Een voetbalveld op je dak Hoe meervoudig ruimtegebruik kan helpen de schaarse binnenstedelijke ruimte in de provincie Utrecht efficiënt te benutten. Er liggen twee kunstvoetbalvelden op het dak van Ikea in Utrecht.
Deze nieuwe manier van de ruimte benutten heet meervoudig ruimtegebruik: door de schaarse ruimte in de provincie Utrecht op meer manieren te benutten creëren we namelijk extra plek voor de grote behoefte aan wonen, werken, recreatie, natuur, landschap, water en mobiliteit. Binnen de Strategische Agenda van de provincie Utrecht is het centrale vraagstuk, hoe om te gaan met de spanning tussen de behoefte aan extra woningen en het gebrek aan ruimte. Meervoudig ruimtegebruik is een manier om onze provincie leefbaar te houden: het is het gebruik van hetzelfde grondoppervlakte voor meer dan één functie. Dit kan door het ‘stapelen’ in de hoogte of ondergronds. Je kunt ook de ruimte langer en beter benutten door deze zo te ontwerpen dat ze bijvoorbeeld op verschillende dagen of in verschillende seizoenen gebruikt kan worden. De uitdaging voor de provincie is om de economische groei ruimte te geven en de kwaliteit van de leefomgeving te beschermen. Dit is uitgewerkt in de Kadernota WBO 2012-2028. Hierin staan drie hoofddoelen en ambities, twee over het verbeteren van de kwaliteit van de binnenstedelijke omgeving en efficiënter binnenstedelijk ruimtegebruik. Meervoudig ruimtegebruik draagt daaraan bij. Deze notitie is bedoeld ter inspiratie en om aandacht te vragen voor een gezamenlijke ontwikkeling en zoektocht naar toepassing van meervoudig ruimtegebruik in een nieuwe context. We kijken naar verschillende projecten waarbij de ruimte meervoudig gebruikt wordt en schetsen de mogelijkheden waarop de provincie daaraan bij kan dragen, denk daarbij aan kennisdeling en het vergroten van het kennisnetwerk. De planvorming en -realisatie is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Meervoudig ruimtegebruik en de nieuwe werkelijkheid: Het proces om te komen tot planvorming waaronder meervoudig ruimtegebruik is niet langer alleen een ruimtelijk, maar vooral ook een maatschappelijk en economisch proces. Heeft dit gevolgen voor toepassing van meervoudig ruimtegebruik? En hoe zetten we belemmeringen om in nieuwe kansen? Eerst een terugblik.
Landelijke en provinciale voorbeelden *Inverdan/Zaandam
Een inspirerend voorbeeld van meervoudig, binnenstedelijk ruimtegebruik is het uitgevoerde plan Inverdan in Zaandam. Bij de centrumvernieuwing is hier een goede functiemix tot stand gebracht van het station, het nieuwe stadhuis, winkels, een bijzonder hotel, bioscoop en woningen. Op alle schaalniveaus is meervoudig ruimtegebruik toegepast. Hierbij is een goed kloppend geheel gemaakt door inpassing in de omgeving, de verhouding van de openbare ruimte en het gebouwde volume, de routing en de hoogteverschillen. Het aantal winkels, aan grachtjes en smalle kades, is groter gemaakt door ook winkels op een hoger niveau te situeren. * Rhenen/Binnenstad-Oost
Een ander goed voorbeeld is het Rhenense Hof in de binnenstad van Rhenen. De realisatie hiervan heeft recentelijk (december 2013) plaatsgevonden. Het aangrenzend, cultuurhistorisch schootsveld kon groen blijven door de toepassing van meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor konden ruim 90 woningen worden gebouwd, boven winkels met daaronder een tweelaagse parkeergarage met 250 plaatsen. Deze parkeergarage biedt ruimte aan auto's die eerst nog in het openbaar gebied stonden. Dit betekent dat het openbaar gebied weer meer verblijfskwaliteit heeft gekregen en het historisch groen is gevrijwaard van auto’s. Destijds kreeg het plan een landelijke nominatie als voorbeeldplan van meervoudig ruimtegebruik onder het thema “verrijk de stad met verschillen”. Het “papieren” plan is nu ook werkelijkheid geworden. Vanuit stedelijke vernieuwing (ISV) heeft de provincie destijds ook financieel bijgedragen.
Het project is nog opgezet met een sterke regie van de gemeente, met investeringskrachtige partijen (ontwikkelaar, corporatie) en met ondersteuning van een investerende overheid (gemeente,
provincie). Het planproces was lang door o.a. beroepsprocedures en (als gevolg van de crisis) een noodzakelijke herprogrammering van de woningbouw. * Veenendaal/Brouwerspoort/Tricotage
In 2013 is het bouwblok Tricotage in het gebied Brouwerspoort gebouwd. Het is onderdeel van de centrumvernieuwing van de gemeente Veenendaal. Tricotage is ook een goed voorbeeld van meervoudig ruimtegebruik. Verdeeld over acht verdiepingen is een breed scala aan functies ondergebracht. Het omvat 87 nieuwe woningen gelegen boven maatschappelijke voorzieningen (zoals een muziekschool en volksuniversiteit), detailhandel, horeca en commerciële functies; ondergronds bevindt zich een drielaagse parkeergarage met 500 parkeerplaatsen. De opgenomen parkeerplaatsen zijn tevens bestemd voor een deel van de nieuwe functies in de aangrenzende bouwblokken. Het ondergronds parkeren heeft hierdoor ook een meerwaarde voor een groter gebied dan dit bouwblok zelf. Ook is binnen het bouwdeel een fietsenstalling opgenomen voor 400 fietsen. * Nieuwegein/Binnenstad
Het meervoudig ruimtegebruik bij de centrumvernieuwing van de binnenstad van Nieuwegein hield in, de introductie van een dubbel maaiveld in de vorm van “golvende pleinen”. Hier zijn binnen het laagstgelegen ondergrondse maaiveld behalve parkeren ook andere functies zoals detailhandel opgenomen. Het dubbele maaiveld heeft het mogelijk gemaakt om te komen tot meer verblijfsruimte en meer openbaar gebied. Na afronding van de eerste fase zijn de eerste resultaten al goed zichtbaar. De spoedige afronding van de tweede fase zal het oostelijk deel completeren.
De rol van de provincie Meervoudig ruimtegebruik is een manier om onze provincie leefbaar te houden: het is het gebruik van hetzelfde grondoppervlakte voor meer dan één functie. De belangrijkste reden om te kiezen voor meervoudig ruimtegebruik is om de kwaliteit en vitaliteit van de stadscentra te versterken . Door meervoudig ruimtegebruik kan een gebied een beter imago en een betere beleving krijgen. We constateren dat de binnenstedelijke kwaliteit bij de genoemde centrumvernieuwingsprojecten van Nieuwegein en Veenendaal, een stevige impuls heeft gekregen door de toepassing van meervoudig ruimtegebruik. Het meervoudig ruimtegebruik in deze tijd vraagt om goede afstemming en waar mogelijk bijsturing om de verschillende functies tegelijkertijd te realiseren. Voor bovengenoemde projecten werken we samen met de gemeente aan een verkenning hoe je de ambitie voor meervoudig ruimtegebruik kunt vasthouden en de voortgang kunt aanjagen om de kwaliteit van de binnenstad te behouden en te versterken. Ook in andere (kleinere) projecten speelt meervoudig ruimtegebruik een rol. Bij deze projecten wordt voornamelijk ingezet op kennisdeling. Gekeken wordt ook op welke wijze het FINC hierbij een rol van betekenis kan vervullen. En waar mogelijk geven we een laatste zetje om tot uitvoering te komen, bijvoorbeeld doormiddel van een garantstelling. Een voorbeeld hiervan is het plandeel Colorant, onderdeel van Brouwerspoort en belangrijk voor de afronding van de centrumvernieuwing van Veenendaal. Het bouwblok omvat 31 appartementen, een parkeerkelder met 41 parkeerplaatsen en circa 1.500 m2 voor detailhandel en dienstverlening. Met een verleende provinciale garantstelling (aanvullend op die van de gemeente) voor de aankoop van 7 appartementen is het project “veiliggesteld” en heeft de ontwikkelaar de zekerheid gekregen voor zijn financiering.
Veenendaal/Brouwerspoort/Colorant
Waar ligt de focus ? De toepassing van meervoudig ruimtegebruik kent twee groepen: objectgebonden en gebiedsgebonden. Objectgebonden toepassingen zijn bijvoorbeeld multifunctionele accommodaties met meerdere functies binnen een gebouw. De multifunctionele accommodatie “Panorama” in Veenendaal is een voorbeeld hiervan.
Panorama/Veenendaal
Onze focus richt is gericht op de binnenstedelijke gebiedsgebonden oplossingen. Zo kunnen we meer kwalitatief goede woningen bouwen in een gezond en prettig binnenstedelijk woon- en leefklimaat. Zonder kwaliteit komt er geen draagvlak voor meervoudig ruimtegebruik. Kwaliteit betekent een goede keuze en combinatie van functies en goede bebouwing en een prettige openbare ruimte. Wat levert het op? De belangrijkste reden om te kiezen voor meervoudig ruimtegebruik is om stadscentra goed bereikbaar te houden zonder dat de openbare ruimte en het groen worden aangetast. Door meervoudig ruimtegebruik kan een gebied ook een beter imago en een betere
beleving krijgen. Meer sociale veiligheid en levendigheid door (boven)woningen, verblijfsaantrekkelijker door meer en beter ingericht openbaar gebied en binnenstedelijk groen door ondergronds parkeren, meer toekomstbestendigheid en duurzaamheid door meer functies. Een goede toepassing betekent ook een meerwaarde voor het omliggend gebied. Het heeft een uitstraling die groter is dan het project zelf. Vooruitblik: wat betekent de omslag van een nieuwe manier van ontwikkelen voor de toepassing van meervoudig ruimtegebruik ? Alle drie de geschetste Utrechtse voorbeelden (Rhenen, Veenendaal en Nieuwegein) zijn opgezet met de gemeente als regisseur samen met enkele grote ontwikkelaars/marktpartijen en corporaties. De projecten kwamen voort uit een traditioneel planproces met een sterke regie en investeringskrachtige partijen en een uitgebreide planontwikkeling. Ze zijn afgerond met meervoudig ruimtegebruik. De ontwikkelkracht was gebaseerd op volledig uitgewerkte plannen waarbij aanbodgericht vastgoed is ontwikkeld. De inhoud is uiteindelijk mede tot stand gekomen op basis van doorzettingskracht van partijen (gelet op de lange procedures) en een grote investeringscapaciteit van (enkele grote) private partijen in combinatie met een investerende overheid. Het resultaat is programmatisch waardevol en heeft geleid tot een binnenstedelijke vernieuwing met veel kwaliteit. Vooral bij de centra van Nieuwegein en Veenendaal is sprake van bijzonder ambitieuze plannen en kostbare operaties. Bij beiden is hoog ingezet op de te bereiken meervoudige ruimtelijk/functionele kwaliteit. Topexperts uit binnen- en buitenland zijn ingezet om een nieuw stedelijk imago te maken. Door de economische crisis is de traditionele wijze van gebiedsontwikkeling bijna verleden tijd geworden. De centrumvernieuwing van Veenendaal is voor een groot deel al gerealiseerd. Wellicht dat voor de overige delen een kleine herprogrammering met een andere functiemix nog nodig is om de voortgang erin te houden zonder in te leveren op de kwaliteit. De ambitie blijft het creëren van gebouwen met gevarieerde functies om de kwaliteit in het gebied te behouden. Bij de centrumvernieuwing van het westelijk deel van de binnenstad van Nieuwegein is de omslag in ontwikkelen al sterker zichtbaar. Hier wordt het westelijk deel van de binnenstad op een meer organische manier ontwikkeld; de eerste aanzet is gemaakt. Er worden momenteel naast deze grote projecten enkele kleine plannen met meervoudig ruimtegebruik binnen de provincie Utrecht uitgevoerd. Ondanks de crisis wordt de haalbaarheid nog onderzocht van meervoudig ruimtegebruik binnen “traditioneel” opgezette plannen. Wat zijn de belemmeringen en kansen ? We gaan van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. De ontwikkelkracht komt meer uit het gebied zelf en de daarin aanwezige partijen en gebruikers. Een opgave die kansrijk is, is een opgave die bij alle partijen voldoende prioriteit krijgt en waarin elke partij haar eigen belangen en ideeën een plek kan geven. Eerst moet een goed proces gevoerd te worden om draagvlak te creëren. In haar nieuwe rol in gebiedsontwikkeling is de overheid meer verantwoordelijk voor het formuleren van een ruimtelijk/functioneel perspectief. Bij deze nieuwe rol om partijen uit te nodigen tot initiatief is het belangrijk dat er een globaal kader is met minder regels voor functie, gebruik en ruimte en met meer flexibiliteit. Dit maakt het mogelijk om vernieuwende initiatieven een plek te geven en te komen tot meer uitwisseling van functies. Hierdoor zijn ook nieuwe functies mogelijk zoals een kleine meubelmakerij, een culturele broedplaats, online logistiek, een privé kliniek, een zorgplein, een classic tearoom, plekken voor flexwerken en woonlofts. Ook kan in de tijd gemakkelijker functiewisseling plaatsvinden. De bandbreedte loopt van gemengde doeleinden tot gemengde doeleinden alleen waar gaten dreigen te vallen of waar leegstand is. Op deze wijze kunnen schotten in de regelgeving meervoudig functiegebruik betere kansen bieden. Op dit moment worden door het
Rijk, IPO en VNG, in de aanloop naar een nieuwe Omgevingswet, initiatieven voorbereid voor meer flexibiliteit in plannen. De maximale flexibiliteit is gestoeld op een verordening of een maatschappelijk contract met een bestemmingsvrije regeling. De huidige wetgeving biedt deze mogelijkheid (nog) niet. De nieuwe Omgevingswet geeft de wetgever de mogelijkheid dit idee op te pakken en uit te werken. Meer partijen kunnen samen substantieel investeren, als ze ruimer en flexibeler invulling kunnen geven aan objecten en gebieden. Ook al zijn de nieuwe plannen kleiner, de optelling van vele kleine plannen vormen samen weer een groter plan. Wat zijn de ontwikkelingen ? De eerste bouwstenen voor meervoudig ruimtegebruik vanaf de eerste steen zijn al zichtbaar. Zo zijn in Amsterdam solids gerealiseerd.
een solid in IJburg/Amsterdam Solids zijn functieneutrale gebouwen met een vrij indeelbare plattegrond die op cascobasis gebruikt kunnen worden voor verschillende doeleinden. Huurders van het gebouw kunnen zelf bepalen hoeveel m2 ze voor welk gebruik willen huren. De keuze voor wonen, werken en recreatie is vrij, zo ook het aantal vierkante meters en de indeling. Huurders kunnen functie en oppervlakte steeds naar eigen inzicht aanpassen. Voor Nederlandse begrippen is dit ongekend vrij. Ook vanuit het buitenland is er veel belangstelling voor. Naast solids zijn er gebouwen met kleinschaligere en goedkopere vormen van flexibiliteit’; “multifunk” gebouwen. Ook binnen de provincie Utrecht zijn er initiatieven om dit nieuwe concept te gaan ontwikkelen. In Amersfoort werken een aantal bedrijven samen in “Solids033” met als doel marktconform, zonder subsidie, een volgende generatie solids bouwen. Sterkere menging binnen een gebouw kan zich naar verloop van tijd verruimen tot het gebied rondom. De mogelijkheden zijn groot bij het steeds groter aantal vrijkomende panden. De kansen liggen bij transformatie en functiewijziging van karakteristieke panden in een goede stedelijke setting. Een voorbeeld is een leeggekomen fabriek in Amersfoort die invulling krijgt met allerhande nieuwe functies (wonen, sport, onderwijs, cultuur en recreatie) naast nieuwe innovatieve bedrijvigheid. Veelzeggend is hier de benaming “De Nieuwe Stad”. De bedoeling is verder te kijken dan de hekken en muren rondom de oude fabriek, waarbij de gezamenlijke partijen de bereidheid uitspreken om mee te werken aan de opbouw van een microstad voor de korte en lange termijn. De aanpak begint met een ruimtelijk ontwerp en een bedrijfsplan opgezet vanuit de lokale economie. Voor veel nieuwe plannen is het van belang om te onderzoeken wat de “succesformule” is bij de vorming van meer coalities van gebruikers (en investeerders). In eerste instantie in het een sociaal/maatschappelijk en economisch proces en vervolgens ook ruimtelijk en fysiek. De nieuwe gebiedsontwikkeling binnen het programma “Nederland Boven Water” spreekt van proceskunst. Proceskunst gaat over het recht op initiatief en het opschalen van kleine initiatieven tot grote veranderingen. De term waardenmakerij gaat over het in positie zetten van bezielde personen en het vormen van een coalitie van mentale eigenaren. Het derde NederLandBovenWater-programma heeft ook een E-book (“Startgebruikers”) uitgebracht. Hierin wordt verkend hoe het recht op initiatief vorm gegeven kan worden en wat de kansen zijn van een blikveld die zich op een start in plaats van
een eind concentreert: de start is duidelijk, de details van de ontwikkeling nog niet. MKBA’S onderzoeken een ruimere kwalitatieve afweging (“planobjectivering”) en verkleining van de schaal (“MKBA-light”). Alles om meer te kunnen inspelen op de nieuwe gebiedsontwikkelingen. In aansluiting hierop is een instrumentarium ontwikkeld (“TEEB-tool”) waarbij een nieuwe maatschappelijke afweging kan plaatsvinden over het binnenstedelijk groen en binnenstedelijk water en financiële kosten en baten. Ook de ontwikkeling van nieuwe “bouw”concepten op basis van 3D-printen biedt nieuw perspectief. Het begin is gemaakt met de start van een 3-d geprint grachtenpand in Amsterdam-Noord. Momenteel wordt onderzocht hoe de nieuwe digitale maakindustrie de bouw innovatiever kan maken. Dit vergroot de mogelijkheden voor meer flexibiliteit in functie en gebruik.
een toekomstig 3D-geprint grachtenpand/Amsterdam
De rol van de provincie, samengevat De provincie begeleidt partners om knelpunten bij een project m.b.t. binnenstedelijke ontwikkeling op te lossen. De tools: een netwerk van vernieuwende partijen met waardevolle kennis, een frisse blik en financiële instrumenten. De toepassing van kennisdeling zal plaatsvinden bij binnenstedelijke ontwikkelingen waar de ruimtelijke opgave vraagt om nieuwe oplossingen en waarvoor meervoudig ruimtegebruik “de sleutel” kan vormen. Toegepaste kennisontwikkeling kan hierbij een “duwtje in de rug” zijn om een binnenstedelijke ontwikkeling dichter bij de uitvoering te brengen.
