Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie
Financování developerských projektů Diplomová práce
Autor:
Bc. Jan Kříž Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Ivana Moltašová
Červen 2014
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Ústí nad Labem, dne 25. června 2014
Bc. Jan Kříţ
Poděkování Touto cestou bych velice rád poděkoval vedoucímu práce Ing. Ivaně Moltašové za její čas a za poskytnutí potřebných a cenných rad. Další moje poděkování bude směřování zaměstnancům České spořitelny, Raiffeisen bank a Hypoteční banky za poskytnutí důleţitých informací. V neposlední řadě bych chtěl velice poděkovat Oblastnímu vedoucímu ve společnosti My Plans za poskytnutí uţitečných rad a za čas věnovaný našim konzultacím.
Anotace Diplomová práce se zabývá problematikou financování developerských projektů. Práce je rozdělena na dvě hlavní části, teoretickou a praktickou část. Teoretická část obsahuje informace týkající se developerského projektu, co si pod pojmem představit a jaké rizika mohou nastat. Praktická část poukazuje, jak je moţné financovat developerský projekt a podává návrh financování.
Klíčová slova Developerský projekt, developer, investice, riziko, hypoteční úvěr
Abstract Theses deals with the issue of financing of developing projects. The work is dividend to two main parts, teorethical part and practical part. The theorethical part contains with informations about the developing project, what to imagine about this term and whitch risks could happend. Practical part shows how is possible to financing of developing projects and reports the scheme of financing.
Key words Development project, developer, investment, risk, mortage
OBSAH
OBSAH ..................................................................................................................................................... 5 ÚVOD ....................................................................................................................................................... 8 1.
Developerský projekt ...................................................................................................................... 9 1.1
Fáze developerského projektu ................................................................................................ 9
1.1.1
Přípravná fáze .................................................................................................................. 9
1.1.2
Realizační fáze ............................................................................................................... 10
1.1.3
Závěrečná fáze............................................................................................................... 12
1.2
Projektové financování nemovitosti ..................................................................................... 12
1.2.1
Základní pojmy související s investicí ............................................................................ 13
1.2.2
Specifika investičního rozhodování a dlouhodobého financování ................................ 14
1.2.3
Trojimperativ ................................................................................................................. 15
1.3
Rizika ..................................................................................................................................... 18
1.3.1
Stavební rizika investora ............................................................................................... 18
1.3.2
Odlišné pohledy z hlediska rizik .................................................................................... 20
1.3.3
Identifikace rizik ............................................................................................................ 21
1.3.4
Systém řízení rizik .......................................................................................................... 22
1.4
Jednotlivé fáze projektu a jejich rizika .................................................................................. 22
1.4.1
Rizika kontrolovatelná třetími stranami ........................................................................ 23
1.4.2
Rizika projektování a nabídkového řízení ...................................................................... 23
1.4.3
Rizika přímo kontrolovaná investorem ......................................................................... 23
1.4.4
Rizika investora ve fázi realizace ................................................................................... 24
1.4.5
Rizika užívání ................................................................................................................. 25
1.5
Rizika projektů ....................................................................................................................... 27
1.5.1
Obchodní rizika .............................................................................................................. 27
1.5.2
Kurzové riziko ................................................................................................................ 28
1.5.3
Riziko selhání ................................................................................................................. 29
1.6
Právní rizika ........................................................................................................................... 29
1.6.1
Transakční rizika – nabývání nemovitostí ..................................................................... 30
1.6.2
Riziko z vlastnictví nemovitostí ..................................................................................... 31 5
2.
Možnost financování developerského projektu ........................................................................... 33 2.1
3.
4.
Postup banky při poskytování financování............................................................................ 33
2.1.1
Analýza projektu............................................................................................................ 33
2.1.2
Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění, odstranění............................................... 33
2.1.3
Návrh podmínek financování ........................................................................................ 33
2.2
Financování hypotečním úvěrem .......................................................................................... 35
2.3
Financování leasingem .......................................................................................................... 36
2.4
Financování úvěrem ze stavebního spoření .......................................................................... 37
2.5
Možnost koupě z vlastních zdrojů ......................................................................................... 38
2.6
Podnikatelský kontokorentní úvěr ........................................................................................ 39
Průzkum financování developerského projektu u bank ................................................................ 40 3.1
Československá obchodní banka ........................................................................................... 40
3.2
Raiffeisen Bank ...................................................................................................................... 40
3.3
UniCredit Bank ...................................................................................................................... 41
3.4
Komerční banka..................................................................................................................... 41
3.5
Česká spořitelna .................................................................................................................... 42
3.6
Představení developerského projektu .................................................................................. 43
3.6.1
V základní nabídce jsou domy: ...................................................................................... 44
3.6.2
Lokalita: ......................................................................................................................... 45
3.6.3
Informace o společnosti ................................................................................................ 46
3.6.4
Již realizované projekty: ................................................................................................ 47
3.6.5
Aktuální projekty ve výstavbě: ...................................................................................... 49
Vyhodnocení výsledků financování ............................................................................................... 52 4.1
Charakteristika a popis .......................................................................................................... 52
4.2
Privátní Business Hypotéka sazebník .................................................................................... 55
4.3
Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr - měsíčně........................................................ 55
4.4
Obecné položky ..................................................................................................................... 57
4.5
Ostatní položky ...................................................................................................................... 58
4.6
Zhodnocení ............................................................................................................................ 59
4.7
Modelová situace – financování projektu bankovním úvěrem ............................................. 60
4.8
Financování projektu za spoluúčasti budoucích vlastníků .................................................... 60
4.8.1
varianta plateb .............................................................................................................. 61
4.8.2
varianta plateb .............................................................................................................. 61
4.8.3
varianta plateb .............................................................................................................. 62 6
4.8.4
5.
Varianta plateb .............................................................................................................. 63
4.9
Financování hypotečním úvěrem .......................................................................................... 64
4.10
Financování úvěrem ze stavebního spoření .......................................................................... 65
4.11
Možnost koupě z vlastních zdrojů ......................................................................................... 66
Realizace developerského projektu .............................................................................................. 68 5.1
Zhodnocení způsobu financování a návrhy řešení ................................................................ 68
5.2
Podnikatelský kontokorentní úvěr ........................................................................................ 69
5.3
Možnost financování pomocí hypotečního úvěru pro podnikatele: ..................................... 69
ZÁVĚR .................................................................................................................................................... 72 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................................................. 74 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY - Internetové odkazy ........................................................................... 75 PŘÍLOHY ................................................................................................................................................. 76
7
ÚVOD Je moţné říci, ţe český trh s bydlením má jiţ to nejhorší za sebou. Postupně bude přibývat signálů rostoucí poptávky, tato informace vyplývá ze společné studie společností Deloitte a Hyposervis. Naopak se hovoří o pokračujícím propadu, dle dat českého statistického úřadu. Jak se vyvíjí a kam bude dále směřovat český realitní trh. Rok 2009 byl pro realitní trh velmi nepříznivý, nikdo nechtěl kupovat ani prodávat. Kupci vyčkávali na pokles cen, kdyţ tento jev nastal, nadále čekali, zda ceny neklesnou ještě níţe. Jaká jsou moţnosti, prognózy pro následná léta „zasvěcených“ z bank, realitních kanceláří, developerů a hypotečních makléřů? Velmi optimisticky vidí situaci developerská společnost Skanska. Očekává růst objemu realitního trhu o cca 20 %, a to zejména v oblasti zahajování nových projektů, taktéţ velmi optimisticky situaci vidí i realitní kancelář REMAX. Koncem roku 2009 zaznamenali oţivení realitního trhu jak v mnoţství nabídek, tak v mnoţství poptávek. Poněkud méně optimisticky shledává nárůst objemu realitního trhu Raiffeisenbank, a to maximálně do 5 %. Společnost FINEP Holding pokládal rok 2009 za dno propadu stavu realitního trhu a předpokládal tak mírný nárůst, téţ však upozorňoval, ţe vývoj bude z velké části záviset na ekonomickém vývoji. Jak realitní společnost České spořitelny, tak i Českomoravská stavební spořitelna očekávají převáţně stagnaci či pouze mírné změny. Z předešlých
informací
lze
vyčíst
optimismus
převaţující
spíše
na
straně
developerů a realitních makléřů a rezervovanost na straně bankovních institucí. Ohledem na vysokou náročnost a rizikovost všech developerských projektů je nutné zjistit předem, jaká bude poptávka a podle toho pak uzpůsobit i velikost projektu. Není snadné si pro kaţdou developerskou společnost dovolit o takovýto způsob úvěru zaţádat, a to z důvodu vysokých poţadavků bankovních institutů při poskytování úvěrů, a proto hledají další způsoby financování svých projektů. Development je rozsáhlý proces a jeho vývoj velmi úzce souvisí se stavem celé ekonomiky. Pojmy jako developer či developerský projekt se dostaly do povědomí Čechů poměrně nedávno. V současné době jsou však tyto projekty na vzestupu, a to zejména z hlediska urbanistiky, vznikají tak ucelené projekty, které mají jednotný ráz a lépe zapadnou do určitého prostředí.
8
1. Developerský projekt „Developerským projektem se zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba nemovitosti za účelem jejího pronájmu nebo prodeje, popřípadě projekt, který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukci či modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Za developerský projekt se tedy nepovažují případy, kdy podnikatel staví nebo rekonstruuje nemovitost pro svoji potřebu či potřebu propojených osob“ 1 Pro celou národní ekonomiku, zejména pak pro stavebnictví, představuje nárůst developerských projektů velký přínos. Z počátku realizace projektu je třeba vynaloţit vysoké náklady v podobě výstavby nemohovitosti, náklady spjaté s nákupem nemovitosti či její rekonstrukce. Z tohoto důvodu je pro efektivnost investice velmi důleţité věnovat dostatek času všem fázím developerského projektu.
1.1
Fáze developerského projektu
Developerský projekt je souhrnem mnoha technických, ekonomických a jiných prvků a lze rozdělit do tří fází, a to konkrétně na přípravnou fázi, realizační fázi a závěrečnou fázi.
1.1.1
Přípravná fáze
Prvotní a nejdůleţitější fází projektu je přípravná fáze. Jde zde zejména o zhodnocení proveditelnosti projektu, jeho financování apod. Developeři jsou většinou schopni zajistit finanční prostředky, mají know-how, ale nevlastní pozemky. Na druhé straně se nacházejí vlastníci pozemků, kteří neumějí developovat a nemají dostatek finančních prostředků, avšak nemají zájem své pozemky prodat nebo naopak zájem mají, ale poţadují za ně nereálné ceny. Hlavním problémem developerů je tedy cesta, jak na pozemek dosáhnout. Jsou různé moţnosti, se kterými mohou developeři počítat. První moţností a také tou nejčastější je přímá koupě pozemku. Existují i další moţnosti, jako je například dlouhodobý pronájem pozemku, 1
DANČIŠIN, M., ACHOUR, G. Úvěrové financování developerských projektů. 2006. s. 22
9
zaloţení vlastní společnosti s vlastníkem pozemku. Vlastník vkládá do společnosti pozemek, developer pak vkládá své finanční prostředky a znalosti. Je však nutné si uvědomit, ţe jakákoliv jiná varianta neţ koupě přináší komplikace. Není-li postup dostatečně právně ošetřen, developer můţe mít během realizace projektu velké potíţe. V případě, ţe není dostatek pozemků, je alternativou získání budovy a demolice či její přestavba. Ve chvíli, kdy developer našel moţnost, jak získat vhodný pozemek, je třeba zabývat se dalšími faktory, které ovlivňují realizaci projektu. Kaţdý pozemek je určen k jinému vyuţití. Jsou zde různá omezení – územní plán, památková ochrana aj. Je tedy nezbytné rozhodnout se, zda půjde o rezidenční či nerezidenční projekt. Dále je nutné posoudit technickou proveditelnost projektu a v neposlední řadě je zde samozřejmě otázka ekonomická, to znamená vyčíslení nákladů na realizaci projektu a jejich návratnost. Je velmi důleţité brát v úvahu nejen nabídku a poptávku, ale také cenové indexy a měnový vývoj. Developerské úvahy jsou různé, někteří developeři mají jiţ vytvořený projekt a hledají pro něj vhodný pozemek, jiní teprve svůj pozemek hledají a teprve poté se rozhodují, jaký projekt
na
něm
zrealizují.
Existuje
skupina
developerů,
kteří
pouze
odkupují
pozemky a následně je prodají jiným developerům, kteří na nich realizují skutečný projekt. Způsoby financování projektu lez rozlišit podle toho, zda se jedná o velký, střední či malý projekt. Například malé projekty lze financovat pouze z vlastních zdrojů, u ostatních typů projektů je třeba vyuţít také cizí zdroje. Je třeba si uvědomit, ţe u nerezidenčních projektů, jde zejména o účast bankovních ústavů, zatímco u rezidenčních projektů jde i o spoluúčast budoucích vlastníků bytových jednotek ve formě záloh na kupní cenu. Projektové financování je pro banky velká zátěţ z hlediska rizikovosti a zároveň musí uvolnit obrovskou sumu peněz. Z tohoto důvodu banky vţdy vyţadují maximální moţné zajištění celé transakce. Vyjednávání často trvá několik měsíců, během této doby dochází k uzavírání četné řady potřebných dokumentů.
1.1.2
Realizační fáze
Realizační fáze je uţ samotný nákup pozemku či nájem pozemku a realizací samotné stavby. Při koupi pozemku je třeba pečlivě a správně vypracovat kupní smlouvy. Je nutné, aby kupní smlouva popisovala veškerá stádia transakce, odpovědnost stran (kupujícího 10
a prodávajícího) během jednotlivých stádií a zároveň omezovat moţná rizika. Celkové zhotovení projektu je zpravidla realizováno externí stavební společností. Často se připravují výběrová řízení na zhotovitele stavby. Některé developerské společnosti provádějí výstavbu prostřednictvím spřízněných společností či mateřské společnosti. Zhotovitel vţdy realizuje stavbu na základě podmínek, které jsou dohodnuty ve smlouvě o dílo, v souladu s obchodním zákoníkem a zároveň za podmínek stanovených v zápise o předání a převzetí staveniště. Ve smlouvě je detailně vymezeno dílo, rozsah prací a výkonů a jejich poţadovanou kvalitu. Nesmí zde nastat jakákoliv pochybnost o rozsahu díla. Cena se stanovuje jako fixní a to za celé dílo. Při platbě kaţdé dílčí ceny se podrţí určitá částka, toto se provádí za účelem motivace zhotovitele odstranit vady. Je důleţité velmi přesně a jasně určit předání díla, aby nevznikla moţnost svévolně posunout termín dokončení a předání. Zhotovení a předání díla je také důleţité s ohledem na uzavírání smluv o smlouvách budoucích s budoucími nájemci a kupujícími. Posunutí termínu by mělo být sankciováno. I drobné zpoţdění termínu se můţe negativně projevit na prestiţi projektu. Zhotovitel by měl být proti tomuto náleţitě pojištěn, rozsah příslušného pojištění je velmi široký, developer by měl pečlivě zkontrolovat tento rozsah smlouvy zhotovitele, aby se vyhnul zbytečným problémům. Projekt managementu, který je obvykle veden odbornými projekt manaţery, je v této fázi také nezbytná funkce. Někteří developeři zřizují vlastní specializované oddělení, jiní si pro tuto činnost najímají specializované firmy. Úkolem projekt manaţera je zejména řídit a kontrolovat výstavbu, jeho činnost lze rozdělit na několik částí. V počátku je to příprava realizace projektu (kompletace veškeré dokumentace), dále pak samotná realizace (výstavba) a následně činnost stálého technického dozoru. Projekt manaţer velmi úzce spolupracuje jak s developerem, tak se zhotovitelem stavby. Jenda z nejdůleţitějších funkcí projekt manaţera patří zejména řízení realizace projektu na kaţdodenní bázi, tzn. organizaci předání staveniště, komunikaci se zhotovitelem a dalšími subjekty, vykonávání dohled nad zhotovitelem, kontrola harmonogramu výstavby a kvalitu plnění, kontrola faktury, identifikaci vady a nedodělky. Projekt manaţer můţe být také pověřen dohledem nad náklady, zde jako nezávislá osoba kontroluje, zda fakturované náklady odpovídají provedené práci, a to ze strany kvantity tak i kvality.
11
1.1.3
Závěrečná fáze
Cílem developera je konečný prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi, který je obsaţen v závěrečné fázi. Finální investoři jsou samozřejmě jiţ předem dáni a projekt se často provádí na základě předběţné smlouvy s budoucím finálním investorem. Pro finálního investora je velmi důleţité zkolaudování objektu a to v okamţiku převzetí, aby řádně fungoval, byl provozuschopný a připravený generovat zisk. Po dovršení prodeje nemovitosti vztah mezi developerem a finálním investorem přetrvá i do dalších let. Zejména z důvodu odpovědnosti v případě výskytu určité vady ve zhotovení nemovitosti apod. Objevuje se často i skutečnost, ţe developer je zároveň finálním investorem.
1.2
Projektové financování nemovitosti
Projektové financování se chápe jako forma alternativního financování s poměrně specifickou formou a řadou odlišujících znaků od ostatních technik financování. Dle Valacha (2006)
se
pojem
projektové
financování
pouţívá
zejména
při
finančním
krytí
rozsáhlých a kapitálově náročných investičních akcí. Je těsně svázáno s prognózovaným efektem vybraného projektu a pouze v malé míře se opírá o vlastní zdroje podniku. Hlavním rysem projektového financování se uvádí zejména těsná vazba splátek úvěru na budoucí cash flow z projektu, diverzifikace rizika na více subjektů a dále také mimobilanční financování. Jako další charakteristický rys projektového financování je dle Ticháčka (2007) zaloţení právně samostatné jednotky – projektové společnosti, která majetek projektu vlastní. Projektová společnost vyuţívá dluhového financování, přičemţ zakladatelé projektové společnosti neručí za závazky této společnosti. Tímto způsobem je financován především dlouhodobý hmotný majetek projektové společnosti, který je jednoznačně oddělitelný od majetku zakladatelů projektové společnosti. Developer není tedy dluţníkem ve vztahu k bance, ale zvláštní společnost zaloţená developerem pro konkrétní projekt. Společnost s ručením omezeným je v ČR jako nejčastější právní forma pouţívá pro projektovou společnost. Při volbě právní formy společnosti je třeba zváţit zejména potřebu finančních prostředků na projekt, potřebu daňové optimalizace, flexibilitu prodeje účasti ve společnosti a administrativní náročnost řízení společnosti. V rámci developerských projektů v ČR se pouţívají spíše jednodušší právní formy.
12
Je třeba sepsat celou řadu dokumentu a to v rámci projektového financování, nejde jen o smlouvy o úvěru, ale i o komplexní zajišťovací dokumentaci. Smlouva o úvěru většinou obsahuje četná omezení, která se vztahují k moţnosti čerpání prostředků. Banka standardně vyţaduje od dluţníka zprávu o postupu prací, která je ověřena nezávislou institucí, která je vybrána ze seznamu, který poskytne banka. Dluţník je často velmi omezen v nakládání se svým majetkem, často je vyţadován předchozí souhlas banky k takovému jednání. Dluţník nesmí bez souhlasu banky změnit smluvní dokumenty a zejména smlouvy se zhotovitelem, je povinen postupovat v souladu s harmonogramem výstavby a zkolaudovat dílo v předpokládaném termínu. Při úvěrovém vztahu je nejdůleţitější zajištění závazků dluţníka vůči bance. Takováto úvěrová operace je pro banku vţdy velmi riziková, banky se obávají, ţe jim zůstane prázdná budova, která se bude těţko pronajímat, nebo ţe dojde k dramatickému poklesu cen nemovitostí či hladiny nájmů. Zástavní práva jsou zřizována ke všemu, co zastavit lze. Zřízení zástavního práva k pozemkům, k rozestavěné stavbě a k pohledávkám z bankovních účtů bývá v případě developerských projektů to nejčastěji. Banky mohou také vyţadovat zástavu obchodního podílu nebo akcií developera v projektové společnosti.
1.2.1 Základní pojmy související s investicí Investice lze charakterizovat jako pouţití úspor k výrobě kapitálových statků, k vývoji technologií či získání lidského kapitálu. Jinak se lze nazvat jako obětování dnešní hodnoty za účelem získání budoucí hodnoty, na rozdíl od dnešní hodnoty není budoucí hodnota předem daná, tudíţ ne nejistá. Investiční projekt lze nazvat jako souborem technických a ekonomických studií, které slouţí k přípravě, realizaci, financování a efektivnímu provozování navrhované investice. U stavebních investic jsou zahrnuty i architektonické a ekologické studie. Kapitálovým plánováním chápeme jako mnohostrannou činnost podniku, spojenou s pořizováním dlouhodobého majetku a zároveň jeho financováním. Je zde zahrnuto vyhledávání nových projektů, stanovení dlouhodobých cílů a investičních strategií, Zpracování rozpočtů, zhodnocení jejich efektivnosti, výběr variant financování a následné zhodnocení realizovaných projektů. 13
V investiční strategii jsou zahrnuty různé postupy, jakými lze dosáhnout poţadovaných investičních cílů. Vychází se z očekávaných výnosů, rizika a očekávaných důsledků investic na likviditu. Při stanovení strategie dlouhodobého financování se pomocí různých finančních zdrojů hledá nejvhodnější alternativa financování investic. Souhrnný rozpočet stavby je plánovacím dokumentem, který zachycuje veškeré náklady na pořízení stavby, které se očekávají během tzv. předinvestiční přípravy, projektování a realizace stavby.
1.2.2 Specifika investičního rozhodování a dlouhodobého financování Investiční činnost a její financování je charakteristické řadou významných specifik, na rozdíl od běţné provozní činnosti a jejího financování. Jedním takovým je i dlouhodobost, rozhodnutí je v dlouhodobém časovém horizontu, který zahrnuje přípravu u hmotných investic, jejich výstavbu a také dobu ţivotnosti. Hospodaření u běţné ekonomické jednotky je dlouhodobým majetkem ovlivňováno několik let a to ohledem na výnosnost, tak i ohledem na likviditu. V dlouhodobém časovém horizontu je objevuje i větší moţnost rizika odchylek od původních záměrů, a to pokud jde o očekávané výdeje, ale i očekávané příjmy z investic a z toho následně plyne i očekávaná výnosnost. Velmi často se jedná o velmi náročné kapitálové operace, které vyţadují velké jednorázové vklady, které jsou mnohdy nad moţnosti jak jednotlivce, tak i ekonomické jednotky. Náročnost investiční činnosti také spočívá na věcné a časové koordinaci různých účastníků investičního procesu (investor, stavební dozor, dodavatel, subdodavatelé, projektant atd.), kteří mají své ekonomické zájmy a cíle. Investice mohou mí závaţné důsledky na ekologii, infrastrukturu, coţ si můţe vynutit další různé investice v této oblasti. V důsledku těchto specifik je nutné dle Valacha (2006) nezapomínat na následující: respektovat důsledně čas, časovou hodnotu peněz, respektovat riziko, vyplývající z dlouhodobosti investic a nejistoty peněţních toků investičního projektu, uvaţovat variantně s různými faktory, které ovlivňují projekt a jeho financování, hodnotit citlivost projektu na různé změny technického i ekonomického charakteru 14
posuzovat investici nejen z hlediska výnosnosti a rizika, ale i z hlediska jejího vlivu na likviditu podniku.
1.2.3 Trojimperativ Vedle času a cíle je také projekt ovlivněn zdroji, které jsou pro jeho realizaci k dispozici. Kombinace těchto výstupů, času a zdrojů pak tvoří projektový trojimperativ. Toto označení vychází z faktu, ţe definice projektu je dána právě těmito třemi veličinami a ţe změna jakékoliv z nich automaticky znamená, ţe musí dojít k odpovídající změně obou ostatních. Vzhledem na jeho unikátnost jsou s projektem a jeho realizací spojena i rizika, jejichţ řízení je jednou z klíčových částí řízení projektu. Řízení projektu, tzv. project management se zabývá tvorbou metodického zázemí, technik a postupů pro úspěšnou realizaci projektů. Nejdůleţitější, ale kritickou kostrou přípravy projektu je vytvoření a převzetí zadání. Pokud souhlasíme s tím, ţe projektový záměr není totéţ co projekt, tak je jasné, ţe projektový záměr není zadání projektu. Zadavatel si chce být jist, ţe na konci akce dostane to, co potřebuje pro uskutečnění svého projektového záměru. K tomu si musí být realizátor jist, co se od něj očekává. Projekt vymezuje tzv. projektový trojúhelník neboli trojimperativ. Ten vyjadřuje, ţe poţadované výstupy musí odpovídat spotřebě času a ostatních zdrojů. Měli bychom spotřebu veškerých zdrojů ocenit, tedy převést na náklady i čas, coţ není dost dobře představitelné. To je velká chyba a výrazná komplikace v chápání problémů projektového řízení. Výsledkem projektu je dosaţení stanovených výsledků v poţadovaném čase a bez překročení stanoveného limitu nákladů. Většinou je čas mnohem důleţitější neţ jakékoli překročení spotřeby finančních či hmotných zdrojů. Projekt je úspěšný, kdyţ včas doručil poţadovaný výstup. Zadání musí být jednoznačné. Nemá smysl, aby obsahovalo jakoukoli variabilitu - například tzv. přípustné odchylky. Předpokládáme, ţe poskytovat toleranci v čase je nesmysl (viz později téma motivace) a variabilní kritérium posouzení výsledků je smysluplné pouze v případě, kdy je jednoznačně stanovena minimální kvalita výstupu a zajištěna motivace realizátora, aby se snaţil o dosaţení lepší neţ minimální kvality. Takţe se fakticky o ţádné rozpětí nejedná.
15
Projektem se dá chápat jakýkoliv jedinečný sled aktivit a úkolů, který má specifický cíl, definována jsou časová omezení působnosti a má stanoveny limity pro čerpání zdrojů na realizaci. Tato definice obsahuje tři hlavní charakteristiky – tři imperativy, tzv. základny, projektového managementu, které definují prostor, v němţ se podle vytyčených cílů vytváří určitá nová hodnota – produkt projektu definovaný jako výstup nebo výsledek projektu. Tři základny se rozdělují na: Čas, který je limitní pro plánování sledu jednotlivých dílčích aktivit projektu. Zdroje, které jsou projektu přiděleny a které budou průběţně uţívány a čerpány, představují vstupní prvky materiálních hodnot a lidské pracovní síly, které jsou pod přímou kontrolou manaţera projektu. Náklady, které jsou finančním projevem uţití zdrojů v časovém rozloţení.
Obrázek 1. http://etext.czu.cz/php/skripta/kapitola.php?titul_key=77&idkapitola=6 Uvaţujeme-li ideální okolnosti, tak by s dobře připraveným plánem měly být šance na úspěšné dokončení projektu velmi vysoké. V reálném světě však na projekt působí vlivy vyvolávající změny a rizikové situace, které jsou příčinou výkyvů systému z jeho rovnováţného stavu. V podstatě jde o to, ţe kaţdý developerský projekt je zaloţen na návratnosti buď z prodeje nemovitosti či z pronájmu nemovitosti, například z obchodních center, tzn. ţe existují 2 základní
způsoby
splácení
developerských
projektů.
Developerské
charakteristické vysokými částkami a dlouhodobou návratností.
16
projekty
jsou
Jako příklad návratnosti lze uvést, ţe developer postaví bytový dům či několik typových domů vedle sebe a poskytnuté financování, coţ znamená úvěr v řádech deseti aţ stamilionů, splácí postupně, v závislosti na prodeji domů či bytů, často jde o balonové splátky z několika prodaných bytů či domů najednou, ale tento předpoklad uţ musí developer při projednávání financování uvést. Developer jiţ při projednávání úvěru musí bance doloţit podklady, například smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kdy má zájemce o prodej domu či bytu smluvně zajištěn a tudíţ je ošetřen příjem peněz na splácení poskytnutého financování. Jakmile developer prodá všechny byty či domy, musí být úvěr zcela splacen. Tento způsob splácení je krátkodobější neţ druhý způsob. Druhým způsobem splácení je postupné splácení z přijatého nájemného - např. stavba obchodních center, kde návratnost je zajištěna smlouvami nájemními na minimálně 5 - 10 let a s opcí na další léta, aby financující banka měla jistotu, ţe má jiţ smluvně zajištěny nájemce ještě před výstavbou, tak banka začne financovat aţ po doloţení určitého procenta předpronajatosti. Proto trojimperativ projektu, kde spolu vzájemně souvisí náklady, coţ chápeme jako cenu celého projektu (dokumentace, pozemky, povolení, úvěrové zatíţení a samotná stavba), dále pak čas, coţ znamená jak rychle je realizován a kdy bude developer inkasovat příjmy, aby mohl splatit úvěr (platí, ţe čím delší doba splatnosti, tak se projekt prodraţuje o úrokové zatíţení) a pak také dostupnost zdrojů, kde developer získá finanční prostředky, protoţe banka nebo leasingová společnost poskytne maximálně 60-70% hodnoty projektu a zbývající část musí developer financovat sám, aby také nesl nějaké své riziko a snaţil se projekt dokončit. Developer často vkládá své prostředky získané z jiţ realizovaných projektů, nebo zainteresuje budoucí vlastníky na tom, ţe pokud sloţí zálohu 30-40%, tak bude výsledná cena bytu či domu niţší Takţe vztah nákladů, času a dostupnosti zdrojů s sebou přímo souvisí. Dojde-li k porušení jakékoliv plánované veličiny, má to vliv na realizaci projektu, proto je třeba toto hlídat. Důleţité k financování je provést finanční analýzu. Základem kaţdého developerského projektu je návratnost vloţených prostředků z prodeje či pronájmu, proto banka pro poskytnutí zdrojů zkoumá: minulost developera, zda jiţ nějaký projekt realizoval a toto umí, ověřuje se z minulosti
17
analýza trhu - moţnost získání stavebního povolení, souhlasy příslušných orgánů -
zjištění konkurence, zda někdo nestaví v okolí stejný projekt
-
cenové srovnání v oblasti, zda jsou byty či domy prodejné či nebytové prostory pronajatelné za předpokládanou cenu
doloţení vlastních zdrojů (cca 30-40%) a ty musí developer vloţit nejdříve a banka teprve potom financuje. Často se realizuje vloţením pozemků do projektu doloţení prodejnosti či předpronajatosti, coţ bývá podmínkou čerpání V současné době přichází boom developerských projektů a obdobných aktivit, a to jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Není pochyb o tom, ţe tento boom
představuje
výrazný přínos pro celou národní ekonomiku, zejména pro stavebnictví, a ţe zde existuje růstový potenciál do budoucnosti.
1.3
Rizika
1.3.1 Stavební rizika investora Při projektovém financování je nezbytné neopomenout identifikaci rizik, jejich následnou analýzu, ohodnocení a alokaci. Struktura financování by měla správně odráţet snahu o minimalizaci rizik a to v maximální míře. Naprostá eliminace rizika je nepochybně vyloučena, je však třeba postavit projekt tak, aby rizika byla přenesena na strany, které jsou toho nejlépe schopny. V samých počátcích projektu je nutné zkoumat rizika a to ve všech ohledech. Odborným zkušenostem je třeba věnovat zvláštní pozornost, dále také přístupu sponzorů a v neposlední řadě je také třeba věnovat pozornost očekávané poptávce po statcích a sluţbách, které jsou produkovány projektem.
18
Struktura zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu
Schéma 1: Struktura zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu. Zdroj: Pleskač, Soukup 2001 (14)
V oblasti stavebnictví se nachází mnoho subjektů, které mají k investici, z hlediska jejího ţivotního cyklu, různé vztahy. Jedná se zejména o investory, zhotovitele, výrobce a prodejce stavebních hmot, projekční a poradenské kanceláře, inţenýrské kanceláře, prodejce nemovitostí, orgány státní správy. Schéma číslo 2 zobrazuje vzájemnou závislost výše moţných rizik z činností některých subjektů působících na stavebním trhu k jejich kreativitě ve vztahu k investici.
19
Schéma 2: Vzájemná závislost výše možných rizik a kreativity ve vztahu k investici. Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8) Z tohoto schématu je zřejmé, ţe na nejvyšší úrovni nositelů rizika jsou právě developeři. Dalším kdo taktéţ podstupují vysoké riziko, jsou zpracovatelé projektů a generální dodavatelé.
1.3.2 Odlišné pohledy z hlediska rizik Investor má jiný pohled na stavbu, neţ stavební firma, investor vnímá stavbu hlavně s cílem dosaţení zisku z následného prodeje či pronájmu po úspěšné realizaci stavby. Investor stavbu hodnotí převáţně z pohledu nákladů ţivotního cyklu, průběh nákladů ţivotního cyklu je zachycen v následném schématu.
20
Schéma 3: Náklady životního cyklu stavby. Zdroj: Marek 2008 (13) Na druhé straně stavební firma stavbu vidí pouze jako zdroj svého zisku., ale investor usiluje zpravidla o maximální kvalitu za co nejniţší cenu. Toto je běţná charakteristika poptávky, zatímco stavební firmu zajímá zejména výše zisku ze stavby, tedy charakteristika nabídky. Zde je zřejmé, vhledem k odlišnosti pohledů ze strany investora a stavební firmy, ţe i rizika se stavbou související budou oběma nahlíţena rozdílným způsobem.
1.3.3 Identifikace rizik V projektovém financování je nezbytná identifikace rizik, jejich následná analýza, ohodnocení, alokace a zmírnění. Struktura financování má být taková, aby v maximální míře odráţela snahu o minimalizaci rizika. Celková eliminace rizika je samozřejmě nemoţná, ale projekt by měl být postaven tak, aby rizika nesla strana, které se s nimi nejlépe vypořádá. Je nutné zkoumat rizika ve všech ohledech, a to uţ v samých počátcích projektu. Odborným zkušenostem je třeba věnovat zvláštní pozornost, jedná se o přístup sponzorů a v neposlední řadě také očekávané poptávce po statcích a sluţbách produkovaných projektem.
21
1.3.4 Systém řízení rizik Systém řízení rizik je sloţen z několika činností, které jsou zobrazeny v následujícím schématu.
Schéma 4: Činnosti, které zahrnuje systém řízení rizik. Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8)
1.4
Jednotlivé fáze projektu a jejich rizika
Za zmínění stojí Paretovo pravidlo 80/20, které říká, ţe právě počáteční fáze investice nejvíce ovlivňuje konečný výsledek. Veškeré nepříznivé události v této fázi mohou vést k růstu nákladů, resp. ke sníţení plánovaného zisku. Opoţděná doba realizace či delší doba výstavby znamená pro investora peníze, které se nezhodnocují.
V této fázi lze rozdělit rizika do tří základních kategorií: rizika kontrolovaná třetími stranami rizika projektování a nabídkového řízení rizika přímo kontrolovatelná investorem
22
1.4.1 Rizika kontrolovatelná třetími stranami Do této kategorie se zejména řadí rizika související s nejrůznějšími povoleními. Jedná se o povolení týkající se ochrany památek, potřeby odhadů vlivů na ţivotní prostředí, poţadavků na hluk atd. Nejlepší je se těmto rizikům zcela vyhnout předem a zapracovat poţadavky dotčených orgánů do investorského projektu a obdrţet pak jiţ jen kladná vyjádření těchto orgánů. Jelikoţ jakákoliv přepracování plánů znamená časové zpoţdění a tím pádem růst nákladů ztracené příleţitosti. Mezi rizika kontrolovatelná třetími stranami lez zařadit také nátlak různých ekologických sdruţení či protesty občanů, coţ můţe vyvolat zpoţdění doby realizace, přepracování projektu či jeho zánik. Další problémy mohou způsobit i změny v legislativě. Na konkrétních legislativních změnách vţdy závisí případná velikost a dopad rizik.
1.4.2 Rizika projektování a nabídkového řízení Hlavní rizika, která nastávají v této fázi, jsou zejména rizika vyplývající ze všech selhání, která mohou nastat v komunikaci mezi investorem a projektantem. Investor předá projektantovi zadání, dle kterého vypracuje projektant projekt. Mohou zde však nastat nepřesnosti v časových poţadavcích investora nebo například skutečnost, ţe projektová dokumentace nebude zpracována v souladu s platnou legislativou. Po vydání stavebního povolení následuje nabídkové řízení. Obecně známou věcí je, ţe čím kvalitnější informace účastník nabídkového řízení obdrţí, tím kvalitnější bude jeho nabídka. Mnoho dalších rizikových faktorů se můţe vyskytnout při sepsání smlouvy o dílo. Důleţité je jasné zadání veškerých podmínek a to přesně a jasně. Jedny z nejdůleţitějších jsou termín zahájení a dokončení díla a v neposlední řadě sjednaný způsob ceny. Vysoce riziková je pro investora pohyblivá cena, neboť v tom případě lze říci, ţe investor zaplatí vše, co dodavatel postaví. Další riziko pro investora můţe také představovat inflace (pokud nedojde k ošetření jejího růstu ve smlouvě) a dále změny daňových sazeb (jestliţe investor není plátce DPH, můţe růst daňové sazby značně navýšit cenu investice.)
1.4.3 Rizika přímo kontrolovaná investorem Lze říci, ţe ne všechna rizika jsou investorem kontrolovatelná. Jsou to rizika, která mohou způsobit jiné osoby či události neţ investor sám. Rizika toho rázu lze sice 23
předvídat, ale na rozdíl od rizik, která můţe zapříčinit pouze investor, je nelze zcela eliminovat či vyloučit. Riziko můţe nastat v případě nevhodně nebo nepřesně stanovených termínů, ve kterých se investor vyjadřuje k postupům dodavatele a zároveň schvaluje tyto postupy. Prodlouţení termínů realizace či navýšení nákladů mohou způsobit také změny poţadavků během všech investičních fází (jakákoliv poţadovaná změna ze strany investora představuje pouze další činnosti zpracovatele studií, průzkumů, projektu, dodavatele atd.). Jako další obdobná rizika, která je investor schopen ovlivnit, jsou rizika pozdě přijímaných rozhodnutí, pozdního předání a převzetí staveniště, odloţení, urychlení nebo zpoţdění plánu. Velkou roli zde hrají také finanční aspekty. Například platební neschopnost investora můţe vést aţ k zastavení prací, k soudnímu řízení apod. Ve fázi záměru, kdy investor zpracovává tzv. studii proveditelnosti, lze provést zajištění proti těmto rizikům. Nejdříve je provedena finanční analýza a z ní jsou následně určeny budoucí moţnosti, potřeby a finanční zdroje, které budou k dispozici na investici. Investor nese zodpovědnost vůči ostatním osobám a to za pozdní realizaci investice. Dopady pozdní realizace představují zejména náklady, dokonce i případně soudní spory. Jako typický případ lze uvést investici do bytového domu, kdy je investor zavázán termínem realizace třetím osobám.
1.4.4 Rizika investora ve fázi realizace Nejdříve je dobré uvést, jak jiţ bylo výše zdůrazněno, ţe zdárný průběh realizace dosti značně závisí na předrealizačních fázích investice. V samotné realizaci stavby hraje jiţ rozhodující roli stavební firma, kterou si v nabídkovém řízení investor sám vybral a se kterou se dohodl na podmínkách realizace. Konkrétně se zde jedná o to, co souvisí se staveništěm a dodavatelskou činností. Důleţitá faktorem je bezproblémová komunikace ze strany investora tak i realizující firmy. V této fázi jsou rizika investora jiţ méně tíţivá, neboť dobrý investor se proti nim zajistil jiţ v předrealizačních fázích.
24
1.4.5 Rizika užívání Investor můţe začít stavbu uţívat od okamţiku předání a převzetí stavby. Vzhledem k předchozím investičním fázím se jedná spíše o relativně bezrizikové období ţivota stavby. Ovšem to pouze jen v případě, ţe investor (či jiný vlastník, kterému investor stavbu prodal) bude o stavbu řádně pečovat, toto se nazývá tzv. správa nemovitosti. V následné fázi běţí záruční doba na stavbu, dodavatel je povinen odstranit případné vady a nedodělky a dochází ke konečnému vyrovnání investora s dodavatelem. Následně mohou nastat rizika z budoucích vlastníků, například klient má zájem o koupi nemovitosti, vzniká na základě dohody mezi ním a prodávajícím nemovitosti několik smluvních aktů jako je blokační dohoda, smlouva o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouva. Nejprve se sepíše tzv. blokační dohoda. Předmětem této dohody je především sloţení zálohy ve prospěch společnosti za účelem exkluzivní rezervace poptávky určitého bytu či domu. To znamená, ţe nemovitost nebude společností dále nabízena jiným zájemcům. V dohodě jsou zároveň sepsány důvody ukončení smlouvy a vrácení blokačního poplatku. Blokační poplatek bývá stanoven ve výši zhruba 5 % z ceny nabízené nemovitosti, hned po zaplacení poplatku je nemovitost pro klienta rezervována do oboustranně dohodnutého termínu. Dohoda mezi oběma stranami je velmi individuální a odvíjí se od konkrétní obchodované nemovitosti a stavu její rozestavěnosti. Dalším právním aktem je sepsání smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tento dokument je předcházející samotnému nákupu nemovitosti a musí být písemný, jako přílohu obsahuje i vlastní kupní smlouvu. Tento typ dokumentu se vyuţívá především v situaci, kdy zájemce o koupi nemovitosti bude potřebovat zajistit finanční prostředky k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. Smlouva o budoucí kupní smlouvě je akceptována většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti pouţití úvěru. Hlavní podstata smlouvy spočívá zejména v samotném závazku účastníků, ţe do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které jsou specifikovány v dané smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Tato smlouva je podepsána cca do dvou aţ tří týdnů od zaplacení rezervačního poplatku a zároveň je zde jiţ stanovena i varianta dohodnutých splátek. Na základě zmíněné smlouvy klient také uhradí 1. splátku a to z vlastních zdrojů dle dohodnuté varianty plateb.
25
Jako poslední smlouva, která řeší konečnou koupi či prodej nemovitosti, je kupní smlouva. Na základě této smlouvy dochází jiţ k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Smlouva je sepsána aţ po kolaudaci nemovitosti a na základě této smlouvy je také kupující zapsán do katastru nemovitostí, jako majitel nemovitosti. Při tomto způsobu financování je zřejmá skutečnost, ţe budoucí vlastník nese velké riziko vlivem zaplacení vysoké první splátky z vlastních zdrojů, toto riziko je moţné lze však kompenzovat a to ve formě zástavy k nemovitosti v hodnotě první splátky nebo i vyšší. Příkladem můţe být firma, která v roli prodávajícího vlastní větší mnoţství stavebních i nestavebních pozemků, stejně tak i staveb v různých fázích rozestavěnosti v podobě od projektu aţ po hrubou stavbu či stavbu na klíč, můţe si dovolit kupujícímu zastavit proti jeho hotovosti odpovídající první splátce ve výši 40 % a více procent dle rozestavěnosti nemovitosti jakoukoliv komoditu, kterou vlastní. Lze uvést, ţe v případě první splátky ve výši 20–35 % je hotovost zajištěna směnkou. Jakmile je klientem splacena dohodnutá první splátka, společnost vloţí zástavní právo ve prospěch kupujícího na nemovitost dohodnutého charakteru do katastru nemovitostí. Kupující pak figuruje na výpisu z katastru nemovitostí u dané nemovitosti na listu vlastnictví jako zástavní věřitel. Je-li dána do zástavy jiná nemovitost neţ nemovitost, kterou posléze bude kupující vlastnit, bude tato zástava v okamţiku prostavění částky rovnající se první splátce převedena přímo na nemovitost kupujícího, a ta můţe začít slouţit jako zajištění pro banku při poskytnutí úvěru. Zástava je aktualizování a to na základě fáze rozestavěnosti, tedy se postupně zvyšuje aţ do chvíle převedení vlastnického práva na nemovitost. Po převodu vlastnického práva se zástava ruší. Ačkoliv se můţe zdát, ţe koupě nemovitosti, která je teprve ve formě poloţené základní desky nebo prázdné louky, je pro klienty vysoce riziková, je tomu právě naopak. Proti poskytnutým prostředkům klient získá záruku v podobě zástavy a také moţnost ovlivňovat projekt dle svých představ. Čím niţší je fáze rozestavěnosti, tím větší má klient moţnost ovlivnit výstavbu tak, aby splňovala jeho představu.
26
Pokud nastane situace, ţe by společnost nezvládla svoje platební povinnosti a dostala se aţ do fáze konkurzu, pak klienti, kteří jiţ zaplatili svoje zálohy a jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako zástavní věřitelé, by obdrţeli jako vyrovnání 70–100 % z hodnoty zástavy. Během tohoto způsobu financování nevznikají společnosti nároky na dodatečné financování. Veškeré prostředky pochází od budoucích vlastníků a z vlastních zdrojů společnosti. Společnost se tímto vyhne sníţení konečného zisku, nebo navýšení prodejní ceny nemovitosti, které by mohlo vzniknout financováním pomocí bankovního úvěru. Tento způsob financování je tedy výhodný jak pro klienta, tak pro společnost.
1.5
Rizika projektů
1.5.1 Obchodní rizika Jako hlavní rizikový bod kaţdého realitního projektu je uplatnění projektu na trhu tj. otázka moţnosti developera prodat veškeré bytové jednotky v případě rezidenčního projektu, v případě komerčního projektu prostory pronajmout. Úspěšnost projektu přitom závisí zejména na jeho koncepci, hlavně sladění umístění produktu s jeho funkcí a s potřebami zákazníků v dané lokalitě. Velmi nutné je téţ správně vyhodnotit absorpční kapacitu trhu, coţ znamená nezahltit trh přebytečnou nabídkou prostorů. Tyto faktory je nutné zcela přesně vyhodnotit kaţdým investorem, v tomto případě developerem, není moţné se spoléhat například na souhlas ze strany financující banky, soulad s územním plánem, nebo vstup jiného investora do projektu. U obchodních center je zpravidla toto riziko ještě zvýšené tím, ţe návratnost vloţených prostředků je rozloţená v relativně dlouhém čase a úspěch projektu závisí na schopnosti přilákat a udrţet v centru nájemníky, tedy obchodníky. Obchodníci pak svou ochotu podnikat v centru odvozují od jeho návštěvnosti, která však zpětně závisí, kromě umístění, i od toho, jaké obchody v centru jsou. Pokud nastane situace, kdy se nepodaří do centra nalákat a zároveň udrţet důleţité nájemníky, další nájemci si prostory v centru nepronajmou, protoţe pouze vhodná kombinace stálých nájemníků zaručí dostatečné mnoţství návštěvníků. Pokud je neúspěch projektu z důvodu špatného umístění tak to můţe mít daleko fatálnější dopad neţ v případě rezidenčních projektů.
27
Pohledem developera je zcela zásadní nastavit projekt tak, aby se pokud moţno prodal/pronajal celý objekt, protoţe větší část příjmu se musí pouţít na úhradu nákladů, a to hlavně na splacení úvěru bance, pouze zbývající část příjmů představuje zisk, tj. částku která lze rozdělit mezi akcionáře projektové společnosti. Z tohoto pohledu je zapotřebí monitorovat, zda se první předprodeje/pronájmy projektu týkají pouze nejlepších prostor/bytů v projektu, nebo jsou rovnoměrně rozloţeny mezi různé typy prostorů/bytů v projektu. Jiné zásadní riziko je spojené s trváním projektu a moţným pohybem cen v čase, a to jak u vstupů projektu jako jsou ceny financování (úroky a ceny stavebních prací) tak u výstupů (nájmy, ceny bytů). Pokud se stanoví cenová úroveň výstupů, tedy kdy se uzavírají předprodeje nebo budoucí nájmy, musí být jiţ známá výše nákladů, jako jsou ceny stavebních prací. V tomto případě by měla být uzavřena smlouva o dílo. Pokud v této době, po uzavření předprodejů, stoupnou ceny stavebních prací, následně můţe dojít k situaci, ţe projekt přestane být výhodný. Za předpokladu, ţe předprodeje jsou jistým indikátorem kvality projektu, banky zpravidla poţadují jisté procento předprodejů jako podmínku financování. Následně zde do jisté míry vzniká otázka, co by mělo být dřív, zda uzavření smlouvy o dílo a přijetí s tím spojených finančních závazků anebo uzavření příslušných smluv se zákazníky coţ je marketing a celá realizace prodej a s tím spojené omezení příjmů projektu.
1.5.2 Kurzové riziko Jako další riziko je potřeba zmínit kurzové riziko a riziko pohybu úrokových sazeb. Příjmy projektu jsou stanoveny i v jiné měně neţ náklady projektu, například tak, ţe stavební náklady a úvěr na jejich úhradu jsou v českých korunách a pronájmy v Euru, případně akviziční úvěr v Euru a ceny bytů v korunách. Pokud pak dojde v době mezi zafixováním stavebních nákladů, popřípadě načerpáním akvizičního úvěru, a realizaci příjmů k pohybu směnného kurzu, můţe dojít k zásadnímu ohroţení ziskovosti projektu. Banky proto vyţadují, aby v takovém případě projektová společnost disponovala vhodný hedgingem, aby sjednala podmínky, za kterých bude směňovat měnu tak, aby dokázala eliminovat pohyby ve směnných kurzech. Toto je zpravidla podchyceno pomocí derivátových obchodů typu forvard, future, opce nebo swap, častou formou konverze celého úvěru při dokončení projektu na měnu příjmů projektu. Je vhodné směnný kurz pro tuto konverzi zafixovat předem, nejlépe pomocí opce. Tato moţnost však sebou nese náklady, které mohou být u menších projektů i prohibitivní.
28
Úrokové riziko se projevuje zejména v době ekonomické krize, coţ je nestandardní situace na trhu. Úvěry pro developerské projekty mají zpravidla pohyblivou sazbu, která je závislá od ceny peněz na mezibankovním trhu. Pokud se mezibankovní úroková sazba zásadně zvýší, pokud dojde k jinému selhání tohoto trhu, můţe dojít k překročení předem stanoveného úvěrového rámce a potřebě doplnit vlastní zdroje do projektu. Z tohoto důvodu není moţné, především u dlouhodobějších projektů, očekávat stabilitu úrokových sazeb. U některých případů proto financující banky poţadují uzavření tzv. hedgingu i ve vztahu k úrokové sazbě coţ znamená omezení rizika jejího nárůstu, lze provést formou opce nebo swapu.
1.5.3 Riziko selhání Riziko selhání je dalším váţným rizikem realitních projektů, případně aţ úpadek, generálního dodavatele, nebo jednotlivých dodavatelů. Úpadek dodavatele dokáţe ohrozit projekt nejen ve fázi výstavby, ale i ve fázi po dokončení, v případě jde-li o vyřizování reklamací. Ve chvíli ţe dodavatel není k dispozici pro provedení oprav, mohou problémy s reklamacemi váţně ohrozit reputaci developera i výnosnost projektu a následně dalších projektů stejného developera. Je tedy třeba dodavatele vybírat a téţ následně důkladně prověřit základní parametry smlouvy o dílo. Pokud dojde k vyuţití velkých stavebních firem je toto riziko omezenější a do jisté míry je moţné jej povaţovat za vyšší moc, coţ si lze představit jako riziko, které se nedá předem vyloučit, ať se jedná o zemětřesení nebo povodeň. Dřívější výčet pouze naznačuje otázky, které mohou mít podstatný vliv na finanční vyrovnanost projektu. Kromě toho se mohou vyskytnout i další události, například potřebě provádět neočekávané činnosti, coţ můţe být archeologická či ekologická studie, přírodní okolnosti bránícím výstavbě, selhání partnera apod.
1.6
Právní rizika
Právní rizika nemovitostních projektů lze rozdělit do několika základních kategorií, a to následovně: transakční rizika riziko neexistence 29
regulatorní rizika rizika spojená s korporátní strukturou projektové společnosti Právní rizika developerskéhé projektu by měla být předmětem zkoumání právního auditu, jehoţ hlavním cílem je tato rizika identifikovat a následně stanovit nejlepší způsob jejich eliminace. Toto je vhodné provádět průběţně, ale hlavně při koupi projektu nebo poskytnutí financování.
1.6.1 Transakční rizika – nabývání nemovitostí Nejčastejší nabytí pozemku projektovou společností je na základě kupní smlouvy. Při kaţdé koupi je vhodné postupovat velmi opatrně, je potřeba aby transakce dopadla úspěšně. Stádia přdevodu nemovitosti lze rozdělit: Jednání o uzavření smlouvy Popis smlouvy Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosí Provedení vkladu Placení kupní ceny Předání nemovistostí Kterákoli platba kupní ceny před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je vţdy velmi riziková. Platba kupní ceny prostřednictvím svěřeneckého účtu je poměrně častou. Pro kupujícího je s tím spojené riziko moţného selhání správce vázaného účtu a je proto vhodné si dohoudnout, ţe uhrazením kupní ceny na svěřenecký účet dochází ke splnění závazku zaplatit ji. Jedná-li se o nabytí rozsáhlého pozemeku a pokud jsou po prodávajícím vyţadovány závazky, které mají přetrvat i po samotném převodu, jako je vklad do katastru nemovitostí, je vhodné, aby část kupní ceny byla uhrazena, ať uţ z prostředků na svěřeneckém účtu, aţ po určité době po převodu. Získané výsledky právního auditu se projevují ve smlouvách, na tomto základě se kupují pozemky. Podíly v projektové společnosti nebo na jejichţ základě se projekt financuje. Tyto smlouvy zpravidla obsahují ustanovení o prohlášeních a ujištěních, někdy téţ zárukách, prodávajícího, dluţníka nebo stávajícího investora při vstupu nového investora o tom, 30
ţe určité skutečnosti neexistují nebo existují nebo ţe mu není známé, ţe určité skutečnosti existují, jakoţto ve vztahu ke znečištění pozemku. Rozlišení prohlášení prodle toho, zda se váţou na existenci nebo pouze na vědomost o existenci určité skutečnosti má poměrně zásadní význam s ohledem na odpovědnost prohlašujícího, vědomost o určité skutečnosti se prokazuje v případném soudním sporu poměrně těţko. Proto je téţ velmi důleţitý způsob, kterým se smlouva definuje, co je povaţováno za znalost. Je taktéţ důleţité zabývat se otázkou, co můţe být důsledkem nepravdivosti určitých prohlášení, povinnost uhradit škodu, moţnost odstoupit od smlouvy, zpravidla však s významnými omezeními.
1.6.2 Riziko z vlastnictví nemovitostí Z právního hlediska se jeví jakéhokoliv nemovitostního projektu rizika zpochybnění vlastnického práva projektové společnosti k nemovitosti, a to včetně budov, které mají být zbourané, pokud by je vlastnila třetí osoba, mohla by bránit jejich zbourání. Vlastnictví nemovitosti je základním předpokladem realizace projektu a jeho úspěšné zpochybnění vede následně ke kolapsu projektu. Projekt můţe být zcela zásadně ohroţen i zpochybněním vlastnického práva, které je zcela neodůvodněné. Vlastnické právo projektové společnosti lze zpochybnit z mnoha důvodů, mezi nejčastější však budou patřit zásadní formální chyby při nabývání nemovitostí, resp. předchozích převodech, restituční spory, propřípadně vadná privatizace. Podle současného soudního výkladu českého práva můţe i neplatnost převodu vlastnického práva. Zcela nezbytným krokem při zahájení projektu je prověření vlastnického práva k nemovitostem. S ohldem na vydrţení, k nemuţ za zákona stanovených podmínek dochází po deseti letech domnělého vlastnictví nemovitosti, by se proto měla prověřit alespoň nepřetrţitá souslednost vlastníků nemovitosti za posledních dest let a nabytí nemovitosti vlastníkem, který ji vlastnil deset let před datem prověrky. Ohledem k tomu, ţe zástavní právo k nemovitostem slouţí jako nejdůleţitější zajišťovací prostředek při financování nemovitostních
projektů, je potřeba prověření
vlastnického práva důleţitá i pro financující banku. Stane-li se, ţe projektová společnost, která zřídí zástavní právo k nemovitosti, nemovitost ve skutečnosti nevlastní, je zástavní právo neplatné a banka jej nemůţe realizovat pro uspokojení svých pohledávek.
31
Pro realizaci projektu musí mít projektová společnost zajištěn přístup k nemovitostem z veřejných komunikací, pro účely výstavby ale i pro účely pozdějšího uţívání. Pokud je to moţné, měl by být přístup přímý nebo na základě věcného břemene přes sousední pozemky, zřízeného ve prospěch jakéhokoliv (budoucího) vlastníka projektových nemovitostí. Pokud přístup není důkladně zajištěn, mohou nastat komplikace v době, kdy je mnohem obtíţnějsí jejich řešení neţ by tomu bylo před zahájením projektu. Dalším rizikem spojené s vlastnickým právem lze zmínit, ţe pokud by v momentě převodu nemovitostí byla proti prodávajícímu nařízena exekuce nebo soudcovské či daňové zástavní právo k nemovitostem, mohl by nastat případ, ţe kupující nenabude vlastnické právo k nemovitosem, nebo je nabude se zatíţením, propřípadě, ţe věřitel nenabude zástavní právo s prvním pořadím. Můţe se stát, ţe tyto skutečnosti se nemusejí objevit v katastru nemoviostí, a proto je vhodné na ně pamatovat při konstrukci kupní smlouvy a popřípadně provést úpravy způsobu platby kupní ceny. Moţné omezení rizik spojených s vlastnictvím nemovitostí představuje pojištění vlastnického práva formou tzv. title insurance. Tímto pojištěním se pojišťovna zavazuje uhradit vlastníkovi, nebo i věřiteli zajištěnému zástavním právem, škodu, která mu vznikne z důvodu zpochybnění vlastnického práva třetí osobou. Tyto podmínky takového pojištění je potřeba důkladně zkoumat s ohledem na jeho komplexnost a na skutečnost, ţe se často řídí zahraničním právem, zejména anglickým.
32
2. Možnost financování developerského projektu 2.1 Postup banky při poskytování financování 2.1.1 Analýza projektu poskytnutého zájemcem (developerem) o financování – banka posuzuje podnikatelský plán developera. Největší důraz je kladen na finanční plán a marketingovou analýzu. Dále pak na dodavatele a na projektového manaţera. Zvláštní pozornost věnujte rentabilitě nákladů a výnosů, které musí přesahovat alespoň 20 %.
2.1.2 Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění, odstranění banka provádí např. analýzu citlivosti jednotlivých rizikových faktorů v projektu. Tímto způsobem můţe banka např. sledovat, kam aţ můţou klesnout prodejní ceny, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru při plné prodejnosti všech jednotek v projektu, nebo sleduje, kolik se musí prodat minimálně jednotek při navrhovaných prodejních cenách, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru. Banka dále můţe sledovat vliv těchto faktorů na úhradu 100 % jistiny a veškerých finančních nákladů apod. Banka takto nastaví krizové body, které bude sledovat v průběhu projektu a pod které by hodnoty nikdy neměly klesnout, jinak vám bude hrozit zastavení čerpání úvěrových prostředků.
2.1.3 Návrh podmínek financování po komplexní analýze projektu na základě poskytnutého projektového záměru vám banka vyhotoví návrh podmínek (term-sheet), za kterých je ochotna projektový úvěr poskytnout. Tento term-sheet obsahuje veškeré parametry úvěru a poţadavky banky. Term-sheet je stále ještě nezávazný bankovní dokument a nejedná se tedy o příslib úvěru či něco podobného. Závazek banky poskytnout úvěr za předem stanovených podmínek představuje aţ úvěrová smlouva. Teprve po akceptaci podmínek v term-sheetu formálně podáte ţádost o úvěr a ten musí projít stanoveným schvalovacím procesem. Informace v term-sheet mají obvykle následující strukturu: Shrnutí základních informací o projektu Výše projektových nákladů: akviziční náklady, hard costs, soft costs Příjemce úvěru Poskytovatel úvěru Investor Poţadavek na stavební dozor 33
Minimální poţadavek vlastních zdrojů Typ úvěru Měna Účel úvěru Způsob a doba čerpání Způsob splácení jistiny Způsob platby úroků Mimořádná splátka Úroková sazba a marţe Výše a způsob úhrady poplatku za poskytnutí úvěru Závazková odměna Poţadované zajištění Odkládací podmínky čerpání Průběţné podmínky čerpání Výše administrativního poplatku Podpis smluv a splnění odkládacích podmínek – Odkládací podmínky (pre-conditions, conditions precedent) představují podmínky banky zakotvené v term-sheetu a následně v úvěrové smlouvě, které musíte splnit před prvním čerpáním projektového úvěru. Standardně se jedná o následující podmínky: příjemce úvěru právně existuje (veškeré firemní a právní dokumenty SPV včetně případných finančních výkazů) jsou akceptovatelné pro banku vlastní kapitál investován nebo k dispozici na jistotním účtu před čerpáním úvěru úřední povolení (územní rozhodnutí nebo stavební povolení) nabylo právní moci rozpočet a harmonogram výstavby potvrzen nezávislým expertem předloţení smlouvy o dílo s pevnou cenou a pevným termínem dodání dodavatel projektu akceptovatelný pro banku předloţena uzavřená zástavní smlouva k nemovitostem případně další zajišťovací instrumenty předloţení návrhu na vklad zástavního práva banky do katastru nemovitostí předloţení vinkulace pojištění výstavby a budoucí jednotek předloţení smluv o budoucích kupních/nájemních smlouvách v poţadované výši Čerpání a plnění kovenantů oběma stranami – Průběţné podmínky čerpání představují podmínky banky k průběţnému čerpání úvěrových prostředků v průběhu výstavby. Standardně se jedná o: 34
monitoring stavebního procesu nezávislým expertem a čerpání úvěru proti fakturaci potvrzené nezávislým expertem (obvykle měsíčně) dodrţení uzlových bodů (předem definovaných stupňů rozestavěnosti nemovitosti, na jehoţ základě lze uvolnit čerpání úvěru). Banka čerpá přímo dodavateli stavby nikoli na účet developera. V kaţdém uzlovém bodě můţe být rozčerpáno maximálně 70 % z celkové hodnoty projektu odpovídající danému uzlovému bodu. Kovenanty (covenants) jsou základní závazky developera vůči bance platné po celou dobu projektu. Jedná se především o: Předkládání měsíčního reportu o postupu výstavby Předkládání čtvrtletních finančních výkazů a zpráv Veškeré platby budoucích kupujících musí být hrazeny na blokační účet banky Nadměrné odpočty DPH musí být inkasovány přes blokační účty banky Provádět veškerý svůj platební styk (došlé i odchozí platby) pouze prostřednictvím účtů vedených u banky (především prostřednictvím tzv. výnosového účtu projektu) Veškeré smlouvy o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvy musí být uzavřeny ve znění přijatelném pro banku Případné zálohy na kupní cenu od budoucích kupujících musí být deponovány na blokačním účtu dluţníka, který vede banka a zastaveny ve prospěch splácení předmětného stavebního úvěru Po celou dobu trvání závazků klienta vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nesmí developer zrušit běţný účet ani projektový účet Developer se zavazuje po celou dobu trvání svých závazků vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nevyvíjet ţádnou podnikatelskou ani jinou činnost, která by podle mínění banky mohla ohrozit plnění závazků developera z úvěrové smlouvy Developer bude banku písemně informovat o veškerých organizačních změnách v časovém předstihu Udrţovat řádně a platně všechny pojistné smlouvy v projektu Zajistit platnost územního rozhodnutí a stavebního povolení po celou dobu výstavby
2.2 Financování hypotečním úvěrem Hypoteční úvěry lze nejlépe popsat jako střednědobé aţ dlouhodobé úvěry, které slouţí především k financování nemovitostí, a to aţ do výše 100% hodnoty nemovitosti. Hypoteční banky nabízejí především dva základní typy hypotečních úvěrů. Jedním z typů jsou 35
hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Druhým typem je tzv. americká hypotéka, která je poskytována neúčelově, tedy na cokoliv, na základě zástavního práva k nemovitosti. Všeobecně tedy platí, ţe klasické hypoteční úvěry mají lepší parametry neţ ty neúčelové. Hlavní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je zajištění jejího splácení zástavním právem k nemovitosti. Společnost Hypoindex uvedla, ţe v posledních letech zájem o hypoteční úvěry klesal. Jako rekordní rok poskytnutých hypoték uvádí rok 2007. V roce 2009 byla poskytnuta polovina hypotečních úvěrů neţ v roce 2007. Přesto, ţe úrokové sazby jsou v současné době velmi nízké, počet poskytnutých hypoték nedosahuje vysokých čísel, důvodem nízkých sazeb je velký počet poskytovatelů a malý počet zájemců o hypotéku. Centrální banka stále drţí nízké úrokové sazby, z tohoto důvodu jsou zdroje bank levné. Banka se snaţí udělat maximum pro získání nového či udrţení stálého klienta, jelikoţ kaţdý klient je pro banku vzácný. Jedním z takovýchto kroků bylo v uplynulých letech zvýhodnění nabídky výchozí úrokové sazby. V této době mají nízké úrokové sazby mimojiné vliv na realitní kanceláře a jejich prodeje. Dle Martina Fojtíka (provozní a marketingový ředitel společnosti Fincentrum Reality) jsou výkyvy trhu obvyklou součástí kaţdého obchodu, jen je otázka jak moc je realitní kancelář citlivá na takové informace a jak s nimi dokáţe naloţit.
2.3 Financování leasingem Leasing nemovitostí je jednou z moderních finančních nástrojů umoţňující pruţné profinancování investičních projektů a to od hranice 30 mil. Kč.Hlavní důraz je kladen na hodnotu samotné nemovitosti v kombinaci s bonitou ţadatele o leasing nemovitostí, tím dochází, ve většině případů, k znatelnému sníţení nároků na velikost vlastních zdrojů. Mnohdy je vyţadována vlastní spoluúčast ve výši 0-15%, při délce financování na 10-15 let. Financování leasingem můţe být vyuţit k financování stávající nemovitosti jako je zpětný leasing, buy-and-lease nebo nemovitosti teprve plánované, a to včetně pozemku a všech doprovodných vedlejších nákladů jako je projekt, inţenýring a právní poradenství. Leasing nemovitostí lze rozdělit na leasing finanční a leasing operativní (zpravidla vyţadován nadnárodními společnostmi z důvodu dodrţení podmínek.
36
Pro leasing nemovitostí neexistuje ţádné univerzální stanovení akontace, popř. délky splácení. Vţdy je nutné zohlednit samotnou lokalitu, kde se předmětná nemovitost nachází, její stáří, opotřebovanost, moţnost rozšíření, modernizace. Dále je nutno uvaţovat o způsobu jejího vyuţití (sklad, obchodní prostor, administrativa), její návaznost na širší okolí, dopravní dostupnost, ale i cenu pořízení, provozní náklady nebo funkčnost. Největší výhoda leasingu nemovitostí je z pohledu pořízení nemovitosti s niţší akontací. Z pohledu vlastnictví si nemovitost “splácíte” u leasingové společnosti a v případě problému ve vašem hlavním předmětu činnosti tímto není nijak postiţena vlastní nemovitost. V posledních třech letech jsem zajistil profinancování nemovitostních projektů v hodnotě 608 mil. Kč.
2.4 Financování úvěrem ze stavebního spoření Nejdříve je třeba uvést, ţe tento druh úvěru, je pro financování projektu zcela nevyhovující. Je potřeba tento druh uvést a to z důvodu moţné nutnosti rychlé půjčky, příklad můţe být rychlé vyplacení dodavatelů. Tento způsob financování se opravdu vyplatí na drobné a rychlé získání finančních prostředků, které se co nejdříve splatí. Asociace českých stavebních spořitelen vykládá pojem stavebního spoření jako účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření můţe klient čerpat státní podporu a při splnění specifických podmínek, nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření se tak projevuje jako jeden kompaktní celek, spoření a poskytnutí účelového úvěru. Ten je charakterizován nízkými a pevnými úrokovými sazbami po celou dobu jeho splácení. V málokteré zemi se stavební spoření těší takové přízni jako v České republice. Tato obliba je samozřejmě dána z velké části vysokou státní podporou stavebního spoření, která můţe činit aţ tisíce korun. Stavební spořitelny nabízejí klientům velice zajímavé podmínky financování, často výhodnější neţ hypoteční banky.
37
2.5 Možnost koupě z vlastních zdrojů Pro realizaci koupě z vlastních zdrojů, je třeba mít dostatek vlastních prostředků. V případě nedostatku finančních zdrojů je nutné si je buď půjčit, nebo postupně naspořit. Tato cesta je však dlouhodobá a náročná. Je potřeba také řešit otázku bydlení do doby, neţ se potřebné peníze naspoří. I v případě, ţe má kupující potřebné mnoţství peněz, není tento způsob financování nejvhodnější, důvodem je zejména ztráta moţnosti je investovat do jiných nástrojů finančního trhu. Jedním z důvodů, proč si podnikatel nezvolí tento způsob financování, je také, zejména pro podnikatele výhodná, moţnost odečíst si ze základu daně částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru či z úvěru ze stavebního spoření a to aţ do výše 300 000 Kč.
Vyhodnocení způsobu financování a návrhy řešení: Tento způsob financování za spoluúčasti budoucích vlastníků se jeví jako ideální pro společnost takovéto velikosti zejména s malým mnoţstvím jiţ zrealizovaných projektů. A to z důvodu neposkytnutí bankovního úvěru, neochoty společnosti podstupovat rizika s poskytnutím úvěru související či vynaloţení dalších finančních prostředků na úroky z úvěru. Takovýto způsob financování sniţuje riziko investice jak pro developera, tak zároveň i pro budoucího vlastníka. U developera je to zejména stav, kdy není závislý na bankovním subjektu a neručí tak za své závazky veškerým majetkem své společnosti. Pro budoucího vlastníka je důleţité sníţené riziko v podobě zástavy k nemovitostem, kterou mu developer poskytne. Hlavní nevýhodou tohoto způsobu financování je nutnost velké sumy zaplacené z vlastních zdrojů, coţ značně omezuje nabídku pro uţší okruh lidí, kteří mají takovouto částku k dispozici, případně oddálí moţnost pořízení vlastního bydlení do doby, neţ naspoří na první splátku.
Stejně jako u ostatních činností, kde se vyskytuje lidský faktor, se vyskytují i u tohoto typu financování problémy. Jako největší problém je riziko časového zpoţdění. Aby se developer nedostal do platební neschopnosti, je pro něho obdrţení dohodnutých splátek klíčové. V případě, ţe dojde k opoţdění jakékoliv splátky od vlastníků, potaţmo od
38
hypotečních bank či stavebních spořitelen, developer nemůţe zaplatit včas staviteli, ten brzdí ostatní práce a tím následně dochází ke zpoţdění předání stavby konečným vlastníkům. Tento problém je nutné určitým způsobem řešit. Jako nejvhodnější pro přechodnou platební neschopnost se ukazují jako vhodné podnikatelské kontokorentní úvěry. Tyto typy úvěrů mají sice vysoké procento úroků, ale v případě nutnosti rychlé krátkodobé potřeby peněţních prostředků by mohly společnosti usnadnit překonat meziobdobí, kdy nemá dostatek finančních prostředků, tím tak předejít časovým zpoţděním a vyhnout se zbytečným dodatečným nákladům v podobě penále za zpoţdění.
2.6 Podnikatelský kontokorentní úvěr Nejdříve je třeba uvést, ţe tento druh úvěru, je pro financování projektu zcela nevyhovující. Je potřeba tento druh uvést a to z důvodu moţné nutnosti rychlé půjčky, příklad můţe být rychlé vyplacení dodavatelů. Tento způsob financování se opravdu vyplatí na drobné a rychlé získání finančních prostředků, které se co nejdříve splatí. Tento typ úvěru je poskytován k běţnému podnikatelskému účtu, je nejrychlejším bankovním úvěrem a důleţité uvést, ţe je zároveň úvěrem neúčelovým. Nemilou stránkou kontokorentního úvěru je vysoké úročení, naopak výhodou však je to, ţe úrok se platí pouze z čerpané částky. Následně v textu budou uvedeny nabídky některých bankovních subjektů poskytujících tuto sluţbu. Velmi zajímavou nabídku má GE Money bank. Nabízí podnikatelský kontokorentní úvěr Flexi Business, který umoţňuje čerpání z běţného účtu od 40 000 aţ do výše 1 500 000 Kč bez jištění nemovitostí. Maximální výše úvěru se nabízí na základě ekonomických výsledků společnosti. Dá se výborně vyuţít jako rezerva v případě výkyvu oběţných prostředků společnosti. Největší výhodou tohoto úvěru je zejména rychlost vyřízení. Úvěr lze poskytnout do 48 hodin od jeho vyřízení, doba splatnosti úvěru je aţ 12 měsíců. V případě potřeby menší částky je moţné vyuţít moţnosti úvěru Mini Flexi Business, která umoţní čerpání 10 000 aţ 100 000 Kč a to vše bez nutnosti dokládání daňového přiznání i bez jištění nemovitostí. Základní úroková sazba kontokorentního úvěru Flexi Business Stanovena na 16,5 % p.a. Při úvěru Mini Flexi Business je dáno rozmezí 15,90 - 18,90 % p.a.
39
3. Průzkum financování developerského projektu u bank Specifické podmínky jednotlivých bankovních subjektů: Projektové financování, jeţ následné bankovní subjekty poskytují, je vţdy velmi individuální a je přímo na míru klienta, ke kaţdému projektu zvlášť. Banka nejdříve posoudí ţádost, následně rozhodne, zda ji akceptuje, či nikoliv na základě jejich stanovených podmínek pro poskytnutí úvěru, a individuálně stanoví splátkový kalendář, procento úroku, způsob zajištění apod., hodně zde záleţí na rizikovosti projektu. Čím je projekt pro bank u rizikovější, tím je vyšší i úroková sazba a s tím se i zvýší poţadavky na zajištění investice. Pro dosaţení úvěrových nabídek bankovních subjektů bylo kontaktováno celkem pět velkých bankovních subjektů. Československá obchodní banka, Raiffeisen Bank, UniCredit Bank, Komerční banka a Česká spořitelna. Hlavní je říci, jak bylo jiţ výše zmíněno, ţe nabídky bank jsou vypracovány pouze individuálně k danému projektu, bude porovnání jednotlivých bank provedeno na základě dostupných podmínek jimi stanovených pro získání bankovního úvěru.
3.1 Československá obchodní banka Po osobní konzultaci příslušného oddělení ČSOB bylo zjištěno, ţe banka naprosto pozastavila moţnost získání bankovního úvěru pro developery. Bohuţel nebyly podány ţádné důvody konkrétního pozastavení, z důvodu interních záleţitostí. Jako vysvětlení se nabízí moţná velká ztráta způsobená poskytnutím takového typu úvěru, nedostatek finančních prostředků na poskytování takových úvěrů, případně zjištění, ţe zaměřením se na jiné sluţby banka utrţí stejné zisky při podstoupení výrazně menšího rizika.
3.2 Raiffeisen Bank Jednou z hlavních výhod produktu projektového financování uvádí Raiffeisen Bank moţnost poradenství při přípravě a odborném vedení projektu, moţnost splátek přizpůsobenou budoucím příjmům z projektu a v neposlední řadě také to, ţe úvěr mohou vyuţít i nově zaloţené společnosti bez předchozích zkušeností. Je zde moţnost vyuţít čerpání
40
úvěr i v cizích měnách a je zde také moţnost volby délky fixace úrokové sazby. Co se týče splácení, jsou poskytovány úvěry do doby splatnosti 15 let, přičemţ termíny a výše splátek kopírují průběh výnosů z projektu. Výše úvěru je stanovena aţ do výše 50 milionů Kč, čerpat je moţné buď jednorázově nebo postupně, to však na základě předběţné kupní smlouvy, faktur či jiných dohodnutých dokladů. Zajištění stanovuje banka individuálně, konkrétně Raiffeisen Bank neuvádí ţádné specifické podmínky poţadované od developera pro získání úvěru. Developer si zaţádá o úvěr a banka sama zhodnotí, dle vlastních předpisů, zda a za jakých podmínek úvěr poskytne.
3.3 UniCredit Bank UniCredit bank poskytuje tzv. úvěr na výstavbu, ze kterého můţe být financována jak výstavba komerčních, ale i rezidenčních nemovitostí. Aby mohl být úvěr poskytnut, musí být projekt ve fázi připravenosti pro výstavbu, v dřívější fázi nelze poskytnout. Banka umoţňuje financování po dobu výstavby. Splatnost je stanovena aţ po dokončení projektu. Klíčovou podmínkou k získání úvěru je u rezidenčních projektů dostatečný a jistý předprodej bytových jednotek.
3.4 Komerční banka Informacemi z pobočky z Ústí nad Labem bylo zjištěno, ţe banka moţnost poskytování těchto úvěrů velmi omezila, a to tím způsobem, ţe stanovila velmi přísné kvalifikační poţadavky pro získání takovéhoto úvěru. Poskytovaný úvěr pro developera je 40–50 milionů Kč. U ţadatelů o úvěr poţaduje adekvátní zkušenosti v oboru s obdobným typem a velikostí projektu. U bytových projektů je minimum 5 dokončených projektů a to za posledních 5 let. Jako další poţadavek uvádí vztah na finanční pozadí klienta. Ţadatelé musí být jednoúčelově zřízené společnosti a jejich mateřské společnosti musí mít dobrou finanční pozici a stabilitu. Jedná se zejména o moţnost vloţení poţadovaných vlastních zdrojů a podpory projektu v případě nepříznivých výkyvů od původních trţních či nákladových předpokladů. 41
U financování developerského projektu je zde akceptován pouze jeden generální dodavatel stavby s dobrou finanční pozicí a stabilitou. U bytové výstavby je poţadováno pro první čerpání úvěru vloţit minimálně 30 % vlastních zdrojů z celkových nákladů projektu a předprodej, který se dokládá na základě uzavřených smluv budoucích kupních, a to v minimální výši 30 % z celkových očekávaných příjmů z projektu. Dále jsou zálohy placené budoucími kupujícími poţadovány ve výši minimálně 10 %. Pokud daná společnost nesplňuje některou z těchto uvedených podmínek, není ţádný důvod o úvěr ţádat, jelikoţ předchozí podmínky musí být striktně splněny.
3.5 Česká spořitelna Česká spořitelna má nejpropracovanější program k systému poskytování developerských úvěrů, dá se říci, ţe je leaderem na trhu projektového financování. V roce 2007 otevřela Česká Spořitelna specializovaná pracoviště, které se nazývají Developer centra, která investorům a developerům nabízejí veškerý servis při projektovém financování rezidenční i nerezidenční výstavby. Na českém trhu je jedinou bankou, která nabízí samostatná specializovaná centra tohoto druhu. Finanční sluţby jsou převáţně zaměřeny na financování regionálních developerů a investorů. Zvláštní důraz je zde kladen na komplexní financování bytových projektů. Převáţně se jedná o financování nákupu, výstavby, či rekonstrukci nemovitostí určených k následnému prodeji či pronájmu, hlavním zdrojem splácení úvěru je realizace projektu, tedy výnosy z příjmů prodeje nebo nájmu. Česká spořitelna nabízí střednědobé úvěry určené na bytovou nebo nebytovou výstavbu následným prodejem s maximální splatností 5 let. Avšak u pronájmů je splatnost aţ 15 let. Úroková sazba můţe být jak plovoucí tak pevná, záleţí na výběru klienta. Je stanovena individuálně na základě kvality a rizikovosti daného projektu. Podmínky získání úvěru stanovené Českou Spořitelnou jsou následující. Společnost musí mít standardní podíl vlastních prostředků, vypočítá se individuálně dle kvality projektu. Podle kvality projektu bude taktéţ stanovena výše předprodejů, coţ musí být zajištěno exitujícími smlouvami na předprodeje. Minimálně Musí být vydáno územní rozhodnutí k výstavbě a zaloţena čistá jednoúčelová společnost. Tyto developerská centra poskytují úvěry aţ do výše 150 milionů Kč.
42
Československá obchodní banka umoţňuje povolené přečerpání účtu pro podnikatele ve výši 20 000 aţ 5 milionů Kč. Daný úvěr je zajištěn pouze blankosměnkou, v některých případech s avalem. V průběhu roku se sledují pouze pohyby na běţném účtu. Současná úroková sazba stanovená ČSOB pro přečerpání podnikatelského účtu je 16,25 % p.a. Komerční banka umoţňuje získat povolený debet na podnikatelském běţném účtu. Limit povoleného přečerpání je aţ do výše 3 milionů Kč. Mohou ho získat stávající i nově příchozí klienti na základě individuálního posouzení jejich finanční situace dle předloţených účetních výkazů. Úroková sazba je publikována v oznámení KB. Současná úroková sazba je 16 % p.a. Ohledem na výši úrokových sazeb se jako nejvýhodnější jeví vyuţití Komerční banky a jejího povoleného debetu. Záleţí však samozřejmě na posouzení individuální potřeby z hlediska mnoţství potřebných finančních prostředků, nutnosti zajištění a dalších individuálních podmínek, které banka poţaduje. Vzhledem k tomu, ţe v podmínkách KB nebyla specifikována ţádná nutnost zajištění, jeví se tento způsob překlenutí dočasné platební neschopnosti jako nejvhodnější.
3.6 Představení developerského projektu Výstavba rodinných domů v klidném prostředí v blízkosti Ústí nad Labem. Samostatně stojící domy v jiţním aţ jihovýchodním svahu s orientací hlavních místností na slunečnou stranu. Domy jsou napojeny na vodovod, elektřinu a splaškovou kanalizaci. Dešťová voda je svedena do vsakovací jímky umístěné na pozemku kaţdého domu. Všechny domy mají vjezd z veřejné komunikace a vlastní garáţ. Dále mají klasickou zděnou konstrukci, střešní krytinu Bramac a plastová okna. Podlahy obytných místností jsou připraveny po poloţení plovoucí podlahy nebo koberců.
Podlahové topení, zdrojem tepla
pro vytápění a ohřev teplé uţitkové vody je tepelné čerpadlo, coţ garantuje nízké provozní náklady. Vjezdy a chodníky ze zámkové dlaţby. Dešťová voda je svedena do vsakovací jímky umístěné na pozemku kaţdého domu. Všechny domy mají vjezd z veřejné komunikace 43
s veřejným osvětlením. Veškeré sítě a komunikace jsou vybudovány a jsou v majetku jejich správců či města.
3.6.1 V základní nabídce jsou domy: a) v provedení dřevostavba z produkce společnosti HAAS Fertigbau (podkrovní Harmony 1 a 4 nebo bungalovy Harmony 6 a 7) s vynikajícími tepelně - izolačními vlastnostmi, které lze podle přání klienta umístit na volných pozemcích. b) klasické zděné domy se zárukou energeticky úsporných staveb (TECH Plus nebo PLUTO, ale i jiné typy domů splňující regulační podmínky území) Domy lze dodat v provedení na klíč nebo bez finálního dokončení (obklady, podlahové krytiny, atd). Koupelny a WC s keramickými obklady a dlaţbami, vybaveny základní sanitou. Topení nástěnnými radiátory, alternativně v přízemí podlahové topení. Zdrojem tepla pro vytápění a ohřev teplé uţitkové vody je elektrokotel, popř. na přání klienta tepelné čerpadlo. Vjezd a vchod k domu ze zámkové dlaţby. Velikost pozemku od 715 m² do 941 m² . CENY OD 2,98 MIL. KČ (včetně pozemku a DPH)
Obrázek 2. http://www.portalustinadlabem.cz/usti-nad-labem--habrovice/ 44
Pozemky: Velikost pozemků je od 715 m² do 941 m². Zahájení výstavby: 05. květen 2014 Počet pozemků: 8 Velikost pozemků od: 715 m2 Velikost pozemků do: 941 m2 Cena pozemků od: 2 195 000,00 Kč bez DPH Cena pozemků do: 2 848 800,00 Kč bez DPH
Rodinné domy: Počet domů: 8 Velikost domů od: 100 m2 Velikost domů do: 158 m2 Cena domů od: 2 864 800,00 Kč bez DPH Cena domů do: 3 698 300,00 Kč bez DPH Počet garáţových stání: 8
3.6.2 Lokalita: Habrovice je vesnice, část okresního města Ústí nad Labem. Nachází se asi 5,5 km na severozápad od Ústí nad Labem. V roce 2009 zde bylo evidováno 112 adres. V roce 2001 zde trvale ţilo 227 obyvatel. Habrovice je také název katastrálního území o rozloze 1,97 km2.
45
Obrázek 3. http://www.portalustinadlabem.cz/usti-nad-labem--habrovice/
3.6.3 Informace o společnosti Společnost se několik let aktivně zabývá přípravou a řízením menších developerských projektů. Aţ do konce roku 2007 vykonávala tuto činnost smluvně pro jiné organizace formou poradenství a mimo jiné zajišťovala projekty: Stráţ nad Nisou – výstavba 27 energeticky úsporných rodinných domů dřevěné konstrukce. Vlastní akce zahrnovala: demolici objektů bývalé kotelny a zahradnictví, zajištění zpracování
příslušné
dokumentace včetně vydání
územního
rozhodnutí a
stavebního povolení, organizace výběrových řízení na dodavatele stavebních prací, vlastní
46
řízení výstavby, organizace kolaudačních řízení, zajištění prodeje domů a jejich předání novým vlastníkům, převody sítí jejich správcům a komunikací obci. Zvole u Prahy – příprava a vlastní stavba 2 rodinných domů, včetně zajištění stavebního povolení. Ivančice – výstavba 21 řadových domů – zajištění projektové dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení a organizace výběrového řízení na dodavatele základových desek, včetně napojení domů na sítě a veřejnou komunikaci. V závěru roku 2007 bylo rozhodnuto o realizaci projektů včetně zabezpečení jejích financování ve vlastní reţii, a to buď přímo v rámci společnosti, anebo na účelově zakládaných společnostech.
3.6.4 Již realizované projekty: Ivančice u Brna - Výstavba 21 řadových domů Výstavba 21 dřevěných montovaných řadových domů v Ivančicích u Brna. Akce zahrnovala zajištění zpracování zástavby a stavební dokumentace, vyřízení potřebných povolení, dořešení stavební problematiky zaloţení domů a výběr dodavatelské firmy pro vybudování základů domů a napojení domů na existující sítě a komunikace.
Obrázek 4. http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=523
47
Stráţ nad Nisou - Příprava území a výstavba 27 rodinných domů. Zabezpečení výstavby sítí, komunikací a 27 dřevěných montovaných rodinných domů ve Stráţí nad Nisou, vzdálené 3 km od Liberce. Výstavba probíhala na území bývalého zahradnictví, po kterém zůstala pouze torza skleníků, zdevastovaná administrativní budova a velká kotelna. Celá akce zahrnovala zajištění povolení k demolici objektů, provedení vlastní demolice, zabezpečení projektu zástavby a realizačních projektů, vyřízení územních rozhodnutí a stavebních povolení, výběr a řízení dodavatelských firem jak při přípravě území, tak i stavbě domů, zajištění kolaudací, převody nově vybudovaných sítí na jejich správce a provozovatele a zabezpečení prodeje domů včetně koordinace vlastního prodeje. V rámci výstavby vznikla nová ulice s názvem Mezi domky, byly vybudovány sítě elektro, vodovodu, splaškové a dešťové kanalizace a nové komunikace ke všem postaveným domům. Nová splašková kanalizace je řešena jako gravitační s vyústěním do přečerpávací stanice, odkud je výtlakem napojena na stávající kanalizační řad. Vzhledem ke svaţitosti terénu byl proveden i značný objem terénních úprav.
Obrázek 5. http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=521
48
Zvole u Prahy - Výstavba 2 rodinných domů Výstavba 2 dřevěných montovaných rodinných domů. Celá akce zahrnovala zabezpečení stavební dokumentace, vyřízení potřebných povolení, zabezpečení vybudování základů a napojení na stávající sítě a vlastní výstavbu rodinných domů.
Obrázek 6. http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=522
3.6.5 Aktuální projekty ve výstavbě: Blansko - Těchov - Výstavba sítí, komunikace a 24 rodinných domů. Výstavba domů v klidné a atraktivní lokalitě na hranici CHKO Moravský kras, vzdálené 3 km od centra Blanska. Samostatně stojící domy a dvojdomky v rovinatém terénu, s orientací hlavních místností na slunečnou stranu. Domy jsou napojeny na vodovod, plyn, elektřinu a splaškovou kanalizaci. Všechny domy mají přímý sjezd z veřejné komunikace, parkování je zajištěno buď vlastní garáţi, nebo nekrytým parkovacím stáním vedle domu.
49
Obrázek 7. http://www.tradepanad.cz/projekt.aspx?id=475 V základní nabídce jsou domy a dvojdomky: a) v provedení dřevostavba z produkce společnosti HAAS Fertigbau (podkrovní Harmony 1 a 4 nebo bungalovy Harmony 6 a 7) s vynikajícími tepelně - izolačními vlastnostmi, které lze podle přání klienta umístit na volných pozemcích. b) klasické zděné domy se zárukou energeticky úsporných staveb (TECH Plus nebo Tech 2 DUO jako dvojdům, ale i jiné typy domů splňující regulační podmínky území)
Příklady typu domů lze prohlédnout ve Fotogalerii: (http://www.tradepanad.cz/projekt.aspx?id=474) Domy lze dodat v provedení na klíč nebo bez finálního dokončení (obklady, podlahové krytiny, atd.) Koupelny a WC s keramickými obklady a dlaţbami, vybaveny základní sanitou. Topení nástěnnými radiátory, alternativně v přízemí podlahové topení. Zdrojem tepla pro vytápění a ohřev teplé uţitkové vody je plynový kotel. Vjezd a vchod k domu ze zámkové dlaţby. Velikost pozemku od 420 m² do 821 m². 50
CENY OD 2,65 mil. Kč (včetně pozemku a DPH)! Kromě domů uvedených ve fotogalerii lze podle přání realizovat i výstavbu jiných typů domu, jediným omezením jsou poměrně volné regulační podmínky. Proto pokud máte představu o svém domě, kontaktujte nás a my uděláme vše pro to, abychom vašemu přání vyhověli.
Obrázek 8. http://www.tradepanad.cz/projekt.aspx?id=474
51
4. Vyhodnocení výsledků financování Komu je určen: fyzickým osobám starším 18 let - občanům České republiky
4.1 Charakteristika a popis Privátní Business hypotéka je prioritně určena k financování nemovitostí, které mohou plně i částečně slouţit k pronájmu 3. osobám, případně k vlastní podnikatelské aktivitě ţadatele. Nemovitosti musí být vlastněny fyzickou osobou, nesmí být součástí aktiv či majetku podnikatele (OSVČ). Předmět úvěru: Privátní Business hypotékou lze financovat následující nemovitosti: nemovitosti částečně určené k bydlení – méně neţ 50% podlahové plochy je určeno k bydlení, případně nemovitosti, které nejsou předmětem financování Hypotékou ČS II. bytové (činţovní domy) Účel úvěru: koupě nemovitosti pro pronájem nebo pro vlastní podnikání vypořádání majetkových poměrů splacení úvěru poskytnutého peněţním ústavem případně třetí osobou a pouţitého shodně s účelem hypotečního úvěru stavební úpravy menšího rozsahu Výše úvěru: výše úvěru do 20 mil. Kč (nad 20 mil. Kč řeší individuální firemní poradce/ schvalovatel) výše hypotéky vychází z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené dle podmínek ČS max. 81 % LTV poţadavek na vlastní zdroje ve výši 20%, vlastní zdroje musí být vloţeny před čerpáním hypotéky
52
Splatnost úvěru: splatnost hypotéky minimálně 5 let, maximálně 20 let dle typu financované nemovitosti Splácení úvěru: hypotéka je standardně splácena formou pravidelných anuitních splátek Zajištění úvěru: hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn: zástavním právem v 1. pořadí k úvěrované nebo jiné nemovitosti (zastaveno můţe být i více nemovitostí) zástavním právem k pohledávkám z pojištění úvěrované a zastavené nemovitosti zástavním právem k pohledávkám z nájemného, které bude směrováno na účet vedený u ČS (v případě financování nemovitostí na pronájem) zástavním právem k účtu Výhody: financujeme nemovitosti, které zcela neslouţí k bydlení (činţovní domy, apod.) z hypotéky financujeme všechny prokazatelné náklady související s úvěrem (tj. poplatky za bankovní sluţby, za realitní sluţby, za sluţby znalce, za advokátní a notářské sluţby, apod.) výpisy z katastru si v průběhu celé hypotéky zařídíme sami poplatek za vyřízení hypotéky lze zahrnout do její výše Podmínky zřízení: vyplněná Ţádost o úvěr podklady prokazující účel investice do nemovitosti existence běţného či osobního účtu zpravidla vedeného ČS, z něhoţ bude úvěr vţdy splácen ocenění zastavované, popř. financované nemovitosti zpracované zpravidla smluvním znalcem ČS
53
Dokumenty a doklady potřebné ke zřízení: doklady k příjmu doklady k účelu doklady k nemovitosti Charakter poplatku a úrokové sazby: Sazebník České spořitelny pro bankovní obchody -Soukromá klientela, V. Úvěry Úrokové sazby: úroková sazba Business hypotéky je stanovena dle platného konfigurátoru sazeb jako fixovaná na smluvené období Poplatek za předčasné splacení: poplatek je zahrnut ve smluvní dokumentaci a jeho obvyklá výše je 50% z ušlých úroků do konce fixace Navazující produkty a sluţby: osobní účet, pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti, jistotní účet Podmínky zrušení: řádné doplacení hypotéky mimořádnou splátku k doplacení můţe klient sloţit za podmínek uvedených v obchodních podmínkách Změna produktu: změna smluvních podmínek na základě písemné ţádosti klienta
54
4.2 Privátní Business Hypotéka sazebník Komplexní posouzení a vyhodnocení ţádosti o úvěr včetně příslibu úvěru - hypoteční úvěr 0,9% z hodnoty úvěru, min.10.000 Kč, max. 50.000 Kč Správa úvěru 0 Rezervace finančních prostředků s dobou čerpání přesahující 6 měsíců, na rekonstrukci přesahující 24 měsíců *) 0,5% p.a. *) Cena je vybírána měsíčně z nevyčerpané částky. Účtuje se vţdy po 6/24 měsících (6/24) měsíců se počítá od prvního dne následujícího měsíce po měsíci, ve kterém došlo k podpisu smlouvy o úvěru)
4.3 Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr - měsíčně Pro jednoho klienta - při sjednání pojištění počínaje 15.4.2011 Typ A – pracovní neschopnost, invalidita, smrt 0,0373 % z výše poskytnutého úvěru Typ B – pracovní neschopnost, invalidita, smrt, ztráta zaměstnání 0,0494 % z výše poskytnutého úvěru Pro dva klienty (za kaţdou z pojištěných osob) - při sjednání pojištění počínaje 15.4.2011 Typ A – pracovní neschopnost, invalidita, smrt 0,0336 % z výše poskytnutého úvěru Typ B – pracovní neschopnost, invalidita, smrt, ztráta zaměstnání 0,0445 % z výše poskytnutého úvěru Pro jednoho klienta - při sjednání pojištění do 14.4.2011 Typ A – pracovní neschopnost, invalidita, smrt 0,0333 % z výše poskytnutého úvěru Typ B – pracovní neschopnost, invalidita, smrt, ztráta zaměstnání 0,0473 % z výše poskytnutého úvěru 55
Pro dva klienty (za kaţdou z pojištěných osob) - při sjednání pojištění do 14.4.2011 Typ A – pracovní neschopnost, invalidita, smrt 0,0300 % z výše poskytnutého úvěru Typ B – pracovní neschopnost, invalidita, smrt, ztráta zaměstnání 0,0426 % z výše poskytnutého úvěru Ostatní položky Vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely Zdarma Vystavení duplikátu potvrzení o výši zaplacených úroků z úvěru na základě poţadavku klienta 200 Kč Změna smluvních podmínek z podnětu klienta *) uvolnění zajištění úvěru v průběhu úvěrového vztahu v hodnotě, která přesahuje výši povinného zajištění zůstatku úvěru stanoveného bankou zrušení nebo změna pojištění (včetně PPI, ţivotního pojištění) v období změny úrokové sazby změna typu PPI mimo období změny úrokové sazby drobná změna neovlivňujících splátkový kalendář a zajištění úvěru mimořádná splátka mimo období změny úrokové sazby 500 Kč Změna smluvních podmínek z podnětu klienta *) v ostatních případech, např. změna ovlivňující splátkový kalendář, zajištění úvěru a podmínky čerpání zrušení pojištění (včetně PPI a ţivotního pojištění) mimo období změny úrokové sazby 5.000 Kč *) cena je vybírána při podpisu dodatku
56
4.4 Obecné položky Vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti (posouzení vhodnosti zástavy) Bytová jednotka dle zákona 72/1994 Sb. Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu 3.900 Kč Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci 4.400 Bytová jednotka dle zákona 72/1994 Sb. - bez místního šetření, v individuálně povolených případech*) Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu 500 Kč Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci x Nebytový prostor dle zákona 72/1994 Sb. Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu 3.900 Kč Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci 4.400 Kč Rodinný dům Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu 4.900 Kč Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci 5.400 Kč
57
Zpráva o stavu výstavby / rekonstrukce Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu 1.500 Kč Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci 1.500 Kč Ostatní objekty Nemovitosti oceňované ve stávajícím stavu individuálně Nemovitosti projektované, ve výstavbě, v rekonstrukci individuálně *) v případě, kdy vyhodnocení rizik spojených se zástavou bytové jednotky není moţné dle vyjádření banky bez místního šetření provést a poplatek byl jiţ zaplacen, započítává se tento poplatek do poplatku za vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti spojenou s místním šetřením smluvním odhadcem banky.
4.5 Ostatní položky Poplatek za správu klienta v prodlení 300 Kč Zaslání upomínky (výzvy) při nesplácení úvěru poštovné Potvrzení o zůstatku na účtu zpracované na ţádost klienta 500 Kč *) V závislosti na době prodlení můţe být poplatek účtován opakovaně Ceny jsou uvedeny v Kč. Mimo ceny za úkony uvedené v sazebníku se účtují náhrady skutečných výloh cizích (např. výlohy jiných bank a institucí). Ceny se inkasují z účtu klienta nebo se účtují na vrub úvěrového účtu nebo se hradí v hotovosti nejpozději při rušení úvěrového účtu, eventuálně koncem roku. Ceny za externí sluţby související s úvěrem (posouzení projektu, posouzení zajištění, notářské poplatky apod.) hradí klient buď ihned, nebo při podpisu smlouvy. Na cenu, uhrazenou v hotovosti je banka, povinna vydat potvrzení, je-li o to poţádána.
58
Cena za správu úvěru se hradí bez ohledu na skutečnost, zda bude účet zrušen před uplynutím v sazebníku stanoveného časového období.
4.6 Zhodnocení Podmínky, jak jiţ bylo poukázáno dříve, které musí splnit developerská společnost ţádající o úvěr, jsou opravdu přísné a pro mladé společnosti jsou některé jejich poţadavky (zejména na předchozí zkušenosti) v podstatě nesplnitelné. Proto se snaţí najít jiné moţnosti financování, které jim umoţní projekt zrealizovat. Velice tedy záleţí na velikosti společnosti, jejich zkušenostech a zároveň finanční situaci, zda má volné prostředky k další investici. Nejdříve je nutné si ujistit pozici společnosti, jedná se o velikou, tudíţ pro banky bezproblémovou společnost, nebo naopak se jedná o malou či mladou společnost s minimem zkušeností. Má taková společnost vůbec moţnost úvěr získat? Taková společnost by měla moţnost získat úvěr na financování projektu jen u některých ze jmenovaných bankovních institucí. Za předpokladu, ţe by splňovala i ostatní kritéria poţadovaná bankou, tak by následná výše úroku a zajištění byla stanovena zřejmě poměrně vysoko. Vzhledem k tomu, ţe riziko podstoupené společností v případě financování takovýmto způsobem je obrovské a v případě problémů by mohla přijít o vše, bude pro zmírnění rizika vhodnější zvolit alternativní způsob financování. Potřeba také zmínit, ţe dalším záporem projektového financování je také skutečnost, ţe v případě jeho vyuţití se projekt prodraţí, tudíţ i konečné zisky developera jsou bohuţel niţší. Tento fakt dosvědčuje i následující modelová situace.
59
4.7 Modelová situace – financování projektu bankovním úvěrem Pokud by se společnost rozhodla financovat svůj konkrétní projekt pomocí bankovního úvěru, mohla by situace vypadat následovně: Předpoklad je, ţe společnost vlastní zástavu ve výši 50 milionů Kč, od banky můţe obdrţet úvěr ve výši maximálně 70 % zástavy nemovitosti, coţ v tomto případě činí 35 milionů Kč. Plánované náklady na projekt jsou ve výši cca 32 370 000 Kč a banka poţaduje od klienta 10 % vlastních zdrojů, coţ je 3 237 000 Kč. Banka tedy poskytne úvěr ve výši 29 133 000 Kč. Banka si ovšem bude účtovat poplatek za vyřízení úvěru ve výši 1 %, coţ u tohoto projektu činí 291 330 Kč. Pokud bychom uvaţovali roční pevnou úrokovou sazbu 6,5 % p.a., činily by úroky za jeden rok 1 893 645 Kč. Pokud opomeneme další náklady související s ţádostí o úvěr, velmi brzy zjistíme, ţe uţ během jednoho roku by se projekt prodraţil o 2 184 975 Kč. Budeme-li kalkulovat dále, tak doba splatnosti bývá většinou bank stanovována na 5 let, projekt by se následně prodraţil (to za předpokladu, ţe stále uvaţujeme roční úrok ve výši 6,5 %) o 9 759 555 Kč coţ je opravdu velká suma a také dostatečný důvod k tomu hledat jiné moţnosti financování projektů.
4.8 Financování projektu za spoluúčasti budoucích vlastníků Pokud se vezme v potaz neustále se zvyšující poţadavky ze strany bank, tak je tento způsob stále častěji vyuţíván. Funguje na bázi splátkového kalendáře pro budoucí vlastníky nemovitostí, to znamená, ţe první splátka je vyšší a je zcela hrazena z vlastních zdrojů budoucího vlastníka. Následné splátky jsou pak hrazeny typickými úvěry pro koupi nemovitosti, mezi jejichţ nejčastější formy se řadí hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Tento způsob financování umoţňuje různé varianty splátkových kalendářů lišících se velikostí procent jednotlivých splátek v různých fázích výstavby. Funguje na principu, ţe čím vyšší je první splátka, tím niţší je konečná cena za nemovitost a je zde také moţnost zkrácení doby výstavby dané nemovitosti. 60
4.8.1 varianta plateb 1. splátka je ve výši 40 % z kupní ceny, je uhrazena z vlastních zdrojů zájemce nejpozději do 14 dnů od podpisu kupní smlouvy. V této částce je zahrnuta i blokační záloha. 2. splátka je ve výši 20 % z kupní ceny a bude následně uhrazena po zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 3. splátka je ve výši 10 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubé stavby, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 4. splátka je opět ve výši 10 % z kupní ceny a bude uhrazena po dokončení hrubých rozvodů instalací a to na základě faktury stavitel se splatností 10 dnů. 5. splátka je opět ve výši 10 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubých oprav a omítek stavby na základě faktury od stavitele se splatností 10 dnů. 6. splátka je ve výši 5 % z kupní ceny a bude uhrazena po poloţení obkladů a dlaţeb, opět na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. Dále následuje doplatek do plné výše kupní ceny a to ve výši 5%, ten bude uhrazen po řádném dokončení stavby bez vad a nedodělků bránících řádnému uţívání a po kolaudaci dle §120 zákona č. 183/2006 Sb. A to vše na základě konečné faktury stavitele se splatností 14 dnů.
4.8.2 varianta plateb 1. splátka je ve výši 35 % z kupní ceny, je uhrazena z vlastních zdrojů zájemce nejpozději do 14 dnů od podpisu kupní smlouvy. Tato částka zahrnuje i blokační zálohu. 2. splátka je ve výši 20 % z kupní ceny a bude uhrazena po zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů.
61
3. splátka je ve výši 20 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubé stavby, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 4. splátka je taktéţ ve výši 10 % z kupní ceny a bude uhrazena po dokončení hrubých rozvodů instalací, a to na základě faktury stavitel se splatností 10 dnů. 5. splátka je opět ve výši 10 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubých oprav a omítek stavby na základě faktury od stavitele se splatností 10 dnů. Dále následuje doplatek do plné výše kupní ceny a to ve výši 5%, ten bude uhrazen po řádném dokončení stavby bez vad a nedodělků bránících řádnému uţívání a po kolaudaci dle §120 zákona č. 183/2006 Sb. A to vše na základě konečné faktury stavitele se splatností 14 dnů.
4.8.3 varianta plateb 1. splátka je ve výši 30 % z kupní ceny, je uhrazena z vlastních zdrojů zájemce nejpozději do 14 dnů od podpisu kupní smlouvy. Tato částka zahrnuje i blokační zálohu. 2. splátka je ve výši 20 % z kupní ceny a bude uhrazena po zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 3. splátka je ve výši taktéţ 20 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubé stavby, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 4. splátka je ve výši 10 % z kupní ceny a bude uhrazena po dokončení hrubých rozvodů instalací, a to na základě faktury stavitel se splatností 10 dnů. 5. splátka je opět ve výši 10 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubých oprav a omítek stavby na základě faktury od stavitele se splatností 10 dnů. 6. splátka je ve výši 5 % z kupní ceny a bude uhrazena po poloţení obkladů a dlaţeb, opět na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů.
62
Dále následuje doplatek do plné výše kupní ceny a to ve výši 5%, ten bude uhrazen po řádném dokončení stavby bez vad a nedodělků bránících řádnému uţívání a po kolaudaci dle §120 zákona č. 183/2006 Sb. A to vše na základě konečné faktury stavitele se splatností 14 dnů.
4.8.4 Varianta plateb 1. splátka je ve výši 25 % z kupní ceny, je uhrazena z vlastních zdrojů zájemce nejpozději do 14 dnů od podpisu kupní smlouvy. Tato částka zahrnuje i blokační zálohu. 2. splátka je ve výši taktéţ 25 % z kupní ceny a bude uhrazena po zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 3. splátka je ve výši 15 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubé stavby, a to na základě faktury stavitele se splatností 10 dnů. 4. splátka je taktéţ ve výši 15 % z kupní ceny a bude uhrazena po dokončení hrubých rozvodů instalací, a to na základě faktury stavitel se splatností 10 dnů. 5. splátka je opět ve výši 15 % z kupní ceny, bude uhrazena po dokončení hrubých oprav a omítek stavby na základě faktury od stavitele se splatností 10 dnů. Dále následuje doplatek do plné výše kupní ceny a to ve výši 5%, ten bude uhrazen po řádném dokončení stavby bez vad a nedodělků bránících řádnému uţívání a po kolaudaci dle §120 zákona č. 183/2006 Sb. A to vše na základě konečné faktury stavitele se splatností 14 dnů. Všechny předešlé varianty plateb jsou ukázkou nabídky, kterou klient od společnosti obdrţí. Je zde samozřejmě moţnost individuální dohody i na jiné výši jednotlivých splátek, je zde ale nutné zdůraznit, ţe první splátka by nikdy neměla klesnout pod 20 % ceny nemovitosti.
63
4.9 Financování hypotečním úvěrem Hypoteční úvěry lze popsat jako střednědobé aţ dlouhodobé úvěry, které slouţí převáţně k financování nemovitostí, a to aţ do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva základní typy hypotečních úvěrů. Jedním z typů jsou hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Druhým typem je tzv. americká hypotéka, která je poskytována neúčelově, tedy na cokoliv. Je všeobecně známý fakt, ţe klasické hypoteční úvěry mají lepší parametry neţ ty neúčelové. Zásadní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je zajištění jejího splácení zástavním právem k nemovitosti.
Graf 1. Objem hypoték v miliardách Kč – rok 2002 až 2013 http://www.financninoviny.cz/zpravy/hypoindex-prumerne-sazby-hypotek-v-prosinciklesly-na-3-06-/1033361
Společnost Hypoindex uvedla, ţe v posledních letech zájem o hypoteční úvěry klesal. Jako rekordní rok poskytnutých hypoték uvádí rok 2007. V roce 2009 byla poskytnuta polovina hypotečních úvěrů neţ v roce 2007. Přesto, ţe úrokové sazby jsou v současné době velmi nízké, počet poskytnutých hypoték nedosahuje vysokých čísel, důvodem nízkých sazeb je velký počet poskytovatelů a malý počet zájemců o hypotéku. Centrální banka stále drţí nízké úrokové sazby, z tohoto důvodu jsou zdroje bank levné. Banka se snaţí udělat maximum pro získání nového či udrţení stálého klienta, jelikoţ kaţdý klient je pro banku vzácný. Jedním z takovýchto kroků bylo v uplynulých letech zvýhodnění nabídky výchozí úrokové sazby. Následující tabulka uvádí přehled úrokových sazeb hypotečních úvěrů jednotlivých bank a jejich změny.
64
Vývoj hypotečních sazeb
Období I. 2013 II. 2013 III. 2013 IV. 2013 I. 2014
Hypoindex Objem nově Průměrná poskytnutých úroková hypoték (v mil. sazba Kč) 29 087 3,40% 45 252 2,99% 40 724 3,00% 41 022 3,07% 30 279 2,99%
ČNB Průměrná úroková sazba
Objem celkem (v mil. Kč)
Objem bytové nemovitosti (v mil. Kč)
3,06% 3,24% 3,24% 3,26% 3,33%
47 057 65 070 61 539 68 972 60 835
31 943 46 333 43 861 44 239 41 28
Tabulka 1: Přehled úrokových sazeb hypoték a jejich změn. Zdroj: Hypoindex 2014
GE Money Bank - sazba „od“ platná pro úvěr nad 2 mil. Kč, spolu s otevřeným účtem Genius a s pojištěním schopnosti splácet. MBank nabízí úvěr do 80 % LTV. UniCredit Bank - sazby pro hypotéku Individual; vztahují se na nově poskytnuté úvěry, podminkou je pojištění proti neschopnosti splácet a za podmínky vedení osobního konta UniCredit Bank s kreditní kartou. Volksbank - sazby pro hypotéku do 80 % LTV. ČSOB a Hypoteční banka dočasně nabízí klientům 0,1% slevu z úrokové sazby a to za kaţdý započatý milion korun částky úvěru.
4.10 Financování úvěrem ze stavebního spoření Asociace českých stavebních spořitelen vykládá pojem stavebního spoření jako účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření můţe klient čerpat státní podporu a při splnění specifických podmínek, nárok na úvěr ze stavebního spoření.
65
Stavební spoření se tak projevuje jako jeden kompaktní celek, spoření a poskytnutí účelového úvěru. Ten je charakterizován nízkými a pevnými úrokovými sazbami po celou dobu jeho splácení. V málokteré zemi se stavební spoření těší takové přízni jako v České republice. Tato obliba je samozřejmě dána z velké části vysokou státní podporou stavebního spoření, která můţe činit aţ tisíce korun. Stavební spořitelny nabízejí klientům velice zajímavé podmínky financování, často výhodnější neţ hypoteční banky.
Graf 2: Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Zdroj: http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/884-stavebni-sporeni-budeposilovat-svou-pozici
4.11 Možnost koupě z vlastních zdrojů Pro moţnost realizovat koupi z vlastních zdrojů, je třeba mít dostatek vlastních prostředků, a v případě, ţe nejsou k dispozici, je nutné si je buď půjčit, nebo postupně naspořit. Tato cesta je velmi zdlouhavá a náročná. Musí se také řešit otázka bydlení do doby, neţ se naspoří potřebná část peněz.
66
Dokonce i v případě, ţe má kupující potřebné mnoţství peněz, není tento způsob financování nejvhodnější, a to zejména z důvodu ztráty moţnosti je investovat do jiných nástrojů finančního trhu. Hlavním důvodem, proč nevolit tento způsob financování, je také, zejména pro podnikatele výhodná, moţnost odečíst si ze základu daně částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru či z úvěru ze stavebního spoření a to aţ do výše 300 000 Kč.
67
5. Realizace developerského projektu 5.1 Zhodnocení způsobu financování a návrhy řešení Způsob financování za spoluúčasti budoucích vlastníků se jeví jako ideální pro společnost takovéto velikosti s malým mnoţstvím jiţ zrealizovaných projektů. Ať jiţ z důvodu
neposkytnutí
bankovního
úvěru,
neochoty
společnosti
podstupovat
rizika
s poskytnutím úvěru související či vynaloţení dalších finančních prostředků na úroky z úvěru. Tento způsob financování sniţuje riziko investice jak pro developera, tak i pro budoucího vlastníka. U developera je to zejména stav, kdy není závislý na bankovním subjektu a neručí tak za své závazky veškerým majetkem společnosti. U budoucího vlastníka je sníţeno riziko v podobě zástavy k nemovitostem, kterou mu developer poskytne. Nevýhodou tohoto způsobu financování je nutnost velké sumy zaplacené z vlastních zdrojů, coţ omezuje nabídku pro uţší okruh lidí, kteří mají takovouto částku k dispozici, případně oddálí moţnost pořízení vlastního bydlení do doby, neţ na první splátku naspoří. Stejně jako u všech činností, kde se vyskytuje lidský faktor, vznikají i u tohoto typu financování problémy. Jako největší problém se ukazuje riziko časového zpoţdění. Aby se developer nedostal do platební neschopnosti, je závislý na včasném obdrţení dohodnutých splátek. V případě, ţe se opozdí jakákoliv splátka od vlastníků, potaţmo od hypotečních bank či stavebních spořitelen, developer nemůţe zaplatit včas staviteli, ten brzdí ostatní práce a následně dochází ke zpoţdění předání stavby vlastníkům. Tento problém je nutné nějakým způsobem řešit. Jako nejvhodnější pro přechodnou platební neschopnost se nabízí podnikatelské kontokorentní úvěry. Tyto typy úvěrů mají sice vysoké procento úroků, ale v případě nutnosti krátkodobé potřeby peněţních prostředků by mohly společnosti pomoci překonat meziobdobí, kdy nemá dostatek finančních prostředků, předejít tak časovým zpoţděním a vyhnout se zbytečným dodatečným nákladům v podobě penále za zpoţdění.
68
5.2 Podnikatelský kontokorentní úvěr Tento způsob lze zvaţovat pouze tehdy, kdy developer poţehuje menší obnos peněz k zaplacení neodkladných záleţitostí. Kupříkladu k rychlému zaplacení dodavatelů. Pokud budeme tento způsob brát jako moţnost financování projektu, tak je tento způsob velmi nevýhodný a pro realizaci velkého projektu je nereálný. Následně jsou uvedeny moţnosti, jak developer můţe vyuţít těchto „rychlých půjček“ Velmi zajímavou nabídku má GE Money bank. Nabízí podnikatelský kontokorentní úvěr Flexi Business, který umoţňuje čerpání z běţného účtu od 40 000 aţ do výše 1 500 000 Kč bez jištění nemovitostí. Maximální výše úvěru se nabízí na základě ekonomických výsledků společnosti. Dá se výborně vyuţít jako rezerva v případě výkyvu oběţných prostředků společnosti. Největší výhodou tohoto úvěru je zejména rychlost vyřízení. Úvěr lze poskytnout do 48 hodin od jeho vyřízení, doba splatnosti úvěru je aţ 12 měsíců. V případě potřeby menší částky je moţné vyuţít moţnosti úvěru Mini Flexi Business, která umoţní čerpání 10 000 aţ 100 000 Kč a to vše bez nutnosti dokládání daňového přiznání i bez jištění nemovitostí. Základní úroková sazba kontokorentního úvěru Flexi Business Stanovena na 16,5 % p.a. Při úvěru Mini Flexi Business je dáno rozmezí 15,90 - 18,90 % p.a.
5.3 Možnost financování pomocí hypotečního úvěru pro podnikatele: Privátní Business hypotékou financuje následující projekt: nemovitosti částečně určené k bydlení – méně neţ 50% podlahové plochy je určeno Účel úvěru: koupě nemovitosti pro pronájem nebo pro vlastní podnikání Výše úvěru: výše úvěru nad 20 mil. Kč, tento způsob se řeší individuálně schvalovatelem výše hypotéky vychází z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené dle podmínek ČS 69
max. 81 % LTV poţadavek na vlastní zdroje ve výši 20%, vlastní zdroje musí být vloţeny před čerpáním hypotéky Splatnost úvěru: splatnost hypotéky minimálně 5 let, maximálně 20 let dle typu financované nemovitosti Splácení úvěru: hypotéka je standardně splácena, tedy formou pravidelných anuitních splátek Zajištění úvěru: hypoteční úvěr bude zajištěn: zástavním právem v 1. pořadí k úvěrované nebo jiné nemovitosti (zastaveno můţe být i více nemovitostí) Výhody Moţnost financovat nemovitosti, které zcela neslouţí k bydlení (činţovní domy, apod.) Z hypotéky lze financovat všechny náklady související s úvěrem (tj. poplatky za bankovní sluţby, za realitní sluţby, za sluţby znalce, za advokátní a notářské sluţby, apod.) výpisy z katastru si v průběhu celé hypotéky zařídí sama banka poplatek za vyřízení hypotéky lze zahrnout do její výše Podmínky zřízení vyplněná Ţádost o úvěr podklady prokazující účel investice do nemovitosti existence běţného či osobního účtu zpravidla vedeného ČS, z něhoţ bude úvěr vţdy splácen ocenění zastavované, popř. financované nemovitosti zpracované zpravidla smluvním znalcem ČS Dokumenty a doklady potřebné ke zřízení 70
doklady k příjmu doklady k účelu doklady k nemovitosti Úrokové sazby úroková sazba Business hypotéky je stanovena dle platného konfigurátoru sazeb jako fixovaná na smluvené období, je zde velmi individuální přístup. Úroková sazba se bude pohybovat okolo 5% p.a. Poplatek za předčasné splacení poplatek je zahrnut ve smluvní dokumentaci a jeho obvyklá výše je 50% z ušlých úroků do konce fixace Podmínky zrušení řádné doplacení hypotéky
Komplexní posouzení a vyhodnocení ţádosti o úvěr včetně příslibu úvěru - hypoteční úvěr Zde bude vyhodnocení stanoveno na maximální částku 50.000 Kč, z důvodu vysoké ceny.
71
ZÁVĚR Teoretická část bakalářské práce byla zaměřena zejména na projektové financování a vše, co s ním souvisí. Byly zde specifikovány základní pojmy související s investicí, dále zde byly blíţe charakterizovány základní rysy investičního rozhodování. Následně byl vysvětlen pojem developerský projekt a podrobněji popsány jednotlivé fáze jeho realizace. Poslední kapitolu teoretické části tvořila stavební rizika investora, řízení těchto rizik a specifikace rizik v jednotlivých fázích projektu. Jako úvod k praktické části byly vyuţity informace Českého statistického úřadu. V praktické části byla představena určitá společnost a specifikována lokalita, ve které realizuje svoje projekty. Svůj prostor zde také dostalo představení jiţ realizovaných projektů a projektu ve výstavbě. Samostatnou kapitolu praktické části tvořily návrhy moţností financování konkrétního plánovaného investičního projektu. Zde bylo blíţe specifikováno financování pomocí cizích zdrojů, konkrétně bankovních úvěrů, ale také moţnost financování za spoluúčasti budoucích vlastníků. Na závěr práce byly tyto způsoby financování zhodnoceny a byly navrhnuty moţnosti řešení. Celkové shrnutí a navrţení řešení se zásadně liší a hlavně z důvodu, kdo bude developerský projekt provádět. Vezmeme-li v úvahu malou, neznámou či nezkušenou společnost, tato společnost bude pro většinu bank velmi riskantní. Jakou v tu chvíli má banka jistotu, ţe developerský projekt proběhne, tak jak je předem naplánováno. Můţe následně dojít ke situaci, ţe banka půjčí peníze takto malé či málo zkušené společnosti, ona projekt nedokončí,
nebude
schopna
splácet
své
závazky
a
zároveň,
moţností
výskytu
neovlivnitelných rizik, rozdělaný projekt bude pro banku vysoce ztrátový. V tuto chvíli je tato malá společnost nucena vyuţít méně výhodných, draţších, variant financování developerského projektu. Příkladem můţe být kontokorentní úvěr, který je snadná pro získání, i pro tuto společnost, ovšem velmi drahý. Pokud se společnost dostane do určitých potíţí, je to rychlá a snadná volba jak určité potíţe řešit. Na druhou stranu vezmeme-li v úvahu společnost, která má určité renomé a působí na trhu jiţ několik, je schopna dodat všechny poklady, které banka můţe vyţadovat. V tomto případě tato společnost má jisté výhody, na rozdíl od předešlé malé společnost, a to konkrétně výhodu v moţnosti výběru. Pro tuto velkou firmu nebude problém dosáhnout na velkou částku a zajímavý úrok. Pokud společnost například dlouhodobě vyuţívá sluţby určité banky, 72
v tu chvíli bude banka přistupovat ke společnosti tak, aby její klient neodešel ke konkurenci. Pokud se budeme bavit na příklad o částce 100.000.000 Kč, při 5% p.a. na dobu 5 let, banka si přijde na velmi slušný zisk. Tento způsob zapůjčení peněz je pro banku i developera velmi zajímavá. Nicméně získávání konkrétních informací ke konkrétnímu projektu je velmi sloţitá operace. Developerské společnosti nejsou vţdy svolní poskytnout přesné informace, můţe to být způsobeno obavami z potencionální konkurence či moţných nesrovnalostí v účetních dokladech, většinou byla sdělena zpráva, ţe to jsou důvěrné informace, které nelze poskytnou. Získávání informací ohledně financování ze strany bank je taktéţ velmi sloţité. Při osobní návštěvě poboček bankovních společností bylo zaţádáno o konkrétní informace k financování developerských projektům. Bohuţel, některé banky se negativně vyjádřili hned, ţe nemohou poskytnout tyto informace, jedna pobočka konkrétní propočet přislíbila a po několika měsících moţnost poskytnutí informací zamítla. Veškeré zhodnocení a výpočet financování provádějí mateřské společnosti, osobní příchod developera na jakoukoliv pobočku není hned vyřízen. Všechny informace a podklady jsou předány na specializované odvětví ve své struktuře. Tento propočet, či zamítnutí můţe nějakou chvíli trvat. Pokud tedy společnost potřebuje rychle menší část objemu finančních prostředků, můţe zvolit kontokorentní úvěr, ovšem to v případě nutnosti a to z důvodu vysokého úroku. Rád bych zakončil tuto práci asi takto, v dnešní době jsou výhodné úrokové míry k zapůjčení prostředků, legislativa se k projektům staví kladně, je zde i moţnost vyuţití zahraničních investorů. Nicméně se zdá, ţe bankovní systém v České republice není plně připraven či vybaven na developerské projekty. Je moţné, ţe v budoucnu po přijetí Eura se poslední věta změní a to pozitivně pro potencionální developery.
73
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 1) DVOŘÁK, P. Bankovnictví. 3. vyd. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 1998. 341 s. ISBN 80-7079-585-9. 2) FLANAGAN, R., NORMAN, G. Risk management and construction. Oxford : Blackwell Science Ltd. 1993. ISBN 0-632-02816-5. 3) FOTR, J., SOUČEK, I. Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. Praha: Grada Publishing, 2005. 356 s. ISBN 80-247-0939-2. 4) KORYTÁROVÁ, J. Hodnocení ekonomické efektivnosti stavebních investičních projektů. Brno : VUTIUM, 2006. 31 s. ISBN 80-214-3171-7. 5) PLESKAČ, J., SOUKUP, L. Marketing ve stavebnictví. Praha : Grada Publishment, 2001. ISBN 80-247-0052-2. 6) REVENDA, Z. et al. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. dopl. vyd. Praha : Management Press, s.r.o., 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1. 7) SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha : GRADA Publishing a.s., 2005. 124 s. ISBN 80-247-1097-8. 8) VALACH, J. Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. přeprac. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2006. 465 s. ISBN 80-86929-01-9.
74
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY - Internetové odkazy 1) ACHOUR, G. Developerské projekty I. - financování developerského projektu. Epravo.cz [online]. 20.1.2004. [cit. 2010-01-04]. Dostupný z WWW:
. 2) ACHOUR, G. Developerské projekty II. - realizace projektu. Epravo.cz [online]. 20.1.2004. [cit. 2010-01-04]. Dostupný z WWW: . 3) ACHOUR, G. Developerské projekty III. - nájem nebytových prostor, prodej realizovaného projektu. Epravo.cz [online]. 26.1.2004 [cit. 2010-01-04]. Dostupný z WWW: . 4) Český statistický úřad – bytová výstavba v Jihomoravském kraji v roce 2009 [online]. 9.4.2010 [cit. 2010-05-02]. Dostupný z WWW: . 5) Český statistický úřad – Bytová výstavba, stavební povolení a stavební zakázky [online]. 9.4.2010 [cit. 2010-05-02]. Dostupný z WWW: . 6) DANČIŠIN, M., ACHOUR, G. Úvěrové financování developerských projektů. Realit [online]. 2006, č. 7 [cit. 2010-01-05]. Dostupný z WWW: .
75
7) Hypoindex – Úrokové sazby pokračují v pádu [online]. 28.4.2010 [cit. 2010-0501]. Dostupný z WWW: .
8) Hypoindex – Stavební spořitelny šlapou hypotečním bankám na paty [online]. 4.2.2010 [cit. 2010-05-01]. Dostupné z WWW: . 9) Hypoindex - Úrokové sazby jsou teď nízké. Ale pozor, šetřete raději na horší časy [online]. 26.6.2014 [cit. 2014-06-27]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/urokove-sazby-jsou-ted-nizke-ale-pozor-setrete-radeji-na-horsicasy/ 10) MAREK, J. Stavební rizika investora – linie zákazníka. Risk-Management.cz, ISSN 1802-0496. Publikováno 21.3.2008 [cit 27.4.2010] . Dostupné WWW: .
PŘÍLOHY 76
Schémata: Schéma 1: Struktura zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu, str. 19 Zdroj: Pleskač, Soukup 2001 (14) Schéma 2: Vzájemná závislost výše moţných rizik a kreativity ve vztahu k investici, str. 20 Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8) Schéma 3: Náklady ţivotního cyklu stavby, str. 21 Zdroj: Marek 2008 (13) Schéma 4: Činnosti, které zahrnuje systém řízení rizik, str. 22 Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8)
Obrázky: Obrázek 1. – str. 16 http://etext.czu.cz/php/skripta/kapitola.php?titul_key=77&idkapitola=6 Obrázek 2. – str. 44 http://www.portalustinadlabem.cz/usti-nad-labem--habrovice/ Obrázek 3. – str. 46 http://www.portalustinadlabem.cz/usti-nad-labem--habrovice/ Obrázek 4. – str. 47 http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=523 Obrázek 5. – str. 48 http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=521 Obrázek 6. – str. 49 http://www.tradepanad.cz/detailrealizace.aspx?id=522 Obrázek 7. – str. 50 http://www.tradepanad.cz/projekt.aspx?id=475 Obrázek 8. – str. 51 http://www.tradepanad.cz/projekt.aspx?id=474
Tabulky: Tabulka 1:
Přehled úrokových sazeb hypoték a jejich změn, str. 64 Zdroj: Hypoindex 2014 77
Grafy: Graf 1. Objem hypoték v miliardách Kč – rok 2002 aţ 2013, str. 64 http://www.financninoviny.cz/zpravy/hypoindex-prumerne-sazby-hypotek-v-prosinciklesly-na-3-06-/1033361
Graf 2. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, str. 65 http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/884-stavebni-sporeni-budeposilovat-svou-pozici
78
