ČESKÁ REPUBLIKA
Monitoring
d.cz
SLOVENSKÁ REPUBLIKA
REALITNÍHO TRHU APPRAISAL SERVICES – ZNALECKÝ ÚSTAV S.R.O. A MEMBER OF BDO INTERNATIONAL LIMITED. A UK COMPANY LIMITED BY GUARANTEE
APPRAISAL SERVICES – ZNALECKÝ ÚSTAV S.R.O.
06/09 2010
CENY REZIDENCÍ MÍRNĚ KLESLY A DEVELOPEŘI SE POUŠTĚJÍ DO SPEKULATIVNÍ VÝSTAVBY KANCELÁŘSKÝCH PROJEKTŮ
I. Rezidenční nemovitosti 1)
3) 4)
Ceny rezidenčního bydlení zaznamenaly mírný pokles Na jihu Čech bylo v pololetí dokončeno o 12 % víc bytů České banky tlačí úroky hypoték dolů Študenti bez internátov zdvihnú ceny podnájmov
5)
Developeri opäť zlacňujú nové byty
2)
II. Komerční nemovitosti 6)
King Sturge: Oživení realitního trhu je zatím jen křehké 7) ECM REI prodala projekt obchodního centra v Rusku 8) Developeři staví kanceláře bez předem známých nájemců 9) Stát chce vytlačit haly a logistická centra z okraje Prahy na venkov 10) Neobsadenosť industriálnych priestorov klesla na 5,5 % 11) Londýnsky Tower 42 už nie je na predaj
III. Realitní byznys III. Realitní byznys 12) Proti stavebním certifikátům se lze odvolat 13) Kríza prečistí slovenský stavebný trh 14) Záujem o kúpu francúzskych zámkov a rezidencií je slabý
Monitoring realitního trhu ČR a SR
3)
I. REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI 1)
Ceny rezidenčního bydlení zaznamenaly mírný pokles
E 1 5 .CZ Ceny rezidenčního bydlení v Česku zaznamenaly v první polovině letošního roku mírný pokles, v průměru se sníţily o jedno aţ dvě procenta, informovala poradenská společnost King Sturge. Společnost pokles povaţuje za známku stabilizace cenové hladiny na tuzemském rezidenčním trhu. Stabilizace cen by podle ní měla pokračovat i v druhé polovině roku.
2)
Na jihu Čech bylo v pololetí dokončeno o 12 % víc bytů
RE ALI T. CZ Z téměř 860 bytů, jeţ se v kraji začaly stavět, bylo více neţ 680 v nové výstavbě a 130 v bytových domech. Loni ve stejném období bylo z více neţ 1 000 bytů téměř 760 bytů budováno v nové výstavbě. V bytových domech vzniklo přes 140 bytů. V regionu byla za celý minulý rok zahájena stavba celkem 1 910 bytů. Dle údajů ČSÚ se na jihu Čech sníţil počet vydaných stavebních povolení, jejich hodnota ale vzrostla. Investoři dostali během prvního pololetí 2 465 stavebních povolení v hodnotě zhruba 8,2 miliardy korun. Loni ve stejném období úřady vydaly přes 2 500 povolení v hodnotě kolem sedmi miliard. Situace v kraji odpovídá v počtu zahájené výstavby vývoji v celé zemi. Za první pololetí roku se v Česku snížil počet bytů, které se začaly stavět, téměř o čtvrtinu. Stavebníci zahájili práce na 14 296 bytech a na rozdíl od jihu Čech se v celé zemi snížilo množství dokončených bytů. Letos jich bylo dokončeno 16 120, tj. meziročně o téměř šest procent méně.
České banky tlačí úroky hypoték dolů
E 1 5 .CZ Banky se předhánějí v marketingových kampaních.
časově
omezených
Například druhý největší tuzemský poskytovatel hypotečních úvěrů Komerční banka nabízí hypotéku s úrokem od 3,95 %, pokud se klient rozhodne pro tříletou fixaci. Maximální výše hypotečního úvěru je 85 % hodnoty zastavované nemovitosti. Nově banka také umoţní kaţdý rok bez sankcí mimořádnou splátku do výše 20 % hypotéky. Podmínkou je zaţádání o hypotéku do konce září a podpis smlouvy do 12. listopadu. Novinkou je také zálohové čerpání hypotéky na výstavbu rodinného domu. Čerpání hypotéky probíhá zhruba v pěti splátkách, bez dokládání faktur. Banka kontroluje průběh výstavby sérií osobních návštěv. UniCredit Bank sníţila svou marţi na hypotéky s pohyblivým úrokem, který se odvozuje od měsíční sazby na mezibankovním trhu k níţ si banka připočte svou marţi. Od 1. září činí úroková sazba 3,3 %. Pokud si klient pořídí pojištění a převede od banky platební styk do UniCredit, dostane se na úrok 3 %. U hypoték s fixací lze docílit zřízením pojištění a převedením platebního styku do UniCredit sníţení sazby z 4,6 % na rovná 4 %. LBBW Bank nabízí do konce října hypotéky s garantovanou sazbou 3,99 % pro hypotéky do 70 % LTV, respektive 4,29 % pro úvěry nad 70 % hodnoty zastavované nemovitosti. Raiffeisenbank se s úrokovými sazbami hýbat nechystá. „Nyní nevidíme jakýkoliv ekonomický důvod ke snižování sazeb,“ uvedl mluvčí banky Tomáš Kofroň. Slevy nabízí banka klientům na tradičních hypotečních dnech, které proběhnou v polovině října. Hypoteční banka, lídr českého trhu s hypotékami, ţádné marketingové kampaně nechystá. Její mediální zástupce Marcel Bodnár tvrdí, ţe její nabídka pokrývá potřeby klientů.
2
Monitoring realitního trhu ČR a SR
4)
Študenti bez internátov zdvihnú ceny podnájmov
PR A V D A. S K S príchodom nového akademického roka sa očakáva aj zvýšený dopyt po podnájmoch. Opakovala by sa tak situácia z minulých rokov, keď aj nedostatok miest v školských ubytovacích zariadeniach zdražil podnájmy až o 50 eur mesačne. Realitní makléri rast cien najmä väčších bytov síce pripúšťajú, ale zdraţovanie má byť miernejšie ako v minulosti. Na trhu je podľa nich prebytok voľných bytov, ktoré zaplnia práve študenti bez strechy nad hlavou. Napríklad v Ţiline pritom bez ubytovania v internáte zostane asi 300 študentov. Na ţilinských sídliskách je pritom nájomné za zariadený trojizbový byt zhruba 400 eur bez energií. Za kúrenie, plyn či energie si majitelia zvyknú pýtať ešte ďalších 50 eur za jednu osobu. V konečnom dôsledku tak môţe vyjsť študenta bývanie v byte aj trojnásobne drahšie ako na priváte. Dopyt po bytoch, ktorý sa odrazí aj na cene podnájmu, sa pritom podľa maklérov zvýši v niektorých prípadoch aj o 10 až 20 percent. "Keď chce ísť napríklad šesť študentov do trojizbového bytu, majiteľ si pýta väčšie zálohové platby a podľa počtu osôb v byte prispôsobí aj náklady na energie. Pre samotných prenajímateľov sa však zisky z prenájmu výrazne nezvýšia," tvrdí Peter Gordík zo ţilinskej realitnej kancelárie RED. Podľa realitných maklérov tak dvíha ceny nielen dopyt študentov, ale aj cena za energie. Zvýšený záujem o voľné byty môže v najbližších mesiacoch očakávať najmä Bratislava či Nitra. V minulosti tam zostalo bez ubytovania až 60 percent žiadateľov o internát. "V predchádzajúcich rokoch sme pre nedostatočnú kapacitu internátov nemohli ubytovať štyri tisícky žiadateľov. Presný počet pre tento rok sa uzavrie pribliţne v októbri," potvrdil Róbert Gula z Vysokoškolského mestečka Ľudovíta Štúra v Bratislave. Univerzitné mestečko má pritom pre študentov viacerých fakúlt Univerzity Komenského k dispozícii pribliţne 6 500 lôţok.
Podobne kritická situácia je aj v Nitre, kde internát s miestami pre 1 600 študentov nedokáţe rovnako pokryť dopyt. Aj po prerozdelení študentov do ubytovacích zariadení ostatných škôl tak zostane bez strechy nad hlavou aţ 60 percent zo všetkých ţiadateľov.
5)
Developeri opäť zlacňujú nové byty
H NO NLI NE . S K Predaj novostavieb sa počas letných mesiacov nehýbal podľa predstáv developerov. Viacero projektov preto znížilo ceny až o 30 percent. Bratislavský veţiak Obydick od spoločnosti Zipp dokonca zmenil aj názov na Manhattan a byty v ňom sa už podľa webu projektu ponúkajú s 30-percentnými zľavami. "Príčina celoplošného zníženia cien o 30 percent je dôsledok zle nastavených cien zo strany developera, ako aj jeho dlhodobé nereflektovanie na vývoj dopytu, keď ostatní developeri postupne prehodnocovali jednotlivé projekty, dokonca byty,“ vysvetľuje Veronika Komorníková, riaditeľka realitného portálu trh.sk Hoci si premenovaním dokončeného Obydicku dovolil Zipp pomerne neštandardný krok, podrobnosti nám jeho predstavitelia zatiaľ nechceli priblíţiť. Údajne pripravujú reklamnú kampaň. Podľa neosvetlených okien v noci je 26poschodový veţiak takmer úplne neobývaný a prílišnú reklamu mu investor neurobil ani zelenými neónmi, ktoré v noci na fasáde vytvárajú gigantický nápis ZIPP. "Čo sa týka predajnosti, tento projekt má jedno z najnižších percent úspešnosti pri predaji. Myslím si, že okrem vysokých cien je hlavnou chybou projektu nie najšťastnejšie riešenie pôdorysov bytov, ako aj ich orientácie na svetové strany,“ myslí si Komorníková. Dvojizbový byt s plochou viac ako 70 m2 ponúka Manhattan za niečo vyše 116 tisíc eur. Individuálne zlacňovanie novostavieb zahŕňa viacero projektov v hlavnom meste, ale aj v ostatných regiónoch. Na bratislavským Kramároch ponúka podľa našich informácií 15-percentnú zľavu obytný komplex Olive, hoci vyjednávať sa v Bratislave stále dá takmer všade. "Podľa mojich informácií je možné vyjednať v súčasnosti lepšiu cenu takmer s každým developerom. Ide však o individuálnu dohodu klienta s developerom. Zníženie cien sa týkalo
3
Monitoring realitního trhu ČR a SR
predovšetkým veľkometrážnych bytov s vyšším štandardom, ktoré momentálne prevyšujú dopyt,“ povedal Andrej Churý, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Elite.
V prvním pololetí utratili investoři v Česku za komerční nemovitosti 256 milionů eur (asi 6,3 miliardy korun), coţ je meziroční nárůst o 250 procent.
V Trnave kríza postihla tak luxusné nehnuteľnosti, ako aj štandardné. "Podľa mojich informácií v Trnave oficiálne zlacňovali dva obytné projekty, a to lukratívne bývanie v centre U Kráľa Ľudovíta až do 30 percent a bytový dom Albert, kde sa zľavy v závislosti od jednotlivých bytov pohybujú od päť do dvadsaťsedem percent. Pre kupujúcich však určite je priestor na vyjednávanie individuálnych zliav aj pri ostatných projektoch,“ vraví Peter Vozár, realitný maklér RE/MAX 1 Developer z Trnavy.
„Třebaže nárůst objemu realitních transakcí je enormní, nelze automaticky tvrdit, že bude i nadále stabilně růst,“ uvedl investiční konzultant King Sturge Jan Kovařínský. Rozhodující vliv na konečnou bilanci letošního roku budou podle něj mít dva činitele. Prvním je výsledná verze úpravy fungování německých otevřených podílových fondů, které patří dlouhodobě k největším investorům na českém realitním trhu. Jejich investiční aktivity by však nová legislativa mohla výrazně utlumit.
Ešte 70 bytov je nepredaných v nitrianskom projekte Dynamik, ktorý sa rozhodol zvýšiť predajnosť uţ pred niekoľkými mesiacmi. "Súčasné zlacnenie je až do výšky 30 percent z pôvodných cien bytov v závislosti od veľkosti bytu. Najviac zlacneli menšie byty, po ktorých je aj najväčší dopyt. Zlacnenie bude určite platné do konca roka 2010,“ vraví Vladimír Vlha, manaţér developerských projektov spoločnosti Dynamik Holding, ktorý teraz ponúka novostavby od 1 300 do 1 500 eur/m2.
Druhým faktorem pro konečné výsledky letošních obchodů s nemovitostmi bude podle Kovařínského investiční apetit českých a slovenských privátních investorů, zejména skupiny CPI spojované s miliardářem Radovanem Vítkem. Právě CPI Group je zatím letos nejaktivnějším českým investorem. Od ledna do srpna 2010 firma utratila na českém trhu kolem 71,5 milionu eur, tedy přibližně 1,8 miliardy korun. To představuje 30 % všech letošních investic.
II. KOMERČNÍ NEMOVITOSTI 6)
King Sturge: Oživení realitního trhu je zatím jen křehké
E 1 5 .CZ Trh podnikatelských nemovitostí začíná ve srovnání s předchozím rokem ožívat. Zvyšuje se počet realitních obchodů a developeři začínají stavět nové kancelářské budovy. Svítá i na zvýšenou poptávku po pronájmech skladovacích prostor. Do stability má trh přesto ještě daleko. Shrnutí a výhled trhu zveřejnila realitní poradenská společnost King Sturge.
V porovnání s loňským zmrazením téměř veškeré nové výstavby kancelářských budov v Praze je podle King Sturge obrázek letošního roku přívětivější. V prvním pololetí začala stavba projektů Main Point a Keystone v Karlíně a City Element a City Deco na Pankráci. Do konce roku se má začít stavět Lyra Office Building v Praze 5, River Gardens a Rohan Business Centre v Karlíně a Green Court na Pankráci. Poptávku po pronájmech tuzemských skladů potáhnou podle King Sturge hlavně dobré výsledky německé ekonomiky a růst průmyslové výroby v Česku. „Vzhledem k tomu, že spekulativní výstavba je, a i nadále bude, prakticky nulová, veškerá nová poptávka se umístí ve stávajících volných nemovitostech a pomůže snížit míru neobsazenosti,“ řekl vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge Milan Korbelář. Zatímco na konci roku 2009 bylo v Česku prázdných téměř 18 % skladů, postrádalo v polovině letošního roku
4
Monitoring realitního trhu ČR a SR
nájemce 15,5 % skladových ploch. Na konci roku 2010 můţe být podle odhadu nepronajatých zhruba 14 % skladů.
7)
ECM REI prodala projekt obchodního centra v Rusku
ST A VE BN I -F O RU M. CZ Společnost ECM Real Estate Investments prodala za 18,7 mil. eur (asi 462 mil. Kč) většinový podíl ve firmě Ryazan Investors Company. Ta v ruském městě Rjazaň buduje obchodní centrum M5 Mall. Stoprocentní vlastníkem projektu se stane společnost PSJ New. Centru v Rjazani bude dominovat nákupní komplex. V areálu bude i multikino s pěti sály a bowlingové centrum. Dokončení stavby je plánováno na prosinec 2011. Náklady na výstavbu se pohybují kolem 4,2 mld. Kč. Na konci roku 2009 a letos se ECM zbavila svých klíčových kancelářských projektů v Praze, nevyšší budovy v Česku City Tower a sousední City Empiria, stejně jako přilehlých projektů City Court a City Forum. PSJ New je hlavním akcionářem jihlavské stavební firmy PSJ, která centrum v Rjazani staví. V čele dozorčí rady tuzemské PSJ je Milan Janků, zakladatel a většinový akcionář ECM REI. Janků kontroloval také PSJ. Svůj podíl spolu s dalšími aktivy vloţil do společného holdingu, který vytvořil se skupinou PPF. ECM REI se ale jeho součástí nestala. PPF Group má v realitním PPF ECM Holdingu 75 procent, Janků 25 procent.
Společnost Pankrác, za níţ stojí podnikatel a bývalý tenista Milan Šrejber, v únoru zahájila výstavbu další fáze kancelářského komplexu Budějovická 3 v Praze - Pankráci. "Nájemce teprve hledáme. V podstatě to stavíme spekulativně," potvrdil Vít Ulmann, marketingový ředitel společnosti Pankrác. Ke stávajícím 15 000 m2 nájemních ploch tak přibude dalších 10 000 m2 nedaleko stanice metra Pankrác. Náklady na dostavbu projektu podle Ulmanna přesahují 300 milionů korun a firma je podle něj hradí částečně z vlastních zdrojů, na zbytek si vzala úvěr. Táhnou zavedené lokality V hlavním městě je dnes volných více neţ 370 000 m2 kanceláří. Otázka, zda v dnešní době stavět či ne bez předem zajištěných nájemců, tak kromě financí závisí na lokalitě. V Praze 4 se kromě Budějovické 3 chystá výstavba dalších kanceláří spekulativně, tato lokalita je totiţ mezi nájemci ţádaná. "Pokud se jedná o dobrou lokalitu v Praze 4, nebál bych se do toho jít," řekl Frederik Poppe, místopředseda představenstva a ředitel akvizic uzavřeného investičního fondu ČSOB Property Fund. Upozornil však na budovu Filadelfie developera Passerinvest Group, jenţ byla v této městské části letos zkolaudována a doposud jejích téměř 29 000 m2 ploch zeje prázdnotou.
Krize zcela ještě neodezněla a už se vrací takzvaný spekulativní development. V Praze přibudou kanceláře za několik miliard korun.
Staví se ale i na Smíchově nebo v Karlíně. Smíchov má podle dostupných údajů nejvyšší obsazenost kanceláří volných jich je tam méně neţ 3 %, kdeţto v celé Praze to je téměř 14 %. Další kancelářská budova Lyra Office Building developera Immorent ČR vyrůstá v bezprostřední blízkosti stanice metra B Smíchovské nádraţí. Nabídne k pronájmu téměř 6 900 m2 a hotova má být zhruba za rok.
Developeři jsou opět ochotni více riskovat a v Praze se tak začíná probouzet výstavba kancelářských budov. Někteří investoři je dokonce staví bez předem zajištěného klíčového nájemce. Takzvaný spekulativní development přitom během krize prakticky vymizel. Developeři, kteří jsou budovy schopni zafinancovat, však věří, že se zaplní.
"Předpokládáme, že v době dokončení stavby dojde k očekávanému oživení realitního trhu. Z tohoto důvodu, a zejména díky mimořádné atraktivitě lokality, jsme si mohli dovolit zahájit výstavbu na spekulativní bázi," sdělil jednatel Immorentu ČR Tomáš Velemínský. Úvěr na projekt, jehoţ hodnota dosahuje zhruba 500 milionů korun, získal developer od mateřské Erste Bank.
8)
Developeři staví kanceláře bez předem známých nájemců
E K ON O MI K A. IH NE D. C Z
5
Monitoring realitního trhu ČR a SR
"Vysoká obsazenost v kombinaci s velice pokročilou úrovní jednání s budoucími uživateli vytváří pro Immorent ČR reálnou jistotu úspěšného zobchodování tohoto projektu," řekl Eduard Forejt, vedoucí oddělení pronájmu u realitně-poradenské firmy Jones Lang LaSalle, která pro budovu Lyra shání nájemce. Za renesancí spekulativního developmentu podle Forejta stojí nedostatek nově zahajovaných administrativních budov (kvůli zpřísnění požadavků financujících subjektů) a výhodné ceny stavebních prací. Karimpol Group staví v Karlíně kancelářský komplex Rohan Business Centre o velikosti zhruba 8 500 m2 pronajímatelných ploch. Slovenská developerská jednička HB Reavis Group pak ve stejné lokalitě zvaţuje zahájit spekulativní výstavbu jiného komplexu za více neţ 950 milionů korun - River Garden Office West.
stavět. Nicméně je zřejmé, že spekulativní výstavba je v současnosti zahajována pouze tam, kde je velká jistota budoucího pronájmu," dodal Forejt z Jones Lang LaSalle. Chystané projekty
Společnost Pankrác staví ve stejnojmenné praţské čtvrti projekt Budějovická 3. Dokončen má být koncem příštího roku. (300 milionů korun)
Developer
komerční budovu Lyra Office Building. Stěhovat se do ní bude moţné koncem roku 2011. (500 milionů korun)
Rohan
Tuzemské banky dnes při poskytnutí úvěru vyţadují, aby měl developer smluvně zajištěný nájem na 40 aţ 50 % kancelářských ploch. Navíc jsou v současnosti od developerů vyţadovány vlastní zdroje ve výši 40 aţ 50 % hodnoty celkové investice. "Před krizí v některých případech banky po developerech vlastní kapitál vůbec nechtěly," připomněl Forejt. Společným jmenovatelem budov stavěných dnes bez předem známých nájemců je podle něho velikost do 10 000 m2 a lokalita se stabilní poptávkou. "Díky takové velikosti a umístění je jak investice, tak riziko pronájmu na úrovni, která je stále pro dané developery motivací
Business Centre v praţském Karlíně chce
Karimpol dokončit nejpozději v březnu roku 2012. (250 milionů korun)
Opatrnost na místě Obezřetněji se k spekulativnímu developmentu staví CPI Group, která dostatek vlastních financí má. Letos jiţ z vlastních zdrojů proinvestovala přes miliardu korun a do konce roku hodlá ze svého utratit zhruba 3,5 miliardy korun. "Finanční náklady na spekulativní development jsou enormní v porovnání s alternativou - investicemi do hotových projektů. V této fázi hospodářského cyklu stále upřednostňujeme investice před vlastním developmentem," vysvětlil Zdeněk Havelka, šéf CPI Group. Jak dodal, příští rok však skupina spekulativní development nevylučuje.
Immorent ČR staví v Praze - Smíchově
River Garden Office West je název projektu slovenské realitní skupiny HB Reavis Group. Výstavbu kanceláří tam zvaţuje zahájit rovněţ "spekulativně". (950 milionů korun)
9)
Stát chce vytlačit haly a logistická centra z okraje Prahy na venkov
E 1 5 .CZ Ze společného plánu ministerstva zemědělství a ministerstva životního prostředí má dojít ke zdražení poplatků za vynětí pozemků ze zemědělského půdního fondu. To má za cíl, kromě omezení výstavby fotovoltaických elektráren, vytlačení developerů budujících sklady, logistická centra a nežádoucí městskou zástavbu dále od velkých měst, zejména Prahy, směrem na venkov. Podle ministra zemědělství Ivana Fuksy (ODS) je ke zdraţení motivuje to, ţe kaţdý den přichází ČR o 5 ha zemědělské půdy. Nyní je nejdraţší vynětí půdy z národních parků a chráněných oblastí. Čím blíţe městům, tím je levnější. Ministerstva nyní chtějí tento poměr obrátit.
6
Monitoring realitního trhu ČR a SR
„Chceme motivovat investory, aby v takové lokalitě, kde nemůžete investovat, stavět tovární haly, obchody, hypermarkety, aby šli dále do regionu,“ uvedl Fuksa. Nyní stát ročně inkasuje za poplatky za vyjmutí z půdního fondu tři aţ čtyři miliardy ročně, po změně by to mohlo být asi o miliardu více. Přesunout projekty dále na venkov ale podle analytika realitní poradenské společnosti King Sturge Ondřeje Novotného není jednoduché. O umístění projektu rozhoduje především dopravní infrastruktura v daném místě, nejlépe napojení na dálnici. „Další nevýhodou je dopravní dostupnost pro pracovníky,“ řekl deníku E15 Novotný. V logistických centrech sídlí také často i vedení těchto firem a otázkou je, zda by chtělo dojíţdět kaţdý den třeba z Prahy či jiného velkého města desítky kilometrů. Omezí i solární elektrárny Důsledkem zvýšení poplatků za vyjmutí půdy z půdního fondu je snaha zabránit výstavbě dalších slunečních elektráren. Stát tak tlačí na to, aby nadále vznikaly zejména na střechách objektů. Podle analytiků by zvýšení poplatků za vynětí půdy mohlo přimět investory k většímu vyuţívání brownfieldů.
10) Neobsadenosť industriálnych priestorov klesla na 5,5 % FIN AN CNI K .S K Aktivita v oblasti prenájmov logistických a skladovacích priestorov na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku svoje najvyššie hodnoty od tretieho kvartálu 2008. Ako sa uvádza vo výsledkoch prieskumu realitno-poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE), stalo sa tak napriek tomu, ţe na trhu sa neobjavila ţiadna nová ponuka industriálnych nehnuteľností. Zvýšený dopyt v oblasti prenájmov v spojení s absenciou nových dokončených projektov viedli k zníţeniu celkovej neobsadenosti, ktorá tak klesla na 5,5 %. Na konci druhého kvartálu 2010 dosiahli moderné logistické a skladovacie priestory celkovú plochu
takmer 1,021 mil. m2. Pribliţne 86 % všetkých moderných priestorov sa na konci druhého štvrťroka nachádzalo v Bratislave a okolí. Ako uviedol vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností CBRE Peter Jánoši, situácia na trhu sa čiastočne upokojila. Mnohí noví nájomcovia si totiţ podľa neho uvedomili jedinečnú príleţitosť, kedy sa na jednej strane nič nové nestavia a na druhej strane sú existujúce priestory ponúkané za historicky najniţšie ceny nájmov. "Stali sme sa svedkami mnohých relokácií spoločností zo starších a často drahších skladov do lacnejších a modernejších,“ skonštatoval Jánoši. V súčasnosti sú vo výstavbe štyri projekty s celkovou plochou 18 500 m2, ktorých dokončenie sa očakáva do konca tohto roku. Väčšinu, 76 % z nich tvoria takzvané built to suit projekty, teda priestory na mieru pre konkrétneho nájomcu, čo odráža finančnú neistotu a všeobecnú váhavosť v segmente industriálnych nehnuteľností. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa mnoţstvo priestorov vo výstavbe zvýšilo o 36 %. Z celkového čísla sa 85 % buduje mimo Bratislavy a jeden menší špekulatívny projekt v lokalite hlavného mesta. Celková aktivita v oblasti prenájmov dosiahla v druhom kvartáli tohto roka 71 tis. metrov štvorcových, a hoci 44 % z nej tvorili predĺţené kontrakty, prekonala očakávania analytikov. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka však celkové prenájmy vzrástli iba o 10 %, z čoho medziročná zmena v neobsadenosti skladových priestorov dosiahla pribliţne 31 tis. metrov štvorcových. Z hľadiska rozdelenia podielu na trhu dominoval v druhom kvartáli ProLogis, ktorý si pripísal 75 % všetkých uzavretých kontraktov. Najvyššie dosiahnuté nájomné zostávalo relatívne stabilné a v celoslovenskom priemere sa pohybovalo na úrovni od 3 do 4,25 eura za meter štvorcový na mesiac. Celkové mnoţstvo moderných industriálnych nehnuteľností v Bratislave a jej okolí sa nezmenilo od tretieho kvartálu 2009, odkedy zotrváva na úrovni 880 tis. metrov štvorcových, pričom väčšina z areálov sa nachádza pozdĺţ diaľnic D1 a D2. V súčasnosti je v tejto lokalite vo výstavbe iba jeden projekt s veľkosťou 2 800 metrov štvorcových. "V porovnaní s rovnakým obdobím
7
Monitoring realitního trhu ČR a SR
minulého roka je však súčasná stavebná aktivita veľmi slabá. Existuje niekoľko pozastavených projektov, ktoré majú predpoklad opätovného spustenia, iba ak sa im podarí dosiahnuť potrebné množstvo predprenájmov," uvádza správa CBRE. V druhom štvrťroku 2010 zaregistrovala CBRE v Bratislave výrazne zvýšenie dopytu po logistických a skladových priestoroch. Celkovo sa tu prenajalo 54 tis. metrov štvorcových, čo oproti prvému kvartálu znamená viacnásobné zvýšenie. V porovnaní s predchádzajúcim rokom ide o 14-percentný pokles v celkovom mnoţstve uzatvorených nájmov. Neobsadenosť priestorov klesla na 4,64 %, čo je zatiaľ najmenej od tretieho kvartálu 2008. Najvyššie dosiahnuté nájomné sa pohybovalo v rozmedzí 3,50 aţ 4,50 eur za meter štvorcový na mesiac v závislosti od lokality, dĺţky kontraktu a konkurenčnej ponuky. Mnoţstvo skladových a logistických priestorov dosiahlo mimo hlavného mesta v druhom štvrťroku 2010 pribliţne 140 tis. metrov štvorcových a podobne ako v predchádzajúcich troch kvartáloch, ani v tomto období sa na Slovensku nedokončil ţiadny nový projekt. CBRE zaznamenala uzavretie troch transakcií s celkovou plochou prenajatých priestorov 17 tis. metrov štvorcových. Vo výstavbe je jeden menší skladový priestor budovaný na špekulatívnej báze neďaleko Banskej Bystrice a dva projekty na východnom a severnom Slovensku pripravované na mieru pre konkrétnych nájomcov.
11) Londýnsky Tower 42 už nie je na predaj RE ALI TY .E TRE ND . S K Veľký záujem priviedol predávajúceho k myšlienke stiahnuť svoju ponuku. Fondy manaţované spoločnosťami BlackRock Inc., Hermes Real Estate a LaSalle Investment Management sa rozhodli ďalej nepredávať budovu Tower 42, ktorá je so svojimi 185 m najvyššou v londýnskej finančnej štvrti City. Dôvodom pre takéto rozhodnutie je rastúci záujem potenciálnych nájomcov a stúpajúce ceny prenájmov v lokalite. Firmy budú preto kancelársky veţiak radšej
manaţovať sami a pokúsia sa vyuţiť trend rastúceho nájomného, píše agentúra Bloomberg. Tower 42 bola na predaj od apríla tohto roku za viac než 300 miliónov libier (366 miliónov eur). Veţiak ponúka pribliţne 30 000 m2 kancelárií a spolu s ďalšími piatimi budovami je obsadený na 93 %. Mrakodrap bol pôvodne hlavným sídlom National Westminster Bank. Budova dokončená v roku 1980 za vtedajších pribliţne 72 miliónov libier bola aţ doteraz najvyššou vo finančnej štvrti. Čoskoro sa však má dokončiť výstavba ešte vyššieho mrakodrapu. Heron Tower rozostavaná na jar roku 2008 dosiahne maximálnu výšku 230 m.
III. REALITNÍ BYZNYS 12) Proti stavebním certifikátům se lze odvolat ST A VE BN I -F O RU M. CZ Certifikát, jímž autorizovaní inspektoři podle nové zákonné úpravy povolují stavby, je podle Nejvyššího správního soudu (NSS) správním rozhodnutím, a proto se lze proti němu odvolat. Soudy pak musejí projednat případné žaloby. NSS to uvedl v rozhodnutí, jímž vyhověl kasační stížnosti hnutí Nesehnutí a lidí z BrnaLíšně, protestujících proti stavbě bytových domů a ubytoven v Horníkově ulici. Právní úprava certifikátů je podle NSS nedostatečná, a soudy proto musejí v odůvodněných případech poskytnout ochranu poškozeným. NSS v rozsudku také znovu vyslovil názor, ţe není vyloučeno, aby se občanská sdruţení účastnila stavebních řízení, a to ani v případě, kdy se jedná o takzvané zkrácené stavební řízení. Institut autorizovaných inspektorů nedávno kritizovala také zástupkyně ombudsmana Jitka Seitlová. Inspektoři podle ní mohou porušit práva sousedů a dalších lidí, jichţ se stavba nějak dotýká. Praxe podle ní ukázala, ţe inspektoři mnohdy nezohledňují námitky sousedů nebo je vůbec neosloví.
8
Monitoring realitního trhu ČR a SR
Institut autorizovaného inspektora zavedl nový stavební zákon. Inspektor vydá certifikát, který fakticky nahrazuje stavební povolení. Stavebník se tak můţe vyhnout mnohdy zdlouhavému a pracnému stavebnímu řízení.
13) Kríza prečistí slovenský stavebný trh RE ALI TY .E TRE ND . S K Produkcia slovenských stavbárov by mohla tento rok poklesnúť v priemere o 7 percent. To je jeden z hlavných záverov augustovej Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva 2010, ktorú pripravuje spoločnosť CEEC Research. Sebadôvera stavebných spoločností sa príliš nezlepšuje, stále len jedna z troch firiem verí, ţe sa jej bude dariť lepšie ako konkurencii. Najmenej si dôverujú predovšetkým stavebné spoločnosti zaoberajúce sa inţinierskym staviteľstvom. Tie majú, podľa Dagmar Blahovej, vedúcej oddelenia stavebníctva, konjunktúry, vedy a techniky Štatistického úradu SR v ďalších mesiacoch tohto roka nepriaznivé očakávania hlavne vo vývoji zamestnanosti, a to v súvislosti so spomalením výstavby diaľnic a tieţ v dôsledku všeobecne nízkeho dopytu po stavebných prácach. Nedostatočný dopyt zostáva kľúčovým problémom stavbárov, obmedzuje takmer všetky stavebné spoločnosti. V prieskume takmer tri zo štyroch potvrdzujú, ţe majú menej zákaziek ako pred rokom, priemerné vyťaţenie kapacít je preto stále nízke, pohybuje sa na úrovni 70 percent. To spôsobuje výpadky v trţbách, ktoré by podľa odhadov mali byť v tento rok v stavebných podnikoch niţšie aţ o 7,3 percenta. Takýto stav nie je dlhodobo udrţateľný, čo sa odráţa aj v rozhodujúcich prioritách firiem. Všetky neustále hľadajú rezervy a efektívnejšie fungovanie na trhu je pre ne čoraz významnejšie. Väčšie, pôsobiace hlavne v inţinierskej výstavbe dali v aktuálnom slovenskom prieskume po prvý raz efektívnosti dokonca najvyššiu prioritu spomedzi krajín Vysegrádu. Malé a stredné firmy zo segmentu pozemného staviteľstva sa čoraz väčšmi sústreďujú na získanie strategického partnera pre svoje podnikanie.
Ľuboš Vančo, managing parter poradenskej spoločnosti KPMG, ktorá je jedným z partnerov prieskumu neočakáva zlepšenie vývoja v odvetví skôr ako v polovici budúceho roka. Predpokladá, že dovtedy prejde sektor viditeľnými zmenami, čo sa prejaví jednak akvizíciami niektorých hráčov a aj krachom niektorých stavebných spoločností. Oba trendy sú uţ dnes podľa neho na trhu celkom zreteľné. Na Kvartálnej analýze slovenského stavebníctva spolupracuje aj prieskumná agentúra Ispos Tambor, ďalšími partnermi sú Povaţská cementáreň Ladce a organizátori stavebného veľtrhu ForArch 2010.
14) Záujem o kúpu francúzskych zámkov a rezidencií je slabý T AS R. C OM Francúzska vláda v júni oznámila, že plánuje predať približne 1 700 nehnuteľností s cieľom znížiť vysoký štátny dlh. Minister pre rozpočet François Baroin vtedy povedal, ţe vo Francúzsku je stále veľa nehnuteľností v rukách štátu, omnoho viac neţ v iných krajinách, pričom mnohé z budov sú príliš drahé na udrţiavanie. Medzi ponúkanými nehnuteľnosťami je napríklad zámok južne od Paríža, vila v blízkosti Eiffelovej veže, kaštieľ z 13. storočia, kasárne či väznica v Lyone. Paríţ očakáva, ţe do troch rokov by Francúzsko mohlo získať z predaja pribliţne 1 miliardu eur. Ako sa však blíţi posledný termín tendrov na niektoré z ponúkaných nehnuteľností, stále viac sa ukazuje nízky záujem. Podľa informácií denníka Le Parisien, ktorý sa odvolal na nemenované zdroje z ministerstva financií, počet ponúk je minimálny. Informácie nepriamo potvrdil aj Jan Andrykowsky, ktorý má na starosti zahraničných investorov v paríţskej realitnej spoločnosti DTZ Holdings. Ako povedal, aj keď určitý záujem tu je, väčšinou však o nehnuteľnosti mimo lukratívnych lokalít, ktoré sú finančne menej náročné.
Společnost Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – member of BDO International Limited nepřebírá žádnou zodpovědnost
9
Monitoring realitního trhu ČR a SR
za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – member of BDO International Limited. Obrázek na titulní stránce: Tower 42, Londýn Aleš Smeták,
[email protected] Zuzana Tomková,
[email protected] Pavel Klinkovský,
[email protected]
APPRAISAL SERVICES – ZNALECKÝ ÚSTAV S.R.O. A MEMBER OF BDO INTERNATIONAL LIMITED. A UK COMPANY LIMITED BY GUARANTEE
10
