TUGAS AKHIR EVALUASI KINERJA JADWAL DAN BIAYA PADA PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

TUGAS AKHIR

EVALUASI KINERJA JADWAL DAN BIAYA PADA PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

Diajukan Sebagai Syarat Untuk Meraih Gelar Sarjana Strata 1 (S1)

Disusun Oleh : AGUNG WITJAKSANA NIM : 0110312-020

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN UNIVERSITAS MERCU BUANA TERAKREDITASI BERDASARKAN BADAN AKREDITASI NASIONAL PERGURUAN TINGGI NOMOR : 012/BAN-PT/AK/VII/S1/2003 JAKARTA 2008

ABSTRAK

ABSTRAK

Evaluasi Kinerja Jadwal dan Biaya pada Pembangunan Proyek Perumahan Gading Grande Residences, Penulis: Agung Witjaksana, Nim: 0110312-020, Pembimbing: Ir. Agus Suroso, MT., Tahun: Lulus 2008

Perkembangan dan rencana pengembangan rumah tinggal yang semakin luas dan persaingan usaha yang semakin ketat, memaksa para pelaku bisnis di bidang itu untuk mendapatkan cara-cara baru di dalam pengelolaan usahanya. Pengelolaan yang dikenal dengan Manajemen Proyek merupakan salah satu cara yang dipakai untuk mencapai tujuan. Salah satu permasalahan pengelolaan yang diperlukan adalah mengenai pengendalian jadwal dan biaya proyek. Latar belakang penyusunan tugas akhir ini adalah jadwal pelaksanaan kegiatan pembangunan proyek perumahan Gading Grande Residences yang lebih panjang dari yang direncanakan, dan adanya kenaikkan harga BBM (bahan bakar minyak), serta adanya pekerjaan-pekerjaan di luar perencanaan yang berdampak pada peningkatan biaya proyek. Permasalahannya adalah bagaimana melakukan kegiatan pengendalian jadwal dan biaya proyek. Penyusunan tugas akhir bertujuan untuk mengetahui kinerja jadwal dan biaya, mengidentifikasi sedini mungkin adanya penyimpangan dengan teknik membandingkan antara kenyataan dengan perencanaan, analisis dengan memadukan aspek jadwal dan biaya, memberikan proyeksi biaya jadwal akhir yang digunakan sebagai dasar pengambilan keputusan dan melakukan tindakan perbaikan dalam rangka mengembalikan kepada sasaran semula. Pada akhir penulisan tugas akhir disampaikan hasil dari kegiatan pengendalian jadwal dan biaya pada proyek perumahan Gading Grande Residences, dimana akibat kendala-kendala dan masalah-masalah yang timbul seiring perkembangan kegiatan pembangunan proyek dan setelah diadakan analisis, maka tindakan yang diambil adalah melakukan penjadwalan ulang dan revisi anggaran biaya proyek, serta memberikan proyeksi jadwal dan biaya penyelesaian proyek berdasarkan pada hasil evaluasi kegiatan pengendalian periode terakhir penulisan tugas akhir ini. Keywords: varians, kinerja, analisis, proyeksi, tindakan perbaikan

ii

KATA PENGANTAR

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Allah SWT, sholawat dan salam senantiasa kami curahkan kepada Nabi Muhammad SAW, Rosul utusan-NYA. Hanyalah atas kehendak dan rahmat Allah SWT semata, penulis pada akhirnya dapat menyelesaikan Tugas Akhir sebagai salah satu persyaratan menyelesaikan pendidikan tingkat Sarjana-1 (S1) Program Kelas Karyawan pada Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil, Universitas Mercu Buana, Jakarta. Tugas Akhir ini tidak akan terwujud tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis dengan ketulusan hati berkenan menyampaikan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu peyusunan tugas akhir ini sehingga dapat selesai tepat pada waktunya. Terimakasih kepada : 1. Bapak Ir. Muji Indarwanto, MM. MT., selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Mercu Buana 2. Bapak Ir. Agus Suroso, MT., selaku dosen pembimbing tugas akhir 3. Bapak Ir. Mawardi Amin, MT., selaku ketua jurusan Teknik Sipil 4. Bapak Ir. Edifrizal Darma, MT., selaku koordinator tugas akhir 5. Kepada para dosen penguji penguji seminar dan sidang akhir tugas akhir 6. Kepada seluruh dosen yang telah membimbing selama kuliah, serta seluruh pegawai tata usaha Universitas Mercu Buana Jakarta, khususnya pada Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil

iii

KATA PENGANTAR

7. Kepada orang tua dan keluarga tercinta atas dukungan moril serta doa-nya, khususnya kepada istri tercinta yang dengan keberadaannya telah mampu menimbulkan semangat, serta atas bantuan wawasannya, sehingga penulis mendapatkan tujuan dalam pencapaian penyelesaian tugas akhir ini. 8. Rekan-rekan, teman-teman dan pihak-pihak lain yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Penulis menyadari atas banyaknya kekurangan di dalam penyampaian tulisan tugas akhir ini, karena keterbatasan pengetahuan, pemikiran dan kemampuan penulis, serta keterbatasan waktu, baik dari segi penyajian materi maupun bahasa. Kritik dan saran yang membangun dari para pembaca akan sangat berguna bagi penulis untuk perbaikan di waktu mendatang. Akhirnya penulis berharap semoga tugas akhir ini dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak lain yang membutuhkan. Semoga Allah SWT, berkenan memberikan ridlo dan rahmat atas usaha kita semua yang sesuai dengan ketentuan-NYA.

Jakarta, November 2008

Agung Witjaksana Nim: 0110312-020

iv

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL LEMBAR PENGESAHAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

i

ABSTRAK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ii

KATA PENGANTAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . iii DAFTAR ISI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v DAFTAR TABEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . viii DAFTAR GRAFIK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

x

DAFTAR GAMBAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xi BAB-I

PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-1 1.1.1. Permasalahan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-2 1.2. Tujuan Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-3 1.3. Batasan Masalah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-4 1.4. Metode Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-5 1.5. Sistematika Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-7

BAB-II

TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Teknik dan Metode Pengendalian Biaya . . . . . . . . . . . . . . . II-1 2.1.1. Identifikasi Varians . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-1 2.1.2. Konsep Nilai Hasil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-2 2.1.3. Varians Biaya dan Jadwal Terpadu . . . . . . . . . . . . . .II-3 v

DAFTAR ISI

2.1.4. Indeks Kinerja Jadwal dan Biaya . . . . . . . . . . . . . . . II-5 2.1.5. Proyeksi Biaya Jadwal Akhir . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-6 2.1.6. Perkiraan Jadwal Penyelesaian Proyek . . . . . . . . . . II-7 2.2. Proses Penyusunan Kurva-S dan Cashflow . . . . . . . . . . . . . II-7 2.2.1. Penyusunan Kurva-S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-7 2.2.2. Penyusunan Cashflow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-8 2.3. Metodologi Tindakan Pembetulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-9 2.3.1. Diagram Sebab Akibat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-9 2.3.2. Analisis Pareto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-11

BAB-III

METODOLOGI PENULISAN 3.1. Pemantauan Jadwal Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-1 3.2. Pemantauan Biaya Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-3 3.3. Mengolah Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-4 3.4. Identifikasi Masalah dan Tindakan Perbaikan . . . . . . . . . . . III-5 3.5. Penerapan dan Evaluasi Hasil Tindakan Koreksi . . . . . . . . . III-6 3.6. Kerangka Teoritis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-8

BAB-IV

PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES 4.1. Lokasi Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-1 4.2. Pengembangan Lahan Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-2 4.3. Organisasi Proyek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-3

vi

DAFTAR ISI

4.4. Proses Kegiatan Pengendalian Jadwal dan Biaya Proyek . . IV-6 Periode Bulan Maret 2005 – Januari 2006 . . . . . . . . . . . . . .IV-11 Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007 . . . . . . . . . . . . . . IV-74 4.5. Hasil Tinjauan Jadwal dan Biaya Proyek . . . . . . . . . . . . . IV-142

BAB-V

PENUTUP 5.1. Kesimpulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V-1 5.2. Saran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V-5

DAFTAR PUSTAKA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiii LAMPIRAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiv

vii

DAFTAR TABEL, GRAFIK DAN GAMBAR

DAFTAR TABEL

Tabel-II.1.

: Keterangan Kinerja Varians Jadwal dan Biaya

II-5

Tabel-IV.4.1.

: Anggaran Biaya Proyek

IV-8

Tabel-IV.4.1.1.

: Perhitungan volume urugan tanah proyek

IV-13

Tabel-IV.4.1.2.

: Perhitungan revisi volume urugan tanah proyek

IV-14

Tabel-IV.4.1.3.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Maret 2005

IV-18

Tabel-IV.4.2.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan April 2005

IV-22

Tabel-IV.4.3.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Mei 2005

IV-27

Tabel-IV.4.4.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Juni 2005

IV-31

Tabel-IV.4.5.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Juli 2005

IV-36

Tabel-IV.4.6.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Agustus 2005

IV-40

Tabel-IV.4.7.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan September 2005

IV-44

Tabel-IV.4.8.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Oktober 2005

IV-50

Tabel-IV.4.9.1.

: Proyeksi biaya jadwal akhir bulan November 2005

IV-54

Tabel-IV.4.10.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Desember 2005

IV-59

Tabel-IV.4.11.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Januari 2006

IV-63

Tabel-IV.4.11.2. : Anggaran Biaya Proyek Revisi

IV-65

Tabel-IV.4.12.1. : Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Maret 2005 – Januari 2006)

IV-69

Tabel-IV.4.13.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Februari 2006

IV-77

Tabel-IV.4.14.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Maret 2006

IV-81

Tabel-IV.4.15.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan April 2006

IV-85

Tabel-IV.4.16.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Mei 2006

IV-89

Tabel-IV.4.17.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Juni 2006

IV-93

Tabel-IV.4.18.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Juli 2006

IV-96

Tabel-IV.4.19.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Agustus 2006

IV-99

Tabel-IV.4.20.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan September 2006

IV-104

viii


Tabel-IV.4.21.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Oktober 2006

IV-107

Tabel-IV.4.22.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan November 2006

IV-110

Tabel-IV.4.23.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Desember 2006

IV-113

Tabel-IV.4.24.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Januari 2007

IV-116

Tabel-IV.4.25.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Februari 2007

IV-121

Tabel-IV.4.26.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Maret 2007

IV-125

Tabel-IV.4.27.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan April 2007

IV-129

Tabel-IV.4.28.1. : Proyeksi biaya jadwal akhir bulan Mei 2007

IV-133

Tabel-IV.4.29.1. : Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

IV-135

Tabel-IV.5.1.

: Tindakan Koreksi Kinerja Anggaran Biaya

IV-148

Tabel-IV.5.2.

: Tindakan Koreksi Kinerja Jadwal Kegiatan

IV-153

ix


DAFTAR GRAFIK Grafik-IV.1.

: Kurva-S, Jadwal Kegiatan Proyek (Periode Bulan Maret 2005 – Mei 2006)

Grafik-IV.4.8.1.

IV-8

: Kurva-S, Jadwal Pembangunan Rumah Tinggal (Periode Bulan Oktober 2005 – Mei 2006)

IV-48

Grafik-IV.4.11.1. : Kurva-S, Penjadwalan Ulang Proyek (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

IV-68

Grafik-IV.4.12.1. : Varians Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Maret 2005 – Januari 2006)

IV-72

Grafik-IV.4.29.1. : Varians Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

x

IV-140


DAFTAR GAMBAR : Gambar-I.1.

: Bagan Alur Metode Penulisan

I-6

Gambar-II.1.

: Contoh grafik “Varians Jadwal dan Biaya”

II-3

Gambar-II.2.

: Contoh grafik “Kurva-S”

II-8

Gambar-II.3.

: Struktur diagram Sebab Akibat atau “Fish bone”

II-10

Gambar-II.4.

: Diagram Pareto

II-11

Gambar-III.1.

: Form “Progres Pekerjaan Rumah Tinggal”

III-2

Gambar-III.2.

: Form “Rekapitulasi Pengeluaran Biaya Proyek”

III-3

Gambar-III.3.

: Form “Laporan Pengendalian Biaya”

III-4

Gambar-III.4.

: Kerangka Teoritis

III-8

Gambar-IV.1.1.

: Peta lokasi proyek “Gading Grande Residences”

IV-1

Gambar-IV.3.1.

: Struktur Organisasi Proyek

IV-3

Gambar-IV.4.1.3. : Diagram ”Fish bone” Faktor penyebab keterlambatan pekerjaan urugan tanah proyek Gambar-IV.5.1.

: Grafik kegiatan proyek pada periode penjadwalan awal

Gambar-IV.5.2.

Gambar-IV.5.3.

: Grafik kegiatan proyek Gading Grande

Gambar-IV.5.4.

: Grafik Varians Jadwal dan Biaya (Maret 2005 – Januari 2006)

IV-142 IV-142

IV-143

: Grafik Varians Jadwal dan Biaya (Februari 2006 – Mei 2007)

Gambar-IV.5.6.

IV-141

: Grafik kegiatan proyek pada periode penjadwalan ulang

Gambar-IV.5.5.

IV-15

IV-144

: Trend Curve Selisih Nilai Penyimpangan Jadwal dan Biaya Terpadu (Bulan Maret 2005 – Januari 2006)

xi

IV-145


Gambar-IV.5.7.

: Grafik perbandingan kinerja penjadwalan awal proyek antara jadwal rencana dengan realisasi pelaksanaannya (Periode Bulan Maret 2005 – Mei 2006)

Gambar-IV.5.8.

IV-154

: Grafik perbandingan kinerja penjadwalan ulang proyek antara jadwal rencana dengan realisasi pelaksanaannya (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

xii

IV-154

DAFTAR GRAFIK

DAFTAR GRAFIK

Grafik-IV.4.1.

: Kurva-S, Jadwal Kegiatan Proyek (Periode Bulan Maret 2005 – Mei 2006)

Grafik-IV.4.8.1.

IV-8

: Kurva-S, Jadwal Pembangunan Rumah Tinggal (Periode Bulan Oktober 2005 – Mei 2006)

IV-48

Grafik-IV.4.11.1. : Kurva-S, Penjadwalan Ulang Proyek (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

IV-69

Grafik-IV.4.12.1. : Varians Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Maret 2005 – Januari 2006)

IV-73

Grafik-IV.4.29.1. : Varians Jadwal dan Biaya Proyek (Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007)

x

IV-141

BAB I. PENDAHULUAN

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Penerapan metode manajemen proyek pada pengendalian jadwal dan biaya adalah merupakan salah cara di dalam mencapai suatu tujuan perusahaan. Kondisi dan permasalahan yang timbul seiring dengan berlangsungnya kegiatan proyek yang mempengaruhi perilaku dan pengambilan tindakan yang dilakukan oleh unit-unit kerja pada proyek yang menjadikan menjadi latar belakang penulis menyusun tugas akhir dengan judul “Evaluasi Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek Perumahan Gading Grande Residences” ini, diantaranya adalah : §

Jadwal pelaksanaan proyek yang direncanakan dalam kurun waktu 15 bulan,

dimulai dari bulan Maret 2005 hingga bulan Mei 2006, dalam realisasinya hingga penyusunan tugas akhir ini, kegiatan pembangunan proyek masih berlangsung. Kondisi ini merupakan keputusan Direksi berdasarkan usulan dari Divisi Keuangan perusahaan dengan alasan tertentu. Kemungkinan terkait dengan hasil penjualan rumah yang tidak sesuai dengan rencana yang diharapkan, sehingga perimbangan arus masuk dari hasil penjualan rumah tidak sesuai dengan rencana pengeluaran biaya proyek. Akan tetapi pada kondisi tertentu jadwal pembangunan rumah yang sudah terjual harus tetap diselesaikan tepat waktu sesuai jadwal serah terima rumah tahap pertama kepada konsumen yang telah dijanjikan pada bulan Juni 2006.

I-1

BAB I. PENDAHULUAN

§

Adanya kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM (Bahan Bakar Minyak)

pada tanggal 1 Oktober 2005 yang berpengaruh terhadap peningkatan harga material dan bahan bangunan, sehingga terjadi koreksi biaya dengan mengadakan eskalasi (penambahan) harga kontrak pekerjaan (SPK) pembangunan rumah yang dikeluarkan oleh pihak developer kepada pihak kontraktor. §

Adanya pekerjaan-pekerjaan tambahan yang tidak dapat diperkirakan dalam

perencanaan anggaran biaya proyek yang terjadi seiring perkembangan kebutuhan, seperti pekerjaan pembuatan jalan tembus menuju perumahan Gading Grande Residences, mengeluarkan dana cukup besar di dalam pelaksanaannya.

1.1.1. Permasalahan Melihat latar belakang yang ada, maka timbul permasalahan yang perlu diatasi pada pelaksanaan kegiatan pembangunan proyek perumahan Gading Grande Residences yaitu: ▪ Bagaimana cara melakukan pemantauan dan pengendalian jadwal dan biaya pada pelaksanaan kegiatan proyek? ▪ Bagaimana mengetahui kapan proyek tersebut akan selesai dan berapa biaya yang dibutuhkan?

I-2

BAB I. PENDAHULUAN

1.2. Tujuan Penulisan Maksud dan tujuan dari penyusunan tugas akhir ini adalah penerapan konsep manajemen proyek pada kegiatan pengendalian jadwal dan biaya yang dilakukan oleh PT. Nusa Karya Kencana selaku perusahaan developer pada proses pembangunan proyek perumahan Gading Grande Residences, dalam rangka mencapai sasaran yang diharapkan sesuai standar dan kriteria yang ditetapkan, yaitu : §

Mengetahui adanya penyimpangan jadwal dan biaya sedini mungkin, melacak

dan mengkaji dimana dan kapan telah terjadi penyimpangan yang paling dominan dan kemudian mencari penyebabnya untuk diadakan koreksi, dengan demikian dapat diadakan tindakan pembetulan pada waktunya sebelum persoalan berkembang menjadi besar sehingga sulit untuk diadakan perbaikan. §

Memantau perkembangan prestasi kegiatan proyek secara periodik, kemudian

membandingkan antara kenyataan dengan perencanaan, sehingga dapat diketahui efektifitas penggunaan waktu dan biaya, yang digunakan sebagai angka indeks untuk menghitung proyeksi waktu dan biaya untuk menyelesaikan kegiatan proyek tersisa, dengan asumsi bahwa kecenderungan yang ada tidak mengalami perubahan atau tetap. Adapun perkiraan total waktu dan biaya proyek adalah jumlah waktu dan biaya proyek yang telah dikerjakan ditambah proyeksi waktu dan biaya penyelesaian kegiatan tersisa. Penerapan konsep manajemen proyek dalam pengendalian jadwal dan biaya, yang apabila dilaksanakan bersama oleh anggota-anggota tim proyek yang terlibat dengan secara disiplin, dan terukur sesuai batasan ketersediaan sumber I-3

BAB I. PENDAHULUAN

daya yang ada, seperti tenaga kerja rekanan, jumlah karyawan, kompetensi anggota, waktu, dana, dan lain sebagainya, tentu akan memberikan hasil yang seoptimal mungkin. Hasil yang dimungkinkan antara lain adalah penyimpanganpenyimpangan kinerja jadwal dan biaya yang kecil atau wajar, serta dapat menumbuhkan suasana kerja yang baik dan mempengaruhi perilaku anggotaanggota tim proyek menjadi lebih tanggap terhadap dinamika kegiatan proyek, sehingga proses pelaksanaan kegiatan-kegiatan proyek menjadi terarah, serta pengambilan keputusan dapat diambil secara cepat, tepat dan akurat, dan pada akhirnya pencapaian sasaran mendapatkan hasil yang lebih baik.

1.3. Batasan Masalah Untuk membatasi permasalahan yang menjadi pokok bahasan, agar tidak menyimpang dari sasaran yang akan disampaikan, maka penerapan teknik dan metode pengendalian jadwal dan biaya dibatasi pada : §

Kegiatan pengendalian jadwal dan biaya tahap implementasi

§

Pengambilan studi kasus proyek perumahan “Gading Grande Residences” yang dikembangkan oleh perusahaan developer PT. Nusa Karya Kencana. Lokasi proyek berada di antara wilayah kelurahan Pegangsaan Dua dan kelurahan Kelapa Gading, Jakarta Utara.

§

Mengingat sampai saat penyusunan tugas akhir ini, kegiatan proyek masih berlangsung, maka pembahasan tugas akhir tugas akhir ini dibatasi dengan periode waktu mulai bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Mei 2007.

I-4

BAB I. PENDAHULUAN

Kajian biaya di luar pelaksanaan pembangunan proyek, seperti biayabiaya perijinan penyelenggaraan proyek, biaya perijinan peruntukan lahan, biaya pembelian tanah, biaya marketing dan promosi, biaya operasional perusahaan seperti gaji karyawan, fasilitas karyawan, biaya keamanan dan koordinasi lingkungan, dan lain sebagainya, tidak termasuk di dalam pengkajian biaya pada penyusunan tugas akhir ini.

1.4. Metode Penulisan Dalam pembahasan tugas akhir ini, penulis menguraikan dengan metode deskripsi analitis, yaitu menguraikan kenyataan fisik proyek di lapangan, dengan cara mengumpulkan data-data primer (data aktual lapangan), yaitu data prestasi kemajuan proyek, dan data pengeluaran biaya proyek (data sekunder). Mengolah data-data yang ada menjadi sebuah informasi, dimana pada informasi permasalahan yang bersifat strategis dapat digunakan oleh pimpinan proyek untuk mengadakan evaluasi dan menentukan tindakan, serta perencanaan kegiatan atau tindakan selanjutnya. Dalam penulisan tugas akhir ini, penulis ikut terlibat langsung di dalam pelaksanaan kegiatan pengendalian jadwal dan biaya pada pelaksanaan kegiatan proyek perumahan Gading Grande Residences. Secara garis besar metode penulisan yang akan disampaikan dapat dilihat dalam Gambar I-1. bagan alur pada lembar berikut ini :

I-5

BAB I. PENDAHULUAN

Gambar I-1. Bagan alur metode penulisan

Mulai

Divisi Proyek : • Bagian QS • Bagian Pelaksana (Pengawas lapangan) Divisi Proyek : • Bagian QS

• Pimpinan Proyek

• Data kemajuan kegiatan proyek Pemantauan Kinerja Jadwal & Biaya • Data pengeluaran biaya tercatat dan - Penilaian progres pekerjaan dana yang diperlukan untuk melaksana- Mengumpulkan data pengeluaran kan kegiatan kurun waktu tertentu • Laporan pengendalian biaya, tdd. : Mengadakan Analisis sesuai standar & kriteria indikator BCWS, BCWP, ACWP, - Penyusunan data (spreadsheet ) indeks jadwal & biaya, varians - Membuat grafik kurva "S" jadwal & biaya, proyeksi biaya (ETC) Melakukan Evaluasi - Identifikasi masalah - Pembahasan masalah

masalah

• Hasil keputusan manajemen • Sasaran hasil keputusan manajemen • Hasil ketetapan standar / kriteria / definisi pencapaian hasil

Tidak

Ada Divisi Proyek : • Bagian QS • Bagian Pelaksana (Pengawas)

Tindakan Pembetulan / Koreksi Pelaksanaan & pemantauan hasil keputusan manajemen

• Laporan hasil koreksi

• Pimpinan Proyek

Evaluasi hasil pelaksanaan keputusan manajemen

• Laporan hasil evaluasi

Tidak ok Ya Kegiatan selanjutnya

Selesai

I-6

BAB I. PENDAHULUAN

1.5.

Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dibagi dalam 5 bab, setiap bab terdiri dari beberapa

sub bab. Untuk memberikan gambaran, penulis menguraikan inti dari masingmasing bab sebagai berikut : BAB I

PENDAHULUAN Menguraikan secara singkat latar belakang, tujuan penulisan, batasan masalah, metode penulisan dan sistematika penulisan.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA Menerangkan teknik dan metode pengendalian jadwal dan biaya yang berisi teori-teori yang didapat dari sumber-sumber bacaan, seperti buku, materi perkuliahan, dan kajian-kajian mengenai manajemen proyek, serta literatur lain yang relevan yang dapat dijadikan landasan penyusunan tugas akhir ini.

BAB III

METODOLOGI PENULISAN Dalam bab ini disampaikan mengenai metode yang dipergunakan di dalam

penulisan,

yaitu

dengan

melakukan

observasi

untuk

mendapatkan data atau informasi yang diperlukan, dengan ikut terlibat langsung di dalam proses kegiatan proyek. Selain itu juga dengan mempelajari lebih lanjut penerapan teori-teori, teknik dan metode pengendalian jadwal dan biaya dari sumber-sumber bacaan yang baku.

I-7

BAB I. PENDAHULUAN

BAB IV

PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES Dalam bab ini diuraikan mengenai pembahasan masalah kinerja jadwal dan biaya proyek Gading Grande Residences, berdasarkan teori-teori dan konsep pengendalian jadwal dan biaya, maupun ide-ide pemikiran,

serta

pengamatan-pengamatan

dan

pengalaman-

pengalaman yang dapat dimanfaatkan oleh pimpinan proyek dalam melakukan tindakan perencanaan selanjutnya. BAB V

PENUTUP Dari penyampaian teori, teknik dan konsep hingga pembahasan masalah pada bab-bab sebelumnya, dapat diketahui kekurangankekurangan yang ada di dalam penulisan tugas akhir ini dengan membuat kesimpulan-kesimpulan dan memberikan saran-saran atas kekurangan-kekurangan tersebut. Dengan demikian dapat dilakukan perbaikan-perbaikan

guna

pencapaian

hasil

kajian-kajian

dan

penulisan-penulisan tugas akhir yang lebih baik bagi penulis-penulis lainnya di masa mendatang.

I-8

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Teknik dan Metode Pengendalian Jadwal dan Biaya Teknik dan metode pengendalian berdasarkan kutipan dari buku “Manajemen Proyek ( Dari Konseptual Sampai Operasional)”, yang disusun oleh Ir. Iman Soeharto (1995), dijelaskan secara rinci mengenai teknik dan metode pengendalian pada aspek jadwal dan biaya. Pengendalian proyek yang efektif memerlukan teknik dan metode yang spesifik. Teknik dan metode pengendalian pada aspek jadwal dan biaya kegiatan proyek diantaranya adalah :

2.1.1. Identifikasi Varians Teknik membandingkan antara realisasi kemajuan pekerjaan dan biaya terhadap perencanaan dikenal sebagai analisis varians, yang memperlihatkan perbedaan-perbedaan hal-hal berikut : §

Biaya pelaksanaan dengan anggaran

§

Waktu pelaksanaan dengan jadwal

§

Tanggal mulai pelaksanaan dengan rencana

§

Tanggal akhir pekerjaan dengan rencana

§

Angka kenyataan pemakaian tenaga kerja dengan anggaran

§

Jumlah penyelesaian pekerjaan dengan rencana

II-1


Disamping menunjukkan angka perbedaan kumulatif antara rencana dan pelaksanaan pada saat pelaporan, analisis varians mendorong untuk melacak dan mengkaji dimana dan kapan telah terjadi varians yang paling dominan dan kemudian mencari penyebabnya untuk diadakan koreksi. Cara lain untuk memperagakan adanya varians adalah dengan menggunakan grafik “S”. Grafik dibuat dengan sumbu-Y sebagai nilai kumulatif biaya yang telah digunakan atau persentase (%) penyelesaian pekerjaan, sedangkan sumbu-X menunjukkan parameter waktu. Grafik yang dibuat pada umumnya akan berbentuk huruf S. Hal ini disebabkan kegiatan proyek berlangsung sebagai berikut : §

Kemajuan pada awalnya bergerak lambat.

§

Diikuti oleh kegiatan yang bergerak cepat dalam kurun waktu yang lebih lama.

§

Akhirnya kecepatan kemajuan menurun dan berhenti pada titik akhir.

2.1.2. Konsep Nilai Hasil Konsep nilai hasil (earned value concept) adalah konsep menghitung besarnya biaya yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan atau dilaksanakan (budgeted cost of work performed). Bila ditinjau dari jumlah pekerjaan yang diselesaikan maka berarti konsep ini mengukur besarnya unit pekerjaan yang telah diselesaikan, pada suatu waktu bila dinilai berdasarkan jumlah anggaran yang disediakan untuk pekerjaan tersebut. Rumus nilai hasil adalah (% Penyelesaian) x (Anggaran) II-2


2.1.3. Varians Biaya dan Jadwal Terpadu Analisis yang memadukan aspek biaya dan jadwal dengan cara ini memerlukan indikator-indikator sebagai berikut : 1. ACWP (Actual Cost of Work Performance), yaitu jumlah biaya yang sesungguhnya terpakai untuk kegiatan yang telah dilaksanakan dalam kurun waktu tertentu. 2. BCWP (Budgeted Cost of Work Performance), yaitu jumlah anggaran yang senilai untuk kegiatan yang telah terlaksana. 3. BCWS (Budgeted Cost of Work Scheduled), yaitu anggaran yang direncanakan untuk kegiatan yang dilaksanakan.

Grafik yang memadukan indikator-indikator di atas dapat dilihat dalam contoh gambar Grafik II-1 berikut :

II-3


Melalui indikator di atas, kinerja pengelolaan biaya dan jadwal dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

·

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = BCWP – BCWS Schedule Variance = 0, proyek tepat waktu > 0, lebih cepat < 0, terlambat

·

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = BCWP – ACWP Schedule Variance = 0, sesuai dengan biaya rencana > 0, biaya lebih kecil < 0, biaya lebih besar

Penyimpangan yang terjadi baik jadwal ataupun biaya yang lebih besar dari rencana harus diidentifikasi faktor penyebabnya, seperti kesalahan estimasi, biaya situasional (contingency) dan lain-lain. Semakin besar penyimpangan ‘schedule variance’ dari angka 0 semakin besar pula penyimpangan dari rencana. Bahkan bila terjadi penyimpangan yang terlalu tinggi maka perlu diadakan pengkajian, apakah mungkin perencanaannya yang tidak realistis. Demikian pula halnya dengan ‘cost variance’.

II-4


Kinerja Varians Jadwal dan Biaya dapat dilihat dalam Tabel II-1 berikut :

2.1.4. Indeks Kinerja Jadwal dan Biaya Penyimpangan terhadap jadwal dan biaya tersebut di atas tidak menggambarkan kondisi penyimpangan relatif terhadap anggaran, untuk itu dipergunakan indeks prestasi sebagai berikut :

II-5


·

Indeks Prestasi Jadwal (Schedule Performance Index) SPI = BCWP / BCWS Indeks Prestasi Jadwal

= 1, proyek tepat waktu > 1, proyek lebih cepat < 1, proyek terlambat

·

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = BCWP / ACWP Indeks Prestasi Biaya

= 1, biaya sesuai anggaran > 1, biaya proyek lebih kecil < 1, biaya proyek lebih besar

2.1.5. Proyeksi Biaya Jadwal Akhir Untuk

memperkirakan

biaya

yang

akan

diperlukan

untuk

menyelesaikan proyek dapat, dilakukan dengan menganalisis indikator yang telah diperoleh saat pelaporan, yaitu dengan menghitung : ·

Perkiraan untuk menyelesaikan kegiatan tersisa, (Estimate To Complete the Project), ETC = (Ang-BCWP)/CPI, dimana dimana:

- Anggaran proyek keseluruhan = Ang - Anggaran untuk pekerjaan tersisa = Ang - BCWP

·

Perkiraan jumlah biaya keseluruhan, (Estimate At Completion), EAC = ACWP + ETC

II-6


2.1.6. Perkiraan Jadwal Penyelesaian Proyek Berdasarkan kutipan buku ”Aplikasi Microsoft Project 200 untuk Penjadwalan Kerja dalam Proyek Teknik Sipil” yang disusun oleh Syafriandi (2003), jadwal penyelesaian proyek (Estimated Completion Date - ECD) dapat diperkirakan dengan menggunakan perhitungan: ▪ ECD = (sisa waktu / SPI) + waktu terpakai “sisa waktu” didapat dari waktu rencana dikurangi waktu yang seharusnya dipakai. Atau dapat dijabarkan dalam bentuk perhitungan sebagai berikut: ▪ ECD = (waktu rencana – waktu yang seharusnya dipakai) / SPI + waktu terpakai

2.2. Proses Penyusunan Kurva-S dan Cashflow 2.2.1. Penyusunan Kurva-S

Kurva-S merupakan grafik yang menunjukan hubungan antara waktu dan persentase kemajuan fisik pekerjaan, dari mulai pekerjaan permulaan hingga pekerjaan finishing.

II-7


Contoh grafik kurva-S dapat dilihat pada gambar Grafik II-2 berikut ini: Grafik II-2. Kurva S 2007 2007 Uraian Bobot J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D Pekerjaan % Persiapan dst.

% 100

0.30

80

actual plan

60 40 20

Finishing

0

Rencana

100 99.50 98.70 97.00 95.00 91.00 85.70 78.70 68.70 56.40 43.10 33.20 24.60 17.50 11.80 8.50 6.20 4.30 3.30 2.20 1.20 1.00 0.40 0.20

Aktual

100 98.30 97.10 94.30 89.60 82.90 74.30 63.30 51.40 40.00 31.30 23.20 17.10 12.30 10.00 6.60 5.70 3.80 2.60 2.00 1.00 0.30

2.2.2. Penyusunan Cashflow

Pada dasarnya langkah penyusunan cashflow adalah merupakan konversi dari nilai bobot yang ada di kurva-S dengan cara mengalikan nilai bobot dengan masing-masing biaya sehingga semua nilai yang berupa bobot pada kurva-S berubah menjadi nilai uang. Selanjutnya penyusunan grafik cashflow sama dengan langkah pada penyusunan grafik kurva-S, sehingga grafik cashflow menunjukkan hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan kumulatif nilai biaya yang dikeluarkan. Uraian penyusunan cahflow disini merupakan arus kas yang harus dikeluarkan atau biaya yang harus dikeluarkan (cash-out).

II-8


2.3. Metodologi Tindakan Pembetulan Salah satu metode yang dapat dipergunakan dalam melakukan tindakan pembetulan (Corrective Action) berdasarkan kutipan buku “Metoda Statistik Peningkatan Mutu”, yang diterjemahkan oleh Ir. Cornel Naibaho, Ir. Nawolo Widodo (1989), terjemahan dari “Statistical Methods For Quality by Hitoshi Kume” adalah sebagai berikut:

2.3.1. Diagram Sebab-Akibat Diagram Sebab-Akibat (Cause-Effect Diagram) dapat juga disebut sebagai Diagram Tulang Ikan (Fishbone Diagram) akibat bentuknya yang menyerupai tulang ikan. ▪

Pengertian

diagram

Sebab-Akibat

adalah

suatu

diagram

yang

menunjukkan kumpulan dari kelompok sebab-sebab yang disebut sebagai “Faktor”, serta akibat yang timbul karenanya yang disebut sebagai “Karakteristik Mutu”. ▪

Kegunaan diagram Sebab-Akibat ini adalah menemukan faktor-faktor yang merupakan sebab suatu masalah. Penggunaan diagram ini tidak hanya untuk diterapkan pada karakteristik mutu produk, tetapi juga pada bidang lain.

▪

Prinsip yang dipakai untuk membuat diagram Sebab-Akibat ini adalah sumbang-saran (brain storming).

II-9


▪

Untuk mempermudah menemukan faktor penyebab, pada umumnya dikelompokan dalam 5 (lima) faktor, yaitu 4M, 1E: Man, Material, Machine, Methode, dan Environment (Manusia, Bahan, Mesin, Metode, Lingkungan).

Gambar II-3. Struktur Diagram Sebab-Akibat Metode

Lingkungan

Manusia

Karakteristik

Bahan

Mesin

SEBAB

AKIBAT

Cara Pembuatan Diagram Sebab-Akibat: 1. Tentukan masalah yang akan diperbaiki/diamati, dan diusahakan adanya ukuran untuk masalah tersebut sebagai perbandingan sebelum dan sesudah perbaikan dilakukan. Gambarkan panah dengan kotak di ujung kanan dan tulislah masalah yang akan diperbaiki/diamati di dalam kotak 2. Cari faktor-faktor yang berpengaruh/mempunyai akibat pada masalah tersebut. Tulislah faktor-faktor tersebut di dalam kotak yang terletak di atas dan di bawah panah yang mendatar, kemudian tariklah panah dari kotak yang mendatar 3. Carilah lebih lanjut, faktor-faktor yang lebih terperinci dan mempunyai akibat (berpengaruh) pada faktor utama tersebut. Tulislah faktor-faktor

II-10


tersebut di kiri dan kanan panah penghubung tadi, dan buatlah panah di bawah faktor tersebut menuju garis penghubung 4. Carilah penyebab-penyebab utama dari diagram yang sudah lengkap dengan menganalisa data yang ada Bila analisa data tidak dapat dilakukan, pilihlah faktor-faktor yang diduga sangat berpengaruh dan “ambil suara” (voting) untuk menentukan urutannya serta gambarkan diagram.

2.3.2. Analisis Pareto Untuk menunjukkan faktor masalah yang dominan atau yang paling berpengaruh dapat menggunakan Diagram Pareto. Contoh bentuk diagram Pareto ditampilkan dalam Gambar II-4 berikut:

II-11

BAB III. METODOLOGI PENULISAN

BAB III METODOLOGI PENULISAN

Mengacu pada gambar diagram alur metode penulisan, dan berpedoman pada konsep teori yang telah disampaikan pada bab-bab sebelumnya, penulis berusaha menguraikan tindakan-tindakan mendasar di dalam melakukan evaluasi terhadap kinerja jadwal dan biaya proyek perumahan Gading Grande Residences. Langkah-langkah yang dilakukan adalah sebagai berikut :

3.1. Pemantauan Jadwal Proyek Pemantauan jadwal proyek dilakukan dengan cara melakukan tinjauan langsung ke lapangan yang dilakukan secara rutin dalam periode mingguan, dan atau tinjauan non rutin bila diperlukan. Proses pelaksanaan pemantauan jadwal adalah sebagai berikut : §

Pengawas lapangan dan bagian Quantity Surveyor (QS) secara bersama-sama, atau perorangan melakukan penilaian terhadap kemajuan pekerjaan dengan melakukan pengamatan langsung di lokasi. Mencatat kondisi terakhir tiap-tiap kegiatan pada suatu paket pekerjaan ke dalam lembar format “Progres Pekerjaan” yang telah dibakukan, dengan struktur rincian kegiatan sesuai kontrak (SPK) pelaksanaan pekerjaan. Contoh lembar format progres dapat dilihat dalam Gambar III-1, yang dibuat menggunakan tabulasi dari program aplikasi Ms-Office, yaitu Microsoft Excel seperti berikut :

III-1


Gambar III-1. Progres Pekerjaan Rumah Tinggal

No

A

Form No. Nama Kontraktor DEVELOPER : PT. NUSA KARYA KENCANA Nomor SPK Tipe Rumah PROGRES PEKERJAAN Lokasi Blok Tanggal Progres PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL Minggu Ke Prestasi Bobot Uraian Minggu Minggu Kumu(%) Lalu Ini latif PROYEK

: GADING GRANDE RESIDENCES

LOKASI

: PEGANGSAAN DUA - KELAPA GADING

Bobot Prestasi (%) Minggu Minggu KumuLalu Ini latif

Persiapan & Kelengkapan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Pembersihan lokasi Pasang bouwplank & pengukuran Pembuatan direksi keet & gudang Penyediaan air & listrik kerja Keamanan proyek Foto dokumentasi As built drawing M/E Sub Total - A

B

: : : : : : :

0,038 0,240 0,857 0,429 0,714 0,086 0,214

100 100 50 25 5 5 0

0 0 50 25 5 5 0

100 100 100 50 10 10 0

0,038 0,240 0,429 0,107 0,036 0,004 0,000

0,000 0,000 0,429 0,107 0,036 0,004 0,000

0,038 0,240 0,857 0,214 0,071 0,009 0,000

2,578

0,853

0,576

1,429

100

34,555

23,316

57,872

Pekerjaan Tanah & Pondasi

dan seterusnya Total

Diajukan oleh Kontraktor

Nama Site Manager

PT. Nusa Karya Kencana Diperiksa oleh

Nama Pengawas

Nama QS Lapangan

Disetujui

Nama Project Manager

Informasi-informasi dan hasil perhitungan yang disampaikan pada lembar progres pekerjaan ini, dapat dilihat sesuai tampilan gambar di atas. Data tersebut kemudian dicatat atau disalin ke dalam grafik kurva-S jadwal pelaksanaan proyek sebagai salah satu komponen angka kemajuan pelaksanaan proyek. Hasil penilaian progres tersebut kemudian disimpan sebagai data primer oleh bagian administrasi proyek.

III-2


3.2. Pemantauan Biaya Proyek Pemantauan biaya proyek dilakukan dengan melakukan pencatatan setiap pengeluaran, dan atau dana yang akan dipergunakan pada periode waktu tertentu, yaitu nilai biaya pada penerbitan Surat Perintah Kerja (SPK). Kumulatif biaya pengeluaran selalu di update setiap diadakan pengeluaran proyek. Pekerjaan ini dibuat dan disimpan oleh bagian adiministrasi proyek, dan dilaporkan dalam bentuk tabulasi “Rekapitulasi Pengeluaran Biaya”. Data ini merupakan data sekunder yang akan dimanfaatkan oleh bagian QS untuk melakukan analisis. Informasi yang ditampilkan pada rekapitulasi pengeluaran biaya meliputi jenis pekerjaan yang dilaksanakan, nomor SPK, tanggal SPK, nilai SPK, nama kontraktor, dan jadwal pelaksanaannya, serta keterangan tambahan bila diperlukan. Contoh lembar “Rekapitulasi Pengeluaran Biaya” dapat dilihat pada Gambar III-2, yang dibuat menggunakan tabulasi dari program aplikasi Ms-Office, yaitu Microsoft Excel seperti berikut : REKAPITULASI PENGELUARAN BIAYA PROYEK PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES Tanggal Cetak : NO

1

URAIAN

Pekerjaan urugan tanah proyek

NOMOR SPK

TANGGAL

NILAI SPK

KONTRAKTOR /

SPK

(INCL. PPN)

PEMBORONG

2474212700

PT. Pagar Batu Lestari

001/SPK/GGR/NKK/III/2005 28 Mar. '05

dst.

Disusun oleh :

Nama Bagian Administrasi

III-3

KETERANGAN

remeasurement


3.3. Mengolah Data Data-data progres lapangan kemajuan dan data pengeluaran biaya-biaya pekerjaan kemudian diinventarisir atau dikumpulkan, dan dikelompokkan sesuai kode akuntansi biaya anggaran oleh bagian QS untuk penyusunan “Laporan Pengendalian Biaya” pada tiap akhir bulan pelaporan. Pada prinsipnya informasi yang perlu ditampilkan pada pelaporan ini adalah dapat menunjukan nilai-nilai anggaran (BCWS), kenyataan (ACWP), nilai hasil (BCWP), varian biaya (BCWP – ACWP), varian jadwal (BCWP – BCWS), BAC, EAC, dan BAC-EAC, serta kinerja biaya (CPI) dan kinerja jadwal (SPI). Pembuatan laporan bulanan pada proyek Gading Grande ini, akan dibuat seperti tampilan Gambar III-3 di bawah ini : PROYEKSI BIAYA JADWAL AKHIR PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES PEGANGSAAN DUA - KELAPA GADING, JAKARTA UTARA KODE BIAYA

URAIAN

PRE-00.0

BIAYA PERSIAPAN

PRC-00.0

BIAYA KONSULTAN

REK-00.0

BIAYA KONSTRUKSI

REK-01.0

INFRASTRUKTUR

REK-02.0

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL

REK-03.0

HOUSING

REK-04.0

HARDSCAPE & SOFTSCAPE

DLL-00.0

LAIN-LAIN

BAC

REALISASI BOBOT PENYELESAIAN S/D MAR '05 ( % ) Bagian Total

BCWS

LAPORAN PERIODE BULAN MARET 2005 BCWP ACWP SPI CPI ETC

EAC

JUMLAH KON-00.0

KONTINGENSI JUMLAH + KONTIGENSI

Dari hasil analisis dengan melakukan perhitungan laporan pengendalian biaya tersebut dapat dilihat nilai proyeksi biaya jadwal akhir (EAC) yang ditujukan sebagai dasar tindakan evaluasi dan koreksi. Untuk mempermudah dalam melihat III-4


indikasi penyimpangan-penyimpangan dan “trend” kinerja jadwal dan biaya, dibuatlah sebuah grafik kurva-S yang menampilkan perpaduan 3 (tiga) indikator, yaitu BCWS, BCWP, dan ACWP selama proses kegiatan proyek berlangsung dari mulai awal sampai dengan waktu pelaporan terakhir.

3.4. Identifikasi Masalah dan Tindakan Perbaikan Berdasar pada laporan yang telah disampaikan di atas, tim manajemen yang terdiri dari pimpinan-pimpinan divisi terkait dengan kegiatan proyek mengadakan rapat koordinasi rutin. Dari hasil pembahasan rapat tersebut disimpulkan apakah teridentifikasi, atau telah terjadi masalah dan diputuskan tindakan perbaikan yang diperlukan untuk mengatasi masalah tersebut. Dalam keputusan manajemen yang diambil tersebut, ditetapkan pula metode penanganan masalah, standar atau kriteria pencapaian keberhasilan penanganan masalah dalam kurun waktu yang ditentukan. Identifikasi masalah meliputi pengkajian dampak bila keterlambatan jadwal terhadap proyek secara keseluruhan.

Rapat koordinasi antar divisi dalam proses pengambilan keputusan sangat diperlukan, mengingat kepentingan dan tujuan divisi belum tentu dalam visi yang sama. Untuk itu rencana perubahan yang ditujukan untuk mengatasi masalah harus harus dapat mengakomodir kepentingan antar divisi terkait. Dengan demikian

pengambilan

keputusan

dan

sasaran

yang

dipertimbangkan terhadap hal-hal berikut ini, antara lain :

III-5

ditetapkan,

harus


§

Apakah perubahan yang akan diambil terlalu jauh menyimpang dari konsep

perencanaan, spesifikasi, dan atau fungsi dari perencanaan semula. §

Apakah perubahan saat ini, pada akhirnya justru akan menimbulkan biaya

lebih besar di akhir proyek, atau di waktu depan dalam masa proyek. §

Apakah perubahan sepadan atau sebanding dengan hasil yang direncanakan,

baik menyangkut segi kaedah atau manfaatnya, koreksi biaya, serta waktu yang dibutuhkan,

juga

menyangkut

penambahan

jumlah

kegiatan

untuk

pelaksanaannya. §

Sasaran yang ditetapkan harus realistis atau terukur, dipertimbangkan terhadap

sumber daya yang tersedia, seperti jumlah tenaga, peralatan, dana, serta waktu, dan apakah ada kemungkinan dapat tercapai sesuai sasaran. §

Apakah perubahan yang akan dilakukan menyalahi peraturan-peraturan

pemerintah dan ketentuan-ketentuan yang berlaku. §

Dan cara-cara dengan melakukan pola perbandingan, atau hipotesa-hipotesa

seperti membuat asumsi apabila dilakukan suatu tindakan ini, apa hasil yang akan dicapai kemudian. Hal ini pada umumnya dapat muncul atau timbul seiring perkembangan proyek.

3.5. Penerapan dan Evaluasi Hasil Tindakan Koreksi Pada tahap ini hal penting yang harus dilakukan di awal, sebelum pelaksanaan tindakan adalah mendistribusikan, pendelegasian tugas, atau mengkomunikasikan pemikiran dalam keputusan manajemen tersebut kepada pelaksana di lapangan. Baik kepada anggota tim pemilik, maupun kepada III-6


kontraktor. Pelaksanaan kegiatan harus dipantau dan dilakukan penilaian serta pencatatan hasil kegiatan, seperti halnya proses tindakan yang pemantauan rutin lainnya. Kemudian pada akhir batas tenggat waktunya dibuat suatu laporan balik kepada pimpinan proyek dan tim manajemen lainnya, untuk proses evaluasi selanjutnya. Apabila hasil yang dicapai sesuai dengan standar dan kriteria yang telah direncanakan, maka dapat berlanjut pada kegiatan selanjutnya. Dan apabila tidak sesuai, maka kembali kepada tahap awal evaluasi, dan perlu ditinjau kembali, apakah keputusan tersebut ternyata tidak realistis, atau kompetensi kontraktor pelaksana yang kurang, dan faktor-faktor lainnya. Sehubungan dengan kondisi di atas, langkah-langkah dan tindakan– tindakan lanjutan, tidak termasuk di dalam pembahasan penulisan tugas akhir ini, seperti pemutusan kontrak, pengalihan pekerjaan, pengenaan denda keterlambatan pekerjaan dan sebagainya.

III-7


3.6. Kerangka Teoritis Kerangka teoritis pengendalian jadwal dan biaya proyek Gading Grande Residences dapat dilihat dalam bentuk gambar III-4 bagan alur berikut ini:

III-8

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

BAB IV PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

4.1. Lokasi Proyek Proyek perumahan Gading Grande Residences terletak di antara wilayah kelurahan Pegangsaan Dua dan kelurahan Kelapa Gading, Jakarta Utara. Pintu gerbang sebagai akses keluar-masuk menuju perumahan Gading Grande Residences dibuat melalui wilayah Kelapa Gading. Hal ini dimaksudkan untuk menekankan image kepada calon pembeli atau konsumen, bahwa lokasi perumahan Gading Grande berada di wilayah Kelapa Gading yang lebih baik, dan bukan pada wilayah Pegangsaan Dua yang lebih kepada kawasan industri. Lokasi proyek Gading Grande Residences terlihat pada Gambar IV.1.1. berikut :

GADING GRANDE RESIDENCES

IV-1


4.2. Pengembangan Lahan Proyek Proyek perumahan Gading Grande Residences dikembangkan oleh sebuah perusahaan developer, yaitu PT. Nusa Karya Kencana, yang dalam hal ini berlaku sebagai pemilik proyek (owner). Dalam mengembangkan produknya, developer menggunakan kontraktor dan konsultan sebagai rekanan kerja. Informasi singkat perencanaan pengembangan lahan dan struktur organisasi di dalam proyek adalah sebagai berikut : ▪

Luas lahan pengembangan ± 4.4 ha

▪

Produk pengembangan adalah bangunan rumah tinggal 3 (tiga) lantai, dengan pembagian fungsi lantai sebagai berikut : - Lantai dasar, berfungsi sebagai ruang garasi dan area servis - Lantai satu, berfungsi sebagai ruang tamu, ruang keluarga, ruang makan, dan ruang dapur - Lantai atas, berfungsi sebagai ruang tidur dan ruang keluarga

▪

Jumlah rumah yang dibangun 176 unit, dengan komposisi luas bangunan dan luas kavling sebagai berikut : - Luas Bangunan 163 M2 / Luas Kavling 90 M2 (6 x 15) - Luas Bangunan 243 M2 / Luas Kavling 144 M2 (8 x 18) - Luas Bangunan 239 M2 / Luas kavling 160 M2 (8 x 20)

▪

Konsep bangunan adalah rumah tanpa pagar depan, dan merupakan jenis wisma deret, yaitu batas antar kavling rumah satu dengan rumah di sampingnya adalah dinding samping dan belakang antar rumah itu sendiri.

IV-2


▪

Fasilitas Umum disebut dengan penamaan ‘Plaza De Grande’, yaitu sebuah area terbuka seluas ± 0.5 ha yang diperuntukkan untuk kebutuhan bersama bagi penghuni perumahan. Terdiri dari area terbuka (plaza), bangunan arsitektural, gazebo, lapangan basket 3on3, jogging track, kolam pasir tempat bermain anak dan children playground berupa sarana mainan anak-anak seperti ayunan, seluncuran, open iglo atau jungkitan dan penghijauan taman.

4.3. Organisasi Proyek Secara garis besar struktur organisasi proyek dan fungsi anggota-anggota yang terlibat di dalam proyek adalah sebagai berikut : ▪ Gambar IV.3.1. Struktur Organisasi Proyek Direksi

Pimpinan Proyek

Pimpinan QS/QC Staf Administrasi

Staf Pengawas Bangunan, Infrastruktur, M/E

▪

Staf Surveyor

Staf Arsitek

Staf QS Quantity Surveyor

Staf QC Quality Control

Fungsi Anggota Proyek Pimpinan proyek mempunyai otorisasi penuh di dalam aspek teknis

pelaksanaan pembangunan proyek yang menyangkut jadwal pelaksanaan kegiatan proyek dan mutu produk yang dihasilkan. Sedangkan Pimpinan QS/QC lebih IV-3


berfokus di dalam perencanaan dan pengendalian jadwal, biaya, serta mutu. Pimpinan proyek dan Pimpinan QS/QC secara bersama-sama memberikan laporan kepada Direksi tentang perkembangan kegiatan proyek menyangkut kinerja biaya, jadwal dan mutu di dalam rapat rutin pimpinan. Dalam pelaksanaan tugas dan tanggung jawabnya Pimpinan proyek dan Pimpinan QS/QC dibantu oleh para staf proyek, antara lain: - Pengawas lapangan, bertugas memberikan laporan mengenai perkembangan dan kemajuan fisik di lapangan, melakukan pengawasan pekerjaan di lapangan seperti kecukupan, ketersediaan, dan spesifikasi material atau bahan, tenaga kerja, alat kerja, serta metode kerja yang diterapkan oleh kontraktor atau pemborong. - Staf Surveyor, bertugas memindahkan bentuk dari suatu gambar perencanaan menjadi suatu bentuk yang sama di lapangan, yaitu dengan melakukan pengukuran dan pematokkan, serta memberikan informasi yang merupakan umpan balik kepada bagian perencanaan terhadap kemungkinaan mewujudkan gambar perencanaan dalam penerapannya di lapangan, baik menyangkut suatu bentuk lahan atau ukuran luas lahan, jarak, maupun elevasi lahan. Bagian ini juga berfungsi melakukan pengecekan bersama-sama pengawas dan kontraktor untuk mendapatkan volume aktual di lapangan. - Staf QS (Quantity Surveyor), bertugas menyiapkan perkiraan biaya, jadwal, dan perencanaan penggunaan dana, serta kegiatan pengendalian biaya dan jadwal. Bagian ini juga bertanggung jawab atas terkumpulnya data tentang biaya, jadwal, dan prestasi pekerjaan, serta mengevaluasinya dan memberikan laporan

IV-4


rutin kepada Pimpinan QS/QC, yang meneruskannya kepada Pimpinan proyek untuk tindakan perencanaan dan pelaksanaan kegiatan selanjutnya. - Staf QC (Quality Control), berfungsi mendampingi pengawas lapangan di dalam melakukan pengawasan yang menyangkut mutu pekerjaan. Bagian ini juga sekaligus berfungsi sebagai pengontrol ulang di dalam kegiatan pengendalian mutu pekerjaan di lapangan, serta memberikan laporan hasil uji coba mutu pekerjaan di lapangan. - Staf Administrasi proyek bertugas menyiapkan dokumen kontrak, suratmenyurat, melakukan pengarsipan, serta membuat laporan rutin perkembangan pengeluaran biaya proyek kepada Pimpinan proyek dan Pimpinan QS/QC. Bagian ini juga berfungsi mengatur urusan rumah tangga proyek dan biaya operasional proyek. - Arsitek bertugas memeriksa dan memberikan evaluasi terhadap gambar-gambar yang diterima dari konsultan, baik berupa revisi-revisi, usulan perubahan, serta menyiapkan gambar untuk kegiatan pelelangan pekerjaan. Bagian ini juga bertugas memberikan perencanaan, atau usulan mengenai spesifikasi material dan bahan kepada Pimpinan proyek. Di dalam proses pelaksanaan kegiatan di lapangan, Arsitek juga bertugas melakukan penyesuaian terhadap adanya penyimpangan-penyimpangan gambar dan spesifikasi perencanaan dengan hasil realisasinya di lapangan.

IV-5


4.4. Proses Kegiatan Pengendalian Jadwal dan Biaya Proyek Data yang digunakan oleh bagian Quantity Surveyor untuk melakukan analisis kinerja jadwal proyek adalah terdiri dari data-data kemajuan kegiatankegiatan proyek atau jumlah kumulatif nilai progres prestasi dari keseluruhan kegiatan proyek, yang disusun sesuai struktur rincian kerja Anggaran Biaya Proyek, dalam bentuk tabulasi perhitungan “Progres Kegiatan Proyek” dengan menggunakan program aplikasi komputer Microsoft Excel. Data-data tersebut didapat dari hasil pengamatan, pencatatan, dan penilaian terhadap kemajuan fisik pekerjaan, berdasarkan tinjauan di lapangan yang dilakukan oleh Pengawas lapangan dan bagian Quantity Surveyor. Adapun data yang digunakan oleh bagian Quantity Surveyor untuk melakukan analisis kinerja biaya proyek adalah terdiri dari data-data pengeluaran biaya kegiatan-kegiatan proyek yang didapat dari hasil pencatatan dan pengarsipan yang dilakukan oleh bagian Administrasi Proyek. Data-data pengeluaran biaya proyek antara lain adalah: ▪

Jumlah biaya pada penerbitan Surat Perintah Kerja (SPK), atau kesepakatan biaya pekerjaan kepada Kontraktor, Pemborong dan Konsultan,

▪

Pembayaran pengadaan atau pembelian barang dan material,

▪

Jumlah biaya untuk pembayaran upah tenaga kerja atau jasa,

▪

Jumlah biaya untuk pembayaran sewa alat, Data-data tersebut dikumpulkan dan dirangkum dalam bentuk tabulasi

perhitungan “Rekapitulasi Pengeluaran Biaya Proyek” dengan menggunakan program aplikasi komputer Microsoft Excel. IV-6


Tolok ukur yang dipakai sebagai pembanding kinerja jadwal adalah “Jadwal Kegiatan Proyek”, dan sebagai pembanding kinerja biaya adalah “Anggaran Biaya Proyek (ABP)”. Perencanaan jadwal kegiatan proyek yang direncanakan, dimulai pada bulan Maret 2005 dan selesai pada bulan Mei 2006, disampaikan dengan menggunakan Grafik Kurva-S (Grafik IV.4.1.) pada lembar berikut ini :

IV-7


GRAFIK-IV.4.1. TIME SCHEDULE PROYEK MARET 2005 – MEI 2006

IV-8


Nilai Anggaran Biaya Proyek disampaikan dalam tabel perhitungan perkiraan biaya dengan cara ‘quantity take-off’ dan harga satuan. Tabel IV.4.1. Anggaran Biaya Proyek PROYEK


LOKASI


DEVELOPER

: PT. NUSA KARYA KENCANA

No. Form Ref. Gambar

: MB-00 : Siteplan 16/02/05, Rev. 15/03/05 Prarencana Rumah No. A-GGR Persetujuan Direksi Paraf & Tgl. Direktur Proyek :

ANGGARAN BIAYA PROYEK (ABP) Unit Kerja : Quantity Surveyor Dibuat oleh : Staff QC Tgl. : 28/03/05, Diperiksa oleh : QS/QC Manager Tgl. : 30/03/05, KODE AKUNTANSI URAIAN BIAYA PRE-00.0

PENYIAPAN LAHAN Pembersihan lahan proyek Urugan tanah proyek Pengukuran lahan & patok kavling

PRE-02.0 PRE-02.1 PRE-02.2

KANTOR PROYEK Bangunan kantor proyek Pengadaan fasilitas kantor proyek

PRC-00.1 PRC-00.2 PRC-00.3 PRC-00.4 PRC-00.5 PRC-00.6

Konsultan Arsitektur Konsultan Struktur Konsultan Infrastruktur Konsultan M/E Konsultan design Hardscape Konsultan design Softscape BIAYA KONSTRUKSI

REK-01.0

INFRASTRUKTUR

REK-01.2 REK-02.0 REK-02.1 REK-02.2 REK-02.3 REK-02.4 REK-02.5 REK-02.6 REK-02.7

REK-03.0 REK-03.1

UNIT

HARGA SATUAN (Rp.)

JUMLAH BIAYA (Rp.)

44.200 71.769 44.200

m2 m3 m2

33.500 -

96 1

m2 ls

1.250.000 25.000.000

2.404.261.500 2.404.261.500 - Tim Surveyor Pemilik 145.000.000 120.000.000 uk. 8x12 m2 25.000.000 290.215.000

36.243 36.243 5.450 -

m2 m2 ls ls m2 m2

3.000 2.000 20.000 -

108.729.000 72.486.000 109.000.000 78.738.650.000 3.127.315.000

Jalan & Saluran a. Jalan lingkungan, termasuk kanstin b. Jalan paving bloc c. Saluran lingkungan

7.665 671 2.704

m2 m2 m1

170.000 205.000 415.000

2.562.765.000 1.303.050.000 137.555.000 1.122.160.000

Turap penahan tanah urugan (batu belah)

1.613

m3

350.000

564.550.000

1 46 10 176 180 178

unit unit unit lot unit lot

500.000.000 9.750.000 2.000.000 5.500.000 375.000 2.500.000

2.736.280.000 500.000.000 448.500.000 20.000.000 968.000.000 67.500.000 445.000.000

387.200 178 180

VA lot line

650 200.000 -

251.680.000 35.600.000 -

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL Pembangunan Gardu PLN Penerangan Jalan Umum (PJU) Penerangan lampu taman Jaringan instalasi listrik SKTR-SR Saluran penanggal telepon Jaringan pipa air bersih (PAM) Biaya perijinan utilitas a. Jaringan listrik PLN b. Jaringan air bersih PAM c. Jaringan TELEPON HOUSING 1 Pengadaan & pemancangan pondasi tiang pancang minipile

KET.

2.549.261.500

BIAYA KONSULTAN

REK-00.0

REK-01.1

VOL

Direktur Utama :

BIAYA PERSIAPAN

PRE-01.0 PRE-01.1 PRE-01.2 PRE-01.3

PRC-00.0

Divisi : Proyek Paraf : Paraf :

70.967.110.000 38.069

IV-9

m1

55.000

2.093.795.000

Direncanakan o/ Div.Proyek Arch & Strukt. -

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES PROYEK


LOKASI


DEVELOPER



: MB-00 : Siteplan 16/02/05, Rev. 15/03/05 Prarencana Rumah No. A-GGR Persetujuan Direksi Paraf & Tgl. Direktur Proyek :

ANGGARAN BIAYA PROYEK (ABP) Unit Kerja : Quantity Surveyor Dibuat oleh : Staff QC Tgl. : 28/03/05, Diperiksa oleh : QS/QC Manager Tgl. : 30/03/05, KODE AKUNTANSI URAIAN BIAYA REK-03.2

REK-04.0 REK-04.1

REK-04.2

REK-04.3

REK-04.4

DLL-00.0 DLL-01.1 DLL-02.1

Divisi : Proyek Paraf : Paraf :

2 Bangunan rumah tinggal 176 Unit - Tipe 6x15 std., 163/90, 77 unit - Tipe 6x15 hook, 192/164, 15 unit - Tipe 8x15 std., 243/144, 46 unit - Tipe 8x15 hook, 271/233, 12 unit - Tipe 8x15 std., 239/144, 20 unit - Tipe 8x15 hook, 267/233, 6 unit

Direktur Utama :

VOL

UNIT

36.243 12.551 2.880 11.178 3.252 4.780 1.602

1.900.320 1.875.000 2.062.500 1.850.000 2.035.000 1.850.000 2.035.000

HARDSCAPE & SOFTSCAPE 1 Pintu Gerbang - Pintu gerbang utama & entrywall - Pintu gerbang timur - Pintu gerbang barat - Pos jaga sementara - Pintu portal pos jaga

JUMLAH BIAYA (Rp.)

KET.

68.873.315.000 23.533.125.000 5.940.000.000 20.679.300.000 6.617.820.000 8.843.000.000 3.260.070.000 1.907.945.000

1 1 1 3 3

unit unit unit unit set

115.000.000 65.000.000 65.000.000 7.500.000 10.000.000

297.500.000 115.000.000 65.000.000 65.000.000 22.500.000 30.000.000

766 129

m1 m1

425.000 750.000

422.300.000 325.550.000 96.750.000

3 Fasilitas Umum (Plaza De Grande) - Pembentukan kontur tanah - Bangunan plaza de grande - Lantai plaza - Pedestrian / jogging track - Lighting - Children playground

5.450 120 680 200 1 1

m2 m2 m2 m1 ls ls

5.000 3.750.000 205.000 270.000 60.000.000 39.000.000

769.650.000 27.250.000 450.000.000 139.400.000 54.000.000 60.000.000 39.000.000

4 Landscaping - Landscaping kavling rumah standard - Landscaping kavling rumah hook - Landscaping lahan plaza de grande - Tanaman bambu sepanjang sisi pagar - Landscaping lahan kosong / jalur hijau

143 33 5.450 605 1.337

unit unit m2 m1 m2

750.000 1.500.000 35.000 40.000 35.000

418.495.000 biaya termasuk 107.250.000 konsep design 49.500.000 190.750.000 24.200.000 46.795.000

75 40

m2 bh

1.650.000 750.000

153.750.000 123.750.000 30.000.000

2 Pagar Kawasan - Pagar panel beton + pilar dekoratif - Pagar pasangan bata

LAIN-LAIN 1 Pembuatan Kantor Estate 2 Papan nama jalan JUMLAH

KON-00.0 KON-01.1

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

HARGA SATUAN (Rp.)

81.731.876.500

KONTIGENSI 1 Cadangan manajemen (± 5% total biaya)

4.087.000.000 4.087.000.000

JUMLAH

85.818.876.500

IV-10


4.4.1. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Maret 2005 •

BCWS = Rp. 1.237.689.595

•

BCWP = Rp.

181.108.129

•

ACWP = Rp.

186.182.389

•

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = BCWP - BCWS = Rp. 181.108.129 - Rp. 1.237.689.595 = Rp. -1.056.581.466 ( negatif )

•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = BCWP - ACWP = Rp. 181.108.129 - Rp. 186.182.389 = Rp. -5.074.260 ( negatif )

•

Indeks Prestasi Jadwal (Schedule Performance Index) SPI = BCWP / BCWS = Rp. 181.108.129 / Rp. 1.237.689.595 = 0,146 < 1

•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = BCWP / ACWP = Rp. 181.108.129 / Rp. 186.182.389 = 0,973 < 1

•

Proyeksi Biaya Jadwal Akhir Proyek : Rp. 85.888.827.703 (proyeksi biaya jadwal akhir lebih besar dari anggaran biaya proyek)

IV-11


•

Kinerja Jadwal dan Biaya : Pekerjaan terlambat dari pada jadwal, dan menelan biaya lebih tinggi dari pada anggaran.

•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Penyebab kinerja tersebut adalah pada pelaksanaan pekerjaan urugan tanah proyek yang mengalami keterlambatan dan nilai penerbitan dokumen kontrak (SPK) yang lebih besar dari anggaran. Adapun sifat dokumen kontrak pekerjaan urugan tanah lahan proyek adalah ‘remeasurement’, yaitu biaya aktual pekerjaan berdasarkan hasil pengukuran volume tanah yang dikerjakan. Dari perbandingan volume dapat diketahui bahwa perkiraan volume urugan tanah yang dihitung oleh Quantity Surveyor (QS) adalah 71.769 M3, sedangkan perkiraan volume dari Surveyor yang dipakai sebagai volume awal SPK adalah 71.408,85 M3. Dengan demikian perkiraan volume dari QS masih mendekati. Akan tetapi dari perbandingan harga satuan antara harga satuan kontrak kepada kontraktor dengan harga satuan anggaran pekerjaan urugan tanah terdapat kelebihan harga, yaitu sebesar Rp. 34.650/m3 – Rp. 33.500/m3 = Rp. 1.150/M3 urugan tanah. Tindakan yang diambil untuk menurunkan biaya pekerjaan urugan tanah proyek adalah dengan mengurangi kebutuhan urugan tanah, dengan perhitungan sebagai berikut :

IV-12


Tabel-IV.4.1.1. Perhitungan Rencana Urugan Tanah Proyek PERENCANAAN AWAL KEBUTUHAN TANAH URUGAN PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES Data Perencanaan : - Luas lahan pengembangan - Elevasi tanah existing lokasi proyek (data surveyor) - Elevasi existing Jalan Pegangsaan Dua - Elevasi rencana tanah kavling - Elevasi rencana tanah fasum & lahan kosong - Elevasi rencana tanah jalan - Elevasi rencana top jalan lingkungan

: 44201,06 : - 0.680 : + 0.000 : + 1.100 : + 1.100 : + 0.550 : + 1.050

Tabel-IV.4.1.1.Perhitungan Rencana Volume Urugan Tanah Proyek Luas Lahan Elevasi Elevasi No. Lokasi (m2) Existing Rencana a b c d e 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jalan (ROW) Kavling Blok 7 A/B Kavling Blok 7 C/D Kavling Blok 8 A/B Kavling Blok 8 C/D Kavling Blok 9 A/B Kavling Blok 9 C/D Kavling Blok 10 A/B Kavling Blok 10 C/D Kavling Blok 10 E Kavling Blok 10 F FASUM Lahan kosong utara Lahan kosong selatan Lahan kosong barat

12561,94 2787,05 3265,21 2580,51 3467,91 2523,29 3910,70 1906,69 2464,26 434,82 1511,55 5449,41 282,46 825,32 229,94

JUMLAH PEMBULATAN

44201,06 44201,00

-0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680

+ 0,550 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100 + 1,100

m2

Beda Tinggi (m) f=e-d 1,230 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780 1,780

Volume (m3) g=c.f 15451,19 4960,95 5812,07 4593,31 6172,88 4491,46 6961,05 3393,91 4386,38 773,98 2690,56 9699,95 502,78 1469,07 409,29 71768,82 71769,00

Sasaran biaya urugan tanah dapat dihitung dengan melakukan pembagian nilai anggaran dengan harga satuan kontrak untuk mencari kebutuhan volume urugan tanah maksimal, yaitu sebagai berikut: Rp.

2.404.261.500

Rp.

34.650 / M3

= = 69.387 M3

IV-13


Dari sasaran biaya tersebut dilakukan perhitungan trial error sehingga didapat hasil keputusan Pimpinan Proyek dengan revisi perencanaan elevasi urugan tanah proyek berikut ini : Tabel-IV.4.1.2. Revisi Perhitungan Volume Urugan Tanah Proyek REVISI PERENCANAAN KEBUTUHAN TANAH URUGAN PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES Data Revisi Perencanaan : - Luas lahan pengembangan - Elevasi tanah existing lokasi proyek (data surveyor) - Elevasi existing Jalan Pegangsaan Dua - Elevasi rencana tanah kavling - Elevasi rencana tanah fasum & lahan kosong - Elevasi rencana tanah jalan - Elevasi rencana top jalan lingkungan Tebal konstruksi jalan 48 cm : - Sub base course 25 cm - Base course 15 cm - Lapisan ATB 5 cm - Lapisan Hotmix 3 cm

: 44201,06 : - 0.680 : + 0.000 : + 1.050 : + 1.050 : + 0.450 : + 0.930

Tabel-IV.4.1.2.Perhitungan Revisi Volume Urugan Tanah Proyek Luas Lahan Elevasi No. Lokasi (m2) Existing a b c d 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jalan (ROW) Kavling Blok 7 A/B Kavling Blok 7 C/D Kavling Blok 8 A/B Kavling Blok 8 C/D Kavling Blok 9 A/B Kavling Blok 9 C/D Kavling Blok 10 A/B Kavling Blok 10 C/D Kavling Blok 10 E Kavling Blok 10 F FASUM Lahan kosong utara Lahan kosong selatan Lahan kosong barat

12561,94 2787,05 3265,21 2580,51 3467,91 2523,29 3910,70 1906,69 2464,26 434,82 1511,55 5449,41 282,46 825,32 229,94

JUMLAH PEMBULATAN

44201,06 44201,00

-0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680 -0,680

Elevasi Rencana e + 0,450 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050 + 1,050

m2

Beda Tinggi (m) f=e-d 1,130 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730 1,730

Volume (m3) g=c.f 14194,99 4821,60 5648,81 4464,28 5999,48 4365,29 6765,51 3298,57 4263,17 752,24 2614,98 9427,48 488,66 1427,80 397,80 68930,67 68930,00

Selanjutnya dalam pelaksanaan pekerjaan urugan tanah proyek, bagian Surveyor memantau hasil keputusan Pimpinan Proyek tersebut dalam penerapannya di lapangan. IV-14


Adapun penyebab keterlambatan jadwal pekerjaan urugan tanah proyek dapat ditelusuri dengan menggunakan metode Diagram Fish Bone pada lembar berikut ini (Gambar-IV.4.1.3.) : Gambar-IV.4.1.3. Faktor Penyebab Keterlambatan Pekerjaan Urugan

Hujan

Urugan dimulai dari bagian belakang ke arah depan pintu masuk proyek

Sopir Armada & Tenaga koordinator kontraktor di lapangan

Keterlambatan urugan tanah proyek

Tanah urugan diambil dari daerah Gunung Sindur - Bogor

Armada truk, dozer

Dari diagram tersebut dapat diketahui faktor-faktor yang mempengaruhi keterlambatan pekerjaan urugan tanah, yaitu antara lain : ▪

Cukupkah ketersediaan armada truk dari kontraktor? Adakah dan cukupkah alat berat dozer yang ada di lapangan?

▪

Apakah jumlah sopir truk memadai dengan ketersediaan armada? dan

adakah

wakil

tenaga

kerja

kontraktor

yang

mampu

mengkoordinir pelaksanaan kegiatan di lapangan?. ▪

Apakah metode pelaksanaan urugan tanah yang sedang dilaksanakan memperlambat pemerataan urugan tanah?

▪

Apakah lokasi pengambilan tanah urugan terlalu jauh sehingga membutuhkan waktu yang tidak sejalan dengan jadwal proyek? Dan apakah cukup tanah urug yang tersedia di lokasi pengambilan? IV-15


Adakah dan punyakah kontraktor terhadap alternatif lokasi pengambilan tanah? ▪

Seringkah hujan terjadi di lokasi pengambilan tanah? Adapun faktor dominan mempengaruhi keterlambatan pekerjaan

urugan tanah adalah faktor hujan, dimana akibat hujan, tanah menjadi basah dan lengket sehingga tidak memungkinkan dilakukan pengambilan tanah. Tindakan yang diambil untuk mengejar ketinggalan jadwal pekerjaan urugan tanah proyek adalah sebagai berikut : ▪

Rencana jadwal penyelesaian urugan tanah pada minggu ke-3 bulan Mei 2005, yang berarti waktu yang diperlukan adalah 8 minggu, atau 56 hari tanpa libur, Sedangkan sisa pemenuhan kebutuhan volume rencana urugan tanah proyek 92.746% x 68930 m3 = ± 63930 m3. Dengan demikian target harian volume minimum pengiriman tanah dalam 1 hari dapat dihitung sebagai berikut : = ± 63930 m3 / 56 hari = 1142 m3/hari + 1.5% (1.5% adalah perkiraan penambahan volume tanah pada badan jalan terhadap penurunan elevasi tanah badan jalan akibat pekerjaan pemadatan tanah badan jalan). = ± 1159 m3/hari, atau ± 55 ritase armada truk tanah / hari, dimana kapasitas bak angkut armada truk ± 21 m3.

▪

Pengiriman tanah urug di luar jam kerja (malam hari), dibantu oleh tenaga Satpam proyek, yang dalam penugasannya diatur 24 jam selalu ada di proyek. Adapun tugasnya adalah mencatat jumlah ritase IV-16


pengiriman armada truk tanah, dan memberikan laporan ke kantor proyek, yaitu kepada Pengawas lapangan atau Surveyor. Keputusan Pimpinan proyek menyangkut tindakan pembetulan terhadap kinerja jadwal dan biaya tersebut dibahas di dalam rapat rutin mingguan bersama kontraktor dan anggota tim proyek yang terlibat di dalamnya. Rapat koordinasi mingguan kontraktor pada umumnya membahas kemajuan pekerjaan, mengkaji hasil pelaksanaan minggu lalu, serta menjelaskan perencanaan pekerjaan yang akan datang, mendapatkan informasi yang tersirat dari laporan yang tersurat, memberikan arahan dan peringatan yang diperlukan, serta meminta perhatian lebih dari kontraktor, demi pencapaian sasaran awal. Tabulasi perhitungan proyeksi biaya jadwal akhir proyek periode bulan Maret 2005 dapat dilihat pada lembar berikut ini :

IV-17


Hal.-1/2 Maret 2005

IV-18


Hal.-2/2. Maret 2005

IV-19


4.4.2. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan April 2005 •

BCWS = Rp. 2.741.553.699

•

BCWP = Rp. 1.773.041.796

•

ACWP = Rp. 1.824.432.846

•

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = Rp. -968.511.903 ( negatif )

•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = Rp. -51.391.050 ( negatif )

•

Indeks Prestasi Jadwal (Schedule Performance Index) SPI = 0,647 < 1

•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = 0,972 < 1

•

Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek Pekerjaan terlambat dari pada jadwal, dan menelan biaya lebih tinggi dari pada anggaran.

•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Evaluasi kinerja jadwal pekerjaan urugan tanah s/d 30 April 2005 : ▪

Volume akhir rencana urugan tanah hasil revisi adalah 68930 m3

▪

Perbandingan antara target rencana kemajuan pekerjaan dengan prestasi kemajuan pekerjaan urugan dalam 35 hari evaluasi adalah

IV-20


= 35 hari x 1159 m3/hari + 5000 m3 (volume urugan bulan Maret) = 45565 m3 (66.103 %) dan prestasi kemajuan pekerjaan yang dicapai 50641 m3 (73.467%). Dari perbandingan perhitungan tersebut di atas dapat diketahui bahwa kinerja pekerjaan urugan tanah menunjukkan hasil yang baik dengan pencapaian target terlampaui. ▪

Penetapan pencapaian sisa kebutuhan rencana urugan tanah proyek = (68930 – 50641) m3 / 21 hari = 871 m3/hari, atau ± 41 ritase truk tanah per-hari Dari hasil analisis dengan pendekatan perhitungan volume di atas

dapat disimpulkan bahwa kinerja jadwal pekerjaan urugan tanah proyek membaik, yaitu dari awalnya 55 ritase per-hari menurun menjadi 41 ritase per-hari. Akan tetapi hasil tersebut bila dibandingkan terhadap rencana jadwal kegiatan proyek masih ada keterlambatan. Sehingga pemantauan kegiatan pekerjaan urugan tanah masih perlu diadakan perhatian lebih lanjut. Biaya aktual pekerjaan urugan tanah akhir, menunggu hasil pengukuran akhir volume aktual di lapangan setelah pekerjaan urugan selesai 100%. Tabulasi perhitungan proyeksi biaya jadwal akhir proyek periode bulan April 2005 dapat dilihat pada lembar berikut ini :

IV-21


Hal.-1/2. April 2005

IV-22


Hal.-2/2. April 2005

IV-23


4.4.3. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Mei 2005 •

BCWS = Rp. 4.116.370.277

•

BCWP = Rp. 2.468.096.200

•

ACWP = Rp. 2.536.750.203

•

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = Rp. -1.648.274.077 ( negatif )

•


•


•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = 0,973 < 1

•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Keterlambatan jadwal pekerjaan urugan tanah proyek dapat

diselesaikan pada akhir bulan Mei 2005. Faktor yang mempengaruhi keterlambatan jadwal pada evaluasi bulan Mei 2005 ini adalah adanya

IV-24


kegiatan-kegiatan yang tidak berjalan sesuai jadwal perencanaan, atau belum dimulainya kegiatan-kegiatan yang seharusnya sudah berjalan. Adapun faktor dominan yang merupakan pekerjaan pendahuluan yang harus diselesaikan adalah pekerjaan penyediaan gambar denah posisi titik-titik pondasi tiang pancang, gambar struktur dan arsitektur bangunan rumah. Dan dampak yang ditimbulkan akibat keterlambatan gambar-gambar tersebut diterima oleh bagian proyek akan mempengaruhi : - Terganggunya jadwal proses kegiatan tender pembangunan rumah tinggal, dan tentunya berdampak pula terhadap pengurangan waktu untuk pembangunan rumah tinggal tersebut. - Tidak dapat dilakukan pekerjaan pematokkan di lapangan untuk posisi titik-titik tiang pancang minipile pondasi rumah tinggal, sehingga jadwal pelaksanaan pekerjaan pondasi tiang pancang pada akhir bulan Mei 2005 menjadi tertunda. Tindakan yang dilakukan oleh bagian Proyek untuk mengatasi masalah tersebut adalah menyampaikan kondisi permasalahan tersebut di atas kepada bagian Perencanaan yang berada di kantor pusat, dan meminta informasi terhadap kemajuan penyelesaian pekerjaan gambar dari Konsultan yang ditunjuk oleh bagian Perencanaan serta memberikan masukkan terhadap gambar-gambar konsultan yang dapat diselesaikan secara berurutan, antara lain gambar posisi titik-titik pondasi tiang pancang pada lokasi blok rumah yang menjadi prioritas penyelesaian gambar konsultan yang harus didahulukan, akibat lokasi blok tersebut merupakan lokasi

IV-25


rumah-rumah tinggal yang pertama kali dijadwalkan serah terima rumah kepada konsumen, yaitu pada bulan Juni 2006 nanti. Adapun kinerja biaya proyek yang lebih besar dari anggaran merupakan nilai sementara karena volume aktual urugan tanah proyek belum dilakukan perhitungan bersama antara pihak kontraktor dengan pihak developer di lapangan, sehingga pada evaluasi kinerja biaya pada periode bulan Mei 2005, perhitungan nilai aktual biaya (ACWP) urugan tanah masih diperhitungkan sesuai nilai kontrak (SPK) pekerjaan urugan tanah. Tabulasi perhitungan proyeksi biaya jadwal akhir proyek periode bulan Mei 2005 dapat dilihat pada lembar berikut ini :

IV-26


Hal.-1/2. Mei 2005

IV-27


Hal.-2/2. Mei 2005

IV-28


4.4.4. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Juni 2005 •

BCWS = Rp. 6.128.348.815

•

BCWP = Rp. 2.918.200.910

•

ACWP = Rp. 2.907.043.818

•


•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = Rp. 11.157.092 ( positif )

•


•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = 1,004 > 1

•

Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek Pekerjaan terlambat dari pada jadwal, dan menelan biaya lebih rendah dari pada anggaran.

•

Proyeksi Biaya Jadwal Akhir Proyek : Rp. 85.766.523.039 (proyeksi biaya jadwal akhir lebih kecil dari anggaran biaya proyek)

•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Faktor

dominan

keterlambatan

jadwal

proyek

adalah

pada

pelaksanaan kegiatan pondasi tiang pancang rumah tinggal. Keterlambatan pekerjaan pondasi tiang pancang disebabkan karena adanya konstruksi perkerasan jalan dan lapisan aspal jalan yang berada di bawah tanah urugan IV-29


proyek, yang mengakibatkan pemancangan tiang pancang tidak dapat masuk ke dalam tanah atau patah, sehingga kegiatan pekerjaan pondasi tiang pancangpun menjadi terganggu. Identifikasi masalah dan tindakan yang dilakukan oleh bagian Proyek adalah sebagai berikut : - Akibat kurang atau tidak adanya informasi dan penyelidikan terhadap kondisi lahan proyek yang seharusnya dapat diantisipasi sebelum pelaksanaan kegiatan proyek dimulai, seperti adanya lapisan perkerasan jalan dan aspal tersebut. - Tindakan yang dilakukan bagian Proyek adalah melakukan penyelidikan lokasi, ketebalan serta kedalaman perkerasan jalan dan lapisan aspal. Pekerjaan yang dilakukan untuk mengatasi kondisi lahan proyek tersebut adalah melakukan pengeboran tanah pada perkerasan dan lapisan aspal dengan kedalaman rata-rata antara 1,5 ~ 2,0 meter. Kinerja biaya proyek yang menunjukkan hasil baik pada bulan ini, diakibatkan adanya penyesuaian tinggi turap pasangan batu kali mengikuti tinggi urugan tanah proyek yang elevasinya telah diturunkan. Hal ini berarti mengurangi volume pemasangan turap batu kali dan tentunya berdampak pula terhadap pengurangan biaya pekerjaan turap pasangan batu kali tersebut.

IV-30


Hal.-1/2. Juni 2005

IV-31


Hal.-2/2. Juni 2005

IV-32


4.4.5. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Juli 2005 •

BCWS = Rp. 9.450.097.833

•

BCWP = Rp. 4.276.076.298

•

ACWP = Rp. 4.190.065.360

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Juli 2005 ini proyeksi biaya jadwal akhir proyek

lebih besar dari anggaran biaya proyek. Jika ditinjau terhadap masingmasing kegiatan terlihat adanya anggaran yang terlampaui yaitu pada kegiatan pekerjaan pondasi tiang pancang minipile, yang diakibatkan IV-33


perkiraan kebutuhan pondasi minipile 38069 meter, sedangkan menurut jumlah total kebutuhan penerbitan SPK pekerjaan pondasi minipile adalah 40500 meter. Realisasi biaya akhir pekerjaan pondasi minipile ini baru akan dapat diketahui pada akhir penyelesaian pekerjaan berdasarkan hasil perhitungan volume aktual di lapangan. Adapun perkiraan volume kebutuhan tiang pancang menjadi lebih besar adalah akibat waste (material terbuang) tiang pancang yang patah atau gagal pancang akibat terbentur lapisan aspal dan perkerasan jalan. Tindakan yang dilakukan untuk mengurangi jumlah material terbuang dan kemajuan jadwal proyek adalah dengan melakukan penyelidikan lokasi titik-titik pancang yang relatif aman untuk dilakukan pemancangan tanpa perlu dilakukan pengeboran terlebih dahulu pada titik tersebut, sementara kegiatan pekerjaan pondasi tiang pancang masih tetap bisa berjalan mengingat keterlambatan jadwal proyek. Adapun faktor dominan keterlambatan jadwal proyek masih pada pelaksanaan kegiatan pondasi tiang pancang rumah tinggal. Pekerjaan pengeboran lapisan perkerasan jalan dan aspal masih belum dilaksanakan, menunggu penyelesaian proses tender dan penunjukan kontraktor pelaksana, serta proses pengumpulan data-data lokasi yang perlu dilakukan pengeboran. Identifikasi masalah dan tindakan yang dilakukan oleh bagian Proyek adalah membuat perencanaan jadwal pembangunan rumah tinggal sebelum jadwal serah terima rumah kepada konsumen pada bulan Juni 2006, dengan sisa waktu efektif adalah 9 (sembilan) bulan, yaitu 10 (sepuluh) bulan dikurangi 1 (satu) bulan libur hari raya dan tahun baru 2006. Periode waktu dimulai dari bulan Agustus 2005 sampai dengan akhir bulan Mei 2006. IV-34


Adapun waktu normal yang diperlukan untuk pembangunan rumah tinggal adalah ± 8 (delapan) bulan, dengan demikian masih ada cadangan waktu ± 1 (satu) bulan. Cadangan waktu tersebut dimanfaatkan untuk mengejar keterlambatan pondasi tiang pancang rumah.

IV-35


Hal.-1/2. Juli 2005

IV-36


Hal.-2/2. Juli 2005

IV-37


4.4.6. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Agustus 2005 •

BCWS = Rp. 13.067.902.506

•

BCWP = Rp. 5.892.643.857

•

ACWP = Rp. 5.869.608.634

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pelaksanaan kegiatan pengeboran titik-titik pondasi tiang pancang

rumah tinggal sudah mulai berjalan, dan evaluasi kinerja jadwal pekerjaan pemancangan pondasi minipile sampai akhir bulan ini mengalami

IV-38


keterlambatan sebesar -1.102%, dan menunjukkan hasil yang lebih baik dari bulan sebelumnya yaitu -2.090%. Tindakan yang dilakukan oleh bagian Proyek untuk mempercepat penyelesaian pekerjaan pondasi tiang pancang tersebut adalah dengan penambahan jumlah alat pengeboran, alat pemancangan disertai dengan jumlah pengiriman material tiang pancang yang sesuai. Pelaksanaan pekerjaan pemancangan pondasi dilakukan secara simultan mengikuti penyelesaian pekerjaan pengeboran titik pondasi tiang pancang. Proyeksi biaya akhir proyek pada evaluasi bulan Agustus 2005 relatif sama dengan anggaran. Pemantauan pelaksanaan kegiatan pemancangan pondasi yang ditujukan untuk mengurangi kegagalan titik pancang, antara lain adalah kecukupan umur beton tiang pancang, tidak ada retak beton, kondisi fisik tiang pancang lurus, dan proses pemancangan tiang pancang harus pada posisi yang tegak lurus, serta pengaturan tinggi jatuh hammer (beban pemukul) pada alat pancang agar dapat menembus lapisan aspal dan perkerasan jalan.

IV-39


Hal.-1/2. Aug. 05

IV-40


Hal-2/2. Aug. 05

IV-41


4.4.7. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan September 2005 •

BCWS = Rp. 18.650.810.634

•

BCWP = Rp. 7.001.049.386

•

ACWP = Rp. 7.023.731.689

•


•


•


•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = 0.997 < 1

•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan September 2005 ini deviasi pekerjaan pondasi

tiang pancang dapat diperkecil, dari deviasi bulan sebelumnya (Agustus 2005) -1.102% menjadi -0.544% pada bulan September 2005 ini.

IV-42


Faktor terbesar yang mempengaruhi keterlambatan jadwal proyek adalah mundurnya jadwal pelaksanaan pembangunan rumah tinggal yaitu sebesar -9.691%, akibat tertundanya pelaksanaan pembangunan rumah tinggal yang seharusnya dimulai pada akhir bulan Juli 2005 lalu, terkait dengan penyelesaian pekerjaan pondasi tiang pancang minipile dan pekerjaan borpile titik pondasi tiang pancang. Tindakan yang diambil adalah dengan menyusun perencanaan jadwal pembangunan rumah dalam periode waktu 8 bulan, dengan masa efektif pembangunan 7 bulan. Kinerja biaya proyek yang lebih tinggi daripada anggaran diakibatkan oleh jumlah kumulatif biaya pada penerbitan SPK kegiatankegiatan yang melebihi anggaran diantaranya adalah sebagai berikut : - Pekerjaan jalan dan saluran - Pekerjaan pondasi tiang pancang minipile bangunan rumah Adapun sifat SPK (kontrak) pekerjaan tersebut di atas adalah “remeasurement”, yaitu nilai aktual biaya ditentukan dari hasil akhir pengukuran bersama volume aktual di lapangan, sehingga tindakan yang dapat dilakukan saat ini adalah menunggu hasil perhitungan menjelang akhir kegiatan.

IV-43


Hal.-1. Sep. 05

IV-44


Hal.-2. Sep. 05

IV-45


4.4.8. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Oktober 2005 •

BCWS = Rp. 28.770.874.985

•

BCWP = Rp. 10.685.239.011

•

ACWP = Rp. 10.711.630.369

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Oktober 2005 ini deviasi pekerjaan pondasi

tiang pancang semakin kecil, dari deviasi bulan sebelumnya (September 2005) yaitu -0.544% menjadi -0.185% pada bulan Oktober 2005 ini.

IV-46


Adapun pelaksanaan pekerjaan pembangunan rumah tinggal sudah mulai berjalan pada pertengahan bulan Oktober 2005 ini, dan nilai terbesar keterlambatan jadwal proyek masih dipengaruhi oleh keterlambatan jadwal pembangunan rumah tinggal yaitu sebesar -18.273%. Ketersediaan waktu efektif pembangunan rumah tinggal adalah ± 7 (tujuh) bulan, yaitu dari bulan Oktober 2005 sampai dengan bulan Mei 2006 dipotong ± 1 (satu) bulan akibat adanya libur hari raya dan tahun baru. Penyusunan jadwal pelaksanaan pembangunan rumah tinggal dari bulan Oktober 2005 sampai dengan bulan Mei 2006 dapat dilihat pada lembar berikut ini :

IV-47


SCHEDULE PEMBANGUNAN UNIT RUMAH TINGGAL (155 UNIT) BULAN OKTOBER 2005 S/D MEI 2006

IV-48


Penetapan sasaran penyelesaian kegiatan pekerjaan pembangunan rumah tinggal secara garis besar adalah sebagai berikut : - Pekerjaan persiapan dan struktur pondasi (cor beton pile cap / poer pondasi tiang pancang dan sloof) selesai pada pertengahan bulan November 2005 - Pekerjaan konstruksi beton dan pasangan bata selesai pada pertengahan bulan Februari 2006 - Pekerjaan konstruksi kayu kuda-kuda dan penutup atap genteng selesai pada akhir Maret 2006 - Pekerjaan finishing setidaknya memerlukan waktu 3~4 bulan, untuk itu pekerjaan finishing harus dapat dimulai pada bulan Februari 2006 - Pembuatan jadwal waktu pengiriman material MOU (Memorandum of Understanding), yaitu merupakan pengikatan harga dan jumlah kebutuhan material pada masa proyek antara supplier dengan developer yang akan dipakai pada pembangunan rumah. Pemantauan dilakukan dengan cara bahwa setiap permintaan pengiriman material MOU (purchasing order) yang dilakukan oleh kontraktor bangunan kepada supplier harus diketahui oleh pihak developer. Dengan demikian dapat diketahui apakah kontraktor sudah atau belum melakukan permintaan material kepada supplier sesuai jadwal yang direncanakan.

IV-49


Hal.-1. Okt. 05

IV-50


Hal.-2. Okt. 05

IV-51


4.4.9. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan November 2005 •

BCWS = Rp. 39.474.848.870

•

BCWP = Rp. 14.742.449.849

•

ACWP = Rp. 14.810.015.632

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan November 2005 ini kemajuan pembangunan

rumah tinggal menunjukkan prestasi yang positif dari kemajuan rencana sebesar 12.36% dan kemajuan pekerjaan yang dicapai sebesar 14.167%. Pemantauan kemajuan pekerjaan pembangunan rumah tinggal secara rutin IV-52


dilaporkan dan dibahas di dalam rapat koordinasi mingguan antara kontraktor dengan developer meliputi : - Progres rencana dan progres prestasi pekerjaan - Kecukupan material di lapangan - Kecukupan jumlah tenaga kerja di lapangan - Ketersediaan alat kerja yang memadai pada tiap jenis pekerjaan - Metode kerja yang sesuai dan efektif - Penetapan target penyelesaian pekerjaan (milestone) - Pemantauan terhadap permintaan pengiriman material finishing yang harus sejalan dengan perencanaan jadwal pelaksanaan pekerjaannya. Sehingga mengurangi kemungkinan terbuangnya waktu akibat tidak adanya material di lapangan. Adapun kinerja biaya yang lebih tinggi daripada anggaran diakibatkan oleh jumlah kumulatif biaya pelaksanaan pekerjaan yang melampaui anggaran. Nilai terbesar yang mempengaruhi hasil kinerja biaya proyek lebih tinggi daripada anggaran adalah pada pelaksanaan kegiatan pondasi tiang pancang minipile bangunan rumah tinggal. Dari hasil data lapangan dapat diketahui bahwa banyaknya jumlah tiang pancang yang patah akibat terbentur lapisan aspal dan perkerasan jalan di bawah tanah urugan pada tahap awal pelaksanaan kegiatan pemancangan pondasi membuat waste material (material terbuang) menjadi lebih besar. Dengan alasan kondisi tersebut, pimpinan proyek mengajukan evaluasi biaya tambahan pekerjaan pondasi tiang pancang minipile yang akan disampaikan pada rapat pimpinan perusahaan yang berada di kantor pusat. IV-53


Hal.-1. Nov. 05

IV-54


Hal.-2. Nov. 05

IV-55


4.4.10. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Desember 2005 •

BCWS = Rp. 52.552.788.274

•

BCWP = Rp. 27.122.794.157

•

ACWP = Rp. 28.665.292.126

•


•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = Rp. -1.542.497.969 ( negatif )

•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Analisa terhadap faktor tingginya angka keterlambatan jadwal

proyek adalah dikarenakan perencanaan jadwal kegiatan pembangunan rumah yang berdasarkan jumlah total unit rumah yang akan dibangun yaitu 176 unit rumah tinggal. Adapun pada realisasi pelaksanaan kegiatan IV-56


penyelesaian pembangunan rumah dilakukan secara bertahap disesuaikan dengan tenggat waktu jadwal serah terima rumah konsumen. Hal ini terkait dengan hasil penjualan rumah yang tidak sesuai dengan perkiraan awal yaitu bahwa semua unit dapat terjual, dan dengan demikian menjadi tidak sejalan pelaksanaan realisasinya, sehingga pembangunan rumah diatur sesuai jadwal serah terima rumah konsumen. Adapun unit rumah yang belum terjual pembangunannya dilakukan secara slow down (diperlambat atau ditunda) sehingga mempengaruhi progres rencana jadwal proyek secara keseluruhan. Berdasarkan kondisi tersebut di atas, pemantauan kinerja jadwal pembangunan proyek pada kegiatan pembangunan rumah hanya dilakukan pada 155 unit yang sedang dibangun, sedangkan sisa unit rumah yang belum dibangun akan dibuat jadwal terpisah yang disesuaikan terhadap hasil penjualan pada masing-masing sisa unit rumah tersebut. Dengan demikian pelaporan kinerja jadwal pembangunan rumah yang disampaikan dalam rapat pimpinan adalah pelaksanaan pembangunan 155 unit secara khusus dan jadwal proyek secara keseluruhan. Hal yang menjadi pertimbangan pelaksanaan kegiatan pembangunan rumah tidak dilakukan terhadap seluruh unit (176 unit), tetapi hanya pada 155 unit pada tahap pertama adalah sebagai berikut : - Sisa unit yang belum terjual jika dibangun akan menjadi rumah cadangan (stock), dimana rumah tersebut tentunya akan memerlukan biaya perawatan selama rumah tersebut belum terjual yang menjadi beban biaya perusahaan. Seperti biaya abodemen listrik PLN, abonemen air bersih PAM, serta biaya perapihan kembali fisik bangunan pada saat rumah tersebut telah terjual. IV-57


- Adanya kemungkinan peningkatan harga material dan bahan bangunan, serta upah pada pembangunan sisa unit rumah di tahun berikutnya dinilai masih lebih rendah biayanya dibanding biaya perawatan tersebut di atas. Adapun pencapaian target penyelesaian pembangunan (milestone) tiap unit rumah didasarkan pada jadwal serah terima rumah kepada konsumen yang dimulai pada bulan Juni 2006. Sehingga batas waktu penyelesaian pembangunan rumah ditetapkan hingga akhir bulan Mei 2006, yaitu paling lama 1 (satu) bulan sebelum jadwal pertama serah terima rumah kepada konsumen. Faktor terbesar hasil kinerja biaya proyek yang melebihi anggaran diakibatkan oleh adanya eskalasi (penambahan) harga kontrak sebesar ± 8% pada pekerjaan pembangunan rumah tinggal 155 unit, yaitu dengan nilai biaya penambahan sebesar Rp. 5.243.922.290. Eskalasi harga ini timbul akibat adanya kenaikkan harga BBM (Bahan Bakar Minyak) pertanggal 1 Oktober 2005 yang lebih dari 30%, yang berdampak pada kenaikkan harga material dan bahan bangunan. Hal ini disampaikan kepada Direksi untuk meminta persetujuan biaya eskalasi pekerjaan pembangunan rumah tersebut.

IV-58


Hal.-1. Des. 05

IV-59


Hal.-2. Des. 05

IV-60


4.4.11. Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Januari 2006 •

BCWS = Rp. 67.726.357.268

•

BCWP = Rp. 37.806.317.110

•

ACWP = Rp. 40.161.447.386

•


•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = Rp. -2.355.130.276 ( negatif )

•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi awal tahun, bulan Januari 2006 ini, faktor dominan

keterlambatan jadwal proyek masih dipengaruhi oleh keterlambatan kemajuan pekerjaan pembangunan rumah tinggal. Hal ini diakibatkan karena adanya permintaan slow down pembangunan unit-unit rumah yang belum IV-61


terjual, sedangkan pengukuran kinerja jadwal masih didasarkan pada jumlah keseluruhan unit rumah tinggal. Untuk mengetahui lebih terinci dalam melakukan pemantauan kinerja jadwal pembangunan rumah dibuat jadwal pembangunan rumah mengikuti jadwal serah terima rumah konsumen yang dikelompokan dalam periode bulan Mei 2006, Juni 2006, Juli 2006 (unitunit rumah yang sudah terjual) dan periode akhir bulan Desember 2006 pada unit-unit rumah yang belum terjual. Adapun tindakan memperlambat proses kegiatan pembangunan rumah tinggal ditujukan untuk memperlambat jatuh waktu pembayaran termin tagihan kontraktor bangunan rumah, sehingga diharapkan cashflow keuangan perusahaan menjadi lebih stabil. Waktu penyelesaian proyek di masa depan berdasarkan hasil evaluasi pada bulan Januari 2006 ini dapat diperkirakan dengan perhitungan berikut: ECD (Estimate Completion Date) = (waktu rencana – waktu yang seharusnya dipakai) / SPI + waktu terpakai. Dimana diketahui: ▪ Waktu rencana (Maret 2005 – Mei 2006) = 15 bulan ▪ Waktu terpakai (Maret 2005 – Januari 2006) = 11 bulan ▪ Kemajuan proyek sampai dengan bulan Januari 2006 = 46,027% ▪ Kemajuan proyek yang seharusnya dicapai = 78,918% ▪ Waktu yang seharusnya dipakai dengan nilai kemajuan proyek sebesar 46,027% dilihat dari rencana jadwal kegiatan proyek adalah 9 bulan ▪ SPI

= 0,558 IV-62


▪ ECD

= (15 – 9) / 0,558 + 11 bulan = 10,75 bulan + 11 bulan = 21,75 bulan

Dari hasil perhitungan tersebut, maka dapat diperkirakan proyek akan selesai 10,75 bulan kemudian, yaitu pada bulan Desember 2006. Perkiraan jumlah waktu penyelesaian proyek adalah 21,75 bulan, yaitu dimulai dari bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Desember 2006. Pemantauan kinerja jadwal dan biaya proyek sampai dengan periode pelaporan bulan ini, menunjukkan kecenderungan penyimpangan yang semakin besar, sehingga mendorong Pimpinan Proyek untuk melakukan suatu tindakan, yaitu dengan mengajukan penjadwalan ulang proyek yang direncanakan sampai dengan bulan Mei 2007 atau dimundurkan hingga 1 (satu) tahun dari rencana jadwal awal dan mengajukan revisi anggaran biaya proyek kepada Direksi. Laporan proyeksi biaya jadwal akhir pada periode pelaporan bulan Januari 2006 ini dapat dilihat pada lembar berikut ini.

IV-63


HAL. 1 PROYEKSI BIAYA JANUARI 2006

IV-64


HAL. 2 PROYEKSI BIAYA JANUARI 2006

IV-65


Terkait penjadwalan pembangunan rumah tinggal yang lebih panjang dari perencanaan awal, memungkinkan akan adanya peningkatan harga bangunan rumah. Untuk itu anggaran biaya proyek perlu disesuaikan dengan prediksi kenaikkan biaya pembangunan rumah sebesar ± 10%. Revisi anggaran biaya proyek ditujukan sebagai salah satu dasar di dalam menentukan harga penjualan sisa unit rumah (saleable area) pada periode masa penjualan tahun 2006. Adapun pemantauan kinerja jadwal proyek akan dibuatkan penjadwalan kembali dengan periode dimulai dari bulan Februari 2006 sampai bulan Mei 2007 (Grafik-IV.4.11.1.), dan nilai Anggaran Biaya Proyek Revisi (Tabel-IV.4.11.2.) pada lembar berikut.

IV-66


Tabel-IV.4.11.2. Anggaran Biaya Proyek Revisi Lembar 1 dari 2 PROYEK


LOKASI


DEVELOPER



: MB-00 (R1) : Siteplan 16/02/05, Rev. 15/03/05 Prarencana Rumah No. A-GGR Persetujuan Direksi Paraf & Tgl. Direktur Proyek :

ANGGARAN BIAYA PROYEK (ABP) Unit Kerja : Quantity Surveyor Divisi : Proyek Dibuat oleh : Staff QC Tgl. : Jan.'06 Diperiksa oleh : QS/QC Manager Tgl. : Jan.'06 KODE AKUNTANSI URAIAN BIAYA PRE-00.0

PENYIAPAN LAHAN Urugan tanah proyek

PRE-02.0 PRE-02.1 PRE-02.2

KANTOR PROYEK Bangunan kantor proyek Pengadaan fasilitas kantor proyek

PRC-00.1 PRC-00.2 PRC-00.5

Konsultan Arsitektur Konsultan Struktur Konsultan design Hardscape

BIAYA KONSTRUKSI

REK-01.0

INFRASTRUKTUR

REK-01.2 REK-02.0 REK-02.1 REK-02.2 REK-02.3 REK-02.4 REK-02.5 REK-02.6 REK-02.7

VOL

UNIT

HARGA SATUAN (Rp.)

JUMLAH BIAYA (Rp.) 2.512.385.000

68.900

1 1

m3

ls ls

34.650

2.387.385.000 2.387.385.000

100.000.000 25.000.000

125.000.000 100.000.000 25.000.000

BIAYA KONSULTAN

REK-00.0

REK-01.1

Direktur Utama :

BIAYA PERSIAPAN

PRE-01.0 PRE-01.2

PRC-00.0

Revisi : 1 Paraf : Paraf :

290.215.000 36.243 36.243 5.450

m2 m2 m2

3.000 2.000 20.000

108.729.000 72.486.000 109.000.000

86.017.603.000 3.274.041.500

Jalan & Saluran a. Jalan lingkungan, termasuk kanstin b. Jalan paving bloc c. Saluran lingkungan

7.665 671 2.704

m2 m2 m1

187.000 225.500 456.500

2.819.041.500 1.433.355.000 151.310.500 1.234.376.000

Turap penahan tanah urugan (batu belah)

1.300

m3

350.000

455.000.000

1 46 10 180 184 182

unit unit unit lot lot lot

500.000.000 9.500.000 2.000.000 5.500.000 325.000 2.750.000

2.897.650.000 500.000.000 437.000.000 20.000.000 990.000.000 59.800.000 500.500.000

396.000 182 184

VA lot line

650 225.000 500.000

257.400.000 40.950.000 92.000.000

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL Pembangunan Gardu PLN Penerangan Jalan Umum (PJU) Penerangan lampu taman Jaringan instalasi listrik SKTR-SR Saluran penanggal telepon Jaringan pipa air bersih (PAM) Biaya perijinan utilitas a. Jaringan listrik PLN b. Jaringan air bersih PAM c. Jaringan TELEPON

IV-67

KET.

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES Lembar 2 dari 2 KODE AKUNTANSI BIAYA REK-03.0

URAIAN

VOL

UNIT

HARGA SATUAN (Rp.)

HOUSING

JUMLAH BIAYA (Rp.) 77.988.146.500

REK-03.1

1 Pengadaan & pemancangan pondasi tiang pancang minipile

40.500

m1

55.000

2.227.500.000

REK-03.2

2 Bangunan rumah tinggal 176 Unit - Tipe 6x15 std., 163/90, 77 unit - Tipe 6x15 hook, 192/164, 15 unit - Tipe 8x15 std., 243/144, 46 unit - Tipe 8x15 hook, 271/233, 12 unit - Tipe 8x15 std., 239/144, 20 unit - Tipe 8x15 hook, 267/233, 6 unit

36.243 12.551 2.880 11.178 3.252 4.780 1.602

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

2.090.353 2.062.500 2.268.750 2.035.000 2.238.500 2.035.000 2.238.500

75.760.646.500 25.886.437.500 6.534.000.000 22.747.230.000 7.279.602.000 9.727.300.000 3.586.077.000

REK-04.0 REK-04.1

REK-04.2

REK-04.3

REK-04.4

DLL-00.0 DLL-01.1 DLL-02.1


1.991.470.000

1 Pintu Gerbang - Pintu gerbang utama & entrywall - Pintu gerbang timur - Pintu gerbang barat - Pos jaga sementara - Pintu portal pos jaga

1 1 1 3 3

unit unit unit unit set

126.500.000 71.500.000 71.500.000 7.500.000 10.000.000

322.000.000 126.500.000 71.500.000 71.500.000 22.500.000 30.000.000

766 129

m1 m1

275.000 1.650.000

423.500.000 210.650.000 212.850.000

3 Fasilitas Umum (Plaza De Grande) - Pembentukan kontur tanah - Bangunan plaza de grande - Lantai plaza - Pedestrian / jogging track - Lighting - Children playground

5.450 120 680 200 1 1

m2 m2 m2 m1 ls ls

5.000 3.750.000 225.500 270.000 60.000.000 38.500.000

783.090.000 27.250.000 450.000.000 153.340.000 54.000.000 60.000.000 38.500.000

4 Landscaping - Landscaping kavling rumah standard - Landscaping kavling rumah hook - Landscaping lahan plaza de grande - Tanaman bambu sepanjang sisi pagar - Landscaping lahan kosong / jalur hijau

143 33 5.450 605 1.337

unit unit m2 m1 m2

800.000 1.600.000 40.000 40.000 40.000

462.880.000 biaya termasuk 114.400.000 konsep design 52.800.000 218.000.000 24.200.000 53.480.000

75 40

m2 bh

1.650.000 750.000

153.750.000 123.750.000 30.000.000

2 Pagar Kawasan - Pagar kawasan, panel beton - Pagar kawasan, pasangan bata

LAIN-LAIN 1 Pembuatan Kantor Estate 2 Papan nama jalan JUMLAH

KON-00.0 KON-01.1

KET.

89.107.658.000

KONTIGENSI 1 Cadangan manajemen (± 5% total biaya)

4.455.000.000 4.455.000.000

JUMLAH

93.562.658.000

IV-68


GRAFIK-IV.4.11.1. RESCHEDULE PROYEK FEB. 06 – MEI 07

IV-69


4.4.12. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Periode Bulan Maret 2005 – Januari 2006

Tabel-IV.4.12.1. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Maret 2005 - Januari 2006) RANGKUMAN KINERJA JADWAL DAN BIAYA PROYEK PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES PERIODE BULAN MARET 2005 S/D MEI 2006 No

1

Bulan & Tahun Maret 2005

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan I. Proyeksi biaya proyek melebihi anggaran dipengaruhi oleh nilai harga satuan pekerjaan urugan tanah proyek lebih besar dari harga satuan anggaran II. Keterlambatan jadwal proyek akibat faktor hujan yang berpengaruh pada kegiatan urugan tanah proyek

2

April 2005

Mei 2005

Juni 2005

Pemantauan jumlah ritase pengiriman tanah tiap hari, memperkirakan sisa kebutuhan tanah dan target pengiriman sisa waktu berikutnya

I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada Menunggu hasil pengukuran bersama anggaran bersifat sementara volume aktual urugan tanah proyek II. Kinerja jadwal proyek terlambat akibat keterlambatan gambar kerja lokasi titik pancang pondasi rumah, yang berdampak pada tertundanya pemancangan pondasi

4

Penyesuaian jumlah armada pengiriman tanah (penambahan kapasitas pengiriman)

I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada Biaya aktual urugan tanah proyek akan anggaran, bersifat sementara dimana dihitung berdasarkan volume aktual biaya aktual urugan tanah baru dapat urugan tanah pada akhir pekerjaan diketahui pada akhir pekerjaan II. Keterlambatan pekerjaan urugan tanah dapat diperkecil

3

Mengurangi jumlah volume urugan tanah dengan menurunkan elevasi urugan yang disesuaikan terhadap nilai harga satuan tanah urugan

- Menyampaikan kepada bagian perencanaan lokasi-lokasi blok kavling prioritas yang didahulukan penyelesaian gambarnya

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran dipengaruhi nilai anggaran biaya turap batu kali hanya terpakai ± 58% Hal ini terkait dengan penurunan elevasi urugan tanah sehingga tinggi turap juga turut disesuaikan mengikuti elevasi urugan II. Kinerja jadwal proyek terlambat akibat - Melakukan pengeboran lapisan aspal terganggunya kegiatan pemancangan dan perkerasan jalan pada posisi titik pondasi tiang pancang disebabkan adanya pancang pondasi lapisan aspal dan perkerasan jalan yang berada di bawah tanah urugan

IV-70

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES Tabel-IV.4.12.1. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Maret 2005 - Januari 2006) RANGKUMAN KINERJA JADWAL DAN BIAYA PROYEK MARET 2005 - JANUARI 2006 PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES No

5

Bulan & Tahun Juli 2005

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan I. Proyeksi biaya akhir proyek lebih besar daripada anggaran, diakibatkan oleh jumlah waste (material terbuang) tiang pancang besar akibat patah terbentur lapisan aspal

II. Kinerja jadwal proyek terlambat akibat pemancangan pondasi tiang pancang belum berjalan lancar akibat pelaksanaan pengeboran lapisan aspal dan perkerasan jalan belum berjalan

6

Agustus 2005

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran, dan proyeksi biaya jadwal akhir proyek relatif sama dengan anggaran biaya proyek II. Kinerja jadwal proyek terlambat masih diakibatkan keterlambatan kegiatan pemancangan pondasi tiang pancang

7

September I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada 2005 anggaran disebabkan oleh jumlah kumulatif biaya yang melampaui anggaran, yaitu antara lain pekerjaan : - Jalan dan saluran - Pondasi tiang pancang minipile

II. Kinerja jadwal proyek terlambat Faktor penyebab terbesar adalah keterlambatan pembangunan unit rumah, akibat rangkaian beruntun dari keterlambatan kegiatan pendahulunya (pondasi tiang pancang minipile)

IV-71

Melakukan penyelidikan lokasi titik-titik pemancangan yang aman dilakukan pemancangan, tanpa perlu dilakukan pengeboran untuk menekan waste (material terbuang), sementara progres pekerjaan masih tetap bisa berjalan - Lanjutan tindakan dengan mencari kontraktor pelaksana pekerjaan borpile dan segera dapat dilaksanakan borpile - Membuat perencanaan jadwal pembangunan rumah terhadap sisa waktu 9 bulan, sebelum jadwal serah terima rumah konsumen pada bulan Juni 2006 Pemantauan terhadap pelaksanaan pekerjaan pemancangan pondasi tiang pancang untuk megurangi kegagalan titik pancang - Menambah jumlah unit alat borpile, alat pemancangan dan disertai kecukupan material tiang pancang di lapangan - Sifat SPK pekerjaan tersebut diantara nya merupakan pekerjaan "remeasurement", yaitu nilai aktual biaya ditentukan oleh hasil perhitungan bersama volume aktual di lapangan. Untuk itu akan diadakan evaluasi kembali pada saat akhir kegiatan masing-masing pekerjaan tersebut Menyusun perencanaan jadwal pembangunan rumah tinggal dengan periode waktu dari awal bulan Oktober 2005 sampai dengan bulan Mei 2006 (8 bulan, dengan masa efektif 7 bulan, akibat dipotong 1 bulan karena libur hari raya)

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES Tabel-IV.4.12.1. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Maret 2005 - Januari 2006) RANGKUMAN KINERJA JADWAL DAN BIAYA PROYEK MARET 2005 - JANUARI 2006 PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES No

8

Bulan & Tahun Oktober 2005

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada Pemantauan dan evaluasi kinerja periode anggaran, akan tetapi proyeksi biaya bulan berikutnya jadwal akhir proyek lebih rendah daripada anggaran II. Kinerja jadwal proyek terlambat Faktor penyebabnya adalah mundurnya jadwal pembangunan rumah

9

November I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada Pemantauan dan evaluasi kinerja periode 2005 anggaran, akan tetapi proyeksi biaya bulan berikutnya jadwal akhir proyek lebih rendah daripada anggaran II. Faktor dominan keterlambatan kinerja jadwal proyek adalah keterlambatan jadwal pembangunan rumah tinggal

10 Desember 2005

I. Kinerja biaya proyek lebih besar daripada anggaran disebabkan oleh adanya eskalasi harga pembangunan rumah sebesar ±8% akibat adanya kenaikkan harga BBM pertanggal 1 Oktober 2005 II. Faktor dominan keterlambatan kinerja jadwal proyek adalah keterlambatan jadwal pembangunan rumah

11

Pemantauan kinerja jadwal, dengan menetapkan target penyelesaian pada tiap jenis pekerjaan bangunan rumah

Januari 2006

I. Faktor terbesar kinerja biaya proyek lebih tinggi daripada anggaran diakibatkan eskalasi harga pembangunan rumah

II. Faktor dominan keterlambatan kinerja jadwal proyek akibat keterlambatan jadwal pembangunan rumah, karena permintaan slow down pembangunan unit rumah yang belum terjual

IV-72

Pembahasan rutin dalam rapat koordinasi kontraktor menyangkut : - Kecukupan material dan tenaga kerja - Ketepatan dan efektifitas metode kerja - Ketersediaan alat yang memadai - Pembuatan jadwal pengiriman material - Mengajukan persetujuan eskalasi biaya pembangunan rumah kepada direksi

- Penyelesaian rumah difokuskan pada unit-unit rumah yang berada diurutan awal jadwal serah terima rumah konsumen - Pengaturan jadwal pembayaran termin tagihan kontraktor dengan memperlambat proses pembangunan rumah (slow down) - Pengajuan revisi anggaran biaya proyek kepada Direksi - Pembuatan jadwal pembangunan rumah yang dibagi dalam jadwal penyelesaian bangunan periode bulan Mei 2006, Juni 2006, Juli 2006 & akhir bulan Desember 2006 untuk unit rumah yang belum terjual


GRAFIK VARIANS JADWAL & BIAYA MARET 2005 – JANUARI 2006

IV-73


4.4.13.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Februari 2006

•

BCWS = Rp. 46.544.928.104

•

BCWP = Rp. 47.597.477.604

•

ACWP = Rp. 46.483.940.435

•

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = Rp. 1.052.549.500 ( positif )

•

Perbedaan Biaya (Cost Variance) CV = Rp. 1.113.537.169 ( positif )

•

Indeks Prestasi Jadwal (Schedule Performance Index) SPI = 1.023 > 1

•

Indeks Prestasi Biaya (Cost Performance Index) CPI = 1.024 > 1

•

Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek Pekerjaan lebih cepat dari pada jadwal, dan menelan biaya lebih rendah dari pada anggaran revisi.

•

Proyeksi Biaya Jadwal Akhir Proyek : Rp. 91.659.359.738 (proyeksi biaya jadwal akhir lebih kecil dari anggaran biaya revisi)

•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Tolok ukur kinerja jadwal dan biaya proyek yang dipakai pada bulan

Februari 2006 ini adalah anggaran biaya hasil revisi dan reschedule proyek periode bulan Februari 2006 sampai dengan bulan Mei 2007.

IV-74


Pemantauan kemajuan kegiatan proyek difokuskan pada pelaksanaan kegiatan pembangunan rumah tinggal pada jadwal pertama serah terima konsumen bulan Juni 2006, dimana penyelesaian bangunan diharapkan dapat selesai 1 bulan sebelumnya, yaitu pada bulan Mei 2006. Hasil pemantauan progres pekerjaan pembangunan rumah tinggal jadwal penyelesaian bulan Mei 2006, sampai dengan bulan Februari 2006 : ▪

Progres rencana

= 65.865 %

▪

Progres aktual

= 58.824 %

▪

Deviasi

= - 7.041 %

Perhitungan nilai progres prestasi rata-rata perminggu yang harus dicapai pada sisa waktu penyelesaian bangunan adalah = (100 - 58.824) % dibagi 13 minggu = 3.167 % perminggu Hal yang perlu diperhatikan adalah pencapaian target progres prestasi rata-rata perminggu tersebut di atas adalah angka yang cukup tinggi mengingat bahwa sisa penyelesaian pembangunan merupakan pekerjaanpekerjaan finishing yang nilai bobot pekerjaannya relatif kecil dibanding nilai bobot pada pekerjaan struktur beton dan pasangan dinding misalnya. Untuk memperbesar jumlah pencapaian nilai bobot pekerjaanpekerjaan finishing tersebut dilakukan dengan pelaksanaan pekerjaan secara simultan, dengan contoh sebagai berikut : ▪ Pada umumnya pemasangan keramik lantai dikerjakan setelah penutup plafon selesai, agar keramik lantai tidak rusak atau cacat akibat gesekan rangka kayu steger dan alat bantu saat pelaksanaan kegiatan pemasangan IV-75


plafon. Kondisi tersebut dapat dilakukan secara simultan dengan cara pembagian wilayah atau area pekerjaan pemasangan plafon dan keramik lantai, misalnya pemasangan penutup plafon pada area lantai atas bangunan yang telah diselesaikan dapat langsung diikuti pemasangan keramik lantai, kemudian berpindah ke area lain. Demikian seterusnya secara berurutan. Adapun hasil kinerja jadwal proyek yang lebih cepat dari jadwal dipengaruhi oleh penjadwalan ulang (reschedule) proyek yang diperpanjang 1 (satu) tahun ke depan hingga akhir bulan Mei 2007. Faktor yang paling berpengaruh terhadap hasil kinerja jadwal proyek tersebut adalah jadwal penyelesaian pembangunan rumah tinggal yang disesuaikan dengan batas waktu serah terima rumah konsumen pada masing-masing unit rumah berdasarkan kapan waktu tiap unit rumah itu terjual. Kondisi tersebut di atas adalah keputusan yang diambil oleh Direksi untuk memperlambat proses pembangunan rumah tinggal terkait pengaturan cashflow antara pemasukan biaya proyek dari hasil penjualan rumah dengan pengeluaran biaya pembayaran termin tagihan kontraktor pelaksana pembangunan rumah. Menindaklanjuti keputusan tersebut di atas, langkah yang diambil oleh tim proyek adalah dengan menghentikan proses pembangunan rumah pada unit-unit rumah yang belum terjual dengan ketentuan batas penyelesaian bangunan sampai pada tahapan kegiatan sebagai berikut : ▪

Pekerjaan struktur beton dan pasangan bata berikut plesteran dinding ruang dalam diselesaikan, untuk menghindari pasangan bata dinding ruang dalam berlumut.

IV-76


▪

Konstruksi kuda-kuda dan penutup atap genteng sudah harus diselesaikan agar ruang dalam bangunan tidak menjadi rusak akibat masuknya air hujan ke dalam bangunan.

▪

Finishing dinding tampak depan bangunan diselesaikan sampai pekerjaan plesteran acian dan pengecatan dasar, serta profil dekoratif tampak depan bangunan. Kebersihan lokasi bangunan dilakukan dengan membongkar dan membersihkan sisa-sisa kayu bekisting dan puing yang berada di dalam ruang bangunan dan halaman. Hal ini dimaksudkan agar bangunan yang dihentikan tidak terlihat berantakan, sehingga diharapkan dapat mendukung kinerja tim pemasaran dalam melakukan penjualan pada unit bangunan tersebut. Perhitungan progres akhir bangunan rumah yang dihentikan

pembangunannya adalah sampai dengan progres penyelesaian 58%. Dengan demikian sisa progres penyelesaian bangunan adalah 42% yang diatur waktu penyelesaiannya. Jika diperhitungkan dalam jumlah total nilai kontrak bangunan rumah tinggal maka nilai biaya proyek yang diatur jatuh waktu pembayarannya adalah : = ± 42% x Rp. 65.449.700.000,= ± Rp. 27.488.874.000,- atau sekitar 29,37% dari nilai anggaran biaya proyek hasil revisi yaitu Rp. 93.581.000.000,Proyeksi biaya jadwal akhir proyek pada bulan Februari 2006, yang merupakan periode bulan pertama berdasarkan tolok ukur jadwal reschedule proyek dan anggaran biaya proyek hasil revisi disampaikan dalam lembar berikut. IV-77


HAL.-1. FEB. 06

IV-78


HAL.-2. FEB. 06

IV-79


4.4.14.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Maret 2006

•

BCWS = Rp. 49.915.240.484

•

BCWP = Rp. 56.233.483.136

•

ACWP = Rp. 54.878.645.890

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pemantauan progres pekerjaan pembangunan rumah tinggal jadwal

penyelesaian bulan Mei 2006, sampai dengan bulan Maret 2006 : ▪

Progres rencana

=

81.326 %

▪

Progres aktual

=

65.487 %

▪

Deviasi

= -15.839 % IV-80


Perhitungan nilai progres prestasi rata-rata perminggu yang harus dicapai pada sisa waktu penyelesaian bangunan adalah = (100 - 65.487) % dibagi 9 minggu = 3.835 % perminggu Evaluasi pencapaian progres prestasi pada bulan Maret 2006 ini 3.835% perminggu, terlihat meningkat dari bulan sebelumnya 3.167% perminggu. Tindakan yang dapat dilakukan adalah pemberlakuan cara kerja yang sama dengan bulan sebelumnya, yaitu pelaksanaan pekerjaan dilakukan secara simultan dengan pembagian wilayah penyelesaian pekerjaan, serta pemantauan terhadap adanya kendala dan penyelesaiannya tiap wilayah pekerjaan.

IV-81


HAL-1. MARET 2006

IV-82


HAL-2. MARET 2006

IV-83


4.4.15.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan April 2006

•

BCWS = Rp. 53.736.015.364

•

BCWP = Rp. 59.307.145.581

•

ACWP = Rp. 57.890.246.416

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pemantauan progres pekerjaan pembangunan rumah tinggal jadwal

penyelesaian bulan Mei 2006, pada bulan April 2006 ini adalah : ▪

Progres rencana

=

91.485 %

▪

Progres aktual

=

77.564 %

▪

Deviasi

= - 13.921 % IV-84


Perhitungan nilai progres prestasi rata-rata perminggu yang harus dicapai pada sisa waktu penyelesaian bangunan adalah = (100 – 77.564) % dibagi 4 minggu = 5.609 % perminggu Pemberlakuan cara kerja yang sama dengan bulan sebelumnya, yaitu pelaksanaan pekerjaan dilakukan secara simultan dengan pembagian wilayah penyelesaian pekerjaan. Evaluasi nilai target pencapaian progres prestasi terlihat adanya kecenderungan yang meningkat dibanding periode-periode sebelumnya, yaitu bulan Februari 2006 sebesar 3.167%, bulan Maret 2006 sebesar 3.835%, dan bulan April 2006 ini meningkat menjadi sebesar 5.609%. Tindakan yang diambil adalah penambahan jumlah tenaga kerja kontraktor disertai kecukupan material dan bahan di lapangan. Adapun pelaksanaan cheklist bangunan dilakukan bersamaan dengan penyelesaian tiap wilayah kegiatan. Cheklist bangunan ditujukan untuk memastikan bahwa kondisi rumah yang akan diserah terimakan kepada konsumen sudah layak atau memenuhi kriteria standart kualitas bangunan. Checklist ini dilakukan oleh salah satu bagian unit kerja pemasaran (tim dari marketing) bersama-sama dengan pengawas lapangan (tim proyek).

IV-85


HAL-1. APRIL 2006

IV-86


HAL-2. APRIL 2006

IV-87


4.4.16.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Mei 2006

•

BCWS = Rp. 56.792.635.268

•

BCWP = Rp. 65.083.753.419

•

ACWP = Rp. 63.556.268.625

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Mei 2006 ini, penyelesaian fisik bangunan pada

jadwal penyelesaian bulan Mei 2006, diantaranya dapat diselesaikan dan memenuhi syarat untuk proses serah terima rumah kepada konsumen. Adapun sisa progres bangunan yang belum diselesaikan merupakan jumlah nilai progres pekerjaan-pekerjaan yang sengaja ditunda seperti pemasangan IV-88


kelengkapan

sanitair,

handle

kunci,

perbaikan

bangunan

terhadap

kemungkinan adanya komplain (keluhan) konsumen, kelengkapan gambar as built drawing, pembersihan kembali halaman dan ruangan bangunan, serta perapihan akhir fisik bangunan. Adapun unit-unit bangunan rumah jadwal penyelesaian bulan Mei 2006 yang masih dalam tahapan perapihan bangunan dapat dimundurkan penjadwalan serah terima rumah konsumen dalam waktu ±1 minggu.

IV-89


HAL-1. MEI 2006

IV-90


HAL-2. MEI 2006

IV-91


4.4.17.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Juni 2006

•

BCWS = Rp. 59.885.129.535

•

BCWP = Rp. 69.614.997.661

•

ACWP = Rp. 67.995.391.457

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Juni 2006 ini kinerja jadwal kegiatan proyek

menunjukkan kinerja yang lebih cepat daripada perencanaan ulang jadwal proyek, masih dipengaruhi oleh progres pembangunan unit rumah tinggal, dimana progres rencana pembangunan rumah sampai pada bulan ini adalah 45.574% sedangkan perencanaan penghentian pekerjaan adalah pada progres IV-92


58%. Dengan demikian pelaksanaan kegiatan pembangunan rumah masih berjalan untuk mengejar pemenuhan sisa progres penagihan pembayaran termin kontraktor terakhir yaitu pada progres 58% tersebut. Diperkirakan kinerja jadwal proyek akan terlihat lebih cepat dari perencanaan jadwal hingga bulan November 2006. Untuk mengantisipasi kemungkinan adanya permintaan kontraktor bangunan rumah tinggal terhadap kemungkinan kenaikkan harga bahan dan material bangunan akibat pelaksanaan pembangunan rumah yang dihentikan sampai dengan batas progres 58%, dilakukan kesepakatan ulang dengan supplier terhadap harga material-material MOU (Memorandum of Understanding) dengan pengikatan tidak ada kenaikkan harga sampai akhir tahun 2006 nanti. Yang dimaksud dengan material MOU disini adalah material-material yang akan digunakan pada bangunan rumah tinggal, dilakukan kesepakatan harga dan jumlah material yang dibutuhkan antara pihak developer dengan pihak supplier material yang bersangkutan. Hal ini dilakukan oleh developer untuk tujuan mendapatkan harga khusus (diskon) karena pembelian material dalam jumlah yang besar. Material MOU tersebut antara lain seperti material sanitair produk TOTO, keramik produk Roman, kunci dan asesoris produk Wiratama, jendela alumunium produk YKK, dan lain-lain.

IV-93


HAL.-1. JUNI 2006

IV-94


HAL.-2. JUNI 2006

IV-95


4.4.18.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Juli 2006

•

BCWS = Rp. 62.843.992.363

•

BCWP = Rp. 72.147.330.297

•

ACWP = Rp. 70.453.775.512

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Juli 2006 ini prosentase kemajuan kegiatan

proyek mulai berkurang, dimana kegiatan-kegiatan lain sudah pada taraf akhir penyelesaian, dan hanya pekerjaan pembangunan rumah tinggal yang belum diselesaikan.

IV-96


HAL.-1. JULI 2006

IV-97


HAL.-2. JULI 2006

IV-98


4.4.19.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Agustus 2006

•

BCWS = Rp. 66.542.570.899

•

BCWP = Rp. 73.661.600.766

•

ACWP = Rp. 71.944.756.485

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Pada evaluasi bulan Agustus 2006 ini pemantauan kinerja jadwal

proyek pada kegiatan pembangunan rumah tinggal, yang difokuskan pada kegiatan pembangunan 3 (tiga) unit bangunan baru yang telah dimulai pada pertengahan bulan Agustus ini.

IV-99


HAL.-1. AGUSTUS 2006

IV-100


HAL.-2. AGUSTUS 2006

IV-101


4.4.20.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan September 2006

•

BCWS = Rp. 69.473.527.135

•

BCWP = Rp. 75.559.914.654

•

ACWP = Rp. 73.900.717.805

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Evaluasi terhadap kemajuan kegiatan proyek yang relatif rendah

pada 3 periode bulan terakhir ini disebabkan oleh pelaksanaan jumlah kegiatan proyek yang berkurang.

IV-102


Pendataan kegiatan-kegiatan yang masih berlangsung pada saat ini antara lain adalah pekerjaan saluran penanggal (jaringan kabel telepon), pembangunan rumah tinggal yang diatur waktu pembangunannya (slow down), landscaping (penghijauan) kavling rumah yang pengerjaannya mengikuti penyelesaian unit-unit rumah tinggal yang telah selesai pembangunannya. Kegiatan lainnya seperti fasilitas umum “Plaza de Grande”, baru dijadwalkan pembangunannya pada tahun depan di bulan Maret 2007. Dengan demikian hingga akhir tahun 2006 ini kegiatan proyek hanya pada pelaksanaan pembangunan rumah tinggal, yang di dalam penyelesaiannya mengikuti perkembangan hasil penjualan dari tim pemasaran (marketing). Kegiatan lain yang masih berjalan adalah penanganan keluhan konsumen terhadap kemungkinan kerusakan fisik bangunan selama masa retensi bangunan. Perencanaan tindakan selanjutnya yang diambil oleh tim proyek, dan disampaikan kepada Direksi di dalam rapat pimpinan adalah bahwa penyelesaian rumah tinggal pada tahap pertama (155 unit), akan dituntaskan penyelesaian pembangunannya pada akhir penjadwalan proyek di bulan Mei tahun 2007, dan diserah terimakan kepada bagian marketing perusahaan untuk pengelolaan selanjutnya. Hal ini diajukan oleh tim proyek dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : ▪

Perhitungan revisi anggaran biaya proyek adalah perencanaan perkiraan biaya pada masa pembangunan proyek sampai dengan bulan Mei 2007. Pelaksanaan pembangunan proyek pada periode berikutnya diperkirakan akan melampaui anggaran yang ada. IV-103


Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan antara lain adalah : -

Pemberlakuan masa kesepakatan harga material MOU hanya sampai

akhir tahun 2006. -

Adanya peningkatan harga bahan bangunan, upah dan jasa, yang

umumnya terjadi pada setiap pergantian tahun. -

Berakhirnya masa perawatan (retensi) bangunan rumah tinggal pada

SPK kontraktor, dan dengan demikian perawatan bangunan selanjutnya akan menjadi beban anggaran proyek. Pada pelaksanaan kegiatan proyek selanjutnya terkait dengan permasalahan jadwal dan biaya proyek adalah pelanjutan tahap penyelesaian rumah tinggal yang tertunda sampai akhir tahun 2006 nanti.

IV-104


HAL. 1 PROYEKSI SEPTEMBER

IV-105


HAL. 2 PROYEKSI SEPTEMBER

IV-106


4.4.21.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Oktober 2006

•

BCWS = Rp. 73.137.222.431

•

BCWP = Rp. 76.835.911.552

•

ACWP = Rp. 75.222.199.948

•


•


•


•


•


•


•

Identifikasi Masalah dan Tindakan Pembetulan Melanjutkan proses kegiatan pembangunan 155 unit bangunan yang

tertunda sampai batas waktu penyelesaian bulan Mei 2007. Pemantauan progres prestasi pembangunan rumah tinggal sampai dengan periode bulan ini adalah sebesar 90.958%.

IV-107


HAL. 1 PROYEKSI OKTOBER 2006

IV-108


HAL. 2 PROYEKSI OKTOBER 2006

IV-109


4.4.22.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan November 2006

•

BCWS = Rp. 76.068.178.667

•

BCWP = Rp. 77.228.935.786

•

ACWP = Rp. 75.729.601.812

•


•


•


•


•


•


•



IV-110


HAL. 1 PROYEKSI NOVEMBER 2006

IV-111


HAL. 2 PROYEKSI NOVEMBER 2006

IV-112


4.4.23.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Desember 2006

•

BCWS = Rp. 79.050.001.435

•

BCWP = Rp. 78.603.744.278

•

ACWP = Rp. 77.094.075.056

•

Perbedaan Jadwal (Schedule Variance) SV = Rp. -446.257.157 ( negatif )

•


•

Indeks Prestasi Jadwal (Schedule Performance Index) SPI = 0.994 < 1

•


•

Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek Pekerjaan terlambat dari pada jadwal, dan menelan biaya lebih rendah dari pada anggaran revisi.

•


•



IV-113


HAL. 1 PROYEKSI DESEMBER 2006

IV-114


HAL. 2 PROYEKSI DESEMBER 2006

IV-115


4.4.24.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Januari 2007

•

BCWS = Rp. 82.777.279.894

•

BCWP = Rp. 79.297.549.534

•

ACWP = Rp. 77.992.764.079

•


•


•


•


•


•


•



IV-116


HAL. 1 PROYEKSI - JANUARI 2007

IV-117



IV-118



IV-119


4.4.25.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Februari 2007

•

BCWS = Rp. 86.004.550.588

•

BCWP = Rp. 79.954.685.060

•

ACWP = Rp. 78.710.383.779

•


•


•


•


•


•


•


tertunda sampai batas waktu penyelesaian bulan Mei 2007. Pemantauan progres prestasi pembangunan rumah tinggal sampai dengan periode bulan ini adalah sebesar 93.556%. Kegiatan pembangunan IV-120


fasilitas umum “Plaza De Grande” pada awal bulan ini meliputi pekerjaan strutur dan arsitektural bangunan, dan pekerjaan hardscape seperti area terbuka, jogging track, lapangan basket 3on3, kolam pasir dan pedestrian. Adapun pemantauan terhadap kinerja jadwal dan biaya pada pekerjaan tersebut secara total biaya masih berada di bawah anggaran proyek dan sesuai dengan pelaksanaan jadwal rencana.

IV-121


HAL. 1 PROYEKSI - FEBRUARI 2007

IV-122



IV-123



IV-124


4.4.26.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Maret 2007

•

BCWS = Rp. 89.271.801.945

•

BCWP = Rp. 81.687.507.346

•

ACWP = Rp. 80.444.809.101

•


•


•


•


•


•


•


tertunda sampai batas waktu penyelesaian bulan Mei 2007. Pemantauan progres prestasi pembangunan rumah tinggal sampai dengan periode bulan ini adalah sebesar 95.303%. IV-125


HAL. 1 PROYEKSI - MARET 2007

IV-126



IV-127



IV-128


4.4.27.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan April 2007

•

BCWS = Rp. 92.570.553.218

•

BCWP = Rp. 82.395.505.892

•

ACWP = Rp. 81.123.958.844

•


•


•


•


•


•


•



IV-129


HAL. 1 PROYEKSI - APRIL 2007

IV-130



IV-131



IV-132


4.4.28.

Pengendalian Jadwal dan Biaya Bulan Mei 2007

•

BCWS = Rp. 93.581.002.000

•

BCWP = Rp. 83.372.595.039

•

ACWP = Rp. 82.059.393.394

•


•


•


•


•


•


•



IV-133


HAL.-1 PROYEKSI BIAYA JADWAL AKHIR MEI 2007

IV-134



IV-135



IV-136


4.4.29. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Periode Bulan Februari 2006 – Mei 2007

Tabel-IV.4.29.1. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Februari 2006 - Mei 2007) RANGKUMAN KINERJA JADWAL DAN BIAYA PROYEK FEBRUARI 2006 - MEI 2007 PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES No

1

Bulan & Tahun Februari 2006

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada - Penghentian sementara pembangunan anggaran dengan dasar pengukuran kinerja rumah sampai dengan progres 58% anggaran biaya proyek hasil revisi pada unit-unit yang belum terjual II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada - Pemantauan kinerja pembangunan jadwal proyek dengan dasar pengukuran rumah difokuskan pada jadwal penyelekinerja jadwal reschedule proyek. saian bangunan bulan Mei 2006, jadwal pertama serah terima rumah konsumen Faktor mempengaruhi adalah jadwal pada bulan Juni 2006. pembangunan rumah yang diatur penyele- Progres pekerjaan terlambat 7,041% saiannya sesuai jadwal serah terima rumah konsumen pada tiap unit rumah - Perkiraan rata rata target progres prestasi pekerjaan perminggu sebesar 3,167% dengan sisa waktu 13 minggu - Pelaksanaan pekerjaan secara simultan dalam pembagian wilayah penyelesaian tahapan pekerjaan

2

Maret 2006

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran biaya proyek revisi II. - Kinerja jadwal proyek lebih cepat dari jadwal reschedule proyek - Progres rumah jadwal penyelesaian bulan Mei 2006 keterlambatan 15,839% meningkat dari bulan sebelumnya

3

April 2006

- Perkiraan rata rata target progres prestasi pekerjaan perminggu sebesar 3,835% dengan sisa waktu 9 minggu - Pemberlakuan cara kerja yang sama dengan bulan sebelumnya

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran biaya proyek revisi II. - Kinerja jadwal proyek lebih cepat dari jadwal reschedule proyek - Progres rumah jadwal penyelesaian bulan Mei 2006 keterlambatan 13,921% sedikit menurun dari bulan sebelumnya

IV-137

- Perkiraan rata rata target progres prestasi pekerjaan perminggu sebesar 5,609% dengan sisa waktu 4 minggu - Pemberlakuan cara kerja yang sama dengan bulan sebelumnya dan penambahan tenaga kerja disertai kecukupan material di lapangan

BAB IV.PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES Tabel-IV.4.29.1. Rangkuman Kinerja Jadwal dan Biaya Proyek (Februari 2006 - Mei 2007) RANGKUMAN KINERJA JADWAL DAN BIAYA PROYEK FEBRUARI 2006 - MEI 2007 PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES No

4

Bulan & Tahun Mei 2006

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran biaya proyek revisi II. - Kinerja jadwal proyek lebih cepat dari jadwal reschedule proyek - Progres rumah jadwal penyelesaian bulan Mei 2006, yang dicapai adalah sebesar 94,274%. Terdapat beberapa unit rumah yang masih dalam tahap perapihan bangunan

5

Juni 2006

6

Juli 2006

-

- Pemunduran jadwal serah terima konsumen dalam waktu 1 minggu (sampai dengan minggu pertama bulan Juni 2006)

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada - Antisipasi terhadap kemungkinan adanya anggaran biaya proyek revisi permintaan kenaikkan harga kontrak bangunan akibat pembangunan yang II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada diperlambat, maka dilakukan negosiasi jadwal reschedule proyek, dipengaruhi oleh dengan supplier terhadap kesepakatan kegiatan pembangunan rumah pada unit harga material MOU hingga akhir tahun bangunan yang dihentikan sampai batas 2006 nanti progres 58% masih berlangsung hingga hingga pencapaian batas tagihan 58% terpenuhi, sementara perencanaan jadwal proyek sudah dipakai tolok ukur jadwal reschedule proyek dengan masa pembanguunan rumah lebih panjang dari biasanya I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran biaya proyek revisi II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada - Pemantauan jadwal proyek pada jadwal reschedule proyek pembangunan rumah tinggal - Jumlah kegiatan yang berkurang dan kegiatan tahap akhir penyelesaian - Pembangunan rumah tinggal yang masih tertinggal dalam proses pembangunannya

7

Agustus 2006

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada anggaran biaya proyek revisi II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada jadwal reschedule proyek - Adanya pembangunan 3 unit baru rumah tinggal

IV-138

Pemantauan kinerja jadwal pembangunan rumah tinggal difokuskan pada pembangunan 3 unit bangunan baru yang telah berjalan pada pertengahan bulan ini


8

Bulan & Tahun

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan

September I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada - Pembangunan rumah unit yang dihentikan 2006 anggaran biaya proyek revisi akan dilanjutkan kembali sampai batas akhir penjadwalan proyek (Mei 2007), II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada dan pengelolaan selanjutnya diserahterimajadwal reschedule proyek kan kepada bagian Marketing - Evaluasi terhadap kemajuan pembangunan proyek yang melambat dan perkiraan kenaikkan harga yang mempengaruhi anggaran proyek diluar jadwal rencana kegiatan proyek

9

Oktober 2006

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada Melanjutkan pembangunan pada unit-unit anggaran biaya proyek revisi bangunan yang dihentikan dalam batas penyelesaian bulan Mei 2007. II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada - Pemantauan progres rumah tinggal jadwal reschedule proyek sampai bulan ini : 90,958%

10 November I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada Melanjutkan pembangunan pada unit-unit 2006 anggaran biaya proyek revisi bangunan yang dihentikan dalam batas penyelesaian bulan Mei 2007 II. Kinerja jadwal proyek lebih cepat daripada - Pemantauan progres rumah tinggal jadwal reschedule proyek sampai bulan ini : 91,121%

11

Desember 2006

I. Kinerja biaya proyek lebih rendah daripada Melanjutkan pembangunan pada unit-unit anggaran biaya proyek revisi bangunan yang dihentikan dalam batas penyelesaian bulan Mei 2007 II. Kinerja jadwal proyek terlambat daripada - Pemantauan progres rumah tinggal jadwal reschedule proyek sampai bulan ini : 92,543%

12

Januari 2007


13

Februari 2007


IV-139


Bulan & Tahun

Kinerja Jadwal & Biaya Identifikasi Masalah Tindakan Pembetulan

14

Maret 2007


15

April 2007


16

Mei 2007


Grafik varians jadwal dan biaya proyek pada periode bulan Februari 2006 sampai dengan bulan Mei 2007 disampaikan pada lembar berikut.

IV-140


GRAFIK-IV.4.29.1. VARIANS JADWAL & BIAYA PERIODE FEBRUARI 2006 – MEI 2007

IV-141


4.5. Hasil Tinjauan Jadwal dan Biaya Proyek Gading Grande Residences ▪

Jadwal kegiatan proyek perumahan “Gading Grande Residences” pada

awalnya direncanakan dalam periode yang dimulai dari bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Mei 2006. Seiring timbulnya kendala-kendala dan permasalahan di dalam pelaksanaan kegiatan proyek, maka pada bulan Februari 2006 dilakukan penjadwalan ulang kegiatan proyek, dengan memperpanjang waktu proyek hingga satu tahun ke depan, yaitu sampai dengan bulan Mei 2007. ▪

Dasar tindakan dilakukan penjadwalan ulang proyek adalah pelaksanaan

pembangunan rumah tinggal yang diperlambat (slow down), dan dasar dilakukan revisi anggaran biaya proyek adalah adanya peningkatan yang cukup besar pada biaya pembangunan rumah akibat kenaikkan harga BBM (bahan bakar minyak) yang berdampak kenaikkan harga bahan-bahan bangunan, serta prediksi kenaikkan harga bahan bangunan di tahun berikutnya sehubungan dengan umur proyek yang menjadi lebih panjang dari yang telah direncanakan. ▪

Hasil penjualan unit rumah yang tidak sesuai dengan perencanaan berdampak

pada pengaturan cashflow perusahaan, antara pemasukan dana (cash-in) dari hasil penjualan unit-unit rumah, dan pengeluaran biaya (cash-out) untuk pelaksanaan kegiatan-kegiatan proyek, yaitu dengan mengatur jatuh waktu pembayaran termin tagihan kontraktor, dengan cara memperlambat pekerjaan pembangunan rumah tinggal (slow down) pada unit-unit rumah yang belum terjual. Hal ini mengakibatkan masa pembangunan proyek menjadi lebih panjang dari jadwal rencana (selesai bulan Mei 2006), dan dilakukan penjadwalan ulang kegiatan proyek (reschedule) hingga satu tahun ke depan (selesai bulan Mei 2007).

IV-142


▪

Berdasarkan hasil evaluasi kinerja jadwal dan biaya proyek Gading Grande

Residences dalam 2 (dua) periode kegiatan proyek, yaitu : - Periode penjadwalan awal proyek (Maret 2005 – Mei 2006), - Periode penjadwalan ulang proyek (Februari 2006 – Mei 2007), maka dapat dibuat suatu perbandingan antara lain sebagai berikut : Kegiatan proyek pada masa periode penjadwalan awal memperlihatkan grafik yang cendurung bergerak lebih cepat dan adanya jumlah dan variabel kegiatan-kegiatan proyek yang lebih banyak dibandingkan pada periode penjadwalan ulang proyek, dimana tampilan grafik cenderung mendekati garis linier akibat jumlah dan variabel kegiatan-kegiatan proyek yang semakin berkurang dan bergerak lambat. Kegiatan proyek Gading Grande pada dua periode yang berbeda dapat dilihat dalam tampilan grafik berikut :

Gambar-IV.5.1. Grafik kegiatan proyek pada periode penjadwalan awal : Jumlah Kegiatan

Kegiatan proyek periode bulan Maret 2005 - Januari 2006

IV-143


Gambar-IV.5.2. Grafik kegiatan proyek periode penjadwalan ulang : Jumlah Kegiatan

Kegiatan proyek periode bulan Februari 2006 - Mei 2007

Penggabungan kedua grafik tersebut pada akhirnya akan memperlihatkan kegiatan-kegiatan proyek pada umumnya, yaitu menyerupai bentuk kurva “S”. Gambar-IV.5.3. Grafik kegiatan proyek Gading Grande Residences : Jumlah Kegiatan

Waktu penjadwalan awal

Waktu penjadwalan ulang / reschedule

periode bulan Maret 2005 - Januari 2006

periode bulan Februari 2006 - Mei 2007

IV-144


▪

Grafik Varians Jadwal dan Biaya Proyek periode bulan Maret 2005 sampai

dengan bulan Januari 2006, menunjukkan trend penyimpangan “negatif” pada kinerja jadwal dan biaya proyek yang semakin besar, seperti terlihat pada gambar grafik berikut ini: Gambar-IV.5.4. Grafik Varians Jadwal dan Biaya (Maret 2005 – Januari 2006) TAHUN 2005 MARET

APRIL

MEI

JUNI

JULI

AGUSTUS

TAHUN 2006 SEPTEMBER

OKTOBER

NOVEMBER

DESEMBER

JANUARI

BCWS

ACWP

BCWP

SV = BCWP – BCWS dan CV = BCWP - ACWP

▪

Grafik Varians Jadwal dan Biaya Proyek pada penjadwalan ulang (reschedule)

yang dimulai pada bulan Februari 2006 sampai dengan Mei 2007 menunjukkan fluktuasi kinerja yang relatif stabil, dimana kinerja biaya aktual terlihat lebih rendah daripada anggaran biaya revisi. Hal ini dikarenakan pekerjaan-pekerjaan yang sebagian besar sudah diketahui atau sudah dilaksanakan. Sedangkan pada kinerja jadwal, awalnya menunjukkan hasil yang positif. Periode mulai terjadinya perubahan penyimpangan jadwal terjadi mulai bulan Juni 2006 dan akhirnya kinerja jadwal mengalami keterlambatan dari yang direncanakan pada bulan IV-145


Desember 2006, dan nilai penyimpangan menjadi semakin besar pada periodeperiode berikutnya. Trend kinerja jadwal tersebut mengidentifikasikan bahwa penjadwalan ulang proyek yang direncanakan akan berakhir pada bulan Mei 2007 akan terlampaui, atau umur proyek akan menjadi lebih panjang dari rencana penjadwalan ulang. Hal ini dikarenakan kegiatan penyelesaian pembangunan rumah yang melambat. Gambar-IV.5.5. Grafik Varians Jadwal dan Biaya (Februari 2006 – Mei 2007) FEBRUARI

MARET

APRIL

MEI

JUNI

TAHUN 2006 JULI

AGUSTUS

SEPTEMBER

OKTOBER

NOVEMBER

DESEMBER

JANUARI

FEBRUARI

TAHUN 2007 MARET

APRIL

MEI

BCWS

BCWP ACWP

SV = BCWP – BCWS dan CV = BCWP - ACWP

▪

Grafik kecenderungan (trend curve) kinerja jadwal dan biaya proyek Gading

Grande Residences dibuat berdasarkan varians jadwal dan biaya terpadu periode bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Januari 2006, dimana grafik tersebut menunjukkan pergerakkan nilai (selisih nilai) penyimpangan jadwal dan biaya pada tiap periode pelaporan. Adapun fluktuasi penyimpangan jadwal terbesar terjadi antara bulan Agustus 2005 sampai dengan bulan Januari 2006. IV-146


Grafik-IV.5.6. “Trend Curve” selisih nilai penyimpangan jadwal dan biaya terpadu periode bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Januari 2006 500.000.000 0 SELISIH NILAI PENYIMPANGAN JADWAL DAN BIAYA TERPADU

-500.000.000 -1.000.000.000 -1.500.000.000 -2.000.000.000 -2.500.000.000 -3.000.000.000 -3.500.000.000 -4.000.000.000 -4.500.000.000 -5.000.000.000 -5.500.000.000 -6.000.000.000 -6.500.000.000 JAN. '06

DES. '05

NOV. '05

OKT. '05

SEP. '05

AUG. '05

JUL. '05

JUN. '05

BIAYA

MEI '05

JADWAL

APR. '05

KETERANGAN

MAR. '05

-7.000.000.000

PERIODE LAPORAN BULAN

Angka negatif pada grafik adalah menunjukkan kinerja jadwal yang terlambat dan kinerja biaya yang lebih besar dari anggaran. ▪

Kebijakan pemerintah pada kenaikkan harga BBM yang lebih dari 30% pada

tanggal 1 Oktober 2005, memicu adanya kenaikkan (eskalasi) harga kontrak pembangunan rumah tinggal sebesar 8% pada evalusi progres kemajuan pekerjaan fisik bangunan 58%. ▪

Perbandingan harga bangunan rumah tinggal 3 lantai / m2 luas nett. bangunan

pada tahun 2005 dan 2006, menunjukkan adanya kenaikkan harga 15,74%. - Harga bangunan pada bulan Oktober 2005 : Rp. 1.715.000/m2, dan - Harga bangunan pada bulan Agustus 2006 : Rp. 1.985.000/m2 IV-147


▪

Proyek “Gading Grande Residences” adalah proyek pengembangan

perumahan, oleh karena itu nilai persentase anggaran biaya proyek terbesar adalah pada biaya pembangunan rumah tinggal yang mencapai 80,25%. Sedangkan biaya lainnya merupakan biaya-biaya fasilitas kelengkapan perumahan seperti jalan dan saluran, jaringan listrik, saluran air bersih, penghijauan, fasilitas umum, dan lainlain. Adapun realisasi biaya pembangunan rumah tinggal hingga periode laporan bulan Mei 2007, menunjukkan angka persentase pemakaian biaya proyek sebesar 80,42% (angka persentase dari realisasi biaya pembangunan rumah tinggal sebesar Rp. 67.836.656.913,- terhadap total biaya pengeluaran proyek yaitu sebesar Rp. 84.349.013.105,-) Dengan demikian dapat dibuat suatu perkiraan, bahwa persentase biaya pembangunan rumah pada proyek pengembangan perumahan adalah berkisar pada persentase angka 80% dari anggaran biaya proyek. ▪

Perbandingan harga kontrak pekerjaan lapisan aspal jalan antara bulan Mei

2006 dengan bulan Januari 2007, menunjukkan kenaikkan biaya sebesar 5,48%. ▪

Kontinjensi adalah merupakan cadangan biaya dari suatu perkiraan biaya atau

anggaran untuk dialokasikan pada butir-butir yang belum ditentukan. Pemakaian biaya kontinjensi nilai terbesar ditujukan untuk mendukung tim kerja bagian pemasaran dalam rangka meningkatkan jumlah penjualan unit rumah, dengan persentase pemakaian biaya kontinjensi sebesar 73,19%, yaitu digunakan untuk pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan sebagai berikut:

IV-148


- Pembuatan jalan tembus menuju kawasan perumahan

= Rp. 3.000.000.000

- Penerangan jalan (PJU) lokasi jalan tembus

= Rp.

127.500.000

- Pintu gerbang lokasi jalan tembus

= Rp.

46.141.600

- Perataan tanah lokasi jalan tembus

= Rp.

23.762.000

- Penghijauan sepanjang jalan tembus

= Rp.

63.900.000

Jumlah total biaya

= Rp. 3.261.303.600

Dari total biaya kontinjensi sebesar Rp. 4.456.000.000 ▪

Waktu penyelesaian proyek di masa depan, berdasarkan hasil evaluasi pada

bulan terakhir (Mei 2007) dapat diperkirakan dengan cara perhitungan berikut : ECD = (waktu rencana – waktu yang seharusnya dipakai) / SPI + waktu terpakai. Dimana diketahui: ▫ Kemajuan penyelesaian proyek sampai bulan Mei 2007 = 89,302% ▫ Waktu rencana (Maret 2005 - Mei 2007) = 27 bulan ▫ Waktu yang seharusnya terpakai pada kemajuan 89,302% = 23,2 bulan ▫ Waktu yang telah terpakai (Maret 2005 – Mei 2007) = 27 bulan ▫ SPI = 0,891 ▫ ECD = (27 – 23,2) / 0.891 + 27 bulan = 31,3 bulan Dari hasil perhitungan tersebut, maka dapat diperkirakan proyek akan selesai pada bulan Oktober 2007 ▪

Kemungkinan adanya peningkatan biaya proyek pada masa berlangsungnya

kegiatan proyek, seperti akibat kebijakan pemerintah pada kenaikkan harga BBM (bahan bakar minyak), dan fluktuasi harga bahan bangunan tiap tahunnya, dan lain sebagainya, pada akhirnya akan membutuhkan suatu tindakan penanganan dalam IV-149


rangka mengembalikan kepada sasaran semula yang ingin dicapai. Salah satu cara adalah dengan menyusun rencana-rencana tindakan pembetulan (Corrective Action Plans) berdasarkan kendala-kendala dan masalah-masalah yang mungkin timbul di dalam penyelenggaraan proyek sebagai dasar untuk melaksanakan tindakan pembetulan (Corrective Action), agar adanya permasalahan yang teridentifikasi dapat dengan segera dilakukan suatu tindakan yang tepat, serta dapat mengurangi waktu henti sementara yang terpakai untuk memikirkan pemecahan masalah. ▪

Rangkuman perencanaan dan tindakan perbaikkan (Corrective Action Plans

dan Corrective Action) pada proyek pengembangan perumahan “Gading Grande Residences” dapat dilihat pada lembar berikut ini :

IV-150


▪

Pemantauan kinerja jadwal proyek “Gading Grande Residences” dapat dilihat

pada tampilan berupa grafik kurva-S, dimana memperlihatkan perbedaan antara jadwal rencana dengan realisasi pelaksanaannya dalam dua periode penjadwalan proyek, yaitu pada masa periode jadwal awal proyek dan penjadwalan ulang proyek berikut ini : Gambar IV-5.6. Grafik perbandingan kinerja penjadwalan awal proyek JADWAL KEGIATAN PROYEK PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES PEGANGSAAN DUA - KELAPA GADING, JAKARTA UTARA KODE BIAYA

BOBOT (%)

1

2,942

0

0

0

0,133

0

0

0

Struktur

0,089

0

0

0

Design Hardscape

0,133

PEKERJAAN

PRE-00.0

PERSIAPAN

PRE-01.0

PENYIAPAN LAHAN

PRE-02.0

KANTOR PROYEK

PRC-00.0

KONSULTAN

MARET 2005 2 3 4 5

6

APRIL 2005 MEI 2005 JUNI 2005 JULI 2005 AUG. 2005 SEPT. 2005 OKT. 2005 NOV. 2005 DES. 2005 JAN. 2006 FEB. 2006 MAR. 2006 APR. 2006 MEI 2006 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

%

100 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Pembersihan lahan & urugan tanah 0,177

Pembuatan bangunan kantor proyek

PRC-00.1 PRC-00.2 PRC-00.5

Arsitektur

REK-00.0

KONSTRUKSI

REK-01.0 REK-01.1

INFRASTRUKTUR Jalan & Saluran

REK-01.2 REK-02.0

87,5

Turap penahan tanah urug

0,612

REK-02.2

Penerangan Jalan Umum

0,549

REK-02.3

Penerangan lampu taman

0,024

REK-02.4

Jaringan listrik SKTR-SR

1,184

REK-02.5

Saluran penanggal Telepon

0,083

REK-02.6

Jaringan air bersih PAM

0,544

Perijinan utilitas

0,351

REK-03.0

Pemancangan pondasi TP minipile Pembangunan rumah tinggal

REK-04.0


0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

75

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

62,5

0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 1

0

1

1

1

1

1

2

2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0

0

0

50

0 0

0

0

0

0

0

0

0

2

2

2

2

3

3

3

3

3

0

0

0

0

0

0

0

0

0

37,5

4

4

4

4

4

4

3

3

3

3

3

3

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2

2

2

1

1

1

1

1

0

25 0,364

Pagar Kawasan

0,517

REK-04.3

Fasum 'Plaza De Grande'

0,942

Landscaping

0,512

0

0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

12,5

LAIN-LAIN Pembuatan kantor estate

0,151

0

0

0

0

0

0

0

0

0,007 99,993

0,007 100,00

0,037

Papan nama jalan

0,007 99,985

DLL-02.1

0

0

84,267

Pos Jaga & Pintu Gerbang

REK-04.2

DLL-01.1

0

2,562

REK-04.1

DLL-00.0

0

0

HOUSING

REK-03.2

REK-04.4

0

0,691

0

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL Gardu PLN

REK-02.7

0

3,136

REK-02.1

REK-03.1

0

0 100,00 KON-00.0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 3,416 72,243 2,379 42,467

3,761 68,827 3,652 40,088

3,829 65,066 3,481 36,436

3,778 61,237 3,973 32,955

3,947 57,459 3,201 28,982

3,778 53,512 3,652 25,781

3,736 49,734 4,321 22,129

3,354 45,998 2,294 17,808

3,211 42,644 1,398 15,514

2,916 39,434 0,811 14,116

2,992 36,517 0,459 13,305

2,630 33,525 2,773 12,846

9,106

8,745

8,562

8,361

8,106

7,640

7,431

7,102

6,393

5,942

5,683

5,130

4,518

4,336

4,051

3,684

3,469

3,228

3,183

3,047

2,959

2,942

2,712

2,468

2,161

1,400

1,021

0,627

0,494

0,213

0,105

0,053

2,318 30,895 0,966 10,072

2,411 28,577 0,361

2,175 26,167 0,183

2,259 23,992 0,201

1,837 21,733 0,255

1,609 19,896 0,466

1,644 18,287 0,209

1,416 16,643 0,329

1,389 15,227 0,709

1,161 13,838 0,451

0,875 12,677 0,259

0,182

0,285

0,367

0,215

0,241

0,045

0,136

0,088

0,018

0,230

0,244

0,307

0,761

0,379

0,394

0,133

0,281

0,108

0,052

0,791 11,802 0,553

9,842

9,193

8,544

7,842

7,141

6,440

5,892

5,344

4,797

4,307

3,939

3,571

3,195

2,818

2,442

2,109

1,775

1,442

1,109

0,000

1,170 11,012 0,612

0,649

0,649

0,701

0,701

0,701

0,548

0,548

0,548

0,489

0,368

0,368

0,376

0,376

0,376

0,333

0,333

0,333

0,333

0,333

0,776

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0,007 99,978

0

0,007 99,971

0

0,471 99,963

0

0,723 99,493

0

0,808 98,769

0

1,313 97,961

0

1,313 96,648

0

1,566 95,335

0

1,819 93,769

0

2,091 91,950

0

2,344 89,859

0

2,669 87,515

0

2,922 84,846

0 0,259

0,053

0,000

KUMULATIF REALISASI PERMINGGU

0,053

0,000

REALISASI PERMINGGU

0,517

0,259

KUMULATIF RENCANA PERMINGGU

0,259

0,259

RENCANA PERMINGGU

0

3,006 81,924

0

5,000

3,343 78,918 2,358 46,027

Cadangan Manajemen (5%)

3,332 75,575 1,202 43,669

KON-01.1

KONTINGENSI

Gambar IV-5.8. Grafik perbandingan kinerja penjadwalan ulang proyek RESCHEDULE KEGIATAN PROYEK PROYEK GADING GRANDE RESIDENCES PEGANGSAAN DUA - KELAPA GADING, JAKARTA UTARA KODE BIAYA

PEKERJAAN

BOBOT (%)

PRE-00.0

PERSIAPAN

PRE-01.0

PENYIAPAN LAHAN

2,679

PRE-02.0

KANTOR PROYEK

0,140

PRC-00.0

KONSULTAN

FEB. 2006 50

51

52

MAR. 2006 53

54

55

56

APR. 2006 57

58

59

60

61

MEI 2006 62

63

64

65

JUN. 2006 66

67

68

69

JUL. 2006 70

71

72

73

AUG. 2006 74

75

76

77

78

SEP. 2006 79

80

81

82

OKT. 2006 83

84

85

86

87

NOV. 2006 88

89

90

91

DES. 2006 92

93

94

95

JAN. 2007 96

97

98

99

FEB. 2007

MAR. 2007

APR. 2007

MEI 2007

100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118

%

100

90 PRC-00.1

Arsitektur

0,112

PRC-00.2

Struktur

0,074

Design Hardscape

0,122

PRC-00.5

REK-00.0

KONSTRUKSI

REK-01.0

INFRASTRUKTUR

REK-01.1 REK-01.2 REK-02.0

0

3,037

Turap penahan tanah urug

0,511

0

0

0

0

80

0

0

0

0

0

0

60 0

Gardu PLN

0,561

Penerangan Jalan Umum

0,490

REK-02.3

Penerangan lampu taman

0,022

REK-02.4

Jaringan listrik SKTR-SR

1,111

0

0

0

0

REK-02.5

Saluran penanggal Telepon

0,067

REK-02.6

Jaringan air bersih PAM

0,562

0

0

0

0

Perijinan utilitas

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50 0

0,335

0

0

0

0

0

0

Pemancangan pondasi TP minipile

2,694

0

0

0

0

0

0

REK-03.2

Pembangunan rumah tinggal

85,005

1

1

1

1

1

1

1

1

REK-04.0


0

0

0

0

REK-03.1

0

70

Jalan & Saluran

REK-02.2

REK-03.0

0

MEKANIKAL & ELEKTRIKAL

REK-02.1

REK-02.7

0

0

0

0

0

0

0

0

0

40

HOUSING

REK-04.1

Pos Jaga & Pintu Gerbang

0,361

0

0

0

0

REK-04.2

Pagar Kawasan

0,475

0

0

0

0

REK-04.3

Fasum 'Plaza De Grande'

0,950

REK-04.4

Landscaping

0,519

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

30

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

10 DLL-00.0 DLL-01.1 DLL-02.1

LAIN-LAIN Pembuatan kantor estate Papan nama jalan

0,139 0,034

0 100,00 RENCANA PERMINGGU

1,000

1,000

1,000

1,000

0,922

0,914

0,886

0,880

0,817

0,817

0,817

0,817

0,817

0,817

0,817

0,817

0,817

0,826

0,826

0,826

0,826

0,790

0,790

0,790

0,790

0,790

0,790

0,790

0,790

0,790

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,783

0,797

0,797

0,797

0,797

0,797

0,797

0,797

0,797

0,797

0,862

0,862

0,862

0,862

0,873

0,873

0,873

0,873

0,890

0,890

0,873

0,873

0,216

0,216

0,216

0,216

0,216

KUMULATIF RENCANA PERMINGGU

46,737

47,737

48,737

49,738

50,659

51,573

52,459

53,339

54,156

54,972

55,789

56,605

57,422

58,238

59,055

59,872

60,688

61,514

62,341

63,167

63,993

64,783

65,574

66,364

67,155

67,945

68,736

69,526

70,316

71,107

71,890

72,673

73,456

74,239

75,022

75,805

76,588

77,371

78,154

78,937

79,720

80,503

81,286

82,083

82,879

83,676

84,472

85,269

86,065

86,862

87,659

88,455

89,317

90,180

91,042

91,904

92,777

93,650

94,522

95,395

96,285

97,175

98,047

98,920

99,136

99,352

99,568

99,784

100,00

REALISASI PERMINGGU

1,598

2,497

2,881

0,401

1,762

1,358

1,026

2,153

0,968

0,776

0,617

0,002

1,086

1,631

1,224

2,158

1,469

1,538

0,708

1,766

1,068

0,964

0,691

0,244

0,943

0,581

0,191

0,081

0,255

0,589

0,311

0,639

0,630

0,504

0,048

0,022

0,147

0,087

0,793

0,060

0,084

0,060

0,211

0,060

0,064

0,239

1,179

0,173

0,113

0,161

0,145

0,141

0,225

0,191

0,062

0,187

0,485

0,500

0,692

0,267

0,205

0,244

0,196

0,118

0,291

0,454

0,073

0,148

0,130

KUMULATIF REALISASI PERMINGGU

47,335

49,832

52,713

53,114

54,876

56,234

57,260

59,413

60,381

61,157

61,774

61,776

62,861

64,492

65,716

67,874

69,343

70,881

71,589

73,355

74,423

75,387

76,078

76,322

77,265

77,846

78,037

78,118

78,373

78,962

79,273

79,912

80,542

81,046

81,094

81,116

81,263

81,350

82,143

82,203

82,287

82,347

82,558

82,618

82,682

82,921

84,100

84,273

84,386

84,547

84,692

84,833

85,058

85,249

85,311

85,499

85,984

86,484

87,176

87,443

87,648

87,892

88,088

88,206

88,497

88,951

89,024

89,172

89,302

IV-157

BAB V. PENUTUP

BAB V PENUTUP

5.1.

Kesimpulan Hasil pelaksanaan kegiatan pengendalian jadwal dan biaya pada proyek

perumahan “Gading Grande Residences” dapat disampaikan sebagai berikut: ▪

Kegiatan dimulai dengan pemantauan kemajuan proyek dengan melakukan

pencatatan kegiatan-kegiatan proyek berdasarkan hasil tinjauan di lapangan, dan mencatat setiap pengeluaran biaya proyek dalam periode mingguan dan menyusun laporan setiap akhir bulannya. Teknik yang digunakan untuk mengidentifikasi adanya penyimpangan jadwal dan biaya adalah dengan cara membandingkan antara kenyataan dengan perencanaan, dengan memadukan aspek jadwal dan biaya. Adapun kinerja jadwal dan biaya proyek “Gading Grande Residences” periode pelaporan dari bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Januari 2006 yang ditunjukkan dalam bentuk grafik Kurva-S “Varians Jadwal dan Biaya Terpadu” memperlihatkan kecenderungan adanya keterlambatan jadwal dan pengeluaran biaya yang lebih besar daripada anggaran. Faktor dominan yang mempengaruhi keterlambatan jadwal proyek adalah adanya kebijakkan yang diambil oleh pimpinan perusahaan untuk tujuan pengaturan cashflow perusahaan, yaitu dengan cara memperlambat proses (slow down) pembangunan rumah pada unit-unit rumah yang belum terjual. Hal ini dilakukan terkait pemasukkan dana (cash-in) dari hasil penjualan rumah yang tidak sesuai dengan pengeluaran biaya proyek (cash-out). Adanya kebijakkan pemerintah terhadap kenaikkan harga BBM (bahan

V-1

BAB V. PENUTUP

bakar minyak) pada tanggal 1 Oktober 2005 telah memicu kenaikkan harga-harga bahan bangunan dan berdampak pada eskalasi (penambahan) harga nilai kontrak pembangunan rumah. Kondisi tersebut pada akhirnya mendorong Pimpinan Proyek untuk melakukan penjadwalan ulang proyek, yaitu dengan menambah umur proyek hingga 1 (satu) tahun ke depan sampai dengan bulan Mei 2007, serta melakukan revisi anggaran biaya proyek dan diberlakukan pada periode bulan Februari 2006. Kegiatan pengendalian jadwal dan biaya proyek mengacu kepada rencana tindakan perbaikkan (corrective action plan) dalam melaksanakan tindakan perbaikkan (corrective action), sehingga ketika timbul suatu masalah maka dapat segera dilakukan tindakan perbaikkan sesuai permasalahannya, tanpa terlebih dahulu harus mencari atau memikirkan cara-cara pemecahan masalahnya, dan tentunya akan memerlukan waktu yang lebih lama sebelum dapat dilakukan suatu tindakan dibanding apabila sudah ada suatu rencana. Corrective Action Plans tersebut dibuat berdasarkan pengalaman proyek-proyek sebelumnya dan kajian maupun pengamatan terhadap proyek-proyek lain yang sejenis. ▪

Perencanaan kegiatan proyek “Gading Grande Residences” pada awalnya

dimulai dari bulan Maret 2005 sampai dengan bulan Mei 2006. Seiring perkembangan kegiatan pembangunan proyek, timbul kendala-kendala dan masalah-masalah yang mempengaruhi kinerja jadwal dan biaya. Dari hasil pelaporan periode bulan Januari 2006 dapat diketahui bahwa proyeksi penyelesaian kegiatan proyek akan selesai pada bulan Desember 2006, namun pada kenyataannya kegiatan pembangunan proyek hingga bulan Mei 2007 masih berlangsung dan dari hasil pelaporan pada bulan Mei 2007, proyeksi penyelesaian kegiatan proyek akan selesai pada bulan Oktober 2007. V-2

BAB V. PENUTUP

Kinerja jadwal pembangunan proyek Gading Grande Residences secara singkat adalah sebagai berikut : - Periode awal penjadwalan proyek : bulan Maret 2005 sampai bulan Mei 2006 - Proyeksi penyelesaian proyek (pelaporan Januari 2006) bulan Desember 2006 - Periode penjadwalan ulang proyek : bulan Maret 2005 sampai bulan Mei 2007 - Proyeksi penyelesaian proyek (pelaporan Mei 2007) bulan Oktober 2007 Adapun proyeksi biaya jadwal akhir proyek berdasarkan pelaporan periode bulan Januari 2006 adalah sebesar Rp. 90.663.510.872, menunjukkan nilai biaya yang lebih besar daripada nilai anggaran biaya proyek sebesar Rp. 85.818.876.500. Faktor dominan kinerja biaya proyek lebih besar daripada anggaran dipengaruhi oleh adanya kenaikkan harga BBM (bahan bakar minyak) pada tanggal 1 Oktober 2005. Tindakan yang dilakukan oleh Pimpinan Proyek adalah mengajukan revisi nilai anggaran biaya proyek kepada Direksi dengan nilai Anggaran Biaya Proyek Revisi sebesar Rp. 93.562.658.000. Sedangkan proyeksi biaya jadwal akhir berdasarkan pelaporan periode bulan Mei 2007 menunjukkan nilai biaya sebesar Rp. 92.217.340.874, yaitu lebih kecil dari anggaran biaya proyek hasil revisi. Kinerja biaya pembangunan proyek Gading Grande Residences secara singkat adalah sebagai berikut : - Anggaran biaya proyek awal (Maret 2005)

= Rp. 85.818.876.500,-

- Proyeksi biaya jadwal akhir (pelaporan Januari 2006)

= Rp. 90.663.510.872,-

- Anggaran biaya proyek revisi (Januari 2006)

= Rp. 93.562.658.000,-

- Proyeksi biaya jadwal akhir (pelaporan Mei 2007)

= Rp. 92.217.340.874,-

V-3

BAB V. PENUTUP

5.2.

Saran Setelah melakukan studi kasus pada kegiatan pengendalian jadwal dan

biaya proyek “Gading Gading Grande Residences” ini, maka ada beberapa hal yang dapat penulis sampaikan, yaitu sebagai berikut: ▪

Kejadian timbulnya masalah pada kegiatan pemancangan pondasi tiang

pancang akibat adanya struktur lapisan aspal dan perkerasan jalan yang tidak termasuk di dalam rencana lingkup kegiatan proyek, dapat dijadikan suatu gambaran bahwa pada tahap perencanaan lingkup kegiatan proyek, umumnya kegiatan perencanaan dilakukan dengan keterbatasan data dan informasi, serta lingkup pekerjaan-pekerjaan yang belum dapat ditentukan. Karena keterbatasan tersebut dan sifat pekerjaannya adalah memperkirakan sesuatu memerlukan berbagai penilaian, maka kecakapan dan keterlibatan tenaga-tenaga yang berpengalaman pada tim inti proyek sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil perencanaan proyek yang berkualitas. Pengalaman seseorang adalah seseorang yang melakukan pekerjaan yang relatif sama secara berulang-ulang, maka akan memperoleh pengetahuan yang semakin baik dan peningkatan keterampilan, serta mempunyai respon yang lebih baik terhadap indikasi adanya masalah dan penyimpangan yang akan timbul, sehingga waktu dan biaya penyelesaian pekerjaan per unitnya akan semakin berkurang, atau dengan kata lain produktivitasnya menjadi meningkat. Akan tetapi tidak menutup kemungkinan kesempatan bagi generasi-generasi baru dengan adanya panduan serta alih pengetahuan dan pengalaman dari generasi-generasi pendahulunya. Terkait dengan kegiatan pengendalian jadwal dan biaya proyek, maka bagi seorang Estimator salah satu langkah pendahuluan untuk mempersiapkan V-4

BAB V. PENUTUP

perkiraan biaya adalah perlunya melakukan survei kondisi lahan proyek meliputi hal-hal yang berhubungan dengan topografi, keadaan tanah, serta meneliti aspek sosial, misalnya adanya praktek kuli turun (biaya keamanan), dan lain-lain. ▪

Selain mempunyai kompetensi dan pengalaman, tim inti proyek juga harus

mengetahui dan mengerti atau memahami apa yang menjadi fungsi, tugas dan tanggung jawab, serta wewenangnya. Dengan demikian tiap anggota tim proyek dapat mengetahui apa yang menjadi dasar dan tindakan yang akan dilakukan, menghindari sikap saling menyalahkan dan sikap melempar beban dari suatu pekerjaan. Adapun hal yang perlu diketahui tentang apa yang menjadi fungsi sebagai seorang Estimator adalah bahwa secara umum pola pengendalian biaya mengikuti urutan sebagai berikut; menyusun anggaran, mengumpulkan data dan informasi hasil pelaksanaan pekerjaan, menganalisis varians, melakukan trending dan forecasting, mengadakan koreksi sesuai keperluan, dan menyusun laporan. Oleh karena itu perlu dipersiapkan hal-hal yang dapat mendukung pencapaian hasil kegiatan pengendalian biaya, baik menyangkut kualitas sumber dayanya maupun metode yang akan digunakannya. ▪

Penjadwalan proyek merupakan rangkaian kegiatan-kegiatan proyek yang

berkesinambungan, dimana keterlambatan suatu kegiatan maka secara berurutan akan mempengaruhi keterlambatan kegiatan berikutnya. Kejadian tertundanya pelaksanaan kegiatan pemancangan pondasi tiang pancang oleh bagian Pelaksana lapangan akibat belum adanya penyerahan gambar lokasi titik-titik pancang pondasi dari bagian Perencanaan, dapat dijadikan suatu contoh bahwa adanya kerjasama antar bagian unit kerja proyek adalah sangat penting. Selain mengadakan pembahasan kendala-kendala dan permasalahan proyek pada rapat V-5

BAB V. PENUTUP

rutin koordinasi, juga diperlukan kesesuaian perencanaan antar tiap-tiap unit kerja, atau pembuatan perencanaan kerja yang tidak dilakukan secara sendiri-sendiri. Contohnya adalah batas waktu penerbitan gambar kerja dan spesifikasi teknis yang menjadi tugas dan wewenang bagian Perencanaan seharusnya sudah ada sebelum jadwal pelaksanaan kegiatan dimulai oleh bagian Pelaksana lapangan. Selain itu perlu dihindari adanya kecenderungan perilaku personil yang bersikap individual didalam menjalankan fungsi bagian kerjanya, dimana adanya anggapan bahwa pendapat dan pemikirannya adalah merupakan hal yang terbaik, atau seakan-akan proyek tersebut merupakan suatu kegiatan milik pribadinya. Mengingat anggota-anggota yang terlibat di dalam penyelenggaraan proyek merupakan sekumpulan orang-orang yang bekerja untuk tujuan yang sama dan berkeinginan mencapai sasaran perusahaan, maka ukuran keberhasilan bukanlah keberhasilan pribadi, akan tetapi keberhasilan keseluruhan tim proyek. ▪

Perbedaan lokasi atau tempat bekerja antara unit kerja bagian Perencanaan

yang berada di kantor pusat, dan bagian Pelaksana lapangan yang berada di lokasi proyek, dapat mempengaruhi kecepatan informasi, pengiriman dokumen maupun data-data, serta komunikasi. Hal ini dapat diatasi dengan pemanfaatan media informasi seiring perkembangan teknologi informasi yang semakin baik. Misalnya penggunaan fasilitas internet, faksimili dan lain-lain. Akan tetapi hal ini tentunya perlu diperhitungkan terhadap kemungkinan peningkatan penggunaan biaya proyek, apakah sebanding atau senilai dengan kebutuhan pemanfaatannya. ▪

Adanya sistem pengelolaan proyek yang telah baik tidak akan bermanfaat

secara optimal tanpa diikuti kedisiplinan penerapannya dari tiap anggota tim proyek yang terlibat di dalamnya. Penerapan sistem pengelolaan belum tentu V-6

BAB V. PENUTUP

mencakup dan menjelaskan, serta dimengerti secara mendetil hingga lapisan anggota

tim

yang

terbawah.

Pimpinan

harus

mampu

mendelegasikan

keinginannya secara benar kepada para bawahannya, dan menghindari kegiatankegiatan administratif berlebihan yang menyita waktu, sehingga kegiatan utama tugas bawahannya menjadi terganggu. Sebagai contoh kegiatan administratif berlebihan pada proyek ini adalah pembuatan laporan rutin progres mingguan pembangunan rumah tinggal dengan pembagian dalam beberapa periode serah terima rumah yang dilakukan oleh Pengawas lapangan, menjadikan banyak waktu kerja yang terpakai untuk melakukan pengisian nilai progres lapangan, sehingga kegiatan utamanya dalam melakukan pengawasan pekerjaan kegiatan proyek menjadi tidak optimal. Untuk itu perlu dipertimbangkan format laporan yang lebih sederhana yang mampu menjembatani antara keinginan pimpinan dan tugas utama bawahannya. Kendala-kendala dan permasalahan yang timbul pada kegiatan pengendalian jadwal dan biaya proyek seringkali merupakan kejadian berulang seperti dijumpai pada proyek-proyek sebelumnya. Untuk itu penyusunan rencana tindakan pembetulan (corrective action plan) dan tindakan pembetulan (corrective action) dapat didasarkan pada kejadian dan pengalaman proyek-proyek sebelumnya atau proyek-proyek lain yang bergerak di bidang yang sama, dimana rencana tindakan pembetulan dan tindakan pembetulan tersebut telah teruji efektif dan efisien dalam mengatasi kendala dan masalah yang sama, baik dari segi waktu dan biaya serta sumber daya yang digunakan.

V-7

BAB V. PENUTUP

Langkah yang dapat dilakukan untuk penyusunan rencana tindakan pembetulan (corrective action plan) dan tindakan pembetulan (corrective action) antara lain: - Mengumpulkan data dan informasi proyek-proyek sebelumnya dan proyekproyek lain yang bergerak di bidang yang sama. - Melakukan pengkajian terhadap tindakan pembetulan yang telah dilakukan dari segi waktu dan biaya, serta sumber daya. Seperti contoh dengan cara membuat perbandingan dari beberapa alternatif tindakan-tindakan pembetulan yang telah dilakukan untuk mengetahui tindakan mana yang lebih tepat, efektif dan efisien. - Membuat bentuk format laporan yang sederhana sehingga memudahkan dalam penyusunan laporan dan dapat berfungsi optimal dalam memberikan suatu informasi-informasi yang dibutuhkan. Akhir kata, penulis berharap semoga tugas akhir studi kasus pada proyek perumahan “Gading Grande Residences” ini, sedikitnya dapat memberikan sesuatu manfaat, wawasan, pandangan, pemikiran baru, ataupun sekedar menjadi penumbuh minat para pembaca untuk mempelajari metode pengendalian jadwal dan biaya proyek sebagai salah satu ilmu Manajemen Proyek.

V-8

DAFTAR PUSTAKA

DAFTAR PUSTAKA

Soeharto, Iman, Ir., 1995, Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional, Edisi Pertama, Erlangga, Jakarta Syafriandi, 2003, Aplikasi Microsoft Project 2000 untuk Penjadwalan Kerja dalam Proyek Teknik Sipil, Dinastindo, Jakarta Naibaho, Cornel, Ir., Widodo, Nawolo, Ir., 1989, Metoda Statistik Peningkatan Mutu, Terjemahan dari “Statistical Methods For Quality Improvement by Hitoshi Kume”, Edisi Pertama, Cetakan Pertama, Mediyatama Sarana Perkasa, PT., Jakarta

xiii

BAB IV. PENGENDALIAN JADWAL DAN BIAYA PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

Tabel-IV.5.1. Tindakan Koreksi Kinerja Anggaran Biaya Halaman 1 dari 5

Identifikasi Masalah

I. Anggaran Biaya Kegiatan Terlampaui

Tindakan Koreksi / Pembetulan (Corrective Action)

Landasan / Metode

• Mengurangi harga satuan material (down spec.) - Menurunkan kualitas spesifikasi material pada sebagian / seluruh pemakaian material

• Identifikasi nilai : - Nilai = Fungsi / Biaya - Nilai = Faedah / Biaya

• Mengurangi jumlah / volume / kebutuhan

• Mencari faktor dominan masalah : - Diagram sebab-akibat / tulang ikan - Diagram pareto

• Perencanaan / rancangan ulang - Penggunaan jasa konsultan, Dipertimbangkan antara tambahan biaya jasa konsultan dengan sasaran pengembalian biaya pekerjaan - Value Engineering • Revisi anggaran biaya - Menghitung revisi anggaran biaya - Mengumpulkan data-data pendukung

IV-151



Identifikasi Masalah

1. Urugan tanah proyek

Tindakan Koreksi / Pembetulan (Corrective Action) 1. Mengurangi volume kebutuhan tanah urugan • Perhitungan perkiraan tinggi elevasi tanah urugan yang disesuaikan dengan jumlah biaya pekerjaan dan mempertimbangkan terhadap elevasi banjir pada data atau tahun sebelumnya 2. Mengurangi harga satuan pekerjaan dengan cara membedakan kualitas tanah urugan yang digunakan. • Tanah kualitas baik pada konstruksi perkerasan jalan • Tanah kualitas sedang pada kavling bangunan • Pemantauan pelaksanaan pekerjaan di dalam penerapannya di lapangan pada kualitas tanah urugan yang dibedakan, dengan cara mengkomunikasikan / informasi dan pengawasan lapangan 3. Revisi anggaran biaya kegiatan

IV-152

Landasan / Metode

• Fungsi & Faedah : - Meninggikan elevasi lahan perumahan - Menghindari terjadinya banjir



Identifikasi Masalah 2. Jalan dan Saluran

Tindakan Koreksi / Pembetulan (Corrective Action) 1. Mengurangi harga satuan pekerjaan dengan cara mengganti penggunaan material dengan spesifikasi yang lebih rendah (alternatif material) • Membuat perbandingan biaya pekerjaan antara alternatif material dengan spesifikasi perencanaan awal untuk menentukan spesifikasi yang akan digunakan 2. Mengkombinasikan penggunaan material antara material perencanaan dengan material yang lebih murah 3. Value Engineering konstruksi perkerasan jalan menyangkut ketebalan minimum dan jenis material yang dapat digunakan • Mencari konsultan struktur untuk peninjauan ulang konstruksi perkerasan jalan, dan perlu dipertimbangkan antara penambahan biaya jasa konsultan dengan pengembalian sasaran biaya pekerjaan 4. Revisi anggaran biaya kegiatan

IV-153

Landasan / Metode • Fungsi & Faedah : - Fasilitas jalan dan saluran lingkungan - Jalan sebagai keluar masuk kendaraan - Menyalurkan air bekas lingkungan



Identifikasi Masalah 3. Pondasi bangunan / Tiang pancang minipile kedalaman maksimum 18 meter

Tindakan Koreksi / Pembetulan (Corrective Action) 1. Mengurangi harga satuan pekerjaan dengan cara penggunaan spesifikasi minimum tiang pancang yang dapat dilaksanakan • Penggunaan jasa konsultan struktur

Landasan / Metode • Fungsi & Faedah : - Sebagai pondasi bangunan

2. Mencari alternatif pondasi dengan biaya lebih murah • Perlu dipertimbangkan terhadap dampak waktu pelaksanaan pekerjaan yang dibutuhkan pada alternatif pondasi yang akan digunakan • Membuat perbandingan biaya 3. Revisi anggaran biaya kegiatan 4. Pembangunan Rumah

1. Penurunan spesifikasi bangunan (down spec. ) • Mencari pembanding supplier material 2. Value Engineering struktur beton bangunan • Penggunaan jasa konsultan struktur 3. Revisi anggaran biaya kegiatan

IV-154

• Fungsi & Faedah : - Sebagai rumah tinggal sesuai standar kualitas bangunan yang dijanjikan kepada konsumen



Identifikasi Masalah 5. Penghijauan (Lansekap)

Tindakan Koreksi / Pembetulan (Corrective Action) 1. Mengurangi jumlah kebutuhan tanaman dengan cara memperlebar jarak pola tanam tanaman semak (shrubs) dan ground cover, serta pemilihan jenis tanaman yang mudah berkembang untuk memperkecil jarak tanam

Landasan / Metode • Fungsi & Faedah : - Penghijauan, keindahan, lingkungan yang nyaman

2. Pemilihan jenis tanaman dengan harga lebih murah, tidak memerlukan perawatan yang sulit, dan masih memenuhi standart keindahan taman 3. Revisi rancangan lansekap menjadi lebih sederhana 4. Revisi anggaran biaya kegiatan 6. Fasilitas Umum : Bangunan arsitektural, Plaza, Jogging track, Children playground, Lapangan basket 3on3 7. Utilitas Jaringan SKTR-SR, Penerangan luar (PJU), Saluran penanggal / jaringan kabel telepon

1. Revisi rancangan menjadi lebih sederhana antara lain: dimensi/ukuran, bentuk, penggunaan material, jumlah kelengkapan fasilitas

• Fungsi & Faedah : - Sebagai area bersama warga - Meningkatkan nilai jual rumah

2. Revisi anggaran biaya kegiatan 1. Revisi rancangan menjadi lebih efisien sesuai kebutuhan utilitas lingkungan perumahan 2. Revisi anggaran biaya kegiatan

IV-155

• Fungsi & Faedah : - Kelengkapan fasilitas perumahan


Tabel-IV.5.2. Tindakan Koreksi Kinerja Jadwal Kegiatan Tindakan Koreksi / Pembetulan Identifikasi Masalah (Corrective Action) II. Jadwal Kegiatan Terlambat

1. Mencari faktor dominan / paling mempengaruhi keterlambatan jadwal

Landasan / Metode • Diagram sebab-akibat / tulang ikan • Diagram pareto

2. Menentukan target kemajuan pekerjaan dalam periode Perbandingan antara sisa penyelesaian harian/mingguan/bulanan yang terukur (memungkinkan) kegiatan / sisa waktu perencanaan 3. Penggunaan cadangan waktu (hari libur, lembur) dan pelaksanaan kegiatan secara tumpang tindih • Pembagian wilayah/area penyelesaian tahap pekerjaan 4. Crash program • Penyesuaian kapasitas tenaga kerja, material dan bahan bangunan, alat kerja dan metode kerja, serta kemungkinan keterlibatan / keikutsertaan kontraktor lain 5. Komunikasi dan koordinasi • Mengadakan rapat rutin koordinasi kontraktor • Mengkaji hubungan antara jadwal perencanaan dan realisasi kemajuan yang dicapai

• Data progres pekerjaan yang meliputi progres pekerjaan sebelumnya dan progres pekerjaan yang dicapai saat ini • Data jumlah tenaga kerja • Data alat kerja

6. Reschedule Kegiatan Proyek • Memperkirakan kebutuhan waktu penyelesaian sisa kegiatan proyek

• Schedule At Completion (SAC) • Schedule Performance Index (SPI) • SAC = Schedule / SPI

IV-156

TUGAS AKHIR EVALUASI KINERJA JADWAL DAN BIAYA PADA PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN GADING GRANDE RESIDENCES

Recommend Documents