Eindrapport ‘Vooronderzoek EPK Vastgoedsector’
Opdrachtgever Projectnummer Rapportagedatum
: Ministerie Infrastructuur & Milieu : 26.15.00076.1 : 22-05-2015
Onderzoekgegevens Type onderzoek: Projectnummer:
Vooronderzoek 26.15.00076.1
Opdrachtgever Opdrachtgever: Contactpersoon: Postadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer:
Ministerie van Infrastructuur en Milieu Dhr. drs. K.J.M. Koops Postbus 20901 2500 EX Den Haag 06 - 511 36 523
Opdrachtnemer Opdrachtnemer: Contactpersoon: Bezoekadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer: Faxnummer: Website: E-mail:
Search Ingenieursbureau B.V. Dhr. M. Smulders Meerstraat 2 5473 AA Heeswijk 0413-241 666 0413-241 667 www.searchbv.nl
[email protected]
Colofon rapportage Opgesteld door:
Gecontroleerd door: Document versie: Rapportagedatum:
Mevr. M. Petit dit de la Roche (Search Ingenieursbureau) Dhr. M. Smulders (Search Ingenieursbureau) Dhr. J. Kanselaar (Search Consultancy) Dhr. R. Vader (Royal HaskoningDHV) Dhr. R. van Bergen (ISSO / DBCA) Dhr. A. de Jong (Energy Matters / DBCA) Dhr. M. Smulders (Search Ingenieursbureau) v1 22 mei 2015
1
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ........................................................................................................................................................ 3 1
INLEIDING ...................................................................................................................................................... 4 1.1
Achtergrond ................................................................................................................................................ 4
1.2
Vraagstelling en afbakening ‘Vooronderzoek EPK Vastgoedsector’........................................................... 4
1.3
Onderzoeksaanpak .................................................................................................................................... 5
1.4
Leeswijzer .................................................................................................................................................. 7 BESTAANDE METHODEN EN WET EN REGELGEVING ............................................................................. 8
2 2.1
Wet- en regelgeving gebouwen en inrichtingen .......................................................................................... 8
2.2
Bestaande methodieken en instrumenten .................................................................................................. 9
2.3
APK – Algemene Periodieke Keuring ....................................................................................................... 10
3
BARRIÈRES OM NIET AAN DE SLAG TE GAAN ........................................................................................ 11
4
ADVIES EN PROCES EPK .......................................................................................................................... 13 4.1
Ontzorgen ................................................................................................................................................. 13
4.2
EPK Proces en handhaving ...................................................................................................................... 14 BEPROEVING DRIETAL PILOTS ................................................................................................................ 17
5 5.1
Pilot Retail ................................................................................................................................................ 18
5.2
Pilot Scholen ............................................................................................................................................ 21
5.3
Pilot Kantoren ........................................................................................................................................... 22
5.4
Pilot deel 2 Continuïteit, periodiek karakter en marktwerking middels een Online benchmark ................. 24
6
BIJLAGEN .................................................................................................................................................... 25 6.1
Bijlage Overzicht geïnterviewde personen ............................................................................................... 25
6.2
Bijlage Interview protocol.......................................................................................................................... 26
6.3
Bijlage Energy navigator........................................................................................................................... 28
2
VOORWOORD In het Energieakkoord van juli 2014 is energiebesparing voor gebouwen opnieuw geagendeerd. Of de omschakeling van fossiele naar duurzame energiebronnen nu wel of niet gaat lukken, het is zeer de moeite waard om ondertussen verspilling van energie in de gebouwde omgeving tegen te gaan, al was het maar omdat 40% van de energie wordt verbruikt in relatie tot gebouwen. Isolatie, afstelling van installaties en bewust gebruik van gebouwen zijn de meest eenvoudige en efficiënte manieren om energie te besparen. Wanneer we ons realiseren dat de totale energierekening voor gebouwen zo’n €100 miljard bedraagt, is het besparingspotentieel enorm. Bij nieuwbouw is energiezuinigheid met het bouwbesluit in de hand vrij eenvoudig te handhaven bij het verstrekken van een vergunning. Bij bestaande gebouwen is invoering en handhaving van energiezuinigheid veel lastiger. Het gaat immers om nogal technische ingrepen aan bestaande gebouwen bij eigenaren en huurders die wel iets anders aan hun hoofd hebben dan het uitzoeken, uitvoeren, betalen of gefinancierd krijgen en monitoren van het beoogd effect van de isolatie van hun gebouwen, het vervangen of afstellen van hun gebouwinstallaties; laat staan het veranderen van hun gedrag in beheer van vastgoed en gebruik van huisvesting. Ook al bestaat de Wet Milieubeheer al sinds 1993, de handhaving op het punt van energiezuinigheid van de gebouwde voorraad moet feitelijk nog beginnen. Op grond van deze wet is de drijver van de inrichting verantwoordelijk voor het naleven van de milieuregelgeving met betrekking tot de inrichting en het gebruik van het gebouw. Dat maakt ook partijen die een gebouw gebruiken als huurder op grond van het Activiteitenbesluit verantwoordelijk voor het realiseren van energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder. Om hierin versnelling te brengen hebben de Ministeries EZ, BZK en IM zomer 2014 de markt opgeroepen ideeën aan te reiken voor een Energie Prestatie Keuring (EPK) en de werking ervan te toetsen. Dat heeft geleid tot een opdracht aan een samenwerking van enkele partijen om na te gaan waar de drempels precies zitten en hoe die zouden zijn te nemen, teneinde te komen tot een effectieve EPK voor gebouwen. Een EPK die bovendien draagvlak heeft in de sector en efficiënt is in haar handhaving. De opgave van de nu voorliggende vooronderzoek is het in kaart brengen van de mogelijkheden, kansen, drempels en werking van bestaande instrumenten binnen de vastgoedsector, teneinde een EPK te ontwikkelen die zowel door de gehanteerde systematiek als acceptatie voor vastgoedeigenaren en vastgoedgebruikers, resulteert in een substantiële energiebesparing. Uitgangspunt hierbij is dat de EPK hanteerbaar is voor uitvoerende marktpartijen en acceptabel is voor handhavers van de beoogde maatregelen. Ambitie is dat het EPK inspeelt op wat mensen beweegt om energiebesparing wel ter hand te nemen. Daarmee is dit vooronderzoek een zoektocht naar de vanzelfsprekendheid naar duurzame bedrijfsvoering, waarbij energiebesparing een vanzelfsprekend element is in het handelen, in plaats van iets dat separaat moet worden beargumenteerd. Het is daarmee tevens een zoektocht naar hoe energiebesparing kan worden gepresenteerd als een kans voor verbetering van het milieu, het imago, de financiën en een duurzame toekomst, waarmee een vanzelfsprekende beweging ontstaat van aandacht voor het doorvoeren van energiebesparende maatregelen. Wanneer op deze manier energiebesparende maatregelen vanzelfsprekend worden komt dat de handhaafbaarheid ten goede. Het bevoegd gezag wordt ontlast wanneer zij zich slechts zou hoeven te richten op uitzonderingen. Van die zoektocht doet dit rapport verslag. De geregistreerde barrières en mogelijkheden leiden, gegeven de doelstelling, tot ingrediënten van een EPK, die vervolgens op hun effectiviteit zouden kunnen worden getest in enkele pilots. Wanneer duidelijk is welke ingrediënten effectief zijn, kunnen die worden samengebracht in een EPK, die indien nodig per sector een enigszins onderscheiden samenstelling zal hebben. Hiervoor worden in dit rapport aanbevelingen gedaan.
3
1
INLEIDING
1.1
Achtergrond
In het Energieakkoord voor Duurzame groei uit 2013 zijn diverse afspraken gemaakt voor de verduurzaming van de Nederlandse samenleving en economie. Met als doelstelling voor energiebesparing van jaarlijks gemiddeld 1,5 procent van het finale energieverbruik in Nederland en 100 PJ aan besparing in het finale energieverbruik van Nederland per 2020. Binnen de eerste van tien pijlers ‘Energiebesparing in de gebouwde omgeving’ richten de afspraken zich zowel op de gebouwde omgeving, als op het vergroten van de energie-efficiëntie in de industrie, de agrarische sector en het overige bedrijfsleven. Waarbij voor de gebouwde omgeving wordt gestreefd naar een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Om de gewenste energiebesparing in de gebouwde omgeving te kunnen realiseren zijn meerdere afspraken vastgelegd in het Energieakkoord. Voor de vastgoedsector zijn de voornaamste twee: A) Betere uitvoering en handhaving Wet Milieubeheer De Wet milieubeheer verplicht bedrijven en instellingen (waaronder vastgoed) met een minimaal jaarlijks elektriciteitsverbruik van 50.000 kWh of een minimaal jaarlijks gasverbruik van 25.000 m³ om deze energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van minder dan vijf jaar uit te voeren. De uitvoering hiervan krijgt prioriteit, waarbij nadrukkelijk ook de partijen die niet deelnemen aan de energieconvenanten benaderd worden, in het kader van gelijke behandeling. B) Pilot ‘EPK-systeem’ (Energie Prestatie Keuring) Er wordt een pilot uitgevoerd gericht op continuering in 2016 met een zogenaamd ‘EPK-systeem’ (Energie Prestatie Keuring), waarbij dit systeem als effectieve hulp voor ondernemingen kan bijdragen aan de realisatie en handhaving van alle maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder, conform Wet milieubeheer. De EPK-pilot wordt ingericht ter ondersteuning van bedrijven, en heeft tevens een toetsende rol in de vorm van een periodieke keuring (naar analogie met de APK-keuring voor auto’s) door erkende dienstverleners. Bedrijven en instellingen (inclusief vastgoedpartijen) die onder de energiebesparingverplichting van de Wet milieubeheer vallen, kunnen op vrijwillige basis aan deze pilot deelnemen. In najaar 2015 wordt de werking op specifieke punten geëvalueerd. Bij de evaluatie door de partijen zal naast effectiviteit ook worden bezien of de EPK-pilot positief wordt ervaren door ondernemingen en overheid. Bij een positief resultaat voor beide wordt het EPK-systeem in 2016 ingevoerd in de sectoren waarvoor uit de pilot blijkt dat de EPK werkt. Als voortvloeisel uit bovenstaande heeft de Rijksoverheid in 2014 een verzoek aan de markt gedaan op mee te werken aan de vormgeving van de EPK-pilots. Op basis van de plannen die zijn ingediend voor de vastgoedsector hebben het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) besloten voor de vastgoedsector eerst een vooronderzoek te laten uitvoeren alvorens gestart wordt met een EPK-pilot. Hiervoor zijn verschillende organisaties die een voorstel hadden ingediend, gevraagd gezamenlijk op te trekken. Dit heeft geresulteerd in een samenwerkingsverband tussen Search Ingenieursbureau, Royal Haskoning DHNV, DBCA, ISSO en BAM Techniek. Waarbij het vooronderzoek gericht is de drie subsectoren; kantoren, retail en scholen. 1.2
Vraagstelling en afbakening ‘Vooronderzoek EPK Vastgoedsector’
Zoals eerder beschreven is vanuit het Energieakkoord de EPK als maatregel genoemd om binnen de vastgoed sector een bijdrage te leveren aan de energiebesparingdoelstellingen. Om dit te realiseren moet de EPK aansluiten bij de wensen en mogelijkheden die er bestaan binnen deze sector.
4
De centrale vraagstelling van dit onderzoek is dan ook: ‘Waaraan moet een EPK voor de vastgoedsector voldoen om een zo groot mogelijke bijdrage te leveren aan energiebesparing?’ Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden heeft dit vooronderzoek als doel het in kaart brengen van de mogelijkheden, kansen, dilemma’s en bestaande instrumenten binnen de vastgoedsector om een EPK te ontwikkelen die breed wordt gedragen binnen de sector en zowel door de gehanteerde systematiek als de acceptatie resulteert in een substantiële energiebesparing.
Als subdoelstellingen zijn geformuleerd: ● Verkrijgen breed draagvlak voor de ontwikkeling en introductie van een EPK binnen de vastgoedsector; ● Inzicht verkrijgen van bestaande instrumenten en de werking daarvan om te bepalen welke aspecten gebruikt kunnen worden in een EPK voor vastgoed; ● Inzicht in dilemma’s bij zowel de vastgoedeigenaren, beheerders en gebruikers om nu al te voldoen aan eisen vanuit activiteitenbesluit en wet milieubeheer; kortom ‘wat beweegt mensen om dingen wel of niet te doen’; ● Welke, zowel bestaande als nieuwe, maatregelen, instrumenten, regelgeving en methodieken kunnen de huidige dilemma’s en drempels om energiebesparende maatregelen door te voeren oplossen. Het vooronderzoek is gericht op volgende drie subsectoren: 1. Kantoren; binnen deze categorie is meegenomen commerciële utiliteitsgebouwen en gemeentelijke gebouwen voor zover deze een kantoorfunctie hebben; 2. Retail; dit betreffen zowel solitaire winkels als winkelcentra. De supermarktbranche is niet meegenomen omdat deze in een afzonderlijke EPK pilot zijn verenigd; 3. Scholen; hieronder vallen grotere scholencomplexen uit het voortgezet onderwijs, ROC’s, Hogescholen en Universiteiten. 1.3
Onderzoeksaanpak
De projectaanpak was gericht op het bundelen van de kennis en inzet van de projectpartners om op een efficiënte en effectieve wijze de vraagstelling van het vooronderzoek te beantwoorden. Hierbij is gebruik gemaakt van de netwerken van de projectpartners binnen de vastgoedsector. Gestart is met een deskresearch naar bestaande methodieken, instrumenten en wet- en regelgeving zoals die reeds beschikbaar zijn en voor zover deze betrekking hebben op het verduurzamen van vastgoed. Het overzicht dat dit heeft opgeleverd is gebruikt tijdens een workshop tussen de projectpartners om te bepalen welke instrumenten mogelijk bruikbaar zijn voor de EPK. Daarnaast is de inventarisatie gebruikt in interviews om te toetsen van welke instrumenten de vastgoed partijen al gebruik maken en welke volgens hen onderdeel of basis kunnen dienen van een EPK. Voor het ophalen van marktinformatie en het toetsen van het draagvlak voor EPK pilots zijn interviews afgenomen. Doel van de interviews was een beeld te krijgen in welke mate en met welke methodieken partijen bezig zijn met verduurzamen en welke dilemma’s zij hierbij ondervinden. Daarnaast is gesproken over hun beeld van kenmerken waar een EPK aan zou moeten voldoen. Hiervoor is bewust gekozen om een breed spectrum van partijen uit de vastgoedsector van vastgoedeigenaren, gebruikers, gemeenten, beheerders en belangenorganisaties te interviewen. In onderstaande figuur is aangegeven welke partijen voor welke subsectoren zijn geïnterviewd. In bijlage 1 is een totaal overzicht opgenomen van de partijen en personen die zijn geïnterviewd.
5
Voor een gestructureerd verloop van de interviews en het gelijkwaardig kunnen interpreteren van de uitkomsten is een interview protocol opgesteld. Dit protocol is ook gehanteerd voor de uitwerking van de individuele interviews. In bijlage2 is dit interview protocol opgenomen. De uitwerking van de individuele interviews kunnen op aanvraag ter beschikking worden gesteld en indien de geïnterviewd hiervoor toestemming geeft ter beschikking worden gesteld. Naast deze interviews zijn ook vele informele contacten geweest met marktpartijen en instanties om te vernemen hoe de vastgoedmarkt staat tegen over de invoering van een EPK. Voorbeelden hiervan zijn gesprekken tijdens bijeenkomsten van het Platform Duurzame Huisvesting en tijdens het Benelux Energy Efficiency in Building Laboratory (EEB lab).
Figuur 1 Overzicht subsectoren bedrijven / instellingen interviews
De uitkomsten van de interviews zijn in een workshop met de projectpartners gebruikt als input om de overeenkomsten en verschillen tussen de subsectoren te identificeren. In die workshop is ook het raamwerk voor de drie EPK pilots vastgesteld zodat dit verder per subcategorie kon worden uitgewerkt. Alle verkregen informatie, documentatie en opgedane kennis heeft als input gediend voor het de voorstellen van de EPK Pilots voor kantoren, retail en scholen welke zijn opgenomen in dit rapport.
6
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 4 wordt de inventarisatie van de bestaande methoden voor energiebesparing in de gebouwde omgeving weergegeven en de al fingerende wet- en regelgeving. Tevens staat beschreven welke zaken kunnen worden geleerd vanuit de APK voor auto’s bij het uitvoeren van EPK-pilots. Hoofdstuk 5 beschrijft de dilemma’s van die uit de interviews naar voren zijn gekomen ten aanzien van het doorvoeren van maatregelen voor energiebesparing in de gebouwde omgevingen. Op basis van de interviews en de marktkennis van de projectpartners hebben we in hoofdstuk 6 beschreven aan welke kenmerken een EPK voor de vastgoedsector moet voldoen om in te spelen op de dilemma’s en uit te groeien tot een instrument dat resulteert in energiebesparing voor gebouwen. We sluiten de rapportage af met een drietal voorstellen voor EPK pilots.
7
2 2.1
BESTAANDE METHODEN EN WET EN REGELGEVING Wet- en regelgeving gebouwen en inrichtingen
De regelgeving over energiegebruik in gebouwen en inrichtingen in Nederland is deels gebaseerd op Europese afspraken die zijn vastgelegd in Europese richtlijnen. Deze richtlijnen dienen door iedere lidstaat omgezet te worden in nationale regelgeving. De richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD) en de richtlijn over energie-efficiency (EED) bevatten de bepalingen die relevant zijn voor energiebesparing bij vastgoed. Daarnaast kent de wet milieubeheer een energiebesparingseis voor inrichtingen die is opgenomen in het Activiteitenbesluit. Bouwbesluit - Energieprestatie van gebouwen (EPBD) Een groot deel van de regelgeving voor energiegebruik in vastgoed is gekoppeld aan het gebouw zelf. Er zijn eisen voor de energiezuinigheid van het gebouw en de installaties die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Deze voorschriften richten zich op het realiseren van een energiezuinig nieuw gebouw. Deze voorschriften in het bouwbesluit voor nieuwe gebouwen vloeien voort uit de implementatie van de Europese (herziene) richtlijn voor energieprestatie van gebouwen (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive – 2010/31/EU). Via het Bouwbesluit wordt de NEN 7120 norm en de daaraan gekoppelde NEN 7125 norm (EMG) aangewezen als berekeningsmethode voor energiezuinigheid van gebouwen. Voor bestaande gebouwen is vanuit de herziene EPBD-richtlijn het opstellen van een energielabel bij verkoop of het aangaan of vernieuwen van een huurcontract verplicht. Gekoppeld aan dit energielabel is er het aanvullende maatwerkadvies dat een aantal standaard energiebesparende maatregelen bevat die gebaseerd zijn op de informatie in het opgestelde energielabel en dus ook gebaseerd zijn op het profiel van het huidige energiegebruik in een gebouw. Energie-efficiëntie (EED) De Energie-efficientie-richtlijn (EED – Energy Efficiency Directive 2012/27/EU) bevat de bepaling dat in bestaande gebouwen die niet onder KMO vallen, iedere 4 jaar een energie-audit plaats moet vinden. De richtlijn geeft voorts de eisen waaraan de audit en de uitvoering daarvan moet voldoen. Deze audit richt zich zowel op het gebouwgebonden als op het procesgebonden energiegebruik inclusief vervoer. Aangegeven wordt dat een op levensduurkosten gebaseerde methode gebruikt moet worden om de haalbaarheid van maatregelen te bepalen. Aangezien deze richtlijn geen directe werking heeft, moet uit de implementatie in Nederland duidelijk worden hoe deze eis voor een 4-jaarlijkse energie-audit vorm zal krijgen. Hoe de implementatie van dit onderdeel van de richtlijn vorm krijgt is (bij het schrijven van dit rapport bij de opstellers) niet bekend. Wet Milieubeheer en Activiteitenbesluit Het Activiteitenbesluit, dat de regelgeving van de wet Milieubeheer uitwerkt voor inrichtingen, bevat een energiebesparingseis. Deze eis is verwoord in art 2.15 en is van toepassing op inrichtingen met een jaarlijks energiegebruik groter dan 50.000 kWh elektriciteit en 25.000 m³ aardgas. Indien het bevoegd gezag twijfelt of een inrichting aan deze eis voldoet kan een verplicht energiebesparingonderzoek opgelegd worden bij inrichtingen met een energiegebruik groter dan 200.000 kWh elektriciteit of 75.000 m³ gas. De energiebesparingseis bepaalt dat maatregelen met een terugverdientijd korter dan 5 jaar binnen een inrichting uitgevoerd dienen te worden. Op basis van deze eis zijn binnen het Energieakkoord lijsten opgesteld met energiebesparende maatregelen. Deze maatregelenlijsten zijn voor verschillende sectoren opgesteld.
8
2.2 Bestaande methodieken en instrumenten Middels een deskresearch en verifiëring tijdens een workshop voor projectleden is de volgende lijst tot stand gekomen. Deze lijst met methodieken en instrumenten is gebruikt in de interviews om te toetsen welke volgens hen onderdeel kunnen worden van de toekomstige EPK. Naam methodiek / instrument
Omschrijving
EPA-U (maatwerk)
Energieprestatieadvies. De EPA-U is een vastgelegde methodiek voor het bepalen van energieprestaties van bestaande gebouwen.
EPA Duo Label
Energieprestatieadvies plus splitsing van maatregelen huurder en eigenaar.
BREEAM in use
Breeam in use is een bestaand gebouw waarderingmethodiek op 9 categorieën. Er wordt over 3 fases (asset, beheer en gebruik) beoordeeld.
LEED
Bestaande gebouwen moeten aan 9 primaire vereisten voldoen, en worden verder getoetst op 34 criteria, tijdens een driemaandelijkse prestatieperiode. Eisen vanuit LEED zijn dat het gebouw over tenminste 12 maanden gebruik wordt beoordeeld, dat het hele gebouwen betreft en dat deze voldoen aan nationale en lokale milieuwetten of –regels
GPR gebouw
GPR is een gebouw waarderingsmethodiek op 5 categorieën.
GRESB
Online survey bestaande uit ongeveer 50 vragen. De uitslag van de Benchmark geeft de deelnemers (beleggers/vastgoed eigenaren) inzicht in behaalde prestaties t.o.v. andere portefeuilles en eigen prestaties in voorgaande jaren.
Greencalc
LCA Rekeninstrument voor het beoordelen en vergelijken van de mate 'duurzaamheid' van vooral gebouwen, waarbij de duurzaamheid van een gebouw wordt uitgedrukt in een milieu-index. Hoe hoger de milieu-index hoe hoger de milieukwaliteit van het gebouw. GreenCalc+ maakt daarbij onderscheidt tussen de milieukwaliteit van het gebouw (Milieu-Index-Gebouw) en de milieukwaliteit van een organisatie in relatie tot het gebouw (Milieu-IndexBedrijfsvoering).
Retro commissioning
Inventarisatie van energiestromingen in het gebouw. Herziening van aansturing installaties en planning onderhoud.
Greenlease contract
Duurzaam huurcontract, is elk huurcontract dat een duurzaam resultaat tot gevolg heeft. Afspraken over energie, afval en water kunnen hiervan onderdeel uitmaken. Naast het introduceren van deze duurzaamheidafspraken moeten ook de implicaties op de standaard leaseclausules worden meegenomen. In een Green Lease worden duurzaamheidmaatregelen vastgelegd, inclusief de toewijzing/verdeling van kosten, baten en risico’s. De duurzaamheidmaatregelen moeten zowel voor de huurder als voor de verhuurder gedurende de gehele huurtermijn meetbaar en controleerbaar zijn.
Greenlease dashboard
Is een instrument om de financiële effecten van verschillende besparingsmaatregelen beter in beeld te brengen voor verschillende gebouwtypologieën.
DMJOP
Duurzaam Meerjaren Onderhoud Plan. Het contant maken van energiebesparing met een duurzaam meerjarenonderhoudsplan.
Figuur 2 Overzicht methodieken en instrumenten
9
2.3
APK – Algemene Periodieke Keuring
Bij de ontwikkeling van het EPK-systeem is het van belang om te leren en gebruik te maken de invoering van vergelijkbare processen en methodieken. In het kader van de EPK is al eerder het verband gelegd met de invoering en handhaving van de Algemene Periodieke Keuring (APK) voor voertuigen. Ook deze keuring vloeit voort uit een Europese richtlijn, wordt in Nederland grotendeels door marktpartijen uitgevoerd en vergt een beperkte handhavingcapaciteit vanuit de overheid. Sinds de invoering van de APK in Nederland in 1981 is het inmiddels een ingeburgerde methodiek waarbij bijna iedere voertuigbezitter een ‘druk’ voelt om de keuring te laten uitvoeren. Waarbij het bij de APK om veel grotere aantallen gaat dan bij de EPK. Want het aantal voertuigen in 2014 in Nederland is ruim 40 keer zoveel was als het aantal gebouwen. Gesteld kan dus worden dat de aantallen keuringen niet een belemmering hoeven te zijn voor de invoering van een dergelijk keuringssysteem. Wat zijn nu aspecten vanuit het APK-systeem die als een ‘lesson learned’ kunnen worden gebruikt bij de ontwikkeling van het EPK-systeem: ●
Milieu én veiligheid Bij de APK gaat het niet alleen om de milieu-aspecten maar ook om de veiligheid van het voertuig. Dit veiligheidsaspect speelt meer in op het gevoel van mensen waardoor de noodzaak om ervoor te zorgen dat het voertuig in orde is. Voor de EPK zou onderzocht moeten worden of deze niet gecombineerd cq geïntegreerd kan worden met verplichtingen in het kader van veiligheid van gebouwen. Gedacht kan worden aan brandveiligheid of elektrische installaties.
●
Gecertificeerde keuringsstations Het keuringsbedrijf dat de APK-keuring uitvoert moet hiervoor een vergunning hebben gekregen van de Rijksdienst van het Wegverkeer (RDW). Dit geeft de consument zekerheid dat de het bedrijf dat de keuring uitvoert vakkundig is en goed werk levert. Bij de uitvoering van EPK’s zou een certificering moeten komen voor EPK-adviseurs. Deze geeft bedrijven een kwaliteitsgarantie van diegene die de EPK uitvoert.
●
Geautomatiseerd handhaving Een eigenaar wordt automatisch gewezen op zijn verplichting het voertuig te laten keuren en heeft daar dus verder geen omkijken naar. Daarnaast ontvangt een eigenaar automatisch een boete als de APKkeuring van zijn voertuig is verlopen.
●
Gevolgen voor verzekering Als de APK van een voertuig is verlopen en het is betrokken bij een ongeval dan kan dit gevolgen hebben voor de autoverzekering. Deze maatregel zorgt voor een extra, niet wettelijke, druk om te voldoen aan de keuring. Bij de EPK voor gebouwen zou een vergelijkbare systematiek met verzekeringsmaatschappijen of financiers kunnen worden ontwikkeld waardoor gebouweigenaren of gebruikers ‘gedwongen’ worden aan de eisen van de EPK te voldoen.
Bovenstaande leerpunten kunnen in overweging worden genomen bij de ontwikkeling van de EPK voor gebouwen.
10
3
BARRIÈRES OM NIET AAN DE SLAG TE GAAN
De EPK beoogt het tempo van energiebesparing voor gebouwen te versnellen. In het Energieakkoord is aangegeven dat de EPK een systeem moet worden waarbij private dienstverleners een toetsende rol krijgen in de vorm van een periodieke keuring van de energieprestatie van bedrijven en organisaties. Daarbij gaat het in potentie om een omvangrijke energiebesparing. Tegelijkertijd moet een EPK het handhavingapparaat ontlasten. Alvorens over te gaan tot inrichting van een regime hebben we allereerst onderzocht wat de redenen zijn van professionele eigenaren en gebruikers van gebouwen om niet alle maatregelen te nemen die zich binnen een periode van vijf jaar terug verdienen. Daartoe hebben we zorgvuldig gesprekspartners geselecteerd die verantwoordelijk zijn voor besluiten ten aanzien van verduurzamingmaatregelen aan hun vastgoed of hun huisvesting. In deze gesprekken hebben we tevens het draagvlak getoetst ten aanzien van uitersten op het spectrum van faciliteren en handhaving van energieprestatie eisen. Wat ons daarbij aan knelpunten of potentiële kansen duidelijk is geworden vormt aanleiding voor het definiëren van pilots om de effectiviteit te testen van vormen van een regime met elementen van faciliteren, verleiden en repressie. Is het relevant, is er zicht op draagvlak, wat zijn de valkuilen van eventueel in te zetten beleid en regelgeving. De volgende kwesties vallen daarbij op. De urgentie om te handelen naar de verplichtingen vanuit de Wet Milieubeheer ontbreekt. Hiervoor worden diverse redenen gegeven: De prioriteit bij de bedrijven en instellingen ligt bij hun core business en niet bij het nakomen van de verplichtingen vanuit de wet- en regelgeving. Er wordt geen dreiging gevoeld vanuit de handhaving. De resultaten worden niet gepubliceerd of vergeleken in een benchmark. Hierdoor wordt er geen commercieel belang gezien in het voldoen aan de wet. Kennis ontbreekt voornamelijk bij gemeenten, kleine bedrijven en middelbare scholen. Onduidelijkheid over het begrip drijver van de nering. Split incentive; één van de belangrijkste struikelblokken voor het niet uitvoeren van energiebesparende maatregelen is niet de terugverdientijd, maar de discussie over wie de maatregelen betaalt en wie profiteert van de energiebesparing. De huidige huurovereenkomst gestoeld op het ROZ model hebben een heldere en duidelijke demarcatie voor wie waarvoor verantwoordelijk is, huurder óf eigenaar. De eigenaar is over het algemeen degene die investeert en de huurder degene die profiteert. Dit heeft een verlammende werking op de implementatie van de maatregelen. Een EPK kan helpen om de split incentive op te lossen op verschillende niveaus: • Een EPK kan bijdragen aan bewustwording omtrent het (hoge) energieverbruik;
• •
Een EPK kan bijdragen aan het inzichtelijk maken van economisch zinvolle kansen voor energiemaatregelen; Een EPK kan bijdragen aan het formuleren van beleid en procesafspraken (zoals in bijvoorbeeld Green lease overeenkomsten).
Onderstaand een voorbeeld uit een van de interviews waaruit naar voren komt dat er draagvlak is voor een EPK, welke randvoorwaarden daar minimaal voor benodigd zijn en in hoeverre en op welke wijze (fun factor of repressie) er resultaat behaalt is. Uit het gesprek met de vastgoedmanager van een grote bank, bleek dat vooral de gebruikelijke jaarlijkse budgettering regulerend werkte in de vertraging van de uitvoering van verduurzaming. In deze case was de beschikbare financiering geen probleem, evenmin de competentie om advieskracht of projectmanagement in te kopen. Hier bleek de bottleneck de gewenning aan een jaarlijks budget, dat de onderneming gewoonlijk besteedde aan (het onderhoud van) haar vastgoed, ook al was dat minder dan nodig voor vlotte invoering van de verduurzamingprojecten met een terugverdientijd van vijf jaar.
11
Hier helpt alleen de urgentie van de dreiging door de handhaver: betrokkene schatte in dat zijn superieuren gevoelig zouden zijn voor aanmaningen en verdere escalatie, zoals bekend bij andere vormen van het niet voldoen aan compliance. Dat vraagt om repressie die nog niet gebruikelijk is bij het niet nakomen van de plicht te verduurzamen. Uit de gesprekken kwam ook naar voren dat een vergaande vorm van energieprestatie vergelijking door vastgoedeigenaren en eigenaar/gebruikers wordt begrepen en mits op de juiste wijze ingezet wordt gewaardeerd. Dat kan door middel van benchmarks op basis van logische ratio’s die geautomatiseerd zijn te herleiden uit statische parameters (zoals het vloeroppervlak en de functie van het gebouw) en dynamische parameters (zoals het actuele energieverbruik en de bezettingsgraad c.q. leegstand) en een eenvoudig register van genomen maatregelen. Benchmarks kunnen partijen die slecht scoren bewust maken van het potentiële probleem met de regelgeving. Ook in de andere sectoren is er vooral aandacht voor het primaire proces en wordt er procesmatig weinig gedaan. Ook hier zou meer pressie vanuit de Wet Milieubeheer een positieve invloed hebben op het activeren van de eigenaren/drijvers.
12
4
ADVIES EN PROCES EPK
Zoals in het vorige hoofdstuk vermeld is op basis van de gehouden interviews een beeld verkregen van de barrières voor vastgoedeigenaren en gebruikers om energiebesparende maatregelen te nemen. Deze barrières dienen doorbroken te worden om op die manier het energiebesparingspotentieel dat aanwezig is in de gebouwde omgeving te benutten. In dit hoofdstuk beschrijven we ons advies hoe de barriers kunnen worden geslegt en kunnen worden omgezet in kansen bij de ontwikkeling van de EPK. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in maatregelen om vastgoedeigenaren en gebruikers te ontzorgen en het proces van het EPK-systeem en de handhaving hierop. 4.1
Ontzorgen
Eigenaar Vastgoedeigenaren beschouwen verduurzamen als een zorg. Het kost veel aandacht en afstemming met de huurder en gebruikers en het levert op korte termijn niet veel op. Die beeldvorming kan worden doorbroken door de eigenaar te ontzorgen door hem het hele traject uit handen te nemen: wat moet er allemaal geregeld worden, welke maatregelen verdienen zich terug, wat is daarvan de impact op de huurder/gebruiker, hoe is die daarin tevreden te stellen, hoe koopt hij de maatregelen in, hoe controleert hij de kwaliteit en prestaties van het geleverde, hoe laat hij het opleveren, hoe en wanneer voldoet hij de rekeningen, hoe regelt hij garanties en eventueel noodzakelijk onderhoud, beheer, inregeling en gebruik. Drijver Huurders en gebruikers staan veelal met hun dagelijkse sores ver weg van het vraagstuk van verduurzaming van het object waar ze hun bedrijfsvoering of organisatie in runnen. Vaak zijn zij ‘leek’ op genoemde gebieden, is er scepsis of wantrouwen tegenover leveranciers, aannemers, financiers, de overheid en - ingeval van huurder - de eigenaar van hun bedrijfshuisvesting. Het is opvallend dat de huurder of gebruiker, die veelal de energierekening krijgt doorbelast, niet gefocust is op het nemen van verduurzamingsmaatregelen met een interessante terugverdientijd; noch ten aanzien van het gebouw, noch ten aanzien van het beheer; veelal niet eens ten aanzien van het gebruik. Financiering Niet iedere vastgoedeigenaar heeft investeringsruimte beschikbaar om geld aan te trekken voor het uitvoeren van duurzaamheidmaatregelen, zoals verbeteren of vervangen van installatie- of schilelementen van zijn gebouw(en), ook al renderen deze ingrepen op zichzelf. Daarom is het van belang na te gaan of financieringsfaciliteiten op titel van bijvoorbeeld erfpacht leiden tot grotere bereidheid te vastgoed te verduurzamen. Voor de duur van de proef zou dit met een staatsgarantie kunnen. Hiervoor is een op hoofdlijnen doordacht scenario beschikbaar. Overigens dient hierbij aangetekend te worden dat de meeste maatregelen, die zich binnen een periode van vijf jaar terug verdienen, bij aanvang niet echt kapitaalintensief zijn. Bestaande data Bij handhaving van regels rond nieuw/verbouw en transformatie gaat het per gemeente om een bescheiden aantal panden. Bij het handhaven van prestaties van gebouwen in gebruik gaat het om totaal andere aantallen. Volgens een ruwe schatting staan in Nederland ruim 200.000 gebouwen, ouder dan vier jaar, waarvan het energieverbruik groter is dan 50.000 kWh elektriciteit en/of 25.000 m³ gas. Deze aantallen maken een hoge mate van geautomatiseerde ondersteuning van de voorgestelde handhaving interessant. Waar mogelijk zou hierbij aangesloten kunnen worden bij bestaande bestanden en systemen waarin al informatie over deze gebouwen, eigenaren en gebruikers en energieverbruik aanwezig zijn. Uit de interviews is gebleken dat het merendeel van de geïnterviewden hier de voorkeur aan geeft.
13
4.2
EPK Proces en handhaving
Handhaving en sanctionering kan op vele verschillende manier worden vormgegeven, afhankelijk van de tools die door eindgebruikers worden ingezet. Handhaving kan worden gekoppeld aan drie fasen, die nodig zijn voor het nemen van duurzaamheidmaatregelen. Dit zijn: − Fase 1: het creëren van inzicht − Fase 2: het maken van een Plan van Aanpak − Fase 3: het uitvoeren van maatregelen (implementatie) Voor elke fase bestaan diverse methodieken en instrumenten, daaraan gekoppeld handhaving mogelijkheden (controle mogelijkheden). Deze zijn weergegeven in onderstaande matrix.
Handhavingsmogelijkheden
Methodieken en instrumenten
Inzicht − − − − − − − −
Plan van Aanpak
Implementatie
EPA-U EPA DUO Label BREEAM LEED GPR gebouw Bedrijf/sector benchmarks (GRESB) Greencalc Erkende maatregelenlijst − − − −
Maatwerkadvies Energiescans van marktpartijen Retrocommisioning DMJOP
− −
Voortgang label/ EI stappen Gedifferentieerde handhaving op basis van performance in benchmark
− − −
Toetsen berekeningen Toetsen scope onderzoeken Toetsen % onderzocht van vastgoedportefeuille Toetsen op aanwezigheid en/of kwaliteit DMJOP
−
− −
Uitvoering maatregelen Investeringen duurzaamheid
−
−
Genomen maatregelenbesparing obv meetresultaat op benchmark Investeringen duurzaamheid
−
Greenlease contract & dashboard
−
Greenlease contract
−
Greenlease contract
−
Toetsen op besparingsresultaten
−
Energieprestatiecontra ct met ESCO
−
Energieprestatiec ontract met ESCO
−
Energieprestati econtract met ESCO
−
toetsen op besparingsresultaten
Figuur 3 Matrix methodieken en instrumenten gekoppeld aan handhavingmogelijkheden
14
Onderstaand worden de drie fasen die nodig zijn voor het nemen van duurzaamheidmaatregelen nader toegelicht. Fase 1: Creëren van inzicht Het creëren van inzicht is een belangrijke stap, zodat een bedrijf (en de handhaver) weet wat van haar wordt verwacht ten aanzien van te implementeren maatregelen. De handhaving kan worden ondersteund met benchmarks op basis van logische ratio’s die geautomatiseerd zijn te herleiden uit statische parameters (zoals het vloeroppervlak en de functie van het gebouw) en dynamische parameters (zoals het actuele energieverbruik en de bezettingsgraad, c.q. leegstand) en een eenvoudig register van genomen maatregelen. Bij een slechte score op een benchmark kan de handhaver bovendien kiezen voor een meer uitgebreide inspectie. Zodoende kan de handhavinglast op dit punt ook worden geminimaliseerd. Uit de interviews is naar voren gekomen dat diverse al bestaande instrumenten goed werken. Voornamelijk is de wens uitgesproken niet een geheel nieuw instrument op de markt te zetten, maar voor het ‘inzicht krijgen’ en nulmetingen doen, gebruik te maken van bestaande instrumenten. De instrumenten die gewenst zijn verschillen per doelgroep. Fase 2: Plan van aanpak Het Plan van Aanpak is bedoeld zowel qua inhoud als proces. Een eigenaar/drijver zal de mogelijke maatregelen moeten onderzoeken maar ook beleggen wie er verantwoordelijk is binnen de organisatie en wat het beleid en de financiële aanpak voor verduurzaming is. Het onderzoek naar concrete maatregelen zal in de meeste gevallen worden uitgevoerd door een deskundige partij. Indien dit plan niet wordt gemaakt zou er een prikkel moeten komen voor bedrijven om te kiezen voor de uitvoering van een gedegen onderzoek. Zowel het onderzoek als de interne organisatie voor verduurzaming zijn gemakkelijk op te vragen. Fase 3: Implementatie Juist op implementatie niveau moet er aantoonbaar voortgang worden geboekt. Dit kan op verschillende manieren worden getoetst. Het meest voor hand ligt om gebruik te maken van de bestaande gegevens uit een opname, zoals bijvoorbeeld de meetgegevens van de energiemeters, waar nodig gecorrigeerd van klimaat en gebruik. Handhaving en Sanctionering Er kan per fase worden gekozen voor een bepaald type sanctionering. In zijn algemeenheid zouden er boetes uitgedeeld kunnen worden of er kan net als bij veiligheid worden aangestuurd op het intrekken van de gebruiksvergunning. Een andere mogelijkheid is om deskundige advieskracht in te zetten in opdracht en met last van het bevoegd gezag. Een mogelijkheid hiertoe is het maken inzetten van (in eerste instantie) financiële boetes in de vorm van converteerbare vouchers. Dat maakt dat de “pil” van de “roede” niet leidt tot onaanvaardbare rechtsongelijkheid tussen hen die onder een regeling vallen en hen die daar nog niet onder vallen. Bovendien is het controleren van de juistheid van deze onderzoeken is een lastig punt, daar iedere eigenaar/drijver te maken heeft met eigen kenmerken qua verbruik en verbruikskosten. Hier zijn complexe discussies te verwachte. Het is ook denkbaar dat bepaalde routes worden ontwikkeld die het volledige proces inclusief beheer worden afgedekt. Het greenlease concept geeft hier een basis voor maar ook een energieprestatiecontract zou hier ook een mogelijkheid voor zijn. Dergelijke concepten hoeven in essentie allen op de voortgang in de implementatie worden getoetst en niet op voorgaande stappen. Dit betekent een minimalisatie van de handhavinglasten. Kenmerken EPK keuring Een keuring moet zich naast wat er nog niet is, richten op wat technisch aanwezig is, en op het functioneren van de aanwezige systemen in hun samenhang. Dat laatste kan door monitoring van technische prestaties van de aanwezige installaties, door organisatorische inbedding van leiding geven, uitvoeren, meten, rapporteren en bijsturen. Keuring moet zich daarom richten op monitoring van zowel de technische aspecten als de organisatorische aspecten van gebouw(installatie) gebruik, organisatie van beheer en borging van de kwaliteit van de uitvoering van onderhoud. 15
Retro commissioning is een systematisch proces om minder-dan-optimale prestaties van gebouwen en hun installaties, verlichting en gebouwbeheerssystemen te identificeren en de noodzakelijke aanpassingen uit te voeren. Terwijl retro fitting leidt tot het vervangen van verouderde apparatuur, richt retro commissioning zich op het verbeteren van de efficiency van wat al aanwezig is. Duurzame meerjaren onderhoudsplanningen (DMOP) sluiten hier goed bij aan. Deze benadering van bestaande gebouwen en installaties leidt tot toegevoegde waarde in de vorm van duurzaamheid, kostenbesparing, comfort en vastgoed waarde.
16
5 BEPROEVING DRIETAL PILOTS In het Energieakkoord is aangegeven dat een EPK een systeem moet worden waarbij private dienstverleners een toetsende rol krijgen in de vorm van een periodieke keuring van de energieprestaties van een bedrijf. Een EPK beoogt daarmee bedrijven te stimuleren om proactief aan de slag te gaan met energiebesparing, waardoor het tempo van energiebesparing omhoog gaat. Tegelijkertijd moet een EPK het handhavingapparaat ontlasten doordat bij een eerste bedrijfsbezoek de stand van zaken wat betreft energieverbruik reeds in kaart is gebracht en een bedrijf dat weet wat van hem/haar verwacht wordt wat betreft de implementatie van maatregelen. Doel van de hierna geschetste pilots is te onderzoeken of en onder welke randvoorwaarden een EPK-systeem effectief kan zijn in de vastgoedsector. Belangrijk hierbij is dat wordt nagegaan hoe we energie besparen onderdeel laten worden van de bestaande bedrijfsprocessen, zodat handhaving zich kan richten op het corrigeren van uitzonderingen. De te testen methode dient gemakkelijk opschaalbaar en handhaafbaar te zijn en zo nodig toegesneden op de doelgroep (sector). ● Retail kent veel kleine eenheden. Eigenaar en huurder staan vaak ver uit elkaar. Gedrag relevant. ●
Middelbaar en voortgezet onderwijs bestaat uit enigszins omvangrijk, identiek vastgoed. Onderling vergelijkbaar qua gebruik. Eigenaar en gebruiker staan dicht bij elkaar.
●
Kantoren zijn qua type gebouw vergelijkbaar, waarmee gestandaardiseerde inzet van instrumenten goed mogelijk lijkt. IT weegt zwaar in het energieverbruik, in absolute omvang veel groter dan warmteen koude gerelateerd energieverbruik. Gedrag is een belangrijk component. Bij grotere organisaties is veelal redelijk professioneel vastgoedbeheer ingericht. Impact onjuist ingeregelde gebouw installaties is groot. Forse verschillen in beheer t.a.v. grote en kleine organisaties en t.a.v. gebruiker/eigenaars, huurders en verhuurders.
Het kan dus zijn dat uiteindelijk blijkt dat per sector of segment een onderscheiden invulling van EPK faciliterende condities nodig is om te komen tot het bereiken van de doelstelling. De inrichting van de voorgestelde pilots komt voort uit de aanbevelingen. Dit leidt tot menu’s met zowel bestaande als nieuw te ontwikkelen (aspecten van) methodieken teneinde zo goed mogelijk de onderkende barrières te overkomen, die door de voornoemde doelgroepen worden genoemd om niet over te gaan tot het uitvoeren van de beoogde besparende maatregelen. De vraag is of we op dit moment voldoende weten om alle elementen te integreren in één ‘totaal EPK’-pilot. Reden waarom we adviseren onderdelen te testen die elk op zich een barrière overkomen. Dit komt tot uiting in onderstaande voorstel voor een getrapte aanpak: Pilot deel 1: Elementen testen Fase 1 a. Meten verplichten door middel van opgave en terugkoppeling energieverbruik. ● Organisaties vragen via online formulier energiegegevens & locatiekenmerken op te geven waar directe benchmark uit volgt. ● Energy Navigator gebruiken Fase 2 b. Tools testen die helpen besparingsmogelijkheden in kaart te brengen. ● Selectie van drie tools die getest worden: bijv. Greenlease Dashboard, Energy Navigator (zie bijlage 8.3 Energy Navigator voor toelichting) Fase 3 c. Besluitvorming tot maatregelen; uitvoering maatregelen.
17
●
Assistentie aanbieden bij identificatie, analyse en berekenen BuCa maatregelen ten behoeve van investeringsbesluit ● Faciliteren van financiering ● Assisteren bij inkoop/aanbesteding en (toezicht op) uitvoering ● Monitoren op beoogd effect (zie 1a) d. Handhaving: hoe te controleren of organisatie daadwerkelijk voldoet ● Checklist in laten vullen en steekproefsgewijs controleren ● Op locatie laten controleren ● Automatiseren e. Sanctionering testen ● Beloningsvormen ontwikkelen en invoeren zoals energiebelastingverlaging of omgekeerde kwantumkorting via met energieleverancier bij minder dan mediaan gebruik per m² VVO. ● Beboetingsvormen: boete in de vorm van te betalen vouchers die bij tijdige compliance alsnog ingezet kunnen worden om maatregelen uit te voeren of hiervoor assistentie in te kopen. Pilot deel 2: EPK concept testen De best bevonden elementen per vastgoed (gebruik) type samenvoegen in een concept EPK en deze testen, bijvoorbeeld: a. Benchmark waarna verplichte maatregelenlijst invullen met boete op niet tijdig aanleveren en steekproefsgewijze controle op naleving. b. Geheel ontzorgen: marktpartij neemt energievraagstuk over van gebouweigenaar tegen jaarlijkse vergoeding. Beide testfases kunnen met het oog op beheersbaarheid, herkenbaarheid, lokale kennisuitwisseling en lokale samenwerking van bijvoorbeeld gemeenten, bevoegd gezag, adviseur(s), leveranciers en installateurs, financier(s) en kamer van koophandel het beste op een compact en herkenbaar regionaal begrenst gebied worden uitgevoerd. Dat is wellicht ongebruikelijk voor Nederland en roept vragen van ongelijkheid op, maar feit is dat de reden voor het geformuleerde doel ons allen aangaat en op termijn van groot belang is en dat de maatregelen leiden tot het aanzetten van normaal beoogd gedrag dat leidt tot kostenbesparing. Dit lijkt in aanleg voldoende grond voor het tijdelijk in- of uitsluiten. 5.1
Pilot Retail
De retailsector wordt in hoge mate beïnvloed door de conjunctuur en beslissingen aangaande duurzaamheid staan daardoor ver af van het primaire proces. Ontzorgen is een belangrijk item. Voor de retail is het daarbij bovendien sterk de vraag welke instrumenten het beste toepasbaar zijn voor het genereren van inzichten en een plan van aanpak of dat er hiervoor een externe moet worden ingeschakeld. Tot slot is financierbaarheid van maatregelen een aandachtspunt omdat partijen in de retailsector niet elk jaar dezelfde hoeveelheid kapitaal kunnen vrijmaken. Een grote retailketen heeft aangegeven open te staan voor een pilot in deze zin. Met ca. 150 winkels in Nederland, waarvan 47% franchise, zijn ze een goede kandidaat om vanuit een overkoepelend perspectief toe te werken naar een nieuwe beheervorm t.a.v. duurzaamheidmaatregelen. Met name het vaststellen dat er tools beschikbaar zijn om snel & betrouwbaar duurzame business cases op te stellen kan een verschil maken. Daarnaast zal er veel aandacht uitgaan naar het vaststellen onder welke randvoorwaarden ontzorgen aantrekkelijk wordt voor de retail (bv energieprestatiecontracten), zodat eventueel financieringsproblemen kunnen worden vermeden tijdens de implementatiefase.
18
EPK Retail
Activiteiten
Kenmerken EPK Retail
Fase 1 Inzicht verkrijgen
Toetsen of voldoende inzicht wordt verkregen op basis van meetgegevens Mogelijkheden voor generieke benchmark onderzoeken
-
Eenvoudig Geschikt voor benchmark Aandacht voor split incentive
Fase 2 PVA
Onderzoeken kwaliteit beschikbare tools om het besparingspotentieel vast te leggen (inhoud, scope, gebruiksgemak) Eenduidig intern beleidskader ontwikkelen
-
Gebruik standaard instrument Format voor beleidskader
Fase 3 Implementatie
Vaststellen van manier van uitvoeren: ontzorgen door derde partij qua beheer, uitvoering en financiering of zelf doen
-
Financiering uitbesteden Volledige ontzorging of zelf aanpakken?
Handhaving
Mogelijkheden van combineren van inspecties ten behoeve van administratieve lasten onderzoeken Rapportage vorm vaststellen i.o.m. bevoegd gezag (bv energieprestatiecontract)
-
Minimaliseren handhavinglast retailer
Sanctie
Vaststellen draagvlak (bij franchisenemers) en mogelijke knelpunten in de uitvoering.
-
Verplichten onderzoek / boete bij niet nakomen
-
Noodzaak extra prikkel vanuit sanctionering onderzoeken Figuur 4 EPK retail
Resultaten van de pilot: ● inzicht in de barrières voor uitvoeren energiebesparing in proces en organisatie ● Inzicht in mogelijkheid benchmark retail inclusief communicatieformat ● Inzicht in toepassing van mogelijke tools voor de retailsector in Plan van Aanpak fase (o.a. Duolabel) ● inzicht bij retail hoe energiebesparing effectief kan worden gerealiseerd in eigen beheer of juist door volledige ontzorging van marktpartijen op de volgende punten: ○ aanpak ○ financiering ○ uitvoering ○ communicatie en rapportage ● Inzicht in benodigde inspanning voor het produceren en controleren van bewijslast voor retail en bevoegd gezag ● Inzicht in noodzaak sanctionering
19
Ad 1 Inzicht: Agriretail heeft een eigen benchmark voor het energieverbruik van haar locaties. Deze dient als basis om de vastgoedvoorraad te analyseren. In de EPK pilot zal worden gekeken naar de geschiktheid van de benchmark om uitspraken te doen over de energiezuinigheid in relatie tot de leeftijd van de winkels, BVO en gebruikskenmerken. Zodoende kan ook worden bepaald of dit type benchmark geschikt is voor andere retailsegmenten of dat de benchmark kan worden verbeterd.
Ad 2: PvA: Zoals in dit onderzoek is aangegeven zijn er diverse scans en tools om een plan van aanpak te maken. Allereerst zal worden gekeken op welk detailniveau er reeds informatie voorhanden (meetgegevens, milieulogboek e.d.) en op welke tool deze informatie het beste kan worden ingezet. Ook zal de inhoudelijke scope van de beschikbare scans goed met elkaar worden vergeleken.
Er zal ook nadrukkelijk een marktuitvraag worden gedaan bij marktpartijen om na te gaan welke methodiek het beste past. Er zullen tenminste 5 locaties worden gescreend met de geselecteerde methodiek met een onderscheid in drie type locaties : een locatie met een goede score op de benchmark, een locatie met een gemiddelde score op de benchmark en een locatie met een slechte score op de benchmark. Op deze wijze zal duidelijk worden hoe locatie-specifieke maatregelen worden beoordeeld of niet-locatie specifieke maatregelen (zoals kierdichting of verlichting) ook goed naar voren. De verkregen resultaten zullen daarnaast worden geverifieerd aan de hand van kennis van energie-experts. Daarna zal een vertaalslag plaatsvinden naar de inbedding in het beheer en het beleid van Agriretail.
Ad 3 Implementatie: om te beoordelen of een derde partij kan komen tot een redelijk voorstel zullen er een aantal locaties worden geselecteerd waarvan is vastgesteld op basis van het plan van aanpak dat deze een duidelijk besparingspotentieel bevatten. Voor deze locaties zal een marktuitvraag worden ingezet om te de interesse van marktpartijen voor ontzorging te toetsen. In deze uitvraag zal worden gevraagd om een zo compleet mogelijk pakket inclusief installatie, financiering en beheer. De aanbiedingen zullen samen met Agriretail worden beoordeeld en zo zal worden vastgesteld of ontzorgen voor Agriretail van meerwaarde is.
Ad 4 Handhaving: Agriretail heeft al te maken met diverse inspecties. Voor dit onderdeel zal worden nagegaan of het mogelijk is de inspectie te combineren met bestaande onderdelen. Daarnaast zal worden gekeken in hoeverre de RUD voor de diverse locaties de geproduceerde resultaten kan accepteren als bewijsvoering voor de Wet Milieubeheer.
Ad 5 Urgentie: Nagaan in hoeverre Agriretail en evt franchisenemers tevreden zijn met de gekozen aanpak en daaraan gekoppelde inspanning/administratieve lasten en de toegevoegde waarde op het gebied van energiekostenbesparing. Tevens vaststellen of Agriretail zelf over zou schakelen naar een nieuwe beheermethodiek die voldoet aan de kenmerken van de EPK.
20
5.2
Pilot Scholen
Dit vooronderzoek voor de EPK in de vastgoedsector betreft o.a. schoolgebouwen in het middelbaar onderwijs. Het primair onderwijs valt buiten de scope, evenals het hoger onderwijs. het hoger onderwijs valt al binnen de aanpak van een MJA. De pilot Scholen wordt bij voorkeur uitgevoerd met een organisatie die meerdere gebouwen omvat, waarbij een gedeelte eigendom is en een gedeelte gehuurd wordt. Naar aanleiding van de contacten die door het projectteam gelegd zijn is de scholengemeenschap Dunamare een goede kandidaat. Voor de pilot wordt het schema van de matrix gebruikt om te bepalen waar de aanpak door de organisatie moet beginnen. Zo kan bepaald worden welk inzicht al voorhanden is en welke onderdelen van het energiegebruik nog niet in beeld zijn. Op basis van deze korte inventarisatie kan de volgende stap gezet worden om de aanpak en het instrumentarium te kiezen dat bij de organisatie past. In overleg met het bevoegd gezag kan vervolgens het rapportageregime vastgesteld worden op basis van het gekozen instrumentarium en de gekozen aanpak van energiebesparing die voldoet aan de eis uit het activiteitenbesluit. EPK scholen
Beschrijving
Fase 1 Inzicht verkrijgen
Verzamelen van de gegevens energiegebruik per gebouw; opvragen contracten leveranciers; energiebeheer vorm geven t.b.v. benchmark
-
Eenvoudig Geschikt voor benchmark Levert inzicht in knelpunten op
Fase 2 PVA
Keuze passend instrument; opzetten beleid energie; keuze financiële aanpak vaststellen planning vaststellen rol eigen organisatie i.r.t. onderwijs koppeling met PvE Frisse Scholen vaststellen
-
Gebruik standaard instrument kan vertrouwen in markt herstellen
Fase 3 Implementatie
Vaststellen van manier van uitvoeren: ontzorgen door derde partij of zelf doen qua beheer en financiering
-
Ontzorgen of zelf aanpakken
Handhaving
Rapportage vorm vaststellen i.o.m. bevoegd gezag
-
Score in benchmark kan imago school ondersteunen
-
Transparantie
Sanctie
Kenmerken scholen EPK
Figuur 5 EPK scholen
Resultaten van de pilot: ● inzicht in de barrières voor uitvoeren energiebesparing in proces en organisatie ● geteste aanpak die deze barrières identificeert en effectief passeert ● inzicht bij scholen hoe energiebesparing effectief kan worden gerealiseerd: 21
● ● 5.3
○ inzicht in verplichtingen ○ aanpak ○ financiering ○ uitvoering ○ communicatie en rapportage gestandaardiseerde aanpak voor scholen en bevoegd gezag die handhavinglasten beperkt voor scholen en voor bevoegd gezag opzet van benchmark scholen inclusief communicatieformat Pilot Kantoren
Activeren van partijen, waarbij energieprestatie onderdeel wordt van de integrale bedrijfsvoering (business case). Bestaande data gebruiken, ontzorgen, adviesbureau invulling laten geven aan meten en aansturen van optimalisatie vigerende gebouw installaties; benchmark van prestaties als resultaat van de maatregelen. ●
gebruiker/eigenaar grote organisaties (bedrijven met eigen vastgoedportefeuille zoals financiële dienstverleners, maatschappelijke organisaties en overheden).
●
gebruiker/eigenaar “MKB” in bedrijfsleven en (semi)overheid met een elektriciteitsverbruik groter dan 50.000 KWh per jaar en/of een warmte/koudeverbruik van 25.000 m³ gasequivalent per jaar.
●
gebruiker (“drijver van een nering”) annex huurder van andermans (commercieel) vastgoed met een elektriciteitsverbruik groter dan 50.000 KWh per jaar en/of een warmte/koude verbruik van 25.000 m³ gasequivalent per jaar.
●
verhuurder van vastgoed met een verhuurbaar vloeroppervlak van meer dan 500 m² met kantoorbestemming.
Voor de pilot stellen we voor om het Duolabel (het inzichtelijk maken van het besparingspotentieel op basis van een EPU, maatwerkadvies en de inrichting / het gebruik) te combineren met een systematiek gelijk aan de Energynavigator doorhet inzichtelijk maken van het besparingspotentieel op basis van primair verbruiksgegevens in betekenisgevende ratio’s zoals uitgewerkt voor de MJA Financiële dienstverleners, teneinde te komen tot een complete analyse waarbij we gebruik maken van bestaande instrumenten (laagdrempelig) met als resultaat een cross check van technische-, beheer- en gebruiksaspecten en –mogelijkheden, een en ander gericht op vergaande energiebesparing. Pilots uitvoeren binnen vooraf gecommuniceerde geografische en/of sectorale begrenzingen. EPK Kantoren
Beschrijving
Kenmerken kantoor EPK
Fase 1 Inzicht verkrijgen
Bestaande gegevens verzamelen
−
Daadwerkelijk energieverbruik, afgezet tegen betekenisgevende ratio’s als m² vvo, # FTE en # werkplekken, rekening houdend met openingtijden en intensiteit ICT-gebruik
Fase 2 PVA
EPA maatwerk advies als nulmeting, in combinatie met daadwerkelijk energieverbruik vergelijken met gebruik -> besparingspotentieel Faciliteren met gecertificeerde
-
Bestaande methode Vaststellen besparing potentieel Ontzorging op berekenen rendement en selectie maatregelen in PvA
-
22
EPA-adviseurs Fase 3 Implementatie
Vaststellen PVA maatregelen, welke maatregel dient genomen te worden door drijver van nering en welke door eigenaar. Uitvoeren maatregelen. Financiering optioneel verzorgen door vanuit collectief gearrangeerd fonds op basis van titel (grond als onderpand, zekerheid op kasstroom via energiebesparing)
-
Handhaving
Open benchmark met resultaten nulmeting en resultaat na 1 jaar.
-
Stimuleren om beter te presteren dan de anderen; leren van ‘best cases; verplicht plan van aanpak opstellen en uitvoeren voor worst cases
Sanctie
Niet uitgevoerd Plan van Aanpak leidt tot boete die betaald moet worden, maar in de vorm van een voucher binnen een afgesproken tijd alsnog besteed kan worden voor het ingediende Plan van Aanpak.
-
Benchmark bestaande uit verbetering energieverbruik per m² VVO en gebruik per m² VVO
-
Maatregelen kunnen worden ondertekend in green lease Ontzorgen organisatie of zelf aanpakken Ontzorging barrière financiering
Energieprestatie onder de mediaan van de peergroep leidt tot halvering of kwijtschelding van energiebelasting; energieprestatie meer dan het dubbele van de mediaan leidt tot verdubbeling van de energiebelasting,. Figuur 6 EPK kantoren
Resultaten van de pilot: ● inzicht in de barrières bij uitvoeren energiebesparing in proces en organisatie per specifieke doelgroep ● Inzicht in mogelijkheden van verplichte uitbouw en automatisering van benchmark Financiële dienstverleners kantoren en bankshops; inzicht in mogelijkheden (technisch en juridisch) van koppelen van bestaande databestanden ten aanzien van energieverbruik en vastgoed. ● inzicht bij vastgoedpartijen hoe energiebesparing effectief kan worden gerealiseerd ten aanzien van optimalisatie van technische installaties, eenvoudige energetische verbeteringen van de gebouwschil (tochtstrippen, spouwisolatie), verbeteringen in beheer (Gebouw BeheerSysteem, bewegingsmelders, tijdklokken) en verbeteringen in gebruik en gedrag (vakantieroosters, inspelen op leegstand en onderbezetting, verlichting) ● Inzicht in de toegevoegde waarde en dynamiek ten aanzien van het overkomen van barrières bij volledige ontzorging door EPK-gecertificeerde marktpartijen (adviseurs) ● Inzicht in de relevantie ten aanzien van het overkomen van barrières van volledige ontzorging van marktpartijen op de volgende punten: ○ Aanpak en specificatie PvA ○ financiering ○ uitvoering ○ communicatie en rapportage 23
● ● ●
5.4
○ monitoring resultaten maatregelen Inzicht in het aandeel techniek vs. beheer vs. gebruik bij energiebesparingsmaatregelen die zich binnen vijf jaar terug verdienen inzicht in benodigde inspanning voor het produceren en controleren van bewijslast voor vastgoed en bevoegd gezag Inzicht in het effect van kwijtschelding danwel verdubbeling van de energiebelasting als gevolg van feitelijk gunstige of slechte energieprestatie ten opzichte van peers. Pilot deel 2 Continuïteit, periodiek karakter en marktwerking middels een Online benchmark
Bovengenoemde pilotprojecten hebben alle drie als resultante dat ze een goed inzicht in het besparingspotentieel geven en ervoor zorgen dat er met combinaties van bestaande instrumenten en technieken een breder draagvlak en inzicht ontstaat bij alle betrokkenen over hoe energiebesparende maatregelen die vanuit de wet milieubeheer vereist zijn geïmplementeerd kunnen worden. Wat ontbreekt is de fun factor en het publieke inzicht waardoor er (naar wij hopen) marktwerking gaat ontstaan. Dit is een tool die buiten de scope van de pilots valt, maar essentieel is voor het succes van een EPK. Het dient een online benchmark te zijn waarin iedereen, openbaar (eigenaar, huurder, bevoegd gezag, etc) de voor hem/haar relevante informatie kan vinden. Te denken valt aan: • Bevoegd gezag: inzicht in welke objecten wel / niet beschikken over de juiste certificaten die aantonen dat ze voldoen aan de wet milieubeheer (bijv. EPA) • Huurder: welk gebouw heeft welk label? Welk gebouw is energiezuinig? Welk gebouw voldoet aan de wet- en regelgeving? • Eigenaar: voldoet mijn gebouw aan wet- en regelgeving? Hoe zien de gebouwen er in de nabijheid van mijn vastgoed uit? Zijn dit concurrenten? Kan ik mij onderscheiden door bepaalde investeringen te doen? • Beheerder: beste eigenaar, uw gebouw bevat elementen die niet voldoen aan wet- en regelgeving, deze willen wij graag voor u oplossen Daarnaast voorziet de EPK, net als de APK in een aantal aanbevelingen die weliswaar niet nodig zijn om te voldoen aan wet- en regelgeving, maar welk kunnen helpen om je te onderscheiden t.o.v. de andere gebouwen en objecten.
24
6
BIJLAGEN
6.1
Bijlage Overzicht geïnterviewde personen
Organisatie
Naam
Functie
ROC Koning Willem 1 Den Bosch
Rob de Vrind
Coördinator duurzaamheid
ROC Amsterdam
Maarten Riemersma
Huisvesting
TU Eindhoven
Thijs Meulen
Adviseur gebouw automatisering en energiemanagement
Ronald van Nattem
Hoofd beheer en onderhoud
Dunamare
Yvonne de Boer
Hoofd Facilitaire zaken
RVO
Ellen Leussink
Programma adviseur
Stichting Christelijk Onderwijs Haaglanden
Ton van der Peet
Huisvesting Zaken
Ruimte OK
Marco van Zandwijk
Architect- Adviseur-Dwarsdenker
Hogeschool/Universiteit Amsterdam
Gerben Smit
Hoofd Huisvesting & Hoofd Facility Management at University of Amsterdam
NeVap
Mariëlle Wieman
Directeur
NeVap
V.M. van Wanrooij
Vakgroep Lid
VGM
Jac Bressers
Voorzitter
CBRE
Jurgen de Vries
Director Development Services
Syntrus Achmea
Bart van Dongen
Technisch Manager Winkel Beleggingen
ABN Amro
Egens Hollemans
Senior Vice President
Rabobank
Han Werkman
Manager Vastgoed en Infrastructuur
Agri Retail
Jos van de Ven
Facilitair manager
FMN
Guido Meijer
Huisvesting & Vastgoed
Gemeente Den Bosch
Jelle Kramer
Afdeling milieu
Gemeente Rotterdam
Sabina van der Spek
Projectmanager stadsontwikkeling
Gemeente Heerhugowaard
Richard van Buren
Adviseur duurzaamheid en milieu
Gemeente Reimerswaal
Mart van Loon
Vastgoedbeheerder
Gemeente Utrecht
Frits Velthuijs
Manager Portefeuille Management
25
6.2
Bijlage Interview protocol
Interview vooronderzoek EPK Vastgoed Datum: vullen>
Bedrijf/instelling
te
Interviewer
Afdeling:
Functie:
Naam persoon A Korte introductie: Aanleiding is; onvoldoende capaciteit om energiebesparing adequaat te handhaven. Het bevoegd gezag heeft momenteel onvoldoende middelen om het onderdeel energiebesparing binnen de Wet Milieubeheer adequaat te handhaven. In het energieakkoord zijn afspraken gemaakt over een instrumentenpakket om de implementatie van energiebesparende maatregelen, die zich in vijf jaar of minder terugverdienen, te versnellen. In het Energieakkoord is aangegeven dat een EPK een systeem moet worden waarbij private dienstverleners een toetsende rol gaan krijgen in de vorm van een periodieke keuring van de energieprestatie van een bedrijf. Een EPK beoogt bedrijven te stimuleren om proactief aan de slag gaan met energiebesparing, waardoor het tempo van energiebesparing omhoog gaat. Doel: onderzoeken of er draagvlak is binnen de markt voor een EPK. Het onderzoek betreft retail, kantoren en scholen. Inventarisatie Hoe vindt u dat nu wordt omgegaan met de invulling van de verplichtingen uit de wet milieubeheer? - Wat vindt u de goede elementen van deze wet? - Welke elementen zijn voor verbetering vatbaar en wat is daarvoor uw voorstel? Vindt u dat de wet milieubeheer in zijn huidige werking een bijdrage levert aan het verduurzamen van het vastgoed?
Methodieken Wat vindt u van de bestaande methodieken voor het verduurzamen van vastgoed? Welke methodieken worden momenteel duur uw organisatie gebruikt? En waarom gebruikt u deze? Bij welke bestaande methodieken (bv EPA,
26
BREEAM, etc) moet de EPK aansluiten?
EPK Energie Prestatie Keuring Welke kenmerken dient de EPK te krijgen? (toetsingvorm) Op welke manier kan de EPK ervoor zorgen dat het bestaande vastgoed verder gaat worden verduurzaamd? Welke manier voorkeur: keuze verleiding repressie – streng verrassend? Waaruit moet de EPK bestaan zodat u daar vrijwillig aan gaat meewerken?
Sanctiebeleid ja/nee, hoe dient deze eruit te komen te zien? En handhaving?
Indien van toepassing ; split incentive Wat is uw visie aangaande split incentive ?
Hoe kan EPK incentive?
invloed
hebben
op
split
Conclusie / Advies Conclusie
Advies
27
6.3
Bijlage Energy navigator
Cofely Gdf Suez heeft in samenwerking met TNO de Energy Navigator ontwikkeld. De Energy Navigator integreert een unieke combinatie van meten en rekenen aan energiegebruik en bestaat uit meerdere modulen. De Energy Navigator kenmerkt zich als een tool welke met een minimale hoeveelheid invoergegevens al uitgebreide energie analyses kan uitvoeren. Iedere module kan op zijn eigen wijze worden ingezet in het kader van energiebesparing / EPK. Module_1: Bepaling operational label Dit is de module waarmee een gebouw op basis van onder andere het energielabel/energie index een ‘operational label’ krijgt. Hiermee wordt het daadwerkelijke energie gebruik van het gebouw vergeleken met de intrinsiek theoretische potentie van het gebouw. Op basis van eenvoudige gegevens als het bestaande afgegeven energielabel / energie index, jaarfactuur energie, bruto vloer oppervlakte en hoofd gebouwfunctie (allen noodzakelijke gegevens) wordt door de Energy Navigator een ‘operational label’ gevormd. Daarnaast worden, indien de omstandigheden afwijkend zijn van de standaard, de gebruikstijden gebouw, leegstand en energie-intensieve processen (bv. een datacenter) ingevuld in de Energy Navigator en voor deze omstandigheden gecorrigeerd. Door het operationeel label en het energielabel te plaatsen in de grafiek, wordt zichtbaar hoe de daadwerkelijke energieverbruik zich verhoudt tot verwachtte energiegebruik vanuit het energielabel. In een oogopslag is het verbeter potentieel inzichtelijk. Zowel de operationele efficiency (verticaal) alsook de asset efficiency (horizontaal). Deze eerste is niet geheel onbelangrijk in het kader van energiebesparing; onderzoek van TNO heeft aangetoond dat gemiddeld 25% van het energiegebruik te wijten is aan operationele inefficiency.
Figuur 7 Het verbeter potentieel inzichtelijk voor de ingevoerde portefeuille
28
Voorbeeld uit voorgaande figuur: gebouw nummer 8 heeft als energielabel categorie B, echter in werkelijkheid behoort het gemeten energiegebruik bij een label E. Dit duidt op een redelijke mate van operationele inefficiency. Ook op energielabel kan een forse verbetering worden gerealiseerd. Een portefeuille of verzameling van objecten kan in de Energy Navigator geplaatst worden, en deze objecten kunnen onderling vergeleken worden. Module_2: Energie analyse voor verbetermaatregelen Module 2 bestaat uit een intelligente energie analyse welke een verdiepingsslag geeft op module_1. De energie analyse geeft als resultaat hoe het specifieke gebouw energiezuiniger kan worden gemaakt. Dit voor zowel de operationele efficiency (verticaal) alsook de asset efficiency (horizontaal). De energieanalyse maakt gebruik van de zogenaamde intervalmetingen van energie. Partijen welke vallen onder Wet Milieubeheer hebben vanuit hun forse energiegebruik ook de verplichting tot een gecertificeerde meetinrichting welke frequent (5 min tot uur) het energiegebruik meet. Deze meetdata welke wordt verzameld door gecertificeerde meetbedrijven zijn van de gebouwen dus al beschikbaar. Voor de energieanalyse met de Energy Navigator zijn onderstaande gegevens nodig; Noodzakelijke gegevens: Uurdata gas, stadswarmte en elektra (energiemeetbedrijf) Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO) Locatiegegevens (adres, postcode) Gebruiksfuncties van het object (bv. kantoor) Gebruikstijden gebouw o Van processen en personeel Daarnaast bestaat de mogelijkheid om optioneel meer invoerdata in te brengen (zoals bouwjaar, kloktijden, overzicht van diverse opgestelde vermogens) om de analyses aan te verscherpen / verbreden. De energie analyse geeft informatie over de mogelijke maatregelen om het energieverbruik te verminderen. Dit zowel aan het gebouw alsook aan de installaties in het gebouw. De potentieel voor dit gebouw geschikte maatregelen zijn onder te verdelen in drie categorieën: Oplossingen voor verbetering operationele efficiency; good house keeping Asset maatregelen op gebouw en installatie Duurzame energieproductie Alle maatregelen worden doorgerekend op: Besparing van energie, CO2, energiekosten Benodigde investering Terugverdientijd In de figuren 8, 9, 10, 11 staan enkele grafische voorbeelden van de analyses. De conclusies vanuit de Energy Navigator worden vol automatisch gemaakt. De tool herkent de asset kwaliteit en operationele kwaliteit en doet op basis daarvan aanbevelingen.
29
Voorbeeld grafieken/ analyses
Figuur 8 Voorbeeld scatterplot gas
Figuur 9 constateringen operationele kwaliteit
30
Figuur 10 Haalbaarheid asset aanpassing: isoleren gebouwschil
Figuur 11 Haalbaarheid asset aanpassing: energie / milieu en consequenties op verwarmingsvermogen
31
