EEN BETAALBAAR GROND- EN WOONBELEID IN VLAANDEREN BASISUITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN VZW VLORO (VLAAMS OVERLEG RUIMTELIJKE ORDENING EN HUISVESTING)
VLORO formuleert 10 basisuitgangspunten en randvoorwaarden die essentieel zijn voor een efficiënt en betaalbaar grond- en woonbeleid in Vlaanderen: (1) De overheid heeft een voorbeeldfunctie voor het bedienen van de steunbehoevende doelgroep op de Vlaamse woningmarkt Publieke initiatiefnemers hebben een voorbeeldfunctie in het ondersteunen van de steunbehoevende doelgroep op de woningmarkt. Dit is een opdracht van algemeen economisch belang. De slapende gronden van de publieke initiatiefnemers dienen bijgevolg prioritair ingezet te worden voor de verwezenlijking van dergelijke opdracht. Publieke initiatiefnemers dienen extra geresponsabiliseerd te worden. (2) De werkelijk steunbehoevende doelgroep dient afgestemd te worden op de maatschappelijke realiteit In het kader van het onderzoek “naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaamse woonbeleid” dat in opdracht van AROHM (thans departement RWO) werd uitgevoerd, is gebleken dat 70% van de Vlaamse huishoudens en alleenstaanden in aanmerking komt voor de sociale huisvesting. De vraag stelt zich uiteraard of dit werkelijk de “sociale” doelgroep is. Vlaanderen telt een woningbestand van ongeveer 2,8 miljoen woningen. Bijna driekwart (72%) daarvan was in 2004 reeds eigendom van de personen die ze bewonen. Ondertussen is dit cijfer al opgelopen tot ca. 75% of meer. Het spreekt voor zich dat niet deze volledige bevolkingsgroep de financiële middelen ontbeert om zich een woning te verschaffen (kopen of huren) op de private markt. Het is enkel een klein deel van deze groep – naar schatting 15 tot 20% – dat werkelijk nood heeft aan bijkomende overheidssteun om aan hun woonnoden op de Vlaamse markt te voldoen. De steunbehoevende doelgroep dient dus beter afgestemd te worden op de maatschappelijke werkelijkheid. Prioriteit dient uit te gaan naar personen die niet in staat zijn om zonder bijkomende steun een woning te huren. Deze doelgroep zal wellicht verschillen van regionale woningmarkt tot regionale woningmarkt. Ook hier dient de nodige aandacht aan besteed te worden. Overleg met de gemeenten is noodzakelijk. (3) Alle initiatiefnemers die bereid zijn de steunbehoevende doelgroep te bereiken, moeten een gelijkwaardige behandeling krijgen VLORO wenst te benadrukken dat de gewenste voorbeeldfunctie van overheden geen legitimatie mag en kan inhouden voor een uitsluiting van private initiatiefnemers die bereid zijn dezelfde doelgroep op de markt te bedienen. Evenmin mag de gewenste voorbeeldfunctie een legitimatie inhouden voor het creëren en/of in stand houden van een bevoorrechte regeling en/of oneerlijke concurrentieregels ten nadele van de private initiatiefnemers.
VLORO vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
1/6
Indien de gemeenschap een bepaalde dienst, activiteit of doelstelling van algemeen economisch belang in het beleidsdomein wonen nastreeft, heeft zij er in principe alle belang bij dat zoveel mogelijk initiatiefnemers bereid zijn om mee deze doelstelling te helpen realiseren: hoe meer initiatiefnemers, hoe meer concurrentie, hoe meer kwaliteit en hoe scherper de prijzen. De aanwezigheid van de private actoren op de markt heeft er toe bijgedragen dat, ondanks een strak ruimtelijk beleidskader, een aanbod aan bouwrijpe gronden wordt gecreëerd. Dit heeft op zijn beurt tot gevolg dat de grondprijzen in Vlaanderen nog steeds tot de goedkoopste behoren in vergelijking met de ons omringende Europese lidstaten. Vooral de landen waar de overheid destijds een ver doorgedreven actief grondbeleid heeft gevoerd, zoals Nederland, worden gekenmerkt door relatief hoge grond- en bouwprijzen. VLORO pleit bijgevolg voor een gelijkwaardige behandeling van alle initiatiefnemers die mee de doelstellingen van algemeen economisch belang wensen te realiseren. Uiteraard zal een 100% volledig gelijke behandeling met de sociale huisvestingsmaatschappijen en overige publieke initiatiefnemers niet opgaan, vermits beide actoren fundamenteel verschillende basisdoelstellingen hebben. De kernactiviteiten van de private initiatiefnemers situeren zich op de private, niet-gesubsidieerde markt. Ingevolge de wet op de eerlijke handelspraktijken, die Europese wortels heeft, mogen handelaars hun producten overigens niet met verlies op de markt verkopen. Vanaf 12 juni 2007 treft het verbod ook onroerende goederen ingevolge een aanpassing van de Europese richtlijn terzake. Een gelijkwaardige behandeling veronderstelt op zijn minst dat: a)
de definitie van een sociale kavel of koop- of huurwoning wordt aangepast in artikel 2 van de Vlaamse Wooncode; De definitie van een sociale kavel of koop- of huurwoning dient niet noodzakelijkerwijze te verwijzen naar één of meerdere publieke initiatiefnemers.
b)
het bestaande subsidiëringsbeleid eveneens wordt aangepast zodat de private initiatiefnemers ook effectief in aanmerking komen voor subsidiëring van hun sociale activiteiten; Eén en ander houdt dus in dat subsidies voor private initiatiefnemers moeten mogelijk zijn voor de realisatie van sociale doelstellingen binnen een privaat project.
c)
de algehele vrijstelling voor de overheidsgronden in het kader van de bestaande heffing op onbebouwde percelen in niet-vervallen verkavelingen en in woongebied wordt afgeschaft; Thans zijn de diverse (para)publieke instellingen niet onderworpen aan de heffing op onbebouwde percelen. Zij genieten een algemene vrijstelling. Er is in dit verband geen objectieve verantwoording waarom sociale huisvestingsmaatschappijen en andere publieke instanties bij uitzondering van deze heffing vrijgesteld worden,
d)
de atlas van de woonuitbreidingsgebieden op een gelijke manier wordt toegepast ten aanzien van alle initiatiefnemers; Volgens VLORO bestaat er geen enkele objectieve en redelijke verantwoording om ten voordele van publieke initiatiefnemers in positieve zin af te wijken van de regels en de procedures voor de aansnijding van de woon(uitbreidings)gebieden.
VLORO vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
2/6
e)
een gelijkwaardige fiscale regeling wordt uitgewerkt voor initiatiefnemers die dezelfde steunbehoevende doelgroep bedienen. VLORO denkt hier op Vlaams niveau in eerste instantie aan de registratierechten; de verlaagde registratierechten die thans enkel voor transacties van publieke initiatiefnemers gelden, moeten ook worden toegepast op transacties tussen private initiatiefnemers en dezelfde doelgroep. VLORO denkt hier op federaal niveau in eerste instantie aan de BTW; de verlaagde BTWtarieven die thans enkel voor transacties van publieke initiatiefnemers gelden, moeten ook worden toegepast op transacties van private initiatiefnemers die bereid zijn dezelfde doelgroep te bereiken. Dit ligt overigens in het verlengde van de visie van de Europese Commissie die van oordeel is dat verlaagde BTW-tarieven moeten mogelijk zijn in de woningbouwsector, ook als dit niet kadert in een sociaal beleid.
Indien publieke en private initiatiefnemers op voet van gelijkheid worden behandeld op de markt, zullen zij zelf kunnen uitmaken in welke gevallen een publiek-private samenwerking wenselijk is en een meerwaarde kan opleveren. De overheid dient via een faciliterend beleid de samenwerkingsmogelijkheden tussen publieke en private actoren te optimaliseren. (4) De slapende overheidsgronden dienen ontwikkeld te worden via de markt en niet via zuivere inbesteding Voor de ontwikkeling van de slapende overheidsgronden die op basis van een actief grondbeleid werden verworven, dient de concurrentie bevorderd te worden door meer marktpartijen bij de ontwikkeling van de overheidsgrond te betrekken in plaats van aan “inbesteding” te doen binnen de diverse overheidsinstellingen (autonome gemeentebedrijven, grondregies, intercommunales,…). Er is in dit verband een negatieve trend aan de gang die de concurrentie bij de ontwikkeling van woonprojecten afremt en die als het “dubbele petten probleem” kan worden gekwalificeerd. De gemeente is namelijk zowel degene die het lokaal ruimtelijk beleid bepaalt, als degene die kan verdienen aan locatieontwikkeling via autonome gemeentebedrijven, intercommunales,.... Dit leidt ertoe dat ruimtelijke afwegingen te veel vanuit winstoverwegingen van de overheid en te weinig vanuit beleidsinhoudelijke doelstellingen worden gemaakt. VLORO pleit er alvast voor om “marktselectie in concurrentie” te bevorderen op overheidsgronden: hoe meer initiatiefnemers, hoe meer concurrentie, hoe meer kwaliteit en hoe scherper de prijzen. (5) Marktconforme huurprijzen zijn een basisvoorwaarde voor een gezonde en noodzakelijke doorstroming op de diverse segmenten van de woningmarkt VLORO heeft grote moeite met het sociaal huurbeleid zoals dit thans wordt gevoerd, omdat dit huurbeleid ervoor heeft gezorgd dat bij een relatief groot deel van de huurwoningenvoorraad (25% of ¼de van de totale huurmarkt is een “sociale” huurmarkt) de relatie tussen prijs en kwaliteit is komen te vervagen. De gehanteerde huurprijs is daardoor ook los komen te staan van de marktprijs.
VLORO vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
3/6
Een grote groep huurders die in werkelijkheid niet tot de werkelijk steunbehoevende doelgroep behoort, profiteert van een kunstmatig laag gehouden huurniveau. Het bestaande grote verschil tussen de niet marktgerichte huren in het sociaal huursegment en de marktconforme huren op de private huurmarkt en de sterk gestegen koopprijzen, zorgt voor steeds grotere aansluitingsproblemen tussen beide huursegmenten en tussen de huur- en de koopsector. Er zit in wezen een “gat” tussen de huidige sociale huurwoningenmarkt (met relatief te lage huren) en de private huurwoningenmarkt en de koopsector. Dit gat wordt steeds groter, waarbij de sociale huurprijs steeds verder af staat van de geboden kwaliteit. Volgens VLORO is het gevolg van dit “gat” dat de doorstroming stokt. Een huurder verhuist niet uit een woning waarvan de prijs kunstmatig is gedrukt, naar een andere duurdere huurwoning of koopwoning, als de kwaliteit niet evenredig toeneemt. Een huurder zal dus veelal, ondanks dat zijn inkomenspositie mogelijk die ruimte wel biedt, helemaal niet meer verhuizen en blijft in een te goedkope huurwoning wonen. Deze woning komt daardoor niet langer meer beschikbaar voor starters of voor de doelgroepen van het beleid op de woningmarkt. Het aantal scheefwoners (huurders die gezien hun inkomen te goedkoop wonen) neemt dus aanzienlijk toe. (6) Overheidssteun moet vooral gericht zijn op de steunbehoevende doelgroep: introductie van huursubsidies is een noodzaak Het verdient aanbeveling om prioritaire aandacht te besteden aan de rechtstreekse subsidiëring van de doelgroep. Substantiële tijdelijke huursubsidies op de huurmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met het belastbaar inkomen van de aanvrager, met de bestaande markthuurprijzen én met basiskwaliteitseisen, kunnen het kerninstrument van een toekomstig betaalbaar huurbeleid uitmaken. De eventuele introductie ervan op lokaal vlak dient positief gestimuleerd te worden door de hogere overheid. Het belang van huursubsidies is erg groot. Op korte termijn zouden deze huursubsidies de oplossing kunnen betekenen voor de actuele crisis in de huisvestingsector. VLORO verwijst naar het akkoord dat in de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dienaangaande is bereikt, een akkoord dat gedragen wordt zowel door de eigenaars- als door de huurdersverenigingen. De huursubsidie zou worden toegekend aan grote gezinnen die slechts over een bescheiden inkomen beschikken en aan gezinnen aan wie een integratieinkomen wordt toegekend. Het geld zou rechtstreeks gestort worden aan de verhuurders die, als tegenprestatie, akkoord zijn om het bedrag van de huur te beperken (van dewelke natuurlijk de toegekende subsidie moet worden afgetrokken). Berekend op een proportionele basis zou de huursubsidie het verschil dekken tussen een derde van de inkomsten van de genieter (algemeen aanvaarde grens om de andere verplichtingen van het huishouden niet in het gedrang te brengen) en een maximale huurprijs (ingevoerd teneinde de gewestelijke financiën te bewaken). Op die manier zou het Gewest de zekerheid hebben dat het geld wel degelijk wordt gebruikt voor het betalen van de huurprijs en dat de subsidie niet zou dienen om bijvoorbeeld andere aankopen te doen. (7) VLORO wenst te benadrukken dat het bestaand fiscaal beleid op federaal en regionaal vlak een determinerende rol speelt in het debat over betaalbaar wonen. Het spreekt voor zich dat een versoepeling van de BTW- en registratietarieven een belangrijke positieve impact zullen hebben op het betaalbaarheidsvraagstuk. Verlaging van fiscale tarieven hoeft in dit verband niet noodzakelijk te leiden tot mindere overheidsinkomsten. BTW Op federaal niveau wenst VLORO te wijzen op het feit dat België behoort tot de koplopers van de Europese Unie met een BTW-tarief op nieuwbouw van maar liefst 21%. In de Europese context is het mogelijk een verlaagd VLORO vzw 4/6 P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
BTW-tarief toe te passen in het kader van een sociaal beleid. De federale overheid heeft dit begrip echter per definitie beperkt tot de instellingsgerichte sociale woningbouw. Private woningbouw en “sociaal beleid” zijn volgens VLORO evenwel niet per definitie tegengestelde begrippen. Bijgevolg moeten de federale en gewestelijke overheden ook mogelijke verlagingen van de BTW-tarieven in de private woningbouwsector in overweging nemen. Registratie Op Vlaams niveau werden reeds inspanningen geleverd om de registratierechten te versoepelen, maar met een tarief van 10% blijft Vlaanderen ook aan de Europese top. Een bijkomende versoepeling dringt zich op. (8) Verminderen van administratieve lasten bij de verwerving en de bouw van een woning zal leiden tot verlaging van de kostprijs Voor een eenvoudige woning moeten de volgende documenten of zaken aanwezig zijn: -
-
-
-
een bodemattest dat meestal te kennen geeft dat OVAM over geen gegevens beschikt over de concrete grond en er aldus in veel gevallen geen meerwaarde van dit document uitgaat- veel eigenaars denken nochtans dat dergelijk attest inhoudt dat ze niet meer aangesproken kunnen worden voor bodemsanering; een stedenbouwkundig uittreksel moet bij de onderhandse en authentieke verkoopakte gevoegd worden dat maximaal vijf maanden oud mag zijn op de datum van het verlijden van de authentieke akte; een watertoets in het kader van de stedenbouwkundige vergunning; een hemelwaterput voor de opvang van het regenwater; dit moet eerst door de architect op de bouwplannen worden aangeduid en daarna worden ingeplant – dit kost extra geld; een compensatieplan voor ontbossing indien er zich enkele bomen op het perceel bouwgrond bevinden – dit moet bij de stedenbouwkundige aanvraag gevoegd worden; een passende beoordeling die bij de bouwaanvraag moet worden ingediend waaruit blijkt dat er geen significante gevolgen zijn voor beschermde vogels en habitats – dit kost extra geld; een stedenbouwkundige aanvraag met heel wat documenten; door de architect ondertekende bouwplannen – voor de bouw van grote infrastructuurprojecten zoals bruggen en viaducten is dan weer geen architect vereist; een energieprestatie-aangifte op te maken door een energieprestatieverslaggever om een energieprestatiecertificaat – dit kost extra geld; een gezondheids- en veiligheidsplan en een coördinatiedagboek voor het welzijn der werknemers; hiervoor moeten gekwalificeerde personen worden aangesteld: een coördinator-ontwerper en een coördinator-verwezenlijking – dit kost extra geld; een postinterventiedossier dat bij elke verkoopakte moet gevoegd worden in uitvoering van de wet op het welzijn der werknemers, terwijl een dergelijke verplichting niet opgenomen is in de Europese richtlijn waarvan de wet de implementatie is – dit kost extra geld; een conformiteitsattest bij het einde der werken waaruit moet blijken dat de werken conform de vergunning zijn uitgevoerd; een conformiteitsattest dat de kwaliteit van de woning garandeert alvorens deze te verhuren; het proces-verbaal van het controleonderzoek van de elektrische installatie (verplicht vanaf midden 2007);
VLORO pleit alvast voor een administratieve vereenvoudiging.
VLORO vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
5/6
(9) Geen strengere milieuverplichtingen ten aanzien van initiatiefnemers in de residentiële sector dan Europeesrechtelijk noodzakelijk is. VLORO verwijst naar het beginsel van “de vervuiler betaalt”, dat Europese wortels heeft. Volgens dit beginsel is het de persoon die de milieuvervuiling heeft veroorzaakt, die de factuur dient te betalen. In Vlaanderen wordt dit principe enigszins uitgehold. VLORO wijst hier inzonderheid op de saneringsplicht voor eigenaars in het bodemsaneringsdecreet. Indien er geen exploitant kan worden aangewezen, zal de eigenaar saneringsplichtig zijn. Hij kan hieraan enkel ontsnappen indien hij binnen een relatief korte termijn zelf het bewijs levert dat aan een aantal voorwaarden is voldaan. Dergelijke omkering van de bewijslast wordt als een bijzonder knelpunt ervaren, te meer daar de beoordeling van dit bewijs gebeurt door OVAM die rechter en partij is: immers, indien het bewijs wordt aanvaard, moet OVAM zelf ambtshalve saneren…De eigenaar zal de saneringskosten dus in veel gevallen moeten betalen. Hij kan deze dan wel verhalen op de werkelijke vervuiler. Maar meestal is die vervuiler ongekend, in faling of loopt de aansprakelijkheidsvordering op een sisser af. In veel gevallen blijft de uiteindelijke kost toch bij de eigenaar. In de praktijk bestaat er dus een reëel risico dat de professionele eigenaar de uiteindelijke saneringskost zal moeten dragen, ook al heeft hij de verontreiniging niet zelf veroorzaakt. Uiteraard kleeft er een kostenplaatje aan dit risico en dit wordt uiteindelijk ook verrekend in de kostprijs van het eindproduct, met name de woning die aan de consument wordt aangeboden. (10)
Consumentenbescherming is ook voor woonbehoeftigen noodzakelijk
Ten slotte is VLORO van oordeel dat de overheid, behoudens de bezorgdheid voor de goede ruimtelijke ordening, het leefmilieu en het “betaalbaar wonen”, eveneens rekening dient te houden met de bescherming van de consument, inzonderheid de steunbehoevende consument in de woningbouwsector. In dit verband valt het op dat de consumenten van de sociale huisvestingsmaatschappijen geen gelijkaardige bescherming genieten als de consumenten van private woningbouwers. De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn immers vrijgesteld van de toepassing van de federale woningbouwwet. Ze dienen de talrijke consumentenbeschermende maatregelen – zoals het stellen van een waarborg – niet te respecteren. Gelet op de lamentabele financiële positie van de meeste huisvestingsmaatschappijen kan men zich afvragen of het gerechtvaardigd is naar de consument toe dat deze maatschappijen vrijgesteld zijn van het stellen van een financiële waarborg.
VLORO vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83
6/6
