Financieel Statuut Woonstichting SSW
Vastgesteld: RvC 21 januari 2014
Inhoudsopgave 1
Inleiding .......................................................................................................................................... 3
2
Interne sturing SSW ..................................................................................................................... 3
3
Financiële kaders SSW ............................................................................................................... 4
4
Vertaling van de financiële kaders naar de dagelijkse sturing van SSW ............................. 6
5
Rapportagestructuur SSW .......................................................................................................... 6
1
Inleiding
Het belang van de financiële sturing binnen SSW is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Financiële debacles in sector hebben geleid tot aanscherping in opvattingen over hoe financiële sturing en financieel toezicht bij een woningcorporatie vormgegeven moet worden. Ook wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding DAEB en niet-DAEB activiteiten en in de opgelegde heffingen (vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing en heffingen bijzondere projectsteun) noodzaken tot een geformaliseerd financieel sturingskader. Het toezicht op een woningcorporatie bestaat uit verschillende niveaus1: Interne kwaliteitsborging en intern toezicht Codes en zelfregulering door de sector Horizontale discipline door corporaties onderling Extern toezicht Het financieel sturingskader van een woningcorporatie is een onderdeel van de eerste stap in de piramide van het horizontale toezicht. Immers hoe beter het interne toezicht binnen een corporatie is geregeld, hoe meer de externe toezichthouders hierop kunnen vertrouwen. SSW heeft haar financieel sturingskader vastgelegd in dit financieel statuut.
2
Interne sturing SSW
Het bestuur stuurt de resultaten van SSW op basis van de reeds aanwezige documenten2: Financieel statuut Ondernemingsplan Begroting en financiële meerjarenprognoses Treasury statuut Investering statuut (incl. financiële toets per project en hele organisatie) Aanbestedingsbeleid Procuratieregeling Het bestuur delegeert op basis van bovenstaande bevoegdheden aan het managementteam van SSW. Het financieel statuut bestaat uit gekwantificeerde normen waarop de organisatie wordt gestuurd. Het is het toetsingsinstrument waarmee SSW haar bedrijfsvoering en risicobeheer verantwoord kan invullen.
1
Rapport “Toezicht met een bite” 2 Deze documenten worden periodiek opnieuw beoordeeld en waar nodig aangepast aan nieuwe inzichten.
3
Financiële kaders SSW
SSW hanteert in haar toetsingskader de volgende kengetallen/onderdelen: Jaarlijks Kengetal
Omschrijving
Borgbaarheidsverklaring Risico score
Beoordeling kredietwaardigheid De risicoscore is een interne rating op basis van criteria WSW. Deze is gebaseerd op de hoogte van de geborgde schuld en de kans op aanspaak. Dit bepaalt de mate van faciliteringsvolume, de periode waarover deze wordt afgegeven en de mate van verificatie bij borgverlening. Op basis van de huidige leningsportefeuille (< € 250 mio) zit SSW in categorie 1. De ruimte die het WSW (obv kredietwaardigheid) ter beschikbaar wil stellen om met WSW-borging externe financiering aan te kunnen trekken.
Faciliteringsvolume
Dekkingsratio
Restschuld in relatie tot Onderpand (woz waarde). SSW kan sturen op de schuldpositie
Loan to value
Omvang leningenportefeuille in relatie tot bedrijfswaarde van het bezit.
Solvabiliteit
Vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde. De volatiliteit van dit kengetal wordt vooral bepaald door de inschatting huurverhoging.
DSCR
Indicator of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing
Formule
WSWNorm Positief
SSW-norm Positief ≤b+ ≤bb≥bbb-
3 jaar
Schuldrestant WSW geborgde leningen / WSW-onderpand
<50%
Vreemd vermogen / Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie
<75%
Eigen vermogen / Totaal vermogen
>20%
Kasstroom uit operationele activiteiten vóór renteontvangstenen rente-uitgaven + (onderhoudsuitgaven -/minimaal onderhoud) + uitgaven mbt eigen productie / Netto rente-uitgaven (excl. Toegerekende rente aan investeringen) + Theoretische jaaraflossing
>1,0%
Waarbij theoretische jaaraflossing: Vreemd vermogen -/-Verkoopopbrengsten -/-Restwaarde portefeuille / Restant levensduur
tot 1 jaar 1 tot 3 jaar max 3 jaar >50% >30% <30% >75% >70% <70% <20% <30% >30% <1,0% <1,1% >1,1%
Kengetal Renterisico
% niet-Daeb bezit
Omschrijving Renterisico is het risico dat ontstaat door veranderingen in de rentestand. Hierbij wordt uitsluitend gekeken naar de huidige lening portefeuille (herfinanciering en renteherziening). Renterisico mag maximaal 15% van het vreemd vermogen bedragen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Aandeel van verhuurbare eenheden (woningen en bedrijf onroerend goed) dat niet wordt verhuurd aan de primaire doelgroep. Norm afkomstig uit ondernemingsplan 2012-2016
Formule
WSWNorm <15%
Vhe niet-daeb verhuurd / totaal vhe
SSW-norm >15% >12% <12%
>10% < 10%
Per Kwartaal Kengetal Rentedekkingsgraad (ICR)
Operationele kasstroom
Liquiditeit
Definitie Het aantal maal dat uit de operationele kasstroom (inclusief verhuurderingsheffing en saneringsheffing) de rente kan worden betaald. Geeft inzicht in mogelijkheid om leningen en verbonden interestlasten aan te gaan. De jaarlijkse operationele kasstroom vanuit de verhuur in een percentage van het lening volume. De defintie is gelijk gehouden met de oude WSW definitie voor de dCi. Saldo op de rekening courant bij de Rabobank. Voor 2014 bedraagt de kredietfaciliteit € 4 miljoen.
Formule Kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente (ontvangsten en uitgaven) / Bruto rente-uitgaven
WSW-norm >1,4%
SSW-norm <1,4% <1,6% >1,6%
n.a.
<2,0% <3,0% >3,0% < -/- €4 mio < -/- €2 mio >-/- € 2 mio
n.a.
De interne normen zijn afgeleid van de extern gestelde normen. Wanneer de interne normen worden gehaald, is daarmee tevens voldaan aan de externe normen. Wanneer een kengetal over een grenswaarden (oranje of rood) heen gaat, wordt onderzocht of en welke bijsturende actie nodig is. Hierbij wordt vooral gekeken naar de meerjarige ontwikkeling van het kengetal. De grenswaarden uit de bovenstaande tabel zijn de ondergrenzen voor SSW. Naast deze financiële ondergrenzen is SSW van mening dat er ook volkshuisvestelijke bovengrenzen bepaald moeten worden. Immers wanneer bijvoorbeeld de solvabiliteit te hoog wordt, is de vraag of SSW haar vermogen wel voldoende aanwendt voor haar primaire doelstelling. De definitie van de bovengrenzen zijn nog in ontwikkeling en zijn ook afhankelijk van de politieke context.
4
Vertaling van de financiële kaders naar de dagelijkse sturing van SSW
De kengetallen uit het vorige hoofdstuk worden middels de jaarlijkse begroting vertaald naar kpi’s3 voor de dagelijkse sturing van SSW. Bijvoorbeeld de taakstellende onderhoudsbegroting wordt vertaald naar een budget voor:
Planmatig onderhoud Contract onderhoud Reparatieonderhoud en Mutatieonderhoud.
Het budget voor mutatieonderhoud wordt vervolgens vertaald naar de kpi “bedrag per mutatie” en de kpi “aantal mutaties”. Dit maakt het mogelijk om op periodieke basis zowel het aantal mutaties als het gemiddelde bedrag per mutatie te bewaken. Wanneer zichtbaar wordt dat het aantal mutaties hoger is dan verwacht, dan wel dat het gemiddelde bedrag per mutatie stijgt, kan hierop tijdig worden bijgestuurd. Elke kpi kent een vast definitie/berekeningswijze. SSW maakt gebruikt van een 3 kleurenschaal om de voortgang te monitoren:
Rood score is gelijk aan de interne norm of slechter Oranje score is hoger dan de interne norm maar aandacht is vereist Groen score is ruim boven de interne norm er is geen directe aandacht vereist.
Wanneer SSW haar activiteiten uitvoert binnen de gestelde kaders van de begroting wordt daarmee ook de normen uit het financieel sturingskader. In de projectvoorstellen wordt in een aparte paragraaf beschreven welk effect het project heeft op de financiële situatie van SSW en de door haar gestelde financieel kaders. Zo kan bewaakt worden welk effect een project heeft op de gestelde normen en of bijsturing gewenst is.
5
Rapportagestructuur SSW
Binnen SSW wordt een grote verscheidenheid aan structurele en incidentele rapportages gemaakt. In dit financieel statuut wordt uitsluitend stilgestaan bij structurele bedrijfsbrede rapportages, die periodiek door de Raad van Bestuur en in het managementteam zullen worden besproken. In de rapportages wordt met behulp van kpi’s de realisatie vergeleken met de goedgekeurde jaarbegroting of projectbegroting. Tevens wordt er een prognose gemaakt voor het verwachte eindresultaat. Op basis van deze rapportages is het management en het bestuur in staat tijdig afwijkingen te constateren en maatregelen te treffen om bij te sturen.
3
Kpi = key performance indicator of sturingsindicator
Naam rapportage Maandrapportage Kwartaalrapportage
frequentie 12x 4x
Jaarrekening
1x
dVi, dPi etc.
1x
Bestemd voor Managementteam, Raad van Bestuur Managementteam, Raad van Bestuur, Raad van Commissarissen Raad van Bestuur. Raad van Commissarissen, stakeholders, Toezichthouders (w.o CFV, WSW, ministerie) Toezichthouders
