EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR
Skripsi
Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Memenuhi Syarat-syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh : Bramasto Budi Santoso F.0106023
FAKULTAS EKONOMI UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2010
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING
Skripsi dengan judul :
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR
Surakarta, Juni 2010 Disetujui dan Diterima oleh Pembimbing I
Pembimbing II
Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. NIP. 19680927 199702 2 001
Malik Cahyadin, S.E., M.Si. NIP. 19810729 200812 1 002
HALAMAN PENGESAHAN
Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh tim Penguji Skripsi Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta, guna melengkapi tugas-tugas dan syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Surakarta,
Juli 2010
Tim Penguji Skripsi : 1. Drs. BRM. Bambang Irawan, M.Si. NIP. 19670523 199403 1002
Ketua
(
)
2. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. NIP. 19680927 199702 2 001
Pembimbing I
(
)
3. Malik Cahyadin, S.E., M.Si. NIP. 19810729 200812 1 002
Sekretaris
(
)
MOTTO
“Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang” (Al-Faatihah: 1).
“Karena sesunggunhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan” (Alam Nasyrah: 5).
“Maka apabila kamu telah selesai (dari sesuatu urusan), kerjakanlah dengan sungguh-sungguh (urusan) yang lain” (Alam Nasyrah: 7).
“ Kita kan terus berlari, tak kan berhenti disini, marilah meraih mimpi, hingga nafas telah berhenti ” (J-Rocks)
PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahkan untuk Allah SWT Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang
Karya ini kuhadiahkan untuk : 1. Ayah dan Ibuku Tercinta 2. Kakakku dan Adikku Tersayang 3. Sahabat dan teman-temanku. 4. Me, I, and Myself
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT, yang telah melimpahkan rahmat, dan karunia-Nya, sehingga dengan kemampuan yang ada, akhirnya penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul “EVALUASI PROYEK REVITALISASI
PASAR
TAWANGMANGU
KABUPATEN
KARANGANYAR”. Skripsi ini disusun dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari bahwa tanpa bantuan, bimbingan serta kerja sama yang baik dari berbagai pihak tidak bisa mewujudkan skripsi ini. Maka dalam kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si dan Malik Cahyadin, S.E., M.Si selaku pembimbing skripsi yang dengan sabar telah membimbing dan memberikan pengarahan sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini dan semoga Allah SWT membalasnya dan memberikan kemuliaan kepadanya. 2. Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Ak. selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si. selaku Ketua Jurusan Ekonomi Pembangunan. 4. Izza Mafruah, S.E., M.Si. selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi Pembangunan.
5. Seluruh Dosen Fakultas Ekonomi yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, terima kasih atas ilmu yang diberikan dan bimbingannya. 6. Seluruh Staf Karyawan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret, terima kasih atas bantuan dan kerjasamanya. 7. Ayah dan Ibuku yang selalu senantiasa memberikan dorongan, nasehat, doanya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini. Kakak Agus dan adikku Ali yang tiada henti-hentinya memberikan dorongan, supaya penulisan skripsi ini cepat diselesaikan. Karena perjuangan belum berakhir, masih ada dunia kerja yang harus aku jalani.. 8. Teman-teman EP angkatan 2006, kakak angkatan 2004, 2005 serta adik angkatan 2007 dan 2008 dan semua sahabat-sahabatku, terima kasih atas segala bantuan dan dukungannya. 9. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan saran dan kritik yang membangun dalam rangka kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberi manfaat dan sumbangan pikiran untuk perbaikan di masa yang akan datang.
Surakarta, Juni 2010
Penulis
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL.................................................................................... i HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................... ii HALAMAN PENGESAHAN...................................................................... iii HALAMAN MOTTO .................................................................................. iv HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................. v KATA PENGANTAR ................................................................................. vi DAFTAR ISI................................................................................................ viii DAFTAR TABEL........................................................................................ xi DAFTAR GAMBAR ................................................................................... xiii ABSTRAK ................................................................................................... xiv BAB I. PENDAHULUAN........................................................................... 1 A. Latar Belakang Masalah ......................................................... 1 B. Perumusan Masalah ............................................................... 7 C. Tujuan Penelitian ................................................................... 7 D. Manfaat Penelitian ................................................................ 8
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA................................................................. 9 1
Pengertian Pasar ..................................................................... 9
2
Pengertian Retribusi ............................................................... 11
3
Pengertian Revitalisasi ........................................................... 11
4
Pengertian Proyek .................................................................. 12
5
Pengertian Evaluasi Proyek ................................................... 18
6
Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ..................................... 20
7
Analisis Ekonomi dan Finansial ............................................ 22
8
Analisis Biaya dan Manfaat ................................................... 24
9
Manfaat Proyek ...................................................................... 26
10 Biaya Proyek .......................................................................... 28 11 Kriteria Investasi .................................................................... 32 -Net Present Value (NPV) ................................................. 32
-Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 33 -Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 34 -Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 35 -Payback Period ................................................................ 36 12 Penelitian Terdahulu .............................................................. 37 13 Kerangka Pemikiran ............................................................... 38
BAB III. METODE PENELITIAN ............................................................. 40 A. Ruang Lingkup Penelitian....................................................... 40 B. Jenis dan Sumber Data............................................................ 40 C. Teknik Pengambilan Sampel ................................................. 41 D. Definisi Operasional Variabel ................................................ 42 - Capital (Modal) ............................................................. 42 -Benefit (Manfaat) ............................................................ 42 -Cost (Biaya) .................................................................... 42 -Social Discount Rate (Tingkat Suku Bunga) .................. 42 E. Alat Analisis Data .................................................................. 43 -Net Present Value (NPV) ................................................. 43 -Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 43 -Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 44 -Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 45 -Payback Period ................................................................ 45
BAB IV. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN.................................. 47 A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar ............. 47 B. Diskripsi Lokasi ..................................................................... 59 1. Latar Belakang Proyek ..................................................... 60 2. Maksud dan Tujuan Proyek ............................................. 60 C. Data Umum Proyek ................................................................ 61 D. Analisis Data dan Pembahasan .............................................. 62 1. Pendekatan Ekonomis ...................................................... 62
2. Kriteria Investasi .............................................................. 75 3. Implementasi Ekonomi .................................................... 97
BAB V. PENUTUP..................................................................................... 100 A. Kesimpulan ............................................................................. 100 B. Saran........................................................................................ 103
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel
Halaman
Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu Sebelum dan Sesudah direvitalisasi ........................................
6
Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu ...............................................................
37
Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008.....
48
Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 s/d 2008................................................................
49
Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar Tahun 2008 ..............................................................................
50
Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 ........................
51
Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007 .................................
57
Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) .......................................... Tabel 4.7.
58
Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 - 2008 (Persen) ....................................................
58
Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 s/d 2008 ........
59
Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar …. 63 Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu ...................................................
64
Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu ...................................................
66
Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009 ............
71
Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009................................
74
Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Publik ............
77
Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Publik .....
79
Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Publik ...
81
Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Publik ..........
83
Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Publik ................
85
Tabel 4.19. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Swasta ...........
87
Tabel 4.20. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Swasta ....
90
Tabel 4.21. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Swasta ..
92
Tabel 4.22. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Swasta ..........
94
Tabel 4.23. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Swasta ...............
96
Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu pada hari Biasa dan hari Pasaran .............................................
98
Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu sebelum dan sesudah direvitalisasi .........................................
99
DAFTAR GAMBAR
Gambar
Halaman
Gambar 2.1. Siklus Proyek ........................................................................ 31 Gambar 2.2. Kerangka Pemikiran .............................................................. 38 Gambar 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu ................................................. 67
ABSTRACT The main purpose of this study is the first to find out whether Tawangmangu Market revitalization of economically profitable and feasible. The second objective to determine whether the initial investment can be paid off before the economic life of the project ended. This study uses primary data and secondary data. The primary data obtained from interviews with traders around Tawangmangu Market. Secondary data obtained from DPP Karanganyar, Market Head Tawangmangu, Disperindagkop Karanganyar, District Office and BPS Karanganyar. Based on data already collected, then compiled and sorted into the costs and benefits to ease the analysis of public project investment criteria, namely the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B / C Ratio) , Profitability Ratio (PV / K) and Payback Period. A invetasi feasible if: NPV> 0, IRR> social discount rate, BCR> 1 and PV / K> 1. Calculation results obtained from the analysis of public project investment criteria obtained results, NPV = - 17,097,503,448.37 <0, IRR = 35.027% <13% (social discount rate), BCR = 0.36 <1 and PV / K = 0 , 32. Results payback period analysis of public projects show the project can not be paid back before the end of the project economic life of 32 years 5 months. The conclusion that can be drawn from this analysis is economically Tawangmangu Market Revitalization District Karanganyar not feasible. Results of sensitivity test every assumption of the NPV can be concluded that the Tawangmangu Market Revitalization Project will be feasible and beneficial when the kiosks and stalls selling price increased to 177.9%. If the kiosks and stalls selling prices increased by 177.9%, those strategies become feasible and profitable to run because the NPV> 0 ie 278 827. Key Words: market, benefits, cost of the project.
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Pemerintah Kabupaten Karanganyar telah merevitalisasi Pasar Tradisional Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu dimulai pada tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21 Februari 2009. Pasar Wisata Tawangmangu ini diresmikan oleh Presiden Republik Indonesia Susilo Bambang Yudhoyono pada hari Minggu 8 Maret 2009. Menurut masyarakat sekitar dan Pemerintah Kabupaten Karanganyar Pasar Wisata Tawangmangu ini akan dijadikan sebuah ikon dari kabupaten Karanganyar. Dalam hal ini peneliti belum tahu apakah revitalisasi Pasar Tawangmangu menguntungkan dan layak atau tidak, maka peneliti akan menganalisis apakah proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar layak dan menguntungkan atau tidak. Pasar Tawangmangu direvitalisasi karena secara fisik pasar ini kumuh, tidak beraturan, pengap (panas, kotor, becek), bongkar muat barang dan parkir campur. Secara umum pasar tersebut sangat padat dan tidak dapat menampung pedagang yang terus bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya banyaknya pedagang yang menempati los-los pasar serta pertumbuhan warung-warung di sekitar pasar (warung-warung baru). Pasar Tawangmangu
memiliki letak yang strategis yaitu berdekatan dengan tempat rekreasi Grojogan Sewu. Dengan banyaknya pengunjung wisata ke Grojogan Sewu tiap tahunnya, diharapkan Pasar Tawangmangu ini nantinya juga akan ramai oleh wisatawan.
Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu Sebelum dan Sesudah di Revitalisasi No.
Keterangan
Sebelum Revitalisasi Jumlah
A Luas Lahan B Los B.1 Los Lantai Dasar Ukuran (2,5m²) Ukuran (3m²) B.2 Los Lantai I Ukuran 1,5 x 2 m (3m²) Jumlah Los Lantai Dasar dan Lantai I C Kios C.1 Kios Lantai Dasar Ukuran (6 m²) Ukuran (7,5 m²) Ukuran (12 m²) Ukuran 3x3m (9m²) Ukuran 3x4m (12m²) C.2 Kios Lantai I Ukuran 3x3 m (9m²) Ukuran 3x4 m (12m²) Jumlah Kios Lantai Dasar dan Lantai I D Kios Renteng Ukuran 2 x 2 m (4m²)
-
589 buah 589 buah
91 buah 111 buah 24 buah 226 buah
Luas (m²) 7.300
Sesudah Revitalisasi Luas Jumlah (m²) 11.117
1.472,5 479 buah -
1.437
439 buah
1.317
1.472,5 903 buah
2.754
546 832,5 288 -
74 buah 34 buah
666 408
95 buah 34 buah
855 408
1666,5 237 buah
2.337
-
40 buah 160 1 titik 6 titik E Kamar Mandi 4 pintu 18 pintu Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.
Revitalisasi
Pasar Tawangmangu oleh Pemerintah
Kabupaten
Karanganyar ini salah satu progam revitalisasi pasar tradisonal yang telah dirintis oleh pemerintah melalui Departemen Perdagangan ataupun Kementrian Negara Urusan Koperasi dan Usaha Kecil Menengah sejak awal tahun 2003. Progam revitalisasi pasar tradisional ini untuk mencegah semakin sedikitnya pasar tradisoinal di Indonesia, dimana peraturan yang mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan Presiden No. 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. Keluarnya peraturan ini dilatarbelakangi oleh makin berkembangnya usaha perdagangan eceran dalam skala kecil dan menengah, usaha perdagangan eceran modern dalam skala besar, maka pasar tradisional perlu diberdayakan agar tumbuh dan berkembang serasi, saling memerluan, saling memperkuat serta saling menguntungkan. Menurut Deputi Bidang Pemasaran dan Jaringan Usaha Kementerian Negara Koperasi dan UKM Ikhwan Asrin, membutuhkan dana minimal Rp. 540.000.000.000,00 untuk merevitalisasi sedikitnya satu pasar tradisional di 540 kabupaten atau kota seluruh Indonesia. Pelaksanaan revitalisasi akan diterapkan secara bertahap dalam waktu maksimal lima tahun ke depan. Revitalisasi pasar tradisional yang akan dilakukan tidak cuma dari sisi fisik saja
tetapi juga penataan dan pola pikir pengelolanya. Melalui pasar tradisional yang dikelola koperasi, kita dapat dengan mudah menanggulangi kasus barang kedaluarsa hingga memantau barang impor. Selain itu, revitalisasi pasar tradisional diharapkan meningkatkan daya saing UKM menghadapi ACFTA dan mampu mengefisienkan pengelolaan pasar dan menghemat APBD karena pasar-pasar itu dikelola oleh koperasi yang anggotanya para pedagang (http://pdfcontact.com/download/7428233/). Revitalisasi pasar tradisional ditargetkan hingga lima tahun ke depan minimal sebanyak 540 kabupaten/kota di seluruh Indonesia sudah memiliki 1 pasar yang direvitalisasi. Sebelumnya Kementerian Negara Koperasi dan UKM (Kemeneg KUKM) telah merampungkan proyek pembangunan/fisik dalam program revitalisasi pasar tradisional untuk sebanyak 90 titik yang tersebar di puluhan kabupaten/kota seluruh Indonesia. Proyek itu bahkan menjadi salah satu program 100 hari pertama pemerintahan Kabinet Indonesia Bersatu ke2. Revitalisasi pasar dilakukan dengan menggunakan dana stimulus perekonomian 2009 sebesar Rp. 100.000.000,00, dianggarkan
untuk
merevitalisasi
91
titik
yang kemudian pasar
tradisional
(http://pdfcontact.com/download/7428233/). Menurut asosiasi pedagang pasar seluruh Indonesia tahun 2006, jumlah pasar tradisional di Indonesia tercatat 13.650 unit yang menampung 12.600.000 pedagang. Apabila setiap pedagang mempunyai empat anggota keluarga, maka setidaknya 50.000.000 rakyat Indonesia bergantung
kehidupannya pada pasar tradisional, jumlah ini tidak termasuk konsumen yang berbelanja di pasar tradisional. Setidaknya sampai saat ini keberadaan pasar tradisional masih dibutuhkan sebagai penopang kehidupan sehari-hari masyarakat
(http://www.menlh.go.id/pasarberseri/Pasarberseri.pdf).
Dengan melihat kondisi tersebut sudah seharusnya progam revitalisasi pasar tradisional tetap dijalankan oleh pemerintah untuk menghindari semakin sedikitnya pasar tradisional di Indonesia. Berdasarkan uraian diatas judul penelitian ini adalah “ EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR ”.
B. Rumusan Masalah Dengan mengacu pada latar belakang diatas, maka permasalahan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu secara ekonomi menguntungkan dan layak ? 2. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir dan berapa lama Payback Periods-nya ?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan penelitian ini adalah: 1. Untuk menganalisis kelayakan investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu secara ekonomi. 2. Untuk menghitung Payback Period investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu.
D. Manfaat Penelitian Manfaat yang ingin diperoleh dari penelitian ini, yaitu: 1. Bagi Pemerintah Daerah Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambilan keputusan, dalam hal ini Kantor Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Karanganyar pada khususnya dan Pemerintah Kabupaten Karanganyar pada umumnya. 2. Bagi Pemerintah Daerah, peneliti dan masyarakat. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam
suatu
proyek
khususnya
revitalisasi
Pasar
Tawangmangu. 3. Bagi mahasiswa, peneliti dan akademisi. 4. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.
Tradisional
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Teori 1. Pengertian Pasar Pasar adalah sekumpulan pembeli dan penjual dari sebuah barang atau jasa tertentu. Para pembeli sebagai sebuah kelompok menentukan permintaan terhadap produk, dan para penjual sebagai kelompok menentukan penawaran terhadap produk (Mankiw, 2000:75). Pasar adalah area tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu baik yang disebut sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional, pertokoan, mall, plasa, pusat perdagangan maupun sebutan lainnya (Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1).
Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun 2006 Tentang Retribusi Pasar, fasilitas yang ada dalam pasar meliputi kios, los, halaman pasar dan MCK. Berikut penjelasan mengenai fasilitas yang disediakan oleh pasar di Kabupaten Karanganyar: -
Kios adalah bangunan di pasar yang beratap yang dipisahkan satu dengan yang lainnya dengan pemisah baik permanen maupun tidak dari mulai lantai sampai dengan dinding langit-langit yang dipergunakan untuk usaha berjualan baik barang maupun jasa.
-
Los adalah bangunan beratap didalam lingkungan pasar yang berbentuk bangunan memanjang tanpa dilengkapi dinding pemisah.
-
Halaman pasar adalah tempat terbuka yang berada didalam pasar. Pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh
pemerintah, pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang dimiliki atau dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil, dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar-menawar (Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1). Sedangkan menurut Sinaga (2008) pasar tradisional adalah pasar yang dikelola secara sederhana dengan bentuk fisiknya tradisional yang menerapkan sistem transaksi tawar-menawar secara langsung dimana fungsi utamanya
adalah untuk melayani kebutuhan masyarakat baik di desa, kecamatan dan lainnya. Pihak yang berjualan di pasar ini terdiri dari UKM dan pedagang kaki lima. Harga di pasar tradisional ini mempunyai sifat yang tidak pasti, oleh karena itu bisa dilakukan tawar-menawar. Sementara itu, pasar modern adalah pasar yang dikelola dengan manajemen modern, umumnya terdapat di kawasan perkotaan, sebagai penyedia barang dan jasadengan mutu dan pelayanan yang baik kepada konsumen (umumnya anggota masyarakat kelas menengah ke atas). Pasar modern antara lain mall, supermarket, departement store, shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar serba ada, toko serba ada dan sebagainya (Sinaga, 2008).
2. Pengertian Retribusi Retribusi pasar yang selanjutnya disebut retribusi adalah pungutan daerah yang dikenakan pada pedagang yang memanfaatkan fasilitas pasar. Retribusi pasar ini meliputi: retribusi izin mendirikan kios swadaya, retribusi izin penempatan fasilitas pasar, retribusi daftar ulang izin penempatan kios, retribusi sewa fasilitas pasar, retribusi harian, retribusi bongkar muat, retribusi balik nama izin penempatan fasilitas pasar, retribusi pemberian hak sewa, retribusi pemakaian MCK, retribusi parkir khusus. Petunjuk dan pelaksanaan tentang retribusi pasar yang
berada di kabupaten Karanganyar diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun 2006. Retribusi kebersihan adalah pembayaran atas jasa pelayanan persampahan atau kebersihan yang khusus disediakan dan atau diberikan oleh pemerintah daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan. Retribusi kebersihan ini diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun 2002.
3. Pengertian Revitalisasi Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (Moeliono, 2007: 954) revitalisasi adalah
proses, cara, perbuatan
menghidupkan
atau
menggiatkan kembali. Revitalisasi arti harfiahnya adalah menghidupkan kembali, maknanya bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan kembali apa yang sebelumnya pernah ada, tetapi menyempurnakan strukturnya, mekanisme kerjanya, dan menyesuaikan dengan kondisi baru, semangatnya dan komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar bahwa pasar tradisional harus diubah menjadi menjadi modern agar mampu
bersaing
dengan
pasar-pasar
modern
(http://primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_kapusl uh.pdf).
4. Pengertian Proyek
Pengertian proyek menyangkut proyek mikro dalam arti dari segi ekonomi perusahaan yang bertujuan mencari laba maupun proyek makro dalam arti menyangkut kepentingan umum dan ataupun proyek pemerintah. Proyek adalah setiap usaha yang direncanakan sebelumnya yang memerlukan sejumlah pembiayaan serta penggunaan masukan lain yang ditujukan untuk mencapai tujuan tertentu dan dilaksanakan dalam waktu tertentu pula (Soetrisno, 1985:3). Proyek mikro adalah proyek yang menghasilkan barang-barang dan atau jasa privat atau perorangan. Barang privat, barang swasta (private goods) adalah barang-barang yang dapat diperjual-belikan dipasar. Barang swasta mempunyai sifat excludability dan rival consumption. Barang mempunyai sifat excludability atau dapat dikecualikan adalah barang-barang dimana apabila seseorang tidak membeli dapat dikecualikan atau tidak dapat menikmati barang tersebut. Barang swasta mempunyai sifat rival consumption berarti apabila telah dikonsumsi atau dinikmati oleh seseorang atau beberapa orang tertentu maka tidak dapat dinikmati oleh orang lain (Soetrisno, 1985:49). Sebaliknya proyek makro adalah proyek yang tidak menghasilkan barang-barang swasta melainkan menghasilkan barang-barang publik (public goods) seperti jalan, keamanan taman kota, nilai uang yang stabil, dan penghijauan. Barang-barang publik sering dinamakan dengan public
goods, collective goods karena secara sosial kolektif dapat dimiliki bersama (Soetrisno, 1985:50). Beberapa jenis barang sangat dibutuhkan oleh masyarakat, akan tetapi tidak seorangpun yang bersedia menghasilkannya atau mungkin dihasilkan oleh pihak swasta akan tetapi dalam jumlah yang terbatas, misalnya pertahanan dan peradilan. Jenis barang tersebut dinamakan barang publik murni yang mempunyai dua karakteristik utama, yaitu penggunaannya tidak bersaingan (nonrivaly) dan tidak dapat diterapkan prinsip pengecualian (non excludability). Oleh karena pihak swasta tidak mau menghasilkan barang publik murni, maka pemerintahlah yang harus menghasilkannya
agar
kesejahteraan
seluruh
masyarakat
dapat
ditingkatkan (Mangkoesoebroto, 1995:42). -
Teori Pigou Pigou berpendapat bahwa barang publik harus disediakan sampai suatu tingkat dimana kepuasan marginal akan barang publik sama dengan ketidakpuasan marginal akan pajak yang dipungut untuk membiayai progam-progam pemerintah atau untuk menyediakan barang publik. Kelemahan teori Pigou adalah didasarkan pada rasa ketidakpuasan marginal masayarakat dalam membayar pajak dan rasa kepuasan marginal akan barang publik, sedangkan kepuasan dan tidakpuasan adalah sesuatu yang tidak dapat diukur secara kuantitatif karena sifatnya ordinal (Mangkoesoebroto, 1995:64-66).
-
Teori Bowen Bowen mengemukakan suatu teori mengenai penyediaan barang-barang publik dan teori didasarkan pada teori harga seperti halnya pada penentuan harga pada barang-barang swasta. Bowen mendedinisikan barang publik sebagai barang dimana pengecualian tidak dapat ditetapkan. Sekali barang publik sudah tersedia maka tidak ada seseorang yang dapat dikecualikan dari manfaat barang tersebut. Jumlah barang publik yang dikonsumsi A sama dengan jumlah barang yang dikonsumsi oleh individu B, atau Ya = Yb. Jadi menurut Bowen perbedaan antara barang swasta dan barang publik adalah (Mangkoesoebroto, 1995:66-69): Barang Swasta
Barang Publik
Harga
P = Pa = Pb
P = Pa + Pb
Jumlah barang
X = Xa + Xb
P = Pa = Pb
Keterangan, P: harga barang, X: Jumlah barang swasta yang dihasilkan, G: Jumlah barang publik yang dihasilkan, a dan b: Individu A dan B.
Sedangkan menurut Pudjosumantro (1995:9) proyek merupakan suatu rangkaian aktivitas (activities) yang dapat direncanakan, yang di dalamnya menggunakan sumber-sumber (inputs), misalnya: uang dan tenaga kerja, untuk mendapatkan manfaat (benefits) atau hasil (returns)
di masa yang akan datang. Aktivitas proyek ini mempunyai saat mulai (starting point) dan saat berakhir (ending point). Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber untuk mendapatkan manfaat (benefit). Kegiatan-kegiatan tersebut dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan, pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit, survai atau penelitian, perluasan atau perbaikan progam-progam yang sedang berjalan dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah, badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi sosial maupun oleh perorangan (Gray, 2005:1). Sumber-sumber yang dipergunakan dalam pelaksanaan proyek dapat berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-bahan mentah, tenaga kerja dan waktu. Sumber-sumber tersebut, sebagian atau seluruhnya dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh manfaat (benefit) yang lebih besar di masa yang akan datang (Gray, 2005:1). Siklus suatu proyek dimulai dengan adanya suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari para pemimpin masyarakat setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan, dan usulan progam-
progam yang telah ada. Setelah itu, perlu diteliti terlebih dulu apa yang menjadi motivasinya. Motivasi gagasan pengusulan suatu proyek biasanya dapat dibagi dalam dua kelompok, yaitu (Gray, 2005:2): 1. Gagasan yang memotivasinya untuk mendapatkan keuntungan dari suatu investasi bagi investor. 2. Gagasan yang memotivasinya untuk manfaat atau keguanaan bagi masyarakat banyak. Kemudian dari gagasan tersebut, setiap proyek pasti akan melalui enam tahap, yaitu (Gray, 2005:2-4): Gambar 2.1. Siklus Proyek Identifikasi I Evaluasi VI
Formulasi II Siklus proyek
Operasi V
Analisa III Implementasi IV
Penjelasan dari gambar 2.1. diatas adalah:
I.
Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan penting yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya gagasan proyek diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut:
II.
-
Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?
-
Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?
-
Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek tersebut?
Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis, institusional, dan “eksternalitas”.
III.
Analisa, yaitu mengadakan evaluasi terhadap laporan-laporan studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek tadi dianalisis untuk memilih yang terbaik di antara berbagai alternatif proyek yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.
IV.
Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut. Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek adalah
mengadakan
pengawasan
terhadap
pelaksanaan
pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya. V.
Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metodemetode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.
VI.
Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa yang direncanakan dan hasil yang dicapai. Evaluasi ex post yaitu setelah dan perihal pelaksanaan serta operasi proyek. Evaluasi ex ante yang menyangkut keputusan tentang diterima tidaknya suatu proyek untuk dilaksanakan nantinya.
5. Pengertian Evaluasi Proyek Studi kelayakan (feasibility study) adalah suatu studi apabila suatu proyek atau usaha dilakukan sekiranya nanti dapat berjalan dan berkembang atau tidak. Studi kelayakan adalah suatu studi mengenai segala macam persyaratan-persyaratan bagi berdiri dan berkembangnya suatu usaha atau proyek. Apabila berdasarkan studi tersebut segala persyaratan-persyaratan ternyata dapat diusahakan untuk terpenuhi maka dikatakan bahwa usulan dan gagasan tentang proyek tersebut dikatakan layak (feasible) akan tetapi apabila ternyata tidak terpenuhi maka dikatakan tidak layak (not feasible) (Soetrisno, 1985:6). Evaluasi berarti membandingkan antara sesuatu dengan suatu atau beberapa standar. Standar ini lebih dikenal dengan istilah kriterium atau kriteria. Kriterium apabila hanya ada satu dan kriteria apabila lebih dari satu standar atau kriteria tersebut dapat bersifat kualitatif seperti
standar moral atau standar tentang baik dan buruk sesuatu perbuatan manusia dan dapat pula bersifat kuantitatif atau menggunakan angkaangka (Soetrisno, 1985:7). Ada beberapa aspek persiapan atau perencanaan yang harus diperhatikan pada setiap kegiatan proyek, yaitu (Pudjosumarto, 1995:1011): -
Aspek Teknis Yaitu aspek yang berhubungan dengan inputs dan outputs dari barang-barang dan jasa-jasa yang akan digunakan serta dihasilkan di dalam suatu kegiatan proyek.
-
Aspek Managerial, Organisasi dan Institusi (Lembaga) Yaitu aspek yang menyangkut kemampuan staf pelaksana untuk melaksanakan administrasi dalam aktivitas besar dan bagaimana hubungan antara administrasi proyek dengan lembaga lainnya (misal dengan pihak pemerintah) dapat terlihat secara jelas.
-
Aspek Sosial Yaitu aspek yang menyangkut terhadap dampak (impact) social yang disebabkan adanya penggunaan inputs dan outputs yang akan dicapai suatu proyek.
-
Aspek Finansial
Yaitu merupakan aspek utama yang akan menyangkut tentang perbandingan antara pengeluaran uang dengan pemasukan uang dalam suatu proyek.
-
Aspek Ekonomis Yaitu aspek yang akan menentukan tentang besar kecilnya sumbangan suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan. Analisis manfaat-biaya atau evaluasi proyek pada sektor publik
dimaksudkan untuk menyelesaikan masalah pengeluaran awal yang besar yang perlu dilakukan, membandingkan dengan manfaat yang diperoleh selama beberapa tahun mendatang. Bedanya analisis manfaat-biaya yang dilakukan untuk sektor publik tidak terbatas pada lembaga atau badan usaha namun dapat berdampak lebih luas. Misalnya saja proyek transportasi, walau murah namun berakibat pula pada pencemaran lingkungan (bising, udara kotor). Oleh karena itu, analisis manfaat-biaya harus mempertimbangkan biaya lingkungan yang biasanya tidak diperhatikan dalam perhitungan finansial yang dilakukan oleh badan usaha swasta. Demikian pula bila muncul manfaat sosial, sulit dihitung padahal perlu disediakan data nilai rupiah yang harus diperhitungkan dalam hasil-hasil proyek (Reksohadiprojo, 2001: 94).
6. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek Maksud dari analisis proyek adalah untuk menganalis terhadap suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka (scarcity resources) (Pudojosumarto, 1995:9). Tujuan analisis proyek adalah untuk (Gray, 2005:7): a. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam suatu proyek. b. Sejalan dengan (a), menghindari pemborosan sumber-sumber, yaitu dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan. c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga dapat dipilih alternatif proyek yang paling menguntungkan. d. Sejalan dengan (c), menentukan prioritas investasi. Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut tiga aspek, yaitu (Husnan, 2000:4-5): a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko proyek tersebut.
b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional). Yang menunjukan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara. c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
7. Analisis Ekonomis dan Finansial Analisa Ekonomis adalah analisa yang melihat suatu kegiatan proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian yang diperhatikan di dalam analisa ekonomis ini adalah hasil total atau produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara keseluruhan. Hasil analisa ekonomis disebut dengan “the economic returns”. Analisis Finansial adalah analisa yang melihat suatu proyek dari sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai kepentingan langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan modalnya ke dalam proyek. Oleh karena itu hasil analisa ini disebut dengan “the private returns” (Pudojosumarto, 1995:11). Di bawah ini akan diberikan unsur-unsur yang berbeda di dalam tinjauan aspek ekonomis maupun aspek finansial (Pudojosumarto, 1995:11-12). 1) Analisa Ekonomis
a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga bayangan (shadow price). b. Pembayaran pajak tidak dikurangkan dalam perhitungan manfaat (benefit) dari suatu proyek. c. Besarnya subsidi harus ditambahkan pada harga pasar barangbarang inputs. d. Besarnya bunga modal biasanya tidak dipisahkan atau dikurangkan dari hasil kotor. 2) Analisa finansial a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga pasar (market price). b. Pembayaran pajak dianggap sebagai biaya di dalam proyek, sehingga perlu diperhitungkan, atau dipakai untuk mengurangi manfaat (benefits). c. Besarnya subsidi yang diberikan dipakai sebagai mengurangi atau akan meringankan biaya proyek, sehingga akan mengurangi manfaat (benefits). d. Di dalam pembayaran bunga modal di dalamanalisa ini dibedakan sebagai berikut: -
bunga yang dibayarkan kepada orang-orang atau lembagalembaga dari luar yang meminjamkan uangnya (kreditor) kepada proyek, maka bunga tersebut dianggap biaya
(costs). Sedangkan bila terdapat pembayaran kembali utang dari luar proyek, maka akan dikurangkan dari hasil kotor sebelum diperoleh suatu arus manfaat (benefit). -
tetapi untuk bunga atas modal proyek, didalam hal ini tidak dianggap sebagai biaya (cost).
Harga bayangan (Shadow price) merupakan suatu harga yang nilainya tidak sama dengan harga pasar (bisa diatas atau di bawah harga pasar), tetapi harga tersebut dianggap mencerminkan nilai sosial yang sesungguhnya dari suatu barang atau jasa. Kadang-kadang shadow price ini diterjemahkan sebagai harga bayangan (Pudjosumantro, 1995). Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat analisis atau evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social profitability), yang menekankan sampai seseberapa jauh manfaat proyek tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti, seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi finansialnya menunjukan hasil analisis didasarkan pada perbandingan manfaat (benefit) dan biaya (cost) adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1), tetapi jika ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh positif terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat maupun kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut akan dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).
8. Analisis Biaya dan Manfaat Inti evaluasi proyek adalah mengolah atau menganalisis data yang telah dikumpulkan yang kemudian dievaluasi atau dicocokan serta dibandingkan dengan kriteria tertentu seperti NPV dan IRR. Dalam membandingkan data tersebut, yang dibandingkan adalah seluruh biayabiaya yang ditimbulkan oleh usulan proyek bersangkutan dengan seluruh manfaat (benefit) yang akan diperoleh. Pemerintah pada dasarnya berjalan melalui prosedur yang sama dalam mengevaluasi proyek. Namun demikian, ada dua perbedaan penting antara analisis biaya-manfaat publik dan swasta. Pertama, konsekuensi dari proyek swasta yang menjadi perhatian adalah yang mempengaruhi profitabilitas perusahaan, sedangkan proyek publik lebih memperhatikan dengan berbagai konsekuensi yang jauh lebih luas. Kedua, proyek swasta menggunakan harga pasar untuk mengevaluasi apa yang telah dibayar untuk input dan apa yang diterima untuk output, terdapat dua kasus di mana pemerintah tidak bisa menggunakan harga pasar dalam mengevaluasi proyek (Stiglitz, 2000:274): a. Ketika output dan input tidak dijual di pasar, harga pasar tidak ada. Harga pasar tidak ada untuk udara bersih, untuk hidup disimpan, atau untuk pelestarian padang gurun dalam keadaan aslinya.
b. Ketika terjadi kegagalan pasar, harga pasar tidak mewakili biaya sebenarnya sosial suatu proyek marjinal atau manfaat. Harga pemerintah
untuk
mengevaluasi
proyek-proyek
yang
harus
mencerminkan kegagalan pasar. Analisis biaya-manfaat publik berkaitan dengan mengembangkan cara sistematis menganalisis biaya dan manfaat ketika harga pasar tidak mencerminkan biaya dan manfaat sosial. Kita dapat melihat bagaimana pemerintah menilai manfaat yang biasanya tidak menghasilkan uang seperti nilai lingkungan, atau kehidupan dan bagaimana pemerintah memasarkan nilai barang dan jasa apabila ada alasan untuk percaya bahwa adanya kegagalan pasar, seperti pengangguran besar-besaran yang mengakibatkan harga pasar tidak mencerminkan manfaat dan biaya publik (Stiglitz, 2000:274). Perbedaan utama antara analisis biaya manfaat publik dan swasta adalah sebagai berikut (Stiglitz, 2000:274): 1. Analisis biaya-manfaat publik memperhitungkan berbagai dampak yang lebih luas, bukan hanya keuntungan. 2. Dalam analisis biaya-manfaat publik, harga pasar mungkin tidak ada untuk kebanyakan manfaat dan biaya, dan harga pasar mungkin tidak dapat digunakan karena kegagalan pasar (harga pasar tidak mencerminkan manfaat sosial marjinal dan biaya).
9. Manfaat Proyek Manfaat (benefit) suatu proyek terdiri dari (Pudjosumarto, 1995:12-14): 1) Manfaat Langsung (Direct Benefit) Adalah merupakan manfaat langsung dan terlihat jelas dari hasil adanya suatu proyek. Manfaat ini bisa berupa : a) Adanya kenaikan dalam nilai ouput fisik dengan adanya proyek. b) Kenaikan nilai output karena adanya perbaikan kualitas. c) Kenaikan nilai output karena perubahan lokasi dan waktu penjualan. d) Kenaikan nilai output karena perubahan bentuk (grading, processing, dan perubahan bentuk yang lainnya). e) Penurunan biaya karena adanya mekanisasi. f) Penurunan biaya karena penurunan biaya pengangkutan. g) Penurunan biaya karena terhindar dari biaya kerugian atau kerusakan. 2) Manfaat Tidak Langsung (Indirect Benefit) Adalah merupakan manfaat yang secara tidak langsung ditimbulkan dengan adanya proyek. Manfaat ini biasanya akan dirasakan oleh orang yang ada diluar proyek tersebut. Manfaat ini bisa berupa: a) Adanya efek multiplier (multiplier effects) dari suatu proyek.
b) Adanya skala ekonomis yang lebih besar. c) Adanya dynamic secondary effect. 3) Intangible Benefit Adalah suatu manfaat yang secara tidak langsung bisa dinikmati oleh masyarakat, tetapi sulit diukur dalam bentuk uang. Manfaat ini bisa berupa: a) Adanya perbaikan lingkungan hidup. b) Bertambahnya pemandangan baru disuatu tempat, seperti tempat rekreasi. c) Terciptanya distribusi pendapatan. d) Ditingkatkannya sistem pertahanan nasional. 10. Biaya Proyek Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut (Gray, 2005:15-18): a. Modal Modal adalah manfaat (benefit) yang dapat diperoleh bila modal tersebut diinvestasikan dalam proyek marjinal. b. Tanah Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah untuk suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat dianggap sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar setiap
tahun, sewa tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya dilakukan setiap tahun. c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi Harga bayangan (shadow price) bahan-bahan mentah dan barang setengah jadi yang digunakan dalam suatu proyek pada dasarnya dinilai menurut social opportunity cost dari setiap unit barang tersebut, yaitu manfaat (benefit) tiap-tiap barang itu dalam alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-barang yang dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods-- barangbarang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-harga lepas pantai (border price) sebagai harha bayangan (shadow price), yaitu harga-harga fob. untuk barang-barang yang dapat diekspor dan harga-harga cif untuk barang-barang yang diimpor. d. Tenaga Kerja Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan tenaga kerja yang terdidik atau terlatih (skilled labour) dan tenaga kerja yang tidak terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai dengan tingkat upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga kerja yang tidak terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa upah bayangan (shadow wage) tenaga tidak terdidik adalah nol. Ini didasarkan pada asumsi bahwa proyek akan mengambil tenaga tak terdidik itu dari kelompok penganggur, jadi opportunity cost-nya sama
dengan nol, atau dari desa-desa yang walaupun mereka tergolong bekerja, produktivitas marjinal mereka di desa sama dengan nol. Pengambilan beberapa orang desa untuk proyek, tidak mengurangi produksi di desa, jadi socaial opportunity cost mereka sama dengan nol. Namun, apabila diasumsikan opportunity cost tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak sama dengan nol, maka pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja tak terdidik akan bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi jumlah investasi masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak terdidik yang dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity cost paling sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya pertambahan konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.
e. Pelunasan Utang dan Bunga Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri dan
pinjaman
luar
negeri
melalui
dana
pemerintah
yang
penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk bantuan luar negari yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat diguanakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, pengguanaan dana pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social
opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu, pengeluaran dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya bersifat biaya. Kedua,
terdapat
pinjaman
dari
luar
negeri
yang
pengguanaanya teriakat kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek tersebut tidak jadi dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi, penggunaan dana pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak mengorbankan proyek-proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi dilakukan
proyek
tersebut,
dana
pinjaman
tersebut
tidak
menimbulkan social opportunity cost. Beban tersebut baru timbul pada saat pengembalian pinjaman dan pembayaran bunganya. Oleh karena itu, beban sosial pinjaman diperhitungkan bukan pada saat investasi dilakukan, melainkan tiap-tiap tahun sepanjang pembayaran pinjaman beserta bunganya. Dalam hal ini, pelunasan utang dan bunga termasuk biaya proyek.
f. Penyusutan Penyusutan adalah bagian dari manfaat (benefit) proyek yang dicadangkan tiap-tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek sedemikian rupa sehingga merupakan dana yang mencerminkan
jumlah biaya modal. Tujuan penyisihan modal ini adalah untuk mempertahankan tingkat investasi semula. g. Sunk Cost Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan yang menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan proyek itu diambil. Sunk Cost tidak termasuk dalam atau tidak diperhitungkan sebagai biaya proyek. h. Salvage value Salvage value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak terpakai habis selama umur ekonomis proyek. i.
Negative Externalities Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan mata uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.
11. Kriteria Investasi Investasi merupakan usaha menanamkan faktor-faktor produksi langka dalam proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat bersifat baru sama
sekali, atau perluasan proyek yang ada. Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai macam manfaat yang cukup layak di masa datang (Sutojo, 1995:1). Dalam analisis proyek terdapat beberapa kriteria yang sering dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78): a. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-valuekan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode
NPV
apabila
hasil
yang
didapat
dari
perhitungan
menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa sumbersumber yang dipakai untuk proyek tersebut sebaiknya dialokasikan
pada penggunaan lain yang lebih menguntungkan. Berikut adalah rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65-66): n B - Ct NPV = å t t =0 (1 + i) t
Dimana: NPV
= Net Present Value
Bt
= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct
= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
i
= Social discount rate.
b. Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah dipresent-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-valuekan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i). Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social
discount rate maka proyek tersebut akan ditolak. Berikut adalah rumus untuk menghitung IRR (Gray, 2005:72): IRR = i'+
NPV' + (i"-i' ) NPV'- NPV"
Dimana: IRR
= Internal Rate of Return
i'
= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i"
= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’
= Net Present Value positif
NPV” = Net Present Value negatif. c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah dipresent-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak. Berikut adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio (Gray, 2005:76): n (B t ) å t =0 (1 + i) t B/C Ratio = n (C t ) å t =0 (1 + i) t
Dimana:
B/C Ratio
= Benefit-Cost Ratio
Bt
= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct
= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
i
= Social discount rate.
t
= Tahun bersangkutan.
d. Profitability Ratio (PV/K) Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1 maka proyek akan ditolak. Berikut adalah rumus untuk menghitung PV/K (Gray, 2005:77): n B - EPt å t t =0 (1 + i) t PV/K = n Kt å t =0 (1 + i) t
Dimana: PV/K
= Profitability Ratio
Bt
= Benefit bruto dalam tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
= Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
EPt
tahun t. Kt
= Biaya modal pada tahun t.
i
= Discount rate sosial.
e. Payback Periode Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money. Berikut adalah rumus untuk mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52): PBP =
I Ao
Dimana: PBP
= Payback Periode
I
= Besarnya biaya investasi.
Ao
= Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.
12. Analisis Sensitivitas Semua kriteria yang dipergunakan dalam menilai kelayakan suatu usaha menggunakan nilai sekarang dari arus kas masuk dan keluar. Oleh karena seluruh perhitungan arus kas, terutama arus kas masuk pada masa yang akan datang, selalu mengandung ketidakpastian, maka diperlukan adanya analisis sensitivitas (sensitivity analysis). Analisis sensitivitas dimaksudkan untuk mengetahui seberapa sensitifnya kelayakan usaha terhadap perubahan setiap asumsi yang digunakan, seperti besarnya permintaan, harga jual, harga bahan baku, tingkat bunga, inflasi, dan mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6). Analisis sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan suatu usaha terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan. Pengujian sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang berada di luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja berubah. Misalnya, harga jual barang sejenis di pasar, harga bahan baku, biaya bahan bakar, harga perolehan harga tetap, dan lain-lain. Analisis ini dilakukan, misalnya terhadap harga jual, yaitu menguji sampai berapa jauh harga jual dapat diturunkan sementara asumsi-asumsi lain tetap
sehingga NPV menjadi nol. Selanjutnya , pengujian dilakukan terhadap asumsi-asumsi lain satu per satu (Zubir, 2006:34). Dari pengujian sensitivitas tersebut kita dapat mengetahui derajat sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap kelayakan usaha tersebut. Jika usaha tersebut sensitive terhadap faktor di luar kendali manajemen, seperti harga bahan baku, maka adanya kenaikan harga bahan baku sedikit saja dari yang berlaku saat ini akan menyebabkan NPV menjadi nol, bahkan negatif, sedangkan harga jual tidak mudah untuk dinaikan. Bila demikian keadaannya, maka dapat dikatakan bahwa risiko usaha tersebut gagal cukup besar.
B. Penelitian Terdahulu Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu No Peneliti Metode Hasil 1. H.A. Husnainie Kriteria Investasi: NPV: 7.982.175 Syahrani, 2003 Payback Periods, Net B/C Ratio: 2,12 Net B/C, NPV, IRR, (df: 15%) “Analisis Analisis IRR: 20,95% Kelayakan Sensitivitas. - Investasi yang dilakukan Finansial layak untuk dilaksanakan. Pengusahaan Dengan Payback Periods 10 Kebun Hutan tahun 6 bulan Dengan Tanaman -Analisis Sensitifitas: Buah Durian investasi tetap layak (Durio Zibethis dilaksanakan meskipun Murr) di terjadi kenaikan biaya Kabupaten Kutai hingga 50% Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur” 2.
Rini Ratnayanti dan Bernadinus Herbudiman, 2006 “ Analisis Kelayakan Investasi pada Rumah Sakit X di
Payback Periods, NPV, IRR, Benefit Cost Analysis
-NPV: 6.187.604,321 > 0 (Investasi yang layak untuk Rumah Sakit X) (df: 7%) -IRR: 9,75% > 7% (Investasi pada Rumah Sakit X layak untuk dilaksanakan) -Payback Periods: 9 tahun 3 bulan
Cimahi”
3.
-Benefit Cost Ratio: 1,31 > 1 (proyek Rumah Sakit X di Cimahi layak untuk dilaksanakan)
Diah Rasiana Kartikasari, 2007 “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta”
Kriteria Investasi: NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K, Payback Periods
NPV=625.103,68 > 0 IRR=12,002% > 12% B/C Ratio=1,000031963 > 1 PV/K= 1,00003752 > 1 Payback period 24 tahun 11 bulan (Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta layak untuk dijalankan)
C. Kerangka Penelitian Untuk memberikan pedoman dan mempermudah dalam kegiatan penelitian pengolahan data, penganalisaanya agar diperoleh hasil penelitian yang benar, maka digunakan kerangka penelitian sebagai berikut. Gambar 2.2. Kerangka Penelitian Revitalisasi Pasar Tawangmangu
Proyek Revitalisasi
Investasi
Layak Analisis dan Pembahasan (NPV, IRR, BC Ratio, PV/K, PBP) Tidak layak
Kesimpulan
Dari kerangka pemikiran di atas, Pemerintah Kabupaten Karanganyar telah merevitalisasi Pasar Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu. Dalam merevitalisasi pasar Pemerintah Kabupaten Karanganyar juga menjalin kerjasama dengan PT Karisma Cipta Tunggal Semarang sebagai kontraktor pelaksana proyek. Dalam proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu anggaran yang disediakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar dalam pembangunan pasar tersebut sebesar Rp. 29.700.000.000,00. Pemerintah Kabupaten Karanganyar merevitalisasi
Pasar
Tradisional
Tawangmangu
menjadi
Pasar
Wisata
Tawangmangu dimulai pada tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21 Februari 2009. Untuk mengetahui proyek revitalisasi ini layak atau tidak maka digunakan analisis kriteria investasi (NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K dan Payback Period).
BAB III METODE PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian Lokasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah dikawasan proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu yang bertempat di Kecamatan Tawangmangu Kabupaten Karanganyar.
B. Jenis dan Sumber Data Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini adalah :
a. Data Primer Data primer adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian dari tempat aktual terjadinya peristiwa (Sekaran, 2006). Dalam penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara langsung kepada pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Data primer yang diambil meliputi jenis usaha, besarnya modal awal, omset penjualan, biaya operasional, dan besarnya keuntungan yang diperoleh. b. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui sumber yang ada, yaitu data yang telah ada dan tidak perlu dikumpulkan sendiri oleh peneliti (Sekaran, investasi
awal,
sumber
2006).
pendapatan,
Data biaya
sekunder
meliputi
operasional
dan
pemeliharaan, dan lain-lain. Data tersebut dapat diperoleh dari : -
Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kabupaten Karanganyar.
-
Pengelola atau kepala Pasar Wisata Tawangmangu.
-
Dinas Perindustrian, Perdagangan, Koperasi (DISPERNDAGKOP) Kabupaten Karanganyar.
-
Kantor Pelayanan Terpadu Kabupaten Karanganyar.
-
Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Karanganyar.
C. Teknik Pengambilan Sampel
Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu, dengan batasan ruang lingkup yaitu: pedagang yang berjualan dekat Pasar Wisata Tawangmangu sepanjang jalan raya ±200 meter dan diluar terminal Tawangmangu. Jumlah pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu adalah 23 pedagang dimana dalam penelitian ini jenis populasinya bersifat homogen. Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah purposive sampling, dimana informasi hanya dapat diperoleh dari orang-orang yang menjadi sasaran khusus penelitian, karena hanya orang-orang itu yang dianggap memiliki kompetensi untuk memberikan informasi yang dibutuhkan atau memang hanya orang-orang itu yang dianggap memiliki kriteria-kriteria yang ditetapkan oleh peneliti (Sarwoko, 2007:57).
D. Definisi Operasional Variabel 1. Capital (modal) Modal adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu, yang diukur dalam satuan rupiah. 2. Benefit (manfaat) Manfaat terdiri dari manfaat langsung dan manfaat tidak langsung, dari kegiatan suatu proyek yang diukur dalam satuan rupiah. Manfaat langsung yang diterima berupa pendapatan dari retribusi pasar,
retribusi parkir, retribusi kebersihan, pendapatan MCK, penarikan pajak listrik pedagang, subsidi listrik dan pajak reklame, sedangkan manfaat tidak langsung meliputi pendapatan masyarakat sekitar Pasar Wisata Tawangmangu yang memanfaatkan keramaian pasar. 3. Cost (biaya) Biaya
adalah
pengeluaran
yang
dikeluarkan
pada
saat
pembangunan proyek, biaya operasional dan biaya pemeliharaan pasar, yang diukur dalam satuan rupiah. 4. Social discount rate (tingkat bunga) Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada saat dilakukannya investasi awal, diukur dalam satuan persen (%).
E. Alat Analisis Data Dalam rangka mencari ukuran yang menyeluruh sebagai dasar penerimaan atau penolakan atau pengurutan suatu proyek dapat digunakan analisis kelayakan investasi yang terdiri dari: 1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65): n B - Ct NPV = å t t =0 (1 + i) t
Dimana: NPV
= Net Present Value
Bt
= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct
= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
i
= Social discount rate.
2. Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah dipresent-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan sama dengan nol. Berikut adalah rumus untuk menghitung IRR (Gray, 2005:72): IRR = i'+
NPV' + (i'-i" ) NPV'- NPV"
Dimana: IRR = Internal Rate of Return i'
= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i"
= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’
= Net Present Value positif
NPV”
= Net Present Value negatif.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah dipresent-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio (Gray, 2005:75): n (B t ) å t =0 (1 + i) t B/C Ratio = n (C t ) å t =0 (1 + i) t
Dimana: B/C Ratio = Benefit-Cost Ratio Bt
= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct
= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
i
= Social discount rate.
t
= Tahun bersangkutan.
4. Profitability Ratio (PV/K)
Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan setelah di-present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung PV/K (Gray, 2005:77): n B - EPt å t t =0 (1 + i) t PV/K = n Kt å t =0 (1 + i) t
Dimana: PV/K
= Profitability Ratio
Bt
= Benefit bruto dalam tahun t.
n
= Umur ekonomis proyek.
EPt
= Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t.
Kt
= Biaya modal pada tahun t.
i
= Discount rate sosial.
5. Payback Periode Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan
besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money (perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang). Berikut adalah rumus untuk mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52): PBP =
I Ao
Dimana: PBP
= Payback Periode
I
= Besarnya biaya investasi.
Ao
= Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.
6. Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas dimaksudkan untuk mengetahui seberapa sensitifnya kelayakan usaha terhadap perubahan setiap asumsi yang digunakan, seperti besarnya permintaan, harga jual, harga bahan baku, tingkat bunga, inflasi, dan mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6). Analisis sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan suatu usaha terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan. Pengujian sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang berada di luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja berubah (Zubir, 2006:34).
BAB IV ANALISIS DATA DAN PENELITIAN
A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar 1. Keadaan Geografis a. Letak Geografis Kabupaten Karanganyar merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Jawa Tengah yang berbatasan dengan Kabupaten Sragen di sebelah utara, Provinsi Jawa Timur di sebelah timur, Kabupaten Wonogiri dan Sukoharjo di sebelah selatan dan Kota Surakarta dan Kabupaten Boyolali di sebelah barat. Bila dilihat dari garis bujur dan garis lintang, maka Kabupaten Karanganyar terletak antara 110 0 40 " - 110 0 70 " Bujur Timur dan 7 0 28 " - 7 0 46 " Lintang Selatan. Ketinggian rata-rata 511 meter di atas permukaan air laut serta beriklim tropis dengan temperatur 22 0 - 310 .
b. Luas Wilayah Luas wilayah Kabupaten Karanganyar adalah 77.378,64 Ha, yang tediri dari luas tanah sawah 22.474,91 Ha dan luas tanah kering 54.902,73 Ha. Tanah sawah terdiri dari irigasi teknis 12.929,62 Ha, non teknis 7.587,62 Ha, dan tidak berpengairan 1.957,67 Ha. Sementara itu, luas tanah untuk pekarangan / bangunan 21.171,97 Ha dan luas untuk tegalan
/ kebun 17.863,40 Ha. Di Kabupaten Karanganyar terdapat hutan negara seluas 9.729,50 Ha dan perkebunan seluas 3.251,50 Ha. Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008 No. Kecamatan Luas ( Km 2 ) 1. Jatipuro 40,36 2. Jatiyoso 67,16 3. Jumapolo 55,67 4. Jumantono 53,55 5. Matesih 26,27 6. Tawangmangu 70,03 7. Ngargoyoso 65,34 8. Karangpandan 34,11 9. Karanganyar 43,03 10. Tasikmadu 27,60 11. Jaten 25,55 12. Colomadu 15,64 13. Gondangrejo 56,80 14. Kebakkramat 36,46 15. Mojogedang 53,31 16. Kerjo 46,82 17. Jenawi 56,08 Jumlah 773,78 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”. 2. Pemerintahan a. Pembagian Wilayah Administrasi Kabupaten Karangnayar terdiri dari 17 kecamatan yang meliputi 177 desa / kelurahan (15 kelurahan dan 162 desa). Desa / Kelurahan tersebut terdiri dari 1.091 dusun, 2.313 dukuh, 1.876 RW dan 6.130 RT. Klasifikasi desa / kelurahan pada tahun 2008 terdiri dari swadaya 14 desa
/ kelurahan, swakarya 125 desa / kelurahan dan swasembada 177 desa / kelurahan.
3. Penduduk dan Tenaga Kerja a. Kependudukan Jumlah penduduk di Kabupaten Karanganyar berdasarkan regristasi tahun 2008 sebanyak 865.580 jiwa, yang terdiri dari laki-laki 429.852 jiwa dan perempuan 435.728 jiwa. Dibandingkan tahun 2007, maka terdapat pertambahan penduduk sebanyak 14,214 jiwa atau mengalami pertumbuhan sebesar 1,67 %. Kecamatan dengan penduduk terbanyak adalah Kecamatan Karanganyar, yaitu 75.796 jiwa (8,76 %), kemudian Kecamatan Jaten, yaitu 70.770 jiwa (8,18 %) dan Kecamatan Gondangrejo yaitu 68.571 jiwa (7,92 %). Sedangkan kecamatan dengan jumlah penduduk paling sedikit adalah Kecamatan Jenawi, yaitu 27.656 jiwa (3,20 %), kemudian Kecamatan Ngargoyoso yaitu 35.351 jiwa (4,08 %) dan Kecamatan Kerjo, yaitu 37.380 jiwa (4,32 %). Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 – 2008 Tahun Jumlah Penduduk Pertumbuhan Penduduk 2004 2005 2006 2007 2008
830.640 838.182 844.634 851.366 865.580
0.90 0.91 0.75 0.85 1.67
Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
No.
Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar Tahun 2008 Kecamatan Jumlah Penduduk
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 12 13. 14. 15. 16. 17. 18.
Jenawi 27.656 Kerjo 37.380 Mojogedang 65.051 Kebakkramat 58.973 Gondangrejo 68.571 Colomadu 60.828 Jaten 70.770 Tasikmadu 55.842 Karanganyar 75.796 Karangpandan 43.247 Ngargoyoso 35.351 Tawangmangu 45.182 Matesih 46.131 Jumantono 48.879 Jumapolo 47.441 Jatiyoso 40.422 Jatipuro 38.060 Jumlah 865.580 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”. b. Tenaga Kerja Sesuai dengan kondisi alam Kabupaten Karanganyar yang agraris, maka sebagian besar penduduknya mempunyai mata pencaharian di sektor pertanian (petani sendiri dan buruh tani), yaitu 222.794 orang (30,83 %). Kemudian sebagai buruh industri sebanyak 104.204 orang
(14,65 %), buruh bangunan 49.099 orang (6,90 %) dan pedagang sebanyak 44.762 orang (6,19 %). Selebihnya adalah sebagai pengusaha, di sektor pengangkutan, PNS / TNI / Polri, pensiunan, jasa-jasa dan lain-lain.
Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 No. Keterangan 2007 2008 1. Petani Sendiri 133.616 134.175 2. Buruh Tani 89.037 88.619 3. Nelayan 0 0 4. Pengusaha 8.985 9.3384 5. Buruh Industri 104.204 104.798 6. Buruh Bangunan 49.099 49.362 7. Pedagang 44.314 44.762 8. Pengangkutan 6.546 6.501 9. PNS/TNI/Polri 20.013 20.169 10. Pensiunan 9.593 9.764 11. Lain-lain 245.706 255.061 Jumlah 711.113 722.595 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
4. Sosial a. Pendidikan Berdasarkan data dari Dinas Pendidikan dan Kebudayaan Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah SD N sebanyak 483 buah, SD swasta 15 buah, SLTP N 50 buah, SLTP swasta 26 buah, SMU N 12 buah, SMU swasta 6 buah, SMK N 3 buah dan SMK swasta 25 buah. Data dari Kantor Depag Kabupaten Karanganyar, jumlah sekolah MI 60
buah, MTs 23 buah dan MA 4 buah. Jumlah perguruan tinggi di Kabupaten Karanganyar ada 12 buah. Selanjutnya jumlah murid SD / MI sebanyak 81.458 siswa dengan guru sebanyak 4.857 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1: 16,77. Jumlah murid SLTP / MTs sebanyak 37.130 siswa dengan guru sebanyak 2.751 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1: 13,50. Jumlah murid SLTA / MA sebanyak 21.887 siswa dengan guru sebanyak 1.776 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1:12,32. Pada tahun 2008 penduduk Kabupaten Karanganyar usia lima tahun ke atas menurut pendidikan tertinggi yang ditamatkan terdiri dari tidak / belum pernah sekolah sebanyak 65.060 orang, belum tamat SD sebanyak 81.167 orang, tidak tamat SD sebanyak 61.446 orang, tamat SD / MI 298.694 orang, tamat SLTP / MTs sebanyak 142.701 orang, tamat SLTA / MA / D1 / D2 sebanyak 117.394 orang dan tamat Perguruan Tinggi / Akademi (D3, S1, S2, S3) sebanyak 29.597 orang. b. Kesehatan Berdasarkan data dari Dinas Kesehatan Kabupaten Karanganyar, pada tahun 2008 jumlah fasilitas kesehatan yang ada terdiri dari 4 RS, 21 Puskesmas, 59 Puskesmas Pembantu, 25 Rumah Bersalin Swasta dan 34 Balai Pengobatan Swasta. Sementara itu tenaga kesehatan (tidak termasuk yang di RS) yang tersedia terdiri dari dokter spesialis 58 orang,
dokter umum 84 orang, dokter gigi 32 orang, bidan 266 orang dan perawat kesehatan 384 orang. Selama tahun 2008, penyakit yang banyak diderita pasien dan yang berobat ke puskesmas adalah ISPA : 123.319 orang (36,49 %), penyakit sistem otot dan jaringan pengikat : 63.213 orang (18,70 %), sistem pencernaan : 36.923 orang (10.93 %) dan hipertensi : 29.351 orang (8,68 %).
c. Pemeluk Agama dan Tempat Peribadatan Pembangunan di bidang kehidupan beragama dan kepercayaan kepada Tuhan Yang Maha Esa diarahkan agar mampu meningkatkan kualitas umat beragama sehingga tercipta suasana kerukunan hidup yang erat. Di Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah penduduk agama Islam sebanyak 819.326 orang, Kristen Katholik sebanyak 18.317 orang, Kristen Protestan sebanyak 21.355 orang, Hindu sebanyak 5.857 orang dan Budha sebanyak 725 orang. Jumlah tempat ibadah yaitu masjid 2.104 buah, mushola 738 buah, gereja 139 buah, pura 17 buah dan wihara 4 buah.
5. Pertanian a. Tanaman Bahan Makanan
Pertanian tanaman bahan makanan merupakan salah satu sektor dimana produk yang dihasilkan menjadi kebutuhan pokok hidup rakyat. Kabupaten Karanganyar sebagian tanahnya merupakan tanah pertanian yang memiliki potensi cukup baik bagi pengembangan tanaman agro industri. Data dari Dinas Pertanian Kabupaten Karanganyar selama tahun 2008 diperoleh produksi padi sawah sebanyak 279.341 ton, jagung sebanyak 33.595 ton, ubi kayu sebanyak 158.048 ton dan kacang tanah sebanyak 7.755 ton. Sebagian tanah di Kabupaten Karanganyar merupakan tanah pegunungan atau perbukitan (Jatiyoso, Matesih, Tawangmangu, Ngargoyoso dan Jenawi) yang sangat potensial untuk tanaman sayur-sayuran seperti bawang merah, bawang putih, kobis, sawi, cabe, tomat, buncis dan sebagainya. b. Tanaman Perkebunan Tanaman perkebunan rakyat di Kabupaten Karanganyar yang sangat potensial adalah cengkeh yang mencapai luas sebesar 1.508,50 Ha dan selama tahun 2008 produksinya mencapai 95,71 ton. Tanaman lain yang juga potensial untuk dikembangkan adalah kelapa, mete, tebu dan jahe. Sementara itu untuk tanaman perkebunan besar yang potensial adalah teh dan karet. c. Peternakan
Populasi
ternak
yang
banyak
diusahakan
di
Kabupaten
Karanganyar pada tahun 2008 adalah sapi potong 47.768 ekor, sapi perah 338 ekor, kerbau 1,218 ekor, kuda 308 ekor, kambing 22.174 ekor, domba 115.453 ekor, babi 44.219 ekor, ayam ras 1.742.550 ekor, ayam buras 847.331 ekor, ayam pedaging 1.302.600 ekor, itik 71.052 ekor, kelinci 10.941 ekor dan burung puyuh 459.925 ekor. Selama tahun 2008, hasil-hasil produksi ternak terdiri dari telur ayam buras 346.273 kg, telur ayam ras 12.815.966 kg, telur itik 414.419 kg, telur puyuh 648.676 kg, daging 4.960.970 kg dan susu 451.154 liter. d. Perikanan Selama tahun 2008, produksi ikan mencapai 1.431.510 kg yang berasal dari cek dam 66.255 kg, kolam air renang 981.785 kg, sungai 331.735 kg dan waduk 51.735 kg. Sementara itu telah dilakukan penebaran benih di berbagai tempat sebanyak karper 532.690 ekor, tawes 826.200 ekor, nila merah 4.531.600 ekor, gurami 94.548 ekor, lele 3.843.060 ekor dan lainnya 306.320 ekor.
6. Industri dan Perdagangan a. Industri Pada tahun 2008 di Kabupaten Karanganyar terdapat industri besar (tenaga kerja ³ 100 orang) sebanyak 78 unit dan industri sedang (tenaga kerja = 21-99 orang) sebanyak 104 unit. Dari 182 industri besar /
sedang tersebut mampu menyerap tenaga kerja sebanyak 41.823 orang. Industri besar / sedang yang paling banyak adalah produk tekstil / bahan dari tekstil yaitu 61 unit (33,52 %), industri makanan / bahan makanan 32 unit (17,58 %) dan industri plastik / kimia 19 unit (10,44 %). Kondisi
politik
dan
perekonomian
yang
berangsur-angsur
membaik di Negara Indonesia ini menyebabkan sektor industri dan perdagangan akan kembali berkembang. Jumlah perusahaan maupun tenaga kerja di tahun 2008 relatif sama bila dibandingkan dengan tahun 2007. Menurut data dari Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Koperasi Kabupaten Karanganyar, pada tahun 2007 banyaknya industri menengah dan besar non fasilitas sebanyak 117 perusahaan dengan menyerap tenaga kerja sebanyak 23.898 orang dan industri kecil formal sebanyak 699 usaha dengan jumlah tenaga kerja 10.520 orang. Sedangkan industri kecil non formal (sentra industri dan non sentra industri) sebanyak 9.760 usaha dengan jumlah tenaga kerja 30.329 orang. Selama tahun 2007, penyerapan inflasi pada industri menengah dan besar sebesar Rp. 2.803.016.677 juta, industri kecil formal dan non formal sebesar Rp. 49.832.903 juta. b. Perdagangan dan Koperasi Guna menunjang laju perekonomian di Kabupaten Karanganyar pada tahun 2007 terdapat pasar 52 buah, toko / kios / warung 9.807
buah, KUD 17 buah dan koperasi simpan pinjam 910 unit. Dibandingkan tahun 2006, khususnya toko / kios / warung dan koperasi simpan pinjam jumlahnya mengalami kenaikan. Koperasi sebagai soko guru perekonomian di Indonesia, sebagai usaha peningkatan kesejahteraan masyarakat, fungsi dan perannya semakin besar. Pada tahun 2007 di Kabupaten Karanganyar terdapat koperasi sebanyak 927 unit dengan jumlah anggota mencapai 153.299 orang. Jenis koperasi terbanyak berasal dari golongan masyarakat (KKT dan KSU), yaitu 876 buah, KUD 17 buah, koperasi fungsional 76 buah dan koperasi karyawan 79 buah.
Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007 Toko/Kios KUD/ Koperasi No Kecamatan Pasar Warung BUUD Simpan Pinjam/ USP 1. Jatipuro 3 354 1 20 2. Jatiyoso 3 396 1 16 3. Jumapolo 3 427 1 36 4. Jumantono 2 227 1 26 5. Matesih 3 473 1 48 6. Tawangmangu 3 561 1 60 7. Ngargoyoso 3 213 1 28 8. Karangpandan 3 350 1 45
9. Karanganyar 4 1.074 1 10. Tasikmadu 3 753 1 11. Jaten 4 1.617 1 12. Colomadu 3 832 1 13. Gondangrejo 1 681 1 14. Kebakkramat 3 617 1 15. Mojogedang 6 593 1 16. Kerjo 2 372 1 17. Jenawi 3 267 1 Jumlah Th. 2007 52 9.807 17 Jumlah Th. 2006 50 9.517 17 Jumlah Th. 2005 50 9.067 17 Jumlah Th. 2004 50 9.016 17 Jumlah Th. 2003 69 8.926 17 Jumlah Th. 2002 69 9.106 17 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
182 58 123 64 48 39 56 38 23 901 783 736 403 264 244
7. PDRB dan Inflasi a. PDRB Salah satu indikator penting untuk mengetahui kondisi ekonomi suatu wilayah atau regional dalam periode tertentu ditunjukan oleh data Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). PDRB didefinisikan sebagai jumlah nilai tambah yang dihasilkan oleh seluruh unit usaha dalam suatu wilayah atau merupakan jumlah seluruh nilai barang dan jasa akhir yang dihasilkan oleh seluruh unit ekonomi di suatu wilayah dalam periode waktu tertentu.
No. 1.
Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) Lapangan Usaha 2007 2008 Pertanian 1.496.358,39 1.701.539,07
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Pertambangan dan Penggalian 71.047,85 Industri Pengolahan 3.288.513,83 Listrik, Gas dan Air Minum 110.207,47 Bangunan 197.841,47 Perdagangan 788.762,79 Angkutan dan Komunikasi 233.376,92 Lembaga Keuangan, Sewa 184.872,62 Bangunan dan Jasa Perusahaan 9. Jasa-Jasa 534.009,14 PDRB 6.904.990,47 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
80.483,00 3.578.431,04 124.816,13 228.249,70 890.413,99 256.509,36 207.807,07 611.425,99 7.679.675,35
Tabel 4.7. Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 - 2008 (Persen) Tahun Sektor Ekonomi 2004 2005 2006 2007 2008 1. Pertanian 19,68 19,68 19,50 19,47 20,08 2. Pertambangan dan 0,87 0,86 0,85 0,83 0,80 Penggalian 3. Industri Pengolahan 51,02 51,55 52,72 52,88 52,08 4. Listrik, Gas dan Air minum 1,37 1,38 1,40 1,38 1,36 5. Bangunan 2,44 2,43 2,41 2,40 2,37 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 10,50 10,33 10,25 10,09 10,29 7. Pengangkutan dan Komunikasi 2,94 2,89 2,66 2,80 2,75 8. Keuangan, Persewaan dan Jasa2,13 2,14 2,15 2,12 2,09 jasa 9. Jasa-jasa 8,05 7,74 7,87 8,03 8,19 Jumlah 100 100 100 100 100 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
b. Inflasi Selama tahun 2008, inflasi di Kabupaten Karanganyar mencapai 10,83 %. Inflasi tertinggi jatuh pada bulan Juni sebesar 2,34 % dan terendah pada bulan Desember sebesar 0,54 %. Penyumbang inflasi terbesar adalah kelompok bahan makanan yang mencapai 20,17 %,
kemudian kelompok kesehatan sebear 13,55 % dan ketiga adalah kelompok transportasi dan komunikasi sebesar 9,28 %. Sedangkan penyumbang terendah adalah kelompok pendidikan, rekreasi dan olahraga yaitu 2,49 % dan kelompok sandang sebesar 3,23 %.
Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004-2008 Tahun 2004 2005 2006 2007 2008 Inflasi 5.31 14.20 6.41 4.09 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
10.83
B. Deskripsi Lokasi Pasar Wisata Tawangmangu terletak di Jalan Lawu kecamatan Tawangmangu, dimana letaknya dekat dengan objek wisata Grojogan Sewu dan bersebelahan dengan Terminal Tawangmangu. Kawasan Pasar Wisata Tawangmangu sangat ramai dilintasi kendaraan bermotor baik bus ataupun mobil dan motor penduduk sekitar dan para wisatawan yang ingin berkunjung ke objek wisata yang ada di Tawangmangu (Grojogan Sewu, Taman Ria Balekambang, hutan Wisata Cemoro Sewu dan lain-lain). Pasar Wisata Tawangmangu yang telah direvitalisasi terdiri dari tiga lantai. Pasar ini sekarang tampak nyaman dan tertata dengan tambahan jembatan peyeberangan yang menghubungkan antara Pasar Wisata Tawangmangu dengan terminal Tawangmangu, bagian depannya terdiri dari kios-kios permanen dan tertutup dengan pintu lipat (folding gate).
1. Latar Belakang Proyek Pasar Tawangmangu adalah salah satu pasar kelas I milik pemerintah kabupaten Karanganyar yang menempati lahan seluas ±7.300 m² dan memiliki letak yang cukup strategis yaitu terletak ditepi jalan Tawangmangu-Solo dan berseberangan dengan terminal Tawangmangu. Secara umum kondisi tersebut suasana pasar sebelum direvitalisasi terlihat tidak nyaman, sirkulasi rancu, kumuh, pengap (panas, kotor, becek), bongkar muat dan parkir tidak tertata. Secara umum pasar tersebut sangat padat dan tidak dapat menampung pedagang yang terus bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya banyaknya pedagang yang tidak teratur menempati los-los pasar serta pertumbuhan warungwarung baru disekitar pasar. Berdasarkan permasalahan diatas sudah seharusnya apabila Pasar Tawangmangu direvitalisasi. 2. Maksud dan Tujuan Proyek Tujuan
yang
diharapkan
dari
Revitalisasi
Pasar
Wisata
Tawangmangu diantaranya adalah: a. Menambah daya tampung bagi para pedagang. b. Menciptakan suasana pasar yang nyaman dan aman bagi pedagang dan pengunjung. c. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang memadai.
d. Penataan keluar masuk kendaraan dan bongkar muat barang. e. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi pedagang
pasar
serta
perkotaan
di
sekitar
Pasar
Wisata
Tawangmangu. f. Menjadikan pasar tradisional ini menjadi salah satu tempat tujuan wisata. g.
Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang pada khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya.
h. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis barang dagangan. 3. Data Umum Proyek -
Nama Proyek
: Revitalisasi Pasar Tawangmangu
-
Sumber dana
: APBD Kabupaten Karanganyar
-
Nilai Proyek
: Rp. 25.230.936.000,00
-
Kontraktor Pelaksana Proyek
: PT Karisma Cipta Tunggal Semarang
-
Tanggal Mulai Proyek
: 27 Juni 2008
-
Waktu Pelaksanaan Proyek
: 27 Juni 2008 - 21 Februari 2009 ( 236 hari)
-
Sifat Proyek
C. Analisis Data dan Pembahasan
: Social Oriented
Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu memang diperlukan apabila dilihat darisegi ekonomi memang memiliki prospek yang lumayan menjanjikan. Dengan adanya fasilitas sarana dan prasarana pasar yang menunjang, diharapkan dapat menambah kenyamanan berbelanja sekaligus dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang dan meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu ini menghabiskan dana sebesar Rp. 25.230.936.000,00 (dua puluh lima milyar dua ratus tiga puluh juta sembilan ratus tiga puluh enam rupiah ). Analisis ini terbagi 3 bagian yaitu: pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi. 1. Pendekatan Ekonomis Pada pendekatan ini akan dibahas mengenai asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut: -
Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan saja yang dihitung.
-
Discount rate, yang ditetapkan adalah 13% yaitu sebesar tingkat suku bunga pinjaman yang berlakku pada investasi proyek pemerintah.
-
Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.
-
Nilai residu dari proyek ini adalah sebesar Rp. 5.046.187.200,00 (20% dari total biaya investasi).
-
Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun (UU No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung). Berikut yang akan dibahas adalah mengenai biaya investasi,
estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu di Kabupaten Karanganyar. a. Biaya Investasi Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk membiayai revitalisasi Pasar Tawangmangu. Berikut adalah biaya investasi revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu: Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar No Uraian Pekerjaan Harga I Pekerjaan Persiapan Rp. 179.842.564,40 II Pekerjaan Struktur Rp. 15.020.890.525,59 III Pekerjaan Arsitektur A Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Rp. 1.346.381.293,00 B Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 649.057.309,03 C Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp. 988.155.470,84 D Pekerjaan Finishing Rp. 391.369.811,45 IV Pekerjaan Landscape Rp. 1.428.154.838,28 V Pekerjaan Jembatan Rp. 326.847.609,85 VI Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal Rp. 2.497.424.215,61 Jumlah Rp. 22.828.123.638,03 Biaya IMB Rp. 120.000.000,00 PPN 10% Rp. 2.282.812.363,80 Jumlah Total Rp. 25.230.936.001,83 Dibulatkan Rp. 25.230.936.000,00 Sumber : PT. Karisma Cipta Tunggal, data diolah, 2010.
b. Estimasi Pendapatan Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung dan manfaat tidak langsung. Manfaat langsung berupa hasil penjualan kios, los dan retribusi pasar, retribusi parkir, retribusi kebersihan, retribusi MCK dan pajak reklame yang diperoleh pemerintah Kabupaten Karanganyar selaku pemilik proyek. Tabel dibawah ini adalah tabel estimasi harga jual kios dan los di Pasar Wisata Tawangmangu.
No.
Keterangan
Lantai Dasar Kios Ukuran A.1 3x3 m (9m²) Kios Ukuran A.2 3x4 m (12m²) Los Ukuran A.3 1,5x2 m (3m²)
Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Luas Harga Jual Harga Jumlah (m²) / m² (Rp.) (Rp.)
Harga Jual / Unit (Rp.)
A.
Lantai Satu Kios Ukuran B.1 3x3 m (9m²) Kios Ukuran B.2 3x4 m (12m²) Los Ukuran B.3 1,5x2 m (3m²)
74
666
3.333.000
2.219.778.000
29.997.000
34
408
3.333.000
1.359.864.000
39.996.000
479
1.437
1.666.000
2.394.042.000
4.998.000
95
855
3.111.000
2.659.905.000
27.999.000
34
408
3.111.000
1.269.288.000
37.332.000
439
1.317
1.555.000
2.047.935.000
4.665.000
40
160
300.000
48.000.000
1.200.000
B.
C.
Kios Renteng Kios Ukuran 2x2 m (4m²)
Total 5.251 11.998.812.000 Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010. Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu dan Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, dalam pelaksanaan penjualan kios dan los pemerintah kabupaten Karanganyar mengambil kebijaksanaan untuk memberikan keringanan bagi pedagang lama yang sudah ada di pasar Tawangmangu dengan membayar 45% dari harga jual kios dan los (Interview
dengan
Sugino,
S.E
Kepala
Pengelola
Pasar
Wisata
Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). Dan sisanya untuk pedagang baru sebanyak 10 kios dan 52 los membayar penuh dari harga kios dan los. Berikut adalah penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu: I. Lantai Dasar a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, sudah terjual semua. 34 x 12 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 611.938.800,00 b. Kios ukuran 3 x 3 m = 74 buah, sudah terjual semua. 74 x 9 m x Rp. 3.333.000,00 x 45%
= Rp. 998.900.100,00
c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 479 buah, terjual 461 sisa 18. 461 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 x 45% = Rp. 1.036.835.100,00 18 x 3 m x Rp. 1.666.000,00
= Rp. 89.964.000,00
II. Lantai 1 a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, terjual 31 sisa 3. 31 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 520.781.400,00
3 x 12 m x Rp. 3.111.000,00
= Rp. 111.996.000,00
b. Kios ukuran 3 x 3 m = 95 buah, terjual 88 sisa 7. 88 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 x 45%
= Rp. 1.108.760.400,00
7 x 9 m x Rp. 3.111.000,00
= Rp. 195.993.000,00
c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 439 buah, terjual 405 sisa 34 405 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 x 45% = Rp. 850.196.250,00 34 x 3 m x Rp. 1.555.000,00
= Rp. 158.610.000,00
III. Kios Renteng a. Kios ukuran 2 x 2 m = 40 buah, sudah terjual semua. 40 x 4 m x Rp. 300.000,00 x 75%
= Rp. 36.000.000,00
Total dari hasil penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu adalah Rp. 5.719.975.050,00, peneliti mengasumsikan kios dan los ini akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut: Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tahun Penjualan Kios Prosentase (%) Prosentase dan Los (Rp.) Komulatif 1. 826.865.313* 14,46 14,46 2. 1.500.000.000** 26,22 40,68 3. 1.450.000.000** 25,35 66,03 4. 1.300.000.000** 22,73 88,76 5. 643.109.737** 11,24 100,00 Total 5.719.975.050 100,00 Sumber : * Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010. ** Hasil Estimasi Penjualan Kios dan Los, 2010.
Grafik 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu
Sumber : Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tabel 4.11. Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-2 (2010) akan terdapat beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa hal, yang pertama dibuatnya titik reklame di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu. Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata Tawangmangu. Dengan banyaknya pedagang dan pengunjung yang
datang ke Pasar Wisata Tawangmangu maka pendapatan parkir dan lavatory (MCK) juga meningkat. Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan estimasi pendapatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Pendapatan Parkir Sepeda Motor Tahun ke-2 (2010) Asumsi: -
Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.
-
Dalam satu hari terdapat 700 sepeda motor yang parkir.
-
Pendapatan parkir sepeda motor dalam 1 tahun adalah: Rp. 500,00 x 700 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 126.000.000,00
b. Pendapatan Parkir Mobil Tahun ke-2 (2010) Asumsi: -
Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.
-
Dalam satu hari terdapat 100 mobil parkir.
-
Pendapatan parkir mobil dalam 1 tahun adalah: Rp. 1.000,00 x 120 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 43.200.000,00
c. Pendapatan Retribusi Kios -
Tahun ke-2 (2010)
Asumsi: ·
Retribusi kios ukuran 3 x 4 m
= Rp. 2.000,00
Ukuran 3 x 4 m (56 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 112.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 112.000,00 x 30 x 12) = Rp. 40.320.000,00. ·
Retribusi kios ukuran 3 x 3 m
= Rp. 1.500,00
Ukuran 3 x 3 m (142 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 213.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 213.000,00 x 30 x 12) = Rp. 76.680.000,00 ·
Retribusi kios renteng
= Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 1.000)
= Rp. 36.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 36.000,00 x 30 x 12) = Rp. 12.960.000,00 ·
Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m
= Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari = 866 los x Rp. 500 = Rp. 433.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 433.000,00 x 30 x 12) =Rp. 155.880.000,00 -
Tahun ke-5 (2013) Asumsi: ·
Retribusi kios ukuran 3 x 4 m
= Rp. 2.000,00
Ukuran 3 x 4 m (68 kios x Rp. 2.000,00)
= Rp. 136.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 136.000,00 x 30 x 12) = Rp. 48.960.000,00 ·
Retribusi kios ukuran 3 x 3 m
= Rp. 1.500,00
Ukuran 3 x 3 m (169 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 253.500,00
Dalam 1 tahun (Rp. 253.500,00 x 30 x 12) = Rp. 91.260.000,00 ·
Retribusi kios renteng
= Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 1.000)
=Rp. 40.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 40.000,00 x 30 x 12) = Rp. 14.400.000,00 ·
Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m
= Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari = 903 los x Rp. 500 = Rp. 451.500,00 Dalam 1 tahun (Rp. 451.500,00 x 30 x 12) = Rp. 162.540.000,00 Jumlah pendapatan retribusi kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 317.160.000,00. d. Retribusi Kebersihan -
Tahun ke-2 (2010) Asumsi: ·
Retribusi kebersihan kios pasar
= Rp. 300,00
Dalam 1 hari (198 kios x Rp. 300,00)
=Rp. 59.400,00
Dalam 1 tahun (Rp.59.400,00 x 30 x 100)= Rp. 25.596.000,00 ·
Retribusi kebersihan kios renteng Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 200,00)
= Rp. 200 = Rp. 7.200,00
Dalam 1 tahun (Rp. 7.200,00 x 30 x 12) = Rp. 2.592.000,00 ·
Retribusi kebersihan los
= Rp. 100,00
Dalam 1 hari (866 los x Rp. 100)
= Rp. 86.600,00
Dalam 1 tahun (Rp. 86.600,00 x 30 x 12) = Rp. 31.176.000,00
Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-2 (2010) adalah Rp. 59.364.000,00. -
Tahun ke-5 (2013) Asumsi: ·
·
Retribusi kebersihan kios pasar
= Rp. 300,00
Dalam 1 hari (237 kios x Rp. 300,00)
=Rp. 71.100,00
Dalam 1 tahun (Rp.71.100 x 30 x 100)
= Rp. 25.596.000,00
Retribusi kebersihan kios renteng Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 200,00)
= Rp. 200 = Rp. 8.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 8.000,00 x 30 x 12) = Rp. 2.880.000,00 ·
Retribusi kebersihan los
= Rp. 100,00
Dalam 1 hari (903 los x Rp. 100)
= Rp. 90.300,00
Dalam 1 tahun (Rp. 90.300,00 x 30 x 12) = Rp. 32.508.000,00 Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 60.984.000,00. e. Pendapatan Pengelolaan Kamar mandi (MCK) atau lavatory Tahun ke-2 (2010) Asumsi: -
Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00
-
Dalam 1 hari terdapat 300 orang yang menggunakan kamar mandi. Pendapatan pengelolaan MCK dalam 1 tahun:
(300 kali x Rp. 1.000,00 x 30 hari x 12 bulan) = 108.000.000,00 Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009 No. Jenis Peruntukan Target Realisasi 1. Retribusi Pasar Rp. 208.952.000,00 Rp. 209.399.300,00 2. Retribusi Kebersihan Rp. 31.970.400,00 Rp. 28.510.000,00 3. Retribusi Parkir Rp. 4.000.000,00 Rp. 9.950.000,00 4. Retribusi MCK Rp. 12.000.000,00 Rp. 12.760.000,00 Total Rp. 256.922.400,00 Rp. 260.619.300,00 Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010. f. Pendapatan Pajak Reklame Pasar Wisata Tawangmangu memberikan manfaat secara langsung dalam penerimaan pendapatan dari pajak reklame. Reklame ini bertempat di jembatan penyeberangan yang menghubungkan Pasar Wisata Tawangmangu dan terminal Tawangmangu, dengan ukuran reklame 1,5 x 15 m. Penarikan pajak reklame ini dibagi menjadi retribusi titik reklame (Rp. 9.000.000,00), pajak reklame (Rp. 2.187.000,00) dan retribusi tempat lokasi (Rp. 1.487.000,00) sehingga total yang dapat diperoleh dari pajak reklame yang bertempat di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu sebesar
Rp. 12.674.000,00.
g. Izin Penempatan Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6 Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun
sekali harus memperbarui izin penempatan kios, begitu pula dengan los 1 tahun sekali harus memperbarui izin penempatan los. -
Kios ukuran 3x4m dan 3x3m 5 tahun sekali (Rp. 65.000,00 x 237 kios)
-
= Rp. 15.405.000,00
Los ukuran 1,5x2m 1 tahun sekali (Rp. 5.000 x 903 los)
= Rp. 4.515.000,00
h. Penarikan Pajak Listrik Pedagang Penarikan pajak listrik hanya dikenakan bagi pedagang kios saja, dimana setiap bulannya pedagang harus membayar Rp. 7.500.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010). Berarti dalam 1 tahun pedagang harus membayar pajak listrik sebesar Rp. 90.000.000,00 (12 bulan x Rp. 7.500.000,00).
i.
Subsidi Listrik Pemerintah Kabupaten Karanganyar Pasar Wisata Tawangmangu untuk beroperasi setiap bulannya mendapatkan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar sebesar Rp. 5.000.000,00. Berarti dalam satu tahun Pasar Wisata Tawangmangu memperoleh subsidi sebesar Rp. 60.000.000,00.
c. Estimasi Biaya Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji, biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bagunan.
1. Biaya Listrik Pengeluaran biaya listrik, telepon dan air untuk Pasar Wisata Tawangmangu setiap bulannya sekitar Rp. 12.000.000,00. Sehingga dalam satu tahun memerlukan biaya sebesar (12 x 12.000.000,00) = Rp. 144.000.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010). 2. Biaya Gaji Biaya gaji sebesar Rp. 60.000.000,00 per tahun adalah gaji karyawan honorer di luar pegawai Dinas Pengelolaan Pasar, meliputi 4 petugas kebersihan, 4 satpam, 1 petugas listrik (Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). -
4 petugas kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu (Rp 600.000,00 x 4) x 12
-
4 Satpam Pasar Wisata Tawangmangu (Rp 500.000,00 x 4) x 12
-
= Rp 28.800.000,00
= Rp 24.000.000,00
Petugas listrik Pasar Wisata Tawangmangu Rp 600.000,00 x 12
= Rp 7.200.000,00
3. Biaya Pengelolaan Sampah dan Kebersihan Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu pada Tahun 2009.
Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009 No. Keterangan Unit Harga / unit Jumlah Ganti 1. Sepatu boot 4 50.000 200.000 5 tahun 2. Keranjang besar 12 15.000 180.000 2 tahun 3. Keranjang kecil 12 8.000 96.000 2 tahun 4. Sapu lidi 10 5.000 50.000 1 tahun 5. Sapu rayung 10 9.000 90.000 1 tahun 6. Keset 4 40.000 160.000 2 tahun 7. Alat pel 6 30.000 180.000 2 tahun 8. Superpel 40 5.000 200.000 1 tahun 9. Kemoceng 2 7.000 14.000 1 tahun 10. Garuk 2 50.000 100.000 10 tahun 11. Ceker 2 25.000 50.000 10 tahun 12. Sekop 2 45.000 90.000 10 tahun 13 Troli 4 275.000 1.100.000 10 tahun 2.510.000 Sumber : Estimasi biaya pembelian alat-alat kebersihan, 2010. 4. Biaya Pemeliharaan Bangunan Biaya pemeliharaan fisik pasar dianggarkan 5 tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00.
2. Kriteria Investasi Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu merupakan proyek yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar, sehingga untuk menghitung kelayakan Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu ini digunakan analisis kelayakan investasi proyek. a. Analisis Kelayakan Investasi Proyek
Beberapa alat analisis yang dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menilai kelayakan suatu proyek yang sudah berjalan adalah sebagai berikut: Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period. 1. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-presentvalue-kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebutsama atau lebih besar dari 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Dari tabel 4.14. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh NPV sebagai berikut: n B - Ct NPV = å t t =0 (1 + i) t
NPV = -17.053.525.248
Perhitungan Net Present Value (NPV) menunjukan hasil sebesar – Rp. 17.053.525.248,00 yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.
Th 0 1 2 3
Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Benefit Cost Net cash flow NPV DF 13% (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 0 25.230.936.000 -25.230.936.000 1,0000 -25.230.936.000 1.241.814.613 206.510.000 1.035.304.613 0,8850 916.244.583 2.289.408.000 204.354.000 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787 2.239.408.000 204.970.000 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.978
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2.089.408.000 1.481.047.737 822.533.000 822.533.000 826.314.440 826.314.440 841.719.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 841.719.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 841.719.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 826.314.440 841.719.440
204.354.000 209.970.000 204.354.000 204.970.000 204.354.000 204.970.000 210.694.000 204.970.000 204.354.000 204.970.000 204.354.000 209.970.000 204.354.000 204.970.000 204.354.000 204.970.000 210.694.000 204.970.000 204.354.000 204.970.000 204.354.000 209.970.000
1.885.054.000 1.271.077.737 618.179.000 617.563.000 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440
0,6133 0,5428 0,4803 0,4251 0,3762 0,3329 0,2946 0,2607 0,2307 0,2042 0,1807 0,1599 0,1415 0,1252 0,1103 0,0981 0,0868 0,0768 0,0680 0,0601 0,0532 0,0471
1.156.103.618 689.940.996 296.911.374 262.526.031 233.981.518 206.845.564 185.900.095 161.984.496 143.486.274 126.878.535 112.388.252 101.016.735 88.007.402 77.792.324 68.602.237 60.953.890 54.773.008 47.719.253 42.293.310 37.342.801 33.088.295 29.755.399 -17.053.525.248
Sumber : Data diolah, 2010.
2. Iternal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang
telah di-present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-value-kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i). Berdasarkan tabel 4.15. dapat diketahui bahwa pada tingkat
discount
factor
13%
diperoleh
NPV
sebesar
-17.053.525.248,37 sedangkan pada tingkat discount factor 15% diperoleh NPV sebesar -17.770.708.305,07. Kemudian dengan rumus : IRR = i' +
IRR = 13 +
NPV' (i"-i' ) NPV'- NPV"
-17.053.525.248,37 (15-13) (-17.053.525.248,37) - (-17.770.708.305,07)
IRR = 13 + -23,77848318 (2) = - 34,56 Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar - 34,56, nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.
Th.
Tabel 4.15. Net cash flow (Rp.)
Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) DF NPV DF 13% 15% (Rp.)
NPV (Rp.)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
-25.230.936.000 1.035.304.613 2.085.054.000 2.034.438.000 1.885.054.000 1.271.077.737 618.179.000 617.563.000 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440
1 0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803 0,4251 0,3762 0,3329 0,2946 0,2607 0,2307 0,2042 0,1807 0,1599 0,1415 0,1252 0,1103 0,0981 0,0868 0,0768 0,0680 0,0601 0,0532 0,0471
-25.230.936.000 916.244.582,51 1.632.805.787,40 1.410.068.977,80 1.156.103.618,20 689.940.995,64 296.911.373,70 262.526.031,30 233.981.517,53 206.845.564,08 185.900.094,62 161.984.495,51 143.486.273,51 126.878.534,65 112.388.251,51 101.016.735,46 88.007.402,26 77.792.323,89 68.602.236,53 60.953.889,56 54.773.008,19 47.719.252,99 42.293.309,92 37.342.800,84 33.088.295,41 29.755.398,62 -17.053.525.248,37
Sumber : Data diolah, 2010.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)
1 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 0,0531 0,0462 0,0402 0,0349 0,0304
-25.230.936.000 900.300.891,46 1.576.509.329,40 1.337.642.985,00 1.077.873.877,20 631.979.850,84 267.238.781,70 232.141.931,70 203.318.867,84 176.648.224,29 155.989.488,77 133.526.920,16 116.244.406,24 100.968.471,50 87.883.010,17 77.642.006,18 66.487.571,04 57.722.898,48 50.254.403,55 43.680.514,13 38.555.654,38 32.993.389,76 28.734.572,33 24.978.046,49 21.706.419,36 19.205.182,98 -17.770.708.305,07
Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak. Dari tabel 4.16. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Benefit Cost Ratio sebagai berikut : n (B t ) å t =0 (1 + i) t B/C Ratio = n (C t ) å t =0 (1 + i) t
B/C Ratio =
9.685.203.417,43 26.738.728.665,80
B/C Ratio = 0,362216302 dibulatkan 0,36 Berdasarkan perhitungan di atas diperoleh Benefit Cost Ratio sebesar 0,36 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan tidak layak untuk dilaksanakan.
Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Th. Benefit Cost DF PV Benefit PV Cost 13% (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 0 0 25.230.936.000 1,0000 0 25.230.936.000 1.241.814.613 1 206.510.000 0,8850 1.099.005.932,51 182.761.350,00 2.289.408.000 2 204.354.000 0,7831 1.792.835.404,80 160.029.617,40 2.239.408.000 3 204.970.000 0,6931 1.552.133.684,80 142.064.707,00 2.089.408.000 4 204.354.000 0,6133 1.281.433.926,40 125.330.308,20 1.481.047.737 5 209.970.000 0,5428 803.912.711,64 113.971.716,00 822.533.000 6 204.354.000 0,4803 395.062.599,90 98.151.226,20 822.533.000 7 204.970.000 0,4251 349.658.778,30 87.132.747,00 826.314.440 8 204.354.000 0,3762 310.859.492,33 76.877.974,80 826.314.440 9 204.970.000 0,3329 275.080.077,08 68.234.513,00 841.719.440 10 210.694.000 0,2946 247.970.547,02 62.070.452,40 826.314.440 11 204.970.000 0,2607 215.420.174,51 53.435.679,00 826.314.440 12 204.354.000 0,2307 190.630.741,31 47.144.467,80 826.314.440 13 204.970.000 0,2042 168.733.408,65 41.854.874,00 826.314.440 14 204.354.000 0,1807 149.315.019,31 36.926.767,80 841.719.440 15 209.970.000 0,1599 134.590.938,46 33.574.203,00 826.314.440 16 204.354.000 0,1415 116.923.493,26 28.916.091,00 826.314.440 17 204.970.000 0,1252 103.454.567,89 25.662.244,00 826.314.440 18 204.354.000 0,1103 91.142.482,73 22.540.246,20 826.314.440 19 204.970.000 0,0981 81.061.446,56 20.107.557,00 841.719.440 20 210.694.000 0,0868 73.061.247,39 18.288.239,20 826.314.440 21 204.970.000 0,0768 63.460.948,99 15.741.696,00 826.314.440 22 204.354.000 0,0680 56.189.381,92 13.896.072,00 826.314.440 23 204.970.000 0,0601 49.661.497,84 12.318.697,00 826.314.440 24 204.354.000 0,0532 43.959.928,21 10.871.632,80 841.719.440 25 209.970.000 0,0471 39.644.985,62 9.889.587,00 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80 0,362216302 Sumber : Data diolah, 2010.
4. Profitability Ratio (PV/K) Profitability Ratio (PV’/K) menunjukan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV’/K > 1, sebaliknya apabila PV’/K < 1 maka proyek akan ditolak. Dari tabel 4.17. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut : n B - EPt å t t =0 (1 + i) t PV/K = n Kt å t =0 (1 + i) t
PV/K = 8.177.410.751,63 25.230.936.000 PV/K = 0,324102552 dibulatkan 0,32 Berdasarkan
hasil
perhitungan
di
atas
diperoleh
Profitability Ratio sebesar 0,32 < 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan.
Tabel 4.17. Th. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Investasi (Rp.)
Perhitungan Profitability Ratio (PV/K)
Gross Benefit O&M (Rp.)
25.230.936.000 1.035.304.613 2.085.054.000 2.034.438.000 1.885.054.000 1.271.077.737 618.179.000 617.563.000 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 631.025.440 621.344.440 621.960.440 621.344.440 621.960.440 631.749.440
DF 13 %
NPV Investasi (Rp.)
NPV Gross Benefit-O&M (Rp.)
1,0000 25.230.936.000 0,8850 916.244.582,51 0,7831 1.632.805.787,40 0,6931 1.410.068.977,80 0,6133 1.156.103.618,20 0,5428 689.940.995,64 0,4803 296.911.373,70 0,4251 262.526.031,30 0,3762 233.981.517,53 0,3329 206.845.564,08 0,2946 185.900.094,62 0,2607 161.984.495,51 0,2307 143.486.273,51 0,2042 126.878.534,65 0,1807 112.388.251,51 0,1599 101.016.735,46 0,1415 88.007.402,26 0,1252 77.792.323,89 0,1103 68.602.236,53 0,0981 60.953.889,56 0,0868 54.773.008,19 0,0768 47.719.252,99 0,0680 42.293.309,92 0,0601 37.342.800,84 0,0532 33.088.295,41 0,0471 29.755.398,62 25.230.936.000 8.177.410.751,63 0,324102552
Sumber : Data diolah, 2010.
5. Payback Periods Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya proyek yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Dalam pemilihan suatu proyek, proyek yang paling cepat mengembalikan investasi maka kemungkinan proyek tersebut untuk dipilih semakin besar. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money (perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang). Dari perhitungan tabel 4.18. dapat diketahui aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-32 adalah Rp. 94.641.650,00 sedangkan aliran kas tahun operasional ke-33 sebesar
Rp. 526.702.790,00. Ini berarti bahwa waktu
yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar
Rp.
94.641.650,00 dalam tahun operasional ke-33 adalah sebagai berikut :
94.641.650 x 12 bulan = 2,2 bulan. 526.702.790 Dapat disimpulkan bahwa payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu dapat terbayar kembali setelah 32 tahun 2 bulan.
Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Net cash flow Cash flow Th. (Rp.) (Rp.) 0 -25.230.936.000 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 -24.195.631.387 2 2.085.054.000 -22.110.577.387 3 2.034.438.000 -20.076.139.387 4 1.885.054.000 -18.191.085.387 5 1.271.077.737 -16.920.007.650 6 618.179.000 -16.301.828.650 7 617.563.000 -15.684.265.650 8 621.960.440 -15.062.305.210 9 621.344.440 -14.440.960.770 10 631.025.440 -13.809.935.330 11 621.344.440 -13.188.590.890 12 621.960.440 -12.566.630.450 13 621.344.440 -11.945.286.010 14 621.960.440 -11.323.325.570 15 631.749.440 -10.691.576.130 16 621.960.440 -10.069.615.690 17 621.344.440 -9.448.271.250 18 621.960.440 -8.826.310.810 19 621.344.440 -8.204.966.370 20 631.025.440 -7.573.940.930 21 621.344.440 -6.952.596.490 22 621.960.440 -6.330.636.050
23 621.344.440 24 621.960.440 25 631.749.440 26 621.960.440 27 621.344.440 28 621.960.440 29 621.344.440 30 631.025.440 31 621.344.440 32 621.960.440 33 621.344.440 Sumber : Data diolah, 2010.
-5.709.291.610 -5.087.331.170 -4.455.581.730 -3.833.621.290 -3.212.276.850 -2.590.316.410 -1.968.971.970 -1.337.946.530 -716.602.090 -94.641.650 526.702.790
3. Analisis Sensitivitas Dengan pengujian sensitivitas kita dapat mengetahui derajat sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap kelayakan usaha tersebut. Pada tabel 4.111 dapat dilihat contoh pengujian sensitifitas beberapa asumsi terhadap NPV suatu usaha. Dengan berbagai asumsi apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Jika harga kios dan los naik lebih kecil dari 177,9%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 164,271. Jika retribusi pasar naik lebih kecil dari 758,51%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila retribusi parkir naik 1.651,38% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3.733. Jika retribusi parkir naik lebih kecil dari 1.651,38%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila retribusi MCK naik 2511.01% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 35,506. Jika retribusi MCK naik lebih kecil dari 2511.01%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila pajak reklame naik 20978.43% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,057. Jika pajak reklame naik lebih kecil dari 20978.43%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila ijin penempatan naik 51005.81% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,062. Jika ijin penempatan naik lebih kecil dari 51005.81%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 11,311. Jika penarikan listrik
pedagang naik lebih kecil dari 2685.15%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila subsidi listrik Pemkab naik 3977.73% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 33,300. Jika subsidi listrik Pemkab naik lebih kecil dari 3977.73%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat disimpulkan bahwa usaha tersebut secara logis akan layak setelah harga kios dan los dinaikan sebesar 177,9%. Apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, usaha tersebut menjadi layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa yang akan datang.
Tabel 4.19. Pengujian Sensitivitas Beberapa Asumsi Terhadap NPV Pengujian
Variabel Kenaikan harga jual kios dan los Kenaikan retribusi pasar, Kenaikan retribusi parkir Kenaikan retribusi MCK Kenaikan pajak reklame Kenaikan ijin penempatan Kenaikan penarikan listrik pedagang Kenaikan subsidi listrik Pemkab NPV
Retribusi MCK
Asumsi kenaikan 51005.81%
Penarikan listrik pedagang Asumsi kenaikan -
Subsidi listrik pemkab Asumsi kenaikan -
-
-
2685.15%
-
3,057
3,062
11,311
3977.73% 33,300
Harga jual kios&los
Retribusi pasar
Retribusi parkir
Pajak reklame
Asumsi kenaikan 177.9% -
Asumsi kenaikan 758.51% -
Asumsi Asumsi Asumsi kenaikan Kenaikan kenaikan 1651.38% 2511.01% 20978.43% -
-
-
-
-
278,827
164,271
3,733
35,506
Ijin penempatan
Asumsi semula Harga kios dan los Rp. 5.719.975.050,00; Retribusi pasar Rp. 9.282.611.220,00; Retribusi parkir Rp. 4.070.750.000,00; MCK Rp. 2.604.760.000,00; Pajak Reklame Rp. 304.176.000,00; Ijin Penempatan Rp. 189.160.000,00; Penarikan listrik pedagang Rp. 2.250.000.000,00; Subsidi listrik pemerintah Rp. 1.500.000.000,00
4. Implementasi Ekonomi Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu secara ekonomi tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena dari pihak Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar ingin menjadikan Pasar Wisata Tawangmangu menjadi salah satu ikon Kabupaten
Karanganyar.
Tawangmangu
Pemerintah
Dalam
merevitalisasi
Kabupaten
Karanganyar
Pasar
Wisata
mengeluarkan
investasi yang besar, sehingga pendapatan dan biaya pasar untuk menutup dana pembangunan pasar tidak tercapai. Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar dalam penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu mengeluarkan kebijakan untuk pedagang lama Pasar Wisata Tawangamangu hanya membayar 45% dari harga yang telah ditentukan (Peraturan Bupati Karanganyar Nomor. 6 Tahun 2007). Hal ini dapat dikatakan bahwa kebijakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan pasar yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu, hal ini tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk merevitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu. Para pedagang juga terkesan selalu bergantung pada kebijakan dan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar.
111
Akan tetapi, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di pasar dan opini dari para pedagang Pasar Wisata Tawangmangu dapat diketahui bahwa kondisi pasar setelah direvitalisasi untuk lantai satu belum seramai kondisi dilantai dasar dan masih terdapat beberapa kios yang masih kosong atau belum terjual. Sementara itu untuk lantai dasar sudah ramai oleh pedagang maupun pembeli. Berikut ini adalah data pedagang kios dan los yang berada di Pasar Wisata Tawangmangu pada hari biasa dan hari pasaran : Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu pada hari Biasa dan hari Pasaran Kios Hari Jumlah 12m 9m Towongan 18 kios 84 kios 102 kios Pasaran 38 kios 108 kios 146 kios Los (3m) Towongan 1.569 m 523 pedagang Pasaran 2.091 m 697 pedagang Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar “Potensi Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu”, data diolah 2009. Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Setelah direvitalisasi, jumlah pedagang sekitar Pasar Wisata Tawangmangu semakin sedikit. Keadaan ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan pedagang kaki lima berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar.
112
Berdasarkan penelitian di lapangan, berikut adalah laba rata-rata pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu : Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu sebelum dan sesudah direvitalisasi Omset penjualan/ hari Biaya / hari Laba rata2 / hari No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah 1. Tatik 80.000 70.000 50.000 50.000 30.000 20.000 2. Sulis 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 3. Hari 120.000 80.000 60.000 60.000 60.000 20.000 4. Sunarso 500.000 400.000 280.000 300.000 220.000 100.000 5. Lestari 300.000 200.000 270.000 185.000 30.000 15.000 6. Yanti 50.000 30.000 20.000 20.000 30.000 10.000 7. Lastri 100.000 50.000 20.000 20.000 80.000 30.000 8. Agung 400.000 400.000 300.000 300.000 100.000 100.000 9. Sutamno 800.000 500.000 600.000 450.000 200.000 50.000 10. Ib. Suparno 400.000 300.000 370.000 280.000 30.000 20.000 11. Yustini 1.500.000 1.500.000 1.350.000 1.350.000 150.000 150.000 12. Nano 75.000 50.000 50.000 30.000 25.000 20.000 13. Sumiyati 200.000 200.000 175.000 175.000 25.000 25.000 14. Yahya 100.000 90.000 70.000 65.000 30.000 25.000 15. Suharisman 150.000 200.000 100.000 125.000 50.000 75.000 16. Kasidi 1.000.000 100.000 950.000 50.000 50.000 50.000 17. Pak Pur 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 18. Wahyu 200.000 150.000 150.000 130.000 50.000 20.000 19. Anom 300.000 300.000 250.000 250.000 50.000 50.000 20. Bu Asih 350.000 250.000 330.000 235.000 20.000 15.000 21. Mbak Sri 200.000 100.000 180.000 90.000 20.000 10.000 22. Warni 300.000 200.000 280.000 185.000 20.000 15.000 23. Danang 150.000 150.000 120.000 130.000 30.000 20.000 1.400.000 940.000 Sumber : Data primer, diolah 2010. Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata 113
Tawangmangu setelah adanya revitalisasi. Jadi dapat dikatakan revitalisasi Pasar Wisata
Tawangmangu
ini
belum
mampu
meningkatkan
masyarakat di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu.
114
kesejahteraan
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan Berdasarkan analisis kelayakan investasi, maka dapat disimpulkan bahwa secara ekonomis proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak layak untuk dijalankan. a. Analisis kelayakan investasi a.1. - NPV (Net Present Value) menunjukan hasil sebesar
(-
Rp. 17.053.525.248) yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak. - IRR (Internal Rate of Return) menunjukan hasil sebesar - 34,56; nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan. - B/C Ratio (Benefit Cost Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,36; nilai B/C Ratio < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar
115
Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak untuk dilaksanakan. - PV/K (Profitability Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,32; nilai PV/K < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan. a.2.
Payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir yaitu setelah 32 tahun 2 bulan.
Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat disimpulkan bahwa revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan menguntungkan untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar 177,9 %. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa yang akan datang. Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek dinyatakan tidak layak, maka proyek ini dikerjakan dan dibiayai oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar. Pasar Tawangmangu ini direvitalisasi karena memiliki umur ekonomis yang panjang, sehingga untuk kedepannya pasar ini
116
dapat memberi manfaat yang lebih bagi pedagang, masyarakat dan pemerintah..
Pasar
Tawangmangu
ini
oleh
Pemerintah
Kabupaten
Karanganyar akan dijadikan ikon wisata dari Kabupaten Karanganyar. Meskipun tidak layak dilaksanakan, tetapi diharapkan dengan adanya Pasar Tawangmangu ini bisa meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar tradisional, dapat meningkatkan daya saing, dapat meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) Kabupaten Karanganyar, menjadikan Pasar Tawangmangu sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata lain, revitalisasi pasar ini memang hanya bersifat sosial (social oriented).
B. Saran-saran Berdasarkan hasil penelitian di atas, maka ada beberapa hal yang dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut: 1. Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan menguntungkan untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar 177,9 %. 2. Pemerintah Kabupaten Karanganyar perlu menyiapkan subsidi setiap tahunnya untuk operasional Pasar Tawangmangu. 3. Para pengguna pasar yang datang ke Pasar Tawangmangu diharapkan menjaga kebersihan, kerapian dan kenyamanan. 4. Untuk penelitian yang sama selanjutnya diharapkan dapat lebih memperdalam permasalahan dan variabel penelitian.
117
5. Menjadikan Pasar Tawangmangu lebih menarik bagi pengunjung atau wisatawan. Seperti, dibuatnya rumah makan sehat dalam Pasar Tawangmangu. 6. Menyediakan
mekanisme
pengelolaan
sampah
(untuk
menjaga
kebersihan lokasi Pasar Tawangmangu).
DAFTAR PUSTAKA
BPS. 2009. Statistika Karanganyar dalam Angka Tahun 2009. Surakarta: BPS Kabupaten Karangayar. DPP. 2009. Arsip Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar 2009. Karanganyar: DPP Kabupaten Karanganyar. Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta. UPT AMP YKPN. Kartikasari, Diah Rasiana. 2007. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan. Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta: Ghalia Indonesia. Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta: Erlangga. Mangkoesoebroto, Guritno. 1993. Ekonomi Publik (edisi ketiga). Yogyakarta: BPFE UGM. Moeliono, Anton M. 2007. Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Ketiga. Jakarta: Balai Pustaka.
118
Pudjosumantro, Muljadi. 1995. Evaluasi Proyek. Yogyakarta: Liberty. Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Progam Pasca Sarjana Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan. Ratnayanti, Rini, et.al. 2006. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi. Media Teknik Sipil, halaman: 41-46. Institut Teknologi Nasional Bandung. Reksohadiprodjo, Sukanto. 2001. Ekonomika Publik (edisi pertama). Yogyakarta: BPFE UGM. Sarwoko. 2007. Statistik Inferensi untuk Ekonomi dan Bisnis. Yogyakarta: C.V Andi Offset. Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York: John Willey & Sons Inc. Sinaga, Pariaman. 2008. Makalah Menuju Pasar Yang Berorientasi Pada Perilaku Konsumen. Kementerian Koperasi dan UKM. Jakarta : Tidak diterbitkan. Soetrisno. 1985. Dasar-Dasar Evaluasi dan Manajemen Proyek. Yogyakarta: C.V Andi Offset. Stiglitz, Joseph E. 2000. Economics of the Public Sector. New York: W.W. Norton & Company, Inc. Sutojo, Siswanto. 1995. Studi Kelayakan Proyek Teori dan Praktek. Jakarta: PT. Pustaka Binaman Pressindo. Suara Merdeka. Sabtu, 31 Desember 2005. Rp 22 M untuk Pembangunan Pasar Tawangmangu. Syahrani, Husnainie. 2003. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Provinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan, Kajian Ekonomi Negara Berkembang, halaman: 137-146. Universitas Mulawarman Samarinda. Zubir, Zalmi. 2006. Studi Kelayakan Usaha: Dilengkapi Contoh Studi Kelayakan Usaha Air Minum Kemasan. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.
119
, http//primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_ kapusluh.pdf , http://pdfcontact.com/download/7428233/ , Peraturan Presiden Nomor. 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 tahun 2006 tentang Retribusi Pasar. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 Tahun 2002 tentang Retribusi Kebersihan. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor 2006 tentang Pajak Reklame.
120
17
Tahun
