Een woord vooraf 3 Bestuursverslag

Inhoud Deel I

Voorwoord en bestuursverslag Een woord vooraf Bestuursverslag 2013

Deel II

Volkshuisvestingsverslag Organisatie Klant en participatie Leefbaarheid en maatschappelijke opgaven Vastgoed, onderhoud en projecten Financiële continuïteit

Deel III

Deel V

13 19 29 36 47

Verslag Raad van Commissarissen Jaarverslag Raad van Commissarissen

Deel IV

3 5

51

Jaarrekening Kengetallen

60

Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerde kasstroomoverzicht

62 64 65

Controle Controleverklaring van de accountant

jaarstukken woningstichting Het Grootslag 2013

67

2

DEEL I VOORWOORD EN BESTUURSVERSLAG


2

Een woord vooraf Het bestuur van woningstichting Het Grootslag, gevestigd in Wervershoof, presenteert hierbij het bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag, het jaarverslag van de Raad van Commissarissen (RvC) en het financiële verslag over 2013 met toelichting. Hierna samen genoemd als ‘jaarverslag 2013’. In het jaarverslag 2013 leest u over de resultaten van dit jaar. Voor ons zijn resultaten en opbrengsten meer dan alleen financieel. Wij leggen verantwoording af, over onze volkshuisvestelijke activiteiten, dienstverlening, positie van de huurders en belanghouders, onze governance en de besteding van onze middelen. Het jaarverslag is een mooi middel om, aan de hand van visie, missie en het daaraan gekoppelde strategische beleid, vooruit te kijken en inzicht te geven of geplande doelen worden gerealiseerd. De veelal goede resultaten van 2013 vormen daartoe naar mijn mening een goede basis. In 2013 is gewerkt volgens de structuurvisie van de organisatie uit 2011. De organisatie is gegroeid en heeft uitvoering gegeven aan de uitwerking van het werkplan 2013 met de titel ‘De wind waait uit een andere hoek’. In 2013 hebben MT en leidinggevenden aan de hand van de Toekomstvisie 2012-2015 en de kadernota van het bestuur het werkplan voor 2014 samengesteld. Op 1 januari 2013 heeft de voorzitter van de RvC, de heer G.M.J. Korse, door het bereiken van de maximale zittingsduur de raad verlaten. Hij is opgevolgd door de heer J.W. Bloem. De heer A.J.H. Smets heeft de vacante plaats in de Raad ingenomen. De volkshuisvestelijke resultaten zijn ruim voldoende. Onze financiële situatie is goed. In 2013 is door het bestuur een financiële doorkijk gepresenteerd met daarin opgenomen de mogelijke bijdragen aan de saneringssteun, de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting, in relatie tot onze opgaven in de bestaande woningvoorraad (duurzaamheid en levensduur verlengende maatregelen) en de nieuwbouw. Uit deze nota blijkt dat we de voorgenomen plannen als zelfstandige organisatie kunnen blijven realiseren. Zo’n cijfermatige exercitie zullen we regelmatig uitvoeren. Leeswijzer Het bestuur kijkt met tevredenheid terug op het jaar 2013, en presenteert in het bestuursverslag de belangrijkste punten uit het jaar, welke nader worden uitgewerkt in het volkshuisvestingsverslag. In de aanhef van elk hoofdstuk worden de ambities herhaald die we in het werkplan voor 2013 hebben vastgelegd. In de verslagen wordt uitgelegd of en hoe we dat hebben gerealiseerd. Het jaarverslag van de RvC is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Raad zelf. Hierbij is nadrukkelijk gekozen om op hoofdlijnen te rapporteren en verder te verwijzen naar het Volkshuisvestingsverslag.


3

In het jaarverslag zijn vier interviews opgenomen; drie met nieuwe belanghouders en één met een nieuwe commissaris. Zij laten hun licht schijnen op respectievelijk participatie, ontwikkelingen in de zorg, samenwerking met gemeenten en toezicht. Een woord van dank Het bestuur dankt allen die direct of indirect bij de volkshuisvesting binnen ons werkgebied zijn betrokken voor hun inzet in het afgelopen kalenderjaar. In het bijzonder gaat onze dank uit naar de medewerkers, de bestuursleden van huurdersvereniging De Driehoek en de RvC. Ik wens u veel leesplezier bij het doorlezen van ons jaarverslag 2013. Het geeft een goed en betrouwbaar beeld van de dingen die we doen. Ik ben benieuwd naar uw reacties en sta graag open voor uw suggesties.

J. Th. (Hans) Kröger directeur bestuurder


4

Bestuursverslag 2013 2013, een jaar om trots op te zijn Met enige trots presenteren wij u ons jaarverslag 2013. Het is een jaar waarin we als organisatie niet hebben stilgestaan en dagelijks werkten aan onze missie: ONS HUIS, UW THUIS. Natuurlijk is 2013 een jaar van teleurstelling als we naar de beleidsontwikkelingen uit Den Haag kijken. De invoering van de verhuurderheffing is een nieuw negatief hoogtepunt. Waar kopers van (veel te dure) woningen worden beschermd, gaat de rekening van het falende woningmarktbeleid vooral naar de huurders. Ik zal u daar in het bestuursverslag niet verder mee vermoeien, daar wordt meer dan voldoende over geschreven. Ik neem u liever mee in de hoogtepunten voor onze huurders, medewerkers en organisatie. We mogen trots zijn op onze prestaties. En in Den Haag? Daar zal de zon ooit ook wel weer gaan schijnen. Nieuwbouw in 2013 In januari zijn we gestart met de bouw van Cultureel Centrum De Schoof in Wervershoof. Het waren Kasper Gutter, wethouder van de gemeente Medemblik en Henry van Ophem, voorzitter van stichting Sociaal Cultureel Centrum De Schoof, die de eerste paal hebben geslagen. Opgelucht werd deze klus door de beide heren geklaard. De realisatie van deze voorziening heeft een lange voorgeschiedenis en het slaan van de paal betekent dat we weer vooruit kunnen kijken. In december is het gebouw bouwkundig opgeleverd en medio april 2014 wordt het gebouw in gebruik genomen. De verenigingen en burgers uit Wervershoof hebben er een geweldige voorziening bij. Aan de Simon Koopmanstraat hebben we veertien woningen gesloopt. Medio 2014 worden veertien levensloopbestendige woningen opgeleverd. De huurders hebben veel invloed gehad op het woningtype, de plattegrond en de uitstraling van de woningen. In juli 2012 is de eerste huurder vertrokken en in maart 2013 de laatste. Van de veertien huishoudens komen er negen terug. We hebben in mei 2013 zes huurwoningen opgeleverd in nieuwbouwplan Schuitvaerder in Onderdijk. Levensloopbestendige woningen met grote toekomstwaarde. Het is ook bij ons gebruikelijk dat de besluiten worden genomen in de bestuurskamer. Hierbij komt regelmatig aan de orde of de besluiten goed zijn voor onze (toekomstige) huurders. Voor een nieuwbouwproject in bestemmingsplan Westrand in Wervershoof heeft een klantenpanel een avond op de stoel van de bestuurder mogen zitten. Dat werd een interessante bijeenkomst. Samen met dit klantenpanel zijn voorstellen uitgewerkt voor de bouw van zeventien gezinswoningen. In deze zeventien woningen wonen straks starters, die de woning op termijn van ons willen kopen. Daarmee gaan we een stapje verder dan onze missie: ‘ons


5

huis uw thuis’. In dit geval wordt het eerst ‘hun thuis’ en daarna ‘hun eigen huis’. Genoemd bouwplan maakte ook de bouw van vier levensloopbestendige woningen mogelijk. De oplevering daarvan wordt augustus/september 2014 verwacht. In 2014 starten we met twee identieke startersprojecten in Andijk (vijf woningen) en Onderdijk (zeven woningen). Nieuwbouwontwikkelingen • In Hoogkarspel zijn de eerste stappen gezet voor de bouw van negen levensloopbestendige 4-kamerwoningen achter het Tango benzinestation. • De plannen om 31 appartementen in Langedijk te realiseren worden nader toegelicht onder samenwerking. • We zijn in gesprek met Leekerweide om 24, maximaal 27, appartementen voor hun cliënten te bouwen in het centrum van Hoogkarspel. We hebben een pand en een perceel aangekocht om dit project te realiseren. • Met Zeeman Vastgoed ontwikkelen we tien tot twaalf levensloopbestendige woningen in Reigersborg Noord. • In Andijk slopen we in 2014 vier woningen aan de Molenweg om daar zes levensloopbestendige 4-kamerwoningen te bouwen. We overleggen met de gemeente om aan de overkant van de Molenweg nog eens vier van deze woningen te bouwen. • Verder zijn we in gesprek met de Scholtensgroep voor twaalf woningen in bestemmingsplan Fruittuinen. • Tenslotte overwegen we om acht levensloopbestendige 4-kamerwoningen aan de Piet Kistenmakerstraat in Andijk te ontwikkelen. Organisatie in 2013 Ruim tien jaar hebben we woningen verkocht onder Koopzeker voorwaarden. Door gewijzigde richtlijnen moesten we dit product noodgedwongen stoppen. Daarvoor in de plaats verkopen we nu onder Slimmer Kopen® voorwaarden. Hiermee bieden we starters goede mogelijkheden op de koopmarkt. We hebben diverse informatieavonden gehouden over de nieuwe algemene huurvoorwaarden. In goed overleg met het bestuur van huurdersvereniging De Driehoek zijn de algemene huurvoorwaarden gemoderniseerd; een mooi en intensief project voor onze medewerkers en bestuursleden van de huurdersvereniging. Deze werkwijze heeft ervoor gezorgd dat uiteindelijk minder dan tien huishoudens bezwaar hebben aangetekend. Daar zijn we trots op! Begin 2013 ontvingen we van KWH de beoordeling van de kwaliteit van onze dienstverlening over 2012. Onze klanten beoordeelden de dagelijkse klantprocessen van onze organisatie met een 8,3. Een uitkomst om trots op te zijn, zeker omdat we hiermee als nummer drie eindigden op de landelijke ranking en als hoogste eindigden in regio Noord. Dat kan niet zonder goede en betrokken medewerkers! Daar zijn we hen dankbaar voor.


6

We hebben in 2013 afscheid genomen van een onderhoudsmonteur die voor zichzelf aan de slag is gegaan. Het is mooi als mensen hun ideaal kunnen verwezenlijken. We hebben een waardige opvolger gevonden. Vanaf 2012 zijn we direct betrokken bij de ontwikkelingen in het kader van zorg en welzijn in de gemeente Medemblik, het zogenaamde Welzijnsplein. De gemeente bereidt zich daarmee voor op de decentralisatie van jeugdzorg, de langdurige intensieve zorg en de Participatiewet. We zijn één van de deelnemers die in de kern Andijk participeren in de pilot van een integraal sociaal wijkteam. De eerste ervaringen zijn zeer positief. Heel veel tijd en energie heeft onze organisatie gestoken in de overgang naar nieuwe bankrekeningnummers en nieuwe voorschriften bij automatische (huur)incasso (SEPA). Onze medewerkers verdienen een groot compliment dat ze deze intensieve klus hebben geklaard. Na de nodige strubbelingen met (bank)instellingen die er begin 2014 nog niet klaar voor waren zijn wij ‘SEPA-proof’. Een andere belangrijke ontwikkeling in 2013 is de doorontwikkeling van ‘MIJN GROOTSLAG’. Huurders kunnen hun reparatieverzoek 24/7 indienen en de status volgen. Ook verzoeken voor gemeenschappelijke ruimte en voorzieningen kan men zo indienen. Het voordeel is dat men kan zien of een melding al is doorgegeven. Omdat acceptgirokaarten op termijn vervallen hebben we de mogelijkheid opgenomen om via het huurdersportaal met Ideal te kunnen betalen. Trots zijn we op het lage ziekteverzuim van 0,98 procent. Dat tekent de betrokkenheid van onze medewerkers. De huurachterstand voor actieve huurcontracten van woningen en bedrijfsruimten bedraagt eind 2013 0,72 procent van de jaarhuur. Dit percentage is in 2013 opgelopen en dat is zorgelijk. Steeds meer huishoudens kunnen hun woonlasten met moeite betalen. We hebben in 2013 twee woningen ontruimd wegens huurachterstand. Landelijk nam het percentage ontruimingen met acht procent toe in 2013. Onze cijfers zijn laag ten opzichte van regionale en landelijke gemiddelden en dat is een compliment voor de organisatie. We hebben 20 huurders een bijdrage verstrekt als Grootslag Ondersteunings Budget (GOB). Huurders konden hierdoor iets realiseren in hun woning wat ze uit eigen middelen niet hadden kunnen bekostigen.


7

Leefbaarheid • Begin maart hebben we de groenstrook achter ons appartementencomplex aan de Keizerskroon drastisch onderhanden genomen. In overleg met de bewonerscommissie werd de groenstrook langs de sloot gesnoeid en het achterstallig onderhoud aangepakt. • In Oosterblokker hebben we samen met de bewoners en de gemeente Drechterland de inrichting van De Eenhoorn aangepakt. • Samen met de dorpsraden en de gemeente hebben we in Andijk en Zwaagdijk-Oost een wijkschouw gehouden. Hierbij wordt gekeken naar achterstallig onderhoud en creatieve oplossingen om de leefbaarheid binnen de dorpen nog meer te verbeteren. We hebben een gezamenlijk belang, wij omdat we onze huurders een prettige omgeving gunnen, de gemeente omdat zij verantwoordelijk is voor het beheer van de algemene ruimten en de dorpsraden omdat zij de spreekbuis zijn van de dorpsbewoners. • In samenwerking met GroenMaat hebben we op diverse plaatsen binnen ons bezit het ‘eigen’ groen onderhanden genomen. Hiermee willen we bereiken dat de stegen doorgaanbaar blijven. Daarbij zijn ook een aantal gemeenschappelijke groenstroken naast woningen aangepakt. In het kader van het Beste Buurt Idee hebben we ook weer een aantal leuke initiatieven van huurders beloond en gerealiseerd. In 2014 dragen we de volledige advisering hiervan over aan het bestuur van huurdersvereniging De Driehoek. Onderhoud We hebben in 2013 slechts 150 woningen bezocht voor preventief onderhoud. Door financiële keuzes hebben we de cyclus van drie jaar naar vier jaar gewijzigd. We hebben 217 mutatiewoningen onder handen genomen en 3.245 dagelijkse onderhoudsmeldingen verwerkt. We hebben 244 woningen compleet geschilderd en bij liefst 1.160 woningen is een controlebeurt verricht. Dit aandeel is veel hoger dan normaal omdat we van schildersysteem en -cyclus zijn veranderd. Van 43 woningen is de keuken vervangen en bij 33 woningen is de badkamer gerenoveerd. De extra kosten voor de verhuurderheffing kunnen we slechts voor een gering deel bij onze huurders in rekening brengen. De woonlasten staan immers al sterk onder druk. We hebben mede daarom verschillende maatregelen getroffen om onderhoudslasten te verlagen. Genoemde keus bij preventief onderhoud is daar een voorbeeld van, maar er is meer. Door nog meer gebruik te maken van duurzame materiaaltoepassingen, bezuinigen we op termijn. Verder is de cyclus van keuken- en badkamervervanging verlengd. Dat geldt tevens voor de post gevelrenovatie. De cyclus voor het schilderwerk, de grootste onderhoudspost, is verlengd tot acht jaar. Door gebruikmaking van meer duurzame verf en een tussenbeurt, komen we minder vaak langs voor groot schilderwerk. We hebben daarom in 2013 de zogenaamde controlebeurten van het buitenwerk uitgevoerd. Hierbij zijn partiële herstellingen uitgevoerd. Al deze maatregelen vinden wij verantwoord. Wij realiseren ons echter terdege dat de


8

individuele huurder dit niet in alle gevallen als positief ervaart. Dat proberen we met communicatie op te lossen. In 2013 hebben we opnieuw onderzoek gedaan naar de aanpak van badkamer- en keukenvervanging. We gebruiken deze onderzoeken om onze dienstverlening nog meer aan te passen aan de wens van de bewoners. Daarnaast deden we onderzoek bij de oplevering van nieuwbouwwoningen. We kregen zowel van huurders van nieuwbouwwoningen als van nieuwe huurders van de bestaande woningvoorraad een dikke voldoende. Was er dan geen kritiek? We kregen verschillende opmerkingen over de bijbetaling van een hangtoilet. Of het niet mogelijk is om deze standaard te leveren. Helaas kunnen we niet aan deze wens voldoen, we moeten nog nadrukkelijker dan voorheen op onze kosten en uitgaven letten. In het kader van duurzaam onderhoud hebben we de dakgoten op verschillende locaties aangepakt. Op verschillende plekken waren de zinken goten dusdanig versleten dat lekkage ontstond en hiermee houtrot werd gesignaleerd. In 2013 hebben we het houtrot aangepakt, goten geschilderd en daarna een EPDM-laag1 aangebracht. De verwachtte levensduur van de goten bedraagt nu weer 40 jaar. Omdat de goot in één stuk is beplakt, zijn er geen overgangsnaden waar lekkage kan ontstaan. Weer een duurzame oplossing. Duurzaamheid is een belangrijk thema binnen onze organisatie. Het staat met enige regelmaat op de agenda bij onze vergaderingen met het bestuur van de huurdersvereniging. We zullen de komende jaren naast het gebruik van duurzame oplossingen binnen het onderhoud, bewust investeren in maatregelen om de energierekening van onze huurders terug te dringen. De verhuurderheffing hield de uitvoering even op, maar we zijn achter de schermen druk bezig om de uitvoering voor te bereiden. Op het moment dat we planmatig onderhoud plegen, wordt nadrukkelijk gekeken naar duurzaamheidsmaatregelen. Overige zaken Een treurig bericht was het plotseling overlijden van Marius (Rien) Bouwer op 26 februari. Rien heeft zich ingezet voor de bewonerscommissie van de Keizerskroon, was beheerder van het Trefpunt en maakte tevens deel uit van het bestuur van huurdersvereniging de Driehoek. We denken met veel sympathie aan hem terug. Na het vertrek van Mathijs Beverloo, als voorzitter van het bestuur van de huurdersvereniging heeft het bestuur van de huurdersvereniging een goede opvolger gevonden in de persoon van Jaap Klasen uit Hoogkarspel. De eerste ontmoetingen met Jaap zijn positief. We wensen Jaap en de huurdersvereniging succes toe, want onze huurders en onze organisatie hebben belang bij een goed functionerende huurdersvereniging.

1

Synthetisch rubber


9

Ik heb het een hele eer gevonden dat ik als gastspreker was uitgenodigd bij de jaarvergadering van de huurdersvereniging. Samen hebben we stil gestaan bij de landelijke ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen voor onze organisatie en daarmee indirect voor onze huurders. Het was een leuke ontmoeting met de huurders en het leverde geanimeerde gesprekken op. Een dergelijke bijeenkomst bevestigt de koers waaraan we als team dagelijks werken. We hebben ook in 2013 weer diverse kerstwensen vervuld. Huurders, maar ook anderen mochten huurders nomineren voor een kerstgeschenk. 17 huurders hebben een speciale kerstwens in vervulling zien gaan. Er is door de werkgroep niet alleen gekeken naar de financiële positie, maar zeker ook naar de gezinssituatie. Zo hebben we een compleet gezin, waarvan één van de kinderen ernstig ziek is, een dagje dolfinarium cadeau gedaan. Voor mij persoonlijk was het een mooi moment om op de koffie te gaan bij onze huurster Nel Visser-de Vries. Ze vierde haar honderdste verjaardag in een van onze huurwoningen in Hoogkarspel. Nog even trots was ze op haar woning als bij mijn eerste bezoek aan haar, tien jaar geleden. In 2004 betrok ze haar nieuwbouwwoning en heeft ze mij rondgeleid in haar ‘paleisje’. Langer zelfstandig blijven wonen in de eigen woning was voor haar niet meer dan logisch. De mooiste uitvinding in haar ‘rijke’ leven is volgens haar de TV. Ik denk dat mijn generatie de computer zal zeggen. Wat zal onze jeugd zeggen? Naschrift: begin 2014 overleed mevrouw Visser op honderdjarige leeftijd. Het jaarlijkse jeu de boules toernooi voor onze huurders van seniorencomplexen was weer een succes. Dit keer mocht ik de wisselbeker uitreiken aan Ria Dubelaar - den Drijver uit Hoogkarspel. Ze woont met haar man nog maar een half jaar in de Rozenhof. Onze oud-medewerker Nico Bakker organiseerde en jureerde het toernooi wederom, waarvoor dank. Een ander hoogtepunt is de bewonerscommissiedag. Een keer per jaar nodigen we alle leden van bewonerscommissies uit om samen over bepaalde zaken na te denken en adviezen uit te wisselen. Het was weer een geslaagde dag en de leden van de bewonerscommissies gingen naar huis met een tas vol technische handigheidjes om hun medebewoners te kunnen ondersteunen. Het leukste vond ik de cursus facebook die door twee medewerkers werd gegeven en een cursus kleine klusjes in en rondom de woning die door twee andere medewerkers werd gehouden. De samenwerking tussen medewerkers en de leden van bewonerscommissie is van groot belang. We vormen tenslotte samen Het Grootslag. Alle leden van de bewonerscommissies gingen met een certificaat van de gevolgde trainingen naar huis. Samenwerking We ontvingen in 2013 een ondersteuningsverzoek van een collega uit Langedijk. Woningbouwvereniging Langedijk heeft binnen haar werkgebied een grote volkshuisvestelijke opgave te realiseren in een korte tijd. Gezien hun omvang en continuïteit hebben ze een partner gezocht om een deel van die opgave te delen. Die partner konden zij in hun eigen regio niet vinden. Wij


10

hebben het verzoek gehonoreerd. Daarbij is leidend geweest dat wij op dit moment een beperkte bouwopgave hebben en het niet ten koste gaat van de belangen in ons eigen werkgebied. We zijn nadrukkelijk niet voornemens om binnen de gemeente Langedijk actief te worden als sociale verhuurder. De samenwerking en de voorwaarden zijn contractueel vastgelegd. Het Grootslag wordt eigenaar van 31 appartementen op het Broekerplein in Broek op Langedijk. WBV Langedijk verricht tegen een vastgestelde vergoeding het beheer voor Het Grootslag. Verder zijn we overeengekomen dat WBV Langedijk de woningen binnen 10 jaar terugkoopt. Eind 2013 zijn we benaderd door het bestuur van Stichting Bosman Woningen uit Venhuizen om te komen tot samenwerking welke op termijn tot een fusie leidt. Het bestuur van deze stichting heeft daarbij bewust voor onze organisatie gekozen. De cultuur van onze organisatie en de positie van de huurder zijn daarbij leidend geweest. Dat is een waardevol compliment voor onze medewerkers en het bestuur van de huurdersvereniging. Vanaf 1 januari 2014 nemen wij een deel van het administratieve beheer voor onze rekening. Het is de bedoeling om in de loop van 2014 te fuseren. Zij beheren 102 woningen voor ouderen in Venhuizen, gelegen rondom het verzorgingshuis Bosmanstaete. Daarnaast hebben ze een ‘zorgvoorziening’ in Wijdenes. Hierin zitten een huisarts en een fysiotherapeut. Verder worden er huiskameractiviteiten georganiseerd voor ouderen. We zijn ronduit gelukkig met de uitstekende samenwerking met onze huurders, bewonerscommissies en het bestuur van de huurdersvereniging De Driehoek. Onze samenwerking met beide gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties doet daar niet voor onder. Samen met al deze partijen leveren we goede prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, welzijn en zorg in een aantrekkelijke woonomgeving. Dat biedt een uitstekende basis voor de uitdagingen waar we met elkaar voor staan de komende jaren. In 2013 sloten we met beide gemeenten en de collega-corporaties die in deze gemeenten werkzaam zijn nieuwe prestatieovereenkomsten af. Voorstel resultaatbestemming Het resultaat over 2013 bedraagt € 328.000 positief. De directeur bestuurder stelt voor, na goedkeuring van de RvC, dat het resultaat van het boekjaar aan de algemene reserves wordt toegevoegd. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

J.Th. (Hans) Kröger directeur bestuurder


11

DEEL II VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG


12

ORGANISATIE Inleiding De organisatiewijziging in 2012 hebben we goed geconsumeerd. Er wordt met veel passie en plezier gewerkt aan onze doelen. Dat we de wind tegen hebben, deert ons niet echt. Dat scherpt ons en zorgt ervoor dat we de noodzaak om doelen en ambities te realiseren nog duidelijker voor ogen hebben. Het maakt ons ook creatief en zorgt voor een goede basis voor samenwerking, zowel intern als extern. Dat is ontzettend belangrijk! Het is duidelijk dat we de huidige maatschappelijke opgaven niet zonder de inspanning en samenwerking van velen kunnen realiseren. Een verslag als dit is een moment om trots te zijn op onze organisatie! Ambities werkplan We moderniseren ons personeelsbeleid. De nadruk ligt op het strategisch ontwikkelen van medewerkers en het verleggen van verantwoordelijkheden. De ontwikkeling van onze dienstverlening en de uitvoering van taken ligt nadrukkelijk op de werkvloer. Bestuur en management faciliteren dit proces en toetsen de resultaten. Deze ontwikkeling wordt ondersteund door voorkeursroosteren en een passend beoordelingssysteem. De modernisering van kennis- en informatiesystemen levert essentiële ondersteuning aan de efficiency van onze dienstverlening. We zetten bewust en zwaar in op nieuwe mogelijkheden binnen ICT en de cloud. Co-creatie van onze klanten en 24/7 dienstverlening levert zowel voor onze klant als voor onze organisatie voordelen op. We leggen verantwoordelijkheid af over ons handelen, de resultaten daarvan en de middelen die we daarvoor gebruiken. We zetten de eerste stappen op weg naar een nieuwe planning- & controlcyclus. De opzet en inhoud van de trimesterrapportage en interne controles stemmen we daarop af. Daarbij past de uniforme beschrijving van processen en risico’s. De invoering van PDCA-discipline en budgetverantwoordelijkheid, completeren dit. We zorgen ervoor dat deze veranderingen voor onze medewerkers in een goede werksfeer plaatsvinden. Goede kwaliteit van dienstverlening blijft onverminderd van kracht. We stellen beleid op voor onze ambitie en de uitgangspunten op dit terrein. De wetgever stelt voortdurend nieuwe eisen en steeds meer regels. In 2013 gaat dat om de invoering van SEPA, om de administratieve scheiding in het kader van de DAEBregels, de werkkostenregeling en de Warmtewet.


13

Organisatie in cijfers ultimo 2013

Omschrijving Aantal medewerkers Gemiddelde leeftijd Duur gemiddelde dienstverband Ziekteverzuim Verzuimfrequentie Kwaliteit bedrijfsvoering volgens KWHHuurlabel Scores after sales

Aantal medewerkers uit dienst Aantal medewerkers in dienst Aantal medewerkers dat een meerjarige studie volgt Opleidingskosten, incl. loopbaanbudget Opleidingskosten in % van salarissen Personeelskosten per woning Overige bedrijfslasten per woning (excl. verhuurdersheffing en saneringssteun) Ontwikkeling bedrijfslasten Aantal zaken onafhankelijke klachtencommissie Aantal bezwaarprocedures Woonruimteverdeling Aantal Huurcommissiezaken

Uitkomst 24,2 fte ( excl. uitvoerend onderhoud) 47,9 jaar 10,5 jaar 0,98 procent (2012: 3,81 - 2011: 2,55) 1,0 (landelijk 1,5) 7,9 (gemiddelde score over alle labelonderdelen) - verhuurproces: 8,23 (170 interviews) - badkamerrenovatie: 7,74 (25 interviews) - keukenrenovatie: 8,34 (39 interviews) 1 1 7 (5 HBO-niveau en 2 MBO-niveau) € 55.622 (2012: € 46.012 / 2011: € 60.956) 3,8 € 718 € 756 € 756 (2011: € 865 - 2012: € 800) 2 0 0

Hoe ontwikkelt onze organisatie zich? De maatschappelijke veranderingen vragen om een andere houding van organisatie en medewerkers. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van onze doelstellingen ligt bij ons allen. Dat vraagt om een gedeelde koers, passie en doorzettingsvermogen. Iedereen begrijpt dat je zoiets niet kunt opleggen (het kan wel, maar het werkt niet), en dat het nooit af is. We hebben daarin stappen gezet. Het bewustzijn groeit en steeds meer collega’s nemen initiatief in plaats van ontwikkelingen af te wachten. De nieuw ingezette beoordelingssystematiek groeit daarin mee. Het is nog niet volmaakt, maar daar werken we aan. De cyclus van planningsgesprekken en resultaatafspraken bieden inmiddels voldoende houvast voor medewerkers. We signaleren dat mensen dat op hun eigen manier vorm en inhoud geven. Dat heeft met persoonlijkheid te maken, opleidingsniveau en leeftijd. Dat vinden we prima, want we zijn voorstander van diversiteit in ontwikkelen. Als onze klant maatwerk krijgt, dan geldt dat natuurlijk ook voor onze medewerkers. We zijn er van overtuigd dat de balans tussen het


14

bereiken van organisatiedoelstellingen en het welbevinden van medewerkers dé manier is om onze doelen te bereiken! In de ontwikkeling van onze interne organisatie is ‘Goed werkgeverschap’ een logische volgende halte. In 2014 willen we daarvoor een nulmeting houden. Werving, doorstroming en opleiding leveren een belangrijke bijdrage aan onze ontwikkeling. Voor het onderhoud namen we een nieuwe allround service monteur aan in de persoon van Michael Weel. We hanteren een systeem voor gewenste functieopleidingen, afgestemd op de functiebeschrijvingen. Leidinggevenden en medewerkers maken aan de hand daarvan ontwikkelafspraken. Het huidige opleidingsniveau van onze medewerkers is gelijk aan het gewenste niveau van de functiebeschrijvingen. Qua arbeidsomstandigheden deden zich geen bijzonderheden voor in 2013. Samen met een arbeidsdeskundige is een RI&E uitgevoerd. Deze wordt begin 2014 vastgesteld. Aandachtspunten uit het plan van aanpak worden in 2014 uitgevoerd. Er vond bij ons geen inspectie plaats in het kader van het landelijke onderzoek naar agressie op de werkvloer. De test vanuit de inspectie die de organisatie vooraf uitvoerde toonde aan dat ons beleid en de maatregelen die we nemen volstaan. Medewerkers van de afdeling Klant & Wonen volgden een training ‘omgaan met lastig gedrag’. We zijn gestart met een pilot voorkeursroosteren dat in 2014 wordt geëvalueerd. De verschillende teams zijn zelf verantwoordelijk voor een goede bezetting. Voor de nieuwe beoordelingssystematiek geldt dat de twee proefjaren voorbij zijn. De systematiek is geëvalueerd en waar nodig zijn nog een aantal puntjes op de i gezet. Het eerste proefjaar met de prestatiebeloning heeft geen bijzonderheden opgeleverd. Er is nog geen aandacht besteed aan de Werkkostenregeling. Deze wetgeving is verschoven naar 2015. ICT Drie ontwikkelingen stonden centraal in 2013: 1. doorontwikkeling klantvenster 2. implementatie intranet 3. reparatieverzoeken via de CLOUD. Steeds meer onderdelen van onze dienstverlening zijn 24/7 beschikbaar. Brochures en formulieren zijn bij voorkeur digitaal, via Mijn Grootslag of website, te downloaden. Op uitdrukkelijk verzoek van onze klanten printen we deze. Ook intern stappen we stukje bij beetje over op digitale informatiebronnen. Beter voor het milieu en goedkoper! We maken


15

ons klaar voor de volgende fase waarin medewerkers hun werk bij de klant thuis doen met een mobiel apparaat. Ons bewonersblad wordt nog steeds zowel fysiek als digitaal aangeboden. Bedrijfsvoering We zijn gestart met het uniform beschrijven van de processen. Daarbij worden de risico’s en de wijze waarop deze risico’s beheerst worden, vastgelegd. In 2013 hebben we de methodiek geïmplementeerd en heeft de organisatie er kennis mee gemaakt. De eerste processen zijn beschreven. Doel voor 2014 is het beschrijven van het integrale verhuurproces. Deze procesbeschrijvingen zijn via intranet te raadplegen door alle werknemers. Het verbeteren van de informatievoorziening was een ander speerpunt. Het trimesterverslag is ingrijpend gewijzigd en daardoor aanzienlijk verkort. Het bevat de meest essentiële informatie voor bestuur, MT en RvC. Ook bevat het trimesterverslag relevante kengetallen op hoofdlijnen. Meer gedetailleerde informatie wordt als sturingsinput gebruikt op de afdelingen. Dit traject wordt in 2014 voortgezet. Een van de onderliggers daarvoor is het opstellen van een risicorapportage waartoe we eind 2013 hebben besloten. Dit rapport wordt in 2014 opgeleverd. Het is belangrijk om precies te weten waar onze risico’s liggen en hoe we die kunnen beheersen. Verder zijn we gestart met het opzetten van een systeem van budgetverantwoordelijkheid. De budgetverantwoordelijke beheert zijn eigen budget en legt verantwoording af over de afwijkingen ten opzichte van het budget. Deze verklaringen worden in het trimesterverslag verantwoord. In het bestuursverslag wordt aandacht besteed aan de invoering van SEPA. Eind vorig jaar hebben we ons tevens beziggehouden met de invoering van de Warmtewet. Wetgeving om de kleingebruiker ingeval van collectieve systemen te beschermen tegen te hoge energieprijzen. Inspectie leerde dat er maar twee wooncomplexen zijn die daarvoor in aanmerking zouden komen. 24 HAT-eenheden aan de Sorghvliet in Andijk en Wilgenhof in Wervershoof. Laatstgenoemd woongebouw valt af, omdat de huidige installatie alleen met buitensporige kosten geschikt te maken is voor individuele gebruiksmeting. De individuele gebruiksmeting bij de HAT-eenheden aan de Sorghvlietlaan volgens de bepalingen van de Warmtewet levert geen bijzonderheden of problemen op, behoudens dan de enorme contractvoorwaarden waarmee organisatie en bewoners worden geconfronteerd. In deze situatie is de oplossing veel erger dan de kwaal. Kwaliteit We zijn lid van KWH. KWH verzorgt de meting van onze dagelijkse dienstverlening volgens de normen van het Huurlabel. De continue meting van KWH en onze eigen after sales bij onze klanten levert voortdurend interessante informatie op over de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarmee zitten we dicht op de processen en het functioneren van onze organisatie.


16

Ongeveer 200 corporaties in Nederland zijn lid van KWH. Ons ambitieniveau is een 8. De gemiddelde eindscore over 2013 ligt iets lager, namelijk 7,9. Dat is 0,4 lager dan de eindscore over 2012. Dat wordt voor een deel veroorzaakt door een substantieel lagere score op het onderdeel klachten behandelen. Dit onderdeel wordt in 2014 ingrijpend gewijzigd door KWH, omdat is vastgesteld dat de huidige meting op dit onderdeel een onbetrouwbaar beeld oplevert. Als we dit onderdeel niet meetellen, bedraagt de eindscore 8,04. Deze score komt overeen met de gemiddelde scores van onze eigen after sales, waarbij de gemiddelde waardering voor badkamerrenovatie 7,74 is (8,22 in 2012) en voor keukenrenovatie 8,34 (8,24 in 2012). De opvallend lagere scores voor badkamerrenovatie is reden geweest om deze werkzaamheden in de loop van 2013 weer aan te besteden aan de aannemer die dat in 2012 ook uitvoerde. De gemiddelde score voor het verhuurproces bedraagt 8,23. Al met al prima scores! We hebben er in 2013 van afgezien om een kwaliteitbeleidplan op te stellen. De reden daarvan is dat we ons op verschillende fronten ontwikkelen en we het er met elkaar nog niet over eens zijn welk kwaliteitssysteem daarbij het beste past. Deze discussie hebben we doorgeschoven naar 2014, als een van de onderliggers voor onze toekomstvisie. OR OR en bestuur hebben vier keer overlegd. Onderwerpen waren voorkeursroosteren, de Ri&E, de beoordelingssystematiek, de jaarstukken, de begroting, het personeelsbeleid en de voorgenomen fusie met Stichting Bosman Woningen. Er is in 2013 geen tegenstrijdigheid van belangen of inzicht geweest tussen het bestuur en de OR. De organisatieontwikkeling is een onderwerp dat continu op de overlegagenda staat. De OR is zich ervan bewust dat de sector onder druk staat en dat dit veel vraagt van medewerkers en bedrijfsvoering. De OR is nadrukkelijk betrokken bij deze ontwikkelingen. De OR ondersteunt de huidige koers waarbij we met elkaar werken aan kostenreductie en effectiviteit. De ontwikkeling die organisatie en medewerkers doormaken is de beste basis voor werkzekerheid in de toekomst.


17


18

KLANT EN PARTICIPATIE Inleiding Maatschappelijke transities en beperking van de doelgroep veranderen onze dagelijkse praktijk. Dat is goed merkbaar bij de verhuur en het beheer van woningen. Dit uit zich steeds nadrukkelijker en vaker in de vorm van woonproblematiek. Tegelijkertijd is onze sector veelvuldig onderwerp van gesprek. In de meeste gevallen gaat dat niet op een manier of over onderwerpen waar we blij van worden. De situatie in de sector is zelfs aanleiding voor een parlementaire enquête. In 2013 verscheen als warming-up het rapport ‘De balans verstoord’. Hierin wordt betoogd dat woningcorporaties de binding met hun achterban en de samenleving zijn kwijtgeraakt. Vervreemding en een groeiende afstand tussen bewoners en corporaties is het logische gevolg. We zijn ons zeer bewust van dit risico. Dit is de reden waarom we veel energie steken in de randvoorwaarden en het overleg met bewoners- en bewonersvertegenwoordiging. Ambities werkplan We bevorderen de deelname van bewoners door een eigentijds aanbod van overlegen informatiemogelijkheden. Dat doen we voor een groot deel digitaal. Tegelijkertijd werken we aan vernieuwing van ons participatiebeleid op corporatieniveau. Bij eigentijdse participatie horen vanzelfsprekend ook moderne huurvoorwaarden; we proberen deze voorwaarden van alle huurcontracten te vernieuwen. Het huidige regionale woonruimteverdeelsysteem functioneert al een aantal jaren en wordt geëvalueerd. Van de huurincasso is die evaluatie in 2012 uitgevoerd. In 2013 worden de wijzigingen geïmplementeerd.

Klant & Wonen in cijfers ultimo 2013

Omschrijving Uitkomst Aantal verhuringen bestaande woningvoorraad 220 (8,8 procent) (2012: 10,3 procent) Aantal woningen aansluitend verhuurd 36 procent (2012: 55 procent) Aantal verhuringen nieuwbouw 6 woningen Aantal statushouders dat we hebben gehuisvest - Drechterland 3 personen - Medemblik 11 personen Aantal verkochte woningen 7 woningen en 1 bedrijfswoning (2012: 8 woningen) Huurderving in een percentage van de jaarhuur 0,58 procent, waarvan 0,31 procent door wegens leegstand sloop en verkoop (2012 respectievelijk 0,50 en 0,21)


19

Huurderving in een percentage van de jaarhuur wegens oninbaar Verhuringen binnen de EU-norm Aantal urgentieaanvragen verhuur Huurachterstand actieve contracten woningen Aantal lopende huurincassodossiers deurwaarder Gemiddelde doorlooptijd deurwaarderdossiers Gemiddelde hoofdsom incassomaatregel Ontruimingsaanzeggingen Aantal ontruimingen After sales gesprekken verhuurproces Score after sales verhuurproces Aantal actieve woningzoekenden werkgebied Vertegenwoordiging huurders HV de Driehoek Bewonerscommissie woongebouwen (BC) Bewonerscommissie herstructurering

0,19 procent (2012: 0,24) 97,6 procent (2012: 93,9 procent) 15, waarvan 11 gehonoreerd (2012: 26 aanvragen) 0,72 procent (2012: 0,51 procent) 22 (2012: 12) 6½ maand (2012: 5¼ maand) € 1.389 (2012 € 1.572) 13 (2012: 28) 2 (2012:4) 77 procent 8,2 (2012: 8,3) 1.051 (totaal regio: 12.670) (2012: 1.123 en 12.922) 1.281 leden (51 procent) (2012: 1.283 leden) 6 bewonerscommissies - S. Koopmanstraat, Wervershoof - Molenweg, Andijk

Verhuur We hebben 226 woningen verhuurd in 2013, waarvan 6 nieuwbouwwoningen in Onderdijk; een mutatiegraad van 8,8 procent. In Andijk ligt dat percentage bijna op 10 procent, in Wervershoof (incl. Onderdijk en Zwaagdijk-Oost) op ruim 9 procent en in Drechterland (Hoogkarspel, Oosterblokker en Westwoud) op 7 procent. Die aantallen zeggen iets over de populariteit van deze lokale markten. De sterkste markt heeft de laagste verhuisgraad. Per saldo ligt onze mutatiegraad hoger dan het landelijke gemiddelde (het landelijke percentage wordt in 2013 geschat op 7,5 procent). Nomaliter ligt de verhuisgraad in tijden van crisis lager dan gewoonlijk; mensen kunnen niet verhuizen of durven niet te verhuizen. Daarnaast wordt veel minder nieuwbouw opgeleverd, wat de doorstroming beperkt. Dat het verloop binnen onze woningvoorraad op een hoger niveau ligt, heeft zeker te maken met de samenstelling van onze woningvoorraad. De voorraad herbergt een groot aandeel woningtypen waarvan de doorloopsnelheid hoger is. We doelen op seniorenwoningen, zorgwoningen en woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Het aantal verhuizingen in deze segmenten bedroeg 154 (70 procent!). Het aantal gezinswoningen dat muteerde was 66. 11 daarvan zijn verkocht en 4 gesloopt. Het aantal gezinswoningen dat opnieuw werd verhuurd bedraagt dus slecht 51 in 2013. Omdat de woningzoekenden vooral een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen zijn, levert dit geen problemen op.


20

Mutatiewoningen per kern in aantal en percentage

Kernen

Andijk

Drechterland

Wervershoof

Aantal Percentage

65

71

84

9,7%

7,1%

9,3

De respons op vrijkomende woningen hangt sterk af van het woningtype. De respons op gezins- en levensloopbestendige woningen is erg hoog. Gemiddeld ligt dat ruim boven de honderd en incidenteel loopt dat zelfs op tot meer dan driehonderd. Dit zegt echter niets over de reële vraag naar huurwoningen. Het aantal weigeringen en no-show2 loopt namelijk fors op. Het is onduidelijk wat daar precies de reden van is. Het komt bij ons voor dat de eerste 25 kandidaten die op een woning reageren, deze woning vervolgens weigeren. Bij andere corporaties doen zich nog veel extremere voorbeelden voor. De conclusie, die ook door Companen werd onderschreven in een onderzoek naar de woningmarkt in West-Friesland3, is dat er sprake is van een ontspannen woningmarkt. De meeste woningen bieden we inmiddels drievoudig aan. Genoemde situatie is aanleiding om in de loop van 2014 over te gaan tot een sanctiebeleid bij no show. Als woningzoekenden een aantal keren achtereen niets van zich laten horen bij een aanbieding, worden ze ná waarschuwingen voor bepaalde periode geblokkeerd. Opvallend ten opzichte van de hoge respons bij gezinswoningen is de moeite die we moeten doen om seniorenwoningen te verhuren. Dat geldt in het bijzonder voor appartementen in dit segment. Dat leidt zo nu en dan zelfs tot kortdurende leegstand. Redenen zijn de vastgoedcrisis (ouderen kunnen of durven hun woning niet te verkopen) en de EU-norm (steeds meer ouderen hebben een te hoog inkomen). Deze situatie werkt onzekerheid in de hand en dat leidt bij ouderen veelal tot ‘stilzitten en niet bewegen’. Een slechte situatie omdat ouderen woningen bezet houden die de markt nodig heeft. Zelfs bij de in- en aanleunwoningen en zorgwoningen moeten we meer moeite doen om deze te verhuren. Ondanks een woonindicatie van de Dienst Wachtlijstbemiddeling van de zorginstellingen, worden toegewezen woningen soms geweigerd. In deze situaties verhuren we deze woningen via de reguliere kanalen aan woningzoekenden zonder medische indicatie.

2 3

No-show is de term die gebruikt wordt als woningzoekenden niet reageren op een woningtoewijzing. Companen, Regionale en vraag gestuurde woningprogrammering 2013-2020, 2013


21

Bovenstaande is aanleiding geweest om veranderingen door te voeren in de concept Regionale Huisvestingsverordening. Door medewerkers van gemeenten en corporaties, die zich bezig hebben gehouden met de evaluatie, is unaniem voorgesteld om meer werkruimte te creëren voor het verhuurproces. De marktsituatie in onze regio is zeer divers. Meer vrijheid binnen adverteren en verhuren is noodzakelijk om woningen binnen redelijke termijn te kunnen blijven verhuren. Begin 2014 wordt de nieuwe verordening in de inspraak gebracht. Het aantal urgentieaanvragen voor woningen die onder de regionale huisvestingsverordening vallen is in 2013 circa 10 procent afgenomen ten opzichte van 2012. Wij hebben van de WestFriese woningcorporaties relatief de minste aanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie. Het feit dat we het hoogste slagingspercentage scoren heeft te maken met de zorgvuldige screening die we toepassen. Als we denken dat een aanvraag kansloos is, dan adviseren we de woningzoekende het dossier niet door te sturen. Onduidelijkheid over de regels voor de inkomenstoets (EU-norm) leverde begin 2013 veel extra werk op. De accountant constateerde onvolkomenheden die opgelost moesten worden. Een lastige periode voor team Klant omdat de inkomensberekening niet hun specialiteit is. Inmiddels is duidelijk dat een IB60 volstaat. Regionaal hebben we de aanvraagprocedure voor woningzoekenden in overleg met collega-verhuurders gewijzigd. Woningzoekenden moeten nu standaard beschikken over een actuele IB60 verklaring voordat zij op een woning reageren. Daarmee kunnen we onnodig werk en huurderving door leegstand voorkomen. Huurincasso De scherpere afbakening van inkomensgrenzen, het toenemende aandeel bewoners met GGZproblematiek en de crisis betekent meer risico’s op betalingsproblematiek. Als dit zich voordoet, dan is dat juist voor de primaire doelgroep funest. We signaleren dat steeds meer mensen problemen hebben met de huurbetaling. Begin 2012 hebben we ons incassoproces laten beoordelen door Cannock Chase. De aandachtspunten zijn in 2012 en 2013 uitgewerkt. De belangrijkste veranderingen in 2013 zijn dat we nog sneller na het ontstaan van een achterstand persoonlijk contact opnemen met bewoners. Dat vraagt creativiteit, een milde vorm van brutaliteit, maar vooral doorzettingsvermogen. Standaard procedures werken steeds minder. Maatwerk voor betalingstermijnen en incassodata levert meer resultaat op. Dit betekent wel dat we steeds vaker afwijken van ons beleid. Desondanks loopt de huurachterstand maar weinig op en dat is positief. We scoren op dit onderdeel al jaren ruim onder de benchmark van het CfV en het is onze maatschappelijke ambitie om dit zo te houden. Dat kon echter niet voorkomen dat er twee woningen zijn ontruimd in 2013 en dat er drie woningen onder dwang zijn opgezegd. Voor alle vijf huishoudens geldt dat het om alleenstaanden gaat met korte woonduur, en allemaal bewoners met een ‘rugzak’.


22

Herstructurering We hebben twee herstructureringsprojecten: • 14 gezinswoningen Simon Koopmanstraat in Wervershoof • 4 twee-onder-een-kapwoningen Molenweg in Andijk Begin van het jaar zijn 14 woningen aan de Simon Koopmanstraat in Wervershoof gesloopt. Negen van de veertien bewoners keren in de loop van 2014 terug naar de nieuwe woning. De nieuwe ‘levensloopbestendige’ woning is in nauw overleg met de bewoners ontworpen. Veel bewonersopties zijn meegenomen in het uiteindelijke ontwerp. In het najaar hebben we vier twee-onder-een-kapwoningen aan de Molenweg in Andijk overgenomen van de gemeente Medemblik. Deze sterk gedateerde, deels onbewoonbare, woningen worden augustus 2014 gesloopt (eerder mag niet vanwege flora- en faunabepalingen). Eind 2013 is met de overgebleven bewoners een sociaal plan afgesloten. Ook hier is het voornemen dat deze bewoners terugkeren naar de nieuwbouw (zes levensloopbestendige woningen). Voor beide projecten geldt dat het overleg met bewoners goed en constructief is verlopen.

Impressie twee-onder-een-kapwoningen Molenweg in Andijk

Digitale dienstverlening Het huurderportaal (Mijn Grootslag) moet in de toekomst een centrale functie vervullen in het contact met onze huurders. Er ligt inmiddels een stevige basis, die in 2013 is uitgebreid met het digitaal indienen van reparatieverzoeken. Deze verzoeken worden direct ingeschoten in de


23

reparatiecloud van het NCCW. Een toekomstige uitbreiding maakt het voor de klant mogelijk om zelf afspraken in te plannen. Verder ligt nog een aantal efficiencymaatregelen in het verschiet zoals het delen van documenten in het klanten woningdossier met bewoners. Daarmee vermindert de uitgaande papierstroom sterk. Een aantal maatregelen is technisch al mogelijk, maar zijn mede afhankelijk van prioriteit en budget. Belangrijke uitbreiding is het digitaal delen van onderhoudsplanning en contactmomenten op adresniveau. Dat maakt de dienstverlening transparanter. Hoewel we daar graag mee zouden starten, levert ons primaire systeem daarbij de nodige problemen op. Het is hoe dan ook duidelijk dat ‘Mijn Grootslag’ de toekomst heeft. Er zijn begin 2014 circa 540 huurders op aangesloten (21 procent). Betrekken bewoners bij beleid en beheer Huurders betrekken bij beleid en beheer is niet alleen een wettelijke verplichting, het is dé manier om goede producten en service te kunnen bieden en draagvlak te creëren voor beleid. Dit vereist een sterke positie van huurders en huurdersvertegenwoordiging. We gaan in de uitvoering van participatie verder dan de wettelijke verplichtingen. Dat past bij onze ambitie en de opvatting dat we een maatschappelijke taak hebben, waarbij bewoners de baas zijn over hun leef- en woonsituatie. In onze dienstverlening hebben huurders veel vrijheid en veel keus. Waar dat redelijkerwijs mogelijk en logisch is, maken huurders zelf de keus welke maatregelen en opties worden uitgevoerd. In het streven naar eigen kracht en verantwoordelijkheid is het niet ondenkbaar dat bewoners in de toekomst bepalen wie het onderhoud uitvoert of dat zij zelf een deel van het onderhoud (laten) uitvoeren. Overleg op complexen organisatieniveau We hebben een prima relatie met huurdersvereniging De Driehoek en de verschillende bewonerscommissies. Voor de wijze van samenwerking en de onderwerpen die we delen hebben we samenwerkingsovereenkomsten opgesteld. De Driehoek en de bewonerscommissies zijn tevreden over de inhoud en de vorm van de inspraak. Voor woningcorporaties en huurders is het echter een turbulente tijd. We staan voor een aantal ingrijpende veranderingen op de woningmarkt. De taken die wij verrichten worden beperkt en corporaties (lees: huurders) moeten een forse bijdrage leveren aan de schatkist. Deze omstandigheden vragen om nieuwe keuzes, een nieuwe rol en sterke binding met huurders en samenleving. Krachtig tegenspel is nodig om de juiste keuzes te kunnen maken. Het huidige bereik van De Driehoek en bewonerscommissies beantwoordt hier onvoldoende aan.


24

We hebben eind 2012 bij huurdersvereniging De Driehoek aangegeven dat we het huidige participatiebeleid willen herijken. Dat moet nieuwe samenwerkings- en inspraakvormen opleveren die beter aansluiten bij de wensen en mogelijkheden van huurders en belanghouders: 1. Heldere beleidsuitgangspunten wat we met participatie willen bereiken. 2. Een aanzet voor nieuwe, hedendaagse, overlegvormen. 3. Betere binding met huurders, huurdersvertegenwoordiging en samenleving. 4. Nieuw participatiebeleid. Begin 2013 zijn we met dit project gestart onder leiding van een vertegenwoordiger van de Nederlandse Woonbond. Naast een vertegenwoordiging van onze organisatie deed het voltallige bestuur van De Driehoek daaraan mee. Dit project is geen succes geworden. Interne wrijving in het bestuur van De Driehoek maakte resultaten onmogelijk. Die periode ligt gelukkig achter ons. De komst van een interim-voorzitter (Jaap Klasen) en het besef dat de taak van de huurdersvereniging belangrijker is dan persoonlijke tegenstellingen, heeft daaraan veel bijgedragen. In 2014 hervatten we dit project. Er is in 2013 achtmaal overlegd tussen het dagelijks bestuur en de manager Klant en Wonen. Tijdens dit overleg wordt gesproken over de zaken van alledag en activiteiten zoals de actie Huuralarm en het vernieuwen van de algemene huurvoorwaarden. Aan de eerste actie hebben we begin 2013 met De Driehoek meegewerkt. Voor de vernieuwing van de algemene huurvoorwaarden hebben Peter Steltenpool, penningmeester van De Driehoek, en Bibi Schultz, coördinator van team Klant, een aantal voorlichtingsavonden gehouden. Van de 2.550 huurders hebben minder dan tien huurders niet ingestemd met de nieuwe voorwaarden.

Er is door de bestuurder en de manager Klant en Wonen viermaal vergaderd met het complete bestuur van de Driehoek. Onderwerpen waren: • de jaarlijkse huuraanpassing • het participatiebeleid • de fusie met Stichting Bosman Woningen • de inzet van klantenpanels • werkplan 2013 van De Driehoek


25

• • • •

nieuwe algemene huurvoorwaarden jaarstukken 2012 woningstichting Het Grootslag prestatieovereenkomsten gemeenten werkplan en begroting 2014 van woningstichting Het Grootslag.

Bewonerscommissies Met alle bewonerscommissies spreken we in principe tenminste tweemaal per jaar. Dat is alleen bij BC Rozenhof niet gelukt. De BC Keizerskroon is opgeheven. Het wegvallen van de centrale figuur, Rien Bouwer, kon niet worden opgevangen door de vier overgebleven leden. Bijzonderheden waar dit jaar over is gesproken zijn de vervanging van de bluechip cilinders bij Kluut, Wilskracht Wilgenhof en Om de Noord. In het voorjaarsoverleg is de afrekening van de servicekosten besproken. Bewonerscommissies en hun achterban bepalen voor een belangrijk deel hoe de servicekostenstructuur eruitziet en welke aannemers daarvoor worden ingezet. Alle bewonerscommissies zijn bijgepraat over de warmtewet. In het najaar is opnieuw een ‘bewonerscommissiedag’ gehouden. Er stonden twee thema’s centraal, een introductie van de mogelijkheden van Facebook en uitleg over de meest basale onderhoudsklussen die bewoners zelf kunnen uitvoeren. Daarnaast boden we de deelnemers van de verschillende BC’s de mogelijkheid om ons en elkaar te spreken. De bijeenkomst werd wederom als zeer nuttig ervaren.

Bewonerscommissiedag 2013


26

Geschillen Er zijn geen geschillen voorgelegd aan de Huurcommissie. Wel zijn twee geschillen voorgelegd aan de Regionale geschillencommissie voor woningcorporaties. Een daarvan ging over de woningtoewijzing, waarbij de melding niet ontvankelijk werd verklaard. De andere ging over een beschadiging van een bijkeuken door een kind van de huurder. Deze melding hebben we teruggenomen om er zelf nog eens naar te kijken. Jaap Klasen Interim-voorzitter huurdersvereniging De Driehoek sinds september 2013 ‘Onze uitdaging is om meer huurders te verenigen’ Jaap Klasen uit Hoogkarspel is sinds afgelopen juli met pensioen. Dat betekent niet dat hij achterover zit, genietend van het uitzicht of de geraniums. Hij is volop actief als fractievoorzitter VVD van de gemeente Drechterland en sinds september als interimvoorzitter van De Driehoek. Als interim-voorzitter van de huurdersvereniging behartigt Klasen de belangen van de huurders van woningstichting Het Grootslag in de gemeenten Medemblik en Drechterland. Het is nieuwe materie voor de voormalig docent aan de Christelijke Agrarische Hogeschool in Dronten, maar hij duikt er graag in. ,,In deze roerige tijd op gebied van wonen en huren is dit een interessante functie’’, vertelt Klasen. ,,Ik vind het leuk om me daar meer in te verdiepen. Ik ben druk bezig me in te lezen en alles eigen te maken. Tot die tijd houd ik me minder bezig met de inhoud, maar zorg er vooral voor dat het werk van het bestuur beter gestructureerd wordt. Dat houdt in kortere vergaderingen, sneller to the point komen en een heldere communicatie met de huurders en Het Grootslag.’’ Afgelopen januari publiceerde minister Blok de circulaire over het huurprijsbeleid vanaf 1 juli 2014. Daarin staan de huurprijsnorm voor woningcorporaties, de huurprijsliberalisatie, de tarieven voor de verschillende inkomenscategorieën voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en een overzicht van alle randvoorwaarden voor het huurprijsbeleid. Juist nu deze onderwerpen zo in de belangstelling staan, vindt Klasen het een uitdaging om de belangen van huurders te vertegenwoordigen. ,,Landelijk is er van alles aan de hand op het gebied van wonen en huren. Huren die omhoog gaan, scheefwonen, bewoners in te goedkope huizen waardoor mensen met lage inkomens op wachtlijsten staan. Ik realiseer me dat die problemen niet op te lossen zijn binnen een


27

huurdersvereniging. Want wij vertegenwoordigen juist de huurders, dus ook de scheefwoners. Maar wij houden goed in de gaten hoe Het Grootslag inspeelt op alle ontwikkelingen en wat voor gevolgen dat heeft voor de huurders.’’ De helft van de huurders van woningstichting Het Grootslag is lid van De Driehoek. Zij krijgen ondersteuning bij geschillen met de verhuurder en toegang tot ledenvergaderingen en informatiebijeenkomsten. De Driehoek voert regelmatig overleg met Het Grootslag over de gezamenlijke belangen van de huurders. ,,Wij houden de jaarlijkse huurverhoging, klachtenafhandeling, het mutatiebeleid en het financiële beleid van Het Grootslag in de gaten. En helpen huurders bij geschillen. Wij zijn echter geen doorgeefluik. Het is wel de bedoeling dat huurders bij problemen eerst naar Het Grootslag gaan. De woningstichting signaleert ook als eerste problemen. Zij merken het als huren niet betaald worden en huurders in financiële nood zitten. Maar komen huurders er niet uit met de verhuurder, dan trekken ze bij ons aan de bel en proberen wij zo goed mogelijk te helpen.’’ Vooralsnog valt het de interim-voorzitter op dat huurders erg tevreden zijn met Het Grootslag. De huurdersvereniging krijgt weinig klachten. ,,De corporatie staat bekend als een goede corporatie, heel sociaal en huurdersvriendelijk. De reputatie kende ik al, nu merk ik vanuit de huurders dat het zo is. We hebben vier contactavonden gehad waarbij de opkomst erg laag was. Dat is heel positief. Wij als bestuur hebben ook een plezierige verhouding met Het Grootslag.’’ De leden van de huurdersvereniging zijn voornamelijk ouderen, weinig jongeren hebben zich aangesloten. ,,Jammer, het zou mooi zijn als we alle huurders vertegenwoordigen’’, stelt Klasen. ,,Onze grootste uitdaging is daarom om meer huurders te verenigen. Maar hoe zorg je voor meer leden en dat de mensen die lid zijn, actief worden. Dat is lastig. Je ziet dat natuurlijk niet alleen hier, maar overal. Ook bij de voetbal is het lastig om leden actief deel te laten nemen. Pas als er iets op de stoep gebeurt wat ze niet bevalt, komen mensen in actie. Aan de ene kant omdat het zo blijkbaar wel goed is, aan de andere kant omdat ze het gevoel hebben dat ze toch niks kunnen veranderen.’’ Daar is de interim-voorzitter het niet mee eens. ,,Als je je verenigt heb je wel degelijk een stem. Samen sta je sterk, laat je zien dat je er bent. Ons doel is om de huurders er meer bij te betrekken. Hoe, daar heb ik nog geen antwoord op.’’


28

LEEFBAARHEID EN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN Inleiding Zelden is de koers van bestaand overheidsbeleid zo bewust en snel gewijzigd als in het zorgdossier. Begin 2013 spraken we nog met zorgpartijen over plannen en voornemens. Eind 2013 is ombuiging binnen de welzijns- en zorgsectoren keiharde realiteit.” Deze realiteit raakt ons ook als maatschappelijk partner en verhuurder van vastgoed bij en aan zorginstellingen. Met dezelfde robuustheid beperkt het kabinet onze beleidsruimte op het terrein van de leefbaarheid. “Er wordt stevig en bewust gesneden in onze kerntaken. Ambities werkplan We ontwikkelen beleid voor inspraak en samenwerking met onze zorgen welzijnspartners. Centrale doelen zijn het voorkomen van vastgoedrisico’s en het zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen van ouderen en mensen met een beperking. We formuleren beleid voor de realisatie en het beheer van maatschappelijk vastgoed. Leefbaarheid en maatschappelijke opgaven in cijfers ultimo 2013

Omschrijving Beste Buurt Idee (BBI) Grootslag Ondersteunings Budget (GOB) Leefbaarheidsfonds

Sponsoring Maatschappelijk vastgoed

Uitkomst € 3.248 (2012: € 14.984) € 5.378 (2012: € 6.056) € 52.347 (2012: € 57.283) Bijdrage buurtplan De Eenhoorn Oosterblokker € 12.036 Bijdrage Sociaal Cultureel centrum Pancratius € 18.019 (€ 10.000 bijdrage en € 8.019 rentevoordeel) € 41.209 (2012: € 19.043) - GOED Hoogkarspel - GOED Wervershoof - Sociaal restaurant de Oude Dame Wervershoof - Buurtsuper Onderdijk - Dorpshuis Onderdijk - Multifunctionele accommodatie Zwaagdijk-Oost - Sociaal Cultureel Centrum de Schoof Wervershoof

Leefbaarheid Het huidige kabinetsbeleid dwingt ons de verhuur te beperken tot de minima van de samenleving en mensen met een beperking. Binnen de korte periode waarin we te maken hebben met de EU-norm en het scheiden van wonen en zorg, zien we onze doelgroep sterk veranderen. Deze ontwikkeling is niet positief. Het is goed dat we een gering aandeel huurwoningen hebben in onze kernen en dat grote concentraties van huurwoningen daardoor


29

niet of nauwelijks voorkomen. Deze veranderingen leidt tot meer woonproblematiek, zoals overlast, woonhygiëne en betalingsachterstand. Dit doet een groter beroep op de tolerantie van buurtbewoners en de kwaliteiten van onze medewerkers. Als het sec over overlast gaat, dan hebben we in 2013 ruim 500 overlastmeldingen vastgelegd. Hierbij zijn ongeveer 40 huishoudens die ons regelmatig bezig houden, de meeste al een aantal jaren. De problematiek is vaak niet ernstig genoeg voor een gerechtelijke aanpak. Deze huishoudens zijn redelijk gelijkmatig verdeeld over de verschillende kernen. De samenwerking met instellingen op het terrein van leefbaarheid verloopt goed. Dat geldt zeker voor de in 2013 gestarte pilot van het Wijkteam Andijk. Het wijkteam bestaat uit een opbouwwerker, een Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)-consulent, een jongerenwerker, een consulent van Centrum Jeugd en Gezin (CJG), een maatschappelijk werker, een wijkverpleegkundige en Marjolein Vos, een van onze woonconsulenten. Partijen spreken elkaar zeer regelmatig en zijn echt bereid om samen te werken. Ook beschikt het wijkteam over een facebookpagina. De verschillende disciplines in het Wijkteam vullen elkaar goed aan en de lijnen zijn kort. Hierdoor worden veel ‘potentiële problemen in de kiem gesmoord’. Het contact met politie, maar vooral de GGZ verloopt moeilijker. Bij beide organisaties zijn (nog) geen vaste aanspreekpersonen. Daardoor duurt de meldingsopvolging (veel) langer en er is minder kennis over de wijk en de bewoners. Zo nauw luistert het dus bij wijkgericht werken. Voorbeelden van zaken waar het wijkteam zich mee bezig heeft gehouden zijn: • Financiële problematiek (schulden, dreigende uitzetting huurwoning) • Problemen bij het zelfstandig wonen (ouderen) • Slechte verstandhouding met buren • Relatieproblemen, soms ook richting kinderen / opvoedkundige problematiek • Psychosociale problematiek • Wens/noodzaak verhuizing verzorgingshuis. In veel van deze situaties spelen meerdere problemen. Opvallend is dat de problemen vaak al aardig opgelopen zijn, voordat men zelf om hulp vraagt. Vroegtijdige signalering maakt een groot verschil hoeveel hulp en zorg uiteindelijk nodig is om zaken op te lossen. Daarmee wordt overlast en andere problematiek voorkomen. Omdat het belangrijk is dat vrijwilligers die bij mensen thuis komen op de hoogte zijn van het wijkteam, zijn presentaties gehouden bij vrijwilligers van WonenPlus, ouderenbonden, ‘lief en leed vrijwilligers’ en de kerken.


30

Wijkschouw Hoogkarspel

Op buurt- en wijkniveau leveren we een bijdrage door initiatieven als het Beste Buurt Idee, buurtbeheerprojecten en initiatieven die bekostigd worden uit het leefbaarheidsfonds. In 2013 hebben we samen met de gemeente Drechterland geïnvesteerd in de woonomgeving in Oosterblokker. Het speeltuintje bij de Eenhoorn onderging een metamorfose. De rubbertegels maakten plaats voor kunstgras. Een aantal speeltoestellen werd vervangen. Oud wegmeubilair, ooit bedoeld als remmend effect, is verwijderd en er zijn visuele plateaus op kruisingen voor teruggekomen ter verbetering van de verkeersveiligheid. Ook het groen werd op diverse plaatsen opgeknapt. Te hoge bomen en bomen die in een slechte conditie waren werden gekapt. Het overige groen werd opgeknapt en/of gesnoeid. Hierbij is door een andere beplantingskeuze op kruisingen en bochten in de straat de zichtbaarheid en daardoor de veiligheid verbeterd. Bewoners zijn uitgedaagd om ook hun verantwoordelijkheid op te pakken als het om de inrichting en het schoonhouden van hun directe leefomgeving gaat. Het leefbaarheidsbudget dat we hiervoor hebben aangesproken bedraagt € 12.036. Verder zijn we betrokken bij het project ‘groenbeheer met bewoners’ in de buurt van de Anemonenlaan en Anjerstraat in Hoogkarspel. De gemeente Drechterland heeft een pilot opgestart waarbij bewoners nadrukkelijk zelf bepalen hoe de buurt eruit ziet en daar zelf ook een fysieke bijdrage aan leveren. De uitvoering van dit project staat gepland voor 2014. De commissie voor het Beste Buurt Idee (BBI) bestaat uit twee leden van huurdersvereniging de Driehoek en drie medewerkers van Het Grootslag. Zij hebben in 2013 elf aanvragen behandeld. Vier aanvragen werden gehonoreerd vanuit het BBI en twee aanvragen vanuit een andere mogelijkheid. De toekenningen variëren van de inrichting van een atrium, een bijdrage voor een snoezelplek in de Branderhoeve tot twee gezellige bijeenkomsten voor buurtbewo-


31

ners vanwege de oplevering van nieuwbouw en als afronding van een gemeenschappelijke schoonmaakactie in de buurt. Niet gehonoreerd zijn verzoeken van aanvragers waarvoor we de laatste jaren al eerder verzoeken hebben gehonoreerd, aanvragen van verzoekers die daar zelf mogelijkheden voor hebben en zaken die te ver van onze kerntaak afliggen. We leveren ook een bijdrage aan leefbaarheid door overleg en samenwerking met bijvoorbeeld dorpsraden, ouderenbonden, WonenPlus en andere maatschappelijke instellingen. In 2013 is met twee dorpsraden (Zwaagdijk en Andijk) en een vertegenwoordiging van de gemeente een wijkschouw gehouden. Waardevolle bijeenkomsten waarbij wij een presentatie hielden over ons woningbezit, het bewonersverloop en andere bijzonderheden. Tijdens de wijkschouw zijn actiepunten uitgezet bij zowel gemeente als onze eigen organisatie. De dorpsraden zijn enthousiast over dit instrument. In praktische zin is afgesproken dat eenmaal per twee jaar voldoende is. Een andere maatschappelijke activiteit is het beheer van belangrijke voorzieningen, zoals GOED-en, dorpshuizen, een multifunctionele accommodatie en zorgvastgoed. Voor het beheer hebben we intern praktische afspraken gemaakt. Een probleem waar we regelmatig tegenaanlopen is dat het beheer van (semi)-commercieel vastgoed andere eisen stelt aan onze organisatie. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat dit ons moeite kost. Wonen, Zorg en Welzijn Over zorg en vastgoed gesproken, het is onduidelijk welke gevolgen het scheiden van wonen en zorg op termijn heeft op onze vastgoedpositie. Het is echter volstrekt helder dat dit beleid onze portefeuille op enig moment raakt. In 2013 hebben we daarover nadrukkelijk het overleg gezocht met de zorginstellingen in onze regio.


32

De achtergrond van deze ontwikkeling is de inspanning van het huidige kabinet om de zorg toegankelijk en betaalbaar te houden. Om dit mogelijk te maken, moeten ouderen en mensen met een beperking langer thuis wonen. Sinds 1 januari 2013 is de scheiding van wonen en zorg ingevoerd voor de lichtste zorgindicaties (zorgzwaartepakket 1 en 2). De meest ingrijpende stap in het scheiden van wonen en zorg voor zorginstellingen moet de komende jaren nog komen: vanaf 2014 en 2015 volgen zzp-3 en in de jaren daarna wil het kabinet de financiering van wonen en zorg ook voor bewoners met een zwaarder zorgzwaartepakket (4 en 5) gedeeltelijk gaan scheiden. De effecten voor de verschillende zorgsectoren zijn divers, maar de noodzaak om strategie en beleid aan te passen geldt voor alle sectoren. Dit proces gaat tot nu toe voor een deel aan ons voorbij, maar dat blijft niet zo. De eerste effecten waar wij iets van zullen merken is het scheiden van wonen en zorg in de V&V-sector (verpleging & verzorging). Dit leidt tot een substantiële vermindering van het aantal geïndiceerde verzorgingshuisplaatsen. Ter illustratie; begin 2012 beschikte ongeveer 60 procent van de bewoners van de verzorgingshuizen in ons werkgebied over een ZZP-indicatie 1 t/m 3. Deze ontwikkeling leidt tot het langer zelfstandig wonen van ouderen. Het aantal aanbieders in de zorgen vastgoedkolom en de variatie in aanbod voor zorgbehoevenden zal toenemen. De keerzijde is dat er verzorgingshuizen zullen sluiten en woon-/zorginstellingen zullen verdwijnen. Dat heeft gevolgen voor het (zorg)vastgoed van woningcorporaties als dat in de onmiddellijke nabijheid van zorginstellingen gelegen is en bewoners gebruikmaken van de zorg en/of services van die instelling. Het zijn ingrijpende gevolgen die ertoe hebben geleid dat we nadrukkelijk het overleg hebben gezocht met de zorginstellingen in onze regio. Dat overleg moet ertoe leiden dat we meebewegen met de mogelijkheden én de veranderende vraag van bewoners. Het spreekt vanzelf dat we scherp zijn op de mogelijke risico’s die de ontwikkeling van zorgvastgoed met zich meebrengt. Afstemming over mogelijke nieuwbouw met zorgpartners is belangrijker dan ooit. We hebben een strategisch beslismodel ontworpen voor dit soort keuzes. Toepassing daarvan op de mogelijke nieuwbouw van een woon-/zorgcluster voor Oôs Thûs in Hoogkarspel heeft ons doen besluiten hiervan af te zien. De toekomstige zorgexploitatie is te onzeker en het betekent directe concurrentie voor onze zorgpartner Wilgaerden. Een risico dat we bij geschetste zorgontwikkelingen niet kunnen hebben. Dit wordt ongetwijfeld vervolgd…


33

Iris van Bennekom Directeur Wilgaerden sinds september 2013 ‘Wij zijn er niet alleen voor de pleisters en medicijnen’ Forse bezuinigingen in de ouderenzorg, een stop op de instroom in zorginstellingen, ouderen die thuis steeds moeilijker zelfredzaam zijn, zorginstellingen worden gesloten, ontslagen, toenemende werkdruk en geen passende beloningen. De berichten over de ouderenzorg zijn niet positief, maar directeur van Wilgaerden Iris van Bennekom is dat wel. ,,Dit vraagt om creatief en innovatief ondernemerschap.’’ Van Bennekom houdt van uitdagingen. Ze heeft vanuit diverse perspectieven in de zorg gewerkt, ze was directeur Zorg en Gezondheid van De Friesland Zorgverzekering, directeur Langdurige zorg VWS en directeur Patiënten Consumenten Federatie. Ze kent het politieke spel en houdt ervan om creatief te ondernemen in de zorg. Dat is precies wat ze nodig heeft bij Wilgaerden. ,,Ik heb langdurig in deze bedrijfstak gewerkt, veel geleerd en ervaren. Wilgaerden kwam precies op het juiste moment op mijn pad. Ik was toe aan een nieuwe uitdaging. Ik wilde een eigen organisatie om een toekomst mee op te bouwen. Ik denk dat ik hier met mijn ervaring zeker iets toe kan voegen’’, vertelt Van Bennekom. ,,De basis van Wilgaerden is heel goed. De locaties, plannen, cijfers en ziekteverzuim zien er goed uit. Geen grote problemen, dus ik hoef als directeur geen puin te ruimen of direct te saneren. Maar met alle huidige politieke en maatschappelijke ontwikkelingen, moeten we onze toekomstplannen wel anders invullen.’’ Van Bennekom is nog maar net in haar nieuwe functie, ze heeft direct een proces in gang gezet. Ze vormde werkgroepen die heel concreet hebben gekeken naar de vraag in de regio. ,,Hoe ontwikkelt zich dat, hoe staat de concurrentie daarin. Mijn gevoel zei dat die vraag niet afnam, maar juist toenam. Hoorn heeft behoefte aan meer levensloopbestendige woningen in plaats van beschutte woningen, de overige gebieden hebben een stijgende vraag naar locaties voor zware zorg. Vraag en aanbod is in de regio op elkaar afgestemd. Dat is prettig. Daardoor hoeft er niet dramatisch veel te veranderen. Van onze 17 locaties, gaan we met een aantal aan de slag. Die passen niet meer in de markt, zijn bijvoorbeeld te klein of te oud.’’ De directeur stelt dat er dingen gaan veranderen, maar dat er geen locaties worden gesloten en dat er geen personeel wordt ontslagen omdat de overheid het stelsel wijzigt. ,,Sluiten vind ik een groot woord. We gaan locaties vervangen en er zullen ook wel mensen verhuizen. Dat is niet fijn als je oud bent. Maar daar ontkom je niet aan. Dit is geen gevolg van veranderingen in het overheidsbeleid, maar omdat deze locaties aan vervanging toe zijn. De plannen stonden


34

een tijdje on hold, nu gaan we er weer mee aan de slag. We informeren de bewoners zo goed mogelijk. Het valt mensen zwaar als ze moeten verhuizen. Dat begrijp ik. Maar ze worden niet op straat gezet, ze kunnen bij ons blijven wonen, we blijven voor ze zorgen. Dat is de boodschap die ik duidelijk wil maken. Hetzelfde geldt voor het personeel. Ik kan geen garanties geven, maar span me ervoor in dat iedereen kan blijven werken. Alleen zal dat niet altijd in dezelfde functie zijn.’’ Gewetensvraag De grote veranderingen in de organisatie van de ouderenzorg, de toename van ouderen en het tekort aan personeel dwingen organisaties volgens Van Bennekom tot innovatie om kwalitatief goede zorg te blijven leveren. ,,We moeten creatief zijn en tegen de juiste prijs aanbieden. We onderzoeken nu waar mensen zelf behoefte aan hebben. Mensen blijven het liefst in hun eigen huis, als dat niet meer gaat hoe kunnen wij ervoor zorgen dat hun leven zo plezierig mogelijk blijft. Dat iemand blijft zoals hij altijd was. Dat kan al met kleine initiatieven. Is een bewoner gewend om wekelijks naar de bioscoop te gaan, kunnen we nu wellicht een groepje mensen verzamelen om samen eens per week of twee weken een film te bekijken. Of bewoners die graag een hondje willen maar er niet alleen voor kunnen zorgen. Misschien kunnen gelijkgestemden een hondje en de zorg delen.’’ Van Bennekom gaat verder: ,,We moeten ons meer verdiepen in wat mensen zelf willen. Dat strookt dat niet altijd met onze opvattingen. Ook mijn idee is dat iedereen een prachtige locatie met veel ruimte en privacy verdient. Uit onderzoek blijkt echter dat de keuze van mensen niet altijd valt op die ruime plek, maar juist op een kleine en knusse locatie. De vraag rijst of je wel behoefte hebt aan een grote woonkamer en slaapkamer als je wereld zo klein is geworden door bijvoorbeeld dementie. Het is een gewetenskwestie. Ik weet het antwoord ook niet. Maar daar houden we ons nu mee bezig.’’ Vertrouwen Over de samenwerking met Het Grootslag is Van Bennekom heel tevreden. De huidige samenwerking geeft veel vertrouwen in de toekomst. ,,Het Grootslag is een mooie regionaal gewortelde partner om mee te bouwen. Het is niet onze enige partner, we werken ook samen met andere corporaties, maar ik heb veel verbinding gekregen met Het Grootslag.’’ ,,We hebben een prachtige woonzorglocatie in Wervershoof gerealiseerd, nu kijken we of we in Hoogkarspel innovatieve invulling aan wonen en zorg voor ouderen kunnen geven. Je kunt daar kiezen voor nieuwe levensloopbestendige woningen naast de bestaande bouw, mijn ambitie is echter om naar het totaalconcept te kijken. Hoe ontwikkel je iets van waaruit je mensen die nog thuis wonen, zo lang mogelijk zorg en ondersteuning kunt bieden. Zoals met een dorpsplein, een plek waar mensen het leven kunnen delen en voorzieningen zoals een kapper, bibliotheek, activiteiten en supermarkt in de buurt. Want dat geeft glans aan de dag. Het is interessant om daar samen naar te kijken. Wij als Wilgaerden zijn er niet alleen voor de medicijnen en de pleisters, net zoals Het Grootslag niet alleen voor de stenen is. Samen denken we na over de behoeften van bewoners, hoe wij ervoor kunnen zorgen dat zij een mooie oude dag hebben in West-Friesland.’’


35

VASTGOED, ONDERHOUD EN PROJECTEN Inleiding De vastgoedcrisis die in 2008 begon loopt naar een einde. Alom wordt verwacht dat een omslag aanstaande is en dat de woningmarkt zich voorzichtig zal herstellen. Een andere verwachting is dat de woningmarkt nooit meer ‘de oude’ wordt. Daarvoor is het vertrouwen in de markt te zeer geschaad. Ook beperken de doorgevoerde systeemwijzigingen de kansen op extreme waardestijgingen, zoals in het verleden. Dat is goed nieuws voor starters en slecht nieuws voor de 1,4 miljoen huishoudens met hun ’woning onder water’. Wij houden er rekening mee dat de toekomstige woningproductie in West-Friesland afneemt. Van de overblijvende productie wordt maar een beperkt deel in de huur gerealiseerd. Dat levert mogelijk een probleem op met de toekomstige woningvraag, door de sterk groeiende groep ouderen. De boodschap is dat nieuwbouw moet voldoen aan de veranderende vraag. De huidige toename van onze woningvoorraad wordt voor een belangrijk deel door externe factoren gevoed: de voorgenomen fusie met Stichting Bosman Woningen uit Venhuizen betekent een uitbreiding van 102 woningen en de collegiale ondersteuning in Broek op Langedijk betekent een uitbreiding met 31 appartementen. Dat is mooi omdat onze woningvoorraad in 2013 voor het eerst in ons bestaan kromp. Ons woningbeheer concentreert zich vooral op efficiency en verduurzaming. Eerstgenoemd aspect vooral via veranderingen in de onderhoudcycli en onderhoudsystemen. Bij het tweede aspect speelt het aanwijzen van een toekomstige kernvoorraad een belangrijk rol. Ambities werkplan We werken op verschillende manieren aan de toekomst van onze vastgoedvoorraad. Asbestsanering is een van de speerpunten omdat we veiligheid belangrijk vinden. Verduurzaming is op langere termijn de grootste opgave. Het actualiseren van het strategisch vastgoedbeleid is daarvoor een belangrijke onderligger. Bij de aanbesteding en uitvoering van het onderhoud zal vaker gebruik worden gemaakt van ketenverantwoordelijkheid. Tenslotte evalueren we het preventief onderhoud in 2013 en ronden de implementatie van ons IWV-beleid af.


36

De Kluut, Hoogkarspel

Vastgoed, onderhoud en projecten in cijfers ultimo 2013

Activiteit Vastgoedportefeuille

Aantal woningen per prijsklasse

Aandeel huurwoningen Drechterland


Uitkomst - 1.212 gezinswoningen - 454 woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens - 162 zorgwoningen (in- en aanleunwoningen) - 626 seniorenwoningen - 121 eenheden voor verzorgd wonen - 1 garage - 1 dorpshuis - 4 multifunctionele accommodaties - 1 buurtsuper - 1 sociaal restaurant - 1 extern magazijn - 1 Kantoor Het Grootslag - 18 werkeenheden voor eerste- en tweedelijns gezondheidswerkers (GOED, teamposten en tandarts) Totaal 2.603 waarvan 2.575 wooneenheden - 319 goedkoop < € 374,44 - 2.088 betaalbaar € 374,44 <> € 574,35 - 157 duur DAEB € 574,35 <> € 681,02 - 11 duur niet-DAEB > € 681,02 995 (21,3% van de totale woningvoorraad in de drie kernen)

37

Aandeel huurwoningen Medemblik Gemiddelde WOZ-waarde woningen Gemiddelde financiering per woning Gemiddelde huurprijs Gemiddelde WWS-score, exclusief EPA-effect Gemiddeld percentage van maximaal toegestaan Gemiddelde puntprijs huurwoningen Huurverhoging 1 juli Effect huurharmonisatie Realisatie planmatig onderhoud t.o.v. begroting Realisatie dagelijks onderhoud t.o.v. begroting Aantal onderhoudsmeldingen dagelijks onderhoud (service- en klachtenonderhoud) Gemiddelde kosten dagelijks onderhoud per wooneenheid

Preventief onderhoud uitgevoerd Opgeleverd nieuwbouw Stichtingskosten nieuwbouw per woning

1.580 (23,7% van de totale woningvoorraad in de vier kernen) € 139.745 € 30.119 € 478,00 148 punten 65,0 procent € 3,23 4 procent (2012: 2,3 procent) 194 woningen, gemiddeld € 53,95 per maand (2012: € 52,45) 91 procent 67 procent 3.245 meldingen (2012: 3.648 / 2011: 3.529)

€ 320 Dit bestaat uit de volgende onderdelen en kosten: - mutatieonderhoud € 1.133 per mutatiewoning (2012: € 1.511) - preventief onderhoud (niet van toepassing i.v.m. overgangsjaar) - klachten- en serviceonderhoud € 182 per woning - overig dagelijks onderhoud € 22 per woning 150 wooneenheden (2012: 612) 6 levensloopbestendige woningen Onderdijk € 164.760

Strategisch Vastgoed Beleid De basis voor voorraadontwikkeling ligt vast in ons Strategisch Vastgoed Beleid (SVB). Dat beleid dateert uit 2008 en moet worden geactualiseerd. Het voornemen om dit in 2013 te doen en uit te werken tot complexbeheerplannen is niet gerealiseerd. Op basis van de onduidelijkheid over de verhuurderheffing hebben we een en ander opgeschort. Inmiddels is duidelijk dat deze heffing er komt en niet van tijdelijke aard is. Dit heeft gevolgen voor onze woningvoorraad en het beheer daarvan. De financiële continuïteit staat immers onder druk, de bedrijfskosten liggen onder een vergrootglas en er ligt een stevige duurzaamheidambitie. Het dwingt ons anders te kijken naar ons vastgoed. Medio 2013 hebben we besloten dat we overgaan tot het vaststellen van een kernvoorraad. Uitgangspunt is dat onze toekomstige investeringen een optimaal rendement opleveren.


38

Zaken als verhuurbaarheid, economische levensduur en rentabiliteit zijn veel belangrijker dan voorheen. In het bijzonder voor oudere woningcomplexen geldt dat we moeten bepalen wat hun toekomstige maatschappelijke en/of volkshuisvestelijke waarde is. Consequentie van dit beleid is dat we ons opnieuw buigen over de gewenste verkoopvoorraad en beleid vaststellen voor het beheer van het woningbezit dat niet tot onze toekomstige kernvoorraad hoort (woningen die in aanmerking komen voor verkoop, sloop, renovatie, e.d.). Het gaat dan om het dagelijks- en planmatig onderhoud, IWV, duurzaamheid en de huurprijs. Ons SVB wordt in de loop van 2014 geactualiseerd. Het opschorten van de uitwerking van ons SVB heeft ook gevolgen gehad voor de uitvoering van onze duurzaamheidambitie. De eerstvolgende stappen vinden in 2014 plaats en bestaan uit het vaststellen van de kernvoorraad en het voltooien van de complexbeheerplannen. Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud vallen de volgende werksoorten: - dagelijks onderhoud - mutatieonderhoud - preventief onderhoud - individuele woningverbetering (IWV). De kosten voor niet-planmatig onderhoud zijn € 300.000 lager dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door het lagere BTW-tarief van 6 procent. Een groot gedeelte van het nietplanmatig onderhoud heeft betrekking op arbeidsloon waarop, door de tijdelijke regeling, het lagere tarief van toepassing is. In de begroting is het hoge tarief gebruikt. Verder is het aantal reparatieverzoeken 11 procent lager uitgevallen dan begroot. In 2013 hebben er minder calamiteiten plaatsgevonden dan begroot. Er zijn dit jaar maar weinig woningen bezocht voor uitvoering van preventief onderhoud. De cyclus is opgerekt van drie naar vier jaar en 2013 is een overgangsjaar. Het budget is wel gebruikt maar dan voornamelijk voor aanpassing van omtrekspeling van ramen en deuren in complexen die dit jaar geschilderd zijn. De evaluatie van het preventief onderhoud is doorgeschoven naar 2014 als onderdeel van de evaluatie van de totale dienstverlening. Genoemde evaluatie maakt onderdeel uit van nieuwe samenwerkingsafspraken tussen de teams Wonen en Vastgoed. In de 2e helft van 2013 is tussen de teams Wonen en Vastgoed intensief overleg geweest over mogelijke verbeteringen voor de uitvoering. Dit overleg wordt in 2014 voorgezet. Doel is verbetering van efficiency en effectiviteit. In dat kader wordt in 2014 gekozen voor het outsourcen van onderdelen van onze dienstverlening, zoals de onderhoudslijn. De nauwere samenwerking tussen de teams betekent gebruikmaken van specifieke competenties zoals aanbesteding en prijsvorming; dit leidt onder meer tot scherper inkoopbeleid.


39

De communicatie met de aannemers die in de cloud werken verloopt steeds efficiënter omdat partijen beter zicht hebben op de lopende werken. Dit wordt nog uitgebreid met de koppeling van documenten zodat de communicatie efficiënter wordt. De verwachting is dat dit in het voorjaar van 2014 beschikbaar is. Vanaf december kunnen bewoners hun onderhoudsmelding digitaal bij ons kwijt. De ‘dagelijkse’ meldingen worden meteen de planning ingeschoten. De meer gecompliceerde meldingen worden als inspectieverzoek verwerkt. Van deze digitale mogelijkheid wordt nog weinig gebruik gemaakt door bewoners. Zodra we hier zelf wat meer ervaring mee hebben, zullen we deze mogelijkheid breder promoten. De laatste implementatieaspecten van het IWV-beleid zijn begin 2013 afgerond. De status van aanvragen is nu prima te volgen. Verder is te controleren of aanpassingen in alle informatiesystemen worden verwerkt.

Gootrenovatie

Planmatig onderhoud De kosten voor planmatig onderhoud zijn € 245.000 lager uitgevallen dan begroot. Er zijn nogal wat posten waarop we minderwerk hebben. Dat heeft te maken met een kritischer blik op het moment dat we de uitvoering en mogelijke aanbesteding voorbereiden. Steeds vaker kiezen we op dat moment voor uitstel of afstel. Als de werkzaamheden kunnen worden uitgesteld, dan doen we dat. Dat levert per saldo forse kostenbesparingen op. Soms gaat dat ten koste van de uitstraling, maar dat is dan maar zo. De grootste besparing levert het uitstel van gevel-


40

onderhoud op (voegwerk vervangen) waarvan bij nadere beoordeling is besloten dat dit nog minimaal 8 jaar kan worden doorgeschoven. Dit levert in 2013 een besparing op van circa € 147.000. Het afstellen van het controleren en schoonmaken van dakbedekkingen leverde € 10.000 op. Er hebben echter meer renovaties van badkamers plaatsgevonden dan begroot. Dat betekent een overschrijding van € 27.000. Het schilderwerk kostte € 51.000 meer dan begroot. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door houtrotherstel dat in de begrotingsfase niet kon worden voorzien. Omdat er veel minder keukens zijn gerenoveerd dan begroot is er € 72.500 minder besteed. Tenslotte betekende de BTW-verlaging een welkome besparing. De klant gestuurde keuken- en badkamervervanging levert meer mogelijkheden op voor maatwerk. Dit correspondeert met de toenemende wensen van onze bewoners. Probleem is echter dat de verwachtingenstandaard toeneemt, denk aan een wandcloset in plaats van een staande toiletpot. Men wil zo’n voorziening graag, maar wel gratis. Dat past niet in het financiële plaatje. We kunnen merken dat veel bewoners moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Bewoners kiezen minder snel voor extra opties en uitbreidingen of stellen dit uit naar een later tijdstip. De samenwerking tussen de teams Vastgoed en Wonen levert ook voor het planmatig onderhoud voordelen op. Het leidt tot grotere flexibiliteit in de uitvoering, daardoor wordt de klant beter en sneller geholpen. Er wordt niet meer onnodig geschoven tussen teams omdat de afstand letterlijk kleiner is geworden en er een betere afstemming is. Het contact met aannemers verloopt doorgaans goed. Zij worden ook geconfronteerd met veranderingen. We zijn voorstander van transparant werken en eerlijk overleg over prijzen en uren. Sommige aannemers moeten daar nog aan wennen. Verder volgen we de uitvoering strakker (planning én kwaliteit). Dat betekent dat we in deze fase meer overleggen, maar daar boeken we veel vooruitgang mee. Bij de asbestinventarisatie en -verwijdering is weer een grote stap gemaakt. We liggen op schema. Hierbij doen zich door goede voorlichting geen problemen voor.

Op het terrein van duurzaamheid nemen we maatregelen als de werkzaamheden daartoe uitnodigen (dakrenovatie, vloervervanging bij woningmutatie, en dergelijke). Dat is de meest efficiënte (lees: goedkope) methode van verduurzaming, hoewel het tempo daarvan niet hoog


41

ligt door de gemiddelde prima onderhoudstoestand van ons woningbezit. Een klein succes is geboekt bij de appartementen aan het Dr. Pinxterplantsoen in Wervershoof (bouwjaar 1996). De bestaande cv/wtw installatie is vervangen door een aparte cv en een aparte ventilatie installatie. Deze appartementen zijn hierdoor met geringe meerkosten verbeterd van een Blabel naar een A-label. Projecten Sinds de fusie in 1995 hebben we niet meegemaakt dat ons woningbestand kromp. Hoewel het om een bescheiden krimp gaat en verkoop en sloop daarvan de logische reden is, is het even wennen. Een overzicht van de verschillende projecten waarin we participeren. Andijk, gemeente Medemblik Plan Mantelhof ligt al geruime tijd stil. Wij zouden daar een jaar of zes geleden een aantal huurwoningen en koop(zeker) woningen realiseren. Of dit plan ooit nog van de grond komt is de vraag. De marktsituatie in Andijk is daarna sterk gewijzigd. In dat geval is het de vraag of wij nog steeds bereid zijn om daar huurwoningen te realiseren. De investeringsbegroting voorziet daar echter nog wel in (2016: zes woningen, 2018: zes woningen). Plan Fruittuinen III is vertraagd door de tegenvallende verkoop van koopwoningen. Daarmee is de realisatie van tweemaal zes huurwoningen in dit plandeel doorgeschoven. Vooralsnog gaan we uit van de bouw van zes huurwoningen met een mogelijke start in 2015. Plan Beldersweg / P. Kistemakerstraat. In de tweede helft van 2013 zijn plannen ontwikkeld voor de realisatie van acht en vijf huurwoningen (acht levensloopbestendige woningen en vijf gezinswoningen) die wij mogelijk in 2014 turnkey afnemen van bouwbedrijf Kuin. De vijf gezinswoningen worden eerst verhuurd met kooprecht, zoals de 17 gezinswoningen in plan Westrand in Wervershoof. Aan de Molenweg realiseren wij in 2014 zes levensloopbestendige huurwoningen. Een en ander komt voort uit een overeenkomst met de gemeente Andijk die vier jaar geleden is gesloten. In 2013 is de kavel met nog twee in slechte staat verkerende, bewoonde woningen in ons eigendom overgegaan. Eind 2013 is met de huidige bewoners overeenstemming bereikt over een sociaal plan wat de sloop en nieuwbouw van de zes woningen mogelijk heeft gemaakt. In het voorjaar van 2013 is de bestemmingsplanprocedure afgewikkeld die de bouw van deze woningen mogelijk maakt. We hebben de keus gemaakt voor een duurzaam bouwconcept met een zeer snelle bouwtijd van heiwerk tot oplevering in circa 8 weken. De bouwdelen worden grotendeels in de fabriek geprefabriceerd onder optimale condities. Hoogkarspel, gemeente Drechterland. Uitbreidingsplan Reigersborg-Noord III is in 2013 verder in ontwikkeling genomen nadat Reigersborg-Zuid IV nagenoeg volgebouwd is. Bij dit plandeel is vertraging in de planning


42

ontstaan door de woningmarktsituatie. Reigersborg-Noord III heeft vertraging opgelopen omdat het plandeel buiten Bestaand Bebouwd Gebied bleek te liggen. Provinciale goedkeuring voor dit plandeel is verstrekt, de bestemmingsplanprocedure is begin 2014 afgerond. Waarschijnlijk starten we in het vierde kwartaal van 2014 met de bouw van de eerste fase waarin wij tien of elf levensloopbestendige woningen realiseren. Vanaf 2012 oriënteerden we ons in dit plandeel (Noord) op een initiatief voor een woonzorggebouw met 24 eenheden voor dementerenden. In maart 2014 hebben we besloten om met dit plan te stoppen. De ontwikkeling in de zorg is de belangrijkste reden. Het is onduidelijk hoe groot het risico is van het verdergaande scheiden van wonen en zorg. Aan de Streekweg achter het Tango tankstation zijn al geruime tijd plannen in voorbereiding voor de bouw van negen levensloopbestendige woningen. Deze woningen nemen wij turnkey af van een ontwikkelaar. De bestemmingsplanprocedure heeft in 2013 vertraging opgelopen door kritische geluiden van gemeenteraad en omwonenden. Na bijeenkomsten met omwonenden, gemeenteraad en overige belanghebbenden zijn de plannen enigszins aangepast en in procedure gebracht. Mogelijke start van de bouw is de tweede helft van 2014. Aan de Streekweg hebben we een optie op de aankoop van een perceel voor de realisatie van een woonzorggebouw met circa 24 wooneenheden voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Het gaat om de vervanging van een wooncluster van Leekerweide, elders in Hoogkarspel. De nieuwe locatie betekent meer zelfstandigheid voor de cliënten en maakt scheiden van wonen en zorg mogelijk. Op basis van een Stedenbouwkundige verkenning heeft het college van B&W haar principemedewerking toegezegd. Wervershoof, gemeente Medemblik 2013 heeft in belangrijke mate in het teken gestaan van de nieuwbouw van Sociaal Cultureel Centrum de Schoof. De eerste paal is geheid in februari en de eerste oplevering van het gebouw vond vlak voor de kerst plaats. De bouw is zeer voorspoedig verlopen. Enige smet op de bouw was de plaatselijke verzakking van het maaiveld door een tijdelijke verlaging van de grondwaterstand. Deze situatie heeft ook gezorgd voor enkele schadegevallen aan opstallen. Opvallend en plezierig, gezien de stroperige aanleiding, is de constructieve houding van omwonenden bij de bouw. Na een gedegen voorbereidingsperiode zijn we gestart met de bouw van veertien woningen aan de Simon Koopmanstraat. Hiervoor is een gelijk aantal woningen gesloopt. Negen van de veertien huishoudens komen terug in de nieuwe woningen. Oplevering van de woningen staat gepland voor medio 2014. Na een vertraging van jaren door de situatie op de woningmarkt is eindelijk weer gestart met bouwactiviteiten in plan Westrand. Onze ‘eigen’ ontwikkeling in dit plan, de bouw van vier


43

levensloopbestendige woningen, kon opgestart worden in combinatie met de bouw van zeventien gezinswoningen. De woningen zijn door Bouwfonds Ontwikkeling ontwikkeld als koopwoningen in het goedkope en middel dure segment. We nemen deze woningen turnkey af van Bouwfonds. Dit project is gerealiseerd om een bijdrage te leveren aan de vastzittende bouwkolom. De woningen worden als huurwoning aangeboden waarbij de eerste huurders recht van koop hebben. In een van de volgende fases bouwen we zestien levensloopbestendige woningen. Volgens de oorspronkelijke planning zouden deze woningen in 2012-2013 zijn gerealiseerd. Zoals het er nu naar uitziet zal dat niet eerder worden dan 2017-2018. Onderdijk, gemeente Medemblik In plan Schuitvaerder zijn in 2013 zes levensloopbestendige huurwoningen en drie woningen onder terugkoopvoorwaarden opgeleverd. Deze woningen hebben we aangekocht van Delphia Vastgoed BV. Toekomstige ontwikkelingen We maken in ons werk steeds vaker de keus voor realisatie van onderhoudsarme woningen. Dit moet de beheerslasten op termijn drukken. Denk aan de toepassing van onderhoudsarme materialen zoals kunststof kozijnen, gevelmetselwerk zonder apart voegwerk, zo min mogelijk houten betimmeringen aan dakranden, et cetera. Verder verwachten we positieve resultaten van het op afstand uitlezen van installaties. Door aanscherping van de energieprestatie bij nieuwbouw ontstaan betere isolatieproducten, betere installaties en optimalere toepassing daarvan. Belangrijke ontwikkeling is de overvloed aan bouwconcepten met een hoge mate van prefabricage. Een aantal concepten is inmiddels het proefstadium ontgroeid en goed toepasbaar. Niet altijd wordt nog waargemaakt wat voorgespiegeld wordt, namelijk bouwen tegen een lagere prijs. Daar moet men zich toch wat minder in willen profileren, er zijn genoeg andere pluspunten te noemen bij dergelijke bouwconcepten. Door de vergrijzing en het huidige eenzijdige woningaanbod in onze gemeenten (vooral gezinswoningen), bouwen we nagenoeg alleen nog levensloopbestendige woningen. De grote toename van het aandeel alleenstaanden in de samenleving en de beperktere financiële mogelijkheden betekenen wel dat we een ‘maatje minder’ bouwen dan de laatste jaren.


44

Vincent Reus Wethouder Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Economische Zaken, gemeente Drechterland. ‘Prestatieovereenkomst geeft vertrouwen in de toekomst’ Vincent Reus is als wethouder Ordening, Volkshuisvesting en Economische zaken nauw betrokken bij woningstichting Het Grootslag. Vanuit die positie is hij benieuwd hoe het aangepast wetsvoorstel Herziening Woningwet van minister Blok (Wonen) uitpakt. Daarin staat dat gemeenten corporaties direct aansturen. ,,Voorlopig zie ik het meer als een samenspel met de corporatie.’’ In de plannen van minister Blok worden taken en werkgebied van woningcorporaties beter afgebakend, wordt het toezicht verstevigd en krijgen gemeenten een belangrijker foto: foto Hoekstra stem. ,,Als de plannen doorgaan, krijgen gemeenten meer een rol op toezicht. Wat dat precies inhoudt, is nog onduidelijk. We proberen er op voor te sorteren. Zo hebben we wederzijdse afspraken vastgelegd in een prestatieovereenkomst met woningstichting Het Grootslag en stichting De Woonschakel Westfriesland. Dat geeft vertrouwen in de toekomst. Ook in het voor- en najaarsoverleg houden we ons bezig met de Governance Code. We hebben wat meer inbreng, proberen te sturen, passend bij de vraag’’, vertelt Reus. ,,Maar voor een echte controlerende rol, is vooralsnog geen aanleiding. We doen het samen, alles in goed overleg en onze eigen taken en verantwoordelijkheden.’’ Leefbaarheid De gezamenlijke verantwoordelijkheden van de gemeente en de corporatie zijn zorgen voor voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de doelgroepen, woonkwaliteit en duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad en nieuw te bouwen woningen, leefbaarheid in buurt, wijken en kernen, samenhang van wonen, zorg en welzijn. ,,Dat is lastig in deze tijd van bezuinigingen. Verhuurders houden steeds minder geld over om te bouwen vanwege afdrachten aan het Rijk. Toch moeten zij zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor diverse doelgroepen zoals ouderen, starters en alleenstaanden. Dat is een boeiende vraagstelling. Wat moet je verkopen, wat kun je bouwen, hoe zorg je voor een strategische woningvoorraad. Corporaties moeten goed inspelen op deze onzekere bewegende wereld.’’ De huidige situatie dwingt corporaties ondernemender na te denken om niet in financiële problemen te komen. Volgens Reus is Het Grootslag daar duidelijk mee bezig, met oog voor leefbaarheid. ,,We hebben een goed convenant kunnen sluiten. Daar ben ik blij mee. Dat is een garantie voor een goede afstemming op de huidige markt en een goed resultaat voor woningzoekenden in Drechterland.’’


45

De wethouder begon zijn bestuurlijke werk bij de woningstichting in Stede Broec. Daarna bij welzijnswerk en achter de schermen in het bestuur van de partij Gemeente Belangen, waar hij sinds 2012 wethouder is. ,,Door mijn achtergrond bij een corporatie spreek ik dezelfde taal. Dat zorgt voor meer wederzijds begrip. Ik weet wat er speelt, waar corporaties voor staan, wat hun strubbelingen zijn en als er iets niet goed gaat heb ik dat eerder op mijn netvlies. De communicatie is structureel verbeterd en samen hebben we goede prestatieafspraken kunnen sluiten.’’ Reus gaat verder: ,,Het Grootslag is een prettige partij om mee samen te werken. Er is een enorme maatschappelijke betrokkenheid. De corporatie kijkt naar oplossingen in plaats van naar problemen. Dat is heel plezierig. We kunnen een goede dialoog voeren. In aanvang zitten we niet altijd op één lijn, maar samen komen we uiteindelijk tot een goed resultaat.’’ Zorgen Gemeenten worden in 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg en de zorg voor langdurig zieken en ouderen. Ze nemen die taken over van het Rijk en moeten dat met minder geld doen. Daardoor moeten ouderen bijvoorbeeld steeds langer zelfstandig blijven wonen waardoor verzorgingshuizen sluiten. Dat is een ontwikkeling waar de wethouder zich zorgen over maakt. ,,Instellingen willen nu af van hun ontroerend goed. Woningcorporaties zullen de gebouwen moeten vervangen en weten om te bouwen tot andere huisvesting. Dat is geen gemakkelijke taak. Ik ben benieuwd hoe zich dat hier in de regio ontwikkelt.’’


46

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Inleiding In financieel opzicht levert 2013 een dubbel gevoel op. We boeken weliswaar een niet begroot positief jaarresultaat, maar daar staat tegenover dat we nu toch echt te maken krijgen met een forse verhuurderheffing. De rekening daarvan zal voor een deel bij onze huurders terecht komen. We doen alles wat in ons vermogen ligt om de omvang daarvan te beperken, maar we kunnen het leed dat dit bij huurders brengt echter niet geheel voorkomen. Ambities werkplan We sturen op een gezonde balans tussen activiteiten en vermogenspositie. We houden onze bedrijfsvoering kritisch tegen het licht en zorgen dat we de beheerskosten beperken. De stijgende huurlasten zijn een serieus punt van aandacht. We vragen niet meer huur dan we nodig hebben. Financiële continuïteit in cijfers ultimo 2013 Omschrijving Jaarresultaat (in € 1000) Solvabiliteit Operationele kasstroom per vhe (in €) Langlopende schuld per vhe (in €)

2013 328 32,3 1.816 30.119

2012 -1.172 31,7 1.456 31.153

2011 1.991 32,1 1.648 30.941

Ontwikkeling kasstroom (in € 1000) Operationele kasstroom* Aflossingsfictie (2% van leningportefeuille) Operationele kasstroom -/- aflossingsfictie

2013 4.726 1.568 3.158

2012 3.808 1.629 2.179

2011 4.308 1.618 2.690

*enkelvoudige operationele kasstroom volgens definitie DPI

Ontwikkeling financiële positie Het Grootslag Onze financiële positie is in 2013 verbeterd. De Winst- & verliesrekening sluit af met een positief resultaat van € 328.000 (begroot was € 630.000 negatief). Naast het positieve resultaat is er sprake van een positieve directe vermogensmutatie van € 450.000. Dit wordt veroorzaakt door de verkopen onder Slimmer Kopen® voorwaarden, welke we volgens de verslaggevingsvoorschriften niet meer via de W&V-rekening mogen verantwoorden. De totale vermogenstoename in 2013 bedraagt € 778.000. Onze financiële positie wordt vanaf 2014 onder druk gezet door de verhuurderheffing, die in 2014 € 1,3 miljoen bedraagt en oploopt tot circa € 1,9 miljoen vanaf 2017. Ook de saneringssteun (€ 0,5 miljoen in 2014) raakt ons stevig. Huurharmonisatie, lagere bedrijfskosten en mogelijk minder nieuwbouw zorgen er op termijn voor dat we onze doelstellingen kunnen blijven realiseren. Er ligt een uitdaging om de financiering van ons


47

vastgoed te verlagen. Daarmee nemen de financieringsrisico’s in de toekomst af en worden we minder kwetsbaar. In 2013 hebben we de betekenis van verschillende scenario’s, zoals verhuurderheffing, VPB en saneringssteun doorgerekend voor onze financiële continuïteit. De uitkomsten maken duidelijk dat we de extra lasten die het Rijk oplegt kunnen opvangen, zonder dat we in de investeringsbegroting nieuwbouw hoeven te strepen, extra woningen hoeven te verkopen of maximale huurverhogingen moeten toepassen. Onze financiële continuïteit blijft gewaarborgd. De geraamde solvabiliteit in 2018 is 27,6 procent. De ontwikkeling van de operationele kasstroom tot en met 2018 is positief, in 2018 bedraagt deze € 4,8 miljoen. Huurbeleid Zoals gesteld, maken we ons grote zorgen over de betaalbaarheid van het huren. De combinatie van verhuurder- en saneringsheffing en de vennootschapsbelasting zorgt voor onacceptabele huurquote ‘s in Nederland. Ondanks onze geringe streefhuurambitie van 65 procent van maximaal toegestaan, leidt de hoge kwaliteit van onze woningvoorraad tot hoge huurniveaus. Daarom hebben we besloten om alleen een generieke huurverhoging door te voeren van 4 procent per 1 juli 2013 (2,5 procent inflatie + 1,5 procent volgens het woningmarktakkoord van het kabinet). We hebben afgezien van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen van 2 procent boven inflatie bij huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000 en 4 procent boven inflatie bij huishoudens met een huishoudinkomen boven de € 43.000. We vinden dat dit beleid huishoudens met lage middeninkomens te stevig en onredelijk raakt. De onredelijkheid zit in het feit dat deze groep vaak hogere netto woonlasten heeft voor hun huurwoning dan een koper in vergelijkbare omstandigheden. Dit instrument werkt volgens ons alleen als het wordt gekoppeld aan het systeem van huursombenadering. Belangrijk gegeven is dat deze keus niet ten koste gaat van de financiële continuïteit op langere termijn. Treasury In 2013 hebben we een tweetal leningen afgelost voor totaal € 3,8 miljoen. Om deze leningen te herfinancieren is een nieuwe lening afgesloten van € 4,4 miljoen die gestort is op 30 mei 2013. De lening is afgesloten voor 40 jaar tegen een rente van 3,8 procent. Op basis van de ingediende dPi2012 heeft het WSW een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 22,6 miljoen. Dit is beschikbaar voor de (her)financiering van nieuwbouwprojecten en aflopende leningen in de jaren 2013 tot en met 2015. Van dit faciliteringsvolume is nog niets aangewend. In 2014 zal er naar verwachting ongeveer € 9 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken worden. De kredietruimte bij de bank bedraagt € 750.000 en van de Lening Variabele Hoofdsom kan


48

€ 1,6 miljoen opgenomen worden. Om de lasten van de kredietfaciliteit te beperken is de kredietruimte in 2013 verlaagd naar € 750.000 (was € 1 miljoen). Naar aanleiding van de Vestia-affaire en liquiditeitstekorten door bijstortingsverplichtingen vanuit rentederivaten bij andere corporaties, zijn ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ opgesteld. Deze beleidsregels zijn per 1 oktober 2012 van kracht geworden. Wij hebben geen derivaten in onze portefeuille. Intern beheer In 2012 zijn we een traject gestart dat leidt tot een optimalere planning en controle. Onderdelen daarvan zijn de beschrijving en actualisatie van processen, de invoering van PDCAdiscipline, budgettering en prestatiemeting. Bij het vastleggen van processen worden de risico’s vastgelegd en de wijze waarop we deze risico’s kunnen beheersen. In 2013 hebben we de eerste processen op een nieuwe manier beschreven. In 2014 nemen we het volledige verhuurproces onder de loep. Deze procesbeschrijvingen zijn via intranet te raadplegen door alle werknemers. Er is een start gemaakt met het verbeteren van de informatievoorziening. Het trimesterverslag is anders opgesteld en bevat de meest essentiële informatie voor het MT en de RvC. Ook bevat het trimesterverslag relevante kengetallen die eenvoudig zijn te meten. In 2013 zijn we gestart met het opzetten van een systeem van budgetverantwoordelijkheid. De verantwoordelijke functionaris beheert zijn eigen budget en legt verantwoording af over de afwijkingen. Deze verklaringen worden in het trimesterverslag verantwoord. In lijn met eerder beschreven efficiencynoodzaak werken we aan het automatiseren van eenvoudige, repeterende werkzaamheden. Daarbij hoort een oriëntatie op de verbetering van verschillende softwareprogramma’s die we gebruiken. Deze verbeteringen zullen in 2014 en 2015 geïmplementeerd worden. Jaarresultaat We sluiten 2013 af met een positief jaarresultaat van € 328.000. We hadden € 630.000 negatief begroot. De grootste afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn: • Hogere huuropbrengsten van circa € 160.000 door hogere huuraanpassing. • Lagere onderhoudslasten: € 245.000 voor planmatig onderhoud en € 300.000 voor dagelijks onderhoud.


49

• • • • • •

Afwaardering certificaten WIF4: € 500.000. De verwachting is dat we deze certificaten niet meer kunnen verzilveren en zijn daarom afgewaardeerd naar nihil. Lagere verkoopopbrengsten in de W&V-rekening door een directe vermogensmutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden van € 450.000. Besparing op de overige bedrijfslasten van € 220.000, deels door verschuiving van activiteiten naar 2014. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de woningen verkocht onder voorwaarden van € 173.000 negatief waren niet begroot. Lagere last vennootschapsbelasting: door toepassing van fiscale faciliteiten komt de last € 860.000 lager uit dan begroot. Resultaat deelnemingen was niet begroot, is uitgekomen op € 238.000 positief.

4

Het Wooninvesteringsfonds (WIF) is een onafhankelijk vastgoedfonds en toegelaten instelling. De toegelaten instelling WIF is sinds november 2012 door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht gesteld.


50

DEEL III VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN


51

Anton Smets Lid van de Raad van Commissarissen sinds januari 2013 ‘Periode van scherpe keuzes en creatief ondernemerschap’ Anton Smets is sinds begin 2013 jaar lid van de Raad van Commissarissen. De strategisch adviseur Ruimte en Wonen van de Provincie Flevoland maakt de onzekere tijden daardoor ook als toezichthouder mee. ,,We moeten meer met minder geld, dat betekent scherp kiezen.’’ Smets was van 2005 tot 2011 toezichthouder bij een woningcorporatie in Woerden. Daarna kwam Het Grootslag op zijn pad. Voor hem een mooie uitdaging. ,,Woningcorporaties staan voor grote uitdagingen. Extra bezuinigingen, verhuurderheffing, vennootschapsbelasting, herziening van de woningwet, veranderingen op gebied van zorg en wonen, dat zijn allemaal ingrijpende veranderingen. Ze zorgen ervoor dat er minder geld bij corporaties binnenkomt, terwijl er meer geld uitgaat. Dat betekent dat wij als toezichthouders de kas extra moeten bewaken. Opletten dat de kasstroom op orde blijft en scherpe keuzes maken. Niet oneindig bijbouwen, maar kijken waar de behoefte in de regio ligt.’’ De ontwikkelingen in de zorg houden Smets sterk bezig. ,,Het beleid van het Rijk is nog onduidelijk, dat maakt het voor ons ook onzeker. Wel is duidelijk dat we minder risico kunnen nemen. Dat zie je terug in de besluitvorming. Zo hebben we laatst een samenwerking met een kleine zorgpartij af moeten ketsen. Vroeger was zo’n partij veel zekerder van klanten, nu weet je niet hoeveel woningen er straks worden afgenomen. Doordat ouderen zelf moeten gaan betalen, zullen ze andere keuzes maken en langer thuis blijven wonen. Ook de zwaardere gevallen, zoals dementerenden, blijven langer thuis. Los van het feit of ze het gasfornuis aan laten staan of in hun pyjama naar buiten gaan. Die groep moet het zelf oplossen. Dat is zwaar. Het Grootslag moet daarop inspelen. Dat betekent dat we eerder nee zeggen tegen zorginstellingen met een groter risico dat zij de plekken niet verhuurd krijgen. Het zijn harde keuzes, maar op de lange termijn beter voor iedereen.’’ Scherpe discussies Het levert soms felle discussies op in de Raad van Commissarissen. ,,De leden brengen allemaal hun specifieke kennis en ervaring mee. Dat zorgt voor scherpe discussies. Dat maakt het werk leuk en is ook nodig om tot een goed advies of besluit te komen. Ook met de bestuurder wordt er inhoudelijk diep geworsteld. We zijn bevlogen maar moeten elkaar scherp houden als ergens te veel risico aan vast zit. Het hart is hetzelfde, maar we moeten in deze tijd strenger zijn’’, aldus Smets. ,,Maar het is niet alleen een periode van bezuinigingen en onzekerheden. Ook een tijd om kansen te creëren. Voor creatief ondernemerschap. Zo kijkt


52

Het Grootslag nog beter naar wat ouderen zelf willen. Door het juiste aanbod te bieden en ze te prikkelen, kun je ervoor zorgen dat ze ergens juist wel voor kiezen.’’ Vanuit zijn werk bij de Provincie houdt Smets zich bezig met de kop van Noord-Holland. Hij heeft daardoor een goed beeld van de ontwikkelingen en wat de consequenties van de politieke veranderingen zijn. Volgens hem is het aanbod in deze regio in balans, vergeleken met steden als Amsterdam en Utrecht. ,,Kwantitatief is de hoeveelheid woningen voldoende, kwalitatief gezien moeten er wat woningen gesloopt worden en een heel klein beetje bijgebouwd worden. Met name voor ouderen. De groep 65+ groeit, de vergrijzing neemt toe en ouderen blijven langer thuis wonen. Voor die groep zijn levensloopbestendige woningen nodig. Het kost te veel om bestaande woningen aan te passen met bredere ingangen, slipvrije badkamer en geen drempels. Maar de nieuwe woningen zijn levensloopbestendig en zoveel mogelijk in de buurt van voorzieningen zoals winkels, supermarkten, zorgaanbod en artsen. Dat clusteren is belangrijk want zo kunnen ouderen zich zo lang mogelijk thuis redden’’, aldus Smets. ,,Maar 65plussers zijn niet de enige doelgroep. We hebben ook te maken met een groeiend aantal alleenstaanden en jongeren die geen huis kunnen krijgen, doordat er steeds minder woningen vrij komen. Mensen blijven langer ergens wonen, jongeren trekken bij papa en mama in na een relatiebreuk. Het is niet duidelijk hoe dat uitpakt. Misschien wordt er over tien jaar tijd wel minder geleend en geïnvesteerd in koopwoningen en wordt de vraag naar huurwoningen nog groter.’’ De Raad van Commissarissen is een belangrijk klankbord voor de bestuurder. Smets is blij dat hij daar onderdeel van uitmaakt en dat hij vanuit zijn achtergrond iets kan toevoegen. ,,Het is een complexe, maar mooie materie om mee bezig te zijn. We hebben te maken met constante ontwikkelingen, de dynamiek van deze tijd. Daar moeten we als corporatie goed op anticiperen. Niet wachten op de alarmbellen, maar die voor zijn. Zoals bijvoorbeeld de toenemende huurachterstanden vanwege de crisis. Als corporatie moet je voorkomen dat die eindigen in een schuld en een huisuitzetting. Dat betekent namelijk alleen maar meer leed en kosten. Vandaar dat de corporatie nu eerder een brief stuurt bij achterstanden. Dat is niet leuk, maar we moeten overal nog beter opletten en bovenop zitten, ook in het belang van de huurders zelf.’’ Eenzaamheid Een ander punt waar Smets zich mee bezig houdt, is het maatschappelijk vastgoed. Nederland moet van de Europese Commissie (EC) de bouwactiviteiten benoemen die corporaties met staatssteun mogen uitvoeren. Dit om oneerlijke concurrentie op de woningmarkt tegen te gaan. Dit geldt voor sociale huurwoningen en voor maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen, ruimte voor maatschappelijk werk en zorgsteunpunten. ,,Wij willen graag maatschappelijk vastgoed blijven doen, het is alleen de vraag of dat mogelijk blijft. Voor de kleine kernen in West-Friesland is het heel belangrijk. Het zijn juist dorpshuizen en andere plekken waar mensen samen kunnen komen en recreëren, wat tot minder eenzaamheid en meer saamhorigheid leidt. Het is afwachten hoe zich dat ontwikkelt, wat het Rijk beslist. Het blijft voorlopig spannend.’’


53

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN De raad van commissarissen (RvC) heeft als primaire taak toezicht uitoefenen op het functioneren van het bestuur. De RvC is van mening dat woningstichting Het Grootslag haar rol als sociale verhuurder, financieel en maatschappelijk, verantwoord uitvoert en dat de positie van de klant en belanghouders geborgd is binnen de organisatie. Werkwijze De RvC is de werkgever van de bestuurder, staat de bestuurder met raad terzijde en fungeert als zijn klankbord. De raad oefent onder meer toezicht uit op: - de uitvoering van de strategie - de risico’s - de realisatie van de doelstellingen uit de Toekomstvisie 2012 – 2015 en het werkplan 2013 - en op de naleving van weten regelgeving. Zij doet dat door middel van beoordelen en het stellen van specifieke vragen over onderwerpen zoals volkshuisvesting, regio, beleid, organisatie en financiën om een goed oordeel te kunnen vormen over bestuursbesluiten en onderliggende stukken. De raad toetst onder meer: - de balans tussen maatschappelijke en financiële doelstellingen - de vertaling naar concrete volkshuisvestelijke- en financiële doelen in samenhang met de beleidsdoelstellingen, organisatiestructuur, planning en control en de interne processen en door de beoordeling externen zoals de accountant. Belangenverstrengeling Er deden zich in 2013 geen transacties voor waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurder, commissarissen en/of externe accountant speelden of spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningstichting en / of de betreffende bestuurder, commissarissen en /of externe accountant. Controlerende en uitvoerende taak De RvC toont een grote betrokkenheid bij de vele taken die woningstichting Het Grootslag uitvoert. Een overzicht van de bijeenkomsten in 2013: - 5 reguliere vergaderingen - overleg met het Managementteam van Het Grootslag - overleg met de OR leden - twee themabijeenkomsten


54

-

een vergadering in afwezigheid van de bestuurder met als doel een zelfevaluatie en het bespreken van de beoordeling van de bestuurder de RvC was met 2 leden vertegenwoordigd in de auditcommissie (naast de bestuurder en de controller) en door twee leden in de renumeratiecommissie (naast een lid van het bestuur van de huurdersvereniging).

De landelijke ontwikkelingen hebben veel invloed op de te maken interne keuzes. Daarom waren deze ontwikkelingen regelmatig onderwerp van gesprek, zeker bij de goedkeuring van bestuursbesluiten. Vanuit de planning en controlecyclus bespreekt de Raad met de bestuurder de activiteiten, ontwikkelingen en resultaten van de eigen organisatie en die van de verbindingen. De interne situatie, onder meer het plotseling aftreden van de voorzitter, van huurdersvereniging De Driehoek is met enige regelmaat besproken binnen de Raad. De bestuurder heeft tussentijds de RvC geïnformeerd. De RvC is verheugd dat eind 2013 door de bestuurder gemeld kon worden dat de situatie binnen het bestuur is opgelost en dat door de komst van een interim voorzitter. Jaap Klasen5. Belangrijke stappen voorwaarts zijn gezet. Besluiten en goedkeuring 2013 In 2013 zijn onder meer de volgende besluiten goedgekeurd: - jaarverslag 2012 - treasury jaarplan 2013 - risicoparagraaf 2013 - investeringsbegroting 2014 – 2018 - werkplan ‘Op eigen Kracht’ 2014 - aangepast DPI meerjarenbegroting - algemene huurvoorwaarden - realisatie van 17 gezinswoningen in de Westrand, Wervershoof - realisatie van 4 levensloopbestendige grondgebonden woningen in de Westrand, Wervershoof - sloop/nieuwbouw van 14 gezinswoningen aan de Simon Koopmanstraat, Wervershoof - aankoop pand aan de Streekweg, Hoogkarspel voor de realisatie van een woonzorgcomplex voor 24 cliënten van Leekerweide - besluit investeringen in de gemeente Langedijk en verzoek als TI in Langedijk te worden toegelaten. Hiervoor zijn de statuten aangepast en voorgelegd aan de minister - WSW volmacht voor onderpand bezit - het besluit om te komen tot een fusie met de Stichting Bosman Woningen.

5

Tijdens de jaarvergadering van de huurdersvereniging De Driehoek op 23 april 2014 wordt voorgesteld aan de leden om Jaap Klasen te benoemen als voorzitter. De voorzitter wordt rechtstreeks benoemd door de leden.


55

De Raad onderschrijft en hanteert de Governance Code Woningcorporaties 2011 die door de VTW en AEDES is opgesteld en besprak met de bestuurder de afwijkingen ten opzichte van deze code (de code en de afwijkingen zijn gepubliceerd op de website). Verder werd met de bestuurder gesproken over de integriteitscode, landelijke en regionale ontwikkelingen en het continu proces binnen de organisatie inzake het interne veranderproces. Ook de aangepaste meerjarenbegroting voor de DPI is speciaal toegelicht door de bestuurder binnen de Raad. Het bestuur heeft op verzoek van de Raad een notitie opgesteld ‘Vooruitzicht woningstichting Het Grootslag’ en deze besproken met de RvC. In deze notitie is rekening gehouden met mogelijke saneringssteun en verhuurdersheffing. Tijdens een themabijeenkomst met RvC, bestuur en MT zijn mogelijke scenario’s besproken om de betaalbaarheid voor de toekomst te kunnen blijven garanderen. Ook de samenwerking met woningbouwvereniging Langedijk is iedere vergadering aan de orde geweest en uiteraard de samenwerking en mogelijke fusie met de Stichting Bosman Woningen. In het jaarverslag van de organisatie zijn bovengenoemde onderwerpen en andere goedgekeurde besluiten nader toegelicht. Er heeft geen interventie plaats gevonden door de RvC in 2013. De belangrijkste RvC besluiten waren: Vaststelling beloning leden van de Raad, vaststellen jaarverslag 2012 van de Raad, samenstelling renumeratiecommissie en auditcommissie en herbenoeming mevrouw Von Bönninghausen als lid van de Raad voor haar laatste zittingsperiode van 4 jaar. De rol van de commissaris binnen het lokale maatschappelijk veld In 2013 hebben het bestuur en de RvC afspraken gemaakt over de risico’s van samenwerkingsverbanden met belanghouders. De bestuurder heeft in 2013 de Raad tussentijds geïnformeerd over alle samenwerkingsverbanden en over de situatie en organisatie van de belangrijkste belanghouders. Het bestuur en de RvC hebben als doel tijdig een strategie te ontwikkelen wanneer dit noodzakelijk is. Ook zijn er afspraken gemaakt over de vertegenwoordiging van de RvC bij het belanghoudersoverleg. De organisatie en uitvoering is een taak voor de bestuurder. Samenstelling en functie van de raad van commissarissen De wijze van werken is vastgelegd in de statuten en een reglement voor bestuur en toezicht van woningstichting Het Grootslag. De RvC wordt gevormd door leden die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar voldoen aan de in het reglement gestelde eisen. De heer A. Smets volgde per 1 januari 2013 de heer G.M.J. Korse op als lid van de Raad. De werving gebeurde via het plaatsen van een advertentie. De renumeratiecommissie heeft een voordracht opgesteld voor het bestuur van huurdersvereniging De Driehoek en later voor de Raad. De heer Korse was één van de twee vertegenwoordigers van de huurdersvereniging


56

binnen de RvC. De Raad heeft de voordracht over genomen. Bij het vertrek van de heer Korse kwam de voorzittersfunctie vacant. De Raad heeft uit haar midden de heer Bloem benoemd als haar voorzitter.

Naam lid Dhr. J.W. Bloem

Functie voorzitter

Jaar (van herbenoeming)6 2010

Jaar (van beëindiging) 2015

Dhr. J.F.M. Pennock

Lid

2011

20158

Dhr. R.C.T Jong

Lid

2012

2016

Vice – voorzitter

2013

2017

lid

2013

2017

Mw. M.M.A. von Bönninghausen tot Herinkhave – Visser

Dhr. A. Smets

Beroep Advocaat P&O functionaris Financieel adviseur Raad van bestuur RIBW ROBeleidsmedewerker provincie Flevoland

Vergoeding 20137 € 4.760,€ 3.080,€ 3.694,-

€ 3.080,-

€ 3.694, -

Zelfevaluatie en beoordeling Tijdens de zelfevaluatie besprak de Raad haar rol, kwaliteit van haar functioneren en zelfgekozen onderwerpen. De voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad voerden een beoordelings- en functioneringsgesprek met de bestuurder. Zo is afgesproken dat er vanaf 2014 op een andere wijze de zelfevaluatie moet worden ingezet, evenals de procedure voor een herbenoeming. Ook de beoordeling van de bestuurder zal worden aangepast. Hiervoor heeft de Raad een commissie samengesteld om een en ander voor te bereiden, te weten mevrouw Von Bönninghausen en de heren Smets en Kröger. Vergoeding bestuurder De RvC stelt het salaris vast van de bestuurder. Het salaris is gebaseerd op maximaal 94,5% van de oude schaal “D” van Izeboudt. Dit bedrag staat gelijk aan de maximale schaal ‘O’ van de CAO Woondiensten die als kader wordt gebruikt. Het salaris is in 2012 niet aangepast. Vanaf 2012 wordt geen bonus meer uitgekeerd.

6

Zowel bij de aanstelling als voor de beëindiging wordt uitgegaan van 1 januari Is incl. vergoeding commissies en excl. BTW en reiskostenvergoeding. 8 Geen herbenoeming meer mogelijk is al actief in de 2e termijn. 7


57

Tot slot De RvC dankt de bestuurder en medewerkers voor hun kwalitatief hoogwaardige inzet voor en betrokkenheid met woningstichting Het Grootslag.

J.W. Bloem voorzitter

Mw. M.M.A. von Bönninghausen tot Herinkhave - Visser vicevoorzitter

J.F.M. Pennock lid

R.C.T. Jong lid


A.J.H. Smets lid

58

DEEL IV JAARREKENING


59

Kengetallen over de afgelopen vijf jaar (ultimo boekjaar) 2013

2012

2011

2010

2009

Gegevens woningbezit: 1. Woningen en woongebouwen 2. Verzorgingseenheden 3. Garages 4. Bedrijfsruimten 5. Overige verhuureenheden

2.491 84 1 25 2

2.502 84 1 26 2

2.501 84 1 26 2

2.491 64 1 22 2

2.471 64 1 22 8

Totaal

2.603

2.615

2.614

2.580

2.566

Gemiddelde boekwaarde per woning Gemiddelde bedrijfswaarde per woning Gemiddelde waarde WOZ per woning

€ 43.113 € 44.481 € 45.190 € 45.859 € 34.290 € 51.327 € 64.575 € 57.414 € 54.866 € 39.093 € 134.970 € 142.306 € 146.502 € 147.771 € 148.126

Mutaties in het woningbezit: 1. Aantal opgeleverd nieuwbouw 2. Aantal opgeleverde verzorgingseenheden 3. Aantal overgenomen 4. Aantal verkocht/teruggekocht 5. Aantal verminderd door sloop of samenvoeging

6 0 0 -3

6 0 0 -5

14 0 0 -4

38 0 0 -5

32 58 5 -6

-14

0

0

-13

0

Mutatie aantal per saldo

-11

1

10

20

89

1,80 320 € 526 €

2,35 448 € 443 €

2,42 470 € 345 €

2,24 422 € 746 €

2,03 423 974

148 478 € 4,00%

148 458 € 2,30%

147 441 € 1,30%

146 430 € 1,20%

142 411 2,29%

Kwaliteit (per woning): 1. Aantal reparatie-opdrachten 2. Kosten niet planmatig onderhoud 3. Kosten planmatig onderhoud Prijs-kwaliteitverhouding: 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde nettohuurprijs woningen 3. Gemiddelde huuraanpassing Het verhuren van woningen: 1. Mutatiegraad (in %) aantal mutaties 2. Gemiddeld aantal aanbiedingen 3. Huurachterstand in % jaarhuur 4. Huurderving als gevolg van leegstand in % jaarhuur 5. Huurderving als gevolg van oninbaarheid in % jaarhuur


€ €

€

8,83 220 4,74 0,91

10,31 258 3,55 0,68

7,92 198 4,62 0,79

8,19 204 2,97 0,65

7,73 191 2,14 0,88

0,58

0,51

0,40

0,54

0,49

0,19

0,24

0,28

0,20

0,07

60

Kengetallen over de afgelopen vijf jaar (ultimo boekjaar) 2013 Financiële continuïteit: 1. Solvabiliteit 2. Rentabiliteit eigen vermogen 3. Rentabiliteit vreemd vermogen 4. Rentabiliteit totaal vermogen 5. Interne financiering per woning 6. Cash-flow per woning 7. Gemiddelde rentekostenvoet

Balans en winst- en verliesrekening: 1. Eigen vermogen per woning 2. Totaal opbrengsten per woning 3. Rentelasten per woning 4. Lonen/sociale lasten per woning 5. Overige bedrijfslasten per woning (excl. 6) 6. Verhuurderheffing en saneringssteun 7. Jaarresultaat per woning

Personeelsbezetting: 1. Gemiddeld aantal personeelsleden 2. Gemiddeld aantal formatieplaatsen waarvan uitvoerend technisch personeel 3. Ziekteverzuim (in procenten)


€ €

€ € € € € € €

32,32 0,01 4,63 3,14 17.765 € 1.816 € 4,46%

2012 31,66 -0,03 4,51 1,95 16.548 € 1.362 € 4,48%

19.086 € 18.691 7.094 € 6.444 1.457 € 1.468 718 € 767 756 € 800 249 € 132 € 469-

38,2 29,2 3,5 0,98

2011

38 30,4 4 3,81

32,19 0,04 4,45 4,35 17.528 € 2.714 € 4,47%

2010 31,22 0,62 4,45 25,58 17.309 € 1.335 € 4,56%

€ 19.034 € 18.311 € 6.061 € 5.823 € 1.452 € 1.431 € 722 € 696 € 865 € 935 € - € € 796 € 11.417

38 29,17 4 2,55

2009

36 27,53 4 2,83

€ € € € € € €

15,24 -0,16 4,88 0,73 9.197 850 4,97%

6.950 5.747 1.341 652 848 1.100-

36 27,17 4 2,88

61

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (voor bestemming resultaat) ACTIVA

31-dec-13

31-dec-12

x € 1.000

x € 1.000

116.198 3.491 1.823

118.604 913 1.893

121.512

121.410

2.962 14.991

3.349 14.560

17.953

17.909

1.997 259 -

737 267 13 500

2.256

1.517

141.721

140.836

109 3.265 85

387 2.851 70

3.459

3.308

136 173 56 81

98 1.262 63

446

1.423

Liquide middelen

1.466

2.144

Som der vlottende activa

5.371

6.875

147.092

147.711

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal activa


62

PASSIVA

31-dec-13

31-dec-12

x € 1.000

x € 1.000

Groepsvermogen Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen Resultaat boekjaar Aandeel van derden in het groepsvermogen

47.215 328 130

47.937 -1.172 -111

Totaal groepsvermogen

47.673

46.654

-

10

Voorzieningen Latente belastingvoorzieningen Overige voorzieningen

2.608 57

33 64

Totaal voorzieningen

2.665

97

3.351 75.049 14.876

3.449 78.015 14.274

615

625

93.891

96.363

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Onderhanden projecten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overlopende passiva

8 414 346 122 33 1.940

123 806 433 1.073 34 2.118

Totaal kortlopende schulden

2.863

4.587

147.092

147.711

Egalisatierekeningen

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden

Totaal passiva


63

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 2013

2012

x € 1.000

x € 1.000

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengsten onderhanden projecten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

14.852 232 9 431 2.055 41 50

14.322 244 6 426 1.006 96 24

Som der Bedrijfsopbrengsten

17.670

16.124

4.580 1.553 1.288 211 289 2.108 109 238 2.503

4.580 1.546 1.422 197 301 2.228 57 226 2.003

12.879

12.560

173

359

Waardeveranderingen van financiele vaste activa en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

-500 273 -3.629

200 -3.673

Saldo financiële baten en lasten

-3.856

-3.473

762

-268

-193

-1.150

-

-

-241

246

328

-1.172

Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten onderhanden projecten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel van derden in het resultaat

Resultaat na belastingen


64

Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode 2013

2012

x € 1.000

x € 1.000

4.618

3.205

4.580 173 -431 -503 -25 8.412

4.580 359 -426 10 7.728

-165 -15 76 -104

178 -397 -445 -608 -1.272

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

8.308

6.456

ontvangen interest betaalde interest winstbelastingen

67 -3.669 -182

199 -3.743 -

Kasstroom uit operationele activiteiten

4.524

2.912

investeringen in materiële vaste activa desinvesteringen in materiële vaste activa investeringen in vastgoedbeleggingen en onderhanden projecten desinvesteringen in vastgoedbeleggingen en onderhanden projecten investeringen in financiële vaste activa desinvesteringen in financiële vaste activa

-4.115 972 -1.788 1.900 8

-2.958 973 -51 231 24

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.023

-1.781

ontvangsten uit langlopende schulden aflossingen van langlopende schulden mutaties kortlopende leningen

4.400 -7.464 1.000

5.528 -4.916 -1.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.064

-388

-563

743

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: afschrijvingen overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille resultaat onderhanden projecten voorzieningen en egalisatierekeningen Mutaties in het werkkapitaal mutatie vorderingen mutatie voorraden mutatie onderhanden projecten mutatie kortlopende schulden

Netto kasstroom Saldo liquide middelen Mutatie liquide middelen


2.021 1.458 -563

65

DEEL V Controle


66

Building a better working world

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de raad van commissarissen van Woningstichting Het Grootslag

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dît rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Het Grootslag te Wervershoot gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toel ichtinge n. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts is het bestuur van de toegelaten instelling verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de “Beleidsregels toepassing WNT”, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, alsmede in het kader van de financiële rechtmatigheid voor de naleving van die relevante weten regelgeving, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

Pagina 2 Building a better working world

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte financiële rechtmatigheidscriteria en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Het Grootslag per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Geen con trolewerkzaamheden verricht op externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht voor de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek(BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 6W.

Alkmaar, 20juni 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. P.C. van Dijk RA

Een woord vooraf 3 Bestuursverslag

Recommend Documents