Fascikel 7

Woonregieboek Zes prioriteiten voor het woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen

atlas Zuidelijk West-Vlaanderen / Fascikel 7

Colofon

Dit woonregieboek werd opgemaakt door de regionale cel woonbeleid in opdracht van Resoc Zuid-West-Vlaanderen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie West-Vlaanderen en de intercommunale Leiedal, voor dit project versterkt met het Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen.

Algemene coördinatie

[email protected] Procesbegeleiding

[email protected] Provincie West-Vlaanderen

[email protected] [email protected]

Druk

Lowyck drukkerij, Oostende Correspondentieadres

Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 8500 Kortrijk ISBN 9789080881549

Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen

[email protected] [email protected] Intercommunale Leiedal

[email protected] [email protected] Concept en vormgeving

koen bruyñeel en rüben benoit

Depotnummer

D/2008/10.241/1

Inhoud

Voorwoord

05

Hoe kwam het woonregieboek tot stand?

06

Script voor het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen

12

Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid

26

Rode draden doorheen de zes prioriteiten

32

Zes prioriteiten vertaald in acties

40

Inspirerende voorbeelden

Signalen en suggesties voor hogere overheden

50

Suggesties voor een streekaanpak

54

Nawoorden

58

Resoc Provincie Welzijnsconsortium Leiedal

Bijlage: Instrumenten

64

3

Voorwoord

Alle hens aan dek! Geen mens voelt zich veilig als hij of zij niet ergens zeker en behoorlijk woont. Een dak boven het hoofd is essentieel voor elke man, elke vrouw, elk kind. Politici en ambtenaren van alle steden en gemeenten kunnen hun bevolking dan ook geen grotere dienst bewijzen dan te zorgen voor de realisatie van dit menselijke basisrecht. Voor iedereen. Dit woonregieboek, dat in opdracht van Resoc Zuid-West-Vlaanderen werd opgemaakt, wil daartoe bijdragen. En meer nog. Het wil ook helpen om de kwaliteit van het wonen in onze regio te verhogen én om de samenhang van het wonen en de woonomgeving te verbeteren. Bovendien heeft dit woonregieboek ook ruime aandacht voor de dienstverlening aan de burgers. Het woonregieboek is tot stand gekomen na een grondige analyse, gesteund op de inzichten van talrijke experts en op gedegen veldwerk, en verrijkt door langdurige en gevarieerde gedachtewisselingen met zoveel mogelijk betrokkenen. De gemaakte vaststellingen worden in het boek omgezet in zes grote prioriteiten. Voor de aanpak ervan wordt een ruim aanbod van instrumenten gedetecteerd. Essentiële voorwaarden om te slagen zijn gedefinieerd en aanbevelingen voor de regio geformuleerd. Ik hoop dat alle burgemeesters en schepenen en alle verantwoordelijke ambtenaren bij het lezen van dit woonregieboek hun vingers zullen voelen tintelen om de teugels vast te grijpen en om krachtdadig de regie te voeren van het wonen in onze streek. Dit woonregieboek is het resultaat van het werk van velen. Toch wil ik in het bijzonder het redactieteam met Ann-Sophie, Hannelore, Liesbet, Nele, Stefaan, Tim en Ward danken voor hun volgehouden inspanningen gedurende een volledig jaar. Het is een voorrecht om met zulk een gedreven ploeg jonge mensen samen te mogen werken. Ik ben er vast van overtuigd dat hun maatschappelijke bewogenheid en hun enthousiasme ons allen zullen inspireren.

Frans Destoop procesbegeleider 5

#

HOE KWAM HET WOONREGIEBOEK TOT STAND?

De werkgroep wonen van Resoc Zuid-West-Vlaanderen stelde eind 2006 de nood vast aan een stimulans voor het woonbeleid in onze regio. Vanuit die vastelling gaf Resoc de opdracht aan de regionale cel woonbeleid een projectdefinitie voor de opmaak van een woonregieboek op te stellen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie West-Vlaanderen en de intercommunale Leiedal ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen. Voor dit project werd de regionale cel woonbeleid versterkt met het Welzijnsconsortium Zuid-WestVlaanderen. De doelstelling van de projectdefinitie luidde als volgt: “Het woonregieboek wil de gemeenten stimuleren en begeleiden bij het opnemen van hun regisseursrol in het woonbeleid.” Van bij het begin was duidelijk dat er niet alleen nood was aan een document, maar ook aan een dynamisch denkproces.

Startmoment

Discussietafels theoreticus versus practicus

De verschillende actoren die actief zijn in het woonbeleid in de streek werden opgeroepen om gedeelde kennis op te bouwen, elkaar te enthousiasmeren en samen de krijtlijnen voor het woonbeleid uit te werken. Het ambitieuze plan bestond erin om in één jaar tijd een proces van kennisuitwisseling en dialoog te doorlopen met als eindresultaat een bruikbaar en wervend document. Dit voorstel werd goed onthaald en dezelfde ploeg (provincie West-Vlaanderen, Leiedal en Welzijnsconsortium) startte met de uitwerking van het project. De samenwerking tussen deze drie partners met elk hun eigen affiniteit en specialiteit maakte meteen de veelzijdigheid van het beleidsdomein wonen zichtbaar. Er was van bij het begin input vanuit ruimtelijke, sociale, economische en beleidsmatige invalshoek. Tijdens het proces werd die input nog verbreed door de inbreng van vele andere actoren. Onderstaand processchema maakt de aanpak van het denkproces duidelijk:

Tussentijds moment

Discussies in overlegfora

Thema 1 / 02-05-07

FORUM

dichtheden differentiëren

Regionale overlegtafel

Eindmoment

FORUM

Thema 2 / 10-05-07

Igoro

herwaarderingsprojecten

FORUM

27 februari 2007 voorstelling 7 thema’s

Thema 3 / 01-06-07

activeren juridisch aanbod Thema 4 / 27-06-07

sociale huisvesting Thema 5 / 14-06-07

senioren

13 december 2007

overleg bouwmaatschappijen

20 februari 2008

FORUM

voorstelling 6 prioriteiten

overleg SVK’s FORUM

overleg OCMW’s

voorstelling einddocument

FORUM

Conferentie van Burgemeesters Thema 6 / 15-06-07

jonge gezinnen

FORUM

schepenen huisvesting en RO

Thema 7 / 29-06-07

FORUM

beleidsaandacht

private sector

7

Hoe kwam het woonregieboek tot stand?

Het verloop was en is te volgen op de website www.woonregieboek.be. Hier zijn alle nota’s, cijfergegevens en verslagen ter beschikking. Deze website vormt een integraal onderdeel van het proces en werd de afgelopen maanden veelvuldig geraadpleegd. Op 27 februari 2007 was er een eerste ontmoetingsmoment. De toelichting van de opzet van de studie en een oproep tot actieve deelname aan het denkproces vormden de kern van het startmoment. Op basis van een literatuuronderzoek en contacten met specialisten in het vakgebied huisvesting werden zeven fundamentele en actuele thema’s met betrekking tot wonen vooropgesteld. Rond elk van die thema’s werd een discussietafel georganiseerd. Per thema gaf een expert een insteek voor de discussie via een nota. De confrontatie van deze expert met mensen die dagelijks met het lokaal woonbeleid in de praktijk bezig zijn, zorgde voor boeiende inzichten en nuances.

Op de discussietafels werden telkens mensen uitgenodigd die vanuit hun praktijkervaringen betrokken zijn bij de specifieke thema’s. Over het geheel van de zeven discussietafels namen 117 verschillende personen deel aan de discussies. De deelnemers vertegenwoordigden 65 verschillende organisaties die actief zijn in het lokaal woonbeleid in de streek, gaande van gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappijen tot zorgorganisaties en private projectontwikkelaars. Het voorbereidend werk en de gesprekken resulteerden in de selectie van zes actuele prioriteiten voor het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen. Deze zes prioriteiten werden voorgesteld aan een breed publiek op een tweede, tussentijds ontmoetingsmoment op 13 september 2007.

THEMA

8

EXPERT

AANTAL DEELNEMERS

1 dichtheden differentiëren

Jan Schreurs KU Leuven

36

2 herwaarderingsprojecten inzetten om kankerplekken aan te pakken

Peter Lacoere Stadsontwikkelingsbedrijf Gent

28

3 activeren van het juridische aanbod

Brecht Vandekerckhove SUM Research

24

4 het realiseren van voldoende sociale huisvesting met goede spreiding

Pascal De Decker Hogeschool Gent

41

5 voldoende en specifieke woonvormen voor senioren

Annick Peetermans Hiva

34

6 jonge gezinnen in de stad aantrekken

Ann Pisman Universiteit Gent

28

7 een volgehouden beleidsaandacht voor kwalitatief wonen

Erwin De Bruyn Stebo

20

Een laatste stap in het proces was het scherp stellen van de prioriteiten en de vertaling ervan in een aanpak en instrumenten. Dit gebeurde op volgende overlegfora: • • • •

Conferentie van burgemeesters Overleg sociale verhuurkantoren Overleg OCMW-voorzitters en -secretarissen Overleg zaakvoerders sociale huisvestingsmaatschappijen • Regionale overlegtafel wonen • IGORO (Intergemeentelijk Overleg Ruimtelijke Ordening) • Overleg met vertegenwoordigers van de private sector Omdat de schepenen van huisvesting een spilfunctie hebben bij het opnemen van een regisseursrol in het lokaal woonbeleid was er ook per gemeente afzonderlijk een overlegvergadering over deze prioriteiten, samen met de schepen bevoegd voor ruimtelijke ordening. Aan dit document is dus een uitgebreid denkproces voorafgegaan waarbij veel personen betrokken werden. Zowel mandatarissen als ambtenaren, theoretische deskundigen als ervaringsdeskundigen, (semi) publieke als private actoren, welzijnsdiensten als belangenvertegenwoordigers, ... namen aan dit proces deel. Dit boek bevat maar een deel van het resultaat van het afgelopen jaar. Het belangrijkste is dat de nodige animo is opgewekt bij politici, ambtenaren, veldwerkers, ... om samen werk te maken van een volwaardig woonbeleid. De meer uitgebreide resultaten van dit denkwerk zijn terug te vinden op de website www.woonregieboek.be.

INGESCHREVEN ORGANISATIES

BOUWMAATSCHAPPIJ HELPT ELKANDER - WAREGEM

PPS - KENNISCENTRUM

GEMEENTEBESTUUR ZWEVEGEM

ACW

VMSW

GEMEENTEBESTUUR DEERLIJK

PROVINCIEBESTUUR WEST-VLAANDEREN

OCMW ZWEVEGEM

WELZIJNSCONSORTIUM

RWO

INTERCOMMUNALE LEIEDAL

SAMENLEVINGSOPBOUW

ARCHITECT FRANK DELMULLE

BOUWMAATSCHAPPIJ MIJN HUIS - HARELBEKE

STADSBESTUUR HARELBEKE

STADSBESTUUR ROESELARE

GROEP HUYZENTRUYT

PROVINCIE WEST-VLAANDEREN - DRUM

GEMEENTEBESTUUR WEVELGEM

SVK DE POORT - KORTRIJK

BUILDING CONCEPTS

HUURDERSBOND

GEMEENTEBESTUUR ANZEGEM

MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP - WONEN

OCMW LENDELEDE

VVSG

LOFTING & URBIS GROEP

CBS ZWEVEGEM

BOUWMAATSCHAPPIJ DE VLASHAARD - WEVELGEM

ZORGGROEP

CBS KORTRIJK

WZC SINT-VINCENTIUS

GEMEENTEBESTUUR AVELGEM

RUSTHUIS ‘T GULLE HEEM

STADSBESTUUR KORTRIJK

SOCIAAL HUIS AVELGEM

CBS ANZEGEM

VZW FENIKS

GEMEENTEBESTUUR KUURNE

CKO DE KOEPEL - KORTRIJK

CBS AVELGEM

WESTHOEKOVERLEG

OCMW WEVELGEM

SINT-JAN- BERCHMANS COLLEGE

OCMW WERVIK

RESOC ZWVL

ZORGNETWERK PROVINCIE WEST-VLAANDEREN

DEWAELE VASTGOED

BOUWMAATSCHAPPIJ EIGEN GIFT, EIGEN HULP - KUURNE STADSBESTUUR MENEN BROCAP NV

STEBO

BOUWMAATSCHAPPIJ EIGEN HAARD - ZWEVEGEM

HOGESCHOOL GENT

WOONBEDRIJF MENEN

KU LEUVEN

BOUWMAATSCHAPPIJ GOEDKOPE WONING - KORTRIJK

STADONTWIKKELINGSBEDRIJF GENT

BURO II

SUM RESEARCH

OCMW KORTRIJK

HIVA

SOK KORTRIJK

UNIVERSITEIT GENT

9

#

SCRIPT VOOR HET LOKAAL WOONBELEID IN ZUID-WEST-VLAANDEREN

¶1 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid ¶2 Acties als rode draad doorheen de zes prioriteiten ¶3 Zes prioriteiten vertaald in acties ¶4 Inspirerende voorbeelden

11

¶1 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid

Zes prioriteiten Elke prioriteit wordt gemotiveerd vanuit een aantal vaststellingen en resulteert in verschillende aanbevelingen voor het lokaal woonbeleid van de betrokken gemeentes. Deze prioriteiten en aanbevelingen zijn een kader waarbinnen het lokaal woonbeleid verder uitgewerkt kan worden. De volgende hoofdstukken behandelen de mogelijke manieren om deze prioriteiten en aanbevelingen in de praktijk om te zetten.

1. Doordacht valoriseren van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied. 2. Toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten. 3. Systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 4. Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen. 5. Integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. 6. Optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger.

13


VASTSTELLINGEN

Heel vaak wordt ervan uitgegaan dat het aanbod aan bouwgronden en de mogelijkheden tot het creeren van nieuwe woongelegenheden beperkt zijn. Toch zijn er nog meer bouwgronden en ontwikkelingsmogelijkheden beschikbaar dan men denkt. Binnen gebieden die bestemd zijn als woongebied liggen nog steeds onbebouwde percelen, zijn er soms grotere gebieden niet uitgerust en staan er heel wat panden leeg die mits enige inspanning als nieuwe woongelegenheden kunnen worden gebruikt. Dit aanbod wordt ook het slapend of juridisch aanbod genoemd en is vooral in handen van particulieren. De overheid en vennootschappen zijn slechts eigenaar van een beperkt deel van het slapend aanbod. De nadruk op het activeren van het slapend aanbod kan slechts gedeeltelijk gemotiveerd worden vanuit de idee dat wonen betaalbaar moet zijn. Duurzaam omspringen met de schaarse beschikbare ruimte is minstens zo belangrijk. Door zicht te krijgen op het slapend aanbod kan het beleid ook een correctere inschatting maken van de nood aan nieuwe woongelegenheden. De lokale overheid heeft een belangrijke rol te spelen bij het activeren van dit slapend aanbod en kan daar op verschillende manieren op ingrijpen.

14

PRIORITEIT

1

Doordacht valoriseren van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied.

AANBEVELINGEN

Als men nadenkt over het realiseren van woongelegenheden zou men voor het aansnijden van nieuwe gebieden eerst het aanbod binnen het huidige woongebied moeten bekijken en waar mogelijk het op de markt brengen ervan stimuleren. Dit is evenwel geen pleidooi om het slapend aanbod zomaar op de markt te gooien, maar wel om een actief en doordacht beleid te voeren waarbij dit slapend aanbod vanuit een weloverwogen visie geactiveerd wordt. • Kennis van het slapend aanbod is daarbij primordiaal. Het in kaart brengen van de onbebouwde percelen en van de leegstaande, verkrotte en leegkomende panden is hierbij van essentieel belang. Om echter een duurzaam beleid te kunnen voeren, moet ook de nodige aandacht uitgaan naar het up-to-date houden van deze data. • Degelijke gegevens zijn de basis voor het definiëren van strategische projecten. Voor die projecten werkt de gemeente op het niveau van het project een visie uit (vb. via een inrichtingsstudie). Deze visie is het kader voor de verschillende actoren die bij de ontwikkeling betrokken zijn. Door het toepassen van instrumenten zoals het recht van voorkoop, ruimtelijke uitvoeringsplannen al dan niet gekoppeld aan onteigeningsplannen, ... kan een actief gronden pandenbeleid door of samen met de gemeente gevoerd worden.

• De ontwikkeling van onbebouwde percelen in woongebied moet gestimuleerd worden. Belangrijk hierbij is dat de gemeente zijn regierol opneemt. Dit kan op verschillende manieren. Informeel overleg kan er voor zorgen dat percelen op de markt gebracht worden, maar ook andere instrumenten zoals een heffing op onbebouwde percelen zijn reeds succesvol gebleken op voorwaarde dat hiervoor een evenwichtig reglement opgesteld wordt. De invoering van een dergelijke heffing (en eventueel afstemming van die heffingen op regionaal niveau) is aangewezen. • Het bestrijden van leegstand en verkrotting draagt bij tot het creëren van een bijkomend aanbod en zorgt voor een meer kwalitatieve woonomgeving. Om die leegstand, verwaarlozing en verkrotting aan te pakken, is het sterk aan te raden een lokaal heffingsreglement uit te werken. Bijkomende stimulansen kunnen gegeven worden via renovatiepremies. • Een gemeente kan herwaarderings- en reconversieprojecten van bedrijfspanden of een groep woningen in slechte staat actief ondersteunen, onder meer door gebruik te maken van beschikbare subsidies, door pps-structuren op te zetten, door een actief gronden pandenbeleid te voeren, ...

15


VASTSTELLINGEN Vandaag overstijgen heel wat hedendaagse woonprojecten het ‘banale’ niet. Woonprojecten worden soms nog ingeplant zonder rekening te houden met de omgeving of met de gevolgen op lange termijn. De ontwikkeling van kwalitatieve woonprojecten vergt een holistische aanpak waarbij het project vanuit verschillende invalshoeken bekeken wordt (ruimtelijk-ecologisch, sociaal-cultureel, economischfinancieel, ...) en waarbij er rekening wordt gehouden met de omgeving en de context van het woonproject. De beschikbare ruimte in Vlaanderen en in onze regio is beperkt. Hier zorgvuldig mee omgaan is dan ook van groot belang. Vanuit de gedachte van duurzaam ruimtegebruik moeten nieuwe woonprojecten aan minimale dichtheden voldoen. Bouwen met een grotere dichtheid vraagt echter specifieke aandacht voor kwaliteit (ondermeer door differentiatie). Aandacht voor dichtheid betekent echter niet altijd verdichting. Verschillende omgevingen vragen specifieke dichtheidsstrategieën. Ook het aspect duurzaamheid neemt een belangrijke plaats in bij de kwaliteitseisen. Dit heeft gevolgen op het niveau van de woning (materiaalgebruik, energiezuinigheid, ...), maar ook op het niveau van de wijk (waterbeheer, gemeenschappelijke elementen, ...). Daarnaast zijn er uiteraard ook heel wat andere elementen die de kwaliteit van de woning en woonomgeving bepalen: privacy, groen, aanwezigheid van wagens, ... Uit deze vaststellingen blijkt dat er bijkomende inspanningen nodig zijn om de blijvende kwaliteit van woonprojecten en woonomgevingen te garanderen. 16

PRIORITEIT

2

Toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten.

AANBEVELINGEN

• Definiëring en consequente toepassing van een aantal basiskwaliteitseisen voor woningen en woonomgevingen is noodzakelijk. Deze basiskwaliteitseisen kunnen betrekking hebben op het parkeren, mogelijkheden voor traag verkeer, differentiatie vanaf een bepaald schaalniveau, een minimale private buitenruimte met gebruikswaarde, duurzame materialen, oriëntatie (vb. zongericht verkavelen), minimale aanwezigheid van groen en gemeenschappelijke voorzieningen, ... • Scherpstelling van deze kwaliteitseisen is nodig om te komen tot een consequent kader voor de ambtenaar, de burger, maar ook voor de projectontwikkelaar. Deze kwaliteitseisen kunnen vastgelegd worden in harde juridische instrumenten (vb. verordening, RUP, ...), maar ook niet-juridische instrumenten kunnen succesvol zijn zoals kwaliteitscomissies, gabarietenplannen, ... Ook (georganiseerd) overleg doorheen het hele proces kan een continue kwaliteitsbewaking garanderen. Door de opmaak van inrichtingsstudies voor bepaalde gebieden kan de gemeente eveneens een belangrijke invloed hebben op woonprojecten.

• Lokale besturen spelen een actieve rol bij de ontwikkeling van woonprojecten en bewaken de kwaliteit van de woonprojecten. Dit betekent dat een lokaal bestuur al van bij de start van een project betrokken is in het plannings- en ontwerpproces. Multidisciplinair overleg tijdens het planningsproces is hierbij van cruciaal belang. Projecten van (semi)openbare instanties hebben een belangrijke taak als voorbeeldproject inzake kwaliteit. • Elk project dient de ‘geest van de plek’ te respecteren. Dit betekent dat bij nieuwe woonprojecten of bij herontwikkelingen rekening moet worden gehouden met de ruimere omgeving en met de ruimtelijke, sociale, historische en culturele context. • Binnen woonprojecten dient differentiatie het streefdoel te zijn. Differentiatie kan op vele manieren. Dit kan door een aanbod te creëren voor verschillende leeftijdsgroepen, door verschillende woontypologieën aan te bieden, door zowel eigenaars als (sociale) huurders een plaats te geven binnen één project, door ruimte te voorzien voor zelfbouwers naast de sleutel-op-de-deur ontwikkelingen, enz.

17


VASTSTELLINGEN Vooral een aantal specifieke doelgroepen krijgen het steeds moeilijker om de kosten voor hun woning te dragen: de private huurders die tot de 40% laagste inkomens behoren, de 65-plus huishoudens op de private huurmarkt, alleenstaanden, éénoudergezinnen en de huishoudens met een zieke, arbeidsongeschikte of werkloze referentiepersoon. De realisatie van sociale huurwoningen biedt een alternatief voor het beperkte aanbod private huurwoningen, vaak met een wanverhouding prijs-kwaliteit. Heel wat mensen hebben nood aan een sociale woning, maar op vandaag kan het aanbod de huidige behoefte niet invullen. Dat blijkt uit onderzoek op Vlaams niveau en uit de lange wachtlijsten voor sociale huur- en koopwoningen. Subsidiemogelijkheden in functie van betaalbaar wonen blijven ondanks de hoge nood onderbenut. Lokale besturen kunnen, samen met andere woonactoren, een belangrijke invloed hebben op de uitbreiding van het sociaal woningpatrimonium. Er is een grote tevredenheid bij de sociale huurders wat ons sterkt in het pleidooi om het aantal sociale woongelegenheden uit te breiden. Uit deze vaststellingen kunnen we afleiden dat er nog meer inspanningen nodig zijn om bijkomende sociale huisvesting te voorzien en dat blijvende maatregelen nodig zijn om het goed beheer van de sociale woonprojecten te behouden en eventueel te verbeteren.

18

PRIORITEIT

3

Systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen.

AANBEVELINGEN

• Alle inwoners hebben recht op een kwalitatieve en betaalbare woning, ook deze met een beperkt inkomen. Het is daarom een belangrijke taak van de gemeente om de realisatie van een sociaal investeringsprogramma te stimuleren en te bewaken. Alle actoren en middelen moeten gemobiliseerd worden om het minimaal streefcijfer van 11% sociale huurwoningen (dit zijn woningen die verhuurd worden onder het sociaal huurbesluit) t.o.v. het totale aantal huishoudens als prioriteit te realiseren en dit binnen een zeer beperkt aantal legislaturen. Die 11% is een minimaal streefcijfer waarmee enkel tegemoet gekomen wordt aan de bestaande behoefte. In onze regio betekent dit een aangroei van 50% op het huidig aantal sociale huurwoningen (8.286 sociale huurwoningen in 2005). • De gemeente heeft een belangrijke rol te vervullen in het samenbrengen van actoren en het afstemmen van verschillende projecten. De sociale huisvestingsmaatschappijen, de sociale verhuurkantoren en de OCMW ’s zijn vooraanstaande partners van de gemeente voor de uitvoering van hun beleid. Bij de realisatie van sociale huurwoningen moet er steeds voldoende aandacht uitgaan naar de kwaliteit van die woningen en woonomgevingen.

• Een goed beheer van sociale woonprojecten vraagt een investering in communicatie met de bewoners, zowel over hun rechten als over hun plichten. Sociale verhuurders voorzien een duurzame ondersteuning van hun bewoners en dit in samenwerking met zorgen welzijnsactoren. • Er zijn bijkomende maatregelen nodig om te voorzien in woongelegenheden waar mensen met acute huisvestingsproblemen terecht kunnen (vb. bij onbewoonbaarverklaringen). Er is tevens een aangroei nodig van woningen voor doelgroepen met specifieke noden. Om deze aanbevelingen te realiseren, is volgehouden samenwerking en overleg noodzakelijk tussen de verschillende actoren die invloed hebben op de realisatie en het beheer van sociale woonprojecten.

19


4

VASTSTELLINGEN

PRIORITEIT

De private huursector is een domein dat te weinig beleidsaandacht van overheden krijgt. Het is nochtans een belangrijk aandachtspunt voor het woonbeleid op verschillende niveaus. Lokale overheden moeten hierin een belangrijkere rol spelen dan tot op heden.

Kwaliteitsverbetering

Een voldoende kwalitatief aanbod op de private huurmarkt blijft noodzakelijk, zeker voor een aantal specifieke doelgroepen zoals jonge starters, voor de doelgroep die geen eigenaar kan worden of blijven en voor de doelgroep die geen eigenaar wil worden. Het aanbod op de huurmarkt krimpt steeds verder (de huurmarkt was in 2006 25% van de totale woningmarkt in Vlaanderen) doordat bestaande huurwoningen verkocht worden en er weinig private huurwoningen bijkomen.

is prioritair bij huurwoningen.

Deze vaststellingen tonen aan dat de private huurmarkt en de kwaliteit van die private huurwoningen een prioritair aandachtspunt moeten zijn binnen het woonbeleid van een lokaal bestuur.

20

© Kristof Ghielen, bouwblokrenovatie Gent

Op de private huurmarkt is de kwaliteit in verhouding tot de prijs vaak een probleem. Nog te vaak worden woningen met slechte kwaliteit aan te hoge prijzen verhuurd.

AANBEVELINGEN

• De gemeente dient de kwaliteit van de private huurmarkt te bewaken door de gepaste instrumenten te gebruiken (vb. het aanvragen van conformiteitsattesten of andere labels, een woningscreening, toepassing van sociaal beheersrecht, ...). Het aanleggen van een databank met gegevens over de private huurmarkt kan ondersteunend zijn bij het onderbouwen van beleidsmaatregelen.

• Verhuurders moeten aangemoedigd worden om te blijven verhuren. Het stimuleren en promoten van de werking van sociale verhuurkantoren komt tegemoet aan de noden van zowel de verhuurder als van de huurder. Ook sociale verhuurkantoren besteden veel aandacht aan de kwaliteit en de duurzaamheid van hun woningen en maken hierover afspraken met verhuurders.

• Naast de kwaliteit moet ook steeds de betaalbaarheid van de private huurmarkt gegarandeerd worden, zeker voor die groepen die omwille van de lange wachttijden voor een sociale woning, op de private huurmarkt moeten blijven huren. Huursubsidies kunnen hier een mogelijk instrument zijn.

• Maatregelen zijn nodig om discriminatie van zwakke socio-economische groepen op de private huurmarkt tegen te gaan. Gemeenten kunnen hierbij een rol opnemen als meldpunt van klachten en kunnen mensen die geconfronteerd worden met dergelijke praktijken, ondersteunen bij het opkomen voor hun rechten.

21


VASTSTELLINGEN

Levenslange woningen zijn woningen die geschikt zijn voor een brede waaier van mensen. Ze zijn toegankelijk, veilig en comfortabel voor iedereen, ongeacht de fysieke toestand en/of leeftijd van de bewoner. De toenemende vergrijzing, gekoppeld aan de specifieke wensen van ouderen (vb. om zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven), vereist aangepaste woningen met toegang tot het zorgaanbod. Naast de vergrijzing zorgen ook andere evoluties in de zorgsector ervoor dat groepen, die ondersteuning nodig hebben op het vlak van wonen en zorg, niet langer in een voorziening wonen, maar op de private huurmarkt terechtkomen (vb. mensen met een handicap of mensen met psychische problemen). Dit zogenaamde ‘zorgwonen’ vormt ook een bijkomende uitdaging voor lokale besturen. Op vandaag worden de principes van levenslang wonen beperkt toegepast en zijn ze slechts weinig gekend bij woonactoren. Enkele basisprincipes van levenslang wonen kunnen zelfs toegepast worden zonder enige meerkost.

22

PRIORITEIT

5

Integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen.

AANBEVELINGEN

• De gemeente, het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappijen nemen een voortrekkersrol op om de principes van levenslang wonen op te nemen bij de realisatie van woningen en publieke ruimtes. De gemeente zou deze principes, samen met ondersteunende diensten zoals bijvoorbeeld de vzw steunpunt woningaanpassing, bij een groot publiek bekend moeten maken en de toepassing ervan moeten stimuleren. Er moet aandacht zijn voor deze principes bij renovatie van bestaande woningen en bij nieuwbouw kunnen deze principes al in een vroeg stadium meegenomen worden. • De toepassing van het concept levenslang wonen geldt niet enkel op het niveau van de woning, maar ook op het niveau van de wijk of buurt. Door het aanbieden van een divers aanbod van woningen (voor verschillende doelgroepen met of zonder zorgbehoefte) in eenzelfde buurt, zorgt men ervoor dat men levenslang in zijn vertrouwde buurt kan blijven wonen.

• Er is een sterke verwevenheid tussen wonen en zorg. Een gecoördineerde zorgorganisatie is daarom absoluut noodzakelijk. Het wonen kan afgestemd worden op de zorgvoorzieningen en de zorgactoren kunnen hun activiteiten afstemmen op het woningaanbod en woonbeleid. De gemeente kan alle woonen zorgactoren, werkzaam op het grondgebied, samenbrengen om een lokale vertaling te maken van een woonzorg-planningsconcept. Dit planningsconcept biedt een visie op een gebied, met doordachte inplanting van materiële infrastructuur voor wonen en zorg en met een gecoördineerde zorgorganisatie. De gemeente en het OCMW bewaken de betaalbaarheid van het woonen zorgaanbod.

23


VASTSTELLINGEN

Wonen is een heel breed beleidsdomein met veel raakvlakken. In een lokaal bestuur is de kennis vaak versnipperd binnen de verschillende diensten (ruimtelijke ordening, huisvesting, OCMW, mobiliteit, ...). De ene dienst heeft vaak geen weet van het aanbod van de andere diensten. Door het samengaan van kwaliteitsopvolging en sociale begeleiding zou bijvoorbeeld de huurproblematiek grondiger aangepakt kunnen worden. Wonen is ook een complex beleidsdomein waarvoor een specifieke expertise nodig is. Door de voortdurend wijzigende woonmarkt en reglementeringen ter zake is een goede opvolging noodzakelijk. Er wordt vastgesteld dat er in kleinere gemeentes vaak niet genoeg middelen zijn om voldoende gespecialiseerd personeel te voorzien. Een (lokale) overheid lijkt er vaak, ondanks vele inspanningen, niet in te slagen om de verschillende informatie en reglementeringen over wonen op een heldere en eenduidige manier aan de bevolking over te brengen (in het bijzonder aan de zwakke bevolkingscategorieën). Premies van andere overheden en initiatiefnemers zijn vaak onderbenut omdat mensen er niet van op de hoogte zijn. Ook gespecialiseerde organisaties worden niet of te laat ingeschakeld.

24

PRIORITEIT

6

Optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger.

AANBEVELINGEN

Een verbetering van de dienstverlening voor de burgers is zowel een zaak van goede organisatie als van toegankelijke expertise. • De gemeente kan een laagdrempelig en herkenbaar contactpunt creëren (een loket, binnen of buiten het sociaal huis, woonwinkel of wooncentrum) dat bewoners op verschillende manieren ondersteunt. Een dergelijk contactpunt kan pas functioneren als er ook een voldoende personeelsinzet is. Huisbezoeken zijn vaak een belangrijk instrument om de meest bruikbare informatie en instrumenten aan een bewoner aan te reiken. Een huisbezoek leert immers veel over de bestaande kwaliteit en over de wenselijke ingrepen, ook op vlakken waar de aanvrager niet meteen aandacht voor heeft (vb. energie). • Uitbouw van verregaande expertise rond wonen is nodig, ofwel gemeentelijk, ofwel intergemeentelijk. Die expertise zou zelfs verder kunnen gaan dan het lokale woonbeleid. Ook het aanbod van andere besturen zou bekend moeten zijn. Lokale besturen hebben hierbij een belangrijke doorverwijsfunctie.

• De interne doorstroom van informatie tussen diensten kan verbeterd worden. Actieve uitwisseling van informatie tussen verschillende diensten, waarbij medewerkers uit verschillende beleidsdomeinen elkaars diensten kennen en waarbij ze weten waar ze terecht kunnen met een vraag van een inwoner, is noodzakelijk. • De communicatie met externe actoren kan systematischer. Die externe actoren zijn zowel private ontwikkelaars als de sociale huisvestingsmaatschappijen, zorgen welzijnsorganisaties, huurdersbonden, bewonersgroepen, enz. Elke actor kan belangrijke informatie hebben om het lokaal woonbeleid te onderbouwen. Een ad-hoc-benadering zorgt voor versnippering. • Het beleid van de verschillende actoren in het lokaal woonbeleid moet nog sterker op elkaar afgestemd worden. Deze afstemming is zowel noodzakelijk binnen een gemeente als met actoren zoals het OCMW , sociale huisvestingsmaatschapijen, publieke en private (ouderen)zorgsector, ... De uitbouw van een goed woonbeleid is een gezamenlijke opdracht.

25

¶2 Rode draden doorheen de zes prioriteiten

© Kristof Ghielen

1

2

KENNIS VERZAMELEN

VISIE VORMEN COMMUNICEREN EN OVERLEG ORGANISEREN

3 SPECIFIEKE ACTIES ONDERNEMEN

Essentiële acties voor een doordacht gemeentelijk woonbeleid Woonbeleid dient zich toe te leggen op het garanderen en het realiseren van een voor iedereen betaalbare, kwalitatieve huisvesting. Als deze uitdaging al niet “staat als een huis...”! De Vlaamse Wooncode legt de regisseursfunctie van het woonbeleid in handen van de gemeente. De term regisseur is in deze goed gekozen. Een regisseur is volgens het Groot Woordenboek der Nederlandse Taal (Van Dale) ‘iemand die de regie voert; een speler die zijn medespelers aanwijzingen, leiding geeft’. Een regisseur is altijd aanwezig; soms op de voorgrond, soms op de achtergrond. Hij behoudt het overzicht. Hij bewaakt het totaalbeeld met als doel een goed eindproduct af te leveren voor het publiek. Een regisseur maakt een film echter niet alleen. In een film heeft iedereen zijn eigen taak en rol: zowel hoofdpersonages als figuranten, technici van licht, klank, beeld, evengoed als kostuumontwerpers en decorbouwers, ... Het is het samenspel van al deze mensen die een film maken tot wat hij is.

Het is de regisseur die de taken verdeelt en de verschillende activiteiten coördineert. Een goede regisseur is creatief, bewaakt de verhaallijn en wekt enthousiasme op. In wat volgt wordt ten aanzien van de gemeente een aanpak omschreven die geldt voor de zes prioriteiten. Tijdens de verschillende thematische discussienamiddagen kwamen immers vaak dezelfde elementen naar voren. Bij elk thema en bij elke prioriteit is het van belang kennis te hebben van de situatie in de eigen gemeente, een duidelijke visie te vormen en hierbij te werken vanuit een basishouding van overleg en communicatie. Daarnaast worden er in een volgend hoofdstuk per prioriteit mogelijke, specifieke acties geformuleerd. Het schema hierboven geeft een totaalbeeld van de taken van een gemeente die haar regisseursrol in het woonbeleid ten volle opneemt. 27


1

" Een goede regisseur houdt de vinger aan de pols "

Een goede regisseur is van alle markten thuis. Hij kent het terrein en heeft een permanent zicht op de grote bewegingen die zich afspelen op de woonmarkt. Hij verzamelt en verwerkt kennis, maar trekt er vooral zijn besluiten uit.

28

Vanuit de hogere overheden en vanuit verschillende wetgevingen worden gemeenten verplicht inventarissen op te stellen. Zo zijn er de inventarissen op onbebouwde percelen, leegstand en verkrotting, het vergunningenregister, … Maar om gegronde beleidskeuzes te maken op vlak van wonen is er ook nood aan specifieke analyses, zoals bijvoorbeeld de bevolkingsprognoses onderverdeeld in doelgroepen, huidige toestand en evolutie van de gezinssamenstelling, de kwaliteit van het woningpatrimonium, woonen zorgbehoeften van specifieke doelgroepen, bewegingen op de huurmarkt, de eigendomsstructuur van het slapend aanbod, de parkeervoorzieningen, de groenvoorzieningen, ... In dit kader beschikt de provincie (steunpunt sociale planning) over heel wat cijfergegevens tot op een klein schaalniveau. Ze zijn beschikbaar voor de gemeenten. Deze aanvullende gegevens geven niet alleen een zicht op waar gebouwd kan worden, maar ook op wat op deze plaats specifiek nodig is. In de eerste plaats dienen deze inventarissen opgemaakt te worden. Maar de volgende fase is al even belangrijk: gegevens bijhouden, corrigeren, checken, opvolgen, ... De verplichte administratieve ‘nummertjes’ renderen pas ten volle als ze in een

werkbare vorm gegoten worden (vb. gevisualiseerd op een kaart, koppeling met GIS) en als ze gekoppeld kunnen worden aan andere gegevens (vb. eigenaar). Inventarissen opstellen én bijhouden vergt inspanningen, maar draagt bij tot de efficiëntie van het beleid, op voorwaarde dat ze volledig zijn en geregeld worden geactualiseerd. Kennis van het terrein doe je niet alleen op door het interpreteren van ‘droge’ gegevens. Niet alle informatie is te vatten in statistieken. Soms moet men de baan op. Plaatsbezoeken zijn de meest betrouwbare bron van informatie. De gemeente beschikt via haar personeel al over heel wat kennis van het terrein zelf. De technische diensten, sociale dienst, milieudienst, stedebouwkundige ambtena(a)r(en), buurtwerkers, wijkagenten, ... kunnen elk expertise op hun domein inbrengen. Er moet gebruik gemaakt worden van de kennis die verspreid is binnen en buiten de eigen organisatie. De kennis van andere domeinen werkt aanvullend, corrigerend en nuancerend. Kennis van de wijdere omgeving is even onontbeerlijk om de juiste beslissingen te nemen. Een paardenbril is uitgesloten, een breedhoeklens is des te meer aangewezen. Om deze informatie te verzamelen en uit te wisselen is multidisciplinair overleg onontbeerlijk. Overleg en uitwisseling van informatie zorgen voor een kruisbestuiving tussen de domeinen in functie van een creatief woonbeleid. Een goed vooronderzoek laat toe een gepaste strategie uit te werken. Een correct beeld op de situatie maakt het mogelijk de middelen daar in te zetten waar de nood het hoogst is en waar resultaten gehaald kunnen worden. Eens de knelpunten gekend zijn, kan men aan de slag.

Daarnaast is een gemeente met kennis van zaken in staat potentiële partners (sociale en private) volwaardig tegemoet te treden. Ze kan vertrouwen wekken en aanzien winnen. De gemeente is in staat goede beslissingen te nemen in functie van concrete projecten.

2

"Een goede regisseur mobiliseert vanuit een wervende visie"

Een goede regisseur kan maar enthousiasmeren én ook "gezag" afdwingen als hij weet welke koers hij wil varen. Een film heeft een titel nodig die goed in de mond ligt. Bovendien dient deze visie lang genoeg en consequent volgehouden te worden om tot resultaten te leiden. Het woonplan lijkt het meest geschikte instrument om vanuit een geïntegreerde analyse een visie te vormen op het woonbeleid in de brede zin van het woord. Het pad werd echter al geëffend met de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen en de lokale sociale beleidsplannen. Beide documenten omvatten een planningsproces waarbij een visie opgebouwd wordt over waar het naartoe moet met de gemeente; in het eerste geval ruimtelijk, in het tweede geval sociaal. In beide documenten heeft het woonbeleid een plaats. Een woonplan gaat nog een stap verder. Het integreert welzijn en ruimtelijke ordening. Een visie op

het zorgaanbod wordt er gekoppeld aan grondgebonden gegevens; prognoses van de gezinssamenstelling worden er gekoppeld aan projectsites; ambtenaren welzijn en stedenbouw treden met elkaar in gesprek. De inhoud van een woonplan is niet juridisch bepaald. Het kan een instrument zijn op maat van de gemeente, afhankelijk van wat er al bestaat, wat de dringende vragen zijn, hoe de gemeente op vandaag werkt aan haar woonbeleid. In elk geval doorloopt een woonplan de verschillende stappen die in het schema hierboven weergegeven worden: van analyse via visie-opbouw naar een actieprogramma. Het is sterk aan te raden in het woonplan ook een woonprogramma op te nemen. Met het woonprogramma krijgt de gemeente immers een antwoord op de vragen: hoeveel woningen er moeten gebouwd worden, welk type woningen, waar en voor wie. Het stelt de gemeente in staat om uitspraken te doen over de invulling van specifieke sites. In overleg met externe partners (bouwmaatschappijen, svk’s, private ontwikkelaars) kunnen vervolgens de taken verdeeld worden. Opnieuw is overleg en samenwerking cruciaal: niet alleen het dienstenoverstijgend overleg binnen de gemeente, maar ook communicatie met alle woonactoren is nodig om tot een breed gedragen visie te komen, een visie die realiseerbaar en gefundeerd is. Een woonplan legt de beleidsprioriteiten op vlak van wonen vast en bepaalt de strategie om er uitvoering aan te geven. De door dit woonregieboek geschetste prioriteiten en daarmee gepaard gaande acties, kunnen als kapstok dienen voor lokale woonplannen. Naast de overkoepelende visievorming aan de hand van een woonplan is er ook nood aan visievorming

29


met betrekking tot concrete projectsites. Hiervoor kan een gemeente beroep doen op inrichtingsstudies, ontwerpend onderzoek voorafgaand aan een RUP ,... Met deze instrumenten kan onderzocht en vastgelegd worden wat er wenselijk is in een specifiek gebied of project. Met deze studies in de hand kan een gemeente in overleg gaan met de realisator. Het is nog beter als er al vanaf de opmaak van deze plannen overleg met de (potentiële) realisator kan gebeuren.

3

30

" Een goede regisseur initieert, stimuleert, mobiliseert en verschijnt soms zelf op het toneel " Een goede regisseur beschikt over verschillende mogelijkheden om de markt te bespelen. Een regisseur zonder middelen kijkt werkloos toe. Zo ook een gemeente. Maar een heel aantal middelen en instrumenten zijn aanwezig. Zowel de Wooncode als de ruimtelijke ordening bieden heel wat mogelijkheden, zelfs al zijn er tekortkomingen. Het is aan de gemeente om te kiezen welk instrumentarium ze inzet, afhankelijk van de visie, de schaal van de gemeente, de kennis die in huis is, ... De acties die een gemeente kan ondernemen gaan van begeleiden tot de touwtjes zelf in handen nemen, van communicatie op gang zetten over projectregie tot gronden of panden aankopen. Het is belangrijk dat de gemeente een actieve rol speelt bij woonprojecten en dat de gemeente haar invloed uitoefent om ervoor te zorgen dat woonprojecten binnen de visie van de gemeente gerealiseerd worden.

De specifieke, mogelijke acties per prioriteit worden in een volgend hoofdstuk toegelicht. Een goede kennis van het terrein, stedenbouwkundige ontvoogding, een sterke visie op het woonbeleid, een substantieel budget voor een actief gronden pandenbeleid, de politieke wil om bij woonprojecten vast te houden aan randvoorwaarden die overeenstemmen met haar visie, het zijn stuk voor stuk elementen die de gemeente daadkrachtig maken. Bovendien laat deze cocktail de gemeente toe om sterke keuzes te maken.

Budgettering Belangrijk is de vertaling van de strategie naar een budgettering. Een sterk investeringsprogramma is de basis voor alles. Het budget voor woonbeleid dient afgebakend te worden, maar dient ook verder gespecifieerd te worden. Als men ervoor kiest om een woonbeleid uit te bouwen, kiest men er ook voor om hiervoor de nodige middelen vrij te maken. Keuzes en acties gaan gepaard met investeringen. Het opnemen van bijkomende taken betekent dat hiervoor personeelsruimte vrijgemaakt moet worden. Het gaat dus zowel om investeringen in personeel als om het vrijmaken van budgetten voor bijvoorbeeld het voeren van een gronden pandenbeleid of voor het uitwerken van een premiereglement. Het schema op volgende pagina geeft de belangrijkste kostenplaatjes weer.

INVESTERINGSPROGRAMMA TIJDSVERDELING

EIGEN PERSONEEL

inventarissen plaatsbezoek loketfunctie studies opmaken studies begeleiden overleg communicatie ...

PREMIES STUDIES PARTICIPATIE IN ORGANISATIES GROND- EN PANDENBELEID

PRIORITEIT 1

PRIORITEIT 2

PRIORITEIT 3

PRIORITEIT 4

PRIORITEIT 5

PRIORITEIT 6

Centraal: communicatie en overleg In de drie stappen (kennis verzamelen, die kennis omzetten in een visie en koppelen aan acties) spelen overleg en communicatie telkens een belangrijke rol. Dit is in de eerste plaats van belang om informatie uit te wisselen tussen verschillende diensten van eenzelfde gemeente (intragemeentelijk), tussen diensten van verschillende gemeenten (intergemeentelijk), tussen overheid en andere spelers uit het woonbeleid, ... Dit kan in verschillende overlegstructuren. Dergelijk overleg moet tot concrete resultaten leiden. Overleg moet gekoppeld worden aan concrete dossiers en aan acties. Overleg mag geen doel op zich zijn. Naast overleg op het niveau van de lokale overheid is overleg met mensen die actief zijn op een ander overheidsniveau (provincie, gewest) eveneens een belangrijk element in het woonbeleid. Overleg op projectniveau met verschillende partners en op verschillende momenten in het proces dient intensiever te zijn in relatie tot de schaal en het belang van het project. Door overleg kan met verschillende belangen en invalshoeken rekening

gehouden worden. Op die manier kunnen woonprojecten gerealiseerd worden die beantwoorden aan de visie van de gemeente en andere betrokken actoren. Dit overleg kan informeel gebeuren. De ambtenaar kan er bijvoorbeeld een gewoonte van maken om bij strategische projecten een overleg te organiseren. Het kan ook een element zijn van een verkavelingsverordening waarin de procedure voor het ontwikkelen van een verkaveling omschreven wordt. Goede voorbeelden moeten breed en op veel verschillende manieren gecommuniceerd worden. Dit kan door publicaties, prijzen uitreiken, bezoeken organiseren, ... Op die manier hebben ambtenaren voorbeelden achter de hand om aan particulieren en politici door te geven. De algemene opinie kan ermee veranderen. Ook politici en initiatiefnemers zien dat het ook anders kan. De voorbeeldfunctie van openbare en semi-openbare projecten is niet te onderschatten. Voor elk van de zes prioriteiten hebben overheidsprojecten een voorbeeldrol te vervullen. 31

¶3 Zes prioriteiten vertaald in acties

Acties per prioriteit Na de algemeen geldende acties die als rode draden doorheen de verschillende vooropgestelde prioriteiten lopen, vindt u in dit hoofdstuk per prioriteit een aantal specifieke acties. Deze acties zijn mogelijke manieren om aan een bepaalde prioriteit in uw gemeente te werken. De uitbouw van een lokaal woonbeleid is uiteraard een proces. De implementatie van de verschillende acties kan niet van de ene dag op de andere. Er kunnen echter wel keuzes gemaakt worden. Iedere gemeente kan, als men dat wil, een aantal acties selecteren die kunnen leiden tot een efficiënt woonbeleid, op maat van de eigen gemeente. De mogelijke acties worden in dit hoofdstuk heel beknopt weergegeven. In bijlage 1 vindt u meer uit-

leg, contactgegevens en voorbeelden bij bepaalde instrumenten die bij deze acties gebruikt worden. De instrumenten die uitgewerkt worden in bijlage 1 zijn in dit hoofdstuk en in het vorige hoofdstuk in het vet aangeduid. Niet alle acties kunnen naast elkaar geïmplementeerd worden. Als men kiest om een bepaalde actie te implementeren is het mogelijk dat daardoor een andere actie niet meer uit te voeren is. De voorgestelde acties zijn niet limitatief, maar geven een aanzet voor de uitbouw van een lokaal woonbeleid. Met de nodige creativiteit kunnen naast de hier voorgestelde acties ook andere acties geïmplementeerd worden die kunnen bijdragen tot de uitbouw van een efficiënt woonbeleid.

33


2

1 KENNIS VERZAMELEN

SPECIFIEKE ACTIES PRIORITEIT 1:


Doordacht valoriseren van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied.


ONTWIKKELING VAN ONBEBOUWDE PERCELEN • De gemeente kan een heffing op onbebouwde percelen invoeren (eventueel met regionale afstemming). BESTRIJDEN LEEGSTAND EN VERKROTTING • De gemeente kan een eigen heffing op leegstand en verkrotting invoeren. • De gemeente kan een renovatiepremie invoeren. Vooraf dient het doel van deze premie duidelijk te zijn en dienen de voorwaarden, hoogte van de premie, ... weloverwogen te worden. Bij het invoeren van een premie hoort ook het promoten ervan. • De gemeente kan het openbaar domein herinrichten, wat het voor particulieren interessanter maakt om in de omgeving te investeren.

34

HERWAARDERING, RECONVERSIE OF BINNENGEBIED • De gemeente kan via een gronden pandenbeleid de gronden / panden zelf kopen en zo het pad effenen voor een (her)ontwikkeling van een site. Subsidiekanalen kunnen hierbij optimaal benut worden. • Voor het verwerven bestaan verschillende instrumenten: verwerven in der minne, recht van voorkoop gerelateerd aan een RUP of aan een bijzonder gebied, onteigening, ... • De gemeente kan de projectregie op zich nemen en samenwerken met andere partners voor realisatie: intercommunale, sociale huisvestingsmaatschappijen, private sector, ... • De gemeente kan met een autonoom gemeentebedrijf zelf projecten realiseren of samenwerkingsverbanden opzetten met een intercommunale of met de private sector (PPS) voor de realisatie van projecten.

• Gronden en panden in eigendom van openbare instellingen kunnen gerealiseerd worden. • De gemeente kan aan actieve prospectie doen van nieuwe projecten. • De gemeente geeft terreinen en gebouwen de gepaste bestemming via een RUP en koppelt daaraan voorwaarden van kwaliteit. De koppeling van een onteigeningsmachtiging aan een RUP versterkt tevens de invloed van de gemeente op nieuwe ontwikkelingen.

2

1 KENNIS VERZAMELEN



Toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten.


PROJECTMATIG • Zeer snel als een woonproject zich aandient, maakt de gemeente een inrichtingsstudie op om een eigen visie te ontwikkelen op het gebied. Deze inrichtingsstudie kan als basis gebruikt worden in gesprekken met de projectuitvoerders.

• Een gemeentelijke ambtenaar staat ter beschikking om deskundig advies te verlenen op basis van architecturale kwaliteit en duurzaamheid. • Een kwaliteitscommissie oordeelt over de ruimtelijke en architecturale kwaliteiten van het project en de inpassing in de omgeving.

• Een inrichtingsstudie die het project in zijn omgeving kadert, wordt gevraagd aan de ontwikkelaar.

• De gemeente neemt zelf initiatief om een alternatief voorstel voor ontwikkeling van het gebied op te (laten) maken.

• De essentiële voorwaarden voor het gebied worden in een ruimtelijk uitvoeringsplan vastgelegd.

• Bij nieuwe projecten wordt de economische haalbaarheid als bepalende factor meegenomen van bij het begin. Dit kan via een wedstrijd waarbij samenwerkingsverbanden van architect en promotor inschrijven. Dit kan ook door ontwerpen door een extern bureau te laten screenen op economische haalbaarheid.

• Een projectvoorstel wordt aan verschillende organen ter advies voorgelegd: gecoro, jeugddienst, milieudienst, dienst openbare werken, OCMW , ...

INTEGRAAL • Een checklist van basiskwaliteitseisen wordt gehanteerd om te oordelen over de kwaliteiten van het woonproject. • Een gabarietenplan legt de basisvolumes vast. • Een gemeentelijke premie voor duurzaam wonen wordt ingevoerd. • Een gemeentelijke verordening legt de kwaliteitseisen vast die op het hele grondgebied geldig zijn.

35



Systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen.

2

1 KENNIS VERZAMELEN



SAMEN MEER SOCIALE HUURWONINGEN REALISEREN • De gemeente en het OCMW voeren een aankoopbeleid (gronden pandenbeleid) met gebruik van subsidies ten voordele van sociale woningen. De afbakening van bijzondere gebieden kan hierbij een interessant instrument zijn. Specifieke mogelijkheden liggen in herbestemmingsprojecten. Het gebruik van projectsubsidies of een opportuniteitsbudget is hierin van groot belang. • Samen met bouwmaatschappijen, OCMW , svk, ... wordt een gedifferentieerde meerjarenplanning van sociale huurwoningen opgemaakt. • De gemeente maakt gebruik van zijn aandeelhouderschap in de sociale bouwmaatschappijen om tot een gezamenlijke beleidsvoering te komen. • De gemeente ondersteunt de uitbouw van een sociaal verhuurkantoor. • De gemeente stelt gronden beschikbaar voor sociale huisvesting via erfpacht, recht van opstal , ...

36

• Via een gemeentelijke verordening of een RUP worden minimale percentages sociale huisvesting opgelegd. • De gemeente voert, samen met de sociale huisvestingsmaatschappij, een kwaliteitsonderzoek uit voor de bestaande sociale woningen. Op basis van deze controle worden beslissingen gemaakt rond renovatie of eventueel zelfs rond afbraak en de realisatie van een nieuw project. • De gemeente past consequent de procedure van onbewoonbaarverklaring toe. • Er wordt met private actoren samengewerkt om tot de realisatie van sociale woningen te komen, onder meer volgens de CBO -procedure. INVESTEREN IN EEN GOEDE COMMUNICATIE EN ONDERSTEUNING VAN DE (TOEKOMSTIGE) BEWONERS • Er kan gewerkt worden aan een centraal inschrijvingsregister met een duidelijk beeld van de behoeften dat toegankelijk en transparant is. Hierbij is er een koppeling met het svk en tussen alle verschillende huisvestingsmaatschappijen uit de regio.

• Bij de actualisering van de wachtlijsten worden de nodige inspanningen gedaan om te communiceren met de wachtenden zodat een schrapping van de lijst doordacht gebeurt. • De gemeente vraagt de huisvestingsmaatschappijen een duidelijke communicatie- en ondersteuningsstrategie te ontwikkelen rond de rechten en plichten van beide partijen, rond het onderhoud, rond de ombudsdienst, ... • Een samenwerkingsverband wordt opgezet tussen de sector van de sociale huisvesting en de zorgen welzijnsactoren waarbij afspraken gemaakt worden rond dreigende uithuiszetting, rond begeleiding van doelgroepen met specifieke zorgbehoeftes, .... De gemeente heeft hierin een belangrijke bemiddelende rol. • Verder benutten en uitbreiden van het samenwerkingsprotocol tussen sociale huisvestingsmaatschappijen, bijvoorbeeld door de uitbouw van een gezamenlijke technische staf. • Er worden duidelijke afspraken gemaakt voor het onderhoud van de woningen en de woonomgeving. BELEID ROND WOONGELEGENHEDEN VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN: CRISISWONINGEN, DOORGANGSWONINGEN, LOKAAL OPVANGINITIATIEF, ... • Gemeente en OCMW stemmen hun initiatieven hieromtrent af. • Deze woonnood maakt integraal deel uit van de woonprogrammatie. • Er wordt een aankoopbeleid gevoerd via recht van voorkoop, opportuniteiten, onteigeningen, ...

2

1 KENNIS VERZAMELEN


COMMUNICEREN EN OVERLEG ORGANISEREN

© Kristof Ghielen

Kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen.

KWALITEITSBEWAKING VAN HUURWONINGEN • Er wordt een inventaris van de huurwoningen en hun kwaliteit opgemaakt. • Invoeren van een specifieke en substantiële renovatiepremie ten gunste van eigenaar-verhuurders die hun huurwoning wensen op te waarderen. • Het opleggen van snelherstel in gevallen waar gevaar is voor veiligheid of gezondheid, maar waar de problemen relatief gemakkelijk en snel te herstellen zijn. De burgemeester kan binnen maximaal 15 kalenderdagen opleggen bepaalde werken uit te voeren. Dit moet wel door het gewest geadviseerd worden. Indien de eigenaar de herstelling niet doet, kan de gemeente dit in zijn plaats doen.

VISIE VORMEN

• Onbewoonbaarverklaring van panden consequent toepassen en herhuisvesting verhalen op de eigenaar. • De gemeente maant eigenaars aan de woningen conform te maken vooraleer te verhuren. Dit wordt met een label beloond. Premiereglementen kunnen op dit label afgestemd worden. • Een bewustmakingscampagne leidt eigenaars naar het svk. • De Vlaamse huursubsidie en de Vlaamse installatiepremie worden actief bekend gemaakt bij de zwakkere doelgroepen en intermediairen. • De gemeente voert een heffing op leegstand in. • De gemeente bundelt en bemiddelt bij klachten van discriminatie op de huurmarkt.


BETAALBAARHEID VAN PRIVATE HUURWONINGEN • De gemeente kan een eigen huursubsidie ontwikkelen bijvoorbeeld voor mensen die langer dan gemiddeld op de wachtlijst van een sociale huisvestingsmaatschappij staan of voor huurders van een svk. • De gemeente voorziet in het politiereglement dat ze verhuurders die hun prijs niet openbaar afficheren, kan vervolgen. • De gemeente kan zelf het sociaal beheersrecht uitoefenen op leegstaande en onbewoonbaar verklaarde woningen. • De gemeente ondersteunt het svk: financieel of organisatorisch.

37


2

1 KENNIS VERZAMELEN



Integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen.


REALISATIE VAN EEN PATRIMONIUM DAT LEVENSLOOPBESTENDIG IS • Gemeente, OCMW en sociale huisvestingsmaatschapij nemen een voortrekkensrol op bij het toepassen van principes van levenslang wonen. • In de planningsfase toetst de gemeente projecten op het levenslang karakter en worden de principes van levenslang wonen duidelijk gemaakt aan de burger en aan projectontwikkelaars. • Een premie wordt toegekend voor levensloopbestendig verbouwen. Let wel: verschillende overheden bieden al een waaier aan premies. De premie moet een meerwaarde hebben in relatie tot deze bestaande premies. • Aan bestaande premies of stimuli wordt de voorwaarde van levensloopbestendigheid gekoppeld.

38

• De principes worden vertaald in de voorschriften van een RUP of verkavelingsverordening : vb. aanwezigheid van liften, minimum breedte van garages, alle leefruimtes op hetzelfde niveau, ... • RUP of verordeningen leggen een minimum percentage woningen voor zorgbehoevenden vast. WOONZORGPLANNINGSCONCEPT OPTIMALISEREN • De gemeente en het OCMW maken een lokale vertaling van het woonzorgplanningsconcept , in samenwerking met andere lokale woonactoren: woonzorgconcepten worden op maat van de gemeente uitgewerkt op basis van het gepast instrumentarium: woonbehoefteonderzoek, woonkwaliteitsonderzoek, lokaal sociaal beleidsplan, zorgstrategische planning. Dergelijk vooronderzoek laat toe een gepast woonzorgprogramma uit te werken.

• De gemeente of het OCMW maakt een databank van het aanbod van diensten m.b.t. doelgroepen met zorgbehoeften op en maakt deze toegankelijk. • De gemeente regisseert de bundeling van knelpunten / noden / hiaten m.b.t. wonen en zorg en stimuleert de invulling van de niches. • De gemeente of het OCMW experimenteert met nieuwe technologieën die betaalbaar zijn en een reële meerwaarde bieden voor de zorgbehoevende.

2

1 SPECIFIEKE ACTIES PRIORITEIT 6:

Optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger.

KENNIS VERZAMELEN



• Er is nood aan accurate en toegankelijke interne informatie (vb. een virtueel één-loket). • De organisatiestructuur van de gemeentediensten wordt herbekeken, zodat interdisciplinair werken inherent is en zodat het wonen doorheen de verschillende beleidsdomeinen gecoördineerd kan worden. • Eén herkenbaar en laagdrempelig loket / woonwinkel verschaft alle informatie m.b.t. wonen en zorg. • Alle info over wonen en zorg wordt gebundeld op een overzichtelijke website.

• Ambtenaren worden ter beschikking gesteld om de inwoners advies te verlenen over verschillende domeinen. Hiervoor dient de nodige expertise opgebouwd te worden. • Burgers krijgen ondersteuning bij het invullen van premiedossiers. • Huisbezoeken zijn vaak de beste manier om de burger de meest relevante en gerichte informatie mee te geven. • Het OCMW en de gemeente moeten een gezamenlijk woonbeleid kunnen voeren in afstemming met andere lokale woonactoren. Op die manier kan er duidelijkheid voor de burger gecreëerd worden.

• Een centraal inschrijvingsregister voor sociale koop- en huurwoningen bevordert de kennis van elkaars aanbod, de onderlinge doorverwijzing en de communicatie naar de klant toe.

39

¶4 Inspirerende voorbeelden


Investeren in de regisseursrol van een gemeente loont; het maakt de gemeente slagkrachtig. De volgende inspirerende voorbeelden van dichtbij en iets verderaf bevestigen dit. Drie voorbeelden van een geïntegreerd woonbeleid worden toegelicht: Izegem, bouwblokrenovatie Gent en Culemborg in Nederland. De voorbeelden tonen hoe in één project veel verschillende invalshoeken samen komen. Ze laten zien dat er ook in één project resultaten op verschillende vlakken geboekt worden.



Hoofdstuk 2 maakt duidelijk dat je maar van een woonbeleid die naam waardig kan spreken als de gemeente investeert in zowel kennisverzameling, visievorming op basis van die kennis, overleg en samenwerking (op verschillende niveaus). Met de nodige kennis en een gedragen visie onder de arm, gecombineerd met een pakket aan acties op maat van de gemeente, kan ze projecten/acties initiëren, haar inwoners en woonactoren stimuleren om te investeren in het woonpatrimonium, beweging krijgen in slapende gronden, enz.

41

Inspirerende Voorbeelden

Izegem KWALITEITSVERBETERING: WERK VAN VEEL PARTNERS EN HEFBOOM VOOR GEÏNTEGREERD WOONBELEID

De huisvestingsdienst organiseert vanaf haar oprichting ook het lokaal woonoverleg en start een woonwinkel. Er wordt een wooncommissie en een lokale woonraad opgericht.

1. SITUERING

De wooncommissie bestaat uit een vaste afvaardiging van:

De stad Izegem heeft net als andere steden en gemeenten al een lange traditie m.b.t. woonbeleid. Men probeerde altijd al vanuit de eigen woonsituatie in te spelen op de woonbehoeften in de streek. Verschillende instrumenten werden hiervoor uitgewerkt.

2. INTEGRATIE VAN DE GEMEENTELIJKE ACTIES EN DIENSTEN

In 1999 wordt met de oprichting van de Izegemse Huisvestingsdienst een belangrijke stap gezet naar een meer geïntegreerd lokaal huisvestingsbeleid. De huisvestingsdienst centraliseerde bestaande initiatieven en bevoegdheden rond huisvesting van OCMW en gemeente. Acties rond kwaliteitsbewaking, premiebeleid, ongeschikt- en onbewoonbaarheid, leegstand en verwaarlozing, de bestaande projecten zoals het sociaal verhuurkantoor, het tewerkstellingsproject voor renovatie van SVK-woningen, de crisisopvang en het lokale opvanginitiatief werden ondergebracht in de huisvestingsdienst. Kwaliteitsbewaking is van meet af aan een belangrijke poot, maar dit gaat gepaard met dienstverlening en begeleiding op het sociale vlak. 42

3. OVERLEG EN VISIEVORMING

• schepencollege: burgemeester, schepen voor Huisvesting, schepen voor Ruimtelijke Ordening, Schepen voor Veiligheid en Senioren; • gemeentelijke administratie: huisvestingsdienst, dienst ruimtelijke ordening, technische dienst; • OCMW : voorzitter, stafmedewerker; • SHM ’s: voorzitter en zaakvoerder van de Izegemse Bouwmaatschappij; • sociale sector: afgevaardigde. Binnen dit woonoverleg gebeurt een grondige analyse van de huisvestingsmarkt en worden bestaande beleidsinstrumenten geëvalueerd. In de schoot van dit overleg worden nieuwe beleidsinitiatieven voorbereid en voorgelegd aan het beleid en aan de woonraad die een adviserende rol heeft naar de bevoegde beleidsinstanties. In de beginjaren wordt werk gemaakt van: • het opstellen van een dossier voor de afbakening van bijzondere gebieden in de gemeente met het oog op het uitoefenen van het recht op voorkoop; • herziening van belasting op onbebouwde percelen; • huisvesting van politieke vluchtelingen: stand van zaken, knelpunten, afspraken;

• opvolging en evaluatie van procedures kwaliteitsbewaking; afstemming met andere diensten (ruimtelijke ordening, kadaster, bevolking); • tussentijdse evaluatie en (beperkte) herziening van gemeentelijke premiereglementen; • afspraken omtrent diverse nieuwe sociale huisvestingsprojecten; • voorbereiding en samenstelling van het gemeentelijk woon(beleids)plan.

4. KWALITEITSBEWAKING ALS ONDERDEEL VAN HUISVESTINGSBELEID IN DE GEMEENTE IZEGEM

Kwaliteitsbewaking is in de eerste plaats een actieve zoektocht naar mogelijkheden om woonverbetering te stimuleren. Het vaststellen van leegstand, verwaarlozing, en het zelf beheren van de inventarissen is daarin slechts een middel. In schrijnende situaties wordt bekeken of er ambtshalve opgetreden kan worden in het kader van ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring. Overleg met de eigenaar i.f.v. mogelijke oplossingen komt op de eerste plaats. Er is voor de private eigenaars een belangrijke ondersteuning uitgebouwd via zeer gerichte premies (2 types renovatiepremie, een comfortpremie) en het aanbod om woningen te laten verbeteren door het woon-werkproject en te verhuren via het SVK. Uniek in Izegem is een zeer substantiële premie (50% van de kostprijs met een maximum van € 3.700) voor verhuurders die verbeteringen aanbrengen in individueel verhuurde woningen en akkoord zijn met een verhuring voor minimum 9 jaar en een geplafonneerde huurprijs.

In buurten met de grootste problemen tracht de stad een tandje bij te steken. Met de afbakening van bijzondere gebieden is het mogelijk extra middelen en maatregelen in te zetten in achtergestelde buurten. De Izegemse huisvestingsdienst kon dankzij de eigen inventarisatie van leegstand, verwaarlozing en onbewoonbaarheid een concentratie aanduiden in een aantal achtergestelde gebieden die al in het GRS aangeduid waren. Op 31/12/2002 waren in totaal in 3 achtergestelde buurten 77 woningen met slechte kwaliteit geïnventariseerd, tegenover 180 op het ganse grondgebied van Izegem. Andere beschikbare cijfergegevens (toen nog volkstelling 1991 ) over deze buurten worden vergeleken en geïnterpreteerd. Het aantal woningen zonder klein comfort lag in de drie buurten veel hoger dan elders. Ook het aantal woningen gebouwd vóór 1946 was er erg hoog. Het zijn ook buurten waar veel meer huurwoningen aanwezig zijn dan in andere gebieden. De hele oefening kon duidelijk de aangevoelde concentratie van problemen cijfermatig onderbouwen. In deze buurten woonden zonder twijfel een belangrijk aandeel kwetsbare bewoners die in feite in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. Op basis van deze vaststellingen is een dossier opgemaakt om de drie buurten af te bakenen als bijzonder gebied. De stad wil in deze buurten een woonvernieuwingsbeleid voeren en tegelijk ook ruimte scheppen voor sociale huisvesting. Op 15 februari 2002 zijn in Izegem belangrijke delen van het centrum erkend als bijzonder gebied.

43


5. BIJZONDER GEBIED IN DE PRAKTIJK

• Door de erkenning als bijzonder gebied ontstaat het recht van voorkoop i.f.v. het realiseren van sociale woningen. Systematisch aankopen van woningen in de hoop ooit voldoende ruimte voor een project te realiseren is niet de bedoeling. Hierdoor zou zelfs langdurige leegstand gecreëerd worden. Het instrument is wel bruikbaar om strategische plekken (vrijkomende ingesloten bedrijventerreinen) of woningen die achterliggende gebieden kunnen ontsluiten, aan te kopen. Het statuut van woningen in afgebakend gebied zorgt ook voor extra onderhandelingsruimte voor het bestuur. • Door de erkenning van het gebied is er ook een verhoogde aandacht vanuit het beleid voor deze buurten. Het heeft de deuren geopend om een beleid met meer territoriale accenten te voeren. Deze buurten zijn als uitgangspunt voor het afbakenen van een centrumgebied genomen waarbinnen het algemeen geldende premiestelsel versterkt werd. Woningen die in het centrumgebied liggen, krijgen een verhoogde premie (50% op de normale premie).

44

• In de bijzondere gebieden gaat men ook verder door wijkontwikkelingsplannen ( WOP ) op te stellen. Een WOP moet een kader bieden voor een gerichte en afgestemde inzet van huisvestingsmiddelen en is een verbijzondering van het stedelijk woonbeleidsplan in de betrokken wijk. Niet alleen de stadsdiensten worden hierbij betrokken ook andere actoren zoals sociale huisvestingsmaatschappij en private welzijnsactoren worden ingeschakeld. De bedoeling is de leefbaarheid in deze wijken te vergroten. Het resultaat is een concreet en geïntegreerd actieplan, opgesteld vanuit verschillende invalshoeken (ruimtelijke ordening, verkeer, inrichting van openbaar domein en groen, huisvesting, veiligheid, aandacht voor bijzondere groepen in de wijk, etc).

WIJKENAANPAK

1. DOORGEDREVEN ANALYSE EN VISIE

Stadsvernieuwing in Gent focust vooral op de 19 d e eeuwse gordel, die zich kenmerkt door dense wijken met een verouderd (woning)patrimonium en specifieke samenlevingsproblemen. Een doorgedreven analyse liet het beleid toe om zich een genuanceerd beeld te vormen van de toestand en daaraan gekoppeld beleidskeuzes vast te leggen in beleidsplannen. De analyse spitste zich toe op drie domeinen: de kwalificatie van het woonpatrimonium (inventarisatie op bouwblokniveau) en de verspreiding en toegankelijkheid van ‘het groen’ en de dienstverlening. Op basis van deze ‘foto’ van de stad, nam het stadsbestuur de moedige beleidskeuze om af te stappen van een ad-hoc-aanpak op korte termijn. In plaats van overal een beetje stadsvernieuwing, werd het geweer van schouder veranderd en koos het bestuur voor een lange termijnvisie en een aanpak op wijkniveau. Op die manier kunnen in één legislatuur niet alle wijken worden bediend, maar slechts enkele wijken, weliswaar grondiger. De aandacht gaat niet alleen naar het verhogen van de woonkwaliteit, maar ook naar de herinrichting van het openbaar domein, én het samenleven in de buurt.

2. VOORBEELDPROJECT: BOUWBLOKRENOVATIE IN DE WIJK DAMPOORT

‘Bouwblokrenovatie in de wijk Dampoort’ is een experimenteel project en een concept om in kwetsbare gebieden de particuliere huisvesting kwalitatief en op duurzame wijze te verbeteren. De bouwblokrenovatie in de wijk is een proefproject met als doel binnen een tijdspanne van 3 jaar een derde van een afgebakend projectgebied van 218 particuliere woningen (met ongeveer 500 bewoners) kwalitatief te verbeteren op een duurzame wijze en op maat van de bewoners en eigenaars, gebruik makend van collectieve voordelen op bouwblokniveau.


Stad Gent

Er wordt technische, administratieve, organisatorische en financiële ondersteuning aangeboden voor de uitvoering van renovatiewerken. Bestaande instrumenten worden geïntegreerd in een unieke partnerwerking waarbij (1) huidige tewerkstellingsprogramma’s (sociale economie) in de bouwsector instaan voor de uitvoering, (2) het Duurzaam Huis een sociale functie vervult (opbouwwerk) en (3) de stad Gent technische en administratieve ondersteuning biedt en het geheel coördineert.

45


Het project loopt over drie jaar en is opgesplitst in twee fases: • een voorbereidende fase met nazicht van de woningen, uitwerken van het programma, benaderen van de partners en zicht krijgen op collectieve tendenzen (2005); • een uitvoerende fase met een gecoördineerde uitvoering van renovatiewerken op basis van individuele renovatiecontracten (2006-2007). Veel woningen voldoen niet aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. De structuur, de inrichting en de afwerking zijn dikwijls sterk verouderd. De energieprestatie is zwak en het binnenklimaat veelal ongezond. Het project werd opgestart vanuit enkele vaststellingen die een beperkt woonkwaliteitsonderzoek in de buurt aan het licht bracht: • er was een tekort aan financiële en instrumentele aanmoedigingen om huurders en eigenaars te stimuleren tot renovatie; • het toenmalige stelsel van huisvestingspremies bood dikwijls een te beperkte ondersteuning en was voor weinig mensen toegankelijk; • weinig huurders en eigenaars vonden hun weg op de renovatiemarkt; • huurders werden het slachtoffer van stijgende huurprijzen na renovatiewerken of waren verplicht te verhuizen indien de woning onbewoonbaar of ongeschikt werd verklaard.

46

Het Duurzaam Huis, gevestigd in de wijk, is de centrale spil. Het is een soort ‘infowinkel’ waar mensen terecht kunnen voor allerlei info rond duurzaam wonen én is tegelijk buurthuis. De stad wou met het bouwblokrenovatieproject meer anti-

ciperend en preventief werken, het sociale aspect meer betrekken bij het bestaande woonbeleid en zoeken naar methodieken om specifieke doelgroepen, die uit de boot vallen bij huisvestingspremies, toch te ondersteunen. De kleinschaligheid van het projectgebied en de aanwezigheid van het Duurzaam Huis laten dit toe. De technische, administratieve en organisatorische ondersteuning gebeurt vanuit de schoot van de stad, onder coördinatie van een technisch ervaren en sociaalvoelende woonspecialist. Hij opereert vanuit het buurthuis, is aanspreekpunt, legt de nodige contacten, staat in voor de begeleiding van de individuele projecten en gaat tegelijk mogelijkheden na voor een collectieve aanpak. Een stappenplan wordt gevolgd. De woning wordt onderzocht, de uit te voeren werken bepaald, de woonspecialist verzorgt de dossierbegeleiding bij prijsaanvraag, een renovatiecontract wordt opgesteld tussen gemeente en eigenaar met tussenkomst en voorwaarden (vb. basishuurprijs die vast ligt ook na renovatie), de uitvoering van de renovatiewerken worden op de voet gevolgd. Alle stappen gebeuren in samenspraak met eigenaar en/of architect. Een aantal grotere (vergunningsplichtige) werken vereisen namelijk de tussenkomst van een architect. Raamcontracten werden afgesloten met enkele ‘sociaalvoelende architecten’. De woonspecialist werkt dus op maat van de woning en de eigenaar, maar ook collectieve renovaties gebeuren: vb. een groep woningen met dakwerken, een groep woningen met injecties tegen opstijgend vocht, … De woonspecialist zorgt voor een zorgvuldige planning van zowel individuele als collectieve werken.

Zo’n project vereist de nodige middelen. Zo kocht het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent een woning aan in het projectgebied die dienst doet als transitwoning. Bewoners kunnen daar gebruik van maken tijdens ingrijpende renovatiewerken. Voor een gebied van 200 woningen zijn 2 transitwoningen nodig. De stad stelt 1 VTE woonspecialist en een 1/2 VTE administratieve kracht ter beschikking. Er is een 60% VTE opbouwwerker aan de slag. 1/3 de van de dossiers vereist de tussenkomst van een architect. Het project geniet financiële steun van andere overheden, instellingen en programma’s. De stad voorziet in een toelage van 50% van de kostprijs (incl. btw) van de uitgevoerde werken, met een maximum van € 12.500 per ingeschreven woning. Een bijkomende tussenkomst per eigenaar is er in het ereloon van een architect.

De gemeente Culemborg — Gelderland Culemborg (27.270 inwoners in 2005) kent een aantal knelpunten in haar woningmarkt: er is weinig aanbod voor starters, ouderen en inwoners met een laag inkomen. De vergrijzing is er in volle aantocht: in de komende 10 jaar zullen er 1.300 huishoudens van ouderen bijkomen. Op basis van deze vaststellingen acht de gemeente het nodig om in te grijpen op de woningmarkt. Ze wenst sturend op te treden door met spelers op de woningmarkt afspraken te maken op korte en langere termijn.

1. VISIEVORMING OP GEMEENTELIJK NIVEAU

De toelage heeft betrekking op kwaliteitsverbetering: veiligheid, gezondheid, basiscomfort, energiebesparing en duurzaam bouwen. Het project is er dankzij een uniek samenwerkingsverband tussen de Stad Gent, het opbouwwerk (Duurzaam Huis), sociale tewerkstellingsplaatsen en sociaalvoelende architecten. Koppeling van het project met de herinrichting van de publieke ruimte is aan te bevelen. Op die manier wordt een meer integrale kwaliteitsverbetering op vlak van woonen leefomgeving verkregen.

Het beleidskader Wonen 2003 vertolkt een visie en maatregelen op korte en lange termijn. De visie kwam tot stand door intensief overleg tussen de gemeente, de Stichting Betuwse Combinatie Woongoed (te vergelijken met onze sociale huisvestingsmaatschappij), woonen welzijnsactoren en specifieke doelgroepen (huurdersbelangenvereniging, gehandicaptenraad, seniorenraad, een zorgcentrum, private makelaars). Het accent ligt de komende jaren vooral op het bouwen van meer betaalbare nieuwbouw (koop- en huurwoningen) onder meer gericht op starters. Hiervoor worden percentages en toewijzingscriteria vastgelegd. In een nieuw aan te bouwen wijk worden meer betaalbare huurwoningen gebouwd, zodat in het stadscentrum meer huurwoningen kunnen worden omgezet in koopwoningen. Vanuit een zuinig

47


ruimtegebruik en inspelend op de vraag van ouderen naar meergezinswoningen in de stedelijke omgeving wordt meer in de hoogte gebouwd. Door het aanbieden van een aangepaste woningvoorraad dicht bij zorginstellingen kan een deel van de ouderen worden aangemoedigd om zich daar te vestigen, zodat hun woningen vrijkomen voor bijvoorbeeld starters. Tegelijkertijd worden ook stimulerende maatregelen genomen om woningen aan te passen. De afspraken worden hard gemaakt in prestatieafspraken en contracten met de sociale en private ontwikkelaars in functie van het te realiseren woonprogramma. Afspraken hebben betrekking op bijvoorbeeld de beperking van koop- en huurprijzen, het beperken van winstmarges en lagere grondexploitatieopbrengsten. Een investeringsfonds lijkt onontbeerlijk, waaruit dan onder meer de bijzondere kosten die samenhangen met de realisatie van nieuwbouw gefinancierd kunnen worden (onrendabele investeringen, grondaankoop, …). En tenslotte is een monitoringsysteem nodig om verhuisbewegingen, de instroom, de bevolkingsontwikkeling en de vraag van de woningzoekenden te volgen, zodat de gemeente tijdig kan inspelen op actuele ontwikkelingen. De nota Woongoed Culemborg 2005, te vergelijken met een woonprogramma, is een logisch vervolg op de visievorming. De vraag wordt er tegenover het aanbod en de actuele ontwikkelingen geplaatst. De nota dient onder andere als input voor de invulling van de diverse bouwlocaties en de regionale afspraken. Het toevoegen van (meer) kwaliteit was hierbij het vertrekpunt.

48

2. VISIEVORMING OP REGIONAAL NIVEAU

De gemeenten in de regio Rivierenland hebben samen met de provincie een regionaal afgestemd programma opgesteld. Het oorspronkelijke concept ‘bouwen voor de eigen behoefte van de gemeente’ is verlaten. Er wordt uitgegaan van een feitelijk bestaande regionale huisvestingsmarkt. Er zijn afspraken tussen de sociale bouwmaatschappijen rond een regionaal verdeelsysteem. Daarnaast bestaan er gezamenlijke criteria waaraan de nieuwbouw moet voldoen (één vierde beantwoordt aan criteria duurzaam bouwen, 15% is geschikt voor senioren, 2% wordt gebouwd met zorgarrangement, …).

3. VOORBEELDPROJECT: DE DUURZAME, ECOLOGISCHE, INTEGRAAL ONTWORPEN NIEUWBOUWWIJK EVA-LANXMEER

Eén van de doelstellingen van dit uitbreidingsplan is de realisatie van 30% sociale koop en huur. Verder valt 20% onder de middenklasse private markt. De samenwerking tussen de gemeente en het ecologisch centrum voor educatie, voorlichting en advies (EVA) is uniek. Een projectteam ging van start met vertegenwoordiging vanuit het gemeentelijk bestuur, de ambtenaren, een externe projectleider, de sociale bouwmaatschappijen en de bewonersvereniging. De gemeente trad in het voortraject op als risicodragende partner; ze heeft o.a. de grond gekocht en zorgde voor de omzetting van agrarisch gebied naar woongebied. Op die manier was het ook mogelijk

het hoge ambitieniveau voor het totale plan en de eco-voorzieningen van de woningen overeind te houden. De regie van het project, de projectontwikkeling van de woningen en de woningbouwcoördinatie is gevoerd door het projectteam zelf. In de omgeving van een beschermingszone van een waterwingebied was er nood aan een zorgvuldig stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp, met onder meer ecologisch verantwoorde woningen en inrichting van het openbaar domein. Het ontwerp houdt rekening met de ‘geest van de plek’, met name de bestaande archeologische en landschappelijke kwaliteiten. Er is een optimale verbinding tussen landschappelijke elementen en bebouwing.

voor het onderhoud van het openbaar groen). De wijkkrant informeert iedereen over het reilen en zeilen in de wijk, net als de wijkwebsite. Deze aanpak bevordert de leefbaarheid en het welzijn in de directe woonomgeving en heeft geleid tot een sterk sociaal en maatschappelijk raamwerk. Er is een grote variatie in woningtypen, gedeeltelijk bewust gepland, maar ook ontstaan doordat vraag en aanbod tijdens het proces op elkaar zijn afgestemd. Het plan kent zowel eengezinswoningen als appartementen en vrijstaande woningen. Met de realisatie van EVA-Lanxmeer geeft de gemeente Culemborg op een sprekende en verantwoorde manier invulling aan haar stedenbouwkundig beleid.

Er worden recycleerbare materialen gebruikt zoals houtskeletbouw met FSC -hout. Principes van energiezuinigheid en integraal waterbeheer vinden hun uiting in groendaken, lavastenen voor de verharding, zonne- en windenergie, biogas, een technisch innovatief waterbeheersysteem, ... Het ontwerp reikt ontmoetingsplekken aan en schept mogelijkheden voor eigen initiatieven van bewoners. Het project heeft van bij aanvang veel aandacht voor de betrokkenheid van de bewoners. Om een huis te kunnen kopen of huren in de wijk, moeten aspirant-bewoners lid zijn van de bewonersvereniging en een overeenkomst ondertekenen waarin zij aangeven de uitgangspunten van de wijk te onderschrijven. Onder de paraplu van de vereniging zijn in de wijk verschillende werkgroepen actief (o.a. een werkgroep die samen met de gemeente instaat

49

#

SIGNALEN EN SUGGESTIES VOOR HOGERE OVERHEDEN

Lokale overheden beschikken over heel wat mogelijkheden om een lokaal woonbeleid uit te voeren. Door gebruik te maken van bestaande instrumenten en door zelf de nodige instrumenten te creëren komt men al heel ver. Toch voelen de mensen die het lokaal woonbeleid waar moeten maken (schepenen, ambtenaren, derden) zich soms geremd in hun mogelijkheden. Ze hebben vaak wel de ambitie, zien enorme behoeften, maar voelen zich geremd door een gebrek aan middelen of door reglementeringen van hogere overheden. Dat het Vlaamse Gewest in theorie de bevoegdheden en verantwoordelijkheden om een lokaal woonbeleid te voeren doorgeeft aan de gemeenten, maar niet echt volgt met de nodige middelen, is een veelgehoorde bekommernis.

Een succesvol woonbeleid wordt gevoerd in volledige afstemming met de bovenlokale echelons. Het lokale woonbeleid kan sterke hefboomeffecten genereren indien er een gedragen visie is uitgewerkt, een gezamenlijke definitie bestaat van problemen en oplossingen, en er een afgestemde aanpak is tussen het lokale bestuur, de provinciale overheid, het Vlaamse Gewest en de federale instellingen. Om die afgestemde aanpak te bereiken, zijn blijvende communicatie en signalering van knelpunten en mogelijke voorstellen vanuit de praktijk naar de betrokken beleidsniveaus een must. Vanuit het proces van het woonregieboek willen we alvast de volgende knelpunten en mogelijke oplossingsvoorstellen signaleren.

1. DE BETAALBAARHEID VAN HET WONEN KOMT IN HET GEDRANG VOOR DE LAGERE INKOMENSGROEPEN DIE MOETEN HUREN OP DE PRIVÉ-HUURMARKT.

waarborg door de huurder. Via dit fonds kunnen de weerstanden van verhuurders tegenover borgstellingen van het OCMW vermeden worden.

FEDERAAL: • Lokale besturen hebben lokaal geen vat op de huurprijzen op de private huurmarkt. Federaal is er een aanzet tot objectieve huurpijzen via de paritaire huurcommissies die, naast bemiddeling tussen huurder en verhuurder, de aanzetten uitwerken om referentiehuurprijzen op te stellen. Dit is een interessante oefening die zeker verdergezet zou moeten worden.

Uit de praktijk blijkt dat het nieuwe systeem van bank- en huurwaarborgen die geplaatst worden op een geïndividualiseerde rekening, niet altijd werkt. Een evaluatie van de werking van dit nieuwe systeem lijkt dan ook aangewezen.

• Er zou werk gemaakt moeten worden van een federaal huurwaarborgfonds. Dit fonds treedt in de plaats van de verhuurder en int de betaling van de

• Er is nood aan meer gerichte fiscale maatregelen, met aandacht voor de eigenaar-bewoner, de eigenaar-verhuurder, maar ook voor de huurder. Deze maatregelen zouden moeten leiden tot meer kwalitatieve, duurzame en betaalbare huurwoningen op de private huurmarkt.

51

Signalen en suggesties voor hogere overheden

VLAAMS: Op Vlaams niveau is er nood aan maatregelen rond kwaliteitsbewaking van woningen, de stijging van het aanbod van sociale woningen en de tussenkomst met premies en huursubsidies.

• Het gebruik van het conformiteitsattest zou sterk aangemoedigd moeten worden. Indien een conformiteitsattest verplicht gemaakt wordt, moet dit gepaard gaan met stimulerende maatregelen (premies, fiscale maatregelen, …), anders bestaat de kans dat er erg veel woningen op de koopmarkt komen, waardoor de huurmarkt sterk krimpt. • Sociale woningbouw moet de prioriteit blijven om het betaalbaarheidsprobleem op de huurmarkt op lange termijn op te vangen. Dit vraagt echter de nodige tijd en omwille van de ernst van de problematiek is een huursubsidie als instrument aangewezen. Huurders met een bescheiden inkomen zouden ondersteund moeten worden door huursubsidies op een veel ruimere schaal beschikbaar te maken dan nu het geval is. Een ruimer bereik met huursubsidies vereist echter ook dat de huurprijzen gereguleerd worden. Een huurprijsregulering zorgt ervoor dat de huurprijs beter beantwoordt aan de woonkwaliteit. De nieuwe huursubsidieregeling blijft een verhuissubsidie en is beperkt. De regeling is degressief. Er bestaat dan ook een terechte vrees dat dit binnen een aantal jaar veel huurders voor betalingsproblemen zal stellen. De uitbreiding ervan naar woningen die behoren tot het patrimonium van een sociaal verhuurkantoor is wel een goede zaak, maar dit blijft een beperkt segment. • RWO Vlaanderen neemt een actieve rol op in gemeentelijke planning van sociale woonprojecten. Vlaanderen zou gemeenten met een groter sociaal woningpatrimonium hiervoor ook verhoudingsgewijs financieel kunnen belonen. 52

2. NOOD AAN EEN KADER VOOR SOCIALE BEGELEIDING VOOR INWONERS VAN SOCIALE WONINGEN. VLAAMS: Met het nieuwe kaderbesluit voor de sociale huur zal het aspect ‘begeleiding’ nog belangrijker worden door de nieuwe voorwaarden die opgelegd zijn (proefcontracten van 2 jaar, taal- en inburgeringsvoorwaarde).

Er zijn extra middelen noodzakelijk om in sociale begeleiding te voorzien. De organisatie van een sociale dienst binnen een sociale huisvestingsmaatschappij (als sociale verhuurder) is een deel van de oplossing. Om een degelijke sociale begeleiding uit te bouwen zijn samenwerkingsakkoorden met welzijnsactoren aangewezen.

3. NOOD AAN COMMUNICATIE EN AFSTEMMING MET HOGERE OVERHEDEN ROND WONEN. VLAAMS: • Bij toetsing van de gemeentelijke leegstandslijst met de Vlaamse leegstandslijst worden heel veel panden geschrapt door de Vlaamse overheid. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente ook niet de mogelijkheid heeft om de instrumenten van sociaal beheersrecht en voorkooprecht toe te passen. Een betere afstemming is hierbij aangewezen.

• Contacten met hogere overheid en lange wachttijden zijn een knelpunt. Het gebrek aan afstemming en uiteenlopende inzichten tussen verschillende beleidsniveaus en –instanties bemoeilijkt vaak het vergunnings- en aldus het projectproces. De wettelijk vastgelegde doorlooptijden in procedures zijn vaak lang, maar als zij gerespecteerd worden kan hiermee rekening gehouden worden in het projectproces. In de praktijk blijkt dat het effectief respecteren van de wettelijke doorlooptijden niet altijd lukt.

• Het nieuwe financieringssysteem voor de sociale huisvestingsmaatschappijen moet extra mogelijkheden bieden om hun opdracht waar te maken. Een evaluatie van het nieuwe systeem samen met de sociale huisvestingsmaatschappijen is aangewezen. • Indien Vlaanderen een woonbeleid met menging wil voeren en sociale woningbouw wil realiseren, moeten de nodige instrumenten gecreëerd worden en mag er geen tegenstrijdigheid zijn tussen Vlaamse en provinciale regelgeving. Ook vanuit de Vlaamse overheid zouden beleids- en planningsinstrumenten gecreëerd moeten worden die het voeren van een ‘sociaal’ woonbeleid mogelijk maken. PROVINCIE: • De provincie West-Vlaanderen creëerde in hun Provinciaal Structuurplan een belangrijk instrument voor de realisatie van bijkomende sociale woningen, nl. de 25%-regel bij de realistie van projecten groter dan 1 ha. De toepassing van deze regel blijkt echter niet altijd makkelijk om te zetten in de praktijk. Gemeenten vragen de nodige praktijkondersteuning vanuit de provincie bij het implementeren van deze regel in hun eigen planningsprocessen.

4. DE KWALITEIT VAN BESTAANDE WONINGEN EN NIEUWE WOONPROJECTEN MOETEN OMHOOG. VLAAMS: • De Vlaamse renovatiepremie is een goede zaak. De premie zou echter moeten worden geëvalueerd en bijgestuurd, zodat de steun effectief gaat naar diegene die daar het meest behoefte aan hebben.

woonprojecten en verdichtingsprojecten nood aan publicaties en positieve perscommunicatie. De beeldvorming over sociale woningen bij de publieke opinie, bij architecten, bij politici, ... moet bijgesteld worden. Sensibilisering is hiervoor noodzakelijk.

5. INTERGEMEENTELIJKE SAMENWERKING.

De gemeenten hebben nood aan ondersteuning om het grote takenpakket dat hen binnen het woonbeleid toebedeeld wordt, waar te maken. Dit zowel op financieel vlak als op vlak van expertise. • De provinciale reglementering i.v.m. intergemeentelijke samenwerking biedt zeker impulsen. • De oproep van Minister Keulen voor de subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid biedt ook mogelijkheden. • Mogelijkheden voor intercommunales binnen het domein van huisvesting dienen uitgebreid te worden. Dit heeft betrekking op het juridisch kader (wet op de overheidsopdrachten) en op het financieel vlak (aanspraak kunnen maken op subsidies). Intercommunales vormen immers het directe verlengstuk van de gemeenten. Een vlotte werking ervan maakt dat ze aanvullend kunnen zijn op de bestaande actoren op de woningmarkt. Er wordt onderzocht in welke mate onze regio gebruik kan maken van bovenstaande middelen en welke taken eventueel intergemeentelijk kunnen worden opgenomen.

• De Vlaamse overheid heeft een belangrijke taak in het promoten van goede voorbeelden. Enerzijds kunnen de kwaliteitsnormen voor woonprojecten vastgelegd worden, wat duidelijkheid geeft aan ontwikkelaars en bewoners. Anderzijds hebben sociale 53

#

SUGGESTIES VOOR EEN STREEKAANPAK

Het woonregieboek is het resultaat van een denkproces dat met heel wat verschillende actoren in de regio is opgezet. Met het vooropstellen van de zes prioriteiten willen we komen tot een geïntegreerd lokaal woonbeleid dat beantwoordt aan de woonbehoeften van alle doelgroepen in onze regio. De gemeenten erkennen de zes prioriteiten van het woonbeleid en staan dus voor gelijkaardige uitdagingen naar de toekomst toe, weliswaar met eigen lokale accenten. Intergemeentelijke samenwerking kan hierbij een extra hefboom zijn voor gemeenten om hun doelstellingen te bereiken. Uiteraard vraagt dit een goede voorbereiding met politieke bereidheid tot samenwerking en een consensus over doelstellingen en aanpak.

Intergemeentelijke samenwerking biedt tal van voordelen, zowel op financieel, logistiek en praktisch vlak als op vlak van de kwaliteit van de dienstverlening. Een regionale aanpak van concrete maatregelen kan een versterkend effect hebben, vb. aanpak private huurmarkt, regionaal heffingsreglement op onbebouwde percelen, ... Enkele ideeën worden hieronder geschetst en hebben betrekking op collectieve dataverzameling, kennisdeling en capaciteitsdeling experten, dynamiek en sensibilisering en extra mogelijkheden in fondsenwerving. Specifiek voor deze elementen bleek er uit de thematische discussienamiddagen een nood aan en een meerwaarde van intergemeentelijke samenwerking te bestaan. Deze ideeën werden tevens aangevuld met suggesties vanuit de overlegronde met de schepenen van huisvesting en ruimtelijke ordening van iedere gemeente die georganiseerd werd in het kader van dit woonregieboek.

55

Suggesties voor een streekaanpak

• COLLECTIEVE DATAVERZAMELING

• KENNISDELING EN CAPACITEITSDELING EXPERTEN

- Ontwikkeling van een ICT -tool waarbij de verschillende inventarissen op elkaar afgestemd worden en waarbij er info-uitwisseling tussen verschillende diensten mogelijk is op basis van verschillende registers.

- Ontwikkeling van een regionale kwaliteitskamer waar ingrijpende projecten getoetst kunnen worden.

- Intergemeentelijke cel die de verschillende inventarissen bijhoudt en actualiseert: leegstandslijst, lijst huurwoningen, onbebouwde percelen, ...

- Actief gronden pandenbeleid voeren.

- Website met informatie en links naar woonactoren in de streek.

- Vormingen organiseren voor ambtenaren, architecten, ontwerpers m.b.t. materiaalgebruik, ecologisch ontwerpen, juridische aspecten, ...

- Centraal verzamelen en doorgeven van goede voorbeelden.

- Multidisciplinaire workshops organiseren.

- Multidisciplinair regionaal kenniscentrum uitbouwen, onder meer m.b.t. zorgwonen.

- Contactmomenten organiseren tussen mensen uit de praktijk om praktische problemen te bespreken. - Regionale woonraad – intergemeentelijk overleg over actuele thema’s uit het lokaal woonbeleid. - Projectregie: de kennis inzetten om de rol van begeleider op zich te nemen. - Opmaak standaardreglementen voor premies en heffingen. - Intergemeentelijke organisatie die projectvoorstellen test op technische en financiële haalbaarheid. - Adviesverlening ter ondersteuning van ambtenaren. - Adviesverlening ter ondersteuning van de burger (over technische kwaliteitsaspecten, maar ook voor levenslang wonen en

56

duurzaamheid) – eventueel in combinatie met kwaliteitscontroles aan huis. - Opmaak kwaliteitchecklist voor de streek (cfr. brochures over streekeigen bouwen in de Westhoek). - Opmaak handleiding i.v.m. kwalitatieve publieke ruimte en i.v.m. dichtheden in woonprojecten. - Uitleendienst opzetten voor materiaal nodig bij een verbouwing.

• BEELDVORMING EN INFORMATIE/SENSIBILISERING - Signaalfunctie naar hogere overheden. - Workshops, bezoeken, experts organiseren en uitnodigen. - Gezamenlijke visievorming en promotie van de streek als kwalitatieve woonomgeving. - De organisatie van een regionale woonbeurs. - Regionale organisatie van energie-audits/ energie-scans/energie-advies.

• FONDSENWERVING - Optimaal aantrekken van de projectsubsidies voor sociale woonprojecten. - Aantrekken van Europese subsidies. - Oproep van Minister Keulen voor de subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid. - Provinciaal reglement intergemeentelijke samenwerking woonbeleid. Er zijn heel wat streekorganisaties die bereid zijn één of meerdere van deze taken op zich te nemen. Specifiek engageren de partners die samen dit woonregieboek tot stand brachten, zich om verder het woonbeleid in de streek te ondersteunen (Resoc Zuid-West-Vlaanderen, provincie West-Vlaanderen, Welzijnsconsortium en Leiedal). Ook andere bestaande samenwerkingsprotocollen kunnen ingezet worden om intergemeentelijke acties op te zetten. Uiteraard ligt de regisseursrol voor de uitbouw van een lokaal woonbeleid nog steeds bij de verschillende gemeentebesturen en is het ook aan de gemeentebesturen om een lokaal woonbeleid uit te voeren.

- Bewustmakingscampagnes opzetten om bijvoorbeeld eigenaars (al dan niet met verkrotte woningen) naar sociale verhuurkantoren te leiden. - Prijzen uitdelen (premies, eervolle vermeldingen) aan projecten in de streek.

57

#

NAWOORDEN

Nawoord RESOC Zuid-West-Vlaanderen

RESOC ZUID-WEST-VLAANDEREN

Begin 2007 heeft RESOC het streekpact 2007-2012 opgemaakt dat 7 ambities voor de (breed) sociaal-economische ontwikkeling van Zuid-West-Vlaanderen bevat, die vertaald zijn in 21 strategische doelstellingen. Dit streekpact heeft o.m. de ambitie om, naast een innovatief en duurzaam ondernemerschap, de noodzakelijke reconversie van ons economisch weefsel, tewerkstellingskansen voor iedereen, …. ook een aantrekkelijke en kwalitatieve woonen leefomgeving in Zuid-West-Vlaanderen uit te bouwen. De realisatie van een voldoende (kwantitatief en kwalitatief) aanbod aan betaalbare woningen en bouwgronden is dan ook een belangrijke doelstelling van het streekpact.

Dit woonregieboek kadert ten volle in voornoemde doelstelling. Immers, vanuit de regiefunctie van de gemeenten inzake woonbeleid, wil dit woonregieboek de gemeenten stimuleren en begeleiden bij het opnemen van hun regisseursrol. Het woonregieboek bevat hiertoe zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid en reikt bovendien een breed arsenaal van concrete instrumenten aan om deze prioiriteiten ook daadwerkelijk te kunnen aanpakken. Heel belangrijk is het feit dat dit project werd ontwikkeld in een hecht samenwerkingsverband tussen drie partners - Leiedal, de provincie en het welzijnsconsortium en dit via de regionale cel woonbeleid. Deze samenwerking is ongetwijfeld een meerwaarde geweest voor het project en heeft er toe geleid dat de verschillende facetten van het woonbeleid van meet af aan werden geïntegreerd in de aanpak van het woonregieboek. 59

Tevens is dit woonregieboek tot stand is gekomen op basis van een breed en dynamisch denkproces, met betrokkenheid van de diverse actoren inzake woonbeleid: gemeenten, OCMW ’s, bouwmaatschappijen, sociale verhuurmaatschappijen, de private sector,… Vandaar dat ik meen te kunnen stellen dat het woonregieboek, als resultaat van dit denkproces, breed gedragen is in de streek, zowel door de locale besturen als door de vele actoren die in de streek actief zijn op het vlak van huisvesting en wonen. Het belangrijkste werk moet echter nog gebeuren! De implementatie van dit woonregieboek in de gemeenten en in de streek. Ik roep de 12 gemeentebesturen uit onze regio op om, in samenwerking met alle betrokken actoren, werk te maken van de implementatie van het woonregieboek en daartoe de vele instrumenten die worden aangeboden ook effectief te gebruiken. Hierbij is echter duidelijk dat voor de realisatie van een lokaal woonbeleid ook de medewerking en (financiële) ondersteuning van de hogere overheden en in het bijzonder de Vlaamse overheid onontbeerlijk is. Ik kan u meedelen dat RESOC Zuid-West-Vlaanderen er bij de Vlaamse regering zal op aandringen opdat de implementatie van het woonregieboek, mee zou worden ondersteund door de Vlaamse overheid.

60

Ten slotte wens ik, namens de raad van bestuur RESOC , om de leden van de regionale cel woonbeleid en Frans Destoop als procesbegeleider, van harte te danken voor het prachtig resultaat dat zij hebben tot stand gebracht en hoop ik dat dit woonregieboek de aanzet mag zijn tot de realisatie van een krachtig woonbeleid en een betaalbaar woonaanbod in onze streek.

Stefaan De Clerck Voorzitter RESOC Zuid-West-Vlaanderen

Nawoord Provincie West-Vlaanderen

PROVINCIE WEST-VLAANDEREN

Het West-Vlaamse woonbeleid heeft een lange traditie. Sinds 1996 zijn de klemtonen steeds duidelijker gelegd op een ondersteunende en faciliterende rol als intermediair beleidsniveau in partnerschap met de lokale besturen. Dit gebeurt zowel via bilaterale samenwerking tussen gemeenten en de provincie als door gebiedsgerichte initiatieven. Lokale besturen worden door de provincie met raad en daad én op maat bijgestaan voor dataverzameling, -verwerking en -interpretatie (via steunpunt sociale planning), voor de vorming van gemeentelijke huisvestingsambtenaren (i.s.m. het Vlaams Gewest en de school voor bestuursrecht), in de opmaak van de eerste lokale woonplannen en –studies. Gebiedsgerichte en regionale samenwerking is in diverse regio’s vertaald in concrete samenwerkingsinitiatieven, overlegtafels en programma’s voor een streek (zie het gebiedsdekkend netwerk van regionale sociale verhuurkantoren, clustervorming van intergemeentelijke samenwerking in Midden-West-Vlaanderen rond Roeselare, Tielt en Izegem, Wonen in de Westhoek, betaalbaar wonen aan de kust). In Zuid-West-Vlaanderen kreeg de samenwerking stilaan vastere vorm in de Regionale Cel Woonbeleid. De Regionale Overlegtafel Wonen heeft duidelijk gemaakt dat er in de regio een grote bezorgdheid leeft omtrent het thema maar ook dat er nog veel versnippering heerst in de uitvoering van het beleid. Van geïntegreerd woonbeleid is er meestal niet echt sprake. Lokale ambtenaren en beleidsmakers vragen ondersteuning om op lokaal niveau tot een meer geïntegreerde visie en aanpak te komen.

De vraag van het Resoc Zuid-West-Vlaanderen om een woonregieboek op te maken mocht dan ook niet alleen leiden tot een louter receptenboek. Recepten komen immers pas in een harmonisch menu tot hun recht. En het menu mag best streekeigen zijn. Het proces voor het woonregieboek dat uitgezet werd over een jaar, had de mogelijkheid in zich om te komen tot een samenhangende en een streekeigen benadering van de woonproblematiek. Het partnerschap tussen Welzijnsconsortium, Leiedal en de provincie in dit proces was meteen een meerwaarde voor de scoop: zowel de sociale, de ruimtelijke als de beleidsmatige dimensie werden in het hele proces meegenomen. De verschillende contactmomenten, de brede betrokkenheid die gecreëerd werd in de loop van het proces door de thematische benadering enerzijds en de raadpleging van bestaande overlegfora met uitvoeringsgerichte partners anderzijds, werd nog aangevuld met een ronde bij alle gemeenten. De opmaak van het woonregieboek is zo tot mijn genoegen vooral een gezamenlijke beweging en proces geworden in de regio om woonbeleid, in al zijn breedte, op de lokale agenda te zetten. De aanbevelingen omvatten zowel doelgroepgerichte, ruimtelijke als bestuurlijke aspecten. De voorgestelde acties vergen samenwerking van alle betrokken actoren en organisaties, zowel intern als extern aan de gemeente. Vele gemeenten hebben overigens al via verschillende sectorale plannen (een sociaal beleidsplan, een ruimtelijk structuurplan, seniorenbeleidsplan, zorgstrategisch plan, …) belangrijke opties genomen. De onderlinge samenhang moet vaak nog via intern overleg bewerkstelligd worden. 61

Nawoord Welzijnsconsortium

Maar niet alleen lokaal wordt met de lectuur van het woonregieboek de nood aan een doelbewuste keuze voor een integraal woonbeleid duidelijk.

WELZIJNSCONSORTIUM ZUID-WEST-VLAANDEREN

Voor de streek ligt er een duidelijke uitdaging in het gezamenlijk en solidair stappen zetten om de woonregie daadwerkelijk in handen te nemen. Niet op het tempo van de traagste, maar met de kracht van de sterksten die anderen desnoods op sleeptouw nemen.

Beleid is een kwestie van visie, van wil en van middelen. Dit document vertolkt een brede consensus over de wenselijke oriëntering van een toekomstgericht woonbeleid voor de regio. Het geeft ook aan hoe prioriteiten kunnen worden vertaald in concrete beleidsmaatregelen. De visie is gevormd. Nu nog de daad bij het woord voegen en dus op alle fronten de wil ontwikkelen om er voor te gaan. Én de nodige middelen samenbrengen, hoe moeilijk dat ook mag zijn.

Intergemeentelijke samenwerking biedt daartoe kansen. De Provincie heeft daarom een subsidiereglement voorzien voor intergemeentelijke samenwerking. Ook het Vlaams Gewest heeft recent een subsidiereglement gelanceerd. De streek kan ongetwijfeld voordeel halen uit het proces dat een jaar liep en inspelen op de bestaande kansen. De verschillende trekkers van het woonregieboek moeten hier weerom elk hun rol kunnen spelen. We steken dan ook graag de hand uit naar het Welzijnsconsortium, Leiedal, de streekactoren en de lokale besturen om loyaal samen verder te werken.

Dirk De fauw

De lat hoog leggen

Het Welzijnsconsortium zal enthousiast meewerken aan de realisatie van de in het woonregieboek beschreven beleidsvoorstellen. We zijn van plan ook kritisch te blijven. Wordt er effectief en op een kwaliteitsvolle manier tegemoet gekomen aan de woonbehoeften van de lage inkomensgroep of van mensen die wegens een beperking of hun leeftijd nood hebben aan aangepaste woonvormen? Die kwestie mag niet langer naar de marge van het woonbeleid worden weggeduwd. De positieverbetering van zwakkere groepen moet daarentegen de belangrijkste toetssteen vormen voor het beleid in zijn geheel en bij elke concrete maatregel in het bijzonder. Zo hoog moeten we de lat durven leggen.

Gedeputeerde van de provincie West-Vlaanderen bevoegd voor huisvesting

André Desmet Voorzitter Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen

62

Nawoord Leiedal

LEIEDAL

Wij zijn blij dat het woonregieboek er is. Maar misschien nog belangrijker dan het boek an sich is het proces dat er aan vooraf ging. De vele mensen van de gemeenten, de bouwmaatschappijen en de privé die samen hebben nagedacht, de discussie gevoerd, voorstellen hebben geformuleerd. Het vormt de basis voor de realisatie van een afgewogen woonbeleid in de praktijk. En daar gaat het tenslotte om. Leiedal neemt met dit woonregieboek de draad terug op van het woonbeleid. Gedurende decennia heeft de intercommunale Leiedal verkaveld en gebouwd in de Kortrijkse regio. Voor die groep mensen die net niet in aanmerking kwamen om een sociale woning te verwerven, maar terzelfdertijd ook niet de eigen villa of woning kon realiseren. Meer dan 1000 kavels en woningen heeft Leiedal voor hen gerealiseerd. Een vijftiental jaar geleden heeft de raad van bestuur beslist deze activiteit af te bouwen, omdat bedrijven uit de privé de rol van Leiedal overnamen. En het motto indachtig dat wij “aanvullend en vernieuwend” willen zijn, viel de noodzaak aan bouwen en verkavelen voor Leiedal weg. Maar in de voorbije beleidsperiode hebben de aangesloten gemeenten aan Leiedal uitdrukkelijk gevraagd om op het vlak van regionaal woonbeleid opnieuw een actieve rol te spelen. Wij hebben onze rol voor de volgende jaren gedefinieerd op twee niveaus.

Ten eerste willen wij de gemeenten ondersteunen bij de rol die zij in de wooncode hebben gekregen als regisseur van het lokale woonbeleid. Het voorliggende woonregieboek is daar een voorbeeld van. De discussie voeren, de strategie uitzetten, de beste voorbeelden tonen. Dit luik doen wij nu samen met de gebiedsgerichte werking van de provincie en met het Welzijnsconsortium. En samen willen wij dit proces nu verder zetten en concretiseren. Leiedal zal hier het voortouw nemen om een antwoord te geven op de oproep van Minister Keulen voor de samenwerking tussen de gemeenten op het vlak van woonbeleid. Ten tweede willen wij de gemeenten helpen opdat zij hun bewoners zoveel mogelijk bouwmogelijkheden kunnen aanbieden. Ook hier willen wij aanvullend en vernieuwend zijn. Wij kiezen er voor om niet zelf woningen te gaan bouwen, maar wel om die projecten aan te pakken die niet of onvoldoende worden opgenomen door de andere actoren: moeilijke projecten dus. Dit kan velerlei vormen aannemen: eigenaars samenbrengen om woongebieden of woonuitbreidingsgebieden te ontwikkelen; projecten helpen opzetten met sociale bouwmaatschappijen en privé-maatschappijen; kavels op de markt brengen voor “zelfbouwers” die het steeds moeilijker krijgen om met eigen architect en aannemer een woning te realiseren; complexe inbreidings- en herbestemmingsprojecten, nieuwe woontypologiën introduceren, ... Wij zullen ons in Leiedal organiseren om, samen met alle partners die hieraan willen meewerken, deze taken ten volle te kunnen uitvoeren.

Karel Debaere algemeen directeur Leiedal 63

#

BIJLAGE: INSTRUMENTEN

Deze bijlage geeft de verschillende instrumenten beknopt weer die vermeld worden in het woonregieboek. Bij de meeste instrumenten worden relevante voorbeelden en documenten vermeld. HOOFDLETTER = BASIS VOOR ALFABETISCHE LIJST

• Afbakening bijzonder gebied

• Onteigening

• Autonoom gemeentebedrijf

• Ontwerpgids levenslang wonen

• Checklist van basiskwaliteitseisen

• Overbewoondverklaring

• Conformiteitsattest

• gemeentelijk Premiereglement

• Constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO – procedure)

• Projectregie

• Erfpacht

• Prospectie nieuwe projecten

• Gabarietenplan

• Publiek-Private Samenwerking (PPS)

• Grond- en pandenbeleid

• Recht van opstal

• gemeentelijke Heffing op leegstand en verkrotting

• Recht van voorkoop

• gemeentelijke Heffing op onbebouwde percelen

• Recht van wederinkoop

• gemeentelijk Huursubsidiesysteem

• Snelherstel

• Inrichtingsstudie

• Sociaal beheersrecht

• centraal Inschrijvingsregister voor svk’s en shm’en

• Stedenbouwkundige vergunning

• accurate en toegankelijke interne Informatie

• Tegemoetkoming in de huurprijs

• Installatiepremie

• gemeentelijk ruimtelijk Uitvoeringsplan

• Intergemeentelijke samenwerking

• Verkavelingsvergunning

• Inventarissen

• gemeentelijke stedenbouwkundige Verordening

• Kwaliteitscommissie

• Woningbehoeftestudie

• Kwaliteitsonderzoek

• Woonoverleg

• Lokaal toewijzingsreglement

• Woonplan

• Onaangepaste woning

• Woonprogramma

• Onbewoonbaarverklaring

• Woonwinkel/woonloket

• Ongeschiktheidsverklaring

• Woonzorgzone

• Projectsubsidies sociale woonprojecten

• gemeentelijk ruimtelijk Structuurplan

65

INSTRUMENTEN LOKAAL WOONBELEID O P B A S I S VA N W R B afbakening bijzondere gebieden autonoom gemeentebedrijf

PRIORITEIT 1 SLAPEND AANBOD

• •

checklist van basiskwaliteitseisen

PRIORITEIT 2 KWALITEITSEISEN

• •

PRIORITEIT 3 SOCIALE HUISVESTING

• •

conformiteitsattest constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO-procedure) erfpacht gabarietenplan gronden pandenbeleid gemeentelijke heffing op leegstand en verkrotting gemeentelijke heffing op onbebouwde percelen gemeentelijk huursubsidiesysteem inrichtingsstudie

• • • • •

• • • •

• •

• •

•

centraal inschrijvingsregister voor svk’s en shm’en

PRIORITEIT 4 KWALITEIT HUURWONINGEN

• • •

•

PRIORITEIT 5 LEVENSLANG WONEN

•

• •

accurate en toegankelijke interne informatie installatiepremie intergemeentelijke samenwerking inventarissen kwaliteitscommissie

• •

kwaliteitsonderzoek

•

lokaal toewijzingsreglement onaangepast verklaring onbewoonbaarverklaring ongeschiktheidsverklaring onteigening

•

•

• • • • • • •

ontwerpgids levenslang wonen overbewoond verklaring gemeentelijk premiereglement projectregie projectsubsidies sociale woonprojecten prospectie nieuwe projecten publiek-private samenwerking recht van opstal recht van voorkoop recht van wederinkoop

• • • • • • •

• • • •

• • • • • •

snelherstel sociaal beheersrecht stedenbouwkundige vergunning gemeentelijk ruimtelijk structuurplan verkavelingsvergunning gemeentelijke stedenbouwkundige verordening woningbehoeftestudie woonoverleg woonplan woonprogramma woonwinkel/woonloket

66

woonzorgzone

• • • • • •

• • • • • •

PRIORITEIT 6 DIENSTVERLENING

• • • • • • •

• •

• •

• •

• • •

• • • •

• • • • • •

• • • • • • • •

• • •

Instrumenten A - C

AFBAKENING BIJZONDER GEBIED

Delen van de gemeenten kunnen op gemotiveerd voorstel van de gemeente door de minister, als een bijzonder gebied worden erkend. De bouwmaatschappij, de gemeente en het OCMW kunnen hiermee het recht van voorkoop in functie van de realisatie van sociale huisvesting verkrijgen voor woningen en percelen die te koop worden aangeboden in het gebied. Via het recht van voorkoop in het bijzonder gebied kan de gemeente een woonvernieuwingsbeleid voeren en sociale huisvestingsprojecten initiëren. De afbakening dient te gebeuren volgens de afbakening van statistische sectoren waarvoor kan worden aangetoond dat er een verdichte problematiek is op het vlak van wonen. Zowel de aanwezigheid van veel woningen met lage kwaliteit, verouderde woningen, leegstand, verkrotting of verwaarlozing, als de aanwezigheid van bepaalde doelgroepen (langdurig werkzoekenden, vreemdelingen, huurders met beperkt inkomen, leefloontrekkers) kunnen als argumentatie aangebracht worden.

AUTONOOM GEMEENTEBEDRIJF

Het autonoom gemeentebedrijf is een publiekrechtelijke rechtspersoon die door de gemeenteraad werd opgericht, volgens de regels bepaald in het gemeentedecreet. De autonome gemeentebedrijven beschikken over een ruime financiële autonomie ten opzichte van de gemeente. Ze worden beheerd door een raad van bestuur, die voor het grootste deel bestaat uit gemeenteraadsleden en een directiecomité. Het autonoom gemeentebedrijf is een geschikt kanaal om een actief gronden pandenbeleid te voeren.

Zie gemeentedecreet van 15 juli 2005, afdeling II, art. 232-244. Kortrijk: Stadsontwikkelingsbedrijf (SOK) Menen: Woonbedrijf

CHECKLIST VAN BASISKWALITEITSEISEN

Het is een lijst met aandachtspunten waaraan een woonproject in ontwerpfase getoetst dient te worden. Deze elementen worden niet verordenend vastgelegd, maar opgenomen in een beleidskader dat goedgekeurd wordt door de gemeenteraad of het college van burgemeester en schepenen. Ten aanzien van een gemeentelijke verordening betreft het hier elementen die moeilijk te vatten zijn in algemene regeltjes. Het instrument is flexibeler dan een verordening. Afwijkingen t.a.v. het kader dienen gemotiveerd te worden bij het aanvragen en afleveren van de vergunning. De goede werking van dit instrument hangt af van het consequent toepassen ervan. Afhankelijk van de visie en doelstellingen in de specifieke gemeente kunnen verschillende elementen aan bod komen zoals bijvoorbeeld differentiatie van het woningaanbod, groenvoorzieningen, inpassing in de omgeving, gebruik van duurzame materialen, aspecten van levenslang wonen, ... De checklist kan verschillende eisen stellen naargelang de ligging in de stad en het soort woonomgeving. In meerdere gemeenten wordt hiermee geëxperimenteerd onder verschillende benamingen: handleiding, beleidskader, ... Anzegem: beleidskader voor bouwhoogtes, -dieptes en parkeernormen van appartementen

67

CONFORMITEITSATTEST

Elke eigenaar-verhuurder van een woning gebouwd voor 1962 kan bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen. Dit attest bevestigt dat de woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet en dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is. De verhuurder is hiertoe niet verplicht, maar het kan als een bewijselement in een strafrechtelijk onderzoek bevrijdend werken. Het conformiteitattest is wel verplicht bij het verhuren van kamers. Ook na vaststelling van ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of onaangepaste woning moet een woning eerst conform verklaard worden vooraleer ze opnieuw verhuurd kan worden. Het conformiteitattest blijft tien jaar geldig. Het kan te allen tijde ingetrokken worden als bij een controle blijkt dat de woning of de kamer niet langer conform is. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, art. 7-14. Zie besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, art. 19-23. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits-en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, art. 7-14. Meer informatie over het conformiteitsattest op www.bouwenenwonen.be.

68

CONSTRUCTIEVE BENADERING OVERHEIDSOPDRACHTEN (CBO – PROCEDURE) CBO kan omschreven worden als ‘sociale huisvesting in bouwteam’. In 2001 werd deze nieuwe vorm van aanbesteden ontwikkeld door de toenmalige VHM . Door deze procedure kunnen nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd worden in samenwerking met de privésector en kan een aanzienlijke tijdswinst gerealiseerd worden. Doel van CBO is het afsluiten van één of meerdere aannemingsovereenkomsten, binnen het kader van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, ontwerp en bouw van sociale huurwoningen.

Er zijn zowel voordelen voor de sociale huisvestingssector als voor de inschrijvers: - inbreng van gronden en panden door de privépartner, het aantrekken van andere segmenten van de bouwen immobiliënwereld. - kostenbeperking door offerte-fasering, verzekerde afname en financiering tijdens de werken, kortere doorlooptijd van de procedure (duur gunningsprocedure ca. 20 maanden). Meer informatie over de CBO-procedure op www.vmsw.be en www.cbo-vlaanderen.be Roeselare: Polenplein Poperinge: Sint-Andrieshof Ieper: Velodroomstraat Oostende: Nieuwlandstraat

Instrumenten C - G

ERFPACHT

GABARIETENPLAN

Erfpacht is een tijdelijk zakelijk recht waarbij een persoon gedurende een periode van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar het volle genotsrecht krijgt over een onroerend goed dat aan de ander toebehoort, onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding te betalen. Zolang de erfpachtovereenkomst loopt kan de erfpachter zich als eigenaar van het goed gedragen. Dit betekent dat de woning verder verhuurd en verkocht kan worden en dat de eigendom overgaat naar de erfgenamen na overlijden. In geval van verkoop of het erven van een onroerend goed wordt de erfpacht, met alle rechten en plichten, overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De erfpachtperiode is in principe niet verlengbaar. Na afloop van de erfpachtovereenkomst wordt de woning eigendom van de grondeigenaar en worden enkel de grondstoffen voor de woning vergoed. De nakomelingen kunnen wel voorkooprecht hebben op de gronden. Erfpacht is een manier om de prijs van een woning te reduceren. De prijs van de grond wordt immers weggenomen uit het proces. Erfpacht wordt vandaag gebruikt in het kader van openbare gebouwen en gronden. Een toepassing ervan in het kader van huisvesting vraagt een mentaliteitswijziging bij de brede bevolking. Bovendien is nog onduidelijk hoe een hypotheek in dit kader kan functioneren. Fiscaal heeft erfpacht een aantal voordelen: de registratierechten en notariële kosten zijn lager, de jaarlijkse afbetaling is fiscaal aftrekbaar, ...

Dit is een richtinggevend stedenbouwkundig beleidsplan. Het is een hulpmiddel, een afsprakenplan voor de vergunningverlener voor de behandeling van bouwdossiers. Het bevat per perceel stedenbouwkundige informatie zoals bouwdiepte, bouwhoogte, aantal bouwlagen, hoogte van de daken en terreinbezetting. Enkel de ruimtelijke aspecten voor een plek worden in het plan vastgelegd, er worden geen uitspraken gedaan over de functie van de bebouwing. Het is het gewestplan dat de bestemming vastlegt. Het gabarietenplan heeft in principe geen juridische waarde. Het is sterk aan te raden het gabarietenplan te laten bekrachtigen door de gemeenteraad en het af te stemmen op de visies van alle betrokken beleidsniveaus (vb. Stedenbouw Brugge). Bij de opmaak ervan moet er bijzondere aandacht zijn voor plaatsen en gebouwen in de stad waar een specifieke problematiek aan bod komt zoals bijvoorbeeld hoekpercelen en pleinen.

Zie wet van 10 januari 1824 op het erfpachtrecht.

Gabarietenplan Kortrijk Gabarietenplan Deerlijk

GROND- EN PANDENBELEID

Het voeren van een gronden pandenbeleid betekent dat de gemeente de beschikbare gronden rationeel inricht en beheert. Met een gronden pandenbeleid kan een gemeente gronden klaar maken voor ontwikkeling, zonder daarbij de gronden zelf te ontwikkelen. Men kan met andere woorden het pad effenen voor de (her)ontwikkeling van een site. Gemeenten kunnen echter ook zelf projecten realiseren, eventueel in samenwerking met Leiedal, de

69

sociale huisvestingsmaatschappijen of de private sector. Ook via een autonoom gemeentebedrijf (bijvoorbeeld voor kleinere projecten) kunnen eventueel projecten gerealiseerd worden. Voor een actief gronden pandenbeleid staan volgende instrumenten ter beschikking van de gemeente: - onteigening of recht van voorkoop, al dan niet gekoppeld aan een RUP. Door de toepassing van het voorkooprecht op bouwpercelen kunnen strategische leegstaande of verkrotte panden of onbebouwde percelen aangekocht worden. - afbakening bijzondere gebieden in functie van voorkooprecht en eventueel met koppeling van specifieke premies voor dergelijke gebieden. - ruilen van gronden. - gronden en panden van de gemeente en OCMW in erfpacht geven aan de sociale huisvestingsmaatschappijen. - actieve prospectie van nieuwe projecten. - gronden in eigendom van openbare instellingen realiseren indien mogelijk, eventueel binnen samenwerkingsverbanden. - sociaal beheersrecht: bij de toepassing van sociaal beheersrecht en recht van voorkoop is het aangewezen dat de gemeente het pad effent voor actoren die de rol opnemen om sociale huurwoningen ter beschikking te stellen. Op de gemeentelijke begroting moet voldoende budget voorzien worden om bovenstaande instrumenten te kunnen toepassen en om eventuele opportuniteitsaankopen te doen. Ook Leiedal kan in opdracht van de gemeenten eigen projecten realiseren (vb. complexe, strategische projecten, brownfields, ...) of de projectregie voeren. Hierdoor kunnen projecten gerealiseerd worden 70

binnen de eisen/wensen/verwachtingen van het gemeentebestuur. Bij dergelijke projecten kan tevens samengewerkt worden met sociale huisvestingsmaatschappijen, de private sector of andere actoren. Meer informatie is te vinden in de brochure “wonen en ruimtelijke ordening” van de 6-delige reeks “handleiding lokaal woonbeleid”. Kortrijk: Stadsontwikkelingsbedrijf (SOK) Menen: Woonbedrijf Intergemeentelijk: Leiedal

GEMEENTELIJKE HEFFING OP LEEGSTAND OF VERKROTTING

Leegstand of verkrotting van woningen en gebouwen leidt ertoe dat woonbuurten in verval geraken. Om dit te vermijden kunnen gemeenten een eigen heffingstelsel uitbouwen of aanvullend op het ‘Heffingsdecreet’ werken. Als men aanvullend op het ‘Heffingsdecreet’ werkt zijn er twee mogelijkheden: - Ten eerste kunnen lokale besturen opcentiemen leggen op de Vlaamse heffing. Op die manier wordt de eigenaar van een verwaarloosd, verkrot of leegstand pand harder aangepakt. - Ten tweede is er de mogelijkheid dat lokale besturen de heffing op leegstand, verwaarlozing en verkrotting 'overnemen' van de Vlaamse overheid. Woningen die op deze Vlaamse lijst voor heffing op leegstand en verkrotting staan, vallen onder het voorkooprecht.

Instrumenten G

Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid dat de gemeente een eigen regelgeving opmaakt. Dat betekent dan dat een gemeente een eigen heffing kan invoeren, waarbij ze volledig zelf de modaliteiten bepaalt. Deze gemeenten staan ook zelf in voor de vaststelling van leegstand en verkrotting, voor inventarisbeheer, voor het behandelen van beroepen, voor de inning van de heffing. De gemeente moet daarvoor wel voldoen aan drie van de vijf voorwaarden die gelden voor de ontvoogding op het vlak van vergunningen. Indien de gemeente ervoor opteert een eigen heffing in te voeren, kan het zijn dat een eigenaar twee heffingen in de bus krijgt: één van de Vlaamse overheid, en een andere van de gemeente. Wél moet een gemeente dan afzien van het heffen van opcentiemen op de Vlaamse heffing. Woningen die op een eigen gemeentelijke lijst van de leegstand staan vallen niet onder het voorkooprecht. Een regionale afstemming van de tarieven en vrijstellingen is mogelijk. Een open en duidelijke communicatie naar de bevolking is absoluut noodzakelijk. Zie decreet van 7 mei 2004 houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de bestrijding van de leegstand en verkrotting en onbewoonbaarheid van gebouwen en/of woningen. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen. Zie ministriële omzendbrief van 29 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen.

Kortrijk: Heffing ter bestrijding van leegstand. Menen: Belastingsreglement op woningen en/of gebouwen die beschouwd worden als onbewoonbaar, ongeschikt, onveilig, verwaarloosd, bouwvallig, leegstaand en onafgewerkt. Voor het modelreglement van VVSG zie: http://www.vvsg.be/nl/omgeving/huisvesting/ kwaliteitsbewaking/leegstand_en_verkrotting.shtml.

GEMEENTELIJKE HEFFING OP ONBEBOUWDE PERCELEN

Alle gemeenten zijn volgens het decreet op de ruimtelijke ordening verplicht om een inventaris van onbebouwde percelen op te maken. Nog volgens dit decreet kunnen gemeenten een jaarlijkse belasting heffen op de niet-bebouwde percelen. Gemeenten kunnen zelf tariefdiversificaties en bijkomende vrijstellingen van de in het decreet bedoelde belastingen vaststellen om hun eigen ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De heffing betekent, naast het feit dat percelen op de markt zullen gebracht worden of zullen ontwikkeld worden, een kans om de gemaakte kosten voor het opstellen van de inventaris terug te verdienen. Een regionale afstemming van de tarieven en vrijstellingen is mogelijk en wenselijk. Een open en duidelijke communicatie naar de bevolking is absoluut noodzakelijk. Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening 18 mei 1999, art. 143. Kortrijk: Heffingsreglement op onbebouwde percelen.

71

GEMEENTELIJK HUURSUBSIDIESYSTEEM

ACCURATE EN TOEGANKELIJKE INTERNE INFORMATIE

Naast de tegemoetkoming in de huurprijs door het Vlaams Gewest (zie fiche Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs) kan de gemeente zelf een huursubsidiesysteem uitwerken. Financiële tegemoetkomingen in de huurprijs liggen echter niet voor de hand. Tegemoetkomingen in de huurprijs kunnen ongewild een verhoging van de huurprijs tot gevolg hebben. Een begrenzing van de huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van het gehuurde goed en de gangbare marktwaarde, is wenselijk maar niet afdwingbaar. De gemeenten kunnen bij het geven van huursubsidie een eigen waardeschaal uitwerken, beperkingen invoeren i.f.v. specifieke situaties (op de wachtlijst sociale huurwoning) of in de tijd.

Een goeie interne informatiedoorstroom zorgt voor een gemeenschappelijke bron van kennis, is een instrument voor visieontwikkeling en draagt bij tot de kwalitatieve dienstverlening van de gemeente. Informatie bundelen kan door verschillende databanken rond verschillende thema’s en vanuit verschillende diensten aan elkaar te koppelen. Deze gekoppelde databanken zijn intern raadpleegbaar.

Roeselare: huursubsidie voor mensen die langer dan de gemiddelde wachttijd op de wachtlijst voor sociale woningen staan. Kortrijk: huursubsidie voor huurders van woningen van het sociaal verhuurkantoor.

72

Dit is een continu proces en vraagt veel energie: updates van databanken zijn noodzakelijk, het vergt inspanningen van alle betrokken diensten om gegevens aan te leveren, … Kortrijk: sedert enkele jaren integreert de stad Kortrijk verschillende ICT-toepassingen in haar werking. Actuele adresgegevens worden bv. bij een inschrijving in het bevolkingsregister ingevoerd in het systeem en zijn raadpleegbaar voor verschillende diensten. ‘Kortrijk in Kaart’ is een handige tool om beleidsvoorbereidend werk te verrichten en dus ook een visie te ontwikkelen rond bepaalde thema’s. Allerhande persoons- en locatiegebonden informatie wordt op adresniveau in databanken verzameld en dan gegroepeerd per statistische sector. Andere bronnen worden toegevoegd (zoals gegevens per statistische sector vanuit het provinciale Steunpunt Sociale Planning, NIS-gegevens) zodat er een uitgebreide gegevensverzameling ontstaat. Er is een gebruiksvriendelijke interface ontwikkeld. De ambitie is om vier geclusterde databanken rond wonen, milieu, bevolking en brandweer (veiligheid gebouwen) op basis van adrespunt te koppelen en intern raadpleegbaar te maken.

Instrumenten G - I

INRICHTINGSSTUDIE

Inrichtingsstudies geven de algemene inrichting van een woongebied aan. Ze doen uitspraken over de ontsluitingsinfrastructuur, woningdichtheid, woningtypologie, groenvoorzieningen, parkeren, … en kunnen verschillende scenario’s bevatten. Een inrichtingsplan is nuttig bij een gefaseerde ontwikkeling, versnipperde eigendomsstructuur of bij een moeilijke toegankelijkheid om de partners op elkaar af te stemmen en om eventueel latere ontwikkelingen niet te hypothekeren. Inrichtingsstudies kunnen vanuit verschillende pistes opgemaakt worden: in het kader van de realisatie van een project, in het kader van een RUP , als masterplan voor een nieuw stedelijk woongebied, als alternatief voor voorliggende verkavelingsplannen, ... Een inrichtingsstudie heeft geen juridische waarde tenzij het in een RUP of stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning opgenomen wordt. Wanneer een inrichtingsstudie opgelegd wordt in een verkavelingsverordening of een RUP , dan is de ontwikkelaar verantwoordelijk voor de opmaak. De gemeente kan ook zelf de beslissing nemen om een inrichtingsstudie voor een gebied op te laten maken. Hierdoor krijgt ze immers zicht op de mogelijkheden voor het gebied. In het kader van de afbakening van het stedelijke gebied Kortrijk wordt in sommige RUP’s de opmaak van een inrichtingsstudie opgelegd. Deerlijk: inrichtingsstudie Paanderstraat Kortrijk: inrichtingsstudie Peperstraat

CENTRAAL INSCHRIJVINGSREGISTER VOOR SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN EN SOCIALE VERHUURKANTOREN

Met een centraal inschrijvingsregister voor svk’s en shm’en zal er een duidelijker beeld zijn van het behoeftepatroon aan sociale woningen. Deze informatie van concrete woonbehoeften is functioneel voor een meer doordachte planning van woontypologieën. Een centraal inschrijvingsregister voor svk’s en shm’en zal ook de kennis van elkaars aanbod, de onderlinge doorverwijzing en de communicatie naar de klant toe verbeteren. Door zijn toegankelijkheid en transparantie zal er een duidelijke meerwaarde voor de burger zijn. Personen die terecht kunnen in een svk-woning moeten blijvend op de wachtlijst van een sociale huisvestingsmaatschappij staan en dit met het oog op een langdurige oplossing voor de betrokkene. Bij de actualisatie van de wachtlijsten worden de nodige inspanningen gedaan om te communiceren met de ‘wachtenden’ zodat een schrapping van de lijst doordacht gebeurt.

INSTALLATIEPREMIE

De installatiepremie maakt deel uit van de Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs. De tegemoetkoming in de huurprijs wordt voor de eerste maand vanaf de inschrijvingsdatum verhoogd met een eenmalige installatiepremie. Ze bedraagt driemaal de eerste huursubsidie en wordt uitbetaald samen met de eerste huursubsidie. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders (B.S. 9 maart 2007).

73

Dit besluit is in werking getreden op 1 mei 2007. Meer informatie over de installatiepremie op www.bouwenenwonen.be.

INTERGEMEENTELIJKE SAMENWERKING

Gemeenten kunnen voor het luik ‘wonen’ samenwerken. Mogelijke taken van een dergelijk samenwerkingsverband zijn:

Meer info: [email protected] - via het besluit van de Vlaamse Regering houdende subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid kunnen samenwerkingsverbanden tussen minstens 2 gemeentes tot 50% van de personeelskost gesubsidieerd worden. Budgetten hiervoor zijn echter beperkt. Meer info via: www.bouwenenwonen.be.

INVENTARISSEN

- informatieverstrekking en dienstverlening aan de burgers - woonoverleg organiseren - intergemeentelijk woonplan opmaken - beleidsinstrumenten inzake kwaliteitsbewaking - gronden pandenbeleid - uitbouw van een kenniscentrum wonen - ... Voordelen: - kostenbesparing en administratieve vereenvoudiging - specialisatie en rationalisatie - personeelsinzet voor beïnvloeding van hogere beleidsniveaus - aanpakken van grensoverschrijdende problemen, afstemming van maatregelen - vermijden onderlinge concurrentie: meer stabiliteit in het beleid

74

Voor intergemeentelijke samenwerking bestaan op vandaag twee subsidiekanalen: - provinciaal reglement intergemeentelijke samenwerking huisvesting voor minstens drie gemeenten die voor drie jaar samenwerken. De subsidie bedraagt 50% met een maximum van € 150.000 subsidie degressief gespreid over drie jaar.

Kennis is noodzakelijk om een doelgericht en efficiënt woonbeleid te kunnen voeren dat beantwoordt aan de noden van de gemeente. Het verzamelen van die kennis kan via de opmaak van inventarissen, maar kan ook door het voeren van kwalitatieve onderzoeken. Een aantal van die inventarissen moet verplicht opgemaakt worden in het kader van de ontvoogdingsprocedure, zoals de inventaris op onbebouwde percelen of het vergunningenregister. Maar ook andere inventarissen kunnen als basis dienen voor beleidskeuzes, zoals de opmaak van een database die de bewegingen op de huurmarkt bijhoudt of een inventaris van groengebieden. Overeenkomstig de bepalingen die door de Vlaamse regering worden vastgesteld, maakt de administratie een inventaris met afzonderlijke lijsten van: - leegstaande gebouwen en/of woningen; - ongeschikte en/of onbewoonbare woningen; - verwaarloosde gebouwen en/of woningen. Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, art. 62. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen.

Instrumenten

KWALITEITSCOMMISSIE

KWALITEITSONDERZOEK

Een kwaliteitscommissie oordeelt over de ruimtelijke en architecturale kwaliteiten van projecten en over de inpassing van deze projecten in de omgeving. De commissie werkt ter ondersteuning van de vergunningverlener. De kwaliteitscommissie wordt het best samengesteld met zowel gemeentepersoneel als externen die deskundig zijn op vlak van architectuur, kunstgeschiedenis, stedenbouw, ... Het profiel van de commissie is een vertaling van de ambitie van de gemeente. De ambitie kan voor de gemeenten van de regio heel verschillend zijn. Ze kan bijvoorbeeld gericht zijn op het stimuleren van moderne architectuur of eerder op het behoud van het bestaande, historische patrimonium of ... Het wordt aangeraden de aanstelling van de leden te laten gebeuren in de gemeenteraad aangezien dat zorgt voor een officialisering en een grotere validatie van de commissie. Het is noodzakelijk dat de commissie een operationeel orgaan is, dat, indien nodig, relatief snel kan samenkomen.

De gemeente kan voor bepaalde woningen, vb. huurwoningen een preventief kwaliteitsonderzoek, los van de procedures van de Vlaamse Wooncode, uitvoeren. Uitwendig onderzoek leert iets, maar gevaarsituaties rond elektriciteit bijvoorbeeld moeten noodzakelijkerwijs van binnenuit gebeuren. Aan te raden is alle woningen systematisch te onderwerpen aan inwendig onderzoek. Dit kan:

Deerlijk: Comité A: de bevoegdheid van de commissie bestaat erin om te waken over de integratie van grootschalige en/of beeldbepalende projecten en over de architecturale kwaliteit ervan. Eveneens behoort het tot haar bevoegdheid om het behoud van bestaande karaktervolle gevels en/of gebouwen te garanderen. Het comité A komt maandelijks samen. Menen: overlegteam RO. Het overlegteam bestaat voornamelijk uit mensen die nauw betrokken zijn bij de gemeente (burgemeester, schepen, voorzitter en ondervoorzitter van de GECORO, de directeur Woonregie en de stedenbouwkundig ambtenaar). Ze komen wekelijks samen. Alle RUP’s en verschillende bouwdossiers (hoofdzakelijk bouwdossiers met een grotere impact op de omgeving) worden besproken.

I-L

- gefaseerd: eerst woningen van voor 1945, dan 1962 enz; - in bouwblokken of statistische sectoren op basis van cijfermatige gegevens (meest woningen zonder klein comfort of de oudste woningen); - bij de oudste bewoners in functie van levenslang wonen. De controleurs kunnen de eigenaar wijzen op de gebreken en hem stimuleren om aanpassingswerken uit te voeren. Ze kunnen de eigenaars ook informeren over de aanpak van de werken en over mogelijke premiereglementen. Indien de eigenaar niets onderneemt, kan worden overgegaan tot een officieel onderzoek volgens de procedure van de Vlaamse Wooncode. Avelgem: kwaliteitsonderzoek van huurwoningen.

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

Vanaf 1 januari 2008 kunnen gemeenten een lokaal toewijzingsreglement voor de toewijzing van sociale huurwoningen invoeren. Dit maakt een afwijking van het centraal toewijzingstelsel mogelijk in functie van de lokale behoeften.

75

Er kunnen verschillende redenen aangegrepen worden om een lokaal toewijzingsreglement op te maken. Het kan bijvoorbeeld opgemaakt worden om (kandidaat-)huurders die een lokale binding hebben met de gemeente explicieter voorrang te geven. Een tweede mogelijkheid voor het opstellen van toewijzingsregels is om de woonbehoeften van (kandidaat-)huurders uit specifieke doelgroepen in te vullen. De noodzaak van aparte regels voor die doelgroepen moet aangetoond worden via een doelgroepenplan. Tot slot kunnen ook toewijzingsregels bepaald worden als ingrijpen noodzakelijk is om een ernstig verstoorde of bedreigde leefbaarheid aan te pakken. Om aan te tonen dat er een leefbaarheidsprobleem is, moet de gemeente een leefbaarheidsplan opstellen.

ONAANGEPASTE WONING

Een woning die technisch in orde is, kan nog altijd onaangepast zijn aan de woningbezetting of aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap. Bij onaangepastheid is het niet onmiddellijk nodig dat de bewoners verhuizen, maar de verhuurder moet wel het nodige en mogelijke doen om te komen tot een normaal aantal bewoners, bijvoorbeeld door aanpassingswerkzaamheden of huuropzeg. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, definities.

ONBEWOONBAARVERKLARING

In alle gevallen moet de gemeente een nota opstellen waaruit blijkt, aan de hand van objectieve gegevens, dat een lokaal toewijzingsreglement noodzakelijk is. Daarnaast moet het tot stand komen in overleg met de sociale verhuurders en met de huisvestings- en welzijnspartners. Het is de bevoegdheid van de gemeenteraad om het lokale toewijzingsreglement vast te leggen. Hierna wordt het reglement goedgekeurd door de bevoegde Vlaamse minister. De invoering van een lokaal toewijzingsreglement is een mogelijkheid, geen verplichting. Zie het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (B.S. 07/12/2007). Het besluit trad in werking op 1 januari 2008. 76

Een woning die een risico vormt voor de bewoners inzake veiligheid of gezondheid kan onbewoonbaar verklaard worden. De burgemeester of de minister neemt een beslissing op basis van het advies van de gewestelijke ambtenaar of op basis van de nieuwe gemeentewet (art. 135). Een belangrijk knelpunt dat belette dat onbewoonbaarverklaringen werden uitgesproken zat vroeger in de beperkte mogelijkheden tot herhuisvesting. Door een recente decreetswijziging (BS 30/8/2007) is het mogelijk dat de gemeente de gemaakte kosten voor de herhuisvesting (vb. in een hotel of op de private huurmarkt) verhaalt op de eigenaar. Ook de geldboete op het verhuren van onbewoonbare woningen of kamers werd verzwaard. Bovendien is het voortaan ook mogelijk een celstraf op te leggen. Daarnaast heeft de rechter de mogelijkheid om, op voorstel van het college en de wooninspecteur een herstelmaatregel op te leggen.

Instrumenten O

Verhuurders die herhaaldelijk in de fout gaan, kunnen nog zwaarder bestraft worden. De onbewoonbaarheidsverklaring via de Vlaamse wooncode verloopt trager dan die via de gemeentewet (art. 135). Zie gemeentewet artikel 135. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, artikelen 15-16. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

ONGESCHIKTHEIDSVERKLARING

Een woning die niet voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen, opgelegd in de Wooncode, kan ongeschikt verklaard worden. De burgemeester of Minister neemt een beslissing of de woning ongeschikt zal verklaard worden op basis van het advies van de gewestelijk ambtenaar. Zie gemeentewet artikel 135. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, artikelen 15-16. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

ONTEIGENING

Verwerving van onroerende goederen, al dan niet vereist voor de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Als onteigenende instanties kunnen optreden: het gewest, de provincies, de gemeenten, de intercommunales, de openbare instellingen en alle besturen die daartoe krachtens de wet of het decreet gemachtigd zijn. Onteigening is slechts mogelijk voor redenen van openbaar nut en de noodzaak moet aangetoond worden. De onteigening moet geschieden op basis van een onteigeningsplan. De procedure voor het bekomen van een machtiging tot onteigening verschilt naargelang het onteigeningsplan al dan niet gekoppeld is aan een ruimtelijk uitvoeringsplan: - samen met uitvoeringsplan: gelijklopende procedure bij de Vlaamse Minister van ruimtelijke ordening; - na uitvoeringsplan: openbaar onderzoek met aanschrijving van de te onteigenen eigenaars; - geen bestemmingswijziging nodig: openbaar onderzoek met aanschrijving van de te onteigenen eigenaars. Er is sprake van planologische neutraliteit: er wordt geen rekening houden met de waardevermeerdering of -vermindering door het uitvoeringsplan in het kader waarvan de onteigening plaatsvindt. Zie gecoördineerde Grondwet, art. 16. Zie besluit van 19 december 1991 inzake onteigeningen ten algemenen nutte ten behoeve van de gemeenten, de provincies, de intercommunale verenigingen en de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappijen. Zie het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening 1999, art. 69. Zie omzendbrief hv 96/01 van 26/07/1996.

77

ONTWERPGIDS LEVENSLANG WONEN

De ontwerpgids levenslang wonen behandelt een reeks criteria aan de hand waarvan men de woning kan toetsen. Het betreft een uitsluitingscriterium, een aantal basiscriteria en een aantal aanvullende criteria. Deze criteria hebben enkel betrekking op de kernwoning (dit zijn de belangrijkste woonvertrekken, nl. woonruimte, slaapkamer, keuken en sanitaire ruimten, die op 1 bouwlaag gelegen moeten zijn) én op de gemeenschappelijke delen in flatgebouwen. Bijkomend kan een evaluatie van de omgeving gebeuren aan de hand van drie omgevingscriteria. De ontwerpgids levenslang wonen zal volgend jaar herwerkt worden door de vzw Enter (www.entervzw.be). Meer informatie op www.pwo.be.

OVERBEWOONDVERKLARING

78

Een overbewoonde woning is een woning die onaangepast is op grond van de woningbezetting of gezinssamenstelling en waarbij het grote aantal bewoners een veiligheids- en/of gezondheidsrisico vormt. Als een woning na onderzoek overbewoond blijkt te zijn, kan de burgemeester ze, op eigen initiatief of op verzoek van de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, van de gewestelijk ambtenaar, van de wooninspecteur of van de gezondheidsinspecteur binnen zijn ambtsgebied, bij besluit overbewoond verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijke ambtenaar de overbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd. De burgemeester neemt de nodige maatregelen om de overtallige bewoners te herhuisvesten. Wanneer de gemeente of het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn van de betreffende gemeente over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikken,

kan de burgemeester een beroep doen op de medewerking van de sociale woonorganisaties, waarvan het werkingsgebied zich uitstrekt tot het grondgebied van de gemeente. De burgemeester neemt zijn beslissing binnen drie maanden na het verzoek. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, artikel 17. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

GEMEENTELIJK PREMIEREGLEMENT

Met een gemeentelijk premiereglement kan een gemeente trachten bewoners te stimuleren hun woning aan te passen, te verbeteren of te renoveren. Verschillende doelstellingen kunnen aan de basis liggen van de invoering van een premiestelsel: -

betaalbaarheid van woningen levenslang wonen leefbaarheid in een centrumstraat kwaliteit van de woningen verbeteren energiebesparing ...

Een grondige analyse van specifieke knelpunten, de reeds bestaande reglementen (zowel op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau en eventueel andere vb. Eandis) en inschatting van de nodige middelen gaat hieraan vooraf. Gezien de middelen die opgeslorpt worden door een dergelijk reglement, is een grondige opvolging naar effectiviteit wenselijk. Ook de administratieve last en inzet van personeel die een dergelijk reglement

Instrumenten O - P

teweegbrengt, moet overwogen worden. Algemene aanbevelingen: - Om mensen te overtuigen om effectief over te gaan tot bepaalde werken moet de premie substantieel zijn (bijvoorbeeld tot de helft van de kosten en tot een bepaald maximum). - Premies die achteraf gegeven worden, zijn geen stimulans voor mensen met zeer beperkte middelen. Dergelijke premies komen vooral bij mensen die ook zonder premie de investering zouden doen. - Om de effectiviteit te vergroten moeten premies zo gericht mogelijk ingezet worden. Dit kan gebiedsgericht (bepaalde statistische sector met zeer negatieve scores) of naar een doelgroep (vb. senioren, gehandicapten). Een algemene premie kan eventueel verhoogd worden in een afgebakend gebied, voor de aanvragers met een bepaalde leeftijd, of voor de oudste woningen. Een overzicht van bestaande premies zal altijd onvolledig blijven. Via de website www.premiezoeker.be kan u voor elke gemeente een overzicht krijgen van de geldende premies. Van premies specifiek gericht op de verbetering van het huurpatrimonium is er ons slechts één bekend en daarom wordt deze opgenomen: Izegem: Gemeentelijk premiestelsel voor ‘renovatie door verhuurders’. Verhuurders kunnen tot 50% van de kosten terugkrijgen op voorwaarde dat ze akkoord zijn verder te verhuren met een prijsbeperking. De woning moet nog minimaal 9 jaar verhuurd worden en de verhuurder verbindt er zich toe niet meer te vragen dan 300 euro voor een éénslaapkamerwoning, 370 euro voor een tweeslaapkamerwoning, 450 euro voor drie of meer slaapkamers. Terugvordering van de premie is voorzien als de verhuurder daar van afwijkt.

Via een kopie van de registratie van het contract kan dit opgevolgd worden. Zwevegem: Gemeentelijke renovatiepremie. Avelgem: Renoveren van een woning tot levensloopbestendige woning, 2006. Waregem: Gemeentelijke aankooppremie en -bouwpremie.

PROJECTREGIE

Door het samenbrengen van verschillende actoren die bij een potentieel woonproject betrokken zijn en door een actieve, coördinerende rol te spelen in het ontwikkelingstraject, kan het op de markt brengen van gronden en panden gestimuleerd worden. Aan de hand van de inventarissen van onbebouwde percelen en leegstaande of verkrotte panden en door contacten met de eigenaars, kunnen projecten uitgekozen worden. Van groot belang is dat de gemeente de projecten aan verschillende invalshoeken toetst en duidelijk haar visie naar voren brengt. De projectregie kan intergemeentelijk georganiseerd worden. Voor bepaalde projecten kan Leiedal de rol van projectregisseur, in opdracht van de gemeenten, uitvoeren. Zwevegem: Transfo

PROJECTSUBSIDIES SOCIALE WOONPROJECTEN

Verschillende instellingen kunnen voor deze projectsubsidies in aanmerking komen: de sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten en intercommunales, OCMW’s, en voor bepaalde verrichtingen ook het Vlaams Woningfonds en de erkende sociale verhuurkantoren.

79

De subsidies zijn er voor een drietal welomschreven soorten verrichtingen:

een aantal strategische projecten voor de gemeente te definiëren.

• De subsidie voor de verwerving van gronden en panden voor huisvestingsdoelen in woonkernen, waarbij de panden in kwestie hetzij gerenoveerd, hetzij gesloopt en vervangen moeten worden. • De subsidie voor infrastructuurwerken en gemeenschapsvoorzieningen voor sociale woonwijken, die mogelijk worden voorafgegaan door sloopwerken en het bouwrijp maken van het terrein. • De subsidie voor de bouw van nieuwe sociale woningen of de renovatie van bestaande woningen met het oog op sociale huisvesting.

Anzegem: opmaak potentieanalyse

In de toekomst kan deze regelgeving wijzigen, zeker voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Duidelijkheid hieromtrent is er op dit moment nog niet. www.vmsw.be www.bouwenenwonen.be

PROSPECTIE NIEUWE PROJECTEN

80

Op basis van de inventarissen van de leegstand en van onbebouwde percelen kan een gemeente gericht potentiële woonprojecten gaan definiëren en daarover een gemeentelijke visie opmaken. Een potentieanalyse kan dergelijk projecten in kaart brengen. Dergelijke analyse moet een cartografische en informatieve basis zijn voor uitvoeringsgerichte projecten. Zo’n analyse kan ook ‘probleemplekken’ aanduiden waarop het beleid kan focussen bij de uitwerking van haar woonbeleid. Er kan gekozen worden om een duidelijk zicht te krijgen op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het grondgebied van een gemeente, maar men kan er ook voor kiezen om

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING (PPS) PPS is een samenwerkingsverband waarin de publieke en de private sector, met behoud van hun eigen identiteit en verantwoordelijkheid, gezamenlijk een project realiseren om meerwaarde te realiseren, en dit op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. De meerwaarde kan financieel, maatschappelijk of operationeel zijn. PPS biedt de mogelijkheid om de overheid en de bedrijven zo te laten samenwerken dat ze elk datgene kunnen doen waarin zij het beste zijn. Centraal staat dan ook de idee van een win-winsituatie. De publiek-private samenwerking kan betrekking hebben op uiteenlopende sectoren en projecten. Het kan gaan om infrastructurele projecten zoals de aanleg van wegen, bruggen en tunnels. De publiekprivate samenwerking kan ook betrekking hebben op de ontwikkeling van een stadsgebied, de bouw en exploitatie van woonen zorgcentra, de bouw van een ziekenhuis of de aanleg en exploitatie van een bedrijvencomplex, enz. Meer informatie op de website van het Kenniscentrum Publiek-Private Samenwerking.

RECHT VAN OPSTAL

Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal

Instrumenten P - R

50 jaar. De opstalhouder die het recht verkrijgt, betaalt hiervoor een vergoeding (solarium). De persoon die het recht verleent blijft steeds eigenaar van de grond. De opstalhouder is eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen en eventueel van de reeds bestaande gebouwen. Na de overeenkomst moeten de gebouwen, die de opstalhouder opgericht heeft, steeds worden vergoed. De grondeigenaar wordt niet automatisch eigenaar van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen. Recht van opstal is een manier om de prijs van een woning te reduceren. De prijs van de grond wordt immers weggenomen uit het proces. Recht van opstal wordt vandaag gebruikt in het kader van openbare gebouwen en gronden. Een toepassing ervan in het kader van huisvesting vraagt een mentaliteitswijziging bij de brede bevolking. Zie wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal.

RECHT VAN VOORKOOP

1. Recht van voorkoop op basis van de Vlaamse Wooncode Het recht van voorkoop laat de VMSW , de sociale huisvestingsmaatschappijen en de gemeenten op respectievelijk hun werkgebied en hun grondgebied toe een als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar geïnventariseerde woning met voorrang aan te kopen wanneer deze te koop wordt aangeboden, en dit tegen dezelfde voorwaarden en prijs als overeengekomen is tussen de particuliere koper en verkoper. Het recht van voorkoop moet uitgeoefend worden met het oog op de creatie van sociale huisvesting.

Naast woningen die op voornoemde lijsten staan geldt dit recht ook op bouwpercelen, bestemd voor woningbouw en woningen, die in speciaal afgebakende gebieden zijn gelegen, de zogenaamde 'bijzondere gebieden'. Dit zijn gebieden die door de Vlaamse minister erkend zijn en waarin het voorkooprecht kan uitgeoefend worden met het oog op sociale woningbouw. 2. Recht van voorkoop op basis van een RUP . In dit geval wordt wie de begunstigde is, telkens aangegeven in het ruimtelijk uitvoeringsplan waarmee het voorkooprecht gevestigd wordt. Het recht van voorkoop kan toekomen aan: het Vlaams Gewest, de provincie en/of de gemeente of een intercommunale. Het kan ook specifiek toegekend worden aan instellingen die onder die besturen ressorteren of vennootschappen die erdoor erkend zijn. Als er meerdere begunstigden zijn, wordt er in het ruimtelijk uitvoeringsplan een rangorde bepaald. Het recht van voorkoop is vooral nuttig om zeer gericht aankopen te kunnen doen in functie van strategische projecten. Het afbakenen van bijzondere gebieden waardoor een recht van voorkoop ontstaat, is een onderbenut instrument. Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening 18 mei 1999 art. 63-68. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode art. 85-89, gewijzigd door het decreet van 18 mei 1999 en het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

81

RECHT VAN WEDERINKOOP

Het recht van sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, gemeenten en OCMW ’s om gedurende 20 jaar vanaf de verkoop, de sociale huurwoningen of sociale koopwoningen die ze hebben verkocht terug te nemen, indien de kopers de opgelegde verplichtingen niet naleven. Bij het afzien van het recht van wederinkoop kan wel een vergoeding gevorderd worden waarvan de Vlaamse Regering het minimum en het maximum bepaalt. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, art. 84.

SNELHERSTEL

Soms blijkt uit het onderzoek van een woning of kamer dat er belangrijke problemen zijn op het vlak van de veiligheid of gezondheid, maar dat deze problemen relatief gemakkelijk en snel te herstellen zijn. Een onbewoonbaarverklaring (en herhuisvesting!) zou in dat geval een stap te ver gaan. De burgemeester heeft sinds 30 augustus 2007 de mogelijkheid op te leggen dat op korte termijn (binnen maximaal vijftien kalenderdagen) bepaalde werken worden uitgevoerd. Dit snelherstel moet dan wel door het gewest geadviseerd zijn. Indien de eigenaar het herstel niet doet, kan de gemeente dit in zijn plaats doen. Belangrijk hierbij is dat bewoners eventuele problemen gemakkelijk moeten kunnen melden.

82

Zie besluit van de Vlaamse regering van 19 juli 2007 houdende de bepaling van de inwerkingtreding van het decreet 7 juli 2006 houdende wijziging van

het decreet 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking en houdende bepaling van de in dat kader te verlenen bevoegdheden.

SOCIAAL BEHEERSRECHT

Volgens de Vlaamse Wooncode kunnen gemeentes, OCMW ’s of sociale woonorganisaties, met uitzondering van een huurdersorganisatie, een sociaal beheersrecht verkrijgen op conforme woningen op de lijst van leegstaande gebouwen en op woningen die al minstens één jaar als ongeschikt of onbewoonbaar staan geïnventariseerd, indien er geen bouwvergunning vereist is voor de noodzakelijke verbeteringswerken. Gaat het om werken die wel een bouwvergunning vereisen, dan bedraagt deze periode drie jaar. Houders van het sociaal beheerrecht worden in de mogelijkheid gesteld om gedurende een periode van minimum negen jaar een woning te beheren, sociaal te verhuren of er werken in uit te voeren. Bij een leegstaande woning moet de begunstigde van het sociaal beheersrecht eerst een aanbod doen aan de eigenaar om tegen een vergoeding voor de eigenaar, het goed sociaal te verhuren. Indien de eigenaar hier niet op in wil gaan wordt hij schriftelijk ingelicht over het voornemen om binnen de drie maand het sociaal beheer uit te oefenen. Heeft hij de woning binnen deze termijn niet aan derden verhuurd, dan wordt het sociaal beheer van rechtswege opgelegd. Bij een ongeschikte of onbewoonbare woning biedt de sociaal beheerder de eigenaar aan om de nodige

Instrumenten R - S

werken uit te voeren en in ruil wordt de woning door de sociaal beheerder gedurende een bepaalde periode sociaal verhuurd, totdat de kosten voor de renovatiewerken terugverdiend zijn. Indien de eigenaar dit niet aanvaardt, wordt hij schriftelijk op de hoogte gebracht van het voornemen om binnen de drie maand het sociaal beheer uit te oefenen. Heeft hij de woning binnen deze termijn niet zelf gerenoveerd, dan wordt het sociaal beheer van rechtswege opgelegd. Zie decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, art. 90. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING

Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve rechtshandeling waarbij de overheid aan iemand de toelating verleent om op een perceel een bepaald bouwwerk te realiseren. Aan een stedenbouwkundige vergunning kunnen lasten en voorwaarden verbonden worden. De opgelegde voorwaarde moet wel in verhouding staan tot de omvang en investering van het project. De initiatiefnemer moet zelf kunnen instaan voor de realisatie van de lasten. Bij de beoordeling van een stedenbouwkundige vergunning steunt de gemeente enerzijds op de stedenbouwkundige voorschriften, die zijn opgenomen in de gewestplannen, BPA 's, ruimtelijke uitvoeringsplannen of stedenbouwkundige verordeningen. Anderzijds heeft de gemeente ook nog een appreciatiebevoegdheid. Dat wil zeggen dat de aanvraag

wordt getoetst aan het principe van een goede ruimtelijke ordening. Dat principe is niet in regels vervat. Van zodra gemeenten voldoen aan de vijf voorwaarden zoals omschreven in het decreet (gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, een goedgekeurd vergunningenregister, plannenregister en register onbebouwde percelen), worden ze ontvoogd en kunnen ze autonoom vergunningen afleveren. Dit wil zeggen dat er geen advies aan ‘stedenbouw in Brugge’ dient gevraagd te worden in de vergunningenprocedure. Zolang een gemeente niet ontvoogd is, is de procedure zoals beschreven in het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, en latere wijzigingen van toepassing. Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, art. 99-133. Voor meer informatie zie www.ruimtelijkeordening.be.

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN

Een ruimtelijk structuurplan is een beleidsdocument dat een langetermijnvisie geeft op de ruimtelijke ontwikkeling van het grondgebied waarop het betrekking heeft. Het is erop gericht samenhang te brengen in de voorbereiding, de vaststelling en de uitvoering van beslissingen die ruimtelijke ordening aanbelangen. Structuurplannen worden op drie beleidsniveaus opgemaakt: gewestelijk (ruimtelijk structuurplan Vlaanderen), provinciaal (provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen) en gemeentelijk. De opmaak is wettelijk verplicht. Een structuurplan is bindend voor de overheid, maar niet voor de burger. Inhoudelijk ligt de nadruk in structuurplanning op

83

menging van functies, bundeling van wonen in de kernen, menging van doelgroepen, minimale dichtheden, kwaliteitsvolle woonomgevingen, ... Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, art. 31-36. Alle twaalf gemeenten van de regio Zuid-West-Vlaanderen beschikken over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

TEGEMOETKOMING IN DE HUURPRIJS

Vlaanderen ondersteunt mensen met een laag inkomen die verhuizen van een slechte, onaangepaste woning naar een goede, aangepaste woning met een tegemoetkoming in de huurprijs. Ook als men verhuist van een private huurwoning naar een woning verhuurd door een sociaal verhuurkantoor, kan de tegemoetkoming in de huurprijs aangevraagd worden. Daarnaast komen ook mensen in aanmerking: - die sinds 1 januari wonen op een camping; - huurders die reeds eerder installatiepremie van het OCMW na dakloosheid verkregen; - 65+’ers en gehandicapten die een onaangepaste woning verlaten. De tegemoetkoming in de huurprijs bestaat uit twee delen: enerzijds is er een maandelijkse huursubsidie, anderzijds een eenmalige installatiepremie. De installatiepremie bedraagt driemaal de eerste huursubsidie en wordt uitbetaald samen met de eerste huursubsidie.

84

Ook eigenaars kunnen een Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs aanvragen, nadat ze hun woning onbewoonbaar lieten verklaren.

De premie is vooral interessant voor mensen die verhuizen vanuit een onaangepaste woning. Ook eigenaars (senioren/gehandicapten) komen in aanmerking. Actieve benadering (informeren) van deze groep is wenselijk. Zie besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders (B.S. 9 maart 2007). Dit besluit is in werking getreden op 1 mei 2007. Meer informatie over de Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs op www.bouwenenwonen.be.

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN

Een ruimtelijk uitvoeringsplan is een plan met verordenende stedenbouwkundige voorschriften die de bestemming, de inrichting en/of het beheer van een gebied vastlegt. De plannen worden gehanteerd bij de beoordeling van stedenbouwkundige vergunningen en zijn bindend voor de burger. Het gemeentelijk ruimtelijke uitvoeringsplan kan uitspraken doen over: -

lokalisatie van nieuw te bouwen woningen woningtype, -grootte minimale en maximale dichtheden differentiatie in de typologie ...

Stedenbouwkundige voorschriften kunnen eigendomsbeperkingen inhouden, met inbegrip van bouwverbod. Zolang geen ruimtelijk structuurplan van kracht is, kan geen RUP opgemaakt worden, maar wel een BPA (bijzonder plan van aanleg). In vergelijking

Instrumenten T - W

met een BPA is een RUP flexibeler. Een RUP is een vertaling van opties die in het ruimtelijk structuurplan genomen werden.

kundige beleid. De voorschriften moeten in overeenstemming zijn met die van de ruimtelijke uitvoeringsplannen (of bestemmingsplannen).

Zie decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, art. 48-53.

Zie decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, art. 54-56.

VERKAVELINGSVERGUNNING

Een verkavelingsvergunning is nodig als men een grond wil verkavelen met het oog op woningbouw en ten minste één van de kavels wil verkopen, verhuren, in erfpacht wil geven of er een opstalrecht op wil vestigen. Voor een verkaveling voor bedrijven kan men een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, maar dat hoeft niet. Aan een verkavelingsvergunning kunnen lasten en voorwaarden verbonden worden. De opgelegde voorwaarde moet wel in verhouding staan tot de omvang en investering van het project. De initiatiefnemer moet zelf kunnen instaan voor de realisatie van de lasten. Zie decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, art. 99-133. Voor meer informatie zie www.ruimtelijkeordening.be.

GEMEENTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING

Een stedenbouwkundige verordening bevat algemene stedenbouwkundige voorschriften voor het volledige grondgebied. Een verordening kan handelen over de meest verscheidene onderwerpen (sociale huisvesting, groenvoorzieningen, ...) maar ze kunnen enkel handelen over aspecten van het ruimtelijk en stedenbouw-

Wevelgem: in opmaak met o.a. groenzone per project met een richtoppervlakte van 30 - 45 m 2 per woongelegenheid. Kortrijk: in opmaak.

WONINGBEHOEFTESTUDIE

Een woningbehoeftestudie maakt een prognose van de woningnood op een bepaald moment in de toekomst in een gemeente. Dit kan op twee manieren: een open prognose of een gesloten prognose. De open prognose houdt niet alleen rekening met geboortecijfer, sterftecijfer en gezinsverdunning, maar ook met de migratiebewegingen. Een gesloten prognose doet dit niet. Vervolgens wordt de behoefte tegenover het aanbod geplaatst. Voor het aanbod dient in rekening gebracht te worden: onbebouwde percelen, leegstand, binnengebieden, verdichtingsmogelijkheden, reconversieprojecten. Alleen als het aanbod van al deze facetten samen kleiner is dan de behoefte, mogen nieuwe gebieden (woonuitbreidingsgebieden) aangesneden worden. Een woningbehoeftestudie heeft meestal als doel het motiveren van het aansnijden van woonuitbreidingsgebied. De gesloten prognose is hierbij wettelijk verplicht. Zie omzendbrief RO 97/03 in verband met het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden

85

en het opmaken van een gemeentelijke woningbehoeftestudie.

WOONOVERLEG

Het woonoverleg is een structureel overleg tussen de verschillende huisvestingsactoren binnen één gemeente rond concrete onderwerpen. Dit overleg zorgt voor de nodige afstemming en coördinatie. Het laat de partners toe te anticiperen op mogelijkheden en opportuniteiten. Het laat de stad toe om een overzicht te behouden op de diverse activiteiten door de diverse actoren en te sturen waar nodig en mogelijk. Een structureel woonoverleg: -

creëert een draagvlak bij de verschillende actoren; genereert betere oplossingen; werkt inspirerend; is noodzakelijk voor samenhang en continuïteit in het beleid; - maakt evaluatie en bijsturing mogelijk; - biedt kansen voor een meer geïntegreerd woonbeleid. Het is van belang dat er van bij de start een goede rol- en taakafbakening gebeurt en dat de doelstellingen duidelijk geformuleerd worden. Daarnaast is een trekker (coördinator) noodzakelijk. Met het overleg kan gezocht worden naar win-winsituaties. Er moet respect zijn voor de eigenheid van elke actor en tegelijk moet er ruimte voor discussie zijn. In het woonoverleg kunnen gemeenschappelijke concrete projecten besproken worden. Alle afspraken worden best op papier gezet. Woonoverleg is noodzakelijk op verschillende niveaus: 86

- Overleg op projectniveau: per project kunnen de betrokken actoren (zowel ontwikkelaars als lokale overheid) samengebracht worden om de visie over de realisatie op elkaar af te stemmen. - Intragemeentelijk overleg: wonen is een bevoegdheid die vaak over verschillende beleidsdomeinen verspreid zit. Daarvoor is het noodzakelijk dat de verschillende diensten die bij het woonbeleid betrokken zijn op geregelde tijdstippen overleggen om de activiteiten op elkaar af te stemmen. Op bepaalde momenten kan dit overleg ook uitgebreid worden met andere belangrijke woonactoren op het grondgebied zoals de sociale huisvestingsmaatschappij, zorgen welzijnsactoren of belangrijke private ontwikkelaars. - Intergemeentelijk overleg: in de regio gebeurt al heel veel rond wonen. Het is dan ook belangrijk om ervaringsuitwisseling over woonprojecten tussen verschillende gemeenten te stimuleren. Momenteel kan dit in de regionale overlegtafel wonen. - Overleg met hogere overheden: hogere overheden blijken vaak andere visies te hebben dan de lokale overheid. Ook hiervoor is op geregelde tijdstippen een afstemmingsoverleg noodzakelijk. Waregem: woonoverleg opgestart in 2005 in het kader van het woonplan.

Instrumenten W

WOONPLAN

WOONPROGRAMMA

Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument dat de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid weergeeft. Dit plan vormt het eindresultaat van een intensief planningsproces samen met alle lokale woonactoren. Het vertrekt vanuit een analyse van de bestaande toestand en komt via een visie en doelstellingen tot een tijdsgebonden actieprogramma. De inhoud van een woonplan is niet bepaald. Hierdoor kan het een instrument op maat van de gemeente zijn. Mogelijke onderdelen van een woonplan zijn: woningbehoeftestudie, woonprogramma, totaalbeeld sociale huisvesting, onderzoek naar woonkwaliteit, inventaris van ontwikkelingsmogelijkheden, analyse van dichtheden en typologieën, doorlichting van premie- en heffingenstelsel, SWOT-analyse van de dienstverlening, visieopbouw, ... Via een woonplan weten de betrokken actoren wat er zich op het grondgebied afspeelt. Het woonplan vormt een werkdocument voor administraties, een insteek voor concrete projecten en zet aan tot continu overleg en bespreking. In het provinciaal structuurplan West-Vlaanderen wordt het woonplan vermeld als instrument om het beleid m.b.t. sociale huisvesting te specifiëren en zo af te wijken van de algemene ‘25%-regel’.

Een woonprogramma heeft als doel een beeld te krijgen van het aantal en het type woningen waaraan in de toekomst nood is in een gemeente. Een woonprogramma wordt opgemaakt om het woonbeleid op het grondgebied van de gemeente doordacht te sturen. Een woonprogramma omvat onder meer: - een prognose (gesloten of open) gedifferentieerd naar doelgroep (leeftijdsklassen, sociaal); - een weergave van het aanbod (zie woningbehoeftestudie): ruimtelijke situering en eigendomsstructuur. Zowel in de prognose als in het aanbod is er aandacht voor sociale doelgroepen, onder andere voor crisisopvang, noodwoningen, beschut en begeleid wonen. Een dergelijk woonprogramma kan maar tot stand komen in overleg met alle betrokken actoren. In Roeselare wordt momenteel een woonprogramma opgemaakt door de WVI i.s.m. de provincie West-Vlaanderen

Meer informatie over het woonplan in de brochure “woonplan” van de 6-delige reeks “handleiding lokaal woonbeleid”. Waregem: woonplan goedgekeurd in 2006. Harelbeke: woonplan goedgekeurd in 2005.

87

WOONWINKEL / WOONLOKET

WOONZORGZONE

Een woonloket/woonwinkel is een laagdrempelige voorziening die een aantal functies combineert:

Een woonzorgzone is een gewone woonwijk (of dorp), met in grote meerderheid bewoners die geen gebruik maken van zorg en niet meer dan normaal gebruik maken van welzijn en dienstverlening. Het is een 'geëxplodeerd woonzorgcomplex' waar zorgwoningen en kleinschalige clusters voor intensieve zorg als een puntenwolk verspreid zijn rond een servicecentrum.

- baliefunctie (informatie en advies); - coördinatie van het woonbeleid; - woonbegeleiding en – oriëntering van mensen, in het bijzonder kwetsbare groepen. Dit centraal aanspreekpunt kan virtueel of reëel, op een goed herkenbare en bereikbare lokatie, vormgegeven worden. Menen (woonloket) - dienst huisvesting Grote Markt 1, 8930 Menen OCMW Waregem - SVK/Woonwinkel Schakelstraat 41 8790 Waregem

- er is een zorgkruispunt als uitvalsbasis voor teams voor thuiszorg en zorgcoördinatiefunctie. - andere activiteiten (niet enkel voor ouderen): restaurant, cafetaria, verzorgingsfuncties. - er zijn kleinere zorgsteunpunten en activiteitencentra voor sociale en recreatieve activiteiten. - aantal geclusterde woonvormen waar intensieve zorg kan geboden worden. - bijzondere aandacht voor verkeersveilige en sociaal veilige woonomgeving. Wervik: woonzorgzone

Fascikel 7

Recommend Documents