Een (t)huis als basis

Een (t)huis als basis

Ondernemingsplan 2014-2016


2


l

inhoudsopgave

Inhoudsopgave Samenvatting 4

Voorwoord 5

Waar wij voor staan 6

1. Kwaliteit van de woningen 8 1.1 Voldoende woningen 1.2 Goed onderhouden woningen 1.3 Duurzame woningen

2. Verhuur van de woningen 12 2.1 Beschikbare woningen 2.2 Bereikbare woningen 2.3 Betaalbare woningen

3. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 3.1 Samen met bewoners 3.2 Samen met georganiseerde bewoners, GSA en bewonerscommissies 3.3 Samen met netwerkpartners

15

4. Leefbaarheid 18 4.1 Schoon, heel en veilig 4.2 Overlast en woonfraude

5. Wonen & zorg 20

6. Financiële continuïteit & bedrijfsvoering 21 6.1 Financieel vermogen en ratio’s 6.2 Bedrijfsvoering

7. Personeel & organisatie 24 7.1 Personeel 7.2 Kwaliteit van onze organisatie 7.3 Goed bestuur

3 Bijlage 27


l

samenvatting

Samenvatting Met een routekaart in de hand zijn wij op pad gegaan. Tijdens onze reis hebben we koffie gedronken met belanghouders en geluisterd naar hun verhalen. Met de opgedane beelden en inzichten werd onze koers steeds duidelijker. Welke richtingen wij gaan bewandelen kunt u lezen in ons ondernemingsplan 2014-2016; een (t)huis als basis. Onze koers is scherper geworden. Wij anticiperen op externe ontwikkelingen, nieuwe wettelijke kaders en regelgeving rondom de taakvelden van woningcorporaties. Nieuwe financiële kaders zorgen ervoor dat wij forse keuzes hebben gemaakt.

Woningstichting GoedeStede biedt haar huidige en toekomstige klanten een thuis. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor klanten die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben. Kernwaarden vormen de basis voor onze manier van werken en de omgang met elkaar, met onze bewoners en onze belanghouders. Bij GoedeStede doen wij dat:

Gedreven + met Gezond verstand = Gewoon Goed

We zijn er trots op dat we ‘gewoon goede’ volkshuisvesting mogelijk kunnen blijven maken in Almere.

We toetsen onze activiteiten aan onze principes:

✔ We blijven huurwoningen toevoegen.

✔ De kwaliteit voor klanten blijft gewaarborgd.

✔ We verkopen geen woningen.

✔ Het is sober en doelmatig.

✔ We verlagen de bedrijfslasten.

✔ De gebruiker/vrager betaalt (mee).

✔ We voeren een sociaal huurbeleid.

✔ Een investering verdienen we terug.

De richting voor de toekomst is:

✔ Samenwerken levert een win-win situatie op.

✔ We bieden een (t)huis voor mensen met een

✔ Logische/natuurlijke momenten worden benut.

smalle beurs.

✔ Het werk besteden we uit of doen we zelf. ✔ We concentreren ons werk in en rondom de woningen.

✔ Het werk kan slimmer, beter of anders.

✔ We zorgen voor een basiskwaliteit die schoon,

✔ We voldoen aan de interne en externe (financiële)

heel en veilig is.

normen.

✔ We blijven onze woningen ‘gewoon goed’ onderhouden en clusteren de werkzaamheden.

✔ We werken samen vanuit een toegevoegde waarde.

✔ We blijven bereikbaar voor klanten.

4

✔ We toetsen onze activiteiten aan onze principes.

Bij het opstellen van deze koers hebben wij rekening gehouden met de ons bekende en meest actuele ontwikkelingen, nieuwe weten regelgeving. Als gevolg van wijzigingen hierin, kan onze koers worden herzien.


l

voorwoord

Voorwoord De volkshuisvesting is continu in beweging. Het wettelijk kader wordt momenteel opnieuw bepaald. Dat komt in de plaats van het huidige BBSH. Alhoewel veel nog onduidelijk is, staat vast dat het speelveld van een woningcorporatie kleiner wordt, dat de beschikbare middelen aanzienlijk afnemen en dat de regelgeving en het toezicht fors gaan toenemen. Daarnaast zien we dat als gevolg van de aanhoudende crisis, een steeds grotere groep mensen is aangewezen op een sociale huurwoning. Mede ingegeven door diverse (bezuinigings)maatregelen van de overheid, merken we dat het besteedbaar inkomen van huishoudens onder druk staat. Wij verwachten dat dit beeld de komende jaren aanhoudt. Dit impliceert een andere volkshuisvesting die noopt tot scherpere keuzes. De kwaliteit die wij de afgelopen jaren gerealiseerd hebben, wordt door bovenstaande ontwikkelingen soberder. In deze context heeft GoedeStede dit ondernemingsplan gemaakt. We hebben de visies en meningen uit gesprekken met huurders, gemeente, politie, zorgen welzijnsinstanties meegenomen. In dit plan presenteren wij de keuzes die wij gemaakt hebben.

In dit plan leest u hoe wij scherper invulling geven aan onze ambitie en visie alsmede de rol die wij in de huidige context kiezen. Na vaststelling van deze koers werken wij verder waarbij nieuwe beelden kunnen ontstaan. Denk daarbij aan de gevolgen vanuit de Novelle/Herzieningswet van minister Blok, de onderzoeken naar beschikbaarheid en de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg. Zoals u van ons gewend bent, maken wij concreet wat wij over drie jaar hebben bereikt. In de jaarlijkse activiteitenplannen en begrotingen worden de doelstellingen verder geconcretiseerd en financieel onderbouwd. Sommige doelstellingen hebben een continu karakter, bij andere is sprake van een meer projectmatige aanpak. In ons jaarverslag verantwoorden we op transparante wijze onze projectmatige en continue activiteiten. Om de belanghouders op de hoogte te stellen van de door ons gekozen koers en de verwachtingen goed te managen, koppelen we de inhoud van het ondernemingsplan aan hen terug. Wij nodigen iedereen uit met ons mee te denken en te doen!

Arjan Deutekom l Directeur/bestuurder Gegeven de gewijzigde omstandigheden houden wij vast aan onze opgave om een sociale huurwoningvoorraad te exploiteren op gezonde bedrijfseconomische principes. We zetten in op een gestaag groeiend aantal sociale huurwoningen. We verkopen geen sociale huurwoningen. De kwaliteit van onze voorraad blijft voldoende en we pakken onderhoud efficiënter aan. Meer dan de afgelopen jaren hebben we scherpe keuzes moeten maken als het gaat om het huurbeleid. We zorgen voor een gezonde bedrijfsvoering die past binnen de wettelijke kaders en onze eigen principes. Daar zijn wij transparant over. We houden oog voor de leefbaarheid in de directe omgeving van onze complexen waarbij de nadruk ligt op (inbraak)veiligheid. Onze dienstverlening blijft ‘gewoon goed’ waarbij we eigentijdse instrumenten inzetten.

Maart 2014

Ondanks dat het speelveld kleiner wordt, blijft GoedeStede ook op lange termijn aanbieder van sociale huurwoningen in Almere. Almere blijft onze thuisbasis. Wij leveren als volkshuisvester een bijdrage aan de ontwikkeling van de stad. We streven ernaar dat onze klanten zich thuis voelen in onze woningen, in onze buurten.

5


l

waar wij voor staan

Waar wij voor staan GoedeStede biedt haar huidige en toekomstige klanten een thuis. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor klanten die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben.

kleine huishoudens (ook ingegeven door het hoge aantal scheidingen), voor starters en voor de ouder wordende bevolking. GoedeStede streeft naar een evenwichtige verdeling van eengezinswoningen en meergezinswoningen.

Deze missie staat aan de basis van ons handelen voor korte en lange termijn. Weliswaar zijn de economische, politieke en maatschappelijke omstandigheden aan verandering onderhevig, het blijft naar onze mening een legitieme leidraad voor ons handelen.

Wij werken voor een brede doelgroep. Mensen met ‘een smalle beurs’ kunnen bij ons terecht, maar in beperkte mate ook (hogere) middeninkomens. Onze primaire doelgroep betreft de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrenzen van de huurtoeslag. Uit inkomensgegevens van 2011 blijkt dat 78% van onze huurders een inkomen heeft dat onder de Europese toewijzingsgrens ligt. We verwachten dat dit percentage door de economische ontwikkelingen toeneemt. Wij onderkennen ook dat een klein deel van onze klanten niet zelfredzaam (meer) is. Deze klanten vragen structureel meer aandacht en inzet van ons. Met wat extra ondersteuning proberen we, samen met onze partners, er voor te zorgen dat deze mensen zelfstandig in hun eigen huis kunnen wonen en leven.

Onze klanten In Almere staan meer dan 77.000 woningen en er wonen bijna 200.000 mensen. Almere bestaat voornamelijk uit rustige en groene woongebieden. Uitzondering daarop is het wonen rondom de levendige centrumgebieden. 34% van de woningen is een huurwoning. Wij beheren ruim 7.600 woningen en 200 overige ruimtes in verschillende prijsklassen. Met een aandeel van 36% is GoedeStede de grootste aanbieder van vrijkomende sociale huurwoningen in Almere. Naar verwachting groeit de stad Almere organisch en GoedeStede wil meegroeien. Van oudsher zijn er veel eengezinswoningen gebouwd. Vanuit een veranderende vraag leggen we meer nadruk op meergezinswoningen. De meergezinswoningen zijn geschikt voor het stijgende aantal

Wij werken aan ‘gewoon goed’ wonen GoedeStede is een maatschappelijke onderneming. Wij werken gedreven en met gezond verstand aan volkshuisvestelijke opgaven. Wij staan dicht bij onze klanten en zijn bereikbaar. Wij werken samen met bewoners, met de gemeente en met onze partners in de wijken, zoals zorgen welzijnsinstellingen, scholen, politie en andere dienstverleners. Wij werken samen om onze gezamenlijke doelen te bereiken. We willen financieel gezond blijven om ook in de toekomst te kunnen blijven doen waarvoor wij zijn. We gaan door met het toevoegen van betaalbare woningen aan ons bezit; misschien minder dan we in het verleden gewend waren, maar nieuwe woningen bouwen blijft onze inzet. We benutten de natuurlijke momenten bij verhuur en onderhoud om woningen te verbeteren. De verhouding tussen prijs en kwaliteit van ons bezit moet passend zijn en blijven. In ons dagelijks beheer en op het gebied van onderhoud blijven we fysiek dicht bij onze woningen, de portieken en de directe woonomgeving. Ook blijven we sturen op onze bedrijfslasten.

6

Almere is ons werkgebied en daar ligt onze opgave. Vanuit onze eigen kracht werken we aan gewoon goed wonen in Almere. We houden vast aan onze ambities maar de wijze waarop en het tempo waarin we onze doelen bereiken is nog niet volledig uitgekristalliseerd. Als externe ontwikkelingen een nog sterker stempel op ons beleid gaan drukken dan nu voorzien, stellen we, waar nodig, onze voornemens bij.


Onze principes In dit ondernemingsplan maken wij keuzes en stellen prioriteiten die passen binnen de nieuwe werkelijkheid van de volkshuisvesting. Daarbij houden we vast aan uitgangspunten die wij onszelf opleggen of voorwaarden die ingegeven zijn door weten regelgeving. Al onze activiteiten en besluiten toetsen wij aan de volgende principes.

✔ De kwaliteit voor klanten blijft gewaarborgd. ✔ Het is sober en doelmatig. ✔ De gebruiker/vrager betaalt (mee). ✔ Een investering verdienen we terug.

l

waar wij voor staan

medewerkers in de wijken zeer gewaardeerd. Het ‘GoedeStede-blauw’ op straat wilden belanghouders graag handhaven. Zeker op het gebied van overlast en woonfraude wordt blijvende inzet en samenwerking van ons verwacht. Door de gesprekken is het thema veiligheid nadrukkelijker geadopteerd in deze koers. Gelet op het feit dat er veel wordt ingebroken in Almere, wordt ook van ons inzet verwacht. Partners zien ook welke maatregelen GoedeStede allemaal al heeft genomen. De mensen die zich bezig houden met schuldhulpverlening waardeerden onze inzet. Zij gaven aan dat wij sneller door kunnen verwijzen waarbij we ons sociale gezicht niet mogen verliezen. Aan de andere kant ontvingen wij ook oproepen van professionals die pleitten voor onorthodoxe maatregelen voor mensen die niet mee willen werken.

✔ Samenwerken levert een win-win situatie op. ✔ Logische/natuurlijke momenten worden benut. ✔ Het werk uitbesteden of zelf doen. ✔ Het werk kan slimmer, beter of anders. ✔ We voldoen aan de interne en externe

(financiële) normen.

Op de koffie bij belanghouders Voor dit ondernemingsplan zijn we gestart met een doorkijk naar het jaar 2020. We hebben gekeken naar generieke trends die het werk van een woningcorporatie op lange termijn kunnen gaan raken. Ontwikkelingen op het gebied van digitalisering, zelfbeheer (community) en efficiëntie (bijvoorbeeld in de bouwsector) zijn afgetast en zorgden bij ons voor een brede scope. Deze hebben wij meegenomen in ons ontwikkelingsperspectief op de lange termijn. Naast dit lange termijnperspectief wilden we van onze belanghouders horen wat zij van GoedeStede verwachten in de toekomst. Wij zijn letterlijk ‘op de koffie’ gegaan bij onze belanghouders. We zijn gestart bij de huurdersorganisatie. Zij agendeerden nadrukkelijk de betaalbaarheid en het aanbod van betaalbare woningen. Daarna hebben we een breed palet aan belanghouders gesproken; van overheid in al haar gedaanten tot en met onze partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid. Ook de gesprekken met netwerkpartners in de technische, financiële en juridische dienstverlening waren verrijkend. Zo werd de betrokkenheid en bereikbaarheid van onze

De willekeurig gekozen huurders waar wij op gesprek zijn geweest waren blij met een luisterend oor. In het algemeen wonen zij met tevredenheid in onze woningen. Enkele huurders gaven blijk van een veelheid aan sociale contacten in hun directe woonomgeving; mensen steunen en helpen elkaar als het even tegen zit. Andere huurders attendeerden ons ook op omissies aan en rondom de woningen. Daaruit leerden wij dat het managen van de verwachtingen ten aanzien van de verantwoordelijkheden van GoedeStede, van de gemeente maar ook van de huurders noodzakelijk blijft. Naast een aantal kwalitatieve ‘huiskamer-koffiegesprekken’ is een enquête verstuurd waarbij wij huurders hebben gevraagd naar hun woonbeleving. Ook hebben medewerkers meegedacht over de koers in dit ondernemingsplan. Dit plan bevat de keuzen die wij op basis van de gesprekken en opgedane inzichten hebben gemaakt. De (periodieke) overleggen met de huurdersorganisatie, de gesprekken met de Raad van Commissarissen en met medewerkers zorgden ervoor dat onze beelden steeds scherper werden. Bij het opstellen van deze koers hebben we rekening gehouden met de ons bekende visies van de gemeente Almere, de GSA en de koers van de Rijksoverheid.

7


l

kwaliteit van de woningen

1. Kwaliteit van de woningen 1.1 Voldoende woningen Op het eerste gezicht lijken de wijken in Almere op elkaar. Maar wie Almere beter kent, ziet verschillen in inrichting, woningtypen en eigendomsverhoudingen. Almere is een suburbane stad waar men in de centrumgebieden iets stedelijker kan wonen. GoedeStede heeft woningbezit in 32 wijken. Ons vastgoed zien wij als een middel om onze maatschappelijke doelen te realiseren. Belangrijk is dat dit aansluit bij de (toekomstige) wensen van de huurders. Zij wensen onder andere acceptabele woonlasten, een woning waar men zich thuis voelt en de mogelijkheid om over te stappen naar een andere woning die beter past bij veranderende levensfasen. Om nu en in de toekomst aan de vraag van onze klanten te kunnen voldoen, moet de woningportefeuille aansluiten bij de ontwikkelingen van onze doelgroep. Samen met de andere sociale verhuurders en de gemeente willen we wijken gedifferentieerder maken (in woningtypen, prijzen, eigendomsvormen en bewonerssamenstelling). Via ons huurbeleid en de woonruimteverdeling kunnen we enige differentiatie aanbrengen. Beperkt kan dat ook via nieuwbouw, verkoop en aankoop van bestaand bezit. De kaders voor gemeente (bouwen grondprijsbeleid) en corporaties (landelijke heffingen, toewijzingsregels) zijn echter strak. De gemeente Almere groeit organisch en GoedeStede wil mee blijven groeien omdat wij van mening zijn dat dit past bij (de opgave van) een stad als Almere. We zien dat onze doelgroep van beleid steeds toeneemt en dat er meer woningen toegevoegd moeten worden. Verschillende belanghouders bevestigden dat beeld tijdens de koffiegesprekken. Afhankelijk van de doelgroep en de levensfase gaat de voorkeur uit naar een grondgebonden (wooncarrière) of gestapelde woning (veiliger en kleiner).

8

Wij zijn van oudsher gewend om nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. Nieuwe woningen zorgden in het verleden voor veel doorstroming op de markt. Woningzoekenden geven tegenwoordig niet zomaar hun lange inschrijftijd op. Was vroeger de ligging van een woning cruciaal, nu horen we steeds vaker dat de prijs doorslaggevend is. Dit blijkt ook uit de gesprekken die wij voeren. Bij nieuwbouw letten wij daarom goed op de betaalbaarheid. We besteden nieuwbouw aan tegen de laagste prijs. Een investering wordt terugverdiend. Toch moeten de totale investeringskosten, zoals de bouwen de grondkosten blijven aansluiten bij ons streven om woningen betaalbaar te bouwen en te houden.

We gaan de uitdaging aan om, al dan niet gezamenlijk met andere partijen, te zoeken naar een corporatiewoning ‘nieuwe stijl’. Dat betekent een basiskwaliteit in zowel functionele, technische als ruimtelijke kwaliteitseisen. Een kwaliteit die past bij een prijs die de doelgroep kan betalen. Huurders die meer kwaliteit (in ruimte en comfort) willen en kunnen betalen, zijn voornamelijk aangewezen op vrije sectorwoningen. Wij zijn van mening dat er voldoende aanbod is in de (sociale) koopmarkt. Omdat er nog steeds veel mensen op de wachtlijst voor een huurwoning staan, verkopen we deze sociale voorraad niet. We houden een verkoopvijver aan van 15 gelabelde woningen die we bij mutatie verkopen. In Almere staan ontzettend veel bedrijfsruimten leeg. Partijen verwachten de komende jaren nog nauwelijks herstel aan de vraagkant. Binnen onze portefeuille zoeken we naar mogelijkheden voor transformatie.


l


✔ Wij streven naar een evenwichtige verhouding

tussen grondgebonden en gestapelde woningen.

✔ Wij voegen nieuwe woningen toe in de prijsklassen tot de maximale huurprijs.

✔ Wij passen ons programma van eisen aan; sober en doelmatig wonen voor een basiskwaliteit.

✔ Wij optimaliseren het ontwikkel-, bouwen onderhoudsproces steeds verder.

✔ Wij houden de omvang van de sociale huurvoorraad in stand.

✔ Wij onderzoeken de mogelijkheden om bedrijfsruimten te transformeren in woningen.

Over drie jaar… ✔ is onze woningportefeuille nog steeds in evenwicht; 50% grondgebonden woningen en 50% gestapelde woningen.

✔ voegen we jaarlijks circa 50 woningen toe in het sociale segment en zoeken we naar mogelijkheden om deze aantallen te verhogen.

✔ zijn we erin geslaagd om onze lean-aanpak (bijvoorbeeld met ‘design and build’) te optimaliseren.

✔ is onze basiskwaliteit verder uitgekristalliseerd. ✔ hebben we meer sociale huurwoningen dan in

2013.

✔ hebben we minder bedrijfsruimten en staan er minder leeg dan in 2013.

9


l


1.2 Goed onderhouden woningen Almere is een jonge stad. De gemiddelde leeftijd van onze woningen is 23 jaar. Wij merken echter wel dat het lastiger wordt om bij de woningen die ouder zijn dan 30 jaar de ‘gewoon goede’ kwaliteit vast te houden. In de koffiegesprekken namen de huurders dan ook geen blad voor de mond en attendeerden ons op onder andere slijtage en gebruiksschade. Wij vinden het belangrijk dat ook de oudere wijken aantrekkelijk blijven om er te wonen. De nieuwbouw concurreert met de bestaande woningvoorraad in onze stad. Daarom is het belangrijk dat het wooncomfort en de prijskwaliteitverhouding in balans blijft. We onderhouden ons bezit en zoeken naar een (basis)kwaliteit die past bij de prijs. Voorop staan de bouwkundig gewenste investeringen en technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen. Een schilderbeurt of binnenrenovatie voeren we cyclisch uit op logische momenten. Als we kwaliteit willen toevoegen, zoals bijvoorbeeld beter hang- en sluitwerk, koppelen we dit aan deze logische momenten. Met het clusteren van werkzaamheden kunnen we onze woningen goed, kosteneffectief en efficiënt onderhouden. Op die momenten is het wel belangrijk dat huurders meewerken aan het geplande onderhoud. Zowel voor als tijdens de werkzaamheden moeten wij intensief contact houden om ervoor te zorgen dat huurders ons toegang verschaffen en het werk niet wordt vertraagd.

✔ Wij voeren het onderhoud kosteneffectief en efficiënt uit.

✔ Wij concentreren diverse onderhoudswerkzaamheden op logische momenten.

✔ Wij focussen ook op één bezoekmoment bij het afsluiten van nieuwe onderhoudscontracten.

✔ Wij gaan door met het professionaliseren van onze opdrachtgeversrol.

✔ Wij werken toekomstgerichte scenario’s uit voor woningen die ouder zijn dan 35 jaar.

Over drie jaar… ✔ zetten we het huidige onderhoudsbeleid voort en

nvesteren we € 20 miljoen.

✔ is de basiskwaliteit voor onderhoud niet verlaagd. ✔ is bepaald of een mutatie een logisch moment is

GoedeStede werkt met tal van onderhoudscontracten voor CV, MV en hang- en sluitwerk. Bij planmatig onderhoud werken we ook met prestatiecontracten ten behoeve van het schilderwerk. In ons streven om steeds slimmer te werken, proberen we activiteiten, die voortvloeien uit deze contracten, te bundelen. Dit is efficiënter, voordeliger en voor de klant prettiger.

om onderhoud aan de binnenzijde te verrichten.

Het is onze ambitie om na het 35e bouwjaar een integrale visie op het complex en de aanpak van de woningen te ontwikkelen. Met ons onderhoudsbeleid anticiperen we hier al op.

✔ is ons aanbestedingsbeleid in combinatie met onze

✔ verlopen onderhoudsaanpakken efficiënt door de contacten die wij met huurders onderhouden.

✔ zijn contracten opnieuw en SMART afgesloten met een clustering van klantbezoeken.

opdrachtgeversrol herijkt.

✔ zijn investeringsplannen vastgesteld voor alle complexen in het 40e bouwjaar.

10


l


1.3 Duurzame woningen Tijdens de koffiegesprekken bleek dat de meeste bewoners geen taak zien voor GoedeStede als het gaat om het motiveren van individuele huurders om energie te besparen. Dat vinden zij een verantwoordelijkheid van de mensen zelf. Als wij hen de keuze geven; investeringen in één zeer energiezuinig (nieuwbouw) complex of een aantal kleinere duurzaamheidsinvesteringen waar meer mensen van kunnen profiteren, dan kiezen zij voor het laatste. Op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing hebben wij in het verleden een aantal experimenten gedaan, zoals de bouw van de 103 passiefhuizen in Almere Poort en het slaan van een Warmte Koude Opslag. Onze huidige en toekomstige huurders kennen het energielabel.

✔ Wij combineren duurzame maatregelen met andere

activiteiten op logische momenten.

✔ Wij streven ernaar om zo veel mogelijk huurders

te laten profiteren van energiebesparing als dit past binnen de principes.

Over drie jaar… ✔ hebben de woningen waar een renovatie heeft

Branchevereniging Aedes heeft diverse akkoorden ondertekend waarmee (op termijn) geld beschikbaar komt voor energiebesparende maatregelen. De komende drie jaar combineert GoedeStede duurzame maatregelen met andere (onderhouds-)activiteiten op logische momenten. We nemen maatregelen die goed zijn voor het milieu; we gebruiken bijvoorbeeld duurzame en milieuvriendelijke materialen. Wij verbeteren de energiekwaliteit door isolerende voorzieningen en energiezuinige installaties aan te brengen op de logische momenten. Dit zorgt weer voor een comfortabel binnenklimaat voor huurders. Daarbij wegen we steeds af of milieuvriendelijke en energiebesparende maatregelen financieel verantwoord en technisch haalbaar zijn.

plaatsgevonden minimaal label C.

✔ is met de gemeente een verkenning uitgevoerd

naar mogelijkheden voor efficiënte investeringen in duurzame energieopwekking.

11


l

verhuur van de woningen

2. Verhuur van de woningen GoedeStede werkt aan huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Dat betekent dat we streven naar voldoende beschikbaarheid van bereikbare en betaalbare woningen voor huishoudens die daar op aangewezen zijn.

2.1 Beschikbare woningen Het aantal woningen dat vrijkomt daalt, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het slagingspercentage voor bepaalde groepen woningzoekenden is klein. Er zijn, in vergelijking met het aantal huishoudens met een laag inkomen, theoretisch voldoende goedkope (tot de jongerengrens voor huurtoeslag) en betaalbare (tot de tweede aftoppingsgrens voor huurtoeslag) huurwoningen. Op dit moment is onvoldoende duidelijk welke doelgroepen het meest in de knel komen. In lijn met de prestatieafspraken wordt hier onderzoek naar gedaan. Het grootste deel van de sociale huurwoningen die vrij komen, heeft een huurprijs die net bereikbaar is met huurtoeslag. Ook kent Almere veel sociale koopwoningen. In het verleden hebben wij vooral woningen toegewezen aan huurders met de laagste inkomens. We weten dat op dit moment zo’n 20% van onze sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met (iets) hogere inkomens. We verhuren zo veel mogelijk woningen in het sociale segment. Daarbij houden we rekening met alle weten regelgeving. Sinds 2011 wijzen wij minimaal 90% van de sociale huurwoningen toe aan huishoudens onder een vastgestelde inkomensgrens. Wij handelen niet in strijd met Europese regelgeving zodat we in aanmerking kunnen blijven komen voor staatssteun. In Almere wijzen we de woningen toe volgens afspraken uit het Convenant Woonruimteverdeling of de gedeeltelijk geïmplementeerde Huisvestingsverordening. De urgentieregeling is ruimhartig en transparant, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is. De gemeente wil ook woningen gaan verloten.

12

De woonruimteverdelingssystematiek is geautomatiseerd voor de onderdelen waarover de corporaties en de gemeente overeenstemming hebben bereikt. Segmentatie naar inkomen en huishoudenssamenstelling is nog niet doorgevoerd. Het aanbod- en matchingssysteem moet nog worden aangepast. We werken aan een toekomstbestendig woonruimteverdelingssysteem. Daarmee kunnen we de informatie voor woningzoekenden verbeteren en klanten sneller bemiddelen voor een nieuwe woning.

✔ Wij verhuren zoveel mogelijk woningen in het

sociale segment.

✔ Wij houden ons aan de toewijzingsregels zoals die

in weten regelgeving zijn vastgelegd.

✔ Wij werken aan een toekomstbestendig

woonruimteverdelingssysteem en implementatie van de Huisvestingsverordening.

Over drie jaar… ✔ zijn er concrete afspraken met de gemeente gemaakt over de toewijzing van woningen tot de huurtoeslaggrenzen.

✔ benutten wij de 10% ruimte om ook mensen met

een iets hoger inkomen te huisvesten.

✔ zijn we er met collega corporaties en

gemeente in geslaagd een toekomstbestendig woonruimteverdelingssysteem te implementeren.

✔ zijn de processen rondom de woningtoewijzing

efficiënter geworden.


l


2.2 Bereikbare woningen We zien dat de huur- en koopmarkt in Almere steeds meer naar elkaar toe groeien. De huren stijgen en de koopprijzen dalen. De vraag naar vrije sector huurwoningen blijft achter. De vraag naar sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag is onveranderd groot en zal er altijd zijn. De vraag naar huurwoningen die bereikbaar zijn met huurtoeslag tot de maximale huurgrens, blijven we volgen. We weten ook dat woningen in Almere relatief veel (ruimtelijke) kwaliteit hebben waardoor de huurprijzen gemiddeld hoger liggen. GoedeStede wordt sinds 2013 geconfronteerd met heffingen. De verhuurdersheffing bedraagt in 2013 € 0,1 miljoen en dat bedrag loopt op tot € 5,5 miljoen in 2017 en 2018 en verder. Een heffing van uiteindelijk gemiddeld € 734,- per woning, per jaar. Ook moeten we sinds 2013 rekening houden met een saneringsheffing. Daarmee betalen corporaties gezamenlijk de kosten van saneringen van woningcorporaties die in de problemen zijn geraakt. GoedeStede houdt vanaf 2013 tot en met 2018 rekening met een saneringsheffing van in totaal € 6 miljoen. Dit gaat om een bedrag van gemiddeld € 129,- per woning, per jaar.

✔ Wij maken gebruik van de wettelijke ruimte binnen het jaarlijkse huurprijsbeleid.

✔ Wij differentiëren het streefhuurbeleid om zoveel mogelijk woningen in het sociale segment te houden.

Over drie jaar… ✔ voeren we een jaarlijks huurbeleid dat past binnen de wettelijke ruimte die er is.

✔ is ons streefhuurbeleid binnen eigen kaders afgegrendeld waarbij we aansluiten bij de prestatieafspraken.

✔ hebben we de verhuurdersheffing nog niet terug verdiend.

Deze nieuwe financiële kaders zorgen ervoor dat wij forse keuzes moeten maken. Zo berekenen we de inkomensafhankelijke huurverhogingen door aan alle huurders. Daarmee kunnen we een deel van de heffingen betalen en verdelen we de lasten evenredig. Aan de andere kant zien we nu al dat voor veel huurders de verhogingen nauwelijks vol te houden zijn, als hun inkomen niet stijgt. We blijven de huurbetaling van alle huurders monitoren en op landelijk niveau aandacht vragen voor de betaalbaarheid. Woningen met een hogere kwaliteit (meer woningwaarderingspunten) worden op termijn voor de primaire doelgroep (inkomens tot de huurtoeslaggrenzen) moeilijker bereikbaar. Een beperkt aantal woningen wordt bewust geliberaliseerd. Een ander gedeelte wordt bewust afgegrendeld op de (hoge) aftoppingsgrens voor huurtoeslag en de maximale huurprijsgrens. Wij richten ons streefhuurbeleid zo in dat wij zoveel mogelijk woningen bereikbaar houden. Parallel zetten wij ons in om deze bereikbare woningen ook toe te kunnen wijzen aan de doelgroep die op deze woningen zijn aangewezen.

13


l


2.3 Betaalbare woningen De totale woonlasten stijgen en de betaalbaarheid van het wonen neemt af. We moeten erkennen dat het ‘wonen’ steeds duurder wordt. Om ervoor te zorgen dat huurders hun huur blijven betalen nemen we preventieve en curatieve maatregelen. Tijdens de koffiegesprekken is een divers beeld ontstaan over wat huurders en professionals van een woningcorporatie verwachten op het gebied van huurincasso. We kregen veel waardering voor onze inzet en samenwerking. Zowel huurders als professionals vrezen dat er meer huisuitzettingen komen als wij onze inzet beperken. Wij blijven intensief samenwerken met schuldhulpverleningsinstanties zoals budgetbegeleiding en coaching. Ook houden wij de vinger aan de pols bij huurders die in zwaardere schuldhulptrajecten zitten zoals onder bewindstelling en schuldsanering. Hulpverleningsinstanties zijn blij met onze signalerende rol bij vroegtijdige betalingsproblemen en bij meervoudige problematieken. Zij roepen ons op huurders nog eerder door te verwijzen. Huurders vragen ons daarentegen coulant(er) te zijn als het gaat om het tijdig betalen van de huur. Bij degenen die door overmacht de huur (tijdelijk) niet kunnen betalen, zoeken we gezamenlijk naar een adequate oplossing. Wij verwachten in de toekomst nog meer persoonlijke aandacht te moeten besteden aan huurders. Ons incassotraject is erop gericht huisuitzettingen te voorkomen. We proberen de schulden niet te laten oplopen en denken mee met klanten die hun achterstand willen inlopen. Daarbij doen we altijd een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van huurders. We willen de bewustwording bij huurders vergroten ten aanzien van hun betaalgedrag. Ook moeten zij blijk kunnen geven van goed huurderschap.huurachterstanden en huisuitzettingen.

14

✔ Wij voeren een sociaal incassobeleid om

huisuitzettingen te voorkomen (bij ‘niet kunners’).

✔ Wij bieden, samen met netwerkpartners, steun

aan mensen die (tijdelijk) moeite hebben met hun financiële huishouding. Dit doen wij met inachtneming van ieder zijn eigen taken en verantwoordelijkheden.

Over drie jaar… ✔ maakt de samenwerking met

schuldhulpverleningsinstanties onderdeel uit van de reguliere werkwijze.

✔ zijn onze processen zodanig vormgegeven en juridisch sluitend dat we preventiever werken bij het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen.


l

betrekken van bewoners

3. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer GoedeStede is een maatschappelijke onderneming. Wij werken ten dienste van onze klanten. Wij laten de visies en meningen van onze belanghouders meewegen bij de keuzes die wij maken. Wij werken samen om doelen te bereiken. Met bewoners, met de gemeente en met onze partners in de wijken, zoals zorgen welzijnsinstellingen, scholen, politie en andere dienstverleners.

✔ Wij blijven zichtbaar aanwezig rondom onze woningen.

✔ Wij gaan meer gebruik maken van de kennis en mogelijkheden van bewoners.

3.1 Samen met bewoners GoedeStede heeft een lange traditie in bewonersparticipatie. Uit de koffiegesprekken leren we dat tal van bewoners betrokken zijn bij en zich verantwoordelijk voelen voor hun woning en directe woonomgeving. Andere huurders daarentegen kiezen een rol als woonconsument en verwachten van GoedeStede dat zij ‘ontzorgt’ dan wel faciliteert. We zetten in op het versterken van de verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in de buurt. Zelfredzaamheid van bewoners staat centraal.

Over drie jaar… ✔ worden actieve huurders nog steeds passend beloond als waardering voor hun individuele inzet.

✔ zetten wij huurders in voor een schoon, heel en veilig complex.

De meeste bewoners weten wat er in de buurt leeft en hoe de woning, het gebouw en het complex als geheel functioneert. Wij waarderen het als mensen zich inzetten voor hun buurt. We hebben al ervaring met huurders die hun portiek of binnentuin gezamenlijk onderhouden. De komende jaren willen wij nog meer gebruik maken van hun kennis en mogelijkheden. Waar mogelijk zetten we ‘ogen en oren’ en ‘ogen en handen’ in voor het bewonersbeheer in en rondom ons complex.

15


l


3.2 Samen met georganiseerde bewoners, GSA en bewonerscommissies Op beleidsniveau hebben wij al jaren een goede samenwerking met de huurdersvertegenwoordigers van de GSA. Conform de overlegwet is de samenwerkingsovereenkomst vormgegeven. Bij beheermaatregelen en andere ingrepen op complexniveau hebben bewonerscommissies inspraak. Dit regelen we via de participatieovereenkomsten met de 19 commissies. Daarnaast zien we ontwikkelingen waarbij huurders en professionals op andere manieren willen en kunnen communiceren met elkaar. Wij zien digitale platforms of communities ontstaan. GoedeStede faciliteert deze ‘samenwerkingsverbanden’. Ook vragen we, bijvoorbeeld via enquêtes, groepen van huurders naar hun mening of voorkeuren. De eerste ervaringen hebben wij al opgedaan en dat willen wij uitbouwen. Op specifieke keuzemomenten, zoals de begroting voor het volgende jaar, wegen we onze inzet en vragen naar de voorkeuren van huurders.

✔ Wij werken samen conform de afspraken in de

✔ Wij werken aan andere vormen van participatie als het gaat om specifieke keuzemomenten.

Over drie jaar… ✔ faciliteren we passend onze huurdersorganisatie en

bewonerscommissies.

✔ zijn we er in geslaagd andere vormen van slimmer en breder participeren in te zetten.

✔ faciliteren we bewonersinitiatieven op het gebied

16

samenwerkingsovereenkomst en participatieovereenkomsten.

van beheer.


l


3.3 Samen met netwerkpartners Onze (netwerk)partners vanuit de zorg, welzijn, onderwijs en gemeente weten ons prima te vinden en wij weten hen te vinden. Wij werken samen als we van één plus één drie kunnen maken. Samenwerking is gericht op synergie in onze volkshuisvestelijke doelstellingen.

✔ Wij zoeken in de samenwerking naar synergie (win-win).

✔ Wij overleggen pro-actief en efficiënt met

Als blijkt dat een bepaalde wijk een opmerkelijke trend laat zien, dan proberen we zoveel mogelijk tegelijk met de gemeente en andere partners te acteren. Voor ons is het belangrijk dat er sprake is van synergie: een gezonde balans tussen doelen, wensen van netwerkpartners, rendement en risico. Als we op hetzelfde moment dezelfde prioriteiten bepalen, werken we op alle niveaus samen; ieder vanuit een eigen taakopvatting en eigen verantwoordelijkheid. Tijdens de koffiegesprekken werd meerdere malen aangegeven dat wij herkenbaar en bereikbaar zijn. Partners verwachten echter dat wij deelnemen aan tal van overleggen in de stad. Daarbij komt ook dat de transitie in het sociaal domein zorgt voor nieuwe overlegstructuren. GoedeStede is echter van mening dat kwaliteit van de overleggen belangrijker is dan kwantiteit.

netwerkpartners op de diverse niveaus.

✔ Wij managen de verwachtingen zodat partners weten wat ze wel en niet van ons kunnen verwachten.

Over drie jaar… ✔ overleggen we zo efficiënt mogelijk met netwerkpartners.

✔ hebben we signalen vertaald in concrete maatregelen.

Wij proberen de verwachtingen te managen en vinden het belangrijk dat externe partners weten wat ze wel en niet van ons kunnen verwachten. Wij werken samen vanuit een toegevoegde waarde. Dit betekent onder andere dat we zorgvuldig afwegen aan welke overleggen wij deelnemen. Ook willen we transparant zijn als het gaat om het (mee) financieren van projecten en activiteiten. Vertrekpunt blijft de gezamenlijke visie en doelen.

17


l

leefbaarheid

4. Leefbaarheid Sinds 1997 is het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken één van de kerntaken van woningcorporaties. De omschrijving in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) biedt ruimte voor een brede interpretatie. Ook tijdens de koffiegesprekken bleek weer eens hoe verschillend er gedacht wordt over onze taken en inzet. We hebben goed geluisterd en scherpen onze eigen accenten aan. Wij werken aan een prettig (t)huis achter de voordeur en de directe omgeving daaromheen.

Gelijktijdig ontstaan steeds vaker problemen ‘achter de voordeur’. Bij meer en meer huishoudens is geen ‘oog’, geen tijd en geen geld om te investeren in de woning en de directe woonomgeving. Ook dan blijft onze inzet nodig door hen aan te spreken op eigen verantwoordelijkheden en mee te denken in oplossingen. Afspraken leggen we SMART vast.

4.1 Schoon, heel en veilig

GoedeStede vindt de kwaliteit van de leefomgeving in haar wijken van groot belang. Wij hebben baat bij gewilde en gezonde wijken waar mensen prettig wonen. De woningen en de woonomgeving zijn schoon, heel en veilig. Voorzieningen, scholen en werk zijn op bereikbare afstand. Een gewilde wijk betekent ook minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. In een gezonde wijk zetten bewoners zich in voor de wijk en voor elkaar. Dit leidt ontegenzeggelijk tot lagere beheer- en toezichtkosten. Uit gesprekken met bewoners weten we dat aspecten als schoon, heel en veilig enorm belangrijk zijn. In een aantal wijken is dat echter niet vanzelfsprekend en stapelen (fysieke en sociale) problemen zich op. Ook is het aantal inbraken in Almere erg hoog. In Almere beschikken we over een instrument (straatkubus/ vitaliteitsmonitor) waarmee we gestructureerd kunnen beoordelen waar de leefbaarheid onder druk staat. Vroegtijdig signaleren we negatieve trends en ontwikkelingen door verschillende indicatoren aan elkaar te koppelen. De signalen van onze wijkbeheerders en de uitkomsten van onze eigen metingen nemen we mee in onze aanpak. Dit doen we systematisch en gestructureerd. Het beheer van en de ordehandhaving in het openbare gebied is primair een verantwoordelijkheid van de gemeente. Wij focussen ons, in lijn met het kabinetsbeleid, op de directe omgeving van de woning. Anders gezegd; een prettig thuis achter de voordeur en de directe woonomgeving. Maatschappelijke voorzieningen in wijken behoren steeds minder tot ons taakgebied.

18

Ook bewoners moeten (al dan niet gedwongen) een nadrukkelijke rol gaan vervullen in lijn met het idee van de burger-participatiemaatschappij. We kennen bewoners die hun focus op de omgeving en het samenleven in de buurt hebben. Deze bewoners ondersteunen en motiveren we, maar wij nemen geen verantwoordelijkheden over.

✔ Wij blijven werken aan het schoon, heel en veilig houden van onze wijken.

✔ Wij zetten extra in op inbraakpreventie. ✔ Wij analyseren de ontwikkelingen in onze buurten

en acteren gestructureerd daarop.

✔ Wij ondersteunen initiatieven van bewoners.

Over drie jaar…

✔ zijn onze beheerinterventies genormeerd en acteren we doelgericht en gestructureerd op de ontwikkelingen.

✔ hebben we op natuurlijke momenten

inbraakpreventieve maatregelen genomen.

✔ spreken we bewoners nog steeds aan bij

ongewenste ontwikkelingen en denken we samen na over oplossingen.

✔ ondersteunen we leefbaarheidsinitiatieven en zelfbeheer via onder andere het Goed Wonen Fonds.


4.2 Overlast en woonfraude De economische crisis heeft een negatief effect op zowel overlast als (woon)fraude. Onderhuur wordt vaak ingezet omdat er een tekort aan betaalbare woonruimte is. Ook proberen mensen met de teelt van hennep extra geld te verdienen. Hennepteelt is gevaarlijk voor de omwonenden en leidt tot hoge juridische kosten en schade aan de woningen. Woonfraude vinden we daarom volkshuisvestelijk onacceptabel en bestrijden we zodra we signalen binnenkrijgen. Daarbij werken we intensief samen. Samen met de gemeente, energiebedrijven en de politie bestrijden we onderhuur en hennepteelt. Deze aanpak sluit volledig aan bij de beelden die onze belanghouders ons teruggaven. Onze inzet en ons werk wordt hoog gewaardeerd. Soms verwachten partners van ons dat we nog een stap verder gaan bij het tegengaan van ongewenst gedrag. Zij pleiten onder andere voor verplicht verhuizen bij slecht woongedrag, het bouwen van speciale woningen voor overlastveroorzakers aan de rand van de stad en ‘out of the box’ aanpak bij overlast. Overlast kan het woongenot van huurders ernstig aantasten. Onze inzet richt zich op het borgen van woongenot voor de overige huurders. Bij overlast werken we samen met netwerkpartners zoals buurtbemiddeling. Bij huishoudens met meervoudige problemen blijkt soms ook dat zorgen welzijnspartijen, de gemeente en de corporaties elkaar onvoldoende weten te vinden om tot een integrale aanpak te komen. Pas bij dreigende huisuitzetting komen partijen in actie. Dan hebben omwonenden al lange tijd overlast ervaren en zijn veel kosten gemaakt. Alle betrokken partijen zijn van mening dat we in Almere de ‘vroegsignalering’ steviger moeten neerzetten. Wij dragen ons steentje bij door goede dossiervorming, informatie uitwisseling, door korte lijnen waarbij wij herkenbaar en aanspreekbaar zijn.

l

leefbaarheid

✔ Wij optimaliseren de samenwerking bij criminele activiteiten.

✔ Wij spreken overlastgevers aan. Als zij geen (wil tot) verbetering laten zien, moeten ze verhuizen.

✔ Wij handhaven onze inzet zodat we het woongenot voor de overige huurders kunnen borgen.

Over drie jaar… ✔ continueren we de samenwerking en maken we de aanpak bij overlast en woonfraude effectiever.

✔ ondersteunen we buurtbemiddeling nog steeds. ✔ werken we met partners samen om maatschappelijke belangen rondom het wonen te dienen (outreachend werken).

19


l

wonen & zorg

5. Wonen & Zorg De komende jaren neemt het percentage 65+ers in Almere sterk toe; van 9% in 2013 naar 19% in 2040. De groei is daarmee sterker dan in Nederland als geheel. De verschillen in vergrijzing tussen de stadsdelen zijn groot. Almere Haven vergrijst het eerst. Naast de komende vergrijzing is er sprake van transitie van het sociaal domein: de overdracht van bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden op het gebied van jeugd, zorg en werk aan gemeenten door het Rijk. Wij zijn ervan overtuigd dat dit ook ons werk als woningcorporatie raakt. De transitie van het sociaal domein impliceert dat diverse doelgroepen zelfstandig moeten wonen. Jongeren/jongvolwassenen die nu in instellingen wonen, moeten zelfstandig gaan wonen met vormen van begeleiding. Senioren moeten zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Ook bij vormen van intramurale zorg gaat de scheiding van wonen en zorg plaatsvinden. Dit brengt grote veranderingen met zich mee op het gebied van (volks)huisvesting. Vóór de transitie van het sociaal domein was de Almeerse woningvoorraad en organisatie van wonen en zorg voldoende voor de huidige ouderen en mensen met een beperking die begeleid maar toch zelfstandig wilden wonen. Deze ontwikkeling en de komende vergrijzing verstoort die balans. Gebiedsgericht werken met de partners in de stad is één van de antwoorden die de gemeente Almere op deze ontwikkeling heeft geformuleerd. Samen met de gemeente Almere proberen we inzicht te krijgen op de gevolgen en mogelijke oplossingen inclusief de volkshuisvestelijke vraagstukken en de rol van GoedeStede daarin. Veel huishoudens, die in de toekomst enige vorm van zorg nodig hebben, ontvangen deze zorg in hun eigen woning. De zorg kan op individuele basis of collectief worden aangeboden. Uitgangspunt is dat de zorgleverancier geen wooncomponent biedt tot het zogenaamde zorg zwaarte pakket 4. Het leveren van zorg is het domein van de zorgverlener. Dat werd in de gesprekken die wij hebben gevoerd ook telkens bevestigd. Gezamenlijk met partners zoeken we naar mogelijkheden om de veranderde huisvestingsvraag in de toekomst te faciliteren in de bestaande voorraad. Nieuwbouw staat niet voorop. Tevens worden experimenten met woonservicegebieden gestart waarbij wij ons concentreren op het vastgoed.

20

✔ Wij bieden woningen waar mensen die zorg nodig

hebben zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen.

✔ Wij proberen gezamenlijk inzicht te krijgen in de

veranderende woon- en zorgvraag.

✔ Wij faciliteren (groeps)initiatieven waarbij we ons

concentreren op de vastgoedportefeuille.

Over drie jaar…

✔ is gezamenlijk een visie ontwikkeld op de

(gekwantificeerde) vraag naar wonen met zorg als gevolg van de extramuralisering. De gemeente is initiatiefnemer.

✔ voeren wij individuele woningaanpassingen (die niet

door de WMO worden gedekt) uit binnen de financiële kaders van ons en van de huurder (de vrager betaalt).

✔ zijn ideeën van initiatiefgroepen/bijzondere

huisvestingsvragen onderzocht.


l

Financiële continuïteit & bedrijfsvoering

6. Financiële continuïteit & bedrijfsvoering Ons vermogen zetten wij in om zo optimaal mogelijk onze volkshuisvestelijke ambities te kunnen realiseren. We streven ook naar een solide financiële huishouding om op lange termijn gezond te blijven. En omdat wij met geld van huurders werken, moet ook onze bedrijfsvoering zo doelmatig mogelijk zijn.

6.1 Financieel vermogen en ratio’s Wij voeren een bedachtzaam beleid. Het vermogen van GoedeStede moet een solide ontwikkeling doormaken, waarbij een goede verdeling tussen schuldpositie en waarde belangrijk is. Wij hebben veel geld geleend om sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Deze leningen moeten we herfinancieren. Ook willen we onze schuldpositie per woning verlagen. Daardoor zijn we ook in staat om in de toekomst tegen een laag rendement sociale huurwoningen te bouwen voor onze doelgroep.

Huurinkomsten zijn nodig om te kunnen investeren. We benutten de inkomensafhankelijke huurverhoging en mogelijkheden die het Kabinetsbeleid ons biedt. Alle heffingen dwingen ons wel ons huurbeleid naar boven bij te stellen. Daarmee voeren we nog steeds een suboptimaal beleid als het gaat om de huuropbrengsten; we zien dat in Almere nauwelijks markt is voor vrije sector huurwoningen, terwijl we aan de andere kant maatschappelijk geld aanwenden voor huurders die wel een hogere huur kunnen betalen. We moeten de noodzakelijke huuropbrengsten en de betaalbaarheid in balans houden. Dat laatste drukten verschillende partijen ons nogmaals op het hart tijdens de koffiegesprekken. Veel partijen gaven aan dat de grenzen van betaalbaarheid voor huurders naderen.

GoedeStede wil blijven investeren in nieuwe woningen. Wij vinden het belangrijk om ook in de toekomst woningzoekenden te kunnen huisvesten in goede woningen. Gelet op alle financiële eisen moeten we voor deze nieuwe woningen de ruimte in de kasstromen benutten. Er is meer ‘eigen’ geld nodig om nieuwe woningen te bouwen. We hebben de ambitie om de komende vijf jaar maximaal € 30 miljoen in nieuwbouw te investeren. Deze investeringen willen we financieren zonder dat we daarvoor woningen moeten verkopen. Ook het rendement moet daarbij passen waarbij we streven naar een goede verhouding tussen financiering met eigen middelen en financiering met vreemd vermogen. De ontwikkeling van de operationele kasstromen voor de komende vijf jaar bepalen over hoeveel eigen middelen wij kunnen beschikken. De verhuurdersheffing heeft echter een enorme impact op de operationele kasstromen en daarmee op het rendement van investeringen in nieuwbouwwoningen. Wij sturen op een financieel rendement zoals vastgelegd in ons investeringsstatuut. De verhuurdersheffing heeft een negatief effect van 20% op dit rendement. Als maatschappelijk ondernemer rekenen wij met een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan op de inzet van vreemd vermogen. Om onze ambities te kunnen realiseren moeten de operationele kasstromen verbeteren. Zo komen er meer eigen middelen beschikbaar voor onderhoud en investeringen.

21


l


Financiële ratio’s Zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stellen eisen aan onze financiële positie. De financiële positie monitoren zij aan de hand van Financiële Ratio’s. Naast hun normen kennen wij onze eigen normen. De Financiële Ratio’s zijn: Interest Coverage Ratio (ICR): Dit kengetal geeft de verhouding aan tussen de kasstroom uit operationele activiteiten en de rente uitgaven. Norm WSW: tenminste 1,4 Norm GoedeStede: tenminste 1,6 Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Dit kengetal geeft aan of de rente uitgaven en aflossingen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Het WSW hanteerde tot 2014 voor de aflossingen een aflossingsfictie van 2% van de leningenschuld. Vanaf 2014 wordt deze generieke aflossingsfictie vervangen door een corporatie specifieke DSCR. De nieuwe DSCR houdt rekening met het restant levensduur bezit, verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. Norm WSW: tenminste 1 Norm GoedeStede: tenminste 1,1

✔ Wij bouwen de schuldpositie per woning af en

blijven huurwoningen toevoegen.

✔ Wij voeren een jaarlijks huurbeleid binnen de ruimte in de weten regelgeving met oog voor de betaalbaarheid.

✔ Wij toetsen investeringen aan onze interne en

externe financiële ratio’s.

Over drie jaar… ✔ is onze schuldenpositie afgebouwd met € 15 miljoen.

✔ kunnen we de verhuurdersheffing, saneringsheffing, vennootschapsbelasting en onroerend zaakbelasting betalen zonder woningen te verkopen.

✔ willen we aan onze eigen normen blijven voldoen. De ICR en de DSCR worden bepaald als ongewogen gemiddelden over de afgelopen drie verslagjaren en als gewogen gemiddelden over de komende vijf prognosejaren. Voor het WSW is de laagste van de twee bepalend voor de risicoscore. Loan to Value: Vreemd vermogen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Norm WSW: maximaal 75% Norm GoedeStede: maximaal 65% Solvabiliteit: Totaal eigen vermogen bij waardering op basis van bedrijfswaarde in verhouding tot het totaal vermogen op basis van bedrijfswaarde. Norm WSW: tenminste 20% Norm CFV: tenminste 22,5% Norm GoedeStede: tenminste 35%

22

Dekkingsratio: Verhouding tussen schuldrestant door WSW geborgde leningen en WOZ waarde bij WSW ingezet onderpand. Norm WSW: maximaal 50% Norm CFV: maximaal 40% Norm GoedeStede: maximaal 40%


l


6.2 Bedrijfsvoering GoedeStede werkt met geld van huurders en wij willen dit geld doelmatig inzetten. Als maatschappelijke organisatie willen we transparant zijn. Als volkshuisvester maken we namelijk bewuste keuzes waaraan we (maatschappelijk) geld uitgeven.

✔ Wij werken doelmatig en herijken onze bedrijfsprocessen volgens het ‘lean’ principe.

✔ Wij verlagen structureel onze beïnvloedbare bedrijfskosten.

De afgelopen jaren hebben we behoorlijke stappen gezet. We scoren op onze bedrijfslasten goed (blijkt uit benchmarks) en we willen nog een stap verder gaan. Wij beoordelen continu of ons werk slimmer, beter of anders kan. Slimmer (ook wel ‘lean’) werken definiëren wij als dezelfde kwaliteit leveren met minder geld of minder mensen. We proberen toegevoegde waarde te creëren voor onze klanten door werk efficiënter te verdelen en verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen. Om lean te kunnen werken en de ruimte te benutten, krijgen medewerkers verschillende handvatten aangereikt.

✔ Wij besteden uit wat een ander goedkoper kan. ✔ Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties.

Over drie jaar…

GoedeStede gaat voor doelmatige processen waarbij de techniek ons werk ondersteunt. Ook kijken we of een andere partij het werk misschien beter of goedkoper kan uitvoeren.

✔ hebben we nog steeds een efficiënte organisatie

De komende jaren blijven we focussen op efficiëntie in ons werk omdat we vinden dat we iedere euro zo slim mogelijk behoren uit te geven. We blijven sober en doelmatig ons werk doen. Om te meten of we daar in slagen, vergelijken we onze prestaties met andere corporaties.

✔ zijn onze primaire processen verder

met bedrijfskosten die lager zijn dan het gemiddelde in de sector.

geoptimaliseerd.

✔ is de ‘Feed Forward’ cultuur ingebed in onze bedrijfscultuur.

✔ werken we met een nieuw (primair) ICT systeem. ✔ hebben we steeds meer zicht op onze (volkshuisvestelijke) prestaties en nemen we deel aan de corporatie benchmark.

23


l

personeel & Organisatie

7. Personeel & Organisatie Onder invloed van digitalisering, bezuinigingen en plannen van het kabinet verandert het werk bij corporaties. De huidige tendens is dat corporaties terug gaan naar hun kerntaken. De uitvoering van deze kerntaken leidt tot scenario’s van reductie in aantal medewerkers, het uitbesteden van activiteiten of het anders en slimmer werken. Over de werkzaamheden die wij uitvoeren zijn we transparant.

7.1 Personeel GoedeStede wil met minder middelen en mensen het werk efficiënter doen. We zien natuurlijk verloop als een nieuw ijkmoment. Dat heeft impact op medewerkers. Nieuwe of aanvullende competenties zijn nodig, aangezien taken vaker gecombineerd gaan worden. De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers bedraagt bijna 50 jaar. GoedeStede vergrijst. GoedeStede wil vanuit een visie van goed werkgeverschap bijdragen aan de vitaliteit, de gezondheid en het werkplezier van medewerkers. Ons personeelsbeleid legt daarom de focus op duurzame inzetbaarheid. Via ons loopbaanbeleid en het gezondheidsbeleid wordt dat vorm gegeven.

✔ Wij blijven zoeken naar mogelijkheden om ons werk

te doen met minder mensen.

✔ Wij blijven investeren in de verdere ontwikkeling van

de kerncompetenties van medewerkers.

✔ Wij willen het ziekteverzuim reduceren.

Over drie jaar… ✔ streven we naar een formatie van 150

verhuureenheden per formatieplaats (ultimo 2013: 127).

✔ investeren we in het ABC gedrag van medewerkers

via opleidingen (2,5% loonsom).

✔ zijn we erin geslaagd om de verzuimnorm van 3% In lijn met het vorige ondernemingsplan vinden wij het belangrijk dat onze mensen ambitieus, betrokken en competent (ABC) gedrag vertonen. Deze kerncompetenties zijn verankerd in de jaarlijkse gesprekscyclus. Daarbij is ook aandacht voor de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers om hun flexibiliteit en inzetbaarheid zoveel mogelijk vast te houden. Naast het loopbaanbeleid kennen we een gezondheidsprogramma. Vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid blijven we investeren in het behouden en verbeteren van de gezondheid. Wij vinden het belangrijk dat medewerkers vitaal blijven en ons verzuim zo laag mogelijk blijft.

24

te realiseren.


7.2 Kwaliteit van onze organisatie Wij communiceren veel met onze klanten op verschillende manieren en niveaus. Persoonlijk contact blijft belangrijk. Ook willen wij voor klanten bereikbaar blijven. We maken onze dienstverlening echter wel eigentijds, waarbij we meer digitaal gaan communiceren. Zowel onze jongere als oudere klanten accepteren steeds meer andere manieren van communiceren. Woningzoekenden hebben al ervaring opgedaan als zij zoeken naar een nieuwe woning. Uit evaluaties en gesprekken blijkt ook dat klanten nauwelijks moeite hebben om informatie digitaal tot zich te nemen. We gaan onze dienstverlening en informatievoorziening dan ook steeds doelmatiger benaderen. Daar waar mogelijk, gewenst en goedkoper, besteden wij werkzaamheden uit en digitaliseren we onze communicatiemiddelen. Bij andere activiteiten kiezen wij heel bewust voor inzet van eigen personeel. We investeren in nieuwe technologische aanpassingen als dat onze dienstverlening en bedrijfsvoering efficiënter maakt. We meten zelf de kwaliteit van onze dienstverlening. Een keer in de drie jaar laten wij ons extern de maat nemen.

l

personeel & organisatie

✔ Wij communiceren steeds meer via digitale media. ✔ Wij beoordelen technische ontwikkelingen die onze dienstverlening kunnen ondersteunen.

✔ Wij meten de kwaliteit van onze dienstverlening.

Over drie jaar… ✔ zijn wij actief bereikbaar via digitale en sociale media.

✔ is de kwaliteit van onze dienstverlening nog steeds voldoende voor onze klanten.

✔ hebben wij onze dienstverlening extern laten meten.

✔ is een kwaliteitmeetsysteem ingericht en geborgd in de controlecyclus.

25


l

personeel & Organisatie

7.3 Goed bestuur De prestaties van corporaties zijn voortdurend onderwerp van maatschappelijke en politieke aandacht. Ook tijdens de koffiegesprekken werden we regelmatig opgeroepen om transparant en helder te zijn over de wijze waarop we met de beschikbare middelen onze maatschappelijke opgaven vervullen.

✔ Wij zijn transparant over onze plannen en

Wij vinden het belangrijk open te zijn over onze plannen (vooraf) en prestaties (achteraf). Onze belanghouders moeten weten waar GoedeStede voor gaat en voor staat. We leggen verantwoording af over de keuzes die wij maken, maar ook over de dilemma’s die wij soms ervaren. Wij voeren overleg op verschillende niveaus en met diverse belanghouders. De overleggen moeten functioneel zijn en aansluiten op onze logische momenten.

✔ Wij blijven op logische momenten met

Het maken van prestatieafspraken biedt ons de mogelijkheid om de legitimiteit van onze keuzes te borgen. We zoeken naar andere manieren en methoden om de legitimering van ons werk te verbeteren en aan te scherpen. Daarmee willen we de reputatie van de woningcorporaties helpen verbeteren.

prestaties.

✔ Wij willen prestatieafspraken (blijven) maken met de maatschappelijke partners in de stad.

belanghouders in gesprek.

✔ Wij voldoen nog steeds aan de wetten en regels van goed bestuur.

Over drie jaar… ✔ zijn wij opnieuw gevisiteerd (2015). ✔ hebben we nog steeds prestatieafspraken.

We handelen en verantwoorden ons conform de wetgeving en regels van goed bestuur. Op logische momenten hebben bestuur en toezichthouders contact met belanghouders. Ook de deskundigheid van bestuur en toezichthouders willen we op peil houden (‘fit and proper’).

✔ verantwoorden we ons transparant over het gevoerde beleid en het toezicht daarop.

✔ hebben we het toezichtkader verder

26

geoperationaliseerd.


l

bijlage

Bijlage: Trends en ontwikkelingen in onze omgeving In onze samenleving gaan trends en ontwikkelingen razendsnel. Economische, politieke, demografische, sociale, maatschappelijke en lokale ontwikkelingen zijn van invloed op de huidige en toekomstige positie, rol en taakstelling van woningcorporaties. Kijkt u mee door onze bril? In de verre toekomst zien wij een wereld die kleiner wordt. Informatiestromen gaan sneller. Straks kopen jongeren geen auto’s meer maar delen ze met anderen. Een koopwoning is geen droom meer. Huren is ‘hot’. Net als het delen (‘sharen’) van woningen met anderen. Senioren blijven zo lang mogelijk in hun eigen huis wonen. Mensen regelen hun zorg zelf. De overheid houdt afstand. Mensen sluiten zich aan bij communities met verschillende doelen en zoeken nieuwe verbanden. Mensen verenigen zich om samen sterker te staan en iets voor elkaar te krijgen. Voor hun woning en hun eigen woonomgeving. Daarbij is menselijk contact wel weer aanwezig en niet alleen in de virtuele wereld. Woningcorporaties bestaan nog en hebben hun toegevoegde waarde bewezen. Ze stellen zich faciliterend op! Tussen nu en drie jaar krijgen en houden landelijke en regionale ontwikkelingen grote invloed op de keuzes die corporaties (kunnen) maken. We noemen hieronder de belangrijkste ontwikkelingen zoals wij die voor ons zien. Woningmarkt: een nieuwe werkelijkheid De economische situatie verandert en is altijd onzeker. De crisis is veranderd in een nieuwe werkelijkheid. We zien de waarde dalen van (corporatie)woningen. We zien strengere kapitaaleisen bij banken zodat particulieren en organisaties minder kunnen lenen. Het consumentenvertrouwen is en blijft laag door onzekerheden op de arbeidsmarkt en de woningmarkt. Dit zijn allemaal signalen van het huidige economische klimaat. Effecten daarvan zijn dat de doorstroming op de woningmarkt stagneert. Er worden minder nieuwe woningen gebouwd. Starters of jongeren willen graag huren omdat kopen geen optie is (door tijdelijke arbeidsovereenkomsten). Woningzoekenden moeten steeds langer wachten voordat zij de woningmarkt kunnen betreden. De koop- en huurmarkten groeien naar elkaar toe; huren stijgen en koopprijzen dalen. De vraag naar duurdere vrije sector huurwoningen in Almere blijft achter. De mogelijkheden om bestaande huurwoningen te verkopen voor extra inkomsten, is in deze woningmarkt lastig. Daarbij komt ook nog dat de financiële huishouding van corporaties stevig onder druk staat door heffingen. Het sturen op waarde en inzicht in

het financiële en maatschappelijke rendement wordt steeds belangrijker. Ook omdat van ons verwacht wordt dat we de (investerings)mogelijkheden benutten die er nog wel zijn. Politiek: toenemende invloed van Den Haag en Brussel Anno 2014 is in regelgeving vastgelegd welke activiteiten woningcorporaties mogen uitvoeren en aan welke regels zij zich moeten houden. Het Rijk houdt toezicht. De herziening van de Woningwet en het BBSH laat nog op zich wachten. Binnen de huidige kaders zijn corporaties private ondernemingen zonder winstdoelstelling. Het vermogen van corporaties en alle maatschappelijke activiteiten moeten ten goede komen aan met name mensen met lagere inkomens. Corporaties hebben beleidsvrijheid maar er zijn wel eigen afspraken en codes over het functioneren. Het kabinetsbeleid (Rutte II) heeft grote gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt in het algemeen en de corporatiesector in het bijzonder. Het Woonakkoord impliceert dat corporaties de bijdrage aan de schatkist betalen door huren over de volle breedte op te trekken. Daarmee is de inkomensafhankelijke huurverhoging een feit. Ook dragen corporaties bij aan de overheidsschulden via de verhuurdersheffing en helpen ze elkaar via de saneringsheffing. Sinds 2011 is de staatssteun formeel beperkt tot Diensten van Algemeen en Economisch Belang. Voorbeeld hiervan is het verscherpt toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen dat vanuit Brussel op ons af kwam. Daarmee is de doelgroep voor sociale woningbouw smaller gemaakt. Ook de bouw van maatschappelijk vastgoed onder borging is gelimiteerd. In nieuwe wetgeving worden waarschijnlijk ook nog wijzigingen in de huurprijssystematiek doorgevoerd en verandert de positionering van corporaties ten opzichte van de gemeenten. Het functioneren van corporaties komt meer en meer onder toezicht te staan. Ook het intern toezicht en (goed) bestuur heeft de aandacht. In 2013 is de parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties gestart naar aanleiding van incidenten en misstanden in de sector. Het onderzoek richt zich op het functioneren van het systeem van woningcorporaties, waaronder het beheer, het (interne en externe) toezicht op maatschappelijk gebonden kapitaal, de positie van huurders en de rol van banken, financiers en gemeenten. De uitkomst van de parlementaire enquête wordt ook meegewogen bij de nieuwe wetgeving. Het blijft onduidelijk wanneer de wetgeving door de Tweede en Eerste Kamer wordt behandeld.

wonen & zorg

27


l

bijlage

Demografie: scheiden en vergrijzen Ontgroening (minder jongeren) en vergrijzing (meer ouderen) zorgt voor verandering in de bevolkingssamenstelling. In Almere scheiden ook nog eens ontzettend veel stellen. Dit leidt tot een andere vraag naar woningen, aantal, type, producten. Om de zorg goed, betaalbaar en toegankelijk te houden en mensen de keuzevrijheid te bieden, is in 2013 door de overheid een begin gemaakt met het scheiden van wonen en zorg. Dit betekent dat wonen en zorg apart gefinancierd worden via de zorgverzekeringswet, WMO en AWBZ en eventueel eigen middelen. De cliënt betaalt zelf voor het wonen via huur of koop, ook binnen een instelling. De zorg wordt apart gefinancierd. Nieuwe cliënten die in 2012 nog in aanmerking kwamen voor een licht zorgzwaartepakket (ZZP 1-3) en een indicatie voor zorg in een instelling (intramuraal), krijgen in 2013 een indicatie voor zorg thuis (extramuraal). Op deze manier blijven zij langer thuis wonen en kunnen zij hulp in hun eigen woonomgeving krijgen. Woningen moeten daar wel geschikt voor zijn of worden gemaakt. Wij gaan dat merken door een stijgende vraag naar geschikte woningen en het aanpassen van huidige woningen. Maar met het aanpassen van de woningen zijn we er nog niet. De overheid zet in op zelfredzaamheid en een participatiesamenleving. Zorg, participatie en werk worden verknoopt. Ook gaat men uit van de aanwezigheid van een sociaal netwerk. Als dat er niet is, heeft de transitie van het sociale domein zeker impact op de leefbaarheid in wijken als blijkt dat bepaalde mensen toch meer hulp nodig hebben dan zij kunnen krijgen. Sociaal maatschappelijk: netwerksamenleving Sociale media krijgen een steeds prominentere rol in het leven van mensen. Ze helpen mensen om zelfredzaam te zijn en op een andere manier sociale contacten aan te gaan en te onderhouden. Ook zorgen ze voor vermaak en vrijetijdsbesteding. Via sociale media communiceren groepen mensen over onderwerpen die hen bezighouden. Burgerparticipatie is daarbij een gevleugelde term geworden. Door sociale netwerken kunnen ontwikkelingen aan de vraagzijde van de markt snel gaan (denk aan crowdfunding). Aan de aanbodzijde van markten vereist dit flexibiliteit in het aanbieden van producten en diensten. Organisaties komen ook op een andere manier in contact met hun klanten. Dit vraagt om veerkracht in dienstverlening en contactmomenten.

28

Sociaal maatschappelijk: multi-problematieken Zelfredzaamheid wordt steeds belangrijker in onze samenleving. Maar steeds meer mensen hebben langdurig te maken met een combinatie van sociaal maatschappelijke en psychosociale problemen. Deze zogenaamde multiproblematiek maakt het verkrijgen en behouden van werk moeilijk. De meeste mensen met multi-problematieken hebben een werkloosheids- of bijstandsuitkering. Ze komen vaak in een vicieuze cirkel van problemen terecht die ze zelf niet meer kunnen doorbreken. Een concentratie van problemen kan van invloed zijn op de leefbaarheid in wijken en buurten. Dit vraagt aandacht en inzet van maatschappelijke partijen en gemeenten. Samen moeten zij een vangnet bieden zonder taken van elkaar over te nemen. Duurzaamheid Duurzaamheid omvat meer dan energiebesparing. Het gaat om het vinden van een evenwicht tussen aandacht voor mensen, natuur en milieu en de continuïteit van de organisatie. Op een aantal gebieden raakt duurzaamheid ons werk. Met betrekking tot de mensen gaat het bijvoorbeeld om goed werkgeverschap, tonen van voorbeeldgedrag, stimuleren van duurzaamheidsinitiatieven en het creëren van bewustwording. Het kan gaan om het verbeteren van woningen en het maken van afspraken over materiaalgebruik. In het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) tussen Rijksoverheid, Aedes, Bouwend Nederland, Energie-Nederland, Uneto-VNI, Neprom, NVB, Woonbond en Vastgoed Belang is vastgelegd dat partijen zich willen inzetten voor vermindering van het gebouwgebonden energieverbruik. Energielabel B in 2021 moet bijdragen aan de nationale energiedoelen. Ook het zogenaamde Lenteakkoord Energiebesparing Nieuwbouw en het Convenant Energiebesparing Huursector zijn in 2012 herijkt. Geprobeerd moet worden om zo kosteneffectief het gebouwgebonden energieverbruik te beperken en daarbij (minimaal) de waarde van het vastgoed op peil te houden. Ook moet rekening worden gehouden met de wensen van de eindgebruiker, zoals comfort, een gezond binnenklimaat en energielastenverlaging.


Ontwikkelingen Almere: Demografie Almere is in de afgelopen 35 jaar uitgegroeid tot een stad met bijna 200.000 inwoners en 90.000 arbeidsplaatsen. Het is geen klassieke stad: de meerkernige structuur is uniek. Elke kern heeft een eigen geschiedenis en identiteit. De kernen zijn omgeven door een royale hoeveelheid water en groen. Het grootste deel van Almere is planmatig door overheid, ontwikkelaars en woningcorporaties gerealiseerd. Sinds 2006 geeft de gemeente steeds meer ruimte aan eindgebruikers. Zij kunnen hun eigen woning bouwen. Almere heeft een relatief jonge bevolking. Van de inwoners is 30% jonger dan 20 jaar en 7% is 65 jaar of ouder, tegen respectievelijk 24 en 15% in heel Nederland. De laatste jaren neemt het aantal jongeren echter af, en het aantal ouderen toe. In totaal heeft Almere 134 nationaliteiten en 164 etnische groepen. Nieuwbouw Almere is gemaakt om te groeien. Maar waar de stad aanvankelijk was bedoeld voor circa 200.000 mensen, is in de afgelopen jaren duidelijk geworden dat Almere vele malen groter wordt. De druk op de noordelijke Randstad neemt nog altijd toe; in de komende decennia zijn in het hart van Nederland zo’n 440.000 nieuwe woningen nodig, wijzen prognoses uit. Omdat Almere ruimte in overvloed heeft, heeft het Rijk altijd nadrukkelijk naar Almere gekeken om een groot deel van deze opgave in te vullen. In de concept Structuurvisie Almere 2.0 wordt rekening gehouden met de bouw van 60.000 woningen in de periode 2010-2030. Almere is dan een ecologische, sociaal en economisch duurzame, complete en aantrekkelijke stad, aldus de gemeente. Een regiostad als complementair onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam; hier vind je woon- en werkmilieus die je in de nabije omgeving niet aantreft. De groei van de stad wordt door de gemeente, in toenemende mate, als een organisch proces ingezet. De nieuwbouwproductie was in 2013 historisch laag. Langzaam verandert de focus naar de bestaande stad. Met de komst van de Floriade in 2022 wil de gemeente initiatiefnemers niet alleen de verantwoordelijkheid geven voor de bouw van woningen of werkplekken, maar ook voor het gehele, collectieve raamwerk.

l

bijlage

Visie op wonen In de Woonvisie Wonen in Almere 2.0 en in de WoonAgenda beschrijft de gemeente vijf ambities om nieuwe woonvormen, nieuwe vormen van werkgelegenheid en andere vormen van dynamiek in buurten mogelijk te maken. Dat zijn: 1 Almere is proeftuin van cradle-to-cradle bouwen (= duurzaam bouwen met materialen die daarna weer opnieuw te gebruiken zijn); Almere moet de duurzaamste stad van Nederland worden. Nieuwe stadsdelen moeten klimaatneutraal zijn door gebruik te maken van innovatieve en geavanceerde denkbeelden, concepten en uitvoerende instanties op het terrein van duurzame ontwikkeling. 2 Almere wordt een gedifferentieerde stad; zeker in de nieuwe stadsdelen moet sprake zijn van een attractieve mix van hoog- en laagbouw, van groen en rood, van verdichting en verdunning en van suburbane en stedelijke woonmilieus. 3 Wonen is betaalbaar en toegankelijk in Almere; de traditie van ‘een stad voor iedereen’ moet Almere koesteren. Dat betekent dat de gemeente serieus werk moet blijven maken van voldoende sociale woningbouw. 4 Almere is een zorgzame en leefbare stad; zorgbehoevende groepen als psychiatrische patiënten, ouderen, drugsverslaafden, dak- en thuislozen en ontspoorde jongeren moeten een plaats krijgen in de nieuwe stadsdelen. De stad wil koploper zijn in het realiseren van woonzorgvoorzieningen. 5 De eindgebruiker (bewoner) staat centraal; de gemeente geeft niet alleen ruimte om vóór mensen te bouwen, maar verlegt het accent naar het bouwen dóór burgers. Het college dat media 2014 wordt geformeerd gaat wellicht een nieuwe woonvisie ontwikkelen. We zijn benieuwd welke accenten gelegd worden door de nieuwe wethouders binnen een gemeente die ook fors moet bezuinigen. Naar verwachting blijft de gemeente inzetten op de zelfbouw. Het gaat daarbij om betaalbare koopwoningen (Ik Bouw Betaalbaar in Almere) voor mensen met een inkomen tot 1,5 modaal is (circa € 46.000).

wonen & zorg

29


l

bijlage

In opdracht van de gemeenteraad is een onderzoek gedaan naar beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Het onderzoek gaat in op de mogelijkheden die partijen hebben om woningen betaalbaar en beschikbaar te houden. Mede naar aanleiding van dit onderzoek zijn de gesprekken over de prestatieafspraken gestart. Begin 2014 zijn de prestatieafspraken over betaalbaarheid en beschikbaarheid (nieuwbouw), vitale wijken, duurzaamheid en wonen en zorg getekend. De afspraken gelden voor één jaar. In de afspraken zijn ook procesafspraken gemaakt. Onder andere hoe de onderdelen uit de Huisvestingsverordening Almere (2011) kunnen worden geïmplementeerd (loten) en geëvalueerd (urgentieregeling). Zodra de Huisvestingswet is vastgesteld wordt de verordening waarschijnlijk op een aantal punten aangepast. De gemeente onderzoekt ook de haalbaarheid van het idee om een regiecorporatie op te zetten. Deze corporatie moet betaalbare huurwoningen gaan bouwen. Wij volgen de ontwikkelingen met belangstelling. Via de Agenda van de Stad (2012-2015) bepalen de stedelijke partners de gezamenlijke agenda. Afgesproken is dat de 40+ wijkaanpakken in de gebieden Stedenwijk, Staatsliedenwijk, Kruidenwijk en Almere Centrum, alsmede in de Bouwmeesterbuurt en de Wierden worden afgemaakt. Eind 2013 is de ‘acupunctuur’-aanpak in de Eilandenbuurt geagendeerd door de gemeente. Veiligheid De criminaliteit groeit en Almere staat in de top drie van het hoogste aantal inbraken. Ook scoort het openbaar onderwijs in Almere redelijk laag. Daarnaast heeft Almere een hoog percentage leerlingen met een zorgdossier. Deze ontwikkelingen hebben de aandacht van verschillende partijen die vaak ook samenwerken om gezamenlijk de problemen aan te pakken.

30

Onze belevingswereld: Routekaart naar de toekomst van GoedeStede

31

Woningstichting GoedeStede Verzetslaan 141 1318 BT Almere www.goedestede.nl 036 539 53 11

wonen & zorg

Een (t)huis als basis

Recommend Documents