Financování bytových potřeb v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Financování bytových potřeb v České republice Bakalářská práce

Autor:

Karel Košťál Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. František Pavelka, CSc.

Duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 19. dubna 2013

Karel Košťál

Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce, doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc., za odborné rady a připomínky při vypracování bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce „Financování bytových potřeb v České republice“ je zaměřena především na produkty financující hlavně bytové potřeby, a to jsou produkty typu stavební spoření, překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. První základní část charakterizuje bytové potřeby jako takové a podporu bydlení v České republice ze strany státu. Druhá základní část je zaměřena detailněji na jednotlivé typy produktů a jejich charakteristiku. Ve třetí části dochází k porovnání jednotlivých produktů mezi sebou a posouzení výhodnosti pro samotného klienta. V závěru práce vyhodnocuje předchozí krok a předpovídá budoucí trend vývoje. Klíčová slova: bytová potřeba, stavební spoření, překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr, trend budoucího vývoje

Annotation The bachelor thesis „Housing needs financing in the Czech Republic” focuses on products financing mainly housing needs; such as, building savings, bridging loans and building savings loans and mortgages. Housing needs and the related support provided in the Czech republic is dealt with in the first part of the thesis. Individual types of products are described in the second part. The products are compared and their convenience to customers is assessed in the third part. The evaluation and the forecast of future development trends are set in the conclusion. Key words: housing need, building savings, bridging loans and building savings loans, mortgages, future development trend

Obsah Úvod ...................................................................................................................... 7 1. Charakteristika bytových potřeb klienta ................................................... 9 2. Podpora bydlení v České republice ze strany státu ................................. 11 3. Stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření ...................................... 12 3.1. Zákon o stavebním spoření ......................................................................................... 12 3.2. Instituce poskytující stavební spoření ........................................................................ 12 3.3. Stavební spoření ........................................................................................................... 14 3.3.1. Co je to stavební spoření ......................................................................................... 14 3.3.2. Účastník stavebního spoření ................................................................................... 14 3.3.3. Cílová částka ........................................................................................................... 15 3.3.4. Ukazatel zhodnocení ............................................................................................... 16 3.3.5. Spořící fáze.............................................................................................................. 16 3.3.6. Státní podpora ......................................................................................................... 17 3.3.7. Ukončení stavebního spoření a spořící fáze ............................................................ 18 3.3.8. Ochrana a pojištění vkladů ...................................................................................... 19 3.4. Překlenovací úvěr......................................................................................................... 20 3.4.1. Co je překlenovací úvěr .......................................................................................... 20 3.4.2. Podmínky získání překlenovacího úvěru ................................................................ 21 3.4.3. Účelovost překlenovacího úvěru ............................................................................. 21 3.4.4. Formy zajištění překlenovacího úvěru .................................................................... 22 3.4.5. Ukončení překlenovacího úvěru ............................................................................. 23 3.5. Úvěr ze stavebního spoření ......................................................................................... 23 3.5.1. Co je úvěr ze stavebního spoření ............................................................................ 23 3.5.2. Podmínky pro přidělení cílové částky ..................................................................... 25 3.5.3. Účelovost úvěru ze stavebního spoření ................................................................... 26 3.5.4. Formy zajištění úvěru ze stavebního spoření .......................................................... 26 3.5.5. Ukončení úvěru ze stavebního spoření.................................................................... 27 3.5.6. Pohled stavební spořitelny na úvěr ze stavebního spoření ...................................... 27

4. Hypoteční úvěr ............................................................................................ 28 4.1. Co je hypoteční úvěr .................................................................................................... 28 4.2. Hypoteční úvěr jako produkt na trhu ........................................................................ 29 4.2.1. Typy hypotečních úvěrů na trhu.............................................................................. 30 4.3. Instituce poskytující hypoteční úvěry ........................................................................ 32 4.4. Hypoteční úvěr ............................................................................................................. 32 5

4.4.1. Klient/cílová skupina .............................................................................................. 32 4.4.2. Podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru ......................................................... 33 4.4.3. Bonita klienta .......................................................................................................... 34 4.4.4. Úroková sazba, způsob a doba splácení .................................................................. 36 4.4.4.1. Úroková sazba .................................................................................................. 36 4.4.4.2. Způsob splácení hypotečního úvěru ................................................................. 36 4.4.4.3. Doba splatnosti hypotečního úvěru .................................................................. 37 4.4.5. Účelovost hypotečního úvěru .................................................................................. 38 4.4.6. Čerpání hypotečního úvěru ..................................................................................... 39 4.4.7. Formy zajištění hypotečního úvěru ......................................................................... 40

5. Hypoteční úvěry vs úvěry ze stavebního spoření ..................................... 42 5.1. Stavební spoření ........................................................................................................... 42 5.1.1. Výhody stavebního spoření ..................................................................................... 42 5.1.2. Nevýhody stavebního spoření ................................................................................. 43 5.2. Hypoteční úvěr ............................................................................................................. 44 5.2.1. Výhody hypotečního úvěru ..................................................................................... 44 5.2.2. Nevýhody hypotečního úvěru ................................................................................. 45 5.3. Aktuální situace produktů na trhu............................................................................. 45

6. Výsledky, závěry a odhad budoucího vývoje na trhu .............................. 48 6.1. Výběr produktu klientem ............................................................................................ 48 6.2. Závěr ............................................................................................................................. 48 6.3. Odhad budoucího vývoje na finančním trhu s těmito produkty ............................. 49

7. Seznam použité literatury .......................................................................... 51

6

Úvod Uţ od dávných časů lidé, ať uţ jednotlivci či skupiny lidí, řeší své bytové potřeby. Málo kdo si můţe dovolit je financovat ze svých naspořených prostředků nebo lépe řečeno málokdo disponuje takovým obnosem finančních prostředků k pořízení nebo k řešení bytové potřeby. Financování bytových potřeb je jedním z nejdůleţitějších rozhodnutí v ţivotě člověka a je to také rozhodnutí, které z finančního hlediska ovlivní ţivot jednotlivce či skupiny na několik let dopředu. Z tohoto důvodu je to jedno z nejdůleţitějších rozhodnutí a je nutné zváţit všechny kladné a záporné stránky produktů, které si na konec zvolíme k řešení svých bytových potřeb. V dnešní době bankovní instituce, tj. banky nebo spořitelny, na finančním trhu nabízí spousta produktů, které pomáhají při řešení těchto potřeb a poskytují klientům finanční prostředky k pořízení vlastního bydlení či ke zlepšení stávajícího. Jedni z těchto produktů jsou například stavební spoření a s ním související překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření a účelové hypoteční úvěry poskytovány finančními institucemi na finančním trhu v České republice. Stavební spoření je sám o sobě produkt starý více jak sto let. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla zaloţena v Birminghamu uţ v roce 1775. Počátky současného spoření jak ho známe lze nalézt uţ koncem 19. století v Německu. V té době stavební spoření fungovalo na bázi skupinového spoření. Počátkem první poloviny devadesátých let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve Východní Evropě, a to zejména v České republice a na Slovensku a Maďarsku. Na český trh bylo stavební spoření zavedeno schválením zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Jako první na českém trhu zahájila svoji činnost spořitelna dnes známá jako Raiffeisen stavební spořitelna. Den na to vstoupila na český trh další spořitelna, a to Českomoravská stavební spořitelna. V současné době produkt stavebního spoření na českém trhu nabízí pět stavebních spořitelen, tj. Raiffeisen stavební spořitelna, Českomoravská stavební spořitelna, Modrá Pyramida stavební spořitelna, Stavební spořitelna České

spořitelny

a

Wüstenrot

stavební

spořitelna.

Ačkoli

je

stavební

spoření

v České republice jedním z nejmladších bankovních produktů na trhu, dokázalo si vytvořit na finančním trhu své místo mezi produkty slouţící k řešení bytových potřeb. Dnes jiţ je spousta klientů, kteří mají uzavřené stavební spoření a nevidí ho jenom jako produkt pro podporu bydlení a k řešení své bytové situace, ale jako i výhodný způsob zhodnocení uspořených finančních prostředků s moţností do budoucna získat výhodný úvěr ze stavebního 7

spoření. Tento produkt je jedním z mála produktů, který disponuje tzv. státní podporou, coţ ve zjednodušené formě lze nazvat příspěvkem státu k řešení své bytové situace. Velice podobným produktem na českém trhu je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr neboli hypotéka je určena jak fyzickým tak i právnickým osobám, jednotlivcům či skupinám lidí. Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3, který zní: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Hypoteční úvěr je jedním z nejstarších druhů bankovních úvěrů na světě, kdy splácení tohoto úvěru je zajištěno zástavním právem k financované nemovitosti, coţ je jejich hlavním znakem tohoto produktu. Hypoteční úvěr můţe být poskytnut stejně jako stavební spoření, překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření například na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci staveb, ke koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků či podílů nebo za účelem splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly pouţity k investicím do bytových potřeb. V tomto případě z něj toto činí úvěr vysoce účelový. Kaţdopádně poţadavky a nároky klientů rostou a bankovní instituce, poskytující hypoteční úvěry, se jim musí přizpůsobovat, aby si udrţeli přízeň a přísun nových či stávajících klientů. Z tohoto důvod v dnešní době můţeme hypoteční úvěr rozlišit na účelový hypoteční úvěr, který je poskytovány k řešení bytových potřeb a vztahující se na něj daňové úlevy na úrocích poskytované ze strany České republiky nebo na neúčelový hypoteční úvěr, který je poskytován na cokoli, ale nevztahují se na něj poskytované daňové úlevy. Informační zdroje, na jejich základě je tato bakalářská práce vytvořena, jsou především zákony a webové portály jednotlivých poskytovatelů těchto produktů. Pouţitými zákony v této práci jsou hlavně Zákon o stavebním spoření, Zákon o dluhopisech a Zákon o dani z příjmů. V neposlední řadě je z velké části tato práce vytvořena na základě vlastní praxe autora, a to ve společnosti Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Při vytváření této práce byly vyuţity metody průzkumu jednotlivých nabídek bankovních domů a spořitelen, příslušných zákonů a všeobecná problematika k tématu bakalářské práce, jejich vzájemné porovnání a následně vlastní praxe a názor autora. 8

1.

Charakteristika bytových potřeb klienta V současné době se na finančním trhu v České republice nachází velké mnoţství

jednotlivých produktů, ať uţ se jedná o spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty, leasingy, spořicí účty, revolvingové úvěry, termínované vklady, hypoteční úvěry nebo stavební spoření, překlenovací úvěry či úvěry ze stavebního spoření, které lze vyuţít k financování nejrůznějších potřeb klientů. Je jich takové mnoţství na finančním trhu, ţe vybrat si správný produkt, který by vyhovoval našim poţadavkům a přitom nás z druhé strany nezatěţoval zbytečnými poplatky či zpoplatněnými sluţbami, které člověk prakticky ani nevyuţije, je někdy aţ nadlidský úkol. Jednou ze základních potřeb člověka je zajistit si tzv. střechu nad hlavou a tuto potřebu všeobecně nazýváme bytová potřeba. Pod pojmem bytová potřeba si však můţeme představit cokoli. V případě pro účel financování těchto potřeb produkty na finančním trhu, zejména mluvíme především o překlenovacích úvěrech nebo úvěrech ze stavebního spoření poskytovaný stavebními spořitelnami či financování účelovými hypotéčními úvěry poskytovaný standardní komerční bankou, je účel pevně stanoven v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a jedná se především o výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytové jednotky nebo změna stavby, o koupi stavebních pozemků, koupi bytového domu, bytové jednotky, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů, o splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu, o údrţbě a změně stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytové jednotky ve vlastnictví a bytových jednotek v nájmu nebo v uţívání, o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání dědiců, o úhradě za převod členských práv a povinností druţstva v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytové jednotky, o splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb. To vše lze zahrnout dle zákona do bytových potřeb a nejenom to, do budoucna se zvaţuje, ţe se stavební spoření bude moci vyuţit například pro úhradu školného při studiu či jako další forma spoření na penzi, tj. další forma penzijního připojištění.

9

Počet nově dokončených bytů 41,649 38,380 38,473 32,268 32,863 25,207 24,758

2000

2001

36,442

30,190

28,630

27,291 27,127

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vytvořený graf na základě získaných údajů z Českého statistického úřadu. Vytvořený graf nám udává, kolik bylo vystavěno jednotlivých bytových jednotek v příslušném roce od roku 2000 - 2011 na území České republiky. Na grafu lze vidět prakticky rostoucí tendencí výstavby aţ do roku 2007. Od roku 2008 kdy začala krize na trhu s nemovitostmi je situace s výstavbou nových bytových jednotek klesající.

Počet nově dokončených rodinných domů

18,930 18,346 19,122 16,849

16,360 12,681 12,833 12,689 9,701

9,972

2000

2001

11,009 10,772

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vytvořený graf na základě získaných údajů z Českého statistického úřadu. Vytvořený graf nám udává, kolik bylo vystavěno jednotlivých rodinných domů v příslušném roce od roku 2000 - 2011 na území České republiky. Na grafu lze vidět prakticky rostoucí tendencí výstavby rodinných domů aţ do roku 2010, oproti výstavbě bytových jednotek. Lidé se místo kupování drahých bytových jednotek uchylují ke koupi nebo výstavbě rodinných domů.

10

2.

Podpora bydlení v České republice ze strany státu

Česká republika se snaţí podporovat své občany jako fyzické osoby tak i subjekty jako právnické osoby při řešení bytových potřeb nebo při výstavbě bytové zástavby. U právnických osob se jedná hlavně o různé dotační programy podporující modernizaci staré panelové zástavby či snaha o sníţení energetické náročnosti jednotlivých staveb nebo při vytváření a výstavbě nových bytových jednotek pro řešení bytových potřeb fyzických osob. Jedny z nejznámějších a nejznámějších dotačních programů pro právnické osoby v České republice jsou známé, jako Zelená úsporám, kdy se jedná o program Ministerstva ţivotního prostředí administrovaný Státním fondem ţivotního prostředí ČR zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje energie v rodinných a bytových domech a program Nový Panel poskytován Českomoravskou záruční a rozvojovou bankou za účasti státu, kdy se jedná o rozvojovou banku České republiky, která napomáhá v souladu se záměry hospodářské politiky vlády České republiky a regionů v rozvoji malého a středního podnikání, infrastruktury a dalších sektorů ekonomiky vyţadujících veřejnou podporu. Naopak u fyzických osob se jedná o státní podporu u uzavřených smluv o stavebním spoření, čímţ stavební spoření získává na finančním trhu nezastupitelnou výhodu a je jeden z mála produktů, který takovouto výhodou disponuje. V současné době lze dosáhnout statní podpory aţ do výše 2.000 Kč v závislosti na výši naspořených prostředků za jeden kalendářní rok. Jednou z dalších výhod úvěrového financování bytových potřeb je moţnost sníţit si o zaplacené úroky základ daně z příjmů fyzických nebo právnických osob. Odpočet úroků z hypotečního úvěru nebo překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření ovšem nelze uplatnit automaticky ve všech případech, ale jen po splnění určitých stanovených podmínek. Při splnění zákonných podmínek si lze v daňovém přiznání za předchozí rok sníţit základ daně o zaplacené úroky aţ do výše 300 tisíc Kč. Moţnosti odpočtu zaplacených úroků z úvěru ze stavebního spoření nebo úroků z hypotéčního úvěru poskytnutého bankou jsou upraveny v § 15 zákona č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu. Státu se část prostředků vloţených do stavebního spoření formou státní podpory nebo moţností odpočtu úroků vrací formou vyšších daní z příjmů odváděných stavebními firmami a podniky orientovanými na související výroby k řešení bytových potřeb. Vyšší rozsah výroby a odbytu současně ovlivňuje celkovou výši zaměstnanosti i výši příjmů jednotlivých občanů. Vyšší příjmy obyvatelstva umoţňují růst spotřeby a následně růst příjmů do státního rozpočtu.

11

3.

Stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření

3.1. Zákon o stavebním spoření Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření prošel jiţ několika změnami. Poslední velká novela tohoto zákona vešla v platnost 01. 01. 2011. Důvodem novely zákona byla snaha dosáhnout úspor finančních prostředků ze státního rozpočtu v rámci reformy veřejných financí a tím došlo ke třem hlavním změnám u smluv o stavebním spoření. Tyto změny se dotkly jak nových tak i stávajících smluv o stavebním spoření. Hlavními změnami byla úprava výpočtu státní podpory, kdy došlo k jejímu výraznému sníţení, zrušení úrokového osvobození výnosů z úroků a moţnost nárokování státní podpory na více uzavřených smlouvách jednou osobou, ale jen součtem do maximálního limitu státní podpory  Státní podpora byla stanovena ve výši 10 % z uspořené částky za jeden kalendářní rok. Částka, ze které je moţno státní podporu vypočítat, je maximálně 20 tisíc Kč. Za jeden kalendářní rok je tedy moţno získat státní podporu ve výši 2.000 Kč.  Úroky ze stavebního spoření jiţ nejsou osvobozeny od daně. Aktuálně přičtené úroky jsou zdaněny sazbou ve výši 15 % a příslušná daň je odváděna sráţkou, která provádí stavební spořitelna  Státní podporu lze nyní nárokovat na více uzavřených smlouvách o stavebním spoření jednou fyzickou osobou, avšak součtem do maximální výše, tj. 2.000 Kč. Současně tento zákon stanovuje přesné vymezení účelů moţných financovat poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření či překlenovacím úvěrem. Spořitelny jsou povinny dohlíţet a kontrolovat, zda případný účel je v souladu s výše uvedeným zákonem.

3.2. Instituce poskytující stavební spoření Stavební spoření na českém trhu poskytují instituce, tzv. stavební spořitelny a v současné době se jich na trhu nachází celkem pět - Raiffeisen stavební spořitelna, Českomoravská stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny, Modrá Pyramida stavební spořitelna a Wüstenrot stavební spořitelna. Jedná se o specializovanou banku, která musí svoji činnost vykonávat striktně v souladu s udělenou bankovní licencí, na základě 12

zvláštního oprávnění a dle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Od samotného počátku je hlavním cílem ochrana vkladů účastníků stavebního spoření a finanční stabilita jednotlivých spořitelen, tak se tímto zákonem stavebním spořitelnám předepisují přísná kritéria, jak smějí investovat vklady jednotlivých účastníků stavebního spoření. Stavební spořitelny mohou z důvodu diverzifikace rizika investovat pouze do takových finančních nástrojů, které jsou spojeny s velmi nízkou mírou rizika. Těmi jsou například: 

pokladniční poukázky České národní banky,



státní dluhopisy nebo dluhopisy, za něţ převzal záruku stát



hypotéční zástavní listy apod. Stavební spořitelny nesmějí se vklady účastníků stavebního spoření spekulovat na burze

či

s akciemi

na

kapitálových

trzích,

nabízet

a

vést

běţné

účty

klientům

či poskytovat jakékoli úvěrové produkty s výjimkou překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Úvěry právnickým osobám mohou stavební spořitelny poskytovat pouze v případě, kdy výrobky nebo sluţby slouţí k uspokojování bytových potřeb, tj. zejména Bytovým druţstvům, Společenstvím vlastníků jednotek nebo developerským společnostem na výstavbu nových domu nebo bytových jednotek. 2,500,000

Počet uzavřených nových smluv o stavebním spoření 2,097,338

2,000,000 1,373,258 1,293,890 1,115,926

1,500,000

1,000,000

906,867 705,463 579,730 575,292 516,385 532,765 410,461 430,233 314,650

638,232 530,176 500,000

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Vytvořený graf na základě získaných údajů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR Na grafu je zřetelný obrovský růst nově uzavřených smluv o stavebním spoření aţ do roku 2003. Od roku 2004 kdy došlo ke sníţení státní podpory je vidět rapidní pokles nově uzavřených smluv. Další pokles je patrný od roku 2009 kdy v Evropě probíhala finanční krize.

13

3.3. Stavební spoření 3.3.1. Co je to stavební spoření Stavební spoření znamená pravidelné spoření finančních prostředků klientem, účastníkem stavebního spoření, na vkladový (spořící) účet vedený u příslušné instituce, tj. stavební spořitelny. Hlavním cílem stavebního spoření je nashromáţdit finanční prostředky k financování bytových potřeb, ke kterým je připsána státní podpora na bydlení, a vklady finančních prostředkům účtu stavebního spoření jsou zúročeny předem domluvenou úrokovou sazbou v závislosti na zvoleném a nabízeném tarifu. Stavební spoření je uzavřeno formou písemné smlouvy o stavebním spoření a o zřízení vkladového účtu uzavřené mezi příslušnou stavební spořitelnou a klientem, respektive účastníkem stavebního spoření. Účastník se touto smlouvou zavazuje ukládat u stavební spořitelny stanovené peněţní částky. Smlouva obsahuje i nárok účastníka na získání řádného úvěru ze stavebního spoření po splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou a příslušným zákonem, Všeobecné obchodní podmínky a případně další příslušné dokumenty týkající se podmínek a parametrů uzavírané smlouvy o stavebním spoření a o zřízení vkladového účtu.

3.3.2. Účastník stavebního spoření Účastníkem stavebního spoření, podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, je osoba, která uzavřela se stavební spořitelnou písemnou smlouvu podle občanského zákoníku. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická i právnická osoba. Fyzická osoba musí mít trvalé bydliště na území České republiky, tzn., jedná se o:  občany České republiky,  občany Evropské unie, kteří mají povolení k pobytu na území České republiky, a bylo jim přiděleno rodné číslo příslušným státním orgánem,  fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem, které jim bylo přiděleno příslušným státním orgánem Účastníkem stavebního spoření můţou být i nezletilé osoby, za které uzavírají smlouvu o stavebním spoření jejich zákonní zástupci. Pokud se účastníkem stavebního spoření stává

14

fyzická osoba, musí smlouva obsahovat prohlášení této osoby, zda v rámci smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Aby se právnická osoba mohla stát účastníkem stavebního spoření, musí mít sídlo na území České republiky a identifikační číslo organizace (IČO) přidělené příslušným orgánem České republiky. Za právnickou osobu uzavírají smlouvu o stavebním spoření osoby oprávněné za ni jednat. Právnická osoba nemá nárok na přidělení státní podpory.

3.3.3. Cílová částka Výše cílové částky je jedním z nejdůleţitějších parametrů smlouvy o stavebním spoření, která následně určuje výši naspořených finančních prostředků potřebných pro přidělení cílové částky a překlopení či získání nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Kaţdý účastník stavebního spoření musí důkladně zváţit a následně stanovit výši cílové částky při podepisování smlouvy, a to z důvodu, ţe muţe totiţ výrazně ovlivnit uţitek, který účastník spoření ze své smlouvy získá. Cílová částka udává celkovou výši finančních prostředků, které stavební spořitelna poskytne účastníkovi spoření po splnění všech podmínek. Cílová částka je tvořena ze čtyř základních částí a jejich součet tvoří cílovou částku: 

vklady účastníka stavebního spoření



poskytnutá státní podpora



úroky z vkladů a státní podpory



úvěr ze stavebního spoření Do výše cílové částky stavební spořitelny nezasahují, respektive záleţí na přání

a poţadavcích klienta, stavební spořitelny akorát stanovují minimální výši cílové částky. Od cílové částky se taky odvíjí celková výše pravidelných měsíčních úloţek klienta, které bude muset účastník během spořící fáze ukládat, popř. výše poskytovaného úvěru. V průběhu spořící fáze stavebního spoření nesmí dojít k tzv. přespoření cílové částky neboli naspoření finančních prostředků v takové výši, kdy celková suma na účtu stavebního spoření je vyšší neţ sjednaná cílová částka u smlouvy stavebního spoření. Účastník stavebního spoření můţe výši cílové částky měnit pouze během spořící fáze, teda aţ do okamţiku přidělení cílové částky. Účastník smlouvy si cílovou částku můţe navýšit - za tento úkon je účastníkovy vţdy účtován poplatek, nebo poníţit. Změnit svou 15

cílovou částku nemůţe v případě, kdy mu byl v dané výši poskytnut překlenovací úvěr i kdyţ spořící fáze v tomto případě stále trvá.

3.3.4. Ukazatel zhodnocení Ukazatel zhodnocení, tzv. hodnotící číslo, je spolu s cílovou částkou další důleţitý faktor. Jedná se o ukazatel, který slouţí stavební spořitelně k ohodnocení smlouvy stavebního spoření k určitému okamţiku, tzv. k termínu ohodnocení. Hodnotící číslo slouţí k určení okamţiku splnění jedné z podmínek pro přidělení cílové částky. Stavební spořitelna nepřidělí účastníkovi cílovou částku, pokud hodnotící číslo nedosáhne stanovené minimální hranice (nejčastěji 64 bodů). U jednotlivých stavebních spořitelen se výpočet hodnotícího čísla můţe vypočítávat rozdílně a z tohoto důvodu musí být způsob výpočtu hodnotícího čísla uveden ve Všeobecných obchodních podmínkách stavební spořitelny. Ukazatel zhodnocení je vypočten následovně: ukazatel zhodnocení

=

hodnota úroků x

koeficient ukazatele x koeficient spořivosti zhodnocení (0,001 x cílová částka)

Pozn.: Koeficient zhodnocení je stanoven stavební spořitelnou a dle příslušného tarifu.

Koeficient spořivosti je poměr zůstatku na účtu stavebního spoření účastníka k procentnímu podílu cílové částky dle sjednaného tarifu, zjišťovaný v rozhodný den zhodnocení. Jeho minimální hodnota je rovna 1 a maximální je rovna 2. Hodnota úroků je součet všech přepočtených úroků dosaţených k rozhodnému dni zhodnocení. Přitom přepočtené úroky se stanoví za kaţdý kalendářní rok doby spoření (i započatý) takto: dosaţené (i nepřipsané) úroky úroková sazba

x 0,03

3.3.5. Spořící fáze Fáze spoření začíná běţet dnem vzniku a podpisu smlouvy o stavebním spoření. Smlouva stavebního spoření nemá nikdy pevně stanovenou dobu ukončení smlouvy nebo délku spoření. Pouze jsou stanoveny události, při kterých můţe dojít k ukončení spořící fáze a tak k zániku smlouvy stavebního spoření. 16

Při uzavření smlouvy stavebního spoření se klient zavazuje spořit po dobu minimálně šesti let, tj. vázací doba, která je stanovena zákonem z důvodu poskytování státní podpory. V případě porušení této vázací doby, tj. během této doby dojde k nakládání se vkladem, je povinna spořitelna klientovi ze spořicího účtu odúčtovat celkovou výši připsané státní podpory a vrátit ji zpět Ministerstvu financí ČR. Spořící fáze probíhá formou ukládání vkladů (úloţek) na spořicí účet klienta, který je spořitelna povinna otevřít nejpozději ke dni uzavření smlouvy o stavebním spoření. Účastník si můţe zvolit libovolný interval vkladů: měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně. Kdykoli je moţné zaslat na spořicí účet mimořádný vklad v jakékoli výši nebo ukládat vyšší vklady, neţ ke kterým se zavázel při uzavření smlouvy stavebního spoření. Taktéţ si účastník můţe zvolit formu zasílání vkladů a to buď hotovostně vkladem na pokladně spořitelny, bankovním převodem nebo mezibankovním inkasem. Tímto způsobem si účastník spoří do doby, neţ dojde k ukončení smlouvy stavební nebo k přidělení cílové částky, tj. získání nároku na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření.

3.3.6. Státní podpora Státní podporu ke své smlouvě stavebního spoření můţe získat účastník stavebního spoření:  občany České republiky,  občany Evropské unie, kteří mají povolení k pobytu na území České republiky, a bylo jim přiděleno rodné číslo příslušným státním orgánem,  fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem, které jim bylo přiděleno příslušným státním orgánem Fyzická osoba musí prokázat splnění těchto podmínek a to například předloţením občanského průkazu nebo povolení k pobytu. Má-li účastník splňující výše uvedené podmínky uzavřeno v jednom kalendářním roce více smluv, přísluší státní podpora na ty smlouvy, u kterých o její přiznání písemně poţádal. Přitom se postupně poukazují zálohy státní podpory přednostně z uspořených částek u dříve uzavřených smluv, přičemţ celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout částku 2 000 Kč. Státní podpora u všech

17

smluv činí 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20.000 Kč. Stavební spoření se státní podporou umoţňuje řešit bytové potřeby občanů a zvyšuje jejich zájem o modernizaci bydlení nebo o jeho získání. To ve svých důsledcích pozitivně ovlivňuje rozvoj stavební výroby orientované na bytovou výstavbu. Část prostředků vloţených do stavebního spoření formou státní podpory se státu vrací formou vyšších daní z příjmů odváděných stavebními firmami a podniky orientovanými na související výroby. Vyšší rozsah výroby a odbytu současně ovlivňuje zaměstnanost i výši příjmů občanů. Vyšší příjmy obyvatelstva umoţňují růst spotřeby a následně příjmů státního rozpočtu. Přímé i následné efekty stavebního spoření v oblasti řešení bytových potřeb jednoznačně potvrzují opodstatněnost existence stavebního spoření na trhu bankovních produktů a současně i jeho podporu ze strany státu. Reálně vyplacené státní podpora (v mld. Kč) 18.000 16.086 15.772 14.976 15.337 14.220 13.262 13.261 11.743 11.059 10.729

16.000 14.000 12.000 10.000

9.313

8.000

7.719 6.393

6.000 4.000

5.068 3.817

2.000 0.000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Graf je vytvořený na základě získaných údajů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Na grafu je uvedena celková výše vyplacené státní podpory na smlouvy stavebního spoření. Lze na něm vidět, postupný pokles celkové výše vyplacené státní podpory na základě změny celkové výše státní podpory platné od 01. 01. 2004.

3.3.7. Ukončení stavebního spoření a spořící fáze Ukončením stavebního spoření a spořící fáze znamená ukončení smlouvy stavebního spoření s následnou výplatou naspořených prostředků včetně připsaných úroků spořicího účtu klienta. Ukončení smlouvy o stavebním spoření se provádí: 18

a)

písemnou dohodou stavební spořitelny a účastníka

b) písemnou výpovědí c)

splacením poskytnutého úvěru ze stavebního spoření

d) úmrtím účastníka, pokud zákon o stavebním spoření nestanoví jinak e)

zánikem právnické osoby formou likvidace

f)

odstoupením

g) na základě dalších právních skutečností vyplývající z právních skutečností Smlouvy stavebního spoření je uzavřena v podstatě na dobu neurčitou a i po uplynutí šestileté vázací lhůty automaticky nekončí. Výpověď či dohoda se podává vţdy k poslednímu dni v měsíci po doručení písemné výpovědi či dohody. Smlouvy stavebního spoření má tříměsíční výpovědní lhůtu, která začíná běţet od 1. dne následujícího měsíce po obdrţení písemné výpovědi nebo dohody. Ţádost o výpověď nebo dohoda musí být vţdy podepsána účastníkem smlouvy stavebního spoření eventuálně opatrovníkem, poručníkem nebo zákonným zástupcem. V případě nezletilého účastníka je nutný souhlas obou zákonných zástupců a za určitých podmínek je nutný doloţit i souhlas opatrovnického soudu. Dále je nutné uvést formu výplaty finančních prostředků, a to buď převodem na bankovní účet účastníka, nebo šekovou poukázkou. Výpovědí a výplatou finančních prostředků smlouva o stavebním spoření zcela zaniká.

3.3.8. Ochrana a pojištění vkladů Jedním z nejvýznamnějších atributů stavebního spoření je jeho vysoká bezpečnost. Stavební spoření mohou provozovat pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění. Díky omezení rizikových obchodních aktivit stavebních spořitelen zákonem lze stavební spoření povaţovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. Podle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách, § 41a aţ §41o, pojištění pohledávek z vkladů, jsou vklady na účtu stavebního spoření pojištěny Fondem pojištění vkladů. Příspěvek stavební spořitelny do Fondu činí 0,02 % z průměru objemu pojištěných pohledávek z vkladů za příslušné kalendářní čtvrtletí, včetně úroků. Fond pojištění vkladů vyplácí náhrady vkladů poté, co obdrţí písemné oznámení České národní banky o neschopnosti banky, stavební spořitelny nebo druţstevní záloţny dostát svým závazkům vůči vkladatelům. K plnění z Fondu pojištění vkladů dochází řádově do 20 pracovních dní. Výše náhrady se poskytuje do

19

výše 100 % vkladů včetně připsaných úroků, kdy maximální hranice náhrady je 100 000 EUR na jednoho klienta v jedné bance, stavební spořitelně či druţstevní záloţně. Všechny stavební spořitelny jsou specializované banky a podléhají na základě zákona o bankách přísnému bankovnímu dohledu České národní banky, která kontroluje hospodaření a finanční stabilitu a zdraví spořitelny. Zákon o stavebním spoření dává do rukou stavebním spořitelnám jenom velmi omezené mnoţství způsobů a finančních instrumentů, do nichţ mohou investovat naspořené vklady svých klientů.

3.4. Překlenovací úvěr 3.4.1. Co je překlenovací úvěr Kromě úvěru ze stavebního spoření je moţné získat u stavebni spořitelny i úvěr na řešení bytové potřeby před vznikem nároku na řádný úvěr ze stavebního spořeni, a to tzv. překlenovací úvěr. V podstatě tímto typem úvěru se překlene doba, neţ klient splní podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o tzv. meziúvěr. Stavebni spořitelny poskytnou překlenovací úvěr v případě, kdy klientovi dosud nevznikl nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, ale potřeba řešit bytovou situaci je aktuální. Tento úvěr je moţně získat většinou aţ do výše cílové částky sjednané při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru nemá účastník stavebního spoření právní nárok. Překlenovací úvěry stavební spořitelny poskytnou aţ do výše cílové částky po splnění stanovených podmínek pro získání překlenovacího úvěru. Bezpodmínečně musí být pouţity k financování bytových potřeb v souladu se zákonem o stavebním spoření. Úroková sazba u těchto překlenovacích úvěrů se řídí nabídkou překlenovacích úvěrů stavebních spořitelen, která je aktuální v době sjednání překlenovacího úvěru a která je většinou srovnatelná s obdobnými bankovními úvěry na finančním trhu. Většinou je úroková sazba u překlenovacího úvěru stanovena v několika kategoriích s tím, ţe po splnění příslušných podmínek k dané kategorii na ni účastník můţe dosáhnout nebo ji získá. Systém překlenovacího úvěru funguje tak, ţe klientovi jsou poskytnuty finanční prostředky na řešení bytové potřeby. Následně klient splácí pouze úroky a poplatky z výše vyčerpané jistiny překlenovacího úvěru, tzn., ţe nedochází k umořování jistiny úvěru a výše vyčerpané jistiny (dluhu) zůstává nezměněna. Současně se smlouvou o překlenovacím úvěru 20

musí klient mít uzavřenou i smlouvu o stavebním spoření (smlouva o stavebním spoření je v tomto případě automaticky součástí neboli formou zajištění poskytnutého překlenovacího úvěru), kdy cílová výše smlouvy o stavebním spoření je rovna výši poskytnutého překlenovacího úvěru a klient je na ní povinen měsíčně spořit stanovený finanční obnos aţ do přidělení a překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření. V této fázi dojde k překlopení naspořených prostředků včetně úroků a státní podpory na smlouvě stavebního spoření na překlenovací úvěr, tím se umoří zhruba 40% dluţné jistiny u překlenovacího úvěru a vzniklý rozdíl cca 60 % se stává řádným úvěrem ze stavebního spoření.

3.4.2. Podmínky získání překlenovacího úvěru Uzavřít smlouvu o poskytnutí překlenovacího úvěru můţe klient podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a podle občanského zákoníku. Úvěr je poskytnut na základě písemné smlouvy. Pro získání překlenovacího úvěru musí účastník splňovat tyto základní podmínky: 

prokázat účelové vyuţití poţadovaných finančních prostředků na bytové potřeby (tj. ke koupi, modernizaci, ke změně, vypořádání, atd.)



prokázat schopnost splácet měsíčně úroky a poplatky z překlenovacího úvěru včetně povinnosti měsíčního dospořování na účet stavebního spoření a následně schopnost hradit splátky úvěru ze stavebního spoření



poskytnout a doloţit dostatečné zajištění úvěru Samozřejmě je nutné splňovat základní podmínky občanského zákoníku jako

je plnoletost a oprávněnost k právním úkonům ţadatele o překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření.

3.4.3. Účelovost překlenovacího úvěru Finanční prostředky získané formou poskytnutého překlenovacího úvěru od stavebni spořitelny se mohou pouţít, stejně jako u naspořených prostředků na stavebním spoření, pouze k financování bytových potřeb, a to bytových potřeb na území České republiky. Jde např. o výstavbu bytu či domu, o koupi bytu, domu či pozemku v souvislosti s výstavbou bytového domu nebo rodinného domu, koupě bytu nebo domu, o rekonstrukci bytu nebo domu, o splacení členského vkladu apod. Bytové potřeby podrobně definuje zákon 21

o stavebním spoření a jsou v této bakalářské práci uvedeny v bodě 2. Charakteristika bytových potřeb. Případné odpovědi na konkrétní a specifické otázky týkající se vhodnosti účelu jsou zpravidla přesně definovány nebo k nalezení přímo v dokumentech a produktových listech stavebních spořitelen popisující účelovost dané překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření nebo je lze získáte od jejich pracovníků a finančních poradců.

3.4.4. Formy zajištění překlenovacího úvěru Pro zabezpečení návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru si stavební spořitelna sjednává s klientem zajištění úvěrového závazku např. formou zástavního práva k nemovitosti, ručením třetí osoby, vinkulací pojistného plnění, vinkulací ţivotního pojištění apod. Forma zajištění závisí většinou na výši poskytovaného úvěru a na podmínkách poskytování překlenovacích úvěrů vybranou stavební spořitelnou. Zajištění překlenovacího úvěru je jednou z velice důleţitých částí při poskytování úvěru. Forma, typ či hodnota celkového zajištění poskytovaného úvěru nám můţe velice ovlivnit parametry samostatného překlenovacího úvěru a to, ať uţ se jedná o celkovou výši finančních prostředků poskytované formou překlenovacího úvěru, výši úrokové sazby po dobu fixace, která nám následně sama ovlivňuje celkovou výši měsíčních splátek úvěru apod. Z pravidla pokud je poskytován překlenovací úvěr, tak součástí zajištění úvěru je automaticky zástavní právo k pohledávce, coţ je v podstatě vinkulace/zástava všech vkladů a úroků na účtu stavebního spoření, a to aţ do doby překlopení na řádný úvěr ze stavebního spořeni, kdy se finanční prostředky na účtu stavebního spoření pouţijí k částečnému splacení překlenovacího úvěru. Formy zajištění překlenovacích úvěrů:  bankovní záruka Českomoravské záruční a rozvojové banky (pro právnické osoby)  ţivotní pojištění  pojištění úvěru  pojištění nemovitosti  vinkulace smlouvy stavebního spoření (vlastní, cizí)  vinkulace vkladu u jiné banky  zástava nemovitosti (financované, jiné)  ručitel  cenný papír  bez zajištění 22

3.4.5. Ukončení překlenovacího úvěru K ukončení překlenovacího úvěru můţe dojít v podstatě dvěma způsoby. Prvním způsobem je splacení překlenovacího úvěru před překlopením na úvěr ze stavebního spoření a to buď bez nebo s pouţitím naspořených prostředků na účtu stavebního spoření, popř. plněním z vinkulovaného ţivotního pojištění nebo z pojištění nemovitosti či jiným plněním ze zajišťovacích instrumentů. V případě splacení překlenovacího úvěru za pouţití naspořených prostředků je nutné si dávat pozor na vázací dobu u smlouvy stavebního spoření. Pokud bychom vypověděli smlouvu stavebního spoření před uplynutím vázací doby, tak účastník automaticky přichází o dosud připsanou státní podporu a současně si stavební spořitelny účtují úhradu za ukončení smlouvy stavebního spoření před uplynutím vázací doby. Druhý způsob je překlopení na řádný stavební úvěr. K překlopení na řádný stavební úvěr ze stavebního spoření dochází po přidělení cílové částky a k následnému překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření dochází za tři měsíce, počínaje prvním dnem následujícího měsíce po přidělení cílové částky. K přidělení cílové částky dojde po splnění základních podmínek: 

doba spořící fáze musí trvat nejméně 24 měsíců



součet vkladů, statní podpory a připsaných úroků na účtu stavebního spoření dosáhne 40 % z cílové částky stavebního spoření, respektive z výše poskytnutého překlenovacího úvěru



hodnotící číslo smlouvy stavebního spoření dosáhne poţadované hodnoty stanovené stavební spořitelnou Při překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření dojde k tomu, ţe všechny naspořené

finanční prostředky na účtu stavebního spoření se převedou na překlenovací úvěr a v té výši se splatí část poskytnutého překlenovacího úvěru, kdy zbylá část jistiny tvoří výši poskytnutého úvěru ze stavebního spoření.

3.5. Úvěr ze stavebního spoření 3.5.1. Co je úvěr ze stavebního spoření Při uzavření smlouvy o stavebním spoření klient získává nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření po splnění předem stanovených podmínek stavební spořitelnou a zákonem o stavebním spoření. Poskytnutý úvěr ze stavebního spoření lze stejně jako 23

překlenovací úvěr vyuţít pouze k financování bytových potřeb, a to bytových potřeb na území České republiky. Současně na něj platí i úlevy ve formě odpočtu zaplacených úroků z úvěru ze stavebního spoření poskytnutého stavební spořitelnou a jsou upraveny v § 15 zákona č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu. V podstatě jsou dvě moţnosti získání úvěru ze stavebního spoření. První je překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření z meziúvěru, tj. překlenovacího úvěru. U této formy platí stejná pravidla pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření jako u přidělení cílové částky ze smlouvy o stavebním spoření. Toto je druhá moţnost získání stavebního úvěru. Jestliţe účastníkovi stavebního spoření byla přidělena cílová částka, coţ je moment kdy účastník splní všechny stanovené podmínky, uzavře stavební spořitelna smlouvu o úvěru ze stavebního spoření, pokud účastník současně splní tyto další podmínky: a) prokáţe návratnost poskytnutých finančních prostředků z úvěru ze stavebního spoření, tj. prokázání schopnosti splácet úvěr ze stavebního spoření, včetně úroků, ve sjednané lhůtě b) prokáţe zajištění poskytovaného úvěru ze stavebního spoření c) prokáţe pouţití poskytnutého úvěru ze stavebního spoření na financování bytové potřeby v souladu se zákonem o stavebním spoření d) v případě před uplynutím vázací doby (6let) je účastník stavebního spoření povinen doloţit vyuţití naspořených finančních prostředků na smlouvě stavebního spoření včetně připsané státní podpory - lhůta na doloţení je většinou do 6 měsíců - 1 roka Úvěr ze stavebního spoření můţe být poskytnut účastníkovi stavebního spoření, který má uzavřenou platnou smlouvu o stavebním spoření a o zřízení vkladového účtu se stavební spořitelnou. Stavební spořitelna můţe na písemnou ţádost účastníka povolit převod nároku na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na jiného účastníka, který je současně osobou blízkou podle ustanovení zákona o stavebním spoření. Zákon současně umoţňuje, aby finanční prostředky z poskytnutého úvěru ze stavebního spoření byly pouţity ve prospěch řešení bytových potřeb jiné osoby a to v případě financování bytových potřeb tzv. osoby blízké dle ustanovení zákona o stavebním spoření, tj. například manţel/manţelka účastníka, vlastní děti, vnoučata, rodiče, prarodiče, atd. Při uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření automaticky s výplatou uspořených finančních prostředků na stavebním spoření zaniká smlouva o stavebním spoření a zůstává platný pouze úvěr ze stavebního spoření.

24

3.5.2. Podmínky pro přidělení cílové částky Základní podmínkou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření účastníkovi je tzv. přidělení cílové částky. Přidělení cílové částky znamená, ţe stavební spořitelna je připravena ke dni přidělení cílové částky poskytnout celou cílovou částku účastníkovy stavebního spoření. Celá cílová částka je tvořena výplatou naspořených finančních prostředků, včetně celkové připsané státní podpory a všech připsaných úroků, a zbylí rozdíl do celkové výše cílové částky je tvořen poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření. Proto, aby byla účastníkovy stavebního spoření přidělena cílová částka, musí účastník stavebního spoření splnit tři základní podmínky pro přidělení: 1) doba spořící fáze musí trvat minimálně 24 měsíců (platnost smlouvy stavebního spoření) 2) zůstatek na účtu účastníka stavebního spoření včetně úroků a připsané státní podpory musí činit minimálně procentní podíl cílové částky vyhlášené stavební spořitelnou (z pravidla se jedná o hranici cca 40% naspořených finančních prostředků na účtu stavebního spoření) 3) hodnotící číslo potřebné k přidělení cílové částky musí nabýt hodnoty poţadované příslušnou stavební spořitelnou (z pravidla je stanovena hranice 64 bodů, které musí účastník stavebního spoření splnit, aby začala plynout tříměsíční doba pro přidělení cílové částky) Všechny tři podmínky musí být splněny, aby mohla být účastníkovi stavebního spoření přidělena cílová částky. Ke kontrole smluv stavebního spoření, zda splnili poţadované a stanovené podmínky, dochází v tzv. rozhodném dni zhodnocen, který je vţdy poslední den v měsíci a dochází při něm k přepočtu a kontrole poţadovaných podmínek zda došlo k jejich splnění či nikoli. Datum přidělení cílové částky následuje za tři měsíce po rozhodném dni zhodnocení, kdy došlo k plnění všech stanovených podmínek pro přidělení cílové částky účastníkovy stavebního spoření. V podstatě přidělení cílové částky je jeden z hlavních důvodů a cílů při uzavíraní smlouvy stavebního spoření. V tento moment je klientovi poskytnut úvěr včetně naspořených prostředků do celkové výše cílové částky stanovené u smlouvy stavebního spoření a tím pádem jsou poskytnuty finanční prostředky na řešení bytové situace. Účastník stavebního spoření samozřejmě má právo přidělení cílové částky odmítnout a nechat běţet stále spořící fázi u smlouvy stavebního spoření kde mu zůstávají zachovány všechny výhody, které získal při jejím uzavření a během spořící fáze. 25

3.5.3. Účelovost úvěru ze stavebního spoření Stejně tak jako u poskytování překlenovacích úvěrů musí být poskytnuté finanční prostředky formou úvěru ze stavebního spoření pouţity pouze k financování bytových potřeb, a to bytových potřeb na území České republiky. Přesná specifikace účelu je stejná jako u překlenovacího úvěru a je uvedena v 4.4.3. Účelovost překlenovacího úvěru. Jedinou změnou oproti překlenovacímu úvěru je ta, ţe stavební spořitelny pohlíţí na úvěr ze stavebního spoření benevolentněji. Tzn., ţe stavební spořitelna je ochotna účastníkovi stavebního spoření poskytnout např. vyšší úvěr ze stavebního spoření, tj. více finančních prostředků, formou zajištění bez zajištění, ale vţdy dle podmínek pro přidělení cílové částky. Další výhodou je, ţe není někdy nutnost předkládat měsíční příjem daného klienta. Toto je zapříčiněno tím, ţe účastník u stavební spořitelny má jiţ vedenou spořící historii coţ si stavební spořitelna dokáţe zkontrolovat a podle toho vyhodnotit samotného účastníka oproti novým klientům tzv. „z ulice“ o kterých stavební spořitelna nemá ţádné informace a není schopna tak vyhodnotit profil klienta oproti stávajícím klientům s jiţ vedenou historií u stavební spořitelny.

3.5.4. Formy zajištění úvěru ze stavebního spoření Pro zabezpečení návratnosti poskytnutého úvěru ze stavebního spoření si stavební spořitelna sjednává s klientem zajištění úvěrového závazku obdobně jako u zajištění překlenovacího úvěru (viz 4.4.4. Formy zajištění překlenovacího úvěru). Jedinou změnou nebo odlišností je to, ţe u těchto úvěrů je zajištění mírnějšího charakteru, tzn., ţe například limity pro poskytnutí úvěru bez zajištění nebo povinnost doloţit určitý typ zajištění při určité výši poskytovaného úvěru jsou z pravidla vyšší neţ u překlenovacích úvěrů. To je dáno tím, ţe účastník, kterému je poskytnut úvěr ze stavebního spoření má jiţ u stavební spořitelny evidovanou nějakou historii a stavební spořitelna má v něj větší důvěru při návratnosti poskytnutého úvěru neţ u klienta, který je tzv. „z ulice“ a nemá vedenou ţádnou spořící historii u stavební spořitelny. Toto se týká i bonity klienta, schopnost splácet poskytnutý úvěr ze stavebního spoření, pro zajištění návratnosti úvěru neboli poskytnutých finančních prostředků.

26

3.5.5. Ukončení úvěru ze stavebního spoření K ukončení poskytnutého úvěru ze stavebního spoření dochází standardním způsobem, a to standardním splacením celé dluţné jistiny úvěru včetně úroků a poplatků. Úvěr ze stavebního spoření je splácen formou pravidelných měsíčních anuitních splátek zahrnující splátku úvěru, úroků a poplatků. Účastník, který má poskytnutý úvěr ze stavebního spoření, má moţnost splácet poskytnutý úvěr i mimořádnými splátkami, aby došlo k dřívějšímu splacení poskytnutého úvěru. Tuto skutečnost je klient zpravidla povinen stavební spořitelně písemně oznámit.

3.5.6. Pohled stavební spořitelny na úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelna na úvěr ze stavebního spoření pohlíţí odlišně oproti poskytnutému překlenovacímu úvěru. Hlavní příčinou toho je to, ţe klient, účastník stavebního spoření, má jiţ vedenou historii u příslušné stavební spořitelny oproti novým klientům, kterým je zpravidla poskytován překlenovací úvěr. Hlavní výhodou úvěru ze stavebního spoření jsou mírnější kriteria na jeho poskytnutí, tak zajištění ať uţ formou bonity klienta, tj. schopnost splácet poskytnutý úvěr, tak formou zajištění úvěru nemovitostí, ručitelem atd. Další nezanedbatelnou výhodou je i úroková sazba. Ta je stanovena při uzavírání smlouvy stavebního spoření a je závislá na zvoleném tarifu pro spořící fázi na smlouvě stavebního spoření. Pokud si klient zvolí dobře, hlavně pokud počítá s vyuţitím úvěru ze stavebního spoření, tak můţe získat nízkou úrokovou sazbu, která je neměnná po celou dobu splácení poskytnutého úvěru ze stavebního spoření.

27

4.

Hypoteční úvěr

4.1. Co je hypoteční úvěr Hypoteční úvěr, tzv. hypotéka, patří k jednomu z nejstarších produktů vyskytující se na finančním trhu. Postupem času tento typ úvěru vznikl z úvěrů, které měli splácení zajištěné zástavními listy k nemovitostem. Jedny z prvních hypotečních bank byly zaloţeny jiţ okolo 17. století v Anglii a poté v 18. století začali vznikat i na evropském kontinentě. V Čechách vznikla první hypoteční banka ve druhé polovině 19. století a jednalo se o Hypoteční banku Království českého majetku. Dále vznikla Zemská banka Království českého v Praze a Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně. Během a po druhé světové válce došlo v Čechách k velkému útlumu celkového hypotečního bankovnictví a k samotnému poskytovaní hypotečních úvěrů. Opět se ke vzrůstu poskytování hypotečních úvěrů dostalo a ve větší míře začalo objevovat aţ v 90. letech minulého století. Kdy situace jednotlivých ţadatelů vyvolala poptávku po obdobných produktech na finančním trhu v České republice. Samotný hypoteční úvěr je specifikován zákonem, a to zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. §28, odstavec 3, který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie, definuje hypoteční úvěry tímto způsobem: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Poskytnuté účelové hypoteční úvěry můţe klient (dluţník) pouţít jen na účely, uvedené v uzavřené úvěrové smlouvě a sjednané při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru. Účelem poskytnutého hypotečního úvěru bývá z pravidla nejčastěji pořízení nemovitosti k řešení bytové situace, ale současně se dá pouţít i na rekonstrukci nemovitosti nebo výstavbu nové nemovitosti, které jsou specifikované taktéţ v úvěrové smlouvě nebo ke splácení jiného úvěru či půjčky poskytnuté na řešení bytové situace, tj. k refinancování dřívější investice do nemovitosti neboli k řešení bytové potřeby či získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání dědictví) apod. 28

Hypoteční úvěr lze také pouţít na nákup druţstevního bytu (tj. členských práv a povinností v bytovém druţstvu), ale v takovém případě musí klient z pravidla zajistit poskytnutý hypoteční úvěr zástavním právem k jiné nemovitosti, popřípadě se pro řešení této situace na finančním trhu nachází produkt, tzv. předhypoteční úvěr, který lze pro tyto případy vyuţít, ale za předpokladu splnění stanovených podmínek.

4.2. Hypoteční úvěr jako produkt na trhu Hypotéční úvěr je jeden z velice oblíbených poskytovaných finančních produktů k řešení bytové situace v České republice. Jedná se o produkt, který je v současné době velice variabilní a je schopný se přizpůsobit poţadavkům klienta a současně za stávajících podmínek se jedná o produkt s velmi nízkou úrokovou sazbou. Tento produkt je oblíben nejenom díky nabízené nízké úrokové sazbě, ale taky díky moţnosti nastavení doby splácení, a to v současnosti některé banky na trhu nabízí splatnost poskytovaného hypotečního úvěru aţ na 40 let. U bankovních institucí patří poskytování hypotečních úvěrů k jednomu ze základních pilířů v poskytovaných produktech a tvoří nemalou část v aktivech banky. Proto se banky v konkurenčním boji předhánějí v nabídce jednotlivých hypotečních úvěrů a v sortimentu doplňkových sluţeb k hypotečnímu úvěru, ať uţ se jedná o mimořádné splátky bez poplatku, vedení hypotečního úvěru bez poplatku, financování aţ do 100 % hodnoty nemovitosti, jednotlivé poradenství při nastavení hypotéky, výhodné pojištění nemovitosti nebo souvisejícího ţivotního pojištění, zdarma nebo on-line ocenění nemovitosti a spousta podobných sluţeb, které klientovi vyjdou vstříc při hledání nejvýhodnějšího hypotečního úvěru na trhu, který bude nejlépe vyhovovat jeho poţadavkům. Úvěry pro: Celkové údaje pro jednotlivé kraje Praha

Počet HÚ celkem (ks)

Občané Smluvní jistina celkem (tis.Kč)

Podnikatelské subjekty Počet Smluvní HÚ jistina celkem celkem (ks) (tis.Kč)

Municipality Počet Smluvní HÚ jistina celkem celkem (ks) (tis.Kč)

Celkem Počet HÚ celkem (ks)

Smluvní jistina celkem (tis.Kč)

170 651

344 600 216

5 255

236 618 175

36

401 915

175 942

581 620 306

Středočeský

40 871

59 320 509

767

4 830 117

45

836 255

41 683

64 986 881

Jihočeský

38 973

55 370 051

1 141

6 439 852

89

1 187 494

40 203

62 997 397

Plzeňský

36 843

49 262 993

575

3 795 088

81

840 380

37 499

53 898 461

Karlovarský

18 056

21 674 583

698

3 885 579

24

184 777

18 778

25 744 939

Ústecký

30 617

37 500 379

986

5 502 875

64

406 176

31 667

43 409 430

Liberecký

25 436

34 945 498

825

6 084 803

39

538 938

26 300

41 569 239

Královéhradecký

42 685

55 590 756

591

4 387 767

97

820 428

43 373

60 798 951

29

Pardubický

34 758

46 964 404

683

3 955 093

150

1 323 217

35 591

52 242 714

Vysočina

21 740

26 315 567

496

2 476 163

60

373 408

22 296

29 165 138

Jihomoravský

65 110

96 072 010

1 609

15 547 876

108

1 252 699

66 827

112 872 585

Zlínský

28 013

34 215 319

617

4 390 077

33

245 554

28 663

38 850 950

Olomoucký

33 857

44 482 371

592

3 379 736

81

638 605

34 530

48 500 712

Moravskoslezský

51 781

69 889 399

1 718

8 966 218

42

476 935

53 541

79 332 552

nespecifikováno

6 837

12 778 906

289

805 979

0

0

7 126

13 584 885

646 228

988 982 961

16 842

311 065 398

949

9 526 781

664 019

1 309 575 140

Celkem

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

4.2.1. Typy hypotečních úvěrů na trhu V současné době je finanční trh doslova aţ zahlcen poskytováním různých typů a forem hypotečních úvěrů. Z tohoto důvodu při pohledu na trh s těmito produkty je musíme rozlišovat podle jednotlivých parametrů, ať uţ podle účelu hypotečního úvěru, podmínek pro poskytnutí úvěru, podle formy a typu splácení hypotečního úvěru, podle kombinace s dalšími produkty a sluţbami atd. Hypoteční úvěry poskytovaný na finančním trhu v České republice lze v současné době rozlišit na dva základní typy hypotečního úvěru, a to dle účelu, tzn. dle účelovosti vyuţití finančních prostředků poskytnutých na základě hypotečního úvěru, a to na: 

účelový - účel úvěru musí být v souladu se zákonem a ten je stanoven v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Bliţší informace jsou uvedeny v této práci v 2. Charakteristika bytových potřeb klienta



neúčelový (tzv. Americká hypotéka) - jedná se o neúčelový hypoteční úvěr. Nemá pro klienta ţádná omezení, na co finanční prostředky z hypotéky pouţije. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa. Samozřejmě je méně výhodný oproti účelovým hypotečním úvěrům Účelové úvěry, u kterých banka zná, co je hypotečním úvěrem financováno (jedná se

o řešení bytových potřeb, na řešení bytové situace), mají lepší podmínky (niţší úrokové sazby, lepší uznatelnost zajištění, atd.) neţ hypoteční úvěry neúčelové.

30

Další typy hypotečních úvěrů, které klient můţe nalézt na finančním trhu v České republice, jsou: 

Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů - tyto hypoteční úvěry jsou v praxi draţší neţ ostatní hypoteční úvěry a banka je zpravidla ochotna klientovi půjčit maximálně 50 % aţ 60 % z ceny nemovitosti. Úroková sazba je u těchto úvěrů vyšší z důvodu většího rizika platební neschopnosti neţ u ostatních nabízených hypotečních úvěrů.



Americká hypotéka - bezúčelový hypoteční úvěr, kdy není financování zaměřeno pouze na řešení bytových potřeb. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa.



Australská hypotéka - ve zjednodušené variantě se pojem australská půjčka nebo v našem případě australská hypotéka pouţívá pro případ, kdy čím větší částku finančních prostředků si půjčíte, tím niţší úrok od banky dostanete. Banka na tom samozřejmě i přesto vydělá, protoţe z vyšší částky budete platit zpravidla vyšší úroky (i při zmíněné niţší úrokové sazbě)



Kombinovaná hypotéka - tento hypoteční úvěr spočívá v tom, ţe klient splácí pouze úroky z půjčené částky a na pozdější jednorázovou splátku jistiny má sjednané kapitálové nebo investiční ţivotní pojištění, popřípadě nějaké podílové fondy. Z finančních prostředků, které v nich naspoří, se pak na konci spoření splatí celá jistina kombinovaného hypotečního úvěru (tedy celá jistina) najednou. Jde tedy o provázání neboli kombinaci, hypotečního úvěru s nějakým spořícím produktem, kterým bude hypotéka splacena.



Hypotéka na pronájem - speciální hypoteční produkty, tzv. hypoteční úvěry na pronájem nebo hypoteční úvěry na investice, jejichţ prostřednictvím si klienti nemovitost nepořizují k vlastnímu bydlení, ale jako investici k dalšímu pronájmu, případně jako prostory k podnikání. V případě financování koupě nemovitosti slouţící k pronájmu banka umoţňuje variantu započítání příjmů z budoucího pronájmu do určité výše a za splnění specifických podmínek. U této varianty je moţné započítat do příjmů ţadatele příjmy z budoucího pronájmu, a to 60 % obvyklého nájemného stanoveného externím odhadcem banky financující poţadovanou koupi nemovitosti. Externí odhadce dané banky současně musí posoudit, zda je nemovitost, která je předmětem investice, je v dané lokalitě pronajímatelná.



Předhypoteční úvěr - předhypoteční úvěr je určitý typ spotřebitelského úvěru, který je určen pro financování investic do nemovitostí. Je poskytován v kombinaci 31

s následným hypotečním úvěrem. Umoţňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění poskytnutého hypotečního úvěru a mají zájem o poskytnutí hypotečního úvěru. Tato varianta je vyuţívaná hlavně u financování druţstevní nemovitostí s následným převodem nemovitosti do osobního vlastnictví klienta. Po tuto dobu je poskytnut předhypoteční úvěr a převodu do osobního vlastnictví je klient povinen poskytnout nemovitost jako zajištění hypotečního úvěru. Samozřejmě po dobu platného předhypotečního úvěru (z pravidla se jedná o dobu cca 1 roku) je úroková sazba vyšší z důvodu většího rizika návratnosti a zajištění poskytnutých finančních prostředků. Následně se předhypoteční úvěr splatí standardním účelovým hypotečním úvěr poskytnutý na řešení bytové situace klienta.

4.3. Instituce poskytující hypoteční úvěry Největšími institucemi poskytující hypoteční úvěry na finančním trhu jsou banky, finanční instituce, jejichţ hlavní činností je zprostředkování pohybu dočasně volných finančních prostředků mezi jednotlivými nedostatkovými a přebytkovými ekonomickými subjekty. U bankovních institucí patří poskytování hypotečních úvěrů k jednomu ze základních pilířů u poskytovaných produktů a tvoří nemalou část v aktivech banky. Na našem finančním trhu působilo k 30. 09. 2012 celkem 44 bank a poboček zahraničních bank (zdroj ČNB). Část z tohoto počtu je tzv. specializované banky, tj. banky, které neposkytují plné spektrum bankovních sluţeb na našem trhu, ale soustředí se na jeden nebo několik málo typů bankovních produktů, zpravidla úvěrových produktů - např. Česká exportní banka (exportní úvěry), Hypoteční banka (hypotéční úvěry) nebo stavební spořitelny (stavební spoření, překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření), kterých je v současnosti na českém trhu celkem 5.

4.4. Hypoteční úvěr 4.4.1. Klient/cílová skupina Účelové hypoteční úvěry jsou určeny hlavně pro občany České republiky, kteří jsou starší 18-ti let a jsou způsobilé k právním úkonům a chtějí řešit své bytové potřeby a nemají 32

dostatečné vlastní finanční prostředky. Hypoteční úvěry lze samozřejmě poskytnout i občanům s cizí státní příslušností, ale pouze pokud má daný občan trvalý pobyt na území České republiky nebo má přechodný trvalý pobyt v České republice (to se týká pouze občanů z Evropské unie). Dalším faktorem klienta je jeho bonita nebo pracovní poměr či podnikání. Důleţité je, aby posuzovaná osoba byla schopná dostát svých závazků a současně bezproblémově splácet poskytovaný hypoteční úvěr. Manţelé vystupují vţdy jako spoluţadatelé o úvěr, coţ znamená, ţe společně podepisují úvěrovou dokumentaci. V podstatě to vypadá, jako kdyby o jeden úvěr byli dva ţadatelé, a současně ručí za něj společně a nerozdílně. Ţadatelem můţe být i pouze jeden z manţelů, ale za předpokladu, ţe mají mezi sebou zúţené nebo rozdělené SJM (společné jmění manţelů) nebo pokud je úvěr poskytován na financování nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manţelů. Podíl na celkovém množství poskytnutých HÚ podle subjektu 2.54%

0.14%

Občané - Fyzické osoby Podnikatelské subjekty Municipality

97.32%

Graf je vytvořený na základě získaných údajů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z grafu je patrné, ţe z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů tvoří 97,32 % hypotečních úvěrů poskytnutý fyzickým osobám - občanům. Zbylou část tvoří právnické subjekty a municipality.

4.4.2. Podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru Kaţdý klient neboli ţadatel o hypoteční úvěr musí splňovat bankou poţadované nebo stanovené podmínky a kritéria, aby mu banka vyšla vstříc a poskytla mu hypoteční úvěr na řešení bytových potřeb. Jednou ze základních podmínek je věk ţadatele a způsobilost k právním úkonům, bonita klienta, bezproblémová platební morálka, kterou si banka ověřuju 33

u příslušných bankovních registrů, jako je SOLUS nebo CBCB (úvěrový registr dluţníků), forma a kvalita zajištění adekvátní k výši poskytovaného hypotečního úvěru. Další podmínky jsou individuální a liší se dle jednotlivých bank, ale v podstatě jsou si velice podobné. Banky si při poskytování hypotečních úvěrů stanovují podmínky samy. Co se týče výše hypotečního úvěru tak si banky stanovují minimální limit hypotečního úvěru, který se pohybuje kolem 300 tis. Kč. Horní hranice je omezena pouze schopností klienta splácet poskytovaný hypoteční úvěr a forma jeho zajištění. Výše úvěru je taky závislá na zajištění nemovitostí a její stanovenou hodnotou na základě vyhotoveného odhadu nemovitosti ať uţ externím nebo interním odhadcem banky. Většinou se poskytují hypoteční úvěry ve výši mezi 50 - 100 % hodnoty nemovitosti, tj. např. nemovitost je odhadnuta na 2 mil. Kč ceny obvyklé a banky nám tudíţ poskytne od minimální hranice cca 300 tis. aţ do rozmezí 1 mil. - 2 mil. Kč v závislosti na znatelnosti zajištění nemovitosti a zvoleného produktu.

4.4.3. Bonita klienta Bonita klienta představuje schopnost hypoteční úvěr splatit a splácet po celou dobu jeho platnosti. Jde o stav ţadatele/klienta, tedy prokázání schopnosti dlouhodobě hypoteční úvěr splácet. Bonita představuje prokázání dostatečných příjmů za stanovené období zpětně, nejčastěji zpětně za tři měsíce nebo průměrný příjem za celý kalendářní rok zpětně, čímţ si banka ověří minulost příjmů a moţnosti klienta splácet poskytovaný hypoteční úvěr. Důleţité ovšem je mít prostředky nejen na splácení, ale i na běţný ţivot. I to banka posuzuje. Kaţdá banka má při výpočtu bonity klienta vlastní postupy a limity určující minimální ţivotní náklady na jednu či více osob ţijících společně v jedné domácnosti. Vţdy se započítává příjem ţadatele, popřípadě manţela/ky, příjmy z podnikatelské činnosti nebo z pronájmu nemovitostí či jakýkoli prokazatelný důchod ţadatele. Do toho se započítávají samozřejmě všechny závazky klienta (stanovený minimální ţivotní náklady) současně i popř. manţela/ky a všechny vyţivované osoby v rodině. Mezi závazky se banky započítávají jiné poskytnuté nebo současně poskytující úvěrové produkty, platba za pojištění nemovitosti, ţivotní pojištění, popř. náklady na telefon, spoření a další platby, které by mohly ohrozit samotnou návratnost poskytnutých finančních prostředků. Tím banka vypočítá volné finanční prostředky klienta, které je klient schopen mít na splácení hypotečního úvěru. Samozřejmě platí pravidlo, ţe není dobré vyuţít všechny volné finanční prostředky na splátku hypotečního

34

úvěru. Klient si musí uvědomit, ţe můţou přijít i nečekané vedlejší finanční výdaje, které můţou celkovou finanční bilanci negativně ovlivnit. Banky obvykle pouţívají termín dostatek peněţních prostředků na obţivu společně s hypoteční splátkou. Banka se tím chrání proti případným problémům či ztrátě zaměstnání klienta. Díky této rezervě má klient šanci alespoň částečně se připravit na nenadálé události. Takţe je důleţité doloţit dostatečný příjem a dokázat tím bance, ţe klient je schopen bez problémů hypotéku splatit. Tím se stane pro banku méně rizikovým a je moţnost dosáhnout lepších podmínek (niţší úrok, niţší splátky, atd.). Banky v současné době vyţadují pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr, které pokrývá i ztrátu zaměstnání. Tím se samozřejmě sniţuje riziko návratnosti poskytnutých finančních prostředků. Podíl na celkovém objemu Kč poskytnutých HÚ 2012 podle kraje Praha

1% 4%

Středočeský

6%

3%

Jihočeský Plzeňský Karlovarský

9% 44% 2%

Ústecký Liberecký Královéhradecký

4%

Pardubický

5%

Vysočina Jihomoravský Zlínský

3% 4%

3%

5%

Olomoucký

5%

Moravskoslezský

2%

nespecifikováno

Vytvořený graf na základě získaných údajů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z grafu lze vidět podíl na poskytnutých hypotečních úvěrech podle jednotlivých krajů. Současně lze zněj vyhodnotit i ekonomickou situaci jednotlivých občanů podle kraje, ekonomický rozvoj a v neposlední řadě i výši nezaměstnanosti coţ je odrazem kupní síly občanů v daném kraji.

35

4.4.4. Úroková sazba, způsob a doba splácení 4.4.4.1. Úroková sazba Úroková sazba poskytovaných hypotečních úvěrů se stanovuje na základě trţních úrokových sazeb, za které jsou obchodovány hypotéční zástavní listy. Dalším výrazným činitelem, který ovlivňuje výši úrokové sazby u hypotečního úvěru je forma zajištění, výše poskytovaného hypotečního úvěru a délka fixace úrokové sazby. Fixace úrokové sazby stanovuje dobu, po kterou je úroková sazba nemněná jak ze strany banky, tak ze strany klienta, tzv., ţe je fixovaná a nemůţe dojít k její změně bez souhlasu obou smluvních stran, tj. klienta jako dluţníka a banky jako věřitele. Zpravidla platí, ţe čím kratší doba fixace, tím niţší nabízená úroková sazba. Po uplynutí fixační doby má banka (věřitel) právo změnit úrokovou sazbu dle aktuální situace na trhu s úrokovými sazbami nebo klient můţe poţádat banku o její změnu. Z pravidla platí, ţe v tento den můţe současně klient provést mimořádnou splátku bez sankce ze strany banky. Banky, aby umoţnili co největší variabilitu úrokové sazby a rozšířili nabídku pro klienty, nabízí fixaci úrokové sazby na 1, 3, 5, 10, 15 let a někdy i po celou dobu splácení poskytnutého hypotečního úvěru. Volba správné doby fixace můţe ovlivnit následně celkový vývoj hypotečního úvěru, proto je nutné, aby jí klient vybíral obezřetně s ohledem na moţný vývoj na trhu s nemovitostmi a hypotečními úvěry. Nejčastější dobou fixace, kterou si klienti vybírají, neboli sjednávají, je 3 nebo 5 let.

4.4.4.2. Způsob splácení hypotečního úvěru U splácení hypotečního úvěru je moţné si zvolit různé varianty splácení, které klientovi nejvíce vyhovují. Nejrozšířenější způsob splácení hypotečního úvěru je forma anuitní splácení, kdy při sjednání úrokové sazby je stanovena pevná výše splátky, kterou klient platí po celou dobu fixace úrokové sazby. Pokud klient splácí hypoteční úvěr anuitní splátkou, tak zprvu tvoří větší část ze splátky splátka úroků a zbylá menší část jde na úmor jistiny úvěru. Postupem času se tento poměr mění, aţ dojde ke změně poměru, kdy menší část jde na splacení úroků a větší část jde na úmor jistiny. Proto zprvu prvních cca 5 let klient splatí pouze malé procento poskytnutých finančních prostředků. Další ze způsobu splácení je progresivní způsob splácení, kdy je z počátku výše splátky niţší a postupem času se splátka zvyšuje. Tato varianta splácení je v hodná za předpokladu, ţe klient očekává do budoucna zvýšení své bonity a bude schopen splácet více neţ na začátku při poskytnutí úvěru. Opakem 36

progresivního způsobu splácení je degresívní způsob splácení. Klient zprvu splácí vysoké splátky a postupem času se splátka sniţuje. Tato varianta je vhodná pro mladé lidi, kteří zatím preferují kariérní růst a plánování rodiny nechávají aţ na pozdější dobu. Další moţností splácení je tzv. jednorázové splacení hypotečního úvěru, které není aţ tak časté. Jedná se o formu, kdy klient očekává prodej jiné nemovitosti a ze získaných finančních prostředků splatí poskytnutý hypoteční úvěr.

4.4.4.3. Doba splatnosti hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru je zprvu stanovena v souladu s bonitou ţadatele/klienta, respektive schopností splácet poskytnutý úvěr po celou stanovenou dobu splácení, a s ohledem na ţivotnost nemovitosti, která figuruje jako zajišťující instrument poskytnutého hypotečního úvěru. Pokud se jedná o účelový hypoteční úvěr, tak by splatnost poskytnutého hypotečního úvěru neměla přesáhnout ţivotnost předmětu financování, tj. hlavně nemovitosti. Pokud klient má dostatečně dobrou bonitu a i přes započítání všech závazků, ţivotních nákladů a splátky hypotečního úvěru, tak se pak dá s dobou splatnosti úvěru pracovat a to aţ do výše disponibilních zdrojů klienta. Samozřejmě pokud klient splňuje výše uvedené podmínky, tak stanovení doby splatnosti úvěru bývají taktéţ variabilní. Banky zpravidla nabízejí splatnost hypotečních úvěrů 5 - 30 let. V současné době se na trhu objevuje jako novinka nabídka hypotečních úvěrů se splatností 40 - 45 let, coţ dokáţe výrazně srazit celkovou výši splátky hypotečního úvěru. Samozřejmě je nutné, aby si klient uvědomil, ţe doba splatnosti úvěru je omezena i ekonomickou výhodností pro klienta. Platí zde pravidlo, ţe s rostoucí dobou splatnosti úvěru sice úměrně klesá výše jednotlivých měsíčních splátek úvěru, které měsíčně zatěţují bonitu klienta, ale oproti tomu se však zvyšuje celkový objem zaplacených úroků z poskytnutého hypotečního úvěru. Celkový vliv doby splatnosti na výši měsíční splátky se postupně sniţuje, tzn., ţe poměr sníţení výše splátky v důsledku nárůstu celkové doby splatnosti se sniţuje. Významný pokles splátek lze vidět u splatnosti úvěru v rozmezí 20 -25 let, následný růst doby splatnosti jiţ výši měsíční splátky tolik neovlivní, ale na druhé straně rostou celkové zaplacené úroky z poskytnutého hypotečního úvěru. V současné době a v konkurenčním boji jednotlivých bank je moţné si stanovit splatnost hypotečního úvěru adekvátní k současné situaci klienta a následně v průběhu času ji případně podle potřeby upravovat. Tzn., ţe mladí lidé si mohou stanovit ze začátku vyšší 37

splátku hypotečního úvěru a umořovat hypoteční úvěr co nejefektivněji. Následně, v případě nenadálých situacích či při zaloţení rodiny, se lze s bankou domluvit na změně hypotečního úvěru a prodlouţit dobu její splatnosti a tím pádem dojde k adekvátnímu sníţení jednotlivých splátek. Jelikoţ český finanční trh je plný nabídek jednotlivých hypotečních úvěru, tak tím klient dostává jedinečnou moţnost domluvit si s bankami individuální podmínky nad rámec produktu. Banky se snaţí si udrţet kvalitní a platící klienty coţ samotnému klientovi dává do rukou dobrou zbraň při samotném vyjednávání.

4.4.5. Účelovost hypotečního úvěru Účelovost hypotečního úvěru je v podstatě dvojí nebo lépe řečeno záleţí na poskytnutém typu hypotečního úvěru, který má formu buď v základu účelového hypotečního úvěru, nebo neúčelového hypotečního úvěru. Samotné toto rozdělení hypotečních úvěrů nám určuje co v podstatě s poskytnutými finančními prostředky je klient povinen udělat neboli jak je investovat. V případě finančních prostředků získaných z neúčelového hypotečního úvěru je jejich vyuţití neomezeno a záleţí jenom na klientovi, jak s nimi naloţí či jak je dále investuje. Klient můţe tak tímto úvěrem financovat i například movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa. Tato forma hypotečního úvěru má své výhody a nevýhody a to, ţe nelze uplatnit odečet úroků z daní příjmů fyzické osoby, výše znatelnosti zajištění zastavované nemovitosti bývá z pravidla niţší a nabízené úrokové sazby nejsou tak nízké oproti účelovým hypotečním úvěrům. Coţ znamená, ţe banky jsou na tyto typy hypotečních úvěrů poskytovat do výše maximálně 50 - 60 % z celkové hodnoty zajištění, převáţně z hodnoty nemovitosti. Co se týče úrokové sazby, tak nabídka úrokové sazby účelových hypotečních úvěru se pohybuje od 2,99 % p.a. tak u neúčelového hypotečního úvěru, tj. např. Americké hypotéky, se úroková sazba pohybuje v rozmezí o 3-5 % výše neţ u zmíněných účelových hypotečních úvěrů. Finanční prostředky získané formou účelového hypotečního úvěru se mohou pouţít stejně jako prostředky získané ze stavebního spoření, ať uţ ze spořící fáze či z překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, pouze k financování bytových potřeb, a to na území České republiky. Jedná se především o výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytové jednotky nebo změna stavby, o koupi stavebních pozemků, koupi bytového domu, bytové jednotky, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů, 38

o splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu, o údrţbě a

změně

stavby

bytového

domu,

rodinného

domu

nebo

bytové

jednotky

ve vlastnictví a bytových jednotek v nájmu nebo v uţívání, o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání dědiců, o úhradě za převod členských práv a povinností druţstva v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytové jednotky, o splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb, apod. Zpravidla jsou poskytovány za výrazně lepších podmínek neţ hypoteční úvěry na nebytové účely, tj. neúčelové hypoteční úvěry. Dá se říct, ţe základním principem hypotečních úvěrů je hlavně pomoc při řešení bytové situace občanů za pomoci poskytnutí finančních prostředků k jejich řešení. Proto se k nim váţí i úlevy poskytnuté ze strany státu formou odpočtu úroků z daní příjmů fyzických osob.

4.4.6. Čerpání hypotečního úvěru Způsob čerpání hypotečního úvěru je obdobný jako u překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření nebo v podstatě u jakýchkoli úvěrových produktů vyskytujících se na českém finančním trhu. Klient si můţe zvolit z dvou variant nebo záleţí na charakteru účelu poskytnutého hypotečního úvěru. Varianty čerpání hypotečního úvěru jsou dvě základní, a to:  jednorázové čerpání finančních prostředků - slouţí třeba při koupi nemovitosti, kde se hradí kupní cena, které je rovna výši poskytnutého hypotečního úvěru. V tomto případě se výše poskytnutého hypotečního úvěru většinou rovná výši kupní ceny a jednorázovým čerpání hypotečního úvěru dochází k její úhradě a současně k dočerpání hypotečního úvěru, který je následně veden ve fázi dočerpaný.  postupné čerpání finančních prostředků - slouţí např. při výstavbě a rekonstrukci nebo při spojeném účelu hypotečního úvěru, tzn. koupě nemovitosti s následnou rekonstrukcí či výstavbou apod. Postupné čerpání finančních prostředků probíhá dle bankou schváleného splátkového plánu sjednaného v úvěrové smlouvě podle jednotlivých účelů nebo dle uvedeného ve smlouvě o dílo/výstavbě. Postupné čerpání finančních prostředků lze rozdělit ještě na dva typy nebo formy. Jedna je na základě předloţené faktury se soupisem jiţ provedených prací a v souladu se smlouvou 39

o dílo/výstavbě či na základě předloţené zálohové faktury (zálohové čerpání musí být vţdy sjednáno v úvěrové smlouvě) kdy dochází k čerpání finančních prostředků přímo na účet zhotovitele. Druhá moţnost je tzv. zpětná úhrada, kdy klient disponuje určitým finančním obnosem, kterým sám zafinancuje náklady spojené s účelem úvěru a následně mu to banka zpětně uhradí na jeho účet. Vţdy přesná specifikace postupu jednotlivých čerpání hypotečního úvěru je uvedena ve smluvní dokumentaci uzavřené s klientem, tj. např. Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru. Současně jsou v ní přesně specifikovány podmínky pro jednotlivé způsoby čerpání, které je klient například povinen splnit před daným čerpáním hypotečního úvěru. To se týká hlavně v případě spojených účelů například refinancování stávajícího úvěru s následnou rekonstrukcí, kdy klient nejdříve musí splatit z hypotečního úvěru stávající úvěr a následně mu je povoleno čerpání finančních prostředků na modernizaci apod.

4.4.7. Formy zajištění hypotečního úvěru Základním rysem hypotečního úvěru je, ţe poskytnutý úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo účelem poskytovaného hypotečního úvěru, tzn., ţe hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci nebo můţe k zajištění úvěru slouţit i jiná nemovitost splňující podmínky. V zajištění hypotečního úvěru můţe figurovat i více nemovitostí k jednomu hypotečnímu úvěru za účelem dosaţení dostatečné formy zajištění na poţadovanou výši hypotečního úvěru. Nemovitost poskytnutá jako forma zajištění poskytovaného hypotečního úvěru musí být v zástavě celá, tj. pozemek/ky a stavba/by nacházející se na pozemcích včetně případných přístupových cest k dané nemovitosti. U bytových jednotek se zastavuje příslušná bytová jednotka včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích (spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemcích jsou neoddělitelné od bytové jednotky a vţdy musí být zastaveny dohromady). Dále na nemovitosti, která má slouţit jako zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiná zástavní práva ve prospěch třetí osoby nebo věcná břemena bránící uţívaní dané nemovitosti. Výjimku tvoří zástavní práva bankovních institucí, kdy poskytovaným hypotečním úvěrem dojde ke splacení předchozího závazku a tudíţ k následnému výmazu zástavního práva. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti nesmí bránit uţívání či jakkoli 40

omezovat jejich uţívaní, ale akceptují se různá technická břemena pro správu a údrţbu vedení, kanalizace atd. Vţdy záleţí na jejich přesném znění, rozsahu a omezení. Dalším ojedinělým omezením je předkupní právo nebo právo uţívání či právo doţití. Většinou banky takovou nemovitost neakceptují z důvodu evidovaného omezení na nemovitosti s výjimkou předkupního práva měst a obcí, kdy je do katastru nemovitostí vkládáno v případě privatizace bytového fondu, a to na dobu určitou po kterou nelze nemovitost prodat v opačném případě má dané obec, město předkupní právo na nemovitost za cenu prodanou při privatizaci. Dalším z nástrojů zajištění hypotečních úvěrů, které banka vyţaduje současně s nemovitostí je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Tzn. vinkulaci pojistného plnění z případných budoucích pojistných událostí. Výše pojistné částky musí být většinou stanovena ve výši poskytnutého hypotečního úvěru, aby v případě velké pojistné události byla schopna pokrýt a uhradit celou výši poskytnutého hypotečního úvěru a tím byl celý závazek klienta uhrazen. Banka někdy také můţe vyţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění klienta a následnou vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Na oplátku banka většinou klientovi za poskytnutí takovéto formy zajištění sníţí úrokovou sazbu u poskytovaného hypotečního úvěru. Banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta). Počet poskytnutých HÚ na bydlení 90,000 80,000 77,915

70,000 60,000

65,608 66,609

62,953 57,165

50,000 47,441

40,000 37,490

30,000 29,270

20,000 10,000

46,382 40,022

19,592

0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vytvořený graf na základě získaných údajů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Na grafu je patrný rostoucí efekt aţ do roku 2007. Následně lze pozorovat pokles v poskytování hypotečních úvěrů z důvodu ekonomické krize a posléze opět výrazný nárůst poskytnutých hypotečních úvěrů z důvodu výrazného poklesu úrokových sazeb na trhu.

41

5.

Hypoteční úvěry vs úvěry ze stavebního spoření V této části bakalářské práce budeme vytýkat jednotlivé výhody a nevýhody hlavních

produktů, které jsou dle mého nejdůleţitější pro klienta jako takového. Jedná se o základní body, podle kterých by se klient neboli potencionální zákazník měl orientovat a nakonec mu pomoci se rozhodnout při finálním výběru produktu, který si vybere pro financování svých bytových potřeb na základě zvolených priorit a parametrů. Samozřejmě se jedná o standardní výhody a nevýhody jednotlivých produktů, které jsou na trhu prezentovány, jelikoţ při současným vývoji na finančním trhu s těmito produkty a v jednotlivém konkurenčním boji o kaţdého solventního klienta, si klient můţe s financující bankou, popř. stavební spořitelnou, dohodnout individuální podmínky a nastavení svého úvěru můţe mít nestandardní oproti současné nabídce na trhu.

5.1. Stavební spoření 5.1.1. Výhody stavebního spoření Bezesporu hlavní výhodou stavebního spoření na trhu je připsaná státní podpora, v současné době ve výši max. 2.000 Kč za rok po celou dobu spořící fáze, oproti obdobným produktům na finančním trhu. V podstatě se jedná o jediný produkt, který má takovouto formu státní podpory oproti ostatním produktům zabývající se stejnou problematikou. Překlenovací úvěry od stavebních spořitel v podstatě fungují na velmi zajímavém modelu, kdy klient má vedený v podstatě dva účty, tj. úvěrový účet a spořicí účet. Na úvěrovém účtu kde je veden poskytnutý úvěr klient splácí jenom úroky a úhrady spojené s vedením úvěru. Nedochází k úmoru jistiny poskytnutého úvěru. Současně, ale má vedený spořicí účet, kde je klient povinen na základě uzavřené úvěrové smlouvy spořit příslušnou výši, aby postupem času došlo k překlopení na stavební úvěr. V praxi to znamená, ţe vklady na spořicím účtu se mu po tuto dobu zhodnocují sjednanou úrokovou sazbou včetně přípisu státní podpory, coţ částečně poniţuje celkovou sumu zaplacených úroků. Jelikoţ klient má veden spořicí účet, který je nedílnou součástí úvěru, a musí naspořit částku finančních prostředků ve výši cca 40%, tak po tuto dobu klient není nijak omezen v mimořádných vkladech na daný spořicí účet. To znamená, ţe pokud bude klient provádět mimořádné vklady nad rámec sjednané částky pro dospořování, tak můţe výrazně ovlivnit datum splatnosti 42

úvěru, datum překlopení na stavební úvěr a tím pádem i celkovou sumu zaplacených úroků. Tohle je podle mě jedna z dalších hlavních výhod stavebního spoření oproti hypotečním úvěrům.

5.1.2. Nevýhody stavebního spoření V současné době je největší nevýhodou úvěrů ze stavebního spoření jejich úroková sazba na poskytovaných úvěrech. I kdyţ se stavební spořitelny snaţí ze všech sil srazit úrokovou sazbu na nejniţší únosnou výši, tak i tak nejsou schopni v tomto směru plně komerčním bankám a hypotečním bankám konkurovat. Tento fakt je zapříčiněný přísnými a striktními podmínkami, které mají stavební spořitelny stanoveny Českou národní bankou při investování vkladů na účtech stavebního spoření klientů a tím spořitelny mají málo finančních instrumentů ke zhodnocování finančních prostředků, tj. vkladů klientů. Z tohoto důvodu automaticky dochází k vyšším splátkám u jednotlivých úvěrů a tudíţ k většímu zatíţení jednotlivých rodinných rozpočtů včetně celkové sumy zaplacených úroků. Překlenovací úvěr

Stavební úvěr

Stavební spoření (zúročení vkladů)

Českomoravská stavební spořitelna

od 2,95 % p.a.

od 2,95 % p.a.

1,50 % p.a. aţ 3, 15 % p.a.

Modrá Pyramida

od 3,14 % p.a.

od 3,00 % p.a.

2,00 % p.a.

od 3,10 % p.a.

od 3,50 % p.a.

1,00 % p.a. nebo 2,00 % p.a.

od 3,10 % p.a.

6,85 % p.a.

od 2,00 % p.a.

od 2,50 % p.a.

od 3,70 % p.a.

1,00 % p.a. nebo 2,00 % p.a.

Stavební spořitelny

Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wustenrot

Jednotlivé úrokové sazby se navyšují v případě 0 % naspořených prostředků či dle zvoleného úvěrového produktu. Úroková sazba u stavebního úvěru je závislá většinou na tarifu uzavřeného na smlouvě o stavebním spoření. Úroková sazba ze stavebního spoření pro zhodnocování vkladů je závislá na zvoleném tarifu včetně případných individuálních akcí pro jednotlivé klienty.

Další nevýhodou je doba splatnosti. Průměrná doba splatnosti je cca 24 let na překlenovací úvěr, coţ vypovídá, ţe opět dojde k navýšení splátek poskytnutého úvěru oproti komerčním bankám a hypotečním bankám, které mohou v současné době a dle aktuální nabídky protáhnout aţ na dobu 45 let.

43

5.2. Hypoteční úvěr 5.2.1. Výhody hypotečního úvěru Jednu ze základních výhod je podle mého názoru to, ţe v současnosti je na trhu cca 37 bankovních institucí, které mohou poskytovat hypoteční úvěry. Tento údaj sám osobě v konkurenčním boji je schopen tlačit úrokové sazby na maximální dno a současně zvyšuje a zkvalitňuje mnoţství nabízených doplňkových sluţeb k nabízeným hypotečním úvěrům. V současné době je aktuální úroková sazba na velice nízké hranici, aktuálně se hranice nabízených úrokových sazeb pohybuje od cca 2,7 % p.a., coţ je pro jednotlivé klienty velice příznivé při dobře zvolené délce fixační doby. Samozřejmě nejsou výjimkou i sazby niţší. Tato výhoda klientovi velice výrazně sniţuje výši měsíční splátky hypotečního úvěru a tím i případné zatíţení rodinného rozpočtu.

fix na 1 rok

fix na 3 roky

fix na 5 let

platnost úrokových sazeb od

Česká spořitelna a.s.

3,94 % p.a.

3,24 % p.a.

3,04 % p.a.

01. 07. 2012

Československá obchodní banka, a.s.

4,19 % p.a.

2,99 % p.a.

2,99 % p.a.

04. 03. 2013

Hypoteční banka, a.s.

4,09 % p.a.

2,99 % p.a.

2,99 % p.a.

04. 03. 2013

Komerční banka, a.s.

4,09 % p.a.

2,99 % p.a.

2,99 % p.a.

10. 04. 2013

Raiffeisenbank, a.s.

4,09 % p.a.

2,99 % p.a.

2,99 % p.a.

03. 12. 2012

Bankovní instituce

Uvedené úrokové sazby jsou při platné pro variantu s LTV do 70 %. Při výším LTV nebo dle zvoleného produktu se úroková sazba zvyšuje. Sazby jsou zveřejněny na jednotlivých webových portálech dané bankovní instituce.

Další bezesporu velkou výhodou je variabilita samotného úvěru, ale hlavně volba délky splácení poskytnutého úvěru. Moţnost si stanovit celkovou dobu splácení a přizpůsobit si je podle své situace a potřeb od 5 aţ do 30 let (výjimečně aţ 45 let) dokáţe velice odlehčit celkovému rozpočtu jednotlivce. Klient by samozřejmě neměl zapomenout na ekonomickou výhodnost celkové délky splácení poskytnutého hypotečního úvěru, kterou jsme jiţ uváděli v části věnované hypotečním úvěrům.

44

5.2.2. Nevýhody hypotečního úvěru Hypoteční úvěr nemá dle mého názoru nějaké výrazné nevýhody krom asi dvou základních, které klienty nejvíce trápí. Jedná se především o dobu fixace úrokové sazby a s tím spojené mimořádné splátky hypotečních úvěrů. Jinak je tento produkt celkem ideálně nastaven pro klienty, kteří řeší svou bytovou situaci a potřebují si opatřit finanční prostředky na trhu s těmito produkty. Dobu fixace je důleţité si dobře zvolit. Hlavně by klient měl předvídat nebo být obeznámen s trendem vývoje úrokových sazeb do budoucna, ale nikdo to nikdy nebude přesně a stoprocentně vědět. V současné době je v největší oblibě doba fixace úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Pokud si klient zvolí delší dobu fixace, tak jiţ u ní nemá tak výhodný úrok, jak u např. 5-leté fixace. Po dobu zvolené fixace se nemůţe úroková sazba změnit, coţ za určitých okolností můţe být pro klienta jak výhodné, tak i nevýhodné, ale to závisí na následném vývoji s úrokovými sazbami. Další zmíněnou nevýhodou je u hypotečního úvěru moţnost provádět mimořádné splátky jistiny úvěru. Jelikoţ jsou hypoteční úvěry zdrojem zisku pro banky, tak ty se snaţí si klienta udrţet co nejdéle nebo si zajistit aspoň částečně ušlý zisk. Proto jakákoli mimořádná splátka či splacení celého poskytnutého úvěru v době fixace je pod sankcí, a to tak velikou, ţe se mnohdy ani mimořádná splátka nevyplatí, pokud nedojde k úplnému splacení. Banky umoţňují provést bezplatné splacení či mimořádnou splátku jistiny úvěru bez sankce pouze v den ukončení aktuální doby fixace. Na tento moment můţe však klient čekat několik měsíců nebo let, aby umořil jistinu úvěru a tím pádem zaplatil celkově menší úroky. U některých produktů na trhu se nyní začíná objevovat moţnost mimořádných splátek i mimo ukončení doby fixace jako forma doplňkové sluţby k poskytnutému hypotečnímu úvěru, ale zatím vţdy za určitých podmínek či je nutné si tuto sluţbu zaplatit při sjednávání daného hypotečního úvěru.

5.3. Aktuální situace produktů na trhu Řada lidí řeší při řešení své bytové situace a potřeby, zda vyuţít k financování produkty stavební spořitelny - stavební spoření, překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření, nebo sluţeb komerčních a hypoteční bank - hypoteční úvěry. Při správně volbě a kombinaci to můţe být jedna z moţností, jak získat co nejlevnější úvěr k financování a řešení své bytové 45

situace. Dalším hlavním důvodem je i to, ţe nákup domu či bytu, jeho rekonstrukce či další bytové potřeby, nejsou levnou záleţitostí a člověk všechny potřebné finanční prostředky k dispozici obvykle nemá, a proto si je musí opatřit na finančním trhu formou některého zmíněného produktu. Proto je nutné dokázat se rozhodnout mezi dvěma nejvyuţívanějšími produkty spojenými s bydlením a řešením bytové potřeby, tedy mezi překlenovacím úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Stavební spoření přináší velmi zajímavý model úvěru oproti standardním hypotečním úvěrům, kdy po určitou dobu člověk musí spořit a naspořit poţadovanou výši (současně splnit další specifický podmínky) a následně si můţe zaţádat o úvěr nebo jiţ při překlenovacím úvěru je následně na něj automaticky překlopen, který jiţ svou naspořenou částkou na smlouvě stavebního spoření okamţitě splácí úvěr při zmíněném překlopení. To znamená, ţe při stavebním spoření si člověk spoří finanční prostředky, které se mu úročí stanovenou úrokovou sazbou dle zvoleného tarifu a zároveň je mu poskytnut poţadovaný úvěr. Proto je důleţité při volbě nastavení a efektivním vyuţití stavebního spoření myslet na financování bydlení několik let dopředu a správně si dané stavební spoření nastavit. Jinak mohou všechny výhody z překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření přijít vniveč a můţe se i podstatně prodraţit oproti ostatním úvěrům. Při porovnání s hypotečním úvěrem má stavební spoření na finančním trhu jednu nespornou výhodu - státní příspěvek neboli státní podporu. Díky tomu se produkt stavebního spoření a překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření v České republice nevyuţívá pouze na financování bydlení a bytových potřeb, ale i jako jistý a garantovaný spořící produkt na finančním trhu. Tím ovšem následně postrádá svůj původní význam, coţ je pomoc klientům při řešení své bytové situace. Oproti tomu je hypoteční úvěr (účelový) čistě úvěrový produkt, který je nutné pouţít striktně na financování bydlení v jeho nejrůznějších podobách. Při čerpání překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření nebo hypotečního úvěru je situace identická. Vţdy je nutné doloţit účel úvěru, respektive vyuţití poskytnutých finančních prostředků v souladu se zákonem k řešení bytových potřeb. Úrokové sazby jsou v současné době největším problémem stavebních spořitelen na finančním trhu s těmito produkty. Stěţí dokáţou konkurovat komerčním nebo hypotečním bankám ve výši úrokové sazby u poskytovaných úvěrů. Vše je zapříčiněno přísnými podmínkami, které stavební spořitelny mají při investování vkladů klientů na účtech stavebního spoření. V porovnání s hypotečním úvěrem však úvěr ze stavebního spoření vítězí 46

díky konstantní sazbě u řádného úvěru ze stavebního spoření, která se po celou dobu poskytnutého úvěru ze stavebního spoření nemění, na rozdíl od hypotečního úvěru, kde je výše úrokové sazby odvislá od doby fixace, formě zajištění a aktuální situace na finančním trhu s obdobnými produkty. V praxi se však stavebního spoření, překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření vyuţívají spíše na investice menšího rozsahu, tj. například rekonstrukce. Pro investici na nákup celého bytu či domu, jiţ vychází laciněji hypoteční úvěr a hlavně měsíční splátka úvěru tolik nezatíţí celkový rozpočet subjektu oproti splátce úvěru z překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Částky do 300.000 Kč jsou rozhodně výhodnější financovat pomocí úvěrů ze stavebního spoření uţ jen z důvodu, ţe není vyţadována nemovitost jako určitá forma zajištění, popřípadě úvěry do této výše jsou poskytovány zcela bez zajištění, avšak od částek nad 500.000 Kč mají stavební spořitelny velmi sloţité podmínky pro dosáhnutí na řádný úvěr ze stavebního spoření a současně je to velmi nákladné. Avšak hypotéka je právě pro tyto vyšší částky jako dělaná. Díky delší době a moţnostem splácení tak nepředstavuje pro rodinný rozpočet tak velkou překáţku. Hypotéka je tak výhodná pro skupiny obyvatel preferující niţší splátky po delší období. Stavební spoření pak představují úvěry na částky niţší, s kratší dobou splácení a vyšší měsíční splátkou. Samozřejmě nejde o dogma, kterého by se měl kaţdý drţet, ale obvyklá praxe hypotečních bank a stavebních spořitel funguje na tomto principu.

47

6.

Výsledky, závěry a odhad budoucího vývoje na trhu

6.1. Výběr produktu klientem Pokud se klient rozhodne řešit bytovou situaci za pomoci některého z výše uvedených produktů, tak by si měl spočítat, jak je finančně zajištěn, vybaven a kolik můţe investovat měsíčně do takovéhoto produktu. Dále by měl hlavně zohlednit budoucnost, která můţe nastat a to hlavně v plánování rodiny. Pokud tohle všechno zváţíme, tak pak se můţeme začít rozhodovat mezi jednotlivými produkty. Stavební spoření je výborný produkt, ale je finančně náročnější, proto je výhodnější do částek cca 300 tis. Kč, takţe převáţně v případě, kdy řešíme rekonstrukci jiţ stávající nemovitosti. Pokud se, ale rozhodneme pro vyuţití stavebního spoření na financování koupě nemovitosti, musíme se připravit na to, ţe nám to oproti hypotečnímu úvěru výrazněji zatíţí měsíční rozpočet. Pokud nám toto zatíţení nikterak nevadí a neovlivní nás a naší finanční situaci, či naše finanční vybavenost bude výrazně lepší, tak pak stavební spoření nám umoţňuje velice rychle splácet poskytnutý úvěr. Tím poskytnutý úvěr můţeme splatit mnohem dříve a tím pádem výrazně míň zaplatíme na úrocích za poskytnutý úvěr. Hypoteční úvěr je zase produkt postavený pro skupinu lidi se standardním příjmem. Jedná se o velice výborný produkt pro financování pořízení bydlení a oblibu si našel převáţně mezi mladými lidmi. Pokud se pro něj rozhodneme, tak při standardní úrokové sazbě a době splatnosti nám tento produkt poskytne finanční prostředky, a oproti stavebnímu spoření nám tolik nezatíţí měsíční rozpočet.

6.2. Závěr Z této bakalářské práce vyplývá, ţe na finančním trhu v České republice je velké mnoţství produktů a institucí, které tyto produkty nabízí, k financování bytových potřeb klienta. Při výběru produktu, kterým budeme řešit svou aktuální bytovou situaci, vţdy záleţí čistě na nás a na zvolených prioritách, podle kterých se budeme rozhodovat. Důleţité je hlavně neplánovat pouze podle naší aktuální situace, ale s výhledem do budoucnosti. Člověk by měl plánovat na několik let dopředu, hlavně pokud plánuje rodinu, které nám vţdy výrazně

48

zatíţí finanční rozpočet. Jde o to, aby se klient nedostal z důvodu nečekaných finančních výdajů do platební neschopnosti. Základní věc je vědět co chceme a na co to přesně chceme, potom je důleţité si rozmyslet, co a jak v budoucnu očekáváme, a tomu se přizpůsobit. Následně je nejlepší si jednotlivé instituce projít a nechat si podrobně vysvětlit jednotlivé produkty a doplňkové sluţby. Tím zjistíme, co nám který produkt přinese. Taky je vhodné poprosit o namodelování daného produktu podle našeho případu. Tím zjistíme zhruba přesné údaje o výši jednotlivých splátek, doby splatnosti poskytnutého úvěru a celkovou sumu zaplacených úroků. Pak by se měl klient následně rozhodnout, který produkt je pro něj nejvýhodnější a pro který se rozhodne. V tomto případě platí jedno přísloví „Nejlevnější však neznamená nejlepší“.

6.3. Odhad budoucího vývoje na finančním trhu s těmito produkty Výrazná změna nastane u stavebního spoření, která nás čeká uţ v příštím roce. V podstatě tento produkt do jisté míry přestane být zajímavý a do jisté míry velmi efektivní spořící produkt na finančním trhu. Proč tomu tak vlastně bude? Od ledna 2014 bude totiţ nutné prokazovat účelové pouţití státního podpory připsané na účet stavební spoření. Povinnost prokázání se bude týkat státních příspěvků, na které vznikne nárok po 01. 01. 2014, tj. od data kdy stoupí zákon v platnost. Tato povinnost bude pro všechny smlouvy stavebního spoření, tedy jak pro staré smlouvy, tak i pro nové smlouvy uzavřené po prvním lednu příštího roku. Jaká bude vlastně účelovost, na které bude moţné stavební spoření pouţít, aby klient dostal státní podporu? Samozřejmě jeden z účelů bude stále řešení své bytové situace. Klient, který prokáţe, ţe vyuţil finanční prostředky našetřené na účtu stavebního spoření na řešení bytové situace či si vzal k tomuto účelu například i překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření, bude mít i nadále nárok na státní podporu. Další moţný účel vyuţití naspořených prostředků na účtu stavebního spoření je převedení stavebního spoření, po uplynutí vázací doby, na penzijní připojištění, a to na 3. pilíř. V takovém případě bude muset klient převést do některého z penzijních fondů všechny uspořené finanční prostředky - tj. připsaná státní podpora, všechny vlastní naspořené prostředky včetně připsaných úroků, coţ je rozdíl oproti předchozímu povolenému účelu, kde stačí prokázat účelové vyuţití připsané státní podpory.

49

Ještě existuje třetí moţnost, jak by šel vyuţít státní příspěvek. Ta je, ale zatím jenom hypotetická. Současná vláda předpokládá, ţe stavební spoření bude moţné pouţít na zaplacení například školného na vysokých školách. Ale vzhledem k tomu, ţe školné zatím není nijak zákonně upraveno, tak se jedná pouze o teorii. V roce 2015 nastane další jedna velká změna na trhu stavebního spoření. Od tohoto roku budou stavební spoření moci nabízet i standardní banky - doposud výhradní právo pouze stavebních spořitelen. Stavební spoření je v současnosti ve stínu penzijní reformy, nicméně změny, které nastanou v nadcházejících letech, jsou výrazné. Co se týče hypotečních úvěrů, tak vývoj hypotečního trhu můţe být nadále ještě zajímavý. Vzhledem k silné konkurenci na finančním trhu, tak mohou jít banky s úrokovou sazbou ještě dolů. V následujícím roce 2013 však můţeme očekávat minimálně stejnou výši úrokových sazeb, Česká národní banka ani banky se ke zdraţování nechystají. Začíná se také opět oţivovat trh s nemovitostmi. Klienti a kupující poznali, ţe období nejistoty spojené s hospodářskou recesí a hrozbou nezaměstnanosti pominulo a ceny nemovitostí jsou momentálně na svém historickém minimu. Očekává se hojné vyuţití výhodné úrokové sazby, kterou budou k refinancování hypotečních úvěrů vyuţívat klienti, kteří jiţ hypoteční úvěr mají a končí jim v tomto roce doba fixace.

50

7.

Seznam pouţité literatury

Tištěná literatura 1. KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Praha: Ekopress, 2010. ISBN: 978-80-86929-63-7 2. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: Grada, 2009. ISBN: 978-80-247-2388-4 3. VICHNAROVÁ, L.; NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. Brno: Era, 2007. ISBN: 978-80-7366-079-6 Internetové stránky a články 1. AČSS - ASOCIACE ČESKÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN[online] Dostupný z WWW: 2. ČS - ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 3. ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 4. ČESKOMORAVSKÁ ZÁRUČNÍ A ROZVOJOVÁ BANKA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 5. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD[online] Dostupný z WWW: 6. ČSOB - ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 7. FPV - FOND POJIŠTĚNÍ VKLADŮ[online] Dostupný z WWW: 8. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 9. KB - KOMERČNÍ BANKA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 10. MINISTERSTVO FINANCÍ ČR[online] Dostupný z WWW: 11. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR[online] Dostupný z WWW: 51

12. MODRÁ PYRAMIDA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 13. RAIFFEISENBANK, a.s. [online] Dostupný z WWW: 14. RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. [online] Dostupný z WWW: 15. STAVEBNÍ SPOŘITELNA ČESKÉ SPOŘITELNY, a.s. [online] Dostupný z WWW: 16. WÜSTENROT, a.s. [online] Dostupný z WWW: Seznam ostatní literatury 1. Interní materiály Raiffeisen stavební spořitelny, a.s.

52