BAB IV. KONDISI UMUM Kota Baru BSD terletak di Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten. Kota Tangerang Selatan ini terletak tepat di sebelah barat Jakarta dan berbatasan dengan Laut Jawa di sebelah utara, Provinsi DKI Jakarta di sebelah timur, Provinsi Jawa Barat dan Kabupaten Lebak di sebelah selatan, serta Kabupaten Serang di sebelah timur. Kota Tangerang Selatan pada umumnya merupakan dataran rendah (Gambar 12)
Gambar 12. Lokasi BSD sebagai hinterland Provinsi DKI Jakarta Sumber: Software Map of Jakarta (2004)
Kota Baru BSD terletak kurang lebih 20 km dari Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Negara (DKI Jakarta) atau tepatnya terletak di sebelah barat daya DKI Jakarta. Lahan pengembangan BSD disiapkan seluas kurang lebih 6000 ha dan dari awal pembangunannya direncanakan akan dihuni sebanyak kurang lebih 530.000 penduduk dalam waktu 20-25 tahun. Kota Baru BSD pada dasarnya merupakan hinterland DKI Jakarta, sehingga BSD diperuntukkan bagi kurang
56
lebih 40% penglaju dari DKI Jakarta dan sekitarnya.
Konsep awal
pengembangan Kota Baru BSD ini berorientasi pada penyediaan unit hunian yang representatif sebagai cikal bakal perkembangan kota tersebut. Adapun visi dari PT. Bumi Serpong Damai dalam melakukan pembangunan tersebut adalah mewujudkan kota mandiri (new city development), sedangkan misinya antara lain mencakup: (1). melaksanakan pembangunan nyata; (2). investasi berkesinambungan; (3). Tanggung jawab dan komitmen terhadap nasabah dan; (4). kontribusi terhadap pengembangan wilayah 4.1. Master Plan BSD Kota Baru Bumi Serpong Damai merupakan salah satu kota baru atau kota terencana yang direncanakan sebagai kota mandiri di Indonesia.
BSD
terletak di Serpong, Kota Tangerang Selatan. BSD diresmikan pada tanggal 16 Januari1984. Perencana BSD adalah Pasific Consultant International, Japan City Planning Inc., Nihon Architect Engineer and Consultant Inc., dan Doxiadis; sedangkan pengembangnya adalah Kelompok Sinar Mas.
Kota Baru BSD
didirikan pada tanggal 16 Januari 1984 oleh pemegang saham dalam bentuk perseroan, dalam bentuk pengembang
properti. BSD mendapatkan SK ijin
lokasi seluas 5.950 hektar dan usaha pembebasan lahan bagi proyek BSD. Pemegang saham pendiri BSD adalah PT.Serasi Niaga Sakti, PT. Anangga Pertiwi Megah, PT. Nirmala Indah Sakti, PT. Supra Veritas, PT. Bhinneka Karya Pratama, PT. Simas Tunggal Centre, PT. Apra Citra Universal, PT. Aneka Karya Amarta, PT. Metropolitan Transcities Indonesia, dan PT. Pembangunan Jaya (Gambar 13). Master plan Kota Baru BSD dibuat pada tahun 1985, pembuatan master plan ini membutuhkan waktu hingga lima tahun mengingat proyek tersebut besar dan diduga akan menimbulkan dampak yang besar dan penting. Oleh karena itu maka ijin yang dikeluarkan oleh Pemda Kabupaten Tangerang pada tahun 1987 memerlukan ijin dan persetujuan dari pemerintah pusat. Selanjutnya pada tahun 1989 Pemda Kabupaten Tangerang memberi ijin, sehingga perseroan dapat melaksanakan konstruksi, oleh karena itu maka pada awal tahun 1989 dilakukan peresmian, sesuai dengan RUTRK Serpong 1996.
57
Gambar 13. Master plan BSD Sumber: Peta Rupa Bumi Indonesia, 2000; Masterplan BSD (www.bsd.com).
Pada perkembangan selanjutnya BSD berpartisipasi aktif pada daerah sekitarnya, khususnya dalam mekukan pemeliharaan berbagai infrastruktur seperti jalan, listrik, telepon dan lainnya, dengan tetap mengacu kepada Permendagri No.1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum, dan Fasilitas Sosial Perumahan kepada Pemerintah Daerah. Berdasarkan master plan BSD tersebut, BSD yang merupakan kota mandiri, menggabungkan komunitas permukiman dan Central Business District (CBD). Selain itu juga menggabungkannya dengan kawasan industri yang mampu menyediakan lapangan kerja bagi masyarakat dan dilengkapi dengan berbagai fasilitas. Pembangunan Kota Baru BSD dilakukan dalam tiga tahap, yaitu:
Tahap pertama (persiapan) dimulai tahun 1989 sudah dilakukan pembangunan, pada saat itu juga sudah dipasarkan unit hunian dan area komersial yang mudah dicapai dari daerah hunian (sub-pusat kota) dengan dukungan akses jalan tol ke Jakarta. Tujuan pembangunan akses jalan tol tersebut adalah untuk membangun ekonomi dasar yang terpusat di sub
58
pusat kota sebagai model pembangunan kota baru, pembangunan tersebut seluruhnya dilakukan di sisi timur Sungai Cisadane.
Tahap kedua dilakukan percepatan jalannya pembangunan area komersial, pengoperasian industri di Taman Tekno BSD dan penambahan jumlah populasi BSD dalam kurun waktu 10 tahun (2004-2014).
Tahap ketiga atau pemantapan,yang melakukan pembangunan area CBD dan unit hunian 2.135 hektar, karena pada tahap tersebut aktivitas ekonomi di Kota Baru BSD lebih mantap karena pembangunan CBD dan Taman Tekno BSD telah selesai. Tahap pemantapan ini dimulai tahun 2009 dan diperkirakan akan selesai pada tahun 2019. Perencanaan pengembangan lahan dalam tahapan pembangunan Kota
Baru BSD dapat dilihat pada Tabel 9 Tabel 9. Rencana penggunaan lahan dalam pembangunan KB-BSD Penggunaan Kawasan hunian Kawasan komersial
Lokasi
Tahap 1
Tahap 2
Tahap 3
Jumlah (ha) 4.646 436
1.050 150
1.461 141
2.135 145
-
223 75
225 75
448 150
Kawasan industri 100 Jumlah 1.300 Sumber: Divisi Perencanaan BSD (2006)
100 2.000
70 2.650
270 5.950
Sub pusat kota CBD Taman Kota CBD
Pada saat ini, Kota Baru BSD dikembangkan dengan prioritas pada sektor pelayanan berupa penyediaan fasilitas sosial dan umum berskala besar (regional).
Hal ini untuk mengantisipasi pengembangan BSD sebagai cikal
bakal pengembangan permukiman di Kabupaten Tangerang yang tidak dapat dilepaskan kaitannya dengan wilayah yang lebih luas dan kompleks yaitu Kawasan Metropolitan Jabodetabek (Jakarta-Bogor-Depok-Tangerang-Bekasi). Pengembangan Kota Baru Bumi Serpong Damai (BSD), merupakan salah satu dari empat program prioritas pembangunan kota baru pada pelaksanaan Repelita V, sedang tiga kota baru lainnya yang dikembangkan pada masa tersebut adalah Kota Baru Bekasi, Kota Baru Driyorejo, dan Kota Baru
59
Cibinong. Namun kondisinya saat ini BSD relatif lebih berkembang dibanding kota baru lainnya. Inisiatif pembangunan BSD dilakukan oleh sektor swasta, oleh karena itu maka pihak pemerintah hanya membimbing dalam hal administratif dan penyiapan rencana. Oleh karena itu dalam proses pelaksanaan programnya hanya dilakukan oleh pihak swasta yang membangun BSD tersebut. Sebenarnya kondisi tersebut dirasakan kurang tepat, mengingat pemerintah sebagai regulator seharusnya punya peran dalam pelaksanaan program-program yang dilakukan oleh BSD, terutama keterlibatannya dalam proses pelaksanaan pelayanan umum. 4.2. Potensi Ekonomi BSD dapat dikatakan sebagai pelopor pembangunan kota mandiri di Jabodetabek yang telah menyelesaikan pembangunan tahap pertama dan tahap kedua bagi perumahan, komersial, dan industri. Hingga saat ini penduduk BSD ada yang bekerja pada kegiatan di sekitar BSD dan selebihnya yang telah bekerja di Kota Jakarta dan sekitarnya. Kota Serpong sendiri saat ini telah menjadi sumbu atau jantung utama wilayah Tangerang, dalam hal ini Jalan Raya Serpong telah menjadi jalan kelas provinsi yang menghubungkan Wilayah Tangerang dengan Wilayah Bogor dan dukungan bisa diakses dari jalan Tol Merak-Jakarta (dengan jalur SerpongTomang) dan jalan Tol BSD-Pondok Indah, bahkan saat ini telah dibuka Tol JORR (Jakarta Outer Ring Road). Mudahnya akses ke arah Serpong dan BSD ini, telah membantu BSD untuk menjadi salah satu bagian wilayah di Kota Tangerang Selatan (awalnya Kabupaten Tangerang, namun dipecah dari Kabupaten Tangerang pada tahun 2009) yang menjadi kawasan bisnis yang berkembang cukup pesat dan cukup banyak diincar investor serta pengembang.
Oleh karena itu maka kawasan
bisnis yang terdapat di BSD berkembang cukup pesat yang ditandai dengan semakin banyak bermunculannya ruko (rumah-toko), restoran dan kawasan niaga di sepanjang Jalan Raya Serpong dan di kawasan BSD sendiri, diantaranya Plaza Niaga, Serpong Plaza, Sutera Niaga, WTC Matahari Serpong, Giant (Grup Hero), Depo Bangunan yang diproyeksikan menjadi pusat grosir dan ritel terbesar di Tangerang dan Kawasan Niaga Golden Road di Kawasan BSD, yaitu:
60
ruko dengan gaya arsitektur mediterania yang berlokasi di depan kawasan German Center di Sektor VII BSD. BSD sendiri selain meluncurkan kawasan Niaga Golden Road, juga sudah memiliki Sentra Niaga di Sektor I, VI, dan VII, yang selalu habis terjual. Selain itu juga terdapat lokasi pergudangan seperti Taman Teknos; pusat onderdil mobil BSD Autoparts, dsb. Kehadiran WTC Matahari di tepi Jalan Raya Serpong serta ratusan ruko, rumah makan dan pusat bisnis lainnya di sepanjang jalan tersebut membuat kawasan tersebut menjadi kawasan yang ramai dan roda kehidupan boleh dikatakan berdenyut hingga 24 jam. Oleh karena itu maka tidak heran jika banyak yang berpendapat bahwa Jalan Raya Serpong di masa mendatang akan menjadi Jalan Fatmawati kedua, karena di sepanjang jalan tersebut dipenuhi dengan ruko dan kawasan niaga yang hampir selalu ramai dikunjungi pembeli. Oleh karena itu, maka dengan adanya dukungan lokasi bisnis yang berada pada tempat strategis dan pengunjung yang semakin ramai, maka nilai investasi ruko dan bisnis lainnya cenderung terus meningkat setiap tahun. Potensi ekonomi kota tersebut sudah pasti akan mendukung pemasukan PAD bagi Kota Tangerang Selatan dan Provinsi Banten, saat ini dan di masa yang akan datang. 4.3. Permukiman Pada awal pengembangannya, pembangunan Kota Baru BSD merupakan alih fungsi lahan dari bekas perkebunan karet, sehingga untuk keperluan pembangunannya telah dibebaskan lahan sebanyak kurang lebih 1.300 ha. Status lahan yang dibangun menjadi Kota Baru BSD ini sebagian besar milik Pemda, yang awalnya merupakan lahan kosong yang tidak produktif dengan tingkat hunian 10 orang per hektar. Lokasi BSD meliputi tiga kecamatan yaitu Kecamatan Serpong, Legok dan Pagedangan. Sesuai dengan konsepnya sebagai Kota Mandiri yang heterogen, BSD menawarkan berbagai produk untuk berbagai permintaan pasar, yakni selain menawarkan untuk industri dan bisnis (niaga), BSD juga menawarkan perumahan baik skala kecil, skala menengah maupun skala kecil. Pada awal pembangunban kota baru ini telah direncanakan melakukan pembangunan secara kontinyu, dan perencanaan selama kurun waktu 30 tahun akan dibangun 13.900 unit hunian yang terdiri dari 60% rumah murah, 30%
61
rumah kelas menengah, dan 10% rumah mewah. Namun pada saat penulis melakukan survay ke lapangan dilihat dari kondisi rumah yang ada ada indikasi melenceng dari rencana semula. Dalam hal ini rumah yang terbangun pada umumnya merupakan rumah menengah dan mewah, sehingga ada indikasi bahwa perbandingan 60% rumah murah, 30% rumah kelas menengah, dan 10% rumah mewah seolah-olah menjadi terbalik, yakni rumah murahnya mendekati 25%, sedangkan rumah kelas menengah dan rumah mewahnya apabila digabung cenderung mendekati 75%. Adapun tahapan pembangunan perumahan di BSD seperti diuraikan di bawah ini:
Tahap I (Persiapan) seluas 1.300 ha (tahun 1998-1999): dibangun perumahan di Sektor I dekat transit Shutle Bus dan Kolam Renang BSD. Perumahan Tahap I terdiri dari rumah-rumah bertipe kecil dengan luas area sampai 70 m2 yang cocok untuk masyarakat berpenghasilan menengah, lengkap dengan sekolah, pasar dan toko-toko, taman dan sarana olah raga seperti lapangan basket. Rumah pada kategori ini berjumlah 8.961 unit.
Tahap II (Percepatan pertumbuhan) luas pembangunan 2.000 ha (19962006): perumahan yang dibangun pada tahap II ditujukan untuk menarik pembeli dari kalangan masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan luas 70-250 m2 dan rumah-rumah yang dibangun umumnya adalah rumah bertingkat. Hal ini juga terlihat dari produk-produk perumahan yang bernuansa kebarat-baratan seperti The Green, Vermont Parkland, Virginia Lagoon, De Latinos. Pada tahap II juga dibangun pusat perbelanjaan.
Tahap III (Penggabungan) luas pembangunan mencapai 2.700 ha (20032013): pada pembangunan tahap III ini dibangun rumah-rumah mewah yang luas bangunannya diatas 250 m2 dan umumnya merupakan bangunan bertingkat. Kondisi perumahan yang ada di BSD pada umumnya merupakan
kawasan yang tertata rapih dan relatif sudah memperhatikan aspek lingkungan cukup baik. Dalam hal ini permukiman tersebut bukan hanya tertata dengan
62
baik, namun juga terlihat asri, karena ditumbuhi oleh beragam pepohonan (tanaman keras) yang umumnya cukup banyak di sepanjang jalan. Selain itu hampir sebagian besar rumah juga memiliki lahan pekarangan yang umumnya juga terbuka hijau dan cukup asri. Selain adanya lahan pekarangan di lokasi perumahan juga pada umumnya dilengkapi dengan ruang terbuka hijau yang diperkirakan memenuhi ketentuan pemerintah, yakni diperkirakan lahan permukiman tersebut yang digunakan untuk kawasan permukiman mendekati 30%. Di BSD juga terdapat cukup banyak fasilitas yang mendukung aktifitas warga yang tinggal di dalamnya. Fasilitas yang ada di lokasi tersebut antara lain adalah sarana pendidikan dari terutama mulai dari tingkat pra sekolah, pendidikan dasar dan pendidikan menengah. Selain itu juga terdapat fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan serta fasilitas tempat bermain yang masuk ke dalam kategori baik dan memadai. Selain itu juga terdapat akses jalan dan fasilitas yang memudahkan untuk dicapai dari dan ke Kota Jakarta, yakni terdapat Jalan Tol Kebun Jeruk Serpong, Jalan Tol Pondok Indah Serpong, Jalan Tol JORR, stasiun kereta api, fasilitas feeder busway, dsb. 4.4. Sosial budaya Penduduk Kota Baru BSD pada umumnya adalah penduduk pendatang (dari luar Kota Tangerang Selatan) atau pada umumnya adalah masyarakat perantau.
Namun demikian mereka telah berinteraksi dalam kelompok
permukiman dengan sistem cluster dalam sistem RT/RW. Proses sosialisasi antar penghuni diduga terjadi di ruang terbuka di lingkungan kawasan permukiman dan di kawasan perdagangan dan jasa kota (CBD). Berdasarkan hasil wawancara dengan beberapa orang penduduk yang ada di sekitar BSD, terungkap bahwa penduduk di sekitar BSD pada umumnya cukup banyak membantu warga BSD, bahkan beberapa diantaranya ikut mewarnai kehidupan kota termasuk pada sektor transportasi lokal (ojek atau supir angkot) dan beberapa sektor informal (warung tegal atau warung klontong, dsb) yang ditata atau dialokasikan pada lahan tertentu secara terencana.
