Ontwikkeling
Aan de gemeenteraad
A-voorstel
Onderwerp:
LENINGEN VOOR STARTERS OP DE KOOPWONINGENMARKT: INHOUDELIJKE AFBAKENING
Volgnr.: 7
Beh. ambt: Tel/kamer:
J. Lobbezoo 611 / flex
Datum raad: 1 april 2008
Voorstel -
Stem in met het uitwerken van het instrument startersleningen als oplossing voor de korte termijn voor starters op de koopwoningenmarkt. Stem in met de afbakening van de doelgroep en het marktsegment voor startersleningen: - het huishouden is een één- of meerpersoonshuishouden dat voor het eerst een woning koopt. Indien sprake is van twee aanvragers (paren), hebben beide aanvragers niet eerder een woning of kavel in bezit gehad; - het huishouden is niet in staat om zelfstandig de koopwoning te financieren; - de aanvrager is jonger dan 40 jaar; - maximale verwervingskosten van de woning bedragen € 200.000,--. De verwervingskosten bestaan uit de koopprijs en alle bijkomende kosten (bijvoorbeeld notaris, overdrachtsbelasting en verbeterkosten); - gemeentelijke betrokkenheid bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten voor een koopwoning, met een absoluut maximum van € 30.000,--.
Beleidsterrein Volkshuisvesting. Inleiding Starters hebben het moeilijk op de huidige woningmarkt. De wachttijden voor goedkope en betaalbare huurwoningen zijn lang. Er komen te weinig woningen vrij of nieuw op de markt, omdat zowel de doorstroming als de nieuwbouwproductie stagneert. Dit doet de prijzen fors stijgen. Dit wordt vooral gevoeld aan de onderkant van de woningmarkt waar voornamelijk starters zich bewegen. Deze starters staan nog maar kort als woningzoekende geregistreerd bij de corporaties en daarnaast hebben zij vaak (nog) een laag inkomen. Het college wil zich inzetten voor deze starters. Deze ambitie is verwoord in het collegeprogramma 2006-2010 "Mens en Werk". Als een van de mogelijkheden om deze groep woonconsumenten tegemoet te komen, noemt het college het instellen van een startersfonds. In het Beleidsplan 2008-2011 is aangekondigd het instrument startersleningen voor de gemeente Smallingerland uit te werken en deze uitwerking in de loop van 2008 aan de raad voor te leggen. Met dit advies wordt de daad bij het woord gevoegd. Dit advies betreft de inhoudelijke afbakening van het instrument startersleningen. De afbakening bevat de volgende onderdelen: - afbakening marktsegment; - afbakening doelgroep; - maximale gemeentelijke betrokkenheid; - aantal deelnemers. Volgnr. 7
-2Gestart wordt met een korte situatieschets c.q. analyse van de positie van starters op woningmarkt en mogelijke maatregelen. Situatie / analyse woningmarkt Het vraagstuk van starters op de woningmarkt is complex. De woningmarkt is gesegmenteerd in een huur- en koopmarkt en door de stijgende koopprijzen wordt het gat tussen beide segmenten steeds groter. Er vindt dan ook weinig doorstroming plaats tussen het huur- en koopsegment. Maar ook binnen deze markten is de doorstroming beperkt. Zeker de huurmarkt zit goed op slot. Starters zijn juist op deze huurwoningenmarkt aangewezen. Door hun lage inkomen zijn goedkope en zeker betaalbare koopwoningen namelijk onbereikbaar. Passend aanbod voor starters ontbreekt dientengevolge en komt ook nauwelijks vrij. Dit, gecombineerd met een veranderende kwalitatieve vraag van starters, maakt het zoeken naar een passende, structurele oplossing voor hen extra moeilijk. Kortom, zonder hulp van buitenaf, lukt het starters niet om in hun woningbehoefte te kunnen voorzien. In den lande zijn verschillende oplossingen beschikbaar, die qua effecten en inzetbaarheid op te splitsen zijn in korte, middellange en lange termijn oplossingen. Korte termijn Voor een aanpak op korte termijn is een starterslening het meest prominente voorbeeld. Veel gemeenten die een starterslening in het leven hebben geroepen, laten deze regeling lopen via Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De lening via SVn overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een starterslening stelt hiermee (een deel van) de starters in staat hun zoekterrein te vergroten. Starters krijgen net die extra financiële armslag, die nodig is om de stap naar een betaalbare en kwalitatief betere koopwoning te maken. Ook stelt de lening starters in staat om via woningverbetering de kwaliteit van de woning die zij op het oog hebben, op een hoger plan te brengen. Middellange termijn Andere voorbeelden van oplossingen die starters kunnen helpen, zijn koopconstructies met korting op de aankoopprijs en afspraken over winst-/verliesdeling. Deze constructies zijn al bij gemeenten en woningcorporaties in gebruik. In Smallingerland staan de constructies nog in de kinderschoenen. Het in de steigers zetten van koopconstructies vraagt tijd, want zowel intern als extern is overleg nodig. Gemeente en woningcorporaties zijn in het kader van het Woonakkoord in gesprek over de nadere uitwerking en inzet van koopconstructies. Lange termijn Hét middel om de woningmarkt (weer) in beweging te krijgen, blijft nieuwbouw en wijkvernieuwing. De nieuwbouw betreft in deze context niet per definitie nieuwe woningen voor starters, maar nieuwbouw voor de doorstroming. Meer aanbod leidt tot verhuizingen, minder druk op de woningmarkt en daardoor minder hard stijgende woningprijzen. De effecten van nieuwbouw zijn echter pas op de lange termijn merkbaar. Achtergrondinformatie over oplossingen, zoals bijvoorbeeld koopconstructies, is beschreven in de memo 'Starters op de woningmarkt in Smallingerland' die als informatieve bijlage is bijgevoegd. Afbakening doelgroep Dé starter bestaat niet. De woningmarkt bestaat uit twee segmenten, een huur- en een koopwoningenmarkt. Starters bewegen zich op beide markten en zijn daarom ook op te delen in huur- en koopstarters. Huurstarters zijn personen die nu nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte en nog bij ouders of in onzelfstandige woonruimte wonen.
Volgnr. 7
-3De starterslening is bedoeld voor huishoudens die niet zelf in staat zijn een koopwoning te financieren. Koopstarters zijn een- of meerpersoonshuishoudens die voor het eerst een woning kopen. In geval van een huishouden (paar) hebben geen van beide personen eerder een kavel of woning gekocht of in eigendom verkregen. Dit voorstel richt zich op deze koopstarters. Doelstelling is om zoveel mogelijk huidige en toekomstige inwoners van Smallingerland gebruik te kunnen laten maken van de regeling. Er gelden twee beperkingen. De eerste sluit aan bij de definitie van een koopstarter: het huishouden koopt voor het eerst een woning. De beperking is dat de aanvrager (of indien sprake is van twee aanvragers één van beiden) jonger is dan 40 jaar is. Verder worden geen aanvullende criteria met betrekking tot inkomen of sociale of economische binding voorgesteld. Uiteraard geldt dat de koopwoning in Smallingerland staat. Onderstaande tabel geeft aan de hand van een aantal situaties een beeld wie wel en wie niet tot de doelgroep behoort. Situatie Huishouden heeft geen vermogen, het inkomen is te laag om zelfstandig een koopwoning te financieren.
doelgroep X
Hoofd van het huishouden koopt voor het eerst een woning, zijn partner heeft al eens een flatje in eigendom gehad Het huishouden huurt nu een woning en gaat voor het eerst kopen
geen doelgroep
X X
De aanvrager van de lening is 42 jaar en verlaat een huurwoning
X
Het huishouden kan op basis van het inkomen zelfstandig een woning financieren
X
De definitie van koopstarters is een punt van aandacht. Want hoe moet bijvoorbeeld worden omgegaan met een aanvrager, die in het verleden een koopwoning heeft bewoond, maar door omstandigheden noodgedwongen de overstap naar een huurwoning heeft moeten maken? Deze vraag zal in de uitwerking van de verordening nader worden onderzocht en beantwoord. Het is namelijk nog niet helder op welke wijze betrouwbaar kan worden vastgesteld dat een aanvrager in het verleden nog nooit (mede-)huiseigenaar is geweest. De rechtmatigheid van een verordening en de toetsing daarvan, is daarbij een belangrijk gegeven. Stel als doelgroep voor de startersleningen vast: - een één- of meerpersoonshuishouden dat voor het eerst een woning koopt. Indien sprake is van twee aanvragers (paren), hebben beide aanvragers nooit een woning of kavel in bezit gehad. - de aanvrager is jonger dan 40 jaar. Afbakening marktsegment Een starterslening kan specifiek of generiek ingezet worden. Specifiek wil zeggen dat de lening wordt gekoppeld aan nieuwbouw, bestaande koopwoningen, huurwoningen die worden verkocht of een bepaald project of wijk. Wij stellen voor de regeling generiek voor woningen in Smallingerland in te zetten, waarbij de maximale verwervingskosten worden begrensd op € 200.000,--. De verwervingskosten bestaan uit de koopprijs en alle bijkomende kosten (bijvoorbeeld notaris, overdrachtsbelasting en verbeterkosten). De grens van € 200.000,-- is gekozen, omdat de regeling zich niet uitsluitend richt op jonge starters die het ouderlijke huis verlaten, maar ook op gezinnen die de overstap van huur naar koop willen maken. Volgnr. 7
-4-
Starters kunnen voor een hypotheek tot € 171.558,-- gebruik maken van de Koopsubsidie (tot 1 januari 2007 Wet bevordering eigenwoningbezit geheten). De Koopsubsidie heeft als doel dat meer huishoudens met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen. Er is geen maximum gesteld aan het toetsinkomen voor de Koopsubsidie. Naarmate het huishouden meer verdient, zal de subsidie minder worden. Het is daardoor mogelijk dat het uiteindelijke bedrag aan subsidie op nul wordt vastgesteld. Een stapeling van regelingen is niet toegestaan, dus een combinatie van een Koopsubsidie en starterslening is niet mogelijk. Kopers staan uiteraard vrij te kiezen welk instrument het beste bij hen past. Daarom wordt het marktsegment niet afgebakend met een ondergrens. Stel als marktsegment voor de startersleningen vast: - koopwoningen met maximale verwervingskosten van € 200.000,--. Maximale gemeentelijke betrokkenheid Een starterslening overbrugt de aanloopperiode vanuit het perspectief dat het huishouden na drie jaar een inkomensontwikkeling heeft doorgemaakt, waarmee het in staat is de lening te gaan aflossen. Het is niet de insteek dat een huishouden 20, 30 jaar afhankelijk blijft van een regeling. Om dit te bewerkstelligen wordt een maximale gemeentelijke betrokkenheid bepaald. Het voorstel is om tot maximaal 20% van de verwervingskosten voor een koopwoning, met een absoluut maximum van € 30.000,--, een regeling uit te werken. Aantal deelnemers Voor een globale inschatting van de doelgroep van startersleningen, wordt gebruik gemaakt van recent gepubliceerde cijfers uit het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân (Wobof) dat in 2007 is gehouden. In dit Wobof zijn huishoudens in Fryslân vragen voorgelegd over woonsituatie, verhuisplannen en waardering van de woonomgeving. In de rapportage van het onderzoek zijn de resultaten gepresenteerd op het niveau van regio's. De A7-zone is daar één van. Het Wobof geeft onder andere inzicht in gerealiseerde verhuizingen in de periode tussen het Wobof 2003 en het veldwerk voor het onderzoek van 2007. Eén van de uitkomsten is dat in de A7-zone 15% van de verhuizingen naar een koopwoning, voor rekening komt van koopstarters. Dit betreft echter de verhuizing naar alle koopwoningen. Cijfers over betrokken woningen naar prijsklassen zijn alleen beschikbaar op het niveau van de provincie. Daar blijkt ongeveer 18% van de koopwoningen tussen € 150.000,-- en € 200.000,-- door een starter te zijn betrokken. De combinatie van dit percentage met het aantal verkochte woningen in het betaalbare segment in Smallingerland, geeft een indicatie van het aantal mogelijke deelnemers. In onderstaande tabel staan het aantal verkochte betaalbare woningen in Smallingerland. Het segment € 150.000,-- – € 200.000,-- is in de tabel opgesplitst in twee segmenten, met de Koopsubsidie-grens als scheiding. Aantal verkochte woningen in Smallingerland, 2005-2007 Jaar
€ 0 - € 150.000
€ 150.000 - € 171.558*
€ 171.558 - € 200.000
Totaal
2005
319
78
99
496
2006
280
74
85
439
2007
231
103
70
404
* grens Koopsubsidie Bron: NVM/Dijkstra Makelaars
Volgnr. 7
-5De woningen in de tabel zijn gekocht door huishoudens die zelfstandig de woning hebben kunnen financieren, maar geeft wel een indicatie van het aantal verkochte woningen tot € 200.000,--. Voor de bepaling van de doelgroep van de starterslening is een inschatting nodig van het aantal huishoudens dat de financiering niet rond kreeg. Dit wordt nader uitgezocht en komt terug in het raadsvoorstel over werkwijze, verordening en financiering. Implementatie en bijstelling De woningmarkt verandert voortdurend. Na een aantal jaren verruimt de woningmarkt in Smallingerland immers gelet op het grote aantal nieuwbouwplannen. Vanuit dit perspectief is het voorstel om de werking van de regeling periodiek te evalueren, waarna een voorstel wordt gedaan voor het vervolg (duur, aantal leningen). Argumenten / beoogde effecten -
-
-
-
-
In den lande is gebleken dat het specifiek inzetten van startersleningen er toe leidt dat er weinig startersleningen worden afgesloten. De vraag wordt dan te veel getrechterd, waardoor concurrentie bij een woning toeneemt. Daarom wordt er voor gekozen het instrument breed in te zetten. Bij de bepaling van de doelgroep is een leeftijdsgrens opgenomen. De grens van 40 jaar is gekozen, omdat huishoudens tot 40 jaar nog een groei in inkomen laten zien. Het perspectief van de regeling is dat een huishouden binnen korte tijd in staat is de lening geheel of grotendeels af te lossen. Daarmee verlaagt de gemeente het risico op langlopende verbintenissen met huishoudens die de lening niet of niet geheel kunnen aflossen. Veel gemeenten stellen eisen ten aanzien van sociaal of economische binding. Het voorstel is om voor Smallingerland deze eis niet op te nemen. Als de regeling huishoudens van buiten de gemeente aantrekt, dan is dit geen probleem. In het Collegeprogramma en het Woonplan is immers de ambitie verwoord om als gemeente te groeien en hiervoor nieuwe inwoners aan te trekken.. Een maximumbedrag dat ligt op de bovengrens van de categorie "betaalbare koopwoningen", stimuleert ontwikkelaars wellicht om bij nieuwbouw woningen in deze prijscategorie te realiseren. De potentiële groep kopers voor deze woningen is namelijk vergroot en daarmee het afzetrisico verlaagd. Aanvullende eisen ten aanzien het inkomen is niet nodig, omdat een starterslening een tweede hypotheek is, als aanvulling op een eerste hypotheek. Bij het afsluiten van deze eerste hypotheek wordt gecontroleerd of het inkomen – al dan niet met vermogen – toereikend is voor het verwerven van de woning zonder aanvullende lening. Starters die een woning zelfstandig kunnen financieren, vallen buiten de doelgroep. Starters waar het maximaal te lenen bedrag meer dan € 30.000,-- onder de verwervingskosten ligt, komen eveneens niet in aanmerking voor een starterslening.
Kanttekeningen /overwogen alternatieven -
-
Van de starterslening kan mogelijk een prijsopdrijvend effect uitgaan. Lokale marktpartijen (makelaars, intermediairs) zijn echter van mening dat het effect minimaal zal zijn, omdat zij niet verwachten dat de markt overspoeld zal worden met starters met een starterslening. Een lening bovenop een reguliere hypotheek betekent een extra voorbehoud wat de financiering betreft. Voor verkopers kan dit tot extra onzekerheid leiden. Bij de financiële uitwerking van startersleningen moet gestreefd worden naar een snel in te zetten instrument, zodat het verkoopproces niet onnodig wordt vertraagd.
Volgnr. 7
-6Tijdspad Op basis van de hier voorgestelde inhoudelijke afbakening wordt een vervolgadvies opgesteld, met daarin een uitgewerkte werkwijze, verordening en de financiële consequenties. Dit advies wordt in juni 2008 ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Het streven is om de mogelijkheid te creëren om bij een positief raadsbesluit de regeling per 1 juli 2008 in te voeren. De haalbaarheid van deze datum is afhankelijk van het pakket aan maatregelen dat de uiteindelijk gekozen werkwijze met zich meebrengt. De tijd tussen het raadsbesluit over werkwijze, verordening en financiering en het moment van invoering, wordt gebruikt voor een gerichte voorlichting richting burgers en marktpartijen (financiers, makelaars en woningcorporaties) Activiteit
Datum/Periode
Bepalen doelgroep en marktsegment
begin februari 2008
Vaststelling volkshuisvestelijke uitwerking (college)
februari 2008
Vaststelling volkshuisvestelijke uitwerking (raad)
april 2008
Uitwerken werkwijze, verordening, financiering
februari-april 2008
Vaststelling werkwijze, verordening, financiering (college)
april 2008
Vaststelling werkwijze, verordening, financiering (raad)
juni 2008
Communicatie
half juni 2008
Invoering regeling
juli 2008
Financiën Een nauwkeurige berekening van de financiële gevolgen komt in een volgend advies. Voorlopig hanteren we de bandbreedte van structureel € 60.000,-- - € 90.000,-- die is genoemd in het Beleidsplan 2008-2011. Commissie Het voorstel is behandeld in de vergadering van de raadscommissie Ruimte, Infrastructuur en Milieu van 19 maart 2008. De fractie van de VVD adviseert negatief over het voorstel. De fracties van de PvdA en het CDA adviseren positief over het voorstel. De fracties van de ChristenUnie, de SP, Gemeentebelangen Smallingerland, GroenLinks en de FNP hebben behoefte aan nader beraad. Het voorstel wordt als A-voorstel voor de raad geagendeerd.
Drachten, 20 maart 2008 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, drs. Bert Middel,
voorzitter.
mr. Leendert Maarleveld,
secretaris.
Volgnr. 7
