Een analyse op basis van het WoON 2009 en aan het WoON 2009 gekoppelde registratiebestanden > Verhuiswens en > verhuisgedrag

Een analyse op basis van het WoON 2009 en aan het WoON 2009 gekoppelde registratiebestanden

> Verhuiswens en > verhuisgedrag

VERHUISWENS EN VERHUISGEDRAG

Verhuiswens en verhuisgedrag

Auteur

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

september 2012 > rapport 2012-06

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

2 2 .1 2 .2 2 .3 2 .4

Kwaliteit van het bestand

8

Inleiding

8

De kwatliteit van huishoudensvariabelen

8

De kwaliteit van de woningkenmerken

11

Conclusie bestandskwaliteit

12

3 3 .1 3 .2 3 .3 3 .4 3 .5

Wens en werkelijkheid

13

Inleiding

13

Wie wil verhuizen

14

Wie is verhuisd

18

Verhuiswens en verhuizing

19

Samengevat

24

4 4 .1 4 .2 4 .3

Huishoudensveranderingen en verhuizen

25

Inleiding

25

Effect van huishoudensverandering

25

Samengevat

28

5 5 .1 5 .2 5 .3

Inkomensverandering en verhuizen

29

Inleiding

29

Effect van inkomensverandering

30

Samengevat

32


6 6 .1 6 .2 6 .3 6 .4 6 .5 6 .6 6 .7 6 .8

Welke woning vindt men

33

Inleiding

33

Discrepantie naar eigendom

34

Discrepantie naar woningtype

37

Discrepantie naar woongemeente

41

Discrepantie naar woonmilieu

44

Substitutie op meerdere kenmerken

45

De prijs

46

Samengevat

47

7 7 .1 7 .2 7 .3

Effect van de crisis

48

Inleiding

48

Restschuld

51

Samengevat

53

8 8.1 8 .2 8 .3 8 .4 8 .5 8 .6 8 .7

Micro versus macro

54

Inleiding

54

Samenstelling van de huishoudens

55

Kenmerken van de woningen

56

Gezinnen: wens en werkelijkheid vergeleken (macro)

60

Paren: wens en werkelijkheid vergeleken (macro)

62

Ouderen: wens en werkelijkheid vergeleken (macro)

64

Samengevat

64

9

Conclusies

66

HOOFDSTUK

1

Inleiding Het Woononderzoek Nederland (WoON) is een grootschalig periodiek enquête-onderzoek onder de bevolking van Nederland. Het WoON geeft inzicht in de samenstelling van huishoudens, de woning, de woonomgeving en eventuele verhuiswensen. In het geval van een verhuiswens zijn ook de kenmerken van de gewenste woning bekend. Het WoON 2009 bestaat naast de basismodule, de woningmarktmodule, uit verschillende (vervolg)modules. Een van die vervolgmodules is de module ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ (TWEW). Voor deze module zijn alle respondenten die aan het WoON 2009 hebben deelgenomen, onderworpen aan een controle van de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Deze GBA-controle is eind 2010 uitgevoerd. Op basis hiervan kon worden vastgesteld welke personen zijn verhuisd. De gecombineerde informatie van wel/geen verhuisplannen en wel/niet verhuisd is vervolgens gebruikt om een deel van de respondenten uit het WoON 2009 opnieuw te benaderen en te vragen naar de motieven om wel/niet te verhuizen en de huidige verhuiswensen. Hiervoor is uit de vier groepen (wel/niet verhuisgeneigd en wel/niet verhuisd) een steekproef getrokken. De module TWEW is begin 2011 uitgevoerd door GfK in opdracht van het Directoraat-generaal Wonen, Wijken en Integratie (DGWWI) 1 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). In de rapportage ‘Tussen wens en werkelijkheid’2 staan de belangrijkste uitkomsten uit de module TWEW beschreven. Aanvullend hierop is, eveneens in opdracht van BZK, door ABF Research een rapportage opgesteld 3. In deze rapportage wordt uitgebreid ingegaan op de impact van het besluit van de Europese Commissie dat sociale verhuurders minimaal 90% van hun beschikbaar komende woningen met een huur tot de liberalisatiegrens moeten verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder €33.0004 en het effect van de economische crisis op het verhuisgedrag en de verhuiswens. Naast de module TWEW is begin januari 2012 door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), in opdracht van BZK, een zogenoemd mutatiebestand opgemaakt. In dit bestand is voor de respondenten van de module Woningmarkt op basis van de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) aangegeven of de respondenten één of twee jaar na de interviewdatum al dan niet zijn verhuisd. Dit bestand is aangevuld met verschillende registratiegegevens, namelijk: >

kenmerken van de (eventuele) nieuwe woning en het huishouden per 1 januari 2011;

>

kenmerken van de (eventuele) ‘tussenwoning(en)’ waar de respondent tussen de woning van de woningmarktmodule en 1 januari 2011 heeft gewoond;

1 2

3

4

05

>

de verkoopprijs van de woning waar de respondent tijdens de woningmarktmodule woonde;

>

een recenter inkomen dan opgenomen in de woningmarktmodule.

Vanaf december 2011: Wonen, Bouwen en Integratie (WBI) Rapportage: Tussen wens en werkelijkheid, Analyse naar de verhuisgeneigdheid en het daadwerkelijke verhuisgedrag, november 2011, GfK 4 Gouvernement. Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen, Onderdeel module Wens en Werkelijkheid, maart 2012, ABF Research. Prijspeil 1-1-2010


Belangrijk bij dit onderzoek is de vraag in hoeverre het mutatiebestand met gekoppelde variabelen inzicht kan bieden in de discrepantie tussen ‘wens en werkelijkheid’. De analyse moet inzicht bieden in de mate waarin het mutatiebestand een alternatief is voor de vervolgmodule ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ en welke mogelijkheden dit vervolgens biedt voor het WoON 2012. De opdracht valt uiteen in twee delen. Enerzijds de analyse naar de kwaliteit van het mutatiebestand, zowel als het gaat om de selectiviteit van de gekoppelde registratievariabelen en de mate waarin de gekoppelde registratievariabelen overeenkomen met de opgave van de respondent in de woningmarktmodule. Anderzijds de analyse naar de bruikbaarheid van het mutatiebestand als mogelijk alternatief voor de module ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’. De uitkomsten van de analyse van de kwaliteit van de gekoppelde gegevens zijn opgenomen in een aparte rapportage ‘Kwaliteit mutatiebestand WoON 2009’. In hoofdstuk twee van voorliggende rapportage staat een samenvatting van dat rapport met de belangrijkste bevindingen. De analyse naar de bruikbaarheid van het bestand is uitgevoerd aan de hand van een aantal, vooraf door de opdrachtgever geformuleerde, onderzoeksvragen: >

Door de module Woningmarkt te combineren met het mutatiebestand, kunnen vier groepen worden gemaakt: >

Wel verhuisgeneigd, wel verhuisd;

>

Wel verhuisgeneigd, niet verhuisd;

>

Niet verhuisgeneigd, wel verhuisd;

>

Niet verhuisgeneigd, niet verhuisd.

Welke kenmerken hebben deze vier groepen en in hoeverre verschillen ze van elkaar? Het gaat hierbij om een beknopte typering. >

In hoeverre is er een verband zichtbaar tussen veranderingen in de samenstelling van het huishouden en (al dan niet) verhuizen?

>

In hoeverre is er een verband zichtbaar tussen inkomensverandering en (al dan niet) verhuizen?

>

In hoeverre voldoet de nieuwe woning aan de geuite wensen? Het gaat hierbij – naast kenmerken als het eigendom en woningtype – ook om de (locatie)kenmerken van de nieuwe woning. Deze analyse kan vanuit twee invalshoeken worden uitgevoerd. Deze komen in dit rapport beide aan bod: >

Op microniveau, waarbij per respondent de kenmerken van de gewenste woning worden vergeleken met de nieuwe woning;

>

Op macroniveau, waarbij een totaalbeeld van de woningvraag wordt vergeleken met een totaalbeeld van de gerealiseerde verhuizingen.

>

In hoeverre hebben mensen hun verhuiswens qua prijs bijgesteld: >

In hoeverre komt de geschatte verkoopprijs overeen met de gerealiseerde verkoopprijs?

> >

In hoeverre komt de gewenste koopprijs overeen met de prijs van de nieuwe woning?

Zijn er (door de crisis) woningen verkocht onder het hypotheekbedrag? Hoeveel huishoudens hebben een restschuld? Wat is de hoogte van de restschuld? Welke kenmerken hebben de huishoudens die een restschuld hebben?

06

In hoofdstuk drie wordt ingegaan op de discrepantie tussen ‘wens en werkelijkheid’. Er wordt een beschrijving gegeven van de vier groepen uit de eerste onderzoeksvraag. In de hoofdstukken vier en vijf wordt ingegaan op de effecten van huishoudensverandering en inkomensverandering op de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. Het verschil tussen kenmerken van de gewenste woning en kenmerken van de nieuwe woning komen in hoofdstuk zes aan bod. In hoofdstuk zeven wordt ingegaan op aspecten van de crisis. Expliciet wordt daar gekeken naar het verschil tussen de waarde van de verkochte woning en de hypotheekschuld. Ook wordt gekeken of er sprake is van restschuld bij verkoop en zo ja, wat is dan de hoogte van dat bedrag. Hoofdstuk acht richt zich op het verschil tussen het microniveau en het macroniveau. Niet iedereen die wil verhuizen verhuist, maar er verhuizen ook veel mensen die niet verhuisgeneigd waren. Daarnaast kiest men soms voor andere woningkenmerken. Op microniveau (de respondent) is dan discrepantie te vinden tussen verhuisgeneigdheid en daadwerkelijke verhuizingen. De vraag is hoe dit op macroniveau uit pakt? Compenseren de verhuizingen van niet-verhuisgeneigden de achterwege gebleven verhuizingen van verhuisgeneigde huishoudens?

Analysemethode Een analyse begint met het beredeneren wat er aan de hand zou kunnen zijn. Bijvoorbeeld de vraag welke huishoudens op zoek waren naar een koopwoning en terechtgekomen zijn in een huurwoning. Misschien is het inkomen van deze huishoudens te laag, waardoor men niet in aanmerking komt voor een hypotheek. Misschien is er geen koopaanbod in het segment waar de respondent in zocht. Of misschien is de samenstelling van het huishouden veranderd, waardoor ook de woonwens bijgesteld kan zijn. Deze methodiek levert in het algemeen de juiste antwoorden. Er is immers veel bekend over de woningmarkt en de set van variabelen is dan wel groot, maar de keuze niet onbeperkt. Toch is in deze studie ook gekozen voor een iets andere aanpak. De start is gedaan met de bekende variabelen: kenmerken van het huishouden (leeftijd, samenstelling, inkomen), in combinatie met de huidige woonsituatie (eigendom, woningtype, prijs) en regionale kenmerken (gemeentegrootte, stedelijkheid, regio, woonmilieu). Maar daarnaast is er voor gekozen om via een meer inductieve methode op zoek te gaan naar eventuele andere kenmerken die samenhangen met het te onderzoeken onderwerp. In het onderzoeksbestand (inclusief alle berekende kenmerken) zijn alle kenmerken met een nominaal of ordinaal karakter geselecteerd. Voor al deze variabelen is vervolgens gezocht naar de sterkste (nominale) samenhang met de te onderzoeken variabele. De gekozen statistische maat is Cramer’s V, een op Chi-kwadraat gebaseerde symmetrische maat, die maximaal 1 en minimaal 0 kan zijn. Door deze methode te gebruiken is de kans minder groot dat belangrijke samenhangen over het hoofd gezien worden. De methode levert dus aanvullende informatie op ten opzichte van methoden waarbij vanuit de ‘bekende’ variabelen geanalyseerd wordt.

07

VERHUISWENS EN VERHUISGEDRAG HOOFDSTUK

2

De kwaliteit van het bestand

2.1

Inleiding Voordat een antwoord mogelijk is op de vraag in hoeverre het mutatiebestand met gekoppelde variabelen inzicht kan bieden in de discrepantie tussen ‘wens en werkelijkheid’, is inzicht in de kwaliteit van het bestand van belang. Dit is dan ook de eerste stap geweest in het onderzoek. Daarbij is zowel gekeken naar de kwaliteit en de selectiviteit van de gekoppelde registratievariabelen als naar de mate waarin de gekoppelde registratievariabelen overeenkomen met de opgave van de respondent in de woningmarktmodule. De kwaliteit van het bestand wordt uitgebreider besproken in het rapport ‘Kwaliteit mutatiebestand WoON 2009’ (Explica, 2012). In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de belangrijkste bevindingen.

2.2

De kwaliteit van huishoudensvariabelen De registratie blijkt deels achter de feiten aan te lopen. Daarnaast worden zaken door de respondent anders gezien. Dit is vooral het geval bij ‘overige leden’. Deze worden relatief vaak als alleenstaand of paar geregistreerd door het CBS. De registratie loopt dus – logischerwijs – deels achter de feiten aan. Dat betekent dat voor een goede inschatting van de samenstelling van het huishouden de vraagstelling in de basismodule van het WoON nodig is. Dat de registratie hier van afwijkt, is niet direct een probleem. Het feit dat er vaak verschillen optreden, betekent overigens wel dat de vraagstelling in het WoON over de samenstelling van het huishouden niet zomaar vervangen kan worden door registratiegegevens. De vraagstelling in het WoON zorgt voor een betere vaststelling van de feitelijke situatie.

08

figuur 1

Discrepantie tussen WoON-bestand (opgave respondent) en registratie naar kenmerken van het huishouden (peildatum is enquêtedatum WoON 2009)

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

overig lid kind 18-19 kind 20-21 kind 22-24 kind 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ overig huishouden totaal % afwijkend

De veranderingen in het huishouden in de twee jaar na de enquête betekenen deels dat de door de respondent opgegeven situatie wordt gecorrigeerd. De eerste mutatie zorgt er voor dat 25% van de discrepantie tussen de samenstelling van het huishouden volgens de respondent en volgens de registratie wordt opgelost. In deze gevallen lijkt inderdaad de registratie achter de feitelijke situatie aan te lopen. In het rapport ‘Kwaliteit mutatiebestand WoON 2009’ wordt geadviseerd om in het vervolg geregistreerde mutaties in het huishouden, waarbij de discrepantie met het WoON wordt ‘opgelost‘, niet als mutatie mee te tellen. In dit rapport is dat advies nog niet toegepast.

09

VERHUISWENS EN VERHUISGEDRAG figuur 2

Discrepantie tussen WoON-bestand (opgave respondent) en registratie naar kenmerken van het huishouden na eerste mutatie

0

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000

overig lid kind 18-19 kind 20-21 kind 22-24 kind 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ overig huishouden blijft afwijken

overeenkomend na eerste mutatie

De gekoppelde registratiebestanden worden ook gebruikt om de veranderingen in het huishouden in relatie te brengen met een verhuizing in deze periode. Aangenomen kan worden dat er in die gevallen minder discrepantie zal optreden tussen de opgave van de respondent en de registratie. Immers, als er een verhuizing wordt geregistreerd, betekent dit automatisch dat men op dat moment de actuele situatie heeft opgegeven in de registratie. Deze zou af kunnen wijken van de werkelijke situatie, maar alleen als dit door het verhuizende huishouden bewust wordt gedaan. Achter de feiten aan lopen is niet mogelijk, aangezien het feit in dit geval wordt geregistreerd. Wat uiteraard wel mogelijk is, is dat men feitelijk verhuisd is en dat (nog) niet in de registratie is vastgelegd. Maar de geregistreerde mutaties, waar de module uitspraken over doet, zijn per definitie vastgelegd.

10

2.3

De kwaliteit van de woningkenmerken De kwaliteit van de koppeling van de woningkenmerken is goed. Aan een zeer hoog percentage van alle respondenten in het WoON 2009 zijn de kenmerken van de woning gekoppeld. De koppeling van de BAG laat de hoogste score zien. Dat aan zoveel mogelijk respondenten een woongelegenheid wordt gekoppeld, is een eerste vereiste. Daarnaast is het uiteraard van belang dat ook het juiste kenmerk wordt gekoppeld. De verschillende bronnen laten daarbij verschillende uitkomsten zien. De woningregistratie wijkt iets vaker af van de opgave van de respondent dan de BAG. Verder is het eigendom van de woning via de belastinggegevens betrouwbaarder dan vanuit de woningregistratie. Helaas kan deze koppeling voor de verhuizingen in 2010 en 2011 nog niet gemaakt worden. De inkomensregistratie loopt immers – logischerwijs – altijd achter. De conclusie is dan ook dat soms een combinatie van bronnen een optimaal resultaat kan opleveren. De koppeling van de BAG levert bijvoorbeeld een erg goede dekking op, maar door bij de niet-gekoppelde woningen de woningregistratie te gebruiken, kan de dekking nog meer verbeterd worden. Uiteindelijk heeft dan nog ongeveer één procent van de respondenten een ontbrekend woningtype. Het combineren van bronnen is uiteraard alleen mogelijk als meerdere bronnen aanwezig zijn, zoals bij het woningtype. De koppeling van de woningkenmerken aan de verhuisde respondenten is in een aantal gevallen opvallend matig. Waar bij het koppelen van de woningregistratie aan alle WoON-respondenten minder dan 3% ontbreekt, is dit bij de koppeling aan de verhuisde respondenten rond de 30%. Deze omissie is overigens op te lossen door de koppeling van de BAG te gebruiken. Aangezien de BAG beter koppelt, kan geconcludeerd worden dat er bij de koppeling van de woningregistratie waarschijnlijk iets niet goed is gegaan. Het koppelpercentage van de BAG zou misschien nog beter kunnen worden, indien ook de adressen die al wel in de BAG zijn opgenomen, maar nog niet zijn opgeleverd, ook in de koppeling worden betrokken. Dit zijn bijvoorbeeld woningen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, maar die nog niet als woning zijn opgeleverd. Het toevoegen van deze adressen zou er voor kunnen zorgen dat het probleem, dat de registratie altijd achter loopt bij de werkelijkheid, minder groot wordt. Verhuizingen naar nieuwbouwwoningen zouden dan een betere koppeling kunnen opleveren. De huurpunten zijn maar voor een beperkt deel van de woningen gekoppeld. Deze koppeling, op basis van een bestand van NCCW, levert bovendien een regionale vertekening op. Die regionale vertekening treedt ook op bij de koppeling van de energielabels. Bij elke woning die verkocht of verhuurd wordt, moet vanaf 2008 een energielabel afgegeven worden. Nog lang niet alle woningen zijn voorzien van een energielabel. Het hoogste koppelpercentage wordt gevonden bij de sociale huurwoningen (corporatiewoningen). Maar ook die zijn nog lang niet allemaal in het bestand met energielabels beschikbaar. Het bestand met informatie over de huurtoeslag levert een prima koppelresultaat op. Dat resultaat zal nog beter worden als ook de informatie van de partner wordt meegenomen. Als de partner van de respondent huurtoeslag heeft aangevraagd, dan levert dat momenteel geen koppeling op. Naast informatie over de huurtoeslag levert dit bestand ook informatie over de hoogte van de kale huur van deze huishoudens. Opvallend is dat er vrij grote verschillen optreden met de opgave van de respondent,

11


als het gaat om de huur. In 46,1% van de gevallen wijkt de gekoppelde huur meer dan €25 af van de opgave van de respondent. Ook de verkoopprijs van de woningen is in het mutatiebestand opgenomen. Het koppelpercentage van deze variabele is laag, uitgaande van de aanname dat elke koopwoning waaruit de respondent verhuisd is, teruggevonden moet worden in het bestand met verkopen. Door het lage koppelpercentage twijfelt het CBS aan de kwaliteit van de koppeling. Voor een deel van de niet-gekoppelde records kan de verklaring gevonden worden in het feit dat er sprake is van een thuiswonend kind dat verhuisd is, of een partner vertrokken. Dat verklaart dat de woning niet is verkocht. Maar ook als hier rekening mee wordt gehouden is het koppelpercentage laag.

2.4

Conclusie bestandskwaliteit De gekoppelde gegevens zijn wisselend van kwaliteit. In het algemeen is de dekking goed, vooral van variabelen die op persoonsniveau zijn gekoppeld. Bestanden die geen integrale registratie bevatten, zoals het bestand met huurpunten en het bestand met energielabels, leveren (uiteraard) een matig koppelresultaat op. De (regionale) vertekening zorgt er bovendien voor dat er geen goede afspiegeling van de woningvoorraad resulteert. De registratiebestanden hebben natuurlijk als nadeel dat de situatie af kan wijken van de respondentopgave. Maar daar staat tegenover, dat er geen selectieve non-respons kan optreden en dat de gegevens aan alle respondenten gekoppeld worden en niet aan een steekproef van respondenten die twee jaar later ondervraagd wordt. Dit zorgt er voor dat de analyses dieper kunnen gaan (of dat de analyses een hogere betrouwbaarheid of nauwkeurigheid te zien zullen geven). Waar het in een analyse op basis van gekoppelde registratiebestanden natuurlijk aan ontbreekt, is de argumentatie van de respondent. Het waarom van niet-verhuizen of van een andere keuze dan opgegeven in het WoON, is niet bij de respondent te achterhalen. Dit probleem kan deels worden ondervangen door andere bestanden te koppelen, zoals een bestand met alle te koop staande woningen.

12

HOOFDSTUK

3

Wens en werkelijkheid

3.1

Inleiding In de module Woningmarkt (WoON 2009) is vastgesteld welk deel van de bevolking binnen twee jaar wil verhuizen. Om meer inzicht te krijgen in de daadwerkelijke verhuizingen, is halverwege 2011 de vervolgmodule ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ uitgevoerd. Deze module is uitgevoerd door GfK in opdracht van het Directoraat-generaal Wonen, Wijken en Integratie (DGWWI) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). Deze vervolgmodule biedt meer inzicht in de mate waarin ‘verhuisgeneigde’ huishoudens ook daadwerkelijk zijn verhuisd, maar ook in de mate waarin niet-verhuisgeneigde huishoudens zich aan hun ‘voornemen’ hebben gehouden. In de module ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ zijn aanvullende vragen voorgelegd aan de respondenten, die inzicht bieden in de motivatie achter het wel of niet verhuizen. Het doel van deze vervolgmodule was om in beeld te krijgen wat de discrepantie is tussen het gewenste en het feitelijke verhuisgedrag op de woningmarkt, welke verklaringen hiervoor eventueel zijn en of de crisis daarbij een rol heeft gespeeld. Belangrijk bij dit onderzoek is de vraag in hoeverre het mutatiebestand met gekoppelde variabelen inzicht kan bieden in de discrepantie tussen ‘wens en werkelijkheid’. De analyse moet inzicht bieden in de mate waarin het mutatiebestand een alternatief is voor de vervolgmodule ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ en welke mogelijkheden dit vervolgens biedt voor het WoON 2012. Voordat we overgaan tot de analyse, bekijken we in paragraaf 3.2 eerst de verhuisgeneigdheid. Bij deze analyse wordt ook gekeken naar de vier groepen die op basis van de verhuisgeneigdheid en de werkelijke mutaties samen te stellen zijn: >

Wilde verhuizen, is verhuisd;

>

Wilde verhuizen, niet verhuisd;

>

Wilde niet verhuizen, is verhuisd;

>

Wilde niet verhuizen, niet verhuisd.

In het WoON 2009 is een variabele samengesteld die aangeeft of men verhuisgeneigd is. Maar de verhuisgeneigdheid kent ook gradaties. Niet iedereen is even verhuisgeneigd en bij niet iedereen die ingedeeld is bij de verhuisgeneigde huishoudens, is dan ook sprake van een echte discrepantie als men niet verhuisd is. Evenals in de studie van GfK is de groep die aangeeft al huisvesting te hebben gevonden, buiten beschouwing gelaten als de analyse zich richt op het verschil tussen de verhuiswens en de kenmerken van de gevonden woningen. Dit geldt ook voor de huishoudens die niet willen verhuizen, maar aangeven dat ze denken binnen twee jaar te moeten verhuizen. De respondenten in het WoON staan model voor de ongeveer 7,3 miljoen huishoudens die Nederland in 2009 kende. Daarnaast zijn ook thuiswonende kinderen en andere leden van huishoudens ondervraagd, voor zover ze 18 jaar of ouder waren. Het gaat om ongeveer 1,2 miljoen leden van huishoudens. Opgeteld gaat het om ongeveer 8,5 huishoudens en potentiële huishoudens.

13


figuur 3

Doelpopulatie WoON 2009

aantal huishoudens leden van huishoudens totaal

7.310.000 1.180.000 8.490.000

Van dit aantal wordt er in de tabellen die over verhuisgeneigdheid gaan steeds ongeveer 0,2 miljoen buiten beschouwing gelaten, aangezien ze ofwel al huisvesting gevonden hebben, ofwel denken binnen twee jaar te moeten verhuizen (bijvoorbeeld vanwege de gezondheid). Als het gaat om al dan niet verhuizen, zijn de respondenten die naar het buitenland zijn verhuisd of zijn overleden buiten beschouwing gelaten. Ook hier gaat het om bijna 0,2 miljoen huishoudens.

3.2

Wie wil verhuizen Uit de resultaten van het WoON 2009, beschreven in de rapportage ‘Het wonen overwogen’ 5, blijkt dat in 2009 1,9 miljoen huishoudens op zoek waren naar een woning 6. Daarmee ligt het aandeel verhuisgeneigde huishoudens met 26% ongeveer op hetzelfde niveau als in 2006 (WoON 2006). Dit is opvallend, gegeven de economische situatie in 2009. Van de bestaande 7,3 miljoen huishoudens zijn er 1,6 miljoen verhuisgeneigd. Daarbij zijn de thuiswonende kinderen van 18 jaar en ouder niet meegeteld. Deze groep is namelijk afzonderlijk ondervraagd in het WoON. Van deze thuiswonende kinderen in de leeftijd van 18 jaar en ouder willen er bijna 600.000 verhuizen. In totaal vormen deze verhuisgeneigde (toekomstige) huishoudens na de gewenste verhuizing ruim 2,1 miljoen huishoudens. Een deel hiervan (ongeveer 80.000 huishoudens) zoekt huisvesting in het buitenland. Ongeveer 1,9 miljoen huishoudens zoeken een woning binnen Nederland en bijna 150.000 een ‘niet-woning’ (overige huisvesting zoals een wooneenheid). Op basis van de verhuiswens en de daadwerkelijke verhuizing is dus een viertal groepen te onderscheiden, die al dan niet verhuisgeneigd waren en al dan niet verhuisd zijn. Niet elke groep wil in dezelfde mate verhuizen. Het is bekend dat er een duidelijke samenhang is met de tevredenheid over de woonsituatie, met kenmerken van het huishouden, maar ook met kenmerken van de huidige woning. Zo wordt door jongeren vaker verhuisd dan door ouderen en wordt vanuit een huurwoning vaker verhuisd dan vanuit een koopwoning. We zijn in het WoON alle in het bestand beschikbare kenmerken langsgelopen, om op zoek te gaan naar die kenmerken die het sterkst samenhangen met de verhuisgeneigdheid. Het kenmerk dat het meest samenhangt met de wens om binnen twee jaar te verhuizen is het antwoord op de stelling ‘Als het mogelijk is ga ik uit deze buurt verhuizen’. Daarna is de tevredenheid over de woning een goede indicator, gevolgd door de mate van gehecht zijn aan de woning en de buurt. Overigens kunnen deze indicatoren niet automatisch als ‘verklarend’ worden gezien voor de verhuisgeneigdheid. Zeker de stelling ‘Als het mogelijk is ga ik uit deze buurt verhuizen’ is eerder een andere manier om de verhuisgeneigdheid te meten. De ontevredenheid over de woning kan dan eerder als verklarend aangemerkt worden.

14

5

Rapportage ‘Het wonen overwogen, De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2009’.

6

Daarnaast zijn er ook respondenten die niet op zoek zijn naar een zelfstandige woning, maar naar andere woonruimte

Als we de verhuisgeneigdheid willen voorspellen vanuit minder subjectieve vragen dan het antwoord op een stelling, een mening of tevredenheid, dan komen vooral kenmerken van het huishouden en kenmerken van de woning in aanmerking. De kenmerken die het sterkste samenhangen met de verhuisgeneigdheid zijn in eerste instantie de leeftijd van het huishouden en daarna de samenstelling van het huishouden. Jongere huishoudens (en thuiswonende kinderen van 18 jaar en ouder) zijn vaak verhuisgeneigd, oudere huishoudens veel minder vaak. Alleenstaanden zijn ook sterk verhuisgeneigd. Bij de indeling naar de samenstelling van het huishouden blijkt het interessant te zijn om de ondervraagde ‘leden’ van een huishouden – de respondenten die niet hoofd van het huishouden of partner van het hoofd zijn – apart te onderscheiden. En binnen de ‘leden’ is het bovendien interessant om onderscheid te maken tussen de thuiswonende kinderen en de overige leden van het huishouden, voornamelijk inwonende familieleden (zie figuur 5). Leeftijd van het huishouden en samenstelling van het huishouden hebben dus een sterke samenhang met de verhuisgeneigdheid. Dat is te zien in figuur 4. De combinatie van leeftijd en samenstelling van het huishouden geeft overigens een nog sterkere samenhang (zie figuur 5). figuur 4

Aandeel verhuisgeneigd naar leeftijd en samenstelling van het huishouden (WoON 2009)

samenstelling

leeftijd

0,0%

20,0%

40,0%

lid <25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85+ lid huishouden eenpersoonshuishouden paar gezin 1-oudergezin niet-gezinshuishouden totaal % verhuisgeneigd

15

60,0%

80,0%


Aandeel verhuisgeneigd naar combinatie samenstelling van het huishouden en leeftijd (WoON 2009)

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

overig lid kind 18-19 kind 20-21 kind 22-24 kind 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ overig huishouden % verhuisgeneigd

Ook kenmerken van de woning hangen samen met verhuisgeneigd, maar in mindere mate dan de leeftijd en samenstelling van het huishouden. Kenmerken met een sterke samenhang zijn woningtype en eigendom van de woning. Vanuit een huurwoning is de verhuisgeneigdheid hoger dan vanuit een koopwoning, en vanuit een meergezinswoning wil men vaker verhuizen dan vanuit een eengezinswoning. Ook hier geldt dat de combinatie van beide kenmerken de samenhang nog duidelijker zichtbaar maakt (zie figuur 6). Naast woningtype en eigendom hangt ook de prijs van de woning samen met de verhuisgeneigdheid (niet zichtbaar in de figuur). In goedkope huurwoningen is de verhuisgeneigdheid hoog. Met een toenemende huur neemt de verhuisgeneigdheid af, hoewel in de duurste huurwoningen de verhuisgeneigdheid juist weer hoger is. Bij koopwoningen neemt met een toenemende waarde de verhuisgeneigdheid af. Bij huishoudens in een koopwoning tot €150.000 is 28% verhuisgeneigd, in koopwoningen met een waarde vanaf €500.000 is dit 12%. Bij de woningkenmerken is bovendien ook de relatie met leeftijd en samenstelling van het huishouden relevant. Bij alle leeftijdsgroepen is de verhuisgeneigdheid vanuit een eengezinswoning lager dan vanuit een appartement. Maar bij de 75-plussers is dat niet het geval. Daar is juist de eengezinswoning de aanleiding om te willen verhuizen (verhuisgeneigdheid 9,9% versus 6,2% vanuit een meergezinswoning). De sterke relatie tussen verhuisgeneigdheid enerzijds en woningtype en eigendom van de woning anderzijds is goed te verklaren door de sterke samenhang die deze kenmerken hebben met de

16

gezinsfase en het inkomen. De prijs van de woning, de stedelijkheid en ruimte in en om de woning hangen ook sterk samen met woningtype en eigendom. Dit verklaart voor een groot deel waarom woningtype en eigendom zulke goede indicatoren zijn voor de mate waarin men wil verhuizen. figuur 6

Verhuisgeneigdheid van huishoudens in een woning, naar leeftijd van het huishouden, uitgesplitst naar woningtype en eigendomsvorm van de huidige woning (WoON 2009)

percentage dat wil verhuizen

leeftijd

wil verhuizen

eg koop

eg huur

mg koop

mg huur

<25 jaar

61%

15%

45%

25%

63%

25-34 jaar

43%

20%

44%

41%

64%

35-44 jaar

25%

16%

29%

31%

49%

45-54 jaar

19%

13%

23%

22%

38%

55-64 jaar

15%

12%

16%

15%

23%

65-74 jaar

13%

12%

16%

9%

12%

75-84 jaar

9%

9%

12%

5%

7%

85+

6%

9%

8%

5%

5%

27%

14%

22%

25%

36%

totaal

Als we per categorie van figuur 5 kijken naar de kenmerken die daarna een rol spelen, dan zien we dat inderdaad vorm en eigendom van de woning belangrijk zijn. Opvallend bij de thuiswonende kinderen is dat de verhuisgeneigdheid van stadskinderen (de woonmilieus centrum-stedelijk, buiten-centrum of groen-stedelijk) hoger is dan de verhuisgeneigdheid van vergelijkbare dorpskinderen (de woonmilieus centrum-dorps en landelijk wonen). Bij oudere huishoudens – en vooral vanaf 75 jaar goed zichtbaar – speelt de toegankelijkheid en het aantal kamers van de woning een duidelijke rol. Overigens is bij de ouderen ook een sterke samenhang te zien met het bouwjaar van de woning (als men in een nieuwere woning woont, is men minder verhuisgeneigd) en de hoogte van de huur van de woning (in een duurdere woning is men minder verhuisgeneigd). De ouderen die in nieuwere en duurdere woningen wonen, hebben wellicht al eerder hun woonsituatie aangepast aan hun leeftijd. Het is niet aannemelijk dat een oudere woning of een lagere huur op zichzelf een stimulerend effect heeft op de verhuisgeneigdheid van 75-plussers. Kenmerken die een belangrijke rol spelen bij de verhuisgeneigdheid van de groepen die zijn onderscheiden in figuur 5: >

thuiswonende kinderen: > leeftijd (verhuisgeneigdheid neemt toe met leeftijd tot 25 jaar, daarna een afname); > woonmilieu (hogere verhuisgeneigdheid in de stedelijke woonmilieus); > opleidingsniveau (hogere verhuisgeneigdheid bij een hoger opleidingsniveau).

>

overige leden: > leeftijd (lagere verhuisgeneigdheid bij leden van 18 en 19 jaar).

>

alleenstaanden, tot 75 jaar: > leeftijd (verhuisgeneigdheid neemt af met leeftijd); > woningtype en eigendom van de woning (hogere verhuisgeneigdheid bij huurwoningen en appartementen).

17


>

alleenstaanden vanaf 75 jaar: > interne toegankelijkheid van de woning (hogere verhuisgeneigdheid vanuit een niettoegankelijke woning).

>

gezinnen, alle leeftijden: > woningtype en eigendom van de woning (hogere verhuisgeneigdheid bij huurwoningen en appartementen)

>

eenoudergezinnen (tot 45 jaar): > woningtype en eigendom van de woning (hogere verhuisgeneigdheid bij huurwoningen en appartementen)

>

eenoudergezinnen (ouder): > toegankelijkheid (hogere verhuisgeneigdheid bij appartementen)

>

samen, tot 75 jaar: > woningtype en eigendom van de woning (hogere verhuisgeneigdheid bij huurwoningen en appartementen)

>

samen, vanaf 75 jaar: > aantal kamers (lagere verhuisgeneigdheid bij een woning met 3 kamers) > woningtype (hogere verhuisgeneigdheid vanuit een eengezinswoning) > toegankelijkheid (hogere verhuisgeneigdheid vanuit een niet-toegankelijke woning)

>

overig huishouden: > leeftijd (verhuisgeneigdheid neemt af met de leeftijd van het huishouden)

Ook het inkomen van huishoudens speelt natuurlijk een rol als het gaat om verhuizen. Hoe hoger het inkomen des te vaker men kiest (kan kiezen) voor een eengezinswoning en voor een koopwoning. Maar omdat in het algemeen is sprake van een indirect verband, is het inkomen in bovenstaand overzicht buiten beschouwing gelaten.

3.3

Wie is verhuisd Niet iedereen die verhuisgeneigd was volgens het WoON 2009, is twee jaar later ook daadwerkelijk verhuisd. Het aantal respondenten dat is verhuisd is veel kleiner dan het aantal respondenten dat twee jaar geleden aangaf te willen verhuizen. Op dezelfde manier als bij de verhuisgeneigdheid hebben we in het WoON – inclusief de gekoppelde kenmerken over de veranderingen in het huishouden – gezocht naar kenmerken van de respondenten en hun woning, die samenhangen met het al dan niet verhuizen. Dan valt op dat veranderingen in het huishouden erg sterk samenhangen met verhuizingen. Het is overigens logisch dat dit verband sterk is. Een aantal huishoudenveranderingen kan immers niet plaatsvinden zonder dat dit samengaat met een verhuizing. Dat is bijvoorbeeld het geval bij thuiswonende kinderen die een eenpersoonshuishouden gaan vormen. Maar ook bij een alleenstaande die gaat samenwonen is een verhuizing in het spel. Dezelfde situatie treedt op bij paren die twee jaar later een eenpersoonshuishouden zijn. De respondent

18

of de partner is in die situatie verhuisd (of overleden). Mutaties in het huishouden laten dus – logischerwijs – een sterke samenhang zien met verhuizingen. We gaan hier in hoofdstuk 4 dieper op in. figuur 7

Aandeel verhuisd, 2 jaar na enquêtedatum, naar samenstelling en leeftijd van het huishouden (ten tijde van het WoON 2009)

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

lid kind 18-19 kind 20-21 kind 22-24 kind 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ overig huishouden % verhuisd

Bij de verhuisgeneigdheid zagen we een sterke samenhang met ontevredenheid over de woning en de buurt. Dat is bij de daadwerkelijke verhuizingen iets minder het geval. Toch is te zien dat de respondenten die ontevreden waren, vaker verhuisgeneigd waren en ook vaker verhuisd zijn. Evenals bij de verhuisgeneigdheid is ook bij de daadwerkelijke verhuizingen een sterke samenhang te zien met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. Tevens geldt hier dat de combinatie van deze kenmerken een nog sterker verband laat zien (zie figuur 7).

3.4

Verhuiswens en verhuizing Er is een duidelijke samenhang tussen de mate van verhuisgeneigdheid en al dan niet verhuisd zijn, zo blijkt uit figuur 8 en figuur 9. Van degenen die beslist niet wilden verhuizen is maar een klein deel verhuisd, terwijl van de groep die ‘beslist wel’ wilde verhuizen de helft ook daadwerkelijk verhuisd is. Toch is het opvallend dat ook van de groep die ‘beslist’ wilde verhuizen bijna de helft na twee jaar niet is verhuisd. En misschien nog opvallender: van degenen die tijdens de enquête aangaven al huisvesting te

19


hebben gevonden, is toch 15% na twee jaar nog niet verhuisd. Onduidelijk is wat hier de reden van is. Het blijkt niet vaker voor te komen bij huishoudens die naar een nieuwbouwwoning gaan verhuizen. De oplevertermijn van nieuwbouw speelt hier dus geen rol in. Ook de groep die dacht binnen twee jaar te moeten verhuizen (‘gedwongen verhuizing’), is voor een groot deel niet verhuisd. figuur 8

Aandeel verhuisd naar mate van verhuisgeneigdheid en aangegeven termijn

20

40

60

80

100

verhuisgeneigd huisvesting gevonden gedwongen verhuizing niet verhuisgeneigd beslist niet eventueel wel, misschien zou wel willen, kan niets vinden beslist wel al andere huisvesting gevonden weet niet

termijn

mate verhuisgeneigdheid

verhuisgeneigd

0

0-6 maanden 6-12 maanden 1-2 jaar percentage verhuisd

figuur 9

Aandeel verhuisden (%) naar mate van verhuisgeneigdheid en termijn waarop men aangaf te willen verhuizen in het WoON 2009

mate van verhuisgeneigdheid beslist niet**

*

**

totaal

0-6 mnd

6-12 mnd

1-2 jaar

6

(60)

(55)

(28)

eventueel wel, misschien

20

38

34

17

zou wel willen, kan niets vinden

31

40

43

21

beslist wel

53

64

60

37

al andere huisvesting gevonden

85

88

84

67

weet niet

14

(93)

(94)

(45)

totaal

15

65

53

23

percentages zijn gebaseerd op kleine aantallen respondenten deze groep heeft aangegeven niet te willen verhuizen, maar denkt binnen twee jaar te moeten verhuizen

Op basis van de verhuisgeneigdheid en de daadwerkelijke verhuizingen (na 1 jaar en na 2 jaar) zijn de respondenten in het WoON 2009 te verdelen in vier groepen. In deze paragraaf wordt een typering gegeven van deze groepen. Deze typering vormt vervolgens het vertrekpunt voor de analyse daarna. Voordat een indeling naar de vier groepen gemaakt kan worden, moet duidelijk zijn wie tot de verhuisgeneigde respondenten wordt gerekend. De groep die op de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen heeft geantwoord ‘ik heb reeds andere huisvesting/woonruimte gevonden’, wordt buiten beschouwing gelaten. Dat geldt ook voor de groep die denkt binnen twee jaar te moeten verhuizen. In dit geval gaat het om een gedwongen verhuizing. Deze groepen wijken inhoudelijk te veel af van de

20

verhuisgeneigden en de niet-verhuisgeneigden om in dezelfde analyse mee te nemen. Het ongewogen aantal verhuisgeneigde respondenten bedraagt 21.926, het ongewogen aantal niet-verhuisgeneigde respondenten 54.157. Voor de typering van de vier groepen is uitgegaan van het al dan niet verhuisd zijn binnen twee jaar na enquêtedatum. De respondenten die zijn overleden en de respondenten die naar het buitenland zijn verhuisd, worden buiten beschouwing gelaten als het gaat om al dan niet verhuisd zijn. In totaal is 13% van de (potentiële) huishoudens verhuisd 7 in de twee jaar sinds de enquêtedatum van het WoON 2009. Van de groep die aangaf te willen verhuizen, is 34% verhuisd. Van de groep die niet verhuisgeneigd was, is toch 6% verhuisd. Van alle verhuizingen komt 69% voor rekening van de huishoudens die verhuisgeneigd waren. Ongeveer 3 op de 10 verhuizingen is dus niet gepland, maar onverwacht. figuur 10

Overzicht vier groepen (wel/niet verhuisgeneigd en wel/niet verhuisd)

verhuisgeneigdheid

verhuisd

wilde verhuizen

750.000

1.440.000

2.190.000

wilde niet verhuizen

330.000

5.580.000

5.910.000

1.080.000

7.020.000

8.100.000

verhuisd

niet-verhuisd

totaal

34%

66%

100%

6%

94%

100%

13%

87%

100%

verhuisd

niet-verhuisd

totaal

69%

21%

27%

totaal verhuisgeneigdheid wilde verhuizen wilde niet verhuizen totaal verhuisgeneigdheid wilde verhuizen wilde niet verhuizen totaal

niet-verhuisd

totaal

31%

79%

73%

100%

100%

100%

Noot: exclusief ‘al huisvesting gevonden’, ’gedwongen verhuizing’, ‘naar buitenland verhuisd’ en ‘overleden’

Verhuisgeneigdheid hangt sterk samen met de vragen over de tevredenheid met de woonsituatie. Opvallend is dat we deze kenmerken bij de daadwerkelijke verhuizing minder terugzien. Het al dan niet verhuizen hangt minder samen met die ontevredenheid. Dat is ook terug te zien in figuur 11, waarin het percentage verhuisgeneigde respondenten gezet is naast het percentage verhuisde respondenten. We zien duidelijk dat de daadwerkelijke verhuizingen minder sterk samenhangen met het antwoord op de stelling, maar dat er nog steeds een sterke relatie te zien is: het percentage verhuisde respondenten loopt duidelijk op naarmate men het meer met de stelling eens is. Dat geldt ook voor respondenten die aangeven ‘zeer ontevreden’ te zijn met de huidige woning.

7

21

Exclusief de groepen ‘al andere huisvesting gevonden’ en ‘gedwongen’ verhuizing en exclusief de respondenten die naar het buitenland zijn verhuisd of zijn overleden


Samenhang verhuisgeneigdheid en verhuisd met de stelling ‘als het mogelijk is ga ik uit deze buurt verhuizen’

helemaal mee oneens mee oneens neutraal mee eens helemaal mee eens 0%

20% 40% verhuisgeneigd

60%

80% verhuisd

100%

Het patroon dat we zien in figuur 11, zien we ook terug bij de andere meningsvragen die sterk samenhangen met de verhuisgeneigdheid. In figuur 12 is te zien dat respondenten die het helemaal eens zijn met de stelling ‘als het mogelijk is ga ik uit deze buurt verhuizen’, voor meer dan 80% verhuisgeneigd zijn. Bij deze respondenten zien we ook een relatief groot aandeel verhuizingen. figuur 12

Samenhang verhuisgeneigdheid en verhuisd met de tevredenheid met de woonsituatie

totaal als mogelijk uit buurt verhuizen zeer ontevreden huidige woning helemaal niet gehecht aan woning helemaal niet gehecht aan buurt 0%


60%

80% 100% verhuisd

Als we met behulp van het mutatiebestand kijken naar de kenmerken van het huishouden van respondenten die daadwerkelijk zijn verhuisd in de twee jaar na de enquêtedatum en dit vergelijken met kenmerken van de verhuisgeneigde respondenten, dan valt als eerste op dat het patroon overeenkomt (figuur 13). De groepen die meer verhuisgeneigd zijn, verhuizen daadwerkelijk ook meer. Wel zit er duidelijk een factor tussen. In zijn totaliteit is de groep verhuisden ongeveer tweemaal zo klein als de groep die verhuisgeneigd was. De groep met het hoogste aandeel verhuisden ten opzichte van de verhuisgeneigden is de groep in de leeftijd vanaf 75 jaar en ouder.

22

figuur 13

Verhuisgeneigdheid en verhuizingen in de twee jaar na enquêtedatum WoON 2009

totaal lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ eenpersoonshuishouden paar paar + kind(eren) 1-oudergezin niet-gezinshuishouden 0%

10%

20% 30% 40% verhuisgeneigd

50% 60% 70% verhuisd

Ook wanneer we de kenmerken van het huishouden van de respondenten combineren met de leeftijd, zien we een vergelijkbaar patroon. De groepen (naar kenmerken van het huishouden in combinatie met leeftijd) die meer verhuisgeneigd zijn, zijn daadwerkelijk ook vaker verhuisd.

figuur 14

Verhuisgeneigdheid en verhuizingen in de twee jaar na enquêtedatum WoON 2009

lid 18 jr lid 19 jr lid 20-24 jr lid 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ totaal 0%

10%

20% 30% 40% verhuisgeneigd

50% 60% 70% verhuisd

In figuur 15 is naast elkaar weergegeven welk deel van de verhuisgeneigde respondenten is verhuisd en welk deel van de niet-verhuisgeneigde respondenten is verhuisd. In beide gevallen is een uitsplitsing gemaakt naar de uitgebreide indeling naar samenstelling van het huishouden. Door de figuren naast elkaar te zetten, is te zien dat de patronen voor een groot deel overeenkomen. Zowel bij de verhuisgeneigde als bij de niet-verhuisgeneigde respondenten is te zien dat de jonge alleenstaanden

23


het hoogste aandeel verhuisde respondenten kent. Deze groep heeft ook het hoogste aandeel verhuisgeneigden (zie figuur 14). Zowel bij de jongere (tot 35 jaar) als bij de oudere huishoudens (vooral 75+) zien we dat de verhuiswens relatief vaak gerealiseerd wordt. Dit zijn ook de groepen waar vaker een ‘niet-aangekondigde’ verhuizing te zien is. figuur 15

Verhuizingen door verhuisgeneigde respondenten (links) en verhuizingen van niet-verhuisgeneigde respondenten in de twee jaar na enquêtedatum WoON 2009

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0%

10%

20%

30%

lid 18 jr lid 19 jr lid 20-24 jr lid 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ totaal % verhuisd van verhuisgeneigd

3.5

% verhuisd van nietverhuisgeneigd

Samengevat Kenmerken van het huishouden, zoals leeftijd en samenstelling, hebben een sterke samenhang met de verhuisgeneigdheid. Maar ook de mate van tevredenheid met de woning en de woonomgeving is van invloed op de verhuisgeneigdheid. Er is een duidelijke samenhang tussen de mate van verhuisgeneigdheid en al dan niet verhuisd zijn. Van degenen die beslist niet wilden verhuizen is maar een klein deel verhuisd, terwijl van de groep die ‘beslist wel’ wilde verhuizen de helft ook daadwerkelijk verhuisd is. In totaal is 13% van de (potentiële) huishoudens verhuisd 8 in de twee jaar sinds de enquêtedatum van het WoON 2009. Van de groep die aangaf te willen verhuizen, is 34% verhuisd. Van de groep die niet verhuisgeneigd was, is toch 6% verhuisd. De groepen die meer verhuisgeneigd zijn (naar kenmerken van het huishouden in combinatie met leeftijd), zijn daadwerkelijk ook vaker verhuisd. Zowel bij de jongere (tot 35 jaar) als bij de oudere huishoudens (vooral 75+) zien we dat de verhuiswens relatief vaak gerealiseerd wordt. Dit zijn ook de groepen waar vaker een ‘niet-aangekondigde’ verhuizing te zien is.

8

24

Exclusief de groepen ‘al andere huisvesting gevonden’ en ‘gedwongen’ verhuizing en exclusief de respondenten die naar het buitenland zijn verhuisd of zijn overleden

HOOFDSTUK

4

Huishoudenveranderingen en verhuizen

4.1

Inleiding Verhuizingen hangen vaak samen met veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Samenwonen en het krijgen van een kind zijn bekende voorbeelden. Maar ook in de empty-nest fase is het mogelijk dat een huishouden kiest voor een verhuizing. Als de kinderen het huis uit zijn, kan de grootte van de woning als een belemmering worden ervaren. Door achteraf naar de verandering in het huishouden te kijken, kan nieuwe kennis ontstaan over verhuisbewegingen.

4.2

Effect van huishoudensverandering In het WoON wordt gevraagd naar de wens om te verhuizen (‘Wilt u binnen twee jaar verhuizen’). Respondenten die voorzien dat ze het huis uit gaan, gaan samenwonen, of denken (misschien) door te stromen naar een andere woning, zullen hier positief op antwoorden. Maar er kunnen in die twee jaar veel veranderingen optreden die niet voorzien waren. Men gaat bijvoorbeeld eerder samenwonen dan men had voorzien. Of door gezinsuitbreiding kiest men toch voor een andere woning. Maar wat ook vaak voor komt, is dat de relatie wordt beëindigd, met een verhuizing tot gevolg. Bij veel verhuizingen is er sprake van een verandering in de samenstelling van het huishouden. Bij verhuisde huishoudens zijn veel vaker veranderingen in het huishouden opgetreden dan bij verhuisgeneigde huishoudens. Veranderingen in het huishouden zijn soms een logisch gevolg van de gewenste verhuizing, zoals bij thuiswonende kinderen die op zichzelf gaan wonen. In andere gevallen is een verhuizing, die gerelateerd is aan een verandering in de samenstelling van het huishouden, niet ‘gewenst’. Dat geldt bijvoorbeeld voor jonge gezinnen, waarbij één van de partners is verhuisd. In het WoON wordt door vrijwel geen van de gezinnen aangegeven dat de samenstelling van het huishouden na de verhuizing veranderd zal zijn. Bij de gezinnen tussen 35 en 45 jaar geeft 2% aan na de verhuizing zonder partner te wonen. In de praktijk gaat het om meer dan 20% van de verhuizingen. Ook van de ondervraagde paren geeft men vrijwel nooit aan dat men na de verhuizing alleenstaand is. In de werkelijkheid komt dit vaak voor (bij meer dan 10% van de verhuizingen van paren is men na de verhuizing alleenstaand). We kunnen dan ook vaststellen dat veranderingen in het huishouden een grote invloed hebben op de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. Een groot deel van de verhuisde thuiswonende kinderen laat na verhuizing een verandering in de samenstelling van het huishouden zien. Een groot deel van deze verhuizingen heeft betrekking op het zelfstandig gaan wonen. Bij de verhuizingen zonder verandering in de samenstelling is het kind met de ouder(s) meeverhuisd naar het nieuwe adres.

25


Ook bij jonge alleenstaanden (tot 25 jaar en 25-34 jaar) gaat meer dan de helft van de verhuizingen gepaard met een verandering in de samenstelling van het huishouden. Bij alleenstaande 75-plussers is het aandeel veranderingen in de samenstelling van het huishouden laag. Maar als men verhuist, dan veranderd bij meer dan 60% de samenstelling van het huishouden. In dit geval betreft het meestal de overgang van een particulier huishouden naar een institutioneel huishouden. figuur 16

Veranderingen in de huishoudenssamenstelling bij alle huishoudens en bij verhuisde huishoudens tussen enquêtedatum en 1-1-2011

lid kind 18-19 kind 20-21 kind 22-24 kind 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ overig huishouden totaal 0%

20%

40% 60% bij verhuizing

80% 100% totaal

In bovenstaande figuur is te zien dat verhuizingen vaak samengaan met veranderingen in de samenstelling van het huishouden. We hebben al eerder gezien dat lang niet alle verhuizingen te voorspellen zijn vanuit de verhuisgeneigdheid in het WoON. Er blijkt een groot verschil te bestaan voor wat betreft verwachte en onverwachte verhuizingen tussen enerzijds huishoudens die een verandering hebben ondergaan en anderzijds huishoudens die ongewijzigd zijn gebleven. We nemen een specifieke groep onder de loep: jonge stellen zonder kinderen. Bij een stel (zonder kinderen) waar – tussen de enquêtedatum en 1 januari 2011 – een eerste kind bij is gekomen, is 77% van de verhuizingen gepland. Jonge paren (25 tot 30 jaar) zijn meer verhuisgeneigd dan oudere paren. Naarmate de leeftijd toeneemt, nemen zowel de verhuisgeneigdheid als de daadwerkelijke verhuisbewegingen af. De verhuisgeneigdheid van jonge stellen ligt op 47%. Voor paren in de leeftijd van 35 tot 40 jaar ligt dat aandeel op nog geen 30%. Jonge paren zijn niet alleen meer verhuisgeneigd, ze verhuizen ook meer dan paren in de leeftijd van 35 tot 40 jaar: 22% tegen 10%. Bij de niet-verhuisgeneigde paren is het verschil beperkt. Bij de paren die in de twee jaar na de enquête een gezin zijn geworden (doordat er een kind bij is gekomen), was de verhuisgeneigdheid ten tijde van de enquête lager dan bij paren waar dit niet het geval is. Dit is uit figuur 17 af te leiden. De verhuisgeneigdheid van jonge paren (in de leeftijd van 25 tot

26

30 jaar en zonder kinderen) bedraagt 47%. Bij de huishoudens waar sprake is van een huishoudenverandering van paar naar gezin, is de verhuisgeneigdheid lager, namelijk 38%. Dit komt niet doordat men vaker de woonsituatie al heeft aangepast in de twee jaar voor de enquête. Het aantal verhuizingen in de twee jaar voor de enquête is namelijk ook lager, 52% versus 61%. Deze groep is ook minder verhuisd in de twee jaar na de enquête. Het aantal ‘onaangekondigde verhuizingen’ (men was niet verhuisgeneigd, maar is in de twee jaar na het WoON wel verhuisd) is in beide groepen laag. figuur 17

Effect huishoudensverandering verhuisd, verhuisgeneigd en onaangekondigd verhuisd naar leeftijd voor paren (zonder kinderen) naar gezin (paren met kinderen)

paren - ongewijzigd

0%

5%

10%

15%

20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

verhuisd

verhuisgeneigd

25-29

onaangekondigd verhuisd

van samen naar gezin

0%

5%

10%

15%

30-34

35-39

20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

verhuisd

verhuisgeneigd

onaangekondigd verhuisd

25-29

30-34

35-39

Huishoudens die tussen de enquêtedatum en 1 januari 2011 een eerste kind gekregen hebben, lieten in het WoON 2009 een verhuisgeneigdheid zien van ruim 27%. Ook bij de huishoudens waar een tweede kind bij is gekomen, was de verhuisgeneigdheid hoog, bijna 27%. Bij de huishoudens met een derde kind was de verhuisgeneigdheid lager. Als we naar de daadwerkelijke verhuizingen kijken, dan zien we dat het aantal verhuisde huishoudens duidelijk hoger is bij huishoudens die van paar een gezin zijn geworden. De geboorte van het tweede kind heeft tot minder verhuizingen geleid. Van de daadwerkelijke verhuizingen is bij deze laatste groep overigens wel een groter deel ‘gepland’, in de zin dat men in het WoON 2009 aangegeven heeft verhuisgeneigd te zijn. Het aandeel geplande verhuizingen in deze groep is 83%, terwijl dit bij de huishoudens die hun eerste kind kregen 67% is.

27


Effect van het krijgen van een eerste, tweede en derde kind op verhuisgeneigdheid en verhuizingen

van 0 naar 1+ van 1 naar 2+ van 2 naar 3+ 0%

5%

10%

15%

verhuisgeneigd

4.3

20%

25%

30%

verhuisd

Samengevat Lang niet alle verhuizingen zijn te voorspellen vanuit de verhuisgeneigdheid in het WoON. Veranderingen in het huishouden hebben een grote invloed op de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. Er is een groot verschil voor wat betreft verwachte en onverwachte verhuizingen tussen enerzijds huishoudens die een verandering hebben ondergaan en anderzijds huishoudens die ongewijzigd zijn gebleven. In het WoON wordt bijvoorbeeld door vrijwel geen van de paren of gezinnen aangegeven dat de samenstelling van het huishouden na de verhuizing veranderd zal zijn. In de werkelijkheid komt dit wel vaak voor en dit zorgt voor ‘onaangekondigde’ verhuizingen.

28

HOOFDSTUK

5

Inkomensverandering en verhuizen

5.1

Inleiding Het daadwerkelijk realiseren van de verhuiswens hangt af van de financiële mogelijkheden die een huishouden heeft. Maar ook veranderingen in de financiële situatie kunnen een rol spelen bij verhuizingen, zowel bij de verhuisgeneigde als de niet-verhuisgeneigde huishoudens. Het vooruitzicht op bijvoorbeeld een salarisverhoging kan tot een verhuizing leiden. In het WoON is deze salarisverhoging dan nog niet terug te vinden. Maar ook het krijgen van een partner (met inkomen) of een scheiding levert vaak, naast een verandering van de samenstelling van het huishouden, ook een verandering in inkomen op. Niet alleen de inkomensverandering speelt een belangrijke rol als het gaat om de mogelijkheden om een eventuele verhuiswens te kunnen realiseren, maar zeker ook de financieringsmogelijkheden van een koopwoning of de inkomenseisen die gesteld worden om een huurwoning te kunnen huren. Sinds 1 januari 2011 zijn er als gevolg van het besluit van de Europese Commissie beperkingen aangebracht voor de verhuur van sociale huurwoningen, waardoor huishoudens met een inkomen boven €33.614 (prijspeil 2011) zeer beperkt terecht kunnen in een sociale huurwoning met een huurprijs tot €652,52 (prijspeil 2011). Sociale verhuurders moeten namelijk minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot €33.614. Het effect van deze regeling is nog niet terug te vinden in deze analyse, omdat deze regeling vanaf 1 januari 2011 in werking is getreden. Uit de ‘Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen’, waarin gebruik gemaakt is van de uitkomsten van de WoON-module ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’, blijkt dat een ruime meerderheid van de huishoudens bekend is met de genoemde regeling. Dit geldt ook voor de huishoudens die in 2010 zijn verhuisd naar een sociale huurwoning, maar dat volgens de regels per 1 januari 2011 niet meer hadden gekund. Ook particuliere verhuurders hanteren inkomenscriteria. Bij de partijen die aangesloten zijn bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) geldt de eis, dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur van de woning moet bedragen. Hiermee wordt ook in het particuliere huursegment een grens gesteld aan de bereikbaarheid van een woning, gekoppeld aan het inkomen. Daarnaast zijn in de koopsector de regels voor de financiering van een hypotheek de laatste jaren fors aangescherpt. Dit heeft consequenties voor de mogelijkheden van verschillende groepen om een woning te kopen, ondanks het feit dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) de kostengrens voor de NHG tijdelijk heeft verhoogd naar €350.000 en de overdrachtsbelasting is verlaagd van 6% naar 2%. De eisen die gesteld worden door de hypotheekverstrekker, hebben een drukkend effect op het maximale hypotheekbedrag en dus ook op de maximale koopsom van de woning.

29


5.2

Effect van inkomensverandering De analyses in dit rapport hebben over het algemeen betrekking op verhuizingen in de twee jaar na het WoON. De vraag die in deze paragraaf gesteld wordt, is of er een relatie is tussen inkomensverandering en al dan niet verhuizen in de twee jaar na de enquête. Daarbij moet worden aangetekend dat in het WoON 2009 de inkomens over 2008 zijn opgenomen. Voor de meeste respondenten uit het WoON zijn dit de inkomens in het jaar voorafgaand aan de enquête. In het mutatiebestand zijn de inkomens van 2009 opgenomen. Deze inkomens hebben voor een groot deel van de respondenten dus betrekking op het jaar waarin de enquête is afgenomen. Als er een inkomensstijging of -daling heeft plaatsgevonden, dan is dat dus vaak al geweest voorafgaand aan de enquêtedatum. Als het inkomen recentelijk (in het jaar van/voor de enquête) flink gestegen is, dan kan dat aanleiding zijn om de woonsituatie aan te passen aan de financiële mogelijkheden. Uit figuur 19 is op te maken dat bij veel huishoudens het inkomen iets gestegen is in 2009 ten opzichte van 2008. Deze inkomensstijging is niet gecorrigeerd voor inflatie. Ook inkomens die met inflatie mee stijgen, laten in dit overzicht dus een toename zien.

figuur 19

Inkomensverandering tussen 2008 en 2009, bruto-jaarinkomens

0

500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000

>-20.000 -20.000 tot -10.000 -10.000 tot -5.000 -5.000 tot -2.500 -2.500 tot 0 0 tot 2.500 2.500 tot 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 tot 20.000 >20.000 omvang van de groep

Grote veranderingen in het inkomen blijken relatief vaak samen te hangen met een verandering in de samenstelling van het huishouden, zo blijkt uit figuur 20. Een huishouden dat uit één volwassene bestaat heeft gemiddeld immers een lager inkomen dan een huishouden waarbij twee partners verdienen. Bij de huishoudens waar weinig veranderd is in het inkomen, zien we nauwelijks veranderingen in de samenstelling van het huishouden.

30

figuur 20

Veranderingen in de huishoudenssamenstelling, uitgesplitst naar Inkomensverandering tussen 2008 en 2009, bruto-jaarinkomens

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

>-20.000 -20.000 tot -10.000 -10.000 tot -5.000 -5.000 tot -2.500 -2.500 tot 0 0 tot 2.500 2.500 tot 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 tot 20.000 >20.000 totaal verandering huishoudenssamenstelling

Als we de inkomensveranderingen door een verandering in de samenstelling van het huishouden buiten beschouwing laten (in figuur 21), dan zien we een sterke samenhang met de inkomensbron. Bij huishoudens met inkomen uit winst kan het inkomen sterk veranderen, zowel naar boven als naar beneden. De pensioeninkomens zijn het meest stabiel en laten in het algemeen een lichte stijging zien. Looninkomens kunnen zowel een flinke stijging als een flinke daling laten zien. Uit de gegevens is niet te achterhalen of bijvoorbeeld sprake is van minder of meer gaan werken van één van de partners, of werkloosheid van één van de partners. Bij huishoudens met een inkomensstijging van meer dan €20.000 heeft 73% nog dezelfde belangrijkste inkomensbron. Bij huishoudens met een sterke daling van het inkomen (afname van meer dan €20.000) heeft 62% nog dezelfde belangrijkste inkomensbron. Een belangrijke reden voor de inkomensdaling is de overgang naar een pensioeninkomen als belangrijkste inkomensbron. Dit zorgt voor 9% van de sterke inkomensdalingen. figuur 21

Inkomensveranderingen (bruto-jaarinkomens) tussen 2008 en 2009, naar belangrijkste inkomensbron in 2008, exclusief huishoudenveranderingen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

>-20.000 -20.000 tot -10.000 -10.000 tot -5.000 -5.000 tot -2.500 -2.500 tot 0 0 tot 2.500 2.500 tot 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 tot 20.000 >20.000 loon

winst

uitkering

pensioen

De huishoudens die een sterke inkomensstijging hebben doorgemaakt – exclusief inkomensveranderingen door veranderingen in de samenstelling van het huishouden – laten een duidelijk sterkere verhuisgeneigdheid zien in het WoON 2009. Deze groep is ook vaker verhuisd. Een inkomensdaling is niet zichtbaar in de mate van verhuisgeneigdheid. Wel is te zien dat het aantal verhuizingen hoger is.

31


Verhuisgeneigdheid en verhuizingen, naar hoogte van de inkomensverandering (bruto-jaarinkomens) tussen 2008 en 2009, exclusief huishoudenveranderingen

totaal > 10.000 0 tot 10.000 -10.000 tot 0 >-10.000 0%

5.3

10% 20% verhuisgeneigdheid

30% verhuisd

40%

50%

Samengevat Grote veranderingen in het inkomen blijken relatief vaak samen te hangen met een verandering in de samenstelling van het huishouden. Bij het overgrote deel van de huishoudens met een sterke inkomensstijging of inkomensdaling is de inkomensbron niet veranderd. Maar waar die wel veranderd is, is dat vaak een overgang naar een pensioeninkomen. Verhuizingen hangen wel degelijk samen met veranderingen in het inkomen. Bij sterke inkomensstijgingen en inkomensdalingen is een duidelijk hoger percentage verhuizingen te zien.

32

HOOFDSTUK

6

Welke woning vindt men

6.1

Inleiding Lang niet iedereen die wil verhuizen, verhuist ook daadwerkelijk. Dat is een feit. Daarbij komt dat als men wel verhuist, de kenmerken van de gevonden woning kunnen afwijken van de tijdens de enquête geuite wensen. Dit kan zijn omdat de gewenste woning niet beschikbaar is of omdat deze (financieel) buiten het bereik ligt. In de rapportage over de Woningmarktmodule9 wordt geconstateerd dat de woonwensen doorgaans een stuk ambitieuzer zijn dan wat in de praktijk mogelijk is. Dit is vooral het geval bij huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning en dan vooral bij aspirant-kopers. De huishoudens die al een koopwoning hebben, weten vaak beter wat er in de markt te krijgen is. Dit blijkt onder ander uit het feit dat de voorgenomen prijssprong van huishoudens die willen verhuizen van een eengezinskoopwoning naar een andere eengezinskoopwoning, qua prijs goed aansluit bij de doorstromers die dezelfde stap het jaar daarvoor hebben gezet. Zoals uit het WoON 2009 blijkt, overstijgt de vraag naar eengezinswoningen in de koopsector het aantal verhuisbewegingen naar dat segment in de twee jaar daarna. Toch valt op dat het relatief vaker voor komt dat een huishouden naar een eengezinswoning verhuisd is, terwijl men een meergezinswoning wenste dan andersom. Daarnaast zijn er ook verschuivingen van een huur- naar een koopwoning, of naar een andere gemeente dan de geuite wens. Ook kan de uiteindelijke prijs van de woning afwijken van de wens die men had. In dit hoofdstuk gaan we in op: >

huishoudens met een huurwens die in de koopsector terechtkomen;

>

huishoudens met een koopwens die in de huursector terechtkomen;

>

huishoudens die een meergezinswoning zochten, maar in een eengezinswoning terechtkomen;

>

huishoudens die een eengezinswoning zochten, maar in een meergezinswoning terechtkomen;

>

huishoudens die binnen de gemeente wilden verhuizen, maar in een andere gemeente terechtkomen;

>

huishoudens die naar een andere gemeente wilden verhuizen, maar in de eigen gemeente huisvesting vinden;

>

huishoudens die naar een ander woonmilieu zijn verhuisd dan waar ze een voorkeur voor hadden;

>

combinaties van discrepantie tussen verhuiswens en verhuizing (eigendom, woningtype, woongemeente).

9

33

‘Het wonen overwogen, De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2009’.


6.2

Discrepantie naar eigendom Huurwens maar terecht gekomen in de koopsector Van alle verhuisgeneigde huishoudens wilde 46% naar een huurwoning verhuizen (figuur 23). Maar lang niet iedereen die in het WoON 2009 aangegeven heeft te willen verhuizen naar een huurwoning, is ook daadwerkelijk in een huurwoning terecht gekomen. Ongeveer 16% van de verhuisde respondenten met een voorkeur voor huren blijkt in een koopwoning terecht te zijn gekomen. Het aandeel wijkt iets af van de uitkomsten van de module TWEW. In het rapport ‘Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen’10 staat dat 93% van de verhuisde huishoudens met een huurwens is terecht gekomen in een huurwoning en dat 7% van de verhuisde huishoudens met een huurwens een woning heeft gekocht. De verklaring voor dit verschil zou kunnen liggen in de periode die verstreken is sinds de enquête. In het mutatiebestand is het eigendom van de nieuwe woning gemeten op 1 januari 2011. Het zou kunnen dat de groep die later verhuisd is (binnen twee jaar na het WoON maar na 1 januari 2011), vaker in een woning met het gewenste woningtype terechtgekomen is.

figuur 23

Realisatie versus wens: eigendom van de woning

wil huurwoning 46% verhuisgeneigd 26%

nietverhuisgeneigd 74%

koopwoning 16%

wil niet-woning 7% wil koopwoning 47%

(potentiële) huishoudens

huurwoning 84%

huurwoning 36% koopwoning 64% huurwoning 65% koopwoning 35%

Bij jonge huishoudens komt het vaker voor dat men ondanks een huurwens in een koopwoning terecht komt dan bij oudere huishoudens (zie figuur 24). Ook bij alleenstaanden en bij huishoudens zonder kinderen (paren zonder kinderen) sluit de werkelijkheid vaker niet aan bij de wens. Ook bij opvallend veel huishoudens met een hoog inkomen (voornamelijk het vierde quintiel) is de verschuiving naar de koop te zien. Voor deze groep kan kopen aantrekkelijker zijn, gezien de fiscale voordelen. Daarnaast kan het te maken hebben met het aanbod aan huurwoningen en de kwaliteiten van dit aanbod. Er is ook een duidelijke samenhang (niet zichtbaar in het figuur) met mutaties in het huishouden. Vooral de overgang van een stel naar een gezin met kinderen gaat vaak gepaard met de aankoop van een koopwoning, terwijl een huurwoning werd gewenst. Opvallend is ook de situatie van jongeren die weer

10

34

Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen, Onderdeel module Wens en Werkelijkheid, maart 2012, ABF Research.

bij de ouders zijn gaan wonen. Zij zijn voor een groot deel in de koopwoning van hun ouders terecht gekomen en als zodanig meegeteld bij de groep met een discrepantie tussen wens en werkelijkheid. Het zou kunnen dat het geconstateerde verschil met het rapport ‘Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen’ hierdoor deels veroorzaakt wordt. figuur 24

Realisatie versus wens: in koop terecht gekomen met een verhuiswens gericht op een huurwoning

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal koop

De ‘belangrijkste verhuisreden’ is één van de kenmerken die het sterkst samenhangt met de discrepantie tussen het eigendom van de gevonden woning en het gewenste eigendom. Uit figuur 25 is af te lezen dat de groep, die vanwege een scheiding of gezondheid een woning zocht, het minst vaak in een koopwoning is terecht gekomen. Zij hebben vaak daadwerkelijk de gezochte huurwoning betrokken. Waar samenwonen, werk of studie de belangrijkste reden was om te verhuizen, is juist relatief vaak een koopwoning gevonden, terwijl de verhuiswens gericht was op een huurwoning. figuur 25

Realisatie versus wens: in koop terecht gekomen met een verhuiswens gericht op een huurwoning

0%

5%

10%

samenwonen scheiden zelfstandig wonen gezondheid studie werk vorige woning vorige woonomgeving dichter bij familie/vrienden anders koop

35

15%

20%

25%

30%

35%


Koopwens maar terecht gekomen in de huur Uit de module TWEW blijkt dat verhuisgeneigde huiseigenaren nog altijd meer naar een koopwoning willen verhuizen, maar dat dit de afgelopen 2 jaar aanzienlijk minder huishoudens is gelukt. Een relatief groot deel van de verhuisgeneigde huishoudens met een koopwens is terecht gekomen in een huurwoning. 36% van de huishoudens die naar een koopwoning wilde verhuizen, is naar een huurwoning verhuisd. Het gaat dan veelal om jonge (alleenstaande) huishoudens onder de 25 jaar, maar ook huishoudens in de leeftijd 25 tot 35 jaar. Bij oudere huishoudens komt het ook nog voor, maar in mindere mate. Bij deze groep sluit de realisatie beter aan bij de wens. Alleenstaande huishoudens en thuiswonende kinderen (en andere huishoudensleden) met een koopwens zijn vaker verhuisd naar een huurwoning. Volgens de module TWEW is overigens 30% van de verhuisde huishoudens met een koopwens verhuisd naar een huurwoning 11. Ook hier zou de oorzaak kunnen liggen in het feit dat de meetdatum in het mutatiebestand 1 januari 2011 is, in plaats van twee jaar na de enquête. figuur 26

Realisatie versus wens: verhuiswens gericht op een koopwoning

wil huurwoning 46% verhuisgeneigd 26%


koopwoning 16%

wil niet-woning 7% wil koopwoning 47%


huurwoning 84%

huurwoning 36% koopwoning 64% huurwoning 65% koopwoning 35%

Naarmate het inkomen lager is, zien we ook vaker een realisatie in de huursector (zie figuur 26). Bijna 60% van de huishoudens met een koopwens, die een inkomen hebben dat valt in het laagste quintiel, is verhuisd naar een huurwoning. Naarmate het inkomen toeneemt, sluit de werkelijkheid beter aan bij de wens.

11

36

Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen, Onderdeel module Wens en Werkelijkheid, maart 2012, ABF Research.

figuur 27

Realisatie versus wens: in huur terecht gekomen met een verhuiswens gericht op een koopwoning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal huur

De mate van stedelijkheid van de gemeente waarin men terecht is gekomen, is één van de kenmerken die het sterkst samenhangt met de discrepantie tussen de koopwens en het eigendom van de gevonden woning. Naarmate de stedelijkheid toeneemt, is de discrepantie tussen de gewenste woning naar eigendom en de gerealiseerde woning groter (zie figuur 27). Wanneer een huishouden met een koopwens is gaan wonen in een zeer stedelijke gemeente, is men vaker verhuisd naar een huurwoning. Ook in minder stedelijke gebieden verhuizen huishoudens met een koopwens ook nog wel naar een huurwoning, maar duidelijk in mindere mate. figuur 28

Realisatie versus wens: in huur terecht gekomen met een verhuiswens gericht op een koopwoning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk niet stedelijk huur

6.3

Discrepantie naar woningtype Wens meergezinswoning maar terecht gekomen in een eengezinswoning Naast discrepantie tussen huren en kopen, kan er ook een verschil ontstaan tussen de verhuiswens naar woningtype en de daadwerkelijke verhuizing naar een eengezinswoning of meergezinswoning. Allereerst is gekeken naar de verhuisgeneigde huishoudens die in het WoON 2009 hebben aangegeven naar een meergezinswoning te willen verhuizen, maar in een eengezinswoning terecht zijn gekomen.

37


Realisatie versus wens: verhuiswens gericht op een meergezinswoning

wil eengezinswoning

eengezinswoning 72% meergezinswoning

52% verhuisgeneigd 26%

28%

wil niet-woning 7% wil meergezinswoning


eengezinswoning 24% meergezinswoning

41%

76% nietverhuisgeneigd

eengezinswoning 51%

74%

meergezinswoning 49%

Opvallend genoeg komt dat nog redelijk vaak voor. Bijna 25% van de huishoudens met een voorkeur voor een meergezinswoning verhuist uiteindelijk naar een eengezinswoning (zie figuur 29). Wanneer we kijken naar de leeftijd van de huishoudens (figuur 30), komt dit minder vaak voor bij oudere huishoudens en bij huishoudens tussen 25 en 35 jaar. Een andere opvallende constatering is dat eenoudergezinnen met een wens voor een meergezinswoning ook relatief vaak verhuisd zijn naar een eengezinswoning, het gaat om ruim 30% van deze huishoudens. figuur 30

Realisatie versus wens: verhuisd naar eengezinswoning met een verhuiswens gericht op meergezinswoning

0%

10%

20%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal eengezins

38

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Ook de stedelijkheid van de gemeente waarnaar men verhuisd is, hangt sterk samen met de substitutie van een huishouden van een meergezinswoning naar eengezinswoning. Hoe lager de stedelijkheid, hoe groter de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. In de niet-stedelijke gemeenten is 68% terecht gekomen in een eengezinswoning tegen 13% in de zeer sterk stedelijke gemeenten. Het aandeel meergezinswoningen is vaak ook zeer beperkt in weinig tot niet stedelijke gemeenten. De wens kan er wel zijn, maar het aanbod is er dan vaak niet.

figuur 31

Realisatie versus wens: verhuisd naar eengezinswoning met een verhuiswens gericht op meergezinswoning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk niet stedelijk eengezins

Wens eengezinswoning maar terecht gekomen in een meergezinswoning De situatie waarbij een huishouden met een wens voor een eengezinswoning terecht is gekomen in een meergezinswoning, is iets groter dan andersom. Van de huishoudens die naar een eengezinswoning wilden verhuizen is 28% verhuisd naar een meergezinswoning. figuur 32

Realisatie versus wens: verhuiswens gericht op een eengezinswoning

wil eengezinswoning 52% verhuisgeneigd 26%

wil niet-woning 7% wil meergezinswoning


41%

eengezinswoning 72% meergezinswoning 28% eengezinswoning 24% meergezinswoning 76%


eengezinswoning 51% meergezinswoning 49%

Hier zijn het vooral de ouderen (vanaf 75 jaar), de jongeren (tot 25 jaar) en de leden van huishoudens die in een meergezinswoning zijn terecht gekomen in plaats van in de gewenste eengezinswoning. Alleen bij paren met één kind of meerdere kinderen komt deze discrepantie tussen wens en werkelijkheid duidelijk minder voor. Naarmate het inkomen lager is, zien we dat huishoudens die oorspronkelijk naar een eengezinswoning wilden, vaker terecht zijn gekomen in een meergezinswoning. 39


Er is ook een duidelijke samenhang met een verandering van het huishouden van samen naar alleen (niet zichtbaar in de figuur). In deze situatie verhuist men vaker naar een meergezinswoning, terwijl er een eengezinswoning was gewenst. De (tijdens de enquête onverwachte) verandering van de samenstelling van het huishouden heeft gezorgd voor een aanpassing van de woonwens. figuur 33

Realisatie versus wens: verhuisd naar meergezinswoning met een verhuiswens gericht op eengezinswoning

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal meergezins

Evenals bij de eengezinswoningen is er een duidelijke samenhang met de mate van stedelijkheid van de gemeente waarheen men verhuisd is. Logischerwijs hangt dit samen met de aanwezigheid van een bepaald woningtype. Naarmate de stedelijkheid toeneemt, neemt ook het aandeel meergezinswoningen in de voorraad toe. Meer dan 50% van de huishoudens die een eengezinswoning wensten en naar een zeer sterk stedelijke gemeente zijn verhuisd, zijn in een meergezinswoning terecht gekomen. figuur 34

Realisatie versus wens: verhuisd naar meergezinswoning met een verhuiswens gericht op eengezinswoning

0%

10%

20%

30%

zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk niet stedelijk meergezins

40

40%

50%

60%

6.4

Discrepantie naar woongemeente Wens andere gemeente maar terecht gekomen in eigen gemeente Niet alleen de gewenste woning kan afwijken van de realisatie. Ook verhuist niet iedereen naar de gemeente waar men heen wilde verhuizen. Ruim een vijfde van de huishoudens die in het WoON aangeeft naar een andere gemeente dan de eigen gemeente te willen verhuizen, verhuist uiteindelijk binnen de eigen gemeente.

figuur 35

Realisatie versus wens: verhuiswens gericht op een andere dan de eigen gemeente

wil eigen gemeente 72%

eigen gemeente 79% andere gemeente 21%

verhuisgeneigd 26% wil andere gemeente


28%


eigen gemeente 23% andere gemeente 77% eigen gemeente 65% andere gemeente 35%

Opvallend genoeg zijn dat vaak de jongere huishoudens (tot 25 jaar en tot 35 jaar). Van de huishoudens gaat het dan vaak om eenoudergezinnen die uiteindelijk toch in de eigen gemeente blijven. Dit kan natuurlijk samenhangen met de beschikbaarheid van een passende woning, maar ook het sociale netwerk, de school, etc.. Ook het inkomen is een belangrijke factor. Van de huishoudens met een lager inkomen is een groter aandeel uiteindelijk toch verhuisd binnen de eigen gemeente. Huishoudens met een hoger inkomen (hoogste kwartiel), die aangeven naar een andere gemeente te willen, komen ook vaker in een andere gemeente terecht. Per saldo laten deze huishoudens vaker een woning in de stad achter, om een woning in een minder stedelijke gemeente te betrekken. In het laagste inkomenskwartiel verlaat per saldo 6% van deze huishoudens de stad, in het hoogste inkomenskwartiel is dit 30%.

41


Realisatie versus wens: verhuisd naar eigen gemeente met een verhuiswens gericht op een andere gemeente

0%

10%

20%

30%

40%

50%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal eigen gemeente

Hoe groter de eigen gemeente qua inwoners, hoe hoger het aandeel huishoudens dat toch binnen de eigen gemeente verhuist, ondanks de verhuiswens naar een andere gemeente. Opmerkelijk, en voor nu niet te verklaren, is het lagere aandeel bij gemeenten met een inwoneraantal tussen de 100.000 en 150.000. figuur 37

Realisatie versus wens: verhuisd naar eigen gemeente met een verhuiswens gericht op een andere gemeente

0%

10%

20%

30%

40%

50%

<20.000 inwoners 20.000 tot 50.000 inwoners 50.000 tot 100.000 inwoners 100.000 tot 150.000 inwoners 150.000 tot 250.000 inwoners 250.000 inwoners of meer eigen gemeente

Wens eigen gemeente maar terecht gekomen in een andere gemeente Van de verhuisgeneigde huishoudens wilde 72% verhuizen binnen de eigen gemeente. Van de huishoudens die ook daadwerkelijk zijn verhuisd, is een groter deel, 79%, in de eigen gemeente terecht gekomen.

42

figuur 38

Realisatie versus wens: verhuiswens gericht op de eigen gemeente

wil eigen gemeente


72% verhuisgeneigd 26% wil andere gemeente


28%


nietverhuisgeneigd

eigen gemeente 65%

74%

andere gemeente 35%

De mate waarin men inderdaad binnen de eigen gemeente verhuisd is, hangt sterk samen met de leeftijd. Hoe hoger de leeftijd des te hoger het percentage dat binnen de gemeente is verhuisd. figuur 39

Realisatie versus wens: verhuisd naar andere gemeente met een verhuiswens gericht op de eigen gemeente

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden alleen paar paar met kind 1-oudergezin lid huishouden quintiel 1 (laagste) quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5 (hoogste) totaal andere gemeente

Huishoudens die aangeven vanwege gezondheidsproblemen te willen verhuizen, zijn relatief vaak in de eigen gemeente verhuisd. Dat zijn ook vaak de oudere huishoudens. Opvallend is dat huishoudens die aangaven dichter bij familie/vrienden te willen gaan wonen toch vaak verhuisd zijn naar een andere gemeente.

43


Realisatie versus wens: verhuisd naar andere gemeente met een verhuiswens gericht op de eigen gemeente, naar belangrijkste verhuisreden

0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

samenwonen scheiden zelfstandig wonen gezondheid studie werk vorige woning vorige woonomgeving dichter bij familie/vrienden anders andere gemeente

6.5

Discrepantie naar woonmilieu In de paragrafen hiervoor is gekeken naar het verschil tussen de opgegeven woonwens en de gerealiseerde kenmerken op het terrein van eigendom, woningtype en woongemeente. In deze paragraaf kijken we naar het woonmilieu. Daarbij moet worden opgemerkt, dat het woonmilieu een bijzondere variabele is. Terwijl bij eigendom, woningtype en woongemeente rechtstreeks is gevraagd welke voorkeur men heeft, is dit bij het woonmilieu niet het geval. Van iedereen die in de eigen buurt wil verhuizen, is aangenomen dat het gewenste woonmilieu gelijk is aan het huidige woonmilieu. Verder wordt bij respondenten, die aangeven naar welke buurt ze willen verhuizen, het gewenste woonmilieu gelijk gesteld aan het woonmilieu van die gewenste buurt. Voor de andere respondenten wordt het gewenste woonmilieu geïmputeerd 12. Dat levert op macroniveau goede uitkomsten op, maar zorgt er voor dat het gewenste woonmilieu op individueel niveau niet ‘hard’ is. Als we de verhuiswens toch op microniveau vergelijken met de gerealiseerde verhuizing, dan blijkt dat 58% van de respondenten in het ‘gewenste’ woonmilieu terecht is gekomen. Ter vergelijking: op het vlak van de combinatie van woningtype en eigendom is 63% in de gewenste situatie terecht gekomen. De discrepantie is dus niet veel kleiner dan bij het woonmilieu, waarbij het woonmilieu bovendien vijf categorieën kent, tegenover vier bij de combinatie van eigendom en woningtype (eengezinshuurwoning, eengezinskoopwoning, meergezinshuurwoning en meergezinskoopwoning). De woonmilieus buiten-centrum en centrum-dorps laten de grootste overlap zien tussen wens en werkelijkheid: ongeveer drie op de vier respondenten komen in het ‘gewenste’ woonmilieu terecht. De voorkeur voor centrum-stedelijk wonen wordt het minst vaak gerealiseerd.

12

44

In 64% van de gevallen is sprake van een geïmputeerde waarde.

figuur 41

Realisatie woonmilieu versus gewenst woonmilieu

0%

20%

40%

60%

80%

100%

centrum-stedelijk

wens

buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen centrum-stedelijk groen-stedelijk landelijk wonen

buiten-centrum centrum-dorps

Als we de woonmilieus aggregeren tot enerzijds stedelijke woonmilieus (centrum-stedelijk, buitencentrum en groen-stedelijk) en anderzijds dorpse woonmilieus (centrum-dorps en landelijk wonen), dan is de match 88%, hoger dan bij eigendom (76%), woningtype (74%) en woongemeente (79%). figuur 42

Realisatie woonmilieu versus gewenst woonmilieu

wens

0%

20%

60%

80%

100%

stad dorp stad

6.6

40%

dorp

Substitutie op meerdere kenmerken In de voorgaande vier paragrafen is respectievelijk ingegaan op het ‘inleveren’ op de wensen qua eigendom (huur of koop), woningtype (eengezinswoning of meergezinswoning), woongemeente (eigen gemeente of andere gemeente) en woonmilieu. Gezien de uitkomsten is het overigens maar de vraag of altijd van ‘inleveren’ kan worden gesproken. Heeft een huishouden dat aangeeft naar een meergezinswoning te willen verhuizen, maar verhuisd is naar een eengezinswoning, ‘ingeleverd’ op de woonwensen? In deze paragraaf bekijken we in hoeverre er combinaties optreden van discrepantie tussen verhuiswens en daadwerkelijke verhuizing. Daarbij wordt het woonmilieu buiten beschouwing gelaten. Bij dit kenmerk is vaak sprake van een geïmputeerde waarde, waardoor bij een afwijking tussen wens en feitelijk woonmilieu moeilijk van ‘discrepantie’ gesproken kan worden. Op de drie wel onderzochte kenmerken (eigendom, woningtype en woongemeente) vindt in vergelijkbare mate discrepantie plaats tussen verhuiswens en verhuizing 13: 24% van de huishoudens heeft ingeleverd op het kenmerk eigendom, 26% op woningtype en 21% op de woongemeente. Ongeveer de helft van de verhuisden heeft op geen van

13

45

Alleen de respondenten die wilden verhuizen en waarvan de nieuwe woonsituatie gekoppeld is (zowel woningtype als eigendom als woongemeente) zijn in deze analyse meegenomen (88% van de verhuisgeneigde verhuisden).


de drie aspecten ingeleverd. Een op de drie verhuisde huishoudens heeft op één aspect ingeleverd, 14% op twee aspecten en 3% op alle drie de aspecten. De discrepantie tussen verhuiswens en verhuizing is duidelijk kleiner bij huishoudens van 55 jaar en ouder. Bij deze groep heeft 34% op één of meerdere punten een andere woning geaccepteerd, terwijl dit bij huishoudens tot 55 jaar en leden van huishoudens gemiddeld 53% is. Ook naar type huishouden zijn verschillen te zien. Bij gezinnen ligt het percentage dat wensen inlevert lager (44%) dan bij de andere huishoudenstypen. Daarnaast is er ook een duidelijk verschil te constateren tussen verhuisgeneigden die al aan het zoeken waren (‘in de markt’) ten tijde van de afname van de enquête (48% heeft ingeleverd op één of meer kenmerken) en verhuisgeneigden die nog geen zoekactie ondernomen hadden (59%).

6.7

De prijs In hoeverre hebben mensen hun verhuiswens qua prijs bijgesteld? Hangt dit samen met de spanning op de woningmarkt? Misschien heeft men de verhuiswens uitgesteld als blijkt dat men de waarde van de woning te hoog heeft geschat? Allemaal zaken en vragen die een rol spelen bij het in beeld brengen van de discrepantie tussen enerzijds de prijs van de gewenste woning en de huurprijs of koopprijs die uiteindelijk betaald wordt of is. Over de kwaliteit van de gekoppelde gegevens bestaat echter twijfel. Het aantal gekoppelde records is lager dan verwacht zou mogen worden, terwijl hier geen goede verklaring voor gevonden is. Het CBS concludeert dan ook dat de kwaliteit van de gegevens te laag is om hier statistieken op te baseren. De hieronder gepresenteerde uitkomsten moeten dan ook als indicatief worden beschouwd. In slechts 30% van de gevallen waar een aankoopprijs van de nieuwe woning gekoppeld is, ligt de aankoopprijs binnen een range van +€10.000 en -€10.000 van de in het WoON opgegeven (gewenste) aankoopprijs. Veel mensen hebben veel minder uitgegeven aan de nieuwe woning, dan men in het WoON aangaf. Dat percentage loopt sterk op met de gewenste woningprijs. Voor huishoudens die een woning van €300.000 of meer zochten, heeft bijna de helft meer dan €30.000 minder uitgegeven. De dalende woningprijzen en de striktere hypotheekregels kunnen hier debet aan zijn.

figuur 43

Afwijking van de gerealiseerde prijs (kolommen) ten opzichte van de gewenste prijs (rijen) van de aangekochte woning

gewenste prijs < €150.000

46

> -30.000

-30 tot -10

-10 tot +10 +10 tot +30 > +30.000

totaal

1%

12%

44%

18%

25%

100%

€150-175.000

15%

29%

34%

5%

18%

100%

€175-200.000

14%

24%

40%

10%

12%

100%

€200-250.000

27%

19%

31%

9%

15%

100%

€250-300.000

32%

18%

26%

9%

15%

100%

> €300.000

47%

10%

21%

12%

10%

100%

totaal

28%

17%

30%

10%

15%

100%

6.8

Samengevat Van de huishoudens met een koopwens verhuist een deel uiteindelijk naar een huurwoning. Deze discrepantie is ook terug te zien bij huishoudens met een huurwens. Factoren die daarbij van belang zijn, zijn leeftijd, (veranderingen in het) inkomen en veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Naast discrepantie tussen huren en kopen, is er ook sprake van een verschil tussen de verhuiswens naar woningtype en de daadwerkelijke verhuizing naar een eengezinswoning of meergezinswoning. Het komt iets vaker voor dat een huishouden met een wens voor een eengezinswoning terecht komt in een meergezinswoning dan andersom. Ook de stedelijkheid van de gemeente waarnaar men verhuisd is, hangt sterk samen met de substitutie van een huishouden van een meergezinswoning naar eengezinswoning of andersom. Niet iedereen verhuist ook naar de gemeente waar men heen wilde verhuizen. Opvallend genoeg zijn het vaak de jongere, eenoudergezinnen, die uiteindelijk toch in de eigen gemeente blijven, terwijl er een verhuiswens was naar een andere gemeente. Als het gaat om woonmilieus is de grootste overlap te zien tussen wens en werkelijkheid bij buiten-centrum en centrum-dorpse woonmilieus. De voorkeur voor centrum-stedelijk wonen wordt het minst vaak gerealiseerd. Ook is er sprake van substitutie op meerdere kenmerken (eigendom, woningtype en woongemeente) tegelijk. Ongeveer de helft van de verhuisden heeft op geen van de drie genoemde aspecten ingeleverd. Een op de drie verhuisde huishoudens heeft op één aspect ingeleverd, 14% op twee aspecten en 3% op alle drie de aspecten. Er is ook discrepantie tussen de prijs van de gewenste woning en de koopprijs die uiteindelijk betaald is. Veel mensen hebben veel minder uitgegeven aan de nieuwe woning, dan men in het WoON aangaf. Waarschijnlijk is dit (mede) veroorzaakt door dalende huizenprijzen en de strengere hypotheeknormen.

47


7

Effect van de crisis

7.1

Inleiding Nederland gaat sinds 2008 gebukt onder een economische crisis, die inmiddels ook gevoeld wordt op de woningmarkt. De veldwerkperiode van de Woningmarktmodule van het WoON 2009 liep van september 2008 tot en met mei 2009. Hoewel de verhuisgeneigdheid in het WoON 2009 nog op hetzelfde niveau uitkwam vergeleken met de meting in 2006, zijn er in 2009 toch al duidelijke signalen dat de ontwikkelingen op de woningmarkt stokken. Het aantal verhuizingen is duidelijk afgenomen, evenals het aantal transacties van bestaande koopwoningen en de nieuwbouwproductie van woningen. Daarnaast is het aantal te koop staande woningen in de periode 2009 tot 2011 sterk toegenomen, van ongeveer 132.800 in januari 2009 tot 177.900 in januari 2011 en zelfs 222.400 in maart 2012 (bron: Huizenzoeker). De uitkomsten uit de module Wens en Werkelijkheid (TWEW) laten ook effecten zien van de crisis. Dit blijkt uit de rapportage ‘Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen’ van ABF Research (2012). Doorstromers vanuit een koopwoning lijken hun plannen het meest vooruit te schuiven. Natuurlijk spelen hierbij de verkoopmogelijkheden van de huidige woning een belangrijke rol. Uit de gegevens van het CBS blijkt dat het aantal verhuisde personen in Nederland in de periode vanaf 2006 duidelijk is afgenomen (figuur 44). In 2006 verhuisden ruim 1,67 miljoen personen, dat is het hoogtepunt van het aantal verhuizingen in de afgelopen 10 jaar. Dat aantal is in 2010 met 13% afgenomen naar ongeveer 1,46 miljoen personen. De afname zit zowel in de binnengemeentelijke verhuizingen als in de verhuizingen tussen gemeenten.

figuur 44

Ontwikkeling aantal verhuisde personen van 2000 tot en met 2011 (bron: CBS, bewerking Explica)

1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

Binnen gemeenten verhuisde personen

48

Tussen gemeenten verhuisde personen

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

Een uitsplitsing naar leeftijd laat zien dat gezinnen in 2010 (cijfers nog niet beschikbaar voor 2011) minder zijn verhuisd dan in 2005. Er is vooral een afname te zien van kinderen in de leeftijd tot 15 jaar en personen in de leeftijd tussen 30 en 40 jaar. Dit zien we ook terug in het mutatiebestand, zie paragraaf 3.3. Door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) wordt geconstateerd dat de grote steden jonge gezinnen en stellen behouden, deze groep verhuist minder en vertrekt ook minder vaak vanuit de stad 14. Men veronderstelt dat dit niet alleen een kwestie is van vrije wil, maar ook een gevolg van niet kunnen verhuizen door de financiële crisis en de problemen op de woningmarkt. In de leeftijdsgroepen tussen 20 en 25 jaar en vanaf 85 jaar is het aantal verhuisde personen wel toegenomen (figuur 45). figuur 45

Ontwikkeling aantal verhuisde personen in 2005 en 2010 naar leeftijd (bron: CBS, bewerking Explica)

0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 2005

10 tot 15 jaar

2010

15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 tot 85 jaar 85 jaar of ouder 0

50.000

100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

In figuur 45 is nog geen rekening gehouden met de bevolkingsontwikkeling naar leeftijd in de periode 2005 tot en met 2010. Een afname of een toename van een leeftijdsgroep heeft effect op aantal verhuizingen in deze leeftijdsgroep. Door hiervoor te corrigeren, ontstaat een beter beeld van de ontwikkeling van het aandeel verhuizingen naar leeftijd. In figuur 46 staat de ontwikkeling van het aandeel verhuisde personen, uitgesplitst per landsdeel, waarbij rekening is gehouden met de bevolkingsontwikkeling naar leeftijd. De situatie in 2005 is op 100 gesteld. Over de gehele linie is er duidelijk een afname van het aandeel verhuizingen te zien ten opzichte van 2005. Het aandeel verhuizingen is landelijk gezien met ongeveer 13% afgenomen. Ongeveer 10% van deze afname is toe te schrijven aan de demografische ontwikkeling, 90% van deze afname is dus toe te schrijven aan andere zaken, waaronder de economische crisis. Wel zijn er verschillen te zien tussen de vier landsdelen, waarbij het aandeel verhuizingen in Noord- en Oost-Nederland meer is afgenomen dan in West- en Zuid-Nederland. De afname van het aandeel verhuizingen is terug te zien in vrijwel alle leeftijdscategorieën. Alleen de jongeren in de leeftijd 20 tot 25 jaar vormen hierop een uitzondering. Het aandeel verhuizingen in deze groep is in 2010 gelijk gebleven ten opzichte van 2005. De hierboven geconstateerde toename van het aantal verhuizingen in deze leeftijdsklasse is dus het gevolg van een groei van de omvang van deze klasse. Het aandeel verhuizingen in de leeftijd 40 tot 65 en in de groep 5 tot 10 jaar is het meest afgenomen, namelijk met ongeveer 20%. In de leeftijdscategorie 40 tot 65 jaar zitten relatief meer 14

49

‘Bevolkingsgroei in de grote steden’, Demos jaargang 28, nummer 3


“kwalitatieve doorstromers”. Vooral deze groep heeft afgezien van een verhuizing. Opmerkelijk is ook het verschil op landsdeelniveau van het aandeel verhuisde ouderen vanaf 85 jaar. In Oost-Nederland is het aandeel verhuisde ouderen toegenomen in 2010 ten opzichte van 2005, terwijl dit aandeel in NoordNederland het meest is afgenomen. figuur 46

Ontwikkeling per landsdeel van het aandeel verhuisde personen in 2005 en 2010 naar leeftijd ten opzichte van de bevolkingsontwikkeling naar leeftijd in beide jaren (2005=100) (bron: CBS, bewerking Explica)

120 100 80 60 40 20 0 totaal

0 tot 5 jaar

5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar of ouder Noord Oost West Zuid Nederland

Een ander zichtbaar effect is de ontwikkeling van het aantal woning verkopen. Het aantal verkopen van bestaande woningen ligt sinds 2008 flink lager ten opzichte van de jaren daarvoor. In 2011 werden er volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) ongeveer 120.700 bestaande woningen verkocht, terwijl dat er in 2006 – op het hoogtepunt van de markt – ongeveer 209.700 waren, een afname van ruim 45%. De afname is zowel te zien bij de eengezinswoningen als bij de appartementen, hoewel in deze laatste categorie toch iets minder. figuur 47

Ontwikkeling verkopen bestaande woningen naar type van 2000 tot en met 2010 (bron: CBS, bewerking Explica)

160.000 eengezinswoningen

140.000

appartementen 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2000

50

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

7.2

Restschuld Het zou kunnen dat er, versterkt door de crisis, woningen onder het hypotheekbedrag zijn verkocht. Dat zou kunnen betekenen, dat mensen een restschuld overhouden. Hierbij is wel van belang om rekening te houden met het feit dat niet iedereen, waarbij het hypotheekbedrag hoger is dan de verkoopprijs van de woning, in de problemen komt. Veel huiseigenaren hebben in het verleden extra geld geleend (overwaarde) om een consumptieve uitgave te doen. De woning kan dan wel verkocht zijn onder het hypotheekbedrag, maar is dan niet verkocht onder de aankoopprijs. In die situatie zal minder snel sprake zijn van eigenaren die in financiële problemen komen, dan in de situatie waarbij sprake is van een tophypotheek.

figuur 48

Verschil tussen hypotheekbedrag en verkoopprijs van de woning

0

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

>50.000 overschot 10-50.000 overschot 0-10.000 overschot 0-10.000 tekort 10-20.000 tekort 20-50.000 tekort >50.000 tekort aantal figuur 49

Verschil tussen hypotheekbedrag en aankoopprijs van de woning

0

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

>50.000 overschot 10-50.000 overschot 0-10.000 overschot 0-10.000 tekort 10-20.000 tekort 20-50.000 tekort >50.000 tekort aantal figuur 50

Verschil tussen hypotheekbedrag en verkoopprijs van de woning, naar aankoopbedrag van de woning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

>50.000 overschot 10-50.000 overschot 0-10.000 overschot 0-10.000 tekort 10-20.000 tekort 20-50.000 tekort >50.000 tekort < €150.000

51

€150-€200.000

>€200.000

60%


De hoogte van de hypotheekschuld is in het WoON door de respondent opgegeven. Van een deel van de respondenten die een woning hebben verkocht in de periode na de enquête is ook de verkoopprijs bekend. Zo kunnen we nagaan of er een restschuld overblijft, na verkoop van het huis. De helft van de verkopen levert een opbrengst op die meer dan €10.000 hoger is dan de hypotheekschuld (figuur 48). Bij een kwart van de verkopen is sprake van een tekort groter dan €10.000. De verkopen door huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar laten voor 95% een overschot ten opzichte van de hypotheeksom zien van meer dan €50.000. Deels kan dit het geval zijn doordat men de woning heeft afbetaald gedurende de looptijd van de hypotheek, maar ook waardestijging van de woning speelt een belangrijke rol. Dat is terug te zien in de figuren 49 en 50. Bij veel woningen ligt de verkoopprijs meer dan €50.000 boven de aankoopprijs. Bij 90% van de verkopen door 55-plussers (huishoudens met een lange woonduur) is het verschil met de aankoopprijs meer dan €50.000. figuur 51

Aandeel woningverkopen met een restschuld, naar leeftijd van het huishouden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

tot 35 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65+ totaal tekort

De zoektocht naar kenmerken die samenhangen met het al dan niet overhouden van een restschuld levert een duidelijke samenhang op met de leeftijd van het huishouden (figuur 51) en ook met de (WOZ)waarde van de woning (figuur 52). Vooral bij jongere huishoudens is er vaker sprake van een restschuld. Bij ouderen (65+) is er veelal geen restschuld. figuur 52

Aandeel woningverkopen met een restschuld, naar WOZ-waarde van de woning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

tot €150.000 €150 - €200.000 €200 - €250.000 €250 - €300.000 meer dan €300.000 totaal tekort

De hypothese dat restschuld vooral optreedt door gedwongen verkopen van huishoudens, die gaan scheiden, wordt niet door de cijfers ondersteund. Er is wel een samenhang tussen restschuld en veranderingen in de samenstelling van het huishouden, maar deze is niet sterk. Bovendien is voor de huishoudens tussen de 25 en 35 jaar het aandeel verkopen met restschuld even hoog bij huishoudens zonder een huishoudenmutatie als bij huishoudens met een verandering in het huishouden.

52

7.3

Samengevat Door de crisis is het aantal verhuizingen duidelijk afgenomen, evenals het aantal transacties van bestaande koopwoningen. Vooral de ‘kwalitatieve doorstromers’ verhuizen minder. Op basis van de analyse kan geconcludeerd worden dat van de helft van de respondenten, waarbij sprake is van verkoop van een woning (en de verkoopprijs is gekoppeld), de verkoopprijs meer dan €10.000 hoger is dan de hypotheekschuld. Bij een kwart van de verkopen is sprake van een tekort groter dan €10.000. Vooral verkopen door huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar laten een overschot zien van meer dan €50.000 ten opzichte van de hypotheeksom.

53


8

Micro versus macro

8.1

Inleiding Op individueel niveau komt het vaak voor dat een respondent verhuisgeneigd is en niet verhuisd is. Andersom komt het ook voor dat men niet aangeeft dat men wil verhuizen, maar twee jaar later toch verhuisd is. De verhuisgeneigdheid, zoals gemeten in het WoON, wordt veel gebruikt om tot schattingen van de woningbehoefte te komen. Is het dan een probleem dat er veel discrepantie bestaat tussen wens en werkelijkheid, of wordt het niet-verhuizen van de ene groep gecompenseerd door het wel verhuizen van de andere groep? Wat we hierbij niet uit het oog moeten verliezen is dat met het WoON niet voorspeld wordt wie er gaat verhuizen. Daar is de vraagstelling niet op gericht. Het kan zijn dat er bijvoorbeeld 500.000 huishoudens naar een nieuwbouwwoning willen verhuizen, terwijl er veel minder woningen gebouwd worden. Dan blijkt uit het WoON vooral waar de spanning op de woningmarkt ligt. Op basis van de verhuiswensen in het WoON voorspellen dat er 500.000 huishoudens gaan verhuizen naar een nieuwbouwwoning, ligt niet voor de hand. Nou is dit een voorbeeld waarbij direct de denkfout duidelijk wordt. Maar ook als het gaat om bijvoorbeeld het woningtype, kan dit probleem optreden. Is het WoON dan een slechte meting, als blijkt dat er meer of minder huishoudens naar een appartement zijn verhuisd, dan men aangaf in het WoON? Er zijn diverse onderzoeken die stellen dat de uitkomsten van woningbehoefteonderzoeken, zoals het WoON, geen goede indicator vormen van het verhuisgedrag. Een van deze studies is een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Door het PBL is een longitudinaal onderzoek uitgevoerd, waarin wensen en gedrag van dezelfde personen met elkaar zijn vergeleken15 (De Groot e.a., 2008). Hiervoor is gebruik gemaakt van gegevens over 2002 tot 2006 (WoON). De uitkomsten van dit onderzoek laten zien dat er een aanzienlijke discrepantie is tussen wens en werkelijkheid op individueel niveau (microniveau). Op basis van deze uitkomst wordt door de auteurs geconstateerd, dat de verhuiswens geen goede voorspeller is voor het verhuisgedrag (microniveau). Maar wanneer het patroon van de woonwensen van verhuisgeneigden wordt vergeleken met gerealiseerde verhuizingen (macroniveau), blijkt dat patroon volgens de auteurs toch redelijk overeen te komen. In hoeverre de verhuisgeneigdheid in het WoON een goede voorspeller is voor de verhuizing op macroniveau, komt in dit hoofdstuk aan bod. Daarbij kijken we vooral naar de verschillen tussen de woonwensen en de daadwerkelijke realisatie. Volstaat het bijvoorbeeld om de wensen van verhuisgeneigde ouderen model te laten staan voor de verhuizingen van ouderen die plotseling gaan of moeten verhuizen? Zie hiervoor paragraaf 8.6.

15

54

Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland; een landsdekkende studie, 2008, Carola de Groot e.a.

8.2

Samenstelling van de huishoudens Dat het feitelijke aantal verhuizingen een stuk lager ligt dan de verhuiswensen in het WoON 2009, is bekend. We richten ons bij de analyse dan ook vooral op de samenstelling van de groep verhuisde respondenten versus de groep verhuisgeneigde respondenten. Niet iedereen die wil verhuizen, verhuist ook daadwerkelijk. Maar als dat gecompenseerd wordt door niet-verhuisgeneigden die wel verhuizen, dan zou er op macroniveau geen discrepantie bestaan tussen wens en werkelijkheid. Als we de samenstelling van de groep, die in de twee jaar sinds de enquête is verhuisd, vergelijken met de samenstelling van de verhuisgeneigden, dan blijkt er op macroniveau toch een behoorlijk verschil te bestaan tussen wensen en realisaties. In werkelijkheid verhuizen er relatief veel meer thuiswonende kinderen (‘lid huishouden’) dan er verhuisgeneigd zijn. Dit geldt ook (en in nog sterkere mate) voor de huishoudens tot 25 jaar. Opvallend is ook de positie van de huishoudens vanaf 75 jaar. De verhuisgeneigdheid onder deze groep is erg laag, maar deze groep verhuist relatief vaak. Vooral gezondheidsproblemen zullen hier debet aan zijn. In de leeftijdsgroep 45 tot 55 jaar is het verschil tussen wens en werkelijkheid relatief het grootst, maar ook bij de leeftijdsgroep daaronder (35-44 jaar) en daarboven (55-64 jaar) wordt relatief minder verhuisd. Als we naar het type huishouden kijken, dan blijkt dat eenpersoonshuishoudens – samen met ‘lid huishouden’, vooral thuiswonende kinderen – oververtegenwoordigd zijn bij de verhuizingen.

figuur 53

Verdeling van verhuisgeneigde huishoudens en verhuisde huishoudens naar kenmerken van het huishouden

lid huishouden <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ lid huishouden eenpersoonshuishouden paar paar + kind(eren) 1-oudergezin niet-gezinshuishouden 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% verhuisgeneigd verhuisd

De jongste thuiswonende kinderen laten de hoogste oververtegenwoordiging zien bij de verhuizingen. Bij de alleenstaanden en bij de paren is zowel bij de jonge huishoudens als bij de oude huishoudens een oververtegenwoordiging te zien. Het zijn vooral de gezinnen die minder vertegenwoordigd zijn bij de verhuizingen dan bij de verhuiswensen. De verhouding tussen verhuizingen en verhuisgeneigden neemt eerst af (tot de leeftijdsklasse 45-54 jaar) en daarna weer toe. Bij de gezinnen (zowel met één als met twee ouders) zijn de jonge gezinnen relatief vaak verhuisd. Zouden we de verdeling van de verhuisgeneigde huishoudens overnemen bij de voorspelling van de verhuizingen, dan voorspellen we te veel verhuizingen van gezinnen.

55


Verdeling van verhuisgeneigde huishoudens en verhuisde huishoudens naar kenmerken van het huishouden

lid 18 jr lid 19 jr lid 20-24 jr lid 25+ alleen, tot 25 alleen, 25-34 alleen, 35-44 alleen, 45-54 alleen, 55-64 alleen, 65+ alleen, 75+ gezin, tot 35 gezin, 35-44 gezin, 45+ eenoudergezin, tot 35 eenoudergezin, 35-44 eenoudergezin, 45+ samen, tot 35 samen, 35-44 samen, 45-54 samen, 55-64 samen, 65-74 samen, 75+ 0%


15% 20% verhuisd

Op macroniveau worden niet-gerealiseerde verhuizingen dus niet in gelijke mate gecompenseerd door ‘spontane’ verhuizingen. Gaan we uit van de verhuisgeneigdheid, dan overschatten we in ieder geval het aantal verhuizingen. Maar daarnaast blijven de verhuizingen van bijvoorbeeld gezinnen vanaf 35 jaar sterker achter bij de verhuizingen van andere groepen. Voor deze groep zou overigens kunnen gelden, dat dit deels een effect is van de crisis, maar dat kan uit dit onderzoek niet worden afgeleid. Uit de ‘Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen’ blijkt dat vooral voor doorstromers in de koopsector het effect van de crisis doorweegt in de verhuisplannen. Ook uit de CBS-statistieken met betrekking tot verhuizingen, blijkt dat vooral het aantal verhuizingen van gezinnen in de afgelopen jaren duidelijk is verminderd.

8.3

Kenmerken van de woningen Er zijn minder verhuisden dan verhuisgeneigden. Bovendien is de samenstelling van de groep verhuisde huishoudens anders dan de groep verhuisgeneigde huishoudens. Maar hoe zit het met de gevonden woningen? Wijken de gevonden woningen op macroniveau af van de wensen, zoals geuit in het WoON 2009? De vertekening op macroniveau wordt deels veroorzaakt door de andere samenstelling van de groep verhuisde huishoudens. Aangezien deze groep relatief jong is, is er vaker verhuisd naar appartementen. Om te weten of er een effect is, los van de afwijkingen van de samenstelling, is het nodig om te corrigeren voor de afwijkingen in de samenstelling van de groepen. Als wordt gecorrigeerd 16 op de samenstelling naar leeftijd, huishoudentype, inkomen en eigendom van de woning (de verhuisde huishoudens zijn zodanig gecorrigeerd dat de samenstelling overeenkomt met die van de 16

56

Er is een weegfactor aangemaakt om te corrigeren voor de verschillen in inkomen, leeftijd, samenstelling van het huishouden en eigendom van de woning.

verhuisgeneigde huishoudens), dan is te zien dat de verschillen naar woningtype beperkt zijn. Rekening houdend met de verschillen in samenstelling van de groepen, is de voorkeur voor eengezinswoningen vrijwel gelijk aan het aandeel feitelijke verhuizingen naar eengezinswoningen (figuur 55).

figuur 55

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen, naar woningtype en eigendom, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten

0%

20%

40%

60%

80%

100%

werkelijkheid

verhuiswens

egw, koop

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur

Als we op dezelfde manier naar eigendom kijken, dan blijkt dat de verschillen tussen wens en werkelijkheid hier groter zijn. In de verhuiswensen is een veel grotere voorkeur voor koopwoningen te zien dan in de praktijk gerealiseerd wordt, ook als rekening wordt gehouden met de samenstelling van de groep verhuisde huishoudens. Van de verhuisgeneigde huishoudens had 51% een voorkeur voor een koopwoning, terwijl in werkelijkheid 43% verhuisd is naar een koopwoning, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten. Kijken we iets dieper naar de gegevens dan treden er grotere verschillen op. Op macroniveau is er – toevallig – evenveel verhuisd naar een eengezinswoning als aangegeven bij de woonwensen, maar de herkomst van deze groepen is duidelijk anders dan op basis van de verhuiswensen in het WoON verwacht zou worden. figuur 56

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen, naar woningtype en eigendom, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten, uitgesplitst naar de woonsituatie in het WoON 2009

verhuiswens

werkelijkheid

0%

40%

60%

80%

100%

eengezinskoopwoning eengezinshuurwoning meergezinskoopwoning meergezinshuurwoning niet-woning lid eengezinskoopwoning eengezinshuurwoning meergezinskoopwoning meergezinshuurwoning niet-woning lid egw, koop

57

20%

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur


In totaal blijft het aandeel verhuizingen naar een koopwoning achter bij de wens. Maar uitgesplitst naar leeftijd is een opvallend patroon te zien. Thuiswonende kinderen en jonge huishoudens (tot 25 jaar) komen vaker in een koopwoning terecht dan de groep verhuisgeneigde huishoudens van die leeftijd heeft aangegeven. Vanaf de leeftijdsgroep tussen 25 en 35 jaar is het patroon omgekeerd. Daar wordt juist vaker een huurwoning betrokken, dan gewenst. Vanaf 65 jaar ligt de realisatie weer boven het niveau van de wensen: meer huishoudens verhuizen naar een koopwoning dan gewenst op basis van het WoON 2009. figuur 57

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen naar een koopwoning, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

lid <25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85+ jaar werkelijkheid

verhuiswens

Een vergelijkbaar effect is te zien bij de vraag naar eengezinswoningen. Jonge huishoudens (tot 25 jaar) komen vaker in een eengezinswoning terecht dan ze aangeven in het WoON (deels door terugverhuizen naar de woning van de ouders), terwijl tussen 25 en 55 jaar (en vooral van 25 tot 45 jaar) de voorkeuren voor een eengezinswoning groter zijn dan de realisatie. De uitkomsten lijken vreemd. Vooral bij starters zou misschien verwacht kunnen worden dat ze hun mogelijkheden op de woningmarkt overschatten. Dat lijkt niet het geval te zijn. Bij de leeftijdsgroep tussen 25 en 45 jaar zou verwacht mogen worden, dat ze de mogelijkheden op de woningmarkt goed kunnen inschatten. figuur 58

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen naar een eengezinswoning, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

lid <25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85+ jaar werkelijkheid

58

verhuiswens

80,0%

100,0%

Als we voorkeuren en werkelijke verhuizingen uitsplitsen naar de verhuisrichting, dan blijkt dat de woonwens meer gericht is op de eigen gemeente dan de realisaties. Verhuisden komen dan minder vaak in de eigen gemeente terecht. figuur 59

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen, naar nieuwe gemeente, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten

0%

20%

40%

60%

80%

100%

werkelijkheid

verhuiswens

eigen gemeente

andere gemeente

Ook bij het woonmilieu hebben we de werkelijke verhuizingen en de voorkeuren uitgesplitst. Wat opvalt, is dat bij de drie stedelijke woonmilieus samen, de werkelijke verhuizingen goed aansluiten bij de voorkeuren. In beide gevallen is ongeveer 60% gericht op de stad. Zowel binnen de stedelijke woonmilieus als binnen de dorpse woonmilieus, is een verschil te constateren tussen de werkelijke verhuizingen en de verhuiswensen. De werkelijke verhuizingen naar een centrum-stedelijke buurt blijven ver achter bij de woonwensen, terwijl er vaker naar een buiten-centrum-wijk wordt verhuisd. Bij de werkelijke verhuizingen vinden meer verhuizingen plaats naar het centrum-dorpse woonmilieu dan gewenst en minder naar landelijk wonen. figuur 60

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen, naar nieuw woonmilieu, gecorrigeerd voor samenstellingseffecten

0%

20%

40%

60%

80%

100%

werkelijkheid

verhuiswens centrum-stedelijk centrum-dorps

buiten-centrum landelijk wonen

groen-stedelijk

Op een aantal vlakken zijn in de hierboven gepresenteerde figuren opvallende uitkomsten te zien. Deze hangen samen met veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Bij verhuisde huishoudens zijn veel vaker veranderingen in het huishouden opgetreden dan bij verhuisgeneigde huishoudens. Veel veranderingen in het huishouden zijn niet voorzien. Zo geeft vrijwel geen van de ondervraagde paren aan dat men na de verhuizing alleenstaand is. In de werkelijkheid komt dit vaak voor (bij meer dan 10% van de verhuizingen van paren is men na de verhuizing alleenstaand). De verhuizing wordt dan in gang gezet door de verandering in de samenstelling van het huishouden, in plaats van vanuit de woonwens. Ook bij gezinnen komt dit vaak voor. De verhuizingen zijn daardoor minder ambitieus qua kenmerken van de woning, wat leidt tot minder verhuizingen naar eengezinswoningen en minder verhuizingen naar koopwoningen. Bij de jonge leeftijdsgroepen komen ook vaak veranderingen voor, die men niet had voorzien. Maar deze veranderingen leiden vaker tot een ambitieuzere vraag: men gaat samenwonen of krijgt een kind, 59


waardoor de voorkeur vaker richting koop en richting een eengezinswoning gaat. Dat beeld wordt ook nog versterkt door terugverhuizen naar het huis van de ouders (die vaak in een eengezinskoopwoning wonen). De woonwensen worden in het algemeen geuit, terwijl men uit gaat van een ongewijzigde samenstelling van het huishouden. In de praktijk blijken veel verhuizingen samen te hangen met een verandering in het huishouden. In 15% van de (potentiële) huishoudens is in de twee jaar na het WoON een verandering opgetreden. Bij de verhuisde huishoudens ligt dit percentage op 59% (57% bij de verhuisde huishoudens met een verhuiswens, 61% bij de ‘onaangekondigde’ verhuizingen). Van alle verhuizingen in de twee jaar na het WoON is 31% een ‘onaangekondigde’ verhuizing, waarvan bij ruim de helft (56%) van de verhuizingen sprake is van een verandering in de samenstelling van het huishouden. De woonwensen laten dan ook geen compleet beeld zien van de verhuizingen die op stapel staan. Als het WoON gebruikt wordt om een inschatting te geven van de verhuizingen in de komende periode, dan worden de woonwensen te ambitieus ingeschat. Juist verhuizingen waarbij men door een scheiding of door gezondheidsproblemen een kleinere, goedkopere woning moet betrekken, worden onderschat in het WoON. figuur 61

Werkelijke veranderingen van de samenstelling van het huishouden na verhuizing, vergeleken met de verwachte veranderde samenstelling na verhuizing volgens het WoON

totaal wens 1-oudergezin

werkelijk

paar met kind paar alleen lid huishouden 0%

8.4

20%

40%

60%

80%

100%

Gezinnen: wens en werkelijkheid vergeleken (macro) We hebben kunnen constateren dat op macroniveau het aandeel verhuizingen naar een eengezinswoning vrijwel gelijk is aan het aandeel van de verhuisgeneigde huishoudens dat een eengezinswoning zoekt. Tenminste, als gecorrigeerd wordt voor de verschillen in samenstelling tussen verhuisgeneigde huishoudens en daadwerkelijk verhuisde huishoudens. Uitgesplitst naar kenmerken van de huishoudens zijn wel duidelijke verschillen zichtbaar. Daarnaast is gebleken dat veranderingen in het huishouden een belangrijke oorzaak zijn van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. In deze paragraaf nemen we een specifieke groep onder de loep: de gezinnen17 in de leeftijd 35 tot 45 jaar. Deze huishoudens wonen vaak in een eengezinskoopwoning. Ruim 60% van de verhuisgeneigde gezinnen tussen 35 en 45 jaar is afkomstig uit een eengezinswoning. Deze huishoudens zoeken vrijwel allemaal weer een eengezinskoopwoning. Ook de gezinnen die in een meergezinswoning wonen, laten een sterke voorkeur voor eengezinswoningen zien. Dat is weergegeven in het bovenste deel van figuur 17

60

Het gaat om huishoudens die tijdens de enquête een gezin waren

62. In hetzelfde figuur, onderin, is te zien welke verhuizingen daadwerkelijk plaatsgevonden hebben. De verhuizingen zijn verdeeld naar zowel de woonsituatie voor de verhuizing als de (gewenste) situatie na de verhuizing. In de eerste plaats valt op dat van de daadwerkelijke verhuizingen een kleiner deel afkomstig is uit een eengezinskoopwoning en een groter deel uit een eengezinshuurwoning. Maar wat daarnaast opvalt, is dat de samenstelling van de nieuwe woningen duidelijk afwijkt van de wensen van de verhuisgeneigde huishoudens. De gezinnen die ten tijde van het WoON 2009 woonachtig waren in een eengezinskoopwoning, wilden vrijwel allemaal (97%) weer een eengezinskoopwoning. Bekijken we de verhuizingen, dan blijkt dat minder dan 60% naar een eengezinskoopwoning is verhuisd. Vaak is men verhuisd naar een eengezinshuurwoning, maar ook verhuizingen naar meergezinswoningen komen voor. Ook dit wijkt duidelijk af van de woonwensen. Welke oorzaak kunnen we hier voor vinden? Uiteraard is niet aan de respondenten gevraagd waarom men deze keuze heeft gemaakt. De analyses van de verhuizingen in de periode na het WoON 2009 in dit rapport zijn immers gebaseerd op informatie, die gekoppeld is vanuit registratiebestanden. We moeten het dus doen met de informatie die in die bestanden beschikbaar is. Voor een deel van de verhuizers zal sprake zijn van een ‘tussenwoning’, waar men heen verhuisd is omdat de gewenste woning nog niet beschikbaar was. Bij de groep die wel in een eengezinskoopwoning terechtgekomen is, zien we dat ongeveer 10% eerst een ‘tussenwoning’ heeft bewoond. Dat is in de helft van de gevallen een huurwoning. Opvallend is dat ook bij de groep, die ondanks een voorkeur voor een eengezinskoopwoning in een eengezinshuurwoning terechtgekomen is, ongeveer 10% een tussenwoning heeft bewoond, voorafgaand aan de verhuizing naar de eengezinshuurwoning. En ook hier is de tussenwoning in ongeveer de helft van de gevallen een eengezinshuurwoning. Het gaat overigens om relatief kleine aantallen respondenten waarvoor informatie over een tussenwoning bekend is. Dit biedt dus beperkte analysemogelijkheden. Een andere mogelijke oorzaak voor de discrepantie tussen de kwalitatieve verhuiswens en de uiteindelijke verhuizing, zijn de veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Dit effect van niet-verwachte veranderingen in de samenstelling van het huishouden komt duidelijk uit de cijfers naar voren. figuur 62

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen van gezinnen tussen 35 en 45 jaar, naar woningtype en eigendom

verhuiswens

0%

10%

20% 30% 40% 50% 60% 70%

vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop

verhuisd

vanuit meergezinshuur vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop vanuit meergezinshuur egw, koop

61

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur


Bij 37% van de verhuizingen van deze groep gezinnen (in de leeftijd tussen 35 en 45 jaar) is na de verhuizing geen partner meer aanwezig in het huishouden. Dat zorgt voor een grote discrepantie tussen de kwalitatieve verhuiswensen en de verhuizingen. Als de verhuisbewegingen, waarbij geen verandering van de samenstelling van het huishouden is opgetreden, worden gelegd naast alle verhuizingen (figuur 63), dan blijkt dat de verhuizingen zonder huishoudensmutatie meer lijken op de woonwensen. Vanuit een eengezinswoning wordt vooral verhuisd naar een eengezinswoning. Wat wel overeind blijft, is dat er veel meer verhuizingen naar de huursector plaatsvinden dan zichtbaar is bij de woonwensen. Ook van de onveranderde huishoudens verhuisd een behoorlijk deel naar een huurwoning. Bij de woonwensen zien we bij 2% van de huishoudens een voorkeur om van een koopwoning naar een huurwoning te verhuizen. Dat is bij de feitelijke verhuizingen 21%. Maar ook bij de verhuizingen, waarbij de samenstelling van het huishouden niet is veranderd, ligt het percentage met 12% sterk boven de geuite verhuiswensen. figuur 63

Verhuizingen en verhuizingen zonder huishoudensmutatie van gezinnen tussen 35 en 45 jaar, naar woningtype en eigendom

zonder mutatie

totaal verhuisd

0%

20% 30% 40% 50% 60% 70%

vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop vanuit meergezinshuur vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop vanuit meergezinshuur egw, koop

8.5

10%

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur

Paren: wens en werkelijkheid vergeleken (macro) In de vorige paragraaf hebben we naar de gezinnen gekeken. In deze paragraaf wordt ingezoomd op de paren (zonder kinderen) in de leeftijd tot 35 jaar 18. Voor deze groep geldt dat de verhuiswens zowel vanuit eengezinswoningen als vanuit meergezinswoningen en zowel van huurwoningen als vanuit koopwoningen vooral gericht is op een eengezinswoning in de koopsector. Het merendeel van de verhuisgeneigde paren is afkomstig uit een meergezinswoning, waarvan een groot deel in de huursector woonachtig is. Kijken we naar de daadwerkelijke verhuizingen van jonge paren, dan blijkt dat er veel meer verhuisd wordt naar meergezinswoningen dan bij de verhuiswensen zichtbaar is, en ook veel meer naar huurwoningen. Er wordt bovendien relatief meer verhuisd vanuit de huursector.

18

62

Het gaat om de leeftijd ten tijde van de enquête

figuur 64

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen van paren zonder kinderen tot 35 jaar, naar woningtype en eigendom

verhuiswens

0%

10%

20% 30% 40% 50% 60% 70%


verhuisd


egw, huur

mgw, koop

mgw, huur

Evenals bij de gezinnen zien we ook bij de jonge paren dat de verschillen met de woonwensen voor een belangrijk deel te verklaren zijn vanuit de veranderingen in het huishouden. De verhuizingen waarbij geen veranderingen in het huishouden zijn opgetreden lijken kwalitatief veel meer op de verhuiswensen, al blijft ook hier overeind dat er meer verhuizingen naar de huursector te zien dan in de verhuiswensen zichtbaar is. En ook bij de groep zonder huishoudensmutatie zijn bij de verhuizingen vanuit eengezinshuurwoningen meer verhuizingen richting meergezinswoningen te zien dan in de wensen. figuur 65

Verhuizingen en verhuizingen zonder huishoudensmutatie van paren zonder kinderen tot 35 jaar, naar woningtype en eigendom

zonder mutatie

totaal verhuisd

0%

20% 30% 40% 50% 60% 70%

vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop vanuit meergezinshuur vanuit eengezinskoop vanuit eengezinshuur vanuit meergezinskoop vanuit meergezinshuur egw, koop

63

10%

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur


8.6

Ouderen: wens en werkelijkheid vergeleken (macro) Bij oudere huishoudens (in deze paragraaf is geselecteerd op 65-plussers) spelen huishoudenveranderingen ook een rol bij verhuizingen, maar deze zijn inhoudelijk anders. Bij ouderen treedt het vertrek van één van de partners veel minder op. En als dat al het geval is, dan zal dat vaak een verhuizing naar een instituut zijn19. We hebben kunnen constateren dat bij oudere huishoudens (vooral vanaf 75 jaar) relatief veel verhuizingen zonder verhuiswens optreden (zie bijvoorbeeld figuur 16, eerder in dit rapport). De werkelijke verhuizingen lijken bij de oudere huishoudens meer op de wensen dan bij bijvoorbeeld de gezinnen en de paren, waar we in de vorige paragrafen naar gekeken hebben. Toch is ook bij de oudere huishoudens sprake van enige discrepantie. Verhuizingen van ouderen leveren minder vrijkomende eengezinswoningen op dan de woonvoorkeuren doen vermoeden (62% versus 73%).

figuur 66

Verhuiswens en werkelijke verhuizingen van 65-plus-huishoudens, naar woningtype en eigendom

verhuiswens

0%

10%

20%

30%

40%

50%


verhuisd


8.7

egw, huur

mgw, koop

mgw, huur

Samengevat De verhuisgeneigdheid, zoals gemeten in het WoON, wordt veel gebruikt om tot schattingen van de woningbehoefte te komen. Uit de analyse blijkt, dat op macroniveau nietgerealiseerde verhuizingen niet in gelijke mate worden gecompenseerd door ‘spontane’ verhuizingen. De vertekening op macroniveau wordt deels veroorzaakt door de samenstelling van de groep verhuisde huishoudens. Deze groep is relatief jonger en verhuisd vaker naar appartementen. Rekening houdend met de verschillen in samenstelling van de groepen, is de voorkeur voor eengezinswoningen echter vrijwel gelijk aan het aandeel feitelijke verhuizingen naar eengezinswoningen. Op macroniveau zijn er – toevallig – evenveel huishoudens verhuisd naar een eengezinswoning als aangegeven bij de woonwensen. Maar de kenmerken van deze groepen (naar leeftijd en eigendom en type van de huidige woning) wijkt duidelijk af van de verhuiswensen in het WoON. Veranderingen in het huishouden zijn een belangrijke oorzaak van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid.

19

64

Met de huidige gegevensset is overigens niet te achterhalen wat er met de partner gebeurd is, aangezien alleen de respondent gevolgd wordt. Door de huishoudenverandering van ‘paar’ naar ‘alleenstaand’ is duidelijk dat de partner verhuisd is of overleden.

Als het WoON gebruikt wordt om een inschatting te geven van de verhuizingen in de komende periode, dan worden de woonwensen te ambitieus ingeschat. Juist verhuizingen waarbij men door een scheiding of door gezondheidsproblemen een kleinere, goedkopere woning moet betrekken, worden onderschat in het WoON. Als de verhuisbewegingen, waarbij geen verandering van de samenstelling van het huishouden is opgetreden, worden gelegd naast alle verhuizingen dan blijkt dat de verhuizingen zonder huishoudensmutatie meer lijken op de woonwensen. Wat wel overeind blijft is dat er veel meer verhuizingen naar de huursector plaatsvinden dan zichtbaar is bij de woonwensen.

65


9

Conclusies Onderzoek op basis van gekoppelde gegevens: het mutatiebestand Begin januari 2012 is door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in opdracht van BZK, een zogenoemd mutatiebestand opgemaakt. In dit bestand is voor de respondenten van de module Woningmarkt op basis van de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) aangegeven of de respondenten één of twee jaar na de interviewdatum al dan niet is verhuisd. Dit bestand is aangevuld met verschillende registratiegegevens: kenmerken van de (eventuele) nieuwe woning en het huishouden per 1 januari 2011, kenmerken van de (eventuele) ‘tussenwoning(en)’ waar de respondent tussen de woning van de woningmarktmodule en 1 januari 2011 heeft gewoond, de verkoopprijs van de woning waar de respondent tijdens de woningmarktmodule woonde en een recenter inkomen dan opgenomen in de woningmarktmodule. Belangrijk bij het onderzoek is de vraag in hoeverre het mutatiebestand met gekoppelde variabelen inzicht kan bieden in de discrepantie tussen ‘wens en werkelijkheid’. De analyse moet inzicht bieden in de mate waarin het mutatiebestand een alternatief is voor de vervolgmodule ‘Wens en werkelijkheid op de woningmarkt’ en welke mogelijkheden dit vervolgens biedt voor het WoON 2012. Daarnaast moet de in dit rapport beschreven analyse antwoord bieden op een aantal die in de inleiding zijn geformuleerd.

Wens ≠ werkelijkheid: andere huishoudens Ook uit eerdere onderzoeken naar de verschillen tussen verhuisgeneigdheid en daadwerkelijke verhuizingen bleek al dat er een duidelijke discrepantie optreedt tussen wens en werkelijkheid. Veel huishoudens die aangeven te willen verhuizen, doen dit niet. Andere huishoudens geven aan niet te willen verhuizen, maar zijn twee jaar later toch verhuisd. Bij de verhuizingen zijn relatief meer leden van huishoudens en meer jonge huishoudens te vinden. Daarnaast zijn er relatief veel 75-plussers die verhuizen. De samenstelling van de verhuisde huishoudens wijkt dus af van de samenstelling van de verhuisgeneigde huishoudens.

Wens ≠ werkelijkheid: andere woningkenmerken Doordat er verschillen zijn tussen de samenstelling van de verhuisde huishoudens en de samenstelling van verhuisgeneigde huishoudens, treden er ook verschillen op in de kenmerken van de woningen. Jonge huishoudens vragen immers relatief vaak een meergezinswoning en verhuizen ook relatief vaak naar een meergezinswoning. Maar ook los van de effecten die veroorzaakt worden door verschillen in de samenstelling, treden er verschillen op tussen verhuisgeneigde huishoudens en verhuisde huishoudens. Er is bijvoorbeeld duidelijk meer verhuisd naar huurwoningen dan op basis van de woonwensen verwacht zou worden.

66

Micro ≠ macro Verhuizingen van niet-verhuisgeneigde huishoudens compenseren de niet-verhuisde verhuisgeneigde huishoudens wel enigszins, maar toch treden duidelijk verschillen op tussen de woonwensen van de verhuisgeneigde huishoudens en de kenmerken van de woningen die door de verhuisde huishoudens betrokken zijn. De verhuiswensen in het WoON zijn daarmee zeker geen perfecte voorspeller van de verhuizingen. Een belangrijk deel van de verschillen wordt veroorzaakt door veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Maar een deel zou ook veroorzaakt kunnen zijn door regionale verschillen op de woningmarkt. In de steden is de grootste discrepantie te zien tussen de wens (vaak eengezinswoning) en de werkelijkheid (een verhuizing naar een meergezinswoning). Ook de economische onzekerheid en de onzekerheid over de gevolgen voor de (regelgeving op de) woningmarkt kunnen een rol spelen. Er zijn meer verhuizingen naar huurwoningen. Deze kunnen deels op het conto van huishoudenveranderingen geschreven worden. Maar ook waar geen huishoudenveranderingen optreden, is sprake van meer verhuizingen naar de huursector.

Veel verhuizingen door veranderingen in het huishouden Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is de invloed van veranderingen in de samenstelling van het huishouden. Veel huishoudenveranderingen zijn ‘voorspelbaar’ voor de respondent. Een thuiswonend kind dat aangeeft de komende twee jaar zelfstandig te willen gaan wonen, of een alleenstaande die gaat samenwonen. Maar veel huishoudenveranderingen die in de twee jaar na de enquête optreden, zijn niet voorzien. Daarbij gaat het vooral om paren en gezinnen waarbij één van de partners verhuist. Op basis van de verhuiswensen die in het WoON worden geuit, kunnen dan de verkeerde conclusies getrokken worden. Een deel van de huishoudens die een stap ‘omhoog’ willen zetten op de woonladder (bijvoorbeeld van een appartement naar een eengezinswoning, of van een eengezinskoopwoning naar een duurdere eengezinskoopwoning), komen niet aan die stap toe. In plaats daarvan zorgt een scheiding er voor dat één of beide partners verhuizen.

Veranderingen in het inkomen Veranderingen in de samenstelling van het huishouden gaan vaak gepaard met een verandering in het inkomen. Een alleenstaande heeft immers per definitie maximaal één inkomen, terwijl veel paren twee inkomens kunnen gebruiken om een woning te financieren. Het inkomenseffect wordt in het onderzoek niet als afzonderlijk effect aangeduid. Dat is onontkoombaar, doordat enerzijds geen onderscheid te maken valt tussen de verandering in het inkomen en de verandering in de samenstelling. Anderzijds is de verandering in het inkomen moeilijker meetbaar. De registratie van het inkomen loopt immers achter. Aan het WoON 2009 zijn recentelijk de inkomens van 2009 gekoppeld, terwijl er veranderingen in het huishouden zijn gekoppeld tot het eind van 2010. Door de veranderde situatie verandert ook de woonwens. Een kleiner huishouden en een lager inkomen zorgen voor minder ambitieuze woonwensen en verhuizingen. Als de woonwensen uit het WoON rechtstreeks worden vertaald naar woningbehoefte of bouwprogramma’s, dan wordt geen recht gedaan aan de dynamiek in de huishoudenvorming en de gevolgen die dat heeft voor de woningmarkt.

67

Een analyse op basis van het WoON 2009 en aan het WoON 2009 gekoppelde registratiebestanden > Verhuiswens en > verhuisgedrag

Recommend Documents