f^,f}r,; srantw.: 1 1 JAN 2012 Ij.Zl^

A1

Advocaten f^,f}r,; srantw.:

INGEKOMEM

Aantekenen Gemeente Nijmegen t.a.v. de Commissie voor Bezwaarschhften

1 1 JAN 2012

Postbus 9105 6500 HG NIJIVIEGEN

class nr/.

—)

Ij.Zl^.

kantoorgegevens Weerdjesstraat 70 • 6811 JE Arnhem Postbus 9218 . 6800 HX Arnhem www.dekempenaer nl behandeld door mr. PCM. Heinen t 026 352 28 77. f 026 352 28 93 [email protected]

afgedaan; tevens per fax

024 - 329 9699 (zonder bijlagen)

Arnhem, 10 januari 2012

uw referentie

A300/11.0026658

onze referentie

ILE / 32171 / JWA

documentnr

163179vl

zaaknaam Ondervi/erp

Slachthuis Nijmegen / gemeente Nijmegen Aanvullend bezwaarschrift tegen besluit tot afwijzing van het verzoek tot (1.) herziening van het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront en (il.) het nemen van een voorbereidingsbesluit

Geachte Commissie; Bij brief van 1 december 2011 heb ik namens clienten: e

Slachthuis Nijmegen B.V;

9

Vicom VIees B.V.;

o

VIeeshandel Hilckmann Nijmegen B.V., alien gevestigd te Nijmegen

op nader aan te voeren gronden bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeenteraad tot afwijzing van het verzoek tot (i.) herziening van het bestemmingsplan "Nijmegen Waalfront" en (ii.) het nemen van een voorbereidingsbesluit. De secretaris van de Commissie voor Bezwaarschriften heeft de ontvangst van het bezwaarschrift bevestigd en een termijn gesteld tot 11 januari a.s. voor het indienen van de gronden van bezwaar. Deze ontvangstbevestiging met nadere termijnstelling is - abusievelijk - gedateerd op 15 november 2011. In het onderstaande zend ik u namens clienten de gronden van bezwaar toe. Clienten zullen hierna gezamenlijk aangeduld worden als SN. 1. Inleiding 1.

SN is gevestigd aan de Havenweg 2 en 5 te Nijmegen. Op die locatie exploiteren clienten hun bedrijven in de versvlees-sector. In deze bedrijven werken in totaal circa 400 medewerkers.

2.

Op de percelen, waarop de bedrijven van SN zijn gevestigd (hierna: de onderhavige percelen), vigeert het bestemmingsplan "Nijmegen Waalfront". Dit bestemmingsplan is op 9 april 2008 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. In dit bestemmingsplan is het bedrijfsmatige gebrulk, dat SN maakt van de onderhavige percelen, wegbestemd. In plaats daarvan zouden op de onderhavige percelen woningen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige functies, zoals horeca met terrassen, worden gerealiseerd.

De Kempenaer Advocaten is de handelsnaam van De Kempenaer Advocaten N V, statutair gevestigd te Arnhem en inrjeschreven In het handetsregister onder ni 0917061S Alle werkzaamheden en diensten worden verriM op grond van een ovei eenkomst van opdracht met DP Kempenaer Advocaten N V Doaiop zijn de op de ommezijde ofgedrakte algemene voorwaarden von toeoassing, vi/oaim onder meei een beperking van aansprakelijkheld Is cogenomen

Deie alge

mene vooi waarden /Ijn op 1 met 200/ gedeponeerd bij de Kamei van Koophandel en Fabneken te Ainnein en zijn ie raadplegen via www dekemf.enaer nl

De Kempenaer

3.

Om de nieuwe bestemmingen op de onderhavige percelen te kunnen realiseren dient de gemeente de onroerende zaken van SN aan te kopen, of - in het geval partijen minnelijk niet tot overeenstemming zouden komen -SN te onteigenen. Zoals het er nu echter naar ultziet, zal de gemeente gedurende de planperiode niet overgaan tot aankoop of onteigening van de onroerende zaken van SN. Begin 2011 is door het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) aan SN meegedeeld, dat de gemeente over onvoldoende middelen beschikt om tot aankoop/onteigening over te gaan. Dit betekent dan ook dat de bedrijven van SN vooralsnog ter plaatse gevestigd blijven.

4.

Omdat de nieuwe bestemmingen op de onderhavige percelen niet binnen de planperiode zullen worden gerealiseerd heeft SN op 29 maart 2011 een verzoek ingediend tot herziening van het bestemmingsplan en het nemen van een voorbereidingsbesluit. Met dit verzoek heeft SN verzocht om de onderhavige percelen en de percelen, die llggen binnen haar hindercirkel wederom een bedrijfsmatige bestemming toe te kennen. Dit verzoek met bijlagen is als bijlage 1 aan dit aanvullend bezwaarschrift gehecht.

5.

Bij brief van 27 juni 2011 is namens het college het conceptraadsvoorstel tot afwijzing van de verzoeken aan SN toegezonden (bijlage 2). SN heeft daarop zowel schriftelijk als mondeling gereageerd. Bij brief van 20 September 2011 is namens SN een schrifteiijke reactie toegezonden aan de gemeenteraad (bijlage 3). Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 28 September 2011 heeft een afgevaardigde van SN een mondelinge reactie gegeven op het conceptraadsvoorstel (bijlage 4).

6.

De gemeenteraad heeft het raadsvoorstel echter onverkort aangenomen en de verzoeken van SN tot herziening van het bestemmingsplan en het nemen van een voorbereidingsbesluit afgewezen. Bij brief van 25 oktober 2011 (bijlage 5) is SN hiervan op de hoogte gesteld.

7.

SN kan zich niet verenigen met dit besluit. Zij is - onder meer - van menig dat door het onverkort in stand laten van het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront zowel haar bedrijfseconomische belangen als de belangen van de beoogde nieuwe gebruikers van de omliggende percelen onevenredig worden geschaad. Hierna wordt nader gemotiveerd, waarom het besluit niet in stand l
2. Gronden van bezwaar 2.1 Het primaire besluit is onvoidoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd 8.

Naar aanleiding van het verzoek van SN heeft het college een conceptraadsvoorstel opgesteld. Dit conceptraadsvoorstel is geruime tijd voor de besluitvorming door de gemeenteraad aan SN toegezonden. SN heeft zowel schriftelijk als mondeling een uitgebreide reactie gegeven op dit raadsvoorstel (zie hiervoor randnummer 5 van dit aanvullend bezwaarschrift en bijlagen 2, 3 en 4). In deze reactie heeft SN - kort samengevat - opgemerkt, dat de argumenten die het college in het raadsvoorstel noemt ter afwijzing van de verzoeken, een onjuiste voorstelling van zaken geven.

9.

In het raadsbesluit, waarbij de verzoeken zijn afgewezen, wordt op geen enkele wijze aandacht besteed aan de schrifteiijke en mondelinge reactie, die SN heeft ingediend op het conceptraadsvoorstel. Starker nog, als het raadsbesluit (bijlage 5) wordt vergeleken met de conceptraadsvoorstel van het college (bijlage 2), dan lijkt het raadsbesluit niets meer dan "knip-en-plak-werk". De argumenten, die in het raadsbesluit

De Kempenaer Advocaieri

worden genoemd ter afwijzing van de verzoeken, zijn exact dezelfde - zowel inhoudelijk als qua formulering - als de argumenten die in het conceptraadsvoorstel worden genoemd. 10. Onder deze omstandigheden kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de raad op geen enkele wijze aandacht heeft besteed aan de (nadere) argumenten, die SN heeft aangedragen. 11. De conclusie luldt dan ook dat het bestreden besluit onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en niet is voorzien van een draagkrachtige motivering. Daarmee is het besluit in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 en 3:47 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en dient het besluit herroepen te worden. 2.2 Ten onreclite stelt de raad dat geen sprake is van gewijzigde planologisclie Inzichten 12. In het bestreden besluit noemt de raad een aantal argumenten, waarom geen medewerking wordt verleend aan de verzoeken van SN. Het eerste argument is dat er geen sprake zou zijn van gewijzigde planologische inzichten en dat nog steeds beoogd is om het bestemmingsplan binnen de planperiode van 10 jaar tot 9 april 2018 - te realiseren. SN betwist dat er geen gewijzigde planologische inzichten zijn. 13. IVlede als gevolg van de huidige economische crisis is de gemeente tot een voorschrijdend inzicht gekomen voor wat betreft de haalbaarheid van de realisatie van het huidige bestemmingsplan Nijmegen Waalfront. Daarbij is door de gemeente geconstateerd, dat een aanpassing van de plannen noodzakelijk is. In dit verband wordt verwezen naar twee artikelen uit dagblad De Gelderlander van 12 en 14 november 2011 (bijlage 6 en bijlage 7). In de beide artikelen wordt ondubbelzinnlg opgemerkt, dat de bouwplannen van het Waalfront worden aangepast en vertraging oplopen. In een discusslebijeenkomst op 15 november 2011, waarbij de verantwoordelijke wethouder een toelichting gaf op hetvoortschrijdend inzicht, is nogmaals herhaald dat het oorspronkelijke plan (lees: het vigerende bestemmingsplan Nijmegen Waalfront) niet onverkort zal worden uitgevoerd. Als bijlage 8 is bijgevoegd een verslag van deze discusslebijeenkomst. 14. In 2011 heeft het college aan de (externe) adviesbureaus Fakton en Ecorys de opdracht verstrekt om onderzoek te doen naar het aanpassen van de ontwikkelingsstrategie voor het plan Waalfront. De conciusies van de beide bureaus zijn duidelijk: e

het huidige plan Is binnen de planperiode van 10 jaar niet haalbaar;

®

er bestaat een noodzaak tot aanpassing van de plannen;

®

bij de verwerving van de gronden zou niet uitgegaan moeten worden van de onteigeningswaarde, maar van een prijs die haalbaar is. Ais bijlage 9 zijn bijgevoegd de rapporten van de beide adviesbureaus.

Als reactie op deze onderzoeken heeft het college aan de raad meegedeeld dat een aangepaste ontwikkelingsstrategie zal worden gevolgd. Volgens de brief van 14 november 2011 van het college aan de raad luidt deze nieuwe strategie als volgt: "1. De ambitles voor het Waalfront worden bIJgesteld en aangepast aan de economische omstandigheden; 2. Op enkele onderdelen zal een inhoudelijk aangepast en gefaseerd Masterplan worden ontwikkeld; (...) 4. Er zal sprake zijn van een langere doorlooptijd dan 2024;

De Kempenaer Advorac'ji

5. Er wordt ontwikkeld daar waar kansen zijn." Als bijlage 10 is bijgevoegd de brief van het college aan de gemeenteraad. De aangepast ontwikkelingstrategie staat beschreven op pagina 2 en 3 van deze brief. 15. Gelet op het bovenstaande kan niet volgehouden worden, dat er geen sprake zou zijn van gewijzigde planologische inzichten. Het is namelijk de gemeente - het college - die ondubbelzinnlg opmerkt dat er wel sprake is van gewijzigde planologische inzichten, die vereisen dat het plan Waalfront wordt aangepast. Het eerste argument dat de raad In het bestreden besluit noemt, is derhalve onjuist. Het bestreden besluit is derhalve op dit onderdeel onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. 2.3 Ten onrechte stelt de raad dat de bedrljfsbelangen van SN niet uit het oog worden verloren 16. Als tweede argument merkt de raad op, dat de bedrljfsbelangen van SN niet uit het oog worden verloren. De raad stelt dat er bij voorkeur in overleg met SN gezocht wordt naar een verantwoorde opiossing voor de tussenliggende periode. 17. Hoewel de raad stelt dat de bedrljfsbelangen van SN niet uit het oog worden verloren. Is de praktijk helaas een andere. SN wil, als steeds, graag met de gemeente In overleg treden om een passende opiossing te bereiken voor de verwerving, maar ook voor de periode tot aan de daadwerkelijke uitvoering van de verwerving. Het college is echter niet bereid om dit overleg aan te gaan. Sinds de indiening van het verzoek om herziening van het bestemmingsplan op 29 maart 2011, heeft het college op geen enkele wijze een initiatief genomen om het overleg met SN aan te gaan. De stelling "dat in overleg met SN naar een passende opiossing wordt gezocht", vindt dat ook geen steun in de feiten. 18. Daar komt bij dat het inmiddels duidelijk Is geworden, dat het bestemmingsplan, voor zover het op de percelen van SN al uitgevoerd zou worden, niet binnen de planperiode zal worden uitgevoerd. In de tussentijd wordt SN er echter wei mee geconfronteerd, dat haar activiteiten ter plaatse zijn wegbestemd en dat het huidige gebruik dat SN maakt onder het overgangsrecht is gebracht. Als gevolg daarvan wordt de bedrijfsvoering van SN als het ware "lamgelegd", omdat er ter plaatse geen enkele ontwikkellngsmogelijkheden voor SN meer zijn. SN leidt daardoor schade, waarvoor de gemeente op geen enkele wijze aandacht heeft. 19. Gezien het bovenstaande is het onjuist, dat de gemeente de bedrljfsbelangen van SN in het oog houdt. Dit argument kan dan ook geen draagkrachtige motivering vormen voor de afwijzing van de verzoeken van SN. 2.4 Ten onrechte stelt de raad dat de bedrijfsvoering van SN ter plaatse niet beperkt wordt 20. Op grond van het overgangsrecht mag SN haar bedrijfsmatige werkzaamheden ter plaatse voortzetten. Daarnaast kunnen er op grond van het vigerende bestemmingsplan in de directe nabijheid van SN gevoeiige bestemmingen worden opgericht, zoals woningen. Deze gevoeiige bestemmingen zijn "bij recht" mogelijk, hetgeen betekent dat een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen gehonoreerd zou moeten worden en een ontwikkelaar deze bestemmingen nu reeds zou kunnen realiseren. Ten onrechte is van de raad van oordeel, dat SN hierdoor niet In haar bedrijfsvoering wordt beperkt. 21. De bedrijven van SN zijn ingedeeld in een van de zwaardere milieucategorieen, te weten milieucategorie 4. Daarnaast wordt Slachthuis Nijmegen B.V. door de planwetgever aangemerkt als een zogenaamd risicovol

De Kempenaer Advocaten

bedrijf (BEVI-BRZO/bedrljf). De geluid-, geuren/of gevaarcontouren van SN vallen over de percelen, waarop met Ingang van 1 januari 2012 woningbouw mogelijk is. 22. Het is onvermijdelljk dat bewoners van deze nieuwe woningen hinder zullen ondervlnden van SN. SN vreest op haar beurt voor de gevolgen, die de komst van de nieuwe woningen zal hebben op haar bedrijfsvoering. Er bestaat met name vrees voor een grote stroom aan klachten, die nieuwe bewoners - die woonachtig zullen zijn binnen de hindercirkel van SN - zullen indienen bij de gemeente of bij SN. 23. De conclusie is dan ook dat het zowel voor de bewoners van de nieuw te bouwen woningen als voor SN een onwenselijke situatie is als beide functies - wonen enerzijds en de exploitatie van een slachthuis anderzijds - naast elkaar aanwezig zouden zijn. Te meer aangezien het nog niet bekend is of er ooit een einde zal komen aan deze situatie, omdat de beeindiging van de werkzaamheden van SN ter plaatse op korte termijn niet In het vooruitzicht ligt. De (bedrijfseconomisch) belangen van SN worden derhalve wel geschaad, als het vigerende bestemmingsplan onverkort in stand blijft. 24. Dit argument van de raad kan de afwijzing van de verzoeken van SN dan ook niet dragen, zodat ook om deze reden het bestreden besluit herroepen dient te worden. 2.5 Ten onrechte stelt de raad dat een eventueel verminderd woon- en leef klimaat slechts van tijdelijke aard zal zijn 25. De raad merkt in het bestreden beslult verder op, dat een eventuele vermindering van het woon- en leefklimaat in de beoogde nieuwe woningen slechts van tijdelijke aard zal zijn. De raad heeft dit argument echter op geen enkele wijze onderbouwd. 26. Zoals blijkt uit de nieuwe strategie voor het Waalfrontgebied, zullen de plannen niet tijdens de planperiode - die eindigt in april 2018 - gerealiseerd worden, althans er zal wel gestart worden met woningbouw, maar de verwerving van SN in deze periode is nog uiterst onzeker. Er bestaat derhalve een reele kans dat SN nog geruime tijd ter plaatse gevestigd zal blijven, terwiji er In de directe nabijheid van SN reeds nieuwe woningen gerealiseerd kunnen zijn. SN is van mening dat een ernstige vermindering van het woon- en leefklimaat voor de duur van circa 10 jaar niet meer kan worden gezien als "slechts van tijdelijke aard". 27. SN vindt voor haar opvatting, dat beide functies niet langdurlg naast elkaar kunnen functioneren, ook steun in de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). In onder meer de uitspraak van 30 maart 2011 (zaaknummer 200906021/1/Rl en gepubliceerd in BR 2011,101) overwoog de ABRvS, dat het in de desbetreffende zaak niet was uitgesloten dat de woningen reeds gerealiseerd waren, terwiji de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven nog niet was beeindigd. Onder deze omstandigheden was een aanvaardbaar woon- en leefkllmaat van de beoogde woningen niet gewaarborgd en kon het bestemmingsplan niet in stand blijven. 28. In het onderhavige geval doet zich een vergelijkbare situatie voor. De nieuwe woningen kunnen - conform het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - reeds gerealiseerd worden, terwiji er nog geen zicht bestaat op de beeindiging van de werkzaamheden van SN. Gelet hierop had de raad het herzieningsverzoek niet zonder meer kunnen weigeren met het argument, dat het verminderde woon- en leefkllmaat slechts van tijdelijke duur zou zijn.

De Kempenaer AC'VocaiPi'

2.6 Ten onrechte stelt de raad dat er reeds een serieus onderhandelingstraject met SN zou zijn doorlopen 29. De raad stelt dat er tot op heden een serieus onderhandelingstraject met SN zou zijn doorlopen. SN ziet op de eerste plaats niet, wat het verband is tussen de afwijzing van de verzoeken en het gestelde onderhandelingstraject. Nog afgezien daarvan heeft de gemeente tot op heden geen serieus onderhandelingstraject metSN doorlopen. 30. Van gemeentewege bestaat sinds 2004 de insteek om de onroerende zaken van SN minnelijk te verwerven. Op initiatief van het college heeft daartoe in 2006 voor de eerste maal een bespreking plaatsgevonden. Tijdens dat overleg Is van gemeentezijde meegedeeld, dat zij streefde naar een minnelijke regeling, die ertoe zou leiden dat SN in 2011/2012 een start zou kunnen maken met de nieuwbouw. Hierbij werd tevens opgemerkt dat als het minnelijk overleg niet zou leiden tot resultaat, vanaf 2010 een onteigeningstraject zou worden gestart. Thans moet echter geconstateerd worden, dat na 2006 het initiatief voor de diverse overleggen vrijwel altijd van de zijde van SN is gekomen. Voor een overzicht van het onderhandelingtraject wordt hierbij verwezen naar de brief van SN aan de gemeente d.d. 29 maart 2011. Deze brief is als bijlage 1 gevoegd bij de brief van SN d.d. 20 September 2011 aan de raad (de brief van SN d.d. 20 September 2011 met bijlagen is als bijlage 3 aan dit bezwaarschrift gehecht). 31. Verder merkt de raad in het bestreden besluit op dat op 3 maart 2008 een concreet aanbod zou zijn gedaan aan SN voor de verwerving. Het is juist dat de gemeente op die datum een aanbod heeft gedaan. Een serieus aanbod kan dit echter niet genoemd worden. SN heeft een aantal malen aan de gemeente gevraagd om een specificatie te verstrekken van dit aanbod. De gemeente heeft daarop nooit gereageerd. Naar aanleiding van een Wob-verzoek van SN heeft het college uiteindelijk meegedeeld, dat er geen specificatie noch een taxatie aan het aanbod van 3 maart 2008 ten grondsiag lag (zie het als bijlage 2 bijgevoegde e-mailbericht bij de brief van SN d.d. 20 September 2011 aan de raad (de brief van SN d.d. 20 September 2011 is als bijlage 3 aan dit bezwaarschrift gehecht)). In dit mallbericht wordt namens het college opgemerkt: "Hij (dhr. Van Schljndel, ambtenaar van de gemeente Nijmegen, toev. dzz.) bevestigt mij, dat aan het minnelijk aanbod van de gemeente geen uitgewerkte specificatie ten grondsiag ligt. Het minnelijk aanbod is gedaan op basis van een globale Inschatting en Indicatief bedoeld." 32. Gelet op het voorgaande kan niet gezegd worden, dat de gemeente een serieus onderhandelingstraject heeft gevoerd ter verwerving van de bedrijven van SN. Het college heeft namelijk nooit de moeite genomen om zich serieus te verdiepen in de bedrijfsvoering van SN en de eventuele kosten, die gepaard zouden gaan met de aankoop en verplaatsing van de bedrijven. Het feit dat partijen tot op heden geen overeenstemming hebben bereikt, vindt dan ook haar grondsiag in de opstelling en de handelswljze van de gemeente. Er kan dan ook niet anders geconcludeerd worden dan dat ook dit argument van de raad niet kan dienen als draagkrachtige motivering van het besluit tot afwijzing van de verzoeken van SN. 2.7 Ten onrechte gaat de raad ervan uit dat de verwerving/onteigening alsnog gedurende de planperiode zai plaatsvinden 33. De raad merkt voorts op dat de gemeente, gelet op de gevolgen van de economische crisis, niet kan toezeggen dat er op korte termijn tot verwerving van SN zal worden overgegaan. Daaraan wordt van de zijde

De Kempenaer A(J"oc?1 c

van de raad toegevoegd, dat de gemeente ervan uit gaat dat verwerving wel later in de planperiode - uiterlijk april 2018 - zal plaatsvinden. 34. Gezien de nieuwe planologische inzichten (zie hierboven randnummer 12 tot en met 15) ligt het niet in de lijn der verwachting, dat de onroerende zaken van SN nog gedurende deze planperiode zullen worden verworven door de gemeente, althans dat de beoogde (nieuwe) bestemming op de locatie van SN zal worden gerealiseerd. Dit klemt te meer, aangezien de gemeente sinds ongeveer 1 jaar geen enkel initiatief heeft genomen voor een minnelijk overleg. Voor de opvatting dat verwerving en realisatie ter plaatse niet spoedig zal plaatsvinden vindt SN steun in onder meer het onderzoek, dat adviesbureau Ecorys recent heeft uitgevoerd in opdracht van de gemeente. In dat onderzoek wordt opgemerkt: " Over de noodzaak van verwerving van het slachthuis wordt dezerzijds wat genuanceerder gedacht (•••)

De tot nu toe gehanteerde ontwikkelingsvisie en -strategie was logisch bezien vanuit het oogpunt van waardecreatie. Deze Is echter gezien de daarmee samenhangende verwervingskosten (lees het slachthuis) door de huidige markttechnische tegenwind niet vol te houden. (...) Ga voor de verwerving niet uit van onteigeningswaarde maar van een prijs die haalbaar Is. Als dat laatste niet mogelijk Is op basis van een minnelijke benadering, dan wordt er voorlopig niet verworven." Het rapport van Ecorys is als bijlage 9 aan dit bezwaarschrift gehecht, tezamen met het rapport van Fakton. 35. Gelet op het bovenstaande is het evident, dat verwerving door de gemeente niet op korte termijn zal plaatsvinden. Immers SN heeft - als gevolg van de gedwongen verkoop - recht op een schadeloosstelling op basis van de onteigeningswaarde. Het slechts toekennen van een "haalbare prijs", zoals Ecorys schetst, mag niet inhouden dat exploitatietekorten in feite worden verhaald op de eigenaren en exploltanten van de te verwerven percelen. Daar komt bij, dat gezien de omvang van de bedrijven en de werkzaamheden van SN, de feitelijke verplaatsing van de bedrijven ook nog de nodlge tijd In beslag zal nemen. Het Is dan ook niet reeel om te veronderstellen, dat de realisatie van de beoogde bestemmingen op de onderhavige percelen nog deze planperiode zal plaatsvinden. 36. Het argument van de raad, dat verwerving alsnog spoedig, althans binnen de planperiode zal plaatsvinden, is dan ook onjuist en kan het besluit tot afwijzing van de verzoeken niet dragen. 3. Afsluiting 37. Mede als gevolg van de economische crisis is de planologische ambitie van de gemeente Nijmegen ten aanzien van het plan Waalfront ingrijpend gewijzigd. Het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront, zoals dat in april 2008 is vastgesteld, zal thans niet meer worden gerealiseerd, althans niet conform het vigerende bestemmingsplan. Gezien de tijd en kosten, die gepaard gaan met de aankoop van de onroerende zaken van SN en de verplaatsing van de bedrijven, is het evident dat de nieuwe bestemmingen op de percelen van SN niet gedurende de planperiode zullen worden gerealiseerd. Onder deze omstandigheden had de

De Kempenaer Ac'vocclpii

raad er dan ook niet toe kunnen overgaan om het verzoek van SN tot herziening van het bestemmingsplan af te wijzen. Immers door deze afwijzing worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven op de onderhavige percelen beperkt tot de mogelijkheden, die het overgangsrecht van het vigerende bestemmingsplan biedt. 38. Het is in het belang van zowel SN als de bewoners van beoogde nieuwe woningen, dat er een passende planologische regeling komt voor het gebruik dat ter plaatse van de percelen wordt gemaakt. Een passende planologische regeling houdt in: het toekennen van een bedrijfsmatige bestemming aan de onderhavige percelen en de percelen, die in de hindercirkel van SN liggen. 39. Gelet op ai het bovenstaande verzoek ik u namens SN om hun bezwaar gegrond te verklaren en het besluit van raad, dat is bekendgemaakt bij brief van 25 oktober 2011, te herroepen in die zin dat het bestemmingsplan op de percelen van SN en de percelen binnen de hindercirkel alsnog wordt herzien. Tevens verzoek ik u om de kosten, die SN in verband met de behandeling van hun beroep heeft gemaakt en nog moet maken te vergoeden op de voet van artikel 7:15 lid 2 Awb.

Hoogachtend, De Kempenaer Advocaten N.V. mede narnSns mr. I.M.C. van Leeuwen,

P.C.M..Heinen

De Kempenaer P / r

Bijlage 1

!

5 • ,

I i

ê Kempenaer Advocaten kantoorgegevens Weerdjesstraat 7 0 . 6811JE Arnhem Postbus 9218 • 6800 HX Arnhem

Aantekenen met handtekening retour

www.dekempenaer.nl

Gemeenteraad van de gemeente Nijmegen

behandeld door mw. mr. I.M.C. van Leeuwen

Postbus 9105

t 026 352 28 77 . f 026 352 28 93

6500 HG NIJMEGEN

I.van.leeuwen(5)d6kempenaer.nl

Arnhem, 29 maart 2011

onze referentie ILE / 32171 / JWA documentnr 120425vl zaaknaam Slachthuis Nijmegen / gemeente Nijmegen onderwerp Verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit alsmede verzoek tot herziening van het bestemmingsplan Waalfront

Geachte raad, Tot mij hebben zich gewend: e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheld Slachthuis Nijmegen B.V., gevestigd te Nijmegen en kantoorhoudende aan de Havenweg 2, 6541 AD Nijmegen, alsmede in de hoedanigheid van certificaathoudster en/of gebruikers en/of huurders van het betref fende slachthuis:

»

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheld Vicom VIees B.V., gevestigd te Nijmegen en kantoorhoudende aan de Havenweg 2, 6541 AD Nijmegen;

®

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheld VIeeshandel Hilckmann Nijmegen B.V., gevestigd te Nijmegen en kantoorhoudende aan de Havenweg 5, 6541 AD Nijmegen.

Volledigheidshalve merk ik op dat clienten, hierna kortweg aangeduld als: "SN" of "het Slachthuis", voor deze zaak woonplaats kiezen op mijn kantoor te Arnhem aan de Weerdjesstraat 70 (postadres: Postbus 9218, 6800 HX Arnhem). SN heeft mij verzocht u als volgt te berichten. 1.

Inleiding

Bij besluit van 9 april 2008 heeft uw raad het bestemmingsplan "Nijmegen Waalfront" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 februari 2010 (met nummer 200809402/1/Rl). SN is zakelijk gerechtigde en/of huurder van de onroerende zaken gelegen aan de Havenweg 2 en 5 te Nijmegen. Deze percelen staan kadastraal bekend als gemeente Neerbosch, sectie A, nummers 2319 en 2453 (ged.).

De Kenipenoei Advototcn i\ de hondehmHirn van Oc Kenipr'ciOer ^dvai ntfn iV \/ ûilulaii geve'nitid to Arnhem en in(u"-i tm ven m hei handet;ieaiîe! oniiei nr 0'U'i)6Jg Alle I'aikinpmhedrnendifnslen wniden verriilMopijinndvan tmoveternkornsl vanopdiacht met Oehemprn »>i \i'vatai'i\N V D.ii.niji^ftii'le •ip ill' oni'nizi)de iilnt dial le algemene voinviaariUnnnn toepns'.mn vMnim onilei meei em bepeit liia van nnn^ptut' hi'.hehl n i pocinmi'd i'e'e olii mere voomaanlen win oo J mei /OO/aedi nanecrd hiiile kuniei van hoonfaiukl -n lohncKen ieArnltem en mn k'linuhilfai n HH wivu nctemoeniiL' nl


De voornoemde percelen liggen binnen het plangebied van bestemmingsplan Nijmegen Waalfront. Ter plaatse exploiteert SN een aantal bedrijven in de vieesverwerkende Industrie. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan vigeert op de bovengenoemde percelen (voornamelijk) de bestemming "Gemengd Quartier Romain". Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor onder andere "wonen", "maatschappelijke voorzieningen" en "kleinschalige functies zoals horeca met terrassen". (artikel 12.1 van de planvoorschriften). Door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zijn de bedrijven van SN derhalve wegbestemd. Ais bijlagen zijn bijgevoegd twee tekeningen, waarop de bestaande situatie en de nieuwe situatie is weergegeven. Naar het zich nu laat aanzien zal het gebruik van de onroerende zaken door SN niet binnen de planperiode worden beeindigd. Dit heeft derhalve tot gevolg, dat de door uw raad toegekende bestemming aan de percelen niet zal worden gerealiseerd. SN zal haar werkzaamheden ter plaatse derhalve onverkort voortzetten. Dit heeft SN doen besluiten om uw raad hierbij te verzoeken om het ter plaatse vigerende bestemmingsplan te herzien en een voorbereidingsbesluit te nemen. In het onderstaande zullen deze verzoeken nader worden toegelicht. 2.

Aanleiding verzoek

2.1

Uitgangspunt bij planvorming: aankoop van onroerende zaken en verplaatsing naar andere locatie

Uw raad en het college van burgemeester en wethouders (hierna: "het college") hebben bij de totstandkoming van het bestemmingplan Nijmegen Waalfront tot uitgangspunt genomen, dat de onroerende zaken van SN door de gemeente zouden worden aangekocht of onteigend en dat de bedrijven naar een andere locatie zouden worden verplaatst. Dit uitgangspunt is openbaar gemaakt en vastgelegd in een groot aantal documenten. Op deze plaats verwijst SN ter toelichting naar de navolgende citaten uitde bestemmingsplantoelichtingvan bestemmingsplan Nijmegen Waalfront: "Het Masterplan Waalfront en de daarbij behorende exploitatie gaat er vanuit dat alle bestaande bedrilvigheid en de daarbij behorende bebouwing zal verdwiinen. (..) In de exploitatie (zie paragraaf 6. Economische uitvoerbaarheid) is met de aankoop rekening gehouden. Enkele percelen zijn al verworven en voor anderen zljn al vergevorderde onderhandelingen gaande." (p. 40 en 41 bestemmingsplantoelichting)(onderstreping dzz.) "(...) in het invloedsgebied van het plangebied is sprake van een tweetal risicovolle bedrijven. Het gaat om Slachthuis Nijmegen B.V. (ammoniakkoel- en vriesinstallatle) aan de Havenweg 2 en CP Keico (...). Het bedrijf aan de Havenweg 2 is wegbestemd, externe veiligheid is hier niet meer van belang. (p. 59 bestemmingsplantoelichting) "Eris geen ruimte voor grootschalige bedrijfsactiviteiten in het Waalfront". (p. 74 bestemmingsplantoelichting) Voorts is in diverse beleidsdocumenten van uw raad neergelegd dat de onteigening in het voorjaar van 2010 afgerond zou moeten zijn.


2.2

In 2004 zijn onderhandelingen gestart om onroerende zaken van Slachthuis Nijmegen aan te kopen

In 2004 heeft de gemeente zich voor de eerste maal tot SN gewend In verband met de minnelijke verwerving van de onroerende zaken. Sindsdien zijn partijen in onderhandeling over de aankoop van de onroerende zaken door de gemeente en de verplaatsing van de bedrijven naar een andere locatie. Overigens hebben deze onderhandelingen een zeer wisselende intensiteit gekend. Het is een aantal malen voorgekomen, dat SN gedurende langere periode niets van de gemeente heeft vernomen, zonder opgaaf van redenen aan de zijde van de gemeente. 2.3

Van gemeentezijde wordt te kennen gegeven dat de onroerende zaken niet volgens het ontelgeningsrecht zullen worden verworven

Tijdens de bespreking tussen partijen van 20 januari 2011 is van gemeentezijde aan SN meegedeeld, dat zij niet langer bereid is om de onroerende zaken van het SN aan te kopen voor de waarde op onteigeningsbasis. Volgens opgave van de gemeente ligt de reden om van zo'n verwerving af te zien in het feit, dat de gemeente thans over onvoldoende financiele middelen beschikt om de onroerende zaken aan te kopen en de verplaatsing van de bedrijven te bekostigen. Op 25 maart jl. heeft een vervolgbespreking plaatsgevonden, waarbij door vertegenwoordigers van de gemeente nogmaals is opgemerkt, dat de gemeente onvoldoende financiele middelen heeft om de onroerende zaken van SN te verwerven, althans te onteigenen. Aangezien de gemeente de onroerende zaken van SN niet op onteigeningsbasis zal verwerven althans zal onteigenen, zai het huidige gebruik van de onroerende zaken door het SN onverkort voortgezet worden. SN is daartoe gerechtigd, omdat het huidige gebruik vait onder de overgangsbepalingen uit het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront (artikel 38 planvoorschriften). 2.4

Onder huidige omstandigheden levert voortzetting van het gebruik onoverkomelijke bezwaren op

In de directe nabijheid van de onroerende zaken van SN zijn op grond van het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront woningen en andere gevoeiige bestemmingen voorzien. Deze gevoeiige bestemmingen zijn voorzien binnen de geluids-, geuren/of gevaarcontour van SN. Aangezien bij de planvorming tot uitgangspunt is genomen dat de onroerende zaken van SN zouden "verdwijnen" heeft de planwetgever de oprichting van deze bestemmingen "bij recht" mogelijk gemaakt. Dit betekent dat als een ontwikkelaar op dit moment voor naburige percelen een omgevingsvergunning voor het bouwen (bouwvergunning) aanvraagt, een dergelijke vergunning in beginsel moet worden verleend zonder dat daar een afzonderlijke belangenafweging voor bijvoorbeeld milieubelangen aan vooraf mag gaan. Het onverkort voortzetten van het gebruik ter plaatse levert op twee fronten onoverkomelijke bezwaren op. Op de eerste plaats zal er voor de bewoners/gebruikers van de naburige percelen geen sprake zijn van een verantwoord woon- en leefklimaat, aangezien nieuwe opstallen zullen worden opgericht binnen de geluids-, geuren/of gevaarcontour van SN. Op de tweede plaats leidden de gevoeiige bestemmingen tot een beperkingen op de bedrijfsvoering en de uitbreidingsmogelijkheden van SN. Als gevolg van de weigering van de gemeente om de onroerende zaken ter plaatse aan te kopen, Is er dan ook een onwenselijke (planologische) situatie ontstaan, die onoverkomelijke bezwaren opievert voor zowel de

De Kempenaei Acivocaten

(nieuwe) bewoners/gebruil<ers van de omliggende percelen als voor SN. Naar aanleiding daarvan doet SN hierbij het onderhavige verzoek. 3.

Verzoek om herziening bestemmingsplan alsmede verzoek om voorbereidingsbesluit te nemen

De bestemming "Gemengd Quartier Romain", die op grond van het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront aan de percelen van SN is toegekend, zal gedurende de planperiode niet gerealiseerd worden. Dit is het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de beslissing van de gemeente om af te zien van aankoop van de onroerende zaken van SN. Aangezien het huidige gebruik ter plaatse onverkort zal worden voortgezet, is noodzakelijk dat de juridisch planologische situatie wordt aangepast aan de feitelijke situatie ter plaatse. Gelet op al het bovenstaande verzoek ik u namens SN om het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront te herzien in die zin, dat ten eerste aan de onroerende zaken (wederom) een bedrijfsbestemming wordt toegekend conform het feitelijk bestaande gebruik en die recht doet aan het gebruik en de werkzaamheden die SN ter plaatse verricht. Ten tweede verzoek ik u om het bovengenoemde bestemmingsplan te herzien voor zover het betrekking heeft op de onroerende zaken, die binnen de geluids-, geuren/of gevaarcontour van SN liggen. Namens SN verzoek ik u om aan deze onroerende zaken een bestemming toe te kennen, die recht doet aan geluids-, geuren/of gevaarcontour die over deze onroerende zaken ligt. Daarbij gelieve u, conform vaste rechtspraak, tenminste 20% uitbreidingsmogelijkheid te gunnen aan SN. In verband met het voorgaande treft u als bijlage aan een kaart, waarop de geluids-, geuren/of gevaarcontour van Slachthuis Nijmegen staat Ingetekend. Om te voorkomen dat zich tussentijds ontwikkelingen voordoen, die de rechten en belangen van het Slachthuis aantasten en het herziene bestemmingsplan frustreren, verzoek ik u namens Slachthuis Nijmegen tevens om een voorbereidingsbesluit te nemen ingevolge artikel 3.7, lid 1, Wro. Gezien het voorgaande dient dit voorbereidingsbesluit te zien op enerzijds de onroerende zaken van het Slachthuis en anderzijds de onroerende zaken, die liggen binnen de geluids-, geuren/of gevaarcontour van het Slachthuis. Namens SN verzoek ik u binnen de daarvoor geldende beslistermijnen te besluiten op de bovenstaande verzoeken (artikel 3.9, lid 2 Wro en artikel 3:18, lid 1, Awb). Voor zover u niet binnen de geldende beslistermijnen op de verzoeken beslist, zal ik mij op verzoek van clienten, en na u in gebreke te hebben gesteld, wenden tot de ter zake bevoegde rechter. Tot slot merkt SN op dat er primair op grond van het ontelgeningsrecht verworven en verplaatst dient te worden en voor zover dat niet op de korte termijn gebeurt, dient het bestemmingsplan in de hiervoor bedoelde zin te worden herzien. In afwachting van uw berichten, hoogachtend, De Kempenaer Advocaten N.V. tj^r^dâmens mr. I.M.C. van Leeuwen,

\C|M. 14men ' i I'

n ^HBR

a (0 3

'%

O

«

4*-

De Kempenaer Advocatf.Ti

Bijlage 2

G E M E E N T E

Ijmegen

Directie Grondgebied Stadsontwikkeling Planologie en Ruimtelijke Ordening

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 96 99 E-mail [email protected]

De Kempenaer advocaten t.a.v. de heer mr P.C.[\/I. Heinen Postbus 9218 6800 HX Arnhem

Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Datum

Ons kenmerk

Contactpersoon

27-06-2011

G230/11.0014117

Lucienne Hoenselaar

Ondenwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

ingebrekestelling Slachthuls Nijmegen

22 juni 2011

(024)3292804

Geachte heer Heinen, Naar aanleiding van uw brief d.d. 22 juni 2011 (met kenmerk iLE/32171/JV\/A), door ons op dezelfde datum per fax ontvangen, berichten wij u ais volgt. U heeft ons namens uw client verzocht om een voorbereidingsbesluit te nemen alsmede om het bestemmingsplan Waalfront te herzien, De voor.stellen voor college en Raad om een beslissing te nemen op deze verzoeken zijn voorbereid en onderweg voor besiuitvorming (zie bijiagen). Naar verwachting neemt het college op 4 juil as hierover een besluit. De laatste raadsvergadering voor de zomer is op 6 juli as. Gelet op de korte tussenliggende periode is het helaas niet mogelijk om het voorstel voor de laatste Raadsvergadering te agenderen. Wij verzoeken u derhalve schriftelijk in te stemmen met de eerstvolgende mogelijkheid voor de Raad om op uw verzoeken te besluiten, namelijk 14 September as. Graag ontvangen wij uw reactie per omgaande maar uiterlijk voor 6 juli as.

IVI. versleijen Bureauhoofd Planologie en Ruimtelijke Ordening

vww.nijmegen.nl

De Kempenaer. Ingebrekestelling.doc

Collegevoorstei

Openbaar

Onderwerp

Verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit alsmede verzoek tot herziening van het bestemmingsplan Waalfront Programma / Programmanummer

BW-nummer

Ruimte en Cultuurhistone/1031 Portefeuillehouder

H. Kunst Samenvatting

Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.

G230, Lucienne Hoenselaar, 2804 Slachthuls Nijmegen (hierna; SN/Slachthuls) heeft de Raad per brief van 29 maart 2011 verzocht om een voorbereidingsbesluit te nemen alsmede het bestemmingsplan Waalfront te herzien. In het bestemmingsplan Waalfront is het Slachthuls wegbestemd en zijn de percelen bestemd als "Gemengd Quartier Romain". Omdat het Slachthuls, gelet op de onderhandeiingen ten aanzien van de aankoop van de gronden door de gemeente, er aan twijfelt of de voornoemde bestemming zal worden gerealiseerd, vraagt zij de Raad om het plan te herzien. Om te voorkomen dat zich tussentijds ontwikkelingen voordoen die de rechten en belangen van het Slachthuls en het herziene bestemmingsplan frustreren, wordt tevens verzocht om een voorbereidingsbesluit te nemen.

Datum ambtelijk voorstel

4 juli 2011 Registratienummer

11,0010642

Ter besiuitvorming door het coiiege

Paraaf akkoord

Datum

Paraaf akkoord

Dalum

Aan de Raad voor te stellen:

1. Geen medewerklng te verlenen aan de verzoeken om het bestemmingsplan Waalfront te herzien en een Leidinggevende voorbereidingsbesluit te nemen; ^•'^- Versieijen, G230 2. Onder voorbehoud van besiuitvorming door de Raad, SN over dit besluit informeren conform bijgaande brief. Programmamanager

Programmadirecteur

i l Ter besiuitvorming door de Raad Besluit B&W d.d.

n Conform advies D Aanhouden n Anders, nl.

nummer:

Bestuursagenda

Gemeentesecretaris

Portefeuillehouder

Collegevoorstei

Bijlage: brief (besluit) aan Slachthuls

Voorstel aan de Raad

Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel

(in te vullen door Griffie) / (In te vullen door Griffie) Fatal© termijn: besiuitvorming v66r: Onderwerp

Verzoek Slachthuls Nijmegen om herziening bestemmingsplan Waalfront en verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit Programma / Programmanummer

Ruimte & Cultuurhistorie /1031 Portefeuillehouder

H. Kunst Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

26 mel 2011 Samenvatting

Slachthuls Nijmegen heeft de Raad per brief van 29 maart 2011 verzocht om een voorbereidingsbesluit te nemen alsmede het bestemmingsplan Waalfront te herzien. In het bestemmingsplan Waalfront is het Slachthuls wegbestemd en zijn de percelen bestemd als "Gemengd Quartier Romain". Omdat het Slachthuls, gelet op de onderhandeiingen ten aanzien van de aankoop van de gronden door de gemeente, er aan twijfelt of de voornoemde bestemming zal worden gerealiseerd, vraagt zij de Raad om het plan te herzien. Om te voorkomen dat zich tussentijds ontwikkelingen voordoen die de rechten en belangen van het Slachthuls en het herziene bestemmingsplan frustreren, verzoekt het Slachthuls tevens om een voorbereidingsbesluit te nemen.

Voorstel om te besluiten

1, Geen medewerklng verlenen aan de verzoeken om het bestemmingsplan Waalfront te herzien en een voorbereidingsbesluit te nemen; 2. SN over dit besluit informeren conform bijgaande brief.

Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail

Lucienne Hoenselaar, 2804, [email protected] Onbekende

Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding Het bestemmingsplan Waalfront is vastgesteld d.d. 9 april 2008 (52/2008) en onherroepelijk geworden d.d, 24 februari 2010 (uitspraak RvSt 200809402/1/R1). In dit bestemmingsplan zijn de percelen waar het Slachthuls Nijmegen (hlerna: SN) nu nog gevestigd Is, bestemd als "Gemengd Quartier Romain". Dit is een specifieke vorm van de bestemming Gemengd waarin functies zijn toegestaan als: wonen, (lichte) bedrijvigheid, kleinschalige horeca en en detailhandel. Het bedrijf van SN past niet in deze bestemming en is dus wegbestemd in het bestemmingsplan. Blj de totstandkoming van het bestemmingsplan Waalfront is als uitgangspunt genotnen dat de onroerende zaken van SN door de gemeente worden aangekocht of onteigend en dat de bedrijven naar een andere locatie worden verplaatst. In de exploitatie, behorend bij de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, is met de aankoop rekening gehouden, In 2004 zijn de onderhandeiingen gestart om de onroerende zaken van SN, via minnelijke weg, aan te kopen, Omdat SN, met name gelet op de voortgang van de onderhandeiingen, er aan twijfelt of de beoogde bestemming uit het bestemmingsplan zal worden gerealiseerd, vraagt zij de Raad, middels de brief van De Kempenaer advocaten d.d. 29 maart jl., om het bestemmingsplan te herzien. Om te voorkomen dat zich tussentijds ontwikkelingen voordoen die de rechten en belangen van SN en het herziene bestemmingsplan frustreren, verzoekt SN bovendien om een voorbereidingsbesluit te nemen,

1.1 Wettelijk kader of beleidskader De bevoegdheid om het bestemmingplan te herzien is geregeid in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Een voorbereidingsbesluit kan worden genomen op grond van artikel 3.7 Wro. 1.2 Relatie met programma Bestemmingsplannen worden gemaakt binnen het programma Ruimte en Cultuurhistorie. 2

Doelstelling Met het verzoek om herziening van het bestemmingsplan wordt in de eerste plaats beoogd aan de onroerende zaken (wederom) een bedrijfsbestemming toe te kennen conform het feitelijke bestaande gebruik. In de tweede plaats wordt beoogd te voorkomen dat woningen en andere gevoelige bestemmingen in de directe nabijheid van de onroerende zaken van SN worden opgericht. SN voert in dit verband aan dat, aangezien deze nieuwe opstalien op grond van het huidige bestemmingsplan kunnen worden opgericht binnen haar geluids-geuren /of gevarencontour, er voor de bewoners/gebruikers van de naburige percelen geen sprake zal zijn van een verantwoord woon-en leefklimaat. Daarnaast zouden de bedrljfsvoering en de uitbreidingsmogelijkheden van SN worden beperkt door de vestlging van gevoelige bestemmingen in de nabijheid,

Onbekende

Het verzoek van SN om een voorbereidingsbesluit te nemen heeft als doel om te voorkomen dat zich tussentijds ontwikkelingen voordoen die de rechten en belangen van SN en het herziene bestemmingsplan frustreren, Argumenten Voorgesteld wordt om geen medewerklng te verlenen aan het verzoek tot herziening van het bestemmingsplan Waalfront en het nemen van een voorbereidingsbesluit, en wel op grond van de volgende argumenten: -

-

-

-

-

er is geen sprake van gewijzigde pianologische inzichten. De bedoeling is nog steeds om het bestemmingsplan Waalfront binnen de planperiode van 10 jaar (tot 9 april 2018) te realiseren; uitgangspunt Is dat de bedrijfsbelangen van SN als ter plaatse gevestigd bedrijf hierbij niet uit het oog worden verloren. Bij voorkeur wordt in overieg met SN gezocht naar een verantwoorde oplossing voor de tussenliggende periode; het bestemmingsplan Waalfront staat niet in de weg aan de realisatie van gevoelige bestemmingen in de nabijheid van SN; de realisatie van gevoelige bestemmingen doet er niet aan af dat SN op grond van het overgangsrecht haar huidige bedrijfsactiviteiten ter plaatse kan voortzetten en daarin dus in beginsel niet wordt beperkt (met de kanttekeningen dat tot op heden niet is beslist op de aanvraag voor een miiieuvergunning, en dat een afwijzing alsnog een beperking van de bedrijfsactiviteiten tot gevolg kan hebben); indien er gevoelige bestemmingen in de nabijheid van SN worden gerealiseerd, dan is het voor de bewoners/gebruikers hiervan duidelijk dat de vermindering van het woon-en leefklimaat slechts tijdelijk zal zijn, namelijk zolang de bedrijfsactiviteiten van SN ter plaatse nog niet zijn verplaatst cq beeindigd; er zijn over een lange periode en met lange tussenpozen gesprekken gevoerd met SN over de minnelijke verwerving van haar onroerende zaken in het plangebied Waalfront. Bij brief van 3 maart 2008 heeft de gemeente een concreet aanbod gedaan voor de verwerving. Dit aanbod en de door partijen gevoerde overleggen hebben niet tot overeenstemming geleid. De Inzichten van partijen met betrekking tot de hoogte van een schadeloossteiling op onteigeningsbasis liggen ver uiteen. Er wordt echter nog steeds gestreefd naar het bereiken van overeenstemming met SN over de minnelijke verwerving van haar onroerende zaken; Net als Iedere andere gemeente ondervindt ook de gemeente Nijmegen de gevolgen van de economische recessie. Vanwege de financiele consequenties van een verwerving/onteigening en omdat de inzichten van partijen met betrekking tot de hoogte van een ontelgeningsschadeloosstelling ver uit elkaar liggen, kan niet "hard" worden toegezegd dat op dit moment dan wel op zeer korte termijn tot verwerving dan wel ontelgening zal worden overgegaan. De gemeente gaat ervan uit dat verwerving en zo nodig ontelgening later in de planperiode zal plaatsvinden; Deze gang van zaken is jegens SN niet onzorgvuldig dan wel onrechtmatig, en is bovendien in het publieke belang dat vergt dat bestemmingsplannen op een maatschappelijk en financieel verantwoorde wijze worden gerealiseerd. SN heeft geen aanspraak op aankoop of ontelgening binnen de door haar gewenste termijnen. Van toezeggingen aan SN dat zij binnen een bepaalde termijn of uiterlijk voor een bepaalde

datum zou worden aangekocht of onteigend is geen sprake. Het voornemen om de onroerende zaken van SN binnen de planperiode te verwerven is ongewijzigd; Aangezien het juist de bedoeling is om het bestemmingsplan Waalfront binnen de planperiode te realiseren, is het niet wenselijk om een voorbereidingsbesluit te nemen. 4

Klimaat nvt

5

Risico's

-

Tegen de weigering om mee te werken aan de herziening van het bestemmingsplan en het nemen van een voorbereidingsbesluit, kan SN bezwaar maken en beroep instellen. De rechter kan de beslissing om geen medewerklng te verlenen aan een bestemmingsplanherziening en een voorbereidingsbesluit slechts marginaal toetsen omdat dit een bestuuriijke bevoegdheid betreft, Het vigerende bestemmingsplan is nog actueel zodat er ook geen noodzaak bestaat om het plan te herzien. Bovendien worden er geen beginselen van behoorlijk bestuur geschonden omdat bij de uitvoering van het bestemmingsplan zoveel mogelijk rekening gehouden zal worden met de bestaande rechten en belangen van SN. SN kan binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingplan (dus tot februari 2015) een verzoek indienen tot vergoeding van planschade. De schade (tegemoetkoming) komt voor vergoeding in aanmerking tenzij de schade in de vorm van aankoop, ontelgening of anderzins is verzekerd. Als in de onteigeningsvergoeding niet kenbaar een schadevergoedlng is begrepen, kan onder omstandigheden na of naast ontelgening ook planschade voor vergoeding in aanmerking komen. Hetzelfde geldt blj minnelijke grondverwerving door de gemeente. Inmiddels is op 22 juni jl. een ingebrekestelling wegens niet tijdig beschikken op het verzoek om een voorbereidingsbesluit te nemen binnengekomen. Op grond van art. 4:13 lid 2 van de Awb dient binnen 8 weken te worden beslist op dit verzoek. Overigens dient uw Raad ook binnen 8 weken te besluiten tot een afwijzing van een aanvraag om een bestemmingsplan vast te stellen (art, 3.9 lid 2 Wro) maar hiervoor Is door verzoeker (nog) geen ingebrekestelling ingediend. Aangezien dit voorstel niet meer kon worden geagendeeerd voor uw veragdering van 6 juli as hebben wij verzoeker verzocht in te stemmen met het nemen van een besluit op de eerste vergadering van het zoinerreces, 14 September 2011. Indien verzoeker hiermee niet akkoord gaat, verbeuren wij de maximale dwangsom wegens niet tijdig beschikken van € 1.260,- (gemiddeld € 30,- per dag gedurende maximaal 42 dagen).

6

Financien Voor het verzoek om herziening bestemmingsplan en het nemen van een voorbereidingsbesluit zijn leges in rekening gebracht bij de aanvrager. Ingeval geweigerd wordt de procedure te starten voor vaststeliing van een bestemmingsplan, wordt 75% van de ten behoeve van dit verzoek betaalde leges teruggegeven.

7

Communicatie Het besluit wordt schriftelijk medegedeeld aan (de advocaat van) SN.

8

Uitvoering en evaluatie Na bekendmaking van het besluit, vangt de bezwarentermijn aan. Binnen deze termijn kan SN bij uw Raad bezwaar maken tegen de weigering om medewerklng te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan.

College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

mr. Th.C. de Graaf

drs. B. van der Ploeg

De Kempenaer Advofriicn

Bijlage 3

De Kemp_eiiaer /Xdvocaten

Aantekenen met handtekening retour Gemeenteraad van de gemeente Nijmegen Postbus 910S 6500 HG NIJMEGEIM

kantoorgegevens Weerdjesstraat 70 • 6811 JE Arnhem Postbus 9218.6800 HX Arnhem www,clekempenaer.nl behandeld door mr. P.C.M. Heinen t 026 352 28 77 • f 026 352 28 93 [email protected]

Arnhem, 20 September 2011

onze referentie

ILE / 32171 / atw

documentnr

134857vl

zaaknaam onderwerp

Slachthuls Nijmegen e.a./ gemeente Nijmegen Reactie op raadsvoorstel herziening bestemmingsplan Nijmegen Waalfront

Geachte dames, heren, Namens clienten: 9 e ®

Slachthuis Nijmegen B.V., gevestigd te Nijmegen aan de Havenweg 2; Vicom VIees B.V., gevestigd te Nijmegen aan de Havenweg 2; VIeeshandel Hilckmann Nijmegen B.V., gevestigd te Nijmegen aan de Havenweg 5,

hierna gezamenlljk aangeduid als SN, bericht ik u hierbij het volgende, Inleiding SN is gevestigd aan de Havenweg 2 en S te Nijmegen. Op die locatie exploiteren clignten hun bedrijven in de versvlees-sector. In deze bedrijven werken In totaal circa 400 medewerkers. De percelen, waarop de bedrijven zijn gevestigd, vallen binnen het plangebied van het - inmiddels onherroepelijke - bestemmingsplan "Nijmegen Waalfront". In dit bestemmingsplan zijn de bedrijven van SN wegbestemd. In plaats daarvan zouden op de percelen woningen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige functies, zoals horeca met terrassen, worden gerealiseerd. Het is echter nog maar de vraag of de beoogde functies ook daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen (hierna: het college) heeft enkele maanden geleden aart SN meegedeeld, dat de gemeente over onvoldoende financiSle middelen beschikt om de onroerende zaken van SN aan le kopen of te onteigenen. Dit betekent dat de bedrijven van SN vooralsnog ter plaatse gevestigd blijven en de door de gemeente beoogde functies voor die locatie tot nader orde niet gerealiseerd zullen worden.

Oe Kampeimei Adwcotfii (5 * haiulelinaom van De Kcmpenum Advocoldi^ N.V., Haiutoil QH'/eiligO ts Amhem M mgeuhieven in hel imnMateylsier oixiei m OS* 1 ?orils. Alio werkMcitjiietleii on Uiensfffn woidsn varri'chtop {iiond von een avereeiikwml van opdmdn mel De Kempenoct Aamtoten N.V Pacxtp iijn ik 00 (lv. o.'n«ie.v/rie olqediuut; akjepma toonvoom'ijn van (otfpowmv, woa'in anttei meei FM beparkino van oofiSiiii(HrJv'*;/ii'n' /s optn'noirutn. De/e OII)Rwarn voormmrden zijii ap J mul .lUO/ qedeponeera bll de Kamer van Koophandel m fabrtetenI? Arnhem en rJ/n te madpleqen via mvii/.dekenioemer.r,:.

De Kempenaer

Om ervoor te zorgen dat de juridisch planologische situatie ter plaatse overeenstemt met het feitelijke gebruik van de percelen, heeft SN op 29 maart 2011 bij uw raad een verzoek Ingediend tot herziening van het bestemmingsplan alsmede een verzoek om een voorbereidingsbesluit te nemen. tn het raadsvoorstel, dat op dit moment ter besiuitvorming bij uw raad voorllgt, stelt het college voor om gêrt medewerking te verlenen aan de verzoeken van SN. In de bijlage bij het raadsvoorstel draagt het college de argumenten aan, die de afwijzing van de verzoeken zouden moeten onderbouwen. SN is van mening dat deze argumenten een onjuiste en onvolledige voorstelling van zaken geeft. SN vindt het van belang dat uw raad - in het kader van een zorgvuldige besiuitvorming - een zo volledig mogelijk beeld krijgt van de feiten en omstandlgheden in deze zaak. Dit heeft clignten dan ook doen besluiten om u de onderhavige brief te sturen, waarin zij reageren op het raadsvoorstel. Reactie oa raadsvoorstel In het onderstaande zijn "curslef de argumenten van het college weergegeven. Daarna volgt een reactie van de zijde van SN, Steiiing college Uitgangspunt is dat bedrijfsbelangen van SN niet uit het oog worden verloren. Bij voorkeur wordt in overieg met $N gezpcht naar een verantwoorde oplossing voor de tussenliggende periode, Reactie SN Het college stelt dat de bedrijfsbelangen niet uit iiet oog worden verloren. Tot op heden is de werkelijke praktijk van de kant van de gemeente helaas een andere, zoals In het onderstaande nog nader zal worden toegelicht. SN wll, als steeds, graag met het college in overieg treden om een passende oplossing te bereiken betreffende de verwerving als ook voor de periode tot aan de daadwerkelijke verwerving. Het college is echter tot op heden niet bereid om dit overieg aan te gaan, althans schulft een overieg op de lange baan. De stelling van het college dat zij in overieg met SN naar een passende oplossing zoekt, vindt dan ook geen enkele steun In de handelwijze van het college tot op heden. Steiiing coiiege Het bestemmingsplan "Waalfront" staat niet in de weg aan de realisatie van gevoelige bestemmingen in de nabijheid vart SN; de realisatie van gevoelige bestemmingen doet er niet aan afdat SN haar huidige bedrijfsactiviteiten ter plaatse kan voortzetten. Reactie SN De stelling van het college is in beginsel juist. Op grond van het geldende bestemmingsplan kunnen er in de directe nabijheid van SN zonder meer gevoelige bestemmingen, zoals woningen, gerealiseerd worden. Daarnaast kan SN op grond van het zogenaamde overgangsrecht uit het bestemmingsplan haar bedrijfsactiviteiten ter plaatse voortzetten, Het college verzuimt echter te vermelden, wat de consequents zou zijn van enerzijds het realiseren van de gevoelige bestemmingen in de directe nabijheid van SN en anderzijds het ter plaatse gehandhaafd blijven van SN.

De Kempenaer

De bedrijven van SN zijn ingedeeid in 6en van de zwaardere mllieucategoriegn, te weten milieucategorle 4. Daarnaast wordt Slachthuis Nijmegen B.V. door de planwetgever beschouwd als een zogenaamd risicovol bedrijf (BEVI/BRZO-bedrljf). De geluid, geuren/of gevaarcontouren van de bedrijven van SN vallen over de percelen, waarop vanaf 2012 woningbouw mogelijk Is. Het is onvermijdelijk dat de bewoners van deze nieuwe woningen hinder zullen ondervinden van SN. SN vreest op haar beurt voor de gevolgen, die de komst van deze nieuwe woningen zal hebben op haar bedrljfsvoering, Met name bestaat vrees voor een stroom aan klachten, die de nieuwe bewoners - die woonachtig zullen zijn in de hindercirkel van SN - zullen indienen bij de gemeente of de bedrijven. Daarnaast wordt SN beperkt in haar mogelijkheden om haar bedrijfsactiviteiten uit te breiden, terwijl er tegelijkertijd geen zicht is op verplaatsing van de bedrijven door de gemeente Nijmegen. Conclusie is dan ook dat het zowel voor de bewoners van de nieuw te betrekken woningen als voor SN een buitengewoon onwensetijke situatie is, als beide functies wonen en exploitatie slachthuis- naast elkaar aanwezig zijn, terwijl niet bekend is hoelang deze situatie zal blijven voortduren, Stelling coiiege Indien er gevoelige bestemmingen in de nabijheid van SN worden gerealiseerd, dan is het duideiijk dat de vermindering van het woon- en teefkiimaat siechts tijdeiijk zal zijn. Reactie SN Het college stelt dat het duidelijk is dat de vermindering van het woon- en leefklimaat slechts van tijdelijke aard zal zljn. Op dit moment is het echter niet duidelijk of en wanneer de onroerende zaken van SN zullen worden aangekocht en wanneer de bedrljfsvoering op de huidige locatie zal worden beeindigd. Gelet op de omvang van de bedrijven staat in ieder geval vast, dat een verplaatsing van de bedrijven een langdurig proces zal zijn, dat meerdere jaren In beslag zai nemen. Zelfs als de gemeente een serieus onderhandellngstraject zal starten is het regel om aan te nemen dat het nog naar schatting S tot 8 jaren zal duren, voordat het gebruik van de percelen door SN zal worden beSIndigd. Dit betekent dat de nieuwe bewoners van de omliggende percelen binnen geluid, geuren/of gevaarcontouren van SN gevestigd zullen worden.

Stelling college Er zljn over een iange periode en met iange tussenpozen gesprekken gevoerd met SN over de minnelijke verwerving van haar onroerende zaken. Bij brief van 3 maart 2008 heeft de gemeente een concreet aanbod gedaan voor de verwerving. Dit aanbod en de door partijen gevoerde overleggen hebben niet tot overeenstemming geleid, De inzichten van partijen over de hoogte van de schadeloossteiling op onteigeningsbasis liggen ver uiteen. Reactie SN Van gemeentewege bestaat al sinds 2004 de insteek om de onroerende zaken van SN minnelijk te verwerven. Op initlatief van het college heeft daartoe In januari 2006 voor de eerste maal een bespreking plaatsgevonden. Sindsdien zijn er met lange tussenpozen gesprekken gevoerd tussen partijen, Wat daarbij opvalt Is, dat het initlatief voor de diverse overleggen vrijwel altijd van de zijde van SN is gekomen (als bijlage 1 is bijgevoegd een

De Kempenaer i\

1 .

•'

brief, die SI\J op 29 maart 2011 aan het college heeft gestuurd en waarin onder meer een overzlcht is gegeven van de diverse overlegmomenten, zoals die tot op heden tussen partijen hebben plaatsgevonden.) Door het college wordt voorts opgemerkt dat er bij brief van 3 maart 2008 een concreet aanbod zou zijn gedaan voor de verwerving. Het is correct dat er op die datum door het college een aanbod is gedaan. De hoogte van dit aanbod heeft SN van het begin af aan verbaasd. SN heeft het college een aantal malen gevraagd om een specificatie aan te leveren van het aanbod. Het college heeft nooit op deze verzoeken gereageerd, tot enkele weken geleden. Toen heeft het college - naar aanleiding van een Wob-verzoek van SN - meegedeeld, dat dit aanbod slechts een openlngsbod betrof, waaraan geen specificatie noch een taxatie ten grondslag lag (zle bijlage 2). De stelling van het college, dat de inzichten van partijen over de hoogte van de schadeloossteiling sterk uiteen lopen, dient dan ook op z'n zachtst gezegd genuanceerd te worden. Het college heeft namelijk nooit de moeite genomen om zlch te verdiepen in de bedrljfsvoering van SN en een taxatie van de (ontelgenings)schade te laten opstellen. Er kan dan ook niet gezegd worden, dat het college tot op heden op serleuze en zorgvuldige wijze onderhandeiingen heeft gevoerd metSN, Het feit dat partijen tot op heden geen overeenstemming hebben bereikt, vindt haar grondslag in de opstelling en handelwijze van de gemeente Nijmegen. Steiiing college Vanwege de financiele consequenties van een verwerving/onteigening en omdat de inzichten van partijen met betrekking totde hoogte van een onteigeningsschadeioossteiiing ver uit elkaar liggen, kan niet "hard" worden toegezegd dat op dit moment dan wei op zeer korte termijn tot verwerving dan wei ontelgening zai worden overgegaan. Reactie SN Het is met name dit argument van het college, dat SN ertoe gebracht heeft om een verzoek om herziening van het bestemmingsplan en een verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit in te dienen. Immers zoals het college zelf ook opmerkt, zal op korte termijn niet overgegaan worden tot verwerving/onteigening van de onroerende zaken van SN. Daar komt bij dat, zelfs als partijen overeenstemming zouden hebben bereikt over de verwerving, de feitelijke verplaatsing van de bedrijven nog de nodige tijd In beslag zal nemen. Gelet hierop lijkt het dan ook ondenkbaar, dat de beoogde bestemming op de locatie van SN nog deze planperiode zal worden gerealiseerd. Om deze reden en ter bescherming van de belangen van SN en de beoogde nieuwe gebruikers van de omliggende percelen is het noodzakelijk dat het bestemmingplan ter plaatse wordt herzien. Afslultint; Op grond van het bestemmingsplan "Nijmegen Waalfront" dienen de bedrijven van SN ptaats te maken voor onder andere woningen en andere maatschappelijke voorzieningen, Deze nieuwe bestemmingen dienen gerealiseerd te worden gedurende de planperiode van 10 jaar. Aangezien de planperiode eindigt In 2018, betekent dit, aldus het college, dat de nieuwe bestemmingen uiterlijk In 2018 moeten zijn gerealiseerd.

De Kempenaer

Zoals het er nu naar ultziet, zal de nieuwbouw op de huidige locatie van SHj niet voor het einde van de planperiode gerealiseerd worden. Alleen al om deze reden ligt het In de rede om het bestemmingsplan ter plaatse te herzien. Daar komt bij dat door het onverkort in stand laten van het bestemmingsplan de belangen van SN ga de belangen van de beoogde nieuwe gebruikers van de omliggende percelen onevenredig worden geschaad. Immers, voor de bedrijven van SN geldt ten eerste, dat hun bedrijfseconomische instandhouding en noodzakelijke ontwikkeling ter plaatse ernstig belemmerd wordt Daar komt bij, datde bedrijven in hun bedrijfsvoering zullen worden geschaad als er gevoeiige bestemmingen binnen hun geluid, geuren/of gevaarcontouren worden gerealiseerd. Voor de beoogde nieuwe gebruikers van de omliggende percelen geldt, dat er ter plaatse geen sprake zal zijn van een goed woon-en leefklimaat. Gelet op al het bovenstaande dient naar de mening van SN het verzoek om herziening van het bestemmingsplan en het verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit toegewezen te worden. Voor zover uw raad daartoe niet bereid mocht zljn, verzoek Ik u namens SN om het college op te dragen om vanaf heden een serieus onderhandelingstraject te starten, zodat verwerving en verplaatsing van SN alsnog binnen de planperiode zal plaatsvinden. Hoogachtend, De Kempenaer Advocaten N.V.

P.C.M. Heinen


Bijlage 1

De Kempenaer Advocaten kantoorgegevens Weerdjesstraat 70 • 6811 JE Arnhem Postbus 9218. 6800 HX Arnhem

Aantekenen met handtekening retour

www.dekenipenaer.nl

De gemeente Nijmegen t.a.v. het college van burgemeester en wethouders Postbus 9105 6500 HG NIJMEGEN

tevens per fox

behandeld door mr. P.C.M, Heinen

t 026 3S2 28 77 . f 025 352 28 93 p.helnen®dekempenaer.nl

024 - 3299610

Arnhem, 29 maart 2011

ome referentie

PHE/32171/JWA

documentnr

120204v2

iaoknoam

Slachthuis Nijmegen / gemeente Nijmegen

Edelachtbaar Coiiege, Tot mij hebben zich gewend: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Slachthuis Nijmegen B.V., gevestigd te Nijmegen, kantoorhoudend aan de Havenweg 2,6541 AD Nijmegen, alsmede in hoedanigheld van certificaathoudster en/of gebruikster en/of huurster van het slachthuis: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vicom VIees B,V., gevestigd te Nijmegen, kantoorhoudend aan de Havenweg 2,6541 AD Nijmegen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VIeeshandel Hilckmann Nijmegen B,V., gevestigd te Nijmegen, kantoorhoudend aan de Havenweg 5,6541 AD Nijmegen, hierna gezamenlijk kortweg te noemen; "SN", alle te dezer zake woonplaats kiezende te Arnhem aan de Weerdjesstraat 70 (postadres: Postbus 9218,6800 HX Arnhem), te mijnen kantore. SN wenst hierbij het navolgende onder uw gemeentelijke aandacht te brengen. Introductie De gemeente heeft enerzijds SN wegbestemd via hel inmiddels onherroepelijk geworden bestemmingsplan Nijmegen Waalfront en anderzijds onlangs te kennen gegeven niet tot verwerving (ontelgening) te zullen overgaan. Dat kan SN niet accepteren. Tegen deze in het kort geschetste achtergrond gelieve u het onderstaande te lezen. Feiten Van gemeentewege bestaat al sinds 2004 de Insteek om het vastgoed van SN minnelijk te verwerven en het bedrijf elders te hervestigen. Bijvoorbeeld bij brief van 27 juli 2004 (bijlage 1) is dat namens de gemeente uitdrukkelijk medegedeeld, waarbij tevens is aangekondigd dat de gemeente ter zake wordt bijgestaan door makelaarskantoor DTZ Zadelhoff.

,';r- ».i'.n/ic/iui'/ Aihvi u d ' i i n iJ" /i.i.'iiVKniiHci i^'W f^> Ki-m/fa.ii'i AdvniiJfn

fl '.'„ -.("loin;' |icvr\l ipl t.'Ai.ihini. cn Vui-.. Int ifni"ivI

i-<"i',lt'>'.titi)i':u i .>'"'''' •''.•,

;III/lir.),S' /V(l> lllvVimm'u'l.'fli-llrfrr/H'i'rUVdli/i'li I'l •'/•/',( dll ;(M,rl,(vft,||'lVH-V!'iI',-ii',>"15( IM|: ('/l:/,'m.'l( ')li'( {'c iH.'inJl.îlil.'l l,il'l',',',l,/, V W. .'.Vn|iO)>, Jl" .'.' I.,;.,/.',.i/,)f>!(v,/,,'( ,ijfnnn.ilu' -iii'W .!î:iivn,)ini,n,-nn

(,(/;iv>i,,-,jj" i',,.,Mv»i.7'(!Vi I'lin '«« t'n'i'iiui. Wttntnli.t.ni^t ";(•'" rciiii//.'('(J^nif^ vi,n n'ri-,innWnl'i(ûl

.«> I mc •'ri'.'iii'il-uhnU'lt'liii,

i/i •'•, I'ici \nni.,y,iii)itiiili

f, niint'nnnicit

11 •• ii.l.'./'Sci ri',lM/;i''ii' .• , i , r i i 'iu\(i:i\;,i-n

Ih' 'i'j>'-,c

vm m m niVi'nr.ai.'.in

n'


Op initlatief van de gemeente Nijmegen heeft er eerst op 18 januari 2006 een bespreking plaatsgevonden (bijlage 2). Daarbij is namens de gemeente onder meer uitgesproken dat ter zake "wordt gestreefd naar consensus" en "juridische onteigeningsprocedure wordt gezien als een uiterste middel". Tevens werd tijdens deze bespreking medegedeeld dat realisatie van "het Waalfront" niet mogelijk zou zijn zonder verplaatsing van SN, alleen al vanwege de hindercontouren. Op 27 maart 2006 heeft ter zake wederom een bespreking plaatsgehad (bijlage Sa). Daarbij is van gemeentezijde aangegeven dat betreffende de vergoeding in het kader van de verplaatsing van SN de systematiek van de Onteigenlngswet zal worden gevolgd. Tevens is door de gemeenle een tijdsplan voorgesteld (bijlage 3b). Vervolgens is door de gemeentelijke adviseur DTZ Zadelhoff in het bijzijn van de gemeente en SN op 8 juli 2006 een presentatie gehouden met als onderwerp "Verwerving Slachthuis Nijmegen B.V." (bijlage 4), Hierbij werd uilvoerig Ingegaan op de systematiek van de vergoedingsregels die bij ontelgening zouden worden toegepast. Geadviseerd werd door de gemeente Nijmegen om ook van de zijde van SN deskundigen in te schakelen die van de systematiek van het onteigeningsrecht op de hoogte zijn. Daarop heeft DTZ Zadelhoff bij brief van 19 juli 2006 aan SN verzocht om haar gegevens te verstrekken (bijlage 5). Die gegevens zijn vervolgens door SN in de loop van de tijd ook daadwerkelijk aan haar verstrekt. Dan volgt op 21 augustus 2006 een gesprek tussen de heer Top van de gemeente Nijmegen en ondergetekende. Daarbij heeft de heer Top de gemeentelijke voorkeur uitgesproken om St^ binnen Nijmegen te verplaatsen. Op 25 September 2006 Is er weer een bespreking geweest (bijlage 6), waarbij namens SN onder meer is gewezen op het belang van de continuTteit van de ondernemingen. De navolgende bespreking was op 8 november 2005 {bijlage 7). Blj die gelegenheid is met name de offerte van Bouwtechnisch Ingenieursbureau Croes besproken. Een op 24 januad 2007 geplande vervolgbesprekingwerd van gemeentezijde, overigens zonder opgave van redenen, tot nader bericht uitgesteld. Op 21 maart 2007 heeft de heer Van Vught namens SN telefonisch contact opgenomen met de heer Van Schijndel van de gemeente Nijmegen en onder andere zljn verbazing uitgesproken dat SN sinds medio januari van dat jaar niets meer van de gemeente had vernomen (bijlage S). Voorts vond op 27 mei 2007 een bespreking plaats, waarblj ook de projectleider Waalfront aanwezig was. Daarbij is de bestemmingsplanprocedure besproken en is door DTZ Zadelhoff gezegd dat de "situatie veel complexer was dan zij gedacht hadden" en tevens dat er ook nog een accountant bij betrokken zou worden (bijlage 9). Nadat het lange tijd stil is geweest aan de kant van de gemeente ontvangt SN bij brief d.d, 3 maart 2008 een bleding ten bedrage van € 21.000.000,- (zegge: eenenlwlntigmlljoen Euro) (bijlage 10). In de tussenliggende periode van augustus 2007 tot begin 2008 is doorde gemeente ter zake nog wel een voorkeursrecht gestagen, zoals zij bij brief van 8 augustus 2007 had aangekondigd (bijlage 11).

De Kempenaei Advocaten

Bij brief van 20 maart 2008 is namens SN kritiek geult op de gang van zaken betreffende het afgesproken minnelijke verwervlngs-Zverplaatsingstraject (bijlage 12). Bij brief van 16 mei 2008 is namens de gemeente aan SN bericht dat zij zich In princlpe bereid verklaarde om op offertebasis mee te betalen aan het onderzoek ten behoeve van de bedrijfsverplaatsing van SN, waarblj zij tevens heeft ingestemd met de namens SN in haar brief van 20 maart 2008 te nemen vervolgstappen (bijlage 13). Namens SN is daarop weer gereageerd bij brief van 28 juni 2008 (bijlage 14a). Bij die brief was gevoegd een brief van Bouwtechnisch ingenieursbureau Croes van 25 juni 2008 (bijlage 14b). In laatstbedoelde brief is de onderzoeksopzet met dito kosten voorgesteld. De gemeente Nijmegen stemde in met dit onderzoek om de haalbaarheid van de verplaatsing te onderzoeken. Zij heeft daarop de kosten van het uitgevoerde onderzoek betaald. Uitgangspunt bij deze haalbaarheidsstudie was verplaatsing met inachtnemlng van een vergoedingsregeling conform de Onteigenlngswet. Vervolgens is er pas weer op 20 april 2009 ter zake een bespreking geweest (bijlage 15), Daarbij wordt namens SN o.a. geconstateerd dat een en ander bijna TA jaar lang min of meer heeft "stilgelegen" aan de kant van de gemeente. Verder wordt geconstateerd dat "de kavel die ten behoeve van de bedrijfsverplaatsing op Bljsterhuizen was gereserveerd, naar een ander was gegaan". Voorts wordt tijdens die bespreking hel in opdracht van SN door Arcadis opgestclde onteigeningsschaderapport aan de gemeente en DTZ Zadelhoff uitgereikt en door Arcadis van toelichting voorzien. Het schadebedrag komt volgens de rapportage van Arcadis uit op €49.226,000,-- (zegge: negenenveertigmiljoen tweehonderszesentwintigdulzend Euro). Daarbij zijn de deskundigenkosten en belastingschade als PM-posten geduld (bijlage 16: het rapport van Arcadis van 10 September 2008). Op 1 maart 2010 (bijlage 17) vindt vervolgens een overieg plaats tussen de gemeente Nijmegen/DTZ en SN/Arcadis, waarblj met name SN/Arcadls uitleg geeft over haar plannen voor nieuwbouw en de daarmee gepaard gaande kosten. In een brief van Arcadis van 22 april 2010 (bijlage 18) wordt toegelicht waarom uitgegaan moet worden van grotere oppervlakten, om aan inrichtingseisen te kunnen voldoen, dan in de huidige situatie. Op 39 juli 2010 Is er nog kort telefoon- en e-mailverkeer tussen Arcadis en de gemeente geweest, waarblj o.a. door Arcadis namens SN "onder embargo" desverzocht drie schadeloosstellingsberekeningen betreffende de cerlificaathouders en/of gebruikers en/of huurders aan de gemeente zijn toegezonden, Daarbij is afgesproken om medio augustus met elkaar af te spreken wanneer er met elkaar verder zou kunnen worden onderhandeld. Een daartoe op 10 november 2010 gemaakte afspraak wordt door de gemeente afgezegd vanwege een personeelswisseling bij haar adviseur. Buiten die kortstondige contacten blijft de zaak derhalve bij wijze van spreken weer bijna VA jaar stliliggen aan de zijde van de gemeente en besluit het stlchtingsbestuur van SN blj brief van 12 november 2010 (bijlage 19) zich tot de gemeente te wenden, o.a. met een verzoek tot verder spreken vooral omdat de bedrijfscontinui'teit geborgd dient te worden van aiie bedrijven die functioneren op het terrein van SN en omdat volgens haar aan gemeentekant ter zake geen duidelijkheid wordl geboden. Op 20 januari 2011 vindt er een gesprek plaats met o.a. de wethouders Kunst en Jeene (bijlage 20). Blj die gelegenheid deelt de gemeente SN mede dat er geen financiele middelen zijn om verwerving conform de uitgangspunten van de Onteigenlngswet voort te zetten, waarbij namens de gemeente wordl gesteld dat de waarde van de te verkopen gronden welke door SN worden opgeleverd niet meer zal bedragen dan

De Kempenaei IAdvocaten

€ 6.000.000," (zegge: zesmiljoen Euro) of zelfs minder zou uitkomen. De eerdere gemeentelijke bleding van € 21.000.000,- (zegge: eenentwintigmiljoen Euro) zou naar zeggen van de gemeente een zogenoemde "geveltaxatie" geweest zljn en zou door de opbrengsten uit grondverkopen nooit gedekt kunnen worden. Volgens SN verdraagt deze mededeling zich niet met de gemaakte afspraken en de regels van het onteigeningsrecht. Van bedrijfszijde Is destijds al Ingebracht dat de opbrengsten uit de te verkopen gronden in geen verhouding zouden staan met de kosten voor verplaatsing/onteigening van de bedrijven aan het Waalfront. Tot slot is destijds de afspraak gemaakt dat binnen twee weken na Intern gemeentelijk overieg aan SN te kennen zou worden gegeven of er nog een uiterste aanbod van de gemeente gedaan zou worden. Die afspraak wordt niet gestand gedaan, zodat het Stlchtingsbestuur van SN blj brief van 23 februari 2011 (bijlage 21) nogmaals kritiek uit op het gedrag van de gemeente betreffende de verwerving-/verplaatsing van haar bedrijven. Laatstelijk heeft ter zake op 25 maart 2011 in het gemeentehuis te Nijmegen nog een bespreking plaatsgevonden (bijlage 22), Daarbij wordt de gemeentelijke breuk met het eerder overeengekomen en ingezette verwervlngs-/verpiaatsingstraject op grond van het onteigeningsrecht nog eens expliciet bevestigd. De gemeente herhaalt haar eerdere standpunt dat er geen financiele middelen zouden zijn om het verwervlngs/verplaatsingstraject voort te zetten. Sterker nog: de gemeente doet haar eerdere aanbod niet gestand en spreekt binnen een bandbreedte over aanzienlijk lagere bedragen dan In het kader van de Onteigenlngswet aan de orde zouden zijn. SN spreekt nog eens met zoveel woorden uit dat voor haar de continui'telt van haar bedrijven binnen het bestemmingsplangebled voorop staat. Juridische aspecten Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de gemeente niet overeenkomslig het onteigeningsrecht een serieus onderhandellngstraject met SN heeft doorlopen. De verhouding tussen overheid en partlcuiler bedrijf wordt mede beheerst door de al dan niet in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodlflceerde algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb's). Zo worden het vertrouwens-, zorgvuldigheids- en evenredigheidsbeginsel geweld aangedaan, aangezien reeds vanaf 2004 een minnelijk verwervlngs-/verplaatsingstraject door de gemeente is voorgesteld en later zelfs met haar ultdrukkelijk is overeengekomen, zulks op basis van herstructurering en de uitgangspunten van het onteigeningsrecht, en dat traject door haar eenzijdig Is afgebroken. De hierbij tussen partijen geldende afspraken, toezeggingen, althans rechtens te respecteren verwachtingen, worden door de gemeente geschonden. Daarbij heeft de gemeente met tussenpozen van ruim 2 jaar zich min of meer "stilgehouden", althans concreet minnelijk ovedeg om haar moverende redenen afgehouden. Voorts is van gemeentezijde desverzocht geweigerd om een bieding van haar kant te onderbouwen. Ook Is door de gemeente Nijmegen nooit Ingegaan op het verzoek van SN om de door Arcadis opgestelde vergoeding bij verplaatsing te vergelijken met de berekeningen die de gemeente Nijmegen/DTZ dienaangaande heeft gemaakt. Door de onderbouwing van de gemeente Nijmegen voor SN niet inzichtelijk te willen maken, althans dat expliciet te weigeren, konden op basis van een minnelijk overieg niet de verschiilen worden besproken en mogelijk worden "overbrugd". Los van het voorgaande is namens uw college al diverse malen openbaar gemaakt, ook in het kader van de bestemmingsplanprocedure, dat verwerving van de gronden en opstalien en bedrijfsverplaatsingen in het Waalfronigebied via een voorkeursrecht en een onteigeningsprocedure parallel aan de uitvoering van het be-


stemmlngsplan Waalfront mee dienen te lopen. De gemeente zou na een "go-signaal" van haar raad voortvarend verwerven (zle bijvoorbeeld pagina 16 en 17 van uw Collegevoorstei aan de raad d.d. 12 december 2006 en vgl. pagina 38 van de Reactienota Concept Masterplan Waalfront van november 2006). Dat wordt ook nog eens bevestigd op pagina 36 van de gemeentelijke voortgangsrapportage Koers West van november 2006. De ontelgening had in het voorjaar van 2010 afgerond moeten zijn, volgens pagina 37 van die gemeentelijke rapportage. In de Reactienota voornoemd wordt op pagina 52 nog gemeld dat In de nieuwe situatie voldaan kan worden aan de geluidwaarden doordat de bewuste bedrijven uit het gebied verplaatst zullen zijn (zie in verband mel het voorgaande ook nog pagina 6,20,45,47 en 54 van het Koersdocument Koers West, zoals dat op 15 oktober 2003 is vastgesteld door de gemeenteraad van Nijmegen). In de plantoellchting behorend bij hel bestemmingsplan Waalfront van de gemeenle Nijmegen, staat op pagina 40 dat alle bestaande bedrijvigheid en de daarbij behorende bebouwing zal verdwijnen met ultzondering van enige van cultuurhlstorische waarde zijnde bedrljfspanden, welke zullen worden omgebouwd naar nieuwe functies, als wonen en lichte bedrijvigheid. Vanwege de ammoniak- en vriesinsiallatie wordt Slachthuis Nijmegen B.V, door de planwetgever beschouwd als een risicovol bedrijf (Bevi/brzo-bedrijf). Volgens de plantoellchting op pagina 59 is dat bedrijf wegbestemd, zodat de externe veiligheid daar niet meer van belang zou zijn. Op pagina 87 van de plantoelichting staat voor het te dezen relevante plangebied te lezen; "De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Hierbij is de verplaatsing van de bestaande bedrijven en de realisering van de nieuwe stadsweg bepaiend. De realisering mag geen onaanvaardbare overlast op de bestaande woningen veroorzaken. Nieuwe woningen mogen binnen de marge van de toepasselljke wetgeving tijdelijk in een overlastsituatie gerealiseerd worden." Het gaat hier om beleidsregels die in documenten van de gemeente Nijmegen zijn vastgelegd. Ter zake is derhalve in ieder geval sprake van een duidelijk en ook aan SN kenbaar gemaakt gemeentelijk beleid. Voor zover de gemeenle hier afwijkt van haar beleid, is hier sprake van een schending van het bepaalde in artikel 4:84 Awb, althans van de al dan niet in de Awb gecodlflceerde algemene maatregelen van behoorlijk bestuur (abbb's). Daarbij is In casu jegens SN dan In beginsel sprake van onzorgvuldig gedrag van de gemeente als bedoeld In artikel 6:162 BW onrechtmatige (overhelds)daad en dito schadeplichtigheid. Het voorgaande knelt jegens SN temeer vanwege hel navolgende, SN heeft van de gemeenle begrepen dat minnelijke verwerving of ontelgening van haar gronden en opstalien en een verplaatsing van haar bedrijven niet meer aan de orde zou zijn, Dat zou onder meer te maken hebben met de finandele positie van de gemeente Nijmegen. Indien de gemeente het bedrijf van SN niet meer minnelijk wenst te verwerven of te onteigenen, handelt zij in strijd met haar bestemmingsplan, haar beleid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb's) en bovenal met ter zake gemaakte afspraken en/of gedane toezeggingen en/of rechtens le honoreren verwachtingen. Dat het bedrijf in het bestemmingsplan Waalfront onder het overgangsrecht Is gebracht, impliceert, onder verwijzing naar het vorenstaande, een rechtspllcht tot verwerving en verplaatsing van het bedrijf van SN, zulks temeer nu in het bestemmingsplan uitdrukkelijk wordt uitgegaan van een tijdige verplaatsing van het bedrijf in verhouding tot de rechtstreeks uit het bestemmingsplan voortvioeiende woningbouwmogelijkheden, dichtbij het bedrijf van SN c.q. binnen haar geluids-, geuren/of gevaarcontour. Het uitgangspunt van tijdige bedrijfsverplaatsing Is voor de planwetgever kenneiijk een motief geweest om bouwvergunningverlening "bij recht vergunbaar" voor woningen In de nabijheid van SN mogelijk te maken, dat wll zeggen zonder een


flexibillteitsregelingin het bestemmingsplan op te nemen, op grond waarvan bijvoorbeeld eerst milieubelangen, de belangen van het bedrijf of een goed woon- en/of leefklimaat afgewogen hadden kunnen worden. Bouwvergunnlngverlening voor woningbouw dichtbij het bedrijf zal enerzijds de bedrljfsuitoefenlng beperken of zelfs onmogelijk kunnen maken en anderzijds ten aanzien van nieuwbouw geen gogd leef-of woonklimaat meebrengen. Het onder de gegeven omstandigheden meewerken aan de uitvoering van het bestemmingsplan Waalfront cq, dergelijke bouwvergunnlngverlening len behoeve van wonen zal de gemeente niet vrij kunnen waren van onrechtmatig overheidshandelen, wanneer zij daarbij een beroep zou doen op de onherroepelljktieid van het bestemmingsplan. Waar de gemeente bovenbedoelde afspraken en/of toezeggingen en/of recbtens te honoreren verwachtlngen jegens SN nietgestand doet (zie ook bijlage 12 en 13) Is sprake van wanprestatie dan wel onrechtmatig (overhelds)handelen en gemeentelijke schadeplichtlgheld jegens 5N. Het spreekt voor zich dat de gemeente dusdoende de belangen en de edntinu'iteit schaadt van de bedrijven van SN (en die van haar ruim 400 medewerkers). Kortom: Primair verzoekt SN hierbij de gemeente dringend om op heel korte termijn de mlhnelljke verwerving serieus en opnieuw te starten, althans een onteigeningsprocedure te beginnen. Hierop verneem ik gaarne binnen twee weken na datum van dit schrijven een schrifteiijke reactie van uw gemqente. Bij gebreke van een tijdige en voor SN positieve reactie, zal zij gedwongen zijn om zich ter zake tot de bevoegde rechter(s) te wenden. Voorts verzoekt SN de gemeente in subsidiair verband dringend om, zolang verwerving en verplaatsing niet is zeker gesteld, niet mee te werken aan de uitvoering van het bestemmingsplan Waalfront cq. bouvin/ergunning(en) te verlenen aan wie dan ook voor wonen of andere gevoeiige functles die de rechten en/of belangen van SN, bijvoorbeeld In de sfeer van haar vergunningen en/of gelet op de ter zake relevante geldende dan wel toekomstige geur-, milieu- of gevaarcontouren kunnen raken. SN zal uw gemeenteraad in verband met het voorgaande per gelijke post verzoeken om een voorbereidingsbesluit te nemen en het bestemmingsplan Waalfront te herzien. Namens SN behoud ik mij uitdrukkelijk het recht voor om kopleSn van deze brief en de daarin genoemde bijlagen bij de bevoegde rechter(s) in het geding te brengen. In afwachting van uw tijdige schrifteiijke reactie, teken ik,

lTpoga,bhtend, I itetmeiiia baer Advocaten N.V.

pk4î nen

De Kempenaer Advocci ten

Bijlage 2

Inek© van Leeuwen Van: Verzonden: Aan: CC: Onderwerp:

Visser, Pim G140 [[email protected] dinsdag 16 augustus 2011 15:55 Pedro Heinen Schljndel, Marius van P330; Hoenselaar, Lucienne G230 Antwoord vraag specificatie minnelijk aanbod Slachthuis

Geachte heer Heinen, Zoals afgesproken heb Ik naar aanleiding van uw brief van 13 juli 2011, slachthuis Nijmegen/gemeente Nijmegen wobbesluit 8 juni 2011, contact gezocht met de heer Marius van Schljndel van de directie Wijk en Stad. Hij bevestigt mij, dat aan het minnelijk aanbod van de gemeente geen uitgewerkte specificatie ten grondsiag ligt. Het minnelijk aanbod is gedaan op basis van een globale inschatting en indicatief bedoeld. E.e.a. is gebaseerd op interne gesprekken als voorbereiding voor verdere onderhandelingen. Ik heb deze informatie vandaag telefonisch doorgegeven aan mevr. van Leeuwen van uw kantoor. Wilt u mij informeren of hiermee uw brief als beantwoord kan worden beschouwd? met vriendelijke groet,
lijmegen M l , S. Vissci, in.M'Mi.hoold Din-cUe Gionfl|ic!biyd gifii'it'fnie Nijmegen lViu>au .iundkscht' .''.ikon en Recht'ilJcsclufrming G140 Gi'U^r'onli^ Nijini=gi'>n PoiUbu!. 9I0S hbCCi H<3 NijCrU'tiiM.

f, 024 3 29 2b Ob ((•f p vis-.i I#nimi3,;«n..n]

Alle inforraatie in dit e-mailbericht is onder voorbehoud. De Gemeente Nijmegen is op geen enkele wijze aansprakelijk voor vergissingen of onjuistheden in dit bericht

This email has been scanned by the MessageLabs Email Security System. For more information please visit http://www.messagelabs.com/emait

De Kempenaer Advocateii kantoorgegevens Weerdjesstraat 70 • 6811 JE Arnhem postbus9218. 6800HX Arnhem

Aantekenen met handtekening retoui* Gemeente Nijmegen ta.v. de heer P. van Minnen

www.dekempenaer.nl behandetd door

Senior (âadsadviseur/plv. Raadsgriffier

Postbus 9105 6500 HG NIJMEGEN

Ineke van Leeuwen t 026352 2877'f 02635228 93 i,[email protected]

<evB/w per e-mo//[email protected] Arnhem, 20 September 2011

onze reference

ILE / 3 2 1 7 1 / JWA

documentnr

147749vl

zoaknaam

Slachthuis Nijmegen / gemeente Nijmegen

Geachte heer Van Minnen, Namens clienten, Slachthuis Nijmegen B.V,, Vicom VIees B.V. en VIeeshandel Hilckmann Nijmegen B.V., bericht iku hierbij het volgende.

./.

Namens clienten heb ik in maart 2011 een verzoek om herziening van het bestemmingsplan Waalfront ingediend, alsmede een verzoek om een voorbereidingsbesluit te nemen. In de raadsvergadering van 28 September a.s. zullen de raadsvoorstellen tot afwijzing van deze verzoeken worden behandeld, Ten behoeve van een zorgvuldige besiuitvorming wensen cliSnten graag gebruik te maken van de mogelijkheid om zowel mondeling al? schriftelijk een inspraakreactie in te dienen. Hierover hebben wij begin September telefonisch en per e-mail contact gehad. Bijgaand zend Ik u de schriftelijke inspraakreactie met het verzoek om deze tijdig voorafgaand aan de raadsvergadering te verspreiden onder de raadsleden, Afgevaardigden van clienten zullen zelf aanwezig zijn bij de raadsvergadering om een korte mondelinge toelichting te geven. Ik vertrouw er op u hiermee voor dit moment voldoende te hebben ge'informeerd. Met vriendelijke groet, De Kempenaer Advocaten N.V.

Ineke van Leeuwen

Dc Kcinpenc'r AlhvOtPi^ i5 ili>huniliylsihidin wii) Pc Keiiipcimv:/Wi'ai(/!tvi A' V., Wilultin tlC\eitlqd loAinlwnivi ,'»yi'(c''WuVi I'l li''> hondcMi'tjislar.'Mlot m. wil/OulS Allp wi'/kiocntiheJ.'ii vi>ilii'mtonn-oulen vi'iucht iinimuM VCMeen uwieimko'iii,! uw nptlroiln 'Ml OaiêmpemerAtlviKsiKD N V. IPXi'Oft m i('(.' (iji '/• O'itnHiîjik' olijednih.c (VijiViMic vMmvmnifn vd'i iWi\iv.lnn Mimm inxOci meet rcii (iBjiflciiny wi.l (.
De Kempenaer Advocalcn

Bijlage 4

Geachte leden van de Raad, De oandelen van Slachthuis Nijmegen BV zljn sinds de overname van de gemeente in 1976 eigendom van een stichting vâan/an ik sinds 1994 voorzitter mag zijn. Sinds de overname zljn tientallen mlljoenen euro's gestoken In de Instandhouding van de oorspronkelijke functie, namelijk de verantwoorde verzorging van het slachtproces voor de op het terrein gevestlgde grossiersbedrijven. Er werken op het terrein zo'n 350 medewerkers. Erzijn voortdurend aanpassingen en Investeringen nodig om aan de steeds strenger wordende eisen van voedselveillgheid, milieu, arbeldsomstandigheden en concurrentiekracht te kunnen voldoen. Als vergunnlngverlener speelt de gemeente daarin een belangrijke rol. Het slachthuis is gesltueerd aan de Havenweg, een gebied waarin onder andere ook het Honigcomplex Is gelegen dot Inmiddels door de gemeente is aangekocht. Het gebied maakt onderdeel uit van het woningproject Waalfront waarvoor een nieuw bestemmingsplan werd vastgesteld. De Ingang van het slachthuis (en dus ook de aanvoer van slachtvee) ligt enkele honderden meters tegenover de Inmlddels begonnen nieuwbouw van woningen op het voormalige terrein van de Gelderlander. EEN SUMMIER OVERZICHT VAN DE CONTACTEN Al sinds 2006 zijn wlj In gesprek met de gemeente over verplaatsing van onze bedrijven, waarbij de gemeente aanvankelijk ook heeft bemiddeld bij het zoeken naar een alternatieve locatle. De afspraak werd gemaakt dot wlj een minnelijke procedure volgen, maar dan wel volgens de regels van het ontelgeningsrecht. Die regels voorzien In een vergoeding die het ons financieel mogelijk moet maken het bedrijf te verplaatsen. Wij spreken dus liever van een verplaatsingsvergoeding. Die afspraak is door de gemeente niet nagekomen en gezlen het verloop van de contacten Is het onwaarschljniljk dat dit In de voorzienbare toekomst zal gebeuren. In 2008 werd er door de gemeente uiteindelijk een financieel voorstel gedaan, dat nog dit jaar in ongeveer gelijke termen werd herhaald. Dit aanbod is echter niet gebaseerd op wat voor verplaatsing nodig is, maar op wat de gemeente denkt te kunnen betalen. Het verschil tussen die bedragen Is zo groot, dat het aanbod door ons alleen voor kennisgeving kon worden aangenomen. B8.W stellen In hun advies aan u dot de Inzichten omtrent de hoogte van een verplaatsingsvergoeding ver uit elkaar liggen. Dit is een volstrekt verkeerde en misleldende stelling. De gemeente stelt zelf, dot zij de verplaatsingskosten niet heeft berekend en op een serieuze berekening onzerzijds Is nog steeds geen reactie gekomen. Het college v/11 u doen geloven dat er redelijk overleg Is geweest, maar dat er geen overeenstemming kon v/orden bereikt. Dit Is een suggestleve voorstelling van zaken. Er is daarover nooit overleg geweest. Het door de gemeente genoemde bedrag is volstrekt onvoldoende voor een verplaatsing en is daar volgens de gemeente ook niet voor bedoeld. Maar wlj willen verder met onze bedrijven. Dot hebben wlj al vijf jaar geleden duidelijk gemaakt.

De gemeente ontkent dot zij ooit zelf een berekening van een verplaatsingsvergoeding heeft gemaakt. Dat mag zo zljn, maar zij heeft alllcht kennis genomen van de berekenlngen van onze experts. De reden daarvoor lijkt te zijn dot de gemeente volgens College en ambtenaren voor een dergelijke ontelgeningsvergoeding op basis van verplaatsing geen geld heeft, geen idee heeft of dat geld er ooit zal komen en dat het Waalfrontproject voor onbepaalde tijd Is of wordt uitgesteld. Dat heeft volgens de gemeente onder andere te maken met de veranderde marktomstandlgheden.

J.J.M. van Eechoud Inspraak Slachthuis Nijmegen 28-09-2011

Wij zijn net als u niet helemaal gespeend van gezond verstand en gaan en/an uit, dat voor een commercieel verantwoorde planuitvoering het slachthuis zal moeten worden verplaatst. Dat houdt In dat de al gedane Investeringen van naar schatting 100 miljoen nauwelijks waarde hebben indien er geen voorziening voor een verplaatsingsvergoeding voor het slachthuis tegenover staat. Dot is erg vervelend, maar niet onze schuld. DE ONHOUDBAARHEID VAN EEN GEMENGDE BESTEMMING Intussen zljn wlj voor onbepaalde tijd geconfronteerd met de vestiging van ons bedrijf In een gebied met gemengde bestemming, namelijk woningbouw en (slacht) bedrijf. Een mengsel van volstrekt tegenstrljdige belangen. Misschien acceptabel voor de kortere termijn, zoals wij hadden venA'acht, maar niet voor onbepaalde tijd. Het College tracht u en ons gerust te stellen met de stelling dot de bedrljfsbelangen van het slachthuis niet uit het oog zullen worden verloren. Dat is een gotspe. De overheid hoort niemands belang uit het oog te verliezen, Inclusief dot van haarzelf. Ieder weldenkend mens zal erkennen dot de publleke functie van de gemeente als vergunnlngverlener in strijd kan komen met haar belang als (mede-) projectontwikkelaar. De geruststellende woorden van de gemeente zljn nog niet koud of er wordt voor het terrein buiten het slachthuis een parkeerverbod voor vrachtwagens Ingesteld. Gedateerd: 8 September 2011. Dot voorspelt niet veel goedsl Nog afgezien van onze twijfels over deze toezegging van de gemeente, zijn er andere belanghebbenden die zich aan de contlnuTtelt van onze bedrijven vermoedelijk niets gelegen zullen laten liggen en niet zullen nalaten een verantwoorde bedrijfsvoering te frustreren. Het College blijkt wel te erkennen dot er problemen kunnen ontstaan, maar vergoelijkt dit met de stelling dot die slechts tijdelijk zullen zijn. Wat is er tijdelijk aan onbepaalde tijd? Als de gemeente er werkelijk van uitgaat dat dit tijdelijk Is, waarom Is zij dan nog steeds niet bereid gebleken om serieuze gesprekken te voeren over een verplaatsingsvergoeding die dan te zijner tijd Immers aan de orde zou zijn? CONLUSIE Het is niet realistisch dat de bedrijven van het slachthuis in de planperiode op basis van verplaatsing zullen worden aangekocht. Onder die omstandigheden vinden wij het onverantwoord om een gemengde bestemming te handhaven en moeten naar onze overtulging de ten-einen van het slachthuis en de omliggende gronden binnen hun hindercirkel terugbestemd worden tot bedrljventerrein. CItaat uit het verslag van de bespreking van 25 maart 2011 Vervolgens wordt (door de heren Top en de Jager, JvEj het eerdere standpunt van de gemeente herhaald dat er geen geld Is om langs de ///nen van de onteigenlngswet of anderszins tot een verplaatsingsvergoeding te komen die ook maar in de buurt ligt van hetgeen van de kant van het slachthuis Is berekend en gepresenteerd.

Het enig correcte alternatief Is dot de gemeente op korte termijn alsnog met ons een serieus onderhandelingstraject ingaat over de verplaatsing van de bedrijven.

J.J.M. van Eechoud Inspraak Slachthuis Nijmegen 28-09-2011

De Kempenaer Advoi a len

Bijlage 5

G r. M E E N T n

ijmegen

Directie Grondgebied Sladsontwikkeling Pianologie en Rulmlelljke Ordening

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 96 99 E-mall [email protected]

De Kempenaer advocaten t.a.v. de heer Mr Heinen Postbus 9218 6800 HX Nijmegen

Postadres Postbus 9105 6500 HG Niimegen

» i & 25muoi

Ons kenmerk G230/11.0022327

Conlaclpersoon

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer (024)3292804

verzoek om herziening van het bestemmingsplan Waalfront en het nemen van een voorbereidingsbesluit

Lucienne Hoenselaar

Geachte heer Heinen, mevrouw De Leeuw, Naar aanleiding van uw brief d.d. 29 maart 2011 inzake het Slachthuis Nijmegen (uw kenmerk: ILE/ 32171/JWA) bedchten wlj u als volgt. De Raad heeft besloten om geen medewerking te verlenen aan de verzoeken van uw client om het bestemmingsplan Waalfront le herzien en een voorbereidingsbesluit le nemen op grond van de volgende argumenten; -

er is geen sprake van gewijzigde planologische inzichten. De bedoeling is nog steeds om het bestemmingsplan Waalfront binnen de planperiode van 10 jaar (tot 9 april 2018) te realiseren; uitgangspunt is dat de bedrljfsbelangen van SN als ter plaatse gevestigd bedrijf hierbij niet uit het oog worden verloren. Bij voorkeur wordt In overieg met SN gezocht naar een verantwoorde opiossing voor de tussenliggende periode; het bestemmingsplan Waalfront staal niet in de weg aan de realisatie van gevoeiige bestemmingen In de nabijheid van SN; de realisatie van gevoeiige bestemmingen doet er niet aan af dat SN op grond van hel overgangsrecht haar huidlge bedrijfsactiviteiten ter plaatse kan voortzetten en daarin dus in beginsel niet wordt beperkt (met de kanttekenlngen dat tot op heden niet is beslist op de aanvraag voor een milleuvergunnlng, en dat een afwijzing alsnog een beperking van de bedrijfsactiviteiten tot gevolg kan hebben); Indien er gevoeiige bestemmingen in de nabijheid van SN worden gerealiseerd, dan Is het voor de bewoners/gebruikers hlervan duidelijk dat de vermindering van het woon-en leefklimaat slechts tijdelijk zal zijn, namelijk zolang de bedrijfsactiviteiten van SN ter plaatse nog niet zijn verplaatst cq beSlndlgd; er zijn over een lange periode en met lange tussenpozen gesprekken gevoerd met SN over de minnelijke verwerving van haar onroerende zaken in het plangebied Waalfront. Bij brief van 3 maart 2008 heeft de gemeente een concreet aanbod gedaan voor de

Bezoek ook onze Vifebslte www.nilmegen.nl

Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied

Stadsontwikkeling Pianologie en Ruimteiijke Ordening

Vervolgvel

1

-

verwerving. Dit aanbod en de door partijen gevoerde overleggen hebben niet tot overeenstemming geleid. De inzichten van partijen met betrekking lot de hoogte van een sctiadeloosstelling op onteigeningsbasis liggen ver ulteen. Er wordt echter nog steeds gestreefd naar het bereiken van overeenstemming met SN over de minnelijke vemverving van haar onroerende zaken: Net als Iedere andere gemeente ondervindt ook de gemeente Nijmegen de gevolgen van de economische recessle. Vanwege de financiele consequenties van een venwerving/ontelgenlng en omdat de inzichten van partijen met betrekking tot de hoogte van een onteigeningsschadeloosstelling ver uit elkaar llggen, kan niet "hard" worden toegezegd dat op dit moment dan wel op zeer korte termijn tot verwerving dan wel onteigening zal worden overgegaan, De gemeente gaat ervan uit dat verwerving en zo nodig onteigening later In de planperiode zal plaatsvinden; Deze gang van zaken is Jegens SN niet onzorgvuldig dan wel onrechtmatig, en Is bovendien In het publleke belang dat vergl dat bestemmingsplannen op een maatschappelijk en financieel verantwoorde wijze worden gerealiseerd. SN heefl geen aanspraak op aankoop of onteigening binnen de door haar gewenste termijnen, Van toezeggingen aan SN dat zij binnen een bepaalde termijn of uiteriijk voor een bepaalde datum zou worden aangekocht of onteigend is geen sprake. Het voornemen om de onroerende zaken van SN binnen de planperiode le venverven is ongewijzigd; Aangezien het juist de bedoeling Is om het bestemmingsplan Waalfront binnen de planperiode le realiseren, Is het niet wenselijk om een voorbereidingsbesluit te nemen.

Krachtens de Algemene wet bestuursrecht kunt u, namens uw client, binnen zes weken na de verzenddatum van dit besluit een schriftelijk en gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de Raad van de gemeente Nijmegen, postbus 9105, 6500 HG Nijmegen. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,


mr. Th.C. de Graaf


Bezoek ook onze website www.nllmegon.nl


Bijlage 6

De Gelderlander zaterdag 12 november 2011

26 asa«^se*ii»s'ssa#i»-?m'8'«s«iK4ss:3SS8ST"a-^'*,a-;5»r/iiss!)

VERPLAATSING Meeste werk behouden

Gronden rond stadsbrug vrij @ Bijna alie bedrijven die weg moeten voor stadsbrug hebben andere piek gevonden. @ Alleen BP-station moet weg. ® Werkgelegenheid behouden voor regio Nijmegen. ® Verplaatsing bedrijven voor Waalfront vertraagd.

NIJMEGEN - De bedrijven op het industrieterrein Noord-Kanaalhaven die weg moeten voor de nieuwe stadsbrug zijn ofwel weg of er is overeenstemming over hun aanstaand vertrek. De bedrijven keren bijna allemaal terug in de regio Nijmegen, Alleen het benzinestation van BP aan het industrieterrein verdwijnt noodgedwongen. CP Kelko heeft, na de gtote brand, zelf besloten niet terug te keren. Met alle andere bedrijven is de gemeente Nijmegen tot overeenstemming gekomen over een andere locatie. Dat zijn: Van der Stad Keukens, Velba Automaterialen, De Boer Machines, Schulpen Schuim (nieuwe naam Expo Schuim,) Burghouts, Swartjes Transport, Leonhard Kurz, Athlon en Shurgard. De Nijmeegse wethouder Bert Jeene van Economische Zaken is blij dat de bedrijven zijn behouden voor de regio. „We hebben stevig met ze onderhandeld maar het

eindresultaat is goed, vooral omdat de werkgelegenheid is behouden voor de regio." Iiitussen is de gemeente ook druk bezig met de planvoorbereiding van het zogeheten Waalfront-West, het woon- en werkgebied tussen de spoor- en de nieuwe stadsbrug. Om dat woongebied te realiseren moeten ongeveer twintig bedrijven weg. De gemeente is daar enkele jaren geleden voortvarend mee aan de slag gegaan. Dat heeft geresulteerd in overeenkomsten met zeven bedrijven: De Gelderlander, Nuon, Latenstein, Van Wijk Verf, Honig. Deze zijn ofwel vertrokken naar elders ofwel er is zicht op hun vertrek. Met andere bedrijven zijn afspralcen gemaakt. Zo is de firma BoRent aan de Weurtseweg nog steeds daar gevestigd. Het gebouw is al aangekocht maar liet bedrijf mag daar blijven zitten tot het moment dat de gemeente de ruimte nodig heeft. De gemeente maakt op dit moment niet erg veel haast om de resterende bedrijven, een stuk of twaalf waaronder het slachthuis bij de Waalhaven, snel te verplaatsen. Dat heeft alles te maken met de crisis op de huizenmarkt. Volgende week presenteert de gemeente een second opinion naar de vertraagde ontwikkeling van het Waalfront-West.

De Kempenaer Advoc aix-Ti

Bijlage 7

Bouwplan Waalfronts aanpassing en vertraging maandag 14 november 2011 116:22 Tekstgrootte

De bouwplannen van het Westelyk Waalfront worden aangepast.

1/2 NIJMEGEN - Ook de bouwplannen voor het Waalfront In Nijmegen-West ontsnappen niet aan de crisis op de woningmarkt. Aanpassing Is nodig en de uitvoering zal fors vertraging oplopen Twee weken geleden werd het startsein gegeven voor de bebouwing van de Handelskade aan de Waalhaven. Hier - oude piek Gelderlander - komen de komende jaren 500 appartementen. Maar over het vervolg van de woningbouw langs de Waal Is voorlopig weinig te zeggen. Duidelijk Is dat het Waalfronfplan - 2.600 woningen en diverse werkplekken - de eerder vastgestelde einddatum van 2024 niet zal halen. Het wordt 2030 of nog later. Uit een second opinion van het onderzoeksbureau Fakton blijkt dat het plan grote risico's kent. Aanpassing op onderdelen minder dure koop, meer bouwen In kleine projecten - Is nu zeker nodig. Ook zal de grondprijs omlaag moeten. Wethouder Hannie Kunst wil desondanks vasthouden aan de hoge ambitles voor de omvorming van dit oude Industriegebied tot een nieuw woon- en werkgebied. Ze gelooft dat dit gebied nieuwe huurders en kopers zal trekken vanwege de bllzondere locatle. De prolectontwikkelaars (de gemeente Nijmegen en het Bouwfonds Ontwikkeling) stellen een nieuwe bouwstrategle op. Insteek is om In kleinere eenheden te bouwen en flexibel te reageren op de vraag van de markt. Kunst zal In Ieder geval laten onderzoeken of er niet meer huurwoningen kunnen komen. Realisering van dure recreatieondelen In het plan wordt uitgesteld

© Gelderlander 2011, op dit artikel rust copyright.


Bijlage 8

Kort verslag van discussie in Luxtheater op dinsdag 15 november 2011 inzake het voortschrijdend inzicht bij de ontwikkeling van het Waalfront. Deze discussie is opgezet door Ben van Hees van de Stadspartij Nijmegen. Als sprekers zijn uitgenodigd diverse architecten van stedelijke ontwikkelingsplannen alsmede wethouder Kunst. Van belangzijnde opmerkingen. Men is tot het besef gekomen dat de planperiode langer zal zijn dan oorspronkelijk aangegeven. Men houdt ook niet meer strak vast aan het ontwikkelingsplan zoals eerder aangegeven. Men spreekt nu in termen van "organische groei" van de stad. Een aantal woningen die gesloopt zouden worden, wil men voorlopig laten staan. Een groot plan ontwikkelen wil men niet meer (durft men niet aan). Men spreekt van een aangepaste ontwikkelingsstrategie. Bij verdere aankopen bepaalt de economische waarde de vastgoedwaarde. Wanneer de ontwiklceling en investeringen meer gespreid worden, vindt men het wel belangrljk om "de loop erin te houden". Hergebruik van industrieel erfgoed. Bijvoorbeeld: Honig niet slopen volgend jaar maar in de gebouwen kleine bedrijven te vestigen of in een gedeelte een museum voor een aantal jaren. Voorbeelden worden getoond van een voormalige Philipsfabriek in Eindhoven en de vooirnalige vanNellefabriek in Rotterdam. Onderkent wordt dat in het huidige Waalfront zich geen gebouwen bevinden van deze allure. Zoeken naar mensen die in de bestaande gebouwen initiatieven willen ontplooien. Alles ligt open. Tevens is veel bestuurlijke ruimte nodig om dit door elkaar te ontwikkelen en te faciliteren. Men moet aanliaken waar de "energie zit". Veel regels loslaten. Mevrouw kunst vraagt zich af welke basis van het plan gehandhaafd zal worden. Het Kraaijenhoff-fort en de Haven zijn in ieder geval vaste punten hierbij. Ook zal de haven niet leeggeveegd worden. Blusboot en schipperscentrum blijven daar. Termen die voortdurend vallen: -mensen de ruimte geven -aanhaken waar de energie zit -overheid faciliteert -experimenteren -het moet bruisen. Met andere woorden: Men ziet het oorspronkelijke plan niet uitgevoerd worden. Voorlopig wil men veel toestaan. Het hele waalfront moet in een actieve toestand blijven. De ontwikkeling van het oude Haventeitein in Deventer wordt tevens als voorbeeld getoond. Daar zit van alles door elkaar. Men noemt dat organische groei. Niet uit te sluiten is dat men na het terrein van de Gelderlander aan de zijde begint waar de stadsbrug komt te liggen. 16 november 2011. CvV.


Bijlage 9

\

-f..

% y>A:

4J

Sa|a2Eia

fM

fM

m

c

c

UJ

>

(13

c <

Is gezien de a a n h o u d e n d e m a r k t s t a g n a t i e h e t h u i d i g e p l a n en bijbehorende planexploitatie voldoende toekomstbestendig? V o e r een ' s e c o n d o p i n i o n ' ' u i t op de op 6 j u ^•L 1 1 v a s t g e s t e l d e g r o n d e x p l o i t a t i e en b e l e i d s m a t i g e r i s i c o a n a l y s e . B e o o r d e e i -

Percentage appartementen vs. grondgebonden woningen

-

Verdeiing financieringscategorleen

-= Afzetmogeiijkheden ~ VOi^ p rij zen/grond waard en -

Realiteitswaarde geprognosticeerde subsidiestromen

-

Fasering/planning gerelateerd aan de verwervingen

-

Gekozen waardeont\¥ikke}ingen (indexering)

==• Compleetheid van opgenomen kosten

•= Financieringskosten (rekenrente, onzekerheid doorlooptijd)

© Fafetera y •"••-

De f o c u s l i g t v o o r n a m e l i j k op w o n i n g b o u w De v o l g e n d e o n d e r d e l e n v o r m e n g e e n o n d e r d e e l van de s e c o n d opinion: — Gedetailleerde analyse van de grondexpfoitatiekosten — Uitgebreide rekenexercities — Monte Carlo analyse

© Fakton r^-

Aandee! a p p a r t e m e n t e n in V\/aaifront is 88%. Hiervan is 7 D % koop en 35% gepland in h e t dure segment (> €250.000) Vanuit stedelijke c o n t e x t is nadruk op stedelijke w o o n v o r m e n logisch, echter afzet nieuv\.'bouw koop in W a a l f r o n t ligt 15% h o g e r dan g e m i d d e l d t u s s e n 2000 t o t 2010 in heel Nijmegen is verkocht Dit betekent dat W a a l f r o n t een nieuwe markt moet aanboren die in de afgelopen j a r e n b l i j k b a a r niet aanvv'ezig was in N i j m e g e n . Daarnaast o n d e r v i n d t W a a l f r o n t c o n c u r r e n t i e van (recente) bestaande bouw als ook van de n l e u w b o u w p r o d u c t i e Er is vraag naar het v\/oonmi!ieu s t a d s b u u r t , maar dan vooral voor de d o e l g r o e p h u u r d e r s (woningmarktverkenning Nijmegen 20102020]

nu een mlsmmth tussen ¥ra« ; naar en aaofeod ¥3^ Tniddeidore en dure wonini 10 in Waaifrorflt De ' / e r h c u d ' n g k o o p / h u u r f77%/23%} en d u u r / m i d d e l d u u r / g o e d k o o p (47%/18%/35%} sluiten niet aan bij de s a m e n s t e l l i n g van de d o e l g r o e p e n m heel Nijmegen !v1et name het a a n d e e l ^'duur'"^ van 47% is hoog vergeleken miet ca. 1 1 % in het t o t a a ' a a n t a l t r a n s a c t i e s in Nijmegen in 2009 en 2010 [Viet namie het d u r e en m i d d e l d u r e s e g m e n t koop a p p a r t e m e n i i e n zijn te p r o m i n e n t v e r t e g e n \ ¥ o o r d i g d (zie ook woningrnarkcverkenning N']rfiegen 2010-2020J De c a t e g o r i e e n e e n g e z i n s w o n i n g e n koop m i d d e l d u u r en huur m i d d e l d u u r en duur zijn ons inziens o n d e r v e r t e g e n w o o r d i g d Het programma in de g o e d k o p e c a t e g o r i e f23% sociale huur en 17% sociale koop] v o o r z i e t wei in een belangrijke vraag ' —!

5

Het I en a«

logde afzettempo is te optimistiscii vanwege de mismatch tyssen wraai md (type 4 prljs)= Daarnaast schuiit in de omwang wan de bouwbiokkei (woon/erkoop/financiering 4 parkeren j een afzetrlsic©

De o m v a n g van het progrannma a p p a r t e m e n t e n is te g r o o t . G e r e a l i s e e r d e r e f e r e n t i e s in s t e d e n als B r e d a , E i n d h o v e n en Ben Bosch zijn m i n d e r g r o o t en g e r e a l i s e e r d in een o p g a a n d e vastgoedmarkt Het g e p r o g n o s t i c e e r d e u i t g i f t e t e m p o van de k o o p w c n i n g e n is zeer o p t i m i s t i s c h „ De v e r w a c h t e r e a l i s a t i e van de h u u r w o n i n g e n ( g e m i d d e l d 50 stuks per j a a r ) is r e e e ! Door de m e e r l a a g s e g e b o u w t y p o l o g i e is h e t een g r o t e u i t d a g i n g o m , miet de g e b r u i k e l i j k e f i n a n c i e r i n g s e i s van 70%, het a a n b o d ook d a a d w e r k e l i j k t o t r e a l i s a t i e te b r e n g e n fkv\/aliteit en k r i t i s c h e massa) 1

_!

i"

.^*!V «_",,»*«

;j:&.

'jh. -4

\¥ij ve-^wachters dat er de k o m e n d e 3 t o t 4 j a a r n a a s t de afzet van de Handelskade geen a a n v u l l e n d e afzet kan vôrden g e r e a l i s e e r d Daarna v e r w a c h t e n wij d a t jaarlijks g e m i d d e l d 70 huur- en 70 koopwoningen kunnen w o r d e n afgezet, o p l o p e n d naar gemiddeid 100 koop- en 100 h u u r w o n i n g e n Voor¥\/aarde is dat het gebied zich dan heeft bev/ezen (kvyaliteitsslag). Aiie a p p a r t e m e n t s v e r k o p e n boven de 50 stuks per j a a r zijn g e b a s e e r d op °'nieuv/e v r a a g ' die o n t s t a a t n a d a t de :OCaitie en het project zich beviêzen h e b b e n .

«r>,

E" F3ktori

*5i*ii^&i.^M • " •^"aJ»\'"-'

le gr@ifidprl|2en ¥oor het woonprogramma liggen ttissi ie . boven wat marktconform is In Nijmegen Grondprijzen w o o n p r o g r a m m a liggen . boven m a r k t c o n f o r m e prijzen in Nijmegen De VON prijzen zijn redelijk s c h e r p (vooral dure s e g m e n t o n d e r drukj, de s t i c h t i n g s k o s t e n aan de lage kant om het a m b i t i e n i v e a u te realiseren Hoev;el de m a r k t v r a a g n a a r g o e d k o o p programm.a nog s t e e d s o p p o r i u u n is, is h e t de vraag of de c o r p o r a t i e s de forse grondprijs o n d e r h e t g o e d k o p e p r o g r a m m a k u n n e n / willen betalen

© Fakton /"

3ii

5llii|iiliiSHiiîill$^

De gehariteerde indexering ref lecteert onwoldoende d e dYnaralek ¥an d e werscfiliieiide d e e i m a r k t e n w a a r kosten en o p b r e n g s t e n t o t stand k©men= i n de g r o n d e x p i o l t a t l e is ¥©®rai t e o p t i m i s t i s c i i gerekend t=ao¥n ©pbrengsteo De g r o n d p r i j z e n z i j n een a f g e l e i d e van VON p r i j s - en s t i c h t i n g s k o s t e n - o n t w i k k e l i n g . W i j v e r v v a c h t e n op k o r t e t e r m i j een s t e r k e d a l i n g v a n de g r o n d p r i j s in m e t n a m e h e t d u r e en af 2 0 1 6 e e n v o o r z i c h t i g e s t i i g i n s middeldure segment e In h e t g o e d k o p e s e g m e n t k o o p w o n i n g e n v o o r z i e n w i j op k o r t e t e r m i j n nog een g r o n d v ^ a a r d e s t i j g i n g W i j v e r w a c h t e n d a t de VON p r i j z e n op k o r t e - t e r m i i n z u l l e n (blijven]) d a l e n en op m i d d e l l a n g e t e r n n een voorzichtige s t i j g i n g l a i e n zie! De s t i c h t i n g s k o s t e n z u l l e n d e k o m e n d e p e r i o d e n o g e n i g s z i n s d a l e n . Bij h e t n o r m a l i s e r e n van de v r a a g / a a n b o d v e r h o u d i n g op de n i e u w b o u w m s a r k t z u l l e n de b o u w k o s t e n naar v e r w a c h t i n g weer inflatievolgend worden kten -.-' • >.

10

fan de € 104 min subsidies en bijdragen Is een indrwkwekkend bedrag wan € ^ min binnen.. ¥an het nog te realiseren deel is € 14 min onzeker^ het ©werlge deel vraagt eeo sterke storing om tot definitieve toekenning te komen Circa € 14 min aan geprognosticeerde subsidies is nog onzeker Daarnaast is bij de Provincie een bedrag van € 9 min aangevraagd (nog niet definitief toegekend) Gem.eente IMijmegen heeft toezeggingen gedaan voor circa € 39 min, komend uit de Stadsbegroting (€ 23,5 min) en toekomstige OZB inkomsten uit Waalfront (€ 15,7 min). Deze bedragen zijn voorwaardelljk (SOK) Het Rijk, de Provincie en de gemeente Nijmegen hebben reeds voor € 40 min aan subsidies verstrekt. Er zijn geen voorwaarden aan deze subsidies toegekend, waardoor het risico op terugvorderingnihil is. © Faktq-ri .-

':^, ^''^r^^v^F^^^piwg

ê gehanteerfde rente¥oet wan 5% ¥inden w i j aannerneiijic gezien de lani )ri iptljdo Styring op een lage rente ¥©et is eeifi belangrijk riskobeheersingsinstry

De g e h a n t e e r d e r e n t e v o e t van b% per j a a r vinden wij aannemelijk Omdat het r e n t e v o o r d e e l op de huidige leningen al is ingeboekt biedt de g r o n d e x p l o i t a t i e nauwelijks r u i m t e orn t o e k o m s t i g e rentestijgingen boven de 5% op t e vangen V\/ij verv/achten op korte en m i d d e l l a n g e termijn geen s u b s t a n t i e l e wijziging van de huidige r e n t e p e r c e n t a g e s Rentestijgingen boven de 5% per j a a r h e b b e n vanvi/ege de hoge voorinvestering (boekwaarde ) en onzekere doorlooptijd forse Invloed op het financiele r e s u l t a a t

© Fakton

iL

asering is logisch beredeneerd vanuit icwaliteit en waardecreatie^ salisatie conform piannlng is afhankelijk van tijdige werwerving Zonder tijdige v e r w e r v i n g van enkele cruciate p e r c e l e n is uitgif van grond conform piannlng niet r e a l i s e e r b a a r De bedrijvigheid op de nog t e v e r w e r v e n cruciale p e r c e l e n c r e e e r t hindercirkels die w o n i n g b o u w op o n d e r d e l e n onmoge!i_ maakt Om een ideale uitrol vanuit de c e n t r u m z i j d e t e r e a l i s e r e n en vanaf de s t a r t w o o n k w a l i t e i t te c r e e r e n in afzonderlijk te r e a l i s e r e n d e e l g e b i e d e n is verwerving noodzakelijk Indien verwerving niet op tijd p l a a t s v i n d t en de r e a l i s a t i e van woningen om de hindercirkels heen m o e t p l a a t s v i n d e n zet dit c e w a a r d e o n t w i k k e l i n g en de d a a r m e e t e i n c a s s e r e n o p b r e n g s t e n o n d e r druk

' 1 ^

© Faktan ^

13

:;>-^::;:|*}S«||Si

ie grondejcpioitatie zijn alie Icosten in iseei

ue post onwooriien iijict ¥©id©eride ©m risiso's in eoow= e n w o o n r i j p maicen o p t e wangen. Er Is i n de GI geen byffer opgersomen o m onzekerheden lca=¥o rerte^ ¥ere/er¥ingen, syfesldles en grondwaardeontwikkelirag o p t e ¥arigeii A l l e r e l e v a n t e k o s t e n p o s t e n w o r d e n b e n o e m d . De o n d e r b o u v i / i n g van k o s t e n p o s t e n is t r a n s p a r a n t en m e t h o d i s c h c o r r e c t W e l p l a a t s e n -we e n k e l e k a n t t e k e n i n g e n b i j de h o o g t e van de volgende posten: ~ Naast de post onvoorzien is er in de GREX geen risicobuffer omi toekomstige tegenvallers op te vangen. Tegenvallers alleen op te vangen door elders in het plan meevallers te realiseren. NB..in de ABR van het Ontwvikkellngsbedrijf is voor het gemeentelijke aandeel een buffer gereserveerd - Kosten voor bouwen woonrijp maken zijn voldoende om een sobere en doelmiatige uitstraling te realiseren (^ amibitie masterplan) © Fskimn /'

14

— Kosten voor optimale waterkerende maatregelen ontbreken, basis maatregelen kunnen voor de opgenomen budgetten worden -

gerealiseerd De post niet-verrekenbare BTW lijkt laag gezien de omvang van de opgave, maar is in het kader van deze opdracht niet nader onderzocht

15

)e DelaTBgrlJkste rSslco^s zljn afs ssimenhsnE Is niet benoe "&

beeld gebracht^ de ©nderi D^s reflecteren fisar ©inse mening ©n¥©ldoepde e ¥erwa€hte marktontwikkellnsefi

De belangrijkste risico's zijn in beeld gebracht De ristco's zijn i i e t nader in samenhang beschouwd. Per onderdeel Is soms het totaaleffect gekwant?ficeerd, soms is het

risico gekwaiiTiceera en m eniceie gevallen is oie Tinancieie gevoeligheid van de parameter benoemd Uit de risicoanaiyse blijkt dat het plan een aantal grote financiele risico's herbergt. Aan de opbrengstenkant zijn met name de afzet, de VON- en grondprijzen, de indexering, het eenzijdige boLiwprogramma, de te grote bouwblokken en de faseerbaai ei als belangrijkste risico's benoemd © Fakton

IS

J onderschrijven deze risico's en denken dat deze risico's gaan optreden, indien er niet tijdig wordt bijgestuurd^ Hier tegenover staat een beperkt aantal kansen De risico's ten aanzien van verwervingen, subsidies en BTW- blijven onverminderd van krac

17 Fakton ./~^'^

'A'/J

lt:^G tv ,!> ; / # # # IF 4if'

^k^

De masterplanambities zijn binnen de gestelde financiele en ruimteiijke kaders niet meer haalbaar; het huidige plan dateert uit de hoogtij-jaren en is ook op basis van de destijds geldende marktverwachtingen vertasid naar de grondexploitatie Het project heeft omvangrljke risico's, waar een gering aantal kansen voor optimalisatie tegenover staat De crisis op de woningmarkt is nu nog onvoidoende verwerkt in de grondexploitatie (bewuste keys OBW), waarmee op dit moment een in alle opzichten adequaat beeld geschetst môrdt van de financiele haalbaarheid en het risicoprofiel van het plan

© Fairt'Dfi "'""'

lei

18

Wi] hebben geen uitgebreide rekenexercities uitgevoerd, maar schatten in dat het resultaat, uitgaande van het huidige plan met bijbehorend vastgoedprogramma, ' lager uitvalt dan het resultaat van de huidige grondexploitatie Het plan zal fors moeten worden aangepast om dit tekort naar beneden bij te stellen

19

© Fakton/^

Een aantal relevante thema's °

Prioritering Organisch en pragmatisch ICwaliteit en clusteren

°

Focus op consument en prijsste

°

Samenvi/erking met beleggers

°

Efficiency Extra investeringen Teken- en rekenproces

°

n:

21 Fakton /

ECORYS • Research and Consulting ^ ^ ^

80 "• YEARS

^

Strategisch advies Waalfront. J. Context Op vele plaatsen in Nederland wordt gewerkt aan de bijstelling van ruimtelijke plannen tengevolge van de actuele marktomstandigheden. Bedoelde omstandigheden zijn voor de kortere termijn vrij duidelijk, maar voor de langere termijn nogal ongewis. De vraag die dan ook voorligt is, rekening hondend met zowel de kortere als de langere termijn, welke bijsteUingen verstandig zijn en hoe dit kan worden vertaald in een nieuwe ontwikkelingvisie en -strategie. Ook voor Waalfront ligt deze vraag voor. Inmiddels is daartoe al het nodige werk verzet onder meer blijkend uit de volgende stuldcen: - Een geactualiseerde grondexploitatie (grex), waarin overigens de effecten van de markt nog niet zijn verwerkt, - Een second opinion op het plan en de grex door het bureau Fakton - Een notitie 'Strategie over West' van de directie van OBW. Aan ondergetekende is gevraag om tegen de achtergrond van het vigerende Masterplan een sti'ategisch advies uit te brengen hoe met de actuele feiten en omstandigheden kan worden omgegaan nitmondend in een bestuurlijk opdracht aan de directie van OBW. 2. Oordeel over de stukken c.q, de feiten. Ondergetekende kan zich in hoofdiijnen vinden in de analyse en conclusies in de stukken van Fakton en OBW. Deze getuigen van een grote mate van realisme en kunnen voor Fakton als volgt worden weergegeven: - Het aandeel gestapelde woonvormen is te groot - Het aandeel duur en middel duur is te omvangiijk - Het gehanteerde afzettempo in de grex is naar de huidige inzichten niet realiseerbaar - De grondprijzen in de grex liggen . ' "»boven de marktpiljzen - De indexatie van de opbrengsten is te optimistisch - Een deel (€14 min.) van de subsidies is onzeker ~ Aan de kostenkant is weinig reserve c.q. kan de beoogde kwaliteit wellicht niet worden gehaald Over de noodzaak van verwerving van het slachthuis wordt dezerzijds wat genuanceerder gedacht en dat geldt mogelijk ook voor het potentiele tekort. Feit is evenwel dat de marktomstandigheden van vandaag leiden tot een grote fmanciele druk op de grondexploitatie en een herijking van de plannen onvermijdelijk maken. Op basis van de beschikbare stulcken kan naar inschatting van ondergetekende een weloverwogen nieuwe ontwilckelingsvisie en strategie worden geformuleerd. 3. Advies ontwikkelingsvisie en -strategie.

ECORYS Research and Consulting

De tot nu toe gehanteerde ontwildcelingsvisie en -strategie was logisch bezien vanuit het oogpunt van waardecreatie. Deze is echter gezien de daarmee samenhangende verwervingskosten (lees het slachthuis) door de huidige marktteckiische tegenwind niet vol te houden. Dit geldt ook voor de stedenbouwkundige uitgangspunten ten aanzien van de korrelgrootte, stapeling en specifieke infrastructurele elementen als ook de differentiatie naar duur, middelduur en goedkoop. Voor wat befreft de ontwildcelingsvisie en -strategie wordt als volgt geadviseerd; a. Ga uit van een organische ontwikkehng in kleine stappen waardoor voldoende flexibiliteit kan worden bereikt en de verwervingskosten beter Icunnen worden gemanaged. b. Volg het uitgangspunt van de notitie Sfrategie over West; naast de Handelskade wordt het westelijk gelegen gebied als eerste ontwikkeld. Dit gebied krijgt overigens door de aanlanding van de nieuwe stadsbrug meer potentie. Per saldo ontstaat er een ontwikkelstrategie vanuit tweerichtingenwaardoor bovendien stedenbouwkundig met een meer gedifferentieerd progi'amma kan worden gewerkt. c. Hanteer een korrel grootte die een vraaggestuurde ontwikkeling en fasering mogelijk maakt; kleine series liggen de komende jaren meer in de rede, hoewel grotere series in de toekomst niet zijn uitgesloten. d. Volg een programmering die marktconform is zowel naar bouwvorm als naar prijsklasse. Dat kan voor de komende 5 jaar redelijk zeker gebeuren; voor de daama komende jaren kan met een *grof gemiddelde' worden gewerkt. e. Vermijd kostbare infi'astmcturele elementen of extensieve ruimteconsumptie door niet koopkrachtigeftincties(zoals het fort) op aantreldcelijk plekken in het plangebied. f. Hanteer een fasering voor de realisatie die meer in lijn (12 jaar wordt 18/20 jaar?) is met absorptiegraad van de huidige markt en g. Tracht als gemeente een straklce planning en programmering met prioritering voor alle plannen binnen de gemeente c.q. de regio te organiseren. De laatste twee aspecten hebben uiteraard niet alleen effect voor Waalfront, maar voor alle plannen binnen de gemeente, waaronder de Waalsprong. De effecten van een zodanige maatregel werkt daardoor per partij binnen Waalfront mogelijk wat verschillend uit. 4. Financiele sfrategie. De financiele strategie wordt gedeeiteiijk door het voorgaande bepaald. Daarnaast wordt het volgende geadviseerd: a. Ga uit van een cash flow gestuui'de uitontwildceling. Binnenkomende middelen worden als eerste aangewend voor aflossing van uitstaande schulden en pas daama voor onvermijdehjk te maken kosten. b. Creeer meer zekerheid rond de nog openstaande subsidies en streef naar spoedige uitbetaling daaivan ter beperking van de rentelast in de grex,

ECORYS Research and Consulting

c. Ga voor de veiwerving niet uit van onteigeningswaarde maar van een prijs die haalbaar is. Als dit laatste niet mogelijk is op basis van een minnelijke benadering, dan wordt er vooriopig niet verworven. d. Hanteer voor de komende 5 jaai- een grondprijs die als marktconform kan worden aangemerkt (waarbij overigens rekening kan worden gehouden met de bouwkostenontwilckeling waardoor de 7,5% van Fakton niet onrealistisch is). Werk voor de latere jaren met een 'grof gemiddelde'. e. Geef de directie van OBW de opdracht het voorgaande te verwerken in de grex en bezie het effect zowel voor de eerstkomende 5 jaar als voor het geheei. t Verzoek de directie daarbij een aantal scenario's uit te werken, bijvoorbeeld: - Structurele verandering met structurele effecten - Tussenliggende verandering met gedempte structurele effecten - Conjuncturele verandering met tijdelijke effecten g. Geef bovendien de opdracht mee om duidelijk te maken wat de consequenties zijn van het uitgangspunt van een sluitende exploitatie, mits mogelijk uiteraard, of wat er nodig is om dit te bereiken, Dit geldt bovenal voor het nagestreefde kwaliteitsniveau. 5. Verwerking consequenties. Het voorgaande zal na verwerking waarschijnlijk leiden tot een tekort in de herijlcte grex. De hoogte van dit tekort zal nader bepaald moeten worden \ " \ maar is voor de periode na 5 jaar tamelijk onzeker en dus theoretlsch, In feite valt aiieen de komende 5 jaar van het project met een redelijke mate van hardheid te waarderen en dat geldt dus ook voor de boekwaarde of eventuele te treffen voorzieningen. Vervolgens geldt voor de periode na vijf jaar het beginsel van de fair value. Welke dit is hangt mede af van het antwoord op de vraag of er sprake is van een stracturele marlctverandering of van een conjuncturele. De laatste 100 jaar is er steeds sprake geweest van conjuncturele veranderingen. Als dit ook nu weer het geval is dan zou de fair value voor de periode na 5 jaar (2016 en volgende) vooralsnog op de waardering van de vigerende grex uitkomen. Wel zal het rente effect van de vertraagde afzet doorwerken in structurele zin. Dit alles betekent dat er geen directe noodzaalc is om een (nieuw berekend) saldotekort geheei in de boeken te verwerken. Het ligt meer in de rede om een voorziening te nemen voor de productie van de komende 5 jaar, waarbij overigens het beginsel van proportionahteit kan worden gevolgd ten aanzien vanboelcwaarden. Vervolgens kan na enige jaren opnieuw bezien worden of verdere voorzieningen moeten worden getroffen. Overigens lean gezien het geldende fmancieringsarrangement en de afspraken tussen paitijen worden volstaan met een negatief saldo binnen de GEM. Eventuele voorzieningen en de hoogte daarvan kan elk der partijen zelfstandig treffen op het niveau van de aandeelhouder dus. Drs. ing. Bert de Graaf,

De Kempenaer Advncaifii

Bijlage 10

Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars

C; K M E K N X U

Ingekometv stuk D6 (PA 30 november 2011)

Ijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024)329 96 10 E-mail [email protected]

Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Datum

Ons kenmerk P320/11.0023451

Contactpersoon

14 november 2011 Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Openbaar making second opinion GREX 2011, management letter risico analyse en aangepaste Ontv/ikkelingsstrategie Waalfront

Paul Matthieu (024)3299299

Geachte leden van de raad, Op 12 en 19 oktober heeft ons College met u in beslotenheid gesproken over de second opinion GREX 2011 Waalfront. Daar is ook door ons College een reactie gegeven hoe wij onder meer de uitkomsten van de second opinion zullen benutten voor het op enkele onderdelen aanpassen van de ontwikkelingsstrategie voor het Waalfront. In navolging van de gemaakte afspraken over de Waalsprong maken wij nu ook de second opinion GREX 2011 en de managementletter risico analyse voor het Waalfront openbaar, met ultzondering van de bedrijfsgevoelige informatie betreffende onze publieke partner in de PPS en informatie voor zover het betreft onderwerpen waar nog met partijen over wordt onderhandeld, Voorts informeren wij u over onze aangepaste ontwikkelingsstrategie en de vertaling naar een op enkele onderdelen aangepast Masterplan Waalfront. Second Opinion en managementletter risico analyse In de maanden augustus en September 2011 is door het externe bureau Fakton (overeenkomstig de werkwijze die ook is toegepast voor de Waalsprong) een Second Opinion opgesteld bij de GREX 2011. Door de directie van het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (OBW) is aan het externe bureau Ecorys gevraagd een managementletter te schrijven bij de risicoanalyse. De belangrijkste bevindingen van de second opinion betreffen; ® de programmatische haalbaarheid: het aantal geraamde appartementen is in het plangebied te iioog en te veel geprogrammeerd in het dure koopsegment, Dit geeft noodzaak tot een aanpasslng van het plan met minder appartementen en anders gedifferentieerd naar woontypoiogie en prijs. 6 het te optimistisch geraamde afzettempo; bij de huidige 'kopersstaking' in combinatie met een economische recessie is het niet reeel te veronderstellen dat jaarlijks gemiddeld 225 woningen per jaar, waarvan 90% appartementen, afgezet kunnen worden

www.nijmegen.nl

Brief aan de raad.doox

Gemeente Nijmegen DIrectie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars

Vervoigvei

1

de te hoge grondprijs; de huidige grondprijzen vertaald in vrij op naam prijzen (VON) leiden tot een bedrag die voor de beoogde doelgroep onbereikbaar wordt cq minder aantrekkelijk wordt gevonden. Daardoor zijn de geraamde grondopbrengsten te optimistisch te hoge raming van de toekomstige opbrengststijging; de huidige GREX werkt met de parameter van 2,5% opbrengstenstijging per jaar, hetgeen niet meer realistisch is planning; het huidige plan omvat een aantal 'massieve' woningbouwopgaven zoals de Dijkhoven, Bakens en grote deien van het Quartier Romain, die door middel van een integrale (ondergrondse) parkeervoorziening zou moeten worden gerealiseerd. Inmiddels zijn de inzichten in de markt dat er minder in blauwdrukken en meer kleinschalig en organisch moet worden ontwikkeld. Hierbij is het minder passend om op voorhand reeds alle kosten te nemen betreffende de parkeervoorzieningen. Verwervingsrisco's; in een GREX van het Waalfront hebben de nog aanwezlge bedrijven optimistische verwachtingen ten aanzien van de bedragen die zij kunnen vragen voor de verwerving van hun opstalien en gronden; al dan niet via ontelgening. Duidelijk is dat dit vraagt om behoedzaam navigeren binnen de financiele kaders van de GREX. Enerzijds is haast - zeker in de huidige economische situatie - een slechte raadgever. Anderzijds kan venwerving desalniettemin noodzakelijk zijn om kansen te bieden aan een alternatieve ontwikkelingsstrategie, die uitkomst biedt voor het op gang houden van de woningbouw en daarmee de kasstromen van de GREX. tenslotte zijn er nog summiere opmerkingen gemaakt bij de nog te verwerven subsidies en de renteontwikkeling op de lange termijn.

IVIanagement letter bij risicoanalyse Door de directie van OB Waalfront is aan B. de Graaf (Ecorys) gevraagd een bestuudijk advies op te stellen, naar aanleiding van het verschijnen van de GREX 2011 en de risicoanalyse. De belangrijkste conclusies uit dit advies zijn; 6 Ga uit van een organische ontwikkeling in kleine stappen waardoor voldoende flexibiliteit kan worden bereikt en de verwervingskosten beter kunnen worden gemanaged. e Hanteer een korrel grootte die een vraag gestuurde ontwikkeling en fasering mogelijk maakt; kleine series liggen de komende jaren meer in de rede, hoewel grotere series in de toekomst niet zijn uitgesloten, e Volg een programmering die marktconform is zowel naar bouwvorm als naar prijsklasse. Dat kan voor de komende 5 jaar redelijk zeker gebeuren; voor de daarna komende jaren kan met een 'grof gemiddelde' worden gewerkt. 8 Vermijd op korte termijn kostbare infrastructurele elementen of extensieve ruimteconsumptie door niet koopkrachtige functies (zoals het fort) op aantrekkelijk plekken in het plangebied. ® Hanteer een fasenng voor de realisatie die meer in lijn (12 jaar wordt 18/20 jaar?) is met absorptiegraad van de huidige markt ® Tracht als gemeente een strakke planning en programmering met prioritering voor alle plannen binnen de gemeente c.q. de regio te organiseren. De financiele strategie wordt gedeeiteiijk door het voorgaande bepaald. Daarnaast wordt het volgende geadviseerd:

WWW.nljmegen.nl

Bnef aan de raad.doox

Gemeente Nijmegen Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars

Vervoigvei

2

Ga uit van een cash flow gestuurde uit ontwikkeling. Binnenkomende middelen worden als eerste aangewend voor aflossing van uitstaande schulden en pas daarna voor onvermijdelijk te maken kosten. Ga voor de verwerving niet uit van onteigeningswaarde maar van een prijs die haalbaar is, Als dit laatste niet mogelijk is op basis van een minnelijke benadering, dan wordt er vooriopig niet verworven. Hanteer voor de komende 5 jaar een grondprijs die als marktconform kan worden aangemerkt. Werk voor de latere jaren met een 'grof gemiddelde'. Geef de directie van OBW de opdracht het voorgaande te venwerken in de GREX en bezie het effect zowel voor de eerstkomende 5 jaar als voor het geheei

Reactie College: Het College heeft met waardering kennis genomen van de Second Opinion en de managementletter. En is van mening dat beide rapportages voldoende handvatten bieden om op constructieve wijze een aangepaste ontwikkelingsstrategie op te stellen voor het Waalfront. En wel zodanig dat daartoe het vigerende Masterplan op enkele inhoudelijke onderdelen zal worden aangepast, het verhaal op hoofdiijnen overeind kan blijven, waardoor er opnieuw een gezonde 'recessieproof financiele basis kan worden geiegd door middel van de GREX 2012. Het College is het op hoofdiijnen eens met de conclusies van de beide rapportages, maar stelt daarbij 2 belangrijke kanttekeningen: 1. Bij het opstellen en de besiuitvorming van het Masterplan Waalfront in 2008 was er sprake van een geheei ander tijdsgewricht (hoogconjunctuur) dan die wij op dit moment ervaren. Dit verklaart mede de hoge ambities in het Masterplan. 2. Anders dan door het bureau Fakton wordt gesteld, is het College van mening dat er geen 1:1 conclusies kunnen worden getrokken over ontwikkelingen van de woningmarktbehoefte in Nijmegen voor de toekomst op basis van ervaringen uit het verieden. Immers met de realisatie van het Waalfront wordt uitdrukkelijk beoogd nieuwe woonmilieus en -typologieen toe te voegen aan de stad, die tot dusver in Nijmegen niet voor handen waren. Aangepaste ontwikkelingsstrategie en maatregelen; Voor het College staat de opgave en missie van het Waalfront recht overeind. Dat betekent dat aan de ambitie van "Koers West" wordt vastgehouden; het centrum van Nijmegen wordt verlengd naar de westzijde van de stad. Voor het Waalfront is de opgave;" Het creeren van een nieuw stedelijk woonmilieu, met nieuwe woontypologieen en daarmee de noodzaak om nieuwe markten aan te boren, waar eerder in Nijmegen nog geen (of nauwelijks) vraag naar was". Het College ziet daarom het Waalfront als DE aantrekkelijke locatie voor Nijmegen om nieuw centrum stedelijke woningbouw in relatief hoge dichtheden en gestapelde bouw te realiseren. Daartoe is het College voornemens de volgende strategie te volgen: 1. De ambities voor het Waalfront worden bijgesteld en aangepast aan de economische omstandigheden 2. Op enkele onderdelen zal een inhoudelijk aangepast en gefaseerd Masterplan worden ontwikkeld.

WWW.nijmegen.nl

Brief aande raad docx


Vervoigvei

3

3. De gehele gebiedsontwikkeling zal minder vanuit blauwdruk denken en meer organisch en flexibel worden uitgevoerd, met toch voldoende centrum stedelijk karakter 4. Er zal sprake zijn van een langere doorlooptijd dan 2024 5. Er wordt ontwikkeld daar waar de kansen zijn 6. Relatief dure elementen uit het Masterplan (fort, kade, Waalfrontweg, eiland etc.) zullen later worden uitgevoerd 7. Voor het stimuleren van de woningverkoop zullen - in ieder geval uitgewerkt voor de eerst komende 5 jaar - meer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd Om deze strategie te kunnen volgen zullen de volgende inhoudelijke maatregelen een plek krijgen in het aangepaste Masterplan 1. Het aandeel appartementen in de woningbouwprogrammering; a. Vasthouden aan stedelijk woonmilieu met naar verhouding hoger aandeel appartementen. Wel de verhouding meer in balans brengen. b. Behoud van stedelijkheid ook met toevoeging van stadswoningen 2. Er is nu een mismatch tussen vraag naar en aanbod van middeldure en dure koopwoningen in Waalfront: a. nieuwe marktvraag op basis van kwaliteit aanboren, waarin de gevraagde VON-prijzen wel in verhouding zijn. b. Schaarste creeren en her-programmeren elders in de stad ten zuiden van de Waal c. Onderzoeken van de toename van het aandeel (dure) huur; zowel gestapelde hoogbouw als stadswoningen 3. Het beoogde afzettempo is te optimistisch vanwege de mismatch tussen vraag en aanbod (type + prijs). Daarnaast schuiit in de omvang van de bouwbiokken (voorverkoop/financiering + parkeren ) een afzetrisico: a. meer dan voorheen het afzettempo faseren, b. bouwbiokken meer organisch in kleinere eenheden ontwikkelen, flexibeler bij wijzigende omstandigheden c. uitvoering infrastructuur en parkeeropgave in kleinere eenheden ontwikkelen en meer afstemmen in relatie tot voortgang woningbouw. 4. De grondprijzen voor het woonprogramma liggen tussen de 10%-15% boven wat marktconform is in Nijmegen a. In de GREX 2012 zullen de grondprijzen opnieuw worden bezien en zullen zo nodig voorzieningen worden getroffen 5. De gehanteerde indexering reflecteert onvoldoende de dynamiek van de verschlllende deeimarkten waar kosten en opbrengsten tot stand komen. In de grondexploitatie is vooral te optimistisch gerekend t.a.v. opbrengsten a. In de GREX 2012 zal de gehanteerde indexering opnieuw worden bezien. 6. Van de in totaal € 104 min te verwerven externe subsidies en gemeentelijke bijdragen is een indrukwekkend bedrag van € 40 min binnen. Van het nog te realiseren deel is € 14

VWW.nijmegen.nl

Brief aan de raad.doox


Vervoigvei

4

min onzeker, het overige deel vraagt een sterke sturing om tot definitieve toekenning te komen: a. Constateren dart de genoemde € 104 min als volgt is opgebouwd: € 57 miljoen externe subsidies en € 47 min gemeentelijke bijdragen. i. Van de benodigde € 57 min is reeds € 43 min verworven. Constateren dat dit reeds een substantieel percentage is van 75%. ii. Van de benodigde gemeentelijke middelen is reeds € 8 min ontvangen, is € 23,5 min venwerkt in de meerjarenbegroting en zal vanuit de OZB na oplevering woningen een bijdrage worden gestort van in totaal € 15,5 min b. Voortzetten van de constructieve gesprekken met provincie Gelderiand over nieuwe tranche subsidie sleutelprojecten c. Blijven onderzoeken waar mogelijkheden zijn voor overige financiele bijdragen door derden d. Constateren dat ten minste nog een termijn van 15 jaar beschikbaar is om de resterende subsidies te venwerven. 7. Hoewel de gehanteerde rentevoet van 5% gezien de lange doodooptijd aannemelijk is, onderzoeken of sturing op een lagere rentevoet alsrisicobeheersingsinstrumentmogelijk is: a. In de GREX 2012 zal de gehanteerde rentevoet opnieuw worden bezien 8. In de grondexploitatie zijn alle kosten in beeld. De post onvoorzien lijkt voldoende om risico's in bouwen woonrijp maken op te vangen. Er is in de GREX geen buffer opgenomen om onzekerheden t.a.v. rente, verwervingen, subsidies en grondwaardeontwikkeling op te vangen a. In de GREX 2012 zal de hoogte van de post onvoorzien opnieuw worden bekeken. Op basis van deze ontwikkelingsstrategie en maatregelen zal een op onderdelen aangepast Masterplan worden opgesteld, waarbij de hoofdiijnen overeind blijven en die 'recessieproof is. De veranderde inhoudelijke keuzes uit het Masterplan zullen vervolgens in financiele zin worden doorvertaald naar de nieuwe GREX 2012.

Proces en planning; De volgende planning zal worden gehanteerd om uitvoering te geven aan het opstellen van een aangepaste ontwikkelingsstrategie en de financiele vertaling naar de GREX 2012: 6

November -April 2012:

• e 6

Januari 2012: April 2012: Juni 2012:

W/WW.nljmegen.nl

Aangepaste ontwikkelingsstrategie en op onderdelen MP; rekenen en tekenen. Terugkoppeling raad Voorlopige vaststeliing B&W Definitief vaststellen GREX 2012 in raad

Bnef aan de raad.doox


Vervoigvei

5

Bijgaand treft u de openbare versies van de second opinion GREX 2011 Waalfront en management letter risico analyse aan.

Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,


mr. Th.C. de Graaf


Aantal Bijiagen; 2

WVW.niJmegen.nl

Brief aande raad doox

f^,f}r,; srantw.: 1 1 JAN 2012 Ij.Zl^

Recommend Documents