EP Economie en Praktijk DBFMO
door fotografie publicatiedatum AWM editie
: Michiel van Raaij : Diversen : 3 mei 2011 : 41
de architectuur voorbij
nummer 41 6e jaargang april/mei 2011 — € 15,–
Architectenweb Magazine Ongewenst Justitiepaleis Contract DBFMO Zachte waarden Active House Romantiek J Henry Fair Transformatie Dutch Health Tec Academy Tot op het bot DoggeRIJ Waterbuffer Groendaken Interview Doepel Strijkers Architects
â
Christian Richters
84 — AWM 41
DBFMO Welke kansen liggen er voor de architectuur als beheer- en onderhoudskosten in het ontwerpproces worden meegenomen? Bij enkele gebouwen die de afgelopen jaren in opdracht van de Rijksgebouwendienst door marktpartijen zijn gerealiseerd, zijn deze aspecten onderdeel van het contract. Meyer en Van Schooten Architecten, UNStudio en EGM architecten vertellen over hun ervaringen. Tekst Michiel van Raaij “Publiek-Private Samenwerking werkt pas goed als de partij die het risico het beste kan beheersen dat risico ook draagt”, schrijft de Rijksgebouwendienst op haar website. In de bekende Design & Build constructie wordt het risico bij de bouwer
gelegd in plaats van bij de opdrachtgever. Sinds enkele jaren gaat de Rijksgebouwendienst echter een stap verder. Met Design, Build, Finance, Maintain & Operate (DBFMO) wordt ook het risico van de financiering, het beheer en het onderhoud bij de markt gelegd. Consortia van de bouwers, investeerders en onderhoudsbedrijven gaan een verplichting aan voor 15 tot zelfs 25 jaar. De Rijksgebouwendienst betaalt voor die periode een vooraf vastgelegde prijs. Sinds 2007 heeft de Rijksgebouwendienst vijf projecten met een DBFMOcontract aanbesteed. Drie andere projecten zitten in de pijplijn. Voor de te realiseren gebouwen stelt de Rijksgebouwendienst een gedetailleerde outputspecificatie op. Architectonische kwaliteit is hier een onderdeel van. De precieze invulling van de bouwopgave laat de Rijksgebouwendienst over aan de markt. Door de marktpartijen vanaf de start van het project het beheer en onderhoud mee te laten nemen, hoopt de Rijksgebouwendienst grote besparingen te bereiken.
Welke rol spelen architecten in deze door marktpartijen gedomineerde processen? Biedt de aandacht voor het beheer en onderhoud kansen voor de architectuur?
DE ROL IN HET ONTWERPPROCES “Voor de architect verandert er eigenlijk niet zoveel”, zegt architect Do Janne Vermeulen van Meyer en Van Schooten Architecten. Als projectarchitect werkte Vermeulen aan de renovatie van het ministerie van Financiën in Den Haag en de nieuwbouw van de Kromhout Kazerne in Utrecht. Bij beide projecten maakte het architectenbureau als ingehuurd adviseur onderdeel uit van het consortium. In de ontwerpprocessen speelde Meyer en Van Schooten een centrale rol. “Dat wij een groot deel van de projectleiding doen is niet contractueel vastgelegd”, zegt Vermeulen, “maar wij geven wel aan dat wij het kunnen en willen doen.” Dat de architect de leiding neemt
EP
Economie en Praktijk DBFMO
85 — AWM 41
De vinnen in de gevel van het kantoorgebouw voor de DUO en de Belastingdienst in Groningen werken niet alleen als zonwering. ISS berekende dat de vinnen er ook voor zorgen dat de ramen minder vaak schoongemaakt hoeven te worden
in het ontwerpproces vindt Vermeulen logisch: “Als architect weet je welke informatie wanneer nodig is. Je hebt het overzicht.” Zowel het ontwerp voor het ministerie van Financiën als voor de Kromhout Kazerne is in een serie workshops tot stand gekomen. Die workshops heeft Meyer en Van Schooten voorgezeten. Ook architect Gerard Loozekoot van UNStudio vindt het logisch dat de architect de leiding heeft in het ontwerpproces. Als projectarchitect werkte Loozekoot aan de nieuwbouw van de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) de Belastingdienst in Groningen. “Als architectenbureau zijn wij gewend om de lead te nemen.” Een mooi ontwerp helpt volgens Loozekoot bovendien om een team op één lijn te krijgen. “De rol van de architect is vergelijkbaar met traditionele projecten”, vindt ook architect Erik Fokkema van EGM architecten. “Als architect ben je de componist van het stuk. In het ontwerpproces bepaal je het ritme waarin andere
adviseurs hun bijdrage leveren.” De ontwerpen die onder leiding van de architectenbureaus tot stand komen, leiden uiteindelijk tot een Best And Final Offer (BAFO): het voorstel van het consortium aan de Rijksgebouwendienst. Als het bouwproject vervolgens aan het consortium gegund wordt, neemt de bouwer de projectleiding van de architect over om het project binnen de gestelde tijd te realiseren.
KANSEN VOOR DE ARCHITECTUUR In de maanden dat naar het voorstel werd toegewerkt, werkte Meyer en Van Schooten net als de andere architectenbureaus intensief samen met de andere partijen. De ideeën waarmee het architectenbureau kwam om de gebouwen efficiënter te laten functioneren, beoordeelt Vermeulen niet als nieuw. “Die ideeën genereren we altijd. Het lastige is vaak om de opdrachtgever ervan te
overtuigen. Gezien de integrale verantwoordelijkheid die voor langere periode bij de investeerders ligt, worden dit soort ideeën bij deze contracten meer gewaardeerd.” In deze ontwerpprocessen konden de verschillende ontwerpoplossingen door de
— “Voor architecten verandert er eigenlijk niet zoveel” verschillende partijen, zoals de facilitair dienstverlener ISS, direct worden doorgerekend. Het was zo direct duidelijk wat een ontwerpbeslissing opleverde. Vermeulen verklaart niet eerder zo breed kennis in een ontwerp te hebben geïntegreerd. “In een van de workshops zat de ongediertebestrijding bijvoorbeeld aan tafel. Daar wist ik nog weinig vanaf.” Loozekoot van
86 — AWM 41
Bij de gevangenis op The Hague Rotterdam Airport is geïnvesteerd in materialen die lang meegaan en zodoende gedurende de looptijd van het DBFMO-contract niet vervangen hoeven te worden
UNStudio ziet de voordelen van het integrale ontwerpproces ook: “De specialistische kennis krijg je cadeau.” Fokkema van EGM sluit zich daarbij aan: “De keuzes die je maakt zijn weloverwogen.” Volgens Meyer en Van Schooten, UNStudio en EGM zijn er door de integrale samenwerking en het meenemen van de beheer- en onderhoudskosten op allerlei punten besparingen te bereiken. Soms ook juist door extra te investeren in het gebouw. Bij de renovatie van het ministerie van Financiën werd een tweede huidgevel en een atriumdak financieel haalbaar door de besparing in energiekosten die deze over een periode van 25 jaar opleverde. Bij zowel het ministerie van Financiën als de Kromhout Kazerne kon Meyer en Van Schooten ook flink besparen op de operationele kosten door de logistiek binnen de gebouwcomplexen te optimaliseren. Bij het ministerie van Financiën heeft het architectenbureau het restaurant boven het expeditiehof geplaatst. Over 25
jaar levert deze ultrakorte bevoorradingslijn een aanzienlijke kostenbesparing op. Bij de Kromhout Kazerne is bij de poort tot het complex een logistiek centrum ingericht waar vracht, post en afval centraal verwerkt worden. Door het logistiek centrum is er nog maar één punt waar vrachtauto’s kunnen laden en
— “De specialistische kennis krijg je cadeau” lossen en waar datgene dat het complex inkomt gecontroleerd wordt. De logistiek wordt zo veel eenvoudiger. “Deze oplossing is bedacht samen met ISS”, zegt Vermeulen. Vanuit dit centrum zorgen elektrische karretjes voor verdere distributie over het terrein. De vinnen die UNStudio voor de
gevel van de Dienst Uitvoering Onderwijs heeft ontworpen, dienen in de eerste plaats als zonwering. Uit de berekeningen van het schoonmaakbedrijf bleek echter dat de vinnen de schoonmaakkosten van de ramen ook met de helft verminderen. Met een extra coating op het glas werden de schoonmaakkosten nog eens gehalveerd. Loozekoot van UNStudio geeft toe dat hij in eerste instantie sceptisch was over de MO-component. Hij ziet echter dat het denken op de langere termijn resulteert in investeringen in bouwkundige kwaliteit: “Een gevelafwerking moet toch 25 jaar meegaan.” Om te besparen op de energierekening is het gebouw ook stevig geïsoleerd. “De EPC gaat richting de 0,7”, zegt Loozekoot, die denkt dat het gebouw een van de duurzaamste van Europa is. Bij het gevangenisgebouw dat Fokkema van EGM op The Hague Rotterdam Airport heeft ontworpen, resulteerde het denken op de langere termijn in investeringen in materialen die langer meegaan. “In plaats van linoleum pas je tegels toe, in plaats van plaatstaal
kies je voor baksteen.” De focus op onderhoud zorgt er ook voor dat dingen weggelaten worden. Fokkema: “Als je de vensterbank weglaat, hoef je die ook niet te onderhouden.”
DIALOOG TUSSEN ARCHITECT EN OPDRACHTGEVER Meyer en Van Schooten Architecten, UNStudio en EGM architecten beoordelen hun ervaringen met DBFMO allemaal als positief. “Het is echter geen magic formula”, zegt Vermeulen. EGM en UNStudio vinden DBFMO vooral geschikt voor de bouw van kantoren. “Voor de bouw van een publiek gebouw als een museum of een theater moet de architect in dialoog kunnen treden met de opdrachtgever”, vindt Loozekoot. Bij DBFMO staat de opdrachtgever op afstand. Dat heeft voor- en nadelen. De opdrachtgever legt op één moment zijn eisen op tafel. Doordat tussentijdse aanpassingen strak geformaliseerd zijn, worden deze pas doorgevoerd als deze goed besproken zijn. Het traject van ontwerp tot uitvoering is hierdoor kort en direct. De boetes bij het te laat opleveren van het gebouw verkorten de bouwtijd nog verder. “Al bouwen we hier nog niet zo snel als in Zuidoost-Azië”, nuanceert Loozekoot. Die korte doorlooptijd heeft wat Vermeulen betreft ook nog het voordeel dat er gedurende het ontwerpproces bij de verschillende partijen relatief weinig personele wijzigingen plaatsvinden. Door de formalisering van de dialoog tussen architect en opdrachtgever moet de opdrachtgever bij de start van het traject goed weten wat hij wil. De architectenbureaus zijn vooralsnog tevreden met de kwaliteit van de uitvraag. Het is te hopen dat de Rijksgebouwendienst die kwaliteit weet vast te houden bij minder prestigieuze projecten. Fokkema kwam in de outputspecificatie waar hij mee te maken had, al wel wat dingen tegen die niet klopten. Hij vraagt zich af of deze contractvorm wel geschikt is voor gebouwen met een specifieke bedrijfsvoering. “Het operationele element is bij gevangenissen bijvoorbeeld heel klein”, legt Fokkema uit, “omdat de bewaking er niet in meegenomen wordt.” In vergelijking met de kantoorgebouwen die Meyer en Van Schooten en
UNStudio hebben ontworpen, werden in de gunningcriteria voor het gevangenisgebouw dat Fokkema ontwierp relatief weinig punten toegekend aan de architectuur. De nadruk lag op de bouwkosten. De beoordeling van de kwaliteit van de architectuur door de Rijksgebouwendienst kan bovendien wel wat transparanter, vindt Fokkema. Consortia die een voorstel indienen, krijgen momenteel betrekkelijk
— Bij DBFMO staat de opdrachtgever op afstand weinig feedback over de door hun voorgestelde architectuur. Vermeulen acht DBFMO niet geschikt voor opdrachtgevers die nog niet weten wat ze willen en opdrachtgevers die iets heel nieuws willen. Voor de toepassing van bijvoorbeeld een vernieuwend installatieconcept is een opdrachtgever nodig die daar zelf het risico van durft te dragen. De marktpartijen in de consortia zullen uiteindelijk toch risico’s mijden. In het oorspronkelijke ontwerp voor de Kromhout Kazerne zat een installatieconcept dat in Nederland nog niet eerder was toegepast. Dat concept is uiteindelijk toch
87 — AWM 41
aangepast. “Je kunt innovatief zijn met bewezen technieken”, zegt Fokkema.
INTEGRAAL ONTWERP Net als de andere architecten ziet Vermeulen vooral de voordelen van DBFMO. Door het integrale ontwerpproces was Meyer en Van Schooten in staat overal dieper op in te gaan. Doordat Meyer en Van Schooten kon bewijzen dat het bureau het ontwerp tot in de uitvoering kon begeleiden, werd het bureau ook gevraagd de werktekeningen te maken. Voor beide projecten ontwierp het bureau ook het interieur, het meubilair, de verlichting en de signing – waar nodig met eigen adviseurs. “Voor het consortium was het wel zo makkelijk dat wij alles deden”, verklaart Vermeulen. Wat levert DBFMO financieel uiteindelijk op voor de Rijksgebouwendienst? De echte besparingen worden gerealiseerd waar het hoort: niet in de bouw maar in het ontwerpproces en de exploitatie. Het ministerie van Financiën werd aanbesteed voor een som die circa 15% onder het gereserveerde budget lag. Bij de Kromhout Kazerne lag de som 20% onder budget. “De architect wordt in de bouw vaak gezien als een partij die geld kost”, zegt Fokkema, “in een integraal ontwerpproces is de architect degene die voor de echte bezuinigingen zorgt.”—
Jannes Linders
EP
Economie en Praktijk DBFMO
Door een slimme logistiek wordt bij de Kromhout Kazerne bespaard op de operationele kosten
