GLOBALE REHABILITATIE FINEAUSTRAAT 1 TOT 19 EN FRANSMANSTRAAT 94 TOT 96 TE 1020 BRUSSEL ONTWERPER: ARCHITECTES ASSOCIÉS TECHNISCH PRESENTATIEDOSSIER FiFr_Inaug_DosPress_DossierTechniqueFr_v2NL.docx
ALGEMENE INLEIDING De globale rehabilitatie die we vandaag 19 maart 2012 inwijden, kadert in een grootschalige operatie voor de bouw van sociale woningen in een zone die wordt begrensd door de Victor Mabille-, de Emile Delva-, de Fineau- en de Fransmanstraat. De zes groepen gebouwen waarop het project betrekking heeft, werden in 1921 door onze maatschappij gebouwd. Onze maatschappij was in die jaren al bijzonder actief. “Op alle werven waren in totaal meer dan 850 arbeiders aan het werk”, kunnen we lezen in het tweede nummer van het maandblad L’habitation à bon marché van februari 1921. Het huidige project vormt de derde en laatste fase van een grootschalige operatie, waarbij uiteindelijk 136 nieuwe of volledig vernieuwde woningen en 3 handelsruimten beschikbaar worden gesteld. Deze fase omvatte, naast de verbouwing van de 39 woningen en de handelsruimte, ook het slopen en de reconstructie van het gebouw aan de 1ste fase Fransmanstraat 96. De maatschappij de 2 fase 3de fase kocht dit gebouw omwille van het terrein waarop het was opgetrokken – een terrein dat grenst aan de achterkant van de gebouwen die moesten worden gerenoveerd. Het geheel is nu aangevuld met een nieuwbouw op de Fineaustraat 19. Dat terrein werd gekocht bij de Stad Brussel, dat er in het verleden een tijdelijk gebouw had opgericht dat onderdak zou bieden aan een kinderdagverblijf. Die tijdelijke infrastructuur werd vervolgens ter beschikking gesteld van het ONE, dat er zijn consultaties over zuigelingen hield.
Tijdelijk gebouw dat intussen door een nieuwbouw is vervangen.
Modellen van de jaren ‘20 In tegenstelling tot andere vastgoedoperaties in die jaren, was het geheel dat moest worden gerenoveerd, ontworpen volgens een stedenbouwkundig principe dat een voorbeeldfunctie had. Het geheel werd immers opgedeeld in verschillende kleine loten, die vervolgens aan zes verschillende architecten werden toevertrouwd – architecten die in het interbellum een emblematische rol speelden: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Fineaustraat 17: Joseph Diongre Fineaustraat 13 en 15: Joseph Van Neck Fineaustraat 9 en 11: P. Robberechts en Selly Fineaustraat 5 en 7: Paul Bonduelle Fineaustraat 1 en 3: Adolphe D. Puissant Fransmanstraat 94: Jean-Baptiste De Win
Het gebruik van materialen van dezelfde aard voor de realisatie van de straatgevels, met een verscheidenheid aan gepersonaliseerde versieringen en details, bezorgt het geheel een eenheid die zich onderscheidt door haar verscheidenheid van compositie. De gevels werden uitgevoerd in de Art déco-, de premodernistische en de Beaux-Arts-stijl en vertonen dan ook de typische details van die architecturale bewegingen van de afgelopen eeuw: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Driehoekige balkons en bakstenen ter verfraaiing; Lateien van keitjesbeton of in de vorm van een volle boog; Doordachte compositie van de vensterbanken; Bakstenen in ver uitspringende friezen; Prachtige sgraffiti ter verfraaiing van de gevels; Integratie van arduin en witte steen; Verzorgde tekeningen van het buitenschrijnwerk; Siersmeedwerk; enz…
De woningen beschikten over een privé-wc, een wateraftappunt in de woning, een goede dagverlichting en een schoorsteen in de leefruimten en ze waren in een hoogwaardige omgeving ingebouwd. De gebouwen FLH - 15/03/2012
Page 2 sur 10
beschikten dan ook over alle nodige kwaliteiten om het welzijn van hun bewoners te verzekeren. Maar de tijden zijn veranderd. Het ‘comfort’ dat in die appartementen werd geboden, was intussen niet meer verenigbaar met de minimale vereisten op het vlak van de leefomgeving. Op het einde van de jaren ’90 waren deze gebouwen dan ook volledig verouderd – tot op het randje van verkrotting toe.
TEKORTKOMINGEN VAN DE BESTAANDE STRUCTUUR Vóór hun renovatie vertoonden deze gebouwen lacunes waardoor de bewoning moeilijk en zelfs gevaarlijk was geworden. Ze kampten onder meer met de volgende tekortkomingen: ▪ Er was geen badkamer; ▪ De wc was op het buitenterras ingericht; ▪ De keuken/wasplaats was in een hoek van de woonkamer ‘geïntegreerd’; ▪ De bewoonbare oppervlakken waren ruimschoots onvoldoende ten opzichte van de geldende normen; ▪ In bepaalde centraal gelegen kamers drong er onvoldoende daglicht binnen. Dat weinig aantrekkelijke plaatje werd nog somberder door de volgende vaststellingen: ▪ De daken waren verouderd en niet goed geïsoleerd; ▪ De sanitaire voorzieningen waren niet alleen verouderd (slechts één wateraftapppunt per woning!), maar ook onmogelijk te moderniseren omwille van hun ontwerp en hun ouderdom; ▪ De elektrische installaties beantwoordden niet aan de huidige normen en vormden in bepaalde gevallen een reëel gevaar voor de huurder; ▪ Behalve de schoorstenen (die zich in een slechte staat bevonden) was er geen rationele voorziening aanwezig waarmee de appartementen konden worden verwarmd (geen gastoevoer recht tegenover de schoorstenen – geen specifieke verluchting enz…); ▪ Er was geen enkele vooruitrusting voorzien voor de verdeling van warm water; ▪ De afvoerleidingen voor het afvalwater en het fecale water moesten regelmatig door ons personeel worden ontstopt; ▪ De ramen van de vensters bevonden zich in een heel slechte staat; ▪ De gevels bezaten weliswaar architecturale kwaliteiten die meermaals werden geprezen door de specialisten, maar vertoonden gelijktijdig grote tekortkomingen op het vlak van de luchtdichtheid, de isolatie en zelfs de duurzaamheid; ▪ De krappe volumes achteraan waren erg slecht verlicht en bevonden zich in een heel slechte staat. Er waren ook grote barsten en huiszwammen zichtbaar; ▪ enz…
FLH - 15/03/2012
Page 3 sur 10
Daar bovenop kwam nog de sombere sfeer in de kelderruimten, de gemeenschappelijke ruimten en de tuinen die in hoge mate waren verwaarloosd door de bewoners. Niemand twijfelde er dan ook aan dat hier grondige renovatiewerken zouden moeten worden uitgevoerd.
NIEUWE GEBOUWEN Context De gevels en de daken van de gebouwen aan de Fineaustraat 1 tot 17 en de Fransmanstraat 94, waren geklasseerd (besluit voor klassering door de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 16 maart 1995). De rehabilitatie van het geheel werd toevertrouwd aan het kantoor Architectes Associés, Marc Lacour en Sabine Leribaux, gevestigd aan de Sterrewachtlaan 11E te 1180 Brussel. Aan de hand van de conceptuele studie konden de technische en economische krachtlijnen worden blootgelegd die zouden worden gevolgd om het ambitieuze project om moderne sociale woningen achter oude gevels in te planten, tot een goed einde te brengen.
Ontwerpen voor sociale woningen moeten tegenwoordig in de eerste plaats beantwoorden aan een hele reeks economische, reglementaire en normatieve eisen. Bij dit soort opdrachten komt het erop aan om binnen een beperkt budget met hoogwaardige materialen gebouwen op te trekken die bestand zijn tegen een intensief gebruik en die weinig onderhoud vereisen. Die uitdaging aangaan in geklasseerde gebouwen, waarvan de historische patrimoniumelementen behouden moeten blijven en in het kader van het FLH - 15/03/2012
Page 4 sur 10
streven van de beleidmakers om het aanbod grote woningen in het gewest aanzienlijk uit te breiden, was dan ook een immense opdracht. Behalve de klassieke beperkingen die eigen zijn aan renovatieprojecten, werden de architecten ook nog geconfronteerd met de uitdaging om in hun studie rekening te houden met de eisen van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen, een instelling waarmee de dialoog niet gemakkelijk bleek te verlopen. In maart 2004 werd een eerste aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning ingediend. Daarin werd op ieder vlak de filosofie gerespecteerd van andere projecten van deze aard die eerder tot een goed einde waren gebracht. Het dossier werd meermaals herzien in een streven om te voldoen aan de eisen op het vlak van het behoud van het patrimonium. Daarbij werd in de mate van het mogelijke ook rekening gehouden met de criteria die voor het comfort in hedendaagse woningen gelden. Toen de toestand helemaal vast leek te zitten, werd contact opgenomen met de regering. In februari 2009 werd uiteindelijk een oplossing geboden in de vorm van een besluit van de regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat in totaal 30 pagina’s telde!
Kenmerken Algemeen gesteld werden bij het project de volgende conceptuele principes gehanteerd: ▪ Behoud van de gevels aan de straatzijde, waarbij de huidige toestand werd gerespecteerd; ▪ Volledige reconstructie van de achtervolumes, door de insprong van de gevels te vergroten en door – dankzij de aankoop van een aangrenzend eigendom - de privétuinen te behouden voor de bewoners van de woningen op de benedenverdieping; ▪ Behoud van de verdeling van de kamers achter de gevels aan de straatzijde en de inplanting van de bestaande binnentrappen (de traparmen zelf werden vervangen door betonconstructies, zodat aan de eisen van de brandpreventiediensten kon worden voldaan); ▪ Behoud van de hellingen van de daken boven de voorgevel en aanpassing van de hellingen van de daken aan de achterzijde, zodat het nieuwe volume kon worden overdekt, de dakverdiepingen optimaal konden worden ingericht en de verschillende aansluitingen van de kroonlijsten tussen de verschillende gebouwen beter op elkaar konden worden afgestemd; ▪ Aanleg van een zinken dak met een heel lichte helling op de gebouwen met een plat dak met het oog op een optimale en duurzame dichtheid; ▪ Gebruik van identieke bakstenen op de achtergevel als de bakstenen die worden gebruikt voor de gevels aan de zijde van de tuinen binnen het huizenblok; ▪ Plaatsing van houten buitenschrijnwerk en enkele beglazing in de gevels aan de straatzijde; FLH - 15/03/2012
Page 5 sur 10
▪ Vernieuwing van alle bestaande houten vloeren aan de zijde van de voorgevel; ▪ Volledige vernieuwing van het pleisterwerk binnen.
De maatschappij kocht ook twee aangrenzende eigendommen, zodat een coherentie kon worden behouden binnen het huizenblok, de volumes aan de achterkant konden worden uitgebreid en de privétuinen van de bewoners van de woningen op de benedenverdieping konden behouden blijven. De tekening hieronder geeft de nieuwe inplanting weer.
Nieuw verworven eigendommen
Behouden muren
Gesloopte muren
Nieuwe achtergevels
De nieuwe gebouwen, die opgetrokken zijn op de percelen aan de Fineaustraat 19 en de Fransmanstraat 96, staan op dezelfde rooilijn van de aangrenzende volumes, maar hebben wel gevels met een sobere en duidelijk hedendaagse stijl en doen dan ook dienst als ‘juwelendoosjes’ voor de oude aangrenzende gebouwen. De gangen en de gemeenschappelijke ruimten werden op hun originele plaatsen behouden. Ook de afzonderlijke ligging van de ingangen van de gebouwen werd behouden (afzonderlijke toegang, persoonlijke deurbellen en brievenbussen enz…). FLH - 15/03/2012
Page 6 sur 10
De Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen eiste ook het behoud van de houten vloeren. Die eis bleek zware financiële gevolgen te hebben. Daardoor moest immers een geluidwerende bekleding onder de vloerbedekking en onder de vloer worden aangelegd met het oog op de integratie van de kilometers kabels en buizen die nodig waren voor de voeding van de apparaten in de woningen. De talrijke uitvoeringsfaseringen die het gevolg waren van deze eis, hadden ook ingrijpende gevolgen voor de planning van de uitvoering van de werken.
Verdeling en uitrusting van de appartementen Het nieuwe geheel telt 34 sociale woningen en 1 handelsruimte, die als volgt zijn verdeeld:
Aantal
%
Oppervlakte woning (m²) minimum
maximum
Appartement met 1 kamer:
16
47%
47,50
57,60
Appartement met 2 kamers:
6 simplex 7 duplex
38%
79,90
107,10
Appartement met 3 kamers:
4 duplex
12%
116,40
121,90
Eengezinswoning met 4 kamers:
1
3%
Handelsruimte:
1
157,40 80,10
De appartementen zijn allemaal uitgerust met: ▪ een afzonderlijke keuken; ▪ een badkamer; ▪ een wc die los staat van de badkamer (behalve in enkele appartementen met 1 slaapkamer); ▪ een elektrische installatie die het ‘moderne comfort’ kan ondersteunen; ▪ een centrale verwarming, waarvan de warmteproductie wordt toevertrouwd aan een collectieve installatie die van op afstand wordt gestuurd en die ook voor het warme sanitaire water zorgt; ▪ een distributienet voor koud en warm water met afzonderlijke meters per appartement; ▪ een privékelderruimte en een bergruimte in sommige appartementen. Er werd bijzonder veel aandacht besteed aan de afwerkingsmaterialen en de apparaten die ter beschikking van de bewoners worden gesteld, zodat ze ook bij intensief gebruik lang meegaan. FLH - 15/03/2012
Page 7 sur 10
Zo werden onder meer de volgende zaken voorzien: ▪ gemoffelde aluminiumramen in de achtergevel met dubbele beglazing en een systeem waarmee de verluchting kan worden geregeld; ▪ een systeem voor geforceerde luchtafvoer in de toiletten, de badkamer en de keuken, zodat een optimale luchtverversing en daardoor een hoogwaardig ‘binnenklimaat’ kunnen worden verzekerd; ▪ een bijzonder verzorgde warmte-isolatie voor de gevels achteraan en de daken; ▪ een behoorlijke geluidsisolatie; ▪ een vinylbekleding met een waterdichte opstand in de vochtige ruimten; ▪ een beperkt, maar hoogwaardig keukenmeubilair met de nodige apparatuur voor de aansluiting van een wasmachine of een vaatwasmachine achteraf; ▪ kleine gemeenschappelijke ruimten waarvan de bekledingen bestand zijn tegen misbruik; ▪ enz…
FINANCIËLE ASPECTEN Verloop van de operatie We hebben ons dossier bij onze voogd, de BGHM, ingediend met de bedoeling om ons project te laten inschrijven in een gewestelijk investeringsprogramma. Er werd een financiering verkregen in het kader van het vierjarenplan 2002-2005. Die financiering werd aangevuld met trekkingsrechten die worden verleend aan de OVM’s die een beheersovereenkomst met de voogd hebben ondertekend en met een voorheffing op de eigen middelen van de maatschappij. Zodra de vergunning verkregen was, mededingingsdossier voor de werken op.
stelden
de
ontwerpers
een
Er werd een openbare aanbestedingsprocedure opgestart voor de vergunning van de opdracht. De opening van de inschrijvingen vond plaats op 02/07/2009. De werken werden op 11/12/2009 aan BREBUILD N.V., Schouwkensstraat nr. 10 te 2030 Antwerpen toevertrouwd. De datum voor het begin van de werken werd vastgelegd op 25/01/2010. De aanvankelijke uitvoeringstermijn bedroeg 550 kalenderdagen.
Kostprijs De totale investering die werd goedgekeurd voor de bouw, bedraagt 5.766.662,51 €, wat overeenstemt met een gemiddelde investering van 2.090,51 € per m2 oppervlakte in de woningen. Dit bedrag omvat, behalve de investering van de maatschappij, de erelonen, de kosten voor de bewaking en het beheer van de werf, de loonverhogingen, de btw, de kosten voor de aansluiting op de regies voor openbare distributie, de technische controle door een externe instelling, de FLH - 15/03/2012
Page 8 sur 10
tienjarige verzekering en ieder voorstel van welke aard dan ook dat nodig is voor de leefbaarheid van deze nieuwe gebouwengroep. In dit bedrag is echter niet de historische kostprijs inbegrepen van de elementen van het gebouw die tijdens de rehabilitatie werden behouden. Die laatste vertegenwoordigt ongeveer 10 % van de globale kostprijs van de werken. Rekening houdend met die elementen bedraagt de kostprijs per woning: (OW= oppervlakte woning) Voor een appartement met 1 kamer (OW = ± 54 m2):
± 122.000 €
Voor een appartement met 2 kamers (OW = ± 88 m2):
± 200.000 €
Voor een appartement met 3 kamers (OW = ± 118 m2):
± 268.000 €
Voor de eengezinswoning met 4 kamers (OW = ± 157,40 m2):
± 356.000 €
Huur De basishuur die gebruikt wordt als referentie bij de opstelling van de reële huur, zoals die wordt bepaald door het Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die de sector van de sociale huisvesting regelt, bedraagt voor de verschillende woningen: Basishuur Appartement met 1 kamer (OW = ± 54 m2):
± 373,00 €
Appartement met 2 kamers (OW = ± 88 m²):
± 612,00 €
Appartement met 3 kamers (OW = ± 118 m²):
± 802,00 €
Appartement met 4 kamers (OW = ± 157 m²):
1.086,94 €
De omkadering van de reële huur die de huurder zal moeten dragen in functie van de hoogte van zijn inkomsten, wordt als volgt bepaald: Reële huur
minimum
maximum
Appartement met 1 kamer (OW = ± 54 m²):
111,55 €
429 €
Appartement met 2 kamers (OW = ± 88 m²):
136,34 €
704 €
Appartement met 3 kamers (OW = ± 118 m²):
173,53 €
923 €
Appartement met 4 kamers (OW = ± 157 m²):
198,31 €
1.249,98 €
Rekening houdend met de inkomens waarover de nieuwe huurders beschikken, wordt het verlies ten gevolge van deze operatie, berekend op jaarbasis en na aftrek van iedere interventie, geschat op ± 101.850,00 €. LAKENSE HAARD cvba FLH - 15/03/2012
Page 9 sur 10
ACTOREN Bouwheer:
LAKENSE HAARD cvba Modelwijk 1020 Brussel Dhr. S. EL HAMMOUDI – Voorzitter Dhr. P. VANSCHOENBEEK – Directeur generaal Dhr. P. de LE HOYE – Werfingenieur Telefoon Telefax
Architect: (Ontwerper)
02/474.00.48 02/478.49.36
Architectes Associés bvba Sterrewachtlaan 11E 1180 Brussel Mevr. M. Desmedt – Dhr. M. Lacour Mevr. S. Leribaux – Dhr. D. Van Cauwenberghe Mevr. C. Verbrugghen - operatiearchitect Telefoon Telefax
02/410.76.77 02/411.35.19
Studiebureau stabiliteit: Bagon adviserend ingenieur (Ontwerpers) de Haveskerckelaan 46 1190 Brussel Dhr. G. Van Herreweghe Telefoon Telefax Studiebureau: Bijzondere technieken (Ontwerpers)
02/370.19.11 02/370.19.11
TPF Engineering de Haveskerckelaan 46 1190 Brussel Mevr. C. Decrock Telefoon Telefax
Veiligheidscoördinator
Health and Safety Oudergemlaan 237 1040 Brussel Telefoon Telefax
Aannemer
02/370.19.11 02/370.19.11
02/626.12.12 02/647.94.45
Brebuild Algemeen Bouwbedrijf N.V. Schouwkensstraat 10 2030 Antwerpen Dhr. Roos – Dhr. Asasar Telefoon Telefax
FLH - 15/03/2012
03/569.03.00 03/569.05.05
Page 10 sur 10
