Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku - Ocenění nemovitostí č. 121/2010 O obvyklé ceně podílu 125/1000 na nemovitosti – bytovém domě č.p. 765 na pozemku parc.č. 2337 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 2337 v katastrálním území Jeseník, obec Jeseník, okres Jeseník, zapsáno na LV č. 540.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Postup při zpracování posudku: Povinný p. Karel Fousek se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti dostavil a umožnil vstup do objektu pro jeho ocenění.
Objednatel posudku:
JUDr. Antonín Dohnal Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 014 EX 2317/10. Aktualizace obvyklé ceny nemovitosti ke dni 16.2.2012.
M
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 16.2.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Dodatek ke znaleckému posudku obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 16.2.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 125/1000 na nemovitosti - bytovém domě č.p. 765 na pozemku parc.č. 2337 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 2337 v katastrálním území Jeseník, obec Jeseník, okres Jeseník, zapsáno na LV č. 540. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti
M
Adresa nemovitosti: Bytový dům č.p. 765 Janáčkova 765/1 790 01 Jeseník Region: Olomoucký Okres: Jeseník Katastrální území: Jeseník 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.8.2010 a 16.2.2012 za přítomnosti znalce a povinného.
-3-
4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.2.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 540; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené povinným; - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - bytový dům č.p. 765 na pozemku parc.č. 2337 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 2337 v katastrálním území Jeseník, obec Jeseník, okres Jeseník, zapsáno na LV č. 540.
Bytový dům č.p. 765 - jedná se o zděný bytový dům postavený cca v roce 1930. Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. V domě se nachází celkem 4 bytové jednotky (vše v podílovém vlastnictví). Bytové jednotky jsou přístupné ze spol. schodiště. Většina konstrukcí domu jsou původní, střešní krytina a klempířské prvky byly vyměněny cca před 30 lety. Dům je v dobrém technickém stavu, nachází se v klidné lokalitě mimo frekventované silnice mezi bytovými nebo rodinnými domy. Vzdálenost od centra města cca 500m. Dům je napojen na kompletní ing. sítě (voda, plyn, elektro, dešťová a splašková kanalizace). Způsob užívání podílu 125/1000 bytového domu představuje užívání jedné poloviny bytové jednotky o velikosti 2+1 společně se setrou povinného p. Ludmilou Fouskovou.
Bytová jednotka (v podílovém vlastnictví) se nachází v 2.NP bytového domu, jedná se o jednotku 2+1 s celkovou podlahovou plochou 68,21 m2. Bytová jednotka je v původním stavu. Omítky hladké, jádro zděné, v koupelně vana a umyvadlo, záchod kombi splachovací, podlahy dřevěné vlysové nebo ker.dlažby, elektroinstalace světelná, vytápění je ústřední s kotlem na plyn, příprava TÚV je pomocí plynového kotle, který se nachází v koupelně, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné v kovové zárubni. Dispozice jednotky (2+1): obývací pokoj, kuchyň, spíž, ložnice, chodba, WC, koupelna, sklepní kóje. Příslušenství bytového domu č.p. 765 - tvoří přípojky IS (voda, elektro, kanalizace), zpevněné plochy, oplocení.
M
Pozemky parc.č. 2337 a 2338 tvoří funkční celek se stavbou bytového domu. Pozemky jsou rovinaté užívané jako zahrada kolem domu s trvalými porosty. 6. Obsah odhadu: 1) Administrativní ocenění – dle platného cenového předpisu a) Bytový dům č.p. 765 b) Pozemky parc.č. 2337, 2338 2) Obvyklá cena nemovitosti – srovnávací metoda 3) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 4) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou
-4-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Bytový dům č.p. 765 - § 3 K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 20*9,5+5,3*0,5*2 1.NP: 20*9,5+5,3*0,5*2+3,6*2 2.NP: 20*9,5+5,3*0,5*2+3,6*2 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Součet
Zastavěná plocha 195,30 m2 202,50 m2 202,50 m2 600,30 m2
= = =
Konstrukční výška 2,90 m 3,10 m 3,10 m
195,30 m2 202,50 m2 202,50 m2
Součin 566,37 m3 627,75 m3 627,75 m3 1 821,87 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 821,87 / 600,30 = 3,03 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 600,30 / 3 = 200,10 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (20*9,5+5,3*0,5*2)*(2,9) 1.NP: (20*9,5+5,3*0,5*2+3,6*2)*(3,10) 2.NP: (20*9,5+5,3*0,5*2+3,6*2)*(3,10) Zastřešení: (20*9,5+5,3*0,5*2+3,6*2)*(4/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = = = =
566,37 m3 627,75 m3 627,75 m3 405,00 m3 2 226,87 m3
M
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Část Koeficient Upravený Hodnocení Obj. podíl standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00
-5-
3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00
3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 93,10
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9310
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * * * *
2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9530 0,9931 0,9310 1,1000 2,1390 1,1740
Základní cena upravená
=
4 913,73 Kč/m3
2 226,87 m3 * 4 913,73 Kč/m3
=
10 942 237,93 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 130 = 61,538 %
-
6 733 634,38 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
4 208 603,55 Kč 125 / 1 000
Bytový dům č.p. 765 - zjištěná cena
=
526 075,44 Kč
M
Plná cena:
-6-
b) Pozemky parc.č. 2337, 2338 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 532,00 400,00
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Zastavěná plocha a nádvoří 2337 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 212 800,212 800,-
42 % 42 % +
10 % 10 % + * *
89 376,302 176,-
30 217,60 332 393,60 1,1740 2,1390 834 702,15
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 841,00 400,00
Zahrada 2338 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 336 400,336 400,-
42 % 42 % +
141 288,477 688,-
10 % 10 % +
*
=
M
Pozemky parc.č. 2337, 2338 - zjištěná cena
47 768,80 525 456,80 * 0,4000 * 1,1740 * 2,1390 527 807,90 1 362 510,05 Kč 125 / 1 000
170 313,76 Kč
Rekapitulace administrativního ocenení podílu 125/1000 nemovitosti a) Bytový dům č.p. 765 b) Pozemky parc.č. 2337, 2338 Administrativní cena podílu 125/1000 nemovitosti činí celkem
= =
526 080,- Kč 170 310,- Kč 696 390,- Kč
-7-
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
1. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 2+1 85m2, v podílovém spoluvlastnictví v centru města Jeseník. Byt je v cihlovém domě. Vstup do bytu je přes pavlač, která je uzavřená a je součástí bytu. Byt je 2+1 je v dobrém stavu s částečnými stavebními úpravami – nová kuchyň, částečná výměna podlahových krytin. Náleží k němu sklep a půda. K bytu lze užívat zahrádku. Nabídková cena RK: 835.000,- Kč. (9.823,- Kč/m2 podlahové plochy)
M
Tato jednotka se nachází ve stejné lokalitě s oceňovanou jednotkou, její stavebně technický stav je lepší (částečné stavební úpravy) – snížení ceny o 5%, realitní inzerce – snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.841,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
2. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu v osobním vlastnictví v cihlovém bytovém domě o velikosti 2+1 a rozměrech 72 m2 v obci Jeseník, ul. Šumperská. Byt je po kompletní rekonstrukci- koupelna s WC, kuchyňská linka, dlažba, plovoucí podlaha, plastová okna, omítky. Nabídková cena RK: 850.000,- Kč.(11.805,- Kč/m2 podlahové plochy)
M
Tato jednotka se nachází ve stejné lokalitě s oceňovanou jednotkou, její stavebně technický stav je výrazně lepší (rozsáhlé stavební úpravy) – snížení ceny o 10%, realitní inzerce – snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.034,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
3. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a rozměrech 82 m2 v Jeseníku, ul. Nerudova. Byt se nachází v cihlové zástavbě. V bytě je nově instalované topení včetně plynového kotle. K bytu náleží komora, sklep a půdní prostor. Součástí prodeje je také garáž. Byt je udržovaný, původní, před rekonstrukcí. Klidná lokalita. Nabídková cena RK: 860.000,- Kč.(10.487,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato jednotka se nachází ve stejné lokalitě s oceňovanou jednotkou, její stavebně technický stav je srovnatelný, realitní inzerce – snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.963,- Kč/m2 podlahové plochy.
Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 8.841,- až 10.034,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu stanovuji z intervalu rozpětí na: 9.500,- Kč/m2 podlahové plochy 68.21m2 (podlahové plochy oceňované jednotky) x 9.500,- Kč/m2 = 647.995,- Kč
M
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
650.000,- Kč
Srovnávací hodnota podílu ½ nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 125/1000 k výše uvedeným nemovitostem – tento podíl představuje užívání jedné poloviny bytové jednotky o velikosti 2+1 společně se sestrou povinného p. Ludmilou Fouskovou. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech
- 10 -
nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ½ oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na:
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
300.000,- Kč
3) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených – Nezjištěno ………..… 0,- Kč
4) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
Na LV č. 540 v oddíle C je zapsáno omezení užívání nemovitosti Věcné břemeno bytu ve prospěch p. Anežky Lifkové. Dle získaných informací od povinného a majitele sousední byt. jednotky se toto věcné břemeno nevztahuje k oceňované bytové jednotce (k oceňovanému podílu 125/1000).
M
Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou – … 0,- Kč
- 11 -
C. Rekapitulace Administrativní cena podílu 125/1000 nemovitosti
696.390,- Kč
Srovnávací hodnota podílu 125/1000 nemovitosti
300.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu 125/1000 nemovitosti – bytového domu č.p. 765 na pozemku parc.č. 2337 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 2337 v katastrálním území Jeseník, obec Jeseník, okres Jeseník, zapsáno na LV č. 540, vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 16.2.2012 po zaokrouhlení na:
Obvyklá cena podílu 125/1000 nemovitosti 300.000,-Kč
slovy: třistatisíc Kč
V Hlučíně, 16.2.2012
Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Dodatek č. 1 ke - Znaleckému posudku byl zapsán pod poř. č. dodatek č.1-121/2010 znaleckého deníku.
M
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dodatek č.1-121/2010.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.8.2010
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 13 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 14 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 15 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 16 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 17 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
- 18 -
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
- 19 -
M
1 – Janáčkova č.p. 765, Jeseník
1 – Janáčkova č.p. 765, Jeseník
