Europoint torens Rotterdam Studie
Maria Haag architectuur Ir. Maria Haag Laan op Zuid 73 3072 DB Rotterdam tel. 010 4738030
[email protected] www.mariahaag.nl Met dank aan: Ir. Yannick Boidin, architect Mei 2013 © 2013, Maria Haag Uitgegeven in eigen beheer Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever
What’s Next? What’s Next? is een zoektocht naar een generieke oplossing voor leegstand van kantoorgebouwen op schijnbaar onbruikbare locaties. Als casus voor dit probleem hebben wij gekozen voor de Europoint torens in Rotterdam. Deze studie is een initiatief van Maria Haag architectuur
What’s Next? De leegstand van kantoren is nog nooit zo hoog geweest als nu. Eind 2012 stond bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te koop of te huur. Een jaar eerder was dat nog 14,5 procent. Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM Business. Het aanbod nam in een jaar met 9 procent toe tot 7,8 miljoen vierkante meter. Volgens een woordvoerder is het nog niet eerder voorgekomen dat zo veel kantoren leegstonden en het aanbod in een jaar tijd zo snel groeide. De toename had zelfs nog hoger kunnen zijn als niet zo’n 400.000 vierkante meter kantoorruimte was gesloopt of een andere bestemming had gekregen. Echter, herbestemmen of sloop is niet op alle locaties de oplossing.
Veel leegstaande kantoorgebouwen staan op locaties waar andere bestemmingen niet direct gehuisvest kunnen worden. Dit kan liggen aan bereikbaarheid, de aanwezigheid van voorzieningen, de stedenbouwkundige context en milieuomstandigheden. Voor sloop zijn veel van de kantoorgebouwen nog in te goede staat, de boekwaarde van de gebouwen is hoog, de gebouwen staan niet altijd in de weg, er is geen andere bestemming voor de grond en sloop is daarom niet altijd een duurzame optie.
Dat leegstand in economische zin een probleem is voor de eigenaren is duidelijk. Maar is leegstand van gebouwen op locaties buiten de stadscentra verder een maatschappelijk probleem? Veel van de leegstaande gebouwen vormen geen probleem voor hun directe omgeving. Ze staan op bedrijventerreinen en of ze in gebruik zijn of niet is niet altijd van grote invloed op de omgeving. Maar als er veel leegstand is in een gebied kan de leegstand wel de ontwikkeling van de omgeving belemmeren. Het ontbreken van gebruikers beperkt het draagvlak voor voorzieningen en populariteit en sociale veiligheid van een gebied neemt af op het moment dat er weinig menselijk verkeer is.
3 A1 E TT RO AM RD R AI RT PO
SCHIEDAM CENTRUM 5KM
6 KM
RO
TT
ER
DA
M
CE
NT
RU
M
4K
M
Weidsheid stedenbouwkundige structuur
Ontsluitingsroutes Marconitorens
Is er een oplossing?
SWOT analyse locatie
Om tot een antwoord op deze vraag te komen hebben wij een case studie gedaan voor de Marconitorens in Rotterdam. In Rotterdam dreigt leegstand voor de Marconitorens. De Marconitorens zijn drie identieke torens, ontworpen door het Amerikaanse architectenbureau Skidmore, Owens and Merrill en opgeleverd in 1975. De gebouwen zijn 22 lagen hoog en hebben een omvang van elk 35.400 m2 BVO. De torens staan aan de kop van een havengebied aan de rand van Rotterdam, omgeven door grootschalige bedrijfspanden en een grote verkeersader op een dijk. De locatie is goed te bereiken per openbaar vervoer en ligt dicht bij Rotterdam Airport.
Strengths De Marconitorens verkeren in goede bouwtechnische staat. De architectuur van de gebouwen is helder en tijdloos, torens vormen herkenningspunt in de omgeving. De plattegronden van de torens zijn open en flexibel inzetbaar. De locatie is goed gelegen ten opzichte van openbaar vervoer, uitvalswegen en het vliegveld. De torens vormen een goede zichtlocatie.
De gebouwen zijn in goede bouwtechnische staat, zijn deels voorzien van nieuwe klimaatinstallaties.
Weaknesses De stedenbouwkundige context van de gebouwen is slecht: De locatie is grootschalig, ruimtelijk ongedefinieerd en omgeven door probleemwijken en bedrijventerreinen. Er lopen over de locaties geen verbindingen voor voetgangers of
fietsers waardoor er weinig draagvalk is voor voorzieningen van uit de omgeving, en sociale controle op maaiveld slecht is. Stedenbouwkundige structuur ontbreekt. Het Marconiplein is een plein zonder randen, er is geen sprake van stedenbouwkundige ruimte. Opportunities Het achtergelegen havengebied zal in de toekomst ontwikkeld worden met woningen en meer duurzame bedrijven. Threats De markt voor kantoren is slecht en de verwachting is voor de komende jaren is ook slecht. De constructie van de vloeren is complex en dit maakt eventuele aanpassingen aan de constructie kostbaar. De omvang van de gebouwen is groot en elke aanpassing vraagt een grote investering.
Oplossing: F*ck de context Stedenbouw Op de omgeving van locatie kunnen we geen invloed uitoefenen. Toch is door de slecht stedenbouwkundige situatie van de torens een herpositionering van de gebouwen noodzaak. Door op de locatie zelf rond de plint bebouwing toe te voegen, ontstaat een nieuwe stedenbouwkundige context. Door deze ingreep brengen we schaal aan op maaiveldniveau. Er worden besloten pleinen gevormd waar voorzieningen aan grenzen die hun draagvlak vinden op de locatie zelf, of juist op regionaal niveau. Voorzieningen op wijkniveau hebben geen zin, die zijn er al of hebben te weinig draagvlak op deze locatie door het tekort aan traffic. De volumes geven profiel en schaal aan de omgeving en vormen besloten openbare verblijfsruimtes. Door een combinatie te maken van
functies voor wonen, tijdelijk verblijf, werken, horeca en retail ontstaat op de locatie een 24 uurs economie die bijdraagt aan het draagvlak voor voorzieningen, een goede sociale veiligheid en een prettig leefklimaat. Gebouw De plint om de drie torens maakt van de gebouwen één geheel. Door voorzieningen toe te voegen die hun draagvlak op de locatie zelf vinden, en door de besloten pleinen, wordt de locatie bijna zelfvoorzienend. De torens worden onafhankelijk gemaakt van het stagneren van ontwikkelingen in de omgeving. Incubator De ontwikkeling van deze locatie kan daarnaast ook een kickstart vormen voor de transformatie van het resterende vierhaven gebied. Momenteel is dit een van de laatste binnenstedelijke havengebieden.
Deze staat op de nominatie om in de nabije toekomst grondig te worden herontwikkeld. Het nieuwe plan voor de Marconi torens kan fungeren als een toegangs route tot het verdere gebied. Markt en doelgroepen Uit onderzoek blijkt dat vooral kantoorgebouwen met een omvang tussen circa 3000 en 5000 m2 leeg staan. Voor kleinere eenheden is nog wel markt. Hier hebben we te maken met een veel grotere omvang. De omvang van deze drie torens is zo groot, dat dit de gebouwen uniek maakt in de regio. Er bestaat kans dat zich een huurder aandient die een gebouw van deze omvang kan bezetten. Hier valt bijvoorbeeld te denken aan een multinational, gerelateerd aan de haven. De Marconitorens zijn flexibel in te delen en te transformeren tot woongebouwen.
Omdat de locatie relatief ver is van het centrum van Rotterdam en slecht voorzien is van groen, goede scholen e.d. ligt het niet direct voor de hand om hier dure appartementen te ontwikkelen. We zouden moeten zoeken naar een doelgroep van bewoners die niet hecht aan de directe woonomgeving, die behoefte heeft aan voorzieningen dicht bij huis en aan een goede bereikbaarheid. Hier valt te denken aan expats of studenten. Door een deel van het vloeroppervlak te transformeren tot woningen wordt het kantooroppervlak gereduceerd. Een combinatie van wonen en werken kan inspelen op de markt vergemakkelijken.
Langsdoorsnede 1:1000
Begane grond
Parkeren Groen dak Kantoren Commercieel Wonen Congres
1e verdieping
2e verdieping
3e verdieping
4e verdieping
Parkeren Groen dak Kantoren Commercieel Wonen Congres
5e - 21e verdieping
Dwarsdoorsnede 1:1000
ZuidgeveL
Noordgevel
Oostgevel
Westgevel
Oppervlaktes BVO BVO plint kantoor BVO commerciële ruimte BVO plint congresgebouw BVO plint horeca BVO plint woningen BVO torens BVO parkeren 140 p.p.
8.400 3.300 5.840 840 26.390 106.200 35.200
totaal BVO m2 incl parkeren
186.170
Kosten en baten in Euro’s BAR-eis Opbrengst per jaar Inversteringsbudget Aanneemsom Bijkomende kosten Budget aankoop torens
7.0% 18.900.000 270.000.000 170.000.000 52.000.000 47.000.000
BAR-eis Opbrengst per jaar Inversteringsbudget Aanneemsom Bijkomende kosten Budget aankoop torens
6.5% 18.900.000 291.000.000 170.000.000 52.000.000 68.000.000
Aankoopbudget: 47 a 68 miljoen euro.
Conclusie Door het herontwikkelen van de plint rond de Marconi torens ontstaan er nieuwe kansen voor het omliggende gebied. Daarnaast brengt het kwaliteit terug op het maaiveld. Waardoor de torens een nieuwe functie kunnen krijgen en zodoende ook weer van toegevoegde waarde kunnen zijn voor de stad. Het gevaar van een grote onderneming als deze ligt het in het financiële verhaal. Het vinden van gebruikers voor de torens en het bijbouwen gaat gemoeid met grote geld bedragen waardoor het risico voor potentiële investeerders oploopt.
Maria Haag architectuur Ir. Maria Haag Laan op Zuid 73 3072 DB Rotterdam tel. 010 4738030
[email protected] www.mariahaag.nl Met dank aan: Ir. Yannick Boidin, architect Mei 2013 © 2013, Maria Haag Uitgegeven in eigen beheer Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever
Ir. Maria Haag Laan op Zuid 73 l 3072 DB Rotterdam 010 473 80 30 l 06 215 608 34
[email protected] l www.mariahaag.nl
