Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Nieuwegein, 15 januari 2009 – Na een slecht vierde kwartaal komt de prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt in 2008 uit op 1,8%*. Dit meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt in het vierde kwartaal van 2008, die vandaag is gepresenteerd. In het vierde kwartaal werd slechts één op zes te koop staande woningen verkocht. Een kwartaal eerder was dat nog bijna één op vier. Het sterk afgenomen consumentenvertrouwen is de belangrijkste oorzaak. Vooral dure woningen zijn moeilijker verkoopbaar; in het goedkopere segment zijn de negatieve effecten minder voelbaar. Door de verbeterde betaalbaarheid liggen in dit segment dan ook de grootste kansen op herstel van de markt. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
De effecten van de kredietcrisis waren vooral in het laatste kwartaal van 2008 duidelijk voelbaar op de woningmarkt. Voor het eerst sinds 1990 was er sprake van een aanmerkelijke daling van de huizenprijzen. Na een matig derde kwartaal (- 0,7%) zakte de prijs in het vierde kwartaal verder met 2,5%. Afgezet tegen het algemene sentiment in de economie was de prijsdaling echter beperkt: over heel 2008 zijn de huizenprijzen met 1,8% gedaald. De gemiddelde woning kost nu 233.000 euro, tegen 246.000 euro in het derde kwartaal. Hoewel op dit moment moeilijk te voorspellen, verwacht de NVM dat de prijzen zich in het goedkopere segment zullen handhaven. In het midden- en hogere segment zullen de prijzen nog onder druk blijven staan. De NVM verwacht een gemiddelde prijsdaling van ongeveer 5 procent voor heel 2009. Ger Hukker, voorzitter NVM: “De woningmarkt is een vertrouwensmarkt, en door alle negatieve berichtgeving over de economische vooruitzichten wacht een deel van de consumenten liever even af met het kopen van een woning. Dit heeft een drukkend effect op de prijzen. Het bezit van een eigen huis is, los van een fijn thuis, op de langere termijn ook altijd een prima belegging gebleken, met fors meer rendement dan je op een spaarrekening zou krijgen. De afgelopen 25 jaar is de prijs van woningen gestegen met jaarlijks gemiddeld 6 tot 7%. We zitten nu in een dip, maar structureel is er weinig veranderd op de woningmarkt, daar is sprake van krapte. Uiteindelijk zullen de prijzen wel weer gaan stijgen.” Prijsontwikkeling per kwartaal
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 2008-4
2008-2
2007-4
2007-2
2006-4
2006-2
2005-4
2005-2
2004-4
2004-2
2003-4
2003-2
2002-4
2002-2
2001-4
2001-2
2000-4
2000-2
1999-4
1999-2
-2%
1998-4
-1%
1998-2
0%
-3% Bron: NVM
De prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde verkochte woning in Nederland sinds 1998 (kolom: verandering t.o.v. vorige kwartaal, lijn: gemiddelde over de laatste 4 kwartalen) Fors minder verkopen Door alle onzekerheid nam het aantal verkochte woningen fors af. In het laatste kwartaal kwamen 26.900 woningen in andere handen, tegen 37.000 verkopen in hetzelfde kwartaal van 2007 (een daling van 27%). De tijd dat een gemiddelde woning te koop staat, is met 14% toegenomen en komt uit op 84 dagen. Toch werd nog altijd 3% van de woningen boven de vraagprijs verkocht en worden er in heel Nederland, ondanks de daling, nog altijd een krappe 3.000 woningen in de week verkocht. Grootste prijsdaling in Den Bosch en Amsterdam, stijging in Zutphen Zoals altijd zijn er forse verschillen tussen de woningmarkten in verschillende Nederlandse regio’s. Vrijwel overal is de prijs van de gemiddelde verkochte woning gedaald in het afgelopen kwartaal. Vooral de regio’s Den Bosch en Amsterdam vallen op door een sterke prijsdaling van respectievelijk -6,2% en -5,7% ten opzichte van het derde kwartaal. Alleen in de regio Zutphen nam de prijs toe, met 2,8%. De lagere prijsontwikkeling was onder meer in het centrum van de Randstad duidelijk voelbaar. Hier was er sprake van een sterke toename van het aantal te koop staande woningen met 23%, waar dit cijfer voor Nederland 13% bedroeg. Tabel: Prijsverschillen per regio, vierde kwartaal
Bron: NVM Lagere segment blijft stabiel De prijsdaling is vooral voelbaar in het duurdere segment, bijvoorbeeld hoekwoningen en vrijstaande woningen. De vraag naar goedkopere woningen, onder andere voor starters, is nog altijd op peil en het prijspeil blijft daardoor gehandhaafd. Dit heeft te maken met de aanhoudende krapte in het startersegment, met name door het gebrek aan passende nieuwbouwwoningen en de doorstroming die steeds verder stokt. De NVM verwacht dat het herstel van de woningmarkt het eerst merkbaar zal zijn in het lagere segment. Door de huidige prijsdalingen en de lagere hypotheekrente is de betaalbaarheid van goedkope woningen namelijk sterk verbeterd. Als gevolg van de kredietcrisis lopen bovendien de investeringen in nieuwbouw terug, waardoor de krapte aanhoudt en er dus een opwaartse druk op de prijzen blijft. Ger Hukker, voorzitter NVM: “Met name voor starters is het een goed moment om nu te kopen. De hypotheekrente is gunstig, er is voldoende keus en kopers hebben een betere onderhandelingspositie. In het hogere segment zullen kopers eerder geneigd zijn om de kat uit de boom te kijken, maar ook hier geldt: wie slim is, koopt nu.” Betaalbaarheid woning neemt toe
Bron: UvA/NVM
Start Campagne: 7 redenen om juist nu een huis te kopen De NVM start binnenkort met de reclamecampagne ‘7 redenen om juist nu een huis te kopen’. Hiermee wil de NVM benadrukken dat de al jaren gespannen woningmarkt een stuk ontspannender is geworden. Een gezonde prijscorrectie heeft plaatsgevonden en de betaalbaarheid van de huizen is toegenomen. Dat gecombineerd met een lage hypotheek rente is de huidige markt vooral een kopersmarkt geworden, waarmee consumenten hun voordeel kunnen doen. Roep om kabinetsbeleid woningmarkt De NVM gaat er vanuit dat de bestaande markt zichzelf zal herstellen. Niettemin heeft de overheid echter een taak om een daadkrachtig beleid te voeren met duidelijke prikkels om het investeringsniveau te handhaven. Hukker: “Op de langere termijn is het noodzakelijk dat er voldoende nieuwe woningen worden gebouwd om de markt gezond te houden. Het kabinet dient de eigen woningproductiedoelstelling te verwezenlijken. Ook met andere ondersteunende maatregelen, zoals het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie, kan het de woningmarkt aan de gang houden. Na een oproep van de NVM en diverse andere betrokken partijen in de woningmarkt studeert het kabinet inmiddels op maatregelen. We zien de voorstellen met belangstelling tegemoet.” Zwaar weer voor makelaardij De makelaardij behoort tot de beroepsgroepen in Nederland die zwaar worden getroffen door de gevolgen van de kredietcrisis. Door het teruglopend aantal verkopen kunnen enkele kantoren het hoofd niet langer boven water houden. Makelaarskantoren hebben ook te lijden onder de terughoudende opstelling van banken, die minder bereid zijn om overbruggingskredieten te verschaffen. Toch zijn de gevolgen totnogtoe beperkt gebleven. In 2008 zijn in totaal 8 NVM-makelaarskantoren failliet gegaan. De slechte resultaten van het derde en vierde kwartaal zullen pas in 2009 merkbaar worden.. Het aantal leden van de NVM nam over heel 2008 toe van 4.133 naar 4.217. Interne rechtsspraak Een van de belangrijke aspecten van het kwaliteitskeurmerk van de NVM is dat consumenten een klacht kunnen indienen bij de Raad van Toezicht in hun regio als zij zich onheus bejegend voelen door hun makelaar. In 2008 deden de 11 regionale Raden van Toezicht in totaal 114 uitspraken. In hoger beroep deed de Centrale Raad van Toezicht vorig jaar 53 uitspraken. Van de ingediende klachten werd 52 % gegrond verklaard, 43 % ongegrond, 3 % deels gegrond/deels ongegrond en in 2% van de gevallen was klager niet-ontvankelijk. Door de jaren heen bekrachtigt de Centrale Raad drie kwart van de uitspraken in eerste aanleg.
De aard van de klachten was als volgt: 10 % onderhandelingsperikelen/optie en bod 29% onvoldoende voorlichting aan niet-opdrachtgevende koper (veelal gebreken aan het gekochte object, ergo klacht over makelaar van de wederpartij) 16% onvoldoende belangenbehartiging voor opdrachtgever (ergo klacht over eigen makelaar) 8% oncollegiaal gedrag 26% taxaties 11% diversen (eigen belang makelaar, VvE-beheer, niet-ontvankelijkheid etc.)
Het aantal van 114 uitspraken door de Raden van Toezicht en 53 van de Centrale Raad is een teruggang ten opzichte van 2007, toen die getallen 124 resp. 64 waren. Wel was toen het percentage gegronde klachten kleiner dan het percentage ongegronde. Het is voor het eerst dat er nu meer gegronde klachten zijn dan ongegronde. De NVM kan leden royeren die zich niet aan de interne gedragsregels houden, bijvoorbeeld na een uitspraak van de Raad van Toezicht. In 2008 heeft de NVM 5 leden geroyeerd: 1 wegens mistaxaties, 2 wegens onverenigbaarheid van activiteiten en 2 wegens wanbetaling. Geen lastenverhoging koopproces Vanuit het notariaat wordt – onder de vlag van het voorkomen van vermogensfraude- gepleit voor verplichte inschakeling van de notaris bij het opmaken van een koopcontract. De NVM heeft samen met de Consumentbond en Vereniging Eigen Huis reeds eerder aangegeven hier niets anders in te zien dan een kostenverhogende schijnoplossing. Zeker onder de huidige economische omstandigheden moet iedere (administratieve) lastenverzwaring eerst op nut en noodzaak worden getoetst. Niet in de laatste plaats waar het gaat om het creëren van een nieuw monopolie.
Energielabel leeft niet bij consumenten en makelaars Op 1 januari 2009 heeft het kabinet het vernieuwde energielabel ingevoerd. Bij de beoordeling van de energiezuinigheid van een woning, variërend van A tot G, wordt nu duidelijk onderscheid gemaakt tussen het type woning, bijvoorbeeld een hoekwoning, een tussenwoning of een vrijstaande woning. NVM-makelaars adviseren consumenten over het energielabel en de mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te nemen, waardoor de waarde van de woning toeneemt. Echter, in de praktijk blijkt dat het energielabel nog altijd niet leeft bij consumenten, waardoor het ook voor makelaars moeilijk wordt om toepassing van het energielabel te bevorderen. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De NVM pleit er al langere tijd voor om het energielabel minder vrijblijvend te maken en consumenten daadwerkelijk te prikkelen om energiezuinige maatregelen te nemen. Op deze manier blijft het label een lege huls.”
___________________________________________________________________________ Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het vierde kwartaal 2008 kunt u vinden op www.nvm.nl > marktinformatie. Telefoon 030 6085 185, fax 030 6035 468, mobiel 06-2126 6993 E-mail:
[email protected]
