Fort Lunette Geertruidenberg

Fort Lunette Geertruidenberg Herbestemmingsmogelijkheden Definitieve rapportage 23 juni 2012

BOEi Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon (033) 253 95 35 Fax (033) 253 95 95 www.BOEi.nl

!

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING! _________________________________________________4 Achtergrond en vraagstelling!.....................................................................4 Doel en ambities!........................................................................................4 Belangen en kaders!...................................................................................5 Opbouw rapport!.........................................................................................5 2. Profiel Geertruidenberg! ____________________________________6 Algemeen!...................................................................................................6 Relevante ontwikkelingen in Geertruidenberg!...........................................6 Interviews!...................................................................................................6 3. Object en locatie!___________________________________________8 Architectuur en historie!..............................................................................8 Object!.........................................................................................................8 Locatie!........................................................................................................8 Bestemmingsplan!.......................................................................................9 4. Mogelijke functies!__________________________________________10 Ruimte in de markt!.....................................................................................10 Mogelijke gebruikers/ doelgroepen!............................................................10 Ingediende plannen!...................................................................................11 5. Scenario’s!_________________________________________________15 6. Subsidiemogelijkheden!_____________________________________17 7. Investeringen cascorestauratie en herbestemming!___________18 7.1 Investeringen cascorestauratie!............................................................18 7.2 Investeringen afbouw!...........................................................................18 8. Exploitatiemodellen! ________________________________________19 8.1 Scenario huidig!....................................................................................19 8.2 Scenario 1!............................................................................................20 8.3 Scenario 2!............................................................................................20 8.4 Scenario 3!............................................................................................21 9. Kritische factoren en risico’s! _______________________________22 10. Conclusies en aanbevelingen! _______________________________23 11. Over BOEi! _________________________________________________24 12. BIJLAGEN! _________________________________________________25 Bijlage 1: Herbestemming Fort Lunetten, vlekkenplannen (scenario’s)!.....26 Bijlage 2: Kostenramingen!.........................................................................32 Bijlage 3: Exploitatiemodellen!....................................................................37

Definitieve rapportage Fort Lunette!

!

!

!

!

!

!

!

2/82

!

Bijlage 4: Lijst contactgegevens!................................................................50 Bijlage 5: Ondernemingsplannen!...............................................................52 Bijlage 6: Referentieprojecten!....................................................................82


!

!

!

!

!

!

!

3/82

!

1.

INLEIDING

1.1. Achtergrond en vraagstelling Het Lunet aan de Donge stamt uit 1833- 1839. Het ligt op de grens van Raamsdonksveer en Geertruidenberg. Het hoort bij het vestingstelsel van Geertruidenberg en diende als verdediging tegen de Belgen. De gemeente is eigenaar van het Lunet, dat in Geertruidenberg bekend staat als Fort Lunette, en heeft een subsidie verkregen voor de cascorestauratie van het fort. DE gemeente wil een concreet plan voor het toekomstige gebruik van Fort Lunette. Dit plan moet inzicht geven in de verschillende scenario’s en de financiële consequenties. De gemeente heeft een visie ontwikkeld over de herontwikkeling van de Donge-oevers. Uitgangspunt van de visie is om de toeristische, recreatieve en cultuurhistorische functie van (de oevers van) de Donge te ontwikkelen en daarbij ook de leefomgeving voor de inwoners van de gemeente te verbeteren. Daarnaast is het ook wenselijk om de locale economie te stimuleren. Een belangrijke locatie aan de Donge-oevers is het historische Fort Lunette, dat in genoemde herontwikkeling betrokken zal worden. Daarvoor wil de gemeente op korte termijn –in samenwerking met vele belanghebbenden- een toekomstvisie vaststellen. De gemeente heeft daarom BOEi verzocht om te onderzoeken of er op enige wijze een haalbare herbestemming te realiseren is cq welke subsidie nodig zou zijn om een goede nieuwe invulling van het fort mogelijk te maken. Om de mogelijkheden van het fort in kaart te brengen en de context van de locatie te bepalen is zowel met vertegenwoordigers van de gemeente als met marktpartijen/ potentiële huurders gesproken. In dit rapport zullen wij ingaan op de verschillende scenario’s, een globaal beeld schetsen van de kosten en opbrengsten, en de risico’s benoemen. Aan de hand van de bevindingen en de mogelijkheden voor nieuwe invullingen, in relatie tot de kosten van het inbouwpakket, komen we tot een advies voor het verdere traject. Daarnaast hebben wij contact opgenomen met partijen die zich de afgelopen tijd (mede naar aanleiding van de oproep van de gemeente) aangemeld hebben en door hen ingediende plannen voor het Fort beoordeeld.

1.2. Doel en ambities Het is belangrijk om bij de aanvang van het project een eenduidig beeld over het doel vast te leggen. Waarvoor dient de herontwikkeling? Moet het pand als erfgoed behouden worden? Zijn er meerdere doelen zoals het op de kaart zetten van de wijk of moet de invulling aantrekkelijk zijn voor de omwonenden? Wil de eigenaar bepaalde doelgroepen faciliteren? Bij Fort Lunetten zijn meerdere ambities genoemd:

•

In de eerste plaats betreft het erfgoed. Het fort kent een geschiedenis, roept herinneringen op in de omgeving en is een markeringspunt aan de Donge. De gemeente wil daarom graag dat het object behouden blijft.


!

!

!

!

!

!

!

4/82

!

•

De gemeente wil de toegankelijkheid voor een grotere groep (i.c. de eigen bevolking en toeristen van elders) mogelijk te maken.

•

De gemeente wil inzicht in de mogelijke exploitatie om te bezien in hoeverre de (restauratiekosten en) jaarlijkse onderhoudskosten kunnen worden afgedekt ten einde een duurzaam beheer te kunnen garanderen.

1.3. Belangen en kaders De gemeente heeft aangegeven niet per definitie voor de hoogste financiële winst te gaan. Echter er dient wel een haalbaar en voor de eigenaar acceptabel financieel plaatje aan ten grondslag te liggen. De RCE heeft een subsidie toegekend van € 1.5 mln. De gemeente moeten dan zelf nog circa € 650.000,-- beschikbaar stellen ter dekking van de cofinanciering. Deze kosten zijn exclusief bijkomende kosten, zoals apparaatskosten of rentelasten. De raad heeft ingestemd met de restauratie.

1.4. Opbouw rapport Om een beeld te vormen van de behoeften van Geertruidenberg en de kansen die er voor het fort zijn, hebben we een aantal interviews gehouden. We hebben onder andere met commerciële en culturele ondernemers en ambtenaren uit deze gemeente gesproken. In deze gesprekken zijn mogelijke invullingen, concrete kandidaten en huurprijzen aan de orde geweest. In hoofdstuk 2 treft u een weergave van onze bevindingen op dit vlak. Tegelijkertijd hebben we de mogelijkheden die het fort ruimtelijk biedt nader in beeld gebracht. Zowel de bouwkundige opbouw als de cultuurhistorische waarde van het object spelen daarbij een rol (hoofdstuk 3). Onze bevindingen uit deze hoofdstukken hebben geleid tot een aantal mogelijke functies die in hoofdstuk 4 nader toegelicht worden. Door de mogelijkheden van het gebouw te combineren met de mogelijke functies en daarbij een inschatting te maken van kansen in de markt komen we in hoofdstuk 5 tot een tweetal scenario’s, die we in hoofdstuk 6 nader financieel toelichten. Om tot een haalbaar plan te komen zijn subsidies en bijdragen essentieel. Deze lichten we in hoofdstuk 7 toe. Gedurende het onderzoek zijn we tegen een aantal kritische factoren opgelopen. Deze treft u in hoofdstuk 8. In hoofdstuk 9 tenslotte treft u onze conclusie en aanbevelingen.


!

!

!

!

!

!

!

5/82

!

2.

Profiel Geertruidenberg

2.1. Algemeen De gemeente Geertruidenberg bestaat uit verschillende kernen. De vestingstad Geertruidenberg met veel historische gebouwen en een historische kern, Raamsdonk als hechte rustieke agrarische kern met de karakteristieke Langstraat boerderijen, en Raamsdonksveer als een dynamisch en uit de kluiten gewassen dorp met meer dan gemiddelde voorzieningen. In de gemeente Geertruidenberg zijn de afstanden klein. De brug die de rivier de Donge, de poort naar de Biesbosch overspant, komt uit aan de rand van het centrum van Raamsdonksveer. Een dorp met beeldbepalende panden en resten uit het verleden rondom de Haven en het Heereplein en Fort Lunette. Geertruidenberg is goed bereikbaar per auto of boot. Met de auto is de gemeente bereikbaar via het kruispunt Hooipolder van de rijkswegen A27 (Breda-Utrecht) en de A59 ('s-Hertogenboschknooppunt Zonzeel). Via het water is Geertruidenberg gelegen aan de boorden van de rivier de Amer, recht tegenover de Biesbosch ook prima bereikbaar. Zowel vanuit natuur- en recreatiegebied de Biesbosch en de Zeeuwse-wateren als via de West-Brabantse vaarroutes.

2.2. Relevante ontwikkelingen in Geertruidenberg Culturele voorzieningen Op het gebied van cultuur vervult de Schattelijn veen belangrijke rol, die overigens evenals veel culturele voorzieningen elders aan discussie onderhevig is. Er is geen behoefte aan een podium voor een openluchttheater. Economisch Net als elders in het land kampt Geertruidenberg met de gevolgen van de economische situatie. De grootste woningcorporatie van Geertruidenberg kampt met financiële problemen en daardoor liggen veel ontwikkelingen op dit moment stil. Ook de ontwikkeling van de woningbouwontwikkeling aan de Donge oevers loopt minder voorspoedig dan gedacht.

2.3. Interviews Om een beeld te krijgen van wat er leeft in Geertruidenberg hebben we een aantal interviews gehouden. In deze paragraaf noemen we puntsgewijs een aantal aspecten die genoemd zijn in relatie tot de mogelijkheden van Fort Lunetten. Maatschappelijk • Scouting, activiteiten voor jongeren. Op dit moment is Mafeking (scouting) op de locatie gevestigd. • Op het gebied van kinderopvang zijn er voldoende mogelijkheden. Het fort leent zich wat betreft bouwvolume in de huidige opbouw niet goed voor een dergelijke functie. Als een aantal kazematten met elkaar verbonden worden zouden er wel mogelijkheden op dit gebied zijn. Cultureel • (Openlucht) theater; geen behoefte aan.


!

!

!

!

!

!

!

6/82

!

Horeca

•

De horeca concentreert zich op het plein om de markt. Er is wel ruimte voor een bijzonder concept en met de juiste exploitant is daar zeker winst te behalen.

•

Voor horecaondernemers is het interessant de locatie te mogen cateren. Voor verhuur van de locatie is het wel nodig dat uitsluitsel gegeven wordt ten aanzien van vergunningen, soort feesten, parkeermogelijkheden en faciliteiten (keukenvoorziening). Relevant hierbij is dat rekening wordt gehouden met de woningen in Rivierzicht Noord.

Economie, bedrijvigheid, starters • Er is geen gebrek aan bedrijfsruimtes bekend bij de gemeente. Er zijn een aantal bedrijfsverzamelgebouwen. Daarbij leent het fort zich niet goed als kantoorruimte tenzij er een omvangrijke verbouwing plaats vindt (zie de huisvesting van RDH in Breda referentie in bijlage) Overig • Op het gebied van toerisme gebeurt er veel in Geertruidenberg. Geertruidenberg is gelegen om de hoek van de Biesbosch. Op het vlak van toerisme en recreatie zijn zeker mogelijkheden. In bijlage 5 treft u een overzicht van de partijen die geïnterviewd zijn,


!

!

!

!

!

!

!

7/82

!

3.

Object en locatie

3.1. Architectuur en historie De Zuidelijke Nederlanden horen na het Congres van Wenen bij Nederland. Hierdoor ligt de grens en dus het zwaartepunt van de verdediging bij de huidige grens tussen België en Frankrijk. Door de Belgische opstand van 1830 verandert dat; de grens van Nederland komt daarbij onder het huidige Noord-Brabant te liggen. Uit angst voor vijandelijke troepen wordt het Noord-Brabantse gedeelte van het vroegere Zuiderfrontier wordt weer in staat van paraatheid gebracht. Vanaf dat moment heet deze linie ook wel de Noord-Brabantse Waterlinie. Onder leiding van koning Willem I worden bestaande werken gemoderniseerd en nieuwe versterkingen aangelegd. Het Lunet aan de Donge is daar één van. Dit fort bestrijkt de straatweg Breda-Gorinchem in beide richtingen. Het is een onregelmatig zeshoekig, gesloten met steen bekleed werk met een natte gracht, bomvrij kruitmagazijn en kanonkelders. In 1919 verliest het haar status als vestingwerk. Tegenwoordig is het een rijksmonument en redelijk herkenbaar in het landschap. Verdere informatie over de historie van Fort Lunette is te vinden in bijlage 6.

3.2. Object Het fort bestaat uit een keelgebouw, een negental kanonkazematten en een kruitruimte. De kazematten zijn voorzien van (nieuwe) houten poortdeuren. De kazematten zijn klein en donker en onderling niet verbonden. In het keelgebouw bevinden zich meerdere ruimtes waarvan een aantal ook goede daglichttoetreding hebben. De kwaliteiten van het Fort zijn met name de verbondenheid met de rivier de Donge, de gaafheid van het complex en het historische karakter. De lunet is onderdeel van het totale ensemble van de vesting Geertruidenberg die voor een groot deel nog herkenbaar aanwezig is. Het fort heeft een introvert karakter en is niet openbaar toegankelijk en heeft geen relatie met de omgeving.

3.3. Locatie Het Fort is bereikbaar via een vaste brug en gelegen langs een smalle weg. Parkeren op of dicht bij dit Fort niet mogelijk buiten de enkele plaatsen in de berm langs de weg. Er is weinig parkeergelegenheid in de buurt. Rond het fort ligt een beperkt stuk gemeentegrond. Wellicht dat een deel van de scheepswerf gebruikt zou kunnen worden, als daarover overeenstemming bereikt kan worden. Inmiddels is het Fort omgeven door grootschalige woningbouw. Direct naast het Fort wordt appartementencompex “de Werff” gebouwd. Aan de andere zijde van het fort ligt nog een echte werf, met een verscheidenheid aan objecten die een beeld geven van de historie van deze tak in Geertruidenberg. Op de Donge, direct voor en in de omgeving van het Lunet liggen een aantal woonschepen. Aan de overzijde ligt een insteekhaven. De gemeente heeft plannen aantrekkelijker te worden voor de recreatieve scheepsvaart. Op dit moment is er niet veel “loop`’ langs het fort. In de toekomst wordt een wandelpad langs de oever van de Donge gerealiseerd en ontstaat een rechtstreekse verbinding met de Dongeburgh.


!

!

!

!

!

!

!

8/82

!

3.4. Bestemmingsplan Ter plaatse geldt centrumvoorzieningen van plan Raamsdonk 1967. Het betreft een oud en tamelijk onduidelijk bestemmingsplan. De gemeente is bereid de procedure voor het wijzigen van het het bestemmingsplan op te starten als er een in de gemeente passende andere functie kan worden gerealiseerd. De nieuwe bestemming kan dan worden meegenomen in een nieuw bestemmingsplan dat voor het gebied zal worden opgesteld.


!

!

!

!

!

!

!

9/82

!

4.

Mogelijke functies

4.1. Ruimte in de markt Belangrijk bij het bepalen van nieuwe functies is welke ruimte er in de markt is en wat de toegevoegde waarde van een nieuwe invulling kan zijn. Er zijn veel functies denkbaar, maar het belangrijkste is het zoeken van een concrete exploitant die op zoek is naar een dergelijke specifieke locatie en kansen ziet voor een kostendekkende exploitatie.Over het algemeen is dit overigens de crux van elke geslaagde herbestemming. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat Geertruidenberg (incl. Raamsdonk en Raamsdonksveer) ruim 20.000 inwoners heeft en dat veel voorzieningen ook in Breda, Tilburg en Oosterhout, en iets verder, in Rotterdam en 's-Hertogenbosch gevestigd zijn. Een concrete vraag vanuit de markt is een belangrijk aandachtspunt bij de verdere herbestemming en het doen van investeringen. Door diverse makelaars is aangegeven dat er een markt is voor evenementen. Gedacht wordt daarbij aan een ruimte voor feesten en partijen (met mogelijkheid voor eigen catering). Daarnaast is er behoefte aan een ruimte waar feesten georganiseerd kunnen worden voor jongeren. Verder heeft Geertruidenberg een historische kern, er wonen veel oud werknemers van Essent en er is bijzonder veel werkgelegenheid. Tenslotte geeft de gemeente aan dat er behoefte is aan ruimte voor muziekverenigingen en cultuur gerelateerde organisaties. Uit de “Toekomstvisie Raamsdonk” blijkt dat er veel locaties zijn waar veel verschillende verenigingen gebruik van maken. Het grootste deel van deze locaties is verouderd en slecht onderhouden. De inwoners uit Raamsdonk zien bij voorkeur een locatie waar alle activiteiten plaats kunnen vinden en gebruik van ruimte gedeeld wordt. Een van de huidige locaties, het kloostergebouw, blijkt moeilijk rendabel te exploiteren door de hoge onderhoudskosten. Uit dit onderzoek blijkt verder dat er weinig mogelijkheden tot vrije tijdsbesteding voor de leeftijdsgroep 12-18 jaar zijn.

4.2. Mogelijke gebruikers/ doelgroepen 4.2.1. Maatschappelijk Scouting De locatie, dicht bij het water, leent zich goed voor scouting. Ook de robuustheid van het gebouw sluit daar goed bij aan. Op dit moment is de scouting gevestigd in het object. Zij hebben zowel een aantal kazematten als het keelgebouw in gebruik en geven aan dat zij doordat ze in de loop der jaren gegroeid zijn (nu ca. 90 kinderen lid) geen ruimtes kunnen “inleveren”. Mafeking faciliteert 4 groepen met kinderen van 7-23 jaar. Een deel van deze kinderen heeft last van een (psychische) stoornis zoals ADHD en gedijt inmiddels goed in deze omgeving. Historische vereniging De Stichting Vestingsteden maakt gebruik van een deel van de kazematten, maar zou het geen probleem vinden een andere locatie te betrekken als deze beschikbaar is.


!

!

!

!

!

!

!

10/82

!

4.2.2. Cultureel

Kunstenaars In de creatieve sector is altijd behoefte aan atelierruimtes voor kunstenaars. De ruimtes in het fort lenen zich minder voor schilderen en tekenen, maar de ruimte buiten leent zich zeker voor bijvoorbeeld steenhouwen.

Openluchtpodium De ruimte binnen het fort leent zich goed voor openluchtvoorstellingen in de zomermaanden. Er is geen concrete partij die aangegeven heeft daar behoefte aan te hebben.

Museaal • Expositieruimte voor kunst/ geschiedenis; kan als aanvullende functie • Expositieruimtes; Neerlands Krijgscollectie 4.2.3 Commercieel

Horeca Ook een nieuwe functie als horeca zou mogelijk zijn. Deze horeca zou een relatie kunnen hebben met een functie die gebruik maakt van de ligging aan het water (boten verhuur bijvoorbeeld) of langs wandelroutes, maar ook een zelfstandige functie als restaurant kunnen hebben Dat is afhankelijk van profilering, ambities en gewenste uitstraling van de horeca exploitant. Op verschillende plaatsen is gelegenheid een terras te maken. Parkeren kan niet op eigen terrein plaatsvinden.

Kantoorruimtes Tenslotte zou het een optie zijn om er enkele kantoorruimtes te realiseren. Deze optie ligt niet voor de hand. De meeste ruimtes zijn onderling niet verbonden.

Bedrijfsruimtes Voor bepaalde typen bedrijvigheid kan de ambiance van de locatie een meerwaarde hebben, maar eveneens het klimaat. Te denken valt hierbij aan een wijnhandel of een champignonkwekerij.

4.3. Ingediende plannen Een aantal kandidaten hebben zich naar aanleiding van de uitvraag bij de gemeente gemeld. Ingediende plannen zijn als bijlage toegevoegd. 4.3.1.Neerlands krijgscollectie Het plan betreft een museum dat zal gaan over de Nederlandse krijgsmacht over de periode van 1568 tot heden. Uitgangspunt is een museum dat gaat over de Nederlandse geschiedenis omtrent het leger, ter land, ter zee, ter lucht. Er is geen ander museum die alle 4 de krijgsmachtdelen behandelt. Het Legermuseum in Delft, Marine museum in Den Helder, Luchtmacht museum in Soesterberg en het museum van de Koninklijke Marechaussee, zijn hele interessante locaties om te bezoeken, maar liggen erg ver weg om er heen te gaan. Veel traditiekamers zijn over het land verspreid en liggen nagenoeg alle op Militair terreinen. De initiatiefnemer geeft aan dat zijn kennis en de collectie die hij tot nu toe heeft opgebouwd behoorlijk groot is en hij wil zijn opgebouwde kennis graag overbrengen op andere mensen, volwassenen, scholieren en oudgedienden. Daarvoor zoekt hij een geschikte locatie.


!

!

!

!

!

!

!

11/82

!

Conclusie Het plan is in de initiatiefase en bevat geen financiële onderbouwing. Dergelijke locatie elders draaien veelal voor een groot deel op vrijwilligers en subsidies. Afhankelijk van de verdere uitwerking en tijd die vrijwilligers hier in stoppen kan dit aanvullend aan andere activiteiten op deze locatie een aantrekkende werking hebben op publiek. De aanlooptijd is echter over het algemeen zeer lang en in de meeste gevallen wordt geen huur betaald voor een locatie. 4.3.2. Van den Berg evenementen De heer van den Berg (bedrijfsleider bij fort de Hel) heeft een voorstel ingediend dat uitgaat van de volgende kernwaarden van het fort: Recreatie, educatie, natuur, historie en horeca, beleving, omgeving en samenwerking. Deze kernwaarden worden vertaald in een visie op het fort. De visie houdt in dat het fort een belangrijke toeristische trekpleister wordt voor de regio Geertruidenberg. Groepsarrangementen, openbare evenementen , culturele en educatieve programma’s worden gecombineerd met horeca. De nadruk zal liggen op arrangementen voor volwassenen. Voor de bedrijfsvoering is gebruik van het middenterrein, het hoofdgebouw (met daarin te realiseren horecavoorziening) en kanonskelders noodzakelijk. Het plan is vrij ver uitgewerkt wat betreft doelgroepen, soort activiteiten en branding, maar er is geen begroting opgenomen. De inkomsten zijn mede afhankelijk van de mogelijkheden die de gemeente middels het bestemmingsplan biedt. Uitgangspunt is een commerciële exploitatie waarbij huur betaald wordt. Als aandachtspunten worden geluidsoverlast naar de buurt en parkeren genoemd. Conclusie Het plan past goed in de ambitie om het fort meer publiekstoegankelijk te maken en kan voor inkomsten zorgen. Het betreft een commercieel initiatief. 4.3.3! Chris Dhaese Uitgangspunt is het toegankelijk maken van een historisch gebouw voor een breed publiek waardoor het erfgoed toegankelijk blijft voor een breed publiek. Daarnaast wordt een maatschappelijke functie voorzien. Ingezet wordt op het realiseren van een herberg waarmee ingezet wordt op de recreatieve sector en het realiseren van accommodatie (gedurende 1 april tot 1 oktober in de kazematten) voor lange afstand wandelnetwerken en fietsnetwerk. OP het binnenterrein is de mogelijkheid tenten op te zetten. Combinaties van functies zijn mogelijk (bijvoorbeeld VVV, passantenhaven, aanlegsteiger voor bootjes) en samenwerking wordt gezocht met andere organisaties voor leerwerkprojecten, dagbestedings- en integratieprojecten. De heer Dhaese heeft reeds met veel partijen gesproken en probeert eveneens subsidie binnen te halen om het project verder te brengen bv aansluiting bij traject De GGZ heeft positief gereageerd en wil zich inzetten partijen bij elkaar te brengen. De initiatiefnemer geeft aan dat hij niet bereid is huur te betalen, maar dat dit scenario de gemeente op andere terreinen geld bespaart doordat er minder uitkeringen nodige zijn of dat hij taken overneemt van de gemeente op het gebied van onderhoud of reïntegratie.


!

!

!

!

!

!

!

12/82

!

Conclusie Het plan van de hr Dhaese is inhoudelijk het meest doordacht. Echter de financiële aspecten zijn nog niet concreet genoeg om de conclusie te kunnen trekken dat dit een financieel haalbaar plan is. 4.3.4! Stichting MCE Het plan van MCE gaat uit van een combinatie van dataopslag en behoud van erfgoed. De Stichting is in oprichting en stelt zichzelf ten doel vitale ICT infrastructuren veilig op te slaan. Daarnaast zet de stichting zich in het cultureel erfgoed en maatschappelijke karakter van het fort te behouden. MCE geeft aan dat zij zowel de restauratie kunnen begeleiden, het fort kunnen beheren en openstellen als ook kunnen zorgen voor een toeristische meerwaarde (openluchttheater). Uit het plan wordt niet duidelijk welke ervaring de initiatiefnemers met deze werkzaamheden hebben of op welke wijze dit verder georganiseerd wordt. In dit plan zouden de kazematten ingezet worden voor dataopslagen zou Mafeking naast het keelgebouw een nieuw onderkomen nodig hebben dat aan de kant van het water gebouwd zou kunnen worden. Ook zou er een ondergrondse dataopslag van ca 10*10 meter op het binnenterrein bijgebouwd moeten worden tegen de kazematten aan. Nadere vragen leiden tot de volgende reactie: - Ten aanzien van de betalen huur stellen zij dat deze afhankelijk is van het de huren object en afspraken over onderhoud en verdere investeringen zoals NUTS voorzieningen, toiletgroep(en) verlichting op binnenplaats, glasvezel kabel, benodigde stroom capaciteit. - Ze willen de Lunette op vast gestelde tijden openstellen of op afspraak voor b.v. bezichtiging of rondleiding of vergaderingen. Het verzorgen van tentoonstellingen of openlucht theater willen zij mogelijk maken voor toneelgroepen of geïnteresseerden die een voorstelling zouden willen geven. - De financiën die vrij komen bij het opstarten van het datacenter zouden zij willen besteden aan een nieuw te bouwen ruimte voor Mafeking en ook om de vereniging bij Lunette te kunnen blijven huisvesten. - Over de financiële rol van M.C.E. en/of investeerders vinden zij het op dit moment nog niet gepast uitsluitsel te geven, omdat er ook geen toezeggingen zijn. - Zij geven wel aan in een vergevorderd stadium te zijn met investeerders. Conclusie Het plan zorgt niet direct voor meer leven in en rondom het fort. Weliswaar is MCE bereid het fort open te stellen, maar de organisatie van activiteiten ligt niet bij hen. Belangrijke vraag is of het realiseren van een ondergrondse opslag van 10*10 meter niet tot problemen leidt, aangezien in de huidige situatie het binnenterrein al snel verzadigd is met water. Onduidelijk is of verhuur aan MCE inkomsten genereert. Uit het plan lijkt of MCE pas bereid is huur te gaan betalen als het datacenter opgestart is. Alhoewel op zich ook bij andere ontwikkelingen gekozen wordt voor een huur die gerelateerd is aan de omzet zou dan duidelijk moeten zijn hoe MCE dit voorstelt. Daarbij zou gezien het feit dat doel van dit plan is Mafeking op de locatie te laten blijven, de vraag of andere partijen deze locatie eveneens op deze wijze commercieel kunnen exploiteren met hogere opbrengsten (ca het advies is in het geval de keuze op deze variant valt dit aan te besteden) . Wij adviseren zaken als onderhoud en faciliteren van andere huurders goed uit elkaar te houden en desgewenst verschillende overeenkomst af te sluiten. Ook adviseren wij op voorhand duidelijkheid te scheppen ten aanzien van investeringen die partijen moeten doen (als er veel geïnvesteerd moet worden zal een partij overdracht van het Fort willen, tenzij de gemeente gaat investeren, dan is het risico voor de gemeente).


!

!

!

!

!

!

!

13/82

!

4.3.5! Bootje Gezond Door Bootje gezond is geen ondernemingsplan ingediend. Bootje Gezond is een bedrijf dat zich richt op evenementen voor bedrijven en particulieren. Zij organiseert bijvoorbeeld bedrijfsuitstapjes, teambuildings en familiedagen. De eigenaar van dit bedrijf is reeds actief in Geertruidenberg. het bedrijf groeit. De omvang van de uitjes en de groepsgrootte nemen toe. Daarbij willen mensen niet alleen varen of scooteren, maar combinaties van activiteiten. Bootje Gezond wil het fort gebruiken als vertrekpunt voor scooters maar ook om andere activiteiten te ontplooien zoals bijvoorbeeld: - Kleiduif schieten - Boogschieten - Jeu de boules - Outdoor cooking - Sumo worstelen - Worskhops - Etc. etc. Als randvoorwaarde stelt de eigenaar dat het Fort wel de juiste uitstraling moet krijgen met de juiste gebruikers erin. Daarnaast moet er een aanlegmogelijkheid komen waar bootjes kunnen afmeren. Zowel voor de bootjes van zijn bedrijf als ook voor een eventuele rondvaartboot. De boten laat Bootje gezond bij voorkeur liggen waar ze nu liggen. Dicht bij de markt en voorzieningen (horeca) van Geertruidenberg, met goed toezicht door omwonenden en beschut tegen de wind. Er zijn daar echter geen uitbreidingsmogelijkheden. Bootje Gezond kan geen indicatie geven van huur die hij kan betalen en heeft eveneens geen uitspraak gedaan ten aanzien van de ruimte die hij wil gebruiken in het Fort. Hij wil daarover nader in gesprek gaan zodra duidelijk is wat er kan en wat er verder staat te gebeuren bij het fort. Conclusie De ondernemer is reeds actief in Geertruidenberg en heeft bewezen dat zijn onderneming levensvatbaar is. Deze invulling van het Fort zal de publiekstoegankelijkheid vergroten.


!

!

!

!

!

!

!

14/82

!

5.

Scenario’s

In geen van de ingediende ondernemingsplannen is uitspraak gedaan over de financiële aspecten. Op basis van de interviews en de ingediende plannen zijn drie scenario’s uitgewerkt voor de herbestemming van Fort Lunetten. Deze scenario’s zijn weergegeven in een vlekkenplan. U treft deze vlekkenplannen in bijlage 1. Scenario 1 “Een maatschappelijk/ culturele/ commerciële invulling” Als scenario 1 is een herbestemming van het fort die voortborduurt op de huidige invulling uitgewerkt. Het fort wordt verhuurd aan verschillende partijen, waaronder de scouting (of Neerlands Krijgscollectie), en als oefenruimte voor een bandje. Aanvullend zal in plaats van de Bergse Batterij een functie gezocht worden die past bij de scouting maar ervoor zorgt dat de locatie beter bekend wordt. Daarbij zien wij een bedrijf voor ons dat zich richt op de toeristische sector en de evenementenmarkt gerelateerd aan de Biesbosch (zoals Bootje gezond of vd Berg evenementen). Wij gaan er in de uitwerking vanuit dat de voorzijde rechts in dit scenario vrijkomt en eveneens de ruimtes die de Bergse batterij gebruiken. Als aanvulling kan in de toegangspoort een expositie plaatsvinden over de historie van de waterlinie. (Referentie Steenovens Nieuwerkerk aan den IJssel). Scenario 2 “Een commerciële invulling van Fort Lunetten Om inzichtelijk te maken of een commerciële functie meer opbrengt dan een maatschappelijke invulling hebben wij als onderzocht welke commerciële bestemmingen geschikt zouden zijn voor de ruimtes in het fort. In dit scenario gaan we er van uit dat we beginnen met een nulsituatie/ geen huurders in het pand. In dat geval zien wij als meest reële invulling een bijzonder horeca concept dat sterk genoeg is om los van de horeca in het centrum te overleven. Een dergelijke horeca zou zich moeten richten op de toeristische sector (fietsers) en bij voorkeur ook op het maritieme publiek. Een terras aan de Donge en zicht op de Dongen is dan onontbeerlijk. Deze horeca functie kan gecombineerd worden met functies die hieraan gerelateerd zijn zoals: • • • • • •

Een huurder op het gebied van organisatie van evenementen in een van de nissen Een importeur van wijn/ wijnproeverijen Een importeur van kaas Champignonkwekerij ambachtelijke producten/ eenmaal in week week markt?? een bedrijf dat zich richt op de recreatieve mogelijkheden van de Biesbosch, zoals een bedrijf dat evenementen organiseert

Scenario 3 “Inpakken” of uitbreiden van Fort Lunetten Een mogelijk toekomstscenario is het overkappen van het binnenterrein waardoor het voor en achterdeel met elkaar verbonden worden en eveneens meet bruikbare m2 gerealiseerd kunnen worden. De meest vergaande variant is het opnemen van het Fort in een alles overkoepelende nieuwbouw (waarbij de gracht een aandachtspunt is). Referentie huisvesting van RDH in Breda. Varianten daarop zijn het verbinden van de kazematten door een glazen galerij of het toevoegen van nieuwbouw langs het keelgebouw op het binnenterrein.


!

!

!

!

!

!

!

15/82

!

Een dergelijke ontwikkeling is alleen haalbaar als een specifieke partij op zoek is naar bijzondere huisvesting (vergelijkbaar met het hoofdkantoor van Hoogvliet in een watertoren of een architectenbureau in een pand waarin de ruïnes van kazematten zijn opgenomen in Breda). Een duidelijke profilering helpt in scenario 1, maar is essentieel bij scenario 2 of 3, om de locatie op de kaart te zetten. Kunst, cultuur en inspiratie ... theater en eten, een programmering in samenwerking met horeca ondernemers, spraakmakend karakter realiseren waar mensen op af komen.... anders dan anderen.


!

!

!

!

!

!

!

16/82

!

6.

Subsidiemogelijkheden

Op het gebied van subsidies zijn veel ontwikkelingen gaande. Het is belangrijk deze ontwikkelingen op de voet te volgen, omdat een aantal regelingen op basis van “wie het eerst komt” subsidie toekennen. Voor de cascorestauratie heeft de gemeente reeds een subsidiebeschikking van de RCE toegekend gekregen. Op basis van EUR 2.136.964 (incl BTW) subsidiabele kosten wordt 70 % te weten EUR 1.495.875 (incl BTW) subsidie verleend. Andere gunstige financieringsvormen, zoals laagrentende leningen bij het NRF, vervallen daarmee. • Het Prins Bernhard Cultuurfonds, Oranjefonds, fonds 1818 en andere fondsen bieden vaak de mogelijkheid om eenmalig een (kleine) bijdrage te leveren een een programma. Het gaat dan bijvoorbeeld om opstartkosten. De voorwaarden verschillen per fonds, maar over het algemeen moet het om maatschappelijke of culturele invullingen gaan. De provincie is sinds dit jaar verantwoordelijk voor het verlenen van de Momo gelden en is dus belangrijke partij in deze. De provincie heeft echter aangegeven de middelen op een aantal grote locaties in te zetten, daarnaast religieus erfgoed te subsidiëren en verder geen forten te ondersteunen. Op voorhand is niet te zeggen hoe hoog het subsidiebedrag zal zijn dat extra ingezet kan worden voor Fort Lunetten. Dit hangt vooral van de inzet van de betrokkenen af. Een bedrag van EUR. 25.000,- voor een maatschappelijke invulling (dat is dus niet gerelateerd aan verbouwingskosten maar aan programma) moet in onze optiek mogelijk zijn om bij elkaar te krijgen, mits het tot een sluitend plan komt dat ook op lange termijn haalbaar is (eenmalige subsidie en vervolgens zelfvoorzienend). Wij hebben dit bedrag niet opgenomen in de exploitatieopzet, omdat dit waarschijnlijk subsidies zullen zijn die verbonden zijn aan een programma en niet aan het object.


!

!

!

!

!

!

!

17/82

!

7.

Investeringen cascorestauratie en herbestemming

7.1 Investeringen cascorestauratie De cascorestauratieraming van BBM is als uitgangspunt gebruikt voor deze rapportage.

7.2 Investeringen afbouw Scenario 1: “Een maatschappelijk/ culturele/ commerciële invulling” Voor dit scenario hoeven door de eigenaar nauwelijks kosten gemaakt te worden. Als extra voorzieningen gewenst worden (bijvoorbeeld oplaadcapaciteit voor de scooters een ontvangstruimte in het keelgebouw (toiletten, pantry) dan moeten deze kosten door de huurder gedragen worden, danwel doorgerekend worden middels een hogere huur. Verwarming in deze situatie zou middels elektrische heaters moeten gebeuren. De investeringen voor een elektrische heater zouden ca. EUR. 5000,- zijn. Scenario 2: ‘Een commerciële invulling van Fort Lunetten’ In dit scenario wordt uitgegaan van het realiseren van sanitair, het aanleggen van een CV, het aanleggen van de benodigde installaties en het creëren van een entree. Daarnaast is een stelpost opgenomen voor het realiseren van een gasaansluiting (kosten afhankelijk van waar hoofdaansluiting ligt) en een riolering. De kosten voor de herbestemming worden geraamd op ca. EUR 323.000,- ex BTW en bijkomende kosten. Scenario 3 “Inpakken” of uitbreiden van Fort Lunetten In dit scenario worden dezelfde werkzaamheden gedaan als onder scenario 2, maar wordt ook een terras aangelegd en een uitbreiding gerealiseerd. De kosten voor de herbestemming komen uit op EUR 615.000,- ex BTW en ex bijkomende kosten. Algemeen: Onzekere factor in de ramingen zijn de kosten voor de aansluitingen. In scenario 1 wordt uitgegaan van verwarming door middel van elektra. Maar bij een restaurant is dat niet voldoende en is ook een riolering nodig (verondersteld wordt dat er nu gebruik gemaakt wordt van een septic tank). Voor een aansluiting van gas en riool zijn stelposten opgenomen. Een aantal werkzaamheden kunnen al naar gelang de wensen van huurders uitgewerkt worden. Wij denken daarbij aan: Het aanbrengen van een (stalen) pui incl. glas en schilderwerk ter plaatse van de huidige deuren van de kazematten. De kosten per pui schatten wij in op ca EUR. 11.500,- excl. bijkomende kosten en btw (uitgangspunt is dat het om enkele puien gaat, bij enkelstuks zal de prijs wat hoger liggen) De kosten van het realiseren van water en elektrapunten in de kazematten zijn afhankelijk van het feit of deze doorgetrokken kunnen worden. Als dat het geval is , dan zijn de kosten circa EUR. 3.000,- excl. bijkomende kosten en btw per kazemat. Een nieuwe aansluiting met extra groep op het voorgebouw zal circa EUR. 9.500,- excl. bijkomende kosten en btw kosten.


!

!

!

!

!

!

!

18/82

!

8.

Exploitatiemodellen

In bijlage 3 treft u de exploitatiemodellen van de scenario’s aan. Uitgangspunt van de exploitatiemodellen is een cashflow benadering. Hiermee worden de kasstromen van de eigenaar de komende 10 jaar in rekening gebracht. Daarbij gaan we ervan uit dat de cumulatieve cashflow na ongeveer 10 jaar rond de EUR. 0,- uit moet komen. (Dit betekent dat er enkele jaren een negatief resultaat op de exploitatie kan zijn die de jaren erna ingelopen moet worden). Om nieuwe scenario’s te kunnen vergelijken met de huidige invulling hebben wij ook een exploitatieopzet van de huidige bestemming gemaakt. Voor alle scenario’s zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • rente 5 % • boekwaarde EUR. 1,• subsidie voor cascorestauratie 100% (70% rijk, 30% gemeente) • cascorestauratiekosten conform opgave kostendeskundige BBM • onvoorzien op cascorestauratie 5 % • taakstellende bezuiniging opgenomen van bijna EUR. 500.000,- conform bijlage 2 • huurprijzen gebaseerd op contracten huidige huurders en prijzen van horeca en bedrijfsruimtes in Geertruidenberg • als bijdrage (subsidie) vanuit de gemeente is een bedrag van EUR 1.130.000,- opgenomen. Dit bedrag is afgeleid uit het scenario “Huidig” en bestaat uit de 30% die nodig is als eigen bijdrage voor de cascorestauratie en dekking van de overige kosten, zoals apparaatskosten, onvoorzien, voorfinancieringskosten en dergelijke. Deze kosten zijn een inschatting van de kosten die de gemeente als eigenaar moet maken, maar zouden ook door een andere partij gemaakt moeten worden. Als deze kosten afwijken van de daadwerkelijke kosten maakt dat niet uit voor het afwegen van de scenario’s ten opzichte van elkaar omdat in allen scenario’s met dezelfde bijdrage rekening is gehouden. • voor verhuur is 30 % aanvangsleegstand opgenomen en 10% structurele leegstand. • Uitgangspunt is dat niet geïnvesteerd wordt zolang geen huurder bekend is. Exploitatielasten • onderhoudskosten ca EUR. 2.500,- per jaar • Afschrijving in 40 jaar (gebouw) en 15 jaar installaties • onderhoudskosten eerste 3 jaar EUR. 1000,- (restauratie heeft dan net plaatsgevonden) • index 1,5% De kostenraming die eerder gemaakt is door BBN is door ons als uitgangspunt genomen en daarnaast hebben wij deze uitgebreid met een kostenraming voor de herbestemming. U treft deze kostenramingen aan als bijlage 2 in deze rapportage. NB In het exploitatiemodel (bijlage 4) hebben we de kale bouwkosten overgenomen.

8.1 Scenario huidig In dit scenario wordt het casco gerestaureerd en vervolgens niets door de gemeente geïnvesteerd. De totale investering voor dit project inclusief de bijkomende en overige kosten (onder meer onvoorzien, apparaatskosten en dergelijke) en inclusief BTW bedraagt daarmee ca. EUR. 2.846.000,-. Aangezien deze kosten te maken hebben met de cascorestauratie en van de huidige huurders niet wordt verwacht dat deze een hogere huur kunnen betalen is de veronderstelling dat de gemeente alle kosten afdekt.


!

!

!

!

!

!

!

19/82

!

De vraag vervolgens is of de exploitatie van het Fort vervolgens kostendekkend gerealiseerd kan worden. De huurinkomsten van Mafeking, Bergse Batterij en muziekruimte zijn ca. EUR 2200,- per jaar. De exploitatielasten zijn ca. EUR. 9000,- per jaar (zonder onderhoud buitenruimte vanuit de veronderstelling dat de scouts dit verzorgen). De huidige partijen huren BTW onbelast waardoor de BTW op de exploitatielasten ook niet verrekenbaar is. Per saldo is er een jaarlijks tekort van ruim EUR. 7000,-. De inkomsten zijn dus niet voldoende om de exploitatielasten af te dekken.

8.2 Scenario 1 “Een maatschappelijk/ culturele/ commerciële invulling” In dit scenario wordt het casco gerestaureerd en vervolgens EUR. 5000,- door de gemeente geïnvesteerd. Uitgangspunt is dat 50% van de verhuur BTW belast is en dus 50 % van de BTW op de investering verrekenbaar. De totale investering voor dit project inclusief de bijkomende en overige kosten (onder meer onvoorzien, apparaatskosten en dergelijke) en inclusief BTW bedraagt daarmee ca. EUR. 2.648.000,-. De totale investering is wat lager dan in scenario “huidig”. Dit komt door een wijziging in de BTW belaste verhuur. In dit model kan de totale huursom iets omhoog naar EUR. 8000,- per jaar. De kosten worden geraamd op ca. EUR. 13.000,-. Dit model wordt wel positiever dan het huidige scenario, maar levert nog steeds een jaarlijks tekort op van ca. EUR 5000,-.

8.3 Scenario 2 “Een commerciële invulling van Fort Lunetten”. In dit model wordt het casco gerestaureerd, en een aantal verdergaande aanpassingen gedaan. Een bedrijf dat evenementen organiseert plus een restaurant in het linker deel van het keelgebouw. Een knelpunt in dit scenario is de inpassing van de installaties. Klimaatbeheersing in de overwelfde ruimten is zeer gecompliceerd. Als daar gekookt wordt moeten er grote sparingen gemaakt worden voor ventilatiekanalen, plus een afvoer op het dak. Er zijn geen nooduitgangen, op de zolder moet een installatieruimte komen - maar die is onbereikbaar voor onderhoud. Dit is allemaal oplosbaar, maar de vraag is of dit niet teveel afbreuk doet aan de monumentale status cq de vergunningverlener met dergelijke ingrepen instemt. In dit scenario wordt het casco gerestaureerd en vervolgens EUR. 323.000,- door de gemeente (als eigenaar) geïnvesteerd in de afbouw. Er is rekening gehouden met het aantrekken van een extra financiering van ca. EUR. 443.000,-. De totale investering bedraagt ca. EUR. 3.089.000,-. Wat betreft de opbrengst is gerekend met huurinkomsten van EUR. ca. 30.000,- per jaar. De exploitatielasten worden geraamd op ca. EUR. 47.500,-. Dit betekent dat er per saldo een jaarlijks tekort van EUR 17.000,- zal zijn. Uit de exploitatieopzet blijkt dat een meer commerciële verhuur dus niet per definitie tot een beter financieel resultaat leidt. Doordat de BTW verrekenbaar is zal de subsidie ex. BTW uitgekeerd worden.


!

!

!

!

!

!

!

20/82

!

8.4 Scenario 3 “Inpakken” of uitbreiden van Fort Lunetten” Voor dit scenario is uitgegaan van een functie die aansluit bij het toerisme en die combineert met een horeca functie. Een bedrijf dat evenementen organiseert neemt enkele kazematten in gebruik, plus het gedeelte rechts in het keelgebouw; plus horeca in de overige kazematten (6 ruimten) en een aanbouw tegen de gevels (uitgangspunt is in totaal 176,5 m2 aanbouw en ca. 140 m2 kazemat voor de horeca). Het exploitatiemodel van dit scenario is niet verder doorgerekend, omdat het een dusdanig specifieke ingreep is die afhankelijk is van een concrete partij en het daarom niet tot een realistische inschatting zal leiden.


!

!

!

!

!

!

!

21/82

!

9.

Kritische factoren en risico’s

• Er is geen bodemonderzoek gedaan. • Organisatie De wijze waarop de organisatie in de toekomst vormgegeven wordt is van grote invloed op de financiële aspecten. Het werken met een stichting/ maatschappelijke instelling heeft voordelen zoals inzet van vrijwilligers en beperken van de kosten van een organisatie. Het heeft echter ook nadelen. Mensen steken er vrijblijvend tijd in en ook richting marktpartijen is het onduidelijk wat de rol van de stichting en de relatie met de eigenaar is. Over het algemeen hebben stichtingen weinig financiële armslag en kunnen zij geen risico’s lopen. Veelal moeten met huurders afspraken gemaakt worden over investeringen in relatie tot huurderswensen. Als dit over teveel schijven loopt ontstaat het risico dat de voortgang stagneert. • Relatie tussen huurder en eigenaar moet langdurig zijn om ook partijen langjarig te kunnen binden. • De mogelijkheden om het terrein/ cq de Dongeoevers te gebruiken zijn van grote invloed op de bereidheid van partijen om te willen investeren cq zich te vestigen in het Fort en daarvoor een substantiële huur te betalen. • De mogelijkheden om parkeerplaatsen te creëren hebben invloed op de functies die mogelijk zijn in het Fort. • Er is geen rekening gehouden met akoestische maatregelen om het geluid naar buiten te beperken. Als het binnenterrein regelmatig gebuikt gaat worden voor evenementen is dat een aandachtspunt. • Bij het vertrekken van subsidie is uitgegaan van subsidie incl de BTW. Dat betekent dat daarbij het uitgangspunt is genomen dat er geen BTW belaste verhuur plaats zal vinden. Wel BTW belast verhuren geeft een financieel voordeel van ca. EUR 100.000,- op de investeringen. Bij aanvang van de verhuring moet duidelijk gekozen worden voor danwel BTW belast verhuur dan wel niet belaste verhuur. Als de eigenaar halverwege de herzieningsperiode (de eerste 10 jaar na start verhuur) besluit alsnog zonder BTW te gaan verhuren heft de belastingdienst een naheffing.


!

!

!

!

!

!

!

22/82

!

10. Conclusies en aanbevelingen Het doel van de gemeente was om te onderzoeken of een exploitatie van het Fort financieel haalbaar zou zijn cq de financiering van de eigen bijdrage van de gemeente voor de cascorestauratie mogelijk zou maken. Uit een doorrekening blijkt dat dat niet haalbaar is. Daarnaast is de conclusie dat met een combinatie van partijen die op dit moment in het Fort gevestigd is (scouting, muziek, historische vereniging) de onderhoud en exploitatielasten in de toekomst voor het grootste deel door de gemeente gedragen zullen moeten worden. De huur die deze middels deze partijen gegenereerd wordt is niet voldoende voor het afdekken van deze lasten. Echter ook de andere scenario’s zijn financieel niet haalbaar zonder (grote) bijdragen van overheden of sponsoren. Bij de herbestemming van het fort is het rendement dat de eigenaar wil halen cruciaal voor het exploitatiemodel. Het rendement zit niet direct in het financiële rendement, maar in de meerwaarde voor omgeving of meerwaarde voor de gemeente als geheel (toerisme, maatschappelijk). Bij veel forten in kleinere steden en dorpen waarbij sprake is van multifunctionele verhuur wordt deze georganiseerd door vrijwilligers cq stichtingen. Bij deze forten is over het algemeen geen externe financiering afgesloten. Het bedrag dat overblijft als de kosten van de inkomsten zijn afgetrokken is vrijwel nooit toereikend om een reserve op te bouwen voor onderhoudskosten. Locaties die gunstig gelegen zijn en veel mogelijkheden hebben (in de zin van grote steden, unieke locaties, grotere en meerdere goed bruikbare ruimtes of geen alternatieven in de omgeving) lukt het over het algemeen wel ook een reservering te maken voor groot onderhoud (waarbij er dus geen initiële financieringslasten zijn). Fort Lunette is redelijk gunstig gelegen, maar de beperkte ruimte en het gebrek aan parkeerplaatsen maakt nieuwe functies lastig. De financiële verschillen in de modellen zijn niet dusdanig groot dat op basis daarvan een keuze gemaakt kan worden. Het lijkt de beste optie, om na de cascorestauratie toe te werken naar een verhuur aan commerciële of maatschappelijke partijen. Daarmee kan de locatie een grotere rol spelen in de ontwikkeling van de Donge oevers. Daarbij moet wel rekening gehouden worden dat niet alle potentiële huurders even goed naast elkaar kunnen functioneren. Het vaststellen van een concept dat leidend is bij het maken van keuzes voor nieuwe huurders is in dat kader essentieel. Door de herbestemming (deels) te laten financieren door derden beperkt de gemeente haar risico’s. Vraag daarbij is of de gemeente bereid is het fort te vervreemden. In het geval gekozen wordt voor een maatschappelijke invulling, waarbij de gemeente garant staat voor investeringen, blijven de risico’s voor de gemeente groter. Tenslotte is duidelijkheid ten aanzien van de mogelijkheden in het bestemmingsplan en het faciliteren van nieuwe functies middels procedures van belang voor het slagen van de herbestemming van het Fort.


!

!

!

!

!

!

!

23/82

!

11. Over BOEi BOEi is opgezet door een aantal aandeelhouders: Bouwfonds ontwikkeling, AM Wonen, NS Vastgoed, Dudok, Vesteda, Triodus Ventures en de Bank Nederlandse gemeenten. Inmiddels zijn ook Volkers Wessels en het Oranjefonds toegetreden als aandeelhouder. BOEi is een non-profitorganisatie die zich bezig houdt met de herbestemming van industriële en utilitaire (rijks) monumenten, boerderijen en landschappen en kerken en kloosters. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. BOEi werkt volgens de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. BOEi i,s als niet-particuliere organisatie zonder winstoogmerk, zeer actief in het werven van fondsen en subsidies. Restauraties en herbestemming worden gefinancierd uit gestort aandelenkapitaal, laagrentende en marktconforme leningen, subsidies en eenmalige bijdragen. BOEi weet goed de weg in “monumentenland”. Zij heeft goede relaties met ervaren architecten, restaurerende aannemers, maar ook met particuliere organisaties die zich inzetten voor het behoud van potentiële monumenten. Daarnaast weet BOEi met gebruikers de slag te maken om tot haalbare plannen te komen. Sylvia Pijnenborg Arno Boon


!

!

!

!

!

!

!

24/82

!

BIJLAGEN


!

!

!

!

!

!

!

25/82

!

Bijlage 1: Herbestemming Fort Lunetten, vlekkenplannen (scenario’s)


!

!

!

!

!

!

!

26/82

!


!

!

!

!

!

!

!

27/82

!


!

!

!

!

!

!

!

28/82

!


!

!

!

!

!

!

!

29/82

!


!

!

!

!

!

!

!

30/82

!


!

!

!

!

!

!

!

31/82

!

Bijlage 2: Kostenramingen - Herbestemmingskosten scenario 1 - Herbestemmingskosten scenario 2 - Herbestemmingskosten scenario 3


!

!

!

!

!

!

!

32/82

Aantal

eh.

Arbeid(u Arbeid (u)

Onderaan.tot. Stelposten

pm pm 5.000,00

5.000,00

Totaal


!

!

!

2 / 5 - Raming Fort Lunette

Btw TOTAAL GENERAAL EXCL. BTW

19%

10%

5%

0,35%

3%

5%

10%

Polderman, Bureau voor Monumenten- en Restauratieadvies Mathenesserlaan 191, 3014 HB Rotterdam

325.517,60 2.038.768,15

124.251,69 1.366.768,60 68.338,43 1.435.107,03 43.053,21 1.478.160,24 5.173,56 1.483.333,80 74.166,69 1.557.500,49 155.750,05 1.713.250,54

Onderaann.

Indirecte kosten Algemene bouwplaatskosten Subtotaal incl. algemene bouwplaatskosten Algemene kosten Subtotaal incl. algemene kosten Winst en risico Subtotaal incl. winst en risico CAR-verzekering subtotaal incl. Car Onvoorzien Subtotaal incl. Plankosten, TOTALE KOSTEN EXCL. BTW

Mat. totaal

1.242.516,91

Materiaal

Totale directe kosten restauratie + scenario 1

Post verwarming ruimten Bootje Gezond d.m.v. elektrische radiatoren elektra t.b.v. opladen vloeistofdichten vloer tbv scooters DIRECTE KOSTEN SCENARIO 1

Kostenraming herbestemming scenario 1

STABU-code en omschrijving

!

!

!

!

!

33/82

Aantal


!

!

Mat. totaal

Onderaann.


pm 323.000,00

20.000,00 20.000,00 7.000,00 5.000,00 12.500,00 11.000,00 15.000,00 12.500,00 15.000,00 12.500,00 10.000,00 15.000,00 45.000,00 40.000,00 10.000,00 30.000,00 12.500,00 17.500,00 12.500,00

Totaal

!

!

!

!

!



19%

10%

5%

0,35%

3%

5%

10%


408.828,02 2.560.554,42

156.051,69 1.716.568,60 85.828,43 1.802.397,03 54.071,91 1.856.468,94 6.497,64 1.862.966,58 93.148,33 1.956.114,91 195.611,49 2.151.726,41

Materiaal

Indirecte kosten Algemene bouwplaatskosten Subtotaal incl. algemene bouwplaatskosten Algemene kosten Subtotaal incl. algemene kosten Winst en risico Subtotaal incl. winst en risico CAR-verzekering subtotaal incl. Car Onvoorzien Subtotaal incl. Plankosten, TOTALE KOSTEN EXCL. BTW

Arbeid(u Arbeid (u)

1.560.516,91

eh.


Aansluiting gas Aansluiting riolering Aanleg rioleringen toiletten, keuken horeca Vetvanger Betonvloeren horeca vervangen Vloerafwerking CV verwarmingsinstallatie horeca en Bootje Gezond Glaspui entree Wanden, sanitair, tegelwerk, binnendeuren toiletten Installatieruimte op zolder Maken / aanwerken sparingen leidingdoorvoeren Aftimmerwerk, schilderwerk Ventilatie en luchtbehandeling horeca Afzuiging horeca Warm- en koudwater Elektrische installatie Nieuwe hoofdverdeelkast Brandblusmiddelen, noodverlichting, meldinstallatie Terras aan Donge, ca. 60 m2, incl. aanleg elektra Keukeninrichting, bar, meubilair en stoffering niet gerekend DIRECTE KOSTEN SCENARIO 2



!

34/82

Materiaal

Mat. totaal

Onderaann.


pm

45.000,00 16.280,00 40.000,00 87.625,00 11.250,00 27.700,00 17.650,00 20.000,00 20.000,00 7.000,00 5.000,00 10.000,00 25.000,00 27.500,00 5.000,00 17.500,00 15.000,00 20.000,00 55.000,00 40.000,00 10.000,00 40.000,00 12.500,00 27.500,00 12.500,00

Totaal


!

!

!

!

!

!

!


Indirecte kosten Algemene bouwplaatskosten Subtotaal incl. algemene bouwplaatskosten Algemene kosten Subtotaal incl. algemene kosten Winst en risico Subtotaal incl. winst en risico CAR-verzekering subtotaal incl. Car Onvoorzien Subtotaal incl. 5%

0,35%

3%

5%

10%


185.252,19 2.037.774,10 101.888,71 2.139.662,81 64.189,88 2.203.852,69 7.713,48 2.211.566,18 110.578,31 2.322.144,48

1.852.521,91

Arbeid(u Arbeid (u)


eh.

615.005,00

Aantal

Fundering uitbreiding, incl. grondwerken Vloer uitbreiding Staalconstructie uitbreiding Glaspuien Gesloten gevel tpv aan te aarden gedeelten Dak incl. toebehoren Plafond Aansluiting gas Aansluiting riolering Aanleg rioleringen toiletten, keuken horeca Vetvanger Betonvloeren 5 kazematten Vloerafwerking CV verwarmingsinstallatie horeca Elektrische verwarming bootje gezond Binnenwanden en deuren Sanitair, tegelwerk toiletten, keuken Aftimmerwerk, schilderwerk Ventilatie en luchtbehandeling horeca Afzuiging horeca Warm- en koudwater Elektrische installatie Nieuwe hoofdverdeelkast Brandblusmiddelen, noodverlichting, meldinstallatie Terras, ca. 60 m2 Keukeninrichting, bar, meubilair en stoffering niet gerekend DIRECTE KOSTEN SCENARIO 3



!

35/82

Definitieve rapportage Fort Lunette! 19%



10%

Aantal

Plankosten, TOTALE KOSTEN EXCL. BTW


eh.

Arbeid(u Arbeid (u)

Materiaal

Mat. totaal


485.328,20 3.039.687,13

232.214,45 2.554.358,93

Totaal


Onderaann.

!

!

!

!

!

!

!

!

36/82

!

Bijlage 3: Exploitatiemodellen - VAR huidig (4 sheets) - Scenario 1 (4 sheets) - Scenario 2 (4 sheets)


!

!

!

!

!

!

!

37/82


!

!

!

!

!

!

zie BBM

Scenario HUIDIG

Begroting / Prognose 02-04-12 15-07-12 EXCLUSIEF BTW

Fort Lunetten Sylvia Pijnenborg

!

Totale investering

Totale overige kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking BOEi Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

Totale bijkomende kosten

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

Totale restauratiekosten

Taaktellende bezuiniging staatkosten - kosten F - kosten G - kosten H - kosten I - kosten J - kosten K Kosten herbestemming Projectbegeleiding Terreininrichting Inbouwpakket Aansluiting nutsvoorzieningen

Restauratiekosten Kosten herbestemming Raming directe kosten Staartkosten

Totale aankoopkosten

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 2% aankoopkosten

Investeringen

Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

(alle bedragen x Euro 1,-)

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel

Investering & Exploitatie

92.680 55.608 80.000 10.000 6 0 453.693

37.072 148.288 37.072 5.000 18.536

1.557.648 295.953 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25.000 15.000 0 10.000

1 0 5.000

2.846.557

691.987

245.968

1.903.601

5.001

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

20% 20%

grond

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

80% 80% 100%

10%

10% 10%

installaties investering

huurders-

aard van de investering (in %) gebouw

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100%

totaal

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0

grond

2.658.697

691.987

92.680 55.608 80.000 10.000 6 0 453.693

245.968

37.072 148.288 37.072 5.000 18.536

1.715.741

1.401.883 266.358 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 22.500 15.000 0 10.000

5.001

1 0 5.000

gebouw

187.860

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

187.860

155.765 29.595 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.500 0 0 0

0

0 0 0

installaties

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

investering 0 0 0

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

2.846.557

691.987

92.680 55.608 80.000 10.000 6 0 453.693

245.968

37.072 148.288 37.072 5.000 18.536

1.903.601

1.557.648 295.953 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25.000 15.000 0 10.000

5.001

1 0 5.000

totaal

Pagina 1 van 4

!

38/82


!

!

!

!

!

!

!

annuitair of aflossingsvrij aflossingsvrij verhouding EV en VV

annuitair of aflossingsvrij aflossingsvrij annuitair

VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB) VON-prijs excl BTW (excl OVB)

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

Totale financiering

Inzet Eigen Vermogen BOEi

Totaal leningen

Leningen Partij A Partij B Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

Totaal verkopen

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

Totaal subsidies

Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Subsidie derden (overige fondsen)

Financieringen



0,4%

240 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 1.779.316 0 0 1.067.000 0 0 0 100%

looptijd (jr) 0

looptijd (jr) 0 15 0 0 0 0 0 0

0 PROJECTRESULTAAT

2.846.557

1

240

0

2.846.316

100% 100% 100% 100% 100%

rente% 5,00%

rente% 5,50% 5,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

241

annuiteit aflossingsvrij 0

0

annuiteit aflossingsvrij 0 0 0 0 0 0 0 0

-

0

13

0

0

0

2.658.471

0

187.844

0

0

0

2.846.316

Pagina 2 van 4

!

39/82


!

!

!

!

!

!

aantal m2

!

Totale inkomsten per jaar

waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

servicekosten - A Mafeking Bergse Batterij Muziekruimte -D -E -F -G -H

Inkomsten huur - A Mafeking Bergse Batterij Muziekruimte -D -E -F -G -H

huur bij 100% verhuur

daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo - A Mafeking Bergse Batterij Muziekruimte -D -E -F -G -H Totaal verhuurd vloeroppervlak

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

Exploitatie



1 1 1 0 0 0 0 0 3

huur * factor

1.112,00 845,00 416,00 150,00 120,00 160,00 160,00 160,00

huurprijs/m2

2

3

4

5

2.373

234 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.112 845 416 0 0 0 0 0 2.373

2.373

servicekosten daadwerkelijk verhuurd per m2 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100% 0,00 100%

2.409

226 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.129 858 422 0 0 0 0 0 2.409

2.409

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.445

219 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.146 871 429 0 0 0 0 0 2.445

2.445

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.481

211 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.163 884 435 0 0 0 0 0 2.481

2.481

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.519

204 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.180 897 442 0 0 0 0 0 2.519

2.519

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

1,50% 0 m2 #DEEL/0! bouwkosten / m2 BVO m2 -3 Toelichting geven op niet verhuurd deel gerekend is met huur per ruimte en niet met huur / m2

jaar 1

2.556

196 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.198 910 448 0 0 0 0 0 2.556

2.556

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

6

2.595

189 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.216 924 455 0 0 0 0 0 2.595

2.595

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

7

2.634

181 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.234 938 462 0 0 0 0 0 2.634

2.634

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8

2.673

174 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.253 952 469 0 0 0 0 0 2.673

2.673

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

9

2.713

166 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.271 966 476 0 0 0 0 0 2.713

2.713

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10

!

40/82

Pag


!

!

!

!

!

!

Cashflow cumulatief

Cashflow per jaar

af:

!

Cashflow exploitatie resultaat bij:

100%

FOUT

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Exploitatieresultaat per jaar

Totale kosten per jaar

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

Lasten

over 0 226 16 0 241

in % van huur 100,00% 100,00% 3,00% 50,00% 100,00% 19,00% 0,00% 372,00%



looptijd geen afschrijving 30 15 15

5%

1

cumulatief

jaar jaar jaar

-6.816

9.224

2.409 2.409 72 1.204 2.409 700 0 9.203

0 8 1 0 9

13 0 13

-6.918

9.362

2.445 2.445 73 1.222 2.445 711 0 9.341

0 8 1 0 9

13 0 13

-7.021

9.502

2.481 2.481 74 1.241 2.481 721 0 9.481

0 8 1 0 9

13 0 13

-6.707

-6.715 9 2.373 0 0 0 -2.373 0 -6.707

jaar 1

-13.514

-6.816 9 2.409 0 0 0 -2.409 0 -6.807

2

-20.423

-6.918 9 2.445 0 0 0 -2.445 0 -6.909

3

-27.436

-7.021 9 2.481 0 0 0 -2.481 0 -7.013

4

-6.715 -6.816 -6.918 -7.021 -671535,1% -681575,4% -691766,3% -702110,0%

-6.715

9.088

2.373 2.373 71 1.187 2.373 690 0 9.067

0 8 1 0 9

13 0 13

-34.553

-7.126 9 2.519 0 0 0 -2.519 0 -7.118

5

-7.126 -712608,9%

-7.126

9.645

2.519 2.519 76 1.259 2.519 732 0 9.623

0 8 1 0 9

13 0 13

-41.777

-7.233 9 2.556 0 0 0 -2.556 0 -7.224

6

-7.233 -723265,3%

-7.233

9.789

2.556 2.556 77 1.278 2.556 743 0 9.767

0 8 1 0 9

13 0 13

-49.109

-7.341 9 2.595 0 0 0 -2.595 0 -7.332

7

-7.341 -734081,5%

-7.341

9.936

2.595 2.595 78 1.297 2.595 754 0 9.914

0 8 1 0 9

13 0 13

-56.551

-7.451 9 2.634 0 0 0 -2.634 0 -7.442

8

-7.451 -745060,0%

-7.451

10.084

2.634 2.634 79 1.317 2.634 766 0 10.062

0 8 1 0 9

13 0 13

-64.105

-7.562 9 2.673 0 0 0 -2.673 0 -7.553

9

-7.562 -756203,2%

-7.562

10.235

2.673 2.673 80 1.337 2.673 777 0 10.213

0 8 1 0 9

13 0 13

-71.771

-7.675 9 2.713 0 0 0 -2.713 0 -7.667

10

-7.675 -767513,5%

-7.675

10.388

2.713 2.713 81 1.357 2.713 789 0 10.367

0 8 1 0 9

13 0 13

!

41/82

Pa


!

!

!

!

!

!

zie BBM

!

Totale investering


Scenario 1

“Een maatschappelijk/ culturele/ commerciële invulling”







- kosten F - kosten G - kosten H - kosten I - kosten J - kosten K Kosten herbestemming Projectbegeleiding Terreininrichting Inbouwpakket Aansluiting nutsvoorzieningen




Investeringen





92.930 55.758 80.000 10.000 21 0 229.321

37.172 148.688 37.172 5.000 18.586

0 0 0 0 5.000 25.000 25.000 0 20.000

1.557.648 295.953 0

1 0 5.000

2.648.250

468.030

246.618

1.928.601

5.001


20% 20%

grond

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

80% 80% 100%

gebouw

10%

10% 10%


huurders-

aard van de investering (in %)


100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100%

totaal

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0

grond

2.460.390

468.030

92.930 55.758 80.000 10.000 21 0 229.321

246.618

37.172 148.688 37.172 5.000 18.586

1.740.741

1.401.883 266.358 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5.000 22.500 25.000 0 20.000

5.001

1 0 5.000

gebouw

187.860

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

187.860

155.765 29.595 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.500 0 0 0

0

0 0 0

installaties

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

investering 0 0 0

huurders-


2.648.250

468.030

92.930 55.758 80.000 10.000 21 0 229.321

246.618

37.172 148.688 37.172 5.000 18.586

1.928.601

1.557.648 295.953 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5.000 25.000 25.000 0 20.000

5.001

1 0 5.000

totaal

Pagina 1 van 4

!

42/82


!

!

!

!

!

!

!





Totale financiering


Totaal leningen


Totaal verkopen


Totaal subsidies

Subsidie BankGiroLoterij Subsidie derden (overige fondsen)

Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Bijdrage Gemeente

Financieringen



Scenario 1

0,1%

855 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 1.641.562 0 0 1.005.833 0 0 0

looptijd (jr) 0

looptijd (jr) 0 15 0 0 0 0 0 0

0 PROJECTRESULTAAT

2.648.251

1

855

0

2.647.395

100%

100% 100% 100% 100% 100%

rente% 5,00%

rente% 5,50% 5,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

0

annuiteit aflossingsvrij 0 0 0 0 0 0 0 0


-

0

47

0

0

0

2.459.595

0

187.799

0

0

0

2.647.395

Pagina 2 van 4

!

43/82


!

!

!

!

!

!

aantal m2

!



servicekosten Maatschapplijk/ cultureel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H

Inkomsten huur Maatschapplijk/ cultureel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H


daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo Maatschapplijk/ cultureel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H Totaal verhuurd vloeroppervlak


Exploitatie



1 1 0 0 0 0 0 0 2

jaar 1 2

3

4

“Een maatschappelijk/ culturele/ commerciële invulling” 5

6.378

829 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

778 5.600 0 0 0 0 0 0 6.378

9.112


8.324

803 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.016 7.308 0 0 0 0 0 0 8.324

9.249

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8.449

776 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.031 7.418 0 0 0 0 0 0 8.449

9.387

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8.575

750 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.047 7.529 0 0 0 0 0 0 8.575

9.528

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8.704

723 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.062 7.642 0 0 0 0 0 0 8.704

9.671

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

1,50% 0 m2 #DEEL/0! bouwkosten / m2 BVO m2 -2 Toelichting geven op niet verhuurd deel gerekend is met huur per ruimte en niet met huur / m2

huur * factor

1.112,00 8.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

huurprijs/m2

Scenario 1

8.835

697 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.078 7.756 0 0 0 0 0 0 8.835

9.816

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

6

8.967

670 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.094 7.873 0 0 0 0 0 0 8.967

9.963

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

7

9.102

644 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.111 7.991 0 0 0 0 0 0 9.102

10.113

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8

9.238

617 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.127 8.111 0 0 0 0 0 0 9.238

10.265

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

9

9.377

591 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.144 8.232 0 0 0 0 0 0 9.377

10.419

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10

!

44/82

Pagi


!

!

!

!

!

!

!

Cashflow cumulatief

Cashflow per jaar

af:


50%

FOUT








Lasten

over 0 795 61 0 856

in % van huur 40,00% 30,00% 3,00% 30,00% 30,00% 9,50% 0,00% 142,50%




Scenario 1

5%

1

cumulatief

jaar jaar jaar

-4.696

13.020

3.699 2.775 277 2.775 2.775 641 0 12.942

0 26 4 0 31

47 0 47

-4.765

13.214

3.755 2.816 282 2.816 2.816 651 0 13.136

0 26 4 0 31

47 0 47

-4.836

13.411

3.811 2.858 286 2.858 2.858 661 0 13.333

0 26 4 0 31

47 0 47

-6.420

-6.450 31 3.645 0 0 0 -3.645 0 -6.420

jaar 1

-11.085

-4.696 31 3.699 0 0 0 -3.699 0 -4.665

2

-15.820

-4.765 31 3.755 0 0 0 -3.755 0 -4.735

3

-20.625

-4.836 31 3.811 0 0 0 -3.811 0 -4.805

4

-6.450 -4.696 -4.765 -4.836 -645009,4% -469594,5% -476522,0% -483553,4%

-6.450

12.828

3.645 2.734 273 2.734 2.734 632 0 12.751

0 26 4 0 31

47 0 47

0 26 4 0 31

47 0 47

-25.501

-4.907 31 3.868 0 0 0 -3.868 0 -4.876

5

-4.907 -490690,2%

-4.907

13.611

3.868 2.901 290 2.901 2.901 671 0 13.533


-30.450

-4.979 31 3.926 0 0 0 -3.926 0 -4.949

6

-4.979 -497934,2%

-4.979

13.814

3.926 2.945 294 2.945 2.945 681 0 13.736

0 26 4 0 31

47 0 47

-35.472

-5.053 31 3.985 0 0 0 -3.985 0 -5.022

7

-5.053 -505286,8%

-5.053

14.020

3.985 2.989 299 2.989 2.989 691 0 13.942

0 26 4 0 31

47 0 47

-40.569

-5.127 31 4.045 0 0 0 -4.045 0 -5.097

8

-5.127 -512749,6%

-5.127

14.229

4.045 3.034 303 3.034 3.034 701 0 14.151

0 26 4 0 31

47 0 47

-45.742

-5.203 31 4.106 0 0 0 -4.106 0 -5.173

9

-5.203 -520324,5%

-5.203

14.441

4.106 3.079 308 3.079 3.079 712 0 14.364

0 26 4 0 31

47 0 47

-50.991

-5.280 31 4.167 0 0 0 -4.167 0 -5.250

10

-5.280 -528012,9%

-5.280

14.657

4.167 3.126 313 3.126 3.126 723 0 14.579

0 26 4 0 31

47 0 47

!

45/82

Pagi


!

!

!

!

!

!

zie BBM

!

Totale investering


Scenario 2








- kosten F - kosten G - kosten H - kosten I - kosten J - kosten K Kosten herbestemming Projectbegeleiding Terreininrichting Staartkosten herbestemming Aansluiting nutsvoorzieningen




Investeringen





226.297 113.149 80.000 10.000 12.975 0 0

45.259 181.038 45.259 5.000 22.630

0 0 0 0 323.000 60.000 25.000 61.370 20.000

1.557.648 295.953 0 0 0

1 0 5.000

3.089.579

442.421

299.186

2.342.971

5.001


20% 20%

grond

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

80% 80% 100%

10%

10% 10%


huurders-

aard van de investering (in %) gebouw

“Een commerciële invulling van Fort Lunetten”.

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100% 100% 100%

totaal

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0

grond

2.898.219

442.421

226.297 113.149 80.000 10.000 12.975 0 0

299.186

45.259 181.038 45.259 5.000 22.630

2.151.611

1.401.883 266.358 0 0 0 0 0 0 0 0 0 323.000 54.000 25.000 61.370 20.000

5.001

1 0 5.000

gebouw

191.360

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

191.360

155.765 29.595 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.000 0 0 0

0

0 0 0

installaties

0

0

0 0 0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

investering 0 0 0

huurders-


3.089.579

442.421

226.297 113.149 80.000 10.000 12.975 0 0

299.186

45.259 181.038 45.259 5.000 22.630

2.342.971

1.557.648 295.953 0 0 0 0 0 0 0 0 0 323.000 60.000 25.000 61.370 20.000

5.001

1 0 5.000

totaal

Pagina 1 van 4

!

46/82


!

!

!

!

!

!

!





Totale financiering


Totaal leningen


Totaal verkopen


Totaal subsidies

Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Subsidie derden (overige fondsen)

Financieringen



Scenario 2

16,6%

443.679 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 1.487.610 0 0 1.070.000 0 0 0 100%

looptijd (jr) 0

looptijd (jr) 0 15 0 0 0 0 0 0

0 PROJECTRESULTAAT

3.089.579

88.290

443.679

0

2.557.610

100% 100% 100% 100% 100%

rente% 5,00%

rente% 5,50% 5,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


annuiteit aflossingsvrij 0 4.415

0

annuiteit aflossingsvrij 0 24.402 0 0 0 0 0 0 0 -

0

0

0

2.399.199

0

158.411

0

0

0

2.557.610

Pagina 2 van 4

!

47/82


!

!

!

!

!

!

!

aantal m2



servicekosten Commercieel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H

Inkomsten huur Commercieel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H


daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo Commercieel Commercieel ruimte C -D -E -F -G -H Totaal verhuurd vloeroppervlak


Exploitatie



160 160 50 0 0 0 0 0 370

2

21.920

515.335 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

8.960 8.960 4.000 0 0 0 0 0 21.920

29.600


3

4

5

27.446

498.701 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

11.693 11.693 4.060 0 0 0 0 0 27.446

30.044

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

27.857

482.067 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

11.868 11.868 4.121 0 0 0 0 0 27.857

30.495

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

28.275

465.433 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.046 12.046 4.183 0 0 0 0 0 28.275

30.952

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

28.699

448.799 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.227 12.227 4.245 0 0 0 0 0 28.699

31.416

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

gerekend is met huur per ruimte en niet met huur / m2

3386 bouwkosten / m2 BVO

jaar 1


1,50% 460 m2 370 m2 0 Akkoord

huur * factor

80,00 80,00 80,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

huurprijs/m2

Scenario 2

29.130

432.165 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.410 12.410 4.309 0 0 0 0 0 29.130

31.888

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

6

29.567

415.531 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.596 12.596 4.374 0 0 0 0 0 29.567

32.366

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

7

30.010

398.897 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.785 12.785 4.439 0 0 0 0 0 30.010

32.851

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

8

30.460

382.263 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

12.977 12.977 4.506 0 0 0 0 0 30.460

33.344

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

9

30.917

365.629 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

13.172 13.172 4.574 0 0 0 0 0 30.917

33.844

90% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10

!

48/82

Pa


!

!

! cumulatief

5.920 2.960 888 2.960 2.960 0 0 15.688

0 16.634 2.197 0 18.831

!

!

!

!

Cashflow cumulatief

Cashflow per jaar

af:




5%

-22.585

-41.415 18.831 5.920 4.415 -4.415 0 -5.920 0 -22.585

jaar 1

-41.415 -46,9%

-41.415

88.290

jaar jaar jaar


in % van huur


24.402 4.415 28.817

-39.879

-36.125 18.831 6.009 4.415 -4.415 0 -6.009 0 -17.295

2

-36.125 -40,9%

-36.125

63.571

6.009 3.004 901 3.004 3.004 0 0 15.923

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-57.001

-35.952 18.831 6.099 4.415 -4.415 0 -6.099 0 -17.122

3

-35.952 -40,7%

-35.952

63.810

6.099 3.049 915 3.049 3.049 0 0 16.162

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-73.947

-35.777 18.831 6.190 4.415 -4.415 0 -6.190 0 -16.946

4

-35.777 -40,5%

-35.777

64.052

6.190 3.095 929 3.095 3.095 0 0 16.405

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817


63.335

0%

20,00% 10,00% 3,00% 10,00% 10,00% 0,00% 0,00% 53,00%

over 0 499.020 32.949 0 531.969

Scenario 2





Lasten



-90.716

-35.599 18.831 6.283 4.415 -4.415 0 -6.283 0 -16.768

5

-35.599 -40,3%

-35.599

64.298

6.283 3.142 942 3.142 3.142 0 0 16.651

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-107.303

-35.418 18.831 6.378 4.415 -4.415 0 -6.378 0 -16.588

6

-35.418 -40,1%

-35.418

64.548

6.378 3.189 957 3.189 3.189 0 0 16.900

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-123.707

-35.235 18.831 6.473 4.415 -4.415 0 -6.473 0 -16.404

7

-35.235 -39,9%

-35.235

64.801

6.473 3.237 971 3.237 3.237 0 0 17.154

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-139.925

-35.048 18.831 6.570 4.415 -4.415 0 -6.570 0 -16.218

8

-35.048 -39,7%

-35.048

65.059

6.570 3.285 986 3.285 3.285 0 0 17.411

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-155.954

-34.859 18.831 6.669 4.415 -4.415 0 -6.669 0 -16.029

9

-34.859 -39,5%

-34.859

65.320

6.669 3.334 1.000 3.334 3.334 0 0 17.672

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

-171.791

-34.668 18.831 6.769 4.415 -4.415 0 -6.769 0 -15.837

10

-34.668 -39,3%

-34.668

65.585

6.769 3.384 1.015 3.384 3.384 0 0 17.938

0 16.634 2.197 0 18.831

24.402 4.415 28.817

!

49/82

P

!

Bijlage 4: Lijst contactgegevens

Gemeente Mw de Wolff

ontwikkeling Donge oevers

Hr. Celie

monumentenbeleid

Mw. de Kort

economie en cultuur

Maatschappelijk/ cultureel Hr. Pagie, waterscouts, mafeking

Waterscouts Mafeking is gebruiker van het Keelgebouw, het voorgebouw. Ze maken al 50 jaar gebruik van Fort Lunette. Ze hebben er berging voor 22 kano’s/ boten en materieel. Binnenschip ligt in Donge. Aanlegplaatsen voor schepen. Ca 90 leden van scouting (leden van 7-23 jr betalen EUR 8,50 per maand contributie). Betalen ca. 2500,-p.j. aan huur. Krijgen eveneens 2500,- subsidie per jaar.

Hr. Kwekkeboom

Huurt al sinds 1978 een ruimte in het fort als oefenruimte voor een bandje. Wil niet weg van deze plek.

Hr. Snijders, Bergse Batterij

Gebruiken fort voor opslag en reparatie. Niet ideaal omdat ze moeilijk kunnen laden/lossen. Willen weg naar andere locatie als dat financieel haalbaar is.

Hr. C.J. Dhaese

Heeft idee om in fort onder andere overnachingsmogelijkheid te creeren (herberg) voor wandelaars die voettocht naar Santiago de Compostella maken en stelt voor dit te combineren met mogelijkheid om hier voor ouderen maatlijden te serveren en combinatie te maken met reintegratie trajecten. Koppeling met GGZ, WMO regeling biedt mogelijk perspectief. Wil (in principe) geen huur betalen voor Fort.

Commercieel Tim van den Berg

Recreatief. Betrokken geweest bij Fort de Hel


!

!

!

!

!

!

!

50/82

!

Commercieel Hr. van Wanrooij, stichting MCE i.o.

De Stichting MCE.i.o. heeft een voorstel om een deel van de ruimtes te gebruiken voor dataopslag en wil evt ook het beheer en onderhoud voor de gemeente op zich nemen. Geeft aan dat zij ook openstaan voor programmering (openluchttheater, tentoonstelling). Niet duidelijk hoe dit georganiseerd zou worden. Kan in combinatie met Mafeking mits nieuwbouw toegevoegd wordt.

Hr. Kok

All It Rooms ontwerpt dataruimte. Werkt in opdracht van stichting MCE

Gerrit Dammer, Heavy decor

Op dit moment meer interesse in Dongecentrale. Fort is wat klein voor

Bart Heijne, Bootje gezond

Op dit moment in Biesboshuis gevestigd met staatsbosbeheer. Biedt evenementen aan voor bedrijven, groepen tot ca. 100 man Heeft scooters en bootjes (elektrisch) . Wil dit liefst op een plek met daarbij kantoorruimte en mogelijkheid voor eten/ drinken (bbq)

Erik Bos

Horecaondernemer Huis ten Bosch. Horeca in Geertruidenberg is voor deel gericht op toerisme en voor deel op locals. Buiten het centrum zal het niet eenvoudig zijn horecaontwikkeling op gang te krijgen. Mensen willen zien en gezien worden.


!

!

!

!

!

!

!

51/82

!

Bijlage 5: Ondernemingsplannen - Concept voorstel exploitatie fort “Lunette” te Raamsdonkveer (los pdf-bestand) - Bedrijfsplan Neerlands Krijgs Collectie - Ondernemingsplan McE (los pdf-bestand) - Herberg “Fort Lunette” (Hr. Dhaese)


!

!

!

!

!

!

!

52/82

!

Concept voorstel exploitatie fort “Lunette” te Raamsdonkveer (los pdf-bestand)

Bedrijfsplan NEERLANDS KRIJGS COLLECTIE

*Voorwoord *Museum inhoudelijk *Financiële inkomsten *Organiseren *Bedrijfsvoering


!

!

!

!

!

!

!

53/82

!

Voorwoord: In dit bedrijfsplan wil ik u een idee geven van de denkbeelden die ik voor ogen heb met het realiseren van een museum. Het museum zal gaan over de Nederlandse krijgsmacht over de periode van 1568 tot heden. Nu zijn er vele musea over dit onderwerp en het merendeel hebben de insteek van Nederland en de 2de wereld oorlog, een oorlogsmuseum, wat ik voor ogen heb zal enkel gaan over de Nederlandse geschiedenis omtrent het leger, ter land, ter zee, ter lucht en zeker ook onze jongens die hun Vjd hebben voldaan in de overzeese gebieden, dan moet u denken aan de KNIL, poliVonele acVes in Indonesië, Korea, Nieuw-‐ Genua, Duitsland, en ook de uitzendingen naar voormalig Joegoslavië, Irak, Sinai, Libanon en noem ze maar op.

Er is in zijn soort geen enkel museum die alle 4 de krijgsmachtdelen behandelt. Het Legermuseum in DelY, Marine museum in Den Helder, Luchtmacht museum in Soesterberg en het museum van de Koninklijke Marechaussee, zijn hele interessante locaVes om te bezoeken, maar het is erg ver weg om er heen te gaan, veel tradiVekamers zijn over het land verspreid en liggen nagenoeg alle op Militair terreinen.

Nu is mijn interesses in de krijgsmacht behoorlijk groot, evenals de collecVe die ik tot nu toe heb opgebouwd, en wil mijn opgebouwde kennis graag overbrengen op andere mensen, volwassenen, scholieren en zeker ook de oudgedienden, vandaar dat ik op zoek ben naar een geschikte locaVe. Geschikte locaVes voor een dergelijk museum is een locaVe die terug leid naar het verleden en dan met name een locaVe die vroeger ook voor het landsverdediging was, ik zoek eigenlijk op zijn minst een flinke loods en het mooiste zou zijn een oude complex die gebruikt is geweest door het leger.


!

!

!

!

!

!

!

54/82

!

Museum inhoudelijk: Geschiedenis van de locaVe waar het museum gevesVgd is Geschiedenis van de Koninklijke Landmacht Koninklijke Luchtmacht Koninklijke Marine Koninklijke Marechaussee Koffiecorner Filmzaal Vergaderruimte Speurtocht in het museum Herdenkingsmonument Wand met sponsors Kinderfeestjes Thema-‐ruimte Het museum aantrekkelijk maken voor bezoekers d.m.v. Loopgraaf-‐experience Een schietsimulator Rijden met oude legervoertuigen Handgranaat gooien Sminken voor kinderen Een techniek-‐hoek voor de kinderen Gecamoufleerde mensen en voertuigen herkennen


!

!

!

!

!

!

!

55/82

!

Financiële inkomsten: Om de kosten te dekken die te maken hebben met het museum zijn er inkomsten nodig. Deze inkomsten kunnen uit tal vandiverse hoeken komen, u kunt denken aan : Entree gelden Sponsoring (financieel en/of materieel) Verkoop van militaire goederen Museumwinkel met boeken, sVckers, memorabilia e.c.t. Bar/eetcafe/koffiecorner ( ook toegankelijk voor passerende dagjesmensen) Verhuur Vergaderruimte 20 tot 50 personen Deze ruimte kan ook verhuurd worden voor verenigingen en feesten

Andere zaken die de nodige financiën opbrengen zijn: Het organiseren van: Ruilbeurzen( militair of gewone verzamelbeurstrackdays of een motortreffen Re-‐enactmentgroepen Kidsdagen Speurtochten buiten het museum Modelbouw e.v.t. in combinaVe met een andere dag Old-‐Vmerdag Sportdagen Oude ambachtendagen Dance-‐feesten VakanVewerk beurs voor 15 plus Bingoavonden voor de ouderen


!

!

!

!

!

!

!

56/82

!

Kerstmarkt Paasmarkt Bedrijfsvoering:

Over uitgaven kan ik geen daadwerkelijke bedragen verstrekken omdat dat speciaal locaVeafankelijk is, de hoogte van onkosten ligt nauw samen met: Onderhoud Produkten voor de bar/eetcafe/koffiecorner Produkten voor de dump/museumwinkel Stroom Water Beveiliging e.v.t. gemeente voor de locaVe voor vergungingen voor te organiseren diverse dagen

Voor bestaansbekendheid van het musea zijn: Open monumentendag Museumweekend You-‐tube Face-‐book Locale/regionale en landelijke kranten Defensiebladen Stand op de open dagen defensie msn

Bezoekersaantallen zal zeker groeiende zijn, als ik ga kijken bij de opendagen landmacht dan zie je al gauw op 3 dagen zo’n 130.000 bezoekers, de luchtmachtdagen tellen in 2 dagen 220.000 bezoekers,


!

!

!

!

!

!

!

57/82

!

De verwachte bezoekers voor de musea in Oosterbeek, Groesbeek, Overloon en de nieuw op te zejen WO2 museum in Nijmegen-‐noord verwachten ze 270.000 bezoekers. Het legermuseum in DelY telde in 2010 71.200 bezoekers met toegangsprijzen van 7,50 euro/3 euro en een aantal zijn graVs toegankelijk.

Extra inkomsten haal je ook uit: Gemeente subsidies Provinciale subsidies Landelijke subsidies Europeese subsidies Bank/giroloterij Diverse fondsen Vrienden van het museum Benefiet diner en veilingen Speciaal voor scholen kan er een extra techniek hoek zijn voor beroepskeuze, ook daarin kan er een interessant programma in elkaar draaien Helaas kan ik geen bedragen bij de diverse onderdelen zejen omdat het locaVeafankelijk is, is er een vergaderruimte mogelijk, zo ja, is het groot genoeg voor 20 of 30 of zelfs 50 personen, daar hangt een ander prijskaartje aan. Ik zal eerst een locaVe moeten zien om een ondernemersplan te kunnen maken voor een degelijke en goede inrichVng te kunnen maken en daaruit kan ik weer bedragen eraan hangen.


!

!

!

!

!

!

!

58/82

!

Herberg “Fort Lunette” (Hr. Dhaese) MEMO Aan

:

Belanghebbenden

Van

:

Abricon Adviesgroep BV C.J. Dhaese

Telefoon

:

0162 513007

Fax

:

0162 513192

e-mail

:

[email protected]

Datum

:

28 maart 2012

Inzake

:

Herberg Fort Lunette

I OPZET 1 Doelstelling Het opzetten van een “herberg” in het Fort Lunette te Geertruidenberg/Raamsdonksveer. De betekenis die wij geven aan een “herberg” is de ouderwetse benaming. Een moderne benaming hiervoor is (Spaans) albergue, (Frans) gȋte d’ étappe. Ook het begrip refugio is van toepassing. We willen als sfeer uitdragen, “ Herberg Fort Lunette” een rustpunt in een kader van een historisch militaire omgeving. Naast de herberg willen we op het binnenterrein een camping realiseren voor trekkerstentjes, gericht op de doelgroep. Het geheel dient ingepast te worden in het gerestaureerde fort waarbij getracht moet worden om het oorspronkelijke gebouw zoveel mogelijk te bewaren. Nieuwe functies dienen dan ook op een ingepast te worden op een zodanige manier dat de oorspronkelijke contouren van de fortificatie nagenoeg niet aangetast worden. De nieuwe functies dienen dan ook zoveel mogelijk los van het huidige gebouw gemaakt te worden. Bijvoorbeeld worden tegels niet direct op de oorspronkelijke muren geplaatst, maar op voorzetwanden. 2 Positionering en Doelgroep Een verblijfplaats dat als een rustpunt en knooppunt functioneert voor de niet gemotoriseerde recreant, zowel wandelen, fietsen als pleziervaart.


!

!

!

!

!

!

!

59/82

! Onderstaand gaan we daar dieper op in. 2.1 Verblijfplaats Het is een marktontwikkeling dat mensen er steeds meer voor enkele dagen op uit trekken en dat daar steeds meer een actieve invulling aan gegeven wordt. Binnen deze groep is er een groot gedeelte die “basic” op pad gaan en daar past geen bed & breakfast a € 80 p/p bij (vaak nog duurder). De wandelaar en de fietser die een meerdaagse tocht wil maken zoekt s’ avonds een douche en een goed bed voor de zelf meegebrachte slaapzak. Daarnaast wil hij een stevige maaltijd en iets te drinken. Daarna vroeg in bed en om de volgende dag weer op pad te gaan. Op zijn rustpunt wil hij rondom een kachel of kampvuur prettig vertoeven met geestverwanten. (mensen die net als hem/haar op “pad” zijn) Wij willen inspelen op deze “basic” behoefte, enkele slaapzalen inrichten met stapelbedden met gezamenlijke sanitairruimtes. Men kan ook slapen in het zelf meegebrachte trekkerstentje op het binnenterrein. 2.2 Rustpunt Wandelaars en fietsers uit de regio die een dagje er op uit trekken kunnen genieten van een drankje in een historische omgeving en het Fort uitkiezen als begin-, eind- of rustpunt. 2.3 Knooppunt De locatie leent zich uitstekend als knooppunt van vaar- wandel- en fietsrecreatie. Diverse wandel en fietsroutes komen langs het Fort. Het gebouw ligt letterlijk op een knooppunt van wegen. Een perfecte locatie, waar Geertruidenberg zich kan positioneren als “ Poort van de Biesbosch”. Straks gaan we hier dieper op in. 2.4 Wandelen De “Camino de Santiago” kent de laatste jaren een enorm succes. In 2012 komt er een beschreven routeboekje uit waarbij de route vanaf Utrecht beschreven wordt naar Antwerpen. Deze route komt van Gorinchem over de brug bij het Keizersveer, over de Maasdijk, langs het Fort. Dan via de Brandestraat over de Markt naar de Koestraat tot de brug over het Wilhelminakanaal naar Made/Drimmelen. Direct over de brug gaat de weg via de trap naar beneden en dan over de dijk langs het kanaal, door de kassen van Plukmade, naar de bromtol, via Den Hout richting Breda om dan over Kapellen (B) naar Antwerpen te gaan. Hierdoor krijgt de Gemeente Geertruidenberg aansluiting op het Europese netwerk van de LAW’s (Lange Afstand Wandelroutes) in het Frans GR genoemd. Indien er binnen de gemeente een goede aansluiting wordt gemaakt op het Halve Zolenpad, krijgen we goede oostelijke aansluiting op diverse andere LAW’s (ondermeer Pieterspad van Friesland naar Limburg)


!

!

!

!

!

!

!

60/82

! Dit kan door een wandelpad te creëren vanaf het Fort, over de voormalige spoordijk langs de molen. De wandelroute kan via de Diepsteeg ,over de Julianalaan en Kerklaan naar Raamsdonk lopen tot de aansluiting van het fietspad over het Halve Zolenpad naar Den Bosch. In Den Bosch komen meerdere routes samen, o.m. Santiagoroute die over Maastricht gaat. Westelijk gaan we wederom over de Markt van Geertruidenberg naar de brug over het Wilhelminakanaal naar Made, of langs oevers van de Donge naar de Koedambrug en zo richting Made. Net over de brug langs het pad naar de camping in Drimmelen. Door Drimmelen naar het pad dat loopt langs De Biesbosch (op de dijk van Rijkswaterstaat) en zo naar Lage Zwaluwe. In de directe omgeving daar zijn er ook diverse aansluitingen op diverse LAW’s Aan de noord-oost zijde gaan we over de brug van Keizersveer, via de Peerenboom tot het industrieterreintje van Dussen. Daar rechtsaf tot de Maas en dan het pad langs de Maas tot Kerkdriel. Kortom door de bestaande wandelpaden die over de gemeente lopen, goed in kaart te brengen en met een eenvoudige bewegwijzering op elkaar aan sluiten, krijgen we uitstekende Noord-, Zuid-, Oost- en Westverbindingen die door natuurlijke barrières alleen maar versterkt wordt. Enkele andere aansluitingen die nog goed in kaart moeten worden gebracht en goed aan elkaar gekoppeld, zijn bijvoorbeeld ondermeer de Dongeroute die nu stopt onder het viaduct van de snelweg, daar dient een veilige verbinding te komen op de paden langs de Put (en zo langs Huntington over de dijk van Rijkswaterstaat naar de Koebrug (veilige oversteekplaats gewenst) en dan langs de Dongeoever naar het Fort. Een bestaande Fiets/wandelroute van ca 500 km, komende van Haarlem komt over de Dongeroute naar Breda Enz 2.5 Fietsen Idem als bovenstaand alleen aangepast aan fietsers. 2.6 Varen Geertruidenberg kan door enkele eenvoudige voorzieningen, makkelijk op de kaart geplaatst worden als “Poort tot de Biesbosch” Daarnaast heeft het voor passanten enkele voordelen die nergens anders in de regio aanwezig is. Drimmelen is misschien in naam de poort tot de Biesbosch, maar behoudens goede aanmeervoorzieningen, zijn er weinig voorzieningen in het dorp of de haven aanwezig die de bezoeker verleiden om langer te blijven. Vanaf de Donge zijn de voorzieningen in Raamsdonksveer (o.a. supermarkt) en Geertruidenberg (horeca op de markt) op loopafstand bereikbaar. Eventueel verhuren we op het Fort een paar bolderkarren om de boodschappen op te halen.


!

!

!

!

!

!

!

61/82

! Om de poortfunctie volwaardig te positioneren, is het gewenst om een helling aan te leggen, waar men de plezierjachtjes in het water kan rijden. Op dit ogenblik kan dat in een paar havens, echter deze zijn niet vrij toegankelijk. Zo kan een helling in de buurt van het Fort de toegankelijkheid van de Biesbosch aantrekkelijker maken. Nadeel hiervan is het parkeren van auto’s met aanhangers die langere tijd blijven staan. Deze auto’s zouden dan doorgestuurd moeten worden naar het terrein naast het Dongemondcollege. E.e.a. nader bestuderen in het kader van het project Dongeoevers. Voor kleinere bootjes, waar vaak geen of minimale slaapmogelijkheden op aanwezig zijn, kunnen de opvarenden de faciliteiten van het Fort gebruiken om een meerdaagse Biesboschvakantie te realiseren. De varende recreant, speelt een belangrijke rol in de sfeer van het Fort echter de noodzakelijke voorzieningen hiervoor dienen verder uitgewerkt te worden in het project Donge-oevers. In ieder geval dient de oever voor het Fort van obstakels vrijgemaakt te zijn, alleen al vanwege het visuele aspect. Het Fort moet goed zichtbaar zijn vanaf het water en vanaf de “ Bergse oever” . Daarmee kan ook in de historische context recht gedaan worden aan het Fort als verdedigingswerk van wegen en water. De kleine bootjes kunnen tot aan de steiger bij het Fort komen en ‘s nachts blijven liggen (in combi met overnachting in het Fort) De grotere jachten zijn daar ongewenst, eventueel is een korte stop mogelijk maar voor langer verblijf is de passantenhaven aan de overkant bijvoorbeeld beter geschikt. 2.7 Motoren Motoren hebben we eerder nog niet genoemd. Het publiek met motoren zou een goede doelgroep kunnen zijn. Dan heb ik het over recreanten die lichtgewicht meerdaags trekken met hun motor. Zeker voor buitenlanders onderweg, die gezien de afstand tot de A27, dit een uitstekende doortrekcamping zouden vinden. Een typische “bikercamping” past dan weer absoluut niet in de beoogde doelgroep. Daarnaast willen we in principe geen motoren binnen het Fort (auto’s en caravans mogen ook niet binnen) Een mogelijkheid zou kunnen zijn dat ze wel tot het terrein mogen komen echter met de motor niet het Fort binnen mogen. De ruimte tussen het Fort en Ruytenberg kan hier een oplossing voor zijn, op het einde van dit rapport komen we daar op terug.

3 Marktpositionering “ Herberg Fort Lunette” is een knooppunt van actieve recreatie (wandelen, fietsen,varen) en voegt iets toe aan het huidige regionale aanbod, namelijk een goedkope (basic) overnachtingsplaats.


!

!

!

!

!

!

!

62/82

! Hierdoor wordt het Fort (en dus de gemeente) een halteplaats in meerdaagse en actieve recreatietrajecten, met als grote pluspunt dat alle voorzieningen in de directe nabijheid van het Fort zijn (horeca, winkels, historisch kader) Het Fort is niet zoals het Fort in Werkendam in een poldergebied gelegen waar bepaalde faciliteiten ontbreken. Het Bergse/Veerse Fort ligt nu binnen de bebouwde kom en voorzieningen zijn ‘zichtbaar”vanuit het Fort aanwezig. Bezoekers/recreanten zijn vanuit het Fort snel weer “op weg” te helpen. Medewerkers van de Herberg kunnen mensen snel verwijzen naar de voorzieningen (veel zijn zelfs aan te wijzen). Bezoekers/recreanten kunnen niet makkelijk verdwalen en er is voldoende vertier op loopafstand aanwezig om een nachtje te blijven. Dit betekent consumeren wat zeker door de plaatselijke winkelier en horecaexploitant zal worden gewaardeerd. De doelgroep zal dit sterk laten meewegen in hun keuze van het Fort, zeker omdat de combinatie redelijk uniek is in Zuidelijk Nederland en direct gelegen aan de routes. Ook het Fort moet zijn “kracht” uitstralen. Met een goed doordacht concept, een weloverwogen keuze van de inrichting, kan op het terras of in de “gelagzaal” een sfeer van gelijkgestemden ontstaan waarmee het prettig is om ervaringen uit te wisselen. Dat “wij” gevoel zal bijdragen om Geertruidenberg te herinneren als men weer thuis is. Om zich duidelijk te onderscheiden van de andere horeca en om de concurrentie met de bestaande horeca te minimaliseren, zullen de horeca voorzieningen van het Fort sluiten om 21.00 uur met een maximale uitloop tot 22.30 uur. Door het serveren van eenvoudige maaltijden bereiken we een concept dat past bij het herbergprincipe. Gebruikmakend van de route naar Santiago, wat bekend is en een positief imago heeft, dient het Fort nadrukkelijk als herberg op de Route naar Santiago gepositioneerd worden. De gastvrijheid voor de passerende pelgrim wordt een belangrijk uithangbord, het is in Frankrijk zelfs een morele verplichting voor de gemeentebestuurders, om passerende pelgrims aan een onderdak te helpen (deze moeten zich door middel van het pelgrimspaspoort wel kunnen legitimeren). Voor deze pelgrims dient te allen tijde dan ook enkele bedden beschikbaar worden gehouden. (Minimaal 1 kazemat). De “herbergier” is altijd bereikbaar voor deze pelgrims.

II INRICHTING/INDELING 1 Omgeving


!

!

!

!

!

!

!

63/82

! Toegangsweg tot het Fort blijft de huidige toegangsweg tussen het nieuwe appartementsgebouw en het Fort. Hier kan geparkeerd worden tot het punt waar de weg een bocht maakt richting het Fort. Hier wordt een voorziening aangebracht dat auto’s kunnen draaien, maar dat wandelaars en fietsers (het niet gemotoriseerde verkeer) het pad kunnen vervolgen richting het Fort. Wel moet het mogelijk zijn dat het Fort bereikbaar blijft voor laden en losse en voor brandweer en ambulance. De ruimte tussen Ruytenberg en het Fort kan ingericht worden als een tweede toegangsweg met parkeerruimte en een fiets/wandelpad. Dit moet dan ingericht worden op dezelfde wijze als de kant van het appartementencomplex. Wel dient de toegang aan de zijde van Ruytenberg afgesloten kunnen worden om ongewenst nachtbezoek te vermijden (dealen en hangjongeren met de daarbij horende troep). Buiten de openingstijden van het Fort kan men alleen gebruik maken van de toegangsweg tussen het nieuwe appartementencomplex en het Fort. De brug over de gracht naar de toegangspoort dient kindvriendelijk uitgevoerd te worden, m.a.w. een kindvriendelijke reling zodat kinderen niet in het water kunnen vallen. Het gras naast het water wordt in een kenmerkende hellingshoek aangelegd en wordt regelmatig gemaaid. De graskant moet uitnodigen om het Fort te bezoeken, zorgen voor aangename buitenruimte tussen Fort en water en het geheel moet als visitekaartje uitnodigen. Deze graskant moet ook uitnodigen om even in het gras te gaan zitten. (als de hondenpoep vermeden kan worden). Het water in de gracht om het Fort moet gereguleerd worden en niet dieper zijn dan ca 1 meter. Hierdoor wordt het veiliger voor wandelaars met kinderen en kan ‘s winters een “veilige” schaatsvijver ontstaat. Een andere optie is nog om enkele kleine bootjes voor kinderen toe te staan, dan moet er wel een steigertje gemaakt worden, maar dat is dan meteen ook praktisch voor de schaatsers in de winter. De rivierkant dient vrij te zijn van bomen en struikgewas om de historische context te van het Fort als verdedigingsbouwwerk van zowel de rivier als de weg tot zijn recht te laten komen. Daarnaast wordt hiermee het zicht vanop de rivier en de Bergse kade maximaal benut. Over de gehele breedte van de kade bij het Fort dient er een aanlegsteiger te komen waar in principe geen grotere boten mogen aanleggen. De aanlegsteiger is bedoeld voor kleinere plezierjachten en sloepen die van de faciliteiten van het Fort gebruik maken. 2 Keelgebouw Wordt het belangrijkste gebouw van het Fort. Vanuit de toegangspoort gezien wordt de rechtse zijde het horeca gedeelte. De kleine ruimte direct rechts wordt de uitgiftebar voor drank. De linkse ruimte wordt de keuken. Hiervoor dient een afzuigkanaal gerealiseerd te worden. Zowel in de uitgiftebar en de keuken dient waterafvoer en watertoevoer te komen.


!

!

!

!

!

!

!

64/82

! De grotere ruimte (vroegere manschappenslaapzaal) wordt de “gelagzaal”. Hier komt een houtkachel met een “spekstenen” bekleding. Dit om verbrandingsgevaar van kinderen te vermijden en omdat e.e.a. een hoger rendement heeft. In deze ruimte dient een rookkanaal te komen. De huidige deuren van de verschillende ruimtes blijven gehandhaafd. Alleen de toegangsdeur vanuit het poortgedeelte wordt ‘s morgens open gezet (originele deur) en op een afstand van een tiental cm naar achter wordt een glazen deur geplaatst. Hierdoor is de ruimte afsluitbaar en beter te gebruiken. Door het gebruik van het glas blijft het originele karakter van het Fort wel bewaard maar ontstaat een praktische situatie in verband met de warmteregulatie. In het linkerdeel van het keelgebouw is er eerst de kleine ruimte wat wij voorzien voor koeling, vriezers en voorraad. De iets grotere ruimte wordt het kantoor. De manschappenslaapzaal wordt een tweede grotere ruimte die afhankelijk van de behoefte voor verschillende doeleinden gebruikt kan worden, vergaderruimte, tweede gelagzaal, activiteitenzaal, expositieruimte enz Ook in deze ruimte dient een kachel te komen (ook voor verwarming kantoor) en er moet dus ook een rookkanaal aanwezig te zijn. Ook dit gedeelte van het Fort krijgt een glazen toegangsdeur zoals eerder besproken bij de andere zijde van het Fort. Aan de buitenzijde van het keelgebouw komen, zoals in de oorspronkelijke situatie de latrines. Uiteraard hebben de latrines het huidig comfort van huidige toiletgroepen. Achter deze herbouwde latrines wordt vanuit de muur met de schietgaten een overkapping geplaatst. Deze overkapping is bedoeld om de opslag voor vaten, kratten leeggoed enz.te realiseren. De overkapping dient dusdanig uitgevoerd te worden dat het niet zichtbaar is vanaf de buitenzijde van het Fort en het is ook niet zichtbaar vanaf het binnenterrein. Door de overkapping zodanig in de maatvoering in te passen, blijft het Fort “origineel” in het aanzicht. Dit gebouw zal vanaf de meeste invalshoeken niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Het poortgebouw willen we gebruiken als een soort overdekt terras. Hier komen we wel enkele praktische problemen tegen. Om het keelgebouw en het binnenterrein te betreden, moeten bezoekers gebruik maken van de grote toegangsdeur. Vanwege de afmetingen hebben wind en regen vrij spel vrij spel in het poortgebouw. Daardoor is deze slechts op droge en windstille momenten te gebruiken. Esthetisch gezien is het prachtig om de toegangspoorten wagenwijd open te zetten. Men heeft vanaf de buitenzijde een prachtig zicht op het binnenterrein, wat zeker bijdraagt aan de levendigheid rondom het Fort. Ook wordt het Fort minder somber hierdoor. Maar vanuit het gebruik gezien, is het open zetten van de poorten minder wenselijk. Het zou een oplossing kunnen zijn om in de twee grote poorten en kleinere poort te zagen, maar


!

!

!

!

!

!

!

65/82

! vanwege de historische waarde is dat niet mogelijk zonder dat men daar overeenstemming over bereikt met de Rijksdienst en vanwege de lichtinval is dat niet wenselijk. Twee glazen deuren plaatsen is mogelijk maar een vrij kostbare zaak, er dient dan wel rekening mee gehouden te worden dat de poorten naar binnen draaien. Met een deskundige dient dit nader bekeken te worden. 3 Inrichting Keelgebouw De Uitgiftebar Heeft een maatvoering van 3,20 meter bij 5 meter. In de uitgiftebar loopt het personeel naar binnen om de drankjes op te halen, zodoende rondom een werkblad plus koelruimte. Ook een koffiehoek wordt hier voorzien. Als we rondom een werkblad voorzien van ca 0,65 meter dan houden we een binnenruimte (loopruimte) over van 3,20 -/- 0,65 -/- 0,65 = 1,90 meter. In de breedte is 5,00 meter -/- 0,65 -/- 0,65 = 3,70 meter Een loopruimte van 1,90 x 3,70 meter. Dit zou voldoende moeten om met een 4-tal personen terzelfdertijd in de bar aan het werk te zijn. De Keuken Heeft een maatvoering van 5,50 meter bij 5 meter. Totaal 27,50 m2 ruimte om een spoelkeuken, koude en warme keuken te realiseren. Is geen grote luxe maar het moet toch mogelijk zijn om te functioneren. De Gelagzaal Heeft als maatvoering 5,53 x 11,30 meter = 63,49 m2 Aan de lange wand komen er 5 tafels van 1,80 x 0,90 meter Deze kunnen in 1 lange rij geplaatst worden 1,80 x 5 = 9 meter en dan houden we aan de kopse kant van de tafel, aan beide zijden 2,30 : 2 = 1,15 meter over om rond de tafel te kunnen lopen. We hebben dan ongeveer 3 meter nodig om zeer ruim om de tafel te kunnen bedienen. Deze zelfde 5 tafels kunnen op ca 20 cm van de wand geplaatst worden en dan dwars op de muur. Als we dan 11,30 meter delen door 5 = 2,26 per tafel en zitruimte, en hier 0,90 aftrekken van de tafel, blijft 1,36 :2 = 68 cm per zitplaats. Is niet ruim maar kan wel. Door 1 tafel in de hoek tegen de muur te schuiven, dan hebben we een totale ruimte van 11,30 meter -/- 90 cm (de tafel tegen de muur) = 10,40 meter gedeeld door 4 (resterende tafels) is dan 2,60 per tafel -/- 90 cm voor een tafel is 1,70 :2 = 85 cm per zitplaats.


!

!

!

!

!

!

!

66/82

!

Korte muur (naast bar) kunnen ook nog 2 tafels staan Lange muur langs de keuken voorzien we een kast met bestek, borden enz, de kachel en enkele makkelijke stoelen om de kachel, eventueel een paar zeer kleine tafeltjes om een drankje op te zetten. Op deze manier krijgen we minimaal 7 x 4 plaatsen = 28 plaatsen Met enkele extra plaatsen op de kop van de tafel komen we op 35 plaatsen. De tafels moeten eenvoudige rechthoekige tafels zijn van hout met de poten op de hoek (ivm zitruimte). Zitplaatsen zijn stoelen omdat dit ook nog andere mogelijkheden kan bieden. De tafels kunnen rondom tegen de muur geplaatst worden zodat in de binnenruimte de stoelen geplaatst kunnen (bij een lezing bijvoorbeeld) Zaal achter kantoor Zelfde opstelling als de gelagzaal Indien nodig dus ook minimaal 28 herbergplaatsen voor de maaltijd. 3 Kazematten en Kruitkamer Hierin willen we de verblijfaccommodaties realiseren. Deze zijn in principe open van ca 1 april tot 1 oktober. We hoeven dus geen rekening te houden met winterse omstandigheden. We denken een drietal kazematten nodig te hebben voor de voorzieningen. We willen hier de prefab elementen gebruiken die men vaak op campings tegenkomt, deze worden los gemonteerd in een middenopstelling waardoor de wanden en het karakter van de kazematten maximaal behouden blijft. We hebben douches, wastafels, toiletten enkele afwasplaatsen en enkele kledingwasplaatsen nodig. Ook moet er minimaal 1 douche en 1 toilet beschikbaar zijn voor mindervaliden. Voor deze sanitaire voorzieningen denken we in eerste instantie aan de drie buitenste kazematten aan de Ruytenberg zijde . De vijf aan de zijde van het appartementencomplex, worden de slaapzalen Bij voorkeur worden de britsen bevestigd zoals ze oorspronkelijk bevestigd waren in de manschappenslaapzalen. (met kettingen in de muur bevestigd) Per kazemat komen er waarschijnlijk maar acht bedden, daar komen nog 8 kluisjes bij (afsluitbaar zoals de kluisjes op school) zodat we 40 slaapplaatsen mogelijk gemaakt hebben. Ook zou er nog een lange smalle tafel met banken mogelijk moeten zijn in iedere kazemat. We houden dan nog één kazemat over die verbonden is met de kruitkamer die ook nog over is.


!

!

!

!

!

!

!

67/82

! Indien voldoende ventilatie realiseerbaar is, zou hier een zelfstandige verblijfsruimte in gemaakt kunnen worden, waarbij de kruitkamer als slaapkamer kan functioneren en tevens als bergruimte/voorraadruimte. In de kazemat komt dan 1 toilet plus 1 douche, een klein aanrechtje met twee pitten, een koelkast en een tafel met stoelen. Indien mogelijk ook nog een bankje. Hiermee hebben we een verblijfplaats gerealiseerd voor de beheerder van het Fort. Vanzelfsprekend dient voldoende afvoer en riolering aangelegd te zijn. Om praktische redenen (ondermeer lichtinval) blijft 1 deur van de kazematten dicht en staat de andere permanent open. Achter deze geopende deur staat een tweede kozijn met glas en een normale deur. De oorspronkelijke deur moet wel dicht kunnen en op slot. Indien een ruimte niet gebruikt wordt kan ze zo afgesloten worden. Over de gehele breedte van de kazematten ligt een verhard pad van ca 1,5 meter 3 Binnenterrein Wordt de camping en het terras van het keelgebouw. 3.1 Terras Aan de binnenzijde van het Fort wordt een strook van 5 meter over de volledige breedte van het keelgebouw een terrein verhard wat te gebruiken is als terras. Op het binnenterein aan de Ruytenberg zijde maken we een overdekt gedeelte met een soort “permanente parasol” wat wenselijk is in ons klimaat waar het veel regent. De kleine trekkerstentjes van onze gasten zijn niet geschikt om de gehele tijd binnen te zitten. Onder deze “parasol” staan een paar banken in een kring met in het midden een vuurplaats, wat voor de mensen die hier verblijven een ontmoetingsplaats is. Deze “parasol” moet wel passen in de sfeer van het Fort, daarom is het belangrijk om goed na te denken wat er historisch mogelijk is. Op het binnenterrein aan de zijde van het appartementencomplex komt een glooiend (oplopend) pad van ca 1 meter breed zodat het toiletgebouw toegankelijk is voor minder-validen en aanvoer van kratten leeggoed. Op de aarden wal komen op twee niveaus een terras. Afhankelijk van de weersomstandigheden zitten mensen dan meer of minder beschut. Van het hoogste terras hebben de mensen een zeer mooi uitzicht op Den Berg, de rivier en de Keizersdijk. Het terras wordt van het binnenterrein gescheiden door het plaatsen van een afscheiding rondom het terrasgedeelte. De afscheiding is ca 1 meter hoog, uitgevoerd in een natuurlijk materiaal. Het open karakter van het binnenplein moet bewaard blijven, maar de campinggasten en de gȋte-gasten moeten ook voldoende privacy hebben, Met het plaatsen van de afscheiding kan hier voor een deel aan tegemoet gekomen worden. Het middenpad vanaf het poortgebouw tot de kazematten blijft behouden. 3.2 Camping


!

!

!

!

!

!

!

68/82

! De rest van het binnenterrein wordt ingericht als camping voor lichtgewicht trekkerstentjes, hier hoeft alleen maar een vlakke en stevige grasmat gemaakt te worden. Daarnaast plaatsen we enkele vaste tafel/bank combinaties verspreid op het terrein waar een elektriciteitskastje naast staat. Tevens dienen op het terrein enkele wasdraden gespannen te worden zodat men (sneldrogende) kleding te drogen kan hangen. Wij hebben begrepen dat door de bouwconstructie van het Fort de grond zeer snel verzadigd is met regenwater. Na een plensbui veranderd het binnenterrein in een modderpoel. Een vorm van goede waterafvoer in combinatie met enige drainage is absoluut noodzakelijk, anders zal de camping zeer snel een slechte naam krijgen en ontstaan problemen met gasten. 3.3 Poortgebouw Het poortgebouw krijgt naast de functie van centrale toegang, ook een functie als overdekt terras op regenachtige dagen. Er worden voorzieningen getroffen zodat het mogelijk is, een extra (mobiele) bar te kunnen plaatsen. Op drukke dagen bespaart dat veel werk en waarschijnlijk is de uitgiftebar niet groot genoeg als er veel mensen zijn. In dit poortgebouw komen er dus ook tafels en stoelen, wel op een zodanige manier dat fietsers naar de camping er makkelijk doorheen kunnen. Als meubilair gebruiken we hier eenvoudig ouderwets stoer café meubilair, echter wel volledig van hout. 4 Assortiment herberg 4.1 Drank Koffie, thee, fris, bier en wijn. Sterk alcoholisch kan ivm keuken en bepaalde gerechten, aanwezig zijn echter krijgt minimale aandacht. Er dient een goede koffiemachine aanwezig te zijn, het assortiment koffie zal dan ook vrij uitgebreid zijn en met voldoende aandacht omringd zijn. Idem voor de thee. Het assortiment bier hoeft niet te groot te zijn, echter wel behoorlijk wat aandacht voor enkele abdijbieren, een Geuze, een Duvel en diverse “fruitbieren” die aan populariteit winnen. Deze fruitbieren zijn in Nederland nog niet zo bekend, met uitzondering van de Kriek, brouwerij Huyghe in Melle (B) heeft zich gespecialiseerd in een groot assortiment hiervan. Het assortiment wijn koppelen aan een thema, dat kan zijn de route van Santiago (wijnen uit streken die pelgrims op hun route nog tegenkomen) of het thema Napoleon (wijnen bijvoorbeeld die op de route te vinden zijn die Napoleon volgde na zijn ontsnapping van Elba , Cannes, Nice, Grenoble, Lyon, Auxerre, Parijs). 4.2 Eten


!

!

!

!

!

!

!

69/82

! Als uitgangspunt nemen we wederom onze herberg, hierin wordt niet direct gegeten omdat de keuken zo hoogstaand is, men wil een goede maaltijd voor een schappelijke prijs. We voeren duidelijk een verschillende kaart voor ‘ s middags en ‘s avonds. Uiteraard zal er waarschijnlijk ook verschil zijn tijdens de week en in het weekend. In principe kunnen we niet frituren in het Fort. Als eerste hebben we zelfgebakken gebak (bijvoorbeeld appelgebak en cake) om bij de koffie te kunnen aanbieden. Ook een beschuitje aardbeien in het seizoen enz. ’s ochtends Een stevig ontbijtje voor de gasten van de herberg. ’s middags Indien mogelijk een broodjesbar (en ’s zomers salades) ‘s avonds De nadruk komt op een dagmenu wat bij voorkeur veelvuldig gebruik maakt van streekproducten. Dat kunnen diverse stamppotten zijn en veel andere recepten uit “grootmoeders tijd” Enkele eenvoudige gerechten zijn altijd te krijgen, bijvoorbeeld biefstukje brood. Een duidelijke doelgroep voor de avondmaaltijd dient ook te zijn, vrijgezellen die geen zin hebben om zelf te koken. Idem voor ouderen. Overige groepen in de samenleving waarvoor het belangrijk is om wat sociaal contact te hebben. Hier kunnen we een vorm van abonnement invoeren. 5 Steigers en Terras aan de rivier Voorlopig zien we af van een terras aan de rivier om enkele redenen. Meestal zal het daar vrij fris zijn, zodat het maar enkele dagen volop benut zal worden Terras moet elke dag opgeborgen worden Zeer bewerkelijk voor personeel. Waarschijnlijk wordt een terras daar eerder een kostenpost. Steigers bekijken we later (is onderdeel van plan Donge oevers) wel willen we onder de aandacht brengen dat volgens de nieuwe regels iedereen een (chemisch) toitet aan boord dient te hebben. Het valt te overwegen om hier een stortplaats te voorzien. 6 Algemeen In het fort dient ook nog nagedacht te worden over de volgende zaken : -

toegankelijkheid internet voor gasten

-

aanwezigheid beamer en flip-over


!

!

!

!

!

!

!

70/82

! -

hout opslag plaats (voor de kachel) en we gaan ervan uit dat voortaan de omgewaaide bomen die opgeruimd worden door de gemeente bij ons gedeponeerd worden, idem met de bomen die in het jaarlijks onderhoud gekapt worden

7 Overige activiteiten in en om het Fort Onderstaande activiteiten dienen nog verder uitgewerkt te worden en op de haalbaarheid getoetst worden. -

schaatsen op gracht

-

jeu de boules banen

-

residentie prins carnaval

-

startpunt en eindpunt stadswandelingen

-

ontvangst sinterklaas

-

de kluis van sinterklaas (het Fort is de opslagplaats van de cadeaus en worden door de Fortpieten daar ingepakt en bewaakt)

-

SLOG uitzendingen om een bepaald thema

-

Genealogisch infopunt

-

EHBO voor fietsen (bandenplakservice, oppomppunt enz)

-

wielerkamp

-

voetbalkamp

-

schoolkamp

-

camping festivals (vb Zydeco)

-

2-daagse wandeltocht om de Biesbosch (i.s.m. Dordrecht)

-

De strijd om de oudste stad van Holland

-

Fiets-m-er-in

-

Geertruidenberg op stoom (of zo iets)

-

Biesbosch Thriathlon

-

Afsteken vuurwerk Koninginnedag

-

Mountainbiketochten

-

Startpunt Napoleonroute (wat dat ook mag zijn)

-

Historisch info punt (Napoleon,waterlinie,Geertruidenberg)

-

Historische ontdekkingstocht

-

Lichtgewicht tentenbeurs

-

Militaire historie Geertruidenberg/Raamsdonksveer

III PERSONEEL EN RENTABILITEIT De invulling van het Fort, zoals hierboven genoemd, zorgt ervoor dat het Fort een open karakter krijgt en toegankelijk wordt voor een groot publiek. Dit lijkt mij een absolute vereiste naar de burger toe om te kunnen verantwoorden dat ca 2 miljoen gemeenschapsgeld in de restauratie wordt gestopt. Daarnaast is het voor de burger belangrijk dat de exploitatie van het Fort geen geld kost en het jaarlijkse onderhoud ook niet teveel op de gemeentelijke begroting drukt.


!

!

!

!

!

!

!

71/82

! Door enkele dorpsactiviteiten in het Fort te betrekken waardoor het Fort nu en dan het middelpunt wordt van de gemeenschap, moet de burger het gevoel krijgen dat er ook plaats voor hem/haar is in het Fort. 1 Rentabiliteit Hieronder verstaan we de verhouding tussen het inkomen (winst) en het vermogen. Anders gezegd Nettowinst +/+ Rente +/+ Belastingen gedeeld door Vermogen In een normaal commercieel concept probeert men dit natuurlijk zo hoog mogelijk te maken. Een hogere nettowinst bereikt men dus door de kosten te drukken, rente en belasting te beperken. Gezien vanuit de gemeente staat huur gelijk aan omzet, nettowinst staat gelijk aan huur -/onderhoudskosten (of reservering hiervoor). Voor het gemak gaan we even voorbij aan rente en belastingen, komen we zo dadelijk op terug. In ons business model gaan we ervan uit dat onze nettowinst nul is met uitzondering van ons eigen verdienmodel, dan hoeven we ook geen belastingen te betalen en rente is ook nul (wij doen geen investeringen, dus ook geen rentelasten). Wij moeten er wel voor waken dat het niet negatief wordt. Verderop in de structuur gaan we daar nog verder op in. Van de gemeente willen we dat ze hetzelfde uitgangsprincipe hanteren, wij willen geen huur betalen, dus wij moeten ervoor zorgen dat de reservering voor onderhoud voor de gemeente nihil is en dat de rentelasten (op de € 600.000 subsidie) op een andere manier verdiend wordt. Dit moet komen van bezuinigingen die op een andere manier gerealiseerd kunnen worden. Komen we later op terug. 2 Personeel De gemeente wordt op dit moment geconfronteerd met de vele wijzigingen in de sociale wetgeving. Denk hierbij aan de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en de Wetgeving Werken Naar Vermogen waarbij geldstromen van het Rijk naar het gemeentelijk niveau komen. De verplichtingen die hieraan gekoppeld zijn voor de gemeenten een kans maar ook een gevaar. Gemeenten moeten de komende tijd plannen maken om invulling hieraan te geven. Kort door de bocht kunnen we stellen dat de Gemeente hetzelfde takenpakket als vroeger dient uit te voeren voor minder geld. Daartegenover staat dat het Rijk denkt dat de Gemeente beter in staat is om bepaalde groepen in de samenleving arbeid te laten verrichten waardoor elke burger (gedeeltelijk) inkomen verwerft indien hij daar het vermogen toe heeft. De Gemeente heeft dus minder geld nodig.


!

!

!

!

!

!

!

72/82

! Hierop willen we inspelen, het Fort zien we als een werkgelegenheidsproject en werkervaringsproject waar net deze doelgroepen arbeid kunnen verrichten naar hun vermogen. Ze ontvangen van ons dan ook een salaris in verhouding tot de waarde van hun arbeid. Het gevolg hiervan dient te zijn dat ze ervaring opdoen en kunnen doorstromen naar de arbeidsmarkt eventueel doordat ze bepaalde benodigde sociale vaardigheden hebben ontwikkeld. Of door het (gedeeltelijke) salaris dat zij verdienen hebben ze minder of geen uitkering meer nodig. Ook kan het gevoel bij bepaalde mensen dat men werkt voor zijn geld, een positieve invloed hebben waardoor ze steviger in de maatschappij komen te staan en minder psychische begeleiding nodig hebben. Uiteraard zal het nodig blijven om bepaalde mensen en/of bedrijven in te huren die niet tot de doelgroep horen maar die cruciaal zijn in het totaal en/of noodzakelijk zijn om aan bepaalde wettelijke normen te waarborgen. Ik denk hierbij aan toezicht en/of uitvoeringen van onderhoudklussen, ook een horeca manager met de benodigde papieren en voldoende kennis van de horecamarkt. 3 Samenwerking maatschappelijke organisaties Meerdere organisaties zoals een stichting MEE en de GGZ hebben hun interesse getoond in het project. Deze samenwerking, ook met andere nog te benaderen organisaties, is de basis waarop alles draait. Op dit moment is hier inhoudelijk nog weinig over te zeggen echter dit moet in een later stadium uitgewerkt worden. Het principe is dat zij mensen zoeken binnen hun bestanden die kunnen functioneren in dit concept waarvan zij zelf de begeleiding blijven verzorgen binnen hun doelstellingen. Wij kunnen binnen het Fort aangeven welke mensen/functies wij graag ingevuld zien. In gezamenlijk overleg worden kandidaten gezocht en wordt er een loonwaarde meegeven aan deze arbeid. Deze loonwaarde wordt door ons uitbetaald, afhankelijk van de wettelijke bepalingen, aan de instantie die voor de uitkering verantwoordelijk is. Doelstelling dient te zijn dat de kandidaat zich beloond ziet voor zijn arbeid en dat de uitkerende instantie een besparing heeft op de kosten. Terugkomend op de eerder genoemde doelstelling om een netto winst van nul te hanteren, zien we hier dat dit nodig is om zoveel mogelijk mensen, op de niet meest efficiënte manier in te kunnen zetten. Andere beoogde samenwerkingen zijn bijvoorbeeld, praktijklessen van het Dongemond College voor onderhoudsklussen. Reintegratie/volwasseneducatie enz. IV ACTIVITEITEN BUITEN FORT Zoals hierboven aangeven willen we zoveel mogelijk mensen proberen in te zetten. Als organisatie zijn we wel seizoensgebonden. De verblijfsaccommodaties zijn maximaal benutbaar van ca 1 april tot 1 oktober met een piek in de zomermaanden. De herberg kan het gehele jaar, maar de wintermaanden zullen waarschijnlijk onvoldoende rendabel zijn. Om de mensen zoveel mogelijk het gehele jaar te kunnen inzetten is het wenselijk om andere activiteiten toe te voegen die werkzaamheden in de wintermaanden kunnen genereren.


!

!

!

!

!

!

!

73/82

! Onderstand enkele voorbeelden in willekeurige volgorde. 1 Onderhoud wandelpaden Zoals we eerder aangaven willen we het Fort zien als een knooppunt van de wandelinfrastructuur in de gemeente. Naast het reguliere onderhoud wat vanuit de gemeente gepland wordt in de wijken, vragen de wandelroutes extra aandacht om de toeristische aantrekkelijkheid te bevorderen. Ik stel mij hierbij voor dat een regelmatige controle plaats kan vinden langs deze paden waarbij kleine herstellingen aan het meubilair wordt uitgevoerd (banken, picknicktafels, bewegwijzering) Plaatsen bewegwijzering of wijziging. Extra maaibeurt rondom een picknicktafel of zijkanten van het pad. Enz 2 Onderhoud fietspaden Hetzelfde als bij de wandelpaden 3 Onderhoud steigers De diverse werkzaamheden die rondom de gemeentelijke haven dient te gebeuren (haventje aan de W Letschertbrug) idem voor de diverse steigers die in de Donge aangelegd worden. 4 Beheer gemeentelijke haven en steigers Ook dat moet mogelijk zijn, wel dient nader bekeken worden hoe dat precies vorm moet worden gegeven. Het innen van de havengelden is ook een mogelijkheid V REGIONALE HISTORISCHE CONTEXT EN ONDERSTEUNENDE ACTIVITEITEN Als knooppunt van wandel- fiets en vaarrecreatie dient een goede samenwerking gezocht te worden met de omringende gemeenten zodat de voorzieningen op elkaar aansluiten. Daarnaast is het Fort een onderdeel van de Zuid Nederlandse Waterlinie, provinciaal wordt getracht om dat een aantrekkelijk geheel te laten worden zoals bij de Hollandse Waterlinie reeds grotendeels is gerealiseerd. Vanuit het Fort kan mede deze samenwerking vorm gegeven worden. Ook het aspect water als verdedigingsmiddel kan hier belicht worden. Een nauwe samenwerking met bijvoorbeeld de Brabantse Delta is hier noodzakelijk, zij hebben namelijk ca 30 historische panden en andere verdedigingswerken in beheer waarvan meerdere een nieuwe functie krijgen. Ondermeer als waterbergingsplaatsen bij hogere waterstand.


!

!

!

!

!

!

!

74/82

! Ook kunnen nieuwe initiatieven ontplooid worden die het historisch karakter van de gemeente bevorderen. Hierbij kunnen we bijvoorbeeld denken aan het op de kaart zetten van de Napoleonroute, tenslotte is de Keizersdijk/Maasdijk een onderdeel van een belangrijke Nederlandse historische ontsluitingsweg Antwerpen Utrecht. Met de oude stenen die bij de renovatie van de Keizersdijk in 2010 zijn gevonden en op initiatief van het Veers Erfgoed tijdelijk op de gemeentelijke werf zijn opgeslagen, zou bijvoorbeeld een paar meter weg aangelegd kunnen worden op de toegangsweg naar het Fort. Zodat het publiek een idee kan krijgen hoe deze weg er uit gezien moet hebben. Met een infobord ernaast die uitleg verschaft. In het verlengde van deze geschiedenis hebben we ook het oude Sandoel en de “Kant”, de nieuwe weg die een basis vormde voor nieuwe economische bedrijvigheid en de komst van diverse handelaars. Ook het op de kaart zetten van de gemeente Geertruidenberg als vestingstad, waarbij we natuurlijk de kennis hebben die al aanwezig is van de “Stad Geertruidenberg” als vestingstad. Maar deze geschiedenis is verder gegaan naar het Fort en naar de Pontenierskazerne. Dit geheel is ook een thema die aandacht kan krijgen. VI FINANCIERINGSBRONNEN Naast een eigen commerciële activiteit (camping/horeca) zijn er nog diverse bronnen. Onderstaand noemen we er enkele op echter nadere studie kan nog meer mogelijkheden opleveren. 1 Rijk Diverse mogelijkheden inzake het in stand houden van rijksmonumenten. Er zijn subsidiestromen voor het innovatief herbestemmen van historische panden die midden in de samenleving komen te staan. Enz 2 Povincie Dit moet nader onderzocht worden echter enkele zaken zoals Brabant aan Zee bieden mogelijkheden. 3 Gemeente Van de gemeente verwachten we in principe geen subsidie, echter we kunnen als organisatie wel gelden ontvangen voor bepaalde diensten die we verlenen. Onderstaand benoemen we er een paar. 3.1 Onderhoud wegen Voor het onderhoud aan de steigers, fiets en wandelroutes voeren we werkzaamheden uit die de gemeente niet hoeft uit te voeren. Hierbij bespaart de gemeente om de fondsen die ze ons beschikbaar stelt hiervoor, in principe lager is dan zelf uitvoeren door de gemeente. 3.2 Beheer steigers en haven


!

!

!

!

!

!

!

75/82

! De gemeente stelt ons fondsen ter beschikking en is goedkoper uit dan het zelf doen 3.3 Activiteiten t.b.v. toeristische promotie Hiermee bedoel ik met name de zaken die in hoofdstuk V benoemd zijn inzake het promoten van de gemeente in de regionale context. Ook hier heeft de gemeente fondsen beschikbaar die ze gedeeltelijk aan ons kan overmaken. 3.4 Uitkeringen aan bewoners Dit moet onze belangrijkste bron worden. De mensen die op dit moment de gemeente geld kosten in de vorm van uitkeringen en begeleiding, kosten de gemeente direct of indirect minder geld. Ze kosten minder geld om twee redenen, er is minder begeleiding nodig en ze hebben minder uitkering nodig omdat ze (gedeeltelijk) salaris ontvangen van ons. Echter omdat wij niet voldoende efficiënt commercieel werken zullen wij een te hoge salariskost hebben. Ook omdat wij onze activiteiten willen maximeren in duur en niet op commercieel verantwoorde manier, zal de salaris kost hoog zijn. Vanuit de besparing die de gemeente hier realiseert, willen wij een gedeelte terug om de inefficiënte manier van werken te kunnen compenseren. 3.5 Reintegratievergoeding Voor elke werknemer die wij succesvol kunnen laten doorstromen naar de arbeidsmarkt, willen we de gebruikelijke vergoedingen ontvangen die reintegratiebureaus normaliter hiervoor ontvangen. 3.6 Overige Één van de voormalige manschappenzalen (achter het kantoor) kan tijdens de week ook gebruikt worden voor diverse doeleinden. Enkele voorbeelden hiervan zijn ondermeer: -

voor bedrijven als een cursuslokaal

-

voor organisaties als activiteitenlocatie (denk bijvoorbeeld aan activiteiten voor minder valide groepen)

-

voor een lezing

-

aan een cateraar

-

presentatie

Het binnenterrein/camping voor een outdoorbeurs of een presentatie Enz 3.7 Exploitatiebegroting Deze begroting is van zoveel factoren afhankelijk die met veel partijen nog besproken dient te worden. Het is op dit moment onmogelijk om een begroting te maken.


!

!

!

!

!

!

!

76/82

! In een later stadium, als B & W een principe akkoord met ons wil aangaan, kunnen we de kaders bespreken om tot een sluitende exploitatiebegroting te komen. Deze tweede fase vraagt heel tijd en inspanning van de diverse betrokken partijen om tot principe akkoorden te kunnen komen. Deze organisaties zullen dan ook enkel bereid zijn om daar tijd (dus geld) in te stoppen als er een reëel uitzicht is op realisatie van de plannen. Ook van ons wordt dan een inspanningsverplichting gevraagd van meerdere honderden uren. Wij willen hierin ook niet het risico lopen dat wij deze tijd spenderen (en dus geld) mocht de Raad achteraf niet positief besluiten. Graag willen we daar dan ook vooraf afspraken over maken, ook omdat de houding van de Gemeente inzake de vergoedingen die wij kunnen tegemoet zien over de besparingen op de uitkeringen en de reintegratie van kandidaten mede de basis vormen van het totale plan. Wij zijn afhankelijk van deze vergoedingen en de Raad moet dit in principe accepteren of wij hoeven geen plan meer te maken. VII “GROENE” EXPLOITATIE Wij willen onze activiteiten op een groene duurzame manier uitvoeren. Om dit op een praktische manier in onze bedrijfsvoering te integreren willen we een studie doen (of laten doen) om dat mogelijk te maken VIII STRUCTUUR Een juiste juridische structuur dient later uitgewerkt te worden echter het idee kunnen we op dit moment wel reeds inzichtelijk maken. 1 Raad van Toezicht en tekeningsbevoegde gemandateerde Deze Raad van Toezicht bestaat uit bijvoorbeeld een verantwoordelijke wethouder en enkele mensen die affiniteit hebben met maatschappelijke doelstellingen. Ook een vertegenwoordiger van een regionaal toeristisch orgaan en iemand met een monumentenachtergrond kan hier op zijn plaats zijn. Zij benoemen iemand uit hun midden of een gemeentelijke ambtenaar die als gemandateerde tekeningsbevoegd is voor facturen en onderlinge verrekeningen. Deze persoon moet voor ons makkelijk benaderbaar zijn en in principe ook altijd binnen zeer korte tijd. Onder deze raad komen 3 zelfstandige commissies, Gebouw, Toerisme, Arbeid & Educatie 2 Commissie Gebouw Bestaat uit een paar mensen die uitsluitend kijken naar het gebouw, zowel de instandhouding, onderhoud als de benodigde reservering voor toekomstig onderhoud. Ook het historisch kader van het gebouw is een aandachtspunt voor hun.


!

!

!

!

!

!

!

77/82

! Zij hebben een afnameverplichting van arbeid bij de commissie Arbeid & Educatie Zij kunnen wel derden inschakelen indien zij dat noodzakelijk achten, bijvoorbeeld omdat gediplomeerde kennis noodzakelijk is. Zij dienen dit wel te verantwoorden aan de Raad van Toezicht en vragen bij de uitvoering vooraf toestemming van de gemandateerde. Zij bewaken/beheren het budget voor deze commissie. Zij onderzoeken de subsidiemogelijkheden voor het monument Wij stellen ons voor dat de verantwoordelijke ambtenaar van het gemeentelijk gebouwenbezit leiding geeft aan deze commissie. Hun budget komt van subsidies en wordt aangevuld , indien nodig, uit de fondsen van de commissie Arbeid & Educatie. Het totaal is in principe een vast bedrag per jaar.

3 CommissieToerisme Bestaat uit een paar mensen die uitsluitend kijken naar gemeentelijke en regionale positionering van het gebouw. Zij ondersteunen de activiteiten in het Fort. Zij gaan samenwerkingsverbanden aan met regionale en landelijke toeristische initiatieven Zij onderzoeken subsidiemogelijkheden op toeristisch vlak (voorbeeld Brabant aan Zee) Zij bewaken/beheren het budget voor deze commissie. Zij hebben een afnameverplichting van arbeid bij de commissie Arbeid & Educatie Wij stellen ons voor dat de verantwoordelijke ambtenaar van het toeristisch beleid van de gemeente leiding geeft aan deze commissie. Zij kunnen opdrachten krijgen van derden of de Gemeente op projectbasis. Naast deze verdiensten (winst) komt hun budget van subsidies en dit wordt aangevuld uit fondsen van de commissie Arbeid & Educatie. Het is in principe een vast bedrag per jaar. 4 Commissie Arbeid & Educatie Dit is het belangrijkste onderdeel. Deze commissie bestaat uit enkele afgevaardigden van de samenwerkende organisaties en enkele mensen van de gemeente. Hierbij denk ik aan verantwoordelijken voor de uitvoering van de sociale wetgeving van de gemeente. Zij ondersteunen de samenwerkingsinitiatieven van de diverse maatschappelijke organisaties. Zij bewaken het evenwicht in de samenstelling van de medewerkers. Zij onderzoeken de mogelijkheden van fondsenwerving tbv de doelgroep. Bepalen mede de “loonwaarde” van de medewerkers Bewaken de arbeidsrechtelijke verhoudingen van de medewerkers.


!

!

!

!

!

!

!

78/82

! Vragen en ontvangen de vergoedingen van ondermeer de gemeente op de bespaarde kosten Onderzoeken de mogelijkheden van volwasseneneducatie Onderzoeken de mogelijkheden van samenwerking met scholen, bijvoorbeeld praktisch de praktijklessen van de technische afdelingen van het Dongemond college Zij bewaken/beheren het budget van deze commissie Het exacte model van de geldstroom moeten we in een later stadium bekijken. Maar hun inkomsten komen van diegenen die arbeid inhuren en de vergoedingen van de gemeente voor reintegratie en besparing op uitkeringskosten.

IX EIGEN VERDIENMODEL Als 4e “commissie” naast de hierboven genoemde is de eigen commerciële organisatie, deze noemen we gemakshalve even de Herberg BV . Deze valt niet onder de feitelijke verantwoordelijkheid van de Raad van Toezicht maar heeft enkel een contractuele band. Deze Herberg BV kan niet feitelijk beschikken over de geldstromen van bovengenoemde commissies waardoor een waarborg wordt ingebouwd van correct gebruik van de gelden. De activiteiten van de Herberg BV vallen uiteen in twee primaire activiteiten, het planbureau en de exploitatie van de herberg/camping. 1 Planbureau Bovengenoemde commissies hebben geen permanente mensen op de locatie aanwezig. Het planbureau verzorgt de feitelijke planning van de gemaakte afspraken met en door de commissies. Zij verzorgen de feitelijke planning van alle activiteiten en verzorgen de vraag van de benodigde arbeid in deze. Ook verzorgen zij de vraag vanuit de herberg/camping naar arbeid. Tevens bereiden zij de diverse afrekeningen voor. Zij bereiden de bijeenkomsten van de diverse commissies voor en zijn erbij aanwezig, indien gewenst. Zij hebben er echter geen stemrecht in. Zij leveren een inspanningsverplichting t.b.v. de dagelijkse gang van zaken, dat is een contractuele overeenkomst. Hiervoor ontvangen zij een jaarlijkse vergoeding wat zij in maandelijkse bedragen ontvangen van de commissie Arbeid & Educatie.


!

!

!

!

!

!

!

79/82

! Daarnaast ontvangen zij een vergoeding van de Herberg/Camping Exploitatie voor het verzorgen van de boekingen en verblijfsadministratie. In feite is het een (ondersteunend) secretariaat, de ontvangen vergoeding hiervoor is uitsluitend t.b.v. arbeidsvergoedingen en secretariële kosten. (computer, telefoon, papier, porto enz) Hier zit geen winstpotentie in, dit onderdeel zal ook een aparte verlies en winstrekening voeren. Wat door de Raad van Toezicht kan ingezien worden. 2 Herberg/Camping exploitatie Deze exploitatie wordt voor eigen rekening en risico uitgevoerd. Zij hebben wel de verplichting om arbeid in te huren bij de commissie Arbeid & Educatie. Hierop kunnen wel enkele uitzonderingen gemaakt worden. Een eerste uitzondering is de verantwoordelijke manager van het geheel en eventueel de verantwoordelijke van de keuken. We achten het noodzakelijk dat beide functies door vaste mensen met ervaring in de branche en de benodigde diploma’s wordt uitgevoerd. Aangezien de locatie om niet ter beschikking wordt gesteld door de gemeente, behouden we enkel inkoop, arbeid, investering en enkele vaste kostenposten over als totale kosten. Wel met de opmerking dat arbeid waarschijnlijk duurder is dan gebruikelijk. Daarnaast storten zij een bijdrage aan het planbureau. Het positief saldo is de winst van de onderneming. X VERDIENMODEL GEMEENTE De klassieke manier van inkomsten voor de gemeente, zijn de huurpenningen waar de onderhoudsreservering vanaf gaat. In ons model zijn de verdiensten in andere onderdelen te vinden en nadere financiële doorrekening zal hier het positieve verschil voor de Gemeente duidelijk moeten maken. Enkele terreinen waar de verdiensten te vinden te zijn : -

besparing ambtenareninzet op het gemeentehuis

-

besparing externe kosten die niet nodig zijn in groenonderhoud, gewoon onderhoud, infrastructuur onderhoud, toeristische promotie enz

-

promotiekosten

-

besparing uitkeringengelden

-

besparing begeleidingskosten

-

enz


!

!

!

!

!

!

!

80/82

! Stel dat een redelijke huurprijs van het Fort op jaarbasis € 36.000 is (€ 3.000 per maand en omgerekend naar de maanden waar daadwerkelijk iets verdiend kan worden € 6.000 x 6 maanden). Wij durven te beweren dat wij aannemelijk kunnen maken dat de besparing voor de Gemeente meer zal zijn op jaarbasis. Hierbij willen we nog opmerken dat € 3.000 per maand veel is ten opzichte van verhuur aan derden indien we in ogenschouw nemen dat deze derden moeilijk (en controleerbaar) verplichtingen opgelegd kunnen krijgen om te sluiten om 21 uur (met beperkte uitloop naar 22.30 uur). De verplichting op zich nemen om maximaal gebruik te maken van de commercieel minder aantrekkelijke doelgroep. De controle bij de Gemeente laten over het gebruik van het Fort (via Raad van toezicht en Commissies)

XI SLOT We hopen met deze memo een duidelijk beeld te geven van ons idee over het gebruik van het Fort. Graag willen we nog nader ingaan op de eventuele mogelijkheid om tussen het Fort en Ruytenberg, een passantencamping voor gemotoriseerd verkeer te realiseren. Door een goede aanleg van die zone (ca 100 meter lang) kunnen motorrijders, campers en caravans (gemotoriseerde passanten die niet in het Fort mogen) de faciliteiten van het Fort gebruiken en levert dat voor het Fort een bredere basis op. Deze strook is wel vrij smal maar indien we de ingang via de gewone toegangsweg maken en de mogelijkheid realiseren om via de andere kant het terrein te verlaten, dan hoeft geen enkele combinatie te draaien en kunnen allen er komen. Met de nabijheid van de A27 realiseren we een ideale passantencamping voor ca 15 a 20 plaatsen. Indien we in acht nemen dat ca 3 meter vrijgehouden moet worden voor de passage van voertuigen, dan blijft er net genoeg ruimte over voor een caravan plus luifel (in de lengterichting). Grotere voortenten zijn dan niet mogelijk. Graag willen we dit verder onderzoeken, ook afhankelijk van de afspraken die er met Ruytenberg gemaakt zijn, of op dit moment besproken worden. (bijvoorbeeld grondruil aan de andere zijde van de werf).


!

!

!

!

!

!

!

81/82

!

Bijlage 6: Referentieprojecten Nieuwe kerk Zierikzee In beheer bij Stichting Oude Zeeuwse Kerken. Verhuur en exploitatie door Stichting Nieuwe kerk Zierikzee georganiseerd. Grote groep (60) vrijwilligers. Faciliteiten zijn beperking voor verhuur. Cascorestauratie gaat binnenkort van start. Volledig gesubsidieerd door sponsoren, gemeente en provincie. Grote bijdrage van RCE. Voor herbestemming zij contacten met mecenas. Zaken als verwarming, sanitair, keuken. geluidsinstallatie worden voor deel door mecenas gefinancierd. Lambertuskerk, Geertruidenberg Deze kerk is van de hervormde gemeente (juridisch eigenaar). Er is een stichting opgericht die heeft gezorgd voor financiering van de restauratie en de faciliteiten. De investeringen bedroegen ca. 1,5 mln. Provincie heeft daaraan 1,5 ton bijgedragen, Biancistichting 3,5 ton. De rest is bij elkaar gebracht door inzet rotary die stichtingen en bedrijfsleven heeft aangezet tot doen donaties en bijdragen in natura. Er drukken geen financieringslasten op exploitatie. Kerk wordt ca. 100 keer per jaar verhuurd. Inkomsten bedragen ca. EUR 50.000,-. Deze worden gebruikt voor reservering onderhoud en exploitatielasten. Daarmee komen ze rond. Geheel gerund door vrijwilligers (3 mensen om 3 maanden verantwoordelijk voor verhuur) Preferred cateraars dragen 10 % van omzet af. Kerkelijke gemeente en rotary mogen paar keer per jaar locatie gebruiken Concertvleugel is door stichting vrienden geschonken. Goede geluidsinstallatie essentieel. 167 stoelen etc standaard aanwezig, (vrijwilligers zorgen voor opstelling) 4 D, 4 H en invalidetoilet.


!

!

!

!

!

!

!

82/82

Fort Lunette Geertruidenberg

Recommend Documents