gemeente Woensdrecht Bestemmingsplan Centrum Hoogerheide Inhoud

Gemeente Woensdrecht Bestemmingsplan “Centrum Hoogerheide”

Inhoud 1. toelichting 2. bestemmingsplanregels 3. verbeelding id-nr : NL.IMRO.0873.HOWOxBPx06xMOEDx00-VG01 d.d. : 11 augustus 2009 (gewijzigd)

werknummer: opdrachtgever: contactpersoon: datum: projectverantwoordelijke: collegiale toets:

00461.80.01 gemeente Woensdrecht de heer K. Nieuwenhuize 11 augustus 2009 de heer B. Nieuwenhuizen mevrouw E. de Rooij

woe80t21

5

INHOUD 1

Inleiding ............................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied..................................................................................................................... 7 1.3 Opzet bestemmingsplan ................................................................................................ 9 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................................... 9

2

Beschrijving bestaande situatie ......................................................................................... 11 2.1 Historische ontwikkeling .............................................................................................. 11 2.2 Huidige situatie............................................................................................................ 13 2.3 Ontwikkelingen............................................................................................................ 20

3

Beleidskader....................................................................................................................... 23 3.1 Rijksbeleid.................................................................................................................... 23 3.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................... 23 3.3 Regionaal beleid........................................................................................................... 27 3.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................... 29 3.5 Beleidsnota Centrum Hoogerheide, juni 2000 .............................................................. 41

4

Beleidsvisie......................................................................................................................... 45 4.1 Algemeen .................................................................................................................... 45 4.2 Functies ....................................................................................................................... 45 4.3 Verkeer ........................................................................................................................ 48 4.4 Ruimtelijk beeld ........................................................................................................... 51

5

Beheersvisie ....................................................................................................................... 53 5.1 Functioneel .................................................................................................................. 53 5.2 Ruimtelijk..................................................................................................................... 53 5.3 Beeldkwaliteit............................................................................................................... 53 5.4 Verkeer ........................................................................................................................ 54

6

Ontwikkelingsvisie ............................................................................................................. 55 6.1 Project Raadhuisplein ................................................................................................... 55 6.2 Project Kerkpad............................................................................................................ 57

7

Juridische aspecten ............................................................................................................ 59 7.1 Inleiding ...................................................................................................................... 59 7.2 Verbeelding ................................................................................................................. 59 7.3 Bestemmingsplanregels................................................................................................ 59 7.4 Regeling van de afzonderlijke bestemmingen............................................................... 61 7.5 Toelichting op de Staat van Bedrijven .......................................................................... 67

8

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 69 8.1 Algemeen .................................................................................................................... 69 8.2 Grondexploitatie in relatie tot nieuwe Wet ruimtelijke ordening ................................... 69

9

Inspraak en vooroverleg .................................................................................................... 71 9.1 Inleiding ...................................................................................................................... 71 9.2 Overleg derden............................................................................................................ 71 9.3 Vooroverleg ................................................................................................................. 73 9.4 Inspraak ....................................................................................................................... 73 9.5 Van voorontwerp naar ontwerp plan............................................................................ 73

Bijlagen: 1. Distributieplanologische onderzoeken 2. Rapportage inspraak en overleg

Toelichting bestemmingsplan "Centrum Hoogerheide"

6

Gemeente Woensdrecht

woe80t21

7

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Voor het centrumgebied van Hoogerheide is op dit moment geen geschikt juridischplanologisch beleidskader in de vorm van een actueel bestemmingsplan voorhanden. Voor het grootste deel van het plangebied geldt namelijk nog het in 1960 vastgestelde “Uitbreidingsplan in onderdelen”. Om deze reden wil de gemeente Woensdrecht voor het centrumgebied van Hoogerheide een nieuw bestemmingsplan opstellen. Het opstellen van dit bestemmingsplan is een onderdeel van het gemeentelijke programma om alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Woensdrecht te actualiseren. Middels het in 2000 vastgestelde bestemmingsplan "Woongebieden" zijn reeds de bebouwde kommen van zowel Hoogerheide als Woensdrecht buiten het centrum binnen een actuele juridische regeling opgenomen. Een eerste aanzet tot het bestemmingsplan "Centrum Hoogerheide" is reeds gedaan middels het opstellen van een beleidsnota voor dit centrumgebied. Deze nota is in 2000 vastgesteld. De primaire bedoeling van de beleidsnota was een concrete visie te geven voor het centrum van Hoogerheide om sturing te geven aan ontwikkelingen in het gebied. Inmiddels is een aantal hiervan reeds gerealiseerd en zijn meerdere plannen in ontwikkeling. Met het oog hierop is het van belang dat nu op basis van genoemde beleidsnota, het bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

1.2

Plangebied Het plangebied omvat die delen van de kern van Hoogerheide die nog niet gereguleerd zijn in het bestemmingsplan "Woongebieden Woensdrecht en Hoogerheide". De grenzen van het plangebied volgen de plangrenzen in voorgenoemd bestemmingsplan. De reden, dat er destijds voor is gekozen dit deel van Hoogerheide nog buiten beschouwing te laten in bestemmingsplan "Woongebieden", was dat er zich een duidelijk andere situatie voordoet. Deze is namelijk beduidend complexer: -

-

ten eerste vervult het plangebied een groot deel van de centrumfuncties van de kern Hoogerheide. Specifiek gaat het dan niet alleen om detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven maar ook om openbare functies, zoals de kerk, het gemeentehuis en de bibliotheek, functies met in het algemeen een grotere dynamiek; ten tweede spelen er zich binnen het plangebied tal van nieuwe ontwikkelingen af, waarvan de contouren pas recent duidelijk zichtbaar werden.


8

Topografische kaart

Straatnamenkaart


woe80t21

1.3

9

Opzet bestemmingsplan In het algemeen is het de bedoeling een integraal bestemmingsplan te ontwikkelen, dat kan dienen als een gericht beleids- en toetsingskader voor het hele centrumgebied van de kern Hoogerheide. Het bestemmingsplan heeft een tweeledige insteek. Ten eerste moet het de bestaande situatie vastleggen en inbedden in een juridische regeling. Er moet voor worden gezorgd dat waardevolle elementen en kwaliteiten niet verloren gaan. Dit is de statische, op beheer gerichte, component van het bestemmingsplan. Ten tweede dient het bestemmingsplan gericht te zijn op toekomstige ontwikkelingen die zullen plaatsvinden in het centrumgebied. Dit is het dynamische deel van het bestemmingsplan. Hierbij wordt aangesloten op de beoogde ontwikkelingen die in de beleidsnota zijn voorgesteld. Inmiddels heeft een deel van deze ontwikkelingen reeds plaatsgevonden middels zelfstandige projectprocedures (ex artikel 19 lid 1 Wet op de Ruimtelijke Ordening) dan wel ontheffing van de bouwverordening. Genoemd kunnen worden het woonwinkelcomplex Suijkerpoort, het multifunctionele centrum, het Trefpunt-terrein en de woonwinkelcomplexen “Kerkpad” en “Raadhuisplein”.

1.4

Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie, waarin de wordingsgeschiedenis en de huidige situatie van het centrum van Hoogerheide worden belicht. Tenslotte worden in dit hoofdstuk de ontwikkelingen besproken die in het centrum van Hoogerheide spelen. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid besproken. Hierbij komen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid aan bod. Ook wordt in dit hoofdstuk de beleidsnota "Centrum Hoogerheide" besproken die aan de basis van dit bestemmingsplan heeft gelegen. In de hoofdstuk 4, 5 en 6 komt de visie aan bod die ten grondslag heeft gelegen aan de opzet van het onderhavige bestemmingsplan. Het betreft ten eerste een algemene beleidsvisie op de toekomst van het centrum van Hoogerheide (hoofdstuk 4), ten tweede een beheersvisie voor wat betreft de statische component van het bestemmingsplan (hoofdstuk 5) en ten derde een ontwikkelingsvisie voor de dynamische component (hoofdstuk 6). In hoofdstuk 7 komen de juridische aspecten aan de orde en in hoofdstuk 8 de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het negende en laatste hoofdstuk behandelt de inspraak en het vooroverleg.


10

Kaarten kern Hoogerheide

Hoogerheide in 1908

Hoogerheide in 1998


woe80t21

2

Beschrijving bestaande situatie

2.1

Historische ontwikkeling

11

De naam Hoogerheide wordt voor het eerst genoemd in geschriften uit de veertiende eeuw, waarbij de omgeving waarin nu Hoogerheide ligt een leengoed was. Langzaamaan begon zich in dit leengoed Hoogerheide een gelijknamig dorpje te ontwikkelen. De vroegste bebouwing ontstond aan de weg van Bergen op Zoom naar Antwerpen, langs het zuidelijke stuk van de huidige Raadhuisstraat en de noordelijke kant van de Ossendrechtseweg. In deze tijd was deze weg overigens niet veel meer dan een zandpad. Hoogerheide was voor die tijd een plaats met een beperkte omvang; het bevatte in de Middeleeuwen ongeveer twintig woningen. Het poldergebied ten westen van Hoogerheide is eeuwenlang geteisterd door overstromingen. Hoewel in de zeventiende en achttiende eeuw al voorzichtig werd begonnen met het inpolderen van de verloren gegane gebieden, kon pas na 1800 al het land herwonnen worden op de zee. Tussen de Middeleeuwen en de achttiende eeuw groeide Hoogerheide nauwelijks. Pas hierna begon de plaats gestaag groter te worden, alhoewel Hoogerheide lange tijd kleiner bleef dan de nabijgelegen kern Woensdrecht. Woensdrecht was van oudsher groter. Dit kwam onder andere door haar gunstige ligging aan de vaarweg naar Antwerpen. Ook nog in 1821, toen Woensdrecht en Hoogerheide werden samengevoegd in één gemeente, was Woensdrecht nog de belangrijkste kern. Dit veranderde echter toen de vaarweg aan betekenis verloor en Hoogerheide juist belangrijker werd. De voornaamste oorzaak voor dit laatste was de aanleg van de eerste verharde weg in het gebied in 1849; de zogenaamde Bergse Baan (de route van Bergen Op Zoom naar Putte en België). Het tracé van deze weg liep dwars door Hoogerheide, op de plaats van de huidige Scheldeweg, Raadhuisstraat en Putseweg. Door deze verbeterde infrastructuur kreeg Hoogerheide een gunstiger ligging en groeide het in het midden van de negentiende eeuw snel uit tot de belangrijkste plaats in de omgeving. Na de aanleg van de Bergse Baan volgden al spoedig de aanleg van verharde wegen naar Ossendrecht (1859), Huijbergen (1870) en Woensdrecht (1886), een aansluiting op het spoorwegennet (1868) en een tramlijn langs de Bergse Baan (1887 tot 1935). Hoogerheide profiteerde hiervan, groeide snel door en kreeg steeds meer een centrumfunctie voor de nabije omgeving. Tekenen hiervoor waren dat openbare voorzieningen hier werden gebouwd. Hieronder vielen het gemeentehuis en een nieuwe grote kerk, die in 1868 verrees op de plaats van de oude stenen kerk daterend uit 1769. In de twintigste eeuw groeiden zowel de economie als de bevolkingsaantallen stevig door. Oorzaak hiervan was onder andere de aanleg van een vliegveld ten westen van Hoogerheide in de jaren '30. Door de belangrijke functie die het vliegveld had in de Tweede Wereldoorlog kreeg het vanaf eind jaren '40 een grote economische betekenis. Hierdoor kon na de oorlog nieuwe bedrijvigheid worden aangetrokken, zoals een munitie- en vliegtuigenfabriek in de jaren '50. Met de aanleg van industrieterrein de Kooi groeide de industrie ook in de jaren '60 nog door. Hierna kwam in de jaren '70 een teruggang en veranderde de kern


12

Vroegste bebouwing

Voor de aanleg van de Scheldeweg

Hoogerheide aan het begin van de twintigste eeuw

Huidige situatie


woe80t21

13

Hoogerheide veranderde van een bovengemiddeld industrieel dorp steeds meer in de woongemeente die het vandaag de dag is. De groei van het aantal inwoners volgde de groei van de industrie. Aan het begin van de twintigste eeuw was het decennia lang blijven steken op ongeveer 2.000 inwoners en zag het dorp er uit als een strook lintbebouwing langs een regionale weg. Na de Tweede Wereldoorlog kwam er echter een periode van explosieve groei van het dorp en tussen 1945 en 1970 verdubbelde de bevolking. Vooral aan de oostelijke rand van Hoogerheide werden een groot aantal woningen gerealiseerd. Na de jaren '70 nam de groei geleidelijk aan af. Het huidige inwoneraantal van de gemeente Woensdrecht is 21.645 (per 1.1.2008). Hoogerheide is hiervan verreweg de grootste kern met 8.862 inwoners. Dit is ongeveer 40 % van het totale inwoneraantal in de gemeente. In 1960 werd een belangrijke infrastructurele ingreep in Hoogerheide gedaan met de aanleg van de Scheldeweg. Deze route zorgde ervoor dat de Raadhuisstraat (die de meeste centrumfuncties herbergde) gespaard bleef van het snel toegenomen doorgaande gemotoriseerde verkeer. Tevens zorgde de Scheldeweg echter voor een flinke verstoring in het landschap én een sterke barrièrewerking tussen Woensdrecht en Hoogerheide. Ook ongelijkvloerse kruisingen als de voetgangerstunnel ter hoogte van de kruising Nieuweweg/Duinstraat met de Scheldeweg (gerealiseerd in 1968) en het viaduct van De Onderstal konden hier geen verandering in brengen, alhoewel ze de verbinding van de beide kernen wel verbeterden. In 1993 werd de Zoomweg aangelegd, een snelle verbinding die de A58 aansloot op België en Antwerpen. Hierdoor werd de Scheldeweg/Putseweg ontlast voor een deel van het grote doorgaande internationale verkeer. Met de komst van de Zoomweg werd het probleem van het doorgaande verkeer echter nog niet opgelost. Het effect bleek kleiner dan verwacht. De Scheldeweg/Putseweg bleef haar functie behouden als route voor het regionale verkeer en bestemmingsverkeer voor de vliegbasis en de industrie ten oosten van Hoogerheide. Dit feit was de reden voor de huidige plannen van een nieuwe omleidingroute ten oosten van Hoogerheide, die het doorgaande verkeer om de kern kan leiden en tegelijkertijd de industriegebieden en het vliegveld adequaat ontsluit.

2.2

Huidige situatie Algemeen De gemeente Woensdrecht is met name een landelijke gemeente met grote landschappelijke kwaliteiten. Hoogerheide is de hoofdkern van de gemeente. Landschappelijk gezien ligt Hoogerheide op een interessante en waardevolle plaats. De kern ligt op de grens van de Brabantse Wal, de scheidslijn tussen de hoger gelegen Brabantse zandgronden en de lagergelegen polders. Ten noorden van Hoogerheide liggen Bergen op Zoom,

De Brabantse Wal


14


woe80t21

15

de autosnelweg A58 en de spoorlijn richting Zeeland. Oostelijk van Hoogerheide ligt de kern Huijbergen en zuidelijk ligt Ossendrecht. In westelijke richting grenst Hoogerheide aan Woensdrecht, waaraan het praktisch is vastgegroeid. Op enige afstand ligt in de polder de autosnelweg A4. Hoogerheide ligt aan de PW401 (Scheldeweg / Putseweg) die een belangrijke verkeersroute vormt van Bergen op Zoom richting Putte en België.

Straatbeelden Raadhuisstraat

De Raadhuisstraat met zijn belangrijke centrumfuncties is het centrale element van het plangebied. Ook vinden hier veel ontwikkelingen plaats. Aan de westzijde wordt dit plangebied begrensd door de Scheldeweg, die Hoogerheide en Woensdrecht ruimtelijk van elkaar scheidt. In zuidwestelijke richting grenst het plangebied direct aan het open polderlandschap. Ten zuiden ligt de plangrens bij de kruising van het zuideinde van de Scheldeweg met de Raadhuisstraat. Ten oosten vormen het terrein waar het gemeentehuis gevestigd is en achtereenvolgens de Kromstraat, Binnenweg, Kochstraat en Griblingstraat de begrenzing. Ten noorden tenslotte wordt de grens ruwweg gevormd door de noordelijke kruising van de Scheldeweg met de Raadhuisstraat, de Noordknoop. Cultuurhistorie De ligging van Woensdrecht en Hoogerheide wordt gekarakteriseerd door de ligging langs de Brabantse Wal, zoals eerder genoemd de scheidslijn tussen de hoger gelegen Brabantse zandgronden en de lagergelegen polders. In nevenstaande uitsnede van de Cultuurhistorische Waarden kaart van de provincie Noord-Brabant is de Brabantse Wal aangegeven als een gebied met een hoge historische waarde, vanwege de gaafheid, herkenbaarheid en zeldzaamheid. Tevens is de indicatieve Uitsnede Cultuurhistorische Waarden kaart provincie Noord-Brabant Toelichting bestemmingsplan "Centrum Hoogerheide"

16

cultuurhistorische waarde hoog. Functies Binnen het centrumgebied van Hoogerheide bevindt zich een veelheid van functies. In de Raadhuisstraat bevinden zich veel detailhandelsbedrijven. Het betreft met name bedrijven in de non-food sector, waarvan zowel in het onderzoek van IMK-REA als in het rapport (uit 2006) van het HDB wordt vastgesteld dat er een compleet aanbod aanwezig is. De typering van Hoogerheide als koopcentrum is een “gemakscentrum-plus”. Ten behoeve van de planvorming en procesgang van de projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad” heeft BRO in opdracht van Woningstichting Soomland en Woningstichting Woensdrecht een distributieplanologisch onderzoek (dpo) d.d. 12 maart 2007 uitgevoerd. In dat dpo is onderzocht wat de effecten zijn van zowel het project “Raadhuisplein” als het project “Kerkpad” voor de detailhandelsstructuur en welke invulling vanuit de detailhandelsstructuur bezien het meest wenselijk is voor de beide projecten. Uit het dpo komt het volgende naar voren: Met vier supermarkten, voldoende levensmiddelenspeciaalzaken en een aantal drogisterijen/parfumerieën is het aanbod in Hoogerheide sterk. Door een lichte bevolkingsgroei en hogere koopkrachtbinding neemt de vloerproductiviteit bij een gelijkblijvend aanbod toe tot een met het gemiddelde vergelijkbaar niveau. Op basis van deze benadering is er geen ruimte voor toevoeging van nieuw aanbod. Optimalisatie van het niet-dagelijkse artikelenaanbod en toevoeging van winkels met een trekkersfunctie is een uitbreidingsruimte te becijferen van 850 tot maximaal 1.500 m² wvo. Indien alle uitbreidingsruimte voor Hoogerheide wordt benut voor toevoeging van centrumaanbod dan is de uitbreidingsruimte ca. 1.000 m². In beide projecten samen is 3.700 m² aan commerciële ruimte opgenomen. Om te voorkomen dat de bestaande detailhandel onder druk komt te staan dient 2.700 m² bij genoemde projecten te worden ingevuld door de gevestigde detaillisten op de planlocaties, alsmede winkeliers van elders in het centrum en andere commerciële functies dan detailhandel zoals horeca en dienstverlening. Beide projecten bieden kansen om te komen tot een compacter centrumgebied. Door een compacter centrumgebied zal het draagvlak voor de bestaande en nieuwe voorzieningen in Hoogerheide door kwantitatieve en kwalitatieve verbeteringen toenemen. In de raadsvergadering van 29 maart 2007, toen medewerking aan de planologische procedure voor het project “Raadhuisplein” aan de orde was, is een motie aangenomen dat bij ieder project maximaal 500 m² beschikbaar is voor detailhandelsvestigingen van buiten Hoogerheide en de gemeente. Als vervolg hierop heeft het gemeentebestuur met de beide initiatiefnemers een realisatieovereenkomst gesloten waarin dit aspect deel van uit maakt. Wat betreft de horecavoorzieningen kan gezegd worden dat haar aandeel in het centrumgebied opmerkelijk groot is. Hierbij gaat het voornamelijk om avondhoreca, zoals


woe80t21

17

cafés, bars en discotheken. Daghoreca, die in combinatie met winkels kan worden bezocht, is beperkt aanwezig. Van de aanwezige daghoreca bevindt zich een groot deel aan het Van der Meulenplein. De rest ligt voornamelijk in de Raadhuisstraat. Bedrijvigheid is beperkt aanwezig in het plangebied. Het betreft kleinschalige bedrijvigheid of dienstverlenende bedrijvigheid. Bedrijven in de dienstverlenende sector zijn voornamelijk aan de Raadhuisstraat te vinden. De openbare voorzieningen zijn met de ontwikkeling van het gemeentehuis en omgeving sterk geconcentreerd. Het nieuwe multifunctionele centrum aan de Huijbergseweg herbergt het gemeentehuis, de bibliotheek, multifunctionele ruimten en het sportzalencentrum. Andere openbare voorzieningen zijn scholen, brandweerkazerne en openbare werken. Deze bevinden zich verspreid over het plangebied. Wonen is tenslotte een zeer belangrijke functie in het plangebied. In de Raadhuisstraat bevinden zich veel woningen, vaak in combinatie met andere functies.

Suijkerpoort-complex

Dienstverlening aan de Raadhuisstraat

Rabobank aan de Raadhuisstraat

Horeca aan begin Raadhuisstraat


18

Bedrijvigheid aan Raadhuisstraat

Appartementen aan Raadhuisstraat

Verkeer In de verkeersstructuur van Hoogerheide als geheel valt een radiaal patroon te ontdekken, waarin het Van der Meulenplein het centrum is. Hier sluiten de belangrijkste radialen op aan. Op de eerste plaats zijn dit de Scheldeweg en Putseweg, samen de belangrijkste doorgaande route door Hoogerheide (de provinciale weg PW 401). Van oudsher is de PW401 de belangrijkste doorgangsroute geweest voor Hoogerheide (de Bergse Baan; zie ook paragraaf 3.1.) en ook nu heeft de weg een bovenregionale betekenis als verbinding tussen Bergen op Zoom en België.

Scheldeweg

Putseweg

Andere radialen die op het Van der Meulenplein aansluiten zijn de Ossendrechtseweg (de lokale route naar Ossendrecht) en Huijbergseweg (de lokale route naar Huijbergen en de belangrijke ontsluitende weg voor bestemmingsverkeer van bedrijventerrein De Kooi). Ook de Raadhuisstraat valt tenslotte te beschouwen als een radiaal. Door de aanleg van de Scheldeweg heeft deze straat haar doorgaande functie verloren. Toch is het gemotoriseerde verkeer nog steeds aanwezig in deze straat, enerzijds door sluipverkeer en anderzijds door bestemmingsverkeer van de oostelijke woonwijken van Hoogerheide en zelfs de vliegbasis. Het verkeersbeeld in de Raadhuisstraat is tevens druk door het vele bestemmingsverkeer voor de verschillende functies, die zich aan de straat bevinden.


woe80t21

Huijbergseweg

19

Verkeersdruk in Raadhuisstraat

Ook de parkeerdruk langs de Raadhuisstraat is tamelijk hoog. Uit verkeerskundig onderzoek blijkt dat dit voornamelijk komt, doordat veel plaatsen worden bezet door langparkeerders, dat wil zeggen; auto's, die langer geparkeerd worden dan nodig om te kunnen winkelen (bijvoorbeeld bewoners, winkelpersoneel, etc.). Voor fietsers blijft in de Raadhuisstraat over het algemeen weinig ruimte over. Er zijn geen speciale fietsstroken. Voetgangers kunnen beschikken over redelijk brede trottoirs. Voor de Raadhuisstraat als geheel kan gezegd worden, dat het in verkeerskundig opzicht een overbelast gebied is, waarin verkeersfuncties en verblijfsfuncties om voorrang strijden. De overige straten binnen het plangebied kunnen gekenschetst worden als woonstraten of straten met een beperkte verkeersfunctie. Naast het Van der Meulenplein is ook de zogenaamde Noordknoop een belangrijk verkeersknooppunt. Het betreft de kruising Raadhuisstraat/Scheldeweg/ Nieuweweg en Duinstraat. De Duinstraat vormt een belangrijke toegangsweg richting de vliegbasis. De Nieuweweg is één van de hoofdtoegangswegen tot de kern Woensdrecht.

Van der Meulenplein

Noordknoop

Ruimtelijk beeld In het ruimtelijke beeld van het centrumgebied van Hoogerheide neemt de Raadhuisstraat een zeer belangrijke plaats in. Dit is, ook in historisch opzicht, de belangrijkste straat, waaraan de belangrijkste bebouwing gelegen is. Het betreft in enkele gevallen karakteristieke bebouwing zoals de kerk en voormalige pastorie en het nieuwe Suijkerpoort-complex. Sterk


20

in het ruimtelijke beeld is dat de Raadhuisstraat een duidelijk begin en einde heeft, bij respectievelijk het Van der Meulenplein en de Noordknoop. Minder sterk in het ruimtelijk beeld van de Raadhuisstraat is de matige uitstraling. Een belangrijke reden hiervan is dat de straat teveel wordt gedomineerd door doorgaand verkeer en geparkeerde auto's. Hierdoor ontstaat een onrustig beeld. Hiernaast heeft de bebouwing een soms matige kwaliteit. Tenslotte mist het centrumgebied een aantrekkelijke centrale pleinruimte. Van de overige straten in het centrumgebied heeft met name de Huijbergseweg een bijzonder karakter, doordat het ruim is ingericht en begeleid wordt door een aantrekkelijke bomenrij. Bijzonder is dat vanuit het oosten komend de kerk precies in de zichtas van deze weg gelegen is. Ook de bijzondere functies die aan deze weg gelegen zijn, in het bijzonder het nieuwe multifunctionele centrum, dragen bij aan het bijzondere karakter van de weg. Dit multifunctionele centrum is een bijzonder element binnen het centrumgebied van Hoogerheide en is gelegen in een aantrekkelijk groen gebied. De Scheldeweg vormt feitelijk een wezensvreemd element in het ruimtelijke beeld. Het verstoort de binding van de kern met de Brabantse Wal en het aantrekkelijke open poldergebied. Hiernaast is het tussengebied tussen de Raadhuisstraat en deze weg rommelig en onaantrekkelijk ingericht. Parken of belangrijke groengebieden zijn in het centrumgebied van Hoogerheide beperkt aanwezig. Het Lucasplein is een onaantrekkelijke stenige ruimte.

Het begin van de Raadhuisstraat

2.3

Lucasplein

Ontwikkelingen Sinds de vaststelling van de beleidsnota hebben zich reeds belangrijke ontwikkelingen voorgedaan, zoals de bouw van het Suijkerpoort-complex en de realisering van het multifunctionele centrum aan de Huijbergseweg.


woe80t21

Suijkerpoort-complex

21

Multifunctioneel centrum

Recent is een aantal bouwplannen ontwikkeld, te weten: Trefpunt-terrein Het betreft het terrein aan de Huijbergseweg waarop het dorpshuis "Het Trefpunt" en de voormalige bilbiotheek gelegen waren. Deze functies zijn verplaatst naar het nieuwe multifunctionele centrum aan de overzijde van de weg. Ter plaatse is nieuwe woonbebouwing in de vorm van een carré gerealiseerd. Er zijn zowel grondgebonden als gestapelde woningen gerealiseerd, die een ruimtelijke reactie vormen op het multifunctionele centrum en de Huijbergseweg begeleiden. Onder het plan is een parkeerkelder voorzien. De ontwikkeling is positief bestemd in het onderhavige plan. Brede school In het gebied is een Brede school in aanbouw tussen de Kromstraat en het gemeentehuis / multifunctionele centrum. Het huidige schoolgebouw aan de Kromstraat zal behouden en verder uitgebreid worden middels een bouwvolume in de parkachtige omgeving achter het gemeentehuis. In de bebouwing zullen drie basisscholen, een peuterspeelzaal en kinderopvang gehuisvest worden. De school is gesitueerd op gepaste afstand van de bestaande woonbebouwing en onderhoudt middels een gang een functionele relatie met de bestaande basisschool. De vestiging van een Brede school met meerdere functies op de projectlocatie ligt door de verscheidenheid van de omliggende voorzieningen in de lijn der verwachting. De ontwikkeling is positief bestemd in het onderhavige plan. Starterswoningen omgeving gemeentehuis In de zuidwesthoek van het terrein waarop onder andere het gemeentehuis is gesitueerd zullen 9 starterswoningen gerealiseerd worden. Het bouwvolume zal een passende afronding van de parkachtige omgeving van het gemeentehuis vormen. Aan de noordzijde zal parkeergelegenheid gerealiseerd worden. De starterswoningen sluiten aan de Huijbergseweg aan op de rooilijn van het naastgelegen pand aan de Huijbergseweg 1. De omgeving van de starterswoningen is te karakteriseren als een omgeving met een divers karakter. Door de vestiging van de woningen zal het karakter van het gebied niet wijzigen. Het blijft een centrumgebied met verscheidene functies. De ontwikkeling is positief bestemd in het onderhavige plan.


22

Raadhuisplein Het bestaande plein zal geheel worden gereconstrueerd. Het plein wordt vergroot, gedeeltelijk verhoogd (er is nu nog sprake van een natuurlijk verloop van het plein) en voorzien van nieuwe bebouwing zodat aan alle zijden een gesloten pleinwand ontstaat. Onder het plein wordt een parkeerkelder gecreëerd. Deze ontwikkeling is positief bestemd in het onderhavige plan. Kerkpad Tussen de Raadhuisstraat, Onderstal en Scheldeweg zal nieuwe bebouwing worden gerealiseerd, waarmee vanuit het centrum een relatie gelegd kan worden met het achterliggende landschap van de Brabantse Wal. Deze ontwikkeling omvat commerciële ruimten en woningen. Onder de bebouwing zal een parkeerkelder gerealiseerd worden. Deze ontwikkeling is eveneens positief bestemd in het onderhavige plan.


woe80t21

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

23

Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. ‘Bundeling van verstedelijking en infrastructuur’ en ‘organiseren in stedelijke netwerken’ zijn de beleidsstrategieën die het rijk hanteert voor economie, infrastructuur en verstedelijking. Hierbij geldt onder meer dat de variatie tussen stad en land wordt versterkt. De grote steden kunnen de problemen niet in hun eentje aan. Omliggende gemeenten moeten niet alleen in de ’lusten’ maar ook in de ’lasten’ van de stad delen. Zo is het belangrijk dat zij een aandeel leveren aan de huisvesting van minder draagkrachtigen.

3.2

Provinciaal beleid Streekplan Provincie Noord-Brabant, "Brabant in Balans", 2002 Algemeen Het Streekplan is een belangrijke schakel tussen rijks- en gemeentelijke plannen op het gebied van ruimtelijke ordening. De provincie kent vijf stedelijke regio's waaronder de regio "Bergen op Zoom-Roosendaal". In deze regio's moet het leeuwendeel van de woningbouw, de aanleg van bedrijventerreinen en infrastructuur plaatsvinden. De gemeente Woensdrecht valt binnen de landelijke regio waar de woningbouw beperkt dient te zijn. Zuinig ruimtegebruik is één van de belangrijkste beleidslijnen van het vigerende Streekplan van de provincie Noord-Brabant ("Brabant in Balans", 2002). Hiermee wil de provincie de groei en spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en tegelijkertijd stimuleren dat nieuwe ontwikkelingen op een geconcentreerde manier vorm krijgen. Bij het zoeken naar ruimte om te voorzien in de behoeften op het vlak van onder meer wonen moeten de mogelijkheden binnen de bestaande bebouwde ruimte zo goed mogelijk worden benut. De sleutelwoorden zijn inbreiden, herstructureren, intensiveren en meervoudig ruimtegebruik.


24

Streekplan Noord-Brabant 2002 Plankaart 1: Ruimtelijke hoofdstructuur

Plankaart 2: Elementen van de onderste laag


woe80t21

25

Kaarten Bij het streekplan horen twee kaarten die op nevenstaande pagina staan afgedrukt. Hieruit blijken de volgende zaken: -

-

de oostelijke randweg staat indicatief aangegeven op de plankaart met de ruimtelijke hoofdstructuur. Hoogerheide is gelegen binnen een regionale natuur- en landschapseenheid (RNLE). Dit zijn gebieden van minstens enkele duizenden hectare die voor tweederde uit natuur bestaan met daaromheen landbouwgronden. De bedoeling is dat door de versterking van onderlinge relaties ze zich op termijn kunnen ontwikkelen tot zelfstandige eenheden waar natuur, landschap en landbouw centraal staan. Deze gebieden moeten groen en landelijk blijven. Het poldergebied ten zuidwesten van de bocht in de Scheldeweg is gezien haar landschappelijke en natuurlijke waarde gelegen binnen de GHS, alsmede een aardkundig waardevol gebied.

Regionale uitwerkingsplannen De provincie vindt het van groot belang dat er voor zowel stedelijke als landelijke regio’s een goed ruimtelijk ontwerp tot stand komt, dat op een breed draagvlak kan rekenen. Hiertoe wordt voor elke regio een uitwerkingsplan opgesteld. In de landelijke regio's staat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied door verstedelijking centraal. Met het oog hierop wordt voor elke landelijke regio een thematisch uitwerkingsplan opgesteld waarin de woon- en werklocaties worden bepaald. Voor de gemeente Woensdrecht is inmiddels het uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden en Woensdrecht vastgesteld dat in paragraaf 2.3 wordt behandeld. Interimstructuurvisie Noord-Brabant In juni 2008 is door Provinciale Staten de Interimstructuurvisie Noord-Brabant vastgesteld. Met de vaststelling van de Interimstructuurvisie heeft de provincie geanticipeerd op de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Deze wet is met ingang van 1 juli 2008 in werking getreden.


26

Regionaal Uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden en Woensdrecht Uitsnede uit de plankaart


woe80t21

3.3

27

Regionaal beleid Regionaal uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden en Woensdrecht, 2004 Het uitwerkingsplan is de basis voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied en is samen met het Streekplan het Provinciale toetsingskader en richtsnoer voor de gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het uitwerkingsplan is vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 21 december 2004. Het plan is een combinatie van een duurzaam ruimtelijk structuurbeeld (DRS) en het verstedelijkingsprogramma tot 2015 voor de regio Brabantse Buitensteden en Woensdrecht. Het DRS geeft aan welke gebieden voor natuur en landschap behouden moeten blijven. Op de plankaart staat waar nieuwe stedelijke functies als woningbouw en bedrijventerreinen ontwikkeld kunnen worden. Bestuurlijk is afgesproken de ruimtelijke ontwikkelingen in de tijd te volgen en als dat nodig is het verstedelijkingsprogramma bij te stellen. Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld Het Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld (DRS) vormt het ruimtelijk kader voor ontwikkelingen in het plangebied. Het stuurt in de landelijke en de stedelijke regio alleen de stedelijke ontwikkelingen binnen het bestaand stedelijke gebied en daarbuiten de ontwikkelingen met betrekking tot het wonen, het werken en de stedelijke voorzieningen, inclusief de sportvoorzieningen. Er dient een voorbehoud gemaakt te worden ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van de kernen in de landelijke regio Woensdrecht vanwege de ligging binnen de RNLE van de Brabantse Wal. Het Streekplan stelt dat in de subzone RNLElandschapsdeel slechts beperkte afrondingen van stads- en dorpsranden zijn toegestaan mits zij leiden tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit. De kernen Woensdrecht en Hoogerheide zijn afzonderlijk van elkaar ontstaan maar kenden een verschillende ontwikkeling. Woensdrecht bleef door de sterke landschappelijke begrenzingen, compact en landelijk qua sfeer. Hoogerheide lag gunstig op de verbinding Bergen op Zoom - Antwerpen en groeide steeds verder uit. De kern Hoogerheide is minder helder begrensd dan Woensdrecht. Met name aan de noordoostzijde is sprake van een combinatie van verschillende patronen, enclaves en structuren: de vliegbasis met zijn stedelijke uitstraling achter gesloten hekken, het industriecomplex van voorheen de Fokkerfabriek, de natuurgebiedjes de Kooi en Vinkenberg, dicht bebouwde linten, het bedrijventerrein de Kooi en agrarische restgebieden. Beide kernen worden gescheiden door een waardevol groengebied, dat mede door de kenmerkende hoogteverschillen een waardevolle overgang en tussenruimte vormt. Met betrekking tot de mogelijkheid tot ontwikkeling geeft het uitwerkingsplan een aantal aanbevelingen. In het centrumgebied van Hoogerheide ligt een fors aantal herstructureringsopgaven, die zich met name concentreren rond het historische lint van de Raadhuisstraat.


28

Bij de ruimtelijke ontwikkeling van Woensdrecht-Hoogerheide wordt uitgegaan van de realisatie van de randweg. Met de aanleg van de randweg ontstaan ruime herstructureringsen ontwikkelingsmogelijkheden langs de Scheldeweg omdat deze zijn stroomfunctie verliest. De herstructurering van de Scheldeweg maakt het mogelijk om de relatie met het open zeekleipolderlandschap te herstellen. De Scheldeweg en haar directe omgeving hebben de mogelijkheid in zich uit te groeien tot een boulevard met een stedelijk balkon aan het prachtige cultuurhistorische polderlandschap. In de oksel van de Scheldeweg ontstaan mogelijkheden voor centrumontwikkeling. Met de ontwikkeling van de randweg wordt de oostzijde van Hoogerheide beter zichtbaar en ligt hier een opgave om de dorpsrand van Hoogerheide duurzaam vorm te geven. Programma De regionale planningsopgave voor wonen en werken is uitgewerkt tot 2015 met een doorkijk naar 2020. In beeld is gebracht welke capaciteit voor woningbouw en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen al beschikbaar is in vigerende en in voorbereiding zijnde plannen. In lijn met het uitgangspunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is bij het vinden naar nieuwe ruimtelijke mogelijkheden voor woon- en werklocaties het accent gelegd op inbreidings- en herstructureringslocaties in het bestaand stedelijke gebied. Vanwege de ligging van de landelijke regio Woensdrecht binnen de RNLE ligt het accent op inbreiden en herstructureren als het gaat om ontwikkelingsruimte voor wonen, werken en voorzieningen. Vervolgens wordt aangegeven welke capaciteit aan uitbreidingsplannen nodig is. Daarnaast is onderzocht met welke kwalitatieve aspecten hierbij rekening moet worden gehouden. De belangrijkste opgave op de woningmarkt is te zorgen voor een zo goed mogelijke afstemming tussen vraag en aanbod. In kwantitatieve zin én in kwalitatieve zin. Hierbij gaat het niet alleen om het woningtype zelf, maar meer en meer ook om een differentiatie aan woonmilieus. In het Uitwerkingsplan van het streekplan is opgenomen dat voor de planperiode 2002– 2015 495 woningen in de gemeente gebouwd kunnen worden. Daarnaast zijn bestuursakkoorden gesloten met het oog op de aanwezigheid van een aantal grote werkgevers in de gemeente. Met de toenemende werkgelegenheid daarvan hangt een woningbehoefte samen. Op grond hiervan omvat het woningbouwprogramma tot 2015 973 woningen. De bouwplannen nabij het gemeentehuis (starterswoningen) en in de Raadhuisstraat passen kwantitatief binnen het woningbouwprogramma. In kwalitatieve zin is het gewenst dat in de gemeente woningen voor jongeren en ouderen gebouwd gaan worden. De gemeenteraad heeft de wens uitgesproken om in elke kern starterswoningen te realiseren. In het complex “Kerkpad” en het complex “Raadhuisplein” zijn appartementen opgenomen geschikt voor ouderen (nultredenwoning, zorg op maat).


woe80t21

29

Plankaart Op de plankaart is het centrumgebied Hoogerheide geheel gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hiernaast is de Brabantse Wal van belang. Deze punten worden hieronder uitgewerkt. Beheer en intensivering: Dit betreft het stedelijk gebied waar het beleid nu en in de toekomst gericht is op het beheer van de bestaande kwaliteiten. Intensivering van het ruimtegebruik en aanpassing van het stedelijk gebied, waar dat vanwege bestaande ruimtelijke kwaliteiten mogelijk en verantwoord is, kan nodig zijn. Dit zal niet snel leiden tot een totaal andere structuur of functie van dorpsdelen en of wijken. Centrumontwikkeling: Dit betreft de gebieden waar versterking en ontwikkeling van centrumfuncties wordt nagestreefd. Hier liggen kansen voor centrumondersteunende functies, stedelijk wonen en dergelijke. Vitale centrumgebieden zijn van grote betekenis omdat deze het hart vormen van de steden en dorpen. Brabantse Wal: Belangrijke leidraad vanuit het Streekplan is het streven naar het versterken van de contrasten en de identiteiten van het Brabantse landschap. Dit betekent dat contrasten in het landschap gekoesterd zouden moeten worden. Versterking van de Brabantse Wal, als begrenzer van het zandlandschap in het oosten en het zeekleilandschap in het westen is een belangrijk uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Deelgebieden In het uitwerkingsplan worden verschillende deelgebieden verder uitgewerkt. Geen van de onderscheiden deelgebieden is van belang voor het onderhavige bestemmingsplan.

3.4

Gemeentelijk beleid Gemeentelijk verkeersveiligheidsplan, 1999 In 1999 is het gemeentelijk verkeersveiligheidsplan (GVVP) vastgesteld met daarin opgenomen het uitvoeringsprogramma GVVP. Hierbij waren de landelijke uitgangspunten van het Startprogramma "Duurzaam Veilig" de leidraad met als beoogd resultaat het terugdringen van ongevallen. Op basis van de notitie zijn verschillende maatregelen uitgevoerd. Het betreft onder meer het instellen van 30 km/u en 60 km/u gebieden. Inmiddels is de uitvoering in een vergevorderd stadium. De gemeente heeft het GVVP eind 2005 geactualiseerd en loopt nu tot 2010.


30

Woonvisie, september 2005 Op 22 september 2005 is de Woonvisie 2005+ vastgesteld. Hierin worden de gemeentelijke ambities geschetst voor de komende jaren op het gebied van wonen. Kwaliteit is hierin een sleutelwoord. Dit betekent aansluiten bij de kwaliteiten die de gemeente en de kernen die daarvan deel uitmaken, van oudsher hebben. De ambities zijn vertaald in een Rode Draad bestaande uit de volgende punten: 1. Keuzemogelijkheden voor de burgers vergroten 2. Voldoende mogelijkheden bieden voor starters en jonge gezinnen 3. Realiseren van voldoende en betaalbare zorgwoningen 4. Werken aan een evenwichtige opbouw van de bevolking 5. Bouwen voor eigen behoefte en gedifferentieerd bouwen in de kernen 6. Samenwerken met marktpartijen, maatschappelijke organisaties en burgers. Een belangrijk deel van de woningbouw is de komende jaren geconcentreerd in het plan De Hoef in Hoogerheide. Dit uitbreidingsplan heeft een capaciteit van 390 woningen die in de periode 2005-2009 worden gebouwd. Naast De Hoef is de ontwikkeling van de vele inbreidingslocaties in de Woensdrechtse kernen van essentiële betekenis voor het verbeteren van de ruimtelijke structuur. Nieuwbouw biedt bij uitstek mogelijkheden voor de gemeente om hier sturend op te treden. Voorzien in de woonbehoefte vergt meer differentiatie in woonvormen, woningtypen, combinaties van wonen met diensten, inspelen op de concrete wensen van de woonconsument. Confectie is uit en maatwerk is in. Een zorgvuldige regie van de woningbouwplanning door de gemeente is belangrijk. StructuurvisiePlus Gemeente Woensdrecht, 2002 In deze notitie wordt de visie gepresenteerd op de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Woensdrecht tussen 2000 en 2015. Aanleiding voor het opstellen van deze Structuur-visiePlus was onder meer dat er na samenvoeging van de vier gemeenten, waaruit de huidige gemeente Woensdrecht is ontstaan, behoefte was aan een totaalvisie. De StructuurvisiePlus was een belangrijke basis voor het in de regio Brabantse Buitensteden en Woensdrecht opgestelde regionale uitwerkingsplan. De reden waarom deze notitie toch apart is behandeld is omdat er in deze StructuurvisiePlus meer specifieke uitspraken over het centrumgebied van Hoogerheide worden gedaan. De StructuurvisiePlus is een strategisch document waarin wordt gestreefd naar versterking van de sociaal-economische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente. Het biedt inzicht in de manier waarop de kwaliteit en duurzaamheid van het gemeentelijk grondgebied in ruimtelijk en sociaal-economisch opzicht kan worden verhoogd.


woe80t21

31

Structuurbeeld Uit het structuurbeeld blijkt dat bij Hoogerheide de overgang tussen kern en buitengebied ter hoogte van de bocht in de Scheldeweg waardevol wordt gevonden. Hier is immers de steilrand "de Brabantse Wal" gelegen en duidelijk zichtbaar in het landschap. Bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hoogerheide (waarbij wordt uitgegaan van de aanleg van de randweg) is één van de twee hoofdpunten van beleid de herstructurering van het centrumgebied in combinatie met de herprofilering van de provinciale weg. In het centrumgebied staat al Ligging van de randweg een aantal projecten op stapel, die onafhankelijk van de aanleg van de randweg kunnen worden ontwikkeld. Het gaat hierbij om diverse ontwikkelingen aan de Raadhuisstraat (Suijkerbuijk-terrein, plein bij voormalig raadhuis, etc.) en de ontwikkeling van het terrein met het huidige gemeentehuis. Na aanleg van de randweg zijn met name aan de Scheldeweg grote ontwikkelingsmogelijkheden als de weg zijn stroomfunctie verliest. De Scheldeweg zou kunnen worden ontwikkeld als boulevard met een stedelijk balkon aan het prachtige cultuurhistorische polderlandschap. De herstructurering van de Scheldeweg maakt het mogelijk om de relatie met het open polderlandschap te verbeteren mede doordat het viaduct over de Onderstal niet meer nodig zal zijn als de Scheldeweg een nieuwe verkeersfunctie krijgt. In de oksel van de Scheldeweg zijn dan mogelijkheden voor de ontwikkeling van diverse centrumfuncties in combinatie met bijzondere woningbouw.


32

StructuurvisiePlus gemeente Woensdrecht plankaart


woe80t21

33

In de StructuurvisiePlus komt een aantal aandachtsgebieden binnen de kernen aan bod. Deze locaties zijn uit de verkenning naar voren gekomen als locaties die in visueel-ruimtelijk of functioneel-ruimtelijk opzicht niet van duurzame kwalitatieve aard zijn. Dit betekent dat reeds nu of binnen afzienbare tijd de locaties op de korte, middellange of lange termijn voor herontwikkeling in aanmerking komen. Binnen het centrumgebied van Hoogerheide (bestemmingsplangrens) worden de volgende locaties genoemd: -

-

-

-

(2) Herinrichting kruispunt Scheldeweg - Nieuweweg - Duinstraat. Dit is het kruispunt dat in de beleidsnota "Noordknoop" wordt genoemd. (3) Herinrichting gebied Scheldeweg Raadhuisstraat (centrumplan). Het betreft de gehele zone langs de Scheldeweg en tussen deze weg en de Raadhuisstraat waar na aanleg van de randweg tal van ontwikkelingen mogelijk zijn. (4) Herinrichting van het kruispunt Scheldeweg - Putseweg in samenhang met Van der Meulenplein. (5) Herontwikkeling locatie PIOG (huidig gemeentehuis). (6) Herstructurering St. Lucasplein en omgeving. (7) Herontwikkeling wijkhuis Trefpunt en bibliotheek.

Kaart ontwikkelingslocaties Hoogerheide uit de StructuurvisiePlus

De bij deze opsomming genoemde nummers corresponderen met de nummering op de kaart die hiernaast staat afgedrukt. Programma Wat betreft volkshuisvesting wordt voorgesteld per kern te differentiëren in het woningbouwprogramma. Het woonmilieu van Hoogerheide kenmerkt zich met name door de aanwezige dagelijkse voorzieningen. Hoogerheide kan verder worden uitgebouwd als hoofdkern van de gemeente met een totaal aanbod voor wonen, werkgelegenheid en voorzieningen. Voor de periode tot 2010 staat het woningbouwprogramma min of meer vast. Voor de periode na 2010 is er weinig uitbreiding van de kernen voorzien. De nadruk zal in deze periode meer op inbreidingen en de woningbehoefte van ouderen liggen.


34

In het volkshuisvestingsbeleid wordt ingezet op het twee-sporenbeleid. Hiervoor is een aantal belangrijke redenen: Het huisvesten van ouderen én jongeren; Het verkrijgen van een evenwichtige bevolkingssamenstelling; De huisvesting van arbeidskrachten voor de totale werkgelegenheid op alle niveaus; Het tegengaan van verdringingseffecten. Wat betreft voorzieningen wordt gesteld dat ten behoeve van een programmatische differentiatie van de kernen en het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit een uitbreiding van het winkelaanbod alleen in Hoogerheide en Putte plaats zal moeten vinden. Aan de concentratie binnen deze kernen zal voor zover nodig enige ruimte moeten worden gegeven. Wat betreft horeca wordt gestreefd het huidige niveau te behouden en plaatselijk te verbeteren. Wat betreft sociaal-maatschappelijke voorzieningen is de ontwikkeling van een multifunctioneel centrum (bibliotheek, sportzalencentrum en gemeentehuis) van belang. Wat betreft mobiliteit wordt gesteld dat de kern Hoogerheide in verkeerskundig opzicht te maken heeft met een problematiek in de kom. Het nut en de noodzaak van de aanleg van een nieuwe randweg aan de oostzijde van Hoogerheide is inmiddels aangetoond. De huidige doorgaande weg door Hoogerheide, de Scheldeweg-Putseweg, wordt in verband met de categorisering van wegen ingericht als een 50 km weg. Na de aanleg van de randweg en na de reconstructie van het huidige tracé kan dit traject worden ingericht als 30 km-zone. De verbetering van de Raadhuisstraat in Hoogerheide is opgenomen in het gemeentelijk verkeersveiligheidsplan (GVVP). De straat zal moeten worden opgewaardeerd als verblijfsgebied. Er is nog geen concreet inrichtingsvoorstel voorhanden. Na realisatie van de randweg ontstaan grote mogelijkheden voor een algehele kwalitatieve opwaardering van het centrumgebied van Hoogerheide. Het belangrijkste voordeel is dat de Brabantse Wal kan worden hersteld. Hierbij moet vooral gedacht worden aan de belevingswaarde en de toekomstwaarde van het centrumgebied van Hoogerheide. Prostitutiebeleid, 2000 In de door de gemeenteraad op 28 september 2000 vastgestelde nota "Prostitutie-beleid Woensdrecht 2000" wordt het vestigingsbeleid gedifferentieerd voor grotere en kleine kernen. Hoogerheide valt onder de grotere kernen. Deze kernen zijn, voor wat betreft omvang, ruimtelijke ordening, infrastructuur e.d. zodanig opgezet dat hierin seksinrichtingen gevestigd zouden kunnen worden mits rekening wordt gehouden met beleidsuitgangspunten die voor bescherming van woon- en leefklimaat, voorkoming overlast, hinder of aantasting netheid en zedelijkheid moeten zorgen. Horecabeleid, 1999 In het door de gemeenteraad op 25 november 1999 vastgestelde "Horecabeleidsplan Woensdrecht" wordt de gemeente onderverdeeld in drie gebieden: buitengebieden, woongebieden en centrumgebieden. In het buitengebied wordt slechts kleinschalige horeca toegelaten als dit een ondersteunende functie heeft. In woongebieden worden geen horecabedrijven toegestaan.


woe80t21

35

De centrumgebieden (waaronder dat van Hoogerheide) zijn geschikt voor vestiging van kleinschalige horeca. Grootschalige horeca wordt slechts onder voorwaarden toegelaten (genoeg parkeerruimte, weinig aangrenzende woonfuncties, passend binnen ruimtelijke ordening en milieubeheer). De grensligging van de gemeente leidt tot potenties. Hiervoor moet de balans tussen de verschillende horecavoorzieningen goed in acht worden genomen. Dit wordt bereikt door het beïnvloeden van het marktmechanisme middels het verzorgen van randvoorwaarden. In de nota wordt per horecabedrijfstak aangegeven op welke locatie binnen de gemeente deze horecabedrijven gevestigd kunnen worden. Voor wat betreft de centrumgebieden wordt gesteld dat deze allen een bestemmingsplan kennen dat de vestiging van horecabedrijven toestaat. De aanwezige centrumvoorzieningen verenigen zich wat betreft aard, uitstraling en karakter met de vestiging van horecabedrijven ter plaatse.


36

Welstandsnota Woensdrecht

Deel van de Welstandsnota

Gebiedsindeling Kom Hoogerheide

Foto’s uit de welstandsnota

Niet passende bebouwing


Karakteristiek beeld lintbebouwing

woe80t21

37

Welstandsnota, juli 2007 De gemeente Woensdrecht heeft een welstandsnota opgesteld, waarmee welstandsadvisering meer geobjectiveerd en gemotiveerd wordt. Bouwplannen worden aan de welstandsnota getoetst middels drie soorten criteria: algemene, gebiedsgerichte en objectgerichte criteria. Algemene criteria zijn globale stedenbouwkundige uitgangspunten. Objectgerichte criteria bestaan uit objectieve, meetbare beleidsnormen, die van toepassing zijn op specifieke, veel voorkomende bouwwerken of bouwkundige ingrepen. Voor de gebiedsgerichte criteria is het gemeentelijke grondgebied ingedeeld in deelgebieden. Afhankelijk van de waarde en gevoeligheid van het gebied en de betekenis voor het aanzien van de openbare ruimte kan voordat gebied een hoog (niveau 1), normaal (niveau 2) of laag (niveau 3) welstandsniveau vastgesteld worden. Hiernaast bestaat er nog een welstandsniveau 4 voor gebieden die niet worden getoetst aan redelijke eisen van welstand. Voor het centrumgebied van Hoogerheide gelden vijf deelgebieden. Raadhuisstraat (deelgebied 1) Karakteristiek: Historisch lint Welstandsniveau: 1 en 2 Het betreft zowel de Raadhuisstraat als een deel van de Ossendrechtseweg (buiten het onderhavige plangebied gelegen). De bebouwing aan de Raadhuisstraat staat in hoofdzaak aan de straat in één rooilijn, waardoor de gebouwen geen voortuin hebben. Er wordt hoofdzakelijk aaneengesloten gebouwd. In de straat komen naast wonen veel andere functies voor. De bouwhoogte van de gebouwen is overwegend 2 bouwlagen met kap, waarbij de noklijn bijna overal evenwijdig aan de straat loopt. Criteria Voor het gebied worden geen grootschalige veranderingen voorzien. Het gemeentelijke beleid is gericht op versterking van de aanwezige oorspronkelijke karakteristiek qua schaal, vormentaal, geslotenheid van de straatwand, dorpsrand en materiaalgebruik. Er is sprake van een kleinschalig gevarieerd bebouwingsbeeld. Elk pand kent binnen beperkte marges zijn eigen uitstraling en kleurgebruik. Verbouwingen en (vervangende) nieuwbouw moeten aansluiten bij het karakter zoals omschreven is, met als extra eisen: de bebouwing in de Raadhuisstraat moet in één rooilijn met de straat staan; de bouwhoogte aan de Raadhuisstraat moet 2 bouwlagen met kap zijn, waarbij zadeldaken en schilddaken mogen worden toegepast; de nokrichting moet evenwijdig aan de straat lopen; de bebouwing moet met rode / roodbruinen baksteen als schoon metselwerk worden gebouwd, maar mag met wit pleisterwerk of schilderwerk worden afgewerkt; de daken moeten met rode of antracietkleurige dakpannen bedekt zijn; aan- en bijgebouwen moeten achter de hoofdbouwmassa worden gesitueerd.


38

Prins Clausstraat (deelgebied 7) Karakteristiek: gemengde bebouwing Welstandsniveau: 3 De bebouwing in dit gebied bestaat uit vrijstaande, twee-onder-één-kap, gestapelde en rijtjeswoningen (max. 8 woningen breed), die aan de voorzijde van het perceel staan. Alle woningen (op enkele uitzonderingen na) hebben ondiepe voortuinen. Naast wonen komt er ook detailhandel en een benzinepomp in het gebied voor. De bouwhoogte is 1 en 2 bouwlagen met kap, met als meest voorkomende dakvorm het zadeldak. De noklijn varieert in richting. Criteria Voor het gebied worden geen grootschalige veranderingen voorzien. Bij de opstelling van het plan is rekening gehouden met de omringende bebouwingskarakteristiek. Het gemeentelijke beleid is gericht op handhaving van de gebiedskarakteristiek qua schaal, vormentaal, korrelmaat en kleuren materiaalgebruik. Er is sprake van een gevarieerd bebouwingsbeeld. Elk pand kent binnen beperkte marges zijn eigen situering en uitstraling. Verbouwingen en (vervangende) nieuwbouw moeten aansluiten bij het karakter zoals omschreven is in de gebiedsbeschrijving. Om de aanwezige karakteristiek aan de Huijbergseweg en de Putseweg te kunnen versterken, worden de volgende extra eisen gesteld: de bebouwing moet in één rooilijn staan; aan de voorzijde van het perceel de bouwhoogte mag maximaal 2 bouwlagen met zadeldak zijn, waarbij de noklijn evenwijdig loopt aan de straat de bebouwing moet per straat met dezelfde kleur baksteen als schoon metselwerk worden gebouwd en moet dezelfde kleur dakpannen hebben, waarbij er keus is tussen rode of antracietkleurige dakpannen dakkapellen moeten waar mogelijk op het dakvlak aan de achterzijde worden gesitueerd en aan- en bijgebouwen achter of terugliggend ten opzichte van de hoofdbouwmassa Prins Bernhardstraat (deelgebied 10) Karakteristiek: gemengde bebouwing Welstandsniveau: 3 De typen bebouwing variëren sterk in dit gebied. Er komen vrijstaande, twee-onder-één-kap en rijtjeswoningen voor, variërend in bouwmassa. Tevens komen er veel bijgebouwen voor in de vorm van garages, bergingen en schuurtjes. Deze zijn meestal los van de hoofdbouwmassa, terugliggend of erachter gesitueerd. De bouwhoogte varieert tussen 1 en 2 bouwlagen met kap. De meest voorkomende dakvorm is het zadeldak bedekt met dakpannen. De noklijn loopt overwegend evenwijdig aan de straat. De bebouwing staat aan de voorzijde van het perceel, waardoor nagenoeg alle bebouwing een ondiepe voortuin heeft. De bebouwing staat op de meeste plaatsen in één rooilijn. Criteria Voor het gebied worden geen grootschalige veranderingen voorzien. Bij de opstelling van het plan is rekening gehouden met de omringende bebouwingskarakteristiek. Het gemeentelijke beleid is gericht op handhaving van de gebiedskarakteristiek qua schaal, vormentaal, korrelmaat, dorpsrandfunctie en materiaalgebruik. Er is sprake van een


woe80t21

39

gevarieerd bebouwingsbeeld. Elk pand kent binnen beperkte marges zijn eigen situering, uitstraling en kleurgebruik. Verbouwingen en (vervangende) nieuwbouw moeten aansluiten bij het karakter zoals omschreven is in de gebiedsbeschrijving. Om de gebiedskarakteristiek aan de Wouwbaan te kunnen versterken, wordt de volgende extra eis gesteld: de bebouwing moet in één rooilijn staan en mag maximaal een bouwhoogte van 2 bouwlagen met zadeldak hebben, waarbij de noklijn evenwijdig aan de straat loopt Onderstal (deelgebied 12) Karakteristiek: gemengde bebouwing Welstandsniveau: 2 In deze straat staan vrijstaande, twee-onder-één-kap en rijtjeswoningen. De gebouwen staan niet in een rooilijn. De bouwhoogte is 1 tot 2 bouwlagen met kap. De onderlinge afstand tussen de gebouwen varieert sterk. Het gebied heeft een groen en landelijk karakter. Criteria Voor het gebied worden geen grootschalige veranderingen voorzien. Bij de opstelling van het plan is rekening gehouden met de omringende bebouwingskarakteristiek. Het gemeentelijk beleid is gericht op handhaving van de gebiedskarakteristiek qua schaal, vormentaal, korrelmaat, kleuren materiaalgebruik en relatie met het landschap. Er is sprake van een kleinschalig gevarieerd bebouwingsbeeld. Elk pand kent binnen beperkte marges zijn eigen situering en uitstraling. Verbouwingen en (vervangende) nieuwbouw moeten aansluiten bij het karakter zoals omschreven is met als extra eisen: de bebouwing moet in één rooilijn staan en met rode / roodbruine baksteen als schoon metselwerk gebouwd worden en donkerkleurige dakpannen als dakbedekking hebben; de erfafscheidingen aan de voorzijde moeten uit lage hagen bestaan. Overige gebieden (geel aangeduid) Er zijn vier gebieden binnen het vigerende bestemmingsplan die vallen binnen de categorie ‘Overige gebieden’: Gebied 2: terrein gemeentehuis (ZPP); Gebied 3: sportcomplex, nu appartementen (niveau 3); Gebied 5: Lucashof (niveau 2); Gebied 7: Brandweer + woningstichting (niveau 3). Voor deze gebieden worden geen grootschalige veranderingen voorzien. Het gemeentelijke beleid is gericht op handhaving van de karakteristiek qua schaal, vormentaal, bouwmassa en kleuren materiaalgebruik. Verbouwingen en (vervangende) nieuwbouw moeten aansluiten bij het karakter zoals omschreven is in de gebiedsbeschrijving.


40

Nut en noodzaak randweg Hoogerheide Door DHV Ruimte en Mobiliteit BV is een rapport (februari 2005) opgesteld waarin de nut en noodzaak van de randweg Hoogerheide verwoord is op basis van het MER, het Verkeersonderzoek Komproblematiek Hoogerheide (2000) en de actualisatie van de verkeersberekeningen (april 2004). In de kom van Hoogerheide speelt een aantal problemen in relatie tot de nut en noodzaak voor een nieuwe randweg, namelijk: 1. Op de komtraverse (Scheldeweg) en de gemeentelijke ontsluitingswegen zijn er diverse verkeerskundige problemen. De problemen hebben betrekking op de doorstroming, verkeersonveiligheid, leefbaarheid en barrièrewerking. 2. De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen Fokker, De Kooi en de Vliegbasis is onvoldoende. Verkeer naar deze terreinen wordt door de bebouwde kom geleid en vrachtverkeer veroorzaakt hinder voor omwonenden. 3. De komende jaren zal de geluidhinder door de te verwachten toename van de verkeersintensiteiten voor woningen langs de komtraverse verder toenemen, evenals de uitstoot van schadelijke stoffen. 4. Diverse stedenbouwkundige ontwikkelingen zijn afhankelijk van een andere functie van de komtraverse, waardoor het de huidige stroomfunctie verliest. Op basis van een actuele verkeerstelling mag worden verwacht dat de groei van het verkeer in Hoogerheide niet af zal wijken van de landelijke tendens. Uit de knelpuntenanalyse blijkt dat maatregelen in de kom noodzakelijk zijn en dat een nieuwe randweg nodig is. Indien er geen maatregelen worden getroffen, blijven de genoemde problemen voortduren en zullen door de groei van het verkeer verder toenemen. Er zijn verschillende mogelijkheden onderzocht, zoals het nulplusalternatief, het A4alternatief, een nieuwe infrastructuur in de vorm van een halve randweg tussen de Kooiweg en de Scheldeweg en een hele randweg tussen de Scheldeweg en de Putseweg. In het MER zijn de verschillende oplossingsrichtingen in relatie tot de problemen beoordeeld op basis van een breed scala aan criteria. Er wordt geconcludeerd dat een hele randweg alle problemen oplost en een groter positief effect heeft dan een halve randweg, bovendien wordt aan de doorsnijding van het natuurgebied De Kooi door de halve randweg niets toegevoegd. Met een hele randweg wordt volledig aan de doelstelling van het MER voldaan. Op basis van een actualisatie van het verkeersmodel in 2004 is gebleken dat met een hele randweg hetzelfde effect verwacht mag worden, zoals dat in het MER is beschreven. Bestemmingsplannen Voor een groot deel van het plangebied is geen bestemmingsplan voorhanden. Voor delen geldt een gedateerd ‘Uitbreidingsplan in onderdelen’ (vastgesteld op 28-06-1960, goedgekeurd op 29-08-1962). De herziening van dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30-081977 en goedgekeurd op 14-12-1977. Voor kleine delen van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: “Jan van der Heydenstraat” (vastgesteld op 30-09-1980, goedgekeurd op 21-04-1981); “Putseweg Noord” (vastgesteld op 26-01-1982, goedgekeurd op 10-08-1982).


woe80t21

41

Mede door invoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning is de behoefte ontstaan om de huisvesting van zorgbehoevenden (mantelzorg) ook planologisch te regelen. In mei 2007 heeft D66 hierover een motie ingediend. In de vergadering van 31 mei 2007 heeft de gemeenteraad deze motie aangenomen. De provincie Noord-Brabant heeft een voorbeeldregeling opgesteld. Het betreft een vrijstellingsregeling die onder strikte voorwaarden tijdelijke bewoning van een aangebouwd of vrijstaande bijgebouw mogelijk maakt ten behoeve van zorgbehoevenden. Deze regeling heeft geleid tot het bestemmingsplan “Parapluherziening mantelzorg” (vastgesteld op 0704-2008). Het voornoemde bestemmingsplan is verwerkt in het bestemmingsplan “Centrum Hoogerheide”.

3.5

Beleidsnota Centrum Hoogerheide, juni 2000 Algemeen De aanleiding voor het opstellen van deze beleidsnota voor het centrumgebied van Hoogerheide is dat er geen geschikt beleidskader voorhanden is. De nota bouwt voort op de Integrale Visie en geeft een concretere visie voor het centrumgebied van Hoogerheide om sturing te geven aan ontwikkelingen binnen het plangebied. De beleidsnota dient hiernaast als basis voor het op te stellen bestemmingsplan voor het centrumgebied van Hoogerheide. De doelstelling van de beleidsnota wordt als volgt gedefinieerd: een duurzame ontwikkeling van een aantrekkelijk centrum voor de kern Hoogerheide in het bijzonder en meer in het algemeen voor de gemeente Woensdrecht als geheel, bewerkstelligen, die qua sfeer passend is bij de huidige eigenheid en deze versterkt. Beleid Functies Het beleid richt zich voor wat betreft de functies met name op het concentreren van de winkelvoorzieningen. Bedrijven die elders gelegen zijn worden bij voorkeur verplaatst. Mede hierdoor moet het aanbod verder worden verbreed en gecompleteerd. Een ander belangrijk beleidspunt is het toevoegen van primaire trekkers. Op het Suijkerbuijk-terrein is inmiddels het winkelcentrum Suijkerpoort gerealiseerd. Wat betreft horeca gaat het beleid uit naar concentratie van deze functie naar het te reconstrueren plein bij het voormalige raadhuis. Wat betreft openbare functies is inmiddels het voormalige P.I.O.G. terrein herontwikkeld ten behoeve van een gemeentehuis en andere openbare voorzieningen. Tenslotte wordt gesteld dat op diverse plaatsen ruimte is voor woningbouw.


42


woe80t21

43

Verkeer Wat betreft verkeer ligt de nadruk op het verkleinen van de verkeersfunctie in de Raadhuisstraat, ten gunste van de verblijfsfunctie. De straat moet worden ingericht als langzaamverkeersgebied. Wel zal het parkeren in de straat worden gehandhaafd. Het verblijfsklimaat van het plein bij het voormalige raadhuis dient te worden versterkt. Op een hogere schaal is de aanleg van de oostelijke randweg rond Hoogerheide van groot belang. Hiermee zal de verkeershinder rond de Scheldeweg sterk afnemen en kan deze weg worden gereconstrueerd. Ook kunnen dan de twee verkeerspleinen (Van der Meulenplein en Noordknoop) worden heringericht. Ruimtelijk beeld Het beleid richt zich in eerste instantie op het verduidelijken van het centrum van Hoogerheide, door een aaneengesloten winkelgebied te creëren, aandacht te besteden aan duidelijke entrees, het ontwikkelen van nieuwe bebouwing en het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit in de straat. Hiernaast is de vorming van een centraal plein een belangrijk beleidspunt. Hiervoor wordt het plein bij het voormalige raadhuis grondig gereconstrueerd.


44

Functioneel beleid


woe80t21

4

Beleidsvisie

4.1

Algemeen

45

Als algemeen beleidsdoel kan gelden dat het beleid in het centrum van Hoogerheide erop is gericht passende en wenselijke elementen binnen het plangebied te handhaven en waar mogelijk te versterken en dat ontwikkelingen mogelijk zijn wanneer deze minder passende elementen vervangen of minder wenselijke situaties opheffen en zelf een positieve bijdrage kunnen vormen aan een sterk ruimtelijk, functioneel en verkeersbeeld. Uitgangspunt is dus dat het beleid bestaande situaties voor zover niet storend of hinderlijk handhaaft en binnen bepaalde grenzen verder laat ontwikkelen. Deze basis zou men consoliderend kunnen noemen, en vertaalt zich in een bestemmingsplanregeling door bestemmingen en bepalingen die afgestemd zijn op de huidige situatie. Nieuwe ontwikkelingen met een beperkte impact worden rechtstreeks mogelijk gemaakt. De drie grote ontwikkelingsgerichte projecten -namelijk “Raadhuisplein”, “Kerkpad” en “Omgeving Brede school/starterswoningen” worden eveneens rechtstreeks mogelijk gemaakt. Grotere ontwikkelingen met een grote invloed -bijvoorbeeld op locaties die vrijkomen door verplaatsing van functies dan wel na te streven ontwikkelingen die een wijziging van de huidige situatie inhoudenen waarover nog geen bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden worden in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Voor dergelijke ontwikkelingen zullen afzonderlijke juridisch-planologische procedures worden gevoerd.

4.2

Functies Detailhandel en dienstverlening Het kernwinkelgebied van Hoogerheide is uitgestrekt en hierdoor is er geen aangesloten winkelfront. Een belangrijk beleidspunt wat betreft detailhandel en dienstverlening is de verdere concentratie van het winkelaanbod. Deze concentratie wordt bewerkstelligd door in het beleid detailhandel en dienstverlening zoveel mogelijk te situeren in het zuidelijke deel van de Raadhuisstraat. Het centrumgebied is dan ook gesitueerd tussen het Van der Meulenplein en het Lucasplein. Het Van der Meulenplein vormt de zuidelijke begrenzing die met het degraderen van de Scheldeweg (door aanleg van de randweg) opnieuw ingericht zal worden en meer een verblijfsfunctie zal krijgen. De noordelijke begrenzing van het centrumgebied wordt gevormd door het Lucas-plein. De keuze voor de noordelijke en zuidelijke begrenzing is ingegeven door de concentratie aan (toekomstige en bestaande) commerciële voorzieningen in dit gedeelte van de Raadhuisstraat en de aanwezige parkeervoorzieningen op de einden en aan weerszijden van dit straatgedeelte.


46

Tussen beide verblijfsgebieden worden concentraties van detailhandel gesitueerd. Reeds aanwezig is het complex Suijkerpoort, waarin diverse voorzieningen aanwezig zijn. Het in in voorbereiding zijnde project “Raadhuisplein” zelf vormt een concentratie, evenals het gebied Raadhuisstraat 114-122 (project “Kerkpad”). Het overige deel van de Raadhuisstraat (vanaf het Lucasplein in noordelijke richting) wordt als centrumrandgebied beschouwd. De huidige centrumfuncties kunnen hier behouden blijven, maar om het winkelgebied niet te uitgestrekt te maken zal nieuwvestiging niet of slechts zeer beperkt mogelijk zijn. Hiermee wordt de nadruk gelegd op het zuidelijke deel van de Raadhuisstraat. Uitbreidingsrichting winkelbestand Eerder is aangegeven dat ten behoeve van de projecten “Raadhuisplein”en “Kerkpad” een distributie-planologisch onderzoek is gehouden. In dat onderzoek wordt geconcludeerd dat de kansen aanwezig zijn om de bestaande detailhandelsstructuur te verbeteren. De huidige structuur is langgerekt en wordt veelvuldig onderbroken door niet-winkelfuncties. Een herkenbaar afgebakend centrumgebied ontbreekt. Het zwaartepunt van het aanbod van detailhandel bevindt zich aan de zuidpunt van de Raadhuisstraat, waar zich onder andere de supermarkten Plus en Aldi bevinden. Verbetering van de bestaande detailhandelsstructuur is gewenst, zowel vanuit de wens van de consument als van de ondernemers. Consumentengedrag is steeds meer gericht op gemak, bereikbaarheid en keuzemogelijkheden. Voor haar aankopen wil de consument terecht op een duidelijk herkenbare locatie. Concentratie komt hieraan tegemoet. Voor de ondernemers geldt dat zij op zoek zijn en blijven naar betere huisvestingsmogelijkheden. Uit de investeringen van de afgelopen jaren blijkt dat de winkeldynamiek zich vooral in het zuidelijk deel van de Raadhuisstraat afspeelt. De projecten “Raadhuisplein”en “Kerkpad” zullen dit proces nog versterken. Door verplaatsing van bestaande detailhandel kan tevens de mogelijkheid tot schaalvergroting worden geboden. Het nieuwe Raadhuisplein met de daaraan gesitueerde voorzieningen biedt kansen en mogelijkheden voor het creëren van meer sfeer en gezelligheid in Hoogerheide. Op grond van de winkeldynamiek in het zuidelijk deel van de Raadhuisstraat, de realisatie van de projecten “Kerkpad”en “Raadhuisplein” dient te worden ingezet op een compacter centrumgebied. Het streven dient er op gericht te zijn het compactere centrumgebied te faciliteren aan de zuidzijde van de Raadhuisstraat. Nieuwe detailhandel, dienstverlening en horeca dienen zich bij voorkeur te vestigen in het zuidelijk deel van de Raadhuisstraat. Door de kwantitatieve mogelijkheden van winkeluitbreiding volledig toe te delen aan de beide nieuwbouwprojecten is de vraag reëel of de bestaande winkels in het noordelijk deel van de Raadhuisstraat dan nog wel uit kunnen breiden. In een aanvulling op het eerdere distributieplanologisch onderzoek d.d. 17 januari 2008 gaat BRO daarop in: De wijze waarop het aantal m² uitbreidingsruimte wordt berekend heeft betrekking op nieuwe bebouwing en de daarmee samenhangende investeringskosten. Dit brengt een noodzakelijke vloerproductiviteit met zich mee. Voor bestaande ondernemingen geldt bij een lagere vloerproductiviteit toch van de gewenste rendementen sprake is.


woe80t21

47

In het noordelijk deel van de Raadhuisstraat geldt dat bestaande ondernemingen op bestaande locaties moeten kunnen uitbreiden. Uitbreidingen ter plaatse worden in sterke mate bepaald door het “ondernemerschap” van de betreffende ondernemers. Een kwantitatieve benadering leent zich minder goed voor dergelijke uitbreidingen. Als er sprake is van een kwalitatieve verbetering van een bestaande voorziening dan moet de bestaande ondernemer de ruimte krijgen om de noodzakelijke investeringen te kunnen plegen. Het zou de dynamiek in de lokale detailhandelsgeest onrecht doen als deze mogelijkheden niet in enige mate zouden worden geboden. Horeca Wat betreft horeca wordt gemikt op concentratie. Dit betekent dat de horeca-structuur centraal binnen in het centrumgebied versterkt dient te worden. Een geëigende plaats hiervoor is het te reconstrueren plein bij het voormalige raadhuis, waar dag- en avondhoreca met voldoende ruimte voor terrasjes een waardevolle toevoeging zijn aan het centrumgebied. De bestaande horecavestigingen, zoals die aan het Van der Meulenplein, kunnen wel gehandhaafd blijven. Wat betreft avondhoreca tenslotte is het beleid gericht op het handhaven van de huidige avondhoreca, maar het terughoudend omspringen met het toelaten van nieuwe avondhoreca tot het centrumgebied. Openbare en maatschappelijke voorzieningen Wat betreft openbare en maatschappelijke voorzieningen is de laatste jaren een sterke concentratie ontstaan door de bouw van het multifunctioneel centrum. Deze ontwikkeling was wenselijk. Het beleid is aldus gericht op behoud van de huidige situatie. Een aandachtspunt is het versterken van de functionele relatie van het nieuwe functionele centrum met het centrumgebied van Hoogerheide. Wonen Wat betreft wonen is het beleid gericht op handhaving van deze functie binnen het centrumgebied van Hoogerheide. Versterking van de woonfunctie is mogelijk op verschillende plaatsen binnen het plangebied in de vorm van inbreidingen en herstructureringen. Wat betreft de aard van de bebouwing kan gesteld worden dat, in navolging op de Woonvisie, er vooral gebouwd dient te worden voor ouderen en jongeren. Juist het centrumgebied van Hoogerheide is hiervoor de uitgelezen plaats gezien de nabijheid van voorzieningen. Dit betekent, dat er ten eerste seniorenwoningen dienen te worden gerealiseerd en ten tweede goedkope koopwoningen. Bedrijven Wat betreft bedrijven is het beleid in principe gericht op het niet toelaten van nieuwe bedrijven binnen het centrumgebied, aangezien deze niet passen binnen het centrumgebied en vaak hinder veroorzaken voor de directe omgeving. De bestaande bedrijven worden gehandhaafd. Versterking en uitbreiding van bedrijfsfuncties is alleen mogelijk als het kleinschalige bedrijvigheid betreft die past in het centrumbeeld.


48

4.3

Verkeer Randweg Wat betreft het verkeer is de aanleg van de randweg oostelijk van Hoogerheide van groot belang. Met van de aanleg van deze weg is in 2008 begonnen. Hierdoor is een ingrijpende aanpassing van de verkeersstructuur van Hoogerheide noodzakelijk, die het ook binnen het plangebied nodig maakt verregaande maatregelen te nemen. Aan de ene kant is dit nodig om het gewenste verkeerskundige effect van de randweg te verhogen. Aan de andere kant is dit nodig om adequaat op de te verwachten verkeerskundige gevolgen van de randweg in te spelen. Om te komen tot een ander inrichting van de Scheldeweg is een traject van visie- en besluitvorming uitgezet. Cruciaal is of het viaduct Onderstal gehandhaafd zal worden of niet. Dit traject zal in 2010 afgerond zijn. Knooppunten Ook de twee belangrijke verkeersknooppunten in het centrum van Hoogerheide kunnen na aanleg van de randweg worden gereconstrueerd. Het betreft de Noordknoop (kruising Raadhuisstraat-Scheldeweg-Nieuweweg-Duinstraat) en het Van der Meulenplein (Raadhuisstraat, Scheldeweg, Ossendrechtseweg, Huijbergseweg, Putseweg). In beide gevallen is het beleid gericht op verkleining van het domein voor het gemotoriseerde verkeer (de verkeersruimte), ten faveure van nieuwe bebouwing en het verblijfsgebied. Het Van der Meulenplein wordt zodanig heringericht dat een aantrekkelijke (verblijfs)pleinruimte ontstaat, waar tevens geparkeerd kan worden. De Noordknoop krijgt een markante vorm met een ruitvormig binnengebied. De voetgangerstunnel bij de Noordknoop kan worden opgeheven. Raadhuisstraat Kleinere verkeersfunctie Wat betreft de Raadhuisstraat is het beleid gericht op het bevorderen van de verblijfsfunctie van de straat. Dit betekent ten eerste dat de Raadhuisstraat onaantrekkelijk dient te worden gemaakt voor doorgaand verkeer, onder meer door verkeersremmende maatregelen en een beperkte verkeersruimte. Gestreefd wordt naar een verkeersluw gebied. Om de verkeersintensiteiten verder te verlagen worden parkeerterreinen aan de randen van het centrumgebied aangelegd die van buitenaf bereikt kunnen worden. Zo is via de Onderstal en Jan van der Heijdenstraat de parkeergelegenheid bereikbaar die is geprojecteerd onder het plein bij het voormalige raadhuis. De route van het openbaar vervoer zal afgestemd worden op de verkeersstructuur.


woe80t21

49

Vergroten verblijfsfunctie / domein langzaam verkeer Een tweede beleidspunt is het vergroten van het domein voor het langzame verkeer in de Raadhuisstraat. Voor de fietsers en voetgangers moet nadrukkelijker ruimte worden gemaakt in het straatbeeld door een ruim wandelgebied te creëren voor de voetgangers en duidelijk herkenbare fiets(suggestie)stroken aan weerszijden van de Raadhuisstraat aan te leggen. Ook kan door uitbreiding en reconstructie van het plein bij het voormalige raadhuis de verblijfsfunctie hier worden versterkt. Er kan op deze manier een centraal verblijfsplein (dorpsplein) ontstaan. Parkeren Ten derde kan de verblijfsfunctie van de Raadhuisstraat worden versterkt door het verkleinen van het aantal parkeerplaatsen in de straat. Dit zal echter vooralsnog in beperkte mate gebeuren aangezien op dit moment de mogelijkheid om te parkeren erg belangrijk is voor de detailhandel in de Raadhuisstraat zelf. Op termijn zou enige afname van de capaciteit niet onwenselijk zijn als dit ten goede komt aan de verblijfskwaliteit van de straat. Er kan namelijk in de directe nabijheid van de Raadhuisstraat nieuwe parkeergelegenheid worden gecreëerd. Verbindingen Tenslotte is het wat betreft de Raadhuisstraat belangrijk dat er genoeg verbindingen naar de omliggende gebieden aanwezig zijn. Het beleid is daarom, naast behoud van de bestaande verbindingen, gericht op het creëren van nieuwe verbindingen voor langzaam verkeer. Er is een mogelijkheid vanaf de Wouwbaan richting het gemeentehuis. Verkeerscirculatie Van belang is het creëren van een goede en heldere verkeerscirculatie. Uitgaande van de aanleg van de randweg kan de volgende classificering worden gemaakt: de rijksweg A4 als nationale verbinding tussen Rotterdam en Antwerpen de route Antwerpsestraat-Randweg-Putseweg als route voor het bovenlokale doorgaande verkeer. Hieraan bevinden zich afslagen naar de belangrijkste gebieden bestemmingen: Hoogerheide, Woensdrecht en Huijbergen maar ook de Fokker-fabriek, vliegbasis Woensdrecht en bedrijventerrein De Kooi. De route Antwerpsestraatweg-Scheldeweg-Putseweg als wijkontsluitende route binnen de bebouwde kom van Hoogerheide. Aan deze route bevinden zich afslagen richting de kern Woensdrecht, de verschillende woonwijken, Huijbergen en Ossendrecht en het centrum van Hoogerheide. De Raadhuisstraat als centrumstraat en kernwinkelgebied, dat zal worden ingericht als verkeersluw gebied. Bestemmingsplan In de bestemmingsplanregeling worden de verkeersfuncties in hoofdzaak geregeld. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen “Verkeer” en “Verkeer - Verblijf”. Alleen de Scheldeweg/Huijbergseweg valt hierbij binnen de bestemming “Verkeer”. Nadere uitwerking van inrichtingsplannen is in de looptijd van het bestemmingsplan binnen de onderhavige bestemmingsregeling mogelijk.


50


woe80t21

4.4

51

Ruimtelijk beeld Raadhuisstraat Het beleid moet zich richten op het versterken en aantrekkelijker maken van de Raadhuisstraat, zodat de beeldvorming van de kern Hoogerheide voor het centrumgebied duidelijker en beter wordt. Dit beleid betekent onder meer het volgende: Het streven is gericht op een compacter centrumgebied. Dit betekent dat in het zuidelijk deel van de straat het wonen op de begane grond meer en meer naar de verdieping zal gaan en de voorzieningen een aansluitende beeld gaan vormen. De beide nieuwbouwprojecten en het Suijkerpoort-complex vormen daarbij zwaartepunten in de voorzieningenstructuur en daardoor ook in de beleving van de straat. De verblijfskwaliteit in de straat moet worden versterkt door het terugdringen van de hinderlijke invloed van de auto. Gestreefd wordt naar een autoluw gebied, waarbij het parkeren ten behoeve van de centrumvoorzieningen zoveel mogelijk dient te geschieden bij het gemeentehuis / multifunctioneel centrum, op het Van der Meulenplein, in de parkeerkelder van de projecten “Kerkpad” en “Raadhuisplein”, naast de kerk, achter het Suijkerpoort-complex en op het Lucasplein. Overigens blijft parkeren in de straat wel mogelijk. Hiernaast kan de inrichting van het gehele openbare gebied verder worden verbeterd. Het creëren van een echt dorpshart voor Hoogerheide, op een centrale plaats aan de Raadhuisstraat is een belangrijk beleidspunt. Hiervoor wordt het plein bij het voormalige raadhuis (beperkt) vergroot en geheel gereconstrueerd. Nieuwbouw aan het plein dient ervoor te zorgen dat er gesloten pleinwanden ontstaan. Het waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de straatgevels en het renoveren of vernieuwen van onaantrekkelijke of niet in het beeld passende bebouwing. Het behouden van waardevolle bebouwing aan de Raadhuisstraat. Op de plankaart staat een aantal gebouwen aangegeven die als waardevol en beeldbepalend worden beschouwd. Ook is van belang dat de ruimtelijke inbedding van de Raadhuisstraat in de omgeving verbetert. Dit kan plaatsvinden door het bebouwingslint te versterken en herontwikkelingslocaties op een passende manier vorm te geven. Aandacht dient er eveneens te zijn voor achterkantsituaties, met name aan de zijde van de Scheldeweg. Voorgesteld wordt om bij herontwikkeling van locaties bebouwing ook te oriënteren op de Scheldeweg. Tevens kunnen doorsteken voor langzaam verkeer gerealiseerd, zodat sprake kan zijn van een meer interactie. Multifunctioneel centrum Het multifunctionele centrum met gemeentehuis, dat recent is gebouwd, herbergt veel openbare voorzieningen binnen de kern van Hoogerheide. Het ruimtelijke beleid is gericht op het beter inbedden van dit centrum in de stedenbouwkundige structuur van het centrum. Hiervoor is ten eerste van groot belang dat er een directe verbinding wordt gelegd met de Raadhuisstraat. De bedoeling is ter hoogte van de Wouwbaan (bij het huidige schoolplein) een doorbraak te maken richting het multifunctionele centrum.


52

Hiernaast moet het ruimtelijke beleid zich richten op het creëren van een betere ruimtelijke afscheiding ter hoogte van de achterzijdes van de bebouwing langs de Raadhuisstraat. Gedacht kan worden aan een passende groenvoorziening, maar ook (gedeeltelijk) bebouwing. De bebouwingsstructuur aan de Kromstraat, aansluitend aan het terrein van het multifunctioneel centrum, kan tenslotte eveneens worden verbeterd. De bouw van een Brede school kan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten betekenen. Knooppunten Om een betere beeldvorming te bewerkstelligen van het centrumgebied van Hoogerheide moeten de entrees worden heringericht. Dit zijn het Van der Meulenplein en de Noordknoop. De schaal van de pleinen wordt aangepast op hun verkleinde verkeersfunctie. Tevens moet op deze plaatsen duidelijk worden gemaakt, dat deze plekken de “poort” zijn van het binnen te treden winkelgebied. Dit kan onder meer door de toevoeging van nieuwe passende bebouwing en door accenten aan te brengen in de inrichting van het openbaar gebied. Door het verkleinen van de schaal van het Van der Meulenplein kan de historische verbinding Raadhuisstraat-Ossendrechtseweg worden versterkt. Groenstructuur De groenstructuur in het centrumgebied moet worden behouden. Versterking is mogelijk ter hoogte van het multifunctionele centrum en de Brede school. Het onbebouwde achterliggende gebied kan worden versterkt en om worden gevormd tot een parkje (hier staan reeds waardevolle bomen). Ook kan de groene inrichting van het plein bij het voormalige raadhuis worden verbeterd. Aan de Scheldeweg is een specifieke groene uitstraling en zicht op het landelijke gebied heel belangrijk. Behouden moeten worden, tenslotte, de karakteristieke bomenrijen langs de Huijbergseweg, Putseweg en Wouwbaan. Welstandsnota Complementair op het beleid wat betreft het ruimtelijke beeld is de door de gemeente vastgestelde welstandsnota. Hierin zijn de nodige richtlijnen omtrent de vormgeving en uitstraling van de bebouwde omgeving opgenomen. Bestemmingsplan Een groot aantal van de beleidspunten, die hier zijn genoemd op het gebied van het ruimtelijke beeld, is mogelijk binnen de bestemmingsregeling die dit bestemmingsplan biedt. Hiernaast bieden de wijzigingsbevoegdheden in het plan ruimte om de beleidsdoelstellingen te realiseren.


woe80t21

5

Beheersvisie

5.1

Functioneel

53

In het bestemmingsplan zijn, op de hierna in hoofdstuk 5 te noemen uitzonderingen na, de bestaande toegestane functies, zoals die op het moment van ter inzage gaan van dit plan bestaan, gecontinueerd. Het bestemmingsplan heeft voor wat betreft dit deel een conserverend karakter maar biedt, waar mogelijk, ruimte voor beperkte uitbreiding. Dit geldt zowel binnen de woonbestemming als bij de verschillende andere functies. De Raadhuisstraat tussen het Lucasplein en het Van der Meulenplein is te beschouwen als het centrumgebied van het dorp met een concentratie van diverse functies en voorzieningen in het zuidelijke deel. Om de levendigheid en functiewisseling in de toekomst te waarborgen heeft dit (zuidelijke) gebied een centrumbestemming (“Centrum-1”) gekregen. Deze bestemming geeft flexibiliteit voor een uitwisseling van de verschillende functies in combinatie met wonen en laat ontwikkelingen toe, die bijdragen aan de levendigheid en passen binnen de plaatselijke sfeer en schaal. Het noordelijke deel van de Raadhuisstraat bevat een centrumrandbestemming (“Centrum-2”) afgewisseld met wonen.

5.2

Ruimtelijk Het bestemmingsplan is met name gericht op het behoud van de karakteristieke ruimtelijke structuur van de kern, zoals die is beschreven in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Het beleid zal de komende jaren met name gericht zijn op enerzijds het behoud en de verdere ontwikkeling van deze bestaande kwaliteiten en anderzijds het waarborgen van de leefbaarheid van het dorp. Omdat Hoogerheide zijn aantrekkelijkheid voor een belangrijk deel ontleent aan de ruimtelijke situering en opbouw, de karakteristieke bebouwing in met name de Raadhuisstraat en de bijzondere landschappelijke situering op de Brabantse Wal, is het bestemmingsplan er in eerste plaats op gericht deze kwaliteiten te behouden en waar mogelijk te versterken.

5.3

Beeldkwaliteit Langs de Raadhuisstraat komen enkele waardevolle gebouwen voor die beeldbepalend zijn voor het ruimtelijke beeld van de straat en de kern als geheel. Deze beeldbepalende panden zijn aangegeven op de plankaart. Het betreft onder andere de R.K.-kerk en bijbehorende pastorie en het pand Raadhuisstraat 57. Aanvullend op het bestemmingsplan is de welstandsnota (mede) sturend om de gewenste beeldkwaliteit te behouden en liever nog te versterken.


54

5.4

Verkeer De openbare ruimte (groen-, verkeers- en verblijfsgebied) heeft een ruime bestemming gekregen die optimale mogelijkheden biedt voor herinrichting, gericht op verbetering van de verkeersveiligheid en het verblijfsklimaat. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat het centrum van Hoogerheide overwegend een verblijfsgebied zal worden met als maximale snelheid 30 km/h.


woe80t21

6

55

Ontwikkelingsvisie In het centrum van Hoogerheide speelt een aantal grootschalige ontwikkelingen, die zijn voorgesteld in de beleidsnota Centrum Hoogerheide (zie paragraaf 3.5). De ontwikkelingen, die reeds zijn uitgevoerd, zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd. Recentelijk is bouwvergunning verleend voor de projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad”. Vandaar dat ook deze ontwikkelingen positief zijn bestemd. Om de haalbaarheid van de uitgevoerde en in uitvoering zijnde projecten aan te tonen is voor ieder project een aantal (milieu)planologische onderzoeken uitgevoerd. Vervolgens is voor elk project een afzonderlijke juridisch-planologische procedure gevolgd. Om die reden worden deze grootschalige projecten als een gegeven beschouwd voor dit bestemmingsplan en maken de onderzoeksresultaten geen deel uit van de plantoelichting. In de volgende paragrafen worden de projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad” beschreven en zal worden aangegeven hoe in het bestemmingsplan wordt omgegaan met de beide ontwikkelingen.

6.1

Project Raadhuisplein Planopzet Het plein maakt onderdeel uit van het winkelgebied van Hoogerheide. De nieuwe inrichting van het plein wordt gericht naar de Raadhuisstraat en zal met de rooilijn aansluiten op de bestaande bebouwing in de omgeving. Aan de kant van de Raadhuisstraat krijgt de bebouwing een wisselende bouwhoogte van 2 tot 3 bouwlagen met kap en een accent op de hoek. De bebouwing rondom het Raadhuisplein krijgt een bouwhoogte van 2,5 bouwlaag met kap (maximaal 3 bouwlagen, gerekend vanaf het maaiveld). De bebouwing aan de Jan van der Heijdenstraat krijgt een bouwhoogte van 2 bouwlagen met kap. Hiermee is deze bebouwing hoger dan het overgrote deel van de bebouwing in de directe omgeving van het plein. Op deze manier is het plein duidelijk herkenbaar en de belangrijke functie van het plein zal door dit hoogteverschil extra benadrukt worden.

Impressie van de entree van het Raadhuisplein vanaf de Jan van der Heijdenstraat

Impressie van de bebouwing aan de Raadhuisstraat met het raadhuis


56

De karakteristieken van het voormalige raadhuis worden teruggebracht in het nieuwe plan. Het “nieuwe” raadhuis krijgt twee extra verdiepingen ten opzichte van het bestaande gebouw. Een ander voorbeeld is het terug laten komen van karakteristieke elementen (de trapgevel, de raampartijen, de kleurstelling, de trapgevel, de klok en de grote zijdeur). Een bijzonder element binnen het project is het hoogteverschil tussen het Raadhuisplein en de Jan van der Heijdenstraat. Dit hoogteverschil zorgt ervoor dat men vanuit de Jan van der Heijdenstraat naar boven loopt richting het Raadhuisplein. De entree van het Raadhuisplein vanaf deze kant is dan ook geaccentueerd met een trappenpartij en een hellingbaan. Deze hellingbaan is tevens toegankelijk voor minder validen. Programma Binnen het gehele plan wordt het volgende programma gerealiseerd: • 1.750 m² wvo (ca. 2.175 m² bvo) aan commerciële dienstverlening, horeca en detailhandel in de plint van het Raadhuisplein; conform het DPO wordt binnen onderhavig project 500 m² wvo aan nieuwe detailhandel gerealiseerd; • 45 appartementen; minimaal 20 van deze appartementen zullen zorgwoningen zijn; • 8 2/1 kap woningen aan de Jan van der Heijdenstraat; deze woningen worden geplaatst op een helling en zullen als gevolg hiervan trapsgewijs naar beneden gebouwd worden; • Een woonvoorziening voor verstandelijk gehandicapten (SDW). Deze woonvoorziening komt ten oosten van de 2/1 kap woningen aan de Jan van der Heijdenstraat te liggen, aan de achterkant van het voormalige raadhuis. Deze voorziening krijgt een capaciteit van 18 bedden. • Een stallinggarage met de capaciteit van 104 parkeerplaatsen onder het Raadhuisplein; • 8 garageboxen aan de achterzijde van de 2/1 kap woningen; • 18 parkeerplaatsen op het maaiveld aan de Jan van der Heijdenstraat (toevoeging). Openbare ruimte Het plein heeft een centrale positie in het centrum en wordt dan ook hoogwaardig ingericht. Een essentieel verschil met de bestaande situatie is dat het plein geen verkeersfunctie meer krijgt. Hiermee verdwijnt de verbinding van de Raadhuisstraat naar de Jan van der Heijdenstraat. Op het maaiveld zal het plein geheel autovrij zijn. Door het huidige hoogteverschil en de hoogte van het plein gelijk te stellen aan de Raadhuisstraat, ontstaat onder het plein ruimte voor een verdiepte parkeergelegenheid. Deze parkeergelegenheid is toegankelijk vanaf de Jan van der Heijdenstraat. Het plein heeft een oppervlakte van ca. 30x60 meter, waardoor een nieuwe verblijfsruimte wordt gerealiseerd. Verkeer en parkeren Het plein is toegankelijk vanaf zowel de Raadhuisstraat als de Jan van der Heijdenstraat. Bevoorrading van winkels zal plaatsvinden vanaf de Raadhuisstraat en de Jan van der Heijdenstraat/Onderstal. Het parkeren zal ingevuld worden middels een parkeerkelder (deels onder het Raadhuisplein en de toekomstige bebouwing) en parkeerplaatsen, die in de openbare ruimte op het maaiveld gerealiseerd zullen worden. In totaal zullen 138 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan 104 in de parkeerkelder.


woe80t21

57

Bestemmingsplan In het bestemmingsplan worden deze ontwikkelingen mogelijk gemaakt door de bestemmingen “Centrum 1”, “Maatschappelijk”, “Verkeer - Verblijf” en “Wonen”.

6.2

Project Kerkpad Planopzet Het project, gelegen ter plaatse van Raadhuisstraat 114-122, betreft de bouw van commerciële ruimten met daarboven 24 appartementen. Het project zal bestaan uit 3 bouwlagen en een parkeerkelder. Het plan wordt op een dusdanige manier opgezet dat deze aansluit op de bestaande rooilijn en past binnen de bestaande gesloten en historische stedenbouwkundige structuur van de Raadhuisstraat. Hierdoor ontstaat een duidelijke scheiding tussen openbaar en privé. Aan de zijde van de Brabantse Wal wordt een nieuwe rooilijn gecreëerd. Bijzonder aan deze locatie is dat deze als een overgangszone gezien kan worden van de Raadhuisstraat naar de Brabantse Wal. Deze locatie vormt een markering van de winkelconcentratie aan de Raadhuisstraat en biedt daarnaast een uitzicht over de Brabantse Wal. Nieuwe bebouwing is zowel georiënteerd op de Raadhuisstraat op de Brabantse Wal. De nieuwe bebouwing krijgt een bouwhoogte van maximaal 12 meter. De bebouwing krijgt ondanks de karakteristieke lijnen toch ook een eigentijds karakter. Dit komt onder andere door de kleur en materiaalkeuze duidelijk naar voren. In de nieuwe bebouwing zal op de begane grond veel glas verwerkt worden. Programma Impressie van de nieuwe bebouwing aan de Raadhuisstraat In zijn totaliteit gaat het hier om ca. 2.350 m² bvo aan commerciële ruimte. Conform het dpo wordt binnen onderhavig project 500 m² aan nieuwe detailhandel gerealiseerd. Op verdiepingen zullen in totaal 24 appartementen gerealiseerd worden. Onder het gebouw zal een parkeerkelder gerealiseerd worden met plaats voor ca. 98 auto’s. Tevens worden nog 5 parkeerplaatsen op het maaiveld gerealiseerd.


58

Openbare ruimte Aan de zijde van de Raadhuisstraat zal in de openbare ruimte de huidige structuur worden voortgezet. Aan de zijde van de Brabantse Wal zal een en ander veranderen. In de nieuwe situatie zal deze zijde echter voorzien zijn van een voorgevel en een trottoir. Verkeer en parkeren Het projectgebied is bereikbaar vanaf de Raadhuisstraat. De mogelijkheid is aanwezig om de ingang van de parkeerkelder aan de zijde van de Brabantse Wal te realiseren. Ook het laden en lossen kan verplaatst worden naar de zijde van de Brabantse Wal. Het bereikbaar maken van deze zijde en de realisatie van een weg is echter afhankelijk van de ontwikkelingstermijn van aansluitende percelen. Zowel de parkeerplaatsen voor de bewoners als die voor de commerciële ruimtes zullen ondergronds gerealiseerd worden. Er zal een parkeerkelder met 104 parkeerplaatsen ontwikkeld worden. Daarnaast komt er een aantal parkeerplaatsen op het maaiveld. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is het project positief bestemd als “Centrum-1”.


woe80t21

7

Juridische aspecten

7.1

Inleiding

59

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het centrumgebied van Hoogerheide in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (voorheen: plankaart) en bestemmingsplanregels (voorheen: planvoorschriften), die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan. Per 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Een uitvloeisel van deze nieuwe weten regelgeving is dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en raadpleegbaar moeten zijn. Om aan die eisen te kunnen voldoen zijn landelijke standaarden ontwikkeld, onder meer de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008). Als basis voor het opstellen van de verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn de SVBP2008 en het Handboek (digitale) Bestemmingsplannen d.d. 20 juni 2006 van de gemeente Woensdrecht gebruikt. Mede door toepassing van de SVBP2008 zijn de verbeelding -qua uiterlijk- en de bestemmingsregels -qua opzet- ingrijpend gewijzigd ten opzichte van de plankaart en de voorschriften van het voorontwerp bestemmingsplan.

7.2

Verbeelding Het Besluit ruimtelijke ordening stelt dat een bestemmingsplan één verbeelding bevat en uit meerdere kaartbladen mag bestaan. Dit plan kent één kaartblad. Als ondergrond voor de verbeelding is een kadastrale kaart gebruikt. De bestemmingen op de verbeelding zijn door kleuren en coderingen aangegeven. Daarnaast zijn ook de nodige aanduidingen opgenomen voor specifieke toepassingen.

7.3

Bestemmingsplanregels De bestemmingsplanregels en de verbeelding bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de bebouwing. De bestemmingsplanregels zijn onderverdeeld in hoofdstukken, die hierna kort worden toegelicht.


60

Hoofdstuk 1: Inleidende regels Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: 1. begrippen; 2. wijze van meten. Beide artikelen hoeven geen nadere toelichting. Hoofdstuk 2: Bestemmingregels Dit hoofdstuk valt uiteen in twee delen, het eerste deel heeft betrekking op de bestemmingen en het tweede deel op de dubbelbestemming. Bestemmingen In deze paragraaf worden de bestemmingsregels voor de afzonderlijke bestemmingen besproken. Het stramien voor de bestemmingsregels is als volgt: 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving van de functie van de bestemming en de bestemming zelf; 2. bouwregels: regels voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken; 3. nadere eisen: indien noodzakelijk staan hier aanvullende regels waarin specifieke eisen kunnen worden gesteld aan de realisatie van de op te richten bouwwerken; 4. ontheffing van de bouwregels: de gevallen waarin ontheffing van de bouwregels kan worden verleend; 5. specifieke gebruiksregels: indien noodzakelijk worden hier aanvullende regels gegeven voor het gebruik van de gronden binnen de betreffende bestemming; 6. ontheffing van de gebruiksregels: de gevallen waarin ontheffing van de gebruiksregels kan worden verleend; 7. aanlegvergunning: voor zover een bescherming van de bestemming door een aanlegvergunning nodig is, zijn de vergunningplichtige werken en werkzaamheden hier aangegeven; 8. wijzigingsbevoegdheid: de gevallen waarin de bestemming naar één of meerdere bestemming kan worden gewijzigd. De bestemming en de bebouwingsregeling zijn zo veel mogelijk conform de bestaande situatie vastgelegd. Een aantal ontwikkelingen is toegestaan: de in hoofdstuk 5 genoemde ontwikkelingen binnen het centrumgebied van Hoogerheide; het uitbreiden van de oppervlakte van de bestaande bebouwing binnen de daarvoor in het plan gestelde maxima. Wijziging van andere kenmerken van het gebied kan alleen door gebruik te maken van de opgenomen flexibiliteitsbepalingen of door herziening van het plan. Dubbelbestemming In dit deel worden de bestemmingsregels behandeld voor gronden waaraan meer dan één bestemming is toegekend.


woe80t21

61

Hoofdstuk 3: Algemene regels Dit hoofdstuk omvat de artikelen inzake: antidubbeltelbepaling; algemene bouwregels; algemene gebruiksregels; algemene ontheffingsregels; algemene wijzigingsregels; algemene procedureregels. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Dit laatste hoofdstuk omvat de artikelen inzake: overgangsrecht; slotregel.

7.4

Regeling van de afzonderlijke bestemmingen Artikel 3 Bedrijven Deze bestemming is toegekend aan het perceel Jan van der Heijdenstraat 14, waar Woningstichting Woensdrecht is gevestigd. In het gebouw zijn een kantoor en een werkplaats aanwezig. Met betrekking tot de functies Gelet op de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten (kantoor en werkplaats) en op de omgeving zijn alleen categorie A, B en C bedrijven toegestaan. Hiertoe is een Staat van Bedrijven als bijlage bij de bestemmingsplanregels opgenomen. Met betrekking tot de bebouwingsregels De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht in het op de verbeelding weergegeven bouwvlak. Dit vlak mag volledig worden bebouwd. Artikel 4 Centrum - 1 De bestemming “Centrum - 1” is gegeven aan het centrum van Hoogerheide. Het centrumgebied omvat het zwaartepunt van detailhandel en horeca in het centrum van Hoogerheide. In deze bestemming zijn de volgende functies aanwezig, dan wel mogelijk krachtens het plan: detailhandel; dienstverlening; horeca; kantoren; wonen (al dan niet met zorg).


62

De nieuwvestiging van deze functies is binnen dit gebied mogelijk; andere functies dan de genoemde zijn uitgesloten. Detailhandel en dienstverlening, horeca, kantoren en andere publieksgerichte bedrijven zijn uitsluitend toegestaan op de begane grondlaag in een hoofdgebouw en dienen georiënteerd te zijn op de straat of het plein dat grenst aan de voorgevel van het betreffende hoofdgebouw. Daarnaast hebben de overige functies in het centrumgebied, met uitzondering van wonen, hoofdzakelijk een publieksgericht karakter. Voor het gebied geldt primair het concentreren van de centrumvoorzieningen en zo mogelijk het versterken van deze voorzieningen. Er wordt een zo groot mogelijke verscheidenheid van centrumvoorzieningen met een overwegend publieksgericht karakter nagestreefd. Wat betreft horeca geldt dat wordt gestreefd naar het versterken van de daghoreca in het centrumgebied. De woonfunctie wordt zo veel mogelijk gehandhaafd. Binnen de bestemming bevindt zich een aantal beeldbepalende panden. Deze staan op de verbeelding aangeduid als “cultuurhistorische waarden”. Er wordt gestreefd naar het behoud van deze karakteristieke panden. Daartoe kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ten behoeve van het behoud van de historische ruimtelijke elementen van dit pand. Voorts wordt sloop middels een sloopvergunningstelsel in beginsel niet toegestaan. Met betrekking tot de functies Met betrekking tot de verschillende functies kan het volgende worden opgemerkt: De functies detailhandel, dienstverlening en kantoor zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. Onder voorwaarden kan het college ontheffing verlenen voor detailhandel in bepaalde goederen op de verdiepingsvloer. De situering van de functie wonen op de begane grond is per bouwperceel op de verbeelding aangegeven. Middels een wijzigingsbevoegdheid is onder voorwaarden een functiewijziging naar wonen mogelijk. Indien de functie wonen voorkomt op de begane grond dan wordt door middel van een functieaanduiding op de verbeelding weergegeven. Op dergelijke situaties zijn de bestemmingsregels van de bestemming “Wonen” van toepassing. Nieuwbouw van woningen is in het centrumgebied niet toegestaan. Nieuwbouw van woningen is uitsluitend mogelijk via vervangende nieuwbouw. Woningvermeerdering is in principe niet toegestaan. Het kan alleen als dit past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma (via een wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingsregels). Ten aanzien van detailhandel en dienstverlening wordt in het centrumgebied behoud én versterking van de bestaande situatie nagestreefd. Centrumfuncties moeten in dit gebied, dat moet worden beschouwd als het belangrijkste koopcentrum van de gemeente Woensdrecht, geconcentreerd worden. Verder is een aantal soorten detailhandel niet toegestaan. Horecabedrijven zijn in principe in elke vorm toegestaan, mits het niet betreft een seksinrichting of een discotheek en dergelijke, behalve daar waar dit op de verbeelding wordt aangeduid. Het beleid met betrekking tot de horeca in het centrumgebied is gericht op stimulering van de ontwikkeling van de daghoreca met name door middel van buiten- en binnenterrasfuncties. Voor wat betreft kantoren geldt dat in het centrumgebied de nadruk ligt op het publieksgericht karakter van de kantoren (baliefunctie).


woe80t21

-

63

In het centrumgebied zijn kleine bedrijven met een ontheffing en onder voorwaarden toegestaan. De uitoefening van een aan huis verbonden beroep in hoofdgebouw en bijgebouwen is toegestaan, mits de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft.

Met betrekking tot de bouwregels Met betrekking tot de bouwregels kan het volgende worden opgemerkt: Voor hoofdgebouwen is een bouwzone bepaald. Hoofdgebouwen dienen in de gevellijn te worden gebouwd met een maximale diepte van 20 meter. Op deze manier wordt het ongecontroleerd bouwen van hoofdgebouwen voorkomen. Tevens dienen hoofdgebouwen te zijn voorzien van een dakhelling van minimaal 30°. Middels een ontheffingsbevoegdheid is een plat dak mogelijk. Bijgebouwen moeten minimaal 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw en in de zone van 40 meter (gerekend vanaf de gevellijn) worden gebouwd. Middels een ontheffingsbevoegdheid is onder voorwaarden een verdere uitbreiding van de bijgebouwen mogelijk. Hoofdgebouwen en bijgebouwen mogen tot in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Voor hoofdgebouwen en bijgebouwen gelden standaard gooten bouwhoogtes tenzij op de verbeelding anders is aangegeven. Daar waar op de verbeelding de aanduiding “onderdoorgang” is aangegeven, wordt het wenselijk geacht dat er een vrije doorgang (al dan niet onder de bebouwing) wordt opengehouden als verbinding tussen twee gebieden. Artikel 5 Centrum - 2 De bestemming “Centrum - 2” is gegeven aan het aanloopgebied naar het centrum van Hoogerheide. In deze bestemming zijn de volgende functies aanwezig, dan wel mogelijk krachtens het plan: bedrijven; detailhandel; dienstverlening; horeca; kantoren; wonen. De nieuwvestiging van deze functies is binnen dit gebied mogelijk; andere functies dan de genoemde zijn uitgesloten. Detailhandel en dienstverlening, horeca, kantoren en andere publieksgerichte bedrijven zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de betreffende functieaanduiding op de verbeelding en op de begane grondlaag in een hoofdgebouw en dienen georiënteerd te zijn op de straat of het plein dat grenst aan de voorgevel van het betreffende hoofdgebouw. Daarnaast hebben de overige functies in het centrumgebied, met uitzondering van wonen, hoofdzakelijk een publieksgericht karakter.


64

Voor het gebied geldt primair het behoud van de woonfunctie en secundair het behoud van de centrumvoorzieningen. Uitbreiding van aanwezige centrumvoorzieningen is mogelijk. Binnen de bestemming bevindt zich een aantal beeldbepalende panden. Deze staan op de plankaart aangeduid als “cultuurhistorische waarden”. Er wordt gestreefd naar het behoud van deze karakteristieke panden. Daartoe kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ten behoeve van het behoud van de historische ruimtelijke elementen van dit pand. Voorts wordt sloop middels een sloopvergunningstelsel in beginsel niet toegestaan. Met betrekking tot de functies Met betrekking tot de verschillende functies kan het volgende worden opgemerkt: Ten aanzien van bedrijven, detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoor wordt in het aanloopgebied behoud van de bestaande situatie nagestreefd. Deze functies zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de betreffende functieaanduiding op de verbeelding en op de begane grond. Onder voorwaarden kan het college ontheffing verlenen voor detailhandel in bepaalde goederen op de verdiepingsvloer. Bij de functie “bedrijven” is één bedrijfswoning per bedrijf toegestaan. Middels een ontheffingsbevoegdheid is onder voorwaarden een functiewijziging naar wonen mogelijk. Middels een wijzigingsbevoegdheid is een verandering naar een nietwoonfunctie mogelijk. Indien de functie wonen voorkomt op de begane grond dan wordt dat door middel van een functieaanduiding op de verbeelding weergegeven. Op dergelijke situaties zijn de bestemmingsregels van de bestemming “Wonen” van toepassing. Nieuwbouw van woningen is in het centrumrandgebied niet toegestaan. Nieuwbouw van woningen is uitsluitend mogelijk via vervangende nieuwbouw. Woningvermeerdering is in principe niet toegestaan. Het kan alleen als dit past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma (via een wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingsregels). Een aantal soorten detailhandel is niet toegestaan.. Horecabedrijven zijn in principe in elke vorm toegestaan, mits het niet betreft een seksinrichting of een discotheek en dergelijke, behalve daar waar dit op de verbeelding wordt aangeduid. Voor wat betreft kantoren geldt dat in het centrumrandgebied de nadruk ligt op het publieksgericht karakter van de kantoren (baliefunctie). In het centrumrandgebied zijn kleine bedrijven onder voorwaarden toegestaan. De uitoefening van een aan huis verbonden beroep in hoofdgebouw en bijgebouwen is toegestaan, mits de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft. Met betrekking tot de bouwregels Met betrekking tot de bouwregels kan worden opgemerkt dat die vergelijkbaar is met de bestemming “Centrum -1”. Artikel 6 Groen Deze bestemming is toegekend aan de gronden nabij het gemeentehuis/multifunctioneel centrum en de in aanbouw zijnde Brede School. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen -zoals beplanting, bermen en voetpaden-, waterhuishoudkundige voorzieningen en openbare nutsvoorzieningen mogelijk.


woe80t21

65

Aan de noorden oostzijde van de nieuwe Brede school zijn gronden met deze bestemming tevens voorzien van de functieaanduiding “specifieke vorm van groen - te behouden groenelementen”. Deze aanduiding heeft betrekking op het behoud en de versterking van de bomen en beplanting ter plaatse van deze aanduiding. Ter bescherming van die bomen en beplanting is een aanlegvergunningstelstel in de bestemming opgenomen. Artikel 7 Horeca De bestemming “Horeca” is gegeven aan twee percelen ten zuiden van de Scheldeweg en Putseweg. Op de beide percelen is een horecagelegenheid aanwezig. Beide horecagelegenheden maken niet echt deel uit van het centrumgebied maar fungeren als zelfstandige eenheden. Vandaar dat gekozen is voor een eigen bestemming. Met betrekking tot de functies Met betrekking tot de verschillende functies kan het volgende worden opgemerkt: De begane grond van het hoofdgebouw mag worden gebruikt voor de functie “horeca”. Deze functie is niet toegestaan op de verdieping. De functie “wonen” is toegestaan op de verdieping. Middels een wijzigingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden de bestemming “Horeca” te wijziging naar de bestemming “Wonen” (artikel 11). Één van de twee hoofdgebouwen is voorzien van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden’ aangezien het een beeldbepalend pand betreft. Ter bescherming van die waarden is een aanlegvergunningstelsel in de bestemming opgenomen. Met betrekking tot de bouwregels De bebouwingsregeling is vergelijkbaar met die van de bestemming “Centrum -1”. Artikel 8 Maatschappelijk De bestemming is gegeven aan gronden waarop maatschappelijke voorzieningen aanwezig zijn. Binnen deze bestemming is een breed scala van maatschappelijke en openbare voorzieningen mogelijk: onderwijsvoorzieningen, sport- en recreatieve voorzieningen, sociaal-medische voorzieningen, religieuze voorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, overheidsvoorzieningen, bejaardenhuizen en een zorgcomplex. De bestemming is gelegd op een aantal specifieke terreinen: de bestaande R.K. Kerk en het bijbehorende kerkhof, de brandweerkazerne, de openbare werken, het terrein waar het gemeentehuis gevestigd is en de hierop aansluitende scholen. Tevens is de bestemming gelegd op een deel van het voormalige gemeentehuis, waar een zorgcomplex is gepland. Uitgangspunt van de regeling is de bestaande bebouwing. Binnen het plangebied bevindt zich een aantal karakteristieke gebouwen, waaronder ook drie in de bestemming "Maatschappelijk". Deze staan op de verbeelding aangeduid als “cultuurhistorische waarden”. Het betreft de R.K.-kerk en de kapel bij het huidige gemeentehuis. Er wordt gestreefd naar het behoud van deze karakteristieke panden. Daartoe


66

kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ten behoeve van het behoud van de historische ruimtelijke elementen van deze panden. Voorts wordt sloop middels een sloopvergunningstelsel in beginsel niet toegestaan. Met betrekking tot de functies Met betrekking tot de verschillende functies kan het volgende worden opgemerkt: Horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie; Een begraafplaats is uitsluitend toegestaan daar waar deze bestaat. Deze is specifiek op de verbeelding weergegeven. Met betrekking tot de bebouwingsregels De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht in de op de verbeelding weergegeven bouwvlakken. Deze vlakken mogen volledig worden bebouwd. Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied In deze bestemming zijn verkeers- en verblijfsvoorzieningen opgenomen in de vorm van wegen, fietsen voetpaden, pleinen, bermen en parkeervoorzieningen. Tevens zijn opgenomen groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, straatmeubilair en fietsenstallingen. Verder zijn in deze bestemming de bestaande garageboxen in het noordoostelijk deel van het plangebied geregeld. Ook is in deze bestemming opgenomen de te realiseren parkeerkelder onder het Raadhuisplein. Tevens worden (markt)standplaatsen toegestaan op twee locaties, die op de verbeelding zijn aangegeven. Artikel 10 Verkeer - Wegverkeer In deze bestemming zijn die wegen opgenomen met overwegend de functie voor de afwikkeling van het doorgaande verkeer naar c.q. vanuit het onderhavige gebied. Het betreft de Scheldeweg, Putseweg en Huijbergseweg. Tevens wordt de aanwezige leggerwaterloop beschermd middels een functieaanduiding en bijbehorende planregels. Artikel 11 Wonen De bebouwde gebieden binnen het plangebied die niet zijn opgenomen binnen de bestemmingen “Centrum-1”, “Centrum-2” of “Maatschappelijk” zijn opgenomen binnen de bestemming “Wonen”. Binnen deze bestemming zijn monofunctionele gebieden en percelen opgenomen waarin in principe alleen de functie “wonen” voorkomt. De bestemmingsregeling is ontleend aan de bestemmingsregeling “Wonen” uit het Handboek (digitale) Bestemmingsplannen d.d. 20 juni 2006 van de gemeente Woensdrecht. Het beleid is gericht op instandhouding van de bestaande situatie. Nieuwbouw van woningen is uitsluitend mogelijk via vervangende nieuwbouw. Woningvermeerdering is in principe niet toegestaan. Uitgaande van de telkens wisselende situaties (grootte bijbehorend erf, bezonning, grootte bijgebouwen) is getracht tot een uniforme richtlijn voor de diverse woongebieden te komen, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd, dat de bebouwing géén afbreuk mag doen op het


woe80t21

67

woon- en leefklimaat en dat de woonfunctie voorop blijft staan, waarbij een deel van het bijbehorend erf onbebouwd dient te blijven. Met betrekking tot de functies De uitoefening van een aan huis verbonden beroep in hoofdgebouw en bijgebouwen is toegestaan, mits de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft. Met betrekking tot de bebouwingsregeling Ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden kan het volgende worden opgemerkt: In het algemeen is geregeld dat het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak is gerelateerd aan de grootte van het bouwperceel. De bestaande bebouwing mag hiernaast worden uitgebreid binnen de gestelde bepalingen, met dien verstande dat wanneer de bebouwing en maatvoering afwijken de afwijking niet mag worden vergroot. Ten aanzien van de hoofdgebouwen wordt onder meer gesteld dat deze grotendeels in de gevellijn dienen te worden gebouwd. Artikel 12 Leiding - Riool Ter bescherming van de aanwezige afvalwaterleiding van het waterschap Brabantse Delta is een dubbelbestemming “Leiding - riool” opgenomen. De bestemmingsregeling bevat een aanlegvergunningstelsel. Wanneer deze dubbelbestemming samenvalt met een bestemming prevaleert de dubbelbestemming.

7.5

Toelichting op de Staat van Bedrijven VNG-brochure De Staat van Bedrijven is bedoeld als middel voor het bepalen hoe bedrijven en woningen ten opzichte van elkaar kunnen worden gesitueerd (“milieuzonering”) bij het opstellen van bestemmingsplannen. De indeling van de Staat van Bedrijven is gebaseerd op de systematiek van de VNG (VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering” d.d. april 2007). De VNG-brochure bevat drie bouwstenen van milieuzonering, namelijk de richtafstandenlijst, de omgevingstypen en functiemenging. Richtafstandenlijst De richtafstandenlijst biedt voor een scala aan typen bedrijvigheid de richtafstanden tot gevoelige bestemmingen vanwege geur, stof, geluid en gevaar. Daarnaast zijn indices voor verkeersaantrekkende werking, bodem, lucht en visueel opgenomen in de lijst. De richtafstanden zijn en andere kenmerken gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf binnen het betreffende type bedrijvigheid.


68

Omgevingstypen De richtafstandenlijsten vermelden de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en de omgevingstypen “rustige woonwijk” en “rustig buitengebied”. Bij het omgevingstype “gemengd gebied” kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met één afstandstap worden verminderd. Functiemenging De Staat van Bedrijven voor functiemenging geeft een overzicht van bedrijfsactiviteiten die vanuit oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan: stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; horecaconcentratiegebieden; zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen; (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan daarbij gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Een specifieke Staat van Bedrijven is wenselijk omdat de activiteiten in dergelijke functiemengingsgebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op een bedrijventerrein. De activiteiten in de Staat van Bedrijven voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C. Categorie A: Activiteiten, die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zjn dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B: Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Categorie C: De activiteiten zoals genoemd onder B,waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden: 1. het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats; 3. de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig; 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Plangebied Het plangebied betreft het centrum(rand)gebied van de kern Hoogerheide. In het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Het betreft hier onder andere bedrijven, detail-handel, dienstverlening, horeca en wonen. Gelet hierop is gekozen voor een Staat van Bedrijven op basis van functiemenging. De lijst, die als bijlage bij de bestemmingsplanregels is opgenomen, is toegespitst op de situatie in het plangebied.


woe80t21

8

Economische uitvoerbaarheid

8.1

Algemeen

69

Het onderhavige plan is overwegend consoliderend van aard. De grootschalige projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad”, die in het voorontwerp bestemmingsplan middels een wijzigingsbevoegdheid zijn geregeld, zijn thans positief bestemd. Zowel voor het project “Raadhuisplein” als voor het project “Kerkpad” is een realisatieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemers. Beide projecten hebben ieder hun eigen financieel kader. Als onderdeel van het bestemmingsplan is de economische uitvoerbaarheid van de beide projecten daarmee gewaarborgd. Voor het gehele plangebied is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Op basis van die analyse kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan voor het aspect planschade economisch uitvoerbaar is.

8.2

Grondexploitatie in relatie tot nieuwe Wet ruimtelijke ordening In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, die op 1 juli 2008 van kracht is geworden, is opgenomen dat de gemeenteraad onder andere een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop één of meer woningen en één of meer andere hoofdgebouwen gerealiseerd kunnen worden. In dit bestemmingsplan “Centrum Hoogerheide” kunnen zowel nieuwe ”andere hoofdgebouwen” als woningen gerealiseerd worden, veelal in combinatie met elkaar. Twee voorbeelden zijn de projecten “Kerkpad” en “Raadhuisplein”. Voor beide projecten is op grond van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening dan wel op grond van de bouwverordening vrijstelling c.q. ontheffing en bouwvergunning verleend. Met betrokken initiatiefnemers is overeenstemming over de exploitatie. Aan de Huijbergseweg tussen het gemeentehuis en de speelgoedwinkel is een aantal starterswoningen geprojecteerd. De gemeente is eigenaar van de grond. Deze woningen maken exploitatietechnisch deel uit van het project “Brede School” en herinrichting van het park. In de bestemmingsregeling van de bestemmingen “Centrum 1” en “Centrum 2” is opgenomen dat extra woningen mogelijk zijn. Het is niet te voorzien wanneer er sprake zal zijn van nieuwe woningen, in welke mate en in welke hoedanigheid. Daarnaast is het niet mogelijk een ongebreideld aantal (boven)woningen binnen de bestemmingen “Centrum 1” en “Centrum 2” toe te staan. Door de provincie wordt immers een beperkt woningbouwcontingent toegekend aan de gemeente. Om die redenen is er voor gekozen om de toevoeging van extra woningen niet direct maar indirect, via een wijzigingsbevoegdheid, te bestemmen. Per afzonderlijk wijzigingsplan wordt dan een exploitatieplan opgesteld en vastgesteld.


70


woe80t21

9

Inspraak en vooroverleg

9.1

Inleiding

71

In dit hoofdstuk worden de inspraak en het (voor)overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 behandeld alsmede het overleg met derden dat daaraan voorafging.

9.2

Overleg derden Het gevoerde overleg met derden heeft hoofdzakelijk betrekking (gehad) op de gewenste detailhandelsstructuur in de Raadhuisstraat. Er is overleg gevoerd met de Provinciaal Planologische Commissie, de Middenstandsvereniging Woensdrecht-Hoogerheide (MIWO) en de ontwikkelaars Woningstichting Soomland en Woningstichting Woensdrecht van de projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad”. Provinciaal Planologische Commissie Het voorontwerp bestemmingsplan d.d. oktober 2004 is eind 2004 ter beoordeling toegezonden aan de Provinciaal Planologische Commissie (PPC). De PPC heeft bij brief van 3 februari 2005 een inhoudelijke reactie gegeven op het voorontwerp bestemmingsplan. De opmerkingen van de PPC zijn verwerkt. Één opmerking (categorie II) heeft aanleiding voor de gemeente gegeven om in overleg te treden met de MIWO, Woningstichting Soomland en Woningstichting Woensdrecht. Kort samengevat luidt de onderhavige opmerking als volgt: “De gehele Raadhuisstraat wordt als Centrumgebied bestemd. Uit de toelichting wordt niet duidelijk wat in de huidige situatie de oppervlakte aan detailhandel is. Er heeft een distributieplanologisch onderzoek plaatsgevonden, maar uit de toelichting is niet op te maken welke oppervlakten haalbaar worden geacht gezien het draagvlak van de kern. Afhankelijk van het voorgaande kan een keuze worden gemaakt voor de te bestemmen oppervlakte voor detailhandel. Uit de functiekaart bij de beschrijving van de huidige situatie valt op te maken dat slechts een relatief beperkt gedeelte van de panden in de huidige situatie een detailhandelfunctie heeft. De huidge opzet van het bestemmingsplan maakt daarop een erg grote toevoeging aan winkeloppervlak mogelijk.” In het vervolg wordt uiteengezet wat de uitkomsten van het gevoerde overleg zijn.


72

MIWO In opdracht van de MIWO heeft het Hoofdbedrijfschap Detailhandel in 2006 een advies uitgebracht over de verschillende ontwikkelingen in de Raadhuisstraat, het concept voorontwerp bestemmingsplan en de reactie van de PPC. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het advies luiden als volgt: • Zelfs wanneer men de vergelijkingscijfers van het aanbod corrigeert voor de branchegroep “In en om het huis” heeft het centrum van Hoogerheide een relatief sterke positie in de branchegroep “Mode”. Versterking van deze groep lijkt mogelijk. • In de branchegroep “Dagelijkse artikelen” lijken de grenzen van de mogelijkheden te zijn bereikt of wellicht zelfs te zijn overschreden. • Nieuwe winkels zouden slechts moeten worden toegestaan in een nader te bepalen deel van de Raadhuisstraat. Gezien de ontwikkelingen van de laatste drie jaar en de nog te verwachten bouwactiviteiten wordt aanbevolen de vestiging van nieuwe winkels te concentreren in het zuidelijk deel van de Raadhuisstraat. • Uitbreiding van winkels buiten het winkelconcentratiegebied zou met een grote terughoudendheid tegemoet moeten worden getreden, zeker wanneer het solitaire vestigingen betreft. In 2006 is regelmatig overleg gevoerd tussen het bestuur van de MIWO en de gemeente. Het bestuur van de MIWO heeft de gemeente herhaaldelijk verzocht een zo groot mogelijk winkelvloeroppervlak in de Raadhuisstraat in het bestemmingsplan mogelijk te maken. Aan het verzoek liggen de volgende argumenten ten grondslag: • In het advies van het HBD wordt Hoogerheide vergeleken met plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal. Volgens het bestuur van de MIWO heeft Hoogerheide een groot verzorgingsgebied. De bezoekers van het centrum in Hoogerheide zijn niet alleen afkomstig uit de regio maar ook uit Bergen op Zoom, de provincie Zeeland en België. • Het beperken van het winkelvloeroppervlak betekent dat voor een (grote) uitbreiding een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet worden gevoerd, hetgeen door het bestuur van de MIWO als een belemmering voor de ondernemers wordt gezien. Wanneer een dergelijke vrijstellingsprocedure moet worden gevoerd kunnen ondernemers niet slagvaardig inspelen op ontwikkelingen in de markt. • Eventuele leegstand van panden als gevolg van te ruime mogelijkheden in het bestemmingsplan is ondernemersrisico. Het standpunt van het bestuur van de MIWO verschilt van zowel de reactie van de PPC als het advies van het HBD. Gelet op de uiteenlopende standpunten van de PPC en het MIWO heeft de gemeente in 2006 gepoogd een regeling in het bestemmingsplan op te nemen dat zoveel mogelijk tegemoet komt aan de beide standpunten. Woningstichting Soomland en Woningstichting Woensdrecht Ter voorkoming van een te groot aanbod aan winkelvloeroppervlak in de Raadhuisstraat en ter afstemming van de projecten “Raadhuisplein” en “Kerkpad” op het voorliggende bestemmingsplan heeft BRO in opdracht van Woningstichting Soomland en Woningstichting Woensdrecht in 2007 een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn: • De uitbreidingsruimte aan detailhandel, dat wil zeggen de nieuwvestiging van winkels, bedraagt ongeveer 1.000 m² winkelvloeroppervlakte. De beide projecten voorzien


woe80t21

•

73

gezamenlijk in ca. 3.700 m² winkelvloeroppervlak, waarvan ca. 1.100 m² winkelvloeroppervlak bestemd is voor winkels die zijn gevestigd in één van de projectgebieden. Dit betekent dat er ca. 1.600 m² winkelvloeroppervlak resteert voor de verplaatsing van bestaande detailhandelsbedrijven in de Raadhuisstraat of elders in de gemeente en/of voor nieuwvestiging van detailhandelsbedrijven (bovenop de eerdergenoemde 1.000 m² voor nieuwvestiging). Het aanbod aan winkelvloeroppervlak overschrijdt met ca. 1.600 m² de behoefte aan winkelvloeroppervlak. Ter versterking van de ruimtelijk-economische structuur wordt geadviseerd de voorzieningen zoveel mogelijk te concentreren in het zuidelijk deel van de Raadhuisstraat.

Gelet op het distributieplanologisch onderzoek d.d. 12 maart 2007 van BRO is in het voorjaar van 2007 gebleken dat een regeling in het voorontwerp bestemmingsplan, dat de standpunten van de MIWO en de PPC met elkaar verenigt, niet haalbaar is. De in het voorontwerp bestemmingsplan opgenomen regeling voor de nieuwvestiging en de verplaatsing van bestaande detailhandelsbedrijven sluit meer aan op het standpunt van de PPC.

9.3

Vooroverleg Het voorontwerp bestemmingsplan is, vanwege de aard en omvang van de doorgevoerde aanpassingen, in het kader van het overleg ex artikel 10 Bro 1985 nogmaals aan een aantal instanties toegezonden. De ontvangen overlegreacties, onder andere van de Provinciaal Planologische Commissie, zijn samengevat en van commentaar voorzien. Tezamen met de samenvatting/beantwoording van de inspraakreacties is de samenvatting/beantwoording van de overlegreacties gebundeld in een notitie. Deze notitie is als bijlage bij de toelichting gevoegd. In de notitie is ook aangegeven dat de reacties hebben geleid tot aanpassingen van een aantal onderdelen van het bestemmingsplan.

9.4

Inspraak Tegelijkertijd is het voorontwerp plan in de periode van 16 augustus 2007 tot en met 27 september 2007 ter inzage gelegd in het kader van de inspraak. De ontvangen inspraakreacties zijn samengevat en van commentaar voorzien. Op 11 september 2007 is een informatiebijeenkomst gehouden. Van deze bijeenkomst is een verslag gemaakt.

9.5

Van voorontwerp naar ontwerp plan Naar aanleiding van de ontvangen inspraak- en overlegreacties en de motie d.d. 29 maart 2007 is de bestemmingsregeling voor de bestemmingen “Centrum - 1” en “Centrum - 2” wederom bezien. De uitkomst ervan is dat in het voorliggende (ontwerp) bestemmingsplan


74

voor de bestemmingen “Centrum - 1” en “Centrum - 2”een bestemmingsregeling is opgenomen, die in grote mate tegemoet komt aan de wensen en belangen van de verschillende partijen (MIWO, Kamer van Koophandel, Woningstichting Soomland, Woningstichting Woensdrecht en individuele eigenaren/bewoners van percelen in de Raadhuisstraat).


Bestemmingsplanregels

woe80v21

1

INHOUD

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

3 3 11

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Bestemmingen Artikel 3 – Bedrijf Artikel 4 – Centrum – 1 Artikel 5 – Centrum – 2 Artikel 6 – Groen Artikel 7 – Horeca Artikel 8 – Maatschappelijk Artikel 9 – Verkeer – Verblijfsgebied Artikel 10 – Verkeer - Wegverkeer Artikel 11 – Wonen Artikel 12 – Leiding – Riool

13 13 13 15 21 27 29 33 36 38 39 44

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 13 – Anti-dubbeltelregel Artikel 14 – Algemene bouwregels Artikel 15 – Algemene gebruiksregels Artikel 16 – Algemene ontheffingsregels Artikel 17 – Algemene wijzigingsregels Artikel 18 – Algemene procedureregels

47 47 48 49 50 52 53

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 19 – Overgangsrecht Artikel 20 – Slotregel

55 55 56

Bijlagen: - Staat van Bedrijven - Tabel toegestane bebouwing


2


woe80v21

3

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan “Centrum Hoogerheide’’ van de gemeente Woensdrecht; 1.2 a.

b.

verbeelding analoge verbeelding: de verbeelding van het bestemmingsplan ”Centrum Hoogerheide”, bestaande uit één kaartblad met het nummer NL.IMRO.0873.HOWOxBPx06xMOEDx00-VG01; digitale verbeelding: een verbeelding van het bestemmingsplan ”Centrum Hoogerheide”, met de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0873.HOWOxBPx06xMOEDx00-VG01;

1.3 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 aangebouwd bijgebouw: een aan het hoofdgebouw, geheel of gedeeltelijk, verbonden bijgebouw; 1.6 aan-huis-verbonden beroep: een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.7 Afhankelijke woonruimte: Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gewenst is; 1.8 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;


4

1.9 bebouwingspercentage: een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; 1.10 bedrijfsgebouw: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf; 1.11 bedrijfswoning/dienstwoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 1.12 beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huisverbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke; 1.13 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.14 bestemmingsvlak: een geometrisch vlak met eenzelfde bestemming; 1.15 bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.16 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.17 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.18 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;


woe80v21

5

1.19 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.20 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; 1.21 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.22 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.23 complementair daghorecabedrijf: een horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van andere functies, met name functies als centrumvoorzieningen en dagrecreatie, zoals theehuisjes, ijssalons, croissanterieën, dagcafés, dagrestaurants en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven; 1.24 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.25 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.26 dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling: bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio’s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting; 1.27 dienstverlening: het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden; Bestemmingsplanregels

6

1.28 discotheek: discotheek: een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische/elektronische muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen; 1.29 eerste bouwlaag: de bouwlaag op de begane grond; 1.30 erotisch getinte vermaaksfunctie: een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal; 1.31 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.32 geluidbelasting vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder; 1.33 geluidgevoelige functies: bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen; 1.34 geluidgevoelige gebouwen: gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen; 1.35 hogere grenswaarde: een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;


woe80v21

7

1.36 hoofdgebouw: een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt; 1.37 horecabedrijf: een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; 1.38 horizontale diepte van een gebouw: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel; 1.39 a. b.

kampeermiddel: een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan, enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.40 kantoor: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi-) overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen; 1.41 kleinschalige bedrijfsmatige activiteit: de in de bij de voorschriften behorende “Staat van bedrijven” (Bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering VNG) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; 1.42 maatschappelijke voorzieningen: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;


8

1.43 Mantelzorg: Het bieden van zorg aan een ieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband; 1.44 a.

b.

c.

peil: voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

1.45 productiegebonden detailhandel: detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie; 1.46 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.47 recreatief medegebruik: een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan; 1.48 recreatieve bewoning: de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie; 1.49 seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;


woe80v21

9

1.50 stacaravan: een caravan, die als een gebouw valt aan te merken; 1.51 uitbouw: een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.52 verkoopvloeroppervlakte: de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel; 1.53 verticale diepte van een gebouw: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer; 1.54 voorkeursgrenswaarde: de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen; 1.55 vrijstaand bijgebouw: een van het hoofdgebouw losstaand bijgebouw; 1.56 winkel: een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel; 1.57 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.58 woongebouw: een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;


10

1.59 woonhuis: een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;


woe80v21

Artikel 2

11

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstanden afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn; 2.2 bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftschachten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.3 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren; 2.4 dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.5 goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.6 hoogte van een windmolen: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windmolen; 2.7 inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.8 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;


12

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.


woe80v21

13

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Bestemmingen Artikel 3 – Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Bedrijven” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven, voor zover voorkomend in categorie A, B en C zoals opgenomen in de bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van bedrijven; b. erven en tuinen; c. nutsvoorzieningen. 3.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 3.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. de ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan bestaande bebouwing mag worden gehandhaafd, hersteld, vervangen en uitgebreid met inachtneming van het bepaalde in dit lid, met dien verstande dat wanneer de bebouwing en maatvoering afwijken van hetgeen in de hierna volgende bouwregels is aangegeven, de afwijking niet mag worden vergroot.

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd; 2. hoofdgebouwen dienen met de voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd; 3. de goothoogte van hoofdgebouwen mag maximaal 6 m bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 9 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven;

c.

met betrekking tot bijgebouwen: 1. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 m bedragen;


14

2.

d.

de bouwhoogte van bijgebouwen mag maximaal 5,5 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven;

met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitgezonderd erf/terreinafscheidingen, mag maximaal 3 m bedragen; 2. de hoogte van erf-/terreinafscheidingen mag aan de wegzijde van de op verbeelding aangegeven bouwgrens maximaal 1 m bedragen, achter de op verbeelding aangegeven bouwgrens mag de bouwhoogte van erf/terreinafscheidingen maximaal 2 m bedragen.

3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid. 3.4 Ontheffing van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 3.1 voor het uitoefenen van bedrijfsvormen, die niet genoemd zijn in lid 3.1 mits de bedrijfsvorm behoort tot categorie A, B of C zoals opgenomen in bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van Bedrijven dan wel daaraan gelijk te stellen mits: 1. op eigen terrein voorzien wordt in de parkeerbehoefte; 2. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 3. er geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer is. 3.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 3.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bouwwerken voor wonen; b. seksinrichtingen, coffeeshops, discotheken en bardancings. Bestemmingsplanregels

woe80v21

15

Artikel 4 – Centrum – 1

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Centrum - 1” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel, voor zover gesitueerd op de begane grond; b. dienstverlening, voor zover gesitueerd op de begane grond; c. horeca, voor zover gesitueerd op de begane grond; d. kantoren, voor zover gesitueerd op de begane grond; e. wonen, ter plaatse van de functieaanduiding “wonen” op de verbeelding, met dien verstande dat op de gronden met deze functieaanduiding de bepalingen van artikel 11 (bestemming “Wonen”) van toepassing zijn; f. wonen, uitsluitend op de verdiepingsvloer van de functies genoemd onder sub a tot en met d; g. het behoud en de versterking van de op de verbeelding weergegeven beeldbepalende panden, ter plaatse van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”; h. een parkeerkelder (daaronder begrepen bergingen), ter plaatse van de functieaanduiding “parkeergarage”; i. erven en tuinen. 4.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 4.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. op de onderhavige gronden is het niet toegestaan nieuwe hoofdgebouwen geheel of ten dele ten dienste van wonen te bouwen, tenzij het vervangende nieuwbouw ter plaatse van de bestaande woning betreft en mits dit niet leidt tot woningvermeerdering; 2. in afwijking van het hiervoor onder sub 1 bepaalde mag ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding “maximum aantal wooneenheden” het aantal woningen niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven aantal wooneenheden; 3. ter plaatse waar op de verbeelding de bouwaanduiding “onderdoorgang” is aangegeven, dient te worden voorzien in een doorgang op begane grondniveau met een minimale breedte van 3 m;


16

4.

5.

op eigen terrein, dan wel op eigen terrein binnen een straal van 100m van het betreffende bouwplan, dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte; de parkeerkelder (daaronder begrepen bergingen) dienen binnen het vlak met de functieaanduiding “parkeergarage” te worden gebouwd met dien verstande dat de gooten bouwhoogte maximaal 4 m mag bedragen.

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. hoofdgebouwen dienen met de voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd; 2. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in een zone van 20 m achter de gevellijn, voor zover de diepte van de hoofdgebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp plan meer bedraagt dan 20 m geldt de bestaande diepte als maximum; 3. in afwijking van het hiervoor onder sub 2 bepaalde mag ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding “hoofdgebouw” op de verbeelding het hoofdgebouw tot in de achterste bouwperceelsgrens worden gebouwd; 4. de breedte van een hoofdgebouw mag aan de straatwandzijde maximaal 20 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding een andere breedte is aangegeven en behoudens bestaande hoofdgebouwen wanneer deze breder zijn; 5. de goothoogte van de hoofdgebouwen mag maximaal 7 m bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven; 6. de dakhelling van een hoofdgebouw moet minimaal 30º bedragen, behoudens waar dit in de huidige situatie al niet het geval is; 7. in afwijking van het hiervoor onder sub 6 bepaalde mag ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding “dakvorm” op de verbeelding het dak in de vorm van een kap en/of een plat dak worden gebouwd; 8. hoofdgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd.

c.

met betrekking tot bijgebouwen: 1. bijgebouwen mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd; 2. bijgebouwen dienen minimaal 3 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; 3. bijgebouwen dienen binnen een zone van 40 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd,


woe80v21

17

4.

d.

in afwijking van het hiervoor onder sub 2 bepaalde is het toegestaan bijgebouwen in de vorm van erkers, entreeportalen en dergelijke voor de voorgevel dan wel in de zijgevel binnen een afstand van 3 m tot de voorgevel van het hoofdgebouwen te bouwen, mits: a. de diepte maximaal 1,5 m bedraagt; b. de afstand tot een bouwperceelsgrens minimaal 3 m bedraagt; c. de breedte maximaal 50% van de gevel bedraagt; d. de goothoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw; 5. bijgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd; 6. de goothoogte van een aangebouwd bijgebouw mag maximaal 4 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 4 m; 7. de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 5,5 m; met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitgezonderd erf/terreinafscheidingen, mag maximaal 3 m bedragen; 2. de hoogte van erf-/terreinafscheidingen mag aan de wegzijde van de op verbeelding aangegeven gevellijn maximaal 1 m bedragen, achter de op verbeelding aangegeven bouwgrens mag de bouwhoogte van erf/terreinafscheidingen maximaal 2 m bedragen.

4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid. 4.4 Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 4.2, sub a.4 voor het voorzien van (een deel van) de parkeerbehoefte in openbaar gebied mits:


18

1.

b.

c. d. e.

f.

het fysiek niet mogelijk is doordat niet in de bereikbaarheid kan worden voorzien; 2. het niet koste gaat van (bestaande) parkeergelegenheid ten behoeve van wonen; het bepaalde in lid 4.2, sub b.4 voor het toestaan van een grotere breedte van een hoofdgebouw, mits dit past in de schaal en maat van de bebouwing in de Raadhuisstraat. Burgemeester en wethouders winnen hiertoe advies in bij de Welstandscommissie; het bepaalde in lid 4.2, sub b.5 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een hoofdgebouw naar 8 m en 11 m; het bepaalde in lid 4.2, sub b.6 voor het realiseren van een plat dak; het bepaalde in lid 4.2, sub c.3 voor het vergroten van de zone tot meer dan 40 m of tot de achterste perceelsgrens mits: 1. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. aangetoond wordt dat de vergroting - voor zover die meer dan 200 m² bvo bedraagt - geen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft; het bepaalde in lid 4.2, sub c.6 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een aangebouwd bijgebouw naar 5 m en 5 m.

4.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 4.1 wordt in ieder geval gerekend: a. de uitoefening van de in lid 4.1, sub a t/m d genoemde functies op de verdiepingsvloer(en); b. detailhandel in brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen; c. detailhandel in volumineuze goederen; d. seksinrichtingen, coffeeshops, discotheken en bardancings, uitgezonderd daar waar op de verbeelding de functieaanduiding “discotheek” wordt aangegeven. 4.6 Ontheffing van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 4.1 voor het uitoefenen van bedrijfsvormen, die niet genoemd zijn in lid 4.1, sub a t/m d mits de bedrijfsvorm behoort tot categorie A, B of C zoals opgenomen in bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van Bedrijven dan wel daaraan gelijk te stellen mits: 1. op eigen terrein voorzien wordt in de parkeerbehoefte; 2. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; Bestemmingsplanregels

woe80v21

b.

c.

4.7 a.

b.

c.

19

3. er geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer is. het bepaalde in lid 4.1 voor het uitoefenen van horeca op de verdiepingsvloer mits: 1. er reeds in de bestaande situatie horeca op de begane grond aanwezig is; 2. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu) planologische belemmeringen zijn. het bepaalde in lid 4.1, sub a juncto lid 4.5, sub a en c voor het uitoefenen van detailhandel op de verdiepingsvloer mits: 1. het detailhandel in volumineuze goederen betreft in de branches sport & spel, bruin- & witgoed, wonen, auto & fietsen en plant & dier; 2. aangetoond wordt dat de vergroting – voor zover die meer bedraagt dan 200 m2 bvo – geen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft; 3. op eigen terrein, dan wel op eigen terrein binnen een straal van 100 m van het betreffende bouwplan, wordt voorzien in de parkeerbehoefte, waarbij de parkeernorm voor de oppervlakte die op de verdiepingsvloer wordt gerealiseerd de helft bedraagt van de reguliere parkeernorm. Sloopvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (sloopvergunning) over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de beeldbepalende panden, die op de verbeelding zijn voorzien van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”. Het geheel of gedeeltelijk slopen van de in sub a bedoelde bouwwerken is slechts toelaatbaar indien de ruimtelijke en visuele karakteristiek van de gronden en de gebouwde omgeving niet in onevenredige mate wordt aangetast en Burgemeester en wethouders winnen advies in bij de monumentencommissie of een ander vergelijkbaar orgaan. Het in sub a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: 1. het normale beheer en onderhoud betreffen; 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

4.8 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouder kunnen het plan wijzigen met betrekking tot: a. het bepaalde in lid 4.1, sub a tot en met d voor het veranderen van die functies naar de functie “wonen” indien: 1. de uitoefening van de in lid 4.1, sub a tot en met d genoemde bedrijfsvormen niet mogelijk is gebleken; Bestemmingsplanregels

20

2. 3.

4.

b.

de woningvermeerdering past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; geen onevenredige aantasting plaats vindt van: het straat- en bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de parkeersituatie; de sociale veiligheid; de verkeersveiligheid; en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu)planologische belemmeringen zijn.

het bepaalde in lid 4.2, sub a.1 voor woningvermeerdering mits: 1. de woningvermeerdering past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu)planologische belemmeringen zijn.


woe80v21

21

Artikel 5 – Centrum – 2

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Centrum - 2” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijf met bijbehorende bedrijfswoning, ter plaatse van de functieaanduiding “bedrijf” op de verbeelding, voor zover voorkomend in categorie A, B en C zoals opgenomen in bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van Bedrijven, of daaraan gelijk te stellen en voor zover gesitueerd op de begane grond; b. detailhandel, ter plaatse van de functieaanduiding “detailhandel” op de verbeelding en voor zover gesitueerd op de begane grond; c. dienstverlening, ter plaatse van de functieaanduiding “dienstverlening” op de verbeelding en voor zover gesitueerd op de begane grond; d. horeca, ter plaatse van de functieaanduiding “horeca” op de verbeelding en voor zover gesitueerd op de begane grond; e. wonen, ter plaatse van de functieaanduiding “wonen” op de verbeelding, met dien verstande dat op de gronden met deze functieaanduiding de bepalingen van artikel 11 (bestemming “Wonen”) van toepassing zijn; f. wonen, uitsluitend op de verdiepingsvloer van de functies genoemd onder sub a tot en met d; g. het behoud en de versterking van de op de verbeelding weergegeven beeldbepalende panden, ter plaatse van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”; h. erven en tuinen. 5.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 5.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. op de onderhavige gronden is het niet toegestaan nieuwe hoofdgebouwen geheel of ten dele ten dienste van wonen te bouwen, tenzij het vervangende nieuwbouw ter plaatse van de bestaande woning betreft en mits dit niet leidt tot woningvermeerdering; 2. op eigen terrein, dan wel op eigen terrein binnen een straal van 100m van het betreffende bouwplan, dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte.


22

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. hoofdgebouwen dienen met de voorgevel in de op verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd; 2. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in een zone van 20 m achter de bouwgrens, voor zover de diepte van de hoofdgebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp plan meer bedraagt dan 20 m geldt de bestaande diepte als maximum; 3. de breedte van een hoofdgebouw mag aan de straatwandzijde maximaal 20 m bedragen, behoudens bestaande hoofdgebouwen wanneer deze breder zijn; 4. de goothoogte van de hoofdgebouwen mag maximaal 7 m bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven; 5. de dakhelling van een hoofdgebouw moet minimaal 30º bedragen, behoudens waar dit in de huidige situatie al niet het geval is; 6. hoofdgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd.

c.

met betrekking tot bijgebouwen: 1. bijgebouwen mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd; 2. bijgebouwen dienen minimaal 3 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; 3. bijgebouwen dienen binnen een zone van 40 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd, 4. in afwijking van het hiervoor onder sub 2 bepaalde is het toegestaan bijgebouwen in de vorm van erkers, entreeportalen en dergelijke voor de voorgevel dan wel in de zijgevel binnen een afstand van 3 m tot de voorgevel van het hoofdgebouwen te bouwen, mits: a. de diepte maximaal 1,5 m bedraagt; b. de afstand tot een bouwperceelsgrens minimaal 3 m bedraagt; c. de breedte maximaal 50% van de gevel bedraagt; d. de goothoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw; 5. bijgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd; 6. de goothoogte van een aangebouwd bijgebouw mag maximaal 4 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 4 m; 7. de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 5,5 m.


woe80v21

d.

23


5.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid. 5.4 Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 5.2, sub a.2 voor het voorzien van (een deel van) de parkeerbehoefte in openbaar gebied mits: 1. het fysiek niet mogelijk is doordat niet in de bereikbaarheid kan worden voorzien; 2. het niet koste gaat van (bestaande) parkeergelegenheid ten behoeve van wonen; b. het bepaalde in lid 5.2, sub b.3 voor het toestaan van een grotere breedte van een hoofdgebouw, mits dit past in de schaal en maat van de bebouwing in de Raadhuisstraat. Burgemeester en wethouders winnen hiertoe advies in bij de Welstandscommissie; c. het bepaalde in lid 5.2, sub b.4 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een hoofdgebouw naar 8 m en 11 m; d. het bepaalde in lid 5.2, sub b.5 voor het realiseren van een plat dak; e. het bepaalde in lid 5.2, sub c.3 voor het vergroten van de zone tot meer dan 40 m of tot de achterste perceelsgrens mits: 1. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; Bestemmingsplanregels

24

3.

f.

aangetoond wordt dat de vergroting -voor zover die meer dan 200 m² bvo bedraagtgeen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft; het bepaalde in lid 5.2, sub c.6 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een aangebouwd bijgebouw (aanbouw) naar 5 m en 5 m.

5.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 5.1 wordt in ieder geval gerekend: a. de uitoefening van de in lid 5.1, sub a t/m d genoemde functies op de verdiepingsvloer(en); b. detailhandel in brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen; c. detailhandel in volumineuze goederen; d. seksinrichtingen, coffeeshops, discotheken en bardancings. 5.6 Ontheffing van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 5.1 voor het uitoefenen van bedrijfsvormen, die niet genoemd zijn in lid 5.1, sub a t/m d mits de bedrijfsvorm behoort tot categorie A, B of C zoals opgenomen in bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van Bedrijven dan wel daaraan gelijk te stellen mits: 1. op eigen terrein voorzien wordt in de parkeerbehoefte; 2. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 3. er geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer is. b. het bepaalde in lid 5.1 voor het uitoefenen van horeca op de verdiepingsvloer mits: 1. er reeds in de bestaande situatie horeca op de begane grond aanwezig is; 2. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu) planologische belemmeringen zijn. 5.7 a.

b.

Sloopvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (sloopvergunning) over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de beeldbepalende panden, die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding “cultuurhistorische waarden”. Het geheel of gedeeltelijk slopen van de in sub a bedoelde bouwwerken is slechts toelaatbaar indien de ruimtelijke en visuele karakteristiek van de gronden en de gebouwde omgeving niet in onevenredige mate wordt


woe80v21

c.

25

aangetast en Burgemeester en wethouders winnen advies in bij de monumentencommissie of een ander vergelijkbaar orgaan. Het in sub a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: 1. het normale beheer en onderhoud betreffen; 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

5.8 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouder kunnen het plan wijzigen met betrekking tot: a. het bepaalde in lid 5.1, sub a tot en d voor het veranderen van een nietwoonfunctie naar een andere functieaanduiding, namelijk “detailhandel”, “dienstverlening” of “horeca” mits: 1. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. aangetoond wordt dat de functiewijziging -voor zover die betrekking heeft op meer dan 200 m² bvo- geen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft; 4. het gezamenlijk oppervlak bvo van de betrokken bouwpercelen niet meer bedraagt dan 800 m²; b. het bepaalde in lid 5.1 voor het veranderen van functies op gronden met de functieaanduidingen “bedrijf”, “detailhandel”, “dienstverlening”, en “horeca” naar de functieaanduiding “wonen” mits: 1. de woningvermeerdering past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; 2. geen onevenredige aantasting plaats vindt van: het straat- en bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de parkeersituatie; de sociale veiligheid; de verkeersveiligheid; en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; 3. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu)planologische belemmeringen; c. het bepaalde in lid 5.1, sub e voor het veranderen van de functie wonen naar een andere functieaanduiding, namelijk “detailhandel”, “dienstverlening” of “horeca” mits: 1. dit een uitbreiding betreft van het naastgelegen bestaand bedrijf, vestiging of instelling met de functieaanduiding “detailhandel”, “dienstverlening” of “horeca”; Bestemmingsplanregels

26

2.

d.

er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 3. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 4. aangetoond wordt dat de functiewijziging -voor zover die betrekking heeft op meer dan 200 m² bvo- geen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft; 5. het gezamenlijk oppervlak bvo van de betrokken bouwpercelen niet meer bedraagt dan 800 m².; het bepaalde in lid 5.2, sub a.1 voor woningvermeerdering mits: 1. de woningvermeerdering past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu)planologische belemmeringen zijn.


woe80v21

27

Artikel 6 – Groen

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen zoals beplanting, bermen en voetpaden; b. waterhuishoudkundige voorzieningen; c. openbare nutsvoorzieningen; d. hondentoiletten; e. het behoud en de versterking van de bomen en beplanting, ter plaatse van de functieaanduiding “specifieke vorm van groen - te behouden groenelementen”. 6.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 6.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de oppervlakte van een openbare nutsvoorziening mag maximaal 10 m² bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen; b. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen, uitgezonderd verkeerslichten, verlichtingsarmaturen en bewegwijzering. 6.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid.


28

6.4 a.

b.

Aanlegvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders op en in de gronden, die op de verbeelding zijn aangegeven met de functieaanduiding ”specifieke vorm van groen - te behouden groenelementen”, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1. het verrichten van handelingen, die de dood van de bomen en/of beplanting of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge hebben of kunnen hebben; 2. het aanbrengen van boven- en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; 3. het aanleggen of aanbrengen van oppervlakteverhardingen. Het in sub a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die: 1. het normale beheer en onderhoud betreffen; 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.


woe80v21

29

Artikel 7 – Horeca

7.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Horeca” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca met bijbehorende bedrijfswoning; b. het behoud en de versterking van de op de verbeelding weergegeven beeldbepalende panden, ter plaatse van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”; c. erven en tuinen. 7.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 7.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. op de onderhavige gronden is het niet toegestaan nieuwe hoofdgebouwen geheel of ten dele ten dienste van wonen te bouwen, tenzij het vervangende nieuwbouw ter plaatse van de bestaande woning betreft en mits dit niet leidt tot woningvermeerdering; 2. op eigen terrein, dan wel op eigen terrein binnen een straal van 100m van het betreffende bouwplan, dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte.

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. hoofdgebouwen dienen met de voorgevel in de op verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd; 2. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in een zone van 20 m achter de gevellijn, tenzij de hoofdgebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp plan dieper waren dan 20 m; 3. de breedte van een hoofdgebouw mag aan de straatwandzijde maximaal 20 m bedragen, behoudens bestaande hoofdgebouwen wanneer deze breder zijn; 4. de goothoogte van de hoofdgebouwen mag maximaal 6 m bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 9 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven; 5. de dakhelling van een hoofdgebouw moet minimaal 30º bedragen, behoudens waar dit in de huidige situatie al niet het geval is;


30

6.

hoofdgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd.

c.

met betrekking tot bijgebouwen: 1. bijgebouwen mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd; 2. bijgebouwen dienen minimaal 3 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; 3. bijgebouwen dienen binnen een zone van 40 m achter de voorgevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd, 4. in afwijking van het hiervoor onder sub 2 bepaalde is het toegestaan bijgebouwen in de vorm van erkers, entreeportalen en dergelijke voor de voorgevel dan wel in de zijgevel binnen een afstand van 3 m tot de voorgevel van het hoofdgebouwen te bouwen, mits: a. de diepte maximaal 1,5 m bedraagt; b. de afstand tot een bouwperceelsgrens minimaal 3 m bedraagt; c. de breedte maximaal 50% van de gevel bedraagt; d. de goothoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw; 5. bijgebouwen mogen tot in de zijdelingse bouwperceelsgrens worden gebouwd; 6. de goothoogte van een aangebouwd bijgebouw mag maximaal 4 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 4 m; 7. de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen en de bouwhoogte maximaal 5,5 m.

d.


7.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; Bestemmingsplanregels

woe80v21

b. c. d. e. f. g.

31

de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); de verkeersveiligheid; de parkeerruimte op eigen terrein; de sociale veiligheid; de brandveiligheid.

7.4 Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 7.2, sub a.2 voor het voorzien van (een deel van) de parkeerbehoefte in openbaar gebied mits: 1. het fysiek niet mogelijk is doordat niet in de bereikbaarheid kan worden voorzien; 2. het niet koste gaat van (bestaande) parkeergelegenheid ten behoeve van wonen; 3 het elders niet mogelijk is de parkeerbehoefte op te lossen; b. het bepaalde in lid 7.2, sub b.3 voor het toestaan van een grotere breedte van een hoofdgebouw, mits dit past in de schaal en maat van de bebouwing in de Scheldeweg/Putseweg en Ossendrechtseweg. Burgemeester en wethouders winnen hiertoe advies in bij de Welstandscommissie. c. het bepaalde in lid 7.2, sub b.4 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een hoofdgebouw naar 7 m en 10 m; d. het bepaalde in lid 7.2, sub b.5 voor het realiseren van een plat dak; e. het bepaalde in lid 7.2, sub c.3 voor het vergroten van de zone tot de achterste perceelsgrens mits: 1. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefmilieu voor omwonenden; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. aangetoond wordt dat de vergroting -voor zover die meer dan 200 m² bvo bedraagtgeen nadelige effecten op de bestaande voorzieningenstructuur heeft ; f. het bepaalde in lid 7.2, sub c.6 voor het vergroten van de gooten bouwhoogte van een aangebouwd bijgebouw (aanbouw) naar 5 m en 5 m. 7.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.1 wordt in ieder geval gerekend: a. de uitoefening van de functie horeca op de verdiepingsvloer(en); b. detailhandel in brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen; c. detailhandel in volumineuze goederen; d. seksinrichtingen, coffeeshops, discotheken en bardancings. Bestemmingsplanregels

32

7.6 a.

b.

c.

Sloopvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (sloopvergunning) over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de beeldbepalende panden, die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding “cultuurhistorische waarden”. Het geheel of gedeeltelijk slopen van de in sub a bedoelde bouwwerken is slechts toelaatbaar indien de ruimtelijke en visuele karakteristiek van de gronden en de gebouwde omgeving niet in onevenredige mate wordt aangetast en Burgemeester en wethouders winnen advies in bij de monumentencommissie of een ander vergelijkbaar orgaan. Het in sub a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: 1. het normale beheer en onderhoud betreffen; 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

7.7 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouder kunnen het plan wijzigen met betrekking tot: a. het bepaalde in lid 7.1, sub a voor het veranderen van de functie horeca naar de bestemming “Wonen” mits: 1. de woningvermeerdering past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; 2. op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte; 3. uit voorafgaand onderzoek is gebleken dat er geen (milieu)planologische belemmeringen zijn.


woe80v21

33

Artikel 8 – Maatschappelijk

8.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Maatschappelijk” aangewezen gronden zijn bestemd: a. onderwijsvoorzieningen; b. sport- en recreatieve voorzieningen; c. sociaal-medische voorzieningen; d. religieuze voorzieningen; e. sociaal-culturele voorzieningen; f. overheidsvoorzieningen; g. bejaardentehuizen; h. een zorgcomplex (inclusief een dagactiviteitenvoorziening voor mensen met een begeleidings- en/of zorgvraag); i. het behoud en de versterking van de op de verbeelding weergegeven beeldbepalende panden, ter plaatse van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”; j. een begraafplaats, ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven functieaanduiding “begraafplaats”; k. horeca ten dienste van en ondergeschikt aan de in sub a tot en met h genoemde functies; l. erven en tuinen. 8.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 8.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. de ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan bestaande bebouwing mag worden gehandhaafd, hersteld, vervangen en uitgebreid met inachtneming van het bepaalde in dit lid, met dien verstande dat wanneer de bebouwing en maatvoering afwijken van hetgeen in de hierna volgende bouwregels is aangegeven, de afwijking niet mag worden vergroot.

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd;


34

2. 3.

hoofdgebouwen dienen met de voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn te worden gebouwd; de goothoogte van hoofdgebouwen mag maximaal 6 m bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 9 m bedragen, uitgezonderd daar waar op de verbeelding andere gooten bouwhoogten zijn aangegeven.

c.

met betrekking tot bijgebouwen: 1. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 m bedragen; 2. de bouwhoogte van bijgebouwen mag maximaal 3,5 m bedragen.

d.


8.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid. 8.4 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 8.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bouwwerken voor wonen; b. het gebruik van de op een begraafplaats gesitueerde gebouwen anders dan voor het stallen van onderhoudswerktuigen en het plaatsen van urnen; c. seksinrichtingen, coffeeshops, discotheken en bardancings.


woe80v21

8.5 a.

b.

c.

35

Sloopvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (sloopvergunning) over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de beeldbepalende panden, die op de verbeelding zijn voorzien van de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”. Het geheel of gedeeltelijk slopen van de in sub a bedoelde bouwwerken is slechts toelaatbaar indien de ruimtelijke en visuele karakteristiek van de gronden en de gebouwde omgeving niet in onevenredige mate wordt aangetast en Burgemeester en wethouders winnen advies in bij de monumentencommissie of een ander vergelijkbaar orgaan. Het in sub a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: 1. het normale beheer en onderhoud betreffen; 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.


36

Artikel 9 – Verkeer – Verblijfsgebied

9.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Verkeer – Verblijf” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verkeers- en verblijfsvoorzieningen zoals wegen, fietsen voetpaden, pleinen, bermen en parkeervoorzieningen; b. groenvoorzieningen; c. openbare nutsvoorzieningen; d. straatmeubilair; e. fietsenstallingen; f. hondentoiletten; g. (markt)standplaatsen, ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven functieaanduiding “markt”; h. garageboxen, ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven functieaanduiding “garage”; i. een parkeerkelder (daaronder begrepen bergingen), ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven functieaanduiding “parkeergarage”. 9.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 9.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de oppervlakte van een kiosk, abri of telefooncel mag maximaal 6 m² bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 2,5 m bedragen; b. de oppervlakte van een openbare nutsvoorziening, anders dan onder sub a bedoeld, mag maximaal 10 m² bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen; c. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen, uitgezonderd verkeerslichten, verlichtingsarmaturen en bewegwijzering ; d. er mogen maximaal twee fietsenstallingen worden gebouwd met dien verstande dat die nabij het gemeentehuis worden gesitueerd en de oppervlakte en hoogte van iedere fietsenstalling mogen maximaal 100 m² en 2,5 m bedragen. e. de garageboxen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de gooten bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen; f. de parkeerkelder (daaronder begrepen bergingen) dient binnen het vlak met de functieaanduiding “parkeergarage” te worden gebouwd met dien verstande dat de gooten bouwhoogte maximaal 4 m mag bedragen.


woe80v21

37

9.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid.


38

Artikel 10 – Verkeer - Wegverkeer

10.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Verkeer - Wegverkeer” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verkeersvoorzieningen zoals wegen, fietsen voetpaden, bermen en parkeervoorzieningen; b. groenvoorzieningen; c. openbare nutsvoorzieningen d. ter plaatse van de aanduiding “waterloop” voor het behoud van de waterloop. 10.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 10.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de oppervlakte van een kiosk, abri of telefooncel mag maximaal 6 m² bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 2,5 m bedragen; b. de oppervlakte van een openbare nutsvoorziening, anders dan onder sub a bedoeld, mag maximaal 10 m² bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen; c. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen, uitgezonderd verkeerslichten, verlichtingsarmaturen en bewegwijzering. 10.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaats en/of afmeting van bouwwerken. De toepassing van nadere eisen door Burgemeester en wethouders zal gericht zijn op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); c. de gebruiksmogelijkheden (op aangrenzende gronden); d. de verkeersveiligheid; e. de parkeerruimte op eigen terrein; f. de sociale veiligheid; g. de brandveiligheid.


woe80v21

39

Artikel 11 – Wonen

11.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen; b. aangebouwde en/of vrijstaande bijgebouwen; c. tuinen en erven; d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; e. detailhandel, ter plaatse van de functieaanduiding “detailhandel”; f. kantoor, ter plaatse van de functieaanduiding “kantoor”. 11.2 Bouwregels Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder lid 11.1 genoemde doeleinden worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

algemeen: 1. de bebouwing, bestaande uit hoofdgebouw, aangebouwde of vrijstaande bijgebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde, zoals carports, overkappingen e.d., mag per bouwperceel niet meer bedragen dan de onderscheidenlijke, perceelsafhankelijke, maxima vermeld in de bij deze bestemmingsplanregels behorende “Tabel Toegestane Bebouwing”; 2. een op de verbeelding aangegeven gevellijn mag aan de wegzijde niet door gebouwen worden overschreden, uitgezonderd het bepaalde in de bij deze bestemmingsplanregels behorende “Tabel Toegestane Bebouwing”; 3. een op de plankaart aangegeven bouwgrens mag niet door enig gebouw worden overschreden; 4. ondergrondse bebouwing (kelder e.d.) is enkel toegestaan onder het hoofdgebouw; de verticale diepte mag maximaal 4 m bedragen; de ondergrondse bebouwing mag niet boven het peil uitkomen.

b.

met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd, bestaande uit maximaal 3 bouwlagen, waarvan 1 onder de kap; 2. het niet is toegestaan hoofdgebouwen ten dienste van wonen te bouwen, tenzij het vervangende nieuwbouw of herbouw betreft en er geen sprake is van woningvermeerdering;


40

3.

4. 5. 6.

7.

c.

in afwijking van het hiervoor onder sub 2 bepaalde mag ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding “maximum aantal wooneenheden” het aantal woningen niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven aantal wooneenheden; de hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in en vervolgens binnen een afstand van 15 m tot de op de verbeelding aangegeven gevellijn; het oppervlak van het hoofdgebouw mag het in “Tabel Toegestane Bebouwing” genoemde maximum niet overschrijden; de afstand tot een zijdelingse bouwperceelsgrens van een vrijstaand hoofdgebouw of een blok van twee of meer hoofdgebouwen aaneen dient minimaal 3 m te bedragen; de goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 6 m en de bouwhoogte niet meer dan 9 m, tenzij op de plankaart andere gooten nokhoogten zijn aangegeven, in welk geval deze aangehouden dienen te worden.

met betrekking tot de bijgebouwen: 1. bijgebouwen mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd; 2. het oppervlak van vrijstaande respectievelijk aangebouwde bijgebouwen mag de in “Tabel Toegestane Bebouwing” onderscheidenlijke genoemde maxima niet overschrijden; 3. bijgebouwen voor de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw zijn uitsluitend toegestaan daar waar deze bestaan, met dien verstande dat de bestaande inhoud of de situering niet mag worden vergroot respectievelijk worden veranderd, uitgezonderd het bepaalde onder sub 4; 4. het is toegestaan bijgebouwen in de vorm van erkers, entreeportalen en dergelijke voor de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw te bouwen, met dien verstande dat: a. de diepte maximaal 1,5 m bedraagt; b. de hier bedoelde bijgebouwen tot op de perceelsgrens mogen worden opgericht, mits binnen de breedte van het bijbehorende hoofdgebouw wordt gebleven; c. de afstand tot een bouwperceelsgrens, grenzend aan de openbare ruimte, minimaal 3 m bedraagt; d. de breedte maximaal 75% van de gevel bedraagt; 5. uitgezonderd het bepaalde in sub 4 dient een bijgebouw 3 m uit een zijdelingse bouwperceelsgrens te worden gebouwd, tenzij het bijgebouw minimaal 1 m achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw wordt gebouwd, met dien verstande dat de afstand tot aan de bestemmingsgrens, grenzend aan de openbare ruimte, minimaal 4,5 m


woe80v21

6.

41

bedraagt, in welk geval het bijgebouw tot in een zijdelingse bouwperceelsgrens mag worden gebouwd; de goothoogte van een bijgebouw mag maximaal 3,3 m en de bouwhoogte maximaal 5,8 m bedragen.

d.

met betrekking tot bouwwerken geen gebouwen zijnde: 1. op de gronden, gelegen achter de voorgevelrooilijn, mag de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten hoogste 2 m bedragen, met uitzondering van pergola’s e.d., waarvan de hoogte maximaal 2,5 m mag bedragen, alsmede overkappingen, carports e.d., waarvan de hoogte maximaal 3 m mag bedragen en minimaal 1 m achter de feitelijke voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw wordt gesitueerd; 2. op de gronden, gelegen voor de voorgevelrooilijn, mag de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten hoogste 1 meter bedragen, met uitzondering van pergola’s waarvan de hoogte maximaal 2,5 m mag bedragen.

e.

met betrekking tot erfafscheidingen: 1. op de gronden, voor zover deze minimaal 1 m achter het verlengde van de (feitelijke) voorgevel zijn gelegen én sprake is van een hoeksituatie, zijn erfafscheidingen toegestaan tot een hoogte van 2 m; 2. op de gronden, voor zover deze vóór de bouwgrens, dan wel maximaal 1 m achter het verlengde van de (feitelijke) voorgevel zijn gelegen, zijn, met inachtneming van het bepaalde in sub 3, erfafscheidingen toegestaan tot een hoogte van 1 m, met dien verstande dat over een lengte van maximaal 30% van de feitelijk te realiseren c.q. gerealiseerde erfafscheiding een hoogte is toegestaan van maximaal 2 m, mits sprake is van een functionele verhoging, zoals een poort of markering van een toegangspad c.q. inrit; 3. de onder sub 2 genoemde erfafscheidingen dienen voorts te voldoen aan de volgende voorwaarden: a. er dient sprake te zijn van een duurzame en stabiele constructie; b. vóór de (feitelijke) voorgevel dient er sprake te zijn van een transparante uitvoering; c. in geval sprake is van een gemetselde voetmuur mag deze maximaal 1 m hoog zijn en eventueel zijn voorzien van gemetselde pilasters van maximaal 0,55 m breed en maximaal 0,55 m diep en een maximale hoogte van 2 m, mits sprake is van een gedekte kleur;


42

d.

er mag geen onevenredige schade worden toegebracht aan de verkeersveiligheid, het woon- en leefmilieu, alsmede de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

11.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 11.4 Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor het voor- of achterwaarts verschuiven van de bouwgrens, met dien verstande dat: a. er sprake dient te zijn van een verantwoorde, samenhangende en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit, waarbij gelet wordt op de samenhang met nabij gelegen bebouwing; b. er geen onevenredige schade mag worden toegebracht aan de verkeersveiligheid, alsmede de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. 11.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 11.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte; b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; c. het kweken en/of telen van verdovende middelen voor zover dit het voorzien in de eigen behoefte te boven gaat; d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep, dan wel bedrijfsmatige activiteiten, uitgezonderd het bepaalde in sub e en f van lid 11.5; e. Het is toegestaan om binnen deze bestemming gronden en of gebouwen c.q. bouwwerken te gebruiken voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, mits: 1. de woonfunctie op het bouwperceel primair blijft; Bestemmingsplanregels

woe80v21

43

2. f.

per bouwperceel het oppervlak aan bebouwing dat hiervoor wordt gebruikt niet meer is dan 100 m²; het is toegestaan om binnen deze bestemming gronden en of gebouwen c.q. bouwwerken te gebruiken voor de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, passende in een woonomgeving, mits: 1. het betreft bedrijven die voorkomen onder categorie 1 en 2, zoals opgenomen in de bij deze bestemmingsplanregels behorende Staat van Bedrijven, alsmede bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk zijn te stellen; 2. het niet betreft geluidzoneringsplichtige inrichtingen; 3. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, wat betekent dat maximaal 30% van het vloeroppervlak van de bebouwing, met een absoluut maximum van 40 m², ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten gebruikt mag worden; 4. vast staat dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden; 5. het geen publiekgerichte voorziening betreft, waaronder kapsalons; 6. het gebruik de woonfunctie ondersteunt; dit houdt in dat degene die de activiteiten uitvoert tevens bewoner is van het hoofdgebouw; 7. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten, dat deze kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; 8. het aan de bestemming onttrekken van (een deel) van de bij het betreffende hoofdgebouw behorende garage slechts is toegestaan, indien op het bij de woningbehorende erf vervangende parkeerruimte, bestaande uit ten minste één parkeerplaats, aanwezig is; 9. er geen sprake is van detailhandel; 10. de activiteit(en) niet leiden tot een onevenredige verstoring van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur binnen de gemeente.


44

Dubbelbestemming Artikel 12 – Leiding – Riool

12.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Leiding – Riool” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. rioolleidingen; b. waterhuishoudkundige voorzieningen behorende bij rioolleidingen; c. de bestemmingen “Verkeer - Wegverkeer”, “Verkeer - Verblijfsgebied” en “Wonen” met dien verstande dat deze bestemmingen ondergeschikt zijn aan de dubbelbestemming “Leiding - Riool”. 12.2 Bouwregels In afwijking van het bepaalde bij de mede aangewezen bestemmingen is het verboden op de gronden die met de onderhavige dubbelbestemming zijn aangewezen enig bouwwerk te bouwen met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals meet- en regelkasten, die noodzakelijk zijn voor een doelmatig beheer van de op de verbeelding aangegeven ondergrondse leiding. 12.3 Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde onder lid 12.2 teneinde het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende hoofdbestemming toe te staan, mits: a. uit hoofde van de bescherming van de leiding geen bezwaar bestaat; b. vooraf advies is ingewonnen bij de betrokken leidingbeheerder. 12.4 Aanlegvergunning a. Het is verboden op de onderhavige gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: 1. het aanbrengen van diepwortelende (>30 cm) gewassen en beplanting; 2. bodemverlaging of afgraving, ophoging en egalisatie; 3. het aanleggen van oppervlakteverharding; 4. het graven van watergangen en aanbrengen van drainage; 5. het in de grond brengen van voorwerpen op een grotere diepte dan 30 cm; 6. het verrichten van graaf- en grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm.


woe80v21

b.

c.

45

Werken en/of werkzaamheden als bedoeld sub a zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken en werkzaamheden geen veiligheidsrisico’s ontstaan en de leidingen niet worden aangetast; dienaangaande vragen burgemeester en wethouders voorafgaand aan het nemen van een besluit advies van de leidingbeheerder. Het onder sub a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden: 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de leiding; 2. welke op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.


46


woe80v21

47

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 13 – Anti-dubbeltelregel

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


48

Artikel 14 – Algemene bouwregels

De voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer; b. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten; c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen; d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden; a. ruimte tussen bouwwerken.


woe80v21

49

Artikel 15 – Algemene gebruiksregels

15.1 Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming. 15.2 Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 15.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.


50

Artikel 16 – Algemene ontheffingsregels

16.1

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven; c. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m; e. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvangen/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 m; f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits: 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10 m² bedraagt; 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt. g. de regels en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van communicatievoorzieningen, worden vergroot tot niet meer dan 35 m;

16.2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de specifieke gebruiksregels voor het toestaan van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw of tijdelijke woonunit als afhankelijke woonruimte, met inachtneming van het volgende:


woe80v21

51

a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg, waartoe advies wordt ingewonnen van een, door burgemeester en wethouders aan te wijzen, onafhankelijke deskundige; b. de afhankelijke woonruimte mag slechts worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden; c. de vrijstelling vervalt zodra de onder a. bedoelde noodzaak is komen te vervallen; d. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; e. een vloeroppervlak van ten hoogste 80 m² van de op grond van de respectievelijke bouwvoorschriften toegestane bijgebouwen mag worden gebruikt als afhankelijke woonruimte.


52

Artikel 17 – Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd binnen de volgende grenzen het plan te wijzigen, voor zover daaraan behoefte blijkt te bestaan: a. een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bouwpercelen, dan wel bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen in verband met ingekomen (bouw)aanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan of inrichtingsplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, of bestemmingsvlak met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd. b. het wijzigen van de situering van bouw(perceel)grenzen binnen de bestemming “Wonen” (artikel 11), indien zulks in verband met de herbouw van bestaande woningen gewenst is en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur van het gebied in de directe omgeving. c. het schrappen of wijzigen van de situering van de bestemming “Leiding Riool” (artikel 12) indien dit in verband met de herinrichting van gebied wenselijk of noodzakelijk is.


woe80v21

53

Artikel 18 – Algemene procedureregels

18.1 Ontheffingsbevoegdheid Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, en het stellen van nadere eisen is de volgende procedure van toepassing: a. het ontwerp-besluit ligt met de daarop betrekking hebbende stukken gedurende 2 weken ter inzage; b. voorafgaand aan de terinzagelegging geven burgemeester en wethouders in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, dan wel op een andere geschikte wijze kennis van het ontwerp; c. in de kennisgeving wordt vermeld: 1. waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen; 2. wie in de gelegenheid worden gesteld om zienswijzen naar voren te brengen; 3. op welke wijze dit kan geschieden. d. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht wordt het besluit met redenen omkleed; e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijze naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede. 18.2 Wijzigingsbevoegdheid Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. 18.3 Aanlegvergunning Bij het verlenen van een aanlegvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de artikelen 3.16 e.v. Wet ruimtelijke ordening van toepassing. 18.4 Sloopvergunning Bij het verlenen van een sloopvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de artikelen 3.20 Wet ruimtelijke ordening van toepassing.


54


woe80v21

55

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS Artikel 19 – Overgangsrecht

19.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 19.2 Overgangsrecht gebruik a Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


56

Artikel 20 – Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Centrum Hoogerheide" van de gemeente Woensdrecht


Staat van Bedrijven

22 221 2222.6 2223 2223 2224 2225 223 36 36 361 362 3661.1 45 45 45 50 50 503, 504 51 51 511 52 52 52 5211/2,5246/9 5222, 5223 5224 5231, 5232 5249 527 55 55 5511, 5512 553 554 5551 5552 60 60 6022 6024 61, 62 61, 62 61, 62 63 63 6321 6322, 6323 633 634 64 64 641 642 642 642

OMSCHRIJVING CATEGORIE

SBI-CODE

UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Uitgeverijen (kantoren) Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproduktie en zetten Overige grafische aktiviteiten Reproduktiebedrijven opgenomen media

A B A B B B A

VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2 Fabricage van munten, sieraden e.d. Sociale werkvoorziening

A B B

BOUWNIJVERHEID Aannemersbedrijven met werkplaats, b.o. < 1000 m2

B

HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires

B

GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING Handelsbemiddeling (kantoren)

A

DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN Detailhandel voor zover n.e.g. Supermarkten, warenhuizen Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel Apotheken en drogisterijen Detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)

A B A A A A A

LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d. Café's, bars Kantines Cateringbedrijven

A A A A B

VERVOER OVER LAND Taxibedrijven Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m²

B C

VERVOER OVER WATER / DOOR DE LUCHT Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren)

A

DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER Autoparkeerterreinen, parkeergarages Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) Reisorganisaties Expediteurs, cargadoors (kantoren)

C A A A

POST EN TELECOMMUNICATIE Post- en koeriersdiensten Telecommunicatiebedrijven zendinstallaties: - FM en TV

C A B

642 65, 66, 67 65, 66, 67 65, 66, 67 70 70 70 71 71 711 712 713 714 72 72 72 74 74 74 7481.3 7484.4 75 75 75 7525 80 80 801, 802 803, 804 85 85 8512, 8513 8514, 8515 853 853 9001 91 91 9111 9131 9133.1 92 92 9232 9234 9234.1 9251, 9252 9261.2 9262 93 93 9301.3 9301.3 9302 9303 9304 9305

OMSCHRIJVING CATEGORIE

SBI-CODE

- GSM en UMTS-steunzenders

B

FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN Banken, verzekeringsbedrijven, beurzen

B

VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED Verhuur van en handel in onroerend goed

A

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Personenautoverhuurbedrijven Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (excl. personenauto's) Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g.

B C C C

COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d.

A

OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Overige zakelijke dienstverlening: kantoren Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst e.d.

A C A

OPENBAAR BESTUUR, OVERHEIDSDIENSTEN, SOCIALE VERZEKERINGEN Openbaar bestuur (kantoren e.d.) Brandweerkazernes

A C

ONDERWIJS Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs

B B

GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven Consultatiebureaus Verpleeghuizen Kinderopvang rioolgemalen

A A B B B

DIVERSE ORGANISATIES Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) Kerkgebouwen e.d. Buurt- en clubhuizen

A B B

CULTUUR, SPORT EN RECREATIE Theaters, schouwburgen, concertgebouwen, evenementenhallen Muziek- en balletscholen Dansscholen Bibliotheken, musea, ateliers, e.d. Sporthallen Sportscholen, gymnastiekzalen

C B B A B B

OVERIGE DIENSTVERLENING Wasverzendinrichtingen Wasserettes, wassalons Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten Begrafenisondernemingen: uitvaartcentra Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden Persoonlijke dienstverlening n.e.g.

B A A A B A

Tabel Toegestane Bebouwing

A

B Maximum van

C Waarvan maximale bebouwing

D Waarvan maximale bebouwing

E Waarvan maximale bebouwing

F Waarvan maximale bebouwing

OPPERVLAKTE BOUWPERCEEL

ALLE BEBOUWING (C+D+E+F)

hoofdgebouw

vrijstaande bijgebouwen

aangebouwde bijgebouwen

bouwwerken geen gebouw zijnde

in m2

in m2

in m2 0,9

in m2 0,4

in m2 0,8

in m2 0,2

<100 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 195 200 205 210 215 220 225 230 235 240 245 250 255 260 265 270 275 280 285 290 295 300 305 310 315 320 325 330 335 340 345 350 355 360 365 370 375 380 385 390 395 400 405 410 415 420 425

0 70 75 80 90 92,5 95 97,5 100 105 107,5 110 115 117,5 120 122,5 125 127,5 130 132,5 135 137,5 140 142,5 145 146 147,5 150 152,5 155 156 157,5 160 162,5 165 166 167,5 168,5 170 172,5 173,5 175 176 177,5 179 180 182,5 183,5 185 186 187,5 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 201,5 201,5 202 205

0,0 63,0 67,5 72,0 81,0 83,3 85,5 87,8 90,0 94,5 96,8 99,0 103,5 105,8 108,0 110,3 112,5 114,8 117,0 119,3 121,5 123,8 126,0 128,3 130,5 131,4 132,8 135,0 137,3 139,5 140,4 141,8 144,0 146,3 148,5 149,4 150,8 151,7 153,0 155,3 156,2 157,5 158,4 159,8 161,1 162,0 164,3 165,2 166,5 167,4 168,8 171,0 171,9 172,8 173,7 174,6 175,5 176,4 177,3 178,2 179,1 180,0 180,9 181,4 181,4 181,8 184,5

0,0 40,0 40,0 40,0 40,0 40,0 40,0 40,0 40,0 42,0 43,0 44,0 46,0 47,0 48,0 49,0 50,0 51,0 52,0 53,0 54,0 55,0 56,0 57,0 58,0 58,4 59,0 60,0 61,0 62,0 62,4 63,0 64,0 65,0 66,0 66,4 67,0 67,4 68,0 69,0 69,4 70,0 70,4 71,0 71,6 72,0 73,0 73,4 74,0 74,4 75,0 76,0 76,4 76,8 77,2 77,6 78,0 78,4 78,8 79,2 79,6 80,0 80,4 80,6 80,6 80,8 82,0

0,0 50,4 54,0 57,6 64,8 66,6 68,4 70,2 72,0 75,6 77,4 79,2 82,8 84,6 86,4 88,2 90,0 91,8 93,6 95,4 97,2 99,0 100,8 102,6 104,4 105,1 106,2 108,0 109,8 111,6 112,3 113,4 115,2 117,0 118,8 119,5 120,6 121,3 122,4 124,2 124,9 126,0 126,7 127,8 128,9 129,6 131,4 132,1 133,2 133,9 135,0 136,8 137,5 138,2 139,0 139,7 140,4 141,1 141,8 142,6 143,3 144,0 144,7 145,1 145,1 145,4 147,6

0,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 21,0 21,5 22,0 23,0 23,5 24,0 24,5 25,0 25,5 26,0 26,5 27,0 27,5 28,0 28,5 29,0 29,2 29,5 30,0 30,5 31,0 31,2 31,5 32,0 32,5 33,0 33,2 33,5 33,7 34,0 34,5 34,7 35,0 35,2 35,5 35,8 36,0 36,5 36,7 37,0 37,2 37,5 38,0 38,2 38,4 38,6 38,8 39,0 39,2 39,4 39,6 39,8 40,0 40,2 40,3 40,3 40,4 41,0

A

B Maximum van







hoofdgebouw




in m2

in m2

in m2

in m2

in m2

in m2

430 435 440 445 450 455 460 465 470 475 480 485 490 495 500 505 510 515 520 525 530 535 540 545 550 555 560 565 570 575 580 585 590 595 600 605 610 615 620 625 630 635 640 645 650 655 660 665 670 675 680 685 690 695 700 705 710 715 720 725 730 735 740 745 750 755 760 765 770 775 780 785 790

206 207 208 209 210 211 212 213 213,5 214 215 215,5 216 216,5 217,5 218 218,5 219 219,5 220 220 220,5 221 221,5 222 222,5 223 223 223,5 224 224 224,5 224,5 225 225 225,5 225,5 226 226 226,5 227 227,5 227,5 228 228 228,5 228,5 229 229,5 230 230,5 231 231,5 232 232,5 223 223,5 234 234,5 234,5 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247

185,4 186,3 187,2 188,1 189,0 189,9 190,8 191,7 192,2 192,6 193,5 194,0 194,4 194,9 195,8 196,2 196,7 197,1 197,6 198,0 198,0 198,5 198,9 199,4 199,8 200,3 200,7 200,7 201,2 201,6 201,6 202,1 202,1 202,5 202,5 203,0 203,0 203,4 203,4 203,9 204,3 204,8 204,8 205,2 205,2 205,7 205,7 206,1 206,6 207,0 207,5 207,9 208,4 208,8 209,3 200,7 201,2 210,6 211,1 211,1 211,5 212,4 213,3 214,2 215,1 216,0 216,9 217,8 218,7 219,6 220,5 221,4 222,3

82,4 82,8 83,2 83,6 84,0 84,4 84,8 85,2 85,4 85,6 86,0 86,2 86,4 86,6 87,0 87,2 87,4 87,6 87,8 88,0 88,0 88,2 88,4 88,6 88,8 89,0 89,2 89,2 89,4 89,6 89,6 89,8 89,8 90,0 90,0 90,2 90,2 90,4 90,4 90,6 90,8 91,0 91,0 91,2 91,2 91,4 91,4 91,6 91,8 92,0 92,2 92,4 92,6 92,8 93,0 89,2 89,4 93,6 93,8 93,8 94,0 94,4 94,8 95,2 95,6 96,0 96,4 96,8 97,2 97,6 98,0 98,4 98,8

148,3 149,0 149,8 150,5 151,2 151,9 152,6 153,4 153,7 154,1 154,8 155,2 155,5 155,9 156,6 157,0 157,3 157,7 158,0 158,4 158,4 158,8 159,1 159,5 159,8 160,2 160,6 160,6 160,9 161,3 161,3 161,6 161,6 162,0 162,0 162,4 162,4 162,7 162,7 163,1 163,4 163,8 163,8 164,2 164,2 164,5 164,5 164,9 165,2 165,6 166,0 166,3 166,7 167,0 167,4 160,6 160,9 168,5 168,8 168,8 169,2 169,9 170,6 171,4 172,1 172,8 173,5 174,2 175,0 175,7 176,4 177,1 177,8

41,2 41,4 41,6 41,8 42,0 42,2 42,4 42,6 42,7 42,8 43,0 43,1 43,2 43,3 43,5 43,6 43,7 43,8 43,9 44,0 44,0 44,1 44,2 44,3 44,4 44,5 44,6 44,6 44,7 44,8 44,8 44,9 44,9 45,0 45,0 45,1 45,1 45,2 45,2 45,3 45,4 45,5 45,5 45,6 45,6 45,7 45,7 45,8 45,9 46,0 46,1 46,2 46,3 46,4 46,5 44,6 44,7 46,8 46,9 46,9 47,0 47,2 47,4 47,6 47,8 48,0 48,2 48,4 48,6 48,8 49,0 49,2 49,4

A

B Maximum van







hoofdgebouw




in m2

in m2

in m2

in m2

in m2

in m2

795 800 >800

400

248 249 250

223,2 224,1 225,0

99,2 99,6 100,0

178,6 179,3 180,0

49,6 49,8 50,0

200

180,0

80,0

144,0

40,0

Toepassing "Tabel Toegestane Bebouwing" Startpunt is kolom "A". Hierin zoekt u de oppervlakte op van uw bouwperceel. Dit is meestal de kadastrale oppervlakte. Als op het bouwperceel meerdere bestemmingen liggen geldt enkel de oppervlakte van de bestemming "Wonen". In kolom "B" vindt u het maximale bebouwingsoppervlak op het perceel. De bebouwing kan bestaan uit een of meer van de in de kolommen "C" t/m "F" genoemde soorten bebouwing. Zowel het per soort aangegeven maximum aan bebouwing als het maximum van alle bebouwing mag niet worden overschreden. Voorbeeld: Het bouwperceel is 400 m2 groot. Volgens kolom "B" is maximaal 200 m2 aan bebouwing toegelaten. Het hoofdgebouw mag max. 180 m2 zijn. Als u hier voor kiest resteert voor de overige bebouwing nog 20 m2. Als het hoofdgebouw echter 80 m2 groot wordt blijft er voor de overige bebouwing nog 120 m2 over. Als u vervolgens een vrijstaand bijgebouw van 40 m2 en een carport/overkapping van 30 m2 wenst komt het totaal aan bebouwing op 150 m2, zodat nog 50 m2 aan bebouwingsmogelijkheden resteert. Dat kunt u bij voorbeeld aanwenden voor het realiseren van aangebouwde bijgebouwen.

Analoge verbeelding

gemeente Woensdrecht Bestemmingsplan Centrum Hoogerheide Inhoud

Recommend Documents