Financiële analyse Centrumplan Papendrecht 3e Actualisatie – december 2003
Financiële analyse Centrumplan Papendrecht 3e Actualisatie – december 2003
Deze financiële analyse geeft inzicht in de verschillen tussen de financiële onderbouwing van het Masterplan (juli 2001), de tweede actualisatie (mei 2003) en de huidige stand van zaken van het Centrumplan (december 2003). De cijfers en financiële risico’s (pagina 14) in dit rapport zijn een momentopname en moeten geenszins als definitieve eindbedragen worden gelezen. De hoogte van een aantal kostenposten is beïnvloedbaar. In de rapportage zijn acties benoemd om nader te onderzoeken in welke mate kosten kunnen worden verminderd. De voorlopige conclusie van de Projectgroep Centrum is, dat rekening houdend met de realisatie van een multifunctioneel theater, de extra kosten ten opzichte van het Masterplan € 2.086.266 netto contant bedragen. Ten opzichte van de 2e actualisatie zijn de extra kosten teruggebracht met € 530.305 (netto contant).
Opstellers: Projectbureau Centrum Afd. Financiën, gemeente Papendrecht
Papendrecht, 16 december 2003
2
Eerder verschenen financiële rapportages: • • •
Financiële onderbouwing Masterplan, juli 2001 Vastgesteld in de raadsvergadering van 19 juli 2001 1e actualisatie november 2002 Vastgesteld in de raadsvergadering van 19 december 2002 2e actualisatie mei 2003 Behandeld in de Themacommissie Centrum van 26 juni 2003
3
4
Inhoud 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 7 2. Actualisatie financiële model ............................................................................................................... 8 Uitgangssituatie................................................................................................................................... 8 Ontwikkelingen per deelgebied ........................................................................................................... 8 Verschillenanalyse ............................................................................................................................ 13 Berekening extra kosten Centrumplan – actualisatie december 2003 ............................................. 13 Financiële risico’s.............................................................................................................................. 14 Verschillenanalyse ............................................................................................................................ 15 3. Overzicht planontwikkelingskosten ................................................................................................... 16 4. Verwerking aanbevelingen Deloitte & Touche .................................................................................. 19
5
6
1. Inleiding Op 19 juli 2001 heeft de gemeenteraad haar goedkeuring gegeven aan de raamovereenkomst voor de realisatie van het Centrumplan. In dit besluitvormingsproces is tevens het Masterplan en de daarbij behorende financiële onderbouwing op basis van de toen bekende gegevens en informatie betrokken. Gezien het feit dat de herontwikkeling van het centrum van Papendrecht een complex, dynamisch en langlopend project is, is een periodieke actualisatie en financiële analyse van de plannen gewenst. Zo kunnen verschillen zichtbaar gemaakt worden en kunnen in overleg met het bestuur beleidswijzigingen worden vastgesteld. Op 9 december 2002 en 26 juni 2003 zijn resp. de eerste en tweede actualisatie behandeld in de gemeenteraad. In de eerste actualisatie zijn een aantal acties benoemd om te komen tot vermindering van de extra kosten zoals die zijn becijferd. In de nu voorliggende actualisatie wordt de stand van zaken per december 2003 weergegeven, zowel qua procesgang als financiële consequenties. Als uitgangspunt voor de derde actualisatie zijn genomen: - de berekening die hoort bij het Masterplan en de samenwerkingsovereenkomst (juli 2001) - de tweede actualisatie van mei 2003. Ook nu worden 16 deelgebieden onderscheiden. Voor twee deelgebieden is sprake van een startpositie, omdat voor deze gebieden per 19 juli 2001 (na goedkeuring door de gemeenteraad) deelplanovereenkomsten zijn afgesloten en financiële afspraken zijn gemaakt. Het betreft deelgebied 1 De Meent en deelgebied 7 Woongebied Boomgaardstraat. In de periode november 2002 tot december 2003 zijn geen nieuwe deelplan- of realisatieovereenkomsten afgesloten. Het doel van deze rapportage is de gemeenteraad inzicht te verschaffen in de financiële consequenties van de voortgang en de ontwikkelingen van de diverse deelgebieden. De opstellers van deze rapportage benadrukken dat de cijfers een momentopname zijn en geenszins als definitieve eindbedragen gelezen moeten worden. De hoogte van een aantal kostenposten is beïnvloedbaar. In deze rapportage zijn acties benoemd om nader te onderzoeken in welke mate kosten kunnen worden verminderd. Voor het aangaan van nieuwe deelplanovereenkomsten, waarbij op deelplanniveau financiële afspraken worden vastgelegd, worden de financiële consequenties opnieuw inzichtelijk gemaakt ten behoeve van de besluitvormers en de gemeenteraad. Dit geldt ook voor het aangaan van realisatieovereenkomsten. De berekeningen en de rapportage zijn opgesteld door het Projectbureau Centrum en de afdeling Financiën van de gemeente Papendrecht (gezamenlijk aangeduid als Projectgroep Centrum). De bedragen die in deze rapportage worden genoemd zijn exclusief BTW.
7
2. Actualisatie financiële model Uitgangssituatie Op 19 juli 2001 heeft de gemeenteraad de financiële onderbouwing van het Masterplan goedgekeurd en is daarmee akkoord gegaan met - een bijdrage aan Van der Vorm (deelplan de Meent) van maximaal € 7.169.727; - een begroot tekort van € 7.033.593 voor het totale centrumgebied inclusief deelplan de Meent. Bij de financiële onderbouwing van het Masterplan is het multifunctioneel theater niet meegenomen. Bij de actualisaties is wel rekening gehouden met een grondopbrengst van dit multifunctioneel theater. De daadwerkelijke (bouw)kosten van het theater behoren niet tot de grondexploitatie van het Centrumplan. Ontwikkelingen per deelgebied Per deelgebied wordt hieronder aangegeven - eventuele actie(s) die in december 2002 zijn afgesproken - welke ontwikkelingen bij deze actualisatie zijn meegenomen. Voor twee deelgebieden zijn in de periode mei 2003 – december 2003 dusdanige vorderingen gemaakt, dat de cijfers kunnen worden aangepast. Het betreft: - deelgebied 5 Parkeren / winkels Overtoom (extra commerciële ruimte) - deelgebied 9 Super de Boer/Riskepand (aankoop pand Super de Boer). Voor de overige deelgebieden zijn de cijfers opnieuw bekeken en aangepast aan de laatste plannen c.q. ontwikkelingen in prijsstelling. Tevens zijn correcties verwerkt die voortkomen uit een confrontatie van de raming van het Masterplan met de werkelijke boekwaarde van het complex centrum. Voor alle deelgebieden geldt dat de opbrengsten behoedzaam zijn ingeschat. Deelgebied 1 De Meent Afgesproken actie: Openen van de onderhandelingen met Van der Vorm op grond van de financiële evaluatie voorlopig ontwerp De Meent. Dit deelgebied baart zorgen vanwege het moeizame verloop van het onderhandelingsproces op twee fronten: a. het bereiken van overeenstemming met eigenaren en met huurders over verwerving b. de onderhandelingen met Van der Vorm/Next Real Estate. In de afgelopen periode heeft het accent van de werkzaamheden gelegen op de verwervingen en het bereiken van overeenstemming met huurders. Het is zaak dat via de minnelijke weg overeenstemming wordt verkregen. Een onteigeningsprocedure werkt alleen maar uitstel in de hand. In de paragraaf Financiële risico’s wordt hierop nader ingegaan. De onderhandelingen met Van der Vorm/Next Real Estate zullen de komende maanden in een cruciale fase komen, waarbij niet wordt uitgesloten dat plandelen gewijzigd worden om het deelplan financieel haalbaar te maken. Componenten die een rol spelen zijn: verwervingskosten, opgelopen vertraging in het bereiken van overeenstemming met eigenaren en huurders, tijdelijke huisvesting, gewijzigd aantal m2 winkeloppervlak vanwege vergroting van de expeditiehof, huurprijzen en het aantal woningen. In deze actualisatie zijn de cijfers van november 2002 aangehouden, omdat er onvoldoende zekerheid bestaat over de uitkomsten. Uiteraard wordt dit deelgebied opnieuw doorgerekend voordat de realisatieovereenkomst met Van der Vorm wordt afgesloten.
8
Deelgebied 2 Parkeren Markt Afgesproken actie: Onderzoeken ten behoeve van parkeren; preselectie van bedrijven voor de onderdelen beheer, exploitatie en eigendom; onderzoek naar Europese aanbesteding. Naar aanleiding van de onderhandelingen met de gevolmachtigde van de eigenaar van het Van der Keviepand is de invulling van het marktplein en de wijze van parkeren opnieuw onderwerp van studie geworden. Hiervoor zijn in de maanden mei en juli twee interne workshops gehouden. Het resultaat van het interactieve proces rond het multifunctioneel theater (naar verwachting in april 2004 bekend) is van invloed op de uiteindelijke invulling van de markt. Parkeren De invoering van betaald parkeren is losgekoppeld van het Centrumplan en wordt door de afdeling projectmanagement uitgewerkt. Gezien het feit dat pas op z’n vroegst in 2007 parkeerbeheer aan de orde is, wordt gezocht naar mogelijkheden om het beheer te optimaliseren. Uiteraard worden hierbij de laatste ontwikkelingen met betrekking tot betaald parkeren op de voet gevolgd. Dit betreft bijvoorbeeld de administratieve verwerking van het jaarlijks nadelig exploitatieresultaat in de meerjarenbegroting, overeenkomstig het Besluit Begroting en Verantwoording. Het onderzoek rond preselectie van bedrijven voor de onderdelen beheer, exploitatie en eigendom is in mei 2003 afgerond en overgedragen aan de vakafdeling. De afdeling Projectmanagement verwerkt de resultaten in een nota Voorgenomen beleid parkeerregulering Papendrecht die in 2004 aan de raad wordt aangeboden. Het college heeft op 3 juni 2003 de notitie over Europese aanbesteding behandeld. Gezien de juridische complexiteit en een risico-analyse is opdracht gegeven voor een second opinion, waarvan de eindresultaten in januari 2004 worden verwacht. Deelgebied 3 Winkels en woningen Oude Veer Er is een nieuw plan ingediend, gebaseerd op het beeldkwaliteitplan Oude Veer, dat recht doet aan de historische dijkbebouwing. Het plan wordt ter toetsing voorgelegd aan de Welstandscommissie. Bij deze actualisatie zijn de verwachte hogere bouwkosten (vanwege handhaving van het historisch karakter) en de lagere opbrengst van de winkels en de woningen (vanwege de aanwezige horeca aan de overzijde) van de actualisatie van november 2002 gehandhaafd. Dit deelplan laat nu wel een voordeel zien van € 97.000 ten opzichte van mei 2003. Dit komt doordat de werkelijke sloopkosten € 24.000 minder waren dan geraamd. Daarnaast blijkt uit de analyse van de boekwaarde van het Centrumplan dat de verwervingskosten ca. € 73.000 lager zijn dan oorspronkelijk geraamd was. Deelgebied 4 Parkeren Oude Veer In de onderhandelingen over De Meent worden de mogelijkheden meegenomen om de parkeergarage Oude Veer te combineren met die onder De Meent. De financiële gevolgen t.o.v. de berekeningen bij het Masterplan zijn nog niet bekend. Deelgebied 5 Parkeren en winkels Overtoom Het aantal m2 commerciële ruimte in dit deelgebied is ca. 450 m2 hoger dan in het Masterplan en eerdere actualisaties is voorzien. Dit levert een extra opbrengst op van ca. € 673.000. Met twee ondernemers is overeenstemming bereikt over afname van de commerciële ruimten. Daarnaast is de post sloopkosten met ca. € 15.000 verlaagd, op grond van ervaringen met de sloop van de panden aan het Oude Veer. De extra m2 commerciële ruimte kan als compensatie worden gezien van de afname van de commerciële ruimten bij deelgebied 11 Busstrook. Met het oog op de realisatie van dit deelgebied wordt intensief overleg gevoerd met vier eigenaren uit de Brederodelaan. Het plan is dit deelgebied versneld te realiseren, zodat de omleidingsroute eerder in gebruik kan worden genomen. Voor dit deelgebied wordt, als gevolg van de wijziging van de omleidingsroute, nog rekening gehouden met een wijziging in de kosten vanwege de toegang tot de parkeergarage en de wijze waarop de parkeergarage aangesloten moet worden aan het winkelcentrum.
9
Deelgebied 6 Uitbouw winkels Overtoom Door het alternatief voor de oostelijke omleidingsroute, die in samenspraak met het Buurtcomité BBW tot stand is gekomen, is uitbreiding van de winkels aan de Overtoom (Brederodehuis) niet meer mogelijk. Het resultaat voor dit deelgebied is in de actualisaties op nul gesteld. Deelgebied 7 Woongebied Boomgaardstraat In het Masterplan is uitgegaan van een herontwikkeling van het gehele woongebied. Als gevolg van de inspraak zal de uitvoering zich op de kortere termijn beperken tot de sloop van 12 woningen voor de aanleg van de oostelijke omleidingsroute. De rest van het woongebied wordt voor een termijn van ca. 10 jaar in stand gehouden. Hierdoor komt de geplande herprofilering van de Weteringsingel te vervallen. Deze kostenbesparing is in de actualisaties meegenomen. Over de aankoopprijs van de 12 woningen is een principe akkoord bereikt met de Woningstichting, onder voorwaarde van goedkeuring van het gemeentebestuur. Helaas is in de actualisatie van mei 2003 geen rekening gehouden met de sloopkosten. Tevens was in de raming van het Masterplan, in verband met toen geplande realisatie door de Woningstichting, geen verhuiskostenvergoeding voor bewoners opgenomen. In totaal een extra kostenpost van ca. € 104.000. Deelgebied 8 Schooldwarsstraat – Westeind Afgesproken actie: Onderzoek naar reductie nadelig saldo. In 2002 is gekeken naar de nadere invulling van dit gebied, mede na reacties van omwonenden. In voorgaande actualisaties is een kleiner aantal van een ander woningtype meegenomen. De opbrengsten zullen daardoor naar verwachting lager liggen dan bij het Masterplan was berekend. Voor één perceel zijn de onderhandelingen over nieuwbouw afgerond, waarbij de geprognosticeerde grondopbrengst is overeengekomen. Alle panden in dit deelgebied zijn inmiddels verworven. De werkelijke verwervingskosten zijn ca. € 34.000 hoger uitgevallen dan begroot. De resultaten zijn in de actualisatie verwerkt. In dit deelgebied is een bodemvervuiling aangetroffen. Omdat de kosten voor sanering op dit moment niet juist in te schatten zijn, zijn deze nog niet in de actualisatie verwerkt. Deelgebied 9 Pand Super de Boer/Riske Aanvankelijk is rekening gehouden met commerciële activiteiten van WPM in deze panden die een positief resultaat zouden opleveren van € 1.361.341. Inmiddels heeft de gemeente het Riskepand zelf verworven. Bij dit deelgebied speelt de discussie rond een multifunctioneel theater. In eerdere actualisaties is uitgegaan van de realisatie van dit multifunctionele theater. De consequenties daarvan zijn dat een gedeelte van de totale verwervingskosten wordt doorbelast aan het multifunctioneel theater. Een deel van de horeca wordt hierin ondergebracht. Hierdoor daalt het aantal te realiseren meters in dit deelplan. In afwachting van de uitkomsten van het interactieve proces rond het theater, zijn de cijfers voor dit deelgebied in deze actualisatie aangepast aan de laatste plannen: toevoeging van 28 woningen (extra opbrengst € 1.237.000) en minder m2 commerciële ruimte (€ 195.413 minder opbrengst). Per saldo zijn er ca. € 1.042.000 meer opbrengsten. Verder zijn de verwervingen ca. € 408.000 hoger uitgevallen dan verwacht en zijn er € 50.000 sloopkosten opgevoerd. Per saldo een voordeel van € 584.000. Deelgebied 10 Pand Van der Kevie In de cijfers van het Masterplan is ervan uitgegaan dat verplaatsing van de activiteiten uit de kop van het pand budgetneutraal kan verlopen. In de afgelopen periode heeft de gemeente overeenstemming bereikt met de eigenaar over verwerving van het pand. Het plan is dat de gemeente de komende jaren de exploitatie van de winkels voortzet, mede met het oog op de nadere invulling van de markt. Deze verhuurexploitatie zal in financiële zin minimaal budgettair neutraal voor de gemeente verlopen. Mocht de verhuur een batig saldo opleveren, dan zal dit voordeel gebruikt worden voor de vermindering van de extra kosten van het Centrumplan.
10
Deelgebied 11 Busstrook - Veerweg Afgesproken acties: Onderzoek naar compensatiemogelijkheden voor 500 m2 commerciële ruimte en 4 woningen Kijkstrip. Onderzoek naar meer budgetneutrale realisatie van de waterpartij. In de actualisatie van november 2002 is de voorkeursvariant van de bewoners voor bebouwing van de busstrook opgenomen, de geplande compensatie voor commerciële ruimte en woningen aan de kop van de bestaande flat en het aanleggen van een waterverbinding ter hoogte van de P.C. Hooftlaan. In het Masterplan was een kleinere waterpartij opgenomen in deelgebied 14, die nu komt te vervallen. In dit deelgebied wordt ca. 500 m2 minder commerciële ruimte gerealiseerd dan aanvankelijk in het Masterplan was opgenomen. In eerdere actualisaties was reeds rekening gehouden met deze inkomstenderving. In de afgelopen periode is compensatie voor de commerciële ruimten gevonden in deelplan 5 Parkeren en winkels Overtoom. De voorkeursvariant leidde ook tot een vermindering van 4 woningen. Hiervoor is indertijd geen inkomstenderving opgevoerd, omdat de verwachting was dat deze 4 woningen in het plan in te passen waren. In de geactualiseerde plannen blijkt dit inderdaad mogelijk. De afgesproken actie is hiermee uitgevoerd. Ten opzichte van het Masterplan zullen in dit deelplan (als gevolg van de inspraak) meerkosten ontstaan vanwege een hoogwaardiger invulling van het openbaar groen in de directe omgeving van de flats. Het onderzoek naar een meer budgetneutrale realisatie van de waterpartij heeft voorjaar 2003 een kostenreductie opgeleverd van ruim € 743.000 ten opzichte van de actualisatie van november 2002. De afgesproken actie is hiermee uitgevoerd. In de afgelopen periode zijn de cijfers voor dit deelplan aan de hand van de laatste plannen opnieuw bekeken. Dit resulteerde in een voordeel in de grondwaarde van € 64.000. Deelgebied 12 Hoek Eilandstraat – Westeind Verwerving van het hoekpand is nooit de bedoeling geweest. Vanwege de hoge eisen die de huidige eigenaren stellen is realisatie van dit deelgebied momenteel niet mogelijk en is daarom uit de berekeningen gehaald. De gemeente heeft vooralsnog gekozen geen actieve rol te spelen in dit gebied. Het resultaat voor dit deelgebied is in de actualisaties op nul gesteld. Het positieve resultaat in de berekening voor het Masterplan was ontstaan vanuit de gedachte dat bij realisatie de gemeente extra grond zou kunnen verkopen om een stedenbouwkundig acceptabel geheel te krijgen. Wel heeft de gemeente in de afgelopen periode het pand van de Gouden Bokaal verworven in het kader van verplaatsing van een ondernemer uit De Meent. De verwachting is dat de herontwikkeling van het pand budgettair neutraal kan verlopen. Zodra hierover meer bekend is zal dit in een actualisatie worden verwerkt. Deelgebied 13 Omleidingsroute centrum Afgesproken actie: Onderzoek naar de beïnvloedbaarheid van de kosten voor de ingang van de parkeergarage Overtoom. De huidige inzichten voor aanpassing van de omleidingsroute ten opzichte van het Masterplan zijn in de actualisaties meegenomen. Het onderzoek naar de beïnvloedbaarheid van de kosten voor de ingang van de parkeergarage is nog niet afgerond. Momenteel wordt bekeken wat de meeste gewenste uitvoeringsvorm is. Er is al wel voorbereidend onderzoek verricht naar de bodemgesteldheid.
11
Deelgebied 14 Openbare ruimte Markt – Veerweg De vertaling van het Beeldkwaliteitplan voor de inrichting van dit deelgebied en de verplaatsing van de waterpartij naar deelgebied 11 is in de actualisatie van november 2002 verwerkt. De ontwikkelingen rond de invulling van het marktplein (zie deelgebied 2) hebben ook gevolgen voor dit deelgebied. Bij een van de volgende actualisaties zal dit worden meegenomen. Deelgebied 15 Openbare ruimte Brederodelaan De vertaling van het Beeldkwaliteitplan voor de inrichting van dit deelgebied is in de actualisaties verwerkt. Deelgebied 16 Overig Centrumgebied Afgesproken actie: Het regelmatig terugkoppelen van de planontwikkelingskosten. Ieder kwartaal wordt de gemeenteraad op de hoogte gebracht van de stand van zaken rond de planontwikkelingskosten. Binnen deelgebied 16 zijn in het Masterplan verschillende posten opgenomen, o.a.: - planontwikkelingskosten - kosten voor kabels en leidingen Planontwikkelingskosten tot en met 2003 In mei 2003 is de raming van de planontwikkelingskosten voor de haalbaarheidsfase met € 560.000 verhoogd van € 1.815.000 tot ca. € 2.375.000 vanwege een langere voorbereidingstijd, de complexiteit van het plan, veel overleg met betrokkenen, inspraakrondes en bijstelling van de deelplannen.Ter dekking van de extra kosten wendt de gemeente Papendrecht haar ISV-bijdrage aan van € 250.000. Daarnaast kan een deel van de planontwikkelingskosten verrekend worden in de grondprijs. Hierdoor wordt het beschikbaar gestelde budget van € 1.815.000 in 2003 niet overschreden. Van haalbaarheidsberekening naar exploitatieberekening Deloitte en Touche heeft in november 2002 aangegeven dat de ramingen van het Masterplan omgezet moeten worden naar een exploitatieberekening. De boekwaarde van complex Centrum per 1 januari 2004 zal hierbij als basis dienen. Uit de analyse blijkt dat er in de boekwaarde van het huidige Centrumplan nog kosten zitten, die gemaakt zijn vóór de vaststelling van het Masterplan in 2001. Het betreft € 197.760 van vóór 1999 (realisatie samen met ING Vastgoed B.V.). Toen besloten werd niet met ING door te gaan, hadden deze kosten afgeboekt moeten worden, aangezien deze kosten niets te maken hebben met het huidige Centrumplan. Daarnaast zijn de voorbereidingskredieten die de raad voor 1999 ter beschikking had gesteld (totaal € 360.000) niet meegenomen in de financiële onderbouwing van het Masterplan. U wordt voorgesteld om bovengenoemde kosten (totaal € 557.760), bij de jaarrekening 2003, ten laste te brengen van de reserve stedelijke vernieuwing. Planontwikkelingskosten 2004 en verder Het Centrumplan gaat over van de haalbaarheidsfase naar de realisatiefase. Ook in die fase is begeleiding door het Projectbureau Centrum en externe bureaus nodig. Voor 2004 worden deze kosten geraamd op € 500.000. Een specificatie is opgenomen in hoofdstuk 3 Planontwikkelingskosten. Vanaf 2005 zullen de planontwikkelingskosten alleen nog betrekking hebben op het begeleiden van de realisatie van de diverse deelgebieden binnen het Centrumplan. Deze kosten zijn opgenomen in de raming van de uitvoeringskosten (bouw- en woonrijpmaken). Conclusie december 2003: planontwikkelingskosten Als gevolg van de verhoging van de planontwikkelingskosten met het budget voor 2004 is het totaal van de planontwikkelingskosten verhoogd van 17 naar 20% van de grondexploitatie. nieuwe actie voor genereren extra opbrengsten Er wordt gezocht naar functietoevoegingen op alternatieve locaties binnen het Centrumplan om opbrengsten te genereren en zo tekorten te beperken.
12
Verschillenanalyse In de overzichten op pagina 15 zijn de resultaten per deelgebied opgenomen. Daarbij wordt in het eerste overzicht een vergelijking gemaakt tussen het Masterplan en de actualisatie van december 2003. In het tweede overzicht worden de verschillen tussen de actualisatie van mei 2003 en december 2003 benoemd. De relevante mutaties zitten in de deelgebieden 5, 9 en 16. Parkeren De kosten en opbrengsten voor parkeren waren in de berekeningen van het Masterplan per deelgebied ondergebracht. Bij de Actualisatie 2002 is het parkeren als een aparte post (grondopbrengst) opgenomen. Rentekosten In het Masterplan zijn de rentekosten aan de diverse deelgebieden toegerekend. In de actualisatie van november 2002 zijn deze rentekosten op basis van de toen verwachte fasering van de diverse deelgebieden als totaal opgenomen. Om beide modellen vergelijkbaar te houden is de berekening van het Masterplan op de huidige berekening aangepast en zijn de rentekosten bij de diverse deelgebieden geëlimineerd. Toelichting berekeningswijze De verschillen op deelgebiedniveau zijn gebaseerd op werkelijke kosten (nominale bedragen). De uiteindelijke verschillen worden vervolgens op basis van fasering netto contant gemaakt. Het saldo van de extra kosten ten opzichte van het Masterplan zoals in deze 3e actualisatie becijferd zijn komen op € 2.156.817. Dit is € 2.086.266 netto contant. Berekening extra kosten Centrumplan – actualisatie december 2003 De extra kosten ten opzichte van het Masterplan zijn teruggebracht van nominaal € 2.952.000 in mei 2003 naar nominaal € 2.157.000 per december 2003. Een afname van € 795.000. Berekening extra kosten ten opzichte van het masterplan (NOMINAAL) Resultaat mei 2003 december 2003 Totaal masterplan € 8.040.012- € 8.040.012Totaal actualisatie € 12.331.277- € 11.536.388€ 3.496.376Totaal wijzigingen excl. opbrengst parkeren 4.291.265- € opbrengst parkeren € 1.339.559 € 1.339.559 € 2.156.817Totaal extra kosten 2.951.706- €
verschil € € € € €
794.889794.889 794.889
Van nominaal naar netto contante waarde Bovengenoemd resultaat had bij een ongewijzigde planning een afname van de extra kosten betekend van ca. € 630.000 op basis van netto contante waarde. Door wijzigingen in de planning zijn er echter extra rentekosten van ca. € 100.000, waardoor de afname uitkomt op ca. € 530.000 netto contante waarde. De extra kosten ten opzichte van het Masterplan komen hiermee uit op € 2.086.266 netto contante waarde. De grootste verschuivingen zijn: • Realisatie parkeren winkels Overtoom 1 jaar eerder; • Waterpartij 3 jaar eerder; • Omleidingsroute 1 jaar eerder; • Realisatie theater jaar later qua kosten 1 jaar later; • Brederodelaan 1 jaar later; • Mutaties binnen planontwikkelingskosten.
13
Berekening extra kosten ten opzichte van het masterplan (Netto Contante Waarde) Resultaat mei 2003 december 2003 Totaal masterplan € 7.033.593- € 7.033.593Totaal actualisatie € 10.801.429- € 10.271.124€ 3.237.531Totaal wijzigingen excl. opbrengst parkeren 3.767.836- € opbrengst parkeren € 1.151.265 € 1.151.265 € 2.086.266Totaal extra kosten 2.616.571- €
verschil € € € € €
530.305530.305530.305-
Financiële risico’s Onteigenen In de afgelopen periode heeft het accent van de werkzaamheden gelegen op de verwervingen en het bereiken van overeenstemming met huurders. Het is zaak dat via de minnelijke weg overeenstemming wordt verkregen. Immers, uitstel als gevolg van een onteigeningsprocedure leidt tot een toename van het aantal bedrijfsbeëindigingen in De Meent. Hierdoor ontstaat een neerwaartse spiraal. Het tijdelijk winkelcentrum kan niet worden gerealiseerd en Papendrecht krijgt te maken met een verdere uitstroom van de non food sector. De verwachting is dat bedrijven als Super de Boer, Bas van der Heijden en Lidl hun omzet wel zullen behouden. Al zal spreiding (verhuizing van Lidl naar het Erasmusplein) wel desastreuze gevolgen hebben voor de rest van de achterblijvende middenstand. Lidl heeft inmiddels haar vestiging aan het Erasmusplein gebruiksklaar staan. De positie van de middenstand in Papendrecht zal verslechteren. Waarschijnlijk wordt het scenario dan: proberen met kleine aanpassingen de huidige Meent in leven te houden. Er zal opnieuw worden onderhandeld over de bijdrage van de gemeente. Het proces gaat van voren af aan lopen en de geloofwaardigheid verdwijnt. Dit heeft een negatieve uitstraling op de regio en zal leiden tot grote kapitaalvernietiging vanwege reeds gemaakte planontwikkelingskosten en het inzetten van een nieuw planproces vanaf 2006. Kortom: het aan laten komen op onteigening is geen begaanbare weg. Er zijn recent signalen vernomen dat de laatste partijen - zij het moeizaam - wel begrip hebben voor het standpunt van de gemeente dat op korte termijn duidelijkheid moet worden verschaft. Besluitvorming theater In de huidige berekeningen is uitgegaan van een realisatie van het theater in deelgebied 9 Super de Boer/ Riskepand. Mocht er, als gevolg van het interactieve proces, besloten worden het theater op een andere locatie te realiseren, dan zal het Centrumplan de berekende grondopbrengst van € 2.400.000 mislopen. Uiteraard zal dit deelgebied dan anders ingevuld worden. In hoeverre er een zelfde grondopbrengst te realiseren is, is nog onduidelijk. Uitvoeringskosten In de huidige berekeningen zijn de budgetten voor uitvoering geraamd op basis van globale inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. In 2004 zal de daadwerkelijke inrichting van de openbare ruimte concreter worden en wordt de raming van de uitvoeringskosten hierop aangepast. Kabels en leidingen De kosten voor kabels en leidingen zijn ingeschat op basis van ervaringscijfers. De daadwerkelijke inrichting van het centrumgebied zal bepalend zijn voor de werkelijke kosten. Momenteel wordt onderzocht op welke plaatsen welke kabels en leidingen moeten worden omgelegd. Bodemverontreiniging In de huidige berekeningen is geen rekening gehouden met sanering van bodemverontreiniging. Mochten er verontreinigingen worden aangetroffen, dan zullen de financiële gevolgen daarvan in beeld worden gebracht. Via de actualisaties wordt u daarvan op de hoogte gehouden.
14
Verschillenanalyse Vergelijking van het masterplan met de actualisatie november 2003 Resultaten in nominale waarde MASTERPLAN A B Grondkosten Grondtotaal excl. opbrengsten rente totaal gebied 1 Meent + Witte "villa" € 7.419.053 € gebied 2 Parkeergarage Markt € € gebied 3 Huizen Oude Veer € 769.655 € 932.350 gebied 4 Parkeren Oude Veer € 366.046 € 816.804 gebied 5 Parkeren + winkels Overtoom € 564.956 € 1.286.578 gebied 6 Uitbouw winkels Overtoom € 23.143 € 436.543 gebied 7 Woongebied Boogaardstraat € 414.357 € gebied 8 Schooldwarsstraat - Westeind € 519.578 € 2.290.398 gebied 9 (Pand Riske)/pand SDB € 1.050.964 € 2.270.986 gebied 10 Pand van de Kevie € € gebied 11 Busstrook - Veerweg € 436.083 € 2.811.801 gebied 12 Hoek Elandstraat - Westeind € 97.563 € 226.890 gebied 13 Omleidingsroute Centrum € 1.711.205 € gebied 14 Openbare ruimte Markt-Veerweg € 2.800.278 € gebied 15 Openbare ruimte Brederodelaan € 411.125 € gebied 16 Overig Centrumgebied € 2.528.357 € € 19.112.362 € 11.072.350 Totalen Vergelijking van de 2e actualisatie met de actualisatie december 2003 Resultaten in nominale waarde MEI 2003 C D GrondGrondkosten opbrengsten totaal totaal gebied 1 Meent + Witte "villa" € 6.034.503 € gebied 2 Parkeergarage Markt € € gebied 3 Huizen Oude Veer € 550.798 € 453.780 gebied 4 Parkeren Oude Veer € 524.981 € gebied 5 Parkeren + winkels Overtoom € 399.694 € 867.506 gebied 6 Uitbouw winkels Overtoom € € gebied 7 Woongebied Boogaardstraat € 196.136 € gebied 8 Schooldwarsstraat - Westeind € 1.024.868 € 2.526.824 gebied 9 (Pand Riske)/pand SDB € 3.909.725 € 3.913.946 gebied 10 Pand van de Kevie € € gebied 11 Busstrook - Veerweg € 1.703.280 € 3.289.907 gebied 12 Hoek Elandstraat - Westeind € € gebied 13 Omleidingsroute Centrum € 2.399.010 € gebied 14 Openbare ruimte Markt-Veerweg € 2.622.826 € gebied 15 Openbare ruimte Brederodelaan € 500.462 € gebied 16 Overig Centrumgebied € 3.516.957 € Totalen € 23.383.240 € 11.051.963
A-B Resultaat Deelgebied € 7.419.053€ € 162.696 € 450.758 € 721.622 € 413.400 € 414.357€ 1.770.819 € 1.220.021 € € 2.375.718 € 129.327 € 1.711.205€ 2.800.278€ 411.125€ 2.528.357€ 8.040.012-
C-D Resultaat Deelgebied € 6.034.503€ € 97.018€ 524.981€ 467.813 € € 196.136€ 1.501.956 € 4.221 € € 1.586.627 € € 2.399.010€ 2.622.826€ 500.462€ 3.516.957€ 12.331.277-
DECEMBER 2003 D C-D GrondGrondkosten opbrengsten Resultaat totaal totaal Deelgebied € 6.034.503 € € 6.034.503€ € € € 453.504 € 453.780 € 276 € 524.981 € € 524.981€ 385.264 € 1.540.617 € 1.155.353 € € € € 300.000 € € 300.000€ 1.058.607 € 2.526.824 € 1.468.217 € 4.367.672 € 4.955.523 € 587.852 € € € € 1.703.280 € 3.353.933 € 1.650.653 € 663.000 € 663.000 € € 2.399.010 € € 2.399.010€ 2.622.826 € € 2.622.826€ 500.462 € € 500.462€ 4.016.957 € € 4.016.957€ 25.030.065 € 13.493.677 € 11.536.388-
Grondkosten totaal € 1.384.550€ € 316.151€ 158.935 € 179.693€ 23.143€ 114.357€ 539.029 € 3.316.707 € € 1.267.197 € 565.437 € 687.805 € 177.452€ 89.337 € 1.488.600 € 5.917.703
DECEMBER 2003 D C-D GrondGrondkosten opbrengsten Resultaat totaal totaal Deelgebied € 6.034.503 € € 6.034.503€ € € € 453.504 € 453.780 € 276 € 524.981 € € 524.981€ 385.264 € 1.540.617 € 1.155.353 € € € € 300.000 € € 300.000€ 1.058.607 € 2.526.824 € 1.468.217 € 4.367.672 € 4.955.523 € 587.852 € € € € 1.703.280 € 3.353.933 € 1.650.653 € 663.000 € 663.000 € € 2.399.010 € € 2.399.010€ 2.622.826 € € 2.622.826€ 500.462 € € 500.462€ 4.016.957 € € 4.016.957€ 25.030.065 € 13.493.677 € 11.536.388-
MUTATIES D-B GrondGrondkosten opbrengsten totaal totaal € € € € € 97.294- € € € € 14.430- € 673.110 € € € 103.864 € € 33.739 € € 457.947 € 1.041.578 € € € € 64.026 € 663.000 € 663.000 € € € € € € € 500.000 € € 1.646.825 € 2.441.714
C
C
15
C-A
C-A
MUTATIES D-B Grondopbrengsten totaal € € € 478.570€ 816.804€ 254.038 € 436.543€ € 236.426 € 2.684.538 € € 542.132 € 436.110 € € € € € 2.421.327
(C-A) - (D -B) Resultaat Deelgebied € 1.384.550 € € 162.419€ 975.739€ 433.731 € 413.400€ 114.357 € 302.602€ 632.170€ € 725.066€ 129.327€ 687.805€ 177.452 € 89.337€ 1.488.600€ 3.496.376-
(C-A) - (D -B) Resultaat Deelgebied € € € 97.294 € € 687.540 € € 103.864€ 33.739€ 583.631 € € 64.026 € € € € € 500.000€ 794.889
3. Overzicht planontwikkelingskosten Voor de financiële onderbouwing van het Masterplan is een inschatting gemaakt van de planontwikkelingskosten. Nu, twee jaar later blijkt deze inschatting te optimistisch.Nadat de gemeenteraad het plan in juli 2001 heeft vastgesteld is er breed over het Masterplan gecommuniceerd met betrokkenen en belangstellenden. Dit was een bewuste keuze om zo draagvlak voor het plan te creëren en het aantal bedenkingen, bezwaren en beroepschriften in de bestemmingsplanprocedure te beperken. Door het intensieve overleg met bewoners- en belangengroepen was het noodzakelijk op stedenbouwkundig niveau varianten uit te werken voor de deelgebieden Kijkstrip, Boomgaardstraat, Omleidingsroute, Super de Boer/Riske en Overtoom. Dit alles heeft extra kosten met zich meegebracht. Hier tegenover staat dat het aantal ingediende bedenkingen en bezwaren beperkt is gebleven terwijl het een complex bestemmingsplan betreft. De gevolgde werkwijze bij de onderhandelingen met eigenaren en ondernemers heeft ertoe geleid dat onteigening voorkomen wordt, de planning daardoor niet jaren opschuift en er geen hoge kosten gemaakt hoeven worden voor onteigeningsprocedures. Ook zijn binnen de post planontwikkelingkosten kosten opgenomen die te maken hebben met onvoorziene zaken als vernieuwde bestuurlijke inzichten op invulling van de Markt en de zichtlijn naar de jachthaven en de review die eind 2002 is uitgevoerd door Deloitte & Touche. Bij de 2e actualisatie van mei 2003 is de raming van de planontwikkelingskosten voor de haalbaarheidsfase met € 560.000 verhoogd van € 1.815.000 tot ca. € 2.375.000. Dit budget is toereikend voor de planontwikkelingskosten tot en met 2003. Planontwikkelingskosten 2004 Met de kennis van dit moment is bij het opstellen van de 3e actualisatie een inschatting gemaakt van de planontwikkelingskosten voor 2004, die per saldo uitkomt op € 500.000. Deze zijn als volgt te specificeren: Procesmanagement Projectbureau centrum Verwerving Doorberekening verwervingskosten Stedenbouwkundige Overige ambtelijke inzet Onvoorzien Totaal
€ € € -/- € € € € €
140.000 180.000 80.000 80.000 30.000 100.000 50.000 500.000
In deze opzet is rekening gehouden met de projectleiding voor de realisatie van de deelgebieden 5 Parkeren en winkels Overtoom, 8 Schooldwarsstraat - Westeind en 12 Hoek Eilandstraat - Westeind. Op dit moment is de verwachting dat nog een half jaar intensieve procesbegeleiding noodzakelijk is en daarna nog een half jaar om tot afronding van de werkzaamheden voor de planontwikkeling te komen. In die tijd zal - gestart zijn met de sloop/nieuwbouw van De Meent - gestart zijn met deelplan parkeren en winkels Overtoom - de discussie rond het theater zijn afgerond en de invulling van de markt vorm hebben gekregen. Uitgaande van een voorspoedig procesverloop kan de begeleiding door Akro Consult eind 2004 zijn afgebouwd. Inclusief deze verhoging is het budget voor planontwikkelingskosten ten opzichte van het Masterplan met € 2.047.500 verhoogd van ca. € 907.500 naar € 2.955.000. Daarmee komen de planontwikkelingskosten uit op ca. 20% van de grondexploitatie.
16
Verloop planontwikkelingskosten t/m 2003 De onderstaande tabel geeft de stand van zaken weer per 15 november 2003. Verloop planontwikkelingskosten Omschrijving
Raming
Verhoging
Totaal
Uitgaven
Te besteden
Uitgaven
Restant
nov-02
mei-03
t/m 2003
t/m 2002
in 2003
t/m 15-11-03
2003
Uitgaven Procesmanagement
€
505.000
€
505.000
€
381.283
€
123.717
€
159.702
€
35.985-
Coördinerend ambtenaar/secr.
€
422.000
€
422.000
€
266.753
€
155.247
€
138.731
€
16.516
Verwerving
€
€
387.500
€
191.213
€
196.287
€
196.583
€
297-
Kosten stedenbouwkundige
€
€
286.000
€
232.978
€
53.022
€
56.809
€
3.787-
Marktvisie
€
-
€
-
€
-
€
-
€
13.695
€
13.695-
Parkeerbeleid
€
41.000
€
41.000
€
30.258
€
10.742
€
10.742
€
0
Overige ambtelijke inzet
€
202.500
€
202.500
€
64.236
€
138.264
€
99.537
€
38.727
Communicatie
€
115.500
€
115.500
€
131.811
€
Onvoorzien
€
243.000
€
172.500
€
415.500
€
67.502
€
€ 1.815.000
€
560.000
€ 2.375.000
Totaal uitgaven
Inkomsten Te verrekenen verwervingskosten € Nog te ontvangen ISV-subsidie Totaal inkomsten Netto budget
-
€
387.500
286.000
19.645
€
347.998
16.311- € €
131.837
€
216.162
35.956-
€ 1.366.034
€ 1.008.966
€
827.281
€
181.685
310.000
-
€
310.000
€
310.000
€
-
€
310.000
€
-
€
€
-
€
250.000
€
250.000
€
-
€
250.000
€
-
€
250.000
€
-
€
560.000
€
560.000
€
-
€
560.000
€
-
€
560.000
€ 1.815.000
€
-
€ 1.815.000
Uit bovenstaande tabel blijkt dat er voor planontwikkeling in 2003 nog ca. € 182.000 beschikbaar is. De verwachting is dat dit restbudget tot het eind van 2003 voldoende is en het beschikbaar gestelde “netto” krediet van € 1.815.000 toereikend zal zijn. Toelichting op posten 1. Procesmanagement Door de grote werkdruk binnen het Projectbureau Centrum is vanuit Akro Consult in de maanden februari, maart en april extra ondersteuning geboden. Het afgelopen jaar is vertraging opgelopen in het proces. De verwachting was in het derde kwartaal 2003 rond te zijn met de verwervingen en over te gaan met de winkels uit De Meent naar de tijdelijke huisvesting. De gemaakte uren voor realisatie van de parkeergarages en de daarmee samenhangende onderhandelingen zijn ook meegenomen, terwijl nog niet duidelijk is wie de parkeergarages gaat bouwen. 2. Coördinerend ambtenaar/secretariaat In verband met de grote werkdruk binnen het Projectbureau Centrum is het aantal uren van de projectmedewerker structureel uitgebreid. 3. Verwerving Een groot deel van de planontwikkelingskosten voor verwerving kan verrekend worden bij de grondtransacties. Ook in het tweede halfjaar van 2003 is in hoog tempo en intensief met de individuele eigenaren van De Meent onderhandeld. Tussen mei 2003 en december 2003 is zeer intensief onderhandeld met eigenaren en huurders van De Meent, de eigenaren Brederodelaan en andere eigenaren in het centrumgebied die hun bezit aan de gemeente hebben aangeboden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze gesprekken nemen, naar mate de eindstreep in zicht komt steeds meer tijd in beslag. Deze begeleidingskosten zijn in deze post opgenomen.
17
4. Kosten stedenbouwkundige Het budget voor de kosten van de stedenbouwkundige is ontoereikend. In de periode tot en met april waren extra inspanningen noodzakelijk rond aansluiting van het centrumgebied op de jachthaven, rond de locatie van het theater en de invulling van de Markt. Een gedeelte van de post onvoorzien kan hiervoor worden aangewend. 5. Communicatie Communicatie is binnen het Centrumplan essentieel voor het creëren van draagvlak. In 2003 hebben de trajecten rond bestemmingsplan, de artikel 17-procedure voor de tijdelijke huisvesting, contacten met bewoners van de te slopen woningen aan de Boomgaardstraat en de communicatie rond het tijdelijk winkelcentrum veel tijd en aandacht gevraagd. De extra kosten kunnen verrekend worden binnen de post onvoorzien. 6. Onvoorzien Onder deze post zijn de kosten opgenomen die Deloitte & Touche in rekening heeft gebracht voor het uitvoeren van de review die zij in 2002 hebben uitgevoerd. Deze waren eerder niet begroot. 7. Doorberekening kosten en subsidie Een gedeelte van de extra kosten kan doorberekend worden in de grondtransacties. Het begeleiden van verwervingen kost zowel intern (ambtelijke inzet) als extern veel tijd. Wanneer we deze werkzaamheden toerekenen aan de Meent en het overige centrumgebied, heeft 80% betrekking op verwerving van onroerende zaken op de Meent en 20% op het overige centrumgebied. In de deelplanovereenkomst is met Van der Vorm overeengekomen dat alle kosten met betrekking tot de verwerving bepalend zijn voor de hoogte van de grondprijs. Dit betekent dat 80% van de verwervingskosten verrekend kan worden. De overige 20% van deze kosten zal verrekend worden in de grondprijs van grondtransacties in het overige centrumgebied. Hoeveel hiervan daadwerkelijk verrekend kan worden, is afhankelijk van grondprijsonderhandelingen. Daarnaast kan een gedeelte van de planontwikkelingskosten gedekt worden door de nog te ontvangen ISV-subsidie van € 250.000.
18
4. Verwerking aanbevelingen Deloitte & Touche Deloitte & Touche heeft eind 2002 in haar rapportage een aantal aanbevelingen gedaan. Van de aanbevelingen die direct verband houden met de financiële analyse wordt hieronder aangegeven hoe deze zijn of worden verwerkt. Een groot aantal aanbevelingen en aandachtspunten houden verband met het contract met Van der Vorm voor de Meent. Deze worden meegenomen in de onderhandelingen en zullen verwerkt worden in de realisatieovereenkomst die in 2004 ter goedkeuring aan het bestuur wordt voorgelegd. Aanbeveling 1: - starten met een goed financieel sturings- en beheersingskader - goede scheiding van uitgaven om BTW te kunnen terugvorderen Al tijdens het onderzoek van D & T, nog voor het uitkomen van het eindrapport heeft het Projectbureau Centrum in nauwe samenwerking met de controller van de gemeente een integraal grond- en opstalexploitatiemodel opgezet. Dit model biedt mogelijkheden om de activiteiten die plaatsvinden binnen het proces van het Centrumplan, gedetailleerd te sturen. Aan het College en de Themacommissie Centrum wordt elk kwartaal een financiële voortgangsrapportage verstrekt. Een en ander staat los van de grondexploitatie, die op de gebruikelijke wijze is ingericht door de gemeentelijke administratie. De afdeling Financiën werkt inmiddels binnen de financiële administratie met de deelgebieden zoals opgenomen in het Masterplan. Daarmee is gestart toen de werkzaamheden voor de aanleg van de waterpartij in uitvoering zijn genomen. Daarnaast is de financiële administratie aangepast aan de vereisten van de BTW-regelgeving en het BTW-compensatiefonds. Met andere woorden, de grondexploitatie en aanpassing van de financiële administratie zijn een verdere uitwerking van het geadviseerde financieel sturings- en beheersingskader. Deze aanbeveling is daarmee overgenomen. Aanbeveling 2: - het maken van scenarioberekeningen Binnen het financieel model dat is gehanteerd, zijn verschillende scenario’s doorgerekend. In de loop der tijd kunnen veranderde inzichten en momenten voor belangrijke besluitvorming leiden tot aanpassing of aanvulling van de bestaande scenario’s. Onderwerpen die hiervoor relevant zijn, zijn: - de realisatieovereenkomst De Meent - invulling van het marktplein - uitwerking van de parkeervoorzieningen. Zodra hierover meer duidelijkheid is verkregen zullen scenario’s worden gemaakt. Aanbeveling 3: - strategie rond subsidiemogelijkheden bepalen Het Projectbureau Centrum heeft verder onderzoek verricht naar subsidiemogelijkheden voor Papendrecht. Voor de reguliere subsidies komt het Centrumplan niet in aanmerking. De burgemeester zal door middel van een oriënterend gesprek met de gedeputeerde van ruimtelijke ordening lobbywerk verrichten voor een eventuele provinciale bijdrage. Daarmee is de gevraagde strategiebepaling afgerond. Aanbeveling 4: - heroverweging projectorganisatie De projectorganisatie is opnieuw bekeken en is in een afrondende fase. Daarbij zijn de drie informatie/communicatielijnen: 1. extern, 2. raad en bestuur, 3. lijnorganisatie (projecten) betrokken, evenals de rollen en verantwoordelijkheden van medewerkers Projectbureau, procesmanager, collegeleden en DT. De projectorganisatie wordt omgezet, van een organisatie gericht op planontwikkeling in een organisatie die meer gericht is op de realisatiefase van het Centrumplan.
19
