FINANCIËLE BIJSLUITER 2010
FINANCIËLE BIJSLUITER WOON-WINKEL FONDS Dit document is de financiële bijsluiter van Woon-Winkel Fonds (hierna ook: “Woon-Winkel Fonds” of het “Fonds”). De financiële bijsluiter bevat de bij of krachtens de wet voorgeschreven informatie over het beleggingsfonds en is een document van de Beheerder van het Fonds: Beethoven Beheer B.V. (de “Beheerder”). Het doel is u op hoofdlijnen een beeld te geven van Woon-Winkel Fonds en u in staat te stellen dit product te vergelijken met andere financiële producten. Deze financiële bijsluiter geeft geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten. Ook geeft deze financiële bijsluiter geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden. Meer details vindt u in het prospectus en het (half)jaarverslag van het Fonds. De Beheerder raadt u aan ook hiervan kennis te nemen. De financiële bijsluiter wordt actueel gehouden.
A. KORTE WEERGAVE VAN HET FONDS Structuur
3
Minimum deelnamebedrag
3
Beheerder
3
Oprichtingsdatum Fonds en lidstaat statutaire zetel Beheerder
3
Bewaarder
3
Accountant
3
Wft-vergunning
3
B. BELEGGINGSGEGEVENS Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid
3
(Hypothecaire) financiering
3
Rentederivaten
3
Uitkering exploitatieresultaat, herbelegging
3
De financiële risico’s van Woon-Winkel Fonds
3
Risico-indicator
5
Beleggingsresultaten
5
C. BEDRIJFSINFORMATIE Belastingregime
5
Belastingadviseur
6
Kostenratio (TER)
6
Meer gedetailleerde informatie
7
D. COMMERCIELE INFORMATIE Vaststelling waarde Participaties
7
Instappen in en uitstappen uit het Fonds
7
E. AANVULLENDE INFORMATIE
2
Prospectus en (half)jaarrekeningen van het Fonds, verdere informatie
7
Toezicht op de financiële bijsluiter
7
Actualisatie
7
Contactgegevens
8
A. KORTE WEERGAVE VAN HET FONDS
Wft-vergunning De Beheerder beschikt over een vergunning als
Structuur
bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel
Het Fonds is een beleggingsfonds in de vorm van een
toezicht. Woon-Winkel Fonds valt onder de werking van
fonds voor gemene rekening. Beleggen in het Fonds
deze vergunning.
geschiedt door middel van uitgifte van deelnemingsrechten in het Fonds (“Participaties”). U kunt één keer per jaar in of uit het Fonds stappen. De Participaties
B. BELEGGINGSGEGEVENS
vormen het risicodragend vermogen van het Fonds en luiden in Euro’s. De houders van de Participaties zijn
Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid
de participanten (de “Participanten”).
Het Fonds heeft als doelstelling op de langere termijn (4-5 jaar) een zo hoog mogelijk rendement te realiseren
Minimum deelnamebedrag
en belegt daartoe in (volledig of gedeeltelijk) verhuurd
Participatie in het Fonds voor een lager bedrag dan
in Nederland gelegen onroerend goed:
€ 5.000,- is niet mogelijk.
-
woningen;
-
winkels (voor minimaal 20%);
-
kantoren en bedrijfsgebouwen
Beheerder De Beheerder van het Fonds is:
(voor maximaal 20%).
Beethoven Beheer B.V. Stephensonstraat 31A
(Hypothecaire) financiering
3846 AK Harderwijk
Het Fonds mag (hypothecaire) financieringen aantrekken, tot maximaal 75% van de onderhandse verkoop-
Oprichtingsdatum Fonds en lidstaat statutaire zetel
waarde van het onroerend goed van het Fonds.
Beheerder Het Fonds is opgericht op 31 maart 1995, voor
Rentederivaten
onbepaalde tijd. De Beheerder is statutair gevestigd
De Beheerder heeft de mogelijkheid om - uitsluitend in
te Rotterdam.
verband met het afdekken van renterisico’s - gebruik te maken van rente-instrumenten.
Bewaarder De bewaarder van het Fonds is Woon-Winkel Fonds
Uitkering exploitatieresultaat, herbelegging
Bewaarbedrijf B.V. (de “Bewaarder”). De Bewaarder
Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds
is, ten behoeve van de Participanten, juridisch
het toelaat, zullen het directe rendement (ontvangen
eigenaar van de bezittingen van het Fonds.
huur plus gerealiseerde winst, minus betaalde rente
De Bewaarder dient de belangen van de Participanten
en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds
te behartigen. Hiertoe controleert hij of de Beheerder
toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop
het beleggingsbeleid uitvoert conform hetgeen daar-
van onroerend goed aan de Participanten worden
over in het Prospectus is bepaald. Daarnaast ziet hij
uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed
er op toe dat de uitgaande geldstromen van het Fonds
vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk
overeenkomen met daadwerkelijk gemaakte kosten, en
herbelegd in onroerend goed, of aangewend voor
dat uittredende Participanten een correcte vergoeding
aflossing.
ontvangen. Tevens wordt gecontroleerd of toetredende Participanten het juiste aantal Participaties ontvangen.
De financiële risico’s van Woon-Winkel Fonds De waardeontwikkeling van de rechten van deelneming
Accountant
in de beleggingsinstelling is afhankelijk van
Deloitte Accountants B.V. is de externe accountant
ontwikkelingen op de kapitaal-, effecten-, valuta- en
van het Fonds.
goederenmarkten. De mogelijkheid bestaat dat uw 3
belegging in waarde stijgt. Het is echter ook mogelijk
verhuurd is blijft het risico aanwezig dat het
dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal
resterende gedeelte niet volledig verhuurd
genereren en dat uw inleg bij een ongunstig
wordt. Dit kan consequenties hebben voor de
koersverloop geheel of ten dele verloren gaat.
waarde van een project (en dus voor de verkoop opbrengst) en voor de cash-flow. Door spreiding
Algemene risico’s
en een actief verhuurbeleid wordt getracht dit
De volgende algemene risico’s kunnen van invloed zijn
risico te beperken;
op de resultaten en het vermogen van het Fonds: a)
b)
Brandrisico. Het risico dat onroerend goed
het risico dat de beleggingen van Woon- Winkel
verloren gaat als gevolg van brand (of andere
Fonds niet het beoogde rendement op zullen
oorzaken). Voor het onroerend goed is een
leveren;
marktconforme opstalverzekering afgesloten die
het inflatierisico (het risico dat de inflatie
het risico van het tenietgaan van de waarde van
stijgt, waardoor de reële waarde van de
het onroerend goed door bijvoorbeeld brand
Participaties wordt aangetast). Omdat de meeste
dekt;
huurcontracten geïndexeerd zijn leidt een
c)
d)
e)
Debiteurenrisico. De mogelijkheid bestaat dat
algemene prijsstijging tot hogere
huurders niet aan hun betalingsverplichtingen
huuropbrensten. Deze hogere huuropbrengsten
kunnen voldoen. De Beheerder zal zich tot het
vormen een compensatie voor hogere kosten.
uiterste inspannen om de verschuldigde
Het inflatierisico wordt dus beperkt door de
bedragen alsnog te innen, maar de situatie kan
indexatie van huurcontracten;
zich voordoen dat vorderingen oninbaar zijn en
het risico van verandering van financiële en
moeten worden afgeboekt;
fiscale wet- en regelgeving.
f)
Geen markt voor Participaties. De Participaties zijn niet genoteerd op een effectenbeurs. Een
Specifieke risico’s
Participant heeft alleen de mogelijkheid om zijn
Daarnaast bestaan de volgende specifieke risico’s:
Participaties ter inkoop aan het Fonds aan te
a)
Dit risico bestaat uit waardeschommelingen van
bieden (éénmaal per jaar) of aan bloed- of
onroerend goed ten gevolge van de markten
aanverwanten in de rechte lijn;
voor dat onroerend goed, bijvoorbeeld als
b)
g)
gevolg van de kredietcrisis. Deze risico’s
activiteiten plaatsvinden die door de fiscus
kunnen anders zijn naar gelang het soort
beschouwd kunnen worden als
onroerend goed waarin wordt belegd.
ondernemingsactiviteiten, zal mogelijk een deel
“Leverage” risico. Het Fonds kan beleggen
van de opbrengsten dat voorkomt uit die
met geleend geld (“leverage”) tot maximaal 75%
activiteiten belast kunnen worden volgens de
van de waarde van zijn onroerend goed
regels die gelden voor Box 1;
portefeuille. Daardoor kunnen grotere winsten
h)
maar ook grotere verliezen ontstaan (het zogenaamde “hefboomeffect”); c)
Daar waar in het Fonds te omvangrijke
In bijzondere omstandigheden kan het Fonds de inkoop van Participaties tijdelijk staken;
i)
Het risico van beperkte verhandelbaarheid van
Verhuur- en leegstandsrisico. De mogelijkheid
Participaties (verkoop slechts één keer per jaar
bestaat dat huurcontracten niet worden
mogelijk);
verlengd. In dat geval dient een nieuwe huurder
j)
Het risico van verlies van in bewaring gegeven
te worden gezocht. Hier kan enige tijd mee
activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid
gemoeid zijn. Daarnaast staat niet vast dat de
of frauduleuze handelingen van de Bewaarder of
hoogte van de huur gehandhaafd kan blijven.
van een onderbewaarnemer.
Aangezien er ook beperkt belegd kan worden in onroerend goed dat voor minder dan 50%
De Beheerder raadt u aan ook kennis te nemen van de uitgebreide risicobeschrijving in het Prospectus.
4
C. BEDRIJFSINFORMATIE
Risico-indicator: risico dat u uw inleg niet geheel terugkrijgt bij een looptijd van 1 jaar:
Belastingregime Algemeen De hieronder gegeven samenvatting van bepaalde Nederlandse fiscale gevolgen is gebaseerd op de wetgeving en jurisprudentie zoals van kracht op de datum van het Prospectus en is onderhevig aan veranderingen in de wet, de wetsuitleg en de wetstoepassing. Deze veranderingen kunnen optreden met terugwerkende Beleggingsresultaten
kracht. De hieronder gegeven samenvatting beoogt
In onderstaand staafdiagram ziet u de beleggings-
geen volledige beschrijving te geven van alle fiscale
resultaten van de dertien voorafgaande afgesloten
overwegingen die relevant zijn voor een Participant,
boekjaren van Woon-Winkel Fonds. De gerealiseerde
noch is deze samenvatting bedoeld om een behande-
rendementen zijn telkens uitgedrukt in de procentuele
ling te geven van de fiscale consequenties voor alle
verandering van de netto vermogenswaarde tussen het
verschillende soorten Participanten.
begin en het einde van het kalenderjaar. Fiscale aspecten voor het Fonds Het hieronder gegeven overzicht geeft een weer-
Op door het Fonds te verwerven onroerend goed kan
spiegeling van de in het verleden behaalde resultaten
overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
van de beleggingsinstelling. Op de jaarlijkse rendementen zijn belastingen en andere lasten reeds in
Aangezien de Participaties in het Fonds uitsluitend
mindering gebracht. De uiteindelijke, toekomstige
aan het Fonds overdraagbaar zijn (en/of aan bloed-
beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen.
en aanverwanten in rechte lijn) en ook aan andere
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het
transparantie eisen wordt voldaan is het Fonds in
verleden behaalde rendementen bieden geen garantie
principe niet vennootschapsbelastingplichtig. Voor de
voor de toekomst.
vennootschapsbelasting wordt het Fonds getypeerd als besloten fonds. Fiscale aspecten voor de Participanten
Totaal rendement Woon-Winkel Fonds
Het Nederlandse belastingstelsel kent een systeem 30
met drie zogenaamde inkomensboxen. Elke box heeft
25 20
zijn eigen belastbaar inkomen en kent eigen regels en
15
tarieven. De inkomsten uit vermogen worden geplaatst
10
en belast in Box 3. Hierbij zijn niet de daadwerkelijk
5
behaalde inkomsten belast maar is er sprake van
0
fictieve inkomsten. Dit wordt het forfaitaire rendement
-5 -10 -15
genoemd. Dit forfaitaire rendement wordt gesteld op 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gemiddeld 23,7
24,7
Uitgekeerd 12,1
16,9
13,2
11
6,4
6
5,8
6
11,6 Mutatie Intrinsieke Waarde
7,8
14,5
5,9
6,4
3,6
2,5
4,1
Totaal
27,7 16,9
12,8
9,6
8,3
10,1 -5,5
0,4
0,9
11,1
4% van de vermogensgrondslag. De vermogensgrond-
7,3
7,4
5,8
6,5
6,4
3
6
8,08
slag bestaat uit de bezittingen minus de schulden
-11,3
0,8
1
-2,6
-5,1
3,02
minus de vrijstellingen. Deze vrijstelling wordt jaarlijks vastgesteld. Het forfaitaire rendement wordt vervolgens belast met een tarief van 30%. De jaarlijkse belastingdruk bedraagt derhalve 1,2% van de waarde van het gemiddelde (netto) vermogen. 5
Aangezien het Fonds voor de toepassing van de
Kostenratio (TER)
vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting
De kostenratio geeft weer de verhouding van de kosten
transparant is, is in principe niet het Fonds, maar zijn
van het Fonds in een jaar tot de gemiddelde netto
de Participanten belastingplichtig.
vermogenswaarde in dat jaar. Over de voorgaande jaren bedroegen de percentages:
Voor de Participanten heeft dit tot gevolg dat hun aandeel in het netto fondsvermogen (bezittingen minus de schulden), waar deze door de fiscus beschouwd wordt als belegging, belast wordt tegen 1,2%. Uiteraard dient hierbij nog rekening te worden gehouden met de vrijstellingen. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd
Jaren 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Percentage 23,9 21,8 17,8 16,0 13,3 12,2
zouden kunnen worden als ondernemingsactiviteiten
Deze percentages zijn inclusief de rentelasten. Als de rentelasten
zal mogelijk de opbrengst uit die activiteiten belast
buiten beschouwing worden gelaten luiden de percentages als volgt:
worden volgens de regels die gelden voor Box 1. Het bovenstaande staat los van hetgeen daadwerkelijk door het Fonds als direct rendement wordt uitgekeerd. Een eventueel negatief inkomen uit onroerende goederen waar deze beschouwd worden als belegging
Jaren 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Percentage 9,6 8,2 7,9 8,7 8,1 7,6
kan niet in mindering worden gebracht op het
Aangezien de Total Expense Ratio (TER) een percentage is van de
belastbare inkomen.
Intrinsieke Waarde (IW) zal een stijging van het belegd vermogen (zoals de afgelopen jaren bij Woon-Winkel Fonds is op te merken)
De door het Fonds gerealiseerde winsten bij verkoop
bij een vrijwel gelijkblijvende IW van het Fonds de TER doen
van woningen en winkels zijn niet belast. Hierbij
toenemen. De waarde die wordt toegekend aan de TER is in deze
wordt ervan uitgegaan dat er geen sprake is van
situatie betrekkelijk aangezien de (mogelijk) positieve impuls door
handel in onroerend goed, dan wel dat er geen
de hogere leverage buiten beschouwing wordt gelaten. Daarnaast
werkzaamheden worden verricht die duidelijk meer
dient rekening gehouden te worden met de volgende kosten die aan
omvatten dan vermogensbeheer. (Niet kan worden
toe- of uittredende Participanten in rekening gebracht worden:
uitgesloten dat op de bij verkoop van het voor minder dan 50% verhuurd onroerend goed gerealiseerde winst
Kosten van toetreding
de voor Box 1 geldende fiscale regels wel van
De kosten van toetreden bedragen volgens het
toepassing zijn.)
Prospectus maximaal 6 %. De kosten worden berekend over het bedrag van de inleg. Over de afgelopen jaren
Belastingadviseur
zijn de volgende percentages gehanteerd:
Zowel uw persoonlijke situatie als wijzigingen in de belastingregels van de lidstaat van herkomst en/of de lidstaat van ontvangst en de uitleg van deze regels kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op uw persoonlijke fiscale positie. In geval van onduidelijkheden dient u contact op te nemen met een belastingadviseur.
Jaren 2009/2010 2008/2009 2007/2008 2006/2007 2005/2006 2004/2005
Percentage 1,5 1,5 2.5 3,0 3,0 3,0
Voor het jaar 2010/1011 zal het percentage uitkomen op 1,5%.
6
Kosten van uittreding
De kosten van toetreding bedragen volgens het
De kosten van uittreden bedragen volgens het Prospec-
Prospectus maximaal 6%. De kosten worden bere-
tus maximaal 6% over de waarde van de Participaties
kend over het bedrag van de inleg. In deze opslag zijn
nadat deze te gelde zijn gemaakt. Over de afgelopen
begrepen:
jaren zijn de volgende percentages gehanteerd:
-
een entreevergoeding voor de Beheerder van maximaal 1% van de Intrinsieke Waarde per
Jaren 2009/2010 2008/2009 2007/2008 2006/2007 2005/2006 2004/2005
Percentage 2,5 2,5 2,75 2,75 2,75 1,60
Participatie -
een kostenopslag van maximaal 5% van de Intrinsieke Waarde ten gunste van het Fonds ter dekking van de door het Fonds in verband met de toetreding te maken transactie- en toetredings kosten
-
De totale kosten bedroegen over het emissiejaar
Voor het jaar 2010/2011 zal het percentage in principe uitkomen
2009-2010 1,5% zijnde 1% entreevergoeding
op 2,5%.
en 0,5% kostenopslag voor het Fonds.
Meer gedetailleerde informatie
De kosten van uittreding bedragen maximaal 6% van
Meer gedetailleerde informatie vindt u in het
de inkoopwaarde.
Prospectus. E. AANVULLENDE INFORMATIE D. COMMERCIELE INFORMATIE Prospectus en (half)jaarrekeningen van het Fonds, Vaststelling waarde Participaties
verdere informatie
De Beheerder stelt per de laatste dag van een kalender-
Het Prospectus en de (half)jaarrekeningen van het
jaar de netto vermogenswaarde van een Participatie in
Fonds zijn kosteloos op aanvraag verkrijgbaar bij de
Euro’s vast. Deze waarde kunt u vinden op de websites
Beheerder en te downloaden van de websites
www.woonwinkelfonds.nl en www.beethovenbeheer.nl
www.woonwinkelfonds.nl en www.beethovenbeheer.nl
Instappen in en uitstappen uit het Fonds
Toezicht op de financiële bijsluiter
U kunt tot en met de vijfentwintigste werkdag van
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de toezicht-
ieder kalenderjaar instappen en u kunt tot en met
houder op de financiële bijsluiter. Voor vragen kunt u
de vijftiende werkdag van ieder kalenderjaar uit het
de Toezichtslijn van de AFM bellen op nummer
Fonds stappen.
0900 5400 540 of kijken op de website www.afm.nl Actualisatie De financiële bijsluiter is bijgewerkt tot 1 juni 2010
7
Bel ons gerust voor meer
Woon- Winkel Fonds
informatie of met vragen
Stephensonstraat 31A
over Woon- Winkel Fonds.
3846 AK Harderwijk
U wordt dan persoonlijk
Postbus 1188
te woord gestaan door één
3840 BD Harderwijk
van onze medewerkers.
telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail
[email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl
