ESCROW SUATU PERJANJIAN PENGANTARAAN

Pandika : Escrow, Suatu Perjanjian Pengantaraan

ESCROW SUATU PERJANJIAN PENGANTARAAN Rusli Pandika (Dosen Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan) Escrow is an agreement to establish an impartial and trustworthy intermediary to collect, to clarify and to keep documents, commercial paper, valuable goods and/or money to be hand over to the party or parties in accordance with the conditions set forth in the escrow agreement. Escrow may take a substantial role to support the implementation of various transactions. Indonesian contract law is accommodative to the formation of an escrow-like agreement. The functions and purposes of escrow are substantially acceptable to Indonesian legal system. Keywords : escrow, commercial paper, parties agreement, contract law, legal system

PENDAHULUAN Meningkatnya interaksi antar masyarakat yang berasal dari lingkungan sistim hukum yang berbeda didunia ini, terutama setelah terjadinya revolusi besar dalam bidang teknologi informasi, komunikasi dan transportasi pada awal dekade yang lalu, telah membawa kita pada perjumpaan dengan lembaga-lembaga hukum yang asing bagi kita. Salah satu diantaranya adalah perjumpaan kita dengan lembaga hukum escrow yang berakar pada sistim common law dalam berbagai macam transaksi bisnis, baik transaksi perdagangan maupun transaksi keuangan.

228

Dibawah ini akan diadakan tinjauan singkat tentang apa yang dimaksud escrow, bagaimana kedudukan dan fungsinya serta bagaimana dapat kita pandang dari sudut hukum kita. PENGERTIAN Secara etimologis istilah escrow adalah berasal dari kata dalam bahwa Perancis "escroue" yang mengambil istilah Latin "scroda" artinya "strip of parchment". Kemudian istilah itu diadopsi kedalam istilah hukum Inggris menjadi "Escrow" yang semula berarti gulungan kertas untuk penulisan dokumen (scroll),

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. 1, No. 3, Maret 2002


kemudian berkembang penggunaannya untuk merujuk pada sebuah "deed" (akta) yang disimpan dalam escrow, bahkan kemudian istilah escrow hingga sekarang ini digunakan untuk merujuk pada escrow agreement atau escrow arrangement. Escrow pada hakekatnya adalah suatu penyimpanan (deposit) dokumen, surat berharga, barang atau uang pada suatu pihak yang netral, tidak memihak, dengan suatu instruksi khusus tentang bagaimana, dalam hal apa dan kepada siapa si penyimpan itu harus melepaskan (disburse) dokumen, barang atau uang tersebut. Dengan demikian Escrow Agreement adalah suatu persetujuan untuk menyimpan dokumen, surat berharga, barang atau uang pada suatu pihak yang netral, tidak memihak, dengan instruksi tentang bagaimana, dalam hal apa dan kepada siapa dokumen, surat berharga, barang dan/atau uang itu harus diserahkan. Escrow merupakan penunjang atas suatu transaksi pokok. Contoh, A (penjual) dan B (pembeli) telah mengadakan kesepakatan untuk mengadakan

jual-beli rumah. B memandang perlu untuk memastikan dipenuhinya kelengkapan dan kebenaran dokumen-dokumen rumah atas nama A serta kelengkapan syarat-syarat lainnya, sebaliknya A memandang perlu untuk memperoleh kepastian tentang tersedianya dana untuk pembelian rumah tersebut oleh B, dan dalam hal untuk pembelian rumah tersebut B memperoleh sumber dana dari pinjaman bank, maka A juga perlu memperoleh kepastian tentang diperolehnya pinjaman dana tersebut oleh B, sehingga pada waktu transaksi jual-beli yang disepakati dalam persetujuan jualbeli itu, transaksi bisa berlangsung dengan sempurna sesuai dengan syarat-syarat yang disepakati dalam persetujuan tadi. Untuk maksud itu, menyusul persetujuan jual-beli antara A dan B, maka mereka mengadakan perjanjian escrow (escrow agreement) dengan pihak ketiga yang netral, tidak memihak dan tidak mempunyai kepentingan, sebut saja C, yang berperan untuk menerima, memeriksa dan menyimpan dokumen-dokumen kelengkapan transaksi rumah yang harus dipenuhi oleh A, sebaliknya C akan menerima dan


229


menyimpan uang harga pembelian yang hams diserahkan oleh B. Setelah persyaratan transaksi diterima, dikaji dan disimpan oleh C, maka C akan menyerahkan kepada B dokumen-dokumen rumah tersebut dan menyerahkan kepada A uang pembayaran harga rumah pada waktu penandatanganan dokumen jualbeli. Pola dimana escrow Agreement merupakan three-party agreement seperti itu, yaitu antara A, B dan C adalah merupakan bentuk perjanjian escrow yang umum. Dalam escrow agreement demikian, A berkedudukan sebagai depositor atau grantor (pihak yang menitipkan) atas dokumen-dokumen rumah tetapi sebagai grantee (pihak yang akan menerima apa yang dititipkan) atas yang harga rumah; B berkedudukan sebagai depositor atau grantor atas uang harga rumah, sebaliknya menjadi grantee atas dokumen-dokumen rumah, sedan gkan C berkedudukan sebagai escrow holder atau disebut juga escrow agent. Dalam hal tertentu mungkin diadakan two-party escrow agreement misalnya dalam transaksi pemberian lisensi software (software license agreement), dimana perjanjian

230

escrow atas source code dari software yang dilisensikan, dapat diadakan hanya antara licensor sebagai depositor dengan escrow holder, sedangkan pihak licensee menjadi beneficiary dalam hal peristiwa tertentu atau syaratsyarat tertentu yang diuraikan escrow instructions terjadi atau terpenuhi. KEDUDUKAN DAN FUNGSI ESCROW Dengan ilustrasi singkat diatas, dapat diketahui bahwa kedudukan escrow adalah untuk menunjang, melengkapi (supplemental) terhadap suatu perjanjian pokok (perjanjian jual-beli, perjanjian lisensi, dan sebagainya). Malah lebih dari sekedar melengkapi (accessory contract), escrow juga dapat dipandang sebagai sarana untuk melaksanakan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan (terms and provisions) dari perjanjian pokok (principal contract) itu. Oleh karenanya escrow arrangement diadakan setelah pihak-pihak membuat perjanjian untuk mengadakan transaksi. Setelah principal agreement diadakan, barulah suatu escrow diadakan (opening an escrow), dengan cara membuat escrow



agreement yang memuat syaratsyarat escrow yang mengikat atau harus dipatuhi oleh escrow holder. Syarat-syarat demikian disebut escrow instructions. Fungsi escrow adalah untuk secara impartial melindungi kepentingan pihak-pihak yang mengadakan perjanjian pokok dalam melaksanakan perjanjian itu. Dalam transaksi jual-beli rumah, maka escrow berfungsi untuk melindungi baik kepentingan penjual maupun kepentingan pembeli, dalam transaksi pemberian lisensi software, maka escrow berfungsi untuk melindungi kepentingan Licensor maupun kepentingan Licensee. Hakekat escrow terletak pada peranan escrow holder sebagai pihak independen yang menerima, meneliti dan penyimpanan dokumen, surat berharga, barang atau uang yang disyaratkan dalam perjanjian pokok dan menyerahkan dokumen, surat berharga, barang dan/atau uang itu kepada pihak yang berhak dan sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam escrow instructions. Escrow holder tidak pasif sekedar menerima titipan yang diserahkan, tetapi aktif meminta apa yang

Law Review, Fakultas Hukum Universitas

harus dititipkan, jadi bertindak sebagai collector, bahwa menjembatani komunikasi diantara para pihak untuk memperlengkapi apa yang harus dititip dalam escrow. Dengan demikian peranan escrow holder adalah sebagai collector, sebagai clearing agent, sebagai depository agent atau custodian dan sebagai distributor atas dokumen, surat berharga, barang dan/atau uang yang ditaruh dalam escrow (in escrow atau in trust as an escrow), disamping berperan juga sebagai komunikator diantara pihak-pihak bertransaksi. Secara singkat peranan itu memperlihatkan fungsi escrow holder sebagai pihak pengantara (intermediary agent) diantara pihak-pihak dalam memenuhi syarat-syarat transaksi yang telah disepakati diantara mereka. Oleh karena itu escrow agreement atau escrow arrangement mempunyai karakter yang kuat sebagai suatu perjanjian pengantaraan (intermediary arrangement). JASA ESCROW Jasa escrow (escrow services) dapat diberikan oleh orang pribadi (individual escrow) atau oleh

Harapan, Vol. 1, No. 3, Maret 2002

231


suatu perusahaan berbadan hukum (escrow company). Pada prinsipnya jasa escrow tidak meliputi jasa nasehat hukum, juga tidak meliputi jasa mediasi dalam negosiasi diantara pihak-pihak yang mengadakan transaksi. Jasa escrow pada umumnya menekankan pada aspek-aspek kenyamanan (convenience), perlindungan (protection) dan aspek kerahasiaan (confidentiality). Aspek kenyamanan terwujud dengan peranan escrow holder sebagai clearing agent yang impartial, menjadi depository agent dan distributor yang bertindak untuk kepentingan pihak-pihak yang bertransaksi. Aspek perlindungan, tercipta dengan tindakan-tindakan escrow holder yang secara ketat dibatasi oleh escrow instructions yang telah ditetapkan bersama oleh pihak-pihak yang bertransaksi. Dan escrow holder juga wajib merahasiakan masalahmasalah yang berkenaan dengan escrow. Pemberian jasa escrow yang demikian tentu mensyaratkan kapasitas escrow holder atau escrow agent yang mempunyai integritas menjalankan fungsinya 232

dan mempunyai kemampuan untuk memikul beban tanggung jawab atas resiko yang mungkin timbul dari kesalahan yang dibuat dalam menjalankan kewajibannya. Kedudukan escrow holder yang demikian itu menyebabkan dibeberapa negara terdapat kewajiban untuk memenuhi persyaratan-persyaratan yang ketat, termasuk persyaratan reputasi dan kemampuan untuk bertanggung jawab secara finansial, sebelum lisensi diberikan oleh pemerintah atau asosiasi perusahaan escrow kepada mereka yang akan menjalankan pekerjaan atau usaha sebagai escrow holder. Jasa escrow dapat juga diadakan oleh bank. Bank-bank komersial kadangkala mengadakan jasa escrow sebagai bagian dari custody services (bagian dari trust activities). Dalam hal ini bank dapat menjadi escrow agent dalam berbagai transaksi keuangan, misalnya sebagai escrow agent dalam menerima setoran tunai, jaminan atau dokumen untuk kepentingan satu atau beberapa pihak. Hal ini dapat dimengerti, mengingat kedudukan bank



sebagai institusi yang bersandar pada kepercayaan masyarakat. Lepas dari kemungkinan adanya persyaratan lisensi bagi pekerja atau usaha jasa escrow, juga lepas dari praktek pemberian jasa escrow oleh bank sebagai institusi yang berpijak pada kepercayaan masyarakat, perjanjian escrow pada hakekatnya dapat diadakan dengan siapapun, sepanjang escrow holder yang ditunjuk dapat dipercaya oleh para pihak baik dari segi impartiality maupun trustworthy. TANGGUNG ESCROW HOLDER

JAWAB

Kedudukan escrow holder tercipta karena adanya escrow agreement atau escrow arrangement yang diadakan diantara escrow holder dengan pihak-pihak yang akan mengadakan transaksi (parties to principal contract) untuk mana escrow diadakan. Oleh karena itu escrow holder bertanggung jawab dengan bobot yang sama kepada semua pihak dalam transaksi itu. Seperti telah dikemukakan diatas bahwa escrow agreement disebut juga sebagai escrow instructions, karena didalamnya memuat secara

detail mengenai apa yang harus dilakukan dan apa saja wewenang escrow holder. Escrow holder wajib secara ketat menjalankan tugasnya sesuai dengan uraian dalam escrow instructions itu. Sehingga uraian yang rinci dan jelas mengenai apa yang wajib dilakukan oleh escrow holder adalah amat penting, untuk menghindarkan keragu-raguan atau salah tafsir. Escrow holder wajib mematuhi setiap syarat yang ditetapkan escrow instructions. Dalam hal terjadi perbedaan penafsiran antara para pihak mengenai syarat-syarat dalam escrow instructions yang tidak dapat diselesaikan dengan musyawarah, maka escrow holder dapat mengajukan perselisihan itu kemuka pengadilan untuk memperoleh putusan. Tanggung jawab escrow holder berakhir setelah terpenuhinya seluruh syarat-syarat yang tercantum dalam escrow instructions, dimana escrow holder menyerahkan (disburse) seluruh dokumen, surat berharga, barang dan/atau uang yang ditaruh dalam escrow kepada yang berhak (closing the escrow).


233


Hal yang penting dikemukakan disini adalah dilihat dari segi peralihan resiko antara pihakpihak yang akan bertransaksi, maka resiko atas barang, surat berharga, dokumen dan/atau uang yang ditaruh dalam escrow tetap menjadi tanggung jawab pihak grantor, dan resiko beralih kepada grantee sejak saat ia menerima penyerahan barang, dokumen, surat berharga atau uang itu dari escrow holder pada waktu escrow closing. Dengan demikian apabila dokumen, barang atau uang yang ditaruh dalam escrow itu musnah atau hilang, maka hal itu menjadi resiko grantor, dan selanjutnya hal itu juga menjadi urusan antara grantor dan escrow holder, bukan resiko dan urusan grantee. CONTOH TRANSAKSI YANG DIDUKUNG ESCROW

mengalami masalah dengan software tersebut, maka licensor akan memberi layanan bantuan untuk mengatasinya. Tetapi terdapat resiko pada licensee bahwa sewaktu-waktu dalam tenor perjanjian lisensi itu licensor bisa mengalami likwidasi, dan bila hal ini terjadi maka licensor tentu sulit mengatasi gangguan yang sekiranya terjadi pada software karena tidak memegang source code-nya. Untuk melindungi kepentingan licensee terhadap resiko itu, maka bersamaan dengan license agreement akan dibuat perjanjian penyimpanan source code yang bersangkutan oleh licensor dalam escrow (software escrow) yang syarat pokoknya adalah apabila licensor dilikwidasi maka licensee dengan sendirinya berhak memperoleh source code tersebut dari escrow holder.

Banyak transaksi yang layak dan cukup penting untuk didukung oleh jasa escrow. Pada software license agreement misalnya, licensor umumnya akan tetap menyimpan source code dari software yang diberikan lisensinya kepada licensee. Apabila dalam tenor license agreement ternyata licensee

Escrow juga dapat berperan dalam transaksi pembelian barang antara pihak-pihak yang berada pada negara yang berbeda. Pembeli melakukan pembayaran dengan credit card, money order, cheque atau transfer kepada escrow holder yang akan menyimpan uang pembayaran tersebut dan memberitahukan hal itu kepada

234



penjual untuk mengirimkan barangnya. Apabila dalam jangka waktu tertentu setelah pembeli menerima barang (inspection period) pembeli tidak mengajukan suatu claim atas barang yang diterimanya, maka escrow holder akan menyerahkan pembayaran kepada penjual. Dengan cara ini maka pembeli dan penjual menjadi terjamin kepentingannya dalam transaksi tersebut.

DI INDONESIA Escrow dibentuk melalui perjanjian, maka hubunganhubungan yang tercipta diantara pihak-pihak dalam escrow adalah hubungan kontraktual . Dengan sistem hukum perjanjian di Indonesia (menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata atau KUHPerdata) yang menganut sistem terbuka (v. Pasal 1338 KUHPerdata), maka pada dasarnya dibawah sistem hukum perjanjian Indonesia terbuka kemungkinan untuk mengadakan perjanjian escrow. Tetapi perjanjian demikian perlu dibuat dengan rinci dan tegas, karena disamping untuk mencegah keraguan dan salah tafsir dalam pelaksanaan tugas escrow holder

Law Review, Fakultas Hukum Universitas

seperti telah dikemukaan diatas, juga sangat penting karena perjanjian itu perlu memperlihatkan dengan jelas pola hubungan, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing pihak mengingat escrow bukan sesuatu yang telah melembaga dalam sistem hukum kita. Secara substansial, fungsi dan tujuan escrow tidak memperlihatkan tanda yang bertentangan dengan kesusilaan, kepatutan, ketertiban umum atau peraturan perundangan di Indonesia (v. Pasal 1335 dan Pasal 1337 KUHPerdata), sehingga tidak ada alasan hukum untuk mengenyampingkan atau meniadakan daya laku dari perjanjian escrow yang sekiranya diadakan. Sekalipun escrow mengandung unsur penitipan (depository), tetapi karakternya berbeda dengan lembaga Penitipan Barang (van bewaargeving) yang dimaksud dalam titel 11 Buku III KUHPerdata, bahkan juga berbeda dengan apa yang disebut dengan penitipan sejati (eigenlijke bewaargeving) yang bersifat sukarela (v. Pasal 1699 KUHPerdata) baik dalam fungsi Harapan, Vol. 1, No. 3, Maret 2002

235


maupun tujuannya. Penitipan barang yang dimaksud dalam KUHPerdata berfungsi sekedar penitipan belaka, perjanjian penitipan akan terjadi ketika barang titipan secara nyata diserahkan kepada pihak yang menerima titipan, dan pada akhirnya barang itu dimaksudkan untuk diserahkan kembali kepada pihak yang menitipkan. Sedangkan fungsi escrow bukan sekedar penitipan, tetapi juga meneliti dan memastikan tentang kebenaran apa yang dititipkan, escrow terjadi ketika diadakan escrow agreement, dan apa yang disimpan dalam escrow dimaksudkan untuk diserahkan kepada pihak lain (grantee), bukan kepada pihak yang menyimpan (grantor). Kebutuhan jasa escrow di Indonesia tidak diragukan lagi, tetapi kesukaran ftkan terjadi ketika kita harus, mendapatkan pihak yang netral dan terpercaya untuk menjadi escrow holder. Secara praktis, begitu sering kita temui kenyataan bahwa pihakpihak yang akan mengadakan transaksi jual-beli tanah (dan bangunan) misalnya, meminta bantuan notaris yang menjabat sebagai Pejabat Pembuat Akte 236

Tanah (PPAT) untuk mengatasi kesulitan-kesulitan yang timbul dalam pelaksanaan transaksi diantara mereka. Dalam pelaksanaan transaksi, pihak penjual biasanya keberatan untuk menandatangani akte jual-beli maka menurut hukum hak atas tanah (dan bangunan) itu berpindah kepada pembeli. Sebaliknya pembeli enggan untuk terlebih dahulu membayar harga tanah dan bangunan itu misalnya ke rekening bank milik penjual sebelum ditandatanganinya akte jual-beli oleh penjual, karena khawatir penjual akan menghindar untuk menandatangani akte itu setelah menerima uang pembayaran. Pembeli akan sukar membawa uang tunai sejumlah harga transaksi, apalagi dalam jumlah besar, maka pada waktu transaksi ia hanya membawa bilyet giro atau cek untuk pembayaran. Tentu penjual mempunyai resiko gagalnya pencairan atau pemindahbukuan cek atau bilyet giro itu. Pembayaran menjadi tidak terjamin. Maka para pihak yang sering meminta notaris yang menjabat PPAT itu untuk menyimpan serifikat tanah asli, begitu pula semua dokumen mengenai tanah dan bangunan itu,



berikut akte jual beli yang telah ditandatangani oleh penjual dan pembeli, dan tidak menyerahkan kepada pembeli sampai diperoleh kepastian bahwa pembayaran dengan cek atau bilyet giro telah terlaksana dengan baik. Bantuan notaris dalam ilustrasi ini sesungguhnya mengandung karakter escrow, dimana notaris telah menjadi depository agent atas akte jual-beli dan dokumendokumen tanah serta bangunan yang menjadi obyek transaksi. Notaris telah diterima sebagai pihak yang netral dan dapat dipercaya oleh kedua belah pihak yang mengadakan transaksi. Notaris telah menjembatani kesukaran teknis yang terjadi dalam praktek, sehingga berperan sebagai intermediary yang memastikan terpeliharanya kepentingan para pihak. Berlangsungnya permintaan bantuan kepada notaris yang digambarkan diatas dapat dimengerti karena notaris adalah suatu profesi yang memperoleh tempat khusus dalam tradisi civil law. Hal ini wajar karena adanya keraguan dan ketidakpastian hukum, sehingga keperluan jasa escrow banyak diisi oleh bankbank diluar negeri.

PENUTUP Escrow adalah perjanjian pengantaraan, yang mengangkat pihak yang tidak memikat dan terpercaya untuk menjadi penerima, pengumpul, peneliti dan penyimpan dokumen, surat berharga, barang atau uang untuk diserahkan kepada pihak yang berhak menurut cara dan syarat yang ditetapkan dalam escrow instructions. Sekalipun lembaga hukum asing, yang berakar pada tradisi hukum Inggris, secara substansial escrow dapat diterapkan di Indonesia dan tidak bertentangan dengan sistem hukum Indonesia. Escrow akan bermanfaat dalam menunjang berbagai transaksi, baik transaksi domestik Indonesia maupun yang bersifat internasional.

DAFTAR PUSTAKA Woelfel, Charles J. 1994. Encyclopedia of Banking and Finance, Vol.1. Probus Publ. Co. & Toppan Co. Ltd. Brinson, Dianne and Mark F. Radcliffe. 1996. Multi Media,

Law Review, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Vol. I, No. 3, Maret 2002

237


Law and Business Handbook. Menlo Park: Ladera Press. Dasso, Jerome et al. 1995. Real Estate. New Jersey: Prentice Hall. Lefcoe, George. 1993. Real Estate Transactions. Virginia: The Micchie Co. Cowles, George W. 1992. Trust Services for Corporate Customer dalam William H. Banghu et al. (ed). 1992. The Banker's Handbook. Tokyo: Toppan Co. Ltd. Prodjodikoro, R. Wirjono. 1974. Hukum Perdata tentang Persetujuan persetujuan Tertentu. Sumur Bandung.

238


ESCROW SUATU PERJANJIAN PENGANTARAAN

Recommend Documents