25#08#15'
A M S T E R DA M , 2 5 AU G U S T U S 2 0 1 5 HANS VOS, EXPERTTEAM EIGENBOUW
EVEN VOORSTELLEN Hans Vos • Zelfstandig adviseur, lid Expertteam Eigenbouw • Informatie Centrum Eigen Bouw www.iceb.nl • senior adviseur Urbannerdam, Rotterdam • ervaringsdeskundige (41 woningen, gemeenschappelijke tuin Rotterdam, 1999 - 2002)
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
1'
25#08#15'
SPOEDCOLLEGE Vormen van zelfbouw Start en stappen in proces Amsterdam: kavels en selectie, door Marije Raap, team Zelfbouw Stappen: afspreken en aanpakken Kosten en verplichtingen Succesfactoren
SPECTRUM VAN ZEGGENSCHAP Particulier Opdrachtgeverschap (PO) • Eigen grond, zelf (laten) ontwikkelen
Opdracht geven
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) • Collectief als opdrachtgever
Mede-opdrachtgeverschap (MO) • Particulier en ontwikkelaar/professional samen
Klant
Consumentgericht • ‘Kies je keuken en de kleur van de deur’
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
2'
25#08#15'
SMAKEN VERSCHILLEN PO zelf bouwen
CPO samen bouwen
Medeopdrachtgeven
Projectbouw
alles zelf beslissen
samen beslissen
professional maakt kader
sneller inzicht in ontwerp
eigen keuzes in woning
sneller prijszekerheid
risico deelnemer beperkt
minder zeggenschap, meer zekerheid
weinig/ geen voorfinanciering
minder risico’s
alle kosten voor u zelf
kosten delen of verdelen schaalvoordeel
inzicht in alle kosten
alles zelf uitzoeken
39 klus appartementen, Spangen R’dam
bouwen met buren speciale functies mogelijk
24 appartementen, Rotterdam
20 stalen woningen, Zonne Entree Apeldoorn
Duurzame wijk EVA Lanxmeer, Culemborg
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
34 starters, Casteren (Noord Brabant)
22 starterswoningen, Akersloot (Nrd Holland)
12 seniorenwoningen, Apeldoorn
3'
25#08#15'
KLARENSTRAAT, AMSTERDAM NW WEST
WIE DOET DAAR AAN MEE?
1 tot 5 persoons huishoudens
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
Geboortejaar 1955 - 1984
4'
25#08#15'
TIJDLIJN CPO PROJECT
initiatief nemen
plannen uitwerken
ontwikkelen realiseren en ontwerpen
beheren
START MET EEN PLEK initiatief nemen
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
Locatie zoekt deelnemers: • individuele inschrijving, groep vormt zich zelf • groepsinschrijving, selectieproces Groep zoekt locatie: in gesprek met eigenaar (gemeente)
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
5'
25#08#15'
OP ZOEK NAAR EEN KAVEL
GRAB A MAP
http://maps.amsterdam.nl/grabbel/
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
6'
25#08#15'
KAVELREGELS
SELECTIEPROCEDURE
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
7'
25#08#15'
INSCHRIJFFASE
STAPPENPLAN Optieperiode 12 maanden
Vergunning- en aanbesteding 12 maanden
Bouw 24 maanden
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
8'
25#08#15'
TIJDLIJN
initiatief nemen
plannen uitwerken
eisen
ontwikkelen en ontwerpen
adviseurs
wensen budget
aannemer architect de bank
bouwen
wonen
stenen, tegels, keuken, deuren en kleuren, stopcontacten, bad en kraan, kozijnen, de tuin, …
GOEDE START initiatief nemen
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
•
rechtspersoon met serieuze organisatie
•
gevulde vereniging, wervingsplan
•
financieringstoets bij entree
•
professionele begeleiding
•
beperk risico’s: achtervang partij
•
samen wat kan, individueel wat moet
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
beheren
9'
25#08#15'
DEFINITIE FASE: AFSPRAKEN MAKEN I initiatief nemen
•
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
uitgangspunten project vastleggen (PvU) • • • • • •
wat wil je bouwen, wat niet casco/afbouw; collectief/individueel ambities (duurzaam, gemeenschappelijk, beheer) externe voorwaarden (kavelpaspoort) budgetgrenzen hoe te organiseren (zelf doen, uitbesteden, ontzorgen)
DEFINITIE FASE: AFSPRAKEN MAKEN II initiatief nemen
•
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
financiële uitgangspunten • • • •
stikoraming < > financiële toets kasstroombegroting > inleg bepalen risicobeheersing, achtervang in- en uitstapregeling deelnemers
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
10'
25#08#15'
DEFINITIE FASE: AFSPRAKEN MAKEN III initiatief nemen
•
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
organisatorische uitgangspunten • • • • • •
bestuur en commissies vergaderschema adhv planning/fasen informeren, besluiten besluitvorming en besluitenlijst procesbegeleiding informatie delen (Dropbox oid)
ONTWERPKEUZES initiatief nemen
•
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
vrij ontwerp met architect •
•
veel mogelijk, veel onzekerheid over uiterlijk en kosten • kiezen/betrekken advies ogv constructie, bouwfysica, kosten conceptbouw •
vooraf beeld, kosten en planning snel ‘bekend’
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
11'
25#08#15'
BOUWKEUZES initiatief nemen
•
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
realiseren
beheren
aanbesteden
• bestek • selectie aannemers • rekentijd en afwachten • bouwteam • eerst VO, dan partij zoeken • meedenken, rekenen, vertrouwen
KOSTEN Stichtingskosten bestaan uit: - Grond - Bouwkosten - Bijkomende kosten En overal zit 21% BTW in
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
12'
25#08#15'
BIJKOMENDE KOSTEN Architect Constructeur Ander advies Toezicht tijdens de bouw Aansluitkosten Leges Reken op 10-15% van bouwkosten
Notaris Rentelasten
TIJDLIJN
initiatief nemen
plannen uitwerken
ontwikkelen en ontwerpen
bouwen
wonen
eigen geld
hypotheek
9 tot 12 maanden
6 tot 12 maanden
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
13'
25#08#15'
FINANCIEEL SPOORBOEKJE
Budget vaststellen
Ontwerp- en advieskosten
De ontwikkelfase financier je zelf, de zogenaamde plankosten
De plankosten schiet je voor, maar kun je wel mee financieren
Grondkosten
Bouwsom in termijnen
Met alle overeenkomsten en een omgevingsvergunning, kun je pas het hypotheekbedrag gebruiken.
FINANCIERING • uit lening, schenking, eigen geld • plankosten meenemen in hypotheek, of niet? • hypotheek na verstrekking in bouwdepot, rente vergoeding • dubbele lasten tot aan oplevering • grond: hele bouwperiode • bijkomende kosten: 60% / 40% • bouwkosten: in ca 7 termijnen
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
bouw
bijkomend
grond
14'
25#08#15'
REKENVOORBEELD onderdeel
kosten
aandeel
rente (4%)
grond
91.500
30%
3.660
192.000
61%
3.840
26.500
9%
1.060
310.000
100%
8.560
bouwkosten bijkomende kosten totaal
• jaar ontwikkelen kost ca. 15.000 euro voor te financieren (noem je plankosten, betreft deel van de bijkomende kosten) • jaar bouwen kost aan ‘dubbele lasten’ ca 8.500 euro; wil je dat mee financieren? rente is niet aftrekbaar!
VERPLICHTINGEN, WIE MET WIE? • deelnemer met vereniging: lid worden • vereniging met grondverkoper (gemeente): optieovereenkomst (reservering) sluiten • deelnemer met gemeente: individuele erfpachtovereenkomst • vereniging met adviseurs: contract, opdracht • vereniging met aannemer: gunning • deelnemer met aannemer: individuele aanneemovereenkomst • deelnemer met bank: individuele hypotheek
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
15'
25#08#15'
RISICO’S • onvoldoende deelnemers • budget niet reëel, niet gecheckt • te veel of te snel willen • afspraken niet duidelijk of te laat maken • locatie planologisch niet op orde • achtervang niet op orde
SUCCESFACTOREN Duidelijke uitgangspunten Afspraken maken Niet vrijblijvend meedoen Tekenen en rekenen tegelijk Overleg met gemeente Check je budget, opnieuw en opnieuw
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
16'
25#08#15'
MEER DAN EEN WONING
spoedcollege'bouwen'met'groepen'
17'
