Bestemmingsplan Havenfront Willemstad 2e herziening. Gemeente Moerdijk Ontwerp

Bestemmingsplan Havenfront Willemstad 2e herziening Gemeente Moerdijk Ontwerp

Bestemmingsplan Havenfront Willemstad 2e herziening Gemeente Moerdijk Ontwerp

Rapportnummer:

211x05990.075398_1

Datum:

04 november 2013

Contactpersonen;:

Ballast Nedam: de heer T. van Loo Gemeente Moerdijk: De heer T. de Jong

Projectteam BRO:

Pascal Hendriks, Chantal Zegers

Concept:

augustus 2013

Voorontwerp:

-

Ontwerp:

november 2013

Vaststelling: Trefwoorden:

-

Bron foto kaft:

BRO, Abstract

Beknopte inhoud:

-

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Juridisch kader 1.3 Uitleg bestemmingsplan

3 3 4 5

2. MOTIVERING 2.1 Marktbehoefte 2.2 Flora en Fauna 2.3 Cultuurhistorie 2.4 Externe veiligheid 2.5 Waterparagraaf 2.5 Parkeren

7 7 10 15 19 22 23

3. UITVOERBAARHEID 3.1 Inleiding 3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 3.3 Economische uitvoerbaarheid

25 25 25 26

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING Bijlage 1: Commentaarnota (inclusief vooroverlegrecaties en verslag informatieavond)

Inhoudsopgave

1

2

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Op 14 december 2006 heeft de raad van de gemeente Moerdijk het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad” vastgesteld. Deze is op 3 april 2007 door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant deels goedgekeurd. In reactie op de onthouding van goedkeuring is door de gemeente in 2007 een correctieve herziening opgesteld. In deze correctieve herziening is het plan op de verzochte onderdelen bijgesteld overeenkomstig de aanwijzingen van Gedeputeerde Staten. In het bestemmingsplan uit 2006 en de correctieve herziening uit 2007 is aan het gebied ten westen van de jachthaven, het Waterplein in het plan Havenfront Willemstad, een bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ toegekend. Daarmee is het mogelijk om publieksgerichte functies, primair rond het thema watersport en recreatie (verhuur van boten, jachthaven, watersportkleding en – accessoires, terrassen) mogelijk te maken. Binnen de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ kan een mix van detailhandel, horeca, recreatie en dienstverlening een plek krijgen. De ontwikkeling van een hotelfunctie is binnen het gebied en de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ mogelijk. Initiatief De ontwikkelaar van het gebied heeft een concreet plan ontwikkeld voor het realiseren van een hotelfunctie in de gebouwen direct ten westen van het Waterplein. Vanuit de marktbehoefte is er reden om de opzet van het hotel te wijzigingen (zie paragraaf 2.1). De gewijzigde opzet van het hotel past niet binnen de regels van de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ in het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007”. Voor de realisatie van het plan is onder andere een hogere goot- en nokhoogte gewenst. De in het bestemmingsplan opgenomen goothoogte van 7 meter en bouwhoogte van maximaal 9 meter is niet voldoende om het bouwplan te realiseren. Het gewenste bouwplan heeft een goothoogte van 8 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Wijzigingen in bestemmingsplan De gemeente Moerdijk is bereid om het bestemmingsplan aan te passen voor de gebouwen waar de hotelfunctie wordt gerealiseerd. Met onderhavige herziening van het bestemmingsplan blijft de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ voor de specifieke locatie gehandhaafd, maar wordt de bestemming op de volgende onderdelen gewijzigd:

Hoofdstuk 1

3

  



 

De goothoogte was 7 meter en wordt verhoogd naar 8 meter; De bouwhoogte was 9 meter en wordt verhoogd naar 10 meter; Horeca II is niet meer toegestaan. De maximale toegestane oppervlakte voor Horeca I was 2.200 m² en wordt vergroot tot 3.150 m² om een hotelfunctie van circa 50 kamers met kleine ontbijtruimte mogelijk te maken; Ter plaatse van de aanduiding ‘verdieping’ mag vanaf de eerste verdieping tot een afstand van 7,5 meter vanaf de rooilijn worden gebouwd. Er was een verplichting om ook op de verdieping in de rooilijn te bouwen; Het begrip hotel is toegevoegd aan de begrippenlijst; Algemene aanpassingen in verband met veranderde wetgeving.

1.2 Juridisch kader Er is sprake van een vigerend bestemmingsplan (uit 2007) dat nog onder de oude WRO is vastgesteld (op papier dus). De herziening om onder andere de verhoging van de goot- en bouwhoogte mogelijk te maken, kan op twee manieren worden opgesteld:  optie 1: een bestemmingsplan conform de RO-standaarden;  optie 2: een partiële herziening van het bestemmingsplan waarbij niet voldaan hoeft te worden aan de RO-standaarden (artikel 8.1.2 Bro). Een dergelijk bestemmingsplan kan alleen worden opgesteld indien wordt voldaan aan de volgende twee voorwaarden: 1. herziening is alleen mogelijk tot 10 jaar na vaststelling van het vigerende bestemmingsplan; 2. er kunnen geen nieuwe bestemmingen worden vastgesteld en de reeds opgenomen bestemmingen kunnen niet worden gewijzigd. Onderhavig bestemmingsplan is een partiële herziening op basis van artikel 8.1.2. Bro. Aan de eerste voorwaarde wordt voldaan; het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad” is vastgesteld in 2007 en daarmee niet ouder dan 10 jaar. Aan de tweede voorwaarde kan ook worden voldaan zolang de bestemming op de plankaart (huidige verbeelding) niet wijzigt en er geen nieuwe bestemmingen worden toegevoegd. Met de herziening van het bestemmingsplan wordt de vigerende bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ niet gewijzigd in een andere bestemming. Ook worden ook geen nieuwe bestemmingen aan de locatie toegevoegd. De voorschriften (regels) behorende bij de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ worden voor de locatie waar de hotelfunctie wordt gerealiseerd aangepast (zie overzicht in paragraaf 1.1). De aanpassingen ten behoeve van het hotel en de rooilijnen kunnen in de bestemming Gemende doeleinden (GD, artikel 4) worden opgenomen. De hoogte kan op de plankaart worden aangepast. Voor het overige past het plan binnen de voorschriften (regels) van het bestemmingsplan uit 2007. Het plan voldoet daarmee

Hoofdstuk 1

4

aan de tweede voorwaarde voor het opstellen van een partiële herziening van het bestemmingsplan waarbij niet voldaan hoeft te worden aan de RO-standaarden.

1.3 Uitleg bestemmingsplan 

Voor de ontwikkeling van het hotel is onderhavige partiële herziening van het bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening opgesteld. Dit op basis van artikel 8.1.2 Bro (zie paragraaf 1.2 voor meer uitleg). De wijzigingen zijn door middel van een omkadering en het doorhalen van teksten in de voorschriften aangegeven.

Hoofdstuk 1

5

Hoofdstuk 1

6

2.

MOTIVERING

In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007” is de uitvoerbaarheid van de bestemmingen voor wat betreft het rijks- provinciaal- en gemeentelijk beleid onderzocht. Ook is de totaalontwikkeling, waarvan de ontwikkeling van een hotelfunctie een onderdeel is, voor wat betreft alle milieuaspecten uitvoerig onderzocht. Vanuit de marktbehoefte is er reden om de opzet van het hotel te wijzigingen (zie paragraaf 2.1). De gewijzigde opzet past niet binnen de regels van de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ in het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007”. Er is om de hotelfunctie mogelijk te maken onder andere een hogere bouwen goothoogte noodzakelijk. Deze gewenste wijzigingen worden met voorliggende herziening van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De bestemming wordt daarbij niet gewijzigd. De voorschriften (regels) behorende bij de bestemming worden wel op onderdelen aangepast. Uit milieuhygiënisch en ruimtelijk oogpunt zijn er in principe geen (nieuwe) belemmeringen. De wijzigingen van de voorschriften (regels) behorende bij de bestemming en de gewijzigde opzet van het hotel vragen om een nadere afweging en beoordeling van enkele onderzoeken en onderbouwingen uit “Havenfront Willemstad 2007”. In de navolgende paragrafen zijn de onderzoeken naar de aspecten marktbehoefte, cultuurhistorie, flora en fauna, externe veiligheid en parkeren beoordeeld op actualiteit en toepasbaarheid.

2.1 Marktbehoefte Door Ballast Nedam en de gemeente Moerdijk is in 2011 met betrekking tot het project Havenfront een perspectievennota1 opgesteld en door de gemeenteraad van Moerdijk in maart 2013 goedgekeurd. In deze nota zijn de nieuwe inzichten en marktomstandigheden beschreven op basis van een aanvullend marktonderzoek. De hotelmarkt is de laatste jaren veranderd. Kamerprijzen zijn sterk gedaald en ook het verschil in bezettingsgraad tussen grote en kleine hotels is gestegen. Uit het ten behoeve van de perspectievennota uitgevoerde aanvullende marktonderzoek blijkt dat er in Willemstad vraag is naar ongeveer 97 extra kamers in 2016 voor zowel de zakelijke als de toeristische markt. Het serviceniveau van deze kamers dient minimaal 3 sterren te zijn. Geadviseerd wordt om minimaal 4 sterren als uitgangspunt aan te houden om zo ook de zakelijke markt te bedienen.

1

Perspectievennota Havenfront Willemstad, projectnr. 506707, april 2011

Hoofdstuk 2

7

Verder laat het aanvullende marktonderzoek zien dat er in Willemstad vraag is naar meer hotelkamers als in eerste instantie gepland. Om deze redenen wordt het bedrijfsvloeroppervlakte van de het geplande hotel vergroot. Toeristisch-recreatief beleid De doelstelling van het toeristisch-recreatieve beleid van de gemeente Moerdijk is het vergroten van het inkomende toerisme (met bijbehorende economische spin-off) en verbreding van het aanbod van toeristisch-recreatieve voorzieningen. Om de toerist te lokken voor een herhalingsbezoek en voor een langere tijd te laten verblijven in de gemeente is het nodig om de verblijfsmogelijkheden te vergroten. Analyse van het huidige hotelaanbod In de gemeente Moerdijk en in het bijzonder in Willemstad “als het toeristische centrum” van de gemeente is er behoefte aan verblijfsrecreatieve accommodaties, in het bijzonder wat betreft hotels. Op dit moment zijn er in de gehele gemeente 8 hotels met 223 kamers en in totaal 445 bedden2. Door de nabijheid van het grootschalige industrie- en haventerrein in de gemeente zijn de hotels sterk op het zakelijk toerisme gericht. In Willemstad zelf zijn wat kleinschaligere accommodaties gevestigd (<20 kamers). Onlangs bracht de Rabobank een rapport uit over de hotelbranche in Nederland de afgelopen jaren. Dit rapport laat een constante stijging zien van het aantal hotelkamers in Nederland3, Het aantal kamers en bedden zijn daarmee nationaal ook gestegen sinds 2008. Het hotelaanbod in Willemstad en de directe omgeving is onveranderd gebleven sinds de vaststelling van het huidige bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007”. Hierdoor heeft de ontwikkeling nog altijd dezelfde concurrentiepositie als in 2008. Omzetcijfers hotelbranche Nadat het opstellen van het huidige marktonderzoek in 2008 is er een duidelijke omzetdaling waargenomen in 2009 in de nationale hotelbranche. Na 2010 is de omzet alsmede de bezettingsgraad van de hotelbranche in Nederland weer constant gestegen. In 2013 verwacht HOSTA een nationale bezettingsgraad van 69,6%4. Uit gegevens blijkt dat de bezettingsgraad van de Regio Rotterdam dicht bij het landelijk gemiddelde ligt, de provincie Noord-Brabant ligt hier altijd een aantal procenten onder. In het oorspronkelijke marktonderzoek werd gesproken over een bezettingsgraad van 65% welke ondanks de economische crisis, mede door de toeristische opleving in 2012, nog altijd realistisch is. Deze cijfers laten ook zien dat kleinschalige hotels (<50 kamers) beduidend minder presteren dan middelgrote hotels. Ook op het gebied van kwaliteit is dezelfde trend zichtbaar.

2 3 4

Bron: gemeente Moerdijk Bron: Rabobank 2013, www.rabobank.nl, cijfers en trends Hotels Bron: Hosta Hotelstatistieken 2012, www.hostaonline.nl, hotelstatistieken

Hoofdstuk 2

8

Markttrends Een duidelijk trend in de markt is dat de consument behoefte heeft aan comfort, gemak en belevingswaarde. Daarnaast gaat de Nederlander steeds vaker en korter op vakantie in eigen land. Op het Havenfront is een groeiende behoefte aan overnachtingsmogelijkheden voor toeristen. Naast de watersporters, die niet op het eigen schip willen slapen, is Willemstad een perfecte uitvalsbasis voor toeristen vanwege haar strategische ligging aan het water. De hotelsector zal wel moeten inspelen op de trends in de markt5;  Er is behoefte aan diversiteit, duidelijkheid en authenciteit in hotelaanbod;  Er is een grotere behoefte aan luxe, comfort, gemak en belevingswaarde;  Kleinschalige hotels (<50 kamers) presteren beduidend minder goed dan middelgrote hotels;  Men gaat vaker en korter met vakantie;  Nederlanders gaan steeds vaker in eigen land op vakantie;  De vraag van zakelijke reizigers zal minder snel toenemen dan die van leisure reizigers. Zakelijke markt: De economische groei in Nederland tussen de periode 2009 - 2011 werd in het marktonderzoek van 2008 gesteld op 2,0% per jaar. Echter laten cijfers zien dat deze nationale groei nu minder blijkt te zijn, de groei in deze jaren bleek te liggen op 1% per jaar6. Deze cijfers zijn nationaal, regionaal kan dit afwijken van dat gemiddelde. Het havengebied Moerdijk heeft daarentegen de afgelopen jaren een sterke ontwikkeling doorgemaakt. De totale overslag verdubbelde nagenoeg in de periode tussen 2009 – 20127. In 2012 heeft het havengebied ook een 2-tal nieuwe bedrijven mogen verwelkomen waardoor de werkgelegenheid een flinke impuls gehad heeft. Daarnaast staan er nog enkele nieuwbouw of uitbreidingsactiviteiten op het programma zoals de nieuwbouw van Workx materiaalservice en de nieuwbouw van 2 loodsen voor Associated Metal Services. Deze verdubbeling van de overslag en toekomstige uitbreidingen zullen een positieve invloed hebben op de vraag naar hotelkamers en faciliteiten in Willemstad. Toeristische markt: In het onderzoek van 2008 werd gesproken over een groei van de toeristische hotelvraag van 4% per jaar. Deze verwachte groei werd verstoord door de dip in 2008 en 2009 waar de hotel en pension overnachtingen respectievelijk met 3% en 5% daalde ten opzichte van het jaar 2007. In het jaar 2010 en 2011 is er een groei van respectievelijk 7% en 3% waargenomen8 (de dip werd in 2011 al grotendeels goedgemaakt). Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) verwacht dat 5

Bron: KPMG 2011, Nederlandse hotelbranche vertoont voorzichtig herstel Bron: Centraal Planbureau 2013, www.cpb.nl, cijfers Bron: Port of Moerdijk 2012, www.havenvanmoerdijk.nl, feiten en cijfers 8 Bron: NBTC Holland Marketing 2012, www.nbtc.nl, algemene cijfers toerisme 6 7

Hoofdstuk 2

9

het zal blijven groeien in 2013. Ook de verwachtingen voor de komende jaren zijn positief waardoor hier kansen liggen voor de toekomst. Conclusie Een herstellende hotelmarkt en de goede regionale vooruitzichten maken dat de vraag naar hotelkamers in Willemstad positief is. De nationale economische groei heeft anders uitgepakt dan eerder werd geraamd, echter de regionale ontwikkeling binnen de regio Willemstad blijkt goed. Ook laten cijfers een positief vooruitzicht zien voor de nationale hotelbranche waarvan geprofiteerd wordt. Deze trends zijn reeds bevestigd in de door het college vastgestelde perspectievennota (2011). In deze perspectievennota zijn de nieuwe inzichten en marktomstandigheden met betrekking tot de hotelmarkt beschreven. Hierin werd geconcludeerd dat de hotelmarkt is veranderd de laatste jaren; het verschil in bezettingsgraad tussen grote en kleine hotels is gestegen. Het marktonderzoek laat zien dat er in Willemstad vraag is naar meer hotelkamers dan in eerste instantie gepland was. Ten einde het optimale hotelaanbod te bereiken, dienen de segmentering en schaalgrootte, het hotelconcept in overeenstemming te zijn en/of worden gebracht met de marktvraag. De op dit moment beschikbaar oppervlakte van 750m² voor toeristische verblijfsaccommodaties blijkt te beperkt om aan de huidige marktontwikkelingen te voldoen. In de reeds door het college geaccordeerde perspectievennota is aangetoond dat er vanuit de markt vraag is naar een uitbreiding van dit beschikbare oppervlakte.

2.2 Flora en Fauna Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. De toets in onderhavige paragraaf beoordeelt in hoeverre de wijziging van het hotel een effect heeft op beschermde natuurwaarden. Ten behoeve van de bestemmingsplannen van 2006 en 2007 heeft ecologisch onderzoeksbureau Schenkeveld in 2005 een natuurtoets uitgevoerd: “Ecologisch onderzoek Havenfront Willemstad”. Omdat sinds 2005 natuurbeleid en wetgeving op enkele punten gewijzigd zijn, is het nodig om voor de wijziging van het hotel een actualisatie uit te voeren. Door middel van een verkennend floraen faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de actuele natuurwetgeving.

Hoofdstuk 2

10

Natuurbescherming in Nederland De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet (NB-wet) en de Flora- en faunawet (FF-wet). Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Verordening Ruimte is vastgelegd. Natuurbeschermingswet De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningsplichtig. Provinciaal beleid De provinciale groenstructuur bestaande uit Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Groenblauwe Mantel zijn ruimtelijk vastgelegd in de Verordening Ruimte. De EHS is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Flora- en faunawet De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 2 Floraen faunawet). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Hoofdstuk 2

11

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlage 1 soorten van het besluit vrijstelling beschermde dieren plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (tezamen tabel 3) en met alle vogels. Van deze laatste groep is in 2009 een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Werkwijze natuurtoets In de natuurtoets zijn de gevolgen van de ruimtelijke ingreep (de bouw van een hotel op de initiatieflocatie met de verhoging van een goothoogte naar 8 meter en een bouwhoogte naar 10 meter) afgezet tegen de aanwezige natuurwaarden vanuit de Flora- en faunawet, Natuurbeschermingswet en planologisch beschermde natuurwaarden. Deze werkwijze vloeit voort uit de ‘Wijziging beoordeling ontheffing Flora- en faunawet bij ruimtelijke ingrepen’ van het Ministerie van LNV van september 2009. Om een beeld te krijgen van de natuurwaarden is gebruik gemaakt van beschikbare gegevensbronnen en beeldmateriaal. Voor het bronnenonderzoek zijn de gegevens uit het rapport “Ecologisch onderzoek Havenfront Willemstad” (Schenkeveld, 2005) gebruikt. Verder zijn gegevens uit de Nationale Database Flora en Fauna (NDFF) gebruikt, en is gebruik gemaakt van vrij beschikbare gegevens, zoals provinciale natuurgegevens en algemene verspreidingsatlassen. Aan de hand van het uitgevoerde onderzoek is vervolgens een inschatting gemaakt van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op beschermde natuurwaarden. Beschrijving van de initiatieflocatie Ligging van de initiatieflocatie De initiatieflocatie ligt direct ten noorden van de kern Willemstad, aan de rand van het Hollands Diep. Het ligt aan de noordzijde van de Hellegatsweg, direct ten westen van een havenkom. De Amersfoortcoördinaten van het midden van de locatie zijn 89,2-412,49. De ligging van de initiatieflocatie is te zien in bijgevoegde afbeelding.

9

De getallen staan respectievelijk voor de x-coördinaat en de y-coördinaat van de linkerbenedenhoek van het betreffende kilometervak.

Hoofdstuk 2

12

Huidige situatie De initiatieflocatie bestaat uit een halfverhard terrein dat in het verleden gebruikt is als bouwterrein bij de aanleg van de naastgelegen jachthaven. Het plein tussen jachthaven en te realiseren hotel is inmiddels gerealiseerd. Ook de watersportwinkel aan de zuidoostzijde van het te realiseren hotel is gerealiseerd en als zodanig in gebruik. Op het overige deel van terrein zijn geen opgaande begroeiingen of bouwwerken aanwezig. Ook is op het terrein geen oppervlaktewater aanwezig. Toekomstige (geplande) situatie Het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007” maakt op de locatie verschillende functies mogelijk, waaronder een hotel, bestaande uit meerdere gebouwen. De wijziging van het bestemmingsplan behelst onder andere het verhogen van de goot- en nokhoogte met één meter (naar een goothoogte van 8 en een bouwhoogte van 10 meter) en het vergroten van de maximale toegestane oppervlakte voor horeca en het opnemen van een aanduiding ‘verdieping’.

Afbeelding. Ligging van de initiatieflocatie (rood omlijnd)

Hoofdstuk 2

13

Toetsing Flora- en faunawet Vaatplanten Schenkeveld (2005) heeft in de omgeving van de initiatieflocatie twee wettelijk beschermde plantensoorten aangetroffen, namelijk grote kaardenbol en gewone vogelmelk. Beide vallen onder beschermingsniveau 1 van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Door de halfverharding is de locatie niet erg geschikt als groeiplaats voor beschermde of bedreigde plantensoorten. De kans dat zich na 2005 strenger beschermde plantensoorten op de initiatieflocatie hebben gevestigd, is nihil. Grondgebonden zoogdieren Schenkeveld heeft tijdens het onderzoek een mol (beschermingsniveau 1) waargenomen. Behalve de mol zullen nog enkele andere algemeen beschermde diersoorten van beschermingsniveau 1 op enige wijze van het gebied gebruik kunnen maken, zoals egel, huisspitsmuis, veldmuis etc. Voor de genoemde soorten geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de omgeving van Willemstad komt één strenger beschermde grondgebonden zoogdiersoort voor, namelijk bever. De initiatieflocatie heeft nauwelijks waarde voor de bever door het ontbreken van opgaande begroeiingen op en rondom de locatie. Effecten op strenger beschermde grondgebonden zoogdieren kunnen op voorhand worden uitgesloten. Vleermuizen De aanwezigheid van vleermuiskolonies op de initiatieflocatie is uit te sluiten doordat er geen gebouwen of holle bomen ter plaatse aanwezig zijn. De locatie kan onderdeel uitmaken van een foerageergebied van vleermuizen die in de omgeving verblijven. De locatie zal daarvan slechts een marginaal onderdeel uitmaken, zeker gezien de aanwezigheid van geschikt foerageergebied in de omgeving (singelstructuur Willemstad, bospercelen). Door het ontbreken van doorlopende beplantingsstructuren is de initiatieflocatie ook niet van waarde voor vleermuizen als vaste vliegroute. Vogels Door het ontbreken van opgaande begroeiingen, ruigten of struwelen is de initiatieflocatie vrijwel ongeschikt als nestlocatie voor broedvogels. Effecten op broedvogels zijn daarmee op voorhand redelijkerwijs uit te sluiten. Vissen, amfibieën en reptielen Op de initiatieflocatie is geen permanent oppervlaktewater aanwezig. De aanwezigheid van vissen en van voortplantingsplaatsen van amfibieën op de initiatiefloca-

Hoofdstuk 2

14

tie kan worden uitgesloten. Door de beperkte omvang en het ontbreken van schuilplaatsen zal de locatie geen bijzondere waarden hebben als landhabitat voor amfibieën of reptielen. Negatieve effecten op deze soortgroepen kunnen worden uitgesloten. Beschermde ongewervelde diersoorten Het voorkomen van beschermde ongewervelde soorten is op basis van habitatvoorkeur en verspreidingsgegevens met voldoende zekerheid uit te sluiten. Dergelijke soorten stellen zeer specifieke eisen aan hun leefomgeving, waaraan de initiatieflocatie niet voldoet. Toetsing Natuurbeschermingswet De initiatieflocatie grenst aan de noordzijde aan het wettelijk beschermde natuurgebied (Natura 2000-gebied) Hollands Diep. Schenkeveld (2005) heeft negatieve effecten vanuit de ontwikkeling van het Havenfront Willemstad (waarvan het hotel onderdeel uitmaakt) uitgesloten. De ontwikkeling is niet noemenswaardig veranderd, uitsluitend de goot- en nokhoogte zijn licht gewijzigd. Het plan is daarom niet opnieuw beoordeeld vanuit de Natuurbeschermingswet. Toetsing provinciaal natuurbeleid De initiatieflocatie ligt buiten de Ecologische Hoofdstructuur of Groenblauwe Mantel zoals deze is vastgesteld op de kaarten van de Verordening Ruimte. Het water (Hollands Diep en jachthaven) rondom de initiatieflocatie maakt deel uit van de EHS. De dijk van de Hellegatsweg maakt deel uit van een ecologische verbindingszone. Gezien de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Hellegatsweg kan worden verondersteld dat deze aan de zuidzijde van de weg voorzien is. Negatieve effecten op deze evz zijn niet te verwachten. Conclusie natuurwetgeving Het plan is in overeenstemming met de Flora- en faunawet uit te voeren. Hieraan zijn geen specifieke voorwaarden verbonden.

2.3 Cultuurhistorie De locatie is gelegen in het beschermd stadsgezicht Willemstad. Dat betekent dat naast de gebruikelijke ruimtelijke ordeningsaspecten, met name ook de cultuurhistorische aspecten van deze verandering aan de orde zijn.

Hoofdstuk 2

15

Het historische stadje Willemstad werd in 1970 aangewezen als beschermd stadsgezicht. In het beschermd stadsgezicht zijn bijzondere historisch/stedenbouwkundige waarden aanwezig, die in een bestemmingsplan beschermd behoren te worden.

beschermd stadsgezicht Willemstad (rode lijn) met de locatie (gele pijl)

Opvallend aan het beschermd stadsgezicht Willemstad is het feit, dat niet alleen de vesting zelf, maar ook een groot deel van het vrije schootsveld is opgenomen in de bescherming. Het vrije schootsveld was een strook van enkele honderden meters die krachtens de Vestingwet vrij moest blijven van bebouwing om een vrij zicht te houden en om een eventuele vijand geen dekkingsmogelijkheden achter bebouwing te bieden. Met het opstellen van het bestemmingsplan voor het Havenfront in 2007 is bebouwing in dat specifieke gebied van het schootsveld mogelijk gemaakt. Er is in het kader van dat bestemmingsplan uitvoerig overleg geweest met de Rijksdienst over bebouwen van het toen nog vrije schootsveld ter plaatse van het Havenfront. Overige delen van het schootsveld binnen het beschermde stadsgezicht zijn vrij van bebouwing. Daardoor ligt de stad vrijwel vrij in zijn landschappelijke omgeving.

Hoofdstuk 2

16

Aan de noordzijde is een deel van het Hollandsch Diep eveneens opgenomen in het beschermd stadsgezicht. Ook hier is het idee om de historische stad op historische wijze contact te laten houden met de rivier ongetwijfeld doorslaggevend geweest bij het aanwijzen van dit gebied als beschermd stadsgezicht. Relevante aspecten Aan de verhoging van de maximaal toegestane bouwen goothoogte op de betreffende locatie zitten enkele relevante aspecten die op hun historischstedenbouwkundige consequenties moeten worden beoordeeld: a. het zicht vanuit de vesting b. het zicht vanaf het Hollandsch Diep op de vesting c. overige aspecten Het zicht vanuit de vesting Het verhogen van de bouw binnen een zekere afstand van de vesting kan visuele consequenties hebben. Daartoe zijn met behulp van de topografische kaart en het Algemeen Hoogtebestand Nederland de diverse relevante data opgezocht. Deze zijn in de onderstaande figuur schematisch weergegeven.

Hoogtematen – nb: de horizontale afstanden zijn niet op schaal

Uit dit onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden: a. vanuit de vesting is de nieuwbouw niet te zien, doordat de vestingwal het zicht voldoende blokkeert; b. vanaf de vestingwal is de nieuwbouw zichtbaar; de afstand tussen de nieuwbouw en de dichtstbijzijnde vestingwallen bedraagt ongeveer 300 m; het verschil in bouwhoogte van 1 m zal op die afstand echter nauwelijks waarneembaar zijn.

Hoofdstuk 2

17

c.

elders hangt de zichtbaarheid van de nieuwbouw af van de plaatselijke omstandigheden; vanaf het gebied tussen de vestingwallen en de dijk zal de nieuwbouw moeilijk tot niet zichtbaar zijn, waarbij het verschil in bouwhoogte nauwelijks een rol speelt. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde grotere bouwen goothoogte niet of nauwelijks verschil maakt voor het zicht vanaf de vesting. Het zicht vanaf het Hollandsch Diep op de vesting Een belangrijke historische kwaliteit van Willemstad is de fraaie ligging aan het Hollandsch Diep (waterfront). Dit waterfront wordt onder meer gekenmerkt door de zichtbaarheid van de vestingwerken vanaf het water en de toegang tot de (oude) haven. De nieuwe jachthaven en de waterfrontontwikkeling liggen ten westen van de stad en spelen in de beleving vanaf het water slechts een bescheiden rol. De beoogde hoogte maakt daarbij alleen maar een positief verschil: kenmerkend voor historische stadsbebouwing is onder meer de afwisseling van hoogtematen: historische bebouwing kent in het algemeen een sterke afwisseling van bouwhoogten. Door een dergelijke afwisseling op bescheiden schaal ook hier te introduceren, wordt in ieder geval niet afgeweken van de historische karakteristiek van de plek. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde grotere bouwen goothoogte geen verschil maakt voor het zicht vanaf het Hollandsch Diep op de vesting. Overig aspecten Andere cultuurhistorische aspecten, zoals beleving, ensemblewaarden en de wijze van benadering van het object, kunnen in het geding zijn. Deze zijn in dit geval direct of indirect verbonden met de hiervoor reeds beschreven visuele aspecten en/of slechts marginaal beïnvloed door de gevraagde veranderingen. Geconcludeerd kan worden dat voor het overige er geen relevante historische en/of historischstedenbouwkundige aspecten verbonden zijn aan het verhogen van de toegelaten bouwhoogte van 9 naar 10 m en van de toegelaten goothoogte van 7 naar 8 m. Conclusies Geconcludeerd kan worden dat het verhogen van de toegelaten bouwhoogte van 9 naar 10 m en van de toegelaten goothoogte van 7 naar 8 m niet of nauwelijks inbreuk maakt op de historisch-stedenbouwkundige waarden ter plaatse. Ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan is de voorgestelde afwijking marginaal en niet van wezenlijke invloed op de aanwezige cultuurhistorische waarden. De Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed laat in een reactie per e-mail10 weten dat voor zover zij kunnen beoordelen, het om een betrekkelijk geringe wijziging ten opzichte van het eerder door de Rijksdienst beoordeelde vigerende bestemmingsplan gaat. Hiervoor geeft de RCE geen advies meer. De Rijksdienst geeft aan dat het

10

Email Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE), mevr. G,J,M, Cornelissen-Bakker

Hoofdstuk 2

18

een zaak van de gemeente is om in afstemming met de provincie te beoordelen of de gevraagde wijziging aanvaardbaar is.

2.4 Externe veiligheid Inleiding Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen11 vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is. Groepsrisico Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm). Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

11

Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel als mogelijk aan op het Bevi.

Hoofdstuk 2

19

(Beperkt) kwetsbare objecten Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants12. Risicovolle activiteiten In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Project In het vigerende bestemmingsplan is het binnen de bestemming ’Gemengde doeleinden' reeds mogelijk een hotel op deze locatie te realiseren. Er is een berekening uitgevoerd voor het bestemmingsplan Havenfront Moerdijk, 1e herziening. Hierbij was het uitgangspunt een hotel (750 m2) met groot grand café, restaurant, congresruimte (>1.000 m2) en een bowlingbaan. Het huidige plan bestaat uit een hotel met circa 50 kamers en ondergeschikt aan de hotelfunctie een klein grand café en een ontbijtruimte. De planherziening heeft enkel tot doel om de bouwhoogte en goothoogte van het gebouw met 1 meter te verhogen. De bouwhoogte wordt verhoogd van 9 naar 10 meter en de goothoogte van 7 naar 8 meter. Het is niet mogelijk om een extra bouwlaag te creëren. Het aantal aanwezige personen neemt door de verhoging van de hoogte in principe niet toe. Het aantal personen dat in de nacht aanwezig is zal iets hoger zijn, maar het aantal personen dat overdag en in de avond aanwezig is, zal dalen. Voorheen was het mogelijk om 2.950 m2 horeca te ontwikkelen. In het nieuwe bestemmingsplan is het maximaal 3.150 m2 horeca. Het hotel is een kwetsbaar object en moet getoetst worden aan het Bevi en de weten regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Risicovolle bedrijven Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant zijn er in de directe omgeving van het plan geen risicovolle bedrijven gelegen. Transport gevaarlijke stoffen In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen spoorlijnen of buisleidingen.

12

Zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen

Hoofdstuk 2

20

Wegen In de nabijheid van het plan bevinden zich geen Rijkswegen of provinciale wegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Binnen de gemeente Moerdijk is geen route aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de gemeentelijke wegen. Wel dient de bebouwde kom vermeden te worden, tenzij het vervoer binnen de bebouwde kom noodzakelijk is voor het laden of lossen of omdat er redelijkerwijs geen route buiten de bebouwde kom beschikbaar is. In de nabijheid van het plan bevinden zich geen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen naar getransporteerd worden. Er zijn dan ook geen transporten in de nabijheid van het plangebied te verwachten. Water Het plangebied ligt in de nabijheid van het Hollands Diep. Het Hollands Diep is opgenomen in het Basisnet water. In het Basisnet is het Hollands Diep ingedeeld in de categorie binnenvaart met frequent vervoer van gevaarlijke stoffen (zwarte vaarweg). Voor zwarte vaarwegen geldt dat de PR10-6 contouren op het water liggen. Binnen de waterlijnen mogen geen nieuwe kwetsbare bestemmingen worden opgericht.

Naast de normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico kent het basisnet water ook plasbrandaandachtsgebieden (PAG). In een PAG is de bouw van kwetsbare bestemmingen alleen toegestaan na een zorgvuldige afweging. In deze

Hoofdstuk 2

21

afweging moeten ook alternatieve locaties worden beschouwd en dient aandacht geschonken te worden aan de bestrijdbaarheid van een plasbrand (hulpverlening en zelfredzaamheid). De breedte van het plasbrandaandachtsgebied langs en zwarte vaarweg bedraagt 25 meter. Het hotel ligt vrijwel direct aan de oeverlijn. Een gedeelte van het hotel ligt daarom in het PAG. De locatieafweging heeft reeds plaatsgevonden in het vigerende bestemmingsplan. De locatie nabij het water en de haven is gekozen om zo de toeristische recreatieve functies te bundelen. Door de verhoging van de hoogte van het gebouw worden de risico’s met betrekking tot het PAG niet groter. Met betrekking tot de bestrijdbaarheid van een plasbrand wordt advies gevraagd aan de veiligheidsregio. Het groepsrisico is berekend in het externe veiligheidsrapport behorende bij het Bestemmingsplan Havenfront Moerdijk, 1e herziening. Conclusie Voor wat betreft externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

2.5 Waterparagraaf Het plangebied is voor een deel gelegen binnen de waterkeringszone en voor een deel binnen de beschermingszone van de primaire waterkering. Het waterschap is verantwoordelijk voor deze primaire waterkering. Voor de overige aspecten van het waterbeheer binnen het plangebied is Rijkswaterstaat verantwoordelijk. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijkse bestuur binnen een waterkering bepaalde handelingen of werkzaamheden te verrichten die de veiligheid en stabiliteit van de waterkering nadelig kunnen beïnvloeden. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Hoofdstuk 2

22

Geconcludeerd kan worden dat het verhogen van de toegelaten bouwhoogte van 9 naar 10 m en van de toegelaten goothoogte van 7 naar 8 m niet leidt tot een wijziging van de watertoets zoals deze in de 1e herziening van het bestemmingsplan in 2007 is een watertoets opgesteld. Het verhard oppervlak wordt niet gewijzigd. Daarmee wijzigt het plan fysiek niet ten opzichte van de 1e h erziening van het bestemmingsplan in 2007. Een aangepaste waterparagraaf en daarmee de watertoets is niet noodzakelijk. Civieltechnische berekeningen en onderzoeken ten behoeve van het bouwplan zijn niet van invloed op de regels in het bestemmingsplan, maar worden betrokken bij de omgevingsvergunning voor bouwen.

2.6 Parkeren In het totale plan voor het Havenfront Willemstad worden circa 520 parkeerplaatsen aangelegd, verdeeld over drie grote parkeerplaatsen. Eén van de parkeerplaatsen wordt direct in de nabijheid van de projectlocatie gerealiseerd, ten zuiden van de Hellegatseweg. Binnen de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ zijn verschillende functies mogelijk. De parkeerbalans behorende bij het bestemmingsplan “Havenfront Willemstad 2007” laat zien dat kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen met betrekking tot deze functies. Met onderhavig bestemmingsplan wordt de realisatie van een hotelfunctie concreet mogelijk gemaakt. Bij de planvorming in 2007 was door de initiatiefnemer al een hotel op de locatie voorzien met ongeveer 30 kamers (25 m²) per kamer met groot grand-café, restaurant en congresruimte (>1000 m²). De plannen voor het hotel zijn gewijzigd en met de verhoging van goot- en nokhoogte bestaat het plan uit een hotel met circa 50 kamers, een klein grand-café en ontbijtruimte. Met de regels behorende bij het bestemmingsplan is de ontbijtruimte/restaurant gemaximeerd. Het hotel heeft een totale oppervlakte van maximaal 3.150 m² bvo, waarvan maximaal 15% mag worden gebruikt ten behoeve van het ter plaatse verstrekken en nuttigen van voedsel en dranken (restaurant/ontbijtruimte).

Hoofdstuk 2

23

Toe- en afname parkeerplaatsen Functie Aantal/m² Plan 2007 Horeca I - restaurant 2.200 m² Bowlingbaan 750 m² Totaal

Parkeernorm

Aantal

12/100 m² 264 parkeerplaatsen 2,5/baan (schat- 25 parkeerplaatsen ting 10 banen) 289 parkeerplaatsen

Plan 2013 Horeca I

Totaal 3.150 m² Hotel 50 pk Café/restaurant (15% van 470 m² 3.150 m²) Totaal Vergelijk plan 2007-2013 Totaal

1,5 12/100 m²

75 parkeerplaatsen 56 parkeerplaatsen 131 parkeerplaatsen

Afname

131 parkeerplaatsen

De planontwikkeling op de locatie zorgt voor een afname in benodigde parkeerplaatsen. Deze afname heeft een gunstig effect voor de totale parkeerdruk binnen het plan “Havenfront Willemstad”. Voor wat betreft het parkeren zijn er geen knelpunten te verwachten.

Hoofdstuk 2

24

3.

UITVOERBAARHEID

3.1 Inleiding De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inspraak De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak vindt plaats volgens de in de inspraakverordening opgenomen procedure. Overleg Artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Van provincie Noord-Brabant, directie ROH, Waterschap Brabantse Delta en Brandweer Midden en West Brabant is een reactie ontvangen, In de “Commentaarnota Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening”, die als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd, zijn de ingekomen vooroverlegreacties samengevat en voorzien van commentaar. Behoudens de reactie van Waterschap Brabantse Delta hebben de ingekomen reacties hebben geen aanleiding gegeven tot het doorvoeren van wijzigingen. In een brief van 31 oktober 2013 verzoekt het Waterschap Brabantse Delta om aandacht te schenken aan de eisen en randvoorwaarden die gelden op basis van de Keur van het Waterschap. Het ontwerpbestemmingsplan is naar aanleiding van de reactie van het Waterschap aangevuld met een waterparagraaf. Hierin is het tekstvoorstel van het Waterschap verwoord.

Hoofdstuk 3

25

Voor belanghebbenden en geïnteresseerden heeft er op woensdag 23 oktober 2013 er een openbare informatieavond plaatsgevonden in het Maritiem gebouw in Willemstad. Het verslag van die avond is eveneens als bijlage toegevoegd.

3.3 Economische uitvoerbaarheid Financieel economische haalbaarheid Onderzoek is ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan. Hierbij is inzicht verkregen in de kosten die gemaakt worden. De gemeente is verplicht een onderzoek in te stellen naar de uitvoerbaarheid van het plan en de uitkomsten van het onderzoek in de toelichting van het bestemmingsplan op te nemen. Wanneer de kosten en de voor onderhavig ontwikkeling gereserveerde begroting naast elkaar worden gelegd, is er sprake van een dekkende exploitatie. De realisatie van de in deze afwijking van het bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van één partij, de ontwikkelaar. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkeling te kunnen realiseren. Uit het onderzoek is daarnaast gebleken dat er geen onvoorziene, hoge kosten zijn te verwachten zoals planschadeclaims. Eventuele planschadeclaims zijn volledig voor rekening van de ontwikkelende partij. Kostenverhaal Gelet op het bepaalde in artikel 6.12 Wro, moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen ontwikkeling is voorgenomen. Voor het ontwikkeling van het plan ‘Havenfront Willemstad’ is in 2007 een locatieontwikkelingsovereenkomst gesloten en hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De wijzing die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de uitgangspunten van de gesloten locatieontwikkelingsovereenkomst.

Hoofdstuk 3

26

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

Bijlage 1: Commentaarnota (inclusief vooroverlegrecaties en verslag informatieavond)

Voorschriften

GEMEENTE MOERDIJK Voorschriften behorende bij het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening”. Artikel A. Het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening” bestaat uit deze voorschriften en plankaart, tekeningnummer 13BROBO072.

Artikel B. Het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening” houdt een herziening in van de voorschriften en de plankaart (tekeningnummer 20-00-CD-1002) behorende bij:  het "Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening", vastgesteld door de gemeenteraad op 8 november 2007, zoals dat is goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant van 12 februari 2008;  het Bestemmingsplan Havenfront Willemstad", vastgesteld door de gemeenteraad op 10 januari 2007, zoals dat is goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant van 3 april 2007, waarbij geldt dat: 





de voorschriften van het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en bestemmingsplan “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening” aangevuld zijn voor zover het betreft de teksten die in de hierna opgenomen bijlage “Aangepaste voorschriften” zijn omkaderd; de voorschriften van het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening” vervallen zijn, voor zover het betreft de teksten die in de hierna opgenomen bijlage “Aangepaste voorschriften” zijn doorgehaald; de plankaart van het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening” wordt vervangen door de plankaart van het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening”, voor zover het betreft de gronden gelegen binnen de “plangrens 2e herziening”, zoals die zijn aangegeven op de plankaart van het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening”.

Artikel C. Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 2e herziening”.

September 2013 / Voorschriften Bestemmingsplan Havenfront Moerdijk, 2e herziening

1

2


BIJLAGE: AANGEPASTE VOORSCHRIFTEN

PARAGRAAF I. DEFINITIES

Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”. Daarnaast gelden aanvullend de volgende begripsbepalingen:

horeca:

1.

“horeca I”: een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken alsmede zalen en overnachtingen;

-

“horeca II”: aanvullende vormen van horeca, namelijk bowling.

een en ander met dien verstande dat seksinrichtingen niet onder horeca II worden begrepen; 25. horeca I: een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken alsmede zalen en overnachtingen, zoals een hotel;

26.

hotel:

een horecabedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd (maximaal 6 weken aaneengesloten) in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is. Permanente bewoning is niet toegestaan.


3

2.

Wet geluidhinder:

wet van 16 februari 1979 (Stb. 99), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de ter-inzage-legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan;

3.

Wet milieubeheer:

wet van 15 oktober 1992, houdende regels inzake het voorkomen of beperken van milieuhinder, zoals deze luidt op het moment van de ter-inzage-legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan;

4.

Wet op de Economische Delicten:

Wet van 22 juni 1950, houdende vaststelling van regelen voor de opsporing, de vervolging en de berechting van economische delicten;

5.

Wet op de Ruimtelijke Ordening:

wet van 5 juli 1962 (Stb. 286), houdende vaststelling van nieuwe voorschriften omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de ter-inzage-legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan. 38. Wet ruimtelijke ordening wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, 566), houdende vaststelling van nieuwe voorschriften omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de ter-inzage-legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

4


2.

Wijze van meten c.q. berekenen

Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.


5

6


PARAGRAAF II.

3.

BESTEMMINGEN

Jachthaven (J)



7

4.

Gemengde doeleinden (GD)

4.1 Doeleindenomschrijving De op de plankaart als “Gemengde doeleinden” aangegeven gronden zijn bestemd voor: - horeca I; - horeca II; - detailhandel, gerelateerd aan recreatie en toerisme; - kantoren, gerelateerd aan recreatie en toerisme; - commerciële dienstverlening, gerelateerd aan recreatie en toerisme. alsmede voor bedrijfswoningen; met dien verstande dat in het bestemmingsvlak met de aanduiding “horeca 1” uitsluitend Horeca I is toegestaan; De gronden zijn tevens bestemd voor: - voet- en fietspaden; - terrassen; - opslag, uitstalling en parkeerdoeleinden ten dienste van de hiervoor genoemde doeleinden; - een openbare verblijfsruimte omsloten door bebouwing ter plaatse van het op de plankaart aangegeven deelgebied met bouwhoogte 0 m.

4.2 Bebouwing en voorzieningen Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken en voorzieningen die ten dienste staan van de bestemming. 4.2.1

Detailhandel

Detailhandel is toegestaan tot een totaal bvo van maximaal 2.600 m2 voor de gehele bestemming. Hierbij geldt dat maximaal is toegestaan: - 1 detailhandelsvestiging van maximaal 800 m²; - 3 detailhandelsvestigingen van maximaal 500 m² per vestiging; - voor de overige detailhandelsvestigingen geldt dat er maximaal 200 m² per vestiging is toegestaan.

4.2.2 a. b.

Horeca Toegestaan zijn horeca I bedrijven tot een totaal bvo van maximaal 2.200 m2 waarvan ten hoogste 750 m2 ten behoeve van overnachtingsmogelijkheden; Toegestaan zijn horeca II bedrijven tot een totaal bvo van maximaal 750 m2. Toegestaan zijn horeca I bedrijven tot een totaal bvo van maximaal 3.150 m2 , waarvan maximaal 15% mag worden gebruikt ten behoeve van het ter plaatse verstrekken en nuttigen van voedsel en dranken.

8


4.2.3

Commerciële dienstverlening

Commerciële dienstverlening is toegestaan tot een totaal bvo van maximaal 1.200 m2 (in units van maximaal 450 m2).

4.2.4

Kantoren

Kantoren zijn toegestaan: a. tot een totaal bvo van maximaal 700 m2 b. in ruimtelijk gescheiden gebruikseenheden van maximaal 250 m2; c. binnen 5 m van de op de plankaart aangegeven “verplichte rooilijn” uitsluitend op de verdieping.

4.2.5

Bedrijfswoningen

Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend worden gebouwd indien vaststaat dat binnen hetzelfde bouwdeel ten minste één bedrijfsruimte wordt of is gebouwd; b. bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan op de verdieping, met uitzondering van de toegang tot de woning en een inpandige berging; c. de oppervlakte van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 170 m2; d. er mag maximaal gebouwd worden: - 1 bedrijfswoning ten dienste van horeca I; - 1 bedrijfswoning ten dienste van commerciële dienstverlening en/of kantoren; e. bergingen en garages zijn niet toegestaan: - ter plaatse van de op de plankaart aangegeven “verplichte rooilijn”; - als bijgebouw. f. bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van het op de plankaart opgenomen differentiatievlak ‘bedrijfswoning toegestaan’.


9

4.2.6 a. b. c.

d.

Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven; De scheidingslijn, zoals aangeduid op de plankaart, mag niet door bouwwerken worden overschreden, behoudens het onder c bepaalde; Overschrijding van de scheidingslijn is toegestaan ten behoeve van ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals erkers, luifels en balkons, indien dit uit verkeerskundig en stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is, en tevens aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: de diepte bedraagt niet meer dan 1,25 m; de oppervlakte bedraagt niet meer dan 6 m2. Het totaal te realiseren bvo mag inclusief de verdieping en de kelder niet meer bedragen dan 6.500 m2.

4.2.7 a. b.

Bouwwerken

Gebouwen

De hoogte mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven; Als op de plankaart in een bestemmingsvlak een “verplichte rooilijn” is aangegeven, dan moet een voorgevel hierin worden gesitueerd, of op een afstand van maximaal 2 m daarachter; b.

c.

Als op de plankaart in een bestemmingsvlak een “verplichte rooilijn” is aangegeven, dan moet een voorgevel hierin worden gesitueerd, of op een afstand van maximaal 2 m daarachter; Vanaf de eerste verdieping geldt ter plaatse van de aanduiding “verdieping” een afstand van maximaal 7,5 m tot aan de “verplichte rooilijn”;

gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken gebouwd worden.

10


4.2.8 a. b.

c. d.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag, met uitzondering van erfafscheidingen, vlaggenmasten, antennes en lichtmasten, niet meer dan 4 m bedragen; De bouwhoogte van erfafscheidingen mag voor de voorste begrenzing van het bebouwingsvlak, die als voorgevelrooilijn worden aangemerkt, niet meer dan 1 m bedragen en in of achter deze lijn niet meer dan 4,5 m; De bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer dan 10 m bedragen; De bouwhoogte van antennes en lichtmasten mag respectievelijk niet meer dan 10 m en 6 m bedragen.


11

5.

Maatschappelijke voorzieningen (M)


12


6.

Verkeer en verblijf (V)



13

7.

Groen (G)


14


8.

Waterkering (dubbelbestemming)



15

9.

Hoofdwaterleiding (dubbelbestemming)


16


10. Molenbiotoop (dubbelbestemming) Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.


17

18


PARAGRAAF III.

AANVULLENDE BEPALINGEN

11. Afstemmingsregeling Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.

12. Ondergronds bouwen Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.

13. Vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 15 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in de voorschriften, ten behoeve van het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bebouwingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de plankaart ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt en mits daardoor geen belangen van derden onevenredig worden geschaad.

13.

Afwijkingsbevoegdheid artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de voorschriften ten behoeve van het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bebouwingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de plankaart ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt en mits daardoor geen belangen van derden onevenredig worden geschaad.

14. Algemene wijzigingsbepaling Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening het plan te wijzigen teneinde de begrenzingen van de in het plan opgenomen bestemmingen met maximaal 10 m te verleggen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de aanpassing is nodig voor de realisering van de betreffende bestemming in verband met de terreinindeling; b. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het gebruik van de belendende percelen; c. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen; September 2013 / Voorschriften Bestemmingsplan Havenfront Moerdijk, 2e herziening

19

d.

het Beschermd Stadsgezicht wordt niet onevenredig aangetast.

15. Algemene gebruiksbepaling Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.

16. Anti-dubbeltelbepaling Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

17. Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening Verwezen wordt naar de bepalingen zoals opgenomen in het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad” en het “Bestemmingsplan Havenfront Willemstad, 1e herziening”.

18. Overgangsbepalingen 18.1 a. 1. 2. 3. b.

c.

Bebouwing

Voor zover de afwijking van het plan in kwalitatieve zin niet wordt vergroot, mag bebouwing die afwijkt van het plan en die bestond op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerpplan: gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; worden vergroot met ten hoogste 10% van de oppervlakte en ten hoogste 15% van de inhoud van de bebouwing, zoals die bestond op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpplan; na calamiteit worden herbouwd, mits de bouwvergunning binnen twee jaar na calamiteit is aangevraagd. Bebouwing, opgericht dan wel op te richten na de ter inzage legging van het ontwerpplan, krachtens een bouwvergunning, verleend of aangevraagd vóór dat tijdstip, wordt voor de toepassing van dit artikel geacht op dat tijdstip te bestaan; Het bepaalde in sub a en sub b is niet van toepassing op bebouwing, die reeds in strijd was met het voorheen op dat tijdstip geldende plan – daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan – en waartegen van overheidswege wordt of alsnog kan worden opgetreden.

20


18.2 a. b. c.

Gebruik van grond en bebouwing

Het gebruik van de grond, anders dan voor bebouwing, en het gebruik van de bebouwing, strijdig met het plan op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen, mag worden gehandhaafd; Het is verboden het met het plan strijdig gebruik van grond en opstallen te wijzigen, indien hierdoor de afwijking van het plan wordt vergroot; Het bepaalde in sub a en sub b is niet van toepassing op gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen op dat tijdstip geldende plan – daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan – en waartegen van overheidswege wordt of alsnog kan worden opgetreden.


21

18.1

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

18.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

22


19. Strafrechtelijke bepaling Overtreding van het bepaalde in: wordt aangemerkt als strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a onder 2 van de Wet op de economische delicten (Wed).

19. Slotbepaling Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: “Voorschriften bestemmingsplan Havenfront Willemstad”


23

24


BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal | Hasselt (B) www.BRO.nl

36

Hoofdstuk 3

Bestemmingsplan Havenfront Willemstad 2e herziening. Gemeente Moerdijk Ontwerp

Recommend Documents