Een financieringsstructuur voor de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten
Auteur
:
W.H. van de Wetering
Datum
:
7 november 2006
Plaats
:
Loosdrecht
Interne begeleiders
:
Drs. G.J. Iemhoff RC, hoofd financiële zaken / controler; Stadsherstel Amsterdam N.V. Drs. R. Bak, senior researcher; CB Richard Ellis B.V.
ASRE-begeleider
:
Drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS
Amsterdam School of Real Estate, MRE opleiding, Jaargang 2004 – 2006
V
OORWOORD
Voor u ligt mijn masterproof welke is geschreven in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate te Amsterdam. Deze masterproof heeft de vorm van een schriftelijk uit te brengen advies. De keuze van het onderwerp, een financieringsstructuur voor de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten, is gelegen in mijn passie voor monumenten en de behoefte een bijdrage te leveren aan de instandhouding van het culturele erfgoed in Nederland. Op deze plek wil ik de volgende personen bedanken; Johan Iemhoff, Rudolf Bak en in het bijzonder Rob Crassee voor de begeleiding bij schrijven van deze scriptie. Rob, ik ben je veel dank verschuldigd voor je suggesties en adviezen gedurende het gehele proces! De combinatie van werken en studeren was niet mogelijk geweest zonder de steun van mijn collega’s en mijn vriendin. Tenslotte is deze scriptie grotendeels geschreven op mijn oude slaapkamer in mijn ouderlijk huis. Pa en Jo bedankt voor jullie gastvrijheid en zorg. Willem Hendrik van de Wetering September 2006
2
S
AMENVATTING
Stadsherstel Amsterdam bestaat dit jaar 50 jaar. Stadsherstel Amsterdam verwerft, restaureert en onderhoud voor het stadsbeeld karakteristieke gebouwen. Het jubileumjaar lijkt echter te worden overschaduwd door de inwerkingtreding van een nieuwe subsidieregeling waardoor men een beperking van de financieringsmogelijkheden verwacht bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten. Dit onderzoek heeft als doel een structuur te vinden waarmee Stadsherstel Amsterdam met de participatie van particulier vermogen in de toekomst de financierbaarheid van de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten kan optimaliseren. Het onderzoek tracht een antwoord te vinden op de volgende vraagstelling: “Hoe kan de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal worden gefinancierd?” De nieuwe subsidieregeling is het Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten (Brim) dat op 1 februari 2006 in werking is getreden. Het besluit staat voor een verschuiving van restauratie naar planmatig onderhoud, eenvoudiger regelgeving, kortere procedures en tot het waarborgen van de kwaliteit van de monumentenzorg waarbij gebruik wordt gemaakt van subsidies of laagrentende leningen en voorfinanciering. Naast het verlenen van subsidies en laagrentende leningen draagt de overheid ook bij in de financiering van rijksmonumenten middels verschillende fiscale faciliteiten voor verschillende eigendomsstructuren. Natuurlijke personen verenigt in een fiscaal transparant beleggingsfonds hebben sinds mei 2006 recht op de monumentenaftrek. Een vennootschap met een instandhoudingsdoelstelling is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Aangewezen instellingen zoals restaurerende instellingen alsmede de fiscale beleggingsinstelling zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Naast de huidige wettelijke regelingen ligt er een advies van de Procureur-generaal aan de Hoge Raad over de mogelijkheid van een instandhoudingsdoelstelling voor natuurlijke personen en de verkrijging van de aandelen in een vennootschap met rijksmonumenten. Indien de Hoge Raad het advies van de Procureur-generaal overneemt, geldt hierbij ook voor natuurlijke personen dat deze zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
3
Bij een eventuele financieringsstructuur zijn de criteria en doelstellingen van Stadsherstel Amsterdam leidend. Stadsherstel Amsterdam wenst in een dergelijk structuur volledige zeggenschap te behouden bij de acquisitie en duurzame exploitatie. Het verworven bezit wordt in principe niet vervreemd. Stadherstel Amsterdam heet geen winstoogmerk en wenst een kennis- en adviescentrum te zijn voor monumentenbeheer. Het kwantitatieve criterium van de (particuliere) belegger is het krijgen van een marktconform rendement op zijn investering. De doelstelling van dit onderzoek is niet het bepalen van dit rendement maar juist de kwalitatieve risicocomponenten te benoemen welke van invloed zijn op het rendement. Door deze kwalitatieve risicocomponenten te benoemen kan hierop worden ingespeeld bij het bepalen van de optimale financieringsstructuur. Naast de algemene risicocomponenten bij het beleggen in vastgoed gelden voor rijksmonumenten met name de navolgende kwalitatieve risicocomponenten: de beperking in het gebruik; de hoge managementintensiteit; het heterogene karakter; de niet transparante markt; de lange economische levensduur; de beperkte voorraad. De criteria van het niet risicodragend kapitaal verschillen in hoofdlijnen niet zozeer met die van de belegger. Echter doordat zij gebruik maakt van extra zekerheden zoals een hypotheekrecht en of pandrecht, kan zij een lager rendement accepteren dan de belegger waardoor de vermogenstructuur en daarmee het geëiste totaal rendement op de investering kan wijzigen. Aan de hand van de jaarstukken van Stadsherstel Amsterdam en de regelingen zoals deze zijn neergelegd in het Brim, blijkt dat het Brim resulteert in een substantiële achteruitgang van circa 20% van de subsidiebijdragen door de overheid bij de instandhouding van rijksmonumenten. Het vermogen dat door participanten wordt samengebracht ten behoeve van de acquisitie en exploitatie
van
een
rijksmonument
kan
gestructureerd
worden
middels
een
beleggingsmaatschappij of middels een beleggingsfonds. De beleggingsmaatschappij is een naamloze of besloten vennootschap al dan niet genoteerd aan de beurs. Het open of besloten beleggingsfonds is een overeenkomst waarin de participanten hun vermogen ter belegging in een gemeenschappelijk fonds storten. De besloten fondsen zijn de maatschap, de vennootschap onder firma en de commanditaire vennootschap.
4
De fiscale faciliteiten bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten verschillen tussen de bovengenoemde
eigendomsstructuren.
instandhoudingsdoelstelling
is
De
vrijgesteld
beleggingsmaatschappij van
overdrachtsbelasting
met en
een betaald
vennootschapsbelasting over de winst. Indien de beleggingsmaatschappij een aangewezen instelling of een fiscale beleggingsinstelling betreft dan wordt deze aangeslagen voor het 0%tarief voor de vennootschapsbelasting. De beleggingsfondsen hebben allemaal recht op de monumentenaftrek in Box 1 en worden in Box 3 aangeslagen op grond van de forfaitaire vermogensheffing wanneer de participanten pasief beleggen. Het verschil tussen de fondsen is voornamelijk gelegen in de aansprakelijkheid op het ingebrachte vermogen. Hieruit komt naar voren dat de commanditaire vennootschap het meest voor de handliggende beleggingsfonds is bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten. Aan de hand van een model zijn de relatieve verschillen tussen de looptijdrendementen, bij de fictieve verwerving van de portefeuille van SHA, voor de participanten in één van de eigendomsstructuren zichtbaar gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met de subsidiabele en fiscale
mogelijkheden.
Door
gebruik
te
maken
van
de
monumentenaftrek
op
de
restauratiekosten voor particuliere kan het looptijdrendement worden geoptimaliseerd bij een gelijkblijvend inkomen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de fiscaal transparante structuur zich voornamelijk leent voor financieringsstructuren van rijksmonumenten indien de verwachting is dat de restauratie- en onderhoudskosten ten opzichte van de initiële investering relatief hoog zijn. Bij een bestaande portefeuille met rijksmonumenten zonder hoge restauratie- en onderhoudskosten kan beter gebruik worden gemaakt van de vrijstellingen, lagere vermogensheffing en het Vpb-tarief van 0% van de monumenten BV met FBI-status. De acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie kan optimaal gefinancierd worden door een door SHA te initiëren commanditaire vennootschap, waarbij het vermogen bijeengebracht wordt door particuliere beleggers en de zeggenschap, kennis en expertise van de acquisitie en de exploitatie van rijksmonumenten bij SHA blijft. Hierdoor ontstaat een combinatie waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de fiscale mogelijkheden en de doelstellingen van SHA gegarandeerd blijven.
5
I
NHOUDSOPGAVE
VOORWOORD2 SAMENVATTING3 INHOUDSOPGAVE6
1 AANLEIDING & PROBLEEMANALYSE ................................................................................. 8 1.1 1.2
AANLEIDING ............................................................................................................... 8 PROBLEEMANALYSE ................................................................................................ 9
2 VRAAGSTELLING & ONDERZOEKSOPZET ....................................................................... 10 2.1 2.2 2.3 2.4
VRAAGSTELLING..................................................................................................... 10 AFBAKENING............................................................................................................ 11 ONDERZOEKSMETHODE........................................................................................ 12 OPBOUW VAN HET ONDERZOEK.......................................................................... 12
3 HET BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTANDHOUDING MONUMENTEN ..................... 14 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
INLEIDING ................................................................................................................. 14 ACHTERGROND....................................................................................................... 15 DOELSTELLINGEN EN INHOUD BRIM ................................................................... 15 RESTAURATIEFONDS-HYPOTHEEK ..................................................................... 20 SAMENVATTING ...................................................................................................... 21
4 DE FISCUS EN EEN RIJKSMONUMENT ............................................................................. 22 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
INLEIDING ................................................................................................................. 22 INKOMSTENBELASTING ......................................................................................... 22 VENNOOTSCHAPSBELASTING.............................................................................. 23 OVERDRACHTSBELASTING ................................................................................... 24 SAMENVATTING ...................................................................................................... 27
5 DE CRITERIA-ANALYSE VAN DE BELANGHEBBENDEN ................................................ 28 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
INLEIDING ................................................................................................................. 28 DE DOELSTELLINGEN EN CRITERIA VAN STADSHERSTEL (AMSTERDAM).... 28 DE KWALITATIEVE CRITERIA VAN DE (PARTICULIERE) BELEGGER ............... 32 DE KWALITATIEVE CRITERIA VAN HET NIET RISICODRAGEND KAPITAAL..... 35 SAMENVATTING ...................................................................................................... 36
6 DE SUBSIDIE- EN FISCALE CRITERIA-ANALYSE ............................................................ 38 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
INLEIDING ................................................................................................................. 38 EEN ANALYSE VAN DE GEVOLGEN VAN HET BRIM OP STADSHERSTEL AMSTERDAM............................................................................................................ 38 EEN EIGENDOMSANALYSE VAN DE FINANCIERINGSSTRUCTUREN ............... 41 EEN FISCALE ANALYSE VAN FINANCIERINGSSTRUCTUREN ........................... 44 EEN FINANCIELE ANALYSE VAN DE FINANCIERINGSSTUCTUREN ................. 46 SAMENVATTING ...................................................................................................... 52
7 KNELPUNTENANALYSE, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ...................................... 54
6
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
INLEIDING ................................................................................................................. 54 CRITERIA .................................................................................................................. 54 KNELPUNTENANALYSE .......................................................................................... 56 ONDERZOEKSRESULTAAT .................................................................................... 58 CONCLUSIES & AANBEVELINGEN ........................................................................ 61
GERAADPLEEGDE LITERATUUR / REFERENTIE63 GEÏNTERVIEWDEN67 AFKORTINGEN68 BIJLAGEN69
7
1
AANLEIDING & PROBLEEMANALYSE
1.1 AANLEIDING Nederland heeft een
aanmerkelijke
voorraad
van
gemeentelijke,
provinciale
en
rijksmonumentale gebouwen. Dit betreft onder andere woonhuizen en bedrijfsruimten maar ook bijvoorbeeld kerken, gemalen en vestingwerken. Het zijn veelal voor het (stads)beeld bepalende karakteristieke gebouwen. Een aantal van deze gebouwen hebben hun economisch nut door de jaren heen altijd behouden. Misschien wel het beste voorbeeld zijn de grachtenpanden in het centrum van Amsterdam. Andere gebouwen en bouwwerken hebben als gevolg van uiteenlopende oorzaken hun economisch nut verloren. Bijvoorbeeld doordat de bouwwerken niet meer noodzakelijk zijn voor datgene waarvoor ze oorspronkelijk gebouwd zijn of omdat in de loop der jaren het onderhoud onvoldoende is geweest waardoor de bouwkundige staat het niet meer toelaat een pand nog langer te gebruiken. De aanvangs- en looptijdrendementen liggen vaak beneden de door de markt geëiste rendementen waardoor de reguliere markt deze gebouwen niet meer koopt. In Nederland zijn er een aantal restaurerende instellingen die juist wel in dit segment opereert door dergelijke gebouwen op te kopen, te renoveren, te restaureren en vervolgens te exploiteren. Deze instellingen hebben in de loop der jaren veel kennis en informatie vergaard over de exploitatie en instandhouding van monumenten. Om hun doestellingen te realiseren zijn deze organisaties voor hun kapitaal voornamelijk afhankelijk van (rijks)subsidies, donaties en sponsorfinanciering door het bedrijfsleven. Eén van deze organisaties is Stadsherstel Amsterdam. Stadsherstel Amsterdam NV (SHA) houdt zich dit jaar al vijftig jaar bezig met de exploitatie van vastgoed met een monumentale waarde. SHA verwerft, restaureert, onderhoudt en beheert voor het stadsbeeld karakteristieke panden. Onder de aandeelhouders bevinden zich de gemeente Amsterdam alsmede grote Nederlandse banken en verzekeraars die in de vorm van sponsorfinanciering genoegen nemen met een lager dan markconform rendement.
8
1.2 PROBLEEMANALYSE Dit jubileumjaar voor SHA lijkt echter te worden overschaduwd door de inwerkingtreding van een nieuwe subsidieregeling die de huidige restauratieregeling en de verschillende onderhoudsregelingen moet gaan vervangen. Het betreft het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) dat per 1 februari 2006 in werking is getreden. Betrokken partijen verwachten een beperking van hun financieringsmogelijkheden. SHA moet zich daarom beraden
over
haar
financieringsmogelijkheden.
Zij
verwacht
voornamelijk
financieringsproblemen bij de toekomstige acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie. Dit zijn over het algemeen rijksmonumenten welke niet door de markt als belegging worden opgenomen omdat de restauratie en instandhouding resulteren in een niet marktconform rendement. SHA heeft behoefte hierin geadviseerd te worden en heeft gevraagd een onderzoek te doen naar een alternatieve structuur voor de financiering van de acquisitie en exploitatie van dit type rijksmonumenten. Het onderzoek is gedaan als afstudeeronderdeel van de opleiding tot Master of Real Estate (MRE) van de Amsterdam School of Real Estate en uitgevoerd in overleg met Stadsherstel Amsterdam NV. De resultaten uit het onderzoek, de conclusies en de aanbevelingen beperken zich echter niet alleen tot SHA maar kunnen ook andere restaurerende (beleggings-)instellingen ondersteunen in hun zoektocht naar alternatieve financieringsvormen bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten.
9
2
VRAAGSTELLING & ONDERZOEKSOPZET
2.1 VRAAGSTELLING Naar aanleiding van de probleemanalyse zal in dit hoofdstuk de centrale vraag en de subvragen worden geformuleerd. Vervolgens wordt het onderzoek afgebakend aan de hand van de karakteristieken van de gebouwen waar het onderzoek betrekking op heeft. Tenslotte zal de onderzoeksmethode en de opzet van het rapport worden beschreven. Het doel is het vinden van een structuur waarmee SHA de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal kan financieren. SHA wil hiermee anticiperen op de invoering van het nieuwe Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) en daarmee bewerkstelligen dat zij in de toekomst minder afhankelijk is van overheidsubsidies en of sponsorfinanciering door het bedrijfsleven. Een voorlopige inventarisatie van de problematiek leert dat een mogelijke oplossing zou kunnen liggen in de participatie van particulier vermogen bij de acquisitie en exploitatie van deze rijksmonumenten. Het vervolg van het onderzoek zal zich dan ook beperken tot het zoeken naar een structuur waarin deze groep kan bijdragen aan het optimaliseren van de financierbaarheid van rijksmonumenten. De analyse heeft geresulteerd in de volgende vraagstelling:
“Hoe kan de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal worden gefinancierd?” Het betreft rijksmonumenten zoals gedefinieerd in de Monumentenwet van 1988. Het betreft woningen en boerderijen zonder agrarische functie zoals gedefinieerd in het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten. Een optimale financiering is een structuur waarbij, binnen de criteria van Stadsherstel Amsterdam en met de inzet van de subsidiabele en fiscale mogelijkheden, op de meest gunstige manier gebruik wordt gemaakt van privaat eigen en vreemd vermogen op een commerciële basis.
10
De onderzoeksvraag is opgebouwd uit de volgende deelvragen: Op welke wijze draagt de overheid bij aan de financiering van rijksmonumenten? Welke fiscale regelingen dragen bij aan de financiering van rijksmonument? Wat zijn de kwalitatieve criteria van Stadsherstel Amsterdam, de (private) belegger en het niet risicodragend kapitaal bij de financiering van de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten? Wat zijn de gevolgen van de invoering van het Brim op de subsidiebijdragen voor Stadsherstel Amsterdam? Wat
zijn
de
juridische
en
fiscale
randvoorwaarden
van
een
mogelijke
financieringsstructuur? Wat zijn de gevolgen van de subsidiabele en fiscale faciliteiten op het looptijdrendement van de verschillende juridische organisatiestructuren? Wat zijn de knelpunten tussen de criteria van de belanghebbenden onderling, in relatie tot de juridische- en fiscale randvoorwaarden van een mogelijke financieringsstructuur?
2.2 AFBAKENING Het onderzoek is geschreven in overleg met Stadsherstel Amsterdam. Het onderzoek richt zich op een optimale financieringsstructuur voor de acquisitie en exploitatie rijksmonumenten en dan in het bijzonder op andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie welke niet meer door de reguliere commerciële markt worden opgenomen. Deze objecten zijn rijksmonumenten zoals bedoeld in artikel 1 sub. b van de Monumentenwet 1988. Het zijn voor tenminste vijftig jaar vervaardigde onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde, dan wel de daarbij behorende terreinen. De navolgende onroerende zaken kunnen onder andere een rijksmonument binnen deze groep zijn: kerken, gemalen, molens,
fortenstelsels,
fabrieksgebouwen
en
kastelen
maar
ook
standbeelden
en
herdenkingstekens. Het werkgebied van SHA is primair gericht op rijksmonumentale gebouwen in de stad. In dit onderzoek zal daarom geen verdere aandacht worden geschonken aan standbeelden en herdenkingstekens. Wanneer de omgekeerde definitie van artikel 1 sub g. en h. uit het nieuwe Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) wordt gevolgd, dan is het onderzoek gericht op die rijksmonumenten welke van oorsprong niet primair zijn vervaardigd voor bewoning of die oorspronkelijk een andere functie dan bewoning hadden maar die thans primair voor bewoning in gebruik zijn, met dien verstande dat kerkgebouwen, kastelen, buitenplaatsen, landhuizen, gebouwen voor liefdadigheid, molens en gemalen niet als woonhuizen worden aangemerkt. Tevens betreft het geen beschermde monumenten die in oorsprong primair zijn
11
vervaardigd ten behoeve van het agrarische bedrijf maar die dat thans niet meer als primaire functie hebben (zie ook figuur 2, pagina 12). Niet alle rijksmonumenten, welke voldoen aan bovenstaande definitie, hebben problemen bij de financiering van de acquisitie en exploitatie. SHA verwoord het zelf als volgt; “het betreft monumentale gebouwen welke de markt laat liggen” (website SHA, 2006). Het betreft die objecten welke de markt niet in belegging neemt omdat de risico’s als gevolg van onder andere de restauratie- en instandhoudingskosten niet worden gecompenseerd door het rendement dat de markt eist. Bij het vinden van een optimale financieringsstructuur valt het niet binnen de doelstelling van dit onderzoek om na te gaan wat dit geëiste rendement op rijksmonumenten volgens de markt moet zijn. Dit onderzoek richt zich, wat betreft de marktcriteria, enkel op de kwalitatieve risicocomponenten waaruit het vereiste rendement is opgebouwd. Door het bepalen van deze kwalitatieve risicocomponenten kan bij het vinden van een optimale financieringsstructuur hierop worden ingespeeld. Dit onderzoek richt zich op de kosten en opbrengsten welke direct gerelateerd zijn met de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten. Hierin zijn dus niet opgenomen de kosten welke gerelateerd zijn aan het opzetten van de verschillende eigendomsstructuren. 2.3 ONDERZOEKSMETHODE Het betreft een deels empirisch onderzoek, waarbij de mogelijke oplossingen op juistheid zijn getoetst bij belanghebbenden en ervaringsdeskundigen. Het onderzoek is als volgt opgebouwd: Literatuuronderzoek. Aan de hand van een literatuuronderzoek is kennis verkregen over het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim), de fiscale wetgeving en de ontwikkelingen op dit terrein. Interviews. Met een aantal ervaringsdeskundigen en directies van Restaurerende instellingen zijn gesprekken gevoerd ter vergroting van het inzicht in de problematiek. Knelpuntenanalyse. Op basis van de literatuuranalyse en de criteria-inventarisatie bij de belanghebbenden is een knelpuntenanalyse uitgevoerd.
2.4 OPBOUW VAN HET ONDERZOEK In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de subsidiebijdragen vanuit de overheid. Hierbij wordt de inhoud van het recent genomen Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) behandeld. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een beschrijving gegeven van de fiscale regelgeving ten behoeve van de financierbaarheid van rijksmonumenten en de meest recente ontwikkelingen op dit vlak. Het betreft hier de recente besluiten van de Staatssecretaris van Financiën en het advies van de Procureur-generaal op een ingesteld beroep in cassatie inzake overdrachtsbelasting. 12
In hoofdstuk 5 wordt op basis van de doelstellingen van de Restaurerende instellingen een analyse gemaakt van de randvoorwaarden van SHA voor de participatie in een alternatieve financieringsstructuur. Tevens wordt de kwalitatieve risicocomponenten van de private belegger en het niet risicodragend kapitaal benoemt voor een eventuele participatie in een dergelijke financieringsstructuur. Daarna wordt in hoofdstuk 6 een analyse gemaakt van de gevolgen van de invoering van het Brim op de portefeuille van SHA. Vervolgens worden de juridische en de fiscale en structuurmogelijkheden bij de financiering van rijksmonumenten besproken. Tenslotte wordt aan de hand van de subsidiabele en fiscale faciliteiten de theoretische gevolgen op het portefeuille looptijdrendement van de verschillende juridische organisatiestructuren geanalyseerd. In hoofdstuk 7 worden op basis van de bevindingen uit de eerdere analyses, de criteria van SHA en andere belanghebbenden en de criteria vanuit de wetgeving, een knelpuntenanalyse uitgevoerd. Naar aanleiding van deze knelpuntanalyse zal resulteren in een structuur die kan bijdragen aan het optimaliseren van de financiering van de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten. Op grond van dit resultaat kan een conclusie worden getrokken en een advies worden gegeven ten aanzien van de optimalisering van de financierbaarheid van rijksmonumenten.
Figuur 1
3
HET BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTANDHOUDING MONUMENTEN
13
3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de achtergrond van de invoering van een nieuw subsidiebesluit ten behoeve van rijksmonumenten. Daarnaast wordt stil gestaan bij de doelstellingen die de overheid wil bereiken met dit besluit. Vervolgens wordt de inhoud van het besluit behandeld. De analyse van de inhoud beperkt zich tot de hoofdlijnen en is voornamelijk gericht op die onderdelen welke van invloed zijn op de financierbaarheid van rijksmonumenten. Onderdeel van het besluit is de zogenaamde restauratiefonds-hypotheek. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt verwezen naar de literatuurlijst maar hier zullen wel enkele relevante voorwaarden van de restauratiefonds-hypotheek worden besproken. Op 24 mei 2005 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangenomen tot het wijzigen van artikel 34 van de Monumentenwet 1988 met betrekking tot de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten. Voortkomende uit deze wetwijziging hebben de Staten-Generaal op 16 februari 2006 een besluit aangenomen betreffende een nieuwe subsidieregeling die de huidige restauratieregeling en de verschillende onderhoudsregelingen moet gaan vervangen. Het betreft het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) dat op 1 februari 2006 in werking is getreden. Het Brim richt zich op de instandhouding van beschermde monumenten.
3.2 ACHTERGROND Tot en met 31 januari 2006 waren eigenaren van monumenten aangewezen op twee restauratiesubsidieregelingen voor de restauratie en het onderhoud. Het Brrm 1997 (Besluit rijkssubsidiering
restauratie
monumenten
1997)
was
van
toepassing
op
alle
monumenteneigenaren. Hieronder viel het Gemeentelijk Restauratie Uitvoeringsprogramma (GRUP)
en
het
Provinciaal
Restauratie
Uitvoeringsprogramma
(PRUP).
De
onderhoudssubsidie, het Brom (Besluit rijkssubsidiering onderhoud monumenten), was voor eigenaren van kerken, kastelen, buitenplaatsen, molens en sommige industriële objecten van toepassing. De regelingen werkten in hoofdlijnen als volgt. De eigenaar van een rijksmonument diende een subsidievraag in bij de gemeente. Vervolgens geleide de gemeente de aanvraag door naar de Rijksdienst voor de Monumentenzorg (de RDMZ), al dan niet met tussenkomst van de provincie. De RDMZ bepaalde de subsidiabele kosten en verleende subsidie. Ten slotte betaalde het Nationaal Restauratiefonds (het NRF) de subsidie uit. Mede ingegeven door de algemene bezuinigings- en dereguleringsoperatie van de overheid en na wijziging van de van artikel 34 van de Monumentenwet 1988, heeft het kabinet per 1 februari 2006 besloten tot vervanging van de oude subsidieregelingen voor een nieuwe regeling, het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim).
14
3.3 DOELSTELLINGEN EN INHOUD BRIM Het besluit staat voor een verschuiving van restauratie naar planmatig onderhoud, eenvoudiger regelgeving, kortere
procedures
en
tot
het
waarborgen van
de
kwaliteit
van
de
monumentenzorg waarbij gebruik wordt gemaakt van subsidies of laagrentende leningen en voorfinanciering. De Staatssecretaris van OCW heeft met de invoering van het Brim de volgende doelstellingen 1 : een verschuiving van restauratie naar instandhouding van rijksmonumenten, door goede,
planmatige
instandhouding
te
stimuleren
waardoor
toekomstige
dure
restauraties worden voorkomen; deregulering, minder administratieve lasten voor burger en bedrijf voor het verkrijgen van subsidie of lening. Naast zomogelijk fiscale faciliteiten betreft het Brim daarmee een financiële regeling welke voornamelijk ter ondersteuning voor de instandhouding van rijksmonumenten. Eigenaren van rijksmonumentale woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie kunnen als financiële ondersteuning voor het planmatig onderhoud van hun monument een lening krijgen op grond van een restauratiefonds-hypotheek welke wordt verstrekt door de Stichting Nationaal Restauratiefonds. Eigenaren van andere rijksmonumenten dan woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie kunnen uitsluitend een beroep doen op subsidies voor het planmatig onderhoud. Provinciale en gemeentelijke monumenten vallen niet onder de regeling. De financieringsvorm vanuit de overheid is dus afhankelijk van het type rijksmonument en is niet afhankelijk van de natuurlijke- of rechtspersoon welke een beroep doet op een lening of op subsidie. Een rechtspersoon welke een woning exploiteert kan een verzoek doen voor een laagrentende lening en een natuurlijk persoon welke bijvoorbeeld een gemaal exploiteert kan een verzoek doen voor subsidie.
1
Brief aan de Tweede Kamer van 11 juli 2005
15
Figuur 2
Echter aangewezen organisaties voor monumentenbehoud en provincies, gemeenten, waterschappen en openbare lichamen die zijn ingesteld met toepassing van de Wet gemeenschappelijke regelingen komen voor hun hele bezit in aanmerking van subsidies en hebben derhalve geen recht op eventuele laagrentende leningen van het Nationaal Restauratiefonds. Organisaties voor monumentenbehoud zijn in het kader van het Brim door de minister van OCenW aangewezen privaatrechtelijke organisaties zonder winst oogmerk, met als hoofddoelstelling het instandhouden van monumenten. Ze hebben professionele deskundigheid en minimaal twintig rijksmonumenten in eigendom. Het Brim wordt voor andere monumenten dan woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie gefaseerd ingevoerd in de periode 2006 tot en met 2011. Per jaar is op basis van de CBS-categorie-indeling 2 vastgelegd voor welke categorieën monumenten in dat jaar aanvragen kunnen worden ingediend. Jaarlijks zullen verschillende categorieën instromen. De huidige Brom-regeling loopt gedurende bovengenoemde periode geleidelijk af, al naar gelang de categorieën die in het Brim instromen. Voor de regeling Brrm 1997 kunnen, afhankelijk van de nog beschikbare gelden, nog tot 1 oktober 2006 aanvragen bij de gemeenten worden ingediend voor de budgetjaren 2006-2011.
2 De monumenten in het bestand van de RDMZ zijn geclassificeerd op basis van hun historische functie in 13 groepen, de zogenaamde CBS indeling.
16
Instroomschema Brim-subsidie: 2006
:
molens, kastelen, landhuizen e.d., horeca-instellingen
2007
:
boerderijen, woonhuizen, delen van woonhuizen, weg- en waterwerken
2008
:
openbare werken, liefdadigheidsinstellingen, losse objecten
2009
:
kerkelijke gebouwen, kerkelijke objecten – onderdelen met rijksmonumentnummers: 45.950 – 530.000
2010
:
kerkelijke gebouwen, kerkelijke objecten – onderdelen met rijksmonumentnummers: 1 – 26.099
2011
:
kerkelijke gebouwen, kerkelijke objecten – onderdelen met rijksmonumentnummers: 26.100 – 45.949
De subsidiebijdrage voor onderhoudswerkzaamheden is gebaseerd op een goedgekeurd zesjarig periodiek instandhoudingsplan per object. Dit periodieke instandhoudingsplan is gebaseerd op een op te stellen bouwkundig inspectierapport. De door de Minister aangewezen organisaties voor monumentenbehoud als bedoeld in artikel 37 van het Brim, zoals SHA, kunnen
hun
instandhoudingsplannen
samenvoegen
tot
een
gecombineerd
instandhoudingsplan. De aanvragen voor subsidie dienen tussen 1 april en 1 september van elk jaar rechtstreeks te worden ingediend bij de Rijksdienst voor Monumentenzorg. Indien de aanvraag wordt gehonoreerd, wordt de subsidie in zes gelijke jaartermijnen beschikbaar gesteld door het Nationaal Restauratiefonds. Het instandhoudingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: overzicht aard en omvang van de voorgenomen werkzaamheden; omschrijving van de beoogde resultaten (bestek/werkomschrijving); meerjarenplan 3 ; meerjarenbegroting. Na uitvoering van het instandhoudingsplan dient een eindrapportage over de uitgevoerde werkzaamheden en de besteding van de subsidie te worden ingediend. De maximale vastgestelde subsidiabele kosten per object over een periode van 6 jaar zijn: molens, gemalen
€ 50.000
kerkgebouwen
€ 100.000
kastelen, buitenplaatsen en landhuizen woonhuismonumenten
4
overige beschermde monumenten
€ 100.000 € 25.000
5
€ 50.000
3
Een meerjarenplan is niet van toepassing op een gecombineerd instandhoudingsplan voor aangewezen organisaties. Het betreffen woonhuismonumenten die in het bezit zijn van aangewezen organisaties voor monumentenbehoud en decentrale overheden of woonhuizen binnen een complex. 5 Hieronder vallen ook boerderijen met een agrarische functie. 4
17
De feitelijke subsidie voor eigenaren van andere beschermde monumenten dan woonhuizen en jen zonder gemalen agrarische functie die recht op fiscale 50% aftrek van onderhoudskosten hebben, boerderimolens, het volgende percentage van de subsidiabele kosten: 55% bedraagtkerkgebouwen kastelen, buitenplaatsen en landhuizen
50%
overige beschermde monumenten
40%
Eigenaren die geen fiscale aftrek hebben, krijgen 10% meer subsidie dan eigenaren die wel fiscale aftrek hebben. Percentage van de subsidiabele kosten bij geen recht op fiscale aftrek van onderhoudskosten: molens, gemalen
60%
kerkgebouwen
65%
kastelen, buitenplaatsen en landhuizen
60%
overige beschermde monumenten
50%
De eerder genoemde aangewezen organisaties zijn dus wel voor de financiering van de kosten van instandhouding van woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie aangewezen op een subsidie. Onafhankelijk van eventuele fiscale faciliteiten bedraagt deze subsidie 25% van maximaal € 25.000 subsidiabele kosten over een periode van 6 jaar. In het Brim is een uitzondering gemaakt middels de Regeling rijkssubsidiëring wegwerken restauratieachterstand 2006, voor grootschalige restauratieprojecten en ten behoeve van restauratieachterstanden. Het kabinet heeft hiervoor 100 miljoen euro extra beschikbaar gesteld,
waarvan
32,9
restauratieachterstand.
miljoen
Onder
euro
restauratie
specifiek wordt
voor verstaan:
het het
wegwerken
van
de
verrichten
van
die
werkzaamheden, de normale instandhouding te boven gaand, die voor het herstel van een beschermd monument noodzakelijk zijn. Voor restauratiesubsidie komen dezelfde eigenaren in aanmerking als voor de reguliere instandhoudingssubsidie. De regeling is bedoeld voor monumenten met een aanzienlijke restauratiebehoefte. Daarom, en om te voorkomen dat aanvragers in verband met het beperkte beschikbare budget onnodig met administratieve handelingen worden belast, zijn er drempels geformuleerd in de vorm van minimumbedragen aan subsidiabele kosten. Om te voorkomen dat binnen een bepaald budget slechts enkele zeer omvangrijke restauraties volledig beslag leggen op het beschikbare budget is er tevens voor gekozen om per categorie monumenten maximumbedragen aan subsidiabele kosten vast te stellen.
De minimum- en maximumbedragen aan subsidiabele kosten per categorie zijn:
18
Woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie tussen de € 300.000 en € 500.000. Kerkgebouwen, kastelen of landhuizen, overige monumenten tussen de € 1.000.000 en € 3.000.000. Molens en gemalen tussen de € 300.000 en € 500.000 De subsidiepercentages zijn als volgt: Eigenaren die geen recht hebben op fiscale aftrek van onderhoudskosten: 70% van de subsidiabele kosten. Eigenaren met recht op fiscale aftrek van onderhoudskosten: 60% van de subsidiabele kosten. Per Brim-categorie is er een subsidieplafond vastgesteld. Worden er meer aanvragen ingediend dan er gehonoreerd kunnen worden, dan wordt voorrang gegeven aan monumenten die gelegen zijn op een beschermde buitenplaats of in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Is het budget ondanks deze selectie nog ontoereikend, dan geldt dat restauratieplannen met een lager bedrag aan subsidiabele kosten voorrang hebben op restauratieplannen met een hoger bedrag aan subsidiabele kosten (Regeling rijkssubsidiëring wegwerken restauratieachterstand, 2006).
3.4 RESTAURATIEFONDS-HYPOTHEEK De restauratiefonds-hypotheek wordt aangeboden in het kader van het Brim. De restauratiefonds-hypotheek wordt verstrekt door de Stichting Nationaal Restauratiefonds. Dit fonds treedt op als de huisbankier van de RDMZ. Zoals hierboven genoemd, komen aangewezen organisaties voor monumentenbehoud niet in aanmerking voor de lening. Toch is het van belang kort stil te staan bij deze leningen onder meer vanuit het bredere perspectief voor alternatieve financieringsmogelijkheden voor rijksmonumenten en de doelstelling van dit onderzoek om de aanbevelingen niet alleen te beperken tot een aangewezen organisatie als SHA. Enkel beschermde monumenten in de categorie woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie komen in aanmerking voor een lening. De grondslag voor de hoogte van de lening zijn de door het bureau Monumentenpanden van de Belastingdienst (het BBM) vastgestelde fiscale onderhoudskosten. Er wordt onderscheid gemaakt tussen eigenaren die in aanmerking komen voor fiscale aftrek van onderhoudskosten en eigenaren die daar niet voor in aanmerking komen. Als er geen aftrek mogelijk is, kan een eigenaar tot 100% van de vastgestelde
19
onderhoudskosten lenen. Heeft een eigenaar wel recht op fiscale aftrek, dan kan deze tot maximaal 70% van de onderhoudskosten lenen. De Restauratiefonds-hypotheek bedraagt maximaal € 250.000 per monument. Indien de eigenaar de BTW kan verrekenen, wordt deze niet meegenomen in de grondslag voor de lening. Het leningsbedrag wordt dan gebaseerd op het door BBM vastgestelde bedrag exclusief BTW. De looptijd van de lening bedraagt maximaal 30 jaar. De rente ligt 5% onder de gemiddelde marktrente voor hypothecaire geldleningen met een rentevastheid van 10 jaar. Het minimum rentepercentage bedraagt 1,0%. De rente wordt vastgesteld voor en periode van 10 jaar, daarna stelt het Restauratiefonds de rente opnieuw voor 10 jaar vast. De rente wordt afgelost op basis van jaarannuïteiten. Op het te restaureren pand wordt altijd het recht van hypotheek gevestigd. Dit mag een tweede of volgende hypotheek zijn. Vervroegde gehele of gedeeltelijk aflossing is altijd onbeperkt en boetevrij mogelijk. Bij verkoop van het pand moet de lening geheel worden afgelost. De lening kan eventueel ook worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De lening is overdraagbaar aan de nieuwe eigenaar tot uiterlijk 5 jaar na verstrekking van de lening met de voorwaarden dat onder andere de rente- en looptijdcondities worden overgenomen en de restauratie geheel is afgerond.
3.5 SAMENVATTING In dit hoofdstuk is een inhoudelijke beschrijving gegeven van het nieuwe subsidiebesluit waarmee de overheid tracht bij te dragen in de financiële ondersteuning van het planmatig onderhoud van rijksmonumenten. Deze ondersteuning wordt gerealiseerd middels een laagrentende lening voor woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie en voor alle andere
rijksmonumenten
middels
een
subsidiebijdrage.
Zowel
de
lening
als
de
subsidiebijdragen worden verleend onder bepaalde voorwaarden met betrekking tot de uitvoering
van
de
instandhoudingswerkzaamheden.
Aangewezen
organisaties
voor
monumentenbehoud, zoals SHA hebben een aparte regeling, waarbij ook woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie in aanmerking komen voor subsidie. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de fiscale mogelijkheden waarmee de overheid bedraagt aan de instandhouding van het culturele erfgoed in Nederland.
20
4
DE FISCUS EN EEN RIJKSMONUMENT
4.1 INLEIDING Naast een nieuwe lening- en subsidieregeling voor rijksmonumenten staat het jaar 2006 ook in het teken van een aantal besluiten en uitspraken welke betrekking hebben op de fiscale behandeling van de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten. Deze besluiten en uitspraken zouden een positieve bijdrage kunnen leveren aan de financierbaarheid van rijksmonumenten.
Het
betreft
fiscale
faciliteiten
in
de
inkomstenbelasting,
de
vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting. Onderstaand zullen de relevante fiscale wetgeving en de recent genomen besluiten alsmede de gedane uitspraken worden besproken.
4.2 INKOMSTENBELASTING De monumentenregeling in de Wet IB 2001 voorziet in een aantal fiscale faciliteiten met betrekking tot het juridisch eigendom van een rijksmonument. Het betreft hier het eigendom van rijksmonumenten welke bij natuurlijke personen in gebruik zijn dan wel als belegging worden aangehouden. Zoals volgt uit hoofdstuk 2 worden in dit onderzoek de rijksmonumenten behandeld welke niet als eigenaargebruiker maar als belegging worden aangehouden. Deze rijksmonumenten, die behoren tot de rendementsgrondslag van box 3, geven recht op monumentenaftrek voorzover het betrekking heeft op de onderhoudskosten met een jaarlijkse drempel van 4,0% van de waarde in het economische verkeer (= bezittingen minus schulden) (art. 6.31 lid 1, sub. b Wet IB 2001). De onderhoudskosten, waaronder de restauratiekosten, dienen betrekking te hebben op het in bruikbare staat houden van het rijksmonument en om achteruitgang en verder verval te voorkomen. Verbetering en vernieuwing zijn derhalve geen onderhoudskosten en komen dus niet in aanmerking voor aftrek. Ook hier kan aan de BBM worden verzocht vast te stellen welk bedrag aan restauratie- en of onderhoudswerkzaamheden van het inkomen aftrekbaar is. De aftrek vindt plaats in Box 1 tegen het progressieve IB-tarief van maximaal 52%. De belastingheffing over de inkomsten uit de belegging vinden plaats tegen de forfaitaire box 3 heffing van 1,2% over het vermogen. Ondanks enkele uitzondering in het verleden was het tot op heden alleen mogelijk de bovengenoemde monumentenaftrek te realiseren wanneer een natuurlijk persoon het volledig eigendom had van een rijksmonument. Wanneer bijvoorbeeld het juridisch en economisch eigendom gescheiden waren kon dus geen gebruik worden gemaakt van de monumentenaftrek. Conform artikel 6.31, lid 1, onderdeel b, Wet IB 2001 is de aftrek van onderhoudskosten namelijk alleen toegestaan wanneer er sprake is van volledig eigendom. Dit levert nogal wat
21
knelpunten op daar waar het juridische en economisch eigendom gescheiden zijn. Bijvoorbeeld voor participanten in een beleggings-CV, zij hebben enkel het economisch eigendom. Het juridisch eigendom zit bij een stichting (de bewaarder). De participanten kunnen derhalve de onderhoudskosten niet in aftrek nemen, wat een drukkend effect heeft op het rendement van hun belegging. In de fiscale literatuur is de afgelopen jaren regelmatig een pleidooi gehouden waarin werd aangegeven dat het niet wenselijk werd geacht een onderscheid te maken tussen vol eigendom en gedeeld eigendom als het ging om de monumentenaftrek (Wörsdörfer, 2004). Door het te strikt toepassen van de wet werd volgens deskundige geen recht gedaan aan het doel en de strekking van de wet; het in standhouden van het culturele erfgoed. Naar aanleiding van vragen door het Tweede Kamer lid mevrouw Hamming heeft de Staatssecretaris van Financiën op 11 mei 2006 besloten dat ook participanten in een monumentenbeleggings-CV, waarbij de CV niet het juridische eigendom heeft, recht hebben op monumentkostenaftrek. De participant (commanditaire vennoot) komt in aanmerking voor aftrek van monumentenuitgaven voor het evenredige deel van de kosten. Hij heeft recht op aftrek als de CV de monumentenuitgaven heeft betaald en de kosten op hem zijn verhaald. Dit geldt ook voor de kosten van onderhoud welke bij de verwerving van het rijksmonument voor rekening van de koper (CV) komt. Het dienen dan uiteraard kosten van onderhoud te zijn die voor aftrek in aanmerking komen overeenkomstig bovengenoemde criteria. Vooruitlopend op een wetswijziging, welke ten tijde van het schrijven van deze scriptie nog niet is uitgevoerd, heeft het besluit wel reeds rechtskracht.
4.3 VENNOOTSCHAPSBELASTING Het resultaat van een rechtspersoon welke een onderneming runt en dus bijvoorbeeld een rijksmonument exploiteert, bestaat uit de eventuele inkomsten zoals huur minus de kosten (= winst). Dit resultaat wordt belast met vooralsnog maximaal 29,6% vennootschapsbelasting (Wet Vpb 1969). De kosten van (achterstallig)onderhoud van een rijksmonument kunnen direct in aftrek worden gebracht op de winst maar de kosten van verbetering dienen te worden geactiveerd. De
wetgever
heeft
voor
bepaalde
rechtspersonen
het
heffingspercentage
voor
de
vennootschapsbelasting op 0% gesteld. Dit zijn toegelaten en gelijkgestelde instellingen op grond van het artikel 5, lid 1 sub. d Wet VPB 1969. Het betreft instelling waar het algemeen maatschappelijk belang op de voorgrond staat en het streven naar winst ontbreekt. Tevens dienen de werkzaamheden voor minimaal 90% in het kader van de volkshuisvesting te zijn. Dit laatste criterium is steeds vaker voor restaurerende instellingen, waaronder SHA een
22
onhaalbare kaart. SHA heeft voor meer dan 10% van haar portefeuille niet-woningen in haar bezit. Tot op heden is de oplossing erin gezocht door voor deze objecten een aparte vennootschap op te richten, zodat de woningportefeuille wel vrij van vennootschapbelasting blijft. De restaurerende instellingen in Nederland hebben er bij de politiek voor gepleit dat zij ook voor de niet-woningportefeuille vrijgesteld worden. Dit is in het bijzonder van belang voor de jongere, vaak grote monumenten, zoals kerken, gemalen en fabrieksgebouwen waar woonfuncties vaak moeilijk in gerealiseerd kunnen worden. Voor een dergelijke vrijstelling is naast de medewerking van de politiek, tevens goedkeuring nodig van de Europese Unie. De verwachting is dat deze goedkeuring op korte termijn, met terugwerkende kracht, zal worden verleend per 1 januari 2004 voor alle activiteiten van restaurerende instellingen (Memorie van Toelichting Belastingplan 2006). De
aandeelhouders
van
restaurerende
instelling,
welke
vrijgesteld
zijn
van
vennootschapsbelasting, zijn in principe vrijgesteld van dividendbelasting zolang de dividenduitkeringen is gemaximeerd tot 5% van het geplaatst kapitaal en de resterende winst aangewend wordt overeenkomstig de doelstelling van de vennootschap. Daarnaast heeft de wetgever de fiscale beleggingsinstelling (FBI) gecreëerd om het fiscale nadeel van het beleggen via een rechtspersoon op te heffen. De FBI is onderhevig aan het tarief van 0% Vpb wanneer onder andere de beleggingsinstelling binnen zes maanden na afsluiting van het boekjaar de winst in de vorm van dividend aan de aandeelhouders uitkeert. Daarnaast is het de FBI verboden om de beleggingen in overwegende mate (> 60%) met vreemd vermogen te financieren (art 28, lid 2, sub a Vpb). Binnen de vennootschapsbelasting liggen dus geen expliciete voordelen van het beleggen in rijksmonumenten tenzij het een toegelaten of fiscale beleggingsinstelling is welke onderhevig is aan het heffingspercentage van 0%.
4.4 OVERDRACHTSBELASTING Ook op het gebied van de overdrachtsbelasting vinden momenteel nieuwe ontwikkelingen plaats die invloed hebben op de financierbaarheid van rijksmonumenten. De hoofdregel is dat 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is over de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak (artikel 4 Wet Belasting rechtsverkeer (BRV)). In bepaalde situaties is vrijstelling van overdrachtsbelasting mogelijk. Vrijstellingen staan opgenomen in artikel 15 van de WBR, in casu artikel 15 lid 1 sub p, waarin staat dat de rechtstreeks verkrijging
23
van monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 door in Nederland gevestigde rechtspersonen, welke hoofdzakelijk de instandhouding van dergelijk rijksmonumenten ten doel hebben, vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Hoofdzakelijk instandhouding van monumenten houdt in het fiscale spraakgebruik 70% in en tevens dient deze ten doelstelling voor 25 jaar aangehouden te worden. De huidige regelingen maken het dus mogelijk vrij van overdrachtsbelasting een rijksmonument te kopen indien: de doelstelling van de vennootschap is het instandhouden van monumenten zoals genoemd in de Monumentenwet 1988; 70% van het vermogen bestaat uit geregistreerde monumenten; het monument betreft een rijksmonument zoals genoemd in de Monumenten wet van 1988; de activiteiten van de vennootschap zijn in overeenstemming met de doelstelling van de vennootschap; De overdrachtsbelasting kan worden teruggevorderd wanneer binnen een periode van 25 jaar het gebouw niet meer is geregistreerd als monument of de doelstelling van de vennootschap niet meer is het instandhouden van monumenten. Twee zaken vallen op; de verkrijging dient een rechtstreekse verkrijging van een rijksmonument te zijn en de aankoop dient te geschieden middels een rechtspersoon. Vrijstelling van overdrachtsbelasting staat dus niet open voor natuurlijke personen en natuurlijke personen welke participeren in een fiscaal transparant lichaam. Tevens dient de verwerving betrekking te hebben op de “stenen”. Aankoop van een zogenaamde vastgoedvennootschap met daarin rijksmonumenten is derhalve niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor de goede orde, een vastgoedvennootschap betreft een vennootschap waarvan de bezittingen hoofdzakelijk (= meer dan 70%) bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken. De verkrijging van aandelen in een dergelijke vennootschap met als doel het verkrijgen, vervreemden en exploiteren van die onroerende zaken wordt op grond van artikel 4 BRV wel in de heffing van de overdrachtsbelasting betrokken. Met andere woorden de aandelen in een vastgoedvennootschap worden naar evenredigheid beschouwd als vastgoed. Mede naar aanleiding van een uitspraak van het Hof Den Haag op 25 november 2004, dat de verkrijging van de aandelen in een vastgoedlichaam met rijksmonumenten niet vrij van overdrachtsbelasting toepassingsbereik
kan
van
de
geschieden,
pleit
Wörsdörfer
(interview,
vrijstelling
van
overdrachtsbelasting
bij
2006)
om
het
verkrijging
van
rijksmonumenten uit te breiden. Ten aanzien van de verkrijging van aandelen in een lichaam
24
dat rijksmonumenten bezit stelt hij voor aansluiting te zoeken bij de Natuurschoonwet 1928 (NSW) en het besluit van 13 mei 2003 waar op grond van artikel 63 AWR is goedgekeurd dat een tegemoetkoming in de overdrachtsbelasting wordt verleend voor een dergelijke verkrijging. Tevens pleit Wörsdörfer voor het toepassen van de monumentenvrijstelling voor natuurlijke personen. Hij onderbouwt dit met drie redenen (Wörsdörfer, 2004, p. 19): 1. Het doel van de vrijstelling is het bevorderen van de instandhouding van monumenten. Er zijn geen redenen waarom natuurlijke personen deze instandhoudingsdoelstelling niet kunnen hebben. 2. In de Natuurschoon Wet is wel een landgoedvrijstelling opgenomen bij de verkrijging door natuurlijke personen ter bevordering van het behoud van natuurschoon op landgoederen in Nederland. Vanwege de grote overeenkomst in de regelingen en het doel daarvan ligt een soortgelijke wijziging voor rijksmonumenten in de rede. 3. Door bij het beleggen in een rijksmonument te kiezen voor een fiscaal transparant lichaam in plaats van een vennootschap, om hiermee gebruik te kunnen maken van de aftrekregeling in de Wet IB 2001, is de vrijstelling van overdrachtsbelasting uitgesloten. Dit bevordert niet de instandhouding van monumenten. De instandhoudingsdoelstelling van natuurlijke personen voor een landgoed houdt in dat de onroerende zaak onder de NSW gerangschikt moet blijven. Een landgoed wordt aan de NSW onttrokken indien de eigenaar erom verzoekt, zodra het landgoed wordt verkocht, of wanneer het karakter van het landgoed wordt aangetast. Indien de verkrijger echter binnen 6 maanden (gerekend vanaf de datum van overdracht) een aanvraag indient tot herrangschikking van het landgoed, wordt de NSW-rangschikking van het landgoed als niet onderbroken beschouwd. De verkrijger geniet dan faciliteiten van de NSW (artikel 9a NSW) en dus vrijstelling van de overdrachtsbelasting per datum van overdracht. De instandhoudingsdoelstelling van een natuurlijk persoon bij een rijksmonument zou dus kunnen worden verwezenlijk door de ononderbroken rangschikking onder de Monumentenwet. Wörsdörfer pleit ervoor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een rijksmonument vrij te stellen van overdrachtsbelasting zonder hieraan nadere voorwaarden te stellen (Wörsdörfer, 2004). Indien de wetgever wel besluit nader voorwaarden te stellen dan zou aansluiting gezocht kunnen worden bij de voorwaarden voor het krijgen van een subsidie zoals opgenomen in het Brim. Het betreft hier het opstellen en uitvoeren van het zogenaamde instandhoudingsplan, bestaande uit een meerjarenplan en -begroting ten behoeve van de instandhouding van het rijksmonument.
25
De Procureur-generaal (Niessen, 2005) heeft bovenstaande argumentatie mede gebruikt ter onderbouwing van zijn conclusie van het beroep in cassatie bij de Hoge Raad op bovengenoemde uitspaak van het Hof Den Haag. De Procureur-generaal adviseert de Hoge Raad het beroep in cassatie gegrond te verklaren en over te gaan tot vernietig van de uitspraak van het Hof. Indien de Hoge Raad het advies van de Procureur-generaal volgt betekent dit, overeenkomstige de doelstelling van de wetgever, een bevorderende regeling voor de instandhouding van rijksmonumenten.
4.5 SAMENVATTING Natuurlijke personen en natuurlijke personen verenigd in een fiscaal transparante structuur hebben binnen de inkomstenbelasting recht op monumentenaftrek voor de onderhoudskosten van een rijksmonument. Restaurerende
instellingen
zijn
vrijgesteld
van
vennootschapsbelasting
wanneer
hun
werkzaamheden voor minimaal 90% in het kader van de volkshuisvesting zijn. Wanneer gebruik wordt gemaakt van deze vrijstelling dan is de dividenduitkering gemaximeerd tot 5% van het geplaatst kapitaal. De fiscale beleggingsinstelling is onderhevig aan het Vpb tarief van 0% om hiermee het fiscale nadeel van het beleggen via een rechtspersoon op te heffen. Overdrachtsbelasting over de verkrijging van een rijksmonument is vrijgesteld wanneer het een rechtstreekse verkrijging betreft door een zogenaamde monumentenvennootschap met een instandhoudingsdoelstelling. Volgens gezaghebbende ziet het ernaar uit dat in de nabije toekomst ook natuurlijke personen op basis van een instandhoudingsdoelstelling vrijgesteld zullen worden van overdrachtsbelasting en dat, als het aan de PG ligt, ook een indirecte verkrijging
van
rijksmonumenten
in
een
vennootschap,
vrijgesteld
zal
worden
van
overdrachtsbelasting. In de voorgaande hoofdstukken is een beschrijving gegeven van de overheidsbijdragen middels subsidies en fiscale regelingen bij de acquisitie- en exploitatiekosten van rijksmonumenten. In het volgende hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van de criteria van SHA alsmede de kwalitatieve risicocomponenten voor de particuliere belegger en het niet risicodragend kapitaal bij het vinden van een optimale financieringsstructuur.
26
5
DE CRITERIA-ANALYSE VAN DE BELANGHEBBENDEN
5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de doelstellingen van de verschillende restaurerende instellingen in Nederland een analyse gemaakt van de randvoorwaarden van SHA voor de participatie in een alternatieve financieringsstructuur. Vervolgens wordt door het benoemen van de kwalitatieve risicocomponenten bij het beleggen in vastgoed en meer specifiek in rijksmonumenten, de criteria geanalyseerd welke een particuliere belegger hanteert bij zijn beslissing te participeren in een dergelijke financieringsstructuur. Tenslotte zal kort worden stilgestaan bij de criteria die het niet risicodragend kapitaal hanteert bij het participeren in een mogelijke financieringsstructuur.
5.2 DE DOELSTELLINGEN EN CRITERIA VAN STADSHERSTEL (AMSTERDAM) De criteria van SHA zijn leidend in dit onderzoek. Echter door de criteria van SHA in een breder perspectief te plaatsen en daarmee af te zetten tegen de criteria van meerdere restaurerende instellingen wordt een breder platform gecreëerd. Dit is gedaan door op grond van de bestudeerde statuten en jaarstukken van de zelfstandige restaurerende instellingen van de grootste historische steden in Nederland, de belangrijkste criteria en doelstellingen hieronder samen te vatten. Deze paragraaf wordt afgesloten met de randvoorwaarden waaraan een mogelijke financieringsstructuur vanuit SHA moet voldoen.
Amsterdam Stadsherstel Amsterdam verwerft, restaureert, onderhoudt en beheert voor het stadsbeeld karakteristieke panden. De vier belangrijkste doelen van Stadsherstel zijn: het kopen en restaureren van de meest bedreigde panden die karakteristiek zijn voor Amsterdam; het zoeken naar een goed gebruik van deze panden; het verzorgen van het onderhoud aan deze panden zodat zij in de staat blijven die zij na restauratie verkregen; Het toegankelijk maken van bijzondere gebouwen of van een deel daarvan. (Statuten, Stadherstel Amsterdam)
27
Den Haag Conform artikel 2 van de statuten de vennootschap Stadsherstel Den Haag en Omgeving heeft de vennootschap nagenoeg uitsluitend ten doel: Het verwerven, restaureren, rehabiliteren, reconstrueren, beheren en vervreemden van panden in Den Haag en omgeving, in het belang van de Volkshuisvesting, in die zin dat het betreft: monumenten in de zin van de Monumentenwet; monumenten in de zin van een gemeentelijke Monumentenverordening; gebouwen die van bijzonder belang zijn voor het stads- of dorpsbeeld; de bevordering van de monumentenzorg in Den Haag en omgeving in het algemeen. Stadsherstel Den Haag is geen commercieel bedrijf en streeft niet naar winstmaximalisatie. Stadsherstel (Statuten, Stadsherstel Den HaagDen biedtHaag een en vangnet Omgeving) voor monumentale panden die bedreigd worden en waarvoor commerciële marktpartijen geen belangstelling hebben. We streven naar maximaal maaUtrecht tschappelijk rendement, gerealiseerd op economisch verantwoorde wijze. Dat betekent dat Stadsherstel De Utrechtseeen Maatschappij marktconforme tot Stadsherstel huurprijs vraagt is opgericht en enigom rendement monumenten verlangt. die worden Dit is van bedreigd belang vanwege of dreigen de verloren bedrijfscontinuïteit, te gaan, de te financiering restaurerenvan endeteonderhoudsbehoefte behouden in het van belang de panden van de in de portefeuille enEenmaal volkshuisvesting. het jaarlijks gerestaureerde uitkeren van panden een gering wordendividend in goede(maximaal staat gehouden 5%). in Eventuele principe financiële niet verkocht. meevallers worden benut om tegenvallende exploitatieresultaten te compenseren en andere restauratieprojecten (Jaarverslag 2005, Utrechtseaan Maatschappij te kopen entotteStadsherstel) restaureren.
Rotterdam De doelstelling van de NV is: het verwerven, restaureren en exploiteren van historisch waardevolle bouwwerken in Rotterdam. Het herstellen en in stand houden van historisch waardevolle panden blijkt het beste bereikt te worden door een bedrijfsmatige aanpak, waarbij uitgangspunt is het verkrijgen van een redelijk rendement op het geïnvesteerde vermogen. Stadsherstel beoogt gebouwen op een verantwoorde culturele en economische wijze te restaureren en exploiteren, zodanig dat het culturele erfgoed voor Rotterdam voor langere tijd behouden blijft. Door monumentale gebouwen onder te brengen in één organisatie wordt de noodzakelijke expertise gebundeld en het exploitatierisico gespreid. Tevens is het mogelijk het onderhoud en het beheer van de gebouwen op lange termijn veilig te stellen. (Statuten, Stadsherstel Historisch Rotterdam NV) Breda Stadherstel Breda heeft als doelstelling het in stand houden en revitaliseren van beeldbepalende objecten. Formeel is deze doelstelling in de staturen als volgt verwoord: De vennootschap heeft ten doel instandhouding van hoofdzakelijk monumenten in de zin van de monumentenwet 1988, zijnde registergoederen gelegen in Breda en in het bijzonder registergoederen die verloren dreigen te gaan, welke voor het stads- of dorpsbeeld karakteristiek zijn, zomede al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.
28
(Statuten, NV Stadsherstel Breda) De bovenstaande doelstellingen resulteren in een aantal kernwoorden die de activiteiten van de restaurerende instellingen verwoorden. De doelstellingen van Stadsherstel zijn: - verwerving en restauratie
- revitaliseren
- optimaal gebruik
- reconstructie
- duurzaam onderhoud
- (niet) vervreemden
- geen winstoogmerk
- vangnet
- beperkt rendement
- maximaal maatschappelijk rendement
- toegankelijk maken
- bundelen van expertise
- exploiteren
- gespreid exploitatierisico
- rehabilitatie van (rijks-)monumenten en voor het stadsbeeld karakteristieke gebouwen. Op grond van bovengenoemde doelstellingen kan een geprioriteerde onderverdeling gemaakt worden van de criteria van stadsherstel bij het op zoek zijn naar een optimale financieringstructuur.
Zeggenschap:
Het behouden van volledige controle over het acquisitie en exploitatietraject.
Duurzaam eigendom:
Het verworven bezit behouden om hiermee het duurzaam onderhoud zeker te stellen.
Geen winstoogmerk:
Behoudens eventuele gemaximeerde dividenduitkeringen geen aanvullende winst doelstellingen.
Expertise:
Kennis- en adviescentrum voor monumentenbeheer.
29
Uit voornoemde opsomming blijkt voornamelijk de maatschappelijke doelstelling tot het instandhouden van het culturele erfgoed en het behouden van de kennis en expertise hieromtrent. Het in eigendom hebben en houden van de objecten om hiermee het duurzame onderhoud zeker te stellen, blijkt hierin cruciaal te zijn. Een eventuele alternatieve financieringsstructuur dient dus deze criteria als uitgangspunt te hebben. Met betrekking tot het achterwege blijven van een winstoogmerk en een gemaximeerde dividenduitkering kan het volgende nog worden opgemerkt. SHA alsmede het merendeel van de overige restaurerende instellingen zijn een toegelaten instelling op voet van de Woningwet en komen derhalve in aanmerking voor vrijstelling van de vennootschapsbelasting (art. 5.1 sub d. Wet VpB). Hierdoor vallen eventuele dividenduitkeringen onder de vrijstelling van dividendbelasting indien de uitkering zich beperken tot 5% van het geplaatste kapitaal en de resterende winst aangewend wordt overeenkomstig de doelstelling van de vennootschap. Ondanks het feit dat SHA een organisatie is zonder winst oogmerk, streeft zij er wel naar een jaarlijks totaal dividendbedrag uit te keren aan haar aandeelhouders dat gelijk is aan 5% van het geplaatste kapitaal. Het geplaatste kapitaal is gelijk aan € 61.804.350, het vereiste dividend bedraagt derhalve € 3.090218 per jaar. Op basis van de jaarrekeningen over de afgelopen 5 jaar realiseert SHA een gemiddeld netto rendement op eigen vermogen van 2,95%. Het gemiddeld netto rendement op het totale vermogen bedraagt 2,48%. Het behouden van een netto rendement van 2,48% is tevens een criterium dat SHA ook in de toekomst bij een mogelijke alternatieve financieringsstructuur wenst te behouden.
5.3 DE KWALITATIEVE CRITERIA VAN DE (PARTICULIERE) BELEGGER Het criterium van een belegger, om te participeren in een mogelijke financieringsstructuur voor rijksmonumenten, is het rendement dat hij eist. De belegger die besluit om een gedeelte van zijn vermogen te investeren in een bepaald beleggingsproduct is bereid een zeker bedrag nu op te geven met de veronderstelling in de toekomst een onzekere opbrengst te realiseren. Deze onzekere opbrengst is opgebouwd uit een directe opbrengst en een indirecte opbrengst. Wanneer deze opbrengst wordt afgezet tegen het geïnvesteerde vermogen dan kan het gerealiseerde directe en indirecte rendement worden bepaald. (Van Gool e.a., 1993)
30
Afhankelijk van de beleggingsmogelijkheid zal de belegger het vereiste rendement bepalen. Dit vereiste rendement is gelijk aan het rendement dat verkregen kan worden op alternatieve beleggingsmogelijkheden met dezelfde karakteristieken. Binnen het kader van dit onderzoek zijn dit vastgoedkarakteristieken en in het bijzonder de acquisitie en exploitatie karakteristieken van rijksmonumenten. De beslissing van een belegger of hij al dan niet investeert in een rijksmonument is afhankelijk van de totale netto opbrengsten welke het rijksmonument genereert gedurende de looptijd van de investering. Indien deze netto opbrengsten ten opzichte van het geïnvesteerde bedrag minimaal gelijk zijn aan het vereiste rendement dan zal een belegger positief beslissen. Dit kan het beste bepaald worden aan de hand van het looptijdrendement ofwel de “internal rate of return” (IRR). Het ligt niet binnen de doelstelling van dit onderzoek om de hoogte van het door de markt geëiste rendement op rijksmonumenten te bepalen. Bij het vinden van een optimale financieringsstructuur is het wel van belang om de risicocomponenten, welke van invloed zijn op de hoogte van het geëiste rendement, bij het investeren in Rijksmonumenten te benoemen. Hiervoor wordt in eerste aanleg kort stilgestaan bij een aantal algemene kenmerken van vastgoed die van invloed zijn op de risicopremie voor rijksmonumenten (Van Gool e.a., 1993).
Risicocomponenten bij het beleggen in vastgoed: - Kapitaalintensief
- Niet transparant
- Heterogeen
- Hoge transactiekosten
- 1:1 transacties
- Illiquide
- Geen doorlopende prijsvorming
- Vastgoedcyclus
- Deelmarkten
- Managementintensief
(Zie bijlage 1 voor een uitgebreide beschrijving) De volgende kwalitatieve kernmerken zijn specifiek voor rijksmonumenten en zullen in aanvulling op de algemene risicocomponenten voor vastgoed de rendementseis van een belegger negatief dan wel positief beïnvloeden (Van Leeuwen, 1997).
Rijksmonumenten als vermogensobject De beperking in het gebruik (als exploitatiemiddel) en de verbouwingsmogelijkheden, de relatief hoge onderhoudskosten, de ingewikkelde regelgeving op het gebied van belastingen en subsidie en de onduidelijkheid over de marktwaarde.
31
Managementintensiviteit en ondernemingskarakter bij rijksmonumenten De
exploitatie
rijksmonumenten
van
monumenten
gaat
vaak
is
gepaard
zeer met
managementintensief. gebiedsontwikkeling
Herontwikkeling of
herontwikkeling
van in
binnensteden. Dit zijn vaak zeer complexe projecten en slagen alleen bij intensief management en ervaren ontwikkelaars. Men dient op de hoogte te zijn van alle regelgeving en goede contacten hebben met de ambtenaren van de betrokken overheden.
Het unieke en heterogene karakter van rijksmonumenten Het unieke en heterogene karakter van rijksmonumenten ten opzichte van het “standaard” vastgoed met zijn stramienmaten en andere normeringen.
De ondoorzichtige markt en de waarderingsmethode van monumenten Het unieke karakter van rijksmonumenten maakt dat de markt ondoorzichtig is en dat de waarde moeilijk is af te leiden uit transacties van vergelijkbare gebouwen.
Lange economische levensduur van rijksmonumenten Rijksmonumenten hebben bewezen dat ze een lange periode opbrengsten en diensten kunnen leveren. Om verschillende redenen is er telkens weer een prikkel vanuit de markt gekomen om een historisch gebouw voor nieuwe doeleinde te gebruiken en daartoe in het gebouw te investeren. Dat betekent vaak het aanbrengen van veranderingen aan het pand. De economische waarde van de bestemming veranderd in de loop van de tijd. Zo blijken dezelfde monumentale panden in de binnensteden flexibel genoeg te zijn geweest om door de tijd heen als woonhuis, fabriekje, pakhuis en kantoor te dienen.
Voorraad van rijksmonumenten Het aantal rijksmonumenten is beperkt. Het aanbod zal daarom beperkt zijn en dat kan, afhankelijk van de vraag, een positieve bijdrage leveren aan de waarde ontwikkeling in de toekomst. De eerdergenoemde algemene karakteristieken van vastgoed alsmede de hiervoor benoemde specifieke kenmerken bij het beleggen in rijksmonumenten zal de particuliere belegger meenemen bij het bepalen van zijn geëiste rendement.
32
Ondanks het feit dat alle criteria van de belegger uiteindelijk worden uitgedrukt in de hoogte van het geëiste rendement, kunnen in het bijzonder nog de navolgende subcriteria benoemd worden: -
de belegger in een rijksmonument streeft naar een jaarlijks positieve kasstroom;
-
de belegger wenst zijn aansprakelijkheden tot een minimum te beperken;
-
de belegger zoekt naar compensatie voor zijn kennis- en informatieachterstand.
Binnen de doelstelling van dit onderzoek is deze analyse echter niet uitgevoerd voor het bepalen van het geëiste rendement op rijksmonumenten maar om het inzichtelijk maken van de risicocomponenten bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten, zodat hierop kan worden
ingespeeld
bij
het
vinden
van
de
optimale
financieringsstructuur.
Deze
risicocomponenten zullen daarom in de knelpuntenanalyse worden afgezet tegen de randvoorwaarden van SHA en de criteria welke naar voren zullen komen uit de juridische en fiscale analyse.
5.4 DE KWALITATIEVE CRITERIA VAN HET NIET RISICODRAGEND KAPITAAL Het niet risicodragend kapitaal betreft het vreemd vermogen dat als lening wordt ingebracht ten behoeve van de investering. Het rendement dat de vreemd vermogensverschaffer, hierna de bank, wenst te ontvangen op het vermogen dat hij inbrengt, is wederom afhankelijk van de zekerheden die hij hieromtrent kan realiseren. De bank zal genoegen nemen met een lager rendement wanneer hij een grote zekerheid heeft dat hij met zijn ingebrachte vermogen weinig risico loopt. De bank kan dit zeker stellen door bijvoorbeeld een hypotheekrecht te vestigen op het onroerend goed of de eigenaren van het onroerend goed hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de verplichtingen uit de lening. Door vreemd vermogen te betrekken bij de financiering van de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten verandert de verdeling van de opbrengsten en daarmee het risico. Door het geëiste rendement van de belegger aan te passen aan de vermogensstructuur ontstaat een gewogen gemiddeld geëist rendement (WACC = weighted average cost of capital). Stel een belegger heeft een rendementseis van 8,5% op het vermogen dat hij inbrengt. Uitgaande van 5 jaarsgeld en een bankmarge van 100 basispunten, heeft de bank een rendementseis van 5,0%. In dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat de bank bereid is 75% van de waarde (na restauratie) te financieren. Het gewogen gemiddeld rendement bedraagt dan als volgt:
33
TV
= Totaal Vermogen
VV
= % Vreemd Vermogen
EV
= % Eigen Vermogen
Rvv
= Geëist rendement vreemd vermogen
Rev
= Geëist rendement eigen vermogen
WACC = VV/TV x Rvv + EV/TV x Rev = 75/100 x 5,0% + 25/100 x 8,5% = 5,88% Het risico en het daarmee samenhangende geëiste totaal rendement op de belegging kan dus verlaagd worden door goedkoper vreemd vermogen voor duurder eigen vermogen te vervangen. Ook de bank zal de risicocomponenten van vastgoed en in het bijzonder de risicocomponenten van rijksmonumenten vertalen in de hoogte van het leningbedrag en de bankmarge welke zij in rekening brengt over de marktrente. Daarnaast zal zij eventuele voorwaarden stellen met betrekking tot gedeeltelijk aflossing van de lening binnen een bepaalde periode. De bank zal ten aanzien van het bovenstaande niet anders acteren ten opzichte van ieder andere vastgoedfinanciering. Over het algemeen draagt zij het grootste vermogen bij in de financiering van een (rijksmonumentaal) gebouw. Daarentegen zal de bank genoegen kunnen nemen met een lager rendement dan het risicokapitaal omdat zij extra zekerheden kan verkrijgen middels bijvoorbeeld een hypothecaire lening of pandrecht. Afhankelijk van onder andere of dit een recourse of non recourse hypotheek betreft zal zij het vereiste rendement op het verschafte kapitaal aanpassen. Het is in deze wel van groot belang dat ook een bank een duidelijk beeld heeft van de risicocomponenten. Wanneer dit beeld onduidelijk is kan een verkeerde inschatting gemaakt worden ten aanzien van het risico waardoor ook de bank een hogere vergoeding voor zijn risico wenst dan op basis van het feitelijk risico zoals benoemd in de vorige paragraaf reëel is.
5.5 SAMENVATTING In dit hoofdstuk zijn de kwalitatieve criteria benoemd van de mogelijke participanten in een financieringsstructuur voor rijksmonumenten. SHA e.a. heeft voornamelijk een maatschappelijke doelstelling waar het gaat om de instandhouding van het culturele erfgoed. Zij doen dit door controle te houden over het eigendom, zorg te dragen voor hoogwaardig onderhoud en te fungeren als kennis- en adviescentrum. Dit zijn ook de toekomstige randvoorwaarden van SHA welke als uitgangspunt
34
gelden bij een mogelijke financieringsstructuur. Ondanks het feit dat SHA geen winstoogmerk stelt zij tevens als criterium het behouden van een netto rendement van 2,48% op het totale vermogen. Het kwantitatieve criterium van de (particuliere) belegger is het krijgen van een marktconform rendement op zijn investering. De doelstelling van dit onderzoek is niet het bepalen van dit rendement maar juist de kwalitatieve risicocomponenten te benoemen welke van invloed zijn op het rendement. Aan de hand van de algemene karakteristieken van vastgoed en de specifieke kenmerken bij het beleggen in rijksmonumenten zijn deze risicocomponenten bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten geanalyseerd. Door deze kwalitatieve risicocomponenten te benoemen
kan
hierop
worden
ingespeeld
bij
het
bepalen
van
de
optimale
financieringsstructuur. Naast de algemene risicocomponenten bij het beleggen in vastgoed gelden voor rijksmonumenten met name de navolgende kwalitatieve risicocomponenten: -
de beperking in het gebruik;
-
de hoge managementintensiteit;
-
het heterogene karakter;
-
de niet transparante markt;
-
de lange economische levensduur;
-
de beperkte voorraad.
Tenslotte is nog kort ingegaan op de criteria van het niet risicodragend kapitaal. Deze criteria verschillen in hoofdlijnen niet zozeer met die van de belegger. Echter doordat zij gebruik maakt van extra zekerheden zoals een hypotheekrecht en of pandrecht, kan zij een lager rendement accepteren dan de belegger waardoor de vermogenstructuur en daarmee het geëiste totaal rendement op de investering kan wijzigen.
35
6
DE SUBSIDIE- EN FISCALE CRITERIA-ANALYSE
6.1 INLEIDING In dit hoofdstuk zullen de gevolgen van de invoering van het Brim voor SHA en de gevolgen naar aanleiding van de fiscale mogelijkheden bij de financiering van rijksmonumenten voor SHA nader worden geanalyseerd. Tevens wordt een analyse uitgevoerd van de juridische eigendomsstructuren en de fiscale mogelijkheden hierbij. Aan de hand van een fictieve verwerving door de verschillende eigendomsstructuren van de portefeuille van SHA, worden de relatieve verschillen tussen de looptijdrendementen voor de participanten in deze structuren geanalyseerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de eerder benoemde subsidiabele en fiscale mogelijkheden per structuur. Vervolgens wordt middels een fictieve investering in een rijksmonument geanalyseerd hoe het looptijdrendement geoptimaliseerd kan worden. Tenslotte wordt deze analyse gebruikt om te onderzoeken op welke wijze de portefeuille van SHA geoptimaliseerd kan worden.
6.2
EEN ANALYSE VAN DE GEVOLGEN VAN HET BRIM OP STADSHERSTEL AMSTERDAM In deze paragraaf wordt op basis van de uitgangspunten en voorwaarden uit het Brim geanalyseerd wat de invoering van het Brim voor gevolgen heeft op de resultaten van de portefeuille van SHA. Uitgangspunten bij deze analyse zijn de cijfers zoals opgenomen in het jaarverslag van SHA in 2005. SHA heeft circa 400 woningen, 9 kerken, 2 gemalen en 6 overige beschermde monumenten. SHA is een rechtspersoon welke geen recht heeft op fiscale aftrekmogelijkheden voor de onderhoudskosten. De portefeuille had per 31 december 2005 een boekwaarde van circa € 167.000.000 en genereerde een totale opbrengst van € 11.715.828 over 2005. De kosten van onderhoud in 2005 bedroegen in totaal € 2.384.436. De portefeuille van SHA bestaat voor bijna 100% uit rijksmonumenten. Om de gevolgen van de invoering van het Brim te illustreren is verondersteld dat de gehele portefeuille bestaat uit rijksmonumenten. Op basis van de criteria zoals gemeld in het Brim en het aantal en type objecten in de portefeuille van SHA blijkt uit bijlage 2 dat jaarlijks maximaal € 1.883.333 aan subsidiabele kosten kunnen worden toegewezen aan de portefeuille van SHA. Op basis van het vastgestelde percentage over de subsidiabele kosten per type object kan worden vastgesteld dat de potentiële subsidiebijdrage voor SHA maximaal € 549.167 per jaar kan bedragen. Met andere woorden maximaal 29,16% van de subsidiabele kosten worden gesubsidieerd.
36
Volgens het NRF geldt over het algemeen dat bij rijksmonumenten 80% van de feitelijke onderhoudskosten als subsidiabele onderhoudskosten kunnen worden beschouwd (Hulscher, In de afgelopen 50 jaar heeft SHA € 160.638.099 geïnvesteerd in haar€ portefeuille. Dit betreft 2005). De feitelijke onderhoudskosten in 2005 voor SHA bedroegen 2.384.436. Uitgaande zowel onderhoudskosten. deze €werkzaamheden heeft SHA in de van hetrestauratiegehanteerdeals percentage van 80% zouVoor voor SHA 1.900.000 als subsidiabele kosten in afgelopen 50kunnen jaar € 62.040.008 aan subsidie Nu Brim dient gehanteerde opgemerkt teuitsplitsing worden datnaar het aanmerking worden genomen. Indienontvangen. de door het bedrag ontvangen gedurende afgelopen 50 zowel type en aan aantal objecten subsidies wordt toegepast op de portefeuille vanjaar SHA dan gemeentelijke-, kan hieruit de provincialerijkssubsidies betroffen. Daarnaast deze subsidiesovereenkomt gebruikt voormet zowel voorzichtige en conclusie getrokken worden dat dit zijn in het algemeen de restauratieals onderhoudswerkzaamheden. basis onderhoudskosten. van het 50 jarig gemiddelde kan theoretische subsidiebijdrage van circa 30% vanOp de totale geconcludeerd worden dat SHA gemiddeld 38,62% van de totale restauratie- en onderhoudskosten in de vorm van subsidie terug ontvangt van de overheid. Voor bijvoorbeeld Stadsherstel Den Haag en Omgeving ligt dit percentage op gemiddeld circa 46% over de afgelopen 29 jaar (Jaarverslag, 2005). Het zou in eerste aanleg te kort door de bocht zijn om de hoogte van deze bijdragen te vergelijken met de bijdragen uit het Brim. Het Brim heeft enkel betrekking op de subsidiebijdragen van het rijk voor instandhoudingskosten. Echter met de invoering van het Brim vervalt de rol van de gemeente en de provincie. Tevens worden subsidies enkel afgeven op grond van de subsidiabele onderhoudskosten en niet meer op grond van de restauratiekosten. Met andere woorden daar waar in het verleden verschillende overheden bijdroegen in de beginfase van een restauratieproject om daarmee de onderhoudskosten in de toekomst beperkt te houden, wordt nu enkel door de rijksoverheid bijgedragen in de instandhouding van een rijksmonument om te voorkomen dat er in de toekomst nog aanvullende restauratiekosten zijn. Zoals in hoofdstuk 3 behandeld, geldt er wel een uitzondering voor de gebouwen met een restauratieachterstand die binnen de randvoorwaarden van de "regeling rijkssubsidiëring wegwerken restauratieachterstand 2006" vallen. Echter deze randvoorwaarden zijn zo stringent dat volgens Stadsherstel Amsterdam 70% tot 80% van het te restaureren bezit buiten deze regeling en de regelingen uit het Brim gaat vallen (Iemhoff, 2006).
37
Een te restaureren woonhuizenmonument bijvoorbeeld, de grootste categorie binnen SHA, met een subsidiabel (restauratie)kostentotaal van meer dan € 25.000 (bovengrens instandhouding Brim) en minder dan € 300.000 (ondergrens volgens artikel 7 achterstandregeling) per monumentennummer komt niet voor subsidie in aanmerking. Pas wanneer de subsidiabele kosten voor een woonhuis boven de € 300.000 maar onder € 500.000 bedragen en het budget toerijkend is, kan er beroep worden gedaan op een subsidiebijdrage van 70% van het subsidiabele bedrag. Zoals hiervoor genoemd heeft SHA in de afgelopen 50 jaar gemiddeld € 3.212.762 per jaar besteed aan restauratie- als onderhoudskosten. Hiervan zal in de toekomst circa 25% (= € 803.191) onder de restauratieachterstand regeling vallen. Van deze 25% zal 80% als subsidiabele kosten in aanmerking komen (= € 642.552). Op dit laatste bedrag en onder het voorbehoud dat het budget toerijkend is, kan dan een beroep worden gedaan op een subsidiebijdrage van 70%, hetgeen gelijk is aan € 450.000. per jaar. Terug naar de vergelijking. Op basis van het 50 jarig gemiddelde ontving SHA voor de restauratie- en onderhoudskosten € 1.240.000 (= € 62.040.008 / 50) per jaar aan subsidies. Indien het Brim al in 2005 zou zijn ingevoerd en van toepassing zou zijn op alle objecten in de portefeuille van SHA, dan zou slechts € 549.167 (= 80% x 29,16%) van de totale onderhoudskosten worden gecompenseerd middels rijkssubsidies. Wanneer dit bedrag wordt aangevuld met de mogelijke subsidiebijdrage uit de Regeling rijkssubsidiëring wegwerken restauratieachterstand 2006 (≈ € 449.680) dan bedraagt de subsidiebijdrage onder het nieuwe Brim in totaal circa € 1.000.000. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het Brim resulteert in een substantiële achteruitgang (circa 20%) van de subsidiebijdragen door de overheid en hierdoor worden zomogelijk de doelstellingen en criteria van SHA in gevaar gebracht. Uit het bovenstaande blijkt het negatieve effect van de invoering van het Brim op het portefeuilleresultaat van SHA. Er dient derhalve te worden gezocht naar alternatieve mogelijkheden om de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten door het SHA in de toekomst zeker te stellen. Om dit te bereiken zal in de volgende paragraaf eerst een analyse worden gemaakt van de verschillende
eigendomsstructuren
waarbinnen
samenbrengen.
38
participanten
het
vermogen
kunnen
6.3 EEN EIGENDOMSANALYSE VAN DE FINANCIERINGSSTRUCTUREN Indien beleggers hun vermogen samenbrengen ten behoeve van de acquisitie en exploitatie van een rijksmonument dan kunnen zij dit op verschillende manieren structureren. Onderstaand zullen eerst verschillende eigendomsstructuren worden besproken en vervolgens zullen in de volgende paragraaf de fiscale gevolgen worden geïllustreerd. Er
kan
onderscheid
beleggingsmaatschappij
gemaakt en
het
worden
tussen
beleggingsfonds.
twee De
type
organisatievormen;
beleggingsmaatschappij
is
de een
rechtspersoon in de vorm van een naamloze of besloten vennootschap waarbij de aandeelhouders het vermogen bijeen hebben gebracht om te beleggen. De aandelen van een naamloze vennootschap zijn vrij overdraagbaar en kunnen genoteerd worden aan een aandelenbeurs. De aandelen in een besloten vennootschap zijn op naam gesteld en zijn beperkt overdraagbaar. Het beleggingsfonds is een overeenkomst waarin de participanten vermogen ter belegging in een gemeenschappelijk fonds storten. Afhankelijk van de mate van verhandelbaarheid van de participaties is er sprake van een besloten of open fonds (Van Gool e.a. 1993).
Figuur 3
De organisatiestructuur van een besloten vennootschap en een naamloze vennootschap is hierboven kort weergegeven. Het belangrijkste verschil is dat de aandelen van een naamloze vennootschap vrij overdraagbaar zijn en hierdoor een notering aan een beurs mogelijk is. Hieronder zullen de verschillende organisatiemogelijkheden voor een beleggingsfonds worden uiteengezet. De overeenkomst tussen de participanten in een beleggingsfonds kan op verschillende manieren juridisch vorm gegeven worden. In het kort zullen de verschillende vormen worden benoemd alsmede de belangrijkste karakteristieken.
39
Een beleggingsfonds kan een open of besloten structuur hebben. De structuur van een beleggingsfonds is afhankelijk van de mate waarin de participaties vrij verhandelbaar zijn. Indien er geen beperking is in de verhandelbaarheid van de participaties, is er sprake van een open beleggingsfonds. Een open beleggingsfonds kan zoals een beleggingsmaatschappij met vrij verhandelbare aandelen, een beursnotering hebben. Open beleggingsfondsen vallen net als de naamloze vennootschap onder de Vpb-heffing wanneer niet wordt geopteerd voor de status van fiscale beleggingsinstelling. Binnen de doelstelling van dit onderzoek zal er in het vervolg geen onderscheid worden gemaakt tussen de criteria van beleggingsfonds met een open structuur gelijk en de naamloze vennootschap. Onderstaand worden de mogelijke beleggingsfondsen met een besloten structuur behandeld.
De maatschap De maatschap is een overeenkomst tot samenwerking op voet van gelijkheid tussen twee of meer personen gericht op het behalen van vermogensrechtelijk voordeel ten behoeve van alle maten, zulks door middel van inbreng van ieder van de maten (art. 7A:1655 BW). De Maatschap is geen rechtspersoon en heeft geen afgescheiden vermogen. Het vermogen behoort toe aan alle gezamenlijke maten, die een gezamenlijk kapitaal in economisch eigendom hebben. In de praktijk en als voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning van De Nederlandse Bank, heeft een beleggingsfonds in de vorm van een maatschap een aparte beheerder. Deze beheerder is een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid. Tevens heeft de maatschap een onafhankelijke bewaarder voor de activa van het beleggingsfonds. Ook dit is een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid die zijn bedrijf maakt van het bewaren en administreren van beleggingsobjecten ten behoeve van derden. (Tiemens-Van Gastel, 2001) De bewaarder heeft het juridisch eigendom van het beleggingsobject en de participanten (maten) hebben het economisch eigendom van het beleggingsobject. Hiermee komen de resultaten die met het beleggingsobject worden gerealiseerd ten goede aan de maten. De beheerder en de bewaarder krijgen een volmacht om namens alle maten te handelen en waarmee alle maten gebonden worden. Zowel de beheerder als de bewaarder krijgen voor hun activiteiten een honorarium van de maatschap. De maten kunnen, ongeacht ieders inbreng, voor gelijke delen worden aangesproken door schuldeisers van de maatschap. De aansprakelijkheid van de maten is derhalve niet beperkt tot het bedrag van hun initiële inbreng (art 7A:1680 BW).
40
De Vennootschap onder Firma De Vennootschap onder Firma (v.o.f.) is een maatschap waarbij twee of meer natuurlijke personen
en/of
rechtspersonen
onder
gemeenschappelijke
naam
een
bedrijf
onder
gemeenschappelijke naam uitoefenen (art 16 WvK). De grondslag voor een v.o.f. is een zogenaamd vennootschapscontract. De samenwerking bestaat eruit dat de firmanten ieder kapitaal, goederen en/of arbeid inbrengen met de bedoeling het hierdoor ontstane resultaat (winst of verlies) met elkaar te delen volgens een in het contract vastgelegde verdeelsleutel. De vennoten zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de v.o.f. De v.o.f. heeft een afgescheiden vermogen, zodat privé-schuldeisers in eerste instantie geen verhaal hebben op het vermogen van de vennootschap. Omgekeerd echter hebben schuldeisers van de vennootschap wel verhaal op het privé-vermogen van de vennoten, wanneer het vennootschappelijke
vermogen
niet
toereikend
is
om
de
schulden
te
betalen.
De firmanten kunnen met hun privé-vermogen aansprakelijk worden gesteld voor alle handelingen
die
andere
firmant(en)
namens
de
vennootschap
verricht(en).
Iedere vennoot wordt in principe gezien als zelfstandig ondernemer en heeft daarom recht op fiscale faciliteiten. Wanneer de v.o.f. actief belegt met specifieke kennis waardoor deze extra voordeel kan behalen, dan vallen de afzonderlijke vennoten ieder afzonderlijk voor de inkomensheffing in box 1over het deel van de winst dat zij ontvangen. Wanneer de vennoten passief beleggen dan vindt de belastingheffing over de inkomsten uit de belegging plaats tegen de forfaitaire box 3 heffing van 1,2% over het vermogen. Volgens de wet eindigt de v.o.f. indien één van de vennoten uittreedt of overlijdt. Om het voortbestaan van de vennootschap veilig te stellen, kunnen in het vennootschapscontract regelingen worden opgenomen die het de overblijvende vennoot of vennoten mogelijk maken om de v.o.f voort te zetten.
De commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap (CV) is een gekwalificeerde maatschap waarbij een beherend vennoot en één of meerdere stille vennoten een overeenkomst zijn aangegaan tot inbrengen van het vermogen in de CV (art. 19 WvK). De beherend vennoot treedt op als beheerder en is hoofdelijk aansprakelijk (“hoofdelijk verbonden”) voor alle schulden van de CV. De stille vennoten zijn niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag van hun inbreng. Aan de hand van bovengenoemde beleggingsstructuren zal in de volgende paragraaf een analyse gemaakt worden van de fiscale mogelijkheden bij de financiering van rijksmonumenten.
41
6.4 EEN FISCALE ANALYSE VAN FINANCIERINGSSTRUCTUREN Naast de juridische organisatievorm is de fiscale status van de beleggingsinstelling of beleggingsfonds belangrijk bij het bepalen van een optimale financieringsstructuur. In deze paragraaf zullen de verschillende beschikbare fiscale mogelijkheden voor natuurlijke- en rechtpersonen nader worden geanalyseerd. Kenmerkend voor een beleggingsfonds is dat de participanten rechtstreeks gerechtigd zijn tot de beleggingsopbrengsten. Bij een beleggingsmaatschappij komen de resultaten voor rekening van de vennootschap en pas daarna vindt uitkering plaats aan de aandeelhouders. De beleggingsmaatschappij is zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting en vervolgens de aandeelhouder in de inkomstenbelasting. Besloten beleggingsfondsen kunnen in principe buiten
de
vennootschapsbelasting
vallen
omdat de
vermogensbestanddelen
rechtstreeks en gemeenschappelijk eigendom zijn van de participanten. De fiscale situatie is daarmee hetzelfde als wanneer rechtsstreek belegd zou worden en wordt daarom als fiscaal transparant aangeduid. Een natuurlijke persoon kan rechtstreeks of middels een fiscaal transparant beleggingsfonds beleggen. Om gekwalificeerd te worden als transparant lichaam dient de structuur een besloten karakter te hebben. Vrije toetreding is na het totstandkomen van de structuur niet mogelijk, terwijl het overdragen van een participatie alleen mogelijk is met toestemming van alle andere participanten in de structuur. De categorie gebouwen waar dit onderzoek zich op richt, hebben over het algemeen een investeringsvolume dat voor de gemiddelde particuliere belegger buiten zijn bereik ligt. Het betreft bijvoorbeeld kerken, gemalen, industriële objecten en fortenstelsels. Zoals beschreven in hoofdstuk 4 was de bovengenoemde monumentenaftrek voor particulieren tot op heden alleen mogelijk indien men het volledige eigendom zou hebben. Op basis van deze regeling zou het voor een particulier beduidend minder aantrekkelijk zijn een bijdrage te leveren in de instandhouding van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie. Als gevolg van het besluit van de Staatsecretaris van Financiën kunnen particulieren per mei 2006 hun kapitaal wel gezamenlijk aanwenden voor de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten en toch gebruik blijven maken van de aftrekmogelijkheden. Een natuurlijke persoon die rechtstreeks of middels een fiscaal transparant beleggingsfonds belegd in een rijksmonument heeft de volgende fiscale voordelen. Ten eerste vindt de belastingheffing over de inkomsten uit de belegging vinden plaats tegen de forfaitaire box 3 heffing van 1,2% over het vermogen.
42
Ten tweede heeft een natuurlijk persoon de mogelijkheid de kosten van het achterstallig onderhoud bij de acquisitie van een gebouw als persoonsgebonden aftrekbare kosten in mindering te brengen op het belastbaar inkomen. Ten derde zijn de verkoop gerealiseerde winsten onbelast voor de participanten. Zoals
besproken
in
hoofdstuk
4
is
het
aannemelijk
dat
op
(korte)
termijn
de
instandhoudingdoelstelling van rechtspersonen ook zal kunnen gelden voor natuurlijke personen.
Hiermee
zal
ook
voor
natuurlijke
personen
de
mogelijkheid
zijn
de
overdrachtbelasting te besparen. Indien deelgenomen wordt met een rechtspersoon dan zal de opbrengst deel uitmaken van de fiscale winst in deze rechtspersoon, waarover vennootschapsbelasting betaald moet worden. Aan de andere kant heeft een rechtpersoon ten opzichte van een natuurlijke persoon vooralsnog het voordeel dat deze vrijgesteld kan worden van overdrachtsbelasting. Dit komt doordat een rechtspersoon die als doelstelling heeft het instandhouden van rijksmonumenten, recht heeft op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voor natuurlijke personen geldt deze vrijstelling nog niet. Een rechtspersoon kan ook de kosten van het onderhoud in mindering brengen op zijn inkomsten maar wordt voor het gehele winst belast tegen het vooralsnog geldende Vpb-tarief van 29,6%. Om het fiscale nadeel van het beleggen in een beleggingsmaatschappij op te heffen is de fiscale beleggingsinstelling (FBI) gecreëerd. Wanneer een beleggingsmaatschappij voldoet aan de voorwaarden van een FBI dan kan de heffing van Vpb tegen het tarief van 0% plaatsvinden. Een van de voorwaarden is dat de beleggingsinstelling binnen zes maanden na afsluiting van het boekjaar de winst in de vorm van dividend aan de aandeelhouders moet uitkeren. Een nadeel van een FBI is de beperkte financieringsmogelijkheden. Het is de FBI verboden om de beleggingen in overwegende mate (> 60%) met vreemd vermogen te financieren (art 28, lid 2, sub a Vpb). Een beleggingsinstelling welke niet beperkt wordt in zijn financieringsmogelijkheden kan meer gebruik maken van het hefboomeffect, hetgeen een positieve bijdrage kan leveren aan het rendement voor de participanten. Bij een fiscaal transparant fonds kan geen afschrijving in aanmerking worden genomen en ook de rentekosten kunnen niet in aftrek worden gebracht. Wel vermindert de lening de rendementsgrondslag. Een monumenten beleggingsmaatschappij kan in beginsel wel afschrijven over het gebouw. Met ingang van 1 januari 2007 zal de afschrijving echter na alle waarschijnlijkheid worden ingeperkt. Volgens het wetsvoorstel Vpb 2007 zal afschrijving op beleggingspanden nog slecht mogelijk zijn voorzover de WOZ-waarde van het gebouw lager is dan de boekwaarde. Wel zal
43
er een overgangsregeling komen voor gebouwen waarover, bij de invoering van het nieuwe afschrijvingsregime, nog niet langer dan 3 jaar is afgeschreven (Rechstaete, 2006). Bij een monumenten beleggingsmaatschappij kan de rente wel in aftrek worden gebracht tegen het geldende Vpb-tarief. Tenslotte dient opgemerkt te worden dat, ervan uitgaande dat een particuliere participant minder dan 5% van de aandelen in een monumenten beleggingsmaatschappij houdt (anders aanmerkelijk belang), deze aandelen in de monumenten beleggingsmaatschappij ook tot het box 3 vermogen behoren en er hier dus heffing over plaatsvindt. In onderstaande tabel wordt nog eens in het kort de benoemde structuren en de daarmee samenhangende subsidiabele- en fiscale faciliteiten weergegeven.
STRUCTUUR
SUBSIDIE
FISCALITEITEN
OPMERKING
Beleggingsmaatschappij: Aangewezen instellingen
ja
vrijstelling ovb
Vpb 0%
Monumenten NV / BV
ja
vrijstelling ovb
Vpb 29,6%
Monumenten NV / BV met FBI-status
ja
vrijstelling ovb
Vpb 0%
max 60% fin.
Beleggingsfonds (open):
ja
Vpb 0%
max 60% fin.
Beleggingsfonds (besloten): Maatschap
ja
Box 1: monumentenaftrek
gelijke delen aansprakelijk
VOF
ja
Box 1: monumentenaftrek
CV
ja
Box 1, monumentenaftrek
Box 3: Forfaitaire vermogensrendementheffing Box 1: Inkomensheffing Box 3: Forfaitaire vermogensrendementheffing Box3: forfaitaire vermogensrendementheffing
Max. 5% dividend v/h geplaatst kapitaal
“afgescheiden” vermogen Aansprakelijk tot inbreng
Figuur 4
6.5 EEN FINANCIELE ANALYSE VAN DE FINANCIERINGSSTUCTUREN In de vorige twee paragrafen is een analyse gemaakt van de verschillende juridische eigendomsstructuren alsmede de fiscale faciliteiten welke deze structuren ter beschikking staan bij het financieren van een rijksmonument. In deze paragraaf zal in eerste aanleg aan de hand van een fictieve verwerving door één van de besproken structuren van de portefeuille van SHA een analyse worden gemaakt van de relatieve verschillen tussen de looptijdrendementen voor de participanten in deze structuren. Hierbij wordt uitgegaan van het fiscaal transparante beleggingsfonds, de monumenten BV en de monumenten BV met FBI status. Vervolgens wordt middels een fictieve investering in een rijksmonument geanalyseerd hoe het looptijdrendement
44
geoptimaliseerd kan worden. Tenslotte wordt deze analyse gebruikt om te onderzoeken op welke wijze de portefeuille van SHA geoptimaliseerd kan worden. De resultaten van deze analyses zullen als onderbouwing dienen bij het bepalen van de optimale financieringsstructuur voor rijksmonumenten. Om inzicht te krijgen in de effecten van de subsidiabele en fiscale mogelijkheden voor de onderhouds- en restauratiekosten bij rijksmonumenten zijn doormiddel van een analyse, bij een variërende financiering, de relatieve verschillen tussen de looptijdrendementen voor de particuliere belegger in ieder van de besproken structuren doorgerekend. Het betreft het netto rendement na belastingen voor een particuliere belegger welke belegd middels een fiscaal transparante beleggingsfonds, een monumenten BV of een monumenten BV met FBI status. Het gaat bij deze analyse in eerste aanleg er niet direct om de absolute hoogte van de te realiseren looptijdrendementen te bepalen. Het doel is de relatieve verschillen van de looptijdrendementen binnen de structuren en tussen de structuren onderling aan te tonen alsmede een indicatie te geven van de mogelijkheden om een redelijk rendement te realiseren.
Voor iedere structuur zijn de inkomsten en uitgaven, alsmede de ontvangen subsidies, fiscale vrijstellingen
en
aftrekmogelijkheden
berekend.
Daarnaast
zijn
per
structuur
de
belastingconsequenties voor iedere participant berekend. Op basis van deze totaal inkomsten en uitgave is het looptijdrendement per structuur berekend zoals deze wordt gerealiseerd door een particuliere belegger welke middels één van de eigendomsstructuren belegd in een rijksmonument. Vervolgens is er een gevoeligheidsanalyse gemaakt voor het percentage vreemd vermogen en de hoogte van de restauratiekosten. De reden hiervoor is dat deze twee variabelen de grootste invloed hebben op het uiteindelijke looptijdrendement. De andere variabelen welke ten opzichte van
regulier
vastgoed
looptijdrendement
zijn
voornamelijk de
bij
rijksmonumenten
onderhoudskosten
en
de
van
eventuele
invloed
zijn
vrijstelling
op
het
van
de
overdrachtsbelasting. Door deze, of ieder andere variabele, in het model te wijzigen, worden de looptijdrendementen, bij een gegeven financieringsstructuur en een bepaald bedrag aan te investeren restauratiekosten, per structuur zichtbaar. In de eerste berekening (bijlage 3) is het looptijdrendement van de portefeuille van SHA doorgerekend over een looptijd van 8 jaar. Hierbij is er vanuit gegaan dat de gehele portefeuille gekocht wordt door één van de eigendomsstructuren voor de taxatiewaarde per ultimo 2005 (= € 167.122.535) kosten koper. De bruto jaarhuur bedraagt € 11.715.828, de exploitatiekosten bedragen € 3.080.601 en de jaarlijkse restauratiekosten zijn geprognosticeerd op het 50 jarig gemiddelde van € 3.212.000 (= circa 2% van de portefeuillewaarde). De portefeuille is
45
momenteel gefinancierd met 24% vreemd vermogen tegen een gemiddeld rentepercentage van 4,49%. Bij de huidige financiering is uitgegaan van een aflossingsvrije lening zodat optimaal gebruik
wordt
gemaakt
van
een
minimale
drempelwaarde
voor
de
aftrekbare
onderhoudskosten. De subsidiebijdrage voor het onderhoud van de portefeuille op basis van het Brim is € 549.167 en de subsidiebijdrage vanuit de Regeling rijkssubsidiering wegwerken restauratieachterstand 2006 is geprognosticeerd op € 449.680 (zie paragraaf 6.2). In het model is uitgegaan van een jaarlijkse huurstijging van 2,5% en een jaarlijkse kostenstijging van 1,5%. De exit-yield is bepaald op marktconformiteit. Om pragmatische redenen, en in de wetenschap dat het marktrendement over een langere periode binnen een redelijke bandbreedte fluctueert, is het redelijk om het bruto aanvangsrendement als basis voor de exit-yield te gebruiken (Ten Have, 2003). In het model is vanuit een conservatief oogpunt de exit-yield op 150 basispunten boven het bruto aanvangsrendement vrij op naam gesteld zodat de exit-yield niet als dominante variabele de uitkomsten vanuit het model beïnvloed. Tenslotte kan opgemerkt worden dat zowel bij de acquisitie als bij de dispositie per structuur rekening is gehouden met het al dan niet zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De
bovengenoemde
aannames
resulteren
in
de
volgende
looptijdrendementen
per
eigendomsstructuur: Fiscaal transparant beleggingsfonds
: 1,04%
Monumenten BV
: 2,52%
Monumenten BV met FBI status
: 3,60%
Zoals reeds aangetoond in paragraaf 5.2 realiseert SHA de afgelopen 5 jaar een gemiddeld netto rendement op het totale vermogen van 2,4%. Dit rendement is inclusief de bedrijfskosten van de organisatie. Vanuit het model is het looptijdrendement van de Monumenten BV met FBI status 3,60%. Het netto rendement op het totale vermogen en het bovengenoemd looptijdrendement van de Monumenten BV met FBI status zijn verschillend. Het verschil wordt voornamelijk bepaald door de additionele bedrijfskosten van SHA, echter de rendementen indiceren wel het rendementsprofiel van SHA. Op basis van bovengenoemde uitgangspunten resulteert het beleggen middels een monumenten vennootschap met de FBI-status in het hoogste looptijdrendement en het beleggen middels een fiscaal transparant beleggingsfonds in het laagste looptijdrendement. De eigendomsstructuur van SHA komt overeen met de Monumenten BV met FBI status. SHA heeft dus een eigendomsstructuur welke het hoogste looptijdrendement realiseert. Echter dit looptijdrendement is lager dan het risicovrij rendement op een staatsobligatie en dus weinig aantrekkelijk voor een particuliere belegger om in te participeren.
46
De reden dat de andere twee structuren altijd een lager looptijdrendement realiseren dan de Monumenten BV met FBI status is als volgt. De Monumenten BV zonder FBI status heeft altijd de VpB lasten waarvan de Monumenten BV met FBI status is “vrijgesteld”. Het fiscaal transparant beleggingsfonds kan bij deze verhouding van het initiële investeringsbedrag en de relatief lage restauratiekosten (≈ 2% van de waarde van de portefeuille) niet optimaal gebruik maken van haar aftrekmogelijkheden doordat de totale onderhouds- en restauratiekosten voor het grootste gedeelte van de looptijd onder de wettelijke drempelwaarde liggen. Dit bovenstaande vraagt om een nadere uitleg welke gedaan zal worden aan de hand van de berekening in bijlage 4. Het betreft een fictieve maar realistische investering in een voormalig watergemaal. De bruto aanvangsrendement en het percentage exploitatiekosten zijn overeenkomstige de portefeuille van SHA echter de restauratiekosten zijn aanmerkelijk hoger en bedragen 30% van de initiële koopsom. De uitgangspunten zijn als volgt: Koopsom
: € 1.000.000
Bruto jaarhuur
: € 88.500
Exploitatiekosten
: € 22.950 (waarvan € 17.700 onderhoudskosten)
Restauratiekosten
: € 300.000 (= € 500 per m²)
Vermogenstructuur
: 50% vreemd vermogen van de aankoopinvestering en de restauratiekosten.
Onderstaand worden de gerealiseerde looptijdrendementen weergegeven afhankelijk de hoogte van de restauratiekosten bij een gegeven percentage financiering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat bij € 0,- tot € 300 restauratiekosten het verloop van de lijnen beïnvloed wordt door de relatief grotere afstand op de x-as.
Internal Rate of Return
IRR bij 50% financiering 12,00%
Fiscaal transparant beleggingsfonds Monumenten BV
10,00% 8,00%
Monumenten BV FBI status
6,00% 4,00% 0
300
400
500
600
Restauratiekosten per m 2
Uit bovenstaande grafiek is af te lezen dat bij gelijkblijvende inkomsten en een financiering van 50% het looptijdrendement van het fiscaal transparante beleggingsfonds stijgt naarmate de restauratiekosten per m² stijgen. Bij circa € 450 per m² restauratiekosten overstijgt het looptijdrendement van het fiscaal transparante beleggingsfonds het looptijdrendement van de monumenten BV met FBI status.
47
Internal rate of return
IRR bij 80% financiering 20,00% Fiscaal transparant beleggingsfonds
15,00%
Monumenten BV
10,00%
Monumenten BV FBI status
5,00% 0,00% 0
300
400
500
600
Restauratiekosten per m 2
Uit bovenstaande grafiek is af te lezen dat bij gelijkblijvende inkomsten en een financiering van 80% het looptijdrendement van het fiscaal transparante beleggingsfonds relatief harder stijgt naarmate de restauratiekosten per m² stijgen (hefboomeffect). Daarnaast overstijgt het looptijdrendement van het fiscaal transparante beleggingsfonds het looptijdrendement van de monumenten BV met FBI status reeds bij circa € 300 per m² restauratiekosten. Ter verduidelijking; de financiering heeft betrekking op zowel de initiële koopsom als op de restauratiekosten. Bij het wijzigen van de financieringsstructuur is er rekening gehouden met de veronderstelling dat de verschaffer van het vreemd vermogen ook zijn rendementseis, middels de in rekening gebrachte rente, op het risico zal aanpassen. Met ander woorden een verhoging van het percentage financiering resulteert in een hogere rente. Door gebruik te maken van een aflossingsvrije (hypothecaire) lening wordt er optimaal gebruik gemaakt van een minimale drempelwaarde (zie paragraaf 4.2), hetgeen het looptijdrendement positief beïnvloed. De achtergrond van deze rendementsstijging bij gelijkblijvende inkomsten kan aan de hand van het model als volgt worden verklaard. Ongeacht de financieringsstructuur blijkt dat de monumenten BV met een FBI status ten opzichte van de fiscaal transparante structuur een hoger looptijdrendement realiseert indien er geen restauratiekosten zijn voorzien. De lagere initiële
investering
als
gevolg
van
de
vrijstelling
overdrachtsbelasting,
de
lagere
vermogensheffing (door de vrijstelling overdrachtsbelasting) en het Vpb-tarief van 0% liggen hieraan ten grondslag. Zelfs wanneer er relatief weinig restauratiekosten zijn (tot max. € 400 per m²) en er voor wordt gekozen niet meer dan 50% te financieren met vreemd vermogen, blijkt de monumenten BV met een FBI status ten opzichte van de fiscaal transparante structuur een beter looptijdrendement te realiseert. Daarnaast maakt het model zichtbaar dat bij een financiering van 50% vreemd vermogen en € 500 per m² restauratiekosten in de periode waarin het rijksmonument verworven is (periode 1) en de periode waarin de restauratiewerkzaamheden zijn uitgevoerd (periode 2) er per saldo € 528.333 aan eigen vermogen geïnvesteerd dient te worden in het object. Wanneer achteraf de prognose van de restauratiekosten aangepast moet worden naar € 800 per m² dan moet er in
48
totaal € 180.000 extra worden geïnvesteerd. Dit resulteert volgens het model in een saldo voor de periode 1 en 2 van € 516,675, met andere woorden per saldo hoeft er € 11.658 minder eigen vermogen te worden ingebracht terwijl er € 180.000 extra wordt geïnvesteerd. Wanneer tenslotte de bank er van overtuigd kan worden dat deze ook het percentage vreemd vermogen verhoogt van 50% naar bijvoorbeeld 70% dan resulteert dit in een saldo over de periode 1 en 2 van € 233.758, met andere woorden een daling van het in te brengen eigen vermogen van € 294.575. De verklaring hiervan is als volgt (bij 50% vreemd vermogen): Extra restauratie-investering
: € 180.000 (-)
Financiering (50%)
: € 90.000 (+)
Restauratiesubsidie
: € 25.200 (+)
Eigen vermogen
: € 64.800 (-)
Monumentenaftrek (52%)
: € 80.496 (+)
Netto resultaat
: € 15.696
Wanneer de financiering verhoogd wordt naar 70% dan resulteert dat in het volgende: Extra restauratie-investering
: € 180.000 (-)
Financiering (70%)
: € 126.000 (+)
Restauratiesubsidie
: € 25.200 (+)
Eigen vermogen
: € 28.800 (-)
Monumentenaftrek (52%)
: € 80.496 (+)
Netto resultaat
: € 51.696
Dit verklaart waarom bij een gelijkblijvende netto jaarhuur en een gelijk blijvend percentage financiering het looptijdrendement stijgt wanneer de investeringskosten toenemen. Het looptijdrendement stijgt zelfs nog meer wanneer naast extra restauratiekosten ook het percentage vreemd vermogen stijgt. Het betreft hier resultaat uit het verschil tussen het lager worden van het bedrag van het ingebrachte eigen vermogen en de 52% monumentenaftrek van de geïnvesteerde restauratiekosten. Met andere woorden wanneer de verwachting is dat de restauratie- en onderhoudskosten hoog zullen zijn en men het voornemen heeft voor meer dan 50% te financieren, dan blijkt de fiscaal transparante structuur in alle gevallen een beter looptijdrendement te realiseren dan de andere twee structuren. Waarbij voor de volledigheid dient te worden opgemerkt dat het de FBI ook niet is toegestaan meer dan 60% te financieren met vreemd vermogen.
49
Met de berekening in bijlage 5 is op basis van bovenstaande analyse getracht het looptijdrendement van de portefeuille van SHA te verbeteren door de variabelen binnen de structuur
te
optimaliseren.
Wanneer
wordt
uitgegaan
van
een
gelijkblijvend
bruto
aanvangsrendement bij aankoop van de portefeuille maar de portefeuille met een hoger percentage wordt gefinancierd met vreemd vermogen (60%) en stel dat de restauratiekosten stijgen tot 30% van de totale aankoopinvestering, dan resulteert dit in een substantiële stijging van het looptijdrendement voor alle drie de vermogensstructuren maar voornamelijk voor het fiscaal transparant beleggingsfonds. Fiscaal transparant beleggingsfonds
: 6,93%
Monumenten BV
: 6,49%
Monumenten BV met FBI status
: 6,69%
Aan de andere kant is het saldo van het te investeren eigen vermogen over de periode 1 en 2 voor bijvoorbeeld de monumenten BV met FBI status gedaald van € 133.325.771 naar € 112.426.422. Met andere woorden door de vermogensstructuur aan te passen en meer te investeren
restauratie,
kan
bij
een
gelijkblijvend
bruto
aanvangsrendement
het
looptijdrendement stijgen en blijft het fiscaal transparante beleggingsfonds de meest optimale structuur om een rijksmonument in te acquireren en exploiteren. Uit bovenstaande analyse kan geconcludeerd worden dat de fiscaal transparante structuur zich voornamelijk leent voor financieringsstructuren van rijksmonumenten indien de verwachting is dat de restauratie- en onderhoudskosten ten opzichte van de initiële investering relatief hoog zijn. Bij een bestaande portefeuille met rijksmonumenten zonder hoge restauratie- en onderhoudskosten kan beter gebruik worden gemaakt van de vrijstellingen, lagere vermogensheffing en het Vpb-tarief van 0% van de monumenten BV met FBI-status.
6.6 SAMENVATTING De verwachting van SHA dat de invoering van het Brim zal resulteren in een substantiële achteruitgaan van de subsidiebijdragen van de overheid ten behoeve van de instandhouding van rijksmonumenten blijkt waar te zijn op basis van de uitgevoerde analyse. Uit de analyse van de mogelijk juridische en fiscale eigendomsstructuren blijkt dat de mogelijke keuze voor een financieringsstructuur een afweging is tussen de aansprakelijkheid en de zeggenschap van de participanten aan de ene kant en de fiscale faciliteiten aan de andere kant. Aan de hand van een model zijn de relatieve verschillen tussen de looptijdrendementen, bij de fictieve verwerving van de portefeuille van SHA, voor de participanten in één van de
50
eigendomsstructuren zichtbaar gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met de subsidiabele en fiscale
mogelijkheden.
Door
gebruik
te
maken
van
de
monumentenaftrek
op
de
restauratiekosten voor particuliere kan het looptijdrendement worden geoptimaliseerd bij een gelijkblijvend inkomen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de fiscaal transparante structuur zich voornamelijk leent voor financieringsstructuren van rijksmonumenten indien de verwachting is dat de restauratie- en onderhoudskosten ten opzichte van de initiële investering relatief hoog zijn. Bij een bestaande portefeuille met rijksmonumenten zonder hoge restauratie- en onderhoudskosten kan beter gebruik worden gemaakt van de vrijstellingen, lagere vermogensheffing en het Vpb-tarief van 0% van de monumenten BV met FBI-status.
51
7
KNELPUNTENANALYSE, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
7.1 INLEIDING Aan de hand van de deelvragen is een antwoord gezocht op de vraag hoe andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal kunnen worden gefinancierd. De antwoorden op deze deelvragen hebben geresulteerd in een set van criteria. De criteria van SHA zijn hierin leidend maar dienen te worden afgezet tegen de criteria van de belegger, het niet risicodragende kapitaal en de randvoorwaarden vanuit de overheid op het gebied van subsidiebijdragen en fiscale faciliteiten. De verschillende structuren, zoals eerder geanalyseerd, zullen worden besproken met daarbij een analyse van de knelpunten tussen de criteria van SHA, de overige belanghebbende en de criteria vanuit de overheid. Dit zal kunnen resulteren in een structuur waarbij de benoemde criteria gehandhaafd kunnen blijven en de financiering van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie geoptimaliseerd kan worden. Eerst zullen de criteria nogmaals benoemd worden. Vervolgens zullen de verschillende mogelijkheden
worden
geanalyseerd
met
daarbij
de
mogelijke
knelpunten.
Deze
knelpuntenanalyse zal kunnen resulteren in een optimale structuur voor SHA bij de financiering van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.
7.2
CRITERIA Stadsherstel (Amsterdam)
SHA en anderen restaurerende instellingen willen volledig zeggenschap blijven houden over de verwerving en exploitatie van de objecten. SHA wil de mogelijkheid hebben om binnen haar doelstellingen duurzaam onderhoud aan het bezit uit te voeren. SHA heeft geen winstoogmerk maar wenst jaarlijks een dividendrendement van 5% op het geplaatste kapitaal uit te keren. Tenslotte beschouwt SHA zich als een kennis- en adviescentrum voor monumentenbeheer.
52
De (particuliere) belegger De belegger heeft enkel als criteria voor het participeren in een structuur ter financiering van rijksmonumenten, het realiseren van een marktconform geëist rendement. Dit geëist rendement is de resultante van verschillende componenten welke van invloed zijn op het risico. In het bijzonder zijn de volgende subcriteria benoemd: -
het realiseren van een positieve kasstroom;
-
het minimaliseren van aansprakelijkheden;
-
het compenseren van kennis- en informatieachterstand.
De mate van deze risicocomponenten bij de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten bepalen de criteria van de particuliere belegger bij het participeren in een optimale financieringsstructuur.
Het niet risicodragend kapitaal Het niet risicodragend kapitaal heeft dezelfde criteria als de belegger. Met dien verstande dat het niet risicodragend kapitaal een deel van zijn risico afdekt met bepaalde zekerheden waardoor hij genoegen kan nemen met een aanmerkelijk lager rendement dan de belegger.
Het Brim Het Brim schrijft de criteria voor waarop het verkrijgen van een rijkssubsidie of laagrentende hypothecaire lening voor de instandhouding van rijksmonumenten mogelijk is. Vastgesteld is dat gemiddeld genomen circa 80% van de feitelijke onderhoudskosten als subsidiabele onderhoudskosten kunnen worden beschouwd. Op basis van de portefeuille van SHA is vastgesteld dat circa 29% hiervan in aanmerking komt voor subsidie. Met andere woorden circa 23% van de feitelijke onderhoudskosten en circa 14% van de restauratiekosten via de zogenaamde restauratie wegwerkregeling worden onder het Brim door de overheid gecompenseerd met een subsidiebijdrage.
De fiscus De fiscus geeft recht op een box 1 persoonsgebonden onderhoudsaftrek voor rijksmonumenten met als criterium dat het een natuurlijk persoon is en met een drempelwaarde van 4% van de waarde in het economisch verkeer. Indien de Europese Unie akkoord gaat met een vrijstelling van vennootschapsbelasting voor toegelaten instellingen, welke voor minder dan 90% werkzaamheden verrichten in het kader van de volkshuisvesting, dan zijn ook de restaurerende instellingen voor hun gehele portefeuille vrijgesteld van vennootschapsbelasting. De fiscus geeft recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting voor een rijksmonument met als criteria dat het een rechtspersoon betreft waarvan het vermogen voor minimaal 70% bestaat uit rijksmonumenten en de rechtspersoon een instandhoudingsdoelstelling heeft.
53
Tenslotte zijn er verschillende juridische organisatiestructuren geanalyseerd waarin partijen kapitaal en eigendom kunnen samenbrengen. Aan de hand van deze structuren en de criteria zoals hierboven benoemd zal de knelpuntenanalyse worden gemaakt. 7.3 KNELPUNTENANALYSE De knelpuntenanalyse wordt uitgevoerd aan de hand van de optimale financiering middels een beleggingsmaatschappij of middels een beleggingsfonds. Eerst wordt de financiering middels een
beleggingsmaatschappij
behandeld
en
vervolgens
de
financiering
middels
een
beleggingsfonds. SHA kan een aparte beleggingsmaatschappij oprichten. Hiervoor kan men gebruikmaken van een besloten vennootschap (BV) of naamloze vennootschap (NV). Vanuit het criterium dat SHA volledige zeggenschap wenst te behouden over haar activiteiten, dient SHA minimaal 51% van de aandelen in de vennootschap in haar bezit te houden. Ondanks dat SHA de meerderheid heeft, hebben de minderheidsaandeelhouders in deze structuur nog steeds een aanmerkelijke zeggenschap binnen de vennootschap. Daarnaast dient SHA binnen deze structuur in principe zelf ook de meerderheid van het eigen vermogen bijeen te brengen. Dit laatste is juist wat getracht wordt te vermijden bij het vinden van een optimale financieringsstructuur. Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn dat SHA het recht krijgt op prioriteitsaandelen waaraan krachtens de statuten bijzondere zeggenschaprechten verbonden zijn. De macht van de algemene vergadering van aandeelhouders wordt hiermee beperkt door bevoegdheden, die normaal gesproken aan haar toekomen, te geven aan SHA. De overige criteria van SHA zoals het uitvoeren van duurzaam onderhoud en het behouden van expertise binnen de organisatie kunnen in principe gehandhaafd blijven door er voor zorg te dragen dat SHA de directie voert over de vennootschap en hiermee de gewenste exploitatie gerealiseerd kan worden. De
(particuliere)
belegger,
welke
voornemens
is
een
aandeel
te
kopen
in
een
beleggingsmaatschappij, zal zijn beslissing laten afhangen van het verwachte rendement. Naast het rendement en risico uit de normale exploitatie, is dit rendement sterk afhankelijk van de fiscale faciliteiten welke een beleggingsmaatschappij in rijksmonumenten ter beschikking staat. Indien de beleggingsmaatschappij wordt opgericht als een monumentenvennootschap met een instandhoudingsdoelstelling dan kan, onder voorwaarden, de overdrachtsbelasting bespaard worden. De fiscale dubbelheffing bij een vennootschap kan vermeden worden door een beleggingsmaatschappij op te richten met de status van een fiscale beleggingsinstelling. Een FBI met als doelstelling het instandhouden van rijksmonumenten is niet onderhevig aan Vpb (0% tarief) en vrijgesteld van overdrachtbelasting. Echter doordat maximaal 60% gefinancierd kan worden met vreemd vermogen is het effect van de hefboomwerking beperkter dan bij een beleggingsinstelling welke deze beperking niet heeft. Daarnaast hebben ook de administratieve regelgeving omtrent de FBI status en de daarmee verband houdende kosten een drukkend effect op het te realiseren rendement voor de belegger.
54
Het niet risicodragend kapitaal is voornamelijk op zoek naar zekerheid en zal zijn bereidheid te voorzien in het vreemd vermogen voornamelijk laten afhangen van de grootte van het eigen vermogen in de beleggingsmaatschappij en de te verkrijgen zekerheden op de onderliggende rijksmonumenten. De criteria voor het verkrijgen van een rijkssubsidie of laagrentende hypothecaire lening vanuit het Brim zijn geen knelpunt bij de analyse welke structuur optimaal zou zijn bij de financiering van rijksmonumenten. De keuze van een subsidie of lening is objectgebonden en niet afhankelijk van welke entiteit een beroep doet op het Brim. Een uitzondering hiervoor geldt voor de aangewezen organisatie voor monumentenbehoud, welke voor hun hele bezit een beroep op subsidie kunnen doen. Een andere mogelijkheid is dat SHA als beheerder een beleggingsfonds initieert. Hiervoor zou men gebruik kunnen maken van een maatschap, een CV of een VOF. Vanuit de criteria zoals gesteld door SHA is het voornamelijk van belang dat SHA volledige zeggenschap kan blijven uitoefenen op de eventuele verwerving en de duurzame exploitatie van de rijksmonumenten binnen zo’n structuur. In het voorgaande hoofdstuk zijn reeds enkele voor- en nadelen van de maatschap, de CV en de VOF als beleggingsfondsen weergegeven. Geconcludeerd kan worden dat aan de pure maatschapsvorm en de daarvan afgeleide VOF voornamelijk de evenredige aansprakelijkheid en zeggenschap van de beleggers als belangrijkste nadeel kleven. De CV wordt aangegaan tussen een beherend vennoot en één of meerdere stille vennoten. De initiator van deze fondsstructuur treedt op als beherend vennoot en is belast met het beheer van het vermogen. Naast dat SHA reeds een vastgoedbeheerapparaat bezit, heeft zij tevens de specifiek kennis en ervaring in huis om de acquisitie en exploitatie van rijksmonumenten te managen. De participanten in een CV zijn stille vennoten en mogen geen handelingen verrichten namens de CV. Binnen deze structuur blijft SHA volledige controle houden over de acquisitie en exploitatie en treden de stille vennoten enkel op als vermogensverschaffers. De particuliere belegger is als stille vennoot niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag van zijn inbreng. De beherend vennoot, in dit geval SHA of een aan haar gelieerde vennootschap. is hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de CV die zij namens de CV aangaat. Wederom geldt hier dat de belegger zijn beslissing tot participatie, naast het rendement en risico uit de normale exploitatie, sterk afhankelijk is van de fiscale faciliteiten welke een beleggingsfonds in rijksmonumenten ter beschikking staat. De CV is fiscaal transparant en is niet onderhevig aan Vpb. Daarnaast hebben de beleggers in een CV ten opzichte van de beleggers in een FBI de
55
mogelijkheid gebruik te maken van aftrek van monumentenuitgaven boven de drempelwaarde voor het evenredige deel van de onderhoudskosten in de inkomstenbelasting. Binnen de CV structuur kan gebruik worden gemaakt van het hefboomeffect door optimaal (≥ 60%) te financieren met vreemd vermogen. De CV kan overeenkomstig de voorwaarden zoals genoemd in de Wet vooralsnog niet vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen. Echter de CV is een overeenkomst tussen partijen gericht op het behalen van vermogensrechtelijk voordeel. Binnen dat kader past de eerder genoemde argumentatie van Wörsdörfer voor het toepassen van de monumentenvrijstelling voor
natuurlijke
personen.
De
overeenkomst
tussen
de
vennoten
zou
tevens
de
instandhoudingsdoelstelling kunnen bevatten die nu nog enkel als voorwaarde geldt voor vrijstelling van overdrachtsbelasting voor een monumentenvennootschap op grond van art. 15 WBR. Deze aanpassing van de wet vindt aansluiting bij de CV-structuren die zijn opgericht ten behoeve van het behoud van natuurschoon op landgoederen, welke wel al vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Indien de Hoge Raad het advies van de Procureur-generaal volgt en het beroep in cassatie gegrond verklaart dan draagt de vrijstelling voor commanditaire vennootschappen van overdrachtsbelasting bij aan de instandhouding van rijksmonumenten omdat het een directe rendementsverbetering van 6% genereert voor potentiële beleggers die op zoek zijn naar een marktconform rendement.
7.4 ONDERZOEKSRESULTAAT Op basis van de knelpuntenanalyse wordt de volgende optimale financieringsstructuur voor de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie voorgesteld (bijlage 6). Het betreft objecten welke vallen binnen het segment waarbinnen SHA opereert en dus over het algemeen een restauratieachterstand hebben die na verwerving dient te worden weggewerkt. De structuur dient te voldoen aan de in paragraaf 5.2 en 5.3 genoemde geprioriteerde criteria van SHA en de particuliere belegger. Wanneer SHA een transparante beleggings-CV initieert kan zij optreden als beherend vennoot en als zodanig volledige zeggenschap houden over de verwerving en exploitatie van mogelijke objecten welke binnen haar doelstellingen valt. Daarnaast kan SHA, ten behoeve van de potentiële beleggers, in de door haar geprognosticeerde rendementen rekenschap houden met het gewenste duurzame onderhoud van de objecten. De stille vennoten zijn particulier beleggers welke het eigen vermogen bijeen brengen en na verwerving van één of meerdere rijksmonumenten, hiervan het economisch eigendom hebben. De verwerving vindt namens de CV door SHA plaats. SHA is bekend met de markt voor rijksmonumenten en heeft de kennis en ervaring in het verwerven van rijksmonumenten. SHA 56
kent de waarde van rijksmonumenten en kan een juiste inschatting maken van de managementintensiteit bij rijksmonumenten.
Het juridisch eigendom komt bij een stichting welke optreedt als bewaarder. Deze stichting dient volledig rechtsbevoegd en onafhankelijk te zijn van de beheerder. De beleggers, de bewaarder en de beheerder sluiten een overeenkomst waarin de rechten en plichten van de beheerder en de bewaarder weergegeven zijn. Zowel de bewaarder als de beheerder komt een honorarium toe voor hun verrichtte werkzaamheden. Doordat SHA geen winstoogmerk heeft, dient haar honorarium slechts kostendekkend te zijn. Het honorarium zal in principe niet een vergoeding hoeven te zijn voor haar kennis en expertise. Met andere woorden daar waar een belegger bij een directe belegging in een te restaureren rijksmonument normaliter een hoger rendement eist voor het kennis- en informatierisico, zal de belegger middels een structuur geïnitieerd door SHA met een lager rendement genoegen kunnen nemen. Het niet risicodragend kapitaal voorziet in het vreemd vermogen op basis van een non recourse hypothecaire lening. Door gebruik te maken van het vertrouwen en de reputatie van SHA kan een hogere (≥ 60%) financiering verkregen worden en dus optimaal gebruik worden gemaakt van het hefboomeffect. Alle objecten worden voorzien van een terugkoopverplichting door SHA. Hierdoor heeft SHA aan het einde van de, tussen de vennoten, overeengekomen looptijd van de CV de plicht de gerestaureerde objecten (terug) te kopen. Dit geeft niet alleen zekerheid voor de beleggers maar voorziet tevens in het criterium van SHA dat zij in principe haar bezittingen niet wenst te verkopen. De doelstelling van SHA zijn maatschappelijk van aard en zonder winstoogmerk. Derhalve kunnen de opbrengsten minus de kosten in zijn geheel ten goede komen aan de vennoten. De beleggers ontvangen het rendement op de exploitatie. Het resultaat op de exploitatie lijkt in eerste aanleg negatief te worden beïnvloed door de uit te voeren restauratiewerkzaamheden. Echter door de regelingen vanuit het Brim en door de persoonsgebonden monumentenaftrek boven de drempelwaarde minus de reeds ontvangen subsidies wordt het resultaat op de exploitatie geoptimaliseerd.
57
Dit laatste is de sleutel van de structuur: Controle behouden over het eigendom, de acquisitie en exploitatie door SHA. Gebruikmaken van het onuitputtelijk vermogen van de particuliere beleggers. Gebruikmaken van de kennis en expertise die SHA heeft ten opzichte van de particuliere belegger. Gebruikmaken van de fiscale voordelen die de particuliere belegger heeft ten opzichte van SHA.
SHA
EV / VV
Criteria: Zeggenschap Duurzaam eigendom Geen winstoogmerk Expertise Rendement Positieve kasstroom Aansprakelijkheid Kennis en informatie
Beleggings-CV SHA als beherend vennoot In geprognosticeerde exploitatie Lage beheerkosten Wordt behoud voor SHA Optimale fiscale faciliteiten Optimale vermogensstructuur Maximaal het ingelegde vermogen Verkregen tegen kostprijs
7.5 CONCLUSIES & AANBEVELINGEN Het doel was het vinden van een structuur waarmee SHA de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal kan financieren. SHA wil hiermee anticiperen op de invoering van het nieuwe Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) en daarmee bewerkstelligen dat zij in de toekomst minder afhankelijk is van overheidsubsidies en of sponsorfinanciering door het bedrijfsleven. Om dit doel te bereiken is getracht een antwoord te vinden op de centrale vraag; hoe kan de acquisitie en exploitatie van andere rijksmonumenten dan woningen en boerderijen zonder agrarische functie optimaal worden gefinancierd? Aan de hand van een onderzoek naar de criteria van SHA, afgezet tegen de onderzochte criteria van de belegger, het niet risicodragende kapitaal en de randvoorwaarden vanuit de overheid op het gebied van subsidiebijdragen en fiscale faciliteiten is getracht een antwoord te vinden op de centrale vraag. Het betreft een door SHA te initiëren commanditaire vennootschap, waarbij het vermogen bijeengebracht wordt door particuliere beleggers en de zeggenschap, kennis en expertise van de acquisitie en de exploitatie van rijksmonumenten bij SHA blijft. Hierdoor ontstaat een combinatie waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de fiscale mogelijkheden en de doelstellingen van SHA gegarandeerd blijven.
58
De structuur garandeert niet per definitie het rendement dat geëist wordt door een particuliere wanneer deze belegd in (een portefeuille van) rijksmonumenten. Dit is uiteraard afhankelijk van Daarnaast worden de exploitatie hoge restauratieonderhoudskosten binnen structuur de resultaten uit een van eenenspecifiek rijksmonument. Dedeze structuur biedtoptimaal wel de gecompenseerd door gebruik te rendement maken vanuit deeen fiscale faciliteiten die de particuliere beleggers mogelijkheid het meest optimale belegging in rijksmonumenten te halen door hebben ten opzichte van rechtspersoon. Deze fiscale compenseren in zekere de componenten welke vaneen invloed zijn op de hoogte van defaciliteiten risicopremie te compenseren. Met mate dede financiële gevolgen van de van hetmarktke Brim. nnis, waarvoor men als particuliere namen informatieachterstand en invoering het gebrek aan belegger normaliter gecompenseerd wenst te worden met een hoger rendement, kunnen met deze structuur Wanneer SHA worden besluit weggenomen. een structuur te initiëren zoal hierboven beschreven dan dient zij wel rekeningen te houden met een aantal praktische randvoorwaarden die van invloed zijn op het welslagen van een dergelijke structuur. De voornaamste kernwoorden zijn: volume, timing en kosten. Uiteraard zijn deze aan elkaar gerelateerd en worden deze door elkaar beïnvloed. Het opzetten van een structuur als deze is kapitaal intensief. Juristen, fiscalisten en assetmanagers vragen hoge honoraria voor de advisering bij het opzetten van een dergelijke structuur. Om deze kosten enigszins in verhouding te brengen met de waarde van de onderliggende rijksmonumenten dient het totale volume substantieel te zijn. Uit recent onderzoek blijkt de kosten hiervan kunnen oplopen van 3% tot 6% van de waarde van het onderliggende vastgoed (Buijs, 2005). Tenslotte heeft de timing betrekking op die objecten welke gedurende de looptijd van de structuur gerestaureerd moeten worden. Enige zekerheid omtrent het moment van restauratie is vereist om de belegger te voorzien in het geprognosticeerde rendement. Wanneer men rekening houdt met bovenstaande randvoorwaarden dan kan de gevonden structuur het financieringsprobleem van SHA en andere restaurerende instellingen gedeeltelijk oplossen, de gevolgen van het Brim gedeeltelijk compenseren en uiteindelijk een bijdrage zijn aan de instandhouding van het Nederlandse culturele erfgoed. Wie gaat de uitdaging aan?
59
G
ERAADPLEEGDE LITERATUUR / REFERENTIE
Buijs jr., P.P.A.M. The Dutch market for residential real estate funds: a comparative research on transparency, NIMBAS, september 2005. Have, G.G.M., Taxatieleer Vastgoed 2, Wolters-Noordhoff ,Groningen/Houten [3edruk], 2003. Hilten-Koolhaas, M van., Reflectie en Vooruitzien: herontwikkeling van industrieel erfgoed, Universiteit van Amsterdam, juni, 1999. Kavelaars, P. (red.), Natuurschoon en rijksmonumenten, SDU Fiscale & Financiële Uitgevers, Amersfoort, 2003 Leeuwen, M.C.C. van, Monumenten, interessant onroerend goed voor de beleggingsmarkt?, Universiteit van Amsterdam, augustus, 1997. Nationaal Restauratiefonds, Stichting, Voorwaarden & Kenmerken van de Restauratiefonds-hypotheek, februari, 2006 Nationaal Restauratiefonds, Uw monument en de Belastingdienst: De fiscale faciliteiten voor het restaureren en het plegen van onderhoud aan uw monumenten pand, oktober, 2004 Pots, B. Stadsherstel in de knel, in: PropertyNL, februari, 2006, pp. 56-57 Rijksdienst voor de Monumentenzorg, Financiële steun voor rijksmonumenten, in: Info Weten regelgeving nr. 14, juni, 2006. Rijksdienst voor de Monumentenzorg, Subsidie voor rijksmonumenten, in: Info Wet- en regelgeving nr. 15, juni, 2006. Rijksdienst voor de Monumentenzorg, Een lening voor rijksmonumenten, in: Info Wet- en regelgeving nr. 16, juni, 2006. Stadsherstel Breda N.V, Jaarverslag 2005. Stadsherstel Amsterdam N.V., Jaarverslag 2005 Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Jaarverslag 2005 Stichting Stadsherstel Zwolle, Jaarbericht 2005 Storm, S.E en A.M Tiemens-Van Gastel, Civiel juridische aspecten van vastgoedmaatschappen en –CV’s, in: Vastgoedfiscaal, december, 2001, pp. 3-5. Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V., Jaarverslag 2005 Wörsdörfer, M., De monumentenregeling in de overdrachtsbelasting, in: Weekblad Fiscaal Recht, januari, 2004, pp. 14-20. Wörsdörfer, M., Pleidooi voor verruiming monumenten vrijstelling overdrachtsbelasting, in: Vastgoed Fiscaal & Civiel, april, 2005, pp. 19- 21.
60
BESLUITEN, REGELGEVING E.A. (OP CHRONOLOGISCHE VOLGORDE): Financiën, de Staatsecretaris van, brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer inzake vragen van het lid D. Hammining over monumenten-CV’s, in: nota ter beantwoording van de door mevrouw D. Hamming gestelde vragen, 16 februari 2005, nr. DGB 2005-00440 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris van, Wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: Memorie van Antwoord aan Eerste Kamer der StatenGeneraal, 4 november 2005, vergaderjaar 2005-2006, 29 734, C Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de voorzitter van de vaste commissie voor Onderwijs, Vaststelling van de begrotingsstaat van het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (VIII) voor het jaar 2006, in: stenografisch verslag van een wetgevingsoverleg van de vaste commissie voor Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, 16 november 2005, vergaderjaar 2005-2006, 30 300 VIII, nr. 143 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris Van, Wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 11 juli 2005, vergaderjaar 2004 -2005, 29 734, nr. 9 Niessen, Mr. Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Conclusie inzake de overdrachtbelasting 1998 X BV tegen de staatssecretaris van Financiën, 24 november 2005, nr 41.591 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van het Gerechtshof te ’sGravenhage, Uitspraak op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V. te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur P., betreffende na te noemen naheffingsaanslag in de overdrachtbelasting, 25 november 2004, nr. BK-03/01543 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris Van, Wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 12 december 2005, vergaderjaar 2005-2006, 29 734, nr. 11 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris Van, Wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: brief aan de Voorzitter van de Eerste Kamer der Staten-Generaal, 2 januari 2006, vergaderjaar 2005-2006, 29 734, E
61
Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de voorzitter van de vaste commissie voor Onderwijs, Wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermde monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: verslag van een algemeen overleg met de Staatssecretaris van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, 16 januari 2006, vergaderjaar 2005-2006, 29 734 nr. 12 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris Van, Regeling rijkssubsidiering wegwerken restauratieachterstand 2006 in: Staatscourant, 28 februari 2006, nr. 42, pp. 13 Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Staatssecretaris Van, Leidraad Brim subsidiabele instandhoudingskosten, in: Bijlage als bedoeld in artikel 2 van de Regeling rijkssubsidiering instandhouding monumenten, 16 januari 2006, WJZ/2006/292 (8157) Wet van 22 december 2005 tot wijziging van de Monumentenwet 1988 inzake de rol van het Provinciaal bestuur en het gemeentebestuur bij de rijkssubsidiering van beschermede monumenten alsmede het wijzigen van de voorhangbepaling van artikel 34, in: Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden, 16 januari 2006, 30 Besluit van 16 januari 2006, houdende regels met betrekking tot de financiële ondersteuning van eigenaren van beschermde monumenten ten behoeve van de instandhouding van beschermde monumenten (Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten), in: Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden, 16 januari 2006, 31 Besluit van 11 mei 2006, Standpunten uit eerder uitgebrachte besluiten over de aftrek van de monumentenuitgaven opgenomen, in: www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukkenenbesluiten,2006/05/CPP05-2575.html, nr. CPP2005/2575M, Stcrt. nr. 97 Besluit van 12 mei 2006, Een samenvatting en actualisering van het besluit van 17 december 1975, nr. 07/500924 en het besluit van 3 november 1999, nr. VB99/2152, in: www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukkenenbesluiten,2006/05/CPP05-2926.html, nr. CPP2005/2926M, Stcrt. nr. 99
WETTEKSTEN: Monumentenwet 1988 Natuurschoonwet 1928 Wet Belasting Rechtsverkeer Wetboek van Koophandel Wet Inkomstenbelasting 2001 Wet op de vennootschapsbelasting 1969
62
G
EÏNTERVIEWDEN
Drs. M. Wörsdörfer, werkzaam bij het vastgoedteam van Deloitte Belastingadviseurs te Amsterdam, 7 juli 2006 Drs. M.C.C. van Leeuwen MRE, directeur Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. te Den Haag, 7 juli 2006 H.W. Hubers, Directeur Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. te Utrecht, 10 juli 2006 L.A. van Rij, Directeur Stichting Stadsherstel Zwolle te Zwolle, 10 juli 2006 Mr. J.H.J.M. van Winkel, Directeur Stadsherstel Breda, 17 juli 2006 P. Bouwman, Adjunct-directeur Bouwfonds fondsenbeheer, 3 augustus 2006 A.K.D. Boon, Directeur Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, 24 juli 2006 J.A. Hulscher, Adjunct-directeur Stadsherstel Amsterdam, 16 maart 2006
63
A
FKORTINGEN
B. BBM
:
BROM BRIM BRRM 1997 BRV
: :
C. CV
:
commanditaire vennootschap
F. FBI
:
fiscale beleggingsinstelling
G. GRUP
:
Gemeentelijk Restauratie Uitvoeringsprogramma
N. NRF NSW
: :
Stichting National Restauratiefonds Natuurschoonwet 1928
O. OCW
:
Minsterie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap
P. PRUP
:
Provinciaal Restauratie Uitvoeringsprogramma
R. RDMZ
:
Rijksdienst voor de Monumentenzorg
S. SHA
:
Stadsherstel Amsterdam NV
V. VOF
:
Vennootschap onder firma
W. Wet IB Wet Vpb WvK
: : :
Wet Inkomstenbelasting 2001 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 Wetboek van Koophandel
Het bureau monumentenpanden van de belastingdienst Besluit rijkssubsidiering onderhoud monumenten Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten. Besluit rijkssubsidiering restauratie monumenten 1997 Wet Belasting Rechtsverkeer
64
B
IJLAGEN
1. Risicocomponenten bij het beleggen in vastgoed 2. De effecten van het Brim op de portefeuille van SHA 3. Looptijdrendementen portefeuille Stadsherstel Amsterdam 4. Looptijdrendementen Watergemaal 5. Geoptimaliseerde looptijdrendementen portefeuille Stadsherstel Amsterdam 6. De optimale financieringsstructuur
65
