GEMEENTE ETTEN-LEUR. Bestemmingsplan Etten-Oost EL 4003

GEMEENTE ETTEN-LEUR

EL 4003

Bestemmingsplan “Etten-Oost”

22 juni 2006

Vastgesteld door de raad van de gemeente Etten-Leur bij besluit van 22 juni 2006

, voorzitter

, griffier

TOELICHTING

Bestemmingsplan “Etten-Oost” - Toelichting

TOELICHTING behorende bij het bestemmingsplan “Etten-Oost” in de gemeente Etten-Leur

INHOUD 1

INLEIDING

3

2

DOELSTELLING ACTUALISATIE 2.1 Beleidsdoelstellingen actualiseren bestemmingsplannen 2.2 Ruimtelijke beleidskaders

7 7 8

3

BESTAANDE SITUATIE EN HERONTWIKKELINGEN 3.1 Ruimtelijke hoofdstructuur 3.2 Bestaand ruimtegebruik 3.3 Nieuwe ontwikkelingen 3.4 Stedenbouwkundige kwaliteiten

13 13 19 23 27

4

MILIEU EN DUURZAAMHEID 4.1 Milieuzonering 4.2 Externe veiligheid 4.3 Geluidhinder 4.4 Bodemverontreiniging 4.5 Flora en Fauna 4.6 Archeologie 4.7 Waterhuishoudkundige aspecten

29 29 29 30 31 31 32 33

5

BESCHRIJVING VAN HET PLAN 5.1 Planvorm 5.2 Toelichting op de bestemmingen

35 35 35

6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

41

7

MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG 7.1 Maatschappelijke toetsing 7.2 Overleg

42 42 42

8

(GEWIJZIGDE) VASTSTELLING

45

BIJLAGEN: 1. Overzicht bedrijfsmatige activiteiten d.d. januari 2005; 2. Eindverslag inspraak; 3. Vooroverlegreacties ex. artikel 10 BRO.

1


2


1

INLEIDING Het beleid van de gemeente Etten-Leur is er op gericht om naast de bestemmingsplannen voor nieuwe ontwikkelingen ook de bestemmingsplannen voor het bestaande stedelijke gebied te actualiseren. De actualisering van deze vaak verouderde plannen is noodzakelijk om de volgende redenen:

de bestemmingsplannen sluiten niet meer aan op de huidige regelgeving en het beleid met betrekking tot de ruimtelijke ordening en de thans heersende woonwensen; de bestemmingsplannen sluiten niet meer aan bij de huidige inzichten ten aanzien van onder anderen het milieu, bedrijvigheid en voorzieningen; de bouwvoorschriften sluiten niet meer aan op de hedendaagse woonwensen; op een aantal locaties is in afwijking van het bestemmingsplan gebouwd; het ontbreken van gebruiksbepalingen maakt het niet altijd mogelijk om adequaat te reageren op ongewenste ontwikkelingen.

De bestaande woningvoorraad in sommige woonwijken van Etten-Leur zal zo nodig met behulp van herstructurering van de wijk worden behoed voor leegstand en verpaupering. In het kader van de stedelijke vernieuwing zal daar de aandacht op worden gevestigd. Het gemeentelijk volkshuisvestingsplan, dat is vastgesteld in 2000, vormt mede de basis voor het beleid voor de stedelijke vernieuwing. Bij de actualisering van de bestemmingsplannen voor de bestaande woonwijken zal worden onderzocht of bij de herziening van het bestemmingsplan kan worden ingespeeld op deze herstructurering en vernieuwing van delen van de woningvoorraad. Bij de actualisering van de bestemmingsplannen voor de woonwijken is gekozen voor een wijkgerichte aanpak. De volgende verdeling is gemaakt: Etten-Noord West; De Grient; Etten-Oost; Het Hooghuis; Etten-Zuid; Baai-Lage Banken; Grauwe Polder. Inmiddels zijn de herzieningen van de bestemmingsplannen voor Etten Noord-West en De Grient onherroepelijk geworden. Voor Etten-Oost is een beleidsnotitie opgesteld die in maart 2004 is vastgesteld door de gemeenteraad. Deze beleidsnotitie is in het ontwerp-bestemmingsplan verwerkt. Het voorontwerp is in de inspraak en vooroverleg gebracht. De ingekomen reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Er is inmiddels tevens een start gemaakt met het opstellen van de beleidsnotitie voor de wijk Het Hooghuis. Het plangebied Etten-Oost wordt globaal begrensd door de Parklaan in het zuiden, Anna van Berchemlaan, Oranjelaan, Van Den Elsenstraat, Lambertusstraat en de Dijkmans-

3


4


straat in het westen, de Spoorlijn Roosendaal- Breda in het noorden en de Liesbosweg, Margrietlaan, Bernardlaan, Beatrixpark en Schoonhout in het oosten. De spoorlijn valt buiten de plangrens. In figuur 1 en 2 zijn respectievelijk de begrenzingen en de straatnamen van het plangebied afgebeeld. Etten-Oost is een wijk die tegen het centrum van Etten-Leur aan ligt. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 3. Hoewel de wijk voornamelijk bestaat uit grondgebon-den woningen, is er ook enige detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijvigheid aan te treffen rond de Oude Bredaseweg en in de straten het Vincent van Goghplein, de Wilhelminalaan en de Oranjelaan. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit de vroeg naoorlogse jaren. In de wijk zijn hierdoor herstructureringen in de woningvoorraad te verwachten. Vanwege de ouderdom zijn sommige straten zeer karakteristiek. Het betreft hier met name de Schonckweg, Dokter Mollerstraat en de Poelstraat. Het bestemmingsplan zal grotendeels een conserverend karakter hebben. Daarnaast is het de bedoeling dat reeds bekende herontwikkelingen worden ingepast. Binnen het betreffende plangebied vigeren momenteel tal van veelal verouderde bestemmingsplannen. In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van deze vigerende plannen. Bestemmingsplan Kom Etten Noord en Oost (herz.) Oost III Etten-Oost III Noord I Oost I Wijziging Etten-Oost III Rijksweg e.o. Wijziging II Rijksweg e.o. Wijziging III Stationsstraat Binnenterrein Wilhelminalaan

Goedkeuring Raad 14 december 1951 18 maart 1955 29 juni 1956 30 januari 1959 16 oktober 1959 16 oktober 1959 24 juni 1960 14 november 1962 10 februari 1965 23 juni 1980 28 juni 1982

Goedkeuring GS 7 mei 1952 14 september 1955 22 mei 1957 28 augustus 1959 4 mei 1960 4 mei 1960 8 februari 1961 5 februari 1964 12 oktober 1966 10 februari 1981 21 december 1982

Onherroepelijk 17 juni 1952 24 oktober 1955 11 juli 1957 12 oktober 1959 17 september 1960 17 september 1960 7 april 1961 15 maart 1964 12 januari 1967 24 maart 1981 22 februari 1983

De plannen zijn blijkens deze tabel allen ouder dan 10 jaar. Daarnaast betreft het een grote verzameling aan bestemmingplannen. Ter verheldering van het juridischplanologische kader voor deze wijk en om te voorzien in de meest recente wet- en regelgeving, zullen de bestemmingsplannen worden geactualiseerd, waardoor een overzichtelijke actuele situatie ontstaat. In deze toelichting worden de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan EttenOost weergegeven. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de actuele en relevante beleidskaders, doelstellingen en wet- en regelgeving van het rijk, de provincie en de gemeente. De bestaande situatie en de reeds bekende herontwikkelingen worden beschreven in hoofdstuk 3. Vervolgens komen milieu- en duurzaamheidsaspecten, zoals o.a. geluidhinder, bodemver-ontreiniging en water, aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op het juridische deel van het bestemmingsplan, de voorschriften en plankaart. Hoofdstukken 6 en 7 betreffen de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de maatschappelijke toetsing en het overleg zoals bedoeld in artikel 10 Bro. Tot slot zal in de fase van vaststelling van het bestemmingsplan hoofdstuk 8 worden ingevuld.

5


6


2

DOELSTELLING ACTUALISATIE In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsdoelstellingen van rijk, provincie en gemeente voor de actualisering van de bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan Etten-Oost. Naast het conserverende karakter van het bestemmingsplan Etten-Oost, is er ook een aantal nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied dat de aandacht vergt. Gezien deze nieuwe ontwikkelingen wordt in dit hoofdstuk naast de bovengenoemde beleidsdoelstelling voor de actualisering van het bestemmingsplan ook aandacht besteed aan het nationale, provinciale en gemeentelijke ruimtelijk beleid voor de komende jaren.

2.1

Beleidsdoelstellingen actualiseren bestemmingsplannen

2.1.1

WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING In april 2000 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) gewijzigd. Daarbij is de zogenaamde ‘zelfstandige projectprocedure’ ingevoerd. Ingevolge lid 4, sub a van deze gewijzigde artikel 19-procedure mag geen vrijstelling van een bestemmingsplan worden verleend als het gaat om een bestemmingsplan dat ouder is dan 10 jaar. Een actueel ruimtelijk beleid voor een bepaald gebied neergelegd in een bestemmingsplan kan een versoepeling betekenen van de toepassing van de zelfstandige projectprocedure (artikel 19 lid 1 WRO). Indien er sprake is van een bestemmingsplan dat jonger is dan tien jaar is het voorbereidingsbesluit geen vereiste meer bij deze vrijstellingsprocedure. Om aan gewenste bouwinitiatieven medewerking te kunnen verlenen door middel van de ‘zelfstandige projectprocedure’ dient, volgens de gewijzigde wet, een goede ruimtelijke onderbouwing geleverd te worden. Dit geldt eveneens voor het weigeren van bouwinitiatieven. De toelichting van een actueel bestemmingsplan kan daartoe een goede basis bieden. Momenteel is een fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in voorbereiding. Een van de uitgangspunten is een centrale rol voor actuele bestemmingsplan-nen voor het gehele grondgebied van een gemeente. In de nieuwe WRO zal de plicht voor de gemeente worden opgenomen om eens in de tien jaar de bestemmingsplannen, gewijzigd dan wel ongewijzigd, vast te stellen. Indien een gemeente hieraan niet voldoet dan worden alle aanvragen voor vergunningen of ontheffingen in het betreffende plangebied aangehouden totdat aan de verplichting tot het (on)gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan is voldaan. Overigens zal de bestemmingsplanprocedure worden ingekort. De rijksoverheid hecht grote waarde aan de digitalisering van bestemmingsplannen. Wijziging, uitwisseling, vergelijking, monitoring en toetsing van digitale bestemmingsplannen is technisch vele malen eenvoudiger dan bestemmingsplannen in papieren vorm. Digitaal uitwisselbare bestemmingsplannen ondersteunen de doelstelling van de nieuwe WRO met betrekking tot de actualisering. Het wijzigen van gedigitaliseerde bestemmingsplannen is technisch gemakkelijk hetgeen de actualiteit van bestemmings-

7


plannen bevordert. Het wetsontwerp voor de WRO biedt geen verplichting tot gedigitaliseerde bestemmingsplannen maar biedt wel de basis voor nadere regels voor digitaal uitwisselbare plannen. Het zal daarbij gaan om voorschriften die een standaardisering of uniformering kunnen bewerkstelli-gen. 2.1.2

PROVINCIAAL BELEID De provincie Noord-Brabant heeft, mede op advies van het ministerie van VROM, de gemeenten er op gewezen dat zij hun bestemmingsplannen actueel moeten houden en deze eens in de tien jaar moeten herzien. Daartoe dient een meerjarenprogramma voor de actualisering van bestemmingsplannen te worden opgesteld. Ontbreekt er een meerjarenprogramma dan is het gevolg dat Gedeputeerde Staten in het kader van een zelfstandige projectprocedure ex artikel 19 lid 1 WRO geen verklaring van geen bezwaar meer afgeven voor gebieden waarvoor een bestemmingsplan geldt dat ouder is dan 10 jaar. In een dergelijke situatie is het voor de gemeente dan ook niet meer mogelijk om op korte termijn mee te werken aan gewenste ontwikkelingen die niet in het bestemmingsplan passen.

2.1.3

GEMEENTELIJK BELEID In juni 2000 zijn als voorloper van de actualisering van de bestemmingsplannen stedelijke bebouwingsvoorschriften vastgesteld. Deze voorschriften bevatten algemene uitgangspunten ten aanzien van bebouwingsmogelijkheden en worden gehanteerd bij de beoordeling van bouwplannen die zijn gelegen in een gebied waarvoor nog een verouderd bestemmingsplan (ouder dan tien jaar) geldt. De voorschriften worden gebruikt als toetsingskader voor de verlening van vrijstellingen ex artikel 19 lid 3 WRO om zodoende tegemoet te komen aan de huidige reële woonwensen. De stedelijke bebouwingsvoorschriften dienen als uitgangspunt voor de actualisering van de bestemmingsplannen. Doel is om qua opzet en methodiek gelijkluidende bestemmingsplannen voor de woongebieden in de gemeente te krijgen. De gemeente is voornemens om in de toekomst diverse gemeentelijke gegevens waaronder de bestemmingsplannen via internet beschikbaar te stellen. Gelijktijdig met de actualisering van de bestemmingsplannen krijgt de digitalisering van deze plannen vorm. Met behulp van de IMRO-codering zullen de digitale bestemmingsplannen uitwisselbaar zijn.

2.1.4

CONCLUSIE Gelet op de huidige en toekomstige regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening en het daaruit voortvloeiende beleid, zoals in het voorgaande is aangegeven, is het van belang om te beschikken over actuele bestemmingsplannen.

2.2

Ruimtelijke beleidskaders Aangezien het bestemmingsplan niet uitsluitend een conserverend karakter heeft maar zich ook richt op herstructurerings- en inbreidingslocaties binnen het plangebied wordt

8


in dit hoofdstuk ook stilgestaan bij de belangrijkste beleidssporen in de ruimtelijke ordening op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk niveau. 2.2.1

NATIONALE BELEIDSKADERS Nota Ruimte De Nota Ruimte, vastgesteld door de Ministerraad d.d. 23 april 2004, bevat het nationaal ruimtelijk beleid tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Het kabinet brengt de Nota Ruimte uit als kabinetsstandpunt (deel 3) van de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid. De beleidsvoornemens die hieraan ten grondslag lagen, betreffen de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening en het Tweede Structuurschema Groene Ruimte. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Het kabinet richt zich hierbij op versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin rijksverantwoordelijkheden en die van anderen helder zijn onderscheiden. Het is de taak van het rijk om andere overheden te voorzien van een goede “gereedschapskist” voor de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Daarmee keert het kabinet terug naar de eigenlijke uitgangspunten van het ruimtelijk rijksbeleid, die onder meer tot uiting komen in het decentrale planningsstelsel met een centrale rol voor de gemeentelijke bestemmingsplannen, en verschuift het accent van “ordening” naar “ontwikkeling”. De Nota Ruimte bevat generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit, de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden. Op het gebied van economie, infrastructuur en verstede-lijking gaat het om het bundelingsbeleid, het locatiebeleid, een goede balans tussen rode en groen/blauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid. Op het gebied van water, natuur en landschap geldt de basiskwaliteit op punten als de watertoets, functiecombinaties met water, en het groen in en om de stad. In de Nota Ruimte is bovendien een aantal gebieden aangewezen als nationaal landschap. De omgeving van Etten-Leur is hiertoe niet aangemerkt.

2.2.2

PROVINCIALE BELEIDSKADERS Streekplan Brabant in Balans(2002) Het provinciale beleid voor de provincie Noord-Brabant is verwoord in het Streekplan “Brabant in Balans”. De kern van het streekplan bestaat uit de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant en de beleidslijnen voor het provinciaal planologisch beleid. Het streekplan geeft aan de hand van een hoofddoelstelling en vijf principes een beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. Hoofddoelstelling is zorgvuldiger ruimtegebruik. Daarbij gelden de volgende principes: 1. meer aandacht voor de onderste lagen; 2. zuinig ruimtegebruik; 3. concentratie van verstedelijking; 4. zonering van het buitengebied; 5. grensoverschrijdend denken en handelen.

9


In het kader van Etten-Oost zijn met name het tweede en derde principe van belang. Bij zuinig ruimtegebruik gaat het erom optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden van de bestaande bebouwde ruimte door deze opnieuw en beter te benutten. Dit hangt samen met de mogelijkheden voor inbreiden en herstructureren. Nieuw stedelijk ruimtebeslag moet gepaard gaan met kwaliteitsverbetering van het buitengebied. (rood met groen) Compact bouwen en intensief ruimtegebruik bieden tal van mogelijkheden om nieuw ruimtebeslag te voorkomen of te beperken. Het beleid van concentratie van verstedelijking wordt voortgezet. De steden krijgen zo voldoende draagvlak voor hun functie als economische en culturele motor, terwijl het landelijk gebied beschermd wordt tegen dichtslibben. Woningbouw, aanleg van bedrijventer-reinen en infrastructuur moet plaatsvinden binnen vijf stedelijke regio’s. EttenLeur is onderdeel van de stedelijke regio Breda-Tilburg. Stedelijke regio’s krijgen alle ruimte zich tot compleet stedelijk gebied te ontwikkelen. Dit betekent echter niet dat Etten-Leur onbeperkte groeimogelijkheden wordt geboden. Nieuwe ontwikkelingen dienen wat betreft maat en schaal te passen binnen het karakter van de betreffende gemeente. Daarnaast zal steeds eerst moeten worden afgewogen of uitbreiding noodzakelijk is. Herstructurering wordt in toenemende mate een belangrijk middel bij het zoeken naar ruimte om te voorzien in locaties voor wonen, werken en voorzieningen. Bestaande (binnen)stedelijke ruimte kan worden aangewend voor inbreiden en intensivering voor (nieuw) stedelijk gebied. De volgorde voor nieuw stedelijk gebied is dan ook eerst kijken naar herstructurering, vervolgens inbreiding en pas dan uitbreiding. Etten-Oost is een wijk waar hoofdzakelijk gewoond wordt, het op te stellen bestemmings-plan zal hierdoor grotendeels de bestaande situatie in een conserverend plan vastleggen. Hoewel de woningvoorraad in Etten-Oost voornamelijk dateert van kort na de Tweede Wereldoorlog, worden grootschalige herstructureringen niet binnen de planperiode voorzien. Kleinschalige herstructureringen, zoals de Daalbouwlocatie, een woningbouwproject met woningen voor senioren, patiowoningen, eengezinswoningen en een woonvoorzie-ning voor verstandelijk gehandicapten passen binnen de actuele ruimtelijke beleidskaders. 2.2.3

GEMEENTELIJKE BELEIDSKADERS Ruimtelijke Economische Structuurvisie (1995) en Ruimtelijk Economisch Plan van Aanpak (1996) Geconcludeerd is dat het functioneren van het buurtwinkelcentrum Vincent van Goghplein/Wilhelminalaan zwak is. Er is besloten om de detailhandelsfunctie te handhaven en het marktmechanisme zijn werk te laten doen. Met andere woorden: er is niet gekozen voor een actief saneringsbeleid onder het gelijktijdig beschikbaar stellen van financiële middelen. Volkshuisvestingplan Etten-Leur (2000) In het volkshuisvestingsplan wordt aandacht geschonken aan de nieuwbouwprogrammering en aan de differentiatie van de woningvoorraad, waarbij met name ouderen- en jongerenhuisvesting specifiek de aandacht vraagt. Naast uitleglocaties zijn er circa 20 binnenstedelijke locaties. Deze locaties bieden plaats aan in totaal circa 500 woningen. Een aantal van deze locaties ligt binnen het plangebied Etten-Oost. Herstructurering van bestaande wijken is eveneens een belangrijk onderdeel in het volkshuisvestingsplan. Er

10


wordt daarbij prioriteit gegeven aan Centrum Oost (waaronder Etten-Oost) en Banakkers, gezien de verouderde woningvoorraad in deze wijken. Wijkomschrijvingen Etten-Leur (2000) Etten-Oost is onderdeel van de wijk Centrum-Oost. Centrum-Oost bestaat uit 6 buurten. De wijk is grotendeels niet geschikt voor tweepersoonshuishoudens van 55 tot 75 jaar en jonge gezinnen met kinderen. De wijk bestaat voor een groot deel uit vroeg naoorlogse bouw in de goedkopere huursector. De woningen in het plangebied Etten-Oost zijn grotendeels grondgebonden. Er zijn plannen om de Daalbouwlocatie te herontwikkelen met diverse woonvormen. Verder worden op een aantal plaatsen bergingen en garageboxen voorzien. De centrale ligging van het gebied is een belangrijke kans. Op korte termijn is het beleid erop gericht de woonomgeving intensief te beheren en de toegankelijkheid van deze omgeving te waarborgen. Het bereikbaarheidsprofiel van de wijk wordt aangepast en de verhuur resultaten van de (verouderde) woningen zullen worden gecontroleerd. Op langere termijn (buiten de planperiode) zal ingezet worden op complexgewijze herstructurering. Welstandsnota (2004) De nieuwe Woningwet die met ingang van 1 januari 2003 is ingevoerd, zorgt voor een ingrijpende wijziging van het Welstandstoezicht. Het hoofddoel van het vernieuwde welstandstoezicht is vermaatschappelijking, openbaarheid en een grotere transparantie rondom de welstandsadvisering. De welstandszorg dient een meer concrete inbedding te krijgen in het taakveld van de ruimtelijke ordening. Heldere procedures met objectieve beoordelingscriteria moeten centraal staan. De welstandnota vormt de concretisering van deze doelstellingen. In de welstandsnota Etten-Leur is de gemeente verdeeld in een groot aantal deelgebieden. Ieder deelgebied heeft een eigen sfeer en dus een eigen set criteria. De gebiedsgerichte criteria maken bouwwerken mogelijk die passen bij de uitstraling en de sfeer van het deelgebied. Een deel van de Oude Bredaseweg, onderdeel van het plangebied, is één van de gebieden die worden aangewezen als bijzonder waardevol. 2.2.4

CONCLUSIE Binnen de nationale, provinciale en gemeentelijke beleidskaders wordt ingezet op een efficiënt ruimtegebruik. Er dient steeds een afweging plaats te vinden tussen nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarbij heeft inbreiding voorkeur boven uitbreiding. Het plangebied Etten-Oost betreft bestaand stedelijk gebied, waarvan delen van de woningvoorraad verouderd zijn. Het op te stellen bestemmingsplan zal conserverend van karakter worden. Er zijn evenwel ook nieuwe ontwikkelingen te verwachten, daar delen van de wijk bestaan uit vroeg naoorlogse woningbouw. Grootschalige herstructurering van deze gebieden worden echter binnen de planperiode niet voorzien. Kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen, zoals het Daalbouwproject, passen binnen de beleidskaders van de diverse overheden. Het bijzondere welstandsregime dat geldt voor het oostelijk deel van de Oude Bredaseweg zal in dit bestemmingsplan worden vastgelegd.

11


12


3

BESTAANDE SITUATIE EN HERONTWIKKELINGEN Voor het formuleren van beleid en het opstellen van het bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangspunten en de huidige situatie in het plangebied goed in beeld worden gebracht. Met het oog hierop is het plangebied geïnventariseerd en geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied en de huidige kwaliteiten en reeds bekende herontwikkelingen binnen het plangebied. Het plangebied bestaat voor een groot deel uit vroeg-naoorloogse woningbouw, met een groot aandeel goedkopere grondgebonden huurwoningen. Met name aan het Vincent van Goghplein, Wilhelminalaan en Oranjelaan en op de kop van de Oude Bredaseweg is enige detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijvigheid aanwezig. Er zijn enkele kleinschalige stedelijke herstructureringslocaties in Etten-Oost. In het navolgende zal aandacht aan deze ontwikkelingen worden besteed.

3.1

Ruimtelijke hoofdstructuur Plangebied Het plangebied Etten-Oost is onderdeel van de wijk Centrum-Oost en grenst aan de noordzijde aan de spoorlijn Roosendaal- Breda en de woonwijken Baai en Sanderbanken. Westelijk van het plangebied bevindt zich het eigenlijke centrum van Etten-Leur met de Markt en het winkelcentrum. Zuidelijk en oostelijk van het plangebied bevinden zich respectievelijk de woonwijk Banakkers en een deel van de wijk Centrum-Oost en de woonwijk Hooghuis. Globaal wordt het plangebied begrensd door de Parklaan in het zuiden, Anna van Berchemlaan, Oranjelaan, Van Den Elsenstraat, Lambertusstraat en de Dijkmansstraat in het westen, de Spoorlijn Roosendaal-Breda in het noorden en door de Liesbosweg, Margrietlaan, Bernardlaan, Beatrixpark en Schoonhout in het oosten. De ligging van het plangebied is weergegeven in de voorgaande figuur 3. Wijkopbouw Het Volkshuisvestingsplan Etten-Leur deelt de wijk Centrum-Oost in zes buurten in. Het plangebied Etten-Oost is onderdeel van deze wijk en bevat drie buurten van deze wijkindeling, namelijk de buurt rondom het Beatrixpark, de buurt langs het spoor en een derde buurt tussen de Stationsstraat en de voormalige rijksweg. Binnen deze buurten is steeds de woonfunctie overheersend. In Etten-Oost is ook enige detailhandel, horeca en (dienstverle-nende) bedrijvigheid te vinden. Deze functies zijn vooral geconcentreerd rond de aansluiting van de Oude Bredaseweg op de Anna van Berchemlaan en aan het Vincent van Goghplein, Wilhelminalaan en Oranjelaan. Het NS-station is direct naast het plangebied gelegen. De woonwijk kent een differentiatie in verschillende woningcategorieën. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit vroeg naoorlogse woningbouw. Het betreft met name grondgebonden huurwoningen. Hoogbouw komt binnen het plangebied niet voor.

13


Beatrixpark

Bernhardlaan

Hertenkamp

Beatrixpark

Lambertusstraat

Stationsstraat

Vincent van Goghplein

Wilhelminalaan

Norbertstraat/Stationstraat

Schonckweg

Oude Bredaseweg

Europalaan

Spoorzone

Oostwiek

Voormalige Rijksweg

Figuur 5: Impressie van de drie buurten

14


In de directe omgeving van het plangebied is wel enige hoogbouw aanwezig zoals het verpleeghuis St. Elisabeth, cultureel centrum De Nobelaer en de ontwikkelingen rond het nieuwe centrum van Etten-Leur (Centrumplan). Binnen de wijk zijn in de drie buurten Beatrixpark, Spoorzone en de buurt langs de voormalige rijksweg, duidelijk verschillende deelgebieden op basis van het ruimtelijke voorkomen te onderscheiden. Deze buurten inclusief de begrenzingen van de deelgebieden, zijn weergegeven in figuur 4, impressies in figuur 5. De buurt Beatrixpark bestaat uit: Het eigenlijke Beatrixpark: een deelgebied met royale vrijstaande woningen op ruime kavels in een zeer groene setting; Het hertenkamp: een deelgebied dat de overgang vormt naar de woonbuurt langs het spoor. Dit deelgebied bestaat voornamelijk uit aaneengesloten woningen en een hertenkamp. De Wilhelminalaan: een deelgebied dat bestaat uit drie bouwblokken met voornamelijk twee onder een kapwoningen en enkele aaneengesloten woningen. De blokken zijn ontsloten door een voetgangersontsluiting. De blokken zijn van elkaar gescheiden door een groenstructuur. Binnen de groenstructuur is ruimte voor speelgelegenheden voor kinderen. De buurt Spoorzone bestaat uit: De spoorzone: een strook direct langs het spoor vanaf het station langs de Spoorlaan tot de grens van het plangebied. Hier bevinden zich enkele woningen in alle categorieën Achter de woningen bevinden zich soms reststroken. Deze stroken worden onder andere bebouwd met garageboxen. Er is een centrum voor kunsteducatie in deze zone gevestigd. Ook is er een tankstation in deze strook gelegen. De wieken (Noordwiek, Oostwiek, Zuidwiek en Westwiek): een zeer herkenbaar verkavelingspatroon van vier blokken grondgebonden aaneengesloten woningen. In het centrum van het ensemble bevindt zich een uitleencentrum voor ter plaatse vervaardigd houten speelgoed en spelmaterialen en een Marokkaanse moskee. De blokken zijn van elkaar gescheiden door een groenstrook. Opvallend is de recente aanleg van parkeerplaatsen in de Lambertusstraat, ten koste van de kenmerkende groenstructuur. Stationstraat/Helblokstraat: Een gebied met enkele voorzieningen, veelal aaneengesloten woningen en langs de Stationstraat enkele vrijstaande woningen. In het gebied bevindt zich een school. Er vinden enkele herontwikkelingen plaats in de vorm van patiowoningen. In dit gebied is ook de Daalbouwlocatie gelegen. De buurt langs de voormalige Rijksweg bestaat uit vier ruimtelijke deelgebieden: Het gebied grenzend aan de voormalige rijksweg naar Breda, nu Parklaan. Dit gebied is te karakteriseren als een groene randzone, met enkele karakteristieke aaneengesloten woningen van meest een á twee lagen zonder kap (kenmerkend voor deze woningen) aan de Europalaan. De groene zone loopt over in het Beatrixpark, de Parklaan en het groengebied tussen de Oude Bredaseweg en de Parklaan.

15


16


Het gebied rond de Oude Bredaseweg. Dit is een gebied met voornamelijk een woonfunctie maar ook kleinschalige bedrijvigheid. De bebouwing is herkenbaar ouder dan de overige wijkbebouwing. De bebouwing heeft een voorkomen van lintbebouwing. Aan de noordzijde hebben de woningen diepe tuinen. Aan de zuidzijde worden de woningen aan de achterzijde begrensd door aaneengesloten woningen langs de Europalaan. Het bebouwingslint langs de Oude Bredaseweg (ten oosten van de Anna van Berchemlaan) wordt in de welstandsnota aangeduid als waardevol gebied. De straat wordt gekenmerkt door een breed profiel met hierin enkele (volwassen) bomen. De voortuinen hebben een beperkte diepte en de woningen zijn in sterke mate georiënteerd op de straat. De soms vrijstaande en soms geschakelde woningen op korte onderlinge afstand zorgen voor een aaneengesloten gevelbeeld. De belangrijkste waarde van dit lint is het aaneengesloten gevelbeeld met de afzonderlijke herkenbaarheid. In het gevarieerde gevelbeeld zijn diverse bouwperioden afleesbaar. Een eigentijdse en originele invulling van panden levert een waardevolle toevoeging aan het straatbeeld. Het Marijkeplein is te karakteriseren als een wooncluster van aaneengesloten woningen in een groene setting. Vincent van Goghplein en omgeving: Centraal in het gebied ligt het Vincent van Goghplein. In de straten naar dit plein en aan het plein is er enige detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijvigheid. Overigens is dit deel het meest verstedelijkt. De bebouwing bestaat grotendeels uit aaneengesloten woningen en de straatprofielen zijn relatief smal en voorzien van weinig tot geen groen en voortuinen.

Wijkgroenstructuur Het plangebied is naast het centrum van Etten-Leur gelegen. De ligging resulteert in een tamelijk stedelijke opzet met relatief weinig groen en veel verstening. Ondanks deze stedelijkheid is er toch ruimte voor groen. Daarnaast zijn de woningen grondgebonden en hebben hierdoor nagenoeg allemaal wel een tuin als privé-groen. In de wijk is het structurele groen hoofdzakelijk geconcentreerd aanwezig. Dit resulteert in enkele deelgebieden met relatief veel groen (Beatrixpark en Spoorzone). Het groen is in veel buurten en deelgebieden “zicht”-groen, wat zich manifesteert in brede grasstroken langs de openbare weg. Soms in combinatie met laanbeplanting, zoals in de Stationstraat en de Julianalaan. In het deelgebied “De Wieken” is de groenstructuur heel rationeel opgezet. Toenemende parkeerdruk in deze omgeving heeft echter in de Lambertusstraat delen van de kenmerkende groenvoorziening opgeëist. In het deelgebied rond het Vincent van Goghplein komen enkele straten voor die niet zijn voorzien van een groenstructuur omdat er sprake is van nagenoeg 100% verharding zonder voortuinen. Hier staan soms wel kleinere bomen in boomcirkels in het straatprofiel. Het Vincent van Goghplein kan vanwege de ruimtelijkheid en de forse bomen als contrastrijk waardevol ruimtelijk element worden aangemerkt. Opvallend is het groene karakter van de Parklaan en het Beatrixpark. Dit groen is deels openbaar toegankelijk en bestaat uit volwassen bomen. De Beatrixparkbuurt en het zuidelijke deel van de buurt langs de Parklaan/Europalaan is hierdoor als een duidelijk afwijkend woonmilieu te typeren. Daarnaast is het hertenkamp ook een bijzonder groenelement.

17


18


In het Beatrixpark is de voormalige gemeentelijke kwekerij gelegen. Deze grenst aan de zuidzijde aan de Oude Bredaseweg, maar ligt vrij achteraf en heeft geen duidelijk herkenbare publieke ingang. Door de buurtstructuur van het Beatrixpark lijkt het groengebied bovendien onderdeel uit te maken van aangrenzende tuinen. De voormalige kwekerij is zowel in bota¬nisch als in ecologisch opzicht uniek, waarbij met name de delen aan de noordkant van bij¬zonder belang zijn. In dit gebied komen veel botanisch waardevolle bomen en struiken voor. Een kaart met daarop de groenstructuur van Etten-Oost is weergegeven in figuur 6. Verkeersstructuur De verkeersstructuur van de wijk bestaat uit enerzijds gebiedsontsluitende wegen op stads- en wijkniveau, en anderzijds uit kleinschaligere buurten woonstraten. In figuur 7 is de verkeersfunctie van de wegen in het plangebied weergegeven. De Parklaan, de Anna van Berchemlaan en de Spoorlaan zijn aangewezen als gebiedsontsluitingswegen. Op deze wegen geldt een maximum snelheid van 50 km/h. Alle overige wegen zijn aangeduid als woonstraten. Hier geldt een maximum snelheid van 30 km/h. In figuur 8 is de ruimtelijke hoofdstructuur van de wijk Etten-Oost als geheel weergegeven. Ruimtelijke dragers zijn Parklaan, Oude Bredaseweg, Anna van Berchemlaan, Spoorlaan, de reeks Oranjelaan, Vincent van Goghplein, Wilhelminalaan, en Julianalaan. Opvallend is de relatief lage dichtheid en groene structuur van het zuidelijke deel van het Beatrixpark. In tegenstelling tot de rest van de wijk zijn hier juist vrijstaande woningen op ruime kavels gerealiseerd, waardoor een villa-achtige bebouwingstypologie is ontstaan. Dit staat in groot contrast met het even verder gelegen woongebied rond het Vincent van Goghplein, waar woningen voornamelijk aaneengebouwd zijn zonder voortuinen.

3.2

Bestaand ruimtegebruik In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied in beeld gebracht. De huidige situatie vormt de basis voor de planvorming. Het plangebied heeft hoofdzakelijk een woonfunctie. Op een aantal plaatsen in de wijk zijn openbare voorzieningen gevestigd. Ook zijn er centraal in het plangebied enkele detailhandel- en horecafuncties aanwezig. In de wijk bevinden zich verder verspreid enkele (kleinere) bedrijven. Het bestaand ruimtegebruik is weergegeven in figuur 9. Wonen Binnen het plangebied bestaat de woonbebouwing voor het grootste deel uit aaneen gebouwde woningen. De meeste woningen bestaan dan uit twee bouwlagen met een kap. Een uitzondering hierop vormt de grote concentratie vrijstaande woningen in het Beatrix-park en vrijstaande woningen aan de Oude Bredaseweg. Binnen de spoorzone is het cluster van vrijstaande woningen in de Stationstraat opvallend, omdat de rest van deze buurt bestaat uit aaneen gebouwde woningen. De Wieken en de Parklaan kenmerken zich door horizontaal afgedekte woningen, waarbij de woningen aan de Parklaan een bijzondere architectuur hebben. Op enkele plaatsen is bebouwing in één laag aanwezig. Dit betreft enkele exclusieve vrijstaande woningen in het Beatrixpark.

19


20


Speel- en groenvoorzieningen Door de ligging tegen het centrum van Etten-Leur is de wijk enigszins versteend. Structurele groenvoorzieningen komen vooral in het Beatrixpark en de Parklaan voor, waarbij de voormalige gemeentelijke kwekerij van grote botanische en ecologische waarde is. Daarnaast is er een hertenkamp in het plangebied aanwezig. Verder komt openbaar groen verspreid door de wijk voor langs wegen en als invulling van pleinen. In de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1 WRO ten behoeve van het Daalbouwproject is een klein deel van het openbaar groen langs de Stationstraat stedelijk ingevuld en verdwenen. Maatschappelijke voorzieningen Binnen het plangebied zijn enkele maatschappelijke voorzieningen gevestigd. Het betreft een uitleencentrum voor ter plaatse vervaardigd houten speelgoed en spelmaterialen en een Marokkaanse moskee in de buurt de Wieken. Aan de Spoorlaan zijn een centrum voor kunsteducatie en een basisschool gevestigd. De Stichting Welzijn en de wijkvereniging delen een pand aan het Vincent van Goghplein. Daarnaast wordt een gebouw op het binnenterrein van de Wilhelminalaan gebruikt voor de opvang van gehandicapte kinderen (dagopvang). Horeca Op een aantal plaatsen komt in het plangebied op een beperkte schaal horeca voor. Verdere uitbreiding van horeca in het plangebied wordt vanwege een toenemende overlast als niet gewenst ervaren. De in het plangebied “Etten-Oost” aanwezige horeca bestaat uit het restaurant Lo Stivale aan de Oranjelaan 22 en het restaurant Orestis aan de Wilhelminalaan 2. Een coffeeshop (Theehuis Fido) is aan de Wilhelminalaan 16 gevestigd. Detailhandel, bedrijvigheid, persoonlijke en zakelijke dienstverlening In het plangebied is op beperkte schaal sprake van detailhandel, bedrijvigheid, persoonlijke en zakelijke dienstverlening, zoals dat te verwachten is in een wijk die grenst aan een centrum. De aanwezige detailhandel, bedrijvigheid, persoonlijke en zakelijke dienstverlening concen-treren zich in twee gebieden: Vincent van Goghplein en omgeving en de aansluiting Oude Bredaseweg/Anna van Berchemlaan. Incidenteel komt in de nabijheid van de Spoorlaan enige bedrijvigheid voor. In de Oranjelaan, Vincent van Goghplein, Wilhelminalaan komen fietsreparatie- en fietsverkooppunten, een autoradio en autoaccessoires verkooppunt en een scooter reparatie- en verkooppunt voor. Ook zijn er een aantal kapsalons annex schoonheidssalons. In deze strook liggen tevens een smartshop, een natuurvoedingzaak en een Turkse bakker gevestigd. Aan de Oude Bredaseweg is een tweede bakker gevestigd. Tot slot is er ook een aantal ateliers in het plangebied. Onder detailhandel worden ook de pizzeria en shoarmazaak Amoen aan het Vincent van Goghplein 18 en cafetaria Chantal aan de Wilhelminalaan 4 geschaard. Al deze activiteiten betreffen detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Binnen het plangebied komt op drie plaatsen bedrijvigheid voor. Aan de Oude Bredaseweg 59 is een autoreparatiebedrijf gevestigd. Aan de Spoorlaan 129, net op de grens van het plangebied is een benzinestation gevestigd. Er wordt hier geen LPG verkocht.

21


22


Aan de Spoorlaan 171 is een opslag voor bloemen en planten gevestigd. Deze bedrijvigheid in de wijk past binnen de milieucategorieën 1 en 2 en is daarmee niet storend voor de woonfunctie. Deze activiteiten krijgen een bedrijvenbestemming. Zakelijke dienstverlening komt op drie plaatsen voor. Aan de Oude Bredaseweg 21 bevindt zich een makelaarskantoor, aan de Oude Bredaseweg 64 is een advocatenkantoor gevestigd en het pand aan de Schonckweg 1 is in gebruik als administratiekantoor. Bedrijvigheid aan huis In het plangebied komt op enkele plaatsen een beroep aan huis voor. Het uitoefenen van een beroep aan huis is in de woonomgeving aanvaardbaar mits het karakter van deze beroepen kleinschalig blijft en de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft. Een overzicht van bedrijvigheid aan huis in het plangebied is opgenomen in bijlage 1. Garageboxen. In het plangebied komen op diverse binnenterreinen garageboxen voor. Deze garageboxen worden conserverend bestemd.

3.3

Nieuwe ontwikkelingen Etten-Oost bestaat, zoals reeds is vermeld, uit een grote hoeveelheid woningen van net na de Tweede Wereldoorlog. Hoewel er geen grootschalige herstructurering in de wijk wordt voorzien, zijn er binnen het plangebied enkele locaties aan te wijzen waar, op korte termijn, nieuwe ontwikkelingen zullen plaatsvinden, of waar (particuliere) initiatieven zijn ontstaan. Deze ontwikkelingen zullen worden opgenomen in het bestemmingsplan “Etten-Oost”. Het betreft hier de volgende projecten en projectlocaties. Garageboxen langs de Spoorlijn aan de Spoorlaan Langs de spoorlijn Roosendaal-Breda worden in de restzone tussen de bebouwing en de spoorlijn twee blokken met garageboxen geplaatst. In totaal betreft het 31 garageboxen. Aan de spoorwegzijde zal een groenwal worden aangelegd. Voor de ontsluiting van de garageboxen wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige weg. Voor het project is een zelfstandige project procedure ex artikel 19, lid 1 gevoerd, de vrijstelling en de bouwvergun-ning zijn reeds verleend. De garageboxen zijn als aparte bestemming verwerkt op de plankaart en in de voorschriften. Kantoor langs de spoorlijn aan de Spoorlaan/Wilhelminalaan Voorgesteld is om in een ongebruikte zone langs de spoorlijn Roosendaal Breda, werkruimten te ontwikkelen voor zakelijke dienstverlening. De werkruimten liggen in het verlengde van de zone waar de garageboxen (hierboven omschreven) zullen worden aangelegd. Er wordt een bebouwing van één bouwlaag voorgestaan met mogelijk een accent in een tweede of derde bouwlaag. Het gebouw zal aan de voorzijde, via de Wilhelminalaan, worden ontsloten. Het parkeren zal op eigen terrein moeten plaatsvinden. Aan de achterzijde zal een groenwal worden doorgezet die is opgericht ten behoeve van de bovenstaande garageboxen.

23


24


Daalbouwlocatie De Daalbouwlocatie is gelegen op korte afstand van zowel het station als het centrum van Etten-Leur. De locatie wordt begrensd door de basisschool, Spoorlaan, Stationsstraat en de Helblokstraat. Het betreft een herstructureringslocatie. Ter plaatse zal een woningbouwproject worden gerealiseerd voor verschillende doelgroepen. Het project heeft betrekking op eengezinshuizen, patiowoningen, appartementen voor senioren en een woonvoorziening begeleid wonen voor verstandelijk gehandicapten. De bouwmassa zal grotendeels uit twee of drie bouwlagen, al dan niet met een kap, bestaan. Aan de kop van de Stationsstraat-Spoorlaan zal een accent in een derde bouwlaag met kap dan wel dakopbouw worden aangebracht. Er zal worden voorzien in parkeren op eigen terrein, waarbij de norm is aangehouden van één parkeerplaats per woning. Het openbaar gebied zal zoveel mogelijk onaangetast blijven. De kenmerkende laanstructuur van de Stationstraat wordt niet aangetast. Voor deze herontwikkeling zijn reeds de vereiste bouwvergunningen verleend, met verlening van vrijstellingen en artikel 19 lid 1 van de WRO. De herontwikkeling is verwerkt op de plankaart. Uitbreiding en vernieuwing van Italiaans restaurant Lo Stivale. Aan de Oranjelaan 22 is een Italiaans restaurant gevestigd. Het restaurant heeft uitbreidingsplannen. Het horecabedrijf wil moderniseren. De bedrijfskeuken wordt verplaatst naar de eerste verdieping, sanitaire voorzieningen worden in de kelder gesitueerd. Het woongedeelte wordt aangepast en uitgebreid tot onder de kap. De hoogte van het hoofdgebouw zal in beperkte mate worden verhoogd. De nieuwe ruimtelijke situatie is op de plankaart ver-werkt. Er is geen procedure gestart om vooruitlopend op de bestemmingsplanactualisering te starten met het project. Helblokstraat 9 Aansluitend aan de Daalbouwlocatie is een aanvraag ingediend om de bestaande woning aan de Helblokstraat 9 die ingeklemd ligt tussen het Daalbouwlocatie en de school te herontwikkelen tot een voorziening waar gehandicapte kinderen 24 uur per etmaal verzorgd worden. Deze kleinschalige voorziening past in het beleid van zorginstellingen om zoveel mogelijk mensen direct in de woonomgeving te plaatsen en niet in grotere complexen. De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan deze herontwikkeling. De nieuwe ruimtelijke situatie is op de plankaart verwerkt. Omdat er sprake is van intensieve 24-uurszorg kan er op grond van jurisprudentie geen woonbestemming op het perceel gelegd worden, maar is gekozen voor de bestemming maatschappelijk doeleinden subbestemming wonen met intensieve zorg. Helblokstraat 16 Op deze locatie is momenteel een groothandel in kantoormachines gevestigd. De bedrijfsactiviteiten worden echter op korte termijn beëindigd. Er ligt een aanvraag om op deze locatie vier patiowoningen te realiseren. De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan deze herontwikkeling. De nieuwe ruimtelijke situatie is op de plankaart verwerkt. Het perceel is positief bestemd als woondoeleinden, met de subbestemming patiowoningen.

25


Appartementen Oude Bredaseweg Aan de Oude Bredaseweg is een viertal appartementen gerealiseerd. De appartementen zijn op een perceel van een voormalig garagebedrijf opgericht. Het appartementengebouw bestaat uit twee bouwlagen en per bouwlaag uit twee appartementen. Het appartementengebouw is vormgegeven als een dubbel woonhuis met een kap loodrecht op de straat. De appartementen op de tweede bouwlaag bevinden zich in de kap. Het appartementencomplex is als woonbestemming op de plankaart weergegeven. Garageboxen binnenterrein Oude Bredaseweg/Oranjelaan Op het binnenterrein aan de Oude Bredaseweg 35 en de Oranjelaan wordt een aantal garageboxen gerealiseerd. Deze garageboxen zullen worden omringd door de woonbebouwing aan de Oude Bredaseweg en de Oranjelaan. Stedenbouwkundig stuit een invulling van het binnenterrein met garageboxen niet op bezwaren. Ter beveiliging van het gebied zal aan de normen van het politiekeurmerk moeten worden voldaan. De garageboxen zijn als aparte bestemming opgenomen in de voorschriften en op de plankaart. In maart 2005 is voor dit bouwplan in het kader van artikel 19 WRO een verklaring van geen bezwaar bij Gedepu-teerde Staten aangevraagd. In april 2005 is met verlening van vrijstelling en artikel 19, lid 1 WRO de bouwvergunning verleend. Voormalige gemeentelijke kwekerij De voormalige gemeentelijke kwekerij is momenteel als stedelijk groenelement onvoldoende in gebruik. Verscholen tussen de boomrijke percelen van de villa-achtige bebouwing van het Beatrixpark is de verstedelijkingsdruk op het perceel vanwege het exclusieve karakter van het Beatrixpark waarneembaar. Afbreuk aan de bestaande botanische en ecologische waarden van het park dient voorkomen te worden. Een verdere verstedelijking ter afronding van het Beatrixpark is daarom niet wenselijk. Voor de voormalige gemeentelijke kwekerij zijn passende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de in het park voorkomende botanisch en ecologisch waardevolle elementen. Onderzoek heeft uitgewezen dat aan de noordkant van het gebied de meest waardevolle elementen voorkomen, terwijl hiervan aan de zuidoostkant (nabij de Oude Bredaseweg en achter de panden Beatrixpark 1 tot en met 5) nauwelijks sprake is. Met het oog hierop zijn verschillende verkavelingstudies opgesteld, waarbij naar voren kwam dat het ontwikkelen van twee bouwkavels in het zuidoostelijk deel van het perceel van de voormalige kwekerij, gezien de geringe ecologische waarde ter plekke, alleszins aanvaardbaar is. Daarnaast zal de rest van het park worden opgeknapt, waarbij onder andere wordt gedacht aan het aanleggen van een voetpad van noord naar zuid. Hiervoor zal te zijner tijd een afzonderlijk inrichtingsplan worden opgesteld. Derhalve is aan de voormalige gemeentelijke kwekerij de bestemming ‘groenvoorziening’ gegeven, waarbij op het zuidoostelijk deel van het perceel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de bouw van twee woningen mogelijk te maken. Gebruik van de wijzigingsbevoegdheid is alleen mogelijk onder de strikte voorwaarde dat - naast wettelijk verplichte onderzoeken naar geluid, luchtkwaliteit, bodem en archeologie - onderzoek moet worden verricht naar en rekening gehouden moet worden met de aanwezige flora en fauna.

26


3.4

Stedenbouwkundige kwaliteiten Anno 2004 kan naar aanleiding van de inventarisatie en analyse een aantal stedenbouwkundige kwaliteiten van Etten-Oost worden aangewezen. Per deelgebied zullen puntsgewijs de in het oogspringende kwaliteiten worden beschreven. Daarnaast zijn er ook stedenbouwkundige kwaliteiten die voor de wijk als geheel gelden. Algemeen Het plangebied is dicht bij het centrum gelegen. Vanuit het plangebied zijn hierdoor allerlei centrumfuncties (het kernwinkelgebied, de Nobelaer met culturele functies en de bibliotheek) goed toegankelijk. Ondanks deze centrumligging is het plangebied goed ontsloten met de overige wijken en naburige steden. De directe nabijheid van het NS-station zorgt voor een snelle openbaar vervoerverbinding met Breda en Roosendaal. Beatrixpark Het woonmilieu in het zuidelijke deel van het Beatrixpark kan als bijzonder en exclusief worden aangemerkt. De grote woningen van diverse architectuur zijn hier gelegen op ruime kavels te midden van een volwassen groenstructuur. De voormalige gemeentelijke kwekerij, is een bijzonder groenelement in de wijk, maar vooralsnog matig herkenbaar als publiek terrein. De voormalige ambtswoning van de Burgemeester aan de Oude Bredaseweg 109, is aangewezen als gemeentelijk monument. Het hertenkamp biedt een kleinschalige recreatieve ambiance in de directe woonomgeving waardoor een levendig en interessant afwisselend beeld in de wijk ontstaat. Spoorzone De wieken worden gekenmerkt door een sterke stedenbouwkundige structuur. De massa en het groen zijn in een kenmerkende stempelverkaveling neergelegd. Voormalige Rijksweg De Oude Bredaseweg is als historische stedenbouwkundige structuur herkenbaar. Aan deze weg is een afwisseling in bouwwijzen en bouwstijlen te zien die in de welstandsnota als waardevol is aangemerkt. De weg is aan weerszijden bebouwd met nu en dan aaneengesloten en dan weer vrijstaande lintbebouwing. Het Vincent van Goghplein is herkenbaar als een waardevol groen, ruimtelijk element in een grotendeels relatief wat dichter verstedelijkt en versteend gebied. Het plein is recentelijk heringericht. Het plein vervult door de ruimtelijkheid en het groene karakter een belangrijke functie voor het aangrenzende gebied rond het Vincent van Goghplein.

27


Bedrijfsnaam Maatschappelijke Diensten Stichting Welzijn Etten-Leur Vrijwilligerscentrale en wijkvereniging Dagopvang De Kunstkring Basisschool Vincent van Gogh Uitleencentrum Marokkaans Islamitische Stichting

Activiteit

Locatie

Categorie

Maatschappelijke dienstverlening

Vincent van Goghplein 37

I

Opvang gehandicapte kinderen Ateliers Basisonderwijs

Wilhelminalaan 14

II

Spoorlaan 135 Spoorlaan 108

I II

Uitleen houten speelgoed Religieus centrum

Noordwiek Noordwiek 2

II II

Oranjelaan 20a

II


I/II

Vincent van Goghplein 16 Vincent van Goghplein 20

II I

Wilhelminalaan 6 Wilhelminalaan 8-10

I II

Wilhelminalaan 12

I

Oude Bredaseweg 31 Vincent van Goghplein 18 Wilhelminalaan 4 Vincent van Goghplein 6 Vincent van Goghplein 12

II II II I I

Restaurant Restaurant Coffeeshop

Oranjelaan 22 Wilhelminalaan 2 Wilhelminalaan 16

II II II

Makelaar Advocaat Administratie

Oude Bredaseweg 58 Oude Bredaseweg 64 Schonckweg 1

I I I

Opslag en verwerken bloemen en planten, koelcel en stalling vrachtwagen Onderhoud en herstel van auto’s zonder plaatwerk en zonder spuiterij Tankstation Groothandel in kantoormachines

Spoorlaan 171

II

Oude Bredaseweg 59

II

Spoorlaan 129 Helblokstraat 16

II II

Detailhandel en persoonlijke diensten Van der Horst Rijwiel– en bromfietsherstel en verkoop Car Sounds Inbouwen en verkoop autoradio’s Tynfat Bakkerij Bakkerij en verkoop Boere Rijwielhandel en Herstel, vuurwerk verkooppunt particulieren Smartshop ’t Smartje Detailhandel Scooter Plaza Onderhoud, herstel en verkoop van scooters Morgenstond NatuurvoeVerkoop natuurvoeding en dingswinkel reformartikelen Bakkerij Goos Bakkerij en verkoop Amoen Pizzeria/Shoarma Verkoop Cafetaria Chantal Verkoop Govaers Kapsalon Toosanna Kapsalon Horeca Lo Stivale Orestis Grieks Restaurant Theehuis Fido Zakelijke Dienstverlening Zegers Makelaardij Avocatenkantoor Hofland Sijmens Administratiekantoor Overige Bedrijvigheid De Tit

Garagebedrijf van de Luijtgaarden Tankstation De Wit

28


4

MILIEU EN DUURZAAMHEID In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor de herziening van het plangebied EttenOost.

4.1

Milieuzonering Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk worden gehouden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij eventuele nieuwvestiging van een bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. In Etten-Oost ligt de bestaande situatie, en daarmee de afstand tussen de bedrijvigheid en de gevoelige bestemmingen, vast. Er is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige maatschappelijke dienstverlening, detailhandel en persoonlijke dienstverlening, zakelijke dienstverlening, horeca en bedrijvigheid in het plangebied. De uitkomst van deze inventarisatie is verwerkt in de nevenstaande tabel. In het algemeen levert de aanwezige bedrijvigheid (bedrijven, detailhandel en horeca) ten hoogste een milieucategorie II op. De milieucategorie komt tot stand door afstandsnormen met betrekking tot de aspecten geur, stof geluid en gevaar. Voor milieucategorie I bedraagt de grootste afstand 0-10 meter. Voor milieucategorie II bedraagt de grootste afstand 30 meter. Dit betekent dat er geen ernstige milieuhinder te verwachten is van deze functies. Binnen de wijk wordt in toenemende mate overlast gesignaleerd en ervaren door ongewens-te ontwikkelingen in de detailhandel en horecasfeer. Voortschrijdende horeca en detailhandelontwikkeling wordt daarom niet wenselijk geacht, omdat daarmee de typische woonstructuur van de wijk wordt aangetast. In het bestemmingsplan Etten-Oost zijn de bestaande functies positief bestemd, maar uitbreiding dan wel nieuwe vestigingen worden tegengegaan.

4.2

Externe veiligheid Externe veiligheid is een maatstaf, waaruit blijkt hoe groot het risico is dat een individu of een groep individuen loopt door vliegverkeer en de productie, het gebruik, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. In het overheidsbeleid voor externe veiligheid staat de omgeving van een bedrijf of van een transport van gevaarlijke stoffen centraal. Bij het bepalen van het risico onderscheidt het externe veiligheidsbeleid twee soorten risico’s: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Etten-Oost grenst aan een spoorlijn, waar gevaarlijke stoffen over getransporteerd worden. Uit de Risicoatlas Spoor van het ministerie van Verkeer en Waterstaat blijkt dat de

29


contour van het plaatsgebonden risico op minder dan 10 meter van het midden van het spoor ligt. Uit kwantitatieve risicoanalyses die in opdracht van burgemeester en wethouders door DHV in 2003 en 2004 zijn uitgevoerd ten behoeve van het aangrenzende bestemmingsplan “Elisa-bethspark” en de ontwikkelingen van de spoorzone, wordt dit bevestigd. Bij de situering van het bebouwingsvlak voor de functie “zakelijke dienstverlening” op de plankaart is met deze afstand rekening gehouden. De norm voor het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer over het spoor zal door toevoeging van deze functie niet worden overschreden. Uit de eerder genoemde kwantitatieve risicoanalyses en uit de Risicoatlas Spoor blijkt tevens dat de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden. Bij deze risicoanalyse is nog geen rekening gehouden met de verwachte afname van het LPGtransport als uitvloeisel van de ketenstudies. Het bestemmingsplan “Etten-Oost” danwel de toevoeging van de functie “zakelijke dienstverlening” leidt niet tot significante verdichtingen of toenames van bevolkingsdichtheden. Het is in principe en hoofdzakelijk een conserverend bestem-mingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan “Etten-Oost” zal dan ook niet leiden tot een toename van het groepsrisico. Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan de normen ten aanzien van externe veiligheid.

4.3

Geluidhinder Het beleid ten aanzien van geluid is momenteel vastgelegd in de Wet Geluidhinder (Wgh). In het plangebied zijn twee bronnen van geluidhinder: wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Wegverkeerslawaai Ingevolge artikel 74 Wgh zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzonderingen op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt en de wegen waarvan vaststaat dat de 50 dB(A) –contour op maximaal 10 meter uit de wegas ligt. Alle wegen in het plangebied hebben een maximale snelheid van 30 km/uur. Uitzondering hierop zijn Spoorlaan, Anna van Berchemlaan en Parklaan, met een maximale snelheid van 50 km/uur. De daarbij behorende geluidzones vallen in het plangebied. Als een geluidszone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, dan moet bij de voorbereiding van een bestemmings-plan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen en andere nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen die geluidszone (artikel 77 Wgh). Dit heeft echter slechts betrekking op nieuwe ontwikkelingen die binnen 10 jaar worden voorzien. Grootschalige nieuwbouw of herbouw in het kader van inbreiding of herstructurering is, met uitzondering van het Daalbouwproject en de locaties Helblokstraat 9 en 16, in dit bestem-mingsplan niet direct voorzien. Er is ook geen sprake van reconstructie van wegen of aanleg van nieuwe wegen. Een nader akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai voor het gehele plangebied kan in het kader van het bovenstaande achterwege blijven. Voor de locatie “Daalbouwwoningen” zijn akoestische onderzoeken wegverkeerslawaai uitgevoerd. Op grond hiervan zijn er door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hogere grenswaarden vastgesteld. Voor de locatie Helblokstraat 16 zijn eveneens akoestische onderzoeken uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de voorkeurswaarde voor wegver-

30


keerslawaai zijnde 50 dB(A) niet wordt overschreden. Dit geldt eveneens voor de locatie Helblokstraat 9. Spoorweglawaai Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen de zone van de spoorlijn BredaRoosendaal. Het Besluit geluidhinder spoorwegen is van toepassing. Artikel 3 van dit besluit bepaalt dat er langs de spoorweg een zone van 500 meter ligt, gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf. De hoogst toelaatbare geluidsbelasting die door woningen of andere geluidsgevoelige objecten wordt ondervonden bedraagt 57 dB(A) (de maximale ontheffingsgrens ligt bij 70 dB(A)). Zowel voor nieuwe als bestaande woningen is een verhoging boven de maximale waarde van 70 dB(A) niet mogelijk. Er is hier sprake van een conserverend bestemmingsplan dat niet voorziet in grootschalige woningbouwontwikkeling en herstructurering, waardoor nader akoestisch onderzoek voor het gehele plangebied achterwege kan blijven. Voor het Daalbouwproject en de locaties Helblokstraat 9 en 16 zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de voorkeurswaarde voor spoorweglawaai zijnde 57 dB(A) bij de Daalbouwlocatie wordt overschreden. Geeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben voor deze locatie reeds hogere grenswaarden vastgesteld. Bij de locaties Helblokstraat 9 en 16 wordt de voorkeurswaarde van 57 dB(A) niet overschreden. Er wordt de komende jaren een sterke groei verwacht van het goederenvervoer van Rotterdam via Roosendaal en Antwerpen (traject VERA). De gemeente streeft ernaar dat de spoorlijn door de kern Etten-Leur uitsluitend benut wordt ten behoeve van personenver-keer. De gemeente wacht de besluitvorming in het kader van de Trajectnota VERA af.

4.4

Bodemverontreiniging Wettelijk is bepaald dat een bouwvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. De gemeente Etten-Leur is voornemens de bodemkwaliteit van het stedelijk gebied in kaart te brengen. Binnen Etten-Oost worden op enkele locaties, kleinschalige herstructureringsprojecten en nieuwe projecten ontwikkeld. In artikel 8 van de bouwverordening is bepaald dat het bouwen op vervuilde grond moet worden tegengegaan, voorzover dat bouwen betrekking heeft op bouwwerken, waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven en waarvoor bouwvergunning vereist is. Voor de beoogde herontwikkeling van de Daalbouwlocatie en de locatie Helblokstraat 16 zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. Hierbij zijn geen verontreinigingen boven de streefwaarden aangetroffen. Voor de locatie Helblokstraat 9 zal na sloop van de aanwezige bebouwing een bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.5

Flora en Fauna Vogelrichtlijn De Vogelrichtlijn heeft het doel om alle in het wild levende vogels en hun habitats op het grondgebied van de Europese Unie te beschermen en te beheren. Hiervoor zijn on-

31


der meer speciale beschermingszones aangewezen. Ook is het verplicht om passende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen storende factoren in gebieden optreden die negatieve gevolgen hebben op het voortbestaan van de vogelsoorten, die door de Vogelrichtlijn beschermd worden. Het gehele plangebied Etten-Oost is niet aangewezen als, of in de onmiddellijke nabijheid van een dergelijk vogelrichtlijnengebied gelegen. Habitatrichtlijn/Flora- en Faunawet In mei 1992 is de Habitatrichtlijn van kracht geworden. Deze richtlijn behelst de instandhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De richtlijn is mede bedoeld voor het realiseren van een Europees ecologisch netwerk dat gericht is op de instandhouding van een groot aantal bedreigde habitats en soorten op Europees niveau. Het is van belang bij de ruimtelijke planvorming vooraf te onderzoeken of en welke dieren plantensoorten er voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voorbestaan van de gevonden soorten. Etten-Oost betreft een actualisering van een bestemmingsplan van een bestaand stedelijk gebied. In dit plangebied worden geen grootschalige stedenbouwkundige herstructureringen voorgestaan. Ten behoeve van het onderzoek of en welke dieren plantensoorten er in het plangebied voorkomen en wat hun beschermingsstatus is, is gebruik gemaakt van het digitale Natuurloket. Dit loket verwijst naar bestaande gegevens over de aanwezigheid van soorten planten en dieren in Nederland. Het gaat hierbij om soorten die bescherming genieten vanuit wet- en regelgeving, om te beginnen Vogel- en Habitatrichtlijn en Natuurbeschermingswet. Ook wordt informatie gegeven over soorten van Rode lijsten. Het loket is momenteel nog in ontwikkeling en niet alle informatie is compleet. In de systematiek van het Natuurloket is Nederland ingedeeld in kilometerhokken. Per kilometerhok wordt aangegeven welke soorten planten en dieren in het desbetreffende hok zijn gesignaleerd. Het plangebied beslaat daarbij globaal kilometerhok X:103 Y:398. Het plangebied is niet onderzocht. Er wordt uitsluitend melding gemaakt van één vlindersoort die beschermd is en voorkomt op de Rode Lijsten. Etten-Oost betreft een bestaand stedelijk gebied met volop menselijke activiteiten en verstoringen. Het is daarmee niet waarschijnlijk dat er zich binnen het plangebied concentra-ties van beschermde plant en diersoorten in het kader van de Flora en faunawet bevinden. Bij herontwikkelingen van verouderde mogelijk leegstaande complexen kunnen evenwel beschermde dieren intrek in de bebouwing hebben genomen. Bij herontwikkeling van (een deel van) de voormalige kwekerij ligt de situatie echter anders. Er is daar sprake van grote botanische en ecologische waarden waarnaar nader onderzoek zal moeten worden gepleegd. Voordat de herontwikkeling zijn beslag krijgt zal duidelijk moeten zijn waar en in welke mate bijzondere planten- en diersoorten aanwezig zijn, op welke wijze deze beschermd kunnen worden en in hoeverre daar bij het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid om ter plaatse twee woningen te bouwen aan tegemoet kan worden gekomen.

4.6

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde “Verdrag van Malta” tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden.

32


Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Om dit te laten plaatsvinden wordt, naast de in ontwikkeling zijnde regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald. Archeologie wordt een vast onderdeel van de planvoorbereiding van ingrepen in en om de bodem. Plannen worden getoetst aan het belang van het behoud van het archeologisch erfgoed en de conse-quenties voor het archeologisch bodemarchief worden nagegaan. Voor de gemeente Etten-Leur is een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het landelijke en stedelijke gebied van Etten-Leur (Bureau Raap, 2000). De bevindingen zijn verwerkt in een rapport en een Beleidsadvieskaart voor het landelijke en het stedelijke gebied. Op basis van geïnventariseerde gegevens over het landschap en over de archeologische vindplaatsen is een verwachtingsmodel opgesteld voor de verschillende landschappelijke eenheden in de gemeente Etten-Leur. Op basis van dit verwachtingsmodel zijn zones met een hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting bepaald. Op basis van het verwachtingsmodel is een beleidsadvieskaart samengesteld. EttenOost is daarbij grotendeels gelegen binnen een gebied waarvan de archeologische klasse als minder belangrijke archeologische zone, wordt ingeschaald. Dit betekent dat hier geen restricties ten aanzien van de planvorming of planuitvoering vereist zijn. Binnen het plangebied is ter plaatse van het binnengebied tussen de Wilheminalaan en de Burgemeester Berettastraat wel een losse vondst uit de late Middeleeuwen aangegeven. Hier zijn echter geen nieuwe ontwikkelingen voorzien, zodat het bodemarchief niet aangetast wordt. De zuidrand van Etten-Oost is aangegeven als een enkeerdgrond, met een belangrijke archeologische waarde. Bij de planuitvoering dient hier archeologisch toezicht worden gehouden, bij ingrepen in de bodem die dieper dan 50 cm, het esdek, zijn. De zuidkant van het perceel van de voormalige kwekerij ligt op de grens van deze zone met een belangrijke archeologische waarde. Dit betekent dat bij het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid om ter plaatse twee woningen te bouwen, archeologisch toezicht moet worden gehouden.

4.7

Waterhuishoudkundige aspecten Duurzaam stedelijk waterbeheer staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling. Specifieke problemen als (grond)wateroverlast en, door vervuiling, een slechte kwaliteit van het oppervlaktewater binnen de bebouwde kom vormen hiervoor een directe aanleiding. Daarnaast kent water in het stedelijke gebied verschillende potenties zoals drager van ecologie, landschap of recreatie. In het verleden was het waterbeheer volgend aan de ruimtelijke ordening, tegenwoordig maakt het thema water integraal onderdeel uit van de planvorming. In het kader van duurzaam stedelijk waterbeheer wordt onder meer gestreefd naar:

33


Een minimumkwaliteit van het oppervlaktewater. Hiervoor dient de vuiluitworp vanuit rioolstelsels te worden gereduceerd, bijvoorbeeld door meer water te bergen in het rioolstelsel of door relatief schoon water af te koppelen van de riolering. Minder vervuiling van water kan mede worden bereikt door het voorkomen dat regenwater verontreinigd raakt (bijvoorbeeld door geen bouwmaterialen toe te passen die het water verontreinigen); Het voorkomen van wateroverlast. De meest duurzame oplossing om wateroverlast tegen te gaan is creëren van meer berging of “ruimte voor water”; Zorgvuldig en zuinig watergebruik. Het gebruik van drinkwater kan worden gereduceerd door waterbesparende maatregelen te treffen dan wel door niet voor alle toepassingen gebruik te maken van drinkwater (bijvoorbeeld door regenwater te gebruiken voor toiletspoeling); Een meer natuurlijk neerslagafvoerpatroon. Regenwater wordt daarbij zoveel mogelijk vertraagd via de bodem afgevoerd naar het oppervlaktewater en niet via de riolering naar de awzi en/of direct naar het oppervlaktewater; De realisatie van natuurvriendelijke oevers in het stedelijke gebied.

De watertoets zal moeten worden geïmplementeerd als toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen, zoals de Daalbouwwoningen en diverse andere projecten binnen de wijk. Voor de Daalbouwwoningen is aangegeven dat het schoon hemelwater zo veel mogelijk wordt afgekoppeld van de gemeentelijke hoofdriolering. Naast de aanleg van een infiltratievoorziening betekent dit dat er een afzonderlijke riolering wordt aangelegd voor de afvoer van schoon water. Ten behoeve van het afvoeren van water in het plangebied is thans, conform het gemeentelijk Rioleringsplan (vastgesteld in 1998), een gemengd rioleringsstelsel aanwezig. Er zijn geen sloten of andere waterlopen in het plangebied aanwezig. Regenwater wordt opgevangen in de bodem of wordt afgevoerd via de riolering.

34


5

BESCHRIJVING VAN HET PLAN

5.1

Planvorm Het bestemmingsplan Etten-Oost kan gekarakteriseerd worden als een beheersplan, waar binnen de planperiode enkele herstructureringen plaats zullen vinden. De gemeentelijke notitie stedelijke bebouwingsvoorschriften heeft zijn vertaling gekregen in de voorschriften. Het accent ligt vooral op het bieden van rechtsbescherming ten aanzien van het bestaand gebruik van gronden en opstallen. Functies zoals wegen, speelplaatsen en openbaar groen zijn positief bestemd. Alle bestaande functies worden gerespecteerd. Een en ander heeft geresulteerd in een planopzet met een groot aantal bestemmingen, een gedetailleerd kaartbeeld en een uniforme opzet van de bouwbepalingen. Uitgangspunt is dat de plankaart zo veel mogelijk informatie biedt omtrent de toelaatbare gebruiksvorm en de bouwmogelijkheden op een perceel. Voordeel hiervan is een snel inzicht in de gebruiks- en bouwmogelijkheden waardoor het mogelijk is gebruikers van het bestemmingsplan goed te informeren. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart met voorschriften. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De plankaart van Etten-Oost bestaat uit 2 kaartbladen. De voorschriften zijn opgebouwd uit algemene bepalingen (paragraaf I), bestemmingsbepalingen (paragraaf II) en overige bepalin-gen (paragraaf III). Daar waar een zogenaamde belangenprocedure is voorgeschreven, is er aansluiting gezocht bij afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

5.2

Toelichting op de bestemmingen

I

ALGEMENE EN TECHNISCHE BEPALINGEN Begripsbepalingen (artikel 1) In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de voorschriften worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de voorschriften gehanteerde maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Beoordeling van gronden in verband met verstrekken bouwvergunning (artikel 3) Om misbruik van de bouwvoorschriften te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

35


II

BESTEMMINGSBEPALINGEN Woondoeleinden (artikel 4) De bestemming Woondoeleinden is gebaseerd op de Notitie Stedelijke bebouwingsvoorschriften vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2000. Deze notitie geeft de bouwmogelijkheden bij de verschillende woningtypen welke zijn doorvertaald in de voorschriften. Het overgrote deel van de gronden is bestemd tot “Woondoeleinden”. De volgende woontypen worden onderscheiden: vrijstaand (Wv, Wv¹ en Wv2), aaneengesloten (Wa) en maximum twee aaneen (Wt), patio's (Wp), gestapeld (Ws) en woningen in een historisch lint (Wh) . De subbestemming woningen in een historisch lint (Wh) refereert aan de waardering van een deel van de Oude Bredaseweg in de welstandsnota en beoogt de karakteristieke setting te waarborgen, voorzover dat in bestemmingsplantermen mogelijk is. Daartoe is een verplichte voorgevelrooilijn geïntroduceerd en wordt de goothoogte en totale hoogte gelijk gesteld aan de bestaande goothoogte en totale hoogte. Gekozen is voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. In de voorschriften is onder meer de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens vastgelegd. De maximale oppervlakte van de woning volgt uit het op de plankaart ingetekende bebouwingsvlak. De maximale breedte wordt bepaald door de minimale afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens, de maximale diepte van de woning is in het bouwvlak op de plankaart aangegeven. In principe is deze 12 meter, tenzij op de plankaart een andere maat is aangegeven en behoudens de bebouwingsvlakken gelegen tussen de Oude Bredaseweg, Julianalaan, Wilhelminalaan, Irenelaan en Beatrixpark en Europalaan nr. 102 t/m 132. De bouwbepalingen bieden de ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen waarbij een verschil is tussen de bouwmogelijkheden voor de gronden met de nadere aanwijzing ‘voortuin’ (vt), het bebouwingsvlak en de gronden met de nadere aanwijzing ‘achtertuin’ (at). Vrijstellingsbevoegdheden Het plan biedt de mogelijkheid om door middel van vrijstellingsbevoegdheden op flexibele ontwikkelingen in te spelen. Vrijstellingsbepalingen zijn opgenomen om af te wijken van de voorgeschreven dieptemaat. Gebruiksbepaling Voor de bestemming woondoeleinden is bepaald dat het gebruik van een deel van de woning ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep onder voorwaarden niet strijdig is met de bestemming woondoeleinden. Maatschappelijke doeleinden (artikel 5) Ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. Voor andere bouwwerken zijn maximale hoogtebepalingen weergegeven. De beoogde herontwikkeling op Helblokstraat 9, waar verstandelijk gehandicapte kinderen worden gehuisvest met 24-uurs intensieve zorg, is eveneens onder maatschappelijke doeleinden gebracht, maar daar is een subbestemming "wonen met intensieve zorg"

36


aan toegevoegd. Deze vorm van maatschappelijke doeleinden kan op deze manier niet op andere als maatschappelijke doeleinden bestemde locaties worden ondergebracht. Dit vergt een afzonderlijke afweging per initiatief. Detailhandel en persoonlijke dienstverlening (artikel 6) Detailhandel en persoonlijke dienstverlening hebben met elkaar gemeen dat er sprake is van een ruimte waarin aan personen buiten de beoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit goederen of diensten worden verkocht in een balie- of toonbankachtige omgeving. Bij detailhandel is expliciet de detailhandel in volumineuze goederen uitgesloten omdat dit niet strookt met het karakter van de woonwijk. Onder detailhandel worden ook afhaalpunten voor bereide etenswaren gerekend, zoals cafetaria's, afhaalchinees en pizzabezorging. Pas als er sprake is van consumptie ter plaatse, zoals in cafés of in restaurants, wordt de bestemming horeca gegeven. In veel gevallen vinden de bedrijfsmatige activiteiten op de begane grond plaats en wordt erboven gewoond. Met behulp van een wijzigingsbevoegdheid is het, met uitzondering van het pand van fietsenhandel Van der Horst aan de Oranjelaan, mogelijk de bestemming te veranderen naar woondoeleinden, teneinde het woonkarakter van de wijk te versterken. Ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. De bouwbepalingen bieden de ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de gronden met de nadere aanwijzing ‘achtertuin’ (at). Horeca (artikel 7) Horeca-activiteiten zijn vanwege de (mogelijke) overlast in de buurt specifiek bestemd met een subbestemming restaurant of coffeeshop. Het betreft alleen gelegenheden waar ter plaatse de bereide etenswaren kunnen worden genuttigd. Cafetaria's, afhaalchinees, pizzabezorging en snackbars worden tot de detailhandel gerekend. In veel gevallen vinden de bedrijfsmatige activiteiten op de begane grond plaats en wordt erboven gewoond. Met behulp van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de bestemming te veranderen naar woondoeleinden, teneinde het woonkarakter van de wijk te versterken. Ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. De bouwbepalingen bieden de ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de gronden met de nadere aanwijzing ‘achtertuin’ (at). Zakelijke dienstverlening (artikel 8) Zakelijke diensten hebben betrekking op bedrijfsmatig verlenen van diensten aan of ten gerieve van bedrijven en/of personen, zoals administratie-, advertentie, advocaten-, makelaars-, werkbemiddelings-, advies- en ingenieursbureaus met een beperkte publieksgerichte functie. Er is veelal geen sprake van een balie- of toonbankachtige situatie, maar meer van een kantoorachtige situatie waarin en van waaruit gewerkt wordt. Met behulp van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de bestemming te verande-

37


ren naar woondoeleinden, teneinde het woonkarakter van de wijk te versterken, behalve op de kop van de Oude Bredaseweg dat als een markant punt met een bedrijfsmatige uitstraling wordt gezien. Ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. Bedrijfsdoeleinden (artikel 9) In het algemeen worden bedrijfsmatige activiteiten in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Specifiek wordt het tankstation met een subbestemming bestemd omdat de plek op de kruising met het spoor zich niet leent voor andersoortige bedrijfsmatige activiteiten. De opslag van bloemen en planten en het garagebedrijf hebben een generieke bestemming bedrijfsdoeleinden. Met een aanduiding is de bijbehorende woning als bedrijfswoning bestemd. Op het perceel rust een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt de bestemming te veranderen naar woondoeleinden, teneinde het woonkarakter van de wijk te versterken. Ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. Autoboxen (artikel 10) Binnen het plangebied zijn enkele zelfstandige autoboxen gesitueerd die voornamelijk gebruikt worden voor de stalling van voertuigen en de berging van huishoudelijke zaken. Deze autoboxen zijn voorzien van een toegesneden bestemming. Bouwbepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de situering van de autobox en verschillende maatvoeringen. Detailhandel en persoonlijke dienstverlening + autoboxen (artikel 11) Deze bestemming komt grotendeels overeen met de bestemming “Detailhandel en persoonlijke dienstverlening” (artikel 6), ook hier is gekozen voor een op de plankaart ingetekende bouwvlakregeling. Op de plankaart zijn de goot- en totale hoogte van gebouwen opgenomen. Uitzondering is dat binnen deze bestemming ook autoboxen zijn toegestaan. De bouwbepalingen van autoboxen en bergingen zijn gelijk aan die in het artikel “Autoboxen” (artikel 10). Verkeers- en verblijfsdoeleinden (artikel 12) De wegen en verblijfsgebieden in het plangebied hebben de bestemming "Verkeers- en verblijfsdoeleinden". Binnen deze bestemming zijn niet voor bewoning bestemde gebouwen (bijvoorbeeld transformatorhuisjes) en andere bouwwerken (bijvoorbeeld speeltoestellen, afvalcontainers) toegestaan. De bouwbepalingen zijn met name gericht op de maximaal toegestane hoogtematen. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 30 m² bedragen. Specifieke bouwbepalingen voor straatmeubilair worden in de bestemming "Verkeersen verblijfsdoeleinden" niet gegeven. Dergelijke bouwwerken, zoals verkeersborden, wegbewij-zeringsborden, verkeerslichten, verkeerssignaleringssystemen en abri's worden aangemerkt als vergunningvrije bouwwerken. Voor de overige andere bouwwerken

38


geldt een maximale hoogte van 2 meter. In het artikel is de mogelijkheid opgenomen om aan de situering van de bouwwerken nadere eisen te stellen. Groenvoorzieningen (artikel 13) Structureel groen in het plangebied is bestemd tot "Groenvoorzieningen". Op deze gronden mogen niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken worden opgericht. De bouwbepalingen zijn met name gericht op de maximaal toegestane hoogtematen. De oppervlakte van gebouwen mag maximaal 15 m² bedragen. Hierdoor wordt het mogelijk om bijvoorbeeld een gebouw van maximaal 15 m² toe te staan ten behoeve van speelvoorzieningen. Deze kan bijvoorbeeld worden toegepast om de realisatie van een jeugdontmoetingsplaats (jop) mogelijk te maken. In het artikel is de mogelijkheid opgenomen om aan de situering van de bouwwerken nadere eisen te stellen. Op het terrein van de voormalige gemeentelijke kwekerij is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt twee vrijstaande woningen te realiseren aan de zuidoost-zijde van het perceel. Aan het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid is de voorwaarde gekoppeld dat conform artikel 9 van het Besluit op de Ruimtelijke ordening, in combinatie met allerlei specifieke wetgeving zoals de Wet geluidhinder, het BEVI, de Flora- en faunawet, onderzoek verricht dient te worden naar allerlei aspecten, in dit geval met name flora en fauna en archeologie. III

OVERIGE BEPALINGEN Vrijstellingen (artikel 14) In artikel 13 is een aantal algemene vrijstellingen opgenomen. Deze vrijstellingen betreffen het bouwen van ‘nutsgebouwtjes’, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen én het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde hoogte. Gebruiksbepalingen (artikel 15) In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf, (straat)prostitutie, een seksautomatenhal en een seksbioscoop/-theater is expliciet uitgesloten. Lid 2 bevat de zogenaamde ‘toverformule’, door middel waarvan vrijstelling van het gebruiksverbod wordt verleend voor die gevallen waarin een strikte toepassing van het verbod zal leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Overgangsbepalingen (artikel 16) Artikel 15 lid 1 betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit plan rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. In lid 2 zijn de overgangsbepalingen ten aanzien van het bouwen opgenomen. Bouwwerken die, op het moment dat het ontwerp-bestemmingsplan ter visie wordt gelegd, bestaan of (kunnen) worden gebouwd met inachtneming van de Woningwet en die afwijken van het bestemmingsplan mogen gedeeltelijk worden veranderd of vernieuwd

39


mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Is het bouwwerk verloren gegaan naar aanleiding van een calamiteit dan mag het bouwwerk volledig worden vernieuwd of veranderd mits de bouwaanvraag daarvoor binnen 2 jaar na de calamiteit wordt ingediend. Het voorgaande geldt niet voor bouwwerken die zonder bouwvergunning zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan. Strafbaarheid van overtredingen (artikel 17) Het gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming, alsmede het verrichten van vergunningsplichtige werken of werkzaamheden zonder vergunning, is strafbaar. Slotbepaling (artikel 18) De voorschriften kunnen worden aangehaald onder de naam “Etten-Oost”.

40


6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het bestemmingsplan regelt met name de bestaande situatie en is grotendeels conserverend van aard. Daarnaast wordt echter ook voorzien in enkele nieuwe ontwikkelingen, het betreft hier particuliere initiatieven. Hiervan worden/zijn sommige ontwikkelingen reeds afzonderlijk geregeld in een zelfstandige projectprocedure ex artikel 19 lid 1 WRO. Inzicht verschaffen in de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan conform artikel 9 van het Besluit op de ruimtelijke ordening is hier derhalve niet aan de orde.

41


7

MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG

7.1

Maatschappelijke toetsing Ingevolge artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dat tot 1 juli 2005 van kracht was, dient de gemeente de bevolking te betrekken bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied (inspraak). Het voorontwerpbestemmingsplan “Etten-Oost” heeft gedurende de periode van 2 mei 2005 tot 1 augustus 2005 voor inspraak ter inzage gelegen. Daarnaast is er op 26 mei 2005 een informatieavond gehouden. Gedurende de periode van terinzagelegging kon een ieder mondeling of schriftelijk een reactie kenbaar maken bij burgemeester en wethouders. Er zijn vijf inspraakreacties ingediend. Voor de inhoud van deze reacties en de beantwoording hiervan wordt verwezen naar het eindverslag inspraak dat als bijlage 2 in de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen. De inspraakreacties hebben geleid tot één aanpassing. Deze aanpassing betreft het bestemmen van de gronden gelegen naast Oude Bredaseweg 148 tot “vrijstaande woningen”.

7.2

Overleg Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd te worden met diverse overheidsinstanties. Met het oog hierop is het voorontwerpbestemmingsplan naar de volgende instanties gestuurd: Provinciale Planologische Commissie (PPC); NV Nederlandse Spoorwegen; Waterschap “Brabantse Delta”. Van deze instanties zijn schriftelijke reacties ontvangen. Deze reacties zijn als bijlage 3 in de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen. Hieronder worden de reacties en de beantwoording weergegeven. Provinciale Planologische Commissie (PPC) Reactie Bij brief van 29 september 2005, ontvangen 30 september 2005, geeft de PPC haar reactie. Samengevat luidt deze als volgt: Er wordt aandacht gevraagd voor de verkaveling van de voormalige gemeentelijke kwekerij. Daarbij wordt o.a. gewezen op het in het gedrang komen van de noordzuid as en de openheid van het park (categorie II-opmerking); In de voorschriften dient beschreven te worden op welke wijze voldaan wordt aan het vereiste inzake archeologie (categorie II-opmerking); Nabij het spoor dient de contour van het plaatsgebonden risico en de bebouwingsvrije zone aangegeven te worden. In geval van groei van het groepsrisico dient er advies gevraagd te worden aan de regionale brandweer (categorie II-opmerking); Er wordt aandacht gevraagd voor de overlegzone van 75 meter zoals opgenomen is in het Streekplan (categorie III-opmerking);

42


Daarnaast wordt aangegeven dat de PPC kan instemmen met de nieuwe ontwikkelingen die in het plangebied zijn opgenomen en de wijze waarop is omgegaan met de aspecten “geluidhinder” en “luchtkwaliteit”.

Bij categorie II-opmerkingen is de aanvaarbaarheid van het planelement niet duidelijk omdat de toelichting geen of onvoldoende motivering en/of gegevens bevat. Bij categorie III-opmerkingen gaat het om opmerkingen ter verhoging van de kwaliteit van het plan. Beantwoording Het Beatrixpark kenmerkt zich door ruime kavels met vrijstaande woningen in een groene omgeving. Deze groene omgeving wordt enerzijds gevormd door het aanwezige openbaar groen en anderzijds door het particulier groen (tuinen). De verkavelingsopzet voor twee woningen in het gebied van de voormalige gemeentelijke kwekerij sluit hierbij aan. Ook deze twee ruime kavels zullen een bijdrage leveren aan het groene karakter van de omgeving en qua groen aansluiting vinden bij het aanwezige openbaar groen. Daarnaast is het de bedoeling dat de ontsluiting van deze kavels aan de Oude Bredaseweg plaatsvindt. Hiervoor zal een zogenaamde ontsluitingsweg aangelegd moeten worden. Deze weg zal vervolgens overgaan in een wandelpad dat door het gebied van noord naar zuid gaat lopen. Dit alles zal leiden tot een situatie waarin de ontwikkeling van een noord-zuid as en de openheid van het park niet in het gedrang komen. In paragraaf 4.6 van de toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven op welke wijze omgegaan wordt met het onderdeel “archeologie”. In de voorschriften die betrekking hebben op een wijzigingsbevoegdheid worden diverse onderwerpen genoemd waaraan voldaan moet worden, waaronder archeologie. Het is niet gebruikelijk dat deze onderwerpen in de voorschriften verder worden beschreven. Op het moment dat er gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsbevoegdheid wordt er met inachtname van de relevante wetgeving, beoordeeld of er voldaan wordt aan de genoemde onderwerpen. Uit de Risicoatlas Spoor van het ministerie van Verkeer en Waterstaat blijkt dat de contour van het plaatsgebonden risico op minder dan 10 meter van het midden van het spoor ligt. Uit kwantitatieve risicoanalyses die in opdracht van burgemeester en wethouders door DHV in 2003 en 2004 zijn uitgevoerd ten behoeve van het aangrenzende bestemmingsplan “Elisabethspark” en de ontwikkeling van de spoorzone, wordt dit bevestigd. Bij de situering van het bebouwingsvlak voor de functie “zakelijke dienstverlening” op de plankaart is met deze afstand rekening gehouden. Dit geldt eveneens voor de bebouwingsvrije zone op grond van de spoorwegwet. Uit de eerder genoemde kwantitatieve risicoanalyses en uit de Risicoatlas Spoor blijkt tevens dat de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden. Bij deze risicoanalyse is nog geen rekening gehouden met de verwachte afname van het LPGtransport als uitvloeisel van de ketenstudies. Het bestemmingsplan “Etten-Oost” danwel de toevoeging van de functie “zakelijke dienstverlening” leidt niet tot significante verdichtingen of toenames van bevolkingsdichtheden. Het is in principe en hoofdzakelijk een conserverend plan. Het nieuwe bestemmingsplan “Etten-Oost” zal dan ook niet leiden tot een toename van het groepsrisico. Derhalve is er geen advies gevraagd aan de regionale brandweer.

43


De overlegzone van 75 meter zoals opgenomen in het Streekplan betreft hier een zone gelegen naast de spoorlijn Breda-Roosendaal. Voor zover deze zone is gelegen in het stedelijk gebied van de gemeente Etten-Leur en dus ook het plangebied van Etten-Oost, kan geconcludeerd worden dat de bestaande bebouwing zodanig intensief is dat er feitelijk geen ruimte meer aanwezig is voor de aanleg van nieuwe infrastructuur langs de spoorlijn. Voor zover bekend bestaan hiertoe binnen de bestemmingsplanperiode van 10 jaar ook geen plannen. De aanwezige bebouwing langs deze spoorlijn, voor zover gelegen in het plangebied van Etten-Oost, is dan ook conserverend bestemd. D it alles verzet zich ons inziens ook niet tegen de bestemming “zakelijke dienstverlening” die is gelegen naast de spoorlijn Breda-Roosendaal. In het kader van het wettelijk voorgeschreven overleg ex. artikel 10 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan naar de Nederlandse Spoorwegen gestuurd. Voor hen bestaat er geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Waterschap “Brabantse Delta” Reactie Bij brief van 8 augustus 2005, ontvangen 9 augustus 2005, heeft het waterschap in het kader van de watertoets positief geadviseerd. NV Nederlandse Spoorwegen Reactie Bij brief van 4 juli 2005, ontvangen 5 juli 2005, heeft de NS medegedeeld dat er voor hen geen aanleiding bestaat tot het maken van opmerkingen.

44


8

GEWIJZIGDE VASTSTELLING Gedurende de periode 19 januari 2006 tot en met 1 maart 2006 heeft het ontwerpbestemmingsplan “Etten Oost” ingevolge artikel 23 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ter inzage gelegen in het stadskantoor en de openbare bibliotheek. Tijdens deze periode zijn er vijf zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot de volgende aanpassingen. De maximale goot- en bouwhoogte die in acht genomen moet worden bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ex. art. 11 WRO voor de realisering van een woning in het middengebied van de voormalige gemeentelijke kwekerij wordt bepaald op 5 respectievelijk 8 meter. Het perceel Oude Bredaseweg 59 krijgt de bestemming “bedrijfsdoeleinden” zonder subbestemming “garagebedrijf”. Het binnenterrein Oranjelaan gelegen achter Oude Bredaseweg 59 krijgt de bestemming detailhandel, persoonlijke dienstverlening en autoboxen. De begripsbepaling “zakelijke dienstverlening” wordt beperkt zodat er geen opslag kan plaatsvinden ten behoeve van de groothandel. Daarnaast zijn er nog de volgende ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De wijziging van de woondoeleindenbestemming van het perceel Wilhelminalaan 8 in de bestemming “detailhandel en persoonlijke dienstverlening”. De inpassing van het bijgebouw voor de wijkvereniging op het perceel Vincent van Goghplein 37. Het uitsluiten van belwinkels en internetcafés in het plangebied van “Etten Oost”.

45

BIJLAGEN

BIJLAGE 1 Overzicht bedrijfsmatige activiteiten d.d. januari 2005

Adres Beatrixpark 1

Naam Koos Bakker Holding B.V./ The Sales Support Company B.V.

Activiteit Marketing ontwikkeling

Beatrixpark 3

Corinor/Essenza

Trainingen/coaching

Beatrixpark 12

Architectenburo Arjan Eland B.V.

Architect en bouwkundig advies

Beatrixpark 13

PMS

Telemarketing

Beatrixpark 16

L & H International/OPA Architecture

Consultancy

Beatrixpark 20

Huisartsenteam Beatrixpark

Huisarts

Beatrixpark 29

Pijnappel Financial Planning

Inkomens- en pensioenadvies

Beatrixpark 53 Bernhardlaan 41

Vissers Consultancy B.V. Elfentaal Illustraties en Vormgeving

Advisering Illustraties en vormgeving

Dr. Mollerstraat 3

Heeren

Decoratiegroen gereed maken voor veiling

V.d. Elsenstraat 6

Demmers stuc

Stucadoorsbedrijf

Europalaan 43

Antapack B.V.

Belangenbehartiging van Nederlands bedrijf

Overige gegevens Activiteiten worden elders uitgeoefend. De activiteiten beperken zich tot kantoorwerkzaamheden. Activiteiten worden uitgeoefend in een kamer van de woning. Er zijn 2 personen werkzaam. Bij ontvangst van cliënten aan huis wordt er op afspraak gewerkt. De ruimte die gebruikt wordt is 53 m². er zijn 3 personen werkzaam. Er wordt op afspraak gewerkt. Daarnaast is er sprake van een contactadres voor andere bedrijven. Activiteiten worden uitgeoefend in twee kamers van de woning. Er zijn 2 personen werkzaam. Er vindt geen ontvangst van cliënten aan huis plaats. Activiteiten worden uitgeoefend in een kamer van de woning. Er is 1 persoon werkzaam. Activiteiten worden uitgeoefend in voormalig bijgebouw en gedeelte van de woning. Er is 1 huisarts met assistente werkzaam. Er wordt op afspraak gewerkt. Activiteiten worden uitgeoefend in de woning door de desbetreffende bewoners. De afspraken vinden hoofdzakelijk bij cliënt aan huis plaats. Contactadres Activiteiten worden uitgeoefend in een aanbouw aan de woning. Er is 1 persoon werkzaam. Activiteiten worden uitgeoefend in een bijgebouw. Er is 1 persoon werkzaam. Activiteiten worden elders uitgeoefend. Activiteiten beperken zich tot administratieve werkzaamheden. Activiteiten worden uitgeoefend in een

in buiten-land

Europalaan 71

W. Jansen, belastingconsulent

Administratie en belastingzaken

Jeroen Boschstraat 3 Jeroen Boschstraat 13 Julianalaan 21

Reja dak

Dakbedekkingen

slaapkamer. Er zijn twee personen werkzaam. Activiteiten worden uitgeoefend op de zolderverdieping. Er is 1 persoon werkzaam. De werkzaamheden zijn kleinschalig. Er wordt op afsprak gewerkt. Contactadres

Klok personenvervoer

Personenvervoer

Contactadres

Beautysalon Janine

Schoonheidsverzorging en visagie

Julianalaan 31 Marijkeplein 3

Klusbedrijf C.F.A. Naalden Qualify

Marijkeplein 51 Oranjelaan 24

Rimo Handelsonderneming Schoonheidssalon

Tuinonderhoud Project- en interim management; personeelsdiensten Verkoopactiviteiten Huid-, hand- en voetverzorging, make-up en zonnebank

Activiteiten worden uitgeoefend in een slaapkamer van de woning. Er is 1 persoon werkzaam. Er wordt gewerkt op afspraak. Contactadres Contactadres

Oude Bredaseweg 71 Oude Bredaseweg 136

Brave Decisions B.V.

Oude Bredaseweg 136

Atelier Joossen

Pastoor van Weesstraat 2 Spoorlaan 64

Onderhoudstimmerbedrijf van Ginneken Van Haperen Revisie en Onderhoud

Stationsstraat 139

E.J.M. Video

Vincent van Goghplein 11 Vincent van Goghplein 16

Meuzelaar bedrijfsoplossingen Dioone Schoonheidsstudio; gitaarschool Toon van den Maagdenberg

B.M.A. Joosen B.V.

Business Consultancy en training advisering over bouwprojecten; adviseren bedrijven/personen in de bouwsector Het geven van workshops in het maken van kunst-zinnige decoraties/verkoop van ter plaatse vervaardigde werkstukken Timmerwerkzaamheden Revisie en onderhoud van machines en rollerbanen Het maken van huwelijksreportages

Advisering Schoonheidssalon; Het geven van gitaarlessen

Contactadres Activiteiten worden uitgeoefend in aanbouw (betreft voormalige praktijkruimte; 70 m²); er wordt op afspraak gewerkt Contactadres Contactadres

Activiteiten worden uitgeoefend in atelierruimte.

Contactadres Contactadres

Activiteiten worden in een beperkt gedeelte van de woning uitgeoefend. Er is 1 persoon werkzaam. Ter plaatse worden geen cliënten ontvangen en/of goederen afgeleverd. Contactadres Activiteiten worden uitgeoefend op een gedeelte van de bovenverdieping. Per activiteit is 1 persoon werkzaam.


Take a break

Wilhelminalaan 36 Wilhelminalaan 64

C. van Zomeren transport Burger & Partners Onroerend Goed/RADAR

IJzeren Pot 6

Process Gas Systems

Sport- en ontspanningsmassage inclusief advise-ring.

Advisering met betrekking tot onroerend goed Groothandel in compressoren voor chemie en petrochemie

Er wordt gewerkt op afspraak. Activiteiten worden uitgeoefend in een slaapkamer van de woning. Er is 1 persoon werkzaam. Er wordt op afspraak gewerkt. Contactadres Contactadres

Activiteiten worden in een beperkt gedeelte van de woning uitgeoefend (8 m²). Het betreft uitsluitend administratieve werkzaamheden. Er is 1 persoon werkzaam. Ter plaatse worden geen klanten ontvangen en/of goederen afgeleverd.

BIJLAGE 2 Eindverslag inspraak

Eindverslag inspraak zoals bedoeld in artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening inzake het voor-ontwerp bestemmingsplan “Etten Oost”. Inleiding. Ter voldoening aan de gemeentelijke inspraakverordening van de gemeente Etten-Leur wordt de gelegenheid geboden aan ingezetenen en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen hun zienswijze kenbaar te maken over gemeentelijke beleidsvoornemens betreffende de voorbereiding of herziening van ruimtelijke plannen. Ook voor het bestemmingsplan “Etten Oost” is de gelegenheid voor inspraak geboden. Op 1 mei 2005 heeft er een publicatie plaatsgevonden in het weekblad “de Etten-Leurse Bode”. Gedurende de termijn van 2 mei 2005 tot en met 1 augustus 2005 bestond voor een ieder de gelegenheid om mondeling of schriftelijk een zienswijze uit te brengen over het voor-ontwerp bestemmingsplan “Etten Oost“. De bewoners in het plangebied en de wijkvereniging zijn bij brief van 27 april 2005 persoonlijk in kennis gesteld van deze inspraakprocedure. Daarnaast heeft er op 26 mei 2005 nog een informatie-avond plaatsgevonden. Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Er zijn vijf inspraakreacties ingediend. Vier inspraakreacties hebben betrekking op de voormalige gemeentelijke kwekerij aan het Beatrixpark. Hieronder zullen deze reacties worden samengevat en beantwoord. 1. de heer J.P. Bulkmans, Oude Bredaseweg 148, Etten-Leur. Reactie. De heer Bulkmans deelt mede dat burgemeester en wethouders in 1990 hebben medegedeeld medewerking te willen verlenen aan de realisering van een vrijstaande woning naast zijn woning Oude Bredaseweg 148. Hij verzoekt dan ook om hiervoor een bouwtitel op te nemen in het bestemmingsplan Etten Oost. Antwoord. In 1990 hebben burgemeester en wethouders inderdaad aangegeven in principe bereid te zijn om medewerking te verlenen aan de realisering van een woning naast de bestaande woning Oude Bredaseweg 148. Daarbij hebben zij zich gebaseerd op het geldend bestemmingsplan “Rijksweg en omgeving, wijziging II” en de daarin opgenomen bevoegdheden om op geringe onderdelen van het plan af te wijken. Het betreft hier een bestemmingsplan uit 1964. Tot op heden is er geen gebruik gemaakt van deze bouwmogelijkheid. Gelet op de ruime periode die is verstreken, dient er met in achtname van de huidige wet- en regelgeving en stedenbouwkundige inzichten opnieuw beoordeeld te worden of het nog acceptabel is om op deze locatie een vrijstaande woning te bouwen. In het kader hiervan is het volgende van belang. Dit gedeelte van de Oude Bredaseweg kent veelal vrijstaande woningen. De afstanden tussen de woningen onderling zijn gering. Het aaneengesloten gevelbeeld met de afzonderlijke herkenbaarheid van de woningen is de belangrijkste waarde van dit bebouwingslint. In het gevarieerde gevelbeeld zijn diverse bouwperiodes afleesbaar. Met het oog op dit alles is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt dan ook alleszins acceptabel dat dit bebouwingslint zijn afronding krijgt in de vorm van een vrijstaande woning naast het pand Oude Bredaseweg 148. Het desbetreffende perceel kent een breedte van 13 meter. Vanuit praktisch oogpunt behoort een dergelijke invulling dan ook tot de mogelijkheden. De maximale gevelbelasting vanwege het wegverkeerslawaai (Parklaan) bedraagt 46 d(B)A. De voorkeursgrenswaarde van 50 d(B)A wordt derhalve niet overschreden. Er zijn geen andere aspecten vanuit de milieuwetgeving die zich verzetten tegen de realisering van een vrijstaande woning op deze locatie.

20050801\PM\0193

2

Samengevat kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn om naast de woning Oude Bredaseweg 148, een vrijstaande woning te bouwen. Met andere woorden de bouwtitel die het geldend bestemmingsplan “rijksweg e.o. wijziging II” kent voor deze locatie kan gehandhaafd blijven. In het bestemmingsplan “Etten Oost” zullen de gronden naast de woning Oude Bredaseweg 148 dan ook de bestemming “vrijstaande woningen” krijgen. 2 t/m 5 de heer en mevrouw Wijnen, Beatrixpark 1a, de heer L. Tjebbes, Julianalaan 4, de heer R.M. Verdonk, Julianalaan 2 en de heer C.M. van Leeuwen, Oude Bredaseweg 109 te EttenLeur. Reacties. Betrokkenen hebben afzonderlijk gereageerd. Inhoudelijk zijn de reacties nagenoeg identiek. Samengevat luiden deze dan ook als volgt. Betrokkenen pleiten nadrukkelijk voor het behoud van het park. De gemeente Etten-Leur kent voldoende in- en uitbreidingsmogelijkheden. Het is dan ook niet noodzakelijk om een stuk natuurschoon op te offeren voor twee bouwkavels. De locatie wordt niet geschikt geacht voor woningbouw. Bepaalde bomen zullen gehandhaafd moeten blijven. Dientengevolge zal er weinig lichtinval zijn hetgeen de woonkwaliteit niet ten goede komt. Financiële belangen mogen niet de belangrijkste factor zijn. Er wordt aandacht gevraagd voor de filterwerking van de aanwezige grote bomen ten aanzien van CO2 en fijnstof. De heer en mevrouw Wijnen merken nog op dat het openstellen van het park zorgvuldig dient te gebeuren. Indien er toch gekozen wordt voor woningbouw kan er niet ingestemd worden met de gestelde hoogtematen. Ook willen zij in een dergelijke situatie grond aankopen ter vergroting van hun tuin. Beantwoording. Het ter plaatse geldend uitbreidingsplan “Etten Oost” biedt de mogelijkheid om in het noordwestelijk gedeelte van de voormalige gemeentelijke kwekerij twee vrijstaande woningen te bouwen. Het financieel belang en dus ook het algemeen belang van de gemeente is er niet mee gediend om deze bouwtitels zondermeer te laten vervallen. Daarnaast is het Beatrixpark en de directe omgeving een redelijk groen gebied. Enerzijds is dit een gevolg van de verkavelingsopzet van het Beatrixpark (ruime kavels met vrijstaande woningen). Anderzijds dragen ook de groenvoorzieningen aan de Oude Bredaseweg en het Schoonhout hieraan bij. Gelet op al deze aspecten is het alleszins redelijk om de twee bouwkavels in het gebied van de voormalige gemeentelijke kwekerij te handhaven. Met andere woorden er is geen directe aanleiding om het gebied in zijn totaliteit te bestemmen tot “openbaar groen”. De voormalige gemeentelijke kwekerij is openbaar gebied doch al sedert jaren niet meer als zodanig toegankelijk. De locatie is gelegen in het stedelijk gebied van de gemeente Etten-Leur. Met het oog hierop zou het een goede ontwikkeling zijn indien dit gebied ook weer toegankelijk gemaakt wordt en een zgn. gebruiksfunctie (openbaar groen) krijgt. Gelet op hetgeen hiervoor reeds is opgemerkt, is een optie bestaande uit “gedeeltelijke verkaveling/openbaar groen” dan ook een alleszins acceptabele invulling van de voormalige kwekerij. Realisering van woningbouw zal bij openstelling ook een positieve bijdrage leveren aan de sociale veiligheid. Inventarisatie van het aanwezige groen heeft tot de conclusie geleid dat de meest waardevolle groenelementen gesitueerd zijn in de noodwestzijde van het gebied. Het is dan ook zinvol om met name dit gedeelte van de voormalige gemeentelijke kwekerij te behouden. Het zuidoostelijk gedeelte van het gebied kent minder waardevolle groenelementen. In het meest waardevolle gedeelte van het gebied zijn echter ook de bestaande bouwkavels gelegen. In het kader van de 20050801\PM\0193

3

opstelling van het bestemmingsplan “Etten Oost” is dan ook nagegaan of er gekomen kon worden tot een andere, betere verkaveling/inrichting van het gebied van de voormalige gemeentelijke kwekerij. Dit heeft geleid tot een mogelijke aanwijzing van twee bouwkavels in het zuidoostelijk gedeelte van het gebied en het voornemen om hiervoor een wijzigingsbevoegdheid ex. artikel 11 van de W.R.O. in het bestemmingsplan “Etten Oost” op te nemen. Met in achtname van de bestaande juridische situatie is er feitelijk geen sprake van het opofferen van groen voor woningbouw danwel het genereren van extra financiële middelen. Feitelijk zijn deze mogelijkheden op grond van het geldend bestemmingsplan ook al aanwezig. Alvorens er gebruik gemaakt kan worden van de wijzigingsbevoegdheid ex. artikel 11 van de W.R.O. (lees: aanwijzing bouwkavels) dienen er diverse onderzoeken verricht te worden. Daarbij kan o.a. gedacht worden aan een onderzoek op grond van de Flora- en Faunawet. Deze wet heeft uitsluitend betrekking op inheemse boomsoorten. Gelet hierop zullen aan een aantal bomen (zgn. uitheemse soorten) in het gebied van de voormalige kwekerij in het kader van deze onderzoeken geen aandacht besteed worden. Bij de aanwijzing van twee bouwkavels zal echter wel op een zorgvuldige wijze omgegaan worden met deze groenelementen. Waar mogelijk zullen deze ingepast worden. Daarbij kan nu reeds opgemerkt worden dat de Sequoia op een zodanige ruime afstand tot de nieuwbouw is gelegen dat deze hiervan naar verwachting geen schade zal ondervinden. De filterwerking van bomen ten aanzien van fijnstof en CO2 is een bekend gegeven. Gelet echter op de beperkte omvang van de hier aan de orde zijnde groenvoorziening is er in deze situatie geen sprake van daadwerkelijke filterwerking. Gelet op de aanwezige bouwmassa’s op de percelen Oude Bredaseweg 109 en Beatrixpark 1 en de ruime kavels wordt een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter vanuit stedenbouwkundig oogpunt alleszins acceptabel bevonden. Het aanwezige te handhaven groen behoeft geen belemmering te zijn voor de woonkwaliteit. Het ontwerp van de woning kan hierop afgestemd worden. Daarnaast is het ook denkbaar dat anderen de aanwezigheid van groen juist ervaren als een verhoging van hun woonkwaliteit. Gezien het feit dat de exacte verkaveling nog niet bekend is, kunnen er nu geen uitspraken gedaan worden over de verkoop van grond aan de huidige bewoners in de nabijheid van het plangebied. Samengevat kan geconcludeerd worden dat de inspraakreacties van de heer en mevrouw Wijnen, de heer Tjebbes, de heer Verdonk en de heer Van Leeuwen geen aanleiding geven tot aanpassingen van het bestemmingsplan “Etten Oost”. Slotconclusie. De inspraakreacties hebben geleid tot één aanpassing van het bestemmingsplan “Etten Oost”. Deze aanpassing betreft het bestemmen van de gronden gelegen naast Oude Bredaseweg 148 tot “vrijstaande woningen”.

December 2005.

20050801\PM\0193

BIJLAGE 3 Vooroverlegreacties ex. artikel 10 BRO

GEMEENTE ETTEN-LEUR. Bestemmingsplan Etten-Oost EL 4003

Recommend Documents