februari 2011 Bouwproblemen voorkomen en genezen

februari

2011

Bouwproblemen voorkomen en genezen

2

Federale Overheidsdienst Economie, K.M.O., Middenstand en Energie Vooruitgangstraat 50 1210 BRUSSEL Ondernemingsnr.: 0314.595.348 http://economie.fgov.be tel. 02 277 51 11 Vanuit het buitenland: tel. + 32 2 277 51 11 Verantwoordelijke uitgever:

Regis Massant Voorzitter a.i. van het Directiecomité Vooruitgangstraat 50 1210 BRUSSEL

Wettelijk depot: D/2011/2295/09 S4-11-0026/0203-11

"De voorwaarden scheppen voor een competitieve, duurzame en evenwichtige werking van de goederen- en dienstenmarkt in België."

De bouwsector telt heel wat bekwame en betrouwbare vaklui die zich elke dag inzetten om hun klanten tevreden te stellen. Jammer genoeg loopt het bouwen of verbouwen van een woning soms toch fout af. De wettelijke beschermingsregels en de inzet van de sector zelf, kunnen bedrog en wanpraktijken door een kleine minderheid nooit helemaal uitsluiten. Het doel van deze eerste brochure is tweeledig, met name : 1. voorkomen dat u als aanstaande bouwheer gedupeerd wordt; 2. raad geven om tot een oplossing te komen, indien er zich toch problemen voordoen met een aannemer.

1. Hoe kan men problemen voorkomen? ‘Voorkomen is beter dan genezen’ luidt het spreekwoord. Daarom hebben wij enkele aanbevelingen en tips opgesteld om te vermijden dat u gedupeerd raakt. Hoe goed en uitgebreid de wettelijke beschermingsregels ook zijn, toch kan bedrog door personen die enkel uit zijn op uw centen, spijtig genoeg niet worden uitgesloten. Vaak slagen ze erin op een gewiekste manier het vertrouwen van de consument te winnen: schone praatjes, onwaarschijnlijk uitzonderlijke aanbiedingen, nu of nooit, e.d.m.

3

1.1. Wees steeds op uw hoede! De beste bescherming is “wees steeds op uw hoede” en denk tweemaal na, zeker wanneer u een financieel belangrijke beslissing neemt, zoals het kopen, bouwen of

© Vladimir Mucibabic - Fotolia.com

CONTRACT

verbouwen van een woning. Want eenmaal het kwaad is geschied, kan het een hele lijdensweg worden om uw rechten te doen gelden en uw zuurverdiende centen terug te zien, als u er al in zou slagen ze te recupereren. We geven u een aantal tips om onheil te voorkomen: • vraag steeds geschreven en voldoende gedetailleerde documenten (contract, offerte, …) • zorg ervoor dat de architect een lastenboek opstelt met daarin een verwijzing naar de relevante normen of technische voorschriften met betrekking tot de uit te voeren bouwactiviteiten. Bij de afhandeling van geschillen kunnen deze verwijzingen een doorslaggevend element vormen; • lees de documenten die u voorgelegd worden, grondig na; • stel vragen als ze niet duidelijk zijn en stel u niet tevreden met vage antwoorden of beloften; • laat mondelinge uitleg of beloftes schriftelijk bevestigen;

4

• vraag referenties van de ondernemer en tracht inlichtingen in te winnen, wanneer u hem niet echt kent; • kijk na of hij een erkend of geregistreerd aannemer (zie verder punten 1.3.3 en 1.3.4 pagina 9) is; een bijkomend pluspunt is dat de aannemer aangesloten is bij de verzoeningscommissie bouw (zie verder 1.3.1, pagina 7 en 2.2.1, pagina 10) • neem uw tijd om een contract grondig na te lezen en laat u niet dwingen het te ondertekenen: een betrouwbare en eerlijke ondernemer geeft u tijd; • doe geen betalingen in contanten, een betrouwbare ondernemer vraagt dit niet (zie onder 1.1.1 pagina 5); • blijf altijd kritisch, hoe mooi de verhalen zijn die u worden voorgeschoteld, zeker wanneer er heel familiair wordt gedaan, op het gevoel wordt gespeeld of wanneer er een overdreven dienstbaarheid wordt voorgehouden; • beschouw het als een knipperlicht wanneer er telkens een nieuw verhaal opgedist wordt door de aannemer om zijn nalatigheid of tekortkomingen te vergoelijken; • aarzel niet advies te vragen aan een deskundige persoon indien u begint te twijfelen, een tweede opinie is steeds welkom en nuttig; • sta op uw rechten en eis dat de tegenpartij zijn verplichtingen nakomt; jij bent het immers die de rekening betaalt. • Wanneer je bouwt, lopen de kosten uiteindelijk vaak hoger op dan oorspronkelijk voorzien, bijvoorbeeld doordat je duurdere materialen kiest dan voorzien in de offerte. Voorzie daarom vanaf het begin al een zekere financiële reserve.


1.1.1. Cashbetalingen Wanneer u een woning laat bouwen of verbouwen zijn cashbetalingen mogelijk. Wees echter voorzichtig als de aannemer een betaling in baar geld verlangt. Laat u nooit onder druk zetten: u kunt niet verplicht worden om cash te betalen. Indien men u allerlei beloftes doet in geval van een onmiddellijk contante betaling (korting op de materialen, snellere uitvoering van de werken, enz.), wees dan extra op uw hoede. Zoek informatie op over de onderneming Vraag u steeds af waarom de aannemer in kwestie een cashbetaling wenst en zoek zo nodig meer informatie op over de onderneming. Heeft de onderneming betalingsproblemen of schulden bij de overheid? Wil hij op die manier belastingen ontduiken? Informatie over schulden bij de fiscus vindt u op volgende site: http://ccff02.minfin. fgov.be/portal/portal/MyMinfinPortal/services/attests?portal_lang=NL Voor informatie over schulden bij de sociale zekerheid kunt u hier terecht: https:// www.socialsecurity.be/site_nl/Applics/30bis/index.htm

5

Vraag steeds een betalingsbewijs

© dinostock - Fotolia.com © laurent hamels - Fotolia.com

Als u instemt met een contante betaling, vraag dan steeds een betalingsbewijs. Ga nooit in op een voorstel om cash te betalen zonder bewijs. Weet dat ook jij een boete riskeert als de fiscus ontdekt dat je instemde met contante betalingen om zo bijvoorbeeld de verschuldigde btw-bijdrage te omzeilen. Ook zou je in geval van eventuele latere problemen niet kunnen aantonen dat je het bedrag betaald hebt. Voorzichtigheid is geboden!

1.2. De wet Breyne De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de “wet Breyne”, biedt de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning een uitgebreide bescherming op verschillende vlakken. Deze wet is echter enkel van toepassing bij verkoop op plan, aanneming sleutel-op-de-deur of wanneer een verbintenis wordt aangegaan om een onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. • voor onroerende goederen gelegen in België; • indien het om woningen gaat; • en indien de koper verplicht is om vóór de voltooiing minstens één storting te doen. Deze wet is dwingend, wat betekent dat men er niet kan van afwijken.

6

De wet Breyne beoogt een volledige en correcte informatieverstrekking aan de toekomstige eigenaar; daartoe moeten een aantal vermeldingen verplicht schriftelijk in de overeenkomst worden opgenomen. Zij garandeert de toekomstige eigenaar onder meer: • bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs bedragen; • strikte betalingsmodaliteiten: het saldo is opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen dan de prijs van de al uitgevoerde werken; • een vooraf vastgestelde totaalprijs; • de oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve, waar minimum 1 jaar tussen moet liggen; • om zijn verplichtingen te waarborgen moet de aannemer, verkoper of promotor een garantie stellen; • strenge aansprakelijkheidsregels: de verkoper is niet alleen aansprakelijk wegens verborgen gebreken, ook de tienjarige aansprakelijkheid voor zware, zelfs onzichtbare gebreken, rust op hem. De wet verwacht ook van de notaris en de architect naast een algemene informatieverplichting, een bijzondere tussenkomst en controle. Wanneer in de overeenkomst iets staat dat strijdig is met deze wet worden deze clausules als ongeschreven beschouwd. Opgelet U kunt er ook voor kiezen om met de verschillende aannemers zelf afzonderlijke contracten af te sluiten voor de uitvoering van de verschillende bouwopdrachten. Zo kunt u de ruwbouw, dakwerken, verwarming, elektriciteit, schilderwerken, … telkens apart afspreken en regelen. Dit houdt wel in dat u of uw architect zelf zal moeten instaan


voor de coördinatie van de werken en de coördinatie tussen de verschillende aannemers. De wet Breyne is dan niet van toepassing! Voor meer informatie over de wet Breyne kunt u zich richten tot de FOD Justitie. Informatieambtenaar E-mail: [email protected] Tel.: 02 542 69 78 - F Tel.: 02 542 66 97 - F Tel.: 02 542 69 86 - N Tel.: 02 542 71 64 - N (bij voorkeur tussen 9u en 12u) Fax: 02 542 70 39

1.3. Een aannemer zoeken Eenmaal u hebt beslist om te bouwen of te verbouwen, moet u op zoek naar een bekwame en betrouwbare aannemer. Als u zelf een aannemer kent waarmee kennissen, vrienden en familie goede ervaringen hebben of via mond-tot-mondreclame, hoeft u meestal niet verder te zoeken. Soms kan ook een architect een aannemer voorstellen die hij vertrouwt. Maar wat moet u nu doen als u zelf geen aannemer kent? U kunt hierbij gebruik maken van de volgende tips: 1.3.1. Vraag referenties

© Lisa F. Young - Fotolia.com

Vraag altijd referenties. Neem contact op met de opgegeven personen en ga zelf kijken naar de uitgevoerde werken. Dit geeft vaak een goed beeld van de kwaliteit en de werkwijze van de aannemer.

7

Ga in elk geval na of de aannemer voldoet aan de vereiste beroepsbekwaamheid, of hij is ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en of hij geregistreerd is. Hij moet immers aan deze wettelijke vereisten voldoen, maar deze vormen nog geen waarborg voor zijn deskundigheid. Het feit dat de aannemer is aangesloten bij de Verzoeningscommissie Bouw, is eveneens een pluspunt, mochten er later problemen opduiken. Dit kan u nagaan in het contract (zie punt 2.2.1.). 1.3.2. Ga de beroepsbekwaamheid na Om met een auto te rijden heeft u een rijbewijs nodig. Om te bouwen moet de aannemer voor heel wat bouwactiviteiten aantonen dat hij over voldoende vakkennis en vakmanschap beschikt. Elke aannemer moet zich immers, met vermelding van de commerciële activiteiten die hij uitvoert, inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) via een ondernemingsloket. Dit loket onderzoekt of de aannemer voldoet aan de vereiste ondernemersvaardigheden en aan de technische kennis als het om een gereglementeerd beroep gaat.

8

U kunt zelf de inschrijving in de KBO online controleren via “KBO public search” via de website: http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl of bij het Contact Center van de FOD Economie: Telefoon (gratis nummer): 0 800 120 33 Fax (gratis nummer): 0 800 120 57

© Stéphane Bidouze - Fotolia.com

E-mail: [email protected]


1.3.3. Is de aannemer geregistreerd? Werken met een geregistreerde aannemer is niet verplicht, maar is wel een voorwaarde om bouwen renovatiepremies en fiscale voordelen te krijgen. Een geschrapte registratie kan een belangrijke aanwijzing zijn dat de bouwonderneming in moeilijkheden zit. Ga ook na of de aannemer wel degelijk is geregistreerd voor de werken die hij bij u moet uitvoeren. De registratie kunt u controleren via het Contactcenter van de FOD Financiën. Tel.: 02 57 257 57 (elke werkdag tijdens de kantooruren) 1.3.4. Heeft de aannemer een erkenning Mijn aannemer verwijst naar een erkenning. Pas op, dit is niet hetzelfde als de registratie. Een erkenning laat hem enkel toe deel te nemen aan openbare aanbestedingen. De erkenning houdt echter wel in dat de financiële draagkracht en de technische capaciteiten van de aannemer werden onderzocht. De lijst van de erkende aannemers vindt u op: http://economie.fgov.be/nl/ondernemingen/specifieke_domeinen/kwaliteit_ bouw/Agreation_entrepreneur/Databank_erkende_aannemers/index.jsp 1.3.5. Is de aannemer in orde met zijn sociale en fiscale verplichtingen? Wanneer een onderneming schulden heeft, kan dit een belangrijke aanwijzing zijn dat zij met financiële problemen kampt. U kunt dit steeds online nagaan. Het openstaan van fiscale schulden kan u steeds nagaan via de website http://ccff02. minfin.fgov.be/portal/portal/MyMinfinPortal/services/attests?portal_lang=NL en voor schulden naar de sociale zekerheid via de website https://www.socialsecurity.be/site_nl/Applics/30bis/index.htm

9

2. Wat te doen bij problemen? 2.1. Stuur een aangetekende brief Wat moet u doen wanneer de tegenpartij blijft weigeren om haar contractuele verbintenissen na te komen? Het is belangrijk dat u de tegenpartij tijdig wijst op haar tekortkomingen, dit kan gebeuren via een aangetekende brief. We raden u aan alsnog te trachten het probleem in der minne te regelen vooraleer naar de rechter te stappen. De eerste stap in dit proces is een brief te versturen, bij voorkeur aangetekend. Deze kunt u met ontvangstmelding sturen naar de tegenpartij waarin u de tekortkomingen van de aannemer duidelijk uitlegt, stelt wat u wenst en binnen welke termijn dit moet gebeuren. Informeer u over uw rechten en mogelijkheden om uw gelijk te halen. Wanneer u ergens advies vraagt, zorg er dan voor dat u alle documenten die van belang zijn voor het probleem, bij u hebt.

10

2.2. Streef naar verzoening 2.2.1. Verzoeningscommissie Bouw

© spaxiax - Fotolia.com © Sergey - Fotolia.com

Voor technische bouwgeschillen bestaat een Verzoeningscommissie Bouw. Als het versturen van uw aangetekende brief geen gunstig gevolg kende kunt u eventueel via de Verzoeningscommissie de zaak proberen te regelen. Deze Commissie kan


tussenbeide komen in alle technische geschillen tussen een consument en de architect en/of de aannemer, betrokken bij particuliere bouw- of renovatiewerken. Ze garandeert een snelle afhandeling, een objectieve beoordeling en een deskundige behandeling dankzij de inschakeling van ervaren deskundigen-verzoeners. De expert-verzoener zal trachten de zaak in der minne te schikken. Lukt hem dat niet, dan zal hij een bindend verslag opstellen dat u voor de rechtbank kunt gebruiken. Er zijn weliswaar inleidingskosten, gelijk te verdelen tussen de partijen, zonder eventuele bijkomende expertisekosten. Verzoeningscommissie Bouw vzw Espace Jacquemotte Hoogstraat 139 1000 Brussel Tel: 02 504 97 86 Fax: 02 504 97 84 E-mail: [email protected] Website: http://www.bouwverzoening.be Let wel op: de procedure berust op vrijwillige basis en enkel voor technische geschillen. De Verzoeningscommissie Bouw kan enkel optreden als ook de tegenpartij hiermee akkoord gaat en een eventueel voorstel van minnelijke schikking kan niet worden opgelegd. In een aannemingsovereenkomst kan bij het aangaan ervan al worden voorzien dat partijen overeenkomen een mogelijk geschil in de uitvoering ervan in eerste instantie voor te leggen aan de Verzoeningscommissie. 2.2.2. Gerechtelijke bemiddeling Wanneer de tussenkomst van de Verzoeningscommissie Bouw niet is voorzien of niet mogelijk is (bv. bij andere dan technische problemen), dan kunnen partijen nog steeds beroep doen op een bemiddeling via erkende bemiddelaars. Meer informatie over bemiddeling vindt u op de website http://www.just.fgov.be/ bemiddeling_mediation/nl/

11

2.2.3. Verzoening voor een rechter Indien het gaat over een geschil over een bedrag tot 1860 euro kunt u trachten om een verzoeningsprocedure voor de vrederechter op te starten. Voor de te volgen procedure verwijzen we naar de FOD Justitie of het Justitiehuis in uw nabijheid. Verdere informatie over deze verzoeningsprocedure vindt u terug op de website van de FOD Justitie: http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/58.pdf

2.3. Ga naar de rechtbank Als de vorige stappen al werden ondernomen of niet van toepassing zijn en u niet berust in de zaak, zit er niets anders op dan het geschil door de rechter te laten beslechten. 2.3.1. Welke rechtbank is bevoegd?

12

Indien uw geschil een bedrag betreft kleiner of gelijk aan 1860 euro, dan is het vredegerecht bevoegd. Indien het een bedrag betreft dat groter is dan 1860 euro is de rechtbank van eerste aanleg of de handelsrechtbank bevoegd. 2.3.2. Waar kan ik terecht voor bijstand? Informeer u over uw rechten en mogelijkheden om uw gelijk te halen. Voor juridisch eerstelijnsadvies kunt u vrijblijvend terecht bij een justitiehuis. Advocaten verzekeren er gratis permanenties en beantwoorden in eerste lijn al uw vragen van juridische aard. U kunt er ook terecht voor alle inlichtingen over gerechtelijke procedures en een eerste inschatting van uw slaagkansen en procedurekosten voor de rechtbank. De adressen van de justitiehuizen, alsook van de rechtbanken, vindt u terug op de website www.just.fgov.be Misschien heeft u recht op een pro deo advocaat? Men noemt dit de juridische tweedelijnsbijstand georganiseerd door de Bureaus voor Juridische Bijstand (BJB’s). Hiervoor moet u wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Meer uitleg over juridische tweedelijnsbijstand en de Bureaus voor Juridische Bijstand vindt u op de website http://www.advocaat.be/page.aspx?genericid=75 U kunt ook zelf een advocaat van uw keuze raadplegen en vragen of hij bereid is voor u pro deo op te treden (voor zover u hiervoor in aanmerking komt).


Uw probleem is mogelijk te complex voor een oriënterend advies of misschien komt u niet in aanmerking voor een pro deo advocaat. Ga altijd na of de tussenkomst van uw advocaat voorzien is in uw rechtsbijstandpolis.

2.4. Enkele specifieke probleemsituaties 2.4.1. Wat te doen bij het faillissement van een aannemer? U verneemt dat uw aannemer failliet is verklaard. Ga dan zo vlug mogelijk na wie als curator is aangesteld en neem met hem contact op. De faillissementsverklaringen worden opgenomen in de bijlage van het Belgisch Staatsblad. Via het ondernemingsnummer of de naam van de aannemer kunt u die terugvinden en weten waar eventuele schuldvorderingen (bv. om betaalde voorschotten trachten terugbetaald te krijgen) moeten worden ingediend en tegen welke datum. Elektronische opzoekingen zijn mogelijk via http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/ welcome.pl (geavanceerd zoeken)

13

Voor het opzoeken van het ondernemingsnummer kunt u terecht op de site van de “KBO public search”:

© DURIS Guillaume - Fotolia.com © Kirill Zdorov - Fotolia.com

http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl

2.4.2. Contracten met onrechtmatige bedingen Als algemene regel geldt dat in contracten die worden gesloten tussen een ondernemer en een consument er geen onrechtmatige bedingen mogen voorkomen. Hetzelfde geldt voor de contracten die de consument aangaat met een vrij beroep, bv. een architect. Een beding wordt geacht onrechtmatig te zijn, wanneer het een onevenwicht creeert tussen de rechten en plichten van beide partijen ten nadele van de consument. De wetgeving bevat een zgn. “zwarte” lijst van bepalingen die hoe dan ook als onrechtmatig worden aangemerkt en die, wanneer ze voorkomen in een overeenkomst, van rechtswege als nietig moeten worden beschouwd. Buiten deze lijst kan de rechter elke andere bepaling toetsen op zijn rechtmatig karakter. De vereiste van rechtmatigheid van de bedingen in consumentenovereenkomsten, die voortvloeien uit Europese regels over consumentenbescherming, gelden evengoed voor de contracten die de consument als bouwheer afsluit met zijn architect als met gelijk welke aannemer.

14

3. Bijkomende informatie Heb je nog andere vragen? Neem contact met het Contact Center van de FOD Economie Telefoon (gratis nummer): 0 800 120 33 Fax (gratis nummer): 0 800 120 57

© Vladimir Mucibabic - Fotolia.com © totti - Fotolia.com

E-mail: [email protected]


15

© Vladimir Mucibabic - Fotolia.com

Vooruitgangstraat 50 1210 Brussel Ondernemingsnummer: 0314.595.348 http://economie.fgov.be

februari 2011 Bouwproblemen voorkomen en genezen

Recommend Documents