gemeente Lendelede RUP 13-1 Stationsstraat Zuid juni 2015, definitieve vaststelling

gemeente Lendelede RUP 13-1 Stationsstraat Zuid

juni 2015, definitieve vaststelling

Colofon

Figurenindex

Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 BE-8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 fax +32 56 22 89 03 [email protected]

figuur 01: Situering

5

figuur 18: Scenario 3

31

figuur 02: Orthofoto (2013)

7

figuur 19: Scenario 3_zichten naar landschap

33

figuur 03: Reliëf

8

figuur 20: Maximale kroonlijsthoogte

34

figuur 04: Snedes noord-zuid (links)+ west-oost (rechts)

8

figuur 21: Zicht vanuit Julien Ottevaerelaan richting bedrijf (incl.

figuur 05: Eigendomsstructuur

9

Ontwerpers: Aurelie Van Obbergen Nele Vandaele

Opdrachtgever: Gemeente Lendelede De Burgemeester: Carine Dewaele De Schepen van Ruimtelijke Ordening: Pedro Ketels

figuur 06: Fotoreportage

10

figuur 07: Gewestplan

13

figuur 08: Sectoraal BPA (6/12/2000)

14

figuur 09: RUP 8-1 Stationsstraat (28/2/2013)

15

figuur 10: Ruimte voor bedrijven (GRS Lendelede, I.D. p. 71)

16

figuur 11: Overzicht masterplan Nelca

19

figuur 12: Open ruimte tussen Lendelede en Kortrijk

22

figuur 13: Scenario 1

23


25

figuur 15: Senario 2

27

figuur 16: Rioleringsplan

28


29

detail)

35

figuur 22: Toegang Vermaut’s Boerenbrood (nu)

36

figuur 23: Schema ontsluiting Vermauts Boerenbrood

37

figuur 25: Bomen binnen woonproject

38

figuur 24: Beeldbepalende bomen

38

figuur 26: Inrichtingsplan

39

figuur 27: Basiskaarten screening plan-MER - deel A

41

figuur 28: Basiskaarten screening plan-MER - deel B

42

figuur 29: Watertoetskaart

45

figuur 30: Buurtwegentoets

47

figuur 31: Planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikerscompensatie

51

figuur 32: Verordenend plan

53

De Gemeentesecretaris: Christophe Vandecasteele

2

gemeente Lendelede, RUP 13-1 Stationsstraat Zuid

Leiedal, juni 2015

Inhoudsopgave

Formele procedure

1.

Situering

4

1.1.

Ligging van het plangebied

4

1.2.

Onderwerp van het RUP

4

5.5.

Herbestemming ten noorden van Stationsstraat (deelplan B)

37

5.6.

Wijziging aantal woningen woonproject (deelplan C)

38

5.7.

Inrichtingsplan

39

Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 26 februari 2015

2.

Feitelijke toestand

2.1.

Ruimtelijke informatie

6.

Technische screening

2.2.

Sfeerbeelden

10

6.1.

Screening plan-MER

40

2.3.

Uitbreidingsvraag

10

6.2.

Watertoets

44

2.4.

Randvoorwaarden vanuit bedrijfslogica

11

6.3.

Relatie met herbevestigd agrarisch gebied

46

2.5.

Milderende maatregelen, voorgesteld door bedrijf

11

6.4.

Toets m.b.t. Ruimtelijk Veiligheidsrapport

46

6.5.

Buurtwegentoets

46

Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 23 maart tot 21 mei 2015

7.

Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften

49

Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 28 mei 2015

8.

Ruimtebalans

49

9.

Planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikerscompensatie

50

3.

Juridische toestand

6

Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 20 november 2014

6

12

4.

Planningscontext

4.1.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen

17

4.2.

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

17

4.3.

Masterplan Nelca

18

4.4.

Afwijking van het GRS - motivatie

20

17

5.

Planningsopties

5.1.

Programmatorische vragen

21

5.2.

Afweging scenario’s bedrijf

22

5.3.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor uitbreiding

34

5.4.

Herbestemming rondom entree Vermaut’s Boerenbrood 36

Leiedal, juni 2015

40

21

10.

Verordenend grafisch plan en verordenende stedenbouwkundige voorschriften 52


3

Definitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 18 juni 2015

1.

Situering

1.1. Ligging van het plangebied De bedrijfssite Vermaut’s Boerenbrood (A) is gelegen in het centrum van Lendelede, ten zuiden van de Stationsstraat en ten westen van de spoorweg Brugge-Kortrijk. Daarnaast bevinden zich nog 2 deel-plangebieden (B en C) ten noorden van de Stationsstraat en ten westen van de spoorweg Brugge-Kortrijk.

1.2. Onderwerp van het RUP Dit RUP wordt opgemaakt ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, definitief goedgekeurd door de Deputatie van de provincie West-Vlaanderen op 17 februari 2005. Via dit ruimtelijk uitvoeringsplan worden volgende elementen behandeld: • Mogelijke uitbreiding voor het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood, gelegen langs de spoorlijn (deelzone A) • Inrichting van de groenbuffer rond de bedrijfssite (deelzone A) • Bestemmingswijziging om de aansluiting van het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood op de openbare wegenis te vereenvoudigen (deelzone A) • Bestemmingswijziging om de realisatie van de waterbuffer en een woonproject t.h.v. de bedrijvenzone Nelca mogelijk te maken (deelzones B & C)

4


Leiedal, juni 2015

figuur 01: Situering

C

B A

Legende plangebied

250

500

Leiedal, juni 2015


5

2.

Feitelijke toestand

2.1. Ruimtelijke informatie Bebouwde ruimte Het terrein van Vermaut’s Boerenbrood (A) is op vandaag zo’n 2,3 ha groot, waarvan ongeveer de helft bebouwd is (zo’n 1,2 ha). Deze gebouwen, die oorspronkelijk het bedrijf Neirynck-Holvoet toebehoorden, werden door de huidige eigenaar grondig verbouwd en omgevormd tot bakkerij. De gebouwen omvatten o.a. kantoren, een magazijn, een bakkerij en viennoiserie-afdeling, een verpakkingsafdeling en laadkaaien met ruimte voor 15 vrachtwagens. De huidige bebouwing is 8,55 à 9,60 m hoog. In het noorden van de bedrijfssite bevindt zich een klein gedeelte met een bouwhoogte van 11,60 m.

Ontsluiting en parkeren Het bedrijfsterrein wordt ontsloten via een relatief smalle doorgang langsheen de spoorweg, die vanaf de Stationsstraat toegang geeft tot de achtergelegen bedrijfssite. Het parkeren voor personeel, bezoekers en toeleveranciers wordt volledig op eigen terrein georganiseerd.

Reliëf Het terrein helt in het algemeen lichtjes af vanaf de Stationsstraat richting het zuiden. Overheen het bedrijfsterrein ontstaat zo een hoogteverschil van een 2-tal meter. Ter hoogte van de huidige grens van de verharding gaat het terrein plots vrij steil naar beneden. Het weiland ten zuiden van de bedrijfssite is ongeveer 1 m lager gelegen.

De twee kleinere deel-plangebieden zijn op vandaag ook bebouwd. Het middelste deelplangebied (B) maakt deel uit van de vroegere site Nelca. Het meest westelijk gelegen deelplangebied (C) grenst eraan.

Ten oosten van de bedrijfssite bevindt zich het spoorwegtalud, dat 1 à 2 m boven het maaiveld (t.h.v. de bedrijfssite) uitkomt. Verder naar het zuiden toe wordt het hoogteverschil tussen de spoorwegtalud en de omliggende weilanden nog groter. Dit gezien het feit dat het terrein over het algemeen lager gelegen is en de spoorweg een vrijwel horizontaal traject volgt. Het spoorwegtalud vormt hier een breuk in het landschap.

Open ruimte

Geluidshinder

Bijna de helft van het bedrijfsterrein is op vandaag onbebouwd. Deze onbebouwde ruimte is grotendeels verhard, maar omvat bvb. ook de regenwaterbuffer (die tevens dienst doet als bluswaterreservoir).

Het bedrijf treft de nodige maatregelen om de geluidshinder zoveel als mogelijk te beperken. Zo werden o.a. dempers geplaatst op de schouwen. Een geluidsscherm wordt eerstdaags geplaatst. Buurtbewoners maken echter geregeld melding van geluidsoverlast. Op 13 november 2013 werd nog een melding gedaan door de eigenaar van de woning dichtst bij de bedrijfssite.

De verharde delen doen dienst als parkeerruimte voor het personeel (vooral georganiseerd langs de spoorweg) en als manoeuvreerruimte voor de vrachtwagens met opleggers. 6


Leiedal, juni 2015

figuur 02: Orthofoto (2013)

Julien Ottevaerelaan

Stationsstraat

ld

ve

n ore

K

spoo

rweg

talud

AL

Legende plangebied

Kw

ade

0

50

Leiedal, juni 2015

str

aat

Bron: AGIV/Middenschalig, juni 2013

100 Meters


7

figuur 03: Reliëf

Legende Stationsstraat

plangebied 21,1 - 22 22,1 - 23 23,1 - 24 24,1 - 25

Julien Ottevaerelaan

25,1 - 26

28,1 - 29 29,1 - 30 30,1 - 31 31,1 - 32 32,1 - 33

K

talud

27,1 - 28

ld

ve

n ore

rweg

26,1 - 27

33,1 - 34

spoo

34,1 - 35 35,1 - 36 36,1 - 37 37,1 - 38 38,1 - 39

Kw

ade

0

figuur 04: Snedes noordzuid (links)+ west-oost (rechts)

50

str

aat

100 Meters

Stationsstraat

8


spoorwegtalud

Leiedal, juni 2015

figuur 05: Eigendomsstructuur

Stationsstraat Venn. Nelca

Venn. Vermauts Boerenbrood Vermaut Wim

Callens Remaut Corion Corio C orio ion Vercruysse Ver V Ve er ruysse

O ttevaerelaan

Corion C i V Vercruysse y Descheemaeker e he maekker es - Dewitte e itt ew

Descheemaeker Descheem ek r

ul

ien

Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn Lendelede

Kw ade stra at 0

100

200 Meters

spoorw egtalud

J

Legende afbakening deelplangebied

spoorwegtalud

Julien Ottevaerelaan Leiedal, juni 2015


9

2.2. Sfeerbeelden

figuur 06: Fotoreportage

2.3. Uitbreidingsvraag Het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood verhuisde in 2010 naar de huidige site in Lendelede, nadat een brand een groot deel van de toenmalige site te Hooglede verwoestte. Sinds de verhuis naar Lendelede kende het bedrijf een grote economische groei, door o.a. een toename van het aantal klanten en een stijging van de omzet. Hierdoor ontstaat ook een toename van het personeel.

Laadkaai

Op vandaag is een toenemende vraag van de klanten op te merken naar ‘bake-off’-producten, die halfgebakken aan de klant geleverd worden. Hiervoor is extra opslagcapaciteit en koelruimte nodig. Daarnaast zorgt ook het ‘just in time’-principe voor een nood aan extra koelruimte.

Ligging langs spoorwegtalud

Om in deze extra ruimte te kunnen voorzien, wenst het bedrijf uit te breiden. Een nieuwe uitbreiding kan plaats bieden aan een snelvriezer, een opslagdiepvries, een magazijn, verpakkingsafdeling en kleine laadkaai.

Ingang bedrijf

Er is in totaal nood aan een kleine 3.500 m² extra ruimte. Hierbij is de nodige marge ingerekend, zodat verdere groei van het bedrijf in de toekomst opgevangen kan worden. Het tekort aan ruimte stelt op vandaag reeds logistieke problemen voor het bedrijf, waardoor tijdelijke maatregelen (zoals opstellen van koelwagens) noodzakelijk zijn. De uitbreiding is dan ook dringend nodig om de groei en leefbaarheid van het bedrijf niet te hypothekeren.

10


Leiedal, juni 2015

2.4. Randvoorwaarden vanuit bedrijfslogica

2.5. Milderende maatregelen, voorgesteld door bedrijf

Vanuit het bedrijf en de bedrijfslogica kunnen volgende randvoorwaarden gesteld worden aan de uitbreiding: • De logistieke flow binnen de bakkerij dient te worden gerespecteerd. Het productieproces begint met de aanvoer van grondstoffen, in het noorden van de bedrijfssite, en loopt doorheen het bedrijf naar het zuiden, waar de laadkaaien voor afvoer van producten gelegen zijn. • Een groot deel van de productie van de bakkerij wordt dagvers geleverd. De laadkaaien voor distributie van deze producten dient dus operationeel te blijven gedurende de uitbreidingswerken. Dit om de werking van het bedrijf niet te hypothekeren. • Ter hoogte van de laadkaaien moet voldoende manoeuvreerruimte zijn voor vrachtwagens en opleggers. • De bestaande truck-wash, in de zuid-oostelijke hoek van de bedrijfssite, wordt bij voorkeur behouden. Verplaatsen van deze installatie betekent immers een aanzienlijke meerkost.

Vanuit het bedrijf worden minimum volgende milderende maatregelen voorgesteld: • Technische installatie voor koeling wordt voorzien IN het gebouw om de geluidsoverlast te beperken. Ook condensatoren worden zoveel als mogelijk afgeschermd. • Voor de uitbreiding wordt eenzelfde kwalitatief materiaalgebruik nagestreefd als in het bestaande volume. Hierbij wordt de nodige aandacht besteed aan de inpassing in het landschap. Dit zal ook verordenend worden vastgelegd in de voorschriften. • Realiseren van een groenbuffer d.m.v. beplanting met streekeigen bomen aan zuiden westgevel. Aan de oostkant is dit niet mogelijk o.w.v. de aanwezigheid van de spoorweg. De doorgang die het bedrijf ontsluit zou hierdoor te smal worden. Anderzijds vormt het talud van de spoorweg reeds een bestaande visuele buffer. De aanleg van de groenbuffer zal eveneens opgenomen worden in de verordenende voorschriften. Ook langs de zijde van het spoorwegtalud dient minimum een lineair groenelement te worden voorzien. • Realiseren van inpandige afvalcontainers om ongedierte te weren. • Inspanningen voor aankoop ontbrekende percelen.

Leiedal, juni 2015


11

3.

Juridische toestand

Type plan

Referentie

Gewestplan

Het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) deelt het plangebied grotendeels onder in: • zone voor milieubelastende industrie, categorie II • agrarisch gebied

BPA

• • •

Ter hoogte van de bedrijfssite gold vroeger het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven (NeirynckHolvoet), goedgekeurd op 6/12/2000. Dit BPA werd opgeheven door goedkeuring van het RUP Stationsstraat. Ten westen van de bedrijfssite bevindt zich het BPA nr. 9 Nieuwstraat, goedgekeurd op 29/4/1994. Ten noorden van de Stationsstraat bevindt zich het BPA nr. 3 Stationsstraat, goedgekeurd op 18/12/2001. Dit BPA werd deels opgeheven door goedkeuring van het RUP Stationsstraat.

RUP

RUP 8-1 Stationsstraat, goedgekeurd op 28/2/2013

Milieuvergunning

Voor de bedrijfssite: 26/09/2012 verlening milieuvergunning met als voorwerp “verandering door wijziging en uitbreiding omvattende: lozing huishoudelijk afvalwater, lozing bedrijfsafvalwater, transformator, koelgroep en compressor, opslag chemicaliën, opslag diesel, brandstofverdeelslang, verbrandingsinrichting en bakkerij” en eindigend op 04/08/2030

Bestaande vergunningen

Voor de bedrijfssite: 24/02/2010 slopen deel bedrijfsgebouwen en waterreservoirs 29/09/2010 verbouwen en uitbreiden bedrijfsgebouwen tot industriële bakkerij, restylen gevels 29/09/2010 aanleg laadkaai (wegens milieu-technische redenen, in afwijking van sectoraal BPA) 18/07/2012 plaatsing bovendakse geluidswand 25/09/2013 plaatsing tijdelijke diepvriesruimte

Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stads- en dorpsgezichten

/

Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied

/

Buurtwegen

Sentier n°26 (incl. wijzigingen): deze buurtweg is in de praktijk opgeheven door zowel de aanleg van het spoorwegtalud als de bouw van de gebouwen van Nelca.

Waterlopen (categorisering)

/

VEN-gebied, IVON-gebied

/

Herbevestigd agrarisch gebied

/

12


Leiedal, juni 2015

figuur 07: Gewestplan

Legende plangebied woongebieden woongebieden met landelijk karakter woonuitbreidingsgebieden gemengde woon- en industriegebieden gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut

Ë

gebieden voor dagrecreatie bufferzones groengebieden agrarische gebieden industriegebieden

II

milieubelastende industrieen ambachtelijke bedrijven en kmo's

C

ontginningsgebieden; grondkleur bosgebied 150c- bestaande hoofdverkeerswegen 150e- bestaande spoorwegen 150g- bestaande afzonderlijke leidingen 150k- bestaande hoogspanningsleidingen

Leiedal, juni 2015


13

figuur 08: Sectoraal BPA (6/12/2000)

Legende

14


Leiedal, juni 2015

figuur 09: RUP 8-1 Stationsstraat (28/2/2013)

24

! !

Legende

3

15

zones

! !

24

!

!

!

7

22

! !

1

17

1

zone voor bedrijven

2

zone voor wonen in de ruime zin

3

zone voor wonen met beperkte nevenfuncties

4

zone voor wonen, halfopen en open bebouwing

5

zone voor kleine en middelgrote bedrijven verenigbaar met h

6

zone voor wonen met openbare ruimte

7

zone voor openbare ruimte

8

zone voor openbare weginfrastructuur

9

zone voor groen

!

!

23

!

2

!

!

8

!

!

7

!

16 30

!

!

!

!

!

!

!

19 !

!

!

!

!

!

!

!

!

18

21

2

k

!

10

16

6

2 12 !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

27

27

!

#

!

!

20 D D D D D D D D D D

!

!

!

20

!

!

!

!

!

24

!

24

!

7

30

k

30

k

!

20 D D D D 19 !

!

! ! ! ! ! ! !

2

!

19 26 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 20! ! ! ! ! ! ! ! ! ! D D D D D D D D D D D D D D D D D 14

D D D D D D D D

19

#

8

zone voor landschappelijke groenstructuur overdrukken

!

11

14

!

!

!

!

!

!

!

!

!

19

1

!

D D D D D D D D D D D D D 24 D D D D 23 20 D D D D D D D D D D

!

28

17 25 ) " " ) " ) " ) ) " " ) " ) ) " ) " " ) " ) " ) " ) " ) " ) " )

7

5

) ) " " " " ) ) ) ) " ) " ) " "

D D D D D D D D D

4

!

31

Ê 1 14

11

woonproject 1

12

woonproject 2

13

bedrijvenproject 1

14

complementaire functies tav bedrijven

15

mogelijkheden voor garages

16

bouwvrij

17

groen: groenscherm

13 8

17

18

9

19 1

voorkooprecht !

!

verbod op erftoegangen

21

waterpartij

22

aslijn gracht (symbolisch)

23

aslijn openbare weg (symbolisch)

29

24

10

aslijn traag verkeer (symbolisch)

25

) " " ) " )

aslijn garageweg (symbolisch)

26

! ! !

aslijn bomenrij (symbolisch)

#

27 32

28

30 31 32

50

100 Meters

Leiedal, juni 2015


15

gebundelde toegang (symbolisch) keerpunt (symbolisch)

29

0

verplichte bouwlijn

20 D D D

groen lijnelement (symbolisch)

k Ê

autonome diensten/kantoren/handel mogelijk (symbolisch) autonome diensten/kantoren mogelijk (symbolisch) bouwzone voor bedrijfsgebouw

figuur 10: Ruimte voor bedrijven (GRS Lendelede, I.D. p. 71)

Legende

16


Leiedal, juni 2015

4.

Planningscontext

4.1. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen Lendelede werd in de herziening van het PRS WestVlaanderen aangeduid als hoofddorp (PRS WestVlaanderen, R.D. p. 85). Deze hoofddorpen hebben een ondersteunende rol voor wonen en werken in het buitengebied en een bovenlokale verzorgende rol. Lokale bedrijvigheid is mogelijk in verwevenheid met het wonen (PRS WestVlaanderen, R.D. p. 88).

4.2. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 4.2.1. Bestaande economische structuur Bestaande bedrijven binnen het bebouwde weefsel Van oudsher vindt men enkele bedrijven volledig binnen in het centrum van Lendelede. Een aantal bedrijven zijn vrij groot geworden en domineren op een aantal plaatsen het beeld van Lendelede. Door hun enorme oppervlakte veroorzaken ze een schaalbreuk in de kern van Lendelede. Het gaat over het textielbedrijf Nelca en de tapijtweverij en ververij Neirynck-Holvoet. Ze bevinden zich langs de Stationsstraat. Op het gewestplan werd het terrein waarop deze bedrijven zich bevinden ingekleurd als terrein voor milieubelastende industrie.

Leiedal, juni 2015

Deze bedrijven zijn – samen met enkele andere historisch gegroeide bedrijven (Volys Star, Cojubel) cruciaal voor de Lendeleedse economie. Door de jaren heen zijn ze uitgegroeid tot internationale bedrijven die een groot deel van de werkgelegenheid binnen Lendelede voor hun rekening nemen (GRS Lendelede, I.D. p. 24).

4.2.2. Mening van de bevolking Suggestie voor inplanting ambachtelijke zone: naast spoorweg, ten zuiden van ‘Nelca’ (GRS Lendelede, I.D. p. 78).

4.2.3. Doelstellingen Ondersteuning van de bestaande industriële activiteiten in het centrum In of aanleunend bij de woonkern situeren zich bedrijven met een industrieel karakter. Deze bedrijven hebben een grote economische betekenis voor Lendelede en hebben een niet te ontkennen maatschappelijk belang. De huidige bedrijfsactiviteiten worden gesteund en toekomstperspectieven dienen duidelijk te worden omschreven en afgebakend (GRS Lendelede, R.D. p. 23). Bevordering van de landschapsbeleving door de integratie van storende constructies Grote bedrijfsgebouwen en grote constructies voor landbouwdoeleinden kunnen, door hun omvang en hun zichtbaarheid, storend zijn in het landschap en de landschapsbeleving belemmeren. Waar mogelijk dient integratie van gebouwen de voorkeur te krijgen. Door middel van groenelementen kunnen de gebouwen beter geïntegreerd worden in het landschap en kunnen de grote volumes gebroken


17

worden. Het is niet de bedoeling om de gebouwen aan het landschap te onttrekken, maar eerder om ze in te passen in hun omgeving. De gemeente wil een stimulerende rol spelen in dit integratieproces en actief meewerken bij de uitwerking van bedrijfsintegratieplannen (GRS Lendelede, R.D. p. 32).

4.2.4. Gewenste Ruimtelijke Structuur kern De uitbreiding van Nelca en Neirynck-Holvoet werd reeds geregeld in recent goedgekeurde BPA’s (BPA Stationsstraat en sectoraal BPA zonevreemde bedrijven). De opties van deze BPA’s worden overgenomen (GRS Lendelede, R.D. p. 42). (Daarnaast werd sinds het opmaken van het GRS Lendelede ook het RUP Stationsstraat goedgekeurd. Hierin werden de opties uit de voorgaande BPA’s m.b.t. het plangebied, zijnde de site NeirynckHolvoet, grotendeels overgenomen).

4.3. Masterplan Nelca Voor de ontwikkeling van de site Nelca werd een masterplan opgemaakt, waarbij o.a. de water- en groenstructuur uitgetekend werd. In dit masterplan werd ook de bedrijfssite van Vermauts Boerenbrood opgenomen.

18


Leiedal, juni 2015

figuur 11: Overzicht masterplan Nelca

Leiedal, juni 2015


19

4.4. Afwijking van het GRS motivatie

recente trends (o.a. ‘just in time’-principe) in hun marktsegment ziet het bedrijf zich genoodzaakt om de bedrijfsgebouwen uit te breiden t.b.v. koelruimte.

VCRO Art. 2.1.2 §3 Het richtinggevend gedeelte van een ruimtelijk structuurplan is het deel van het ruimtelijk structuurplan waarvan een overheid bij het nemen van beslissingen niet mag afwijken, tenzij omwille van onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten of omwille van dringende sociale, economische of budgettaire redenen. De uitzonderingsgronden voor een afwijking worden uitgebreid gemotiveerd. Ze mogen in geen geval een aanleiding zijn om de duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de ruimtelijke draagkracht en de ruimtelijke kwaliteit van welk gebied ook in het gedrang te brengen.

Deze uitbreiding is noodzakelijk om het bedrijf economisch leefbaar te houden. Bij deze uitbreiding dient rekening te worden gehouden met de bestaande normen in de voedingsindustrie. Hierdoor kan de gewenste uitbreiding niet op gelijk welke plek op het terrein gerealiseerd worden, maar dient daarentegen sterk rekening te worden gehouden met de opbouw van de bestaande bedrijfsgebouwen en de productieflow.

In het richtinggevend gedeelte van het GRS van Lendelede werd het vroegere Neirynck-Holvoet (nu Vermaut’s Boerenbrood) reeds vernoemd als één van de grootschalige bedrijven aan de rand van de kern. Er werd gesteld dat deze bedrijven niet onbeperkt en ongebreideld kunnen uitbreiden. De uitbreidingsmogelijkheden voor Neirynck-Holvoet werden opgenomen in een sectoraal BPA (en later overgenomen in het RUP Stationsstraat). Hierbij werd gesteld dat het bedrijf kan uitbreiden ten zuiden van het bestaande bedrijf, waarbij de inplanting van de gebouwen beperkt is. [GRS Lendelede, R.D. p. 42-43] Het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood, dat zich na het verdwijnen van Neirynck-Holvoet vestigde in de bestaande bedrijfsgebouwen, paste deze gebouwen aan volgens de normen in de voedingsindustrie, en specifiek op maat van hun activiteit, nl. industriële bakkerij.

De uitbreiding in zuidelijke richting is dus omwille van economische redenen noodzakelijk, maar wordt ook sterk gestuurd door technische/hygiënische normen. Deze ontwikkelingen waren ten tijde van de opmaak van het GRS en het sectoraal BPA (waarin de uitbreidingsmogelijkheid ruimtelijk werd vastgelegd) nog niet te voorzien, aangezien toen nog geen rekening gehouden kon worden met het failliet van het bedrijf Neirynck-Holvoet en de nieuwe invulling door een voedingsbedrijf. Om deze redenen is een afwijking van het richtinggevend gedeelte van het GRS wel te motiveren. Daarnaast moet opgemerkt worden dat de uitbreiding van de bouwzone, zoals mogelijk gemaakt binnen voorliggend RUP, nog steeds binnen de oorspronkelijke bestemmingszone voor bedrijvigheid valt. De bebouwbare zone breidt weliswaar uit, maar de bestemming bedrijvigheid blijft binnen dezelfde grenzen als deze die in het sectoraal BPA vastgelegd werden (en door het GRS bevestigd werden).

Ten gevolge van de veranderende vragen (o.a. de groeiende vraag naar ‘bake-off’-producten) en

20


Leiedal, juni 2015

5.

Planningsopties

5.1. Programmatorische vragen Het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood heeft een uitbreidingsvraag (zie “2.3. Uitbreidingsvraag” op pag. 10). In wat volgt worden verschillende scenario’s tegen elkaar afgewogen om aan deze uitbreidingsvraag te kunnen tegemoet komen (zie “5.2. Afweging scenario’s” op pag. 22). Op basis van de afweging van deze verschillende scenario’s en de keuze van één welbepaald scenario dient daarna onderzocht te worden welke randvoorwaarden aan de uitbreiding gesteld moeten worden. Deze randvoorwaarden dienen de ruimtelijke inpassing van het bedrijf in de omgeving te garanderen en de hinder t.a.v. de omgeving zoveel als mogelijk te beperken. De entree van het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood zal ten gevolge van de herontwikkeling van de strook bedrijven langs de Stationsstraat grondig gereorganiseerd worden. Van een kleine strook dient de bestemming te worden herbekeken. Dit is noodzakelijk om zowel op korte als op lange termijn een vlotte toegang tot de noordelijke laadkaai (vlakbij de entree) te kunnen realiseren voor het bedrijf. Daarnaast dient de bestemming van een tweetal beperkte zones ten noorden van de Stationsstraat te worden herbekeken. De huidige bestemming biedt niet de nodige flexibiliteit i.f.v. een efficiënte herontwikkeling van de bedrijvenzone Nelca of de beoogde woonontwikkeling.

Leiedal, juni 2015


21

figuur 12: Open ruimte tussen Lendelede en Kortrijk

5.2. Afweging scenario’s bedrijf 5.2.1. Scenario 1 Het eerste scenario, voorgesteld door het bedrijf Vermaut’s Boerenbrood, omvat een uitbreiding naar het zuiden. Landschappelijke inpassing Dit scenario betekent een uitbreiding in het openruimtegebied. Dit open-ruimtegebied ten zuiden van de kern van Lendelede vormt één van de grote aaneengesloten groene vlekken tussen Lendelede en Kortrijk. Op kleine schaal, bijvoorbeeld als er gekeken wordt naar de open ruimte tussen de Stationsstraat, de Julien Ottevaerelaan, de Kwadestraat en de spoorwegtalud, lijkt de uitbreiding een aanzienlijke inname van het open-ruimtegebied. Het betreft hier echter een groene open ruimte die zich uitstrekt van Lendelede, langsheen Sente, tot het industrieterrein Kortrijk-Noord. In dit openruimtegebied bevinden zich her en der kleine woonkorrels of verspreide bedrijven. Op deze schaal is de uitbreiding van de bestaande bedrijfsgebouwen te beschouwen als een beperkte uitbreiding, aansluitend bij de kern van Lendelede.

1:30.000

De uitbreiding naar het zuiden versmalt de open-ruimteverbinding tussen het bedrijf Vermauts Boerenbrood en de zuidelijker gelegen landbouwloodsen - aan de overkant van de spoorweg. Hierbij dient echter rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van het spoorwegtalud, dat hier 2 à 3 m boven het maaiveld uittorent. Vanop het maaiveld is er dus de facto geen zichtrelatie of doorgang mogelijk tussen de gebieden oostelijk en westelijk van de spoorweg.

22


Gezien vanaf de Julien Ottevaerelaan betekent de uitbreiding naar het zuiden inderdaad een versmalling van het doorzicht richting oosten. Door het grote niveauverschil tussen de Ottevaerelaan en de bedrijfssite, ontstaat echter de mogelijkheid om over de bedrijfsgebouwen heen naar de oostelijke groene ruimte te kijken. Voor het zicht vanuit het Korenveld is de impact op het open-ruimtezicht vrij beperkt. De uitbreiding ligt langs de westzijde in dezelfde lijn als de oorspronkelijke bebouwing, waardoor een éénvormig beeld ontstaat. Aan de oostkant wordt de uitbreiding visueel deels afgeschermd door het spoorwegtalud. Planologische toestand De uitbreiding voorgesteld in dit scenario past qua bestemming volledig binnen het vroegere sectorale BPA en binnen het nieuwe RUP Stationsstraat: in het RUP Stationsstraat is de zone aangeduid als zone voor bedrijven. De voorgestelde uitbreiding past echter niet volledig binnen de bouwzone, vastgelegd in het RUP Stationsstraat. Dit betekent dat een RUP noodzakelijk is om deze bouwzone aan te passen. De groenbuffer kan gerealiseerd worden in de zone voor landschappelijke groenstructuur. Eigendomsstructuur Het perceel ten zuiden van de huidige bedrijfssite is volledig in handen van één eigenaar. Dit maakt het verwerven van de nodige gronden vrij eenvoudig. Nabijheid van woningen De afstand van het bestaande bedrijfsgebouw tot de kortst bijzijnde woning bedraagt op vandaag ongeveer 48 m. De afstand tot de eerste woning van het Korenveld bedraagt zo’n 110 m.

Leiedal, juni 2015

3-

PER CEE LSG REN S 01

+0.2

25

PAS

GASKABINE

1

±151

20

PAS

PAS - 0.05

- 0.20

,02-

GAS

- 0.12

01

18 PARK EERP LAAT 2,50m x 5,00mSEN

(nieu

PAS + 0.02

-162

- 0.12

PAS

PAS + 0.00

+0.2

5

PAS

POMPLOKAAL

10

LUIFEL

1220

2040

PAS

PERC EELS GRE NS venturi-meetg

- 0.09

oot

±687

1630

9

8

7 6

5

4

3

2 1

over welvi ng be ek

500

PAS

+0.0

PAS +0.05

5

±740

SILO'S

groe met nstro stree ok keig en be plan ting

PAS - 0.05

13 PARKEERPLAATSEN 2,50m x 5,00m

groe met nstro stree ok keig en be plan ting OVERWEL VING

1590

-29,17-

LEVERANCIERS ZONE

295

VIJVER (buffer en bluswater)

PAS - 0.05

BEEK

beton

PAS

PERC EELS GRE NS over

Ø1000

-0.30

0 R1

welvi ng be ek PAS

SP BRU OORW GGE EG - KO RTRI JK

+0.1

PAS -0.30

GOOT Regenwaterput 15 000 L

PAS +0.10


66

8

-78,13-

PAS +0.05

4200 PERCEELSGRENS

overwelving gracht

R1

0

VOORSTEL PERCEELSGRENS

79

46

±1

2900

BOUWLAND

domein van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn van lendelede SECTIE C - NR.456 C

BOUWLAND

DESCHEEMAEKER - DEWITTE SECTIE C - NR.453 N

BOUWLAND

DESCHEEMAEKER - DEWITTE SECTIE C - NR.435 T

PERC EELS GREN S

PAS +0.05

PAS -0.30

PAS +0.18

CARION - VERCRUYSSE SECTIE C - NR.435 E

250

CARION - VERCRUYSSE SECTIE C - NR.435 V

600

±2559

11°

97

03

±2

CALLENS - REMAUT SECTIE C - NR.435 M

S REN LSG CEE PER

PATTYN SECTIE C - NR.437 X

1200

WEILAND


1150

±5

2000

DELOBELLE - CLAERBOUT SECTIE C - NR.437 T

±1745

79

565

21

±515

520

147

PAS +0.10

Container retour brood 7,00 x 2,30m

-142,46-

2000

1238

1065

PERCEELSGRENS

NIEUW TE BOUWEN DIEPVRIESAFDELING

PAS -0.30

PAS -1.18 2

3

4

5

6

1

1905

-102,5-

2515 2440

OPRIT BRANDWEERDIENST

3940

Helling 10%

1300

10800

1200

6600

BRANDWEERDIENST

PAS -1.00

1

2

3

4

5

6

Helling 1,5% Helling 3%

2970

3015

10

220/220

700

laadkaai

PAS -1.00

4500

4005

4050

7785

1800

Regenwaterput 15 000 L

±2345

vergunnnig dd. 29/09/2010 kenmerk gemeente: 3528

2500

-

PAS +0.10

PAS +0.10 Regenwaterput 15 000 L

1200

270 10 250 10

620

PAS +0.18

KWS AFSCHEIDER met coalescentiefilter en slibvang (3L/s)

600

VERMAUTS BOERENBROOD nv SECTIE C - NR.432 C4, 436D, 436E

-7,04- -11,07

520 500

10

BESTAANDE BEDRIJFSGEBOUWEN

600

TRUCKWASH

PAS -0.30

1

1815

4835

3

605

2

4170

4260

PAS -0.05

4029

4000

3230 1180

laadkaai

technisch lokaal truckwash

PERCEELSGRENS

2500

Helling 10%

Helling 3%


PAS +0.10

3370

1

PAS -1.00

PAS -0.85

3

PAS -0.85

-17,96-

BRANDWEERDIENST

Helling 3%

-5,8-

INTERCOMMUNALE LEIEDAL SECTIE C - NR.432 B4

2

2

-1,98-


BRANDWEER LOKAAL

350

PAS + 0.15

PAS + 1.26

- 0.05

ureum 30 %

-15,2-

PAS + 1.31

PAS

FeCl3

toezichtsput tot kabels en leidingen

- 0.18

TANKPISTE ONDERGRONDSE MAZOUTTANK 50.000 L

blower

10

- 0.05

PAS + 0.14

VS 15+5 + roofing

- 0.18

PAS PAS

PAS + 0.12

1709

PAS

PAS - 0.02

PAS+ 0.05 PAS + 0.39

PAS + 1.25

100

PAS + 0.67

PAS + 0.66 PAS + 0.75 PAS + 1.30

sturing

- 0.15

1548

PAS


21 PARK EERP LAAT 2,50m x 5,00mSEN

- 0.16

PAS - 0.09

500

PAS

PAS + 1.36

Ø10 00/1 800B

PAS

)


rding

PAS + 0.67

1288

PAS + 1.425

±622 we verha

PERC EELSG RENS -21,6 8-

-44,19-

1371

-62,1

150

GEMEEN TE

STAT

figuur 13: Scenario 1 R10

-72,7

2-

BUFFERBEKKEN

TOUAYJRI - BOURHIL SECTIE C - NR.437 B2

0 R1 PAS +11.60

3

3

PAS +11.00

PAS +9.30 luchtinlaat ventilatie

rookkoepel

rookkoepel

luchtinlaat ventilatie rookkoepel

luchtuitlaat koelkamer +demper

luchtinlaat ventilatie rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

afzuig dampkap

rookkoepel

rookkoepel

luchtinlaat koelkamer +demper



PAS +9.60 PAS +8.55

luchtinlaat ventilatie


PAS +7.80


PAS +7.00 5

PAS +4.55

PAS +4.55 3

3

3

4

Leiedal, juni 2015

4

PAS +0.05

PAS -0.35

PAS -0.28

3

PAS +0.05


PAS +0.00

PAS -0.25

23

PAS +0.02

PAS -0.05

4

PAS -0.23

PAS -0.25

PAS -0.40

PAS -0.32

In geval van een uitbreiding naar het zuiden blijven deze afstanden bewaard: de nieuwe uitbreiding komt nergens korter bij de bestaande woningen. De afstanden naar de geplande uitbreiding bedragen respectievelijk 147 m (vanaf de dichtstbijzijnde woning) en 204 m (vanaf de woningen langs Korenveld). Geluidshinder De lawaaibronnen van de diepvriesafdeling kunnen verdoken geplaatst worden t.o.v. de wijk Korenveld. Door de constructie van de gang tussen het bestaande gebouw en de uitbreiding, krijgt de ruimte aan de laadkaaien het karakter van een binnenkoer. De gang vormt niet alleen een visuele afsluiting van de bedrijfssite en de hier gestalde vrachtwagens, maar vormt ook een geluidsbuffer. Zowel het geluid van draaiende vrachtwagens als van de technische installaties wordt hierdoor zoveel mogelijk afgeschermd.

24


Bestaande riolering In dit voorstel kan de bestaande riolering van de wijk Korenveld behouden worden zoals ze is. Voor het laatste deel van de riolering, die op vandaag onder de verharding van het bedrijf door loopt, zijn 2 oplossingen mogelijk: • Een beperkte omleiding langs de zuidelijke grens van de uitbreiding. • Behoud van de riolering onder de bestaande verharding, waarbij slechts een zeer klein deel (5 m breed) overbouwd zou worden door de gang. Inpassing binnen bedrijfslogica Een nadeel van dit scenario is dat de afstand tussen de bakkerij en de diepvriesafdeling vrij groot is. Deze afstand is echter noodzakelijk t.g.v. de draaicirkels van de vrachtwagens, die de laadkaai moeten kunnen bereiken. Tevens is de constructie iets complexer en duurder t.g.v. de hoogteverschillen in het terrein.

Leiedal, juni 2015


groenbuffer

70m

1:6000 Leiedal, juni 2015


25

5.2.2. Scenario 2 In het eerste scenario snijdt de uitbreiding van het bedrijf in in de open ruimte. Om dit zoveel mogelijk te vermijden en de open ruimte zoveel als mogelijk intact te laten, werd onderzocht of een uitbreiding naar het westen een oplossing kan bieden. Landschappelijke inpassing De ruimte tussen de bedrijfssite en de zuidelijker gelegen loodsen wordt inderdaad breder. Hierbij moet in het achterhoofd gehouden worden dat het aanwezige spoorwegtalud hier een hindernis blijft vormen.

Er kan geopteerd worden om het zuidelijke terrein, aangeduid als zone voor bedrijven, opnieuw om te zetten naar agrarisch gebied, terwijl de westelijke percelen omgezet worden naar bedrijfsgrond. Op deze manier kan een bestemmingsruil worden gerealiseerd. Eigendomsstructuur In dit scenario worden (delen van) 3 verschillende percelen bebouwd, eigendom van 3 verschillende partijen. Dit bemoeilijkt de aankoop voor het bedrijf aanzienlijk.

Daarentegen verliezen de woningen langs het Korenveld een deel van het open-ruimtezicht. Vanuit het Korenveld gezien is de maximale bouwhoogte relatief continu t.a.v. de bestaande bebouwing.

Bovendien is één van de percelen eigendom van de bewoner kortst bij het bedrijf. Deze bewoner heeft al verschillende keren aan de gemeente gemeld hinder te ondervinden van het bedrijf. Het lijkt weinig waarschijnlijk dat er tot een verkoopsovereenkomst kan gekomen worden tussen deze eigenaar en Vermaut’s Boerenbrood.

Planologische toestand In dit scenario zou de nieuwe uitbreiding zich voor een deel in de zone voor landschappelijke groenstructuur van het RUP Stationsstraat bevinden, en een deel in agrarisch gebied (gewestplan). Een aanpassing van de bestemming zal dus noodzakelijk zijn.

Nabijheid van woningen De afstand tussen de kortst bijzijnde woning en de nieuwe uitbreiding verkleint in dit scenario tot 43 m. Dit betreft tevens ook de inname van de tuinzone van deze eigenaar. De afstand van de nieuwe uitbreiding tot de eerste woning langs Korenveld bedraagt 108 m.

26


Leiedal, juni 2015

624,16

m² ge hu

rrein

infrabe

l

350

-17,92-

urd te

3-

- 0.18

PAS

20

PAS

- 0.20 PAS

PAS + 0.00

PAS - 0.05

,02-

GAS

- 0.12

01

18 PARK EERP LAAT 2,50 mx SEN 5,00 m

(nieu

PAS + 0.02

-162

- 0.12

POMPLOKAAL

GASKABINE

+0.2

5

PAS

100

1

±151

- 0.05

rding

PAS + 1.26

PAS

1288

-15,2-

PAS + 1.31

BRANDWEER LOKAAL

groe met nstro stree ok keig en be plan ting 10

LUIFEL

1220

PAS - 0.05

2040

PAS


- 0.09

oot

±687

1630

9

8 7

6

5

4 3

2

1

over welvi ng be ek

500

PAS

+0.0

PAS +0.05

5

±740

SILO'S

LEVERANCIERS ZONE



1590

-29,17-

295


PAS - 0.05

350


PAS + 0.15

PAS + 1.25


ureum 30 %

10

- 0.05

PAS + 0.14

FeCl3

- 0.18

PAS PAS

PAS + 0.12

blower

PAS

PAS - 0.02

PAS+ 0.05 PAS + 0.39

VS 15+5 + roofing

- 0.15

PAS - 0.09

PAS + 0.67

PAS + 0.66 PAS + 0.75 PAS + 1.30

sturing

PAS



- 0.16

Ø10 00/1 800B

PAS

PAS + 1.36

1709

25

1548

+0.2

500

01

PAS

±622 we verha

PAS + 0.67


)

PER CEE LSG REN S

PAS + 1.425

1371

-62,1 PERC EELSG RENS -21,6 8-

-44,19-

150

R10

STATION

STRAAT

GEMEEN TEWEG AS VAN DE W

figuur 15: Senario 2 PERC EELS GRE NS TELLER LOKAAL TELL ER LOK AAL

BEEK

beton

PAS

Ø1000

-0.30


0 R1

welvi ng be ek PAS

+0.1

PAS -0.30

1200

PAS +0.10

270 10 250 10

700

PAS -0.30

1300

±4867

PAS -0.30

PAS +0.18

R1 0 2400

VOORSTEL 2 36 x 96 m

1200


2900

±2559

9600

CARION - VERCRUYSSE SECTIE C - NR.435 V

BOUWLAND


BOUWLAND



BUFFERBEKKEN

-72,7

2-


±

10

80

9

S REN LSG CEE PER

79

565 3600

WEILAND


48

11°

21

±515

147

520 2000


3 ±4 600

1800

-142,46-

250

-

PAS +0.10


er l tain afva m Con d eng 2,30 gem x 7,00

1238

1150

er tain on Con kart m ier 2,30 pap x 7,00

PERCEELSGRENS

7800

PERCEELSGRENS

2

3

4

5

6

1

er

2970

tain Con aal m met 2,30 x 7,00

-102,5-

2515 2440

600

PAS +0.05

Helling 10%

Helling 3%

3940

PAS -1.18

Helling 1,5%

-78,13-

PAS +0.05

3015

BRANDWEERDIENST

PAS -1.00

4

5

6

1

2

3

laadkaai

PAS -1.00

4500

7785

2000

-7,04- -11,07

4005

4050


10800

1065

BOUWLAND


10



groenstrook met streekeigen beplanti ng

GOOT Regenwaterput 15 000 L

10


220/220

600




500 520

620

PAS -0.30

PAS +0.10

PAS +0.10

TRUCKWASH

PAS -0.05

1815

PAS +0.18

4835


PAS +0.10

3370

PAS -1.00

PAS -0.85

3

4029 605

1

laadkaai 2

4170

4260

Helling 10%

Helling 3%

3

4000

3230 1180

2500

PERC EELS GRE NS

1

PAS -0.85

-17,96PERCEELSGRENS

2500



BRANDWEERDIENST

Helling 3%

-5,8-


2

2

-1,98-


0

R1

Leiedal, juni 2015


27

figuur 16: Rioleringsplan Geluidshinder Gezien het feit dat er op vandaag reeds klachten zijn over geluidshinder t.g.v. de bedrijfsactiviteiten, dient er voldoende aandacht te worden besteed aan de geluidsbuffering. Gezien de kleinere afstand tussen de woningen en de nieuwe installatie, is het mogelijk dat er extra geluidshinder wordt waargenomen. Bestaande riolering Een uitbreiding naar het westen doet een conflict ontstaan met de bestaande riolering. Deze loopt momenteel vanaf de Stationsstraat, voorlangs de woningen, naar het zuiden, om onder de laadkaaien van het bedrijf door te gaan en vervolgens uit te komen aan de collector naast het spoorwegtalud. De uitbreiding naar het westen zou het overbouwen van deze openbare riolering betekenen, wat door Infrax niet toegestaan wordt. Het verleggen van deze openbare riolering, rondom de nieuwe uitbreiding, zou voor het bedrijf echter een zeer hoge meerkost genereren. Inpassing binnen bedrijfslogica Een voordeel van dit scenario is dat de afstand tussen de bakkerij en de diepvriesafdeling vrij klein is. Tevens is de constructie iets goedkoper, gezien de geringe hoogteverschillen in het terrein. Nadelig is dat de aansluiting van de uitbreiding aan de bestaande betonverharding ervoor zorgt dat er geen plaats meer is om een frigo voor de afvalcontainers te creëren (wat wel mogelijk was in scenario 1). Tussen de nieuwe en de bestaande laadkaai is er te weinig plaats om 3 sectionale poorten te voorzien om de containers te komen ophalen.

1:30.000 28


Leiedal, juni 2015


groenbuffer

36m



29

5.2.3. Scenario 3

dit scenario een groter deel van het zicht vanuit het Korenveld weg.

Om de nodige afstand tot de woonwijk te behouden en zo de overlast voor de omwonenden zoveel als mogelijk te beperken, en om rekening te houden met de bestaande eigendomsstructuur, werd een 3e scenario onderzocht. Hierbij wordt uitgebreid naar het zuidwesten.

Vanuit het Korenveld gezien is de maximale bouwhoogte relatief continu t.a.v. de bestaande bebouwing.

Eigendomsstructuur Gezien de inname van de tuin van de eigenaar kortst bij het bedrijf weinig haalbaar of opportuun lijkt, werd het nieuw te realiseren volume zoveel als mogelijk naar het zuiden geschoven. Een link tussen het oude en het nieuwe volume moet echter mogelijk blijven. Dit resulteert in het geschetste plan. Hierbij moet echter nog steeds een deel van de tuin ingenomen worden om de groenbuffer te realiseren. Bijkomend nadeel van dit scenario is het feit dat het zuidelijke perceel slechts voor een deel nuttig gebruikt kan worden t.b.v. de uitbreiding. Er ontstaat een reststrook in de hoek tussen de nieuwe uitbreiding en de spoorweg. Landschappelijke inpassing De insnijding in de open ruimte is in dit scenario nauwelijks kleiner dan in scenario 1. Bovendien neemt

30


Planologische toestand Ook voor dit scenario is, net als voor scenario 2, een bestemmingswijziging noodzakelijk. Nabijheid van woningen Scenario 3 kent een grotere afstand tot de woningen dan scenario 2: de afstand van de uitbreiding tot de woning Corion-Vercruysse is ongeveer 80 m, en tot de eerste woning van het Korenveld ongeveer 138 m. Toch zal de nieuwe ontwikkeling nog steeds korter bij de woningen komen dan de nieuwbouw zoals geschetst in scenario 1. Geluidshinder Het nieuwe volume zal op ongeveer dezelfde afstand van de woningen staan als het reeds bestaande volume. Bij de uitbreiding zal er extra aandacht worden besteed aan het beperken van de geluidsoverlast, door bvb. technische installaties in het gebouw te plaatsen en voldoende geluidswerende wanden te construeren. De lawaaibronnen van de diepvriesafdeling kunnen verdoken geplaatst worden

Leiedal, juni 2015

624,16

m² ge hu

rrein

infrabe

l

350

-17,92-

urd te

3-

10

PAS

1

±151

- 0.05

20

PAS

- 0.20 PAS

PAS + 0.00

PAS - 0.05

,02-

GAS

- 0.12

01


(nieu

PAS + 0.02

-162

- 0.12

POMPLOKAAL

GASKABINE

+0.2

5

PAS

100

PAS

rding

PAS + 0.15

PAS + 1.26

BRANDWEER LOKAAL

- 0.18


1288

-15,2-

PAS + 1.31

- 0.05

PAS + 0.14

10

LUIFEL

1220

groe met nstro stree ok keig en be plan ting

PAS - 0.05

2040

PAS


- 0.09

oot

1630

9

±687

UITBREIDING KANTOREN (verdieping boven parkeerplaatsen) ±8x25,4m H:idem als bestaande

8 7

6

5

4

3

2

1

over welvi ng be ek

500

PAS

+0.0

PAS +0.05

5

±740

SILO'S

LEVERANCIERS ZONE



1590

-29,17-

295


PAS - 0.05

350

- 0.18


PAS

PAS + 0.12

PAS + 1.25

ureum 30 %

PAS

PAS

PAS + 1.30

FeCl3

- 0.15

blower

PAS

PAS - 0.02

PAS+ 0.05 PAS + 0.39

VS 15+5 + roofing

- 0.16

PAS - 0.09

PAS + 0.67

PAS + 0.66 PAS + 0.75

sturing

PAS + 1.36



Ø10 00/1 800B

PAS

1709

25

1548

+0.2

500

01

PAS

±622 we verha

PAS + 0.67


)

PER CEE LSG REN S

PAS + 1.425

1371

-62,1 PERC EELSG RENS -21,6 8-

-44,19-

150

R10

STATION

STRAAT

GEMEEN TEWEG AS VAN DE W

figuur 18: Scenario 3 PERC EELS GRE NS TELLER LOKAAL TELL ER LOK AAL

BEEK

beton

PAS

Ø1000

-0.30


welvi ng be ek PAS

SP BRU OORW GGE EG 0 - KORTRI JK R1

+0.1

PAS -0.30

GOOT

PAS +0.10

PAS +0.10

TRUCKWASH

PAS -0.05


1200

PAS +0.10

700


NIEUW TE BOUWEN DIEPVRIESAFDELING

VOORSTEL 3

2900

BOUWLAND


8400

1500

56

2500

±80

600

±2559

11°

S REN LSG CEE PER

CARION - VERCRUYSSE SECTIE C - NR.435 V BOUWLAND




R1 0

18

38

±1

-72,7

2-

BUFFERBEKKEN


0 R1

Leiedal, juni 2015

1800

2150

3600


1200

BUITENUNITS KOELING

3600

WEILAND

±4867

2400

LAADKAAI

600

PAS +0.18

79

565

21

±515

520

147 VIJVER (buffer en bluswater)

250

1,07-

2650

-142,46-

2000

1238

1150

PAS +0.10


PAS -0.30

-102,5600

-78,13-

10 PAS +0.05 2

3

4

6

5

1300

2515

PERCEELSGRENS


PAS +0.05

PAS -1.18

PAS -0.30 Helling 10%

3940

4500

Helling 1,5%

2970

3015

BRANDWEERDIENST

PAS -1.00

4

5

6

1

2

PAS -1.00

3

laadkaai

Helling 3%

1

7785

2000

-7,04- -1

4005

4050


2440

1065 ±10x20


270 10 250 10

10


220/220



600

10800

OPRIT

BOUWLAND

PAS -0.30

620


500 520

3

4029

3370

PAS -0.85

PAS -1.00

1815

PAS +0.18

4835

3

605

1

laadkaai


PAS +0.10


WISSELSTUKKEN BRANDWEERDIENST MAGAZIJN

PERC EELS GRE NS

4170

4260

Helling 10%

Helling 3%

2

4000

3230 1180

2500


1

PAS -0.85

-17,96PERCEELSGRENS

2500



BRANDWEERDIENST

Helling 3%

-5,8-


2

2

-1,98-


31

t.a.v. de wijk Korenveld.

5.2.4. Conclusie

De vrachtwagens in de nieuwe en bestaande laadkaai en betonverharding achter het bedrijf zullen door de uitbreiding minder hoorbaar (en niet meer zichtbaar) zijn vanuit de wijk Korenveld.

De insnijding in de open ruimte, als gevolg van de uitbreiding in scenario 1, wordt als een aandachtspunt erkend.

Bestaande riolering Ook in dit scenario vormt de aanwezigheid van de bestaande riolering een probleem in het realiseren van de uitbreiding.

Ook de andere scenario’s blijken echter een aanzienlijke impact te hebben op het landschap. Het zicht op de open ruimte vanuit het Korenveld wordt door scenario 2 en 3 aangetast.

Inpassing binnen bedrijfslogica De goede aansluiting van de uitbreiding rondom de bestaande betonverharding is een voordeel. Er is weinig extra betonverharding nodig, enkel de nieuwe laadkaai zelf. Bijkomende voordelen zijn de relatief korte afstand tussen bakkerij en diepvriesafdeling, en de bouwtechnisch goedkopere aanleg door het vlakkere terrein.

Daarnaast zijn scenario 2 en 3 om verschillende redenen (technisch en financieel) moeilijker haalbaar.

Nadeel is dan weer dat - indien het volledige zuidelijke perceel aangekocht moet worden (terwijl er slechts een deel nuttig gebruikt kan worden)- dit de prijs voor het bedrijf sterk omhoog duwt.

32


Tot slot komt de uitbreiding in scenario 2 en 3 aanzienlijk dichter bij de woonwijk, waardoor de mogelijke overlast voor de inwoners toeneemt. Om deze redenen lijkt het aangewezen te kiezen voor scenario 1. Hierbij zal de nodige aandacht moeten worden besteed aan de relatie tussen het gebouw en de open ruimte.

Leiedal, juni 2015


groenbuffer

36m



33

5.3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor uitbreiding

5.3.2. Materiaalgebruik De bestaande gebouwen zijn grotendeels bekleed met een donkergrijs plaatmateriaal. Dit materiaal zorgt voor een kwalitatieve afwerking, terwijl de donkergrijze kleur zorgt voor een goede integratie binnen de omgeving. Waar een groenbuffer het gebouw afschermt van de omgeving, gaat het grijze materiaal mooi op in de groenbuffer.

5.3.1. Beperking bouwhoogte Om de impact op het omliggende landschap zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat de bouwhoogte van de nieuwe uitbreiding beperkt blijft. Buiten een klein stuk aan de kant van de Stationsstraat (dat 11,6 m hoog is), zijn de bestaande bedrijfsgebouwen maximum 9,6 m hoog. De nieuwbouwvolumes moeten beperkt blijven tot dezelfde kroonlijsthoogte.

De nieuwe bebouwing dient in een gelijkaardig materiaal te worden afgewerkt.

5.3.3. Gesloten wand naar woonwijk

Het bestaande reliëf biedt hier evenwel mogelijkheden. Het terrein helt immers af in zuidelijke richting. Hierdoor kan op het meest zuidelijke deel van het plangebied een grotere bouwhoogte gerealiseerd worden, terwijl de kroonlijst op dezelfde hoogte blijft.

De westelijke zijde van de uitbreiding, die gericht is naar de woonwijk rond de Julien Ottevaerelaan, dient volledig gesloten te zijn. Door een gesloten wand te voorzien aan deze zijde wordt de binnenplaats aan het zicht onttrokken. Tevens kan deze gesloten wand de geluidshinder naar de woonwijk verminderen, aangezien deze een barrière vormt tussen de laaden losactiviteiten op het binnenplein van het bedrijf enerzijds, en de woonwijk anderzijds.

Door op deze manier gebruik te maken van het hoogteverschil in het terrein kan een groter bouwvolume gerealiseerd worden met zo min mogelijk impact op het landschap. De extra bouwhoogte zorgt ervoor dat het gebouw compacter kan blijven en zo ook een minder grote impact op de omgeving uitoefent.

Deze gesloten wand kan gevormd worden door de noodzakelijke verbindingsgang tussen de oude en nieuwe gebouwen. Om voor deze verbindingsgang de nodige ruimte te voorzien, wordt de oorspronkelijke bouwzone licht uitgebreid, tot aan de grens met de groenbuffer.

figuur 20: Maximale kroonlijsthoogte PAS +11.60

3

PAS +9.30 luchtinlaat ventilatie

3

rookkoepel

rookkoepel


rookkoepel



rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

rookkoepel

afzuig dampkap

rookkoepel

rookkoepel




PAS +9.60 PAS +8.55



PAS +7.80

luchtinlaat ventilatie 5

PAS +4.55 3

3

4

BESTAANDE GEBOUWEN

4

BESTAANDE GEBOUWEN

34


BESTAANDE GEBOUWEN

Leiedal, juni 2015

5.3.4. Realisatie groenbuffer

figuur 21: Zicht vanuit Julien Ottevaerelaan richting bedrijf (incl. detail)

De realisatie van een groenbuffer rond de bedrijfssite is noodzakelijk om de gebouwen te integreren in het landschap. Ter hoogte van het bestaande bedrijfsgebouw is op vandaag nog geen buffer aangelegd door het bedrijf. Het betreft hier echter de eigendom van één van de buurtbewoners, die dit perceel gebruikt als tuin. Het perceel is reeds groen ingericht, en is voorzien van een grote hoeveelheid bomen. Hierdoor wordt het bedrijfsgebouw reeds deels aan het zicht onttrokken. Realisatie van de groenbuffer op deze plek zou het innemen van de private tuin betekenen, wat niet opportuun is. Zolang de groene invulling van het perceel behouden blijft, is de bufferende werking t.a.v. het bedrijfsgebouw gerealiseerd. Ter hoogte van het nieuw te realiseren bedrijfsgebouw kan echter wel een eigen groenbuffer aangelegd worden zonder te moeten raken aan private tuinen. Het aanleggen van deze groenbuffer is dan ook noodzakelijk, vooraleer de bedrijfsgebouwen kunnen worden gerealiseerd. Op die manier wordt de realisatie van de groenbuffer gegarandeerd, en wordt de impact op de omgeving van in het begin zo klein mogelijk gemaakt. Ook achteraan het nieuwe perceel is richting de spoorweg een lijnvormige groenbuffer noodzakelijk. PAS +11.00

PAS +7.00

hoogte 11m PAS +4.55

3

3

PAS -0.28

PAS -0.35

NIEUWE VERBINDINGSGANG

Leiedal, juni 2015

PAS +0.05

PAS -0.25

PAS +0.00

PAS +0.02

PAS -0.05

NIEUWE DIEPVRIESAFDELING


4

PAS -0.23

NIEUWE DIEPVRIESAFDELING

35

PAS -0.25

5.3.5. Controle geluidshinder Wat betreft geluidshinder moet het bedrijf uiteraard voldoen aan alle wetgeving terzake. Recent werden door het bedrijf reeds investeringen gedaan, waaronder het plaatsen van geluidsdempers en een geluidswand bij de bestaande gebouwen. Hiermee tracht het bedrijf te verhelpen aan de bezorgdheden en klachten i.v.m. geluidshinder. Geluidsbronnen - bijvoorbeeld vrachtwagens met draaiende motor, laaden losactiviteiten, maar ook koelinstallaties - dienen zoveel mogelijk te worden afgeschermd. De verbindingsgang waarvan sprake, die het bestaande gebouw moet verbinden met de nieuwe uitbreiding en op die manier een gesloten wand vormt richting de woonwijk, kan helpen om deze geluidsbronnen af te schermen t.a.v. de woonwijk.

5.4. Herbestemming rondom entree Vermaut’s Boerenbrood Gelijktrekken van de rooilijn Vermaut’s Boerenbrood is gevestigd in een achterin gelegen bedrijfsgebouw. De bestaande toegang van het bedrijf bestaat uit een insteek die vanaf de Stationsstraat, langs het spoorwegtalud, tot achter de oude gebouwen van Nelca loopt. Deze insteek is in eigendom van het bedrijf (zie “figuur 05: Eigendomsstructuur” op pag. 9). In het masterplan dat uitgewerkt werd voor de volledige site Nelca, wordt deze private insteek vervangen door een openbare insteek vanaf de Stationsstraat, iets meer naar het westen gesitueerd. Dit werd ook zo vastgelegd in het RUP Stationsstraat. De in het RUP ingetekende openbare wegenis loopt tot aan de huidige perceelsgrens van Vermaut’s Boerenbrood. Deze huidige perceelsgrens - die samenvalt met de oude, te slopen bebouwing van Nelca - verspringt echter op verschillende plaatsen. Hierdoor is de toegang tot de laaden loskaai, in de uiterste noordelijke hoek van het gebouw van Vermaut’s Boerenbrood, erg krap. figuur 22: Toegang Vermaut’s Boerenbrood (nu)

36


Leiedal, juni 2015

Om de toegang tot deze laaden loskaai ruimer en makkelijker bereikbaar te maken, zou het interessant zijn om de rooilijn van Vermaut’s Boerenbrood een klein beetje te verschuiven in noordelijke richting. Zo kan de perceelsgrens gelijkgetrokken worden met de meest noordelijke bouwgrens van het gebouw. Dit betekent dat het keerpunt van de openbare insteek een beetje verkleind wordt. Dit vormt echter geen probleem voor de functionaliteit van het keerpunt.

figuur 23: Schema ontsluiting Vermauts Boerenbrood

Stationsstraat electriciteitscabine

5.5. Herbestemming ten noorden van Stationsstraat (deelplan B)

ex-Nelca

In het noordelijke deel van de voormalige Nelca-site zal een deel herontwikkeld worden als bedrijventerrein. Een strook langsheen de Stationsstraat zal herontwikkeld worden i.f.v. wonen. Beide zones worden van elkaar gescheiden door een waterpartij.

water buffer bestaande bebouwing Vermauts Boerenbrood

Deze waterpartij zal hoofdzakelijk functioneren als waterbufferbekken voor de bedrijven, die ten noorden hiervan gelegen zijn. Via gravitaire afvoer kan het regenwater van het bedrijventerrein naar dit bufferbekken aflopen. Het bufferbekken is zodanig gedimensioneerd dat het ook kan dienstdoen als blusvoorraad voor de brandweer. Deze waterpartij zal dus tesamen met het bedrijventerrein, waarvoor ze dienstig is, ontwikkeld worden. De strook woningen tussen de waterpartij en de Stationsstraat zal apart ontwikkeld worden via een PPS-formule. In het heersende RUP kreeg de waterpartij echter de onderliggende zonebestemming ‘zone voor wonen met openbare ruimte’, en niet ‘zone voor bedrijven’. Gezien de aangehaalde argumenten zou het logischer zijn om deze onderliggende bestemming te wijzigen naar ‘zone voor bedrijven’, teneinde een vlotte realisatie te garanderen. Leiedal, juni 2015

plangebied

openbaar domein in heersend RUP laaden loskaai bestaande inrit nieuwe toegang wijziging openbaar domein gemeente Lendelede, RUP 13-1 Stationsstraat Zuid

37

figuur 25: Bomen binnen woonproject

5.6. Wijziging aantal woningen woonproject (deelplan C) De strook woningen langs de Stationsstraat omvat ook een specifiek aangeduid ‘woonproject’. Dit situeert zich in het westelijke deel van het RUP Stationsstraat, en vormt de overgang tussen de nieuwe woningen binnen de reconversie en de bestaande woningen langs de Stationsstraat.

zilverlinde

grootbladige lindes

In het masterplan voor de reconversie van de site werd uitgegaan van een 6 à 8 woningen in geschakeld en/of gestapeld verband. Hierdoor kon voldoende groene ruimte opengehouden worden. Daarnaast werd zo een link gelegd tussen de woningen binnen het project Nelca en deze langs de rest van de Stationsstraat. Zowel qua typologie als qua dichtheid vormt dit woonproject een link tussen beide delen van de straat. In de voorschriften van het RUP Stationsstraat werd deze intentie uit het masterplan vertaald naar een maximale bebouwingsdichtheid van 20% en een maximum van 3 bouwlagen. Dit komt echter totaal niet overeen met de in het RUP ingeschreven woningdichtheid van 15 woningen per ha. Voor deze projectzone van 200 m² zou dit immers een maximum van 3 woningen betekenen.

5.6.1. Beeldbepalende bomen Op het betreffende perceel bevinden zich een aantal relatief grote bomen, waarvan er een aantal een grote beeldbepalende waarde hebben. Dit geldt vooral voor de zilverlinde in de noordwestelijke hoek van het perceel (nr. 6), en voor de grootbladige lindes in de noordoostelijke hoek van het perceel (nr. 7, 8 en 9). De atlasceder in de zuidoostelijke hoek van het perceel (nr. 4) heeft ook een zekere beeldbepalende waarde, gezien de impact die deze boom heeft op het straatbeeld in de Stationsstraat. In de zuidwestelijke hoek van het perceel bevindt zich ook nog een groepje berken. De landschappelijk en ecologisch meest waardevolle bomen werden opgemeten en worden op de figuur hieronder indicatief weergegeven. Zowel bij de opmaak van een inrichtingsplan als bij de concrete uitvoering zullen deze bomen zoveel als mogelijk behouden blijven.

7

Een beperking tot 3 woningen komt qua bebouwingsdichtheid echter totaal niet overeen met de beoogde bebouwing binnen het reconversieproject, noch met de rest van de Stationsstraat. Het woonproject dreigt een breuk in de bebouwing langs de Stationsstraat te worden.

atlasceder

Om deze reden wordt de bepaling ‘maximum 15 woningen per hectare’ voor dit specifieke woonproject weggelaten, zodat toch de oorspronkelijk in het masterplan bedoelde densiteit en typologie kan worden gerealiseerd.

38


9

8

6

4

figuur 24: Beeldbepalende bomen Leiedal, juni 2015

5.7. Inrichtingsplan figuur 26: Inrichtingsplan

Leiedal, juni 2015


39

6. Technische screening 6.1. Screening plan-MER 6.1.1. Situering Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de plan-MER-plicht want: 1. Het RUP vormt het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I, II of III van het m.e.r.-besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (zoals gewijzigd op 1 maart 2013), namelijk voor de rubriek 10 a ‘industrieterreinontwikkeling’. Het RUP bepaalt echter het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau en houdt een kleine wijziging in omdat het RUP slechts beperkte wijzigingen van de voorschriften inhoudt, en de bestemming grotendeels behouden blijven. Het RUP is dus screeningsgerechtigd. 2. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist volgens het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.

6.1.2. Basisinformatie m.b.t. de screening In functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridische toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal: • BWK, • landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten, • bodemkaart, • Seveso-bedrijven, • kaart grondwaterstromingsgevoelige gebieden, • kaart infiltratiegevoelige bodems, • kaart waterlopen, • zoneringsplan.

Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de plan-MER-plicht, maar wel screeningsgerechtigd is, wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

40


Leiedal, juni 2015

figuur 27: Basiskaarten screening plan-MER - deel A Legende plangebied biologische waarderingskaart Faunistisch belangrijk gebied biologisch minder waardevol complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen

Land van Roeselare - Kortrijk

complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch zeer waardevol

landschapsatlas biologische waarderingskaart

INBO/AGIV, september 2010

RWO/AGIV, augustus 2001

landschapsatlas

ankerplaatsen lijnrelikten puntrelikten reliktenzone traditionele landschappen

bodemkaart 01. Antropogeen 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 15. Natte klei

sevesobedrijven lage drempel

0

bodemkaart

Leiedal, juni 2015

VLM/AGIV, 2001

400

sevesobedrijven

800 Meters

LNE, april 2012


41

hoge drempel

figuur 28: Basiskaarten screening plan-MER - deel B Legende plangebied waterlopen (VHA) bevaarbare waterlopen beek categorie 1 beek categorie 2 beek categorie 3 niet-gecatalogeerde beek

grondwaterstromingsgevoelige gebieden geen informatie beschikbaar zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

waterlopen

VMM/AGIV, juli 2014

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

infiltratiegevoelige bodems

VMM/AGIV, juli 2006

zoneringsplan

VMM/AGIV, juli 2006

infiltratiegevoelige bodems niet infiltratiegevoelig infiltratiegevoelig

zoneringsplan centraal gebied (reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation) collectief geoptimaliseerd buitengebied (reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation) collectief te optimaliseren buitengebied (nog te berioleren, en/of aan te sluiten op zuiveringsstation) individueel te optimaliseren buitengebied (individuele zuiveringsinstallatie te voorzien op eigen perceel)

42


VMM/Gemeenten, 2009

Leiedal, juni 2015

6.1.3. Verloop procedure Voor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat voor het voorliggende RUP wordt, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden. Bijgevolg wordt voorgesteld ontheffing te verlenen tot opmaak van een plan-MER. De dienst MER heeft op 8/01/2015 formeel beslist dat er geen plan-MER dient opgemaakt te worden. Volgende stappen werden doorlopen: • verzoek tot raadpleging opstellen, • verzoek tot raadpleging opsturen naar de bevoegde instanties. Volgende instanties werden voor advies gevraagd: • Deputatie Provincie West-Vlaanderen, Brugge • Vlaams Overheid, Agentschap Ondernemen, Entiteit Ruimtelijke Economie, Brussel • Departement Landbouw en Visserij, Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling West-Vlaanderen, Brugge • Vlaamse Overheid, Ruimte Vlaanderen, Afdeling Adviseren en Participeren Lokaal, Brugge • OVAM, Afdeling Bodembeheer, Dienst Databeheer, Mechelen • Agentschap Wonen Vlaanderen, Afdeling Wonen, Brussel • coördineren van de adviezen, • einddossier overmaken aan de dienst MER, • beslissing dienst MER op 8/01/2015, • openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER.

Leiedal, juni 2015


43

6.2. Watertoets 6.2.1. Watertoetskaart Volgens de watertoetskaart (zoals vastgelegd bij besluit van de Vlaamse Regering 14 oktober 2011) is het plangebied van het RUP niet overstromingsgevoelig. Binnen het plangebied liggen geen erkende, gecategoriseerde waterlopen.

6.2.2. Plankenmerken Bedrijfssite (A) De uitbreiding die binnen dit RUP mogelijk gemaakt wordt, zal ongeveer 3.500 m² bedragen. Daarnaast zal nog bijkomende verharding gerealiseerd worden. Deze kan om technische redenen niet bestaan uit waterdoorlatende verharding, aangezien deze verharding dienst zal doen als laaden loszone voor vrachtwagens. Het laagste punt van de site bevindt zich aan de zuidelijke grens van het plangebied, en valt binnen de groenstructuur. De nodige waterbuffering of -infiltratievoorzieningen kunnen binnen deze zone worden opgevangen. Om voldoende bouwhoogte te kunnen voorzien voor technische installaties zoals koelcellen, en om voldoende hoogteverschil te creëren voor bvb. laaden loskades, worden op bepaalde plaatsen (gedeeltelijk) ondergrondse constructies voorzien. Hierbij wordt wel gebruik gemaakt van de natuurlijke helling van het terrein, waardoor ondergrondse constructies zoveel als mogelijk beperkt worden.

44


Gezien het gaat over beperkte ondergrondse constructies, zijn hier geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding te verwachten. Deelplangebieden ten noorden van Stationsstraat (B en C) De deelplangebieden ten noorden van de Stationsstraat omvatten een woonproject en een waterbuffer. Dit werd eveneens zo voorzien in het heersende RUP Stationsstraat. Voor wat betreft de waterbuffer (B) heeft de aanpassing binnen dit RUP in de praktijk geen gevolgen. Enkel de onderliggende bestemming wordt aangepast van wonen naar bedrijvigheid, aangezien de waterbuffer functioneel en qua fasering bij de bedrijvigheid hoort. Voor het woonproject (C) verandert dit RUP ook niets in de praktijk. De maximale bebouwingsdichtheid, die in het heersende RUP was vastgesteld op 20%, blijft behouden. Zo blijft er een zeer groot deel van de projectzone onverhard en beschikbaar voor infiltratie en buffering.

6.2.3. Conclusie De planopties hebben geen grote gevolgen voor de waterhuishouding. De gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater vangt de effecten op. Er zijn geen bijkomende maatregelen nodig. Het is wel wenselijk de nieuw aan te leggen verharding zoveel mogelijk in waterdoorlatende materialen aan te leggen.

Leiedal, juni 2015

figuur 29: Watertoetskaart

Legende plangebied overstromingsgevoelige gebieden niet overstromingsgevoelig effectief overstromingsgevoelig mogelijk overstromingsgevoelig

waterlopen bevaarbare waterlopen beek categorie 1 beek categorie 2 beek categorie 3 niet-gecatalogeerde beek Bronnen: Waterlopen (Vlaamse Hydrografische Atlas), VMM/AGIV, juli 2014 Overstromingsgevoelige gebieden, VMM/AGIV, april 2014

0

200

Leiedal, juni 2015

400 Meters


45

6.3. Relatie met herbevestigd agrarisch gebied Het plangebied omvat geen herbevestigd agrarisch gebied.

6.4. Toets m.b.t. Ruimtelijk Veiligheidsrapport Er zijn geen Seveso-bedrijven gelegen in de nabijheid van het plangebied.

6.5. Buurtwegentoets Het plangebied omvat een deel van de Sentier n°26, die deels gewijzigd werd. Ter hoogte van de bedrijfssite van Vermaut’s Boerenbrood valt de Sentier n°26 samen met de oprit naar het bedrijf (gelegen in het verlengde van de Em. Neirinckstraat). Op vandaag is dit deel van deze buurtweg (ter hoogte van de oprit) echter niet meer in gebruik, gezien de buurtweg afgesneden werd door de spoorweg. Via de spoorwegovergang van de Stationsstraat en de Hulstemolenstraat kan het tweede deel van de buurtweg, ten oosten van de spoorweg, wel nog ontsloten worden. Ook het deel van de Sentier n°26, gelegen ten noorden van de Stationsstraat, werd gewijzigd. Binnen het heersende RUP Stationsstraat wordt een aantal bijkomende voetgangers- en fietsersdoorsteken gecreërd. Hierdoor zal de voormalige bedrijfssite Nelca, die op vandaag zeer weinig doorwaadbaar is, terug beter doorgankelijk worden voor voetgangers en fietsers. Er wordt dus ruimschoots voldaan aan de doelstellingen van de buurtwegen. De opties binnen dit RUP hebben bijgevolg geen (negatieve) gevolgen voor de bestaande buurtwegen.

46


Leiedal, juni 2015

figuur 30: Buurtwegentoets

Legende plangebied wijzigingen

0

100

Leiedal, juni 2015

200 Meters


47

48


Leiedal, juni 2015

7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften Bij het van kracht worden van dit RUP worden volgende stedenbouwkundige voorschriften opgeheven: •

8.

Ruimtebalans

nr

bestemming RUP 8-1 Stationsstraat

bestemming voorliggend RUP

opp (m²)

1

zone voor wonen

zone voor bedrijven

3.897

de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP 8-1 Stationsstraat, goedgekeurd op 28/02/2013, en gelegen binnen de begrenzing van het plangebied van het huidige ruimtelijke uitvoeringsplan. Het gaat om de bestemmingen - zone voor bedrijven - zone voor wonen in de ruime zin - zone voor wonen met openbare ruimte - zone voor openbare weginfrastructuur - zone voor landschappelijke groeninfrastructuur - woonproject 1 - waterpartij - groen lijnelement (symbolisch) - bouwzone voor bedrijfsgebouw

Leiedal, juni 2015


49

www.leiedal.be bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten

intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling

gemeente Lendelede RUP 13-1 Stationsstraat Zuid juni 2015, definitieve vaststelling

Recommend Documents