Eindrapport, finale versie 25 mei 2009 Auteurs: Griet Verbeeck, Anna Cornelis

Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing

van het deel van het Vlaamse woningbestand dat niet meer

in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie Eindrapport, finale versie

25 mei 2009

Auteurs: Griet Verbeeck, Anna Cornelis

1. Inleiding

a. Context Energierenovatieprogramma 2020 b. Methodologie

2. Inschatting van de bestaande toestand

a. Kwaliteit van de woningen b. Kostprijs en betaalbaarheid van wonen c. Samenvatting bestaande toestand d. Bestaande financiële stimuli

3. Slopen lopen versus renoveren renoveren

a. Energiebesparing door sloop vs. renovatie b. Kostprijs van slopen vs. renovatie c. Milieu-impact van slopen vs. renovatie d. Besluit

4. Voorstellen voor actie

a. Sensibilisatie -

Individuele bouwers bereiken en doen nadenken

-

Inspireren van stadsvernieuwings- en sociale huisvestingsprojecten

b. Financiële tegemoetkoming -

Individuele bouwers

-

Stadsvernieuwing en sociale huisvesting

c. Andere mogelijkheden

5. Conclusies

6. Referenties Referenties 7. Bijlagen

a. Verslag overlegvergadering 1 b. Verslag overlegvergadering 2 c. Verslag overlegvergadering 3 d. Verslag finaal plenair overleg e. Gemeentelijke slooppremies en aankooppremies f. Resultaten energiebesparingspotentieel slopen vs. renovatie g. Ingebouwde energie en jaarlijks primair energieverbruik slopen vs. renovatie

PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing

Eindrapport finale versie

2

Inleiding CONTEXT ENERGIERENOVATIEPROGRAMMA 2020. Reeds meerdere acties zijn ondernomen om te voldoen aan de eisen van het Kyoto Protocol. In de residentiële

sector

ging

hierbij

vaak

de

meeste

aandacht

naar

de

energieprestatie

van

nieuwe

gebouwen. Echter, het energieverbruik en de broeikasgasuitstoot van de residentiële sector zal nooit substantieel

afnemen

als

niet

tegelijk

iets

wordt

gedaan

aan

het

bestaande

energieverslindende

woningenpark. In dit kader werd door de Vlaamse overheid het Energierenovatieprogramma 2020 ontwikkeld dat een aantal

ambitieuze

acties

op

korte,

middellange

en

lange

termijn

omvat

om

tegen

2020

de

energieprestatie van de bestaande woningen substantieel te verbeteren. Echter, voor een deel van het

Vlaamse

woningbestand

is

het

niet

mogelijk

of

wenselijk

om

via

grondige

renovatie

de

energieprestatie op een aanvaardbaar peil te brengen. Sloop van (een gedeelte van) deze woningen, gekoppeld aan nieuwbouw, zou hier een beter alternatief kunnen bieden. Het bevorderen van sloop van woningen is echter een ingrijpende actie die doordacht moet worden aangepakt

om

ongewenste

secundaire

effecten,

zoals

speculatie,

het

verzwakken

van

sociale

cohesie, het aantasten van waardevol stedelijk weefsel, etc. te vermijden. Het aanzetten tot afbraak van oude woningen met een slechte energieprestatie moet dan ook in een ruimer maatschappelijk, economisch,

sociaal,

politiek

en

stedenbouwkundig

kader

worden

bekeken

dan

enkel

sloop

te

vanuit

het

standpunt van de verbetering van de energieprestatie. Doel

van

dit

project

is

om

tot

een

actieplan

ter

bevordering

van

komen

via

overlegvergaderingen met betrokken partijen.

METHODOLOGIE Aangezien

het

actieplan

volgens

het

bestek

in

een

tijdsspanne

van

6

maanden

moest

worden

opgesteld, was een strikte organisatie en timing van de (min.4) overlegvergaderingen noodzakelijk. Bovendien

moesten

zeer

uiteenlopende

aspecten

ter

sprake

komen

tijdens

het

overleg

met

de

betrokkenen. Het aantal betrokken partijen was dan ook groot. Om het overleg werkbaar te houden, is ervoor gekozen om het aantal partijen rond de overlegtafel niet te groot te laten worden. Daarom is het overleg stapsgewijs opgebouwd en niet altijd met alle directe betrokkenen tegelijk. Het overleg is dan ook opgedeeld in meerdere fasen. In elke fase wordt een overlegvergadering met een bepaalde groep experts gekoppeld wordt. Een

eerste

hoofdzakelijk

vergadering

vond

technische

experts

plaats op

op

het

8

vlak

december van

2008.

Voor

bouwkwaliteit

en

deze

vergadering

energieprestatie

werden

uitgenodigd:

WTCB, KUL Labo Bouwfysica, VCB, Bouwunie, Wonen-Vlaanderen, VMSW en COPRO. Deze eerste overlegvergadering bouwfysische

en

had

tot

doel

te

komen

comfortgerelateerde


tot

criteria

een

die

duidelijke

kunnen

oplijsting

gebruikt


van

worden

de om

bouwtechnische, de

kwaliteit

van

3

bestaande woningen te beoordelen. Deze criteria zijn een eerste stap in de bepaling welke woningen al dan niet in aanmerking komen voor sloop. In een volgende stap moesten aanvullende criteria worden bediscussieerd omtrent bewonersstatuut, inkomen, ruimtelijke ordening, etc. Dit om zoveel mogelijk te vermijden dat sociaal zwakkere groepen in bijvoorbeeld de private huurmarkt slachtoffer zouden worden van het actieplan ter bevordering van sloop. De discussie over deze uitdagingen en aandachtspunten en over de te hanteren aanvullende criteria was het onderwerp van de 2e overlegvergadering op 29 januari 2009. Hiervoor werden sociale huisvestingsmaatschappijen en organisaties betrokken bij woonkwaliteit, woonkwaliteitonderzoek en bewonersbelangen

uitgenodigd:

VMSW,

VVH,

ABC

Huisvestingsmaatschappij,

Vlaams

Overleg

Bewonersbelangen VOB, VLEM, VVSG, VCB, Bouwunie, Steunpunt Duurzaam Bouwen Limburg en Sum Research. Voor de derde overlegvergadering op 12 februari werden vertegenwoordigers van architecten en vastgoedmakelaars uitgenodigd: NAV, BVA, CIB en BIV. De doelstellingen van dit overleg waren tweeërlei: na te gaan

welke acties

volgens

hen

prioritair zijn

in

het

te

ontwikkelen

actieplan

en

bespreken welke rol zij hierin zien weggelegd voor architecten en vastgoedmakelaars. Na deze 3 overlegvergaderingen met betrokkenen is door de opdrachtnemer tijd genomen om het actieplan op basis van de input verder uit te werken. Dit actieplan is voorgelegd aan alle betrokkenen in de overlegvergadering op 24 april 2009. Aangezien niet alle partijen aanwezig konden zijn, is gevraagd om, indien gewenst, via mail te reageren op het voorstel. Hierop is geen verdere reactie gekomen en op 25 mei 2009 is het eindrapport afgerond. Omdat het overleg met de betrokken partijen een expliciet onderdeel is van de opdracht zijn de verslagen van de verschillende overlegvergaderingen weergegeven in bijlagen 1 t.e.m. 4.

Als voorbereiding voor het overleg met de betrokken partijen is getracht een inschatting te maken van de bestaande toestand van het huidige Vlaamse woningenpark. Hierbij werd aandacht besteed aan de kwaliteit en de betaalbaarheid van de woningen en aan de bestaande financiële stimuli die reeds gebruikt (kunnen) worden om sloop te bevorderen.

Om bovendien het te ontwikkelen actieplan wetenschappelijk te onderbouwen is ook getracht een vergelijking te maken tussen sloop/nieuwbouw enerzijds en renovatie anderzijds voor de aspecten energiebesparingspotentieel, financiële kosten en milieu-impact.

Op basis van de input uit de overlegvergaderingen en de informatie uit de verschillende studies is tenslotte een voorstel tot prioritaire acties opgesteld.

Aansluitend

op

het

actieplan

is

een

dossier

samengesteld

met

voorbeeldfiches

van

succesvolle

sloop/nieuwbouwprojecten die de laatste jaren gerealiseerd zijn in Vlaanderen.



4

Inschatting bestaande toestand KWALITEIT, BETAALBAARHEID EN FINANCIËLE STIMULI

Kwaliteit van de woningen Om een beeld te krijgen van het huidige woningenpark in Vlaanderen en een inschatting te maken van het aantal woningen dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie zijn er verschillende Agentschap

bronnen

beschikbaar

Wooninspectie,

(NIS,

Woonsurvey

kadaster, 2005,

Agentschap

Steunpunt

Wonen

Ruimte

en

–

Vlaanderen

Wonen,…).

Elk

en

van

het

deze

bronnen op zich geeft niet voldoende informatie, maar door onderlinge combinatie is het wel mogelijk een richtcijfer af te leiden voor het aantal woningen dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle

energierenovatie.

De

belangrijkste

bronnen

met

hun

beschikbare

informatie

en

hun

beperkingen worden hieronder kort vermeld.

Het Nationaal Instituut voor Statistiek [1] Via

de tienjaarlijkse Socio-economische enquête verzamelt het NIS informatie over verschillende

socio-economische

aspecten

van

de

Belgische

huishoudens,

waaronder

informatie

over

hun

woongelegenheid. Zo bevatten de databanken van het NIS overzichtstabellen, opgesplitst per gewest voor bouwjaar, woongrootte, typologie, energiedrager voor verwarming, aanwezigheid van centrale verwarming,

bewoningstitel,

mate

van

comfort

en

sinds

2001

ook

beperkte

informatie

over

de

aanwezigheid van isolatie en dubbele beglazing. Deze gegevens zijn beschikbaar zowel volgens het aantal woningen per categorie als volgens het aantal bewoners per categorie. Voor deze studie hebben we gebruik gemaakt van de data van de Enquête van 1981, 1991 en 2001.

ECODATA en het Kadaster [2] Via

ECODATA,

Middenstand

&

de

interactieve

Energie

kunnen

databank

van

gegevens

over

de het

Federale aantal

Overheidsdienst

bouwvergunningen

Economie, voor

KMO,

nieuwbouw,

renovatie en sloop van gebouwen worden opgevraagd, op maand- of jaarbasis, van gewestniveau tot gemeentelijk niveau en opgesplitst per type gebouw (residentieel of niet-residentieel). Een deel van deze informatie is afkomstig uit de NIS databanken. Ook de gegevens van het Kadaster over het aantal gebouwen op gewest- tot gemeentelijk niveau en opgesplitst per type gebouw en bouwjaar kunnen via ECODATA online geraadpleegd worden.

Zo zijn er in Vlaanderen momenteel ongeveer 2.500.000 wooneenheden, wat 59% van de totale wooneenheden in België vertegenwoordigt. Het bouwjaar van een woning is een belangrijke indicator voor de (oorspronkelijke) thermische kwaliteit. Zo kan aangenomen worden dat woningen gebouwd vóór 1970, dus vóór de eerste oliecrisis, zelden geïsoleerd werden en bijna nooit dubbel glas hadden, tenzij dat bij latere renovaties zou zijn geplaatst. Zelfs woningen, gebouwd tussen 1971 en 1980, hebben vaak niet meer dan gewoon dubbel glas en een beperkte dakisolatie. Op basis van het



5

bouwjaar blijkt dat in het Vlaamse gewest slechts 22% van de woningen na 1970 gebouwd zijn en ongeveer 6% tijdens de laatste 10 jaar. Bovendien is slechts 8% van de woningen verbouwd sinds 1991. Qua verwarmingssysteem blijkt nog 26% van de Vlaamse woningen verwarmd te worden met plaatselijke verwarming (kachels per kamer). Dit toont met cijfers aan dat de globale thermische kwaliteit van de woningen in Vlaanderen beperkt is en dat er dus nog zeer veel (renovatie)werk nodig, willen we komen tot een thermisch kwalitatief woningenpark. Ook over het aanwezige comfort in de woningen (keuken, sanitaire voorzieningen) geeft de NIS databank beperkte informatie. Samengevat

voor

verwarming

en

sanitair

comfort

blijkt

dat

ca.

72.000

woningen

of

4%

van

de

woningen die door hun eigenaar bewoond worden, niet over klein comfort beschikt (d.i. geen centrale verwarming en geen badkamer en wc), terwijl van de woningen die niet door de eigenaar bewoond worden, ca. 36.000 woningen of 6% niet over klein comfort beschikt. Aangenomen mag worden dat dit oude woningen zijn die ook energetisch niet goed presteren, maar dit maakt ze niet noodzakelijk voorbestemd om te worden gesloopt. Immers, beide databanken (NIS en ECODATA) geven een algemeen beeld van het Vlaamse woningpark, maar ondanks hun uitgebreidheid, bevatten zij weinig informatie over de bouwfysische en bouwtechnische kwaliteit van de woningen, of over de perceptie en intenties van de bewoners i.v.m. hun woning. Daarvoor kunnen volgende bronnen dienst doen als aanvulling.

Agentschap Wonen – Vlaanderen en Agentschap Inspectie RWO - Wooninspectie Het Agentschap Wonen – Vlaanderen en het Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie staan sinds 2001 samen in voor de bewaking van de woonkwaliteit in Vlaanderen. Aan de hand van de minimale woningkwaliteitsnormen zoals beschreven in de Vlaamse Wooncode [3] en het Kamerdecreet [4] controleren en beoordelen zij veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit van woningen en kamers. Op basis van hun technische verslagen kunnen dan administratieve en/of strafrechtelijke procedures worden opgestart tot het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van woningen. In hun jaarrapporten [5-7] wordt een overzicht gegeven van hun werkwijze en van het aantal acties en geverbaliseerde panden en woonentiteiten voor de voorbije werkjaren. Zo blijken in Vlaanderen van begin oktober 2001

t.e.m.

eind

september

2008

ca.

1540

panden

geverbaliseerd

te

zijn

die

samen

ca.

5050

woonentiteiten vertegenwoordigen. Daar waar voor 2006 en 2007 48% van deze panden zich in Antwerpen of Gent bevonden, 19% in één van de regionale steden en 15% in andere steden of gemeenten, is er in 2008 een verschuiving: 33% van de geverbaliseerde panden liggen in Antwerpen of Gent (in absolute cijfers quasi evenveel panden als de vorige jaren), 19% in één van de regionale steden en 48% in andere steden en gemeenten. Figuur 1 geeft een overzicht van de ligging en aantal van de geverbaliseerde panden.



6

Figuur 1 [7]

Naar de aard van de gebreken die worden vastgesteld en die gerelateerd kunnen worden aan de bouwfysische en bouwtechnische kwaliteit van de woningen, blijkt dat:

-

in 2006 23%, in 2007 16% en in 2008 13% van de geverbaliseerde panden ernstige stabiliteitsproblemen heeft;

-

deze drie werkjaren 30-35% van de geverbaliseerde panden met zware vochtproblemen kampt;

-

in ca. 30% van de geverbaliseerde panden de meest elementaire sanitaire voorzieningen ontbreken, d.w.z. geen gootsteen met koud water, geen bad of douche met warm en koud water of geen privé-wc in of aan de woning

-

in ca. 20% van de panden de ramen en deuren ernstig beschadigd zijn

-

ca. 30% van de panden gebrekkige verluchting en verlichting heeft

-

en 16-18% gebrekkige verwarmingsmogelijkheden heeft

Daarnaast zijn er problemen van CO-gevaar (18-26%), elektrocutie (60-75%), en gas en/of brand (2540%) vastgesteld. Dit zijn niet noodzakelijk problemen die een grondige renovatie of sloop van een gebouw vereisen, maar de percentages zijn wel indicatief voor de slechte kwaliteit van de installaties in deze gebouwen, aangezien de kwaliteitsvereisten van de Wooninspectie echte minimumnormen zijn. M.a.w. de panden die beschreven worden in [5-7] vertegenwoordigen een zeer lamentabele woonsituatie en behoren tot de categorie van krotverhuur en huisjesmelkerij. Deze woningen komen hoogstwaarschijnlijk allen in aanmerking voor versnelde sloop. Echter, zoals de jaarrapporten ook al



7

aangeven, is de herhuisvesting van de (socio-economisch vaak zwakkere) bewoners van deze nietconforme woningen vaak een probleem.

Op

basis

van

deze

bronnen

kan

samenvattend

gesteld

worden

dat

in

Vlaanderen

in

2007

ca.

2.535.000 woningen aanwezig zijn, die instaan voor ca. 2.870.000 woongelegenheden. Van deze woningen:

o

is ca. 1.500.000 gebouwd vóór 1970, waarvan ca. 460.000 vóór 1945,

o

is 70% bewoond door zijn eigenaar, 17% verhuurd door een particulier en 5% verhuurd door een sociale huisvestingsmaatschappij

o

hebben

ca.

616.000

woningen

geen

dubbele

beglazing,

ca.

800.000

woningen

geen

dakisolatie en ca. 940.000 woningen geen muurisolatie

o

worden ca. 53.000 woningen verwarmd met kolenkachels en ca. 22.500 woningen met houtkachels

o

beschikken ca. 112.000 wooneenheden niet over klein comfort (geen centrale verwarming en geen badkamer en wc)

o

zijn

ca.

1540

waarvan

400

panden

of

panden

stabiliteitsproblemen

5050

voor

en

964

woonentiteiten

ernstige voor

geverbaliseerd

vochtproblemen,

gebrek

aan

door

178

elementaire

de

Wooninspectie,

panden sanitaire

voor

ernstige

voorzieningen,

verwarming, verluchting of verlichting

o

zijn in 2007 17500 woongebouwen gerenoveerd mét bouwvergunning en 2883 woningen gesloopt en tijdens de eerste 10 maanden van 2008 15.426 woongebouwen gerenoveerd met bouwvergunning. Over het aantal renovaties zonder bouwvergunning en over de eventuele verbetering van de energetische prestaties van de gerenoveerde gebouwen zijn geen cijfers beschikbaar.

o

en zijn in 2007 ca. 71.700 woningen verkocht.

Woonsurvey 2005 en Uitwendige woningschouwing 2005 [8-11] Zoals hierboven samengevat, geven de databanken van het NIS en het Kadaster enerzijds en de jaarrapporten

van

de

Wooninspectie

anderzijds

ieder

een

deel

van

het

spectrum

aan

Vlaamse

woningen weer. De databanken van het NIS en het Kadaster geven informatie over het aantal oude woningen in Vlaanderen, het aantal niet-geïsoleerde woningen of het aantal woningen met weinig comfort, maar niet al deze woningen komen in aanmerking voor sloop. Binnen deze uitgebreide groep zijn er zeker woningen die nog in aanmerking komen voor een zinvolle energierenovatie. Aan het andere eind van het spectrum zitten de geverbaliseerde panden van de Wooninspectie, met een zeer lamentabele woonkwaliteit. Deze groep is dan weer te beperkt om als enige doelgroep voor versnelde sloop te worden beschouwd. Voor een verdere verfijning van de inschatting van het aantal woningen dat in aanmerking komt voor versnelde sloop, zijn de resultaten van de Woonsurvey 2005 en van de Uitwendige

woningschouwing

2005

een

belangrijke

bron

van

informatie.

Dit

onderzoek

werd

uitgevoerd door het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid (nu Steunpunt Ruimte en Wonen) en peilde

naar

de

woonkwaliteit


en

de

woonconsument.

Het

omvatte


een

uitwendige

technische

8

schouwing van 8400 Vlaamse woningen en een face-to-face survey met 5200 woonconsumenten (uit deze 8400 woningen).

De resultaten van deze Woonsurvey en Uitwendige woningschouwing zijn in [11] geëxtrapoleerd naar het

totale

Vlaamse

voornamelijk

woningenpark.

bewoond

meergezinswoningen meergezinswoningen eengezinswoningen

worden

(69%) in

door

hun

verhuurd

stedelijke

gemiddeld

Hieruit

dan

dat

eigenaar

wordt.

gebieden

ouder

bleek

(30%)

de

eengezinswoningen

(85%),

Bijkomend dan

in

terwijl

zijn

er

de in

buitengebieden

meergezinswoningen

en

in

Vlaanderen

meerderheid verhouding

(7%).

bewonen

van meer

Anderzijds

zijn

eigenaars

dus

gemiddeld ook oudere woningen dan huurders. Bovendien bevindt het oudste woningpatrimonium zich vooral in stedelijke gebieden. Vanuit de socio-economische kenmerken blijkt dat 35- tot 64jarigen,

koppels

met

kinderen,

hoger

opgeleiden

en

hogere

inkomensklassen

vooral

eengezinswoningen bewonen, en dan vooral de meest recente en de grootste woningen.

Wat de kwaliteit van de woningen betreft, bleek op basis van de objectieve uitwendige schouwing door inspecteurs

van AROHM

dat slechts

1% van de woningen of 24.000 woningen een zeer zware

renovatie vergen of rijp zijn voor de sloop. Op basis van het persoonlijk (subjectief) oordeel van de inspecteurs werden ca. 36.000 woningen als ‘van slechte kwaliteit’ bestempeld. Deze raming is een heel stuk lager dan de raming op basis van de bevraging van de bewoners. Deze bevraging a.d.h.v. de technische criteria voor de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode leverde ca. 231.000 woningen op die als slecht of zeer slecht, d.i. als ongeschikt voor bewoning bestempeld worden door hun bewoners. De studie [11] geeft zelf enkele redenen aan voor het verschil in perceptie door de inspecteurs en de bewoners (technische schouwing enkel uitwendig, verschillend oordeel over wat een ernstig gebrek is en een verschillende invulling van het begrip ‘slecht’). Wat het comfortniveau betreft, bleek in ca. 67.500 woningen het comfort (sanitair, verwarming, aantal kamers,

grootte,…)

ontoereikend,

terwijl

in

meer

dan

580.000

woningen

enkel

comfort

van

basiskwaliteit aanwezig is. Toch blijkt uit vergelijking met vroegere cijfers dat het comfortniveau in Vlaamse woningen tussen 1981 en 2005 sterk vooruit gegaan is. Oorzaak hiervan ligt waarschijnlijk in het feit dat steeds meer woningen i.p.v. bouwgronden verkocht worden en dat bij ongeveer de helft van de woningen die de laatste 10 jaar van eigenaar wisselden grote werken zijn uitgevoerd [11].

Daarnaast toont de studie [11] ook aan dat vooral in de

private

huursector de kwaliteit en het comfort

van de woningen het minst gunstig beoordeeld worden. Het is wel zo dat het eigendomsstatuut een sterke invloed heeft op de manier waarop men zijn woning beoordeelt, waardoor de subjectieve beoordeling door huurders negatiever uitvalt dan door eigenaars. Maar uit de peiling naar de werken die aan een woning werden/worden uitgevoerd, blijkt ook dat aan huurwoningen duidelijk minder werken worden uitgevoerd, zodat er ook een objectieve indicator is voor de mindere kwaliteit van private huurwoningen. Sociale huurwoningen in Vlaanderen daarentegen zijn doorgaans van goede kwaliteit, vaak zelfs beter dan eigendomswoningen. Dit wordt ook bevestigd door de analyse die VMSW heeft laten uitvoeren door notarissen naar de staat van het patrimonium aan sociale woningen



9

a.d.h.v. een checklist die vooral focust op de bouwfysische kwaliteit, de interne en externe staat van de woning, het uitrustingsniveau van de woning en de ligging en bereikbaarheid [12-13]. Hieruit blijkt dat 12% van de woningen beoordeeld worden als slecht tot zeer slecht, 20% wordt beoordeeld als matig van kwaliteit.

Wat

REG-ingrepen

sterkere

betreft,

toont

socio-economische

de

Woonsurvey

groepen,

zoals

aan

dat

huishoudens

de

meeste

met

een

ingrepen

hoger

gebeuren

inkomen,

een

bij

de

hogere

opleiding, koppels (met kinderen), huishoudens met tenminste 1 tewerkgestelde en mensen tussen 35 en 65 jaar. De minste REG-ingrepen gebeuren bij de zwakkere socio-economische groepen, zoals de ouderen, de lagere inkomens, de laag opgeleiden, alleenstaanden, eenoudergezinnen, werklozen en

“een algemene gunstige evolutie inzake de toepassing van energiebesparende en duurzame maatregelen in de woning”

zieken. Nochtans zijn de verschillen tussen beide groepen relatief klein en is er volgens [11]

.

Kostprijs en betaalbaarheid van het wonen De Woonsurvey 2005 [11] geeft naast informatie over de kwaliteit van de woningen ook informatie over de kostprijs en de betaalbaarheid van het wonen. Wat de kostprijs van het wonen betreft, blijkt die

gemiddeld

hoger

te

liggen

voor

afbetalende

eigenaars

dan

voor

huurders

(gemiddeld

633€

maandelijkse afbetaling t.o.v. gemiddeld 431€ maandhuur op de private huurmarkt). Bovendien is de gemiddelde woonuitgave de laatste jaren ook sterker gestegen voor afbetalende eigenaars dan voor huurders. Daarbij blijkt ook dat in grootstedelijke gebieden zowel de huurprijs als het gemiddeld afbetaalde bedrag hoger liggen dan het gemiddelde op Vlaams niveau. Uit de analyse van de prijzen voor verwerving van een woning blijkt dat nieuwbouw duidelijk een groter budget vergt dan aankoop en eventuele renovatie van een woning. Dit kan een belangrijke uitdaging zijn bij het bevorderen van sloop.

Wat de betaalbaarheid betreft geven de resultaten Vlaanderen

veel

beter

betaalbaar

is

voor

van de Woonsurvey

afbetalende

eigenaars

dan

2005

voor

aan dat wonen in

huurders.

En

daarbij

situeren betaalbaarheidsproblemen zich vooral op de private huurmarkt. Verklaring hier is dat de laatste jaren de inkomens van afbetalende eigenaars gemiddeld sterk gegroeid zijn en de inkomens van huurders gedaald zijn, terwijl voor beide groepen de woonkost gestegen is. Ook zijn er duidelijke socio-economische

huishoudaspecten

merkbaar

in

de

betaalbaarheidsproblematiek.

Zo

blijken

betaalbaarheidsproblemen veruit het grootst bij 65-plus huishoudens, en dan vooral voor de groep die privaat

huren.

betaalbaarheid.

Ook In

eenoudergezinnen [11]

is

een

zijn

een

uitgebreide

zeer

analyse

kwetsbaar naar

huishoudtype

op

socio-economische

het

vlak

kenmerken

van en

eigendomsstatuut aanwezig.



10

Samenvatting van de bestaande toestand Afhankelijk van de bron of de beoordelingscriteria blijken 36.000 (volgens technische inspecteurs) tot 230.0000

woningen

(volgens

de

bewoners)

van

slechte

kwaliteit

te

zijn

en/of

met

een

slecht

comfortniveau te kampen. Bovendien zijn het vaak woningen op de private huurmarkt en/of woningen bewoond

door

zwakkere

alleenstaanden,…)

die

socio-economische

kampen

met

een

groepen

sterke

(lagere

concentratie

van

inkomens,

lager

problemen

inzake

opgeleiden, kwaliteit

en

comfort. Bijkomend is er een groeiende kloof op vlak van betaalbaarheid tussen afbetalende eigenaars en huurders. Ondanks de hogere kostprijs van wonen voor afbetalende eigenaars, blijkt dat wonen beter betaalbaar is voor deze groep dan voor huurders. Bovendien zijn de socio-economische groepen die kampen met een slechte woonkwaliteit en comfort ook vaak de meest kwetsbare op het vlak van betaalbaarheid.

Samengevat kan gesteld worden dat:

•

•

Volgens bouwtechnische, objectieve schouwing door technische inspecteurs:

0,2% of 3.803 woningen zijn te vervangen

1% of 24.000 woningen vergen een zeer zware renovatie of zijn rijp voor sloop

Volgens subjectieve beoordeling van de bewoners over de fysische staat:

•

0,8% of 20.412 woningen zijn van zeer slechte kwaliteit

Bij beoordeling volgens comfortindicatoren:

2,7% of 67.545 woningen hebben een ontoereikende woonkwaliteit

4.9% of 112.618 woningen beschikken niet over klein comfort (keuken, sanitair)

25.9% of 607.712 woningen beschikken niet over centrale verwarming

Daarnaast toont de studie van de wooninspectie ook aan dat vooral in de private huursector de kwaliteit en het comfort van de woningen het minst gunstig beoordeeld worden. Uit de peiling naar de werken die aan een woning werden/worden uitgevoerd, blijkt ook dat aan huurwoningen duidelijk minder werken worden uitgevoerd, zodat er naast een subjectieve ook een objectieve indicator is voor de mindere kwaliteit van private huurwoningen. Sociale huurwoningen in Vlaanderen daarentegen zijn van goede kwaliteit, vaak zelfs beter dan eigendomswoningen.

Bestaande re relevante financiële steunmaatregelen steunmaatregelen voor sloop Om

een

idee

te

krijgen

van

wat

er

momenteel

reeds

bestaat

aan

financiële

stimulansen

voor

sloop/nieuwbouw, is nagegaan wat er op verschillende beleidsniveaus reeds gedaan wordt, welke financiële stimuli er reeds bestaan en welke criteria, wetten of regelgevingen hierbij gehandhaafd worden.

Hiervoor

is

in

eerste

instantie

vertrokken

van

de

website

www.premiezoeker.be.

Indien

mogelijk hebben we ook getracht te achterhalen wat het succes van of de respons op de financiële steunmaatregel is.



11

Gezien het grote aantal premies dat momenteel bestaat en de zeer uiteenlopende voorwaarden die er vaak aan gekoppeld zijn, is het volgende overzicht zeker geen compleet overzicht van alle bestaande financiële

steunmaatregelen.

Wel

is

getracht

een

samenvatting

te

maken

van

enkel

deze

steunmaatregelen die relevant zijn voor het op te stellen actieplan of die als voorbeeld of referentie kunnen dienen voor een gericht steunmaatregel vanuit de Vlaamse overheid.

Federaal Op federaal niveau wordt er gewerkt met fiscale voordelen of BTW verlaging. De meeste fiscale maatregelen zijn gericht op renovatie. Voor sloop is echter de belangrijkste: “6% BTW regelgeving”

Wat? Sinds 1 januari 2007 6% BTW in plaats van de gangbare 21% op sloop en vernieuwingsbouw.

Voorwaarden: Veel voorwaarden worden er niet gesteld om in aanmerking te komen voor de premie. De werken moeten doorgaans uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer en de woning moet gelegen zijn in een van de vastgelegde 32 Belgische Steden of Gemeenten. Hiertoe behoren 13 Vlaamse Centrumsteden:

Vlaanderen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Aalst Antwerpen Brugge Dendermonde Genk Gent Hasselt


8. Kortrijk 9. Leuven 10. Mechelen 11. Oostende 12. Roeselare 13. Sint-Niklaas


12

Hoeveel? [1] Om

een

idee

Centrumsteden

te en

hebben de

van

de

verhouding

huidige tot

de

bouwbouw-

en en

verbouwactiviteit verbouwactiviteit

in in

deze

13

Vlaanderen

Vlaamse zijn

in

onderstaande tabellen het aantal bouwvergunningen weergegeven, uitgereikt voor nieuwbouw en renovatie tijdens de laatste 3 jaren.

nieuwbouw residentieel

Vlaams Gewest

woningen 2005

woningen 2006

woningen 2007

42006

42281

36482

7618

8520

7319

Vlaamse Centrumsteden

renovatie residentieel

Vlaams Gewest

woningen 2005

woningen 2006

woningen 2007

18036

18003

17524

4520

3981

3972

Vlaamse Centrumsteden

Hieruit blijkt dat deze 13 steden verantwoordelijk zijn voor ca. 19% van de nieuwbouwactiviteit en ca. 23% van de renovatieactiviteit (met bouwvergunning) in Vlaanderen.



13

Succes van de maatregel Om

een

idee

te

krijgen

over

het

succes

gecontacteerd. Daar bevestigde men dat

van

deze

in principe

maatregel

is

de

administratie

van

financiën

deze gegevens beschikbaar zouden moeten zijn

en dat ze ook opgevraagd zijn vanuit de Kamer van Volksvertegenwoordigers in het kader van een mogelijke uitbreiding van de maatregel naar het volledige Belgische grondgebied. Maar tot op heden was men nog niet in staat om concrete cijfers beschikbaar te stellen. Een (beperkte) rondvraag bij particulieren geeft echter de indruk dat weinigen op de hoogte zijn van deze maatregel.

Toekomstperspectief van de maatregel In het kader van het Economische Relanceplan heeft de federale regering beslist om de

BTW-

verlaging van 21% naar 6% voor sloop/nieuwbouw uit te breiden tot het ganse Belgische grondgebied. Sinds 13 februari 2009 is de maatregel ook effectief in voege. Het gaat echter om een tijdelijke maatregel. Vanaf 2010 geldt in principe terug de beperkte lijst van 32 steden [14].

Vlaams Gewest Op het Vlaams niveau zijn er twee grote spelers die premies geven, het Vlaams Energie Agentschap en Wonen-Vlaanderen.

VEA heeft momenteel zowel premies als sensibiliseringsacties voor energiebesparende maatregelen bij nieuwbouw en renovatie, maar er zijn nog geen concrete acties (premie of sensibilisering) lopende in verband met bevordering van sloop. Dit is net het onderwerp van het voorliggende actieplan.

Ook Wonen-Vlaanderen heeft vooral premies die mensen stimuleren om de woonkwaliteit van hun eigen woning of verhuurde woning te verbeteren. Ook hier is geen echte focus op sloop annex nieuwbouw. De

enige

financiële

huursubsidie

in

het

steunmaatregel kader

van

een

die

mogelijk

verhuis

van

raakt een

aan

het

slechte,

voorliggende

onaangepaste

actieplan

woning

is

naar

de een

aangepaste woning.

E. premie: Wonen- tegemoetkoming Vlaanderen huurprijs


huursubsidie

* verhuis van Per maand: slechte 200,150,100€: jaar 1 en 2, onaangepaste 160, 120, 80€: jaar 3 en 4 woning nr * premie: max 9 120, 90, 60€: jaar 5 en 6 aangepaste jaar, maandelijks, 60€: jaar 7,8, 9 woning, afh van inkomen Of 360€ jaarlijks : jaar 7, * voorwaarde mbt 8, 9. inkomen, andere eigendom..


14

Provincies Op provinciaal niveau worden er relatief weinig premies gegeven. Vlaams Brabant steekt er wat betreft het verlenen van premies bovenuit, maar dan nog is de relevantie nihil voor wat betreft sloop.

Steden en Gemeenten Verschillende gemeenten in Vlaanderen geven een gemeentelijke slooppremie, al dan niet gekoppeld aan een gemeentelijke aankooppremie. De voorwaarden tot het bekomen van de premie variëren van gemeente tot gemeente en ook het bedrag van de premie kan sterk verschillen. Een samenvatting van de meeste voorwaarden en van de premiebedragen voor de slooppremies enerzijds en de aankoopof verwervingspremies anderzijds is hieronder weergegeven.

SLOOPPREMIE

Wat? Premie gegeven voor sloop, gekoppeld aan vervangingsbouw.

Meest voorkomende voorwaarden •

Het moet gaan om een krotwoning. Dit wordt vastgesteld aan de hand van het technisch verslag dat wordt gebruikt bij ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring.

•

De sloop moet voldoen aan de bepalingen in het decreet Ruimtelijke ordening.

•

De

werken

moeten

uitgevoerd

worden

in

overeenstemming

met

de

bestaande

wetten,

reglementen, bouwverordeningen enz..

•

Maximum gezinsinkomen:

30.000 Euro.

Bedrag premie Van minimum 495,79 € tot maximum 3720 €, met een gemiddelde van 2280 €.

Welke steden? Vlaanderen: 14. Gistel 15. Ledegem 16. Lokeren


17. Sint-Niklaas 18. Wervik 19. Zele


15

Succes van de maatregel Telefonische rondvraag bij de gemeenten over het succes van deze premies gaf het volgende beeld:

-

Gistel: “Het succes is miniem. 5 aanvragen op een jaar is veel.”

-

Lokeren: “Met 29 aanvragen is 2008 een succesjaar.”

-

Sint-Niklaas: “Het is een premie waar niet zoveel gebruik van wordt gemaakt. In 2008 6 aanvragen met een budget van 17.479 Euro.”

-

Wervik: “Geen succes. Sinds 2 jaar geen aanvraag gehad.”

Een samenvatting van premievoorwaarden en –bedrag per gemeente is weergegeven in bijlage 5.

AANKOOPPREMIE/VERWERVINGSPREMIE - BOUWPREMIE

Wat? Een aankooppremie wordt vaak gebruikt als een stimulans voor de koop van een nieuwe of bestaande woning en kadert nogal eens in de aanpak van het verouderde woonpatrimonium van het verstedelijkt gebied.

Meest voorkomende voorwaarden •

Het gaat om de aankoop van een eerste bescheiden woning

•

Gezinssamenstelling:

o

Jonge gezinnen: aanvrager jonger dan 40 jaar



16

•

Maximum gezinsinkomen:

•

Woning:

•

variërend van 19.336 Euro tot 36.000 Euro

o

Kadastraal Inkomen

o

Leeftijd:

< 744 Euro tot 1.116 Euro

ouder dan 20, 30, 40 of 50 jaar.

Er is een vereiste dat men ten minste 5 jaar in de stad/gemeente gedomicilieerd is.

Bedrag premie Er is een grote variatie in aard en bedrag van de premie. Sommige gemeenten geven een gespreide premie (starten vervolgpremie), andere maken het premiebedrag afhankelijk van het inkomen of het aantal personen ten laste en nog andere gemeenten kiezen voor een vast premiebedrag, waarvan de hoogte sterk varieert tussen gemeenten onderling.

-

Gespreid: Startpremie: 2000 Euro, Vervolgpremie: 75% van de onroerende voorheffing wordt terugbetaald gedurende 5 jaar, met een maximum van 800 euro per jaar.

-

Variabel:

van

250

Euro

+

verhoging

afhankelijk

van

aantal

personen

ten

laste

+

eventueel

verhoging indien opgenomen in de inventaris voor verkrotting , tot 5% van de aankoopprijs, met een maximum van 2000 Euro.

-

Vast: van 148 Euro tot 1.240 Euro

Welke steden? Onderstaande

tabel

geeft

een

overzicht

van

de

steden

en

gemeenten

die

een

aankooppremie

hebben.

bouw/aankooppremies: 18 steden en gemeenten

aankooppremie

20. Brakel

bouw en aankooppremie

21. Dendermonde

bouw en aankooppremie stedelijk aankooppremie bouwpremie voor halfopen of gesloten bebouwing bouwpremie voor open bebouwing

aankooppremie

22. Essen

23. Izegem

24. KapelleKapelle-opop-denden-bos

kooppremie


gemeentelijke premie bij aankoop of bouw middelgrote woning kooppremie

KapelleKapelle-opop-denden-bos

KapelleKapelle-opop-denden-bos

aankooppremie gemeentelijke aankooppremie aankooppremie appartement aankooppremie bouwkavel of bestaande woning


29. Linkebeek

30. Meulebeke

31. Oostrozebeke

32. Pittem

33. Tielt

34. Voeren

Voeren

17

premie voor ver/herbouw woning, belast wegens leegstand/verkrotting

stedelijke aankooppremie

25. Kluisbergen

kooppremie premie voor bouw, koop op verbouwen woning gemeentelijke aankooppremie

35. Waregem

stedelijk bouwpremie

26. Kortemark

Waregem

gemeentelijke bouwpremie

27. LangemarkLangemarkPoelkapelle

36. Zoutleew

bouw of aankooppremie

28. Ledegem

37. Zulte

Sociale organisaties Het

gaat

hier

vooral

over

sociale

leningen,

weliswaar

niet

specifiek

gekoppeld

aan

sloop.

Deze

leningen worden gegeven door de VMSW, het Vlaams Woningfonds, Erkende kredietmaatschappijen die lid zijn van het vzw Sociaal Woonkrediet of men kan kiezen voor een lening met gewestwaarborg. Op de huurmarkt komen deze organisaties hoofdzakelijk tussen door het aanbieden van kwalitatieve woningen voor sociale huurders. Daarnaast kunnen mensen voor het behouden van een woning, de aankoop of het verbouwen ervan aankloppen

voor

een

sociale

lening.

Hiervoor

kunnen

ze

een

lening

afsluiten

met

verlaagde

registratiekosten.

Voorwaarden •

Eigendomsvoorwaarden

•

Taal- en of inburgeringsbereidheid

•

Woning gelegen in een van de kernsteden

•

Maximale verkoopwaarde van de woning is 180.340 Euro indien men 1 persoon ten laste heeft, tot 225.440 wanneer men 7 personen ten laste heeft.

•

Maximale aankoop- schattingswaarde van 200.000 Euro, verhoogd met 5% per persoon ten laste.

(Ver)huur markt. Voor een sociale huurwoning kan men aankloppen bij een Sociaal Verhuur Kantoor, bij een sociale huisvestingsmaatschappij of bij het Vlaams Woningfonds. Ook op andere niveaus zijn er premies die gegeven worden wat betreft de (ver)huurmarkt.

VLAAMS Op

de

huurmarkt

ondersteunen.

zijn

er

een

Verhuurders

aantal

kunnen

Vlaamse

premies

premies

krijgen

voor

die

zowel

renovatie

de of

huurders

als

verhuurders

verbeteringswerken,

terwijl

huurders hulp krijgen door een tegemoetkoming in de huurprijs. Dit kan in de vorm van een periodiek tegemoetkomen, een huursubsidie waarbij gedurende 9 jaar een maandelijkse som verkregen wordt. Een tweede mogelijkheid is in de vorm van een eenmalige steun, de zogenaamde installatiepremie,



18

waarbij eenmalig een bedrag variërend van 300 tot 600 euro verkregen kan worden, afhankelijk van het inkomen.

Vlaams

na onbewoonbaarverklaarde of overbewoond verklaring woning

Per maand: ondersteuning, mensen vlaamse jaar 1 en 2: 200,150 of 100 €, net.bel.gezinsink. <15.530euro, tegemoetkoming in de me verhuis van jr. 3 en 4: 160,120,80€, verhuis +1.390 p.p. ten laste en 6: 120,90,60 €, huurpijs onaangepaste naar jr. 7,jr. 85 en (huursubsidie) 2009 aangepaste 9: 60 €/mnd of 360 woning huurprijs nieuwe woning < 520 €/jaar. euro + 7% p.p. ten laste 2 probl. Cat III, 50 strafpunten eenmalige steun vlaamse tegemoetkoming in de 600, 450 of 300 euro, huurprijs verhuis idem bij verhuis van afhankelijk van inkomen (installatiepremie) onaangepaste naar 2009 aangepaste woning t laag inkomen,

huurders met

bescheiden inkomen,

STEDEN EN GEMEENTEN Ook sommige steden en gemeenten doen inspanningen voor de huurmarkt. Voor verhuurders zijn de meeste stimuli gericht op verbetering of renovatie van de huurwoning en dus minder relevant binnen dit actieplan. Voor

huurders

aanvullende

geven

(sociale)

sommige

steden

huursubsidie,

en

meestal

gemeenten voor

een

een

zeer

wederhuisvestingspremie

specifieke

doelgroep,

zoals

of uit

een de

voorwaarden hieronder blijkt.

Wat? Een wederhuisvestingspremie is een toelage om de noodzakelijke verhuis uit een onveilige, niet aangepaste of ongezonde woning. Een (aanvullende) (sociale) huursubsidie kan gebruikt worden voor het verlagen van de huurprijs.

Voorwaarden Wederhuisvestingspremie

•

Minimum leeftijd: 65 jaar

•

1 lid van het gezin is voor meer dan 66% gehandicapt

•

Voorwaarden gezinsinkomen:

o

Maximum 30.000

o

Maximum 14.550 Euro.


Euro.


19

Aanvullende) huursubsidie

•

Aanvraag door SVK

Bedrag Wederhuisvestingspremie

-

500 Euro voor alleenstaanden

-

750 Euro 1 persoon ten laste.

-

75 Euro + 75 Euro p.p. ten laste

Aanvullende) huursubsidie Van 20 Euro tot 105 Euro, afhankelijk van de hoogte van de huurprijs



20

Slopen versus renovatie ENERGIEBESPARING, KOSTPRIJS EN MILIEU-IMPACT De cijfers over de huidige toestand van het Vlaamse woningenpark geeft aan dat zeker een deel van het woningenpark in aanmerking komt voor sloop, wegens de zeer slechte staat van de woning. Maar aangezien het “Actieplan ter bevordering van sloop” kadert in het Energierenovatieprogramma 2020, is de eerste doelstelling van dit actieplan het energiegebruik door gebouwen in Vlaanderen terug te dringen door meer dan nu het geval is woningen te slopen in plaats van ze te renoveren. Om de wenselijkheid van een verhoogde sloopactiviteit na te gaan en in te schatten welke randvoorwaarden moeten

voldaan

zijn

om

een

positief

effect

te

krijgen,

is

in

deze

paragraaf

voor

de

aspecten

energiebesparing, kostprijs en milieu-impact nagegaan wat de voor- en nadelen zijn van sloop versus renovatie. Deze informatie is noodzakelijk als input voor een goed onderbouwd actieplan.

Energiebesparing door sloop versus renovatie Om

een

beeld

te

krijgen

van

de

impact

van

verhoogde

sloopactiviteit

op

het

energiegebruik,

is

getracht een vergelijking te maken tussen het energiebesparingspotentieel van renovatie t.o.v. het energiebesparingspotentieel van slopen/nieuwbouw. Het is uiteraard niet de bedoeling om binnen dit project het totale energiebesparingspotentieel van renovatie in te schatten, wel om na te gaan wat het verschil in energiebesparing is als het beperkte deel van het huidige woningenpark dat in aanmerking komt voor sloop, gerenoveerd dan wel gesloopt wordt.

Om deels aan te sluiten bij de economische berekeningen in de volgende paragraaf, zijn een 6-tal energierenovatieniveau’s vergeleken met 1 sloop/nieuwbouwniveau.

Het rekenmodel dat hiervoor

gehanteerd werd, is het bottom-up model van het Belgische woningenpark dat ontwikkeld werd in 2007 door het studiebureau 3E en de PHL voor de ISOTERRA-studie “CO2 emission reduction options in the future building stock – Scenarios for strategy development” [15]. In deze studie werd nagegaan welke

maatregelen

woningenpark

nodig

tegen

zijn

om

2020.

energieprestatieregelgeving

voor

een

Hiervoor

CO2

reductie

werden

nieuwbouw

en

van

zowel

renovatie,

20%

te

realiseren

scenario’s een

hogere

m.b.t.

in

het

Belgische

een

strengere

renovatiegraad

als

een

uitgebreidere toepassing van hernieuwbare energie gesimuleerd en geanalyseerd. Het model bevat gedetailleerde

cijfers

voor

het

woningenpark,

opgesplitst

per

gewest

(Vlaanderen,

Brussel

en

Wallonië), maar het model is geoptimaliseerd en gevalideerd voor het geheel van het Belgische woningenpark. Dit maakt dat het iets minder nauwkeurige resultaten zal geven als slechts een deel van het woningenpark (een deel van Vlaamse woningen) gesimuleerd wordt. Maar het is voldoende nauwkeurig om een schatting te maken van de impact van renovatie versus sloop op het totale energiegebruik in Vlaanderen. Hiervoor is de overeenkomst tussen berekende en reële waarden voor



21

energiegebruik voor Vlaanderen nagekeken en waar nodig bijgestuurd, zodat de simulaties de realiteit zo dicht mogelijk benaderen [16].

Het

is

niet

mogelijk

om

volledig

dezelfde

energieprestatieniveau’s

te

hanteren

voor

zowel

de

inschatting van de energiebesparing als voor de kostberekening en de milieu-impact (zie volgende paragrafen), omdat de achterliggende methodologie voor deze berekeningen zeer verschillend is. Maar de beschouwde varianten zijn ons

inziens

variabel genoeg

om

uitspraak

te doen

over de

verwachte energiebesparing, respectievelijk kostprijs en milieu-impact van slopen versus renovatie.

De bestudeerde scenario’s voor de inschatting van de energiebesparing zijn:

•

In aanmerking komende woningen:

o

Aantal

woningen:

0.2%,

0.5%,

1%,

5%,

10%

en

20%

van

het

totale

Vlaamse

woningenpark

o

Ouderdom

van

de

woningen:

enkel

woningen

gebouwd

vóór

1970,

met

onderscheid

tussen woningen gebouwd vóór 1945 en woningen gebouwd tussen 1946 en 1970

•

•

Energierenovatieniveau’s:

o

Een verbetering van het isolatiepeil tot K100, K70 en K55

o

Met en zonder vervanging van de originele verwarmingsinstallatie

Sloop annex nieuwbouwniveau:

o

Dit

K45/E80 (wettelijke eis vanaf 2010)

betekent

12

scenario’s

voor

het

aantal

woningen

en

per

aantal-scenario

worden

6

renovatiescenario’s en 1 sloop/nieuwbouwscenario berekend, een totaal van 84 scenario’s.

Figuur 1 geeft voor 2 renovatiescenario’s en 1 sloop/nieuwbouwscenario de energiebesparing (in TJ/jaar) als 0,2% tot 20% van de Vlaamse woningen gerenoveerd dan wel gesloopt en vervangen wordt door een woning met het vermelde K- en E-peil. Het renovatiescenario K96/E122 komt overeen met een beperkte energierenovatie van enkel dak, ramen en ketel, terwijl het renovatiescenario K66/E96 een grondige renovatie veronderstelt waarbij ook gevel en vloer geïsoleerd worden.



22

Energiebesparing bij renovatie vs sloop 35000 ]r aa 30000 j/ JT 25000 [ g n ir 20000 a p s 15000 e b e ig 10000 re n e 5000 0 0,2

0,5

1

5

10

20

% Vlaamse woningen renovatie K96/E122

renovatie K66/E96

sloop K45/E80

Figuur 1

Figuur

2

geeft

de

extra

energiebesparing

die

sloop/nieuwbouw

oplevert

ten

opzichte

van

het

renovatiescenario K96/E122, het meest realistische renovatiescenario. In de x-as is hierbij het aantal woningen weergegeven dat met de percentages van 0,2% tot 20% overeenkomt. De cijferwaarden voor alle berekende scenario’s zijn terug te vinden in bijlage 6.

Extra energiebesparing door sloop 12000 ]r j/ JT 10000 [ g n ir 8000 a p se 6000 b e ig re 4000 n e ar tx e 2000 0 4000

10000

20000

100000

200000

400000

aantal Vlaamse woningen gesloopt Figuur 2

In 2006 bedroeg het huishoudelijk energiegebruik in Vlaanderen ca. 256.000 TJ (gecorrigeerd voor het klimaat) [16]. Vergelijken we dit totaal verbruik met de verwachte energiebesparing, dan zien we



23

dat bij sloop/nieuwbouw van 20%(!) van de Vlaamse woningen een energiebesparing van 32.750 TJ/jaar of 12,8% gerealiseerd kan worden. Hierbij is aangenomen dat deze 20% of 400.000 woningen enkel

oude,

slechte

woningen

betreffen,

gebouwd

vóór

1945.

Het

totaal

aantal

woningen

in

Vlaanderen gebouwd vóór 1945 bedraagt ca. 560.000. Dit veronderstelt dus de vervanging van 70% van deze woningen. Breiden we de in aanmerking komende woningen uit tot woningen die gebouwd zijn vóór 1970 (in totaal 1.275.000), dan vraagt dit de vervanging van ca. 30% van alle woningen gebouwd

vóór

1970.

De

energiebesparing

zal

hierbij

iets

lager

zijn

(29.980

TJ/jaar

of

11,7%),

aangezien woningen gebouwd tussen 1945 en 1970 energetisch al iets beter presteren dan woningen gebouwd

vóór

1945

(meestal

spouwmuren

en

soms

dubbel

glas).

Vergelijken

we

de

extra

energiebesparing die sloop in dit geval oplevert ten opzichte van renovatie, dan blijkt dit 10.200 TJ/jaar of 4% van het totale huishoudelijke energiegebruik. Een slooppercentage van 20% is echter zeer hoog. Uit de inschatting van de bestaande toestand bleken 20.000 tot 100.000 woningen in aanmerking te komen voor sloop door hun zeer gebrekkige woonkwaliteit. Dit komt overeen met 1% tot 5% van het Vlaamse woningenpark. Kijken we dus naar meer realistische sloopcijfers, dan bedraagt de totale energiebesparing door sloop 1.640 tot 8.200 TJ/jaar, een besparing van 0,6 tot 3,2% t.o.v. het totale huishoudelijke energiegebruik. De extra energiebesparing t.o.v. renovatie bedraagt dan 510 tot 2.550 TJ/jaar, een extra besparing van 0,2 tot 1% t.o.v. het totale huishoudelijke energiegebruik in Vlaanderen. Uit

deze

cijfers

kan

geconcludeerd

worden

dat

energiebesparing

alleen

geen

argument

is

om

massaal woningen te slopen. De extra energiewinst die kan gerealiseerd worden ten opzichte van renovatie blijft beperkt: ca. 25 GJ/jaar per gesloopte woning. Enkel als hierdoor ook een duidelijke verbetering van de woonkwaliteit kan gerealiseerd worden, kan sloop aangewezen zijn. En de extra energiebesparing is dan mooi meegenomen.

Kostprijs van slopen versus renovatie Ook de kostprijsberekening leidt tot gelijkaardige conclusies als in voorgaande paragraaf. Slopen en nieuwbouw vraagt immers een investering in de aanschaf van een oude woning, het slopen van deze oude woning, het bouwrijp maken van de kavel en uiteindelijk het bouwen van de nieuwbouwwoning. In vele gevallen zal dit duurder uitvallen dan een renovatie van deze oude woning. Veel zal echter afhangen

van

de

kwaliteit

van

de

oorspronkelijke

woning,

de

gewenste

verbeteringen

die

men

wil/moet aanbrengen om de woonkwaliteit en de energieprestatie van de oorspronkelijke woning op een aanvaardbaar niveau te brengen en de investeringskosten die daaraan gekoppeld zijn. Anderzijds is het zeer moeilijk om via renovatie een evenwaardig energieprestatieniveau te realiseren als bij nieuwbouw. Dit betekent dat de operationele kosten tijdens gebruik van de gerenoveerde woning hoger zullen liggen dan voor de nieuwbouwwoning. Om een vergelijking te kunnen maken tussen de kosten voor renovatie enerzijds en voor sloop+ nieuwbouw anderzijds is getracht na te gaan vanaf welke meerkost voor renovatie de totale actuele kosten voor sloop+nieuwbouw lager worden dan deze voor renovatie. Hiervoor is vertrokken van de “Studie naar de economische haalbaarheid van het verstrengen van de EPB-eisen voor residentiële



24

gebouwen”, uitgevoerd in 2008 door het studiebureau 3E en de PHL in opdracht van VEA [17]. In deze studie is voor een aantal referentiewoningen en referentie-appartementsgebouwen nagegaan welke

combinaties

van

energiebesparende

maatregelen

en

welke

energieprestatieniveau’s

economisch rendabel zijn en dit zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Hiervoor is per woning voor letterlijk duizenden combinaties van energiebesparende maatregelen berekend wat de impact is op het energiegebruik, de investeringskost, de energiekost en de totale actuele kosten over een periode van 30 jaar. De resultaten van deze studie zijn als uitgangsbasis genomen voor een vergelijking tussen de kosten voor renovatie en voor sloop+nieuwbouw.

Van de referentiewoningen uit deze VEA-studie van 2008 zijn drie woningen gekozen waarvoor zowel de kosten bij renovatie als bij nieuwbouw reeds berekend waren: een typische Vlaamse vrijstaande fermette, een halfopen bebouwing en een rijwoning. Voor de fermette en de halfopen bebouwing is de geometrie bij renovatie en nieuwbouw dezelfde; voor de rijwoning wordt vertrokken van een typische arbeiderswoning die gerenoveerd wordt of vervangen door een typische nieuwbouw rijwoning (niet dezelfde geometrie als de arbeiderswoning, maar gelijkaardig qua vloeroppervlakte).

In eerste instantie is nagegaan wat de totale actuele kost is per woning voor de volgende varianten:

•

Verschillende energierenovatieniveau’s:

o

Enkel dakisolatie (20cm)

o

Enkel vervanging van de oude ketel door een condensatieketel

o

Enkel vervanging van enkel glas door verbeterd dubbel glas (enkel van toepassing bij de rijwoning; de andere woningen hebben al gewoon dubbel glas)

o

Combinatie van dakisolatie met vervanging van de beglazing en/of vervanging van de ketel en/of 5cm gevelisolatie met buitenpleister en/of 4cm vloerisolatie

o

Bijkomend zijn voor elk van bovenstaande energierenovaties verschillende stappen van niet-energetische renovatiemaatregelen beschouwd, zoals vervanging van de elektrische

installatie,

impregneren

tegen

opstijgend

vocht,

vervanging

van

de

sanitaire installaties, vervanging van de dakconstructie, werken ter verbetering van de stabiliteit,… . Hierbij zijn niet de kosten per renovatie-ingreep berekend, maar is een totaalinvestering beschouwd die één of meerdere van deze niet-energetische renovatiemaatregelen vertegenwoordigt (zie verder).

•

Eén of twee energieprestatieniveau’s bij nieuwbouw:

o

Toekomstige wettelijke eis: K45/E80 voor alle woningen

o

Beter energieprestatieniveau K31/E65 voor de rijwoning

Het startpunt voor alle berekeningen was de woning na aankoop. De kost voor aankoop van de oude woning is niet in rekening gebracht, omdat deze per woning voor alle beschouwde varianten dezelfde is, zowel in geval van renovatie als in geval van sloop. In de totale actuele kosten zijn volgende kosten meegerekend:

•

Bij renovatie:



25

o

Investeringskosten werkelijke

voor

prijzen

voor

de

energiebesparende

materiaal

en

maatregelen,

uitvoering

van

de

berekend

o.b.v.

energiebesparende

maatregelen in kwestie

o

Jaarlijkse energiekost voor ruimteverwarming, sanitair warm water en hulpfuncties

o

Extra

investeringskost

voor

niet-energetische

renovatiemaatregelen

van

10.000€,

25.000€, 50.000€, 75.000€, 100.000€, 125.000€, 150.000€, 175.000€ of 200.000€. Bij nieuwbouw:

•

o

Sloopkost van ca. 7000€ per woning, berekend o.b.v. [18].

o

Investeringskost voor ruwbouw en afwerking voor een niet-geïsoleerde variant van de woning, o.b.v. [19]

o

Investeringskosten voor de energiebesparende maatregelen

o

Jaarlijkse energiekost voor ruimteverwarming, sanitair warm water en hulpfuncties

Voor zowel renovatie als nieuwbouw zijn volgende aannames gemaakt: 6% BTW op de investeringen (omwille van de huidige fiscale regeling voor sloop), 21% op de

•

energiekosten

•

0,0371€/kWh (= 0,326€/m³) voor aardgas en 0,12€/kWh voor elektriciteit

•

Jaarlijkse prijsstijging van aardgas en elektriciteit: 1,87%

•

Totale

actuele

kosten

berekend

voor

een

gebruiksperiode

van

30

jaar

en

met

een

actualisatievoet van 5%

Figuren

3

t.e.m

5

geven

de

resultaten

voor

de

drie

woningen

in

totale

actuele

kosten

per

m²

vloeroppervlakte t.o.v. het primair energiegebruik per m² vloeroppervlakte en per jaar. Hieruit blijkt dat sloop+nieuwbouw een totale actuele kost van ca. 1400 – 1500 €/m² vertegenwoordigt voor een primair energieverbruik van ca. 500 MJ/m²,jaar. Uit deze figuren blijkt ook duidelijk dat als een oude woning enkel energiebesparende maatregelen nodig

heeft,

eventueel

aangevuld

met

een

beperkte

extra

investering

voor

niet-energetische

renovatiemaatregelen (renovatiekost < 30% van de nieuwbouwkost), de optie voor sloop+nieuwbouw vanuit financieel oogpunt absoluut niet interessant is. Enkel indien slechts beperkte energierenovatie mogelijk

is

(primair

energieverbruik

>

1000MJ/m²,jaar)

en/of

dure

niet-energetische

renovatiemaatregelen nodig zijn om de woonkwaliteit op een goed peil te brengen (renovatiekost > 80% van de nieuwbouwkost), wordt de optie voor sloop+nieuwbouw vanuit financieel oogpunt te overwegen.

Een

probleem

in

de

praktijk

is

dat

investeringskost wordt geschat, terwijl tijdens werkelijke

investeringskost

sterk

kan

vaak

bij

aanvang

van

de

renovaties

de renovatie door onvoorziene

oplopen.

Hierdoor

kan

bij

een

lagere

omstandigheden de

aanvang

de

optie

van

sloop+nieuwbouw niet interessant lijken, terwijl achteraf gezien het wel degelijk een zinvolle optie was geweest. Samenwerking met een architect van bij het begin kan dit risico op discrepantie tussen verwachte

kosten

en

werkelijke

kosten

verminderen.

Voordeel

bij

renovatie

is

wel

dat

investeringskosten zo nodig over een langere periode kunnen gespreid worden, terwijl bij nieuwbouw de totale investeringskost op veel kortere tijdsspanne moet besteed worden. Uit de berekeningen



26

bleek wel dat de sloopkost slechts een zeer beperkt deel van de totale investeringskost uitmaakt en dus niet echt een drempel mag vormen bij de keuze tussen renovatie en sloop+nieuwbouw.

Rijwoning: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw 1800,00 ] ² m / € [ k a l v r e p p o r e o l v ²

m r e p t s o k le e u t c a le a t o t

1600,00 1400,00 1200,00

referentie

1000,00

energierenovatie renovatiekost 20-30%

800,00

renovatiekost 50-60%

600,00

renovatiekost 90-105% sloop/nieuw K45/E77

400,00

sloop/nieuw K31/E65

200,00 0,00 0

500

1000

1500

2000

primair energieverbruik per m² vloeroppervlak [MJ/m²,jaar]

Figuur 3

Halfopen woning: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw 1600,00 ] ² m / € [ e t k a l v r e p p o r e o l v ² m r e p t s o k le e u t c a e l a t

1400,00 1200,00 referentie

1000,00

energierenovatie

800,00

renovatiekost 20-30% renovatiekost 50-60%

600,00


400,00 200,00

o t

0,00 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

primair energiegebruik per m² vloeroppervlak [MJ/m²,jaar]

Figuur 4



27

Fermette: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw 2000,00 ] ² m / € [ p p o r e o l v ² m r e p t s o k e l e u t c a le a t o t

1800,00 1600,00 1400,00 1200,00

referentie energierenovatie

1000,00


800,00


600,00


400,00 200,00 0,00 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

p rimair energieverbruik per m² vloeroppervlak[MJ/m²,jaar]

Figuur 5

MilieuMilieu-impact van slopen versus renovatie Naast het energiebesparingspotentieel en de financiële kost is ook de milieu-impact van slopen versus renovatie een te beschouwen aspect. De vraag die hierbij meestal gesteld wordt, is of de extra energiebesparing die sloop/nieuwbouw oplevert t.o.v. renovatie, opweegt tegen de energie nodig voor de sloop en afvalverwerking van de oude woning en de materiaalproductie en constructie van de

de afbraak van een oud gebouw en de constructie van een nieuw gebouw…zoveel energie [vragen] dat het vele decennia duurt eer een nieuw huis een milieuvoordeel oplevert. nieuwbouw. Het argument van tegenstanders van sloop is soms dat “

” [20] Hierbij wordt verwezen naar recente studies in

Engeland en de Verenigde Staten [21,22].

Om over de milieu-impact van slopen versus renovatie een genuanceerde uitspraak te doen die bovendien

geldig

paragraaf

een

is

voor

de

vergelijking

Vlaamse

gemaakt

context

tussen

is

de

voor

dezelfde

ingebouwde

woningen

energie

en

als het

in

bovenstaande

jaarlijks

primair

energieverbruik. Hierbij zijn volgende aannames gemaakt:

•

Voor de renovaties is gebruik gemaakt van de berekeningen voor ingebouwde energie zoals die reeds voor de VEA-studie [17] zijn gebeurd. Deze berekeningen houden enkel rekening met de extra ingebouwde energie voor de energiebesparende maatregelen. Zij houden geen rekening met eventuele sloop en afvalverwerking voor andere renovatiewerken. In deze zin zijn deze cijfers iets positiever dan de realiteit.



28

•

Voor

de

sloop/nieuwbouw

is

gebruik

gemaakt

van

cijfers

uit

verschillende

Vlaamse

studies.

Voordeel is dat deze studies op zeer gelijkaardige woningen zijn uitgevoerd, waardoor de cijfers uit deze studies onderling kunnen gecombineerd worden:

o

De ingebouwde energie voor de energiebesparende maatregelen is op dezelfde manier berekend als bij de renovatie [17]

o

De

ingebouwde

ingebouwde

energie

energie

voor

voor

de

zeer

ruwbouw

is

gelijkaardige

gebaseerd

woningen

is

op

[19],

waarin

berekend,

de

volgens

totale

dezelfde

methodologie als gehanteerd in [17]

o

De energie nodig voor sloop en afvalverwerking is gebaseerd op [23]. Deze studie heeft voor

één

van

de

woningen

uit

[19]

een

exergie-analyse

gemaakt

voor

verschillende

afbraak- en afvalwerkingsscenario’s, geldig voor de Vlaamse context. De beschikbare cijfers voor energiegebruik bij afbraak en afvalverwerking uit deze studie zijn gebruikt om een schatting te maken van het energieverbruik voor sloop en recyclage/storten. Hierbij is aangenomen dat de helft van het sloopafval gerecycleerd en de helft gestort wordt. Dit is een eerder negatieve aanname voor sloop, omdat in praktijk in Vlaanderen reeds meer dan 85% van het sloopafval wordt gerecycleerd [24].

Kijken

we

enkel

naar

energie

als

milieu-indicator,

dan

tonen

figuren

6

t.e.m.

8

dat

het

energieprestatieniveau na renovatie sterk bepalend is in de vergelijking tussen sloop/nieuwbouw en renovatie. Voor deze vergelijking is berekend wat het verschil in ingebouwde energie en het verschil in jaarlijks primair energieverbruik is tussen sloop/nieuwbouw en verschillende renovatieniveau’s. De ingebouwde energie bij sloop/nieuwbouw is steeds groter dan bij renovatie, maar daartegenover staat ook meestal een veel lager jaarlijks primair energieverbruik bij sloop/nieuwbouw. Om te oordelen hoe snel de extra ingebouwde energie bij sloop/nieuwbouw wordt terugverdiend door een lager jaarlijks energieverbruik,

is

de

energieterugverdientijd

berekend

als

de

verhouding

tussen

de

extra

ingebouwde energie bij sloop en het minverbruik aan jaarlijks primair energieverbruik t.o.v. renovatie. Deze energieterugverdientijd wordt in de figuren uitgezet tegenover het energieprestatiepeil van de gerenoveerde woning.

Hieruit blijkt dat naarmate het E-peil na renovatie slechter is dan bij nieuwbouw en naarmate het E-peil van nieuwbouw beter is, de energieterugverdientijd afneemt. Enkel als het E-peil na renovatie dat van nieuwbouw benadert, wordt de energieterugverdientijd zeer hoog (niet aangegeven in de grafieken omwille van de leesbaarheid). Toegepast op de praktijk van energiebesparende renovatie, kan hieruit geconcludeerd vervanging

worden

van

de

dat

ketel

zolang wordt

bij

renovatie

toegepast,

het

enkel

dakisolatie,

E-peil

niet

vervanging

voldoende

daalt.

van

de

ramen

Het

extra

en

jaarlijks

energieverbruik in de gerenoveerde woning t.o.v. een nieuwbouwwoning zal al na 2 tot 6 jaar de extra ingebouwde

energie

bij

sloop/nieuwbouw

overtreffen.

Enkel

als

bij

renovatie

de

energieprestatie

voldoende kan verbeterd worden, door naast dakisolatie en vervanging van ramen en ketel ook gevelen vloerisolatie toe te passen, zal de balans tussen ingebouwde energie en jaarlijks energieverbruik in het

voordeel

van

renovatie


uitvallen.

Hierbij

moet

wel

genuanceerd


worden

dat

zeer

grondige

29

renovaties

van

woningen

vaak

ook

sloop

van

een

aantal

muren

en/of

bijgebouwen

inhoudt.

De

energie die hiervoor nodig is, is hier verwaarloosd, waardoor renovatie positiever wordt voorgesteld dan het in werkelijkheid zal zijn. De belangrijkste conclusie is echter dat renovatie zeer zinvol is, mits een voldoende goede energieprestatie en woonkwaliteit kan gerealiseerd worden. Bij woningen die niet meer in aanmerking komen voor een zinvolle energierenovatie (doelgroep van dit actieplan), blijkt dat uit milieu-oogpunt alvast sloop/nieuwbouw een valabel alternatief is. De cijferwaarden voor de berekeningen zijn terug te vinden in bijlage 7.

Energie terugverdientijd sloop vs renovatie 12,0 ]r aa j[ 10,0 e ig r e n e 8,0 e d w u o b 6,0 e g n i d ji t 4,0 n e i d r e vg 2,0 ru te 0,0 0

50

100

150

200

250

300

350

E-peil gerenoveerde rijwoning K45/E100

K42/E77

K31/E65

Figuur 6



30

Energie terugverdientijd sloop vs renovatie 25,0 ]r aa j[ e ig 20,0 r e n e e d 15,0 w u o b e g n i 10,0 d ji t n ie d r e vg 5,0 ru te 0,0 0

50

100

150

200

250

300

350

E-peil gerenoveerde halfopen woning K45/E79

K42/E73

Figuur 7

Energie terugverdientijd sloop vs renovatie 45,0 ]r aa 40,0 j[ ie gr 35,0 e n e 30,0 e d w u 25,0 o b e g 20,0 in d ijt n 15,0 e i d r 10,0 e vg u r 5,0 e t 0,0 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

E-peil gerenoveerde fermette K45/E90

K45/E79

K40/E71

Figuur 8

Naast energie heeft ook het gebruik van grondstoffen een impact op de milieubelasting. Om hierover een

gefundeerde

vergelijking

te

maken

tussen

sloop/nieuwbouw

en

renovatie,

is

niet

voldoende

informatie voorhanden. Wel kan hier aangehaald worden dat Versele in [23] duidelijk aantoont dat de aard van de sloopafvalverwerking een belangrijke impact heeft op het vermeden gebruik van primaire grondstoffen. De studie maakt gebruik van het concept exergie, uitgedrukt in Jex. Exergie beschouwt



31

niet alleen de kwantiteit van energiegebruik, maar ook de kwaliteit. Zo zijn elektriciteit, aardgas en stookolie

hoogwaardige

energiebronnen,

terwijl

warmte

op

lage

temperatuur

een

laagwaardige

energiebron is. En terwijl 1000MJ elektriciteit of 1000MJ in de vorm van water op 20°C vanuit energieoogpunt evenwaardig zijn (want evenveel), zijn ze dit absoluut niet vanuit exergie-oogpunt. Met 1000 MJ elektriciteit kan immers meer arbeid worden geleverd dan met 1000MJ warm water en dus is de exergie-inhoud van 1000MJ elektriciteit veel hoger dan van 1000MJ warm water. Meer uitleg over exergie kan worden teruggevonden in [23].

Voordeel van het concept exergie is dat ook grondstofgebruik kan worden uitgedrukt in exergie. Op deze manier kan energiegebruik en grondstofgebruik in 1 indicator worden samengebracht. Figuur 9 geeft zo voor de rijwoning de cumulatieve exergie voor alle bouwfasen, exclusief de gebruiksfase. Bovendien zijn specifiek 3 afvalverwerkingsscenario’s vergeleken [23]:

“is het scenario waarbij voor elke afvalcategorie de exergetisch meest interessantste afvalverwerkingmethode wordt gekozen: Steenachtige fracties • Dakpannen, bakstenen en tegels : producthergebruik • Alle overige : recyclage Hout : producthergebruik Metaal : recyclage Glas • Ongecoat glas : recyclage • Gecoat glas : storten Kunststof : thermische recuperatie Overige : storten” is het scenario waarbij er voor elke afvalcategorie gekozen wordt voor de op één na meest aantrekkelijke afvalverwerkingmethode: Steenachtige fracties : recyclage Hout : recyclage Metaal : storten Glas : storten Kunststof : samengesteld scenario Overige : storten” het scenario waarbij voor alle afvalcategorieën wordt gekozen voor de exergetisch minst aantrekkelijke afvalverwerkingmethode, namelijk alle afvalmaterialen storten”

•

scenario 1:

•

scenario 2: “

•

scenario 3: “



32

Figuur 9 [23]

“Uit kan men afleiden dat de cumulatieve exergie van de bouwfasen exclusief de eindfase en inclusief scenario 1, 2 en 3 respectievelijk een daling van 46,5%, een daling van 14,1% en een stijging van 14,8% teweegbrengt t.o.v. de cumulatieve exergie van de bouwfasen exclusief de eindfase. [figuur 9]

Men kan concluderen dat tijdens de afbraak van een woning al preventief moet gedacht worden aan de afvalverwerkingmethodes, om een maximum aan hergebruik en recyclage te bekomen en een minimum aan storten. Zoals blijkt uit bovenstaande resultaten is dit exergetisch interessant en zal het ook de last op het milieu verlichten.” [23]

Besluit Zetten we de resultaten voor energiebesparing, financiële kost en milieu-impact naast elkaar, dan blijkt duidelijk dat energiebesparing alleen geen voldoende argument is om massaal woningen te slopen. Enerzijds is de realiseerbare extra energiebesparing door sloop/nieuwbouw t.o.v. renovatie beperkt,

anderzijds

is

de

kostprijs

te

hoog.

Enkel

voor

woningen

die

qua

woonkwaliteit

echt

ondermaats presteren en die een zeer grondige en dure renovatie vergen om tot een aanvaardbaar kwaliteitsniveau te komen, is sloop/nieuwbouw een goede optie. Dit zal in praktijk neerkomen op een 20.000 tot 100.000 woningen in Vlaanderen. Bovendien heeft de analyse van de milieu-impact ook aangetoond dat de milieubelasting voor deze woningen niet negatiever zal zijn voor sloop/nieuwbouw t.o.v. renovatie, niet wat betreft energie en ook niet wat betreft grondstoffengebruik. Belangrijk is wel dat bij de sloopafvalwerking maximaal voor hergebruik en recyclage wordt gekozen.



33

Voorstellen voor acties SENSIBILISEREN EN FINANCIEEL ONDERSTEUNEN. Op basis van de input uit de overlegvergaderingen konden 2 belangrijke pistes worden afgelijnd voor het

actieplan:

sensibilisatie

en

financiële

ondersteuning.

Bovendien

kunnen

ook

2

verschillende

doelgroepen onderscheiden worden die elk op een andere manier gesensibiliseerd en ondersteund dienen te worden: het grote publiek enerzijds en publieke organisaties (steden, gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappijen) anderzijds. Daarnaast zijn nog een aantal andere mogelijkheden voor remediëringsmaatregelen vermeld.

A.

Sensibilisatie

B.

Voorstellen voor financiële tegemoetkoming

C.

Andere

Sensibilisatie Uit de rondvraag bij steden en gemeenten met een gemeentelijke slooppremie blijkt dat het succes eerder beperkt is. De meeste gemeenten hebben

weinig tot geen aanvragen voor slooppremies

ontvangen sinds de invoering. Enkel in Lokeren is sprake van een (beperkt) succes. Ook de federale maatregel van 6% BTW voor sloop annex nieuwbouw in 13 Vlaamse Centrumsteden blijkt bij een beperkt rondvraag een weinig bekende maatregel te zijn. Concrete cijfers over het succes van deze maatregel zijn er voorlopig (nog) niet. In het kader van het Federale Relanceplan is deze maatregel wel uitgebreid naar het volledige Belgische grondgebied voor de periode van 1 jaar.

Hoe dan ook is een BTW-verlaging van 15% (van 21% naar 6%) voor zowel de sloop van de oude woning

als

voor

de

nieuwbouw

een

zeer

substantiële

financiële

stimulans

die

bovendien

direct

voelbaar is (in tegenstelling tot een premie die pas na de investering kan worden aangevraagd). Een premie op Vlaams niveau zal hoogstwaarschijnlijk nooit van dezelfde grootte-orde kunnen zijn qua financiële stimulans. Als daarentegen het succes van een dergelijke BTW-verlaging toch zeer beperkt blijft (volgens de beperkte rondvraag), dan lijkt een sensibilisatieactie rond sloop annex nieuwbouw de meest

prioritaire

maatregel.

Doel

van

deze

sensibilisatieactie

zou

moeten

zijn

om

(toekomstige)

huiseigenaars of kopers aan het denken te zetten over de mogelijke voordelen van sloop van een oude woning en vervanging door nieuwbouw t.o.v. renovatie. Mogelijke voordelen zijn:

•

Alternatief voor het steeds nijpender tekort aan bouwgronden

•

Vermijden

van

zeer

dure

renovaties

bij

woningen

met

een

lage

woon-

en

architecturale

kwaliteit

•

Een essentiële energiewinst die via renovatie vaak zeer moeilijk haalbaar is

•

…



34

Er zijn verschillende manieren om mensen te sensibiliseren:

•

Radio, tv spot

•

Kranten, tijdschriften

•

Brochure

•

….

Echter, uit de gevoerde discussies is gebleken dat in het algemeen het succes van sensibilisatieacties eerder aan de lage kant lijkt. Er werd hierbij verwezen naar een Europese studie over de impact van gelijkaardige campagnes. Er werd gesteld dat deze acties alleen resultaten geven wanneer het gaat om ‘begeleide’ acties, wanneer er rechtstreeks met de mensen gepraat wordt of wanneer ze heel project gericht zijn. Om een sensibilisatieactie zo succesvol mogelijk te maken moeten we een stap verder gaan dan een radiospot of een brochure. Er moet gezocht worden naar de meest effectieve manier waarop we een doelgroep kunnen bereiken. Afhankelijk van de doelgroep, kan dit door de volgende initiatieven:

Individuele bouwers bereiken en doen nadenken. De eerste stap moet erin bestaan die mensen te bereiken die de aankoop of bouw van een woning overwegen. Dit kan eventueel gebeuren door hen aan te spreken via organisaties waar kandidaatbouwers

en

–verbouwers

sowieso

mee

in

contact

komen,

zoals

woonwinkels,

architecten,

vastgoedmakelaars, stedenbouwkundige diensten, banken, bouwteams, Immotheker,…

Via

de

bovenvermelde

organisaties

kunnen

kandidaat-bouwers

en

–verbouwers

aangesproken

worden om na te denken over de mogelijkheden van sloop versus renovatie. Voorstel is om dit via een brochure te doen die de voorvoor- en nadelen van sloop en renovatie op een

rijtje zet. Inspirerend kan hierbij de brochure van KEI, het Nederlandse Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing

zijn

over

renovatie

versus

sloop/nieuwbouw

[25].

In

deze

brochure

wordt

een

lijst

gegeven met de belangrijkste argumenten en voor- en nadelen van renovatie en sloop/nieuwbouw, vanuit verschillende invalshoeken:

•

Milieu

•

Financieel

•

Bouwtechnisch

•

Uitvoering

•

Woontechnisch

•

Identiteit, imago en cultuurhistorisch belang

•

Markt

•

Woonomgeving

•

Sociale cohesie en bewonersinvloeden

•

Woondifferentiatie

•

Schaalniveau



35

Sommige argumenten kunnen specifiek gebruikt worden om individuele bouwers aan te spreken: energie,

financieel,

bouwtechnisch,

uitvoering,

woontechnisch,

imago

en

cultuurhistorisch

belang.

Andere argumenten uit deze brochure zijn eerder gericht naar organisaties die zich bezig houden met stadsvernieuwing of sociale huisvesting: markt, woonomgeving, sociale cohesie, woondifferentiatie en schaalniveau. Ook het voorstel in de KEI-brochure tot onderlinge afweging van al deze argumenten is specifiek gericht op organisaties voor stadsvernieuwing of sociale huisvesting. In [31, 32] worden nog voorbeelden gepresenteerd van Nederlandse projecten waar voor renovatie in plaats van sloop is gekozen.

Bij het afwegen van renovatie t.o.v. sloop/nieuwbouw is het belangrijk dat beide opties zo objectief mogelijk worden vergeleken. Zoals uit de analyse van energiebesparing, kostprijs en milieu-impact bleek, levert immers noch sloop, noch renovatie een duidelijk, altijd geldend voordeel t.o.v. de andere keuze. Sowieso zullen steeds verschillende argumenten samen de doorslag geven voor de keuze voor sloop/nieuwbouw dan wel renovatie. Het doel van de brochure of sensibilisatieactie moet dan ook zijn om de verschillende argumenten zo objectief mogelijk naast elkaar te zetten, zodat een duidelijk onderbouwde keuze kan gemaakt worden.

Om kandidaat-bouwers makkelijker aan het denken te zetten, kan in eerste instantie gewerkt worden met een checklist die op een voor een leek begrijpbare manier de gebreken en kwaliteiten van de aan te kopen/aangekochte woning op een rijtje zet. Een voorstel voor een dergelijke checklist wordt hieronder

gegeven.

Afhankelijk

van

de

score

van

de

checklist

kan

de

kandidaat-bouwer

dan

aangeraden worden om een architect in te schakelen om de optie voor sloop verder te overwegen of om de renovatie tot een goed einde te brengen, zowel bouwtechnisch, financieel als energetisch. Een architect kan bv. met een uitgebreide checklist of een simulatietool de staat van de woning en voor- en nadelen van

renovatie

vs

sloop/nieuwbouw uitgebreider beoordelen, best inclusief

een financiële

berekening op langere termijn die rekening houdt met zowel investerings- als operationele kosten.

Voorstel voor eenvoudige checklist voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw

niet waar

1.

De woning heeft geen bijzondere cultuurhistorische of architecturale waarde

2.

De woning vertoont grote scheuren in de gevel en/of binnenwanden of sommige

waar

delen van de gevel zijn sterk vervormd 3.

De vloer in de woning is op sommige plaatsen verzakt

4.

Er zijn problemen van houtworm, houtmemel of houtrot

5.

De balken van het dak buigen sterk door

6.

De woning heeft problemen met opstijgend grondwater



36

7.

Er is schimmelvorming op verschillende plaatsen

8.

Er zitten duidelijke vochtplekken op de muren binnen

9.

De elektriciteitsvoorzieningen in de woning dienen vervangen te worden

10. De waterleidingen in de woning dienen vervangen te worden 11. Er is geen keuken die naam waardig aanwezig in de woning 12. Er is geen badkamer die naam waardig aanwezig in de woning 13. Er is geen centraal verwarmingssysteem aanwezig in de woning 14. Er is geen verluchtingssysteem aanwezig in de woning 15. Er is weinig daglicht in de woning 16. De aanwezige ramen hebben enkel glas 17. Er is geen isolatie aanwezig in het dak, de gevel of de vloer 18. Het zal niet mogelijk zijn om de buitengevels te isoleren 19. De trap is onstabiel en moet vervangen worden 20. Er zullen wanden en/of bijgebouwen moeten worden afgebroken om de woning tot een aangename woning te maken 21. De woning is te klein en moet uitgebreid worden om ze tot een aangename woning te maken 22. De woning is gebouwd vóór 1970 23.

Score U hebt op vraag 1 ‘niet waar’ geantwoord: Is uw woning geheel of gedeeltelijk beschermd als monument, dan is sloop geen optie. Is uw woning niet beschermd, maar wel waardevol vanuit cultuurhistorisch of architecturaal oogpunt, ook dan is sloop hoogstwaarschijnlijk geen optie. Hebt u daarnaast op één of meerdere oranje vragen

‘waar’ geantwoord, spreek

dan zeker een architect

aan om de

woning op een goede manier te renoveren. Maar ook zonder structurele of vochtproblemen, kan een architect nuttig of nodig zijn om uw woning te renoveren tot een aangename en energiezuinige woning, met behoud van de waardevolle aspecten. U hebt op vraag 1 ‘waar’ geantwoord: Hebt u daarnaast op één of meerdere oranje vragen ‘waar’ geantwoord, dan is de kans groot dat sloop/nieuwbouw een betere optie is voor uw woning dan renovatie. Contacteer hiervoor een

architect.

Hij

kan

u

meer

duidelijkheid

geven

over

zowel

de

bouwtechnische

als

financiële aspecten van sloop en renovatie. Hebt u op geen enkele oranje vraag ‘waar’ geantwoord, maar wel op een aantal gele vragen, dan is de kans groot dat u via renovatie tot een aangename woning kan komen. Wilt u ook een

energiezuinige

woning,

contacteer

dan

een

architect

om

ervoor

te

zorgen

dat

de

energiebesparende maatregelen op een correcte manier worden uitgevoerd.



37

Inspireren van stadsvernieuwings- en sociale huisvestingsprojecten. Voorgaande

checklist

kan

uiteraard

ook

gehanteerd

worden

door

organisaties

die

met

stadsvernieuwing of sociale huisvesting bezig zijn, maar daarvoor is hij iets te beperkt en slechts nuttig als allereerste stap. Voor dergelijke organisaties is een uitgebreidere analyse nodig, die ook aspecten

m.b.t.

sociale

cohesie,

woondifferentiatie

en

schaalniveau

bevat.

De

KEI-brochure

kan

hiervoor al een eerste aanzet geven, maar er zijn momenteel ook in Vlaanderen al lopende initiatieven en tools die hierbij kunnen helpen. Een overzicht:

•

Het duurzaamheidsadvies voor stadsvernieuwingsprojecten door een netwerk van ngo’s:

“Een netwerk van niet-gouvernementele organisaties (ngo's) heeft zich verenigd om integraal duurzaamheidsadvies' te geven voor concrete woon- en stadsvernieuwingsprojecten. Het integrale advies gaat zeer breed: op verschillende niveaus (van stedenbouw tot gebouwniveau) en doorheen verschillende thema's (ontwerpproces, landschap en bodem, biodiversiteit en blauw-groene structuur, duurzame planning en ontwerp, sociale duurzaamheid, mobiliteit, energie, materiaalkeuze, participatie en communicatie, lokale economie enz.). Vorig jaar gaf het netwerk de eerste adviezen. Enkele voorbeelden zijn de Clementwijk in Sint-Niklaas, de stadwijk Tweewaters in Leuven, de Gasmetersite in Gent, een inbreidingsproject in Ertvelde. Zowel stadsbesturen als projectontwikkelaars klopten aan voor een advies. Aan elk advies komt een breed scala aan ngo's te pas: CDO, CeDuBo, Vibe, BBL, Steunpunt DuBo Limburg, Kind & Samenleving Ruimtecel, Mobiel21, Passiefhuisplatform, Dialoog, Enter (en de lokale afdelingen van Toegankelijkheidsbureau), BBTB, Voetgangersbeweging, Steunpunt Straten, Vosec, Samenlevingsopbouw, Velt en VMSW. Bij het project Clementwijk trad VIBE vzw op als coördinerende 'peterorganisatie'. Bij het project in Ertvelde als adviseur. Geïnteresseerde gemeentes, studiebureaus of projectontwikkelaars kunnen hun project nog steeds laten adviseren door het NGO-netwerk. Met steun van de Vlaamse overheid, vanuit de cel Duurzame Ontwikkeling van de DAR. Info: [email protected]” [26]

Gepland wordt om in het najaar van 2009 de leidraad die gebruikt wordt voor het advies publiek kenbaar te maken en voor te stellen via provinciale netwerken.

•

Monitor stadsontwikkeling Gent:

“Voor de stad Gent werd een ‘Monitor Duurzame stadsontwikkelingen stad Gent’ ontwikkeld door evr-Architecten, SumResearch en Daidalos Peutz bouwfysisch ingenieursbureau. De stad Gent wil resoluut een andere weg inslaan en wil ijveren voor stadsontwikkelingen die energiezuinig zijn, goed bereikbaar en zorgzaam omspringen met onze steeds schaarser wordende energiebronnen. Deze ambities kaderen ondermeer in het Lokaal Klimaatplan dat de stad in 2007 uitwerkte, om tegen 2020 de PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing


38

broeikasgassen met 20% te reduceren. Om dit doel te bereiken werd deze monitor uitgewerkt. Duurzaamheid wordt bekomen door een veelheid van kwaliteiten geïntegreerd na te streven. Om dit proces te begeleiden werd de monitor uitgedacht. Het betreft een objectiverende methode om zorg voor duurzaamheid te meten en de uitvoerder een leidraad te geven om een duurzaam project te realiseren. De methode inspireert zich sterk op de bestaande internationale certificatiesystemen en onderzoekt hoe deze naar de locale context kunnen worden vertaald, aangevuld en geïmplementeerd. Volgende thema’s worden behandeld: geïntegreerd projectproces, inplanting en functie, mobiliteit, natuurlijk milieu, water, grondstoffen en afval, energie, gezondheid, leefbaarheid en toegankelijkheid, sociale economie en werk, beheer.” [27]

Idealiter worden deze initiatieven geïntegreerd in het actieplan ter bevordering van sloop. Immers, zoals vroeger in dit rapport al vermeld is, heeft noch sloop, noch renovatie een duidelijk, altijd geldend voordeel

t.o.v.

de

andere

keuze,

waardoor

sowieso

steeds

verschillende

argumenten

samen

de

doorslag zullen geven voor de keuze voor sloop/nieuwbouw dan wel renovatie. Aangezien deze initiatieven net tot doel hebben om verschillende aspecten rond stadsvernieuwing geïntegreerd te bekijken, lijkt het zinvol om hierop aan te sluiten met dit actieplan.

Daarnaast kunnen recente projecten van stads- of wijkvernieuwing waarin sloop al dan niet samen met renovatie werd toegepast, inspirerend werken. Daarom wordt voorgesteld om specifiek voor deze doelgroep

een

bundel

met

voorbeeldprojecten

samen

te

stellen

waarin

verschillende

projecten

besproken worden waarbij zowel aandacht wordt besteed aan de financiële aspecten als aan het doorlopen beslissings-, bouwen begeleidingsproces. Deze bundel is terug te vinden in bijlage 8.

Financiële tegemoetkoming tegemoetkoming Op

het

voorstel

terughoudend

tot

van

een

negatief.

nieuw

premie

Reacties

waren

waren

de

vaak

reacties

nogal

in

de

overlegvergaderingen

terughoudend

omdat

het

bedrag

eerder van

de

premies vaak niet voldoende is, concurreren met de bestaande federale maatregel quasi onmogelijk lijkt en veel premies ook hun doel lijken te missen door ingewikkelde procedures of een gebrek aan bekendheid bij het grote

publiek. Toch werden

in

de overlegvergaderingen

ook

een aantal zeer

valabele argumenten aangehaald om toch een vorm van financiële tegemoetkoming te voorzien. Deze tegemoetkoming beleidsmaatregel

zal

wel

verschillend

waarbinnen

de

zijn

afhankelijk

financiële

van

de

tegemoetkoming

doelgroep. voor

Een

belangrijke

sloop/nieuwbouw

zou

recente kunnen

kaderen is het ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid van de Vlaamse Regering waarvan de tekst op 17 maart 2009 in de plenaire vergadering is aangenomen [28]. Hierin zitten zowel mogelijkheden voor financiële ondersteuning voor individuele bouwers als voor grotere organisaties.



39

Individuele bouwers. Momenteel kunnen particulieren een heleboel premies aanvragen bij renovatie: van de aanvullende premie van 500€ voor dakisolatie van VEA over de verbeteringspremies van Wonen Vlaanderen (tot 10.000€) en de groene stroomcertificaten voor zonnepanelen tot premies van netbeheerders voor buitenzonwering,

dakisolatie,

condensatieketel,

ventilatiesysteem

warmtepompboiler

en

de

kelderisolatie,

fiscale

met

muurisolatie,

superisolerende

warmteterugwinning,

belastingsvermindering

voor

warmtepomp,

dakisolatie,

beglazing, zonneboiler,

hoogrendementsglas,

warmtepomp, zonneboiler en zonnepanelen. Echter, tot hier toe moet de aanvrager nooit aantonen dat deze renovatiewerken of energiebesparende maatregelen zinvol zijn bij zijn woning. Het is dan ook denkbaar dat de overheid werken financiert die eigenlijk een maat voor niets zijn.

Dit zou kunnen ondervangen worden door een wijziging van het huidige premiestelsel waarbij de staat

van de woning bepalend wordt voor de toekenning toekenning van de premie. Zo kan voor een deel van de woningen, bv. gebouwd vóór 1945 of vóór 1970, verplicht een controle door een architect worden opgelegd die o.b.v. een vaste technische checklist een technische schouwing van de woning maakt en een attest aflevert dat vermeldt of de woning wel of niet in aanmerking komt voor renovatiepremies. Komt een woning niet in aanmerking voor renovatiepremies wegens van te slechte kwaliteit, dan kan het

oorspronkelijke

bedrag

toch

worden

toegekend,

maar

dan

als

een

soort

slooppremie

op

voorwaarde dat de eigenaar kiest voor sloop/nieuwbouw. Op deze manier wordt de huidige financiële overheidssteun efficiënter aangewend. Een mogelijk nadelig gevolg van een dergelijke regeling is wel dat sommige woningen noch gerenoveerd, noch gesloopt en vervangen zullen worden en dus hun slechte staat zullen houden, bv. omdat de bewoner de stap naar sloop niet wil of kan maken.

De checklist voor architecten die voor zo’n verplichte controle nodig is en die eenduidig stelt wanneer een woning al dan niet rijp is voor de sloop en dus ook wanneer een renovatie niet de beste oplossing is, kan zeer sterk geïnspireerd zijn op het principe van het technisch verslag van de wooninspectie dat een beoordeling van de woning maakt op het vlak van:

Omhulsel en binnenstructuur: stabiliteit, vocht en afwerking Technische installaties: elektriciteit en gas- en stookinstallatie Comforteisen: sanitaire functies, licht, luchtkwaliteit, toegankelijkheid Brandveiligheid Vloeroppervlakte/ bezettingsnorm .

Aan elk item dat op de checklist vernoemd wordt kan een score gegeven worden. Hierbij zou, in analogie

met

categorieën.

de

Door

werkwijze de

van

mogelijkheid

de te

Vlaamse geven

Wooninspectie,

scores

zelf

te

kunnen

beperken

gewerkt

wordt

er

worden een

met

niveau

4

van

belangrijkheid aan ieder aspect gekoppeld. Hieronder hebben we een schema weergegeven van het systeem dat gebruikt wordt door de wooninspectie.



40

categorie:

I 1

II 3

III 9

IV 15

I

II

III

IV

A.1. Dak(en):stabiliteit van de dakstructuur (gebinte, draagbalken, dakplaat,..) aantasting/doorbuiging dragende dakelementen

A. omhulsel

buitendakse schouw onstabiel/..

A.2. Buitenmuren (en gemeenschappelijke muren)

Stabiliteit

Vervorming en of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen

B.1. Dragende binnenmuren

B. binnen structuur

vervorming en/of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen

B.2. Draagvloer(en)

GEBOUW

onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur

Elektriciteit indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand

Gas of Stook-installatie

C. Technische installaties

?x

indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand

Water hoofdkraan niet toegankelijk voor alle bewoners.

Brandveiligheid

uit het verslag van de brandweer blijkt brandonveiligheid

Eindbeoordeling: (Deel B) Gebouw: Aantal Totaal: (kolom Ix1)+ (kolom II x 3) + (kolom III x 9) + (kolom IV x 15) =

> Als totaal van dit deel 15 of meer bedraagt, wordt conformiteitsattest geweigerd voor het ganse gebouw > Als totaal van dit deel 15 of meer bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar alle woningen in het gebouw ongeschikt te verklaren

Wil men de complexiteit van het huidige premiestelsel niet verhogen door er extra voorwaarden aan te koppelen, dan kan ervoor geopteerd worden om geen extra eisen op te leggen voor renovatie, maar de premies voor renovatie ook toegankelijk te maken voor sloop/nieuwbouw. Dit zou ook kunnen toegepast

worden

betreffende

het

op

een

grond-

maatregel

en

die

voorzien

pandenbeleid.

Dit

is

binnen

ontwerp

het

van

nieuwe

decreet

Ontwerp voorziet

van o.a.

decreet in

een

belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten, waarbij de belastingsvermindering gaat naar de kredietgever [28]. Dit kan van toepassing zijn op leningen door bv. ouders of grootouders aan (klein)kinderen voor renovatiewerken. Artikels 3.1.3 t.e.m. 3.1.9 van het ontwerp van decreet stellen:



41

“Artikel 3.1.3 Een die een in dit hoofdstuk, een kredietgever

renovatieovereenkomst

sluit, geniet onder de voorwaarden, vermeld .

jaarlijkse belastingvermindering

Artikel 3.1.4 §1. Een renovatieovereenkomst is een kredietovereenkomst waarvan de oorzaak gelegen is in de , voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: 1° het onroerend goed is op het ogenblik van het sluiten van de renovatieovereenkomst , inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief: a) het sregister; b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, vermeld in artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten; c) de lijsten van woningen en gebouwen en/of woningen, vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996; 2° het onroerend goed wordt , en dit, behoudens in het geval van overlijden of een plotse ramp, voor een periode van ten minste acht opeenvolgende jaren. §2. Een renovatieovereenkomst heeft een looptijd van ten hoogste dertig jaar. §3. De rentevoet van een renovatieovereenkomst is bij het aangaan van de lening ten hoogste gelijk aan de in uitvoering van artikel 79 van de Vlaamse Wooncode bepaalde referentierentevoet voor het toestaan van leningen aan particulieren door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De toepasselijke referentievoet is deze die geldt zes maanden voor het sluiten van de renovatieovereenkomst. De rentevoet van een renovatieovereenkomst kan vijfjaarlijks worden herzien. De herziene rentevoet is ten hoogste gelijk aan de referentierentevoet, vermeld in het eerste lid, die geldt zes maanden voor de vijfde, tiende, vijftiende, twintigste, respectievelijk vijfentwintigste verjaardag van de renovatieovereenkomst. Het eerste en het tweede lid houden geenszins een verplichting in om interesten te bedingen. §4. Een renovatieovereenkomst wordt opgesteld aan de hand van een modelformulier dat door de Vlaamse Regering wordt vastgesteld. De renovatieovereenkomst omvat ten minste volgende elementen: 1° de hoofdsom van de renovatieovereenkomst; 2° de begin- en einddatum van de renovatieovereenkomst; 3° de nuttige identificatiegegevens van de kredietgever en de kredietnemer, en het bankrekeningnummer waarop de interesten moeten worden gestort; renovatie

van

een

onroerend

goed

sinds ten hoogste vier opeenvolgende jaren jaren opgenomen in

één of meer van volgende registers leegstand

ongeschikte

en/of

onbewoonbare

verwaarloosde

na de renovatie bestemd tot hoofdverblijfplaats van ten

minste één van de kredietnemers



42

4° de concrete omschrijving van de oorzaak van de renovatieovereenkomst, vermeld in §1; 5° de gegevens van het uittreksel uit het leegstandsregister, de inventaris of de lijsten, vermeld in §1; 6° de bedragen en de vervaldata van de eventuele interesten die moeten worden betaald; 7° een verklaring op eer van zowel de kredietgever als de kredietnemer dat aan alle voorwaarden van dit hoofdstuk voldaan wordt en zal worden; 8° een verklaring op eer van de kredietgever dat de uitlening of terbeschikkingstelling van geld niet ressorteert onder de handelingen, vermeld in artikel 3 van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. Artikel 3.1.5 Een bij een renovatieovereenkomst is een die onderworpen is aan de personenbelasting. Hij is in de periode van vijf jaar voorafgaand aan het sluiten van de renovatieovereenkomst en tijdens de duurtijd van deze overeenkomst geen zakelijk gerechtigde op het te renoveren onroerend goed. Gedurende de looptijd van de renovatieovereenkomst is de kredietgever geen kredietnemer bij een andere renovatieovereenkomst. Bij overlijden van de kredietgever wordt het recht op de belastingvermindering, vermeld in artikel 3.1.3, overgedragen aan de rechtverkrijgende die de renovatieovereenkomst in haar geheel overneemt of waaraan de renovatieovereenkomst in haar geheel wordt toebedeeld, en die voldoet aan de voorwaarden, vermeld in het eerste en het tweede lid. kredietgever

natuurlijke persoon

Artikel 3.1.6 Een bij een renovatieovereenkomst is een Gedurende de looptijd van de renovatieovereenkomst is hij geen kredietgever of kredietnemer bij een andere renovatieovereenkomst. kredietnemer

natuurlijke persoon.

Artikel 3.1.7 §1. …§4. …. Artikel 3.1.8 §1. De belastingvermindering, vermeld in artikel 3.1.3, wordt berekend op basis van de bedragen die ter beschikking werden gesteld in het kader van één of meer renovatieovereenkomsten. §2. Als geldt het rekenkundig gemiddelde van alle ter beschikking gestelde bedragen op 1 januari en 31 december van het belastbare tijdperk. In 2009 geldt als berekeningsgrondslag enkel de som van de ter berekeningsgrondslag


voor

de

belastingvermindering


43

beschikking gestelde bedragen op 31 december 2009. Die berekeningsgrondslag bedraagt . §3. De , vermeld in §2. §4. De belastingvermindering wordt toegestaan voor een ten hoogste 25.000 euro per belastingplichtige

belastingvermindering bedraagt 2,5 procent van de berekeningsgrondslag

termijn

gelijk

aan

het

aantal

opeenvolgende volle jaren waarin het onroerend goed gebruikt wordt als hoofdverblijfplaats

De belastingvermindering wordt voor het eerst toegestaan in het aanslagjaar verbonden aan het belastbare tijdperk waarin het onroerend goed bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van ten minste één van de kredietnemers. De belastingvermindering wordt niet toegestaan voor de aanslagjaren waarvoor de bewijslevering, vermeld in artikel 3.1.9, ontbreekt of onvolledig of niet correct is. §5. De belastingvermindering wordt met de personenbelasting verrekend na aftrek van de overige verrekenbare en niet-terugbetaalbare bestanddelen en inzonderheid na de onroerende voorheffing, vermeld in artikel 277 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, het forfaitaire gedeelte van buitenlandse belasting en de belastingkredieten, vermeld in artikel 134, §3, en artikelen 285 tot 289ter van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992. Het eventuele overschot wordt niet terugbetaald en is niet overdraagbaar. van ten minste één van de kredietnemers.

Artikel 3.1.9 De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop de kredietgever bij de aangifte van de personenbelasting het bewijs levert dat de belastingvermindering is verschuldigd.” Het

VEA

heeft

zelf

sloop/nieuwbouw

te

al

gepleit

laten

bij

het

gelden

en

kabinet

van

eventueel

minister het

Crevits

bedrag

dat

om in

deze

regeling

aanmerking

ook

komt

voor voor

belastingsvermindering voor sloop/nieuwbouw op te trekken [29]:

"VEA laat op dit ogenblik onderzoeken of afbraak en wederopbouw in sommige/vele gevallen niet beter zou zijn dan zware renovatie, die toch altijd maar compromissen zal moeten inhouden. Het initiatief om renovatie bij zware verwaarlozing te subsidiëren (via een belastingvermindering), kan voor de bouwheer een tegenargument zijn om via nieuwbouw een meer aangepaste woning te bekomen. Het prijsverschil wordt dan immers des te groter. Probeer dus uit de brand te slepen dat "sloop en nieuwbouw" evenzeer, zoniet nog positiever, zou worden beoordeeld bij dossiers i.v.m. het vermijden of remediëren van ongeschikt woonbestand. Het milieu zal er wel bij varen, evenals het comfort (cfr. bovengenoemde compromisnoodzakelijkheid) In concreto hier dus: en ook belastingvermindering op het leningbedrag dat bestemd is voor de

sloop (en wederopbouw)

eventueel het maximumbedrag van de lening (25.000 euro)

optrekken als de woning eerst ook wordt gesloopt."



44

Stadsvernieuwing en sociale huisvesting. Zowel

uit

projecten

de in

overlegvergaderingen

het

kader

van

als

uit

de

stadsvernieuwing

of

verzamelde sociale

informatie

huisvesting,

over

bleek

reeds

dat

gerealiseerde

deze

organisaties

meestal al overtuigd zijn van de noodzaak om soms tot sloop over te gaan, maar dat het financieren van de meerkost die sloop/nieuwbouw meebrengt, een grote struikelblok is. Daarom zou binnen het actieplan

specifiek

voor

deze

doelgroep

een

aparte

financieringsmogelijkheid

moeten

worden

opgezet.

Bij stadsvernieuwingsprojecten kan de taak van de lokale overheid beperkt worden tot het aankopen en slopen van oude woningen en het bouwrijp maken van de kavels. Een deel van de uitgaven kan gerecupereerd worden via de verkoop van de bouwkavels, maar aangezien steden en gemeenten zich hierbij meestal tot bepaalde doelgroepen richten (jonge gezinnen, lage inkomens), kan zeker nooit de volledige kost worden gerecupereerd via de prijs van de bouwkavels. Een voorstel is dat de Vlaamse overheid een

subsidie voorziet die tegemoet komt in deze meerkost.

Ook dit sluit aan bij het nieuwe Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid [28]. Artikel 3.1.1 en 3.1.2. definiëren het onderdeel activeringsprojecten en stellen:

“Artikel 3.1.1

Activeringsprojecten zijn complexe en grootscha grootschalige lige ruimtelijke projecten die kaderen binnen de doelstellingen van de structuurplanning, structureel ingrijpen op het sociaal, economisch, cultureel en ruimtelijk functioneren van een buurt, een wijk, een stadsdeel of een gebied, en de hefboom vormen voor nieuwe ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen. Zij worden georganiseerd op initiatief van publieke, publiekpubliek-private of private initiatiefnemers. Zij

§1.

vertrekken vanuit een visie en een plan van aanpak, vastgelegd op grond van een overleg tussen

de

projectleiding,

planners,

deskundigen,

betrokken

gebiedsoverheden

en

vertegenwoordigers van de lokale bevolking. §2. De Vlaamse Regering kan de aard, de doelstelling, de omvang en de organisatorische voorwaarden van activeringsprojecten nader omschrijven. Zij kan tevens bepalen dat een prioriteitsrecht toegekend wordt aan activeringsprojecten in de schoot van gemeenten die significante inspanningen

leveren op het vlak van het gronden pandenbeleid, of die

belangrijke planschade lijden.

Artikel 3.1.2 §1. De Vlaamse Regering kan binnen de perken van de verordening (EG) nr. 1998/2006 van de Commissie van 15 december 2006 betreffende de toepassing van de artikelen 87 en 88 van

het

Verdrag

activeringsprojecten.

op De

de-minimissteun

subsidie-enveloppes

subsidiesubsidie-enveloppes worden

bekostigd

vanuit

toekennen het

aan

Grondfonds,

vermeld in artikel 144 van het decreet Ruimtelijke Ordening. §2. De projectleiding kan de Vlaamse Regering om een subsidie-enveloppe verzoeken door middel van een standaardaanvraagformulier. De Vlaamse Regering kan bepalen dat de standaardaanvraagformulieren worden ingediend op grond van een oproepsysteem. Zij kan in



45

de oproepen specifieke projectkenmerken opnemen op het vlak van de doelstellingen van het activeringsproject,

de

aard

van

de

maatschappelijke

groepen

waarvan

de

ruimtelijke

behoeften worden ondersteund, de aard van de gediende ruimtelijke doelstellingen of de ruimtelijke karakteristieken van het projectgebied. §3. De Vlaamse Regering omschrijft de subsidiabele kosten en de procentuele grootte van de ondersteuning. Zij bepaalt de nadere materiële en formele ondersteuningsvoorwaarden, de mogelijkheden op het vlak van de cumulatie van een subsidie-enveloppe met andere publieke middelen, evenals de methodologie aangaande de selectie van projectvoorstellen en de toekenning van de ondersteuning. De

vastgestelde selectiecriteria houden rekening met de

missie van het grondgrond- en pandenbeleid, vermeld in artikelen 2.1.1 en 2.1.2. De missie van het gronden pandenbeleid wordt als volgt omschreven [28]:

“Artikel 2.1.1 Het Vlaamse Gewest voert in samenwerking met de

provincies en de gemeenten een grond-

en pandenbeleid dat bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en de

de grondgrond- en pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren.

aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om

De gewestelijke, provinciale en gemeentelijke overheden richten zich bij de ontwikkeling en de tenuitvoerlegging van het gronden pandenbeleid op het stellen van doelstellingen van algemeen

nut

en

het

regisseren

en

faciliteren

van

het

bereiken

daarvan.

Directe

overheidsinterventie in de gronden pandenmarkt is evenwel gerechtvaardigd en noodzakelijk wanneer private actoren niet, of niet alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen gelijke kansen te bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke directe overheidsinterventie is eveneens gerechtvaardigd indien het optreden van de overheid ten opzichte van private initiatieven kennelijk sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden voordelen of minderkosten inhoudt.

Artikel 2.1.2 Het gronden pandenbeleid is

gericht op een maatschappelijk maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol

ruimtegebruik en dient ten minste volgende doelstellingen:

1° het bevorderen van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, vermeld in artikel 4 van het decreet Ruimtelijke Ordening; 2° het voorzien in een voldoende ruim en kwalitatief aanbod aan gronden, panden en infrastructuren die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van de economische, sociale en culturele rechten, vermeld in artikel 23 van de Grondwet, en voor het recht op menswaardig wonen, vermeld in artikel 3 van de Vlaamse Wooncode; 3°

het

verwezenlijken

van

ruimtelijke

ontwikkelingskansen

voor

de

diverse

maatschappelijke sectoren en activiteiten;



46

4° het scheppen van ruimtelijke strategieën en voorzieningen die sociale cohesie bevorderen; 5°

het

versneld

verwezenlijken

van

bestemmingsvoorschriften

door

middel

van

gebiedsontwikkeling en -herontwikkeling; 6° het terugdringen en tegengaan van gronden pandenspeculatie; 7° het faciliteren van de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten door publieke, publiek-private of private actoren; 8° een rechtvaardige verdeling van de gevolgen van bestemmingsvoorschriften, of de wijziging daarvan, over overheid, eigenaars, en gebruikers.”

Ook bij sociale huisvestingsmaatschappijen is de meerkost van sloop/nieuwbouw een struikelblok. Zij zijn

vaak

beperking

geïnteresseerd op

hun

in

aanpak

aankoopbudget,

van

stadskankers

kunnen

zij

zelden

voor

sociale

overgaan

woningbouw,

tot

aankoop

maar

van

door

gronden

de met

bebouwing op, voor sloop. Hierbij zou een financiële ondersteuning die de meerkost van aankoop en sloopkosten dekt, een oplossing kunnen bieden. Bovendien zouden zij hiermee meer naar buiten kunnen treden op een positieve manier, en eventueel als voorbeeld dienen. De financiële maatregel kan

geïnspireerd

voorzagen

in

worden

op

de

vroegere

artikels

een financiële tegemoetkoming

94

en

95

voor sloop van

van

de

Huisvestingscode

ongezonde

[30]

die

gebouwen door sociale

huisvestingsmaatschappijen:

“Art. 94 [Art. 103, §1, 6° VWC én art. 114, §2, 4°: op de datum van inwerkingtreding van Hoofdstuk II van Titel VI VWC wordt art. 94 HC opgeheven; zie echter art. 103, §3, 4° VWC: in afwijking van de opheffing zoals bepaald door art. 103, §1 VWC blijft art. 94 van de Huisvestingscode gelden voor wat betreft de subsidiedossiers subsidiedossiers waarvoor reeds een vastlegging van kredieten werd opgenomen, of waarvan reeds operaties en werkzaamheden zijn opgenomen op een door de Vlaamse regering goedgekeurd programma, voor zover die verrichtingen dateren van vóór de opheffingsbepaling.] Het Vlaamse Gewest verleent een toelage, waarvan de Vlaamse Executieve het bedrag en de toekenningsvoorwaarden bepaalt, aan de bouwmaatschappijen bouwmaatschappijen tot nut van het algemeen, de gemeenten, de verenigingen van gemeenten, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, de verenigingen van die centra en het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen

gezonde woonkernen te realiseren en rekening houdend huisvesting, overgaan tot één van de volgende verrichtingen:

met

die, teneinde

de behoeften inzake sociale

a) de aankoop of, behoudens wat het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen betreft, de onteigening en de

gehele of gedeeltelijke sloping van:

1.

één of meer ongezonde, niet verbeterbare gebouwen;

2.

één of meer andere gebouwen, voor zover ze, een complex vormend met de in 1.

vermelde gebouwen, ongezond zijn door omgeving of onverenigbaar met een rationele ruimtelijke ordening;



47

3.

een complex van gebouwen die ongezond zijn door omgeving of onverenigbaar met een

rationele ruimtelijke ordening; b) de aankoop of, behoudens wat het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen betreft, de onteigening van één of meer ongezonde of functionele onaangepaste gebouwen met het oog op de sanering, de verbetering of de aanpassing ervan voor huisvestingsdoeleinden; c) de sanering, de verbetering of de aanpassing van één of meer hen toebehorende ongezonde of functioneel onaangepaste woningen.

Art. 95 [Art. 103, §1, 6° VWC én art. 114, §2, 4°: op de datum van inwerkingtreding van Hoofdstuk II van Titel VI VWC wordt art. 95 HC opgeheven; opgeheven; zie echter art. 103, §3, 4° VWC: in afwijking van de opheffing zoals bepaald door art. 103, §1 VWC blijft art. 95 van de Huisvestingscode gelden voor wat betreft de subsidiedossiers waarvoor reeds een vastlegging van kredieten werd opgenomen, of waarvan waarvan reeds operaties en werkzaamheden zijn opgenomen op een door de Vlaamse regering goedgekeurd programma, voor zover die verrichtingen dateren van vóór de opheffingsbepaling.] Aan de in artikel 94 vermelde instellingen en besturen kan een bijzondere tegemoetko tegemoetkoming etkoming worden verleend in de waarde in de waarde van de grond, gelegen in een bestaande woonkern en bestemd voor het bouwen van één of meer volkswoningen, kleine landeigendommen of daarmee

wanneer die waarde het normaal voor de de bouw van volkswoningen aan de grond verbonden quotum overtreft. In dit geval mogen de eventueel overeenkomstig artikel 80

gelijkgestelde woningen,

door het Vlaamse Gewest ten last genomen kosten een door de Vlaamse Executieve vastgesteld bedrag per woning niet overschrijden. De Vlaamse Executieve stelt de voorwaarden vast voor de toepassing van deze bepaling, eensdeels voor huurwoningen en anderdeels voor koopwoningen en sociale verkavelingen.”

Andere mogelijkheden Tijdens de overlegvergaderingen zijn nog andere mogelijke pistes geopperd. Zo werd verwezen naar het relatief grote risico op schade aan aanpalende of nabijgelegen woningen bij sloop, zeker in het geval van rijwoningen. Dit kan een extra belemmering zijn die kandidaatverbouwers weerhoudt om de stap naar sloop te zetten. Daarom werd als optie voorgesteld dat de Vlaamse regering instaat voor een soort van all-risk bouwplaatsverzekering. Op die manier kunnen mensen die anders ‘toch maar niet’ beslissen, dat zij het nu wel aandurven. Hierbij werd wel geopperd dat de verzekering gewaarborgd wonen die vanuit eenzelfde idee (maar dan m.b.t. inkomensverlies) is ingevoerd, zeer weinig succes had.



48

Conclusies SLOOP OF RENOVATIE BEVORDEREN? Uit de analyse van het energiebesparingspotentieel en de milieu-impact van sloop versus renoveren is gebleken dat de meerwaarde van sloop enkel en alleen uit het oogpunt van energiebesparing beperkt is. Wel is duidelijk dat een deel van het bestaande woningenpark van onvoldoende kwaliteit is om nog zinvol

gerenoveerd

te

worden

en

beter

gesloopt

en

vervangen

wordt

door

een

nieuwbouw.

De

energiewinst die hierbij gerealiseerd wordt is meegenomen. Anderzijds wordt recentelijk zowel via sensibilisatiecampagnes als via renovatiepremies en misschien binnenkort

via

woningenpark

de

op

te

belastingsvermindering drijven.

Hierbij

bestaat

getracht het

risico

om

de

dat

niet

renovatiegraad alleen

zinvolle

in

het

Vlaamse

renovaties

worden

uitgevoerd, maar dat, gedreven door de financiële stimuli, ook woningen worden gerenoveerd die ofwel na renovatie nog steeds van ondermaatse woonkwaliteit zijn ofwel enkel na een zeer dure renovatie kwalitatief goed worden. Daarom wordt er binnen dit voorstel tot actieplan voor gepleit om renovatie en sloop/nieuwbouw als gelijkwaardige alternatieven te behandelen.



49

Referenties Referenties [1]

Nationaal Instituut voor Statistiek http://www.statbel.fgov.be Bouwvergunningen 1996-2007; Verkoop van onroerende goederen 2007; Catalogus Tabellen Enquête 2001.

[2]

ECODATA http://ecodata.economie.fgov.be Interactieve databank van de gebouwen volgens het kadaster

[3]

Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997 (B.S. 19 augustus 1997).

[4]

Decreet houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers van 4 februari

(tot 1 jan 2007).

1997 (B.S. 7 maart 1997). [5]

Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2007), Rapport Vijf jaar Vlaamse Wooninspectie, een evaluatie, maart 2007.

[6]

Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2008), Rapport Zes jaar Vlaamse Wooninspectie, een evaluatie, maart 2008.

[7]

Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2009), Rapport Zeven jaar Vlaamse Wooninspectie, een evaluatie, februari 2009.

[8]

Abts K., Vandekerckhove B. (2006) Survey naar de woonkwaliteit en de woonconsument. Verslag van het veldwerk. Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, 24 maart 2006.

[9]

Winters S., Abts K., Vandekerckhove B. (2006) Survey naar de woonkwaliteit en de woonconsument: beknopte toelichting bij de uitgangspunten, de steekproef en de organisatie van het veldwerk. Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid.

[10] Anon. (2007) Nieuwe gegevens over woningen en bewoners. Perstekst 8 maart 2007. [11] Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S. (2007) Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005, februari 2007. [12] VMSW, Resultaten van de analyse van de staat van het VMSW Patrimonium, Excel-file Staat_Patrimonium.xls [13] VMSW, Bijlage 2 Checklist voor de analyse van de staat van het VMSW Patrimonium [14] Confederatie Bouw, De verlaagde BTW tarieven in de bouw in 2009, uitgebreide nota over de BTWverlaging http://www.confederatiebouw.be/press/releases/2009/2009_02_13.nl.asp [15] Dooms G., Achten K., Verbeeck G., Dreesen A. (2008) CO2 emission reduction options in the future building stock, Scenarios for strategy development, Eindrapport ISOTERRA project, januari 2008 [16] MIRA-T 2007 Indicatorrapport (2007) Marleen Van Steertegem (eindred.), Milieurapport Vlaanderen, Vlaamse Milieumaatschappij, Aalst. [17] Verbeeck G., De Coninck R., Achten K., Van der Veken J. (2008) Studie naar de economische haalbaarheid van het verstrengen van de EPB-eisen bij residentiële gebouwen, Eindrapport VEA-project, februari 2008. [18] Richtprijzen voor sloop www.livios.be [19] Verbeeck G. (2007) Optimisation of extremely low energy residential buildings, Ph.D. thesis, verdedigd op 14 mei 2007. [20] De Decker Kris, Huis afbreken is een ecologische misdaad. De Koevoet, winter 2008 [21] The Empty Homes Agency, New tricks with old bricks – How reusing old buildings can cut carbon emissions, March 2008 www.emptyhomes.com [22] Moe Richard, Historic preservation’s essential role in fighting climate change, speech by Richard Moe, president of the National Trust for Historic Preservation, presented on February 27th, 2008 in Portland, Oregon www.preservationnation.org



50

[23] Versele Natalie, Duurzaam grondstofgebruik voor gebouwen: afbraak en recyclage, Eindwerk Burgerlijk Bouwkundig Ingenieur, Universiteit Gent, academiejaar 2006-2007 [24] OVAM, Duurzaam bouwen in Vlaanderen – Stand van zaken en voorstellen, juli 2002, Mechelen [25] Anon. KEI-overzicht: Renovatie versus sloop-nieuwbouw. Samengesteld door KEI Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing, www.kei-centrum.nl [26] Transitiearena Duurzaam wonen & bouwen, TA-info nr.20 – 090316 [27] uit Startnota eerste core founding group vergadering van het project “Operationaliseren van een afwegingsinstrument duurzaam wonen en bouwen in Vlaanderen”, Afdeling LNE, 25 maart 2009 [28] mail aan Griet Verbeeck en Anna Cornelis van Wilfried Bieseman (VEA) dd. 14/04/2009 [29] Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Stuk 2012 (2008-2009) nr.6, Zitting 20082009, 18 maart 2009, Vlaams Parlement, tekst aangenomen in de plenaire vergadering [30] De

Huisvestingscode

voor

het

Vlaamse

Gewest,

hoofdstuk

1.1.1.0,

http://www.vmsw.be/VMSW/professioneel.jsp?page=1062 (geraadpleegd op 20 april 2009) [31] OTB, Nijestee Vastgoed, Van Schagen Architecten (2007), Slopen en/of Renoveren, Mitros Cahier, April 2007. [32] Kromhout S., Wilkens L., Keers G. (2007), Verbeteren in plaats van slopen. Zes succesvolle voorbeelden van hoe het anders kan. RIGO Research en Advies, Rapportnr 93390, in opdracht van Ministerie van VROM, DG voor Wonen, Wijken en Integratie, Directie Stad & Regio, Oktober 2007.



51

Bijlagen Bijlagen

BIJLAGE 1 VERSLAG OVERLEGVERGADERING OVERLEGVERGADERING 1 VERSLAG EERSTE OVERLEGVERGADERING 08/12/2008

AANWEZIG: PHL:

Griet Verbeeck ([email protected]), Anna Cornelis ([email protected]). VEA: Wilfried Bieseman ([email protected]) , COPRO: Johny De Nutte ([email protected]), VCB: Sarah Elshout ([email protected]), VMSW: Bernard Wallyn ([email protected]), BOUWUNIE: Mieke Bonnarens ([email protected]), KUL: Hugo Hens ([email protected]), WTCB: Xavier Loncour ([email protected]), WONEN-VLAANDEREN: Dorien Van Cauwenberge ([email protected]). VERONTSCHULDIGD:

AUTEURS: DATUM: PLAATS: ONDERWERP:

STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG: Kris Asnong ([email protected]) STEUNPUNT RUIMTE EN WONEN: Michael Ryckewaert ([email protected]) PHL: Oswald Devisch ([email protected]). Anna Cornelis, Griet Verbeeck 8 December 2008 VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie.

AGENDA 1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020. 2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan 3. Presentatie GV: plan van aanpak 4. Presentatie GV: richtcijfers en gegevens als input voor het technisch overleg. 5. Via overleg komen tot een oplijsting van bouwtechnische, bouwfysische en comfortgerelateerde criteria volgens dewelke randvoorwaarden voor de beoordeling van een woning vastgelegd kunnen worden. 6. Suggesties voor het aanvullen van de lijst met te contacteren partijen die mogelijks interessant zouden kunnen zijn in een volgende fase.

SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE

GV presenteert met behulp van een powerpoint presentatie een aantal richtcijfers. Deze zet de discussie in gang wat resulteerde in volgende bemerkingen door de deelnemers. HH Merkt op dat men voorzichtig moet zijn met de huidige premies die gegeven worden voor energierenovaties. Deze worden vaak op een verkeerde manier gebruikt wat maakt dat het bekomen



52

resultaat vaak van een mindere kwaliteit is dan vanwaar men vertrokken was. Door foute renovaties, verkeerd isoleren, het niet in rekening brengen van het binnenklimaat en verkeerd gebruik van condensatieketels wijst hij op een verhoogd risico op meer schade na dan voor.

GV stelt de vraag: Wat wordt als een zinvolle renovatie beschouwd en wat is het beoogde eindresultaat van het VEA? -

WB: Voor een energiezuinige renovatie gaan ze ervan uit dat de woning gemiddeld 30% minder verbruikt dan vóór renovatie.

-

WB: Het doel dat men voor ogen heeft is: “In het Vlaamse Gewest zijn er in het jaar 2020 geen energieverslindende woningen meer” DvC: Merkt direct op om voorzichtig te zijn om aan de private huurmarkt te raken, dit om te vermijden dat deze nog meer onder druk zou komen en zou verkleinen. Wonen-Vlaanderen heeft bepaalde criteria waarop zij zich baseren om een woning in aanmerking te laten komen voor sloop. Deze criteria zijn echter gericht op stabiliteitsproblemen of problemen met de vochthuishouding. Energie maakt hier tot op heden nog geen deel van uit. BW merkt op dat het slopen van appartementen automatisch problematischer is dan vrijstaande woningen. Het probleem is hier dubbel. Enerzijds is het een menselijk probleem omdat de herhuisvesting van een groot aantal mensen een zware belasting is. Bij een vrijstaande woning is dit anders omdat je dit huis per huis kan aanpakken en niet met een grote groep zit. Anderzijds is het zo dat bij afbraak van een appartementsgebouw/hoogbouw je vaak niet het zelfde aantal wooneenheden kan voorzien als er oorspronkelijk aanwezig waren. Dit omdat men vaak niet toelaat om even hoog te bouwen en doordat er meestal gekozen wordt voor een beter wooncomfort waardoor de wooneenheden een grotere oppervlakte hebben en er dus ook minder wooneenheden voorzien kunnen worden.

GV presenteert het document: “Technische richtlijnen voor woningkwaliteitsonderzoek” . Dit document vormt momenteel voor de ‘Vlaamse wooninspectie’ de basis. DvC beaamt dit en legt kort het verschil uit tussen de wooninspectie en de IVA inspectie RWO. Deze laatste is strafrechterlijk terwijl werk dat door Wonen-Vlaanderen verricht wordt van administratieve aard is, waarbij technische verslagen opgemaakt worden. Ze hanteren hierbij een systeem met 4 categorieën om woningen te quoteren. Het is een puntensysteem waarbij de woningen best zo weinig mogelijk scoren. Wanneer een woning 15 of meer scoort, wordt dit vertaald in een directe ongeschiktheid. Indien een woning voor een onderdeel in categorie 4 scoort, krijgt hij direct 15 punten. Een punt in categorie 3, wat overeenkomt met een score van 9 punten , betekent meestal dat er stabiliteitsproblemen zijn, minder acuut dan in geval van categorie 4, maar die toch problematisch zijn om te verhelpen. Het besproken document kan een inspiratie zijn om zelf bepaalde beoordelingscriteria of een systeem vast te leggen. GV presenteert een Excel document van de VMSW met gegevens over hun woningbestand en de staat waarin zij verkeren. In dit systeem moeten de woningen zo hoog mogelijk scoren. MB merkt op dat het niet alleen de bestaande toestand is die geëvalueerd moet worden. Het is belangrijk dat men ook de risico’s in kaart brengt die samengaan met een renovatie. BW verduidelijkt het document. Omdat de kwaliteit van de sociale huurwoning in de toekomst mee de hoogte van de huurprijs zal bepalen, zijn door notarissen 2200 sociale woningen beoordeeld via een checklist met kwaliteitscriteria. - Als richtcijfer dat VMSW zij hanteert voor wat wel of niet beschouwd kan worden als een zinvolle renovatie stelt hij: Indien een renovatie meer dan 80% van de kost van de nieuwbouw is, dan kan je beter overgaan tot sloop.



53

-

Waar ze zich bij de VMSW op richten zijn: 1. Comfortnormen en

-

2. Energie eisen. Vanaf volgend jaar stelt de VMSW wel strengere eisen aan de nieuw te bouwen woningen nl.: E80 en K40 norm.

HH geeft een suggestie naar wat de belangrijkste criteria zijn om de kwaliteit van een woning en de haalbaarheid van renovatie versus sloop ten opzichte van elkaar af te wegen. A. De Bestaande toestand: a. De vochthuishouding, hierbij gaat het vooral over opstijgend vocht; dit is zeer moeilijk op een goede manier op te lossen b. De globale stabiliteit van de woning c.

De grootte van de woning

d. De uitrusting van de woning B. De moeilijkheidsgraad of de kost van de sanering a. Indien de kost voor renovatie te hoog is dan is het beter om te overwegen het gebouw af te breken. ! Hij merkt hierbij wel op dat het belangrijk is om woningen die dan ‘renoveerbaar’ verklaard worden om die niet aan hun lot over te laten. Dit om eerder genoemde problemen van foute renovatie te voorkomen. ! Hij verwacht dat een groot deel van de te renoveren woningen rijwoningen gaan zijn, vaak arbeidershuizen. Dit is een bijkomende moeilijkheid, omdat een zinvolle renovatie hier praktisch alleen mogelijk is als ze rij per rij aangepakt worden in plaats van woning per woning. ! Met dit in het achterhoofd bieden vrijstaande woningen misschien meer mogelijkheden. GV vraagt DvC wat meer informatie over de werking van het systeem van renovatiepremies en bevraagt of zij reeds rekening houden met bepaalde zaken die naar voor geschoven zijn, zoals verschillende controles op renovaties. DvC vertelt dat er eigenlijk vrij weinig controle is op hun systeem van de renovatiepremies, hoewel toch veel meer dan onlangs in de pers werd gemeld. De bewoners kunnen een aanvraag voor een renovatiepremie indienen waarna ze de facturen van hun renovatie gewoon kunnen binnenbrengen. Later krijgen ze dan 30% van dat bedrag terugbetaald. Het is dan de job van de controleurs om de facturen te controleren. Niet alle renovatiewerken komen in aanmerking, maar er wordt niet gecontroleerd of het hier gaat om wat we kunnen noemen een ‘zinvolle renovatie’, noch wordt de bestaande toestand van het huis in kaart gebracht. Dit proces is dus grotendeels gebaseerd op verklaringen van eer van de bewoners. HH is hierin formeel en stelt dat, indien men substantiële premies wil gaan geven, het zeker nodig is om een streng, gecontroleerd scenario op te stellen waarbij een externe beoordeling nodig is van een expert over de kwaliteit van de woning. Dit om misbruik van het systeem te voorkomen. Bovendien is een particulier niet in staat zelf ten gronde de kwaliteit van zijn woning te beoordelen. Een suggestie die hij maakt is dat een van de criteria om een slooppremie te krijgen kan zijn dat de bewoner in het bezit moet zijn van zo een extern verslag dat informatie verschaft over de staat van de woning. Hierbij is het mogelijk dat de checklists die reeds voor handen zijn, voor het opstellen van zo een verslag, een belangrijk element of zelfs de leidraad zouden kunnen zijn. GV vraagt aan JD of de sloopverwerkende bedrijven nog ruimte hebben om hun capaciteit op te drijven, moesten er meer woningen gesloopt worden, en of er ook een afzetmarkt is voor de toenemende hoeveelheid secundaire grondstoffen dat hiervan het resultaat zou zijn.



54

JD stelt dat er zeker nog ruimte is om meer te verwerken. Het enige probleem dat hij ziet is de afzetmarkt voor de secundaire grondstoffen. Dit is echter een kwestie van investeringen van de sloopverwerkende bedrijven. ! Hij merkt wel op dat het belangrijk is om de mensen te sensibiliseren in verband met selectief slopen. Hij noemt hierbij het selectief sloopbestek waarbij een inventaris moet opgemaakt worden door een deskundige waarop de aanwezige materialen vernoemd worden. Het zou één van de bijkomende eisen kunnen zijn voor het verkrijgen van een slooppremie. ! JD stelt dat het belangrijk is om begeleiding van deskundigen te hebben in het volledige proces, zowel bij de inventarisering als bij het sloopproces zelf. HH stelt hierbij het probleem dat sloopprocessen vaak door kleine aannemersbedrijven aangenomen worden. Deze munten volgens hem niet altijd uit in kwaliteit, en deze zou je dan nog eens strengere maatregelen opleggen. MB merkt echter op dat er van de leden, KMO’s, van de Bouwunie uit toch ook vraag was naar een plan zodat ook zij mensen kunnen stimuleren of aanraden om te kiezen voor sloop in plaats van een renovatie. GV vraagt waar de 0-700 kWh/m²,jaar schaal, gebruikt in de EPC, vandaan komt en waarop men zich gebaseerd heeft om die te bepalen. XL reageert: de EPC-certificering werkt met type oplossingen, het is een soort van vereenvoudigde EPB. HH merkt op dat het probleem bij deze schaal ook altijd is dat er een foutenmarge in zit en dat huizen, zeker de oudere woningen in werkelijkheid veel minder verbruiken dan dat er theoretisch berekend wordt, omwille van het rebound effect. XL merkt hierbij nog een ander probleem op dat deze inspecteurs bij hun berekeningen ook bewijzen moeten kunnen voorleggen. Als ze een berekening maken voor een woning met muurisolatie moeten ze dat ook kunnen aantonen dat daar echt isolatie in zit. Dit bewijzen is echter niet altijd even eenvoudig wat maakt dat er vaak ‘zonder isolatie’ gerekend wordt terwijl die in werkelijkheid wel aanwezig is. WB merkt op dat een bepaalde EPC-eis een basisnorm zou kunnen zijn waaraan de SVK (Sociale Verhuur Kantoren) moeten voldoen. Recent is goedgekeurd dat SVK’s een 100% subsidie krijgen voor energiebesparende investeringen. . DvC legt het verschil uit tussen sociale woonmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren. Een SVK is niet hetzelfde als sociale woonmaatschappij, de SVK’s kopen private huizen en verhuren die als sociale woningen. Sociale woonmaatschappijen bouwen in het algemeen zelf. HH merkt nog op, in verband met het eerder aangehaalde onderwerp van de nodige deskundigen, dat, indien er geen ruimte is voor een gedetailleerd onderzoek dan algemeen kan aangenomen worden dat: • Bij huizen, gebouwd na 1975 de U-waarde daalt. •

Huizen van voor 1945 hebben over het algemeen geen spouwmuren.

•

Huizen gebouwd in de 19 eeuw bestaan uit steens metselwerk.

e

HH geeft aanbevelingen naar belangrijkheid van een aantal verschillende criteria: A. Stabiliteit: a. Scheurvorming = onoverkomelijk b. Vervorming c.

Zettingscheuren = heel delicaat en heel duur om te herstellen.

B. Bouwtechnisch:



55

a. Opstijgend vocht: daar is nog weinig aan te doen. Opstijgend vocht geeft zouten in de muur en dit maakt dat men vocht er nog moeilijk uit kan krijgen. C. Uitrusting van de woning D. Kostenplaatje renovatie E.

Gaat het om een waardevolle woning? ! Bij dit laatste wordt echter opgemerkt dat het hier misschien niet nodig is om zelf criteria vast te leggen, gezien het feit dat voor een renovatie en zeker voor sloop een vergunning nodig is. Een beschermde of waardevolle woning zal dus niet zomaar tegen de grond gaan.

GV merkt op dat het ook niet de bedoeling is van deze actie om bepaalde bewoners te verplichten hun woning af te breken, maar dat het de bewoners zelf zijn die aanvraag moeten doen indien er interesse is. WB stelt dit echter in vraag. Misschien behoort een verplichting wel tot mogelijkheden? Hij benadrukt dat het de bedoeling is dat we een alomvattend actieplan op tafel leggen. Dit actieplan kan verschillende ingrepen inhouden. Hij herhaalt dat het niet noodzakelijk bij een premie moet blijven. Indien nodig, kan het zijn dat er een actie op touw gezet wordt rond het sensibiliseren van mensen met betrekking tot bestaand premies e.d. Hij onderstreept dat dit plan breed aangepakt mag worden en dat het zeker beleidsoverschrijdend kan zijn. Het doel is een stimulatie voor vernieuwingsbouw, de manier waarop dit gedaan wordt is volledig vrij, het woord ‘slooppremie’ is in feite niet meer dan een tijdelijke werknaam. Ook een boetesysteem moet kunnen overwogen worden. Of een actieplan waarbij geen premies of boetes worden ‘uitgedeeld’, maar waarin enkel gefocust wordt op bewustmaking. ! we moeten ons realiseren dat Energie slechts een onderdeel is van de algemene kwaliteit van woningen. HH merkt op dat het ook belangrijk is om, naast het vastleggen van een aantal criteria voor woningen die in aanmerking komen, te bekijken of er ook criteria moeten zijn voor woningen die niet in aanmerking komen, bepaalde waardevolle gebouwen, ouderdom van woning, de architect van de woning. Maar ook hier komt dezelfde reactie, zoals hierboven reeds vernoemd, terug en moet eender welke renovatie een vergunning krijgen. Die zal niet zomaar gegeven worden voor dit soort woningen. GV stelt ook in vraag hoe wij kunnen bepalen wat een waardevolle woning is. Eerder waren de herenhuizen als waardevol bestempeld en de arbeiderswoningen als een mogelijke doelgroep voor sloop. Ze vraagt zich echter af of die arbeiderswoningen ook niet deel uitmaken van het waardevol stedelijk weefsel. Indien we zelf gaan bepalen wat een waardevol stedelijk weefsel is of niet, riskeren we ons weer in een heel ander debat, daarom dat hier best het verkrijgen van een vergunning als norm gebruikt wordt. DvC merkt op dat bij hen, op de private huurmarkt, sloop simpelweg niet aan de orde is, daarnaast stellen ze ook totaal geen vereisten op vlak van energie en zijn er een aantal premies die overlappen. HH benadrukt nogmaals dat, indien men substantiële premies wil geven, dat dan de beslissing om al dan niet tot sloop over te gaan, genomen moet worden door een expert. Dit mag niet uit de lucht gegrepen worden omdat dan het risico op misbruik veel te groot gaat worden. DvC merkt op dat er op lokaal niveau reeds verschillende dingen gebeuren. Ze raadt hierbij aan om eens rond de tafel te gaan zitten met de overkoepelende verenigingen zoals o.a. het ‘kenniscentrum Vlaamse Steden’, (KVS), en de ‘Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten’, (VVSG), die instaat voor de 308 Steden en Gemeenten. Ze vertelt ook dat een woning onbewoonbaar verklaard wordt indien het: - Volgens de nieuwe gemeentewet: een gevaar voor de openbare orde beschouwd wordt. -

Volgens de Vlaamse wooncode: niet voldoet aan de verschillende eisen van hun verslag. Dit is gericht op de bewoners.



56

HH stelt dat men er rekening mee moet houden dat indien de ‘vervangingspremie’ een van de vele premies is die men vanuit de overheid geeft, men in feite een continue schaal van premies moet creëren WB stelt dat als er deskundigen nodig zijn die een technisch verslag maken over de kwaliteit van de woning of over het aangewezen zijn van sloop, deze moeten aangesteld worden. En dat ook dit proces dan volledig moet uitgewerkt worden binnen het actieplan. MB geeft aan dat het misschien goed is om ook eens te gaan kijken naar wat de resultaten en ervaringen zijn van het 6% BTW voordeel bij afbraak en heropbouw dat reeds door 36 gemeenten gegeven wordt. Zij heeft een document met extra informatie hierover bij. Hierbij merkt DvC op dat steden en gemeenten vragende partij zijn voor een uitbreiding van dit systeem. Overleg met de VVSG is dan ook aangewezen. ! Suggestie: je kan ook inspelen op federale maatregelen. Indien bijvoorbeeld de BTW maatregelen niet voldoen, kan je een ondersteunende maatregel nemen of omgekeerd om over stimulatie te vermijden. Of, een deel van het actieplan kan betrekking hebben op het zuiver sensibiliseren (zonder premie) van nieuwe eigenaars van oude woningen om hen te doen nadenken of renovatie dan wel sloop de meest aangewezen oplossing is voor hun nieuw gekochte woning. Hierbij zou kunnen verwezen worden naar bestaande financiële voordelen, zoals de BTW verlaging voor vervangingsbouw of de renovatiepremies. BW maakt de opmerking dat zij voor sociale woningen reeds premies krijgen voor sloop. Hij weet niet precies van welke instanties die komen. Zijn collega Koen Spitaels zou in dit verband beter op de hoogte zijn. HH doet een suggestie naar wat best onze volgende stap zou zijn: - Kijken wat er in de steden gebeurt. Stellen ze eisen, en welke? -

Kijken wat er bij de sociale woningmaatschappijen gebeurt

-

Bekijk de verschillende lijsten met criteria die voor handen zijn

-

Bekijk hoe het 6% BTW systeem werkt.

Hij merkt ook op dat de meeste grondige vernieuwingen voorkomen na aankoop van een oude woning, meestal door jonge mensen. GV vraagt de aanwezigen naar suggesties voor mogelijk geïnteresseerde partijen voor de tweede overlegvergadering, waar meer de sociale en juridische consequenties van het actieplan zullen bediscussieerd worden: - Via Mieke Bonnarens van Bouwunie: Juridische collega -

MB zal ook een contactpersoon doorgeven bij de BTW-administratie ivm de BTW-verlaging voor vervangingsbouw.

-

VIPA: Vlaams Instituut voor persoonlijke aangelegenheden.

-

VCB: juridische collega te contacteren via Sarah Elshout

-

SVK, sociale verhuurkantoren

-

VMSW

-

VOB: Vlaams Overleg Bewonersbelangen (vzw)

-

Een architectengroep/vereniging.

-

VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

-

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen

Deze twee laatste zijn belangengroepen en mogelijks kan Bernard Wallyn ons een contactpersoon doorgeven.



57

-

Bernard Wallyn van het VMSW zou zelf ook graag aanwezig zijn

-

Kenniscentrum Vlaamse Steden

-

VVSG, in de persoon van Xavier Buijs.

-

DvC suggestie: VVSG zou beter zijn,bijkomende contactinformatie via Dorien Van Cauwenberge.

Kris Asnong heeft gevraagd om ook op de hoogte gehouden te worden. ACTIE PUNTEN

-

Bepalen van de datum van de tweede overlegvergadering.

-

Opstellen van de te contacteren partijen

-

Bekijken welke wetten of regelgeving de gemeentes handhaven in verband met sloop.

-

Bekijken wat er reeds gebeurt op het niveau van steden en gemeenten:

-

Kenniscentrum Vlaamse Steden.

Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG: vertegenwoordigt de 308 steden en gemeenten)

Bekijken wat de resultaten en ervaringen zijn van de 6% BTW verlaging bij afbraak en heropbouw. 36 gemeenten doen dit reeds.

Via gemeenten

Via Belastingsdiensten

-

Vastleggen van een datum voor een eventuele tussentijdse vergadering met de VVSG en de BTWadministratie (eerste helft januari)

-

Bekijken van de verschillende lijsten met criteria voor de beoordeling van woningen die voor handen zijn:

Technisch verslag van de wooninspectie

VMSW

-

Bekijken welke normen de SVK’s hanteren.

-

Cijfers zoeken in verband met kostprijzen voor renovaties.

Via Wonen-Vlaanderen: kijken of zij eventueel een databank hebben over de hoogtes van de renovatiepremies.



58

BIJLAGE 2 VERSLAG OVERLEGVERGADERING OVERLEGVERGADERING 2 VERSLAG TWEEDE OVERLEGVERGADERING 29/01/2009 AANWEZIG: PHL:

Griet Verbeeck ([email protected]), (GV) Anna Cornelis ([email protected]). (AC) VEA: Wilfried Bieseman ([email protected]) , (WB) VCB: Sarah Elshout ([email protected]), (SE) VMSW: Bernard Wallyn ([email protected]), (BW) VVH –ABC Huisvestingsmaatschappij: Raoul de Bock ([email protected]) (RB) VVH: Marc Putman ([email protected]) (MP) VOB: Berbe Luyckx ([email protected]) (BL) Sum-Research: Brecht Vandekerckhove ([email protected]) (BV) VERONTSCHULDIGD: BOUWUNIE: Mieke Bonnarens ([email protected]), STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG: Kris Asnong ([email protected]) VVSG: Xavier Buijs ([email protected]) Alex Verhoeven ([email protected]) VLEM: Marc Olivier ([email protected]) AUTEURS: DATUM: PLAATS: ONDERWERP:

Anna Cornelis, Griet Verbeeck 29 Januari 2009 VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie. AGENDA

1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020. 2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan 3. Presentatie GV: plan van aanpak 4. Presentatie GV: overzicht vergadering 1 5. Presentatie GV: Specifiërende criteria, onderwerp van onderzoek, 6. Presentatie GV: Input en vragen. 7. Discussie over gegevens, feiten en ervaringen met de voorgestelde criteria en niet-technische randvoorwaarden. 8. Discussie over maatschappelijke, economische en juridische consequenties van het actieplan.

SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE Na een korte inleiding door Wilfried Bieseman van het VEA over de context van het Energierenovatieprogramma 2020 presenteert GV de opzet van deze tweede overlegvergadering. Aan de hand van een aantal richtcijfers geeft ze een samenvattend overzicht van de eerste overlegvergadering en geeft ze input met betrekking tot nieuwe gegevens van het onderzoek.



59

Deze input zet de discussie in gang wat resulteerde in volgende bemerkingen door de deelnemers. WB merkt op dat er voor de uitbreiding van federale premie van 6% BTW in plaats van de gangbare 21% reeds een ontwerpvoorstel is, maar dat het slechts een tijdelijke maatregel zal zijn die zich voorlopig spreidt over 2009 en 2010. GV vertelt dat er contact opgenomen is met de financiële instellingen van de federale overheid maar dat ze hier nog niet beschikten over cijfers over het succes van de huidige maatregel. Ze vertelt hierbij dat de algemene indruk is dat de respons op deze maatregel relatief laag is. RdB vraagt zich af of het niet te snel is om de impact van deze maatregel te meten aangezien de maatregel slecht vanaf 01/01/2007 van kracht is. Hij raadt aan om toch cijfers proberen vast te krijgen in verband met het aantal aanvragen. GV gaat ervan uit dat er geen specifieke aanvraag vooraf moet gebeuren, maar dat de bouwheer gewoon voor elke aannemer een formulier moet ondertekenen dat de werken in aanmerking komen voor de 6% BTW regeling, net zoals dat nu gebeurt bij renovatiewerken aan woningen ouder dan 15 jaar. BL meent zich te herinneren dat er toch speciale eisen of speciale voorwaarden gesteld worden aan de aanvraag voor de 6% BTW regeling voor sloop annex nieuwbouw, iets wat een invloed kan hebben op het aantal aanvragen. Ze denk dat de procedure niet zo eenvoudig is als die voor renovatie al weet ze niet precies wat die speciale voorwaarden zijn. GV schuift sensibiliseren als eerste discussiepunt naar voren. Ze richt zich hierbij ook tot het VEA of ze zelf ook input kunnen geven in verband met ervaringen die ze hebben met verschillende methodes om te sensibiliseren. WB haalt hierbij het voorbeeld aan van de renovatiepremies die gegeven worden voor daken, superisolerende beglazing en voor een hoge rendementsketel. Alhoewel de renovatie van het dak het meest kosteneffectief blijkt, zijn het aantal aanvragen, zo een 7% van alle aanvragen, toch aan de lage kant. Naderhand werd een extra premie gegeven voor de renovatie van het dak (100%), die de mensen wel over de schreef haalde. Het was hier vooral het bedrag en niet zo zeer de sensibiliseringsactie die de doorslag gaf. BW verwijst ook naar een Europese studie naar het effect van sensibiliseringscampagnes waaruit blijkt dat gelijkaardige acties slechts weinig effect lijken te hebben. Alleen wanneer het gaat om ‘begeleide’ acties, wanneer er rechtstreeks met de mensen gepraat wordt of wanneer ze heel projectgericht zijn lijken ze een resultaat te hebben. GV vraagt of het richten van de sensibiliseringsacties op de meer lokale beleidsniveaus van Steden en Gemeenten hier een goede optie is. BL en BV merken op dat deze waarschijnlijk nog steeds te ver af staan om de gewone man in de straat te bereiken. BL haalt woonwinkels aan als een voorbeeld van een organisatie, die rechtstreeks in contact komen met de mensen, en waarbij mensen niet direct het gevoel hebben dat er ‘van boven af’ hen iets opgelegd wordt. WB sluit zich hierbij aan en merkt op dat ook zij zo dicht mogelijk bij de mensen willen komen om de slaagkansen van hun acties te verhogen. Het werken met socio-culturele verenigingen wordt hier zeker als een mogelijkheid gezien, maar tot nog toe zijn ze er niet in geslaagd om hun acties via deze weg te ondernemen. GV vraagt of een sensibilisering via de architecten een betere optie is. WB stelt dat dit ook niet de oplossing is, omdat dit nog steeds te ver van de bevolking staat. Het gaat dan weer om een ‘expert’ en die staan ook weer verder van de ‘man op straat’.



60

GV vraagt of het dan nuttig lijkt om ons via specifieke organisaties te richten tot specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen. BV merkt op dat deze groep van ouderen die terug naar de stad trekken een moeilijk publiek is, ze kiezen in het algemeen meer voor groepsbouw, appartementen, die volledig afgewerkt zijn. Het is moeilijk hen in dat bouwproces te brengen. GV vraagt of een verbetering van verhuurwoningen via de SVK’s een mogelijk potentieel is. BL stelt dit in vraag en denkt dat dit hun petje wel eens te boven zou kunnen gaan. SVK’s vermijden volgens haar vaak om het hele renovatieproces in hun boot te trekken. Ze hebben hier vaak de middelen niet voor maar ook behoort dit niet tot hun kerntaak. In principe beperking ze zich tot het begeleiden van huurders, het begeleiden van een volledig bouwproces is misschien een brug te ver. BV merkt op dat er toch enkele uitzonderingen zijn, m.n. enkele SVK’s die bijna functioneren als ware renovatiemachines. BL: De West Vlaamse SVK’s zijn het sterkst in renovatieprojecten en de stimulering hiervan, ook omdat ze hiervoor vanop verschillende niveaus premies krijgen. Niettemin kan er gesteld worden dat in de meeste gevallen de SVK’s de verantwoordelijkheid voor renovaties bij de eigenaars proberen leggen. De SVK’s screnen de nieuwe binnenkomende woningen en kijken welke problemen er aangepakt moeten worden. GV vraagt zich af of eigenaars, na een sloop en/of renovatie nog wel geneigd zijn om te verhuren via SVK’s. BL stelt dat dit gebeurt maar dat dit eerder uitzonderlijk en zeker een minderheid is. WB merkt hierbij op dat er met betrekking tot deze kwestie een nieuwe regelgeving waarbij er bij de bouw van meer dan 10 private woningen ook een sociaal objectief is. 20% van de gebouwde woningen moet dan een sociale woning zijn. Dit geldt vooral in gemeenten die slecht scoren wat betreft een divers woningaanbod. Er is zelfs bekend dat in het Meetjesland, bouwpromotoren zelf contact gezocht hebben met de SVK’s. MP vreest echter dat de prijs van nieuwbouw meestal boven de mogelijkheden van de SVK’s ligt. BV stelt dat het energieprestatiecertificaat misschien wel een rol kan spelen na verloop van tijd. Hij veronderstelt dat er na een tijd wel een soort van ‘testaankoop’ zal gebeuren waardoor de huurders beter op de hoogte gaan zijn van de verwachte energiekost die aan een bepaalde woning hangt. Als hun woning in een bepaalde klasse valt dan kunnen ze ook een idee hebben of hun huurprijs al dan niet overeenstemt met de kwaliteit van de woning, op vlak van energie. Hij merkt ook op dat het grote probleem is dat deze premies gericht zijn op de ‘armsten’ terwijl deze meestal toch niet in een bouwproces stappen, dus zo schiet je automatisch bijna je doel voorbij. GV vraagt of dit dan een reden is om alleen te werken met technische criteria en dus de kwaliteit van de woningen als randvoorwaarden om in aanmerking te komen voor sloop. Indien het dan de kapitaalkrachtigere groepen zijn die van de premie kunnen profiteren dan is dat nog geen probleem, gezien de armere groepen slechts bij uitzondering in het bouwproces stappen. MP merkt op dat er zich nog een ander probleem stelt, namelijk dat van het risico op schade bij aangrenzende woningen bij de sloop van een woning. Dit is een factor die zeker ook een rol speelt bij de beslissing om al dan niet te kiezen voor sloop. De risico’s moeten gedekt worden door een verzekering, en hier is zeker meer geld voor nodig. Daarnaast merkt hij ook op dat er al eerder (1953) slooppremies gegeven werden voor sociale woningen, maar een groot deel ervan zijn nooit uitbetaald. Mensen kunnen dus wel al wat kritisch staan ten opzichte van gelijkaardige maatregelen. Hij stelt dat vroeger de sloop 100% gesubsidieerd werd, maar dat het nu omgezet is naar een renteloze lening.



61

Hij verwijst ook naar de vroegere werking in de Huisvestingscode (begin jaren 80), waarbij de meerkost voor verwerving van grond+pand en sloopkost werd gefinancierd. Hij verwijst naar Artikel 94-95 van de huisvestingscode van begin 1980 tot 1990. GV vraagt naar het succes van deze maatregel. MP: Deze maatregel was zeker een succes, ze mochten zelfs bestaande fabrieksgebouwen kopen. Hij maakt hierbij ook de opmerking dat ze in de sociale huisvesting altijd een groepseffect beogen. Ze proberen altijd aan groepsbouw te doen. Hij vertelt dat zij nooit een enkele woning aanpakken, als het niet gaat over 6 woningen dan beginnen ze er niet aan omdat dat voor hen economisch niet haalbaar is. Dit maakt het moeilijker om groepen van panden te vinden die voor sloop in aanmerking komen. GV komt even terug op het risico bij afbraak en vraagt wat het risico op schade is bij de sloop van een woning. MP: 1/5. Hij stelt ook dat ze zelf altijd een bouwplaatsverzekering, inclusief schade zonder fout afsluiten. GV vraagt naar de kostprijs van zo een verzekering. MP het is moeilijk om daar een cijfer op te plakken maar hij raadt aan om eens navraag te doen bij de Federale Verzekeringen, zij zijn specialist in all-risk bouwplaats verzekeringen. BL voegt hier nog aan toe dat dit risico op schade waarschijnlijk nog een groter probleem vormt bij particulieren dan bij de sociale huisvestingsmaatschappijen. De huisvestingsmaatschappijen richten zich immers vaak op de grotere projecten, terwijl het vooral particulieren zijn die individuele (rij)woningen laten slopen, met risico op schade aan de aanlendende panden. BV merkt dan nog op dat het in stedelijke gebieden ook vaak over rijwoningen gaat, waar het vaak ook niet aan te raden is om daar een woning tussen af te breken. GV vraagt of het eventueel mogelijk en wenselijk zou zijn dat de Vlaamse regering zo een verzekering zou afsluiten WB denkt dat dit eventueel wel mogelijk zou moeten zijn. MP stelt dat ‘de kleine man’ zeker moet beschermd worden tegen die ‘afbrekers’. BV denkt echter dat deze kost niet doorslaggevend zal zijn om al dan niet te beslissen tot sloop over te gaan. GV stelt de criteria op basis van ligging in vraag, zinvol ja dan nee? BV merkt op dat het belangrijk is dat je eerst gaat kijken welke woningen je voor ogen hebt. Ga je je focussen op grote groepsprojecten of enkele kleinere geschakelde woningen? Automatisch zal dit een invloed hebben op de vast te leggen criteria. Hij stelt dat je bijna automatisch uitkomt bij de grotere groepsbouw, maar het probleem is natuurlijk dat je op die manier de particulieren niet bereikt. MP merkt op dat iedereen gebaat is bij een verbetering, wie het doet is dan misschien van minder belang. BV vraagt zich af of een deel van de oplossing niet ligt in de knowhow van de kleine aannemers. Hoeveel van de kleine aannemers zijn op de hoogte van de premies? GV verwijst hierop terug naar de eerste vergadering waar er vanuit de Bouwunie ook de opmerking gemaakt werd dat er vanuit de groep aannemers vraag is naar promotie van sloop, omdat zij soms renovaties moeten uitvoeren die naar hun aanvoelen niet meer zinvol zijn.



62

MP stelt dat we toch niet uit het oog mogen verliezen dat de beslissing om al dan niet over te gaan tot sloop versus renovatie vooral geleid wordt door budgettaire omstandigheden en minder door een premie waar men al dan niet van op de hoogte is. WB merkt echter op dat daarin net een deel van onze taak verscholen ligt. Er wordt automatisch aangenomen dat een renovatie een minder dure oplossing is, en voor enkel een energierenovatie is dat waarschijnlijk wel het geval. Maar, uiteindelijk zijn er in die woning nog een heel aantal andere zaken die aandacht nodig hebben en die uiteindelijk de totaalkost van een renovatie sterk de hoogte kunnen induwen. BV stelt het systeem van het geven van een premie in vraag. Volgens hem heeft het geven van premies tot nog toe zeer weinig tot geen effect gehad. Een ander element dat volgens MP de keuze voor renovatie beïnvloedt, is het feit dat jonge gezinnen vaak iets kopen en er direct intrekken. Ze willen veel zelf doen en op deze manier kunnen ze de werken, maar ook de kosten over een langere termijn spreiden. Bij sloop en nieuwbouw moet er met een aannemer gewerkt worden en komen de kosten samen op een beperkte termijn. Hij vraagt zich af of het daarom niet zinnig zou zijn om ons te richten op mensen die een aankoop willen doen en om hen dan te stimuleren om een woning in een bepaald gebied te kopen. Hierbij aansluitend stelt BL dat ook eens moet bekeken worden hoe eventueel kan worden aangesloten met het actieplan op het recent goedgekeurde decreet op het Grond- en Pandenbeleid van Keulen en Van Mechelen. Immers, dit decreet heeft net tot doel om “de leefbaarheid in steden te verhogen door verkrotting en leegstand aan te pakken. De batterij maatregelen die in het decreet vervat zitten, responsabiliseert alle actoren die actief zijn op de woningmarkt en omvat een totaalpakket aan investeringen van bijna zeven miljard euro in onze bouwsector.” (Bron: www.vlaanderen.be) GV Anderzijds kunnen we ook via architecten en aannemers meer sensibiliseren wat betreft de kosten van een renovatie en wat er allemaal bij komt kijken. Ze denkt ook dat veel mensen ergens aan beginnen, maar vaak zelf niet weten wat de gevolgen zijn. Moesten ze hiervan op voorhand op de hoogte zijn, dan hadden ze misschien toch voor sloop annex vervanging gekozen. BV benadrukt nog eens dat de eerste vraag die we ons moeten stellen is, welke woningen we weg willen en dat we aan de hand daarvan onze criteria zullen moeten opstellen. GV vraagt zich dan af in hoeverre we ons op eengezinswoningen moeten richten. MP vindt dat we dat per regio moeten bekijken. In Limburg, zo stelt hij, is er een tekort aan kleine groepsbouw woningen, terwijl in de steden vaak net een tekort aan kleine eengezinswoningen het probleem is. WB wilt nog eens extra benadrukken dat we moeten zorgen dat het een incentive is om mensen te overhalen om niet te renoveren maar over te gaan tot sloop. We moeten een meeneemeffect vermijden, m.n. dat de stimulans vooral ten goede zou komen aan mensen die toch al van plan waren te slopen en hiertoe financieel in staat zijn, maar die zo een graantje zouden meepikken. Er moet voor gezorgd worden dat het een gerichte stimulering is. BV zegt dat hij de premiepiste zou verlaten omdat er volgens hem praktisch niet te concurreren valt met de federale BTW regelgeving, zowel wat betreft het bedrag als wat betreft de timing. GV vraagt of hij ook een alternatief kan voorstellen. Gezien we op Vlaams niveau enkel kunnen pleiten voor een uitbreiding van de federale premie (wat als actie nogal zwak zou zijn dixit WB) stelt BV voor om de mogelijkheden te onderzoeken om op het systeem van vergunningen in te spelen gezien dit een meer lokale kwestie is. Op die manier zou het



63

eventueel mogelijk zijn dat in bepaalde gevallen een speciale vergunning wordt uitgereikt aan woningen, klaar voor de sloop, zodat deze zouden worden gelijkgesteld met renovatie of door hen een speciaal statuut te geven, zodat ze van de subsidiemaatregelen die voorbehouden zijn voor renovatie zouden kunnen genieten. WB merkt op dat het oorspronkelijk de bedoeling was zich te richten op particuliere woningen, maar stelt dat indien dit niet haalbaar is er zeker moet uitgekeken worden naar andere mogelijkheden, waarbij de sociale woningbouw een mogelijke piste kan zijn. Een klacht die uit de hoek van de sociale woningbouw kwam was dat de subsidies die zij krijgen niet voldoen. MP pleit er dan ook voor dat de kostennorm correct moet zijn. De kostennorm die momenteel gehanteerd wordt is gebaseerd op groepsbouw: voor een woning van 3 slaapkamers krijgen ze een budget van 100.000 opgelegd, een bedrag dat absoluut niet haalbaar is, zeker niet als er ook nog sloop bij komt. Indien de kostennorm in verhouding zou zijn dan zouden zij ook eventueel kunnen ingrijpen op de markt van eigendom waar ze dan zelfs 1 woning per keer zouden kunnen realiseren, terwijl dat nu niet haalbaar is. GV komt nog terug op het voorstel van de vergunningen en vraagt zich af of we vanop het Vlaamse niveau wel kunnen ingrijpen op het federaal niveau? BV merkt op dat je dat ook in de juiste context moet zien, gezien het hier slecht over een zeer beperkt aantal woningen zal gaan. GV nuanceert dit omdat dit waarschijnlijk waar is als je gaat kijken naar bouwtechnische kenmerken of eisen op vlak van woonkwaliteit maar op energetisch vlak gaat dit aantal een heel stuk groter zijn. GV haalt het probleem van de premies opnieuw aan. Het is zo dat de vergoeding pas naderhand komt wat maakt dat het voor sommige mensen nog niet interessant is omdat ze zelf eerst het geld op tafel moeten leggen. Kan het financieren van een verzekering voor bouwschade een alternatief bieden, is het bieden van een soort van veiligheidsgevoel aan de bouwer een voldoende stimulans om hem over de streep te trekken? MP vreest dat dit geen aanzienlijke stimulans gaat zijn omdat de bouwer geen geld in handen krijgt. GV: maar anderzijds creëer je wel een soort van veiligheidsgevoel waardoor er misschien toch iets meer gekozen zal worden voor sloop in plaats van renovatie omdat het voor de bouwheer minder risicovol is. BL denkt dat het voor mensen die reeds van plan zijn om te bouwen misschien wel een voldoende grote stimulans kan zijn waardoor ze het wel aandurven om voor sloop en nieuwbouw in de stad te kiezen. Anderzijds is in het verleden de gewaarborgde inkomensverzekering ook geen succes gebleken, terwijl het ook als doel had een veiligheidsgevoel te creëren. BW vraagt zich af of het mogelijk is om banken te betrekken in het proces en of het mogelijk zou zijn dat zij simulaties maken van de terugbetaling van de kosten van een lening, inclusief de verbruikskosten wat betreft de energiehuishouding. Op deze manier zouden ze hun systeem moeten kunnen uitbreiden waarbij de kost van zowel bouw als gebruik op een langere termijn in beeld gebracht wordt. BV merkt ook op dat energie slechts 1 aspect is en stelt de vraag in hoeverre de productiewijze en het gebruikte materiaal van invloed zijn op duurzaamheid van een project. WB stelt hier de vraag of hij dan vindt dat er voorwaarden voor de nieuw te bouwen woningen moeten gesteld worden. Zelf vindt hij dit niet nodig. Bouwen volgens de huidige wetten en regelgeving zou voldoend moeten zijn. Hij gaat er van uit dat hoe meer voorwaarden je stelt, hoe meer deze remmend zullen werken. En dit zou automatisch een vermindering van het succes van de premie met zich meebrengen.



64

GV voegt hier nog bij dat in verhouding tot de productiefase de gebruiksfase een veel grotere invloed heeft op het energiegebruik in een gebouw. BW merkt op dat een nuance moet gemaakt worden en dat een passief woning, niet noodzakelijk een duurzame woning is en dat we naast energie ook het aspect duurzaamheid in het oog moeten houden. BV schuift het aspect ligging naar voor als de belangrijkste factor die de duurzaamheid van een woning beïnvloedt. Hij verwijst hierbij naar de LEED projecten in de VS. Ook wordt er verwezen naar de Green Building Council Vlaanderen waar er ook getracht wordt coherentie te krijgen tussen groene woningen, passieve woningen, etc. Deze tool of label zou ook eventueel gebruikt kunnen worden. GV merkt echter op dat dit nog in kinderschoenen staat en dat dit actieplan acties op kortere termijn voor ogen heeft. Wel kan ingecalculeerd worden om in een latere fase een dergelijke evaluatie in de actie op te nemen. RB stelt voor om dan eventueel een horizon te plakken op de renovaties. Indien men in aanmerking wil komen voor een premie dan moet men er voor zorgen dat de woning 10 jaar na renovatie niet opnieuw een ingrijpende renovatie nodig heeft. Men kan bepaalde criteria koppelen aan het renovatieproces die ervoor zorgen dat de gedane renovatie na X aantal jaren nog steeds duurzaam is. De lange termijnvisie is een belangrijk aspect dat bij renovatie benadrukt moet worden. BV voegt hier nog aan toe dat het doel voor ogen ook duurzaamheid en niet sociale woningbouw is. Als het dan een kapitaalkrachtigere groep is die in aanmerking komt voor de regelgeving dan is dat maar zo. GV stelt ook dat, om effectief invloed te hebben op het woningpark, je je wel bijna moet richten op de meer kapitaalkrachtigen. BV herhaalt nogmaals dat het belangrijk is dat we ons niet verliezen en dat we goed voor ogen houden welke woningen wij voor ogen hebben en dat we ons de vraag moeten stellen waarom daar momenteel niet mee gebeurt wat we graag ermee zouden zien gebeuren. Vervolgens moeten we kijken naar hoe de markt werkt om dan te zien hoe je hier best op kan inspelen. Daaraan gekoppeld moet je kijken met welke instanties je daarvoor best samenwerkt. Hij voegt hier nog aan toe dat de SVK van Kortrijk werkt als een ware renovatiemachine. Dit kan een mogelijkheid bieden, al geldt dit maar voor enkele gevallen en maakt de eigenlijke bouwactiviteit en de begeleiding hiervan geen deel uit van hun core business. Naar aanleiding van de voorstellen en bedenkingen die geformuleerd werden denkt GV aan de volgende zaken die de basis kunnen zijn voor of ons in de goede richting kunnen duwen wat betreft het actieplan. - Sensibiliseren is prioritair, naar alle partijen. - Een meer substantiële financiering voor sociale huisvestingsmaatschappijen, bv. Onder de vorm van een financiering van de meerkost voor verwerving en sloop - All-risk bouwplaatsverzekering. BW merkt op dat eender welke sensibiliseringsactie heel gericht moet zijn en dat die niet zomaar over heel Vlaanderen verspreid moet worden. BV stelt voor om eens naar een aantal voorbeeldprojecten te zoeken en deze ook later eventueel als zodanig te gebruiken. Er wordt aangeraden om eens te kijken naar de renovatie van Ledegem en de wijkrenovatie Dampoort, informatie te verkrijgen via Hilde Reynvoet. Neem ook contact op met haar om te polsen of de Vlaamse regering kan inspelen op gelijkaardiger projecten. BW merkt welk op dat voorbeeldprojecten vaak niet objectief besproken worden, dat ze vaak van lange adem zijn en dat ze nogal vaak realiteitszin missen.



65

BL wijst nog eens naar de mogelijkheden wat betreft het werken via woonwinkels. BW op zijn beurt wijst nog eens op de eventuele potentie van banken. Hij ziet dat als de ideale plaats, gezien de mensen daar naartoe gaan wanneer ze plannen hebben om te bouwen of werken uit te voeren. GV schuift de ondersteuning van lokale overheden die de begeleiding doen naar voren als een mogelijkheid. BV ziet hier zeker het nut van in, mits die gepaard gaat met een heel lokaal gerichte begeleiding. GV stelt dan nog dat, afgezien van het aspect sociale woningbouw, slopen voor veel mensen geen optie is omdat ze zich niet bewust zijn van de mogelijkheid. Vaak wordt enkel nieuwbouw op een braakliggende bouwgrond afgewogen tegen renovatie van een bestaande woning. Voor deze mensen zou een sensibilisering algemeen en via de woonwinkels een mogelijkheid zijn. MP beaamt dit. De sociale woningbouw zou daarbij ook goede voorbeelden kunnen leveren. Op die manier is het voor de sociale woningbouw een mogelijkheid om meer naar buiten te treden, iets wat ze tot op heden nog te weinig doen. Misschien moet het zelfs verder gaan tot het punt dat er een kleinschalig voorbeeldproject op poten wordt gezet. Dit krijgt dan een modelfunctie, wordt publiek gemaakt en is iets waar bijvoorbeeld de woonwinkels rond kunnen werken. GV vraagt waar we best gaan kijken naar bestaande projecten. RdB stelt voor om gewoon de dienst stedenbouw van Vlaamse steden te contacteren. Zij kunnen exact zeggen welke projecten er op stapel staan, lopen of reeds verwezenlijkt zijn. BL vult nog aan dat ook woonwinkels hier omtrent meer informatie kunnen geven. Ze haalt hierbij het voorbeeld van Izegem aan, waarbij een gestripte woning later verhuurd werd door een SVK. Daarnaast denkt ze dat ook Stebo in Limburg informatie kan geven, gezien ook zij veel bezig zijn met energie. Andere voorstellen die naar voren geschoven worden zijn: de Casablanca wijk in Kessel-lo en Belvedère in Antwerpen. BW merkt ook op dat het strippen van een gebouw op energetisch vlak vaak beter is dan het slopen van een gebouw. Ook wordt dit vaak gedaan om stedenbouwkundige regels te omzeilen omdat na afbraak vaak niet meer mag worden teruggebouwd wat er voorheen stond.

ACTIE PUNTEN -

Ter voorbereiding van de derde overlegvergadering : eenn meer uitgebreide en specifieke beschrijving van de technische criteria voor sloop bijvoegen.

-

Zoeken naar voorbeeldprojecten:

-

1.

De stedenbouwkundige dienst van Vlaamse kernsteden contacteren in verband met hun aanpak van de oude stadswijken en om een idee te krijgen van vernieuwingsprojecten, geplande, momenteel lopende of reeds afgewerkte projecten.

2.

Het rapport opvragen van het project Gent-Dampoort.

3.

Informatie opvragen van het project ‘Ledeberg leeft’, via Martine Claeys van de woonwinkel.

4.

Informatie opzoeken over andere relevante verniewingsprojecten, o.a. ‘Casablanca, Gasmetersite,..’.

Gebaseerd op de verschillend voorstellen uit deze vergadering, de mogelijke remediëringsmaatregelen ter discussie uitbreiden.



66

-

Opvragen van de prijs van all-risk verzekeringen bij de Federale Verzekeringen.

-

Opvragen van de oude Huisvestingscode, artikel 94-95, eventueel via contacten bij de VMSW.

-

Opzoeken van het decreet op grond en panden beleid.

-

Contacteren van woonwinkels.

-

Verdere opzoeking van informatie over de milieu-impact van sloop.

-

Werken naar een meer concrete uitwerking van verschillende maatregelen.



67

BIJLAGE 3 VERSLAG OVERLEGVERGADERING OVERLEGVERGADERING 3 VERSLAG DERDE OVERLEGVERGADERING 12/02/2009 AANWEZIG: PHL: VEA: BVA: CIB: NAV: BIV:

Griet Verbeeck ([email protected]), Anna Cornelis ([email protected]). Wilfried Bieseman ([email protected]) , Gert Colliers ([email protected]), Jurgen Vansteene, ([email protected]) Charles Dutordoir ([email protected]) Luc Dedeyne ([email protected]) Bart Verstraete ([email protected]) Tom Dalemans ([email protected])

VERONTSCHULDIGD: AUTEURS: DATUM: PLAATS: ONDERWERP:

Anna Cornelis, Griet Verbeeck 12 februari 2009 VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie. AGENDA

1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020. 2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan 3. Presentatie GV: plan van aanpak 4. Presentatie GV: overzicht vergadering 1 5. Presentatie GV: overzicht vergadering 2 6. Presentatie GV: Input vergadering 3: 2 remediëringsmaatregelen. 7. Polsen naar de mening en rol van architecten en vastgoedmakelaars. 8. Nieuwe suggesties en voorstellen.

SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE Na een korte inleiding door Wilfried Bieseman van het VEA presenteert GV met behulp van een powerpoint presentatie het opzet van deze derde overlegvergadering waaraan vertegenwoordigers van architecten en vastgoedmakelaars deelnemen. Aan de hand van een aantal richtcijfers geeft ze een samenvattend overzicht van de eerste overlegvergadering en overloopt ze vervolgens de input van de tweede overlegvergadering. Reeds bij het overlopen van de bestaande maatregelen komt de discussie opgang. BV merkt op dat de meeste mensen in feite relatief weinig weten over de bestaande premies. CD voegt hier nog aan toe dat wanneer mensen dan toch op de hoogte zijn van bestaande maatregelen dat ze dan op het volgende probleem stuiten, namelijk de grote hoeveelheid papierwerk dat zo een aanvraag met zich meebrengt. Hij verwijst hierbij specifiek naar de uitbreiding van de



68

federale maatregel van BTW verlaging naar 6%. Deze uitbreiding geldt enkel voor 2009 wat maakt dat, indien men nu het bouwproces in gang wil zetten, het al 2010 zal zijn voor het proces rond is. De maatregel is bijgevolg dus niet meer geldig op het moment dat men aan de uitvoering en dus ook de facturatie begint. GV presenteert, beginnend met sensibiliseren, de twee voorgestelde remediëringsmaatregelen. BV merkt snel op dat mensen vaak ook gewoon niet weten wat sloop kost. Indien je sloop (in bepaalde gevallen) wil stimuleren moet je eerst een beter beeld kunnen geven van wat sloop kost. GV bemerkt echter dat dat voor renovatie ook vaak het geval is en dat een onderdeel bij sensibilisering de voor- en nadelen van sloop versus renovatie moet afwegen. CD denkt dat een sensibiliseringsactie zich zeker op professionelen moeten richten omdat voor particulieren sloop vaak niet te doen is. Het is mogelijk ons te richten op bijvoorbeeld projectontwikkelaars die dan als derden voor de bouwheer functioneren. BV: het probleem is dan echter dat je veel stimuli misloopt, waaronder de federale 6% BTW regelgeving. JV: Je zou bijna een soort van cascade systeem moeten hebben waarbij zowel de bouwheer als de uitvoerder voordeel hebben. Het is misschien niet nodig om een nieuwe premie in te voeren maar het zou al een grote stap zijn om te proberen de bestaande zaken beter op elkaar te laten aansluiten. WB wil toch nog eens benadrukken dat het doel van dit actieplan is om mensen die overwegen een (energie)renovatie uit te voeren aan het denken te zetten en ten minste ook de mogelijkheid van sloop in overweging nemen. CD legt uit dat een groot aantal van de woningen die in aanmerking kunnen komen in het bezit zijn van private eigenaars die vaak door hun leeftijd moeilijk te motiveren zijn om tot een renovatie over te gaan. GV merkt op dat een andere interessante groep die van de (kandidaat)kopers kan zijn. Deze mensen zouden eventueel via een flow chart zelf kort kunnen nagaan of hun woning meest geschikt is voor renovatie dan wel voor sloop. CD het probleem is hier dan wel dat men dan ook moet zorgen dat de keuze voor sloop in plaats van renovatie interessant moet zijn voor de koper. GC merkt op dat er ook een probleem in schuilt indien sensibilisering zich enkel zou richten tot professionelen. Veel mensen kiezen voor een stapsgewijze renovatie. Ze renoveren stukje bij beetje en steken hier uiteindelijk ook veel geld in. Wanneer vaak problemen blijven (terug)komen gaan ze toch te rade bij een architect of andere expert maar dan is het vaak al te laat. Er is dan al zoveel geïnvesteerd dat sloop niet meer aan te raden is. Naast sensibilisering van experts is een sensibiliseringsactie op grote schaal toch ook zeker nodig. BV stelt dat er in dit kader ook voor de makelaars een rol kan weggelegd zijn, wat betreft een begeleiding bij de verkoop. Er wordt echter opgemerkt dat het aanraden van sloop bij de verkoop van een woning niet echt zal aanslaan bij de makelaars en dat ook vanuit de hoek van de verkopers dit waarschijnlijk niet zozeer geapprecieerd zal worden. CD denkt dat het eerder professionelen zijn of projectontwikkelaars die zulke slechte woningen kopen. Een particulier doet dit meestal niet. Er wordt hiervoor een mogelijke reden aangehaald, namelijk dat mensen vaak ook gewoon niet weten wat sloop kost en zich hierdoor al snel laten afschrikken maar tegelijkertijd weten ze ook niet wat een renovatie kost en worden ze regelmatig verrast door onverwachte kosten.



69

GC zou eerder opteren voor sensibiliseren in plaats van een nieuwe premie uit te geven. Hij stelt dat in de bestaande maatregelen en redeneringen een zeker logica zit. Misschien is het belangrijk om alvorens te denken over een nieuwe premies de mensen deze logica te doen inzien. Het probleem met premies is sowieso al dat er al zoveel is, en zoveel voorwaarden, een bijkomende premie zou alles nog ingewikkelder maken, en wanneer het ingewikkeld wordt haken mensen sneller af. CD stelt dat hier de woonwinkels wel kunnen op inspelen, ze zijn zeker goed geplaatst om mensen te begeleiden in het proces van aanvragen. JV beaamt dit; indien we de administratieve rompslomp zouden kunnen verminderen zullen we automatisch meer mensen bereiken. Als het makkelijker is dan beginnen de mensen er sneller aan. GV vraagt naar de rol die de woonwinkels hierin kunnen spelen? LD regaeert met: Woonwinkels? Waarmee hij wil duidelijk maken dat ook deze organisatie niet goed gekend is bij de mensen en dat veel mensen niet van hun bestaan afweten. BV beaamt dit en stelt dat hij vanuit de praktijk weet dat ze goed werk leveren en hulp bieden maar dat ze inderdaad weinig gekend zijn. BV schuift een ander probleem naar voor aan de hand van het voorbeeld van een rijtjeshuis dat in slechte staat is. De bewoners hebben de middelen niet om hier iets aan te doen. Wanneer deze bewoners deze woning verkopen zal die hoogstwaarschijnlijk weer doorverkocht worden aan mensen die ook niet over de nodige middelen voor renovatie beschikken. Op deze manier zitten deze woningen vast in dat circuit. In principe zou iemand naar deze mensen moeten kunnen toestappen om een soort van coöperatieve te kunnen vormen, met een aantal mensen die wel zouden willen maar niet in staat zijn de werken uit te voeren, om er dan vervolgens gezamenlijk iets aan te doen. In principe zou iemand naar deze mensen moeten gaan om ze te motiveren, samen te brengen, te begeleiden en de actie in gang te zetten. GV stelt dat de sociale huisvestingsmaatschappijen hiervoor geschikt zouden kunnen zijn maar dat ook zij hiervoor de nodige middelen niet voor handen hebben. CD merkt op dat dit niet perse met sociale huisvestingsmaatschappijen hoeft te gaan, het kan ook in de vorm van pps zijn. GV vraagt of volgens de aanwezigen de focus zonder meer op de steden moet gericht zijn? GC merkt op dat we toch ook niet moeten vergeten dat er in dorpskernen vaak ook veel oude woningen zijn die er slecht aan toe zijn. GV vraagt naar de mogelijkheden omtrent het strippen van gebouwen, waarbij het casco behouden blijft. De opmerking komt dat ook dit een dure aangelegenheid is. GV vraagt wat de meningen zijn om in het kader van sensibilisering extra ondersteuning te voorzien voor woonwinkels, of, zoals in een vorige vergadering gesuggereerd werd, zelfs voor andere socio-culturele organisaties. GV: van welke middelen wordt er best gebruik gemaakt, brochure, tv, radio? CD Een brochure is zeker zinvol, op voorwaarde dat ze de bestaande maatregelen op een eenvoudige manier kan uitleggen. Van het moment dat de informatie te ingewikkeld wordt, loopt men weer het gevaar zijn doel voorbij te schieten. TD merkt ook op dat men niet moet vergeten dat een tv of radiospot automatisch zeer hoge kosten met zich meebrengen. Een alternatief kan zijn om een internet site op te richten, of te sensibiliseren rond bestaande sites, gezien dit medium ook veel mensen bereikt.



70

GC vertelt dat mensen ook vaak overinvesteren op iets wat vaak niet de moeite waard is. Een mogelijkheid kan zijn dat men op het moment dat de mensen een aanvraag indienen voor allerhande subsidies dat op dat moment een expert eerst moet nagaan of dit wel zinvol is. Op deze manier is het misschien mogelijk om mensen tegen te houden om een te hoge investering te doen voor de bekleding van een slechte structuur. GV, in praktijk betekent dit wel dat de architect er een extra taak bij krijgt. LD beaamt dat het zeker een mogelijkheid is om, voordat er premies gegeven worden, eerst een algemene audit te laten uitvoeren om te onderzoeken of het al dan niet zinvol is deze renovatie uit te voeren. BV het is ook mogelijk om iemand die met zijn EPC in het rood zit een extra ‘ticket’ te geven waarmee men deze verplicht/aanspoort een extra audit te laten doen over de haalbaarheid van sloop/ vervangingsbouw versus renovatie. GC stelt dat een andere mogelijk piste is om mensen die het maximum bedrag aan premies aanvragen dat deze mensen eerst een beoordeling moeten laten doen over hun woning. GV presenteert bij wijze van voorbeeld de checklist die gebruikt wordt door de Vlaamse wooninspectie. Ze vraagt naar de meningen omtrent dit volgens haar vrij hanteerbaar en relatief eenvoudig middel dat zelfs minder werk met zich mee lijkt te brengen dan het huidige verplichte EPC. BV stelt wel dat we op deze manier de administratieve rompslomp verergeren in plaats van ze te verlichten. Daar voegt hij nog aan toe dat hij van mening is dat indien na zo een onderzoek blijkt dat er beter gesloopt wordt dat deze mensen dan ook die (Vlaamse) renovatiepremie moeten krijgen waarvoor ze aanvraag deden. Indien men dit niet doet is het in principe een straf die men geeft terwijl men sloop probeert aan te moedigen. Hij denkt ook dat dit het meest eenvoudige gaat zijn, namelijk de bestaande premie aanpassen en de keuze voor sloop in plaats van renovatie minder zwaar maken. Hij benadrukt nog eens dat er best geen nieuwe premie wordt gegeven, dit zou alles alleen nog ingewikkelder maken. GV vraagt aan WB of hij denkt dat dit volgens hem haalbaar is. WB stelt dat het zeker de moeite waard is om het te proberen. Hij raadt aan om te vermijden om ideeën te snel af te schieten omdat de haalbaarheid in twijfel getrokken kan worden. Hij stelt voor om zo veel mogelijk ideeën naar voor te schuiven. BV heeft nog een bijkomend voorstel waarbij mensen die kiezen voor sloop/vernieuwbouw een betere begeleiding krijgen, of een soort van prioriteitsbehandeling. GV vraagt wat dit dan kan inhouden, een prioriteitsbehandeling. JV stelt dat in zo een geval dan de gemeente het onderzoek doet waardoor een deel van de last wegvalt voor de bouwers. CD komt nog eens terug op het feit dat de federale maatregel van BTW verlaging tot 6% een regel is die zichzelf achterhaald heeft. Hij vindt het tegelijkertijd wel een goed maatregel en er zou een manier moeten zijn om deze te kunnen uitbreiden. WB stelt dat dat zeker ook een mogelijkheid is om bij de federale overheid aan te dringen voor een uitbreiding. Wanneer 1 stap gezet is, is het vaak makkelijk om snel ook een tweede stap te zetten. De premie komt nu voort uit het relance plan maar het is zeker mogelijk dat deze uitgebreid kan worden naar een langere periode. CD stelt nogmaals het probleem dat indien er een derde tussenkomt in het bouwproces, zoals bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een sleutel op de deur bedrijf dat dan de federale maatregel van 6% BTW niet van toepassing is en dat we hierdoor ook een groot deel van de doelgroep mislopen.



71

GV vraagt naar de mogelijkheden wat betreft het werken met voorbeeldprojecten. BV stelt dat dit zeker veel effect kan hebben, maar dat dit heel goed georganiseerd moet worden. Er moeten goede afspraken gemaakt worden met de pers om te zorgen dat het voorbeeld ook voldoende getoond wordt. Hij voegt hier aan toe dat zij hierin kunnen helpen om een aantal projecten te zoeken die klaar zijn voor de sloop waaruit dan een 10 à 20 projecten uitgekozen worden, die dan door ‘ons’ begeleid worden en die dan ook in de pers gebracht worden als een soort van inspiratie. Het heeft altijd veel effect op mensen wanneer ze een ander iets zien doen. CD voegt hier aan toe dat dit zeker zo is indien men dan eventueel naderhand kan aantonen wat die (niet zinvolle!) renovatie gekost had, ook op langere termijn. GV presenteert nog enkele andere voorstellen die uit eerdere vergaderingen zijn voortgekomen. Een eerste is het voorstel omtrent de All-risk bouwplaats verzekering die door de Vlaamse overheid overgenomen kan worden van de bouwer. BV denkt dat mensen hier meestal niet echt bij stil staan dat ‘dat’ kan gebeuren en hij is er dus niet van overtuigd dat ze hiervoor aanvraag gaan doen, ook al is hij gratis. GV er is natuurlijk wel het feit dat indien er aangemoedigd wordt tot sloop, dat het wel te verwachten is dat het niet lang zal duren voor er enkele ‘zware verhalen’ in de pers komen. Het zou wel een goede anticipatie hierop zijn. GC stelt dat het voor particulieren altijd een vrij dure zaak is om zich te verzekeren. Indien dit via de overheid kan gaan zou dit volgens hem toch een aanzienlijke besparing kunnen inhouden. GV stelt dan het decreet grond en pandenbeleid voor waar ook enkele interessante pistes in vermeld worden waar we met dit actieplan eventueel kunnen op aansluiten of inpikken. Een onderdeel hierin is dat gezien de registratierechten een Vlaamse aangelegenheid is dat ze hier ook kortingen op kunnen geven, iets wat in dit decreet ook voorgesteld wordt. GC stelt dat indien je met sloop begint, dan moet je eigenlijk stellen dat je vertrekt met een negatief, je investeert en je krijgt in feite niets in de plaats. Een vermindering van registratierechten zou hierbij volgens hem zeker wel kunnen helpen en werken als een soort verlichting. GV vraagt naar de meningen over de nood aan procesbegeleiding. BV stelt dat dit zeker heel belangrijk is op verschillende vlakken, zowel wat betreft het sloopproces als de herhuisvesting, als voor het vinden van de weg naar de beschikbare premies. GC ziet hierin wel problemen m.b.t. de uitwerking verscholen liggen. GV stelt als een mogelijk middel voor om de woonwinkels extra ondersteuning te bieden zodat zij (een groot deel van) deze taak op zich kunnen nemen. Volgens JS kunnen infoavonden voor kandidaat bouwers ook uitkomst bieden. Op deze manier bereik je een breed publiek maar toch op een gericht manier. BV beaamt dit, ook zij organiseren dit soort van infoavonden die zeker goed onthaald worden bij kandidaat bouwers. Met als voorbeeld de bijeenkomst in Roeselare waarbij om en bij de 350 mensen worden bereikt, kunnen we stellen dat dit concept zeker aanslaat bij een breed publiek. Sensibilisering omtrent sloop kan zeker in zo een avonden opgenomen worden. CD stelt ten slotte nog voor om ook eens de eigenaarssyndicaten te contacteren. Zij kunnen ook een interessante partij zijn gezien zij advies geven aan hun leden die vaak deel uit maken van die moeilijk te mobiliseren doelgroep waar in het begin van de vergadering naar verwezen werd.



72

ACTIE PUNTEN -

Zoeken naar voorbeeldprojecten: 1. De stedenbouwkundige dienst van Vlaamse kernsteden contacteren in verband met hun aanpak van de oude stadswijken en om een idee te krijgen van vernieuwingsprojecten, geplande, momenteel lopende of reeds afgewerkte projecten. 2. Het rapport opvragen van het project Gent-Dampoort. 3. Informatie opvragen van het project ‘Ledeberg leeft’, via Martine Claeys van de woonwinkel. 4. Informatie opzoeken over andere relevante verniewingsprojecten, o.a. ‘Casablanca, Gasmetersite,..’.

-

Opvragen van de prijs van all-risk verzekeringen bij de Federale Verzekeringen.

-

Opvragen van de oude Huisvestingscode, artikel 94-95, eventueel via contacten bij de VMSW.

-

Contacteren van woonwinkels.

-

Opzoeken van informatie over de milieu-impact van sloop.

-

O.b.v. de verschillende voorstellen uit remediëringsmaatregelen in detail uitwerken.

-

Vastleggen van een overlegvergadering met alle betrokkenen voor bespreking voorgestelde acties


de

drie

overlegvergaderingen,


minimum

twee

73

BIJLAGE 4 VERSLAG FINAAL PLENAIR OVERLEG VERSLAG VIERDE OVERLEGVERGADERING 24/04/2009 AANWEZIG: PHL:

Griet Verbeeck ([email protected]) Anna Cornelis ([email protected]). VEA: Wilfried Bieseman ([email protected]) WONEN-VLAANDEREN: Luc Bollaert. ([email protected] ) STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG: Dirk Knapen ([email protected] ) VOB: Berbe Luyckx ([email protected]) VCB: Sarah Elshout ([email protected]), WTCB: Xavier Loncour ([email protected]), STEUNPUNT RUIMTE EN WONEN: Michael Ryckewaert ([email protected]) PHL: Oswald Devisch ([email protected]) BOUWUNIE: Mieke Bonnarens ([email protected]), VVH –ABC Huisvestingsmaatschappij: Raoul de Bock ([email protected]) VMSW: Bernard Wallyn ([email protected]), BIV: Tom Daleman ([email protected]) BVA: Gert Colliers ([email protected]), CIB: Jurgen Vansteene, ([email protected]) Charles Dutordoir ([email protected]) VERONTSCHULDIGD: COPRO: KUL: VVH: SUM-RESEARCH: VVSG: VLEM: NAV:

AUTEURS: DATUM: PLAATS: ONDERWERP:

Johny De Nutte ([email protected]), Hugo Hens ([email protected]), Marc Putman ([email protected]) Brecht Vandekerckhove ([email protected]) Xavier Buijs ([email protected]) Alex Verhoeven ([email protected]) Marc Olivier ([email protected]) Luc Dedeyne ([email protected]) Bart Verstraete ([email protected])

Anna Cornelis, Griet Verbeeck 24 April 2009 VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vlaams woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle (energie)renovatie. AGENDA

1. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan 2. Presentatie GV: plan van aanpak 3. Presentatie GV: bestaande toestand 4. Presentatie GV: Sloop versus renovatie, energiebesparing – kostprijs – milieu-impact. 5. Presentatie GV: Voorstel actieplan. 6. Laatste input verschillende betrokken partijen.



74

SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE

GV opent de vergadering met het presenteren van een overzicht van de vorige bijeenkomsten. Achtereenvolgens komen de vooropgestelde doelstellingen, het plan van aanpak en de bestaande toestand aan bod, gevolgd door een presentatie waar dieper wordt ingegaan op de afweging van sloop versus renovatie op vlak van energiebesparing, kostprijs en milieu-impact. Afsluitend worden de verschillende remediëringsmaatregelen van het actieplan voorgesteld. De eerste reacties komen op het voorstel voor het aanpassen van bestaande financiële stimuli. JvS merkt op dat, net zoals hij in een vorige vergadering reeds vermeld heeft, het interessant zou kunnen zijn om de 6% BTW maatregel uit te breiden naar de bouwpromotoren. Momenteel geldt deze 6% wel voor de promotoren maar bij de verkoop van de woning betaalt de particulier nog steeds 21%. Het inschakelen van promotoren in dit proces zal volgens JvS een positief effect hebben op de vernieuwing van het Vlaamse woningbestand gezien het volgens hem niet zozeer de particulieren maar eerder professionelen zijn die de stap zetten tot sloop. GV bevestigd dat dit als een aandachtspunt kan opgenomen worden in het actieplan. MB pikt in op het voorstel om met een checklist te werken, verdeeld via specifieke kanalen, opdat (kandidaat)verbouwers sneller een architect zullen raadplegen. MB vindt dit zeker een goed voorstel en merkt hierbij op dat een van de gebruikte kanalen zeker hun aannemers zouden kunnen zijn . Ze zijn al geruime tijd vragende partij voor een tool of middel waardoor ze zelf ook raad kunnen geven of kunnen ingrijpen wanneer nodig en zullen dus ook graag zo een checklist verspreiden. Ten tweede merkt MB op dat indien men bij het geven van een financiële stimulans de leeftijd van de woning als criteria gaat gebruiken, zoals voorgesteld woningen gebouwd voor 1970 of 1945, het misschien beter is om te werken met bestaande voorwaarden. Zo geldt momenteel dat een woning 25 jaar oud moet zijn. Dit komt in de buurt van gebouwd vóór de jaren 70 maar zou het geheel van premies eenvormig houden. MR stelt de vraag of het niet zinvol is om deze controle te koppelen aan het moment van de EPC? GV merkt op dat dit zeker wel een goed moment is maar dat het probleem vaak ligt in de expertise van deze mensen omdat zij niet altijd de nodige bouwkundige expertise hebben om eventuele problemen met betrekking tot vocht of stabiliteit op te sporen. RB beaamt dit en voegt toe dat om diezelfde reden architecten toch nog steeds een beter aanspreekpunt zijn, al moet men wel opletten dat dit tegen een redelijke prijs kan. Indien de prijs te hoog wordt, dan wordt deze maatregel weer een drempel in plaats van een stimulans. GC voegt hier aan toe dat er vroeger promoties zijn gemaakt rond het vragen van een vaste prijs voor het eerste contact met de architect. Het kan volgens hem nuttig zijn om eens te bekijken of dit in het actieplan opgenomen kan worden. JvS merkt op dat dit ook een taak zou kunnen zijn die weggelegd is voor de makelaars. BL merkt echter op dat er reeds technische adviezen gegeven worden door bepaalde instanties, ze denkt hierbij aan Woonwijzer in Antwerpen waar kandidaat kopers een aanvraag kunnen doen voor technisch advies. Dan is er een technisch expert die kijkt naar de kosten om de woning in kwestie tot een algemeen aanvaard niveau te brengen. Dit advies is gratis en voor iedereen die een woning wil kopen op het Antwerps grondgebied. Er werd al eerder gesteld dat het belangrijk is dat deze maatregel geen extra verplichting oplegt omdat er dan in feite weer een extra drempel wordt gecreëerd. MR maakt echter de bedenking dat sloop sterk gelinkt is met kwaliteit. Algemeen is er ook vraag naar een instrument waarmee alle organisaties kunnen werken voor de beoordeling van de technische kwaliteit van



75

woningen. Het technische verslag van de Vlaamse wooninspectie kan hierbij een goede basis vormen maar toch is er nog steeds een vraag naar een betere kennis over woonkwaliteit. Op dit vlak kan een verplichting wel interessant zijn om aan de lacune van die informatie te werken. GV richt zich tot LB met de vraag of het ook voor andere personen/organisaties mogelijk/toegelaten is om het technisch verslag van de wooninspectie te gebruiken. LB stelt dat iedereen, voor wie dit document interessant zou lijken hiervan gebruik kan maken, hij ziet daar zeker geen probleem in. DK vraagt zich af of er zich geen probleem m.b.t. privacy stelt. GV en BL merken op dat, gezien de aanvraag in de meeste gevallen vanuit de kant van de koper komt, dit niet direct een probleem zal zijn. XL schuift de vraag naar voor of er niet gekeken moet worden naar een scenario dat tegemoet komt aan een economisch optimum en dat er niet alleen gekeken moet worden naar de wettelijke vereisten. GV beaamt dat het economisch optimum natuurlijk een beter alternatief is maar dat een eventuele verplichting te vergaand zou zijn en wel eens het omgekeerde effect zou kunnen hebben. MB merkt op dat indien men met voorbeeldprojecten wil werken dat er dan een aantal projecten bijgevoegd kunnen worden die zich specifiek richten op het behalen van dit economisch optimum. OD schuift de vraag naar voor of het in het kader van het slopen van woningen niet zinvoller is om aangepaste bouwvoorschriften te maken. Een woning staat nooit alleen en aangepaste voorschriften lijken veel efficiënter dan het geven van subsidies. GV stelt dat dit een kwestie is die geregeld moet worden door de steden en gemeenten zelf. MB stelt dat in dit kader projecten zoals Zuurstof voor de Brugse poort en Bruggen naar Rabot zeker ook naar steden en gemeenten toe een grote inspiratiebron zijn. JvS herhaalt nogmaals dat in het algemeen er weinig gesloopt wordt door particulieren en dat dit toch nog steeds voornamelijk een activiteit is die vooral door promotoren en ontwikkelaars aangevat wordt. GV merkt echter op dat het toch iets is wat je steeds vaker ziet, particulieren die slopen of een vergaande renovatie uitvoeren. Ze benadrukt dat het ook net om die kleine groep van mensen gaat waarvan er een heel aantal zijn die na de renovatie zich zelf ook de vraag stellen of ze toch niet beter gesloopt hadden? Het is net die mensen waar men zich met dit actieplan op wil richten om te zorgen dat ze alvorens het renovatieproces te starten eens goed nadenken. WB benadrukt ook nog eens dat het zeker niet de bedoeling is om een doorgedreven sloopbeleid te voeren maar dat het de bedoeling is om na te gaan of het al dan niet zinvol is om vanuit het oogpunt energie een stimulans te geven in de richting van sloop. DK merkt op dat er nu gekeken wordt naar energie vanuit een beperkte lange termijn. Europa zegt dat we tegen 2015 aan een optimum zitten en hij vindt dat het plaatje dat hier voorgesteld wordt eerder beperkt. Daarom lijkt het volgens hem toch nuttig om iets verder te kijken dan de momenteel geldende normen en eventueel strengere eisen op te leggen. GV merkt weer op, dat het zeker goed is om dit aan te moedigen maar dat een verplichting weer een stap te ver is en mogelijk een omgekeerd effect zal hebben. GV vraagt de mening over het idee van het samenstellen van voorbeeldprojecten. Is dit zinvol? RB: ja zeker. BL vraag zich af of dat niet reeds bestaat bij de VMSW?



76

BW bevestigt dat er een databank bestaat die voor iedereen beschikbaar is maar dat toch niet alle projecten zomaar als voorbeeldproject genomen kunnen worden. Hij stelt dat het dan misschien wel zinvol kan zijn moesten uit deze databank een aantal projecten gedestilleerd worden om dan een bundel met voorbeeldprojecten te vormen. MR merkt op dat er wel regelmatig boeken rond stadsvernieuwing gepubliceerd worden. Energie is hier meestal maar een klein deel in maar misschien is het mogelijk dat enkele interessante projecten opnieuw naar voor komen, specifiek gericht op energie. Er zijn verschillende publicaties voor handen die hier zeker voor kunnen dienen. Misschien is het daarom goed om een tabel te maken van welke publicaties bestaan en is het niet direct nodig om zelf voorbeeldprojecten te zoeken en te bundelen. GV merkt op dat het wel opviel dat bij rondvraag van steden en gemeenten naar voorbeeldprojecten er geen enkele persoon verwezen heeft naar een gelijkaardige publicatie. De vraag kan dan ook gesteld worden of de steden en gemeenten hiervan op de hoogte zijn en of ze hier makkelijk toegang toe hebben. DK stelt dat het misschien belangrijk is dat er via de VMSW of het stad eerst gekeken wordt welke informatie er gevraagd is. BW meldt nog dat bij de sociale huisvesting er steeds een check-up is die aan ieder proces vooraf gaat. Dus voor hen is het niet echt nodig om een nieuwe of een extra tool te creëren. Wat wel gebeurt, is dat bij een stapsgewijze renovatie, het proces van zo een lange duur is dat er na het voltooien van de renovatie vastgesteld wordt dat het gebouw steeds meer afgeleefd geraakt is en dat er dan toch de vraag gesteld wordt of sloop/zware renovatie niet een betere optie was geweest. GV vraagt of er nog bijkomende opmerkingen zijn. WB sluit de vergadering af en bedankt iedereen voor zijn interesse en aanwezigheid.

ACTIE PUNTEN Na de vergadering heeft GV overlegd met WB (de opdrachtgever) over het vervolg van het project. Hierbij is overeengekomen dat het project kan worden afgesloten. Volgende acties moeten nog ondernomen worden: 1. WB leest het eindverslag grondig na en meldt waar eventueel nog lacunes zijn. 2. GV maakt een overzicht van de vragen en voorstellen die opgeworpen zijn tijdens de verschillende overlegvergaderingen en voegt dit toe aan het eindverslag.

De afsluitende vergadering die in principe voorzien was, wordt niet meer georganiseerd. Wel vraagt VEA nog aan GV om op gepaste tijd het project voor te stellen in een workshop rond het Energierenovatieprogramma.



77

BIJLAGE 5 GEMEENTELIJKE SLOOPPREMIES SLOOPPREMIES EN AANKOOPPREMIES AANKOOPPREMIES Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de premievoorwaarden en –bedrag per gemeente die een slooppremie geeft.

Gistel

bij sloop van woning die vervangen wordt door een nieuwe woning

495,79 euro

eigenaar, opstalhouder,erfpachthouder

gemeentelijke aankooppremie

Ledegem

aankoop woning ouder dan 40 jaar, ook bij sloop en vervangingsbouw

1250 euro + 125 per persoon ten laste

gezinsinkomen 30000 max

bouwen woning nadat krotwoning werd gesloopt

Lokeren

vervangingsbouw

1500 euro

Slooppremie

premie sloop krotwoning

Lokeren

premie voor het slopen van een woning, gepaard gaande met nieuwbouw

Sint-Niklaas

Slooppremie

Wervik

Slooppremie voor sloop bouwvallige woningen, gepaard gaande met nieuwbouw

Zele


voorwaarden: het moet gaan 3500 euro, voor 1 om een krotwoning. Dit woning. Voor wordt vastgesteld aan de meerder hand van het technisch aanpalende verslag dat wordt gebruikt bij woningen: 1500 ongeschikteuro per woning, /onbewoonbaarverklaring. vanaf de tweede De sloop moet voldoen aan woning. de bepalingen in het decreet Ruimtelijke ordening. werken moeten uitgevoerd worden in overeenstemming vervangingsbouw 3000 euro met de bestaande wetten, reglementen, bouwverordeningen enz.. max 2500 euro, + afbraak gebouw, en 50 % vanaf tweede herbouwd als woning met als bestemming doen 1 woning eengezinswoning ervan maken. sloop bouwvallige woning, plus vervanginsbouw

3720 euro


78

BIJLAGE 6 RESULTATEN ENERGIEBESPARINGSPOTENTIEEL ENERGIEBESPARINGSPOTENTIEEL SLOPEN SLOPEN VS RENOVATIE Onderstaande

tabel

geeft

energiebesparingspotentieel energiebesparing

in

de

voor

TJ/jaar

voor

volledige de

resultaten

verschillende

het

voor

beschouwde

beschouwde

renovatie-

de

berekeningen

scenario’s. of

De

van

tabel

sloopscenario

en

geeft voor

het de het

beschouwde % woningen dat erbij betrokken is.

%

Bouwjaar

Renovatiescenario’s

Sloop

Vlaamse

K96/

K66/

K52/

K96/

K66/

K52/

K45/

woningen

E147

E115

E102

E122

E96

E85

E80

< 1945

0,2%

141

226

262

226

288

317

327

< 1945

0,5%

351

566

656

564

721

793

819

<1945

1%

703

1132

1312

1128

1441

1586

1637

< 1945

5%

3514

5661

6558

5638

7206

7930

8187

< 1945

10%

7028

11321

13115

11277

14412

15859

16374

< 1945

20%

14055

22642

26231

22554

28825

31718

32749

< 1970

0,2%

116

202

238

193

258

289

300

< 1970

0,5%

289

505

594

482

646

723

749

<1970

1%

578

1010

1188

965

1291

1446

1499

< 1970

5%

2892

5048

5938

4825

6457

7231

7494

< 1970

10%

5784

10096

11875

9650

12915

14462

14987

< 1970

20%

11568

20191

23751

19300

25829

28924

29975



79

BIJLAGE 7 INGEBOUWDE ENERGIE EN JAARLIJKS JAARLIJKS PRIMAIR ENERGIEVERBRUIK ENERGIEVERBRUIK SLOPEN VS RENOVATIE RENOVATIE Onderstaande energie,

het

beschouwde

tabellen

jaarlijks

geven

primair

renovatie-

en

de

volledige

resultaten

energieverbruik

en

de

voor

de

berekeningen

energieterugverdientijd

sloop/nieuwbouwscenario’s

voor

de

van

voor

rijwoning,

de de

ingebouwde verschillende

halfopen

woning

en

fermette. De tabellen geeft het verschil in ingebouwde energie (in MJ/m³ beschermd volume) tussen de

sloop/nieuwbouwscenario’s

en

de

renovatiescenario’s,

het

verschil

in

jaarlijks

primair

energieverbruik (in MJ/m³,jaar) en de energieterugverdientijd (EPBT = Energy payback time) als de verhouding tussen verschil in ingebouwde energie en verschil in energieverbruik.

Rijwoning

K45/E100 verschil verschil ingebouwde energieenergie tov verbruik nieuwbouw tov nieuwbouw

EPBT

K- en EE-peil sloop/nieuwbouw K42/E77 verschil verschil EPBT ingebouwde energieenergie tov verbruik nieuwbouw tov nieuwbouw


EPBT

E-peil renovatie [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] 796,5 327,2 2,4 806,7 370,4 2,2 833,3 394,6 2,1 328 780,6 251,9 3,1 790,8 295,1 2,7 817,4 319,3 2,6 279 762,6 286,3 2,7 772,8 329,5 2,3 799,4 353,7 2,3 301 746,7 217,8 3,4 756,9 261,0 2,9 783,5 285,2 2,7 257 767,5 147,9 5,2 777,7 191,1 4,1 804,3 215,3 3,7 212 751,6 102,5 7,3 761,8 145,7 5,2 788,4 169,9 4,6 183 717,8 68,4 10,5 728,0 111,6 6,5 754,6 135,8 5,6 161 711,1 -78,4 721,3 -35,2 747,9 -11,0 66 698,5 -86,8 708,7 -43,6 735,3 -19,4 61



80

Halfopen woning

K- en EE-peil sloop/nieuwbouw K45/E79 K42/E73 verschil verschil EPBT verschil verschil ingebouwde energieingebouwde energieenergie tov verbruik energie tov verbruik nieuwbouw tov nieuwnieuwbouw tov nieuwbouw bouw

EPBT

E-peil renovatie [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] 287 1112,7 414,5 2,7 1126,9 428,8 2,6 232 1099,9 306,0 3,6 1114,1 320,3 3,5 197 1074,0 236,6 4,5 1088,2 250,9 4,3 176 897,8 195,7 4,6 912,0 210,0 4,3 167 1062,1 177,8 6,0 1076,3 192,1 5,6 150 886,1 143,8 6,2 900,3 158,1 5,7 99 880,7 40,6 21,7 894,9 54,9 16,3 77 869,7 -3,6 883,9 10,7 82,3 80 857,6 -2,3 871,8 12,0 72,7 Fermette


EPBT

K- en EE-peil sloop/nieuwbouw K40/E71 verschil verschil EPBT ingebouwde energieenergie tov verbruik nieuwbouw tov nieuwbouw


EPBT

E-peil renovatie [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] [MJ/m³] [MJ/m³,jr] [jaar] 428 1133,3 721,7 1,6 1154,8 762,3 1,5 1135,0 746,2 1,5 250 1096,3 341,0 3,2 1117,8 381,6 2,9 1098,0 365,5 3,0 135 1080,8 95,4 11,3 1102,3 136,0 8,1 1082,5 119,9 9,0 124 1065,3 71,8 14,8 1086,8 112,4 9,7 1067,0 96,3 11,1 113 1050,7 48,4 21,7 1072,2 89,0 12,0 1052,4 72,9 14,4 215 1028,7 267,3 3,8 1050,2 307,9 3,4 1030,4 291,8 3,5 104 1013,1 30,3 33,4 1034,6 70,9 14,6 1014,8 54,8 18,5 83 983,0 -17,1 1004,5 23,5 42,8 984,7 7,4 133,2 346 1120,5 545,9 2,1 1142,0 586,5 1,9 1122,2 570,4 2,0 212 1085,1 259,3 4,2 1106,6 299,9 3,7 1086,8 283,8 3,8 183 1017,6 197,9 5,1 1039,1 238,5 4,4 1019,3 222,4 4,6 90 1003,1 0,4 2495 1024,6 41,0 25,0 1004,8 24,9 40,3 81 987,7 -20,0 1009,2 20,6 48,9 989,4 4,5 218,8 73 973,1 -39,1 994,6 1,5 663,4 974,8 -14,6 -



81

Eindrapport, finale versie 25 mei 2009 Auteurs: Griet Verbeeck, Anna Cornelis

Recommend Documents