Mei 2015 Jaargang 7, nummer 2
Extra bulletin Voorwoord Vanwege de recente ontwikkelingen, en met de algemene landelijke vergadering in het vooruitzicht, heeft het bestuur van het Landelijk Huurders Platform besloten om deze extra nieuwsbrief uit te geven.
Wat treft u in deze nieuwsbrief:
Beëindiging van het onderzoek naar de samenwerking met Habion
2
Toelichting Raad van Bestuur
3
Brief aan Tweede Kamer der Staten Generaal
4
Advies Huurprijsbeleid
6
Reactie op advies Huurprijsbeleid
9
Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten
11
Om de bij het Landelijk Huurdersplatform aangesloten commissies tijdig op de hoogte te stellen van de komende ontwikkelingen met betrekking tot de nieuwe woningwet en de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel, zullen extra nieuwsbrieven uitgebracht worden.
mei 2015 Beëindiging van het onderzoek naar de samenwerking met Habion In onze nieuwsbrieven van december 2014 en april 2015 hebben wij melding gemaakt van het plan van Woonzorg Nederland om te gaan fuseren met woningcorporatie Habion te Houten. Wij kunnen u nu meedelen dat de Raad van Bestuur van Woonzorg Nederland en het bestuur van Habion onlangs besloten hebben om het onderzoek naar de mogelijkheden van een Personele Unie en van een Fusie te beëindigen. Mogelijk hebt u via andere kanalen kennis genomen van dit besluit, maar het LHP vindt het zijn taak u daarover, en over zijn handelwijze in dit proces, te informeren. Op de volgende pagina geven wij u de toelichting op het besluit van Woonzorg Nederland door. Het LHP heeft vanaf het moment, dat het van de directie van Woonzorg Nederland hoorde, dat een fusie overwogen werd, alles in het werk gesteld om de beschikbare informatie over de fusieplannen in handen te krijgen. Dat was geruime tijd een lastige opgave door onduidelijkheden in de communicatie. Begin april 2015 kreeg het LHP het verzoek om advies over het voorgenomen besluit tot samenwerking en personele unie van Woonzorg Nederland, Habion en Habion VGZ. Op dat moment hadden wij al veel vragen over gevolgen voor de huurders van een eventuele samenwerking. Inmiddels was het duidelijk dat een fusie ook grote gevolgen zou hebben voor het LHP en de bewonerscommissies. Daarom is een externe adviseur aangetrokken, die het bestuur zou helpen bij het onderzoek om een standpunt te bepalen met betrekking tot de plannen van de corporaties. Op het moment dat het besluit tot beëindiging van het onderzoek door de corporaties werd genomen, had het LHP onvoldoende argumenten om voor de personele unie en fusie te zijn. Het feit dat het LHP in deze kwestie instemmingsrecht heeft, maakte de afweging extra belangrijk. Dat dit proces nu beëindigd is, geeft het LHP ruimte om de gevolgen van de invoering van de nieuwe Woningwet (per 1 juli) te onderzoeken als voorbereiding voor de komende regiobijeenkomsten.
2
mei 2015 Toelichting Raad van Bestuur Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland en Habion gaan niet samen Zoals je wellicht al hebt vernomen, is afgelopen week besloten het onderzoek naar de samenwerking met Habion te beëindigen. Ondanks de voordelen die de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen hadden verwacht van samengaan, bleek hiervoor onvoldoende draagvlak. Een aantal ontwikkelingen vormden de aanleiding om samenwerking met Habion te verkennen. Door samen te gaan, verwachtten wij beter en sneller de aanstaande veranderopgave van het scheiden van wonen en zorg te kunnen realiseren. Verder zou er door het samengaan kunnen worden bezuinigd op de kosten van centrale diensten. De structurele besparing zou leiden tot een forse extra investeringsruimte om onze bestaande verzorgingshuizen om te bouwen naar zelfstandige woningen en verpleegplaatsen. Bovendien zou het aantal complexen dat we beheren toenemen waardoor er meer zekerheid voor de lokale teams zou ontstaan. Echter, in de afgelopen periode is gebleken dat het verhaal binnen Woonzorg niet onverdeeld positief werd ontvangen. Het feit dat wij in de naweeën zitten van een flinke reorganisatie vormde hiervoor een belangrijke reden. Ook hebben wij geconstateerd dat extern onvoldoende draagvlak was voor de voorgenomen verbinding. Naar aanleiding van het Tweede Kamerdebat werd de minister verzocht om een personele unie of fusie tussen Woonzorg Nederland en Habion te verbieden. Wij hebben ons gerealiseerd dat doorzetten in deze hectiek de komende jaren veel energie vragen op de verkeerde onderwerpen. Alles overziend is daarom vorige week gezamenlijk besloten de verkenning van een samenwerking te beëindigen. Waar brengt ons dat nu? De plannen om een verbinding aan te gaan met Habion zijn voorbij. Voorlopig zijn er ook geen voornemens om de samenwerking op een later tijdstip op te pakken. Het voornemen blijft om toch de splitsing van de personele unie met Espria door te zetten. De uitdagingen die gepaard gaan met de ontwikkelingen in de zorg en de ouderenhuisvesting maken het noodzakelijk dat Woonzorg Nederland en Espria beiden geleid worden door raden van bestuur en raden van commissarissen die zich volledig kunnen richten op de eigen organisatie. Inmiddels hebben zowel de GOR als het LHP positief geadviseerd, zij het onder een aantal voorwaarden. Hierover zijn het bestuur en de medezeggenschap momenteel nog in gesprek. Wij zullen als zelfstandige organisatie vanuit eigen kracht ons in blijven zetten voor goede, veilige en betaalbare huisvesting voor de meest kwetsbare doelgroepen. We willen in het bijzonder oplossingen realiseren voor de dreigende sluiting van heel veel verzorgingshuizen. 3
mei 2015 Brief aan Tweede Kamer der Staten Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal t.a.v. de commissie Wonen en Rijksdienst Postbus 20018 2500 EA Den Haag Amstelveen, 13 mei 2015 Geachte leden van de commissie Wonen en Rijksdienst, Het bestuur van het Landelijk Huurders Platform van Woonzorg Nederland (hierna: LHP) heeft via persberichten kennis genomen van het debat over de fusieplannen van de woningcorporaties Woonzorg Nederland en Habion. Ook de uitkomsten van het debat: het aannemen van 3 van de 4 ingediende moties zijn via de media bij het LHP bekend geworden. Het heeft het LHP verbaasd hoe beperkt uw commissie zich heeft geïnformeerd over het onderzoek naar de mogelijkheden van samenwerking in de vorm van een personele unie en mogelijk later een fusie. Met name het feit dat het u niet bekend bleek te zijn, dat het LHP instemmingsrecht had met betrekking tot een voorgenomen besluit, heeft verwondering gewekt. Dat niemand van u als volksvertegenwoordigers de moeite heeft genomen om ons te benaderen voor informatie over de positie van de huurders heeft ons zeer verbaasd. Het bestuur van het LHP was zich welbewust van het gewicht van de plannen van de corporaties en was ten tijde van uw debatten intensief bezig om zich een beeld te vormen van de mogelijke positieve en negatieve gevolgen van een eventuele samenwerking. Het was het LHP duidelijk dat er sprake was van kansen en bedreigingen. Ook was het nog allerminst duidelijk naar welke kant de balans door zou slaan. Dat Woonzorg Nederland en Habion, mede door de uitspraken van uw Kamer besloten tot beëindiging van het onderzoek naar de mogelijkheden van samenwerking, maakte verder onderzoek en een raadpleging van de 240 bij het LHP aangesloten bewonerscommissies overbodig. Omdat een standpuntbepaling door het LHP onnodig werd is het ook niet meer vast te stellen of een personele unie, gevolgd door een fusie wel of niet in het belang van de seniorenhuisvesting zou zijn. Er is geen inhoudelijke, maar een politieke afweging gemaakt. Het LHP betreurt dat. 4
mei 2015
(vervolg) Brief aan Tweede Kamer der Staten Generaal De inmenging van uw Kamer heeft naar de mening van het LHP de lopende procedure ten onrechte doorkruist. Het LHP besloot u hiervan in kennis te stellen, zodat voorkomen wordt dat uw Kamer nog eens meent op te moeten komen in zaken waarover belanghebbenden zelf goed in staat zijn om over te oordelen. Graag bieden wij aan om leden van uw commissie te informeren over de praktijk van de medezeggenschap van huurders bij een grote, landelijk opererende, categorale, corporatie als Woonzorg Nederland. Met vriendelijke groet en hoogachting, Namens het bestuur van het Landelijk Huurders Platform van Woonzorg Nederland,
H.J.A. Groenland, voorzitter
A.C.J. Duiker, secretaris
5
mei 2015 Advies Huurprijsbeleid Aan de directeur van Woonzorg Nederland de heer G. Verduijn Postbus 339 1080 AH Amstelveen Amstelveen, 7 mei 2015 Betreft: uw Adviesaanvraag d.d. 15 april 2015 betreffende het Huurprijsbeleid 2015. Geachte heer Verduijn, Het bestuur van het Landelijk Huurders Platform (LHP) van Woonzorg Nederland heeft in de vergaderingen van 22, 28 april en 6 mei 2015 het voorgenomen besluit over het Huurprijsbeleid 2015 besproken. In de vergaderingen in april is de adviesaanvraag door u nader toegelicht. Voordat ingegaan wordt op de adviesaanvraag, wil het LHP stellen, dat het verbijsterd was te vernemen dat de uitvoering van het huurprijsbeleid, i.c. de verzending van de aankondiging van de huurverhoging, gaande was, terwijl de adviesaanvraag nog niet was verzonden. Ongeacht het effect van het uitgebrachte advies op het uiteindelijke besluit, is deze handelwijze onaanvaardbaar en in strijd met de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder. Evenals bij eerdere adviesaanvragen betreffende het huurprijsbeleid wordt door u gewezen op de kwetsbare bedrijfseconomische positie van Woonzorg Nederland. “Het risicoprofiel is groter dan bij andere corporaties doordat veel intramuraal bezit deel uitmaakt van de portefeuille”. Het LHP heeft zich niet eerder uitgesproken over de consequenties van de exploitatie van dit procentueel grote intramurale bezit voor de huurders van zelfstandige woningen. Het is inmiddels wel duidelijk geworden dat de risico’s worden gedragen door de gehele organisatie en dus ook door de zelfstandige huurders. Het LHP wil dit vraagstuk binnenkort in het overleg aan de orde stellen. .
6
mei 2015
(vervolg) Advies Huurprijsbeleid Een tweede factor, die bij het huurprijsbeleid een rol speelt, is het feit, dat Woonzorg Nederland al jaren een streefhuur tot 95% van de maximaal toegestane huur nastreeft. De huurders van Woonzorg Nederland betalen daardoor gemiddeld een aanzienlijk hogere huur in vergelijking met huurders bij andere corporaties. Het LHP vraagt zich af of de louter fysieke voorzieningen, afgestemd op de doelgroep, de hogere huur rechtvaardigen en daarmee leidt tot een groter woongenot dan bij andere corporaties het geval is. De rechtvaardiging van de hoge streefhuur blijft voor het LHP dus betwistbaar. De advisering, die ziet op het huurprijsbeleid, is een jaarlijks terugkomend ritueel, waarbij de argumenten vóór, evenals de argumenten tegen, het nieuw te voeren beleid nauwelijks van inhoud veranderen. Het herhalen van zetten met als uitkomst dat het voorgestelde beleid ongewijzigd wordt uitgevoerd is voor het LHP niet langer acceptabel. Het LHP verwachtte dat de in 2015 doorgevoerde reorganisatie zou leiden tot een gunstiger exploitatie, zodat er ruimte zou ontstaan voor een matiging van de huren. De ingrijpende maatregelen mogen naar de mening van het LHP niet alleen leiden tot een (veronderstelde) verlaging van de aan de huurder door te berekenen servicekosten, maar ook tot een tegemoetkoming in de huurprijs. Het LHP blijft benadrukken, dat het overgrote deel van de huurders behoort tot de maatschappelijk kwetsbare groep met lage inkomens, die steeds meer financieel in de knel komt. Dat Woonzorg Nederland zelfs deze huurders niet tegemoetkomt, is zacht gezegd schrijnend. Daarnaast blijft het LHP ook wijzen op de benarde positie van huurders van woningen in de vrije, geliberaliseerde, sector. Hun inkomen kan, bijvoorbeeld door het overlijden van de partner, dermate ver terugvallen dat de huur onbetaalbaar wordt, terwijl alternatieven nauwelijks voorhanden zijn. Als gevolg daarvan lijkt het erop dat leegstand in die sector onvermijdelijk is. Het LHP handhaaft de in voorgaande jaren uitgebrachte adviezen genoemde argumenten om minstens een gematigd huurprijsbeleid te voeren. Daarmee wijst het de voor 2015 voorgestelde huurverhoging af. Dat het beleid ruimte laat voor aanpassingen op complexniveau doet hier niets aan af. Raadpleging van aangesloten bewonerscommissies is achterwege gebleven om geen onterechte verwachtingen bij de vertegenwoordigers van huurders te wekken.
7
mei 2015
(vervolg) Advies Huurprijsbeleid Het LHP concludeert op grond van het bovenstaande, dat het niet overtuigd is dat er geen ruimte is voor matiging van de huurprijzen en adviseert daarom negatief op de betreffende aanvraag. Namens het bestuur van het Landelijk Huurders Platform,
H.J.A. Groenland, voorzitter
A.C.J. Duiker, secretaris
8
mei 2015
Reactie op advies Huurprijsbeleid Aan het bestuur van het Landelijk Huurdersplatform Postbus 73 1180 AB AMSTELVEEN
Telefoonnummer (020) 666 26 66 behandeld door
fax (020) 666 29 99 kenmerk
datum 13 mei 2015 betreft
Geachte leden van het Landelijk Huurdersplatform, Zoals ook al in ons overleg aangegeven, is de strekking van onze reactie ten aanzien van het door u uitgebrachte advies inzake het huurprijsbeleid 2015 nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Wij hebben besloten het door ons aangekondigde huurprijsbeleid voor 2015 onveranderd door te zetten. De reden hiervoor is dat Woonzorg Nederland niet verkeert in een bedrijfseconomische positie waarin op een verantwoorde wijze kan worden afgeweken van het beleid zoals het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft vastgesteld. Zoals ook al in de adviesaanvraag aangegeven is, wordt Woonzorg Nederland geconfronteerd met een aantal beleidsontwikkelingen waarvan bekend is dat deze tot forse veranderingen gaan leiden en met een aantal waarvan nog onbekend is wat de financiële consequenties zullen zijn. De wijziging van het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 leidt tot een noodzakelijke verlaging van de kale huur bij circa 2.500 woningen en een neerwaartse bijstelling van de streefhuur bij circa 4.500 woningen. Onbekend zijn nog de gevolgen van de verplichting tot het passend toewijzen per 1 januari 2016, waarbij 95% van de nieuwe huurders met recht op huurtoeslag een woning toegewezen moeten krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens. We houden wel rekening met ernstige financiële consequenties. Eén en ander betekent dat - evenals vorig jaar - geen gevolg kan worden gegeven aan het advies van het LHP om een gematigd huurprijsbeleid te voeren. Bedrijfseconomisch gezien is dit geen optie. Woonzorg Nederland is zich bewust van haar kerntaak en kwetsbare doelgroep. Door clustermanagers een mate van beleidsvrijheid te geven bij het vaststellen van de huurverhogingspercentages op complexniveau werd getracht om binnen de beperkte mogelijkheden die er zijn onze doelgroep daar waar mogelijk te ontzien. Na de uitvoering van de huurverhoging dit jaar worden de resultaten aan het LHP teruggekoppeld en wordt u geïnformeerd over de definitief doorgevoerde huurverhoging, het aantal inkomensafhankelijke huurverhogingen en het aantal ingediende bezwaarschriften.
9
mei 2015
(vervolg) Reactie op advies Huurprijsbeleid Voor het adviestraject rondom de huurverhoging van volgend jaar zullen bepaalde - nu nog onzekere consequenties - meer vorm hebben gekregen. Hierbij is het dan wel zaak om met u afspraken te maken om het adviestraject op een zodanig moment in te zetten dat er ook ruimte is voor de noodzakelijke uitvoeringsstappen. Terecht heeft u daar nu in uw advies een opmerking over gemaakt. Nog dit jaar zouden wij - zoals in de vergadering van vandaag is besproken - graag met het LHP gaan rekenen wat er voor de verschillende activiteiten zoals onderhoud, investeringen beheer en apparaatskosten nodig c.q. wenselijk is en wat dit betekent voor het huurniveau danwel wat een bepaald gewenst huurniveau voor invloed heeft op de beschikbare middelen voor genoemde zaken. Met vriendelijke groet, Woonzorg Nederland
Guus Verduijn Directeur
10
mei 2015 Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten Aan de heer G. Verduijn Directeur van Woonzorg Nederland Postbus 339 1180 AH Amstelveen Amstelveen, 13 mei 2015 Geachte heer Verduijn, In 2013 heeft het Landelijk Huurders Platform in een brandbrief aan de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur melding gemaakt van zaken, die in het belang van de huurders dringend verbetering vereisten. Als gevolg van de daaruit voortgekomen ingrijpende reorganisatie doen zich nu een aantal zaken voor, die het LHP hierbij aan u voorlegt met het verzoek op korte termijn passende maatregelen te nemen. Het betreft vooral beleidswijzigingen, waarover in enkele gevallen overleg is gevoerd, maar die niet ingevoerd hadden mogen worden zonder dat daarover tevoren advies was gevraagd aan de huurdersorganisatie. Het LHP heeft zich voorgenomen om vanaf nu in voorkomende gevallen het uiterste te doen om te voorkomen dat herhaling zich in de toekomst zal voordoen. 1. De glasverzekering is in 2014 zonder adviestraject omgezet in een glasfonds. Bij de presentatie van deze verandering is aandacht besteed aan de voorgenomen verhoging van de bijdragen. Er is geen advies gevraagd, terwijl het een verandering van het beleid betreft. Wel is overleg gevoerd over de verhoging in termijnen. Een fonds heeft geheel anderen regels dan een verzekering. Ter toelichting het volgende: Bij een verzekering mag de verzekeringnemer (in dit geval de huurder) bij een verhoging van de premie de verzekering opzeggen. Voor een fonds zijn andere regels van toepassing: Fondsvorming is toegestaan onder de navolgende voorwaarden: - Fondsvorming moet zijn overeengekomen. - De verhuurder dient de huurders inzage te geven in zowel de financiële stand van het fonds als in de ten laste van het fonds gebrachte kosten. 11
mei 2015 (vervolg) Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten -
-
De verschuldigde bijdrage aan het fonds mag niet hoger zijn dan het bedrag dat in redelijkheid op de commerciële markt voor dergelijke dienstverlening in rekening wordt gebracht. De omvang van het fonds moet in redelijke verhouding staan tot de te verwachten kosten (maximaal drie jaar opbrengst) Het voordelig saldo van het fonds wordt voor geen andere doeleinden gebruikt dan voor dekking van de kosten van de betreffende dienstverlening.
2. Het ontstoppingscontract is in 2013 omgezet in een ontstoppingsfonds. Op 16 december 2010 heeft het LHP een advies uitgebracht over het aangaan van een landelijk contract ontstoppingen. Dit naar aanleiding van de adviesaanvraag d.d. 19 augustus 2010. In dit uitgebrachte advies wordt aangegeven dat het LHP- bestuur positief staat tegenover dit voornemen omdat het voordelen biedt voor de huurders, o.a. een gunstige kostenverdeling, te weten: 41% voor rekening van de huurder (€ 0,25 per woning) en 59% voor rekening van WZN (€ 0,35 per woning) en vermindering van het onderhoudscontract van 25 cent. In het overleg met WZN van 10 juni 2010 geeft de heer Van Beukering reeds aan dat het wettelijk zo is dat een deel van de riolering (ontstopping) voor rekening komt van de verhuurder en een deel voor de huurder. Met een contract kan de huurder dit risico afkopen. Door het collectief te maken kan dit tegen lage kosten. De voorzitter van het LHP geeft aan dat dit op beslissingsniveau bewonerscommissies ligt omdat het eventueel verhoging van de servicekosten met zich meebrengt. Reactie van WZN in het overleg van 30 september 2010 is: Het is ondoenlijk om 300 bewonerscommissies te gaan raadplegen. WZN verzoekt het LHP dit op de landelijke bijeenkomst mee te nemen. In het advies wordt in overweging genomen dat het LHP- bestuur een eigen verantwoordelijkheid neemt door te adviseren de regeling in te voeren voor alle nieuwe huurders, hen daarover te informeren en de huidige huurders de mogelijkheid te geven op eigen risico niet deel te nemen aan de regeling. In het verslag van 13 januari 2011 reageert de heer Van Beukering dat het administratief onmogelijk is per complex bij te houden wie wel en wie niet deelneemt. Voor wat betreft de noodzaak tot afstemming met alle huurders noopt de landelijke schaal WZN dit traject voor alle complexen in te voeren. Er is bewust voor een afgerond bedrag gekozen met de intentie dit bedrag niet te verhogen. 12
mei 2015
(vervolg) Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten In een brief geeft een bestuurslid van het LHP aan dat in 2009 1.448 ontstoppingen zijn geweest: kosten € 41.120,00. Dat is € 28,40 per ontstopping wat niet correspondeert met de door WZN aangegeven kosten van € 139,00. Bij het aantal verhuurde woningen met een bijdrage van € 3,00 per woning per jaar is de opbrengst € 81.000,00 wat volgens het bestuurslid niet correspondeert met de werkelijke kosten van € 41.000,00 over 2009. Het bestuurslid is tegen dit contract. Conclusie: Er is geen overleg gepleegd met de bewonerscommissies, en de huurders zijn niet op voorhand geïnformeerd geweest, laat staan dat de 70% regeling is toegepast. In de brief van 3 december 2013 aan het LHP worden een aantal wijzigingen medegedeeld die WZN wil doorvoeren in de servicekosten. Hierin worden de bijdragen glas-en ontstoppingsfondsen duidelijk vernoemd. Meegedeeld wordt dat per 1 januari 2013 het ontstoppingsfonds wordt verhoogd naar een bedrag van € 0,50 ( voorheen € 0,22 ):extra inkomsten voor Woonzorg Nederland van € 90.750 euro per jaar (ondanks de toezegging van de heer Beukering dat deze niet verhoogd gaat worden) en het glasfonds van € 0,25 naar € 0,90: extra inkomsten voor Woonzorg Nederland van € 200.000,00 per jaar. Dit is een verhoging voor de huurder van € 11,16 per jaar ten opzichte van 2012. In de brief wordt aangegeven dat de kosten voor het ontstoppingscontract € 161.750,00 bedraagt. Via de bijdrage aan het ontstoppingsfonds worden deze kosten doorbelast aan de huurders ( € 71.000,00). Bij de verdeling van deze kosten zoals is aangegeven in de adviesaanvraag ( 41% om 59%) zou de opbrengst niet hoger mogen zijn dan € 66.317,50. Er wordt dus al € 5.000 euro teveel betaald door de huurders. Nu zijn de kosten nog eens verhoogd naar € 0,50 ( € 162.000,00) wat betekent dat de huurders zelfs meer betalen dan de totale kosten. Het LHP stelt vast dat er wel overleg is geweest over deze beleidswijziging, maar dat er geen advies is gevraagd. Bovendien is de verhoging tegen de regels van de huurcommissie.
13
mei 2015
(vervolg) Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten 3. De servicekosten voor glasbewassing wordt per 1 januari 2014 aangepast aan de regels van de huurcommissie. Dit kan volgens de brief van 3 december 2013 een verhoging betekenen van € 7,41 per jaar. Dit verschilt per complex (in een enkel geval een verhoging van 100%). Bij informatie bij de huurcommissie is vast komen te staan dat het volgen van de regels van de huurcommissie een goede zaak is maar in het geval van WZN is het een verandering van beleid en dient de 75% regeling voor instemming van de huurders toegepast te worden. Met betrekking tot de doorberekening van de glasbewassing zijn de uitspraken van de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch, de kantonrechter Maastricht en het gerechtshof te Den Haag van belang. Zij hebben geoordeeld dat verhuurders alle kosten voor het wassen van onbereikbare ramen moeten dragen. Zij beoordelen de passage in het servicekostenbeleid van de huurcommissie als een niet geoorloofde afwijking van het Besluit Kleine Herstellingen, ten nadele van de huurders. Met het plaatsen van een hoogwerker, het ter beschikking stellen van abseiltuig, of een telescoop met watertank wordt onbereikbaar glas slechts bereikbaar gemaakt voor een professionele glazenwasser en niet voor de huurder, aldus het hof. De verhuurder zou volgens het hof daarom niet gerechtigd zijn het arbeidsloon van de glazenwasser door te berekenen aan haar huurders. De kantonrechter Tilburg en het gerechtshof te Amsterdam oordelen dat onbereikbaar glas wel degelijk bereikbaar kan worden gemaakt voor de huurders door het plaatsen van een glazenwasinstallatie of hoogwerker, en sluiten zich daarom aan bij de huurcommissie. Om een einde te maken aan de discussie over dit onderwerp lijkt een uitspraak van de Hoge Raad nodig. 4. Administratiekosten over de kosten roerende goederen In 2010 is met het LHP een voorstel besproken over het beleid van de bijdragen roerende goederen in de servicekosten. Hierin werd gesteld dat de rente op de leningen 5% bedraagt. In de praktijk blijkt dat de leningen welke vóór 2010 zijn verstrekt nog steeds met 6% rente worden belast. Met de rentevoet van vandaag de dag is dit een woeker
14
mei 2015 (vervolg) Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten rente. Dan wordt, naar de mening van het LHP onterecht, het bedrag van de rente en de aflossing nog eens extra belast met 5% administratiekosten. Dit past niet in het beleid van het matigen van de servicekosten. 5. Prestatieafspraken gemeenten. Volgens de samenwerkingsovereenkomst met Woonzorg Nederland heeft het LHP in deze gekwalificeerd adviesrecht. Nu blijkt, dat er afspraken zijn gemaakt met de gemeente Amsterdam en er, zonder communicatie vooraf met de bewoners, 18 uitgeprocedeerde getraumatiseerde asielzoekers vanuit een kliniek geplaatst zijn in het Henriëtte Roland Holst Huis. Hierover is ook geen melding gedaan aan het LHP. 6. Voor de kosten DKO zijn een vast aantal uren per complex doorbelast in de servicekosten, zonder enig overleg met de bewonerscommissies. Dit is een beleidsaanpassing waarvoor geen advies is gevraagd aan het LHP. 7. Vanaf 1 januari 2012 is de brandverzekering door WZN afgeschaft en in eigen beheer gekomen. Dit werd in 2013 in een overleg met het LHP medegedeeld zonder overleg vooraf, en zonder adviesaanvraag. Resultaat: bewonerscommissies moeten nu zelf zorgdragen voor schadeverzekeringen voor de roerende goederen in de algemene ruimten. Voor brandschade moeten de bewoners de inboedelverzekering aanpassen in het geval de bestaande verzekering de uitbreiding niet dekt. 8. Huurprijsbeleid. De aankondigingen van de huurverhogingen werden verzendklaar gemaakt, terwijl de adviesaanvraag aan het LHP nog niet was verzonden.
15
mei 2015 (vervolg) Brief aan Woonzorg Nederland inzake servicekosten 9. Woonzorg Nederland besloot met betrekking tot de servicekosten de regels te gaan volgen van de huurcommissie. Dit is een beleidsverandering, die niet kan worden doorgevoerd zonder een adviestraject te doorlopen. Namens het bestuur van het LHP,
H.J.A. Groenland, voorzitter
A.C.J. Duiker, secretaris
16
mei 2015
Stichting Landelijk Huurders Platform
Oproep nieuwe kandidaat bestuursleden
Bezoekadres Prof. E.M. Meijerslaan 3 1183 AV Amstelveen Postadres Postbus 73 1180AB Amstelveen Telefoon: (020) 640 62 14 E-mail:
[email protected]
Bezoek onze website! Ga naar:
www.lhp-wzn.nl
Het LHP behartigt de belangen van de huurders van Woonzorg Nederland, in zake van algemeen beleid en beheer, die de belangenbehartiging van bewonerscommissies overstijgen. Daarover wordt overlegd met Woonzorg Nederland. Voor dit werk zijn we op zoek naar gemotiveerde kandidaten met bestuurlijke ervaring die kunnen en willen werken in teamverband. Kandidaten met ervaring op het gebied van wonen en zorg, deskundigheid op het gebied van financiën, organisatie en/of communicatie hebben een pré. Kandidaten moeten huurder zijn van Woonzorg Nederland. Zij kunnen worden voorgedragen door hun bewonerscommissie. De voordracht dient vergezeld te gaan van een schriftelijke motivatie en het curriculum vitae (cv) van de kandidaat en dient gericht te zijn aan de voorzitter van het LHP.
17
