Gemeente Vianen. Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg. Ontwerp. Geeresteinselaan 57

Gemeente Vianen Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg Ontwerp

Geeresteinselaan 57

Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 82 11 Fax (033) 286 34 14

Amsterdam, Drachten,

E-mail [email protected]

Eindhoven,

www.inbo.com

Rijswijk, Woudenberg

Gemeente Vianen Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg Toelichting Ontwerp

op drachtgeve r

Gemeente Vianen Postbus 46 4130 EA Vianen

Postbus 3930(033) EB 57 Woudenberg www.inbo.comTelefoon (033) 82 11 Fax 286 34 14 d a 286 tum

Adviseurs Stedenbouwkundigen Postbank 1293851 Amsterdam, Drachten, ABN AMRO Bank 55 051 Eindhoven, Generale Bank 64 2585 0310 575 Rijswijk, Woudenberg E-mail Inbo bv,[email protected] Woudenberg Handelsregister Amersfoort

31 januari 2008, versie 01

p ro je ct

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

Inbo Bestemmingsplan Gaasperwaard, Eerste partiële herziening overgangszone Biezenweg Ontwerp versie 01, 31 januari 2008 Toelichting

Inhoud Toelichting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening 1.2 Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard 1.3 Plangebied 2 Bestaande situatie 2.1 Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis 2.2 Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting 3 Beleidskader 3.1 Inleiding 3.2 Streekplan 2005-2015 3.3 Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005) 3.4 Provinciaal beleid bedrijventerreinen 3.4.1 Checklist intensief ruimtegebruik 3.4.2 Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen 3.4.3 Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen 3.5 Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht 2005 -2010 3.6 Structuurvisie Vianen 2015 4 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen 4.1 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen 4.1.1 Vraagprofiel 4.1.2 Aanbodprofiel 5 Planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur 5.3 Functies en programma 5.4 Ontsluiting en parkeren 5.5 Beeldkwaliteit 5.6 Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik 5.6.1 Ruimtelijke kwaliteit 5.6.2 Intensief ruimtegebruik 6 Milieuaspecten 6.1 Inleiding 6.2 Milieuzonering bedrijven 6.3 Vergunningssituatie te herbestemmen percelen 6.4 Geluid 6.5 Luchtkwaliteit 6.6 Externe veiligheid 6.7 Bodem 6.8 Water

4 4 4 5 6 6 6 7 7 7 8 10 10 10 12 12 12 14 14 14 15 17 17 18 19 20 20 20 20 21 23 23 23 23 24 25 26 26 27

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

1/47


6.9 Natuurwaarden 6.10 Aardkundige c.q. geomorfologische en archeologische waarden 6.11 Ondergrondse infrastructuur en straalpaden 6.12 Duurzaam bouwen 7 Juridische aspecten 7.1 Planopzet van deze partiële herziening 7.2 Plankaart 7.3 Inleidende bepalingen 7.4 Bestemmingen 7.5 Overige bepalingen 7.6 Uitvoering en handhaving van het bestemmingsplan 8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid 8.1 Inspraak 8.2 Overleg ex artikel 10 Bro 8.2.1 Provincie Utrecht 8.2.2 Waterschap Rivierenland 8.3 Economische uitvoerbaarheid

28 29 33 33 34 34 34 35 35 37 37 38 38 38 38 45 47

Voorschriften I. II. III.

Algemene bepalingen Bestemmingsvoorschriften Overige bepalingen

Bijlage 3 Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis Bijlage 4 Indeling plangebied in zones

Plankaart

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

2/47


p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

3/47


1 Inleiding 1.1

Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening

De gemeente Vianen ontwikkelt aan de oostzijde van de A27 het bedrijventerrein Gaasperwaard. De structuurschets Gaasperwaard heeft als uitgangspunt gediend voor de ruimtelijke onderbouwing voor het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard dat op 27 april 2000 is vastgesteld door de gemeenteraad. Ten tijde van de vaststelling maakt Vianen nog deel uit van de provincie Zuid Holland. Op 6 december 2000 werd door gedeputeerden staten van Zuid Holland goedkeuring onthouden. Tegen dit besluit is door de gemeente beroep ingesteld. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft dit besluit vernietigd vanwege vormgebreken en terugverwezen naar gedeputeerden staten van Utrecht voor heroverweging. Inmiddels was Vianen heringedeeld bij de provincie Utrecht. De provincie Utrecht heeft in het besluit van 1 juni 2004 het bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd. Aan de zuidelijke strook van het bestemmingsplan is goedkeuring aan onthouden; het overige deel van het bestemmingsplan is door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goedgekeurd. De zuidelijke strook betreft de zone van 157 meter ten noorden van de Biezenweg en wordt in dit bestemmingsplan benoemd als Overgangszone Biezenweg. In het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard staan richtlijnen verwoord en verbeeld die sturing geven aan het gewenste beeld. Daarnaast functioneert het beeldregieplan (uit 1998) aanvullend op het bestemmingsplan. Om de planvorming doorgang te kunnen laten vinden zijn het stedenbouwkundig plan en het beeldregie plan inmiddels herzien. In de onderhavige partiële bestemmingsplanherziening wordt voor die delen waar goedkeuring aan onthouden is en andere zaken die ambtshalve beter aansluiten bij de huidige situatie een passende juridische regeling vastgelegd. 1.2 Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard De partiële herziening ex artikel 30 WRO zal wijzigingen en verdieping bevatten van het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen” d.d. 27 april 2000, voor die delen waar goedkeuring aan onthouden is. De partiële herziening zal een juridisch-planologische vertaling zijn van de Herijking bestaande plan Gaasperwaard d.d. 11 mei 2005, opgesteld door Inbo Ruimte & Vastgoed en het aangepaste stedenbouwkundige plan voor het bedrijventerrein Gaasperwaard, zoals verwoord in het aangepaste beeldregieplan voor het bedrijventerrein Vianen,

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

4/47


Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard en Overgangszone Biezenweg d.d. 16 augustus 2006 opgesteld door Inbo Stedenbouwkundigen & Landschapsarchitecten. Enerzijds betreft het een partiële herziening op basis van art. 30 WRO, waarbij het besluit van gedeputeerde staten richtinggevend zal zijn, anderzijds zal een aantal zaken ambtshalve worden meegenomen als gevolg van nieuwe inzichten op basis van de herijking van het plan voor Gaasperwaard. Dit betekent dat op basis van artikel 30 WRO de onderstaande aanpassingen zijn opgenomen in de onderhavige partiële herziening: • • • •

een herbestemming van het zuidelijk deel van het oorspronkelijke plangebied: de zone van 157 meter aan de noordzijde van de Biezenweg; de toepassing van effectief en zuinig ruimtegebruik; de toepassing van het provinciaal instrumentarium ruimtelijke kwaliteit; de toepassing van een marktconforme verkaveling.

Het detailniveau van de partiële herziening sluit aan bij het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen. 1.3

Plangebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van de A27, aan de noordzijde van de Biezenweg tussen de kern Hagestein en de rijksweg A27. Op afbeelding 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1

ligging en begrenzing plangebied

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

5/47


2 Bestaande situatie 2.1

Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis

Het bedrijventerrein Gaasperwaard is gepland aan de oostzijde van de A27, ter hoogte van de kern Hagestein. Het plangebied van de onderhavige partiële herziening betreft de zuidelijke strook van het geplande bedrijventerrein. Aan de noordzijde sluit de locatie aan op het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard; momenteel nog agrarisch gebied. Aan de oostzijde ligt - op enige afstand - de kern Hagestein. Hagestein is een kleine leefgemeenschap met circa 1.500 inwoners. Deze kern ligt op een stroomrug die zich uitstrekt tussen de plas Everstein en de A27. Direct ten noorden van de kern Hagestein zijn in de bodem restanten te vinden van de hier oorspronkelijk gelegen nederzetting Gasperden. Ook langs de Biezenweg zijn relicten uit de middeleeuwen gevonden (zie paragraaf 6.9). De zuidgrens wordt gevormd door de Biezenweg, een oud lint waaraan (woon)boerderijen liggen. Ten zuiden hiervan liggen weidegebieden. Aan de westzijde grenst het plangebied van deze partiële herziening aan de rijksweg A27. De Biezenweg zal in zijn huidige profiel gehandhaafd worden. Tussen het geplande bedrijventerrein en de Biezenweg zal een landschappelijke overgangszone gerealiseerd worden, die tevens een waterbergende functie zal krijgen. De bestaande bebouwing wordt hierin opgenomen. 2.2

Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting

In het plangebied van deze partiële herziening zijn een aantal elementen aanwezig. De Biezenweg is een oude, eenvoudige landweg met ver uiteen liggende (agrarische) bebouwing. Binnen het plangebied zijn vier bebouwingsclusters met in totaal zes boerderijen met een woonfunctie gelegen (voorheen boerderijen met een agrarische functie). Het betreffen Biezenweg nr. 14, 16, 18, 20, 22 en 24. De Biezenweg heeft een smal profiel met aan weerszijden een wegsloot. Aan de oostzijde van het plangebied loopt de Hooglandseweg. Deze weg zal in het kader van de aanleg van het bedrijventerrein Gaasperwaard in oostelijke richting verlegd worden en de Oostelijke Randweg van het nieuwe bedrijventerrein gaan vormen. Deze Oostelijke Randweg vormt samen met de Lange Dreef de verbinding met de kern Vianen en geeft aan de zuidzijde aansluiting op de Biezenweg (verbinding met de kern Hagestein) en de Breede Sticht. Voor het overige kent het plangebied momenteel een agrarisch gebruik.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

6/47


3 Beleidskader 3.1

Inleiding

In het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard is reeds ingegaan op het destijds relevante beleid1 ten aanzien van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Gaasperwaard. In de tussentijd is dit beleid deels geactualiseerd. In het onderstaande wordt kort ingegaan op het geactualiseerde beleid. 3.2

Streekplan 2005-2015

Door een wijziging van de provinciale grenzen is Vianen binnen de provincie Utrecht komen te liggen. Hierdoor is thans het provinciale beleid van de provincie Utrecht relevant voor het plan voor Gaasperwaard. Op 13 december 2004 is het Streekplan 2005-2015 van de provincie Utrecht vastgesteld. In de onderstaande alinea’s wordt het relevante beleid voor het bedrijventerrein Gaasperwaard gegeven. Stadsgewest Utrecht Vianen maakt deel uit van het stadsgewest Utrecht. In het stadsgewest Utrecht is sprake van een grote dynamiek. Van belang zijn de centrale ligging in Nederland, de grote verscheidenheid aan aantrekkelijke landschappen en een plezierig woonklimaat. Het stadsgewest is een knooppunt van infrastructuur, maakt deel uit van de Randstad en is de poort van de Randstad. Het stadsgewest is ook de economische motor van de provincie. Werken In het Programma werken 2005-20015 is voor Vianen 30 ha netto restcapaciteit bedrijventerrein opgenomen. Het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard (netto 19 ha) aan de oostzijde van de A27 valt binnen deze restcapaciteit. Bij de ontwikkelingen in Gaasperwaard is het wenselijk de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de karakteristieke Biezenweg te beschermen. Zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijfslocaties De provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik op zowel bestaande (herstructurerings)locaties als op nieuwe locaties. Zorgvuldig ruimtegebruik ziet de provincie als een middel het ruimtebeslag door onder meer economische functies te beperken en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van een bedrijventerrein en de directe omgeving te verbeteren. Daarbij wordt tevens gestreefd naar intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen. De ervaring leert dat intensivering op 1

Streekplan Zuid-Holland Oost (provincie Zuid-Holland, 1994); Regionaal Structuurplan (BRU, juni 1997); Structuurschets Gaasperwaard (gemeente Vianen, september 1997)

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

7/47


bestaande terreinen moeilijk is. Intensivering op nieuwe terreinen levert in het algemeen meer ruimtewinst op. Intensiveren kan op vele manieren. In de praktijk blijkt dat de grootste ruimtewinst wordt behaald door stapelen, schakelen en vooral door het gezamenlijk organiseren van parkeren, maar er kan ook gekeken worden naar de indeling van de open ruimte, optimaliseren van de kavelindeling etc. Dit beleid is nader uitgewerkt in de Handleiding bestemmingsplannen, waarin een checklist voor zorgvuldig ruimtegebruik is opgenomen; de Handreiking ruimtelijke kwaliteit bestemmingsplannen en de Handleiding duurzame bedrijventerreinen. Water Water als ordenend principe is één van de hoofdbeleidsdoelen van het streekplan. Bij inbreidingen en uitbreidingen moet voldoende ruimte worden gereserveerd voor wateropvang en waterberging. Hiervoor is meer ruimte nodig dan waar men in het verleden vanuit is gegaan. Hoeveel ruimte nodig is, hangt af van vooral de bodem en de drooglegging. Er geldt een inspanningsverplichting voor gemeenten om duurzaam stedelijk waterbeheer zoveel mogelijk te integreren in de ruimtelijke plannen Uitgangspunt voor oplossingen bij overvloedige neerslag is de trits vasthouden-bergenafvoeren. Dit betekent dat in de eerste plaats getracht wordt water vast te houden daar waar het valt. Als dat niet kan is bergen in de daarvoor gereserveerde gebieden aan de orde. Pas in laatste instantie wordt water afgevoerd. In het Waterhuishoudingsplan 2005-2015 van de provincie Utrecht is het waterbeleid nader uitgewerkt. 3.3

Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005)

Het Ontwerp-Regionaal Structuurplan 2005-2015 is door het bestuur van de BRU (Bestuur Regio Utrecht) op 27 juni 2005 vastgesteld. Het Regionaal Structuurplan geeft invulling aan de visie en ambities van de regio Utrecht op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling. Tegelijkertijd biedt het RSP het kader voor regionale afstemming. Het legt afspraken vast over regionale doelen en verdeling van programma's en projecten en is daarmee het integraal afwegingskader voor ruimtelijke keuzes. In het RSP worden bovenregionale en regionale ambities geformuleerd. Bovenregionale ambitie: Actief onderdeel uitmaken van de Randstad, door: • invulling geven aan de positie van de regio in de Randstad; • versterken van de regionaal-economische structuur; • verbeteren van de bereikbaarheid. Regionale ambitie: Regionale kwaliteiten waarborgen en verder uitbouwen, door: • veiligstellen en tijdig ontwikkelen van landschappelijke en ecologische kwaliteiten; • verbeteren van de kwaliteit van woon- en leefklimaat; • versterken van de regionaal-economische structuur; • streven naar een evenwichtige ontwikkeling van de regio Utrecht; • een bereikbare en leefbare regio voor iedereen;

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

8/47


• •

de cultuurhistorische kwaliteiten benutten voor versterking van identiteit en kwaliteit van de leefomgeving; water hanteren als ordenend principe.

Voor de overgangszone Biezenweg (als onderdeel van het bedrijventerrein Gaasperwaard) zijn de regionale ambities ten aanzien van de economische structuur en water relevant. Versterken economische structuur De regio wil aansluiting zoeken bij de positionering/ligging van de regio in de Randstad. Op bovenregionaal niveau wordt vooral aandacht geschonken aan de verkeersassen A2 en A12. Naast A2 en A12 als belangrijke economische dragers van de regio, liggen er ook op selectieve plaatsen langs de A27 en A28, waaronder Gaasperwaard, mogelijkheden voor economische ontwikkeling. De Gaasperwaard is als verder te ontwikkelen bedrijventerrein dat primair bedoeld is voor bedrijven uit het landelijk gebied en bestaande bedrijventerreinen uit Vianen opgenomen in het RSP en op de plankaart aangeduid als Werkgebied – bedrijventerrein en als Kerngebied, deze worden als volgt gedefinieerd: Werkgebied - bedrijventerrein Monofunctioneel werkmilieu met industrie, (groot)handel en transport. Locaties/ panden met minder dan 20% kantoorgebonden werkzaamheden. Grotere locaties zijn goed bereikbaar met auto, (H)OV en fiets. Kerngebied Gebied met een belangrijke functie als (onderdeel van de) economische motor van de regio. Het betreffen gebieden die vanuit de gedachte van selectieve bereikbaarheid het meeste ontwikkelingsperspectief hebben. Ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid en bereikbaarheidsmaatregelen in deze gebieden hebben prioriteit ten opzichte van andere gebieden.

Het verder ontwikkelen van het bedrijventerrein Gaasperwaard en de regionale betekenis van het bedrijventerrein past hiermee binnen het regionale economische beleid. Water als ordenend principe In en nabij het stedelijk gebied moeten de komende jaren forse oppervlakten als waterbergingsgebied ingericht worden. Dit geldt voor nieuwe uitbreidingen, maar ook voor bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt gestreefd naar versterking van de stedelijke waterstructuur. Als vuistregel geldt dat 10 à 12% van de oppervlakte van het stedelijk gebied moet bestaan uit open water. Uiteraard zal maatwerk moeten worden geleverd, waarbij locatiespecifieke kenmerken worden meegenomen in het bepalen van de exacte wateropgave. Bij de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties, kantoren- en bedrijventerreinen wordt voldoende oppervlakte gerealiseerd voor waterberging. Hierbij is het streven gericht op duurzaam waterbeheer.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

9/47


In de overgangszone Biezenweg wordt de waterstructuur versterkt door de brede sloten en watergangen. Deze worden gecombineerd met afgegraven terreindelen die als bergingsvijvers functioneren. 3.4

Provinciaal beleid bedrijventerreinen

3.4.1 Checklist intensief ruimtegebruik In de Checklist intensief ruimtegebruik (maart 2001) van de provincie Utrecht worden aandachtspunten gegeven om intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen te stimuleren en in het planvormingsproces een plek te geven. Het betreffen aandachtspunten voor de fases voorafgaand, tijdens en na het opstellen van het bestemmingsplan. Aandachtspunten voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure: • Geeft de ruimtelijke visie duidelijkheid over ruimte-intensiviteit? • Hoe kan het percentage uitgeefbaar terrein worden gemaximaliseerd? • Worden de gebruiksmogelijkheden van eventuele geluidwallen volledig benut? • Hoe kan de openbare ruimte intensief worden gebruikt? • Worden milieuzones optimaal benut? Aandachtspunten tijdens de bestemmingsplanprocedure: • Kunnen minimale bouwhoogtes worden geformuleerd? • Zijn de maximale bouwhoogtes maximaal genoeg? • Kunnen minimale bebouwingsdichtheden worden geformuleerd? • Hoe zijn geluidgevoelige functies bestemd? • Hoe kan voor het terrein een intensieve kantorenregeling worden geformuleerd? Aandachtspunten na de bestemmingsplanprocedure: • Gaan intensivering en kwaliteitsaspecten samen? • Maakt de verkaveling optimaal grondgebruik mogelijk? • Krijgen intensieve bedrijven vrijstelling van belemmerende parkeerregelingen? In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de mate van intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg. 3.4.2 Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen Een belangrijke doelstelling van de provincie Utrecht bij de herstructurering van bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen is het scheppen van voorwaarden voor ruimtelijke kwaliteit. De achterliggende gedachte is dat ruimtelijke kwaliteit de (economische) levensduur van bedrijventerreinen kan verlengen en de gebruikswaarde voor gebruikers en omwonenden kan verbeteren.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

10/47


De Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen (oktober 2004) is praktisch instrument dat provincie, gemeenten en bedrijfsleven kunnen gebruiken voor het in de praktijk realiseren van ruimtelijke kwaliteit op bestaande én nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van een gebied. Daarmee heeft kwaliteit economische, ecologische, sociale en culturele aspecten. Het begrip ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen heeft zich verdiept en heeft steeds meer betrekking gekregen op de belevingswaarde en toekomstwaarde. Daarbij staan vooral de economische aspecten centraal. De ambitie van de provincie Utrecht is om ruimtelijke kwaliteit breder op te pakken en naast de economische aspecten ook de sociale, ecologische en culturele aspecten onder de aandacht te brengen. Daarbij gaat het onder andere om de inbedding van een terrein in de landschappelijke en stedelijke omgeving en het toekennen van sociale, ecologische en culturele dimensies aan bedrijventerreinen. Procesmatig gaat het om het denken in nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen, waaronder projectontwikkelaars en beleggers en het vormgeven van een open planproces samen met (toekomstige) gebruikers en belanghebbenden, waaronder bewoners en maatschappelijke organisaties. Inhoudelijke thema’s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit: • Continuïteit: het bedrijventerrein bezien als onderdeel van het omliggende systeem van woonwijken, kantorenparken of landschappen. • Identiteit: een bedrijventerrein moet zijn eigen identiteit hebben. • Multifunctionaliteit: bedrijventerreinen dienen multifunctioneel ingericht te worden. • Eerlijkheid / herkenbaarheid: doelmatigheid en functionaliteit van het bedrijventerrein staan voorop. • Flexibiliteit: bedrijventerreinen moeten toekomstwaarde hebben en flexibiliteit bieden om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Procesmatige thema’s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit: • Participatie: participatie van betrokkenen en belanghebbenden in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces, waaronder bewoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. • Ontwikkelingsgericht: in een vroeg stadium na denken over de uitvoeringsaspecten van de plannen (samenwerking met marktpartijen). In de handreiking worden checklisten gegeven voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en voor de aanpak van bestaande bedrijventerreinen. In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de mate van intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg. Het plan is hierin op een aantal aspecten van de checklist getoetst.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

11/47


3.4.3 Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen Als handreiking bij het ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen heeft de provincie de Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen, “Uw bedrijventerreinen als visitekaartje” (september 2005) opgesteld. Hierin worden handvaten gegeven voor het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen. Dit is noodzakelijk om de concurrentiepositie en de aantrekkelijkheid van de bedrijventerreinen op peil te houden. Om dit te realiseren moeten bedrijventerreinen een continue verbetering doormaken: duurzaam ontwikkelen. Belangrijke kenmerken van duurzame ontwikkeling zijn: • Een continue, cyclische ontwikkeling • Evenwicht tussen sociale, milieu- en economische aspecten • Brede betrokkenheid en integrale aanpak • Vindt plaats op verschillende niveaus • Het bedrijventerrein wordt als onderdeel van een groter geheel beschouwd Het proces naar een duurzame ontwikkeling verschilt per fase van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen zoals de Gaasperwaard gaat het om een duurzame ontwikkeling tijdens de planvormingsfase en aanleg van het bedrijventerrein en parkmanagement in de beheersfase. In de planvorming van Gaasperwaard wordt door de gemeente Vianen gestreefd naar een duurzame ontwikkeling van het terrein. 3.5

Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht 2005 -2010

De gemeente Vianen ligt in het deelstroomgebied Zuid-Holland-Zuid. Deze stroomgebiedsvisie is door de provincie Zuid-Holland getrokken. In het gebied van Vianen zijn de doelen voor het waterbeheer het bestrijden van wateroverlast, met name in het stedelijk gebied, en het benutten van kansen voor een goede waterkwaliteit en hoge aquatisch natuurwaarden. Een belangrijke maatregel hiervoor is het vergroten van het oppervlak open water om meer water te kunnen bergen. Dit draagt bij aan bestrijding van wateroverlast en maakt het mogelijk minder gebiedsvreemd water in te laten in de zomer. In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg is expliciet rekening gehouden met ruimte voor extra waterberging (zie paragraaf 4.2). 3.6

Structuurvisie Vianen 2015

De Structuurvisie Vianen 2015 is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraad van Vianen. De structuurvisie is opgesteld om de groei van Vianen in goede banen te leiden en de kwaliteiten van de gemeente te handhaven. In de structuurvisie is gezocht naar locaties voor de bouw van ca 600 woningen.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

12/47


Gaasperwaard Het bedrijventerrein Gaasperwaard heeft enerzijds een functie in het bieden van nieuwe vestigingsmogelijkheden voor nieuwe nationale en regionale bedrijven en anderzijds in het bieden van alternatieve vestigingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven die vanwege herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen (De Hagen en De Biezen) een andere locatie behoeven. Hierdoor wordt voorkomen dat bedrijven wegtrekken en wordt de economische ontwikkeling van Vianen gewaarborgd. De herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen maakt het tevens mogelijk om op langere termijn meer woningbouw dichtbij het centrum mogelijk te maken. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een goede landschappelijke inpassing bij de uitwerking van Gaasperwaard. In dit verband wordt gestreefd naar een goede landschappelijke overgang naar het gebied rond de Biezenweg. In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg is deze landschappelijke overgang uitgewerkt (zie beeldregieplan Gaasperwaard en overgangszone Biezenweg).

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

13/47


4 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen In de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard2 wordt de actuele ruimtebehoefte voor het bedrijventerrein Gaasperwaard bepaald en vertaald naar een geactualiseerd verkavelingsplan voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszone Biezenweg. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de actuele ruimtebehoefte. In het volgende hoofdstuk wordt het plan voor de overgangszone Biezenweg nader toegelicht. 4.1

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen

4.1.1 Vraagprofiel Ruimtebehoefte prognose: 25 tot 30 hectare netto tot 2015 De ruimtebehoefte prognose3 laat een uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in de gemeente Vianen zien van 15 à 20 hectare netto tot 2015 (1,5-2 hectare per jaar). Naast uitbreiding bestaat de vraag ook uit vervanging. De vervangingsvraag is moeilijk in te schatten en is mede afhankelijk van de revitalisering van Bedrijventerrein Vianen. In de behoefteprognose zijn wij vooralsnog uitgegaan van het landelijk gemiddelde: de jaarlijkse vervangingsvraag bedraagt 0,5 à 1% van de bedrijventerreinenvoorraad. Voor Vianen betekent dit een extra vraag van circa 1 hectare netto per jaar. De totale vraag komt daarmee uit op 25 tot 30 hectare netto (2,5 - 3 hectare per jaar). Ruimtebehoefte peiling: circa 23 hectare gewenst De gemeente heeft in 2000 een ruimtebehoefte peiling uitgevoerd bij bedrijven die destijds geïnteresseerd waren in een kavel op Gaasperwaard. Deze peiling is onlangs herijkt, waardoor een actueel beeld is van de huidige behoefte onder Viaanse bedrijven. Uit de herijking van de peiling komt naar voren dat bedrijven ongeveer 23 hectare bedrijfsruimte vragen op Gaasperwaard. Het merendeel van deze vraag doet zich voor binnen nu en vijf jaar. De ruimtebehoefte kan nog iets hoger uitkomen, omdat nog niet alle bedrijven hebben gereageerd. Aan de andere kant leert de ervaring dat bedrijven in een behoeftepeiling meer ruimte opgeven dan noodzakelijk. Daarnaast zal een deel van de bedrijven weer afvallen als daadwerkelijk de kavel gekocht moet worden. Een inschatting hiervan is op voorhand echter moeilijk te geven. De geïnteresseerde bedrijven zijn actief in de branches die veel op bedrijventerreinen voorkomen: industrie/productie (29%), groothandel (24%) en transport/distributie (18%), maar daarnaast komt de vraag ook uit bedrijven in de zakelijke dienstverlening (18%). De overige 11% is divers (o.a. bouw, detailhandel). De diverse vraag betekent dat 2 3

Inbo Ruimte & Vastgoed, 11 mei 2005 Met behulp van het werkgelegenheidsmodel is een prognose gemaakt van de vraag naar bedrijventerrein. Het model is gebaseerd op cijfers van het CBS en prognoses van het CPB.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

14/47


op Gaasperwaard meerdere bedrijfsmilieus voor moeten komen: zichtlocaties met representatieve panden en zones waar de functionaliteit van de kavels voorop staat. Van geïnteresseerde bedrijven wenst 60% een kavel tot 5.000 m2 en 40% een kavel van 5.000 m2 en groter (tot 35.000 m2). De spreiding in kavelmaat is daarmee groot, wat betekent dat flexibiliteit in het verkavelingsplan belangrijk is. Tabel 1 Ruimtebehoefte naar grootteklasse grootteklasse 0 - 1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 > 10.000 m2 niet bekend totaal gemiddeld

aantal abs. 7 6 7 4 9 1 34 -

aandeel 21% 18% 21% 12% 26% 3% 100%

oppervlak abs. 3.700 8.700 22.500 21.000 175.000 230.900 6.791

aandeel 2% 4% 10% 9% 76% 0% 100%

4.1.2 Aanbodprofiel Zonering: differentiatie voorop Gezien het bovenstaande zal de vraag naar bedrijfskavels op Gaasperwaard divers zijn, zowel qua omvang als uitstraling. Desalniettemin zal de nadruk komen te liggen op kavels met een functionele uitstraling. Met uitzondering van de randen (A27, Groene Randweg en Lange Dreef) worden daarom geen hoge eisen aan de architectuur van de bedrijfsgebouwen gesteld. Een representatieve uitstraling van het terrein kan het best worden bereikt door middel van een goede inrichting van de openbare ruimte en een eenduidige positionering van de bebouwing door middel van rooilijnen. Kavelgrootte: drie kavelmaten als uitgangspunt Met betrekking tot de omvang van de kavels is flexibiliteit gewenst. Een indeling in kleine kavels, middelgrote kavels en grote kavels kan deze flexibiliteit bieden. De kleine kavels hebben een gemiddelde maat van 2.500 m2, de middelgrote van 5.000 m2 (de gemiddeld gevraagde kavelmaat) en de grote van 7.500 m2. Door in het verkavelingsplan van Gaasperwaard rekening te houden met samenvoeging of splitsing van kavels ontstaat maximale flexibiliteit. De positionering van de typen kavels is als volgt: langs de A27 komen de grote kavels, de middelgrote kavels zijn vooral in het middengebied en aan de Biezenweg gepositioneerd, terwijl de kleine kavels aan de Groene Randweg liggen. Deze verdeling sluit het best aan bij de omgeving: groot langs de snelweg op zichtlocaties en klein nabij de kern Hagestein.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

15/47


Directe ontsluiting met A27 zeer gewenst Aangezien de sectoren handel en transport belangrijke doelgroepen zijn voor Gaasperwaard wordt gestreefd naar een zo direct mogelijke verbinding met de A27. Hiervoor wordt een nieuwe parallelweg ten oosten van de A27 aangelegd, die direct vanaf de afslag Hagestein aftakt en uitkomt op de Lange Dreef.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

16/47


5 Planbeschrijving 5.1

Inleiding

De overgangszone Biezenweg bestaat uit een circa 157 meter brede zone tussen de bestaande Biezenweg en het bedrijventerrein Gaasperwaard. De overgangszone Biezenweg heeft vanwege haar ligging tegen de historisch waardevolle Biezenweg en het aanliggend agrarische landschap een afwijkende invulling ten opzichte van de overige terreindelen van het bedrijventerrein. In deze zone staat de verweving van het landschap, bestaande uit te handhaven wooncomplexen, weidegronden en watergangen, en het bedrijvenlandschap centraal.

Afbeelding 5.1

geactualiseerde stedenbouwkundig plan bedrijventerrein Gaasperwaard

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

17/47


5.2

Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur

Overgangszone De overgangszone Biezenweg vormt een overgang tussen het aaneengesloten bedrijvenlandschap van het ten noorden van dit deelgebied gelegen bedrijfsterrein en het ten zuiden van het gebied gelegen agrarisch landschap (ten zuiden) van de Biezenweg. Langs de weg is de sfeer van het historische landschap voelbaar. Direct aan de weg zijn verschillende woningen en agrarische complexen aan te treffen. Enkele van deze te handhaven gebouwen of gebouwcomplexen zijn gelegen ten noorden van de Biezenweg, binnen het plangebied. In het plan voor de overgangszone Biezenweg wordt gestreefd naar handhaving en versterking van bestaande waarden en de afronding van de zuidelijke rand van het bedrijventerrein Gaasperwaard. Het gebied wordt vormgegeven als overgangszone. Het landschappelijk patroon van weides, akkers, sloten en het reliëf van de oeverwal en oude rivierbedding vormt de basis voor het ruimtelijk-functioneel raamwerk. Voor de noord/zuid gerichte parkstroken geldt hetzelfde. De inrichting wordt bepaald door het reliëf van de oude oeverwal en de oude rivierbedding. De oost/westrichting van de oeverwal is leidend. In noord/zuidrichting moet worden aangesloten op de richting van de rest van de overgangszone. De huidige bebouwing aan de noordzijde van de Biezenweg blijft als burgerwoningen gehandhaafd. Ten noorden hiervan is een zone waarin bedrijven kunnen worden gevestigd in een groene setting. Tussen de bestaande bebouwing langs de Biezenweg en de nieuwe bedrijfskavels zijn twee in noord-zuid richting georiënteerde parkstroken voorzien, die het gebied van het bedrijventerrein vooral visueel met het aanliggende landschap verbinden. Deze vormen samen met de aanliggende akkergronden, de brede sloten en watergangen het landschappelijk raamwerk waarbinnen de bedrijfskavels mogen worden ontwikkeld.

Afbeelding 5.2 stedenbouwkundig plan overgangszone Biezenweg

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

18/47


Bedrijfskavels Tussen het raamwerk van groen- en waterelementen zijn in de overgangszone een beperkt aantal bedrijfskavels voorzien. De bedrijfskavels kunnen alleen worden gerealiseerd buiten de aardkundige objecten van de oeverwal en de oude rivierbedding. Deze op de plankaart aangegeven aardkundige objecten worden beschermd door middel van een aanlegvergunningenstelsel in de voorschriften. De bebouwing op de kavels heeft een beperkt ruimtebeslag en de invulling van de kavel kent een stevige groene omranding en/of aankleding. De bedrijven zijn georiënteerd op de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein Gaasperwaard. De bedrijfsbebouwing is in twee zones geordend. In de voorste zone, aangeduid als de representatieve zone, krijgen kleinschalige en hoogwaardige vormgegeven gebouwen of gebouwdelen een plek. De bedrijfshallen krijgen een plaats in de daarachter gelegen zone. Voor de overgangszone geldt dat vooral de representatieve bebouwing in combinatie met het groen (op de kavel en van het aanliggende landschap) beeldbepalend is. Voor de bebouwing zijn in het beeldregieplan richtlijnen gegeven die deze beoogde omgevingskwaliteit ondersteunen en versterken. Waterberging In de overgangszone Biezenweg is relatief veel ruimte ingericht ten behoeve van de waterberging. Langs de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein en rondom de bedrijfskavels in de overgangszone worden brede watergangen aangelegd. Deze sluiten aan op de bestaande sloten die haaks op de Biezenweg staan. Tussen de bedrijfskavels en de bestaande bebouwing van de Biezenweg en het zuidelijk gelegen open landschap worden terreindelen afgegraven als overloopgebied/bergingsvijvers in geval van hoge waterstanden. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als dit de op de plankaart aangegeven aardkundige waarden niet aantast. Bij de aanleg en het bouwrijpmaken van het gebied zorgt de gemeente ervoor dat de stroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie. Verder is er in de voorschriften een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, om de situatie nu en voor de toekomst ook planologisch te beschermen. 5.3

Functies en programma

In de overgangszone Biezenweg zullen zes burgerwoningen aan de Biezenweg gehandhaafd worden. De oorspronkelijke agrarische kavels worden aangepast teneinde aan de rand van het bedrijventerrein een goede landschappelijke overgang te kunnen realiseren. In de overgangszone is ruimte voor circa 2,2 ha aan bedrijfskavels, met een bebouwingspercentage van maximaal 50 % per kavel.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

19/47


5.4

Ontsluiting en parkeren

De te handhaven woningen worden ontsloten vanaf de Biezenweg. De nieuwe bedrijfskavels zullen worden ontsloten vanaf de zuidelijke ontsluitingsweg op het bedrijventerrein Gaasperwaard. De zuidelijke ontsluitingsweg sluit met een rotonde aan op de “Groene Randweg”. In het beeldregieplan is een principeprofiel voor de zuidelijke ontsluitingsweg opgenomen. Het parkeren ten behoeve van de bedrijven en de te handhaven woningen vindt plaats op eigen terrein. 5.5

Beeldkwaliteit

In het beeldregieplan Vianen, Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard en Overgangszone Biezenweg is de beeldkwaliteit voor het gehele bedrijventerrein geactualiseerd. Voor de beeldkwaliteitseisen voor de overgangszone Biezenweg wordt hierom verwezen naar dit document. 5.6

Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik

Naast de bepaling van de ruimtebehoefte (zie hoofdstuk 4) zijn in de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard aanbevelingen gedaan over de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de intensivering van het ruimtegebruik. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen en het instrument Ruimtemeter, beide van de provincie Utrecht. 5.6.1 Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van een gebied. Kwaliteit heeft dus niet alleen een economische, maar ook een ecologische, sociale en culturele betekenis. Op kavelniveau gaat het om de beeldkwaliteit van de panden en de inrichting van de buitenruimte en de openbare ruimte. Op een hoger schaalniveau gaat het om de inbedding van het bedrijventerrein in de landschappelijke omgeving. Vooral dit laatste aspect is in de planvorming van veel bedrijventerreinen nog onderbelicht. In de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen is een checklist opgenomen te bepaling van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Met behulp van deze checklist is de ruimtelijke kwaliteit van het plan Gaasperwaard bepaald, zoals verwoord in het beeldregieplan. In dit kader is het plan op de volgende aspecten getoetst: 1. Eisen en ambities toekomstige gebruikers; 2. Identiteit en sfeer van het gebied; 3. Relatie met omliggende landschap.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

20/47


Ad 1. Eisen en ambities toekomstige gebruikers Door middel van een behoeftepeiling is inzicht verkregen in de eisen en wensen van de toekomstige gebruikers. De behoeftepeiling is opgenomen in het oorspronkelijke bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard (hoofdstuk 4). Deze peiling is in 2005 geactualiseerd in de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard en vertaald naar een nieuw verkavelingsplan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg. Ad 2. Identiteit en sfeer De ruimtelijke kwaliteit wordt in het beeldregieplan vooral gezocht in de architectuur van de bebouwing, en dan met name de bebouwing aan de randen van het terrein. Vooral op kavelniveau is dus gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit. Opgenomen elementen zijn: zorgvuldigheid (detaillering), duurzaamheid (toekomstwaarde) en samenhang (bijvoorbeeld overgang openbaar en privé). Concreet is het bedrijventerrein Gaasperwaard verdeeld in vijf zones, die elk hun eigen eisen aan beeldkwaliteit kennen. In de zones aan de rand gelden strengere eisen aan de beeldkwaliteit dan in het middengebied, waar functionaliteit voorop staat. In het nieuwe verkavelingsplan en het geactualiseerde beeldregieplan is voor de overgangszone Biezenweg een kwaliteitsslag gemaakt. Ad 3. Relatie met omliggende landschap In het oorspronkelijke plan voor Gaasperwaard is weinig aandacht geschonken aan de inbedding in het omliggende landschap. De structuur van het landschap is niet vertaald naar het bedrijventerrein. Omgeving en bedrijventerrein hebben daarmee onderling geen relatie. Om meer kwaliteit aan het plan te geven is deze relatie echter wel van belang. In het nieuwe verkavelingsplan is extra aandacht geschonken aan de inbedding in het landschap. Hiermee wint het plan aan ruimtelijke kwaliteit. De overgangszone Biezenweg is meer landschappelijk ingericht: minder dan 50% in deze strook wordt bebouwd. Omdat deze bebouwing geclusterd is op drie bedrijfskamers kan de inrichting van het overige deel landschappelijk blijven. Hiermee vormt de strook een duidelijk overgangsgebied naar het open landschap ten zuiden van de Biezenweg. Ook de rest van het terrein is meer landschappelijk ingebed. De lijnen uit het landschap ten zuiden van de Biezenweg (slotenstructuur) zijn doorgetrokken op het bedrijventerrein: de aan te leggen wegen en groen in het middengebied liggen in het verlengde van deze landschapslijnen. Hierdoor ontstaan zichtlijnen vanuit het terrein het open landschap in. 5.6.2 Intensief ruimtegebruik Het ruimtegebruik op Gaasperwaard is getoetst aan de mate van intensivering. Hiervoor is onder andere gebruik gemaakt van de Ruimtemeter. De Ruimtemeter maakt inzichtelijk hoe het ruimtegebruik zich verhoudt tot de norm (gemiddelde

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

21/47


ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Nederland). De conclusies van deze toetsing zijn: Lage bruto-nettoverhouding door overgangszone Biezenweg Gaasperwaard heeft een bruto oppervlak van 31 hectare4. Circa 65% hiervan is uitgeefbaar (netto oppervlak). Vergeleken met het landelijke gemiddelde (71%) is dit aan de lage kant. De lage bruto-nettoverhouding is het gevolg van de landschappelijke inpassing van de overgangszone Biezenweg. Lage uitgeefbare oppervlak zorgt voor meer ruimtelijke kwaliteit Het extensieve ruimtegebruik op Gaasperwaard in het nieuwe verkavelingsplan zorgt er wel voor dat de overgang tussen bedrijventerrein en omliggend landschap beduidend is verbeterd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Hiermee wint het plan aan ruimtelijke kwaliteit. Deze aanpassing in het verkavelingsplan is ook conform de wens van de provincie. Intensief ruimtegebruik mogelijk in het middengebied en langs A27 In het beeldregieplan is een aantal uitspraken gedaan over intensivering van het ruimtegebruik. Deze gaan in op het verhogen van het bebouwingspercentage, het schakelen van bedrijfsruimte en het stapelen of ondergronds bouwen. Vanwege de beeldkwaliteit zijn de mogelijkheden langs de randen – met uitzondering van de rand A27 – beperkt. Vooral op de grote kavels aan de snelweg en de middengrote kavels in het middengebied zijn dus mogelijkheden om tot intensivering te komen. Intensivering door aanleg gezamenlijke voorzieningen Het gezamenlijk organiseren van voorzieningen is een optie die niet is meegenomen in het beeldregieplan. Het collectief organiseren van bijvoorbeeld parkeren kan voor bepaalde clusters (bijvoorbeeld de representatie zone) een interessante optie zijn om ruimtewinst te behalen. De ruimtewinst kan worden aangewend voor extra uitgifte of door meer kwaliteit in het openbaar gebied.

4

Bij de berekening van het bruto oppervlak is bij de zone Biezenweg alleen de 57 meter strook meegerekend, omdat in de overige 100 meter van deze zone geen bedrijfsbebouwing is toegestaan.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

22/47


6 Milieuaspecten 6.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante aspecten ten aanzien van een duurzame inpassing van de plannen voor de overgangszone Biezenweg. Deze aspecten zijn aanvullend op de aspecten zoals deze zijn opgenomen in bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard. In de overgangszone worden drie bedrijfskavels gerealiseerd. Op de kavels zullen maximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform het bestemmingsplan mogen op de kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven worden gevestigd. 6.2

Milieuzonering bedrijven

Voor de milieuzonering van het toekomstige bedrijventerrein wordt verwezen naar het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.1. Hierin wordt de milieuzonering voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszone Biezenweg onderbouwd. Aan de Biezenweg worden 6 agrarische kavels herbestemd tot woonbestemming. Uit het advies van de milieudienst5 blijkt dat er één bedrijf aan de Biezenweg is gelegen die hinder kan opleveren voor de woningen, namelijk Biezenweg 49b. In de huidige situatie heeft dit bedrijf een milieuvergunning voor de huisvesting van 2.500 legkippen en 200 schapen wat omgerekend leidt tot 123mve. Bij dit aantal mve dient een minimale afstand van 100 meter tot een categorie II object aangehouden te worden. Alle te realiseren woonbestemmingen liggen buiten deze hindercontour. 6.3

Vergunningssituatie te herbestemmen percelen

De gemeente Vianen is eigenaar van een aantal percelen waar nog een milieuvergunning voor is, in het bestemmingsplan krijgen deze percelen een woonbestemming. In principe vindt op deze bestemmingen geen (volwaardige) bedrijfsvoering meer plaats. Onder een volwaardig agrarisch bedrijf wordt in principe verstaan een agrarisch bedrijf met een arbeidsomvang van ten minste één volledige arbeidskracht. Bij de beoordeling van volwaardigheid zijn belangrijk: arbeidsinkomen, veebezetting, grondareaal, totale omvang en tijdsbesteding, en de verwachte ontwikkeling van deze factoren op afzienbare tijd. De omvang van een bedrijf kan worden uitgedrukt in "Nederlandse Grootte Eenheid" (nge). Als één van de belangrijke 5

Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel milieuzonering

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

23/47


uitgangspunten geldt dat een bedrijf in principe als volwaardig wordt beschouwd als het 55 nge of meer heeft. Uiteindelijk berust de beoordeling van de volwaardigheid op een weging van de hiervoor genoemde factoren. Bestaande bedrijven die niet aan de eis van volwaardigheid kunnen voldoen, maar wel ten minste 20 nge hebben, worden gerekend tot de "kleine agrarische bedrijven". Indien er sprake is van minder dan 20 nge is er niet langer sprake van een agrarisch bedrijf, waaruit enig inkomen kan worden gehaald. Indien er nog sprake is van enige vee of land- en tuinbouw is dit louter hobbymatig te noemen. Van de betreffende percelen is bekend dat er tenminste 3 jaar geen actieve bedrijfsvoering heeft plaatsgevonden, er mag derhalve aangenomen worden dat de nge waarde lager is dan 20. Dit bestemmingsplan anticipeert op de gewenste situatie waarbij de desbetreffende milieuvergunningen niet meer van toepassing zijn op de genoemde percelen. 6.4

Geluid

Wegverkeer Algemeen De overgangszone Biezenweg is gelegen in de zone wegverkeerslawaai van de rijksweg A2, de rijksweg A27, de Zuidelijke Randweg, de Biezenweg, de Lange Dreef, de Groene Randweg en de Hooglandseweg. Op de drie kavels in de overgangszone worden maximaal zes bedrijven gevestigd. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. Bedrijfsruimten zijn volgens de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit geen geluidsgevoelige bestemmingen. Op de kavels kunnen echter ook kantoorruimten gerealiseerd worden. Kantoorruimten hoeven niet aan de Wet geluidhinder getoetst te worden, maar er dient echter wel aan het Bouwbesluit te worden voldaan. De omliggende woningen kunnen overlast ondervinden van de extra verkeersbewegingen op de Zuidelijke Randweg, de Lange Dreef / Groene Randweg en de Hooglandseweg ten gevolge van de nieuwe bedrijven. In het onderdeel geluid van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht6 wordt geconcludeerd dat het wegverkeer geen belemmering vormt voor de realisatie van de ‘Overgangszone Biezenweg’. Indien op de kavels kantoorruimten gerealiseerd worden, dient een akoestisch onderzoek naar de gevelwering uitgevoerd te worden.

6

Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel geluid

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

24/47


Industrielawaai Algemeen Op de drie kavels zullen maximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform het bestemmingsplan mogen op de kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven worden gevestigd. Gezien het type bedrijven dat heeft ingeschreven op het bedrijventerrein Gaasperwaard, zullen de toekomstige bedrijven waarschijnlijk van het type transport, logistiek, groothandel en/of distributie zijn. Aangezien het niet bekend is welke bedrijven zich daadwerkelijk op de drie kavels zullen vestigen, is het niet mogelijk de exacte geluidsemissie van de nieuwe bedrijven en de geluidsimmissie op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen te berekenen en te toetsen. In het onderzoek naar industrielawaai6 is toch een indicatieve berekening uitgevoerd, om een globaal inzicht te verkrijgen in de geluidsbelastingen op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen. De milieudienst adviseert, om eventuele overlast te beperken, de geluidsbronnen zo ver mogelijk van de dichtstbijzijnde woningen te situeren. En indien de bebouwing op de kavels tussen de geluidsbronnen (rijdende vrachtwagens, ventilatoren o.i.d.)) en de woningen wordt gerealiseerd, wordt een extra geluidsafscherming gecreëerd. Bij een doordachte indeling en gebruik van de kavels vormt het industrielawaai geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan ‘Overgangszone Biezenweg’. 6.5

Luchtkwaliteit

Sinds 5 augustus 2005 is het Besluit luchtkwaliteit 2005 (Blk2005) van kracht. Gemeenten zijn hiermee verplicht bij het uitoefenen van bevoegdheden, waaronder bestemmingsplanprocedures, de grenswaarden van het Blk2005 in acht te nemen. Deze verplichting geldt op iedere locatie, dat wil zeggen in de gehele buitenlucht, uitgezonderd de werkplek (voorbeeld van een werkplek zijn kantoorruimten). Een overschrijding van de grenswaarde is mogelijk indien blijkt dat het plan geen negatieve invloed heeft op de heersende concentraties. Bij een negatieve invloed van het plan op de luchtkwaliteit kan doorgang uitsluitend plaatsvinden als door afname op een andere locatie per saldo een betere situatie ontstaat. Het Besluit luchtkwaliteit stelt grenswaarden aan de concentraties stikstofdioxide, fijn stof, zwaveldioxide, stikstofoxiden, lood, koolmonoxide en benzeen. De grenswaarden voor fijn stof (PM10) gelden vanaf 2005, de overige vanaf 2010. Doorgaans leveren alleen de concentraties stikstofdioxide en fijn stof mogelijk overschrijdingen op van grenswaarden, de overige stoffen overschrijden de grenswaarden niet.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

25/47


Op basis van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht7 kan worden geconcludeerd dat de in het Besluit luchtkwaliteit 2005 gestelde grenswaarden, voor en na realisatie van de ‘Overgangszone Biezenweg’, niet worden overschreden. 6.6

Externe veiligheid

In het kader van externe veiligheid8 is onderzocht of het plangebied binnen de invloedssfeer ligt van bronnen met een extern veiligheidsrisico. Er zijn geen bedrijven aanwezig met een extern risico, dat zich uitstrekt tot het plangebied. Hierbij wordt het voorbehoud gemaakt dat geen gegevens beschikbaar zijn over eventuele geprojecteerde risicobedrijven op het overige deel van bedrijventerrein Gaasperwaard. Als mogelijke risicobronnen komen wel de nabij het plangebied gelegen rijkswegen A2 en A27 vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. Het onderzoek van de milieudienst concludeert dat de locatie voldoet aan de door de wet gestelde eisen. Op de planlocatie is geen sprake van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico. 6.7

Bodem

In het kader van de planontwikkeling van het bedrijventerrein Gaasperwaard heeft in juni 1999 verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Voor de samenvatting en conclusies van dit onderzoek wordt verwezen naar het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.3. Bij de uitgifte van de kavels zal kavelgewijs nader bodemonderzoek plaatsvinden (schone grond verklaring). Binnen de overgangszone Biezenweg is in juni / juli 2006 aan de Biezenweg 16 en Biezenweg 18 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd9. Ook is aan de Biezenweg 18 een nader onderzoek asbest uitgevoerd. Bodemverontreinigingsituatie In het gehele gebied kunnen lichte tot matige verontreinigingen met lood en PAK worden aangetroffen in de toplaag van de bodem. Deze ‘diffuse’ verontreiniging komt door o.a. het neerslaan van uitlaatgassen van verkeer en industrie en doordat vroeger asladen van kolenkachels veelal in tuinen werden geleegd. Daarnaast is de bodem op, onder en rondom (voormalige) bedrijfslocaties in veel gevallen verontreinigd geraakt door opslag, overslag, morsen, calamiteiten, maar ook door doelbewuste lozingen in het verleden. Wbb-locaties

7

Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel luchtkwaliteit Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel externe veiligheid 9 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel bodem 8

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

26/47


Een Wbb-locatie is een locatie waar (vermoedelijk) sprake is, of was, van een ernstig geval van bodemverontreiniging. De provincie Utrecht is in dergelijke gevallen bevoegd gezag. In het plangebied komen geen Wbb-locaties voor. (Ondergrondse) brandstoftanks In het plangebied zijn nog een aantal (ondergrondse) brandstoftanks aanwezig. In tabel 1 staan de locaties en bijbehorende status vermeld. Tabel 1: (ondergrondse) brandstoftanks en de bijbehorende status.

Adres Biezenweg 20 Biezenweg 20 6.8

Status Ondergrondse tank: 2.000 liter HBO, gelegen naast de oprit, gesaneerd met Kiwa-certificaat (gevuld met zand). Uitkomst sanering onzeker. Bovengrondse tank: 1.000 liter met onbekende inhoud.

Water

De Watertoets is het procesinstrument dat ruimtelijke plannen toetst op de mate waarin zij rekening houden met het beleid om water in Nederland meer ruimte geven. Het proces van de Watertoets waarborgt een vroegtijdige inbreng van de waterbeheerders en heeft tot doel om wateraspecten volledig mee te laten wegen in de planvorming. In het kader van de watertoets is op 18 juni 2006 overleg geweest met Waterschap Rivierenland en Gemeente Vianen om de uitgangspunten ten aanzien van het toekomstige watersysteem te bespreken. Daarnaast zijn de richtlijnen en voorkeuren van het waterschap uit het document “Nadere uitwerking toetsingscriteria/ normen” gebruikt bij de uitwerking van het toekomstige watersysteem van het plan Gaasperwaard. Het waterhuishoudkundige plan is op 13 juli 2006 besproken met gemeente en waterschap. Door Arcadis is een waterparagraaf10 opgesteld. Deze waterparagraaf gaat in op het totale plangebied van het bedrijventerrein Gaasperwaard, waaronder het plangebied van de onderhavige planherziening. Huidige situatie De huidige waterhuishoudkundige situatie (bodem, hydrologie, oppervlaktewater) is onderzocht en beschreven in het “Geotechnisch, geohydrologisch en waterhuishoudkundig onderzoek betreffende Gaasperwaard deelgebieden 1 en 2 te Vianen” (Fugro, 3204-0159-r01, 8 juli 2005) en het “Aanvullend geohydrologisch onderzoek betreffende Bedrijventerrein Gaasperwaard te Vianen” (Fugro, 32040159-r01, 10 maart 2006). Toekomstige situatie De waterhuishouding op het bedrijventerrein wordt volgens de laatste duurzame inzichten vorm gegeven. Vuil en schoon water zijn volledig gescheiden. Daarnaast is een onderscheid gemaakt tussen schoon hemelwater (shwa) afkomstig van daken en vuil hemelwater (vhwa) afkomstig van terreinverharding en wegen. 10

Waterparagraaf Gaasperwaard Vianen, ARCADIS 25 augustus 2006 Referentie: 110501/ZF6/330/201139

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

27/47


Het vuilwater (dwa) afkomstig van de bedrijventerreinen wordt verzameld en ondergronds getransporteerd naar een nieuw gemaal dat gelegen is in de groenvoorziening in het midden van het bedrijventerrein. Deze verpompt het afvalwater naar de persleiding, die is aangelegd vanaf de rotonde in de Hagenweg. Hemelwater afkomstig van de daken (shwa) wordt ondergronds afgevoerd naar het oppervlaktewater. De daken wateren zoveel mogelijk direct af naar naastgelegen oppervlaktewater. Daar waar geen oppervlaktewater direct naast het perceel aanwezig is, gebeurt dit via een verbeterd gescheiden stelsel (vgs). Hemelwater afkomstig van de terreinen en wegen (vhwa) wordt ondergronds afgevoerd naar het oppervlaktewater. Ook dit gebeurt middels een verbeterd gescheiden stelsel waarbij de first flush met de meeste vervuilde vaste delen wordt verpompt naar de persleiding in de Hagenweg. Overtollig water stort over naar het oppervlaktewater. In het oppervlaktewaterstelsel wordt het water tijdelijk vastgehouden en stroomt het via een debietregulerende voorziening (landelijk debiet) naar het noordelijk gelegen gebied. Vanuit het oppervlaktewater kan het overtollig water bij een grote neerslaggebeurtenis tevens overstorten naar dit noordelijk gelegen deelgebied. In het oppervlaktewaterstelsel is berging van hemelwater aanwezig tot een neerslaggebeurtenis van eens per 10 jaar plus 10%. Met deze extra reservering van 10% wordt ingespeeld op verwachte klimaatsveranderingen. Bij de dimensionering en uitvoering van de waterberging is rekening gehouden met verhoogde grondwaterstanden als gevolg van hoge waterstanden in de Lek, zodat ook in deze situatie geen wateroverlast ontstaat (uitgaande van de hoogste waterstand in de Lek behorende bij frequentie eens per 10 jaar). Vanuit de waterberging wordt het water uit het bedrijventerrein Gaasperwaard gelijk aan het landelijk debiet (1,5 l/s/ha) geloosd naar het gebied ten noorden van Gaasperwaard. Ook is hier een noodoverstort gerealiseerd, zodat bij extreem grote neerslaggebeurtenissen het water versnel over kan storten zonder wateroverlast te veroorzaken. Gekozen is om het hemelwaterstelsel niet te gebruiken als blusvoorziening. Hiervoor worden bronnen toegepast. 6.9

Natuurwaarden

In 2004 is een natuurwaardenonderzoek verricht door Bureau Waardenburg11. Dit onderzoek betreft een natuurtoets in het kader van de Flora- en faunawet. In het onderzoek is de aanwezigheid van beschermde soorten planten en dieren in het plangebied en de directe omgeving beoordeeld. Daarnaast zijn de te verwachten effecten van de voorgenomen ingreep op beschermde soorten beoordeeld. De conclusies van het onderzoek zijn: • De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de duurzame instandhouding van beschermde planten. 11

Beoordeling beschermde soorten bedrijventerrein Gaasperwaard, Vianen; Natuurtoets in het kader van de Flora- en faunawet; Bureau Waardenburg bv 7 juni 2004, rapportnr 04-102.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

28/47


• •

• •

De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de duurzame instandhouding van zoogdieren. De voorgenomen ingreep kan een negatief effect hebben op de lokale populatie van de rugstreeppad. De voorgenomen ingreep zal echter naar verwachting geen negatief effect hebben op de duurzame instandhouding van de rugstreeppad en andere amfibieën. De voorgenomen ingreep zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de duurzame instandhouding van beschermde vissoorten. De voorgenomen ingreep zal leiden tot een lokaal verlies aan biotoop voor broedvogels van (braakliggende) akkers, weilanden, slootoevers en kleine bosjes.

Op enkele punten worden de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet overtreden: • Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot beschadiging of vernietiging van de zwanebloem en brede wespenorchis. • Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot beschadiging of vernietiging van vaste verblijfsplaatsen van, kleine watersalamander, gewone pad, rugstreeppad, middelste groene kikker en bruine kikker. • Werkzaamheden in het kader van de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot verstoring van haas, mol, egel, gewone bosspitsmuis, huisspitsmuis, bosmuis, woelrat, veldmuis. In het onderzoeksrapport is aangegeven voor welke soorten ontheffing aangevraagd moet worden en welke maatregelen getroffen dienen te worden voordat tot realisatie van het plan wordt overgegaan. Met betrekking tot de locatie waar de rugstreeppad oorspronkelijk was aangetroffen is geconstateerd, dat de situatie is veranderd. Hierdoor is er onduidelijkheid ontstaan over de mogelijke verblijfplaats van de rugstreeppad in het gebied. In het voorjaar van 2008 zal middels aanvullend onderzoek duidelijkheid worden gegeven in deze situatie. Indien dit onderzoek daar aanleiding toe geeft zal dit leiden tot aanpassingen van het plan dan wel aanvullende maatregelen. Verder geeft het rapport aanbevelingen voor de nieuwe inrichting van de groenvoorzieningen in het plangebied Gaasperwaard, het beperken van verstoring of onbedoeld doden van dieren (broedvogels, egels en kleine zoogdieren als muizen). 6.10

Aardkundige c.q. geomorfologische en archeologische waarden

Geomorfologie Het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg maken deel uit van de Vijfheerenlanden, een uitgestrekt rivierengebied ten zuiden van de rivier de Lek. In het gebied Vijfheerenlanden bevonden zich van oudsher licht meanderende rivierarmen, waardoor stroomruggen werden gevormd. In aardkundig c.q. geomorfologisch opzicht wordt dit gebied tegenwoordig gekenmerkt door een uitgebreid stelsel van rivierarmen, restgeulen en stroomruggen. De stroomruggen oeverwallen die aan weerszijden van een bedding werden gevormd - werden bij

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

29/47


overstromingen opgebouwd uit zandig materiaal. De kommen zijn de laagten die achter of tussen de stroomruggen overbleven (ondermeer de lager gelegen polders Groote Hagen en De Biezen). In ongeveer 1700 v. Chr. ontstond het stroomstelsel waarvan de Hagesteinse stroomrug een overblijfsel is. Dit fossiele riviersysteem dateert van 1000 v.Chr. tot 1000 na Chr. Later zijn deze sedimenten bedekt met kleiige komafzettingen. Mede als gevolg van klink ligt de oude stroomrug relatief hoog in het landschap. Op sommige plaatsen steekt de oeverwal meer dan 1.5 meter boven de directe omgeving uit. Het reliëf van de restgeul met aangrenzende oeverwallen is nog herkenbaar in het landschap. Geomorfologisch gezien ligt de overgangszone Biezenweg op de Hagesteinse stroomrug en bestaat uit komafzettingen van Tiel aan de oppervlakte met daaronder een afwisseling van Hollandveen met afzettingen van Gorcum, plaatselijk op geulafzettingen. De geulafzettingen maken deel uit van de Hagesteinse stroomruggordel. De bodem rond de Biezenweg bestaat uit kalkhoudende ooivaaggronden en kalkhoudende poldervaaggronden (zware zavel en lichte klei met respectievelijk grondwatertrap VII en VI). In de “Atlas aardkundige waarden” van de provincie Utrecht wordt het plangebied gekenmerkt als een aardkundig waardevol gebied buiten de EHS. Het gehele bedrijventerrein Gaasperwaard is geprojecteerd in de Hooge Waard. In de Hooge Waard zijn twee Fysische Geografische Eenheden (FGE) gelegen, beide in de vorm van de hiervoor beschreven oeverwallen/ oude rivierbeddingen. Deze voldoen grotendeels aan de belangrijkste ideaalkenmerken van de FGE, hebben een goede zichtbaarheid, hebben maar een beperkt aantal zichtbare aantastingen, worden als zeer waardevol gewaardeerd en zijn kwetsbaar voor (kleinschalig) grondverzet. Eén oeverwal is gelegen ter hoogte van de Lange Dreef aan de noordzijde van het bedrijventerrein, de andere ligt ter hoogte van de Biezenweg. Cultuurhistorie De Hagesteinse stroomrug is waarschijnlijk vanaf de Romeinse tijd geschikt geweest voor bewoning. Op de oeverwallen lagen akkers en enkele verspreide nederzettingen. Nadat de (gespreide) bewoning in de vroege middeleeuwen was afgenomen, is vanaf de tiende eeuw weer sprake van enkele nederzettingen op de oeverwallen, waaronder IJsselstein, Lexmond, Hagestein, Everdingen, Vianen en Honswijk. De kern Hagestein ontwikkelde zich op de zuidelijke oeverwal van de stroomrug, langs een lint waar zich nu de Dorpsstraat en Biezenweg bevinden. De route voerde langs de zuidrand van de oeverwal naar Helsdingen, een andere oude nederzetting. Hagestein en Helsdingen kunnen worden getypeerd als "gestrekte esdorpen" waarbij de dorpskern in de directe nabijheid van het akkerland was gelegen. De langgerektheid van de nederzetting werd bepaald door de ligging op de smalle oeverwal. De kern Hagestein draagt ook nu nog de kenmerken van een kleine nederzetting op een stroomrug. De belangrijkste wegen in het gebied waren van oudsher de route over de Lekdijk en die over de zuidelijke oeverwal, de Biezenweg. De Biezenweg is als route langs de oeverwal zeer oud en fungeerde als ontginningsbasis van de Biezenpolder. Tevens was

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

30/47


het Hogelandsepad, wat hoger gelegen op de oude stroomrug, de route in westelijke richting. De Vijfheerenlanden werden in de 12e eeuw ontgonnen. Ontginningen vonden plaats met de Lekdijk en de Biezenweg als ontginningsbases. De ontginningen vanaf de Lekdijk lopen enigszins waaiervormig met de dijk mee. De kavels zijn smal en langgerekt. Nabij de oeverwal is meer sprake van een blokverkaveling. Het gebied dat vanaf de Biezenweg is ontgonnen is eveneens waaiervormig en volgt het gebogen verloop van de oeverwal. De Biezenweg kent in zijn huidige vorm nog slechts een beperkte cultuurhistorische waarde, onder andere omdat de voorheen doorgaande route inmiddels afgesneden is door de A27. Archeologie Voor het opstellen van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard is het plangebied en de directe omgeving daarvan onderzocht op archeologische waarden. Het destijds verrichtte archeologisch veldonderzoek heeft geen aanwijzingen opgeleverd voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen in het plangebied voor het bedrijventerrein Gaasperwaard. Op de akkers is wel archeologisch materiaal te vinden, maar het betreft hier vondsten die zijn opgebracht tijdens het bemesten van het land in de afgelopen eeuwen. In 2005 is nader archeologisch onderzoek verricht naar drie locaties aan de noordzijde van de Biezenweg12. Het betreft een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde voor nederzettingen uit de Romeinse tijd en voor vindplaatsen uit de (vroege) middeleeuwen. Tijdens een inventariserend veldonderzoek is een archeologische vindplaats aangetroffen. Het betreft resten van middeleeuwse bewoning langs de Biezenweg. Deze weg is een relict van het historische wegenpatroon zoals dat wellicht al in de middeleeuwen bestond. Onder de bebouwing aan de Biezenweg 20 bevinden zich vermoedelijk laat-middeleeuwse en mogelijk oudere bewoningssporen. De boerderij op nr. 20 wordt op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland aangegeven als een middeleeuwse woonheuvel met een zeer hoge kans op archeologische sporen. Dit vermoeden wordt bevestigd door de aanwezigheid van laat-middeleeuwse en vroeg-middeleeuwse aardewerkscherven aan de oppervlakte op de akker bij Biezenweg nr. 20. Deze zijn ook aangetroffen op het perceel tegenover nr. 49A. Daarnaast zijn in alle boringen archeologische indicatoren aangetroffen (houtskool, puinspikkels, aardewerk en fosfaatsporen). Het materiaal dat aan de oppervlakte is aangetroffen kan deels materiaal betreffen dat met bemesting op de akker is terecht gekomen. Toch wordt vanwege de ouderdom van de Biezenweg zelf in combinatie met deze vondsten aangenomen dat het om een middeleeuwse vindplaats gaat. De vindplaats (VIGW-02) omvat mogelijk de hele strook langs de Biezenweg tussen huisnummer 20 en 49A.

12

Plangebied industrieterrein Gaasperwaard, gemeente Vianen; archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek; RAAP rapport 1173, augustus 2005

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

31/47


In het onderzoek van 2005 werd aanbevolen om, wanneer bodemverstorende ingrepen zouden plaatsvinden, in een strook van 175 meter ten noorden van de Biezenweg de kwaliteit (gaafheid en conservering), aard, datering en omvang van de vindplaats(en) nader vast te stellen door middel van een waarderend proefsleuvenonderzoek. Daarnaast werd aanbevolen om de eventuele sloop van de boerderij op huisnummer 20 archeologisch en bouwhistorisch te laten begeleiden. Proefsleuvenonderzoek In januari 2008 heeft dit waarderend proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden. De op de kaart in roze aangegeven zone is een gebied met hoge archeologische verwachting voor sporen vanaf de Late Middeleeuwen, inclusief de reeds bekende vindplaats van de historische boerderij. De begrenzing van de roze zone is gebaseerd op de resultaten van onderhavig onderzoek (het gaat hier met name om de noordgrens van deze zone). In het grijs zijn de archeologische sporen aangegeven. In het rood is een zone waar de graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding in de vorm van een opgraving plaats moeten vinden (op basis van de aanwezigheid van perceelsloten en een gedempte geul met materiaal vanaf de Late Middeleeuwen A). Deze structuren zijn op zichzelf niet behoudenswaardig, maar bevatten veel informatie in de vorm van erin gedeponeerd afval. Vandaar de archeologische begeleiding. In de roodgearceerde zone moet vervolgonderzoek plaatsvinden. De omvang van de op te graven zone is vooralsnog onduidelijk. Het gearceerde gebied is een schatting (aan de maximale kant).

Afbeelding 6.10 resultaten proefsleuvenonderzoek januari 2008 Mede naar aanleiding van dit onderzoek zal op deze gronden de dubbelbestemming “Gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde” worden gelegd. Op het moment dat er op deze gronden een voornemen is om te gaan bouwen dan wel werken en werkzaamheden te gaan uitvoeren gelden er beschermende maatregelen en dient er aan de hand van een door een gekwalificeerde archeoloog op te stellen Programma van eisen nader archeologisch onderzoek plaats te vinden. Indien dit nader onderzoek daartoe aanleiding geeft, dient er zonodig op advies van de archeoloog opgraving plaats te vinden.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

32/47


6.11

Ondergrondse infrastructuur en straalpaden

In het plangebied zijn geen distributie- of andere hoofdleidingen aanwezig waar rekening mee gehouden dient te worden. Ook zijn er geen straalpaden aanwezig waarmee rekening gehouden dient te worden. 6.12

Duurzaam bouwen

De gemeente Vianen volgt het landelijke beleid ten aanzien van duurzaam bouwen en volgt de brede doelstelling dat het bij duurzaam bouwen gaat om het duurzaam ontwikkelen, beheren en onderhouden van de hele gebouwde omgeving. De Nationale Pakketten dienen als hulpmiddel om eenduidige afspraken te maken over hoe uitwerking te geven aan deze doelstelling. In de pakketten zijn twee soorten maatregelen opgenomen die beide milieuvoordeel opleveren: 1. Vaste maatregelen: deze zijn algemeen toepasbaar; de meerkosten zijn doorgaans nihil of beperkt. 2. Variabele maatregelen: de mate van toepasbaarheid van deze maatregelen is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het project; de meerkosten variëren van nihil tot aanzienlijk. Aan het opstellen van een bouwplan gaat een heel proces vooraf. In dit proces moeten op verschillende schaalniveaus keuzes gemaakt worden over de locatie, water, natuur, verkeer etc. Het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw dient als hulpmiddel bij het maken van keuzes tijdens de diverse fasen die een project doorloopt. Met behulp van een checklist kan de mate van duurzaamheid van een bouwplan bepaald worden. Bij de uitwerking van het bouwplannen voor de overgangszone Biezenweg zullen de aspecten ten aanzien van duurzaam bouwen in overleg met de gemeente nader uitgewerkt moeten worden. Als toetsingskader geldt het Plan van Aanpak Duurzaam Bouwen 2001-2004 van de gemeente Vianen en de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen voor Woningbouw, Utiliteitsbouw, Grond-, Weg- en Waterbouw en Stedenbouw.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

33/47


7 Juridische aspecten 7.1

Planopzet van deze partiële herziening

De gevolgen van deze artikel 30 WRO herziening voor de voorschriften zijn beperkt van aard. De sinds augustus 2004 vigerende voorschriften van het bestemmingsplan blijven in principe hoofdzakelijk van kracht. De provincie heeft in 2004 goedkeuring onthouden aan de begripsbepaling “subregio” zoals opgenomen in lid 1 sub q. Daarnaast is goedkeuring onthouden aan de “zone zuidelijke randweg”. Gelet op het besluit van gedeputeerde staten is de plankaart voor de zone zuidelijke randweg ingrijpend aangepast. Als gevolg hiervan is er een bestemming “Wonen” toegevoegd met de daarbij behorende voorschriften en is de beschrijving in hoofdlijnen voor de zone zuidelijke randweg herzien. De begrenzing van de planherziening is duidelijk op de kaart aangegeven. De herziening van de voorschriften is niet in een aparte staat van wijzigingen aangegeven, maar in de bestaande vigerende voorschriften ingevoegd. Voor zover de voorschriften worden herzien of toegevoegd zijn deze cursief-vet aangegeven. Voor zover de voorschriften vervallen (zonder dat ze worden gewijzigd) zijn deze doorgehaald-vet aangegeven. In de aanhef voorafgaand aan de inhoudsopgave van de voorschriften wordt dit duidelijk aangegeven. Het voordeel van deze methode is dat de context van de herziene of vervallen voorschriften gelijk inzichtelijk en de herziening daarbij gelijk gebruiksklaar is. De voorschriften die niet cursief-vet zijn aangegeven dan wel niet doorgehaald-vet zijn maken derhalve geen deel uit van deze partiële herziening en blijven onherroepelijk van kracht. 7.2

Plankaart

De plankaart van deze planherziening vormt samen met de herziene planvoorschriften het juridische deel van deze partiële bestemmingsplanherziening en zijn als zodanig op elkaar afgestemd. De plankaart die betrekking heeft op deze herziening voorziet voor het deel zone zuidelijke randweg in vijf bestemmingen en een enkele bestemmingsaanduidingen die door middel van de voorschriften juridische betekenis hebben. Tevens is aan de voorschriften een (kaart)bijlage 4 “Indeling plangebied in zones” toegevoegd, gelet op het feit dat de bestaande afbeelding 7 met de daarin aangegeven zone-indeling niet meer actueel was. Gelet op het feit dat er in de voorschriften wordt verwezen naar de verschillende zones ligt het voor de hand om de kaart met de zone-indeling als bijlage aan de voorschriften te koppelen. De plankaart is in kader digitalisering bestemmingsplannen tot stand gekomen volgens de IMRO systematiek. Hierin zijn bestemmingen, aanduidingen, verklaring,

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

34/47


dubbelbestemmingen en de OCW-waarden voor bebouwingsnormen weergegeven als in de IMRO 2006. 7.3

Inleidende bepalingen

Als gevolg van het toevoegen van de bestemming Wonen is een aantal begripsbepalingen toegevoegd, waaronder “beroepsuitoefening aan huis”, bijgebouw en hoofdgebouw, overkapping en hetgeen onder “bestaand” wordt begrepen. Ten aanzien van het begrip “beroepsuitoefening aan huis” kan hierover nog het volgende worden vermeld. Het begrip “beroepsuitoefening aan huis” is een ruimer begrip dan alleen de “vrije beroepsuitoefening aan huis”. Deze verruiming is een uitvloeisel van de tot nu toe constante jurisprudentie. De in dit plan opgenomen omschrijving is rechtstreeks overgenomen zoals dit begrip in tal van uitspraken wordt omschreven. Verder is het begrip bebouwingspercentage aangepast, in die zin dat “bebouwingsvlak” is vervangen door “bouwperceel”. Dit vanwege het feit dat er in de overige voorschriften wordt gewerkt met begrip bouwperceel en niet met het begrip bebouwingsvlak. Ook is de bepaling m.b.t. het ondergronds bouwen als opgenomen in artikel 2 lid g ( “Wijze van meten) aangepast. Hierbij is uitgegaan van de aanbevelingen van de Het Nirov in kader van de leergang Op dezelfde leest van december 1999. Hier wordt aanbevolen naast maximale bebouwingshoogte een bouwdiepte (indien wenselijk) op te nemen. Daarbij is tevens een “wijze van meten m.b.t. de diepte van een bouwwerk” aanbevolen. In deze herziening is de aanbevolen regeling overgenomen. Ten slotte bleek dat er weliswaar in de wijze van meten wordt verwezen naar “het peil”, zonder dat in de voorschriften is bepaald wat hier onder wordt verstaan. Daarom is er alsnog een begripsbepaling hiervoor opgenomen. 7.4

Bestemmingen

Er is een artikel 5A “Retentiegebied “Water/ Groen toegevoegd naar aanleiding van het artikel 10 Bro overleg met het waterschap en de provincie. Deze bestemming is meer toegespitst op de primaire functie voor de waterhuishouding c.q. de waterberging/retentie. Zo is er op deze gronden geen bebouwing toegestaan, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen. Hiervan vrijstelling mogelijk voor speelvoorzieningen na advies van het waterschap. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen om te voorkomend dat waterhuishoudingkundige belangen, waaronder de waterberging, onevenredig wordt aangetast door werken en werkzaamheden.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

35/47


Als artikel 7a is de bestemming “Wonen” toegevoegd. Het betreft hier met name voormalige agrarische bedrijven met de nodige opstallen. Het hoofdgebouw bestaat veelal uit de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing met een deel c.q. inpandige bedrijfsgedeelten. Het hoofdgebouw wordt dan naast de functie wonen thans ook voor inpandige bergruimten en garage gebruikt. Daarnaast zijn er los van het hoofdgebouw de bijgebouwen die voor een deel bestaan uit de voormalige agrarisch bedrijfsbebouwing. Voor het hoofdgebouw (bestaande uit de woning en inpandige bergingen en garage) wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van 100 m². Voor de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van 75 m². Met toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid kan deze oppervlakte onder voorwaarden worden uitgebreid naar 100 m². In een aantal gevallen zal het zijn dat de oppervlakte van het bestaande hoofdgebouw dan wel de oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen meer is dan de gestelde norm. Aangezien er geen grond is om de bestaande afwijkingen van de in het plan gestelde maten onder het overgangsrecht te brengen, is in lid 2 sub h bepaald dat in dat geval de bestaande aanwezige maten uitsluitend ter plaatse van de afwijking gelden als vervangend voorschrift. Verder is bepaald dat bijgebouwen minimaal 3 m achter de voorgevel dan wel het verlengde hiervan mogen worden gebouwd. Vooral in het landelijk gebied komt deze norm in sommige gevallen vanwege de ligging van de voormalige agrarische opstallen niet altijd even goed uit. Daarom is in lid 3 sub b een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om hiervan te kunnen afwijken indien dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet onaanvaardbaar is. Een tweetal woningen langs de Biezenweg (Biezenweg 18 en 20) hebben karakteristieke waarde en zijn als “beeldbepalend pand” op de plankaart aangeduid. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de op de plankaart als “beeldbepalend pand”” aangegeven gronden tevens zijn bestemd voor het behoud en herstel van beeldbepalende panden. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen om sloop van deze panden in principe te voorkomen. Tevens is een artikel 7b met de dubbelbestemming “gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde” toegevoegd. Uit relatief recent onderzoek blijkt dat het plangebied een gebied is met een hoge kans op archeologische waarden c.q. vondsten. Dit betekent dat er voor een aantal werken en werkzaamheden een verbod geldt om deze zonder aanlegvergunning uit te voeren. Bij het verlenen van een dergelijke aanlegvergunning geldt als voorwaarde dat er eerst een (voor)onderzoek ter plaatse begeleid door een archeologische deskundige plaatsvindt aan de hand van een voor dat onderzoek op te stellen Programma van eisen. Indien dit onderzoek daartoe aanleiding geeft, dient op advies van de archeologische deskundige zonodig opgraving plaats te vinden.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

36/47


7.5

Overige bepalingen

Artikel 8 Gebruik van gronden en bouwwerken Vanwege het toevoegen van een woonbestemming in artikel 7a is er tevens in artikel 8 lid 3 en 4 een regeling voor beroeps – en niet publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis opgenomen. De indeling van artikel 8 (gebruiksbepaling lid 1 en vrijstelling voor het meest doelmatige gebruik lid 2) is hierop aangepast. Beroepsuitoefening aan huis is volgens lid 3 toegestaan mits aan bepaalde eisen wordt voldaan. Ook bij beroepsuitoefening geldt dat er geen onevenredige parkeerdruk mag ontstaan en er geen onevenredige toename van het verkeer plaatsvindt. Dus ook voor bijvoorbeeld een huisarts geldt dat er geen parkeeroverlast mag ontstaan of een situatie waarbij er voor het woon- en leefmilieu een onaanvaardbare situatie ontstaat. Daarnaast zijn burgemeester en wethouders volgens lid 4 bevoegd, mits aan een aantal criteria wordt voldaan, vrijstelling te verlenen voor niet publieksaantrekkende bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Een schoonheidsspecialist op afspraak is bijvoorbeeld iemand die een beroep uitoefent (de jurisprudentie noemt dit dan een bedrijfsuitoefening) die per definitie niet meer hinder oplevert dan een aan huis gebonden beroep. Vooral in vrijgekomen voormalige agrarische opstallen is een dergelijke regeling niet onbelangrijk in kader van verlevendiging en vitaliteit van het platte land. De regeling zoals die hier is opgenomen is een vertaling van de constante jurisprudentie hieromtrent tot dusver. Artikel 10 Overgangsbepalingen Ten aanzien van het overgangrecht voor het gebruik is in lid 3 de bepaling toegevoegd dat het in dit lid bepaalde echter niet van toepassing is op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Met name in de literatuur hieromtrent wordt het sterk aanbevolen een dergelijke bepaling op te nemen, om te voorkomen dat al het illegaal gebruik voor de van krachtwording van het plan onder het overgangsrecht valt. Hetgeen in de huidige situatie illegaal is blijft illegaal en wordt daarmee niet automatisch door de overgangsbepaling gelegaliseerd. 7.6

Uitvoering en handhaving van het bestemmingsplan

De voorschriften geven samen met de plankaart een helder en duidelijk beeld, waardoor bouwaanvragen eenvoudig en snel getoetst kunnen worden. De voorschriften en de plankaart zijn voldoende gedetailleerd, dat na de planrealisatie voldoende juridische basis is voor handhaving en uitvoering van het plan.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

37/47


8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid 8.1

Inspraak

In deze paragraaf zal te zijner tijd verslag worden gedaan van de gevoerde inspraakprocedure. 8.2

Overleg ex artikel 10 Bro

In deze paragraaf zal ter zijner tijd verslag worden gedaan van het gevoerde artikel 10overleg. Het voorontwerp van dit bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening toegezonden aan: 1. 2. 3. 4.

Provincie Utrecht; VROM inspectie, Regio Noord-West.. Waterschap Rivierenland Bestuur Regio Utrecht

Van de 4 instanties hebben 2 gereageerd. Deze 2 reacties zijn hieronder samengevat en van antwoord voorzien. 8.2.1 Provincie Utrecht De provincie heeft de volgende opmerkingen. A. Het provinciaal beleid De herziening van het bestemmingsplan “Gaasperwaard” komt voort uit de beslissing van gedeputeerde staten van Utrecht van 1 juni 2006, waarbij goedkeuring is onthouden aan een zone van 157 meter ten noorden van de Biezenweg en een bepaling in de voorschriften. Voorts zijn door gedeputeerde staten aanbevelingen gedaan die betrokken moeten worden bij de herziening van het bestemmingsplan “Gaasperwaard”. In het Streekplan Utrecht is onder andere neergelegd dat bij de ontwikkeling van Gaasperwaard het wenselijk is de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de karakteristieke Biezenweg te beschermen. Voorts zijn in het streekplan beleidsintenties opgenomen wat betreft zuinig/intensief ruimtegebruik, waterberging en andere met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein samenhangende aspecten.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

38/47


B. Planbeoordeling B.1. Ruimtegebruik. a. Met genoegen wordt geconstateerd dat het plan ruime aandacht besteedt aan de aspecten duurzaam bouwen, zorgvuldig/ intensief ruimtegebruik en de doelstelling om te komen tot een kwalitatief hoogwaardig terrein, met name ook wat betreft de afronding van het terrein Gaasperwaard aan de zuidzijde. De provinciale checklist intensief ruimtegebruik is op goede wijze toegepast, evenals de provinciale handreiking ruimtelijke kwaliteit. Met instemming is voorts kennis genomen van de beoogde flexibiliteit in het verkavelingsplan door rekening te houden met samenvoeging of splitsing van kavels. Daarnaast is de provincie van mening dat de gemeente Vianen er met deze herziening in is geslaagd om via de twee parkzones van noord naar zuid het bedrijfsterrein visueel met het landschap te verbinden. De gekozen insteek verdient daarom waardering. De provincie is evenwel van mening dat versterking van de gekozen insteek nog mogelijk is. Daarvoor wordt in herinnering geroepen het tekstgedeelte uit het besluit van gedeputeerde staten inzake de goedkeuring van het bestemmingsplan Gaasperwaard, dat ziet op intensief ruimtegebruik (pag. 6). Gedeputeerde staten constateerden dat het plan uitsluitend maximale bebouwingshoogten (18 m¹ voor nagenoeg het gehele bedrijfsterrein) en een maximaal bebouwingspercentage van 70 voorschrijft. Gedeputeerde staten hebben toen bij het college van burgemeester en wethouders erop aangedrongen om onder andere het plan op dit onderdeel aan te passen aan de jongste inzichten inzake effectief ruimtegebruik. Een aanpassing in voornoemde zin wordt echter niet beoogd, blijkens het voorliggende plan. Nog immer wordt uitgegaan van uitsluitend een maximaal bebouwingspercentage. Dat kan dus ook geringe bebouwing inhouden. De provincie dringt er op aan om in de voorliggende herziening ook een aanpassing van het plan op te nemen zoals gedeputeerde staten voor ogen staat, dat wil zeggen een minimum bebouwingspercentage, teneinde ook op die wijze een stimulans in het plan in te bouwen ter bevordering van intensief en efficiënt ruimtegebruik. b. Onduidelijk is overigens waarom het ondergronds bouwen is beperkt tot een diepte van 3 meter. c. Ten behoeve van de kwalitatieve invulling van het plangebied Gaasperwaard is een beeldregieplan opgesteld. Het verdient aanbeveling om dit beeldregieplan als bijlage bij de toelichting op het plan te voegen en zonodig hiernaar ook te verwijzen in de beschrijving in hoofdlijnen. B.2. Wonen. Thans is het zo dat alle panden zonder meer vervangen kunnen worden door eigentijdse bouw. Niet wordt uitgesloten, dat een of enkele panden langs de Biezenweg te kwalificeren zijn als karakteristiek pand, waarvan het behoud van de karakteristiek bijdraagt aan de kwaliteit van de overgangszone. Hiervoor wordt aandacht gevraagd en aanbevolen om het plan hierop zonodig in te richten.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

39/47


B.3. Archeologie. De gemeente is inmiddels bezig met nader archeologisch onderzoek in de overgangszone. Graag ziet de provincie de uitkomsten hiervan opgenomen in het vast te stellen plan. B.4. Bodem. In de toelichting bij het plan wordt aandacht gegeven aan de geologische waarden in en rondom het plangebied. Het verdient aanbeveling dit aspect te verdiepen. Een goede leidraad hiervoor vormt de provinciale “Atlas aardkundige waarden”. Hierin is het betreffende gebied aangeduid als ‘Aardkundig waardevol gebied buiten de EHS’. Het object is hierin benoemd als Hooge Waard en is zeer kenmerkend, beperkt aangetast en zeer waardevol. Het object is vooral kwetsbaar voor (kleinschalig) grondverzet. Het verdient aanbeveling dit object met zijn kenmerken actief te beschermen, zowel op het gebied van aantasting als op het gebied van zichtbaarheid. Daarnaast wordt verzocht om de Atlas in hoofdstuk 3 op te nemen als een van de beleidsdocumenten. In par. 5.2 wat betreft de overgangszone toevoegen: (eerste tekstblok): Het landschappelijk patroon van weides, akkers, sloten en reliëf van de oeverwal en oude rivierbedding vormt de basis voor het ruimtelijk-functioneel raamwerk. (tweede tekstblok): Voor de noord/zuid gerichte parkstroken geldt hetzelfde. De inrichting wordt bepaald door het reliëf van de oeverwal en oude rivierbedding. De oost/west richting van de oeverwal is leidend. In noord/zuid richting aansluiten op de inrichting van de rest van de overgangszone. (kop bedrijfskavels): Deze bedrijfskavels kunnen alleen gerealiseerd worden buiten de aardkundige objecten van de oeverwal en oude rivierbedding. Dit betekent dat, indien de bedrijfskavels met de aardkundige objecten overlappen de bestemming ter plaatse gewijzigd moet worden naar ‘groen’. (kop waterberging): De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als dit de aardkundige waarden niet aantast. Beter is om aan te sluiten op het bestaande reliëf in het gebied. Zo worden aardkundige waarden opgenomen in het ontwerp en daarmee actief beschermd. Voorts verdient het aanbeveling om ook op pagina 20 en 28/29 van de toelichting de aardkundige waarden toe te voegen. B.5. Water. Wat betreft het wateraspect is vroegtijdig overleg met het waterschap vereist. Gebleken is dat het waterschap thans nog geen (positief) advies over het plan kan geven, omdat het waterhuishoudkundig rapport over het gehele bedrijventerrein Gaasperwaard nog niet beschikbaar is. Voorts heeft het de voorkeur dat bepaalde waterzones alleen de bestemming water krijgen vanwege het grote belang van deze wateren voor het waterbeheer. Het (toekomstige) advies van het waterschap ware in de toelichting op te nemen met zonodig een reactie van de gemeente.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

40/47


De provincie is zich er overigens bewust van een mogelijk spanningsveld dat kan ontstaan tussen enerzijds de eisen/voorwaarden vanuit het aspect water en het gegeven dat vanuit aardkundige waarden aanpassing van de bodem moet worden voorkomen. Informatie en voorstellen van de gemeente hieromtrent in de toelichting bij het bestemmingsplan worden met belangstelling tegemoet gezien. B.6. Natuur. In de toelichting wordt op pagina 27 e.v. verwezen naar onderzoek verricht door Buro Waardenburg. Zo wordt op blz 28 gezegd onder gedachtestreepje 3: - de voorgenomen ingreep kan een negatief effect hebben op de lokale populatie van de rugstreeppad. De voorgenomen ingreep zal echter naar verwachting geen negatief effect hebben op de duurzame instandhouding van de rugstreeppad en andere amfibieën. Mede in achtgenomen dat de rugstreeppad een beschermde soort is, behoeft deze conclusie nadere uitleg. Voorts dient te worden nagegaan of zonodig door LNV ontheffing verleend kan worden. C. De plankaart en voorschriften C.1 De voorschriften Behoudens eventuele aanvullingen c.q. aanpassingen van de voorschriften, voortvloeiende uit bovenstaande opmerkingen, geven de voorschriften geen aanleiding tot opmerkingen. C.2. De plankaart. Er wordt op aangedrongen om het aardkundig object op de plankaart tot uitdrukking te brengen en de voorschriften hierop aan te passen. C.3. Economische uitvoerbaarheid. In het verleden is voor het totale plangebied Gaasperwaard een exploitatieopzet gemaakt. Gebleken is dat deze exploitatieopzet thans wordt geactualiseerd naar aanleiding van diverse ontwikkelingen zoals onteigening en uitwerking van de plannen. Er wordt op vertrouwd, dat (zoals wettelijk ook vereist) bij het ter goedkeuring aan te bieden bestemmingsplan een geactualiseerde exploitatieopzet zal zijn gevoegd waaruit de economische uitvoerbaarheid van het totale plan, inbegrepen de nu voorliggende herziening, zal blijken. De economische uitvoerbaarheid dient ook in de toelichting bij het plan tot uitdrukking te worden gebracht. C.4. Maatschappelijke uitvoerbaarheid. Dit aspect geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen D. Conclusie De provincie verzoekt met de gemaakte opmerkingen in de verdere planprocedure rekening te houden. Voorts wordt er vanuit gegaan dat de gemeente het ontwerpplan zelf controleert op kleine onvolkomenheden als foutieve verwijzingen en dergelijke.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

41/47


Beantwoording gemeente Vianen Het onderhavige plan betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan Gaasperwaard voor met name de overgangszone Biezenweg. Het betreft het deel waaraan goedkeuring is door de provincie is onthouden. Het overige deel van het plangebied is onherroepelijk en maakt op zich geen deel uit van deze planherziening in het kader van artikel 30 WRO. Alleen in de voorschriften is, in mede in relatie tot de overgangszone Biezenweg, een aantal ambtshalve aanpassingen aangebracht. A. Het provinciaal beleid Wordt voor kennisgeving aangenomen B. Planbeoordeling B.1 Ruimtegebruik a. Reactie m.b.t. het voorgestelde ruimtegebruik In de reactie van de provincie wordt voorgesteld om in de voorschriften niet alleen maximale, maar ook minimale bebouwingsoppervlakten en –hoogten vast te leggen. Voor het onherroepelijke deel van het Gaasperwaard kunnen we deze reactie goed volgen. Voor dit deel wordt echter zeker gestreefd naar intensief en efficiënt ruimtegebruik. In de zone langs de Biezenweg (onderdeel van deze planherziening) echter zal intensief en efficiënt ruimtegebruik leiden tot een slechte landschappelijke inpassing van de bebouwing in het overgangsgebied naar het landelijk gebied. Dit was mede de aanleiding voor gedeputeerde staten van de provincie om goedkeuring te onthouden aan dit deel van Gaasperwaard. Het overgrote deel van de toenmalige bedenkingen hadden eveneens hierop betrekking. b. Reactie m.b.t. ondergronds bouwen Ondergronds bouwen is beperkt tot een diepte van 3 meter. De provincie stelt dat dit onduidelijk is. Het Waterschap Rivierlanden stelt als reactie hierop dat het bij ondergronds bouwen (ook bij 3 meter,) de bestaande kleilaag die het kwelwater tegenhoudt in dat geval wordt doorbroken. Hierbij ontstaat dus voor het aantrekken van kwel een risico gelet op de nabijheid van de rivier. Met name bij een hoge stand van de rivier kan dit tot zeer nadelige gevolgen leiden. Er zullen (ook bij 3 meter) dan aanvullende maatregelen nodig zijn om de daarbij behorende ontgravingen te repareren. Belangrijk is dat in elk geval blijvende grondwaterstandsverlaging dient te worden voorkomen. Het Waterschap pleit er dit kader voor de maximale diepte van ondergronds bouwen niet verder te verhogen (omdat hierdoor de kleilaag nog verder en dieper wordt aangetast) en voor het ondergronds bouwen tot 3 m in ieder geval een regeling op te nemen, inhoudende dat ingeval er kans bestaat dat de grondwaterhuishouding wordt gewijzigd er maatregelen dienen te worden genomen om deze mogelijke wijzigingen ongedaan te maken. Besloten is om naar aanleiding van de reactie van het waterschap ondergronds bouwen in principe niet toe te staan. Van dit verbod kan vrijstelling worden verleend

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

42/47


indien mogelijke wijzigingen in de grondwaterhuishouding na advies en in overleg met het waterschap ongedaan worden gemaakt. c. Reactie m.b.t. Beeldregieplan De provincie stelt voor om het beeldregieplan als bijlage bij het plan op te nemen en in de beschrijving in hoofdlijnen er naar te verwijzen. In het onherroepelijke deel van de beschrijving in hoofdlijnen als opgenomen in artikel 3 lid 3 wordt echter in sub C al nadrukkelijk verwezen naar het beeldregieplan. Daarnaast wordt er in de planbeschrijving wordt er in hoofdstuk 5.6. Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik eveneens verwezen naar het beeldregieplan. Het bepaalde in de beschrijving en in hoofdlijnen en de verwijzing in de toelichting acht de gemeente voldoende, te meer omdat het hier gaat om met name welstandscriteria die een rol spelen bij de toetsing van bouwaanvragen c.q. het verlenen van bouwvergunningen. In het kader van de bestemmingsplanregeling dient hier terughoudend mee te worden omgegaan en is het verwijzen hierna voldoende. B.2 reactie m.b.t. Wonen De aanbeveling om karakteristieke c.q. beeldbepalende panden als zodanig in het plan op te nemen is overgenomen. De panden Biezenweg 18 en 20 zullen op de plankaart worden aangeduid als “beeldbepalend pand”. In de bestemmingsomschrijving van artikel 7a Wonen wordt aangegeven dat de gronden tevens bestemd zijn voor het behoud en herstel van beeldbepalende panden als op de kaart aangegeven. Tevens is hiertoe in de leden 4, 5, en 6 een aanlegvergunningstelsel opgenomen om in principe sloop te voorkomen van deze panden. B.3 Reactie m.b.t. Archeologie In januari 2008 heeft er een nader proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden. De uitkomsten van dit onderzoek is in de toelichting op dit plan worden opgenomen. Naar aanleiding hiervan is er in artikel 7b een dubbelbestemming “gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde” met daarin een bouwverbod met vrijstellingsmogelijkheid en een aanlegvergunningenstelsel opgenomen dat aansluit bij de onlangs gewijzigde Monumentenwet 2007 (inwerking september 2007, waarbij de Wet op de archeologische monumentenzorg Wamz is opgenomen) . Dit houdt in dat in het gebied van de dubbelbestemming “gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde” niet kan worden gebouwd dan wel bepaalde werken en werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd voordat daar door burgemeester en wethouders toestemming is gegeven. Voorafgaand dient er eerst een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een erkende daartoe gekwalificeerde archeoloog (met een WO opleiding) aan de hand van een van te voren op te stellen programma van eisen. Indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft dient er op advies van de archeoloog zonodig opgraving plaats te vinden. B.4 reactie m.b.t. bodem De provincie vraagt aandacht aan de geologische waarden en het object Hoge Waard actief te beschermen. Verwezen wordt naar de provinciale “Atlas aardkundige

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

43/47


waarden”, waarin dit object tevens is aangeduid als “aardkundig waardevol gebied buiten de EHS”. De provincie doet hierbij een aantal tekstvoorstellen. De tekst in de toelichting is aangepast na raadpleging van de “Atlas aardkundige waarden” . Verder zullen de tekstvoorstellen vrijwel geheel worden overgenomen in hoofdstuk 5.2. . Het gebied met hoge aardkundige waarde (in het Atlas aangegeven met een ster), komen binnen het plangebied met name voor binnen de bestemming “ Agrarische doeleinden”(artikel 6) en de nieuwe bestemming “Retentiegebied Groen/Water” (artikel 5a). In de vigerende voorschriften van de bestemming Agrarische doeleinden” waren de gronden (lid 1 ) al tevens bestemd voor het behoud en versterking van de landschappelijke karakteristiek. Hiermee wordt volgens het tweede lid van artikel 6 aangegeven dat hierbij “gestreefd wordt naar het in stand houden en versterken van het besloten en relatief kleinschalig karakter van de oeverwallen”. Hieraan is gekoppeld een aanlegvergunningenstelsel ter bescherming van deze waarde . De redactie van artikel 5 is nog iets aangescherpt op de aanwezigheid van aardkundige waarden Tevens is het aantal werken en werkzaamheden, die aanlegvergunningsplichtig worden gesteld, uitgebreid. Artikel 5a (“Retentiegebied Groen/Water”) is naar aanleiding hiervan overeenkomstige het bepaalde in artikel 6 eveneens aangepast. Tevens is er in artikel 1 sub ee een begripsomschrijving aardkundige waarden opgenomen. Bij de aanleg en het bouwrijpmaken van het gebied zorgt de gemeente ervoor dat de stroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als de aardkundige waarden niet worden aangetast. B.5 Reactie m.b.t. Water Inmiddels is er een waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard dat door het waterschap is goedgekeurd (inclusief het deel van deze planherziening Overgangszone Biezenweg). Na overleg met het waterschap zijn de voorschriften betreffende bebouwing en de functie Groen/Water aangescherpt. Het advies van het waterschap is als reactie ex artikel 10 Bro eveneens in dit zelfde hoofdstuk hiernavolgend opgenomen. In de reactie op dit advies wordt vermeld op welke wijze het advies is verwerkt in het plan. Met betrekking tot de opmerking tot de bestemmingsbenaming is de gemeente in principe van mening dat niet de benaming bepalend is, maar de inhoud van de bestemming. Vanwege het feit dat er inhoudelijk voor wat betreft het geprojecteerde retentiegebied in de overgangszone Biezenweg een afwijkende regeling noodzakelijk is in verhouding tot de vigerende bestemming Groen/ water, is er toch een aparte bestemming “Retentiegebied Groen/ Water” op de kaart en in de voorschriften (artikel 5A) opgenomen met een voor dit gebied toegespitste regeling. Voor wat betreft het mogelijke spanningsveld tussen het aspect water en het voorkomen dat aardkundige waarden worden aangetast, is de gemeente van mening dat de betreffende aardkundige objecten niet zullen worden aangetast door het gebied de functie als waterberging voor het bedrijventerrein krijgt. Met andere woorden de waterhuishoudkundige belangen zijn hier in principe niet strijdig met de bescherming van aardkundige waarden. Daarnaast is een en ander maatwerk in de uitvoering, iets wat niet van te voren te regelen valt in net kader van een p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

44/47


bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is immers geen inrichtingsplan c.q. een uitvoerings -plan. Zoals echter al eerder aangegeven zal de gemeente bij de aanleg van het retentiegebied met de daarbij behorende graafwerkzaamheden ervoor zorgen dat de stroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als dit de op de plankaart aangegeven aardkundige waarden niet worden aangetast. B.6 Reactie m.b.t. Natuur De opmerking van de provincie wordt gedeeld over de onduidelijkheid in het rapport van bureau Waardenburg. Het bureau heeft, naar aanleiding van vragen die door de gemeente eerder gesteld zijn, medegedeeld dat het gaat om ontheffingen die in het algemeen altijd door LNV verleend worden. De planbeschrijving zal hierop worden aangepast. C Plankaart en voorschriften C.1 de voorschriften /C.2 de plankaart. De plankaart en de voorschriften zullen hierop worden aangepast. C.3 Economische uitvoerbaarheid Door de provincie wordt voorgesteld om bij het ter goedkeuring van dit plan een geactualiseerde exploitatieopzet te aanbieden en dit het resultaat hiervan in de toelichting van dit plan te vertalen. De gemeente zal de geactualiseerde exploitatieopzet vertrouwelijk toesturen en in de toelichting aangegeven dat het plan economisch uitvoerbaar is. C.4. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Voor kennisgeving aangenomen. D Conclusie Voor kennisgeving aangenomen. 8.2.2 Waterschap Rivierenland A. Algemeen Het toegezonden voorontwerp bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard, eerste partiële herziening overgangszone Biezenweg” in het kader van artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro), geeft aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen. Deze opmerkingen zijn tevens aan te merken als wateradvies in het kader van de watertoetsproce- dure B Doorlopen proces Het waterschap is betrokken bij het opstellen van het waterhuishoudkundig plan voor bedrijventerrein Gaasperwaard. Dit plan is echter nog niet afgerond en het waterschap sluit niet uit, dat er ruimtelijke wijzigingen op zullen treden t.o.v. het concept

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

45/47


waterhuishoudkundig plan dat zij onlangs hebben ontvangen. Een deel van het bedrijventerrein Gaasperwaard valt binnen het voorliggende bestemmingsplan. In een informeel vooroverleg is door het waterschap reeds aangegeven, dat de informatie uit het waterhuishoudkundig plan voor het waterschap belangrijk is voor de beoordeling van het bestemmingsplan. Het waterschap vindt het jammer dat de gemeente deze twee processen niet op elkaar heeft afgestemd. C. Ruimtelijke consequenties Omdat het waterhuishoudkundig rapport voor plan Gaasperwaard nog niet is afgerond, is het op dit moment niet mogelijk om de ruimtelijke consequenties adequaat in beeld te brengen. Daarnaast heeft het waterschap een eerste, globale reactie op de plankaart en het voorschrift groen/water. In het zuidelijke deel van plan Gaasperwaard zijn retentiezones gepland. Hoewel het nog niet mogelijk is om aan te geven hoe groot deze zones worden, is wel duidelijk dat zij een belangrijk onderdeel van het watersysteem vormen en daarom een A-status op de legger zullen krijgen. Daarmee zijn deze zones zo belangrijk, dat het niet volstaat om ze in een gecombineerde bestemming groen/water op te nemen op de plankaart. De zones dienen de (zelfstandige) bestemming water te krijgen en ook als zodanig te worden opgenomen op de plankaart. Afhankelijk van het waterhuishoudkundig plan geldt dit mogelijk ook voor andere watergangen. De voorschriften bij artikel 5 “groen/water” geven aan wat de mogelijkheden zijn binnen de bestemming “groen/water”. Deze mogelijkheden zijn zeer uitgebreid en omvatten incidenteel zelfs een restaurant. Gezien het grote belang van het watersysteem in gebied Gaasperwaard (en daarmee samenhangend de A-status die het systeem zal krijgen) zijn deze mogelijkheden niet verenigbaar met het waterhuishoudkundig belang. Water dient daarom als een apart voorschrift opgenomen te worden. Ter informatie is een modelvoorschrift bijgevoegd. D. Conclusie Het waterschap adviseert vooralsnog negatief over het onderhavige plan. Zodra het waterhuishoudkundig plan voor bedrijventerrein Gaasperwaard is afgerond, zal het waterschap een nieuw watertoetsadvies over het voorliggende bestemmingsplan uitbrengen. Beantwoording gemeente Vianen Na het geven van deze artikel 10 Bro reactie hebben de nodige overleggen plaatsgevonden en zijn in principe alle punten van het waterschap opgelost. A. Algemeen Wordt voor kennisgeving aangenomen. B. Doorlopen proces Inmiddels is er een waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard dat door het waterschap is goedgekeurd. De twee processen hebben elkaar net gekruist.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

46/47


C. Ruimtelijke consequenties Zie mede antwoord onder B. De bestemmingsplanregeling zal worden aangepast, waarbij er met name voor het retentiegebied een aparte bestemming “Renentiegebied Groen/ Water” zal worden opgenomen die inhoudelijk meer toegespitst is het retentiegebied. Zo is zijn de gronden binnen deze bestemming primair bestemd voor de waterhuishouding c.q. de waterberging. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, extensieve recreatie en langzaam verkeer. Op deze gronden is bebouwing niet toegestaan, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen. In lid 3 is een tweetal inrichtingseisen opgenomen ten aanzien van de minimale oppervlakte waterberging en het maximale percentage oppervlakteverharding. Vrijstelling is mogelijk voor speelvoorzieningen, na advies van het waterschap. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van de waterhuishoudkundige belangen. Vooraf dient het waterschap advies te geven. D. Conclusie Nu aan alle bezwaren van het waterschap is tegemoet gekomen en er een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan Gaasperwaard ligt gaat de gemeente Vianen er vanuit dat het Waterschap nu wel positief zal adviseren over het voorliggende plan. 8.3

Economische uitvoerbaarheid

Voor het plangebied is een exploitatieopzet gemaakt, welke is toegezonden aan de provincie. Uit deze exploitatieopzet blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

p rojec t

P04542/ P06221

referentie

290/AW/BB/WW

47/47

Gemeente Vianen. Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg. Ontwerp. Geeresteinselaan 57

Recommend Documents