Gemeente Franekeradeel BESTEMMINGSPLAN FRANEKER - DE WIEKEN (KIE POORT)

Gemeente Franekeradeel BESTEMMINGSPLAN FRANEKER DE WIEKEN (KIE POORT)

Vastgesteld op 10 mei 2012

BESTEMMINGSPLAN FRANEKER - DE WIEKEN (KIE POORT)

CODE 1099195 / 10-05-12

GEMEENTE FRANEKERADEEL 1099195 / 10-05-12 BESTEMMINGSPLAN FRANEKER - DE WIEKEN (KIE POORT) TOELICHTING INHOUDSOPGAVE

blz

1.

INLEIDING

1

1. 1. 1. 1.

1. 2. 3. 4.

1 1 2 2

2.

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE EN INITIATIEF

3

2. 2. 2. 2.

1. 2. 3. 4.

3 4 6 6

3.

BELEIDSKADER

3. 1. 3. 2.

Aanleiding Ligging plangebied Planologische regeling Leeswijzer

Huidige situatie Beschrijving initiatief Fasering Ruimtelijke kwaliteit

Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

8 8 10

4.

OMGEVINGSASPECTEN

11

4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

11 11 12 13 13 13 14 16 17 17

5.

PLANUITGANGSPUNTEN

18

6.

JURIDISCHE PLANOPZET

20

6. 1. 6. 2. 7.

Milieuzonering Geluid Water Bodem Archeologie Ecologie Externe veiligheid Luchtkwaliteit Kabels en leidingen Verkeer

Algemeen Toelichting op de bestemmingen

UITVOERBAARHEID

7. 1. 7. 2. 7. 3.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Grondexploitatie

20 20 22 22 22 22

8.

OVERLEG EN INSPRAAK

8. 1. 8. 2. 9.

Overleg Inspraak

RAADSVASTSTELLING

BIJLAGE Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Wateradvies Externe veiligheidsparagraaf Overlegreacties Nota van commentaar op zienswijzen Raadstukken

23 23 28 29

1099195

blz 1

1. INLEIDING 1. 1. Aanleiding Ten zuidwesten van Franeker is het bedrijventerrein Kie gerealiseerd. Dit bedrijventerrein ligt aan de zuidelijke rondweg van Franeker, aan de zuidzijde van het Van Harinxmakanaal. Het bedrijventerrein is voor een deel al ingevuld met gebouwen en is bestemd voor bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4 van de bedrijvenlijst. Een ondernemer uit Franeker heeft bij de gemeente een plan ingediend voor een locatie aan de entree van het bedrijventerrein, aan de zuidelijke rondweg. Dit plan gaat uit van het realiseren van bedrijfspanden en een fullservicestation (tankstation). Eén bedrijfspand wordt deels met dienstverlenende bedrijvigheid ingevuld. In de bedrijfsruimte bij dit gebouw worden een groothandel voor relatiegeschenken en een internetdetailhandel met afhaalpunt gerealiseerd. Voor de andere bedrijfspanden is nog geen definitieve invulling. Het tankstation zal voorzien worden van een auto- en truckwasserette en een afhaalpunt voor broodjes en pizza’s. Het plan kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan gerealiseerd worden. 1. 2. Ligging plangebied Het plangebied ligt tussen De Wieken en de Burgemeester J. Dijkstraweg (zuidelijke rondweg) en direct ten noorden van de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein. De ligging van het plangebied is gevisualiseerd in figuur 1.

Figuur 1.

De ligging van het plangebied

Bestemmingsplan Franeker - De Wieken (Kie Poort) Status: Vastgesteld / 10-05-12

Buro Vijn B.V.

blz 2

1099195

1. 3. Planologische regeling Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Kie dat op 4 oktober 2001 is vastgesteld en de Partiële Herziening van dit bestemmingsplan, die is vastgesteld op 10 januari 2008. Het perceel heeft momenteel de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”. Tevens liggen aanvullende bestemmingen ter bescherming van een gasleiding en een hoogspanningverbinding op het perceel. Op het gebied ten zuiden van de gasleiding ligt een aanduiding ten behoeve van een verkooppunt van motorbrandstoffen inclusief LPG. Verder is een partiële herziening van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Kie van kracht, waarin op het perceel een aandachtszone voor industrielawaai is gelegd. De functie voor kantoren is binnen de huidige regeling uitgesloten. Ook wordt niet voorzien in de mogelijkheid voor internetdetailhandel en de ondergeschikte detailhandel hierbij en in het tankstation. De beoogde bebouwing is op basis van het geldende bestemmingsplan wel mogelijk. De voorgestelde bouwhoogte van 15 meter pas na het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid, omdat een maximale bouwhoogte van 10 meter geldt. De gemeente Franekeradeel heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologische kader waarbinnen het ingediende plan ter plaatse mogelijk wordt gemaakt. 1. 4. Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de voorgestelde ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen getoetst aan de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de resultaten uit de voorgaande hoofdstukken vertaald naar uitgangspunten voor het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 het juridische systeem toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt de uitvoerbaarheid van het plan behandeld en ten slotte worden in hoofdstuk 8 de resultaten uit inspraak en overleg verwoord.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 3

2. BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE EN INITIATIEF 2. 1. Huidige situatie Het plangebied ligt aan de oostelijke rand van bedrijventerrein Kie. Dit bedrijventerrein ligt in het zuidwesten van Franeker, onder de geluidzone van Industrieterrein West, dat aan de overzijde van het Van Harinxmakanaal ligt. Het bedrijventerrein Kie is momenteel in exploitatie en nog niet volgebouwd. Het plangebied betreft een markante zichtlocatie vanaf de rondweg. Vanwege de ligging aan de entree van het bedrijventerrein wordt het de “Kie Poort” genoemd. Momenteel is het plangebied nog onbebouwd en betreft het een braakliggend terrein. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2. Figuur 3 geeft het aanzicht van het perceel vanaf de rondweg weer.

Figuur 2.

Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Figuur 3.

Aanzicht perceel vanaf de rondweg


Buro Vijn B.V.

blz 4

1099195

2. 2. Beschrijving initiatief Het initiatief omvat de gefaseerde bouw van een fullservicestation (tankstation) in het zuidelijk deel van het plangebied en bedrijfsgebouwen ten noorden hiervan. Tussen de beoogde bedrijfsgebouwen en het tankstation wordt een ontsluitingsweg aangelegd. Ook aan de noordzijde van de bebouwing wordt een weg ten behoeve van de bevoorrading aangelegd. Een schets van de beoogde inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 4. Hierop is alleen het oostelijke bedrijfspand weergegeven, omdat alleen hiervoor een concrete invulling bestaat.

Figuur 4.

Beoogde inrichting plangebied

Fullservicestation Het tankstation wordt ten zuiden van de centrale ontsluitingsweg gerealiseerd. Het betreft een verkooppunt van motorbrandstoffen zonder LPG. Naast een reguliere tankshop behoort een auto- en truckwasserette tot de mogelijkheden. Om een fullservicevoorziening te realiseren wordt de verkoop van broodjes en pizza’s als nevenactiviteit mogelijk gemaakt. De tankshop dient in dat geval vooral als afhaalpunt.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 5

De entree van het tankstation wordt aangesloten op de ontsluitingsweg voor de bedrijfspanden, die zich op eigen terrein bevindt. De uitrit vindt direct op De Wieken plaats. Bedrijfspanden De bedrijfspanden zijn direct ten noorden van de centrale ontsluitingsroute beoogd. Van het oostelijk gesitueerde pand is de invulling grotendeels bekend. Hierin zal het softwarebedrijf van de initiatiefnemer (Icit) het voornaamste bedrijf zijn. Het krijgt hierdoor een kantooruitstraling. In het pand wordt in overeenstemming met het provinciaal beleid een maximum van 1.200 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan kantoorhoudendheid mogelijk gemaakt. In een geschakelde bedrijfsruimte bij dit pand zal een groothandel met showroom voor relatiegeschenken en een magazijn met afhaalpunt voor internetdetailhandel in consumentenelektronica en witgoed worden gerealiseerd. De groothandel is op basis van het geldende bestemmingsplan al toegestaan. Voor de internetdetailhandel geldt dat de handel via internet plaatsvindt. Voor deze activiteit is dus geen sprake van een showroom, maar enkel van een afhaalpunt. Wel zal er bij dit afhaalpunt sprake zijn van een kleine ondergeschikte detailhandel, voor benodigdheden bij het aangeschafte product. Voor het noordwestelijk deel van het plangebied is op dit moment nog geen concrete invulling. In principe kunnen zich hier reguliere bedrijven met een hoogwaardige uitstraling vestigen. Onder voorwaarden zijn hierbij kantoorfuncties zonder publieksaantrekkende werking (baliefunctie) denkbaar, waarbij ook 1.200 m2 (bvo) aan kantoorhoudendheid als geldt. De gebouwen op deze locatie moeten architectonisch op het oostelijke gebouw worden afgestemd. Figuur 5 geeft een impressie van toekomstige situatie weer.

Figuur 5.

Impressie beoogde situatie


Buro Vijn B.V.

blz 6

1099195

Parkeren Het uitgangspunt voor parkeren is dat de gehele parkeervoorziening op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hierbij dient voldaan te worden aan de CROW-parkeernormen. Rondom de bedrijfspanden en bij het servicestation is voldoende ruimte gereserveerd om hieraan te voldoen. 2. 3. Fasering In dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om het oostelijke bedrijfspand in te vullen met kantoren zonder baliefunctie. De westelijke gebouwen zijn in beginsel bestemd voor reguliere bedrijven, bij voorkeur met een hoogwaardige uitstraling. Indien er voldoende vraag naar kantoorruimte op deze locatie is, kan het wenselijk zijn om ook deze gebouwen in te vullen met kantoren. Hiervoor is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Voor het gebruik maken van deze bevoegdheid gelden enkele voorwaarden: - er mag geen sprake zijn van publieksaantrekkende kantoren; - er wordt voorzien in een behoefte die niet inpasbaar is op een bestaand aangewezen terrein in de gemeente; - en er mag geen duurzame ontwrichting van bestaande kantoorlocaties elders in de stad Franeker plaatsvinden; - de bedrijfsvloeroppervlakte is maximaal 1.200 m2 per pand. 2. 4. Ruimtelijke kwaliteit Eén van de speerpunten van het provinciaal beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij ruimtelijke ontwikkeling is het uitgangspunt dat de omgevingskwaliteit ter plaatse verbeterd of minimaal gehandhaafd wordt. Het plangebied maakt deel uit van een bedrijventerrein dat momenteel gerealiseerd wordt. De beoogde bebouwing is afgestemd op de bouwmogelijkheden die in het geldende bestemmingsplan worden geboden. Dit bestemmingsplan maakt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan alleen het gebruik van de gebouwen ten behoeve van kantoren en ondergeschikte detailhandel mogelijk. De noodzaak van dit nieuwe bestemmingsplan is puur functioneel. Wel wordt de bouwhoogte van 15 meter direct toegestaan, daar deze in het geldende bestemmingsplan pas na het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid is toegestaan. De bouwhoogte van 15 meter is zeker op bijzondere zichtlocatie niet bezwaarlijk. Vanwege de ligging aan de rondweg en op een markante zichtlocatie is in het geldende bestemmingsplan een gevellijn aangegeven, die de rooilijn van de gebouwen bepaald. De gebouwen die momenteel langs de rondweg staan, zijn trapsgewijs in deze rooilijn gebouwd. In het ingediende plan voor het plangebied wordt deze trend voortgezet. Ook de architectuur van de gebouwen is afgestemd op de reeds aanwezige bedrijfspanden. De te realiseren panden in het noordwesten zullen stedenbouwkundige aansluiting moeten vinden bij het oostelijke bedrijfspand en het fullservicestation, zodat er een geheel ontstaat.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 7

Vanaf de entree van het bedrijventerrein zal geen opslag zichtbaar zijn, ook de bevoorrading vindt aan de achterzijde plaats. Hierdoor ontstaat er een representatief beeld vanuit de openbare ruimte. Het uitgangspunt voor het perceel is dat er een hoogwaardige beeldkwaliteit wordt behaald. Geconcludeerd kan worden dat de bebouwing aansluit bij het huidige en beoogde beeld. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving wordt als gevolg van de ontwikkeling niet aangetast en wordt mogelijk verbeterd door het realiseren van een representatieve entree van het bedrijventerrein.


Buro Vijn B.V.

blz 8

1099195

3. BELEIDSKADER 3. 1. Provinciaal beleid Streekplan Fryslân 2007 Het Streekplan Fryslân 2007 is op 13 december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Streekplan wordt het provinciaal omgevingsbeleid verwoord. Met betrekking tot dit bestemmingsplan worden enkele beleidsuitgangspunten genoemd. Franeker is in het Streekplan aangegeven als regionaal centrum. In dergelijke centra wordt ruimte geboden voor (boven)lokale bedrijvigheid. Het plangebied ligt in het bundelingsgebied Harlingen - Franeker en is hierin aangegeven als bestaande of concreet geplande bedrijfslocatie. In beginsel is er dus beleidsruimte voor het realiseren van bedrijvigheid binnen het plangebied. Ten aanzien van het tankstation worden geen specifieke beleidslijnen uitgezet. Ten aanzien van zelfstandige kantoren hanteert de provincie een beperkend vestigingsbeleid. De provincie geeft hierin aan dat zij verantwoordelijk zijn voor de mogelijkheden voor verschillende werkfuncties, waaronder kantoren, naar typen kernen. De gemeenten zijn vooral verantwoordelijk voor de vestigingsmogelijkheden binnen deze kernen. In regionale centra zijn kantoren tot 1.200 m2 bvo mogelijk. Hierbij wordt gedacht aan (boven)lokale kantoorvestigingen die passen bij de functie van het regionale centrum. Er geldt een beperkte jaarlijkse uitgifte. Voor Franeker geldt een specifieke functie voor de opvang van kantoren van Harlingen. Ook geldt specifiek voor Franeker dat het accent voor werkfuncties vooral op modern-gemengde bedrijvigheid en op kantoorfuncties ligt. Om deze reden bestaan hier ten opzichte van de overige regionale centra, ruimere mogelijkheden voor kantoren. Wel geldt dat er, gezien het huidige economische klimaat, een aantoonbare behoefte voor de kantoren moet zijn. Voorts zijn bedrijventerreinen geen voorkeurslocatie voor kantoren. Deze functie dient via inbreiding en herstructurering ruimte in het centrum te krijgen. In dit bestemmingsplan wordt een bedrijfslocatie voorgesteld op een bijzondere zichtlocatie aan de entree van een bedrijventerrein en aan de rondweg van Franeker. Op deze bedrijfslocatie wordt ruimte geboden voor zelfstandige kantoren zonder publieksaantrekkende werking. De behoefte voor deze kantoorfunctie is aangetoond. Het bedrijf dat zich hier gaat vestigen heeft geen vestigingsmogelijkheden op een daarvoor aangewezen kantorenlocatie kunnen vinden. Daarnaast geldt dat bij het pand een afhaalpunt ten behoeve van een internetdetailhandel wordt gerealiseerd en door dezelfde initiatiefnemer ook een tankservicestation wordt gerealiseerd. Hierom is een goede ontsluiting van groot belang en een locatie in een binnenstadgebied niet geschikt.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 9

Het kantoorpand krijgt een brutovloeroppervlak van maximaal 1.200 m2 ten behoeve van kantoren. Dit bestemmingsplan biedt verder ruimte voor meer kantoren naast het genoemde bedrijfspand. Deze kantoren kunnen pas na het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid worden gevestigd. Hierbij gelden als voorwaarden dat de behoefte wordt aangetoond en dat wordt aangetoond dat deze behoefte niet op een voorkeurslocatie kan worden ingepast. Ook is een maximale oppervlaktenorm van 1.200 m2 voor deze kantoren opgenomen en geldt als voorwaarde dat deze geen publieksaantrekkende werking hebben. Aangezien Franeker een specifieke functie voor kantoren vervult en het plangebied een bijzondere locatie betreft, sluit dit aan op de beleidslijnen uit het streekplan. Verordening Romte Fryslân Op 15 juni is de provinciale ruimtelijke verordening vastgesteld. In de verordening zijn regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. In de verordening zijn ten aanzien van kantoren, detailhandel en mobiliteit enkele regels opgenomen. Kantoren Indien geen kantorenplan is opgesteld kan in een bestaand stedelijk gebied ruimte worden bestemd voor kantoren mits het ruimtebeslag van deze kantoren in redelijke verhouding tot de schaal van de kern staat en in ieder geval niet meer bedraagt dan één hectare bij een regionaal centrum. Hierbij moet een goede inpassing van milieu, ontsluiting en landschap worden gewaarborgd. Aangezien de kantoormogelijkheden (inclusief de wijzigingsbevoegdheid) in dit bestemmingsplan op een gebied met een oppervlakte van 9.000 m2 worden geboden wordt aangesloten bij deze eis. In deze toelichting wordt ingegaan op de inpasbaarheid van de kantoren. Bij een regionaal centrum is verder een maximaal vloeroppervlak van 1.200 m2 per kantoor opgenomen. Voor de kantoren die in dit bestemmingsplan direct of via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt, geldt een maximum van 1.200 m2 bvo. Er wordt dus voldaan aan de regels uit de verordening. Detailhandel Zelfstandige detailhandel is in principe niet toegestaan buiten het bestaande kernwinkelgebied. Omdat dit bestemmingsplan geen zelfstandige detailhandel mogelijk maakt (vanwege het ontbreken van een showroom) wordt aan deze regel voldaan. Mobiliteit Als functies worden voorgesteld die verkeerbewegingen veroorzaken die van wezenlijke invloed zijn op de verkeersafwikkeling via bestaande infrastructuur, dient een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd. Gezien de hoge capaciteit van de infrastructuur rondom het plangebied kan met zekerheid worden gesteld dat de ontwikkeling geen wezenlijke invloed op de verkeersafwikkeling heeft.


Buro Vijn B.V.

blz 10

1099195

3. 2. Gemeentelijk beleid Structuurvisie Stad Franeker 2005-2015 In de Structuurvisie Stad Franeker 2005-2015 is een toekomstvisie voor de stad Franeker omschreven. De visie richt zich op een goede samenhang in de te verwachten ruimtelijke ontwikkelingen. Het bedrijventerrein Kie is in de structuurvisie aangegeven als werklocatie. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van bedrijvigheid. In de visie wordt gesteld dat voor de bouw van kantoren, nieuwe locaties gezocht moeten worden om aan de behoefte te voldoen. De oostrand van het bedrijventerrein Kie, waaronder het plangebied, wordt hierbij specifiek genoemd. Het plangebied maakt dan ook deel uit van een zoekgebied voor kantoren. De ontwikkeling sluit dan ook aan bij de beleidsuitgangspunten uit de visie. Welstandsbeleid 2009 De gemeente Franekeradeel heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de nota “Welstandsbeleid”. Deze nota is op 2 juni 2009 vastgesteld. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Het plangebied ligt in het welstandsgebied “Bedrijvenpark”. Onder dit gebied vallen de meest recente bedrijventerreinen bij Franeker. Op strategische zichtlocaties wordt gestreefd naar accenten in architectuur. Er is een bijzonder ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt op het respecteren van de basiskwaliteit met extra aandacht voor zichtlocaties. Het bouwplan voor de uitbreiding zal worden voorgelegd aan de welstandscommissie Hûs en Hiem. Het uitgangspunt is dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van de welstand en vergezeld gaat met een positief welstandsadvies.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 11

4. OMGEVINGSASPECTEN 4. 1. Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Het plangebied maakt deel uit van een bedrijventerrein waar momenteel bedrijven van milieucategorie 1 tot en met 4 mogelijk zijn. Deze mogelijkheid blijft in dit bestemmingsplan bestaan. De kantoren die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt betreffen categorie 1 bedrijven, het tankstation (zonder lpg) is een categorie 2 bedrijf. Dergelijke categorieën bedrijven zijn reeds in de huidige situatie toegestaan op het bedrijventerrein. Vanuit de milieuzonering bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. 4. 2. Geluid Wegverkeerslawaai In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Dit bestemmingsplan stelt geen geluidsgevoelige functies voor. Er hoeft dus niet getoetst te worden aan de zones van wegen. Met betrekking tot verkeersaantrekkende werking kan opgemerkt worden dat de ontwikkeling zich op een bedrijventerrein, nabij een hoofdontsluiting (rondweg), bevindt. Er zal dan ook geen hinder voor geluidsgevoelige functies langs wegen ontstaan. Vanuit de Wgh bestaan geen belemmeringen voor het bestemmingsplan. Industrielawaai Rondom industrieterrein West, dat aan de overzijde van het Van Harinxmakanaal ligt, ligt een geluidszone ex artikel 41 Wgh. Binnen deze zone worden nieuwe geluidsgevoelige functies tegengegaan. De geluidszone ligt ook over het plangebied. Aangezien binnen dit bestemmingsplan geen geluidsgevoelige functies worden voorgesteld, levert de ligging binnen de geluidszone van het industrieterrein geen belemmeringen voor de ontwikkelingen op.


Buro Vijn B.V.

blz 12

1099195

4. 3. Water Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. De ontwikkeling is voorgelegd aan Wetterskip Fryslân voor een wateradvies. Dit advies is opgenomen in bijlage 1 en hieronder samengevat. Compensatie verharding Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat 10% van de toename van het verhard oppervlak wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Voor dit bestemmingsplan zou dit een compensatie van 950 m2 betekenen. Deze compensatie zou voor rekening van de compensatierekening van de gemeente Franekeradeel kunnen komen. Vanuit planologisch oogpunt is er geen sprake van een toename van verharding. Hierom heeft de gemeente de noodzaak voor een compensatie met het waterschap besproken. Besloten is dat er geen compenserende maatregelen nodig zijn. Dit is vastgelegd in een aanvulling op het wateradvies. Deze aanvulling is achter het wateradvies in bijlage 1 opgenomen. Afvalwater- en regenwatersysteem Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Regenwater afkomstig van verhard oppervlak kan worden geloosd op het oppervlaktewater. Waterkwaliteit Er dient voorkomen te worden dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Drooglegging en waterpeilen Bij het realiseren van bebouwing en het aanleggen van verharding moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging. Voorts moet rekening worden gehouden met hoogwater in het kader van regionale wateroverlast. Het maaiveld ligt tussen +0,45 tot +0,60 meter NAP. Het maatgevende boezempeil is -0,05 meter NAP. Bij het bepalen van de aanleghoogte dient rekening gehouden te worden met een droogleggingnorm van minimaal 0,70 meter. Waterwet Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden ingediend in het kader van de Waterwet. Proces Als de genoemde adviezen worden opgevolgd en meegenomen in de uitvoering van het project heeft het waterschap geen waterhuishoudkundige bezwaren. Dit is dan ook het uitgangspunt. Over de compensatie wordt, zoals genoemd, nog overleg gevoerd.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 13

4. 4. Bodem Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico’s zijn voor de volksgezondheid bij het toekomstige gebruik van het plangebied. Het plangebied is in het verleden in gebruik geweest als agrarisch gebied en is in een eerdere planologische procedure geschikt bevonden voor het vestigen van bedrijven. De bodem is dus in beginsel geschikt voor de functie. In het kader van de omgevingsvergunning voor het realiseren van de gebouwen is een bodemonderzoek noodzakelijk. Daar waar sprake is van een verontreiniging is een sanering noodzakelijk. De uitvoerbaarheid van het plan hiermee niet in het geding. Het is in het kader van het bestemmingsplan niet noodzakelijk om een bodemonderzoek uit te voeren. Bij het toekomstig gebruik van de gronden geldt als uitgangspunt dat bodemvervuiling voorkomen dient te worden. 4. 5. Archeologie Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Deze wet regelt onder andere dat bij de voorbereiding van bestemmingsplannen aandacht moet worden besteed aan de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden en dat een beschermende regeling moet worden opgenomen ten aanzien van die archeologische waarden. Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. Uit deze kaarten blijkt dat de kans op het aantreffen van archeologische resten in het plangebied zeer laag is. Er is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. De archeologisch belangen zijn ook zorgvuldig afgewogen bij het bouwrijp maken van het bedrijventerrein en de totstandkoming hiervan. Het aspect archeologie levert voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen op. 4. 6. Ecologie In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving ten aanzien van de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat. Gebiedsbescherming Voor wat betreft gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet van toepassing. Deze wet bepaald dat de natuurwaarden in een aantal daarvoor aangewezen Natura 2000-gebieden beschermd zijn. Daarnaast bestaat de beleidsmatige bescherming van de ecologische hoofdstructuur (EHS). Het aspect gebiedsbescherming is in dit bestemmingsplan niet aan de orde omdat in en in de directe nabijheid van het plangebied geen sprake is van beschermde natuurgebieden, waarop de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, negatieve effecten kunnen hebben.


Buro Vijn B.V.

blz 14

1099195

Soortenbescherming De bescherming van soorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Hierin zijn bepalingen opgenomen van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze wet is een aantal planten- en diersoorten aangewezen die licht, middelzwaar of zwaar beschermd zijn. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke projecten. Voor middelzwaar beschermde soorten geldt alleen een vrijstelling wanneer de beoogde werkzaamheden worden uitgevoerd volgens een door LNV goedgekeurde gedragscode. Voor zwaar beschermde soorten dient bij ruimtelijke ingrepen ontheffing te worden aangevraagd. Behalve de Flora- en faunawet is ook de Rode Lijst van belang, waarop zeldzame en bedreigde soorten zijn opgenomen. Dit bestemmingsplan stelt de bouw van enkele bedrijfsgebouwen voor op een bedrijventerrein dat momenteel wordt gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats op een braakliggend terrein dat in een eerdere procedure is vrijgegeven voor bebouwing. Het is niet aannemelijk dat de locatie een waardevol habitat voor beschermde flora- en fauna is. Voor de uitvoering van dit bestemmingsplan hoeven geen sloten gedempt, bomen en opgaande beplanting gekapt of gebouwen gesloopt te worden. Conflicten met de Flora- en faunawet zijn niet te verwachten. Een ecologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. 4. 7. Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico’s voor de burger. Hiertoe zijn risico’s gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor voornoemd bestemmingsplan zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) relevant. In voornoemde Besluiten en de circulaire is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen. Voor een inzicht in de externe risico’s die bij dit bestemmingsplan spelen is door de Milieuadviesdienst een Externe Veiligheidsparagraaf opgesteld.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 15

Deze is opgenomen in bijlage 2. In dit hoofdstuk is een samenvatting hiervan opgenomen. Risicobronnen De risicobronnen die invloed hebben op het plangebied van dit bestemmingsplan zijn het transport van gevaarlijke stoffen over het Van Harinxmakanaal en twee hogedruk-aardgasleidingen, waarvan één door het plangebied loopt. Transport gevaarlijke stoffen Het Van Harinxmakanaal wordt in het Basisnet Water als minder belangrijke vaarweg aangeduid. Voor deze vaarweg geldt dat er geen plaatsgebonden risicocontour is opgenomen en geen groepsrisicoverantwoording nodig is. Als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over het Van Harinxmakanaal bestaan geen belemmeringen voor het bestemmingsplan. Aardgastransportleidingen Door het plangebied loopt een ondergrondse hogedruk aardgastransportleiding van Gasunie. Het betreft een leiding met een druk van 40 bar, een diameter van 8 inch en een invloedsgebied (1% letaal) van 95 m aan weerszijden van de leiding. Daarnaast loopt aan de zuidzijde van het plangebied een ondergrondse hogedruk aardgastransportleiding van Vermillion. Het betreft een leiding met een druk van 89 bar, een diameter van 6 inch en een invloedsgebied van 100 m aan weerszijden van de leiding. Er is geen sprake van plaatsgebonden risicocontouren. Wel dient rekening te worden gehouden met een belemmeringenstrook van 5 meter aan weerzijden van de leiding door het plangebied. Omdat het invloedsgebied van de leidingen over het plangebied ligt, geldt een verantwoordingsplicht van het GR. Met het rekenprogramma CAROLA is berekend dat het GR zeer klein is, 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Advies brandweer Brandweer Fryslân heeft een advies uitgebracht over de externe veiligheidssituatie. Dit advies is opgenomen bij de overlegreacties in bijlage 3 en betrokken bij de verantwoording van het groepsrisico. Verantwoording groepsrisico Naast de numerieke waarde van het GR, zoals de ligging hiervan ten opzichte van de oriëntatiewaarde en de toename daarvan ten opzichte van de huidige situatie, is ter beoordeling van het GR ook gekeken naar kwalitatieve aspecten, zoals zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid van het incident, nut en noodzaak, het tijdsaspect en mogelijk risicoreducerende maatregelen. Door de bebouwing van het plangebied zal het aantal personen binnen het plangebied van thans nul personen toenemen tot maximaal 100 personen. Het GR zal hierdoor iets toenemen doch nog ruim onder de oriëntatiewaarde blijven. Brandweer Fryslân ziet geen grote knelpunten op het gebied van bereikbaarheid, bestrijdbaarheid, bluswatervoorzieningen en zelfredzaamheid.


Buro Vijn B.V.

blz 16

1099195

Mogelijkheden om Groepsrisico te verlagen/optimaliseren Het uitsluiten van bepaalde kwetsbare personen binnen de contouren van de hogedruk aardgastransportleidingen en de weg, zoals functies bedoeld voor mensen met een verminderde zelfredzaamheid (kinderen, gehandicapten en bejaarden), is hier mogelijk. Nut en noodzaak van de ontwikkeling Door dit plan wordt het mogelijk om een brandstoftankstation (zonder LPG, met eventueel wasserette) en bedrijfspanden/kantoren te realiseren. Zoals aangegeven vindt er geen overschrijding plaats van de oriëntatiewaarde en zijn zowel de bereikbaarheid en de ontvluchtingmogelijkheden van het plangebied goed. Het plan kan daarom acceptabel worden geacht. Conclusie Voor wat betreft de acceptatie van het restrisico wordt ook het belang van de ontwikkeling meegewogen. Met het vaststellen van het plan heeft de gemeenteraad verantwoord dat het groepsrisico en de daaruit voortvloeiende consequenties voor de zelfredzaamheid en hulpverlening, maatschappelijk aanvaardbaar zijn. Geconcludeerd wordt dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van voorliggend plan. 4. 8. Luchtkwaliteit Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging (NIBM-regeling). In deze regeling is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1500 woningen met 1 ontsluitingsweg (3000 met 2 ontsluitingswegen), tot 100.000 m2 kantooroppervlakte met 1 ontsluitingsweg (200.000 m2 met 2 ontsluitingswegen) en intensieve veehouderijen (afhankelijk van het aantal dieren), bij voorbaat aangemerkt als niet in betekenende mate. De gemeente heeft onderzoek 1) verricht naar de huidige luchtkwaliteit in de gemeente. Hieruit is gebleken dat er geen (dreigende) overschrijdingen zijn van de grenswaarden.

1)

Rapportage luchtkwaliteit 2008, gemeente Franekeradeel

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 17

Voorts wordt in dit project slechts 3.600 m2 aan kantooroppervlakte mogelijk gemaakt op een terrein waar diverse bedrijvigheid mogelijk is. Hiermee valt het project binnen de NIBM-regeling. Het project draagt dus niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit levert geen beperkingen op voor de voorgestelde ontwikkeling. 4. 9. Kabels en leidingen Buisleiding De gasleiding die door het plangebied loopt, is voorzien van een planologische regeling die voorkomt dat er bodemingrepen worden gedaan waarbij de leiding geraakt kan worden. Deze regeling houdt in dat er in een strook langs de leiding geen gebouwen of diepwortelende beplantingen mogen worden aangelegd. Op grond van het Bevb is deze strook op 5 meter aan weerzijden van de leiding van toepassing. Hoogspanningsverbinding Ten zuiden van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningsverbinding. In het geldende bestemmingsplan is op een strook van 17 meter aan weerszijden van de verbinding een beschermende regeling van toepassing waarbinnen aanvullende eisen worden gesteld aan het oprichten van bouwwerken. De zone raakt het plangebied voor een klein deel in het zuidwesten en is daarom in dit bestemmingsplan overgenomen. De zone voor de hoogspanningsverbinding legt geen belemmeringen op dit bestemmingsplan. 4. 10. Verkeer Bij ruimtelijke plannen waarin inrichtingen met een sterke verkeersaantrekkende werking worden geregeld dient in principe een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd. In dit bestemmingsplan worden in hoofdzaak bedrijven voorgesteld op een locatie die reeds is aangewezen voor bedrijvigheid. Voor de kantoren die in dit plan worden voorgesteld geldt als uitgangspunt dat deze geen baliefunctie hebben. Het toevoegen van de mogelijkheden voor kantoren zal dus geen significante extra verkeersgeneratie ten opzichte van de huidige mogelijkheden veroorzaken. Het tankstation zal wel een verhoogde verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben. Het plangebied ligt direct aan de uitvalsweg van een bedrijventerrein op de rondweg van Franeker. Er is dus sprake van een zeer goede ontsluiting op de hoofdinfrastructuur. Gezien de aard van de ontwikkeling en de capaciteit van de infrastructuur waaraan het plangebied ligt, kan worden gesteld dat de extra verkeerbewegingen als gevolg van dit bestemmingsplan niet leiden tot verkeersknelpunten. Een mobiliteitstoets is dan ook niet noodzakelijk.


Buro Vijn B.V.

blz 18

1099195

5. PLANUITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk wordt het initiatief, na de toetsing aan de beleidsuitgangspunten en de omgevingsaspecten, vertaald naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is het bieden van een juridisch-planologisch regeling voor de kantoren en detailhandelfuncties binnen het plangebied. Flexibiliteit Vanwege onzekerheden op de markt, voornamelijk voor kantoren, wordt het vestigen van reguliere bedrijven, zoals in de geldende regeling mogelijk is, niet uitgesloten. Het uitgangspunt voor zowel het tankstation als de kantoren is dat deze als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden worden opgenomen. Hierdoor bestaat er enige flexibiliteit en de mogelijkheid om, met name in het noordwesten van het plangebied, reguliere bedrijvigheid te vestigen. Kantoren Vanuit het provinciaal beleid bestaat de voorkeur om kantoren in het stadscentrum of op specifieke kantoorlocaties te vestigen. Voor het oostelijke bedrijfspand bestaat een concrete invulling met kantoren en het initiatief om dit op korte termijn te realiseren. Gezien de bijzondere locatie en het feit dat het project aansluit bij het gemeentelijk beleid, is het uitgangspunt om dit kantoor direct mogelijk te maken in het bestemmingsplan. De westelijke panden worden in beginsel voor reguliere bedrijven bestemd. In aansluiting op het provinciaal beleid is het uitgangspunt dat voor deze panden aanvullende eisen worden gesteld, zodat te zijner tijd een afweging kan worden gemaakt of het vestigen van kantoren in deze panden wenselijk is. Met betrekking tot de schaal van de kantoren wordt een maximum bruto vloeroppervlakte van 1.200 m2 opgenomen. Dit geldt zowel voor het oostelijk gelegen pand als voor de westelijke panden, die na het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid met zelfstandige kantoren kunnen worden ingericht. Deze oppervlakten sluiten aan bij de schaal en aard van de kern Franeker en conformeert zich aan de Verordening Romte Fryslân. Verder geldt dat er geen sprake mag zijn van kantoren met een publieksaantrekkende werking (baliefunctie). Detailhandel Omdat zelfstandige detailhandel niet wenselijk is, maar bepaalde vormen hiervan wel, is een specifieke regeling voor detailhandel opgenomen. Hierbij gaat het om de ondergeschikte detailhandel bij het tankstation, in de vorm van het afhaalpunt van eetwaren zoals broodjes en pizza’s, en ondergeschikte detailhandel bij de internetdetailhandel, in de vorm van de verkoop van ondersteunende artikelen bij het afhaalpunt. De regeling is gericht op het uitsluiten van zelfstandige detailhandel en het beperken van de oppervlakten aan ondergeschikte detailhandel.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 19

Vrijwaringzones Door het plangebied lopen twee zones rondom netwerken (gasleiding en hoogspanningsverbinding). Ter bescherming van deze netwerken is het uitgangspunt om binnen deze zones in beginsel geen bebouwing toe te staan. Het inrichtingsplan voor het plangebied is afgestemd op de aanwezigheid van de zones.


Buro Vijn B.V.

blz 20

1099195

6. JURIDISCHE PLANOPZET 6. 1. Algemeen Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2008 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. 6. 2. Toelichting op de bestemmingen Bedrijventerrein In het geldende bestemmingsplan ligt op het onderhavige perceel de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”. De mogelijkheden die binnen deze bestemming worden geboden, zijn in dit bestemmingsplan overgenomen in de bestemming “Bedrijventerrein”. De systematiek is afgestemd op de recente bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen in Franekeradeel. De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden opgericht. Dit bouwvlak is afgestemd op bestaande rooilijnen. In het plangebied ten noordenoosten van de gasleiding worden kantoren mogelijk gemaakt. Het oostelijke bedrijfspand wordt voorzien van de aanduiding “kantoor”. Hier is ook de internetdetailhandel toegestaan. Voor de noordwestzijde van het plangebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee kan een kantoorfunctie gerealiseerd worden mits er geen sprake is van een publieksaantrekkende werking, een behoefte waar elders in de gemeente in kan worden voorzien en/of een duurzame ontwrichting van het kantorenapparaat in de stad Franeker. Per pand kan na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid maximaal 1.200 m2 bvo aan kantoorruimte wordt gerealiseerd. Het tankstation met bijbehorende voorzieningen is ten zuiden van de gasleiding toegestaan ter plaatse van de aanduiding “verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg”. De verkoop van lpg is uitgesloten.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 21

Leiding - Gas De beschermende regeling voor de gasleiding die door het plangebied loopt is vastgelegd in de dubbelbestemming “Leiding - Gas”. Hier mogen slechts onder voorwaarden ingrepen in de bodem plaatsvinden. Leiding - Hoogspanningsverbinding De beschermende regeling ten behoeve van de hoogspanningsverbinding die zuidelijk langs het plangebied loopt is vastgelegd binnen de dubbelbestemming “Leiding - Hoogspanningsverbinding”.


Buro Vijn B.V.

blz 22

1099195

7. UITVOERBAARHEID Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 7. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid In verband met de maatschappelijke uitvoerbaarheid is het voorontwerpbestemmingsplan overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening gedurende zes weken ter inzage gelegd. Ook is het in het kader van het vooroverleg verzonden naar de overlegpartners. In hoofdstuk 8 wordt hierop ingegaan. Naar aanleiding van de overlegreactie van de provincie heeft op 28 september 2011 een overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en de provincie. Dit overleg heeft geleid tot de aanpassingen zoals deze aan het voorontwerpbestemmingsplan zijn gedaan. Vervolgens wordt het bestemmingsplan in overeenstemming met de Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3:4) ter visie gelegd en kunnen door een ieder zienswijzen worden ingediend. Door de mogelijkheid van een ieder om zienswijzen in te dienen en het voeren van vooroverleg met betrokken instanties, wordt het bestemmingsplan maatschappelijk uitvoerbaar geacht. 7. 2. Economische uitvoerbaarheid De kosten voor de uitbreiding komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht. 7. 3. Grondexploitatie Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van een overeenkomst. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden. In dit bestemmingsplan worden bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De grondexploitatieregeling is dan van toepassing. Dit betekent dat er een grondexploitatieplan opgesteld moet worden, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd is. In dit geval is er sprake van een particulier initiatief waarbij de gemeente geen financiële bemoeienis heeft. De plankosten worden onder andere via leges op de initiatiefnemer verhaald. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt door de gemeente van het opstellen van een grondexploitatieplan afgeweken.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 23

8. OVERLEG EN INSPRAAK 8. 1. Overleg In het kader van het vooroverleg (het Overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening) is het voorontwerp van het bestemmingsplan “Franeker – De Wieken (Kie Poort)” voorgelegd aan de volgende instanties: 1. 2. 3. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

De Provinsje Fryslân; Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (VROM-Inspectie); Het Wetterskip Fryslân; Regionale brandweer; Hûs en Hiem, Welstandsadvisering en Monumentenzorg; Vitens; TenneT/Alliander; KPN; Nederlandse Gasunie.

De schriftelijke reacties van de overlegpartners onder 1, 4, 5 en 8 zijn hierna afzonderlijk van commentaar voorzien. De overige instanties hebben aangegeven dat het voorontwerp van het bestemmingsplan “Franeker – De Wieken (Kie Poort)” hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen of hebben niet gereageerd. Alle ontvangen reacties zijn in bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. Ad 1. Provinsje Fryslân Showrooms In de toelichting bij het bestemmingsplan staat dat bij de groothandel in relatiegeschenken een showroom zal worden ingericht en dat bij de internetdetailhandel geen sprake zal zijn van een showroom. Gedeputeerde Staten kunnen met dit voornemen instemmen, maar missen een bepaling in de regels die een showroom bij de internetdetailhandel daadwerkelijk uitsluit. Dit om detailhandel in algemene zin uit te sluiten. Er wordt verzocht dit alsnog op te nemen in de regels, teneinde strijd met artikel 5.4.1. van de Verordening Romte te voorkomen. Reactie: De opmerking richt zich op de internetdetailhandel in consumentenelektronica en witgoed. Daarvoor is geen showroom benodigd. In de planregels zal een verbodsbepaling worden opgenomen. Vestiging kantoren t.b.v. internetdetailhandel In het bestemmingsplan is aangegeven dat één bedrijfspand deels met kantoren ingevuld zal worden. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan wordt echter niet geheel duidelijk of het hier gaat om zelfstandige kantoren of om een kantoor ten behoeve van de internetdetailhandel. Daarnaast is er een onjuiste regeling opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In artikel 3.1. onder a. worden kantoren buiten de aanduiding "kantoor" uitgesloten.


Buro Vijn B.V.

blz 24

1099195

Op basis van artikel 3.5. onder d. lijkt het juist alsof buiten de aanduiding "kantoor" kantoren zijn toegestaan tot 600 m2 en dat ter plaatse van de aanduiding "kantoor" kantoren zijn toegestaan tot 1800 m2. Verzocht wordt de regeling nog eens na te lopen en de toelichting te verduidelijken ten aanzien van de aard van de toegestane kantoorruimte. Gedeputeerde Staten zouden kunnen instemmen met een kantoor ten behoeve van de internetdetailhandel. De vraag is dan of deze kantoorfunctie behorend bij het bedrijf afzonderlijk als zelfstandig kantoor aangeduid zou moeten worden. Reactie: Naar aanleiding van de reactie van de Provinsje heeft op 28 september 2011 overleg plaatsgehad in het gemeentehuis van Franekeradeel tussen mevrouw Marieke Kroese, de heer Sietze Douma (Provinsje) en de heren Dick Wolbers en Jorrit Mulder (gemeente). Overeengekomen is dat in het plan minder de nadruk op kantoren zal worden gelegd. Daar waar nu in het plangebied de aanduiding “kantoor” ligt zullen de bedrijven van de initiatiefnemer in één en hetzelfde pand worden gevestigd met een oppervlakte van om en nabij de 1600m². Dat pand zal voor een groot deel de uitstraling gaan krijgen van een kantoorpand. Het grootste bedrijf van de initiatiefnemer dat zich in het pand zal vestigen betreft namelijk een internetbedrijf dat software ontwikkelt. Dit bedrijf heeft de uitstraling van een kantoor. Daarnaast zal er dus ook in ondergeschikte mate ruimte zijn voor de internetdetailhandel in consumentenelektronica en witgoed en de groothandel in relatiegeschenken. Eventuele ‘restruimte’ die niet in gebruik is bij de initiatiefnemer kan worden ingevuld door een bedrijf dat qua uitstraling en aard passend is binnen het te realiseren pand. Dit kan bijvoorbeeld een ‘kantoor’ zijn zonder publieksaantrekkende werking. Voor het gehele plangebied (en de rest van het bedrijventerrein Kie) geldt dat de oppervlakte van een kantoor ten behoeve van een bedrijf als bedoeld op de bedrijvenlijst bij het bestemmingsplan maximaal 600 m² mag bedragen. Dit is een regeling die is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan “Partiële herziening van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Kie”, zoals vastgesteld op 10 januari 2008. Deze regeling houdt in dat er bij een regulier bedrijf maximaal 600m² aan kantoren gerealiseerd mag worden, behorend bij dat bedrijf. Hier worden dus géén zelfstandige kantoren mee bedoeld. Dit zal in de planregels beter worden benadrukt. Voor de vestiging van zelfstandige kantoren binnen de “wro zone – ontheffingsgebied” tot 1800m² wordt verwezen naar de hieronder genoemde opmerking van de Provinsje, en de gemeentelijke reactie daarop.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 25

Vestiging kantoren algemeen Naast de kantoorruimte voor het internetdetailhandelsbedrijf maakt het bestemmingsplan door middel van een afwijkingsbepaling ook vestiging van kantoren mogelijk tot 1.800 m2 per kantoor buiten de locatie met de aanduiding "kantoor". Dit zou kunnen inhouden dat er meerdere kantoren met circa 90 werknemers per kantoor gerealiseerd kunnen worden op dit bedrijventerrein. Gezien de te verwachten toekomstige marktsituatie is dit een ongewenste situatie. Het is aan te bevelen om zeer voorzichtig te zijn met het toestaan van kantoren. De verwachting is dat er de komende 10 jaar slechts een zeer beperkte vraag naar kantoorruimte zal zijn. Met het toevoegen van nieuwe kantoren op deze locatie ontstaat concurrentie met andere kantorenlocaties in de gemeente en regio. Dergelijke concurrentie leidt veelal tot leegstand, hetgeen uit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid zeer ongewenst is. Het betreft hier een locatie op een bedrijventerrein, gelegen aan de rand van de stad, die niet de meest geschikte locatie voor zelfstandige kantoren is. Bij het ontbreken van een kantorenplan, overeenkomstig art. 5.1.2., 1e lid zullen de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor zelfstandige kantoren afzonderlijk moeten worden gemotiveerd, op grond van art. 2.1.1, jo. de artikelen 5.1.2., 2e lid en 5.1.3 van de Verordening Romte. Voor zover er sprake is van een aantoonbare behoefte zal in de toelichting moeten worden aangetoond dat er redelijkerwijs geen ruimte is voor deze kantoren op een bestaand kantorenterrein en dat op een dergelijk terrein door herstructurering of intensivering redelijkerwijs geen ruimte te maken is. De regeling dient geschrapt dan wel heroverwogen te worden, na aanvullend overleg met de provinciale dienst. Reactie: Het betreft hier een locatie (de zuidelijke rondweg) die in de mei 2006 vastgestelde “Structuurvisie Stad Franeker 2005-2015” is aangewezen als potentiële locatie voor kantoren, al dan niet met publieksaantrekkende werking. Echter, om onevenredige concurrentie en leegstand met/bij andere kantorenlocaties in de gemeente en regio te voorkomen zullen kantoren met een publieksaantrekkende werking middels een verbodsbepaling worden uitgesloten binnen het gehele plangebied. Bij de begripsomschrijvingen zal duidelijk worden benadrukt wat er wordt verstaan onder kantoren met een publieksaantrekkende werking en wordt daarnaast in de bestemmingsomschrijving een verbodsbepaling voor kantoren mét een publieksaantrekkende werking opgenomen. Daarnaast zal de aanduiding “wro zone – ontheffingsgebied” worden gewijzigd in “wro zone – wijzigingsgebied”. Hiermee wordt de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid een wijzigingsbevoegdheid, waarmee de procedure en toetsing voor medewerking aan de wijziging zwaarder wordt. Binnen deze aanduiding zal de maximaal toegestane oppervlakte aan specifieke bedrijven/kantoren worden teruggebracht van 1.800 m² bvo per pand naar 1.200 m² bvo per pand, conform de provinciale verordening Romte. Dit laatste geldt uitsluitend voor de gronden met de aanduiding “wro zone – wijzigingsgebied”.


Buro Vijn B.V.

blz 26

1099195

Met de wijzigingsbevoegdheid kunnen binnen de “wro zone – wijzigingsgebied” kantoren zonder baliefunctie worden toegestaan, mits: - wordt aangetoond dat er geen sprake is van de vestiging van kantoren met een publieksaantrekkende werking; - wordt aangetoond dat de behoefte waarin wordt voorzien niet inpasbaar is op een bestaand daarvoor aangewezen terrein in de gemeente Franekeradeel; - wordt aangetoond dat er geen duurzame ontwrichting van het kantorenapparaat in Franeker optreedt; - een goede inpassing van milieu, ontsluiting en landschap is gewaarborgd; - de bedrijfsvloeroppervlakte per pand niet meer bedraagt dan 1200m². Met de bovenstaande systematiek wordt geborgd dat er zorgvuldig en evenredig om zal worden gegaan met het plangebied in relatie tot reeds bestaande locaties voor kantoren in Franeker en omgeving. Mobiliteitstoets In ruimtelijke plannen met kantoren en bedrijven die verkeersbewegingen kunnen veroorzaken, moet in de toelichting een mobiliteitstoets zijn uitgevoerd. Dit is bij een bedrijf als een tankstation zeker aan de orde. Verzocht wordt een dergelijke toets alsnog uit te voeren en de resultaten ervan op te nemen in het bestemmingsplan. Reactie: Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat het plangebied direct is aangesloten op de uitvalsweg van Kie naar de zuidelijke rondweg. Hiermee wordt het plangebied uitstekend ontsloten. De uitvalsweg is direct aangesloten op een rotonde van de zuidelijke rondweg, waardoor extra verkeersbewegingen niet zullen zorgen voor verkeersproblemen. Een mobiliteitstoets kan daarmee achterwege blijven. Wel is het onderdeel verkeer in het hoofdstuk “omgevingsaspecten” opgenomen. ad 4. Regionale brandweer Door het plangebied loopt een ondergrondse hogedruk aardgastransportleiding van Gasunie. Bij realisatie van bebouwing binnen het plangebied moet rekening worden gehouden met een belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijden van deze leiding. De Regionale brandweer geeft in zijn reactie aan dat er nu geen rekening wordt gehouden met de belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijden van de leiding. Voor wat betreft externe veiligheid is het advies van de Regionale brandweer door het Bureau Externe Veiligheid betrokken om de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico uit te voeren en nader toe te lichten. Geconcludeerd wordt dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van voorliggend plan. Met het vaststellen van dit plan kan de gemeenteraad verantwoorden dat het groepsrisico en de daaruit voortvloeiende consequenties voor de zelfredzaamheid en hulpverlening maatschappelijk aanvaardbaar zijn.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 27

Reactie: De regeling betreffende de aardgastransportleiding is rechtstreeks overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan “Partiële herziening van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Kie”, zoals vastgesteld op 10 januari 2008. Aanvullend op deze regeling is in het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden met de belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijden van de leiding. Binnen deze strook is slechts op zeer beperkte schaal bebouwing toegestaan. Het voorliggende bestemmingsplan houdt dus rekening met de belemmeringsstrook, conform de overlegreacties van Bureau Externe Veiligheid en de Regionale brandweer. Voor wat betreft het overige als genoemd in de overlegreacties neemt de gemeente de inhoud voor kennisgeving aan. De paragraaf voor externe veiligheid in de toelichting van dit plan worden aangepast conform de ingekomen overlegreactie. Ad 7. TenneT/Alliander TenneT/Alliander geeft aan dat zij graag in het bestemmingsplan vermeld zien dat alle werkzaamheden die binnen de zakelijk rechtstrook vallen (20,00 meter aan weerszijden van het hart van de hoogspanningslijn), en die het normale grondgebruik te boven gaan, onderhevig moeten zijn aan een schriftelijke toestemming van de beheerder. Reactie: Binnen de dubbelbestemming “Leiding – Hoogspanningsverbinding” was aanvankelijk rekening gehouden met een afstand van om en nabij de 17 a 18 meter aan weerszijden van het hart van de hoogspanningslijn. De verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan zal daarom worden aangepast, zodat er in de zuidwesthoek van het plangebied uit wordt gegaan van een zakelijk rechtstrook van 20 meter tot aan het hart van de hoogspanningsleiding. Dit levert geen problemen op voor het bouwperceel, omdat het bouwvlak van het bestemmingsplan op méér dan 20 meter afstand van het hart van de hoogspanningsleiding ligt en er dus geen gebouwen mogen worden opgericht binnen de zakelijk rechtstrook. Mochten er bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht binnen de zakelijk rechtstrook, dan is daar conform artikel 5.4. van het voorliggende bestemmingsplan advies nodig van de leidingbeheerder. Het bovenstaande neemt niet weg dat het voor de initiatiefnemer raadzaam is om, op het moment dat er in de zuidwesthoek van het plangebied gebouwd gaat worden (al dan niet in de zakelijk rechtstrook van 20 meter), leidingbeheerder TenneT/Alliander te verwittigen.


Buro Vijn B.V.

blz 28

1099195

Wijzigingen in planregels en verbeelding bestemmingsplan naar aanleiding van de voorontwerpfase: - In artikel 1 van de planregels (de inleidende regels) is opgenomen wat er wordt verstaan onder kantoren met een publieksaantrekkende werking; - In artikel 3 van de planregels is een strijdige gebruiksregeling worden opgenomen voor een showroom ten behoeve van de internetdetailhandel; - In artikel 3 van de planregels is een strijdige gebruiksregeling opgenomen voor kantoren met publieksaantrekkende werking voor het hele plangebied. - In artikel 3 van de planregels is opgenomen dat kantoren zijn toegestaan behorend bij bedrijven als bedoeld op de bedrijvenlijst bij het bestemmingsplan, tot een maximale oppervlakte van 600m². - Op de verbeelding wordt de dubbelbestemming “Leiding – Hoogspanningsverbinding” een aantal meter naar het noorden/noordoosten verplaatst, zodat de zakelijk rechtzone van TenneT/Alliander van 20 meter vanaf het hart van de hoogspanningsleiding wordt gerespecteerd; - Op de verbeelding wordt de aanduiding “Wro zone – ontheffingsgebied” gewijzigd in “Wro zone – wijzigingsgebied”. Aan de wijzigingsbevoegdheid worden in artikel 3 van de planregels de volgende toetsingscriteria gehangen. Medewerking kan worden verleend mits:  wordt aangetoond dat er geen sprake is van de vestiging van kantoren met een publieksaantrekkende werking;  wordt aangetoond dat de behoefte waarin wordt voorzien niet inpasbaar is op een bestaand daarvoor aangewezen terrein in de gemeente Franekeradeel;  wordt aangetoond dat er geen duurzame ontwrichting van het kantorenapparaat in Franeker optreedt;  een goede inpassing van milieu, ontsluiting en landschap is gewaarborgd;  de bedrijfsvloeroppervlakte per pand niet meer bedraagt dan 1200m². - In de artikel 3 van de planregels is naar aanleiding van een verzoek van de aanvrager opgenomen dat voedings- en genotmiddelen die bij het verkooppunt van motorbrandstoffen worden gekocht, eventueel ter plaatse genuttigd kunnen worden. 8. 2. Inspraak In het kader van de inspraak heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen, waarbij de mogelijkheid bestond voor een ieder om schriftelijk en/of mondeling op het plan te reageren. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.

Buro Vijn B.V.


1099195

blz 29

9. RAADSVASTSTELLING Het ontwerpbestemmingsplan “Franeker - De Wieken (Kie Poort)” heeft met ingang van 2 februari 2012 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze omtrent het plan kenbaar te maken. Er zijn drie zienswijzen ingediend. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie in de reactienota zienswijzen. Deze notitie en de ingekomen zienswijzen zijn opgenomen in bijlage 4. De zienswijzen geven aanleiding tot het wijzigingen van het bestemmingsplan. Gewijzigde vaststelling Het bestemmingsplan is op de volgende punten gewijzigd vastgesteld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan: - Artikel 3, lid 3.5, sub e, onder 2: in die zin dat de maximale bedrijfsvloeroppervlakte aan zelfstandige kantoren is gewijzigd van 1.800 naar 1.200 m2; - Artikel 4: in die zin dat lid 4.5, specifieke gebruiksregels, is toegevoegd. Hierin is bepaald dat binnen de bestemming “Leiding - Gas” geen opslag van materiaal is toegestaan; - De toelichting is aangepast aan de wijzigingen in de regels. Op 10 mei 2012 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Franeker De Wieken (Kie Poort)” gewijzigd vastgesteld. Voor de raadsstukken wordt verwezen naar bijlage 5 bij deze toelichting.

===


Buro Vijn B.V.

Gemeente Franekeradeel BESTEMMINGSPLAN FRANEKER - DE WIEKEN (KIE POORT)

Recommend Documents