Gfr.eindrapport. Datum 1 juli Kenmerk

Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Eindrapport

Datum Kenmerk

1 juli 2009 MTW002/Gfr.eindrapport

Documentatiepagina

Opdrachtgever(s)

Titel rapport

Kenmerk Datum publicatie Projectteam opdrachtgever(s) Projectteam Goudappel Coffeng Projectomschrijving

Trefwoorden

Gemeente Menterwolde

Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Conceptrapport MTW002/Gfr.conceptrapport 1 juli 2009 De heer H. Flap en de heer K. Nieland De heer T. van Huffelen en de heer R. de Graaf Een analyse van de marktmogelijkheden van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek en van de effecten van een dergelijke ontwikkeling op de detailhandelsstructuur. Haalbaarheid- en effectanalyse, FOC, Zuidbroek

Inhoud 1

Inleiding......................................................................................................... 1

2

Analyse actuele voorzieningenstructuur............................................... 2

2.1 2.2

Gemeente Menterwolde ................................................................................................. 2 Regionale voorzieningenstructuur............................................................................... 3

3

Trends en ontwikkelingen ......................................................................... 6

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5

Trends detailhandel ......................................................................................................... 6 Ontwikkeling factory outlet centers............................................................................ 8 Positie factory outlet center in de retailstructuur ................................................... 8 Profiel outletbezoekers .................................................................................................. 9 Randvoorwaarden factory outlet center .................................................................. 10 Locatie-eisen .................................................................................................................. 10 Invulling en exploitatie ................................................................................................ 11 Analyse bestaande outlet centers Nederland en West-Duitsland ....................... 12 Locatie.............................................................................................................................. 12 Invulling en exploitatie ................................................................................................ 13 Samenvattend ................................................................................................................ 15

4

Concept FOC Zuidbroek ...........................................................................16

4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.3

Concept FOC Zuidbroek................................................................................................ 16 Invulling retail en leisure ............................................................................................. 16 Locatiekenmerken en bereikbaarheid........................................................................ 17 Concept afgezet tegen randvoorwaarden ................................................................ 18 Beoordeling locatie De Gouden Driehoek ................................................................ 20

5

Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek ..............................21

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3

Haalbaarheidsanalyse ................................................................................................... 21 Vraagzijde........................................................................................................................ 21 Aanbodzijde .................................................................................................................... 22 Confrontatie vraag en aanbod.................................................................................... 23 Effectanalyse .................................................................................................................. 24 Marktverdringing FOC .................................................................................................. 24 Synergie-effecten.......................................................................................................... 27 Werkgelegenheid ........................................................................................................... 29 Mobiliteitseffecten........................................................................................................ 30 RO beleid ......................................................................................................................... 31 Toekomstige ontwikkelingen....................................................................................... 31 Demografische ontwikkelingen .................................................................................. 32 Ontwikkelingen in het aanbod.................................................................................... 32 Gevolgen regionale ontwikkelingen voor haalbaarheids- en effectanalyse .................................................................................................................. 33

6

Analyse mogelijkheden FOC op alternatieve locaties ......................34

6.1

Alternatieve locaties ..................................................................................................... 34

6.1.1 6.1.2 6.2 6.3 6.4

Scheemda: De Toekomst............................................................................................... 34 Winschoten: A7-oostelijke rondweg ......................................................................... 35 Beoordeling locatiecriteria .......................................................................................... 35 Haalbaarheid alternatieve locaties ............................................................................ 36 Effecten alternatieve locaties ..................................................................................... 37

7

Conclusies en aanbevelingen .................................................................38

Bijlagen

Goudappel Coffeng

1

Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek

1

Inleiding Wat is de haalbaarheid van de ontwikkeling van een Factory Outlet Center (FOC) in Zuidbroek en wat zijn de effecten voor de voorzieningenstructuur en de werkgelegenheid?

Voor de gemeente Menterwolde is een onderbouwd en helder antwoord op deze vraag essentieel om de impact van de eventuele ontwikkeling van een FOC in het Oostbooggebied goed te kunnen beoordelen. Aan Goudappel Coffeng is gevraagd een onderbouwd antwoord op deze centrale onderzoeksvraag te geven en onderliggende vragen te beantwoorden als: • Wat zijn de succes- en faalfactoren van een FOC? • Wat zijn de voornaamste ontwikkelingen in de markt voor FOC’s en welke toekomstige ontwikkelingen zijn te verwachten? • Is er voldoende marktruimte en potentieel voor een FOC in Zuidbroek? • Wat zijn de effecten van de ontwikkeling van een FOC op het voorzieningenaanbod in de omgeving (marktverschuivingen en spin-off)? • Wat zijn per saldo de effecten op de werkgelegenheid? • Wat zijn de mobiliteitseffecten van de ontwikkeling van een FOC? • In hoeverre past een FOC in het Oostbooggebied binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid? • Hoe scoort het Oostbooggebied als vestigingslocatie voor een FOC ten opzichte van locaties in Hoogezand-Sappemeer, Scheemda en Winschoten? Leeswijzer Wij beginnen ons onderzoek in hoofdstuk 2 met een analyse van de huidige voorzieningenstructuur van de gemeente Menterwolde en omliggende regio. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het concept van een Factory Outlet Center onder de loep genomen en wordt ingegaan op de ruimtelijk-functionele kwaliteiten van de projectlocatie in het Oostbooggebied in Zuidbroek. In hoofdstuk 4 volgt de haalbaarheids- en effectanalyse voor een FOC op deze locatie en in hoofdstuk 5 wordt een deze analyse opgesteld voor een aantal alternatieve locaties in de regio. Deze rapportage wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een slotbeschouwing waarin de belangrijkste conclusies uit het onderzoek kort op een rij zijn gezet.

Goudappel Coffeng

2


2

Analyse actuele voorzieningenstructuur In dit hoofdstuk wordt de huidige voorzieningenstructuur in de gemeente Menterwolde en omliggende regio beschreven. Omdat een Factory Outlet Center voor een belangrijk deel is ingevuld met modische artikelen richten wij ons in de analyse van de voorzieningenstructuur vooral op de modische sector 2.1

Gemeente Menterwolde

De gemeente Menterwolde wordt gevormd door een vijftal (kleine) kernen. In tabel 2.1 is het winkelaanbod per kern weergegeven. Het totale winkelaanbod in de gemeente heeft een omvang van ca. 7.350 m2 wvo. De categorie mode & sport betreft de branches die doorgaans in een FOC zijn vertegenwoordigd zoals: kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport.

Dagelijkse sector Mode & sport *** Overig niet-dagelijks Totaal

Muntendam Aantal Aantal m² vkp* wvo** 7 1.070 2 180 11 3.270 20 4.520

Zuidbroek Aantal Aantal m² vkp* wvo** 4 770 1 100 7 1.000 12 1.870

Noordbroek Aantal Aantal m² vkp* wvo** 5 450 4 9

180 630

Meeden Aantal Aantal m² vkp* wvo** 2 220 3 5

120 340

Borgercompagnie Aantal Aantal m² vkp* wvo**

0

* vkp = verkooppunten ** wvo = winkelvloeroppervlak: alle voor publiektoegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn, kantine etc.. *** mode & sport = kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport Bron: Locatus Verkenner, april 2008

Tabel 2.1: Detailhandelsaanbod gemeente Menterwolde Het modische aanbod in de gemeente Menterwolde is uiterst beperkt. In de kernen Muntendam, Zuidbroek en Noordbroek bevinden zich slechts enkele modische winkels. Bovendien is de omvang van deze winkels gering. Ook het overige detailhandelsaanbod in de gemeente Menterwolde is beperkt zowel qua aantal detailhandelsvestigingen als qua winkeloppervlak.

0

Goudappel Coffeng

2.2


3

Regionale voorzieningenstructuur

In de regiogemeenten is een omvangrijker winkelaanbod aanwezig. In onderstaande tabel is het winkelaanbod in de omliggende gemeentes en de grote gemeentes in NoordNederland gegeven. In Scheemda is het modische aanbod beperkt, maar in de andere omliggende gemeenten is een groter aanbod aanwezig. Het winkelvloeroppervlak in de branche mode en sport in Hoogezand-Sappemeer, Winschoten, Veendam en Stadskanaal ligt in deze gemeenten tussen de 10.000 en 20.000 m² wvo. In de gemeenten Assen en Groningen is het modische aanbod omvangrijker en meer divers en omvat respectievelijk ruim 30.000 en bijna 80.000 m² wvo.

Dagelijkse sector Mode & sport*** Overig niet-dagelijks Totaal

HoogezandSappemeer Aantal Aantal m² vkp* wvo** 59 12.790 48 10.760 101 26.160 208 49.710

Winschoten

Veendam

Aantal vkp* 46 70 125 241

Aantal m² wvo** 9.880 17.880 40.190 67.950

Dagelijkse sector Mode & sport Overig niet-dagelijks Totaal

Aantal vkp* 300 336 680 1.316

Groningen Aantal m² wvo** 68.760 79.420 245.290 393.470

Aantal vkp* 97 126 241 464

Assen Delfzijl Aantal m² Aantal vkp* Aantal m² wvo** wvo** 10.470 23.370 54 9.270 33.280 38 25.010 104.050 127 44.750 160.700 219

Aantal vkp* 50 59 116 225

Aantal m² wvo** 10.580 16.670 41.510 68.760

Scheemda Aantal vkp* 23 3 24 50

Aantal m² wvo** 3.610 440 3.550 7.590

Stadskanaal Aantal vkp* 70 66 116 277

Aantal m² wvo** 14.730 18.670 49.020 82.420

* vkp = verkooppunten ** wvo = winkelvloeroppervlak: alle voor publiektoegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn, kantine etc.. *** mode & sport = kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport Bron: Locatus Verkenner, april 2008

Tabel 2.2: Detailhandelsaanbod regio rondom Menterwolde Hoogezand-Sappemeer Op circa 10 kilometer afstand ligt Hoogezand-Sappemeer. Deze gemeente heeft geen traditionele binnenstad met een voetgangerszone, maar wel een relatief groot overdekt winkelcentrum ‘De Hooge Meeren’ met zowel dagelijkse als niet-dagelijkse voorzieningen. Met circa 50 winkels en bijna 11.000 m² zijn er in de modische sector (beperkte) keuzemogelijkheden, maar is het niet mogelijk om uitgebreid te ‘shoppen’. Winschoten Ongeveer 10 kilometer ten oosten van de locatie in Zuidbroek ligt Winschoten. Deze plaats heeft een relatief grote binnenstad, waar bezoekers uit de wijde regio inclusief Duitsland hun aankopen doen. De binnenstad als geheel heeft een compleet aanbod en bestaat uit een combinatie van moderne en historische gebouwen. Het overdekte winkelcentrum ’t Rond is een aantrekkelijk winkelgebied, evenals de Langestraat. In vergelijking met het inwoneraantal heeft Winschoten in de sector mode met circa 70 winkels en een oppervlakte van circa 18.000 m² wvo een relatief groot aanbod.

Goudappel Coffeng


4

Veendam Ten zuiden van de projectlocatie, op 7 kilometer afstand, is het centrum van Veendam gevestigd. Dit is een redelijk omvangrijk winkelcentrum (iets kleiner dan Winschoten) met een redelijke uitstraling. In de kern is zowel dagelijks als niet-dagelijks aanbod gevestigd met onder meer een ABC-Center. Ook Veendam heeft een overdekt winkelgebied in het centrum. Het totale aanbod mode beslaat circa 60 winkels met een omvang van circa 17.000 m² wvo. Veendam trekt ook relatief veel bezoekers uit de gemeente Menterwolde voor zowel dagelijkse als niet-dagelijkse aankopen. Scheemda In Scheemda (5 km ten oosten) is het winkelaanbod beperkt en zijn slechts 3 winkels (circa 400 m² wvo) in de sector mode & luxe gevestigd. Stadskanaal Op meer dan 20 kilometer ligt Stadskanaal. Met bijna 70 winkels en een omvang van ongeveer 19.000 m² wvo komt het modische aanbod vrijwel overeen met Winschoten. Ook Stadskanaal heeft een vrij compleet aanbod qua branchering en marktsegmentering. Gezien de omvang en samenstelling van de winkelvoorzieningen heeft het centrum een verzorgingsfunctie voor consumenten uit stadskanaal en de omliggende regio. Groningen Ook de stad Groningen ligt op iets meer dan 20 kilometer van de beoogde projectlocatie. In het noorden van het land is de Groninger binnenstad de aankoopplaats voor de branche mode. Met een aanbod van ruim 3300 winkels in het modische segment en een totale omvang van circa 80.000 m² wvo beschikt Groningen over een zeer sterk winkelgebied waar het mogelijk is om uitgebreid te shoppen. Mede door de diverse aanvullende functies als horeca heeft Groningen een zeer sterke marktpositie met een bovenprovinciale aantrekkingskracht. Assen Ook Assen (afstand 30 kilometer) heeft een winkelcentrum met regionale uitstraling, maar in mindere mate dan Groningen. In Assen zijn circa 126 modische winkels met een totale omvang van circa 33.000 m² wvo. In de binnenstad is een compleet aanbod met enkele overdekte winkelcentra en diverse winkelstraten. Leer In Duitsland op circa 40 kilometer afstand van de projectlocatie ligt de plaats Leer. Deze stad heeft een historisch en sfeervol centrum met naast horeca een redelijk omvangrijk modisch aanbod. Ook is er een klein winkelcentrum (Frisia Center) gevestigd. Al met al is de omvang van het modische aanbod in het centrum van Leer bijna 25.000 m² wvo. Daarnaast is in Leer-Nord een Familavestiging, waar naast een uitgebreid dagelijks aanbod ook het nodige niet-dagelijkse aanbod voorhanden is.

Goudappel Coffeng


5

Papenburg Ook op circa 40 kilometer ligt Papenburg. Deze plaats heeft een aanbod in het centrum, dat rondom het kanaal gelegen is. Dit aanbod is aanzienlijk minder dan in Leer. Echter, met een modisch aanbod van ongeveer 14.000 m² heeft Papenburg ook een regionale aantrekkingskracht. Emden In Emden is het aanbod vergelijkbaar met Papenburg qua omvang. In de binnenstad zijn weinig grote aanbieders en is bovendien slechts een beperkt gedeelte voetgangersgebied. Emden heeft daarnaast een winkelcentrum buiten de binnenstad (DOC Center). Oldenburg Oldenburg (op 90 kilometer van de projectlocatie) heeft een winkelgebied dat in de buurt komt bij de omvang van Groningen. Met meer dan 60.000 m² modisch aanbod heeft deze stad een groot verzorgingsbereik. Bovendien zijn diverse grote winkelketens aanwezig, die een grote aantrekkingskracht hebben. Oldenburg is een stad met een grootschalig en gevarieerd niet-dagelijks aanbod.

Goudappel Coffeng

3


6

Trends en ontwikkelingen De detailhandel is een zeer dynamische sector waar veranderingen aan de orde van de dag zijn. In dit veranderingsproces zijn de wensen van de consument maatgevend. Eén van de ontwikkelingen is de opkomst van het Factory Outlet Center. Om deze succesvol te exploiteren dient aan een groot aantal randvoorwaarden te worden voldaan. In dit hoofdstuk worden eerst algemene trends in de detailhandel beschreven waarna wordt ingegaan op trends en randvoorwaarden rondom FOC’s. 3.1

Trends detailhandel

De veranderingen in het consumentengedrag zijn hieronder weergegeven met een uitsplitsing naar drie vormen van koopgedrag. Vervolgens heeft de veranderende consumentenbehoefte invloed op het detailhandelsaanbod. De trends in het aanbod zijn in de volgende tabel weergegeven. Hieronder staan de ontwikkelingen die van invloed zijn op het consumentengedrag: Demografische ontwikkelingen

Consument steeds kritischer

Beleving Boodschappen doen

Vergrijzing, het aantal 65+’ers stijgt in Nederland naar bijna 2,5 miljoen in 2010. Toename van het aandeel allochtonen in de Nederlandse samenleving. Gezinsverdunning, in combinatie met individualisering neemt het aantal 1- en 2-persoons huishoudens toe. Consumenten stellen steeds hogere eisen en er is steeds meer informatiebehoefte over producten of de aanbieders. De consument is kritisch ten aanzien van service, prijs, kwaliteit en bereikbaarheid en maakt keuzes op basis van behoeftes. Wachtrijen bij kassa’s worden nauwelijks meer geaccepteerd. Vraag naar avontuur, vermaak en belevenis neemt toe. Stijgende vraag naar leisurefuncties en vermaak in winkels. Voor de dagelijkse aankopen is de consument in beginsel gericht op het meest nabijgelegen winkelgebied. De factor afstand speelt echter een minder prominente rol dan voorheen. Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Zo kan een en dezelfde consument 1 keer per week de bulkaankopen bij de grote supermarkt in het stadsdeelcentrum doen, regelmatig naar de buurtsupermarkt op de hoek gaan voor de ‘tussendoor’ aankopen, af en toe een discountsupermarkt bezoeken voor een aantal goedkope artikelen en op weg van het werk naar huis bij het tankstation nog een paar vergeten boodschappen halen. Het verrichten van de dagelijkse aankopen moet snel en efficiënt en zonder veel gedoe. Bij de keuze van aankoopplaats zijn de reistijd, de parkeermogelijkheden, het assortiment en de prijs bepalend.

Goudappel Coffeng


7

Doelgerichte aankopen Voor de doelgerichte aankopen geldt eveneens dat gemak en efficiency cruciale factoren zijn. Voor producten die niet keuzegevoelig zijn, zoals doe-het-zelfartikelen, is het van belang dat de winkel goed vindbaar en bereikbaar is. Combinatiebezoek met andere winkels vindt bij dit type aankopen niet of nauwelijks plaats. Grootschalige bouwmarkten en tuincentra zijn meestal (solitair) ontwikkeld op een bedrijventerrein, of bevinden zich op een perifere locatie aan de rand van de stad. Anders is het met de ‘duurdere’ aankopen, zoals meubels en auto’s. De consument oriënteert zich graag breed binnen gespecialiseerde themacentra als de woon- en autoboulevards. Deze themacentra zijn vanwege de grootschaligheid overwegend ontwikkeld op goed bereikbare locaties aan de rand van de stad. Ten slotte zijn er nog de doelgerichte aankopen in branches als bruin- en witgoed. De consument informeert zich tegenwoordig vooraf uitgebreid op internet en via folders en gaat vervolgens naar de winkel waar het gewenste artikel voor de laagste prijs wordt aangeboden. Ook bij deze aankopen is het combinatiebezoek met andere typen winkels, zoals kledingboetieks, in de regel beperkt. De consument koopt gericht een wasmachine of televisie en wil de auto dicht bij de winkel kunnen parkeren. Het succes van de MediaMarkt en illustreert in feite de wensen van de moderne consument: een ruim en breed assortiment, lage prijzen en een goed bereikbare winkel. Recreatief winkelen Het recreatieve winkelen een vrijetijdsbesteding op zich. Het rondlopen en het kijken en vergelijken is meestal nog belangrijker dan het kopen zelf. Het recreatieve winkelen vindt plaats in de binnensteden en in de (grotere) stadsdeelcentra. Bepalend voor de attractiviteit van deze winkelgebieden zijn de omvang en kwaliteit van het (modische) aanbod en de aanwezigheid van specifieke consumententrekkers als Hennes & Mauritz, ZARA of de Bijenkorf. Daarnaast spelen zaken als sfeer, ambiance en gezelligheid een rol bij het recreatieve winkelen. Vaak wordt opgemerkt dat de bereikbaarheid en het parkeren bij dit type winkelen ondergeschikt zijn. Dit is in principe waar. Dit wil natuurlijk niet zeggen dat de bereikbaarheid en het parkeren er niet toe doen. Juist vanwege problemen op dit gebied is de marktpositie van veel binnensteden de afgelopen jaren afgenomen1. De consument wil niet eerst een kwartier naar een parkeerplaats zoeken en vervolgens drie euro per uur betalen. Verder is het van belang dat een winkelgebied zich blijft vernieuwen en ontwikkelen. In de regel is het zo om de tien jaar tijd voor een nieuwe impuls of herontwikkeling. Koopstromenonderzoek laat zien dat deze ontwikkeling zich meestal ook uitbetaalt in een hogere koopkrachtbinding en -toevloeiing. Winkelgebieden die zich niet vernieuwen leveren daarentegen (langzaam) marktaandeel in.

Na de trends voor het consumentengedrag wordt ingegaan op de trends in het aanbod. Schaalvergroting en Op winkelniveau (supermarkten, tuincentra, meubelzaken, maar ook andere soorten schaalverkleining winkels, zoals Mediamarkt, Intersport, Halfords) Op winkelgebied. De consument wenst compleet aanbod en brede keuzemogelijkheden. Bovendien kan het kostenreductie opleveren. Kleine dorps- en buurtcentra staan onder druk. Zowel woonboulevards als binnensteden moeten veel mogelijkheden en ruimte bieden om consumenten te bekoren. Er ontstaat vraag naar schaalverkleining en supergespecialiseerde formules Branchevervaging Veel winkels zijn niet meer in te delen in één branche, bijvoorbeeld drogisterijen, bouwmarkten en tuincentra verkopen veel branchevreemde goederen. Ook kleding- en sportwinkels zijn amper meer te onderscheiden. Nieuwe Het Factory Outlet Center (FOC) is het meest spraakmakende ‘nieuwe’ concept van het detailhandelsconcept afgelopen decennium in Nederland. Een FOC is een concentratie van winkels waar producenten van merkartikelen hun restpartijen, gedateerde artikelen of producten met en een foutje rechtstreeks en met kortingen aan de consument verkopen. FOC’s hebben een relatief groot verzorgingsbereik. Verweving Winkelen is een (mid)dagje uit en daar hoort vermaak en entertainment bij. Vaak bestaan detailhandel en overdreven verwachtingen tussen detailhandel en leisure. Een combinatiebezoek met museum of bioscoop wordt slechts sporadisch uitgevoerd. Een combinatie met horeca, leisure zoals een lunchroom, komt vaker voor. 1

Zie onder andere ‘Koopstromenonderzoek Randstad’ (Goudappel Coffeng, 2004).

Goudappel Coffeng


Detailhandel op trafficlocaties

E-commerce

Vloerproductiviteit

3.2

8

Omgekeerd zijn er steeds meer leisureprojecten waarbij detailhandel is opgenomen. Het idee is dat themagerelateerde leisure en detailhandel elkaar versterken. Daarnaast dient detailhandel vaak als kostendrager van grootschalige leisureprojecten. Zo is de ontwikkeling van grootschalige detailhandel bij voetbalstadions vaak nodig om de exploitatie van de grond te krijgen. De multifunctionaliteit van dergelijke concepten neemt toe. De afgelopen jaren zijn steeds meer winkels ontwikkeld op plaatsen waar veel passanten komen. Voorbeelden hiervan zijn de winkels bij de benzinestations, NS-stations, ziekenhuizen en scholen. Deze kleinschalige winkels zijn afgestemd op het motief van de passant en bieden over het algemeen een assortiment aan lectuur en voedings- en genotsartikelen. Het kopen via internet wint langzaam terrein. Tot nog toe gaat het vooral om probleemloze goederen als boeken, cd’s, dvd’s, computers en fotocamera’s. De consument kent het product en laat zich leiden door prijs of comfort. De consument wil ‘emotiegoederen’ als mode en meubels nog steeds zien, voelen en beleven. Het internet zal de komende jaren naar verwachting aanvullend blijven aan de traditionele winkel en niet leiden tot een ingrijpende verandering van de detailhandelsstructuur. Een daling van vloerproductiviteit treedt op omdat consumentenbestedingen minder snel stijgen als het winkelvloeroppervlak.

Ontwikkeling factory outlet centers

De factory outlet store is in de Verenigde Staten ontstaan. In de V.S. zijn ruim 300 outlet centers ontwikkeld, die al jarenlang miljoenen mensen over grote afstanden naar zich toe weten te trekken. In deze centers worden overwegend producten aangeboden van gerenommeerde merken. Het aanbod bestaat uit overproducties en voorlaatste collecties, die tegen sterk gereduceerde prijzen in de markt worden gezet. Halverwege de jaren tachtig is dit fenomeen overgewaaid naar Europa. Enkele tientallen vestigingen zijn er te vinden in Frankrijk en Groot-Brittannië. In andere Europese landen is het aantal FOC’s de laatste jaren groeiende, maar nog niet zo groot als in Frankrijk of Groot-Brittannië. Ook in België, Nederland en Duitsland zijn sinds 2000 een aantal centers geopend (zie tabel 3.1). land Duitsland Nederland Nederland België België België Nederland Duitsland Duitsland

plaats Stuhr Lelystad Roermond Maasmechelen Messancy Verviers Roosendaal Wolfsburg Ochtrup

benaming Ochtum Park Batavia Stad Designer Outlet Roermond Maasmechelen Village Messancy Outlet Shopping Ardennes Outlet Center Rosada Designer Outlet Wolfsburg EOC Euregio Outlet Center

netto verkoopopp. (m²) 6.700 22.000 26.400 19.680 13.700 (+4.000 leisure) 9.840 15.700 10.000 3.500

Tabel 3.1: Overzicht outlet centers België, Nederland en Noord-West Duitsland

3.2.1

Positie factory outlet center in de retailstructuur

Een factory outlet center is een bijzonder winkelconcept. In een factory outlet center voert elke outlet in principe slechts één merk en is het aantal artikelen opgebouwd rond een thema. Het outlet center wordt gezien als 1 thematische voorziening. De opzet van het factory outlet center is een concentratie van merkwinkels, voornamelijk gepositioneerd in het hoogwaardige marktsegment. Factory outlets onderscheiden zich vooral door een gedateerde collectie of producten met een beschadiging in combinatie met een lage prijs. Veelal is de collectie minimaal drie maanden oud.

Goudappel Coffeng


9

In figuur 3.1 is zichtbaar dat FOC’s exclusievere merken tegen relatief lage prijzen aanbieden. In het verleden bleek het concept van het factory outlet nog al eens te vervlakken en de positie in de retailstructuur te verschuiven. Naast hoogwaardige merken werden voor een groot deel ook de reguliere confectiemerken aangeboden. Het aandeel reguliere confectiemerken beslaat een fors deel van het aanbod in factory outlets. Tegenwoordig is er echter weer een tendens gaande dat outlet centers zich meer richten op de hoogwaardige merken, omdat klanten daarvoor komen en een onderscheidend aanbod ten opzichte van de reguliere detailhandel wensen. Hieruit valt op te maken dat de markt ook zelfregulerend werk. Naast de confectie- en hoogwaardige merken, heeft het topsegment (high design fashion) slechts een beperkt aandeel in het aanbod. duur

design

merken

massa

exclusief

FACTORY OUTLET CENTRE confectie

discount

Figuur 3.1: Positionering factory outlet center: opzet en verschuiving in praktijk

3.2.2

Profiel outletbezoekers

Uit onderzoek in Lelystad2 blijkt dat consumenten die uit de directe omgeving van een factory outlet center afkomstig zijn, binnen een straal van 30 km, gemiddeld drie à vier keer per jaar een bezoek aan een factory outlet center brengen. De herhalingsbezoeken zijn dan veelal gericht op slechts een beperkt aantal winkels. Consumenten die een langere afstand dienen af te leggen, buiten een straal van 30 kilometer, bezoeken het factory outlet center een- à tweemaal per jaar. Dit beeld komt overeen met het bezoekgedrag aan de outlet centers in het buitenland. De verblijfstijd bedraagt gemiddeld een uur. Op basis van onderzoek in onder meer Roermond en Lelystad is gebleken dat inwoners binnen een straal van 60 kilometer in een outlet center gemiddeld circa € 25,- per jaar in het hoofdassortiment mode en sport uitgeven. Dit betreft een gemiddelde per inwoner. Het daadwerkelijk bestede bedrag van bezoekers van een FOC ligt uiteraard hoger. In de periode kort na de opening van het outlet center bezoeken naast de ‘kopers’, ook veel ‘kijkers’ het outlet center. De gemiddelde bestedingen nemen toe naarmate het FOC gedurende een langere periode geopend is. Over exacte gemiddelde bestedingscijfers is weinig bekend. Naar schatting liggen de gemiddelde bestedingen boven de € 50,- per bezoeker. Voor de groep consumenten die meer dan een uur moeten reizen naar een factory outlet center, is de combinatie met leisure belangrijk. De verblijfstijd moet in verhouding staan tot de reistijd. Voor deze consumenten is een bezoek aan een outlet center een (mid)dagje uit.

2

Bron: 1-, 2-, 3- en 4-meting effecten FOC Lelystad (Goudappel Coffeng 2002, 2004, 2006 en 2008).

Goudappel Coffeng


10

Uit onderzoek in Lelystad, Maasmechelen en Roermond blijkt dat veruit de meeste bezoekers van factory outlet centers met de auto reizen, 90% en meer. Modaliteiten als openbaar vervoer worden in zeer beperkte mate gebruikt.

3.3

Randvoorwaarden factory outlet center

Ten aanzien van de ontwikkeling van outlet centers zijn een aantal randvoorwaarden cruciaal. Deze randvoorwaarden hebben voornamelijk betrekking op locatie-eisen, invulling en exploitatie.

3.3.1

Locatie-eisen

In algemene zin worden outlet centers meestal gerealiseerd op perifere locaties, die goed bereikbaar zijn per auto en ruimte bieden voor eventuele toekomstige uitbreiding. Op perifere locaties zijn de grondprijzen veelal lager dan in centrumgebieden. Zoals in de analyse van de bestaande outlet centers in Nederland, België en Duitsland (paragraaf 3.2.2) blijkt, nemen de centra veel ruimte in beslag (minimaal 10.000 m² verkoopvloeroppervlak). Bij (te) hoge grondprijzen is een rendabele exploitatie van een FOC moeilijk realiseerbaar. Op perifere locaties kunnen over het algemeen lagere huurniveaus worden gehanteerd, waardoor de producten ook daadwerkelijk tegen een lagere prijs kunnen worden aangeboden in vergelijking met de centrumgebieden. Daarnaast heeft de ontwikkeling van een outlet center op een perifere locatie buiten het stadscentrum als voordeel, dat de concurrentie met ondernemers in de centrumgebieden minder direct is. Nadeel van een perifere ontwikkeling is dat de centrumgebieden minder kunnen profiteren van de aantrekkingskracht van een factory outlet center en er in geringe mate sprake is van synergie en combinatiebezoek met de reguliere detailhandel, dan bij de ontwikkeling van een FOC aan de rand van een binnenstad. De ligging van het FOC aan de rand van het stadscentrum maakt combinatiebezoek van beide centra zeer aantrekkelijk. Het is een voordeel als synergie met aanwezige stadscentra wordt gecreëerd. Het stadscentrum kan profiteren van de aantrekkingskracht van het outlet center en vice versa. Vanuit bestaande outlet centers zijn de hoofdwinkelgebieden derhalve over het algemeen goed met het (openbaar-) vervoer te bereiken. Outlet centers dienen over voldoende parkeervoorzieningen te beschikken. Een parkeerprestatie van 10 parkeerplaatsen per 100 m2 of meer is bij bestaande outlet centers gebruikelijk. Gezien het grote aantal benodigde parkeerplaatsen en de kosten die hiermee gepaard gaan (zie tabel 3.2), is de realisatie van gebouwde parkeervoorzieningen uitsluitend ten behoeve van een factory outlet center vrijwel niet haalbaar. Ten aanzien van het assortiment is het van belang dat zo min mogelijk overlap bestaat met andere outlet centers om onderlinge concurrentie te vermijden. De omvang van het verzorgingsgebied is afhankelijk van het aanbod en de aantrekkingskracht van het betreffende outlet center. De meeste studies tonen aan dat het verzorgingsgebied van een FOC varieert van circa 60 tot 120 km (circa 45 tot 80 autominuten) en dat voor een succesvol functioneren van het outlet center binnen het verzorgingsgebied voldoende inwoners telt, binnen een straal van 120 kilometer wonen ca. 6 — 8 miljoen inwoners. Bij voorkeur is binnen deze zone geen andere factory outlet centers gevestigd. Is dit toch het geval, zoals in Maasmechelen en Roermond, dan is het noodzakelijk dat de verschillende factory outlet centers ten opzichte van elkaar differentiëren naar marktsegment en de gevoerde merken.

Goudappel Coffeng


11

Tot slot blijkt dat outlet centers vaak worden ontwikkeld in de nabijheid van of in combinatie met andere vermaakactiviteiten, zoals een restaurant of een bioscoop (fun en leisure). Ook deze ontwikkelingen vragen de nodige ruimte, die veelal makkelijker op een perifere locatie kunnen worden geboden. Voordelen van deze combinatie zijn de mogelijkheden voor synergie (bijvoorbeeld uitwisseling van Factory Outlet Village Batavia Stad en de aangrenzende Bataviawerf, het nationaal scheepshistorisch centrum) en het dubbelgebruik van parkeervoorzieningen (o.a. Maasmechelen Village en aangrenzende bioscoop).

3.3.2

Invulling en exploitatie

Voldoende kritische massa, in de vorm van minimaal 10.000 tot 50.000 m2 , is een belangrijke randvoorwaarde. Outlet centers van een te geringe omvang hebben te weinig aantrekkingskracht. De consument moet wat te kijken en te vergelijken hebben en niet binnen een half uur uitgewinkeld zijn. Het aanbod moet ook de bezoeker van verder weg verleiden te komen winkelen in het outlet center. Het aanbod dient te bestaan uit voldoende bekende en populaire merken, waarbij de gehanteerde kortingen op het assortiment hoog moeten zijn. De consument verwacht dat bekende en hoogwaardige merken tegen sterk gereduceerde prijzen worden aangeboden. Consumentenonderzoek uitgevoerd in Batavia Stad toont bijvoorbeeld aan dat de consument hier veel waarde aan hecht en teleurgesteld is zodra het aanbod en de geboden kortingen te laag zijn. Dit staat een herhalingsbezoek veelal in de weg. Veel aandacht dient besteed te worden aan presentatie, sfeer, routing en een aangename ambiance, waarbij de voorkeur uitgaat naar bouwen in één laag. De winkels zijn overzichtelijk geordend en vormen een aaneensluitende winkellijn. In een factory outlet center is bebouwing op meerdere niveaus zeker niet wenselijk. Dit omdat de omvang van de winkelunits vaak te klein is (50 tot 300 m² wvo) om ze ‘instore’ over meerdere lagen te verdelen. Uit onderzoek is gebleken dat de consument in West-Europa de trap niet is op te krijgen3. Winkelen over meerdere lagen werkt slechts in drukbezochte winkelgebieden, waarbij het hoogteverschil ook instore wordt overwonnen. Het gaat hierbij meestal om consumententrekkers als H&M en Zara. Naast de routing en ambiance zijn de volgende uitgangspunten leidend bij de opzet en inrichting van een FOC: • Elke winkel heeft een eigen ingang, geen verbindingen tussen de winkels onderling. • Aan de uiteinden de grotere winkels plaatsen. Dit zijn de trekkers, die veel voetverkeer veroorzaken. • Naast het aanbod aan winkels ook aanbod aan overige recreatieve functies, zoals horeca en leisure. • Herkenbare architectuur. Zoals in Lelystad (oud vissersdorp, met vestingmuur en kanonnen), Roermond (oude legerkazerne), Roubaix (oude fabriekshal). • Naast winkelvoorzieningen eveneens aanbieden van voorzieningen zoals bankautomaten, toiletten en informatiezuilen. • Een aparte informatieruimte in het factory outlet center, waar informatie is te vinden over bijvoorbeeld activiteiten en bezienswaardigheden in de omgeving. Een ervaren exploitant is bekend met de randvoorwaarden die bij de ontwikkeling van een FOC van toepassing zijn. Bovendien hebben de ervaren exploitanten goede contacten met de aantrekkelijke merken hetgeen de mogelijkheden voor een succesvolle invulling vergroot. Richting toekomst is het van belang het bijzondere concept niet te laten verwateren en te voorkomen dat er bijvoorbeeld (her)invulling plaatsvindt met ongewenste functies. 3

Bron: ‘Factory Outlet Centers, een MERKwaardige ontwikkeling’, IR A.P. Meijering.

Goudappel Coffeng


12

Wanneer de regels niet stringent worden nageleefd, bestaat de kans dat een outlet center zich ontwikkelt tot een ‘normaal’ detailhandelsconcept. Om de kwaliteit van het concept te waarborgen, dient het duidelijk te zijn wie de kwaliteit bewaakt, en welk instrumentarium voorhanden is om de kwaliteit te handhaven. Via privaatrechtelijke afspraken kan de exploitant zaken vastleggen als welke gebruikers/huurders worden toegestaan, en welke worden uitgesloten. En welke invulling de locatie kan/mag krijgen, zodra het outlet center niet goed van de grond komt of op termijn niet meer functioneert.

3.4

Analyse bestaande outlet centers Nederland en West-Duitsland

3.4.1

Locatie

Wanneer de ligging van de outlet centers in België, Nederland en Duitsland wordt vergeleken, dan valt op dat de centers verschillend gepositioneerd zijn ten aanzien van de hoofdwinkelgebieden. De centers in Lelystad, Maasmechelen, Messancy en Roosendaal liggen in meer of mindere mate perifeer, op enige afstand van de belangrijkste aankoopcentra. De centers in Roermond, Wolfsburg en Ochtrup zijn daarentegen binnenstedelijk gevestigd, op korte(re) afstand van het hoofdwinkelgebied. Zie tabel 3.2. Plaats Lelystad Roermond Maasmechelen Verviers Roosendaal Stuhr Wolfsburg Ochtrup

Outlet center Batavia Stad Designer Outlet Roermond Maasmechelen Village L’Ardennes Outlet Center Rosada Factory Outlet Ochtum Park Designer Outlet Wolfsburg EOC Euregio Outlet Center

Afstand tot hoofdwinkelgebied* 3 à 4 km 300 mtr 3 à 4 km 1 à 2 km 2 à 3 km 4 à 5 km 500 mtr (rand binnenstad) 500 mtr (loopafstand)

* hemelsbreed

Tabel 3.2: afstand outlet centers tot kernwinkelgebied Ten aanzien van de locatiekeuze blijkt dat hieraan verschillende motieven ten grondslag hebben gelegen. De gedachte achter de sterk binnenstedelijke vestiging van het DOC in Roermond is dat synergie-effecten teweeg moesten worden gebracht met de bestaande winkelstructuur. In Maasmechelen (en meeste andere centers) is er juist voor gekozen om het outlet center op een perifere locatie te ontwikkelen. Uitgangspunt was dat het outlet center zo min mogelijk concurrerend diende te zijn voor het winkelaanbod in de binnenstad. Een andere motivatie om de voorkeur te geven aan vestiging in de periferie is dat bij outlet centers de combinatie wordt gezocht met andere activiteiten van leisure en toerisme. Daarvoor is in de periferie meer ruimte beschikbaar. De voorzieningen waarmee de combinatie wordt gezocht dienen bij voorkeur op korte afstand ontwikkeld/gesitueerd te zijn. Nabijgelegen functies De ligging ten opzichte van andere functies verschilt per FOC. Batavia Stad is gelegen nabij Bataviawerf. De uitwisseling met Bataviawerf bedraagt circa 10%. Factory outlet center Rosada in Roosendaal is gelegen nabij Recreatiepark De Stok. De Stok is ingevuld met onder meer een zwembad, golfbaan, kart center, Ballorig (kinderspeelparadijs) en indoorskidive. Rosada is pas in 2006 geopend en over de uitwisseling met het recreatiepark zijn (nog) geen concrete onderzoeksgegevens bekend. Het outletcenter in Roermond is gelegen nabij de binnenstad van Roermond, hetgeen, vanwege het winkelen horeca-aanbod, ook een recreatieve functie heeft. Outlet center l’Ardennes in Verviers is gelegen dichtbij een bioscoop (Movie West). Maasmechelen Village is deel van de Maasmechelen Leisure Valley. Dichtbij het outlet

Goudappel Coffeng


13

dorp ligt de bioscoop Euroscoop. Ook vlakbij ligt het winkelcentrum M2, ingevuld met voornamelijk modisch winkelaanbod.

3.4.2

Invulling en exploitatie

De succesvolle outlet centers in België, Nederland en Duitsland hebben qua verkoopvloeroppervlak een behoorlijke omvang en zijn gefaseerd ontwikkeld. Voldoende kritische massa is noodzakelijk om aantrekkingskracht uit te oefenen op consumenten. De meeste outlet centers beschikken daarnaast nog steeds over ruime mogelijkheden om op termijn uit te breiden. In tabel 3.3 zijn enkele relevante gegevens van de outlet centers in België en Nederland opgenomen 4.

Outlet center

Netto Aantal winkels verkoopoppervlakte (m²) 22.000 > 70 26.400 >100 19.680 >95 13.700 (+4.000 leisure) >25 9.840 >20

Batavia Stad Designer Outlet Roermond Maasmechelen Village Messancy Outlet Shopping L’Ardennes Outlet Center Verviers Rosada Roosendaal

15.700

>40

Aantal bezoekers per jaar 2,5 miljoen 3 miljoen 2.5 miljoen n.b. 1.2 miljoen

Plannen voor Aantal doorgroei parkeerplaatsen +5.000 2.800 +7.000 2.650 1.500 1.000 +15.000 1.100

1.5 miljoen (prognose)

+3.240

1.600

Tabel 3.3: Kerngegevens van reeds gerealiseerde outlet centers

Ten aanzien van invulling en exploitatie van de outlet centers zijn nog de volgende ervaringen te noemen: • Als gevolg van forse investeringen is gebleken is dat voor exploitanten van outlet centers de eerste twee jaar niet of nauwelijks winstgevend zijn. • De ontwikkeling van de outlet centers gebeurt vanwege het marktrisico en uit financiële overwegingen vaak in verschillende fasen. • In veel gevallen wordt tussen exploitanten en huurders afgesproken dat huurniveaus omzetgerelateerd zijn. Bij tegenvallende verkoop, wordt dan ook minder huur betaald. • Volgens exploitanten van de outlet centers is het van belang dat de prijs/kwaliteitverhouding duidelijk gecommuniceerd wordt, zonder de nadruk expliciet op prijs te leggen. Zo is BataviaStad zich steeds sterker gaan profileren als merkendorp in plaats van als koopcentrum. • Een bezoek aan een outlet center wordt vaak gezien als een dagje uit. De bezoekers van een FOC zijn hierdoor bereid om relatief grote afstanden af te leggen. Omdat het bezoek aan een outlet center vaak als een uitje wordt gezien ligt het accent op de zaterdag en zondag. In Nederland komt circa een kwart van de outletbezoekers op zondag. • Het merendeel van de aanbieders in een outlet center bevindt zich in het hoogwaardige modische segment. Het aanbod in de centers vertoont qua merken niet veel overlap, met uitzondering van enkele grote ketens zoals Adidas, Nike en Zaza. • Bekende en ervaren exploitanten van outlet centers hebben goede contacten en afspraken met ‘merken’. Ervaren exploitanten zijn bovendien in staat het management van een FOC doeltreffend in te vullen. Het gebrek hieraan wordt aangezien als een van de oorzaken van de moeizame start van FOC Messancy. • De uitstraling en architectuur is veelal uniform en voor een aantal FOC’s themagerelateerd zoals Batavia Stad en Rosada.

4

Bron: http://www.gma.biz/download/FOC-liste.pdf

Goudappel Coffeng

Outlet center Batavia Stad Designer Outlet Roermond Maasmechelen Village Messancy Outlet Shopping L’Ardennes Outlet Center Verviers Rosada Roosendaal EOC — Euregio Outlet Center


Exploitant Architectuur concept Stable International 17 eeuws vestigingstadje Mc Arthur Glen Voormalige kazerne Value Retail Klassiek luxueus dorp VastNed Retail / Intervest Retail Comer Homes Group

Overdekt winkelcentrum Moderne promenade

Mc Mahon Development Group

Oud-Hollands dorp

Hutten Holding GmbH Voormalige fabriekshal

14

Lay-out/verschijningsvorm Rondgang Dubbelzijdige bewinkeling Rondgang met doorsteek Dubbelzijdige bewinkeling Straat met knik in midden Dubbelzijdige bewinkeling Winkelgalerij Dubbelzijdige bewinkeling Winkellint Enkelzijdige bewinkeling Rondgang met doorsteken Dubbelzijdige bewinkeling Dubbelzijdige bewinkeling

Tabel 3.4: Belangrijke gegevens van reeds gerealiseerde outlet centers

Figuur 3.3 : Plattegronden FOC’s Lelystad (linksboven), Roermond (middenboven), Maasmechelen (rechts) en Roosendaal (onder)

Goudappel Coffeng

3.5


Samenvattend

In tabel 3.5 zijn de in dit hoofdstuk genoemde belangrijkste kansen, bedreigingen en randvoorwaarden voor een factory outlet center nog eens beknopt weergegeven. Randvoorwaarden

Kansen

Bedreigingen

• voldoende kritische massa (minimaal 10.000 m² wvo), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie • locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot 25.000 m² wvo) • locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer • verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km • goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving • combinatie met complementaire functies als horeca en leisure • aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance • waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen • goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken • goed en intensief management en ruim budget voor marketing & promotie • inspelen op marktontwikkelingen en dynamiek detailhandel • ruimere keuzemogelijkheden voor consument • vergroting naamsbekendheid van stad of regio door ontwikkeling FOC en aantrekken nieuwe bezoekers • combinatiebezoek met bestaande winkelgebieden en vrijetijdsvoorzieningen • werkgelegenheid (circa 500 fulltime-equivalent bij circa 15.000 m² wvo) • marktverdringing bij detaillisten reguliere winkelcentra • verwatering concept • filevorming en parkeerproblemen bij niet optimale locatiekeuze

Tabel 3.5: Randvoorwaarden, kansen en bedreigingen FOC

15

Goudappel Coffeng

4


16

Concept FOC Zuidbroek In dit hoofdstuk worden de concrete plannen voor het concept van het FOC in Zuidbroek beschreven. Deze informatie is afkomstig uit een gesprek met de ontwikkelaar Redema Groep en vanuit de rapportage ‘Locatie- en marktanalyse voor een FOC in de gemeente Menterwolde’ uitgevoerd door GMA. Vervolgens worden deze plannen gelegd naast de aanwezige randvoorwaarden. 4.1

Concept FOC Zuidbroek

4.1.1

Invulling retail en leisure

Ontwikkelaar Redema Groep heeft plannen om een FOC met aanvullende voorzieningen op locatie De Gouden Driehoek nabij Zuidbroek te ontwikkelen. In deze plannen wordt uitgegaan van een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 15.000 m². Naar verwachting gaat dit om 70 á 80 winkelunits. Branchering De branchering vindt plaats via het standaardplaatje voor FOC’s. Het oppervlak bestaat uit de volgende branches: — circa 70% kleding (inclusief sportartikelen); — circa 20% schoenen en lederwaren; — circa 10% aanvullende assortimenten als glas/porselein/aardewerk, geschenkartikelen, stoffering, parfumerie, cosmetica. Marktsegmentering De invulling van het FOC zal hoogwaardig zijn. Het FOC moet een duidelijke uitstraling hebben in het hoogwaardige marktsegment vergelijkbaar met de situatie in Maasmechelen. De ontwikkelaar stelt hoge eisen aan de huurders om een onderscheidend aanbod te hebben en zal daarom selectief zijn in het aantrekken van de huurders. De huurprijzen zullen omzetgerelateerd bepaald worden. Vormgeving Het geheel dient er uit te zien als een Factory Outlet Village. In de planning rekening gehouden met een overdekt winkelcentrum. Hierdoor wordt het FOC een slechtweervoorziening.

Goudappel Coffeng


17

Exploitatie De Gouden Driehoek is in handen van de Redema Groep. Deze ontwikkelaar heeft vele contacten in de retailmarkt en zal het FOC gaan exploiteren. Aanvullende voorzieningen Aanvullend aan de retailvoorzieningen wordt voor de projectlocatie gedacht aan de volgende leisurevoorzieningen om het combinatiebezoek te stimuleren en de verblijfsduur te verlengen: — 3 á 4 horeca-units — Informatie servicecentrum — Jachthaven met eventueel museum — Thematische autovoorzieningen — Hotel- en congresfaciliteiten — Lego/Duplo voorziening Basisgedachte is dat deze voorzieningen zelf in staat moeten zijn om economisch rendabel te functioneren. Naast met de binnenstad van Groningen te bereiken. Bezoekers kunnen tijdens een dagje uit dan zowel het FOC als de Groningse binnenstad bezoeken. Concrete plannen om dit combinatiebezoek te stimuleren zijn (nog) niet aanwezig.

Figuur 4.1: Ligging projectlocatie in Zuidbroek (bron kaart: Google Maps)

4.1.2

Locatiekenmerken en bereikbaarheid

Projectlocatie ‘De Gouden Driehoek’ is gevestigd in het Oostbooggebied ten oosten van de kern Zuidbroek. Voor de ontwikkelaar is dit de enige potentiële projectlocatie voor het toekomstige FOC in de provincie Groningen. Het totale terrein heeft een oppervlak van circa 65 hectare. Volgens de planning wordt centraal in het projectgebied het FOC gevestigd, met daaromheen ruim voldoende parkeergelegenheid. Het gaat om een zichtlocatie vanaf de A7 en N33. Het FOC dient ontwikkeld te worden nabij de kruising van de A7 en N33. De ontsluiting vindt in eerste instantie plaats via afslag Zuidbroek (A7). Daarnaast liggen er plannen bij Rijkswaterstaat om de projectlocatie mede te ontsluiten via de N33. Dit leidt tot een verdere verbetering van de bereikbaarheid. Het gebied is in beide scenario’s goed bereikbaar uit oostelijke, zuidelijke, westelijke en noordelijke zijde. De Gouden Driehoek is redelijk centraal gelegen in de provincie Groningen en vanuit de gehele provincie goed bereikbaar. Vanzelfsprekend zorgt een extra ontsluiting voor een betere autobereikbaarheid.

Goudappel Coffeng


18

Ook vanuit Friesland via de A7 en vanuit het zuiden (Drenthe en verder zuidelijk) via de A28/A7 en A28/N33 is het gebied uitstekend bereikbaar. Een bijkomend voordeel is de goede ontsluiting richting Duitsland. Zeker gezien het feit dat uit ervaringen bij andere FOC’s in Nederland blijkt dat relatief veel Duitsers bereid zijn grote afstanden af te leggen om een FOC te bezoeken. Naast de goede bereikbaarheid per auto is Zuidbroek ook met het openbaar vervoer redelijk bereikbaar. Wel zal een extra verbinding tussen station Zuidbroek en het FOC noodzakelijk zijn om consumenten met het openbaar vervoer snel bij het FOC te krijgen. Station Zuidbroek is gelegen op de lijn Groningen-Nieuweschans, waardoor ook per trein Zuidbroek goed bereikbaar is. Bovendien gaan binnen een aantal jaren treinen rijden tussen Veendam en Zuidbroek met in de jaren daarna een mogelijke uitbreiding richting Stadskanaal en Emmen. Dit zal leiden tot een verdere verbetering van de bereikbaarheid van Zuidbroek met het openbaar vervoer. Doel is om eveneens aan te takken op het regionale busnetwerk. Naast auto en OV is het de bedoeling dat de consument het FOC kan bezoeken per boot. Gezien de ligging aan het Winschoterdiep en de geplande komst van een jachthaven is het mogelijk om deze modaliteit aantrekkelijk te maken. Feit blijft dat de meeste consumenten een FOC met de auto bezoeken. Onderzoek in het FOV Batavia Stad wijst uit dat het merendeel van de bezoekers met de auto komt. De aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen is daarom uitermate relevant. Vooralsnog zijn voor de ontwikkeling ca. 900 — 1.500 parkeerplaatsen gepland.

4.2

Concept afgezet tegen randvoorwaarden

Om het verwachte functioneren van een FOC te bepalen, is het mede afhankelijk in hoeverre aan de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. Hieronder wordt per randvoorwaarde kort beschreven in hoeverre het geplande concept door Redema hieraan voldoet: • voldoende kritische massa (minimaal 10.000 m² netto verkoopoppervlakte), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie Met 15.000 m² is voldoende kritische massa gepland. Redema stelt daarnaast eisen aan hoogwaardige merknamen. Hierbij is het wel zaak ook daadwerkelijk aan de randvoorwaarden van bekende merken en het traditionele FOC-concept met forse kortingen, producten met een foutje en oude collecties te voldoen. Anders wordt het aanbod te concurrerend met het reguliere winkelaanbod in de regio. De exploitant moet hier terdege zorg voor dragen. • locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot 15.000 a 20.000 m² netto verkoopoppervlakte) Aan deze randvoorwaarden wordt voldaan. Met 65 hectare bestaat ruimte genoeg voor zowel een FOC, parkeerplaatsen, aanvullende (leisure)voorzieningen en latere uitbreidingsmogelijkheden. • locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer De locatie is gunstig gelegen nabij de A7 en N33. De autobereikbaarheid is via afslag Zuidbroek in orde. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is nu nog niet aanwezig. Via station Zuidbroek zijn wel mogelijkheden aanwezig om dit adequaat te ontwikkelen.

Goudappel Coffeng


19

• verzorgingsgebied met circa 6 - 8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km Hieraan wordt deels voldaan. In het volgende hoofdstuk wordt nader op de marktkansen en effecten ingegaan op basis van het aantal inwoners binnen 90 autominuten (ca 120 kilometer). Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat ondanks een relatief dunbevolkte gebied er voldoende marktmogelijkheden zijn om een outlet center rendabel te exploiteren. • goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving De locatie bij de A7/N33 is een duidelijk herkenbare zichtlocatie. De omgeving is momenteel niet bijzonder attractief. In Zuidbroek en direct omgeving zijn (thans nog) weinig vermaakfuncties. Redema heeft plannen om het projectgebied een aantrekkelijk geheel te maken met een jachthaven en dergelijke. Dit is een belangrijk punt om nader uit te werken en voldoende aandacht aan te besteden. • combinatie met complementaire functies als horeca en leisure Momenteel is deze mogelijkheid niet aanwezig, hooguit een combinatiebezoek met het centrum van Groningen. Dit moet dan via een concreet plan gestimuleerd worden. Wel bestaan voorlopige plannen om horeca en leisure in het plangebied te ontwikkelen. Deze functies dienen aanvullend te zijn aan het FOC, zodat bezoekers het gebied als een dagje uit kunnen bezoeken. Het is afhankelijk van het type functies of daadwerkelijk combinatiebezoeken worden uitgevoerd. Daarnaast dienen deze functies ook inpasbaar te zijn in de regio en een complementair aanbod bieden, zodat geen directe verdringingseffecten optreden. Wanneer concrete plannen voor leisuretoevoegingen bekend zijn is het verstandig deze te toetsen op effecten (zowel positief als negatief) voor de overige voorzieningen. • aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance De plannen van Redema zijn om een soort ‘Village’ te maken welke wellicht geheel overdekt wordt. De uitstraling en ambiance van Maasmechelen fungeren als voorbeeld. Omdat het om een nieuw te ontwikkelen concept gaat, behoort het absoluut tot de mogelijkheden om het geheel sfeervol te ontwikkelen, zodat een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat. • waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen Dit kader is op dit moment nog niet uitgewerkt, maar een waterdicht juridisch kader is essentieel om daadwerkelijk een FOC op de locatie te ontwikkelen welke ook na verloop van tijd dezelfde functie heeft. Regulering en controle op de assortimenten is noodzakelijk. • goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken Wat betreft de exploitatie is Redema van plan het FOC zelf ontwikkelen, mede omdat het bedrijf voldoende contacten in de markt (merken, exploitant winkels) heeft, zoals met Stable. De ervaring leert dat vooral FOC’s die door een (internationaal) ervaren ontwikkelaar op het gebied van FOC’s ingevuld worden, economisch beter functioneren. • goed en intensief management en ruim budget voor marketing & promotie Hier zijn ook plannen voor aanwezig, maar de status hiervan is zacht. Bij succesvolle exploitatie dient hier voldoende aandacht naar uit te gaan.

Goudappel Coffeng

4.3


20

Beoordeling locatie De Gouden Driehoek

Onderstaande tabel geeft de huidige situatie. Op de huidige plek is bijvoorbeeld de synergie met leisure niet aanwezig. Dit kan echter in samenhang met het FOC gerealiseerd worden, zodat de — in een + verandert. Criteria terreincapaciteit ligging ten opzichte van rijkswegennet bereikbaarheid met openbaar vervoer zichtbaarheid en herkenbaarheid realisatietermijn synergie bestaande winkelgebieden synergie met overige voorzieningen (o.a. leisure) omgevingskwaliteit

Beoordeling De Gouden Driehoek ++ ++ ++ + ---

Tabel 4.1: Beoordeling locatie-eisen FOC Zuidbroek De projectlocatie Gouden Driehoek scoort goed wat betreft aspecten als terreincapaciteit, ligging ten opzichte van rijkswegennet en zichtbaarheid en herkenbaarheid. De projectlocatie op de Gouden Driehoek is onbebouwd en biedt mogelijkheden voor een snelle realisatie van een nieuwe ontwikkeling (geen onteigeningsprocedures etc.). Voorwaarde is vanzelfsprekend wel dat het ruimtelijke ordeningsbeleid de ontwikkeling van een FOC op de Gouden Driehoek toelaat. Hierop komen we in paragraaf 5.5 terug. Voor aspecten die nu nog minder goed scoren als de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de relatie met overige voorzieningen als leisure geldt dat deze met de ontwikkeling van een outlet center verbeterd kunnen worden. Wat betreft de synergie met bestaande winkelgebieden geldt dat de ligging van de projectlocatie ten opzichte van de centrumgebieden niet zal veranderen, maar dat met gerichte acties combinatiebezoek kan worden uitgelokt. Deze acties komen is paragraaf 5.2.2 aan bod.

Goudappel Coffeng

5


21

Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek In dit hoofdstuk staat eerst de haalbaarheid van een outlet center in Zuidbroek centraal. Vervolgens wordt ingegaan op de effecten van een FOC ontwikkeling op de bestaande detailhandelsstructuur. 5.1

Haalbaarheidsanalyse

Voor de haalbaarheid van een FOC is ten eerste voldoende consumentenpotentieel noodzakelijk. Gebaseerd op cijfers die gelden voor de andere outlet centra brengen wij gedegen de vraagzijde, de aanbodzijde en een confrontatie van vraag en aanbod in beeld.

5.1.1

Vraagzijde

In onder meer Roermond, Lelystad en Roosendaal is onderzoek verricht naar het profiel en herkomst van de bezoekers van een outlet center. Hieruit blijkt dat circa een kwart van de bezoekers en omzet afkomstig is binnen een half uur autoreistijd. Ongeveer 55% van de bezoekers reist maximaal een uur vanaf hun woonplaats en 95% van de bezoekers woont op 90 minuten reistijd van het FOC (zie tabel 5.1). De overige 5% van de bezoekers reist nog verder; dit gaat grotendeels om toeristen. Rekeninghoudend met de karakteristieken van de verzorgingsgebieden rondom Zuidbroek is in tabel 5.1 een gerichte inschatting gemaakt van de herkomst van de omzet van een FOC in Zuidbroek. Reistijd Tot 30 min. Tot 60 min. Tot 90 min.

Omzetaandeel 30% 55% 95%

Tabel 5.1: Reistijd en omzetaandeel FOC’s. Via verkeersmodellen en de Bereikbaarheidskaart hebben wij bepaald hoeveel inwoners binnen verschillende reistijden de locatie van het FOC bereiken. Hierbij is uitgegaan van een normale verkeerssituatie op een middag. In tabel 5.2 zijn de inwoners per zone beschreven met een onderscheid naar Duitsland en Nederland. Binnen een straal van 30 autominuten wonen circa 450.000 inwoners, binnen 60 autominuten iets meer dan 2 miljoen mensen en binnen 90 autominuten wonen 5,4 miljoen mensen. Binnen een half uur rijden zijn weinig Duitse consumenten te bereiken. Echter, in de zones tussen 60-90 autominuten zijn aanzienlijk meer Duitsers woonachtig dan

Goudappel Coffeng


22

Nederlanders. In het totale verzorgingsbereik binnen 90 autominuten wonen iets meer Duitsers dan Nederlanders. Zone in autominuten < 15 15-30 30-45 45-60 60-75 75-90 TOTAAL

Nederland 101.285 432.500 363.025 499.645 570.180 602.555 2.569.190

Duitsland 0 18.492 225.912 446.455 674.931 1.464.769 2.830.559

Totaal 101.285 450.992 588.937 946.100 1.245.111 2.067.324 5.399.749

Tabel 5.2: Inwonertal reistijdzones rondom Zuidbroek

Figuur 5.1: Autoreistijden (in minuten) De laatste 5% van de omzet is afkomstig van bezoekers die afkomstig zijn verder dan 90 autominuten van het FOC. Dit gaat voornamelijk om toeristen. In Oost-Groningen vinden jaarlijks iets meer dan 1 miljoen overnachtingen plaats en in de provincie Groningen als geheel bijna 2,4 miljoen. Daarnaast vinden op jaarbasis in de provincie Groningen 31,3 miljoen dagtochten plaats door dagtoeristen. De totale bestedingen in de provincie zijn € 390 miljoen door dagtoeristen en € 95 miljoen door verblijfstoeristen. Een deel van deze toeristen zullen bij de komst van een FOC deze ook gaan bezoeken. Bovendien heeft het FOC een aantrekkende werking, waardoor meer toeristen naar het gebied komen. Daarom is het realistisch te veronderstellen dat 5% van de omzet van toeristen afkomstig is.

5.1.2

Aanbodzijde

Aanbod FOC’s Een outlet center heeft een verzorgingsbereik van circa 120 kilometer. De aanwezige outlet centers in Nederland en Duitsland liggen over het algemeen op relatief grote afstand van Zuidbroek. Alleen FOV Batavia Stad in Lelystad (hemelsbreed op 120 kilometer afstand) heeft enige overlap in het verzorgingsgebied, al tonen herkomstonderzoeken in Batavia Stad aan dat het merendeel van de bezoekers uit Flevoland, Gelderland, het gebied Kampen/Zwolle en het noordelijke deel van de Randstad komen. Een locatie in Noordoost Nederland concurreert daarom nauwelijks met de bestaande outlet centra in Nederland.

Goudappel Coffeng


23

De meest nabijgelegen outlet centra in Duitsland zijn Stuhr (130 kilometer) en Ochtrup (80 kilometer hemelsbreed). Deze outlet centra hebben echter een aanzienlijk geringere omvang dan het geplande FOC in Zuidbroek en daarom ook een kleiner verzorgingsbereik. De concurrentie en overlap blijven daardoor uiterst beperkt. Wel gaat volgens planning op korte termijn het outlet center in Ochtrup uitgebreid worden naar circa 11.000 m². Hierdoor zal de concurrentie voor Zuidbroek licht toenemen. Echter, de catchmentarea’s van beide centra overlappen elkaar slechts gedeeltelijk waardoor de marktverdringingseffecten marginaal blijven. Omzetclaim Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, heeft een FOC een bepaalde kritische massa nodig om voldoende aantrekkingskracht op de consument te kunnen uitoefenen. De kritische massa voor een FOC in Zuidbroek bedraagt 15.000 m² wvo (circa 19.000 m² bvo 5). De gemiddelde benodigde vloerproductiviteit voor een FOC bedraagt russen de €2.500,en € 5.000,- per m² wvo. In onze analyse gaan wij voor de plannen in Zuidbroek voorzichtigheidshalve uit van een gemiddelde vloerproductiviteit tussen de € 3.500,- en € 4.000,- per m² wvo. In de praktijk is een relatief lage vloerproductiviteit mogelijk, omdat outlet centra enige aanlooptijd nodig hebben voordat alle units zijn gevuld en daarmee de voorzieningen goed gaan functioneren (met een hoge omzet per m2). Waarschijnlijk is bij aanvang de omzet per m2 in het outlet center in Zuidbroek nog lager en ligt het meer op het niveau van ca. 2.500 euro per m2 . Het gaat hier immers om een nieuwe winkelvoorziening die nog een positie in de markt moet verkrijgen. Ook de lagere grondprijzen in Oost-Groningen zijn van invloed op de benodigde omzet per m2 . Dit effect is echter beperkt, omdat de grondprijzen slechts een onderdeel van het totale kostenplaatje vormen. Uitgaande van een vloerproductiviteit tussen de € 3.500,- en € 4.000,- per m² wvo betekent dat een FOC van 15.000 m² wvo een omzet tussen de € 52,5-60 miljoen euro dient te behalen (zie tabel 5.3).

Mode & luxe (70%) Schoenen/sport (20%) Aanvullend (10%) Totaal

Oppervlak Omzetclaim (in miljoen euro) 10.500 36,8 - 42,0 3.000 10,5 - 12,0 1.500 5,3 - 6,0 15.000 52,5 - 60,0

Tabel 5.3: Omzetclaim FOC Zuidbroek Naast modewinkels bestaan plannen voor horeca, wat in de bestaande FOC’s een sterke combinatie vormt. De horecavoorzieningen vormen een goede afwisseling met het detailhandelsaanbod, zeker gezien een groot deel van de bezoekers een lange reistijd heeft. Uitgaande van de normvloerproductiviteit van de horecasector van € 4.500,- en een indicatief aanbod van 400-800 m² bvo (circa 5 units) bedraagt de omzet van het horeca-aanbod in een FOC circa € 2 á 4 miljoen.

5.1.3

Confrontatie vraag en aanbod

Zodra we het aanbod confronteren met de vraag blijkt dat het outlet center in Zuidbroek in het verzorgingsgebied met een reisafstand tot een half uur tussen de 2,8-3,2% van de omzet moet behalen om een marktconforme omzet te kunnen halen. In het gebied tot 60 autominuten dient 1,4-1,6 % marktaandeel te worden behaald en tot 90 autominuten 0,9-1,0% (zie tabel 5.4). 5

Op basis van de verhouding wvo-bvo: 80:100.

Goudappel Coffeng


24

In tabel 5.4 is per reistijdzone het omzetpotentieel afgezet tegen de omzetclaim van het FOC. Het omzetpotentieel wordt bepaald door de inwoners per zone te vermenigvuldigen met de bestedingen in de branches mode en sport6. De omzetclaim is bepaald in de vorige paragraaf en per reistijdzone is de benodigde omzet berekend. Uiteindelijk leidt dit tot het marktaandeel wat het FOC nodig heeft in de branche mode en sport per reistijdzone. Omdat Zuidbroek weinig directe concurrentie van andere outlet centers heeft, is het mogelijk de benodigde marktaandelen te behalen. De ervaring bij andere FOC’s leert dat binnen 30 autominuten een marktaandeel van circa 4 tot 5% (benodigd marktaandeel 2,8-3,2%) mogelijk is. Binnen 60 autominuten is 2 tot 3% marktaandeel gebruikelijk (1,41,6 % benodigd) en binnen 90 autominuten is 1,5-2% gebruikelijk (0,9-1,0% benodigd). Kortom, een confrontatie van de potentiële consumentenvraag en het geplande aanbod toont aan dat een FOC in Zuidbroek economisch rendabel geëxploiteerd kan worden.

aantal inwoners bestedingen mode en sport per inwoner omzetpotentieel (in milj €) Omzetclaim mode en sport (in milj €) Omzetaandeel per reistijdzone Omzetclaim FOC per reistijdzone (in milj €) Marktaandeel FOC per reistijdzone

< 30 minuten

< 60 minuten

< 90 minuten

552.277 € 915 505

2.087.314 € 915 1.909

5.399.749 € 915 4.939

47,3 - 54,0 30% 14,2 - 16,2

47,3 - 54,0 55% 26,0 - 29,7

47,3 - 54,0 95% 44,9 - 51,3

2,8% - 3,2%

1,4% - 1,6%

0,9% - 1,0%

Tabel 5.4: Benodigd marktaandeel FOC per reistijdzone

5.2

Effectanalyse

Logischerwijs heeft de komst van een FOC de nodige impact op de aanwezige detailhandelsstructuur. Het aanbod en de concurrentie in de omgeving van Zuidbroek neemt toe. Dit heeft effect op het functioneren van andere, voornamelijk dichtbij gelegen winkelgebieden met een recreatieve functie zoals de centra van Veendam, Winschoten en Groningen. Met name in de modische sector kan enige marktverdringing optreden. Anderzijds trekt een FOC extra bezoekers van ver weg, waar nabijgelegen winkelgebieden en voorzieningen van kunnen profiteren. Beide aspecten komen in de hiernavolgende paragrafen aan bod.

5.2.1

Marktverdringing FOC

Algemeen De effecten van de outlet centers in Lelystad en Roermond op de detailhandelsstructuur zijn gemonitord. In Lelystad bleek dat de inwoners van deze plaats in het eerste jaar slechts in beperkte mate waren gericht op het outlet center. In latere metingen bleek de oriëntatie op het outlet center wat toegenomen. Circa 6 jaar na opening verrichten de inwoners van Lelystad circa 7% van de modische bestedingen in het outlet center. Vervolgens is na de uitbreiding en de opening van de tweede fase de oriëntatie op Batavia Stad nog iets toegenomen. Deze bestedingen gaan voor een deel ten koste van de uitgaven in het eigen centrumwinkelgebied en voor een deel ten koste van de afvloeiing naar de centra van grotere steden als Almere en Amsterdam. Echter, naast de 6 Gebaseerd op het nationaal gemiddelde volgens www.hbd.nl (€970,-)en gecorrigeerd voor het bestedingenniveau in de provincie Groningen.

Goudappel Coffeng


25

verdringingseffecten zijn de synergie-effecten in Lelystad vergelijkbaar. Meer dan 15% van de bezoekers combineert een bezoek aan Batavia Stad met de binnenstad. In een tweejaarlijkse effectmeting is dan ook duidelijk geworden dat het aanbod aan mode en sport in het centrum stabiel is gebleven. Ook in Roermond zijn de effecten van het Designer Outlet Center gemeten (DOC). Deze effecten zijn niet uitgedrukt in marktverdringingseffecten, maar hier is de ontwikkeling van de regionale koopkracht onderzocht. Het centrum van Roermond heeft 2% aan regionale koopkracht verloren na opening van het DOC. Op basis van de effectmetingen blijkt dat de bestaande FOC’s gemiddeld circa zo’n 5% afsnoepen van de omzet in de modische sector in de aangrenzende winkelgebieden, al naar gelang de overlap in de gevoerde merken. Het relatief beperkte marktverdringingseffect valt te verklaren door de grote reikwijdte van een FOC. FOC’s kennen een ruim verzorgingsgebied (variërend van 60 tot 120 kilometer) en bezoekers zijn voor een belangrijk deel afkomstig van buiten de regio. Door combinatiebezoeken krijgen steden meer bovenlokale bezoekers. Hieruit blijkt dat synergie-effecten nagenoeg vergelijkbaar zijn met verdringingseffecten. Marktverdringing in nabijgelegen centra Het effect van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek zal het grootst zijn voor de aanbieders in de mode- en sportbranche in nabijgelegen centra. Dit gaat dan voornamelijk om de zaken in het hoogwaardige segment, omdat hiermee een belangrijk deel van het FOC ingevuld wordt. De grootste verdringingseffecten zullen plaatsvinden in de stad Groningen, omdat hier het meeste concurrerende aanbod gevestigd is. Ook de nabijgelegen centra Veendam, Hoogezand-Sappemeer en Winschoten krijgen te maken met enige verdringingseffecten, maar in deze centra is het aanbod minder direct concurrerend. De omzetclaim van het modische aanbod in het FOC bedraagt 47,3-54,0 miljoen euro. Van deze omzet is circa 30% afkomstig uit het gebied binnen een half uur reistijd (directe regio7). De omzet die uit dit gebied in de modische branches door de ontwikkeling van een FOC wordt weggehaald, bedraagt in totaal 14,2-16,2 miljoen euro. Afgaande op het aanwezige aanbod in deze zone vermenigvuldigd met de omzet per m² is de totale omzetclaim in deze zone circa 540 miljoen euro. Dit betekent een gemiddelde marktverdringing van 2,6-3,0%. In de zones tot 60 en 90 minuten is de marktverdringing logischerwijs kleiner.

Reistijdzone < 30 minuten tot 60 minuten tot 90 minuten

Omvang mode en Omzetclaim mode- en sport sport (in m² wvo) aanbod (in miljoenen euro’s) 173.000 833.000 2.441.000

Omzetverlies agv FOC

540,8 2606,9 7641,0

14,2 - 16,2 26,0 - 29,7 44,9 - 51,3

% marktverdringing 2,6% 1,0% 0,6% -

3,0% 1,1% 0,7%

Tabel 5.5: Gemiddelde marktverdringing per reistijdzone Het omzetverlies van 14,2-16,2 miljoen euro zal niet geheel ten koste gaan van het modische aanbod in de regio binnen een half uur. Een deel van de bestedingen bij het FOC zal ten koste gaan van de afvloeiing naar bijvoorbeeld Duitsland en plaatsen buiten de provincie Groningen. Anderzijds is het mogelijk dat bestedingen bij het FOC van buiten de directe regio, ten koste gaan van de bestedingen bij de aanbieders in de directe omliggende regio. Indien ervan wordt uitgegaan dat deze koopkrachtafvloeiing en — toevloeiing voor de directe regio elkaar in evenwicht houdt, kan gesteld worden dat een

7

De directe regio bestaat uit het gebied binnen een half uur reistijd. De grote plaatsen (winkelcentra) in dit gebied zijn binnen een kwartier: Veendam, Hoogezand-Sappemeer en Winschoten. En verder: Groningen, Delfzijl, Haren, Leek, Roden en Stadskanaal.

Goudappel Coffeng


26

marktverdringing van 14,2-16,2 miljoen euro bij de modeaanbieders in de directe regio zal optreden. Deze marktverdringing zal niet evenredig worden verdeeld over de regio. In welke mate dit effect zich laat gelden is hoofdzakelijk afhankelijk van de factor afstand en de functie van de winkelgebieden. Zo zal vanwege de factor afstand de binnenstad van Veendam een sterker effect merken dan het centrum van bijvoorbeeld Stadskanaal. Vanwege het uitgebreide en hoogwaardige modeaanbod in Groningen, geldt dat de binnenstad van Groningen eveneens een relatief sterk effect zal merken. Sterker dan bijvoorbeeld het dichter bij Zuidbroek gelegen Hoogezand-Sappemeer. Op basis van met name de factoren afstand en de huidige functie van het winkelgebied, is in tabel 5.6 aangegeven in welke mate omzetverlies zal optreden als gevolg van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek. Voor elke plaats is een score bepaald voor de factor afstand en de modische functie. Door middel van een weging van deze scores is de marktverdringing van het FOC bij de detailhandel in de plaatsen in de omgeving vastgesteld. plaats Groningen Veendam Winschoten Hoogezand-Sappemeer Stadskanaal Delfzijl overig totaal

aandeel in regionale omzet FOC 40,0% 17,5% 20,0% 10,0% 5,0% 2,5% 5,0% 100%

omzetverlies bij modische sector (miljoen euro) 5,7 2,5 2,8 1,4 0,7 0,4 0,7 14,2

-

6,5 2,8 3,2 1,6 0,8 0,4 0,8 16,2

Tabel 5.6: Mate van omzetverlies a.g.v. FOC Zuidbroek In tabel 5.6 blijkt dat de omzet in het FOC met name ten koste zal gaan van de omzetvolumes in Groningen (factor functie) en in Winschoten (afstand+functie) en Veendam (afstand). In tabel 5.7 is vervolgens aangegeven wat deze marktverdringing betekent voor het functioneren van het modeaanbod in deze winkelgebieden. Zo heeft een omzetreductie van bijvoorbeeld 6 miljoen euro in de omvangrijke binnenstad van Groningen minder impact dan een reductie van 3 miljoen euro voor de binnenstad van Veendam.

plaats Groningen Veendam Winschoten Hoogezand-Sappemeer Stadskanaal Delfzijl overig

omvang mode omzetclaim[1] (m ² wvo) modeaanbod (miljoen euro) 79.420 397,1 16.670 50,0 17.880 53,6 10.760 32,3 18.670 56,0 9.270 27,8 20.330 50,8

omzetverlies a.g.v FOC (miljoen euro) 5,7 2,5 2,8 1,4 0,7 0,4 0,7

-

6,5 2,8 3,2 1,6 0,8 0,4 0,8

% marktverdringing 1,4% 1,6% 5,0% 5,7% 5,3% 6,0% 4,4% 5,0% 1,3% 1,4% 1,3% 1,5% 1,4% 1,6%

[1] Uitgaande van een normvloerproductiviteit van € 5.000,- voor Groningen, € 3.000 voor Winschoten, Veendam, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal en Delfzijl, € 2.500 voor overig.

Tabel 5.7: Mate van marktverdringing a.g.v FOC Zuidbroek Uit tabel 5.7 komt duidelijk naar voren dat Groningen het grootste kwantitatieve omzetverlies zal leiden (circa 6 miljoen euro) als gevolg van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek. Vanwege het omvangrijke modeaanbod in de binnenstad van Groningen,

Goudappel Coffeng


27

leidt een omzetverlies van 5 miljoen euro in Groningen slechts tot een marktverdringing van 1,4-1,6%. In Veendam, Winschoten en Hoogezand-Sappemeer is de marktverdringing het grootst met circa 5%. Deze effecten doen zich generiek voor in de modische branches. Het is vrijwel niet mogelijk om de markteffecten van het FOC voor individuele ondernemers te beschrijven.

5.2.2

Synergie-effecten

Tegenover de marktverdringingseffecten staan de synergie-effecten. Het functioneren van bestaande outlet centers geeft enig inzicht in de te behalen synergievoordelen voor bestaande winkelgebieden. Algemeen Na opening van het outlet center is het aantal bezoekers aan de binnenstad van Lelystad in eerste instantie flink toegenomen. In het eerste jaar was het combinatiebezoek tussen Batavia Stad en de binnenstad met circa 15% vrij hoog. Dit ondanks de tussenliggende afstand (4 á 5 kilometer) en de matige aantrekkelijkheid van het centrum van Lelystad. Het combinatiebezoek is in de loop der jaren afgenomen. Dit is vooral het gevolg van de kwaliteit van het centrum van Lelystad. Bezoekers van het FOC van buiten Lelystad die één keer deze combinatie hadden gemaakt, voelden zich niet geroepen deze combinatie nog een keer te herhalen. In 2008 was het combinatiebezoek weer een stuk hoger (15%). Op dit moment is Lelystad druk bezig met een inhaalslag en wordt het centrumwinkelgebied versterkt, waardoor het aantrekkelijker wordt voor de eigen inwoners en de regionale bevolking, maar ook voor de bezoekers van het FOC. Ondanks dat het combinatiebezoek tussen het FOC en het centrum van Lelystad in de loop der jaren is afgenomen en niet hoog is, is het aandeel bezoekers van buiten Lelystad in het centrum vrij structureel toegenomen. Dit aandeel bedroeg voor opening van het FOC 7% en bedraagt acht jaar na opening van het outlet center 13%. Circa 12% van de bestedingen komt thans van niet-Lelystedelingen, hetgeen bijna een verdubbeling betekent ten opzichte van de situatie vóór de opening van het outlet center. Hoewel het directe combinatiebezoek niet hoog is, heeft Lelystad zich kennelijk mede door de komst van het outlet center beter op de kaart gezet en is de bekendheid en aantrekkingskracht op de (boven)regionale consument toegenomen. Vanwege de korte afstand met het Designer Outlet Center (DOC) profiteert de binnenstad van Roermond in sterke mate van de grote bezoekersaantallen aan het outlet center. Maar liefst 45% 8 van de bezoekers van het DOC bezoekt aansluitend de binnenstad. Deze 1 tot 1,5 miljoen ‘extra’ bezoekers van de binnenstad lopen niet alleen rond maar besteden ook wat. Aan mode (kleding, schoenen en sport) besteden deze bezoekers circa € 20 bij de reguliere winkels in het centrum9. Dit is exclusief de bestedingen bij nietmodische winkels en bij de horeca. De ‘negatieve’ marktverdringingseffecten van een outlet center zijn zoals geschetst relatief gering en beperken zich tot de modische branches. Hier staan ‘positieve’ synergieeffecten tegenover. De omvang van de synergie-effecten hangt sterk af van de afstand

8 9

Bron: Monitor 1e fase DOC Roermond, 2003 Bron: BRO, provincie Limburg, kansen en bedreigingen FOC-initiatieven Limburg en regio; - D&P Onderzoek en advies, Factory Outlet Center Goes, Economische impactanalyse, 1998; - D&P Onderzoek en advies, Factory Outlet Center Roermond, Economische impactanalyse, 1999; - D&P Onderzoek en advies, Roermond, Hoofdlijnen economische impactanalyse FOC, 1999; - D&P Onderzoek en advies, Toekomstlijnen Factory Outlet Centers tussen korte-termijneffect en lange-termijnontwikkeling, 1998; - Droog Trommelen Broekhuis, Goes, Factory Outlet Center Mogelijkheid en Wenselijkheid, 1999; - Factory Outlet Centers, een MERKwaardige ontwikkeling’, IR A.P. Meijering, 2001; - Goudappel Coffeng, Monitoring effecten FOV, 0, 1, 2, 3 en 4-meting, 2001 - 2008; - Kolpron, Factory Outlet Center in Lelystad, 1999.

Goudappel Coffeng


28

tussen het outlet center en het winkelgebied of voorzieningencluster en de kwaliteit van het winkelgebied en de voorzieningen. Zo is in Roermond de afstand tussen het outlet center en de binnenstad minimaal en bezit Roermond een aantrekkelijke binnenstad. Hier zijn de ‘positieve’ synergie-effecten beduidend ‘groter’ dan de negatieve verdringingseffecten. De binnenstad trekt nu veel meer bezoekers en het vastgoed is meer waard geworden. In Lelystad is de synergie veel minder groot dan in Roermond, hetgeen veroorzaakt wordt door de forse afstand tussen het outlet center en de binnenstad en de matige aantrekkingskracht van de binnenstad. Desondanks is ook in Lelystad per saldo geen sprake van een negatief effect en hebben zich zes jaar na opening van het outlet center weinig mutaties in het winkelbestand in de binnenstad van Lelystad voorgedaan. Hoewel in Roosendaal zo kort na opening van het outlet center (november 2006) nog geen effectmetingen zijn verricht, zijn de eerste reacties van de ondernemers in de binnenstad van Roosendaal voorzichtig positief. Het outlet center ligt op circa 2 kilometer van de binnenstad. De binnenstadondernemers zien veel nieuwe bezoekers van buiten Roosendaal, terwijl geluiden over omzetverlies niet of nauwelijks worden waargenomen. Synergievoordelen Zuidbroek De situatie in Zuidbroek is niet één op één te vergelijken met de positie van elders ontwikkelde FOC’s in Nederland. Het FOC wordt niet geplaatst bij een enkel groot winkelcentrum, waardoor niet vanzelf deze voordelen ontstaan. Om dit uit te lokken kan onder meer geïnvesteerd worden in marketing, openbaar vervoer, PR en informatievoorzieningen om synergievoordelen met omliggende centra als Winschoten, Veendam en vooral Groningen te bereiken. De binnenstad van Groningen heeft als grote voordeel dat het veel heeft te bieden, onderscheidende kwaliteiten heeft en aantrekkelijk is voor combinatiebezoek. Enig nadeel betreft de relatief grote afstand. Echter, zeker voor bezoekers die van verder weg komen, is het zeer aantrekkelijk om tijdens een dagje uit te winkelen in zowel Groningen als het FOC. Voor de binnenstad van Groningen wordt daarom verwacht dat de positieve synergie-effecten de negatieve verdringingseffecten in de modische branches compenseren, mits het FOC wordt ontwikkeld en gehandhaafd als een ‘zuiver’ outletconcept (voorlaatste collecties of producten met een foutje) en dit combinatiebezoek gedegen gestimuleerd wordt. Qua afstand is het voor Winschoten en Veendam aantrekkelijk om synergievoordelen te bereiken. Winschoten is nu al in trek bij Duitse toeristen en omdat relatief veel Duitsers het FOC zullen bezoeken, kan een bezoek gecombineerd worden. Bijkomend voordeel is dat Winschoten bovendien op de route richting Duitsland ligt. Het winkelaanbod in Winschoten heeft vanzelfsprekend niet de omvang en aantrekkingskracht als dat van Groningen, maar synergievoordelen zijn bij een goede marketing hier ook haalbaar. Afgaande op bezoekersaantallen van bestaande FOC’s wordt met een voorzichtige inschatting verwacht dat het FOC in Zuidbroek circa 1,5 miljoen bezoekers per jaar zal trekken, met een mogelijke uitloop naar circa 2,5 miljoen. Uitgaande van voorzichtige aannamen trekt het FOC in Zuidbroek 1,5 miljoen bezoekers per jaar, waarvan ten minste 15% ook een winkelcentrum in de omgeving bezoekt. Circa 250.000 bezoekers van het FOC zullen derhalve tevens een bezoek brengen aan Groningen, Winschoten of in mindere mate Veendam. Dit gaat om extra bezoekers van buiten de regio, die anders geen bezoek aan één van de winkelcentra zouden brengen. In onderstaande tabel is een opdeling gemaakt naar de binnensteden van Groningen, Winschoten en Veendam en de spin-off van het outlet center voor de modische sector in de omliggende winkelgebieden. Centrum Groningen Winschoten Veendam

Deel combinatiebezoek Combinatiebezoekers Bestedingen in miljoen euro 9% 6% 2%

135.000 90.000 30.000

2,7 1,8 0,6

Goudappel Coffeng

Centrum


29

Deel combinatiebezoek Combinatiebezoekers Bestedingen in miljoen euro 255.000

Totaal

5,1

Tabel 5.8: Synergie-effecten modische sector in nabijgelegen centra als gevolg van het FOC In tabel 5.9 zijn de synergie-effecten voor de modische sector in de omliggende plaatsen afgezet tegen de marktverdringingseffecten. Marktverdringing Plaats Groningen Veendam Winschoten Hoogezand-Sappemeer Stadskanaal Delfzijl overig

Omzetverlies (mln. €) 5,7-6,5 2,5-2,8 2,8-3,2 1,4-1,6 0,7-0,8 0,3-0,4 0,7-0,8

Omzetverlies (%) 1,4-1,6% 5,0-5,7% 5,3-6,0% 4,4-5,0% 1,3-1,4% 1,3-1,5% 1,4-1,6%

Synergie Extra bestedingen Synergie (% omzet (mln. €) modeaanbod) 2,7 0,7% 0,6 1,2% 1,8 3,4% beperkt beperkt beperkt beperkt beperkt beperkt beperkt beperkt

Tabel 5.9: Marktverdringings- en synergie-effecten in nabijgelegen centra als gevolg van het FOC Per saldo is er voor de modische sector in de in tabel 5.9 geschetste plaatsen een licht negatief effect (<4%). Bedacht dient te worden dat de geschetste effecten alleen de modische sector betreffen. Voor deze sector geldt dat er zowel synergie- als marktverdringingseffecten optreden. Voor de overige detailhandel en andere publiekgerichte functies als horeca en leisure geldt dat er alleen maar sprake is van synergie-effecten. Onderzoek in andere steden waar zich FOC’s hebben gevestigd, toont aan dat het originele winkelbestand buiten de reguliere wijzigingen om nauwelijks is veranderd. Hoe deze procentuele effecten daadwerkelijk uitpakken op het aanwezige winkelbestand in de steden is moeilijk te voorspellen. De ervaring leert dat na de vestiging van een FOC in binnensteden nauwelijks meer mutaties in het aanbod voordoen. Daarnaast moet worden opgemerkt dat voornoemde marktverdringingseffecten overeenkomen met jaarlijkse schommelingen in de winkelomzet van winkeliers. Wanneer een winkel of winkelcentrum economisch goed functioneert, leidt enkele procenten omzetverlies niet direct tot sluitingen. In de meeste centra blijft het totaaleffect uiterst beperkt. Los van deze synergie-effecten geldt dat de ontwikkeling van een outlet center zorgt voor veel publiciteit, de regio op de kaart kan zetten en kan dienen als katalysator voor andere ontwikkelingen. Zo stond Lelystad voor de ontwikkeling van het FOC vooral bekend als sfeerloze ‘new town’. Na de komst van het oulet center ‘Batavia Stad’ is de hele kuststrook in Lelystad in ontwikkeling en worden her en der tal van initiatieven ontplooid. Hetzelfde geldt in feite voor Roermond en Roosendaal. Ook hier worden in de omgeving van het outlet center veel nieuwe ontwikkelingen ontplooid.

5.3

Werkgelegenheid

Behalve dat de voorzieningen in Oost-Groningen kunnen profiteren van de aantrekkingskracht van het FOC, heeft het FOC eveneens een effect op de werkgelegenheid. In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de directe werkgelegenheid bij de FOC’s in Europa zo tussen de 300-700 fte is. Dit komt overeen met de vuistregel die de

Goudappel Coffeng


30

exploitanten van FOC’s hanteren van 400 fte per 10.000 m² wvo. Voor Zuidbroek betekent dit circa 500 fte in de eerste fase directe werkgelegenheid. Wanneer we kijken naar de kenmerken van het personeel in de modische branches dan blijkt dat 27% van de banen fulltimers betreft en 73% van de fte’s door parttimers wordt ingevuld. Omgerekend betekent dit bij 500 fte 135 voltijd banen en 730 deeltijd banen. Verder blijkt dat meer dan 60% van het personeel jonger is dan 35 jaar, 84% vrouwen zijn en 84% van de werknemers in de kledingbranche hooguit een MBO-opleiding heeft afgerond10. Tegenover deze directe werkgelegenheidseffecten van het FOC kan enig werkgelegenheidsverlies worden gezet als gevolg van de lichte omzetdaling bij de modische winkels in de omgeving. Op basis van de omvang van deze omzetdaling gaat het hier om circa 50 tot 60 fte’s bij de modewinkels. Ook hier dient bedacht te worden dat voor andere winkels en voor de horeca alleen sprake kan zijn van extra werkgelegenheid omdat voor deze functies alleen maar sprake is van synergie en geen marktverdringingseffecten optreden. Verder wordt indirect werkgelegenheid gecreëerd door de ontwikkeling van het FOC. Aanvullend aan het FOC worden leisurevoorzieningen in het ontwikkelingsgebied gerealiseerd. In combinatie met het FOC levert dit ook banen op, afhankelijk van de omvang van deze voorzieningen en van de stimulans om combinatiebezoeken in het ontwikkelingsgebied te doen. Daarnaast heeft de ontwikkeling mogelijk tot gevolg dat meer toeristen Oost-Groningen bezoeken en het openbaar vervoer wordt uitgebreid. Deze ontwikkelingen leiden tot een generatie van werkgelegenheid. De verwachting is dat deze indirecte werkgelegenheidseffecten in eerste instantie beperkt blijven, maar bij een succesvolle exploitatie is het mogelijk dat deze genoemde effecten de nodige banen opleveren.

5.4

Mobiliteitseffecten

Bezoekersaantallen Een FOC met de geplande omvang als in Zuidbroek trekt naar verwachting jaarlijks 1,5 miljoen bezoekers. Dit kan naar verloop, in combinatie met een eventuele uitbreiding van het FOC doorgroeien tot ca. 2,5 miljoen bezoekers. Consumenten bezoeken outlet centers vooral in de weekenden (zaterdag & zondag) en op speciale dagen als Tweede Paasdag. In de hiernavolgende tabel is indicatieve globale verdeling opgenomen van het aantal bezoekers per weekmoment.

aantal bezoekers per jaar aantal bezoekers per week aantal bezoekers op piekdagen aantal bezoekers op zaterdag/zondag aantal bezoekers weekdagen

bezoekers Aantal autobezoekers 1 1.500.000 28.800 11.900 10.100 4.200 7.200 3.000 3.400 1.400

1: 95% bezoekers komt met de auto, gemiddelde autobezetting 2,3

Tabel 5.10: Aantal (auto)bezoekers per week

10

Cijfers gebaseerd op: Arbeidsmarkt in de detailhandel, HBD 2006 (zie bijlage). Deze cijfers gaan specifiek over de kledingbranche. Dit gaat om het merendeel van de bedrijvigheid in het FOC. In de praktijk kan het aantal deeltijdbanen iets lager liggen, omdat bij het management en dergelijke meer voltijdbanen zijn. (zie ook bijlage 3)

Goudappel Coffeng


31

Het outlet center genereert de meeste autoritten in het weekend en op piekdagen. Ook over de dag is het aantal bezoekers niet evenredig verspreid. Het piekmoment is rond het middaguur.

Vervoerswijze Het merendeel van de bezoekers aan het FOC komt met de auto. Zeker in Zuidbroek waar de projectlocatie beperkt is ontsloten met het openbaar vervoer. Aangenomen kan worden dat 90 - 95% van de bezoekers in Zuidbroek met de auto komt. Autobezetting De gemiddelde autobezetting is van invloed op het aantal autobewegingen. In studies voor andere outlet centra en grootschalige retail ontwikkelingen varieert de gemiddelde autobezetting tussen 1,8 — 2,8. Aangenomen kan worden dat de gemiddelde autobezetting ca. 2,3 bedraagt.

5.5

RO beleid11

De ontwikkeling van een factory outlet center in Zuidbroek is in strijd is met het rijks- en provinciaal beleid. Zowel in het vigerend als in het in voorbereiding zijnde nieuwe omgevingsplan is de realisatie van een factory outlet center alleen in de gemeente Groningen toegestaan. Ook in de in voorbereiding zijnde omgevingsverordening wordt expliciet gezegd dat een bestemmingsplan, behalve in de gemeente Groningen, niet voorziet in de vestiging van grootschalige detailhandel of factory outlet centers. In de richtlijnen van het Interprovinciaal Overleg inzake perifere detailhandel, een vertaling van de Nota Ruimte naar het provinciaal niveau wordt vastgesteld dat clusters van grootschalige detailhandelsvoorzieningen (eventueel in combinatie met leisure) alleen in stedelijke netwerken en stedelijke centra nabij centra/knooppunten met bovenregionale functie geconcentreerd kunnen worden. Bij het onderhavige plangebied gaat het niet om een locatie die voldoet aan de gestelde locatiekenmerken (behalve de ligging ten opzichte van de infrastructuur). Er bestaat de mogelijkheid om volgens de omgevingsverordening ontheffing aan te vragen. Deze moet gepaard gaan met een goede ruimtelijke onderbouwing. Hierin moet niet alleen de haalbaarheid van het project aangetoond worden maar vooral ook bewezen worden dat het project geen bedreiging zal vormen voor bestaande detailhandelscentra. Bovendien dient in de ruimtelijke onderbouwing ook aangetoond te worden dat er in Groningen geen goede locatie voor een FOC aanwezig is. Aan te raden is om vooraf uitgebreid met de provincie te overleggen om een inschatting te kunnen maken of het initiatief überhaupt een kans kan maken 12.

5.6

Toekomstige ontwikkelingen

Deze analyse focust zich met name op de huidige situatie. De toekomstsituatie dient eveneens in ogenschouw te worden genomen, aangezien ook in de toekomst een FOC haalbaar dient te zijn, zodat de ontwikkeling een langdurige termijn kent. De toekomstige effecten op de overige detailhandelstructuur zijn derhalve relevant. In deze paragraaf beschrijven wij achtereenvolgens de verwachte veranderingen aan de vraagzijde (demografische ontwikkelingen), geplande ontwikkelingen aan de aanbodzijde en de effecten die voornoemde ontwikkelingen teweegbrengen op de haalbaarheids- en effectanalyse. 11 12

Zie ook bijlage 4 Zie bijlage voor een volledige beschrijving van de inpassing in het nationale, provinciale en regionale beleid

Goudappel Coffeng

5.6.1


32

Demografische ontwikkelingen

De bevolkingsprognose voor Oost-Groningen laat een negatief beeld zien, zeker ook in Menterwolde en omgeving. Richting 2015 is de verwacht afname 6% in Oost-Groningen. Ook in de regio Delfzijl vindt een bevolkingafname plaats. Daartegenover staat een bevolkingsgroei in het westelijk deel van de provincie (10%). Voor de provincie Groningen als geheel is richting 2015 de verwachte bevolkingsontwikkeling -1% en voor NoordNederland 0%. Wanneer dit wordt ingedeeld naar de reistijdzones dan blijkt dat in de zone tot 30 minuten een beperkte bevolkingsafname plaatsvindt. Door de bevolkingsprognoses voor alle gemeentes te cumuleren, wordt een afname van circa 1,5% tot 2015 (zie bijlage 1). In de zone tot 60 minuten zal volgens de prognoses de bevolking licht toenemen. Het Nederlandse deel met circa 1,5% (zie ook bijlage 1). Hieronder valt een groot deel van Noord-Nederland waar de bevolkingsontwikkeling redelijk stabiel is 13. In de Duitse zone groeit de bevolking met circa 3%. Dit betreft de regio Weser-Ems14. Ook in de zone 60-90 minuten is de bevolkingsverwachting positief (+3% tot 2015 in Nederland). Al met al groeit in het gebied binnen 90 autominuten het bevolkingsaantal. Nog verder richting de toekomst (2025) neemt de bevolking in de zone tot 30 minuten iets verder af, maar in de andere twee zones juist toe. Verder treedt in Oost-Groningen weliswaar een bevolkingsafname op, maar blijft vanwege de gezinsverdunning het aantal huishoudens ongeveer gelijk15. Daarnaast treedt evenals in de rest van Nederland ook in het noorden vergrijzing op. De vergrijzing treedt sterker op in Oost- en Noord-Groningen.

5.6.2

Ontwikkelingen in het aanbod

Hier beschrijven wij de bij ons bekende detailhandelsontwikkelingen in de gemeentes in de buurt van de projectlocatie. Er bestaan voor zover bij ons bekend plannen in de gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Winschoten. Hoogezand-Sappemeer In Hoogezand-Sappemeer zijn verregaande plannen om het centrum te ontwikkelen en daar een aantrekkelijk verblijfsgebied van te maken. Hierbij worden ook de nodige winkelmeters toegevoegd. Rein Geurtsen en Partners heeft een uitgebreid keuzedocument opgesteld over de centrumontwikkelingen waarbij onderscheid wordt gemaakt in twee hoofdscenario’s16. Afhankelijk van het te kiezen scenario wordt 8.000 m² tot 11.500 m² winkelomvang in het stadscentrum toegevoegd. Van essentieel belang voor deze detailhandelsontwikkelingen is een zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau. Daarnaast wordt horeca toegevoegd en is op andere locaties in de gemeente ruimte voor extra detailhandel (subcentra Martenshoek en Sappemeer). Al met al bestaat een uitbreidingsruimte van 10.000 tot 20.000 m² in de gemeente. Dit is weliswaar een grote bandbreedte, maar toont zeker aan dat relatief veel detailhandel wordt toegevoegd. Winschoten

13

Abf Research http://www.nls.niedersachsen.de/Download/Bevoelkerung/Tab_Annahmen_reg_BV_2004.pdf 15 Provinciaal Ontwikkelings Plan Groningen, notitie demografie, ABF Research, april 2007 16 Keuzedocument Stadscentrum Hoogezand-Sappemeer, Rein Geurtsen & Partners, oktober 2008 14

Goudappel Coffeng


33

In Winschoten staan enkele detailhandelsontwikkelingen gepland17. Dit gaat om het noordelijk centrumgebied waar circa 6.000 m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo) wordt toegevoegd waarvan de helft voor een supermarkt. Ook het zuidelijk centrumgebied wordt ontwikkeld, maar hier blijft de winkeluitbreiding beperkt. Verder zijn er plannen voor 2 nieuwe supermarkten (In Zuid en aan het Burg. Schönfeldplein). Daarnaast wordt aan de Beertsterweg de woonboulevard Reidercenter gerealiseerd (circa 16.000 m² bvo).

5.6.3

Gevolgen regionale ontwikkelingen voor haalbaarheids- en effectanalyse

Bovenstaande ontwikkelingen leiden tot zeer beperkte gevolgen op de haalbaarheidsanalyse. De benodigde omzet voor het FOC blijft gelijk en ook het consumentenpotentieel richting 2020 verandert nauwelijks. De bevolkingsafname in de directe omgeving van Zuidbroek wordt gecompenseerd door een verwachte bevolkingsgroei van 1,5% in de zone tot 30 autominuten. Kortom, de benodigde omzetclaims per reistijdzone blijven ook in de toekomst mogelijk. De ontwikkelingen in de detailhandel in Hoogezand-Sappemeer en Winschoten zorgen enerzijds voor een grotere concurrentie. Deze ontwikkelingen richten zich echter niet alleen op direct concurrerende producten ten opzichte van het FOC. In Winschoten is de ontwikkeling van de meubelboulevard in zijn geheel niet concurrerend met de komst van een FOC. Alleen de centrumontwikkelingen in Winschoten en Hoogezand leiden in beperkte mate tot een groei van de concurrentie in de modische branches, maar het gaat om een beperkte uitbreiding zodat de effecten niet groot zullen zijn. Deze ontwikkelingen hebben als doel meer koopkracht te binden, wat hooguit leidt tot minder bestedingen in andere steden als Groningen en Assen. Bovendien kunnen Winschoten en Hoogezand-Sappemeer profiteren van meer synergievoordelen op de lange termijn. Tot dusverre zijn wij vanwege de factor afstand niet uitgegaan van combinatiebezoek tussen FOC en Hoogezand-Sappemeer. Wanneer het aanbod en het verblijfsklimaat in het centrum van Hoogezand aanzienlijk toeneemt, kan het aantrekkelijk worden om een combinatiebezoek uit te voeren. Ook de aantrekkelijkheid van Winschoten voor een combinatiebezoek kan door de ontwikkelingen toenemen. De grotere oriëntatie op Winschoten en Hoogezand voor een combinatiebezoek leidt naar verwachting tot een toename van het aantal consumenten dat een combinatiebezoek aflegt.

17

Gebaseerd op: Actualisatie beleidsvisie detailhandel, Droogh Trommelen en Partners

Goudappel Coffeng

6


34

Analyse mogelijkheden FOC op alternatieve locaties Naast de locatie in Zuidbroek zijn twee alternatieve locaties in OostGroningen in beeld. Deze locaties worden met elkaar vergeleken op aspecten als de locatie, randvoorwaarden, haalbaarheid en effecten. 6.1

Alternatieve locaties

6.1.1

Scheemda: De Toekomst

In Scheemda aan de A7 is de voormalige strokartonfabriek ‘De Toekomst’ in beeld om een FOC te herbergen. Dit gaat om een historisch gebouw welke gerenoveerd dient te worden en waar mogelijk (commerciële) functies in komen. De locatie is gelegen direct aan de A7, tussen de afslag Heiligerlee en het dorp Scheemda. De omvang van het terrein is 20 hectare, daarnaast ligt de Scheemder Hoogte met een omvang van minimaal 20 hectare met een bestemming als bedrijventerrein. Het gebied ligt vlakbij de afslag van de A7. Bij een ontwikkeling van een FOC dient logischerwijs aandacht besteed te worden hoe het ontwikkelingsgebied gaat aansluiten op de afslag. Momenteel is een OV-verbinding naar het gebied niet aanwezig, maar wanneer plannen zich positief ontwikkelen staat de gemeente hier positief tegenover.

Figuur 6.1: Ligging alternatieve projectlocatie in Scheemda (bron kaart: Google Maps)

Goudappel Coffeng

6.1.2


35

Winschoten: A7-oostelijke rondweg

In Winschoten is de mogelijke projectlocatie gelegen bij de Oostelijke Randweg (N367). Dit gaat om een vernieuwd industrieterrein wat nog niet is ingevuld en waardoor de mogelijkheden voor bestemmingen open zijn. Het gaat om het gebied Hoogebrug 2 en 3. Deze ontwikkellocatie heeft een omvang van 18-20 hectare. Aangrenzend (oostelijk van de randweg) zijn mogelijkerwijs landbouwgronden beschikbaar. Het feit dat het bedrijventerrein recentelijk is ontwikkeld en gerevitaliseerd, betekent dat ook de huidige infrastructuur goed ontwikkeld is. Via afslag Winschoten kan de Oostelijke Randweg direct via de rotonde worden bereikt. Bovendien bestaan mogelijkheden om de ontsluiting verder aan te passen. Ook het OV-gebruik naar dit gebied kan in de toekomst verder ontwikkeld worden.

Figuur 6.2: Ligging alternatieve projectlocatie in Winschoten (bron kaart: Google Maps)

6.2

Beoordeling locatiecriteria

In tabel 6.1 zijn de locatiecriteria voor FOC’s op de locatie in Zuidbroek afgezet tegen de locaties in Scheemda en Winschoten. Hieronder wordt de situatie per eis kort toegelicht. De terreincapaciteit in Zuidbroek is groot. Er zijn ruim voldoende mogelijkheden om genoeg kritische massa inclusief aanvullende voorzieningen en parkeervoorzieningen te plaatsen. In Scheemda en Winschoten is eveneens voldoende ruimte aanwezig, maar is de ‘kale’ ontwikkelingslocatie iets kleinschaliger. De ligging ten opzichte van het rijkswegennet is voor geen van de drie locaties ongunstig. Zuidbroek heeft als grote voordeel dat het bij een knooppunt (A7/N33) gelegen is en daardoor vanuit alle windrichtingen goed bereikbaar. Ditzelfde voordeel heeft Zuidbroek op het aspect zichtbaarheid en herkenbaarheid. Scheemda is nabij de A7 goed bereikbaar en heeft eveneens een goede zichtlocatie met een karakteristiek historisch gebouw. In Winschoten is de afstand tot de A7 enigszins groter. Hierdoor is de bereikbaarheid iets minder en betreft het in mindere mate een zichtlocatie, alhoewel via zichtlijnen en het open gebied hier wel enige mogelijkheden voor zijn. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is voor alle locaties matig. In Winschoten zijn gezien de ligging nabij de kern de meeste mogelijkheden om vanaf het station een snelle verbinding te realiseren of een apart station aan te leggen. De realisatietermijn kan sneller plaatsvinden in Zuidbroek, omdat er een ontwikkelaar is voor dit gebied, die bovendien al grond verworven heeft. Dit is voor de alternatieve locaties niet het geval. Wel is het mogelijk op de locaties Scheemda en Winschoten

Goudappel Coffeng


36

nieuwe initiatieven op relatief korte termijn op te starten. De gronden zijn (grotendeeld) nog onbebouwd. Wat betreft de synergie met bestaande winkelgebieden biedt de locatie in Winschoten de meeste voordelen, omdat deze plaats een centrum heeft van voldoende omvang om recreatief te winkelen voor bezoekers. De locatie is echter wel op geruime afstand van de binnenstad, waardoor de loopafstand te groot is. Bovendien zullen bij deze locatie ook de verdringingseffecten ten opzichte van het centrum van Winschoten het grootst zijn. Scheemda en Zuidbroek zijn beide gelegen op grote afstand van andere winkelcentra met enige omvang waardoor de synergie-effecten beperkt vrijwel nihil zijn.. De synergie met leisurevoorzieningen is momenteel bij geen enkele locatie direct voorhanden en de omgevingskwaliteit (aantrekkelijk van de directe omgeving) van alle drie locaties is momenteel matig. Winschoten is wel een stad met enige toeristische aantrekkingskracht en heeft bijvoorbeeld al een jachthaven. Ook worden binnenkort een privaat leisurecentrum en een cultuurhistorische tramremise in gebruik genomen. Scheemda heeft als voordeel dat op de locatie De Toekomst een karakteristiek gebouw aanwezig is, wat voor de omgevingskwaliteit positief kan uitpakken. Nabij Winschoten en Scheemda vindt de ontwikkeling van Blauwe Stad (Oldambt) plaats. Hier zijn diverse recreatieve voorzieningen aanwezig, maar wel op enige afstand van de mogelijke projectlocatie. Gezien de locatie-eisen heeft Zuidbroek als groot voordeel dat het op een ideale locatie qua bereikbaarheid en zicht is gelegen. Voordeel van de locatie in Winschoten is dat afgezet tegen de andere locaties meer mogelijkheden voor synergie-effecten aanwezig zijn. Deze synergie is overigens zeer beperkt. In feite voldoen alle locaties aan de belangrijkste locatie-eisen (terreincapaciteit, goede autobereikbaarheid). De verschillen tussen de aantrekkelijkheid van de locaties zijn redelijk beperkt. De locatie in Zuidbroek onderscheidt zich positief van de andere locaties door de ligging aan de A7 en afstand ten opzichte van de stad Groningen en de realisatietermijn. Op alle locaties moeten aspecten als OV-bereikbaarheid, omgevingskwaliteit en synergie met overige voorzieningen fors verbeteren na vestiging van het FOC. Criteria terreincapaciteit ligging ten opzichte van rijkswegennet bereikbaarheid met openbaar vervoer zichtbaarheid en herkenbaarheid realisatietermijn synergie bestaande winkelgebieden synergie met overige voorzieningen (o.a. leisure) omgevingskwaliteit

Zuidbroek ++ ++ ++ + ---

Scheemda + + ++ 0 --0

Winschoten + 0 0 0 0 0 -

Tabel 6.1: Beoordelingscriteria locaties FOC

6.3

Haalbaarheid alternatieve locaties

De haalbaarheid op de alternatieve locaties is feitelijk gelijk aan de locatie in Zuidbroek. Vrijwel hetzelfde verzorgingsgebied is in beeld, waardoor de analyse in het vorige hoofdstuk voor de locaties in Scheemda en Winschoten grotendeels overeenkomt.

Goudappel Coffeng

6.4


37

Effecten alternatieve locaties

Gezien de naburige ligging van Scheemda en Zuidbroek zijn ook de economische effecten vergelijkbaar. Gezien de ligging van Scheemda nabij Winschoten is de verwachting dat de verdringingings- en synergie-effecten op Winschoten enigszins groter zijn (zie bijlage 2). De locatie in Winschoten heeft eveneens een vergelijkbaar effect op de economische situatie voor de omliggende winkelcentra. Enige verschil bij de locatie in Winschoten is, dat de effecten op de detailhandel in Winschoten groter zullen zijn. Enerzijds kunnen de modische branches een iets groter marktverdringingseffect verwachten dan aanvankelijk berekend. Anderzijds zullen de synergie-effecten voor het centrum als geheel aanzienlijk toenemen, omdat meer bezoekers een combinatiebezoek doen. Voor wat betreft de aspecten rondom mobiliteit, imago, werkgelegenheid en ruimtelijke ordening zijn de effecten bij de verschillende locaties vergelijkbaar. Uitgaande van een ontwikkeling van een FOC met 15.000 m² wvo doet het voor de mobiliteitseffecten, imago, werkgelegenheid en ruimtelijke ordening niet ter zake welke van de drie locaties gekozen wordt. Deze effecten zijn beschreven in paragraaf 5.3 t/m 5.5.

Goudappel Coffeng

7


38

Conclusies en aanbevelingen In dit afsluitende hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies uit het onderzoek kort op een rij gezet. Definitie FOC Een factory outlet center wordt als volgt gedefinieerd: ‘Concentratie van merkwinkels waar overtollig assortiment (oude collecties, overruns en artikelen met een foutje) direct vanaf de fabriek tegen sterk gereduceerde prijzen wordt aangeboden’. Een factory outlet center is geen regulier winkelcentrum. Bij de reguliere detailhandel kiest de klant uit een veelheid van artikelen en soorten artikelen. In een factory outlet center voert elke outlet in principe slechts één merk en is het aantal artikelen opgebouwd rond een thema en slechts een fractie van wat in normale winkelcentra wordt aangeboden. Doorgaans bestaan de outlets uit aanbieders uit het hoogwaardige segment en het exclusievere ‘topsegment’. Kansen en bedreigingen Een factory outlet center functioneert niet solitair en heeft effect op het functioneren van de reguliere winkelgebieden en voorzieningen. De belangrijkste kansen en bedreigingen van de ontwikkeling van een factory outlet center betreffen kort samengevat: Kansen • Realisatie van een outlet center biedt kans aan een nieuw detailhandelsfenomeen en komt hiermee tegemoet aan de dynamiek binnen de detailhandel. • De komst van een outlet center vergroot de keuzemogelijkheid van de consument, zowel in aanbod als in prijs. De consument kiest op basis van persoonlijke (markt)interesse, budget en prijs-kwaliteitverhouding. • Een stad of regio kan positieve effecten verwachten van de komst van een outlet center. Het kan een regio meer naamsbekendheid geven, nieuwe (bezoekers)stromen teweegbrengen of een katalysator zijn voor nieuwe ontwikkelingen. • De komst van een outlet center kan, indien een goede ruimtelijke relatie bestaat met andere winkelgebieden, leiden tot combinatiebezoeken en extra bestedingen. • De komst van een outlet center genereert werkgelegenheid. Naar verwachting genereert de eerste fase van het outlet center ca. 500 fte werkgelegenheid. Dit zijn ca. 135 voltijd banen en ca. 730 deeltijd banen. Bedreigingen • Door toevoeging van een FOC wordt het bestaande winkelaanbod flink uitgebreid. Dit zal gevolgen hebben voor de koopstromen en oriëntaties op winkelgebieden.

Goudappel Coffeng


•

•

39

Dit kan leiden tot (negatieve) omzetverschuivingen bij de reeds aanwezige detailhandel. Uit de effectanalyse blijkt dat deze negatieve effecten beperkt optreden; De komst van een FOC vereist zorgvuldige vastlegging van wat wel en niet is toegestaan en een stringente handhaving en bewaking door de initiatiefnemer/ beheerder. Bij een niet succesvol of moeilijk invulbaar outlet center zal de initiatiefnemer echter genoodzaakt zijn het concept bij te sturen of zelfs te wijzigen, met alle gevaren van dien (conceptvervaging). Dit gevaar laat zich publiek- en privaatrechtelijk goed afdekken, maar behoeft zorgvuldigheid; Een outlet center trekt veel bezoekers en kent sterke pieken in het bezoekgedrag. Bij een niet optimale locatiekeuze kunnen congestieverschijnselen optreden, zoals filevorming en parkeerproblemen.

Locatie De projectlocatie Gouden Driehoek is voor de ontwikkelaar de enige locatie waar het toekomstige FOC gerealiseerd kan worden. Deze locatie scoort zeer goed wat betreft de aspecten als terreincapaciteit, ligging ten opzichte van rijkswegennet, zichtbaarheid en herkenbaarheid goed als vestigingsplaats voor een FOC. De projectlocatie op de Gouden Driehoek is onbebouwd en biedt mogelijkheden voor een snelle realisatie van een nieuwe ontwikkeling (geen onteigeningsprocedures etc.). Voorwaarde is vanzelfsprekend wel dat het ruimtelijke ordeningsbeleid de ontwikkeling van een FOC op de Gouden Driehoek toelaat. Voor aspecten die nu nog minder goed scoren zoals de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de relatie met overige voorzieningen als leisure, geldt dat deze aspecten met de ontwikkeling van een outlet center verbeterd kunnen worden. Wat betreft de synergie met bestaande winkelgebieden geldt dat de ligging van de projectlocatie ten opzichte van de centrumgebieden niet zal veranderen, maar dat met gerichte acties combinatiebezoek kan worden uitgelokt. Ook zijn twee alternatieve locaties in Scheemda (De Toekomst) en Winschoten (Hoogebrug) in de analyse betrokken. Voor de ontwikkelaar is de locatie in Zuidbroek dé vestigingslocatie. Deze alternatieve locaties zijn op dezelfde criteria als De Gouden Driehoek beoordeeld. De verschillen tussen de drie locaties zijn beperkt. De sterke punten van de locatie Zuidbroek zijn de geografische ligging, de verworven grond en de relatief geringe verdringingseffecten. Effecten Wat betreft de economische haalbaarheid van een FOC in Zuidbroek en de effecten op de voorzieningenstructuur, wordt het volgende geconcludeerd: • • •

• • •

Er zijn voldoende marktmogelijkheden voor de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek aanwezig; Het marktverdringingseffect van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek is beperkt. Dit effect is het grootst voor de modische sector in het primaire verzorgingsgebied (< 30 autominuten) en bedraagt voor deze sector gemiddeld 3%; Naast een marktverdringingseffect voor de modische sector is er ook sprake van een synergie-effect. Naar verwachting zullen circa 250.000 bezoekers van het FOC een bezoek aan het outlet center combineren met een bezoek aan voorzieningen in de regio van Zuidbroek; Voor de modische sector in de regio zullen de marktverdringingseffecten iets groter zijn dan de synergie-effecten. Dit negatieve saldo is echter gering en bedraagt maximaal circa 4% voor de modewinkels in Veendam. Voor de overige branches en voorzieningen in Zuidbroek en omgeving geldt dat geen sprake zal zijn van marktverdringingseffecten, maar uitsluitend van synergieeffecten. Los van deze synergie-effecten geldt dat de ontwikkeling van een outlet center zorgt voor veel publiciteit, de regio op de kaart kan zetten en kan dienen als katalysator voor andere ontwikkelingen.

Goudappel Coffeng


•

•

40

Het FOC levert een directe werkgelegenheid op van circa 500 fte. Dit zijn ca. 135 voltijd banen en ca. 730 deeltijd banen. Tegenover deze directe werkgelegenheidseffecten van het FOC kan enig werkgelegenheidsverlies worden gezet als gevolg van de lichte omzetdaling bij de modische winkels in de omgeving. Op basis van de omvang van deze omzetdaling gaat het hier om circa 50 tot 60 fte’s bij de modewinkels. Ook hier dient bedacht te worden dat voor andere winkels en voor de horeca alleen sprake kan zijn van extra werkgelegenheid, omdat voor deze functies alleen maar sprake is van synergie en geen marktverdringingseffecten optreden. Verder wordt indirect werkgelegenheid gecreëerd door de ontwikkeling van het FOC. Aanvullend aan het FOC worden volgens de planning leisurevoorzieningen in het ontwikkelingsgebied gerealiseerd. In combinatie met het FOC levert dit ook banen op, afhankelijk van de omvang van deze voorzieningen en van de stimulans om combinatiebezoeken in het ontwikkelingsgebied te doen.

Randvoorwaarden voor synergie Om de synergie-effecten met de overige voorzieningen in de omgeving te versterken, kan gedacht worden aan maatregelen als: • De realisatie van een informatievoorziening met de attracties van Zuidbroek en omgeving in het FOC; • Een duidelijke verwijzing tussen het FOC en de centrumgebieden en attractieve voorzieningen in de omgeving. Voorbeelden om dit te bewerkstelligen zijn: invoeren pendelbus, afstemming koopzondagen, gezamenlijke marketing, promotionele activiteiten; • Verbetering aantrekkelijkheid omliggende centrumgebieden. Om de synergie tussen het FOC en de overige voorzieningen daadwerkelijk tot stand te brengen dient een (actie)plan uitgewerkt te worden, waarin een krachtig maatregelenpakket wordt omschreven en duidelijk is wie wat doet. Het plan dient breed te worden gedragen en in nauwe samenspraak tussen gemeente, ontwikkelaar, winkeliersverenigingen, KvK, MKB en andere belanghebbenden (o.a. horeca) tot stand te komen.

Goudappel Coffeng


41

Bijlage 1: Demografische ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling gemeentes reistijdzone tot 30 minuten (2008 - 2025): Inwoners (*1000) Gemeente AaenHunze Appingedam Bedum Bellingwedde Delfzijl Groningen Grootegast Haren Hoogezand-Sappemeer Leek Loppersum Menterwolde Noordenveld Pekela Reiderland Scheemda Slochteren Stadskanaal TenBoer Tynaarlo Veendam Winschoten Zuidhorn Totaal zone 1

2008 25,5 12,3 10,7 9,7 28,0 180,7 12,1 19,1 34,5 18,9 10,9 12,6 31,6 13,4 7,0 14,1 14,9 34,1 7,2 32,0 28,2 18,5 18,5 594,6

2015 24,5 10,8 11,2 9,0 25,5 185,0 12,5 18,7 36,1 18,5 9,3 12,4 28,4 13,1 6,9 13,5 14,4 33,7 7,0 30,7 27,3 17,7 18,2 584,4

% ontwikkeling -4% -12% 5% -8% -9% 2% 3% -2% 4% -2% -15% -2% -10% -2% -2% -4% -3% -1% -3% -4% -3% -4% -2% -1,7%

2025 23,8 10,1 11,3 8,5 24,1 188,0 12,5 18,8 36,8 18,3 8,5 11,9 27,2 12,7 6,8 13,1 14,0 33,5 6,9 30,0 26,9 17,6 17,9 579,3

% ontwikkeling 2008-2025 -7% -18% 6% -12% -14% 4% 3% -2% 7% -3% -22% -6% -14% -5% -3% -7% -6% -2% -5% -6% -5% -5% -3% -2,6%

Bron: Abf research Indicatie bevolkingsontwikkeling zone 2+3 Zone Zone 30-60 autominuten Zone 60-90 autominuten

Bron: Abf research

Gebied Ontwikkeling 2008-2015 Ontwikkeling 2008-2025 Nederland 1,4% 1,6% Duitsland 2,8 % Onbekend Nederland 2,9% 4,3% Duitsland 0,5% onbekend

Goudappel Coffeng


Bijlage 2: Economische effecten alternatieve locaties

Locatie:

Zuidbroek Marktverdringing

Synergie Extra Synergie (% omzet Omzetverlies Omzetverlies bestedingen Plaats (mln. €) modeaanbod) (mln. €) (%) Groningen 5,7-6,5 1,4-1,6% 2,7 0,7% Veendam 2,5-2,8 5,0-5,7% 0,6 1,2% Winschoten 2,8-3,2 5,3-6,0% 1,8 3,4% Hoogezand-Sappemeer 1,4-1,6 4,4-5,0% beperkt beperkt Stadskanaal 0,7-0,8 1,3-1,4% beperkt beperkt Delfzijl 0,3-0,4 1,3-1,5% beperkt beperkt overig 0,7-0,8 1,4-1,6% beperkt beperkt

Tabel B.2.1: Marktverdringings- en synergie-effecten locaties Zuidbroek Locatie:

Scheemda Marktverdringing

Synergie Extra Synergie (% omzet Omzetverlies Omzetverlies bestedingen Plaats (mln. €) modeaanbod) (mln. €) (%) Groningen 5,3-6,1 1,3-1,5% 2,4 0,6% Veendam 2,1-2,4 4,3-4,9% 0,3 0,9% Winschoten 3,6-4,1 6,6-7,6% 2,4 4,5% Hoogezand-Sappemeer 1,4-1,6 4,4-5,0% beperkt beperkt Stadskanaal 0,7-0,8 1,3-1,4% beperkt beperkt Delfzijl 0,3-0,4 1,3-1,5% beperkt beperkt overig 0,7-0,8 1,4-1,6% beperkt beperkt

Tabel B.2.2: Marktverdringings- en synergie-effecten locaties Scheemda,

42

Goudappel Coffeng

Locatie:


Winschoten Marktverdringing

Synergie Extra Synergie (% omzet Omzetverlies Omzetverlies bestedingen Plaats (mln. €) (%) (mln. €) modeaanbod) Groningen 5,0-5,7 1,3-1,4% 2,1 0,5% Veendam 2,1-2,4 4,3-4,9% 0,3 0,9% Winschoten 4,3-4,9 7,9-9,1% 2,7 5,0% Hoogezand-Sappemeer 1,1-1,2 3,3-3,8% beperkt beperkt Stadskanaal 0,7-0,8 1,3-1,4% beperkt beperkt Delfzijl 0,3-0,4 1,3-1,5% beperkt beperkt overig 0,7-0,8 1,4-1,6% beperkt beperkt

Tabel B.2.3: Marktverdringings- en synergie-effecten locaties Winschoten,

43

Goudappel Coffeng


Bijlage 3: Werkgelegenheidscijfers

Leeftijd <23 jaar 24,3%

23-35 jaar 27,7%

35-45 jaar 18,9%

>45 jaar 29,1%

Geslacht man 15,8%

vrouw 84,2% Dienstverband

voltijd 27%

deeltijd 73%

Tabel B3.1: Cijfers personeel in de kledingbranche Bron Arbeidsmarkt in de detailhandel, HBD 2006

44

Goudappel Coffeng


Bijlage 4: RO beleid

45

Gfr.eindrapport. Datum 1 juli Kenmerk

Recommend Documents