EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA

Skripsi

Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan Memenuhi Syarat - syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh :

1

2

ATIKA YULIASTUTI F. 0106021

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2010 HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING

Skripsi dengan judul :

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA

Surakarta, 7 Maret 2010 Disetujui dan diterima oleh

3

Dosen Pembimbing

(Sumardi, S.E.) NIP. 196209081987021004

HALAMAN PENGESAHAN

Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh Tim Penguji Skripsi Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta guna melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.

4

Surakarta, April 2010

Tim Penguji Skripsi : 1. Nurul Istiqomah, S.E.,M.Si sebagai Ketua

(……………………)

NIP. 132310785

2. Sumardi, S.E.

sebagai Pembimbing

(……………………)

NIP. 196209081987021004

3. Drs. Akhmad Daerobi, MS sebagai Anggota

(……………………)

NIP. 195708041986011002

PERSEMBAHAN

5

Skripsi ini penulis persembahkan untuk :

Allah SWT Bapak dan Ibuku tersayang Indra Wijaya My Luvely Eyangku Adekku (Adi & Monic) yang aku sayangi Sahabat-sahabatku EP 2006 Almamaterku UNS

6

MOTTO

Kepandaian hanyalah 5% penyumbang keberhasilan, 95% lainnya adalah kerja keras.

Jadikanlah sabar dan solat sebagai penolongmu (Qs. Al-Baqarah ayat 45).

Sopo sing nandur bakale ngunduh.

Saat orang menyakitimu, menjatuhkanmu maka itu adalah saat yang tepat untuk memperbaiki diri dan menunjukkan siapa diri kita sebenarnya (Darmastuti Kusuma Hapsari).

7

Special thank’s to :

1. Allah SWT, atas anugrah, rahmat, rizki, kasih sayang dan karunia yang senantiasa Engkau limpahkan kepada hamba-Mu ini. 2. Bapak dan Ibuku, yang selalu memberikan doa dan restunya yang senantiasa mengiringi setiap langkah dalam kehidupanku untuk dalam meraih cita-cita. 3. Indra Wijaya My Luvely, yang sudah setia menemani dan berperan besar dalam kehidupanku selama lima tahun terakhir ini, telah banyak membantu dalam menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, serta telah menuntun hidupku ke arah yang lebih benar. Tak ada kata-kata yang pantas untuk megungkapkan kebaikanmu dan untuk membalas jasamu selama ini.

4. SD N 54 Laweyan Surakarta, SMP N 9 Surakarta, SMA N 7 Surakarta, FE UNS, tempatku menuntut ilmu tak akan kulupa sepanjang waktu. 5. Eyangku, yang selama ini telah mendidikku dengan keras mengenai kehidupan di dunia dengan disiplin yang sangat tinggi. 6. Adek-adekku Adi & Monic yang selalu aku rindu dan sayangi. 7. Semua teman-teman EP ’06, terima kasih atas kebersamaan yang telah kita jalin selama ini. Vaulla, Nurul, Ghoni, Farahita, Putri, Elia, Anggita, Zuli, Yunita, Monchu, Puguh, Dito, Angga dan yang lainnya semoga sukses selalu.

8

8. Mbak Murwani, atas bantuannya dalam kelancaran pengerjaan skripsiku ini. Birokrasi EP terasa lebih mudah karena adanya beliau yang telah banyak membantu dan mempermudah para mahasiswa, khususnya mahasiswa Ekonomi Pembangunan. Berasa punya ibu di kampus. 9. Pak Man dan Pak Pur yang sudah menjaga motor mahasiswa-mahasiswinya, terima kasih selama atas dukungan, motivasi, seta doanya untuk saya agar dapat menyelesaikan skripsi ini. 10. Semua pihak yang pernah hadir dalam perjalanan hidupku, terima kasih… KATA PENGANTAR

Puja serta puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT karena berkat rahmat dan karunia-Nya, akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan untuk memenuhi syarat dalam pencapaian gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta. Dalam penyusunan skripsi ini banyak sekali kendala yang penulis hadapi. Namun, seiring dengan berlalunya waktu serta usaha yang tidak kenal lelah, kendala yang muncul bisa teratasi. Tidak lupa penulis menghaturkan ucapan terima kasih sebesarbesarnya kepada semua pihak yang secara langsung maupun tidak langsung memberikan bantuannya sehingga skripsi ini bisa diselesaikan. Oleh karena itu dengan kerendahan hati dan ketulusan yang mendalam penulis menghaturkan terima kasih kepada :

1. Bapak Sumardi, S.E., selaku dosen pembimbing yang telah berkenan meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan memberikan masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.

9

2. Bapak Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Akt., selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surkarta yang secara langsung maupun tidak langsung telah banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si, selaku Ketua Jurusan Ekonomi Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta. 4. Ibu Izza Mafruhah, S.E., M.Si, selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis. 6. Pimpinan dan seluruh staff Dinas Pengelolaan Pasar Surakarta. 7. Pimpinan dan seluruh staff PT. RUDI PERSADA NUSANTARA. 8. Pimpinan dan seluruh staff PT. TATAANALISA MULTIMULYA. 9. Pimpinan dan seluruh staff PT. INDO SURYA CONST. 10. Pedagang dan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta. 11. Ibu, bapak, dan adik-adik yang selalu mendoakan penulis. 12. Teman-teman EP angkatan 2006. 13. Serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara langsung

maupun

tidak

atas

bantuannya

kepada

penulis

hingga

terselesaikannya penelitian ini. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan meski sudah berusaha semaksimal mungkin. Untuk itu, penulis sangat mengharapkan dan menghargai

10

saran maupun kritik demi sempurnanya skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat baik bagi penulis pribadi maupun bagi pihak-pihak lain yang berkepentingan.

Surakarta, Maret 2010

Penulis DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL................................................................................................... i ABSTRAK .................................................................................................................. ii HALAMAN PERSETUJUAN.................................................................................... iii HALAMAN PENGESAHAN..................................................................................... iv HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................................. v HALAMAN MOTTO ................................................................................................ vi KATA PENGANTAR ................................................................................................ viii DAFTAR ISI .............................................................................................................. x DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xiii DAFTAR GAMBAR ................................................................................................. xv

BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang Masalah ..............................................................1 B. Perumusan Masalah ....................................................................4 C. Tujuan Penelitian ........................................................................5 D. Manfaat Penelitian ......................................................................5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Dasar .........................................................................6

11

1. Pengertian Pasar.....................................................................6 2. Pengertian Proyek .................................................................9 3. Pengertian Evaluasi Proyek ..................................................12 4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ...................................14 5. Analisis Finansial dan Ekonomi ...........................................16 a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi ...................16 b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi ....................17 c. Umur Proyek....................................................................20 6. Analisis Biaya dan Manfaat ...................................................20 7. Manfaat Proyek......................................................................21 8. Biaya Proyek..........................................................................22 9. Kriteria Investasi....................................................................26 B. Penelitian Terdahulu ...................................................................30 C. Kerangka Pemikiran.....................................................................32 D. Hipotesis .....................................................................................33 BAB III METODOLOGI PENELITIAN A. Ruang Lingkup Penelitian............................................................34 B. Jenis dan Sumber Data ................................................................34 C. Teknik Pengumpulan Data ..........................................................35 D. Teknik Pengambilan Sampel ......................................................36 E. Definisi Operasional Variabel .....................................................37 F. Alat Analisis Data .......................................................................38 BAB IV ANALISIS DATA DAN PENELITIAN A. Gambaran Umum Daerah Penelitian ..........................................41 1. Letak Geografis .....................................................................41 2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif ..........................41 3. Keadaan Alam........................................................................42 4. Aspek Demografi ..................................................................43 5. Aspek Sosial Ekonomi ..........................................................45 a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan .......45 b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian ..........46

12

c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) .....................46 d. Realisasi Pendapatan........................................................47 6. Deskripsi Lokasi ...................................................................50 B. Gambaran Umum Proyek ...........................................................52 1. Latar Belakang Proyek ..........................................................52 2. Maksud dan Tujuan Proyek ..................................................54 3. Lokasi Proyek .......................................................................55 4. Data Umum Proyek ...............................................................55 C. Analisis Data dan Pembahasan ...................................................56 1. Pendekatan Ekonomis ...........................................................57 a. Biaya Investasi ................................................................58 b. Estimasi Pendapatan .......................................................60 c. Estimasi Biaya ................................................................70 2. Kriteria Investasi....................................................................74 a. Net Present Value (NPV) ................................................74 b. Internal Rate of Return (IRR) .........................................76 c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) .......................................78 d. Profitability Ratio (PV/K) ...............................................80 e. Payback Periods (PBP) ...................................................82 3. Implementasi Ekonomi ..........................................................84 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan .................................................................................91 B. Saran ...........................................................................................92 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

13

DAFTAR TABEL

TABEL

4.1

Halaman

Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, dan Tingkat Kepadatan Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008 ....................................................... 42

4.2

Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004 - 2008 ............................ 43

4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin Tahun 2004 - 2008 ............................................................................................ 44 4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan Di Kota Surakarta tahun 2008 .......................................................................... 44 4.5

Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun ke atas Menurut Tingkat Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 - 2008 ............................................ 45

4.6

Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta

14

Tahun 2008........................................................................................................ 46 4.7

Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008 (Jutaan Rupiah).................................................................................................. 47

4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta Tahun 2009........................................................................................................ 48 4.9

Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan September-Desember Tahun 2009.......................................................... 49

4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading (Angka Dalam Rupiah).................... 56 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 58 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 59 4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta .............................................. 61 4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan ............................................................ 65 4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los .................................................................... 66 4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios................................................................... 67 4.17 Perhitungan Benefit ............................................................................................ 70 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009 ........................................ 71 4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009........................................................................................................ 72 4.20 Perhitungan Cost ................................................................................................ 73 4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV)............................................................... 75 4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) ........................................................ 77

15

4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ...................................................... 79 4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K).............................................................. 81 4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP).................................................................. 83 4.26 Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta...................................................................... 87 4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta............................................................................................................ 89

16

DAFTAR GAMBAR

GAMBAR

Halaman

2.1 Siklus Proyek......................................................................................................... 11 2.2 Kerangka Pemikiran.............................................................................................. 32 4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta ................................................. 61

17

ABSTRAKSI

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA

Atika Yuliastuti F 0106021

Tujuan utama penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta untuk mengetahui apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini, pertama adalah “diduga bahwa investasi revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan.” Kedua “diduga bahwa investasi awal revitalisasi Pasar Gading Surakarta dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.” Ketiga adalah “diduga bahwa proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.” Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari wawancara dengan masyarakat sekitar proyek yang memanfaatkan keramaian untuk menjalankan usaha. Data sekunder bersumber dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta, Badan Pusat Statistik Surakarta, dan PT. Rudi Persada Nusantara (investor), PT. Tataanalisa Multimulya (investor), serta PT. Indo Surya Const. (investor). Berdasarkan data yang telah dihimpun, kemudian dikompilasi dan dipilah ke dalam biaya dan manfaat untuk mempermudah dalam menganalisa kriteria kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period. Suatu investasi layak apabila: nilai NPV > 0, IRR > social discount rate, BCR > 1 dan PV/K > 1. Hasil perhitungan dari analisis ini diperoleh NPV = -3.371.328.165 < 0, IRR = 1,96 % < 12 % (social discount rate), BCR = 0,57 < 1, PV/K = 0,52 < 1, dan Payback Period proyek ini adalah 20 tahun 6 bulan. Kesimpulan yang dapat diambil dari analisis ini adalah secara ekonomis Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dijalankan tetapi investasi awal dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir, serta proyek revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta. Key Words : Pasar, manfaat (benefit), biaya (cost) proyek.

18

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Pasar adalah tempat bertemunya penjual dan pembeli serta tempat terjadinya transaksi ekonomi. Menurut Buku Putih Pasar Tradisional, pasar dalam pengertian teori ekonomi adalah suatu situasi dimana pembeli (konsumen) dan penjual (produsen dan pedagang) melakukan transaksi setelah kedua pihak mengambil kata sepakat tentang harga terhadap sejumlah (kuantitas) barang dengan kuantitas tertentu yang menjadi objek transaksi. Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli yang ditandai dengan adanya transaksi jual-beli secara langsung dan biasanya dengan sistem tawar-menawar. Bangunan pasar tradisional terdiri dari kios, los, dan dasaran terbuka. Kebanyakan para pedagang menjual kebutuhan sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran, telur, daging, kain, pakaian, barang elektronik dan lain-lain. Pasar seperti ini masih banyak terdapat di Kota Surakarta, antara lain adalah Pasar Gedhe, Pasar Klewer, Pasar Legi, Pasar Kadipolo, dan Pasar Gading. Selama ini citra pasar tradisional yang ada di masyarakat masih identik dengan sebuah lokasi perdagangan yang kumuh, tidak teratur, tidak aman, penuh ketidakpastian harga, dan daerah sumber kemacetan lalu lintas. Padahal lokasi pasar tradisional pada umumnya berada di lokasi yang strategis. Hal ini

19

akan menyebabkan pasar tradisional dijauhi oleh masyarakat, terutama masyarakat kelas menengah ke atas. Semakin hari semakin banyak masyarakat yang meninggalkan pasar tradisional dan beralih ke pasar modern yang semakin hari semakin menjamur di lingkungan sekitar mereka. Kini pasar tradisional semakin terpinggirkan dan sepi pengunjung, sementara pasar-pasar modern terus bergeliat dan meningkatkan kualitas serta pelayanannya untuk semakin memuaskan para konsumennya. Sedangkan pendapatan para pedagang pasar tradisional semakin hari semakin merosot bahkan hingga gulung tikar dan akhirnya juga akan menurunkan kegiatan ekonomi masyarakat kelas menengah ke bawah, karena mayoritas pedagang ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah. Kini sangat mudah bagi masyarakat untuk menjumpai minimarket, supermarket, dan hypermarket di sekitar tempat tinggal kita. Barang yang dijual disini memiliki variasi jenis yang beragam. Selain menyediakan barangbarang lokal, pasar modern juga menyediakan barang impor. Pasar modern juga memberikan pelayanan yang baik dengan adanya fasilitas pendingin udara dan penampilan yang bersih yang membuat konsumen semakin nyaman ketika berbelanja. Dengan berbagai macam kelebihan yang tidak dimiliki pasar tradisional dan kelayakan yang ditawarkan, tentu pasar-pasar modern akan dengan mudah menarik perhatian masyarakat. Carrefour dan Hypermarket adalah dua nama dari beberapa pasar modern yang memasuki kota Surakarta dan berhasil menarik perhatian masyarakat Kota Surakarta.

20

Pada awal tahun 2009 yang lalu, Pemerintah Kota Surakarta telah menyelesaikan pembangunan dan renovasi tiga pasar baru dan sedang mempersiapkan satu tempat penjualan kerajinan tangan. Keempat pasar itu adalah Pasar Gading, Pasar Windu Jenar, Pasar Ngarsopuro, dan pusat kerajinan Night Market. Tujuan direvitalisasinya pasar tradisional seperti Pasar Gading dan Pasar Windu Jenar ini adalah untuk meningkatkan daya saing dan meningkatkan citra pasar tradisional. Pasar Gading merupakan salah satu pasar kelas III/A milik pemerintah Kota Surakarta yang terletak di Jl. Veteran Pasar Kliwon dan bersebelahan dengan Alun-alun Selatan Keraton Surakarta Hadiningrat. Pasar ini merupakan salah satu pasar yang direvitalisasi karena memiliki letak yang strategis, yaitu di pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Selain itu kondisi pasar ini sebelum direvitalisasi secara fisik memang sangat memprihatinkan karena kumuh, tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan mobil carteran yang setiap saat “ngetem” disana. Pasar Gading ditetapkan menjadi pilot project pasar tradisional secara nasional. Jika pilot project Pasar Gading ini berhasil, maka pasar-pasar tradisional yang ada di seluruh Indonesia nantinya akan dibuat seperti Pasar Gading Surakarta ini. Pasar Gading diresmikan oleh Menteri Perdagangan Mari Elka Pangestu pada 16 Februari 2009. Pasar Gading merupakan salah satu contoh bentuk kerjasama yang baik antara pemerintah pusat, pemerintah provinsi dan pemerintah kota dalam kerangka kemitraan program dan

21

kegiatan,

khususnya

Program

Revitalisasi

Pasar

Tradisional

untuk

meningkatkan daya saing pasar tradisional (Departemen Perdagangan Republik Indonesia, 16 Februari 2009). Peraturan yang mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan Presiden No. 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. Jika pasar tradisional bisa dikelola dengan baik dan menarik, maka tidak perlu ada pertentangan antara pasar modern dan pasar tradisional. Keduanya dapat berkembang dengan nuansa serta daya tariknya sendiri-sendiri. Tidak menutup kemungkinan bahwa golongan masyarakat yang berpendapatan tinggi juga akan menjadi tertarik untuk sesekali datang mengunjungi dan berbelanja di pasar tradisional untuk menikmati berbagai hal yang tidak tersedia di pasar modern. Berdasarkan uraian di atas maka peneliti mengambil judul “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”.

B. Perumusan Masalah Dari uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas, maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut : 1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak? 2. Apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya?

22

3. Apakah proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta?

C. Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak. 2. Untuk mengetahui investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya. 3. Untuk mengetahui proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.

D. Manfaat Penelitian Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian maka manfaat yang diharapkan dari penelitian ini antara lain : 1. Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambil keputusan, dalam hal ini Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta pada khususnya dan Pemerintah Kota Surakarta pada umumnya. 2. Sebagai bahan acuan bagi peneliti selanjutnya yang serupa dengan penelitian ini. 3. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Dasar 1. Pengertian Pasar Menurut Mankiw (2003:82) pasar (market) adalah sekumpulan pembeli dan penjual dari sebuah barang atau jasa tertentu. Para pembeli sebagai sebuah kelompok menentukan permintaan terhadap produk, dan para penjual sebagai kelompok menentukan penawaran terhadap produk. Menurut kelas atau mutu dari pelayanan yang diberikan suatu pasar dapat digolongkan menjadi pasar tradisional dan pasar modern. Menurut Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1 pengertian pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil, dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar-menawar. Pasar modern adalah pasar yang dibangun oleh pemerintah, swasta, atau koperasi yang dalam bentuknya berupa mall, supermarket, department store, shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar serba ada, toko serba ada dan sebagainya dimana pengelolaannya dilaksanakan secara modern, dan mengutamakan pelayanan kenyamanan

23

24

berbelanja dengan manajemen berada di satu tangan, bermodal relatif kuat dan dilengkapi dengan label harga yang pasti. Beberapa alasan orang lebih memilih berbelanja di pasar tradisional daripada di pasar modern, antara lain : a. Harga barang relatif lebih murah dan masih dapat ditawar. b. Produknya lebih segar, contohnya seperti sayuran, daging, ikan, ayam, bumbu dapur dan lain sebagainya. c. Adanya interaksi dan komunikasi sosial sehingga terjadi keakraban antara penjual dan pembeli. d. Buka dari pagi hari, suasanya lebih hidup dan ramai. e. Masih mengakarnya budaya untuk tetap berkunjung dan berbelanja ke pasar tradisional. Kelas pasar tradisional dibagi berdasarkan luas pasar, jumlah pedagang berdasarkan kios, los, dan oprokan serta berdasarkan jumlah pemasukan Pendapatan Asli Daerah (PAD) per tahun. Tetapi tidak ada patokan pasti untuk membedakan kelas pasar tradisional. Kelas pasar tradisional terbagi menjadi kelas I, kelas II, kelas III, dan kelas IV, yaitu sebagai berikut : a. Pasar kelas I adalah pasar dengan komponen bangunan yang lengkap, sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan melayani perdagangan tingkat regional (pusat regional).

25

b. Pasar kelas II adalah pasar dengan komponen bangun-bangunan, sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan melayani perdagangan tingkat kota (pasar kota). c. Pasar kelas III adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan melayani perdagangan tingkat wilayah bagian kota (pasar wilayah). d. Pasar kelas IV adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus barang dan orang, terutama di dalam bangunan dan melayani perdagangan tingkat lingkungan (pasar lingkungan). Arti harfiah revitalisasi adalah menghidupkan kembali, maknanya bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan kembali sesuatu yang sebelumnya memang pernah

ada,

tetapi

menyempurnakan struktur,

mekanisme kerja, dan menyesuaikan dengan kondisi baru, semangatnya serta komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar tradisional adalah pasar tradisional harus diubah menjadi modern untuk mampu bersaing dengan pasar-pasar modern. Contoh revitalisasi pasar adalah Pasar Nusukan Surakarta, pasar ini sebelumnya memang sudah ada namun pada pertengahan tahun 2004 terbakar dan mengalami kerusakan yang cukup parah. Kemudian pada tahun 2006 pasar ini mulai direvitalisasi hingga layak untuk digunakan kembali. Rehabilitasi adalah pemulihan kepada kedudukan atau keadaan yang dahulu atau semula. Sebenarnya arti rehabilitasi hampir sama dengan revitalisasi, namun disini yang berbeda adalah ruang lingkupnya. Untuk

26

revitalisasi lebih pada semua bagian yang dibenahi, tetapi kalau rehabilitasi ruang yang dibenahi tidak menyeluruh. Contoh rehabilitasi pasar adalah Pasar Klewer Surakarta, dahulunya pasar ini atapnya sudah rusak lalu Pemerintah Kota Surakarta membenahi atap Pasar Klewer agar layak kembali untuk digunakan. Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan secara terus-menerus yang menuju ke arah perbaikan cita-cita yang ingin dicapai oleh suatu bangsa, atau pembangunan ekonomi suatu bangsa ditujukan untuk meningkatkan kesejahteraan hidup rakyat (Djamin, 1984:5). Jadi dapat dikatakan pembangunan pasar adalah proses perubahan yang direncanakan untuk menciptakan sarana kehidupan ekonomi masyarakat (pasar) agar dapat meningkatkan kesejahteraan hidup rakyat. Contoh pembangunan pasar adalah dibangunnya Pasar Elektronika Ngarsopuro Surakarta yang sebelumnya memang belum ada. 2. Pengertian Proyek Khusnul Khotimah (2002) mendefinisikan proyek sebagai suatu rangkaian kegiatan yang direncanakan yang di dalamnya menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan datang. Sedangkan menurut B. Firman Aji (1990) proyek merupakan suatu usaha yang terpadu untuk mencapai suatu tujuan tertentu dalam waktu tertentu melalui penyediaan suatu hasil tertentu.

27

Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber untuk mendapatkan benefit. Kegiatan-kegiatan tersebut dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan, pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit, survai atau penelitian, perluasan atau perbaikan program-program yang sedang berjalan, dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah, badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi sosial maupun oleh perorangan (Gray, 2005:1). Sumber-sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahanbahan mentah, tenaga kerja, dan waktu. Sumber-sumber tersebut, sebagian atau seluruhnya, dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang (Gray, 2005:1). Suatu proyek secara garis besar dapat dibagi menjadi dua proyek, yaitu proyek makro dan proyek mikro. Proyek makro atau proyek pemerintah (public enterprise) adalah proyek yang tujuan utamanya adalah untuk kesejahteraan bersama. Sedangkan proyek mikro atau proyek swasta (private enterprise) adalah proyek yang lebih berorientasi pada keuntungan (profit oriented).

28

Suatu proyek baik itu proyek makro maupun proyek mikro dapat dikatakan berhasil apabila bisa mendatangkan manfaat (benefit). Benefit yang diterima dapat berupa tingkat konsumsi yang lebih besar, penambahan kesempatan kerja, perbaikan tingkat pendidikan dan kesehatan, perubahan atau perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu proyek dinyatakan sudah berakhir apabila proyek tersebut sudah tidak dapat lagi menghasilkan manfaat (benefit). Siklus suatu proyek, baik itu proyek publik maupun swasta dimulai dengan adanya suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari para pemimpin masyarakat setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan, dan usulan program-program yang telah ada. Kemudian dari gagasan tersebut, setiap proyek akan melalui enam tahapan, yaitu (Gray, 2005:2-4): Gambar 2.1 Siklus Proyek Identifikasi Evaluasi

I

VI

Formulasi II

Siklus Proyek Operasi I. V

Analisis III Implementasi IV

Sumber : Gray, 2005:2 I.

Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan penting

29

yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya gagasan proyek diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut : - Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan? - Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan? - Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek tersebut? II.

Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis, institusional, dan “eksternalitas”.

III.

Analisis, yaitu mengadakan appraisal atau evaluasi terhadap laporan-laporan studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek tadi dianalisis untuk memilih yang terbaik di antara berbagai alternatif proyek yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.

IV.

Implementasi,

adalah

tahap

pelaksanaan

proyek

tersebut.

Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek adalah

mengadakan

pengawasan

terhadap

pelaksanaan

pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya. V.

Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metodemetode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.

VI.

Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta operasi proyek

berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada

30

tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa yang direncanakan dan hasil yang dicapai. 3. Pengertian Evaluasi Proyek Khotimah (2002:9-10) mendefinisikan evaluasi atau analisis sebagai suatu penilaian untuk mempertimbangkan keuntungan dan kerugian dari proyek. Evaluasi proyek identik dengan studi kelayakan atau feasibility study yang sudah banyak dikenal masyarakat. Studi kelayakan pada hakekatnya adalah metode penjajagan dari suatu gagasan usaha tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha tersebut dilaksanakan. Evaluasi Proyek (Studi Kelayakan Proyek) adalah penelitian mengenai dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan suatu proyek investasi) dapat dilaksanakan dengan berhasil (Husnan, 2000:4). Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (atau studi kelayakan bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu usulan proyek (atau bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau tidak (no go project), dengan berdasarkan berbagai aspek kajian. Inti dari evaluasi proyek adalah dengan menimbang manfaat dan biaya dari proyek tersebut, apabila manfaat proyek tersebut lebih besar dari biaya yang digunakan maka proyek dikatakan efisien, dan sebaliknya bila manfaat proyek lebih kecil dari biaya proyek maka proyek tersebut tidak efisien. Oleh karena itu evaluasi proyek merupakan alat bantu penting bagi kebijaksanaan.

31

Evaluasi proyek termasuk di dalam proses perencanaan yang sangat khusus berupa penilaian yang menyeluruh, obyektif, dan sistematis terhadap program-program pembangunan untuk masing-masing komoditi dan proyek. Evaluasi proyek merupakan bagian integral setiap program pembangunan dalam rangka menilai keberhasilan atau kegagalan dan menunjukkan cara-cara penyempurnaan lebih lanjut. 4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek Maksud dari analisa proyek adalah untuk menganalisa terhadap suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka (scarcity resources) (Pudjosumarto, 1995:9). Tujuan analisis proyek yang dimaksudkan untuk memperbaiki penilaian investasi. Hal ini disebabkan sumber-sumber yang tersedia terbatas, sehingga perlu diadakan pemilihan dari berbagai alternatif yang ada. Kesalahan dalam pemilihan tersebut mengakibatkan kerugian. Oleh karena itu, sebelum proyek dilaksanakan perlu diperhitungkan biaya dan manfaat (benefit) yang dapat diharapkan dari proyek tersebut (Khotimah, 2002:9). Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut tiga aspek, yaitu : (Husnan, 2000:4-5)

32

a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko proyek tersebut. b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional). Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara. c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan. Dalam mengadakan evaluasi suatu proyek ada beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan, antara lain : a. Aspek Teknis Meliputi analisis tentang input dan output berupa barang dan jasa yang akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek. b. Aspek Manajerial dan Administratif Meliputi kemampuan staf proyek untuk menjalankan administrasi kegiatan dalam ukuran besar (large scale activities). c. Aspek Organisasi Dikhususkan pada hubungan antara administrasi proyek dengan administrasi di luar proyek (misalnya : pemerintah). Hal ini untuk memperjelas hubungan antara wewenang (authority) dan tanggung jawab (responsibility).

33

d. Aspek Komersial Menganalisis penawaran input (barang dan jasa) yang dibutuhkan proyek, baik awal membangun proyek, maupun proyek sedang berproduksi, dan menganalisis hasil (output) dari proyek tersebut. e. Aspek Finansial Menyangkut perbandingan benefit dan cost dari proyek, apakah proyek tersebut akan mampu membayar kembali dana tersebut, ataupun proyek tersebut akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. f. Aspek Ekonomi Aspek yang akan menentukan tentang besar atau kecilnya sumbangan suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan. 5. Analisis Finansial dan Ekonomi a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi Analisis finansial adalah analisis yang melihat suatu proyek dari sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai kepentingan langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan modalnya ke dalam proyek. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut dengan “The Private Returns”. Analisis ekonomi adalah suatu analisis yang melihat suatu proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian yang diperhatikan dalam analisis ekonomi ini adalah hasil total atau produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian

34

secara keseluruhan. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut dengan “The Social Returns” atau “The Economics Returns”. b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi Dengan adanya perbedaan pengertian antara analisis finansial dan analisis ekonomi, maka dalam memperlakukan benefit dan cost juga berbeda. Pada dasarnya perhitungan dalam analisis finansial dan ekonomi berbeda menurut lima hal, yaitu sebagai berikut (Gray, 2005:8-11) : 1) Harga. Dalam analisis finansial yang digunakan adalah harga-harga pasar baik untuk sumber-sumber yang digunakan dalam proses maupun untuk hasil-hasil produksi dari proyek. Sementara dalam analisis ekonomi, yang digunakan adalah shadow prices atau accounting prices, yaitu harga-harga yang disesuaikan sedemikian rupa untuk menggambarkan nilai ekonomi yang sebenarnya dari barang dan jasa tersebut. 2) Pajak. Dalam analisis finansial, pajak merupakan biaya yang dibayarkan kepada instansi pemerintah sehingga akan mengurangi benefit. Sedangkan dalam analisis ekonomi, pajak merupakan transfer, yaitu bagian dari benefit yang diserahkan kepada pemerintah, jadi tidak mengurangi benefit. 3) Subsidi.

35

Subsidi adalah transfer yang perhitungannya merupakan kebalikan dari pajak. Dalam analisis finansial, penerimaan subsidi berarti pengurangan biaya yang harus ditanggung oleh si pemilik proyek sehingga subsidi akan mengurangi biaya. Namun dalam analisis ekonomi, subsidi dianggap sebagai sumber-sumber yang dialihkan dari masyarakat untuk digunakan dalam proyek. Oleh karena itu subsidi yang diterima proyek merupakan beban masyarakat, jadi jika dilihat dari segi perhitungan ekonomi tidak mengurangi biaya proyek. 4) Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman. Dalam analisis finansial, yang tergolong biaya investasi pada tahap permulaan proyek hanyalah yang dibiayai dengan saham si penanam modal sendiri. Bagian investasi yang dibiayai dengan modal pinjaman, baik dari dalam maupun luar negeri, tidak dianggap

sebagai

biaya

pada

saat

dikeluarkannya,

sebab

pengeluaran modal milik pihak lain tidak merupakan beban dari segi penanam modal swasta. Di lain pihak, yang menjadi beban penanam modal adalah arus pelunasan pinjaman tersebut beserta bunganya pada tahap produksi nantinya. Sementara pada analisis ekonomi, dengan satu pengecualian, seluruh biaya investasi, apakah dibiayai dengan modal yang dihimpun dari dalam maupun luar negeri, dengan modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai biaya proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi, pelunasan pinjaman

36

yang digunakan untuk membiayai sebagian investasi tersebut diabaikan dalam perhitungan biaya ekonomi, untuk menghindari perhitungan ganda (double-counting). Pengecualian hanya terdapat apabila bagian investasi dibiayai dengan pinjaman luar negeri yang digunakan hanya untuk proyek itu sendiri. Dana pinjaman tidak boleh dipakai untuk membiayai proyek lain apabila proyek tersebut tidak jadi dilaksanakan. 5) Bunga. Dalam analisis finansial, bunga atas pinjaman baik dari dalam atau luar negeri merupakan biaya proyek. Sedangkan dalam analisis ekonomi, bunga atas pinjaman dalam negeri tidak dimasukkan sebagai biaya, karena modal tersebut dapat dianggap sebagai modal masyarakat sehingga bunganya pun dianggap sebagai bagian dari benefit ekonomi. Pembayaran bunga dari pendapatan yang timbul karena adanya kegiatan operasi hanya merupakan transfer payments dari satu pihak kepada pihak lain. Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat analisis/evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social profitability), yang menekankan sampai seberapa jauh manfaat proyek tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti, seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi finansialnya menunjukkan hasil analisis didasarkan pada perbandingan

37

benefit dan cost-nya adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1), tetapi ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh positif terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat maupun kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut akan dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18). c. Umur Proyek Untuk menentukan panjangnya umur proyek terdapat beberapa pedoman, antara lain (Mugi Rahardjo, 9) : 1) Umur ekonomis dari proyek yang biasanya sebagai ukuran umum. Yaitu jumlah tahun selama pemakaian aktiva tersebut dapat meminimumkan biaya tahunan dari aktiva tersebut. 2) Untuk proyek-proyek yang mempunyai investasi modal yang besar, akan lebih mudah memakai umur teknis. Perlu diketahui bahwa umur teknis suatu proyek adalah lama, tetapi secara ekonomis adalah lebih pendek karena ketinggalan jaman/kuno. Umur teknis ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek industri dan pengangkutan. 3) Untuk proyek-proyek yang umurnya lebih dari 25 tahun dapat diambil 25 tahun, sebab nilai-nilai sesudah itu jika di discountkan akan mempunyai present value yang kecil sekali. 6. Analisis Biaya dan Manfaat Inti evaluasi proyek adalah membandingkan antara manfaat pada satu pihak dengan biaya pada lain pihak. Suatu usulan proyek adalah

38

feasible apabila manfaatnya lebih besar dari biaya atau pengorbanannya. Prinsip ini berlaku baik bagi proyek makro, sosial ekonomis maupun proyek mikro. Yang dimaksud dengan manfaat adalah apa saja yang secara langsung atau tidak langsung menambah konsumsi barang-barang atau jasa-jasa sehubungan dengan proyek. Sedangkan yang dimaksud dengan biaya adalah apa saja yang mengurangi persediaan barang-barang atau jasa-jasa konsumsi baik secara langsung maupun tidak langsung sehubungan dengan proyek. 7. Manfaat Proyek Pelaksanaan proyek bertujuan untuk memperoleh manfaat atau hasil. Manfaat proyek dapat dibagi dalam (Khotimah, 2002:35-37) : a. Manfaat Langsung. Adalah adanya kenaikan dalam nilai keluaran fisik dari kegiatan yang ditangani proyek. Manfaat ini dapat berupa : 1) Kenaikan dalam nilai hasil/output dapat disebabkan oleh hal-hal berikut ini : a) Kenaikan dalam produk fisik. b) Perbaikan mutu produk (quality improvement). c) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan. d) Perubahan dalam bentuk (grading and processing). 2) Penurunan biaya dapat berupa : a) Keuntungan dari mekanisasi.

39

b) Penurunan biaya pengangkutan. c) Penurunan atau penghindaran kerugian. b. Manfaat Tidak Langsung atau Manfaat Sekunder. Adalah manfaat yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi sesuatu proyek. Ada tiga macam manfaat tidak langsung, yaitu : 1) Manfaat yang disebabkan (induced) oleh adanya proyek yang biasanya disebut “efek multiplier” dari proyek. 2) Manfaat yang disebabkan oleh adanya keunggulan skala besar (economies of scale). 3) Manfaat yang ditimbulkan oleh adanya pengaruh sekunder dinamik (dynamic secondary effects). c. Manfaat yang tidak dapat dinyatakan dengan jelas (Intangible Benefits). Adalah manfaat yang sulit dinilai dengan uang, seperti : 1) Perbaikan lingkungan hidup. 2) Perbaikan pemandangan karena adanya taman yang indah. 3) Perbaikan distribusi pendapatan. 4) Integrasi nasional. 5) Pertahanan nasional, dan lain sebagainya. 8. Biaya Proyek Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut (Gray, 2005:15-18) :

40

a. Modal. Shadow price modal adalah opportunity cost tiap-tiap unit modal yang besarnya sama dengan tingkat bunga sosial. b. Tanah. Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah untuk suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat dianggap sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar tiap tahun, sewa tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya dilakukan tiap tahun. c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi. Shadow prices bahan-bahan mentah dan barang setengah jadi yang digunakan dalam suatu proyek pada dasarnya dinilai menurut social opportunity cost dari tiap unit barang tersebut, yaitu benefit tiap-tiap barang itu dalam alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barangbarang yang dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods— barang-barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan hargaharga lepas pantai (border price) sebagai shadow price, yaitu hargaharga FOB untuk barang-barang yang dapat diekspor dan harga-harga CIF untuk barang-barang yang diimpor. d. Tenaga Kerja. Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan tenaga kerja yang terdidik/terlatih (skilled labour) dan tenaga kerja yang tidak terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai dengan tingkat

41

upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga kerja yang tidak terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa shadow wage tenaga tak terdidik adalah nol. Ini didasarkan pada asumsi bahwa proyek akan mengambil tenaga tak terdidik itu dari kelompok penganggur, jadi opportunity cost-nya sama dengan nol, atau dari desa-desa yang walaupun mereka tergolong bekerja, produktivitas marjinal mereka di desa sama dengan nol. Pengambilan beberapa orang desa untuk proyek, tidak mengurangi produksi di desa, jadi social opportunity cost mereka sama dengan nol. Namun, apabila diasumsikan opportunity cost tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak sama dengan nol, maka pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja tak terdidik akan bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi jumlah investasi masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak terdidik yang dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity cost paling sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya pertambahan konsumsi mereka tersebut diinvestasikan. e. Pelunasan Utang dan Bunga. Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri dan pinjaman

luar

negeri

melalui

pool

dana

pemerintah

yang

penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk bantuan luar negeri yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat digunakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, penggunaan dana

42

pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu, pengeluaran dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya bersifat biaya. Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang penggunaannya terikat kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek tersebut tidak jadi dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi, penggunaan dana pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak mengorbankan proyekproyek lain. Dengan kata lain, saat investasi dilakukan pada proyek tersebut, dana pinjaman tersebut tidak menimbulkan social opportunity cost. Beban tersebut baru timbul pada saat pengembalian pinjaman dan pembayaran bunganya. Oleh karena itu, beban sosial pinjaman diperhitungkan bukan pada saat investasi dilakukan, melainkan tiaptiap tahun sepanjang pembayaran pinjaman beserta bunganya. Dalam hal ini, pelunasan utang dan bunga termasuk biaya proyek. f. Penyusutan. Penyusutan adalah bagian dari benefit proyek yang dicadangkan tiaptiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek sedemikian rupa sehingga merupakan dana yang mencerminkan jumlah biaya modal. Tujuan penyisihan modal ini adalah untuk mempertahankan tingkat investasi semula. g. Sunk Cost. Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan yang menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan proyek itu

43

diambil. Sunk cost tidak termasuk dalam atau tidak diperhitungkan sebagai biaya proyek. h. Salvage Value. Salvage Value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak terpakai habis selama umur ekonomis proyek. i. Negative Externalities. Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan mata uang.

Idealnya,

akibat-akibat

yang

timbul

sebagai

negative

externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek. 9. Kriteria Investasi Dalam analisa proyek terdapat beberapa kriteria yang sering dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78) : a. Net Present Value (NPV). Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0) maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV < 0) maka proyek tersebut tidak layak.

44

n

NPV =

Bt - C t

å (1 + i) t =0

t

Dimana : Bt

= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

Ct

= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n

= Umur ekonomis proyek.

i

= Social discount rate.

b. Internal Rate of Return (IRR). Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i). Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR < social discount rate maka proyek tersebut akan ditolak. IRR = i '+

NPV ' (i"-i') NPV '- NPV "

Dimana : i’

= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i”

= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = NPV positif.

45

NPV” = NPV negatif. c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio). Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresentvaluekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak. Dirumuskan sebagai berikut : n

B/C Ratio =

Bt

å (1 + i) t =0 n

Ct

å (1 + i) t =0

t

t

Dimana : Bt

= Benefit atau manfaat bruto proyek pada tahun t.

Ct

= Cost atau biaya bruto proyek pada tahun t.

i

= Social discount rate.

t

= Tahun bersangkutan.

d. Profitability Ratio (PV/K). Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt = Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1 maka proyek akan ditolak.

46

Bt - EPt (1 + i ) t PV/K = t =0n Kt å t t = 0 (1 + i ) n

å

Dimana : Bt

= Benefit bruto dalam tahun t.

EPt

= Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t.

Kt

= Biaya modal pada tahun t.

e. Payback Periods (PBP). Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan besar akan dipilih. Metode belum memperhatikan time value of money (Pudjosumarto, 1995:51-52). PBP =

I Ab

Dimana : I

= Besarnya biaya investasi yang diperlukan.

Ab

= Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.

47

B. Penelitian Terdahulu Penelitian mengenai evaluasi proyek ini mengacu pada penelitian terdahulu dari : 1. Rini Ratnayanti, Bernardinus Herbudiman, Yudhistira Sethyanegara yang berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”. Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada Rumah Sakit X Cimahi merupakan investasi yang layak dan investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir. Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh : a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp 6.187.604,321 > 0. b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 9,75 % atau > dari MARR (Minimum Attractive rate of Return) yaitu 7 %. c. Benefit Cost Ratio adalah 1,31 > 1. d. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 9 tahun 3 bulan. 2. Haola Minni Amini yang berjudul “Analisis Finansial Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo Surakarta”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi proyek Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir. Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh : a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 2.150.099.455 > 0. b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 12 % atau > dari social discount rate.

48

c. Benefit Cost Ratio adalah 6,70 > 1. d. PV/K adalah sebesar 1,00063 > 1. e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 22 tahun. 3. Iryadefrid

A’Rof

Nugroho

yang

berjudul

“Analisis

Finansial

Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta 2005”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) secara ekonomis menguntungkan (profitable) dan layak (feasible) dan investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir. Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh : a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 850.209.037,00 > 0. b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 15,60 % > 12 %. c. Benefit Cost Ratio adalah 1,39 > 1. d. PV/K adalah sebesar 1,45 > 1. e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 21 tahun 3 bulan. 4. Yonida Ari P. yang berjudul “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga secara ekonomis tidak layak untuk dijalankan dan investasi awal belum dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh : a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah - Rp 158.368.505,63 > 0 b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 10,008 % < 12 %.

49

c. Benefit Cost Ratio adalah 0,96 < 1. d. PV/K adalah sebesar 0,94 < 1. e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah > 25 tahun.

C. Kerangka Pemikiran Untuk mempermudah dan membantu pelaksanaan dan penganalisaan maka dibuat kerangka pemikiran sebagai berikut : Rencana Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta

Revitalisasi

Tanpa Revitalisasi

1. Ekonomi berkembang

1. Ekonomi kurang berkembang

2. Menyerap tenaga kerja

2. Penyerapan tenaga kerja kurang

3. Peningkatan PAD

3. PAD kurang optimal

Investasi

Analisis Investasi NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K, PBP

Layak

Tidak Layak

Go Gambar 2.2 Kerangka Pemikiran

50

Dari kerangka pemikiran di atas, Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta terbagi menjadi dua kemungkinan, yaitu proyek jadi dilaksanakan dan proyek tidak jadi dilaksanakan. Apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta jadi dilaksanakan maka kemungkinan yang terjadi adalah berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar Gading, penyerapan tenaga kerja, dan peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surakarta. Tetapi apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini tidak jadi dilaksanakan maka yang terjadi adalah kurang berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar Gading, kurangnya penyerapan tenaga kerja, dan Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surakarta kurang optimal.

D. Hipotesis Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini adalah : 1. Investasi yang dilakukan untuk proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tersebut diduga menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan. 2. Investasi awal diduga dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. 3. Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta diduga bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah kawasan di sekitar Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.

B. Jenis dan Sumber Data Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini adalah : 1. Data Primer. Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud dengan data primer adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian dari tempat aktual terjadinya peristiwa. Dalam penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara langsung kepada masyarakat di sekitar lingkungan proyek yang memanfaatkan keramaian proyek. Data primer yang diambil meliputi jenis usaha, besarnya modal awal, omset penjualan, biaya operasional, dan besarnya keuntungan yang diperoleh. 2. Data Sekunder. Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud data sekunder adalah data yang diperoleh melalui sumber yang ada. Yaitu data yang telah ada dan tidak perlu dikumpulkan sendiri oleh peneliti. Data sekunder meliputi

51

52

investasi awal, biaya operasional dan pemeliharaan, sumber pendapatan, dan lain-lain. Data tersebut diperoleh dari : a. Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta. b. Dinas

Perindustrian

dan

Perdagangan

(DISPERINDAG) Kota

Surakarta. c. Pengelola Pasar Gading Surakarta. d. Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Surakarta.

C. Teknik Pengumpulan Data 1. Wawancara. Wawancara (interview) atau kuesioner lisan adalah sebuah dialog yang dilakukan oleh pewawancara (interviewer) untuk memperoleh informasi dari pihak yang diwawancarai (Wirartha, 2006:227). Dimana sebelumnya

pewawancara

(peneliti)

sudah

menyiapkan

beberapa

pertanyaan yang lengkap dan terperinci. Wawancara bisa dilakukan secara langsung (personal interview) maupun tidak langsung (misalkan melalui telepon atau e-mail). Wawancara merupakan komunikasi atau pembicaraan dua arah yang dilakukan oleh pewawancara dan responden untuk menggali informasi yang relevan dengan tujuan penelitian. Jadi, dalam wawancara, pembicaraan terarah pada tujuan tertentu. Pewawancara akan meminta responden memberikan informasi dalam bentuk fakta, opini, atau sikap

53

sehingga manfaat pembicaraan lebih dimiliki oleh pewawancara (Sumarni, 2006:85-86). 2. Studi Pustaka. Yaitu dengan cara mencari literatur-literatur yang diperlukan yang berupa data dan teori yang hubungannya dengan masalah yang akan diteliti. Data-data tersebut diperoleh dari Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG) Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta dan Badan Pusat Statistik (BPS) Surakarta.

D. Teknik Pengambilan Sampel Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta. Jumlah pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading Surakarta ± 50 pedagang. Dimana dalam penelitian ini jenis populasinya bersifat homogen secara sempurna, untuk jenis populasi seperti ini hanya diperlukan pengambilan sampel dalam jumlah yang kecil. Ukuran sampel minimum yang diambil adalah 10% dari populasi (Sumanto (1990) dalam I Made Wirartha, 2006:236). Jumlah sampel yang digunakan sebenarnya 5 responden saja sudah cukup memadai. Namun jumlah sampel yang digunakan dalam penelitian ini berjumlah 24 responden karena semakin banyak sampel yang diambil maka data yang diperoleh akan semakin akurat. Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah jenis simple random sampling (sampling acak sederhana), dimana setiap elemen dalam populasi

54

memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih sebagai sampel (Sekaran, 2000:271).

E. Definisi Operasional Variabel 1. Capital (Modal) Capital adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang diukur dalam satuan rupiah. 2. Benefit (Manfaat) Benefit adalah manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang diukur dalam satuan rupiah. Manfaat tersebut adalah manfaat langsung yang meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan lavatory dan pajak reklame. Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga, benefit yang digunakan adalah manfaat langsung yang meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, dan pendapatan kamar mandi/toilet. 3. Cost (Biaya) Cost adalah pengeluaran yang dilakukan pada saat revitalisasi, biaya penggantian serta biaya operasional dan pemeliharaan pasar sehari-hari yang diukur dalam satuan rupiah. Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga, cost yang digunakan adalah pengeluaran yang

55

dilakukan pada saat pembangunan proyek, biaya operasional, dan biaya pemasaran. 4. Social Discount Rate (Tingkat Bunga) Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada saat investasi awal dilakukan yang diukur dalam satuan persen.

F. Alat Analisis Data Untuk membuktikan hipotesis pertama, yang menyatakan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading secara ekonomis diduga profitable dan feasible, digunakan analisis kelayakan investasi yang terdiri : 1. Net Present Value (NPV) (Clive Gray, 2005:65). Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. n

NPV =

Bt - Ct

å (1 + i) t =0

t

Dimana : Bt

= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

Ct

= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n

= Umur ekonomis proyek.

Investasi dianggaap layak (feasible) apabila NPV > 0. 2. Internal Rate of Return (IRR) (Gray, 2005:69). Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol.

56

IRR = i '+

NPV ' (i"-i ' ) NPV '- NPV "

Dimana : i’

= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i”

= Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = NPV positif. NPV” = NPV negatif. Investasi dianggap layak (feasible) apabila IRR > Tingkat Bunga. 3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) (Gray, 2005:75). Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresentvaluekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. n

B/C Ratio =

Bt

å (1 + i) t =0 n

Ct

å (1 + i) t =0

t

t

Dimana : Bt

= Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

Ct

= Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

i

= Social discount rate.

t

= Tahun bersangkutan.

Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila BCR > 1. 4. Profitability Ratio (PV/K) (Gray, 2005:77). Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah dipresent-valuekan.

57

Bt - EPt (1 + i ) t PV/K = t =0n Kt å t t = 0 (1 + i ) n

å

Dimana : Bt

= Benefit bruto dalam tahun t.

EPt

= Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t.

Kt

= Biaya modal pada tahun t.

n

= Umur ekonomis proyek.

i

= Discount rate sosial.

Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila PV/K > 1. Untuk membuktikan hipotesis kedua bahwa investasi awal diduga dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir, digunakan alat sebagai berikut : 5. Payback Periods (PBP) (Pudjosumarto, 1995:51-52). Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di dalam investasi suatu proyek. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money. PBP =

I Ab

Dimana : I

= Besarnya biaya investasi yang diperlukan.

Ab

= Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.

BAB IV ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Daerah Penelitian 1. Letak Geografis Kota Surakarta merupakan salah satu kota besar di Jawa Tengah yang menunjang kota-kota lainnya seperti Semarang dan Yogyakarta. Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan dataran rendah yang terletak di cekungan lereng pegunungan Lawu dan pegunungan Merapi dengan ketinggian ± 92 meter dari permukaan laut. Kota Surakarta terletak antara 110º 45’ 15” - 110º 45’ 35’’ Bujur Timur dan antara 7º 36’ 00” - 7º 56’ 00” Lintang Selatan. Batasan fisik Kota Surakarta meliputi : a. Sebelah Utara

:Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali.

b. Sebelah Timur

:Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Sukoharjo.

c. Sebelah Selatan

:Kabupaten Sukoharjo.

d. Sebelah Barat

:Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.

2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif Luas wilayah Kota Surakarta mencapai 4.404,0593 ha yang secara administratif terdiri dari 5 Kecamatan yang terbagi atas 51 Kelurahan. Jumlah RW tercatat sebanyak 595 dan jumlah RT sebanyak 2.669. Dengan jumlah KK sebesar 134.811 KK, maka rata-rata jumlah KK setiap RT berkisar sebesar 50 KK setiap RT. Luas wilayah, jumlah penduduk dan

58

59

tingkat kepadatan tiap kecamatan di Kota Surakarta tahun 2008 terlihat pada tabel di bawah ini. Tabel 4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Tingkat Kepadatan Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008 Luas Wilayah Jumlah 2 No. Kecamatan (km ) Penduduk 1. Laweyan 8.64 109,930 2. Serengan 3.19 63,558 3. Pasar Kliwon 4.82 87,980 4. Jebres 12.58 142,292 5. Banjarsari 14.81 162,093 Jumlah 44.04 565,853 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Tingkat Kepadatan 12,723 19,899 18,272 11,311 10,945 12,849

Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa Kecamatan Banjarsari merupakan kecamatan terluas di Kota Surakarta dengan luas 14,81 km2 atau menempati 33,63 persen dari seluruh wilayah Kota Surakarta. Tingkat kepadatan menunjukkan jumlah penduduk yang mendiami tiap km2 luas wilayah. Tingkat kepadatan penduduk Kota Surakarta pada tahun 2008 mencapai 12.849 jiwa/km2. Tahun 2008 tingkat kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Serengan yang mencapai angka 19.899 jiwa/km2. Sedangkan tingkat kepadatan penduduk yang terendah adalah di Kecamatan Banjarsari sebesar 10.945 jiwa/km2. Dengan tingkat kepadatan yang tinggi akan berdampak pada masalahmasalah sosial seperti perumahan, kesehatan dan juga tingkat kriminalitas. 3. Keadaan Alam Suhu udara rata-rata di Kota Surakarta berkisar antara 24,7ºC sampai dengan 27,9ºC. Sedangkan kelembaban udara berkisar antara 64

60

persen sampai dengan 85 persen. Hari hujan terbanyak jatuh pada bulan Februari dengan jumlah hari hujan sebanyak 25. Sedangkan curah hujan terbanyak sebesar 699 mm jatuh pada bulan Oktober. Sementara itu ratarata curah hujan saat hari hujan terbesar jatuh pada bulan Nopember sebesar 33,1 mm per hari hujan. 4. Aspek Demografi Penduduk adalah salah satu unsur penting untuk terciptanya suatu negara. Salah satu modal dasar pembangunan nasional adalah jumlah besar penduduk sebagai sumberdaya manusia yang potensial dan produktif bagi terwujudnya pembangunan. Tabel 4.2 Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004-2008 Jumlah Pertambahan Jiwa dari Pertumbuhan Tahun Penduduk kurun waktu sebelumnya Penduduk 2004 510,711 13,477 2.71 2005 534,540 23,829 4.66 2006 512,898 -21,642 -4.05 2007 515,372 2,474 0.48 2008 522,935 7,563 1.47 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008 Pada tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tahun 2008 penduduk Kota Surakarta mengalami pertumbuhan penduduk 1,47 persen bila dibandingkan tahun 2007. Dampak dari pertumbuhan penduduk salah satunya adalah tingkat kepadatan penduduk yang semakin meningkat. Selain itu dapat diketahui bahwa pertumbuhan penduduk Kota Surakarta dari tahun 2004 - 2008 yang tertinggi terjadi pada tahun 2005, yaitu sebesar 23.829 atau 4,66 persen. Sedangkan pertumbuhan terendah

61

terjadi pada tahun 2006 yang mengalami penurunan penduduk sebesar 21.642 atau 4,05 persen. Tabel 4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin Tahun 2004 – 2008 Jenis Kelamin Rasio Jenis Jumlah Kelamin Laki-laki Perempuan 2004 249,278 261,433 510,711 95.35 2005 250,868 283,672 534,540 88.44 2006 254,259 258,639 512,898 98.31 2007 246,132 269,240 515,372 91.42 2008 247,245 275,690 522,935 89.68 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008 Tahun

Berdasarkan hasil Estimasi Survei Penduduk Antar Sensus (2005) tahun 2008 penduduk Kota Surakarta mencapai 522.935 jiwa dengan rasio jenis kelamin sebesar 89,68 yang artinya bahwa pada setiap 100 penduduk perempuan terdapat sebanyak 89 penduduk laki-laki. Tabel 4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008 Kecamatan Laki-laki Perempuan Jumlah Laweyan 54,164 55,766 109,930 Serengan 31,263 32,295 63,558 Pasar Kliwon 43,172 44,808 87,980 Jebres 70,466 71,826 142,292 Banjarsari 80,259 81,834 162,093 Jumlah 279,324 286,529 565,853 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008 Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa jumlah penduduk terbesar berada di Kecamatan Banjarsari yaitu 162.093 jiwa atau 28,65 persen dari jumlah penduduk Kota Surakarta. Sedangkan jumlah penduduk terkecil

62

terdapat di Kecamatan Serengan yaitu sebesar 63.558 jiwa atau hanya 11,23 persen dari jumlah penduduk Kota Surakarta. 5. Aspek Sosial Ekonomi a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan Komposisi berdasarkan tingkat pendidikan adalah jumlah penduduk menurut tingkat pendidikan yang telah dan sedang ditempuh, dalam hal ini pendidikan formal. Berdasarkan data dari BPS, komposisi penduduk dapat dilihat pada tabel 4.5 di bawah ini. Tabel 4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun Ke atas Menurut Tingkat Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 – 2008 No. Tingkat Pendidikan 2007 2008 Perkembangan Prosentase 1. Tamat Akademi/PT 30,090 35,639 5,549 18.44 2. Tamat SLTA 83,364 71,143 -12,221 -14.66 3. Tamat SLTP 77,830 101,351 23,521 30.22 4. Tamat SD 77,029 98,118 21,089 27.38 5. Tidak Tamat SD 28,018 44,051 16,033 57.22 6. Belum Tamat SD 49,199 66,799 17,600 35.77 7. Tidak Sekolah 12,468 32,192 19,724 158.20 Jumlah 357,998 449,293 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008 Peningkatan yang paling menonjol adalah pada jumlah penduduk yang tidak sekolah dan tidak tamat SD. Biasanya para pedagang pasar tradisional hanya mengenyam pendidikan formal yang rendah. Jadi dengan adanya kenaikan jumlah penduduk yang tingkat pendidikannya rendah ini dapat dikatakan merupakan indikasi adanya kenaikan jumlah pedagang pasar tradisional, pedagang kaki lima, dan pengangguran di Kota Surakarta.

63

b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian Komposisi penduduk menurut mata pencaharian merupakan jumlah penduduk yang bekerja menurut pekerjaan yang dijalaninya. Berdasarkan data dari BPS, pada tahun 2008 jenis pekerjaan yang ditekuni penduduk Kota Surakarta ada berbagai macam, seperti tabel di bawah ini. Tabel 4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta Tahun 2008 No. Mata Pencaharian 2007 2008 1. Petani Sendiri 450 456 2. Buruh tani 438 429 3. Pengusaha 8,752 8,254 4. Buruh Industri 74,655 70,034 5. Buruh Bangunan 63,114 62,759 6. Pedagang 32,710 32,374 7. Angkutan 15,347 15,776 8. PNS/TNI/POLRI 26,445 26,424 9. Pensiunan 16,974 22,683 10. Lain-lain 162,526 162,290 Jumlah 401,411 401,479 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008 c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) PDRB

merupakan

salah

satu

indikator

pembangunan

perekonomian suatu daerah. Perhitungan PDRB yang dilakukan dengan harga konstan berarti dalam perhitungan telah dihilangkan pengaruh-pengaruh terhadap merosotnya nilai mata uang.

64

Tabel 4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008 (Jutaan Rupiah) No. Lapangan Usaha 2007 1. Pertanian 2,899.10 2. Penggalian 1,828.17 3. Industri Pengolahan 1,173,422.60 4. Listrik, Gas dan Air Bersih 96,867.33 5. Bangunan 528,770.39 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 1,126,471.69 7. Pengangkutan dan Komunikasi 428,864.77 8. Keuangan, Persewaan & Js Perusahaan 425,590.18 9. Jasa-jasa 519,573.14 Produk Domestik Regional Bruto 4,304,287.37 Penduduk Pertengahan Tahun (Orang) 515,372 PDRB Per Kapita 8,351,806.79 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

2008 2,866.18 1,905.23 1,200,606.83 103,020.58 583,069.88 1,211,208.49 449,973.94 449,992.44 546,699.38 4,549,342.95 522,935 8,699,633.71

d. Realisasi Pendapatan Selain memerlukan biaya untuk pemeliharaan, pasar juga memberikan kontribusi terhadap pemerintah daerah. Kontribusi ini berupa retribusi pasar. Yang dimaksud dengan retribusi pasar adalah pembayaran atas penyediaan fasilitas pasar tradisional yang berupa tempat dasaran, los, dan toko/kios/ruko yang dikelola Pemerintah Daerah, dan

khusus disediakan untuk pedagang dan atau badan

hukum. Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009 dapat dilihat pada tabel di bawah ini :

65

Tabel 4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta Tahun 2009 No. Keterangan Target 1. Retribusi Plataran 14,200,000 Kios 19,109,000 Los 30,404,000 2. Rupa-rupa Listrik 21,820,000 Tunggakan Herregistrasi 3,300,000 Balik Nama 17,500,000 Lain-lain 430,000 Penjualan Kios 2,800,000,000 Total 2,906,763,000 Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta

Realisasi 14,928,950 8,275,980 16,297,250 10,604,950 15,120 975,000 3,741,000 2,880,000 1,137,500,000 1,195,218,250

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa target los, kios, dan listrik pada tahun 2009 tidak tercapai. Hal ini terjadi karena kondisi pasar yang masih dalam penyesuaian kelas pasar. Target yang ditetapkan telah mengacu pada pasar kelas I/B, sementara untuk meraih pungutan di lapangan baik los, kios, listrik, maupun herregistrasi masih mengacu pada pungutan pasar kelas III/A (Interview dengan Pengelola Pasar Gading). Pasar Gading dahulu merupakan pasar kelas III/A, namun setelah direvitalisasi naik menjadi pasar kelas I/B karena jumlah pedagang dan investasinya yang juga semakin bertambah. Tapi untuk saat ini tarif retribusinya masih memakai pasar kelas III/A karena masih menunggu peraturan daerah yang baru. Sementara ini pemerintah daerah telah merencanakan mengeluarkan peraturan daerah

66

yang baru mengenai pasar tradisional ini pada pertengahan tahun 2010 (Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta). Realisasi

Pendapatan

Pasar

Gading

Surakarta

Bulan

September-Desember Tahun 2009 dapat dilihat pada tabel di bawah : Tabel 4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan September - Desember Tahun 2009 No. Keterangan

September

Pendapatan Oktober Nopember

1. Retribusi Pelataran 986,250 1,270,500 Los 1,339,500 1,384,150 Kios 681,000 703,700 2. Rupa-rupa Listrik 872,100 901,170 Tunggakan Balik Nama 202,500 Herregistrasi Lain-lain 344,000 344,000 Penjualan Kios Total 4,222,850 4,806,020 Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta

Desember

1,239,000 1,339,500 681,000

1,334,000 1,384,150 703,700

872,100 262,500 516,000

901,170 1,080,000 270,000 516,000

137.500.000 4,910,100 143,689,020

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa jumlah pendapatan Pasar Gading dari bulan ke bulan relatif naik. Menurut wawancara yang dilakukan dengan pihak terkait, hal ini disebabkan karena semakin lama semakin banyak pedagang yang menempati los maupun kiosnya. Akan tetapi diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah pedagang masih akan bertambah lagi serta semua kios dan los terisi dan terpakai oleh para pedagang sehingga dapat meningkatkan pendapatan pasar.

67

6. Deskripsi Lokasi Pasar Gading terletak di daerah pinggiran Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Kawasan Pasar Gading sangat ramai dan sering dilintasi oleh berbagai macam angkutan umum yang ditumpangi oleh masyarakat sekitar Kota Surakarta. Jalur pasar ini merupakan titik pertemuan antar daerah. Dahulu pada awalnya di kawasan ini banyak para pembeli dan penjual yang bertemu secara tidak sengaja dan lambat laun menjadi pasar krempyeng (pasar musiman) yang hanya ada di pagi hari saja dan hingga sekarang ini dikenal dengan nama Pasar Gading. Pasar Gading Surakarta yang telah direnovasi terdiri dari dua lantai. Pasar ini sekarang tampak lebih higienis, bagian depannya terdiri dari kios-kios permanen dan tertutup pintu lipat (folding gate). Lapaklapaknya juga terbuat dari bahan steinless steel atau baja anti karat. Lantai satu terdiri dari penjual bahan makanan pokok sehari-hari seperti buahbuahan, sayur, bumbu-bumbu dapur, beras, telur, kelapa, daging, tempat penggilingan, arang dan lain sebagainya. Di lantai satu ini terdapat fasilitas kamar kecil yang terbagi di sisi barat dan timur, dimana di setiap sisinya memiliki tiga toilet wanita dan satu toilet pria, akan tetapi pada kamar kecil pria memiliki banyak pispot untuk buang air kecil. Di lantai ini terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang untuk sarana hiburan bagi mereka.

68

Sedangkan di lantai dua digunakan untuk berjualan pakaian, kelontong, makanan, roti, dan terdapat juga tukang penjahit pakaian. Di lantai atas ini juga terdapat kantor paguyuban yang terletak di sisi timur dan kantor dinas pasar tepat berada di sisi utara. Di sisi timur lantai atas ini juga terdapat mushola yang cukup bersih dan memadai untuk para pedagang dan para pengunjung yang datang ke pasar ini. Di lantai atas juga terdapat fasilitas kamar kecil baik di sisi timur maupun di sisi barat, namun pada sisi timur hanya terdapat dua toilet wanita dan satu toilet pria dengan banyak pispot, sedangkan di sisi barat terdapat tiga toilet wanita dan satu toilet pria. Untuk menggunakan toilet ini, masing-masing harus membayar uang kebersihan sebesar Rp 1.000,00. Di lantai atas ini juga terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang untuk sarana hiburan bagi mereka. Selain itu di belakang pasar ini terdapat sebuah sumur tradisional yang sengaja dibangun atau dibuka kembali oleh Pengelola Pasar Gading Surakarta untuk sarana penyedia air bersih bagi para pedagang. Untuk kios, los, dan oprokan di pasar ini sudah tertata cukup rapi dan bersih, untuk los dan oprokan sudah disediakan perangkat meja dagangan berlapis stainless steel untuk menyimpan barang para pedagang. Penataan Pasar Gading ini sudah cukup baik, kios depan pasar digunakan untuk para penjual baju, alat-alat musik serta banyak penjual kelontong. Selain itu juga terdapat BPR Rinsani yang siap melayani para pedagang dan masyarakat di sekitar pasar tersebut. Sedangkan para penjual bahan-

69

bahan makanan seperti sayur, buah-buahan dan daging berada di dalam pasar, sehingga dapat terjaga kebersihannya dari debu jalan raya yang tepat berada di depan Pasar Gading. Untuk bongkar muat, pasar ini tidak terlalu membutuhkan ruang yang begitu besar karena transaksi di pasar ini bisa dikatakan tidak terlalu besar dan masih didominasi oleh pembeli eceran yang biasanya hanya untuk konsumsi sendiri. Bongkar muat biasanya hanya dilakukan pada dini hari sekitar pukul 03.00 WIB dari sebelah pintu barat maupun dari pintu utama depan pasar. Pasar ini biasanya ramai pada pukul 04.00 – 08.00 dan sudah mulai sepi pada pukul 12.00, hingga ditutup pukul 18.00 WIB.

B. Gambaran Umum Proyek 1. Latar Belakang Proyek Pada tahun 2006 Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta melakukan studi banding ke pasar yang ada di Bumi Serpong Damai (BSD) City, Tangerang, Banten. Pasar ini merupakan pasar tradisional yang bersih dan bernuansa swalayan yang dikelola secara modern oleh pihak swasta. Berbekal kunjungan studi banding tersebut, Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta berkeinginan untuk melaksanakan pembangunan pasar tradisional yang modern tersebut. Hal ini disampaikan kepada Departemen Perdagangan Republik Indonesia dan ternyata disambut baik oleh Departemen Perdagangan Republik Indonesia,

70

terutama Menteri Perdagangan Republik Indonesia Mari Elka Pangestu yang sangat mendukung rencana pembangunan pasar ini. Kemudian

Pemerintah

Kota

Surakarta

memilih

proyek

pembangunan pasar tradisional dengan pengelolaan yang modern ini di Pasar Gading. Dimana pembangunan pasar khusus tersebut adalah pertama kali diterapkan di Kota Surakarta, dengan kata lain proyek ini dijadikan proyek percontohan bagi program revitalisasi pasar-pasar tradisional yang lainnya. Tujuannya adalah menjadikan pasar bukan hanya sebagai tempat untuk transaksi jual beli saja, tapi bisa juga dijadikan untuk tujuan wisata (Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta). Pasar Gading adalah adalah salah satu pasar kelas III/A milik Pemerintah Kota Surakarta yang memiliki letak yang strategis, yaitu di pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Letak pasar ini juga dekat dengan Keraton Surakarta yang merupakan obyek wisata dimana banyak dikunjungi wisatawan lokal maupun mancanegara dan merupakan wajah Kota Surakarta dari arah selatan. Selain itu kondisi pasar ini secara fisik sebelum direvitalisasi memang sangat memprihatinkan karena kumuh, tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan mobil carteran yang setiap saat “ngetem” di sana. Padahal pasar merupakan pusat kegiatan ekonomi masyarakat dan sumber pendapatan retribusi Pemerintah Kota Surakarta.

71

Berdasarkan permasalahan di atas maka sudah seharusnya bangunan Pasar Gading Surakarta ini direvitalisasi. 2. Maksud dan Tujuan Proyek Tujuan yang diharapkan dari Revitalisasi Pasar Gading diantaranya adalah : a. Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang pada khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya. b. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi pedagang pasar serta perkotaan di sekitar Pasar Gading. c. Memperindah tata kota yang merupakan bagian dari tujuan ekonomi kerakyatan yang diusung oleh Walikota Surakarta (Ir. Joko Widodo). d. Menjadikan pasar tradisional sebagai salah satu tempat tujuan wisata. e. Meningkatkan pendapatan daerah melalui retribusi dan pajak sesuai peraturan daerah. f. Memperluas kesempatan kerja dan usaha, sehingga mengurangi penganggguran. g. Menambah daya tampung bagi para pedagang. h. Menciptakan pasar yang aman dan nyaman bagi pedagang dan pengunjung. i. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis dagangan. j. Penataan sirkulasi kendaraan dan bongkar muat barang. k. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang memadai.

72

3. Lokasi Proyek Pasar Gading terletak di Jl. Veteran, Kelurahan Pasar Kliwon, Kecamatan Pasar Kliwon. Luas lahan Pasar Gading adalah 2.283 m2 dengan sertifikat HP No. 9 Tanggal 13 Juli 2000. Tanah yang beralamat di Jl. Veteran dengan luas 2.283 m2 merupakan asset Kota Surakarta yang saat ini status penggunaanya berada di bawah SKPD Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta. Pada saat ini di atas tanah tersebut terdapat bangunan pasar, sehingga termasuk pada kategori tanah untuk bangunan gedung tempat perdagangan. Tanah ini merupakan Tanah Negara yang kemudian dikuasai Pemerintah Kota Surakarta. Disertifikatkan Pemerintah Kota Surakarta 24 Agustus 1982. Pada tanggal 13 Juli 2000 sertifikat tanah tersebut diperbarui karena terbakar pada 26 April 2000. Peruntukan yang tertulis dalam sertifikat adalah Pasar Gading. 4. Data Umum Proyek Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini dilaksanakan oleh tiga kontraktor, yaitu: a. Sumber dana

: APBN.

Nilai Proyek

: Rp. 5.353.000.000,00.

Nama Proyek

:Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta

Kontraktor Pelaksana

: PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.

Pelaksanaan Proyek

: 14 Juli - 26 Nopember 2008 (135 hari).

Sifat Proyek

: Social Oriented.

b. Sumber dana

: APBD Kota Surakarta.

73

Nilai Proyek

: Rp. 1.220.221.000,00.

Nama Proyek

: Pembuatan Tempat Dasaran Los/Oprokan Pasar Gading.

Kontraktor Pelaksana

: PT. TATAANALISA MULTIMULYA

Pelaksanaan Proyek

: 23 Oktober - 10 Desember 2008 (48 hari).

Sifat Proyek

: Social Oriented.

c. Sumber dana

: APBD I Jawa Tengah.

Nilai Proyek

: Rp. 498.707.000,00.

Nama Proyek

:Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta

Kontraktor Pelaksana

: PT. INDO SURYA CONST.

Pelaksanaan Proyek

: 5 Desember - 15 Desember 2008 (15 hari).

Sifat Proyek

: Social Oriented.

Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading ini dapat dilihat pada tabel di bawah ini. Tabel 4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading Surakarta No. Sumber Dana 1. APBN 2. APBD Kota Surakarta 3. APBD I Jawa Tengah Total Sumber : Data diolah, 2010.

Jumlah 5,353,000,000.00 1,220,221,000.00 498,707,000.00 7,071,928,000.00

C. Analisis Data dan Pembahasan Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana

74

pasar yang representatif diharapkan akan menambah kenyamanan berbelanja, menjadikan pasar sebagai salah satu alternatif tempat tujuan wisata, dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang, mampu meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) sekaligus menjadi motor pemerataan pembangunan dan penyebaran penduduk ke wilayah hinterland. Proyek pembangunan Pasar Gading Surakarta ini menghabiskan dana sebesar Rp 7.071.928.000,00 (tujuh milyar tujuh puluh satu juta sembilan ratus dua puluh delapan ribu rupiah). Analisis ini terbagi menjadi tiga bagian, yaitu pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi. 1. Pendekatan Ekonomis Pada pendekatan ekonomis ini akan dibahas mengenai asumsiasumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut : a. Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan saja yang dihitung. b. Discount rate, yang ditetapkan adalah sebesar 12%, yaitu sebesar tingkat suku bunga yang berlaku pada investasi proyek pemerintah. Nilai ini dihitung berdasarkan nilai suku bunga pinjaman pemerintah pada Bank Dunia sebesar 8% ditambah suku bunga yang diambil Bank Indonesia sebagai komisi sebesar 50%-nya yaitu sebesar 4% sehingga tingkat suku bunga yang dipakai adalah sebesar 12%. c. Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.

75

d. Nilai residu proyek ini adalah Rp. 1.414.385.600,00 (20% dari total biaya investasi). e. Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun. Berikut ini akan dibahas mengenai biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta. a. Biaya Investasi Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk membiayai Revitalisasi Pasar Gading, meliputi biaya persiapan, pekerjaan gedung dan lain-lain. Perinciannya sebagai berikut : Tabel 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)

NO URAIAN PEKERJAAN A PEKERJAAN PERSIAPAN

JUMLAH HARGA 52,950,000.00

B I II III IV V VI

157,068,686.43 349,376,694.80 854,030,636.01 493,349,080.64 222,122,523.03 207,737,968.26

C I II III

PEKERJAAN LANTAI 1 PEKERJAAN TANAH PEKERJAAN PONDASI PEKERJAAN BETON PEKERJAAN PASANGAN PEKERJAAN RANGKA ATAP PEKERJAAN SALURAN AIR DAN HALAMAN

PEKERJAAN LANTAI 2 PEKERJAAN BETON PEKERJAAN PASANGAN PEKERJAAN RANGKA ATAP JUMLAH PPn 10% JUMLAH TOTAL DIBULATKAN Sumber : PT. Rudi Persada Nusantara

1,480,254,426.19 183,058,652.83 866,415,258.35 4,866,363,926.54 486,636,392.65 5,353,000,319.19 5,353,000,000.00

76

Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan sumber dana yang berasal dari APBN sebesar Rp. 5.353.000.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Rudi Persada Nusantara yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang. Tabel 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) URAIAN NO PEKERJAAN A PEKERJAAN PERSIAPAN 1. Brak kerja/sewa 2. Papan nama proyek B

1. 2. 3.

4.

PEMBUATAN TEMPAT DASARAN LOS DAN OPROKAN (Stainless Steel) Pasang tempat los type 1 (0.60 × 1.50 × 0.75) Pasang tempat los type 2 (0.55 × 1.80 × 0.70) Pasang tempat los type 3 (0.55 × 1.50 × 0.70) Pasang tempat dasaran oprokan 1 (0.50×1.00×0.50)

Sumber

HARGA SAT

JUMLAH HARGA

VOL.

SAT

1.00 1.00

Ls Ls

10,000,000.00 500,000.00 JUMLAH

10,000,000.00 500,000.00 10,500,000.00

24.00

Unit

2,254,550.00

54,109,200.00

44.00

Unit

2,778,300.00

122,245,200.00

143.00 Unit

3,116,400.00

445,645,200.00

270.00 Unit

1,765,900.00 476,793,000.00 JUMLAH 1,098,792,600.00 1,109,292,600.00 110,929,260.00 1,220,221,860.00 1,220,221,000.00

JUMLAH PPn 10% JUMLAH TOTAL DIBULATKAN : PT. Tataanalisa Multimulya

Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta

77

sebesar Rp. 1.220.221.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Tataanalisa Multimulya yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang. b. Estimasi Pendapatan Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung berupa penjualan kios, retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan lavatory dan pajak reklame yang diperoleh Pemerintah Kota Surakarta selaku pemilik proyek. Menurut hasil Interview dengan Pengelola Pasar Gading dan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui bahwa jumlah kios yang dibangun di Pasar Gading ini adalah 72 unit dan 29 unit diantaranya diperuntukkan bagi pedagang lama secara gratis. Jumlah los adalah 211 los yang seluruhnya diperuntukkan secara gratis bagi pedagang lama. Dan untuk meja oprokan terdapat 181 meja. Untuk penjualan kios yang tersisa ini tidak ditetapkan harga jual yang pasti, harga jual kios ini tergantung kemampuan para pedagang sebagai pemohon. Pemerintah Kota Surakarta hanya menargetkan penjualan kios sebesar 2,8 milyar untuk kios yang tersisa, jadi dapat diestimasikan harga jual kios adalah sebagai berikut : Target Penjualan Kios

:Rp. 2.800.000.000,00

Kios yang diperuntukkan pedagang baru

: 43 unit.

Estimasi harga per kios

: Rp. 65.116.279,00.

78

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan dan juga informasi yag diperoleh dari berbagai pihak yang terkait seperti : Dinas Pengelolaan Pasar

Kota

Surakarta,

pedagang

dan

masyarakat,

peneliti

mengasumsikan 43 kios ini akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut : Tabel 4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta Tahun Penjualan Kios Prosentase (%) 1 1,137,500,000.00 40.625 2 706,300,000.00 25.225 3 564,200,000.00 20.15 4 336,000,000.00 12 5 56,000,000.00 2 Total 2,800,000,000.00 100 Sumber : Data diolah, 2010.

Prosentase Komulatif 40.625 65.85 86 98 100

Penjualan Kios (%)

Grafik 4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta

100 80 60 40 20 0 0

1

2

Tahun 3

4

Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-3 (2011) akan terdapat beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa hal, yang pertama diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame di sekitar Pasar Gading seiring dengan letaknya yang strategis.

5

79

Kemudian yang kedua adanya kenaikan pendapatan retribusi pasar karena rencananya pada tahun 2010 Pemerintah Kota Surakarta akan mengeluarkan peraturan daerah baru mengenai tarif retribusi pasar. Berdasarkan target dan realisasi pendapatan Pasar Gading pada tahun 2009 maka dapat diasumsikan bahwa tarif retribusi pasar yang baru akan naik sebesar 70 persen dari tarif retribusi pasar yang lama. Yang ketiga adanya kenaikan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan direvitalisasinya pasar ini agar dapat menjadi tempat tujuan wisata sehingga pendapatan parkir dan lavatory juga meningkat.

Berdasarkan

pengamatan

yang

dilakukan

maka

diasumsikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi parkir dan lavatory akan naik 50 persen. Berdasarkan hasil pengamatan yang dilakukan peneliti di Pasar Gading Surakarata maka dapat diestimasikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi dan pajak seperti di bawah ini : 1) Pendapatan Parkir Mobil Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi : Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 28 mobil yang parkir. Pendapatan parkir mobil per tahun : Rp.1000 × 28 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.10.080.000,00 Mulai tahun ke-3 :

80

Asumsi : Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 42 mobil yang parkir. Pendapatan parkir mobil per tahun : Rp.1000 × 42 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.15.120.000,00 2) Pendapatan Parkir Sepeda Motor Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi : Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00. Dalam satu hari terdapat 210 sepeda motor yang parkir. Pendapatan parkir sepeda motor per tahun : Rp.500 × 210 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.37.800.000,00 Mulai tahun ke-3 : Asumsi : Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00. Dalam satu hari terdapat 315 sepeda motor yang parkir. Pendapatan parkir sepeda motor per tahun : Rp.500 × 315 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.56.700.000,00 3) Pendapatan Parkir Sepeda Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi : Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00. Dalam satu hari terdapat 50 sepeda yang parkir.

81

Pendapatan parkir sepeda per tahun : Rp. 300 × 50 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 5.400.000,00. Mulai tahun ke-3 : Asumsi : Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00. Dalam satu hari terdapat 75 sepeda yang parkir. Pendapatan parkir sepeda per tahun : Rp. 300 × 75 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 8.100.000,00. Jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir pada tahun ke-1 dan ke-2 adalah Rp. 53.280.000,00. Sedangkan jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir mulai tahun ke-3 adalah Rp. 79.920.000,00. 4) Pendapatan Retribusi atau Karcis Plataran atau Oprokan Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta diketahui bahwa tarif retribusi tiap meja plataran adalah Rp. 250,00. Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah plataran yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi plataran ini yang dapat dilihat pada tabel 4.14 sebagai berikut :

82

Tabel 4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan

Tahun 1 2 3 - 25 Sumber

Plataran Tarif yang Telah retribusi Ditempati tiap meja 160 250 170 250 181 425 : Data diolah, 2010.

Retribusi Retribusi per Retribusi per hari bulan per tahun 40,000 1,200,000 14,400,000 42,500 1,275,000 15,300,000 76,925 2,307,750 27,693,000

Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi plataran sebesar 2 persen. 5) Pendapatan Retribusi Los Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta diketahui bahwa tarif retribusi los tiap m2 adalah Rp. 175,00 dengan rincian sebagai berikut : a) Retribusi keamanan

= Rp. 115,00.

b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 15,00. c) Biaya Listrik

= Rp. 45,00.

Selain itu berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah los yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi los ini yang dapat dilihat pada tabel di bawah :

83

Tabel 4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los Los yang Ukuran Tarif Retribusi Telah tiap los retribusi Retribusi per Retribusi 2 2 Tahun Ditempati (m ) /m per hari bulan per tahun 1 116 1.5 × 2 175.0 60,900.0 1,827,000 21,924,000 2 150 1.5 × 2 175.0 78,750.0 2,362,500 28,350,000 3 185 1.5 × 2 297.5 165,112.5 4,953,375 59,440,500 4 – 25 211 1.5 × 2 297.5 188,317.5 5,649,525 67,794,300 Sumber : Data diolah, 2010. Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi los sebesar 2 persen. 6) Pendapatan Retribusi Kios Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta diketahui bahwa tarif retribusi kios tiap kios adalah Rp. 1.215,00, jadi tiap m2 adalah sebesar Rp. 135,00 dengan rincian : a) Retribusi keamanan

= Rp. 675,00.

b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 90,00. c) Biaya Listrik

= Rp. 450,00.

Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah kios yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi kios ini yang dapat dilihat pada tabel 4.16 sebagai berikut :

84

Tabel 4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios Kios yang Ukuran Tarif Telah tiap kios retribusi Tahun Ditempati (m2) / m2 1 30 3×3 135.0 2 45 3×3 135.0 3 63 3×3 229.5 4 70 3×3 229.5 5 - 25 72 3×3 229.5 Sumber : Data diolah, 2010.

Retribusi per hari 36,450.0 54,675.0 130,126.5 144,585.0 148,716.0

Retribusi per bulan 1,093,500 1,640,250 3,903,795 4,337,550 4,461,480

Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi kios sebesar 2 persen. 7) Pendapatan Pengelolaan Kamar Mandi atau Lavatory Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi : Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 160 orang yang menggunakan kamar mandi. Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun : 160 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 57.600.000,00. Mulai tahun ke-3 : Asumsi : Retribusi penggunaan kamar mandi Rp 1.000,00.

Retribusi per tahun 13,122,000 19,683,000 46,845,540 52,050,600 53,537,760

85

Dalam satu hari terdapat 240 orang yang menggunakan kamar mandi. Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun : 240 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 86.400.000,00. 8) Pendapatan Pajak Reklame Karena

letak

Pasar

Gading

yang

strategis,

maka

diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame mulai tahun ke-3 yaitu pada tahun 2011. Menurut Keputusan Walikota Surakarta Nomor 4 Tahun 2001 tentang Perubahan Keputusan Walikota No. 03/DRT/1999 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame, pada pasal 23 disebutkan bahwa “Khusus untuk reklame non board (baliho, banner, dsb) diperhitungkan dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Reklame tanpa dengan mempertimbangkan Nilai Strategis”. Cara menghitung besarnya pajak reklame : a) Tarif pajak reklame = 20% dari nilai sewa. b) Pajak reklame = tarif × nilai sewa. c) Nilai sewa = NJOP reklame + nilai strategis. Asumsi : a) Terdapat 3 titik reklame di luar bangunan Pasar Gading Surakarta. b) Biaya pembuatan baliho/m2 = Rp. 750.000,00.

86

c) Ukuran setiap baliho adalah 1 m × 2 m = 2 m2, jadi biaya pembuatan/baliho adalah = 2 × Rp. 750.000 = Rp. 1.500.000,00. d) Biaya pemeliharaan = Rp. 20.000,00/bulan. e) Lama pemasangan = 3 bulan. f) Jenis reklame = Non Board (baliho). g) NJOP per reklame : Rp. 1.500.000 + (3 × Rp. 20.000) = Rp 1.560.000,00. h) Pajak per reklame = 20% × Rp. 1.560.000 = Rp. 312.000,00. i) Setiap titik reklame dapat digunakan 4 reklame (12 bulan : 3 bulan) dalam 1 tahun. j) Jadi untuk 3 titik relame dapat digunakan 12 reklame (3 titik × 4 reklame) dalam 1 tahun. k) Pendapatan reklame Pasar Gading per tahun adalah : 12 reklame × Rp. 312.000 = Rp. 3.744.000,00.

87

Total pendapatan pasar tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel 4.17 Perhitungan Benefit Penjualan Retribusi Tahun Kios Pasar 0 1 1,195,218,250 2 706,300,000 63,333,000.0 3 564,200,000 133,979,040.0 4 336,000,000 147,537,900.0 5 56,000,000 149,025,060.0 6 152,005,561.2 7 152,005,561.2 8 152,005,561.2 9 155,045,672.4 10 155,045,672.4 11 155,045,672.4 12 158,146,585.9 13 158,146,585.9 14 158,146,585.9 15 161,309,517.6 16 161,309,517.6 17 161,309,517.6 18 164,535,707.9 19 164,535,707.9 20 164,535,707.9 21 167,826,422.1 22 167,826,422.1 23 167,826,422.1 24 171,182,950.5 25 171,182,950.5

Sumber

Retribusi Parkir 53,280,000 53,280,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000 79,920,000

Lavatory 57,600,000 57,600,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000 86,400,000

Pajak Reklame Total Benefit 0 1,306,098,250 880,513,000 3,744,000 868,243,040 3,744,000 653,601,900 3,744,000 375,089,060 3,744,000 322,069,561 3,744,000 322,069,561 3,744,000 322,069,561 3,744,000 325,109,672 3,744,000 325,109,672 3,744,000 325,109,672 3,744,000 328,210,586 3,744,000 328,210,586 3,744,000 328,210,586 3,744,000 331,373,518 3,744,000 331,373,518 3,744,000 331,373,518 3,744,000 334,599,708 3,744,000 334,599,708 3,744,000 334,599,708 3,744,000 337,890,422 3,744,000 337,890,422 3,744,000 337,890,422 3,744,000 341,246,951 3,744,000 341,246,951

: Data diolah, 2010.

c. Estimasi Biaya Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji pegawai dan biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bangunan yang terbuat dari besi.

88

1) Biaya listrik Pengeluaran biaya listrik tahun 2009 untuk Pasar Gading Surakarta dapat dilihat pada tabel 4.18 di bawah ini. Tabel 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009 No. Bulan Daya (VA) Tagihan (Rp) 1. Januari 2,200 337,920 2. Februari 2,200 381,720 3. Maret 2,200 344,520 4. April 2,200 744,720 5. Mei 16,500 1,601,970 6. Juni 16,500 1,733,415 7. Juli 16,500 1,828,635 8. Agustus 16,500 2,209,515 9. September 16,500 2,559,345 10. Oktober 16,500 2,340,960 11. Nopember 16,500 2,543,820 12. Desember 16,500 2,401,460 Total 19,028,000 Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta Berdasarkan data yang diperoleh di atas maka dapat diperkirakan untuk dapat beroperasi dengan baik, Pasar Gading memerlukan biaya sekitar Rp. 25.828.680,00 setiap tahunnya, dengan kapasitas listrik sebesar 16.500 VA. 2) Biaya gaji a) 6 Cleaning Service, Rp. 40.590.000,00/tahun (Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta). Gaji tiap cleaning service/bulan = Rp. 563.750,00. b) 2 Keamanan dan ketertiban, @ Rp. 575.000,00/bulan. Gaji 1 tahun = 2 × Rp. 575.000,00 × 12 = Rp. 13.800.000,00.

89

c) 3 Administrasi, @ Rp. 600.000,00/bulan. Gaji 1 tahun = 3 × Rp. 600.000,00 × 12 = Rp. 21.600.000,00. Total biaya gaji yang dikeluarkan untuk pegawai outsorching yang diperlukan

Pasar

Gading

Surakarta

adalah

sekitar

Rp.

75.990.000,00. 3) Biaya pengelolaan sampah dan kebersihan Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat kebersihan Pasar Gading pada tahun 2009. Tabel 4.19

Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009

No. Keterangan Unit Harga per unit 1. Sepatu boot 2 50,000 2. Keranjang besar 12 15,000 3. Keranjang kecil 12 10,000 4. Sapu lidi 8 7,000 5. Sapu rayung 3 10,000 6. Keset 2 45,000 7. Alat pel 5 37,500 8. Sulak 2 7,000 9. Garuk 1 50,000 10. Ceker 1 25,000 11. Sekop 1 47,500 12. Troli 2 275,000 Total Sumber : Data diolah, 2010.

Jumlah harga 100,000 180,000 120,000 56,000 30,000 90,000 187,500 14,000 50,000 25,000 47,500 550,000 1,450,000

Biaya pembelian untuk alat-alat kebersihan di atas dianggarkan setiap 3 tahun sekali, sedangkan untuk pembelian troli dianggarkan setiap 5 tahun sekali.

90

4) Biaya pemeliharaan bangunan Biaya pemeliharaan bangunan fisik pasar dianggarkan setiap 5 tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00. Total biaya operasional tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel 4.20 Perhitungan Cost Biaya Biaya Keber Ganti Tahun Investasi Listrik Gaji sihan Troli Besi Total Cost 0 7,071,928,000 7,071,928,000 1 19,028,000 75,990,000 900,000 550,000 96,468,000 2 25,828,680 75,990,000 101,818,680 3 25,828,680 75,990,000 101,818,680 4 25,828,680 75,990,000 900,000 102,718,680 5 25,828,680 75,990,000 5,000,000 106,818,680 6 25,828,680 75,990,000 550,000 102,368,680 7 25,828,680 75,990,000 900,000 102,718,680 8 25,828,680 75,990,000 101,818,680 9 25,828,680 75,990,000 101,818,680 10 25,828,680 75,990,000 900,000 5,000,000 107,718,680 11 25,828,680 75,990,000 550,000 102,368,680 12 25,828,680 75,990,000 101,818,680 13 25,828,680 75,990,000 900,000 102,718,680 14 25,828,680 75,990,000 101,818,680 15 25,828,680 75,990,000 5,000,000 106,818,680 16 25,828,680 75,990,000 900,000 550,000 103,268,680 17 25,828,680 75,990,000 101,818,680 18 25,828,680 75,990,000 101,818,680 19 25,828,680 75,990,000 900,000 102,718,680 20 25,828,680 75,990,000 5,000,000 106,818,680 21 25,828,680 75,990,000 550,000 102,368,680 22 25,828,680 75,990,000 900,000 102,718,680 23 25,828,680 75,990,000 101,818,680 24 25,828,680 75,990,000 101,818,680 25 25,828,680 75,990,000 900,000 5,000,000 107,718,680

Sumber

: Data diolah, 2010.

91

2. Kriteria Investasi Beberapa analisis pokok yang dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menilai kelayakan investasi proyek yang sudah berjalan. Beberapa analisis pokok tersebut adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Periods. a. Net Present Value (NPV). Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0) maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0) maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa sumber-sumber yang seyogianya dipakai untuk proyek tersebut sebaiknya

dialokasikan

pada

penggunaan

lain

yang

lebih

menguntungkan. Perhitungan NPV dari Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini dilakukan dengan mencari selisih antara present value dari benefit dan cost pada discount factor 12 %.

92

Tabel 4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV).

Tahun Benefit Cost Proceeds 0 0 7,071,928,000 -7,071,928,000 1 1,306,098,250 96,468,000 1,209,630,250 2 880,513,000 101,818,680 778,694,320 3 868,243,040 101,818,680 766,424,360 4 653,601,900 102,718,680 550,883,220 5 375,089,060 106,818,680 268,270,380 6 322,069,561 102,368,680 219,700,881 7 322,069,561 102,718,680 219,350,881 8 322,069,561 101,818,680 220,250,881 9 325,109,672 101,818,680 223,290,992 10 325,109,672 107,718,680 217,390,992 11 325,109,672 102,368,680 222,740,992 12 328,210,586 101,818,680 226,391,906 13 328,210,586 102,718,680 225,491,906 14 328,210,586 101,818,680 226,391,906 15 331,373,518 106,818,680 224,554,838 16 331,373,518 103,268,680 228,104,838 17 331,373,518 101,818,680 229,554,838 18 334,599,708 101,818,680 232,781,028 19 334,599,708 102,718,680 231,881,028 20 334,599,708 106,818,680 227,781,028 21 337,890,422 102,368,680 235,521,742 22 337,890,422 102,718,680 235,171,742 23 337,890,422 101,818,680 236,071,742 24 341,246,951 101,818,680 239,428,271 25 341,246,951 107,718,680 233,528,271 Total NPV Sumber : Data diolah 2010, lampiran. Dari tabel 4.21, diperoleh NPV sebagai berikut : n

NPV =

Bt - Ct

å (1 + i) t =0

t

NPV = -3.371.328.165,00.

DF 12% 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 0.288 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104 0.093 0.083 0.074 0.066 0.059

NPV 12% -7,071,928,000.00 1,080,199,813.00 620,619,373.00 545,694,144.30 350,361,727.90 152,109,305.50 111,388,346.80 99,146,598.30 88,981,356.00 80,608,048.27 69,999,899.55 64,149,405.81 58,182,719.81 51,637,646.45 46,410,340.71 41,093,535.28 37,181,088.53 33,515,006.29 30,261,533.63 26,898,199.24 23,689,226.90 21,903,522.02 19,519,254.59 17,469,308.92 15,802,265.86 13,778,167.96 -3,371,328,165

93

Dari hasil perhitungan NPV menunjukkan hasil -3.371.328.165,00 yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.

b. Internal Rate of Return (IRR). Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i). Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social discount rate maka proyek tersebut akan ditolak.

94

Tabel 4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR).

Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Proceeds -7,071,928,000 1,209,630,250 778,694,320 766,424,360 550,883,220 268,270,380 219,700,881 219,350,881 220,250,881 223,290,992 217,390,992 222,740,992 226,391,906 225,491,906 226,391,906 224,554,838 228,104,838 229,554,838 232,781,028 231,881,028 227,781,028 235,521,742 235,171,742 236,071,742 239,428,271 233,528,271

DF 12% NPV 12% 1.000 -7,071,928,000.00 0.893 1,080,199,813.00 0.797 620,619,373.00 0.712 545,694,144.30 0.636 350,361,727.90 0.567 152,109,305.50 0.507 111,388,346.80 0.452 99,146,598.30 0.404 88,981,356.00 0.361 80,608,048.27 0.322 69,999,899.55 0.288 64,149,405.81 0.257 58,182,719.81 0.229 51,637,646.45 0.205 46,410,340.71 0.183 41,093,535.28 0.163 37,181,088.53 0.146 33,515,006.29 0.130 30,261,533.63 0.116 26,898,199.24 0.104 23,689,226.90 0.093 21,903,522.02 0.083 19,519,254.59 0.074 17,469,308.92 0.066 15,802,265.86 0.059 13,778,167.96 -3,371,328,165

i' i" NPV' - NPV" i" - i' IRR Sumber : Data diolah 2010, lampiran.

DF 1% 1.000 0.990 0.980 0.971 0.961 0.952 0.942 0.933 0.924 0.914 0.905 0.896 0.887 0.879 0.870 0.861 0.853 0.844 0.836 0.828 0.820 0.811 0.803 0.795 0.788 0.780

NPV 1% -7,071,928,000.0 1,197,533,948.0 763,120,433.6 744,198,053.6 529,398,774.4 255,393,401.8 206,958,230.1 204,654,372.2 203,511,814.2 204,087,967.1 196,738,848.1 199,575,929.2 200,809,620.5 198,207,385.3 196,960,958.1 193,341,715.2 194,573,426.5 193,744,282.9 194,604,939.4 191,997,491.1 186,780,442.9 191,008,132.8 188,842,908.9 187,677,035.0 188,669,477.2 182,152,051.0 322,613,638.4 1 12 3,693,941,804 11 1.960694622

Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 12 % diperoleh NPV sebesar -3.371.328.165,00,

95

sedangkan pada tingkat discount factor 1 % diperoleh NPV sebesar 322.613.638,40. Kemudian dengan rumus : IRR = i '+

NPV ' (i"-i') NPV '- NPV "

IRR = 1 +

322.613.638,4 (12 - 1) 322.613.638,4 - (-3.371.328.165)

IRR = 1,960694622 % dibulatkan 1,96 %. Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar 1,96 %, nilai IRR < social discount rate (12 %). Ini berarti bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarata secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.

c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio). Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresentvaluekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak.

96

Tabel 4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio). DF Tahun Benefit Cost 12% PV Benefit PV Cost 0 0 7,071,928,000 1.000 0.0 7,071,928,000.00 1 1,306,098,250 96,468,000 0.893 1,166,345,737.0 86,145,924.00 2 880,513,000 101,818,680 0.797 701,768,861.0 81,149,487.96 3 868,243,040 101,818,680 0.712 618,189,044.0 72,494,900.16 4 653,601,900 102,718,680 0.636 415,690,808.0 65,329,080.48 5 375,089,060 106,818,680 0.567 212,675,497.0 60,566,191.56 6 322,069,561 102,368,680 0.507 163,289,268.0 51,900,920.76 7 322,069,561 102,718,680 0.452 145,575,442.0 46,428,843.36 8 322,069,561 101,818,680 0.404 130,116,103.0 41,134,746.72 9 325,109,672 101,818,680 0.361 117,364,592.0 36,756,543.48 10 325,109,672 107,718,680 0.322 104,685,315.0 34,685,414.96 11 325,109,672 102,368,680 0.288 93,631,585.7 29,482,179.84 12 328,210,586 101,818,680 0.257 84,350,120.6 26,167,400.76 13 328,210,586 102,718,680 0.229 75,160,224.2 23,522,577.72 14 328,210,586 101,818,680 0.205 67,283,170.1 20,872,829.40 15 331,373,518 106,818,680 0.183 60,641,353.7 19,547,818.44 16 331,373,518 103,268,680 0.163 54,013,883.4 16,832,794.84 17 331,373,518 101,818,680 0.146 48,380,533.6 14,865,527.28 18 334,599,708 101,818,680 0.130 43,497,962.0 13,236,428.40 19 334,599,708 102,718,680 0.116 38,813,566.1 11,915,366.88 20 334,599,708 106,818,680 0.104 34,798,369.6 11,109,142.72 21 337,890,422 102,368,680 0.093 31,423,809.3 9,520,287.24 22 337,890,422 102,718,680 0.083 28,044,905.0 8,525,650.44 23 337,890,422 101,818,680 0.074 25,003,891.2 7,534,582.32 24 341,246,951 101,818,680 0.066 22,522,298.7 6,720,032.88 25 341,246,951 107,718,680 0.059 20,133,570.1 6,355,402.12 Total Present Value 4,503,399,910 7,874,728,075 B/C Ratio 0.571880053 Sumber : Data diolah 2010, lampiran. n

B/C Ratio =

t =0 n

t

Ct

å (1 + i) t =0

B/C Ratio =

Bt

å (1 + i)

t

4.503.399.910 7.874.728.075

97

B/C Ratio = 0,571880053 dibulatkan 0,57. Berdasarkan perhitungan tabel di atas diperoleh Benefit Cost Ratio sebesar 0,57 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dilaksanakan.

d. Profitability Ratio (PV/K). Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt = Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1 maka proyek akan ditolak.

98

Tabel 4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K). Gross benefit DF NPV NPV Gross Tahun Investasi - O&M 12% Investasi Benefit - O&M 0 7,071,928,000 1.000 7,071,928,000 1 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 2 778,694,320 0.797 620,619,373.00 3 766,424,360 0.712 545,694,144.30 4 550,883,220 0.636 350,361,727.90 5 268,270,380 0.567 152,109,305.50 6 219,700,881 0.507 111,388,346.80 7 219,350,881 0.452 99,146,598.30 8 220,250,881 0.404 88,981,356.00 9 223,290,992 0.361 80,608,048.27 10 217,390,992 0.322 69,999,899.55 11 222,740,992 0.288 64,149,405.81 12 226,391,906 0.257 58,182,719.81 13 225,491,906 0.229 51,637,646.45 14 226,391,906 0.205 46,410,340.71 15 224,554,838 0.183 41,093,535.28 16 228,104,838 0.163 37,181,088.53 17 229,554,838 0.146 33,515,006.29 18 232,781,028 0.130 30,261,533.63 19 231,881,028 0.116 26,898,199.24 20 227,781,028 0.104 23,689,226.90 21 235,521,742 0.093 21,903,522.02 22 235,171,742 0.083 19,519,254.59 23 236,071,742 0.074 17,469,308.92 24 239,428,271 0.066 15,802,265.86 25 233,528,271 0.059 13,778,167.96 Total 7,071,928,000 3,700,599,835 PV/K 0.523280191 Sumber : Data diolah 2010, lampiran. Dari tabel 4.24 di atas, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut: Bt - EPt (1 + i ) t PV/K = t =0n Kt å t t = 0 (1 + i ) n

å

99

PV/K =

3.700.599.835 7.071.928.000

PV/K = 0,523280191 dibulatkan 0,52. Berdasarkan hasil perhitungan diatas diperoleh PV/K sebesar 0,52 < 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomi tidak layak untuk dijalankan.

e. Payback Periods (PBP). Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money (perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang).

100

Tabel 4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP). Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Sumber

Proceeds Aliran Kas -7,071,928,000 -7,071,928,000 1,209,630,250 -5,862,297,750 778,694,320 -5,083,603,430 766,424,360 -4,317,179,070 550,883,220 -3,766,295,850 268,270,380 -3,498,025,470 219,700,881 -3,278,324,589 219,350,881 -3,058,973,708 220,250,881 -2,838,722,826 223,290,992 -2,615,431,834 217,390,992 -2,398,040,842 222,740,992 -2,175,299,849 226,391,906 -1,948,907,943 225,491,906 -1,723,416,037 226,391,906 -1,497,024,132 224,554,838 -1,272,469,294 228,104,838 -1,044,364,456 229,554,838 -814,809,619 232,781,028 -582,028,591 231,881,028 -350,147,563 227,781,028 -122,366,535 235,521,742 113,155,207 : Data diolah 2010, lampiran.

Aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-20 adalah Rp.122.366.535,00, sedangkan aliran kas tahun operasional ke-21 sebesar Rp.113,155,207,00. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar Rp. 122.366.535,00 dalam tahun operasional ke-21 adalah :

122.366.535 ´ 12bulan = 6,2 bulan. 235.521.742

Dari perhitungan di atas dapat disimpulkan bahwa payback periods investasi yang digunakan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta terjadi atau dapat terbayar setelah 20 tahun 6 bulan.

101

3. Implementasi Ekonomi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomi tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena pihak Pemerintah Kota Surakarta dan Pengelola Pasar Gading tidak dapat mengelola kios, los, dan oprokan yang ada di Pasar Gading sehingga biaya untuk menutup anggaran dana pembangunan pasar ini tidak tercapai. Namun setelah peneliti menelusuri hal ini ternyata memang dari pihak Pemerintah Kota Surakarta sengaja mengeluarkan kebijakan bahwa sebagian kios dan seluruh los di Pasar Gading ini diberikan secara gratis kepada para pedagang lama Pasar Gading Surakarta. Hal ini dapat dikatakan sebagai bukti bahwa kebijakan Pemerintah Kota Surakarta yang memang berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Keberpihakan kepada usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM) ini merupakan kebijakan populis dan biasanya mudah untuk kepentingan politik. Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan daerah Kota Surakarta yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar Gading yang tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk revitalisasi proyek Pasar Gading ini. Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama dengan pihak ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan proyek dan pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los dan kios pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilaksanakan,

102

seperti halnya yang dilakukan pada proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta pada pertengahan tahun 2006 yang lalu. Akan tetapi di sisi lain, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di lapangan dan juga opini dari para pedagang Pasar Gading Surakarta dapat diketahui bahwa kondisi pasar ini setelah direvitalisasi masih tergolong sepi terutama pada bangunan lantai atas. Hal ini disebabkan karena masih banyaknya pemilik kios dan los yang belum menempati kios dan los mereka. Selain itu adanya keengganan para pembeli untuk naik ke atas dan lantai atas ini mayoritas memang diperuntukkan bagi pedagang yang berjualan pakaian sehingga kondisinya lebih sepi daripada lantai bawah yang mayoritas menjual kebutuhan pokok sehari-hari. Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading. Yang dimaksud dengan para pedagang yang berjualan di sekitar

Pasar Gading adalah mereka (pedagang) yang

mempunyai usaha dagang akan tetapi tidak mampu untuk membeli los atau kios. Setelah direvitalisasi, jumlah pedagang sekitar Pasar Gading semakin sedikit, hal ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan berjualan di sekitar Pasar Gading yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surakarta dengan alasan mengganggu jalan raya dan tata kota. Jadi para pedagang yang ingin berjualan harus masuk semua ke dalam pasar. Pedagang yang hingga saat ini masih berjualan di sekitar pasar mayoritas adalah para pedagang lama yang sudah berjualan puluhan tahun di Pasar Gading. Beberapa dari mereka dapat berjualan di sekitar

103

pasar karena adanya campur tangan dari pihak keraton Surakarta, jadi dapat dikatakan mereka mendapat ijin dan rekomendasi dari keraton. Sebenarnya para pedagang lama ini mendapatkan kios ataupun los secara gratis di dalam pasar, akan tetapi mereka enggan menempatinya dengan alasan kondisi di dalam pasar yang sangat sepi, apalagi jika hari telah beranjak siang. Selain itu mereka juga ragu-ragu apakah kios yang diberikan ini benar-benar diberikan secara gratis, tapi para pedagang ini enggan untuk menanyakannya secara langsung kepada pihak terkait. Masalah lain yang timbul di dalam Pasar Gading ini adalah terdapat beberapa pedagang lama yang membeli kios lagi padahal mereka sudah memiliki sebuah kios yang diberikan pemerintah secara gratis. Karena tidak adanya harga yang pasti untuk sebuah kios dan harga tersebut tergantung kepada harga yang diajukan para pemohon (yang dimaksud disini adalah para pedagang), maka biasanya pedagangpedagang lama memperoleh harga yang jauh lebih murah daripada pedagang baru yang membeli kios di Pasar Gading tersebut, sehingga memicu terjadi kesenjangan sosial. Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar Gading dilihat dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek dinyatakan tidak layak, tetapi diharapkan dengan adanya proyek ini dapat meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar tradisional dan dapat meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) Kota Surakarta serta menjadikan pasar tradisional sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata

104

lain, pembangunan pasar ini memang hanya berorientasi sosial, jadi untuk kios dan los tidak terdapat harga yang pasti karena memang tidak untuk dikomersilkan. Berdasarkan penelitian di lapangan, laba rata-rata pedagang di sekitar Pasar Gading dapat dilihat pada tabel berikut ini : Tabel 4.26 MANFAAT TIDAK LANGSUNG DARI PENDAPATAN YANG DITERIMA PEDAGANG DI SEKITAR PASAR GADING SURAKARTA Omset Penjualan/hari Biaya/hari Laba rata-rata/hari No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah 1. Samsudin 300,000 200,000 150,000 150,000 150,000 50,000 2. Sumarni 500,000 300,000 200,000 200,000 300,000 100,000 3. Sarjono 100,000 70,000 40,000 40,000 60,000 30,000 4. Alsah 150,000 140,000 100,000 100,000 50,000 40,000 5. Warni 400,000 400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 6. Amir 300,000 300,000 150,000 150,000 150,000 150,000 7. Ipin 160,000 100,000 90,000 60,000 70,000 40,000 8. Alima 100,000 80,000 40,000 40,000 60,000 40,000 9. Sri Budiati 400,000 300,000 150,000 150,000 250,000 150,000 10. Hendro 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 11. Sumiati 250,000 150,000 80,000 80,000 170,000 70,000 12. Darmi 80,000 60,000 40,000 40,000 40,000 20,000 13. Nurdin 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 14. Sumi 300,000 200,000 100,000 100,000 200,000 100,000 15. Cipto 150,000 100,000 50,000 50,000 100,000 50,000 16. Sardi 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000 17. Agus 500,000 400,000 200,000 200,000 300,000 200,000 18. Gunawan 400,000 200,000 100,000 100,000 300,000 100,000 19. Tum 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 20. Yatno 150,000 120,000 50,000 50,000 100,000 70,000 21. Wiyono 200,000 150,000 70,000 70,000 130,000 80,000 22. Biko 200,000 160,000 80,000 80,000 120,000 80,000 23. Yati 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 24. Tomo 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000 Total 3,430,000 2,050,000 Sumber : Data primer, diolah 2010.

105

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading setelah adanya revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar mengeluhkan penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi ini, tetapi mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan untuk berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi dapat dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta ini. Uji Beda Dua Mean : Uji hipotesis beda dua mean untuk observasi berpasangan. Dari hasil observasi dihitung nilai t dengan rumus : __

t=

D SD / n

Dimana : __

D

= Mean dari harga-harga Di.

SD

= Deviasi standar dari harga-harga Di.

n

= Banyaknya pasangan.

Jadi : 1. H 0 : m1 = m 2

H 1 : m1 ¹ m 2 Digunakan pengujian dua sisi.

106

2. a = 0,05 Nilai t ( 0, 025; 24-1) = 2,069. 3. Rule of the test :

Ho ditolak

Ho diterima

-2,069

Ho ditolak 2,069

H0 diterima apabila

: -2,069 ≤ t ≤ 2,069.

H0 ditolak apabila

: t > 2,069 atau t < -2,069.

4. Perhitungan nilai t dari sampel : Dari hasil wawancara dengan 24 pedagang sekitar Pasar Gading Surakarta tersebut dilakukan perhitungan pada tabel di bawah : Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta No.

Nama

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Samsudin Sumarni Sarjono Alsah Warni Amir Ipin Alima Sri Budiati Hendro Sumiati

Laba rata-rata/hari Sebelum Sesudah 150,000 50,000 300,000 100,000 60,000 30,000 50,000 40,000 200,000 200,000 150,000 150,000 70,000 40,000 60,000 40,000 250,000 150,000 90,000 40,000 170,000 70,000

D

100,000 200,000 30,000 10,000 0 0 30,000 20,000 100,000 50,000 100,000

__

( D - D)

__

( D - D) 2

42,500 1,806,250,000 142,500 20,306,250,000 -27,500 756,250,000 -47,500 2,256,250,000 -57,500 3,306,250,000 -57,500 3,306,250,000 -27,500 756,250,000 -37,500 1,406,250,000 42,500 1,806,250,000 -7,500 56,250,000 42,500 1,806,250,000

107

Lanjutan Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari Sampel Pedagang Sekitar Pasar Gading Surakarta No.

Nama

12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

Darmi Nurdin Sumi Cipto Sardi Agus Gunawan Tum Yatno Wiyono Biko Yati Tomo

Sumber __

D=

Laba rata-rata/hari Sebelum Sesudah 40,000 20,000 100,000 100,000 200,000 100,000 100,000 50,000 150,000 100,000 300,000 200,000 300,000 100,000 90,000 40,000 100,000 70,000 130,000 80,000 120,000 80,000 100,000 100,000 150,000 100,000

D

20,000 0 100,000 50,000 50,000 100,000 200,000 50,000 30,000 50,000 40,000 0 50,000 1,380,000

__

( D - D)

-37,500 1,406,250,000 -57,500 3,306,250,000 42,500 1,806,250,000 -7,500 56,250,000 -7,500 56,250,000 42,500 1,806,250,000 142,000 20,306,250,000 -7,500 56,250,000 -27,500 756,250,000 -7,500 56,250,000 -17,500 306,250,000 -57,500 3,306,250,000 -7,500 56,250,000 70,850,000,000

: Data primer, diolah 2010. å D 1.380.000 = = 57.500 n 24 __

å( D - D) 2 70.850.000.000 SD = = = 3.080.434.783 = 55.501,66 n -1 23

maka : t =

57.500 55.501,66 / 24

__

( D - D) 2

= 5,075

5. Kesimpulan : Oleh karena t = 5,075 > 2,069 maka H0 ditolak. Berarti memang terdapat perbedaan pendapatan rata-rata pedagang sekitar Pasar Gading yang signifikan antara sebelum dan setelah revitalisasi pasar.

BAB V KESIIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan Berdasarkan

analisis

pokok

kelayakan

proyek,

dapat

ditarik

kesimpulan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dijalankan, sehingga dapat menjawab hipotesis penelitian sebagai berikut : 1. Menolak hipotesis pertama, secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta dinyatakan tidak layak dan tidak menguntungkan untuk dilaksanakan berdasarkan pada hasil perhitungan : a. Nilai NPV -3.371.328.165 < 0, proyek ditolak. b. Nilai IRR 1,96 % < social discount rate yaitu 12 %, proyek ditolak. c. Nilai BCR 0,57 < 1, proyek ditolak. d. Nilai PV/K 0,52 < 1, proyek ditolak. 2. Menerima hipotesis kedua, berdasarkan perhitungan Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Dari hasil perhitungan diketahui bahwa investasi awal Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta senilai Rp. 7.071.928.000,00 dapat terbayar setelah 20 tahun 6 bulan. 3. Menolak hipotesis ketiga, berdasarkan penelitian yang dilakukan di lapangan dan perhitungan dengan menggunakan uji beda dua mean dapat dilihat adanya penurunan laba yang signifikan yang diterima oleh para

108

109

pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading setelah adanya revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar mengeluhkan penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi ini, tetapi mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan untuk berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi dapat dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.

B. Saran – saran Berdasarkan hasil penelitian tersebut di atas, maka ada beberapa hal yang dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut : 1. Seharusnya Pemerintah Kota Surakarta menetapkan harga jual kios yang masih tersisa dan dijual secara tegas agar tidak terjadi ketimpangan harga jual kios yang mencolok antara pedagang lama dan pedagang baru. 2. Adanya kepastian bahwa kios dan los yang diperuntukkan bagi pedagang lama benar-benar gratis, apabila pedagang lama ingin membeli kios lagi walaupun sudah memiliki jatah kios ataupun los gratis maka harganya juga sama dengan para pedagang baru. 3. Seharusnya

Pemerintah

Kota

Surakarta

membantu

memecahkan

permasalahan para pedagang Pasar Gading pasca revitalisasi yang sepi pengunjung. 4. Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama dengan pihak ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan proyek dan

110

pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los dan kios pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilakukan. 5. Pasar Gading ini menyerap biaya paling banyak adalah untuk membayar gaji pegawai outsorching, sebagian dana untuk gaji pegawai ini sebaiknya dikurangi dan dialokasikan untuk biaya pemeliharaan bangunan Pasar Gading Surakarta ini. 6. Benefit paling sedikit diperoleh dari penjualan kios, seharusnya benefit ini lebih dapat dioptimalkan lagi agar dapat mengembalikan investasi awal proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini.

111

DAFTAR PUSTAKA

Aji, B.Firman. 1990. Perencanaan dan Evaluasi. Jakarta : Bumi Aksara. Amini, Haola Minni. 2005. Analisis Finansial Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan. Anonim. 2009. “Rehabilitasi Pasar Tradisional di Solo”. Suara Merdeka. 28 Januari 2008 (diambil 30 September 2009). Anonim. 2009. “Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”. Koran Tempo. 31 Januari 2009 (diambil 30 September 2009). BPS. 2008. Statistik Surakarta dalam Angka Tahun 2008. Surakarta : BPS Surakarta Departemen Perdagangan. Pasar Tradisional Yang Modern. Departemen Perdagangan Republik Indonesia. Jakarta : Tidak Diterbitkan. Djamin, Zulkarnain. 1984. Perencanaan dan Analisa Proyek. Jakarta : Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama. Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta : UPT AMP YKPN. Indonesia, Keputusan Walikota Surakarta Nomor : 4 tahun 2001 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame. , Peraturan Presiden Nomor : 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. , Undang-Undang Nomor : 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta : Ghalia Indonesia. Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta : Erlangga Nugroho, Iryadefrid A’Rof. 2005. Analisis Finansial Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta 2005. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.

112

P, Yonida Ari. 2009. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan. Pudjosumarto, Muljadi.1995. Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Yogyakarta : Liberty. Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan. Ratnayanti, Rini. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi. Media Teknik Sipil, Januari 2006 hal 41-46. Sekaran, Uma. 2000. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc. Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc. Subagyo, Pangestu. 2005. Statistik Induktif (Edisi 5). Yogyakarta : BPFE. Sumarni, Murti. 2006. Metodologi Penelitian Bisnis. Yogyakarta : Penerbit ANDI. Syahrani, Husainie. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 8 No. 2, Desember 2003 hal 137-146. Wirartha, I Made. 2006. Metodologi Penelitian Sosial Ekonomi. Yogyakarta : Penerbit ANDI. http://www.depdag.go.id