FUNGSI TANAH DALAM PERSPEKTIF HUKUM TANAH NASIONAL (ASPEK PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN)
Pengaturan mengenai Perencanaan,persediaan, peruntukkan dan penggunaan tanah Penjelasan Pasal 14-UUPA
Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa sebagai yang telah dikemukakan dalam penjelasan umum (II angka 8). Mengingat akan corak perekonomian Negara dikemudian hari dimana industri dan pertambangan akan mempunyai peranan yang penting, maka disamping perencanaan untuk pertanian perlu diperhatikan, pula keperluan untuk industri dan pertambangan (ayat 1 huruf d dan e). Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah untuk pertanian, peternakan, perikanan, industri dan pertambangan, tetapi juga ditujukan untuk memajukannya. Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus dilakukan dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat dan sesuai dengan kebijaksanaan Pusat.
MATERI-MATERI HUKUM DALAM LINGKUP PENGADAAN TANAH
Politik pertanahan nasional [PASAL 33 AYAT 3) UUD RI 1945] PEMBUKAAN UUDNKRI (Tujuan kemerdekaan NKRI)
UUPA Asas-asas penguasaan tanah Pengaturan Perencanaan, persediaan, peruntukkan dan penggunaan tanah (PENATAAN RUANG)
FUNGSI TANAH DI PERKOTAAN (URBAN AREA)
DI PERDESAAAN (RURAL)
SEBAGAI WADAH (RUANG)
SEBAGAI FAKTOR PRODUKSI
HAK PRIMER: HM, HGB, HPAKAI, HPL
HAK PRIMER: HM, HGU, HPAKAI
HAK SEKUNDER: HGB, HAK PAKAI,HAK SEWA
HAK SEKUNDER: HAK PAKAI, HAK GADAI, HUBH, HAK SEWA HAK MENUMPANG MEMENUHI
KEBUTUHAN HIDUP
PANGAN, SANDANG, PAPAN,MARGA, SUKA, PENYEMPURNA
BERKAITAN DENGAN RENCANA PEROLEHAN TANAH
Hal-hal yang harus diperhatikan
1. 2. 3. 4.
Jenis penggunaan Tanah (Proyek)-nya Status Tanah yang Tersedia Respon/Kesediaan Pemilik Tanahnya Letak/Lokasi tanah dan RTRW setempat
Yaitu apa yang direncanakan untuk dibangun atau apa yang akan dibangun, misalnya yang akan dibangun itu adalah perumahan, pelabuhan udara atau pelabuhan laut dan sebagainya. Dengan demikian masalah proyek ini erat kaitannya dengan masalah LOKASI dan RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW).
A.
KEPERLUAN PERORANGAN
Hak yang diberikan kepada perorangan adalah Hak Milik. Kalau tanah itu untuk pertanian, ada pembatasan luasnya menurut Pasal 17 UUPA, yang peraturan pelaksananya UU No. 56/Prp/1960 tentang Landreform. Sedangkan untuk perumahan belum ada pembatasannya (Pasal 12 UU 56/Prp/1960)
B. KEPERLUAN PERUSAHAAN Untuk keperluan usaha tidak diberikan Hak Milik, tetapi dapat diberikan dengan :
Hak Guna Usaha, dengan jangka waktu 35 tahun dapat diperpanjang 25 tahun;
Hak Guna Bangunan, dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun;
Hak Pakai, dengan jangka waktu 25 tahun dapat diperpanjang 20 tahun;
Hak Pengelolaan (BUMN, BUMD)
C. KEPERLUAN KHUSUS
Untuk instansi pemerintah, misalnya Departemen, Jawatan, Instansiinstansi lainnya di kota, atau membangun kantor kepala desa di desa, dengan Hak Pakai. Hak Pakai ini dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi kegiatan sehari-hari.
Untuk perusahaan-perusahaan yang didirikan oleh Negara, misalnya Perum/Pesero, Perjan, Perusahaan Daerah, juga diberikan Hak Pengelolaan (umpamanya bagi industrial estate, bonded ware house). Sedangkan untuk perusahaan Perkebunan Negara, tidaklah dengan Hak Pengelolaan tetapi dengan Hak Guna Usaha.
Untuk kegiatan keagamaan, hak yang tersedia adalah Hak Pakai (pasal 49 ayat 2 UUPA) dengan jangka waktu tidak terbatas.
Untuk perwakilan negara asing, misalnya untuk kantor kedutaan dan/atau rumah kediaman kepala perwakilan asing, diberikan Hak Pakai secara cuma-cuma dan jangka waktunya pun tidak terbatas (=selama digunakan).
Kemungkinan status tanah yang tersedia: 1. Tanah Negara 2. Tanah Hak Perorangan: sudah bersertipikat bekas hak milik adat yang belum bersertipikat 3. Tanah Hak Pengelolaan 4. Tanah Hak Ulayat
(1) Segi fisik terdiri dari:
Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi Luas tanahnya, dalam hal ini perlu diteliti ukuran yang tepat Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik dengan tanah yang bersebelahan
(2) Segi yuridis yang meliputi:
Status tanahnya, apakah tanah itu tanah negara atau tanah hak-hak pribadi tertentu. Status subyeknya, siapakah pemilik atau pemegang hak atas tanah Hak-hak pihak ketiga yang membebani Perbuatan hukum/peristiwa hukum yang telah terjadi Apakah ada penguasaaan ilegal diatasnya
TANAH HAK YANG SUDAH DIDAFTAR
TANAH HAK YANG BELUM DIDAFTAR
Sertipikat Hak Tanah yang memuat data yuridis dan data fisik atas bidang tanah yang bersangkutan.
Bagian tanah-tanah bekas hak Indonesia, antara lain bekas Hak Milik Adat, yang dianggap sebagai tanda buktinya (sebelum UUPA) ialah berupa tanda bukti pembayaran pajak (Petuk Pajak), antara lain: 1. Pajak hasil bumi/”landrente” (bagi Hak Milik Adat di desa-desa), disebut dengan istilah: - Girik (Jawa Barat); - Ketitir (di Jawa Tengah dan Timur); - Pipil (di Bali dan NTB) 2. Verponding Indonesia (bagi Hak Milik Adat di kota-kota besar)
Di dalam sertipikat hak atas tanah terdapat: 1.Salinan Buku Tanah (berisi data yuridis) 2.Surat Ukur (berisi data fisik tanah)
Tanda bukti pembayaran pajak tersebut sekarang disebut tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
Kemungkinan Respon/Sikap Pemilik Tanah yang tanahnya akan diambil-alih/digunakan pihak lain: 1. Setuju Tanpa syarat apapun 2. Setuju tetapi ada syarat-syarat tertentu, misal:
jumlah ganti kerugian bentuk ganti kerugian jaminan pembayaran jaminan kelangsungan usaha
3. Tidak Setuju tanpa alasan apapun 4. Menentang/over-reactive
Apakah rencana pembangunan mendahului tata ruang? Apakah rencana pembangunan mengikuti tata ruang?
Fungsi Ijin Lokasi dalam kaitannya dengan Penataan Ruang (UU Nomor 26 tahun 2007) Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan pula melalui perizinan pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang. Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masingmasing. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda.
Pola Insentif-Disinsentif
Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif tersebut, antara lain, dapat berupa: 1. 2. 3. 4.
keringanan pajak, pembangunan prasarana dan sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan pemberian penghargaan.
Pola Insentif-Disinsentif Disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang antara lain dapat berupa : 1. pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan 2. penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan 3. kompensasi dan penalti.
Pengenaan Sanksi
Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya pengendalian pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi. Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak hanya diberikan kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
Keperluan Perorangan (NON-komersial)
Keperluan Perusahaan (Komersial-bisnis)
Perolehan Tanah secara langsung (Pemindahan Hak-Jual Beli)
Harus memperoleh Ijin Lokasi (PMNA/K.BPN No.2./1999)
Ijin Lokasi Ijin Lokasi adalah Ijin peruntukkan penggunaan tanah yang wajib dimiliki oleh perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah, guna keperluan usaha penanaman modal
