Filozofie ocenění jako reflexe skutečnosti

Bankovní institut vysoká škola Praha

Filozofie ocenění jako reflexe skutečnosti Bakalářská práce

Daniela Musilová

Duben 2010

1

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Filozofie ocenění jako reflexe skutečnosti Philosophy of Evaluation as a Reflection of Actual Status

Bakalářská práce

Autor:

Daniela Musilová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben 2010

2

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Filozofie ocenění jako reflexe skutečnosti“ zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 3. dubna 2010

Daniela Musilová

3

Poděkování: Tato práce vznikla pod vedením pana Ing. Petra ORTA, PhD., kterému bych tímto chtěla poděkovat za pomoc a podporu.

4

Anotace Práce je zaměřena na výklad teorie oceňování nemovitostí na tržních principech z pohledu filozofického. Aplikuje základní filozofické otázky a metodologie do skutečnosti. Postupně rozebírá tyto metodologické postupy hledání pravdy na konkrétních případech a způsobech oceňování. Nedílnou součástí práce je praktické využití teorie v podobě dvou případů ocenění nemovitostí. Komplexnost práce je docílena závěrečnou analýzou trhu v příslušném okrese. Klíčová slova:

Filozofie Oceňování Majetek Hodnota

Annotation Work is focused on the interpretation of the philosophy to theory of property valuation based on the market principles. Applies basic philosophical questions and methodology to the facts. Gradually examines these methodological approaches of finding the truth in specific cases and evaluation methods. An integral part of this work is the practical application of theory in the form of two cases of property evaluation. Complexity of the work is accomplished by a final analysis of the market in the relevant county. Key words:

Philosophy Evaluation Property Value

5

OBSAH Seznam zkratek a symbolů Definice základních pojmů Úvod 1.

TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................. 20

1.1.

Filozofie ...................................................................................................... 20

1.1.1.

Poznání a pravda ......................................................................................... 21

1.1.2.

Zákonitosti, pravda poznaná ....................................................................... 21

1.1.3.

Analogie ...................................................................................................... 22

1.1.4.

Analýza a syntéza ........................................................................................ 22

1.1.5.

Data, databáze, informace ........................................................................... 24

1.1.6.

Epistemologie .............................................................................................. 25

1.1.7.

Filozofie a skutečnost .................................................................................. 25

1.1.8.

Filozofie vědy, indukce a dedukce .............................................................. 26

1.1.9.

Zpětný pohled a skutečnost ......................................................................... 27

1.2.

Oceňování ................................................................................................... 28

1.2.1.

Filozofie ocenění ......................................................................................... 28

1.2.2.

Pojem ocenění ............................................................................................. 28

1.2.3.

Původ ocenění – stručná historie................................................................. 28

1.2.4.

Podstata ocenění .......................................................................................... 29

1.2.5.

Trvalý obsah ocenění .................................................................................. 32

1.3.1.

Reflexe skutečnosti ..................................................................................... 33

2.

PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................... 34

2.1.

Ocenění bytu ............................................................................................... 34

2.1.1.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 1 ......................................................... 36

2.2.

Ocenění bytového domu ............................................................................. 77

2.2.1.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 2 ......................................................... 78

3.

TRH S NEMOVITOSTMI V OKRESE JABLONEC NAD NISOU – ANALÝZA ................................................................................................ 114

Seznam tabulek Seznam obrázků Seznam příloh Seznam použité literatury

6

Seznam zkratek a symbolů ad

k (latinský překlad)

a. s.

akciová společnost

apod.

a podobně

atd.

a tak dále

cit.

citováno

č. p.

číslo popisné

Dr.

doktor

č.

číslo

ČÚZK

Český úřad zeměměřičský a katastrální

ČR

Česká republika

ČSAD

Česká státní autobusová doprava

CHKO

Chráněná krajinná oblast

hod.

hodina

http

hyper text transfer protocol (hypertextový přenosový protokol)

ISBN

Identifical Standard Book Number (standardní identifikační číslo knihy)

Kč

Korun českých

kap.

kapitola

kat.

kategorie

KN

Katastr nemovitostí

k. p.

katastrální pracoviště

k. ú.

katastrální území

lat.

latinsky

LV

list vlastnictví

m2

metr čtvereční

3

m

metr krychlový (kubický metr)

max.

maximálně

MHD

městská hromadná doprava

mil.

milión

min.

minuta

7

nakl.

nakladatelství

např.

například

obr.

obrázek

p. m.

per mensem (lat. měsíčně)

popř.

popřípadě

p. p. č.

pozemková parcela číslo

př. n. l.

před naším letopočtem

resp.

respektive

Sb.

sbírky

spol. s r. o.

společnost s ručením omezeným

s. r. o.

společnost s ručením omezeným

str.

strana

st. p. č.

stavební parcela číslo

tab.

tabulka

tis.

tisíc

tzn.

to znamená

tj.

to je

viz.

odkaz

vyd.

vydání

www

World Wide Web (služba klientského serveru na internetu)

zn.

značka

%

procento

„“

uvozovky

=

rovnítko

§

paragraf

8

Definice základních pojmů Adekvátní (z lat. ad-aequatio, při-rovnání) znamená přiměřený, odpovídající zamýšlenému účelu nebo skutečnosti. Prostředek může být adekvátní cíli a poznání může být adekvátní skutečnosti. V tomto druhém případě znamená adekvátní tolik co "správný" nebo "pravdivý". Opak je neadekvátní – nepřiměřený, nemístný. Agregované ceny jsou takové, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových položek, které jsou vztaženy k jedné jednotce. Dalším agregováním agregovaných cen se získají vysoce agregované ceny. A priori nebo také apriori je latinské spojení (doslova z předchozího), které znamená "předem" nebo "předchůdný". Odtud pak také apriorní, předchůdný, autoritativní. Apriorní viz. A priori Byt je místnost nebo soubor místností určených k bydlení. Budova = stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Cenou obvyklou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

9

Cenová argumentace – argumentací pro zhotovení ocenění jsou odhady, tržní ocenění, posudky znalecké i expresní posudky o hodnotě, apod. Cílem je vytvoření relevantních důkazů o správnosti a pravdivosti tržní hodnoty oceňované nemovitosti. Cenová dokumentace – cenovou dokumentací jsou všechny dokumenty databáze, statistiky, informační systémy či katastry. Jejich funkcí je doklad o pravdivosti nějaké ceny, která byla v minulosti zaplacena za nějaký majetek. Může se jednat i o konkrétní data shromažďovaná s konkrétním závěrem. Příkladem je cenová mapa. Cenová mapa – cenová mapa stavebních pozemkům území obce nebo její vymezené části s vyznačenými cenami. Cenovou mapu stavebních pozemků vydává obec obecně závažnou vyhláškou.

Disjunkce znamená odloučení, rozdělení, odloučené oblasti, sloučení oblastí, logický součet výroků, množinových prvků zařazených do jedné skupiny celku. Oblasti se mohou překrývat. Duplicitní - zdvojený Ekonomické nedostatky – mají vyjádřit vztah neboli poměr mezi věcnou hodnotou majetku a tržní hodnotou. Tyto nedostatky jsou zohledněny v české vyhlášce, kterou se provádí zákon o oceňování majetku, a vyjadřují koeficienty prodejnosti, jejichž hlavním důvodem zavedení bylo statistické vyhodnocení skutečně dosažených tržních cen nemovitostí a jejich relace k věcné hodnotě. Evoluce (z latiny evolvere = vyvíjet, odhalovat, evolutio = vývoj, odhalování) označuje pozvolný, průběžný vývoj. Funkční nedostatky - základní funkční nedostatky (označované i jako investiční funkční nedostatky) jsou vyjádřením morálního opotřebení oceňovaného majetku. Nejčastěji se funkční nedostatky objevují u starších objektů pro komerční využití. Staveb, které by plně vyhovovaly požadavkům uživatele, je v současné době po málu. Funkčními nedostatky se tedy rozumí poměr mezi majetkem s ideálními

10

užitnými parametry (modelová situace ideálního objektu vytvořená příslušným odborníkem) a majetkem oceňovaným. Hala = stavba (budova) o zastavěné ploše nejméně 150 m², ve které souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů podlaží, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru minimálně 400 m³, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Kapitalizační míra je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Její výpočet je založen na poměru skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. Katastrální mapa – polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti v katastrálním území, které jsou předmětem katastru. Katastr nemovitostí – je evidence vlastnických a jiných práv k nemovitostem, zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Korekční činitelé – Úlohou korekčních činitelů je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Žádný z uvedených korekčních činitelů nesmí být stanoven nepodloženým odhadem, ale výhradně pokud možno co nejpřesnějším výpočtem (např. nákladů na demolici objektu na pozemku, nákladů na odtěžení zeminy a stavbu opěrné zdi na svažitém pozemku, apod.) nebo statistickou analýzou (např. u korekčního činitele „lokalita“ statistickým porovnáním cen porovnatelných objektů v porovnatelných okresech).1 Kupní smlouva je smlouva, při které vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník). List vlastnictví – viz. Výpis z katastru nemovitostí 1

Ing. Petr ORT, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN: 978-80-7265-113-9

11

Oceňování majetku představuje činnost, kdy je určitému předmětu nebo souboru předmětů přiřazována určitá peněžní hodnota. Nabývací titul - listina prokazující řádné nabytí nemovitosti jejím současným majitelem. Nabývací titul je uveden na listu vlastnictví spolu s datem a číslem vkladu, pod kterým byla do katastru vložena při změně vlastnických příp. jiných právních vztahů k nemovitosti. Nabyl-li aktuální vlastník svou nemovitost např. koupí, pak je nabývacím titulem kupní smlouva mezi ním a prodávajícím, v případě výstavby nemovitosti je nabývacím titulem kolaudační rozhodnutí apod. Nabývací titul (resp. jeho kopii) lze spolu s listem vlastnictví získat na katastru nemovitostí. Může jím být i smlouva o převodu bytu do vlastnictví, darovací smlouva, rozhodnutí soudu ve věci dědického řízení, příklep licitátora, směnná smlouva). Nejlepší a nejvyšší využití je takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k účelům jiným než k bydlení. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. (Podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119, odst. 2) Odhad je ocenění majetku zpracované odhadcem. Není striktně určen zákonem, přesto by měl obsahovat: popis předmětu ocenění vlastní ocenění výrok o ceně a metodickém pohledu na cenu doklad o odborné způsobilosti odhadce

12

Odhadce je fyzická osoba mající potřebné odborné vzdělání a je způsobilá zpracovávat odhady ve svém oboru. Oprávnění ke zpracování odhadů získává odhadce po absolvování kurzů a certifikací. Zpravidla také působí jako člen některé z komory odhadců.

Opotřebení – pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, aj. Jak je patrné z příkladů u technické životnosti, opotřebení a životnost spolu velmi úzce souvisí. Opotřebení lze stanovit: - lineární metodou, kde je předpokladem, že se stavba s přibývajícím stářím znehodnocuje přímočaře, nebyla na ní použita žádná rekonstrukce či modernizace a mají průměrnou údržbu. - nelineárními metodami, které vychází z předpokladu, že v prvních letech se stavba opotřebovává jen velmi málo a naopak v poslední třetině životnosti opotřebení prudce stoupá. Avšak tyto metody jsou považovány za zastaralé a nahradila je sice pracnější, ale zároveň přesnější metoda analytická. - analytickou metodou, což je metoda, která je založena na „rozložení“ stavby na jednotlivé prvky a stanovuje se jejich jednotlivá opotřebení. Analytická metoda musí být použita v případech nedokončených staveb, staveb po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, staveb v mimořádně špatném stavu. Pozemek x Parcela Podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), § 27: Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků, b) parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Predikát je to věta nebo část, která prohlašuje něco o subjektu. Predikát je v logice takové jazykové sdělení (výraz), o němž má po obsahové stránce smysl tvrdit, že je buď pravdivé, nebo nepravdivé.

13

Reprodukční cena určuje, za kolik by se v současné době a při použití současných technologií dala pořídit shodná stavba nebo stavba shodných parametrů. Je výchozí bází pro výpočet tržní hodnoty nákladovým způsobem a je základem pro výpočet rezervy na renovace při použití příjmové metody. Pro zjednodušení se při výpočtu vychází z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. Reprodukční pořizovací cena – je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Restrikce (z lat. re-stringo, re-strictum – škrtím, omezuji; nesprávně také restrinkce) znamená omezení, například snížení počtu zaměstnanců, redukce nákladů, rozsahu služeb a podobná úsporná opatření. Užívá se pro omezení daná rozhodnutím státu nebo jiné autority, nikoli faktickými překážkami, nedostatky a podobně. Restriktivní – viz. restrikce Rodinný dům = dům, který svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. Snímek katastrální mapy – jedná se o vytištěnou kopii katastrální mapy v poměrovém měřítku (katastrálního území). Stavba Podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánovaní a stavebním řádu (stavební zákon) § 2, odst. 3: Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

14

Podle zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 3, odst. 1 Pro účely oceňování se stavby dělí na: a) stavby pozemní, kterými jsou: 1.

budovy

2.

venkovní úpravy

b) stavby inženýrské a speciální pozemní c) vodní nádrže a rybníky d) jiné stavby Územní plán obce – je úřední dokument, který stanoví urbanistickou koncepci, řeší přípustné či nepřípustné funkční využití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. Věcné břemeno - právo omezující vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Vedlejší stavba = stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m², vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata. Výpis z katastru nemovitostí = List vlastnictví - je veřejná listina, do které se zapisují údaje o nemovitostech. Obsahuje jméno vlastníka, identifikátor (rodné číslo fyzické osoby), seznam nemovitostí, které vlastník (spoluvlastníci) v katastrálním území vlastní a veškeré údaje u těchto nemovitostí evidované. List vlastnictví jako veřejná listina musí splňovat určitá kritéria. Každému listu vlastnictví musí být přiděleno číslo, dále musí být opatřen datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku, který se platí za vyhotovení každého listu vlastnictví. Pro přehlednost je list vlastnictví rozdělen do šesti základních částí A až F, z nichž každá obsahuje rozdílné důležité informace.

15

Vysoce agregované ceny jsou cenou dokončené stavby vztaženou např. na kubický metr obestavěného prostoru. Znalec je fyzická osoba, která splňuje odborné předpoklady, složila požadované zkoušky a na základě těchto skutečností je předsedou krajského soudu jmenována znalcem a zapsána do seznamu znalců vedeného u příslušného krajského soudu. Je tedy osobou, která má speciální odborné znalosti a je přibírána k vytváření znaleckého posudku, zejména pro potřeby státních orgánů. Znalecký posudek je písemný dokument vypracovaný znalcem nebo znaleckým ústavem, který musí splňovat stanovené požadavky. Na rozdíl od odhadu musí znalecký posudek podle zákona o znalcích a tlumočnících obsahovat minimálně následující části: nález (popis posuzovaného předmětu ocenění, souhrn podkladů a skutečností) vlastní posudek (závěr, ke kterému znalec dospěl a jeho odůvodnění) znaleckou doložku (na závěru znaleckého posudku, oprávnění znalce ke zhotovení znaleckých posudků) Posudek musí být sešitý, opatřený čísly stran a sešívací šňůra opatřena pečetí znalce. Životnost – existuje několik typů životnosti, které mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti. - technická životnost se stanovuje na základě životnosti konstrukčního systému, prováděné údržby a provedených rekonstrukcí a modernizací. Pravidelná údržba včetně kontroly a revize jednotlivých prvků může podstatným způsobem prodloužit či zvýšit dobu trvání mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků a celků. V první třetině životnosti stavby se zanedbaná revize neprojeví, oproti tomu druhá třetina životnosti začne u neudržované stavby oproti udržované stavbě vykazovat rozdíly. V poslední třetině jsou rozdíly velmi citelné a mají velké následky. Velmi častým způsobem, jak zvýšit životnost objektu, je kompletní rekonstrukce. Takový objekt má zvýšenou životnost o dobu životnosti opravených nebo nahrazených prvků a celků. Dalšími vlivy, které mohou mít vliv na životnost objektu, jsou například způsob a hloubka založení základů stavby, výskyt

16

škodlivých látek jako je radon, či použití nevhodných stavebních materiálů. Technická životnost je tedy doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání (do stavu, kdy nelze stavbu bezpečně užívat). Každý prvek stavby má jinak dlouhou životnost. Pro určení životnosti jednotlivých prků slouží oceňovací vyhláška. - právní životnost vyjadřuje dobu od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci. Je přímo úměrná s kvalitou vlastnictví a případnými omezeními vlastnických práv k nemovitosti. Vznik a zánik nemovitosti jako věci definuje občanský zákoník. - ekonomická životnost se počítá od doby možného komerčního využití až do doby, kdy již nemovitost není schopna vytvářet výnos (ekonomická a morální životnost spolu úzce souvisí). - morální životností je doba od možného komerčního využití do doby jejího funkčního zastarávání – tedy možnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími užitnými parametry. Všechny tyto typy životností mají podstatný a limitující vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Nejdůležitější roli hraje životnost technická.

17

ÚVOD Tématem práce je Filozofie ocenění jako reflexe skutečnosti. Toto téma jsem si vybrala, protože se mi jevil velice příjemným fakt, že nabízí zcela jiný pohled na problematiku oceňování majetku. Oceňování nemovitostí je sice velice náročnou a na praktičnosti založenou disciplínou, avšak jeho teorie je založená na hlubokém filozofickém myšlení. Už podstata hledání hodnoty sama o sobě je zajímavým filozofickým jevem. Oceňování majetku není jen o mechanickém dosazování do vzorců. Je především o zkušenostech a umění znalce a minimálně z poloviny o citu. Toto by si měl uvědomit každý praktik v oboru. Často se setkáváme s lidmi, kteří provozují nějakou činnost, aniž by znali podstatu a především smysl svého konání.

Cílem této práce je položení oceňování nemovitostí na jinou hladinu než jen přenesení teorie do praktické podoby. První polovina „teoretické části“ je zaměřena především na výklad filozofie a snahu o naznačení cesty filozofického smýšlení, druhá polovina je pak reflexí filozofie ocenění a skutečnosti (praxe). K hlubšímu vnímání filozofie je práce protkána nejznámějšími výroky významných filozofů. Praktická část opět odráží teorii oceňování a je použito hlavních stavebních kamenů pro získání tržní hodnoty nemovitosti. Těmito kameny jsou především hlavní metodologické postupy oceňování nemovitostí. K závěrečnému dokreslení slouží část Analýza trhu s nemovitostmi v příslušném okrese.

18

„Nejvyšším úkolem není teoretické poznání, nýbrž praktické umění žít“ Sokrates

19

1.

TEORETICKÁ ČÁST

1.1. Filozofie Filozofie, řecky φιλοσοφία, z φιλειν (filein, mít rád, toužit po něčem) a σοφια (sofía, moudrost, zdatnost) je soustavné, racionální a kritické zkoumání skutečnosti, světa a člověka, případně i toho, co je přesahuje (metafyzika). Hledání pravdivého poznání, smyslu a dobrého života prostředky reflexe, racionální argumentace a diskuse, která vyžaduje určité pojmy. Není to tedy jen akademická disciplína, ale také způsob života, který začíná údivem nebo zklamáním nad tradičními výklady věcí (tímto problémem se zabýval Platón) a snaží se s tajemstvím světa a existence nějak vyrovnat.2 Jedni z největších filozofů, kteří položili základy filozofii byli např.: Sókratés (469 – 399 př. n. l.) - athénský filosof, učitel Platónův. Je považován za jednu z nejvýznamnějších postav evropské filosofie, neboť položil základy západního myšlení. Platón (427 př. n. l. – 347 př. n. l.), vlastním jménem Aristoklés, byl řecký aristokrat, matematik a jeden z nejvýznamnějších řeckých filosofů. Platón spolu se Sokratem obrátili pozornost filosofů od úvah o povaze a původu světa k otázkám člověka a lidské společnosti. Aristotelés (384 př. n. l. – 322 př. n. l.) byl filosof vrcholného období řecké filosofie, nejvýznamnější žák Platónův a vychovatel Alexandra Makedonského. René Descartes (1596 – 1650) byl francouzský matematik, vědec a filosof také známý jako Cartesius. Je považován za zakladatele současné filozofie a otce moderní matematiky. Je jedním z nejdůležitějších a vlivných myslitelů moderní doby.

2

Universum, všeobecná encyklopedie, 1. Vydání, Odeon 2002, ISBN 80-207-1113-9 (soubor)

20

Immanuel Kant (1724 – 1804) byl pruský filozof, jenž je považován za jednoho z

nejvýznamnějších

evropských

myslitelů,

posledního

z

představitelů

osvícenství, který ovlivnil pozdější romantické a idealistické filozofy 19. století.

1.1.1. Poznání a pravda Filozofie se může opírat o člověka jako předpokladu a základu pro vše ostatní. Jak je patrné, jedná se o vědu univerzální, která nemá jasně vymezené hranice. Může zasahovat i do ostatních vědních oborů. Avšak aby nevysvětlovala podstatu, jež byla vysvětlena teorií daného oboru, liší se svým náhledem na problém i metodou jeho zkoumání. Filozof není povinen otázky převádět na smyslově pozorovatelné jevy jako např. fyzik. Metodou mohou být i věci dané. Jiné hledisko pak představuje postupný přechod od základních aspektů – filozofie je v podstatě vědou o základech – filozof se začíná tázat tam, kde ostatní vědci přijímají předpoklady a dále se neptají. Filozofie pátrá po jádru problému, jde až ke kořenům a tam, kde jiné vědy končí s výzkumem, protože dosáhly cíle, pokračuje ve zkoumání a zabývá se hlubším věděním. Základní otázkou je tedy „proč?“.

1.1.2. Zákonitosti, pravda poznaná Běh celého procesu existence je podmíněn nějakými poznanými pravdami a zákonitostmi. Otázkou je, do jaké míry jsou takové zákonitosti nutné a pokud nutné jsou, nejsou jen určitým návykem člověka? Jedná se především o zákonitosti matematické, biologické, fyzikální apod. – každý ví, že takové zákony existují, a že mají obrovský význam pro lidský život. Ale existují lidé, kteří používají různé nástroje bez znalosti jejich konstrukce. Řízení auta se sice obejde bez znalosti funkce jednotlivých komponent motoru a převodového ústrojí, avšak základní představu by člověk měl mít alespoň pro svojí vlastní potřebu. Už malé děti jsou učeny, že dva a dva jsou čtyři, aniž by musely vědět, proč tomu tak je. Je to pravdou poznanou a tedy zákonem. Avšak co je pravda? To je jedna z nejtěžších filozofických otázek. Jak je patrné, filozofie je naukou, vědou. Avšak nejvíce na místě je otázka jakou vědou? Naukou o čem? Člověka obklopují zákony z oblasti fyziky, biologie, matematiky apod. Fyzika zkoumá svět těles, svět života je posláním biologie, oblast

21

vědomí představuje psychologie, společnost vysvětluje sociologie. Poslání filozofie objasňuje několik tvrzení z let dávno minulých. Může být vědou o poznání – jiné vědy poznávají, oproti tomu filozofie se zaměřuje na samotnou možnost poznání, na předpoklady poznání a udání jejich mezí. Všechny zmíněné vědy zkoumají to, co je. Filozofie oproti tomu zkoumá, co má být.3

1.1.3. Analogie Analogie (z řeckého analogiá – podobnost, shodnost) Aby bylo možné se zamyslet nad tím, co má být, je zapotřebí problém nejdříve nějakým způsobem zpodobnit – tedy namodelovat skutečnost podobnou. Podle Aristotela existuje více forem analogií. Například analogie pojímaná jako vztahová podobnost – co jsou pro ptáky křídla, jsou pro ryby ploutve. Kant vyvinul jako „analogie zkušenosti“ apriorní pravidla v poměrech času, jež umožňují jednotu zkušenosti. Pokud je pochopeno chování jednotlivého subjektu, je možné na základě jeho analýzy tuto skutečnost rozvinout na další obdobné subjekty (jejich množinu) se shodnými vlastnostmi. K pochopení takového subjektu je ale zapotřebí poznat jeho základní vlastnosti. Toho lze docílit na základě nějakého rozboru a jeho vysvětlení. Tím jest analýza.

1.1.4. Analýza a syntéza Filozofie je věda, která není pouze zájmem odborníků. Je to obraz světa a člověka v něm. Snad není lidské bytosti, která by si ve svém životě nepohrávala s myšlenkami a jejich filozofickou analýzou. Každý člověk se tedy stává filozofem. Je to věcí nutnou pro existenci samotnou. Vždyť hledání člověka a jeho lidství je prvopočátkem vývoje. „Žít a nefilosofovat je jako mít zavřené oči a nikdy se ani nepokusit je otevřít.“ René Descartes

3

Józef Maria BOCHÉNSKI, Cesta k filozofickému myšlení, 3. vydání, Academia 1, Praha 2001, ISBN 80-200-0853-5

22

Ač se jedná o problém všeobecně známý, není jednoduché odpovědět, co to vlastně filozofie je. Možná, že se jedná o jednu z nejtěžších filozofických otázek. Pro vyjádření filozofické myšlenky je zapotřebí zapojit dohromady více smyslů. Jde především o cit, vůli a hlavně fantazii. Někdo by mohl namítnout, že filozofie není o rozumu, ale nachází se někde na úrovni za hranicí rozumných úvah. Tím jest metafyzika. Avšak filozofie se snaží o vyložení a pochopení určitého problému. Takový problém je nejprve nutno identifikovat a v návaznosti na tom analyzovat. To však není možné bez poznání, jenž je závislé na úsudku a s ním spojeným viděním a hlubším zkoumáním. K těmto disciplínám je rozumu zapotřebí a bez racionální stránky na něj nelze naleznout odpověď. Filozofie a její učení je tedy o pokusu vysvětlit skutečnost. Filozof je člověk, který se snaží vnášet do světa a do života jasnost – to znamená řád, a to opět znamená rozum.4 Analýza (z řeckého analyó, rozvazovat, rozebírat) znamená systematický rozbor. Je metodou zkoumání složitějších skutečností a rozebírá je na jednodušší, metodou vedoucí k jistým výsledkům na základě detailního poznání podrobností. Je postupem od jevů k principům. Jejím opakem je syntéza. Z metodologického hlediska jsou tyto pojmy používány ve smyslu metod k získávání nových poznatků, nebo ve smyslu metody výkladu poznatků. I podle Immanuela Kanta jsou analytické soudy a syntéza vrcholnou formou v procesu poznávání podstaty věci. Analytické soudy jsou soudy, v nichž je subjekt jen vysvětlen a jejich predikát je v subjektu skrytě vysvětlen – např. „Všechna tělesa jsou rozprostřená“. Oproti tomu syntetické soudy (synteze) např. „Všechna tělesa jsou těžká“ poznání rozšiřují, protože predikát připojuje k subjektu něco nového. Podle Kanta jsou apriori, nevyžadují empirické vědění a jsou pravdivé na základě významu svých termínů. Jsou pravdivé z logických důvodů – např. „Prší nebo neprší“ nebo na základě jazykových konvencí – např. „Bělouš je bílý kůň“. Znamená tedy buď a nebo, případně není pochyb o právě řečeném.

4, 2

Józef Maria BOCHÉNSKI, Cesta k filozofickému myšlení, 3. vydání, Academia 1, Praha 2001, ISBN 80-200-0853-5

23

Analytickou metodu poprvé podrobně popsal René Descartes, a to ve čtyřech krocích: 1. Přijímat jen to, co se mi ukazuje tak jasně a zřetelně, že o tom nemohu pochybovat. 2. Každou nesnáz rozdělit na jednodušší části. 3. Pak postupovat od jednoduchého ke složitému. 4. Vyčíslit jednotlivé případy a přehlédnout celek.5 K vypracování takové analýzy je potřeba použití nějakých statistických metod. Základem statistiky jsou data. Získaná data se pak dávají do souvislostí, na kterých jsou stavěny další dílce. Ty pak vytvoří celek.

1.1.5. Data, databáze, informace Pokud se zamyslíme nad původem a vznikem filozofie, je třeba konstatovat, že nejsou žádné dochované informace o tom, kdy člověk začal filozoficky smýšlet. Mohlo dojít ke změnám myšlení historického člověka v důsledku vývoje či změny v mozku. V návaznosti na to byl schopen se vypořádávat s nástrahami okolního světa, začal shánět obživu a následně si začal klást otázky o světě, hledal k nim odpovědi a hledal místo sebe sama ve světě jako celku. Tím postupně docházel k nějakým poznatkům, na kterých pak byly založeny další otázky. Tyto poznatky byly empiricky získávány, a čím byly dále, tím více vznikala potřeba je začít nějakým způsobem uchovávat. Zpočátku se jednalo o předávání zkušeností mezi jednotlivými generacemi. Posléze byla potřeba takové poznatky archivovat. Tím vznikaly různé teorie za daných podmínek uplatnitelné v praxi. Teorií je zde jakýkoliv poznatek, nejen na bázi vědeckého zkoumání, ale cokoliv, co má formu odpovědi na otázku. Jednalo se tedy o jakési teoretické poznání. To mělo za následek vznik věd a následně vědních oborů a zákonitostí. Avšak než se došlo k celým teoriím, bylo zapotřebí jednotlivá data schraňovat. Základem teorie je tvorba databáze, ze které se následně čerpají informace a 5

R. Descartes, Rozprava o metodě, kap. 2., , nakl. Svoboda, Praha 1992, ISBN 80-205-0216-5

24

používají se v praxi. Informace je tedy jedním z nejcennějších aspektů lidského života. Je začátkem evoluce. Bez předešlých informací by lidstvo nemohlo jít kupředu. I v současné době je informace tím největším bohatstvím, které člověk může mít.

1.1.6. Epistemologie Poznání, resp. lidské poznání je ve filozofii označováno jako epistemologie (někdy též gnoseologie či noetika). Je to tedy filozofickou disciplínou, jenž zkoumá lidské poznání, jeho vznik, proces a předmět. Zde je potřeba se vrátit zpět k teorii, která je soustavou nějakých poznatků – tedy cokoliv co má formu odpovědi na otázku. Můžeme tedy říci, že epistemologie zkoumá vztah mezi našimi teoriemi a světem, který tyto teorie kladou za cíl zachytit.6 V úvodním výroku své Kritiky čistého rozumu Kant říká: „Ale ačkoli všechno naše poznání začíná zkušeností, neznamená to, že všechno povstává ze zkušenosti.“ Tím řeší problém sporu mezi racionalisty a empiristy. Aristotelés problém poznání hodnotil ještě před epistemologií slovy: „Zkušenost, na rozdíl od vědění, ví, ale neví proč“ a „Kdo chce správně poznávat, musí nejprve správným způsobem pochybovat“. Dle Kanta myšlenky bez obsahu jsou prázdné, smyslový názor bez pojmů je slepý.

1.1.7. Filozofie a skutečnost Svět, který nás obklopuje – ve filozofii resp. v ontologii označovaný jako jsoucno – je plný rozdílných věcí, které ale mají společné vlastnosti. Všechny věci, tj. lidé, zvířata, krajina, stavby atd. jsou především na nějakém místě, jsou v určitém čase, všechny věci nějakým způsobem vznikly a jsou pomíjivé. To znamená, že přijde čas, kdy zaniknou. Dále všechny tyto věci podléhají změně a každá taková věc je jednotlivá, individuální. Navíc všechny tyto věci by mohly být buď jiné, nebo by

6

Prof. RNDr. Jaroslav PEREGRIN, CSc., Filozofie pro normální lidi, Dokořán, s.r.o. Praha 2008 ISBN 978-80-7363-192-5

25

nemusely vůbec existovat, což by pro celek – svět a jeho chod nemuselo být na škodu, resp. neovlivnilo by celek jako takový. Pokud toto shrneme, konstatujeme, že každá věc na světě je v určitém prostoru, v určitém čase; každá vzniká a zaniká, mění se, je individuální – jedinečná, ale není pro svět a jeho chod nutná.

„Když se ty jednotlivé věci, jména a výměry, názory a jiné smyslové vjemy vespolek o sebe třou, v laskavých posudcích jsouce opravovány a s nezávistivým užíváním otázek a odpovědí, tu konečně vyšlehne oheň poznání a rozumu o každé jednotlivé věci.“

Platón

1.1.8. Filozofie vědy, indukce a dedukce Filozofie se zabývá tázáním se po základech, smyslu, poznání světa a po místě člověka v něm. Stejně tak, jako se lidská civilizace postupně vyvíjela, vyvíjela se i touha po poznání. Čím více člověk věděl, tím více byl donucen se dozvídat další nové skutečnosti. Empiricky získané vědomosti ho vedly k tomu, aby smysl života začal analyzovat a určoval jeho hodnotu. Tím se dostal k základním pojmům, jako je věda, resp. filozofie vědy, která zobecňuje empirické poznatky. Samostatná hypotéza jednotlivých poznatků nemá v daném případě vypovídací schopnost. Avšak pokud se sledováním hypotéz zabývá dlouhodobě, dojde k určitým závěrům a celkům. Postup od jednotlivých pozorování k zobecňování celků se nazývá indukce. Problémem může být to, že i když se jedna skutečnost pozoruje opakovaně, nemusí se vždy dojít ke stejným závěrům. Proto je potřeba dané otázky kontrolovat. Nejlepším způsobem kontroly je dedukce, jenž je inverzním postupem indukce. Dedukce se zabývá zkoumáním obecného za účelem vyjádření jednotlivého. Aby bylo možné dojít ke správným závěrům, musí se tyto postupy určitým způsobem opakovat. V tomto případě by se dalo hovořit o cykličnosti. Věda je tedy disciplínou, která zobecňuje empirické poznatky.

26

Filosof se může snažit postupovat deduktivně jako Sókratés, Spinoza nebo Kant, ale může i pozorovat a srovnávat jako Aristotelés.7 Všeobecně ve společenských vědách jde především o porozumění základním zákonitostem, tedy o hledání příčin a zároveň důvodů, o zkoumání faktů, ale i hodnot, o pohled nejenom deskriptivní (popisující), ale i normativní (předepisující). Jak již bylo řečeno, filozofie je věda univerzální, protože se nezaměřuje pouze na určitou oblast vědění, zabývá se základními otázkami a používá k tomu všechny možné a dostupné metody.

1.1.9. Zpětný pohled a skutečnost Každá činnost v životě člověka je něčím podmíněna, tzn. že se nedělá bezúčelně. K procesu realizace se dojde na základě nějaké konkrétní metodologie, postupu na základě teoretických znalostí použitých v praxi. Stejně tak, jako Země rotuje okolo své osy, i jednotlivé aspekty lidského konání se cyklicky opakují. Vše je závislé na všem. Odkaz našich předků musí být brán jako základ, na který je možno dále stavět. Aby však bylo možné zhodnotit výsledky předchozí, je potřeba provést nějaké shrnutí, zpětný pohled, odraz minulosti v realitu. Ve filozofii je pro tento úkon použito slovo reflexe. Reflexe (z latinského reflecto, reflexi, ohýbat, obracet nazpět, odrážet) znamená zpětný odraz, a to buď například světelných paprsků zrcadlem, anebo smyslové zkušenosti myšlením. Ve filosofii to znamená obrácení pozornosti od vnějších předmětů ke vnímání, poznávání a myšlení samému. Umožňuje člověku zaujímat jistý odstup vůči vlastním myšlenkovým pochodům - proto se v běžné řeči reflexe často chápe jako jakékoli pozorování, rozvažování vůbec nebo pohled zpět, resp. za.

7

Prof. RNDr. Jaroslav PEREGRIN, CSc., Filozofie pro normální lidi, Dokořán, s.r.o. Praha 2008 ISBN 978-80-7363-192-5

27

Reflexí filozofie můţe být pohled na skutečnost. Skutečností je svět, který nás obklopuje. Skutečnost znamená, že všechny věci na světě, tzn. lidé, zvířata, krajina, stavby atd. mají svoje místo, jsou v určitém čase, všechny nějakým způsobem vznikly, jsou individuální a jsou pomíjivé. To dává věcem smysluplnost. A na ní je závislá hodnota věci. Každý člověk má svoje hodnoty a musí je umět vyjádřit v závislosti k ostatním aspektům svého života. Pro někoho jsou hodnotou zdraví a spokojenost, pro jiného je to materiální stránka a na ní závislé umístění ve společnosti. Materiální hodnoty představují potřebu něco vlastnit, tím vznikl pojem majetek. Místo majetku ve světě lidských hodnot detektuje jeho ocenění.

1.2. Oceňování 1.2.1. Filozofie ocenění Filozofie ocenění je částí filozofie, která se zabývá pojmem ocenění jeho původem jeho podstatou a jeho trvalým obsahem

1.2.2. Pojem ocenění Ocenění je zkráceně určení hodnoty nějakého movitého či nemovitého majetku (hmotného i nehmotného statku), především pro potřeby trhu.

1.2.3. Původ ocenění – stručná historie Hodnota a cena Z výše naznačeného je patrné, že hledání a zjišťování hodnoty věcí patří k prvotním činnostem člověka. Počátek směny je znám už z období pravěku. Vyřezávaný kousek mamutího klu se dal vyměnit za jiný kel, jež představoval kopí šípu či oštěpu. Ten měl pro člověka význam existenční. Nemluvě o ještě dřívějším příkladu jiskřičky ohně. Už na počátku lidské existence docházelo při směnném obchodě k dennodenní výměně zboží. Uţitnost různých předmětů jim dávala jejich hodnotu.

28

Z tohoto důvodu se hledala a ověřovala věcná hodnota, a věcné ohodnocení bylo prvotním základem obchodování a obchodu samotného. Naturální směnná hodnota byla v průběhu historie civilizace nahrazována peněžní jednotkou. Tak vznikla cena směnovaného zboží, která byla pravidelně kontrolována a ovlivňována na tržištích. V té době se cena a hodnota rovnala jednomu termínu. Cena se odvíjela od práce vynaložené k výrobě zboží, nebo jeho obstarání. Hodnotu pak určovaly vjemy jako uspokojování základních lidských potřeb a existence sama. V období, kdy do dějin vstupovaly stěžejní okamžiky jako industriální rozvoj a na něm založená průmyslová revoluce, s níž byla spojena produktivita práce a odsun přírody a jejích vlivů do pozadí hodnot člověka, došlo i k rozvoji obchodu, ale současně také k úpadku základního užitku věcí. Nastoupil systém spotřební společnosti. To mělo za následek posun vztahu mezi původním náhledem na užitnou hodnotu věci a její cenu. Čím častěji se člověk ocital na poli obchodu, tím více se snažil o správné stanovení ceny. Bylo to pochopitelně z důvodu, aby byl dostatečně odměněn za vykonanou práci, ale zároveň aby nebyl ochuzen o zisk z důvodu stanovení přehnaně vysoké ceny, která měla za následek úbytek kupujících. Čím víc zboží prodal, tím víc ho mohl vyrobit. Ziskem mohl zdokonalovat výrobu a dále investovat peníze. Tím došlo ke zvyšování životních hodnot a standardů. Bez teorie ocenění bychom hodnotu majetku nemohli určit. Je tedy přímo úměrné, že stejně jako člověk má ve světě svoje místo, i teorie ocenění má místo v lidském světě.

1.2.4. Podstata ocenění Podstatné při oceňování je porozumění funkci oceňovaného majetku. Tím je především jeho užitnost, resp. v případě majetku nemovitého se jedná o jeho využitelnost. K tomu, aby bylo docíleno těchto předpokladů, je zapotřebí dodržet základní metodologii ocenění. Ta má kořeny v samotné filozofii. Její jednotlivé složky se cyklicky opakují, vzájemně se proplétají a tvoří tak finální celek.

29

Reflexe skutečnosti Reflexe skutečnosti je jedním s prvních kroků, které je nutné učinit pro dosažení požadovaného výsledku. V praxi ocenění se jedná o zachycení stavu oceňovaného majetku – tedy o jeho indikaci, pochopení a vyložení pomocí vnitřních smyslů odhadce. Je to práce citu. Reflexe je následně použita ještě jednou – na konci samotného ocenění, těsně před stanovení tržní hodnoty a to z důvodu zpětné vazby, odrazu skutečnosti, rekapitulace a korekce. Indukce a dedukce V případě indikace tržní hodnoty majetku je potřeba přecházet od jedněch výroků k druhým, což znamená použití indukce a dedukce. Postup od jednotlivých pozorování k zobecňování celků se nazývá indukce. V praxi to znamená, že oceňovaný majetek (konkrétní stavbu, pozemek, cenný papír apod.) je nejdříve třeba popsat jak po kvalitativní, tak po kvantitativní stránce, aby nedošlo ke zkreslení dat. Dobře provedený popis je základem a je jednou z komponent cenové argumentace. Dedukce je inverzí indukce. Deduktivní usuzování naplňuje požadavek dospívání k pravdivým závěrům máme-li jako výchozí bod pravdivé předpoklady. Indukcí a následnou dedukcí je v případě teorie oceňování například stanovení věcné hodnoty stavby, kterou nejprve popíšeme s následným stanovením reprodukční hodnoty vynásobením objemových jednotek vysoce agregovanou cenou, aby byla následně zařazena jako konkrétní údaj do databáze věcných hodnot. Analogie Pro správné provedení analýzy majetku a jeho chování v čase je zapotřebí využít metody analogie. Usuzování per analogiam neboli analogismus je logický postup, který je argumentován takto: A se podobá B B má vlastnost v Je tedy pravděpodobné, že i A má vlastnost v. Tento způsob uvažování i usuzování se vyskytuje už u Aristotela. Analogie slouží především při využití jednotlivých metod oceňování (výnosová metoda). V analýze nejvyššího a nejlepšího vyuţití, která hodnotí kritéria jako

30

dodržení právních předpisů při používání nemovitosti (např. řádné užívání podle kolaudačního rozhodnutí), nebo zda není majetek fyzicky či morálně zastaralý nebo dožilý, případně zda náklady na chod nepřevyšují skutečnou komerční využitelnost a zda je majetek využíván na základě jeho maximální ziskovosti, je možné dojít k závěru, že nejsou splněna tato kritéria a je potřeba namodelovat situaci, kdy by se jednalo o nejvyšší a nejlepší využití. Dále se analogie může použít při stanovení kapitalizační míry. V porovnávací metodě pak může jít o analogii mezi porovnatelnými nemovitostmi a oceňovaným majetkem. Analýza a syntéza Tyto dva pojmy jsou nedílnou součástí stanovení hodnoty majetku. Analýza může být samým prvopočátkem, ale současně i závěrečnou metodou. V průběhu aktu zjišťování hodnoty majetku může být metodou výkladu poznatků. Analýza i syntéza má několik úrovní. Tou nejnižší je klasifikační, což znamená, že se rozlišují jednotlivé části v celku. Na klasifikaci se obvykle kladou dva základní požadavky, jimiž jsou požadavek disjunktivnosti klasifikace. To znamená, že každý klasifikovaný prvek je v klasifikaci zahrnut právě jednou. Druhým je požadavek adekvátnosti klasifikace, tzn. že výsledkem analýzy jsou části daného systému a žádný prvek při klasifikaci není opomenut. Disjunktivnost i adekvátnost klasifikace je požadavkem nejvíce uplatňovaným především v porovnávací metodě při aplikaci korekčních činitelů. Zohlednění odlišností by mělo probíhat dle určitého řádu po určitých oblastech zejména z důvodu, aby při porovnávání nebylo nic opomenuto a naopak aby některé vlivy nebyly zohledněny duplicitně. Vyšší úrovní je vztahová. Zde jde především o postupné odhalování složitějších závislostí mezi prvky daného celku, zejména o jejich funkční závislosti. Tento typ analýzy se zaměřuje na strukturu. V oceňovací praxi je její dopad v nákladové, resp. i příjmové metodě, kde je nejdůležitějším krokem stanovení typu objektu podle způsobu užití a druhu

31

konstrukce. Hlouběji se projeví i při určování opotřebení objektu pomocí analytické metody, která rozkládá stavbu na jednotlivé prvky – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, okna, dveře, krytiny, a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Existuje ještě analýza strukturálně genetická, která se soustřeďuje na dynamiku celku, sleduje jeho chování v závislosti na podnětech a reakcích. V praxi by se dalo hovořit o problematice získání tržní hodnoty porovnávacím způsobem, kde je nejvíce zapotřebí sledovat ekonomickou situaci na trhu, jeho chování a v návaznosti pozici nemovitostí v něm. Stejně důležitou roli v praktickém ocenění hraje i syntéza, která má

jako

metodologický postup analýzu vždy doplňovat, protože tím syntéza umožňuje poznání předmětu analýzy v jeho úplnosti. Syntéza může být hledáním nejvhodnější varianty dosahované kombinací jednotlivých prvků a jejich vlastností. Je možné ji použít jak na začátku samotného ocenění při hledání vhodné metody pro získání tržní hodnoty majetku, tak i při závěrečném shrnutí použitých metod.

1.2.5. Trvalý obsah ocenění Základním obsahem oceňování je v první řadě získávání a uchovávání informací, protože jen díky nashromážděným datům ze skutků minulých je možné čerpat ve věcech dalších a vyvozovat ty nejlepší závěry. V případě praxe odhadců a znalců se jedná hlavně o tvorbu databází. Databáze je v tomto případě nutné dělit na: 1) databáze realizovaných prodejů 2) databáze obvyklých nájmů 3) databáze nákladů na provoz a údržbu nemovitostí 4) databáze realizovaných nákladů na pořízení stavby jejichž hlavním posláním je být nástrojem cenové dokumentace a argumentace v oceňování nemovitostí na tržním principu. Nejdůležitější vlastností databází je jejich pravdivost a úplnost. Definice pravdivosti je jedním ze základních filozofických problémů. Aby bylo možné na otázku pravdivosti odpovědět, je potřeba začít základními filozofickými

32

postupy. Z tohoto je patrné, že filozofie, její metodika a postupy, stejně jako další aspekty života, se neustále pohubují v jakémsi uzavřeném kruhu. Když máme pocit, že jsme došli k nějakým závěrům, zjistíme, že ještě nebyla vyložena podstata věcí dalších. Ve světě filozofie není nikdy možné dojít do cíle, protože s vývojem lidstva se vyvíjí i další nové skutečnosti a na nich založené otázky.

1.3. Závěr teoretické části 1.3.1. Reflexe skutečnosti Reflexí skutečnosti, je využití filozofie a teorie ocenění v praxi, resp. její schopnost být použitelná v praxi a nést nějaký užitek, tedy stanovení hodnoty oceňovaného majetku. Závěru, v případě ocenění určení tržní hodnoty majetku, lze docílit pouze po detailně promyšlených krocích.

Na závěr by se dal použít jeden z výroků, jež je přisuzován Sokratovi. Čím jsem dále v poznání, tím více jsem přesvědčena o tom, že „Vím, že nic nevím“.

33

2.

PRAKTICKÁ ČÁST

2.1. Ocenění bytu Oceňování bytových jednotek je v současné době jedním z nejčastěji prováděných tržních ocenění. Je to především z důvodu nižší pořizovací ceny oproti jiným rezidenčním typům nemovitostí. Takové ocenění má svoje specifika a dané postupy. Klíčovou roli při ocenění má prakticky vždy metoda porovnávací. Příjmový přístup uplatníme při ocenění bytu v Praze a ve velkých městech. V malých městech (menších než města okresní) jsou pronájmy bytu spíše ojedinělé a nelze tedy zjistit objektivní hladinu tržních nájmů. Nákladový přístup se při ocenění bytu používá u novostaveb – nově realizovaných developerských projektů. Použití nákladového přístupu u bytů ve starších bytových domech nedává objektivní výsledky. Neprovádíme samostatné ocenění pozemku, ale při indikaci tržní hodnoty zohledníme podíl připadající na pozemek tvořící funkční celek s bytovým domem. Stejný postup volíme při ocenění vedlejších staveb a venkovních úprav. Při ocenění vlastního bytu je třeba zohlednit i nebytové prostory (sklepní kóje, vyhrazené místo na půdě, atd.) a možnost využívat společné domovní prostory (zahradu, bazén, fitness, prádelnu, popř. další prostory a služby). Zvláštní skupinou jsou byty v družstevním vlastnictví a dále byty, které jsou obsazeny nájemníkem a podléhají režimu regulovaného nájemného. Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

34

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.8

8

Ing. Petr ORT, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání.

Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3

35

2.1.1.

Odhad trţní hodnoty nemovitosti č. 1

Bytová jednotka č. 3955/07 v bytovém domě č.p. 3955, 3956, 3957 LV č. 7847 na pozemku p. č. st. 5201, st. 5202, st. 5203 v obci a katastrálním území Jablonec nad Nisou Vlastník:

Stavební bytové druţstvo LIAZ

Sídlo vlastníka:

Ţelivského 3993/13, Rýnovice, 466 05 Jablonec nad Nisou 5

Účel ocenění:

Stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

23.4.2010

Ocenění vypracovala:

Daniela Musilová, Sadová 3955/3 466 01 Jablonec nad Nisou

36

Obsah zprávy o Úvodní list o Obsah o Popisné informace o Ocenění Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr

o

Přílohy: o Výpis z katastru nemovitostí o Kopie katastrální mapy o Kopie kolaudačního rozhodnutí o Příloha č. 1: K prohlášení vlastníka budovy: Sadová 3, 5, 7 (situace jednotlivých bytových jednotek s výměrami a schéma příslušných sklepů) o Příloha č. 2 – Popisné informace o bytové jednotce o Rozpis úhrad spojených s užíváním bytu o Fotodokumentace

37

Popis předmětu ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti po BIVŠ a.s. NEMOVITOST:

Adresa nemovitosti:

Bytová jednotka č. 3955/7, v bytovém domě č. p. 3955, 3956, 3957, ulice Sadová, postaveném pozemku st. p. č. 5201, 5202, 5203 (LV 7854) – zastavěná plocha a nádvoří. Sadová 3955/3, 466 01 Jablonec nad Nisou

Katastrální údaje:

Katastrální území: 655970 Jablonec nad Nisou Obec: 563510 Jablonec nad Nisou Okres: CZ0512 Jablonec nad Nisou LV: 7847, 7854

Vlastník:

Stavební bytové družstvo LIAZ, 00042226 Želivského 3993/13, Rýnovice, 466 05 Jablonec nad Nisou 5

Účel ocenění:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro objednatele

Objednatel: Adresa:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Vypracovala: Adresa:

Daniela Musilová Sadová 3955/3 466 01 Jablonec nad Nisou 775926230 [email protected]

Telefon: E-mail: Místní šetření proběhlo dne:

10. 4. 2010

Datum zhotovení ocenění:

38

23. 4. 2010

STAV OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI:

Stavebně technický stav stavby:

stavba postavena v roce 1982 změna stavby v r. … rekonstrukce novostavba

udržovaná

neudržovaná

Počet podlaží celkem: 09 / 90

Z toho podzemních:

01 / 10

Z toho nadzemních:

Počet bytů celkem:

023/ 230

Konstrukce:

Využití:

Poloha:

Přípojky:

08 / 80

zděné

betonové

montované

kovové

dřevěné

jiné

bydlení

pronájem

podnikání

bydl. a podnikání část.obsazen

volný objekt

centrum

kraj obce

bytová zóna

průmysl. zóna

nákupní zóna

mimo obec

voda

kanalizace

plyn

elektro

telefon

zpev. příjezd

Poţadavky objednatele:

Provést ocenění výhradně na stav stávající Provést ocenění bez zohlednění zástavních práv

39

Rizika nemovitosti: * Nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje souhlasí se skutečným stavem). * Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8689 pro obec a k. ú. Jablonec nad Nisou, je k oceňované nemovitosti uvedeno zástavní právo zákonné ve prospěch Československé Obchodní Banky, a.s. Ocenění je na základě požadavku zadavatele provedeno bez zohlednění zástavního práva. * Stavba je umístěna na vlastním pozemku * K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * Stavba nevykazuje zjevné technické vady ovlivňující její životnost * Nebyla zjištěna žádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti

Předpokládaný vklad investic do budovy: Očekávaný vklad nutných investic v horizontu 1-5 let na zateplení a povrchovou úpravu omítky a výměnu výtahu a rekonstrukci výtahové šachty dle současně platných norem: Na bytovou jednotku v řádu 100.000,-Kč se závazkem splácení 10 let.

PRODEJNOST NEMOVITOSTI

velmi dobrá

průměrná

obtížná

do 6 měsíců

od 6 - 12 měsíců

nad 1 rok

Komentář k nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Stáří objektu č. p. 3955 je z roku 1982. Údržba a celkový stavebně technický stav objektu bytového domu je hodnocen jako dobrý, odpovídající stáří a opotřebení. Objekt byl v roce 2005 opatřen novými plastovými okny, v roce 2009 proběhla výměna vstupních dveří z obou stran objektu. Byt je o velikosti 1+1, v roce 2006 byl upraven do podoby dnešního standardu moderního bydlení. Vzhledem ke své poloze i dispozici je nemovitost velmi dobře prodejná, využitelná k trvalému bydlení i k pronájmu.

40

Byt je v družstevním vlastnictví, po doplacení anuity (úvěru poskytnutého na výstavbu) je možné požádat o převod do vlastnictví uživatele bytu.

Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie kolaudačního rozhodnutí - Příloha č. 1: K prohlášení vlastníka budovy: Sadová 3, 5, 7 (situace jednotlivých bytových jednotek s výměrami a schéma příslušných sklepů) - Příloha č. 2 – tabulka č. 7 – Popisné informace o bytové jednotce - Rozpis úhrad spojených s užíváním bytu - Fotodokumentace

ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI PŘI MÍSTNÍM ŠETŘENÍ Přehled oceňovaných staveb a pozemků Bytová jednotka č. 3955/7 se součástmi a příslušenstvím. Alikvotní část pozemku st. p. č. 5201 – zastavěná plocha a nádvoří.

Přehled vlastníků bytové jednotky Stavební bytové družstvo LIAZ, 00042226 Želivského 3993/13, Rýnovice, 466 05 Jablonec nad Nisou 5

Přehled pokladů pro ocenění -

Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 7847, 8689, 7854 pro k. ú. Jablonec nad Nisou (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz – server ČÚZK, ze dne 10. 4. 2010)

-

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k. ú. Jablonec nad Nisou (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz – server ČÚZK, ze dne 10. 4. 2010)

-

Údaje sdělené vlastníkem.

41

Popis lokality Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální území a katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou. Oceňovaný majetek – bytová jednotka č. 3955/7 se nachází v centru města Jablonce nad Nisou v blízkosti veřejné zeleně městského parku – Tyršových sadů. Okolní zástavba je převážně původní cihlová a panelová s dostatkem veřejné zeleně. V okolí objektu se nachází budovy pro rezidenční bydlení, sport i rekreaci a služby. Lokalita, ve které se majetek nachází, je vyznačována veškerou občanskou vybaveností (obchody, škola, školka, restaurace, kulturní zařízení, pošta, bankovní ústavy apod.), zastávky městské hromadné dopravy (tramvaj, autobus) i meziměstské dopravy (vlak, ČSAD) se nacházejí ve vzdálenosti do 10 minut chůze. Parkování je možné na přilehlých prostranství, problém s omezeným počtem parkovacích míst je možné řešit rezervovaným místem zpoplatněným u příslušného orgánu Města. V místě je dostupnost veškerých inženýrských sítí. Z druhé strany objektu je možné okamžité napojení na silnici vedoucí na hlavní tepnu k hlavnímu městu Praze. OBJEKT: Popis objektu: Jedná se o montovaný železobetonový plošný podsklepený typový bytový dům s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími a s rovnou střechou. Dům je situován převážně ve starší cihlové zástavbě a částečně v sídlištní panelové zástavbě. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci s chodníky. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Celý objekt sestává ze 3 bytových domů s celkem 69 bytovými jednotkami, dispozičně řešenými jako 1+1, 1+2 a 1+3. V objektu jsou celkem 3 výtahy, pro každý vchod vlastní. V podzemním podlaží jsou situovány sklepní kóje, prádelna, sušárna, kolárna a kočárkárna. Oceňovaný byt je situován ve 3. nadzemním podlaží a je orientován na jih. Objekt absolvoval v roce 2005 hromadnou výměnu oken za plastová. Bytová jednotka prošla v roce 2006 modernizací, především koupelnového jádra, vyměněn byl sprchový kout s umyvadlem, kolem jádra z vnější a vnitřní strany byly přimontovány sádrokartonové a PVC obklady, dále byly provedeny nové vnitřní omítky, nástřik radiátorů, byl odstraněn starý kuchyňský kout a nahrazen novou moderní kuchyní s vestavnými spotřebiči. K bytové jednotce náleží sklepní kóje situovaná v I. PP,

42

která je v Katastru nemovitostí na základě Prohlášení vlastníka budovy V9 3902/1998 ze dne 28. 11. 1998 zapsaná jako příslušenství jednotky. Vstup do bytu je ze společné chodby vstupními dveřmi do předsíně, vpravo od vstupu je koupelna se sprchovým koutem a WC. Z předsíně se vchází do kuchyně a nalevo kuchyně je vstup do obývacího pokoje. Objekt je na železobetonových základech včetně izolace proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce montované z železobetonových plošných panelů, stropy rovné železobetonové, střecha rovná, krytá těžkou živičnou svařovanou lepenkou – IPA, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní úprava povrchů standardní bez zateplení, vnitřní obklady keramické, schody v domě teracové, vstupní dveře bezpečnostní, vnitřní dveře dřevotřískové, zárubně ocelové, okna plastová zdvojená, vytápění ústřední s centrální dálkovou přípravou, radiátory plechové, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod instalován, rozvod teplé i studené vody v plastu, s centrální dálkovou přípravou, instalace plynu v objektu provedena – rozvod v mědi, v oceňovaném bytě není, odkanalizování provedeno v plastu, kuchyně vybavena keramickým obkladem, sklokeramickou varnou deskou, vestavěnou horkovzdušnou troubou a lednicí, koupelnové jádro umakartové se sprchovým koutem, splachovací klasické WC, přídavné žebřinové elektrické vytápění.

BYTOVÁ JEDNOTKA: Popis jednotky: Byt se skládá z 1 místnosti, kuchyně a příslušenství o následující ploše: Místnost

Podlahová plocha

Kuchyň

13.5 m2

Pokoj

16.0 m2

Předsíň

2.5 m2

Sprchový kout +

3.2 m2

WC Sklep

1.8 m2

Celková podlahová plocha plochy jednotky: 37.0 m2

43

Způsob uţívání: Ke dni ocenění je objekt stavebně dokončený, bez omezení plně uživatelný. Popis technického stavu objektu: Stáří bytového domu je podle dostupných podkladů z roku 1982. Objekt je až na drobné opravy a úpravy v rámci běžné údržby v původním stavu. Celkový stav objektu i bytové jednotky je ke dni ocenění velmi dobrý. Opotřebení odpovídá stáří a jeho výše je odborně stanovena na 40%.

POZEMKY Základní popis: Pozemky - st. P. č. 5201, 5202, 5203 – zastavěná plocha a nádvoří Trvalé porosty - nejsou Věcná břemena k pozemkům – nejsou

Omezení vlastnických práv: Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 7854 pro obec a k. ú. Jablonec nad Nisou je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zákonné právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ty se však týkají jednotlivých spoluvlastníků na pozemku a nezasahují do předmětu ocenění. Na oceňovanou nemovitost proto nemají vliv. K oceňovanému majetku nejsou vzniklá žádná omezení vlastnického práva.

44

VÝPOČET CENY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Při stanovení hodnoty touto metodou, někdy označovanou jako srovnávací metoda, se využívá prodejů obdobných typů a charakterů nemovitostí, které byly uskutečněny v poměrně nedávné době, v podobné lokalitě, jako je nemovitost odhadovaná. Je zapotřebí dát pozor na vypovídací schopnost srovnávaných (porovnatelných) nemovitostí. To znamená, že realizované prodeje by neměly být starší než 1 rok od doby oceňování majetku. Je to především z důvodu měnících se podmínek na trhu s nemovitostmi. Ke správnému stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je zapotřebí mít dostatečnou databázi prodejů. Ta může být založena na vlastních průzkumech, sledování denního a odborného tisku, inzerátů realitních kanceláří, na konzultacích s realitními specialisty a jinými odborníky z oboru, na sledování aukcí a dražeb apod. Pro stanovení trţní hodnoty byly vybrány k porovnání následující nemovitosti: 1) Bytová jednotka 1+1 v ulici Jeronýmova Jedná se dispozičně o naprosto stejnou bytovou jednotku v objektu, který je ve vlastnictví stejného subjektu jako nemovitost oceňovaná. Byt je od roku 1999 převeden do vlastnictví, objekt byl na podzim roku 2009 zateplen, okna byla vyměněna za plastová v roce 2006. Jednotka se nachází v 8. NP. Oproti oceňované nemovitosti se vyznačuje původním stavem veškerého vybavení. Oceňovaná nemovitost je ve výrazně lepším stavu. Lokalita je obdobně vyhledávaná jako u oceňované nemovitosti, v místě se nachází veškerá občanská vybavenost, vzdálenost vůči centru města je oproti oceňované nemovitosti větší, dá se řešit nedalekým spojem MHD. Oproti oceňované nemovitosti je celkově v horším stavu. Prodejní cena nemovitosti je 760 000,- Kč.

Porovnávaná nemovitost č. 1

45

2)

Bytová jednotka 1+1 v ulici Březová

Jedná se o dispozičně poněkud odlišnou bytovou jednotku. Byt tvoří dvě místnosti, mezi nimiž je situována koupelna. V jedné místnosti je umístěn kuchyňský kout a dosavadní uživatel ji využíval současně jako malý obývací pokoj. Ve druhé místnosti je ložnice. Toto řešení je ale poněkud omezující – ztrácí se význam kuchyně i obývacího pokoje. Dle prohlášení vlastníka se jedná o byt 1+1, avšak podle současného rozmístění by se spíše dalo hovořit o 2+kk. Koupelna, WC a předsíň je obložena dřevěnými palubkami, což na první pohled působí dobrým dojmem, po detailnější prohlídce koupelny je znát nevhodnost tohoto řešení. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost, vzdálenost vůči centru města je na podobné úrovni jako porovnávaná nemovitost č. 1. Dům je zateplen a má vyměněný výtah podle požadavků současně platných norem, má kompletně vyměněná okna za plastová. Celkový dojem z bytu je velmi dobrý. Realizovaná prodejní cena byla 880 000- Kč.

Porovnávaná nemovitost č. 2

3)

Bytová jednotka 1+1 v ulici Na Úbočí

Jedná se o byt 1+1 s podlahovou plochou 36,6 m2, avšak dle jeho dispozičního řešení by bylo vhodnější mluvit o garsoniéře. Byt se skládá z malé kuchyně a samostatného obývacího pokoje, předsíně a umakartového koupelnového jádra s WC. Je situovaný ve zvýšeném přízemí, které se zvenčí jeví jako 2. NP. V místě je dobrá občanská vybavenost, lokalita je vyhledávaná především pro klidnější zákoutí. Vzdálenost vůči městu je přijatelná, z porovnávaných nemovitostí je byt vůči centru nejvzdálenější.

46

Objekt, ve kterém se byt nachází, je jednou z posledních panelových výstaveb ve městě. Proto zatím neproběhly žádné rozsáhlejší rekonstrukce. V roce 2007 byla vyměněna okna za plastová. Objekt je až na drobné opravy a úpravy v rámci běžné údržby v původním stavu. Nabídková cena je v současné době 740 000,- Kč a je na složena rezervační záloha.

Porovnávaná nemovitost č. 3

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres

Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

Jablonecké Paseky Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Jablonecké Paseky Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Rýnovice Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

37, 5

43,1

36,6

760 000

880 000

740 000

B. Údaje o pozemku Pozemek není samostatně oceňován C. Základní údaj pro porovnání - NFA Velikost jednotek

37, 0

Prodejní cena Cena za jednotku

X

20 267

20 418

20 219

Datum transakce

4/2010

2/2010

3/2010

Záloha 4/2010

1,00

1,00

1,00

Korekce

47

Upravená hodnota

20 267

20 418

20 219

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

20 267

20 418

20 219

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

20 267

20 418

20 219

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

20 267

20 418

20 219

Bytová vícepodlažní 1,00

Bytová vícepodlažní 1,00

Bytová vícepodlažní 1,00

20 267

20 418

20 219

Ano

Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

20 267

20 418

20 219

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

20 267

20 418

20 219

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,05

20 267

20 418

20 219

Průměrný

Dobrý

Průměrný

0,9

0,8

0,95

18 240

16 334

19 208

Průměrné

Dobré

Průměrné

1,05

1,00

1,05

19 152

16 334

20 168

Průměrná

Dobrá

Průměrná

1,05

1,00

1,05

20 110

16 334

21 176

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

20 110

16 334

21 176

MHD

MHD

MHD

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Družstevní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytová vícepodlažní

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Před rekonstrukcí

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

MHD

48

Korekce

1,00

1,00

1,00

20 110

16 334

21 176

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

20 110

16 334

21 176

Horší

Horší

Horší

1,1

1,05

1,1

22 121

17150

23 294

Obdobný

Větší

Obdobný

1,00

1,05

1,00

22 121

18 008

23 294

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00

1,00

1,00

22 121

18 008

23 294

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota jednotky

21 141

Celková porovnávací hodnota

782 217

Zaokrouhleno

780 000

Bytové jednotky srovnatelné k oceňované nemovitosti se v daném městě a místě pohubují v rozpětí 720 000 až 850 000 Kč. Zjištěná hodnota se pohubuje v rozpětí těchto cen a je ovlivněna družstevním vlastnictvím. Byt lze převést do vlastnictví po doplacení anuity (úvěru na výstavbu) a po podání žádosti o tento převod na družstvu. Dále je hodnota ovlivněna vybavením a absencí celkové rekonstrukce, která je však plánována v budoucnu – výhledově za 1-2 roky. Zjištěná tržní hodnota porovnávacím způsobem je 21 141,-Kč/m2, po zaokrouhlení 780 000,- Kč.

49

VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Výnosová metoda (někdy označovaná jako příjmová metoda) se používá pro ocenění nemovitostí, které jsou schopny vytvářet výnos. Ten je charakteristikou užitnosti. Na tuto metodu nahlížíme jako na způsob pro vyjádření nejlepšího a nejvyššího využití majetku a pracuje na základě zhodnocení výnosů založených na ekonomickém pohledu na nemovitost. Je to standardní metoda zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny a je mezinárodně používaná a uznávaná. Aplikace výnosové metody Prvním krokem ke stanovení hodnoty, jak již bylo zmíněno, je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití, kdy se provádí hodnocení kritérií jako je dodržení právních předpisů – což znamená, že je majetek řádně zanesen do katastru nemovitostí, je využíván v souladu s kolaudací a splňuje všechny zákony, nařízení, předpisy a normy. Dalším kritériem je technická proveditelnost, což znamená, že je nemovitost po stránce morální a fyzické pronajmutelná je schopná v návaznosti na toto generovat výnos. Investiční proveditelnost, jenž je dalším kritériem, podmiňuje využitelnost majetku bez neúměrně vysokých nákladů na provoz. Dalším kritériem je podmínka maximální ziskovosti, tedy schopnosti majetku plnit svůj účel za skutečně tržní nájemné. Při splnění těchto kritérií následuje analýza nájemních smluv. Důležitými body smlouvy jsou z hlediska ocenění např. doba trvání nájemní smlouvy, podmínky ukončení, možnost změny smlouvy a existence dodatků, podmínky placení nájemného a služeb spojených s nájemným, způsoby a intervaly plateb, povinnosti nájemníka a povinnosti nájemce apod. Druhým krokem následujícím po analýze nejvyššího a nejlepšího využití je analýza čistého provozního příjmu (NOI), která zahrnuje analýzu položek jako hrubý příjem (což je součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného, popřípadě nájemného dle již uzavřených nájemních smluv), neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (započítané ztráty vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného dle vlastní znalosti trhu s pronájmy v daném místě a čase), efektivní hrubý příjem, který se získá následujícím výpočtem: od hrubého příjmu se odečte ztráta vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného.

50

Rezerva na renovace, což jsou „odpisy“ vytvářené za účelem rekonstrukce nemovitosti, které lze vypočítat vzorcem: rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost, je další analýzou pro stanovení čistého provozního příjmu stejně jako provozní náklady, což jsou provozní náklady objektu jako např. pojištění, daň z nemovitosti, správní režie (správa objektu, údržba), a nikoli náklady týkající se činnosti v objektu provozované nebo související se subjektem majitele v objektu. Čistý provozní příjem je tedy rozdíl součtu rezervy na renovace a provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu. Třetím krokem analýzy je výpočet kapitalizační míry (R), což je míra zhodnocení kapitálu vloženého do podniku, kterou vyjádříme poměrem skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitostí.

V případě, že se

podaří získat dostatečný počet údajů o prodejních cenách a o příjmech, je možné statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně ji aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Je také možné výpočet příjmovou metodou nepoužít v případě, že se nepodaří shromáždit dostatek údajů o prodejních cenách či o čistém provozním příjmu. Potom je třeba použít analogii s jinou lokalitou či použít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) tržních faktorů – kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice (ozn. R1), inflační míra (R2), míra rizika (R3) a míra životnosti (R4) Trţní hodnotu (V) lze vyjádřit na základě dvou postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Je možné použít i hrubého odhadu, který je na realitním poli používaný velmi často, tedy vynásobení čistého provozního příjmu deseti (kapitalizační míra je 10%). Při dosazování do vzorců je potřeba zohlednit, zda je příjem dočasný nebo trvalý, okamžitý nebo odložený (v nutnosti rekonstrukce budovy), konstantní nebo v každém roce jiný. Nejčastějším modelem je tzv. „věčná renta“, která uvažuje s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Tvar vzorce je : V = NOI / R

51

Pro výpočet výnosové hodnoty jsou použity údaje z vlastní databáze a informací z trhu nemovitostí a od spolupracujících realitních kanceláří v daném regionu. Vzhledem k tomu, že oceňovaná bytová jednotka je ke dni ocenění užívána na základě nájemní smlouvy mezi vlastníkem (bytovým družstvem) a členem družstva, je nájemné pro výpočet výnosové hodnoty uvažováno dle výše obvyklé v daném místě a čase.

Analýza nevyššího a nejlepšího vyuţití 1) Oceňovaný majetek je dle zjištěných informací řádně zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci a kolaudačnímu rozhodnutí. 2) Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho plné a okamžité využívání. 3) Oceňovaný majetek nevykazuje známky nedostatků, které by musely být řešeny investicí do majetku. 4) Oceňovaný majetek je využíván k vlastnímu bydlení a nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu majetku za tržní nájemné. Na základě těchto skutečností bylo konstatováno, že oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

Ocenění Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze základní nájemné – tzv. „čisté nájemné“, bez úhrad za služby spojené s užíváním tj. např. za: - elektrickou energii, - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - vybavení bytu, - další služby sjednané individuálně, apod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu.

52

Aktuální trţní hodnota Bytová jednotka 1+1, 37 m2 Hrubý příjem – 5 000Kč / p. m. *12

60 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10% Efektivní hrubý příjem

6 000 54 000

Rezerva na renovace

6 000

Ostatní provozní náklady

4 000 44 000

Čistý provozní příjem (NOI)

6

Míra kapitalizace v % Výnosová hodnota

733 333

Zaokrouhleno

730 000

53

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY (NÁKLADOVÁ METODA) Hodnota vypočítaná nákladovou metodou vyjadřuje náklady na pořízení stavby snížené o opotřebení a zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků. Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí.

Funkčními

nedostatky

se

rozumí

snížení

hodnoty

ovlivněné

zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů či technologií. Důsledkem

je

nepřiměřenost,

nadbytečná

kapacita,

nadměrná

konstrukce,

nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomickými nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na majetek (všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku). Použití nákladové metody je potřeba především: - pro stanovení pojistné hodnoty (každá nemovitost sloužící jako zástava musí být pojištěna) - je-li požadavek zjištění tržní hodnoty pro developera nebo pro facility manažera - pro stanovení funkční nedostatků - analýza věcné hodnoty odpovídá na otázky typu materiálově technická podstata budovy, její životnost, opotřebení a dále vyplývající další investiční náklady, provozní náklady, atd. Až na výjimky vychází tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou vyšší než metodou srovnávací i výnosovou. Ocenění bytu Nákladová metoda není při ocenění bytu v podstatě téměř nikdy aplikována (pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu), protože množství nákladů vynaložených na pořízení bytu nedokáže objektivně indikovat tržní hodnotu. Z toho důvodu není ocenění dané bytové jednotky nákladovým způsobem uvažováno.

54

ZÁVĚR Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti Oceňovaný majetek patří k nemovitostem, které jsou na trhu velmi dobře obchodovatelné, protože jejich nabídka je úměrná poptávce. Z tohoto důvodu je váha z jednotlivých způsobů ocenění nejvíce dávána metodě porovnávací. Ve výsledném odhadu tržní hodnoty má porovnávací metoda 80% váhu. Vzhledem k tomu, že v současné době, za současných podmínek a v dané lokalitě je nákup tohoto typu nemovitosti za účelem dalšího pronájmu spíše méně častý, je vypovídací hodnota příjmové metody úměrná 20%. Nákladový způsob ocenění nebyl v daném případě uvažován. Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky č. 3955/7 Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

780 000

80

624 000

Příjmová metoda

730 000

20

146 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

770 000

Zaokrouhleno

770 000

Odhad byl proveden na základě odborného posouzení dílčích částí a byly zohledněny všechny faktory podle požadavků zadavatele, které by mohly mít vliv na vyčíslenou hodnotu nemovitosti. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23. 4. 2010 stanovena ve výši:

770 000,- Kč (slovy: Sedmsetsedmdesáttisíckorunčeských)

55

Příloha k odhadu trţní hodnoty nemovitosti č. 1 - Příloha č. 1: K prohlášení vlastníka budovy: Sadová 3, 5, 7 (situace jednotlivých bytových jednotek s výměrami a schéma příslušných sklepů) - Příloha č. 2 – tabulka č. 7 – Popisné informace o bytové jednotce - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie kolaudačního rozhodnutí - Rozpis úhrad spojených s užíváním bytu - Fotodokumentace

56

Fotodokumentace

Obr. 2.1 – Kuchyně

Obr. 2.2 – Obývací pokoj I

Obr. 2.3 – Obývací pokoj II

Obr. 2.4 – Obývací pokoj III

Obr. 2.5 – Kuchyně

Obr. 2.6 – Koupelna I

57

Obr. 2.5 – Koupelna II

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

2.2. Ocenění bytového domu Při ocenění bytového domu v mnoha případech narážíme na komplikace právního a komerčního charakteru. Podle současné právní praxe mohou být v jediném bytovém domě zároveň nájemní byty s regulovaným nájemným, nájemní byty s tržním nájemným, bytové jednotky ve vlastnictví, bytové družstvo a kondominium. Zároveň mohou být v bytovém domě i nebytové prostory a půdní vestavba, která byla vybudována nákladem uživatele a má statut věcného břemene. Bytový dům, který je třeba celý obsazen nájemníky s regulovaným nájemných („dekret na byt“) je ve své podstatě majetkem, který ke dni ocenění svému majiteli nepřináší žádný výnos, protože výnosy z regulovaného nájmu nepokryjí minimální náklady na údržbu a opravy objektu. Podle některých metodik lze velmi zhruba indikovat tržní hodnotu bytového domu jako aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek v oceňovaném bytovém domě. Velmi zhruba proto, že jednak sektor kupujících jednotlivých bytových jednotek je diametrálně odlišný od sektoru zájemců o celé bytové domy, jednak proto, že bytový dům má obvykle další části tvořící hodnotu jako třeba volný dvůr ve vnitrobloku vhodný k zástavbě garážemi nebo třeba restaurací, někdy i volný půdní prostor, apod. Základním oceňovacím principem je u ocenění bytového domu metoda porovnávací.9

9

Ing. Petr ORT, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání.

Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3

77

2.2.1.

Odhad trţní hodnoty nemovitosti č. 2

Rodinný dům č. p. 3797

LV č. 8446 na pozemku p. p. č. 1885 obec Jablonec nad Nisou katastrální území Mšeno nad Nisou

Vlastník (vlastníci) nemovitostí:

Vokálek Miroslav

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

24.4.2010

Ocenění vypracovala:

Daniela Musilová, Sadová 3955/3 466 01 Jablonec nad Nisou

78

Obsah zprávy o Úvodní list o Obsah o Popisné informace o Ocenění Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda o

Závěr

Přílohy: o Výpis z katastru nemovitostí o Kopie katastrální mapy o Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10001 ze dne 28.7.2003 o Kopie pasportu domu o Fotodokumentace

79

Popis předmětu ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti po BIVŠ a.s. NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:

Bytový dům č. p. 3797 (dle LV č. 8446 – způsob využití – rodinný dům) na pozemku p. p. č. 1885 Podhorská 3797/170, 466 02 Jablonec nad Nisou

Katastrální údaje:

Katastrální území: 646135 Mšeno nad Nisou Obec: 563510 Jablonec nad Nisou Okres: CZ0512 Jablonec nad Nisou LV: 8446

Vlastník:

Vokálek Miroslav, Podhorská 3797/170, Jablonecké Paseky, 466 02 Jablonec nad Nisou

Účel ocenění:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro objednatele

Objednatel: Adresa:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Vypracovala: Adresa:

Daniela Musilová Sadová 3955/3 466 01 Jablonec nad Nisou 775926230 [email protected]

Telefon: E-mail: Místní šetření proběhlo dne:

12. 4. 2010

Datum zhotovení ocenění:

80

24. 4. 2010

STAV OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI:

Stavebně technický stav stavby:

stavba postavena v roce 1892 změna stavby

rekonstrukce

novostavba

udržovaná

neudržovaná

Počet podlaží celkem: 04 / 40

Z toho podzemních:

01 / 10

Z toho nadzemních:

Počet bytů celkem:

05/ 50

Konstrukce:

Využití:

Poloha:

Přípojky:

03 / 30

zděné

betonové

montované

kovové

dřevěné

jiné

bydlení

pronájem

podnikání

bydl. a podnikání část.obsazen

volný objekt

centrum

kraj obce

bytová zóna

průmysl. zóna

nákupní zóna

mimo obec

voda

kanalizace

plyn

elektro

telefon

zpev. příjezd

Poţadavky objednatele:

Provést ocenění výhradně na stav stávající

81

Rizika nemovitosti: - Nemovitost je zapsána na LV č. 8446, byl předložen aktuální originál LV (údaje nesouhlasí se skutečným stavem – na LV je uveden jako způsob využití „rodinný dům“. Ve skutečnosti se jedná o dům bytový se třemi nadzemními podlažími a pěti byty). Na LV č. 10001 bylo dle předložených dokumentů jako způsob využití uvedeno „bydlení“. Pravděpodobně došlo ke zkreslení informací při prodeji nemovitosti a zápisu vlastnického práva do Katastru nemovitostí. * Stavba je umístěna na vlastním pozemku * K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * Stavba nevykazuje zjevné technické vady ovlivňující její životnost * Nebyla zjištěna žádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti

Předpokládaný vklad investic do budovy: Očekávaný vklad nutných investic v horizontu 1-5 let na výměnu původních dřevěných špaletových oken za dřevěná okna s izolačním dvojsklem.

PRODEJNOST NEMOVITOSTI

velmi dobrá

průměrná

obtížná

do 6 měsíců

od 6 - 12 měsíců

nad 1 rok

Komentář k nemovitosti Jedná se o zděný podsklepený bytový dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím pod mansardovou střechou. Celkem je v domě 5 bytových jednotek, které jsou pronajímány. V 1. NP vpravo je bytová jednotka 1+3 po kompletní rekonstrukci, v 1. NP vlevo je byt 1+2 po částečné rekonstrukci. Ve 2. NP vpravo je bytová jednotka 1+1, která je po celkové rekonstrukci, hned vedle je bytová jednotka 1+3, která je před rekonstrukcí, ale v poměrně dobrém technickém stavu. Ve 2. NP vlevo je bytová jednotka 1+2, která je po částečné rekonstrukci. Všechny bytové jednotky mají vlastní sociální zařízení. Celkový stav domu je poměrně dobrý, stáří domu je z roku 1892. V roce 2003 byla provedena výměna střešní krytiny včetně drobných oprav krovu a klempířských prvků, v roce 2005 byl opraven obvodový plášť

82

a zhotovena nová povrchová úprava vnějších stěn. Objekt byl opatřen novou izolací proti zemní vlhkosti včetně výkopů a drenáží z čelní strany. K objektu patří i garáž, v současné době však nevyužívána. Ze zadní strany je možnost využívání společného balkónu. Parkování je možné na zpevněném prostranství před domem, kapacita pro 5-8 aut. Objekt je dále velmi dobře využitelný, v případě propadnutí zástavy dobře obchodovatelný jak v kompletním stavu, tak i po dílčích bytových jednotkách či jejich pronájmu. Pro potřeby ocenění bylo umožněno nahlédnutí do všech bytových jednotek, nafocení povoleno pouze zvenčí a ve společných prostorách.

Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28. 7. 2003 – původní majitel Město Jablonec nad Nisou - Kopie pasportu domu - Fotodokumentace

ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI PŘI MÍSTNÍM ŠETŘENÍ Přehled oceňovaných staveb a pozemků Bytový dům č. p. 3797 se součástmi a příslušenstvím. Pozemek p. p. č. 1885 – zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p. p. č. 1790/2 – zahrada

Přehled vlastníků bytové jednotky Vokálek Miroslav, Podhorská 3797/170, Jablonecké Paseky, 466 02 Jablonec nad Nisou

83

Přehled pokladů pro ocenění - Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 8446, č. 7198 pro k. ú. Mšeno nad Nisou (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz – server ČÚZK, ze dne 9. 4. 2010) -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k. ú. Mšeno nad Nisou (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz – server ČÚZK, ze dne 9. 4. 2010)

-

Údaje sdělené vlastníkem včetně údajů o stáří objektu, nájemní smlouvy.

Popis lokality Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální území Mšeno nad Nisou, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou. Oceňovaný majetek – bytový dům č. p. 3797 se nachází v okrajové části města Jablonce nad Nisou. Okolní zástavba je převážně původní cihlová s dostatkem veřejné zeleně. V okolí objektu se nachází budovy pro rezidenční bydlení, sport i rekreaci. Lokalita, ve které se majetek nachází, je vyznačována dobrou občanskou vybaveností (obchody, restaurace, kulturní zařízení, pošta, bankovní ústavy apod.), zastávky městské hromadné dopravy (autobus) i meziměstské dopravy (vlak, ČSAD) se nacházejí ve vzdálenosti do 15 minut chůze. Objekt je přilehlý hlavní pozemní komunikaci vedoucí do Polska přes Tanvald a Harrachov. Parkování je možné na prostranství před domem. V místě je dostupnost veškerých inženýrských sítí. OBJEKT: Popis objektu: Jedná se zděný podsklepený bytový dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími a podkrovím s mansardovou střechou. Dům je situován ve starší cihlové zástavbě. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci s chodníkem. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Celý objekt sestává z 5 bytových jednotek dispozičně řešenými jako 1+1, 1+2 a 1+3. V podzemním podlaží jsou situovány 3 sklepy a prádelna. V podkroví jsou 4 půdní kóje a sušárna. Pozemek okolo domu je mírně svažitý a je přístupný po nezpevněné komunikaci s možností relaxace pro všechny nájemníky a s možností využití přilehlé zahrady. Na pozemku se nachází řada 5 kůlen, původní bezodtoková jímka na odpadní vodu a studna, které však nemají vliv na hodnotu nemovitosti.

84

Základy jsou převážně kamenné s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, zdivo z plných pálených cihel, stropy rovné trámové s podbíjením, krov vaznicový mansardový, střecha kryta asfaltovými pláty, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnější i vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyních, koupelnách a WC keramické. Schody kamenné žulové a dřevěné, podlahy betonové a teraco, v bytových jednotkách kombinace PVC a plovoucích laminátových dílců. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Vytápění ve dvou bytech lokální plynové – Gamaty, ve zbývajících třech bytech ústřední topení plynové s vlastními kotli. V jednotlivých bytech možnost připojení krbových kamen. Elektroinstalace hliníková s keramickými jističi, rozvody vody v plastu se samostatnými měřiči, zdroj TUV – kombinovaným plynovým kotlem 3x, bojler 2x. Plynová instalace ve všech bytech, kuchyně vybaveny kombinovanými sporáky. Odkanalizování ze všech bytů do veřejného řadu. Vnitřní vybavení – vany, sprchové kouty, umyvadla, WC nové.

Způsob uţívání: Ke dni ocenění je objekt stavebně dokončený, bez omezení plně uživatelný, sestává z pěti samostatných bytů, které jsou na základě nájemních smluv pronajímány. Dle výpisu z katastru nemovitostí je způsob využití jako rodinný dům. Toto označení je dle místního šetření nesprávné. Nemá však vliv na hodnotu nemovitosti. Popis technického stavu objektu: Původní stáří je podle doložených podkladů z roku 1892. V průběhu životnosti byly prováděny běžné opravy a úpravy v rámci běžné údržby. V roce 2003 byla provedena rekonstrukce krovu a střešní krytiny s klempířskými konstrukcemi, v roce 2005 opraven obvodový plášť a zhotovena nová povrchová úprava vnějších stěn. Objekt byl opatřen novou izolací proti zemní vlhkosti včetně výkopů a drenáží z čelní strany. Ve stejném roce proběhla rekonstrukce sociálních zařízení a odizolování proti zemní vlhkosti v místnostech, které se nacházejí v úrovni komunikace. Ve výhledu 5 let je počítáno s výměnou dřevěných dvojitých špaletových oken za dřevená okna s izolačním dvojsklem. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno na 60%.

85

POZEMKY Základní popis: Pozemek p. p. č. 1885 – zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p. p. č. 1790/2 - zahrada

Jedná se o pozemek pod stavbou, dvůr a zahradu.

Trvalé porosty - nejsou

Věcná břemena k pozemkům – nejsou

Omezení vlastnických práv: K oceňovanému majetku nejsou vzniklá žádná omezení vlastnického práva.

86

VÝPOČET CENY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Při stanovení hodnoty touto metodou, někdy označovanou jako srovnávací metoda, se využívá prodejů obdobných typů a charakterů nemovitostí, které byly uskutečněny v poměrně nedávné době, v podobné lokalitě, jako je nemovitost odhadovaná. Je zapotřebí dát pozor na vypovídací schopnost srovnávaných (porovnatelných) nemovitostí. To znamená, že realizované prodeje by neměly být starší než 1 rok od doby oceňování majetku. Je to především z důvodu měnících se podmínek na trhu s nemovitostmi. Ke správnému stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je zapotřebí mít dostatečnou databázi prodejů. Ta může být založena na vlastních průzkumech, sledování denního a odborného tisku, inzerátů realitních kanceláří, na konzultacích s realitními specialisty a jinými odborníky z oboru, na sledování aukcí a dražeb apod. Nemovitosti uvedeného typu, tj. bytové domy netypové zděné, v uvedené velikosti a vybavení, v dané lokalitě jsou poměrně nedostatkovým subjektem – poptávka převyšuje nabídku. Z tohoto důvodu by byla daná nemovitost velmi dobře obchodovatelná.

87

Pro stanovení trţní hodnoty byly vybrány k porovnání následující nemovitosti: 1) Bytový dům v ulici Podzimní Jedná se o zděný třípodlažní bytový dům po rekonstrukci v 80. letech o 5 bytových jednotkách velikosti 1+1 (2x), 1+2 (2x), 1+3 (1x). Nemovitost je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Nachází se v klidné zástavbě zděných domů katastrálního území Jablonec nad Nisou. Tato lokalita je ve velmi dobré dostupnosti k centru města s veškerou občanskou vybaveností. Dům je situován na rovinném terénu, čelní strana je orientována na sever. Velikost pozemku, na kterém je objekt situován, je 389 m2, velikost přilehlé zahrady je 108m2. Dům je připojen ke všem inženýrským sítím. Voda je obstarávána dálkovým vodovodem, odpad sveden do kanalizace, topení je ústřední dálkové, elektřina 230V, sítě – kabelové rozvody. Parkování je možné na prostranství před domem. Zařízení je ve vlastnictví nájemníků. Údržba a celkový stavebně technický stav

objektu

bytového domu je hodnocen jako velmi dobrý, odpovídající stáří a opotřebení. Všechny byty jsou obsazeny nájemníky s tržním nájemným. Cena uváděná za nemovitost je nabídková.

Porovnávaný objekt č. 1

88

2) Bytový dům v ulici Zámecký vrch Jedná se o čtyřpodlažní bytový dům z roku 1932 o 4 bytových jednotkách velikosti 1+kk (2x), 1+3, 1+4. Nemovitost je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Nachází se v klidné zástavbě zděných domů katastrálního území Jablonec nad Nisou. Tato lokalita je ve velmi dobré dostupnosti k centru města s veškerou občanskou vybaveností. Dům je situován ve svažitém terénu, čelní strana je orientována na severozápad. Velikost pozemku, na kterém je objekt situován, je 152 m2, plocha okolního pozemku je 453 m2. Dům je připojen ke všem inženýrským sítím. Objekt je v současné době bez nájemníků, nezařízený.

Porovnávaný objekt č. 2

3) Bytový dům v ulici Havlíčkova Jedná se o třípodlažní bytový dům o 5 bytových jednotkách velikosti 1+1 (1x), 1+2(1x), 1+3 (3x). Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu. Na domě je nad obytnou částí nová střecha a je započatá rekonstrukce v celém objektu. Nachází se v klidné zástavbě zděných domů katastrálního území Jablonec nad Nisou. Tato lokalita je ve velmi dobré dostupnosti k centru města s veškerou občanskou vybaveností. Dům je převážně v rovinném terénu, čelní strana je orientována na jihozápad. Velikost pozemku, na kterém je objekt situován, je 442 m2. Zahrada používaná nájemníky o velikosti 347 m2 je ve vlastnictví Města. Je možnost dalšího odkoupení. Dům má místní zdroj vody a rozvody všech inženýrských sítí, elektrický rozvod 230V . Objekt je v současné době bez nájemníků, nezařízený.

89

Cena uváděná za nemovitost je nabídková.

Porovnatelný objekt č. 3

Vzhledem k tomu, že porovnatelné nemovitosti jsou prodávány za ceny, kde není zohledněna cena a plocha přilehlých pozemků, bude tržní hodnota oceňované nemovitosti brána jako hodnota majetku jako celku. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA – Majetek jako celek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Bytový dům Podhorská Mšeno nad Nisou Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Bytový dům Podzimní Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Bytový dům Zámecký vrch Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

Bytový dům Havlíčkova Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou Jablonec nad Nisou

1 399

497

605

769

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název nemovitosti Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Plocha pozemku – v m2

Pozemek není oceňován samostatně (viz. výše) C. Základní údaj pro porovnání - m2celkové zastavené plochy podlaţí Počet srovnávaných jednotek

220

191

151

296

Prodejní cena celkem

X

4 900 000

4 990 000

5 350 000

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

25 654

33 046

18 074

90

Datum transakce

20.4.2010

3/2010

19.4.2010

1,00

1,00

1,00

25 654

33 046

18 074

Druh transakce

Nabídka

Prodej

Nabídka

Korekce

0,85

1,00

0,85

21 806

33 046

15 363

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1,00

1,00

1,00

21 806

33 046

15 363

NE

NE

NE

1,00

1,00

1,00

21 806

33 046

15 363

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1,00

1,00

1,00

21 806

33 046

15 363

ANO

ANO

ANO

1,00

1,00

1,00

21 806

33 046

15 363

NE

NE

NE

1,00

1,00

1,00

21 806

33 046

15 363

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

0,9

0,95

0,9

19 625

31 394

13 827

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

1,00

1,00

1,1

19 625

31 394

15 210

Dobré

Dobré

Dobré

1,00

1,00

1,0

19 625

31 394

15 210

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

19 625

31 394

15 210

Omezený

Omezený

Dobrý

1,00

1,00

0,9

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

NE

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bydlení

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

ANO

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

NE

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení budovy

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Omezený

Korekce

91

Upravená hodnota

19 625

31 394

13 689

MHD

MHD

MHD

1,00

1,00

1,00

19 625

31 394

13 689

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,00

1,00

1,00

19 625

31 394

13 689

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,05

1,1

19 625

32 964

15 058

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

19 625

32 964

15 058

Podobná

Menší

Větší

1,00

1,1

0,95

19 625

36 260

14 305

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1,00

1,00

1,00

19 625

36 260

14 305

Dopravní obslužnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota jednotky

23 396,7

Celková porovnávací hodnota

5 147 267

Zaokrouhleno

5 150 000

Bytové domy srovnatelné k oceňované nemovitosti se v daném městě a místě pohubují v rozpětí 4 300 000 až 5 900 000 Kč. Zjištěná hodnota se pohubuje v rozpětí těchto cen a je ovlivněna polohou nemovitosti. Zjištěná tržní hodnota porovnávacím způsobem je 23 397,-Kč/m2, po zaokrouhlení

5 150 000,- Kč .

92

VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Výnosová metoda (někdy označovaná jako příjmová metoda) se používá pro ocenění nemovitostí, které jsou schopny vytvářet výnos. Ten je charakteristikou užitnosti. Na tuto metodu nahlížíme jako na způsob pro vyjádření nejlepšího a nejvyššího využití majetku a pracuje na základě zhodnocení výnosů založených na ekonomickém pohledu na nemovitost. Je to standardní metoda zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny a je mezinárodně používaná a uznávaná. Aplikace výnosové metody Prvním krokem ke stanovení hodnoty, jak již bylo zmíněno, je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití, kdy se provádí hodnocení kritérií jako je dodržení právních předpisů – což znamená, že je majetek řádně zanesen do katastru nemovitostí, je využíván v souladu s kolaudací a splňuje všechny zákony, nařízení, předpisy a normy. Dalším kritériem je technická proveditelnost, což znamená, že je nemovitost po stránce morální a fyzické pronajmutelná je schopná v návaznosti na toto generovat výnos. Investiční proveditelnost, jenž je dalším kritériem, podmiňuje využitelnost majetku bez neúměrně vysokých nákladů na provoz. Dalším kritériem je podmínka maximální ziskovosti, tedy schopnosti majetku plnit svůj účel za skutečně tržní nájemné. Při splnění těchto kritérií následuje analýza nájemních smluv. Důležitými body smlouvy jsou z hlediska ocenění např. doba trvání nájemní smlouvy, podmínky ukončení, možnost změny smlouvy a existence dodatků, podmínky placení nájemného a služeb spojených s nájemným, způsoby a intervaly plateb, povinnosti nájemníka a povinnosti nájemce apod. Druhým krokem následujícím po analýze nejvyššího a nejlepšího využití je analýza čistého provozního příjmu (NOI), která zahrnuje analýzu položek jako hrubý příjem (což je součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného, popřípadě nájemného dle již uzavřených nájemních smluv), neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (započítané ztráty vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného dle vlastní znalosti trhu s pronájmy v daném místě a čase), efektivní hrubý příjem, který se získá následujícím výpočtem: od hrubého příjmu se odečte ztráta vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného.

93

Rezerva na renovace, což jsou „odpisy“ vytvářené za účelem rekonstrukce nemovitosti, které lze vypočítat vzorcem: rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost, je další analýzou pro stanovení čistého provozního příjmu stejně jako provozní náklady, což jsou provozní náklady objektu jako např. pojištění, daň z nemovitosti, správní režie (správa objektu, údržba), a nikoli náklady týkající se činnosti v objektu provozované nebo související se subjektem majitele v objektu. Čistý provozní příjem je tedy rozdíl součtu rezervy na renovace a provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu. Třetím krokem analýzy je výpočet kapitalizační míry (R), což je míra zhodnocení kapitálu vloženého do podniku, kterou vyjádříme poměrem skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitostí.

V případě, že se

podaří získat dostatečný počet údajů o prodejních cenách a o příjmech, je možné statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně ji aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Je také možné výpočet příjmovou metodou nepoužít v případě, že se nepodaří shromáždit dostatek údajů o prodejních cenách či o čistém provozním příjmu. Potom je třeba použít analogii s jinou lokalitou či použít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) tržních faktorů – kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice (ozn. R1), inflační míra (R2), míra rizika (R3) a míra životnosti (R4) Trţní hodnotu (V) lze vyjádřit na základě dvou postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Je možné použít i hrubého odhadu, který je na realitním poli používaný velmi často, tedy vynásobení čistého provozního příjmu deseti (kapitalizační míra je 10%). Při dosazování do vzorců je potřeba zohlednit, zda je příjem dočasný nebo trvalý, okamžitý nebo odložený (v nutnosti rekonstrukce budovy), konstantní nebo v každém roce jiný. Nejčastějším modelem je tzv. „věčná renta“, která uvažuje s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Tvar vzorce je : V = NOI / R

94

Pro výpočet výnosové hodnoty jsou použity údaje z vlastní databáze a informací z trhu nemovitostí a od spolupracujících realitních kanceláří v daném regionu. Vzhledem k tomu, že oceňovaný bytový dům je ke dni ocenění užíván na základě nájemních smlouvy mezi vlastníky nájemníky, je nájemné pro výpočet výnosové hodnoty uvažováno dle výše obvyklé v daném místě a čase.

Analýza nevyššího a nejlepšího vyuţití 1) Oceňovaný majetek je dle zjištěných informací řádně zanesen v katastru nemovitostí, chyba v nesprávném určení způsobu využití je napravitelná, kolaudačnímu rozhodnutí nemovitost odpovídá, protože je využívaná k bydlení. Současné využití nemovitosti je proto právně přípustné. 2) Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho plné a okamžité využívání. 3) Oceňovaný majetek nevykazuje známky nedostatků, které by musely být řešeny investicí do majetku. Plánovaná investice do výměny oken nemá vliv na požadavek nejvyššího a nejlepšího využití. Podmínka je v tomto případě splněna. 4) Oceňovaný majetek je pronajímán za skutečně tržné nájemné a nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu majetku za tržní nájemné. Na základě těchto skutečností bylo konstatováno, že oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

Pro shrnutí: Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze základní nájemné – tzv. „čisté nájemné“, bez úhrad za služby spojené s užíváním tj. např. za: - elektrickou energii, - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - vybavení bytu, - další služby sjednané individuálně, apod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu.

95

Aktuální trţní hodnota Bytová jednotka 1+1, 37 m2 Hrubý příjem z pronájmů Byt č. 1 – 4 500,-/ p. m. *12

54 000

Byt č. 2 – 5 000,-/ p. m. *12

60 000

Byt č. 3 – 2 500,-/ p. m. *12

30 000

Byt č. 4 – 3 000,-/ p. m. *12

36 000

Byt č. 5 – 5 000,- / p. m. *12

60 000

Hrubý příjem z nájmů celkem

240 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem

12 000 228 000

Rezerva na renovace

20 000

Ostatní provozní náklady

12 000 196 000

Čistý provozní příjem (NOI)

5

Míra kapitalizace v % Výnosová hodnota

3 920 000

Zaokrouhleno

3 920 000

96

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY (NÁKLADOVÁ METODA) Základem pro ocenění budovy je výpočet obestavěného prostoru. Obestavěný prostor lze spočítat dle několika metodik. Nejpoužívanější dvě jsou: - podle ČSN 73 40 55 (resp. nahrazující ISO normy), jejíž základním principem je chápání stavby jako geometrického tělesa, včetně základů, střechy apod. - podle cenového předpisu – tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/97 Sb. – příloha č. 1, kde se neuvažuje základové konstrukce, jsou uplatněny různé odchylky a zjednodušení při výpočtu obestavěného prostoru střech, balkonů apod. Rozměry domu: 1) délka

19,5 m

2) šířka

15 m

3) výška

12m 220 m2

4) zastavěná plocha 5) počet podlaží

4

6) z toho podzemních

1

7) obestavěný prostor

2 200m2 (viz. pasport domu)

8) plocha vnějších komunikací

68 m2

Jako nejlépe aplikovatelná metoda pro zjištění nákladové ceny staveb je použití metodiky reprodukční ceny snížené o odpovídající opotřebení. V uvedené lokalitě nejsou v současné době stavěny žádné stavby, které by měly podobný charakter jako nemovitost oceňovaná, není tedy možné stanovit cenu porovnáním s cenami nově vystavěných objektů srovnatelného typu. Pozemek je situován v ulici Podhorská a je zastavěn bytovým domem. Má nepravidelný půdorys a je ohraničen z jedné strany řekou, z druhé strany pozemní komunikací ze třetí strany zahradou. Po nezpevněné cestě je možný příjezd přímo

97

pod dům. Na pozemku se nenachází žádný trvalý porost. Okolo pozemku není v přímé vzdálenosti žádná další zástavba. Z tohoto důvodu není zcela vhodné použití nákladové metody pro ocenění daného majetku.

ZÁVĚR Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti Oceňovaný majetek patří k nemovitostem, které jsou na trhu velmi dobře obchodovatelné, protože jejich nabídka je úměrná poptávce. Z tohoto důvodu má ve výsledném odhadu tržní hodnoty porovnávací metoda váhu 60%. Tento typ majetku je ale současně pořizován z důvodu produkce příjmu, proto je výnosová metoda 40% výsledné tržní hodnoty oceňovaného majetku. Nákladový způsob ocenění nebyl v daném případě uvažován (zdůvodnění viz. výše). Stanovení trţní hodnoty bytového domu č. p. 3797 Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

5 150 000

60

3 090 000

Příjmová metoda

3 920 000

40

1 568 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

4 658 000

Zaokrouhleno

4 700 000

Odhad byl proveden na základě odborného posouzení dílčích částí a byly zohledněny všechny faktory podle požadavků zadavatele, které by mohly mít vliv na vyčíslenou hodnotu nemovitosti. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 24. 4. 2010 stanovena ve výši:

„4 700 000“ (slovy: Čtyřimilionysedmsettisíckorunčeských)

98

Příloha k odhadu trţní hodnoty nemovitosti č. 2 - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie pasportu domu - Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28. 7. 2003 – původní majitel Město Jablonec nad Nisou - Fotodokumentace

99

Fotodokumentace

Obr. 2.7 – Čelní pohled

Obr. 2.8 – Nárožní pohled pravý

Obr. 2.9 –Pohled ze zahrady

Obr. 2.10 –Pohled ze zahrady II

Obr. 2.11 – Nárožní pohled levý

Obr. 2.12 – Natočený čelní pohled

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

Zobrazit plochu.scf

112

2.3. Závěr praktické části V této části byla popsána teorie oceňování nemovitostí na tržních principech a zároveň byla aplikována na dvou praktických oceněních nemovitostí.

Cílem bylo za pomoci metodologie oceňování dospět k závěrečnému výroku o hodnotě a možnosti dalšího využití oceňovaných nemovitostí. Vzhledem k praxi, kterou vykonávám v souvislosti s převody vlastnictví bytových jednotek, mohu konstatovat, že při srovnání s cenami realizovanými byla konečná hodnota nemovitosti č. 1 stanovena v rozmezí, ve kterém se cenová hladina těchto segmentů trhu pohybuje. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti č. 2 považuji za odpovídající realitě trhu s nemovitostmi v příslušném okrese. K tomu závěru jsem dospěla na základě zkušeností, které mám z dob působení jako realitního specialisty a konzultanta v nejmenované síti realitních kanceláří.

113

3.

TRH S NEMOVITOSTMI V OKRESE JABLONEC NAD NISOU – ANALÝZA

Obecná charakteristika Okres Jablonec nad Nisou je situován v nejsevernější části České republiky, leží necelých 100 kilometrů od hlavního města Prahy. Díky své poloze se obyvatelé dostanou snadno do sousedních dvou států – Polska a Německa.

Jablonec nad Nisou - okres Liberecký kraj Česká republika

Obr. 3.1: Okres Jablonec nad Nisou – umístění v rámci České republiky

Rozloha okresu je 402 km2, obsahuje 34 obcí, z toho 8 měst a jeden městys. Počet obyvatel v roce 2009 činil 91 752, což představuje hustotu zalidnění 228 obyvatel na km2, průměrný věk obyvatel je 38,6. Hlavní osídlené oblasti jsou město Jablonec nad Nisou (45 328 obyvatel), dále pak Tanvald (6 954 obyvatel) a Železný Brod (6 514 obyvatel). Celkem ve městech žije 81,0 % obyvatel celého okresu. Největší město je Jablonec nad Nisou, rozkládající se na rozloze 31,39 km2, v průměrné nadmořské výšce 475 m, počet obyvatel čítá 46 287. Největší koncentrace obyvatelstva je ve střední a jižní části okresu, kde jsou umístěna také všechna větší města.

Okres Jablonec nad Nisou je charakteristický velkou členitostí terénu. Nejnižší nadmořská výška dosahuje 254 m n. m., nejvyšší 1 084 m n. m (Černá hora). Z celkové plochy okresu připadá 55,5 % na lesní půdu, 32,1 % zaujímá zemědělská půda.10 Základní územní jednotky (Abecedně):

10

Český statistický úřad [online]. [cit. 2010-04-12]. Dostupný z WWW: < http://www.plzen.czso.cz/xl/redakce.nsf/itisk/0700281B91 >

114

Albrechtice v Jizerských horách

Malá Skála

Bedřichov

Maršovice

Dalešice

Nová Ves nad Nisou

Desná

Pěnčín

Držkov

Plavy

Frýdštejn

Pulečný

Jablonec nad Nisou

Radčice

Janov nad Nisou

Rádlo

Jenišovice

Rychnov u Jablonce nad Nisou

Jílové u Držkova

Skuhrov

Jiřetín pod Bukovou

Smržovka

Josefův Důl

Tanvald

Koberovy

Velké Hamry

Kořenov

Vlastiboř

Líšný

Zásada

Loužnice

Zlatá Olešnice

Lučany nad Nisou

Železný Brod

Tabulka č. 3.1: Základní územní jednotky

115

Obr. 3.2: Administrativní rozdělení okresu Jablonec nad Nisou

Z velké členitosti terénu vyplývají i jistá specifická omezení této oblasti. Téměř všechny obce jsou umístěny v údolích kolem řek a jsou obklopeny zalesněným pohořím. Část území jabloneckého okresu navíc patří do chráněné krajinné oblasti. V praxi se toto omezení projevuje především v reálných možnostech rozšiřování obydlených částí dané oblasti, zprostředkovaně pak v cenách nemovitostí v dané oblasti.

116

2.2 CHKO Jizerské Hory

Obr. 3.3: Satelitní pohled a mapa CHKO Jizerské hory

Severní část okresu významně ovlivňuje Chráněná krajinná oblast (CHKO) Jizerské hory. Tato CHKO byla vyhlášena na přelomu let 1967-1968. Území této oblasti tvoří z 73% lesy. Oblast CHKO je v oblasti nemovitostí charakteristická především restriktivními omezeními týkající se výstavby objektů v dané lokalitě. Majitelé pozemků musí při nové výstavbě dodržovat určitá pravidla v souladu s nařízeními

117

CHKO. Prakticky se tak jedná o omezení typů domů vhodných k výstavbě, jejich orientace, sklon střechy, barva fasády, střechy a oken, omezení terénních úprav, atd. Geografické vlivy na trh s nemovitostmi Oblast Jablonecka a Jizerských hor je celoročně vyhledávána turisty díky své rozmanitosti a možnostem vyžití pro sportovce, turisty i rodiny s dětmi. Především v oblasti Jizerských hor se nachází většinou rekreační objekty, jejichž ceny mnohdy převyšují ceny srovnatelných nemovitostí v centru oblasti – Jablonci nad Nisou. Omezenost území chráněné krajinné oblasti pak udržuje cenu nemovitostí, především pozemků, na vysoké úrovni, a to díky jejich nedostatečnosti. Díky všem výše popsaným vlivům v okrese a jeho velké rozmanitosti se setkáváme s velmi rozdílnými cenami nemovitostí v daných oblastech. Setkáváme se zde prakticky se všemi druhy výstavby - s městskými bytovými domy, vilami, venkovskými staveními, roubenými horskými chalupami, dřevenými chatami a sruby, panelovými domy, ale také s továrnami, skladovými halami, atd. Obecně můžeme shrnout oblast jabloneckého okresu do několika charakteristických skupin. Těmito skupinami jsou pak: 

Městské oblasti – obsahující rezidenční části, sídliště, průmyslové zóny, oblasti s veškerou občanskou vybaveností, dopravní infrastrukturou, stálým obyvatelstvem.



Turistické oblasti – tedy chatařské oblasti s rekreačními areály, horskými chatami, kde je omezená občanská vybavenost a více turistů a obyvatel než rezidentů.



Horské oblasti – řídce osídlená území s omezenou infrastrukturou i občanskou vybaveností.



Venkovské oblasti – menší obce, nebo okrajové části měst, zemědělské oblasti – pole, pastviny, louky, vesnická stavení.

Díky velké rozmanitosti území byla pro tuto práci vybrána oblast Jablonce nad Nisou jako vzor pro celý okres. Jablonec nad Nisou, jako obec s rozšířenou působností, zahrnuje samotné město Jablonec nad Nisou a dále pak Bedřichov, Janov nad Nisou, Josefův Důl, Lučany nad

118

Nisou, Novou Ves nad Nisou, Maršovice, Dalešice, Rádlo, Pulečný a Rychnov u Jablonce nad Nisou. V této části okresu se setkáváme se všemi druhy nemovitostí, které jsou v ostatních oblastech prakticky totožné.

Oblast Jablonce nad Nisou Obyvatelstvo V současné době je Jablonec nad Nisou prezentován jako město rozvoje a „město pro rodinu“. Z této formy prezentace vyplývá, že město podporuje své rozšiřování, tedy bytovou výstavbu a rozvoj zázemí pro obyvatelstvo. Avšak i zde jsou problémy, se kterými bojují v jiných městech. Největší problém v současné době jsou skupiny obyvatelstva označované jako „nepřizpůsobivé“. Tyto skupiny bydlí především v obecních bytech, které jsou v těsné blízkosti centra města. Bohužel díky těmto okolnostem dostalo centrum nepříznivou pověst u návštěvníků a turistů. Stejně tak jako v Jablonci nad Nisou se s podobným problémem setkáváme v Tanvaldě, či Železném Brodě. Nemovitosti v oblastech, kde bydlí sociálně slabší skupiny obyvatelstva, mají nižší tržní hodnotu a nejsou téměř vyhledávány. I v takto malých městech sledujeme trend odlivu obyvatel do okrajových rezidenčních oblastí. Sídliště Jedním z hlavních a špatně řešitelných problémů v oblasti je ten, že mezi původní cihlovou zástavbu městských bytových a rodinných domů a vil, byly necitlivě zakomponovány panelové domy bez ohledu na historickou hodnotu města jako celku. Systém komunikací mezi nimi je nesmyslně vyřešen navzdory původní koncepci. Celek bohužel působí jako chaos. Nepochopení architektů a názorů z období minulých mělo pro Jablonecko zcela zničující charakter. Rezidenční oblasti jsou tak často narušeny výstavbou sídlišť, avšak pro takovou koncentraci obyvatelstva není dostatečně řešena infrastruktura. Bydlení v panelových domech je ale na druhou stranu mezi zájemci o nemovitosti vcelku oblíbené, a proto jsou ceny bytů v rámci měst na srovnatelných úrovních. Největší rozdíl však pozorujeme při porovnání družstevního bytu a bytu ve vlastnictví. Družstevní byty se prodávají (jedná se o převod členských práv a povinností v družstvu) řádově levněji, než srovnatelné byty ve vlastnictví. Je o ně také menší zájem, a to především u bytů,

119

které do budoucna nelze převést do vlastnictví (viz. zákon č. 72/1994 Sb.). Jde hlavně o problém s financováním nemovitosti – mnoho lidí využívá možnosti nákupu bytu s financováním přes hypotéku, kde je požadavek omezení vlastnických práv k nemovitosti – tedy zástavy nemovitosti. To je zádrhelem právě u zmiňovaných družstevních bytů, protože členství v družstvu a užívání bytu na základě nájemní smlouvy je něco jiného než vlastnictví bytu. Brownfields Vzhledem k tomu, že oblast Jablonecka byla v minulosti zaměřena především na průmyslovou výrobu, potýká se mnoho měst s problémem starých, nevyužitých a často zchátralých objektů. Díky problémům s odbytem a následným ukončením provozu firem počet těchto objektů v poslední době roste. Nevýhodou revitalizačních procesů v současnosti je jejich nákladnost a poměrně dlouhá přípravná fáze, která závisí na majetkoprávních vztazích, na rozsahu sanací starých ekologických zátěží, demoličních pracích a rekonstrukcích budov. Jediným pozitivem je připojení k postupům jiných měst, v tom ohledu, že město rozprodává jednotlivé objekty za snížené ceny s podmínkou investice do rekonstrukce a zkulturnění daného objektu. Tedy k projektu revitalizace města jako takového. Jablonce nad Nisou - charakter obcí v jeho správním obvodu Jednotlivé obce v Jabloneckém správním obvodu a především tržní hodnotu jejich nemovitostí, ovlivňuje jak jejich poloha vůči Jablonci nad Nisou, tak i umístění při hlavní silnici vedoucí skrz dané území a zároveň geografická poloha a turistická oblíbenost. Bedřichov – obec celoročně velmi oblíbená turisty. Nachází se zde především rekreační objekty, penziony a rodinné domy místních obyvatel. Typicky horské stavby Obr. 3.4: Územní celky

120

a pozemky v CHKO charakterizuje nedostatková a nadprůměrná tržní hodnota v rámci okresu. Janov nad Nisou – obec ležící na cestě z Jablonce nad Nisou do Bedřichova. Je také oblíbená turisty a má i podobný charakter jako Bedřichov. Rozdíl je především ve větším počtu stálých obyvatel. Josefův Důl – část okresu, která méně oblíbená a turisty méně navštěvovaná. Spolu s horším pracovním uplatněním pro trvale žijící obyvatele udržuje ceny na nižší úrovni. Lučany nad Nisou – jsou typickou obcí v Jizerských horách, která je situována na hlavním tahu do Harrachova, dále pak Polska. Míří sem i turisté, ale především zde žijí stálí obyvatelé. Ceny nemovitostí a pozemků jsou na střední úrovni ve srovnání s městem Jablonec nad Nisou, nebo například Bedřichovem na jedné straně a Dalešicemi na straně druhé. Rodinné domy doplňuje i několik domů bytových. V této lokalitě je v současné době trend rozprodávání místních (městských) pozemků především cizincům ze západních zemí – hlavně z Nizozemí. Nová Ves nad Nisou – obec spíše vesnického charakteru si udržuje hodnotu nemovitostí díky své dobré dostupnosti do Jablonce nad Nisou. Je to turisticky méně navštěvovaná oblast a leží na vedlejší spojnici z Jablonce nad Nisou do Tanvaldu. Maršovice – vesnický charakter původní zástavby kontrastuje s nově vybudovanou rezidenční částí, která se blíží tzv. satelitním městečkům. Hodnota nemovitostí v dané oblasti je prakticky stejně vysoká jako v Jablonci nad Nisou, a to především díky své výborné dopravní dostupnosti a poloze obce na jihozápadním svahu. Turisticky téměř nenavštěvovaná oblast. Dalešice – leží na vedlejším tahu z Jablonce nad Nisou, turisticky nenavštěvovaná oblast, charakterizovaná venkovskou výstavbou rodinných domů. Hodnota nemovitostí v obci se pohybuje na nižší úrovni v porovnání s okolím zejména z důvodu špatné dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti.

121

Pulečný – leží u hlavní cesty z Jablonce nad Nisou do Rychnova, nachází se zde hlavně rodinné domy trvale žijících obyvatel a rekreační chaty. Hodnota nemovitostí v obci se pohybuje na nižší úrovni v porovnání s okolím. Rádlo – samostatná obec ležící na vedlejší cestě hlavního tahu z Jablonce nad Nisou do Prahy a do Liberce. Díky dostupnosti do obou měst (Jablonec nad Nisou, Liberec) je oblíbená pro trvalé bydlení. V obci se nachází výhradně rodinné domy. Tržní ceny nemovitostí se pohybují na podobné hladině jako na okrajích Jablonce nad Nisou. Nevýhodou je špatné spojení autobusovou dopravou s Jabloncem nad Nisou a malou četností vlakových spojů do Liberce. Rychnov u Jablonce nad Nisou – obec ležící v těsné blízkosti dálnice Liberec – Praha, je velmi oblíbená pro trvalé bydlení, okrajové části pak pro rekreaci. V minulých dvaceti letech zde také vyrostlo tzv. satelitní městečko. V místě je veškerá občanská vybavenost a jsou zde rozmanité druhy výstavby – rodinné i bytové domy, panelové domy, rekreační chaty, ale také komerční a průmyslové objekty. Nemovitosti si udržují svoji cenu na srovnatelné úrovni s Jabloncem nad Nisou, tedy vyšší.

Jablonec nad Nisou - největší město v oblasti je charakterizováno velkou rozmanitostí. Je však ze všech stran obklopeno horami a lesy. V severní části navíc začíná CHKO Jizerské hory. Díky tomuto omezení jsou některé druhy nemovitostí takřka nedostatkové a díky tomu si udržují velmi vysokou

hodnotu

obyvatelstva. Obr. 3.5: Městské části

122

v porovnání

s kupní

silou

Městská část Centrum Rýnovice Paseky Mšeno Lukášov Proseč Vrkoslavice Kokonín

Nejrozšířenější nemovitosti na trhu

Převaţující segmenty

Byty, bytové domy, nebytové prostory, kanceláře Byty, bytové domy, rodinné domy, pozemky, průmyslové objekty Bytové a rodinné domy, pozemky Bytové (především panelové) a rodinné domy Rodinné domy Bytové a rodinné domy Bytové a rodinné domy Rodinné domy

Obchod a služby

Tabulka č. 3.2: Segmentace trhu

Obr. 3.6: Jablonec nad Nisou – územní plán

123

Průmysl Rezidenční oblast, rekreace Rezidenční oblast, rekreace, přehrada – oblíbená lokalita Rezidenční oblast Rezidenční oblast Rezidenční oblast Rezidenční oblast

Segmenty trhu s nemovitostmi v analyzovaném okrese Byty Byty nabízené v analyzované lokalitě se liší v mnoha faktorech. Největší rozdíly nacházíme ve vybavenosti, atraktivitě lokality a celkovém stavu objektu, ve kterém se byt nachází. Z lokalit, které patří mezi nejlevnější v okrese, můžeme jmenovat Tanvald a Velké Hamry. Tato oblast se celkově vyznačuje velice nízkými cenami nemovitostí. Na druhé straně leží Bedřichov a Kořenov. V těchto horských střediscích je zájem o horské apartmány, které slouží především k rekreaci. Nejvyhledávanější lokalitou pro koupi, nebo nájem bytu je samotný Jablonec nad Nisou, dále pak Rychnov u Jablonce nad Nisou, o stupeň níže se v poptávkách nachází Železný Brod. V některých menších obcích se byty nevyskytují téměř vůbec. Nájmy bytů Největší zájem v případě nájmu je o byty velikosti 1+2 ( 3+kuchyňský kout) a 1+3 (4+kuchyňský kout). Všeobecně se nejvíce pronajímají byty v panelových domech, kde zájemci hledí na to, zda je dům a byt alespoň po částečné rekonstrukci – zateplení, plastová okna, stoupačky, ideálně pak i nový kuchyňský kout a zděná koupelna. Mezi vyhledávané patří také byty v původní cihlové zástavbě, a to díky své nadprůměrné velikosti ve srovnání s panelovými domy a možností využívání přilehlé zahrady. Nájmy luxusních bytů jsou v dané lokalitě spíše výjimkou. Dle následující tabulky jsou citelné velké výkyvy mezi stejnými dispozicemi bytů, což je dáno právě výše zmíněným nárokem na rekonstrukci objektu a opotřebením domácnosti, dále situaci v nadzemních podlažích, existencí balkónu či lodžie, možností využívání dalších nebytových prostor jako kočárkárna, sklepní kóje, komory, prádelna apod. Dispozice bytu Garsoniéra, byt 1+kk Byt 1+1 / 2+kk Byt 1+2 / 3+kk Byt 1+3 / 4+kk Byt 1+4 / 5+kk

Výše nájmu za měsíc 3 500 - 8 500 Kč 4 000 - 10 000 Kč 4 500 - 10 500 Kč 5 000 - 11 500 Kč 6 000 - 12 000 Kč

Tabulka č. 3.3: Výše nájmu v jednotlivých bytových dispozicích

124

Prodeje bytů Největší zájem v případě koupě je o byty střední až větší velikosti. Nejrozšířenější velikostí mezi prodávanými byty je proto 1+3, případně 1+4. V jabloneckém okrese neprobíhá v současné době žádná větší výstavba bytových objektů, proto se obchoduje

nejvíce

s byty

v původních

cihlových

a

panelových

domech.

Developerské projekty jako ve větších městech jsou zde spíše ojedinělé a nepříliš vyhledávané z důvodu poměrně vysokých nákladů na pořízení. Dispozice bytu Garsoniera, byt 1+kk Byt 1+1 / 2+kk Byt 1+2 / 3+kk Byt 1+3 / 4+kk

Cena za m2 14 000 – 28 000 Kč 10 750 – 34 000 Kč 12 500 – 27 000 Kč 9 500 – 32 000 Kč

Byt 1+4 / 5+kk

11 000 – 21 000 Kč

Byt 1+5

10 500 – 20 500 Kč

Nejvyšší hodnoty 52 000 Kč (horské apartmány) 43 000 Kč (horské apartmány) 41 000 Kč (horské apartmány) 36 000 Kč (novostavby) 35 000 Kč (mezonetové byty v novostavbách) 35 000 Kč (mezonetové a podkrovní byty v novostavbách)

Tabulka č. 3.4: Ceny za m2 podlahové plochy bytu

Pozemky Stavební pozemky Jak již bylo výše zmíněno, situace Jablonce nad Nisou v horách s sebou nese také malou možnost rozrůstání okresu do dalších částí okolí. Proto jsou pozemky v této lokalitě poměrně vzácné a proto jsou jejich ceny neúměrně vyšší než ceny ostatních typů nemovitostí. Poptávka významně převyšuje nabídku. Tato skutečnost je nejdramatičtější především ve středu města a v jeho částech. Pozemky mimo centrum spatřují problém v nedostatečnosti napojení inženýrských sítí. Ceny v okrese se pohybují v rozmezí 650 – 1 500 Kč/m2. V centru města nejsou zaznamenány cenové výkyvy a ceny se nejběžněji pohybují okolo 1 400 – 1 600 Kč/m2. To je ale opět závislé na lokalitě a její žádanosti mezi kupujícími. Nestavební pozemky Na okrajových částech města je možné se setkat převážně se zemědělskými pozemky a lesy ve vlastnictví města či zemědělských družstev a místy ve vlastnictví

125

jednotlivých subjektů. Většina z nich není žádným způsobem udržovaná. Využití je nulové. Stávající územní plán zatím nepočítá s odprodejem městských pozemků do vlastnictví jednotlivců, i když je jen otázkou času, kdy dojde k rozparcelování původně zemědělských pozemků a rozprodání developerům k zasíťování s následným odprodejem za účelem stavby nových rodinných domů v satelitních městečcích.

Rodinné domy Prodej Stejně jako s pozemky, je na Jablonecku obdobná situace i s rodinnými domy. Vzhledem k nedostatku pozemků je následně vyšší poptávka po domech. Trh je v tomto případě velice rozmanitý a ceny jednotlivých objektů se pohybují v širokém cenovém rozmezí. Nejčastějšími typy objektů jsou staré, ve většině případů dožilé domy, které by potřebovaly projít náročnou rekonstrukcí. Ty se však pohybují na takové cenové hladině, že jsou neatraktivní a na trhu jsou v nabídce po dlouhou dobu. Je ale možné pozorovat i postupné snižování nabídkových cen, někdy až za hranice původních požadavků a záměrů prodávajících. To je dáno počátečním nadhodnocením, které má za následek, že nemovitost v očích kupujících ztratí na atraktivitě. Typy prodejů jsou ovlivněny historií města, kdy bylo stavěno mnoho vil bývalých továrníků, kteří měli rezidenční i administrativní sídlo v jednom objektu. Tyto objekty jsou většinou špatně obchodovatelné z důvodu jejich špatné využitelnosti a požadavků na současné moderní bydlení. Druhým typem jsou poměrně čerstvé novostavby, kdy prodávající nejsou schopni dostát svým závazkům a prodávají tyto objekty z existenčních důvodů. Je to jevem poměrně častým. Důvodem je především pokles výroby a obchodu v okrese a následný krach některých firem. Problémem jsou vysoké ceny takových nemovitostí z důvodu čerpání úvěrů a hypoték na výstavbu s poměrně vysokými úroky.

126

Nájem Vzhledem k rozloze města je pronájem celých rodinných domů spíše výjimkou. Na trhu je malá poptávka po pronájmech tohoto typu nemovitosti, proto se většina majitelů raději uchýlí k prodeji. Riziko opotřebení a devastace je v tomto případě úměrné velikosti pronajímané nemovitosti a náprava takových škod je často otázkou vysokých výdajů. Nemluvě o ušlých ziscích z důvodu neplacení nájemného.

Bytové domy Bytové domy jsou na Jablonecku a především v centru města Jablonce nad Nisou poměrně častým předmětem prodejů. Převážně se jedná o prodej ze strany Města běžným občanům. Problém je v jejich „vybydlenosti“ z důvodů sazeb regulovaného nájemného. Tyto domy jsou prodávány za poměrně přijatelné ceny, závislé na velikosti, lokalitě a stavu objektu, avšak podmínkou prodávajícího (tedy Města Jablonce nad Nisou) je proinvestování určitých částek (slevených částek z běžné nabídkové ceny) v časovém horizontu především na rekonstrukce střešních krytin, obvodového pláště, oken a vstupních dveří. Ne všichni potenciální kupující jsou schopni těmto požadavkům dostát. V případě existence financí na takový nákup se ale jedná o poměrně dobrou, dlouhodobou investici. Z tohoto důvodu je omezena spekulace s druhotným prodejem bytových domů dalším vlastníkům. Vzhledem k nedostatku volných stavebních pozemků je plánování a realizace dalších vícebytových objektů pozastavena. Bytová výstavba zůstává minulostí v podobě panelových bytových domů z období minulých. V okolních obcích Jabloneckého regionu nejsou tyto postupy příliš časté. Prodeje bytových domů spíše méně běžné z důvodu jejich malého počtu.

Objekty ke komerčnímu vyuţití Prodej Do poměrně nedávné doby se na Jablonecku s komerčními objekty a prostory příliš neobchodovalo. Tento segment byl na trhu spíše nabízen k pronájmům. Bohužel nároky majitelů na nájmy byly natolik vysoké, že se většině firem a podnikatelům více vyplatilo „jít do svého“. V současné době je v nabídce několik areálů firem, které vlivem ekonomické krize musely opustit trh. Jsou prodávány po jednotlivých

127

budovách a skladech, ale je i možnost odkoupení celých areálů. Problém je v jejich využitelnosti, protože většina těchto objektů byla zařizována pro specifické potřeby místního průmyslu. Jedinou možnou variantou je odkup developerskou firmou za účelem přestavby na byty. To je však v současné ekonomické situaci investicí s velmi dlouhou návratností a proto je prodej těchto areálů jen otázkou vyjednání podprůměrných prodejních cen. Nájmy Nejčastěji pronajímanými komerčními prostorami jsou v okrese především restaurační a pohostinská zařízení a herny. Prodejny a kanceláře mají na trhu také své místo, ale většinou se jedná o prostory v centru města a na hlavních třídách a ulicích. Problémem je opět nadhodnocení nájmů, jež mají za následek neobsazenost objektů.

Předpokládaný vývoj trhu do budoucna Dle současné situace je poněkud problematické posoudit, jakým směrem se trh v okrese Jablonec nad Nisou bude vyvíjet. Z důvodu krachu velkých podniků, které udávaly směr rozvoje města, bude trh poněkud stagnovat. Dalo by se hovořit o vývoji ovlivněným politickou situací. I mnoho menších firem, které nabízejí zaměstnání místním lidem, se uchyluje k pozastavení činností nebo dokonce k odstěhování sídel do míst s přívětivějším daňovým systémem, než je v České republice. Společně s odlivem práce bude i odliv obyvatel, tedy účastníků trhu na poli prodeje, nákupu a pronájmů.

128

ZÁVĚR Cílem této práce byl pokus o výklad jiné stránky oceňování nemovitostí na tržních principech. Přesněji řečeno o pohled na problematiku oceňování cestou filozofie, jenž je vědou, která pátrá po jádru problému, jde až ke kořenům a touží po hlubším vědění. Oceňování nemovitostí je teorií uplatňovanou v praxi. Avšak nejde jen o mechanické dosazování do předem definovaných vzorců. Oceňování musí být i o zkušenostech a citu, jak správně nahlížet na předmět ocenění. Tato práce je pro čtenáře předmětem zamyšlení nad podstatou věci, podstatou oceňování jako nástroje pro stanovení hodnoty majetku a jeho místa v lidském světě. Celou prací vede červená nit v podobě nejznámějších citátů nejvyšších filozofů. Na závěr se pokusím tuto nit zakončit citátem od Aristotela.

„Údiv vedl lidi k filosofování – na počátku i dnes – a to tak, že se zarazili s údivem u nejbližších otázek a potom se pomalu zamýšleli i nad většími věcmi… A kdo se zamýšlí a diví, ten se domnívá, že neví.“ Aristotelés

129

Seznam tabulek Tabulka č. 3.1: Základní územní jednotky Tabulka č. 3.2: Segmentace trhu Tabulka č. 3.3: Výše nájmu v jednotlivých bytových dispozicích Tabulka č. 3.4: Ceny za m2 podlahové plochy bytu

Seznam obrázků Porovnávaná nemovitost č. 1 Porovnávaná nemovitost č. 2 Porovnávaná nemovitost č. 3 Obr. 2.1 – Kuchyně Obr. 2.2 – Obývací pokoj I Obr. 2.3 – Obývací pokoj II Obr. 2.4 – Obývací pokoj III Obr. 2.5 – Kuchyně Obr. 2.6 – Koupelna I Obr. 2.5 – Koupelna II Porovnávaný objekt č. 1 Porovnávaný objekt č. 2 Porovnatelný objekt č. 3 Obr. 2.7 – Čelní pohled Obr. 2.8 – Nárožní pohled pravý Obr. 2.9 –Pohled ze zahrady Obr. 2.10 –Pohled ze zahrady II Obr. 2.11 – Nárožní pohled levý Obr. 2.12 – Natočený čelní pohled Obr. 3.1: Okres Jablonec nad Nisou – umístění v rámci České republiky Obr. 3.2: Administrativní rozdělení okresu Jablonec nad Nisou Obr. 3.3: Satelitní pohled a mapa CHKO Jizerské hory Obr. 3.4: Územní celky Obr. 3.5: Městské části Obr. 3.6: Jablonec nad Nisou – územní plán

130

Seznam příloh Příloha k odhadu trţní hodnoty nemovitosti č. 1 - Příloha č. 1: K prohlášení vlastníka budovy: Sadová 3, 5, 7 (situace jednotlivých bytových jednotek s výměrami a schéma příslušných sklepů) - Příloha č. 2 – tabulka č. 7 – Popisné informace o bytové jednotce - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie kolaudačního rozhodnutí - Rozpis úhrad spojených s užíváním bytu - Fotodokumentace Příloha k odhadu trţní hodnoty nemovitosti č. 2 - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Kopie pasportu domu - Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28. 7. 2003 – původní majitel Město Jablonec nad Nisou - Fotodokumentace

131

Seznam pouţité literatury Marcus VITRUVIUS Polio – Deset knih o architektuře, 3. vydání, Praha: Arista 2001, ISBN – 80-86410-23-4 Józef Maria BOCHEŃSKY, Cesta k filozofickému myšlení, 3. vydání, Praha: Academia, ISBN 80-200-0853-5 Universum, všeobecná encyklopedie, 1. vydání, Odeon 2002, ISBN 80-207-1113-9 (soubor) René DESCARTES, Rozprava o metodě, kap. 2., nakl. Svoboda, Praha 1992, ISBN 80-205-0216-5 Prof. RNDr. Jaroslav PEREGRIN, CSc., Filozofie pro normální lidi, Dokořán, s.r.o. Praha 2008, ISBN 978-80-7363-192-5 Doc. Ing. František DROZEN, CSc. a kolektiv, Oceňování majetku, 1. vydání, Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997, ISBN 80-7079-932-3 Ing. David HÜTTER, Základy oceňování nemovitostí, Brno: Institut Franka Dysona – realitní vysoká škola s.r.o., 2008, ISBN 978-80-254-2664-7 Ing. Petr ORT, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 97880-7265-128-3 Ing. Petr ORT, Ph.D., Moderní metody oceňování na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 Ing. Petr ORT, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101

132

Dr. Ing. Vítězslav HÁLEK, MBA, Oceňování majetku v praxi, 1. vydání, DonauMedia, s.r.o., 2009, ISBN – 978-80-89364-07-7 Ing. Zbyněk ZAZVONIL, Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: vydavatelství CEDUK, 1996, 173 s., ISBN 80-902109-0-2 Ing. Zbyněk ZAZVONIL, Porovnávací hodnota nemovitostí, 1. vydání, Praha: nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Doc. Ing. Albert BRADÁČ, DrSc., doc. JUDr. Josef FIALA, CSc., a kolektiv, Příručka majitele nemovitosti, nakl. Linde Praha a.s., 1998, ISBN 80-7201-084-0 Legislativa: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánovaní a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vyhláška č. 460/2009 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Internetové zdroje: http://www.la-ma.cz http://www.mestojablonec.cz http://www.rpn.cz http://www.sreality.cz http://www.reality.cz http://www.ceskereality.cz http://nahlizenidokn.cuzk.cz http://www.czso.cz http://nb.vse.cz/kfil

133

134

135