Feiten en fabels over de hypotheekrentes in Nederland. januari Kennis en Economisch Onderzoek

Feiten en fabels over de hypotheekrentes in Nederland

januari 2013

Kennis en Economisch Onderzoek

Inhoudsopgave Inleiding

3

Hoge concentratie is iets anders dan weinig concurrentie 4

De ontwikkeling van de hypotheektarieven

9

Veel gestelde vragen

15

Tot besluit

20

Literatuur

21

Colofon

23

Kennis en Economisch Onderzoek staat ook op internet. Het adres is www.rabobank.com/economie

Afsluitdatum: 20 december 2012

Auteurs: Wim Boonstra [email protected] 030 - 216 6617 Leontine Treur [email protected] 030 - 216 7084

januari 2013

Rabobank


2

Inleiding

In ons land woedt al geruime tijd een discussie over de hoogte van de rentetarieven die banken in rekening brengen bij hypothecaire leningen. Dit komt doordat sedert de financiële crisis van 2008 de gemiddelde tarieven op hypothecaire leningen in ons land een duidelijk afwijkend verloop vertonen van die in de ons omringende landen. De afgelopen jaren behoren deze tarieven in ons land zelfs tot de hoogste in de eurozone. Daarbij wordt dan vaak direct de conclusie getrokken dat de banken hun winstmarges op hypothecaire leningen hebben verhoogd. De verklaringen die daarvoor vervolgens worden aangedragen gaan vaak terug op een vermeende afwezigheid van concurrentie op de Nederlandse markt voor bancaire producten. Een enkeling heeft zelfs gesuggereerd dat sprake is van prijsafspraken tussen banken. De banken zelf wijzen daarentegen op het verloop van de financieringskosten voor Nederlandse banken en stellen dat de hypothecaire rentetarieven de laatste jaren in vergelijking met het buitenland weliswaar relatief hoog zijn, maar dat dit niet automatisch betekent dat de winstmarges op hypotheken daarmee ook hoog zijn. De Rabobank, als grootste verstrekker van hypothecaire leningen in ons land, staat middenin deze discussie. Daarom wil zij graag de achtergronden en ontwikkelingen vanuit haar perspectief toelichten. Daartoe dient deze special. In het eerste deel zal worden ingegaan op de vraag welke invloed de hoge concentratiegraad in het Nederlandse bankwezen heeft op de onderlinge concurrentieverhoudingen in het bankwezen. Daarbij wordt ook ingegaan op de rol die andere aanbieders van financiële diensten in ons land (kunnen) spelen. Vervolgens wordt in deel twee het beloop van de hypotheektarieven nader geanalyseerd en wordt getracht een verklaring hiervoor te geven. Tevens wordt hier nader ingegaan op de tarieven die de Rabobank haar klanten in rekening brengt. In deel drie worden enkele veel gestelde vragen beantwoord. Deel vier sluit af.

Wim Boonstra [email protected]

januari 2013

Leontine Treur [email protected]

Rabobank


3

Hoge concentratie is iets anders dan weinig concurrentie

Samenvatting Nederland kent een hoge concentratiegraad in de hypotheekmarkt. De markt wordt echter gekenmerkt door zeer lage toetredingsbarrières en een landelijke dekking voor alle aanbieders van hypothecaire leningen. Daardoor is de concurrentie zeer hevig, wat tevens kan worden gezien aan de fluctuaties in de marktaandelen. Internationaal vergelijkend onderzoek laat zien dat de kosten van Nederlandse bancaire producten en de bancaire rentemarge in internationaal perspectief uitgesproken laag zijn. De hoge concentratiegraad is dan ook niet de verklaring voor het afwijkende beloop van de hypotheekrente in ons land. Sedert het uitbreken van de crisis kennen de Nederlandse banken echter relatief hoge financieringskosten, waardoor hypotheektarieven zich relatief ongunstig hebben ontwikkeld. Dit, en niet een gebrek aan concurrentie verklaart de relatief hoge hypotheektarieven in ons land (zie deel II). De Nederlandse bancaire sector kent van oudsher een hoge concentratiegraad. Dat betekent dat de markt wordt gedomineerd door enkele grote aanbieders. Dit kan worden afgelezen aan diverse maatstaven. Een populaire maatstaf is de zogeheten concentratie-ratio, zoals de C-3 of C-5 ratio. In zo’n ratio wordt het aandeel van de respectievelijk 3 of 5 grootste partijen gerelateerd aan de marktomvang. Die marktomvang kan op zijn beurt weer worden gedefinieerd als het gezamenlijke (binnenlandse) balanstotaal van de Nederlandse banken, maar kan ook worden uitgerekend op deelmarkten, zoals de markt voor spaargeld of de totale omvang van de markt voor hypothecaire leningen. Waarbij op sommige deelmarkten ook niet-bancaire spelers, zoals verzekeraars, actief zijn. Een dergelijke ratio zegt echter niet zoveel over de feitelijke marktverhoudingen. Dit blijkt uit het volgende voorbeeld. Stel dat een land een C-5 ratio heeft van 80%, wat betekent dat 5 partijen gezamenlijk 80% van de markt bedienen. Dit kan echter verschillende situaties weerspiegelen, zoals blijkt uit figuur 1.

Figuur 1: C-5 ratio %

%

%

100

100

%

100

100

80

80

80

80

60

60

60

60

40

40

40

40

20

20

20

20

0

0 Bank A

Bank B

Bank C

Bank D

januari 2013

Bank E

0

0 Bank A

Rabobank

Bank B

Bank C

Bank D

Bank E


4


In figuur 1A, waarin de grootste partij 60% van de markt heeft en de nummers 2 tot en met 5 ieder 5%, is het duidelijk dat de marktleider sterk dominant is. In figuur 1B, waarin het gezamenlijke marktaandeel van 80% evenredig is verdeeld, is geen dominante partij aanwezig. Een hoge C5-ratio kan dus sterk uiteenlopende marktverhoudingen weerspiegelen Een wetenschappelijk meer verantwoorde maatstaf is de zogeheten HirschHerfindahl Index (HHI). In deze index worden de marktaandelen van alle marktpartijen gekwadrateerd bij elkaar opgeteld. Daarmee kan de index liggen tussen dichtbij de nul (oneindig veel aanbieders met een verwaarloosbaar marktaandeel) en 10.000 (één aanbieder met een marktaandeel van 100%). In het hiervoor genoemd de voorbeeld leidt scenario 1 (een C5 van 80 met een dominante partij) tot een HHI van 3700 (hoge concentratie), waar scenario 2 resulteert in een HHI van 1280 (matig geconcentreerde markt). De HHI is dus een veel preciezere maatstaf. In figuren 2A en 2B is het verloop in de tijd van beide maatstaven voor de Nederlandse markt voor woninghypotheken weergegeven. Het blijkt dat de markt ook volgens de HHI inderdaad tamelijk hoog geconcentreerd is, maar niet extreem. Ook vertoont de index de nodige schommelingen in de tijd, wat vooral kan worden afgelezen uit de maandcijfers in de rechter grafiek. Bij internationale vergelijkingen valt het op dat het vooral kleine landen zijn die een hoge concentratiegraad kennen. Grote landen hebben in het algemeen meer partijen en daarmee een op het eerste gezicht meer versnipperde markt. Toch gaat die vergelijking in veel gevallen mank. Kleine landen hebben vaak relatief weinig aanbieders, maar die hebben veelal wel allemaal een landelijke dekking. In een land als Duitsland zijn weliswaar veel bancaire spelers, maar veel daarvan zijn erg klein en hebben slechts een lokaal bereik. Daarmee heeft de Duitse

Figuur 2: Het verloop van de HHI op de Nederlandse markt voor woninghypotheken index

index

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

0

0 01

0 02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

HHI merkniveau

0 01

index

index

2500

HHI merkniveau (jaarlijks gemiddelde)

12

HHI groepsniveau

HHI merkniveau

HHI groepsniveau

lage concentratie

hoge concentratie

HHI groepsniveau (jaarlijks gemiddelde)

Bron: Kadaster, Rabobank

januari 2013

Rabobank


5


consument in vergelijking tot zijn Nederlandse tegenhanger dus zeker niet automatisch eenvoudiger en sneller toegang tot meerdere aanbieders van financiële producten. Overigens heeft de opkomst van het internetbankieren in alle landen tot een versterking van de concurrentie in de markt voor financiële dienstverlening gezorgd. Op de markt voor hypothecaire leningen speelt hier bijvoorbeeld dat de markt als gevolg van de verschillende vergelijkingssites een stuk transparanter is geworden, waardoor de offertes van de verschillende aanbieders eenvoudig met elkaar kunnen worden vergeleken. Vaak wordt gesteld dat als er weinig aanbieders zijn er ‘dus’ ook weinig concurrentie op de markt is. Voor deze stelling is echter noch theoretisch, noch empirisch veel bewijs. Sterker nog, het lijkt er eerder op dat juist in landen met een hoge concentratiegraad de prijs van financiële producten en diensten relatief laag is. Zo blijkt uit een internationaal vergelijkend onderzoek, waarin de prijs van een gestandaardiseerd pakket aan financiële diensten tussen een groot aantal landen wordt vergeleken, dat klanten in hoog geconcentreerde landen als België en Nederland juist goed af zijn, evenals in Zweden trouwens (waar de concentratiegraad wat lager is). In landen met een lage concentratiegraad zijn de klanten gemiddeld juist slechter af, zij het dat ook daar uitzonderingen zijn (Verenigd Koninkrijk en Oostenrijk). Kortom, het in grafiek 3A geschetste beeld is niet eenduidig. Wel komt Nederland naar voren als de goedkoopste aanbieder. Dit onderzoek dateert echter uit 2005 en is dus wat verouderd. Maar een meer recente analyse van rentemarges geeft een vergelijkbaar beeld (figuur 3B). Het blijkt dat de rentemarge in ons land van de onderzochte landen het laagste is, ondanks de relatief hoge concentratiegraad. Dit duidt op een stevige onderlinge concurrentie tussen de financiële partijen.

Figuur 3: Internationale vergelijking kosten bancaire dienstverlening en rentemarges € per jaar

€ per jaar

300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

Netto rentemarge Land België Frankrijk Duitsland Japan Nederland Polen Spanje VK VS

(mediaan 1999-2008) 1,7 2,17 2,69 1,92 1,35 3,46 2,39 1,62 4,03

Loan Loss Provisions Marge (mediaan 1999-2008) minus LLP 0,13 0,28 0,77 0,5 0,12 0,5 0,44 0,06 0,22

1,57 1,89 1,92 1,42 1,23 2,96 1,95 1,56 3,81

50 0

0

Bron: Cap Gemini, World Retail Banking Report 2005

januari 2013

Bron: Lopez-Espinoza et al.

Rabobank


6


Een ander mogelijk nadeel van een hoge concentratiegraad is dat, als er slechts een gering aantal partijen is, het voor de aanwezige banken althans in theorie relatief eenvoudig is om onderling kartelafspraken te maken. De traditioneel lage marges in ons land wijzen erop dat daar geen sprake van is. Wat daarbij een sterk disciplinerende rol kan spelen is de toegankelijkheid van de markt. Als de prijzen of marges in een bepaalde markt erg hoog worden en het is eenvoudig om toe te treden dan zal toetreding van nieuwkomers ervoor zorgen dat dit weer wordt gecorrigeerd. Die nieuwkomers kunnen buitenlandse partijen zijn of andere aanbieders van financiële producten. Zo zijn op de Nederlandse markt voor woninghypotheken niet alleen Nederlandse banken, maar ook buitenlandse banken, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen actief (figuur 4). De Nederlandse markt voor woninghypotheken is extreem open en toegankelijk voor nieuwe toetreders. Dat komt door de aanwezigheid van de zogeheten tussenpersonen. Dat zijn aanbieders van financiële producten die zij namens anderen verkopen. In ons land wordt op deze manier circa 60% van alle verkochte woninghypotheken verkocht via dergelijke tussenpersonen. Dat betekent dat het voor nieuwe toetreders zeer eenvoudig is om de Nederlandse markt te betreden, omdat zij via de tussenpersonen zonder al teveel kosten al toegang hebben tot een landelijk netwerk. Zij hoeven dus weinig tot niets te investeren in naamsbekendheid en marketing. Ook aan ‘de achterkant’ is hun bedje al gespreid, omdat er gespecialiseerde instellingen zijn waaraan je de administratieve verwerking van hypotheken kunt uitbesteden. Tot slot ligt er ook al een eenvoudig standaardproduct klaar, te weten de hypotheek onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Al met al is het enige wat een nieuwe aanbieder nodig heeft om de markt voor hypothecaire leningen te kunnen betreden toegang tot voldoende financiering. Zelfs een bankvergunning is niet nodig. De nieuwe aanbieder kan namelijk meeliften op de vergunning die de tussenpersoon heeft.

Figuur 4: De distributieketen van hypothecaire leningen in ons land

Buitenlandse banken

Binnenlandse banken

Circa 40%

Pensioen fondsen

Verzekeringsmaatschappijen

Tussenpersonen

circa 60%

Geldleners (huizenkopers)

Bron: Rabobank

januari 2013

Rabobank


7


Deze toegankelijkheid bestaat niet alleen in theorie, maar is de harde praktijk. De tabel in figuur 5 laat zien welke partijen er tussen 1996 en 2006 zijn toegetreden. Dat waren er in totaal zeven en enkele daarvan wisten in korte termijn substantiële marktaandelen op te bouwen. Concluderend kan worden gesteld dat een hoge concentratiegraad niet per definitie betekent dat de concurrentie gering is. Verder blijken de kosten van Nederlandse bancaire producten in internationaal perspectief traditioneel relatief laag te zijn, evenals de rentemarge. Verder is de Nederlandse markt voor woninghypotheken extreem open voor nieuwe toetreders, wat stevig bijdraagt aan de concurrentie. Zouden de marges op Nederlandse hypotheken erg hoog zijn dan zouden buitenlandse toetreders al spoedig de markt betreden.

Figuur 5: Toetreding en uittreding op de Nederlandse hypotheekmarkt (1996 - 2011)

Toetreding

Onderneming DSB Hypotheken Argenta Bank of Sc otland GMAC BNP Paribas ELQ Hypotheken Sparc k Hypotheken

1996 1997 1999 2001 2003 2004 2006

Uittreding: jaar & reden

Hoogst behaalde Hoogst behaalde marktaandeel (totaal) marktaandeel (NHG)

2009, faillissement

2008, kredietcrisis 2008, faillissement 2008, kredietcrisis

3,9% (mei ’08) 6,5% (juli ’06) 2,8% (dec ’07) 3,5% (juli ’07) 8,9% (nov ’10) 1,0% (okt ’07) 0,2% (feb ’07)

2,4% (dec ’08) 21,2% (okt ’06) 4,0% (mei ’04) 10,2% (feb ’07) 14,7% (dec ’10) n.b. n.b.

Bron: NMa Sectorstudie Hypotheekmarkt o.b.v. data Kadaster, MoneyView en openbare bronnen.

januari 2013

Rabobank


8


Samenvatting De ontwikkeling van de hypotheektarieven wordt vooral bepaald door het beloop van de belangrijkste kostenpost, de financieringskosten van de banken. Die hebben zich in ons land sinds 2008 ongunstiger ontwikkeld dan in de ons omringende landen, wat op zijn beurt weer het gevolg is van een andere financieringsstructuur van de Nederlandse banken. De marge op hypotheken, het deel wat overblijft als de financieringskosten van de hypotheektarieven worden afgetrokken is sinds 2008 weer wat hersteld, na enkele jaren waarin deze met het oog op de continuïteit onhoudbaar laag waren. Als alle kosten correct worden toegerekend bedraagt de winstmarge op hypotheken bij de Rabobank circa 0,3%. Deze winst is noodzakelijk om de solvabiliteit van de bank op het vereist niveau te houden. Gezien het voorgaande is de ontwikkeling van de rentetarieven op hypothecaire leningen in ons land sedert 2008 inderdaad opmerkelijk. Daarbij spelen twee vraagstukken. Ten eerste de beweging van de Nederlandse hypotheekrente ten opzichte van het buitenland: waarom verlopen de hypotheektarieven in ons land sinds eind 2008 qua richting anders dan in de meeste andere landen? Waarom wordt de op het eerste gezicht lage rente op de financiële markten nauwelijks weerspiegeld in het verloop van de hypotheektarieven? Ten tweede de absolute hoogte van de hypotheekrentes, die in de Europese context nu ongunstig afsteken. Zijn de hypotheekproducten tussen de verschillende landen wel goed vergelijkbaar? Zijn Nederlandse klanten daadwerkelijk slechter af dan in het buitenland? Overigens past bij de internationale vergelijking een belangrijke kanttekening. De bancaire markten in de diverse Europese landen functioneren vandaag de dag nog in een institutionele context die van land tot land grote verschillen kent. Daarbij kan voor de markt voor woninghypotheken bijvoorbeeld worden gedacht aan verschillen in fiscaliteit en wetgeving op het gebied van de huisvesting, het al of niet aanwezig zijn van een goed ontwikkelde markt voor huurwoningen, culturele verschillen, zoals de leeftijd waarop kinderen het ouderlijk huis verlaten, of verschillen in spaargedrag en beschikbare spaarproducten. Dit alles is teveel om in een paper van deze omvang te analyseren. Daarom zullen we ons in het vergelijkende deel van deze special vooral richten op een vergelijking met Duitsland, omdat het divergerende verloop van de Nederlandse en Duitse hypotheekrente een van de meest in het oog springende verschijnselen is. Wel zullen wij, louter bij wijze van illustratie, af en toe wat data uit andere landen presenteren. Wat verklaart de hoogte van de hypotheekrente? Zoals bij ieder product geldt ook voor een hypotheekproduct dat de verkoopprijs, in dit geval de hypothecaire rentetarieven, wordt bepaald door de kostprijs van het product en de winstmarge. Die kostprijs van een hypotheek bestaat boven alles uit de hoogte van de financieringskosten van de bank. Die kosten zijn in hoge mate variabel, zij volgen de rente op de spaarrekeningen en de tarieven

januari 2013

Rabobank


9


die banken op de gelden kapitaalmarkten moeten betalen op aangetrokken middelen, waarover later meer. Daar bovenop komen dan bepaalde vaste kosten. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de kosten van de verwerving van het spaargeld, het verstrekken en administratief verwerken van hypotheken, de overhead van het kantorenapparaat en overige infrastructuur en bepaalde risicoopslagen. De opslagen voor hypotheek-specifieke risico’s en operationele kosten worden door de NMa (Sectorstudie Hypotheekmarkt 2011) geschat op 0,8%. De precieze opbouw van het hypotheektarief van de Rabobank kan op de website van de bank worden gevonden: http://www.rabobank.nl/privatebanking/service/producten_en_diensten/hypothe ken/hypotheekrente/hoe_is_mijn_hypotheekrente_opgebouwd. In Nederland zitten in een hypotheek een aantal opties die klanten meer zekerheid en flexibiliteit geven. Om met dit laatste te beginnen, veel mensen vinden het prettig om tussentijds extra te kunnen aflossen. In Nederland is het bij hypothecaire leningen gebruikelijk om tussen de 10% en 20% (dit laatste bijvoorbeeld bij de Rabobank) van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij te kunnen aflossen. In bijvoorbeeld Duitsland wordt bij vervroegde aflossing een boete in rekening gebracht. Andere opties betreffen het boetevrij aflossen van de volledige hypotheek bij verkoop van de woning en de rentegarantie tijdens de offerteperiode. Als in die periode de rente stijgt behoudt de klant het recht op de in de offerte overeengekomen lagere rente, als de rente in die periode daalt krijgt de klant het nieuwe, lagere tarief. Dit biedt de klant zekerheid dat hij de op dat moment meest gunstige rente krijgt. De grootste en meest variabele kostenpost bestaat uiteraard uit de financieringskosten van de banken. Die worden gevormd door achtereenvolgens de rente die een bank betaalt op het bij haar gestalde spaargeld, de rente die een bank moet betalen op de door haar op de financiële markten aangetrokken middelen (de zogeheten ‘professionele funding’) en het vereiste rendement op het eigen vermogen. Deze kosten kunnen van bank tot bank sterk uiteenlopen. Ten eerste vergoeden banken verschillende rentes op hun spaarrekeningen. Ten tweede betalen zij op de financiële markten, al naar gelang hun risicoprofiel, uiteenlopende rentetarieven op de door hen aangetrokken professionele funding. Verder kan de mix van spaargeld en professionele funding van bank tot bank onderling sterk verschillen. Dat geldt zowel tussen banken, maar ook tussen landen, al naar gelang van de beschikbaarheid van de diverse financieringsbronnen. Daarbij speelt de macro-economische context een belangrijke rol. De macro-economische context: het nationale liquiditeitsgat Ons land heeft een groot nationaal spaaroverschot. Dit kan worden afgelezen aan het saldo op de lopende rekening van de betalingsbalans. Dit vertoont in ons land al decennia lang een groot en structureel overschot. Dit betekent dat wij als land jaarlijks meer produceren dan consumeren. Dit nationale spaaroverschot wordt geheel veroorzaakt door de particuliere sector, de Nederlandse overheid heeft immers vrijwel altijd jaarlijks een begrotingstekort. Tegen deze

januari 2013

Rabobank


10


achtergrond zou men verwachten dat in ons land spaargeld overvloedig aanwezig is en dat banken hun leningen aan bedrijven en woningbezitters met dit spaargeld zou kunnen financieren. De werkelijkheid is echter gecompliceerder. Een groot deel van het Nederlandse particuFiguur 6: Hypotheken als % van het spaargeld huishoudens %

liere spaaroverschot ontstaat door de in ons land contractueel vastgelegde pensioenbespa-

%

250

250

200

200

150

150

100

100

ringen. Dat geld wordt beheerd door onze pensioenfondsen (en in mindere mate verzekeraars) en die zetten dat geld niet op een spaarrekening van een bank. Zij beleggen dit geld voor het overgrote deel in het buitenland.

50

50

Ook particulieren beleggen een deel van hun vermogen deels in het buitenland, in plaats van het bij een bank te stallen. Er vloeit dus

0

0

veel Nederlands geld direct naar het buitenland. Deze uitstroom overtreft in veel jaren het nationale spaaroverschot, waardoor ons

Bron: ECB, European Mortgage Federation

land, ondanks het spaaroverschot, toch een liquiditeitsgat heeft. Dit gat moet dan weer

worden opgevuld met het aantrekken van middelen op de internationale gelden kapitaalmarkten. Zie figuren 7A en 7B. De linker figuur geeft de ontwikkeling van het spaaroverschot en liquiditeitstekort van jaar tot jaar weer. Daaruit blijkt dat het liquiditeitsgat door de tijd heen substantieel was, maar de laatste jaren wel sterk is gedaald. De rechter figuur laat echter het cumulatieve beeld zien, waaruit blijkt dat er als gevolg van de financiering van dit liquiditeitsgat inmiddels forse buitenlandse passiva zijn opgebouwd die met een zekere regelmaat moeten worden geherfinancierd. Hierbij spelen banken een belangrijke rol. Het voorgaande is geen typisch Nederlands verschijnsel. Ook in de ons omringende landen heeft de inrichting van het pensioenstelsel een grote impact op de beschikbare ‘vrije’ besparingen. Figuur 6 geeft voor een reeks van landen weer hoe groot de hoeveelheid uitstaande hypotheken is als percentage van het beschikbare spaargeld. Pensioenen in Duitsland, België, Frankrijk en Italië zijn

Figuur 7: Spaaroverschot en liquiditeitsgat jaarlijks (links) en cumulatief (rechts) EUR mrd

EUR mrd

150 100 50

EUR mrd

EUR mrd

150

900

900

100

600

600

300

300

50

0 0

0

0

-50

-50

-300

-300

-600

-600 -900

-100

-100

-900

-150

-150

-1200

82

85

88

Spaarsaldo

91

94

Uitstroom

97

00

03

Liquiditeitssaldo

06

09

Financiering

-1200 82

85

Spaarsaldo

88

91

94

Uitstroom

97

00

03

Liquiditeitsgat

06

09 Financiering

Bron: DNB

januari 2013

Rabobank


11


gefinancierd door middel van een zogeheten omslagstelsel. In deze landen is het beschikbare spaargeld voldoende om vrijwel de gehele hypothecaire kredietverlening te financieren. Nederland, Ierland en Finland kennen daarentegen een kapitaaldekkingstelsel en hebben lagere vrije besparingen. Hierdoor zijn banken in deze landen afhankelijker van de internationale kapitaalmarkt als additionele bron van financiering. Sommigen stellen dat als er minder zou worden geleend, of als er zou worden afgelost op bepaalde schuld, dit probleem zich vanzelf oplost. Dat laatste is echter een misvatting. Het geld dat wordt gebruikt om af te lossen is dan namelijk niet meer beschikbaar als vrij spaargeld.1 Het nationale liquiditeitsgat wordt er niet door verkleind. Dit in tegenstelling tot het initiatief om pensioenfondsen te verleiden om meer geld in de financiering van banken of bancaire producten te beleggen. Dit zou de banken in ons land en daarmee de kostprijs van hypothecaire leningen in ons land een stuk minder gevoelig maken voor het sentiment op de internationale financiële markten. Een dergelijke oplossing zou echter wel marktconform moeten geschieden. De inzet van staatsgaranties daarbij zou de markt ernstig kunnen verstoren en de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat mogelijkerwijs in het geding brengen. Zie ook deel III. Beloop van de fundingkosten in de tijd Zoals gezegd kan het grootste deel van het beloop van de hypotheektarieven worden verklaard door het verloop van de variabele kosten, die op hun beurt bestaan uit de te betalen rente op spaargeld en de kosten van professionele funding. Ten eerste is daar dus de op het spaargeld te vergoeden rente. Spaargeld neemt in ons land ruim 60% van de funding voor zijn rekening. De rente op spaargeld ligt in Nederland in vergelijking tot de ons omringende landen op een relatief hoog niveau. Weliswaar is de absolute hoogte van de rentevergoeding op spaargeld in ons land momenteel laag, in de ons omringende landen is deze meestal nog beduidend lager. De relatieve hoogte van het spaargeld in ons land is vooral hoog als gevolg van de zeer intensieve concurrentie op de spaarmarkt. Deze is verhevigd in reactie op de financiële crisis. Door de crisis konden tal van banken zich niet meer op een bedrijfseconomisch verantwoorde wijze funden op de kapitaalmarkt, waardoor zij zich wendden tot de spaarmarkt om de benodigde middelen aan te trekken. Hierdoor bleef de spaarrente in ons land structureel hoger dan die in de ons omringende landen. Dit wordt geïllustreerd in figuren 8A en 8B. Tegelijkertijd past hier wel een waarschuwing. De spaarmarkten van de getoonde landen verschillen kennen een nogal verschillende structuur. In ons land bijvoorbeeld is meer dan 85% van al het spaargeld direct opvraagbaar. In Duitsland, waar slechts circa 17% van het spaargeld direct opvraagbaar is, speelt het zogeheten Bausparen een grote rol.

1

Merk op, dat als het gevolg van het aflossen van hypotheken zowel absoluut als relatief een nog groter deel van het vermogen van gezinnen in illiquide vorm vastligt, te weten pensioenen en de overwaarde in de eigen woning.

januari 2013

Rabobank


12


Daarin sparen mensen eerst een belangrijk deel van het benodigde geld voor hun woning bij elkaar, waarbij over het gespaarde in het algemeen een lage rente wordt vergoed. De Franse spaarmarkt kent weer een heel andere structuur. In het vervolg van deze notitie wordt met name ingezoomd op de verschillen tussen ons land en Duitsland. Dit, omdat het divergerende beloop van de hypotheekrente in Duitsland en Nederland in de discussie de meeste aandacht heeft getrokken. De kosten van het op de internationale kapitaalmarkten aan te trekken middelen worden bepaald door de hoogte van de zogeheten ‘swaprente’, plus een per bank verschillende risico-opslag. Deze laatste kan worden benaderd met gebruik van de zogeheten CDS-spread. Dit is als het ware een inprijzing van de markt van het risico dat een bank failliet kan gaan. In het verleden, dat wil zeggen voor de crisis van 2007/8, was deze spread normaal gesproken erg laag. Sindsdien echter is deze fors opgelopen, zelfs voor stabiele en financieel zeer degelijke banken. Onderstaande figuur illustreert het beloop van de financieringskosten voor tienjaars funding, waarbij tevens het rentetarief voor een hypothecaire lening van tien jaar is weergegeven. Beide reeksen hebben betrekking op de Rabobank. Merk overigens op dat dit altijd een benadering betreft. In tegenstelling tot spaargeld, wat permanent op de balans staat en waarvan een verandering in het tarief direct doorwerkt in de financieringskosten, zijn banken niet continu bezig met het uitgeven van obligaties. Banken trekken van tijd tot tijd geld aan, afhankelijk van marktomstandigheden en liquiditeitsbehoefte. De grafiek geeft als het ware weer wat de fundingkosten zouden zijn als de bank wel voortdurend geld zouden aantrekken. Om de kwaliteit van deze benadering te toetsen geven de punten de kosten van enkele feitelijke emissies van tienjaars obligaties van de Rabobank weer. Het verschil tussen beide reeksen kan worden gezien als een goede benadering van de bruto marge (de marge zonder de opslagen). Overigens heeft iedere Figuur 8: Internationale vergelijking rente op spaargeld %

%

Direct opvraagbare spaarrente

5

5 4

4 3

3

2

2

1

1

0

0 03

04

05

Duitsland

06

07

Frankrijk

08

09

10

België

11

12

Nederland

%

5 - 10 jaar vast

%

9

9

8

8

7

7

6

6

5

5

4

4

3

3

2

2

1

1

0

0 03

04

05

06

Frankrijk

07 Duitsland

08

09 België

10

11

12

Nederland

Bron: ECB

januari 2013

Rabobank


13


bank uiteraard zijn eigen financieringsmix, die bestaat uit spaargeld en op de kapitaalmarkt aangetrokken middelen. Op het eerste gezicht lijkt de marge op spaargeld hoger, omdat het verschil tussen de rente op spaargeld en de hypotheektarieven groter is. Merk echter op dat het spaargeld direct opvraagbaar is, terwijl de

Figuur 9: Kapitaalmarkt funding 10-jaars geld 7

%

%

7

hypothecaire leningen voor een langere tijd, tot wel dertig jaar, worden verstrekt. Degelijke

6

6

5

5

4

4

gebruiken derivaten om de rentetypische

3

3

looptijd van de funding en de leningen zo dicht

2

2

mogelijk bij elkaar te brengen.

1

1

0

0 04

05

06

hypotheektarief

07

08

09

swaptarief

10 CDS

11

12 emissies

Bron: Rabobank, Bloomberg

banken financieren geen dertigjarige leningen met direct opvraagbaar spaargeld. Banken

Om van de bruto- naar de nettomarge te komen moeten de eerder genoemde opslagen voor hypotheek-specifieke risico’s en operationele kosten worden verrekend. Na aftrek van deze opslagen blijkt dat de ‘winstmarge’

op hypotheken in de jaren voor de crisis zeer laag en bij vlagen zelfs bijna nul was. Als de eerder genoemde opslagen mee worden genomen dan resteert de conclusie dat de Rabobank gedurende enkele jaren haar nieuwe hypotheken met verlies heeft verkocht. Dit gebeurde onder druk van een hevige concurrentie. In het begin van deze eeuw traden enkele nieuwe buitenlandse marktpartijen toe tot de Nederlandse hypotheekmarkt. Deze partijen, waarvan enkele een subprime karakter droegen, dwongen bestaande banken tot verlaging van hun tarieven tot bedrijfseconomisch op termijn niet verantwoorde niveaus. Deze partijen, die voor de financiering van hun hypotheken vrijwel volledig afhankelijk waren vanhet aantrekken van korte funding op de financiële markten, waren na de crisis weer snel verdwenen. Hun funding droogde toen namelijk snel op. Overigens staat het nieuwe toezichts-kader (Basel III) het banken niet langer toe om dergelijke grote liquiditeits-risico’s te lopen. Deze periode illustreert overigens hoe een hoge mate van ongebreidelde concurrentie ten koste kan gaan van de financiële stabiliteit. Sindsdien zijn ook de marges op hypothecaire leningen weer hersteld tot bedrijfseconomisch verantwoorde niveaus. In historisch perspectief zijn de rentemarges van Nederlandse banken echter nog steeds niet hoog.

januari 2013

Rabobank


14


1) Waarom vertalen de lage rentes van de ECB zich niet in lagere hypotheekrentes? Banken moeten een hypothecaire lening, die vaak een lange looptijd tot wel 30 jaar heeft, financieren met lange middelen. Een degelijke bank financiert lange leningen niet met korte middelen, omdat dan het opvraagbaarheids- of liquiditeitsrisico veel te hoog wordt (zie hiervoor). Degelijke banken zullen dus nooit een hypothecaire lening met korte leningen van de ECB financieren. 2) Hebben de Nederlandse banken baat bij de lage tarieven op de nieuwe driejarige faciliteit (LTRO) van de ECB? Alle banken hebben baat gehad bij de Long Term Refinancing Operation (LTRO) van de ECB, ongeacht of zij er zelf gebruik van maakten. Deze ingreep had immers een sterk stabiliserende uitwerking op de financiële markten. Ook leidde zij tot een sterk vertrouwensherstel t.a.v. de banken in de vermeend zwakkere landen. De overheden in de onder druk staande landen zagen eveneens hun financieringskosten dalen. Bij dat brede vertrouwensherstel heeft iedere Europese bank baat gehad. Wel is het natuurlijk zo dat vooral banken met een behoefte aan liquiditeit direct voordeel hebben gehad van de LTRO en de daarbij horende lage tarieven van de Europese Centrale Bank (ECB). Banken die op de financiële markten niet voldoende funding tegen bedrijfseconomisch verantwoorde prijzen kunnen aantrekken kunnen een beroep doen op de deze faciliteit van de ECB. De Nederlandse grootbanken hebben geen rechtstreeks gebruik gemaakt van de LTRO. Zij hadden de LTRO zelf niet nodig, maar hebben er indirect wel van geprofiteerd dat veel andere banken ermee werden geholpen. Verder kleeft aan deelname van de LTRO voor banken een reputatierisico; beleggers zouden kunnen denken dat deelnemende banken zij een probleem hebben en over de professionele funding hogere risico-opslagen gaan eisen. Voor de Rabobank, die door velen als veilige haven wordt gezien, speelt specifiek dat zij geen tekort, maar een groot overschot kent aan liquide middelen. Die heeft zij voor grote bedragen bij de ECB gestald. De Rabobank leent dus niet van, maar aan de ECB. De lage rente van de ECB betekent dat de Rabobank over deze, zeer forse bedragen, een negatieve marge heeft. Het is verlieslatend geld. Toch kan de Rabobank deze liquide middelen niet anders gebruiken, omdat het voor een aanzienlijk deel vluchtig geld betreft dat zo weer door de klanten, in dit geval gaat het specifiek om bedrijven, kan worden opgevraagd. 3) Waarom loopt de hypotheekrente tussen Duitsland en Nederland uiteen? Het uiteenlopen van de van de Nederlandse en Duitse hypotheekrentes wordt vrijwel geheel veroorzaakt door het verschillende beloop van de kostprijs van financiering van respectievelijk Duitse en Nederlandse banken. Daarnaast spelen

januari 2013

Rabobank


15


productverschillen een rol (zie ad 4). Dit heeft op zijn beurt twee oorzaken, te weten de samenstelling van de bancaire passiva (funding) en het verschil in hoogte van de tarieven. Duitse banken kunnen hypotheken vrijwel geheel financieren met spaargeld, dat ook nog eens zeer goedkoop is. Nederlandse banken moeten op het door aan hen toevertrouwde spaargeld sedert 2008 een duidelijk hogere rente betalen dan hun Duitse collega’s. Verder zijn Nederlandse banken veel meer dan banken in andere landen afhankelijk van geld dat zij op de internationale gelden kapitaalmarkten moeten aantrekken (professionele funding), waarop zij sedert 2008 een aanmerkelijk hogere risico-opslag moeten betalen. 4) Zijn klanten van Duitse banken beter af dan in Nederland? Deze vraag valt niet eenduidig te beantwoorden, omdat de verschillen tussen Nederland en Duitsland in een aantal opzichten erg groot zijn. Zo ligt in Duitsland de maximale hypotheek die een huizenkoper als percentage van de aankoopprijs van een koopwoning kan krijgen (de zogeheten Loan to Value of LTV) duidelijk lager dan in Nederland. Je moet dus langer sparen voordat je een huis kan kopen. Duitsland heeft echter, anders dan Nederland, een goed ontwikkelde vrije huursector, waardoor het inderdaad mogelijk is om tegen redelijke kosten een woning te huren en te sparen voor de eerste koopwoning. In ons land ben je in vergelijking met de vrije huursector al snel goedkoper uit door een woning te kopen. Uiteraard kun je in Duitsland ook een hogere hypotheek krijgen, maar dan lopen de rentetarieven over het meerdere snel op. In het algemeen kan worden gesteld dat het Duitse stelsel minder flexibel is dan het Nederlandse. Als beginnende huizenkoper, die van plan is om in de loop der jaren nog een aantal malen naar een grotere woning te verhuizen, ben je ook bij de huidige tarieven in Nederland nog steeds goedkoper uit. Dit in verband met de afwezigheid van boeteclausules om bij verhuizing de hypotheek af te lossen. Ook kan in ons land, anders dan in Duitsland, jaarlijks tien tot twintig procent van de oorspronkelijke hypotheek boetevrij worden afgelost. Een oudere huizenkoper, die veel eigen geld meebrengt en dus een relatief lage hypothecaire lening nodig heeft en die verder geen verhuisplannen meer heeft is op dit moment in Duitsland waarschijnlijk goedkoper uit. 5) Is de rentemarge van de Rabobank historisch hoog? De totale rentemarge van de Rabobank is in de loop der jaren fors gedaald. Dit is overigens een beeld wat zich bij vrijwel alle banken onder druk van de concurrentie heeft afgespeeld. Sedert de eeuwwisseling is deze daling wat afgevlakt en heeft de rentemarge zich min of meer gestabiliseerd. Wel laat de grafiek zien dat de marge in 2007 een absoluut dieptepunt bereikte, onder druk van de toenmalige erg hevige concurrentie. Het is ook deze periode waarin de marge op hypotheken onhoudbaar laag waren. Dat uitte zich uiteraard alleen in de marge op de nieuwe hypotheekproductie. De totale rentemarge over de gehele portefeuille kon zich dankzij de reeds eerder afgesloten contracten toch nog enigszins toenmalige erg hevige concurrentie. Het is ook deze periode waarin de marge op

januari 2013

Rabobank


16


hypotheken onhoudbaar laag waren. Dat uitte zich uiteraard alleen in de marge op de nieuwe hypotheekproductie. De totale rentemarge over de gehele portefeuille kon zich dankzij de reeds eerder afgesloten contracten toch nog enigszinshandhaven. Sinds 2007 is de marge weer tot een houdbaar niveau hersteld. 6) Maken Nederlandse banken overwinsten? Figuur 11 geeft de ontwikkeling van het rendement van de vier grootste Nederlandse banken weer. Uit de grafiek blijkt dat de winstgevendheid van het Nederlandse bankwezen sinds de eeuwwisseling sterk heeft geschommeld. De Rabobank heeft de meest gelijkmatige winstontwikkeling. Dat is overigens typerend voor een coöperatieve bank. Die hebben naar hun aard een voorzichtiger risicoprofiel en daarmee meestal een lagere winstgevendheid tijdens een hoogconjunctuur, maar minder negatieve uitslagen als de economie tegenzit (Smolders et. al, 2012). Uit de grafiek blijkt in ieder geval dat de winstgevendheid van de Nederlandse banken op dit moment zeker niet buitensporig hoog is. Eerder kan worden gesteld dat deze op dit moment voor sommige banken met het oog op de lange termijn continuïteit nog te laag is. Dit wordt overigens niet verklaard door hoge kosten. Het Nederlandse bankwezen steekt bij internationale vergelijkingen met haar kostenbelading traditioneel gunstig af ten opzichte van andere banken. Wel kan worden waargenomen dat nu overal in Europa in het bankwezen zwaar wordt gesaneerd. Dit zal ertoe leiden dat ook Nederlandse banken hun kostenbelading zullen reduceren.

Figuur 11: Rendement op eigen vermogen van de Nederlandse grootbanken

Figuur 10: Rentemarge Rabobank

3

%

%

2

3

2

1

1

0

0 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 Rentewinst/gemiddeld balanstotaal

0,30

%

%

0,25

0,20

0,20

0,15

0,15

0,10

0,10

0,05

0,05

0,00

0,00

-0,05

-0,05

-0,10

-0,10 -0,15

-0,15 01

02

ING Groep NV

03

04

05 06 07 08 09 10 11 Jaar Rabobank ABN AMRO Groep NV

Bron: Jaarverslagen

Bron: Rabobank

januari 2013

0,30

0,25

Rabobank


17

SNS


7) Wat is de invloed van de ingrepen van de Europese Commissie geweest? De ingrepen van de Europese Commissie, en dan met name het zogeheten concurrentiebeding, heeft de banken met staatssteun ingeperkt in hun mogelijkheden om op prijs te concurreren met de niet-gesteunde banken. De ratio van deze ingreep was glashelder: de geredde banken genoten dankzij de steun van de belastingbetaler, opeens een funding voordeel. De Commissie wilde, terecht, voorkomen dat deze banken hiermee hun positie weer ten koste van de niet-gesteunde banken en op kosten van de belastingbetaler zouden uitbouwen. Het was naar mening van de Rabobank een terechte ingreep, die voorkwam dat gezonde banken a.h.w. zouden worden gestraft voor hun degelijke beleid. Dit neemt niet weg dat van de ingreep van de Europese Commissie een beperkende invloed op de concurrentie in het bankwezen kan uitgaan. Het is overigens de vraag of dit in de praktijk ook daadwerkelijk is gebeurd. Zo kan op de spaarmarkt, waar ook door Brussel opgelegde beperkingen van kracht waren, worden waargenomen dat staatsgesteunde banken relatief hoge spaartarieven boden, al dan niet via een dochter (figuur 12). Uit figuur 13 blijkt dat de Rabobank met haar adviestarieven voor hypothecaire leningen inderdaad de goedkoopste in de markt is. Het gat tussen het adviestarief van de Rabobank en dat van de andere banken in de grafiek (allen met staatsteun) is het afgelopen jaar echter nogal opgelopen. Dit oplopende verschil kan niet worden verklaard op grond van de maatregelen van de Europese Commissie.

Figuur 12: Spaarrentes banken met staatssteun relatief hoog 5,5

%

%

Figuur 13: Rentetarief op een 5-jaars hypotheek

5,5

5,0

5,0

4,5

4,5

7

%

%

7

6

6

5

5

4,0

4,0

3,5

3,5

4

4

3,0

3,0

3

3

2,5

2,5

2

2

2,0

2,0

1

1

1,5

1,5 08 09 10 Rabobank Rabo InternetSparen Bank 2 hoofdmerk Bank 2 dochter

11 12 Bank 1 hoofdmerk Bank 1 dochter Bank 3 hoofdmerk

Bron: MoneyView, Rabobank

januari 2013

0 nov-10

0 mrt-11

Rabobank

jul-11

nov-11

Bank 1

mrt-12

jul-12

Bank 2

Bank 3

Bron: MoneyView, Rabobank

Rabobank


18


8) Is de oprichting van een Nationale Hypotheekbank onder overheidsgarantie een goed idee? De oprichting van een Nationale Hypotheekbank onder overheidsgarantie zou betekenen dat de overheid ingrijpt in de werking van een private markt, te weten die voor woninghypotheken. Dit zou kunnen leiden tot het aanbieden van hypothecaire leningen tegen bedrijfseconomisch onverantwoorde tarieven. De door de overheid afgegeven garanties worden erg expliciet gemaakt, wat gevaren voor de overheid met zich kan brengen. De overheid, die garant staat voor de verstrekte hypothecaire leningen, heeft namelijk op meerdere terreinen al substantiële garanties afgegeven. Nederland ligt momenteel onder een vergrootglas bij beleggers en rating agencies. Het gevaar bestaat, dat verdere vergroting van de hoeveelheid staatsgaranties er uiteindelijk toe zal leiden dat rating agencies Nederland de AAA-rating zullen ontnemen. Tot slot zou een dergelijke instelling kunnen leiden tot oneerlijke concurrentie die de positie van de gezonde banken ondermijnt. Dit alles overwegende maakt dat de Rabobank geen voorstander is van de oprichting van een Nationale Hypotheekbank onder overheidsgarantie.

januari 2013

Rabobank


19

Tot besluit

De huidige marges op hypothecaire leningen van de Rabobank zijn niet hoog. Weliswaar zijn zij weer wat hersteld sinds 2007, toen zij tot bedrijfseconomisch onaanvaardbaar lage niveaus waren gedaald, maar in historisch perspectief zijn zij op zijn best gemiddeld. De Rabobank acht haar huidige netto winstmarge op hypotheken van circa 0,3% wel hoog genoeg. De hypotheektarieven van de Rabobank volgen dan ook vooral de ontwikkeling van de kostprijs van haar funding. Bij internationale vergelijkingen worden meestal absolute hoogtes van de tarieven met elkaar vergeleken. Een relatief hoog rentetarief is echter niet per definitie hetzelfde als een relatief hoge rentemarge. Het is vooral de divergerende kostprijs van financiering, op zijn beurt weer het gevolg van de uiteenlopende fundingmix van de diverse banken, die verklaart dat de hypotheektarieven in ons land sinds eind 2008 een ander beloop kennen dan in de andere landen in de eurozone. Nederlandse banken zouden voor hun funding minder afhankelijk kunnen zijn van de internationale kapitaalmarkten als Nederlandse (pensioen-) beleggers een groter deel van hun middelen op marktconforme wijze in hypotheken zouden willen beleggen. Vooralsnog vinden Nederlandse beleggers de rendementen op hypothecaire leningen echter nog te laag. De vraag is hoe verder. Als het vertrouwen in het bankwezen weer toeneemt zal de risicopremie die beleggers van banken vragen weer afnemen. Ook als de eurocrisis verder wordt afgewend en het vertrouwen in de Europese munt zich weer herstelt zal dit het vertrouwen in het Europese bankwezen doen toenemen. Op de spaarmarkt zou meer aandacht moeten zijn voor het prijsopdrijvende effect dat op een goed ontwikkelde spaarmarkt als de Nederlandse uitgaat van het depositogarantiestelsel (DGS). Banken zullen boven alles waar nodig hun balansen moeten opschonen en zorgen dat zij voldoen aan de zwaardere toezichtseisen van Basel III. Dit, samen met een terugkeer van het vertrouwen in de euro en een DGS waar minder verstoringen vanuit gaan kan leiden tot lagere financieringskosten voor de banken, die zich ook in lagere hypotheektarieven zullen vertalen.

januari 2013

Rabobank


20

Literatuur

Boonstra, W.W. (2007), Concentratiemaatstaven slechte indicator van concurrentie, Economisch-Statistische Berichten 92(4511), Juni. Boonstra, W.W. en Groeneveld, H. (2006), Concentratie en concurrentie in het Nederlandse bankwezen, Financiële en Monetaire Studies, SDU Uitgevers, Den Haag. Bruinshoofd, A. (2011), Credit crisis puts mortgage funding in Eurozone countries to the test, Rabobank Special Report, Januari. Cap Gemini (2005), World Retail Banking Report 2005. Davidson, P. (2010), Fannie, Freddie bailout to cost taxpayers $154 billion, USA Today, 22 Oktober Hopkins, C. en Benson, C. (2012), U.S. Revises Payment Terms for Fannie Mae, Freddie Mac, Bloomberg News, 17 Augustus. López-Espinosa, G., Moreno, A. en Pérez de Gracia, F. (2011), Banks’ Net Interest Margin in the 2000s: A Macro-Accounting international perspective, Journal of International Money and Finance 30 (6), Oktober. Mooij, J. en Boonstra, W.W. (ed., 2012), Raiffeisen’s Footprint. The Cooperative Way of Banking, VU University Press, Amsterdam NMa (2011), Sectorstudie Hypotheekmarkt, Mei. Smolders, N. (2011), Strijd op de spaarmarkt, Rabobank Themabericht, Maart. Smolders, N., Koetsier, I. en De Vries, Y.B. (2012), Performance of European cooperative banks in the recent financial crisis, in: Mooij, J. en Boonstra, W.W. (ed.) Raiffeisen's Footprint - The Cooperative Way of Banking, VU University Press, hoofdstuk 4.

januari 2013

Rabobank


21

januari 2013

Rabobank


22

Colofon

Deze Special is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland. Deze informatie kunt u ontvangen door een mail te sturen naar ‘[email protected]’ onder vermelding van ‘KEO Kennismail’. Hierdoor wordt u op de verzendlijst geplaatst van de gratis digitale nieuwsbrief van Kennis en Economisch Onderzoek die tenminste eens per maand uitkomt. In deze nieuwsbrief zijn links te vinden naar het Economisch Kwartaalbericht, maar ook naar alle andere publicaties van onze medewerkers. Deze studies zijn tevens te vinden op onze website: www.rabobank.com/economie en op www.rabotransact.com. Voor overige informatie kunt u bellen met Kennis en Economisch Onderzoek via tel. 030 - 2162666. U kunt ons ook bereiken op het volgende e-mailadres: ‘[email protected]’. Eindredactie: Wim Boonstra, hoofd Kennis en Economisch Onderzoek Productiecoördinatie: Christel Frentz Graphics: Reinier Meijer

© 2013 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

januari 2013

Rabobank


23

KEO op internet www.rabobank.com/economie Postadres Rabobank Nederland, KEO (UC.T.04.11) Postbus 17100 3500 HG Utrecht Bezoekadres Rabobank Nederland Croeselaan 18 3521 CB Utrecht

Feiten en fabels over de hypotheekrentes in Nederland. januari Kennis en Economisch Onderzoek

Recommend Documents