Gemeentebenchmark vrijesectorhuur Wordt dit groeisegment op de woningmarkt goed bediend? Stec Groep 20 mei 2016

..

Gemeentebenchmark vrijesectorhuur 2016 Wordt dit groeisegment op de woningmarkt goed bediend?

Stec Groep 20 mei 2016

2

Gemeentebenchmark vrijesectorhuur 2016

Inhoudsopgave 1

Introductie 1.1 1.2

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

2.9 2.10 2.11

3

Waarom deze gemeentebenchmark vrijesectorhuur? ......................................................4 Verantwoording en respons: ruim 100 deelnemende gemeenten, goed voor bijna helft woningmarkt Nederland ...........................................................................6

Resultaten benchmark 2.1

3.2 3.3

3.4 3.5

7

Vrijesectorhuur is bij meeste gemeenten belangrijk thema: 75% onderstreept dit ....................................................................................................................7 Gemeenten: vrijesectorhuur vooral belangrijk als alternatief voor sociale huur en koop ........................................................................................................................7 Helft van de gemeenten heeft nu al onvoldoende vrijesectorhuurwoningen; een derde heeft geen beeld van mismatch ...........................8 60% van de gemeenten heeft geen recent beleid voor vrijesectorhuur..........................9 Tweederde gemeenten heeft goed beeld van beleid corporatie op vrijesectorhuur ...................................................................................................................10 70% van de gemeenten kent echter niet de belangrijkste eigenaren van vrijesectorhuur ...................................................................................................................10 Grondprijzen vaak bottleneck voor vrijesectorhuur: slechts 17% gemeenten heeft specifiek grondprijsbeleid ...................................................................11 Slechts 10% gemeenten heeft verplicht aandeel vrijesectorhuur in het nieuwbouwprogramma; dit geldt ook voor de G32. Dit is een andere belangrijke bottleneck........................................................................................................12 50% gemeenten heeft locaties voor vrijesectorhuur; 50% dus nog niet .......................13 Nieuwbouw: 23.000 vrijesectorhuurwoningen worden toegevoegd in de benchmarkgemeenten. 70% verwacht onvoldoende nieuwbouw .................................13 Deel grote gemeenten begint op stoom te raken met beleidsinzet; middelgrote en kleine gemeenten lopen achter..............................................................16

Wat kunnen de verschillende stakeholders doen? 3.1

4

17

Tips voor gemeenten: fors investeren in marktkennis, relaties met beleggers, borgen van goede locaties en passend grondprijsbeleid ............................17 Tips voor regio’s en provincies: opnemen in beleid en programmering, kennisontwikkeling en regionale bidbooks......................................................................18 Tips voor Rijk: meer kennisdeling over het ‘hoe’ op locatie- en gemeenteniveau, MIRT-afspraken en vrijesectorhuur opnemen als bestemmingsplancategorie...............................................................................................18 Tips voor beleggers: investeer meer in gemeenten om samen te kijken hoe de gemeenten meer projecten kunnen borgen voor vrijesectorhuur ....................19 Tips voor ontwikkelaars: maak meters met vrijesectorhuur door inzet van netwerk, kennis en expertise.............................................................................................19

3


4

Reacties van stakeholders 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

20

Ferdi Licher, directeur bouwen en energie, Ministerie van BZK ....................................20 Boris van der Gijp, directeur strategy & research, Syntrus Achmea RE&F ..................21 Paulus Jansen, wethouder wonen, gemeente Utrecht ...................................................22 Allard van Spaandonk, directeur Nederland, Bouwinvest .............................................23 René de Heer, wethouder economie & vastgoed, gemeente Zwolle ............................24 Wim Wensing, directeur investment management, Amvest .........................................25 Jaap Haks, ontwikkelmanager gebiedsontwikkeling en grondzaken, Gemeente Groningen ........................................................................................................26 Michiel van Staveren, teammanager acquisitie, MN ......................................................27 Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling, BPD ..................................................28

Over Stec Groep

29


4

1 Introductie 1.1 Waarom deze gemeentebenchmark vrijesectorhuur? Vrijesectorhuur: veel vraag, aanbod blijft achter De behoefte aan vrijesectorhuurwoningen groeit al jaren. Vooral het middensegment, vanaf de liberalisatiegrens tot zo’n € 950 per maand, is zeer gewild. In de Randstad maar ook zeker daarbuiten. Daar zijn veel redenen voor: • Veel starters op de arbeidsmarkt en woningmarkt kiezen bewust of zijn door de aangescherpte hypothecaire eisen genoodzaakt te kiezen voor een huurwoning. • Ook flexwerkers en middeninkomens hebben het moeilijk op de koopmarkt. • Er zijn meer eenpersoonshuishoudens. Ook concepten als framily en tijdelijke huisvesting bij scheiding of voor kenniswerkers vragen om flexibele, betaalbare huurwoningen. • Een deel van de oudere huishoudens wil de handen financieel vrij, passend bij hun leefstijl. • Corporaties zijn gebonden aan nieuwe toewijzingsregels en in grote delen van de Nederland zit de sociale huurmarkt zelfs potdicht. Er is een gebrek aan goede, betaalbare en beschikbare alternatieven voor sociale huurwoningen. • De extramuralisering en ontkoppeling van woning en zorg resulteert in een extra behoefte aan (semi)zelfstandige huurwoningen als alternatief voor intramurale zorg. • De koopwoning als verdienmodel is in grote delen van het land geen gegeven meer. Huishoudens geven daarom vaker de voorkeur aan huur. • Dit alles in combinatie met de langetermijntrend dat het bezitsdenken heeft plaatsgemaakt voor gebruiksdenken en tijdelijk lenen en huren: ook bij gezinnen die voorheen koopgericht waren. • Het beleid van het Rijk – in het bijzonder minister Blok – om de sociale huursector te verkleinen, de koopsector minder te subsidiëren en de vrijehuursector te vergroten. Het aanbod van vrijesectorhuur is echter beperkt, ondanks het feit dat investeerders staan te springen om nieuwe vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Met de huidige lage rentestand is het beleggen in woningen immers een goed alternatief, zowel voor grote en institutionele als kleinere en particuliere beleggers. Het direct rendement loopt al jaren in de pas met de inflatie en is daarmee een vrij stabiele, rendabele investering. In 2015 is voor ruim € 3 miljard geïnvesteerd in woningbeleggingen. Het belegd vermogen van institutionele beleggers in Nederlandse huurwoningen ligt nu op zo’n € 22 miljard, 135.000 woningen, waarvan iets meer dan de helft al in de vrije sector wordt verhuurd. Elk jaar worden zo’n 4.000 nieuwe huurwoningen aan de portefeuilles toegevoegd. De investeringscapaciteit is momenteel ongekend groot. Nu de woningmarkt aantrekt, wordt duidelijk weer meer gebouwd. Dit zijn echter vooral koopwoningen. Gemeenten zijn in hun gemeentelijk beleid sterk gericht op de koopmarkt en het aantrekken en vasthouden van gezinnen. Ze zijn echter veelal pas recent of nog niet gestart met beleid om meer vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Ondanks de toenemende aandacht voor het segment, komt vrijesectorhuur bij veel gemeenten niet of beperkt voor in nieuwbouwplannen. De grondopbrengsten onder vrijesectorhuurwoningen zijn lager; één van de redenen waarom bij veel gebiedsontwikkelingen koopwoningen het aandeel vrijesectorhuurwoningen verdringen.

5


Het aandeel vrijesectorhuur kan in potentie twee tot drie keer over de kop gaan De gemiddelde gemeente in Nederland heeft een vrijesectorhuurvoorraad van slechts een paar procent van de bestaande voorraad. Gemiddeld gaat het in Nederland om circa 6%. In vergelijking tot andere landen is dit extreem weinig. Figuur 1: vrijesectorhuur 6% Nederlandse woningmarkt

6% Koopwoning Sociale huurwoning

38% 56%

Vrijesectorhuurwoning

Onze inschatting is dat de vrijesectorhuurmarkt in potentie zeker zo’n twee tot drie keer zo groot kan worden en zo een volwassen woningmarktsegment in Nederland wordt. Daar is echter nog een lange weg voor te gaan. Er is gebrek aan aantrekkelijke plekken, concepten en goede producten om in de vraag te voorzien. Vanuit de investeerderskant is er zeer veel vraag naar geschikte projecten. Gemeenten spelen een grote rol om hierin te voorzien. Inspanningen gemeenten belangrijk: daarom deze benchmark Een goed beeld van de inzet van gemeenten op vrijesectorhuur was er nog niet. Doel van deze nieuwe benchmark van Stec Groep is daarom de inzet van gemeenten op de vrijesectorhuurmarkt in het vizier te krijgen. We willen ook gemeenten inzicht geven in hun eigen prestaties, vergeleken met andere (soortgelijke) gemeenten. Naast dit publieke rapport, krijgen deelnemende gemeenten gedetailleerde inzichten in hun inzet versus die van vergelijkbare gemeenten. De benchmark is een nulmeting: een gefundeerd startpunt om de inzet van de gemeenten jaarlijks te monitoren. Deze publicatie geeft de belangrijkste cijfers en inzichten weer van onze eerste meting, uitgevoerd eind 2015. De respons: 105 gemeenten deden mee, waaronder de tien grootste gemeenten.

6


1.2 Verantwoording en respons: ruim 100 deelnemende gemeenten, goed voor bijna helft woningmarkt Nederland De benchmark is eind 2015 opgezet en uitgevoerd via een gerichte online enquête onder zowel kleine, middelgrote als grote gemeenten in Nederland. Bijna 30% van de contactpersonen bij gemeenten vulde onze enquête in: 105 gemeenten namen deel aan de benchmark. De responsgroep is representatief voor Nederland als totaal, met: • kleine, middelgrote, grote gemeenten inclusief de gehele top 10 van grote steden; • gemeenten in de Randstad en daarbuiten; • gemeenten verspreid over Nederland: in groei-, balans- en krimpgebieden. De 105 gemeenten in de benchmark (Nederland heeft momenteel totaal 390 gemeenten) beslaan samen bijna de helft van de Nederlandse woningmarkt. Het gaat dus gemiddeld genomen om grotere gemeenten. De vragenlijst voor de benchmark is samen met enkele deskundigen werkzaam bij gemeenten en beleggers opgesteld. We danken alle gemeenten hartelijk voor hun tijdsinzet.

DEFINITIE: WAT VERSTAAN WE ONDER VRIJESECTORHUUR? In dit rapport verstaan we onder vrijesectorhuur, of geliberaliseerde huur, huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2016). Woningen onder de liberalisatiegrens zijn sociale (of gereguleerde) huurwoningen. Wie de woning verhuurt doet er voor de indeling in sociale of vrijesectorhuur niet toe, de prijs is bepalend. Zo kan een belegger of particuliere verhuurder sociale huurwoningen verhuren en omgekeerd kunnen woningcorporaties vrijesectorhuur verhuren. De particuliere huurmarkt en vrijesectorhuur zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. We presenteren de resultaten van de gemeenten naar ‘stedelijkheid’ De structuur van de woningmarkt en de behoefte, marktpotentie en investeringskansen voor de vrijesectorhuurmarkt verschillen per regio. Niet enkel naar gemeentegrootte, maar juist ook naar stedelijkheid. Om dit gebiedsprofiel per gemeente zo objectief mogelijk vast te stellen sluiten we aan bij de definitie uit WoON: het landelijk woningbehoefteonderzoek van het ministerie van BZK. Hieronder de indeling in vijf gebiedsprofielen en het aantal deelnemende gemeenten per categorie. Tabel 1: deelnemende gemeenten in benchmark naar categorie ‘stedelijkheid’ Categorie Kleine gemeente, niet-stedelijke woningmarkt Kleine gemeente, stedelijke woningmarkt Middelgrote gemeenten, niet-stedelijke woningmarkt Middelgrote gemeenten, stedelijke woningmarkt G32

Aantal inwoners Stedelijkheid < 25.000 Weinig stedelijk & niet stedelijk < 25.000 Zeer sterk, sterk & matig stedelijk > 25.000 minus de G32 Weinig stedelijk & niet stedelijk > 25.000 minus de G32 Zeer sterk, sterk & matig stedelijk Alle G32-gemeenten, ongeacht stedelijkheid en aantal inwoners

Figuur 2: aantal deelnemende gemeenten per categorie 30 20 10 0 Klein niet-stedelijk

Klein stedelijk

Middelgroot niet- Middelgroot stedelijk stedelijk

G32

7


2 Resultaten benchmark 2.1 Vrijesectorhuur is bij meeste gemeenten belangrijk thema: 75% onderstreept dit We vroegen als eerste aan de gemeenten in welke mate vrijesectorhuur leeft binnen de eigen organisatie. Zo’n 75% van de benchmarkgemeenten geeft aan dat vrijesectorhuur een onderwerp is dat in hoge mate speelt. Vooral in de G32 en middelgrote gemeenten is dit het geval, zie figuur 3. Dat is ook logisch, gezien de grote marktvraag als gevolg van het aantal jonge huishoudens, de trek van jongeren en starters naar steden, de druk op de woningmarkt en de toenemende wens om flexibel te wonen. Figuur 3: in welke mate speelt het onderwerp vrijesectorhuur bij u? (aantal respondenten) 25

20

15 In beperkte mate 10

In hoge mate

5

0 Klein niet-stedelijk

Klein stedelijk

Middelgroot nietstedelijk

Middelgroot stedelijk

G32

2.2 Gemeenten: vrijesectorhuur vooral belangrijk als alternatief voor sociale huur en koop We vroegen de gemeenten in de benchmark waarom ze vrijesectorhuur belangrijk vinden. De gemeenten geven aan vrijesectorhuur vooral aantrekkelijk te vinden om doorstroming op de woningmarkt te verbeteren; van sociale huur naar vrijesectorhuur en van koop naar vrijesectorhuur. Dit is in lijn met de trend die we zien bij consumenten. Vrijesectorhuurwoningen zijn aantrekkelijk, nodig en soms het enige alternatief voor nieuwe doelgroepen als zzp’ers, mensen met een flexibel arbeidscontract en eenpersoonshuishoudens.

8


Het vlottrekken van gebiedsontwikkeling en het boosten van grondverkoop speelt in de ogen van gemeenten steeds minder een rol. Voor de opleving van de koopwoningmarkt was dit voor gemeenten vaak een reden om koopprojecten die minder liepen om te zetten naar vrijesectorhuur. Deze argumenten spelen op dit moment nog het sterkst bij de kleinste gemeenten in de benchmark, zo blijkt. Figuur 4: ranking argumenten voor stimuleren vrijesectorhuur (vijfpuntsschaal)

Alternatief voor koop en sociale huur Ruimte voor senioren om door te stromen Druk op sociale woningvoorraad verkleinen Starters en instromers faciliteren Gebiedsontwikkeling vlottrekken Grondverkoop boosten 0

1

2

3

4

5

2.3 Helft van de gemeenten heeft nu al onvoldoende vrijesectorhuurwoningen; een derde heeft geen beeld van mismatch Ruim de helft van de gemeenten in de benchmark geeft aan dat het vinden van een vrijesectorhuurwoning in de eigen gemeente problematisch is. Er is onvoldoende voorraad en beschikbaar aanbod op de markt, terwijl de mutatiegraad relatief hoog is. Dat geldt het sterkst voor de G32-gemeenten en de middelgrote gemeenten in de benchmark. Verder valt op dat ruim een derde van de gemeenten (op dit moment) geen beeld heeft van eventuele tekorten op de vrijesectorhuurmarkt. Transparant en eenduidig inzicht in de voorraad, de kwaliteit en opbouw daarvan ontbreekt. Figuur 5: vindt de consument desgewenst een vrijesectorhuurwoning in uw gemeente? (aantal respondenten) Klein niet-stedelijk Klein stedelijk Ja Middelgroot niet-stedelijk

Nee Onvoldoende beeld

Middelgroot stedelijk G32 0

5

10

15

20

25

30

9


2.4 60% van de gemeenten heeft geen recent beleid voor vrijesectorhuur Ook al vindt driekwart van de gemeenten vrijesectorhuur zeer belangrijk en constateert de helft een tekort, slechts 40% heeft daadwerkelijk recent beleid voor dit segment. In onze adviespraktijk zien we inderdaad dat gemeenten vaak worstelen met de manier hoe vrijesectorhuur gestimuleerd kan worden en hoe men hier passend beleid op kan voeren. Dit komt omdat een deel van de gemeenten de vrijesectorhuurmarkt nog onvoldoende kent. Onbekend maakt onbemind? Daarnaast is het mogelijke effect van sturing en een proactieve aanpak bij gemeenten soms nog onderbelicht. Overigens heeft 35% van de gemeenten wel de intentie om op korte termijn beleid te maken. Dit geeft aan dat vrijesectorhuur wel leeft bij gemeenten. We signaleren dat vrijesectorhuur in veel gevallen nog een extra zetje nodig heeft bij de lokale politiek. Figuur 6: heeft u recent beleid op vrijesectorhuur?

25%

40%

Ja Nee, maar dat willen we wel Nee

35%

Overigens valt op dat de grote en middelgrote gemeenten veel vaker beleid hebben op vrijesectorhuur: 65% van de G32-gemeenten heeft recent beleid vastgesteld, soms in de reguliere woonvisie, via de stedelijke programmering of aangepast grondprijsbeleid. Figuur 7: heeft u recent beleid op vrijesectorhuur? (aantal respondenten) 16 14 12 10 Ja

8

Nee, maar dat willen we wel 6

Nee

4 2 0 Klein nietstedelijk

Klein stedelijk

Middelgroot niet-stedelijk


G32

10


2.5 Tweederde gemeenten heeft goed beeld van beleid corporatie op vrijesectorhuur Tweederde van de gemeenten heeft een scherp beeld van het beleid van corporaties op het gebied van vrijesectorhuur. Dat is ook niet verwonderlijk; gemeenten zijn namelijk gewend beleid te voeren op de sociale huurmarkt en afspraken te maken met corporaties. Bovendien moeten de gemeenten, volgens de nieuwe wetgeving van minister Blok, corporaties scherper aansturen en toezien op onder andere nietDAEB en bijbehorende investeringen. Figuur 8: heeft u een scherp beeld van het beleid van woningcorporaties op vrijesectorhuur?

31%

Ja Nee

69%

2.6 70% van de gemeenten kent echter niet de belangrijkste eigenaren van vrijesectorhuur We vroegen de gemeenten of ze de top 5 van vastgoedeigenaren van vrijesectorhuur in hun gemeente kennen. Bijna 30% kon ze maar bij naam noemen. Ruim 70% van de gemeenten weet dus niet welke partijen naast corporaties een aanmerkelijke vrijesectorhuurportefeuille in de eigen gemeente hebben. Dit beeld sluit aan bij onze adviespraktijk. Veel gemeenten onderhouden weinig rechtstreekse contacten met beleggers, zoals men deze wel heeft met bouwers, ontwikkelaars en intermediairs zoals makelaars en huurdersverenigingen. Het is belangrijk dat gemeenten hun netwerk uitbreiden en de contacten met beleggers aanhalen. Zeker nu beleggers steeds vroeger aan tafel willen komen om mee te denken over het product en de gebiedsontwikkeling en de urgentie om in vrijesectorhuur te voorzien toeneemt. Beleggers moeten natuurlijk ook meer investeren in de relaties met gemeenten. Onze ervaring is dat als gemeenten zich direct openstellen en proactief zijn naar beleggers (en niet alleen indirect via ontwikkelaars), de kansen op succesvolle transacties in de vrijesectorhuur sterk toenemen. Dit geldt in het hele land. Zie ook hoofdstuk 3. Figuur 9: kent u de top 5 van eigenaren met de meeste vrijesectorhuurwoningen in uw gemeente?

28% Ja Nee

72%

11


2.7 Grondprijzen vaak bottleneck voor vrijesectorhuur: slechts 17% gemeenten heeft specifiek grondprijsbeleid Eén van de bottlenecks bij het realiseren van vrijesectorhuurwoningen is de grondprijs. Dit komt doordat bij vrijesectorhuurwoningen een andere commerciële waarde geldt dan bij vergelijkbare koopwoningen. Dit betekent dat de residuele grondwaarde van vrijesectorhuurwoningen ook lager is dan onder vergelijkbare koopwoningen. Het verschil in commerciële waarde van de grond kan, afhankelijk van de druk op de huurmarkt, enkele tientalen procenten zijn. Veel gemeenten hebben een deel van de grond voor nieuwbouwwoningen in eigen handen. Wordt er geen specifiek grondprijsbeleid gevoerd door gemeenten en stellen ze geen specifieke eisen aan planontwikkeling wat betreft aantal vrijesectorhuurwoningen (zie volgende paragraaf), dan wint koop het in de praktijk vrijwel altijd van vrijesectorhuur. Dat is de reden waarom het essentieel is dat gemeenten specifiek grondprijsbeleid voeren voor vrijesectorhuur. Uit onze benchmark blijkt dat slechts 17% van de gemeenten specifieke grondprijzen voor vrijesectorhuur hanteert. Wel geeft 37% van de gemeenten aan na te denken over of open te staan voor aangepast grondprijsbeleid. Figuur 10: hanteert u specifieke grondprijzen voor vrijesectorhuur?

17% Ja 46%

Nee, maar daar denken we wel over na 37%

Nee

Bijna 40% van de G32-gemeenten hanteert wel specifieke grondprijzen voor vrijesectorhuur. Daarnaast denkt ook een fors deel van deze G32-gemeenten hierover na. Figuur 11: hanteert u specifieke grondprijzen voor vrijesectorhuur? (aantal respondenten) 16 14 12 10 Ja

8

Nee, maar daar denken we wel over na

6

Nee 4 2 0 Klein nietstedelijk

Klein stedelijk Middelgroot niet-stedelijk


G32

12


2.8 Slechts 10% gemeenten heeft verplicht aandeel vrijesectorhuur in het nieuwbouwprogramma; dit geldt ook voor de G32. Dit is een andere belangrijke bottleneck Eén van de andere grote bottlenecks bij het realiseren van vrijesectorhuurwoningen is het feit dat koopwoningen in vergelijking tot vrijesectorhuurwoningen aantrekkelijker zijn voor ontwikkelaars, projectleiders en gemeentelijke grondbedrijven. Naast de hiervoor al besproken hogere grondwaarde, hangt dit samen met de in grote delen van Nederland snel aantrekkende koopmarkt en de bekendheid met het product koopwoningen versus het product vrijesectorhuurwoningen. Bovendien zijn kopers van vrijesectorhuurwoningen (‘de beleggers’) professionele en kritische consumenten, in vergelijking tot de gemiddelde particuliere koper. Koopwoningen verdringen daarmee in de praktijk vrij gemakkelijk vrijesectorhuurwoningen, ondanks het belang van de vrijesectorhuur voor de doorstroming op de woningmarkt en het belang om een toenemend deel van de woningvraag te bedienen. Daarom is belangrijk dat gemeenten een deel van hun nieuwbouwprogramma expliciet labelen of bestemmen als vrijesectorhuurwoningen en zo kunnen borgen dat dit deel daadwerkelijk wordt gerealiseerd. We vroegen gemeenten in de benchmark of zij expliciet sturen op een aandeel vrijesectorhuur. Slechts 10% van de gemeenten heeft een verplicht onderdeel vrijesectorhuur in de nieuwbouwprogrammering. Ook in de G32 ligt dit met 9% van de gemeenten opvallend laag. In de praktijk heeft de vrijesectorhuur naar verwachting een potentieel marktaandeel van naar schatting 12 tot 18% van de woningmarkt, waarbij dit aandeel het hoogst ligt in stedelijke gemeenten. We constateren dat de tekorten aan vrijesectorhuur zonder beleidswijzigingen bij gemeenten verder zullen oplopen, als gevolg van marktontwikkelingen maar ook samenhangend met de Woningwet en de scheiding van wonen en zorg. Wel geeft een grote groep – bijna 60% van de deelnemende gemeenten – aan erover na te denken om vrijesectorhuur als verplicht onderdeel op te nemen. Figuur 12: neemt u bij de woningprogrammering een verplicht aandeel vrijesectorhuur op?

10% 31%

Ja Nee, maar daar denken we wel over na 59%

Nee

13


2.9 50% gemeenten heeft locaties voor vrijesectorhuur; 50% dus nog niet We vroegen gemeenten of ze één of meer concrete, specifieke locaties hebben waar vrijesectorhuur gerealiseerd kan worden. 50% van de gemeenten geeft hier een positief antwoord op. Daarnaast zegt ruim 20% van de deelnemende gemeenten na te denken over het concreet labelen van plekken en projecten voor vrijesectorhuur en nog eens ruim 20% zegt hiervoor open te staan. 7% van de gemeenten zegt dat ze geen locaties heeft én dit ook niet overwegen. Figuur 13: heeft u specifieke locaties waar vrijesectorhuur gerealiseerd kan worden?

7% Ja 22%

Nee, maar daar denken we wel over na 50%

21%

Nee, maar daar staan we wel voor open Nee, en daar denken we ook niet over na

De ervaring laat overigens zien dat de locaties die gemeenten aanbieden voor de vrijesectorhuur in de praktijk regelmatig slecht matchen met de kwalitatieve vraag van beleggers. Bijvoorbeeld omdat het de minder goede projecten in de gemeente zijn, of dat de woningen zowel in koop als huur kunnen worden aangeboden waardoor het – zoals hiervoor beschreven – in de praktijk koopprojecten zullen worden.

2.10 Nieuwbouw: 23.000 vrijesectorhuurwoningen worden toegevoegd in de benchmarkgemeenten. 70% verwacht onvoldoende nieuwbouw Voor hoeveel vrijesectorhuurwoningen hebben gemeenten specifieke locaties en om wat voor woonmilieu gaat het (binnenstedelijk of uitleglocatie)? In totaal komen de ondervraagde gemeenten op circa 17.000 woningen in een binnenstedelijk woonmilieu en circa 6.000 woningen op een uitleglocatie. Het gaat om planologisch harde en zachte plannen. Slechts 30% van de gemeenten verwacht dat voldoende vrijesectorhuur wordt gerealiseerd We vroegen gemeenten hoeveel extra vrijesectorhuurwoningen er de komende 5 jaar nodig zijn in de eigen gemeente, om aan de vraag te voldoen. Daarnaast vroegen we ook wat de verwachting is van het aantal vrijesectorhuurwoningen dat de komende 5 jaar daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Hieruit komt naar voren dat zo’n 28% van de gemeenten verwacht dat er de komende 5 jaar voldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd. Onze inschatting is overigens dat niet al deze gemeenten deze ambities kunnen waarmaken.

14


Maar liefst 44% van de gemeenten verwacht dat er de komende 5 jaar onvoldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd. Ruim een kwart van de gemeenten heeft de behoefte niet goed in beeld. Figuur 14: verwacht u dat er de komende 5 jaar voldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd?

28% 45%

Voldoende Behoefte niet in beeld Onvoldoende

27%

G4 heeft ruimte voor 10.000 woningen in mogelijke locaties voor vrijesectorhuur; in de G32 gaat het vooral om binnenstedelijke locaties De G4-gemeenten bieden de meeste locaties aan voor vrijesectorhuur: ruim 10.000 van de 23.000 mogelijke woningen in vrijesectorhuur zijn. In de resterende G32-gemeenten1 zijn locaties beschikbaar voor ruim 4.000 vrijesectorhuurwoningen op binnenstedelijke locaties en bijna 2.500 vrijesectorhuurwoningen op uitleglocaties. Het gaat voor de meer landelijke gemeenten om veel minder woningen, en veel meer om uitlegplannen dan inbreidingslocaties. Figuur 15: voor hoeveel vrijesectorhuurwoningen heeft u ruimte binnen uw gemeente? 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Klein niet-stedelijk

Klein stedelijk

Middelgroot nietstedelijk Binnenstedelijk


G32

G4

Uitleg

Naar verwachting wordt maximaal 12% van de huishoudensgroei ingevuld met vrijesectorhuur De woningaantallen uit de voorgaande figuur hebben we afgezet tegen de verwachte huishoudensgroei in de periode 2016-2021 op basis van Primos 2015. Hierbij valt op dat gemiddeld genomen maximaal 12% van de huishoudensgroei wordt ingevuld met vrijesectorhuur. In de G4 ligt dit percentage iets hoger; 15%. In de kleinere steden gaat het om veel lagere percentages.

1

In alle figuren waar de G32 en G4 zijn opgenomen, heeft de G32 betrekking op alle gemeenten, minus de G4.

15


Figuur 16: verwachte nieuwbouw vrijesectorhuurwoningen versus prognose huishoudensgroei, 2016-2021 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Klein niet-stedelijk

Klein stedelijk


Verwachte toevoeging vrijesectorhuur 2016-2021


G32

G4

Prognose huishoudensgroei 2016-2021

In de G4 wordt naar verwachting de helft van de verwachte vraag ingevuld Wanneer we de verwachte toevoeging van vrijesectorhuurwoningen afzetten tegen de verwachte extra vraag (bovenop de huidige voorraad) in de komende 5 jaar zoals gemeenten deze zelf inschatten, valt op dat in de G4 deze verhouding het minst positief uitpakt. Minder dan de helft van de behoefte die gemeenten zelf taxeren wordt ingevuld met de locaties en aantallen vrijesectorhuurwoningen waar gemeenten nu aan werken. Onze inschatting is dat het vergroten van de voorraad vrijesectorhuur de komende jaren vooral van nieuwbouw en transformatie afhankelijk is. Onder meer omdat corporaties naar verwachting minder sociale huurwoningen gaan liberaliseren dan in voorgaande jaren. Figuur 17: verwachte toevoeging versus verwachte extra vraag naar vrijesectorhuurwoningen, 2016-2021 25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 Klein niet-stedelijk Klein stedelijk


Verwachte toevoeging vrijesectorhuur 2016-2021


G32

G4

Verwachte extra vraag naar vrijesectorhuur 2016-2021

16


2.11 Deel grote gemeenten begint op stoom te raken met beleidsinzet; middelgrote en kleine gemeenten lopen achter We hebben alle deelnemende gemeenten op basis van de antwoorden in de benchmark getypeerd: is de gemeente een koploper wat betreft de kennis en inzet op vrijesectorhuur? We delen de gemeenten daarvoor in naar innovators, pioniers, voorlopers, achterlopers en achterblijvers. Voor deze indeling hebben we gekeken naar de scores van de gemeenten op onderstaande vragen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Is het eenvoudig voor consumenten om een vrijesectorhuurwoning in uw gemeente te vinden? Is de top 5 van eigenaren met de meeste vrijesectorhuurwoningen bekend? In welke mate speelt het onderwerp vrijesectorhuur binnen uw gemeente? Is er recent onderzoek naar de markt voor vrijesectorhuur? Is er recent beleid vastgesteld gericht op vrijesectorhuur? Hanteert u specifieke grondprijzen voor vrijesectorhuur? Is er een scherp beeld van het beleid van de corporatie(s) op het onderwerp vrijesectorhuur? Zijn er specifieke locaties waar vrijesectorhuur gerealiseerd kan worden? Wordt er bij de programmering van woningbouwlocaties ook een verplicht aandeel vrijesectorhuur opgenomen? Is er een bidbook voor beleggers uitgebracht met daarin locaties geschikt voor vrijesectorhuur? Zijn er afgelopen jaar gesprekken over vrijesectorhuur geweest met beleggers? Is er één of zijn er meerdere contactpersonen bij uw gemeente waar beleggers terecht kunnen? Hoeveel deals met beleggers over vrijesectorhuur zijn er afgelopen jaar gesloten?

Als we kijken naar de kopgroep ‘innovators’, dan zien we dat alleen Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht hiertoe behoren. Deze grote steden hebben specifiek beleid en zetten sterk in op vrijesectorhuur. De meerderheid van de overige gemeenten kan dus nog veel extra’s doen om vrijesectorhuurbeleid verder vorm te geven. Dat geldt voor zowel de G32, middelgrote gemeenten als kleine gemeenten. Figuur 18: mate van innovatie met vrijesectorhuur onder type gemeenten (aantal respondenten) 14 12 10 Innovator 8

Pionier Voorloper

6

Achterloper

4

Achterblijver 2 0 Klein niet-stedelijk Klein stedelijk



G32


17

3 Wat kunnen de verschillende stakeholders doen? 3.1 Tips voor gemeenten: fors investeren in marktkennis, relaties met beleggers, borgen van goede locaties en passend grondprijsbeleid Tips voor gemeenten Investeer in kennis over uw vrijesectorhuurmarkt. Het is belangrijk om beleggers en investeerders te kennen. Breng daarnaast in beeld hoe groot de vraag naar vrijesectorhuur is in relatie tot het aanbod en wat bij uw gemeente gewenst is qua aantallen, woningtype, locaties en doelgroepen voor vrijesectorhuur. Veranker vrijesectorhuur in uw beleid met expliciete uitspraken over het aantal vrijesectorhuurwoningen dat u wilt toevoegen. Vrijesectorhuur is cruciaal om de doorstroming in uw woningmarkt te bevorderen en het gat op te vullen tussen sociale huur en de koopmarkt. Zorg dat u in uw woonvisie aandacht schenkt aan het onderwerp vrijesectorhuur. En zorg voor SMART-doelen over het programma vrijesectorhuur, en de manier waarop u dit borgt in uw woonbeleid. Ken de belangrijkste eigenaren en beleggers van vrijesectorhuurwoningen in uw gemeente. Waar hebben ze bezit? En wat voor huishoudens wonen er? Ken het beleid van woningcorporaties over vrijesectorhuur (nietDAEB) in uw gemeente. Gaan ze het bezit behouden, uitponden, complexgewijs verkopen of de huurprijzen aftoppen? Geef de vrijesectorhuur een boost door deze expliciet in uw woningbouwprogrammering op te nemen, met een verplicht aandeel vrijesectorhuur, al helemaal als u grondeigenaar bent. Helaas kunt u vrijesectorhuur op dit moment (nog) niet planologisch borgen met het bestemmingsplan. U kunt wel uw bestuurskracht maximaal inzetten, en uitnutten via uw eigen betrokkenheid bij projecten en grondposities. Reken met grondprijzen specifiek voor vrijesectorhuur. Dit betekent dat u de grondwaarde van een vrijesectorhuurwoning gemiddeld genomen lager waardeert dan een koopwoning. Anders komen deals moeilijk tot stand. Breng aantrekkelijke locaties en projecten van u en anderen in uw gemeente onder de aandacht bij investeerders. Bijvoorbeeld met een dedicated bidbook. Deze proactieve benadering vergroot het aantal transacties aanzienlijk, is afgelopen twee jaar gebleken. Nodig beleggers uit, maak kennis en organiseer een bustour of een fietstocht langs projecten, waarin u laat zien dat u beleggers begrijpt en stuurt op een betere woningmarkt. Zet ook als relatief kleine, minder stedelijke gemeente vrijesectorhuur op de politieke agenda. Zoek toenadering tot particuliere beleggers met een sterke lokale binding. Zij kennen de lokale markt en zijn vaak ook bereid te investeren in kleinere aantallen vrijesectorhuurwoningen.

1 2 3 4 5 6 7


18

3.2 Tips voor regio’s en provincies: opnemen in beleid en programmering, kennisontwikkeling en regionale bidbooks Tips voor regio’s en provincies Neem vrijesectorhuur op in regionale beleidsvisie en regionale programmeringen. Bespreek samen hoe vrijesectorhuur in de planning van nieuwbouw kan worden vergroot, welke plekken zich hiervoor vooral lenen en hoe iedere gemeente hieraan kan bijdragen. Ondersteun de middelgrote en kleinere gemeenten op regionaal niveau met kennisontwikkeling en onderzoek rondom vrijesectorhuur. Samen ben je slimmer. Bied trainingen vrijesectorhuur voor gemeenten aan.

1 2 3 4 5 6

Zet in op regionale bidbooks met kansrijke vrijesectorhuurprojecten in de regio. Redeneer hierbij als een belegger: dus vraaggericht (welke locaties zijn geschikt) en niet aanbodgericht (welke locaties heb ik in de aanbieding of wil ik kwijt). Dit verhoogt de transactiekans. Organiseer matchmakingsessies tussen gemeenten en beleggers, waarin gemeenten aantrekkelijke beschikbare locaties presenteren aan een geselecteerde groep beleggers. Een goede samenwerking laat zien dat gemeenten het onderwerp serieus nemen. Zorg voor goede marktinformatie over uw regio, en stel deze beschikbaar aan beleggers. Het gaat dan niet alleen over woningmarktkengetallen, maar ook over economie, demografie, toekomstige vraag, specifieke doelgroepen voor vrijesectorhuur, voorzieningen en leefbaarheid. Bespreek regionaal welke systematiek van residuele grondprijsbepaling u hanteert voor vrijesectorhuur.

3.3 Tips voor Rijk: meer kennisdeling over het ‘hoe’ op locatie- en gemeenteniveau, MIRT-afspraken2 en vrijesectorhuur opnemen als bestemmingsplancategorie Tips voor Rijksoverheid Doe veel meer aan kennisdeling en training van gemeenten, bijvoorbeeld met een brochure hoe koplopers vrijesectorhuur aanpakken of ‘leergangen’ en intervisie. Gemeenten zien het belang van vrijesectorhuur, maar zijn nog aan het verkennen hoe ze concrete stappen kunnen zetten om echt tot realisatie van vrijesectorhuur te komen en deals op locatieniveau. De oplossing zit namelijk in dit ‘hoe’. Maak met de regio’s concrete deals over vrijesectorhuur in het kader van de MIRT-afspraken tussen Rijk en regio’s. Hoe gaat de regio een stap zetten in meer vrijesectorhuur? Hoe helpt het Rijk hierbij?

1 2 3 4 5

2

Bied gemeenten de mogelijkheid aan om vrijesectorhuur als aparte, aan de sociale huur en de koopmarkt, gelijkwaardige categorie woningen in het bestemmingsplan op te nemen. Nu is planologische borging niet mogelijk waardoor gemeenten niet sterk staan om vrijesectorhuur te realiseren, tenzij ze grondpositie hebben. Overweeg – net als in Duitsland – regionalisering van het woningwaarderingsstelsel, zodat de grens tussen sociale huur en vrijesectorhuur zich aanpast naar gelang de commerciële waarde van het vastgoed. In de G4 lopen huurprijzen in de middeldure huur op tot circa € 1.100 voor een bepaald type woning, terwijl in de rest van Nederland huurprijzen tot € 800 meer marktconform zijn voor een vergelijkbare woning. Overweeg in gemeenten met een grote kloof tussen sociale huur en de koopmarkt de mogelijkheid voor regelluwe zones te benoemen waar het puntensysteem niet geldt.

MIRT: Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport


19

3.4 Tips voor beleggers: investeer meer in gemeenten om samen te kijken hoe de gemeenten meer projecten kunnen borgen voor vrijesectorhuur Tips voor beleggers Zoek veel meer rechtstreeks contact met gemeenten. Gemeenten doen graag zaken met eigenaren, maar onbekend maakt onbemind. U versterkt uw onderhandelingspositie en kunt beter helder maken dat vrijesectorhuur echt iets anders is dan de koopwoningenmarkt en waarde toevoegt in de woningmarkt én lokale economie. Sta meer open voor afspraken rond residuele grondprijzen in relatie tot uitpondtermijnen. Zo neemt u argwaan bij gemeenten weg als het gaat om het profijt dat u zou hebben bij een reductie van de grondprijs in combinatie met een uitpondstrategie. Kijk ook buiten de geijkte gemeenten. Houd er rekening mee dat u buiten de klassieke vrijesectorhuurregio’s soms een aantrekkelijkere propositie kunt contracteren dan in het zogeheten ‘rompertje’. Reken in dat geval overigens primair met direct rendement en niet met indirect rendement. Dit vertaalt zich in een substantieel hoger bruto aanvangsrendement. Overweeg binnen uw focusgemeenten ook minder klassieke locaties, bijvoorbeeld een of twee postcodes buiten uw favoriete buurten. Met name herontwikkelingslocaties en herstructureringsgebieden bieden goede kansen voor lange termijn waardegroei en een goed instapmoment. Overleg als IVBN en Vastgoedbelang meer met individuele gemeenten en regio’s over de vraag hoe vrijesectorhuur een volwassen categorie kan worden op de Nederlandse woningmarkt.

1 2 3 4 5 6

Overweeg in aantrekkelijke woonregio’s ook investeringen in de bovenkant gereguleerde huur. We zien daar steeds meer interessante businesscases ontstaan.

3.5 Tips voor ontwikkelaars: maak meters met vrijesectorhuur door inzet van netwerk, kennis en expertise Tips voor ontwikkelaars Wees een verbinder en zet uw netwerk bij gemeenten en beleggers in voor meer vrijesectorhuur, tot nu toe zijn vooral kleine innovatieve ontwikkelaars hier sterk in. We zien grote kansen voor de ‘traditionele partijen’ om op deze manier ook binnenstedelijk aan de slag te gaan. Zet uw kennis en expertise in voor vrijesectorhuur op transformatielocaties van bestaand vastgoed, zoals lege kantoren en scholen. U kunt zo goed voorzien in de vraag naar unieke woningen met een onderscheidende uitstraling, en één van de grotere problemen in de vastgoedmarkt te lijf gaan. Realiseer u dat vrijesectorhuur andere eisen stelt aan uw product en aan locaties: beleggers zijn kritische klanten, met hogere eisen aan materiaalkeuze en indeling dan particuliere kopers.

1 2 3 4

Maak meer meters door extra nieuwbouwproductie te maken voor vrijesectorhuur en deze zelf te exploiteren of verhandelen aan beleggers. Zo verbreedt u uw positie in de nieuwbouwontwikkeling en werkt u (extra) vraaggericht en maakt optimaal gebruik van de huidige marktomstandigheden.


20

4 Reacties van stakeholders 4.1 Ferdi Licher, directeur bouwen en energie, Ministerie van BZK “Gemeenten en marktpartijen moeten elkaar actiever opzoeken” “Ik ben blij dat Stec Groep dit onderzoek heeft gedaan. Het laat zien dat er meer partijen zijn die zich betrokken voelen bij de opgave om meer woningen in de vrijesectorhuur toe te voegen. En uit de uitkomsten blijkt al dat dit nodig is. De uitkomsten van de benchmark komen grotendeels overeen met de resultaten van recente onderzoeken die gedaan zijn door het Ministerie van BZK. Ik verwijs naar de Staat van de Volkshuisvesting, het woningbehoefte onderzoek Socrates, het WoOnonderzoek 2015 en de reactie van minister Blok aan de Tweede Kamer hierop. Het aantal woningen in de vrijesectorhuur is verdubbeld van 230.000 in 2009 naar 470.000 in 2015, maar vormt met 6% van de totale woningvoorraad nog steeds geen groot aandeel. Op langere termijn is er een grotere behoefte aan koopwoningen en (middel)dure huurwoningen. Het maken van afspraken over vrijesectorhuur is een zaak van gemeenten en marktpartijen, institutionele en private beleggers en private verhuurders. De aanbeveling uit het rapport dat deze partijen elkaar veel actiever kunnen opzoeken, onderschrijf ik. Daarbij is van groot belang dat provincie, regio’s en gemeenten voldoende harde plancapaciteit in beeld hebben op geschikte locaties om vraag en aanbod op elkaar aan te laten sluiten. Overigens zie ik hier al goede voorbeelden van. Gemeenten bieden steeds vaker middels een ‘bidbook’ te ontwikkelen locaties aan voor de vrijesectorhuur, die versneld door marktpartijen kunnen worden gerealiseerd. In de Zuidvleugel is op initiatief van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) zelfs een ‘omgekeerd bidbook’ gelanceerd, waarbij zij aangeven wat in hun ogen nodig is om vrijesectorhuur te kunnen realiseren. Daar ben ik enthousiast over. Tenslotte wijs ik graag op de maatregelen die het kabinet onlangs heeft genomen om de ontwikkeling van de vrijesectorhuur een impuls te geven: • Er is ruimte gecreëerd voor beleggers en particuliere verhuurders voor nieuwbouw in het middensegment, doordat in de nieuwe Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen zich vooral moeten richten op hun kerntaak: huisvesten van huishoudens die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. • De WOZ-waarde is in het woningwaarderingsstelsel (WWS) opgenomen; de gewildheid van de woning bepaalt dus mede de maximale huurprijs van de woning. Bij deze maatregel wordt ook zekerheid geboden dat onder het nieuwe WWS geliberaliseerd verhuurde nieuwbouw geliberaliseerd blijft. • Om de ontwikkeling van het middensegment gericht te stimuleren wordt regelgeving voorbereid om in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht het WWS tijdelijk te verruimen. • De liberalisatiegrens wordt drie jaar lang bevroren op het huidige niveau (€ 710,68 per maand) waardoor feitelijk meer ruimte ontstaat voor de realisatie van vrijesectorhuurwoningen in het middensegment. • Met de wet ‘Doorstroming Huurmarkt’ wordt de doorstroming op de (sociale) huurmarkt verder bevorderd.”


21

4.2 Boris van der Gijp, directeur strategy & research, Syntrus Achmea RE&F

“Gemeenten moeten in actie komen. Het momentum is nu” “De benchmark vrijesectorhuur van Stec Groep heeft door zijn onthutsende conclusies duidelijk bestaansrecht. Het voegt niet alleen belangrijke kennis toe aan het woningmarktdossier, het wakkert ook de urgentie aan voor het creëren van beleid voor middeldure huurwoningen. Geschokt zijn wij over het feit dat 60% van de gemeenten (nog) geen beleid heeft. Nog erger: 83% van de gemeente heeft geen grondprijsbeleid gericht op middeldure huurwoningen. Zelfs 60% van de G32-gemeenten niet. Geschokt zijn wij ook over het feit dat beleggers zich niet beter gemanifesteerd hebben: 70% van de grootste vastgoedeigenaren zijn onbekend bij de gemeente. Het rapport maakt duidelijk dat toenadering tussen gemeenten en beleggers snel noodzakelijk is. Het is een beeld dat we uit de praktijk herkennen, maar in onze dagelijkse contacten met vooral de grootste gemeenten niet in deze mate was opgevallen. Hier ligt een groot maatschappelijk probleem, of positiever geformuleerd, een grote maatschappelijk opgave die veel investeringskansen, groei en werkgelegenheid betekent. Belangrijk is te stellen dat er echt een momentum nu is. Beleggers hebben nu miljarden euro’s klaar liggen om te investeren. Als dat geld niet snel zijn weg naar de Nederlandse vastgoedmarkt vindt, vindt het een andere weg, naar andere vastgoedmarkten in andere landen, of naar andere assetclasses. Het geld is dan verloren voor de Nederlandse woningmarkt. Laten we het momentum bij beleggers, maar ook de grote vraag naar huurwoningen nu samenbrengen en zorgen voor langjarige verstedelijkingsafspraken. Het is tekenend dat gemeenten nog steeds met corporaties afspraken maken over verstedelijking, maar dat de samenwerking met beleggers nog op een case by case-basis tot stand komt. Dit dient misschien de hoogste opbrengst voor de grond, maar dient dit ook de woningmarkt op lange termijn? Slechts 50% van de gemeenten hebben nu locaties beschikbaar voor vrijesectorhuurwoningen. De andere gemeenten verliezen het momentum. Slechts 28% van de gemeenten verwacht dat er de komende 5 jaar voldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd. Bizarre cijfers wanneer we dit afzetten tegen de grote investeringsdruk die er nu is. Ons inziens ontbreekt het advies om de middeldure huur politieke prioriteit te geven, tot echt speerpunt in de volkshuisvesting.”


22

4.3 Paulus Jansen, wethouder wonen, gemeente Utrecht “Ook Utrecht wil een helder doel stellen voor aantal nieuwe middeldure huurwoningen” “Voor de gemeente Utrecht bevat de rapportage weinig nieuwe informatie. Aan de ene kant is dat jammer, want het is nuttig om tot nieuwe inzichten te komen. Aan de andere kant is dat een goed teken, omdat daarmee wordt bevestigd wat in de rapportage wordt aangegeven, namelijk dat Utrecht tot de kopgroep behoort als het gaat om innovators op dit thema. Sinds 2014 kent Utrecht het Actieplan Middeldure Huur, met daarin een aantal stimuleringsmaatregelen om het betreffende segment te vergroten. De maatregelen komen voor een groot deel overeen met de adviezen die Stec noemt in haar rapport. Zo hebben we de afgelopen tijd veel geïnvesteerd in het versterken van de relatie met potentiële investeerders, van daaruit hebben we verschillende keren gemakeld tussen partijen; sinds 2013 hanteren we een aangepaste grondprijs voor middeldure huurwoningen; we hebben een bidbook ontwikkeld met daarin kansrijke locaties voor het toevoegen van het segment; bij verschillende projecten hanteren we een minimum aantal middeldure huurwoningen als één van de toetsingscriteria in de tender; samen met investeerders bekijken we de behoefte aan specifieke product-marktcombinaties, om een beter beeld te krijgen van de producten waaraan behoefte is. Tot slot, de komende periode gaan we de opgave voor het toevoegen van het segment uitdrukken in een aantal. Zoals Stec Groep adviseert in de rapportage, willen we een expliciete uitspraak doen over het aantal middeldure huurwoningen dat we nog willen toevoegen. Al met al zet Utrecht dus stevig in op dit segment. Toch merken ook wij dat we de aandacht niet moeten laten verslappen. Het komt er namelijk niet vanzelf. Door de aantrekkende markt is het voor partijen weer aantrekkelijk om koopwoningen te realiseren. Om de ambities van het College (vergroten van het aanbod middeldure huurwoningen) te kunnen waarmaken, is het dan ook nodig om te kunnen sturen. En juist dat is moeilijk omdat de gemeente weinig grond in eigendom heeft. Meer informatie over sturingsmogelijkheden zou het rapport ons inziens dan ook zeker kunnen verrijken. In hoeverre kun je het toevoegen van dit segment afdwingen bij particuliere partijen? Een andere waardevolle toevoeging zou kunnen zijn om de effecten van het toevoegen van dit segment steviger te onderbouwen. Wij denken daarbij aan het effect op scheefwonen, en de kansen die het biedt voor de woningbouwproductie, bijvoorbeeld door de mogelijkheid om wat kleinere eenheden in hogere dichtheden te kunnen realiseren. Alleen monitoren of en hoe gemeenten inzetten op het middeldure huursegment, is ons inziens dus wat mager.”


23

4.4 Allard van Spaandonk, directeur Nederland, Bouwinvest “Zonder vrijesectorhuur wijken cruciale doelgroepen uit naar andere gemeenten” “Zoals altijd gaan ook hier de maatschappelijke ontwikkelingen sneller dan het beleid om deze ontwikkelingen te kunnen faciliteren. Logisch, aangezien het beleid moet zijn gebaseerd op solide trends en niet op tijdelijke hypes, die bijvoorbeeld veroorzaakt kunnen zijn door conjuncturele economische omstandigheden. Eén van de structurele trends is de urbanisatie. Deze trend zorgt allereerst voor een algemene druk op de woningmarkt in urbane gebieden. Daarnaast wordt het tekort aan vrijesectorhuurwoningen in steden extra manifest door de doelgroepen die naar de stad trekken, met een oververtegenwoordiging van jonge, goed opgeleide mensen. Precies die groep, die een andere waarde hecht aan bezit, gaat voor flexibiliteit en is daarnaast vaak nog niet in staat om de weer sterk gestegen koopprijzen in de steden te betalen. Uit het onderzoek blijkt dan ook dat deze steden meer dan gemiddeld geconfronteerd worden met de vraag naar vrijesectorhuur en dus in het algemeen verder zijn in het vormen of implementeren van beleid. Wat ons opvalt is dat ook binnen de G32 inderdaad weinig marktconsultatie bij beleggers plaatsvindt (uitzonderingen daargelaten). Niet alleen weten gemeenten niet wie hun grootste beleggers zijn, zo blijkt uit het onderzoek, maar evenmin kennen ze het onderscheid tussen verschillende beleggers. Dit terwijl het voor gemeenten belangrijk zou moeten zijn om te weten in hoeverre een belegger de intentie heeft om langjarig in een gebied te investeren. Naarmate een belegger een langere beleggingshorizon heeft, is zijn belang om een kwalitatief hoogwaardige omgeving te creëren en handhaven groter. Zekerheid over langetermijninvesteringen kan ook de angst wegnemen om de noodzakelijke andere grondprijzen te hanteren voor vrijesectorhuurwoningen. De indruk bestaat dat gemeenten hier soms nog terughoudend in zijn, vanuit de gedachte dat een belegger snel zou willen uitponden om zo een verkregen korting op de grondprijs (ten opzichte van een vergelijkbare koopwoning) te kunnen verzilveren. Ga in gesprek met beleggers! Wat daarnaast duidelijk wordt uit het rapport van Stec Groep, is dat zonder beleid er geen/onvoldoende vrijesectorhuur zal worden gebouwd, behalve als dit als een vorm van risicoreductie voor een projectontwikkelaar fungeert (dus meestal bij grote opgaven). Het niet realiseren van vrijesectorhuur betekent echter dat cruciale doelgroepen zich niet zullen vestigen in die gemeenten, maar veelal noodzakelijkerwijs zullen uitwijken naar elders. Overigens gaat het niet alleen om genoemde jonge, goed opgeleide woningzoekers maar eveneens om bijvoorbeeld ‘empty nesters’ (toekomstig) zorgbehoevenden en nog in iets mindere mate gezinnen. Enige haast is daarom geboden wil een gemeente een gezonde opbouw van zijn bevolking veiligstellen. Tenslotte: het is bemoedigend om te constateren dat het onderwerp in ieder geval – in minder of meer prominente vorm – op de gemeentelijke agenda’s prijkt.”


24

4.5 René de Heer, wethouder economie & vastgoed, gemeente Zwolle “Benchmark helpt, al zijn aanbevelingen wel wat aanbodgericht” “Allereerst is het principe van onbekend maakt onbemind heel herkenbaar en dat wordt ook duidelijk onderstreept door de uitkomsten van de benchmark. Goed om op deze manier het vraagstuk van vrijesectorhuur onder de aandacht te brengen! Zoals wellicht bekend hebben we in Zwolle inmiddels specifieker beleid voor de vrijesectorhuur geformuleerd. Een benchmark als deze kan gemeenten helpen om beleid te formuleren. Stec Groep levert immers bouwstenen aan en gemeenten hoeven daarom niet ieder voor zich opnieuw het wiel uit te vinden. Dat vind ik ook goed aan de benchmark. Wat mij vervolgens sterkt opvalt, is dat Stec Groep in de analyses onderscheid maakt tussen de verschillende typologieën van gemeenten, om vervolgens in de aanbevelingen voor de gemeenten alles weer generiek te maken. Dat is wel wat vreemd zeker gelet op de verschillende opgaven voor de betreffende gemeenten. De analyse van de vraagdruk bevestigt dat ook: verreweg het grootste deel van de opgave blijft liggen in de G4/G32 (bijna 75%). De rest hoofdzakelijk in middelgrote gemeenten. Er zou meer aandacht kunnen worden besteed aan de verschillende manieren waarop de verschillende gemeenten hun rollen kunnen invullen, afhankelijk van hun opgaven. In het algemeen zijn de gemeentelijke aanbevelingen sterk aanbodgericht en ademen ze een vleugje maakbare samenleving uit. Veelal is het vertrekpunt dat de gemeenten maar de plekken moet aanwijzen en een bidbook moet aanbieden. We weten echter allemaal dat een groot deel van de aantrekkelijke locaties binnenstedelijk zijn gesitueerd waarvan de eigendomspositie/zeggenschap in handen is van verschillende private vastgoedeigenaren. Daar liggen de kansen oftewel vormgeven aan de transformatieopgave. In het verlengde hiervan mag een gemeente ook een proactieve houding van beleggers verwachten. Hiermee bedoel ik dat zij bij de gemeente aankloppen met een goede ontwikkeling in samenspraak met de betreffende private vastgoedeigenaren. En hierbij vanzelfsprekend goede woonconcepten en/of producten aanbieden tegen een aantrekkelijke huurprijs, óók in het lage- en middensegment van de vrijesectorhuur. Als dit geheel goed in elkaar steekt, wil een gemeente best graag faciliteren. In dat laatste verband speelt het instrumentele aspect een belangrijke rol: de aantrekkelijke locaties vragen doorgaans om (complexe) bestemmingswijzing(en). Dat kunnen wat langdurige trajecten zijn die dan ook door beleggers zullen moeten worden geaccepteerd. Bovengenoemde aspecten vind ik momenteel onderbelicht. Er zou wat mij betreft meer een sfeer van co-creatie mogen worden uitgedragen. Bovenstaande wordt deels gevoed door het standpunt van Stec Groep over de (hoogte van de) grondprijs als één van de belangrijkste redenen waarom vrijesectorhuur onvoldoende van de grond komt. In mijn ogen is de grondprijs hooguit een afgeleide. Het begint enerzijds bij de beleidsmatige urgentie in een gemeente om vrijesectorhuur te omarmen als belangrijk onderdeel in het totale pakket aan type woningen. Anderzijds gaat het erom dat beleggers goede woonconcepten en producten aanbieden tegen een aantrekkelijke huurprijs. En dat op locaties in steden waar de eigendomsposities dus veelal niet in handen zijn van de lokale overheid. Daar zit de uitdaging.”


25

4.6 Wim Wensing, directeur investment management, Amvest “Ik maak me zorgen over tekorten aan vrijesectorhuur, al worden we meer uitgenodigd door gemeenten” “Ik heb de rapportage met heel veel interesse gelezen. Het laat duidelijk zien dat er nog heel veel moet gebeuren om de vrijesectorhuur in Nederland een echt volwassen sector te laten worden. Met name het beeld dat de innovators in de vier grote steden ondanks het in gang gezette beleid en de beschikbare middelen bij beleggers nog maar in staat zijn om de komende jaren de helft van de vraag naar vrijesectorhuurwoningen in te vullen is illustratief. Aan de andere kant vind ik het ook hoopgevend omdat je ziet dat het onderwerp nu nadrukkelijk op de agenda’s van veel gemeenten staat. Dit merken wij ook in de praktijk. Hoewel wij als beleggers volgens de enquête nog veelal onbekend zijn bij gemeenten, worden wij toch steeds meer uitgenodigd om te komen praten. Dit is goed omdat in een directe dialoog de wensen van gemeente en langetermijnbelegger op elkaar kunnen worden aangesloten. Dit kan niet alleen leiden tot meer begrip en betere kwaliteit van het product maar ook tot meer snelheid. En dit laatste is voor beleggers van belang omdat de middelen niet onbeperkt achter de hand kunnen worden gehouden voor dat ene project. Daarbij denk ik dat er veel meer geschikte plekken zijn dan er wordt gesuggereerd. De stijging van het aantal transformatieprojecten laat zien dat er veel mogelijk is. Tegelijkertijd maak ik me ook wel zorgen. 75% van de gemeenten vindt vrijesectorhuur belangrijk, maar slechts 10% van de gemeentes zet dit concreet om in een verplicht aandeel vrijesectorhuur in hun programmering. Met het aantrekken van de woningmarkt en het prijsverschil tussen koop en vrijesectorhuur (het prijsverschil neemt overigens af) zou het kunnen zijn dat gemeenten in de verleiding kunnen komen om de voorkeur te geven aan de koopsector. Ik denk daarom dat het belangrijk is om de voordelen van de vrijemarktsector niet alleen te belichten vanuit het woningmarktperspectief in termen van doorstroming, maar ook het bredere economische perspectief te belichten. De doelgroep die een positieve keuze maakt voor de vrijesectorhuur bestaat voor een belangrijk deel uit jongeren aan het begin van hun carrière, zzp’ers, kenniswerkers et cetera. Deze doelgroep levert een belangrijke bijdrage aan de lokale economie en het is als stad belangrijk deze doelgroep aan je te binden.”


26

4.7 Jaap Haks, ontwikkelmanager gebiedsontwikkeling en grondzaken, Gemeente Groningen “In Groningen zijn er ook aantrekkelijke mogelijkheden voor bovenkant sociale huurmarkt” “De benchmark van Stec Groep laat zien dat we op de goede weg zitten, maar dat we nog wel een paar stappen moeten toevoegen, willen we zorgen dat er voldoende vrijesectorhuurwoningen worden toegevoegd de komende jaren. In Groningen zijn we een paar jaar geleden actief beleggers gaan benaderen onder meer met behulp van een bidbook. Uit onderzoek bleek dat er een concrete vraag naar beleggershuur is in Groningen. Dit bidbook heeft ertoe geleid dat er nu een aantal projecten in de duurdere huur wordt ontwikkeld. De meeste investeringen worden tot nu toe gedaan door regionale partijen en enkele buitenlandse. Daarbij zijn de meeste beleggingen nu gericht op jongerenhuisvesting en (zorg)appartementen. De bottleneck dat door het herstel van de koopwoningenmarkt veel partijen uiteindelijk liever kiezen voor een koopwoning dan voor een beleggershuurwoning, maakt ook dat er tot nu toe vrij weinig zijn toegevoegd in Groningen. De belangstelling is er wel, maar zeker voor grondgebonden woningen gaat de voorkeur bijna altijd uit naar koop. De risico's zijn dan beter te beheersen. Doordat het niet toevoegen van beleggershuur nog onvoldoende als een knelpunt wordt gezien in Groningen verandert hier nog weinig. Het advies om te labelen binnen projecten lijkt daarom zinvol, maar heeft vaak ook financiële consequenties voor de grondexploitaties. De belangrijkste uitdaging is om na te gaan of de verwachte tekorten urgent genoeg worden gevonden om dit ook daadwerkelijk in ons beleid op te nemen. Ons meest recente woningmarktonderzoek laat voor de komende jaren een forse vraag zien. Dus wij zullen dit op de agenda zetten. Het advies om regio en provincie nadrukkelijk te betrekken spreekt ons ook aan. Met name op regionaal niveau beleggers benaderen en uitnodigen kan daarbij een mooie aanvulling zijn. De regionalisering van het woningwaarderingsstelsel is iets waar wij al jaren om vragen. De verschillen tussen bijvoorbeeld Amsterdam en Groningen zijn te groot om voor het hele land dezelfde uitgangspunten te hanteren. Veel landelijk opererende beleggers die zich in Groningen melden, pakken vaak niet door omdat de verwachte rendementen in Groningen zelden kunnen concurreren met de Randstad. Daarom is het ook zaak dat ook beleggers met de juiste verwachtingen op de markt opereren en de regionale verschillen incalculeren. Een nieuwe uitdaging is het volgende: de Groninger Corporaties mogen sinds 1 januari 2016 eindelijk alleen nog nieuwe sociale huurwoningen met een huur van maximaal € 528 ontwikkelen. Dat betekent dat er ook een gat valt in het segment tot € 710. Wij willen ook hiervoor beleggers en andere investeerders zoeken. Ook is de gemeente Groningen bereid om in bijzondere gevallen te participeren in de investering van sociale huurwoningen middels een garantie.”


27

4.8 Michiel van Staveren, teammanager acquisitie, MN

“Gemeenten lopen achter feiten aan, beleggers moeten imago verbeteren” “Wij herkennen veel van de conclusies in de benchmark van Stec Groep. De recente economische crisis heeft een aantal gemeenten het belang van vrijesectorhuur doen inzien. Echter niet vanuit volkshuisvestelijk oogpunt, maar meer onder het motto ‘we moeten toch wat’. Dat veel gemeenten nog steeds geen beleid hebben, het belang van een volwassen huurmarkt niet inzien en/of niet bereid zijn om de grondprijzen hierop aan te passen is teleurstellend en veelzeggend over volkshuisvestingsbeleid. Deels moeten wij (institutionele beleggers) ons dit aantrekken, ons imago is dus onvoldoende. Slecht 40% van de ondervraagde gemeenten geeft aan dat er specifiek beleid is voor vrijesectorhuur. Wij hadden verwacht dat dit percentage inmiddels hoger zou liggen. Wij durven de stelling aan dat bij gemeenten die de enquête niet hebben ingevuld het onderwerp nog minder ‘top of mind’ is. Bovenstaand percentage van 40% ligt dus nog lager bij de gemeenten die niet deelnamen, denken wij. Als we kijken naar vrijesectorhuur, vinden we dat veel gemeenten achter de feiten aan lopen. Gemeenten zien niet welke vraag er aanwezig is en dat deze komende decennia fors zal groeien. Idealiter zien wij nog graag uitgezocht worden wat de impact is van de beperkte investeringsbereidheid van corporaties in nieuwbouw boven de aftoppingsgrens van € 630. Zoals Stec Groep aanbeveelt, kijken we als MN ook sterk buiten de G4. De Randstad wordt Inmiddels te duur. Zo hebben we recent onder meer aankopen gedaan in Zaltbommel, Waalwijk, Gorinchem en Culemborg. Tot slot herkennen we dat het cultuurverschil tussen gemeenten en beleggers vaak lastig overbrugbaar is. Daarbij merken wij dat op bestuurlijk niveau de gesprekken constructief verlopen. Maar als je vervolgens naar een projectmanager wordt doorverwezen lopen de gesprekken veelal dood. Deze medewerker wordt in de regel afgerekend op zijn dossier en niet op het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.”


28

4.9 Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling, BPD “Bijbouwen 5.000 - 8.000 nieuwe vrijesectorhuurwoningen zeker nodig” “Mooi rapport met interessante conclusies. We onderschrijven dat er behoefte is aan meer vrijesectorhuurwoningen om de woningmarkt beter te laten functioneren. De behoefte ligt op korte termijn naar onze schatting tussen 5.000 en 8.000 woningen per jaar. Dat komt aardig in de buurt van de benchmark van Stec Groep. Om dat voor elkaar te krijgen is veel meer begrip over en weer nodig, tussen gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en corporaties. Het begint bij een realistisch inzicht in het bedrijfsmodel van beleggers. Veel nadruk krijgt de ruimte die er nu is om te investeren in nieuwe woningen, maar beleggers blijven tegelijkertijd ook kritisch en stellen eisen aan locaties en rendementen en stoten met regelmaat bezit af. Zo werkt die markt en hun bedrijfsmodel. Het is belangrijk om goed begrip te hebben van dit hele speelveld en niet blind te staren op het stimuleren van een marktsegment aan de voorkant, op basis van een eenmalige transactie. Naast de stimulans aan de voorkant, willen wij benadrukken dat het behoud van woningen voor dit segment meer aandacht behoeft en door de overheid gestimuleerd mag worden. In bijvoorbeeld Duitsland is er fiscale regelgeving die behoud van de beleggershuurwoning na 10 jaar financieel aantrekkelijker maakt dan uitponden. In Nederland is het vrijesectorhuursegment benadeeld in vergelijking met de koop- en de sociale huursector. Hervormingen moeten dit gelijk trekken, maar wij zien een stimulans om het uitponden uit te stellen en langer behoud van een woning als vrijesectorhuurwoning net zo relevant is als het stimuleren van de nieuwe aanwas daarvan. Wel blijft van belang om de hele kostenketen in relatie tot de exploitatie- en de marktwaarde van de woningen goed in de hand te houden. Dat is de opgave voor alle betrokken partijen in de keten. In de aanbevelingen die Stec Groep geeft voor ontwikkelaars missen we financiële aspecten. Haalbaarheid ook in financieel opzicht is cruciaal voor het succes van dit marktsegment. Als ontwikkelaar van woongebieden zien we ‘overall’ de druk op de woningmarkt oplopen, uiteraard in de ene regio sterker dan in de andere. Voor ons noodzaak om tempo te maken met projecten en locaties. We merken dat er vraag is naar vrijesectorhuurwoningen, tegelijkertijd zit de koopsector flink in de lift en behoefte zeker ook sociale huur uitbreiding. Voor ons geldt dat we op elke plek naar de beste marktconforme mix zoeken, afgestemd op de lokale behoefte. De vierde tip van Stec Groep hebben wij in 2014 al opgepakt. Toen zijn we namelijk ook actief geworden als woningbelegger en ontwikkelen we deels voor onze eigen vrijesectorhuurbeleggingsportefeuille (IBP). We zetten daar expliciet meer op in en dat heeft weer alles te maken met de marktkansen die wij zien. Vanzelfsprekend hebben we nauwe banden met beleggers, we ontwikkelen ook voor de grote institutionele partijen in Nederland. We hebben veel aandacht voor expertise en kennisontwikkeling op het gebied van vrijesectorhuur, we bundelen dat binnen ons bedrijf en zoeken proactief verbinding met beleggers en niet alleen in mindere tijden. De oproep tot meer aandacht en begrip voor vrijesectorhuur is zeer gewenst. Voor ons is het een tweede natuur om een goed en ‘voortdurend’ actueel beeld te hebben van de echte marktvraag en daarnaar te handelen. Dat is niet altijd vanzelfsprekend voor onze partners in processen. De oproep in de notitie tot meer begrip over en weer, van elkaars belangen en werkwijze juichen we toe. Meer interactie, kennisontwikkeling en -deling is nodig en voorkomt dat er te rigide en eenzijdig wordt gestuurd op dit thema. We moeten het in samenhang met de regionale woningmarkt en de kwalitatieve vraag blijven zien!”

29


Over Stec Groep Stec Groep is een onafhankelijk economisch advies- en onderzoeksbureau. Onze expertise ligt op de marktkant van wonen, winkels, kantoren, bedrijventerreinen en economische ontwikkeling. We werken voor institutionele vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten, provincies en ministeries. De helft van onze opdrachten komt van de overheid, de andere helft van het bedrijfsleven. Stec Groep heeft twintig jaar ervaring met vrijesectorhuur. We brengen veel markt-, investerings- en acquisitiegevoel in. We beoordelen regio’s, steden, plekken en gebouwen met een markttechnische insteek: vraaggericht en toekomstgericht. We hebben een uitgebreide kennis over de vrijesectorhuurmarkt, opgebouwd uit vele strategische en investeringsgerichte studies voor zowel beleggers, ontwikkelaars als overheden. Voor onze klanten beoordelen we enkele honderden potentiële vrijesectorhuurprojecten per jaar. Ook verkennen we acquisitiekansen en maken we portefeuillestrategieën. Voor overheden doen we studies naar de marktkansen voor vrijesectorhuur, helpen we met dealmaking, maken we bidbooks met kansrijke projecten en adviseren we over grondprijzen. 92% van onze adviezen wordt uitgevoerd. Onze gemiddelde klantwaardering is 8.3.

VERDER PRATEN OVER VRIJESECTORHUUR? BEL OF STUUR EEN E-MAIL AAN EEN VAN ONS: Joep Arts Esther Geuting Peter van Geffen Laura Engelbertink

[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 026 - 751 41 00

Gemeentebenchmark vrijesectorhuur Wordt dit groeisegment op de woningmarkt goed bediend? Stec Groep 20 mei 2016

Recommend Documents