Bestemmingsplan De Kapel. Gemeente Culemborg

Bestemmingsplan De Kapel Gemeente Culemborg

Bestemmingsplan De Kapel Gemeente Culemborg

Toelichting Bijlagen Regels Bijlage Verbeelding Schaal 1:500 Datum: Oktober 2011 Vastgesteld: 13 oktober 2011 Projectgegevens: TOE02-CUL00057-01B REG02-CUL00057-01B SVB01-CUL00057-01A TEK02-CUL00057-01B Identificatienummer: NL.IMRO.0216.BPdeKapel-VG01

Postbus 435 – 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39 00 – F (073) 523 39 99 E [email protected] – I www.croonenadviseurs.nl

Bestemmingsplan De Kapel

Gemeente Culemborg

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

2

Planbeschrijving 2.1 Geschiedenis 2.2 Bestaande situatie 2.3 Het initiatief 2.4 Vertaling naar het bestemmingsplan

5 5 6 7 11

3

Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Conclusie

13 13 13 14 18

4

Milieuhygiënische en planologische verantwoording 4.1 Bodem 4.2 Geluid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Externe veiligheid 4.5 Bedrijven en milieuzonering 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Verkeer en parkeren 4.8 Water 4.9 Flora en fauna 4.10 Archeologie 4.11 Molenbiotoop

19 19 20 21 22 23 24 24 24 25 28 30

5

De bestemmingen 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de bestemmingen

31 31 31

6

Haalbaarheid 6.1 Financieel 6.2 Maatschappelijk

33 33 33

7

Bronnen 7.1 Boeken en rapporten 7.2 Websites

35 35 35

Croonen Adviseurs

1 1 1 1 2 3


Gemeente Culemborg

Bijlagen 1 Actualiserend bodemonderzoek, NIPA milieutechniek bv, augustus 2011 2 Akoestisch onderzoek, Regio Rivierenland, februari 2011 3 Quickscan natuurtoets, EcoGroen Advies bv, augustus 2010 4 Nader onderzoek vogels en vleermuizen en aanvullende quickscan, Bureau Waardenburg bv, september 2011 5 Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, ARC bv, maart 2011 6 Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘De Kapel’

Croonen Adviseurs


Gemeente Culemborg

Ligging plangebied binnen Culemborg (Bron:bing.com/maps, 2011)

Hervormde kerk Singelplantsoen

Stadskantoor R.K. Barbarakerk

Begrenzing plangebied (Bron:bing.com/maps, 2011)

Croonen Adviseurs


Gemeente Culemborg

1 Inleiding 1.1

Aanleiding Het voormalig klein seminarie aan de Ridderstraat in Culemborg (ook wel de Kapel genoemd) staat al bijna veertien jaar leeg. In het verleden zijn er veel plannen geweest voor het gebouw, waaronder het vestigen van een hotel. De plannen bleken echter niet haalbaar. De gemeente Culemborg heeft de Kapel recent verkocht aan een projectontwikkelaar. Deze zijn voornemens 10 luxe appartementen te realiseren in de Kapel, met op de begane grond ruimte voor commerciële dienstverlening. De Kapel ondergaat een metamorfose. Aan de achterzijde van de Kapel is een parkeergarage voorzien. De gewenste ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Voorliggend plan heeft tot doel een juridische en planologische basis te bieden voor de realisatie van de appartementen, commerciële ruimten en parkeergarage.

1.2

Plangebied Het plangebied ligt in de historische binnenstad van Culemborg. Het plangebied wordt begrensd door de Ridderstraat aan de westzijde, het stadskantoor van de gemeente Culemborg aan de zuidzijde, het singelplantsoen aan de oostzijde en de bestaande bebouwing van de Ridderstraat aan de noordzijde. Ten westen van het plangebied zijn twee kerken gelegen: de Hervormde kerk en de R.K. Barbarakerk. De Kapel staat momenteel leeg en het terrein achter de Kapel is in gebruik als singelplantsoen.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 14 april 2011. Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ (de Kapel zelf), ‘Groen’ (het singelplantsoen aan de achterzijde) en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ (de Ridderstraat). Tevens heeft het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde – Beschermd Stadsgezicht’. De beoogde ontwikkeling van appartementen en commerciële ruimten, inclusief parkeergarage op het achterterrein past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Derhalve dient voor de beoogde ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

Croonen Adviseurs

1


Gemeente Culemborg

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Binnenstad’ met aanduiding van het plangebied (bron: gemeente Culemborg, 2011)

Het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ is mede opgesteld om te voorzien in een planologisch-juridische vertaling van de aanwijzing van de Culemborgse binnenstad (met aangrenzende gronden) tot beschermd stadsgezicht. Door middel van de juridische regeling in dat bestemmingsplan zijn de ruimtelijke karakteristieken van het beschermd stadsgezicht beschermd. Deze bescherming is in voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

1.4

Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de bouwen gebruiksregelingen voor de op de verbeelding opgenomen bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

Croonen Adviseurs

2


Gemeente Culemborg

Hierin staat ook beschreven wat het vigerende beleid inhoudt en met welke milieuaspecten rekening is gehouden.

1.5

Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de regels en de verbeelding. In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 3 geeft de relevante beleidskaders weer en in hoofdstuk 4 worden de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten toegelicht. De bestemmingen komen aan bod in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke haalbaarheid aan de orde. In hoofdstuk 7 tenslotte volgt een overzicht van de bronnen. De regels behorende bij dit bestemmingsplan zijn opgenomen in het tweede deel. De regels bestaan uit vier hoofdstukken: de inleidende regels zijn in hoofdstuk 1 opgenomen, de bestemmingsregels in hoofdstuk 2, de algemene regels in hoofdstuk 3 en de overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4.

Croonen Adviseurs

3


Gemeente Culemborg

Kaart van Bleau van Culemborg (bron: gemeente Culemborg)

Historische kaarten plangebied en omgeving (bron: Gemootschap A.W.K. Voet van Oudheusden, 1999)

Croonen Adviseurs

4


Gemeente Culemborg

2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt aandacht geschonken aan de bestaande situatie en de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. Het initiatief wordt beschreven, inclusief de inpassing in de directe omgeving. Tot slot wordt aangegeven hoe de vertaling naar het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

2.1

Geschiedenis Tot 1853 werd het gebied ten noorden van de grote rivieren door Rome beschouwd als missiegebied. In 1853 werd deze situatie beëindigd door het herstel van de bisschoppelijke hiërarchie. Deze gebeurtenis gaf een extra impuls aan het katholieke leven. In Culemborg leidde dat tot de bouw van een kolossaal nieuw seminariegebouw. Alle panden in de Papenhoek, behoudens de klein katholieke kerk aan de westkant moesten daartoe het veld ruimen. Het terrein werd van de buitenwereld afgesloten door een poort. Het nieuwe seminariegebouw grensde aan de pastorie in de Ridderstraat, terwijl de lagere zijvleugel aan de westzijde direct naast het priesterkoor van de parochiekerk lag. Op de eerste verdieping naast de pastorie bevond zich de neoclassicistische kapel. Deze kapel werd in 1899 uitgebreid en vervangen door de nu nog aanwezige neogotische kapel. In de zijvleugel, boven de refter, was een kleine kapel, de zogenaamde congregatie-kapel. Jaren later werden er aan beide zijden van de zuidelijke vleugel aanbouwen gepleegd met een verhoogde kap, zodat het gebouw een kasteelachtig uiterlijk kreeg. De verhoogde kap en het torentje gaven het gebouw, geheel in overeenstemming met de neogotische stijl, een rijzig karakter. Een eeuw lang maakte het torentje deel uit van de skyline van Culemborg. Verdere aanbouw was onmogelijk, omdat het gebouw aan de zuidwestkant grensde aan de katholieke begraafplaats, ook stond de toenmalige parochiekerk een nieuwe uitbreiding in de weg. Toen de paters Augustijnen in 1937 hun intrek namen in het Culemborgse seminariegebouw en er tien jaar later hun vermaarde schriftelijke studiecentrum vestigden, werd de kapel ook grondig aangepakt. De kapel was een kloosterkapel geworden. Vanaf 1972 nam de sociale academie intrek in het seminariegebouw. Zij wisten echter geen raad met de kapel. Er was geen kapel nodig. Alles wat nog enigszins waardevol was, werd verwijderd en de kapel werd een sportzaal. De oude studiezaal beneden in de kapel is zelfs tijdelijk in gebruik geweest als bioscoop. De sociale academie heeft tot 1997 gebruik gemaakt van het gebouw.

Croonen Adviseurs

5


Gemeente Culemborg

Het gebouw werd vervolgens aangekocht door de gemeente Culemborg teneinde op deze plaats het nieuwe stadskantoor te kunnen vestigen. Wat er met de kapel moest gebeuren, wist de gemeente toen nog niet. Intussen is het met de kapel snel bergafwaarts gegaan. Het torentje is jaren geleden al verwijderd, omdat het te gevaarlijk was. De kapel is niet alleen uit bouwkundig oogpunt interessant of vanwege haar bijdrage aan Culemborgs beschermde stadsgezicht, maar zij vertegenwoordigt tevens een stuk kerkelijke geschiedenis met een enorme impact op de totale samenleving van ons land in het begin van de twintigste eeuw.

2.2

Bestaande situatie Ten westen van het plangebied zijn twee kerken gelegen: de Hervormde kerk en de R.K. Barbarakerk. De Hervormde Kerk ligt met haar kerkhof tussen de Markt en de Ridderstraat en is van de Markt afgesloten door een rij smalle laatmiddeleeuwse panden. De R.K. Barbarakerk ligt enigszins terug ten opzichte van de Markt. De R.K. Barbarakerk met het bijbehorende klooster is een 19e-eeuws complex. Hoewel niet alle onderdelen even waardevol zijn, is het geheel stedenbouwkundig als een belangrijk onderdeel van het stadsgezicht aan te merken. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zijn de kerk, de Kapel en de inrijpoort (met het wapen van monseigneur Zwijssen, aartsbisschop van Utrecht tijdens de bouw van de meninarie) aan de Ridderstraat beschermenswaardig. Daarnaast is de kerk een gemeentelijk monument en de inrijpoort een rijksmonument. De Kapel heeft een goothoogte van circa 16,5 meter met een kap. De totale hoogte van de Kapel bedraagt circa 27,5 meter. De inrijpoort ligt aan de voorzijde van de Kapel aan de Ridderstraat.

Bestaande zuid-west gevel (zijde Ridderstraat) en noord-oost gevel (bron: KFS architecten, 2011)

Croonen Adviseurs

6


Gemeente Culemborg

Impresssie de Kapel vanaf de Ridderstraat (bron: www.w-j.nl/detail.php?klantnr=1451, 2011)

Situatietekenening de Kapel met aanduiding van het plangebied (bron: KFS architecten, 2011)

2.3

Het initiatief Het initiatief betreft de herontwikkeling van de Kapel tot 10 luxe appartementen en commerciële ruimten op de begane grond en een parkeergarage op het achterterrein.

Croonen Adviseurs

7


Gemeente Culemborg

Plattegrond begane grond (bron: KFS architecten, 2011)

Plattegrond 1e verdieping (bron: KFS architecten, 2011)

Croonen Adviseurs

8


2.3.1

Gemeente Culemborg

Bouwplan Er is circa 310 m² aan commerciële ruimten op de begane grond voorzien, verdeeld over twee ruimten. Deze ruimten worden van elkaar gescheiden door de entree van de appartementen, in het midden van het gebouw. Aan de zijde van het stadskantoor is een onderdoorgang voorzien naar het achterterrein met de parkeergarage. Boven de onderdoorgang is nieuwe bebouwing voorzien. De parkeergarage bestaat uit één bouwlaag met een vegetatiedak (sedum dak). De parkeergarage is niet te zien vanaf de Ridderstraat en zodoende wordt het beeld vanaf de Ridderstraat niet beïnvloedt. Tussen de Kapel en de parkeergarage zijn bergingen in één bouwlaag voorzien, met hier bovenop een terras ten behoeve van het aangrenzende appartement. Tevens is tussen de Kapel en de parkeergarage een patio voorzien, welke aan de noordzijde grenst aan de bestaande bebouwing aan de Ridderstraat. Op de verdiepingen zijn 10 luxe appartementen voorzien, verdeeld over 7 verdiepingen. Op de 1e tot en met de 4e verdieping zijn per verdieping zijn twee appartementen voorzien. In de kap zijn twee appartementen (penthouses) voorzien, verdeeld over 3 verdiepingen (de 5e tot en met de 7e verdieping). De Kapel ondergaat een metamorfose. Aan de gevel zullen ‘uitkragende’ balkons verschijnen aan de voorzijde (Ridderstraat) en achterzijde. De gevelindeling wordt enigszins aangepast op de woningen, wat een minder verticaal gevelbeeld tot gevolg heeft. Omdat het plangebied ligt in het beschermd stadsgezicht van Culemborg, mag er aan de bebouwing geen verandering worden aangebracht in de bestaande situatie ten aanzien van een aantal karakteristieken, zoals de ligging van de voorgevelrooilijn, zijgevelrooilijn en achtergevelrooilijn, het aantal bouwlagen en de kaprichting en kapvorm. Met de herontwikkeling van de Kapel wordt de karakteristiek van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig aangetast, omdat er aan de uiterlijke verschijning van de Kapel nauwelijks iets verandert. Het is de bedoeling dat er een torentje terugkeert op het dak. Ter plaatse van de oostelijke grens van het plangebied was vroeger de historische stadsmuur van Culemborg gelegen. Er is een studie gaande hoe met eigentijdse middelen de loop van de muur zichtbaar gemaakt kan worden. Te denken valt aan schanskorven of begroeiing.

Croonen Adviseurs

9


Gemeente Culemborg

Zuid-west en noord-oost gevel (bron: KFS architecten, 2011)

Zuid-oost gevel (bron: KFS architecten, 2011)

Noord-west gevel (bron: KFS architecten, 2011)

Croonen Adviseurs

10


2.3.2

Gemeente Culemborg

Ontsluiting en parkeren De parkeergarage op het achterterrein is te bereiken via de onderdoorgang aan de zuidzijde van de Kapel (aan de zijde van het stadskantoor). Ten aanzien van parkeren zijn de parkeernormen aangenomen zoals deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. De beoogde appartementen vallen onder de categorie ‘woning duur’. Het benodigd aantal parkeerplaatsen voor de appartementen bedraagt 10 x 2,0 = 20 parkeerplaatsen. In de parkeergarage zijn 24 parkeerplaatsen voorzien. De overige 4 parkeerplaatsen zijn ten dienste van de commerciële ruimten.

De gemeente Culemborg heeft in 2002 een Parkeerverordening vastgesteld. In deze verordening is opgenomen dat een vergunning voor het parkeren geweigerd wordt wanneer de aanvrager woont c.q. werkt in een gebouw of gebouwencomplex, waartoe parkeergelegenheid behoort in een omvang, die strookt met de ter zake geldende gemeentelijke richtlijnen. In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders afwijken hiervan.

2.4

Vertaling naar het bestemmingsplan In dit bestemmingsplan komen twee bestemmingen voor; ‘Centrum – 3’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde – Beschermd Stadsgezicht’. De Kapel zelf en de bergingen zijn voorzien van de bestemming ‘Centrum – 3’, net als de omliggende bebouwing in het vigerend bestemmingsplan ‘Binnenstad’. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen regeling binnen ‘Centrum – 3’ is afgestemd op de nieuwe situatie en wijkt qua bouwregels daarom enigszins af van de regeling binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Binnenstad’ (dit betreft namelijk een beheerbestemmingsplan). Het bouwvlak voor de Kapel is opgenomen conform het vigerend bestemmingsplan. De toegevoegde bebouwing voor de bergingen is buiten het bouwvlak gelaten en valt onder de aan- en uitbouwen en bijgebouwenregeling. De onderdoorgang ten behoeve van de toegangsweg naar de parkeergarage is vastgelegd door middel van een aanduiding. Omdat aan de zijde van de Ridderstraat uitkragende balkons voorzien zijn, is een strook van 2 meter diep vóór de Kapel meegenomen in voorliggend bestemmingsplan, om deze balkons mogelijk te maken. Deze strook is voorzien van de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en maakt balkons mogelijk met een maximale diepte van 1,5 meter.

Croonen Adviseurs

11


Gemeente Culemborg

De parkeergarage en de toegangsweg hiernaartoe zijn voorzien van de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Ook aan deze zijde van de Kapel (de achterzijde) zijn balkons en dergelijke toegestaan met een maximale diepte van 2,5 meter. De parkeergarage zelf is vastgelegd door middel van een aanduiding. Er is een aanduiding opgenomen voor de voorziene waterberging ter plaatse van de parkeergarage. Ter bescherming van de archeologische waarde in het gebied is op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Culemborg een dubbelbestemming opgenomen (‘Waarde – Archeologie 1’). Tevens is er een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van het Beschermd Stadsgezicht (‘Waarde – Beschermd Stadsgezicht’).

Croonen Adviseurs

12


Gemeente Culemborg

3 Beleidskader De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Voor de ontwikkeling en het plangebied zijn verschillende beleidsstukken relevant. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen uit het beleid beschreven en wordt aangegeven hoe de ontwikkeling van het plangebied hierop inspeelt.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nota Ruimte In de Nota Ruimte (2008) wordt aangegeven dat nieuwe functies of bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand moeten komen: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters daarbuiten. Voorliggende ontwikkeling betreft een herstructurering van bestaand bebouwd gebied en sluit derhalve aan bij het nationaal beleid.

3.1.2

Beleidslijn Grote Rivieren Voor het rivierengebied geldt de Beleidslijn Grote Rivieren. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is echter gelegen buiten het stroomvoerend regime uit de Beleidslijn Grote Rivieren. Dit betekent dat uit de beleidslijn geen directe consequenties voortkomen voor de voorgestane ontwikkeling.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Streekplan Gelderland Het beleid van de provincie is neergelegd in het Streekplan Gelderland (2005) en is gericht op bundeling van verstedelijking. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. In het Streekplan ligt het plangebied binnen de aanduiding ‘bebouwd gebied’. Zodoende sluit voorliggende ontwikkeling aan bij het provinciale beleid.

3.2.2

Ruimtelijke Verordening Gelderland De provinciale Ruimtelijke Verordening is een gevolg van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die in juli 2008 in werking trad. Deze wet geeft de provincie de bevoegdheid algemene regels vast te leggen in een provinciale verordening. Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. Gedeputeerde Staten hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. De Verordening is in werking getreden op 22 januari 2011. De Ruimtelijke Verordening is gebaseerd op reeds vastgesteld ruimtelijk beleid, zoals het ‘Streekplan Gelderland 2005’. De Verordening vormt derhalve een beleidsneutrale vertaling van reeds vastgesteld ruimtelijk beleid.

Croonen Adviseurs

13


Gemeente Culemborg

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is op de kaarten behorende bij de Verordening aangeduid als ‘bestaand bebouwd gebied’. Binnen bestaand bebouwd gebied is nieuwe bebouwing toegestaan. Daarmee past de ontwikkeling binnen het beleid zoals opgenomen in de Ruimtelijke Verordening. 3.2.3

Structuurvisie Rivierenland 2004-2015 De Structuurvisie Rivierenland 2004-2015 formuleert als hoofdopgave het behouden en versterken van het unieke karakter van de regio rond de ruimtelijke structuurdragers die de eigenheid van het landschap bepalen. Voor de gehele regio geldt een kwalitatieve benadering van nieuwe verstedelijking, ruimtelijk aangeduid met de kwaliteitscontouren zoals deze voor de periode tot 2015 rond de kernen zijn getrokken in het kader van het Experiment Ruimtelijk Beleid Rivierenland. Voorliggende ontwikkeling is gelegen binnen de kwaliteitscontour en sluit zodoende aan bij de Structuurvisie Rivierenland.

3.2.4

Kwalitatief woonprogramma 2005-2014 In het Kwalitatief woonprogramma 2005-2014 Regio Rivierenland worden de ambities binnen de regio ten aanzien van het kwalitatief woonprogramma uiteengezet. Met de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied worden duurdere woningen gerealiseerd. Dit is niet in strijd met het regionaal kwalitatief woonprogramma en zodoende voldoet het plan aan het regionale woningbouwprogramma.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Beschermd stadsgezicht Op 8 november 1977 is door de minister van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk werk en de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening besloten een deel van de stad Culemborg (bestaande uit Havendijk, Oude stad, Nieuwstad en het voormalig Kasteelterrein) aan te wijzen als beschermd stadsgezicht in de zin van artikel 20 van de Monumentenwet. Het plangebied is hierbinnen gelegen. Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde en in welke groep zich één of meer monumenten bevinden. Het beschermd stadsgezicht omvat grofweg de gehele historische binnenstad binnen de 14de-eeuwse omwalling alsmede de uiterwaarden tussen de spoordijk en Redichem en de Volencampen met de aangrenzende voormalige plantage. Doel van de aanwijzing is de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing is in een (beschermend) bestemmingsplan vastgelegd, het bestemmingsplan ‘Binnenstad’, dat op 14 april 2011 is vastgesteld. Deze bescherming is in voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

Croonen Adviseurs

14


Gemeente Culemborg

3.3.2

Structuurvisie 2030 ‘Aantrekkelijk Culemborg’ In de Structuurvisie 2030 ‘Aantrekkelijk Culemborg’ (2011) zijn de gewenste ontwikkelingen geschat voor onder meer wonen, voorzieningen, werken, omgevingskwaliteit en mobiliteit. De visie is gebaseerd op een analyse van de huidige sterke en zwakke punten van Culemborg, het vastgestelde beleid en bestaande projecten. De nadruk ligt op het toevoegen van kwaliteit aan de stad. Uit de woonvisie (2010) blijkt onder meer dat Culemborg tot 2020 ongeveer 1400 woningen nodig heeft om in de verwachte vraag te kunnen voorzien. Daarnaast worden ongeveer 350 woningen gesloopt. Bruto heeft Culemborg tot 2020 dus ruim 1700 nieuwe woningen nodig. In de structuurvisie zijn op het gebied van wonen 19 locaties opgenomen waar eventueel woningen gebouwd kunnen worden. De Kapel is één van deze locaties, met 10 woningen voorzien. Voor deze locatie is in de structuurvisie het volgende opgenomen: ‘De Kapel staat in de binnenstad van Culemborg, maar is al geruime tijd niet meer in gebruik. De beste invulling voor dit gebouw lijkt woningbouw te zijn.’ Daarmee past de ontwikkeling binnen het beleid zoals opgenomen in de structuurvisie.

3.3.3

Woonvisie 2010-2014 Culemborg In de Woonvisie 2010-2014 Culemborg, opgesteld in samenwerking met KleurrijkWonen, wordt de toekomst van het wonen in Culemborg uiteengezet. Uitgangspunt voor de programmering is 220 woningen op jaarbasis. Op basis van de woningbehoefte is een indicatieve woningbouwprogrammering voor de periode tot 2020 opgesteld. Het percentage voor dure koopwoningen betreft 30%. Uit het onderzoek blijkt een op termijn groeiende behoefte aan appartementen, ook in de koopsector. Echter, op dit moment is deze markt in grote lijnen verzadigd. Dit heeft met de crisis te maken, maar ook met een overaanbod in de nieuwbouw in deze jaren. Enige temporisering waar mogelijk is dan ook aan de orde. Zoals in de Structuurvisie 2030 is aangegeven, staat de Kapel al geruime tijd leeg en lijkt de beste invulling voor het gebouw woningbouw te zijn. Leegstand is niet wenselijk en op deze manier kan een beeldbepalend gebouw in de binnenstad van Culemborg behouden blijven.

3.3.4

Duurzame Stedelijke Ontwikkeling Culemborg In de kadernota Duurzame Stedelijke Ontwikkeling Culemborg zijn per beleidsveld (onder andere wonen, stedelijke ontwikkeling, architectuur, milieu) ambities geformuleerd voor de wijze waarop invulling moet worden gegeven aan duurzaamheid in de stad. Daarnaast is voor ieder beleidsveld een doelstelling met mogelijke maatregelen aangegeven. De ambities en doelstellingen vormen samen de menukaart voor de aanpak van duurzaamheid in alle nieuwe projecten en reguliere werkzaamheden van de gemeente Culemborg. Duurzame Stedelijke Ontwikkeling moet worden gezien als een inspanningsverplichting. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal gekeken worden naar de exacte mogelijkheden wat betreft het duurzaam ontwikkelen.

Croonen Adviseurs

15


3.3.5

Gemeente Culemborg

Cultuurhistorisch beleid Om te bereiken dat het waardevolle, historische verleden wordt meegenomen naar de toekomst wil de gemeente Culemborg in haar beleid en de uitvoering daarvan een vaste plaats inruimen voor cultuurhistorie. Hiertoe is in 2006 de nota ‘Rijk verleden. Sterke toekomst. Cultuurhistorisch beleid voor Culemborg 2006-2010’ opgesteld. De visie op cultuurhistorie uit zich in drie hoofddoelstellingen: — het inzichtelijk maken van het in de gemeente aanwezige cultuurhistorische erfgoed door middel van het opstellen van een cultuurhistorische waardenkaart; — het integreren van cultuurhistorie in de diverse beleidsvelden van de gemeente; — zorg dragen dat er bij alle ruimtelijke ontwikkelingen gekeken wordt of er cultuurhistorische waarden in het geding zijn. Als dat het geval is, expliciet af te wegen of en zo ja, hoe ze behouden kunnen blijven c.q. beschermd moeten worden. De geschiedenis van Culemborg is het duidelijkst herkenbaar en beleefbaar binnen de contouren van de historische binnenstad. Een unieke drie-eenheid die in de jaren zeventig van de vorige eeuw al is aangewezen als van rijkswege beschermd stadsgezicht. De gemeente werkt aan het behoud en versterken van de kwaliteit van het Culemborgse beschermde stadsgezicht en van de relatie met het aangrenzende buitengebied. Voorliggend initiatief draagt bij aan het behoud en versterken van het beschermde stadsgezicht.

3.3.6

Waterplan Het Waterplan Culemborg is een gezamenlijk plan van de gemeente Culemborg en Waterschap Rivierenland. De doelstelling van het waterplan is dat Culemborg en Rivierenland met het Waterplan Culemborg een gezond en veerkrachtig watersysteem en een duurzame waterketen realiseren in de stad, dat een versterking is voor een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving. De algemene principes voor integraal en duurzaam waterbeheer zijn samengevat in drie overkoepelende hoofdprincipes. Hierna worden de tien principes weergegeven naar onderverdeling in de drie hoofdprincipes. 1. Eenduidig en helder in beleid en functie: — afstemming van organisaties en afdelingen (hetzelfde doel, eenduidig beleid); — afstemming van functies (taakverdeling); — afwenteling van taken verhinderen (goede communicatie). 2. Integratie van watersysteem en -balans: — overzicht aan totaal aan wateren en watertypen; — gesloten waterbalans; — streefbeeld water afgestemd op natuurlijke situatie en functie van het omringende gebied; — voorkomen van afwenteling van problemen in ruimte of tijd.

Croonen Adviseurs

16


Gemeente Culemborg

3. Duurzaam en aanvaardbaar: — streven naar oplossingen en maatregelen die ook in de toekomst hun uitwerking behouden en daarom duurzaam zijn; — milieuvriendelijke oplossingen en maatregelen; — maken van een reële afweging tussen de winst in termen van water en milieu en de investeringsprijs. Het waterplan bevat een maatregelenplan voor een periode van tien jaar. De algemene principes voor integraal en duurzaam waterbeheer van het Waterplan Culemborg worden bij de voorgestane ontwikkeling in acht genomen. Bebouwing binnen de grenzen van het plangebied worden volgens de laatste duurzaamheidprincipes gebouwd. Het hemelwater wordt gescheiden afgevoerd en daarbij worden niet-uitloogbare materialen gebruikt. In paragraaf 4.8 wordt nader ingegaan op de watertoets voor de Kapel. 3.3.7

Groenstructuurplan Culemborg heeft een duidelijke hoofdgroenstructuur die in één oogopslag op de plattegrond valt te herkennen. Een groot deel van deze groenstructuur is ontstaan door met (stedenbouwkundige) opzet ruimtes in het stedelijk gebied open te laten en ‘groen’ in te richten. Dit is het resultaat van een doel dat al sinds lange tijd in Culemborg wordt nagestreefd: het groen met behulp van voldoende brede structuren zo diep mogelijk de stad in brengen. Daarnaast wordt er naar gestreefd dit groen van een zo hoog mogelijke ecologische kwaliteit te laten zijn. Uit de inventarisatie en analyse van de groenstructuur is gebleken dat de opzet om het groen zo diep mogelijk de stad in te brengen slechts gedeeltelijk is gelukt. De ruimten om deze verbindingen te creëren zijn aanwezig. De kwaliteit van deze verbindingen laat echter op een aantal cruciale plekken te wensen over. Het betreft dan niet alleen de ecologische kwaliteit maar ook de esthetische. Het derde kwaliteitscriterium in dit groenstructuurplan waar het groen op is beoordeeld, de gebruikswaarde, is voldoende gebleken. Delen van de groenstructuur zijn in zijn geheel niet ingericht en op vele plekken in de stad ontbreekt het aan samenhang in esthetisch en/of ecologisch opzicht. Toch is de afgelopen periode een aantal plekken opgeknapt. Aan de hand van de projecten en aanbevelingen uit het groenstructuurplan zal de komende jaren verder gewerkt worden aan het verstevigen van de groene verbindingen tussen de stad en het buitengebied én de verbindingen tussen de diverse losse onderdelen van de groenstructuur. Hierbij zal de ecologische en esthetische kwaliteit van het te realiseren of her in te richten groen een belangrijkere rol gaan spelen. Op deze wijze zal over een aantal jaren een groenstructuur ontstaan die afwisselend is, maar toch een grote samenhang vertoont.

Croonen Adviseurs

17


Gemeente Culemborg

De visie op de verdere ontwikkeling van de Culemborgse groenstructuur laat zich als het volgt puntsgewijs omschrijven: — Het handhaven van de opzet het groen vanuit het buitengebied met behulp van voldoende brede structuren zo diep mogelijk de stad in te brengen. Deze structuren moeten van een zo hoog mogelijke ecologische en esthetische kwaliteit zijn. — Het in de uitvoeringsperiode van het groenstructuurplan verhogen van de kwaliteit (met name de ecologische en esthetische) van de bestaande groenstructuur. Waarbij het creëren van samenhang tussen de diverse losse onderdelen van de groenstructuur het speerpunt is. De stadsgrachten en aangrenzende groenzones maken onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur van Culemborg en worden aangemerkt als robuuste groenstructuren. Met de beoogde ontwikkeling wordt de stadsgracht en de direct aangrenzende groenzone niet aangetast. Het plan is derhalve niet in strijd met het groenstructuurplan.

3.4

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied betreft de herontwikkeling van de Kapel met appartementen en commerciële ruimten en sluit daarmee aan bij het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Croonen Adviseurs

18


Gemeente Culemborg

4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

4.1

Bodem Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Op basis daarvan moet worden beoordeeld of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of er sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In augustus 2011 is door NIPA milieutechniek bv een actualiserend bodemonderzoek verricht. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Het onderzoek betreft een actualisatie van een verkennend bodemonderzoek dat in 2005 is verricht ter plaatse van het plangebied. Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat de ondergrond van de vaste bodem plaatselijk matig verontreinigd is met lood. Het matig verhoogde gehalte aan lood past binnen beeld van de heterogeen verontreinigde toplaag van de binnenstad van Culemborg. De verontreiniging is aangetroffen op een diepte van 0,5 meter –mv. Tevens wordt ter plaatse een klinkerverharding aangelegd. Contactmogelijkheden met de verontreiniging, en daarmee humane en ecologische risico’s, zijn derhalve uitgesloten. Het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek wordt dan ook niet zinvol geacht. Indien ter plaatse in de toekomst graafwerkzaamheden zijn gepland ter plaatse van de geconstateerde verontreiniging met lood, dient voorafgaand hieraan de verontreiniging nader in beeld gebracht te worden en dient een plan van aanpak of BUSmelding ingediend te worden alvorens om de verontreiniging te kunnen verwijderen. De verontreiniging met PAK die inpandig bij een voorgaand onderzoek in het mengmonster was aangetoond, is bij het huidige onderzoek niet bevestigd. Ter plaatse is slechts een licht verhoogd gehalte aan PAK gemeten. Dat het sterk verhoogde gehalte aan PAK dat bij het voorgaande onderzoek in een mengmonster was aangetoond en bij het huidige onderzoek niet, kan twee oorzaken hebben. Ten eerste hebben PAK-verontreinigingen over het algemeen een zeer heterogene verdeling. Op de tweede plaats is de monstervoorbehandeling met de invoer van AS3000 veranderd.

Croonen Adviseurs

19


Gemeente Culemborg

Overigens was bij het voorgaande onderzoek in de separate analyse van de deelmonsters van het mengmonster de verontreiniging van het mengmonster ook niet bevestigd. Bij de splitsing waren slechts licht verhoogde gehaltes aan PAK aangetoond. In de toplaag van de vaste bodem zijn licht verhoogde gehaltes aan zware metalen aangetoond. De verontreinigingen hangen samen met de verontreinigingen van de binnenstedelijke ophooglaag. De afdeklaag van het puindepot is op basis van een verhoogd gehalte aan kwik geclassificeerd als klasse Industrie. Indien deze grond bij de opschoning van het perceel vrij zal komen, kan deze indicatieve keuring gebruikt worden om de grond af te zetten bij een gecertificeerde verwerker (grondbank). In de toplaag van de vaste bodem is plaatselijk asbest aangetroffen. De asbestconcentratie ter plaatse is vastgesteld op 52,8 mg/kg d.s. De interventiewaarde wordt hierbij niet overschreden en derhalve bestaat geen saneringsplicht (geen onaanvaardbare humane risico’s). Ter plaatse is in het bouwplan een patio gepland. Indien de patio onverhard blijft, wordt in verband met de maatschappelijke onrust die rond asbest leeft aanbevolen de asbesthoudende grond te verwijderen. Dit is vanuit de Wet bodembescherming echter niet verplicht. Indien ter plaatse een verharding wordt aangebracht, zijn contactmogelijkheden met het asbest uitgesloten en kunnen verdere maatregelen achterwege blijven. Op basis van het aangetroffen puin in het depot is het aannemelijk dat hier puin van bunkers uit WOII verwerkt is, grove puinbrokken met bewapening staal. Echter is tevens andersoortig puin aangetroffen (metselpuin). Het puin bevat slechts een minimale hoeveelheid asbest. Vanwege de samenstelling van het puin, van erg grof tot fijn, bleek de partij moeilijk inspecteerbaar. Op basis van de minimale hoeveelheid asbest die aangetroffen is (asbestconcentratie 0,07 mg/kg d.s.) kan de partij als herbruikbaar aangeboden worden aan een puinbreker. Het was civieltechnisch niet mogelijk om vanuit de boringen S01 t/m S03 representatieve grondmonsters van de bodem onder het depot te nemen. De toplaag onder het depot dient gekeurd te worden wanneer het puin is afgevoerd.

4.2

Geluid In februari 2011 is door Regio Rivierenland een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai verricht. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Het plangebied ligt binnen de zone van de Oostersingel / Elisabethdreef. Dit betreft een wettelijke zone van 200 meter uit artikel 74 Wet geluidhinder (Wgh). De andere wegen in de omgeving van het plangebied hebben volgens de Wgh geen zone, omdat de rijsnelheid daar 30 km/uur is.

Croonen Adviseurs

20


Gemeente Culemborg

Daarbij zijn de verkeersintensiteiten op die 30 km/uur-wegen gering en is de invloed beperkt. Die wegen zijn daarom buiten dit onderzoek gehouden. De geluidsbelasting ten gevolge van de Oostersingel is berekend en getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder van 48 dB. De Elisabethdreef is minder druk en ligt verder van het bouwplan af. De in het onderzoek berekende geluidsbelasting bedraagt 40 dB (inclusief 5 dB aftrek uit artikel 110g Wet geluidhinder). De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden. Vanuit het oogpunt van geluid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3

Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Artikel 5.16 Wm 1e lid geeft aan hoe en onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (opgesomd in het 2e lid) kunnen uitoefenen in relatie tot luchtkwaliteitseisen. Als aannemelijk is dat aan een of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid: a er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; b een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; c een project draagt ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bij aan de concentratie van een stof; d een project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen. De wettelijke regels zijn uitgewerkt in de volgende regelingen: — het Besluit niet in betekenende mate bijdragen; — de Regeling niet in betekenende mate bijdragen; — de Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007; — de regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Het Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen bepalen wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Dat is het geval als aannemelijk wordt gemaakt dat het project geen grotere toename voor stikstofdioxide en fijn stof veroorzaakt dan 1,2 µg/m³. Als de toename groter is dan valt een project niet binnen die regeling. In de Ministeriele Regeling geldt voor een aantal categorieën van projecten een – getalsmatige – invulling van het begrip NIBM. Het gaat onder meer om woningbouw- en kantoorprojecten. Als een project binnen de getalsmatige begrenzing van de Regeling NIBM valt dan is geen verdere toetsing nodig.

Croonen Adviseurs

21


Gemeente Culemborg

Het project geldt automatisch als een NIBM-project en kan doorgaan zonder dat extra maatregelen worden genomen. Het grote voordeel is ook dat er geen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is. Voor de categorie Woningbouw is de getalsmatige grens voor het begrip NIBM gelegd op 1.500 woningen indien sprake is van één ontsluitingsweg en op 3.000 woningen indien er sprake is van 2 ontsluitingswegen. In onderhavige situatie is sprake van 1 ontsluitingsweg (de Oostersingel). Dat betekent dat er in het gebied 1.500 woningen kunnen worden gebouwd alvorens er sprake is van een project dat als IBM moet worden aangemerkt. In dit plan wordt slechts de bouw van een tiental appartementen mogelijk gemaakt. Het project draagt daarom niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging en een verdere toetsing aan de luchtkwaliteiteisen kan achterwege blijven. De luchtkwaliteitseisen staan de ontwikkeling van het project niet in de weg.

4.4

Externe veiligheid Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle activiteiten, zowel bij bedrijven als vanwege transport met gevaarlijke stoffen (over weg, water, spoor en door buisleidingen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, spoor en water) en leidingen (onder andere aardgas en vloeibare brandstof). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

4.4.1

Risicovolle inrichtingen In het plangebied en in de omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gevestigd.

4.4.2

Vervoer gevaarlijke stoffen Over het grondgebied van de gemeente Culemborg vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats over de volgende routes: — wegverkeer: de Rijksweg A2, de N320 en de Rijksstraatweg (tot aan het lpgtankstation); — railverkeer: de spoorlijn Utrecht – ’s-Hertogenbosch v.v.; — scheepvaartverkeer: de Lek. Het plangebied ligt op meer dan 500 meter van de genoemde routes en valt daarmee niet binnen het invloedsgebied of de toetsingsafstand van die routes waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Croonen Adviseurs

22


Gemeente Culemborg

4.4.3

Buisleidingen In het plangebied en in de omgeving van het plangebied is geen sprake van buisleidingen waaraan externe veiligheidsrisico’s zijn verbonden.

4.4.4

Conclusie Conclusie is dan ook dat er geen risico’s op het gebied van externe veiligheid aanwezig zijn die belemmerend zijn voor de onderhavige planontwikkeling.

4.5

Bedrijven en milieuzonering

4.5.1

Omgeving op plangebied In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen hinderlijke bedrijvigheid welke een belemmering kan vormen voor voorliggend initiatief.

4.5.2

Plangebied op omgeving Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt. Om de gemeenten een handreiking te bieden voor een verantwoord inpassen van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de VNG de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ (uitgave maart 2009) opgesteld. Binnen gemengde gebieden - in de brochure aangeduid als gebieden met functiemenging - heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op een korte afstand van elkaar zijn gelegen. Hier is in voorliggend bestemmingsplan sprake van omdat het initiatief zich bevindt in het centrum van Culemborg. In gebieden met functiemenging wordt, in tegenstelling tot in gebieden die uitgaan van functiescheiding, niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën: — categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd; — categorie B: Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden moeten zijn van woningen en andere gevoelige functies; — categorie C: De activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur noodzakelijk is.

Croonen Adviseurs

23


Gemeente Culemborg

In voorliggend geval worden commerciële ruimten op de begane grond gerealiseerd. Het is nog niet bekend wat er exact komt. In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn enkel bedrijven onder categorie A en B toegestaan, bedrijven onder categorie C zijn uitgezonderd. Daarnaast laat de bestemmingsomschrijving ook kantoorvoorzieningen, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening toe. De aanwezige functies zijn toepasbaar op deze locatie mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1 het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid (zie hiervoor de A,B,C-lijst zoals opgenomen in de VNG brochure); 2 productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden allen in de dagperiode plaats; 3 de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig; 4 activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. In voorliggend geval wordt voldaan aan deze regels; activiteiten uit categorie C zijn uitgesloten. Bij de bouwkundige uitwerking van de plannen moet worden voldaan aan de wettelijke normen. Omdat de dichtstbijzijnde woning ook in een gebied ligt dat is aangemerkt als ‘gebied met functiemenging’ zijn commerciële ruimten mogelijk mits deze bouwkundig is afgescheiden en mits een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd. Indien hiervan sprake is zijn er vanuit het aspect hinderlijke bedrijvigheid geen problemen te verwachten ten opzichte van de bebouwing in het centrum.

4.6

Kabels en leidingen In of nabij het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die planologisch relevant zijn voor voorliggend initiatief.

4.7

Verkeer en parkeren De uitgangspunten voor het berekenen van de parkeervraag vormen de parkeernormen per functie, gebaseerd op de CROW. In paragraaf 2.2.2. is zowel aandacht besteed aan de ontsluitingsstructuur als aan de parkeernormen.

4.8

Water Het bouwplan is toegezonden aan Waterschap Rivierenland. Het Waterschap heeft op 21 maart 2011 een wateradvies uitgebracht. De resultaten hiervan zijn verwerkt in deze paragraaf. De verharding binnen het plangebied neemt met netto 910 m² toe. Hiervan bestaat 560 m² uit vegetatiedak en 220 m² uit half verharding. Op basis van hiervan dient 19,9 m³ gecompenseerd te worden (zie tabel).

Croonen Adviseurs

24


Gemeente Culemborg

Type verharding

Toename (m²)

Telt mee voor (%)

Compensatie waterberging bij T=100

Half verharding

220

50

7,3

Vegetatiedak

560

100

4,0

Overig

130

100

8,6

Totaal

910

19,9

Tabel berekening waterbergingscompensatie (in de berekening is de eerste 500 m² (drempel) niet meegenomen

In het vegetatiedak mag volgens het waterschap maximaal 20 mm (= 11,2 m³) waterberging gecompenseerd worden. De overige waterberging (19,9 – 11,2 = 8,7 m³) wordt geborgen onder de parkeergarage. De exacte ligging en uitwerking van deze waterberging wordt in een later stadium vastgelegd. Om de voorziene waterberging in het vegetatiedak en onder de parkeergarage te garanderen is op de verbeelding een aanduiding (‘waterberging’) opgenomen. Aan deze aanduiding is in de regels een minimum inhoud verbonden (19,9 m³).

4.9

Flora en fauna

4.9.1

Quickscan natuurtoets Door EcoGroen Advies bv is een quickscan natuurtoets opgesteld (d.d. augustus 2010). Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Hierna volgt de samenvatting en conclusie. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Culemborg en maakt geen deel uit van een gebied dat is beschermd krachtens de Natuurbeschermingswet, Nota Ruimte of ander gebiedsgericht beleid. Op basis van de afstand, aard van de ingreep en tussenliggende barrières zijn uitstralende effecten op dergelijke gebieden ook niet aan de orde. Aangetroffen en te verwachten soorten: — Op de zolder boven de kerkzaal zijn uitwerpselen gevonden van vleermuizen en is één Gewone grootoorvleermuis waargenomen; — In de kapel zijn nesten van de jaarrond beschermde gierzwaluw vastgesteld, de huismus is niet aangetroffen en wordt ook niet verwacht; — In de kapel kunnen enkele algemene broedvogels worden verwacht, zoals de spreeuw, turkse tortel en zwarte roodstaart. In de struiken en klimop die tegen de westgevel aangroeien zijn soorten als de merel, winterkoning en heggenmus te verwachten;

Croonen Adviseurs

25


Gemeente Culemborg

— Onder de beplanting die tegen de zuidwestgevel aan staat zijn vaste verblijfsplaatsen van enkele algemeen voorkomende, laag beschermde, zoogdieren aangetroffen en te verwachten. Vaste verblijfsplaatsen van zwaarder beschermde zoogdieren, waaronder vleermuizen, zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht; — Overwintering van enkele laag beschermde amfibieënsoorten is te verwachten in het plangebied; — Er zijn geen reptielen of beschermde planten, ongewervelden en vissen aangetroffen en/of te verwachten. Geschikte biotopen hiervoor ontbreken. Vrijstelling en mitigerende maatregelen: — Wanneer bij de plannen de kerkzolder (inclusief de vliegopeningen) en het dak in oorspronkelijke staat behouden blijven zijn geen verblijfsplaatsen van vleermuizen in het geding. Mochten er wel ingrepen plaats gaan vinden op bovengenoemde locaties dan is aanvullend onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk om inzicht te krijgen in wat de functie (kraam-, paar- en/of balts) van de kapel is voor vleermuizen. Aan de hand van de resultaten van het aanvullend onderzoek kan worden bepaald welke maatregelen vereist zijn om de gunstige staat van instandhouding van de aanwezige vleermuizen te kunnen garanderen; — Aanvullende maatregelen voor de gierzwaluw (zoals het plaatsen van vervangende nestgelegenheid) zijn noodzakelijk wanneer de functionaliteit van de huidige nestplaatsen aangetast wordt door de plannen; — Werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde worden voorkomen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar het is van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode vóór half maart en na half juli. Echter, een soort als de turkse tortel broedt soms tot half december. — Bij het verwijderen van beplanting kunnen exemplaren en verblijfsplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine zoogdieren en amfibieën verloren gaan. Voor de in voorliggende situatie aanwezige of te verwachten tabel-1 soorten geldt in deze situatie echter automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen van de Flora- en faunawet; — Om schade aan kleine landzoogdieren en amfibieën te minimaliseren is het wenselijk – indien de planning van de activiteiten dit toelaat – beplanting zoveel mogelijk uit te verwijderen in de periode september – december (mits vorstvrij). 4.9.2

Nader onderzoek vogels en vleermuizen en aanvullende quickscan Bureau Waardenburg bv heeft op basis van een aantal veldbezoeken en bronnenonderzoek de effecten van de ingreep beoordeeld in het kader van de Flora- en faunawet. Dit onderzoek (d.d. september 2011) is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Hierna volgt de samenvatting en conclusie.

Croonen Adviseurs

26


Gemeente Culemborg

Het onderzoek betreft een aanvulling op een eerder uitgevoerde quickscan door EcoGroen Advies (d.d. augustus 2010). Tijdens deze quickscan zijn uitwerpselen van vleermuizen aangetroffen en is een gewone grootoorvleermuis aangetroffen op de zolder boven de kerkzaal. Verder zijn er nesten van gierzwaluwen aangetroffen in de kapel en zijn er mogelijk nesten van algemene vogels aanwezig in het struweel direct achter de kapel. Aangezien bij de plannen de kerkzolder niet in oorspronkelijke staat behouden blijft, is besloten nader onderzoek uit te voeren naar de betekenis van de kapel en het achterliggende terrein voor vleermuizen. In de quickscan van EcoGroen Advies is niet het volledige plangebied meegenomen. Daarom is besloten het onderzoek van EcoGroen Advies aan te vullen met een quickscan voor het achterterrein. Voor de kapel zelf is het onderzoek van EcoGroen Advies volledig en recent (1 jaar oud). Achtergebied Het terrein achter de Kapel heeft geen betekenis voor andere beschermde soorten dan algemene broedvogels. Vleermuizen — Het onderzoek is uitgevoerd conform het Protocol Vleermuisinventarisaties, aangevuld met een aantal andere waarneemtechnieken. — Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Wel kunnen gewone dwergvleermuis en gewone grootoorvleermuis incidenteel in het gebouw verblijven, in het bijzonder in de winter. — De ingreep leidt niet tot een overtreding van de Flora- en faunawet. — Aanbevolen wordt om vanuit de zorgplicht een eenvoudige maatregel te nemen die kan leiden tot een verbetering van de situatie voor vleermuizen. Vogels — In de Kapel zijn tijdens eerder onderzoek (EcoGroen Advies, 2010) jaarrond beschermde nesten van de gierzwaluw aangetroffen. In 2011 zijn deze niet waargenomen. — Het verstoren of beschadigen van nesten van broedende vogels dient voorkomen te worden door het kappen en verwijderen van bomen en overige vegetatie en het uitvoeren van breek- en bouwwerkzaamheden, op het moment dat daar geen vogels broeden. 4.9.3

Conclusie Vanuit het oogpunt van flora en fauna zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Croonen Adviseurs

27


4.10

Gemeente Culemborg

Archeologie

4.10.1 Archeologisch beleid Het gemeentelijk beleid op het gebied van archeologie is vastgelegd in het Archeologisch Beleidsplan Culemborg. Op basis van een gemeentedekkende waardenen verwachtingenkaart, die een overzicht geeft van de aanwezige en verwachte archeologie, is een beleidskaart opgesteld. Op de beleidskaart wordt onderscheid gemaakt in archeologisch waardevolle gebieden (A en B) en archeologische onderzoeksgebieden (A, B en C). Daarnaast zijn gebieden met een lage archeologische verwachting aangegeven. Per gebied zijn oppervlakte- en dieptenormen aangegeven die gelden voor bodemverstoringen in het betreffende gebied. Deze normen kunnen worden vertaald in bestemmingsplanregels, zodat (mogelijk) aanwezige archeologische waarden van een passende bestemming worden voorzien. Volgens de archeologische beleidskaart is de volgende beleidslijn van toepassing op het plangebied: — Archeologisch Waardevol gebied A (dubbelbestemming Waarde – Archeologie 1). Per dubbelbestemming gelden andere normen voor de oppervlakte en diepte van de verstoring. In het plangebied (de historische binnenstad, archeologisch waardevol gebied A) gelden al archeologische voorwaarden voor werkzaamheden met een verstoringsoppervlakte van meer dan 50 m² en een diepte van meer dan 30 cm.

Uitsnede Archeologisch Beleidsplan Culemborg (bron: gemeente Culemborg, 2008)

Croonen Adviseurs

28


Gemeente Culemborg

In voorliggend bestemmingsplan wordt de archeologische waarde vastgelegd middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Hierin worden specifieke regels ten aanzien van bouwen en slopen van werken. 4.10.2 Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek In maart 2011 is door ARC bv een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van boringen verricht. Het onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Samenvatting en conclusie De onderzoekslocatie ligt binnen de oude stadskern van Culemborg. Hierdoor heeft de locatie een zeer hoge trefkans op archeologische resten vanaf de Late Middeleeuwen. Binnen het terrein worden restanten van de stadsmuur van Culemborg verwacht. Onder de stedelijke ophogingslaag worden oeverafzettingen van de Lek en de stroomgordels van Redichem en Schoonrewoerd verwacht. De oeverafzettingen van de Lek hebben een trefkans op archeologische resten vanaf de Late Middeleeuwen. Aan de top van de oeverafzettingen van de stroomgordel van Redichem worden archeologische resten verwacht vanaf de Vroege Middeleeuwen en mogelijk de Romeinse Tijd en op de oeverafzettingen van de stroomgordel van Schoonrewoerd uit de periode Laat-Neolithicum – Late Middeleeuwen. Op grotere diepte zijn mogelijk nog (oever)afzettingen van de stroomgordels van Zijderveld, Maurik en Tienhoven aanwezig. Uit het booronderzoek blijkt dat binnen het gehele onderzoeksterrein een puinhoudende laag aanwezig is met een dikte van 2 meter. Zes van de negen boringen moesten op dit puin worden gestaakt. Op basis van de boringen kon niet worden vastgesteld of het hier om los puin of muurresten gaat. Binnen het onderzoeksterrein kunnen nog oude muurresten aanwezig zijn van onder meer de stadsmuur. Onder het geroerde pakket is in één boring nog een restant van de oeverafzettingen van de stroomgordel van Redichem aanwezig. In het overige deel zijn deze oeverafzettingen en de oeverafzettingen van de Lek opgenomen in het geroerde pakket. Onder de oeverafzettingen van de stroomgordel van Redichem zijn nog oeverafzettingen van de stroomgordels van Schoonrewoerd, Maurik en Tienhoven aanwezig. Aan de top van geen van deze stroomgordels zijn sporen van bodemvorming aangetroffen, waaruit zou kunnen blijken dat deze oeverafzettingen geschikt zijn geweest voor bewoning. Op basis van de resultaten van het booronderzoek wordt geconcludeerd dat binnen het onderzoeksterrein waarschijnlijk archeologische resten van de oude stadskern van Culemborg aanwezig zijn. Het gaat hierbij vooral om muurresten (stadsmuur) en beer- en/of waterputten. Op de oeverafzettingen van de stroomgordels van Schoonrewoerd, Maurik en Tienhoven zijn waarschijnlijk geen archeologische resten aanwezig.

Croonen Adviseurs

29


Gemeente Culemborg

Aanbevelingen Uit het bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek blijkt dat mogelijk archeologische resten aanwezig zijn binnen de onderzoekslocatie, die worden bedreigd door de voorgenomen ingrepen. Hierdoor wordt archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Geadviseerd wordt om dit vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven. Voor dit proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) verplicht, dat voor aanvang van de werkzaamheden moet zijn goedgekeurd door de bevoegde overheid, de gemeente Culemborg. Het is aan de bevoegde overheid om te bepalen of dit vervolgonderzoek daadwerkelijk dient plaats te vinden. Ook bepalen zij de aard en omvang van het vervolgonderzoek. 4.10.3 Archeologisch vervolgonderzoek De gemeente acht vervolgonderzoek noodzakelijk. Aangezien op het terrein achter de Kapel momenteel een hoop puin ligt, is het nu niet mogelijk nader archeologisch onderzoek uit te voeren. Bij start van de bouwwerkzaamheden zal de bult puin afgegraven worden en zal er nader onderzoek uitgevoerd worden door middel van proefsleuven. Omdat dit onderzoek nog niet is uitgevoerd, is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ opgenomen, ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden.

4.11

Molenbiotoop Op een afstand van ongeveer 280 meter van het plangebied is de stellingmolen ‘De Hoop’ aan ’t Jach gelegen. Het plangebied valt hiermee binnen de zogenaamde molenbiotoop van de genoemde molen die een straal heeft van 400 meter rondom de molen. Op basis van de Uitvoeringsregeling Gelderse Molenverordening kan de maximale hoogte van eventuele nieuwe bebouwing binnen de molenbiotoop worden bepaald. Om de windvang van de molen te veilig te stellen is in het bestemmingsplan een molenbeschermingszone opgenomen. Binnen deze beschermingszone gelden beperkingen aan de hoogte van bebouwing. Door middel van een biotoopberekening is bepaald tot welke hoogte bebouwing en beplanting geen invloed heeft op de windvang en zonder meer toelaatbaar is. Omdat in voorliggend geval de Kapel reeds aanwezige bebouwing betreft (enkel functiewijziging) en de nieuwe bebouwing slechts één laag betreft, worden de belangen van de molen niet geschaad.

Croonen Adviseurs

30


Gemeente Culemborg

5 De bestemmingen 5.1

Algemeen Qua plansystematiek is aangesloten bij de diverse standaarden, waaronder de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008. Daarnaast voldoet het plan aan de bepalingen zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening. Om uniformiteit in de planregels te verkrijgen is zoveel mogelijk aangesloten bij het recent vastgestelde bestemmingsplan ‘Binnenstad’.

5.2

Toelichting op de bestemmingen In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor: Centrum – 3 Op de gronden met de bestemming ‘Centrum – 3’ zijn op de begane grond diverse functies toegestaan. Het betreft de volgende functies: kantoren met en zonder baliefunctie, kleinschalige maatschappelijke voorzieningen, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening, en bedrijven in de bijlage van de regels (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de categorie A en B. Wonen is toegestaan op de begane grond en op de verdieping(en). Verder zijn ontsluitende voorzieningen, zoals wegen en paden, toegestaan alsmede water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en verhardingen. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte is op de verbeelding aangeduid. Ter plaatse van de aanduiding ‘onderdoorgang’ moet de vrije ruimte minimaal 3 meter zijn. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn maximale bouwhoogtes opgenomen. Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de maximale goot- en bouwhoogte. Nieuwe bedrijven die niet voorkomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen met een afwijking van de gebruiksregels worden toegelaten, mits zij qua aard en invloed op de omgeving aansluiten bij de bedrijven die wel rechtstreeks zijn toegestaan. Verkeer – Verblijfsgebied Binnen de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ zijn onder andere erftoegangswegen, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, parkeer- en nutsvoorzieningen alsmede kermissen, markten, standplaatsen (visboer, bloemenwinkel, etc.) en evenementen toegestaan. Er is een aanduiding opgenomen voor de voorziene waterberging ter plaatse van de parkeergarage. Aan deze aanduiding is een minimum inhoud verbonden, om de waterberging te garanderen.

Croonen Adviseurs

31


Gemeente Culemborg

Gebouwen mogen uitsluitend ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. Een uitzondering hierop vormt een parkeergarage van één bouwlaag ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’. In deze bestemming zijn erkers, balkons en luifels behorend bij de in ‘Centrum – 3’ gelegen gebouwen toegestaan. Deze bouwwerken overschrijden de bestemmingsgrens van ‘Centrum – 3’, daarom worden ze in deze bestemming geregeld. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn ook toegestaan. Waarde – Archeologie 1 De voor ‘Waarde – Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden binnen het centrumgebied. Hierbij gelden stringente bepalingen wat betreft de bescherming van archeologische waarden. Zo zijn activiteiten die dieper voeren dan 0,3 m onder het maaiveld, voor zover deze een oppervlakte van meer dan 50 m² onderworpen aan de plicht tot het opstellen van een rapportering over effecten op de archeologische waarden. Alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen af te geven kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden opnemen: het treffen van technische maatregelen, het doen van opgravingen of begeleiding door een archeologisch deskundige. Daarnaast is voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden en voor het slopen van bouwwerken een omgevingsvergunning vereist. Hiermee wordt voorkomen dat diverse vormen van grondbewerking en de aanleg van verhardingen en leidingen en/ of ongewenste sloop plaatsvindt. Waarde – Beschermd Stadsgezicht De aanwijzing van het historische stadscentrum met omliggende gebieden tot beschermd stadsgezicht in 1977 komt tot uitdrukking in de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’. Het bestaan van deze dubbelbestemming betekent dat elke vernieuwing of aanpassing van een bouwwerk uitsluitend met een omgevingsvergunning mogelijk is. In de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’ zijn de diverse rooilijnen, de perceelsbreedte, de woningtypen, bouwlagen, bouwrichting en de kapvorm bepalend voor de uiteindelijke bebouwingsmogelijkheden. Een omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden beschermt het aanwezige straatbeeld en de inrichting van de openbare ruimte. Ook het slopen van bouwwerken is omgevingsvergunningplichtig. Een omgevingsvergunning wordt alleen na advisering van de gemeentelijke monumentencommissie verleend. Overige bepalingen In de regels zijn ook een aantal algemene regels opgenomen, waaronder begrippen, algemene afwijkingsregels, regels behorend bij de vrijwaringszone voor de molenbiotoop en het overgangsrecht.

Croonen Adviseurs

32


Gemeente Culemborg

6 Haalbaarheid In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1

Financieel Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een kooprealisatieovereenkomst tussen gemeente en de initiatiefnemer, kan het opstellen van een exploitatieplan achterwege blijven.

6.2

Maatschappelijk Het concept-ontwerpbestemmingsplan ‘De Kapel’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Er zijn geen reacties ingediend. Na vooroverleg heeft het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. In dit kader heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘De Kapel’ met ingang van 23 juni 2011 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. In de genoemde periode zijn 4 zienswijzen ingediend. De resultaten uit de ter inzage legging zijn in de ‘Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘De Kapel’’ samengevat. Deze notitie is als bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd. Hierin staat welke zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. De gemeente heeft ambtshalve wijzigingen doorgevoerd naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan. Ook deze zijn opgenomen in de Nota zienswijzen. Het bestemmingsplan ‘De Kapel’ is op 13 oktober 2011 door de raad van de gemeente Culemborg gewijzigd vastgesteld.

Croonen Adviseurs

33


Gemeente Culemborg

Croonen Adviseurs

34


Gemeente Culemborg

7 Bronnen 7.1

Boeken en rapporten — — — — — — — — — — — — — — —

7.2

Rijk (2008). Nota Ruimte. Provincie Gelderland (2010). Ruimtelijke Verordening Gelderland. Provincie Gelderland (2005). Streekplan Gelderland 2005. Provincie Gelderland (2005). Kwalitatief woonprogramma 2005-2014 Regio Rivierenland. Provincie Gelderland (2004). Structuurvisie Rivierenland 2004-2015. Gemeente Culemborg (2011). Bestemmingsplan Binnenstad. Gemeente Culemborg (2011). Structuurvisie 2030 ‘Aantrekkelijk Culemborg’. Gemeente Culemborg (2010). Woonvisie 2010-2014. Gemeente Culemborg (2008). Archeologisch Beleidsplan Culemborg. Gemeente Culemborg (2006). Rijk verleden. Sterke toekomst. Cultuurhistorisch beleid voor Culemborg 2006-2010. Gemeente Culemborg (2006). Groenstructuurplan. Gemeente Culemborg (2004). Duurzame Stedelijke Ontwikkeling Culemborg. Gemeente Culemborg en Waterschap Rivierenland (2004). Waterplan Culemborg Gemeente Culemborg (2002). Parkeerverordening. Genootschap A.W.K. Voet van Oudheusden (1999). Van kanunniken, knekels en klerken; een historische beschrijving van ‘de Papenbroek’

Websites — Bing Maps (2011), www.bing.com/maps — www.w-j.nl/detail.php?klantnr=1451 (2011)

Croonen Adviseurs

35

Bestemmingsplan De Kapel. Gemeente Culemborg

Recommend Documents