BESTEMMINGSPLAN CAMPING DE PAAL 2009 GEMEENTE BERGEIJK

BESTEMMINGSPLAN ‘CAMPING DE PAAL 2009’ GEMEENTE BERGEIJK

Gemeente Bergeijk Bestemmingsplan ‘Camping De Paal 2009’




Toelichting bijlagen


Regels


Verbeelding schaal 1 : 5.000

projectgegevens: TOE03-CMN00003-01A INS01-CMN00003-01C REG03-CMN00003-01A TEK03-CMN00003-01A

Rosmalen, oktober 2009

Telefoon: 073 52 33 900 Telefax: 073 52 33 999

Vastgesteld: 28 september 2009

Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 E-mail: [email protected]

5240 AK

Rosmalen

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3

INLEIDING Aanleiding Vigerend plan en exploitatievergunning Opzet van de toelichting

1 1 3 5

2 2.1 2.2 2.3

ONTWIKKELING ‘CAMPING DE PAAL’ Huidige situatie Toekomstige situatie Conclusie

9 9 12 33

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

35 35 36 39 39 40 41

3.8 3.9

BELEIDSKADER Nota Ruimte Interimstructuurvisie en paraplunota Ontspannend Brabant Reconstructieplan Boven-Dommel StructuurvisiePlus gemeente Bergeijk Economisch actieplan Gemeente Bergeijk 2004-2008 Nota ‘Samen kansen benutten: Beleidsplan Recreatie & Toerisme, 2008-2011 gemeente Bergeijk’ Regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen Beoordeling initiatief op basis van beleidskader

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

PLANOLOGISCH KADER Bodem Archeologie Water Flora en fauna Boscompensatie Landschap Infrastructuur en parkeren Milieuaspecten Beoordeling initiatief op basis van planologisch kader

45 45 45 50 51 53 60 61 62 65

5 5.1 5.2

JURIDISCH PLAN Juridische planvorm De bestemmingen

67 67 68

6 6.1 6.2

UITVOERBAARHEID EN HANDHAVING Financiële uitvoerbaarheid Handhaving

71 71 71

7 7.1 7.2 7.3 7.4

PROCEDURES Adviescommissie Toerisme en Recreatie Inspraak en vooroverleg Het ontwerpbestemmingsplan De vaststelling

73 73 74 74 76

41 42 43

Bijlagen: Bijlage 1: Archeologie 1A: Brief Prof. Dr. F.C.W.J. Theus, AAC, 5 oktober 2005 1B: Vooroverlegreactie provincie 1C: Advies Past2Present 1D: Advies provinciaal archeoloog Bijlage 2: Flora- en faunatoets (d.d. 11 augustus 2005) Bijlage 3: Nota Inspraak en Vooroverleg (d.d. mei 2009) Bijlage 4: Voorstel en besluit tot vaststelling (augustus/september 2009)

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding Kampeerders stellen vandaag de dag hoge eisen aan de kampeervoorzieningen. De standaard voor een goede kampeerplaats is aan het veranderen. Campings met caravans en tenten dicht naast elkaar in rijen opgesteld op een propvol terrein voldoen niet meer voor de kritische consument. Comfort en ‘full service’ zijn belangrijke eigenschappen die een camping tegenwoordig moet hebben. Camping De Paal te Bergeijk is een recreatiebedrijf dat al jaren uitstekend weet in te spelen op de veranderende vraag van recreanten en behoort om die reden al vele jaren tot de absolute top van niet alleen de Nederlandse maar ook van de Europese kampeersector. Het bedrijf kreeg als één van de eerste bedrijven in 1988 al het predicaat ‘Camping van het jaar’ van de ANWB, is sinds 1998 ADAC-superplatz, en behoort vanaf 2002 tot de top van de Eurotopcampings van de ANWB, zijnde 70 door de ANWB als ‘beste’ geselecteerde campings in Europa. Ook werd de camping door de Duitse DDC als de eerste en enige camping in Nederland onderscheiden met het predicaat Europ-Preistrager 2003'. In de afgelopen jaren is vijf sterren Camping De Paal door voornoemde organisaties meerdere malen genomineerd en ook bekroond, waarbij de belangrijkste laureaten van de afgelopen jaren in onderstaand overzicht samengevat zijn. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

ADAC Superplatz ADAC Superplatz ADAC Superplatz ADAC Superplatz 1e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz 1e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz, DCC Europapreistrager (eerste en tot nu toe enige camping) 2e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz 1e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz 2e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz ADAC-inovationspreis (voor buitengewone kinderspeelvoorzieningen) 4e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz 2e plaats ANWB Eurotopcamping, ADAC Superplatz Camping van het Jaar ADAC Superplatz, 2e plaats ANWB Eurotopcamping

Op het Recron-congres in 2004 is de familie Martens ook nog bekroond als ‘(recreatie)ondernemer van het jaar’. Verder wordt/is het bedrijf opgenomen in het boek ‘Der Campingplatz der Zukunft’, dat bedoeld is voor verspreiding onder grote Europese kampeerclubs, die zich met name richten op campings in Spanje, Frankrijk en Kroatië, en waarin De Paal wordt opgevoerd als hét voorbeeld voor de ontwikkeling van een kindervriendelijke gezinscamping in, en tevens met respect voor, een bos- en natuurrijke omgeving. Tenslotte beschikt het bedrijf over een Gouden milieubarometer, een keurmerk voor milieubewust en duurzaam ondernemen. Om tot de absolute top in Nederland en Europa te blijven behoren is het noodzakelijk het bedrijf permanent te kunnen blijven vernieuwen als de markt daar om vraagt. 1

In dat licht wil Camping De Paal haar voorzieningenpakket uitbreiden en flexibel om kunnen gaan met de inrichting van het circa 36 ha grote campingterrein. Daarvoor is het tevens noodzakelijk om het vigerende bestemmingsplan voor Camping De Paal (uit 1995) te herzien. Het gaat daarbij niet alleen om aanpassingen van bestemmingen en regels, maar tevens om aanpassing van de plansystematiek. Het geldende bestemmingsplan kenmerkt zich namelijk als een gedetailleerd en op onderdelen (te) star plan in relatie tot de benodigde of gewenste ‘speelruimte’ voor recreatieve ontwikkelingen. Deze detaillering heeft de afgelopen jaren regelmatig een (onnodige) belemmering gevormd voor noodzakelijke aanpassingen binnen de bestaande opzet van de camping. Om in de toekomst sneller en efficiënter in te kunnen spelen op veranderingen in de vraag vanuit de recreanten, is een meer globale planopzet wenselijk.

Luchtfoto met begrenzing plangebied volgens het bestemmingsplan ‘Camping De Paal, 2009’

2

De actualisering van het bestemmingplan is begeleid en uitgevoerd door Croonen Adviseurs in samenspraak met de ondernemer en de gemeente Bergeijk. Ter onderbouwing van het herziene bestemmingplan heeft Van Nuland & Partners een Toekomstvisie voor Camping De Paal opgesteld. Deze visie maakt integraal onderdeel uit van de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan omvat het grondgebied van Camping De Paal en enkele direct aansluitende percelen (eigendom familie Martens), met een oppervlakte van circa 36 ha. Het plangebied beslaat daarmee hetzelfde terrein als het vigerende plan plus een beperkte uitbreiding, van circa 4 ha, aan de zuidzijde. Daarbij gaat het naast het eigenlijke kampeerterrein met diverse bijbehorende voorzieningen en een extensiever gebruikt speelterrein, samen circa 28 ha groot, ook nog om enkel bospercelen, samen circa 8 ha, met deels al van oudsher bestaand bos en deels recenter aangeplant (compensatie)bos.

1.2 Vigerend plan en exploitatievergunning Voor het plangebied vigeert nog overwegend het bestemmingsplan ‘Camping De Paal’. Dit bestemmingsplan is op 26 januari 1995 (gewijzigd) vastgesteld door de gemeenteraad van Bergeijk en op 11 mei 1995 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant.

Plankaart vigerend bestemmingsplan ‘Camping De Paal’ (1995) 3

In het vigerende bestemmingsplan is het campingpark (circa 32 ha) opgedeeld in twee bestemmingen, namelijk ‘Recreatiegebied’ en ‘Bosgebied’. De bestemming ‘Recreatiegebied’ is van toepassing op het grootste deel (circa 2/3) van het plangebied en vormt de basis voor de aanwezige verblijfsrecreatieve voorzieningen. De doeleindenomschrijving laat een totaal van 715 standplaatsen toe, onderverdeeld in maximaal 600 toeristische standplaatsen (waarvan 200 nieuw/uitbreiding ten opzichte van de situatie vóór 1995) en 115 vaste standplaatsen, alsmede 15 stacaravans en 12 vakantiebungalows. In totaal dus 742 recreatieve verblijfseenheden. Concentratie van de meeste bebouwing vindt daarbij plaats in 3 aangegeven bebouwingsvlakken, met ruimte voor verschillende voorzieningen (tot maximaal circa 8.750 m²) alsmede 2 bedrijfswoningen (maximaal 900 respectievelijk 750 m3), en met daarbuiten nog een beperkte bouwmogelijkheid (maximaal 1.250m²) voor m.n. sanitair. Het 4 e op de plankaart aangeduid bebouwingsvlak is enkel bedoeld voor de 12 kleinere vakantiebungalows (maximaal 45 m²). Voor de buiten de recreatiebestemming gelegen grotere groengebieden (circa 11 ha) vigeert overwegend de bestemming ‘Bosgebied’. Behoud van houtopstanden staat hier centraal naast extensief recreatief medegebruik. Naast bestaand bos (circa 7,75 ha) is daarin ook compensatiebos (circa 2,5 ha) begrepen. Dat laatste ter compensatie, toen nog in de verhouding 1:7(!), van een beoogde omzetting van circa 0,275 ha bos in kampeerterrein. Tot op dit moment heeft die omzetting niet plaatsgevonden, maar het compensatiebos is inmiddels al wel grotendeels (ruim 2 ha) aangelegd. Verder zijn in het vigerende plan nog afschermende groenvoorzieningen van circa 0,75 ha opgenomen. Aansluitend op het voornoemde bestemmingsplan gelden rondom het terrein van Camping De Paal, volgens het daar vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 1996’ verschillende gebiedsbestemmingen.

Plankaart vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 1996’

4

Het gaat dan om bestemmingen Groene Hoofdstructuur en Agrarische Hoofdstructuur, met verschillende aanvullende differentiaties daarbinnen (zoals ‘multifunctioneel bos’, ‘bosgebied met natuurwaarden’ en ‘agrarisch gebied met landschappelijke waarden’). De exploitatievergunning (d.d. 11 november 2003) in het kader van de (recent ingetrokken) Wet Openluchtrecreatie (WOR), die alleen gold voor standplaatsen voor kampeermiddelen, ging voor Camping De Paal uit van een kampeerterrein met 700 standplaatsen, op hetzelfde terrein van circa 32 zoals ook vervat in het vigerende bestemmingsplan. Daarbij werd een nadere specificatie vermeld van maximaal 600 toeristische en maximaal 100 vaste standplaatsen. Daarbij bood die vergunning in principe nog wel de mogelijkheid om op het gehele terrein, van circa 32 ha, inclusief de bospercelen te kamperen. In combinatie met het vigerende bestemmingsplan was het gebruik van laatst genoemde percelen voor standplaatsen in de praktijk echter verboden. De vergunning en het vigerende bestemmingsplan waren op het punt van het aantal kampeerplaatsen en de spreiding daarvan over (delen van) het campingterrein derhalve niet geheel in overeenstemming met elkaar. Het huidige gebruik en inrichting van Camping De Paal is op onderdelen ook niet meer geheel in overeenstemming het vigerende plan en de exploitatievergunning en beantwoordt ook niet meer aan de eerdere verwachtingen dienaangaande. Bovendien past een en andere ook niet meer in de huidige lange termijn visie van Camping De Paal. Deze zaken zullen hierna in deze toelichting verder uiteengezet worden, waarmee tegelijk de motieven en noodzaak worden aangegeven om het vigerende bestemmingsplan van Camping De Paal te herzien. Voor een samenvattend overzicht van de verschillende recreatieve verblijfseenheden en ook de bouwmogelijkheden in de diverse plannen/situaties (zoals vigerend plan, voorontwerpplan, huidige situatie en voorliggend nieuw bestemmingsplan), wordt verwezen naar 2.2.7, waar een en ander in tabelvorm is weergegeven.

1.3 Opzet van de toelichting Hoofdstuk 2 van deze toelichting geeft kort inzicht in de huidige situatie en de voorgestane ontwikkelingen van recreatiecentrum De Paal. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader dat voor (de ontwikkeling van) de camping relevant is. Het planologische kader wordt gevormd door de verschillende aanwezige waarden binnen en rondom het plangebied. De randvoorwaarden c.q. de kansen en belemmeringen die daaruit voortkomen, staan beschreven in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planvorm van dit bestemmingsplan en geeft een toelichting op de nieuwe bestemming(sregeling) voor de camping. De uitvoerbaarheid van het initiatief en enkele handhavingaspecten komen in hoofdstuk 6 aan bod. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 van dit bestemmingsplan de, deels al doorlopen en ten dele nog te doorlopen, procedure van dit bestemmingsplan in beeld gebracht.

5

Hoofdgebouw Camping De Paal

Meeleeftheater

6

Kinderboerderij

Speelattractie, met zandduinen, waterloopje en toestellen, de ‘Biebelebontse Paalbergen’

7

8

2

ONTWIKKELING ‘CAMPING DE PAAL’

2.1 Huidige situatie 2.1.1 Algemeen Camping De Paal is een vijfsterren-campingpark, behorende tot het Nederlandse en Europese topsegment, en is gelegen in het hart van de Brabantse Kempen, ten noordoosten van de gemeentelijke hoofdkern Bergeijk. Deze kindvriendelijke familiecamping, in een bos- en natuurrijke setting/omgeving, beschikt over een breed pakket aan voorzieningen en een groot aantal moderne attracties voor jong en oud die ook een wat langer kampeerverblijf mogelijk maken. De camping leent zich bij uitstek als uitvalsbasis voor fietstochten en uitstapjes naar een van de vele toeristischrecreatieve trekpleisters in Brabant en het Noorden van België. De Paal is nog een echt familiebedrijf, waarin familie Martens zeer actief en ondernemend is. Vanaf de start in 1967 is het bedrijf gegroeid tot wat het nu is. Camping De Paal onderscheidt zich m.n. van andere topbedrijven doordat in Bergeijk nog het ‘echte kampeerproduct’ wordt aangeboden: - bos, ruimte, veel nadruk op animatie, kindvriendelijk en uitstekende centrale voorzieningen. De aanbieding van het ‘authentieke kampeerproduct in een bosrijke omgeving’ is en blijft uniek, maar qua voorzieningenniveau bevindt het bedrijf zich wel in een markt waar ontwikkelingen elkaar snel opvolgen. Zeker iedere vijf jaar dient er te worden geïnvesteerd in substantiële onderscheidende aanpassingen in de centrale voorzieningen. Ook het kampeerproduct zelf is aan verandering onderhevig gelet op de eisen van de consument. Met name de kwaliteit van de sanitaire voorzieningen als ook de gewenste ruimte per standplaats zijn van levensbelang voor het voortbestaan van bedrijf in het marksegment waarop men zich richt. 2.1.2 Het huidige terreingebruik Het terrein van Camping De Paal, met enkele omsloten c.q. direct aangrenzende bospercelen, zoals begrepen in voorliggend bestemmingsplan is thans circa 36 ha groot. De vergroting ten opzichte van het vigerende plan bestaat enkel uit een vergroting aan de zuidzijde, met een extensief te gebruiken groen speelterrein, ter grootte van circa 4 ha.. Van het totale plangebied/campingpark van circa 36 ha is thans circa 28 ha, recreatieterrein en de rest, circa 8 ha, is bos. Van het recreatieterrein wordt circa 24 ha intensief gebruikt, voor zowel verblijfsrecreatie als diverse bijbehorende voorzieningen. Het grootste gedeelte daarvan is in principe ingericht en in gebruikt voor de plaatsing van kampeermiddelen, en beslaat circa 17 ha. Daarnaast is het centraal en meer westelijk gelegen gedeelte, van circa 4 ha, overwegend in gebruik voor de diverse centrale voorzieningen met 2 bedrijfswoningen. Verder is aan de noordzijde nog circa 3 ha specifiek ingericht en intensief in gebruik als speelterrein met zandduinen en water, ‘De Biebelebontse Paalbergen’ genaamd. Tot slot is het (uitbreidings)gedeelte aan de zuidzijde, van circa 4 ha, meer extensief in gebruik als recreatieterrein, voor ondersteunende dagrecreatieve activiteiten. 9

Situatie en globale indeling van Camping De Paal 2008 (excl. recente uitbreiding met circa 100 standplaatsen aan de noordwestzijde/aansluitend op 900-serie) 10

2.1.3 De groene omgeving Camping De Paal heeft veel met natuur en landschap. Vanaf het begin is hier zeer veel aandacht aan besteed, met de navolgende belangrijkste vermeldenswaardige punten :
Met de jaarlijkse aanleg van veel nieuw plantmateriaal is het bos in de loop der jaren omgevormd van een bosgebied met een monocultuur van grove via onderbeplanting met loofhout naar een variatierijk bos (meer dan alleen dennen). Bomen die zijn gerooid worden elders op het bedrijf meer dan gecompenseerd.
De uiteindelijke uitbreiding van de 9,5 ha landbouwgrond die in 1995 is vergund voor verblijfsrecreatie is feitelijk omgezet in netto 4 ha kampeerplaatsen te midden van 5,5 ha, grotendeels nieuw bos en natuur.
In het huidige bestemmingsplan (uit 1995) is van de circa 32 ha ongeveer 2/3 deel opgenomen als ‘Recreatiegebied’. De rest, circa 1/3 deel, is als ‘Bosgebied’ en ‘Groenvoorzieningen’ bestemd/aangeduid.
In het voorliggende bestemmingsplan (2009) wordt van de circa 36 ha, wederom ruim 2/3 deel, ofwel circa 28 ha, als (Intensief of Extensief) Recreatiegebied bestemd, waarvan een aanzienlijk gedeelte, van circa 3 ha, met de aanduidingen ‘Waardevol houtgewas’ of ‘Afschermend groen’. Het overige 1/3 deel, van ruim 8 ha, is eveneens specifiek bestemd tot ‘Bosgebied’. De camping bevindt zich derhalve in een zeer bosrijke omgeving in de Kempen terwijl ook op de camping zelf heel veel bos en groen behouden en ontwikkeld is. 2.1.4 De aanwezige recreatieve verblijfseenheden Van de vigerende gebruiks- en bouwmogelijkheden wat betreft de recreatieve verblijfseenheden volgens het bestemmingsplan uit 1995 (715 standplaatsen, 15 stacaravans en 12 bungalows) wordt tot op dit moment nog niet volledig gebruik gemaakt, zeker niet wat betreft de vaste standplaatsen, stacaravans en bungalows. De camping omvat momenteel, inclusief een recente uitbreiding met circa 100 standplaatsen aan de noordwestzijde, in totaal circa 700 verblijfsrecreatieve eenheden. Dit zijn in principe nog allemaal toeristische standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen. Van het totale recreatieterrein van circa 28 ha (excl. bos) is momenteel circa 17 ha in hoofdzaak ingericht voor die standplaatsen. 2.1.5 De aanwezige voorzieningen Tot de centrale campingvoorzieningen behoren, naast het hoofdgebouw met ontvangstkantoor, horeca-, winkel- en wasvoorzieningen, verder nog een overdekt zwembad, een waterspeeltuin, twee buitenzwembaden, het meeleeftheater, een recreatieruimte/-hal met parkeerterrein voor bezoekers, een kinderboerderij, en diverse speelvoorzieningen. De meeste centrumvoorzieningen zijn gesitueerd in een centrale ‘brinkachtige’ omgeving, waar ook nog veel ruimte en groen aanwezig is. Verder zijn een aantal centrale voorzieningen gesitueerd aan de westzijde van de camping nabij de toegangsweg. Het terreingedeelte waar de ceny trale voorzieningen en 2 bedrijfswoningen geconcentreerd zijn beslaat een oppervlakte van circa 4 ha. Meer decentraal gelegen zijn er nog een 4-tal hoogwaardige gemeenschappelijke sanitairgebouwen, de ‘speelduinen’ en meer verspreid diverse kleinere speelvoorzieningen. Ook zijn er bij een 40-tal standplaatsen aan de zuidzijde privé sanitairvoorzieningen aanwezig. 11

De huidige bebouwing Op het campingterrein is thans de volgende bebouwing, onderscheiden naar een 3-tal functiecategorieën aanwezig: • Centrale voorzieningen - hoofdgebouw met receptie en horeca (restaurant, café, snackbar) en daaronder een supermarkt (circa 400 m²) met magazijn en een wasserette - overdekt zwembad - waterspeeltuin - 2 buitenzwembaden - Vrijetijdscentrum/tennis-, recreatie-, fitnesshal - speelhonk - meeleeftheater met buitenarena - kinderboerderij Subtotaal centrale voorzieningen

circa 800 m²; circa 900 m²; circa 500 m²; circa 500 m²; circa 4.700 m²; circa 800 m²; circa 1.250 m²; circa 50 m²; circa 9.500 m2

• Sanitaire voorzieningen - 4 sanitaire gebouwen - privésanitair, bij circa 40 standplaatsen à 6 m2 Subtotaal sanitair

circa 1.400 m²; circa 250 m²; circa 1.650 m2

• Overige bebouwing - 4 trekkershutten en 1 schuilhut voor fietsers - 2 bedrijfswoningen met bijgebouwen - speeltoestellen op camping en speelterreinen - Subtotaal overige bebouwing (excl. speeltoestellen)

circa 100 m²; circa 375 m2; ------------------circa 475 m2

Totale bebouwing (excl. speeltoestellen)

circa 11.625 m2

2.2 Toekomstige situatie De herziening van bestemmingsplan De Paal beoogt vooral het creëren van meer juridisch-planologische bewegingsruimte voor een ondernemer die wil inspelen op actuele ontwikkelingskansen en de trends in recreatieve markt. In hoeverre de komende jaren concreet gebruik gemaakt gaat worden van deze bewegingsruimte, hangt sterk af van de ontwikkelingen die zich voordoen in deze markt. De markt voor verblijfsrecreatie lijkt op onderdelen verzadigd en veel bedrijven moeten concurreren met grote (inter)nationale ketens. De sector heeft te maken met omzetdalingen, terwijl de kosten daarentegen blijven stijgen. Om te kunnen blijven concurreren, moeten de ondernemers hun bedrijven uitbreiden en/of opwaarderen vanwege schaalvoordelen of om voldoende kwalitatief aanbod te bieden en daarmee in te spelen op de wens van klanten wat betreft onder andere het voorzieningen niveau en meer ruimte per accommodatie. (Bron: Regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen, maart 2008; zie ook hierna onder 3.8). De familie Martens wil met haar Camping De Paal steeds voorop blijven lopen in het topsegment van de markt en inspelen op de laatste ontwikkelingen. Aan deze filosofie dankt De Paal immers de huidige (internationale) toppositie en voorbeeldfunctie in de campingwereld. Het is dan ook gewenst dat De Paal flexibel kan inspelen op de laatste trends.

12

Een te rigide bestemmingsplan waarin zaken te gedetailleerd zijn geregeld werkt in dit opzicht belemmerend of zal steeds bijgesteld moeten worden, waardoor men vanwege tijdvergende procedures ten opzichte van actuele marktontwikkelingen (steeds meer) achter zal gaan lopen. In het licht van het voorgaande bestaat er allereerst behoefte aan een meer flexibel bestemmingsplan. De te vergroten flexibiliteit betreft met name de volgende aspecten: - oppervlakte en aantal sanitaire voorzieningen; - oppervlakte centrale campingvoorzieningen; - type en aantal verblijfsrecreatieve eenheden (standplaatsen voor kampeermiddelen, zowel mobiel als semipermanent, en te bouwen recreatiewoningen). Deze komen allereerst hierna nader aan de orde onder 2.2.1 t/m 2.2.3. Verder zal een drietal ontwikkelingen al op korte(re) termijn gestalte krijgen en ook daarvoor zullen de mogelijkheden in voorliggend bestemmingsplan opgenomen (moeten) worden. Het betreft concreet: - de uitbreiding van het niveau van de centrale voorzieningen met een ‘Spelodrome’; - de uitbreiding van het campingterrein (in zuidelijke richting) met een terrein voor spelen, buitensport en picknicken; - de realisatie van een derde bedrijfswoning. Deze komen vervolgens hierna aan de orde onder 2.2.4 t/m 2.2.6. Voor een samenvattend overzicht van de verschillende bouwmogelijkheden en recreatieve verblijfseenheden (vigerend plan, voorontwerpplan, huidige situatie en voorliggend nieuw bestemmingsplan) wordt verwezen naar 2.2.7, waar een en ander in tabelvorm is weergegeven. 2.2.1 Sanitaire voorzieningen In het vigerende bestemmingsplan is geen specifieke bouwregels voor sanitaire voorzieningen opgenomen. Er is alleen bepaald dat buiten de bebouwingsvlakken 1.250 m2 bebouwing aanwezig mag zijn, welke bouwmogelijkheid vooral bedoeld is voor dergelijke voorzieningen. Verder mogen degelijke voorzieningen, maar ook andere bebouwing, gebouwd worden binnen de aangeduide bebouwingsvlakken, waarvoor echter uiteenlopende bouwregels gelden. Op dit moment zijn er op het bedrijf als sanitaire voorzieningen aanwezig: - 4 centrale moderne en luxe sanitairgebouwen (samen circa 1.400 m²); deze liggen verspreid over het campingterrein; - 40 units met privésanitair (circa 6 m² ieder; per 2 of 4, grotendeels verdiept/ondergronds, aaneengebouwd; in totaal circa 250 m2); deze zijn gesitueerd bij de meest zuidelijke standplaatsen. In totaal is er daarmee op dit moment circa 1.650 m² aan sanitaire voorzieningen aanwezig. Er is een drietal ontwikkelingen die maken dat er aandacht is voor vergroting en/of een meer flexibele opzet van deze voorzieningen. Allereerst is het de verwachting dat de huidige toiletvoorzieningen de komende 10 jaar verder (moeten) worden vergroot om aan de eisen van de consument te blijven voldoen.

13

Ten tweede blijft daarbij de normering van de ANWB of ADAC een vraagpunt. In het verleden is al eens de maximale afstand van een toeristische kampeerplaats tot een centrale toiletvoorziening verkleind. Als dergelijke normen in de toekomst nog eens aangescherpt worden, moet Camping De Paal wellicht enkele kleinere centrale sanitaire voorzieningen extra (kunnen) realiseren. Uitgaande van maximaal 3 eenheden van circa 200 m² ieder, betekent dat een toename met maximaal circa 600 m² . Samen met circa 1.400 m² bestaand betekent dat in totaal de mogelijkheid voor circa 2.000 m² aan centrale sanitaire voorzieningen. Ten derde is er een tendens naar meer privésanitair, ook op toeristische plaatsen. Camping De Paal heeft nu nog maar 40 standplaatsen (6%) daarmee uitgerust. Als de markt hier nog veel nadrukkelijker om gaat vragen, is het mogelijk dat in de toekomst (veel) meer standplaatsen op deze wijze (moeten) worden uitgerust, mogelijk tot wel 35 à 50% ten opzichte van slechts 6% op dit moment. Als er een substantieel aantal kampeerplaatsen elk met 6 à 10 m² privésanitair moet worden uitgerust, dan betekent dit noodzakelijkerwijs een aanzienlijke vergroting van het totale bouwvolume van dergelijke sanitaire voorzieningen. Uitgaande van gemiddeld circa 8 m² voor maximaal 300 à 400 (= 50% van de) standplaatsen, betekent dat een behoefte van in totaal circa 2.750 m² privésanitair. Dat is een toename met circa 2.500 m2 ten opzichte van de huidige omvang van circa 250 m2 Verder is ook de locatievrijheid van belang bij het vinden van de best passende oplossing voor veranderingen in eisen van consumenten en/of belangenorganisaties met betrekking tot sanitaire voorzieningen. Op dit moment zijn de sanitaire voorzieningen in het bestemmingsplan overigens ook niet op locaties vastgelegd. Dit wil Camping De Paal zo houden. Het is juridisch niet mogelijk om de bouw van sanitaire bouwwerken volledig vrij te houden. Het plan zou daarmee namelijk theoretisch gezien kunnen leiden tot een zeer grote mate van verstening. Dat is niet wenselijk. Om toch voldoende flexibiliteit te creëren, zijn in het voorliggende bestemmingsplan sanitaire voorzieningen (zowel collectief als privé) gekoppeld aan de bestemming ‘Intensief recreatiegebied’, en mogen dus zowel binnen als buiten het bebouwingsvlak worden gebouwd, tot een maximaal te bebouwen oppervlak van 4.750 m². Het aantal sanitairgebouwen dat op het terrein kan komen, is daarmee niet direct aan restricties gebonden. Dit biedt de mogelijkheid om afhankelijk van de marktvraag te kiezen voor meer privévoorzieningen dan wel centrale gebouwen. Daarnaast wil Camping De Paal, samen met de gemeente, voorkomen dat de randen van de camping (te) vol komen te staan met bebouwing. Om de bestaande groene uitstraling te behouden is bij de bestemming ‘Intensief recreatiegebied’ langs de buitenranden dan ook een extra bufferzone, van 10 m breed, opgenomen. Binnen deze bufferzone mag op 5 m vanaf de plangrens geen bebouwing komen staan. Camping De Paal wil in de hierachter gelegen strook (5-10 m van de plangrens) zo nodig komen tot de aanleg van verdiept gelegen sanitairgebouwen die dan aan de achterkant c.q. de buitenzijde van de camping enkel zichtbaar zijn in de vorm van beplante glooiingen in het terrein.

14

De bufferzone is op de plankaart/verbeelding vastgelegd in de vorm van een aanduiding ‘afschermend groen’ en is als zodanig ook terug te vinden in de bouwregels van het bestemmingsplan. Teneinde ook mogelijkheden te hebben voor een vrijere vormgeving van sanitaire voorzieningen, zoals onder andere het geval is geweest met het recent gerealiseerde gebouw met een voorgevel in Rietveld-stijl en aan de achterzijde natuurlijk afdekking die glooiend overloopt in het maaiveld, wordt voor de verder maatvoering enkel uitgegaan van de hantering van een maximum bouwhoogte van 6,5 m. Samenvattend streeft Camping De Paal naar de vastlegging in het bestemmingsplan van een maximale bouwoppervlakte voor sanitaire voorzieningen (zowel centrale als privé-units) van 4.750 m² . Dat komt overeen met circa 2% van de circa 24 ha tot ‘Intensief Recreatiegebied’ bestemde gronden. De locaties zijn daarbij binnen die bestemming vrij invulbaar, uitgezonderd binnen het ‘afschermend groen’, waar ten minste 5 m afstand tot de plangrens wenselijk is. Om zo goed en flexibel mogelijk in te kunnen spelen op de verschillende ontwikkelingen die met betrekking tot dit type voorzieningen in de markt spelen kan de huidige omvang van circa 1.650 m2 sanitaire voorzieningen dan, voor zover nodig en op een landschappelijk verantwoorde wijze worden uitgebreid met circa 3.100 m2.tot maximaal 4.750 m2. Voor een overzicht van een en ander in diverse plannen/situaties wordt verwezen naar 2.2.7.a. 2.2.2 Centrale campingvoorzieningen In het vigerende bestemmingsplan voor Camping De Paal zijn in principe 2 bebouwingsvlakken (1 en 3) daarvoor aangegeven, die samen circa 25.500 m2 groot zijn, en waarbinnen (met bebouwingspercentages van 15% en 75%) in totaal maximaal circa 10.000 m2 aan m.n. centrale voorzieningen gebouwd mag worden. Daarbij gelden verder onder andere maximale bouwhoogten van 8 à 10 m. Camping De Paal heeft op dit moment circa 9.500 m² bebouwd oppervlak aan centrale voorzieningen (zie ook onder 2.1). Het grootste deel hiervan omvat een specifieke voorziening, namelijk de recreatie-/sporthal van 4.700 m². Camping De Paal gaat ervan uit dat, afhankelijk van de markt, er de komende 10 jaar een behoorlijke uitbreiding aan bebouwde oppervlakte centrumvoorzieningen bij zou kunnen/moeten komen. Zo mag niet worden uitgesloten dat het openluchtzwembad nog eens wordt overkapt bij een volgende productlevenscyclus van deze voorziening. Ook de overdekte speelvoorzieningen, centrale horeca, gebouwen in de kinderboerderij, opslagruimte en de sportvoorzieningen kunnen mogelijk op bepaalde punten worden uitgebreid ook al zijn hiervoor op dit moment geen concrete plannen. Daarom is het gewenst om in het nieuwe bestemmingsplan in ieder geval rechtstreeks tot ongeveer een verdubbeling van het huidige bebouwde oppervlak van de centrale centrumvoorzieningen te kunnen komen. Concreet betekent dat, uitgaande van circa 9.500 m² bestaand plus circa 8.500 m² uitbreiding, een gewenste omvang van (vooralsnog) maximaal 18.000 m². Van de circa 8.500 m² uitbreiding is overigens al circa 900 à 1.000 m² bedoeld voor het Spelodrome, wat hierna (onder 2.2.4) nog aan de orde komt. 15

Daarmee resteert er nog circa 7.500 m² voor eventuele overige, nu nog niet concreet bekende, centrale voorzieningen. Gezien de onzekerheden aangaande het in de toekomst vereiste voorzieningen- en serviceniveau op topcampings zoals De Paal, zou op termijn een nog ruimere behoefte aan centrale voorzieningen nodig kunnen zijn. Die eventuele verdergaande verruiming dient ook in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen te worden. Gezien de onzekerheden en de termijn waarop dat naar verwachting kan gaan spelen, kan daarvoor volstaan worden met een ontheffingsmogelijkheid, indien de noodzaak van een en ander nader aangetoond wordt. In dat geval komt, vanuit ruimtelijk oogpunt, een begrenzing op maximaal circa 1/3 deel ofwel 35% van het nieuwe/verruimde bebouwingsvlak van 9 ha als alleszins realistisch en verantwoord voor. Dat bebouwingsvlak is een aanzienlijk verruiming ten opzichte van het vigerende plan, waarin voor centrale voorzieningen (plus recreatiewoningen) in principe een 3-tal aanmerkelijk kleinere bebouwingsvlakken (1, 3 en 4) was opgenomen, met een omvang van in totaal circa 3,75 ha. In het voorontwerpplan waren hiervoor echter ook al aanzienlijk verruimde (en deels nog overlappende) bebouwingsvlakken opgenomen, met een totale omvang van circa 8 ha. In voorliggend bestemmingsplan is voor de centrale voorzieningen, en ook de recreatiewoningen, nog maar één, en nog iets ruimer begrensd, bebouwingsvlak opgenomen, van in totaal circa 9 ha. Dat zowel om de locatiekeuze voor centrale voorzieningen, in een omvang zoals hiervoor al aangegeven, te verruimen als om (aan de zuidoostzijde) enige extra (zoek)ruimte te kunnen bieden voor het eveneens verhoogde aantal recreatiewoningen (zie ook onder 2.2.3). Binnen het nieuwe verruimde bebouwingsvlak is extra ruimte gegeven voor flexibele groei wat betreft voorzieningen en maatvoering, onder andere tot een totale omvang van in eerste instantie 18.000 m2 ofwel 20% en, via ontheffing, zo nodig tot maximaal 35% van dat bebouwingsvlak. Ten opzichte van de totale bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ is dat echter slechts circa 7,5 à 12,5% bebouwing. Opgeteld met de maximale bebouwing voor sanitair betekent dat in totaal maximaal circa 10 à 15% van die bestemming bebouwd mag worden met sanitaire en centrale campingvoorzieningen. Wat de verdere maatvoering betreft is het uit een oogpunt van flexibiliteit gewenst dat er een royalere regeling wordt opgenomen dan in het vigerende plan. Daarbij gaat de voorkeur uit naar het zo (veel) mogelijk hanteren van alleen een maximum bouwhoogte. Gezien enerzijds de toenemende afmetingen van diverse m.n. dagrecreatieve voorzieningen en anderzijds de hoogte van de veelvuldig op het campingterrein voorkomende opgaande boombeplanting, die overwegend tenminste 15 à 20 m hoog is, komt in dat licht een maximum hoogtemaat van 13 m in meerdere opzichten als realistisch en ook landschappelijk nog aanvaardbaar voor. Alleen in het meest zuidoostelijke gedeelte van het bebouwingsvlak is, mede ter voorkoming van onnodige visuele uitstraling over het landschappelijke waardevolle akkercomplex aldaar, een geringere maximum bouwhoogte en daarnaast ook een lager maximum goothoogte wenselijk, waarbij voor uitgegaan wordt van maximaal 11 respectievelijk 5 m.

16

Voor een of enkele specifieke sport- of speelvoorzieningen kan er echter een hogere bebouwing wenselijk/nodig kan zijn, waarbij gedacht moet worden aan een klim-/abseilwand, uitkijktoren, boomkruinplatform of iets dergelijks, tot juist boven de boomtoppen. Daarom is er op de maximum bouwhoogte van 13 m een uitzondering gemaakt voor maximaal 2 bouwwerken (van maximaal 25 m2 ieder) waarvan de bouwhoogte maximaal 25 mag zijn. Wat betreft functionele invulling van de centrale voorzieningen vindt de afbakening plaats door in de regels aan te geven dat het gaat om centrale campingaccommodaties die ondergeschikt en gerelateerd zijn aan het verblijfsrecreatief gebruik van de camping, zoals supermarkt, elkweervoorzieningen (expliciet opgenomen in de planregels/begripsbepaling) en bedrijfswoningen. Voor een samenvattend overzicht van de verschillende bouwmogelijkheden in diverse plannen/situaties wordt verwezen naar 2.2.7.a.

Centrumgebied Camping De Paal, met brinkachtige en groen uitstraling

2.2.3 Recreatieve verblijfseenheden, typen en aantallen Het vigerende bestemmingsplan voor Camping De Paal kent een onderscheid in toeristische standplaatsen, vaste standplaatsen, stacaravans en bungalows. Al deze vormen van recreatieve verblijfseenheden zijn in dat bestemmingsplan tevens voorzien van een maximum aantal te realiseren eenheden. Om meer flexibiliteit te creëren is er in het voorliggende nieuwe bestemmingsplan voor gekozen om slechts een beperkt onderscheid aan te brengen in het type recreatieve verblijfseenheden, te weten: a recreatieve verblijfseenheden in de vorm van (standplaatsen voor) mobiele kampeermiddelen, voor zover geen gebouwen zijnde, zonder nader onderscheid in toeristische en vaste standplaatsen; hierbij is dan wel een verhoging van het maximum aantal standplaatsen gewenst;

17

b recreatieve verblijfseenheden, in de vorm van (bouwplaatsen voor) semipermanente kampeermiddelen, zijnde gebouwen met lichte constructie en fundering, die daardoor semipermanent ofwel relatief gemakkelijk te plaatsen en eventueel ook weer te verplaatsen zijn; daarbij is te denken aan trekkershutten, tent-/wigwam-/blok-/paalhutten en dergelijke, stacaravans, mobilhomes, chalets), waarbij zo nodig nog een onderscheid tussen verblijfseenheden met een kleinere omvang en die met een grotere omvang gemaakt kan worden; omdat deze verblijfseenheden vrij uitwisselbaar moeten zijn met voornoemde standplaatsen voor mobiele/toeristische kampeermiddelen dient daarvoor eveneens een vergelijkbare stand- c.q. bouwplaatsregeling gehanteerd te worden wat betreft maximum aantallen; c recreatieve verblijfseenheden in de vorm van recreatiewoningen, zijnde gebouwen die door constructie en (normale) fundering in principe plaatsgebonden en niet-verplaatsbaar, dus ter plaatse permanent zijn; daarbij is eveneens een vrije uitwisselbaarheid gewenst met beide voornoemde vormen van verblijfseenheden, maar dan wel binnen een specifiek gedeelte van de camping, te weten het (mede daartoe te verruimen) bebouwingsvlak. Het behoud van enig onderscheid in vormen van verblijfsrecreatieve eenheden is/blijft relevant, daar waar het gaat om de aard c.q. verschijningsvorm van de verblijfseenheden. Ruimtelijk gezien maakt het nogal wat uit of de camping enkel bestaat uit standplaatsen waarop in het seizoen c.q. de helft van het jaar een tent of toercaravan staat, of dat de camping overwegend of geheel bestaat uit jaarrond of permanente aanwezige stacaravans of bungalows. Om die reden maakt ook het voorliggende plan nog steeds een onderscheid tussen voornoemde 3 typen van verblijfsrecreatieve eenheden. De bedrijfsvisie en daarmee ook voorliggend bestemmingsplan voorzien niet in een algehele of zeer omvangrijke omvorming van de camping naar een volledig stacaravan- en/of bungalowpark. Dit zou aan het huidige karakter van de camping en de daaraan verbonden landschappelijke en natuurwaarden te sterk afbreuk doen. Daarnaast wordt het echter wel noodzakelijk geacht om enerzijds snel op veranderende wensen uit de markt in te kunnen spelen en anderzijds te komen tot een zo stabiel mogelijke bedrijfsexploitatie, zoals uit het navolgende moge blijken. Cijfers over 2003 van het BBT lieten al zien dat de bezetting op kampeerbedrijven in Noord-Brabant fors in afgenomen (16% minder gasten). Voor Camping De Paal geldt vooralsnog het tegenovergestelde. In 2003 en ook later was er sprake van enige groei. Daarnaast is er in de kampeersector een tweedeling waar te nemen. Enerzijds de toerist op zoek naar (steeds meer) luxe, comfort en ruimte, wat leidt tot de vraag naar grotere staanplaatsen met aparte privévoorzieningen (sanitair, aansluiting nutsvoorzieningen en internet) en de vraag naar steeds meer (luxe/grotere) chalets en stacaravans in plaats van standplaatsen voor tenten en toercaravans. Dit geldt dus voor het marksegment waar Camping De Paal zich op richt. Anderzijds is er behoefte naar ‘back to basic’, in de vorm van meer natuurlijk kamperen (boerenbedrijf, in de natuur) al dan niet met voorzieningen op hoog niveau. Hierop richt camping De Paal, gezien aard en omvang, zich derhalve niet.

18

Verder wordt in het rapport Sectorstudie verblijfsrecreatie 2007 van de ING bank geconcludeerd dat de kans op toekomstig succes het grootst is voor de bungalowsector omdat men daarmee (nog) beter in staat is te investeren in kwaliteitsverbetering, innovatieve producten en diensten, automatisering en doelgroepsegmentatie zoals ouderen, ouderen met (klein)kinderen, groepen, zakelijke markt, zorgsector enz. (Bron: Regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen, maart 2008; zie ook hierna). Als gevolg van een en ander is het bij nader inzien gewenst om, in tegenstelling tot het geldende plan en ook het voorontwerpplan, op basis van het voorliggende bestemmingsplan alsnog zo flexibel mogelijk met de verschillende typen recreatieve verblijfseenheden om te kunnen gaan en daarnaast aanzienlijk meer ruimte te bieden voor de (eventuele) realisering van een substantieel aantal recreatiewoningen. Dit wordt in het navolgende nader toegelicht en uitgewerkt. Voor een samenvattend overzicht van de verschillende typen en aantallen recreatieve verblijfseenheden, volgens vigerend plan, voorontwerpplan, huidige situatie en voorliggend nieuw bestemmingsplan, wordt verwezen naar 2.2.7.b. 2.2.3.a Mobiele kampeermiddelen Volgens het vigerende bestemmingsplan (1995) vallen onder de huidige noemer van mobiele kampeermiddelen (geen bouwwerk/gebouw) zijnde, de vigerende 600 toeristische standplaatsen plus de 115 vaste standplaatsen, in totaal dus 715 standplaatsen. Daarnaast zijn ook nog 15 stacaravans toegestaan. Het aantal standplaatsen komt ook globaal overeen met het aantal van 700 kampeermiddelen volgens de (inmiddels vervallen) WORexploitatievergunning uit 2003. In het voorontwerpplan (2005) was de mogelijkheid opgenomen voor maximaal 700 toeristische en 115 vaste standplaatsen, zijnde in totaal 815 standplaatsen. Daarnaast was nog de mogelijkheid voor 27 stacaravans (of in plaats daarvan recreatiebungalows) opgenomen. Het genoemde aantal van 815 standplaatsen blijft ook het uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan. Vanwege de gewenste flexibiliteit in de toekomst, wordt er daarbij echter geen onderscheid meer gemaakt tussen toeristische en vaste standplaatsen, zoals voorheen nog het geval was. Tot voor kort werd van voornoemde vigerende mogelijkheden nog maar ten dele gebruik gemaakt en wel in de vorm van circa 600 toeristische kampeermiddelen. Momenteel vindt, op het noordwestelijke gedeelte van het campingterrein, nog enige uitbreiding plaats binnen de mogelijkheden van het vigerende plan, zodat in de huidige situatie sprake is van een totaal aantal van circa 700 toeristische standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen, Vaste standplaatsen, en ook stacaravans komen tot nu toe niet, of slechts bij hoge uitzondering, en dan gedurende zeer korte tijd, voor. Gezien die situatie is de camping momenteel dan ook nog buiten het vakantieseizoen c.q. in de wintermaanden gesloten. Desalniettemin blijft het gewenst dat voorliggend plan, evenals dat ook al het geval was met het voorontwerpplan, de mogelijkheid biedt om het aantal standplaatsen voor kampeermiddelen, ten opzichte van zowel het vigerende plan als de huidige situatie, met circa 100 te kunnen verhogen. Dat dan tot een totaal maximum aantal van 815 kampeermiddelen, mobiel dan wel semipermanent. 19

Dit aantal is in principe op twee manieren te realiseren. Allereerst door de ruimte voor kampeerplaatsen waarin het plan, in het noordwestelijke gedeelte van de camping, voorziet volledig daarvoor te benutten (wat nu nog niet het geval is) en anderzijds door bestaande plaatsen te verkleinen en/of op te delen. Camping De Paal wil beide opties nadrukkelijk open houden om op deze manier te kunnen inspelen op de veranderende eisen van de consument. Onder invloed van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zoals vergrijzing, gezinsverdunning en individualisering, neemt de behoefte aan (meer) kleinere plaatsen, met minder kampeerders per plaats, namelijk toe. Door plaatsen te verkleinen of te splitsen is er in de toekomst op Camping De Paal meer ruimte voor de groep mensen die alleen of met zijn tweeën komt. Op een plek waar nu 4 personen verblijven, zullen in de toekomst hierdoor vaker 2 x 2 personen verblijven. Daarnaast is er de laatste jaren ook een duidelijke tegengestelde trend waarneembaar, namelijk die naar een toenemende ruimtevraag per bezoeker. De landelijke trend op luxe campings is hierdoor eerder standplaatsverruiming dan standplaatsverkleining. Wil De Paal in de toekomst kunnen voldoen aan de eisen van de consument dan zal zij wellicht met beide trends mee moeten gaan. Of het aantal standplaatsen in de toekomst op Camping De Paal per saldo daadwerkelijk zal toenemen, hangt dus vooral af van de mogelijkheid die men heeft om flexibel op de vragen vanuit de markt in te kunnen spelen. In dat verband is het niet alleen gewenst om de bovengrens voor standplaatsen in voornoemde omvang te verhogen, maar ook om het onderscheid tussen toeristische en vaste standplaatsen los te laten. In de (nabije) toekomst (binnen 1 à 5 jaar) kan het gezien de ontwikkelingen in de markt nodig zijn dat de huidige situatie wat betreft type en aantal kampeermiddelen, en daarmee mogelijk ook de periode van openstelling, aangepast/verruimd moet worden. In het voorliggende bestemmingsplan wordt daarom het maximum aantal standplaatsen, ten opzichte van het vigerende plan en ook de huidige situatie (met maximaal 715 respectievelijk 700 standplaatsen), met 100 (= circa 14%) verhoogd tot een totaal aantal van 815 standplaatsen, waarbij dan tevens het onderscheid tussen toeristisch en vast op voorhand komt te vervallen. Deze kampeermiddelen dienen, zoals ook in het vigerende plan al het geval is, in principe een plek te kunnen krijgen binnen het gehele gebied met de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, wat daarbinnen dan neer komt op bruto dichtheid van (815 : circa 24 ha =) circa 34 kampeermiddelen/ha en voor het plangebied/campingpark als geheel (circa 36 ha) leidt dat tot een dichtheid van (slechts) 22,5 kampeermiddelen/ha. Afgezet tegen een algemene vaak gehanteerde richtlijn van maximaal circa 40 kampeermiddelen/ha voor reguliere campings en maximaal circa 30 kampeermiddelen/ha voor landschapscampings, zoals onder andere gehanteerd op provinciaal niveau of door brancheorganisaties, kan gesteld worden dat de maximaal dichtheid die op camping De Paal kan ontstaan volgens voorliggend plan ruimschoots onder die richtgetallen blijft.

20

Ruimtelijk gezien zijn de mogelijkheden voldoende vergrendeld door de grenzen van de bestemming ’Intensief Recreatiegebied’ en daarnaast bepaalt de ‘klantvraag’ in principe de minimale maten van een standplaats. Zie voor een samenvattend overzicht ook 2.2.7.b, waar een en ander in tabelvorm is weergegeven.

Standplaatsen in het groen op Camping De Paal

2.2.3.b Semipermanente kampeermiddelen Volgens het vigerende plan en ook het voorontwerpplan vallen onder deze noemer de mogelijk te realiseren stacaravans (maximaal 15 respectievelijk maximaal 27) en ook trekkershutten volgens het voorontwerpplan (maximaal 4). Van die mogelijkheid voor het plaatsen/bouwen van stacaravans is tot op heden c.q. in de huidige situatie echter nog geen gebruik gemaakt. Inmiddels zijn er wel een 4-tal kleiner trekkershutten, en 1 schuilgelegenheid, gerealiseerd conform de intentie daartoe volgens het voorontwerpplan. Daarnaast vallen volgens de huidige inzichten c.q. voorliggend plan onder semipermanente kampeermiddelen ook nog de met stacaravans vergelijkbare, maar kwalitatief vaak hoogwaardigere, recreatieve verblijfseenheden zoals chalets of mobilhomes. Die worden eveneens gekenmerkt door een lichte bouwconstructie en fundering en zijn daardoor ook een relatief makkelijke verplaatsbaar (in één geheel of slechts enkel delen). Ook semipermanente tenthuisjes en dergelijke die het gehele seizoen blijven staan en kleinere trekkershutten en dergelijke behoren in principe tot deze categorie van semipermanente recreatieve verblijfseenheden. De vraag naar dit soort recreatieve verblijfseenheden voor specifieke doelgroepen wordt de laatste jaren steeds sterker en daarmee ook bedrijfseconomisch steeds interessanter.

21

Gezien de verschijningsvorm, de veelal beperkte(re) omvang qua inhoud/oppervlakte, de relatief makkelijke verplaatsbaarheid en het eventuele gebruik van centrale sanitaire voorzieningen heeft dit type verblijfseenheden ruimtelijk-functioneel zeer veel overeenkomsten met standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen. Naar de huidige inzichten is het uit een oogpunt van flexibiliteit voor de toekomst gewenst, en in toenemende mate ook algemeen gebruik binnen de sector, zoals TOP-Brabant, om semipermanente kampeermiddelen in principe dezelfde plaatsings- c.q. bouwmogelijkheden te bieden als de mobiele kampeermiddelen. Als bijzonderheid geldt, op grond van artikel 40 lid 2 van de Woningwet, voor dergelijke kampeermiddelen als ze tenminste overeenkomstig de regels van het bestemmingsplan gebouwd worden dat, ondanks het gegeven dat het bouwwerken zijn, daarvoor toch geen bouwvergunning vereist is. In het geval van voorliggend bestemmingsplan wordt het daarom wenselijk geacht om semipermanente kampeermiddelen alsnog binnen het gehele campinggedeelte met de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ toe te laten, zoals in de regels van dit plan is opgenomen. Dat in tegenstelling tot het vigerende plan en ook het voorontwerpplan, waar dat slechts binnen een beperkt gedeelte van de camping (bebouwingsvlak 2 respectievelijk 4) mogelijk was. Gezien de vooralsnog benodigde ruimte binnen de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ voor het hiervoor genoemde aantal van maximaal 815 standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen kunnen daarnaast niet ook nog eens een groot aantal semipermanente kampeermiddelen worden toegestaan. Dat zou bovendien ook te zeer afbreuk kunnen doen aan het huidige karakter en de ruimtelijke kwaliteiten van de camping. In het licht van het voorgaande kunnen semipermanente kampeermiddelen binnen die bestemming wel vrij worden toegestaan, zonder dat dat op ruimtelijke bezwaren stuit, als (een bouwplaats voor) een semipermanent kampeermiddel gelijkgesteld wordt aan c.q. in de plaats komt van of uitgeruild wordt met (een standplaats voor) een mobiel kampeermiddel. In afwijking van het vigerende plan en ook het voorontwerpplan,waarin de bouw van slechts 15 stacaravans mogelijk was binnen een specifiek terreingedeelte, is op grond van voornoemde wensen en voortschrijdende inzichten met betrekking tot een flexibele planregeling voor de diverse typen kampeermiddelen, in het voorliggende plan alsnog een rechtstreekse en royale bouwmogelijkheid opgenomen voor semipermanente kampeermiddelen. Naast gebruikelijke specifieke maatvoeringseisen per kampeermiddel, wordt daarbij de situering en het maximum aantal op dezelfde wijze toegelaten als voor de mobiele kampeermiddelen. Dat wil dus zeggen eveneens binnen het gedeelte van de camping, met de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, en dat tot een gezamenlijk maximum aantal van 815 (mobiele dan wel semipermanente) kampeermiddelen. Zie voor een samenvattend overzicht ook 2.2.7.b, waar een en ander in tabelvorm is weergegeven.

22

2.2.3.c Recreatiewoningen In het vigerende bestemmingsplan is een apart bouwvlak (nr. 4), van zeer beperkte omvang (circa 0,6 ha), in het zuidwestelijke deel van de camping opgenomen waarbinnen maximaal 12 kleinere recreatiebungalows (of stacaravans) gebouwd mogen worden. In het voorontwerpplan was voor bungalows eveneens een apart bebouwingsvlak (2) opgenomen dat, ten opzichte van het vigerende plan, al wel aanzienlijk (m.n. in noordelijke richting) vergroot was (tot circa 2,25 ha). Daarbinnen mochten maximaal 27 bungalows (of stacaravans) opgericht worden. Camping De Paal heeft tot dusver echter geen gebruik gemaakt van de vigerende mogelijkheid om recreatiebungalows te bouwen. Inmiddels zijn er wel een 5-tal (veel kleinere) trekkershutten als gebouwde verblijfseenheid gerealiseerd op basis van deze bouwtitel, welke gebouwtjes qua omvang samen echter niet groter zijn dan circa 2 recreatiebungalows volgens het vigerende plan. Gezien de aard en omvang daarvan zijn die echter (meer) vergelijkbaar met semipermanente verblijfseenheden, en daarmee hiervoor al aan de orde geweest. Mocht Camping De Paal de komende jaren, afhankelijk van de vraag uit de markt, overgaan tot de bouw van recreatiewoningen dan wil het bedrijf op dat moment met meer flexibiliteit kunnen bepalen in welke vorm en omvang dat gebeurt en waar die recreatiewoningen precies gesitueerd worden. Dit is van groot belang gezien de nog open staande keuze van het type recreatiewoning en de beoogde doelgroep(en). Voor rustzoekers en senioren of meer op groepen gerichte doelgroepen is een locatie aan de rand van het kampeerbedrijf gewenst. Voor de aanleg van verhuureenheden gericht op gezinnen met kinderen heeft een locatie dicht(er) bij de centrale voorzieningen de voorkeur. Hieruit blijkt maar weer dat de mate van flexibiliteit mede bepaalt hoe een recreatiebedrijf op de toekomst kan reageren. De voorliggend planherziening voorziet, in tegenstelling tot het vigerende plan met 4 en het voorontwerpplan met 2 bebouwingsvlakken, nog maar in één bebouwingsvlak van circa 9 ha. Naast centrale voorzieningen dienen daarbinnen ook de recreatiewoningen geconcentreerd te worden. Het nieuwe bebouwingsvlak is daarbij, in ruime respectievelijk in minder mate verruimd ten opzichte van de 4 respectievelijk 2 bebouwingsvlakken volgens het vigerende c.q. het voorontwerp bestemmingsplan, zoals hiervoor al toegelicht onder 2.2.2. Tevens sluit het nieuwe bebouwingsvlak daarbij ook beter aan op bestaande herkenbare ruimtelijke elementen/lijnen op het campingterrein. Daarmee kunnen nieuwe recreatiewoningen, indien wenselijk, ook ten oosten van de centrale hoofdgebouwen (huidige standplaatsen 101 t/m 138, 602 t/m 607, 608 t/m 620, 621 t/m 627, 630 t/m 651 en 652 t/m 673) en/of, op de meest gunstige plek, ten zuiden van het voorzieningencomplex (locatie huidige trekkershutten en standplaatsen 501 t/m 540 en 701 t/m 740) worden gesitueerd. Deze locaties zijn om meerdere redenen goed geschikt voor recreatiewoningen. Ze liggen dicht bij de entree en de voorzieningen, leiden tot verdere clustering van bebouwing en daardoor tot minder aantasting van de opgaande beplanting elders binnen de camping, vereisen geen kappen van bos en sluiten tevens aan op de vigerende bebouwingsvlak (1 en 4) voor centrale voorzieningen en recreatiebungalows.

23

De recreatiewoningen zullen uit bedrijfseconomisch oogpunt het gehele jaar rond gebruikt (moeten) worden, waardoor het voordeel van nabijheid van voorzieningen optimaal benut wordt. Daarnaast biedt de clustering van dergelijke ‘winterharde’ verblijfseenheden nabij entree en voorzieningen tevens de mogelijkheid om overige delen van het park, die in deze periode niet gebruikt worden, zo nodig toch tijdelijk te sluiten. In afwijking van het vigerende en voorontwerpplan, waarin slechts de bouw van 12 respectievelijk 27 recreatiebungalows mogelijk is, wordt in het voorliggende plan een rechtstreeks bouwmogelijkheid opgenomen voor een aanmerkelijk hoger aantal recreatiewoningen, vrij te situeren binnen het (verruimde) bebouwingsvlak van de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’. De recreatiewoningen dienen uit een oogpunt van behoud van de ruimtelijke kwaliteit van de camping binnen het aangeduide bebouwingsvlak geconcentreerd te blijven. Vanuit diezelfde optiek is het niet gewenst dat er een onbeperkt omzetting van mobiele of semipermanente kampeermiddelen naar recreatiewoningen kan plaatsvinden, omdat het bebouwingsvlak daarmee (veel) te dicht bebouwd zou kunnen worden. Daarom wordt er ook voor recreatiewoningen een relatie gelegd met het (maximum) aantal stand- en bouwplaatsen voor (mobiele en semipermanente) kampeermiddelen c.q. de overige recreatieve verblijfseenheden. Omdat het bij recreatiewoningen gaat om veelal grotere en tevens permanente gebouwde verblijfseenheden (maximaal 250 à 300 m3 of circa 60 à 70 m²), ligt het voor de hand om daarbij een (om)rekenfactor te hanteren waarbij 1 recreatiewoning gelijk staat aan c.q. in de plaats mag komen van 2 andere recreatieve verblijfseenheden c.q. kampeermiddelen. In het voorliggende plan wordt uitgegaan van een maximum aantal recreatiewoningen van 100, waar het vigerende en voorontwerpplan nog uitgingen van maximaal 12 respectievelijk 27 bungalows. Een aantal van 100 recreatiewoningen komt dan volgens voornoemde omrekenfactor overeen met 200 recreatieve verblijfseenheden c.q. stand-/ bouwplaatsen voor (mobiele/semipermanente) kampeermiddelen. Dat betekent dus dat maximaal 200, ofwel circa 25% van het maximum aantal recreatieve verblijfseenheden van 815, in de verhouding 2 op 1 vervangen kan worden door maximaal 100 recreatiewoningen. In het geval dat al deze recreatiewoningen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden mogen er daarnaast dan nog maximaal 615 (mobiele/semipermanente) kampeermiddelen op de camping aanwezig zijn. Een aantal van 100 recreatiewoningen biedt volgens de huidige verwachtingen voldoende mogelijkheden voor een flexibele bedrijfsontwikkeling in de komende jaren. Tevens sluit dat aan bij het behoud van de ruimtelijke kwaliteiten van de camping ter plaatse en ook het behoud van voldoende uitbreidingsruimte voor de centrale voorzieningen, die eveneens binnen hetzelfde bebouwingsvlak geconcentreerd moeten blijven. Zie voor een samenvattend overzicht ook 2.2.7.b, waar een en ander in tabelvorm is weergegeven.

24

2.2.4 Uitbreiding centrale voorzieningen met ‘Spelodrome’ Camping De Paal beschikt over een uitgebreid voorzieningenniveau dat met 5 sterren is geclassificeerd. Naast het overdekte zwembad, met aansluitend de recent gerealiseerde waterspeeltuin, zijn met name het ‘meeleeftheater’ (amfitheater) met buitenarena, de recreatieruimte/sporthal en de pas aangelegde ‘speelduinen’ te bestempelen als unieke voorzieningen binnen het topsegment van de Nederlandse kampeersector. De familie Martens realiseert zich dat handhaving aan de top van de markt betekent dat continue kwaliteitsverbetering en innovatie vereist is. Met de aanleg van een circa 950 m² grote overdekte speelvoorziening, ‘Spelodrome’, wordt een volgende stap gezet in handhaving in het topsegment. De locatiekeuze voor deze voorziening maakt een zeer geringe uitbreiding noodzakelijk in het bestaand bos aan de westzijde van de camping, dat valt onder de provinciale Groene Hoofdstructuur en tevens de begrensde EHS op rijksniveau. Hiermee loopt De Paal aan tegen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan, omdat de locatie waar deze overdekte speelvoorziening is gepland zich bevindt op gronden die deels buiten de recreatieve bestemming en het bouwblok vallen, zoals die gelden volgens het vigerende bestemmingsplan. Hieronder wordt daarom nader ingegaan op de noodzaak voor de aanleg van een ‘Spelodrome’ en de locatiekeuze. 2.2.4.a Waarom een ‘Spelodrome’? De belangrijkste concurrenten van Camping De Paal zijn in feite alle ADACSuperplatzen en Eurotopcampings in Nederland. Meer specifiek gaat het vooral om Recreatiecentrum Beerze Bulten. Dit bedrijf is het topbedrijf in Oost-Nederland, zoals Camping De Paal dat is in het zuiden van het land. Daaronder komen een 10-tal bedrijven, die allemaal met diverse ontwikkelingen op het vlak van centrale voorzieningen bezig zijn en die daarmee richting het niveau van Camping De Paal en Recreatiecentrum Beerze Bulten (willen) komen. In onderstaand schema worden de belangrijkste ontwikkelingen bij een 7-tal campings, van eenzelfde niveau of een niveau lager als dat van Camping De Paal, kort beschreven. Campingbedrijf

Ontwikkelingen

Recreatiecentrum ‘Beerze Bulten’ te Beerze (Overijssel)

Met stip de belangrijkste concurrent. Ligging in vergelijkbare bosrijke omgeving (geheel gelegen in een Groene Hoofdstructuur). Heeft enige jaren geleden een Reuzen-konijnenhol gemaakt als een combinatie van animatieruimte en overdekte speelvoorziening. Heeft ook diverse zandverstuivingen beschikbaar. Onderscheidend is de aanwezigheid van een recreatieplas.

Camping ‘De Kleine Wolf’ te Ommen (Overijssel)

Bedrijf in opkomst: gaat komend jaar de overdekte zwemgelegenheid opwaarderen en stijgt hiermee wat zwembadvoorziening betreft uit boven De Paal.

25

Camping ‘Ons Buiten’ te Oostkapelle (Zeeland)

Is continue bezig met verbeteringen in thematisering, topsanitair (‘trendsetter aangaande privésanitair’) en weet de ligging nabij de kust optimaal te benutten. Hierdoor kan het niveau van de centrumvoorzieningen iets lager zijn.

Camping ‘De Wildhoeve’ te Emst (Gelderland)

Ligging in bosgebied op de Veluwe met qua zwemvoorzieningen vergelijkbaar product.

‘De Hertshoorn’ te Garderen (Gelderland)

Ligging in bosgebied op de Veluwe met prima voorzieningen en supersanitair. Ligging is uniek.

Camping ‘De Bongerd’ te Tuitjenhorn (Noord- Holland)

Veel voorzieningen voor kinderen, zoals elf speeltuinen, verschillende sportvelden, een speel- en een visvijver, een buitenzwembad dat in 2004 is uitgebreid met het 'Spetter & Spatbad' voor kinderen tot 8 jaar en een spectaculaire waterglijbaan + grote overdekte speelvoorziening.

Recreatiebedrijf ‘Ter Spegelt’ te Eersel (Noord-Brabant)

Centrale voorzieningen die qua omvang en innovatie (technisch en op gebied van duurzaamheid) de aansluiting gevonden heeft.

Alle voornoemde topbedrijven investeren en innoveren continue. Recreatiecentrum Beerze Bulten heeft daarbij de behoefte aan een overdekte speelvoorziening in haar concept verwerkt. Overdekte speelvoorzieningen als dagrecreatieve markt zijn de laatste jaren zeer gegroeid. Overal ‘duiken’ dergelijke voorzieningen op. De verblijfsrecreant verwacht deze voorziening ook meer en meer op een verblijfsrecreatief bedrijf aan te treffen. Overdekte zwembaden heeft elk topbedrijf en hebben ook de bedrijven daaronder al. Dezelfde weg gaan ook de overdekte speelvoorzieningen. Naast de ontwikkelingen op de Nederlandse markt begint ook het kwaliteitsniveau van campings in het aangrenzende België mee te spelen. Grotere Nederlandse bedrijven kopen campings op en investeren in aanzienlijke kwaliteitsbeteringen (bijvoorbeeld Oostappen Groep met Blauwe Meer in Lommel en Trias Investeringen met camping Mooi Zutendaal in Zutendaal). De markt voor verblijfsrecreatie lijkt op onderdelen verzadigd en veel bedrijven moeten ook concurreren met grote (inter-)nationale ketens. De sector heeft te maken met omzetdalingen, terwijl de kosten daarentegen blijven stijgen. Om te kunnen blijven concurreren, moeten de ondernemers hun bedrijven uitbreiden en/of opwaarderen vanwege schaalvoordelen of om voldoende kwalitatief aanbod te bieden en daarmee in te spelen op de wens van klanten wat betreft onder andere het voorzieningen niveau en meer ruimte per accommodatie. Bron: Regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen, maart 2008 (zie ook hierna). Camping De Paal heeft de laatste jaren beperkt geïnvesteerd in nieuwe centrale voorzieningen al zijn de effecten van de nieuwe kinderboerderij (2004) en ook de waterspeeltuin (2007) boven verwachting. Om haar toppositie te behouden is een nieuwe voorzieningen echter zeer wenselijk zo niet noodzakelijk. Een ‘Spelodrome’ past gezien de markt uitstekend in de versterking van de centrale voorzieningen. In combinatie met het reeds aanwezige ‘meeleeftheater’ ontstaat een ‘elkweervoorziening’ op het bedrijf die qua omvang en samenhang uniek is.

26

Ook draagt een dergelijke verhoging van het voorzieningenniveau bij aan de mogelijkheden voor seizoenverlenging buiten de schoolvakantieperiodes. Dit zijn met name de weken dat er nog bezettingsverbetering mogelijk is. Wanneer de investering in de ‘Spelodrome’ te lang op zich laat wachten, ondermijnt dit de toppositie van het bedrijf. Hier geldt de wetmatigheid: ‘als je eenmaal in de top zit, moet je er alles aan doen om er te blijven. Als je de positie in de top eenmaal verliest, kost dit extra inspanning en is het zeer de vraag of je de verloren positie weer kunt herwinnen’. 2.2.4.b Locatiekeuze ‘Spelodrome’ De ‘Spelodrome’ is te omschrijven als een overdekte multifunctionele speelvoorziening: - circa 950 m²; (circa 45 x 20 m), in een ovaal; circa 8,5 m hoog; - voorzien van glas aan alle zijden om het contact met de omliggende natuur te behouden (dit is ook bij het overdekte zwembad gedaan); - de investeringskosten liggen globaal tussen de € 1.000.000,00 en de € 1.250.000,00, waarvan het overgrote deel (circa ¾) voor speelvoorzieningen; - ligging in relatie met c.q. in directe aansluiting op het ‘meeleeftheater’; - bestemd voor ondersteuning van aanwezige verblijfsrecreatie (geen dagrecreatieve functie); - geen horeca. Feit is dat de bouwvergunning voor de aanleg van deze voorziening, mede op basis van het vigerende bestemmingsplan, reeds is afgegeven door de gemeente Bergeijk op een locatie schuin tegenover het centrumgebouw en de receptie (oude locatie waar vroeger de winkel en wasserette gesitueerd waren). Om een aantal redenen moet, vanwege voortschrijdende inzichten, echter van die oorspronkelijk beoogde locatie afgezien worden: 1 Op de oorspronkelijk geprojecteerde plaats is in 2004 een druk bezochte kinderboerderij gebouwd, die vanwege de speelsheid direct moest aansluiten op de grote centrale speeltuin. De kinderboerderij is ter plaatse een zeer waardevolle voorziening gebleken. 2 De openheid van het brinkachtige middenterrein dient behouden te blijven. Een kinderboerderij past hierin wonderschoon. Een groot gebouw, zoals het ‘Spelodrome’, zou op deze locatie tot visuele verstoring leiden tussen het centrum met een deel van de kampeerterreinen. Met een extra gebouw als een ‘Spelodrome’ op de thans beoogde locatie wordt juist het brinkidee versterkt. 3 De vergunde locatie heeft geen binding met het huidige ‘meeleeftheater’ (amfitheater). Uit oogpunt van exploitatie is dit minder gewenst (extra horeca en extra toezicht). Ook is er dan geen synergie tussen beiden mogelijk. Door de thans beoogde locatie worden deze nadelen allen ondervangen. 4 De beoogde locatie direct nabij het ‘meeleeftheater’ heeft meerdere voordelen: thematisering speelactiviteiten, verbonden met elkaar via een loopgang, realisering van in totaal circa 1.800 m² overdekte speelvoorziening bij slecht weer; geen extra horecavoorziening nodig. Hierin ligt de grote kracht van het concept: met de combinatie ‘Spelodrome’ en ‘meeleeftheater’ ontstaat een voor Nederlandse maatstaven uniek overdekte ruimte die flexibel ingezet kan worden en die geheel bestemd is voor de verblijfsrecreanten op het bedrijf zelf.

27

Gekeken is verschillende andere locaties op het terrein van de camping. Er doet zich maar één goed alternatief voor, namelijk een plek gelegen direct ten westen van het ‘meeleeftheater’. De meerwaarde in exploitatietechnische en functionele zin (zie punt 3 en 4) is zeer belangrijk, terwijl ook landschappelijk deze locatie het brinkidee het beste intact laat en zelfs kan versterken (zie punt 2). Deze locatie betekent wel dat een deel van het gebouw net buiten de vigerende bestemming ‘Recreatiegebied’ c.q. in de bestemming ‘Bosgebied’ (tevens GHS/EHS) komt te liggen. Het vigerende bestemmingsplan is op dat punt derhalve niet toereikend. In het voorliggende bestemmingsplan wordt, overeenkomstig ook het voorontwerpplan, de locatie voor de ‘Spelodrome’ opgenomen in een recreatieve bestemming, te weten de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ en tevens ook binnen het daarop ter plaatse enigszins verruimde bebouwingsvlak.

Locatie ‘Spelodrome’ in de directe nabijheid van het ‘meeleeftheater’

Als gevolg van de nieuwe locatie is daarmee ook boscompensatie aan de orde, voor het stukje bos dat daarvoor ter plaatse moet verdwijnen en dat als zodanig behoort tot de (provinciale) GHS-natuur en de (rijks) EHS. Op de locatie zullen naar schatting een 20-tal bomen moeten worden gerooid. Daarnaast zal de huidige onverharde weg door het bos enigszins in westelijke richting verlegd moeten worden, waarvoor dan eveneens een aantal bomen gerooid zullen moeten worden. Het is voor Camping De Paal vanzelfsprekend dat de te rooien bomen c.q. het bos ter plaatse op de daarvoor vereiste wijze geheel gecompenseerd zal moeten worden. In hoofdstuk 3 van deze bestemmingsplantoelichting wordt hierop nog nader ingegaan, waarnaar op deze plaats wordt verwezen. Mede vanwege dit onderdeel is de voorontwerpversie van dit bestemmingsplan (d.d. oktober 2005) door de gemeente om advies voorgelegd aan de provinciale Adviescommissie voor Toerisme en Recreatie. 28

In haar advies van mei 2005 heeft de adviescommissie over het voorontwerp, en in het bijzonder ook over de noodzaak om de ‘Spelodrome’ te situeren op de voorgestelde (huidige bos)locatie, zoals ook vervat in dit plan, positief geadviseerd. Voor de inhoud van het betreffende advies wordt hier verwezen naar paragraaf 7.1. 2.2.5 Uitbreiding van het terrein, in zuidelijke richting De begrenzing van plangebied in het voorliggende nieuwe bestemmingsplan is grotendeels hetzelfde als de begrenzing van het vigerende bestemmingsplan uit 1995. Alleen aan de zuidzijde van het vigerende plangebied is een nieuw terrein, ter grootte van circa 4,25 ha, als uitbreiding toegevoegd, hetgeen ook al in het voorontwerpplan was begrepen. Dat gedeelte is nu nog begrepen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1996’ (zie ook onder 1.2) onder de bestemming ‘Agrarische Hoofdstructuur’, met de differentiatie ‘agrarisch gebied met landschappelijke waarden (akker)’. Op deze plek liggen potenties voor uitbreiding van het campingterrein. Beperkingen zitten echter in de hoge archeologische waarde van dat gedeelte, zijnde een onderdeel van een archeologisch monument (AMK-terrein 15290 (zie ook onder 4.2 en 4.2.3). Vanwege die waarden is een uitbreiding van het eigenlijke campingterrein, met stand-/bouwplaatsen voor recreatieve verblijfseenheden, ter plaatse echter niet meer mogelijk. Om het overige campingterrein daarvoor zo nodig wel intensiever te kunnen benutten, is het wel wenselijk en nodig dat bepaalde eveneens noodzakelijk (deel)functies met een minder intensief karakter daar uitgeplaatst en/of elders nieuw toegevoegd worden. Om die reden is in het voorliggende bestemmingsplan, conform ook het voorontwerpplan, een aparte bestemming gegeven aan het zuidelijke uitbreidingsgedeelte in de vorm van ‘Extensief Recreatiegebied’. Binnen deze bestemming worden alleen mogelijkheden geboden voor meer extensieve vormen van dagrecreatie zoals spelen, buitensport en picknicken op een daar aangelegd grasveld. De hoge archeologische waarde wordt gerespecteerd doordat er tevens een dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ geldt. Daarbinnen zijn kleine bouwwerken en werken of werkzaamheden die de bodemstructuur kunnen aantasten nader geregeld middels aparte aanvullende bouw- en aanlegregels in combinatie met eventuele archeologische onderzoeksverplichting. Verder zal om de landschappelijk waardevolle kleinschaligheid, in de vorm van openheid van het gebied ten opzichte van de (bos)omgeving, te behouden het perceel slechts ten dele afgeschermd worden middels een groenvoorziening aan de oostzijde. Aangezien er tevens sprake is van voornoemde dubbelbestemming zal op grond daarvan het eventueel aanplanten van nieuw groen ter plaatse alleen mogelijk zijn als dat gebeurt via het planten van zogenaamde ‘veren’, waarbij de bodemingrepen beperkt blijven tot de oorspronkelijke bouwvoor c.q. de bovenste 30 cm.

29

2.2.6 Een derde bedrijfswoning Volgens het vigerende bestemmingsplan uit 1995 zijn er op het campingterrein 2 bedrijfswoningen toegestaan. Beide bedrijfswoningen zijn in de huidige situatie ook aanwezig, aan de westzijde van de camping nabij de toegangsweg en de centrale voorzieningen. Op het bedrijf is gelet op de omvang, het kwaliteitsniveau en de ligging in buitengebied inmiddels een derde bedrijfswoning dringend gewenst. De ontwikkelingen in de afgelopen 10 tot 15 jaar geven te zien, dat de verblijfsrecreatie (kampeer- en bungalowterreinen) in Nederland in hoge mate geïntensiveerd is. De verblijfsrecreant is mobieler, veeleisender, maar ook veel actiever geworden. Gasten moeten intensiever bezig kunnen zijn of ‘beziggehouden’ worden en/of vragen om een meer en intensievere dienstverlening. Ook het onderhoud en de schoonmaak leggen een relatief zware druk op het goed functioneren van een recreatiebedrijf. Dat geldt ook voor het aspect veiligheid en EHBO. Er is meer en continu (gekwalificeerd) toezicht nodig, ook gedurende de nacht. Deze en andere factoren vragen om meer inzet van personeel op recreatiebedrijven. Voor de werkgelegenheid is dit een positieve ontwikkeling, maar het legt ook een claim op het functioneren van het recreatiebedrijf inzake personeelsleiding/-zorg en de huisvesting. Investering daarin wordt ook noodzakelijker door schaalvergrotingen in de dienstverlening op het platteland. Steeds meer diensten (huisartsen, brandweer, politie en dergelijke) worden samengevoegd waardoor verblijfsrecreatieve concentraties, vergelijkbaar met de kleine kernen in het landelijk gebied (in dit geval van de Kempen), steeds meer op zichzelf zijn aangewezen dan wel te maken krijgen met grotere afstanden tot en/of langere reis/wachttijden voor bepaalde essentiële hulpverlening. Een en ander betekent voor de recreatieondernemer dat: - permanent toezicht op het terrein vereist is, in principe gedurende 24 uur per dag, 7 dagen in de week en gedurende de gehele openingsperiode, in het uiterste geval 365 dagen per jaar; - de waakzaamheid ten aanzien van calamiteiten, zoals brand, inbraak en vernielingen, noodgedwongen moet worden verhoogd. Het veiligheids- en EHBO-aspect is op het recreatiebedrijf een elementaire onderdeel van het kwaliteitsbeeld dat de gast over het recreatiebedrijf heeft. Bewaking van en zorg over onder meer de recreatieverblijven en de geparkeerde auto’s van gasten, ook in de stille(re) periodes, is daarbij eveneens van groot belang; - de dienstverlening gedurende het gehele recreatieseizoen, in toenemende mate gedurende het gehele jaar, op niveau dient te zijn voor het persoonlijk welbevinden van de gasten; - het terreinbeheer gedurende het gehele jaar zo optimaal mogelijk moet kunnen worden uitgevoerd. Deze taakverzwaring van de recreatieonderneming, gevoegd bij de reeds genoemde ontwikkelingen, maakt het noodzakelijk meerdere bedrijfsleiders en/of gekwalificeerde plaatsvervangers op het campingterrein te kunnen huisvesten. Voornoemde ontwikkelingen doen zich ook voor op Camping De Paal. Het bedrijf is een recreatiepark dat te vergelijken is met een kleine gemeentelijke kern. In het seizoen zijn er circa 2.500 tot 3.000 personen aanwezig. In het kader van optimalisering van de dienstverlening is de permanente 24uurs aanwezigheid van een of meer bedrijfsleiders of plaatsvervangers een strikte voorwaarde en daarvoor dient over voldoende bedrijfswoningen ter plaatse te kunnen beschikken. 30

Zowel vanuit de bedrijfsvoering van Camping De Paal en de verantwoordelijkheid die zij heeft om haar gasten kwalitatief zo goed mogelijk, zo niet maximaal te bedienen (richtlijnen, vanuit gastvrijheid en ter behoud van de toppositie in de markt), als vanwege de wensen van de steeds kritischer wordende recreant in relatie tot de doorgaande schaalvergroting in de ondersteunende dienstverlening in het landelijk gebied, is een extra (3e) bedrijfswoning, voor de 24-uur per dag beschikbaarheid van de bedrijfsleiding dan wel afdoende gekwalificeerd eigen personeel, ook naar de mening van de gemeente dringend gewenst zo niet noodzakelijk. Kortom, al op dit moment, en zeker bij toekomstige openstelling gedurende een langer periode of zelfs jaarrond, is voor Camping De Paal vanuit verschillende invalshoeken bezien, er dringend behoefte aan c.q. is de noodzaak nadrukkelijk aanwezig voor een 3e bedrijfswoning Hoewel het formeel niet strikt tot de bevoegdheden van de adviescommissie Toerisme en Recreatie (T&R) behoort heeft die commissie, over het aan haar voorgelegde voorontwerpplan (uit 2005) waarin de mogelijkheid voor een 3e bedrijfswoning al vervat was, wat betreft dat onderdeel nadrukkelijk positief geadviseerd (zie ook onder 7.1). Onderhavige wens en voornoemd advies sluiten aan bij de visie van de voormalige Kampeerraad. In de Kampeerwet (voorganger van de Wet op de Openluchtrecreatie) was in de model-kampeerverordening van de VNG opgenomen dat bedrijven met een oppervlakte van 20 ha of meer de beschikking over een 3e bedrijfswoning en een ontheffingsmogelijkheid voor een 4e bedrijfswoning zouden moeten kunnen krijgen. Recent zijn Nederlandse campings onder de loep genomen door de ANWB, de organisatie van Nederlandse recreanten. Het onderzoek ging in op de kwaliteit van de voorzieningen en diensten. ‘Personeel is een belangrijke kwaliteitsbepalende factor’, aldus Jacques van ’t Riet, manager van de afdeling ANWB-Kwaliteitsbeoordeling Campings en Bungalows, in Horeca-Info van februari 2003. Verder wijst het onderzoek uit, dat gasttevredenheid voor een belangrijk deel afhangt van drie criteria: hygiëne, gastvrijheid en standplaatsgrootte. De manier waarop het personeel zijn werk doet, weegt dus zwaar mee. ‘Dat wordt vaak onderschat’, aldus Van ’t Riet. ‘Maar personeel is een belangrijke succesbepalende factor voor campings…’. In aansluiting daarop is ook de recente Notitie ‘Recreatie en Toerisme bestemmingsplannen buitengebied in Noord-Brabant’ van het Toeristisch Ondernemers Platform Brabant (TOP Brabant) van april 2007 in dit verband van belang voor de motivering van de 3e bedrijfswoning. Daarin wordt de reeds genoemde visie van de voormalige Kampeerraad en de model-kampeerverordening van de VNG op dat punt nog steeds nadrukkelijk onderschreven, m.n. ook bezien vanuit de Brabantse situatie. In onderdeel 3.13 Bedrijfswoningen wordt daarbij als richtlijn gehanteerd: de noodzaak, voor kampeer- en bungalowbedrijven van meer dan 20 ha (zoals in het geval van Camping De Paal ruimschoots het geval), van 3 bedrijfswoningen plus een ontheffing voor een 4e bedrijfswoning (waarvan overigens in voorliggend wordt afgezien). De provincie geeft in haar reactie op de betreffende notitie (d.d. februari 2008) aan dat de aanwezigheid van extra personeel in piekperioden geen argument kan zijn voor de oprichting van meer bedrijfswoningen dan al aanwezig, omdat in die huisvesting ook voorzien kan worden middels tijdelijke voorzieningen of een slaapvoorziening in een hoofdgebouw.

31

In antwoord daarop kan gesteld worden dat het hier nadrukkelijk niet gaat om de (tijdelijke) huisvesting van extra personeel in piekperioden, maar om de jaarrond aanwezigheid van voldoende bedrijfsleiders dan wel afdoende gekwalificeerde vervangers, waarvoor een permanente en passende huisvesting in een (3e) bedrijfswoning noodzakelijke en planologisch alleszins reëel en aanvaardbaar is, mede gezien de ligging en binding van het campingbedrijf aan het buitengebied. De ondernemer en ook de gemeente zijn daarom beide van mening dat, gezien de diverse motieven uit voornoemde notities/adviezen, het behoud van het hoge kwaliteitsniveau waar de camping naar streeft en de eventueel uitbreiding/verlenging in de toekomst van de openstellingsperiode, een 3e bedrijfswoning planologisch mogelijk moet zijn omdat de noodzaak daarvan aantoonbaar is. Er wordt in dit opzicht een zwaar gewicht toegekend aan het weloverwogen en positieve advies van de commissie T&R op dit onderdeel. De algemeen afwijzende provinciale reactie op dit onderdeel, zowel blijkend uit de vooroverlegreactie op het voorontwerp van dit plan als uit de reactie op voornoemde notitie van TOP-Brabant, wordt geenszins gedeeld met betrekking tot de specifieke situatie van onderhavige Eurtopkwaliteit-Camping De Paal. De mogelijkheid voor een 3e bedrijfswoning wordt daarom in het voorliggende bestemmingsplan, conform het voorontwerp, gehandhaafd en via een direct bouwrecht, binnen het aangeduide bebouwingsvlak, mogelijk gemaakt. 2.2.7

Overzicht bebouwing en recreatieve verblijfseenheden in diverse plannen/situaties Bij de toelichting op de aard, inhoud en totstandkoming van voorliggend plan is er sprake van diverse plannen/situaties, vigerend bestemmingsplan (1995), voorontwerpplan (2005), de huidige situatie (2009) en de (mogelijk) toekomstige situatie zoals vervat in het voorliggende bestemmingsplan. Daarbij is er bovendien sprake van verschillende mogelijkheden/gegevenheden wat betreft aard en omvang van de bebouwing en ook type en aantallen recreatieve verblijfseenheden. Teneinde de in de loop der tijd gehanteerde voornoemde gegevens, en ook de verschillen en/of aanpassingen ten opzichte van elkaar, meer inzichtelijk te maken worden die hierna in enkele overzichtstabellen schematisch samengevat. 2.2.7.a Bouwmogelijkheden De belangrijkste kenmerken van de bouwmogelijkheden, exclusief semipermanente kampeermiddelen en recreatiewoningen zoals hiervoor al weergegeven, zijn in navolgend overzicht samengevat voor de verschillende situaties. Vigerend bestemmingsplan 1995

Voorontwerpbestemmingsplan 2005

Huidige situatie 2009

Aantal / oppervlakte bebou4 / 3,75 ha 2 / 8 ha -----wingsvlakken Centrale camping voorzie8000 m2 15.000 m2 9500 m2 ningen e.d. Sanitaire voor1250 m2 3200m2 1650 m2 zieningen Aantal bedrijfs2 3 2 woningen *) met ontheffing tot max. 35% van het bebouwingsvlak = circa 31.500 m2 32

Bestemmingsplan Camping De Paal 2009 1 / 9 ha 18000 m2*) 4750 m2 3

2.2.7.b Recreatieve verblijfseenheden Om een overzicht te geven van de verschillende aantallen en typen recreatieve verblijfseenheden in de verschillende plannen/situaties, zoals die hiervoor onder 2.2.3.a t/m c zijn beschreven, is een en ander in de volgende overzichtstabellen samengevat. Omdat in het voorliggende bestemmingsplan ‘Camping De Paal, 2009’ een enigszins andere indeling in typen kampeermiddelen gehanteerd wordt dan voorheen is ook het overzicht in 2 tabellen vervat. De huidige situatie is in beide tabellen opgenomen en fungeert daarbij als overlapping. Recreatieve verblijfseenheden

Toeristische standplaatsen Vaste standplaatsen Trekkershutten Stacaravans Recreatiebungalows Totaal

Vigerend bestemmingsplan 1995

Voorontwerpbestemmingsplan 2005

Huidige situatie 2009

max. 600

max.700

ca. 700

max. 115

max. 115

0

0

max. ….4

5*)

max. 27

0

max. 15 max. 12 max. 742

max. 846

ca. 705

*) 4 trekkershutten + 1 schuilhut Recreatieve verblijfseenheden Mobiele kampeermiddelen Semipermanente kampeermiddelen *) Recreatiewoningen Totaal

Huidige situatie 2009

Bestemmingsplan Camping De Paal 2009

ca. 700 max. 615 à 815 **) 5 0 ca. 705

max. 100 **) max. 715 à 815 **)

*) waaronder trekkershutten, stacaravans, en dergelijke **) afhankelijk van het aantal recreatiewoningen, waarbij 1 recreatiewoning gelijk staat aan 2 recreatieve verblijfseenheden c.q. in de plaats mag komen van 2 (mobiele of vaste) kampeermiddelen

2.3 Conclusie Camping De Paal is een bedrijf dat staat aan de absolute top van het kampeerproduct in ons land. Om bij te blijven en de positie aan de top te handhaven, om te voldoen aan de veranderende eisen van consumenten en om in te spelen op marktontwikkelingen is een flexibel bestemmingsplan noodzakelijk. In dit hoofdstuk is aangegeven waarom op een dergelijke benadering wordt ingezet, vanuit met name toeristisch-recreatief perspectief. Het is goed hierbij te beseffen dat regelgeving en planologische procedures er in de praktijk toe leiden dat een recreatiebedrijf in Nederland momenteel gemiddeld tussen 6 en 7 jaar doet over het realiseren van plannen waarvoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Mogelijk dat met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 dat enigszins versneld wordt. 33

Als we hierbij in ogenschouw nemen dat de productlevenscyclus van het recreatieproduct, net zoals dat van andere producten overigens, steeds korter wordt, dan wordt duidelijk dat dit een bedreiging is voor de recreatiesector. We kunnen ook andersom redeneren: de manier waarop de gemeente een ondernemer in staat stelt flexibel en snel te innoveren, zal in toenemende mate gaan gelden als één van de succesvariabelen voor de Nederlandse recreatiebedrijven. Camping De Paal, de gemeente Bergeijk, maar eigenlijk de Kempen en Brabant als geheel zijn gebaat bij een passende ontwikkelingsruimte voor een topbedrijf als Camping De Paal. Om die reden is met voorliggend bestemmingsplan ‘Camping De Paal, 2009’ meer planologische ruimte gecreëerd, zowel ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan,. het voorontwerpplan als de huidige situatie, om haar bestaansrecht, ook door de volgende generatie ondernemers, te laten bewijzen.

34

3

BELEIDSKADER

3.1 Nota Ruimte Op 17 mei 2005 is de Nota Ruimte door de Tweede Kamer goedgekeurd. In deze nota heeft het Ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid. Voor het behoud en de versterking van de vitaliteit van het platteland is het van belang dat de multifunctionaliteit toeneemt. Vele landelijke gebieden in Nederland hebben zich inmiddels ontwikkeld van gebieden met een overwegend agrarische functie naar gebieden met een meer multifunctioneel karakter. Er wordt niet alleen voedsel geproduceerd, maar er wordt in toenemende mate ook gerecreëerd, gewoond en gewerkt. Voor de leefbaarheid van het platteland wil het kabinet selectief en onder condities meer ruimte bieden voor voortzetting van deze ontwikkeling: het platteland moet niet ‘op slot’. Recreatie is een functie die uitstekend past binnen een landelijke context. De Nota Ruimte constateert echter dat het huidige aanbod van toeristischrecreatieve voorzieningen, zowel kwalitatief als kwantitatief, onvoldoende voldoet aan de recreatiewensen van onze samenleving. De samenstelling van de bevolking en het toenemende belang van vrijetijdsbesteding vragen om nieuwe vormen van openlucht- en verblijfsrecreatie en om aanpassing van het huidige toeristisch-recreatieve aanbod. De recreatiesector moet hiervoor de ruimte krijgen. Volgens de Nota Ruimte dienen provincies in hun Streekplannen voldoende ruimte te scheppen om de veranderende behoefte aan toeristisch-recreatieve voorzieningen in de samenleving te faciliteren. Concreet betekent dit dat rekening moet worden gehouden met nieuwe vormen van recreatie en toerisme en met uitbreiding en aanpassing van bestaande toeristische en verblijfsrecreatieve voorzieningen. Belangrijke voorwaarde voor het toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen is dat bij planvorming de lagenbenadering wordt gehanteerd. Volgens deze benadering sturen de aanwezige kwaliteiten vanuit de onderste lagen (water, cultuurhistorie, natuur, landschap, etc.) de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bovenste lagen (waarin recreatie en toerisme). Een belangrijk aspect hierbinnen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), waar een aantal bospercelen op Camping De Paal, en ook direct daar op aansluitend, onderdeel van uitmaakt (zie ook afbeelding hierna). Ten aanzien van de bescherming van de EHS kent de Nota Ruimte een beperkte versoepeling van beleid. Het rijk zal zowel de aanpassing als omvorming van recreatiebedrijven in kwetsbare gebieden procesmatig faciliteren. Eén van de mogelijkheden hiervoor is de ‘EHS-saldobenadering’. In deze ontwikkelingsgerichte benadering kan op gebiedsniveau een 'nee, tenzij'afweging gemaakt worden. Dit kan wanneer een combinatie van projecten of handelingen wordt ingediend die tevens tot doel heeft de kwaliteit en/of kwantiteit van de EHS op gebiedsniveau per saldo te verbeteren.

35

Deze benadering is alleen toepasbaar als: - de plannen binnen één ruimtelijke visie wordt gepresenteerd; - er een onderlinge samenhang bestaat tussen de plannen; - een schriftelijke waarborg voor de realisatie van de plannen kan worden overgelegd waarop alle betrokkenen zijn aan te spreken; - sprake is van een kwaliteitsslag binnen de EHS, waarbij het oppervlak natuur minimaal gelijk blijft dan wel toeneemt.

3.2 Interimstructuurvisie en paraplunota In het kader van de Wet ruimtelijke ordening zijn per 1 juli 2008 de ‘Interimstructuurvisie Noord-Brabant ‘Brabant in ontwikkeling’ en de ‘Paraplunota ruimtelijke ordening’ in werking getreden. De Interimstructuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten, geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie NoordBrabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijk beleid is uitgewerkt in de Paraplunota. De Paraplunota, vastgesteld door Gedeputeerde Staten, vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening. De Interimstructuurvisie en paraplunota komen inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant, zoals vervat in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Het hoofdbelang, zorgvuldig ruimtegebruik, is thematisch uitgewerkt in provinciale belangen en doelen. In de Interimstructuurvisie worden toerisme en recreatie gezien als activiteiten in het buitengebied, die een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid van het platteland. Kansen voor de realisering van een goed toeristisch-recreatief product moeten dan ook optimaal worden benut. De mogelijkheden zijn echter wel sterk afhankelijk van de specifieke kenmerken van een gebied. Om de hoofdfuncties van het landelijk gebied (landbouw, natuur en recreatie) goed tot hun recht te laten komen is er een onderscheid aangebracht tussen de Groene Hoofdstructuur (GHS-Natuur en GHS-Landbouw) en de Agrarische Hoofdstructuur (AHS-Landschap en AHS-Landbouw). Genoemde hoofdzones zijn verder uitgewerkt in meerdere subzones (onder andere verschillende leefgebieden) in de Paraplunota. Deze provinciale aanduidingen richtinggevend beleidskader voor de uitwerking van gebiedsbestemmingen en het planologische beleid inzake diverse daaraan gekoppelde ruimtelijke thema’s. Het onderhavige plangebied met en rond Camping De Paal, behoort deels tot de Agrarische Hoofdstructuur (AHS), zonder nadere subzone en deels tot de Groene Hoofdstructuur (GHS-natuur; tevens EHS), subzone ‘overig bosen natuurgebied’. Het middengedeelte van de camping waar zich de meeste centrale voorzieningen en alle standplaatsen bevinden valt onder de AHS. Onder de EHS/GHS-natuur vallen met name een aantal bospercelen aan de buitenranden van de camping, waar geen recreatieve verblijfseenheden voorkomen. Allereerst betreft dat de al veel langer aanwezige (oude) bospercelen aan de west- en noordzijde van/op de camping en een klein bosperceeltje aan de zuidzijde. Daarnaast valt ook de opgaande beplanting op en aansluitend bij de geluidswal, aan de oostzijde van de camping, daaronder.

36

Naast een ouder bosperceel is dat verder overwegend zeer gevarieerde bosachtige beplanting die pas de afgelopen jaren is aangelegd uit een oogpunt van boscompensatie. Tot slot gaat het om enige verspreide opgaande terreinbeplanting die in het verleden is aangelegd in het kader van de inrichting van de camping, zoals enkele houtwallen aan de zuidoostzijde en de beplanting rondom de meest westelijke bedrijfswoning en op het terrein voor de recreatiehal. De aard van de natuur- en landschapswaarden in de subzones GHS en AHS bepaalt in principe welke andere (nieuwe) vormen van toerisme en recreatie toelaatbaar zijn en in welke intensiteit. Voorheen werd er in op provinciaal niveau nog een tweedeling gehanteerd van recreatiebedrijven in de GHS die of zich daarbinnen nog beperkt zouden kunnen ontwikkelen of die uit de GHS verplaatst zouden moeten worden, en waarvan de aanwijzing zou plaatsvinden in het Reconstructie- of Gebiedsplan. Dat beleid is inmiddels verlaten, zodat het huidige beleid, zoals nu vervat in de Paraplunota, als volgt kan worden weergegeven. Bestaande verblijfsrecreatiebedrijven in de GHS kunnen, als dat nodig is voor een kwaliteitsverbetering, in beperkte mate uitbreiden onder de volgende voorwaarden: - De uitbreiding is onderdeel van een kwaliteitsverbetering die op langere termijn noodzakelijk is voor de continuïteit van het bedrijf. - De mogelijkheden om tot kwaliteitsverbetering te komen zonder uitbreiding -dit wil zeggen, door inbreiding en herstructurering van de recreatieve voorzieningen- zijn uitgeput. - De uitbreiding en de uitstralingseffecten daarvan mogen de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. - De uitbreiding moet leiden tot verrijking van het toeristisch product in de streek. - Alternatieve locaties voor een uitbreiding buiten de GHS ontbreken. Hierbij zijn de beleidslijnen omtrent alternatieve locaties uit paragraaf 4.5 van de Paraplunota van toepassing, met uitzondering van de beleidslijn over het kostenaspect. - Aantasting van natuur- en landschapswaarden moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Als er toch aantasting plaatsvindt, moet worden gecompenseerd met inachtneming van de eisen die zijn genoemd de Paraplunota. De toetsing aan de onder de eerste vier punten genoemde voorwaarden is opgedragen aan de onafhankelijke adviescommissie Toerisme en Recreatie. Op verzoek van de gemeente heeft de adviescommissie daarover geadviseerd. Voor het positieve advies in dit verband wordt verwezen naar paragraaf 7.1. Voor de delen van Camping De Paal die in/aan de AHS-landbouw vallen/grenzen, kunnen de beleidsrichtlijnen als volgt worden samengevat: - De ontwikkeling moet zich verdragen met de gevestigde en te ontwikkelen landbouw alsmede aanwezige gebiedswaarden (natuur, landschap, cultuurhistorie, bodem) en belangen (water, milieuhygiëne). - Met name in kernrandzones binnen de AHS-landbouw zijn nieuwe ontwikkelingen mogelijk, mits ze landschappelijk goed worden ingepast. Ter plaatse van het centrale deel van de camping, zijnde AHS-landbouw, is geen sprake van gevestigde landbouw of een kernrandzone. Daarom dient bij ontwikkeling enkel rekening gehouden te worden met de aanwezige gebiedswaarden en belangen.

37

Bij de beoogde ontwikkelingen wordt daarmee in verschillende opzichten rekening gehouden, zoals hierna, in hoofdstuk 4 nog uitvoerig aan de orde komt.

Kaart paraplunota ‘Zonering van het buitengebied’

Ligging Camping De Paal ten opzichte van de EHS/GHS en AHS-landschap

38

3.3 Ontspannend Brabant In 2001 is in de nota Ontspannend Brabant het provinciale beleid op het gebied van toerisme en recreatie vastgelegd. De provincie wil de kwaliteit van het bestaande aanbod verbeteren en differentiëren. In de nota worden een aantal typen recreatiemilieus genoemd: - ‘doen’; waaronder buitenrecreatie, bewegingsrecreatie, natuurgerichte recreatie; - ‘vermaak’; stedelijke en dorpse gezelligheid, vertier en verwennerij; - ‘verblijf’; waaronder ‘onze buurt buiten’ (bijvoorbeeld bungalowparken en campings); - ‘einde van de wereld’ (bijvoorbeeld losse verhuureenheden en kamperen bij de boer) en groepsverblijf. Een en ander is op regionaal niveau verder uitgewerkt in met name de provinciale reconstructie- en gebiedsplannen. Dit komt hierna aan de orde.

3.4 Reconstructieplan Boven-Dommel De gemeente Bergeijk en daarmee Camping De Paal valt binnen het reconstructiegebied Boven-Dommel, waarvoor het provinciale reconstructieplan in 2005 is vastgesteld. In het reconstructiegebied Boven-Dommel is de verblijfsrecreatieve sector van groot belang. Het gebied Boven-Dommel is een toeristisch bijzonder gebied. De combinatie van een sterke stedelijke regio met de kwaliteiten die daarbij passen en een aantrekkelijk buitengebied met afwisselend natuur en agrarisch landschap en recreatieve routestructuren daarbinnen, maken het gebied compleet voor recreatie. Door de vergrijzing neemt het aantal korte vakanties toe en met name de doelgroep ouderen is niet gebonden aan het hoogseizoen, gaat relatief veel op vakantie in eigen land, vraagt een goede kwaliteit van voorzieningen en heeft redelijk veel geld te besteden. Er is daarom vraag naar algehele kwaliteitsverbetering van verblijfsrecreatie. De uitgangspunten voor de toeristisch-recreatieve sector in het gebied Boven-Dommel zijn met name: - kwaliteit boven kwantiteit; - voldoende ontwikkelingsruimte voor de bestaande bedrijven; - diversiteit en verrijking van het toeristisch-recreatief product; - kleinschaligheid in nieuwe bedrijvigheid, maar wel met voldoende economisch perspectief. Voor het dag- en verblijfsrecreatieve aanbod is de strategie het ondersteunen van initiatieven die bijdragen aan vergroting van de diversiteit van het toeristische en recreatieve aanbod. De bestaande intensieve recreatiebedrijven die in principe ruimte moeten krijgen voor kwaliteitsverbetering en – versterking en productvernieuwing van het aanbod. Camping De Paal ligt in het deelgebied Bergerheide. De visie voor Bergheide is gericht op versterking van het gebied voor recreatieve uitloop van Bergeijk met ondersteunende dagrecreatieve voorzieningen en versterking bestaande verblijfsaccommodaties. Voor Camping De Paal is aangegeven dat er plannen zijn voor kwaliteitsversterking.

39

Geconcludeerd kan worden dat het streven van Camping De Paal naar behoud en versterking van haar voorzieningenniveau en naar meer flexibiliteit met betrekking tot de recreatieve verblijfseenheden, om tot verdere kwaliteitsvergroting en productverbreding te komen, geheel past binnen de uitgangspunten van het reconstructieplan Boven-Dommel.

3.5 StructuurvisiePlus gemeente Bergeijk Op gemeentelijk niveau vormt de StructuurvisiePlus (2004) het meest actuele ruimtelijke beleids-/toetsingskader voor de plannen van Camping De Paal. In de StructuurvisiePlus zet de gemeente Bergeijk, wat betreft de ontwikkeling van recreatie en toerisme, in op versterking van de bestaande clusters met recreatievoorzieningen. Camping De Paal en omgeving vormt één van de vier in de gemeente aanwezige clusters. De ontwikkelingsruimte binnen de clusters hangt af van de bestaande functie en de aanwezige waarden in de directe omgeving. De ontwikkeling in het recreatieve cluster De Paal en omgeving is vooral gericht op het versterken van de bestaande bedrijven en in mindere mate op toevoeging van nieuwe bedrijven of functies. Hiervoor biedt de recreatieve context onvoldoende aanleiding en zorgen omliggende functies als landbouw, natuur en landschap voor beperkingen. Behoud van de recreatieve functie staat hier dan ook voorop, naast kwalitatieve uitbreiding van bestaande recreatiebedrijven. Randvoorwaarden die voortkomen uit de aanwezigheid van duurzame waarden in de directe omgeving zijn: - uitbreiding alleen in combinatie met landschapsontwikkeling; - rekening houden met landschappelijke en cultuurhistorische waarde oud akkercomplex tussen Bergeijk en Riethoven; - eventuele compensatie bij verlies natuurwaarden binnen GHS.

Camping De Paal en omgeving in de StructuurvisiePlus van de gemeente Bergeijk 40

Geconcludeerd kan worden dat het streven van Camping De Paal naar behoud en versterking van haar topkwaliteitsniveau en naar voldoende flexibiliteit voor (eventuele verandering van) de recreatieve verblijfseenheden, ook geheel past binnen de gemeentelijke StructuurvisiePlus. Wat betreft de genoemde randvoorwaarden is uit het voorgaande al gebleken, en zal ook nog uit het navolgende blijken, dat bij de verdere ontwikkeling en (beperkte) uitbreiding van Camping De Paal daarmee in hoge mate rekening is/wordt gehouden.

3.6 Economisch actieplan Gemeente Bergeijk 2004-2008 De gemeente Bergeijk heeft samen met het Platform Ondernemend Bergeijk (POB) en de Kamer van Koophandel het economisch actieplan 2004-2008 opgesteld. Dit actieplan heeft tot doel de economische ontwikkeling in de gemeente Bergeijk, te bevorderen teneinde de werkgelegenheidsfunctie op het niveau van minimaal 85% te houden (werkzame personen in relatie tot beroepsbevolking). Daarnaast streeft het plan naar verdere diversificatie van de economische sectoren binnen de gemeente Bergeijk. Recreatie en toerisme is een belangrijke sector waar de komende jaren groei en ontwikkeling mogelijk is. In de regio is toerisme en recreatie een speerpunt van beleid. De kansen in Bergeijk moeten worden benut ten behoeve van economische groei en diversiteit in sectoren. De beoogde ontwikkelingen van Camping De Paal zijn er mede op gericht om een gezonde economische bedrijfsvoering te behouden, en daarmee ook haar belangrijke bijdrage aan de lokale en regionale werkgelegenheidfunctie, zowel direct als indirect, te kunnen blijven voortzetten.

3.7 Nota ‘Samen kansen benutten: Beleidsplan Recreatie & Toerisme, 2008-2011 gemeente Bergeijk’ Het doel van dit recente gemeentelijk toeristisch-recreatieve beleidsplan is het stimuleren van het benutten van de toeristisch-recreatieve potenties van Bergeijk door toeristisch-recreatieve ondernemers. De gemeente heeft de ambitie om het toeristisch-recreatief aanbod in Bergeijk verder te ontwikkelen omwille van de aantrekkelijkheid voor eigen inwoners en bezoekers en als middel om de diversiteit in de lokale economie en werkgelegenheid te stimuleren. Zij sluiten hierbij aan bij de regionale ambities. De gemeente ziet het als taak om te zorgen voor een goede infrastructuur binnen de gemeente. Hiermee leveren ze een belangrijke bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de landelijke gemeente Bergeijk voor toeristen en recreanten. De gemeente ondersteunt de uitbouw van lokale thema’s uit een tijdsperiode die een beleving oproept en waarbij een verbinding wordt gelegd met het hedendaagse als concept voor marketing van het toeristisch-recreatief potentieel. De gemeente streeft naar diversiteit in het toeristisch-recreatief aanbod. Dat betekent, naast het behoud van de sterke verblijfsrecreatieve voorzieningen, het stimuleren van aanvullend dagrecreatief aanbod gericht op beleving. Als lokale overheid wil de gemeente een bijdrage leveren aan lokale samenwerking op het gebied van recreatie & toerisme door deze samenwerkingsstructuur te faciliteren met het oog op het benutten van de toeristisch-recreatieve potenties van Bergeijk. De inbreng van particulier initiatief acht zij hierbij van wezenlijk belang.

41

De beoogde ontwikkelingen van Camping De Paal, als een van de belangrijkste verblijfsrecreatiebedrijven in de gemeente, is er mede op gericht om samen met de andere verblijfs- en dagrecreatieve attracties in de gemeente te komen tot het, in meerder opzichten, zo aantrekkelijk mogelijk maken van het ‘toeristisch-recreatief topproduct Bergeijk‘.

3.8 Regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen De regionale beleidsvisie Dag- en Verblijfsrecreatie De Kempen is in 2008 opgesteld voor de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden. De gemeenten streven, mede naar aanleiding van het vervallen van de Wet Openluchtrecreatie, naar één toekomstbeeld van de dag- en verblijfsrecreatie in de Kempen en naar eenheid in de (wettelijke) instrumenten van beleid die de gemeenten daarvoor gaan inzetten. Het is de intentie van de visie en van de beleidskaders om aan nieuwe aanbiedingsvormen, op lokaal en regionaal passende wijze, ruimte te bieden. De gemeente Bergeijk draagt het meest bij aan de toeristisch-recreatieve sector in De Kempen met: het hoogste aantal vestigingen (107); de grootste werkgelegenheid (1.461 banen); de meeste mogelijkheden voor dagrecreatie (33); het hoogste aantal toeristische overnachtingen (1.000.000); de meeste nieuwe initiatieven (22). De gemeente Bergeijk en de gemeente Bladel leveren in 2005 het grootste aandeel van de werkgelegenheid in de verblijfsrecreatie. Voor de gemeente Eersel en de gemeente Reusel-De Mierden geldt dat voor de sector horeca De slaapplaatsbezetting is in de gemeente Bergeijk en de gemeente Bladel het hoogst, respectievelijk 27,2% en 28,9%. Op campings beschikt de gemeente Bergeijk over 5.060 slaapplaatsen (waarvan Camping De Paal circa de helft voor haar rekening neemt). Wat betreft de actuele ontwikkelingen in de verblijfsrecreatieve sector zijn in het voorgaande, onder andere onder 2.2, al verschillende passages uit deze beleidsvisie aangehaald in relatie tot de ontwikkelingswensen van Camping De Paal, waar naar hier nogmaals wordt verwezen. Camping De Paal ligt in een zone ‘kansrijk extensief recreatief landelijk gebied’. Dergelijke gebieden zijn kansrijk voor toerisme vanwege hun aantrekkelijkheid vanuit landschappelijk en/of cultuurhistorisch oogpunt en/of de nabijheid van aantrekkelijk natuurgebied en/of de nabijheid van een dorpskern of water. Nieuwe grootschalige extensieve verblijfsrecreatie en nieuwe kleinschalige intensieve verblijfsrecreatie zijn hierbinnen passend, bijvoorbeeld een kleinschalige extensieve accommodatie als het ‘betere boerenbed’ (als nevenactiviteit), trekkershutten of groepsappartementen. Camping De Paal betreft een reeds bestaande grootschalige vorm van intensieve verblijfsrecreatie in de genoemde zone, die ter plaatse vooral kansrijk is vanwege het aantrekkelijke landschap en de natuur in de omgeving alsmede de nabijheid van de in meerdere opzichten attractieve kern Bergeijk. De beoogde verdere ontwikkeling van het voorzieningenniveau en de eventuele interne verandering van de aanwezige verblijfseenheden passen binnen die zone en ook het streven naar een differentiatie/verrijking/toevoeging van het bestaande aanbod.

42

Verder houden de beoogde plannen, c.q. het voorliggende bestemmingsplan waarin een en ander planologisch vervat wordt, waar mogelijk rekening met de diverse criteria zoals genoemd en voor zover in dit verband van toepassing. In het bijzonder geldt dat punten als: ruimtelijke kwaliteit en het ontzien van c.q. de inpassing in de omgeving wat betreft natuur en landschap, cultuurhistorie en archeologie.

3.9 Beoordeling initiatief op basis van beleidskader Recreatie en toerisme worden door Rijk, provincie en de (regio) gemeente(n) gezien als activiteiten die passen in en bijdragen aan een duurzaam economisch perspectief voor het landelijk gebied. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om op Camping De Paal kwaliteitsverbetering te realiseren en zo nodig in te kunnen spelen op relevante ontwikkelingen in de markt. De verschillende beleidskaders staan hier positief tegenover, maar scheppen wel een aantal randvoorwaarden. Belangrijk zijn kwaliteit, diversiteit en een goede inpassing vanuit verschillende invalshoeken. Op die punten is deels hiervoor al ingegaan, met name onder 2.2, en deels komen die hierna onder 4 nog aan bod. Op grond daarvan kan hier samenvattend geconcludeerd worden dat het voorliggende bestemmingsplan past binnen de daarvoor op verschillende niveaus geldende beleidskaders en dat het plan tevens op passende wijze en afdoende rekening houdt met de daaruit voorvloeiende randvoorwaarden.

43

44

4

PLANOLOGISCH KADER

4.1 Bodem De resultaten van bodemmonsters die in het verleden en ook recenter nog zijn genomen in verband met de aanvraag van bouwvergunningen geven geen aanleiding tot de veronderstelling dat er (elders) op het terrein van de camping sprake zou kunnen zijn van bodemverontreiniging. Een uitvoerig onderzoek dat in 1995 door Tukkers Milieu-onderzoek is uitgevoerd bevatte grondboringen op 15 deellocaties. Uit de analyseresultaten van het onderzoek blijkt dat in de bovengrond ter plaatste van de vijf deellocaties geen verontreiniging aanwezig is. Ook een recenter onderzoek dat in 2005/2006 verricht is in verband met de vergunning voor het zwembad/waterspeeltuin heeft geen verontreinigingen aangetoond. Gezien het feit dat er ook nadien geen ‘vervuilende activiteiten’ plaats hebben gevonden, is er dan ook geen aanleiding te veronderstellen dat er sprake zou zijn van beperkingen voor het beoogde gebruik. Ten behoeve van de voorziene nieuwbouw (met beperkte verblijfsfunctie) zullen (aanvullende/nieuwe) verkennend bodemonderzoek worden verricht. Dit zal in het kader van de te volgen procedures voor de bouwvergunning worden uitgevoerd.

4.2 Archeologie Het plangebied overlapt deels met en wordt deels omgeven door 2 archeologische monumenten. Het betreft hier AMK-terrein 4996, in de noordoostelijke hoek van het plangebied, en AMK-terrein 15290, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied ter plaatse van de beoogde uitbreiding van extensieve recreatie (zie ook navolgende afbeelding). Ook ten westen van de camping c.q. buiten het plangebied liggen, nabij de Paaldreef – Eerselseweg, nog een 2-tal archeologische monumenten. Het overige deel van het plangebied en omgeving kent, volgens de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart), een (middel)hoge indicatieve archeologische (verwachtings)waarde, met tevens nog 2 Archismeldingen binnen het plangebied. De archeologische monumenten en verwachtingswaarden houden mede verband met de veronderstelling dat in dit gebied (tussen Bergeijk en Walik) de ontstaansgeschiedenis van Bergeijk ligt. Eerder onderzoek in de directe omgeving van het plangebied heeft archeologische vondsten opgeleverd. Op deze locaties zijn sporen van bewoning gevonden uit de bronstijd, ijzertijd en Romeinse tijd, welke onder meer bestaan uit een urnenveld en grafveld. Op basis van deze bevindingen zijn deze zones aangewezen als archeologisch monument en kennen ze bescherming in het kader van de Monumentenwet. Op het campingterrein zelf zijn echter nooit vondsten gerapporteerd, en ook uit een zeer recent (proefsleuven)onderzoek centraal op het terrein is niets van archeologische vondsten of sporen gebleken (zie ook hierna).

45

AMK-terrein 4996

AMKterrein 15290

Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant

Voor de archeologische monumenten geldt het beleid dat de archeologische waarden hier in beginsel moeten worden beschermd door een adequate planologische regeling, bij voorkeur in de vorm van een zogenaamde dubbelbestemming, in dit geval ‘Archeologisch waardevol gebied’. Ingrepen vanaf een bepaalde omvang (> 50 of 400 m2) die kunnen reiken tot in het bodemarchief ( > 30 à 70 cm onder het maaiveld) worden dan, via de regels van de dubbelbestemming slechts toegelaten nadat eerst de archeologische waarden op een adequate wijze zijn onderzocht en op grond daarvan verzekerd is de (prevalerende) archeologische waarden niet geschaad worden door de betreffende bouwwerken of werkzaamheden. Naast het treffen van beschermende maatregelen kan het eventueel ook gaan om het laten verrichten van opgravingen nader onderzoek of de aanwezigheid/begeleiding van een erkend archeoloog bij de uitvoering. Wat betreft ingrepen moet concreet gedacht worden aan onder andere het bouwen van funderingen en kelders, maar bijvoorbeeld ook bodemverbetering, de aanleg van (fundering voor) verhardingen, leidingen of drainage en de aanplant of het rooien van bomen. In gebieden met (middel)hoge archeologische verwachtingswaarden dienen, volgens het beleid van de provincie Noord-Brabant en de inmiddels (ingevolge de herziene Monumentenwet) in de handen van de gemeente gelegde verplichtingen, eveneens randvoorwaarden gesteld te worden aan mogelijk bodemverstorende ingrepen op een vergelijkbare wijze zoals hiervoor al is aangegeven. Dat gebeurt dan eveneens via een passende planologische regeling, in dit geval een dubbelbestemming ‘Archeologisch Onderzoeksgebied’. 4.2.1 Archeologie in het voorontwerpbestemmingsplan Tijdens de totstandkoming van het voorontwerpbestemmingsplan is al aan prof. dr. F.C.W.J. Theuws, Hoogleraar Historische Archeologie van de Universiteit van Amsterdam en kenner van het gebied, gevraagd wat zijn verwachting is ten aanzien van archeologische waarden in het plangebied. In het bijzonder ging daarbij de aandacht uit naar die delen van het plan waar sprake is van nieuwe ingrepen en nader vooronderzoek volgens de provinciale beleidslijn verplicht werd gesteld.

46

Prof. dr. Theuws concludeerde samengevat dat: - door diverse factoren de bodem van het bestaande campingterrein in het verleden dusdanig is verstoord, dat de kans op vondsten gering is; - dit is bevestigd door persoonlijke betrokkenheid bij bodemverstoringen die in het verleden hebben plaatsgevonden als gevolg van het gebruik als camping; - het op het terrein van Camping De Paal weinig zinvol is verder archeologisch onderzoek te verrichten via boringen en proefsleuven; - enkel de terreinen ten zuiden en oosten van het campingterrein van groot archeologisch belang zijn (AMK-terrein 15290, waarmee van het voorliggende plangebied enkel het uitbreidingsgedeelte me de bestemming ‘Extensief recreatiegebied’ samenvalt) en alleen deze een goede bescherming behoeven tegen bodemingrepen. Op basis van de bevindingen van prof. dr. Theuws (zoals vervat in bijlage 1A) heeft in het voorontwerpbestemmingsplan alleen het gebied met de bestemming ‘Extensief Recreatiegebied’ een vergaande planologische bescherming gekregen waar het ging om bodemingrepen. In het beplantingsplan voor dat uitbreidingsgedeelte van de camping is met deze randvoorwaarden reeds rekening gehouden, door te kiezen voor vlakwortelend beplanting, aan te brengen middels het aanplanten van zogenaamde jonge veren, zonder bodemberoeringen dieper dan 0,3 m. 4.2.2 Overleg en afspraken over archeologie Tussen 2005 en eind 2008 heeft er over dit onderwerp enkele malen, in wisselende samenstellingen, overleg plaatsgevonden tussen de heer H. Martens van Camping De Paal, het archeologisch adviesbureau Past2PresentArcheologic, Croonen Adviseurs, de gemeente en de afdeling archeologie c.q. de archeoloog van de provincie. Dat allereerst naar aanleiding van de in het voorontwerpplan vervatte impliciete beschermingsregeling van de archeologische waarden en de (uitvoerige) eerste vooroverlegreactie van de provincie over het aspect archeologie onderwerp (zie ook bijlage 1B). Daarnaast speelde het gegeven dat inmiddels, ten behoeve van de uitbreiding van het zwembad, op een centrale gelegen locatie binnen het campingterrein met een (middel)hoge archeologische verwachtingswaarde, conform de provinciale wens, alsnog een uitgebreid archeologisch proefsleuvenonderzoek verricht was, waarbij echter geen enkele concrete archeologische waarden/vondsten werden aangetroffen. Op basis van de conclusies van prof. Dr. Theus c.q. het voorontwerp, de vooroverlegreactie van de provincie daarop en de bevindingen van het verrichte proefsleuvenonderzoek heeft het archeologisch adviesbureau Past2Present-Archeologic vervolgens de notitie ‘Past2Present-Archeologic Notitie 243’ opgesteld (zie ook betreffende bijlage 1C). Daarin is een nieuw voorstel gedaan hoe planologisch om te gaan met de planregelingen voor de archeologische monumenten en gebieden met (middel)hoge archeologische verwachtingswaarde binnen het plangebied. Na een 2e overleg tussen verschillende betrokken partijen over die notitie heeft de provinciale archeoloog in oktober 2008 op verzoek een nieuw schriftelijk vooroverlegadvies uitgebracht over het (bijgestelde) provinciale standpunt inzake de archeologie en het bestemmingsplan (zie bijlage 1D).

47

Uit latere contacten over dat provinciale advies, eind 2008, tussen de provinciale archeoloog, de heer M. Meffert, en de heer H. Martens van Camping De Paal, is vervolgens nog het volgende naar voren gekomen. Van provinciale zijde kan alsnog, onder voorwaarden, ingestemd worden met een enige ‘praktische versoepelingen’ van de in het laatste schriftelijke advies voorgestelde beschermende regels met betrekking tot de archeologische waarden. Dat zou alleen kunnen als dat voort komt uit het streven naar enerzijds een regeling die voor de camping als geheel zo eenduidig mogelijk praktisch toepasbaar is (qua uitvoering in het veld en ook handhaving/controle) en anderzijds een regeling die voorkomt dat onnodige of buitenproportionele belemmeringen optreden voor de normale bedrijfsvoering en ontwikkeling van het huidige campingbedrijf. Dat dan onder de voorwaarde dat de gemeente, inmiddels het bevoegde gezag in deze, daarmee eveneens in kan stemmen. 4.2.3 Archeologie in het (ontwerp)bestemmingsplan Op basis van het voorgaande en na overleg tussen de exploitanten van Camping De Paal, de familie Martens, en de gemeente stellen beide zich gezamenlijk op het volgende standpunt wat betreft de bescherming van archeologische belangen in het voorliggende bestemmingsplan. Vertrekpunt voor de planregels voor het onderdeel archeologie is het laatste provinciale advies van oktober 2008 (zie ook bijlage 1D). Ten opzichte van dat advies kan en dient de regeling, mede in het licht van de later ‘praktische versoepelingen’, op enkele punten alsnog zodanig aangepast/verruimd worden dat enerzijds de belemmeringen voor de camping tot redelijke en werkbare eisen beperkt blijven en dat anderzijds de archeologische waarden toch afdoende en op praktische wijze beschermd worden en onevenredig aantasting daarbij voorkomen wordt. Concreet houdt dat in dat de regelingen, zoals voorgesteld in het laatste provinciale advies van oktober 2008, alsnog grotendeels in het bestemmingsplan overgenomen kunnen worden, maar dat wel op enkele punten nadere nuanceringen/aanpassingen/vereenvoudigingen plaats kunnen c.q. dienen vinden. Dit betreft de volgende punten: 1 Het zuidwestelijk gedeelte van het bebouwingsvlak, binnen de bestemming Intensief Recreatiegebied alsnog/eveneens uitzonderen van een nadere beschermingsregeling wat betreft archeologische verwachtingswaarden c.q. onderzoeksvereisten. Dit gedeelte is al zeer intensief bebouwd en in gebruik (tennis-/recreatiehal met parkeerterrein, een bedrijfswoning, later aangebrachte terreinbeplanting, hoofdingang van de camping). De bodem is daarbij in het verleden al intensief beroerd/verstoord, wat op grond van het vigerende bestemmingsplan zonder meer mogelijk was/is. Vergelijkbaar met een kwalificatie ‘lage verwachtingswaarde’, is daarom ter plaatse een nadere regeling niet meer nodig en doet ook geen afbreuk aan het (ontbrekende) archeologisch belang ter plaatse. Dit heeft tevens als praktisch voordeel wat betreft de planregeling dat ook voor dit gedeelte van het bebouwingsvlak dezelfde regels kunnen gelden als de rest van het bebouwingsvlak. 2 Het meest noordelijke gedeelte van binnen de bestemming Intensief Recreatiegebied alsnog/eveneens uitzonderen van een nadere beschermingsregeling wat betreft archeologische waarden c.q. onderzoeksvereisten.

48

Dit is het gedeelte van de camping, ter grootte van circa 3,5 ha, dat binnen het AMK–monument 4996 is gelegen, en dat in gebruik is als de speelattractie ‘Biebelebontse Paalbergen’. Dat terreingedeelte is een aantal jaren geleden ingrijpend (her)ingericht met onder andere speel-zandduinen en een (kunstmatig) waterloopje. Daarbij is de oorspronkelijke bodem ingrijpend en diep omgezet, is geel zand uit de ondergrond gehaald en ook van elders aangevoerd, is zwarte akkergrond diep ondergewerkt en is het maaiveld plaatselijk fors verlaagd of (zeer) aanzienlijk opgehoogd; dat om de speelduinen als zodanig vorm te geven, wat op grond van het vigerende bestemmingsplan zonder meer mogelijk was/is. Een kwalificatie als ‘archeologisch monument’ (AMK-terrein) is daarmee ter plaatse in feite geheel achterhaald; daarom is, vergelijkbaar met een kwalificatie ‘lage verwachtingswaarde’ een nadere beschermingsregeling op dit gedeelte van het campingterrein eveneens niet meer realistisch en niet meer nodig en doet dat ook geen afbreuk aan de niet (meer) aanwezige archeologisch waarde ter plaatse. 3 Binnen de bestemming Intensief Recreatiegebied, met alsnog de dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ (voor zover tevens AMKmonument 4996, maar met uitzondering van het gedeelte van de speelduinen zoals genoemd onder punt 2) of met de dubbelbestemming ‘Archeologisch onderzoeksgebied’ (voor zover (middel)hoge verwachtingswaarde, maar met uitzondering van het gedeelte genoemd onder punt 1 en de gedeelten genoemd onder 6), is het wenselijk voor bouwwerken en werkzaamheden overal dezelfde oppervlakte- en dieptematen op te nemen voor de situaties waarin aanvullende voorwaarden gesteld kunnen worden in de vorm van archeologisch(e) onderzoek of begeleiding. Omdat weinig of geen verstoringen geconstateerd zijn, als gevolg van in omvang relatief kleinschalige gebouwen/ingrepen of als gevolg van de aanleg van leidingen, kabels en dergelijke, wordt in deze situaties daarvoor een maat, voor gebouwen, bouwwerken of werkzaamheden, van meer dan 400 m² én dieper dan 70 cm (in plaats van 30 cm) onder het bestaande maaiveld vanuit de bedrijfsvoering doelmatig en vanuit het archeologisch belang afdoende geacht. 4 Binnen de bestemming Extensief Recreatiegebied met alsnog overal ook de dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ (voor zover AMK-monument 15290), wordt om vergelijkbare reden enerzijds en gezien de functies anderzijds een aanvullende archeologische beschermingsregeling vanuit de bedrijfsvoering doelmatig en vanuit het archeologisch belang afdoende geacht als het gaat om bouwwerken (geen gebouwen zijnde) of andere werken van meer dan 50 m² (in plaats van alle) én dieper 30 cm onder het bestaande maaiveld. 5 Binnen de bestemming Bosgebied met alsnog de dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ (voor zover tevens AMK-monument 15290 of 4996) of alsnog de dubbelbestemming ‘Archeologisch onderzoeksgebied’ (voor zover (middel)hoge verwachtingswaarde, maar met uitzondering van de gedeelten genoemd onder 6), wordt om vergelijkbare reden enerzijds en gezien de functies anderzijds een aanvullende archeologische beschermingsregeling vanuit het gebruik doelmatig en vanuit het archeologisch belang afdoende geacht als het (eveneens) gaat om bouwwerken (geen gebouwen zijnde) of andere werken van meer dan 50 m² (in plaats van alle) én dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld.

49

6 De begrenzing van de door de provincie geaccepteerde zone van 250 m rond het zwembad (en met uitzondering van het gedeelte genoemd onder punt 1), waar dus geen dubbelbestemming ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden meer nodig is, vormt in feite een abstracte en denkbeeldig cirkel; in plaats van abstracte cirkellijnen worden op de plankaart/verbeelding overwegend rechte lijnen voor de (binnen)begren-zing van de bestemmingsvlakken met de betreffende dubbelbestemmingen gebruikt, omdat die praktisch gezien (beter) corresponderen met c.q. herkenbaar en controleerbaar zijn ten opzichte van de bestemmingsgrenzen, kadastrale lijnen en/of fysieke lijnen in het veld; dat geldt met name voor de binnengrenzen van de betreffende dubbelbestemmingen op circa 250 m ten noordwesten en ten zuiden van de zwembadlocatie.

4.3 Water Het plangebied valt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel. De hoofdlijnen voor het waterbeheer van dit waterschap zijn opgenomen in het ‘Waterbeheerplan 2001-2004: Door water gedreven’. De planperiode voor dit waterbeheerplan is 2001-2004, maar geldt nog tot 2010 als een nieuw waterbeheerplan van kracht wordt. Dat nieuwe ‘Waterbeheerplan 2010 – 2015, Krachtig Water’ doorloopt inmiddels, als ontwerp, de inspraakprocedure b en zal naar verwachting vanaf 2010 van kracht worden. In het nog geldende Waterbeheerplan komen de volgende kernthema’s aan de orde: realiseren van een duurzame watervoorziening, verbetering van de waterkwaliteit, inrichting, beheer en onderhoud van waterlopen in het buitengebied en omgaan met water in bebouwd gebied. Volgens gegevens uit het Waterbeheersplan betreft het plangebied voor het overgrote deel een infiltratiegebied. Dit infiltratiegebied is van betekenis voor het agrarisch gebruik in de omgeving en de voeding van de binnen de gemeente gelegen beken met voldoende en schoon water. Algemene doelstelling op infiltratiegronden is het in kwantitatieve zin bevorderen van infiltratie. Voor nieuwe ontwikkelingen betekent dit bijvoorbeeld afkoppeling van regenwater en het creëren van mogelijkheden voor natuurlijke infiltratie. Al het hemelwater dient in het gebied zelf geïnfiltreerd te worden. De aanleg van een retentiebekken, voorzieningen zoals wadi’s en helofytenfilters en/of het getrapt vasthouden van water in de waterlopen kunnen hiertoe bijdragen. Naast kwantitatieve randvoorwaarden gelden eveneens randvoorwaarden ten aanzien van de waterkwaliteit op infiltratiegronden. Voor de invulling van het plangebied is het in dit kader van belang dat nieuwe activiteiten niet mogen leiden tot een toename van de voedselrijkdom en het kalkgehalte van het infiltrerende hemelwater. Ter bevordering van de waterkwaliteit kunnen delen van de infiltratiegronden worden bebost, waar dit echter niet in conflict is met de bescherming van archeologische waarden. Bebossing leidt tot natuurlijke zuivering. Bij de toekomstige ontwikkelingen op Camping De Paal zal de regenwaterafvoer van nieuwe gebouwen en (kleine) terreinverhardingen, zoals nu ook elders op het campingterrein het geval is, via oppervlakkige afvoer en infiltraties op eigen terrein, geheel in de bodem blijven plaatsvinden.

50

Mede gezien de zeer beperkte hoeveelheid verhard oppervlak levert dat geen problemen op. Ook hoeft er daarom geen (extra) afvoer van regenwater op nabijgelegen watergang van het waterschap plaats te vinden. Bij nieuwbouw en dergelijke zullen geen uitlogende materialen gebruikt worden, zodat het infiltrerende regenwater in dat opzicht schoon zal zijn en geen bodem- of grondwaterverontreiniging tot gevolg heeft. De nieuwbouw zal voor afvoer van rioleringswater eveneens op het bestaande afvoersysteem aangesloten worden, wat daarvoor een toereikende capaciteit heeft. Er treedt derhalve in de toekomstige situatie wat betreft het omgaan met water in principe geen verandering op ten opzichte van de huidige situatie. Het Waterschap De Dommel heeft op het voorontwerpbestemmingsplan gereageerd en daarbij aangeven dat het plan wat betreft de toetsing aan het aspect water akkoord is. Verder wordt hiervoor verwezen naar de als bijlage toegevoegde Nota Inspraak en Overleg, waarin die overlegreactie onder 5 nog nader aan de orde komt. Mede naar aanleiding van een aanvullende reactie (zienswijze) van het Waterschap De Dommel op het ontwerpplan kan nog het navolgende vermeld worden. Delen van camping De Paal, namelijk die volgens provinciaal beleid als GHS-Natuur (overig bos- en natuurgebied) zijn aan te merken (zie ook onder 3.2), worden op grond van de provinciale verordening waterhuishouding tevens aangemerkt als zogenaamd ‘attentiegebied waterhuishouding’. Op grond van de doorwerking van dat beleid via het waterbeheerplan en de Keur van het waterschap, worden die gedeelten daarin aangemerkt als zogenaamde ‘keurbeschermingsgebied’. Dat betekent dat daar ten aanzien van het watersysteem het stand still-beginsel gehanteerd wordt en dat wijzigingen van het waterhuishoudkundige systeem ontheffingsplichtig zijn volgens de Keur.

4.4 Flora en fauna Camping De Paal is gelegen te midden van een bosgebied dat een groene buffer vormt tussen Bergeijk en Riethoven en onderdeel uitmaakt van de provinciale Groene Hoofdstructuur (zie paragraaf 3.2). Door de ligging nabij deze kernen vervult dit groengebied niet alleen een natuurfunctie, maar ook een functie als recreatief uitloopgebied, zowel vanuit de kernen als vanuit de camping. Dit gebruik is mede bepalend voor de actuele natuurwaarde van het gebied. Welke waarden er concreet in plangebied voorkomen, is in het kader van dit bestemmingsplan in beeld gebracht op basis van een verkenning van bestaande inventarisatiegegevens. De aandacht heeft zich daarbij specifiek gericht op beschermde soorten in het kader van de Flora- en faunawet.

51

Bosopstand in uitbreidingsgebied ten behoeve van bestemming ‘intensief recreatiegebied’

Op basis van een eerste verkenning is geconstateerd dat zich in de planomgeving een aantal belangwekkende soorten bevindt. Het plangebied bestaat uit het bestaande boomrijke campingterrein, uit aangrenzende bossen en houtopstanden en uit enkele agrarische percelen. Op basis van dit karakter mag worden aangenomen dat een aantal in de omgeving aanwezige beschermde soorten ook in het concrete plangebied kan worden verwacht. Dit betreft allereerst een groot aantal algemene soorten zoals kleine zoogdieren, vogels en planten. Binnen het plangebied is geen of in zeer beperkte mate geschikt leefgebied aanwezig voor vissen en amfibieen. Het aanwezige bos en de houtopstanden zijn naar verwachting van belang voor een aantal beschermde soorten. De agrarische percelen daarentegen herbergen naar verwachting geen bijzondere natuurwaarden. Uitbreiding van het campingterrein vindt alleen plaats aan de zuidzijde, op een terrein(gedeelte) van circa 4,25 ha, dat nu nog agrarisch grond is. De uitbreiding is enkel bedoeld als een, extensief te gebruiken, terrein voor dagrecreatieve activiteiten, dat daartoe de specifieke bestemming ‘Extensief recreatiegebied‘ krijgt, en dat overwegend als grasveld met enige aanvullende randbeplanting ingericht zal worden. Omdat die uitbreiding enkel ten koste van agrarische gronden gaat heeft dat (naar alle waarschijnlijkheid) geen negatieve gevolgen voor flora en fauna. Daarnaast voorziet het plan in enkele geringe uitbreidingen van de bestemming ‘Intensief recreatiegebied’ in het bestaande bosgebied. Voor dit deel van het plan geldt een (bos)compensatieplicht (zie paragraaf 4.5). Daarnaast kan daarvoor tevens een ontheffing nodig zijn voor vleermuizen. Om vast te stellen of deze al dan niet aanwezig zijn, is nader onderzoek hiernaar verricht. De heer J.J. de Graaf heeft van 10 op 11 augustus 2005 onderzoek verricht om na te gaan welke soorten vleermuizen op welke manier gebruik maken van het uitbreidingsgebied.

52

Er is hierbij gewerkt volgens de methode beschreven in de ‘Handleiding voor het inventariseren en determineren van Nederlandse vleermuissoorten met behulp van bat-detectors’ (Helmer, Limpens en Bongers, 1987). In het gebied zijn de volgende vijf soorten vleermuizen jagend waargenomen: - dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus); - ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii); - grootoorvleermuis (Plecotus auritus); - de laatvlieger (Eptesicus serotinus); - de rosse vleermuis (Nyctalus noctula). Kolonieplaatsen, waarna nadrukkelijk is gezocht, zijn niet gevonden. De bosopstand, relatief jonge grove den, is weinig tot niet toegankelijk als kolonieplaats voor vleermuizen. Geconcludeerd kan worden dat het uitbreidingsgebied ten behoeve van de bestemming ‘intensief recreatiegebied’ enkel door vleermuizen wordt gebruikt als jachtgebied. Het eventueel dunnen of op kleine schaal kappen van de grove den, heeft volgens de onderzoeker dan ook weinig of geen invloed op de vleermuisstand, omdat het enkel jachtgebied betreft. In bijlage 2 is een uitgebreide beschrijving van de uitgevoerde flora en fauna toets uit 2005 opgenomen. Geconstateerd kan worden dat momenteel (2009) de huidige situatie bezien voor vleermuizen nagenoeg nog hetzelfde is als in 2005, zodat er nog steeds enkel sprake zal zijn van een jachtgebied en niet van kolonieplaatsen. Op grond van het voorgaande mag verwacht worden dat het plan in het kader van de Flora- en faunawet (nog steeds) uitvoerbaar is en dat er in dat verband ook geen ontheffing nodig zal zijn wat betreft de vleermuizen. Geconcludeerd kan worden dat het ontwikkelingsplan van Camping De Paal naar verwachting geen negatieve effecten heeft op flora en fauna. Zelfs zou gesteld kunnen worden dat het plan een positieve bijdrage levert aan het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden in de omgeving. In de voorschriften van het plan zijn diverse regels opgenomen die de bestaande houtopstanden beschermen. De grotere boseenheden binnen het plangebied blijven in tact, net als diverse groenvoorzieningen en ook de faunatunnel onder de N397, die enkele jaren geleden op het campingterrein is gerealiseerd. Daarnaast heeft er, als gevolg van de al uitgevoerde boscompensatie, al een aanmerkelijke groei van het bosareaal plaats gevonden (zie paragraaf 4.5). Tot slot is sprake van een zorgvuldige landschappelijke en natuurlijke inpassing van het campingterrein en de bebouwing hierbinnen, middels afschermende groenstroken aan de randen van het terrein. Deze ‘natuurbewuste’ aanpak past geheel binnen de bedrijfsfilosofie van Camping De Paal. Onder het motto ‘ondernemen met respect van de natuurwaarden van het gebied’ blijkt de camping al jaren in staat natuur en recreatie in harmonie met elkaar te laten functioneren.

4.5 Boscompensatie Teneinde de boscompensatie in verband met het voorliggende bestemmingsplan goed in beeld te kunnen brengen is het wenselijk om dit, al geruime tijd spelende, onderwerp eerst te bezien in relatie tot het vigerende bestemmingsplan (uit 1995) en ook de voorontwerpversie (uit 2005) en daarna in relatie tot het voorliggende plan.

53

4.5.1 Vigerend bestemmingsplan (1995) Voor de realisering van eerder beoogde uitbreiding van de camping in een bosperceel aan de noordzijde en een aan de westzijde, zoals vervat in het vigerende bestemmingsplan ‘Camping De Paal’ uit 1995, is daaraan voorafgaand op 14 oktober 1994 een 1e overeenkomst tot boscompensatie gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer/campingeigenaar. Daarbij is toen nog uitgegaan van een (zeer royale) compensatieaanplant in de verhouding van (ruim) 1 op 7 (terwijl pas later, zie ook hierna, een verhouding van 1 op 1,67 afdoende werd geacht)! Dat betrof toen voor 3.413 m² te verdwijnen bos (voor kampeerplaatsen en 1 bedrijfswoning) een vereiste herplant van 25.420 m² bos, op een aantal agrarische percelen aan de noord- en oostzijde van de camping. Daarnaast voorzag dat bestemmingsplan ook nog een in de aanleg van ruim 7.300 m² visueel afschermend groen ter plaatse van de geluidswal aan de oostzijde en langs de noordwestelijke rand van de camping. De beoogde locatie voor een bedrijfswoning in het westelijke bosperceel (ter grootte van circa 665 m²) is bij vaststelling alsnog komen te vervallen. Op grond van de genoemde overeenkomst zou dan volstaan kunnen worden om voor de circa 2.750 m² te verdwijnen bos (voor kampeerplaatsen), een compensatieaanplant van in principe nog circa 19.250 m² uit te voeren. In aansluiting op de medio jaren 90 van de vorige eeuw aangelegde geluidswal en een al bestaand bosperceel, beide aan de noordoostzijde van de camping, is vervolgens ook begonnen met de aanleg van een royale hoeveelheid nieuw (compensatie)bos langs de noordoostzijde van de camping. Dat vooruitlopend op de beoogde uitbreiding van de kampeerplaatsen en de daarvoor benodigde boskap in het noordelijke bosperceel op het campingterrein. De nieuwe aanplant op de geluidswal en het aansluitend al gerealiseerde (compensatie)bos, en ook de beoogde locatie van de boskap, zijn nadien in het kader van het nieuwe streekplan 2002 (als zijnde bestaand bos op dat moment) door de provincie aangewezen en begrensd als GHS-natuur c.q. EHS (bestaand bos). Bij recente nameting (zie ook hierna) is gebleken dat er ter plaatse, inclusief de bosaanplant op de geluidwal, in totaal ruim 20.000 m² ofwel 2 ha boscompensatie heeft plaatsgevonden. Daarmee is (nu achteraf gezien) al volledig voldaan aan de volgens de 1e overeenkomst aanvankelijk vereiste omvang van circa 19.250 m² boscompensatie. Overigens is het compensatiebos bij de uitvoering ten dele op iets andere locaties aangelegd dan volgens het vigerende bestemmingsplan is beoogd. De aanwezige en voortijdig gerealiseerde boscompensatie is (eveneens achteraf gezien) tot op dit moment eigenlijk nog steeds niet vereist, omdat de beoogde uitbreiding van de kampeerplaatsen in het noordelijke bosperceel c.q. de daarvoor benodigde boskap tot op heden nog steeds niet heeft plaatsgevonden, en volgens de huidige inzichten op die plaats en in die omvang ook niet meer plaats zal vinden. Verder is de eveneens in het vigerende bestemmingsplan en in de 1e overeenkomst vervatte boscompensatie, op een (v.m. agrarisch) perceel aan de noordzijde van de camping, ter grootte van circa 6.600 m², tot op heden nog niet uitgevoerd. In het licht van het voorgaande moet deze boscompensatie, althans naar de huidige inzichten, in feite zelfs als geheel overbodig en ook niet meer als noodzakelijk aangemerkt worden. 54

4.5.2 Voorontwerp-bestemmingsplan (2005) Op basis van het voorontwerpbestemmingsplan ‘Camping De Paal 2005’ (d.d. 7 oktober 2005) is in december 2005 een hernieuwde 2e overeenkomst inzake natuurcompensatie/erfbeplanting afgesloten tussen de gemeente en de Camping De Paal. In het voorontwerpplan waren nog de volgende uitbreidingen van de camping in (een) bestaand(e) bos(bestemming) voorzien: 1 uitbreiding van kampeerplaatsen op een voor eerdere boscompensatie (volgens de compensatiefactor van 1 op 7) beoogd, en in het vigerende plan daartoe al als ‘Bos’ bestemd, maar niet als EHS aangemerkt, (agrarisch) perceel; dat ter grootte van circa 6.600 m² gelegen aan de noordzijde van de camping (zie ook onder 4.5.1 en navolgend afbeelding locatie 1); 2 ruimte voor 1 nieuw sanitairgebouw (circa 1.250 m²), eveneens in het noordelijke bosperceel, tevens EHS (zie ook navolgende afbeelding locatie 2); 3 ruimte voor het ‘Spelodrome’ (circa 2.250 m²) in het westelijke bosperceel, tevens EHS (zie ook navolgende afbeelding locatie 3); 4 de (nog niet gerealiseerde) uitbreiding van kampeerplaatsen in het noordelijk bosperceel, ter grootte van circa 2.750 m², conform het vigerend bestemmingsplan (uit 1995). Voor die in het voorontwerp opgenomen uitbreidingen van de camping toen is uitgegaan van de volgende benodigde boscompensatie(s): Ad 1 Deze vervallen locatie/bestemming voor boscompensatie (op basis van de compensatiefactor van 1 op 7) is alsnog elders in eenzelfde omvang opgenomen in het voorontwerp ten behoeve van vervangende boscompensatie, met een omvang dus van eveneens 6.600 m². Ad 2 Voor deze uitbreiding is, conform de in dit verband van toepassing zijnde EHS-compensatiefactor van 1 op 1,67, een boscompensatie opgenomen met een omvang van (1.250 x 1,67 =) 2.085 m². Ad 3 Voor deze uitbreiding is, conform de in dit verband van toepassing zijnde EHS-compensatiefactor van 1 op 1,67, een boscompensatie opgenomen met een omvang van (2.250 x 1,67 =) 3.760 m². Ad 4 De hiervoor vereiste boscompensatie was al grotendeels vervat, en ook al uitgevoerd, binnen de daarvoor (overeenkomstig het vigerende plan ‘met enkele aanvullingen) opgenomen bestemming ‘Bosgebied’, aan de oostzijde van de camping; dat echter met uitzondering van de onder 1 genoemde vervallen locatie voor boscompensatie, die Ad 1 al voor compensatie is aangemerkt en dus hier niet meer meegeteld hoeft te worden. Op grond hiervan is in het voorontwerpplan, alsmede een daartoe tevens gesloten 2e overeenkomst, tussen gemeente en de camping, voorzien in (afgerond) 12.500 m² boscompensatie. Daarvoor zijn in het voorontwerpplan, na nadere afweging van meerdere locaties, uiteindelijk een 2-tal passende locaties opgenomen met de bestemming ‘Bosgebied’. Deze boscompensatielocaties, met nog een agrarisch gebruik en ook eigendom van de familie Martens, waren gelegen op enige afstand ten noordwesten en ten westen van de camping. Tot op dit moment heeft van de hiervoor genoemde 4 beoogde uitbreidingen van de camping, volgens het voorontwerpplan, alleen de realisering plaatsgevonden van het onder punt 2 genoemde sanitaire gebouw, in het noordelijke bosperceel.

55

Daarbij is bij de uiteindelijke situering, vanwege een zo zorgvuldig mogelijke inpassing tussen en met handhaving van zo veel mogelijk bestaande bomen, enigszins afgeweken van zowel de aanvankelijk beoogde locatie (iets meer oostelijk) en als de beoogde e omvang (slechts circa 525 m² in plaats van 1.250 m²). De uitbreiding van het terrein voor kampeerplaatsen in het noordelijke bosperceel (circa 2.750 m²) en op het noordelijke (agrarische) perceel (circa 6.600 m²) heeft tot nu toe nog niet plaatsgevonden. Mede daarom heeft er ook nog geen verdere boscompensatie op de twee daartoe in het voorontwerp vervatte herplantlocaties plaatsgevonden. In het voorontwerp is er nog van uitgegaan is dat ‘verplaatsing’ c.q. compensatie van de oorspronkelijke herplantlocatie van 6.600 m², aan de noordzijde van de camping, zonder meer noodzakelijk was. Onder verwijzing naar hetgeen daarover onder 4.5.1 al geconstateerd is kan echter achteraf gesteld worden dat zulks in feite overbodig en niet meer noodzakelijk is. 4.5.3 Voorliggend (ontwerp)bestemmingsplan (2009) In het (ontwerp)bestemmingsplan zijn ten opzichte van het voorontwerpplan, zoals hiervoor geschetst, wat betreft de daarin vervatte uitbreidingen in relatie tot het thema boscompensatie een aantal veranderingen doorgevoerd. Allereerst is opnieuw, aan de hand van de meest recente luchtfoto’s, topografische kaart en EHS-begrenzing, nagegaan en nagemeten waar en hoeveel nieuw bos inmiddels, (mede) ten behoeve van compensatie, al daadwerkelijk is gerealiseerd, zoal ook onder 4.5.1 al vermeld is. Aan de noordoostzijde van de camping betreft dat 2 bosgedeelten, aan weerszijden van een al veel langer bestaand oud bosperceel, plus de gehele daarachter liggende en met dicht bos beplante geluidswal (aangelegd medio jaren 90 van de vorige eeuw), die inmiddels allen zijn opgenomen in de begrensde EHS. De omvang daarvan bedraagt ruim 2 ha. Aan de westzijde van de camping betreft dat een pas onlangs aangelegde, en eveneens van een dichte bosaanplant voorziene, (visueel) afschermende wal, met een omvang van 0,2 ha. De totale omvang van de aldus gerealiseerde nieuw bosaanplanten op het terrein van de camping bedraagt daarmee circa 2,25 ha. De directe aanleiding voor die bosaanplanten was/is de vanaf 1995 al beoogde uitbreiding van kampeerplaatsen in het noordelijk bosperceel c.q. het (eventueel) kappen daarvoor van ‘slechts’ circa 2.750 m². Deze beoogde ontwikkeling, zoals al opgenomen in het vigerende bestemmingsplan en ook nog opgenomen in het voorontwerp uit 2005, heeft echter tot op heden niet plaatsgevonden. Camping De Paal heeft inmiddels besloten om alsnog af te zien van een uitbreiding voor kampeerplaatsen op die betreffende locatie, zodat die ook niet meer in het voorliggende (ontwerp)bestemmingsplan is opgenomen. Daarmee is in feite ook de oorspronkelijk hoofdaanleiding voor boscompensatie geheel komen te vervallen. Verder is onder 4.5.1 al geconstateerd dat er een discrepantie bestaat tussen de omvang van de al uitgevoerde bosaanplanten voor compensatie en de nadien, naar nu blijkt ten onrechte veronderstelde, noodzaak om aanvullend nog 6.600 m² boscompensatie uit te voeren. 56

Tevens kan gesteld worden dat bij de eertijds gehanteerd compensatiefactor, van 1 op 7, naar de huidige inzichten sprake is van een buitenproportionele mate van (over)compensatie, omdat een factor van 1 op 1,67 voor oudere EHS-bossen, al sedert een aantal jaren, afdoende wordt geacht. Nu de hoofdaanleiding voor de (eerder gehanteerde) boscompensaties komt te vervallen is het naar de gezamenlijke mening van zowel de exploitant van de camping als de gemeente niet meer opportuun en ook niet meer praktisch hanteerbaar om nog langer vast te houden aan en uit te gaan van de op dit punt achterhaalde planversies (vigerend en voorontwerp) en de daarmee verband houdende eerdere overeenkomsten, tussen de camping en de gemeente, inzake de vereiste compensatie. In relatie tot het nu voorliggende (ontwerp)bestemmingsplan wordt daarom hierna een geheel nieuwe balans opgemaakt van de daarin vervatte ontwikkelingen die aanleiding zijn voor het verdwijnen van bestaand bos of een bestaande bosbestemming. Vervolgens wordt op basis van de huidige inzichten en de thans gebruikelijke compensatiefactoren nagegaan in welke mate er daarvoor boscompensatie moet plaatsvinden. Als laatste wordt nagegaan of de reeds uitgevoerde bosaanplanten die ter compensatie bedoeld waren daarvoor toereikend zijn (geweest) en of er, en zo ja waar, op het terrein van de camping of elders, dan nog aanvullende boscompensatie plaats moet/kan vinden. Ontwikkelingen in bestaand(e) bos(bestemming) Er is opnieuw nagegaan welke nieuwe uitbreidingen/ontwikkelingen van de camping in bestaand bos of een vigerende bosbestemming op dit moment nog nodig worden geacht voor de thans beoogde ontwikkeling van de camping c.q. het voorliggende (ontwerp)bestemmingsplan. Dat betreft samengevat de volgend onderdelen (zie ook bijgaand kaartje): 1 de locatie van het al eerder gerealiseerde sanitairgebouw in het noordelijke bosperceel, tevens EHS, ter grootte van circa 585 m²; 2 de locatie voor de beoogde realisering van het ‘Spelodrome’, in het westelijke bosperceel, tevens EHS, ter grootte van circa 2.550 m²; 3 de locatie van de al eerder gerealiseerde noodzakelijke aanpassing van het beloop van de toegangsweg, in de punt van het westelijke bosperceel, tevens EHS, ter grootte van circa 485 m² , die abusievelijk nog niet in het voorontwerpplan opgenomen was; 4 de vervanging van de eerder beoogde (en ook al in het vigerend plan en voorontwerpplan vervatte) uitbreiding voor kampeerplaatsen, in de westelijke rand van het noordelijke bosperceel, door een uitbreiding in dezelfde omvang, maar dan in de oostelijke rand van datzelfde bosperceel, tevens EHS, ter grootte van eveneens circa 2.750 m²; dat ten behoeve van een extra differentiatiemogelijkheid voor kampeerplaatsen, of semipermanente recreatieve verblijfseenheden, die daar direct grenzen aan de speelattractie met de speelduinen, en daarmee (qua afstand , toezicht en dergelijke) extra aantrekkelijk zijn voor gezinnen met (meerdere) kleine kinderen. 5 Geconstateerd is tevens dat op enkele locaties, op het middengedeelte van de camping ter grootte van in totaal circa 1 ha, waar van oudsher diverse standplaatsen (onder boombeplanting) aanwezig zijn, abusievelijk al in het vigerende bestemmingsplan (uit 1995) een bestemming ‘Bosgebied’ gelegd is, die vervolgens ook weer in het voorontwerpplan is overgenomen.

57

Ontbossing en boscompensatie

58

Op die plaatsen is de vigerende bestemming ‘Bosgebied’, die daar overigens ook niet als EHS is aangemerkt, alsnog vervangen door een passende bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, met daarbij wel tevens de aanduiding ‘Waardevol houtgewas’ (zie plankaart/verbeelding), met een aanvullende beschermende planregeling. Alvorens compensatie aan de orde is dienen het ontbreken van alternatieven en de zwaarwegende maatschappelijke noodzaak van de ingreep te worden onderbouwd. Deze onderbouwing voor de noodzaak om uit te breiden ten koste van bos is te vinden in hoofdstuk 2. De noodzaak om de onderdelen 1 en 2 in bestaand bos te realiseren was ook al in het voorontwerpplan vervat. In feite geldt dat ook voor de onder punt 3 genoemd oorspronkelijke uitbreidingslocatie voor standplaatsen in het noordelijke bosperceel die nu, om vergelijkbare redenen, alleen maar verplaatst wordt naar de andere zijde van dat bosperceel. Over die noodzakelijk uitbreidingen in bos is, naar aanleiding van het voorontwerpplan, door de Adviescommissie Toerisme en Recreatie ook al positief geadviseerd (zie ook paragraaf 7.1). De onderdelen 4 en 5 zijn enkel plancorrecties in verband met de feitelijke situatie en in het kader van deze onderbouwing niet verder relevant. Vereiste boscompensatie(s) De hiervoor, onder punt 1 t/m 4, noodzakelijk geachte, en deels al gerealiseerde, uitbreidingsonderdelen van de camping, zijn allen gelegen in bestaand bos dat tevens, door de provincie, als EHS is aangemerkt/begrensd. Het is bos, met een matige vervangbaarheid (ontwikkelingstijd 25-100 jaar), bestaande uit vrij eenvormig dennenbos zonder uitgesproken kwaliteiten. In dat geval is, conform het EHS-compensatiebeginsel, sprake van een benodigde overcompensatie van 2/3 van de fysieke (1 op 1) compensatie. De totale omvang van die uitbreidingsonderdelen bedraagt de omvang van de ‘ontbossing‘ circa 6.370 m², zodat de daarvoor benodigde boscompensatie, volgens de huidige inzichten/vereisten (4.780 x 1,67 =) circa 10.640 m², of afgerond circa 1,1 ha. Dat is aanmerkelijk minder dan de inmiddels, naar aanleiding van het vigerende bestemmingsplan uit 1995, gerealiseerde boscompensatie van in totaal ruim 2 ha, vooruitlopend op de toen beoogde maar tot op heden niet gerealiseerd uitbreiding van de camping in het noordelijke bosperceel. Vergeleken bij de thans vereiste boscompensatie voor de in voorliggend bestemmingsplan vervatte uitbreidingsonderdelen in bestaand (EHS-)bos is er zelfs sprake van een extra (over)compensatie van circa 1 ha of wel 100%. De gerealiseerde bosaanplant zal gezien ligging, aard en functie, en ook vanwege de aanmerking als EHS, echter in voorliggend plan volledig als ‘Bosgebied’ bestemd worden/blijven. Daarmee kan tevens gesteld worden dat de planologisch noodzakelijk te achten correctieve vervanging van circa 1 ha vigerende bestemming ‘Bosgebied’ door de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, zoals hiervoor onder punt 5 is aangeven, daarmee in planologisch opzicht eveneens nog, in een verhouding van ongeveer 1 op 1, gecompenseerd wordt. Het omzien naar aanvullende boscompensatie op het terrein van de camping of elders is gezien het voorgaande in het geheel niet meer nodig.

59

De compensatielocaties, zoals nog vervat in het voorontwerpplan als aparte locaties met de bestemming ‘Bosgebied’ (onder andere langs de Eerselsedijk en verder ten noorden van de camping), behoeven daarvoor dan ook niet meer in voorliggend bestemmingsplan opgenomen te worden. Gezien het voorgaande zal tussen de gemeente en de campingeigenaar, voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan, op passende wijze overeengekomen moeten worden dat: - de thans nog geldende overeenkomst inzake boscompensatie uit 2005 (afgestemd op het voorontwerpplan) komt te vervallen; - dat binnen de voorliggende planopzet al op afdoende wijze voorzien is in de boscompensatie die in dit verband vereist is; - dat het voorliggende bestemmingsplan tevens voorzien wordt in een afdoende planologische veiligstelling van die boscompensatie.

4.6 Landschap Het landschap rondom Camping De Paal laat zich typeren als een coulissenlandschap. Een dergelijk landschap karakteriseert zich door een sterke afwisseling van kleinschalige openheid (landbouwpercelen) en geslotenheid (bospercelen en houtwallen), waardoor als het ware een ‘kamersstructuur’ ontstaat. Recreatieve ontwikkeling in dit landschapsdeel is afweegbaar, mits sprake is van een zorgvuldige landschappelijke inpassing, waarbij het afwisselende karakter behouden blijft. Ten zuiden van het plangebied kenmerkt het landschap zich door relatief meer openheid. Hier ligt een complex van oude ‘bolle’ akkers die, zoals in paragraaf 4.2 beschreven, een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde kennen. Voor dit landschapstype is behoud van die (‘middelschalige’) openheid met bijbehorende zichtrelaties van belang. Bepalend voor de kwaliteit van dit landschap is het contrast tussen de geslotenheid van de (verspringende) bosranden en de openheid van de akkers. Op plaatsen waar dit contrast versterkt kan worden, is recreatieve ontwikkeling landschappelijk gezien afweegbaar. Kleinschalige waardevolle landschapselementen komen in de planomgeving nauwelijks voor. Alleen aan de Lage Heide/Boevenheuvel komt waardevolle beplanting voor bestaande uit opgaande bomen en struikvormende soorten. Dit blijkt uit een inventarisatie van landschapselementen die in 2002 namens de gemeente Bergeijk is uitgevoerd. De ligging van Camping De Paal te midden van aaneengesloten bosgebied aan de rand van het meer open akkerlandschap vormt een unieke kwaliteit. Om deze kwaliteit te behouden, kent het bestemmingsplan een aantal waarborgen voor groenbehoud. Zo wordt in het bestemmingsplan het grootschalig kappen van bomen tegen gegaan. In de eerste plaats gebeurt dit door een groot deel van het plangebied als ‘Bosgebied’ te bestemming. Binnen deze bestemming is een vergaande planologische bescherming van bomen vervat. Binnen de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, en in het bijzonder ter plaatse van de aanduiding ‘Waardevol houtgewas’ wordt zo veel mogelijk behoud van aanwezige beplanting nagestreefd en is meer omvangrijke houtkap eveneens aan een aanlegvergunningenstelsel gebonden. Kleinschalig kappen van bomen is wel mogelijk in het kader van normaal onderhoud en beheer en/of noodzakelijk voor een normale bedrijfsexploitatie. 60

Een vergelijkbaar aanlegvergunningenstelsel maakt ook al onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan en zal als zodanig worden voortgezet. Een andere waarborg tot groenbehoud zit verder nog vervat in de aanduiding ‘Afschermend groen’ op de plankaart/verbeelding, langs de buitenranden van de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, daar waar dat niet direct grenst aan een bestemming ‘Bosgebied’. Camping De Paal wil, samen met de gemeente, voorkomen dat de randen van de camping vol komen te staan met bebouwing. Om de bestaande groene uitstraling en inpassing zo optimaal mogelijk te behouden wordt bij de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, ter plaatse van voornoemde aanduiding, een bufferzone in acht worden genomen van 10 m breed. Binnen deze bufferzone mag op 5 m vanaf de terrein- c.q. plangrens geen bebouwing komen te staan (bijvoorbeeld sanitair, semipermanente recreatieve verblijfseenheden of recreatiewoningen).

4.7 Infrastructuur en parkeren Ten aanzien van het parkeren en de ontsluiting van het campingbedrijf verandert er in de toekomst weinig of niets. Het parkeren voor Camping De Paal vindt geheel op eigen terrein plaats en biedt momenteel voldoende capaciteit. Voor kampeergasten is parkeerruimte voor handen nabij de kampeerplaatsen zelf, waarbij er per recreatieve verblijfseenheid (kampeermiddel of recreatiewoning) tenminste 1 parkeerplaats op het terrein c.q. binnen de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ aanwezig is. Bij eventuele uitbreiding en/of verandering van het aantal eenheden zal dat uitgangspunt eveneens gehanteerd worden, en wordt het aantal parkeerplaatsen daarop zo nodig aangepast. De voorziene ontwikkeling van Camping De Paal is vooral gericht op het versterken van de kwaliteit van het recreatieve product en niet op structurele uitbreiding van het aantal recreatieve verblijfseenheden (zie ook paragraaf 4.8). Voor bezoek van de kampeerders en de (externe) bezoekers van het vrijetijdscentrum (met tennis-, recreatie-, fitnesshal) is er, rond de betreffende hal en ter plaatse langs de toegangsweg, een centrale parkeeraccommodatie aanwezig die, met circa 250 parkeerplaatsen, daarvoor een toereikende capaciteit heeft. Daar het aantal bezoekers met de voorziene ontwikkelingen niet significant zal gaan toenemen, volstaat de huidige situatie wat betreft het centrale parkeren naar verwachting ook voor de toekomst.

61

Entree Camping De Paal

4.8 Milieuaspecten 4.8.1 Bezoekersaantallen Het voorliggende bestemmingsplan voor Camping De Paal kan beschouwd worden als een deels conserverend en deels ontwikkelingsgericht plan. Het plan heeft vooral tot doel om daarmee een kwaliteitsverbetering tot stand te (kunnen) brengen. Dit gebeurt door de ontwikkelingsmogelijkheden voor sanitair, de centrale campingvoorzieningen (zonder dagrecreatieve functie) en extensieve recreatievormen, zoals sport en spel, te verruimen. Door deze ontwikkelingen wordt de beschikbare ruimte voor recreatieve verblijfseenheden bovendien nog enigszins kleiner. De bestaande ruimte voor standplaatsen biedt in principe de mogelijkheid om 740 à 745 recreatieve verblijfseenheden te plaatsen/bouwen, overeenkomstig de mogelijkheden van het vigerende plan (600 toeristische en 115 vaste ofwel 715 standplaatsen plus 15 stacaravans en 12 bungalows). Momenteel zijn er, op de daarvoor thans beschikbare ruimte, echter maar circa 700 (gemiddeld grotere) toeristische standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen aanwezig. Desalniettemin is biedt voorliggend plan de mogelijkheid (zoals gemotiveerd onder 2.2.1.b.) om het maximaal aantal standplaatsen voor kampeermiddelen met 100 te verhogen naar 815. Hierdoor verandert vooral de samenstelling van de bezoekerspopulatie. Enerzijds zullen er wellicht meer kleinere standplaatsen met 1 of 2 kampeerders per standplaats komen en anderzijds zullen er nog grotere standplaatsen met meer luxe en eigen voorzieningen komen, voor eenzelfde gemiddeld aantal van circa 4 kampeerders. Het totale aantal bezoekers zal daardoor naar verwachting per saldo nauwelijks of niet toenemen.

62

Doordat het plan niet zal leiden tot een noemenswaardige groei van het totale aantal bezoekers, is er geen bijzondere onderzoeksverplichting ten aanzien van milieu(hygiënische) aspecten als akoestiek, externe veiligheid en luchtkwaliteit. Veel van deze aspecten spelen bovendien geen of in zeer beperkte mate een rol van belang voor het plan. Hieronder is voor de belangrijkste aspecten kort de situatie geschetst. 4.8.2 Geluidhinder Camping De Paal Gevoelige functies in de directe omgeving van Camping De Paal, zoals de woningen aan de Eerselsedijk, zullen als gevolg van het plan geen extra (geluids)hinder ondervinden vanuit de camping. Deze objecten liggen op circa 400 m of meer van de camping, en daarmee ruim buiten de hiervoor geldende geluid(hinder) toetsingsafstand van 50 m, zoals opgenomen in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. Vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen voor het plan. 4.8.3 Geluidhinder Eerselsedijk en N397 Verblijfsrecreatie betreft formeel gezien geen ‘gevoelige functie’ voor geluidhinder veroorzaakt door wegverkeer, maar materieel gezien dient vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening daarmee wel rekening gehouden te worden, als ware het een woongebied. Voor de Eerselsedijk (60 km/u; buitenstedelijk gebied) geldt een toetsingszone van 200 m vanuit de weg in verband met wegverkeerslawaai. Camping De Paal valt niet binnen deze zone en ondervindt dat ook geen hinder vanuit deze weg. Voor de N397 (80 km/u; buitenstedelijk) geldt een toetsingszone van 250 m vanuit de weg in verband met wegverkeerslawaai, die wel over het plangebied valt. Het verblijfsrecreatief gebied dat binnen deze zone valt is wat betreft bestemming inhoudelijk ongewijzigd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Bij de realisatie van dit deel van de camping is in het verleden (medio jaren 90 van de vorige eeuw) al een afschermende wal, van circa 550 m lengte en een hoogte van meer dan 2 m tot plaatselijk ruim 3 m, langs de gehele noordoostelijke zijde van de camping aangelegd. Daarmee bleef de geluidhinder voor de binnen de genoemde zone gelegen standplaatsen tot een aanvaardbaar geluidniveau beperkt (overeenkomstig de toen gehanteerde wettelijke voorkeursgrenswaarde van maximaal 50 dB(A)), wat ook thans en voor de toekomst het geval is. De locatie voor de toegelaten 3e bedrijfswoning is gebonden aan het op de plankaart/verbeelding aangeduide bebouwingsvlak. De afstand van dat bebouwingsvlak tot de voornoemde wegen is aanzienlijk meer dan de genoemde toetsingszones, zodat binnen het bebouwingsvlak te alle tijden voldaan wordt aan de daarvoor formeel geldende wettelijk grenswaarden. Materieel zal dat derhalve ook het geval zijn met de binnen dat bebouwingsvlak toegelaten recreatiewoningen. Vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen voor het plan. 4.8.4 Geluidhinder Sportpark Bergeijk Ten zuidwesten van Camping De Paal ligt het veldsportcomplex ten behoeve van de kern Bergeijk. Voor een dergelijke accommodatie is in de VNGuitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ een indicatieve hindercontour opgenomen van 50 m. Binnen deze zone liggen beperkingen voor gevoelige objecten zoals bedrijfswoningen en verblijfsrecreatie. Mogelijke hinder voor Camping De Paal zou veroorzaakt kunnen worden door twee bijvelden van de voetbalvereniging.

63

Deze velden zijn onverlicht en worden enkel gebruikt voor wedstrijden in het weekend gedurende het voetbalseizoen. Daarnaast zijn de velden visueel en ruimtelijk gescheiden van de camping door enige uitloopruimte rond die velden en plaatselijk een smalle stook groen of een ruimere strook bos. Rond de camping is ter plaatse een bufferzone in de vorm van afschermend groen aanwezig van circa 10 m breed, waarbinnen geen verblijfsrecreatie dan wel woonbebouwing (in de vorm van een bedrijfswoning) mogelijk is. Dit maakt dat de afstand van de sportvelden tot aan de camping varieert van minimaal 15 à 20 m bij de meest zuidelijke campingplaatsen (in de 700serie) en bij de recreatiehal. In de huidige situatie liggen binnen een afstand van 50 m tot de sportvelden derhalve alleen de recreatiehal met parkeerterrein en een klein ‘hoekje’ van het meest zuidelijke gedeelte van het campingterrein, met daarbinnen slechts circa 5 (toeristische) standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen. In de praktijk is de overlast van de sportvelden zeer beperkt, omdat het gaat om bijvelden zonder verlichting, die vooral buiten het kampeerseizoen gebruikt worden en dat alleen in de weekenden. Verder dient er rekening mee gehouden te worden in dit deel van het plangebied geen grote veranderingen optreden en dat in algemene zin het aantal bezoekers op de camping als gevolg van het plan niet aanzienlijk zal toenemen. Daarom wordt het niet noodzakelijk geacht de 50 m-regel uit de ‘Bedrijven en milieuzonering’ hier strikt toe te passen voor nieuwe ontwikkelingen op de camping. Gezien enerzijds de aard van de sportvelden en anderzijds de aard en omvang van tussenliggende afschermingen wordt een minimale afstand van 30 m tussen de begrenzing van de sportvelden (zoals aangeduid op de plankaart/verbeelding) en eventueel nieuwe semipermanente kampeermiddelen in deze situatie planologisch, over en weer, afdoende en verantwoord geacht. Datzelfde geldt ook bij de (eventuele) bouw van recreatiewoningen (in ruil voor standplaatsen binnen het bebouwingsvlak) of bij de bouw van een nieuwe (3e) bedrijfswoning (eveneens binnen het bebouwingsvlak). Een en ander is ook opgenomen in de planregels gekoppeld aan de nadere aanduiding van de betreffende 30 m-zone op de plankaart/verbeelding. 4.8.5 Geurhinder omliggende agrarische bedrijven In de nabijheid van de camping ligt, op 250 à 300 m ten westen, aan de Eerselsedijk, slechts 1 paardenhouderij- annex manegebedrijf, met slechts een beperkte geurhindercontour (50 m). Het volgende meest nabijgelegen veehouderijbedrijf ligt op circa 700 m ten noordwesten van de camping, op het grondgebied van de gemeente Eersel. Er is daarbij geen sprake van een onaanvaardbare geurhindercontour of -belasting die reikt tot aan de camping. Anderzijds zijn de beoogde ontwikkelingen op de camping wat betreft (potentieel) geurgevoelige objecten, zoals van vakantiebungalows, 3e bedrijfswoning of semipermanente recreatieverblijven, zodanig gesitueerd dat zij geen (extra) belemmering vormen voor nabijgelegen veehouderijen. Dat vanwege het gegeven dat op geringere afstand tot die bedrijven al andere geurgevoelige bebouwing van de camping aanwezig is (onder andere sport-/recreatiehal en huidige bedrijfswoning) of dat er al burgerwoningen dichterbij gelegen zijn, zowel op het grondgebied van Bergeijk als Eersel. Vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen voor het plan. 64

4.8.6 Externe veiligheid Voor het plangebied gelden geen risico’s op het gebied van externe veiligheid. In de nabijheid zijn geen risicovolle installaties gesitueerd, zoals lpgstations. Ook wat betreft het transport van gevaarlijke stoffen is geen sprake van een risico. De N397 kent wel een bewegwijzering voor transporten van gevaarlijke stoffen, maar is geen formeel aangewezen route. De reden voor de bewegwijzering is incidenteel transport van een naar de bedrijventerreinen van Westerhoven en Bergeijk. Deze transporten zijn niet van dien aard dat er sprake zou zijn van een risicocontour over het plangebied. Het ontbreken van deze risico’s wordt ook bevestigd door provinciale gegevens. De weg staat niet vermeld in de ‘Risicoatlas wegtransport’. Bovendien is bij provinciale tellingen in 2002 het tracé langs Camping De Paal niet aangemerkt als een met regelmaat gebruikte transportroute en daarmee als onderzoekswaardig. Vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen voor het plan.

4.9 Beoordeling initiatief op basis van planologisch kader Uit het voorgaande blijkt dat de met voorliggende bestemmingsplan beoogde, op kwaliteitsverbetering gerichte, ontwikkelingen van Camping De Paal passen binnen het planologische kader. Op basis van diverse archeologische gegevens over het gebied is alsnog een vergaande planologische bescherming van het bodemarchief gewenst. Dat althans van die gedeelten van de camping waar, mede rekening houdend met verstoringen/ingrepen in het bodemarchief die in het recentere verleden hebben plaatsgevonden, archeologische waarden aanwezig zijn of (mogelijk) nog verwacht kunnen worden. Daar vindt bescherming van een en ander plaats door middel van een tweetal daarop toegesneden dubbelbestemmingen, te weten ‘Archeologisch Waardevol Gebied’ en ‘Archeologisch Onderzoeksgebied’. Wat betreft bodem en (het omgaan met) water zijn er geen knelpunten of belemmeringen voor de beoogde ontwikkelingen. Op het gebied van flora en fauna zijn noodzakelijke onderzoeken verricht en kan geconcludeerd worden dat de beoogde ingrepen geen (onacceptabele) verstorende werking hebben. Voor zover eerder beoogde ontwikkelingen ten koste zouden gaan van bestaand bosgebied zijn in de afgelopen jaren daarop vooruitlopend al de noodzakelijke compensatiemaatregelen genomen. Deze boscompensaties zijn, vooruitlopend op beoogde kap van bos dat maar zeer ten dele heeft plaatsgevonden, zo royaal uitgevoerd dat er naar de huidige inzichten en maatstaven, sprake is geweest van een aanzienlijk overcompensatie. Dat laatste betekent dat voor de in voorliggend plan vervatte beperkte kap van bos, op ander plaatsen dan voorzien in het vigerende plan en ook het voorontwerpplan, dat in principe geen (extra) compensatie meer behoeft plaats te vinden.

65

Wat betreft het landschap wordt zowel op het intensief in gebruik zijnde gedeelten van de camping als op het beoogde uitbreidingsgedeelte voor extensievere (dag)recreatie, in diverse opzichten rekening gehouden met aanwezige landschapskwaliteiten. Ook de bestemmingsregels stellen een en ander aanvullend veilig door middel van het bebouwingsvlak, waarbinnen concentratie van de meest intensieve bebouwing plaats moet vinden, alsmede door het opgenomen aanlegvergunningenstelsel voor aanwezige waardevol opgaand houtgewas (gekoppeld aan aanduiding) en ook het aanwezige bos (gekoppeld aan aparte bestemming). De bestaande infrastructuur en parkeervoorzieningen en het bezoekersaantal blijven bij de beoogde ontwikkelingen nagenoeg ongewijzigd en leveren, zoals ook nu al het geval, geen knelpunten of belemmeringen op. Ook milieuaspecten als geluid vanwege de camping zelf, de aangrenzende sportvelden, wegverkeerslawaai, geurhinder van agrarische bedrijven en externe veiligheid leveren voor de beoogde ontwikkelingen geen problemen op. Dat ofwel vanwege royale afstanden tussen camping en gevoelige of hinderlijke objecten in de omgeving ofwel vanwege reeds aanwezige afschermende voorzieningen, zoals een geluidwal langs de provinciale weg aan de oostzijde en ook nog afschermend groen rondom de camping zelf. Op basis hiervan stelt de gemeente zich op het standpunt dat via voorliggende actualisering van het bestemmingsplan in ruimtelijk-planologisch opzicht medewerking verleend kan worden aan de beoogde ontwikkelingsinitiatieven van Camping De Paal.

66

5

JURIDISCH PLAN

5.1 Juridische planvorm Het bestemmingsplan is hét instrument voor de gemeente om ruimtelijke ordening binnen de gemeente te regelen. Het bestemmingsplan bindt zowel de burger als de gemeente en dient als toetsingskader voor bouwvergunningen en het gebruik van de gronden. De plankaart/verbeelding en de planregels vormen het juridische gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting maakt daar geen onderdeel van uit. Het bevat echter wel informatie over de doelen en uitgangspunten van het plan, de motivatie voor de bestemmingen en ontwikkelingen en verder zijn de conclusies uit de van belang zijnde onderzoeken opgenomen. Daarnaast bevat de toelichting een nadere uitleg over de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen. De in het plangebied opgenomen bestemmingen omvatten grotendeels al bestaande functies. Echter, door de veranderde wensen in de toeristische branche, en dan met name ten aan zien van het kamperen, is ook de mogelijkheid geschapen voor een aantal nieuwe ontwikkelingen en de wijziging van bestaande functies. Verder is er sprake van bos en landschappelijke en archeologische waarden die beschermd dienen te worden. Het doel van het plan is de gewenste nieuwe ontwikkelingen en de (eventueel te wijzigen) bestaande situatie vast te leggen. De nieuwe ontwikkelingen zullen waar mogelijk direct in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Waar sprake is van bepaalde ontwikkelingen in gedeelten met bijzondere waarden en/of waar sprake is van meer ingrijpende veranderings- of uitwisselingsmogelijkheden tussen de verschillende typen van recreatieve verblijfseenheden, zal deze ontwikkeling alleen via een nadere afweging worden toegelaten, zoals via een ontheffings- of wijzigingsprocedure. In gebieden met bijzondere waarden zullen bovendien werken, geen bouwwerken zijnde, en bepaalde werkzaamheden via een aparte vergunning (aanlegvergunning) op haar toelaatbaarheid worden getoetst. Op deze wijze zijn nieuwe ontwikkelingen niet op voorhand uitgesloten, maar toelaatbaar via maatwerk, waarbij rekening gehouden kan/moet worden met de bijzondere waarden in het plangebied. Bij de opzet van dit plan is gekozen om het plangebied onder te brengen in een drietal bestemmingen te weten ‘Bosgebied’ (BO), ‘Intensief Recreatiegebied’ (IR) en ‘Extensief recreatiegebied’ (ER). In combinatie daarmee is voor gedeelten van het plangebied, gelijktijdig ook sprake van een dubbelbestemming ‘Archeologisch Waardevol Gebied’ of ‘Archeologisch Onderzoeksgebied’. Verder zijn binnen de bestemmingen nog een aantal aanduidingen opgenomen waar naar in bepaalde onderdelen van de planregels verwezen wordt c.q. waaraan specifieke regels gekoppeld zijn.

67

5.2 De bestemmingen Bosgebied (BO) De gronden met de bestemming ‘Bosgebied’ (circa 8 ha) betreffen de gronden met van oudsher bestaande bebossing (circa 6 ha) en plaatselijk ook recenter, ter compensatie, aangelegde bebossing (circa 2 ha). Dat voor zover die bebossing tevens op rijks- en provinciaal niveau is aangewezen als EHS (Ecologische hoofdstructuur) c.q. GHS-natuur (Groen Hoofdstructuur, onderdeel natuur), maar met uitzondering van enkele kleine stukjes groeninrichting, nabij de recreatiehal en naastliggende bedrijfswoning in het westelijke deel van het plangebied, die in alle redelijkheid op dit schaalniveau en gezien de aard van de beplanting niet als EHS/GHS-natuur aangemerkt kunnen worden. Om het groene karakter van het plangebied en de aanwezige natuur- en landschapswaarde te behouden, zijn deze gronden specifiek als bosgebied bestemd. Daarnaast hebben de bosgronden ook een zekere afschermende functie van de intensief gebruikte recreatiegronden ten opzichte van de omgeving. De gronden binnen de bestemming ‘Bosgebied’ zijn dan ook in hoofdzaak bestemd voor het behoud, bescherming en ontwikkeling van het bos en als bosgroeiplaats en voor het behoud, bescherming en ontwikkeling van landschappelijke waarden en natuurwaarden. Ter plaatse van de aanduiding ‘groenwal’ is tevens een wal met afschermend groen aanwezig/toegestaan ten behoeve van geluid- en visuele afscherming (aan de oostzijde langs provinciale weg) of enkel ter visuele afscherming (aan de westzijde, ten opzichte van direct aangrenzende agrarische percelen (buiten het plangebied). Verder zijn de gronden nog bestemd voor onverharde paden en wegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en extensief recreatief medegebruik. Op de gronden mogen in principe geen bouwwerken worden gebouwd en werken, geen bouwwerken zijnde, en bepaalde werkzaamheden zijn uitsluitend toegestaan via een aanlegvergunningstelsel. Kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kunnen uitsluitend via een ontheffing worden toegelaten, mits de genoemde waarden niet worden aangetast. Intensief Recreatiegebied (IR) De bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ (circa 24 ha) wordt als een soort ‘verzamelbestemming’ gelegd op die terreingedeelten die daadwerkelijk voor verblijfs- en/of dagrecreatie ingericht en in gebruik zijn/blijven, met alle daarbij behorende voorzieningen. De gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig bieden van recreatie verblijfseenheden in de vorm van recreatiewoningen, semipermanente kampeermiddelen (stacaravans, chalets, mobilhomes, trekkershutten en dergelijke; bouwwerken/gebouwen zijnde), standplaats voor mobiele kampeermiddelen (campers, toercaravans, tenten en dergelijke; geen bouwwerken/gebouwen zijnde). Dat tot een totaal aantal van 815 eenheden, waarbij dan een recreatiewoning voor 2 eenheden telt. Daarnaast zijn binnen de bestemming ook royale mogelijkheden voor centrale campingvoorzieningen (zoals recreatieve (elkweer)voorzieningen, winkel, horeca, zwembad, sportvoorzieningen, grootschalige speelvoorzieningen).

68

Naast de directe bouwmogelijkheden is er ook nog een ontheffing opgenomen voor eventueel noodzakelijke verruiming van de centrale voorzieningen. Verder zijn op deze gronden ook een 3-tal bedrijfswoningen (waarvan 2 bestaand en 1 nieuw), sanitaire voorzieningen, afschermend groen ter plaatse van de betreffende aanduiding, speelvoorzieningen, water, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen (minimaal 1 parkeerplaats per kampeermiddel of recreatiewoning plus minimaal 250 parkeerplaatsen voor bezoekers), verkeersvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’ is één royaal bebouwingsvlak (circa 9 ha) aangeduid, waarbinnen de belangrijkste bebouwing, te weten centrale campingvoorzieningen, bedrijfswoningen en recreatiewoningen, geconcentreerd dient te blijven. Wel is daarbinnen nog een nader onderscheid gemaakt in 2 gedeelten wat betreft de maximale (goot)hoogte van de toegelaten bebouwing. Verder is voor specifieke locaties een aanduiding ‘Afschermend groen’ opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding dient afschermend groen te worden aangeplant en/of te worden behouden en mag binnen een afstand van 5 m van de bestemmingsgrens (buitenrand van het werkelijke campingterrein) geen bebouwing dan wel, op een afstand van 5 tot 10 m, beperkt bebouwing (sanitaire voorzieningen, overwegend ondergronds met groenaankleding) plaatsvinden. Verder is, om het groene karakter van het campingterrein te behouden en een aantal waardevolle groenstructuren te beschermen, plaatselijk een nadere aanduiding ‘Waardevol houtgewas’ opgenomen. Daarbij geldt tevens voor een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (zoals het vellen of rooien van bomen en het aanleggen van (verharde) paden) een aanlegvergunningstelsel. Ter plaatse van het opgaand houtgewas of bosschages die zijn aangeduid als ‘Waardevol houtgewas’ bleken bij nader inzien van oudsher (al van voor 1995) standplaatsen voor kampeermiddelen en/of andere voorzieningen (parkeren, speelplekken, en dergelijke) aanwezig te zijn. Al in het vigerende bestemmingsplan, en dienovereenkomstig ook in het voorontwerpplan, was die beplanting abusievelijk nog als ‘Bosgebied’ bestemd. Daarmee vallen de daar aanwezig standplaatsen in feite al jarenlang onder het overgangsrecht. Gezien de feitelijke situatie, en mede omdat die beplanting geen deel uitmaakt van de (door de provincie) begrensde GHS-natuur/rijks-EHS, moet een bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, met de betreffende aanduiding, ter plaatse formeel de enig juiste bestemming geacht worden, waarmee de voorheen geldende/gehanteerde foutieve bosbestemming alsnog gecorrigeerd wordt. De omvang van de oppervlakte van de diverse toegelaten gebouwen en ook de aantallen van de direct of via ontheffing toegelaten recreatieve verblijfseenheden zijn gebaseerd op hetgeen uitvoerig onder 2.2.1 en 2.2.2 is uiteengezet. Voor de overige gebruikelijke regels voor dergelijke bebouwing wordt verwezen naar de regels zelf.

69

Extensief Recreatiegebied (ER) De bestemming ‘Extensief Recreatiegebied’ (ER) (circa 4 ha) regelt de in het plangebied gelegen gronden die wel bij het campingterrein horen, maar die alleen ondersteunend en niet intensief zullen worden gebruikt voor dagrecreatieve activiteiten (zie ook 2.2.3). De planregels geven aan dat de gronden zijn bestemd voor extensief recreatief gebruik, behoud en herstel, groenvoorzieningen, water, voet- en fietspaden en speelterreinen. Om het noordelijke terreingedeelte enigszins af te schermen, ten opzichte van de omgeving, en tevens aan het zicht te ontrekken, vanuit de omgeving gezien, wordt/is ter plaatse van de aanduiding ‘Afschermend groen’ nieuw afschermend groen gerealiseerd. Kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het dagrecreatieve gebruik zijn in beperkte omvang rechtstreeks toegelaten. Archeologisch Waardevol Gebied (dubbelbestemming) Archeologisch Onderzoeksgebied (dubbelbestemming) Noch in het vigerende plan noch in het voorontwerpplan zijn/waren dergelijke dubbelbestemmingen vervat. Op basis van hetgeen is toegelicht onder 4.2 en in het bijzonder 4.2.3 zijn in het voorliggende plan alsnog deze twee dubbelbestemmingen opgenomen, die in meer of minder mate met voornoemde bestemmingen overlappen. Daarbij kunnen 3 onderdelen onderscheiden worden, zoals hierna weergegeven. 1 In het in zuiden van het plangebied is een gedeelte (onderdeel van AMKmonument 15290) van de dubbelbestemming ‘Archeologisch Waardevol Gebied’ voorzien. Daaraan zijn (aanvullende) bouw- en aanlegregels gekoppeld, waarmee archeologisch begeleiding of onderzoek verplicht wordt gesteld in geval van bouw- en aanlegwerkzaamheden van meer dan 50 m² en dieper dan 30 cm beneden het huidige maaiveld, voor zover overlappend met ‘Bosgebied’ en meer dan 400 m² en dieper dan 70 cm beneden het huidige maaiveld, voor zover overlappend met ‘Intensief Recreatiegebied’. 2 In het noordoosten van het plangebied ligt op een gedeelte van het AMKmonument 4996 (voor zover nog niet ingrijpend verstoord door de in het verleden aangelegde speelduinen) eveneens de dubbelbestemming ‘Archeologisch Waardevol Gebied’ opgenomen met daaraan gekoppeld een aanlegvergunningenstelsel, waarmee archeologisch onderzoek verplicht wordt gesteld in geval van bouw- en aanlegwerkzaamheden op dezelfde wijze als genoemd onder punt 1. 3 Voor het overige gedeelte van plangebied dat buiten de zone van circa 250 rondom het zwembad én tevens buiten de AMK-monumenten en ook buiten het bebouwingsvlak is gelegen, geldt tevens de dubbelbestemming ‘Archeologisch Onderzoeksgebied’. Aan deze dubbelbestemming zijn eveneens vergelijkbare bouw- en aanlegregels gekoppeld, waarmee archeologische begeleiding of vooronderzoek verplicht wordt op de wijze zoals al genoemd onder punt 1. Verder is voor beide dubbelbestemmingen een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om die dubbelbestemmingen te kunnen verkleinen/verwijderen of uit te kunnen breiden als toekomstig archeologisch onderzoek daartoe aanleiding mocht geven.

70

6

UITVOERBAARHEID EN HANDHAVING

6.1 Financiële uitvoerbaarheid De in dit plangebeid vervatte ontwikkelingen met betrekking tot Camping De Paal zullen voor de gemeente Bergeijk budgettair neutraal zijn. De plannen worden door de exploitant van Camping De Paal geheel in eigen beheer uitgevoerd en gefinancierd. Eerder is in dit verband al een overeenkomst afgesloten voor wat betreft de afhandeling van eventuele schade in het kader van artikel 49 WRO. De op basis van het voorontwerpbestemmingsplan opgestelde planschaderisicoanalyse geeft echter aan dat planschade voor dat bestemmingsplan hoogstwaarschijnlijk geen rol speelt, wat naar verwachting ook zal gelden voor het voorliggende bestemmingsplan. Op basis van de thans geldende afdeling 6.1 Wro zal opnieuw, in overleg tussen gemeente en initiatiefnemer, overeengekomen worden in welke mate eventuele planschade voor rekening van laatstgenoemde komt. Ook deze overeenkomst zal nog voor de vaststelling van voorliggend plan afgesloten worden. Tevens zal in overleg nagegaan worden of, eveneens voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan, een overeenkomst gesloten kan/moet worden tussen de initiatiefnemer/exploitant (camping De Paal) en de gemeente dat alle plankosten voor rekening komen van eerstgenoemde. In dat geval is het ook niet meer nodig dat er gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan (conform afdeling 6.4 c.q. artikel 6.12 e.v. van de Wro (wet ruimtelijke ordening), wordt vastgesteld.

6.2 Handhaving De in relatie tot het vigerende en voorontwerpplan beoogde boscompensatie (zie ook 4.5) is al grotendeels en geheel op kosten van de ondernemer gerealiseerd. De afspraken die hierover zijn vastgelegd in eerder schriftelijke overeenkomsten tussen de ondernemer en de gemeente Bergeijk. In het licht van de bevindingen van voorliggend plan kan de geldende overeenkomst echter aangepast c.q. ontbonden worden, wat eventueel in een nieuwe overeenkomst vervat kan worden. Een en ander zal nog voor de vaststelling van voorliggend plan overeengekomen moeten worden (zie ook 4.5.3). Tevens zal in het kader van de toetsing van toekomstige bouwaanvragen en ook de handhaving van de regels van voorliggend bestemmingsplan er, in overleg tussen Camping De Paal en de gemeente, en gedetailleerde kaart worden opgesteld van de huidige ‘nulsituatie’ van het campingterrein. Daarop zullen dan, voor zover relevant voor de toepassing/toetsing van de regels van dit plan, alle aanwezige bouwwerken (onder andere wat betreft functie, oppervlakte, goot-/nokhoogten en dergelijke), de standplaatsen, de parkeerplaatsen, de opgaande beplantingen en dergelijke zoals nu aanwezig geïnventariseerd en opgetekend worden. Vervolgens zullen daarop dan ook toekomstige veranderingen van een en ander die via bouw- of aanlegvergunningen en/of anderszins plaatsvinden en in dit verband van belang zijn daarop bijgehouden worden.

71

Hiertoe zullen, voor de vaststelling van voorliggend plan, eveneens nadere afspraken gemaakt worden tussen beide partijen en zo nodig, in een overeenkomst, vastgelegd worden.

72

7

PROCEDURES

7.1 Adviescommissie Toerisme en Recreatie De gemeente Bergeijk heeft de Adviescommissie Toerisme en Recreatie gevraagd advies uit te brengen inzake de plannen van Camping De Paal. Na een veldbezoek en deskstudie van de aanvraag heeft de commissie in mei 2005 haar advies uitgebracht. De commissie Toerisme en Recreatie reageert positief op de plannen van Camping De Paal. Over de verschillende onderdelen van het plan adviseert de commissie als volgt: ‘De commissie adviseert positief over de uitbreiding van Camping De Paal met een overdekte speelvoorziening, het ‘Spelodrome’. De verblijfsrecreant verwacht een elkweervoorziening meer en meer op een verblijfsrecreatief bedrijf aan te treffen. En zeker op een 5-sterrencamping als De Paal. De commissie is daarom van mening dat voor het behoud van de concurrentiepositie van Camping De Paal een investering in een elkweervoorziening een noodzakelijke vervolgstap is. Verder wordt de draagkracht van het betrokken gebied door de bouw van de voorziening op de aangewezen locatie niet overschreden.’ Reactie: In het voorliggende (ontwerp)bestemmingsplan is de locatie voor het ‘Spelodrome’ op vergelijkbare wijze opgenomen als in het voorontwerpplan. Wat betreft de daarvoor vereiste EHS-compensatie is onder 4.5 aangeven hoe dat vanuit het verleden thans naar het voorliggend plan vertaald/geïnterpreteerd is. Daaruit wordt geconcludeerd dat er in het recente verleden al meer dan voldoende compensatie heeft plaats gevonden, zodat in voorliggend (ontwerp-)bestemmingsplan niet meer een nieuw bos voorzien behoeft te worden. ‘De commissie ervaart het als positief dat er sprake is van een begrensde flexibiliteit in het nieuw op te stellen bestemmingsplan. De begrenzing zit in het gegeven dat de bebouwings- en situeringsmogelijkheden geoptimaliseerd worden doordat de bebouwing binnen een aangewezen bebouwingsvlak moet plaatsvinden. De commissie is van mening dat het niet vastleggen van een bovengrens aan toeristische standplaatsen kan leiden tot een ongewenste groei van het aantal standplaatsen ten koste van het groene karakter van het gebied.’ Reactie: Ten aanzien van de flexibiliteit heeft er op punten een verdergaande aanpassing van het voorliggende plan ten opzichte van het voorontwerp plaatsgevonden, om redenen en op een wijze zoals onder 2.2.1 uitvoerig uiteengezet. Bij het eventueel toelaten van meer semipermanente kampeermiddelen of recreatiebungalows is, mede om het groene karakter van de camping te handhaven er voor gekozen om dat via een ontheffingsprocedure te doen, terwijl er daarbij dan tevens met nader aangeduide maxima plus een ‘omzettingsfactor’ rekening gehouden moet worden. ‘De commissie is van mening dat de aanwezigheid van een derde bedrijfswoning op een bedrijf van deze omvang en gezien de door de ondernemer aangevoerde argumenten is gerechtvaardigd.’

73

Reactie: De mogelijkheid voor een 3e bedrijfswoning is mede om die reden, in afwijking van de provinciale overlegreactie, in het voorliggende plan gehandhaafd.

7.2 Inspraak en vooroverleg Voorlichting, terinzagelegging en vooroverleg Met ingang van 17 november 2005 heeft het voorontwerp Bestemmingsplan Camping De paal 2005 van de gemeente Bergeijk gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder een inspraakreactie indienen bij de gemeenteraad van de gemeente Bergeijk. Binnen deze periode zijn geen inspraakreacties bij de gemeenteraad binnengekomen. Daarnaast is het plan verzonden aan diverse vooroverlegpartners, waaronder de provincie Noord-Brabant en diverse maatschappelijke organisaties. De directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie NoordBrabant, De Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant, Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek en het Waterschap De Dommel hebben een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan naar de gemeente verzonden. Nota Inspraak en Vooroverleg In de nota Inspraak en Vooroverleg (bijlage 3) zijn de reacties van respectievelijk de provincie Noord-Brabant directie ROH, de Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant, Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek en het Waterschap De Dommel behandeld. Mede naar aanleiding daarvan zijn er diverse aanpassing doorgevoerd en in de voorliggende versie van het bestemmingsplan verwerkt. Op deze plaats wordt verder verwezen naar de betreffende bijlage ‘Nota Inspraak en Vooroverleg op het voorontwerpbestemmingsplan Camping De Paal 2005.

7.3 Het ontwerpbestemmingsplan 7.3.1 Termijn tussen voorontwerp- en ontwerpplan Tussen het moment dat het voorontwerpplan (d.d. oktober 2005) in de inspraak- en vooroverlegprocedure is gebracht, zoals hiervoor toegelicht, en het moment dat het ontwerp van voorliggend plan ter inzage is gelegd (vanaf 14 mei 2009, gedurende 6 weken) is er een aanzienlijke periode verstreken. De voornaamste reden daarvoor is geweest dat, na de ontvangst van de vooroverlegreactie van de provincie (d.d. april 2006), vooral de het nader overleg over en de uitwerking van het aspect archeologie de nodige tijd heeft vereist. Pas in het najaar van 2008 is daarover tot een voor de verschillende daarbij betrokken partijen in deze bevredigende oplossing gekomen. De wijze waarop een en ander uiteindelijk in voorliggend plan is vertaald en verwerkt is onder 4.2 en de bijbehorende bijlagen (1A t/m D) uitvoerig toegelicht. Daarom is er, sinds de opstelling van het voorontwerp, ruim 3 jaar verstreken vooraleer de opstelling van het ontwerpplan, vanaf eind 2008 tot medio 2009, daadwerkelijk ter hand genomen kon worden.

74

7.3.2 Verschillen tussen voorontwerp- en ontwerpplan De belangrijkste wijzigingen in het ontwerp ten opzichte van het voorontwerp (mede) naar aanleiding van de vooroverlegreacties zijn samengevat: 1 De aanpassingen (in toelichting en plankaart/verbeelding) met betrekking tot de noodzakelijke geachte boscompensaties c.q. het vervallen van een 2-tal nieuwe locaties voor boscompensatie met de bestemming ‘Bosgebied’ gelegen ten noorden en westen los van het campingterrein (die niet meer noodzakelijk worden geacht vanwege de al gerealiseerde ‘overcompensatie’ die de afgelopen jaren al op het campingterrein heeft plaatse gevonden. Zie ook 4.5 2 De opname van een 2-tal dubbelbestemmingen ‘Archeologisch waardevol gebied’ en ‘Archeologisch onderzoeksgebied’, teneinde de betreffende waarden alsnog op passende wijze veilig te stellen. Zie ook 4.2. Naast de verwerking van de inspraak- en vooroverlegreacties in het ontwerpbestemmingsplan, zoals onder 7.2. en in bijlage 3 is toegelicht, zijn in het ontwerp ook nog diverse andere aanpassingen doorgevoerd ten opzichte van voorontwerp. Dat vanwege recente ontwikkelingen in de verblijfsrecreatieve sector en de voortschrijdende inzichten/wensen vanuit Camping De Paal over de wijze waarop een en ander zo optimaal en flexibel mogelijk zou kunnen/moeten doorwerken in het voorliggend bestemmingsplan. De belangrijkste overige aanpassingen ten opzichte van het voorontwerp zijn daarbij als volgt samen te vatten: 1 Verkleining van het plangebied, waarbij bospercelen aan de noord- we en westzijde, die ook niet begrepen zijn in het vigerende plan, alsnog buiten dit plan zijn gelaten (en waarvoor het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1996’ vooralsnog blijft gelden. Zie ook 1.2. 2 Aanduiding ‘Waardevol houtgewas’ binnen de bestemming ‘Intensief Recreatiegebied’, in plaats van ‘Bosgebied’, voor enkele centraal gelegen opgaande beplantingen/bosschages, vanwege feitelijk gebruik van oudsher en geen GHS-natuur/EHS zijnde. Zie ook 4.5. 3 Aanpassingen van de bestemming ‘Bosgebied’ aan de oostzijde, vanwege de feitelijke situatie van de daar gerealiseerde boscompensaties. Zie ook 4.5. 4 Toevoegingen van een bestemming ‘Bosgebied’(met aanduiding groenwal) en de aanduiding ‘Afschermend groen’ langs de noordwestzijde van het plangebied. Zie ook 4.5 en 4.6. 5 Enige vergroting van het bebouwingsvlak, met circa 1 ha, aan de zuidoostzijde, ten behoeve van extra (zoek)ruimte voor centrale voorzieningen en m.n. recreatiewoningen. Zie ook 2.2.2. 6 Verruiming van de maximum omvang aan sanitaire voorzieningen, met circa 1550 m2 , ten behoeve van flexibilisering. Zie ook 2.2.1. 7 Verruiming van de maximum omvang aan centrale campingvoorzieningen, met circa 8.500 m2 , ten behoeve van flexibilisering. Zie ook 2.2.2. 8 Verhoging van het maximaal aantal kampeermiddelen, met circa 100, en tevens een vrij uitwisselingsmogelijkheid van standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen met bouwplaatsen voor semipermanente kampeermiddelen. Zie ook 2.2.3.a en b. 9 Verhoging van het maximaal aantal recreatiewoningen, met circa 75, als uitwisselingsmogelijkheid met kampeermiddelen in de verhouding 1 op 2 ten behoeve van flexibilisering. Zie ook 2.2.3.c.

75

7.3.3 Vervolgprocedure Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. In dat kader lag het ontwerpplan vanaf 14 mei 2009, gedurende 6 weken, ter inzage, in welke periode een ieder in de gelegenheid was zijn/haar zienswijzen op het plan aan de gemeenteraad kenbaar te maken.

7.4 De vaststelling Tijdens voornoemde periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is 1 zienswijze ingediend bij de gemeenteraad door waterschap De Dommel. Die zienswijze is ontvankelijk en deels gegrond en deels ongegrond verklaard door de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan op 28 september 2009 door de Raad van de gemeente Bergeijk. Op grond daarvan heeft het plan bij de vaststelling een 2-tal wijzigen ondergaan ten opzichte van de voorontwerpversie te weten: - een aanvulling op de paragraaf 4.3. Water, van de plantoelichting; - de toevoeging van de begrippen ‘water’ en ‘waterhuishoudkundige voorzieningen’ in de planvoorschriften. Voor een verder toelichting op dit onderdeel wordt verwezen naar bijlage 4: Voorstel en besluit tot vaststelling (augustus/september 2009) bij deze plantoelichting.

Rosmalen, oktober 2009 Croonen Adviseurs b.v. 76

Vastgesteld: 28 september 2009

Bijlage 1 bij de toelichting Archeologie

Bijlage 1A bij de toelichting

1

2

3

Bijlage 1B bij de toelichting Vooroverlegreactie provincie Reactie provincie, Directie ROH inzake Archeologische waarden Het plangebied overlapt met de AMK-terreinen 4996 en 15290. In het plan is AMK-terrein 4996 (in de noordoostelijke hoek van het plangebied) niet benoemd en beschermd. Het AMK-terrein 15290, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied, grotendeels overlappend met de uitbreiding van de camping/de bestemming ‘Extensief Recreatiegebied’, is wel benoemd, maar niet op een adequate wijze beschermd. Met name de bescherming van archeologische waarden en de doeleinden water, (verharde) fietspaden en het planten van diepwortelende bomen kunnen strijdigheid met archeologische waarden opleveren. Een bescherming van archeologische waarden is niet adequaat zonder aanlegvergunningvereiste voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm. De brief van de heer Theuws, die als bijlage bij het plan is opgenomen, geeft geen inhoudelijke argumenten om de planologische bescherming voor archeologie achterwege te laten. De directie adviseert om de terreinen met bekende archeologische waarden, zoals opgenomen op de Archeologische Monumentenkaart (AMK), te benoemen en op een adequate wijze planologisch te regelen (Cat. II). Het gehele plangebied heeft een (middel)hoge archeologische verwachtingswaarde (met archeologische monumenten en 2 Archis-meldingen binnen het plangebied) waarin nieuwe gebruiks- en bouwingsmogelijkheden worden geboden die het bodemarchief kunnen aantasten. Het betreft hier de gebruiksmogelijkheden ter plaatse van bestaand bos (zoals aangeduid op pagina 30 van de toelichting op het plan) en de bebouwingsmogelijkheden binnen de bebouwingsvlakken 1 en 2. De brief in de bijlage geeft geen inhoudelijke argumenten om van een inventariserend en waarderend archeologisch onderzoek af te zien. De conclusie dat sprake is van een geheel of grotendeels verstoord terrein zien wij niet met feiten onderbouwd. Verder constateren wij, contrair aan de inhoud van de brief van de heer Theuws, dat er 2 Archis-meldingen binnen het campingterrein liggen. De directie adviseert om de gevolgen voor het bodemarchief, voor zover het gebieden betreft met nieuwe gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden, in beeld te brengen door een inventariserend en waarderend archeologisch onderzoek en zo nodig aangetroffen archeologische waarden planologisch te beschermen, dan wel veilig te stellen door het uitvoeren van een opgraving (Cat. II). Beantwoording: De deze wijze waarop met deze (eerste) provinciale reactie inzake de archeologische waarden is omgegaan, mede in het licht van latere advisering en overleg, is uiteengezet in paragraaf 4.2 van de toelichting en aanvullend (wat betreft de planregels) in paragraaf 5.2.

Bijlage 1C bij de toelichting

1

2

3

Bijlage 1D bij de toelichting Advies provinciaal archeoloog

1

2

3

4

5

6

Bijlage 2 bij de toelichting Flora- en faunatoets

Flora- en faunatoets Inleiding Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. In deze wet zijn de soortbeschermingsbepalingen uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn intussen volledig geïmplementeerd. Implementatie in bijvoorbeeld bestemmingsplannen is dus in principe niet meer nodig. In verband met de uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen dient echter wel rekening te worden gehouden met soortbescherming en dan met name de aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied. Dit betekent concreet dat in de plannen geen mogelijkheden moeten worden geboden voor ruimtelijke ontwikkelingen waarvan op voorhand in redelijkheid kan worden ingezien dat in het kader van de Flora- en faunawet geen ontheffing zal worden verleend.
Inventarisatie De aanwezige flora en fauna zijn in beeld gebracht op basis van een verkenning van bestaande inventarisatiegegevens. De aandacht heeft zich daarbij specifiek gericht op beschermde soorten in het kader van de Floraen faunawet. De volgende bronnen zijn in het kader van dit onderzoek gebruikt: 1 het via internet te raadplegen natuurloket (www.natuurloket.nl); 2 provinciale verspreidingsgegevens met betrekking tot vogels en planten van de Rode Lijst, zoals opgenomen in de Digitale Atlas RLG, deel 2 (mei 2002) en de CD-ROM ‘Rekening houden met Habitatrichtlijnsoorten in Noord-Brabant (juni 2002); 3 landelijke verspreidingsinformatie met betrekking tot dagvlinders, vissen, zoogdieren, amfibieën en vogels, met name uit verspreidingsatlassen. Op basis van een eerste verkenning middels het natuurloket is geconstateerd dat in de kilometerhokken waarin het plangebied ligt een aantal belangwekkende soorten is aangetroffen zoals enkele vaatplanten, enkele amfibieën, een reptiel en een groot aantal broedvogels. Het overgrote deel van de soortgroepen is slecht of zelfs geheel niet onderzocht waardoor het natuurloket onvoldoende concreet inzicht in mogelijk aanwezige beschermde soorten. Uit de provinciale kartering van planten en vogels komt naar voren dat nabij het plangebied, zowel ten oosten als ten westen daarvan, geelgorzen zijn aangetroffen. Deze minder algemene vogelsoort maakt deel uit van de Rode Lijst. Uit de zeer globale informatie met betrekking tot Habitatrichtlijnsoorten valt op te maken dat in de regio mogelijk beschermde soorten voorkomen zoals amfibieën, vleermuizen en dergelijke. De informatie is echter niet concreet genoeg om inzicht te geven in de aanwezige beschermde soorten in het plangebied. Uit de landelijke verspreidingsinformatie uit atlassen, die grotendeels min of meer gedateerd is, blijkt dat in of nabij het plangebied in het verleden diverse beschermde soorten zijn aangetroffen. Exacte locaties of tijdstippen van de waarnemingen zijn daarbij niet bekend. Het betreft de volgende beschermde soorten: Zoogdieren: Een groot aantal algemeen voorkomende maar wel beschermde soorten zoals huisspitsmuis, mol, vos, hermelijn, wezel, bunzing, ree, eekhoorn, woelrat, haas, konijn, gewone dwergvleermuis en rosse vleermuis. De genoemde vleermuissoorten zijn veelal eveneens relatief algemeen maar desondanks streng beschermd vanuit de Habitatrichtlijn. 1

Vogels: Een groot aantal algemene maar wel beschermde soorten. Verder ook minder algemene soorten zoals patrijs, kerkuil, steenuil, groene specht, roodborsttapuit en geelgors. Amfibieën: Alleen de algemene bruine kikker. Vissen: De vooral voor beken kenmerkende beekprik en het bermpje. Planten: Relatief algemene soorten zoals gewone dotterbloem, grasklokje, brede wespenorchis en koningsvaren. Daarnaast enkele vooral tot heidegebieden beperkte soorten zoals kleine en ronde zonnedauw, klokjesgentiaan en wilde gagel. Het plangebied bestaat uit het bestaande boomrijke campingterrein, uit aangrenzende bossen en houtopstanden en uit enkele agrarische percelen. Op basis van dit karakter mag worden aangenomen dat een aantal in de regio aanwezige beschermde soorten ook in het plangebied kan worden verwacht. Dit betreft allereerst een groot aantal algemene soorten zoals kleine zoogdieren, vogels en planten, waarvoor naar verwachting met name het bos en de houtopstanden van belang zijn. Binnen het plangebied is geen of in zeer beperkte mate geschikt leefgebied aanwezig voor vissen en amfibieën. Van de minder algemene en/of streng beschermde soorten zijn vooral enkele vogelsoorten van de Rode Lijst te noemen zoals groene specht en geelgors. Daarnaast kunnen ook vleermuizen in het plangebied worden verwacht, of sprake is van vaste verblijfplaatsen is echter onbekend. Ook voor deze soortgroepen geldt dat vooral de bossen en houtopstanden van belang zijn. De agrarische percelen herbergen naar verwachting geen bijzondere natuurwaarden. Verwachte consequenties Flora- en faunawet Het aanwezige bos en de aanwezige houtopstanden zijn naar verwachting van belang voor een aantal beschermde soorten. De agrarische percelen daarentegen herbergen naar verwachting geen bijzondere natuurwaarden. Het bos is naar verwachting vooral van belang voor een aantal algemene soorten, zoals kleine zoogdieren, vogels en planten. Van de bijzondere soorten zijn enkele minder algemene vogels te noemen zoals geelgors en groene specht en daarnaast ook vleermuizen. Indien het vellen van houtopstanden aan de orde is, dient rekening te worden gehouden met de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet. Voor algemene beschermde soorten (met uitzondering van vogels) kan een eventueel noodzakelijke ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet meestal zondermeer worden verleend. Eventueel gestelde voorwaarden zijn normaliter goed praktisch uitvoerbaar. Deze soorten vormen derhalve normaalgesproken geen belemmering voor het bestemmingsplan. Op enige termijn wordt voor algemene soorten een algemene vrijstelling verwacht, waardoor de ontheffingsnoodzaak zal komen te vervallen. Voor beschermde vogels, ook algemene soorten, is geen ontheffing mogelijk hetgeen vooral van belang is wanneer concrete broedgevallen aanwezig zijn. Bij de aanwezigheid van broedende vogels kan een strijdigheid met de Flora- en faunawet alleen worden voorkomen door verstorende werkzaamheden buiten de broedtijd (circa maart t/m juli) te laten plaatsvinden. Dit geldt met name voor het vellen van houtopstanden. Voor streng beschermde soorten zoals vleermuizen, dient bij de concrete aanwezigheid van verblijfplaatsen in bomen, rekening te worden gehouden met strenge voorwaarden die aan een noodzakelijke ontheffing worden verbonden. Bij het voorgenomen vellen van houtopstanden kan dus sprake zijn van een noodzaak om nader veldonderzoek uit te voeren naar vleermuizen. 2

Nader onderzoek naar vleermuizen Het onderzoek was er op gericht om na te gaan welke soorten vleermuizen op welke manier gebruik maken van het terrein en dan met name het uitbreidingsgebied. Het onderzoek is uitgevoerd van 10 op 11 augustus 2005. Er is gewerkt volgens de methode beschreven in de ‘Handleiding voor het inventariseren en determineren van Nederlandse vleermuissoorten met behulp van bat-detectors’ (Helmer, Limpens en Bongers, 1987). Het onderzoeksgebied en een deel daar omheen is van 10 op 11 augustus vele malen doorkruist, waarbij de detector de ene keer op 45 khz. stond en andere keer op 25 khz. Op die manier moeten alle vleermuissoorten, waarvan het voorkomen in Nederland bekend is, goed te ontvangen zijn. In de vroege lag de nadruk vooral op het opsporen van inzwermende vleermuizen bij eventuele aanwezige kolonieplaatsen. In het onderzoeksgebied zijn de volgende vijf soorten vleermuizen jagend waargenomen: - dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus); - ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii); - grootoorvleermuis (Plecotus auritus); - de laatvlieger (Eptesicus serotinus); - de rosse vleermuis (Nyctalus noctula). Kolonieplaatsen, waarna nadrukkelijk is gezocht, zijn niet gevonden. Het onderzochte deel van Camping De Paal wordt door vleermuizen gebruikt als jachtgebied. De bosopstand, relatief jonge grove den, is weinig tot niet toegankelijk als kolonieplaats voor vleermuizen. Het eventueel dunnen of kappen van de grove den, in het deel omcirkeld op de bijgevoegde kaart, heeft dan ook weinig of geen invloed op de aldaar aanwezige vleermuisstand.

3

Bijlage 3 Nota Inspraak en vooroverleg

Bijlage 4 Voorstel en besluit tot vaststelling (augustus/september 2009)