Evergreen kantoren. Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid

Evergreen kantoren

Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid.

Master Thesis Sergé Bruyn 2010

Evergreen kantoren Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid

Personalia Naam: Studienummer: Adres: Telefoonnummer: E-mailadres:

Sergé Bruyn 1395483 Bulgersteyn 7147 3011 AB Rotterdam 06 - 44 565 883 [email protected]

Afstudeerorganisatie Opleiding: MSc Track: Laboratorium: Hoofdmentor: E-mailadres: Tweede mentor: E-mailadres:

TU Delft - Faculteit der Bouwkunde Real Estate & Housing Corporate Real Estate Management Dhr. drs. ing. Jo Soeter [email protected] Mevr. ir. Hilde Remøy [email protected]

Master Thesis

ii

Sergé Bruyn 1395483

V OORWOORD Voor u ligt de Master Thesis, geschreven ter afsluiting van mijn afstudeeronderzoek: Evergreen kantoren, Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid. Dit onderzoek is uitgevoerd in de MSc3 en MSc4 fase van de Master Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit te Delft Het afstudeerlab waarbinnen dit onderzoek is uitgewerkt is het Real Estate Management laboratorium. Graag wil ik hierbij de begeleiders van mijn afstudeertraject, de heer Soeter en mevrouw Remøy, bedanken voor hun bijdrage aan het tot een succesvol einde brengen van mijn thesis. Daarnaast wil ik alle personen bedanken die hun medewerking hebben verleend ten aanzien van de casestudies. Rotterdam, Sergé Bruyn 1395483


iii

Master Thesis

S AMENVATTING De neergaande conjunctuur beïnvloedt de kantorenmarkt. Door bezuinigingen en de afname van de personeelsomvang zal de vraag naar kantoorruimte gaan dalen en het aanbod (leegstand) toenemen. Verouderde kantoren worden niet snel genoeg onttrokken worden aan de voorraad. Desondanks is er vraag naar nieuwbouw, omdat de behoeftes van de gebruikers niet goed aansluiten bij het aanbod en de voorraad en dus is er steeds vraag naar nieuw vastgoed. Als gevolg hiervan ontstaat er meer leegstand en daarbij ook downgrading van gebouwen. Wanneer de courantheid blijft dalen en downgrading zich voortzet zal dit leiden naar het einde van de economische levensduur van het gebouw. Een evergreen kantoor daarentegen zal naar verwachting een beperkte terugloop van markpositie/courantheid ondervinden. In het vastgoed kan een evergreen gekenmerkt worden als een kantoorgebouw met een lange levensduur dat ondanks zijn leeftijd nog goed presteert. Het doel van dit onderzoek is om de kenmerken van een evergreen kantoor te bepalen en te onderzoeken. In beginsel wordt met dit onderzoek aangetoond wat de succesfactoren van een evergreen kantoor zijn. De prestatie van een kantoorgebouw wordt gemeten in waarde en verhuurbaarheid. De vraag is echter wat nu bepalend is voor de verhuurbaarheid en waarde van kantoorgebouwen. Marketing is de grondslag van elke (commerciële) handeling en kan worden beschreven als het verwerven en behouden van afnemers. De verhuur van kantoorruimte wordt op deze manier binnen het marketingperspectief geplaatst. Het marketingconcept wordt toegepast aan de hand van marketinginstrumenten. De vier marketinginstrumenten zijn product, prijs, plaats en promotie ook wel bekend als "de vier p's". De combinatie en afstemming van deze producten wordt de marketingmix genoemd. Voor kantoorgebouwen zijn dit de gebouweigenschappen, de huurprijs, de locatieeigenschappen, en de strategie ter bevordering van de verhuur. De verhuurbaarheid van kantoorgebouwen wordt bepaald door de mate waarin de eigenschappen van het kantoorgebouw overeenkomen met wensen van de potentiële gebruikers. Het succesvol afzetten van een product gebeurt des te beter wanneer de marketingmix is afgestemd op de afnemer. Een evergreen kantoor heeft dus een goede marketingmix omdat de afnemer anders zal kiezen voor de aanbieding van de concurrent. De marketing mix is bepalend voor succes; wat is de juiste mix en hoe kan die ingevuld worden. De onderzoeksvraag luidt dan ook : Wat is de marketingmix voor een evergreen kantoor in het centrum van Rotterdam? Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden zijn de volgende onderzoeksvragen op gesteld: 1) 2) 3)

Wat is een evergreen kantoor? Wat zijn geschikte gebouwen voor een casestudie en wat zijn de kenmerken van de onderzochte gebouwen? Wat zijn de verschillen en de overeenkomsten van de kenmerken tussen de onderzochte kantoorgebouwen en wat is hun relatie tot elkaar? 2

Dit onderzoek vindt uitsluitend plaats in het centrum van Rotterdam op een gebied van 1 km van Hofplein tot aan het Churchilplein. Doordat het onderzoek op één locatie uitgevoerd

Master Thesis

iv


wordt, kunnen de locatievariabelen geëlimineerd worden. Het onderzoek houdt zich dan ook voornamelijk bezig met de zoektocht naar het juiste product, ofwel de juiste gebouweigenschappen. Een evergreen kantoor is minimaal 25 jaar oud omdat dit de gemiddelde exploitatieperiode van 15 jaar ruimschoots overschrijdt. Daarnaast moet het huurprijsniveau nabij of hoger dan de modale huurprijs in de omgeving zijn. Verder betekent evergreen dat er altijd vraag is geweest naar het gebouw. De vraag komt voort uit de behoefte van een afnemer. Een evergreen kantoor heeft zich door de jaren heen weten te verhuren doordat het voor de potentiële huurder de juiste gebouweigenschappen op de juiste locatie tegen de juiste prijs heeft. Uit de casestudies moet blijken wat een goede mix is tussen afnemer en gebouw. De gebouwen hebben zich namelijk al bewezen. Ze vallen al geruime tijd in de smaak bij de gebruikers. Het is nu de vraag welk "recept"daarvoor gebruikt wordt. De onderzochte gebouwen staan allemaal in het centrum van Rotterdam. In dit onderzoek zijn de volgende selectiecriteria ontwikkeld om casestudies te selecteren: het gebouw moet minstens 25 jaar oud zijn, het leegstandspercentage moet lager dan of gelijk zijn aan het gemiddelde leegstandspercentage in de stad en de huurprijs van het kantoorgebouw moet nabij het gemiddeld niveau in de directe omgeving liggen. Op basis van deze criteria zijn de volgende gebouwen geselecteerd: het Groot Handelsgebouw, de Coolse Pool, het Erasmushuis, het Huf Pand, het World Trade Center en de Hofpoort. Tevens zijn ter controle ook twee nevergreen kantoren geselecteerd om de gevonden resultaten van de evergreen kantoren te nuanceren. Dit zijn de Splinter en de Rotterdam Building. De selectiecriteria hiervoor zijn: het gebouw is maximaal 20 jaar oud, het leegstandspercentage is hoger dan het gemiddelde leegstandspercentage in het centrum en de huurprijs van het kantoorgebouw is lager dan het gemiddelde niveau van de directe omgeving. Aangezien er waarschijnlijk geen zeer slecht presterend gebouw op de onderzochte toplocatie zal staan, zijn er alternatieve selectiecriteria opgenomen. Een nevergreen is ook een kantoorgebouw wat uitmuntende locatiefactoren heeft, goed scoort op enkele gebouweigenschappen, desondanks de vele pluspunten een zeer hoog leegstandspercentage heeft, desondanks vele pluspunten een lage huurprijs heeft ten opzichte van de directe omgeving. Aan de hand van de literatuur is tot de volgende gebouweigenschappen gekomen waarop de casestudies zijn onderzocht: technische staat extern, uitstraling/identiteit, technische staat intern, faciliteiten, milieukwaliteit, interne uitstraling, comfort, flexibiliteit, parkeren en strategie en branding. Het succes van een kantoorgebouw valt niet direct te herleiden naar één specifieke eigenschap. De gebouweigenschappen kunnen niet afzonderlijk beoordeeld worden. Bovendien zijn niet alle eigenschappen even belangrijk. Enkele eigenschappen zijn echter zeer cruciaal om de tijd te doorstaan. Deze kunnen worden gekenmerkt als randvoorwaarden van een evergreen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat dit technische staat extern, uitstraling, technische staat intern, comfort en indelingsflexibiliteit zijn. Veelal moeten de overige eigenschappen wel in een context gezien worden. Het aanbieden van faciliteiten wordt pas belangrijk wanneer het gebouw ook huurruimte biedt aan kleine ondernemingen en er in de omgeving geen faciliteiten zijn. Het belang van parkeervoorzieningen kan ook niet afzonderlijk worden beoordeeld. Dit is mede afhankelijk van het aanbod van nabijgelegen openbare parkeervoorzieningen, de afstand tot het openbaar vervoer en de huurprijs van de parkeerplaatsen.


v

Master Thesis

De prijs wordt het meest beïnvloedt door het ontwerp. Daarnaast zijn herkenbaarheid, met name het imago, en zichtbaarheid belangrijk. De grootte van het aangeboden vloeroppervlak heeft grote invloed op de verhuurbaarheid van het gebouw. De deelbaarheid in units heeft een positief effect op de verhuurbaarheid. Er is maar een klein aantal ondernemingen dat een grote oppervlakte kan huren. Een kantoorgebouw heeft derhalve meer kans om verhuurd te worden als het ook aan kleinere ondernemingen, waar er meer van zijn, de gewenste oppervlakte kan bieden. Hierdoor kan de verhuurkans van het gebouw gemaximaliseerd worden. Goede eigenschappen van een gebouw vormen geen garantie voor succes van het gebouw. Grote kantoorgebouwen houden er daarom een strategie op na. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit branding, verhuurbeleid en proactief handelen kan zijn Op basis van de gevonden resultaten kan tot de volgende conclusie worden gekomen. Het antwoord op de hoofdvraag wordt weergeven in het onderstaande schema:

Product

• • • • • • •

Prijs

Goede technische staat zowel intern als extern.

•

Conform marktprijs directe omgeving.

Herkenbaar door hoogte, architectuur, zichtbaarheid, positionering, en/of zichtbare pandnaam;

Marketinginstrumenten

Mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten; Entree met uistraling; Goede daglicht toetreding, temperatuur per verdieping stramien na te regelen;

Afnemers

Hoge flexibiliteit indeelbare units. Hoge indelingsflexibiliteit, alle kantoorconcepten goed hanteerbaar. Voldoende parkeerplaatsen, afhankelijk van nabije parkeergelegenheid en bereikbaarheid openbaar vervoer

Plaats

Promotie

• • • • • • •

•

Centrum locatie nabij grote verkeersader;

Strategie of branding

Multifunctionele kantoorlocatie; Prominente omgeving; modale huurprijs € 149,- m²/jaar; Voldoende openbare parkeergelegenheden; Hoge concentratie faciliteiten Geen hinder uit de omgeving

De eisen ten aanzien van kantoorruimte veranderen met de jaren. Daarom zijn investeringen voor de toekomst onderzocht, zodat de evergreen kantoren evergreens kunnen blijven. Op basis van de huidige ontwikkelingen, zoals het Rotterdam Climate Initiative, is het zeer aannemelijk dat de milieuprestatie van gebouwen belangrijk gaat worden. Hier zal in geïnvesteerd moeten worden. Daarnaast zal het gebouw in de loop van tijd gerevitaliseerd moeten worden om up-to-date te blijven. Deze twee investeringen zijn onderzocht. Alle casestudies tonen aan dat wanneer zij een bijinvestering moeten ondergaan ten aanzien van de milieukwaliteit en revitalisatie, dit niet ten koste gaat van de financiële prestaties van het gebouw. Op de lange termijn levert investeren een hogere netto contante waarde op dan niet investeren.

Master Thesis

vi


VOORWOORD

III

SAMENVATTING

IV

1

INLEIDING

1

1.1 Aanleiding

1

1.2 Probleembeschrijving

2

1.3 Causaal diagram

3

1.4 Doelstelling

4

1.5 Probleemstelling

4

1.6 Onderzoeksvragen

4

1.7 Relevantie 1.7.1 Maatschappelijke relevantie 1.7.2 Wetenschappelijke relevantie

4 4 5

2

ONDERZOEK

6

2.1 Onderzoeksopzet

6

2.2 Methodologie 2.2.1 Literatuuronderzoek 2.2.2 Casestudies 2.2.3 Observatie 2.2.4 Dataverzameling op basis van bestaande gegevens (documentatie) 2.2.5 Crosscase analyse

7 7 7 7 7 8

2.3 Afbakening

8

3

THEORETISCH KADER

10

3.1 Theorieën 3.1.1 Marketing 3.1.2 Afnemers 3.1.3 Concurrentie 3.1.4 Marktvorm 3.1.5 Vraag 3.1.6 Macro-omgevingfactoren op de vastgoedmarkt 3.1.7 Huurprijsfactoren 3.1.8 Incentives 3.1.9 Ontwaarding 3.1.10 Levensduur 3.1.11 Leegstand 3.1.12 Leegstandsfactoren 3.1.13 Vestigingsplaatsfactoren 3.1.14 Reflectie

10 10 11 11 11 12 12 13 15 15 17 17 17 19 21

3.2 Evergreen kantoor 3.2.1 Definitie evergreen

24 24


vii

Master Thesis

3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6

Theoretische benadering Vestigingsplaatstheorie Conjunctuur Selectiecriteria casestudies evergreen Selectiecriteria casestudies nevergreen

24 26 26 27 28

3.3 Conclusie

4

28

CONTEXT VAN HET ONDERZOEK

29

4.1 Kantoorlocaties Rotterdam 4.1.1 Samenstelling kantorenmarkt 4.1.2 Aanbod en opname 4.1.3 Economie en waardeontwikkeling

29 30 31 33

4.2 Locatie Centrum 4.2.1 Ligging 4.2.2 Samenstelling bedrijvencluster 4.2.3 Bereikbaarheid 4.2.4 Identiteit omgeving 4.2.5 Huurprijs omgeving 4.2.6 Parkeervoorzieningen 4.2.7 Faciliteiten 4.2.8 Hinder omgeving 4.2.9 Gemeentelijk beleid 4.2.10 Marketinginstrument plaats

35 35 35 35 36 36 36 36 36 36 36

4.3 Kantoorgebruikers 4.3.1 Meetcriteria 4.3.2 Interpretatie ruimtebehoefte 4.3.3 Optimale bezetting en verhuurbaarheid 4.3.4 Conclusie

37 37 38 40 41

4.4 Introductie casestudies 4.4.1 Case 1 - Het Groot Handelsgebouw 4.4.2 Case 2 - Coolse Poort 4.4.3 Case 3 - Erasmushuis 4.4.4 Case 4 - Westblaak Gebouw 4.4.5 Case 5 - Huf Pand 4.4.6 Case 6 - World Trade Center 4.4.7 Case 7 - Hofpoort 4.4.8 Case N1 - De Splinter 4.4.9 Case N2- Rotterdam Building 4.4.10 Samenvattend overzicht casestudies

42 42 43 43 44 44 45 45 46 46 47

5

TOETSINGSCRITERIA

48

5.1 Technische staat extern

48

5.2 Uitstraling/Identiteit 5.2.1 Herkenbaarheid gebouw 5.2.2 Herkenbaarheid gebruikers

48 48 48

Master Thesis

viii


5.2.3 5.2.4 5.2.5

Zichtbaarheid Aantal huurders Gevelafwerking en -materiaal

48 48 48

5.3 Technische staat intern

48

5.4 Faciliteiten

49

5.5 Milieukwaliteit

49

5.6 Interne uitstraling

49

5.7 Comfort

50

5.8 Flexibiliteit 5.8.1 Stramien 5.8.2 Kantoorconcepten

50 50 50

5.9 Parkeren

53

5.10 Strategie & branding

53

6

UITWERKING CASESTUDIES

54

6.1 Case 1 - Groot Handelsgebouw 6.1.1 Technische staat extern 6.1.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.1.3 Technische staat intern 6.1.4 Faciliteiten 6.1.5 Milieukwaliteit 6.1.6 Interne uitstraling 6.1.7 Comfort 6.1.8 Flexibiliteit 6.1.9 Parkeren 6.1.10 Strategie 6.1.11 Marketingmix

54 54 54 55 55 55 55 55 55 56 56 57

6.2 Case 2 - Coolse Poort 6.2.1 Technische staat extern 6.2.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.2.3 Technische staat intern 6.2.4 Faciliteiten 6.2.5 Milieukwaliteit 6.2.6 Interne uitstraling 6.2.7 Comfort 6.2.8 Flexibiliteit 6.2.9 Parkeren 6.2.10 Strategie 6.2.11 Marketingmix

58 58 58 58 58 59 59 59 59 59 60 60

6.3 Case 3 - Erasmushuis 6.3.1 Technische staat extern 6.3.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.3.3 Technische staat intern 6.3.4 Faciliteiten

61 61 61 61 61


ix

Master Thesis

6.3.5 6.3.6 6.3.7 6.3.8 6.3.9 6.3.10 6.3.11

Milieukwaliteit Interne uitstraling Comfort Flexibiliteit Parkeren Strategie Marketingmix

62 62 62 62 62 63 63

6.4 Case 4 - Westblaak Gebouw 6.4.1 Technische staat extern 6.4.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.4.3 Technische staat intern 6.4.4 Faciliteiten 6.4.5 Milieukwaliteit 6.4.6 Interne uitstraling 6.4.7 Comfort 6.4.8 Flexibiliteit 6.4.9 Parkeren 6.4.10 Strategie 6.4.11 Marketingmix

64 64 64 64 64 65 65 65 65 66 66 66

6.5 Case 5 - Huf Pand 6.5.1 Technische staat extern 6.5.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.5.3 Technische staat intern 6.5.4 Faciliteiten 6.5.5 Milieukwaliteit 6.5.6 Interne uitstraling 6.5.7 Comfort 6.5.8 Flexibiliteit 6.5.9 Parkeren 6.5.10 Strategie 6.5.11 Marketingmix

67 67 67 67 67 67 68 68 68 69 69 69

6.6 Case 6 - World Trade Center 6.6.1 Technische staat extern 6.6.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.6.3 Technische staat intern 6.6.4 Faciliteiten 6.6.5 Milieukwaliteit 6.6.6 Interne uitstraling 6.6.7 Comfort 6.6.8 Flexibiliteit 6.6.9 Parkeren 6.6.10 Strategie 6.6.11 Marketingmix

70 70 70 70 70 71 71 71 71 72 72 72

6.7 Case 2 - Hofpoort 6.7.1 Technische staat extern 6.7.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.7.3 Technische staat intern

73 73 73 73

Master Thesis

x


6.7.4 6.7.5 6.7.6 6.7.7 6.7.8 6.7.9 6.7.10 6.7.11

Faciliteiten Milieukwaliteit Interne uitstraling Comfort Flexibiliteit Parkeren Strategie Marketingmix

73 73 74 74 74 74 74 75

6.8 Case N1 - De Splinter 6.8.1 Technische staat extern 6.8.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.8.3 Technische staat intern 6.8.4 Faciliteiten 6.8.5 Milieukwaliteit 6.8.6 Interne uitstraling 6.8.7 Comfort 6.8.8 Flexibiliteit 6.8.9 Parkeren 6.8.10 Strategie 6.8.11 Marketingmix

76 76 76 76 76 77 77 77 77 78 78 78

6.9 Case N2 - Rotterdam Building 6.9.1 Technische staat extern 6.9.2 Herkenbaarheid / identiteit 6.9.3 Technische staat intern 6.9.4 Faciliteiten 6.9.5 Milieukwaliteit 6.9.6 Interne uitstraling 6.9.7 Comfort 6.9.8 Flexibiliteit 6.9.9 Parkeren 6.9.10 Strategie 6.9.11 Marketingmix

79 79 79 79 80 80 80 80 80 81 81 81

6.10 Conclusie

82

7

CROSS CASE ANALYSE

84

7.1 Technische staat extern 7.1.1 Evaluatie

84 84

7.2 Uitstraling/Identiteit 7.2.1 Herkenbaarheid gebouw 7.2.2 Herkenbaarheid gebruikers 7.2.3 Zichtbaarheid 7.2.4 Aantal huurders 7.2.5 Gevelafwerking en -materiaal 7.2.6 Evaluatie uitstraling/identiteit

85 85 86 86 86 86 87

7.3 Technische staat intern

88


xi

Master Thesis

7.4 Faciliteiten 7.4.1 Gebouwspecifiek 7.4.2 Gebouwdeelspecifiek 7.4.3 ICT Diensten 7.4.4 Evaluatie

88 88 89 89 89

7.5 Milieukwaliteit 7.5.1 Evaluatie

90 90

7.6 Interne uitstraling 7.6.1 Evaluatie

91 91

7.7 Comfort 7.7.1 Daglichttoetreding 7.7.2 Klimaatinstallaties 7.7.3 Regelbaarheid 7.7.4 Evaluatie

92 92 92 93 93

7.8 flexibiliteit 7.8.1 Afmeting 7.8.2 Stramien 7.8.3 Hoogte 7.8.4 ICT infratructuur 7.8.5 Evaluatie

94 94 94 95 95 95

7.9 Parkeren +/7.9.1 Evaluatie

96 96

7.10 Prijs

96

7.11 Strategie

97

7.12 Relaties en conclusies

97

8

EVERGREEN EX ANTE

98

8.1 Prognose

98

8.2 Diepteanalyse

98

8.3 Kosten 8.3.1 Investeringskosten 8.3.2 Exploitatiekosten

98 98 99

8.4 Opbrengsten

99

8.5 Inputvariabelen

100

8.6 Uitkomsten 8.6.1 Coolse Poort 8.6.2 Erasmushuis 8.6.3 Westblaak Gebouw 8.6.4 Huf Pand 8.6.5 World Trade Center 8.6.6 Hofpoort

101 101 102 103 104 105 106

8.7 Conclusie

107

Master Thesis

xii


9

CONCLUSIE

108

9.1 Aanbeveling

10

BEGRIPPEN 10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.1.5 10.1.6 10.1.7 10.1.8

11

110

111

Downgrading Evergreen Kantoor Nieuw aanbod Leegstand Object Opname en aanbod Voorraad/Voorraad in gebruik (kantoren)

111 111 111 111 111 111 111 111

LITERATUURLIJST

112

BIJLAGE A. KANSBEREKENINGEN


A

xiii

Master Thesis

FIGUREN FIGUUR 1.1: BBP NEDERLAND................................................................................................................................. 1 FIGUUR 1.2: PERSONEELSOMVANG ........................................................................................................................ 1 FIGUUR 1.3: PRODUCTIEBELEMMERING ................................................................................................................ 1 FIGUUR 1.4: AANBOD KANTOREN NEDERLAND...................................................................................................... 2 FIGUUR 1.5: VOORRAAD IN GEBRUIK, NEDERLAND ............................................................................................... 2 FIGUUR 1.6: OPNAME EN AANBOD, NEDERLAND .................................................................................................. 2 FIGUUR 1.7: ONBALANS .......................................................................................................................................... 2 FIGUUR 1.8: CAUSAAL DIAGRAM ............................................................................................................................ 4 FIGUUR 2.1: CASESTUDIEOPZET .............................................................................................................................. 7 FIGUUR 3.1: OPBOUW VAN DE MARKETINGMIX VOOR KANTOORGEBOUWEN .................................................. 11 FIGUUR 3.2: VRAAGSOORTEN ............................................................................................................................... 12 FIGUUR 3.3: HYPOTHETISCHE BOUWBEHOEFTE NAAR VERNIEUWING EN UITBREIDING VAN KANTOORRUIMTE ....................................................................................................................................................................... 12 FIGUUR 3.4: OPDELING BOUW IN VERNIEUWING EN UITBREIDING..................................................................... 13 FIGUUR 3.5: DEPRECIATION AND OBSOLESCENCE ............................................................................................... 16 FIGUUR 3.6: PRIJS TEGENOVER KWALITEIT........................................................................................................... 21 FIGUUR 3.7: ECONOMISCHE LEVENSDUUR KANTOREN........................................................................................ 24 FIGUUR 3.8: EINDE ECONOMISCHE LEVENSDUUR ................................................................................................ 25 FIGUUR 3.9: DUTCH MARKET PERFOMANCE ........................................................................................................ 27 FIGUUR 4.1: KANTOORLOCATIE ROTTERDAM ...................................................................................................... 29 FIGUUR 4.2: SAMENSTELLING KANTORENVOORRAAD ROTTERDAM NAAR LOCATIE EN BOUWJAAR ................. 30 FIGUUR 4.3: NETTO TOENAME ............................................................................................................................. 31 FIGUUR 4.4: GRAFISCHE WEERGAVE NETTO MARKTOPNAME ............................................................................. 32 FIGUUR 4.5: INVLOED HUIDIGE ECONOMIE OP DE BESLUITVORMING ................................................................ 33 FIGUUR 4.6: GDP ROTTERDAM ............................................................................................................................. 33 FIGUUR 4.7: RENDEMENTEN................................................................................................................................. 33 FIGUUR 4.8: KAART ROTTERDAM CENTRUM ........................................................................................................ 35 FIGUUR 4.9: MEETGEBIED KANTOORGEBRUIKERS ............................................................................................... 37 FIGUUR 4.10: HISTOGRAM GROOTTE ONDERNEMINGEN IN ROTTERDAM CENTRUM ........................................ 38 FIGUUR 5.1: KANTOORCONCEPTEN ...................................................................................................................... 51 FIGUUR 5.2: 2X2 OPSTELLING ............................................................................................................................... 52 FIGUUR 5.3: HAAKS OP DE KOP ............................................................................................................................ 52 FIGUUR 5.4: INDELINGSMOGELIJKHEDEN............................................................................................................. 52 FIGUUR 6.1: EILANDPLAFOND............................................................................................................................... 55 6.2: VERDIEPING GROOT HANDELSGEBOUW ....................................................................................................... 56 6.3: VERDIEPING GROOT HANDELSGEBOUW ....................................................................................................... 59 FIGUUR 6.4: PLATTEGROND ERASMUSHUIS ......................................................................................................... 62 FIGUUR 6.5: GREENPARK WESTBLAAK GEBOUW ................................................................................................. 65 FIGUUR 6.6: PLATTEGROND WESTBLAAK GEBOUW ............................................................................................. 65 FIGUUR 6.7: KOZIJNPROFIEL HUF PAND ............................................................................................................... 67 FIGUUR 6.8: PLATTEGROND HUF PAND ................................................................................................................ 68 FIGUUR 6.9: GEVEL WTC ....................................................................................................................................... 70 FIGUUR 6.10: PLATTEGROND WTC HOOGBOUW ................................................................................................. 71 FIGUUR 6.11: PLATTEGROND HOFPOORT............................................................................................................. 74 FIGUUR 6.12: ENTREE DE SPLINTER ...................................................................................................................... 76 FIGUUR 6.13: DE SPLINTER, CELLENKANTOOR 12E -14E VERDIEPING .................................................................. 77

Master Thesis

xiv


FIGUUR 6.14: DE SPLINTER, COMBIKANTOOR 12E - 14E VERDIEPING ................................................................. 77 FIGUUR 6.15: ENTREE ROTTERDAM BUILDING ..................................................................................................... 79 FIGUUR 6.16: ROTTERDAM BUILDING, 13E VERDIEPING ...................................................................................... 80

TABELLEN TABEL 2.1: ONDERZOEKSMETHODE PER STAP EN PER ONDERZOEKSVRAAG ......................................................... 7 TABEL 2.2: ONDERZOEKSEIGENSCHAPPEN ............................................................................................................. 8 TABEL 3.1PUSHFACTOREN .................................................................................................................................... 20 TABEL 3.2PULLFACTOREN ..................................................................................................................................... 20 TABEL 3.3: DELPHI-ONDERZOEK GEBOUW- EN LOCATIE-EIGENSCHAPPEN .......................................................... 20 TABEL 3.4: SAMENVATTENDE GEBOUWEIGENSCHAPPEN .................................................................................... 22 TABEL 3.5: SAMENVATTENDE LOCATIE-EIGENSCHAPPEN .................................................................................... 23 TABEL 4.1: KANTOREN VOORRAAD ROTTERDAM ................................................................................................. 30 TABEL 4.2: AANBOD M² V.V.O. KANTOORRUIMTE ROTTERDAM.......................................................................... 32 TABEL 4.3: NETTO MARKTOPNAME ...................................................................................................................... 32 TABEL 4.4: OPNAME KANTOORRUIMTE................................................................................................................ 32 TABEL 4.5: BRUTO AANVANGSRENDEMENTEN NEDERLAND EN ROTTERDAM .................................................... 34 TABEL 4.6: RUIMTEBEHOEFTE PER KLASSE ........................................................................................................... 39 TABEL 4.7: VOORBEELD ANTWOORDMOGELIJKHEDEN ........................................................................................ 40 TABEL 4.8: KANS VOOR DESBETREFFENDE KLASSE ............................................................................................... 41 TABEL 4.9: OVERZICHT CASESTUDIES.................................................................................................................... 47 TABEL 7.1: BELANGRIJKSTE KENMERKEN UITSTRALING/IDENTITEIT .................................................................... 87 TABEL 7.2: BELANGRIJKSTE KENMERKEN FACILITEITEN........................................................................................ 89 TABEL 7.3: BELANGRIJKSTE KENMERKEN MILIEUKWALITEIT ................................................................................ 90 TABEL 7.4 : BELANGRIJKE EVERGREEN KENMERKEN ............................................................................................ 97


xv

Master Thesis

Evergreen kantoren

Inleiding

1 I NLEIDING 1.1 A ANLEIDING Sinds het eerste kwartaal van 2008 nam de economische groei in Nederland steeds verder af, wat resulteerde in een krimp van de economie sinds het laatste kwartaal van 2008 (Figuur 1.1). De huidige economische crisis heeft heel Nederland in zijn greep. Het bedrijfsleven heeft het hierdoor zwaar te verduren. 'De omzet daalt, orderontvangsten lopen terug, de werkgelegenheid krimpt en de winstgevendheid daalt' (Kamer van Koophandel 2009). Bruto binnenlands product (mp) 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50%

1,50% 1,00% 0,50%

3e kwartaal 2009

2e kwartaal 2009

1e kwartaal 2009

4e kwartaal 2008

2007

2006

3e kwartaal 2008

-2,00%

2e kwartaal 2008

-1,50%

1e kwartaal 2008

-1,00%

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0,00% -0,50%

1992

Volume, t.o.v. zelfde periode vorig jaar

2,00%

-2,50% -3,00% -3,50% -4,00% -4,50% -5,00% -5,50% -6,00% Bruto binnenlands product (mp)

Figuur 1.1: BBP Nederland Bron: CBS

Personeel is met name voor de bouw, de detailhandel en de dienstensector de doorslaggevende productiefactor. De ontwikkeling van omzet en productie heeft rechtstreeks verband met de ontwikkeling in de behoefte aan personeel. In het tweede kwartaal van 2009 verwachtte het bedrijfsleven dat de verslechterde economische ontwikkelingen zich zou doorvertalen naar een krimp van de personeelsomvang. In de dienstensector, in de kantoorhoudende sector, loopt de personeelsomvang gemiddeld genomen met bijna 30% terug (Figuur 1.2). Ook het personeel in de bouw neemt af wat duidt op stagnatie of krimp van de productie. Deze productiebelemmering wordt vooral veroorzaakt doordat er onvoldoende vraag is naar nieuw vastgoed (COEN, Rotterdam Q4 2009). Deze neergaande conjunctuur beïnvloedt

Figuur 1.2: personeelsomvang Bron: (COEN, Rotterdam Q2 2009)

de kantorenmarkt. Door bezuinigingen en Figuur 1.3: Productiebelemmering de afname van de personeelsomvang zal de bron: (COEN, Rotterdam Q4 2009) vraag naar kantoorruimte gaan dalen en het aanbod (leegstand) toenemen. De strijd om de huurders is hiermee begonnen. Daar waar de kantoorvraag noodgedwongen is weggevallen zullen verhuurders veel moeite moeten doen nieuwe huurders aan te trekken en waar verhuurcontracten aflopen zullen zij zich moeten inzetten hun huurders te behouden. De kwaliteit en prijs van het aanbod zullen voor de huurder de doorslaggevende factor zijn.


1

Master Thesis

1

1

Inleiding

Evergreen kantoren

1.2 P ROBLEEMBESCHRIJVING 'De Nederlandse kantorenmarkt zit in een dal. Gebouwen zijn moeilijk verhuurbaar, rendementen lopen terug, het aantal bouwopdrachten neemt af. Over de omvang van de malaise lopen de meningen sterk uiteen. Logisch, want nauwkeurige gegevens over de voorraad kantoorruimte ontbreken.' Het lijkt op een stelling van vandaag de dag, echter deze uitspraak is gedaan door dr. G. Dewulf en prof. Ir. H. de Jonge in 1994 (Dewulf e.a., 1994). Destijds bedroeg 2 de leegstaande kantoorruimte 3 miljoen m v.v.o. 15 Jaar later is dit zelfs opgelopen naar ca. 6,7 2 miljoen m . Dit komt neer op ca 13% van de totale kantorenvoorraad. Deze verdubbeling van het aanbod is met name veroorzaakt door het knappen van de ICT-bubbel. Een leegstandspercentage van 5 à 6% is noodzakelijk voor een gezonde marktwerking (Keeris 2007). Dit betekent dat circa 7 à 8% onnodig leeg staat.

Figuur 1.4: Aanbod kantoren Nederland bron: Vastgoedmarkt / PropertyNL / DTZ / Bak / Samenwerking: TU Delft Building Economics

Zoals hiervoor al beschreven beïnvloedt de neergaande conjunctuur de Nederlandse kantorenmarkt. Het aanbod is in 2009 met 12% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De opname daarentegen is met 35% gedaald (Figuur 1.6). Ondanks dat de opname van kantoorruimte afneemt, zijn er nog steeds projecten in aanbouw. Dit zijn voornamelijk projecten die al in de pijplijn zaten, daterend uit betere tijden. Daarbovenop komt nog eens het feit dat de kantoorgebouwen die niet of nauwelijks meer worden gebruikt bij lange na niet met dezelfde snelheid onttrokken worden aan de voorraad als dat nieuwe kantoorgebouwen aan worden toegevoegd. Als gevolg hiervan neemt de voorraad toe, terwijl het aantal vierkante meter kantoorruimte dat men nodig heeft afneemt (Figuur 1.5). Het aanbod zal hierdoor sterker stijgen. Figuur 1.7 laat zien dat de vraag in onbalans raakt door het aanbod uit de bestaande voorraad waarvan nauwelijks ontrokken wordt, en de nieuwbouw die daar nog eens bovenop komt. Naast conjuncturele factoren heeft ook de verandering van de demografische samenstelling Master Thesis

2

Figuur 1.6: Opname en Aanbod, Nederland Bron: (DTZ Zadelhoff 2010)

Figuur 1.5: Voorraad in gebruik, Nederland Bron: (DTZ Zadelhoff 2010)

Figuur 1.7: Onbalans


Evergreen kantoren

Inleiding van Nederland effect op de kantorenmarkt. Door de vergrijzing zal de beroepsbevolking dalen. Daarnaast neemt ook een andere wijze van werken, zoals efficiënt kantoorgebruik of flexwerken, steeds meer toe. Hierdoor zal de structurele vraag naar kantoorruimte en daarmee ook de voorraad in gebruik de komende jaren kunnen krimpen. De leegstandsproblemen dreigen dus in de komende jaren alleen maar toe te nemen. De kantorenvoorraad en de leegstand worden alleen maar groter in een land waar de ruimte om te bouwen beperkt is. Leegstand is hierdoor niet meer alleen een nadeel voor de belegger maar ook voor de maatschappij en het is van belang dat de bestaande kantorenvoorraad zo goed mogelijk in gebruik blijft. Enerzijds kan dus gesteld worden dat het leegstandsprobleem veroorzaakt wordt doordat de verouderde kantoren niet snel genoeg onttrokken worden aan de voorraad. Anderzijds kan gesteld worden dat de behoeftes van de gebruikers niet goed aansluiten bij het aanbod en de voorraad en dus is er steeds vraag naar nieuw vastgoed. Ondernemingen zijn op zoek naar kwalitatieve verbetering van hun huisvestingssituatie, van zowel het gebouw als de locatie en de voorzieningen (Keeris 2007). De markt wordt gekenmerkt als een verplaatsingsmarkt. Bestaande (oude) gebouwen maken plaats voor nieuwe gebouwen. Hierbij is het opmerkelijk hoe snel een kantoorgebouw gedateerd kan raken. Wanneer het aanbod toeneemt zullen nieuwbouw en bestaande voorraad heviger met elkaar gaan concurreren. De gebruiker heeft immers heel wat te kiezen. Een belegger daarentegen is eerder geïnteresseerd in een langdurige stabiele belegging met beperkte ‘downgrading’ dan in een volatiel product. Een kantoor dat doorgaans onder alle omstandigheden, met name in economische slechte tijden, goed presteert. Echter nog belangrijker, een kantoor dat een langere functionele levensduur heeft dan 25 jaar. Dit soort kantoor kan aangemerkt worden als een evergreen kantoor.

1.3 C AUSAAL

DIAGRAM Naar aanleiding van de probleembeschrijving is het causaal diagram (Figuur 1.8) opgesteld voor de levensloop van een kantoorgebouw. De kwalitatieve eigenschappen van een kantoorgebouw kunnen worden onderverdeeld in gebouwen locatie-eigenschappen. Deze gebouwen locatieeigenschappen in relatie tot de wensen van de gebruiker kunnen leiden tot uitbreidingdrang en/of vernieuwingsdrang. Uitbreidingsdrang ontstaat wanneer de grootte van het huidige kantoor te klein is voor de (te verwachte) personeelsomvang. De gebouweigenschappen (in dit geval grootte) zorgen voor de directe aanleiding van de uitbreidingsdrang. Vernieuwingsdrang daarentegen ontstaat wanneer de maatstaven van de gebruiker niet meer in overeenstemming zijn met de eigenschappen van het kantoor en de gebruiker dus op zoek is naar kwalitatieve verbetering van huisvestingssituatie van het gebouw en/of locatie. Het gebouw kan zich niet aanpassen aan de drang van de gebruiker en de gebruiker zal dus vertrekken. De gebruiker kan echter ook om strategische redenen vertrekken zonder dat de kwaliteit van het gebouw ter discussie staat. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen als de onderneming besluit alle vestigingen te centraliseren of decentraliseren. De wensen van de gebruikers en de daaruit voortvloeiende drang zorgt onder andere voor vraag naar nieuwbouw. Het nieuw kantoor gaat concurreren met het bestaande gebouw. Meer concurrentie kan leiden tot een afname van de marktpositie en daarmee een afname van de courantheid. Als gevolg hiervan ontstaat leegstand en daarbij ook "downgrading" van gebouwen. Wanneer de courantheid blijft dalen en "downgrading" zich voortzet zal dit leiden naar het einde van de economische levensduur van het gebouw. Een evergreen kantoor daarentegen zal naar verwachting een beperkte terugloop van markpositie/courantheid ondervinden.


3

Master Thesis

1

1

Inleiding

Evergreen kantoren

Figuur 1.8: Causaal diagram

1.4 D OELSTELLING Het doel van dit onderzoek is om het evergreen kantoor te kenmerken en te onderzoeken. In beginsel wordt in dit onderzoek onderzocht wat de succesfactoren van een evergreen kantoor zijn. Het succes van een product wordt bepaald door de marketingmix. Het gaat bij het onderzoek om de locatie- en gebouweigenschappen die verklaren waarom deze kantoren zo goed presteren. Het onderzoek, en de daarbij horende resultaten, zijn ex post. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt onderzocht of een kantoorgebouw evergreenpotentieel heeft. Het onderzoek wordt afgebakend tot het centrum van Rotterdam. De uitkomst van het onderzoek heeft in beginsel alleen betrekking hebben op deze locatie.

1.5 P ROBLEEMSTELLING Uit de doelstelling komt de volgende hoofdvraag naar voren: Wat is de marketingmix voor een evergreen kantoor in het centrum van Rotterdam?

1.6 O NDERZOEKSVRAGEN Uit de hoofdvraag zijn een aantal onderzoeksvragen opgesteld die helpen om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden: 4)

Wat is een evergreen kantoor?

5)

Wat zijn geschikte gebouwen voor een casestudie en wat zijn de kenmerken van de onderzochte gebouwen?

6)

Wat zijn de kenmerkende verschillen en de overeenkomsten tussen de onderzochte kantoorgebouwen en wat is hun relatie tot elkaar?

1.7 R ELEVANTIE 1.7.1

Master Thesis

Maatschappelijke relevantie Het aantal vierkante meters kantoorruimte dat leeg staat is zeer hoog en groeit alleen maar. De reden dat toch nog nieuwe projecten gerealiseerd kunnen worden is dat er vraag is naar nieuwe kantoren. De markt, de vraag naar kantoorruimte, is blijkbaar ondanks het enorme aanbod nog niet verzadigd. Dit is voor een deel te wijten aan het feit dat het aanbod niet aan de kwalitatieve eisen van de gebruikers kan voldoen. Wanneer niet getracht wordt de kwalitatieve eisen na te streven zal het probleem zich blijven herhalen. Ook nieuwe projecten zullen dan snel gedateerd raken. Vanuit maatschappelijk oogpunt is het van belang om de kwaliteit van locatie en gebouw zo lang mogelijk, zo hoog mogelijk te houden. Dit is niet alleen beter vanuit financieel oogpunt maar maakt het project ook meer duurzaam. 4


Evergreen kantoren

1.7.2


Inleiding

Wetenschappelijke relevantie Er is veel onderzoek gedaan naar leegstand of downgrading van een kantoorgebouw. Onderzoek gaat vooral uit naar de negatieve invloed op gebouwen. Daarbij wordt niet onderzocht wat de prestatie van het gebouw is wanneer het geen negatieve aspecten heeft. Dit onderzoek gaat nu juist over de positieve invloeden op de prestatie van een gebouw. Daaruit zal blijken of positieve aspecten het tegenovergestelde zijn van de negatieve aspecten die naar voren zijn gekomen uit onderzoek naar leegstand en downgrading, of juist bepaald worden door andere factoren. Daarnaast heerst echter de algemene stelling dat een oud kantoorgebouw ondergeschikt is aan een nieuwbouwkantoor. Van de Voordt en Geraedts schrijven hierover in hun onderzoek 'Good buildings drive out bad buildings'(Geraedts en Voordt 2003). "Oude kantoorgebouwen worden door kantoororganisaties achtergelaten bij verhuizing naar nieuwe gebouwen met een hogere gebouwkwaliteit en gelegen op een hoogwaardige locatie. Afhankelijk van de marktsituatie zal een deel van de achtergelaten gebouwen (structureel) leeg blijven staan." Het is dus normaal dat een oud gebouw leegstand heeft en de huur daalt. Dit is nu eenmaal de functionele en economische levenscyclus van een kantoor. Aangezien de voorraad sneller toeneemt dan dat er aan ontrokken wordt, zal de structurele leegstand alleen maar toenemen en daarmee zal dus de gemiddelde levensduur van een gebouw alleen maar kleiner worden. Dit onderzoek toont aan dat leeftijd niet altijd een bepalende factor hoeft te zijn voor leegstand. Vastgoed is een product dat verhandeld wordt. Weliswaar is het een product langzaam overdraagbaar, de verhuur of verkoop van een gebouw kost tijd. Je kunt het niet op een willekeurig tijdstip per direct van de hand doen. Dit is tegenstelling tot aandelen dit je op ieder gewenst moment kunt verkopen. Het vergt net als ieder product commerciële handelingen. Marketing is de grondslag van elke (commerciële) handeling. Marketing kan eenvoudig worden beschreven als het verwerven en behouden van afnemers. Exploitatie van een gebouw is dus marketing pur sang. Desondanks is weinig geschreven over marketing van vastgoed. Hetgeen wat geschreven is gaat vaak over promotie van het gebouw of markt, maar niet over het samenspel van alle marketingelementen.

5

Master Thesis

1

2

Onderzoek

Evergreen kantoren

2 O NDERZOEK Om tot een antwoord op de hoofdvraag te komen, dienen eerst de onderzoeksvragen te worden beantwoord. De onderzoeksvragen bestaan uit een of meerdere stappen. De onderzoeksvragen en de bijbehorende stappen worden in de onderzoeksopzet uitgewerkt.

2.1 O NDERZOEKSOPZET Onderzoeksvraag 1:

Wat is een evergreen kantoor? Deze vraag wordt beantwoord op basis van literatuur en marktgegevens. Stap 1: Theorie Op basis van literatuuronderzoek wordt onderzocht wat marketing betekent in relatie tot kantoorgebouwen. Daaruit blijkt welke instrumenten ingezet kunnen worden ter begunstiging van de afzet van het product. Vervolgens blijkt uit welke eigenschappen deze instrumenten zijn opgebouwd. Uit dit alles moet blijken welke gebouwen locatie-eigenschappen vanuit theoretisch oogpunt het meest van belang zijn.

Onderzoeksvraag 2a:

Wat zijn geschikte gebouwen voor een casestudie? Stap 2: Context In deze stap worden de locatie van het onderzoek en de marktdata geanalyseerd om te bepalen wat de context is waarbinnen het onderzoek plaatsvindt. Stap 3: Selectiecriteria en selectie casestudies Op basis van stap 1 en 2 kunnen selectiecriteria worden gesteld en worden vervolgens de casestudies geselecteerd.

Onderzoeksvraag 2b:

Wat zijn de kenmerken van de onderzochte gebouwen? Stap 4: Toetsingscriteria casestudies Op basis van stap 1 zijn de te onderzoeken eigenschappen bepaald. Deze zijn echter nog te algemeen van begrip. Middels de toetsingscriteria wordt de beoordeling van deze eigenschappen geoperationaliseerd zodat een eenduidig beeld ontstaat bij de beoordeling van de resultaten. Stap 5: Onderzoek casestudies In deze stap worden de casestudies uitgevoerd en worden de gegevens verzameld. Hierbij wordt onderzocht wat de gebouweigenschappen zijn van de desbetreffende kantoorgebouwen. Stap 6: Uitwerking casestudies In deze stap wordt de marketingmix voor het desbetreffende gebouw uitgewerkt.

Onderzoeksvraag 3:

Wat zijn de verschillen en de overeenkomsten van de kenmerken tussen de onderzochte kantoorgebouwen en wat is de relatie tot elkaar? Stap 7: Crosscase analyse In deze stap worden de onderzoeksresultaten uit stap 6 met elkaar vergeleken. Uit de resultaten blijkt welke succesfactoren uit de kenmerken gedestilleerd kunnen worden.

Hoofdvraag:

Wat is de marketingmix voor een evergreenkantoor in het centrum van Rotterdam? Stap 8: Modelvorming Tot slot wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag. Hierbij wordt een marketingmix model opgesteld.

Master Thesis

6


Evergreen kantoren

Onderzoek

2.2 M ETHODOLOGIE Het onderzoek is exploratief van aard. Dit houdt in dat het onderzoek uitgevoerd wordt zonder uitgewerkte hypotheses. Om de onderzoeksvragen te beantwoorden moeten diverse onderzoeksmethoden worden toegepast. In Tabel 2.1 zijn de verschillende onderzoeksmethoden opgesomd met daarbij vermeldt bij welke onderzoeksvraag deze methoden worden gebruikt. Methode

Onderzoeksvraag

Onderzoeksstap

Literatuuronderzoek

1

1, 2, 4

Dataverzameling op basis van bestaande gegevens

2, 3

2, 3, 5

Observatie

2

4, 8, 9

Casestudy

2, 3

6, 7

Crosscase analyse

3

7, 8

Tabel 2.1: onderzoeksmethode per stap en per onderzoeksvraag

2.2.1

Literatuuronderzoek Bij dit literatuuronderzoek gaat het om de motieven te achterhalen voor het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers. Hierbij komt ook kijken wat de redenen voor leegstand in een kantoorgebouw kunnen zijn en in welke hoedanigheid dat kan plaatsvinden. Vervolgens helpt het literatuuronderzoek de dynamiek van de vastgoedmarkt te begrijpen en op welke manier die in relatie staan tot het huisvestingsgedrag van huurders en de leegstand van kantoorgebouwen.

2.2.2

Casestudies Het onderzoek naar evergreenkantoren wordt gedaan aan de hand van casestudies. Hiervoor zal een aantal kantoorgebouwen worden geselecteerd waarvan de analyse kan bijdragen aan het beantwoorden van de onderzoeksvragen. De casestudies worden onderzocht op basis van theorie, observaties en documentatie.

Figuur 2.1: Casestudieopzet

2.2.3

Observatie Het gebouw wordt geïnspecteerd en beschreven aan de hand van locatie- en gebouweigenschappen. Hiervoor zal gebruik worden gemaakt van de samengevatte gebouwen locatie-eigenschappen.

2.2.4

Dataverzameling op basis van bestaande gegevens (documentatie) Voor dit onderzoek zal een groot deel van de data verzameld worden aan de hand van bestaande gegevens. Het gaat hierbij om marktdata afkomstig van commerciële en publieke


7

Master Thesis

2

2

Onderzoek

Evergreen kantoren partijen. Daarnaast gaat het vooral om de actuele huurprijs te achterhalen van desbetreffende kantoorgebouwen en op de locatie. 2.2.5

Crosscase analyse De gevonden resultaten van een casestudy worden met elkaar worden vergeleken in een crosscase analyse. De gebruikte methode hiervoor is de Case Dynamics Matrix. Een Case Dynamics Matrix laat zien welke factoren van kracht zijn voor de resultaten. Het laat ook zien of er stelselmatigheden zijn die bepalend zijn voor de resultaten. Het doel van de analyse is tot een verklaring te komen van evergreen kantoren. Daarbij wordt ook gekeken naar correlatie tussen onderzoekseenheden.

2.3 A FBAKENING Vastgoed is een heterogeen product. De courantheid van een gebouw is gebaseerd op vele uiteenlopende aspecten die voor elk gebouw anders zijn. Locatie is hierbij echter één van de meest bepalende factoren. Een goed kantoorgebouw in Amsterdam valt dus niet te vergelijken met een goed kantoorgebouw in Breda. Om dit probleem te ondervangen en om dit onderzoek uit te kunnen voeren in de tijd die er voor staat, is het probleemgebied verkleind naar het centrum van Rotterdam. Het gebied kenmerkt zich als een goede locatie voor kantoren en heeft een gedifferentieerde kantorenvoorraad. Het onderzoek naar de locatie-eigenschappen van de kantoren kan geëlimineerd worden omdat ze voor alle casestudies vrijwel gelijk zijn. Toch worden de locatie eigenschappen in hoofdstuk 4 beschreven om de context van het onderzoek aan te geven. De kantoorgebouwen zullen worden geanalyseerd aan de hand van de beschreven theorieën in paragraaf 3.1. Uit de reflectie van deze theorieën (paragraaf 3.1.14) is een samenvattende lijst voortgekomen die als basis dient voor de afbakening (Baum 1993), (Feurst 2007), (Geraedts, R; Voordt, D.J.M 2007), (Remøy en e.a. 2009). De eigenschappen worden gemeten op basis van een kale oplevering van de kantoorruimte. Daarom worden niet alle gebouweigenschappen uit de samenvattende lijst in dit onderzoek meegenomen als deze door de gebruikers zelf geïnstalleerd worden. In de onderstaande tabel wordt de definitieve lijst van eigenschappen weergegeven waaraan is getoetst. In de opeenvolgende tabel worden deze eigenschappen geoperationaliseerd in onafhankelijke onderzoeksvariabelen.

Gebouweigenschappen I1

Bouwjaar

I2

Hoogte

I3

(Beschikbaar) Verhuurbaar m2

I4

Huurprijs

G1

Technische staat extern

G2

Uitstraling / identiteit

G3

Technische staat intern

G4

Faciliteiten

G5

Milieukwaliteit

G6

Interne uitstraling

G7

Comfort

G8

Indeling flexibiliteit

G9

Parkeerplaatsen auto

Tabel 2.2: Onderzoekseigenschappen

Master Thesis

8


Evergreen kantoren

Onderzoek

ID I0

Adresgegevens

Straat, huisnummer, postcode

I1

Bouwjaar

Bouwjaar/renovatiejaar

I2

Hoogte

Hoogte/ aantal verdiepingen

I3

Vrij verhuurbaar oppervlak m2 (v.v.o.)

Zowel totaal als aanbod

I4

Huurprijs

Vraaghuurprijs

Gebouw G1


Technische staat en onderhoud buiten

G2

Identiteit

Herkenbaarheid Herkenbaarheid gebruikers Entree zichtbaar vanaf type weg Aantal Huurders

G2

Uitstraling

Algemeen bekend object/vorm/landmark Monumentaal, opvallende architectuur Zichtbaar vanaf wegen Kwaliteitsniveau gevelafwerking Gevel materiaal

G3


Technische staat onderhoud binnen

G4

Faciliteiten

Pantry faciliteiten (vast/aansluitmogelijkheden) Bedrijfsrestaurant Conferentieruimte Winkel Bank

G5

Milieukwaliteit

Energieprestatie Sustainable toepassingen/maatregelen

G6

Interne uitstraling

Ruimtelijkheid entree: vloeroppervlakte van de entreehal gedeeld door de hoogte van de entreehal 2 Oppervlakte entree: >50m Aanwezigheid balie/receptie in de entree Aanwezigheid zithoek in de entree Kwaliteitsniveau afwerking binnen Technische staat en onderhoud binnen Toilet groepen

G7

Comfort

Soort klimaatinstallatie Regelbaarheid klimaatinstallaties Ramen zijn wel of niet te openen Regelbaarheid lichtinstallatie Reductie zoninstraling

G8


Oppervlakte standaard verdiepingsvloer Indeelbaarheid en oppervlak zelfstandige units (kleinste-grootste) Afstand h.o.h. tussen de kolommen (parallel aan langste gevel) Afstand h.o.h. tussen de kolommen (loodrecht op de langste gevel) Gevelstramien Verdiepingshoogte ICT infrastructuur

G9


Aantal parkeerplaatsen per v.v.o. + Type parkeerplaats


9

Master Thesis

2

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren

3 T HEORETISCH KADER 3.1 T HEORIEËN De prestatie van een kantoorgebouw wordt gemeten in waarde en verhuurbaarheid. De vraag is echter wat nu bepalend is voor verhuurbaarheid en waarde. De basisprincipes van marketing blijken hier ten grondslag aan te liggen. Hoe beter men invulling kan geven aan de marketingmix, des te beter zal het product presteren. In de komende paragrafen zal uiteengezet worden hoe de principes van marketing in elkaar steken in relatie tot vastgoed. Daarbij zal gekeken worden hoe de prijs tot stand komt, hoe de marketinginstrumenten “product” en “plaats” geïnterpreteerd moeten worden en welk effect deze hebben op de prestatie van het kantoorgebouw. Als laatste zullen de verschillende interpretaties van deze marketinginstrumenten gereflecteerd worden om zodoende tot een definitieve werkbare lijst van eigenschappen te komen.

3.1.1

Marketingconcept

Vier P's

Marketingmix

Master Thesis

Marketing Marketing biedt de grondslag voor elke (commerciële) handeling. Marketing kan eenvoudig worden beschreven als het verwerven en behouden van afnemers. (Smal, et al. 2002). De verhuur van kantoorruimte kan dus ook zo bekeken worden. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de marktbenadering, waarbij ervan uitgegaan wordt dat ruiltransacties het best tot stand komen door de behoeften van de afnemers als uitgangspunt te nemen, wordt het marketingconcept genoemd. Volgens het marketingconcept kan een product alleen succesvol op de markt gebracht worden als het door de afnemers geaccepteerd wordt. Smal et al. zegt hier verder over: "Alleen als bij het ontwikkelen en aanbieden van het product of dienst rekening gehouden wordt met de wensen van de afnemer bestaat er een kans dat het product of dienst op de markt een "blijvertje" is. Als dit in de context van vastgoed en evergreen kantoren wordt geplaatst, kan gesteld worden dat de verhuurbaarheid van kantoorgebouwen bepaald wordt door de mate waarin de eigenschappen van het kantoorgebouw overeenkomen met wensen van de potentiële gebruikers. Het marketingconcept wordt toegepast aan de hand van marketinginstrumenten. Een marketing instrument wordt gedefinieerd als een middel dat kan worden ingezet bij het bevorderen, vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties. Deze instrumenten zijn product, prijs, plaats en promotie ook wel bekend als "de vier p's". De combinatie en afstemming van deze producten wordt de marketingmix genoemd. Het succesvol afzetten van een product gebeurt des te beter wanneer de marketingmix afgestemd is op de afnemer. Een evergreen kantoor heeft dus een goede marketingmix omdat de afnemer anders zou kiezen voor de aanbieding van de concurrent (Smal, et al. 2002). Voor kantoorgebouwen kunnen onder product alle gebouweigenschappen worden verstaan. Daarnaast wordt ook service hier in betrokken. Voor vastgoed kan dit vervangen worden door verhuurbeleid. Onder het marketinginstrument prijs vallen de huurprijs en de incentives. Het marketinginstrument plaats hangt bij vastgoed samen met alle locatie-eigenschappen. Onder het laatste marketinginstrument promotie valt alle persoonlijke en niet-persoonlijke communicatie om de potentiële klant te overtuigen van het aanbod gebruik te maken. Dit onder andere door reclame, salespromotion, persoonlijke verkoop en public relations. Dit kan concreet vertaald worden in reclameborden aan het pand, gebruik van internetdiensten zoals Funda en RealNext, inzetten van makelaars en branding van het gebouw.

10


Evergreen kantoren

Theoretisch kader

Figuur 3.1: Opbouw van de marketingmix voor kantoorgebouwen

3.1.2

Afnemers De marketingmix dient afgestemd te zijn op de potentiële of zittende afnemers (huurders). Daarbij is het dus van belang te weten wie je afnemers zijn of op welke afnemers je wilt focussen. De afnemers zijn in dit geval de gebruikers op de kantorenmarkt en zijn onder te verdelen in categorieën. Deze worden hoofdzakelijk gekenmerkt door de grootte van de onderneming en het type onderneming. De grootte van de onderneming staat in relatie tot ruimtebehoefte van de onderneming. Hoe groter de onderneming, hoe groter het aantal vierkante meter kantoorruimte dat zij nodig heeft. Onder type onderneming wordt onder andere verstaan de economische activiteit van de onderneming, bijvoorbeeld loonadministratie of architectuur. De mobiliteitsbehoefte van werknemers valt hier ook onder, dit houdt in of de werknemers veel onderweg zijn en of dat zij allemaal een auto nodig hebben. Wel of niet gericht zijn op status is ook een aspect van het type onderneming. Dit houdt in of dat de onderneming wel of geen eisen stelt aan de uitstraling van een kantoor. De meest prefereerbare manier van werken heeft betrekking op welk kantoorconcept de onderneming het beste dient.

3.1.3

Concurrentie Concurrenten zijn alle aanbieders die zich op dezelfde groep potentiële afnemers richten (Smal, et al. 2002). Als de groep "potentiële afnemers" ondernemingen zijn, die kantoorruimte huren, dan zijn alle aanbieders van kantoorruimte concurrenten van elkaar. Men dient echter selectiever om te gaan met de groepsafbakening. Allereerst is er een onderscheid naar voorkeur voor geografische locatie, zowel op stedelijk als op regionaal als op landelijk niveau. Daarnaast dient onderscheid gemaakt te worden naar het type organisatie en de omvang van de organisatie. Het is dan ook van belang om te weten wie wel en wie niet tot de concurrentie gerekend moeten worden. Een kantoorgebouw dat alleen kleine units heeft bijvoorbeeld geen gevaar te duchten van een kantoorgebouw waar alleen grote units verhuurd worden.

3.1.4

Marktvorm De concurrentieverhouding en de mate van producthomogeniteit bepalen de marktvorm. Wanneer er veel aanbieders op de markt zijn is de marktvorm polypolie. Dit in tegenstelling tot monopolie wanneer er slecht één aanbieder is. De kantorenmarkt kent veel verschillende aanbieders en is dus een polypolie. Bij homogene producten maakt het voor de afnemer geen verschil of deze van de ene aanbieder komen of van de ander. De producten van de verschillende aanbieders zijn identiek. Bij heterogene producten bestaan onderlinge verschillen in kwaliteit, uitvoering, et cetera die producten een zekere herkenbaarheid geven en in het algemeen aanleiding geven tot prijsverschillen. Kantoorgebouwen zijn heterogene producten. In de basis bieden ze allemaal vierkante meters kantoorruimte aan, maar deze verschillen van kwaliteit.

Polypolie marktvorm


11

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren De mogelijkheid van toetreding van nieuwe aanbieders is ook een belangrijke component. Dit bepaalt de openheid van de markt en heeft daarmee invloed op de concurrentieverhouding. De markvorm van de kantorenmarkt wordt beschreven als een heterogeen polypolie of monopolistische concurrentie.

3.1.5

Effectieve vraag

Potentiële vraag

Initiële vraag

Vervangingsvraag

Additionele vraag

3.1.6

Behoefte

Master Thesis

Vraag Het begrip vraag is een algemeen begrip. Het hangt nauw samen met het begrip ”markt”. Volgens de marketingtheorie kan het begrip “vraag” nader onderscheiden worden. De effectieve vraag, ook wel actuele vraag, is voor vastgoed een belangrijke indicator. Het is de vraag die daadwerkelijk wordt uitgeoefend. De voorraad in gebruik of de bezettingsgraad van een gebouw is hier een voorbeeld van. Figuur 3.2: Vraagsoorten Daarnaast is er de potentiële vraag. Smal et al Bron: (Smal, et al. 2002) definieert dit als de maximale vraag die in een bepaalde periode uitgeoefend kan worden door alle afnemers die voor het product in aanmerking komen, verminderend met de actuele vraag in die periode. Dit kunnen bijvoorbeeld alle ondernemingen zijn die nog op zoek zijn naar (nieuwe) kantoorruimte en waarvoor het desbetreffende kantoorgebouw in aanmerking komt. Dit is dus het marktpotentieel. De effectieve vraag kan weer onderscheiden worden in drie soorten vraag. De initiële vraag is de vraag van afnemers die het product voor de eerste keer aanschaffen. Bij vastgoed vertaalt dit zich naar de eerste keer dat de onderneming een kantoorgebouw betrekt. Dit kan echter ook gezien worden als de eerste keer dat de onderneming een kantoorgebouw betrekt. Daarnaast is er de vervangingsvraag. In de marketing wordt dit gezien als een herhalingsaankoop of repeat. Bijvoorbeeld als de smaak van Blue Band halvarine bevalt dit opnieuw wordt gekocht en niet Becel. In relatie tot vastgoed kan dit gezien worden als het verlengen van contracten. Daarnaast kan vervangingsvraag ook aangeduid worden als replacementvraag. Dit houdt in dat wanneer het product niet goed meer functioneert een nieuw product wordt aangeschaft. Bij vastgoed kan dit gezien worden als de vraag naar een beter, aantrekkelijker kantoor. Als laatste is er nog de additionele vraag. Dit is de extra vraag van de afnemer die reeds in het bezit is van het product. Dit kan gezien woorden als het extra aanhuren van kantoorruimte in het gebouw waar de gebruiker reeds zit.

Macro-omgevingfactoren op de vastgoedmarkt Op de kantorenmarkt wordt voor twee doeleinden ontwikkeld: uitbreiding en vernieuwing. Uitbreiding houdt in dat een behoefte ontstaan is naar meer ruimte doordat bedrijven in omvang toenemen of nieuwe bedrijven ontstaan die behoefte hebben aan kantoorruimte. De vastgoedvoorraad neemt dus toe. Vernieuwing daarentegen vindt plaats als het huidige gebouw is verouderd en niet meer voldoet aan de gewenste kwaliteit. De vastgoedvoorraad hoeft hierbij niet altijd toe te nemen. Wanneer een economische groei gaande is, zullen bedrijven gaan uitbreiden en zal dus de behoefte naar uitbreiding toenemen. Ook de behoefte aan vernieuwing neemt in omvang toe met de economische groei. Wanneer er geen economische groei is, is er geen behoefte aan uitbreiding. In tijden van recessie zullen bedrijven zelfs een neiging tot krimp vertonen door reorganisaties en daling van de personeelsomvang. De behoefte aan vernieuwing daarentegen blijft altijd wel aanwezig, maar neemt in theorie af bij een dalende of negatieve economische groei. De vraag hiernaar kan in tijden van recessie uitgesteld Figuur 3.3: Hypothetische bouwbehoefte naar vernieuwing en uitbreiding van kantoorruimte worden. Figuur 3.3 laat deze behoeftes ten opzichte 12


Evergreen kantoren

Theoretisch kader van de economie nog eens zien. De hiervoor beschreven behoeftes hebben ook directe invloed op investeringen in vastgoed. De utiliteitsbouw is sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. Een dalende of zelfs een negatieve economische groei betekent in theorieën lagere uitbreidingsproductie en stagnatie van de groei van de vervangings- en vernieuwingsproductie (Soeter, Jonge en Meuwsen 2003). De utiliteitsbouw zal nog wel werkzaamheden uitvoeren in verbouwing en grootonderhoud. De ontwikkeling van behoeftes heeft echter een opmerkelijk effect op de opname van het vastgoed doordat het aanbod vertraagd reageert op de vraag. Dit komt door de varkenscyclus die heel typerend is voor de ontwikkeling van vastgoed De varkenscyclus is het verschijnsel in de economie dat overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op de vraag uit de markt waardoor het aanbod toeneemt, maar tegen de tijd dat de het product gemaakt is, is de vraag alweer omgeslagen en heeft men een overschot. Ten tijde van economische groei kan het aanbod van kantoorruimte niet direct reageren op de vernieuwings- en uitbreidingsbehoeftes van de bedrijven. Het vastgoed wat op dat moment wordt aangeboden komt ten goede aan de uitbreidingsbehoeftes. "Er vindt geen vernieuwing van de voorraad plaats en gebouwen die eigenlijk toe zijn aan renovatie of sloop, blijven in gebruik als kantoorhuisvesting" (Figuur 3.4, ). In tijden van hoogconjunctuur wordt er ook wel eens van afgeschreven, oude of structureel leegstaande gebouwen de bestemming in kantoren gewijzigd om aan de vraag te voldoen. Deze gebouwen kunnen worden gekenmerkt als een mottenballenvoorraad omdat ze als het ware uit het stof worden gehaald. Kwantiteit speelt hier duidelijk een grotere rol dan kwaliteit. In een neergaande economie wordt, zoals voorheen besproken, de uitbreidingsbehoefte kleiner of zelfs nihil. Doordat het aanbod vertraagd reageert op de vraag is er nog wel nieuwbouw in aanbouw en neemt de voorraad nog enige tijd toe. Dit komt doordat op het moment dat de economie ging haperen veel utiliteitsbouw in de pipeline zat of nog werd gebracht. In combinatie met vraaguitval leidt dit er toe dat de leegstand van kantoren Figuur 3.4: Opdeling bouw in sterk oploopt Wanneer er geen uitbreidingsbehoefte meer vernieuwing en uitbreiding is, wordt het (voor de uitbreiding) in ontwikkeling genomen vastgoed ingezet voor de vernieuwing van de voorraad (Figuur 3.4, t2). De nieuwbouw die beschikbaar komt op de markt, wordt in gebruik genomen door bedrijven die oudere kantoorgebouwen achterlaten. Deze oudere gebouwen worden vaak niet meer in gebruik genomen, doordat de uitbreidingsvraag is weggevallen. "Er is dus wel behoefte aan nieuwe gebouwen, maar geen behoefte aan meer vierkante meters" (Neecke 2008, 4). Het kan ook gebeuren dat de nieuwbouw niet verhuurd wordt vanwege een te hoge huurprijs. Deze huurprijs is vaak nog afgestemd op tijden van hoogconjunctuur. Door het overschot aan aanbod is de markthuur gezakt. Het gevolg van dit alles is dat er op tijdstip t2 veel leegstand is op de kantorenmarkt.

Investering

Opname

3.1.7

Price taker


Huurprijsfactoren Kenmerkend voor de marktvorm monopolistische concurrentie is dat in de ogen van de afnemer de goederen of diensten geleverd door aanbieder A, niet volledig vergelijkbaar zijn met die geleverd door aanbieder B. Deze beschrijving geldt ook voor kantoorgebouwen, geen enkel gebouw is identiek. Als gevolg hiervan heeft ieder gebouw in beginsel zijn eigen huurprijs. Ondanks alle verschillen komen de transacties die in een bepaalde periode worden aangegaan, van panden in de directie omgeving van elkaar, toch nagenoeg zelfde vierkante meter prijzen tot stand. De invloed van het gebouw op de markt is zodanig gering dat de prijs nauwelijks beïnvloed kan worden. Vastgoed is dus eigenlijk een "price taker". Locatie heeft het meeste invloed op de huurprijs. Iedere locatie heeft een zekere prijs voor wat een kantoorgebouw maximaal per vierkante meter kantoorruimte aan huur kan vragen. De kwaliteiten per gebouweigenschap zijn bepalend voor de mate waarin de maximale huurprijs behaald kan worden. 13

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren Franz Fuerst heeft een onderzoek gedaan naar welke factoren van invloed zijn op de huurprijs. Het doel van zijn onderzoek was echter om te testen of deze factoren ook stabiel blijven in de tijd. In zijn working paper "Office rent determinants" (Feurst 2007) maakt Fuerst onderscheid tussen gebouwen locatiefactoren. Hij onderkent hierin de volgende factoren: Gebouwfactoren •

Leegstandspercentage

•

Verhuurbaar vloeroppervlak

•

Leeftijd

•

Hoogte (aantal verdiepingen)

•

Aanwezige voorzieningen en diensten

Locatiefactoren: •

Gewogen som van de afstand tot de 20 meest nabije gebouwen.

•

Vierkante meters aan kantoorruimte op loopafstand

•

Nabijheid van een metrostation

•

Geografische x en y coördinaten van het gebouw

Het onderzoek van Fuerst heeft betrekking op New York. Het metrostelsel is voor New York het belangrijkste vervoersmiddel en wordt daarom door Fuerst gekenmerkt als een belangrijke locatiefactor. In Nederland kan dit vervangen worden door de bereikbaarheid door middel van openbaar vervoer en/of autoverkeer. De invloed van de factoren op huurprijs wordt berekend aan de hand van hedonistische prijzenmethode. Het idee hierachter is dat de prijs van een goed te herleiden is tot diverse subonderdelen, in dit geval de diverse locatie- en gebouwfactoren. Aan deze subonderdelen kan een factor toegekend worden om zodoende de impact van het subonderdeel te bepalen. In zijn onderzoek komt naar voren dat bij de gebouwfactoren het bouwjaar het meest van invloed is. Van de locatiefactoren is de geografische positie het meest van belang. Uit zijn onderzoek is gebleken dat de impact van de factoren op de prijs varieert naar gelang de fase waarin de markt verkeert. Als de markt in hoogconjunctuur is, wanneer de vraag naar kantoren groter is dan het aanbod, heeft bouwjaar minder impact op de huurprijs dan in laagconjunctuur. Ditzelfde geldt ook voor de geografische ligging. Het principe van vraag en aanbod speelt hier een rol. Wanneer de vraag naar kantoorruimte hoger wordt en het aanbod gelijk blijft of daalt, stijgen niet alleen de prijzen maar wordt men ook minder kieskeurig. Ook Lusht beschrijft in zijn boek "Real Estate Valuation" (Lusht 2001) dat locatie de meest bepalende factor is voor de prijs. Als uitleg wordt hiervoor gegeven dat vastgoed niet kan verplaatsen en dus niet kan ontsnappen aan een slechte locatie. Hij geeft daarbij ook aan dat de prijs van kantoorruimte afneemt naarmate de afstand toeneemt tot het Central Business District (CBD), ofwel zaken district in het Nederlands. Het zakencentrum is een gebied in een stad waar een hoge concentratie van bedrijven en commercie is gevestigd en is vaak ook het geografische middelpunt van de stad. Daarnaast geeft Lusht ook aan dat gebouwkarakteristieken (gebouweigenschappen) bepalend zijn voor de prijs. Allereerst geeft hij daarbij aan dat de kwaliteit van de gebruikte materialen van belang is. Daarnaast is ook het design van invloed. Dit is logisch want de gebruikte materialen zijn deels bepalend voor het design. Daarnaast is ook de conditie waarin het gebouw verkeerd bepalend voor de prijs. De conditie van een gebouw is echter vaak moeilijk vast te stellen. Daarom wordt de leeftijd van een gebouw vaak gebruikt als indicatie voor achteruitgang van de conditie. Als gevolg hiervan heeft leeftijd een direct effect op de prijs. De reden dat het zakencentrum zo belangrijk is, is dat het de bedrijven de mogelijkheid biedt meer "face-to-face" contact te hebben met de concurrent en de cliënten. De locatie heeft hierdoor invloed op de productiviteit en daarmee de winstgevendheid van de onderneming. Hierdoor zijn zij bereid meer te betalen. En dus bestaat er een negatieve relatie tussen de prijs en afstand tot het zakencentrum. Koppels et al. gaan in het artikel "The added value of image" hier dieper op in (Koppels, et al. 2009). Een belangrijke stelling in het artikel is dat de theorie doorgaans geen rekening houdt met het feit dat de economische structuur van een stad niet Master Thesis

14


Evergreen kantoren

Theoretisch kader homogeen is. Weinig steden hebben vandaag de dag een mono-centrum structuur maar eerder poly-centrum structuur. De stad kent meerdere economische knooppunten. In het artikel wordt verder aangehaald dat imago ook belangrijk is. Zo wordt er gesteld dat een onderneming bekend kan zijn door de omgeving of door het kantoor dat zij heeft. Het imago van de omgeving wordt ook beïnvloed door de kwaliteit van de bebouwde omgeving en de nabijgelegen faciliteiten. Ook in dit onderzoek is er aan de hand van hedonistische prijsmethode getracht uitsluitsel te geven over de huurprijs in relatie tot de karakteristieken van het kantoorgebouw en de locatie. Het onderzoek berust op 172 waarnemingen van kantoorgebouwen in Amsterdam. Voor de locatie eigenschappen wordt in dit onderzoek ondermeer aangetoond dat bereikbaarheid met zowel het openbaar vervoer (bus-, tramhalte, metro- en intercitytreinstation) als de auto (gemeten in de afstand van het gebouw naar de meest nabijgelegen snelwegoprit) een significant effect op de huurprijs heeft. Dit komt onder andere voort uit het feit dat hoewel de zakelijke reiziger de voorkeur heeft met de auto te reizen, toch veel forenzen gebruik maken van het openbaar vervoer. Daarnaast is de kwaliteit van de bebouwde omgeving ook van belang. De kwaliteit wordt onder andere bepaald door wel of niet aanwezigheid van waterpartijen en faciliteiten. Het feit dat water een significante betekenis heeft in dit onderzoek is te wijten aan de historische grachten van de binnenstad van Amsterdam. Ook het type locatie wordt onder de kwaliteit van de bebouwde omgeving verstaan. Logistieke of industriële locaties hebben een negatief effect op de huurprijs terwijl een kantorenomgeving of een omgeving voor kantoor gerelateerde werkzaamheden een positief effect heeft op huurprijs. Naast de genoemde locatie-eigenschappen hebben de kwaliteiten van het gebouw (de gebouweigenschappen) ook effect op de huurprijs. Net als in de theorie van Lusht en Fuerst komt ook hier naar voren dat de leeftijd van het desbetreffende gebouw bepalend is voor de huurprijs. Er wordt verondersteld dat leeftijd als indicatie kan dienen voor functionele onbruik of kwaliteit van het gebouw. Vervolgens is de mogelijkheid tot parkeren in/bij het gebouw een belangrijke eigenschap. Ook spelen de gebruikte materialen voor de gevel een significantie rol. Ook hierbij weer een overeenkomst met Lusht. Verondersteld kan worden dat naarmate het materiaal exclusiever wordt (bijvoorbeeld natuursteen) de huurprijs omhoog gaat. Daarnaast is ook de grote van de receptie van belang. Een grote receptie geeft allure aan het gebouw en werkt dus statusverhogend.

3.1.8

Incentives Zoals eerder beschreven bestaat het marketinginstrument prijs uit zowel de huurprijs als uit incentives. Incentive is letterlijk een "prikkel". Incentives zijn aantrekkelijke voorwaarden om de transactie tussen aanbieder en afnemer te stimuleren. Volgens Brown, 1995, is de reden voor het aanbieden van incentives een stimulerende maatregel te bieden aan potentiële huurders om het betrekken van het kantoorgebouw te bewerkstelligen zonder de huurprijs te verlagen. Het verlagen van de huurprijs zou in eerste opzicht het meest logisch zijn om de onderhandelingen rond te maken, dit wordt echter voor vastgoed vaak niet als wenselijk middel beschouwd. Dit komt onder andere doordat de taxatiewaarde van het gebouw gebaseerd is op de contracthuren. Daarnaast schept verlaging van de huurprijs een negatief precedent voor zittende huurders en potentiële opvolgende huurders. Als laatste heeft structureel verlaging van de huur ook effect op het imago van het gebouw (Keeris 2007). De prijs wordt veelal geassocieerd met kwaliteit. Duurder wordt dus beschouwd als beter. In het artikel van Koppels et al 2009 komt naar voren dat de incentives naar verwachting toenemen naar mate de markt afzwakt en afnemen naar mate de markt sterker wordt. In Nederland zijn de meest gebruikelijke incentives de huurvrije periode en de interieurvergoeding.

3.1.9

Ontwaarding Incentives bieden maar tot een bepaalde hoogte soelaas. Uiteindelijk wanneer het echt niet meer anders kan moet de huurprijs en daarmee ook de waarde van het object naar beneden worden bijgesteld. Dit kan onder andere voortkomen uit veroudering of een verzadiging van de markt (vraag en aanbod principe). Zo treedt er gedurende de levenscyclus van het


15

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Depreciation

Evergreen kantoren vastgoedobject een voortdurende 'downgrading' op van de toe te kennen waarde (Keeris 2007). Downgrading is dus een eigen aanpassing in de prijs. Het gevolg hiervan is ontwaarding. Het verlies moet worden afgeschreven. Ook Baum heeft geschreven over ontwaarding van vastgoed. In zijn studie wordt dit ‘depreciation’ genoemd (Baum 1993). Hij onderkent hier in beginsel twee factoren die daar voor zorgen; de eigenschappen van het onroerend goed en de eigenschappen van het gebruik (type huurders). In Figuur 3.5 zijn de oorzaken, volgens Baum, weergegeven met daarin de diverse factoren die tot depreciation van het een gebouw kunnen leiden.

Figuur 3.5: depreciation and obsolescence Bron: (Baum 1993, 574)

In beginsel is het ontstaan van depreciation te verwijten aan twee factoren: de locatie en het gebouw zelf. Voor de locatie kan het gebeuren dat door het spel van vraag en aanbod de locatie niet meer in trek is door betere alternatieven of dat het gebied in onbruik is geraakt. Baum kent aan de depreciation van een gebouw zelf in de basis drie factoren toe. Deze drie factoren zijn: uitstraling, interne gebouweigenschappen en configuratie. Uitstraling De externe uitstraling, de entreehal en de gemeenschappelijke delen van het gebouw zorgen voor de visuele en psychologische indruk. Deze kunnen veranderen als de perceptie van de markt betreffende de ontwerpkwaliteit veranderd. Het gebouw raakt uiteindelijk in onbruik. Interne gebouweigenschappen De kwalitatieve en kwantitatieve interne gebouweigenschappen van het gebouw zijn onderhevig aan de veranderende vraag van de markt, zowel in esthetische als in functionele zin. De uitstraling van het interieur kan gedateerd raken wanneer de mode veranderd. De productiviteit van de werknemers kan ook belemmerd raken door gedateerde faciliteiten. Het gebouw raakt dus in functionele en esthetische onbruik. Configuratie Configuratie is de horizontale en verticale lay-out van een gebouw. Gebouwen dienen flexibel te zijn om met de techniek mee te kunnen gaan. Een tekort aan flexibiliteit waardoor het niet mee kan veranderen met de tijd is een oorzaak dat het gebouw in onbruik raakt.

Master Thesis

16


Evergreen kantoren 3.1.10

Onbruik

Theoretisch kader Levensduur De aan- en verkoop van vastgoedobjecten is van strategisch belang in een beleggingsportefeuille (Keeris 2007, 204-205). Volgens het onderzoek van Hordijk en Teuben (2006) houden institutionele beleggers hun kantoren gemiddeld 14 jaar in portefeuille. Daarbij gaat men over het algemeen uit van een economische levensduur van 30 tot 40 jaar. Dit houdt in dat na deze periode doorexploiteren geen financieel haalbare mogelijkheid meer is. Dit komt voort uit weggevallen inkomsten doordat er geen huurders meer voor het pand kunnen worden aangetrokken of doordat de huurwaarde zo laag is geworden doordat het niet meer opweegt tegen de exploitatie kosten van het pand of een combinatie van beide. Zoals in de vorige paragraaf al is aangegeven komt dit doordat het gebouw of het gebied in onbruik raakt, zowel functioneel als perceptueel, of dat het pand technisch versleten is. Functionele onbruik ontstaat doordat het kantoor niet goed werkt met de huidige manier van werken en niet met de kantoorconcepten overeenkomt of doordat het "uit de mode" is geraakt. Kantoren die door technische en functionele slijtage al na 25 jaar moeten worden afgeschreven, zijn ook geen uitzondering (Dobbelsteen, A.A.J.F. van den; Klaase, D. 2002). Volgens Keeris kan de korte ‘holding period’ worden toegeschreven aan onze westerse cultuur, waarin wat technologisch nieuw is hoger wordt gewaardeerd dan het bestaande. Het begrip in onbruik raken kan goed uiteen gezet worden door een schoen als voorbeeld te gebruiken. Wanneer de schoen kapot of versleten is, is deze in technische onbruik. Wanneer de schoen in goede conditie verkeert maar een maat te groot of te klein is, is deze in functionele onbruik. Wanneer de schoen in goede conditie verkeert, de juiste maat is, maar niet meer mooi gevonden wordt, is deze in perceptuele onbruik.

3.1.11

Leegstand Ontwaarding kan plaats vinden doordat het gebouw niet meer in trek is. Er treedt dus leegstand op. Niet al het leegstand is daarmee problematisch. Leegstand is echter een wezenlijk verschijnsel binnen het totale proces van huur en verhuur in de vastgoedmarkt (Keeris 2007). Keeris benadrukt dat leegstand niet in alle gevallen negatief hoeft te zijn, ondanks dat het de inkomsten derft. Hij stelt dat om de markt goed te kunnen laten functioneren een natuurlijke/normale leegstand noodzakelijk is. Een leegstandspercentage van 5 à 6 % van de totale voorraad is noodzakelijk voor een gezonde marktwerking. Om de ernst van leegstand te bepalen onderkent Keeris in zijn onderzoek in de hoofdlijnen twee soorten leegstand: geaccepteerde leegstand en structurele leegstand. Geaccepteerde leegstand houdt in aanvangsleegstand na oplevering van nieuwbouw of grondige renovatie, maar ook mutatie- en frictieleegstand wat gebeurt door wisseling van huurders. De leegstand wordt pas structureel wanneer het langer dan een jaar leeg staat. Ondanks dat dit problematisch kan zijn, wordt dit vaak ook geaccepteerd. Keeris schrijft tevens dat het toenemende leegstandsrisico van verouderde kantoorgebouwen wordt verdisconteerd in de koopprijs. Met andere worden, de leegstand wordt geaccepteerd en de maximale verwachte inkomsten worden naar beneden bijgesteld. Hierdoor gaat dus de aankoopwaarde van het kantoorgebouw omlaag omdat hij anders niet meer het gewenste rendement kan halen. Het gebouw wordt dus zoals Keeris dit noemt 'gedowngrade’. Indien er geen verdere huurderving optreedt, ondervinden de beleggers hierdoor geen financiële tegenslag en zien dus geen ernst in de leegstaande ruimtes. In toenemende mate wordt op deze manier geaccepteerde leegstand wel een sociaal-maatschappelijk probleem.

3.1.12

Leegstandsfactoren In paragraaf 3.1.9 is globaal al aangegeven waardoor het pand in onbruik kan raken. In deze paragraaf wordt dieper op de factoren van leegstand ingegaan. Geraedts en van der Voordt hebben aan de hand van hun onderzoek een model ontwikkeld waarin de risicofactoren voor leegstand in kaart worden gebracht. In het onderzoek 'Good buildings drive out bad buildings' door Geraedts en van der Voordt wordt expliciet aandacht besteed aan de onderkant van de kantorenmarkt. "Hiermee worden kantoorgebouwen bedoeld die door kantoororganisaties


17

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren worden achtergelaten bij verhuizing naar nieuwe gebouwen met een hogere gebouwkwaliteit en gelegen op een hoogwaardige locatie" (Geraedts, R; Voordt, D.J.M 2007, 374). Dit zijn dezelfde kantoorgebouwen die vervangen worden in een neerwaartse conjunctuur, aldus Neecke, of kantoorgebouwen die heel ver zijn 'gedowngrade' volgens Keeris. Het onderzoek geeft inzicht in het vroegtijdig signaleren van leegkomende kantoren en het vaststellen van potenties en risico's van behoud als kantoorgebouw. Door middel van de ontwikkelde 'Leegstandsrisicometer' of 'Vacancy Risk Meter' (VRM) worden risicovolle kenmerken aan het gebouw toegekend. Hoe meer risicovolle kenmerken des te groter de kans op langdurige leegstand of erger, volgens definiëring van leegstand door Keeris. Volgens Geraedts en van der Voordt wordt leegstand of het risico op leegstand beïnvloed door drie hoofdfactoren: markt, locatie en gebouw. Als er geen negatieve score wordt behaald op de kwaliteit van de locatie of van het gebouw kan het probleem aan de markt toegekend worden. Dit kan zijn door economische veranderingen zoals hiervoor al beschreven is of doordat het aanbod een heel ander typologie aan vastgoed bevat dan wat de markt vraagt. Voor de invloedsfactor locatie zijn de bepalende aspecten, in tegenstelling tot de marktfactoren, helder gedefinieerd. Geraedts en Van der Voordt kenmerken hierin de volgende twaalf aspecten: 1. De geografische ligging Van belang is de ligging in grote dan wel kleine (deel)gemeenten. In gemeenten kleiner dan 50.000 inwoners wordt de herbestemmingmogelijkheid als kantoor gering geacht en draagt deze factor bij aan de bestemming tot de onderkant van de kantorenmarkt. 2. Ligging in specifiek stadsdeel Concentratie van structurele leegstand in bepaalde wijken. 3. Huurprijs Een lage huurprijs (70,- tot 90,- euro, prijspeil 1999) en met name de concentratie hiervan op bepaalde locaties. 4. Concentratie verouderde panden Locaties met een groot aanbod aan verouderde kantoren, gebouwd tussen 1960 en 1980. 5. Gemeentelijk beleid Het kantoorpand ligt in een gemeentelijk prioriteitsgebied dat aangewezen is voor woningbouw. 6. Monofunctionaliteit Niet integraal ontworpen locaties en afwezigheid van voorzieningen zijn slecht voor de verhuurbaarheid van kantoren. 7. Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer Het ontbreken van een auto(snel)weg en rail/OV-stations in de directe nabijheid hebben een sterke negatieve impact op de verhuurbaarheid van kantoren. 8. Parkeren Een slechte parkeergelegenheid (onvoldoende plaatsen, te ver, onveilig) voor werknemers en bezoekers. 9. Afstand tot voorzieningen Het ontbreken van voorzieningen als restaurants, banken, postkantoren, winkels en ontspanningsmogelijkheden voor werknemers in de directe omgeving. 10. Openbare veiligheid Sporen van vandalisme en zwerfvuil in omgeving, graffiti op gevels, aanwezigheid randgroepen. 11. Hinder omgeving Overlast van belendende bebouwing (schaduw), stank-, geluids- of windhinder. 12. Ruimtelijk en visuele kwaliteit van de omgeving Negatieve uitstraling van het gebied (sociaal, verzorging openbare ruimte, afwezigheid andere activiteiten), afwezigheid van andere moderne kantoren in de directe nabijheid. (Geraedts en Voordt 2003)

Verder komen uit het onderzoek van Geraedts en Van der Voordt de negatieve gebouwfactoren naar voren die van invloed zijn op de onderkant van de kantorenmarkt: Master Thesis

18


Evergreen kantoren

Theoretisch kader 1. Huurprijs De onderkant van de kantorenmarkt blijkt een vraaghuur te hebben van € 70,- tot € 90,- per m2 per jaar (prijspeil 1999). 2. Bouwjaar De verhuurbaarheid van kantoorpanden blijkt samen te hangen met de bouwperiode. Ondanks de aantrekkende kantorenmarkt blijft de leegstand in kantoorpanden gebouwd tussen 1960 en 1980 opvallend groot. 3. Ruimtelijk-visuele kwaliteit Een verouderde (gedateerde) verschijningsvorm, het ontbreken van een eigen identiteit en onderscheid t.o.v. andere gebouwen of gebruikers, een eenvoudige afwerking van het exterieur, een slecht herkenbare of slecht zichtbare entree; grote kantoorpanden met een gezamenlijke entree, te massaal of kolosaal. 4. Uitstraling, identiteit Negatieve identiteit, slechte uitstraling, weinig representatief, weinig herkenbaar, ontbreken van (monumentale) uitstraling of verpaupering van gebouw, sporen van vandalisme, graffiti op gevels. 5. Technische kwaliteit buitenschil (gevels en daken) Slechte staat van onderhoud van de gesloten en open geveldelen, slechte staat van daken (bedekking). 6. Technische kwaliteit van drager en inbouw Slechte staat van de draagconstructies (kolommen, wanden, vloeren, fundering) en slechte staat van inbouw (binnenwanden, kozijnen, deuren, natte cellen). 7. Technische kwaliteit installaties en milieukwaliteit Verouderde installaties (verwarming, koeling, luchtbehandeling, verlichting, communicatie, beveiliging, gebouwbeheersystemen, infrastructuur). 8. Milieukwaliteit Slechte energie- en milieuprestaties en klimatologische omstandigheden (ontbreken van dubbel glas, koeling, zonwering, warmte- en geluidsisolatie, luchtbehandeling) en milieu-onvriendelijk materiaalgebruik (hardhout, asbest e.d.). 9. Functionele kwaliteit Het niet kunnen voldoen aan eisen die tegenwoordig aan kantoorruimten worden gesteld; gebrek aan flexibiliteit van indeling (horizontaal en verticaal herindeelbaar); inefficiënte indeling, slechte toegankelijkheid (beperkt verticaal en horizontaal transport), slechte bruto/netto oppervlakverhouding. (Geraedts en Voordt 2003)

3.1.13

Pushfactoren


Vestigingsplaatsfactoren Vanuit de marketingtheorie moet het begrip "vraag" in diverse subcategorieën onderscheiden worden (paragraaf 3.1.5.). De effectieve vraag, is de vraag die daadwerkelijk uitgeoefend wordt. Het betreft dus de vraag van bijvoorbeeld een onderneming die tot aanhuur van een kantoorruimte is overgegaan. Dit kan onder andere zijn omdat zijn omdat het pand haar aantrok, (initiële vraag), meer ruimte wou bijhuren (additionele vraag) of het pand beviel en het contract heeft verlengt (repeat) of doordat de kwaliteit van de voorgaande huisvesting niet naar wens was. Door naar de vraag te kijken kan dus de behoefte van de behoeftes ten aanzien van het product achterhalen. Achter het ontstaan van de vraag liggen echter enkele factoren ten grondslag. Deze factoren staan bekend als de vestigingsplaatsfactoren van kantoorgebruiker, onder te verdelen in push-, pull-, reject- en keepfactoren. Pushfactoren kenmerken zich als vertrek- of verhuisfactoren. De hiervoor beschreven factoren voor leegstand of het risico op leegstand kunnen worden getypeerd als pushfactoren. Pushfactoren zijn over het algemeen functioneel van aard, bijvoorbeeld onvoldoende ruimte beschikbaar voor de groei van de onderneming. In een opwaartse conjunctuur, wanneer er meer behoefte aan uitbreiding is, zal deze factor steeds meer bepalend zijn. Pellenbarg geeft in zijn onderzoek een overzicht van eerder gedane onderzoeken naar pushfactoren (Pellenbarg 2005). De factoren zijn onderhevig aan de tijd. Uit zijn onderzoek komt naar voren dat gebrek aan uitbreidingsruimte de meest voorname oorzaak tot vertrek is. In huidige economie kan

19

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren eerder gesteld worden dat door de crisis veel bedrijven in personeelsomvang zijn gekrompen en dus de huidige ruimte te groot is.

1 2 3 4 5

1977

1988

1999

Gebrekui tbrei di ngs rui mte



Orga ni s a tori s cheoverwegi ngen


Geenrepres entati efgebouw

Sl echtetoes ta ndbedri jfs rui mte

Moei l i jkepl a ats ,verkeers s i tua ti e


Drei gi ngontei geni ng/huuropzeggi ng

Opti mi s ti s chetoekoms tverwa chti ng


Geenrepres enta ti eveOmgevi ng


Sl echteberei kbaa rhei d

Tabel 3.1Pushfactoren (Pellenbarg 2005)

Pullfactoren

Pullfactoren daarentegen zijn aantrekkingsfactoren en vormen vaak de aanleiding tot de initiële vraag. Een pullfactor kan de oorzaak zijn waardoor een organisatie het ene kantoorgebouw verkiest boven het andere. "De pushfactoren hebben eerder betrekking op de kwantitatieve vraagkant, terwijl de pullfactor eerder betrekking heeft op de kwalitatieve aanbodkant van de kantorenmarkt", (Venema 2002, 20). Ook voor pullfactoren heeft Pellenbarg eerder onderzoek gebundeld. Wat hier grofweg uit op te maken valt, is dat het gebouw voor de onderneming een steeds belangrijkere rol gaat spelen. 1 2 3 4 5

1977 Mogelijkheid uitbreiding Organisatorische overwegingen Aanwezigheid bedrijfsruimte Gunstige verkeersligging Gunstige plaatselijke verkeerssituatie

1988 Gunstige verkeersligging Mogelijkheid uitbreiding Gunstige plaatselijke verkeerssituatie Prijs te verwerven land/gebouw Representatief gebouw

1999 Representatief gebouw Bereikbaarheid afnemers/leveranciers Mogelijkheid uitbreiding Gunstige verkeersligging Aanwezigheid bedrijfsruimte

Tabel 3.2Pullfactoren (Pellenbarg 2005)

Ook Remøy en Koppels hebben een onderzoek uitgevoerd naar de wensen van kantoorgebruikers tijdens hun zoektocht naar kantoorruimte. Met andere woorden, dit zijn de kwaliteiten waardoor een gebruiker door een pand aangetrokken wordt of wel "pullfactoren". Onder vastgoedexperts is een Delphi-onderzoek gehouden over welke gebouwen locatieeigenschappen naar hun mening het meest van belang zijn voor de verhuur van kantoorruimte. In Tabel 3.3 worden de gebruikte eigenschappen weergeven. Deze zijn gerangschikt naar de uikomsten van het Delphi-onderzoek. Dit geeft weer wat volgens de experts de meest belangrijkste factoren zijn voor potentiële huurders wanneer zij opzoek zijn naar kantoorruimte. De belangrijkste factoren staan bovenaan.

Building

Location

Car parking Exterior appearance Layout flexibility Space efficiency Comfort Interior appearance User recognisability Technical state Building facilities Building period Security Energy performance Routing Bike parking Commodities logistics

Accessibility by car Status Accessibility by public transport Facilities Safety Business cluster

Tabel 3.3: Delphi-onderzoek gebouwen locatie-eigenschappen (Remøy en Koppels, Characteristics of vacant offices, a Delphi-approach 2007, 5)

Agglomeratie effect

Master Thesis

Ook het agglomeratie-effect speelt een grote rol voor de push of pull van een onderneming. "Het agglomeratie-effect houdt in dat het ene bedrijf een volgend bedrijf naar zich toetrekt wat op zijn beurt weer nieuwe bedrijven naar zich toe trekt. Daar komen mensen op af voor werk wat dan weer nieuwe bedrijven aantrekt omdat de afzetmarkt is vergroot. Ook wel 20


Evergreen kantoren

Keepfactoren

Neighbourhoodeffect

Rejectfactoren

Theoretisch kader sneeuwbaleffect"(Encyclo 2009). In relatie tot de pullfactoren valt dit vaak toe te schrijven aan de business cluster. Het omgekeerde kan natuurlijk ook plaats vinden. Bedrijven gaan weg en anderen volgen. Locatie wordt dus een pushfactor. Hierop duidt ook Baum in zijn onderzoek dat locaties in "obsolescence" of onbruik kunnen raken. Keepfactoren zijn factoren die ervoor zorgen dat een huurder in zijn bestaande huisvesting blijft. De keepfactoren geven aanleiding tot de vervangingsvraag en de additionele vraag. De factoren genoemd door Remøy en Koppels kunnen ook als keepfactoren beschouwd worden wanneer zij door het kantoorgebruik als positief beschouwd worden. "Keepfactoren zijn argumenten die een bedrijf op de bestaande locatie vasthouden en dus aanleiding geven om niet te verhuizen". (Adema 2005, 14). Keepfactoren hebben vaak betrekking op de nadelen die zijn verbonden aan een bedrijfsverplaatsing (Atzema, et al. 2002). Arbeidsmarktoverwegingen spelen een belangrijke rol bij het al dan niet verplaatsen van het bedrijf. Atzema e.a. attendeert dat keepfactoren ook van emotionele aard zijn. Hij duidt specifiek op het 'Neighbourhoodeffect'. Dit houdt in dat de houder een voorkeur geeft aan zijn oude vertrouwde omgeving. Vaak heeft de houder een emotionele band met de locatie, bijvoorbeeld als het bedrijf er is opgericht. "Op het moment dat het totaal aan pushfactoren het niveau van de keepfactoren overschrijdt, zal een kantoorgebruiker op zoek gaan naar een alternatieve vestigingsplaats", (Venema 2002). Daarbij zal men ook als het aantal pullfactoren het niveau van de keepfactoren overschrijd overgaan tot vernieuwing. Rejectfactoren tenslotte kunnen redenen vormen om een potentiële nieuwe locatie te verwerpen, (Neecke 2008). Rejectfactoren zijn vaak tegenovergestelde pullfactoren. De factoren genoemd door Geraedts & Van der Voordt zijn duidelijk rejectfactoren. Alle hiervoor genoemde vestigingsplaatsfactoren hebben voornamelijk betrekking op kwaliteit of emotie. Prijs is hierbij achterwege gelaten. Dit is opmerkelijk omdat een onderneming altijd de kosten tegenover de baten afweegt. Prijs is tevens ook een instrument van de marketingmix en kan dus een directe aanleiding zijn voor de beweegredenen van de potentiële afnemer. Een onderneming zal immers niet ongelimiteerd de kwaliteit laten toenemen als dit resulteert in een hogere huursom. Het gaat er dus om een balans te vinden tussen kwaliteit en prijs. Hierbij is dus de relatie vraag en aanbod belangrijk. De onderneming is afhankelijk van de kwaliteit en prijs van het aanbod in relatie tot zijn eigen wensen en de alternatieve keuzemogelijkheden in het aanbod.

Prijs

Vraag

Aanbod

Kwaliteit Figuur 3.6: Prijs tegenover kwaliteit

3.1.14


Reflectie De prestatie van het kantoorgebouw hangt af van hoe goed de marketingmix afgestemd kan worden op de afnemer. Voor het afstemmen op de afnemer dient echter altijd de vraag te worden gesteld wie de potentiële afnemers zijn en met wie er geconcurreerd wordt. Daarbij is ook belangrijk dat men weet hoe de markt en het gebouw voldoen aan de effectieve vraag en of er nog marktpotentieel is. Nadat de afnemer is gedefinieerd, is het zaak de marketingmix hierop af te stemmen. In de voorgaande paragrafen is naar voren gekomen dat de marketingmix bestaat uit vier instrumenten: prijs, product, plaats, promotie. Daarnaast is beschreven uit welke elementen deze instrumenten zijn opgebouwd. De conjunctuur heeft grote invloed op de vraag van kantoorgebruikers. De eisen van de gebruiker veranderen naarmate het beter of slechter gaat met de economie. Deze eisen zijn bepalend of een kantoorgebouw nou juist push-, pull-, reject- of keepfactoren heeft. Bij de gebouwen die niet meer voldoen treedt ontwaarding op en zullen uiteindelijk te maken krijgen 21

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren met problematische leegstand. Het is dan ook niet verwonderlijk dat factoren die gedefinieerd zijn voor leegstand hetzelfde zijn als de gedefinieerde vestigingsplaatsfactoren. Het verschil wordt bepaalt doordat bij leegstand en ontwaarding het gebouw vanuit een negatief perspectief wordt bekritiseerd en bij pull en keep factoren vanuit een positief perspectief. De eigenschappen waaraan wordt getoetst blijven echter hetzelfde. De markt kan niet altijd direct reageren op de veranderende vraag. Deze vertraagde reactie is de oorzaak van de varkenscyclus. Deze schommeling van vraag en aanbod brengt ook fluctuaties in de huurprijs van kantoorruimte. Door de specifieke marktvorm van vastgoed heeft iedere locatie een zekere prijs voor wat een kantoorgebouw maximaal per vierkante meter kantoorruimte aan huur kan vragen. De kwaliteit van de gebouweigenschappen zijn bepalend voor in welke mate de maximale huurprijs behaald kan worden. Huurprijs is dus een afgeleide van courantheid. Courantheid wordt bepaald door de gebouwen locatie-eigenschappen. De eigenschappen die van invloed zijn op de huurprijs, zoals Fuerst, Lust en Koppels et al. die in hun onderzoeken definiëren, zijn wederom nagenoeg vergelijkbaar met de factoren voor leegstand, ontwaarding en vestigingsplaatsfactoren. Alle beschreven theorieën laten zien dat veelal dezelfde factoren van invloed zijn op de behandelde onderwerpen. Hierdoor is het mogelijk een goed beeld te vormen op welke eigenschappen de marketingmix zich moet baseren. In de onderstaande tabellen worden alle overeenkomende punten tot één definitie samengevat.

Gebouweigenschappen Baum

Fuerst

Geraedts / Voordt

Remøy & Koppels

Huurprijs Leeftijd

Interne specificatie

Aanwezige voorzieningen en diensten

Bouw periode

Bouwjaar

Technische kwaliteit buitenschil

Technische staat


Uitstraling buitenkant

Uitstraling / identiteit

Uitstraling identiteit

Herkenbare gebruiker

Tech. kwaliteit van dragers en inbouw

Technische staat


Tech. en milieu kwaliteit installaties

Faciliteiten

Faciliteiten

Milieukwaliteit

Energie prestatie

Milieukwaliteit

Interne uitstraling

Interne uitstraling

Comfort

Comfort

Functionele kwaliteit

Configuratie

Huurprijs

Bouwjaar

Ruimtelijke visuele kwaliteit

Externe uitstraling

Samenvattend

Indelingsflexibiliteit Efficiëntie v/d ruimte

Flexibiliteit

Routing Beveiliging

Beveiliging



Stallingplaatsen fiets

Stallingplaatsen fiets

Commodities logistic

Commodities logistic

Verhuurbaar m2

(beschikbaar) 2 Verhuurbaar m



Hoogte

Hoogte

Tabel 3.4: Samenvattende gebouweigenschappen

Master Thesis

22


Evergreen kantoren

Theoretisch kader

Locatie-eigenschappen Fuerst

Geraedts / Voordt

Geografische coordinaten

Geografische ligging

Remøy & Koppels

Samenvattend

Ligging

Ligging in specifiek stadsdeel Concentratie verouderde panden Mono functionaliteit Afstand 20 meest nabije gebouwen

Bedrijven cluster

Samenstelling bedrijvencluster

2

M kantoorruimte op loopafstand Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid openbaar vervoer

Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer

Ruimtelijke en visuele kwaliteit v/d omgeving

Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid openbaar vervoer

status

Bereikbaarheid

Identiteit omgeving

Huurprijs

Modale huurprijs omgeving

Parkeren

Parkeervoorzieningen

Afstand tot voorzieningen

faciliteiten

Openbare veiligheid

Veiligheid

Faciliteiten Openbare veiligheid

Hinder omgeving

Hinder omgeving

Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk beleid

Tabel 3.5: Samenvattende locatie-eigenschappen


23

Master Thesis

3

Theoretisch kader

3.2 E VERGREEN

Evergreen kantoren

KANTOOR "Alleen als er bij het ontwikkelen en aanbieden van het product of dienst rekening gehouden wordt met de wensen van de afnemer bestaat er een kans dat het product of dienst op de markt een "blijvertje" is. Deze uitspraak werd al eerder gedaan in paragraaf 3.1.1. en is de gedachte van het marketingconcept. In deze paragraaf is uiteengezet wat voor vastgoed onder een "blijvertje" (oftewel een evergreen) verstaan kan worden. Vervolgens is beschreven hoe dit theoretisch tot uiting kan komen. Als laatste worden de selectiecriteria voor evergreen kantoren gegeven.

3.2.1

Definitie evergreen Een evergreen is in de plantkunde een aanduiding voor planten die het hele jaar door hun bladeren blijven houden in tegenstelling tot bladverliezende planten die hun bladeren gedurende een periode van het jaar verliezen, waardoor ze kaal en bladerloos worden. Tevens is een evergreen ook een lied, dat door de jaren heen zijn populariteit blijft behouden. In het vastgoed kan een evergreen gekenmerkt worden als een kantoorgebouw dat doorgaans goed exploiteerbaar wordt en courant blijft over de jaren.

3.2.2

Theoretische benadering Het evergreenkarakter kan op verschillende manieren tot uiting komen. Naar aanleiding van de theorieën uit de voorgaande pagina's kunnen diverse kenmerken aan het begrip "evergreen kantoor" worden toegekend. Om een kantoor succesvol te kunnen exploiteren dienen de inkomsten zo hoog mogelijk te zijn. Dit gebeurt middels een zo hoog mogelijke huurprijs met een zo hoog mogelijke bezettinggraad. Daarbij is het zaak dat er gedurende de periode zo min mogelijk ontwaarding optreed. Het gaat dus om de maximalisatie van de bezettingsgraad * totaal v.v.o. * huurprijs. Daarbij hoeft dus een volledige bezetting niet optimaal te zijn. Ter illustratie, 100 * € 80,- = € 8000,- of 80 * € 110,- = € 8800,Baum stelt dat kwaliteit in gebouwen kan worden gedefinieerd als een weerstand tegen depreciation. Zoals beschreven paragraaf 3.1.9 komt depreciation voort uit 'obsolescence' of anders gezegd in onbruik raken van het kantoorgebouw. Het succes van een kantoorgebouw kan dus over een langere periode gewaarborgd worden door de kwaliteit van het gebouw. Hierdoor raakt het niet in functionele, perceptuele of technische onbruik. Een evergreen kantoor kenmerkt zich dus als een kantoor waarbij depreciation beperkt optreed gedurende de exploitatieperiode. Als gevolg hiervan duurt het langer voordat het kantoor afgeschreven is. Het gebouw gaat dus langer mee. In eenvoudige termen is een evergreen een gebouw op leeftijd dat nog relatief goed presteert. Het gebouw heeft hierdoor een langere economische levensduur dan “normale” kantoren (Figuur 3.7).

 Waarde

3

Normaal Evergreen  Tijd

Figuur 3.7: Economische levensduur kantoren

Master Thesis

24


Evergreen kantoren

Theoretisch kader

Economische levensduur Economische levensduur van een gebouw is de periode waarover een gebouw in staat is rendabele prestaties te verrichten. Of een vastgoedobject wel of geen rendabele prestaties levert wordt veelal getoetst door middel van een Discounted Cash Flow model (DCF-model) de Internal Rate of Return (IRR) te berekenen. De IRR is een getal, meestal uitgedrukt als DCF-model percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is (Wikipedia NL 2010). Met het DCF-model wordt een Internal Rate of Return (IRR) vastgesteld door de NCW op 0 te stellen door het wijzigen van de disconteringsvoet.

(Wikipedia NL 2010)

Veelal wordt op voorhand een disconteringsvoet gekozen. De disconteringsvoet vertegenwoordigt het minimale gewenste rendement dat behaald dient te worden gedurende de exploitatie periode. Alle verwachte inkomsten en uitgaven worden per jaar ingevoerd waarbij het resultaat met het gestelde rendement wordt verdisconteerd naar jaar 0. De looptijd van deze exploitatieberekening wordt vaak gelijk gesteld met de verwachte periode dat het object in bezit is. Voor beleggers is dit vaak 10 tot 15 jaar. Vervolgens worden alle verdisconteerde resultaten bij elkaar opgeteld. De som van deze resultaten vertegenwoordigt de investeringswaarde van het object bij het gestelde rendement. Dit staat bekend als de Netto Contante Waarde (NCW). Dit kan ook gezien worden als de prijs die maximaal betaald kan worden, wil men het gewenste rendement kunnen behalen. Hieronder is de formule weergeven:

=

ℎ 1+

waarbij geldt dat: = De investeringwaarde; NCW Cashflow= Het resultaat van de opbrengsten en inkomsten in jaar k n = Looptijd van de berekening in jaren. r = De gehanteerde disconteringsvoet. Wanneer de waarde van de kale grond hoger is dan de berekende waarde uit het DCF-model (inclusief bijinvesteringen) plus de kosten om het gebouw te slopen, heeft het gebouw het einde van zijn economische levensduur bereikt. Het levert immers geen rendabele prestaties meer. Aan de hand van het onderstaande schema (Figuur 3.8) wordt dit nogmaals uitgelegd. Middels een bijinvestering (uitgave, pijl naar beneden) wordt getracht de inkomsten te verhogen (pijlen omhoog). Bij de laatste grote pijl zijn de inkomsten behaald uit de verkoop van het pand. Uit de som van de verdisconteerde waarde wordt de NCW berekend. Wanneer de waarde van het gebouw lager is dan de waarde van de kale grond kan men te raden gaan of het niet beter is om het gebouw te slopen en de grond kaal te verkopen. Dit levert immers meer op dan de exploitatie van het gebouw. De kosten voor het slopen moeten echter nog in acht genomen worden. Deze worden dus bij de waarde van het gebouw opgeteld. Wanneer dit nog steeds kleiner is dan de grondwaarde, is het pand aan het einde van zijn economische levensduur.

N jaar

NCW + Sloopkosten

<

Grondwaarde

Bijinvesterin

Figuur 3.8: Einde economische levensduur


25

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader

Evergreen kantoren

Daarnaast is er nog een eenvoudigere methode om het einde van de economische levensduur te bepalen. Het einde van de economische levensduur is bereikt wanneer de inkomsten niet meer opwegen tegenover de kosten en bijinvesteringen geen soelaas meer bieden. De formule ziet er als volgt uit: <

(

)

Kosten hebben grote invloed op de rendabele prestaties van een kantoorgebouw. Gebouwen met lage onderhoudskosten kunnen langer rendabele prestaties leveren.

3.2.3

Vestigingsplaatstheorie Een evergreen kantoor presteert goed en ondervindt dus een beperkte leegstand. Het is dus een kantoor waar vraag naar blijft. Paragraaf 3.1.13toont aan dat de aanleiding van deze vraag voortkomt uit de vestigingsplaatsfactoren keep, push, pull en reject. Keepfactoren overheersen Het kantoorgebouw voldoet goed aan de eisen van de zittende gebruiker. Het aantal keepfactoren is beduidend groter dan de pull- en pushfactoren. Onder de gebruikers heerst een repeatvraag, zij willen graag in het kantoor blijven zitten en het contract zal bij afloop worden verlengd. Ook wanneer het bedrijf gaat uitbreiden kan aan de additionele vraag worden voldaan. De gebruikers is niet genoodzaakt te verhuizen. De behoefte naar een nieuw kantoorgebouw is minder groot. Hierdoor ondervindt het kantoorgebouw door de jaren heen weinig verhuurbewegingen en dus weinig (mutatie)leegstand. Pullfactoren overheersen Het kan voorkomen dat het kantoorgebouw niet zo kenmerkend is dat een gebruiker er lang wil blijven zitten. Het kantoor heeft echter heel veel pull factoren, weinig rejectfactoren en is dus erg courant als aanbod. Naar dit gebouw is dus veel initiële vraag. Wanneer een huurder vertrekt is er snel een nieuwe gevonden. Het kantoorgebouw heeft dus hoofdzakelijk mutatie leegstand en kent geen structurele leegstand. Push & Pull werken tegen elkaar in Het kan ook voorkomen dat een kantoorgebouw veel pushfactoren heeft maar tevens ook weer veel pull factoren. Dit type kantoor bedient een bepaalde nichemarkt, bijvoorbeeld kleine beginnende ondernemingen. Een onderneming is al snel uit het kantoor gegroeid of is toe aan een kwalitatieve upgrade, maar het kantoor blijft populair bij andere beginnende ondernemingen. Het kantoorgebouw heeft veel initiële vraag, ondernemingen willen hier voor het eerst intrekken (pull). Het gebouw heeft beperkte mogelijkheid voor uitbreiding dus zal slecht aan de additionele vraag kunnen voldoen. Onder de gebruikers zal dan snel een replacementvraag heersen. (push). Daarbij is de repeatvraag beperkt (keep). Ook hierbij heeft het kantoorgebouw hoofdzakelijk met mutatieleegstand leegstand te maken. Er treedt geen problematische structurele leegstand op. Uit het onderzoek zal blijken wat deze factoren al dan niet zijn voor evergreen kantoren.

3.2.4

Master Thesis

Conjunctuur Goed presteren en courant zijn relatieve begrippen. In een aantrekkende markt, wanneer de vraag naar kantoorruimte hoog is, zal een kantoorgebouw gemakkelijker verhuurbaar zijn dan in een dalende markt. Als laatste kan een evergreenkantoor ook vanuit de marktontwikkeling geïdentificeerd worden. Een kantoorgebouw zal in economisch betere tijden eerder als evergreen aangemerkt worden. Voor een correcte weergave moet de prijs, verhuurbaarheid en leegstand in de context van de markt worden geplaatst. Ter illustratie van deze stelling is in Figuur 3.9 de prestatie van Nederlandse vastgoedmarkt weergegeven. Hierin is duidelijk te zien 26


Evergreen kantoren

Theoretisch kader dat het aanbod vanaf het jaar 2000, na het barsten van de ICT-bubble, heel hard is toegenomen (Soeter en Meuwsen 2006). Een kantoor dat destijds goed presteerde kan worden gekenmerkt als een evergreen kantoor. Het is geen uitzonderlijke prestatie als een kantoor in de jaren 1997 en 1998 goed presteerde. Menig kantoor werd destijds goed verhuurd. Daarentegen, een kantoor dat in de jaren 1997 en 1998 een lange frictieleegstand had of zelfs structurele leegstand had te verduren kan dus duidelijk niet gekenmerkt worden als evergreen.

goed verhuurd  Evergreen

slecht verhuurd  Nevergreen

Figuur 3.9: Dutch market perfomance Bron: Vastgoedmarkt / PropertyNL / DTZ / Bak / Elaboration: TU Delft Building Economics

3.2.5

Selectiecriteria casestudies evergreen Dit onderzoek is ex-post. De te onderzoeken gebouwen zullen bewezen evergreens moeten zijn. De prestatie van de het kantoor wordt gebenchmarkt aan de kantorenmarkt van het centrum van Rotterdam. Voor de selectie tot evergreen moet de prestatie van het desbetreffende gebouw de prestatie van de markt overtreffen. De selectiecriteria voor een bruikbare casestudy naar evergreen kantoren zijn daarom als volgt: 1e criterium Het gebouw moet de tijd hebben gehad zichzelf te bewijzen. Dit houdt in dat het kantoor op leeftijd moet zijn. •

Het gebouw is minstens 25 jaar oud, dus gebouwd voor 1985.

2e criterium Het gebouw moet goed presteren. Een component daarvan is dat het nog steeds goed verhuurbaar is. Het kantoorgebouw heeft dus een beperkte leegstand, zeker in laag conjunctuur. •

Het leegstandspercentage van het kantoorgebouw is lager dan of gelijk aan het gemiddelde leegstandspercentage in de stad.

3e criterium Het gebouw moet een volwaardige speler in de markt zijn. Het gebouw moet zich dus niet aan de onderkant van de markt bevinden •


De huurprijs van het kantoorgebouw ligt nabij het gemiddeld niveau in de directe omgeving.

27

Master Thesis

3

3

Theoretisch kader 3.2.6

Evergreen kantoren Selectiecriteria casestudies nevergreen Ter controle van het onderzoek zal naar tegenvoorbeelden gezocht worden. In beginsel is dit het tegenovergestelde van een evergreen, in dit onderzoek genoemd de "nevergreen". Het gaat dus om een kantoor dat kortgeleden gerealiseerd is en slecht presteert. 1e criterium •

Het gebouw is hoogstens 20 jaar oud, dus gebouwd na 1990.

2e criterium •

Het leegstandspercentage is hoger dan het gemiddelde leegstandspercentage in het centrum. 3e criterium •

De huurprijs van het kantoorgebouw is lager dan het gemiddelde niveau van de directe omgeving.

Alternatieve criteria Deze extreem slecht presterende kantoorgebouwen zullen naar verwachting niet snel gevonden worden, zeker niet op een toplocatie als het centrum van Rotterdam. Daarom kan een nevergreen dan ook gezien worden als een kantoorgebouw dat: •

uitmuntende locatiefactoren heeft;

•

goed scoort op enkele gebouweigenschappen;

•

desondanks vele pluspunten een zeer hoog leegstandspercentage heeft;

•

desondanks vele pluspunten een lage huurprijs heeft ten opzichte van de directe omgeving.

3.3 C ONCLUSIE In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op onderzoekvraag 1: wat is een evergreen kantoor? Dit is tevens de conclusie van hoofdstuk 3. Een evergreen kantoor is een kantoorgebouw dat ondanks zijn leeftijd nog goed presteert. Een evergreen kantoor is minimaal 25 jaar oud omdat dit de gemiddelde exploitatieperiode van 15 jaar ruimschoots overschrijdt. Daarnaast moet het huurprijsniveau nabij of hoger liggen dan de modale huurprijs van de omgeving. Verder betekent dit dat er altijd vraag is geweest naar het gebouw. Vraag komt voort uit het feit dat het product voldoet aan de behoefte van de afnemer. Dit houdt in dat het product een marketingmix heeft die overeenkomt met de eisen van de potentiële afnemer. De marketingmix is een samenstelling van de kwaliteiten product, plaats, prijs, en promotie. Voor kantoorgebouwen zijn dit de gebouweigenschappen, de locatie-eigenschappen, de huurprijs en de strategie ter bevordering van de verhuur. Een evergreen kantoor heeft zich door de jaren heen weten te verhuren doordat het voor de potentiële huurder de juiste gebouweigenschappen op de juiste locatie tegen de juiste prijs heeft.

Master Thesis

28


Evergreen kantoren

Context van het onderzoek

4 C ONTEXT VAN HET ONDERZOEK In dit hoofdstuk wordt de context van het onderzoek uiteengezet. Hierbij komt naar voren hoe de kantorenmarkt van Rotterdam is samengesteld en hoe vraag en aanbod zich door de jaren heen hebben ontwikkeld. Ook blijkt wat voor gevolgen de conjunctuur heeft voor de rendementen en waarde van vastgoed in Rotterdam. Vervolgens zal blijken hoe deze samenstelling en ontwikkeling in relatie staan tot heel Nederland. Daarna wordt de locatie beschreven. Hierbij wordt getracht invulling te geven aan het marketinginstrument "plaats". Zoals gezegd wordt in dit onderzoek plaats niet beschouwd als een variabele factor maar als een vast gegeven. Plaats wordt hier enkel beschreven om de context van het onderzoek weer te geven. Ten slotte worden de casestudies geïntroduceerd en onderbouwd waarom zij voor dit onderzoek geselecteerd zijn.

4.1 K ANTOORLOCATIES R OTTERDAM Hieronder worden de verschillende kantoorlocaties van Rotterdam weergegeven. Het onderzoek beperkt zich tot locatie 1, het centrum en de kantorenboulevards, gemarkeerd in groen.

Figuur 4.1: Kantoorlocatie Rotterdam Bron: sprekende cijfers Dynamis


29

Master Thesis

4

Context van het onderzoek 4.1.1

Evergreen kantoren Samenstelling kantorenmarkt De Rotterdamse kantorenmarkt kent een breed scala aan kantoorlocaties en leeftijdsklassen van kantoren. In het onderstaande Figuur 4.2 wordt de samenstelling van de kantorenvoorraad naar bouwjaar en locatie weergegeven. Deze data gaan enkel maar tot en met het jaar 2007. In combinatie met de data van Sprekende Cijfers 2010 (Dynamis 2010) kan toch een beeld over de voorraad tot en met 2010 geschetst worden. Dynamis rekent echter met de regio Rotterdam. Daarbij worden de kantoren van Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Barendrecht, Spijkenisse, Vlaardingen, Schiedam en Ridderkerk ook tot de voorraad van Rotterdam gerekend. Dit verklaart het verschil van circa 700.000 m² in 2007. De toename van 40.000 m² kantoorruimte in de afgelopen drie jaar valt vrijwel volledig toe te schrijven aan de rivierfrontlocaties door de oplevering van de Maastoren (38.000 m²). Dit brengt het totaal aantal ontwikkelde vierkante meter kantoorruimte in de afgelopen decennia niet hoger dan 300.000 m². In vergelijking met het voorgaande decennium is dit 66% minder. Dit verschil valt te verklaren doordat men in de jaren 90 voornamelijk op risico ontwikkelde. Door voornamelijk de ICT-boom was er destijds een enorme vraag naar kantoorruimte en dus verliep de afzet van kantoorruimte voorspoedig. Het streven was dan ook zo snel mogelijk, zo veel mogelijk kantoorruimte op de markt te zetten. Tegenwoordig wordt slechts ontwikkeld in opdracht van een belegger of kantoorhoudende onderneming. Naar gelang de economie verslechterd neemt de behoefte naar nieuwe ruimte af. 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Totaal

571

886.428

40.577

50.943

80.603 135.627

71.853

518.972

101.213

40.809

36.683

9.955

33.331

4.444

240.821

541

3.546

662

4.586 146.176 105.995

36.862

298.368

0

8.133

8.912

96.765

10.006

11.232

0

135.048

4.003

4.337

11.267

0

8.132

3.582

18.726

50.047

12.928

62.535

68.226

79.896

31.068

56.551

41.168

352.372

1981-1990

1946-1960

1991 -2000

40.825 196.894

47.370

1971-1980

79.351 153.402

91.999

1961- 1970

2001 - 2007

<=1945 1946-1960 1961- 1970 1971-1980 1981-1990 1991 -2000 2001 - 2007 Kantorenboulevards Rivierfrontlocaties Overige centrumlocaties (Bovenregionale) knooppunten (Regionale) knooppunten Overige OV-locaties Bedrijventerreinen Havengebied Bedrijventerreinen kleinschalig Bedrijventerreinen grootschalig Woonwijken

<=1945

4

voorraad (> 500 m2) Kantorenboulevards Rivierfrontlocaties Overige centrumlocaties (Bovenregionale) knooppunten

119.748 295.637

(Regionale) knooppunten Overige OV-locaties Bedrijventerreinen Havengebied

14.386

Bedrijventerreinen kleinschalig

2.378

641

517

2.156

18.664

12.561

1.558

38.475

Bedrijventerreinen grootschalig

32.098

8.972

39.406

20.538

32.657

69.202

25.224

228.097

Woonwijken

108.043

56.029

51.985

30.089

46.614

44.099

46.258

383.117

Totaal

472.951 528.009 337.586 448.330 429.131 669.074 246.664 3.131.745

Figuur 4.2: Samenstelling kantorenvoorraad Rotterdam naar locatie en bouwjaar Bron: OBR, 2008

Voorraad m² kantoorruimten op 1 januari Toename voorraad in het jaar

2006 2007 2008 2009 2010 3.700.000 3.800.000 3.800.000 3.838.000 3.840.000 100.000 0 38.000 2.000 -

Tabel 4.1: Kantoren voorraad Rotterdam Bron: Sprekende Cijfers, (Dynamis 2010)

De mutatie van de voorraad komt niet alleen door toevoeging van nieuwbouw. Er worden ook adressen ontrokken aan de voorraad. Daarnaast is er de groei en krimp van bestaande adressen. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren door aanbouw of deels afbraak van het gebouw of het wijzigen Master Thesis

30


Evergreen kantoren

Context van het onderzoek van de bestemming. De toename van de voorraad wordt dus ook genoemd de netto toevoeging. De formule hiervoor is: =

−

²

+

²

²

/

Kantoorruimte (m²)

Duizenden

In het onderstaande figuur wordt de ontwikkeling van de netto toename van kantoorruimte weergegeven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de data van het OBR. Deze gaat maar tot 2007. Over het algemeen komt er meer kantoorruimte bij dan er ontrokken wordt. 250

200

150

100

50

0

-50

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Netto toename

17.000 -4.000 241.000 10.000 7.000

Toevoeging > 500 m2

19.000 11.000 113.000 22.000 14.000 42.000 156.000 68.000 63.000 63.000 34.000 99.000 54.000

Onttrekking

15.000 13.000 13.000

0

-4.000 187.000 75.000 67.000 2.000

-2.000 71.000 34.000

18.000 77.000 26.000 35.000 16.000 24.000 52.000 47.000 35.000

Groei en krimp bestaande adressen 13.000 -2.000 141.000 -12.000 11.000 31.000 57.000 42.000 20.000 -37.000 16.000 19.000 8.000

Figuur 4.3: Netto Toename Bron: OBR, 2008

4.1.2


Aanbod en opname De afgelopen twee jaar is het aanbod in Rotterdam gestegen in tegenstelling tot de voorgaande jaren. Momenteel is het aanbod in heel Rotterdam 13,8 %(DTZ Zadelhoff 2010). Het centrum kent het meeste aanbod, het is goed voor circa 40% van het totale aanbod (Dynamis 2010). Dit is niet verwonderlijk gezien dit ook het grootste deelgebied is. Om een goed beeld te krijgen hoe voorraad en aanbod zich ten opzichte van elkaar verhouden wordt gekeken naar de netto marktopname (Tabel 4.3). Hierbij wordt het verschil tussen de toename van het aanbod en de toename van de voorraad gemeten. De uitkomst is gelijk aan de toename of afname van de voorraad in gebruik. De voorraad in gebruik weerspiegeld de effectieve vraag (paragraaf 3.1.5). Positieve waardes geven aan dat er meer opgenomen wordt dan dat er gebouwd wordt, de voorraad in gebruik toeneemt. Nul toont aan dat er net zoveel afgenomen wordt als dat er wordt bijgebouwd, de voorraad in gebruik blijft dus gelijk. Negatieve waardes duiden aan dat er minder opgenomen wordt dan dat er gebouwd wordt of dat het aanbod toeneemt zonder dat de voorraad toeneemt of dat de toename van de voorraad kleiner is dan de toename in het aanbod. De voorraad in gebruik neemt dus af, de vraag krimpt. De gemeente Rotterdam heeft veel grootschalige plannen op de agenda staan. Wanneer deze plannen tot uitvoer komen zal de totale kantorenvoorraad van Rotterdam fors toenemen. Gezien de huidige economische situatie zal de behoefte naar meer kantoorruimte uitblijven. Daarnaast willen organisaties beter en efficiënter omgaan met hun huisvestingsbehoefte en bezuinigen op hun kosten. De vraag naar meer kantoorruimte zal voorlopig uitblijven. Het aanbod zal naar verwachting toenemen. Vervolgens kunnen de waardes over de netto marktopname vergeleken worden met de opname op basis van transacties (Tabel 4.4). Wanneer de waardes van de opname veel hoger zijn dan de netto marktopname, duidt dit op een verplaatsingsmarkt. Er wordt immers ruimte verhuurd echter neemt de voorraad in gebruik niet toe. Gebruikers kunnen ook blijven zitten op hun 31

Master Thesis

4


Evergreen kantoren huidige locatie. In Rotterdam zijn de opname volumes vele malen hoger dan de netto marktopname. Rotterdam is een dus verplaatsingsmarkt. Deelgebieden Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East Rotterdam West | West Rotterdam Zuid | South Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West Rotterdam Overige Locaties Totaal

2006 323.800 55.400 25.500 45.100 3.800 27.100 31.400 514.106 245.200 759.306

2007 252.900 39.600 25.300 36.900 2.700 24.000 28.400 411.807 234.100 645.907

2008 188.700 39.000 26.000 40.300 1.800 31.500 14.900 344.208 207.800 552.008

2009 176.500 34.600 20.000 45.700 2.800 53.800 62.400 397.809 197.300 595.109

2006 -113.399 -15%

2007 -93.899 -15%

2008 43.101 8%

2009 63.001 11%

2010 267.100 34.600 15.300 42.100 2.800 98.600 20.400 482.910 175.200 658.110

Aanbod van m² kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari

∆ jaar: Toename m² aanbod kantoorruimte Toename kantoorruimte %

Tabel 4.2: Aanbod m² v.v.o. kantoorruimte Rotterdam bron: Sprekende Cijfers, (Dynamis 2010)

Netto marktopname kantoorruimte (m²)

2006 213.399

2007 93.899

2008 -5.101

2009 -61.001

2006 207.806

2007 264.207

2008 259.308

2009 131.209

Tabel 4.3: Netto Marktopname

Opname kantoorruimte (m²) Tabel 4.4: Opname kantoorruimte bron: Sprekende Cijfers, (Dynamis 2010)

Duizenden

In de onderstaande grafiek (Figuur 4.4) is netto marktopname aan de hand van de OBR data weergeven. De waardes uit Sprekende Cijfers van Dynamis zijn gebruikt om de grafiek te extrapoleren naar 2009. Dynamis rekent echter met heel regio Rotterdam, daardoor zijn de waardes hoger. Het kan dus niet één op één met elkaar vergeleken worden. Wat het wel laat zien is dat de netto marktopname na 2007 voor de regio Rotterdam negatief is. De voorraad in gebruik neemt af, de effectieve vraag is gedaald. 300

250

200

150

Kantoorruimte (m²)

4

100

50

0 1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

-50

-100

-150

Netto marktopname -200

Extrapolatie netto marktopname

Aanbod

Extrapolatie aanbod

Netto toename

Extrapolatie netto toename

Figuur 4.4: Grafische weergave netto marktopname Bron: DS+V,Sprekende cijfers (Dynamis 2010)

Uit een respondentenonderzoek van Jones Lang Lasalle, onder 300 grote kantoorgebruikers uit de vijf grootste Nederlandse steden, blijkt 54% van de respondenten invloed te ondervinden van de huidige economische situatie op de besluitvorming omtrent huisvesting (Lasalle 2009). Van de respondenten overweegt 16% te krimpen met hun huidige huisvesting. Of deze Master Thesis

32


Evergreen kantoren

Context van het onderzoek verhoudingen ook voor Rotterdam gelden blijkt niet uit de gegevens, echter is het wel aannemelijk dat onder een significant deel van de kantoorgebruikers dezelfde situatie heerst.

Figuur 4.5: Invloed huidige economie op de besluitvorming (Lasalle 2009)

4.1.3

Economie en waardeontwikkeling Uit de voorgaande paragraaf is gebleken dat conjunctuur grote invloed heeft op de vraag. Hieronder is het bruto binnenlands product van Rotterdam ten opzichte van Nederland en Europa weergeven (Figuur 4.6). Rotterdam ondervond in hoog conjunctuur een grotere groei van het bruto binnenlands product (GDP). In 2009 ondervond Rotterdam dezelfde krimp als heel Nederland. De gevolgen hiervan voor de kantorenmarkt van Rotterdam valt goed af te lezen uit de opname en aanbod volumes.

Figuur 4.6: GDP Rotterdam Bron: Global Insight (September 2009)

De conjunctuur heeft natuurlijk ook effect op het rendement. In Figuur 4.5 zijn de rendementen volgens het ROZ/IPD uiteen gezet. De data betreffen alleen Nederland als geheel. Voor Rotterdam heeft het ROZ/IPD geen afzonderlijke data beschikbaar. Het rendement door (netto) inkomsten, ook wel het directe rendement genoemd, zijn alle inkomsten behaalt uit exploitatie van het object. Capital growth, ook wel het indirecte rendement, bestaat uit de waardeontwikkeling van het object tijdens de beschouwde periode. Tezamen vormen deze twee componenten de "Total Rate of Return (TRR).

Figuur 4.7: Rendementen Bron: ROZ/IPD (2009)


33

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren Middels "Nederland compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt", (DTZ Zadelhoff 2010), kan er wel een overzicht worden gegeven van het bruto aanvangsrendement (bar) in de jaren 2008 en 2009. Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de huurinkomsten bij volledige bezetting te delen door de aankoopprijs inclusief transactie kosten (kosten koper). Naar mate de huurkomsten stijgen of de aankoopprijs stijgt, stijgt het bruto aanvangsrendement. Veelal is de huurprijs door afgesloten contracten een gegeven. In laagconjunctuur neemt het risico van exploitatie toe en wordt de bar naar boven bijgesteld. Uit Tabel 4.5 komt naar voren dat het rendement van Rotterdam gelijk is aan het gemiddelde rendement van West-Nederland, de Randstad. In relatie tot de andere regio's is dit het laagste rendement. Dit is niet verwonderlijk omdat hier de meeste bedrijvigheid plaatsvindt. In alle regio’s van Nederland is het bruto aanvangsrendement gestegen. In vergelijking met het gemiddelde van Nederland is het rendement van de "beste locaties" in Rotterdam harder gestegen, echter is het verschil marginaal. Het is opvallend dat de 'overige locaties' in Rotterdam een lage mutatie laten zien. Regio Noord

Locatie Beste locaties Overige locaties Oost Beste locaties Overige locaties Zuid Beste locaties Overige locaties West Beste locaties Overige locaties Gemiddelde Beste locaties Nederland Overige locaties

2008 7,95 8,88 7,65 8,88 7,65 8,88 6,88 8,33 7,53 8,74

2009 8,35 9,30 8,00 9,18 7,95 9,18 7,25 8,50 7,89 9,04

Mutatie 0,40 5,03% 0,43 4,79% 0,35 4,58% 0,30 3,38% 3,92% 0,30 0,30 3,38% 0,38 5,45% 0,18 2,10% 0,36 4,73% 0,30 3,43%

Rotterdam

6,88 8,33

7,25 8,5

0,38 0,18

Beste locaties Overige locaties

5,45% 2,10%

Tabel 4.5: Bruto aanvangsrendementen Nederland en Rotterdam Bron: (DTZ Zadelhoff 2010)

Master Thesis

34


Evergreen kantoren


4.2 L OCATIE C ENTRUM Zoals eerder beschreven is het onderzoek gehouden op één locatie. Locatie is namelijk een zeer bepalende factor voor de prestatie van het gebouw. In dit onderzoek is getracht de invloeden van verschillende omgevingsfactoren zo veel mogelijk te elimineren. Alle onderzochte panden functioneren onder dezelfde omgevingscondities. De prestatie van het kantoorgebouw valt hierdoor hoofdzakelijk aan de kwaliteit van het gebouw toe te kennen. Het is echter wel belangrijk te weten onder welke locatie-omstandigheden het succes van het kantoorgebouw bereikt wordt. In de komende paragrafen wordt met behulp van een kaart (Figuur 4.8) de locatie beschreven. De onderzochte evergreen en nevergreen gebouwen worden op deze kaart gemarkeerd met respectievelijk groen en rood. De aanduiding 1 tot en met 7 en N1, N2, corresponderen met de casestudienummers

Figuur 4.8: Kaart Rotterdam Centrum

4.2.1

Ligging Het onderzoek heeft plaatsgevonden in het centrum van Rotterdam. Uit Figuur 4.1 is op te maken dat dit ook in het geografische middelpunt van de stad is. De onderzochte gebouwen zijn gesitueerd aan of nabij grote verkeersaders. Op de kaart van het centrum (Figuur 4.8) worden deze grote tweebaans verkeersaders aangegeven met geel. De oranje gemarkeerde straten zijn ook belangrijke verkeersaders echter zijn deze minder drukke enkelbaanswegen.

4.2.2

Samenstelling bedrijvencluster Het centrum van Rotterdam heeft een gemêleerde samenstelling van functies. Het gebied kenmerkt zich niet als een monofunctionele kantoorlocatie. Toch is dit de grootste en belangrijkste kantoorlocatie van Rotterdam. Het aantal vierkante meters verhuurbaar kantooroppervlak in het centrum bedraagt circa 1,5 miljoen m². De meeste kantoren zijn gelegen aan de grote verkeersaders Weena, Hofplein, Coolsingel, Westblaak, Blaak en Boompjes.

4.2.3

Bereikbaarheid Het centrum van Rotterdam heeft voor de auto een uitstekende bereikbaarheid. De afstand tot de A20 richting Den Haag en Amsterdam / Utrecht bedraagt 2,5 km. De afstand tot de A16 richting Brabant bedraagt 4,5 km. De gele verkeersaders komen op deze snelwegen uit. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is ook uitstekend. De afstand, gemeten vanaf het kruispunt van de Meent met de Coolsingel, tot het Centraal Station bedraagt 1 km. Daarnaast zijn er nog diverse metrostations en overige ov-opstappunten die een directe verbinding


35

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren vormen met het centraal station. De reistijd van ieder willekeurig punt op de kaart tot het centraal station bedraagt maximaal 15 minuten.

4.2.4

Identiteit omgeving De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving varieert, echter valt deze over het algemeen goed te noemen. Met name het winkelgebied (blauw) wordt uitstekend onderhouden. De uitstraling van het centrum is het uithangbord van Rotterdam. In het centrum staan de meeste bezienswaardigheden en vrijwel alle grootschalige activiteiten vinden hier plaats. Het centrum wordt dan ook beschouwd als één van de meest prominente kantoorlocaties van Rotterdam. Momenteel zijn er veel werkzaamheden gaande bij het Centraal Station. De nieuwe stationsomgeving belooft één van de aantrekkelijkste maar ook een van de meest dynamische locaties in de stad te worden.

4.2.5

Huurprijs omgeving In het rapport Nederland compleet (DTZ Zadelhoff 2010) is de gemiddelde huurprijs van Rotterdam € 135,- per vierkante meter per jaar en liggen de huurprijzen in het centrum tussen de € 120,- en de € 190,- per vierkante meter per jaar. Uit onderzoek van de casestudies is gebleken dat het centrum een bandbreedte heeft van € 100,- tot € 225,- per vierkante meter per jaar. Uit het rapport Sprekende cijfers (Dynamis 2010) blijkt dat de modale huurprijs in Rotterdam centrum € 149,- per m² per jaar is.

4.2.6

Parkeervoorzieningen Het centrum heeft voldoende parkeervoorzieningen. Ieder onderzocht gebouw heeft op minder dan 200 meter afstand tenminste één openbare parkeergarage.

4.2.7

Faciliteiten In het centrum zijn tal van faciliteiten. Naar verwachting heeft het centrum de hoogste concentratie faciliteiten van heel Rotterdam. Vrijwel alle onderzochte gebouwen hebben faciliteiten in de plint van het gebouw zelf of anders bevinden zich op minder dan 25 meter afstand faciliteiten.

4.2.8

Hinder omgeving De kantoorgebouwen in het centrum ondervinden zeer weinig tot bijna geen hinder van de omgeving. Gebouwen in de directe omgeving van het Centraal Station ondervinden sporadisch geluidsoverlast van bepaalde werkzaamheden voor de ontwikkeling van de nieuwe stationslocatie.

4.2.9

Gemeentelijk beleid De komst van de Hogesnelheidslijn (HSL) heeft er toe geleid dat de gemeente van het gebied nabij het centraal station een internationale kantoorlocatie wil maken. Naast het ontwikkelen van een nieuw representatief station wordt ook de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het station verhoogd.

4.2.10

Marketinginstrument plaats Het marketinginstrument plaats is voor alle kantoorgebouwen in dit onderzoek hetzelfde. In de tabel hieronder worden de locatie-eigenschappen kort weergegeven. Ligging

Master Thesis

Centrum van Rotterdam, aan / nabij grote verkeersader

Samenstelling bedrijvencluster

Gemêleerd, geen monofunctionele kantoorlocatie

Bereikbaarheid

Uitstekend met auto en openbaar vervoer

Identiteit omgeving

Prominente kantoorlocatie

Huurprijs omgeving

€ 149,- per vierkante meter per jaar

Parkeervoorzieningen

Voldoende, openbare parkeergarages

Faciliteiten

Hoge concentratie faciliteiten

Hinder omgeving

Zeer weinig tot bijna geen

Gemeentelijk beleid

Ambitie voor internationale kantoorlocatie

36


Evergreen kantoren


4.3 K ANTOORGEBRUIKERS In deze paragraaf wordt de kantorenmarkt op basis van de kantoorgebruikers uiteengezet. Dit in tegenstelling tot de paragrafen 4.1.1 en 4.1.2, waar de markt uiteen wordt gezet op basis van verhuurbaar vloeroppervlak. Hierdoor kan het marktpotentieel onderzocht worden naar kantoorhoudende ondernemingen in het centrum van Rotterdam. De kantorenmarkt bestaat uit ondernemingen in diverse grootte. De grootte van de onderneming heeft voornamelijk betrekking op de behoefte naar de grootte van het verhuurbaar oppervlak. Wanneer een gebouw kan voldoen aan de gewenste oppervlakte, heeft het meer kans om verhuurd te worden. 4.3.1

Meetcriteria De gegevens over de kantoorgebruikers zijn verkregen uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Het Handelsregister is een door de overheid gehouden register, waarin ondernemingen vermeld staan met hun gegevens en meest actuele informatie. Ieder bedrijf dat zich inschrijft in het Handelsregister krijgt een code die de economische activiteit van een bedrijf aanduidt. Dit codesysteem heet 'Standaard Bedrijfsindeling 2008', afgekort SBI. In het centrum van Rotterdam zijn geen industriële of bedrijfsruimte gebruikers. Hierdoor kan het merendeel van de branches worden geselecteerd, zoals bijvoorbeeld industrie omdat zij in het centrum alleen kantoorhoudende ondernemingen zijn. Bij een deel van de branches vindt de economische activiteit niet plaats in een kantoorgebouw. Dit zijn onder andere winkels en eeten drinkgelegenheden. Deze branches worden dus niet opgenomen in de selectie. Hieronder is de opsomming op basis van de SBI codering weergegeven van de branches waarbij de ondernemingen niet kantoorhoudend zijn.                 

Vervaardiging van voedingsmiddelen (10*) (bakkerijen) Vervaardiging van meubels (31*) (timmermanszaken) Vervaardiging van overige goederen (32*) (creatieve ruimtes, ateliers) Detailhandel (niet in auto's) (47*) Logiesverstrekking (55*) Eet- en drinkgelegenheden (56*) Reis-/organisatie, toeristische informatie en reserveringsbureaus (79*) Onderwijs (85*) Gezondheidszorg (86*) Verpleging, verzorging en begeleiding met overnachting (87*) Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting (88*) Kunst (90*) Culturele uitleencentra, openbare archieven, musea, dieren- en plantentuinen, natuurbehoud (91*) Loterijen en kansspelen (92*) Sport en recreatie (93*) Reparatie van computers en consumentenartikelen (95*) Wellness en overige dienstverlening; uitvaartbranche (96*)

Vervolgens moet de selectie worden gemaakt in welk gebied de meting plaats moet vinden. Dit kan zijn heel Nederland, een provincie, een regio, een gemeente, of een postcode. Hierbij is gekozen voor het centrum van Rotterdam. Dit komt overeen met de postcodes 3011AA t/m 3013CK en 3032AC. Figuur 4.9: Meetgebied kantoorgebruikers


37

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren

Als laatste is een klassenindeling gemaakt naar grootte van de ondernemingen gemeten in het aantal medewerkers. Het gemeten aantal werknemers werkt zowel fulltime als partime. Hierbij is de volgende klassenindeling in aantal medewerkers gemaakt: 1 2 3<6 6 < 11 11 < 21 21 < 31 31 < 41 41 < 51 51 < 76 76 < 101 101 < 151 151 < 201 201 < 301 301 < 501 501 < 1001 De keuze om één werknemer en twee werknemers een eigen klasse te geven komt voort uit het gegeven dat deze groepen niet altijd een kantoorruimte huren. Eenmanszaken hebben vaak een kantoor aan huis. Daarnaast staat een groot aantal eenmanszaken alleen ingeschreven met een postadres. Er wordt in dit onderzoek verondersteld dat 1/3 op zijn huisadres staat ingeschreven, 1/3 met een postadres en 1/3 met een fysiek kantoor. Een onderneming met twee medewerkers werkt naar waarschijnlijkheid alleen op een thuisadres wanneer de huiselijke partners beide actief zijn in de onderneming. In de overige gevallen is vanuit praktisch oogpunt meestal wel kantoorruimte vereist. In dit onderzoek wordt verondersteld dat de helft van de onderneming met twee medewerkers kantoorruimte huurt. Op basis van de gestelde meetcriteria is tot de volgende resultaten gekomen: 600 501 500

400 335 300 201 200

174 137

100

45

34

23

16

11

11

5

5

3

4

1

2

2

0

Frequentie

Aantal medewerkers

Figuur 4.10: Histogram grootte ondernemingen in Rotterdam centrum

4.3.2

Master Thesis

Interpretatie ruimtebehoefte Het benodigde vloeroppervlak per werknemer varieert per klasse. Daarnaast kan binnen de klasse nog verschil optreden door de werkwijze, het activiteitenpatroon van de medewerkers en 38


Evergreen kantoren

Context van het onderzoek de samenstelling van functies. In dit onderzoek worden de verschillen binnen de klassen niet meegenomen. Naar gelang het aantal medewerkers stijgt, zal het v.v.o. per werknemer dalen. Dit komt doordat kleinere ondernemingen diverse werkplekcomponenten zoals vergadertafels, ruimte voor printers, enz. niet goed kunnen verdelen over meerdere werknemers.

1 2 4 8 16 26 36 46 63 88 126 176 251 401 750 1250 1751 > 1000

500,67 173,50 111,67 40,20 13,70 4,50 3,40 2,30 0,64 0,44 0,22 0,10 0,05 0,02 0,01 0,00 0,00 0,00

30 26 24 22 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Ruimtebehoefte per oranisatiegrootte

Ruimtebehoefte per werknemer

Frequentiedichtheid per 1 werknemer

Gemiddeld aantal werknemers

Aantal maal gekozen klassenbreedte 1 1 3 5 10 10 10 10 25 25 50 50 100 200 500 500 500 > 1000

30 52 96 176 310 510 710 910 1.260 1.760 2.510 3.510 5.010 8.010 15.002 25.000 35.010 40.000

Marktaandeel

501 174 335 201 137 45 34 23 16 11 11 5 5 3 4 1 2 2 1509

Totale ruimtebehoefte per klasse

1 2 3<6 6 < 11 11 < 21 21 < 31 31 < 41 41 < 51 51 < 76 76 < 101 101 < 151 151 < 201 201 < 301 301 < 501 501 < 1001 1001 < 1501 1501 < 2001 > 2000 Totaal:

Frequentie

Aantal medewerkers

In het boek Jellema 13 Beheren (Eekelen, et al. 1996) worden diverse standaard werkpleknormeringen toegekend aan functies en werkplekcomponenten. Een directiefunctie is gemiddeld 30 m². Deze normering kan gelijk worden gesteld aan de ruimtebehoefte van een eenmanszaak omdat hier veel werkplekcomponenten zijn geïnstalleerd. Hierbij moet men denken aan een bureau met stoel, een vergadertafel plus stoelen, ladeblokken, kasten en circulatieruimte. Een kantoorgebouw wordt veelal ontworpen op 25 b.v.o. per werknemer. Met een veel voorkomende v.v.o/b.v.o verhouding van 80% heeft een kantoor gemiddeld 20 m² v.v.o. per werknemer. Deze verhouding zal echter pas plaatsvinden bij organisaties vanaf 15 werknemers. Tussen één en 15 werknemers gaat een gradiënt van 30 m² per werknemer naar 20 m² per werknemer. Wanneer de ruimtebehoefte per werknemer vermenigvuldigd wordt met het gemiddeld aantal werknemers wordt er een benadering gemaakt van ruimtebehoefte per organisatiegrootte. Door de frequentie van de gekozen klassen te vermenigvuldigen met de gemiddelde ruimtebehoefte per organisatiegrootte, kan het marktaandeel per klasse in v.v.o. worden beredeneerd. De ruimtebehoefte en marktaandeel per klasse worden in de onderstaande tabel weergeven.

15.020 9.022 32.160 35.376 42.470 22.950 24.140 20.930 20.160 19.360 27.610 17.550 25.050 24.030 60.008 25.000 70.020 80.000 570.856

3% 2% 6% 6% 7% 4% 4% 4% 4% 3% 5% 3% 4% 4% 11% 4% 12% 14% 100%

Tabel 4.6: Ruimtebehoefte per klasse


39

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren Optimale bezetting en verhuurbaarheid Uit Tabel 4.6 blijkt dat het marktaandeel per klasse, afgezien van de ondernemingen groter dan 500 medewerkers, vrijwel gelijk is echter scheelt de frequentie enorm. Hierbij kan men afvragen of het makkelijker is een willekeurig aantal vierkante meter vloeroppervlak te verhuren aan één grote onderneming of aan meerdere kleinere ondernemingen. In het begin van dit hoofdstuk is aangeduid dat Rotterdam wordt gekenmerkt als een verplaatsingsmarkt. Bij herziening van het huurcontract blijven de ondernemingen in Rotterdam, hetzij in het zelfde pand hetzij elders. Alle ondernemingen zijn dus potentiële huurder voor de kantoorgebouwen. In dit onderzoek is onderzocht welke indeling het beste verhuurt onder de kantoorhoudende ondernemingen in het centrum van Rotterdam. De vraag is of de indeling ceteris paribus invloed heeft op het verhuren aan kantoorhoudende ondernemingen in het centrum van Rotterdam. Om deze vraag te beantwoorden is als uitgangspunt genomen dat wanneer een onderneming de vraag wordt gesteld of zij de ruimte wilt huren zowel ja als nee kan zeggen en dat de kans dat zij ja zegt 50% is. Nu kan men van de volgende veronderstelling uitgaan dat wanneer aan 100 ondernemingen gevraagd wordt of zij een ruimte willen huren, er één ja zegt groter is dan wanneer dit gevraagd wordt aan 10 ondernemingen. Het aantal keren vragen wordt gelijk gesteld aan de frequentie van de desbetreffende klasse. Zo kan aan de groep ondernemingen met één medewerker 501 keer gevraagd worden of zij willen huren terwijl aan de groep ondernemingen tussen met 41 tot 50 medewerkers dit slechts 23 keer gevraagd kan worden. Echter moet de groep van één werknemers 30 keer ja zeggen, om hetzelfde aantal vierkante meters te verhuren. Het volgende uitgangspunt is dat berekend moet worden dat er minimaal "x" keer ja gezegd wordt in plaats van exact "x". Dit kan worden uitgelegd aan de hand van een voorbeeld. Stel er wordt aan drie ondernemingen gevraagd of zij willen huren. Het aantal mogelijke antwoorden is dan 2*2*2 of wel 2³ of 8. In de tabel hieronder zijn deze mogelijke antwoorden uitgeschreven. Antwoord Mogelijkheid 1

Onderneming 1 Ja

Onderneming 2

Onderneming 3

Ja

Ja

Aantal ja's 3

2

Ja

Ja

Nee

2

3

Ja

Nee

Ja

2

4

Ja

Nee

Nee

1

5

Nee

Ja

ja

2

6

Nee

Nee

ja

1

7

Nee

Ja

Nee

1

8

Nee

Nee

Nee

0

Tabel 4.7: Voorbeeld antwoordmogelijkheden

Wanneer de kans berekend wordt dat, als er aan drie ondernemingen ("n") gevraagd wordt of zij de ruimte willen huren, in totaal het antwoord één maal ja is P(k = 1) zijn er maar 3 goede mogelijkheden. Echter is het niet erg dat er twee maal ja gezegd wordt of zelfs drie maal. Wanneer wordt berekend P(k ≥ 1) zijn er zeven goede antwoorden. De gebruikte formule om de kans van één uitkomst P(k = x) te berekenen is:

P(k = x)=0,5 ∙ Om dus de kans op minimaal één ja te berekenen moet de kans op geen ja, P(k = 0), van 1 (de som van alle kansen is gelijk aan 1) af worden getrokken. Wanneer minimaal twee ja's nodig zijn moeten dus de foutieve mogelijkheden P(k = 0) en P(k = 0) - van 1 worden afgetrokken. De onderstaande formule wordt gebruikt om P(k ≥ x) uit te rekenen, waarbij reeksen kansen die worden afgetrokken van 1 niet groter zijn dan x.

P(k ≥ x) = 1 - P(k = x -1) - P(k = x - 2) - P(k = k - …)

Master Thesis

De reden dat een onderneming ja of nee zegt kan in beginsel worden uitgesplitst in twee factoren: het huidige contract is nog lang niet afgelopen dus hoeft nog niet worden herzien en Sergé Bruyn 1395483 40

Evergreen kantoren

4

Context van het onderzoek of het gebouw men aanstaat. Een standaard huurcontract is vijf jaar en heeft een opzegtermijn van een half jaar. Een jaar voor afloop zal een onderneming zijn huisvesting heroverwegen en staat dus open voor mogelijkheden. De onderneming kan dus een half jaar heroverwegen. Dus de kans dat een onderneming zijn huisvesting is aan het overwegen is dus jaar op 5 jaar of wel 0,1. De tweede factor is de afweging tussen de huidige huisvesting en andere kantoren. Omdat het om een willekeurig kantoor gaat en een willekeurige onderneming is deze kans gelijk gesteld. De kans dat een willekeurige onderneming op een willekeurig tijdstip ja zegt is dus 0,1 * 0,5 = 0,05 Hieronder is de formule weergeven voor de kans dat n ondernemingen gevraagd wordt of zij de ruimte willen huren, in totaal het antwoord x maal ja.

P(k = x)=0,05 ∙ 0,95

−

∙

In bijlage A zijn uitkomsten van P(k = x) en P(k ≥ x) op de verschillende klassen berekend.

176 6 93,9%

510 2 66,5%

710 1 82,5%

51 <

<

<

41

31

21 < 310 3 97,0%

41

96 10 97,3%

31

52 19 0,1%

21

6

30 33 6,8%

11

3

<

2

Ruimtebehoefte per oranisatiegrootte Aantal onderneming voor ca. 1000² (x) P(k ≥ x) =

1

<

6

11

Ter illustratie wordt aan de hand van de gevonden resultaten een uitwerking gegeven van het verhuren van 1000 m².

910 1 69,3%

Tabel 4.8: kans voor desbetreffende klasse

Uit dit voorbeeld blijkt dat de kans dat ondernemingen met 3 < 6 werknemers voldoende ja zeggen, het grootst is. Zes units van ca 176 m² aan ondernemingen met 3 < 6 werknemers zijn dus beter te verhuren dan één unit van 1000 m² aan ondernemingen in het centrum van Rotterdam. Vervolgens kan worden berekend wat de kans is dat 1000 m² op basis van de gestelde klassenindeling verhuurd wordt. De uitkomsten uit Pklasse(k ≥ x) is de kans dat succesvol verhuurd kan worden aan de desbetreffende klasse. Voor 1000 m² moet er minimaal 1 succesvolle verhuurmogelijkheid worden behaald. De formule voor dit voorbeeld is als volgt: P1000m²( P(k ≥ 1) = 1 − 0,068 ∙ 0,1 ∙ 0,973 ∙ 0,939 ∙ 0,970 ∙ 0,665 ∙ 0,825 ∙ 0,693 ∙ 0,932 ∙ 0,9 ∙ 0,027 ∙ 0,03 ∙ 0,061 ∙ 0,34 ∙ 0,175 ∙ 0,307 ∙

= 0,999 = 99,9%

In het voorbeeld wordt er vanuit gegaan dat alleen aan één bepaalde klasse verhuurd kan worden. Er kunnen echter meerdere klassen gecombineerd worden, bijvoorbeeld deze twee klassen, 1 huurder van 310 m² en 4 van 176 m². Hiervoor moet Pklasse 11< 21(k ≥ 1) vermenigvuldigd worden met Pklasse 6 < 11(k ≥ 4). Dit is 0,999 * 0,991 = 0,990. De combinaties hierin zijn zeer groot. Deze kunnen slechts worden uitgewerkt en geteld. Trail en error zal dus moeten leiden tot de beste samenstelling. Met behulp van de tabellen in bijlage A kan de gekozen samenstelling snel uitgerekend worden. De mogelijkheden hangen af van het totale aanbod, de grootte van de verdiepingsvloeren en de indeelbaarheid van de units. Uit het voorbeeld valt wel op te maken dat de hoeveelheid mogelijkheden die je hebt op de kans om de ruimte te verhuren groter wordt.

4.3.4


Conclusie De grootte van het aangeboden vloeroppervlak heeft grote invloed op de verhuurbaarheid van het gebouw. De deelbaarheid in units heeft een positief effect op de verhuurbaarheid. Er is maar een klein aantal ondernemingen dat een grote oppervlakte kan huren. Een 41

Master Thesis

4


Evergreen kantoren kantoorgebouw heeft derhalve veel meer kans om verhuurd te worden als het ook aan kleinere ondernemingen, waar er veel meer van zijn, de gewenste oppervlakte kan bieden. Hierdoor kan de verhuurkans van het gebouw gemaximaliseerd worden.

4.4 I NTRODUCTIE

CASESTUDIES

Op basis van de gestelde selectiecriteria voor een bruikbare casestudy naar evergreen kantoren (3.2.5, 3.2.6) is er een voorafgaand onderzoek uitgevoerd. Aan de hand van dit onderzoek zijn zeven evergreen kantoren en twee nevergreen kantoren (N1 , N2) geselecteerd. In de volgende paragrafen zullen deze casestudies kort beschreven worden en toegelicht waarom zij geselecteerd zijn. In het voorafgaand onderzoek is gebruik gemaakt van internet vastgoeddatabases zoals RealNext en Funda in Business om tot een selectie van de gebouwen te komen. 4.4.1

Case 1 - Het Groot Handelsgebouw

Het Groot Handelsgebouw is een gebouw en rijksmonument in het centrum van Rotterdam, gelegen naast het Centraal Station van de stad. Het Groot Handelsgebouw is het grootste 2 verzamelkantoorgebouw van Nederland. De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 99.393 m waarvan 74.545 m² kantoorruimte. Het gebouw verrees begin jaren 50 als een van de eerste gebouwen na de bombardementen op Rotterdam in de Tweede Wereldoorlog. (Wikipedia 2009). Selectiecriteria Het gebouw is gebouwd in 1953 en is hiermee dus 57 jaar oud. Het voldoet dus aan het eerste selectiecriterium, minimaal 25 jaar oud. Het volgende criterium stelt dat het leegstandspercentage van het gebouw tenminste gelijk of lager is dan het gemiddelde percentage van de stad. Ten tijde van dit onderzoek bedroeg het leegstandspercentage van het Goot Handelsgebouw 9,1%. Dit is 4,7 % lager dan het gemiddelde van Rotterdam (13,8%). Het gebouw voldoet hiermee ook aan het tweede selectiecriterium. Het derde criterium is dat de huurprijs van het kantoorgebouw lager is dan het gemiddelde prijsniveau van de directe omgeving. De huurprijs van de straat ligt gemiddeld op de € 170,- per m² v.v.o. per jaar. De huurprijs van het Groot Handelsgebouw ligt gemiddeld op de € 155,- per m² per jaar met enkele uitschieters naar boven en naar beneden, afhankelijk van de locatie in het gebouw. Voor de bovengelegen etages betaalt men ca. € 183,- per m². De gemiddelde 2 huurprijs van het Groot handelsgebouw is € 15,- per m lager dan het gemiddelde in de straat. De modale huurprijs in Rotterdam centrum ligt op € 149,- per m² per jaar. De gemiddelde huurprijs van het gebouw is € 6,- hoger dan de modale huurprijs van Rotterdam centrum. Het gebouw voldoet aan alle selectie criteria en is daarmee een goede casestudy.

Master Thesis

42



Context van het onderzoek Case 2 - Coolse Poort Achtergrond Het kantoorgebouw 'Coolse Poort' ligt op de hoek van de Coolsingel en het verlengde Binnenwegplein. Het gebouw is vernoemd naar de Coolschenpoort die hier vanaf 1618 had gestaan. Het kwam in de plaats van het wederopbouwpand van het Rotterdamsch Nieuwsblad van F. Eschauzier (1941-1955), dat in de traditionalistische stijl van Witteveen was gerealiseerd. De 74 meter hoge kantoortoren moest het einde van de Coolsingel markeren en de zichtlijn richting de Leuvehaven afbuigen. Het was één van de laatste hoogbouwprojecten van de jaren zeventig voor de kantoren- en hoogbouwstop in het centrum. (Gemeente Rotterdam 2010) Selectiecriteria De Coolse Poort is gebouwd in 1978, het is dus meer dan 25 jaar oud. Ten tijde van onderzoek stond er 0% leeg. De huurprijs van de Coolse poort bedraagt € 170,- per m² v.v.o.. In de nabijheid staan echter zeer prominente kantoorgebouwen waaronder het World Trade Center. De gemiddelde huurprijs van de straat is hierdoor hoger en bedraagt € 180,-. De huurprijs ligt echter nog ver boven de modale huurprijs van Rotterdam centrum en behoort tot de bovenkant van de markt. De Coolse Poort voldoet aan alle selectie criteria.

4.4.3

Case 3 - Erasmushuis Achtergrond Het Erasmushuis vormde bij de oplevering in 1939 de noordelijke wand van het toenmalige Van Hogendorpplein (nu Churchillplein) en samen met de eveneens door Dudok ontworpen Bijenkorf (gesloopt) de afronding van de Coolsingel. Het van oorsprong bedrijfsverzamelgebouw, waarin verschillende bedrijven kantoor hielden, bestaat uit 12 lagen en is een 35 meter hoog blok met een witte tegelgevel van - zoals zo vaak bij Dudok - geglazuurde bakstenen en een laagbouwdeel. Deze staat op een zwart granieten plint. Het laagbouw deel, waarin ooit een café met dakterras was gevestigd staat op poten en houdt zo het zicht vanaf de Coolsingel op het er achterliggende Schielandhuis in tact. Bedrijven huurden vaak een halve of hele verdieping. Eén van de eerste huurders van het Erasmushuis was de Hollandsche Bank-Unie. In de jaren zestig werd HBU eigenaar van het gebouw en sindsdien staat het Erasmushuis bekend als 'het HBU-gebouw'. Het HBU-gebouw is in de loop der jaren van binnen volledig gerenoveerd. Maar de buitenkant verkeert, op een aantal noodzakelijke aanpassingen na, nog in de oorspronkelijke staat. Het ontwerp van het gebouw is zeer tijdloos, aangezien het volledig harmonieert met de hypermoderne omgeving, die er de laatste decennia omheen is ontstaan. (Op pad in Rotterdam 2010). Slectie Criteria Het Erasmushuis is gebouwd in 1939 en is daarmee 70 jaar oud. Het gebouw wordt gehuurd door één gebruiker en heeft 0% leegstand. De gebruiker betaalt ca € 600.000,- per jaar voor ca 3.528 m² b.v.o.. Omgerekend komt dit neer op ca. € 170,- per m² per jaar. Dit is € 10,- lager dan het gemiddelde van de straat, maar altijd nog € 21,- hoger dan modale huurprijs van Rotterdam centrum. Net als het de Coolse Poort behoort dit pand nog altijd tot de bovenkant van de markt.


43

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren Case 4 - Westblaak Gebouw

Achtergrond Het Westblaak Gebouw is een minder algemeen bekend gebouw. Er is hier beperkt over geschreven. Het is gebouwd in 1976 en heeft een totale oppervlakte van 30.000 m² v.v.o.. Het is gelegen aan de Westblaak. De Westblaak is een grote kantoorboulevard in Rotterdam en staat ook bekend om de grote skatepark, gecreëerd in de middenberm. Selectie criteria Het gebouw is 34 jaar oud. Ten tijde van het onderzoek stond er 15% leeg. 1.200 m² was zo goed als verhuurd waardoor het effectieve aanbod neerkomt op 11%. Dit is lager dan de gemiddelde leegstand. De gemiddelde verhuurprijs van dit gebouw ligt op de € 140 per m² v.v.o.. Dit ligt € 8,- lager dan de gemiddelde huurprijs in de straat en € 9,- lager dan modale huurprijs van Rotterdam centrum. Desondanks ligt de huur nog steeds nabij het gemiddeld niveau in de directe omgeving. De prijs wordt bewust laag gehouden om zodoende een scherpe prijs te bieden ten opzichte van de concurrentie in plaats van gebruik te maken van incentives. Het gebouw voldoet aan alle selectie criteria. De huur is weliswaar niet hoger dan gemiddeld, maar wel voldoende voor de selectie.

4.4.5

Case 5 - Huf Pand Achtergrond Het Hufgebouw is één van de mooiste wederopbouwmonumenten in Rotterdam. De bekende architecten Van den Broek & Bakema ontwierpen in 1953 een toonbeeld van naoorlogs optimisme, gekenmerkt door helderheid en transparantie. Het schoenenmagazijn Huf nam het pand in 1954 in gebruik. Volgens de nieuwste Amerikaanse inzichten over 'winkelen' was de begane grond uitgevoerd als één grote vitrine, net als de latere Lijnbaan van dezelfde architecten. Boven de gesloten magazijnverdieping werden nog drie kantoorverdiepingen en een dienstwoning gerealiseerd, omdat het Wederopbouwplan hier een hoogteaccent voorschreef. De kantoren zijn uitgevoerd met een innovatieve vliesgevel van staal en glas, dat een prototype zou blijken voor veel andere gebouwen.(Top 010 2010) Criteria Het gebouw uit 1953 was enige tijd verwaarloosd en gekraakt, echter het gebouw is recentelijk gerenoveerd. Het hele gebouw werd ondanks de economische recessie vrij snel weer verhuurd. Het gebouw heeft 0% leegstand. De huurprijs van het kantoor bedraagt € 175,- per m² per jaar. Dit is gelijk aan het gemiddelde van de directe omgeving. Dit kantoor behoort tot bovenkant van de markt. Het voldoet hierbij aan alle selectiecriteria voor een evergreen.

Master Thesis

44



Context van het onderzoek Case 6 - World Trade Center Achtergrond

Achtergrond De hoogbouw van het World Trade Center (WTC) is na de Erasmusbrug en de Euromast één van de bekendste landmarks van Rotterdam. Op vele fora wordt dit gebouw uitgeroepen tot het mooiste gebouw van Rotterdam en wordt algemeen erkend als een van de kroonjuwelen van de Rotterdamse hoogbouw. Het WTC bestaat uit een monumentaal laagbouw, gebouwd omstreek 1938 en ontworpen door architect J.F. Staal. Te midden van de al bestaande laagbouw is in 1984 door het dak van de oude beurshal heen gebouwd. De groene ellipsvormige toren is ontworpen door architect R. B. van Erk. (WTC Rotterdam 2010). Selectie criteria In deze casestudy wordt uitsluitend gekeken naar de hoogbouw. Deze is net oud genoeg om gekenmerkt te worden als evergreen. Leegstand in dit gebouw is slecht 4%. De huurprijzijn in het WTC lopen uiteen van € 178,- tot € 225,-. Gemiddeld is dit ca. €201,- per m² v.v.o. en behaalt hiermee de absolute top van kantoorhuurprijzen in Rotterdam. Dit gebouw voldoet dus aan alle selectiecriteria. 4.4.7

Case 7 - Hofpoort Achtergrond Het kantoorgebouw is in 1976 gerealiseerd. Dit gebouw was tot 2000 het voormalige hoofdkantoor van Shell en stond dus voorheen bekend als Shelltoren. Nadat Shell het kantoorgebouw had verlaten is het gebouw hernoemt tot Hofpoort. De oorspronkelijke Hofpoort was een van de tien stadspoorten van Rotterdam. De poort stond van het midden van de 14e eeuw tot 1833 op deze locatie. Selectiecriteria Het gebouw is 34 jaar oud. Ten tijde van het onderzoek stond er slechts 5% leeg. Feitelijk staat het gebouw momenteel voor 50% leeg, omdat de huurder vrijwillig is vertrokken voordat het contract afloopt en huurt dus nog steeds de ruimte. De belegger ondervindt hier dus geen financiële schade van en is dus niet genoodzaakt de effectief leegstaande meters op te vullen. De huurprijs van dit kantoorgebouw ligt op € 170,- per m². Dit is € 5,- hoger dan de huur van andere kantoorgebouwen aan het Hofplein. Het gebouw voldoet aan alle selectiecriteria.


45

Master Thesis

4

4


Evergreen kantoren Case N1 - De Splinter

Achtergrond De Splinter is afgeleid van het sliver concept uit New York, Hong Kong, en Tokio. Het sliver concept houdt in slanke torens met vaak kleine maar luxueuze etages. Deze toren is opgeleverd in 2002. Selectie criteria Dit gebouw is geselecteerd als nevergreen kantoor. Het gebouw is slechts 8 jaar oud. Momenteel staat 75% van het gebouw leeg. De helft van de etages kent een verhuurprijs van € 100,- per m² v.v.o.. De straat van dit kantoor is een zijstraat van de Coolsingel, waar de gemiddelde huurprijs € 180 per m² v.v.o. bedraagt. De gemiddelde prijs van de straat zelf ligt nabij € 150,- per m² per jaar. Dit kantoorgebouw voldoet aan criteria van een nevergreen. 4.4.9

Case N2- Rotterdam Building

Achtergrond Over dit gebouw wordt nauwelijks iets geschreven. Dit gebouw is gelegen naast De Splinter en is gebouwd in 1976. Achtergrond In eerste opzicht voldoet dit gebouw niet aan de selectiecriteria van een nevergreen. Het is immers 34 jaar oud. Het pand staat echter op een toplocatie. Het gebouw hanteert een parkeernorm van 1:58 m² v.v.o. en aan de overkant van de straat is een 24-uurs parkeergarage. De naam van het gebouw is zichtbaar aanwezig wat bijdraagt aan de identiteit van het gebouw. Daarnaast heeft het enkele functies in de plint. Ondanks deze goede aspecten is het leegstandspercentage van het kantoorgebouw ten tijde van dit onderzoek 50%. Daarnaast is de verhuurprijs slechts € 100,- per m² per jaar terwijl dit een zijstraat is van de Coolsingel, wat een gemiddelde verhuurprijs heeft van € 180,- per m². Het gebouw komt overeen met de alternatieve selectiecriteria. Daarom wordt dit gebouw ondanks zijn leeftijd toch gekenmerkt als nevergreen.

Master Thesis

46


Evergreen kantoren

Samenvattend overzicht casestudies In totaal zijn er negen casestudies geselecteerd. In de onderstaande tabel zijn de gevonden resultaten uit het voorafgaand onderzoek weergeven. Zowel de grootte van de kantoren als de huurprijs lopen zeer uiteen.

€ 155

€ 170

€ -15

€6

74.54 5

€ 170

€ 180

€ -10

€ 21

26.00 0

€ 170

€ 180

€ -10

€ 21

3.528

€ 140

€ 143

€ -3

€ -9

30.00 0

€ 175

€ 175

-

€ 26

1.365

€ 201

€ 180

€ 21

€ 52

18.64 0

€ 165

€ 170

€ -5

€ 16

13.80 0

€ 100

€ 150

€ -50

€ -49

6.000

€ 100

€ 150

€ -50

€ -49

22.00 0

6.784 3.300 740 690 4.581 11.504

Verschil t.o.v. R'dam centrum

Vvo

N2

Verschil modale huurprijs centrum

N1

ja ja ja ja ja ja ja

Verschil Gemiddelde huurprijs

C7

8 22 11 12 4 23 23 19 14

gemiddelde huurprijs straat

C6

1953 1978 1938 1976 1953 1984 1976 2002 1976

Huurprijs / vvo / jaar

C5

Installatie laag

C4

Aantal verdiepingen

C3

Bouwjaar

Case studies C1 C2


Totale vvo en aanbod

Huurprijs

Aanbod

4.4.10


9,1%

4,7%

0%

13,8%

0%

13,8%

11,0%

2,8%

0%

13,8%

4,0%

9,8%

5,0%

8,8%

76,4%

-62,6%

52,3%

-38,5%

Tabel 4.9: Overzicht casestudies


47

Master Thesis

4

5

Toetsingscriteria

Evergreen kantoren

5 T OETSINGSCRITERIA De casestudies worden met name onderzocht aan de hand van gebouweigenschappen. In paragraaf 3.1.14 werd uiteengezet welke eigenschappen dat kunnen zijn. Veel van de eigenschappen kunnen alleen worden beoordeeld op basis van subjectieve waarnemingen. In dit hoofdstuk worden daarom de toetsingscriteria voor de eigenschappen gedefinieerd zodat alle gebouwen op dezelfde manier beoordeeld kunnen worden. Deze worden gebaseerd op de toetsingscriteria van Remøy en Koppels.

5.1 T ECHNISCHE

STAAT EXTERN Voor de eigenschap technische staat extern wordt de gevel getoetst op scheurvorming, afbrokkelend voegwerk, onderhoud van kozijnen, graffiti, aanslag van algen of smog. In beginsel kan de staat van onderhoud wordt verdeeld in drie categorieën: uitstekend, goed of verouderd. De gevel wordt uitstekend bevonden als deze nieuw is of uitstekend is onderhouden en er onaangetast uit ziet. De gevel is goed als deze weliswaar geen scheuren bevat, de kozijnen goed zijn, en er geen graffiti op de muren zit, maar wel enige vorm van aanslag vertoond. De gevel wordt slecht bevonden wanneer er op het merendeel van de toetsingscriteria negatief wordt gescoord.

5.2 U ITSTRALING /I DENTITEIT 5.2.1

Herkenbaarheid gebouw De herkenbaarheid van het gebouw wordt getoetst aan vijf criteria namelijk hoogbouw, landmark, monumentaal, opvallende architectuur en pandnaam. In het kader van dit onderzoek wordt hoogbouw gedefinieerd als een gebouw met meer dan zes bouwlagen.

5.2.2

Herkenbaarheid gebruikers Het gebouw kan ook herkenbaar zijn door de gebruikers van het pand. Bij dit punt wordt er dus getoetst of het zichtbaar is welke onderneming het pand heeft betrokken.

5.2.3

Zichtbaarheid In beginsel wordt er gemeten of het gebouw vanaf een bepaalde verkeersontsluiting zichtbaar is met als meetpunt de entree. De entree is soms gedraaid naar passantenstroom omdat je anders het gevoel zal hebben dat je om moet lopen om bij de entree te komen. Wanneer een gevel vanaf een bepaalde verkeersontsluiting voor het merendeel zichtbaar is, wordt daarom de zichtbaarheid vanaf de desbetreffende ontsluiting toch toegerekend.

5.2.4

Aantal huurders Het aantal huurders is bepalend voor de identiteit van het gebouw. Een single-tenant gebouw heeft een ander karakter dan een multi-tenant gebouw.

5.2.5

Gevelafwerking en -materiaal Een mooie gevel draagt bij aan de representativiteit van het gebouw. In onderzoek wordt er onderscheid gemaakt tussen hoogwaardige gevels (glas, natuursteen andere speciale materialen), standaard (gemetselde gevel of prefab) en sobere gevels (betoncomposiet, gedateerde materialen).

5.3 T ECHNISCHE

STAAT INTERN Voor deze eigenschap wordt er getoetst of het gebouw in goede staat van onderhoud is, er van binnen in orde uit ziet en als alles goed werkt. De gebruikte materialen spelen hierbij een rol. De interne technische staat kan als hoogwaardig aangemerkt worden wanneer er luxe materialen worden gebruikt zoals natuursteen.

Master Thesis

48


Evergreen kantoren

Toetsingscriteria

5.4 F ACILITEITEN Om deze gebouweigenschap te onderzoeken is er bekeken wat voor faciliteiten het gebouw te bieden heeft. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in algemene faciliteiten, gebouwdeel of verhuurbare eenheid, en ICT diensten. Algemene faciliteiten hebben betrekking op de faciliteiten toegankelijk voor alle gebruikers. Dit zijn bijvoorbeeld een bedrijfsrestaurant, winkels of een bank. Gebouwdeel specifieke faciliteiten hebben betrekking op de faciliteiten in de gehuurde ruimte van de gebruiker. Dit zijn onder andere: conferentie ruimte en aansluiting voor pantry faciliteiten. ICT diensten zijn bijvoorbeeld (de mogelijkheid tot het plaatsen van) een serverruimte en glasvezel verbinding.

5.5 M ILIEUKWALITEIT De milieukwaliteit wordt onder andere beoordeeld op basis van de energieprestatie. De energieprestatie van gebouwen kan op verschillende manieren worden uitgedrukt. De meest recente en algemeen bekende methode is het energielabel. Het energielabel is vergelijkbaar met het energielabel op consumentengoederen. Aan de hand van een geïndexeerde schaal kan een waarde van A tot G aan het goed worden toegekend waarbij A het zuinigst is. Een andere methode is om te kijken naar de EPC (energieprestatiecoëfficiënt) waarde. De EPC is een index die de energetische efficiëntie van gebouwen meet en wordt voor utiliteitsbouw bepaald door berekeningen, vastgelegd in NEN normen 2916. Een andere mogelijkheid is dat het gebouw CO2-neutraal is. Bij een CO2-neutraal gebouw gaat het om een gebouw met een energiehuishouding waarbij alle emissies aan CO2 worden gecompenseerd(Hal, A. van 2007). Voor iedere casestudy is ook onderzocht wat voor toepassing het pand heeft ter bevordering van het milieu. Dit kan bijvoorbeeld een warmtewisselaar zijn. Deze relatief eenvoudige techniek zorgt er voor dat in de warme periode de toevoer van warme buitenlucht, voordat de lucht door het gebouw circuleert, enkele graden wordt teruggekoeld met de uitvoer van de koudere binnenlucht. In de koude periode gebeurt dit andersom en wordt de koude buitenlucht enkele graden warmer gemaakt door de reeds verwamde binnenlucht. Een ander voorbeeld is een groen dak. Voordelen van een groen dak zijn de opname van fijn stof, de opname en afbraak van schadelijke stoffen en een bijdrage aan de ecologische infrastructuur ten aanzien van de flora en fauna.

5.6 I NTERNE

UITSTRALING Of een gebouw wel of geen uitstraling heeft is een subjectieve constatering. Voor dit onderdeel is het dan ook belangrijk aan te geven vanuit welk perspectief getoetst wordt. Allereerst begint dit bij het prestige niveau van de entree. Dit is immers het eerste wat je zit. Het prestige niveau wordt bepaald door het al dan niet aanwezig zijn van een receptie en zithoek, de oppervlakte en hoogte van de entree. Vervolgens is de afwerkkwaliteit van belang. Dit wordt bepaald door de gebruikte materialen. Een ander element voor uitstraling is het aantal liften. Het gaat hierbij om de ratio totale gebouwoppervlak/lift en de ratio verdiepingsoppervlak/lift. Tenslotte worden ook de toiletgroepen onderzocht. Daarbij wordt gekeken of het sanitair niet gedateerd is. Vervolgens wordt ook het aantal toiletten worden geteld. Volgens de Arbowet moet er per 15 vrouwen één toilet, per 15 mannen één urinoir of toilet, dan wel één toilet per 25 mannen, aanwezig zijn. Bij 10 of meer werknemers moet er een aparte toilet voor mannen en vouwen zijn. Gemiddeld genomen is een gebouw ontworpen op één werknemer per 25 m² b.v.o. met een b.v.o.-v.v.o. verhouding van 0,85. Dat komt neer op een gemiddelde van 21,25 m² v.v.o. per werknemer. Ten opzichte van de toiletten betekent dit dat er minimaal één toilet per 318,75 m² v.v.o. aanwezig moet zijn.


49

Master Thesis

5

5

Toetsingscriteria

Evergreen kantoren

5.7 C OMFORT Comfort wordt in dit onderzoek gemeten aan de hand van daglicht en lucht en de mate waarin dit door de gebruiker na te regelen valt De daglichttoetreding is in dit onderzoek op twee manieren gemeten. De eerste is methode is de oppervlakte van het raam ten opzichte van de gevel, naar het model van Remøy en Koppels. De tweede methode meet het oppervlak van het raam ten opzichte van het vloeroppervlak. Naar mate het gebouw dieper wordt zullen de ramen dus groter moeten worden. Volgens de Arbowet moet bij meer dan twee uur arbeid in een ruimte de daglichttoetreding minstens 1/20 van het vloeroppervlak zijn, ofwel 5 %. Klimaatinstallaties regelen niet alleen de temperatuur maar ook de luchtkwaliteit en vaak ook de vochtigheid van de lucht. De soort klimaatinstallatie heeft daarmee invloed op het comfort niveau. Uit de casestudies blijken wat voor installatie in het gebouw is toegepast. Daarbij wordt toegelicht of de installaties door de gebruiker zelf na te regelen is naar eigen voorkeur en of dit per kamer, per unit of per verdieping in te stellen valt. Tenslotte is er onderzocht of het gebouw natuurlijk geventileerd kan worden en of er maatregelen getroffen zijn voor zonreductie.

5.8 F LEXIBILITEIT Geen enkele organisatie is hetzelfde. De behoefte omtrent huisvesting varieert hierdoor enorm. Flexibiliteit houdt in dat het gebouw kan schikken naar de behoeften van verschillende gebruikers. Flexibiliteit betekent aanpasbaarheid tijdens de levensduur van het gebouw. Een aspect daarvan is de grootte en de opdeelbaarheid in units. Units zijn delen in het gebouw die zonder al te veel ingrepen toe te kennen zijn aan afzonderlijke gebruikers. Flexibiliteit wordt hierbij gemeten in de kleinste en grootste ruimte die het gebouw aan individuele gebruikers kan toekennen. Dit heeft betrekking op de mogelijkheid verschillende formaten ondernemingen te huisvesten. Een ander aspect is indelingsflexibiliteit. Indelingsflexibiliteit is bepalend voor wat een gebruiker met de ruimte kan doen. De afmeting van het stramien is hierbij doorslaggevend.

5.8.1

Stramien Het stramien, met name het raamstramien, is bepalen voor het kantoorconcept dat gehanteerd kan worden. Het gevelstramien bepaalt welke maatvoering scheidingswanden haaks op de muur gezet kunnen worden om zodoende afzonderlijke werk- of vergaderruimte te creëren. Een veelvoud van 0,6 m wordt als handig ervaren omdat de industrie (o.a. plafonds en lampen) dit ook als standaard hanteert.

5.8.2

Kantoorconcepten De werkplekken in een kantoor kunnen op verschillende manieren worden ingedeeld. Een indeling wordt ook wel een kantoorconcept genoemd. De indelingsflexibiliteit van het gebouw is bepalend voor hoeveel verschillende concepten in het kantoor gehanteerd kunnen worden. De kantoorconcepten kunnen in de basis in vier concepten worden uitgesplitst:

Master Thesis

•

Het cellenkantoor, één of twee bureaus in een kamer

•

Groepskantoor, clusters van circa vier tot tien bureaus op een kamer

•

Open werkruimte / kantoortuin, één open ruimte zonder scheidingswanden

•

Combikantoor, een combinatie van het cellenkantoor- en kantoortuinconcept

50


Evergreen kantoren

Toetsingscriteria

Figuur 5.1: Kantoorconcepten Bron: (Voordt, D.J.M van der, 2003)

De werkplekwijzer, een publicatie van CfPB en VROM-Rijksgebouwendienst (CfPB; VROMRijksgebouwendienst 2009), geeft aan wat de afmeting moet zijn voor desbetreffende concepten. De onderstaande voorschriften met betrekking tot de concepten zijn hieruit overgenomen. Eenpersoonsruimtes •

Minimaal oppervlak 10 m² voor nieuwbouw en 8 m² voor verbouw.

•

6 m² voor een tijdelijke stilte werkplek.

•

Minimale breedte: 1,8 m voor nieuwbouw en 1,5 m voor verbouw.

•

Breedte van 2,40 m is erg efficiënt bij overleg op de werkplek.

•

Breedte van 3,60 maakt de ruimte geschikt voor een afdelingshoofd maar ook voor een kleine vergaderplek of tweepersoonsruimte.

•

Vanuit flexibiliteitsoverwegingen bij voorkeur hetzelfde oppervlak als een tweepersoonsruimte.

Situering: •

Aan de gevel (vanwege daglicht/uitzicht/mogelijk te openen ramen).

•

De nabijheid van drukke functies zoals een pantry hoeft geen probleem te zijn indien er sprake is van voldoende geluidsisolatie.

•

Bij gebruik van glazen wanden kan veel activiteit voor de deur wel afleiden.

Situering stilte ruimte: •

Kan inpandig vanwege tijdelijk gebruik.

•

Voorkeur voor indirecte daglichttoetreding.

•

Bij situering op het midden van de vloer moet wel voorkomen worden dat de stilteplek van twee kanten 'inkijk' biedt.

•

Bij voorkeur in een stille zone situeren.

Tweepersoonsruimtes Minimaal oppervlak: 12 m² (zonder kasten) en 14 m² (met kasten). •

Een breedte van 3,6 m is een ideale maat voor een tweepersoonskamer. De kamer is zodanig ook in te richten als kleine vergaderkamer of eenpersoonskamer voor een afdelingshoofd.

Het gevelstramien nabij de 3,6 m is dus voor een tweepersoonsruimte goed. Echter 1,2 m of 1,8 m zoals bij een eenpersoonsruimte is hierbij ook efficiënt. Ook geldt voor dit concept dezelfde situering.

Groepskantoor Het groepskantoor is een veelvoud van het tweepersoonskantoor. Hiervoor gelden dan ook dezelfde uitgangswaarden en de zelfde situering. De diepte van een groepskantoor is minder van belang dan bij een een- of tweepersoonskantoor. De bureaus kunnen met twee naast elkaar worden geplaatst of een bureau kan haaks op de kop.


51

Master Thesis

5

5

Toetsingscriteria

Evergreen kantoren

Figuur 5.2: 2x2 opstelling

Figuur 5.3: Haaks op de kop

Indeling: Tafels kunnen zo geplaatst worden dat medewerkers met de gezichten: van elkaar af, met de gezichten één kant op of naar elkaar toe zitten. Naar elkaar toe verhoogt de mogelijkheid voor communicatie, maar verminderd de privacy en kan meer afleiding geven. Open kantoor Ruimte: Minimaal oppervlak: 6 m², (zonder kast) en 7 m² (met kast) per werkplek. Qua indeling geldt hiervoor de uitgangswaarde als het groepskantoor. Het kan de samenwerking versterken maar zorgt tevens voor meer afleidingen en minder privacy. Situering: Aan de gevel (vanwege daglicht/uitzicht/te openen ramen). De nabijheid van drukke verkeersruimte of faciliteiten vermijden vanwege geluidsoverlast. Er zijn immers geen wanden meer om het geluid tegen te houden. Aandachtspunten: •

Vormgeving en uitstraling van het meubilair is in een open ruimte belangrijker dan in omsloten werkruimte.

•

Afhankelijk van de inhoud van het werk en de bezetting is doorgaans het plaatsen van stilteruimtes en overlegruimtes in de directe omgeving van de teamruimte raadzaam. Combikantoor Een combikantoor is mengeling van alle bovengenoemde concepten. Het idee hierbij is dat men geen vaste werkplaats heeft. Men gaat zitten op de plaats die voor hem of haar op dat moment het beste bij de werkzaamheden past. Dit kan bijvoorbeeld in team verband werken zijn, of juist alleen geconcentreerd. Het ideale stramien moet dus indeelbaar zijn op 1,8 m, 2,4 m, en 3,6 m. Om dit te kunnen realiseren zou een gevelstramien van 0,6 m nodig zijn. Een stramien groter dan 3,6 m leidt tot onnodig grote ruimtes. In de leegstandsrisicometer wordt dit ook onderschreven als een negatieve eigenschap. Een gevel stramien nabij de 1,2 m of 1,8 m is hierbij het meest efficiënt omdat men dan twee van de drie indelingen goed kan hanteren zonder dat het te veel extra ruimte in beslag neemt. Het kolommenstramien parallel aan de gevel hoeft geen 3,6 m afstand tot elkaar te Figuur 5.4: Indelingsmogelijkheden hebben. Echter wanneer de kamer de breedte van het stramien overschrijdt (groen), moet de diepte van het kantoor niet de afstand van het stramien haaks op de gevel overschrijden, anders bevind zich een kolom midden in de kamer (rood). In alle overige gevallen is de afstand haaks op de gevel minder belangrijk omdat deze ook op een middenwand kan staan (paars). De minimale aanbevolen oppervlakte is 10 m². Bij een breedte van 1,8 m komt dit neer op een diepte van 5,6 m. Een haaks stramien van 5,6 m draagt er dus aan bij om aan de paarse en rode variant te ontkomen. Langer dan 5,6 m kan ook onpraktisch zijn omdat de kolom dan in de horizontale verkeersruimte staat. Een horizontale verkeersruimte van 1,8 m wordt vaak als standaard aangehouden. Master Thesis

52


Evergreen kantoren

Toetsingscriteria

5.9 P ARKEREN Parkeren wordt over het algemeen beschouwd als een belangrijke factor. In dit onderzoek is gekeken naar wat voor parkeervoorziening het pand heeft en het aantal parkeerplaatsen per vierkante meter kantoorruimte.

5.10 S TRATEGIE &

BRANDING

Voor dit onderdeel wordt onderzocht of er voor het gebouw een strategie op nagehouden wordt of dat er getracht wordt een imago aan het pand toe te kennen ter bevordering van de verhuur. Een voorbeeld hiervan is een groen imago of een specifiek verhuurbeleid.


53

Master Thesis

5

6

Uitwerking casestudies

Evergreen kantoren

6 U ITWERKING CASESTUDIES In dit hoofdstuk worden de resultaten van de casestudies uitgewerkt. Als uitkomst wordt aangetoond wat de marketingmix is van het desbetreffende gebouw.

6.1 C ASE 1 - G ROOT H ANDELSGEBOUW 6.1.1

Technische staat extern In de loop van de tijd was het gebouw door de huurders voorzien van airco-units aan de gevel, allerlei reclame, reusachtige luchtbehandelingskasten op het dak en acht verschillende soorten zonwering. De gevel zat onder zeven lagen verf, waardoor het vocht het beton niet meer kon verlaten. Tussen 2002 en 2005 is het Groot Handelsgebouw volledig gerenoveerd. De stalen kozijnen zijn hersteld, de aluminium kozijnen zijn vervangen en voorzien van dubbelglas en de bestaande houten kozijnen zijn deels vernieuwd en deels hersteld. De vele verflagen zijn van de gevel verwijderd met behulp van hoge druk en stoom. Daarna is het schone beton voorzien van een ademende coating, zodat de wapening niet aangetast kan worden door opeenhopend vocht. De gevels en het binnenwerk zijn naar de oorspronkelijke staat teruggebracht. Ten tijde van dit onderzoek is geen graffiti geconstateerd. De gevel ziet er vijf jaar na renovatie nog steeds zo goed als nieuw uit. De gevel van het gebouw verkeert dus in uitstekende technische staat.

6.1.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw Het Groot Handelsgebouw staat bekend als het wederopbouwmonument van Rotterdam. Het gebouw heeft acht bouwlagen en wordt volgens de toetsingscriteria aangemerkt als hoogbouw. Het gebouw heeft een opvallende architectuur. Niet zo zeer om de vorm van het ontwerp maar wel om de grootte. Het is het eerste gebouw dat je ziet als je met de trein vanuit de richting Delft/Amsterdam/Utrecht aankomt. Ook de naam van het gebouw is groots vertegenwoordigd op het dak. Het Groot Handelsgebouw is voor mensen een herkenningspunt. Al deze kwaliteiten maken van het gebouw een landmark. Herkenbaarheid gebruiker Voor de verbouwing had het gebouw allerlei reclame van de gebruikers. Deze zijn met de verbouwing allemaal verdwenen. Alleen Café Engels, een begrip in Rotterdam, heeft zijn gevelreclame behouden. De overige gebruikers van dit gebouw zijn niet in eerste opzicht herkenbaar. Zichtbaarheid Het Groot Handelsgebouw is goed zichtbaar. Het is gesitueerd op de hoek van het stationsplein aan de Weena. Zoals hiervoor beschreven is het ook goed zichtbaar vanuit de trein. Aantal huurders Het Groot Handelsgebouw is een multi-tenant gebouw. Ten tijde van dit onderzoek telde het gebouw 152 huurders. Gemiddeld huren zij 446 m² v.v.o.. Gevelafwerking Het Groot Handelsgebouw heeft een sobere gevel. Het bestaat voornamelijk uit betoncomposiet en glas. Samenvattend Het Groot Handelsgebouw is een herkenbaar gebouw met een eigen identiteit. De herkenbaarheid komt niet zo zeer voort uit een markante vormgeving maar door het formaat en

Master Thesis

54


Evergreen kantoren

Uitwerking casestudies situering van het gebouw. De herkenbaarheid komt tevens ook voort uit de monumentale status als wederopbouw monument.

6.1.3

Technische staat intern De technische staat van het Groot Handelsgebouw is semi hoogwaardig. Alles is schoon en goed onderhouden en alles werkt naar behoren.

6.1.4

Faciliteiten Het Groot Handelsgebouw heeft tal van faciliteiten. Het gebouw heeft weliswaar geen algemeen bedrijfsrestaurant. Huurders hebben wel de mogelijkheid binnen hun gehuurde ruimte een bedrijfsrestaurant te installeren. In het gebouw zijn conferentieruimtes beschikbaar. In het gebouw, met name in de plint, zijn diverse winkels en restaurants gevestigd. In het gebouw is ook een filiaal van de ABN-AMRO gevestigd. Het pand is voorzien van glasvezel en heeft enkele serverruimtes.

6.1.5

Milieukwaliteit Het gebouw is voorzien van een A Label. Het gebouw heeft een warmtewisselaar en HR-glas. Het gebouw maakt ook gebruik van warmte en koude bronnen. Het Groot Handelsgebouw heeft tijdens de dakrenovatie in 2003 een gelijmde PVC dakbedekking met daar bovenop een dakbegroening aangebracht. Het groene dak is voornamelijk esthetisch en fungeert als daktuin.

6.1.6

Interne uitstraling Het Groot Handelsgebouw heeft een hoogwaardige interne uitstraling. De entree is voorzien van een receptie, heeft een zitmogelijkheid en is groter dan 50m². Met een hoogte van 9 meter is de entree zeer ruimtelijk. Het afwerkingniveau van het gebouw is vrij standaard. De ruimtes worden in beginsel kaal opgeleverd. De kantoorruimtes zijn voorzien van eilandplafonds met daarin bandrasters verwerkt. Alle vloeren van de kantoorruimtes zijn voorzien van computervloeren. Het gebouw telt 11 liften. Dit komt neer op één lift per 6.777 m² v.v.o. kantoorruimte of 1.091 m² v.v.o. per verdieping. Het gebouw heeft een beperkt aantal algemene toiletvoorzieningen. De huurder kan zelf meer toiletten installeren in de door hem gehuurde ruimte.

6.1.7

Comfort Het Groot Handelsgebouw heeft een goede daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit meer dan 70%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,26. Dat is 0,21 hoger dan de minimale ratio gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. De ruimtes kunnen eventueel ook natuurlijk geventileerd worden. Per stramien kan een raam geopend worden. Het klimaat is in vrijwel alle gevallen te regelen per stramien. Het Groot Handelsgebouw maakt gebruik van zogeheten eilandplafonds. Per kolomstramien bevindt zich aan het plafond een eiland waarbij de uiteindes open zijn waarlangs de lucht circuleert. Het pand heeft geen zonreductie toepassingen. Huurders kunnen zelf Figuur 6.1: Eilandplafond binnenzonwering aanbrengen.

6.1.8

Flexibiliteit


55

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.2: Verdieping Groot Handelsgebouw

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 12.000 m² v.v.o. groot. De grootste verhuurbare unit is daarmee ook 12.000 m² v.v.o. (blauw) groot. De kleinste verhuurbare unit is 50 m² (rood). Verder kunnen units van alle tussenliggende afmeting gehuurd worden. Een onderneming is vrij om meerdere units te huren. Het Groot Handelsgebouw kan dus zowel hele kleine als hele grote huurders bedienen. Stramien Het Groot Handelsgebouw heeft een stramien van 6,72 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 6,72 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 3,36 m. De gevelstramien afstand is te groot om eenpersoonsruimtes aan het raam te creëren. Tweepersoonsruimtes of meer passen echter wel goed. Inpandig kan altijd nog wel een eenpersoonsruimte, dat dient als tijdelijke concentratie werkplek, gecreëerd worden. Afgezien van de eenpersoonsruimte kunnen alle kantoorconcepten hier gerealiseerd worden. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,95 m en een bouwkundige hoogte van 3,25 m. De computervloeren zorgen voor flexibiliteit van de indeling, kabels vormen geen beperking meer.

Master Thesis

6.1.9

Parkeren Het gebouw is voorzien van een parkeergarage. De moderne parkeergarage onder het Groot Handelsgebouw biedt in totaal 172 reguliere parkeerplaatsen en 20 mechanische parkeerplaatsen. De parkeerratio voor dit gebouw is één parkeerplaats per 390 v.v.o.. Gemiddeld genomen komt neer op ongeveer één parkeerplaats per 18 werknemers. Per 150 m² v.v.o. kan een huurder één parkeerplaats huren. Naar zeggen van de directie is parkeren onder de gebruikers geen hoge prioriteit omdat het gebouw beter aan te reizen is per openbaar vervoer dan per auto.

6.1.10

Strategie Een belangrijke strategische zet van het Groot Handelsgebouw is een zo groot mogelijke diversiteit aan huurders proberen te plaatsen, zodat op de locatie veel diensten kunnen worden aangeboden. Het Groot Handelsgebouw noemt dit burendiensten en heeft als voorbeeld dat de huurders snel en makkelijk zaken met elkaar kunnen doen. Het Groot Handelsgebouw heeft als branding een groot gebouw waar synergie tussen de huurders te behalen valt.

56



Uitwerking casestudies Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het Groot Handelsgebouw weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • •

Uitstekende gevel;

Prijs

Herkenbaar door geschiedenis, formaat en situering;

•

€ 155 m²/jaar

Technische staat intern: semi hoogwaardig Veel algemene faciliteiten en mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige entree, eiland plafonds en computervloeren maar heeft geen algemene toiletvoorzieningen; Goede daglicht toetreding, naregelen per stramien

Afnemers

Hoge flexibiliteit, zowel in verhuurbare eenheden als in indelingsflexibiliteit. stramien 6,72 m x 6,72 m met een gevelstramien van 3,36 m ; 1 parkeerplaats per 390 v.v.o..


Plaats

Promotie

• •

•

Locatie-eigenschappen Naast Centraal Station

57

Synergie behalen door grote diversiteit aan huurders

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.2 C ASE 2 - C OOLSE P OORT 6.2.1

Technische staat extern De buitenzijde van de Coolse Poort verkeert in uitstekende staat. In 2008 heeft de gevel van het gebouw een grondige schilderbeurt gehad.

6.2.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw De Coolse Poort is een hoogbouw van 72 meter hoog met 22 bouwlagen. Het wordt volgens de toetsingscriteria aangemerkt als hoogbouw. Het gebouw heeft geen monumentale status. De architectuur is zeer opvallend te noemen. Dit heeft geleid tot diverse bijnamen van het gebouw zoals "De Rode Kool" of "De Aubergine". De echte naam van het gebouw is overigens goed zichtbaar boven de entree. Het gebouw is gesitueerd op de hoek van het Churchilplein, de kruising van de Coolsingel met (West) Blaak, vaak gezien als het absolute middenpunt van de stad. Tezamen met de hoogte en de opvallende architectuur is dit pand een echte landmark. Herkenbaarheid gebruiker Eén van de gebruikers van de Coolse Poort is verzekeringsmaatschappij Allianz. Zij heeft bovenaan de gevel van het gebouw haar bedrijfslogo van circa 9m hoog. De overige gebruikers zijn niet herkenbaar. Zichtbaarheid Het gebouw is door de situering en mede de hoogte erg goed zichtbaar. Aantal huurders De Coolse Poort is een multi-tenant gebouw. Ten tijde van dit onderzoek telde het gebouw maar drie huurders. Gemiddeld huren zij 8.667 m² v.v.o.. Gevelafwerking De gevel van de Coolse Poort is semihoogwaardig. Het bestaat voornamelijk uit glas, metaal en kunststof platen. Bij de entree zijn de draagkolommen voorzien van een natuurstenen laag. Samenvattend De Coolse Poort is een herkenbaar gebouw door met name zijn vormgeving en hoogte en situering. In de volksmond heeft het gebouw zijn eigen naam gekregen.

Master Thesis

6.2.3

Technische staat intern De technische staat van het Coolse Poort is standaard. Alles is schoon, goed onderhouden en werkt naar behoren.

6.2.4

Faciliteiten Het gebouw heeft geen algemeen bedrijfsrestaurant. Huurders hebben wel de mogelijkheid binnen de door hen gehuurde ruimte een bedrijfsrestaurant te installeren. In de plint van het gebouw zijn diverse winkels, een eetgelegenheid en de Rabobank gevestigd. Het gebouw heeft geen conferentieruimte. Huurders moeten hier zelf kantoorruimte aan toekennen. Op iedere verdieping zijn pantryaansluitingen. Het gebouw biedt geen ICT diensten aan de gebruikers. Wel hebben zij de mogelijkheid om zelf serverruimtes te installeren en ze kunnen zelf glasvezel laten aanleggen.

58


Evergreen kantoren


6.2.5

Milieukwaliteit Volgens het facilitair management is enkele jaren geleden onderzoek gedaan naar de milieukwaliteit van het gebouw. Uit dit onderzoek is gebleken dat het gebouw energielabel D heeft. De warmtewisselaar is de enige ingreep ter bevordering van het milieu.

6.2.6

Interne uitstraling De entree van de Coolse Poort heeft een representatieve uitstraling. Het is groter dan 50m², is voorzien van een receptie met zithoek en is 4,5 meter hoog. De afwerkstaat van de kantoorruimte is standaard. De ruimtes worden kaal opgeleverd. Alle ruimtes hebben een bandrasterplafond en zijn voorzien van kabelgoten. Het gebouw heeft zes liften, dit komt neer op één lift per 4.333 m² v.v.o. van het totale gebouw of één lift per 237 m² v.v.o. verdiepingsvloer. Het gebouw telt 168 toiletten. Dit komt neer op één toilet per 155 m² v.v.o.. Per verdieping zijn er acht toiletten, vier voor dames en vier voor heren.

6.2.7

Comfort De Coolse Poort heeft een goede daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit tussen de 50% en 70%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,22. Dat is 0,17 hoger dan de minimaal gestelde waarde door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. Het klimaat is per stramien na te regelen. Het pand heeft zonwerende beglazing. Huurders kunnen zelf binnenzonwering aanbrengen.

6.2.8

Flexibiliteit

A

B C

6.3: Verdieping Groot Handelsgebouw

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 1.423 m² v.v.o. groot. De grootste verhuurbare unit is daarmee ook 1.423 m² v.v.o. groot. De verdieping kan alleen opgedeeld worden naar de vleugels van het gebouw; vleugel A, 335 m², vleugel B, 614 m² en vleugel 378 m². B, C). De kleinste verhuurbare unit is. De Coolse Poort kan dus alleen hele grote huurders bedienen. Stramien De Coolse Poort heeft een stramien van 7,2 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 7,2 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,2 m. Het gevelstramien van 1,2 m is goed om alle kantoorconcepten te hanteren. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,6 m en een bouwkundige hoogte van 3,25. De kabels kunnen slechts weg worden gewerkt in de wanden. 6.2.9


Parkeren Onder het gebouw bevindt zich een parkeergarage met 116 parkeerplaatsen. Dit komt neer op één parkeerplaats per 224 m² v.v.o..

59

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.2.10

Strategie De Coolse Poort oefent geen strategie uit ter bevordering van de verhuur van de kantoorruimtes.

6.2.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van de Coolse Poort weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • •

Master Thesis

Prijs

Uitstekende gevel;

•

Herkenbaar door ontwerp en positionering;

€ 170 m²/jaar

Technische staat intern is standaard Beperkte algemene faciliteiten. Wel de mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Geen aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige verdiepingsvloeren vrij standaard

entree,

Goede daglicht toetreding, zonwerende coating, temepratuur per stramien na te regelen

Afnemers

Lage flexibiliteit indeelbare units. Hoge indelingsflexibiliteit, alle kantoorconcepten goed hanteerbaar. stramien 7,2 m x 7,2 m met een gevelstramien van 1,2m ; 1 parkeerplaats per 224 v.v.o..

Plaats

Promotie

•

•

Locatieeigenschappen

60

Geen strategie branding

en


Evergreen kantoren


6.3 C ASE 3 - E RASMUSHUIS 6.3.1

Technische staat extern Het Erasmushuis heeft de oudste gevel van alle onderzochte gebouwen, desalniettemin verkeert deze in uitstekende staat. Dit komt zowel door het gekozen gevelmateriaal (geglazuurde bakstenen) als het feit dat het gebouw fungeert als boegbeeld voor de gebruiker en deze er dus alles aan doet om de uitstraling van het gebouw in uitstekende vorm te houden.

6.3.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw Het Erasmushuis is een monument van voor de Tweede Wereldoorlog. Het is één van de weinige panden die de bombardementen op het centrum heeft overleefd. Het feit dat het gebouw er zo lang al staat aan de bekendste straat van Rotterdam draagt bij dat het pand algemeen bekend is. Het gebouw is 11 bouwlagen hoog en heeft een opvallende architectuur. Het ontwerp van het gebouw is zeer tijdloos, aangezien het volledig harmonieert met de hypermoderne omgeving, die er de laatste decennia omheen is ontstaan. 's Avonds valt het pand nog meer op doordat de gevel met rode en blauwe lampen verlicht wordt. Het gebouw is een echte landmark. De naam van het gebouw is aan de gevel vertegenwoordigd. Herkenbaarheid gebruiker Bij dit gebouw is de gebruiker zeer herkenbaar. Aanfbe alle zijdes van het gebouw staat de naam van de onderneming (HBU) groot op het dak. Het gebouw staat meer bekend onder de naam van de onderneming, HBU-gebouw, dan de eigen naam. Het gebouw maakt deel uit van de branding van de onderneming. Zichtbaarheid Het Erasmushuis is zeer goed zichtbaar. Het Erasmushuis is een vrijstaand pand aan de Coolsingel op de hoek met de Bulgersteyn. Menig persoon die ooit door de Coolsingel heeft gelopen of gereden is dit gebouw niet ontgaan. Aantal huurders Van oorsprong was het Erasmushuis een multi-tenant gebouw. Een verdieping was opgedeeld in kleine kantoortjes van 24 m². Vandaag de dag is het een single-tenant gebouw. Het gebouw heeft één gebruiker per 3.528 m². Gevelafwerking Het gebouw heeft een hoogwaardige gevelafwerking. Dit komt mede door de geglazuurde bakstenen en het gebruik van natuursteen. Samenvattend Het Erasmushuis is een herkenbaar gebouw. Dit komt door de leeftijd en de monumentale status, het ontwerp, de situering, het ontwerp en de gevelafwerking.

6.3.3

Technische staat intern De technische staat van het Erasmushuis is standaard. Alles is schoon en goed onderhouden en werkt naar behoren.

6.3.4

Faciliteiten Het gebouw heeft geen algemene gebouwfaciliteiten. De huurder is echter een bank dus in dat opzicht heeft het wel een bankfaciliteit. Het Erasmushuis kent ruimtes aan vergaderfaciliteiten en pantry voorzieningen toe die anders ook als werkruimte ingericht konden worden.


61

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren Volgens het facilitair management worden de faciliteiten niet als een gemis beschouwd. In het verleden had het gebouw namelijk een bedrijfsrestaurant. De werknemers waren echter meer verleid door de faciliteiten die het winkelcentrum te bieden heeft.

6.3.5

Milieukwaliteit De milieukwaliteit van het gebouw is niet bekend. Het gebouw maakt gebruik van een warmtewisselaar.

6.3.6

Interne uitstraling Het gebouw heeft een hoogwaardige entree. Ook hierbij is deze groter dan 50 m² en voorzien van een receptie en zithoek. De kantoorruimte zelf is vrij standaard en sober ingericht. De plafonds zijn voorzien van bandrasters. De kabelgoten zijn ook in het plafond verwerkt. Het gebouw telt twee liften. Dit komt neer op één lift per 1.764 m² v.v.o. kantoorruimte of 168 m² v.v.o. per verdieping. Het gebouw telt 33 toiletten. Dit komt neer op één toilet per 107 m² v.v.o.. Per verdieping zijn drie toiletten, om en om per verdieping toegewezen aan dames of heren.

6.3.7

Comfort Het gebouw heeft een lage daglichttoetreding ten opzichte van de gevel. Dit ligt tussen de 30% en 50 %. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw weliswaar een ratio van 0,30. Dat is 0,25 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. Het klimaat kan per stramien na geregeld worden. Enkele ramen zijn te openen maar dit is minder dan 25%. Het pand is voorzien van zonnewerende beglazing en van zonnewering aan de buitenzijden

6.3.8

Flexibiliteit

Figuur 6.4: Plattegrond Erasmushuis

Afmeting De grootste verdiepingsvloer is 355 m² v.v.o.. Voorheen toen het nog een multi-tenant gebouw was, werden units van 24 m² verhuurd. Stramien Het HBU-gebouw heeft een stramien van 4,2 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt 5,7 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 4,2 m. Door deze grote maten kunnen alleen kamers van 24 m² gecreëerd worden. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,45 m en een bouwkundige hoogte van 3,10 m. De kabelgoten zijn verwerkt in het plafond. 6.3.9

Master Thesis

Parkeren Het Erasmushuis heeft zeven parkeerplaatsen op het maaiveld. Dit komt neer op één parkeerplaats per 503 m² v.v.o..

62


Evergreen kantoren


6.3.10

Strategie Het Erasmushuis oefent geen strategie uit ter bevordering van de verhuur van de kantoorruimtes. Het gebouw heeft immers één huurder die 100% van het gebouw bezet.

6.3.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het Erasmushuis weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • •

Uitstekende gevel;

Prijs

Herkenbaar door geschiedenis, opvallende architectuur en positionering;

•

Technische staat intern is standaard

€ 170 m²/jaar

Weinig faciliteiten mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Geen aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige entree, kantoorruimtes standaard afwerking; goede daglicht toetreding, zonwerende coating, buiten zonnewering

Afnemers

Lage flexibiliteit, zowel in verhuurbare eenheden als in indelingsflexibiliteit. stramien 4,2 m x 5,7 m met een gevelstramien van 4,2m ; 1 parkeerplaats per 503 v.v.o..


Plaats

Promotie

•

•


63

Branding gebouw en onderneming

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.4 C ASE 4 - W ESTBLAAK G EBOUW 6.4.1

Technische staat extern Het Westblaak Gebouw heeft een goede gevel. De betonnen gevel is sterk en solide en heeft geen scheuren. Enige aanslag van smog is echter zichtbaar. Door de verkeersintensiteit in het centrum is dit helaas onoverkomelijk. Dagelijks wordt het gebouw op graffiti gecontroleerd. Wanneer dit is geconstateerd, worden direct maatregelen ondernomen om het dezelfde dag nog te verwijderen

6.4.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw Het gebouw telt 12 bouwlagen. Boven op het gebouw is groots de naam van het pand aangebracht. Verder heeft het gebouw geen opvallende architectuur, het is geen monument en het is ook geen landmark. Herkenbaarheid gebruiker In eerste opzicht is het niet duidelijk welke gebruikers het gebouw betrekken. Aan de buitenzijde bij de entree is een groot naambord met daarop de namen van de zittende huurders. De gebruiker wordt echter niet met het gebouw geassocieerd. Zichtbaarheid Het gebouw staat aan de Westblaak op de hoek met de Hartmanstraat. Het Westblaak Gebouw is goed zichtbaar vanaf de straat Westblaak, een belangrijke stroomweg. Aantal huurders Het Westblaak Gebouw is een multi-tenant gebouw. Ten tijde van dit onderzoek telde het gebouw 27 huurders. Gemiddeld huren zij 989 m² v.v.o.. Gevelafwerking Het Westblaak Gebouw heeft een sobere gevel. Het bestaat voornamelijk uit betoncomposiet. Samenvattend Het Westblaak Gebouw is geen herkenbaar gebouw. Het is een eenvoudig vormgegeven groot blok dat functioneel is ontworpen.

Master Thesis

6.4.3

Technische staat intern De technische staat van het Westblaak Gebouw is standaard. Alles is schoon en goed onderhouden en alles werkt naar behoren. Het gebouwmanagement streeft er ook naar dat alles te allen tijde naar behoren verloopt. Het heeft hiervoor een eigen technische/huishoudelijke dienst voor aangesteld die 24 uur bereikbaar is.

6.4.4

Faciliteiten Het Westblaak Gebouw heeft een beperkt aantal faciliteiten. Het gebouw heeft geen algemeen bedrijfsrestaurant maar huurders kunnen indien wenselijk dit binnen hun eigen gehuurde ruimte installeren. Enkelen hebben dit ook gedaan. In de plint van het gebouw zijn enkele winkels en restaurants gevestigd. Het pand biedt geen glasvezel aan de huurder. Huurders kunnen dit wel zelf laten aansluiten. Ditzelfde geldt ook voor serverruimtes.

64


Evergreen kantoren


6.4.5

Milieukwaliteit Het Westblaak Gebouw doet mee aan het Rotterdam Climate Initiative. Rotterdam wilt tot één van de 40 groene steden van de wereld gaan behoren. Het Westblaak Gebouw wil hierin een voorbeeld functie nemen. Het gebouw heeft een waterbufferend xeroflor mos-sedum vegetatiedak. Het groen dak van het Westblaak Gebouw heeft als doel isolerend te zijn, het bufferen van water en ontlasten van het riool, het beschermen tegen mechanische belasting en temperatuurwisselingen. De parkeergarage van het gebouw is getransformeerd tot groene long. Deze wordt geheel omgeven door een groene ‘huls’ van verschillende soorten planten. Hiermee wordt in en rond de parkeergarage een ecosysteem gecreëerd waarin koolstofdioxide wordt omgezet in zuurstof en waarbij al het regenwater wordt hergebruikt. Daarnaast maakt het gebouw Figuur 6.5: GreenPark Westblaak Gebouw gebruik van LED verlichting in de openbare ruimte. Het streven van het gebouw is CO2neutraal te worden. Het gebouw maakt vervolgens gebruik van een warmtewisselaar en heeft HR-glas.

6.4.6

Interne uitstraling Het Westblaak Gebouw een standaard uitstraling. De entree is voorzien van een receptie, echter heeft het geen zitmogelijkheid en is nauwelijks groter dan 50 m². Met een hoogte van 9 meter is de entree zeer ruimtelijk. Het afwerkingniveau van het gebouw is vrij standaard. De ruimtes worden in beginsel kaal opgeleverd. De kantoorruimtes zijn voorzien van kabelgoten en bandrastersplafond. Het gebouw telt acht liften. Dit komt neer op één lift per 3.750 m² v.v.o. kantoorruimte of 438 m² v.v.o. per verdieping. De toilet voorzieningen zijn tussen 2002 en 2005 geheel gerenoveerd. Het gebouw telt in totaal 175 toiletten. Dat komt neer op één toilet per 171 m².

6.4.7

Comfort De daglichttoetreding ten opzichte van de gevel ligt tussen de 30% en de 50%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,11. Dat is 0,06 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. Er kunnen geen ramen geopend worden. Het klimaat valt in vrijwel alle gevallen te regelen per kamer of per stramien. Het pand heeft zonreductie toepassingen. Het glas is voorzien van een zonnewerende coating. Huurders kunnen zelf binnenzonwering aanbrengen.

6.4.8

Flexibiliteit Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 3.501 m² v.v.o. groot en is tevens de grootste verhuurbare unit. De kleinste verhuurbare unit is 296 m² v.v.o.. Het gebouw kan verder opgedeeld worden in units van 441,8 m² v.v.o., 658,7 m² v.v.o., 711,4 m² v.v.o., 853,5 m² v.v.o., en 1.069 m² v.v.o.. Het Westblaak Figuur 6.6: Plattegrond Westblaak Gebouw Gebouw bedient voornamelijk de middelgrote tot grote onderneming.


65

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren Stramien Het Westblaak Gebouw heeft een stramien van 3,58 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt 8,95 m of 7,16 m afhankelijk van de plaats in het gebouw. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,79 m. Op basis van dit stramien kunnen alle kantoorconcepten goed gehanteerd worden. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,6 m. De bouwkundige hoogte is onbekend. De kabelgoten zijn verwerkt in de gevel.

6.4.9

Parkeren De parkeergarage aan het gebouw telt 720 parkeerplaatsen. Deze worden echter voor een groot deel aan een parkeerexploitant verhuurd. Indien nodig worden parkeerplaatsen terug gehuurd. Het gebouw heeft altijd voldoende parkeerplaatsen.

6.4.10

Strategie Branding is voor dit gebouw erg belangrijk. Het gebouw heeft geen herkenbare vorm of naamsbekendheid. Het probeert zich nu een groen imago aan te meten om zich te profileren binnen de Rotterdamse kantorenmarkt. Daarnaast hanteert het gebouwmanagement een prijsstrategie. Het streven is de kantoorruimte tegen een scherpe prijs op de markt aan te bieden. Naar zeggen van het management verhuren zij in deze economische tijden beter doordat de huurder meer oog krijgen voor functionaliteit en prijs/kwaliteit verhouding.

6.4.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het Westblaak Gebouw weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • •

Master Thesis

Prijs Goede gevel

• •

Het gebouw heeft afgezien van de grote naam op het dak geen herkenbare elementen.

€ 135 m²/jaar Scherpe prijs hantering



weinig algemene faciliteiten, mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten; Veel aandacht voor milieukwaliteit; Standaard uitstraling. Functioneel maar kleine entree;

Afnemers

beperktel daglicht toetreding, zonwerende coating; Hoge flexibiliteit in indelingsflexibiliteit. stramien 3,58 m x 7,2/ 9 m met een gevelstramien van 1,79; Voldoende parkeerplaatsen.

Plaats

Promotie

•

•


66

Groen imago


Evergreen kantoren


6.5 C ASE 5 - H UF P AND 6.5.1

Technische staat extern In 2009 is dit pand geheel gerenoveerd en in ere hersteld. Het pand is voorzien van een vliesgevel van staal en glas. Op innovatieve wijze is het mogelijk gemaakt in het zeer dunne profiel van het kozijn dubbel glas te plaatsen, wat oorspronkelijk slechts bedoeld was voor enkelglas. Mede door deze renovatie is de gevel weer in uitstekende staat.

6.5.2

Figuur 6.7: Kozijnprofiel Huf Pand

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw Het Huf Pand is een rijksmonument. Het gebouw is slechts zes bouwlagen hoog en is dus daarmee net geen hoogbouw. Het gebouw heeft geen opvallende architectuur. Ook is de naam van het gebouw niet zichtbaar aanwezig. Het is dus geen landmark. Herkenbaarheid gebruiker De nieuwe huurder heeft zeer recentelijk het pand betrokken. Er zijn ten tijde van dit onderzoek geen elementen aan het gebouw waargenomen waaruit moet blijken welke onderneming het gebouw huurt. Zichtbaarheid Het gebouw is niet zichtbaar vanaf een stroomweg. Wel staat het pand aan de Hoogstraat. Eén van de grote winkelstraten van Rotterdam. De Hoogstraat maakt de verbinding tussen het Binnerotteplein (de markt), en de Beurstraverse (de Koopgoot). Aantal huurders Het gebouw wordt gehuurd door één huurder echter kan het ook als multi-tenant gebouw ingezet worden. Momenteel is er dus één huurder per 1.365 m² Gevelafwerking Het Huf Pand heeft een semihoogwaardige gevelafwerking van glas en staal. Samenvattend Het gebouw heeft geen hoge herkenbaarheidgehalte. Het is een rijksmonument in ere hersteld.

6.5.3

Technische staat intern Het gebouw is recentelijk compleet gerenoveerd en dus is de technische staat van binnen goed. Het is echter wel standaard.

6.5.4

Faciliteiten De plint van het gebouw maakt deel uit van het winkelgebied en is dus voorzien van enkele winkels. De bovenste verdieping is voorzien van een vaste pantry. De ruimte kan door de huurder als bedrijfskantine gebruikt worden. Het pand wordt niet opgeleverd met ICT diensten.

6.5.5

Milieukwaliteit Over de milieukwaliteit van het gebouw is niets bekend. Het gebouw heeft geen ingrepen die bevorderend zijn voor het milieu of de energieprestatie.


67

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.5.6

Interne uitstraling Het gebouw heeft geen hoogwaardige entree. Het plafond geeft het Huf Pand een industriële/Spartaanse vormgeving. Er bevindt zich dus geen bandraster plafond of iets dergelijks, maar men kijkt daarentegen naar de onderkant van de vloer van de verdieping daarboven. Het afwerkingniveau van het gebouw is dus vrij standaard. Alle vloeren van de kantoorruimtes zijn echter voorzien van computervloeren. Het gebouw telt één lift. Dit komt neer op één lift per 1.365 m² v.v.o. kantoorruimte of 415 m². Het Huf Pand beschikt over tien nieuwe toiletten. Per 137 m² heeft het gebouw één toilet.

6.5.7

Comfort Het Huf Pand heeft een goede daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit meer dan 70%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,5. Dat is 0,45 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling en buitenzonwering. De ruimtes kunnen eventueel ook natuurlijk geventileerd worden. Per twee stramienen kan een raam geopend worden. Het klimaat kan alleen per verdieping nageregeld worden.

6.5.8

Flexibiliteit

Figuur 6.8: Plattegrond Huf Pand

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 415 m² v.v.o. groot. De verdieping kan niet meer opgedeeld worden in kleinere ruimtes. Stramien Het Huf Pand heeft een stramien van 7,3 m hart op hart parallel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 5,84 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,4 m. De gevel van de het Huf Pand is niet echt geschikt om een scheidingswand haaks op de gevel te plaatsen. De gevel is namelijk totaal van glas en heeft alleen kozijnen op een afstand van 1,4 m breed. Hier kan alleen een hele dunne wand geplaatst worden, echter kunnen de ramen dan niet goed open en bovendien staan de radiatoren in de weg. Daarnaast is het van de architect niet toegestaan wanden tot bovenaan het plafond te plaatsen omdat dit anders het licht en de ruimtelijkheid zal wegnemen. Wel zijn halfhoge schotten toegestaan zodat het daglicht niet tegengehouden wordt. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 3,00 m en een bouwkundige hoogte van 3,60 m. De computervloeren zorgen flexibiliteit van de indeling, kabels vormen geen beperking meer.

Master Thesis

68


Evergreen kantoren


6.5.9

Parkeren Het gebouw heeft geen parkeergelegenheid. In een nabijgelegen pand worden echter 25 parkeerplaatsen beschikbaar gesteld. Dit komt neer op één parkeerplaats per 55 m² v.v.o..

6.5.10

Strategie Ten tijde van dit onderzoek werd geen strategie gehanteerd ter bevordering van de verhuur.

6.5.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het Huf Pand weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

Prijs

• • • •

•

• • • • •

Uitstekende gevel;

€ 175 m²/jaar

Herkenbaar middels passantenstroom; Technische staat intern is standaard beperkte algemene faciliteiten. mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Aandacht voor milieukwaliteit; Standaard uitstraling, computervloeren; Zeer veel daglicht toetreding, zonnewering buitenkant;

Afnemers

Slechte flexibiliteit; 1 parkeerplaats per 390 v.v.o..


Plaats

Promotie

•

•


69

Synergie behalen door grote diversiteit aan huurders

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.6 C ASE 6 - W ORLD T RADE C ENTER 6.6.1

Technische staat extern De gevel van het WTC wordt beschouwd als één van de mooiste, dan wel niet dé mooiste gevel van Rotterdam. Het gebouwmanagement wil dat ook graag zo houden. De gevel van het gebouw verkeert dus in uitstekende technische staat.

6.6.2

Herkenbaarheid / identiteit

Figuur 6.9: Gevel WTC

Herkenbaarheid gebouw Het WTC heeft 21 bouwlagen. De elliptische vormgeving van het gebouw waarbij gebruik wordt gemaakt van groen spiegelglas zorgt er voor dat het gebouw een zeer opvallende architectuur heeft. Dit heeft er mede toe geleid dat het gebouw als bijnaam "De Groene Theedoek" of "De aansteker" heeft. Het gebouw is een echte landmark voor het hart van het centrum. In tegenstelling tot het laagbouw van het World Trade Center heeft de toren geen monumentale status. De naam van het pand is groot boven de entree zichtbaar. Herkenbaarheid gebruiker De gebruikers van het pand zijn niet herkenbaar. Zichtbaarheid Het WTC is vanaf de Coolsingel, maar ook vanaf de Hoogstraat en vanuit de Beurstraverse heel goed zichtbaar. Aantal huurders Het WTC is een multi-tenant gebouw. Uit privacy overweging is het aantal huurders niet vrijgegeven. Gevelafwerking Het WTC heeft een hoogwaardige gevel bestaande uit glas en metaal. Samenvattend Dit gebouw is herkenbaar door de opvallende architectuur en (voornamelijk door de hoogte) goed zichtbaar vanaf de Coolsingel en voor de passantenstroom.

Master Thesis

6.6.3

Technische staat intern Het gebouw heeft een hoogwaardige technische staat. Alles werkt goed en het gebouw is afgewerkt met luxe materialen.

6.6.4

Faciliteiten Het WTC heeft tal van faciliteiten. De plint van het gebouw maakt onderdeel uit van het winkelgebied. Hierin zijn diverse winkels en restaurants gevestigd. Het gebouw heeft weliswaar geen algemeen bedrijfsrestaurant. Het gebouw heeft vergader- en conferentieruimtes ter beschikking voor de huurders variërend van 56 m² tot 230 m². Per verdieping zijn pantry's geïnstalleerd. Het gebouw is tevens ook een congrescentrum. Het pand is voorzien van glasvezel en heeft enkele serverruimtes.

70


Evergreen kantoren


6.6.5

Milieukwaliteit Over de milieukwaliteit was ten tijde van dit onderzoek niets bekend. In het gebouw is een warmtewisselaar toegepast en wordt gebruik gemaakt van HR-glas.

6.6.6

Interne uitstraling Het WTC is een van de meest luxe kantoorgebouwen van Rotterdam. Het gebouw heeft dan ook een hoogwaardige interne uitstraling. De entree is voorzien van een receptie, heeft een zitmogelijkheid en is groter dan 50 m². De entreehal is circa 12 m hoog. Het gehele afwerkniveau van het gebouw is hoogwaardig. Voor alle algemene en gemeenschappelijke ruimtes zijn alleen hoogwaardige materialen gebruikt. De kantoorruimtes zijn alle voorzien van computervloeren. Het gebouw telt zes liften. Dit komt neer op één lift per 3.106 m² v.v.o. totale kantoorruimte of 155 m² v.v.o. per verdieping. Het gebouw telt 120 toiletten. Dit komt neer op één toilet per 155 m² v.v.o..

6.6.7

Comfort Het WTC heeft een goede daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit tussen de 50% en 70%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,24. Dat is 0,19 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van een airconditioning systeem. De ramen kunnen niet geopend worden. Het klimaat is per kamer of per stramien na te regelen. Afgezien van zonnewerende beglazing heeft het gebouw geen zonreductie systemen. De huurder is echter vrij aan de binnenzijde zelf zonnewering te plaatsen.

6.6.8

Flexibiliteit

Figuur 6.10: Plattegrond WTC hoogbouw

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 932 m² v.v.o. groot. De verdieping kan als geheel gehuurd worden dus dit is ook de afmeting van de grootste units. Zoals op de afbeelding te zie is de kleinste verhuurbare units 44 m². Het gebouw kan dus verschillende grootte ondernemingen bedienen. Stramien Het WTC heeft een stramien van 2,40 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 6,05 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,2 m. De gevelstramien afstand van 1,2m is ideaal om alle kantoorconcepten goed te kunnen uitvoeren. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,60 m en een bouwkundige hoogte van 3,20 m. De computervloeren zorgen flexibiliteit van de indeling, kabels vormen geen beperking meer.


71

Master Thesis

6

6

Uitwerking casestudies 6.6.9

Parkeren Het gebouw is voorzien van een parkeergarage. Ook deze garage wordt geëxploiteerd echter zijn er altijd voldoende parkeerplaatsen voor de huurders.

6.6.10

Strategie Uit het onderzoek is niet gebleken of er voor dit gebouw een speciale strategie op nagehouden wordt of dat het gebouw gebrand wordt. Door eigen observatie en promotie materiaal wordt wel een beeld gevormd. Het management heeft als streven het meest luxueuze multi-tenant gebouw te zijn met veel functies. Mede dankzij het congrescentrum en de vele huurders is het gebouw een ontmoetingsplaats voor bedrijven.

6.6.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het World Trade Center weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

Prijs

• • • • • •

•

• • •

Master Thesis

Evergreen kantoren

Uitstekende gevel;

€ 225 m²/jaar

Herkenbaar door architectuur en situering; Technische staat intern is hoogwaardig Veel algemene faciliteiten en mogelijkheid


Geen aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige entree, eiland plafonds en computervloeren maar heeft geen algemene toiletvoorzieningen; Goede daglichttoetreding stramien na te regelen;

klimaat

per

Afnemers

Hoge flexibiliteit, zowel in verhuurbare eenheden als in indelingsflexibiliteit. stramien 2,40 m x 6,05 m met een gevelstramien van 1,2; Voldoende parkeerplaatsen.

Plaats

Promotie

•

•


72

Branding als luxe kantoorgebouw waar bedrijven tezamen komen.


Evergreen kantoren


6.7 C ASE 2 - H OFPOORT 6.7.1

Technische staat extern De buitenzijde van de Hofpoort verkeert in goede staat. Ook hierbij is enige aanslag van smog zichtbaar.

6.7.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw De Hofpoort is een hoogbouw van 23 bouwlagen. Het gebouw heeft geen monumentale status. De architectuur is opvallend, weliswaar niet zo opvallend als het WTC. Het gebouw staat meer bekend onder de naam van de voormalige gebruiker. Tot 2000 was dit het hoofdkantoor van Shell, vandaar de naam "Shelltoren". De echte naam van het gebouw is boven de entree overigens goed zichtbaar. Het gebouw is gesitueerd aan het Hofplein, de eindemarkering van zowel de Coolsingel als de Weena. Dit is één van de meest drukke verkeersrotondes van Rotterdam. De bekendheid als de locatie maken van dit gebouw een landmark. Herkenbaarheid gebruiker Ten tijde van dit onderzoek waren de gebruikers in eerste opzicht niet herkenbaar. In de entree bevindt zich een bord met de namen van de gebruikers. Zichtbaarheid Het gebouw is door de situering en door de hoogte erg goed zichtbaar. Vanuit alle omringende straten is het pand goed te zien. Tevens is het gebouw ook goed zichtbaar vanuit de trein, vanuit richting Breda. Aantal huurders De Hofpoort is een multi-tenant gebouw. Ten tijde van dit onderzoek telde het gebouw maar tien huurders. Gemiddeld huren zij 1.311 m² v.v.o.. Gevelafwerking De gevel van de Hofpoort is vrij sober. Het is gemaakt van betoncomposiet. Samenvattend De Hofpoort heeft de herkenbaarheid voornamelijk te danken aan de vorige gebruiker. Het gebouw is vanuit diverse opzichten goed zichtbaar. Mede hierdoor is het een landmark.

6.7.3

Technische staat intern De technische staat van de Hofpoort is standaard. Alles is schoon, goed onderhouden en werkt naar behoren.

6.7.4

Faciliteiten Het gebouw heeft geen algemeen bedrijfsrestaurant. Huurders hebben wel de mogelijkheid binnen de door hen gehuurde ruimte een bedrijfsrestaurant te installeren. Enkele gebruikers hebben dit ook gedaan. In het gebouw zijn ook conferentieruimtes echter zijn deze van een huurder. Huurders moeten hier zelf kantoorruimte aan toekennen. Op iedere verdieping zijn twee pantryaansluitingen. Het gebouw biedt geen ICT diensten aan de gebruikers. Wel hebben zij de mogelijkheid om zelf serverruimtes te installeren en zelf glasvezel te laten aanleggen.

6.7.5

Milieukwaliteit De milieukwaliteiten van dit gebouw zijn onbekend. Het gebouw is voorzien van HR-glas en heeft een warmtewisselaar.


73

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.7.6

Interne uitstraling De Hofpoort heeft een representatieve entree van zes meter hoog. De afwerkstaat van de ruimtes is vrij standaard. Alle ruimtes hebben een bandplafond en zijn van kabelgoten voorzien in de plint. Het gebouw heeft zes liften, dit komt neer op één lift per 2.300 m² v.v.o. van het totale gebouw of één lift per 105 m² v.v.o. verdiepingsvloer. Het gebouw telt 132 toiletten. Dit komt neer op één toilet per 105 m² v.v.o..

6.7.7

Comfort De Hofpoort heeft een goede daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit tussen de 30% en 50%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,13. Dat is 0,05 hoger dan de minimaal gestelde waarde door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. De ramen zijn niet te openen. Het klimaat is per stramien na te regelen. Het pand heeft geen zonreductie systeem. Huurders kunnen zelf (indien wenselijk) binnenzonwering aanbrengen.

6.7.8

Flexibiliteit

Figuur 6.11: Plattegrond Hofpoort

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 662 m² v.v.o. groot. De grootste verhuurbare unit is daarmee ook 662 m² v.v.o. groot. De verdieping kan alleen in tweeën gedeeld worden. De kleinste verhuurbare unit is 329 m² v.v.o.. Stramien De Hofpoort heeft een stramien van 7,2 m hart op hart parallel aan de gevel langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt 5,4 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,8 m. Met deze maten is het mogelijk alle kantoorconcepten goed te hanteren. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,75 m en een bouwkundige hoogte van 3,40 m. De kabels kunnen slechts weg worden gewerkt in de wanden.

Master Thesis

6.7.9

Parkeren Aan het gebouw bevindt zich een parkeergarage met 172 parkeerplaatsen. Dit komt neer op één parkeerplaats per 80 m² v.v.o..

6.7.10

Strategie De Hofpoort oefent geen strategie uit ter bevordering van de verhuur van de kantoorruimtes.

74



Uitwerking casestudies Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van de Hofpoort weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • •

Prijs

Goede gevel, lichte smog aanslag;

•

€ 165 m²/jaar

Herkenbaar gebruiker en positionering; Technische staat intern is standaard Geen algemene faciliteiten. Wel de mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Geen aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige entree, verdiepingsvloeren vrij standaard

Afnemers

matige daglicht toetreding, temperatuur per verdieping na te regelen; Lage flexibiliteit indeelbare units. Hoge indelingsflexibiliteit, alle kantoorconcepten goed hanteerbaar. stramien 7,2 m x 5,4 m met een gevelstramien van 1,2m ; 1 parkeerplaats per 80 v.v.o..


Plaats

Promotie

•

•


75

Geen strategie branding

en

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.8 C ASE N1 - D E S PLINTER 6.8.1

Technische staat extern De splinter is slechts acht jaar oud. De gevel is dus relatief nieuw en vertoond geen sporen van nalatig onderhoud. De technische staat is dus uitstekend.

6.8.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw De Splinter heeft weinig herkenbare aspecten. Het gebouw is 19 bouwlagen hoog en heeft door de uitkraging een opvallende architectuur. Het gebouw is geen monument, de naam van het gebouw is niet zichtbaar en het fungeert niet als landmark. Herkenbaarheid gebruiker Bij dit gebouw zijn de huurders absoluut niet herkenbaar. Zichtbaarheid Het gebouw en met name de entree is niet goed zichtbaar. Het staat tussen twee panden ingedrukt. Het gebouw en met name de plint gaan op in het straatbeeld. Daarbij is de entree gecamoufleerd in de gevel zodat je het gebouw zonder te weten voorbij zou lopen.

Figuur 6.12: Entree de Splinter

Aantal huurders Het aantal huurders is niet bekend. Het gebouwmanagement wilde dit niet prijsgeven. Gevelafwerking De Splinter heeft een standaard gevel. Het bestaat voornamelijk uit betoncomposiet, tegels en glas. Samenvattend De Splinter is geen herkenbaar gebouw. Het is slecht zichtbaar en het staat tussen twee panden ingedrukt.

Master Thesis

6.8.3

Technische staat intern De technische staat van de Splinter is standaard. Alles is schoon en goed onderhouden en alles werkt naar behoren.

6.8.4

Faciliteiten De Splinter heeft geen faciliteiten. Huurders hebben wel de mogelijkheid binnen de door hen gehuurde ruimte een bedrijfsrestaurant te installeren. De ruimtes zijn ook voorzien van een pantry aansluiting.

76


Evergreen kantoren


6.8.5

Milieukwaliteit Het gebouw is voorzien van een A Label. Het gebouw heeft een warmte wisselaar en HR-glas.

6.8.6

Interne uitstraling De Splinter heeft een hoogwaardige entree. De entree is voorzien van een receptie (ten tijde van dit onderzoek onbemand), heeft zitmogelijkheden en is groter dan 50 m². De hoogte is slechts 2,8 m en is dus niet echt ruimtelijk. De Splinter is een smal kantoor met kleine luxe ruimtes. Het afwerkingsniveau van het gebouw is vrij standaard, echter wordt er ook gebruik gemaakt van natuursteen. De ruimtes worden in beginsel kaal opgeleverd. De kantoorruimtes zijn voorzien bandrasters plafonds. Het gebouw telt twee liften. Dit komt neer op één lift per 3.000 m² v.v.o. kantoorruimte of 188 m² v.v.o. per verdieping. Het gebouw telt 68 toiletten. Dit komt neer op één toilet per 88 m² v.v.o..

6.8.7

Comfort De Splinter heeft een zeer slechte daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit minder dan 30%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,17. Dat is 0,12 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. De ruimtes kunnen niet natuurlijk geventileerd worden. Er kunnen geen ramen geopend worden. Het klimaat kan per stramien, per units of centraal nageregeld worden. Het pand heeft zonwerende beglazing. Huurders kunnen zelf binnenzonwering aanbrengen.

6.8.8

Flexibiliteit Afmeting Een standaard kantoorverdieping is 375 m² v.v.o. groot. Het gebouw wordt naar mate het hoger wordt smaller. Units kunnen alleen per verdieping toebedeeld worden. De grootste verhuurbare unit of verdieping is 600 m² v.v.o. groot. De kleinste verhuurbare unit is 130 m².

Figuur 6.13: De Splinter, cellenkantoor 12e -14e verdieping

Figuur 6.14: De Splinter, Combikantoor 12e - 14e verdieping

Stramien De Splinter heeft een stramien van 4,6 m hart op hart parallel aan de straatzijde gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 4,6 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 2,4 m. De gevelstramien afstand is te groot om eenpersoonsruimtes aan het raam te creëren (blauw). De kamers worden te diep en er ontstaat veel onnodige horizontale verkeersruimte (rood). Er kan wel een eenpersoonsruimte met mogelijkheid voor overleg Sergé Bruyn 1395483

77

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren worden gecreëerd. Daarnaast is een tweepersoonskamer ook geen goede optie omdat bij twee stramienen de kamer een derde breder dan nodig is. Groepskantoren kunnen alleen worden gecreëerd in sprongen van vier personen. Een combikantoor behoort nog wel tot de mogelijkheden Figuur 6.14. De gehanteerde maten van de Splinter vormen een beperkende factor voor de indelingsflexibiliteit van het gebouw. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,7 m en een bouwkundige hoogte van 3,4 m.

6.8.9

Parkeren Het gebouw is voorzien van een mechanische parkeergarage dat plaats biedt aan 22 auto's. De parkeer ratio voor dit gebouw is één parkeerplaats per 272 v.v.o..

6.8.10

Strategie De Splinter oefent geen strategie uit ter bevordering van de verhuur van de kantoorruimtes.

6.8.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van de Splinter weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

Prijs

• • • •

•

• • • • •

Uitstekende gevel;

Technische staat intern is standaard Geen algemene faciliteiten mogelijkheid tot zelf plaatsen gebouwdeel specifieke faciliteiten;

wel van


Aandacht voor milieukwaliteit; Uitstraling door hoogwaardige entree; Matige daglichttoetreding, klimaat per verdieping na te regelen;

Afnemers

Hoge flexibiliteit, zowel in verhuurbare eenheden als in indelingsflexibiliteit. stramien 4,6 m x 4,6 m met een gevelstramien van 2,4; 1 parkeerplaats per 272 v.v.o..

Plaats •

Master Thesis

€ 100 m²/jaar

Niet herkenbaar, slecht zichtbaar

Zijstraat van Coolsingel

Promotie •

de

78

.


Evergreen kantoren


6.9 C ASE N2 - R OTTERDAM B UILDING 6.9.1

Technische staat extern De Rotterdam Building heeft een goede gevel. Het vertroont geen scheuren en ziet er schoon uit. Het oogt echter wel wat verouderd. Dit komt voornamelijk door de kleur en de donkere ramen.

6.9.2

Herkenbaarheid / identiteit Herkenbaarheid gebouw De Rotterdam Building telt 14 bouwlagen. Het is geen monument en wordt ook niet als een landmark gezien. Het gebouw heeft een negatief opvallende architectuur, het is een groot en breed gebouw met een gedateerde verschijningsvorm. Dat komt doordat de gevel voornamelijk bruin van kleur is. Dit is een typerende kleur voor de jaren '60 en '70. De kleur bruin wordt vanuit de kleurenpsychologie echter geassocieerd als statisch, dof, saai, of (te) burgerlijk. Het vermoeden is dat dit ook voor dit gebouw gaande is. Deze associaties horen duidelijk bij de push- of rejectfactoren van een gebouw. Het krijgt hierdoor een negatieve uitstraling. Herkenbaarheid gebruiker De gebruikers van het pand zijn niet herkenbaar. Zichtbaarheid Het gebouw staat niet aan een drukke verkeersader en staat ook niet opvallend op een hoek. Het gebouw is niet goed zichtbaar. Ook voor dit gebouw geldt dat de entree opgaat in het straatbeeld. De entree van de Rotterdam Building is, onder zijn eerste verdieping, ongeveer 7 m achter de rooilijn geschoven (Figuur 6.15).

Figuur 6.15: Entree Rotterdam Building Aantal huurders Uit privacy overweging is het aantal huurders niet vrijgegeven. Gevelafwerking De gevel van de Rotterdam Building bestaat voornamelijk uit bruine kunststof platen en glas. Samenvattend Dit gebouw heeft een sobere uitstraling. Het is niet goed zichtbaar en ziet er gedateerd uit. Het gebouw heeft een hierdoor een suf imago gekregen. Het gebouw staat hierdoor eerder negatief bekend.

6.9.3


Technische staat intern De technische staat van de Rotterdam Building is standaard. Alles is schoon en goed onderhouden en alles werkt naar behoren.

79

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.9.4

Faciliteiten Het gebouw heeft nagenoeg geen faciliteiten. In de plint van het gebouw is een winkel en een lunchroom gevestigd. Het gebouw heeft geen algemeen bedrijfsrestaurant. Per verdieping zijn pantry's geïnstalleerd. Huurders kunnen indien wenselijk zelf faciliteiten aanbrengen op hun kantoorvloer.

6.9.5

Milieukwaliteit Over de milieukwaliteit was ten tijde van dit onderzoek niets bekend. Ook is niet naar voren gekomen wat voor installaties zijn geïnstalleerd ter bevordering van het milieu en energieverbruik.

6.9.6

Interne uitstraling De Rotterdam Building heeft een standaard uitstraling. De entree is voorzien van een receptie, echter heeft het geen zitmogelijkheid en is groter dan 50 m². Doordat de entree 7 m teruggetrokken is in de gevel komt niet veel daglicht binnen. De entree is hierdoor heel donker. Het afwerkingniveau van het gebouw is vrij standaard. De ruimtes worden in beginsel kaal opgeleverd. De kantoorruimtes zijn voorzien van kabelgoten en bandrastersplafond. Het gebouw telt zes liften. Dit komt neer op één lift per 3.667 m² v.v.o. kantoorruimte of 250 m² v.v.o. per verdieping. Het gebouw telt in totaal 84 toiletten. Dat komt neer op één toilet per 262 m². Dit komt aardig in de buurt van het één per 318,75 m² v.v.o. minimum.

6.9.7

Comfort De Rotterdam Building heeft een slechte daglichttoetreding. Ten opzichte van de gevel is dit tussen de 30% en 50%. In verhouding tot het vloeroppervlak behaalt het gebouw een ratio van 0,12. Dit is 0,7 hoger dan minimaal gesteld door de Arbowetgeving. Het gebouw is voorzien van mechanische ventilatie waarbij gebruik wordt gemaakt van topkoeling. De ramen kunnen niet geopend worden. Het klimaat kan per verdieping worden nageregeld. Het gebouw heeft zonwerende beglazing. De huurder is vrij aan de binnenzijde zelf zonnewering te plaatsen.

6.9.8

Flexibiliteit

Figuur 6.16: Rotterdam Building, 13e verdieping

Afmeting Een standaard kantoorverdieping is gemiddeld 1500 m² v.v.o. groot. De grootste unit is 2000 m². De kleinste verhuurbare unit is 250 m². Het gebouw kan alleen middelgrote tot grote ondernemingen bedienen. Stramien De Rotterdam Building heeft een stramien van 7,50 m hart op hart parallel aan de langste gevel. De stramienafstand haaks op de gevel bedraagt eveneens 7,50 m. De afstand van het gevelstramien bedraagt 1,25 m. De gevelstramien afstand van 1,25 m is in beginsel ideaal om alle kantoorconcepten goed te kunnen uitvoeren. Het gebouw is echter veel te diep. Wanneer kantoorruimtes aan de gevelzijde zijn gecreëerd ontstaat in het midden een grote ruimte die Master Thesis

80


Evergreen kantoren

Uitwerking casestudies geen daglicht meer krijgt (Figuur 6.16, rood middenvlak). Een mogelijkheid is nog wel het creëren van stilte werkplekken. Hierbij is daglicht geen vereiste vanwege het tijdelijk gebruik. Het kantoor leent zich alleen goed voor een kantoortuin. De Rotterdam Building heeft geen dragende gevel en de kolommen staan ver naar binnen. Achter de kolommen ontstaat een loze ruimte. In Figuur 6.16 is dit met horizontale rode arcering aangegeven. Hoogte en infrastructuur Het gebouw heeft een vrije hoogte van 2,90 m en een bouwkundige hoogte van 3,60 m. De computervloeren zorgen flexibiliteit van de indeling, kabels vormen geen beperking meer.

6.9.9

Parkeren Het gebouw is voorzien van een parkeergarage. Het gebouw heeft een parkeernorm van één parkeerplaats per 70 m² v.v.o..

6.9.10

Strategie Uit het onderzoek is niet gebleken of er voor dit gebouw een speciale strategie op nagehouden wordt en of dat het gebouw gebrand wordt.

6.9.11

Marketingmix De figuur hieronder geeft de marketingmix van het World Trade Center weer. In de figuur zijn de resultaten van de casestudy samengevat.

Product

• • • • • • • • • •

Prijs •

Goede gevel Gedateerde zichtbaar;

verschijningsvorm,

€ 100 m²/jaar

slecht



Geen algemene faciliteiten Geen aandacht voor milieukwaliteit; Standaard uitstraling, bandrasterplafonds;

kabelgoten

en

Matige daglichttoetreding;

Afnemers

Grote verhuurbare eenheden, lage delingsflexibiliteit. stramien 7,5 m x 7,5 m met een gevelstramien van 1,25m. Te diep, weinig kantoorconcepten mogeljk 1:70 m² v.v.o..

Plaats •


Zijstraat van Coolsingel

Promotie •

de

81

. Geen strategie en branding

Master Thesis

6

6


Evergreen kantoren

6.10 C ONCLUSIE In de tabellen hieronder wordt schematisch de kenmerken van de onderzochte gebouwen weergeven. Dit is tevens het antwoordt op onderzoeksvraag 2: Wat zijn geschikte gebouwen voor een casestudie en wat zijn de kenmerken van de onderzochte gebouwen?

Master Thesis

82


Evergreen kantoren



83

Master Thesis

6

Cross case analyse

Evergreen kantoren

7 C ROSS CASE ANALYSE In dit hoofdstuk worden de casestudies met elkaar vergeleken. De gebouweigenschappen worden nader bekeken en beoordeeld met -, +/-, +, ++ naar mate ze meer bijdragen aan een gebouw een evergreen te maken. In dit onderzoek betekent ++ essentieel. Met een + wordt aangeduid dat een eigenschap belangrijk is of positief bijdraagt aan het gebouw. Indien +/- staat vermeld dan betekent dit dat het situatie afhankelijk is of een eigenschap belangrijk is of positief bijdraagt. Een - geeft aan dat een eigenschap niet belangrijk is voor het zijn van een evergreen. De casestudies worden in de tabellen aangegeven met codes (c1 t/m c7, N1&N2, wat correspondeert met casestudie nummers) om de tabellen compact te houden. In de tabel van paragraaf 7.1. is dit nogmaals aangegeven.

7.1 T ECHNISCHE

STAAT EXTERN Tech. Staat Extern T ec hnis c he Staat E xtern

Case studie

G1: Technische staat extern

7

C1

Groot Handelsgebouw

Uitstekende staat

C2

C oolse Poort

Uitstekende staat

C3

Erasmushuis (HBU)

Uitstekende staat

C4

Westblaak Gebouw

goed

C5

Huf Pand

Uitstekende staat

C6

World Trade C enter Rotterdam

Uitstekende staat

C7

Hofpoort

Goed

N1

De Splinter

Uitstekende staat

N2

Rotterdam Building

Goed

De gevels van de onderzochte gebouwen verkeren in goede staat van onderhoud en vertonen geen scheuren of slecht onderhouden kozijnen. De gebouwen met veel glas in de gevel, zoals de Coolse Poort, Huf Pand en het WTC verkeren in uitstekende staat. Het glas en de kozijnen kunnen indien nodig makkelijk individueel vervangen worden. Daarnaast wordt het glas maandelijks, dan wel niet wekelijks, door de glazenwassers schoongemaakt met als resultaat een fris ogende gevel. De gevel van de Splinter is nog slechts acht jaar oud en vertoont geen negatieve sporen en is daardoor ook uitstekend te noemen. De grijze betonnen gevels van de Hofpoort en het Westblaak Gebouw zijn sterk en solide en vertonen geen scheuren echter. Enige aanslag van smog is wel zichtbaar. De Rotterdam Building heeft ook een goede gevel. Het oogt echter verouderd wat voornamelijk komt door de donkere ramen en gevelkleur. Incidenteel zijn de gebouwen wel eens het doelwit van graffitiwerken, wat onvermijdelijk is in het centrum. Wanneer dit gebeurt, wordt dit bij alle gebouwen zo snel mogelijk verwijderd.

7.1.1

++ Master Thesis

Evaluatie Remøy en Koppels geven in hun artikel "Structural vacancy of office buildings" (Remøy, Koppels en Jonge 2009) aan dat gevelkwaliteit een belangrijk aspect is voor de verhuurbaarheid van kantoren. Uit het Delphi-onderzoek blijkt dat het uiterlijk van het gebouw wordt geranked op de tweede plaats. Ook Gereads & Van der Voordt tonen aan dat slechte kwaliteit van de gevels leidt tot een verhoogde kans op leegstand. Een goede technische staat van de gevel is echter geen garantie voor succes. In dit onderzoek hebben zowel de evergreens als de nevergreens een goede gevel. Evergreen of niet, een gebouw zonder gebreken is de basis voor een goede verhuurbaarheid. De technische staat extern is dus een belangrijke, maar geen unieke kenmerk voor een evergreen. Sergé Bruyn 1395483 84

Evergreen kantoren

Cross case analyse Het is de eerste indruk die men krijgt van het gebouw. Als we een kantoorgebouw vergelijken met een sollicitant dan moet hij of zij er ook verzorgd uitzien en zich niet in vuile kleren met zichtbare gaten vertonen wil hij of zij aangenomen worden. Een goede technische staat extern moet dus gezien worden als uitgangspunt of 'vetocriterium'. Daarom krijgt technische staat extern als eindscore ++, omdat het essentieel is voor een evergreen.

7.2 U ITSTRALING /I DENTITEIT

Bedrijfsnaam op gevel

Single tenant

Erftoegangsweg

Gebiedsontsluitingsweg

Stroomweg

Provinciale weg

Snelweg

Winkelend passentenstroom

Single tenant

Multi tenant

Aantal huurders

x

x

x

x

x

-

-

-

x

-

-

-

-

x

152

446

x

x

x

x

x

x

-

-

-

-

x

-

-

x

-

x

3

8.667

C3

x

x

x

x

x

x

x

x

-

-

x

-

-

x

x

-

1

3.528

C4

x

-

-

-

x

-

-

-

-

-

x

-

-

-

-

x

27

989

-

x

-

-

x

x

-

-

-

-

-

x

x

x

1

1.365

10

1.311

C6

x

x

-

x

x

-

-

-

-

-

x

-

-

x

-

x

C7

x

x

-

x

x

-

-

-

-

-

x

-

-

-

-

x

N1

x

-

-

x

-

-

-

-

-

x

-

-

x

N2

x

-

-

x

x

-

-

-

8

5

4

7

7

3

2

2

-

1

-

-

5

2

6

6

32 2.717

Sober/betoncomposiet

x

-

x

x

-

-

x

C2

Standaard/Hoogwaardig

-

-

x

-

-

x

x

Glas

C1 C3

Hoogwaardig

-

-

-

-

x

x

-

C4


x

-

x

-

-

-

-

C5

Semi hoogwaardig

-

-

x

-

-

-

x

C6

Hoogwaardig

-

-

x

-

-

-

x

C7


x

-

-

-

-

-

N1

Standaard

x

N2

Sober/gedateerd

x

1

glazuurde baksteen

x

x 4

Overig , nam elijk:

Natu urs teen

T eg els

Baks teen

Metaal

K u ns ts to f

Gevel materiaal type

Beto nc o m p o s iet

K w aliteits niveau G evelafw erkin g

G2: Uitstraling/Identiteit

Gevelafwerking

7.2.1

Gemiddelde vvo per huurder

Pandnaam zichtbaar aanwezig

x

C2

eigen entree per huurder

Opvallende architectuur

C1

C5


Aantal Huurders

Monumentaal

Zichtbaarheid

Landmark

Herk. Gebruiker

Hoogbouw

G2: Uitstraling/Identiteit

Herkenbaarheid gebouw

x 5

2

1

2

6

Herkenbaarheid gebouw Alle gebouwen, afgezien van het Huf Pand, zijn hoogbouw. Hoogbouw is dus geen unieke kwaliteit voor een Evergreen. Niettemin draag het bij aan de herkenbaarheid van het gebouw. Een hoge toren valt immers eerder op dan een kantoorruimte op de eerste verdieping boven de winkels. De meeste onderzochte gebouwen staan zichtbaar op de hoek van een straat. Naast het feit dat ze ook nog eens hoogbouw zijn is het dan ook niet verwonderlijk dat de meeste evergreens als een landmark worden gezien en dus herkenbaar zijn. Vier van de onderzochte gebouwen zijn monumenten. Voor een evergreen maakt het feit dat het gebouw een monument is niet uit, maar het monumentaal zijn kan voor een gebouw wel status verhogend werken. Het kan ook gezien worden als erkenning van de goede kwaliteiten van het gebouw. Bovendien staat een monumentaal gebouw er een lange tijd en is het ook de Master Thesis 85

7

7

Cross case analyse

Evergreen kantoren bedoeling dat het gebouw er nog een lange tijd zal staan. De kans voor het gebouw om bekend te worden is hierdoor groter. De meeste gebouwen, waaronder ook de nevergreen gebouwen, hebben een opvallende architectuur. Bij de gebouwen Coolse Poort, het WTC en het Erasmushuis heeft opvallende architectuur er mede toe geleid dat deze gebouwen een landmark zijn geworden. Het is zeer van belang dat het gebouw geen gedateerde verschijningsvorm heeft. Het krijgt hierdoor een negatieve uitstraling. Dit is één van de belangrijkste oorzaken dat de Rotterdam Building getypeerd wordt als nevergreen. Alle onderzochte gebouwen hebben een naam. Bij alle gebouwen afgezien van De Splinter is de naam van het gebouw goed zichtbaar op het gebouw aanwezig. Daarnaast hebben bijna alle landmark gebouwen ook een bijnaam, vernoemd naar de gebruiker of uitstraling: HBU gebouw (Erasmushuis), De Rode Kool, De Aubergine (Coolse Poort), De Groene Theedoek of aansteker (WTC), Shell Toren (Hofpoort). Door een naam krijgt een gebouw een eigen identiteit. Als voorbeeld heeft men het niet meer over Hofplein 20 maar over De Hofpoort of Shelltoren. Daarmee draagt een naam dus ook bij aan de herkenbaarheid. Het Westblaak Gebouw is qua ontwerp vrij rechttoe rechtaan en heeft weinig meetbare factoren die bijdragen aan de herkenbaarheid. Het gebouwmanagement probeert echter het gebouw een groen imago aan te meten. Herkenbaarheid komt hierdoor niet van gebouw zelf maar van branding.

Master Thesis

7.2.2

Herkenbaarheid gebruikers Met name voor single-tenant gebouwen is de herkenbaarheid van de gebruiker een belangrijk aspect. Herkenbaarheid van het pand kan ingezet worden als marketinginstrument voor de onderneming. Dit is vaak voor het hoofdkantoor van een onderneming het geval. Het kan leiden tot een zeer belangrijke keepfactor, bedrijf en gebouw zijn namelijk één. Het Erasmushuis, als voorbeeld, is heel diep verbonden met de HBU. De naam staat dan ook zeer groot verlicht op het dak aan alle zijdes van het gebouw. Het gebouw is onderdeel van de branding van het bedrijf.

7.2.3

Zichtbaarheid Alle evergreen kantoren staan aan één van de belangrijkste verkeersaders in de binnenstad te weten: Westblaak, Coolsingel, Hofplein, en Weena. Tevens staan ze ook nog eens op een hoek en dus zijn deze gebouwen heel goed zichtbaar. De nevergreen kantoren daarentegen staan niet aan een drukke verkeersader en staan ook niet opvallend op een hoek. Ze zijn dus niet goed zichtbaar. De gebouwen en voornamelijk de plint van het gebouw zijn zo ontworpen dat ze op gaan in het straatbeeld.

7.2.4

Aantal huurders Het maakt voor een evergreen niet uit of het gebouw singel- of multi-tenant is. Het aantal huurders maakt ook geen verschil. Belangrijk is echter of de gebruikers geen negatieve synergie met elkaar hebben. Het Groot Handelsgebouw doelt juist op een positieve synergie. Een belangrijk strategische zet van het Groot Handelsgebouw is een zo groot mogelijke diversiteit aan huurders proberen te plaatsen, zodat op de locatie veel diensten kunnen worden aangeboden. Het Groot Handelsgebouw noemt dit burendiensten en heeft als voorbeeld dat de huurders snel en gemakkelijk zaken met elkaar kunnen doen. Het aantal huurders, de soort huurders en de relatie tot elkaar dragen bij aan de identiteit van het gebouw.

7.2.5

Gevelafwerking en -materiaal De onderzochte evergreen kantoren tonen echter geen eenduidig beeld over de gevelafwerking en -materiaal. Er zijn nagenoeg evenveel hoogwaardige als standaard als sobere evergreen kantoren. De nevergreen panden hebben echter geen hoogwaardige gevel.

86


Evergreen kantoren

Cross case analyse Het is van belang dat de gevelmaterialen en -afwerking er niet toe leiden dat het gebouw een gedateerde verschijningsvorm heeft. De Rotterdam Building is het enige gebouw dat bruine kunststof platen als gevel heeft. Dit geeft een ongewenst gevelbeeld. Het gebouw houdt er een negatief imago aan over. Gevelafwerking en -materiaal hebben, zolang ze niet gedateerd zijn, blijkbaar geen invloed op de verhuurbaarheid van een kantoorgebouw. Het heeft echter wel een direct effect op de huurprijs en type huurders. Gebouwen waarvan de gevels een hoogwaardige uitstraling hebben, hebben ook de hoogste huren. Deze constatering wordt ook door Lusht in zijn boek Real Estate Valuation onderschreven(Lusht 2001). Hij geeft aan dat waarde wordt beïnvloedt door het type en kwaliteit van het materiaal. Hij schrijft daarbij dat materialen die aantrekkelijk zijn, functioneel zijn en lang mee gaan neigen het hoogst gewaardeerd te worden. Dit komt echter niet helemaal overeen met de onderzoeksresultaten. De gevels van betoncomposiet zijn robuust en gaan lang mee, echter hebben de gebouwen met dit gevelmateriaal de laagste huren.

7.2.6

++

Evaluatie uitstraling/identiteit Het aanbod kantoorruimte in Nederland is hoog, onderscheidend vermogen is daarom zeer belangrijk. Als men zich onderscheid, dan valt men op en is dan herkenbaar. Herkenbaarheid van het gebouw kan dan ook gezien worden als één van de belangrijkste factoren voor een evergreen. Echter herkenbaarheid moet altijd in relatie tot imago worden genomen. Bij een negatief imago zorgt herkenbaarheid voor een negatieve hefboomwerking. Voor single-tenant gebouwen is het echter wel zeer wenselijk omdat het gebouw deel uit kan maken van de identiteit van de onderneming. De bevindingen omtrent uitstraling/identiteit worden vrijwel door Geraedts & Van der Voordt onderschreven. Uit het onderzoek van hen blijkt dat wanneer een gebouw een gedateerde verschijningsvorm heeft, geen eigen identiteit heeft en de entree niet goed zichtbaar of herkenbaar is, het gebouw een verhoogde kans op leegstand heeft. Deze stelling komt exact overeen met De Rotterdam Building. Uit het Delphi-onderzoek van Remøy & Koppels komt externe uitstraling op de tweede plaats. Herkenbaarheid van de gebruiker wordt in het Delphi-onderzoek op de zevende plaats geranked. Het feit dat de herkenbaarheid van gebruikers geen hoge ranking heeft kan toegeschreven worden aan het feit het merendeel van de gebouwen multi-tenant gebouwen zijn. Zichtbaarheid is ook een zeer belangrijk aspect voor de herkenbaarheid. Het gebouw moet immers door velen gezien worden wil het herkenbaar kunnen worden. Hoewel uit het onderzoek van Remøy en Koppels blijkt dat gevelmateriaal en gevelafwerking een belangrijke invloed hebben op de leegstand, komt dat in dit onderzoek niet duidelijk naar voren. Wanneer het gebouw sober maar toch degelijk uitziet en geen externe gebreken vertoond, levert dit voor de verhuur geen negatief effect op. Wanneer dit niet door middel van gebouweigenschappen bereikt kan worden, zal dit aan de hand van branding moeten gebeuren. Als eindoordeel krijgt uitstraling/identiteit ++ toegekend. Herkenbaarheid gebouw ++

Herkenbaarheid gebruikers

Zichtbaarheid

+/-

++

Aantal huurders -

Gevelafwerking & -materiaal -

Tabel 7.1: Belangrijkste kenmerken uitstraling/identiteit


87

Master Thesis

7

Cross case analyse

STAAT INTERN G3: Technische staat binnen

7.3 T ECHNISCHE

Evergreen kantoren

C1

Standaard/hoogwaardig , schoon, alles werkt.

C2

Standaard, schoon, alles werkt, deuren gaan gemakkelijk open en dicht

C3


C4


C5

Standaard/hoogwaardig. Net gerenoveerd heel veel glas.

C6

Hoogwaardig

C7

Standaard

N1

Standaard

N2

Standaard

In alle gebouwen is de technische staat in orde. Alle deuren en apparaten functioneren naar behoren. Alles verkeert in een goede staat van onderhoud. Technische staat intern is een belangrijk, maar geen uniek kenmerk voor een evergreen. Net als de technische staat extern moet dit gezien worden als een uitgangspunt of 'vetocriterium'. Het eindoordeel belang technische staat binnen is daarom: ++

7.4 F ACILITEITEN

7.4.1

Master Thesis

Serverruimte

x

x

x

x

x

x

x

-

x

x

x

x

-

x

x

-

x

-

x

C3

-

x

-

x

-

x

-

x

-

x

C4

-

x

x

-

-

x

x

-

x

-

x

C5

-

-

x

-

-

x

x

-

x

-

x

C6

-

-

x

-

x

x

x

-

x

-

x

C7

-

x

x

x

x

x

x

x

x

-

x

N1

-

-

-

-

x

x

-

x

-

x

N2

-

x

-

-

-

x

x

-

x

-

x

-

6

6

4

3

9

8

2

9

-

9

Zelf laten installeren

Aansluitmog. pantry faciliteitet (per verdieping/unit)

x

-

Glasvezel/Internet

Conferentie ruimte

-

C2

zelf laten installeren

Bank

C1

Conferentieruimte op eigen vvo

Winkel/eetgelegenheid

ICT Diensten

bedr.rest op eigen vvo

Gebouwdeel specif

Bedrijfsrestaurant

Gebouw specifiek

G4: Faciliteiten

7

Gebouwspecifiek Geen van de onderzochte gebouwen heeft een algemeen bedrijfsrestaurant. De gebruikers hebben echter wel de gelegenheid om zelf een restaurant te plaatsen. In veel gebouwen is dit dan ook gebeurd. Een bedrijfsrestaurant is geen uitgesproken kwaliteit voor een gebouw. De onderneming moet groot genoeg zijn wil het haar eigen bedrijfsrestaurant rendabel laten draaien. Daarbovenop speelt locatie omtrent deze eigenschap ook een belangrijke rol. Het centrum biedt genoeg alternatieven om buiten kantoor te lunchen. Werknemers vinden dit vaak ook zelf prettig doordat ze dan even een frisse neus kunnen halen. HBU heeft om wille hiervan zijn bedrijfsrestaurant opgeheven. Bij het merendeel van de onderzochte kantoren bevinden zich in de plint van het gebouw commerciële functies zoals winkels, restaurants en banken. De gebouwen waar dit ontbreekt, hebben echter al deze voorzieningen binnen vijf minuten loopafstand (400m).

88


Evergreen kantoren

Cross case analyse

7.4.2

Gebouwdeelspecifiek Vrijwel alle gebouwen hebben een pantry of pantryaansluiting per verdieping. Het Erasmushuis heeft dit als enige niet, echter staat wel op iedere verdieping een koffieautomaat. De meeste gebouwen hebben geen algemene of huurbare conferentie- of vergaderruimte. Het is aan de huurder zelf om dit binnen zijn eigen ruimte te realiseren. Wanneer een multi-tenant gebouw de mogelijkheid biedt kleine units (< 50 m²) te verhuren aan kleine ondernemingen, is het wel wenselijk dat elders in het gebouw de gelegenheid is een vergaderruimte of conferentiezaal te huren of te reserveren. De verhouding, en daarmee dus ook de kosten, ten opzichte van het normaal kantoorgebruik om op haar eigen kantoorvloer daar kantoorruimte aan toe te kennen is niet rendabel. De Hofpoort heeft over de gehele eerste verdieping verschillende vergaderruimtes. Deze behoren echter toe aan de voormalige gebruiker. Momenteel wordt er niets mee gedaan. De eigenaar kan er voor kiezen deze ruimtes te verhuren of ter beschikking te stellen aan de overige gebruikers.

7.4.3

ICT Diensten Vrijwel in alle gebouwen is geen serverruimte aanwezig. Deze speciale ruimtes moeten apart gekoeld worden. De hoeveelheid koeling en de grootte van de ruimte hangt af van de te gebruiken servers. Dit is dan ook waarom gebouweigenaren er voor kiezen dat huurders dit zelf, op hun toegekende kantoor oppervlak, moeten installeren. Dit zelfde geld ook voor glasvezel. Ieder bedrijf heeft hierbij zijn eigen wensen met betrekking tot de aansluiting. Ieder bedrijf dient ook zijn eigen contract met de aanbieder af te sluiten. Het gebouwmanagement kan hooguit helpen met het regelen van deze dienst.

7.4.4

Evaluatie Van de onderzochte gebouwen hebben de meeste gebouwen geen faciliteiten. Het belang van gebouw specifieke faciliteiten is in het centrum niet hoog. Gebouwspecifieke faciliteiten kunnen van belang zijn wanneer in de directe omgeving geen alternatief te vinden is, bijvoorbeeld bij een monofunctionele kantorenlocatie. Wel wordt de mogelijkheid om een pantry of vergaderruimte te creëren op prijs gesteld. De gebruiker moet zo veel mogelijk in staat zijn zelf te bepalen wat te doen met de ruimte. De aanwezigheid van de faciliteiten is dus niet belangrijk. Aan aanbieden van faciliteiten staat in relatie met de grootte van de verhuurbare units. Het Groot handelsgebouw en het WTC verhuren ook aan kleine gebruikers. Daarvoor zijn faciliteiten wel belangrijk omdat zij anders de gereserveerde ruimte niet efficiënt te gebruiken. De gebouwen met units vanaf 250 m² hebben nagenoeg geen faciliteiten. ICT is specifiek op de eisen van de gebruiker ingericht. Gebruikers moeten hier vaak zelf zorg voor dragen wat ook vrijwel altijd mogelijk is. Aanwezige ICT faciliteiten is dus geen vereiste. Faciliteiten zijn dus niet belangrijk omdat ze geen rol spelen in de basis behoefte van de bedrijfsvoering van een onderneming. Het wordt eerder als een extraatje beschouwd. Als eindoordeel krijgt faciliteiten +/-.

+/-

Gebouw specifieke faciliteiten

Gebouwdeel specifieke faciliteiten

ICT faciliteiten

+/-

-

-

Tabel 7.2: Belangrijkste kenmerken faciliteiten


89

Master Thesis

7

Cross case analyse

Evergreen kantoren

7.5 M ILIEUKWALITEIT

Warmte wisselaar

HR glas

Groen dak

Warmte-koude opslag

C1

A label

-

x

x

x

x

-

C2

>D

-

x

-

-

-

-

C3

niet bekend

-

x

-

-

-

-

C4

niet bekend

-

x

x

x

-

x

C5

niet bekend

-

-

-

-

-

-

C6

niet bekend

-

x

x

-

-

-

C7

niet bekend

-

x

x

-

-

-

N1

A label

-

x

x

-

-

-

N2

niet bekend

-

-

-

-

-

-

-

7

5

2

1

1

LED verlichting

C02 Neutraal

Ingrepen

Energiepresatie

Niveau

G5: Milieukwaliteit

7

Voor de meeste kantoren is de energieprestatie niet bekend. Het is ook geen essentiële eigenschap is, gezien het feit dat zowel nevergreen als evergreen een A label heeft. Het Westblaak Gebouw probeert zich echter wel een CO2-neutraal imago aan te meten waarvoor de afgelopen tijd de nodige maatregelen zijn getroffen. De meeste van de gebouwen zijn wel voorzien van een warmte wisselaar. Bijna de helft van de panden heeft HR-glas, meestal als gevolg van renovatie. Het Groot Handelsgebouw en het Westblaak Gebouw hebben beide een groen dak. Het Groot Handelsgebouw heeft tijdens de dakrenovatie in 2003 een gelijmde PVC dakbedekking met daar bovenop een dakbegroening aangebracht. Het groene dak is voornamelijk esthetisch en fungeert als daktuin. Het groen dak van het Westblaak Gebouw heeft als doel isolerend te zijn, het bufferen van water en ontlasten van het riool, het beschermen tegen mechanische belasting en temperatuurwisselingen.

7.5.1

-

Evaluatie Milieukwaliteit of 'sustainability' is vandaag de dag een veelbesproken onderwerp. Desondanks is dit weinig terug te zien bij de onderzochte gebouwen. Bij de meeste gebruikers heeft het streven naar duurzame bedrijfsvoering (nog) geen prioriteit. Echter moet wel gesteld worden dat dit steeds meer gaat komen. Wanneer de behoefte naar duurzaamheid vanuit de markt groter wordt, zullen gebouwen hierop moeten inspelen om intrek te blijven. Ten tijde van dit onderzoek speelt dit echter nog geen essentiële rol. Als eindoordeel krijgt milieukwaliteit dan ook een -. Niveau

Ingrepen -

-

Tabel 7.3: Belangrijkste kenmerken Milieukwaliteit

Master Thesis

90


Evergreen kantoren

1 to ilet* p er "x" vvo :

A antal T o iletten

Unit

Verd iep ing

Toiletgroepen

Cen traal

Liften

1 lift p er "x" vvo :

Afwerking

1 lift p er vvo verd iep ing

Ho o g te entree

E ntree is g ro ter d an 50m 2

z itho ek in d e entree

b alie/ rec ep tie in d e entree

G 6: Interne uitstraling

Entree

A antal Liften

UITSTRALING Kwaliteitsniveau afwerking

7.6 I NTERNE

Cross case analyse

C1

x

x

x

9,00 Standaard afwerking met computervloer

11

-

x

-

-

-

C2

x

x

x

4,50 Standaard; bandrasters, kabelgoten

6

237

4.333

-

-

x

168

155

C3

x

x

x


2

168

1.764

-

-

x

33

107

C4

x

-

x


8

438

3.750

-

x

-

175

171

C5

-

-

-


1

415

1.365

-

-

x

10

137

C6

x

x

x

12,00 Hoogwaardig

6

155

3.107

-

-

x

120

155

C7

x

x

x


6

110

2.300

x

132

105

N1

x

x

x

2,80 Tussenniveau standaard/hoogwaardig

2

188

3.000

-

-

x

68

88

N2

x

x

x


6

250

3.667

-

-

-

84

262

8

7

5

339

3.340

-

2

6

88

131

8

5

1.091 6.777

Vrijwel alle onderzochte gebouwen hebben een representatieve entree. Er bevindt zich een balie en er bevindt zich een zithoek. De balie van de Splinter is momenteel niet bemand. De helft van de gebouwen heeft een grote entree. Deze entrees zijn dan ook vaak minstens anderhalve verdieping hoog. Bij de meeste kantoren is het afwerkingniveau vrij standaard. Alle kantoren zijn voorzien van kabelgoten en bandrasterplafonds. Het Groot Handelsgebouw, het Hufpand en delen van het WTC zijn voorzien van computervloeren. De algemene ruimte van het WTC, voornamelijk de entree en de lobby, zijn voorzien van natuurstenen tegels. Het aantal liften per v.v.o. kantoorruimte lopen zeer uiteen. Het Groot Handelsgebouw heeft de slechtste liftverhouding per aantal v.v.o. totaal of per aantal v.v.o. op een verdieping. Dit is bijna tien maal zo laag als bij de Hofpoort. In alle gebouwen zijn de toiletten in de loop van de tijd verbouwd naar de maatstaaf van vandaag de dag. In het Groot Handelsgebouw zijn in de algemene ruimtes toiletten aanwezig, echter wordt er van de huurder verwacht dat hij zelf toiletruimtes op zijn te huren v.v.o. installeert. Bij alle overige gebouwen bevinden de toiletten zich geclusterd per verdieping of per unit. De gebouwen waarbij de toiletten per unit verdeeld zijn beschikken over meerdere centrale delen (trap en liften). Gemiddeld genomen hebben de onderzochte kantoren één toilet per 131 m² v.v.o..

7.6.1

Evaluatie Grote, ruime entrees zijn aanlokkelijk. Ze vertegenwoordigen een zekere grandeur of hoogwaardige uitstraling. Het draagt dus zeker bij aan de verhuurbaarheid van een gebouw. Dit is echter geen garantie voor succes. Beide nevergreen kantoren hebben deze eigenschap ook. De interne afwerkstaat is bij alle onderzochte kantoren goed. De gebruikte hoogwaardige materialen van het WTC steken echter af ten opzichte van de rest. Dit is echter ook te verwachten van het duurste kantoorpand van Rotterdam. Een mooie interne afwerkstaat is natuurlijk aanlokkelijker dan een slechte afwerkstaat. Het draagt daarom zeker bij aan de verhuurbaarheid, echter is het niet essentieel voor een evergreen. Het aantal v.v.o. per lift varieert enorm. Er kan gesteld worden dat wanneer het aantal v.v.o. per lift daalt, des te minder het aantal mensen per lift wordt. De doorstroom in het gebouw verloopt dan spoediger. Het Groot Handelsgebouw heeft het grootste aantal v.v.o. per lift. Ten opzicht van het Hufpand is dit bijna vijf maal zo hoog en twee maal het gemiddelde van alle panden. De nevergreen panden tonen echter een zeer gemiddelde ratio. Het aantal liften is dus blijkbaar niet een essentieel onderdeel voor de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw. De toiletten in de onderzochte gebouwen zijn niet verouderd. Alle gebouwen voldoen ruimschoots aan de normeringen door de Arbowetgeving. Het aantal toiletten is dus blijkbaar


+

91

Master Thesis

7

Cross case analyse

Evergreen kantoren niet een essentieel onderdeel voor de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw. Belangrijker is dat de toiletten er niet gedateerd uitzien. Interne uitstraling is een belangrijke factor. Men oordeelt zaken meestal primair op basis van hun esthetische kwaliteit. Hoogwaardige uitstraling is dus zeker een toegevoegde waarde maar niet essentieel voor een evergreen. Het belangrijkste is dat het niet gedateerd aandoet. Het aantal liften en toiletten is dus niet belangrijk, zolang dit geen hinder oplevert. Zaak is dus niet onder het minimum van de Arbowet uit te komen. Als eindoordeel krijgt interne uitstraling een +. Entree

afwerking +

Liften

+

Toiletten -

-

7.7 C OMFORT Klimaat installatie

Geen voorziening

Zonwerende beglazing

Binnenzonwering

Buitenzonwering

Geen voorziening

mechanische ventilatie

topkoeling

Volledige airconditioning

Centraal

Unit

Verdieping

-

x

-

-

-

x

-

x

-

-

x

x

-

x

x

x

-

0,22 0,17

x

-

-

x

-

-

x

x

-

-

x

x

-

x

x

x

x

C3

? 30< 50 %

0,30 0,25

-

-

-

x

-

-

x

-

x

-

x

x

-

x

x

x

x

C4

? 30< 50 %

0,11 0,06

x

-

-

x

-

-

x

x

-

-

x

x

-

x

x

x

x

C5

? 70< 90 %

0,50 0,45

-

x

x

-

-

-

x

-

-

x

x

-

-

x

-

x

x

x

x

x

? 30< 50 %

0,13 0,08

x

-

x

-

-

x

x

-

x

x

x

x

N1

<30 %

0,17 0,12

-

x

x

-

-

x

x

-

x

x

x

x

N2

? 30< 50 %

0,12 0,07

x -

x

C7

x x x x

-

0,24 0,19

x -

-

? 50< 70 %

-

-

C6

x x x x

-

x

x

-

-

x

x

-

x

-

0,23 0,18

6

1

1

7

1

2

6

7

2

-

9

8

1

8

Kamer (of stramien bij open kantoor)

Tussen 25 % tot 50 % van de ramen zijn te openen

0,26 0,21

? 50< 70 %

Verschil met ARBO minimum (0,05)

? 70< 90 %

C2

Daglichtopening als % van het vloeroppervlak

C1

Toetreding daglicht als % van de gevel

Minder dan 25 % van de ramen zijn te openen

Regelbaarheidklimaatinstallaties

Ramen zijn per 2 stramienen te openen

Zonreductie

Ramen zijn per stramien te openen

Ramente openen

Ramen zijn niet te openen

Daglicht toetreding

G7: Comfort

7

x 7

9

6

Comfort wordt in dit onderzoek gemeten aan de hand van daglicht en lucht en de mate waarin dit door de gebruiker na te regelen valt.

Master Thesis

7.7.1

Daglichttoetreding Voor daglichttoetreding ten opzichte van de gevel blijkt dat bij de meeste gebouwen dit percentage tussen de 30 % en de 50 % ligt. Vier van de zeven evergreen kantoren hebben een daglichttoetreding van tenminste 50 % waarvan weer twee meer dan 70 %. Opvallend is dat bij beide nevergreen kantoren de daglichttoetreding ten opzichte van de gevel erg laag is. De Arbowet rekent met de verhoudingsoppervlakte lichtopeningen tegen over vloeroppervlak. Daarbij moet deze ratio minimaal 0,05 zijn. Alle onderzochte gebouwen voldoen hier ruimschoots aan. Ook bij deze meetmethode is over het algemeen genomen de daglichttoetreding van de evergreenkantoren hoger dan die van de nevergreen kantoren.

7.7.2

Klimaatinstallaties De luchtbehandelingsystemen zijn bij alle onderzochte gebouwen vernieuwd. De ventilatie gebeurt bij alle onderzochte gebouwen mechanisch. Ook vrijwel alle gebouwen zijn voorzien van topkoeling. Dit houdt in dat de mechanische ventilatie is gekoppeld aan een warmte 92


Evergreen kantoren

Cross case analyse wisselaar en de lucht zo nodig extra verwarmt of gekoeld wordt. Het WTC maakt gebruik van volledige airconditioning.

7.7.3

Regelbaarheid De ramen in de onderzochte gebouwen zijn in de meeste gevallen niet te openen en dus kan geen gebruik worden gemaakt van natuurlijke ventilatie. De panden waarbij de ramen wel open kunnen zijn niet meer dan 11 verdiepingen hoog. Behalve een zonwerende coating op de ruiten worden bij de meeste panden geen voorzieningen getroffen ten aanzien van zonreductie. De gebruikers kunnen echter zelf zonnewerende maatregelen aan de binnenzijde treffen zoals jaloezieën of lamellen. In de Rotterdam Building laat deze flexibiliteit te wensen over. De bediening van de lichtinstallatie valt in alle gevallen helemaal naar wens te regelen. Dit varieert van een schakelaar voor de gehele kantoorruimte tot aan iedere kantoorcel afzonderlijk aan of uit te zetten.

7.7.4

Evaluatie Daglichttoetreding is een zeer belangrijk onderdeel voor een evergreen. Hoe minder dit is, hoe donkerder het kantoor aandoet. Ondernemingen willen vaak een 'frisse' werkomgeving voor hun personeel en een donkere ruimte doet daar uiterst aan af. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat een goede hoeveelheid daglicht prettiger werkt en in relatie staat tot een hogere productiviteit van de werknemers. Een tekort aan daglicht verstoort ook het lichamelijk functioneren van mensen ingrijpend. Depressiviteit, oogklachten en hoofdpijn zijn de klachten die veelal samenhangen met een tekort aan daglicht. Het is opvallend dat beide nevergreen kantoren een matige daglichttoetreding hebben. De soort klimaatinstallaties heeft vrijwel geen speciale betekenis. Belangrijker is dat de lucht niet bedompt is. Een goede luchtbehandelinginstallatie draagt hier wel aan bij, echter zullen gebruikers hier niet primair op type selecteren. 'Zoveel mensen, zoveel wensen', een bekende uitspraak die ook opgaat voor kantoorgebruikers. De regelbaarheid geeft de gebruiker de controle over zijn eigen ruimte en hierdoor kan hij dus zelf het klimaat, de zonreductie en het kunstlicht bepalen. Hoe fijner deze regelbaarheid op te delen valt (bijvoorbeeld per kamer) hoe beter aan de verschillende wensen voldaan kan worden. Werkgevers en werknemers stellen steeds hogere eisen aan werkplekken. Een comfortabele werkplek draagt niet alleen bij aan de productiviteit maar ook aan het welzijn van de kantoorgebruikers.

++

Als eindoordeel krijgt comfort een ++.


Daglichttoetreding

Klimaatinstallatie

Regelbaarheid

++

+

+

93

Master Thesis

7

Cross case analyse

7.8

Evergreen kantoren

FLEXIBILITEIT

Master Thesis

Bouwkundige Hoogte

Geen voorzieningen

Vaste voorzieningen in vloer (vloergoten)

Vaste voorzieningen in plafond (plafondgoten)

Vaste voorzieningen in de gevel en wanden (wandgoten)

Flexibele voorzieningen in de vloer (computervloer)

1 2 .0 0 0

50

1 2 .0 0 0

6 ,7 2

6 ,7 2

3 ,3 6

2 ,9 5

3 ,2 5

-

-

-

-

x

C2

1 .4 2 3

335

1 .4 2 3

7 ,2 0

7 ,2 0

1 ,2 0

2 ,6 0

3 ,0 6

-

x

-

x

-

C3

335

24

335

4 ,2 0

5 ,7 0

4 ,2 0

2 ,4 5

3 ,1 0

-

-

x

-

-

C4

3 .5 0 1

296

3 .5 0 1

3 ,5 8

8 ,9 5

1 ,7 9

2 ,6 0

-

-

-

x

-

C5

415

4 1 5 ,0 0

4 1 5 ,0 0

7 ,3 0

5 ,8 4

1 ,4 0

3 ,0 0

3 ,6 0

C6

932

4 4 ,0 0

9 3 2 ,0 0

2 ,4 0

6 ,0 5

1 ,2 0

2 ,6 0

3 ,2 0

C7

662

3 2 9 ,0 0

6 6 2 ,0 0

7 ,2 0

5 ,4 0

1 ,8 0

2 ,7 5

-

N1

375

1 3 0 ,0 0

6 0 0 ,0 0

4 ,8 0

4 ,6 0

2 ,4 0

2 ,7 0

N2

1 .5 0 0

2 5 0 ,0 0

2 .0 0 0 ,0 0

7 ,5 0

7 ,5 0

1 ,2 5

2 ,9 0

3 ,6 0

x -

x

x x x x

x x -

1 .5 1 0

156

2 .1 8 7

5 ,6 6

6 ,4 4

2 ,0 7

2 ,7 3

3 ,3 2

-

2

2

6

3

Kleinste veruurbare unit

Grootste verhuurbare unit

C1

Standaard verdiepingsvloer

Vrije Hoogte

ICT ifrastructuur

Gevel stramien

Hoogte

Afstand h.o.h. haaks op de langste gevel (m)

Stram ie n

Afstand h.o.h parallel aan de langste gevel (m)

A fm e ting

G8: Indelingsflexibiliteit

7

3 ,4 0

7.8.1

Afmeting De grootte van het gebouw en daarmee ook de grootte van de standaard verdiepingsvloer lopen sterk uiteen. Zowel bij de evergreen als bij de nevergreen kantoren zijn de standaard verdiepingsvloeren groot als klein. Het succes van het pand staat dus niet in relatie tot de grootte. De grootte van de units is echter zeer bepalend voor het type onderneming dat gehuisvest kan worden. De mate waarin het gebouw hierin kan variëren bepaalt dus het aantal type ondernemingen wat bediend kan worden. Bij alle onderzochte gebouwen kan de gehele verdieping als een aaneengesloten ruimte worden ingedeeld. Het Erasmushuis, het Groot Handelsgebouw en het WTC hebben de kleinst mogelijke unit. In het Groot Handelsgebouw en het WTC daarentegen worden de kleinst mogelijk indeelbare units (44 a 50 m²) wel aangeboden. De gebouwen zijn dus ook in staat hele kleine huurders te bedienen. Bovendien heeft het Groot Handelsgebouw ook de grootste aaneengesloten unit (12.000m²). Door dit enorme contrast is het gebouw instaat vrijwel alle type kantoorhoudende ondernemingen te huisvesten en sluit daarbij dus geen huurders uit.

7.8.2

Stramien De gevel van de het Huf Pand is niet echt geschikt om een scheidingswand haaks op de gevel te plaatsen. Het Groot Handelsgebouw heeft een tamelijk groot gevelstramien (3,36 m). Hierdoor is het creëren van kleine 1-persoonskamers lastig. Ditzelfde geldt ook voor het Erasmushuis. Met een gevelstramien van 4,2 m zijn alleen kamers van 24 m² mogelijk. Ook het stramien van 2,4 m van de Splinter geeft een beperking van de indelingsmogelijkheden. Alle overige kantoren hebben een gevelstramien van ca 1,8 m of 1,2 m. Deze zijn dus ideaal om alle varianten afzonderlijke kantoorruimte toe te passen. De openwerkruimte of kantoortuin is niet gebonden aan het gevelstramien. In alle gevallen is het dus mogelijk een openwerkruimte te creëren. Een combi kantoor is in alle gevallen ook mogelijk mits de beperking van te grote individuele ruimte voorlief wordt genomen. 94


Evergreen kantoren

Cross case analyse

De diepte van een kantoor en de positie van de verticale stijgpunten zijn ook bepalend of afzonderlijke ruimtes efficiënt kunnen worden toegepast. Cellen- of groepskantoren moeten aan de gevel gesitueerd worden. Figuur 6.13 laat zien dat de Splinter niet geschikt is voor een cellen of groepskantoor concept. Er ontstaan hierdoor te veel loze ruimtes (donker rood) en de horizontale verkeersruimte is 2,4 m breed in plaats van de gebruikelijke 1,8 m. De kantoren zijn ook 6,4 m diep. Figuur 6.14: De Splinter, Combikantoor 12e - 14e verdieping toont dezelfde verdieping alleen nu met een combikantoor concept. Hier is de ruimte wel efficiënt gebruikt, echter de variatie in type afzonderlijke kantoren is beperkt en zijn de kantoren 4,8 meter diep. Wanneer een kantoor te diep is, wordt het cellenkantoor concept niet meer efficient om te hanteren. De ruimte in het midden krijgt geen daglicht meer en is te groot om alleen toegekend te worden als horizontale verkeersruimte. Diepe kantoren zijn ontworpen voor het kantoortuin concept. Ze zijn dan ook lastig te gebruiken voor andere concepten. Een combikantoor is soms wel mogelijk echter zal er gebruik gemaakt moeten worden van transparante scheidingselementen om de daglichttoetreding enigszins te waarborgen.

7.8.3

Hoogte Alle onderzochte gebouwen hebben een bouwkundige hoogte van iets meer dan 3m en een vrije hoogte van 2,73 m. Zowel goede als slechte gebouwen hanteren een standaard hoogte. Hoogte is dus geen specifieke kwaliteit voor een evergreen.

7.8.4

ICT infratructuur Er zijn verschillende systemen om kabels weg te werken. Vloergoten, via het plafond of via de wanden zijn doorgaans de gebruikte toepassingen. Computervloeren bieden als voordeel ook midden in de ruimte de apparatuur netjes aan te sluiten en de aansluitingen zijn vaak flexibel op het raster te verplaatsen. Dit brengt een verhoogde flexibiliteit voor de inrichting met zich mee. De manier waarop kabels weggewerkt kunnen worden, is voor veel bedrijven niet belangrijk, zolang het maar uit het zicht is. Computervloeren hebben echter wel een hoger afwerkniveau. Voor evergreenkantoren maakt het dus niet wat voor systeem wordt gehanteerd als er maar een systeem aanwezig is.

7.8.5

Evaluatie De mate waarin een gebouw in units indeelbaar is, is bepalend voor welke markt het gebouw kan bedienen. Het kunnen opdelen in kleine units maar tevens ook een hele verdiepingen aaneen kunnen schakelen, brengt dus als voordeel dat je zowel kleine, dan wel niet startende, ondernemingen kan huisvesten als grote volwassen organisaties opmaat kan huisvesten. Naar mate het gebouw ouder wordt, wordt het ook steeds moeilijker te concurreren met nieuwe gebouwen. Doordat je een groot segment van de markt kan bedienen, draagt veelzijdigheid enorm bij aan de kans om ruimte in een kantoor te verhuren. Vervolgens is het belangrijk de units naar het gewenste concept te kunnen indelen. Dit heeft ook weer als voordeel een groot segment van de markt te kunnen bedienden. Naar verwachting leent bijvoorbeeld een cellen- of groepskantoor concept zich beter voor advocatenkantoren en een openkantoor of kantoortuin leent zich beter voor een administratief kantoor. Een gevelstramien van ca 1,2 m of 1,8 m is hierbij het meest ideaal omdat je daarbij de meeste concepten goed kan hanteren. Wanneer een gebouw slechts twee stramienen diep is moet de afstand ca 7,2 meter zijn (5,6 m + 1,8 m corridor) of 6,3 m en een kolom in het midden voor lief willen nemen. Iedere onderneming heeft met ICT infrastructuur te maken. Het is daarom zaak dat dit geen belemmering voor de werkomgeving veroorzaakt. Kabelgoten dragen bij dit te voorkomen. Computervloeren zorgen hierbij nog eens voor een verhoogde flexibiliteit.

++


95

Master Thesis

7

Cross case analyse

Evergreen kantoren Een evergreen gaat lang mee in de tijd. De perceptie van een goede werkomgeving verandert met de tijd. Het gebouw moet dus goed met de tijd mee kunnen gaan. De flexibiliteit is bepalend voor de mate waarin dit kan. Als eindoordeel krijgt flexibiliteit een ++ Afmeting

Stramien

+

Hoogte

++

ICT infrastructuur

-

+

7.9.1

Parkeerkeld er (fys iek geko p peld aan b etreffend e kanto o rg ebo uw )

-

x

x

x

-

224

-

-

-

-

x

503,9

-

x

-

-

-

-

-

-

-

x

-

x -

x

55

-

-

58

x

272

x

70 225

Opmerking

Parkeerd ek (g eheel o p en o fw el deels o verd ekt)

390

Parkeer-g arag e

Parkeer vo o rziening o p m aaiveld , afges lo ten

x x x x x x x x 197

Parkeer vo o rziening o p m aaiveld , vrij to eg ankelijk

C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 N1 N2

1 p arkeerplaats per "x" vvo

Parkeervo o rziening o p eigen terrein

7.9 P ARKEREN +/-

Parkeren

7

Voldoende. 720 parkeerplaatsen garage, deels verhuurd aan parkeer exploitant Voor verhuur beschikbaar in parkeerkelder van nabij gelegen pand. Voldoende parkeerplaatsen Voldoende parkeerplaatsen

x -

2

1

2

6

Evaluatie Parkeerplaatsen worden beschouwd als één van de meest belangrijke eigenschappen van een kantoorgebouw. Uit het onderzoek is gebleken dat het ontbreken van parkeergelegenheid of een hoge parkeerratio geen directe aanleiding vormt tot leegstand. Dit komt mede doordat het centrum van Rotterdam tal van openbare parkeergarages op loopafstand heeft. Dit komt doordat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer uitstekend is. De behoefte om met de auto naar de binnenstad te reizen wordt hierdoor kleiner. Tenslotte speelt ook de prijs van de parkeerplaatsen een grote rol. Een parkeerplaats huren kost in het centrum van Rotterdam ca € 1500,- per jaar. Een onderneming laat zijn werknemers dan ook maar al te graag zelf met het openbaar gaan. De gehanteerde parkeerratio door de onderneming heeft grote gevolgen voor de totale huurprijs. Deze kan berekend worden middels de onderstaande formule. 1

× + x Tezamen zullen de bovengenoemde factoren er toe leiden dat de vraag ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen zal hiermee afnemen. ℎ

²

=

7.10 P RIJS Zoals uit de theorie al bleek wordt de maximale prijs voor een locatie bepaald door de markt. De kwaliteiten van het gebouw bepalen of deze de huurprijs kan benaderden. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de het uiterlijk van het gebouw het meest bepalend is voor het verschil in prijs. Master Thesis

96


Evergreen kantoren

Cross case analyse Daarnaast is herkenbaarheid, met name het imago, en zichtbaarheid belangrijk. Een simpele vergelijking kan worden gemaakt met de producten in een supermarkt. De bekende A-merken staan zichtbaar in het schap, worden het meest verkocht en men betaalt er de hoogste prijs voor, zonder dat de kwaliteit van het product beter is dan dat van de onbekende merken.

7.11 S TRATEGIE Het Groothandels Gebouw, Westblaak Gebouw en het WTC hanteren allen een strategie. Een belangrijke strategische zet van het Groot Handelsgebouw is een zo groot mogelijke diversiteit aan huurders proberen te plaatsen, zodat op de locatie veel diensten kunnen worden aangeboden. Het Westblaak Gebouw heeft een zeer (pro) actief gebouwmanagement dat er naar streeft zich dienstverlenend op de stellen, korte lijnen te behouden met de huurders en 24 uur bereikbaar te zijn en de eventueel ontstane problemen het liefst zelf meteen op te lossen. Daarnaast wordt ook een scherpe huurprijs gehanteerd en wordt het gebouw gebrand met een groen imago.

7.12 R ELATIES

EN CONCLUSIES

G5

G6

G7

G8

Faciliteiten

Milieukwaliteit

Interne uistraling

Comfort


parkeren

G2

G3

Herkenbaarheid

G4


G1 Technische staat extern

Het succes van een kantoorgebouw valt niet direct te herleiden naar één specifieke eigenschap. Afzonderlijk beoordelen van de eigenschappen leidt dus niet tot wel of niet toekennen als evergreen eigenschap. Daarbij zijn niet alle eigenschappen even belangrijk. Enkele eigenschappen zijn echter zeer cruciaal om de tijd te doorstaan. Deze kunnen worden gekenmerkt als randvoorwaarden van een evergreen, aangegeven met een ++ waardering. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat technische staat extern, uitstraling, technische staat binnen, comfort en indeling flexibiliteit het meest belangrijk zijn. Ter verheldering worden in het onderstaande worden de resultaten per gebouweigenschap weergeven.

++

++

G9

++

+/-

-

+

++

++

+/-

Tabel 7.4 : Belangrijke evergreen kenmerken

Veelal moeten de overige eigenschappen wel in een context gezien worden. Het aanbieden van faciliteiten wordt belangrijk wanneer het gebouw ook huurruimte aanbied aan kleine ondernemingen. Uit onderzoek is gebleken dat de behoeftes naar gebouwfaciliteiten kleiner worden naar mate de directe omgeving voldoende alternatieven aanbiedt. Een gebouw op een monofunctionele kantoorlocatie zal dus meer behoeftes hebben aan faciliteiten dan een gebouw in het winkelgebied. Het belang van parkeervoorzieningen van een gebouw kan niet los worden beoordeeld. Dit is mede afhankelijk van het aanbod van nabijgelegen openbare parkeervoorzieningen, de afstand tot het openbaar vervoer en de huurprijs van de parkeerplaatsen. Prijs wordt het meest beïnvloedt door het ontwerp. Daarnaast is herkenbaarheid, met name het imago, en zichtbaarheid belangrijk. Goede eigenschappen van een gebouw vormen geen garantie voor succes van het gebouw. Grote kantoorgebouwen houden er daarom een strategie op na. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit branding, verhuurbeleid en proactief handelen kan zijn.


97

Master Thesis

7

8

Evergreen ex ante

8

Evergreen kantoren

E VERGREEN EX ANTE De resultaten van het onderzoek zijn ex-post. De eisen ten aanzien van kantoorruimte veranderen met de jaren. Dus wat nu een evergreen is hoeft in de toekomst geen evergreen te zijn. Daarom wordt in dit hoofdstuk gekeken naar investeringen voor de toekomst, zodat de evergreen kantoren evergreens kunnen blijven. In dit hoofdstuk wordt berekend of de onderzochte gebouwen die de verbouwing onder ondergaan nog steeds rendabele prestaties kunnen leveren.

8.1 P ROGNOSE Uit het onderzoek komt naar voren dat milieukwaliteit geen specifieke eigenschap van een evergreen kantoor is. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid veranderen. De gemeente Rotterdam heeft een convenant gesloten met marktpartijen over duurzaamheid genaamd "Rotterdam Climate Initiative". Het doel hiervan is de CO2-emissie van kantoorgebouwen te verlagen met 50%. (Brattinga en Wessels 2009). CO2-uitstoot bij kantoren wordt vaak berekend op basis van het energieverbruik. Het verbruik is afhankelijk van de toegepaste materialen. Veel gebouwen hebben hier geen aandacht aanbesteed. De gebouwen zullen dus een verbouwing moeten ondergaan om een goede energieprestatie te behalen. Tevens moet het gebouw in de loop van tijd gerevitaliseerd worden om up-to-date te blijven. Deze twee aspecten worden in de renovatie van het gebouw meegenomen.

8.2 D IEPTEANALYSE Het Groot Handelsgebouw is de enige casestudy waarvan financiële data beschikbaar zijn. Het Groot Handelsgebouw is tevens recentelijk gerenoveerd en heeft daarmee een A label gekregen. Het gebouw is dus een goed voorbeeld voor groot onderhoud en duurzame verbouwing. De kosten en opbrengsten van het gebouw, zoals vermeld in het jaarverslag van 2008, zullen worden geëxtrapoleerd naar bruikbare getallen voor de andere evergreen kantoren. Daarnaast zal voor de bouwkosten ook gebruik worden gemaakt van referentieprojecten op Winket (Winket bv 2010).

8.3 K OSTEN 8.3.1

Investeringskosten Kosten worden doorgaans berekend per b.v.o. De kosten zullen echter worden berekend per v.v.o. Dit is de enige maatvoering die onder alle casestudies bekend is. Er kan van een kengetal voor b.v.o./v.v.o. conversie gebruik worden gemaakt, echter omdat deze bij zowel het Groot Handelsgebouw als de overige casus moet worden toegepast kan deze ook geëlimineerd worden. De kosten van de verbouwing in 2002 bedragen € 65 miljoen. Het pand heeft een v.v.o. van 99.393 m². De verbouwing komt neer op € 653,95 per m² v.v.o. In de onderstaande tabel wordt de inflatiecorrectie toegepast om de kosten om te rekenen naar 2010. Dit komt neer op € 740,per vierkante meter v.v.o. 2002

Inflatie (%) Kosten

€

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

3,4

2,1

1,2

1,7

1,1

1,6

2,5

1,2

654 €

668 €

676 €

687 €

695 €

706 €

724 €

732 €

1

740

Een andere referentie voor renovatie van kantoorgebouwen is het Ministerie van Economische Zaken. Hieronder worden de projectgegevens weergegeven. Bouwjaar: 1971 (oorspronkelijk), 2001 (renovatie) Aantal werkplekken kantoor: ca. 250-300 fte Andere bestemmingen: kantoor maakt onderdeel uit van kantorenwijk met centraal ketelhuis Aantal bouwlagen: 12 stuks (kelder, begane grond met tussenverdieping, 9 kantoorlagen, Master Thesis

98


Evergreen kantoren

Evergreen ex ante dakopbouw tbv installaties) 2 Bebouwde oppervlakte: 919 m 2 Nuttige oppervlakte: 8.921 m Bruto vloeroppervlakte: 13.155 m2 3 Bruto inhoud: 50.832 m ALGEMEEN: renovatie kantoorlagen en dakopbouw FUNDERING: geen ingrepen SKELET: geen ingrepen DAKEN: vervangen dakbedekking met isolatie GEVELS: vervangen gevelpuien en buitenzonwering BINNENWANDEN: vervangen separaties en binnenwandopeningen, compleet afgewerkt VLOEREN: reparatie dekvloeren, tegelwerk TRAPPEN: vervangen balkonhekken en trapleuningen, schilderwerk traphekken PLAFONDS: vervangen binnen- en buitenplafonds INSTALLATIES (wb): vervangen klimaat- en waterinstallaties (uitgezonderd warmte- en koudeopwekking) INSTALLATIES (e): vervangen verlichtings-, communicatie- en beveiligingsinstallatie (uitgezonderd hoofdaansluiting) LIFTEN: schilderwerk INRICHTING: hoogwaardig sanitair TERREIN: geen werkzaamheden De kosten voor deze verbouwing zijn: NEN 2634 (niveau 1) BOUWKOSTEN EXCLUSIEF BTW bouwkosten per m2 nuttige oppervlakte bouwkosten per m2 bruto vloeroppervlakte bouwkosten per m3 bruto inhoud

Hoev € € €

8.921,00 13.155,00 50.832,00

Prijs/ehd m2 m2 m3

€ € €

1.669,00 1.132,00 293,00

Totaal € € €

14.892.882,00 14.892.882,00 14.892.882,00

De bedragen zijn weergegeven naar het prijspijl van 2010. Deze zijn exclusief bijkomende kosten van 23% (IGG bouwkostenadvies 2010). De kosten per m² b.v.o. van de renovatie bedragen € 1392,-. Dit komt neer op € 1637,- per v.v.o. 2 Dit is circa € 900,- hoger per m v.v.o. dan de verbouwing van het Groot Handelsgebouw. Ten behoeve van dit onderzoek worden de gemiddelde kosten van de twee referentieprojecten gehanteerd. Dit komt neer op circa 1200,- per m² v.v.o. 8.3.2

Exploitatiekosten De exploitatiekosten van het gebouw bestaan uit servicekosten, onroerende zaakbelasting, verzekeringen en overige kosten. Een deel van deze kosten komen weer terug middels de doorberekende servicekosten. Door het verschil te nemen, kunnen de netto kosten van het gebouw worden berekend. De exploitatiekosten in 2008 bedroegen € 4.708.000,-. De ontvangen servicekosten vergoedingen bedroegen € 2.587.000,-. De netto servicekosten kosten bedragen € 2.121.000,-. Omgerekend is dit € 21,33 per v.v.o.

8.4 O PBRENGSTEN De investeringen leidden ook tot een stijging van de huurinkomsten. In deze paragraaf wordt beschreven wat de reële huurprijsstijging is ten gevolge van de verbouwing. Hierbij wordt gekeken naar de huurstroom vanaf 2005 omdat dit het jaar is dat de verbouwing van het Groot Handelsgebouw is afgerond en nieuwe prijzen gelden.


99

Master Thesis

8

8

Evergreen ex ante

Evergreen kantoren

Netto huuropbrengsten Bezettingsgraad per ultimo Gemiddelde bezettingsgraad Gemiddelde bezettingsgraad in m² Opbrengst per m² vvo Inflatiecorrectie opbrengsten 2008 naar 2005 Netto huurtoename per m² vvo

€

€

2005 7.780.000,00 € 55,90% 56,35% 56.008 138,91 € €

2008 13.685.000,00 90,10% 85,80% 85.279 160,47 151 12

De huurprijs is gemiddeld gestegen met € 12,- per m² v.v.o. ten aanzien het huurprijsniveau voor renovatie.

8.5 I NPUTVARIABELEN In dit onderzoek worden de twee scenario's bekeken; wel investeren of niet investeren. Dit gebeurt aan de hand van DCF berekeningen zoals besproken in paragraaf 3.2.2. Voor de investeringsscenario wordt een disconteringsvoet van 7% gehanteerd. Dit is doorgaans een standaardaard rendementseis. De looptijd wordt gesteld op 15 jaar. Dit is wat beleggers ook gemiddeld aanhouden als exploitatietermijn. De kosten voor de investering worden gesteld op € 1200,- per v.v.o. De huurprijs wordt met € 12,- verhoogd ten aanzien van het huidige niveau. De prijzen stijgen jaarlijks met de inflatie. De inflatie is gesteld op 1,85%, wat het gemiddelde is over de afgelopen 8 jaar. De renovatie levert een verbetering op van 1% op de gemeten bezettingsgraad. In het model wordt gerekend met een exit yield van 8%. De gebouwen met een hoogwaardige gevel krijgen 5% extra kosten op zowel investering als op exploitatiekosten doordat gebruik moet worden gemaakt van hoogwaardige materialen. Het Westblaak Gebouw krijgt een kostenreductie van 10% omdat het al veel groene toepassingen heeft. In het scenario waarin niet wordt geïnvesteerd, ondervinden de gebouwen extra huurstijging. De bezettingsgraad en huurprijs worden gehanteerd zoals ze in de casestudies gemeten zijn. Omdat het pand niet meer up-to-date gehouden wordt kan de huur niet meekomen met de markt. Er vindt geen jaarlijkse huurverhoging plaats. Daarnaast neemt het leegstand met 10% toe. Ter illustratie: leegstandpercentagek*1,1. In dit scenario wordt een disconteringsvoet van 10% gebruik. Er worden dezelfde looptijd, inflatie, exit yield en exploitatietoeslagen gebruikt als in het scenario investeren.

Master Thesis

100


Evergreen kantoren

Evergreen ex ante

8.6 U ITKOMSTEN 8.6.1

Coolse Poort Niet investeren Coolse Poort Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

€

7% 1,85% 26.000 170 per m² vvo 0% 10% 23,46 per m² vvo

€

Exityield jaar 15 Leegstand % Toename Leegstand

10% 1% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

4.420.000,00 4.371.380,00 4.366.518,00 4.361.169,80 4.355.286,78 4.348.815,46 4.341.697,00 4.333.866,70 4.325.253,37 4.315.778,71 4.305.356,58 4.293.892,24 4.281.281,47 4.267.409,61 4.252.150,57 4.235.365,63

1,0000 0,037974983

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

610.038,00 621.323,70 632.818,19 644.525,33 656.449,05 668.593,35 680.962,33 693.560,13 706.391,00 719.459,23 732.769,23 746.325,46 760.132,48 774.194,93 788.517,53

Restwaarde

€

Saldo € € 3.809.962,00 € 3.750.056,30 € 3.733.699,81 € 3.716.644,47 € 3.698.837,73 € 3.680.222,10 € 3.660.734,67 € 3.640.306,57 € 3.618.862,38 € 3.596.319,48 € 3.572.587,36 € 3.547.566,79 € 3.521.148,99 € 3.493.214,68 39.216.348,43 € 42.679.981,47 Totaal

CW € € € € € € € € € € € € € € € € €

3.560.712,15 3.275.444,40 3.047.811,23 2.835.410,27 2.637.220,18 2.452.287,38 2.279.721,57 2.118.691,57 1.968.421,36 1.828.186,46 1.697.310,52 1.575.162,08 1.461.151,65 1.354.728,88 15.469.189,40 47.561.449,10

Wel investeren Coolse Poort Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten Architectuur toeslag Investering

€ €

7% 1,85% 26.000 170 per m² vvo 182,00

€

10% 23,46 per m² vvo

€

10% 21.164.000

Exityield jaar 15 Leegstand %

8% 0%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15


Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

4.732.000,00 4.819.542,00 4.908.703,53 4.999.514,54 5.092.005,56 5.186.207,66 5.282.152,51 5.379.872,33 5.479.399,97 5.580.768,86 5.684.013,09 5.789.167,33 5.896.266,93 6.005.347,86 6.116.446,80 6.229.601,07

€ € € € € € € € € € € € € € €

610.038,00 621.323,70 632.818,19 644.525,33 656.449,05 668.593,35 680.962,33 693.560,13 706.391,00 719.459,23 732.769,23 746.325,46 760.132,48 774.194,93 788.517,53

101

Investering 21.164.000,00

Restwaarde

Saldo € -21.164.000,00 € 4.121.962,00 € 4.198.218,30 € 4.275.885,34 € 4.354.989,21 € 4.435.556,51 € 4.517.614,31 € 4.601.190,17 € 4.686.312,19 € 4.773.008,97 € 4.861.309,63 € 4.951.243,86 € 5.042.841,87 € 5.136.134,45 € 5.231.152,94 € 72.101.864,19 € 77.429.793,45 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -21.164.000,00 3.852.300,93 3.666.886,45 3.490.396,12 3.322.400,42 3.162.490,49 3.010.277,17 2.865.389,99 2.727.476,36 2.596.200,63 2.471.243,31 2.352.300,29 2.239.082,10 2.131.313,20 2.028.731,30 28.064.120,44 46.816.609,21

Master Thesis

8

8

Evergreen ex ante 8.6.2

Evergreen kantoren Erasmushuis Niet investeren Erasmushuis Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

7% 1,85% 3.528 170 per m² vvo 0%

€

10% 23,46 per m² vvo

€


10% 0% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00 599.760,00

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

82.777,46 84.308,85 85.868,56 87.457,13 89.075,09 90.722,98 92.401,35 94.110,78 95.851,82 97.625,08 99.431,15 101.270,62 103.144,13 105.052,30 106.995,76

Restwaarde

€

Saldo € € 516.982,54 € 515.451,15 € 513.891,44 € 512.302,87 € 510.684,91 € 509.037,02 € 507.358,65 € 505.649,22 € 503.908,18 € 502.134,92 € 500.328,85 € 498.489,38 € 496.615,87 € 494.707,70 5.553.333,33 € 6.046.097,57 Totaal

CW € € € € € € € € € € € € € € € € €

483.161,25 450.215,00 419.488,49 390.833,41 364.111,29 339.192,86 315.957,47 294.292,45 274.092,66 255.259,93 237.702,63 221.335,24 206.077,93 191.856,18 2.191.384,00 6.634.960,79

Wel investeren Erasmushuis Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur

€ €

7% 1,85% 3.528 170,00 per m² vvo 182,00

Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

€

10% 23,46 per m² vvo

Architectuur toeslag Investering

€

10% 2.871.792


8% 0%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Master Thesis

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

642.096,00 653.974,78 666.073,31 678.395,67 690.945,99 703.728,49 716.747,46 730.007,29 743.512,43 757.267,41 771.276,85 785.545,47 800.078,07 814.879,51 829.954,78 845.308,94

€ € € € € € € € € € € € € € €

82.777,46 84.308,85 85.868,56 87.457,13 89.075,09 90.722,98 92.401,35 94.110,78 95.851,82 97.625,08 99.431,15 101.270,62 103.144,13 105.052,30 106.995,76

102


Restwaarde

€

Saldo € -2.871.792,00 € 559.318,54 € 569.665,93 € 580.204,75 € 590.938,54 € 601.870,90 € 613.005,51 € 624.346,11 € 635.896,52 € 647.660,60 € 659.642,32 € 671.845,71 € 684.274,85 € 696.933,94 € 709.827,21 9.783.668,34 € 10.506.627,36 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -2.871.792,00 522.727,60 497.568,28 473.619,90 450.824,18 429.125,63 408.471,46 388.811,38 370.097,56 352.284,45 335.328,71 319.189,06 303.826,22 289.202,81 275.283,23 3.808.085,27 6.352.653,74



Evergreen ex ante Westblaak Gebouw Niet investeren Westblaak Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

€

7% 1,85% 30.000 140 per m² vvo 0%

€

21,33 per m² vvo


10% 11% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

3.738.000,00 3.691.800,00 3.640.980,00 3.585.078,00 3.523.585,80 3.455.944,38 3.381.538,82 3.299.692,70 3.209.661,97 3.110.628,17 3.001.690,98 2.881.860,08 2.750.046,09 2.605.050,70 2.445.555,77 2.270.111,35

30000 134

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

639.900,00 651.738,15 663.795,31 676.075,52 688.582,92 701.321,70 714.296,15 727.510,63 740.969,58 754.677,51 768.639,05 782.858,87 797.341,76 812.092,58 827.116,29

Restwaarde

€

Saldo € € 3.098.100,00 € 3.040.061,85 € 2.977.184,69 € 2.909.002,48 € 2.835.002,88 € 2.754.622,68 € 2.667.242,67 € 2.572.182,07 € 2.468.692,39 € 2.355.950,65 € 2.233.051,94 € 2.099.001,21 € 1.952.704,33 € 1.792.958,12 19.108.681,36 € 20.727.120,84 Totaal

CW € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.895.420,56 2.655.307,76 2.430.269,55 2.219.264,06 2.021.317,88 1.835.521,40 1.661.024,68 1.497.033,38 1.342.805,09 1.197.645,85 1.060.906,89 931.981,64 810.302,87 695.340,07 7.512.462,45 30.766.604,13

Wel investeren Westblaak Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur

€ €

7% 1,85% 30.000 140,00 per m² vvo 152,00


€

21,33 per m² vvo

Kosten reductie Investering

€

-10% 19.980.000


8% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15


Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

4.104.000,00 4.179.924,00 4.257.252,59 4.336.011,77 4.416.227,98 4.497.928,20 4.581.139,87 4.665.890,96 4.752.209,94 4.840.125,83 4.929.668,16 5.020.867,02 5.113.753,06 5.208.357,49 5.304.712,10 5.402.849,28

€ € € € € € € € € € € € € € €

639.900,00 651.738,15 663.795,31 676.075,52 688.582,92 701.321,70 714.296,15 727.510,63 740.969,58 754.677,51 768.639,05 782.858,87 797.341,76 812.092,58 827.116,29

103


Restwaarde

€

Saldo € -19.980.000,00 € 3.464.100,00 € 3.528.185,85 € 3.593.457,29 € 3.659.936,25 € 3.727.645,07 € 3.796.606,50 € 3.866.843,72 € 3.938.380,33 € 4.011.240,37 € 4.085.448,31 € 4.161.029,11 € 4.238.008,15 € 4.316.411,30 € 4.396.264,91 62.532.977,73 € 67.010.573,54 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -19.980.000,00 3.237.476,64 3.081.654,16 2.933.331,56 2.792.147,84 2.657.759,42 2.529.839,22 2.408.075,93 2.292.173,21 2.181.848,99 2.076.834,76 1.976.874,95 1.881.726,30 1.791.157,23 1.704.947,33 24.287.715,65 37.853.563,18

Master Thesis

8

8


Evergreen kantoren Huf Pand Niet investeren Huf Pand Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

7% 1,85% 1.365 175 per m² vvo 0%

€

10% 23,46 per m² vvo

€


10% 0% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00 238.875,00

1365 175

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

32.027,00 32.619,49 33.222,96 33.837,58 34.463,57 35.101,15 35.750,52 36.411,91 37.085,53 37.771,61 38.470,38 39.182,09 39.906,96 40.645,23 41.397,17

Restwaarde

€

Saldo € € € 206.848,01 € € 206.255,51 € € 205.652,04 € € 205.037,42 € € 204.411,43 € € 203.773,85 € € 203.124,48 € € 202.463,09 € € 201.789,47 € € 201.103,39 € € 200.404,62 € € 199.692,91 € € 198.968,04 € € 198.229,77 € 2.211.805,56 € 2.409.283,38 € Totaal €

CW 193.315,89 180.151,55 167.873,33 156.422,07 145.742,52 135.783,12 126.495,72 117.835,36 109.760,10 102.230,77 95.210,79 88.666,04 82.564,66 76.876,92 873.235,17 2.652.164,01

Wel investeren Huf Pand Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur

€ €

7% 1,85% 1.365 175,00 per m² vvo 187,00


€

10% 23,46 per m² vvo


€

0% 1.010.100


8% 0%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Master Thesis

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

255.255,00 259.977,22 264.786,80 269.685,35 274.674,53 279.756,01 284.931,50 290.202,73 295.571,48 301.039,55 306.608,78 312.281,05 318.058,24 323.942,32 329.935,26 336.039,06

€ € € € € € € € € € € € € € €

32.027,00 32.619,49 33.222,96 33.837,58 34.463,57 35.101,15 35.750,52 36.411,91 37.085,53 37.771,61 38.470,38 39.182,09 39.906,96 40.645,23 41.397,17

104


Restwaarde

€

Saldo € -1.010.100,00 € 223.228,01 € 227.357,72 € 231.563,84 € 235.847,77 € 240.210,96 € 244.654,86 € 249.180,97 € 253.790,82 € 258.485,95 € 263.267,94 € 268.138,40 € 273.098,96 € 278.151,29 € 283.297,09 3.889.340,94 € 4.177.879,03 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -1.010.100,00 208.624,30 198.583,04 189.025,07 179.927,14 171.267,09 163.023,86 155.177,39 147.708,57 140.599,23 133.832,07 127.390,62 121.259,20 115.422,90 109.867,50 1.514.255,62 2.665.863,61



Evergreen ex ante World Trade Center Niet investeren WTC Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

€

7% 1,85% 18.640 201 per m² vvo 0% 10% 23,46 per m² vvo

€


10% 4% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

3.596.774,40 3.581.787,84 3.565.302,62 3.547.168,89 3.527.221,78 3.505.279,95 3.481.143,95 3.454.594,34 3.425.389,78 3.393.264,75 3.357.927,23 3.319.055,95 3.276.297,55 3.229.263,30 3.177.525,63 3.120.614,20

18640 225

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

437.350,32 445.441,30 453.681,96 462.075,08 470.623,47 479.330,00 488.197,61 497.229,27 506.428,01 515.796,92 525.339,17 535.057,94 544.956,51 555.038,21 565.306,42

Restwaarde

€

Saldo € € 3.159.424,08 € 3.136.346,54 € 3.111.620,66 € 3.085.093,81 € 3.056.598,30 € 3.025.949,95 € 2.992.946,34 € 2.957.365,08 € 2.918.961,77 € 2.877.467,83 € 2.832.588,06 € 2.783.998,01 € 2.731.341,03 € 2.674.225,09 28.894.575,90 € 31.506.795,11 Totaal

CW € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.952.732,79 2.739.406,53 2.540.009,34 2.353.603,29 2.179.312,35 2.016.318,22 1.863.856,56 1.721.213,40 1.587.721,80 1.462.758,73 1.345.742,18 1.236.128,41 1.133.409,42 1.037.110,60 11.419.512,48 37.588.836,10

Wel investeren WTC Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur

€ €

7% 1,85% 18.640 201,00 per m² vvo 213,00


€

10% 23,46 per m² vvo


€

10% 15.172.960


8% 3%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15


Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

3.851.210,40 3.922.457,79 3.995.023,26 4.068.931,19 4.144.206,42 4.220.874,24 4.298.960,41 4.378.491,18 4.459.493,27 4.541.993,89 4.626.020,78 4.711.602,16 4.798.766,80 4.887.543,99 4.977.963,55 5.070.055,88

€ € € € € € € € € € € € € € €

437.350,32 445.441,30 453.681,96 462.075,08 470.623,47 479.330,00 488.197,61 497.229,27 506.428,01 515.796,92 525.339,17 535.057,94 544.956,51 555.038,21 565.306,42

105


Restwaarde

€

Saldo € -15.172.960,00 € 3.413.860,08 € 3.477.016,49 € 3.541.341,30 € 3.606.856,11 € 3.673.582,95 € 3.741.544,23 € 3.810.762,80 € 3.881.261,91 € 3.953.065,26 € 4.026.196,97 € 4.100.681,61 € 4.176.544,22 € 4.253.810,29 € 4.332.505,78 58.681.202,29 € 63.093.859,42 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -15.172.960,00 3.190.523,44 3.036.960,86 2.890.789,38 2.751.653,26 2.619.213,87 2.493.148,90 2.373.151,55 2.258.929,77 2.150.205,58 2.046.714,38 1.948.204,29 1.854.435,58 1.765.180,04 1.680.220,44 22.868.118,21 40.754.489,56

Master Thesis

8

8


Evergreen kantoren Hofpoort Niet investeren Hofpoort Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Huurstijging Exploitatie toeslag Exploitatiekosten

€

7% 1,85% 13.800 170 per m² vvo 0%

€

21,33 per m² vvo


10% 5% 10%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € €

2.228.700,00 2.216.970,00 2.204.067,00 2.189.873,70 2.174.261,07 2.157.087,18 2.138.195,89 2.117.415,48 2.094.557,03 2.069.412,74 2.041.754,01 2.011.329,41 1.977.862,35 1.941.048,59 1.900.553,45

13800 180

€ € € € € € € € € € € € € € €

Investering -

294.354,00 299.799,55 305.345,84 310.994,74 316.748,14 322.607,98 328.576,23 334.654,89 340.846,01 347.151,66 353.573,96 360.115,08 366.777,21 373.562,59 380.473,50

Restwaarde

€

€ € € € € € € € € € € € € € € 17.185.266,57 €

Saldo

CW

1.934.346,00 1.917.170,45 1.898.721,16 1.878.878,96 1.857.512,93 1.834.479,20 1.809.619,67 1.782.760,59 1.753.711,03 1.722.261,08 1.688.180,05 1.651.214,33 1.611.085,14 1.567.486,00 18.705.346,52

€ € € € € € € € € € € € € € € €

1.807.800,00 1.674.530,92 1.549.922,05 1.433.387,76 1.324.381,05 1.222.390,95 1.126.940,18 1.037.582,90 953.902,60 875.510,20 802.042,18 733.158,91 668.543,06 607.898,10 6.779.678,39

Wel investeren Hofpoort Disconteringsvoet: Inflatie m² vvo Huur: Nieuwe huur

€ €

7% 1,85% 13.800 170,00 per m² vvo 182,00


€

21,33 per m² vvo


€

10.212.000


8% 4%

Huurinkomsten 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Master Thesis

Kosten €

€ € € € € € € € € € € € € € € €

2.411.136,00 2.455.742,02 2.501.173,24 2.547.444,95 2.594.572,68 2.642.572,27 2.691.459,86 2.741.251,87 2.791.965,03 2.843.616,38 2.896.223,28 2.949.803,42 3.004.374,78 3.059.955,71 3.116.564,89 3.174.221,34

€ € € € € € € € € € € € € € €

294.354,00 299.799,55 305.345,84 310.994,74 316.748,14 322.607,98 328.576,23 334.654,89 340.846,01 347.151,66 353.573,96 360.115,08 366.777,21 373.562,59 380.473,50

106


Restwaarde

€

Saldo € -10.212.000,00 € 2.116.782,00 € 2.155.942,47 € 2.195.827,40 € 2.236.450,21 € 2.277.824,54 € 2.319.964,29 € 2.362.883,63 € 2.406.596,98 € 2.451.119,02 € 2.496.464,73 € 2.542.649,32 € 2.589.688,33 € 2.637.597,57 € 2.686.393,12 36.738.672,95 € 39.474.764,35 Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

CW -10.212.000,00 1.978.300,93 1.883.083,65 1.792.449,25 1.706.177,16 1.624.057,42 1.545.890,17 1.471.485,17 1.400.661,35 1.333.246,34 1.269.076,08 1.207.994,38 1.149.852,59 1.094.509,22 1.041.829,57 14.307.471,21 24.594.084,48


Evergreen kantoren

Evergreen ex ante

8.7 C ONCLUSIE De resultaten van de DCF berekeningen tonen aan dat het voor een aantal evergreens voordeel oplevert om te investeren. Het Westblaak Gebouw behaalt met name heeft meeste voordeel. Dit komt doordat het gebouw gedurende de exploitatie de waarde vast kan houden en een hoge bezettingsgraad kan houden. De negatieve resultaten van de Coolse Poort en het Erasmushuis zijn te verklaren door dat zij bij aanvang van de exploitatie berekening geen leegstand ondervonden. Hierdoor hebben ze een beter uitgangspunt ten opzichte van de gebouwen. Hierdoor treedt ontwaarding langzamer op.

Investeren Niet investeren Verschil

Coolse Poort NCW € 46.816.609,21 € 47.561.449,10 € -744.839,89


Huf Pand NCW € 2.665.863,61 € 2.652.164,01 € 13.699,59


Erasmushuis NCW € 6.352.653,74 € 6.634.960,79 € -282.307,05


WTC NCW € 40.754.489,56 € 37.588.836,10 € 3.165.653,46


Westblaak NCW € 37.853.563,18 € 30.766.604,13 € 7.086.959,05


Hofpoort NCW € 24.594.084,48 € 22.597.669,24 € 1.996.415,24

Wanneer een langere exploitatietermijn gehanteerd wordt, levert investeren een hogere netto contante waarde op dan niet investeren.


107

Master Thesis

8

9

Conclusie

Evergreen kantoren

9 C ONCLUSIE Op basis van de gevonden resultaten wordt een antwoord geven op de probleemstelling: Wat is de marketingmix voor een evergreen kantoor in het centrum van Rotterdam? Allereerst is onderzocht wat het begrip evergreen kantoor inhoudt. Een evergreen kantoor is een kantoorgebouw dat ondanks zijn leeftijd nog goed presteert. Een evergreen kantoor is minimaal 25 jaar oud omdat dit de gemiddelde exploitatieperiode van 15 jaar ruimschoots overschrijdt. Daarnaast moet het huurprijsniveau nabij of hoger liggen dan de modale huurprijs van de omgeving. Verder betekent dit dat er altijd vraag is geweest naar het gebouw. Vraag komt voort uit het feit dat het product voldoet aan de behoefte van de afnemer. Dit houdt in dat het product een marketingmix heeft die overeenkomt met de eisen van de potentiële afnemer. De marketingmix is een samenstelling van de kwaliteiten product, plaats, prijs, en promotie. Voor kantoorgebouwen zijn dit de gebouweigenschappen, de locatie-eigenschappen, de huurprijs en de strategie ter bevordering van de verhuur. Een evergreen kantoor liet zich door de jaren heen goed verhuren doordat het voor de potentiële huurder de juiste gebouweigenschappen op de juiste locatie tegen een acceptabele prijs heeft. Op basis van negen casestudies zijn de belangrijkste eigenschappen van een evergreen kantoor onderzocht. Hieruit is gebleken dat technische staat extern, uitstraling en identiteit, technische staat binnen, indelingsflexibiliteit en comfort en de belangrijkste eigenschappen zijn. Een gebouw zonder gebreken is de basis voor een goede verhuurbaarheid. De technische staat, zowel intern als extern, moet te allen tijde goed zijn. Het aanbod kantoorruimte is groot. Daarom is het van belang op te vallen. De uitstraling en identiteit van een kantoorgebouw zijn bepalend voor de mate waarin dit gebeurt. De flexibiliteit is bepalend voor de aansluiting op de markt, want de flexibiliteit bepaalt welke afnemers het gebouw kan bedienen. Een kantoorgebouw heeft meer kans om verhuurd te worden als het ook aan kleinere ondernemingen, waar er meer van zijn, de gewenste oppervlakte kan bieden dan dat het enkel grote units kan verhuren. Hierdoor kan de verhuurkans van het gebouw gemaximaliseerd worden. Het welzijn van de medewerkers is belangrijk voor de prestaties van de onderneming. Comfort is daarom een belangrijke eigenschap. Met name de daglichttoetreding is bepalend voor de verhuurbaarheid. De overige eigenschappen kunnen belangrijk zijn voor een evergreen maar moeten wel in een context gezien worden. Het aanbieden van faciliteiten wordt belangrijk wanneer het gebouw ook huurruimte biedt aan kleine ondernemingen. De behoeftes naar gebouwfaciliteiten worden kleiner naar mate de directe omgeving voldoende alternatieven aanbiedt. Het belang van parkeervoorzieningen van een gebouw kan niet los worden beoordeeld. Dit is mede afhankelijk van het aanbod nabijgelegen openbare parkeervoorzieningen, de afstand tot het openbaar vervoer en de huurprijs van de parkeerplaatsen. Een ander aspect van een evergreen is het behoud van waarde. De verhuurprijs wordt het meest beïnvloed door het ontwerp. Daarnaast zijn herkenbaarheid, met name het imago, en zichtbaarheid een grote invloed. Naast de locatie en gebouweigenschappen speelt strategie een belangrijke rol voor het succes van een kantoorgebouw. Hierbij worden extra acties ondernomen om het gebouw te verhuren.

Master Thesis

Milieukwaliteit komt niet als succesfactor naar voren. Gezien de plannen omtrent klimaatverbetering zal dat naar verwachting een steeds belangrijkere rol gaan spelen. Een kantoor zal omwille van de verhuurbaarheid hierop in moeten spelen en derhalve hier in moeten investeren. Alle casestudies tonen aan dat wanneer zij een bijinvestering moeten ondergaan ten aanzien van de milieukwaliteit en revitalisatie, dit niet ten koste gaat van de financiële prestaties van het gebouw. Op de lange termijn levert investeren een hogere netto contante waarde op dan niet investeren. Sergé Bruyn 1395483 108

Evergreen kantoren

Conclusie

De onderzoeksresultaten tonen aan dat een evergreen kantoor minimaal de onderstaande marketingmix heeft. Product

• • • • • • •

Prijs

Goede technische staat zowel intern als extern.

•

Conform marktprijs directe omgeving.

Herkenbaar door hoogte, architectuur, zichtbaarheid, positionering, en/of zichtbare pandnaam; Mogelijkheid tot zelf plaatsen van gebouwdeel specifieke faciliteiten;


Entree met uistraling; Goede daglicht toetreding, temperatuur per verdieping stramien na te regelen;

Afnemers

Hoge flexibiliteit indeelbare units. Hoge indelingsflexibiliteit, alle kantoorconcepten goed hanteerbaar. Voldoende parkeerplaatsen, afhankelijk van nabije parkeergelegenheid en bereikbaarheid openbaar vervoer

Plaats

Promotie

• • • • • • •

•

Centrum locatie nabij grote verkeersader;

Strategie of branding

Multifunctionele kantoorlocatie; Prominente omgeving; modale huurprijs € 149,- m²/jaar; Voldoende openbare parkeergelegenheden; Hoge concentratie faciliteiten Geen hinder uit de omgeving


109

Master Thesis

9

9

Conclusie

Evergreen kantoren

9.1 A ANBEVELING Een evergreen nu is misschien morgen geen evergreen meer. Tijden veranderen en dus ook de behoeftes ten aanzien van het product. Een trendanalyse over het kantoorgebruik zal helpen een antwoord te geven waar de voorkeur naar uit gaat. Hierdoor is het mogelijk om tot beter ex-ante resultaat te komen. Daarnaast zal moeten blijken over welke groep kantoorgebruikers dit expliciet gaat. De kantoorgebruiker is een te vaag begrip. Daarin zijn nog tal van nuances te maken De onderzoeksresultaten hebben slechts betrekken op Rotterdam. De minimaal gestelde eisen kunnen onder andere omstandigheden anders uitvallen. Daarom zou nog verder onderzoek gedaan kunnen worden naar evergreens door dit onderzoek op andere binnenstedelijke kantoormarkten te herhalen. De marketingmix kan anders in elkaar steken, maar uit het onderzoek zullen waarschijnlijk dezelfde essentiële eigenschappen voor een evergreen kantoor komen. Een herhaling van dit onderzoek na enige tijd zal uitsluitsel geven hoe de marketingmix veranderd over tijd en wat daaraan ten grondslag ligt. Deze resultaten zijn van belang omdat hiermee gerichter op de toekomst geïnvesteerd kan worden. Het gemis in dit onderzoek zijn de beperkte beschikbaarheid van financiële data en van het huurverloop. De eigenaren wilden deze informatie niet prijsgeven. Met deze resultaten hadden de gebouwen gebenchmarkt kunnen worden en kon een weegfactor aan de resultaten worden toegekend. Het is van belang dat er meer onderzoek wordt gedaan naar het aantal kantoorhoudende ondernemingen en hun benodigde huuroppervlak. Met deze gegevens kan voor nieuwe kantoorgebouwen een efficiëntere indeling worden gemaakt waardoor ze beter afgestemd zijn op de markt en daardoor meer kans hebben om verhuurd te worden. Hierdoor heeft het gebouw meer kans om een evergreen kantoor te worden, maar het gebouw moet natuurlijk wel aan de essentiële eigenschappen voldoen.

Master Thesis

110


Evergreen kantoren

Begrippen

10 B EGRIPPEN 10.1.1

Downgrading Het naar beneden vaststellen van de prijs. Dit kan zowel betrekking hebben op de prijs van het kantoorgebouw zelf als op de verhuurhuurprijs.

10.1.2

Evergreen Een evergreen is in de plantkunde een aanduiding voor planten die het hele jaar door hun bladeren blijven houden in tegenstelling tot bladverliezende planten die hun bladeren gedurende een periode van het jaar verliezen, waardoor ze kaal en bladerloos worden. Tevens is een evergreen ook een lied, dat door de jaren heen zijn populariteit blijft behouden. In het vastgoed kan een evergreen gekenmerkt worden als een kantoorgebouw dat doorgaans goed geëxploiteerd wordt/ courant is, ook gedurende economisch slechte jaren/zijn courantheid behoud. Tevens kan evergreen duiden op het "groene karakter" hetzij in de zin van sustainability hetzij in de zin van durability.

10.1.3

Kantoor Een voor bureaugebonden werkzaamheden gebruikt gebouw dan wel voor bureaudoeleinden ontworpen of ingericht leegstaand gebouw.

10.1.4

Nieuw aanbod Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

10.1.5

Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

10.1.6

Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren.

10.1.7

Opname en aanbod Onder opname wordt de kantoor- en/of bedrijfsruimte verstaan die op de ‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Transacties worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is, waarbij een ondergrens van 500 m² wordt aangehouden voor kantoorruimte. Aanbod betreft gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 m² kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

10.1.8

Voorraad/Voorraad in gebruik (kantoren) Voor de kantorenmarkt wordt onder voorraad het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer. Onder (kantoren)voorraad in gebruik wordt dat deel van de kantorenvoorraad gerekend dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod geregistreerd staat.


111

Master Thesis

10

11

Literatuurlijst

Evergreen kantoren

11 L ITERATUURLIJST Adema, Machiel. Bedrijventerreinen in Tynaarlo. Groningen: Rijks Universiteit Groningen, 2005. Atzema, O.A.L.C., J.G. Lambooy, T. Rietbergen, en E. Wever. Ruimtelijke Economische Dynamiek: kijk op bedrijfslocatie en regionale ontwikkeling. Bussum: Coutinho, 2002. Baarde, D.B., en M.P.M. de Goede. Basisboek Methoden en technieken. Groningen: Stenfert Kroese, 2001. Baum, Andrew E. „Quality, Depreciation, and Property Performance.” Journal of Real Estate Research (JRER Volume 8, nr. number 4 (1993). Braster, J.F.A. De kern van casestudy's. Assen: Van Gorcum & Comp. B.V., 2000. Brattinga, kes, en Paul Wessels. „Lands de Rotter.” Financieel Dagblad, 5 oktober 2009: 22-25. CfPB; VROM-Rijksgebouwendienst. Werkplekwijzer. 8 December 2009. http://www.facilitaireinfo.nl/boeken/060606-werkplekwijzer2.html#eenpersoonsruimte (geopend December 8, 2009). COEN, Rotterdam. COEN| Conjunctuurenquête Nederland. VNO- NCW, MKB Nederland, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Kamers van Koophandel en het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB), Q4 2009. COEN, Rotterdam. COEN| Conjunctuurenquête Nederland. VNO- NCW, MKB Nederland, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Kamers van Koophandel en het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB), Q2 2009. Dewulf, G, en H. de Jonge. Toekomst van de kantorenmarkt 1994-2015. Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, Delft: TU Delft, 1994. Dobbelsteen, A.A.J.F. van den; Klaase, D. „De broodnodige focus op een lange gebruiksduur.” Real Estate Magazine 2002, nr. 20 (2002): 42-46. DTZ Zadelhoff. Nederland compleet. Amsterdam: DTZ Zadelhoff, afdeling Research, 2010. Dynamis. Sprekende Cijfers 2010. Amersfoort: Afdeling Research, 2010. Eekelen, A.L.M., et al. Jellema 13 Beheren. Utrecht: ThiemeMeulenhoff, 1996. Encyclo. 4 februari 2009. http://www.encyclo.nl/begrip/Agglomeratie%20effect (geopend februari 4, 2009). Feurst, Franz. Office rent determinants: a hedonic panel analysis. Reading, United Kingdom: University of Reading, Department of Real Estate & Planning, 2007. Gemeente Rotterdam. Kantoorgebouw Coolse Poort. 10 Februari 2010. http://www.rotterdam.nl/tekst:kantoorgebouw_coolse_poort (geopend Februari 10, 2010). Geraedts, R, en D.J.M. Voordt. Good Buildings drive out bad buildings. Delft: Delft University of Technology, Faculty of Architecture, Department Real Estate & Housing, 2003.

Master Thesis

112


Evergreen kantoren

Literatuurlijst Geraedts, R; Voordt, D.J.M. „Leegstandsrisicometer.” In Transformatie van kantoorgebouwen, door H Remøy, C Oudijk en D.J.M. Voordt, Editor: D.J.M. Voordt, 374-398. Rotterdam: Uitgeverij 010, 2007. Hal, A. van. „CO2-neutraal, CO2-emissievrij;CO2-neutraal, CO2-emissievrij;.” Buildingbusiness, April 2007: 52-53. IGG bouwkostenadvies. Kengetallen kompas bouwkosten 2010. 1 januari 2010. http://www.bouwkostenkompas.nl/dwnl/VoorbeeldKK2010.pdf (geopend April 9, 2010). Kamer van Koophandel. Crisis krijgt bedrijfsleven in zijn greep. 27 mei 2009. http://www.kvk.nl/regio/rotterdam/overdekamervankoophandel/035_Persberichten/landelijke persberichten/crisiskrijgtbedrijfsleveninzijngreep.asp (geopend mei 27, 2009). Keeris, Willem. „Gelaagdheid in Leegstand.” In Transformatie van kantoorgebouwen, door Voordt van der Theo, Hilde Remøy en Collin Oudijk, Editor: Theo van der Voort, 204-211. Rotterdam: Uitgeverij 010, 2007. Koppels, P, H Remøy, A Weterings, en H de Jonge. The Added value of Image. Delft: Delft University of Technology, 2009. Lasalle, Jones Lang. Dutch market outlook, Rotterdam 2009. Jones Lang Lassale, Rotterdam: Jones Lang LaSalle, 2009. Lusht, Kenneth M. Real Estate Valuation. State College, Pa: KML Publishing, 2001. Neecke, Anke. „Klantenbinding bij kantoorhuurders.” Delft, 2008. Op pad in Rotterdam. Architectuur in Rotterdam: Erasmushuis (1939). 10 Februari 2010. http://www.xs4all.nl/~couvreur/ned/rdam/architectuur/100jaar/1939.htm (geopend Februari 10, 2010). Pellenbarg, P. Ruimtelijke aspecten van de bedrijven dynamiek in Nederland. Assen: Koninklijke van Gorcum BV., 2005. Remøy, H, P Koppels, en H de Jonge. Structural vacancy of office buildings. Delft: TU Delft, 2009. Remøy, Hilde, en e.a. Characteristics of vacant offices, a Delphi-approach. Delft: Delft, 2009. Remøy, Hilde, en Philippe Koppels. Characteristics of vacant offices, a Delphi-approach. Department of Real Estate & Housing, Faculty of Architecture, Delft: Delft, 2007. Smal, Drs. J.C.A., et al. Kernstof-A. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff bv, 2002. Soeter, J, H de Jonge, en T Meuwsen. Utiliteitsbouw en economie. Delft: publikatieburo Bouwkunde, 2003. Soeter, J.P., en e.a. „Market interdependencies between real estate investement developmen an Construction.” In economics for the modern built environment, Editor: L. Ruddock. London: Taylor & Francis, 2009. Soeter, J.P., en P.W. Koppels. „The shakeout of the office market,.” conference paper European Real Estate Society, Krakau, 2008. Soeter, J.P., en T.J.N. Meuwsen. Capital formation in buildings, The Netherlands 1960-2020. Delft: Delft University of Technology, Faculty of Architecture, 2006.


113

Master Thesis

11

11

Literatuurlijst

Evergreen kantoren Top 010. HUFpand Rotterdam. 10 Februari 2010. http://www.top010.nl/html/hufpand_rotterdam.htm (geopend Februari 10, 2010). UVA. Exploratief en toetsend onderzoek. 2008. http://www.test.uva.nl/wiki/index.php?title=Exploratief_en_toetsend_onderzoek (geopend Juni 16, 2009). Van Polanen Petel, R. Benchmarken op rendement en risico. Eindhoven: TU Eindhoven, 2005. Venema, P.M. Real Estate Value Analysis. Twynstra Gudde, 2002. Voordt, D.J.M. van der. Cost and benefits of innovative workplace design. Delft: Center for People and Building, 2003. Wikipedia NL. http://nl.wikipedia.org/wiki/Interne_opbrengstvoet. 30 Maart 2010. http://nl.wikipedia.org/wiki/Interne_opbrengstvoet (geopend April 9, 2010). Wikipedia. Wikipedia. 16 Juni 2009. http://nl.wikipedia.org/wiki/Groot_Handelsgebouw (geopend Juni 2009, 2009). Winket bv. Winket. 9 april 2010. http://www.winket.nl/home/projecten/kantoren_renovatie/grote_kantoren2 (geopend april 9, 2010). WTC Rotterdam. Beurs - World Trade Center. 10 Februari 2010. http://www.wtcrotterdam.nl/ (geopend Februari 10, 2010).

Master Thesis

114


Evergreen kantoren

A

Kansberekeningen

Bijlage A.

K ANSBEREKENINGEN


335 0,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,98% 99,94% 99,80% 99,46% 98,72% 97,32% 94,91% 91,17% 85,85% 78,89% 70,46% 60,98% 50,99% 41,13% 31,96% 23,90% 17,21% 11,92% 7,95% 5,10% 3,16% 1,88% 1,08% 0,60% 0,32% 0,17% 0,08% 0,04% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

201 0,00% 100,00% 99,96% 99,78% 99,13% 97,44% 93,95% 87,93% 79,12% 67,87% 55,17% 42,34% 30,61% 20,84% 13,36% 8,07% 4,60% 2,48% 1,27% 0,61% 0,28% 0,12% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

137 0,09% 99,91% 99,27% 96,98% 91,56% 81,99% 68,61% 53,10% 37,83% 24,77% 14,92% 8,29% 4,25% 2,02% 0,90% 0,37% 0,14% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

45 9,94% 90,06% 66,50% 39,23% 18,66% 7,29% 2,39% 0,66% 0,16% 0,03% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

a

5 77,38% 22,62% 2,26% 0,12% 0,00% 0,00%

1 00

50

1 95,00% 5,00%

2 90,25% 9,75% 0,25%

0 00 >2

15

01

<2

<1

01 10

1<

4 81,45% 18,55% 1,40% 0,05% 0,00%

01

10

1

3 85,74% 14,26% 0,73% 0,01%

50

30

1<

50

01

1 1

<3

20

5 77,38% 22,62% 2,26% 0,12% 0,00% 0,00%

20

1<

15

11 56,88% 43,12% 10,19% 1,52% 0,16% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

15

1<

01

11 56,88% 43,12% 10,19% 1,52% 0,16% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

10

<1

6

16 44,01% 55,99% 18,92% 4,29% 0,70% 0,09% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

76

<7

1 <5 23 30,74% 69,26% 32,06% 10,52% 2,58% 0,49% 0,08% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

51

31 34 17,48% 82,52% 51,23% 24,07% 8,81% 2,59% 0,63% 0,13% 0,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

41

<4

1 <3 21

<2 11

174 0,01% 99,99% 99,86% 99,31% 97,64% 93,87% 87,13% 77,14% 64,53% 50,67% 37,21% 25,52% 16,35% 9,80% 5,50% 2,89% 1,43% 0,67% 0,29% 0,12% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

6<

501 0,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,99% 99,98% 99,96% 99,89% 99,75% 99,46% 98,95% 98,06% 96,64% 94,52% 91,51% 87,48% 82,37% 76,22% 69,15% 61,40% 53,27% 45,11% 37,25% 29,97% 23,49% 17,92% 13,31% 9,63% 6,78% 4,65% 3,10% 2,02% 1,28% 0,79% 0,48% 0,28% 0,16% 0,09% 0,05% 0,03% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

3<

2

Frequentie 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

1

6

11

1

Klasse

1

1

1

Pklasse(k=x)

2 90,25% 9,75% 0,25%

Master Thesis

Kansberekeningen

Evergreen kantoren

≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ ≥

Frequentie 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Master Thesis

335 0,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,98% 99,94% 99,80% 99,46% 98,72% 97,32% 94,91% 91,17% 85,85% 78,89% 70,46% 60,98% 50,99% 41,13% 31,96% 23,90% 17,21% 11,92% 7,95% 5,10% 3,16% 1,88% 1,08% 0,60% 0,32% 0,17% 0,08% 0,04% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

201 0,00% 100,00% 99,96% 99,78% 99,13% 97,44% 93,95% 87,93% 79,12% 67,87% 55,17% 42,34% 30,61% 20,84% 13,36% 8,07% 4,60% 2,48% 1,27% 0,61% 0,28% 0,12% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

137 0,09% 99,91% 99,27% 96,98% 91,56% 81,99% 68,61% 53,10% 37,83% 24,77% 14,92% 8,29% 4,25% 2,02% 0,90% 0,37% 0,14% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

45 9,94% 90,06% 66,50% 39,23% 18,66% 7,29% 2,39% 0,66% 0,16% 0,03% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

b

1 00 >2

01 2 90,25% 9,75% 0,25%

0

<2

00

50

1 95,00% 5,00%

15

01 10

50 4 81,45% 18,55% 1,40% 0,05% 0,00%

<1

10

1

3 85,74% 14,26% 0,73% 0,01%

1<

50

1 30

1<

5 77,38% 22,62% 2,26% 0,12% 0,00% 0,00%

1<

30

1

5 77,38% 22,62% 2,26% 0,12% 0,00% 0,00%

20

1<

20

51

11 56,88% 43,12% 10,19% 1,52% 0,16% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

15

1

<1

01

11 56,88% 43,12% 10,19% 1,52% 0,16% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

10

<1

6

16 44,01% 55,99% 18,92% 4,29% 0,70% 0,09% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

76

<7

<5 23 30,74% 69,26% 32,06% 10,52% 2,58% 0,49% 0,08% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

51

41

<4 31 34 17,48% 82,52% 51,23% 24,07% 8,81% 2,59% 0,63% 0,13% 0,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

1

1

1 <3 21

<2 11

174 0,01% 99,99% 99,86% 99,31% 97,64% 93,87% 87,13% 77,14% 64,53% 50,67% 37,21% 25,52% 16,35% 9,80% 5,50% 2,89% 1,43% 0,67% 0,29% 0,12% 0,05% 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

6<

501 0,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,99% 99,98% 99,96% 99,89% 99,75% 99,46% 98,95% 98,06% 96,64% 94,52% 91,51% 87,48% 82,37% 76,22% 69,15% 61,40% 53,27% 45,11% 37,25% 29,97% 23,49% 17,92% 13,31% 9,63% 6,78% 4,65% 3,10% 2,02% 1,28% 0,79% 0,48% 0,28% 0,16% 0,09% 0,05% 0,03% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

3<

2

6

11

1

Klasse

01

1

Pklasse(k ≥ x)

1

Bijlage

2 90,25% 9,75% 0,25%


Evergreen kantoren. Marketingbeginselen van kantoorgebouwen en de consequenties daarvan voor de exploitatie en lange termijn verhuurbaarheid

Recommend Documents