FINANCIEEL TOETSINGSKADER Oktober 2012
Extern toezicht, intern toezicht en het functioneren van de onderneming 1
Inhoudsopgave
1. 2. 2.1 2.2 3. 3.1 3.2 4. 4.1 4.2 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 6. 6.1 6.2 6.3 7. 7.1 8. 8.1 8.2 9. 10.
Voorwoord ..................................................................................................................... 3 Relevante dossiers voor adequate sturing ................................................................... 4 Het wettelijk kader ......................................................................................................... 4 Sectorale verplichtingen ................................................................................................. 5 Positionering toetsingskader ........................................................................................ 8 Algemeen........................................................................................................................ 8 Een toelichting op inkomsten en uitgaven ..................................................................... 8 Rol van interne toezichthouders (Raad van Commissarissen) .................................. 10 Algemeen...................................................................................................................... 10 Aandachtsvelden Raad van Commissarissen ............................................................... 10 Beschrijving toetsingskader ........................................................................................ 13 Algemeen...................................................................................................................... 13 Bronnen en referenties ................................................................................................. 13 Het financiële kader van Brabantse Waard ................................................................. 13 Financieel beleid focus op kasstromen ......................................................................... 15 De resultaatdoelstelling ............................................................................................... 16 De investering en rendementsdoelstellingen ............................................................... 17 Maatstaven voor het rendement van investeringen .................................................... 17 Bepaling van de minimale rendementseis ................................................................... 18 Hoe de investering te financieren? ............................................................................... 19 Vaste wijze van bepaling van de waarde van de MVA ................................................ 20 De vermogensdoelstelling ............................................................................................ 21 Richtlijnen van externe stakeholders ......................................................................... 22 Het WSW: de financierbaarheid van Brabantse Waard .............................................. 22 Het CFV: een vermogensdoelstelling ............................................................................ 22 Rentegevoeligheiddoelstelling ..................................................................................... 23 Toetsingskader in een oogopslag ................................................................................ 25 Toetsingskader in de praktijk ....................................................................................... 26 Risicomanagement ...................................................................................................... 28 Algemeen...................................................................................................................... 28 Financieel toetsingskader voor vastgoedinvesteringen ............................................... 28 Toelichting begrippen .................................................................................................. 30 Bijlage overgangsfase nieuwbouwprojecten naar nieuwe rendementseisen .......... 32
2
1.
Voorwoord
Rol en positie van het toetsingskader Naar aanleiding van de sectorbrede discussies is ook in de Raad van Commissarissen van Brabantse Waard de discussie gevoerd over een explicitering van het toezichtkader. Dit heeft geleid tot een bestuursopdracht om een toetsingskader op te stellen wat als referentie en maatlat kan dienen voor de activiteiten die door Brabantse Waard worden ontwikkeld. Het toetsingskader is niet enkel een verantwoordingsinstrument vanuit de organisatie naar het intern toezicht. Het is primair een sturingsinstrument voor het MT en bestuur om op een verantwoorde wijze strategische keuzes te maken en processen en ontwikkelingen te borgen. Secundair is het een instrument voor de Raad van Commissarissen om aan te tonen dat er door de woningcorporatie voldaan wordt aan alle wetten en eisen die voor deze branche gelden. Tevens vormt het toetsingkader de basis voor behoorlijk bestuur en “in control” zijn van de organisatie door bestuurder en Raad van Commissarissen (RvC). Brabantse Waard heeft een lange termijn horizon. Het financiële beleid heeft als doel het bewaken van de financiële continuïteit op lange termijn. De verantwoording aan het CFV en WSW overziet een 5-jaarperiode. Intern wordt minimaal 10 jaar vooruit doorgerekend. Het toetsingskader is een aanvulling op het ondernemingsplan. Samen vormt dit het integrale sturings- en toetsingsinstrument voor besluitvorming. Tevens vormen ze de basis voor de planning & controle cyclus, interne en externe verslaglegging, informatievoorziening en verantwoording.
3
2.
Relevante dossiers voor adequate sturing
Er zijn voor bestuur en RvC verschillende dossiers en instrumenten beschikbaar die afzonderlijk én in relatie met elkaar de interne en externe omgeving vormen waarbinnen Brabantse Waard actief is. Een aantal van de dossiers maken het wetgevend kader. Het is niet de keuze óf dit wordt gevolgd, maar veel meer de keuze hoe. Een aantal anderen zijn uitsluitend ontwikkeld binnen en voor Brabantse Waard. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het totaal aan interne en externe kaders die bepalend zijn voor Brabantse Waard. 2.1
Het wettelijk kader
Herzieningswet De nieuwe herzieningswet, als nieuw wetgevend kader voor de woningcorporaties in plaats van het BBSH, is op 5 juli 2012 goedgekeurd door de Tweede Kamer. Na de zomer zal behandeling in de Eerste Kamer plaatsvinden. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2013. De nieuwe Woningwet behandelt onder meer het werkdomein van corporaties, de relatie met de gemeenten, het toezicht, de betrokkenheid van huurders en de gevolgen van de Europese beschikking over staatssteun. Naast goedkeuring is door de Tweede Kamer een aantal amendementen aangenomen. De meest opvallende hiervan zijn: Corporaties dienen hun treasuryactiviteiten uit handen te geven en hun financiering bij specifiek aan te wijzen financiële instellingen te regelen. Deze financiële instellingen worden in een nader te bepalen Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) kenbaar gemaakt De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en de huurdersorganisaties krijgen bevoegdheden voor de beoordeling van een fusie of splitsing van Toegelaten Instellingen Investeringsbeslissingen boven de € 3 miljoen vergen goedkeuring van de Raad van Commissarissen en investeringen boven een nader te bepalen grens dienen goedgekeurd te worden door de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (opvolger van het CFV) Het aangaan van verbindingen vergt de voorafgaande goedkeuring van de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (opvolger van het CFV) Strengere regels voor verslaggeving: meer accent op volkshuisvestelijk verslag en vanaf 2015 geldt een deadline van 1 mei Met het wetsvoorstel geeft het kabinet invulling aan de afspraken in het regeerakkoord om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Voor het interne toezicht van corporaties wordt de positie van de RvC versterkt en wordt een sterk functionerend intern toezicht steeds belangrijker. Zo moet de RvC vooraf goedkeuring geven over omvangrijke voorstellen zoals grootschalige verkoopbesluiten. Ook moet de Raad verantwoording afleggen in het jaarverslag en verschuift de vaststelling van 4
het jaarverslag van het Bestuur naar de RvC. De interne toezichthouder is eveneens verantwoordelijk voor een goed functionerend bestuur van de corporatie. De minister kan bij slecht functioneren een of meer leden van de RvC ontslaan. Verder krijgt de sector de verplichting het eigen functioneren te verbeteren. Breed gedragen voorstellen daarvoor kan de minister op verzoek van de sector algemeen bindend verklaren. Een aantal bevoegdheden blijft een ministeriële verantwoordelijkheid. Zo blijft goedkeuring nodig voor als het gaat om een fusie bijvoorbeeld. Afstemming blijft nodig wanneer sprake is van onrechtmatigheid of taken die betrekking hebben op de prestaties en de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Politieke verantwoording ligt in het verlengde daarvan. De verantwoordelijke minister houdt de mogelijkheid een externe toezichthouder aan te wijzen. EU staatssteun dossier Een tweede element in de herzieningswet is de uitvoering van het besluit van de Europese Commissie over staatssteun aan woningcorporaties1. Aan dit besluit is deels invulling gegeven via een ministeriële regeling die gericht is op de woningtoewijzing. De primaire taak voor corporaties is het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot € 34.085 en maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen of brede scholen. Voor deze activiteiten blijft staatssteun beschikbaar. Het huidige wetsvoorstel legt woningcorporaties aanvullend de verplichting op een scheiding door te voeren tussen activiteiten die met staatssteun mogen worden uitgevoerd en overige activiteiten. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij huisvesting van middeninkomens of met de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. 2.2
Sectorale verplichtingen
Governance code Vanaf 1 januari 2007 is de Governance Code Woningcorporaties in werking getreden. Medio juni 2011 is een aangepaste code van kracht waarin de mogelijkheid van “leg uit” is komen te vervallen2. De code is bindend voor de sector én het lidmaatschap van Aedes. In deze code staat dat het bestuur van de corporatie onder meer verantwoordelijk is voor de financiering, het (financiële) beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Ook is het bestuur verantwoordelijk voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de corporatie. De RvC heeft tot taak om toezicht te houden op het bestuur. Dit bevat in ieder geval toezicht op het financiële beleid, de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Het huidige BBSH en de toekomstige herzieningswet geven echter weinig richting over de wijze waarop het financiële beleid binnen corporaties ingericht moet worden. Ook de Governance Code geeft geen richting over het te voeren financiële beleid en het beheersen van de risico’s. Dit ontneemt Brabantse Waard geen verantwoordelijkheid om
1 2
De borgstelling van de overheid op corporatieleningen wordt door Europa aangemerkt als staatssteun. Vastgesteld in RvC vergadering van 27 september 2011.
5
hier een passend instrumentarium voor op te zetten. Dit toetsingskader is hiervoor een van de bouwstenen. Aedescode Het is gebruikelijk dat corporaties aangesloten zijn bij Aedes als koepelorganisatie. Het is weliswaar geen verplichting, maar er zijn maar enkele van de 390 corporaties geen lid van Aedes. Met het lidmaatschap wordt het een verplichting om de Aedescode toe te passen. De Aedescode gaat op een aantal gebieden wat verder dan de Governancecode. Een van de belangrijkste verschillen is een de verplichting van een vierjaarlijkse visitatie. WSW voorschriften Het WSW geeft voor de corporatiesector de borging op lenen. Deze borging maakt het voor corporaties eenvoudiger en goedkoper. De deelnemende corporaties staan door de obligoverplichting garant voor het WSW, en daarmee voor elkaar. Het WSW stelt jaarlijks op basis van financiële gegevens vast wat de investeringsruimte van Brabantse Waard is. Dit betekent dat men aangeeft hoeveel faciliteringsvolume (leencapaciteit) nog met borgstelling van het WSW goedkoper kan worden geleend. Dit gebeurt door een sterk toezicht op onze kasstroom. Deze moet op orde zijn. Het WSW onderscheidt 3 kasstromen. De operationele, investering- en financieringskasstroom. De operationele kasstroom moet voldoende zijn om over een periode van 5 jaar de rentebetaling en een normatieve aflossing van 2% op de leningportefeuille te betalen. De kapitaalmarkt blijft zodoende bereikbaar. Een positieve uitkomst betekent dat de in de meerjarenbegroting opgenomen borgbare activiteiten kunnen worden gefinancierd met WSW borging. Bijzonder aandachtspunt is dat het WSW in het vaststellen van de investeringsruimte uitgaat van eigen uitgangspunten voor onder andere rentepercentages van leningen. Deze aannamen van het WSW zijn voor Brabantse Waard ongunstiger dan de praktijk. Zo wordt door het WSW gerekend met een gemiddelde leningportefeuille van 5,25%. De gemiddelde rente van de leningportefeuille van Brabantse Waard bedraagt ca. 4,5%. Dit verschil maakt dat het WSW de financiële situatie uit voorzichtigheidsprincipe ongunstiger in schat. Deze voorzichtige benadering maakt het WSW sterk als borgingsinstelling met een triple A status als resultaat. Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de rol van extern toezichthouder die namens de overheid zicht houdt op ontwikkelingen binnen de corporatiesector. Het CFV vraagt periodiek informatie op en rapporteert jaarlijks aan de minister hoe de sector en de individuele corporaties presteren. De opgevraagde informatie is voor iedere corporatie identiek en moet voorzien zijn van een accountantsverklaring waarin zorgvuldigheid en realiteit zijn onderschreven. Het CFV stelt onder andere vast of corporaties niet in de financiële gevarenzone zitten. Ze leggen daarbij de relatie tussen eigen informatie en informatie die beschikbaar is vanuit het WSW3. Het CFV stelt tevens jaarlijks vast of de investeringsopgave niet te groot of niet te klein is voor Brabantse Waard. Jaarlijks geeft het
3
Jaarlijks moet Brabantse Waard een door de accountant gecontroleerde dvi (werkelijk presteren).
6
centraal een verklaring uit waarin het risico van de investeringsopgave en de financiële continuïteit in een klasse zijn uitgedrukt. Brabantse Waard heeft de hoogste A1 score.
7
3.
Positionering toetsingskader
3.1 Algemeen Dit toetsingskader geeft, binnen de hiervoor beschreven context, randvoorwaarden voor het strategisch beleid en een richtlijn voor het toezicht op het beleid. Daarmee is het een handvat/sturingsinstrument voor de hele organisatie en kan het toezicht hierop door de RvC vergemakkelijken. In deze notitie wordt aangegeven wat de rol is van de RvC op dit gebied en ook welke minimale eisen Brabantse Waard stelt aan haar vermogen, de resultaatontwikkeling en de investeringen. Hierdoor worden de randvoorwaarden van het financiële kader van Brabantse Waard helder en eenduidig vastgelegd. 3.2
Een toelichting op inkomsten en uitgaven
Toelichting op inkomsten Onze economische ontwikkelingen kunnen we vanuit twee perspectieven bekijken: de inkomsten en de uitgaven. Voor de inkomsten zijn we afhankelijk van de huurinkomsten en van het verkopen van woningen. In ons geval zijn de huren relatief laag als gevolg van het gematigde huurbeleid van de afgelopen jaren en het vigerend regeringsbeleid. Het is niet aannemelijk dat er de komende jaren veel ruimte komt in het huurbeleid. Binnen de mogelijkheden, die we hebben, zoeken we optimalisatie. Zo wordt het uitgangspunt om vanaf 2012 bij harmonisatie gemiddeld 70 % maximaal redelijk als vertrekpunt te nemen. Ook de opbrengsten uit verkoop geven onzekerheid en staan onder druk als gevolg van de kredietcrisis en de aangescherpte eisen van hypotheekverstrekkers voor potentiële kopers. Dit betekent dat er meer woningen te koop staan om de beoogde verkoopresultaten te halen. Voor Brabantse Waard geeft dit overigens kansen door onder andere het product Slimmer Kopen in te zetten. Dit maakt meer woningen bereikbaar aan de onderzijde van de koopmarkt, juist in een klasse die bereikbaar is voor de middeninkomens. Gevolg is wel dat meer woningen moeten worden verkocht om voldoende middelen binnen te halen. Toelichting op uitgaven De kostenkant voor Brabantse Waard is onder te verdelen in o.a. rente kosten, kosten werkorganisatie, onderhoudskosten en bouwkosten. De rentekosten maken een groot deel uit van onze uitgaven en zijn maar beperkt te beïnvloeden. De rente staat momenteel historisch laag, een opwaartse druk van de rente heeft rechtstreekse en forse invloed op de uitgaven. Ook hier ondervindt Brabantse Waard de gevolgen van Europese wetgeving. Europa bepaald dat vermogensverschaffers, banken en hypotheekverstrekkers elkaar onder steeds strengere voorwaarden geld uitlenen. Aanscherping van deze regels, vastgelegd in het Basel 3 akkoord, is hiervan de resultante. Dit heeft voor Brabantse Waard het risico dat rentepercentages van leningen op kunnen gaan lopen. Er is echter ruimte. Op dit moment ligt overigens het gemiddelde leningpercentage van onze portefeuille op ca. 4,5% (WSW rekent met 5.25 %). Een tiende procent verhoging heeft in onze kasstroom overigens aanzienlijke gevolgen. Dit komt voor onze organisatie op een stijging van de rente met € 100.000.
8
De kostenkant van onze bedrijfsvoering kent nog een aantal andere aspecten. Sinds 2006 is er sprake van fiscale druk en van een financiële bijdrage aan de grote stedenproblematiek en vanaf 2014 vraagt de overheid een bijdrage voor huurtoeslag. Ook de fusie per 1 januari 2011 heeft gevolgen gehad voor de bedrijfslasten, zoals personeelskosten (projecten, wonen), automatisering, huisvesting, communicatie, e.d.. Voorkomen moet worden dat deze kosten meer gaan stijgen dan de inflatie. De onderhoudskosten zijn een aanzienlijke post in de begroting. Dit is o.a. het gevolg van het streven naar een hoge mate van kwaliteit. De komende jaren zal bezien moeten worden of deze kwaliteit noodzakelijk is. Een daling van de onderhoudskosten van bijvoorbeeld 10% heeft aanzienlijke gevolgen voor onze kasstromen. Uiteraard wordt in dit kader de mogelijkheid onderzocht om dekking voor deze uitgaven te krijgen door de huurprijs meer in verhouding te brengen met de geleverde kwaliteit. Investeringen Het bouwen van nieuwe betaalbare woningen gaat gepaard met steeds grotere onrendabele investeringen, die de financiële ruimte van corporaties in toenemende mate inperken. Dit zet de exploitatie voor de langere termijn onder druk. Binnen de begroting 2012 en het ondernemingsplan is hierop geanticipeerd door het uitgangspunt om het onrendabel investeringsdeel binnen investeringen integraal af te dekken met opbrengsten uit verkoop. Het aantal te verkopen woningen zal hierdoor aanmerkelijk toenemen. Dit past in de ambitie van Brabantse Waard om de woningvoorraad te vernieuwen. Het maakt ons voor het realiseren van onze nieuwbouwplannen wel afhankelijk van het behalen van de verkoopopbrengsten. In de praktijk zal dit wel gespreid worden over enkele jaren. We moeten meer in IRR (Intern Rate of Return of wel Intern rendement) gaan denken. Dit is een maat voor de rentabiliteit van een investering. De grondslag hierbij is de gewenste bijdrage van een investering aan het rendement op het eigen vermogen. Hoe lager de IRR, hoe hoger het onrendabele gedeelte van de investering ofwel hoe lager de bijdrage aan het vermogen.
9
4.
Rol van interne toezichthouders (Raad van Commissarissen)
4.1
Algemeen
Naast de toezichthoudende en adviserende functie, heeft de RvC de taak om belangrijke bestuursbesluiten vooraf goed te keuren. Een limitatieve opsomming van besluiten waarvoor goedkeuring geldt, is opgenomen in de statuten en het reglement van bestuur4 en het reglement van toezicht5 van Woonstichting Brabantse Waard. Het is de rol van de RvC toezicht te houden op het beleid. Uiteraard is het niet het doel om op alle details van de bedrijfsvoering toe te zien. In haar toezichthoudende functie richt de Raad zich op de gewenste beleidseffecten, op de risico’s, genomen maatregelen en op de resultaten van de uitvoering. De formulering van het strategisch beleid, de uitvoering van het beleid en de bedrijfsvoering behoren tot het domein van het bestuur. 4.2
Aandachtsvelden Raad van Commissarissen
Het monitoren én borgen van het strategisch beleid van Brabantse Waard De RvC is in dit kader verantwoordelijk voor de goedkeuring van het strategisch beleid en houdt toezicht op een consistente uitwerking en uitvoering van dat beleid. Als basis dient de strategische visie Brabantse Waard 2010. De uitwerking is vastgelegd in het ondernemingsplan 2012-2015. Het ondernemingsplan wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig bijgesteld en opnieuw vastgesteld. De detailuitwerking is vastgelegd in de jaarlijkse activiteitenplanning. Dit laatste krijgt zijn vertaling in de jaarafspraken tussen bestuur en RvC. Naast deze interne instrumenten heeft de RvC externe informatie beschikbaar die als input dient voor het invullen van haar rol. In dit kader zijn de gemeentelijke woonvisie, het gemeentelijk structuurplan, (regionale) woningmarktonderzoeken, branche informatie vanuit Aedes en VTW en relevante wet- en regelgeving bronnen van informatie. Het bestuur heeft in dit kader een brengplicht naar de RvC van relevant geachte documenten en informatie. De RvC heeft echter ook een haalplicht om zelf in de omgeving relevante informatie op te halen. Monitoren van de doelmatigheid van investeringen en lokale verankering De RvC vindt het van belang dat de corporatie in voldoende mate “de goede dingen doet”. Zicht op acceptatie en waardering vanuit de omgeving voor de inspanningen die Brabantse Waard verricht is dan ook wenselijk. Het ondernemingsplan 2012 – 2015 en de daarvan afgeleide jaar- en activiteitenplannen zijn ook hiervoor de basis. De RvC ziet toe op de tijdige uitvoering van de activiteiten door: beoordelen van het volkshuisvestelijk verslag van het bestuur, overleg met huurdersvereniging Moerdijkse Waard, terugkoppeling vanuit de Raad van Advies, opinievorming in de lokale media. 4 5
Goedgekeurd in RvC vergadering van 3 januari 2011. Goedgekeurd in RvC vergadering van 3 januari 2011.
10
Daarnaast ziet de RvC toe op de periodieke uitvoering van de volgende zaken: stakeholdersbijeenkomsten : jaarlijks, medewerkersonderzoeken : eens per twee jaar6, visitatie : eens per vier jaar. Vaststellen of Brabantse Waard voldoende Maatschappelijk rendement behaald Het is belangrijk om vast te kunnen stellen of de investeringen van Brabantse Waard in kernen, buurten en wijken leiden tot de gewenste effecten. Praktijk is dat het moeilijk is om hier een kwalitatieve meting in te doen. Feit is nu eenmaal dat het moeilijk vast te stellen is wat de directe relatie is tussen investeringen en verbeterde leefbaarheid. Recent zijn door verschillende accountants en adviseurs instrumenten ontwikkeld die hiertoe een poging doen, het blijft echter een inschatting. De moeilijkheid ontslaat Brabantse Waard niet van de verplichting om investeringen in leefbaarheid en bouwen voor de doelgroep te monitoren. De RvC ziet toe op het maatschappelijk presteren van Brabantse Waard door: Brabantse Waard exploiteert voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep (sociale huur en –koop) conform de geldende wet- en regelgeving, Brabantse Waard schept transparante randvoorwaarden waarbinnen bewoners en woningzoekenden vorm kunnen geven aan hun eigen woningbehoefte, Brabantse Waard beheert een woningvoorraad waarbij rekening wordt gehouden met de woonlastenontwikkeling door te investeren in duurzaamheid, Brabantse Waard schept randvoorwaarden voor een sociaal veilige, leefbare en schone woonomgeving. De grondslagen van het beleid met betrekking tot het maatschappelijk presteren zijn gebaseerd op o.a.: strategische beleidsvisie 2010, ondernemingsplan 2012 – 2015, gemeentelijke woonvisie met bijdrage Brabantse Waard, prestatieafspraken met de Gemeente Moerdijk, jaarlijkse activiteitenplanning, gesprek Raad van Commissarissen met stakeholders. Monitoren of er sprake is van een effectieve bedrijfsvoering Het toezicht op de effectiviteit van de bedrijfsvoering is een meer operationeel aspect voor de RvC. Globaal genomen ziet de RvC toe op de effectiviteit van de inzet van mensen en middelen in relatie tot de doelstellingen en de activiteiten van de corporatie. Daarnaast beoordeelt de RvC of er sprake is van consistentie in de uitvoering van de activiteiten. In dit kader is de interne bedrijfsvoeringcyclus voor de RvC van belang.
6
Voorstel is dit af te stemmen met OR.
11
De RvC maakt voor het toetsen van een effectieve bedrijfsvoering gebruik van: het jaarplan/activiteitenplan voor het komende jaar, afgeleid van het ondernemingsplan, de begroting en de MJOB (meerjaren onderhoudsbegroting), kwartaalrapportages en andere tussentijdse informatie zoals de KPI’s, het volkshuisvestelijk verslag en de jaarrekening. Benchmark gegevens zoals jaarlijkse “Corporatie in Perspectief7”. De medewerker planning & controll is belast met de procesaudits. Vanuit een auditplan wordt jaarlijks een audit jaarplan opgesteld. Hierin worden de belangrijkste cyclus en interne processen opgenomen en periodiek ge-audit. Het jaarlijkse auditplan wordt met de accountant en de RvC besproken. De bevindingen worden met het MT en met de RvC besproken. De uitgangspunten voor de bedrijfsvoering zijn vastgelegd in: strategische beleidsvisie 2010, ondernemingsplan 2012 – 2015, jaarlijkse activiteitenplanning;
7
Jaarlijkse uitgave van het CFV waarin het presteren van Brabantse Waard wordt vergeleken met het gemiddelde in de sector en vergelijkbare corporaties
12
5.
Beschrijving toetsingskader
5.1
Algemeen
Het toezicht door de RvC op de financiële weerbaarheid kent vier aandachtsvelden: de financiële continuïteit; het minimale weerstandsvermogen, weerstandsvermogen versus het goedkeuren van (des)investeringsbeslissingen, de financierbaarheid; toezien op de financierbaarheid van de onderneming en de voorgenomen projecten, de kosteneffectiviteit en –efficiency; toezien op de kosten van de organisatie (winst& verliesrekening en de wet- en regelgeving), de rechtmatigheid; toezien of de uitgaven ook geoorloofd zijn vanuit de voor ons geldende richtlijnen, wet- en regelgeving. 5.2
Bronnen en referenties
Om de financiële continuïteit te kunnen beoordelen maakt de RvC o.a. gebruik van “Corporatie in Perspectief”, om zo goed mogelijk een vergelijk te maken met die van referentiecorporaties en de landelijke gemiddelden. Deze kengetallen worden tevens opgenomen als integraal onderdeel van de tussentijdse informatievoorziening, o.a. de kwartaalrapportages en de KPI’s die maandelijks worden opgesteld. Op deze wijze kan de RvC bijhouden hoe de stand van zaken is van de prestaties ten aanzien van de rest van de branche. Daarnaast worden de beoordelingsbrieven van het Ministerie van WWI, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) besproken in de reguliere raadsvergaderingen. De brief van het WSW met betrekking tot de financieringsruimte geeft de Raad inzicht in de financierbaarheid van de corporatie ten aanzien van de projectenportefeuille. De financierbaarheid wordt berekend op basis van de hierna genoemde parameters en op basis van de uitgangspunten zoals deze vastgelegd zijn in het treasurystatuut. Periodiek worden treasuryrapportages opgesteld door de externe treasurer, Thésor. 5.3
Het financiële kader van Brabantse Waard
Om de financiële weerbaarheid te kunnen beoordelen maakt de RvC gebruik van diverse financiële beoordelingsparameters. De focus ligt hierbij op de exploitatie, de investeringen en de financiering van de organisatie; alles uitgedrukt in kasstroomoverzichten. Daarnaast wordt gekeken naar de ontwikkeling van de solvabiliteit, liquiditeit, rendementen, onrendabele toppen en de effecten op het vermogen. Er wordt per kwartaal gerapporteerd over de kengetallen ten opzichte van de vastgestelde normen en ten opzichte van referenten. Bij de financiële kaders horen de volgende kengetallen. Financierbaarheid van Brabantse Waard; indien het WSW bereid is te borgen, zal Brabantse Waard altijd voldoende financiering kunnen aantrekken tegen een
13
optimale rente. Daarom zal Brabantse Waard in beginsel voldoen aan de WSWeisen8. Daarnaast moet er altijd voldaan worden aan het minimaal gewenste weerstandsvermogen9 van het CFV, dat zich uit in het A1 oordeel van het CFV. Voor het rendement op investeringen hanteert Brabantse Waard de Internal Rate of Return (IRR)10. Voor goede bepaling van de IRR zijn ook duidelijke afspraken over de waardebepaling van het vastgoed van belang. Voor de beoordeling van het vermogen hanteert Brabantse Waard de solvabiliteit of Loan-to-Value11. Voor het bepalen van de solvabiliteit en loan-to-value zijn duidelijke afspraken over de waardebepaling van het vastgoed van groot belang. Kengetallen die horen bij de afgeleide financiële kaders zijn: Voor de beoordeling van de operationele kasstromen hanteert Brabantse Waard de interest dekkingsratio12 als het kengetal. De rentegevoeligheid van de leningen wordt bepaald door de duration13 ervan. In het treasurystatuut is opgenomen op welke wijze de risico’s met betrekking tot derivaten worden beperkt De solvabiliteit14 dient voor beoordeling van het vermogen In hoofdstuk 7 zijn bovenstaande punten met elkaar in relatie gebracht. In de eerste twee kolommen staan de kengetallen van de financiële maatstaven van Brabantse Waard en de norm die Brabantse Waard hanteert. Samen vormen deze twee kolommen het financiële sturingskader van Brabantse Waard. De norm van de kengetallen wordt verderop in de notitie bepaald of toegelicht. Om een indruk te geven van deze normen zijn achter de kolom, waarin de normen staan, twee kolommen toegevoegd waarin de gerealiseerde waarden van de afgelopen jaren worden vermeld. Voor het eigen vermogen willen wij minimaal een rendement halen gelijk aan de inflatie. In de begroting 2012 is rekening gehouden met een inflatie van 2% per jaar. Voor de bepaling van de IRR wordt het minimale rendement (inflatie)afhankelijk van het type vastgoed, de locatie, de huurklasse van de woning en het maatschappelijk belang, verhoogd of verlaagd met op- of afslagen. Tevens wordt rekening gehouden met de verschuldigde rente op het vreemd vermogen.
8
Zie bijlage toelichting begrippen. Zie bijlage toelichting begrippen. 10 Zie bijlage toelichting begrippen. 11 Zie bijlage toelichting begrippen. 12 Zie bijlage toelichting begrippen. 13 Zie bijlage toelichting begrippen. 14 Zie bijlage toelichting begrippen. 9
14
5.4
Financieel beleid focus op kasstromen
Toelichting begrippen In de jaarrekening en begroting van Brabantse Waard is de waardering van de materiële vaste activa (MVA) tot op heden gebaseerd op historische kostprijs. De enige echte financiële parameter waar Brabantse Waard tot op dit moment op stuurt is de solvabiliteit. Omdat de waardering van de MVA (op historische kostprijs) niet tot een reële waarde leidt, is de solvabiliteit (op basis van historische kostprijs) geen kengetal waarop gestuurd kan worden. Kasstromen worden voor de bedrijfsvoering steeds belangrijker. De Raad van de Jaarverslaggeving spreekt in Richtlijn 645 de voorkeur uit voor waardering tegen actuele waarde. Steeds meer corporaties gebruiken bedrijfswaarde (= kasstromen) als waarderingsgrondslag. Het WSW hanteert kasstromen om de kredietwaardigheid te bepalen en ook voor het CFV zijn kasstromen de belangrijkste financiële beoordelingsgrondslagen. De financiële richtlijnen van Brabantse Waard zijn in deze notitie gebaseerd op kasstromen. Het op kasstromen gebaseerde financiële kader van Brabantse Waard: Om verzekerd te zijn van positieve operationele kasstromen moet Brabantse Waard de huurinkomsten in de gaten houden en de lastenstijging van de organisatie, inclusief de onderhoudslasten, beperkt houden. Voor de operationele kasstromen ten gevolge van investeringen geldt hetzelfde. De rentelasten moeten in de hand gehouden worden door zo min mogelijk van de investeringen met vreemd vermogen te financieren. De rest van de investeringen moeten gefinancierd worden uit de positieve operationele kasstromen en uit verkopen. Rentefluctuaties moeten beperkt worden door rentespreiding. Bovenstaande regels vormen het financiële kader van Brabantse Waard. Door de juiste waarde aan de kengetallen te hangen, deze kengetallen te monitoren en de organisatie is financieel ‘in control’. De kasstromen kunnen als volgt worden gesplitst: operationele kasstromen, investerings-/desinvesteringskasstromen, financieringskasstromen. De operationele kasstromen hebben betrekking op de inkomsten en uitgaven (exclusief verkopen) van de werkorganisatie. De belangrijkste componenten van operationele kasstromen zijn de huurinkomsten, de beheerskosten (waaronder de onderhoudsuitgaven) en de rentelasten. Een gezonde financiële positie wordt bereikt door normen te stellen voor de jaarlijkse operationele kasstromen. Het kengetal dat hierbij door Brabantse Waard wordt gehanteerd is de interest dekkingsratio. Kaders voor investerings- en desinvesteringskasstromen zijn naast kaders voor operationele kasstromen van belang om een gezonde financiële positie te waarborgen. Kasstromen van verkopen worden bepaald door het verwachte verkoopbedrag contant te maken waarbij rekening wordt gehouden met het verwachte verkoopmoment. Bij investeringen wordt
15
zowel het investeringsbedrag als de verwachte exploitatiekasstromen ten gevolge van de investering contant gemaakt. Het kengetallen dat Brabantse Waard voor investeringskasstromen hanteert is de IRR. De minimale IRR is gebaseerd op de WACC. Eventuele andere opties als kengetal voor investeringen zijn de IRR+, een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) of een Netto Aanvangs Rendement (NAR), of de onrendabele top. Financieringskasstromen zijn kasstromen ten gevolge van het aantrekken en aflossen van leningen. Het kengetal dat door Brabantse Waard voor financieringskasstromen wordt gehanteerd is de duration. Naast de kasstromen wordt er in de financiële richtlijnen uitgegaan van een vermogensdoelstelling. Het vermogen dient als risicobuffer en om bepaalde onrendabele sociale investeringen te kunnen financieren. Het kengetal bij de vermogensdoelstelling is de solvabiliteit. Een ander kengetal is Loan-to-Value. Solvabiliteit en Loan-to-Value zijn eigenlijk twee begrippen die elkaar spiegelen. De verschillende kasstromen en het vermogen beïnvloeden elkaar. Investeringen, operationele kasstromen (en financiële kasstromen) en vermogen vormen één geheel. Zo zal, indien het rendement op investeringen (IRR) laag is: het direct exploitatierendement (van de operationele kasstromen) een dalende tendens vertonen ten gevolge van de lage IRR en op den duur door haar bodem zakken en hierdoor zal de solvabiliteit (het eigen vermogen) aangetast worden en zal de Loan-to-Value stijgen en ten gevolge van een hogere Loan-to-Value zullen de rentelasten stijgen, wat een hogere IRR noodzakelijk maakt. De kengetallen voor vermogen, investeringen en operationele kasstromen zijn dus zichtbaar aan elkaar verbonden. De uitdaging is dan ook om de kasstromen en het vermogen integraal te benaderen. Indien Brabantse Waard zich voldoende bewust is van de samenhang tussen de kasstromen, het vermogen en aan de ratio’s: interest dekking, IRR, solvabiliteitdoelstelling, ontstaat er een sterk financieel kader dat een goede aansturing en analyse mogelijk maakt. 5.5
De resultaatdoelstelling
Voor het beoordelen van de resultaatdoelstellingen zijn vooral de operationele kasstromen (vanuit de exploitatie van het bestaand bezit exclusief verkoop) van belang. Het kengetal dat bij deze beoordeling hoort is de interest dekkingsratio. De interest dekkingsratio geeft aan in hoeverre Brabantse Waard in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. Bij een interest dekkingsratio van 1 voldoet Brabantse Waard aan dit criterium. Een interest dekkingsratio van 1 is voor Brabantse Waard echter onvoldoende. Dit betekent namelijk dat er een rendement van 0% op het eigen vermogen gerealiseerd wordt. Bovendien zou er dan geen ruimte zijn om aflossingen van leningen te betalen. Om financieel gezond te blijven moet de
16
interest dekkingsratio voldoende zijn om rendement uit eigen vermogen te behalen. Indien het rendement van het eigen vermogen lager is dan inflatie, wordt ingeteerd op het eigen vermogen. Brabantse Waard hanteert een interest dekkingsratio van 1,3 als ondergrens. Dit is voor woningcorporaties een normale waarde. Hierdoor is er ruimte voor betaling van rente en aflossing. De behaalde en te verwachten interest dekkingsratio voor Brabantse Waard wordt in de volgende tabel weergegeven: Interest dekkingsratio Bedrijfsresultaat (A) Eliminatie uit bedrijfsresultaat: Verkopen (B) Vennootschapsbelasting Overige waardeveranderingen (C) Afschrijvingen (D) Saldo operationele kasstromen bestaand bezit (E=A+B+C+D) Rente lasten -/- baten (F) Interest dekkingsratio (E/F) 5.6
2011 -6.361.000
2010 8.817.000
2009 8.814.218
2008 778.392
-2.981.000 -4.981.000 0 0
-3.248.345 0
-517.156 0
9.945.000 -1.564.000 40.727 3.576.991 4.865.000 5.033.000 3.491.380 3.365.452 -------------- -------------- ----------------- -----------------
5.468.000 4.227.000
7.305.000 2.816.000
9.097.980 3.159.963
7.203.679 3.266.525
1,30
2,35
2,88
2,21
De investering en rendementsdoelstellingen
Omdat het kader voor investeringen erg belangrijk is voor de financiële ontwikkeling en het investeringsbeleid van Brabantse Waard en ook hier de meeste risico’s liggen, zal hieronder uitgebreid aandacht aan het kader worden besteed. Een investeringsbeslissing kent twee bij elkaar horende kanten: de rentabiliteit van de investering, de financiering van de investering. Normaliter is er alleen aandacht voor de rentabiliteit en die krijgt ook hier het meeste aandacht. Maar de wijze van financieren van de investering mag niet vergeten worden, vooral in het kader van de (positieve) kasstromen. 5.7
Maatstaven voor het rendement van investeringen
De belangrijkste en algemeen aanvaarde maatstaven waarmee rentabiliteit van een vastgoedinvestering worden gemeten zijn IRR, BAR, NAR en WACC15. Andere criteria zoals Pay-back ratio zijn binnen de corporatiesector minder relevant. 15
Zie bijlage toelichting begrippen.
17
Voor Brabantse Waard heeft de IRR als financieel kengetal voor een investeringsbeslissing de voorkeur, met de WACC als maatstaf voor de minimale IRR. De BAR is toch meer een makkelijke vuistregel om de marktwaarde te bepalen dan dat het een rendementsmethode is. IRR en WACC lijken wat betreft methodiek erg op elkaar. Indien de WACC als interne rentevoet wordt gehanteerd zijn de methoden prima te integreren. De WACC legt de relatie tussen de rendementseis en de financiering van de investering. De WACC en IRR passen beide beter in het denken in kasstromen en worden dan ook binnen Brabantse Waard in de toekomst meer gehanteerd. 5.8
Bepaling van de minimale rendementseis
De vraag of Brabantse Waard voor verschillende projecten een ander rendementspercentage kan hanteren dan het percentage van de gemiddelde WACC wordt vooralsnog positief beantwoord. Voor sociale projecten neemt Brabantse Waard genoegen met een lager rendement dan voor commerciële projecten. Commerciële projecten moeten bijdragen aan de financiering van sociale projecten. Indien Brabantse Waard aan het eigen vermogen een lagere rendementseis stelt dan de rendementseis op vreemd vermogen, kan genoegen genomen worden met een lager rendement door een sociaal project voor een groot deel met eigen geld te financieren. Een commercieel project met een rendement gelijk of hoger dan de rendementseis voor vreemd vermogen kan totaal met vreemd vermogen gefinancierd worden. Het rendement op eigen vermogen moet minimaal gelijk zijn aan inflatie + 0,5% opslag. Deze opslag is noodzakelijk voor de onzekerheid rondom de verwachte inflatie en de beperkte mogelijkheid om de huur van sociaal bezit bij te sturen (inflatievolgend huurbeleid). Bij gebruik van het inflatiepercentage blijft de (koopkracht)waarde van het eigen vermogen intact. Het rendement op vreemd vermogen moet minimaal gelijk zijn aan het rentepercentage dat de geldverstrekker vraagt bij het verstrekken van een lening. De rendementseis moet jaarlijks bepaald en vastgesteld worden. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks vastgesteld als parameter in de begroting. Voor 2012 bedraagt deze 2%. Voor het rentepercentage dat geldverstrekkers rekenen bij het verstrekken van een geborgde lening wordt uitgegaan van 5,25% (WSW norm). Voor niet geborgde leningen kan worden uitgegaan van een opslag van 1% boven de WSW norm van de geborgde leningen. De percentages kunnen in een korte periode wijzigen. Om de rendementseis niet (te) vaak te laten wijzigen, wordt een bandbreedte gehanteerd. Als het jaarlijks voortschrijdende rentepercentage op geldleningen of het inflatiepercentage 0,5% of meer afwijkt dan het vastgestelde percentage, zal de rendementseis worden herberekend en opnieuw worden vastgesteld. Op basis van de jaarrekening 2011 kan worden vastgesteld dat de WACC (Weighted Average Cost of Capital = gewogen gemiddelde kapitaalkosten) voor 2012 3,82% bedraagt. Hiervan afgeleid kan de IRR voor nieuwbouwprojecten worden bepaald. Het rendement (IRR) voor sociale huurwoningen dient minimaal gelijk te zijn aan de inflatie (plus opslag). Voor de overige projecten dient het rendement minimaal gelijk te zijn aan de WACC. Voor de bepaling van de minimum rendementseis worden investeringen opgedeeld in verschillende categorieën waarvoor verschillende rendementseisen (kunnen) worden gesteld.
18
Doelgroep / bouwsegment Sociale huurwoningen Betaalbare huurwoningen (< € 561,98) Sociale huurwoningen Dure huurwoning (<€ 664,66) Geliberaliseerde (commerciële) huurwoningen Maatschappelijk vastgoed t.b.v. leefbaarheid (huur) Koopwoningen
Financieringsdoelstelling (Verhouding eigen/vreemd vermogen) Eigen vermogen + opbrengst uit verkoop bestaand bezit
Minimale Berekening rendementseis (gewogen gemiddelde) 2,5% Inflatie 2% + opslag 0,5%
Eigen vermogen + opbrengst uit verkoop bestaand bezit
3%
Inflatie 2% + opslag 1%
100% vreemd
6,25%
Rekenrente 5,25% + opslag 1%
ca.30% eigen, ca.70% vreemd
4%
WACC 3,83% afgerond naar boven
Winstpercentage t.o.v. investering
4%
In het ondernemingsplan en de daarvan afgeleide kernbeleidsplannen wordt de aandacht gevestigd op het belang van de kleine kernen. Iedere kern heeft zijn eigen belang. Bij de besluitvorming voor Maatschappelijk vastgoedprojecten in kleine kernen zal voor de grootte van het belang in die kern een afweging moeten worden gemaakt. Hierbij is een rendementseis van 4% genoemd. Hiervan kan afhankelijk van de mate van urgentie worden afgeweken. Belangrijk aandachtspunt is de verhouding tussen vreemd vermogen en eigen vermogen in de tabel. In het ondernemingsplan en de (meerjaren)begroting is er van uitgegaan dat de volledige onrendabele investering wordt afgedekt met opbrengsten uit verkoop. Dit plaatste de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen in een iets ander perspectief. Om de grootst mogelijke zekerheid te hebben, dat de geraamde verkopen worden gerealiseerd, zal het aanbod van de te verkopen woningen ruim voldoende moeten zijn. Hierdoor kan bij een dalende mutatiegraad en dalende belangstelling tijdig worden bijgestuurd. 5.9
Hoe de investering te financieren?
Uit de minimale rendementseis, die met behulp van de WACC uit de rendementen van eigen vermogen en vreemd vermogen wordt herleid, wordt duidelijk dat er specifieke eisen gesteld worden aan de financiering van de verschillende soorten projecten.
19
Om aan deze financieringsdoelstelling te voldoen wordt hier dan ook het volgende afgesproken. Het saldo uit de positieve operationele kasstroom en de verkopen behaald in de drie jaar voorafgaand aan én de twee jaar na het projectvoorstel moet voldoende zijn om de financiering van het eigen vermogensdeel, benodigd voor de investering, te realiseren. 5.10
Vaste wijze van bepaling van de waarde van de MVA
Nu de minimale rendementseis is bepaald, moeten de parameters vastgelegd worden om het rendement te kunnen berekenen. Deze parameters zijn gelijk aan de parameters zoals die werden gebruikt bij het bepalen van de onrendabele top en zijn voor elke (huur)categorie gelijk: Omschrijving Jaarlijkse huurstijging (inflatie) Jaarlijkse stijging onderhoud en restwaarde Huurderving Onderhoud Beheerskosten Restwaarde grond (plus opstal -/- sloopkosten)
Levensduur16
Parameters 2,0% 3,0% 1,0% € 1.100 € 1.300 Contante waarde. Hierbij is rekening gehouden met inflatie en contact gemaakt tegen 5,25% 50 jaar BOG/MOG max 40 jaar
De parameters worden jaarlijks bepaald aan de hand van de jaarrekening en begroting. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de uitgangpunten van het CFV en WSW. De normen onderhoud en beheer zijn vastgesteld na gereedkomen van de jaarrekening 2011. De norm onderhoud is een gemiddelde van de begrote onderhoudskosten van de gehele woningvoorraad. Indien bij een te realiseren project door een meerjaren onderhoudsbegroting aangetoond kan worden, dat de onderhoudskosten door gebruik van o.a. onderhoudsvriendelijke materialen, een lagere norm verantwoord is, zal bij het investeringsvoorstel met deze lagere norm rekening worden gehouden. Wanneer de operationele kasstromen (en de verkopen) onvoldoende zijn om de geplande investeringen te financieren, dan kan dit opgelost worden door: hogere huurinkomsten of meer woningen te verkopen en/of, de negatieve kasstromen te verlagen door bezuinigen en/of, minder te investeren.
16
Voor maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld GOED) wordt uitgegaan van een levensduur van 40 jaar, voor appartementen en eengezinswoningen 50 jaar.
20
5.11
De vermogensdoelstelling
De beoordeling van het vermogen van Brabantse Waard richt zich op het schatten van het waarborgen van de financiële continuïteit op lange termijn, op basis van het beleid van Brabantse Waard. Bij het bepalen van de hoogte van het vermogen speelt de waardering van het bezit een belangrijke rol. In het verleden was er een sterke focus op de solvabiliteit. Ook bij het bepalen van de solvabiliteit is de waardering van de materiële vaste activa bepalend. Het is duidelijk dat de gepresenteerde solvabiliteit bij corporaties een niet realistisch getal is, zolang de materiële vaste activa op basis van historische kostprijs gewaardeerd wordt. Alleen de beweging van de solvabiliteit tussen de verschillende jaren is informerend. Solvabiliteit en Loan-to-Value zijn kengetallen die sterk aan elkaar gerelateerd zijn.
Voldoende eigen vermogen kan op twee relevante manieren beoordeeld worden: Het eigen vermogen moet voldoende zijn om tegenvallers op te vangen. De hoogte van mogelijke tegenvallers, en daarmee de grootte van het eigen vermogen, is afhankelijk van de risico’s die een organisatie loopt. Het vermogen moet voldoende zijn om de continuïteit van de organisatie te waarborgen. Om de hoogte van dit vermogen te bepalen vallen we in deze notitie terug op het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De vermogensdoelstelling wordt vastgelegd in een kengetal dat de relatie legt tussen de actuele waarde van de Materiële Vaste Activa (MVA) en het aandeel externe financiering. Dit kengetal wordt ‘Loan-to-value’ genoemd. Dit kengetal muteert als gevolg van (voorgenomen) onrendabele investeringen in combinatie met geplande verkopen. Brabantse Waard heeft als norm, dat de Loan-to-Value niet hoger mag zijn dan 60%. Voor Brabantse Waard kan ‘Loan-to-Value’ berekend worden uit de jaarrekeningen en begrotingen. Loan-tot-Value Netto schuldpositie
2011 2010 2009 94.551.000 85.073.000 80.487.000
2008 68.486.000
Bedrijfswaarde vastgoed Loan-to-Value
199.765.000 151.573.000 147.542.000 141.221.000 47% 56% 54% 48%
Brabantse Waard voldoet aan de gestelde norm.
21
6.
Richtlijnen van externe stakeholders
De financiële externe stakeholders van Brabantse Waard zijn onder andere het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), borginstelling voor het aantrekken van kapitaal en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), toezichthouders namens het ministerie. In voorgaande hoofdstukken zijn de rol en positie van WSW en CFV al toegelicht. In dit hoofdstuk worden de richtlijnen van het WSW en het CFV verder uitgewerkt. 6.1
Het WSW: de financierbaarheid van Brabantse Waard
Indien het WSW bereid is te borgen zal Brabantse Waard altijd voldoende financiering kunnen aantrekken tegen een minimale rente. Daarom zal Brabantse Waard altijd willen voldoen aan de WSW-eisen. Het WSW is per 1 oktober 2007 overgestapt op een nieuwe methode voor de bepaling van de borgingsruimte. Hierbij is het begrip “faciliteringsvolume” gelanceerd. Dit faciliteringsvolume bepaalt of Brabantse Waard, zonder nader onderzoek door het WSW, geld uit de markt mag halen dat geborgd wordt door het WSW. De belangrijkste uitgangspunten van het WSW bij het bepalen van het faciliteringsvolume zijn: Een positieve operationele kasstroom (inclusief rentelasten) na fictieve aflossing van 2,0% van de leningenportefeuille per 1 januari van elk jaar. Het totale volume van de geborgde en te borgen leningenportefeuille mag niet hoger zijn dan 50% WOZ-waarde van het bezit van Brabantse Waard. De huidige WOZ-waarde van de totale portefeuille “borgbare woningen” van Brabantse Waard bedraagt € 624 mln. op basis van de nieuwe WSW systematiek mag tot maximaal 50% WOZ-waarde worden geborgd bij het WSW. Voor Brabantse Waard bedraagt deze € 312 mln. Op basis van de huidige leningenportefeuille van ruim € 98 mln. en het hiervoor aangegeven faciliteringsvolume van € 21 mln. wordt de limiet van 50% WOZ-waarde de komende jaren niet bereikt. De waarde van het vastgoed moet aanzienlijk dalen wil Brabantse Waard de marge tussen leningenportefeuille en 50% WOZ verliezen. 6.2
Het CFV: een vermogensdoelstelling
In het continuïteitsoordeel van het CFV wordt ondermeer gemeten of het vermogen voldoende is om de continuïteit te waarborgen. Het uitgangspunt hierbij is dat de corporatie financieel gezien in staat is haar woningbezit blijvend te kunnen verhuren zonder verkoop. De vermogensbepaling van het CFV is gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde. Daarnaast wordt in het continuïteitsoordeel van het CFV gemeten of er voldoende met het vermogen gebeurt. Deze toetsing van de bovengrens van het vermogen vormt geen onderdeel van deze notitie. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het CFV de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Om tot een solvabiliteitsoordeel te komen wordt het vermogen ultimo beoordelingsjaar afgezet tegen de berekende waarde van het risico per ultimo beoordelingsjaar. Dit risico bestaat uit drie delen: marktrisico, macro-economisch risico en operationeel risico.
22
Deze risico’s worden versleuteld in een totaal risico. Het totaal risico is altijd kleiner dan de som van de individuele risico’s, omdat alle drie de risico’s niet tegelijk optreden. Het CFV oordeelt dat een corporatie over voldoende eigen vermogen beschikt indien het verschil tussen het vermogen en het berekende totaal risico groter is dan 10% van het balanstotaal. Op 21 juni 2012 heeft het CFV het continuïteitsoordeel “A1”afgegeven voor Brabantse Waard. Toets continuïteitsoordeel CFV 2012 (bedragen x € 1.000) Volkshuisvestelijk vermogen Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010 Prognose beschikbaar komende middelen beoordelingsperiode Prognose beslag op vermogen beoordelingsperiode Volkshuisvestelijk vermogen ultimo beoordelingsperiode Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen Marktrisico Markt-economisch risico Operationeel risico Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van de drie risico’s Totaal risico Opslag marktwaardetoets Totaal risico inclusief marktwaardetoets VPB beklemming Totaal risico plus VPB beklemming Marktwaardetoets Geschatte marktwaarde ultimo beoordelingsperiode Geschatte marktwaarde ultimo beoordelingsperiode na waardeschok Geüniformeerde bedrijfswaarde ultimo beoordelingsperiode Verhouding marktwaarde bedrijfswaarde Verhouding groter dan norm 150% 6.3
t/m 2014 Bedragen 67.432 26.370
In % 42,5
42.448 51.353
28,9
10.650 14.855 15.687
6,0 8,4 8,8
24.087 0 24.087 4.533 28.619
13,6 0,0 13,6 2,5 16,1
412.277 349.941 151.428 231% Voldoende
A1
Rentegevoeligheiddoelstelling
Rentegevoeligheid wordt uitgedrukt met ‘duration’. Duration is een in de praktijk gangbare maat voor de rentegevoeligheid van een lening of de leningen. Het kan worden gedefinieerd als een schatting van de gewogen gemiddelde looptijd van de projectie van toekomstige kasstromen.
23
Om het risico van de gevolgen van een plotselinge stijging van rentelasten minder hard te voelen stelt Brabantse Waard als richtlijn dat de duration van de uitstaande leningen niet lager mag zijn dan vijf jaar. Richtlijnen over spreiding van het renterisico zijn opgenomen in het treasurystatuut van Brabantse Waard. Hieronder is een overzicht te zien van de ontwikkeling van de duration in de afgelopen jaren. Jaar Duration
2011 7,5
2010 7,9
2009 5,6
2008 n.b.
Naast duration kan Brabantse Waard voor leningen en kredieten een minimaal ongebruikt gedeelte van de kredietfaciliteit aanhouden om te allen tijde aan betalingsverplichtingen te kunnen voldoen.
24
7.
Toetsingskader in een oogopslag
Financieel beleid met duidelijke kengetallen en richtlijnen is bij uitstek geschikt om het interne toezicht te vergemakkelijken. Uit deze notitie wordt het financieel sturingskader van Brabantse Waard teruggebracht tot een paar te monitoren getallen. Zie hiervoor hoofdstuk 5.3 van dit toetsingskader. Om toezicht te houden op het financieel reilen en zeilen van Brabantse Waard is het voldoende om die paar ‘meters’ in de gaten te houden, daarover eventuele analyses te lezen en besluiten te oordelen over afwijkingen van de financiële doelstellingen. Het is dan wel noodzakelijk dat de RvC voldoende informatie krijgt over dit sturingskader. Afwijkingen ten opzichte van het toetsingskader zijn mogelijk, maar vereisen in het besluitvormende proces altijd een aanvullende motivering. “Pas toe of leg uit” dus. Hieronder worden acht kengetallen weergegeven. Per kengetal wordt vervolgens vermeld hoe en met welke frequentie informatie over de kengetallen wordt verstrekt. Tabel Financieel Toetsingskader in een oogopslag Kengetal Norm*)
Waarde op 31-12 2011 2010 Dominante financiële maatstaven (aandachtsveld BBSH : financiële continuïteit) 1. WSW-eisen (aflossingsfictie 2%) Interest dekkingsratio 1,30% 2,35% minimaal 1,3% maximaal 50% WOZ-waarde 14,46% % te borgen bij het WSW 2. Minimaal gewenst Vereist continuïteitsoordeel A1 A1 weerstandsvermogen CFV A1 3. Loan-to-Value maximaal 60% 47,28% 58,77% 4. Minimale IRR Investeringen % % DAEB Sociale huurwoningen - betaalbare huurwoning (< € 561,98 2,50% nb nb - dure huurwoningen (< € 664,66) 3,00% nb nb Maatschappelijk vastgoed t.b.v. leefbaarheid 4,00%**) nb nb Niet DAEB Geliberaliseerde (commercieel) huur 6,25% nb nb Koopwoningen 4,00% (winstpercentage t.o.v. investering) nb nb Zorgvastgoed (DAEB/niet DAEB) Norm type bouw + extra risico-opslag 0,5% nb nb
25
Overige financiële maatstaven (aandachtsveld BBSH : financiële continuïteit) 5. Direct Rendement Gecorrigeerd nettoresultaat 2,16% in % van de bedrijfswaarde minimaal 3% 6. Duration Minimaal 5 7,5 7. Derivaten Risico moet worden beperkt. Dit wordt uitgewerkt in het treasurystatuut 8. Solvabiliteit Minimaal 15% op basis van 27,2% historische kostprijs
6,01%
7,9
31,9%
*) Voor de berekeningswijze/formule, zie toelichting begrippen. **) Hierbij zal een afweging worden gemaakt of de IRR minder dan 4% mag bedragen. Hierbij wordt gekeken naar het belang van het project in de kleine kern. 7.1
Toetsingskader in de praktijk
Kengetal
Frequentie algemeen
1
Eisen WSW: één keer per jaar in de begroting. Daarnaast zal in een investeringsvoorstel altijd het effect van die investering op de kasstromen meegenomen worden. Weerstandsvermogen CFV: één keer per jaar bij de 1 1 beoordeling van het CFV. Loan-to-value: zoals bij de interest dekkingsratio. 2 4 Minimale IRR en financieringsdoelstelling van Per Per investeringen: bij elk investeringsvoorstel, wordt investering investering aangegeven wat de IRR van de investering is en of er voldoende kasstromen en verkopen zijn om de financiering van de investering conform de doelstelling behorende bij de investeringscategorie te kunnen uitvoeren. In de begroting wordt in de paragraaf bij de projecten aangegeven wat voor ruimte er bij de investeringen is om de financiering conform de financieringsdoelstelling te kunnen uitvoeren. Direct Rendement: één keer per jaar bij het 0 4 opmaken van de jaarrekening en de doorkijk in de meerjarenbegroting Duration: één keer per jaar in het treasuryjaarplan 1 4 en elke keer na het aantrekken van een nieuwe lening. Derivaten: één keer per jaar in het treasuryjaarplan Per Per en elke keer na het aantrekken van een nieuw derivaat derivaat
2 3 4
5
6
7
Frequentie kwart.rapp. 2012 2013 e.v. 1 4
26
8
derivaat. Solvabiliteit: één keer per jaar bij het opmaken van de jaarrekening en de doorkijk in de meerjarenbegroting
2
2
Doel is toetsing steeds meer per kwartaal uit te voeren en te rapporteren in de kwartaalrapportage. Er zijn andere indicatoren waarop de RvC kan zien hoe de stand van zaken is rondom de financiële huishouding van Brabantse Waard. Een hiervan is de ontwikkeling van de huuropbrengsten per verhuureenheid (VHE). Dit is de belangrijkste inkomstenbron van Brabantse Waard. In vergelijking met de gemiddelde huuropbrengsten per eenheid van de referentiecorporatie en het landelijk gemiddelde, kan worden bepaald of de corporatie in vergelijking tot deze gemiddelden voldoende opbrengsten genereert. Brabantse Waard had een gemiddeld streefhuur op dit moment van minder dan 60% maximaal redelijk, wat aan de lage kant is vergeleken met de landelijke cijfers (72%). In 2012 is het besluit genomen de streefhuur te verhogen naar minimaal 70% van maximaal redelijk door middel van huurharmonisatie. Met ingang van 1 januari 2013 zal door middel van de kwartaalrapportage de uitkomsten van de toetsing worden gerapporteerd. Waar mogelijk zal voor die tijd een en ander in de kwartaalrapportage worden opgenomen. Door de medewerker Planning & Controll zal zowel bij de initiatieffase als vóór het nemen van het definitief investeringsbesluit de financieringsdoelstelling worden getoetst.
27
8.
Risicomanagement
8.1
Algemeen
De grootste en belangrijkste financiële risico’s zijn de projectrisico’s. Om deze risico’s te beheersen zal bij elk investeringsbesluit een risicoanalyse en fiscale scan wordt gevoegd. Daarnaast is het jaarlijks herijkte strategisch voorraadbeleid (SVB) een belangrijk toetsingsinstrument om vast te stellen welke ingrepen nodig zijn in onze bestaande woningvoorraad en nieuwbouwopgaven. Instrumenten die Brabantse Waard verder inzet om de organisatie inzicht te geven in de projectontwikkeling en de RvC de gelegenheid geven de projecten te toetsen: Beleid ten aanzien van hoe om te gaan met investeringen in de nieuwbouwprojecten (acceptabele onrendabele toppen; acceptabele maximum stichtingskosten; bedrijfswaarde; voorcalculaties; parameters, IRR etc.). Periodiek worden diverse scenario’s met elkaar besproken. Fase-indeling met betrekking tot nieuwbouw- en grootonderhoud projecten waar per fase expliciet aandacht wordt gegeven aan het kwantificeren van mogelijke risico’s en de te treffen maatregelen. Beslisdocumenten die bij de fasedocumenten horen. Directiestatuut waarin concrete afspraken vastliggen met betrekking tot verwerving, vervreemding en (des)investeringen. Een integriteitprotocol dat voldoet aan de uit de Governance Code voortvloeiende eisen ter bewaking van de integriteit. Kwartaalrapportages, waarin de RvC wordt geïnformeerd over het verloop van het jaarlijks vastgestelde verkoopbeleid in de in de bestaande woningvoorraad, informatie over de verhuurbaarheid (mutaties, leegstand, huurderving) en de personeelscontinuïteit. De KPI’s die maandelijks worden opgesteld en per kwartaal aan de RvC verstrekt; deze geven aan hoe de stand van zaken is rondom de prestaties ten aanzien van de begroting en de normen die door het managementteam worden gehanteerd. De procedures en werkinstructies, de interne audits en rapportages door de managers. Voortgang jaarplan bestuur. Jaarverslag en jaarrekening; managementletter en accountantsverslag. Voor projecten zijn de risico’s: Marktrisico Investeringsrisico Financieringsrisico
8.2
Financieel toetsingskader voor vastgoedinvesteringen
28
Ter ondersteuning van de risicobeheersing ten aanzien van projecten is er afzonderlijk een financieel toetsingskader opgesteld voor vastgoedinvesteringen17 (bijlage 1). Doel van het instrument is om de financiële haalbaarheid van een project (in het bijzonder de initiatief- en definitiefase) te kunnen toetsen aan vooraf overeengekomen parameters, randvoorwaarden en uitgangspunten. Naast het benoemen van de financiële parameters (de financiële criteria), beschrijft het toetsingskader voor vastgoedinvesteringen de wijze waarop een begroting tot stand moet komen en de opzet van de grond- en vastgoedexploitatie. Daarmee heeft het instrument ook de functie van een handleiding.
17
Het Toetsingskader Vastgoedinvesteringen is een aanvulling op het algemeen toetsingskader en geeft verdere uitwerking op dit deelterrein.
29
9.
Toelichting begrippen
Loan to Value Verhouding tussen het leningsbedrag en de waarde van de onderliggende activa (op basis van de bedrijfswaarde). In de huidige markt geldt, afhankelijk van de kwaliteit van het project, een maximaal acceptabele loan to value van 60 – 70%. Brabantse Waard heeft als norm gesteld max. 60%. (formule: netto schuldpositie / bedrijfswaarde vastgoed). Solvabiliteit Verhouding tussen eigen vermogen en balanstotaal. (formule: Eigen vermogen / balanstotaal). WSW eisen Bij het bepalen van de kredietwaardigheid zijn vooral de toekomstige kasstromen belangrijk. 2% aflossingsfictie De kasstromen moeten na de 2% aflossingsfictie positief zijn. Uitgangspunt is dat elke corporatie op de lange termijn moet voldoen aan de aflossingsfictie van 2%. Wij hanteren deze fictie om te waarborgen dat een corporatie in staat is haar leningenportefeuille binnen 50 jaar af te lossen met de gegenereerde operationele kasstromen. Debt service coverage ratio (DSCR) Ook beoordelen we de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR); een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen. (formule: operationele kasstroom / rente en aflossing). Interest coverage ratio (ICR) Het WSW hanteert de interest coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR, een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,3 geeft het WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. (formule: operationele kasstroom / rente). Direct rendement Het direct rendement is het resultaat uit de dagelijkse bedrijfsvoering. Het resultaat is het netto-resultaat na belastingen minus afschrijvingen, overige waardeveranderingen materiële vaste activa en deelnemingen. Dit resultaat wordt uitgedrukt in een % van de bedrijfswaarde. Duration
30
Maatstaf voor rentegevoeligheid van leningen. Hoe langer de resterende looptijd, des te minder de reactie op een renteverandering en hoe hoger de duration. (formule: gewogen gemiddelde van de looptijden van een verzameling van vastrentende waarden). IRR (Interne rentevoet, Internal Rate of Return) De interne rentevoet geeft aan bij welk percentage de Netto Contante Waarde voor een investering gelijk wordt aan nul. Zolang de interne rentevoet hoger of gelijk is, dan het voor deze investering gewenste, rendement, is het project financieel aanvaardbaar. De IRR is een afgeleide van de WACC. (formule: aandeel liquide middelen x Renteopbrengst + aandeel overige activa x R = WACC. R dient als rendementseis aan de IRR). BAR (Bruto Aanvangs Rendement) en NAR (Netto Aanvangs Rendement) De BAR wordt bepaald door de huur te delen door de marktwaarde van het object. Eigenlijk wordt de BAR in de praktijk vooral gebruikt om op een snelle wijze de marktwaarde van (commercieel) onroerend goed te bepalen. Bij de NAR worden de exploitatiekosten van de eigenaar in mindering gebracht op de huur. Omdat de exploitatiekosten vaak niet bekend zijn is BAR een veel meer gebruikelijke methode dan de NAR. (formule BAR: huur eerste jaar / totale investering). (formule NAR: huur eerste jaar – gem. exploitatiekosten / totale investering). Een markt-BAR kan worden bepaald door te kijken naar de transacties die plaatsvinden op de vastgoedmarkt. Aan de hand van gedane transacties is te bepalen welke BAR gerealiseerd is. Deze vertaalt zich naar een BAR zoals deze in de markt geldt: de markt-BAR. Deze marktBAR geldt voor een verzameling objecten. Een markt-BAR wordt in de praktijk vaak gebruikt als market evidence, om een toekomstige transactie mee te vergelijken en beoordelen. Geografische factoren en de tijd waarop de transactie plaatsvindt, spelen hierbij een grote rol. WACC (Weighted Average Cost of Capital, gewogen gemiddelde kapitaalkosten) De WACC is een kengetal dat de gemiddelde kosten aangeeft waartegen projecten (of een organisatie) worden gefinancierd. De WACC wordt bepaald door de kosten van vreemd en eigen vermogen te wegen naar het aandeel waaraan de verschillende vermogens aan het project deelnemen. De vraag is of je uit moet gaan van een WACC van een bedrijf of dat je voor verschillende projecten een verschillende WACC kunt hanteren. (formule: gewogen gemiddelde gewenste rente eigen vermogen vermeerderd met de totale rente op het vreemd vermogen).
31
10.
Bijlage overgangsfase nieuwbouwprojecten naar nieuwe rendementseisen
Op dit moment is er een nieuwbouwportefeuille met projecten, waarvan de uitgangspunten opgenomen in de begroting 2012 niet voldoen aan het toetsingskader. Dit heeft diverse oorzaken. Allereerst zijn het ramingen gebaseerd op ervaringscijfers. Ten tweede komen de projecten komen vooral voort uit de fusiepartners Stichting Woningbouw Zevenbergen en Brabants Westhoek. Beide organisaties hadden enkele jaren geleden te maken met groeiende wachtlijsten woningzoekenden en moeilijk te verkrijgen locaties voor nieuwbouw. Er zijn toen aankopen gedaan en besluiten genomen, die in het licht van dit toetsingskader financieel niet meer mogelijk zouden zijn. Waar nog mogelijk moeten de investeringskosten en de huuropbrengst worden bijgesteld. Onderstaand een lijst met de huidige nieuwbouwportefeuille (heet en warm). Op deze lijst zijn de koopwoningen buiten beschouwing gelaten. Bij de berekeningen van de IRR is gebruik gemaakt van de parameters genoemd in dit toetsingskader. Project
IRR cccccconconfo Bosselaar Zuid fase 1 Basis School de Neerhof -KDO/BSO 10 Nultredewoningen 2,42% (huur < € 664,66) 6 Nultredenwoning 6,08% (huur > € 664,66 met uitpondscenario) 27 Appartementen (huur 2,25% < € 664,66) De Regenboog Basisschool -WKO in basisschool De Zwanenhoeve 6 Wooneenheden (huur 3,12% < € 561,98) Paardenstal Willem III straat 9 Eengezinswoningen 4,18% (huur < € 561,98 Lage Wipstraat fase 2 6 Appartementen (huur 2,96% < € 561,98 + 21 Eengezinswoningen (huur < € 664,66) Bosselaar Zuid fase 2 35 Huurwoningen (huur 2,86% < € 664,66) Bosselaar Zuid fase 3
Norm
Opmerking
Budget neutraal 6,25% 3% 6,25%
3%
Voldoet niet aan norm. Overeenkomsten zijn reeds gesloten Voldoet niet aan de norm. Overeenkomsten zijn reeds gesloten. Voldoet niet aan norm. Overeenkomsten zijn reeds gesloten Budget neutraal Gegevens ontbreken
4%
Voldoet niet aan norm.
2,5%
Voldoet aan norm.
2,5% - 3% Voldoet aan norm.
3%
Voldoet niet aan norm.
32
59 Huurwoningen (huur < € 664,66) Rodeborg fase 2 Medische centrum De Mauritshof 52 Appartementen PG plaatsen School KDO/BSO Nevenruimten Renovatie bestaande appartementen Locatie van der Linden 12 Appartementen (huur < € 561,98) Kloosterblokje IV
2,86%
1,13%
2,5%
Voldoet niet aan norm 2,5%.
9 Eengezinswoningen (huur < € 664,66)
2,89%
3%
Voldoet niet aan norm 3%.
6 Nultredenwoningen 2,82% (huur < € 664,66) De Ankerkuil Multi Functionele Accommodatie Stationsstraat 11 Appartementen (huur 2,33% < € 664,66) De Westhoek 11 Appartementen (huur 3,60% > € 664,66)
3%
Voldoet niet aan norm 3%.
4%
Gegevens ontbreken
3%
Voldoet niet aan norm 3%. Aangekochte panden t.b.v. realisatie nieuwbouw
6,75%
Locatie Dr. Ariënslaan 84 6 Appartementen(huur < € 664,66) St. Martinus Herbouw 19 appartementen met steunpunt (huur < € 561,98) Overname 23 aanleunwoningen Plein 1940 5 appartementen (huur < € 561,98 en 1 < € 664,66) Moye Keene 6 Appartementen (huur
3,63%
3%
Voldoet niet aan norm 6,75%. Aangekochte pand t.b.v. realisatie nieuwbouw Voldoet aan norm.
1,93%%
3%
Voldoet niet aan norm 3%. Aangekocht pand t.b.v. realisatie nieuwbouw
1,42%
3,5%
Voldoet niet aan norm.
5,55%
3%
Voldoet aan norm.
1,82%
2,5% - 3% Voldoet niet aan norm.
2,84%
3%
Voldoet niet aan norm.
6,25%
Gegevens ontbreken
3,5%
Voldoet niet aan norm 3,5%. Gegevens ontbreken Budget neutraal Gegevens ontbreken Gegevens ontbreken Gegevens ontbreken
-6,25%
2,5%
Splitsing investeringskosten ontbreekt 33
< € 561,98) 8 Appartementen (huur < € 664,66) 11 Appartementen (huur > € 664,66) Prinsenhof Verbouwing kantoor Locatie Blokhut Multi Functionele Accommodatie School --
3%
Splitsing investeringskosten ontbreekt.
6,25%
Huurgegevens en splitsing investeringskosten ontbreekt. Gegevens ontbreken
4%
Gegevens ontbreken Budget neutraal
34
35
