Visie Centrumplan Rhoon. visie centrumplan Rhoon 5.indd :47:19

Visie Centrumplan Rhoon

visie centrumplan Rhoon 5.indd 1

06-09-2006 8:47:19


06-09-2006 8:47:19

Documentatiepagina Opdrachtgever(s):

Johan Matser Projectontwikkeling bv HEJA projectontwikkeling

Titel rapport:

Visie Centrumplan Rhoon

Rapporttype:

Eindrapport

Rapportnummer:

208X00082.027030_1_2

Datum:

5 september 2006

Contactpersoon

de heer R. Bakker (Johan Matser projectontwikkeling)

opdrachtgever(s):

mevrouw C. v.d. Hove (HEJA projectontwikkeling)

Leden Stuurgroep:

Dhr. G.A.D. Brussaard (wethouder Albrandswaard), voorzitter Stuurgroep

Postbus 68 5260 AB Vught Taalstraat 36 en 53 Vught

telefoon 073 658 90 40 fax 073 656 16 65 e-mail: [email protected]

Dhr. C. Stoppelenburg (gemeente Albrandswaard) Dhr. W. Boon (Boon-groep) Dhr. P.A. Smits (HBD) Dhr. B.F.M. van Beers (SPF Beheer) Mevr. H.M.A Weijdemuller (SPF Beheer) Dhr. S. Hommersom (BRO) Dhr. J. Mahu (Albert Hein Rhoon) Dhr. O. Bruinenberg (MCD) Dhr. H. Kik (Winkeliersvereniging Rhoon) Dhr. J. Hoppen (HEJA projectontwikkeling) Mevr. C. v.d. Hove (HEJA projectontwikkeling) Dhr. R. Oomes (Promes Interim) Dhr. E. Röhling (Johan Matser projectontwikkeling) Dhr. R. Bakker (Johan Matser projectontwikkeling) Dhr. A. Vriend (Rabo Vastgoed)


06-09-2006 8:47:19

Projectteam BRO:

Steven Hommersom Martijn van Dam Fieke Verschueren Marloes Krol Martijn Rauwers

Trefwoorden:

Beknopte inhoud:

Centrumplan, DPO

Visie winkelcentrum Rhoon: ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel en overige publieksgerichte voorzieningen in Rhoon en ruimtelijk ontwerp


06-09-2006 8:47:19

Inhoudsopgave 1.

Visie

3

1.1

Algemeen

3

1.2

Ambitie centrum Rhoon

4

Deel A. Functionele onderbouwing

7

2.

Uitgangssituatie

8

2.1

Huidige aanbodstructuur Albrandswaard

8

2.2

Voorzieningen Albrandswaard

11

2.3

Voorzieningen Rhoon

12

3.

Perspectief centrum Rhoon

20

3.1

Draagvlak

20

3.2

Ruimtelijk koopgedrag

22

3.3

Perspectief centrumplan Rhoon

24

3.4

Ondernemerswensen

26

3.5

Brancheringsvoorstel detailhandel centrum Rhoon

28

3.6

Voorstel overige publieksgerichte voorzieningen Rhoon

30

3.7

Conclusie

39

Deel B. Stedenbouwkundige schetS

41

4.

ontwerpproces

42

4.1

Uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling

42

4.2

Conceptuele gedachte

44

4.3

Het fijnslijpen van de eerste schets

46

5.

centrumplan

48

5.1

Integrale gebiedsvisie

48

5.2

Stedenbouwkundig plan

51

5.3

Aanvullende maatregelen

55


06-09-2006 8:47:20

2


06-09-2006 8:47:21

1.

VISIE 1.1 Algemeen De gemeente Albrandswaard werkt al jaren aan een plan voor het centrum van Rhoon. Het is de bedoeling om een samenhangend dorpscentrum te ontwikkelen, dat voldoet aan de eisen die hedendaagse consumenten stellen aan winkelen op dorpsniveau. Winkeliers moeten de ruimte krijgen om met hun eigen winkel in te spelen op kansen en uitdagingen. Vernieuwing is bittere noodzaak als men de concurrentieslag met vernieuwde en nieuwe winkelcentra in de regio niet wil verliezen. Zonder goede winkels zal de leefbaarheid van het dorpscentrum van Rhoon sterk afnemen. Een mijlpaal in het ingewikkelde proces is de intentieverklaring, waarin op 8 december 2005 de uitgangspunten zijn vastgelegd voor de aanpak van de ontwikkeling van het kernwinkelapparaat. De intentieoverkomst is gesloten tussen de gemeente en strategische partners in het ontwikkelingsproces. In de intentieovereenkomst is onder meer vastgelegd dat een plan zal wor-

den gemaakt waarin de toekomstige winkelstructuur wordt vastgelegd en aangetoond wordt dat een passende programmering mogelijk is. Geopteerd wordt voor een tweepolige winkelstructuur, waarbij twee supermarkten als trekkers fungeren. Deze rapportage doet verslag van de verschillende onderzoeken en het ontwerp. Het was een ingewikkeld, maar inspirerend proces, dat geleid heeft tot een ruimtelijk ontwerp voor winkels, woningen en centrumvoorzieningen. Dit plan voor het centrum is afgestemd op de behoeften van bewoners, bezoekers en plaatselijke ondernemers van Rhoon. Zoals het vaak in oude dorpskernen is, bieden de nieuw voorgestelde straatjes die op de Dorpsdijk uitkomen vele verassende doorkijkjes. De Dorpsdijk is de centrale plek van het dorp, met ruimte voor een pleintje waar de auto’s niet zomaar komen. Het plan gaat uit van een eenvoudiger wegenstructuur met voldoende parkeerplaatsen.

3


06-09-2006 8:47:22

1.2 Ambitie centrum Rhoon Het bieden van een compleet aanbod aan winkels, horeca en andere voorzieningen in een aantrekkelijk centrum en primair gericht op de inwoners van Rhoon. Het winkelhart van Rhoon heeft zich door de jaren heen ontwikkeld als een centrum waar bezoekers voor een groot aantal winkels en andere voorzieningen terecht kunnen en waar tevens wordt gewoond. Ook in de toekomst verdienen de bezoekers en bewoners van Rhoon een zo compleet mogelijk aanbod aan winkels, horeca en andere voorzieningen in een compact en comfortabel centrum. Bovenal zal in het winkelhart van Rhoon ruimte zijn voor meer woningen. Deze veelzijdigheid aan verschillende functies biedt Rhoon de kans het levendige en chique centrum van IJsselmonde te worden.

4


06-09-2006 8:47:23

5


06-09-2006 8:47:26

6


A 06-09-2006 8:47:26

A

Deel A. Functionele onderbouwing

7


06-09-2006 8:47:26

2.

UITGANSSITUATIE 2.1 Huidige aanbodstructuur Albrandswaard Het centrum van Rhoon is gesitueerd tussen de Viaductweg, de Julianastraat en de Rijsdijk. Het wordt doorsneden door de Dorpsdijk. Aan deze Dorpsdijk is het winkelcentrum Strawinskyplein gesitueerd. Er is geen duidelijke ruimtelijke relatie met de winkels aan dit plein en de concentratie van winkels aan de

Julianastraat Het Strawinskyplein is verouderd en heeft hoognodig behoefte aan vernieuwing. Verschillende winkeliers hebben aangegeven te willen uitbreiden. De mogelijkheden ontbreken daar momenteel voor. In de afgelopen jaren zijn er verschillende plannen ontwikkeld, die niet tot ontwikkeling gebracht zijn. Het proces is in een versnelling gekomen nadat de gemeente een nieuw gemeentehuis betrok en de

Functiekaart estaande situatie

8


06-09-2006 8:47:27

locatie van het voormalige gemeentehuis beschikbaar werd voor detailhandel. Er moet worden aangetoond dat uitbreiding verantwoord is, aangezien het voorliggende DPO (distributieplanologisch onderzoek) uit 2002 niet meer actueel is. Bij de actualisatie van het DPO is meer aandacht besteed aan de kwalitatieve aspecten. Op basis van het nieuwe DPO wordt een vertaalslag gemaakt naar de

meest optimale en haalbare programmatische invulling voor het centrumplan Rhoon. Dit DPO dient als input voor het stedenbouwkundig plan. Hiervoor zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: x wat zijn, zowel kwantitatief als kwalitatief, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel en aanverwante publieksgerichte voor-

Functiekaart nieuwe situatie

9


06-09-2006 8:47:28

x

zieningen in Rhoon? hoe kan dit ruimtelijk-functioneel vertaald worden in het centrumplan?

x

De belangrijkste afgeleide onderzoeksvragen zijn: x hoe is het huidige winkelaanbod in de gemeente Albrandswaard en Rhoon in het bijzonder opgebouwd naar branchering, omvang, kwaliteit en spreiding? Welke relevante initiatieven spelen in Rhoon en in de regio?

x

wat zijn de kwantitatieve (distributieve ruimte in de dagelijkse en nietdagelijkse sector) en kwalitatieve mogelijkheden voor uitbreiding, verplaatsing, c.q. versterking van het winkelaanbod in Rhoon, rekening houdend met ontwikkelingen in consumentengedrag, initiatieven elders en de te verwachten bevolkingsontwikkeling in Rhoon? wat is een realistisch programma aan detailhandel en overige commerciële publieksgerichte voorzieningen voor het nieuwe centrumplan van Rhoon?

Tabel 2.1: Detailhandel en overige publieksgerichte voorzieningen gemeente Albrandswaard Dagelijkse art.

Niet-dagelijkse art.

Totaal detailhandel

Overige voorzieningen1

winkels

m² wvo

winkels

m² wvo

winkels

m² wvo

aantal

Poortugaal

7

1.472

14

2.602

21

4.074

19

Portland

4

1.571

-

-

4

1.571

2

Rhoon

13

1.819

35

10.161

48

11.980

36

Albrandswaard totaal

24

4.862

49

12.763

73

17.625

57

Bron: Locatus, 2006

1

Uitzendbureaus, kappers, banken, horeca, tankstations, etc.

10


06-09-2006 8:47:28

2.2 Voorzieningen Albrandswaard Omvang aanbod detailhandel en overige voorzieningen gemeente Voor de situatie van het aanbod aan detailhandel en aanverwante publieksgerichte voorzieningen in de gemeente Albrandswaard is uitgegaan van Locatus-gegevens van de gemeente. Deze gegevens zijn aangevuld door BRO met behulp van actuele informatie van de supermarkten. In tabel 2.1 is een overzicht te zien van het voorzieningenaanbod in

de gemeente Albrandswaard, uitgesplitst naar Poortugaal, Portland en Rhoon. Bij de detailhandel is onderscheid gemaakt tussen dagelijkse artikelen (levensmiddelen en drogisterijen) en niet-dagelijkse artikelen. Branchering winkelaanbod gemeente Albrandswaard Onderstaande tabel geeft een overzicht van de branchering in de gemeente Albrandswaard. In het algemeen kan gezegd worden dat het aanbod in kleine kernen onder druk komt te staan. Dit is

In Albrandswaard bevindt zich het volgende aanbod: x

het voorzieningenaanbod in de gemeente Albrandswaard bestaat uit 73 winkels en 57 overige publieksgerichte voorzieningen;

x

Poortugaal kent een centrum en enkele verspreid gelegen winkels. Het aanbod in Poortugaal is verzorgend voor de eigen kern. De aanwezige bouwmarkt trekt echter ook publiek van verder weg aan;

x

ook Rhoon kent een centrum en enkele verspreid gelegen winkels. Het aanbod in Rhoon is voornamelijk verzorgend voor de gemeente Albrandswaard. Tuincentrum Intratuin (ca. 5.800 m² wvo) trekt ook bezoekers van verder weg;

x

vinex-wijk Portland telt momenteel 4 winkels in de dagelijkse artikelensector (Hof van Portland), welke een wijkverzorgende functie hebben.

11


06-09-2006 8:47:28

tevens het geval in Albrandswaard. Wat opvalt is het aanbod aan levensmiddelen dat achterblijft bij landelijke gemiddelden. Daarnaast is er geen enkele winkel in de branches warenhuis en antiek & kunst. Gezien de omvang van het winkelaanbod is het ontbreken van een warenhuis geen ongewone zaak. Ook is het aantal winkels gericht op kijken en vergelijken, zoals kleding en schoenen, beperkt. Reden hiervoor is dat alle drie de kernen klein van omvang zijn en er geen winkelconcentratie is die gericht is op bezoekers die een dagje willen winkelen. Tot slot valt de branche plant & dier op, door de aanwezigheid van een grote Intratuin en de woonbranche, door de afwezigheid van grote zaken, zoals meubelwinkels. Veranderingen in aanbod sinds 2002 vooral in dagelijkse artikelensector In 2002 is door bureau d’Hondt een DPO uitgevoerd1. Bij vergelijking van de huidige gegevens met het DPO uit 2002 valt het volgende op:

1 Bron: Distributie Planologisch Onderzoek Rhoon en Poortugaal 2002, Dhondt

x

x

x

supermarkt Edah (480 m² wvo) in Poortugaal is verdwenen. Hier is supermarkt Plus (1.000 m² wvo) voor in de plaats gekomen; in 2002 had Portland nog geen voorzieningen. Recent is de komst van supermarkt C1000, een bakker, een drogist en een winkel in tabak / lectuur; het winkelaanbod in Rhoon is in aantal winkels en omvang nagenoeg gelijk aan dat van 2002.

2.3 Voorzieningen Rhoon Detailhandelsaanbod Rhoon beperkt in schaal en omvang Ook voor Rhoon geldt dat het detailhandelsaanbod, met uitzondering van de branche plant & dier, beperkt van omvang is. Het aantal winkels per branche in Rhoon is ongeveer gelijk aan andere plaatsen met een inwonertal van 7.500 – 10.000 inwoners. In vergelijking met landelijke gemiddelden zijn de detailhandelspanden in Rhoon echter klein van omvang (zie hiervoor tabel 2.3 en tabel 2.4). Opvallend is bijvoorbeeld het levensmiddelenaanbod. Reden hiervoor

12


06-09-2006 8:47:28

Tabel 2.2: Branchering Albrandswaard (afgerond) Albrandswaard Branche Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijkse artikelen Warenhuis

aantal winkels

m² wvo

21

3.985

3

880

24

4.860

-

-

11

1.040

Schoenen & Lederwaren

3

105

Juwelier & Optiek

3

160

Huishoudelijke & Luxe artikelen

3

555

Antiek & Kunst

-

-

Sport & Spel

2

195

Hobby

1

40

Media

1

90

Plant & Dier

9

7.475

Bruin- & Witgoed

1

60

Auto & Fiets

3

300

Doe-het-zelf

5

1.910

Wonen

6

810

Detailhandel overig

1

20

Totaal niet-dagelijkse artikelen

49

12.765

Totaal

73

17.625

Kleding & Mode

Bron: Locatus 2006, bewerkt door BRO

13


06-09-2006 8:47:29

is dat de bestaande supermarkten naar moderne maatstaven klein van omvang zijn. Uitzondering hierop vormt de branche plant & dier, o.a. bestaande uit twee tuincentra (De Plantenhal en Intratuin). Aanbod centrum Rhoon (kwantitatief) x Er zijn twee supermarkten in een elkaar aanvullend segment: fullservice supermarkt Albert Heijn en prijsvriendelijke supermarkt MCD. Zij zijn de belangrijkste trekkers voor het centrum. De twee supermarkten zijn naar Nederlandse maatstaven klein van omvang. x Het aanbod aan levensmiddelenzaken is redelijk compleet. Naast supermarkten zijn er o.a. enkele bakkers en slagers. Naast de verkoop in winkels vindt verkoop van levensmiddelen plaats door de standplaatshouders en wordt er aan huis bezorgd door Rietdijk. x Er is één drogist aanwezig (DA) met een winkeloppervlak van 300 m² wvo. x Het aanbod aan niet-dagelijkse artikelen is redelijk beperkt en het betreft met name kleine winkels.

x

x

Daarnaast ontbreken winkels in de branches antiek & kunst en auto & fiets. In het winkelcentrum bevinden zich winkels gericht op kijken & vergelijken, zoals 7 kledingwinkels en 2 schoenenwinkels. Opvallend is de winkel in huishoudelijke artikelen, Familux Haitsma (445 m² wvo). Deze winkel biedt naast huishoudelijke artikelen ook sport- en spelproducten aan. Het aanbod aan overige voorzieningen, zoals horeca en dienstverlening, is redelijk compleet. Opvallend is de grote hoeveelheid kappers en banken / financiële instellingen en de aanwezigheid van garagebedrijf Palsgraaf. Garagebedrijven hebben normaliter geen centrumfunctie. De horeca bestaat uit een fastfood en chinees restaurant. Een café ontbreekt. Uit cijfers blijkt dat het aantal cafés in de gemeente Albrandswaard relatief klein is in vergelijking met andere gemeenten1.

1

Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, HinC

2005.

14


06-09-2006 8:47:30

15


06-09-2006 8:47:33

Enkele kwalitatieve opmerkingen centrum Rhoon Er kunnen enkele kwalitatieve opmerkingen gemaakt worden2. x De functiemix van detailhandel, diensten en enkele woningen typeert het centrum van Rhoon. x Het centrum van Rhoon heeft een matige uitstraling, mede als gevolg van het ontbreken van eenheid in het winkelcentrum. 2 Aangezien er reeds gewerkt wordt aan een nieuw ontwerp voor het centrum van Rhoon wor-

x

x

x x

De presentatie van de winkels wisselt van matig (Groshart Elektro Winkel) tot zeer goed (Sol Food Trattoria). Opvallend is de Julianastraat met een gemiddeld goede presentatie van de winkels. De segmentatie van winkels wisselt van laag en prijsvriendelijk (Hans Textiel) tot hoger en exclusief (Dumas). Het straatbeeld is rommelig door de her en der geparkeerde auto's. Er is geen leegstand in het centrum van Rhoon.

den in dit rapport slechts enkele opmerkingen geplaatst.

Conclusie voorzieningen Albrandswaard Uit bovenstaande analyse blijkt dat: x

de gemeente bestaat uit de twee kernen Poortugaal en Rhoon en Vinex-wijk Portland;

x

beide kernen en de Vinex-wijk kennen een winkelconcentratie;

x

het centrum van Poortugaal heeft een kernverzorgende functie. Het centrum van Rhoon heeft een verzorgingsfunctie voor de gemeente. Portland heeft een wijkverzorgende functie;

x

het winkelaanbod in Albrandswaard is beperkt in omvang. Met name het aanbod aan levensmiddelenwinkels en winkels gericht op kijken en vergelijken is beperkt;

x

bij vergelijking van het huidige aanbod met het aanbod in 2002 blijkt dat vooral het aanbod aan dagelijkse artikelen versterkt is (Portland en Poortugaal).

16


06-09-2006 8:47:33

Tabel 2.3: Branchering Rhoon, exclusief Portland (afgerond) Rhoon centrum

Rhoon

Gemiddelde woonplaatsen met 7.5.00 – 10.000 inwoners1

Branche Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijkse artikelen

aantal

m² wvo

aantal

m² wvo

aantal

m² wvo

10

1.420

12

1.520

11

2.550

1

300

1

300

3

455

11

1.720

13

1.820

14

3.005

Warenhuis

-

-

-

-

0

90

Kleding & Mode

7

620

8

875

7

1.040


2

65

2

65

1

225

Juwelier & Optiek

3

160

3

160

2

110

Huishoudelijke & Luxe artikelen

2

485

2

485

2

335

Antiek & Kunst

-

-

-

-

1

70

Sport & Spel

-

-

1

125

1

255

Hobby

1

40

1

40

2

110

Media

1

90

1

90

1

170

Plant & Dier

2

195

6

7.160

4

1.570

Bruin- & Witgoed

1

60

1

60

2

360

Auto & Fiets

-

-

2

145

2

360

Doe-het-zelf

1

70

3

300

3

1.560

Wonen

3

220

4

635

5

2.950

Detailhandel overig

1

20

1

20

1

295

Totaal niet-dagelijkse artikelen

24

2.020

35

10.160

35

9.505

Totaal

35

3.740

48

11.980

49

12.510

Bron: Locatus 2006, bewerkt door BRO

1

Gewogen naar het aantal inwoners van de kern Rhoon

17


06-09-2006 8:47:33

Tabel 2.4: Schaalgrootte winkels (afgerond) Gem. m² wvo

Gem. m² wvo

Gem. m² wvo landelijk

centrum Rhoon

Rhoon

(7.500–10.000 inwoners)

155 85

140 2901

265

105

250

245

Dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen Totaal detailhandel

205

Bron: Retail Handboek 2005, Locatus

1

Dit is inclusief de Intratuin. Zonder de Intratuin zou het gemiddelde wvo voor niet-dagelijkse artikelen in Rhoon 60 m² zijn.

Tabel 2.5: Standplaatsen centrum Rhoon Locatie

Dag

Van der Meijle

Groente & Fruit

Julianastraat

Maandag

Tijd 09.00 – 17.00 uur

Van Loon

Kaas

Julianastraat

Woensdag

09.00 – 17.00 uur

J. v. d. Steen & Zn.

Vis

Julianastraat

Donderdag

09.30 – 17.30 uur

G.L. Pronk

Vis

Julianastraat

Zaterdag

09.00 – 17.00 uur

Gouw

Vis / haring

J. Louwerensplein

Dinsdag & zaterdag

dagelijks

Ravensbergen

Bloemen

J. Louwerensplein

Donderdag

08.00 – 16.00 uur

Bron: gemeente Albrandswaard

Conclusie voorzieningen centrum Rhoon x

Het detailhandelsaanbod van Rhoon is beperkt van omvang en schaal: de supermarkten zijn klein van omvang en het aanbod aan niet-dagelijkse artikelen is beperkt.

x

Het aanbod aan overige voorzieningen is redelijk compleet. Een café ontbreekt.

x

Het centrum van Rhoon wordt getypeerd door de functiemix van detailhandel, diensten en enkele woningen, er is geen leegstand, maar de uitstraling van het winkelcentrum is matig.

18


06-09-2006 8:47:34

19


06-09-2006 8:47:34

3.

PERSPECTIEF CENTRUM RHOON 3.1 Draagvlak Inwonertal gemeente Albrandswaard neemt toe in de toekomst Het draagvlak voor de voorzieningen in de gemeente wordt voornamelijk gevormd door de inwoners uit de gemeente Albrandswaard: x op 1 januari 2006 telde Albrandswaard ca. 21.040 inwoners, waarvan 7.530 inwoners in de kern Rhoon; x het inwonertal zal als gevolg van natuurlijke bevolkingsgroei en

woningbouw groeien naar ca. 27.000 in 2010 en 28.200 in 20151. Bevolkingssamenstelling gemeente verandert De verwachting is dat de bevolkingssamenstelling van de gemeente tot 2017 verandert, weergegeven in tabel 3.2. Dit betekent dat:

1 Bron: Provincie Zuid-Holland, bevolkingsprognose 2004

Tabel 3.1: Bevolking en bevolkingsprognose gemeente Albrandswaard (afgerond) 20061 2010

2015

Poortugaal

9.600

10.800

11.100

Portland

3.900

7.500

8.500

Rhoon Totaal Albrandswaard

1

7.530

9.000

9.000

21.040

27.000

28.200

Bron: Gemeente Albrandswaard en voorlopige cijfers CBS, 2006

20


06-09-2006 8:47:34

x

x

x

in 2002 was 28,6% van de bevolking jonger dan 25, terwijl het Nederlandse gemiddelde op 30,5% lag; de komende jaren zal het aandeel van de inwoners in de categorie 025 jaar toenemen, terwijl het voor Nederland als geheel afneemt; de komende jaren zal het aandeel inwoners van 55 jaar en ouder in Albrandswaard toenemen. Voor Nederland als geheel wordt echter een relatief grotere toename verwacht;

x

in vergelijking met Nederland als geheel zal Albrandswaard tot 2017 meer verjongen en minder vergrijzen.

Merendeel woningbouw in Vinex-wijk Portland Er wordt flink gebouwd in de gemeente Albrandswaard; in 15 jaar tijd neemt de woningvoorraad toe met ca. 4.000. De meeste nieuwbouwwoningen komen op Vinex-locatie Portland. Ook in Rhoon en Poortugaal worden woningen gebouwd.

Tabel 3.2: Bevolkingssamenstelling in procenten (COS) 2002

2017

Albrandswaard

Nederland

Albrandswaard

Nederland

0-25 jaar

28,6

30,5

31,6

29,2

25-35 jaar

13,3

14,8

9,9

12,5

35-55 jaar

34,2

30,4

33,1

27,5

55 jaar en ouder

23,8

24,3

25,4

30,8

21


06-09-2006 8:47:34

3.2 Ruimtelijk koopgedrag Sterke oriëntatie op andere aankoopplaatsen In onderstaande tabel is het ruimtelijk koopgedrag weergegeven. Volgens deze cijfers uit 2004 is de inwoner uit de gemeente Albrandswaard met name voor de inkopen van niet-dagelijkse artikelen sterk georiënteerd op aankoopplaatsen buiten de eigen gemeente1. Hoewel het aanbod aan detailhandel in de gemeente zich na het koopstromenonderzoek in 2004 heeft versterkt door onder andere de uitbreiding van C1000 in Portland en de nieuwe supermarkt Plus in Poortugaal, hebben ook omliggende plaatsen hun aanbod versterkt. Niet alleen het beperkte aanbod aan detailhandel in Albrandswaard zelf, maar ook het grote aanbod in de omgeving is hiervan de oorzaak: 1 Hoewel het aanbod aan detailhandel in de gemeente zich na het koopstromenonderzoek

Barendrecht In Carnisselande is in 2004 winkelcentrum Carnisse Veste geopend met een winkelaanbod van 14.500 m². Er bevinden zich twee supermarkten van moderne omvang in dit winkelcentrum: fullservice supermarkt Albert Heijn van 2.250 m² wvo en prijsvriendelijke supermarkt Edah van 1.470 m² wvo. Naast dagelijks aanbod zijn er winkels in niet-dagelijkse artikelen, zoals Hema, Blokker, Esprit en Expert. In totaal gaat het om ca. 45 winkels2. Ook het aanbod in het centrum van Barendrecht en op het Muziekplein is redelijk omvangrijk. Hoogvliet Het nabij gelegen Hoogvliet kent een ruim aanbod aan dagelijkse en nietdagelijkse artikelen. Voor dagelijkse artikelen is er een groot aanbod op locatie Akkerwinde. Voor niet-dagelijkse artikelen kan gewinkeld worden in winkelcentrum Binnenban. Momenteel wordt het winkelhart van Hoogvliet vernieuwd.

in 2004 heeft versterkt door onder andere de uitbreiding van C1000 in Portland en de nieuwe supermarkt Plus in Poortugaal, hebben ook omliggende plaatsen hun aanbod versterkt. Ten tijde van het koopstromenonderzoek was winkelcentrum Carnisse Veste nog niet geopend.

2 Bron: www.carnisseveste.nl. Portland (gemeente Albrandswaard) en Carnisselande (gemeente Barendrecht) vormen samen de Vinexwijk waar in totaal 10.000 woningen komen.

22


06-09-2006 8:47:34

Tabel 3.3: Woningmarktonderzoek COS1 Bevolking

Woningvoorraad

2002

2002

9.478 841

voorraad tot 2017

tot 2017

3.496

734

1.654

347

2.424

7.792

7.773

3.282

832

1.118

18.092

7.125

3.990

10.564

Poortugaal Portland Rhoon Totaal Albrandswaard

1

Toename woning- Toename bevolking

Bron: COS, Woningmarktonderzoek gemeente Albrandswaard 2004

Tabel 3.4: Ruimtelijk koopgedrag inwoners gemeente Albrandswaard volgens koopstromen uit 20041 Dagelijkse artikelensector

Niet-dagelijkse artikelensector

Rhoon centrum

27

6

Rhoon elders

28

12

Poortugaal centrum

10

2

Poortugaal elders

3

Totaal Albrandswaard (binding) Barendrecht2

65 11

9

Hoogvliet

19

22

Rotterdam

4

32

Totaal elders (afvloeiing)

35

77

23

1

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Goudappel Coffeng

2

Ten tijde van het koopstromenonderzoek was winkelcentrum Carnisse Veste nog niet

geopend

23


06-09-2006 8:47:34

Rotterdam Rotterdam heeft een groot aanbod aan zowel dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen. Vooral het dagelijkse artikelenaanbod op Plein 1953 en het niet-dagelijkse artikelenaanbod op het Zuidplein zijn van belang.

3.3 Perspectief Rhoon

centrumplan

Winkelaanbod functioneert redelijk Het winkelaanbod in winkelcentrum Rhoon functioneert in de huidige situatie naar onze inschatting redelijk. De dagelijkse artikelensector functioneert goed. De gemiddelde vloerproductiviteit ligt boven het vergelijkbare gemiddelde. Hiermee samen hangt de uitdrukkelijke wens van bijvoorbeeld de supermarktondernemers om uit te breiden. Grote uitbreidingsruimte in de dagelijkse artikelensector Volgens onze inschatting functioneert het huidige aanbod in de dagelijkse artikelensector al goed als er ongeveer ¼ 11,6 mln. wordt omgezet. De totale bestedingen in 2010 zijn bij benadering

¼ 15,4 mln. à ¼ 18,7 mln. Dit betekent dat de toekomstige distributieve ruimte maximaal ¼ 7,1 mln. groot is. De vertaling naar vierkante meters levert een uitbreidingsruimte op van 550 – 1.040 m² wvo1 (690 – 1.300 m² bvo2) Ook in de niet-dagelijkse artikelensector ruimte voor uitbreiding Voor de niet-dagelijkse artikelensector benaderen we de uitbreidingsruimte op dezelfde manier als voor de dagelijkse artikelensector. Volgens onze inschatting functioneert het huidige aanbod in de dagelijkse artikelensector al goed als er ongeveer ¼ 5,0 mln. wordt omgezet. De totale bestedingen in 2010 zijn bij benadering ¼ 5,9 mln. à ¼ 7,9 mln. Dit betekent dat de toekomstige distributieve ruimte maximaal ¼ 2,9 mln. groot is. De vertaling naar vierkante meters levert een uitbreidingsruimte op van 340 – 1.140 m² wvo3 (425 – 1.425 m² bvo).

1 Uitgegaan wordt van een gemiddelde vloerproductiviteit van 6.800,2 Uitgegaan wordt van een verhouding wvo / bvo van 80% / 100%. 3 Uitgegaan wordt van een gemiddelde vloerproductiviteit van 2.500,-.

24


06-09-2006 8:47:35

25


06-09-2006 8:47:37

3.4 Ondernemerswensen Om inzicht te krijgen in de wensen van de individuele ondernemers ten aanzien van uitbreiding en verplaatsing is een ondernemersenquête gehouden. Van enkele ondernemers staan hun wensen tevens opgenomen in de intentieverklaring die opgesteld is door de gemeente Albrandswaard en marktpartijen1. De resultaten uit de ondernemersenquête bieden inzicht in de mogelijkheden voor verplaatsing en uitbreidingswensen van de individuele ondernemers. Daarnaast biedt het inzicht in verbetersuggesties en wensen van de ondernemers ten aanzien van het vernieuwde winkelcentrum. In totaal hebben 21 ondernemers de enquête ingevuld. Niet alle ondernemers hebben de enquête ingevuld. Op basis van de ingevulde enquêtes is echter voldoende inzicht verkregen in de algemene wensen en verbetersuggesties ten aanzien van het vernieuwde winkelcentrum.

1 In deze intentieverklaring zijn de uitgangspunten vastgelegd voor een gezamenlijke aanpak van de ontwikkeling van het kernwinkelapparaat in de kern van Rhoon. De intentieverklaring is opgemaakt op 8 december 2005 en ondertekend door: Gemeente Albrandswaard, HEJA, SPF, Johan Matser, Mahu en MCD.

26


06-09-2006 8:47:39

27


06-09-2006 8:47:43

3.5 Brancheringsvoorstel detail- Supermarkten zijn belangrijkste trekkers handel centrum Rhoon Rhoon Werkelijke marktruimte afhankelijk van concurrentiepositie Rhoon Het centrum van Rhoon kan inspelen op de bevolkingsgroei en kansen om de koopkrachtbinding en –toevloeiing te vergroten. De werkelijke marktruimte die ontstaat is afhankelijk van de ontwikkelingen die zich voordoen in het centrum van Rhoon alsmede de omliggende winkelcentra. Op relatief korte afstand van Rhoon zijn diverse winkelcentra aanwezig. De concurrentiepositie van Rhoon is mede afhankelijk van de fasering waarmee het nieuwe centrumplan wordt gerealiseerd. Snelle realisatie kan bijdragen aan behoud van het klantenpotentieel en daarmee voor een grote marktruimte zorgen1.

Op het niveau van Rhoon fungeren de beide supermarkten als belangrijkste trekkers. De Albert Heijn en MCD zijn momenteel klein van omvang en voldoen daardoor niet meer aan de eisen van deze tijd. Schaalvergroting van deze supermarkten tot een moderne omvang is gewenst. Gezien de belangrijke rol als trekkers van het winkelcentrum is snelle realisatie van beide supermarkten gewenst. Bij vernieuwing centrum inspelen op wensen zittende ondernemers Er dient in het nieuwe centrumplan zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de wens van de huidige ondernemers in Rhoon. Het kan dan gaan om zowel schaalvergroting en modernisering als verplaatsing.

1 Uit de ondernemersenquête is gebleken dat snelle realisatie van het centrumplan gewenst is. Diverse ondernemers geven aan dat snelheid gewenst is met het oog op het behoud van klanten. Van Hilten Mannenmode overweegt om deze reden te vertrekken uit Rhoon.

28


06-09-2006 8:47:43

Uitgangspunten economisch functioneren op basis van analyse x

Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in Albrandswaard ligt met ¼ 14.300,- 11% boven het landelijke gemiddelde. Dit leidt in het algemeen tot een wat hogere besteding in winkels. Derhalve wordt een correctie toegepast op de bestedingen1. Bestedingen per hoofd van de bevolking bedragen ¼ 2.081,- per jaar aan dagelijkse artikelen en ¼ 2.462,- aan nietdagelijkse artikelen2.

x

De detailhandel in winkelcentrum Rhoon draait voor een belangrijk deel op bestedingen van de inwoners van Rhoon en in mindere mate Poortugaal en Portland. Bestedingen van inwoners uit omliggende gemeenten zijn minimaal3.

x

De koopkrachtbinding geeft het deel van de bestedingen aan van inwoners uit Rhoon dat bij de detailhandel in het eigen winkelcentrum terechtkomt.

x

De koopkrachttoevloeiing geeft weer in welke mate omzet afkomstig is van buiten de kern Rhoon. Het gaat hier met name om bestedingen van inwoners uit Poortugaal en Portland4.

x

De gerealiseerde vloerproductiviteit is afgezet tegen een vergelijkbaar gemiddelde. Voor het vergelijkbare gemiddelde wordt uitgegaan van de landelijke gemiddelde vloerproductiviteiten voor de dagelijkse en de niet-dagelijkse artikelensector. Deze zijn door BRO benaderd aan de hand van gegevens van het HBD en Locatus, rekening houdend met het aanbod in Rhoon. Voor de dagelijkse artikelensector ligt de vloerproductiviteit op gemiddeld ca. ¼ 6.800,- per m² wvo, voor de niet-dagelijkse artikelensector op ca. ¼ 2.500,- per m² wvo.

1 Bron: Regionale inkomensverdeling 2002, CBS. Bij een afwijking van 5% of meer van het landelijke gemiddelde wordt een correctie toegepast op de bestedingen. 2 3

Bron: Cijfers van het HBD, werkelijke cijfers over 2004. Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Goudappel Coffeng.

4

Bron: Ondernemersenquête Centrum Rhoon 2006 en inschatting BRO.

29


06-09-2006 8:47:43

3.6 Voorstel overige publieksgerichte voorzieningen Rhoon Het aanbod aan overige publieksgerichte voorzieningen is redelijk compleet. Wel is geconstateerd dat een café ontbreekt in het centrum van Rhoon. Het enige café van Rhoon is De Gouden Arend (Dorpsdijk). Een café met dagfunctie heeft een sfeerverhogende werking en verhoogt de verblijfsduur van bezoekers aan het centrum. Aanvulling van het aanbod aan

overige publieksgerichte voorzieningen met een café met dagfunctie is dan ook gewenst1. 1 Uit de ondernemersenquête is gebleken dat lunchroom Zie Zo binnen 1 à 2 jaar denkt te gaan sluiten. Toevoeging van een café met dagfunctie is daarom wenselijk. Bovendien blijkt uit cijfers van HINC dat het aanbod aan cafés in de gemeente Albrandswaard klein is.

30


06-09-2006 8:47:45

Dagelijkse artikelensector x

De koopkrachtbinding in de huidige situatie is iets lager dan gemiddeld. Mede vanwege het relatief kleine aanbod aan dagelijkse artikelen en recente ontwikkelingen in de regio. Op basis van landelijke cijfers1, de gehouden ondernemersenquête en het koopstromenonderzoek uit 2004 schatten wij de koopkrachtbinding in op 65% à 70% en de koopkrachttoevloeiing op 10% à 15%.

x

Bij versterking van het eigen aanbod zal de koopkrachtbinding omhoog gaan. Aangezien er geen plannen zijn voor uitbreiding van het aanbod in Poortugaal en Portland, zal ook het aandeel vreemde omzet toenemen. Wij achten een koopkrachtbinding van 70% à 75% en een koopkrachttoevloeiing van 15% à 25% haalbaar.

Niet-dagelijkse artikelensector x

Op relatief korte afstand bevinden zich relatief sterke winkelcentra waar de consument voor niet-dagelijkse artikelen terecht kan en recreatief kan winkelen. De koopkrachtbinding (15% à 20%) en koopkrachttoevloeiing (ca. 25%) schatten wij daarom iets lager in dan het landelijke gemiddelde.

x

Door versterking van het winkelcentrum Rhoon als gevolg van schaalvergroting en / of uitbreiding van het aanbod zal de koopkrachtbinding kunnen toenemen tot 20% à 25%. De koopkrachttoevloeiing zal met name in absolute zin toenemen. Wij achten dat een toevloeiing van 25% à 30% haalbaar is.

1

Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Bolt 2003.

31


06-09-2006 8:47:45

Tabel 3.5: Benadering economisch functioneren en distributieve ruimte winkelcentrum Rhoon dagelijkse artikelensector 2006 Inwonertal Bestedingen per hoofd per jaar Bestedingspotentieel (in mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln.)

2010

7.530

9.000

7.530

9.000

¼2.081

¼2.081

¼ 2.462

¼2.462

¼15,7

¼18,7

¼18,5

¼22,2

65 – 70%

70 – 75%

15 – 20%

20 – 25%

¼13,1 – ¼14,0

¼2,8 – ¼3,7

¼4,4 – ¼5,5

10 – 15%

15 – 25%

25%

25% – 30%

¼1,1 – ¼1,9

¼2,3 – ¼4,7

¼0,9 – ¼1,2

¼1,5 – ¼2,4

¼11,3 – ¼12,9

¼15,4 – ¼18,7

¼3,7 – ¼4,9

¼5,9 – ¼7,9

1.715

1.715

2.025

2.025

6.600,- - 7.525

9.000 – 10.925

1.850 – 2.450

2.925 – 3.925

ca. 6.800

ca. 6.800

ca. 2.500

ca. 2.500

Omzet door toevloeiing (in mln.)

Huidig oppervlak (m² wvo) Vloerproductiviteit (omzet/m² wvo)

2006

¼10,2 – ¼11,0

Koopkrachttoevloeiing

Totale besteding (in mln.)

niet-dagelijkse artikelensector

2010

Vergelijkbaar gemiddelde

Totale haalbare winkeloppervlak Samen met de omvang van het huidige aanbod vormt de ruimte voor uitbreiding het totale haalbare winkeloppervlak. In de planvorming kan hiermee rekening worden gehouden: x

Dagelijkse artikelensector

x

Niet-dagelijkse artikelensector

2.360 – 3.160 m² wvo (2.950 – 3.950 m² bvo)

2.270 – 2.760 m² wvo (2.840 – 3.450 m² bvo)

x

Totaal volume detailhandel

4.630 – 5.920 m² wvo (5.790 – 7.400 m² bvo)

Het haalbare winkeloppervlak is in een bandbreedte aangegeven. Het werkelijke toekomstige winkeloppervlak is afhankelijk van: x

koopstromen (binding en toevloeiing);

x

kwaliteitsimpuls centrumplan Rhoon;

x

specifieke invulling uitbreidingsruimte naar branches en formules.

32


06-09-2006 8:47:56

33


06-09-2006 8:47:59

Onderstaande ondernemers hebben aangegeven te willen uitbreiden: Winkelier

Gewenste uitbreiding in winkelmeters

Supermarkt Albert Heijn

450 m² wvo

Winkel in huishoudelijke artikelen Familux

100 m² wvo

Haitsma Bloemenwinkel Myosotis

150 m² wvo

Juwelier Dumas

10 m² wvo

Fietsenwinkel Bike Totaal A. Stout

50 m² wvo

Woningtextielsuper Hans Textiel

80 m² wvo

Jan Lucas Optiek

90 m² wvo

Van Hilten Mannenmode

100 m² wvo

Bienvenu Haarmode

20 m² wvo

DA Drogist

120 m² wvo

Onderstaande winkeliers wensen te verplaatsen naar het vernieuwde centrum: Winkelier

Huidige locatie

Fietsenwinkel Bike Totaal A. Stout

Kleidijk

Bakkerij Klootwijk

Julianastraat

Van Hilten Mannenmode (overweegt nieuwbouw)

Julianastraat

34


06-09-2006 8:47:59

35


06-09-2006 8:48:03

Verbetersuggesties en wensen van de ondernemers zijn: x

behoud van het dorpse karakter van Rhoon;

x

behoud van de twee-polenstructuur;

x

snelle realisatie (in verband met behoud klanten) en aanpak totale winkelgebied;

x

een centrale as tussen Strawinkskyplein en Julianastraat;

x

behoud van een centraal plein;

x

concentratie van kleding- en schoenenwinkels, aangevuld met cadeauwinkels en juwelier / optiek;

x

geen nieuwe kledingwinkels en dierenspeciaalzaak;

x

geen extra kosten voor winkelier;

x

verbeteringen / onderhoud aan panden;

x

geen verkeersvrije Dorpsdijk;

x

voldoende en gratis parkeerplaatsen (eventueel op de plaats van het parkje aan de Julianastraat en door demping van de vijver aan Viaductweg en zorgen voor parkeerplaatsen voor winkeliers buiten het winkelgebied);

x

invoeren van een blauwe zone voor het parkeren;

x

goede bereikbaarheid voor het laden en lossen;

x

meer politie in verband met hangjongeren.

Zowel de Albert Heijn (Mahu) als MCD hebben verder aangegeven dat ze hun supermarkten willen uitbreiden. In de intentieverklaring is afgesproken dat de verhouding aan winkelmeters tussen de supermarkten als volgt is: x

750/1825 voor MCD;

x

1075/1825 voor Albert Heijn.

36


06-09-2006 8:48:03

Vooral schaalvergroting en verplaatsingen, weinig extra aanbieders x

De huidige branchering in Rhoon is redelijk compleet. In het brancheringsvoorstel, dat het gehele centrum van Rhoon betreft, zijn dan ook nauwelijks toevoegingen opgenomen.

x

In de dagelijkse artikelensector dient schaalvergroting plaats te vinden, eventueel kan een winkel toegevoegd worden.

x

binnen de levensmiddelenbranche gaat het om schaalvergroting van de supermarkten;

x

binnen de branche persoonlijke verzorging kan gedacht worden aan schaalvergroting van de drogist of toevoeging van een tweede aanbieder.

x

In de niet-dagelijkse artikelensector is zowel schaalvergroting als toevoeging van winkels gewenst.

x

bij de kleding- en schoenenwinkels gaat het om schaalvergroting;

x

ook ontstaat er enige ruimte voor schaalvergroting in de branche juwelier & optiek1;

x

bij de branche sport en spel kan gedacht worden aan toevoeging van een winkel of aan schaalvergroting in de branche huishoudelijke artikelen, gekoppeld aan sport en spel;

x

binnen de branche media is ruimte voor schaalvergroting van de boekwinkel, die zich momenteel aan de Dorpsdijk bevindt. Verplaatsing naar het vernieuwde centrum achten wij wenselijk;

x

in de branche bruin- & witgoed is ruimte voor een tweede aanbieder;

x

tot slot zou een fietsenwinkel een goede toevoeging zijn voor het centrum van Rhoon2.

1 Ten tijde van opheffingsuitverkoop.

de

inventarisatie

door

BRO

hield

juwelier

Smit

(Dorpsdijk)

2 Hierbij kan rekening gehouden worden met de verplaatsingswens van fietsenwinkel Bike Totaal A. Stout (Kleidijk).

37


06-09-2006 8:48:03

Tabel 3.6: Brancheringsvoorstel op hoofdlijnen centrum Rhoon1 Branche

Huidige omvang Schaalvergroting

Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijkse artikelen Warenhuis Kleding & Mode

Toevoeging2 Uitbreidingsruimte

1.420

X

300

X

X

XX X

1.720

X

X

550 – 1.040 m² wvo

620

X

X

65

X

X

Juwelier & Optiek

160

X

X

Huishoudelijke & Luxe art.

485

X

X


Antiek & Kunst

-

Sport & Spel

-

Hobby

X

X

40

Media

90

Plant & Dier Bruin- & Witgoed

X

X

195 60

X

X

Auto & Fiets

-

X

X

Doe-het-zelf

70

Wonen

220

Detailhandel overig

20

Totaal niet-dagelijkse art.

2.020

X

X

340 – 1.140 m² wvo

Totaal

3.740

X

X

890 – 2.180 m² wvo

1 Het brancheringsvoorstel betreft het gehele centrum van Rhoon. Daarbij gaat het om de volgende straten: Dorpsdijk (deels), Julianastraat, Strawinskyplein en Werkersdijk (deels) 2

Het kan hier gaan om toevoeging van een nieuwe winkel of verplaatsing van een bestaande

winkel die zich momenteel buiten het centrum van Rhoon bevindt.

38


06-09-2006 8:48:03

3.7 Conclusie x

x

x

x

x

x x

x

Het draagvlak voor de voorzieningen neemt de komende jaren toe door een bevolkingstoename. Het aanbod aan detailhandel in de regio is groot. Dit blijkt tevens uit het ruimtelijk koopgedrag van de inwoners van Albrandswaard. In Rhoon ontstaat marktruimte voor uitbreiding van het aanbod in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector. De werkelijke marktruimte is afhankelijk van de concurrentiepositie van Rhoon. De uitbreidingsruimte voor de dagelijkse artikelensector is 550 – 1.040 m² wvo en voor de niet-dagelijkse artikelensector 340 – 1.140 m² wvo. In het nieuwe centrumplan dient zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de wensen ten aanzien van uitbreiding en verplaatsing van de huidige ondernemers. Uitgangspunt bij het centrumplan dient tevens te zijn: compactheid van het vernieuwde centrum. Schaalvergroting van de supermarkten is gewenst, alsmede snelle realisatie van deze modernisering van het supermarktenaanbod. Een café met dagfunctie heeft een belangrijke sfeerverhogende functie.

39


06-09-2006 8:48:03

40


06-09-2006 8:48:03

B Deel B. Stedenbouwkundige schets

41


06-09-2006 8:48:03

4.

ONTWERPPROCES 4.1 Uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling Ambitie: een aantrekkelijk dorpscentrum Als basis van het ontwerpproces is de door gemeenteraad vastgestelde kadernota gehanteerd. Deze nota is kaderstellend, maar geen keurslijf. Het legt de ambitie vast om het centrum van Rhoon een impuls te geven. Essentieel in de kadernota is dat de noodzaak wordt onderkend om het centrum van Rhoon te verbeteren. Er zijn ingrijpende veranderingen nodig, maar er

moet voorkomen worden dat het dorpse karakter verloren gaat. De gewenste groei van winkeliers moet worden aangegrepen om structurele verbeteringen door te voeren. De Dorpsdijk moet de kern van het winkelgebied worden. Daarnaast zal het de verbinding vormen tussen de Julianastraat en het Strawinskyplein. Binnen de tweepolige winkelstructuur moet het verblijfsklimaat verbeterd worden. Enerzijds moeten de auto’s uit het centrumgebied geweerd worden. Anderzijds moet de autobereikbaarheid van de winkels

Bipolair

42


06-09-2006 8:48:04

geoptimaliseerd worden. Daarbij moet het parkeren voor bezoekers van het winkelcentrum gratis blijven en staat een zorgvuldige spreiding van de parkeervoorzieningen centraal. Aanpak: intensief samenwerken tussen procespartners Het ontwerpproces kenmerkt zich door grote betrokkenheid van de belangrijkste partijen in het centrum, waaronder ontwikkelaars, beleggers en gebruikers. Zij hebben zich verenigd in de Stuurgroep die het ontwerpproces intensief

begeleid heeft. In een cyclisch ontwerpproces met een strak tweewekelijks vergaderschema onder leiding van de projectwethouder is de Stuurgroep zowel geconsulteerd als geïnformeerd. Stapsgewijs is de planopzet verfijnd en waar nodig bijgesteld zonder de conceptuele opzet uit het oog te verliezen. Het eindresultaat is dan ook een voldragen plan.

Zichtlijnen

43


06-09-2006 8:48:05

4.2 Conceptuele gedachte De idee Bij de ontwikkeling van een concept voor het nieuwe centrum van Rhoon stond de verbetering van de verkeers- en parkeerstructuur voorop. De wens om een winkelcentrum te ontwikkelen dat optimaal bereikbaar is met de auto zonder daarbij de voetganger te hinderen vormde een uitdaging van formaat. De eerste ontwerpschets De eerste ontwerpschets ging uit van de ontwikkeling van een parkeercircuit rondom het centrum met daarbinnen een autovrij verblijfsgebied, waaraan alle

winkels gesitueerd zijn. Het parkeercircuit is feitelijk een aaneenschakeling van parkeerstroken aan de buitenrand van het centrum. Er wordt stapvoets gereden, waardoor het een parkeercircuit blijft en geen rondweg wordt. Binnen dit parkeercircuit is een winkelcircuit geprojecteerd in de vorm van een zogenaamd ‘winkel-achtje’, waarbinnen het aangenaam winkelen is. Het aan de centrale Dorpsdijk gelegen Strawinskyplein zou als hoogwaardige winkelcluster hierbinnen een belangrijke trekker zijn.

Conceptschets

44


06-09-2006 8:48:07

Ruimtelijke karakteristiek Essentieel voor de eerste opzet is de wijze waarop de Dorpsdijk als historisch element richting geeft aan het verkavelingspatroon. De Dorpsdijk is de oudste dijk en basis van ontginning van het landschap. Kenmerkend is dat nieuwe dijken vanaf deze Dorpsdijk naar beiden zijden zijn aangelegd, waarbij er van oudsher geen kruisingen zijn, maar T-splitsingen. Het nieuwe parkeercircuit volgt deze oude structuur. De nieuwe straten van het parkeercircuit haken aan op de Dorpsdijk, zonder deze te kruisen. Ook het eigen karakter van deze straten sluit aan op de oude structuur. Door deze opzet is het

Dorpsdijk

centrum als het ware in vier kwadranten verdeeld, met ieder een eigen identiteit. Het Strawinskyplein vormt een van de blokken, maar is met een onoverdekte winkelpassage geopend en toegankelijk gemaakt. De beiden supermarkten zijn opgenomen in twee andere blokken terwijl het vierde blok wordt gevormd door de bestaande en te handhaven winkels. Deze opzet van het nieuwe winkelhart levert vele verassende doorkijkjes en zorgt voor een geborgen en kleinschalig karakter, kenmerkend voor veel historische dorpskernen.

Dorpsdijk

45


06-09-2006 8:48:09

4.3 Het fijnslijpen van de eerste schets Nadelen van de eerste ontwerpschets Dit parkeercircuit voldeed aan de verkeerskundige uitgangspunten. Het verblijfsgebied was echter te groot en de directe verbinding tussen de Dorpsdijk en de Beatrixstraat (via Julianastraat) was niet gewenst. Men vreesde voor een verkeersonveilige situatie nabij de scholen aan de Beatrixstraat. Een direct gevolg van de parkeeropzet was dat de winkels afgekeerd waren van het parkeren en dat met name de programmatische indeling van de supermarkten problematisch zou zijn. Het was wenselijk om de goede elementen van het concept te behouden en verder te studeren op nieuwe mogelijkheden. Stap voor stap De eerste ontwerpopzet klopte programmatisch; de parkeervoorzieningen waren in balans met het winkeloppervlak en het winkeloppervlak was in balans met de voorlopige resultaten van het distributieplanologisch onderzoek. Deze balansen moesten worden behouden, maar de koppeling van de Beatrixstraat

met het centrum moest uit het plan worden gehaald en het winkelgebied zou compacter van opzet kunnen worden. Al schetsend zijn de mogelijkheden onderzocht. In drie ontwerpstappen zijn de verschillende mogelijkheden weergegeven, besproken en voorgelegd aan de Stuurgroep. De ontwerpschetsen twee en drie onderzochten wat een andere interpretatie van de Kadernota zou opleveren en weken af van de eerste ontwerpschets. Unaniem is de voorkeur uitgesproken voor de zogenoemde vierde schets. Deze schets bevat de conceptuele kenmerken van de eerste opzet, maar neemt alle nadelen van de deze opzet weg. De belangrijkste wijziging is dat het parkeercircuit niet meer rondom het centrum is geprojecteerd, maar onderdeel van het centrum is geworden. De winkels zijn hierdoor optimaal bereikbaar geworden, met een voldoende aantal - en juiste spreiding van parkeerplaatsen.

46


06-09-2006 8:48:09

47


06-09-2006 8:48:10

5.

CENTRUMPLAN 5.1 Integrale gebiedsvisie Geleidelijke verbetering van kwaliteit Het ontwikkelingsproces is gericht op kwaliteitsverbetering van het hele centrum. Er wordt een gefaseerde ontwikkeling voorgestaan, waarin blok voor blok wordt herontwikkeld. Eerst wordt de locatie van het gemeentehuis ontwikkeld. Deze locatie zal tijdelijk gebruikt worden door Albert Heijn; waardoor begonnen kan worden met de ontwikkeling van de huidige locatie van Albert Heijn aan de Julianastraat. Na het gereedkomen van deze locatie, verhuist Albert Heijn terug en gaat supermarkt MCD naar de gemeentehuislocatie, samen met een mode-discounter. Beide winkels zijn nu aan het Strawinskyplein gevestigd. Door de ontstane ruimte aan het plein kan stapsgewijs begonnen worden met de herontwikkeling van het sluitstuk van het centrumplan. De winkels rondom het Strawinskyplein verhuizen tijdelijk binnen het plangebied. Mogelijk dat daarna nog andere projecten volgen, maar deze vormen geen onderdeel van het centrumplan. Eén centrum Ingrepen in het verleden hebben geleid tot het huidige, gefragmenteerde centrum van Rhoon. Er is

48


06-09-2006 8:48:11

49


06-09-2006 8:48:12

geen duidelijke ruimtelijke relatie tussen Julianastraat, Dorpsdijk en Strawinskyplein. Planmatig ingrijpen – een volledige herstructurering – is noodzakelijk om één centrum te maken. De verschillende delen van het centrum moeten naar elkaar toe gedraaid worden; nu zijn ze met de rug naar elkaar toegekeerd. In dit centrumplan is daartoe de conceptuele gedachte uitgewerkt in een concreet stedenbouwkundig plan. De vier bouwblokken worden door het parkeercircuit als het ware aaneengeregen. Het parkeercircuit bestaat uit brede rijbanen met aan weerszijden parkeervakken en

Niveau -1

brede stoepen, uitgevoerd in (gebakken) klinkers. Het materiaalgebruik voor het parkeercircuit en de openbare ruimte van de bouwblokken is sober maar hoogwaardig. Markante banden scheiden de stoepen van de parkeervakken en de rijlopers. Alleen op de Dorpsdijk ontbreken de parkeervakken; in principe is deze Dorpsdijk de centrale openbare ruimte in het centrum van Rhoon – ruimte voor voetgangers. Over de Dorpsdijk leidt een rijloper, al is de toegankelijkheid van de Dorpsdijk beperkt.

Niveau 0

50


06-09-2006 8:48:14

5.2 Stedenbouwkundig plan Bebouwing Het eenduidige materiaalgebruik staat garant voor de eenheid in het centrum. Het straatbeeld is overal min of meer gelijk. Dit wordt versterkt doordat de bebouwing overal dezelfde bebouwingshoogte heeft. De winkels zijn gesitueerd in een heldere, transparante plint die winkeliers de ruimte biedt om etalages in te richten. Boven de winkels zijn woningen gesitueerd. De meeste woningen zijn appartementen gestapeld in drie lagen.

Niveau 1

De woningen aan het Strawinskyplein zijn zogenaamde rugzakwoningen waarvan de eerste woonlaag direct toegankelijk is vanaf het maaiveld. Het Strawinskyplein zelf is vormgegeven als een bouwblok, met daarbinnen een winkelpassage. Deze is niet overdekt, maar wel nadrukkelijk als passage vormgegeven. De passage vormt de kortste verbinding tussen beide supermarkten. De bovengelegen appartementen zijn aan de buitenkant van het blok gesitueerd, waardoor de binnenzijde een kleinschaliger indruk wekt.

Niveau 2

51


06-09-2006 8:48:16

Parkeergarages De bestrating in de passage wijkt af van de overige bestrating, niet in kleurstelling, maar wel in materiaalgebruik. De passage is gesitueerd boven op de parkeergarage, met als direct gevolg dat geen losse straatklinkers kunnen worden toegepast, maar hoogwaardige tegels. Dit afwijkend materiaal zal de uitstraling van de passage alleen maar versterken. Ook onder de andere bouwblokken bevinden zich parkeergarages. In deze parkeergarages bevinden zich de parkeerplaatsen voor alle appartementen, maar ook de parkeerplaatsen voor de

Parkeren

gebruikers, zoals winkeliers, van de centrumvoorzieningen, waardoor de parkeerplaatsen in het openbaar gebied optimaal ten dienste staan van het winkelend publiek. Ruimtelijk beeld Het centrum van Rhoon heeft momenteel geen duidelijke identiteit. De opbouw is gefragmenteerd. Daarom voorzien deze plannen in een grote herstructurering. De herstructurering heeft voornamelijk betrekking op panden die in de jaren ‘70, ‘80 en ‘90 van de vorige eeuw zijn gebouwd. Geen architectuur waar men

Horeca

52


06-09-2006 8:48:16

trots op hoeft te zijn, geen referentie voor nieuwbouw. Dit centrumplan biedt de kans de identiteit van Rhoon de verbeteren. Daarbij moet worden aangesloten bij het dorpse karakter van Rhoon. Wat wordt verstaan onder dorps? In ieder geval wordt geopteerd voor een gevarieerd beeld, met een relatieve kleinschaligheid en evenwicht tussen horizontale en verticale geleding in de gevels. In Rhoon past geen strakke stadse architectuur. Dat kan mooi zijn, maar is hier niet op zijn plaats. Ook past hier niet een historisch, Oudhollands straatbeeld,

want grachtenpanden horen niet aan een Dorpsdijk. Programmatische invulling De ontwikkeling biedt ruimte voor een beperkte uitbreiding van het winkelvloeroppervlak ten opzichte van de huidige functies. De supermarkten worden groter, de nieuwe maten zijn afgestemd op de huidige eisen die aan een moderne supermarkt worden gesteld. De groei van de supermarkten overstijgt de distributieplanologische ruimte enigszins en heeft tot gevolg dat de supermarkten een afname van de vloerproductiviteit

53


06-09-2006 8:48:17

moeten accepteren. De verklaring hiervoor is dat de supermarkten momenteel te maken hebben met een gebrek aan ruimte die zich direct vertaalt in een relatief hoge vloerproductiviteit. In het nieuwe centrum is voldoende ruimte voor uitbreiding van de overige winkels. Globaal gesproken kunnen alle uitbreidingswensen (gemiddeld 10% ten opzichte van het huidige vloeroppervlak) worden gehonoreerd. Alle winkels en overige voorzieningen kunnen terugkeren en er is ruimte voor nieuwe winkels aan het Strawinskyplein. Ten slotte zijn er

ook groeimogelijkheden voor de horeca voorzien. In het nieuwe centrum zijn twee horecagelegenheden geprojecteerd aan de Dorpsdijk. Centraal aan het autovrije verblijfsgebied – pleintje - is een restaurant of eetcafé geprojecteerd, met serre en zomerterras, terwijl er een cafetaria of fast-food-gelegenheid is geprojecteerd direct buiten de kern van het winkelgebied.

Referenties

54


06-09-2006 8:48:18

5.3 Aanvullende maatregelen Flankerend beleid Het streven naar een meer compact dorpscentrum kan bevorderd worden door goede samenwerking tussen gemeente, winkeliers en particuliere ontwikkelaars. Initiatieven zullen onder regie van de gemeente moeten leiden tot concentratie van de voorzieningen. Dit kan wanneer verplaatsingen naar de kern worden bevorderd en initiatieven elders worden ontmoedigd. Daarbij is het de kunst om de relatie tussen de twee andere ker-

nen in Albrandswaard goed in beeld te blijven houden en rekening te houden met ontwikkelingen die zich in de regio voordoen. Nadrukkelijk dienen zich daarbij op termijn kansen aan in het zogenaamde vierde kwadrant. Het is mogelijk dat ook daar een kwaliteitsslag te behalen is. Dit zal evenwel moeten worden beschouwd als een vierde fase in de ontwikkeling. Het is niet verstandig om het hele centrum van Rhoon in één keer aan te pakken.

55


06-09-2006 8:48:20

Samenwerking voortzetten Dit centrumplan is tot stand gekomen in nauwe samenspraak tussen gemeente, winkeliers, particuliere ontwikkelaars, eigenaar/beleggers en ontwerpers/ adviseurs. Er kan daarom ook worden gesproken van een breedgedragen plan. Dit centrumplan is niet het einde van een proces; eigenlijk begint het nu pas echt. Intensief samenwerken blijft daar-

bij nodig; de gemeente vervult daarbij een belangrijke regierol, maar particulier initiatief is doorslaggevend voor het uiteindelijke succes.

56


06-09-2006 8:48:21

57


06-09-2006 8:48:21

Tabel 5.1: Omvang huidige en toekomstige (publieks)functies centrum Rhoon (in m² bvo) Functie

Dagelijkse

Niet-dagelijkse

artikelen

artikelen

Horeca

Overige

Totaal

Huidig metrage centrum Rhoon

2146

2529

388

2383

7445

Toekomstig metrage plangebied

4103

3804

1094

3141

11346

Uitbreiding

1416

1020

707

758

3901

functies

Tabel 5.2: Omvang huidige en toekomstige detailhandel centrum Rhoon (in m² wvo) Functie

Dagelijkse

Niet-dagelijkse

Totaal

artikelen

artikelen

detailhandel

Huidig metrage centrum Rhoon

1717

2023

3740

Toekomstig metrage plangebied

3133

3043

6176

Uitbreiding

1416

1020

2436

550 - 1.040

340 – 1.140

Distributieve ruimte (Rhoon)

58


06-09-2006 8:48:22

Uitgangspunten: x

gehele centrum, dus plangebied inclusief Julianastraat en deel dorpsdijk met boekwinkel;

x

huidige situatie inclusief Greveling, Smit en Palsgraaf (gelegen in centrum);

x

alleen voor detailhandel weergave in wvo mogelijk.

59


06-09-2006 8:48:23

Beschikbare aantal parkeerplaatsen

Vereiste aantal parkeerplaatsen vanuit bvo

Parkeergarage

Winkels

Plaatsen

Oppervlak

A

67

2095

A winkels

1012

20

B

139

3858

A supermarkt

1754

79

C

183

4571

A kantoor

210

4

C1

90

2247

A horeca

178

4

93

2324

Blok A

3154

107

Totaal

389

10524

B winkels

2169

43

Straat

Plaatsen

C2

B horeca

bvo

Plaatsen

866

17

Blok B

3035

61

C winkels

1511

30 55

A

86

B

113

C supermarkt

1230

C

48

C kantoren

1297

26

D

76

Blok C

4038

112

D winkels

1760

35

Totaal

323

D horeca

50

4

Blok D

1810

39

Totaal

12037

318

Aannames x

Parkeernorm

supermarkten:

4,5

per

100m2. x

Parkeernorm overig: 2 per 100m2.

x

Parkeernorm grondgebonden woningen en appartementen 150 m2: 2 per woning.

x

Parkeernorm niet grondgebonden: 1,7 per woning.

x

Parkeergarage: 25m2 per parkeerplaats.

60


06-09-2006 8:48:23

Nodig parkeren m.b.t. wonen Woningen

Aantal

Parkeer-

Vereiste aantal parkeerplaatsen Parkeren

garage eigen terrein

bvo

Plaatsen

A1, rij (2/3 lagen)

21

36

0

bestaand

nvt

137

A3, hoek (3 lagen)

6

10

0

nieuw

nvt

323

Blok A

27

46

0

uitbreiding

nvt

186

B1 (3 lagen)

20

34

0

totaal bvo

12037

315

B2 (4 lagen)

20

34

0

extra bvo

4595

123

B3 (3 lagen)

24

41

0

B4 (3 lagen)

18

0

31

Blok B

82

109

31

Totaal

109

155

31

61


06-09-2006 8:48:23


06-09-2006 8:48:23


06-09-2006 8:48:23


06-09-2006 8:48:25

Visie Centrumplan Rhoon. visie centrumplan Rhoon 5.indd :47:19

Recommend Documents