Economische Effecten Rapportage. Woonatrium Roermond. Opdrachtgever: HTB Vastgoed BV Postbus AD Roermond

Economische Effecten Rapportage

Woonatrium Roermond

Opdrachtgever: HTB Vastgoed BV Postbus 192 6040 AD Roermond Adviesbureau Theelen Linne Status: versie 3 september 2010

INLEIDING

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding

In opdracht van HTB Vastgoed BV is door Adviesbureau Theelen een effectenstudie uitgevoerd i.v.m. de distributie-planologische gevolgen van de realisering van een Woonatrium in blok E op de Huis & Tuin Boulevard in Roermond met ca. 9.180 m² bruto (exclusief het atrium van 1.250 m²). Het project Woonatrium omvat het realiseren van ca. 9.180 m² bruto perifere detailhandel in een gebouw bestaande uit twee bouwlagen, met een parkeerterrein aan de voorzijde. De verschillende bedrijven zullen worden verbonden door middel van een atrium, van waaruit iedere winkel bereikbaar is. Het project past binnen het thema Huis en Tuin van het winkelcluster dat nu gevormd wordt door Tuincentrum Intratuin, de bouwmarkten Gamma en Praxis, de woonformules Kwantum en Leen Bakker en de supermarkten Aldi en Lidl. Voor de realisatie van de 1e fase Huis & Tuin Boulevard is in november 2006 door het College van Burgemeester en Wethouders van Roermond een vrijstelling verleend op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening voor een aantal branches, zoals tuincentrum, doe-het-zelf en de woonbranche. De vestiging van het Woonatrium valt grotendeels onder de branche “Wonen”, zoals die in de ruimtelijke onderbouwing uit juli 2005 beschreven werd. Het nu liggende verzoek is in strijd met de verleende vrijstelling op de aspecten branchering, massa, situering en parkeren. Het plan past volgens de gemeente Roermond binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid, mits de huidige winkelstructuur niet wordt ontwricht. De vraag voor realisering van het Woonatrium is neergelegd bij de gemeente Roermond. Aan de verdere gemeentelijke besluitvorming is de voorwaarde gekoppeld dat met een Economische Effecten Rapportage aangetoond moet worden dat de vestiging (perifeer) mogelijk is zonder ontwrichtende werking voor de huidige winkelstructuur in Roermond. Voor de ruimtelijke procedure (projectbesluit artikel 3.10 Wro) is het dus noodzakelijk om na te gaan wat de ruimtelijk-economische effecten zijn van het Woonatrium op de bestaande Roermondse retailstructuur in de branche wonen en mogelijke andere branches die bij de invulling betrokken zijn. 1.2.

Vraagstelling

In dit onderzoek is de vraagstelling als volgt: 1. Wat is de huidige omvang van de woonbranche in de gemeente Roermond: opbouw en spreiding aan de hand van een Locatus-bestand met controle in het veld. 2. Wat zijn de belangrijkste trends in de branche en welke positie neemt het Woonatrium hierbij in en welk beleid hanteert de gemeente Roermond bij vestiging van perifere branches? 3. Hoe groot is de distributieve ruimte in de verschillende sub-branches in de gemeente Roermond? 4. Wat is het effect van de realisering van het Woonatrium op de verschillende winkelclusters in Roermond? 5. Leidt de realisering van Woonatrium tot een ontwrichting van de aanbodstructuur in de branche(s) in Roermond?

Adviesbureau Theelen -Economische Effecten Rapportage Woonatrium Roermond-

1

INLEIDING

1.3.

Opzet rapportage en verantwoording

Voor het uitvoeren van het onderzoek zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: overleg met de opdrachtgever; inventarisatie van het aanbod van de woonbranche in de gemeente Roermond; het opstellen van een rapportage. Over het onderzoek zal als volgt worden gerapporteerd: Hoofdstuk 1. Inleiding, vraagstelling en opzet onderzoek. Hoofdstuk 2. Initiatief, trends en ontwikkelingen. Hoofdstuk 3. Beleidskaders provincie en gemeente. Hoofdstuk 4. Het aanbod in de woonbranche. Hoofdstuk 5. Distributie-planologische randvoorwaarden. Hoofdstuk 6. Uitwerking per winkelformule/subbranche. Hoofdstuk 7. Slotbeschouwing. Ten behoeve van de bepaling van de distributieve ruimte zijn de volgende bronnen geraadpleegd en de volgende uitgangspunten gehanteerd: de cijfers met betrekking tot het aanbod in Roermond zijn gebaseerd op een Locatusbestand uit maart 2010, met een eigen controle in het veld; de gehanteerde bestedingscijfers en vloerproductiviteitcijfers zijn gebaseerd op het HBD Jaarboek Detailhandel 2008 en de www.hbd.nl. Tot de detailhandel wordt over het algemeen gerekend: de verkoop van goederen, zowel nieuw als tweedehands, aan particulieren. De drie belangrijkste detailhandelsvormen zijn winkelverkoop, ambulante handel (zoals warenmarkten) en postorder- en internetverkoop. De sector detailhandel staat bij het CBS geregistreerd onder de SBI-code 47. Dat is de detailhandel en reparatie van consumentenartikelen, exclusief auto's, motorfietsen en caravans. Voor de afbakening en begripsbepaling van de branche “Wonen” als onderdeel van de winkelverkoop is het volgende van belang. Vanuit de aanbodkant (de winkels) geredeneerd is het bij ruimtelijk-economisch onderzoek standaard de Locatus-cijfers als bron te hanteren op basis van een landelijke branche-indeling. Locatus is leverancier van databases voor winkels, deze gegevens worden door Locatus ingemeten en gecontroleerd in het veld. De hoofdindeling is onderstaand weergegeven. In het voorliggende onderzoek wordt, evenals in de ruimtelijke onderbouwing van juli 2005 van de Huis & Tuin Boulevard, uitgegaan van Locatus-bestanden in de woonbranche. Tabel 1. Branche-indeling volgens Locatus


2

INLEIDING

De hoofdbranche “Wonen” is volgens Locatus opgebouwd uit 15-subbranches: -babywoonwinkels -slaapkamers & bedden -keukens -meubelen -woonwarenhuis -oosterse tapijten -keukens & badkamers -badkamers -verlichting -parket & laminaat -tegels & plavuizen -woninginrichting -woningtextiel -woondecoratie -zonwering. Voor de bestedingen wordt in distributie-planologische studies standaard gebruikt gemaakt van de HBD-bronnen (o.a. Bestedingen en Marktaandelen) die weer gebaseerd zijn op het CBS-Budgetonderzoek en de Nationale rekeningen. In het budgetonderzoek sluit de indeling in branches niet aan op de SBI-codering of de branches die Locatus onderscheidt, omdat het CBS alleen bedrijven telt die detailhandel als hoofdactiviteit voeren. In de CBS-indeling van de woonbranche worden o.a. sanitair, natuursteen en verlichting niet tot de woonbranche gerekend. Verder gaat het CBS uit van ondernemersopgaven. Daardoor verschillen de bestanden van het CBS met die van Locatus en zal er maatwerk in deze studie geleverd moeten worden met de nodige aannames en beperkingen. Om de vergelijking van de woonbranche volgens de Locatus-definitie in 2005 en 2010 mogelijk te maken wordt de Locatus-indeling ook hier als standaard gebruikt. Aan de vraagzijde worden de CBS-bestedingen indien noodzakelijk aangepast, zodat vraag en aanbod met elkaar matchen. Zwembaden/wellness, duurzame energie en afbouw gerelateerde bedrijven t.b.v. de woning zijn niet specifiek opgenomen in de Locatus branche-indeling. De afkorting wvo staat voor winkelverkoopvloeroppervlak (in aantal vierkante meters) en betekent de voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte in de winkel, dit wordt ook wel de netto ruimte genoemd. Voor het te realiseren project zal een procedure gevolgd worden met een goede ruimtelijke onderbouwing. Een van de onderleggers in de ruimtelijke onderbouwing is deze rapportage.


3

INITIATIEF, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

2.


2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zal het concept van het Woonatrium en de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de woonbranche worden beschreven. 2.2.

Concept Woonatrium

Algemeen Het Woonatrium zal een bundeling van winkelbedrijven omvatten, die door middel van verkoopruimten en showrooms assortimenten presenteren die gerelateerd zijn aan het thema “wonen”. De winkels zullen producten en diensten aanbieden op het gebied van keukens, kasten, badkamers, verlichting, natuurstenen vloeren, zwembaden & wellness en energieproducten en afbouw ten behoeve van woningen, allen gericht op de particuliere markt. Als laatste fase van de Huis & Tuin Boulevard is het project Woonatrium gelegen in het grotere gebied bekend als de ‘Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone’. De gronden in de stadsrandzone zijn door de gemeente ingezet om hoofdzakelijk perifere detailhandel mogelijk te maken op een stedelijk dienstenterrein. Het Woonatrium is gesitueerd ten zuiden van de bestaande Praxis bouwmarkt op de Huis & Tuin Boulevard. In oostelijke richting wordt het project begrensd door de A73-Zuid en in westelijke richting vormt de Sint Wirosingel de begrenzing, met daar tussenin het parkeerterrein van de Huis & Tuin Boulevard. De situering van Blok E binnen de Huis & Tuin Boulevard is onderstaand weergegeven op een kavelindeling uit december 2006. Blok E heeft een oppervlakte van 13.792 m².

Afbeelding 1. Situatie verkaveling Huis & Tuin Boulevard 2006

Het geheel zal primair een winkeluitstraling krijgen in de lijn van de reeds gerealiseerde gebouwen, zoals de bouwmarkten met de volgende kenmerken: totale bruto omvang ca. 10.430 m², inclusief Atrium van 1.250 m² in 2 bouwlagen; ca. 8 winkels/formules van minimaal 1.000 m² wvo; realisering van een parkeervoorterrein aan de voorzijde van het gebouw, aansluitend op het bestaande parkeerterrein van de Huis & Tuin Boulevard met 156 parkeerplaatsen, waarbij personeel aan de achterzijde van het gebouw parkeert.


4


Specifiek De volgende winkelformules worden opgenomen: - keukenspeciaalzaak: winkelformule op het gebied van keukens in het midden/hoger segment inclusief verkoop van accessoires, onderdelen etc. in de ruimste zin des woords; - kastenspeciaalzaak: winkelformule/showroom op het gebied van inloopkasten, schuifdeurkasten en boekenkasten op maat gemaakt; - natuursteenvloeren: winkelformule/showroom op het gebied van natuursteenvloeren en wandtegels, terrastegels, tegelwerken, etc.; - verlichtingsspeciaalzaak: winkelformule op het gebied van design en trendy verlichting voor binnen en buiten inclusief advies etc.; - zwembaden/wellness; winkelformule/showroom op het gebied van zwembaden met alle toebehoren, waarbij wellness in de ruimste zin dient te worden bekeken, te weten sauna’s, whirlpools, stoomcabines, jacuzzi’s, bubbelbaden, infraroodcabines, etc.; - badkamer/sanitair speciaalzaak: winkelformule/showroom op het gebied van complete badkamers, losse onderdelen, accessoires, etc.; - thema “duurzame energie”: voorlichtingscentrum op het gebied van duurzaam bouwen (provincie-Essent of andere energieleverancier) alsmede de showrooms en verkoop van de afzonderlijke brancheonderdelen bijv. energieopwekkingsystemen d.m.v. aardwarmte, zonnepanelen, luchtwarmte, als ook isolatietechnieken zoals isolerende beglazing, dakisolatiesystemen etc. en waterbesparingsystemen, ontluchtingssystemen. - afbouwcentrum: deze formule betreft een combinatie van assortimenten op het gebied van technische installaties, (kunststof)kozijnen en serres, traditionele cv-systemen, vloerverwarming, wandverwarming, trappen en alles wat met de afbouw en inrichting van een woning te maken heeft, inclusief montage en adviesdiensten. Het concept van een Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard is onderscheidend binnen de Roermondse winkelstructuur in de volgende opzichten: de winkels/bedrijven zijn gerelateerd aan het brede thema “Wonen” met alles onder één dak; door het specialistische karakter van de formules en de ligging naast de megabouwmarkten Praxis en Gamma zijn de formules passend binnen het oorspronkelijke concept van de Huis & Tuin Boulevard als wooncluster en aanvullend op het reeds bestaande woonaanbod in het cluster; in Roermond en de regio is het unieke concept van een verzamelgebouw of woonplein met acht individuele formules niet aanwezig, 2.3.

Trends en ontwikkelingen in de branche

Onderstaand een beschrijving van de belangrijkste markttrends (bron: HBD met eigen bewerking) in de woonbranche. Brancheafbakening De woonzaken, zoals het HBD die definieert, staan bij het CBS geregistreerd onder de SBIcodes 47591, 4753, 47593, 47525 en 47526. Dit kan beschouwd worden als de enge interpretatie van de woonbranche. Hieronder vallen winkels in: woon-, slaap- en badkamermeubels, kindermeubels, kinderstoelen, boxen e.d., tuinmeubels, parasols e.d., kleinmeubels zoals kapstokken, dekenkisten, spiegels, paraplubakken enz., eventueel in combinatie met licht montagewerk (zoals het opstellen van kasten en ander huismeubilair) en reparatie van meubels (47591);


5


woningtextiel, vloerbedekking en vloerkleden, oosterse tapijten, gordijnen en vitrage, eventueel in combinatie met het leggen van zelfverkochte vloerbedekking en het op maat naaien en ophangen van gordijnen (4753, 475961); artikelen voor woninginrichting algemeen assortiment, waarvan meubels, woningtextiel en vloerbedekking deel uitmaken, waarbij het omzetaandeel van meubels, woningtextiel en vloerbedekking afzonderlijk minder dan 70% uitmaakt van de omzet (47593); keukens en keukenkasten, eventueel in combinatie met het plaatsen van keukens (47525); parket-, laminaat- en kurkvloeren, eventueel in combinatie met het leggen en onderhouden van zelfverkochte parket-, laminaat- en kurkvloeren en verhuren van boenen schuurmachines (47526). Huidige situatie De omzet in de branche staat onder druk, de detailhandel in wonen is zeer conjunctuurgevoelig. De woonzaken behaalden in 2009 13% minder omzet dan in 2008. Dit is een grotere omzetdaling dan in 2008. Oorzaak hiervan is een terughoudende en onzekere consument, de lagere oplevering van nieuwe huizen en minder verhuizingen. De omzetdalingen betreffen alle subbranches. Toekomst De verwachting is dat de concurrentie in de branche nog verder zal verscherpen. Nieuwe ketens betreden de markt, waardoor de verdringing nog heviger zal zijn, met uitval van het aanbod met een lage belevings- en attractiewaarde op mindere locaties. Bijna een kwart van alle winkels in de woonbranche maakt deel uit van een commercieel samenwerkingsverband, net als in voorgaande jaren. Een deel hiervan is als franchisenemer of filiaal aangesloten bij een keten (van minimaal zeven vestigingen). Daarnaast werkt een deel samen via een in- of verkooporganisatie. Ruim driekwart van de winkels behoort tot de zogenoemde ongebonden zelfstandigen. Schaalvergroting en locatie Evenals in andere branches wordt de woonbranche gekenmerkt door de trend van schaalvergroting, mede door het gevestigd zijn op perifere locaties buiten de traditionele hoofdwinkelgebieden. De totale woonbranche telt landelijk ruim 9.300 winkels. De meeste woonzaken zijn gespecialiseerd in meubels, woningtextiel (zoals gordijnen en vloerkleden), woondecoratie (zoals woonaccessoires), keukens of algemene woninginrichting (gemengd). Het aantal woonzaken is de laatste jaren redelijk stabiel of neemt af. Bij de winkels in woondecoratie en bij de woonwarenhuizen (zoals IKEA) is wel een forse toename te zien. De woonzaken bevinden zich relatief vaak op grootschalige concentraties (waartoe onder meer de woonboulevards behoren) en onder de verspreide bewinkeling (zonder veel andere winkels in de directe buurt). Sinds 2002 is het aantal woonzaken op grootschalige concentraties met bijna 20% toegenomen. In de (hoofd)winkelcentra is het aantal woonzaken juist afgenomen. Bestedingen in de branche De totale consumentenbestedingen aan woninginrichting waren in de eerste vijf maanden van 2009 7% kleiner dan een jaar eerder en bedroegen in totaal € 7,7 miljard en bedroegen per hoofd € 530,- ( incl. BTW) (bron: HBD).


6

BELEIDSKADERS

3.

BELEIDSKADERS

Om het initiatief te beoordelen zal onderstaand ingegaan worden op de beleidskaders van het Rijk, provincie Limburg en gemeente Roermond. 3.1.

Rijksbeleid

Het rijksbeleid met het thema “Ruimte” is verankerd in de Nota Ruimte (2005) en geeft voor de komende decennia richting aan de integrale rijksvisie op economie, ecologie en de sociaal-culturele ontwikkeling en inrichting van Nederland. De nota wordt gekenmerkt door decentralisatie, hierdoor krijgen provincies en gemeenten nadrukkelijk meer ruimte voor een eigen regie en ontwikkeling, onder het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet”. In de Nota Ruimte is het voormalige locatiebeleid voor perifere en grootschalige detailhandel geïntegreerd tot één kader voor alle vormen van bedrijvigheid en voorzieningen. Het rijk heeft daarmee gekozen voor een minder strak beleid, waarbij het klassieke PDV/GDV-beleid is verlaten. De feitelijke invulling van het locatiebeleid wordt overgelaten aan de provincies en gemeenten. Doel van het locatiebeleid is een goede vestigingsplaats voor ieder bedrijf te bieden, zodat een bijdrage wordt geleverd aan een versterking van de economische positie van steden en dorpen.

3.2.

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL). In dit plan, dat in een 1e versie uit 2001 door Provinciale Staten van Limburg is vastgesteld, legt de provincie haar beleid voor de inrichting en kwaliteit van de fysieke omgeving in Limburg vast. In 2006 is het POL geactualiseerd in een 2e versie. Voor het provinciale detailhandelsbeleid was de POL-aanvulling diensten en locaties van toepassing (januari 2004). De POLaanvulling diensten en locaties is komen te vervallen en een nadere uitwerking is opgenomen in de Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling uit januari 2007. Het belang van een goede verzorgingsstructuur dient volgens het provinciale beleid steeds gewogen en ingeschat te worden met een Economische Effecten Rapportage (EER) bij nieuwe initiatieven op detailhandelsgebied. Bij de concrete invulling met nieuwe initiatieven of uitbreidingen moet worden onderzocht in welke mate een initiatief leidt tot ontwrichting van het aanwezige voorzieningenpatroon. De voorliggende studie voorziet daarin. Voor de detailhandel wordt provinciaal een onderscheid gemaakt in drie typen winkelgebieden, gebaseerd op het koopgedrag van consumenten. Deze functionele driedeling wordt vervolgens gekoppeld aan bepaalde voorkeurmilieus, waarbij de Provincie het onderscheid en de terminologie PDV en GDV niet meer hanteert. De voorkeurmilieus zijn: centra voor vergelijkend recreatief winkelen: centraal stedelijk gebied centra voor dagelijkse aankopen: woonwijken centra voor (minderfrequentie) doelgerichte aankopen: stedelijke dienstenterreinen.


7

BELEIDSKADERS

Een stedelijke dienstenterrein, waarop de Huis & Tuin Boulevard is gevestigd, biedt uitsluitend ruimte aan detailhandelsfuncties voor minder frequent benodigde, doelgerichte aankopen. De provincie denkt hierbij aan aankopen op het gebied van wonen, vervoer en outdoor, met een ondergrens van minimaal 1.000 m² wvo. Aan de hand van het onderstaande schema (bron: Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling deel 1 2007) geeft de provincie illustratief (niet limitatief) aan welke branches tot de bovengenoemde drie categorieën kunnen worden gerekend. Tabel 2. Branche-indeling stedelijk dienstenterrein Wonen Meubelen Woningstoffering Keukens Sanitair Bouwmaterialen Gereedschap Bruin- en witgoed

Vervoer Auto’s/motoren Boten Caravans Landbouwwerktuigen

Outdoor Tuinartikelen Tuininrichting Kampeermaterialen Buitensport

De woonbranche wordt tot die branches gerekend, die zich op stedelijke dienstenterreinen mogen vestigen vanuit provinciale optiek. Daarmee is het initiatief van het Woonatrium passend binnen de provinciale kaders. 3.3.

Gemeentelijk kader

Het gemeentelijk beleidskader voor detailhandelsontwikkelingen is o.a. vastgelegd in de “Ontwikkelingsvisie Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone 2006”. Roermond heeft de ambitie om zich als koopstad verder te ontwikkelen en te versterken. Vanaf de komst van het DOC is hiervan werk gemaakt door de kansen voor de stad (en regio) te benutten met het accent op een complementair pakket voorzieningen voor de consument. De gemeente Roermond staat open voor marktinitiatieven die de ambities van de gemeente ondersteunen. Voorwaarde bij dergelijke initiatieven is dat ze de detailhandelstructuur (binnenstad, DOC, buurt- en wijkwinkelcentra, PDV- locaties) niet duurzaam ontwrichten. In de lijn van de provincie Limburg hanteert Roermond eveneens een drieslagmodel voor haar winkelgebieden, dat samenhangt met koopgedrag en bezoekmotief: centra voor boodschappen doen zoals de buurt- en wijkcentra. centra voor recreatief winkelen zoals binnenstad en DOC. centra voor doelgerichte aankopen. Er zijn momenteel vier winkelclusters voor doelgerichte aankopen in Roermond te onderscheiden: Retail Park (inclusief Outdoor Center Roermond), Huis & Tuin Boulevard, het Vrijveld en Broekhin I. Deze clusters worden vooral doelgericht bezocht, hebben een lagere bezoekfrequentie en een goede bereikbaarheid. Het Retail Park en de Huis & Tuin Boulevard zijn de nieuwe projecten in de stadsrandzone die tot stand zijn gekomen met economische effectenrapportages inzake de branchering. Het initiatief van het Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard is in principe passend binnen de kaders van het gemeentelijk beleid. De vraagstelling inzake de distributieve ruimte en de effecten worden in het kader van het voorliggend onderzoek beantwoord.


8

AANBOD IN DE WOONBRANCHE

4.


In dit hoofdstuk zal het aanbod in de woonbranche in de gemeente Roermond beschreven worden. Voor het aanbod in Roermond is gebruikt gemaakt van een Locatus-bestand uit maart 2010. Een vergelijking met de cijfers uit de ruimtelijke onderbouwing van 2005 is daardoor mogelijk. Tenslotte zal het winkelaanbod vergeleken worden met vergelijkbare landelijke woonplaatsen 4.1.

Het aanbod in woonbranche in de gemeente Roermond

Voor het totale aanbod (incl. Swalmen) worden de volgende winkeldeelgebieden onderscheiden, evenals in 2005: Centraal: d.w.z. binnenstad met alle locaties binnen de singelring. Perifeer: alle locaties op perifere clusters zoals Retail Park, Broekhin-Noord, Huis & Tuin Boulevard en overige bedrijventerreinen. Overig: alle solitaire locaties verspreid. Kern Swalmen. Tabel 3. Het aanbod verdeeld naar aantal winkels en m² wvo per winkelgebied in 2010 en 2005 2010 2005 2010 2005 a.v. a.v. m² m² Binnenstad 19 25 7.000 8.400 Perifeer 22 17 51.200 37.400 Overig 8 13 6.800 8.700 Swalmen 4 1.700 TOTAAL 53 55 66.700 54.500

De totale branche omvat 53 aanbieders met totaal ca. 66.700 m² wvo, waarbij grootschaligheid en kleinschaligheid elkaar afwisselen. De metrages zijn afgerond. Uit de vergelijking met de situatie in 2005 kan het volgende geconcludeerd worden: het aantal winkels in de branche is licht gedaald van 55 naar 53; indien Swalmen buiten beschouwing wordt gelaten is de daling van het aantal nog iets groter, namelijk 49 versus 55 in 2005; de totale omvang van de branche is daarentegen gegroeid met ca. 12.000 m² wvo, zonder Swalmen bedraagt de toename 10.300 m²; de daling van het aantal winkels in het winkelgebied “Overig” bedroeg 5 winkels met beëindiging van zaken: Mulder (Maasniel), Motké Meubelen (Roermondse Veld), Euro Bankstel ( Maasniel) en de Meubelstunter (Spoorlaan Noord); de sterkste daling van het aantal winkels heeft zich in de binnenstad voorgedaan met 6 vestigingen, uit de vergelijking met 2005 wordt dit verklaard door verplaatsing (Leen Bakker) en beëindiging (Nollen, De Oude Spinde en enkele kleinere speciaalzaken); de groei van het aantal winkels heeft met name in de periferie (clusters) plaatsgevonden met 5 winkels in het Retail Park en 2 zaken op de Huis & Tuin Boulevard; het perifere aanbod omvatte in 2005 ca. 68 % van het totale aanbod in de woonbranche met het Vrijveld (Sijben e.o.) als grootste concentratie met 12 winkels en ca. 27.000 m², waarvan Sijben zelf beschikt over 11.000 m²; in 2010 is het aandeel van het perifere aanbod gegroeid naar 77% van het totale gemeentelijke aanbod.


9


Tabel 4. Het woonaanbod verdeeld naar winkelgebieden in gemeente Roermond 2010 a.v. m² wvo % wvo totaal Binnenstad 19 7.000 10% Perifeer 22 51.200 77% Overig 8 6.900 10% Swalmen 4 1.700 3% TOTAAL 53 66.700 100%

Naar winkelgebieden kan de branche anno 2010 als volgt getypeerd worden: de binnenstad heeft qua aantal en omvang positie verloren t.o.v. de situatie in 2005, het huidige aanbod in de binnenstad betreft nog steeds een groot aantal woondecoratiezaken, terwijl het traditionele aanbod in meubelen en woninginrichting afgenomen is; Berden Meubelen op de Willem II singel is omgebouwd naar Berden Slapen met een keukenafdeling van Siematic (voorheen bij Sijben) en vormt de grootste aanbieder in de binnenstad met ruim 1.900 m² wvo; de nieuwe perifere clusters Retail Park (Jysk, Henders & Hazel, Knibbeler, LEEFtrends en Rofra Home) met 5 winkels en ca. 10.490 m² en de Huis & tuin Boulevard (Kwantum en Leen Bakker) met 2 winkels en ca. 4.900 m² zijn verantwoordelijk voor de groei van het perifere aanbod in de branche te Roermond; woonboulevard “Vrijveld” heeft een aantal wisselingen gekend, waaronder opheffing van Mr. Sandman, Montel en Profijt Meubel en nieuwvestiging van Sijben Slapen en Mammoet keukens en handhaaft zich met ca. 12 winkels als concentratie rondom Sijben als grootste aanbieder in Roermond met ca. 11.000 m²; het winkelgebied “Overig” verliest zowel qua aantal en omvang met uitval van vaak solitaire en daardoor minder herkenbare en aantrekkelijke formules. Naar subbranches kan de woonbranche in 2010 als volgt ingedeeld worden: Tabel 5. Verdeling woonbranche Roermond in subbranches 2010 a.v. Meubelen 13 Woninginrichting/textiel 7 Woonwarenhuizen 4 Babywoonwinkel 1 Slaapkamers/bedden 9 Keukens 4 Badkamers 2 Verlichting 3 Parket/lamimaat 3 Woondecoratie 6 Zonwering 1 ---------------------------------------------------------------------------------------------------TOTAAL 53

De subbranche “meubelen” telt de meeste vestigingen (13) met grote aanbieders zoals Sijben Wooncenter, Goosens Wonen, Den Elzen Meubelcenter, LEEFtrends en Monthel. De slaapkamer/beddenzaken volgen met 9 vestigingen en de woninginrichting met 7 zaken. Deze drie subbranches met 29 winkels vertegenwoordigen 55% van alle winkels. De woondecoratiewinkels met 6 vestigingen zijn allemaal in de binnenstad gehuisvest.


10


4.2.

Het woonaanbod in de regio

In de directe omgeving van Roermond bevindt zich in de woonbranche nauwelijks concurrerend aanbod met een grootschalige omvang (> 1.000 m²). In de kern Maasbracht zijn 3 kleine woonzaken gehuisvest, eveneens met 2 woninginrichters. In Kelpen is Wijen Woonwereld gehuisvest als een grootschalige aanbieder met verschillende stijlen. In de kern Herkenbosch is een woninginrichtingzaak aangetroffen. In de kern Echt zijn 3 woonzaken gehuisvest. Het concurrerende aanbod bevindt zich op grotere afstand in Heerlen (totaal ca. 106.000 m² wvo o.a. Woonboulevard) en Eindhoven (totaal ca. 62.000 m² wvo o.a. Ekkersrijt) en in mindere mate in Sittard (ca. 41.000 m² wvo) en Venlo (44.000 m² wvo). 4.3.

Vergelijking van het aanbod met landelijke cijfers

De gemeente Roermond heeft met ruim 66.000 m² een woonaanbod dat in verhouding tot het inwonertal van 54.500 fors groter is. In de top 50 van de grootste gemeenten naar inwonertal en woonaanbod in m² (bron: HBD) komt de gemeente Roermond niet voor, terwijl het woonaanbod zelf aanzienlijk groter is dan in gemeenten zoals bijvoorbeeld Arnhem, Nijmegen, Tilburg, Maastricht en Eindhoven. Door het lager inwonertal is het aantal inwoners in Roermond per m² naar verhouding laag. De hoge winkelaanbodcijfers in Roermond gelden niet alleen voor de woonbranche, maar ook voor de branches bruin- en witgoed, sport, mode en dagelijks waar het winkelaanbod boven gemiddeld is. In plaatsen met 50.000-100.000 inwoners is gemiddeld in de woonbranche ca. 37.000 m² wvo aanwezig met 54 winkels (bron: Locatus Retail Handboek 2007). In plaatsen met 100.000-175.000 inwoners is gemidddeld ca. 50.000 m² wvo aanwezig met 92 winkels. De woonbranche van Roermond is daarmee kwantitatief van een bijzonder karakter met een bovenregionale karakter.


11

DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCHE RANDVOORWAARDEN

5.


5.1.

Inleiding

Voor het doorrekenen van de winkelformules in het “Woonatrium variabelen vastgesteld te worden. ontwrichting” zoals dat landelijk detailhandelsbeleid gehanteerd is. 5.2.

distributie-planologische effecten van de nieuwe Roermond” dienen een aantal randvoorwaarden c.q. Tevens wordt ingegaan op het thema “duurzame speelt en in het kader van het Roermondse

De variabelen

Inwoners Volgens opgave van de gemeente Roermond zal het inwoneraantal zich na 2010 stabiliseren rond 54.700. Door de herindeling is het aantal inwoners gegroeid van 45.000 naar ca. 54.700 in het primaire verzorgingsgebied (gemeente Roermond). Voor 2015 wordt uitgegaan van een stabilisering rond 54.700. Bestedingen De HBD-bron “Bestedingen & Marktaandelen” geeft de omvang van de consumptieve bestedingen aan en het belang van de verschillende aankoopkanalen. De ramingen zijn gebaseerd op de Nationale Rekeningen en het budgetonderzoek van het CBS. Bij de trends en ontwikkelingen was geconstateerd dat de bestedingen per hoofd in de Woonbranche in 2008 € 530,- bedragen (incl. BTW) zonder inkomenscorrectie voor de gemeente Roermond. Per subbranche wordt met aparte en afgeleide bestedingscijfers doorgerekend. Vloerproductiviteit Voor de doorrekening worden waar mogelijk aparte omzetten per m² (exclusief BTW) voor de subbranches gehanteerd, omdat de omzetkengetallen in de woonbranche sterk uiteenlopen. Koopkrachtbinding en toevloeiing In eerder uitgevoerde effectenonderzoeken in de gemeente Roermond (Ecorys, Aanvullende effectstudie Retail Park Roermond juni 2007 en Adviesbureau Theelen, ruimtelijke onderbouwing terrein Cox, februari 2008) werd uitgegaan van een primaire koopkrachtbinding van 65%. Na realisering van de nieuwe clusters Retail Park en HUIS & TUIN Boulevard kan verondersteld worden dat de locale binding stijgt naar 69% (Ecorys 2007). De koopkrachttoevloeiing voor Roermond wordt in de huidige situatie geraamd op 65%, ook hier door realisering en setting van de nieuwe clusters een stijging naar 69%. De bovenregionale toevloeiing (Duitsland) werd afgeleid uit een studie van het Etil uit 2004 en geraamd op minimaal € 7,5 miljoen voor de complete branche. Gelet op het succes van het Duits kooptoerisme in Roermond zal de woonbranche als geheel hiervan extra profiteren, met als gevolg dat bovenregionale toevloeiing in omvang toegenomen is naar minimaal € 10,0 miljoen. De Duitse koopstroom op Roermond in de woonbranche zal in hoofdzaak landen bij de grotere aanbieders zoals meubelspeciaalzaken, gemengde zaken en slaapspeciaalzaken. Er is op subbrancheniveau niet aan te geven waar de extra Duitse koopstroom binnen de Roermondse woonbranche terecht komt. In de doorrekening van de marktruimte voor de verschillende formules in het Woonatrium wordt daarom afgezien van inzet van de Duitse koopstroom. Er zijn geen recente koopkrachtbindingcijfers beschikbaar van de woonbranche na opening van het Retail Park en de H&T Boulevard.


12


5.3.

Duurzame ontwrichting

Landelijk Uitgangspunt bij initiatieven voor winkeluitbreidingen is in zijn algemeenheid dat deze moeten worden gehonoreerd, indien zij structuurversterkend zijn en niet tot onaanvaardbare effecten leiden zoals: een structurele aantasting van de hoofdwinkelstructuur; een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau ter plaatse. De lijn in de vaste jurisprudentie hierbij is dat nieuwe detailhandel alleen kan worden tegengehouden, wanneer er sprake is van een duurzame ontwrichting van de ruimtelijke verzorgingsstructuur. Economische motieven, zoals bijvoorbeeld de vrees voor toename van de concurrentie voor bestaande aanbieders, mogen niet gehanteerd worden in het systeem van de Nederlandse ruimtelijke ordening. Bij het begrip “duurzame ontwrichting” is het uitgangspunt dat er sprake moet zijn van een in “planologisch opzicht onaanvaardbare situatie” door bijv. een onaanvaardbare afname van het aanbod en de variatie daarin. Enige omzetdaling en overaanbod in een bepaalde branche impliceert nog geen duurzame ontwrichting. Bescherming van de bestaande aanbieders tegen nieuwe concurrentie mag in geen geval een criterium zijn. Ook uit de eerste jurisprudentie onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan geconcludeerd worden dat een branchering ten aanzien van de detailhandel alleen toegelaten is indien planologische en ruimtelijke relevante argumenten daarvoor ruimte bieden en dit vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening gemotiveerd kan worden. Zo kunnen de eisen die een bepaalde branche stelt t.a.v. de omvang aangemerkt worden als een ruimtelijk-economische relevante motivering. Roermonds beleid In de Ontwikkelingsvisie Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone 2006 wordt over nieuwe detailhandelsontwikkelingen in Roermond het volgende opgemerkt: “Uit onderzoek zal moeten blijken dat de vestiging geen duurzame ontwrichting van de reeds aanwezige detailhandelstructuur teweeg brengt; over de gevolgen voor de binnenstad, het DOC, bestaande PDV-locaties en de buurt- en wijkwinkelcentra zal dus gerapporteerd moeten worden”. Deze benadering heeft in de retailsector in Roermond vanaf 2001 tot veel dynamiek geleid, waaronder het realiseren van het DOR, het Retail Park en de Huis & Tuin Boulevard als nieuwe winkelclusters, naast de bestaande voorzieningen in de binnenstad en de buurt- en wijkcentra. In de benadering bij de branchering van de nieuwe clusters heeft Roermond het consumentenbelang nadrukkelijk zwaar laten wegen bij het stimuleren van economische initiatieven. Bij de aanvragen is uitgegaan van het niet aantasten van de voorzieningenstructuur vanuit de optiek van de consument . De bezoekers en consumenten in Roermond moeten een voldoende gedifferentieerd winkelaanbod blijven hebben na realisering van nieuwe plannen. Binnen die clusters moeten de ondernemers ook op de langere termijn kunnen blijven functioneren. Uit de gevoerde ruimtelijke procedures voor de Noordelijk en Oostelijke Stadsrandzone met perifere detailhandel blijkt deze beleidsinsteek juridisch stand te houden.


13

UITWERKING PER WINKELFORMULE /SUBBRANCHE

6.


Per beschreven winkelformule/subbranche zal onderstaand ingegaan worden op: korte brancheschets; aanbod en doorrekening van de marktruimte; effecten op winkelstructuur Roermond; conclusies. De exacte plaatsing en omvang van de formules binnen het woonatrium is in dit stadium nog niet bepaald. Met de harde ondergrens van minimaal 1.000 m² wvo is bij het ontwerp van het Woonatrium rekening gehouden. 6.1.

Keukenspeciaalzaak

Korte brancheschets Keukenspeciaalzaken komen zowel afzonderlijk voor als in combinatie met badkamerspeciaalzaken. Keukenspeciaalzaken nemen 79% van de totale verkoop van keukens aan particulieren in Nederland voor hun rekening, de andere verkoopkanalen zijn bouwmarkten, woonwarenhuizen en het internet. Veel grote woonwinkels, bouwmarkten, doe-het-zelfzaken etc. verkopen keukens als nevenactiviteit. Hierdoor neemt de concurrentie toe, niet door keukenspeciaalzaken maar door andere aanbieders. De Nederlandse keukenmarkt is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in de huizenmarkt. Uit het jaarverslag 2008 van de CBW “Woonmonitor keukens” blijkt dat het grootste deel van de omzet (50%) voortkomt uit de vervangingsmarkt in huurwoningen of in huidige ruimtes. Binnen de Nederlandse keukenmarkt is 23% van de bestedingen afkomstig uit de aankoop van een nieuwbouwwoning en 14% van de totale bestedingen van de doorsnee Nederlandse keukenmarkt (€ 2.800 miljoen) hangt samen met de aankoop van een bestaande woning. De besteding per hoofd bedroeg in 2008 € 171,- incl. BTW. Nederland verkleurt en vergrijst en de bevolkingstoename is minimaal. Het aantal huishoudens daarentegen stijgt sterk door de sterke groei van eenpersoonshuishoudens. In 2006 telde Nederland in totaal ruim 7,1 miljoen huishoudens. Ongeveer 35% van de huishoudens (2,5 miljoen) bestaat uit één persoon. Dit komt overeen met zo'n 15% van de totale bevolking. Het aantal alleenstaanden zal de komende jaren toenemen tot 3,4 miljoen in 2030. Elk huishouden heeft minimaal één keuken nodig. Hierdoor zal de vraag naar keukens in Nederland blijven toenemen. Aanbod en doorrekening van de marktruimte De keukenbranche in Roermond omvat 5 winkels met in totaal ca. 5.300 m² wvo. Dit is ca. 8% van het totale aanbod in de woonbranche (66.700) Het aanbod is gevestigd in drie clusters: 1. het centrum: Brugman Keukens en Badkamers met 1.200 m². Brugman is een gecombineerde zaak, waarbij ca. 50% van de verkoopruimte badkamers betreft (ca. 600 m² wvo). 2. Broekhin-Noord: Super keukens, Bulthaup Keukens en Uniek keukens, samen 3.400 m², waarvan Uniek de grootste aanbieder is met 2.200 m²; 3. Vrijveld: Mammoet Keukens met 1.300 m².


14


Het zuivere keukenaanbod in Roermond heeft een omvang van ca. 5.300 m² wvo. Brugman, Bulthaup en Super Keukens zijn ketenbedrijven met meer dan 25 verkooppunten, Mammoet Keukens en Uniek zijn de zelfstandige bedrijven. Voor een keukenspeciaalzaak wordt een vloerproductiviteit gehanteerd van € 2.629,- (excl. BTW) volgens het HBD. De doorrekening in de branche is bedoeld als een indicatie, waarbij de verschillende veronderstellingen resulteren in globale uitkomsten met de nodige marges. Tabel 6. Marktruimteberekening keukenbranche Keukens Huidig 2010 Inwoners 54.700 Besteding per hoofd € 171 Bestedingspotentieel (mln) € 9,4 Koopkrachtbinding 65% Lokale omzet (mln) € 6,0 Koopkrachttoevloeiing 65% Totale omzet (mln) € 17,1 ----------------------------------- -----------------------Aanwezige m² wvo 5.300 Norm omzet m² wvo € 2.629 Haalbaar aanbod m² wvo 6.500 Uitbreidingsruimte m² wvo +1200

Toekomst 2015 54.700 € 171 € 9,4 69% € 6,5 69% € 21,0 -------------------------6.500 € 2.629 8.000 +1.500

Uit de doorrekening voor de huidige situatie blijkt dat voor de keukenbranche een uitbreidingsmogelijkheid is van ca. 1.200 m² wvo. Voor de situatie in 2015, na realisering van het Woonatrium, ontstaat er meer ruimte door de groei van de locale koopkrachtbinding (+4%) en extra bestedingen uit de regio (+4%). In de berekening wordt zoals reeds gesteld, afgezien van de inzet van een extra koopstroom vanuit Duitsland omdat het Duitse keukenaanbod als sterk concurrerend beschouwd moet worden. Het totale omzetpotentieel groeit in de toekomstige situatie van € 17,1 mln. naar € 21,0 mln. Bij dit nieuwe omzetpotentieel is er een uitbreidingsruimte van ca. 1.500 m² wvo. Dit leidt tot de conclusie dat er in de huidige en toekomstige situatie in Roermond voldoende marktruimte is voor toevoeging van een keukenspeciaalzaak. Bulthaup en Super Keukens hebben zich recent gevestigd in Roermond met nieuwe meters. Mocht een van de bestaande Roermondse aanbieders verplaatsen naar het Woonatrium, dan zal de marktruimte nog gunstiger uitpakken. Effecten op winkelstructuur Roermond Gelet op de omstandigheid dat er voldoende distributie-planologische ruimte aanwezig is zal er bij plaatsing van een keukenspeciaalzaak in het Woonatrium sprake zijn van het in standhouden en versterken van de detailhandelstructuur van Roermond. Er vindt geen overschrijding plaats van het haalbare winkelareaal in deze subbranche in 2015. De effecten op de clusters Retail Park en DOC zijn niet aanwezig, omdat de branche in die clusters niet gevestigd is. Voor het kernwinkelapparaat (binnenstad) zal de komst van een nieuwe keukenspeciaalzaak in het Woonatrium eveneens niet nadelig werken. Het meer recreatieve keuzeaanbod in de binnenstad wordt voor de consument behouden. Voor het perifere aanbod op de Broekhin I en het Vrijveld zien wij eveneens geen negatieve gevolgen, omdat het woonaanbod ook hier behouden blijft. De samenstelling van het aanbod op dit soort locaties wijzigt voortdurend met uitvallers en nieuwkomers. Broekhin I zal bovendien niet als een echt winkelcluster beschouwd worden door de consument, maar is meer een bedrijventerrein met individuele aanbieders.


15


Voor de Huis & Tuin Boulevard is de komst van een keukenspeciaalzaak positief, omdat de branche aansluit op het oorspronkelijke thema van dit cluster. Overigens was een keukenspeciaalzaak al opgenomen in de gewenste branchering van de 1e fase in 2006. Conclusies De berekening voor de keukenbranche laat zien dat er zowel in de huidige als voor de toekomstige situatie in 2015 voldoende distributieve ruimte beschikbaar is voor de plaatsing van een keukenspeciaalzaak in het Woonatrium. Er is geen sprake van een duurzame ontwrichting van de Roermondse detailhandelstructuur door de toevoeging van een keukenspeciaalzaak op de Huis & Tuin Boulevard. 6.2.

Kastenspeciaalzaak

Korte brancheschets De gewenste invulling met een kastenspeciaalzaak in het Woonatrium moet gezien worden als een nieuwe en vergaande specialisatie binnen de woonbranche. Kasten als onderdeel van het wooninterieur worden aangeboden bij de algemene meubelzaken, slaapspeciaalzaken, woonwarenhuizen en bouwmarkten. Binnen die verkoopkanalen zijn het deelassortimenten. De beoogde formule (Brentjens Bouwproducten BV te Haelen ) gaat uit van een showroomwinkel die primair gericht is op produceren, samenstellen en de verkoop van inloopkasten, schuifdeurkasten en interieurconcepten. De formule is gericht op maatwerkproducten. Daarnaast worden beperkt materialen aangeboden voor wand- en plafondafwerking in woningen. Consumenten gaven in 2008 aan grote meubelen € 3.420 miljoen uit. Dat is 1,5% minder dan in 2007. Het gaat om banken, stoelen, kasten, bedden en tafels. Per hoofd bedraagt de besteding aan grote meubelen € 208,- per jaar. Kasten vormen daar een onderdeel van met een ingeschat aandeel van 20% (€ 41,-). Aanbod en doorrekening van de marktruimte In het Roermondse woonaanbod is geen kastenspeciaalzaak aanwezig als aparte branche. Volgens het eerder gehanteerde rekenschema bedraagt het huidige bestedingspotentieel aan kasten in Roermond € 2,27 miljoen. Na doorrekening met een locale binding van 65% en de regionale toevloeiing van 65% bedraagt het omzetpotentieel in totaal € 4,17 miljoen. Voor een kastenspeciaalzaak kan de vloerproductiviteit worden aangehouden van grootschalige aanbieders van woonartikelen, zoals meubelen, deze bedraagt € 1.000,- per m² wvo. Bij een omvang van de kastenspeciaalzaak met ca. 1.200 m² wvo bedraagt de omzetclaim ca. € 1,2 mln. Voor de doorkijk naar 2015 met een hogere locale en regionale binding ontstaat er een omzetpotentieel van totaal € 4,96 mln. Het omzeteffect door toevoeging van een kastenspeciaalzaak wordt uitgesmeerd over alle aanbieders in de woonbranche met kasten in hun assortiment. Effecten op winkelstructuur Roermond De toevoeging van een kastenspeciaalzaak in het Woonatrium is voor de Roermondse detailhandelstructuur vernieuwend. Het aanbod is nu niet aanwezig als zelfstandige branche. Door de toevoeging van deze branche zal de consument meer keuze geboden worden binnen een specialistisch deelassortiment van de woonbranche. Toename van de omzetconcurrentie in een deelassortiment impliceert geen duurzame ontwrichting van de verschillende clusters.


16


Conclusies Voor een kastenspeciaalzaak is er distributieve ruimte aanwezig volgens de doorrekening, zonder duurzaam ontwrichtende werking voor de detailhandelstructuur in Roermond. 6.3.

Natuursteen-tegelspeciaalzaak

Korte brancheschets Het is niet eenvoudig een eenduidige beschrijving van de branchering in de sanitairmarkt te geven. De vraag naar sanitair is afkomstig van particulieren en zakelijke afnemers. De particuliere vraag wordt ingegeven door de nieuwbouw van koopwoningen en het onderhoud c.q. de renovatie van bestaande woningen. De zakelijke markt bestaat uit projectmatige bouw en renovatie van woningen en bedrijfspanden. In die distributiestructuur lopen verkoop/detailhandel en installatieactiviteit vaak door elkaar. Tabel 7. Schema sanitairmarkt (bron: rapportage structuurstudie sanitairmarkt, HBD 2008)

De tegelspeciaalzaak is een gespecialiseerde detailhandel die volgens de Locatus-indeling tot de woonbranche gerekend wordt. De hoofdactiviteit is de verkoop van tegels aan particulieren, met de mogelijkheid van montage. Anderzijds is er verwantschap met de branche doe-het-zelf, waar de bouwmarkten sanitair en tegels aanbieden. De tegelmarkt voor particulieren is te verdelen in diverse (prijs)segmenten: de onderkant met de bouwmarkten, het middensegment met verkoopgerichte detailhandelsformules (bijv. Jan van Erp) en het hogere segment met de specialisten en luxere labels. Landelijk bedraagt het aantal vestigingspunten van tegelspeciaalzaken ca. 160 volgens de HBD-bron uit 2008. De totale consumptieve bestedingen voor sanitaire producten t.b.v. badkamers/wc’ s (incl. tegels) bedroeg in 2006 € 2,7 miljard (incl. BTW). De landelijke omzet in de tegelmarkt (exclusief vloerbedekking in steen en buiten bestrating) bedroeg in 2006 € 300 miljoen (incl. BTW). De installatie en montage van sanitair werd in 2006 geraamd op € 900 miljoen. Een tegelspeciaalzaak met een showroom en totale bedrijfsomvang van 1.000 m² wvo dient een omzet te behalen van minimaal € 1,5 miljoen. Het verzorgingsbereik van een dergelijke winkelformule zal bovenregionaal dienen te zijn.


17


Aanbod en doorrekening van de marktruimte Uit de analyse van de gehele woonbranche in Roermond in hoofdstuk 4.1. is gebleken dat er geen tegelspeciaalzaak in Roermond gevestigd is. Op bedrijventerrein Spickerhoven is sinds mei 2010 “Sanimania” gevestigd aan Zuidhoven 11-13. Dit is een installatiebedrijf (voorheen gevestigd in Koningsbosch met een showroom van ca. 750 m² (2 verdiepingen) in tegels, badkamers, cv ketels, sanitair en zwembaden. In de regio zijn Kessels Tegels en Natuursteen in Horn aanbieders. Het tegelassortiment wordt aangeboden door de bouwmarkten, bouwmaterialengroothandels, tuincentra en deels de keukenspeciaalzaken, waaronder Brugman. Het doorrekenen van deze specifieke branche voor Roermond is door het ontbreken van specifieke kengetallen onmogelijk. Gezien de omstandigheid dat een dergelijke specialistische formule in Roermond ontbreekt en verborgen zit bij bestaande aanbieders als deelassortiment, zijn er goede marktmogelijkheden voor een nieuwe en onderscheidende formule in het luxe segment. Effecten op winkelstructuur Roermond De beoogde branche/formule in het Woonatrium is passend binnen het concept van de Huis & Tuin Boulevard dat zich richt op het thema “wonen en huis”. Voor de winkelclusters die de hoofdstructuur van Roermond vormen kan er door de komst van een onderscheidende speciaalzaak in natuursteen/tegels geen sprake zijn van een duurzame ontwrichting van de detailhandelstructuur. Conclusies De vestiging van een specialistische formule in deze subbranche zal de aanbodstructuur versterken, zonder duurzaam ontwrichtende werking voor de detailhandelstructuur van Roermond. 6.4.

Verlichtingsspeciaalzaak

Korte brancheschets De verlichtingszaken staan bij het CBS geregistreerd onder de SBI-code 47592. Hieronder vallen winkels in verlichtingsartikelen. In 2008 gaven consumenten € 683 miljoen (inclusief BTW) uit aan verlichtingsartikelen, per hoofd van de bevolking is dat € 42,-. Plafondlampen en gloeilampen vormden de twee grootste productgroepen. De verlichtingszaken waren een van de belangrijkste aankoopkanalen. Van alle bestedingen kwam 21% daar terecht. De doe-het-zelfbranche was ook goed voor 21%, evenals de woonwinkels en warenhuizen met 27% (bron:HBD). De verlichtingszaken kampen met steeds meer concurrentie. Tussen 2002 en 2007 verloren zij veel marktaandeel. Vooral de verkoop van verlichtingsartikelen via doe-het-zelfzaken, (woon)warenhuizen en overige winkels trok aan ten koste van de verkoop door de speciaalzaken. De verlichtingsbranche bestaat uit 410 winkels (speciaalzaken). De Lampenier is de grootste ketenorganisatie met meer dan 50 verkooppunten. De omzet per m² wvo bedraagt € 1.300 ,- voor de speciaalzaken (bron: HBD, structuurstudie 2005). Ruim de helft van de verlichtingswinkels is gevestigd in een hoofdwinkelcentrum, 20% zit in de kleinere ondersteunende winkelcentra, zoals wijk- en buurtwinkelcentra. De rest ligt verspreid of op grootschalige concentraties zoals woonboulevards.


18


Aanbod en doorrekening van de marktruimte De verlichtingsbranche in Roermond bestaat uit drie kleinschalige aanbieders met in totaal ca. 380 m² wvo: -Tiffanyshop Wim (centrum); -Lampenier (centrum); -Wilma Verlichting (verspreid). De Tiffanyshop presenteert zich meer als een decoratiespecialist met een beperkt verlichtingsassortiment. In het Locatus-bestand wordt deze zaak als een verlichtingsspeciaalzaak aangemerkt. Daarnaast worden verlichtingsartikelen verkocht in de (woon)warenhuizen, bouwmarkten en bij decoratiezaken. Wilma Verlichting is aanbieder op een solitaire locatie aan Bredeweg. In de regio zijn in Echt en Neer twee grotere aanbieders gevestigd. Het totale bestedingspotentieel bedraagt in Roermond ca. € 2,3 miljoen. Na doorrekening met een locale binding van 65% en de regionale toevloeiing van 65% bedraagt het omzetpotentieel in totaal € 4,3 miljoen. Met een marktaandeel van 21% voor de speciaalzaken bedraagt de omzet in dat verkoopkanaal ca. € 0,9 miljoen. Hierbij behoort een haalbaar aanbod van ca. 700 m² wvo, terwijl het gevestigd aanbod 380 m² bedraagt. Daarmee is er voor de huidige situatie een marktruimte is van ca. 320 m². Voor de doorkijk naar 2015 met een hogere locale (69%) en regionale binding (69%) ontstaat er een omzetpotentieel voor de gehele branche van totaal € 5,1 mln. en € 1,0 mln. voor de speciaalzaken, met een theoretisch aanbod van ca. 800 m² wvo. De markruimte bedraagt vervolgens ca. 420 m² wvo. De gewenste formule van een onderscheidende grootschalige verlichtingsspeciaalzaak wordt in staat geacht het gebruikelijke landelijke marktaandeel van 21% te verhogen naar ca. 30-35%. In die situatie bedraagt het omzetpotentieel voor de speciaalzaken € 1,5 mln. - € 1,8 mln. met een daarbij behorend haalbaar aanbod van ca. 1.150 m² - 1.370 m² wvo. Na de komst van een grootschalige verlichtingsaanbieder in het Woonatrium bedraagt het totale aanbod in Roermond ca. 1.300-1.400 m² wvo. Het extra marktaandeel zal afkomstig zijn van de overige bestaande verkoopkanalen, zoals bouwmarkten en (woon)warenhuizen die verlichtingsartikelen in hun assortiment voeren. De komst van een nieuwe onderscheidende verlichtingsaanbieder zal in de overige bestaande verkoopkanalen tot meer omzetconcurrentie leiden. De berekende distributieve uitbreidingsruimte is voor de branche alleen aanwezig bij het toevoegen van een grootschalige aanbieder van minimaal 1.000 m² wvo, waardoor het marktaandeel van de speciaalzaken verhoogd kan worden naar 30-35% en er extra ruimte ontstaat. Effecten op winkelstructuur Roermond Een onderscheidende winkelformule in verlichting in het Woonatrium is passend in het concept van het thema “wonen en huis”. Door de toevoeging van een nieuwe grootschalige aanbieder in verlichtingsartikelen die nu in Roermond ontbreekt, zullen er negatieve omzeteffecten bij de gevestigde aanbieders kunnen ontstaan, waarbij het de vraag is of dit zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de detailhandelstructuur in Roermond. Uitval van het gevestigde aanbod is hierbij mogelijk, waarbij de verspreide winkel buiten de winkelclusters, het meeste risico loopt. Op zichzelf impliceert dit geen ontwrichting van het voorzieningenniveau of duurzame ontwrichting van de Roermondse detailhandelstructuur, omdat de consument na realisering van het Woonatrium blijft beschikken over voldoende keuzemogelijkheden in deze subbranche bij de overige verkoopkanalen, die aanwezig zijn in de verschillende winkelclusters.


19


Conclusies De distributieve ruimte voor een nieuwe verlichtingsspeciaalzaak van minimaal 1.000 m² wvo is alleen voldoende afgedekt bij een groei van het marktaandeel in het verkoopkanaal van de speciaalzaken. Van een duurzame ontwrichting van de Roermondse detailhandelstructuur kan in die situatie geen sprake zijn, omdat de keuzemogelijkheden voor de consument met een nieuwe onderscheidende formule verruimd worden en de overige verkoopkanalen slechts in een deel van hun assortiment mogelijk negatieve effecten zullen ondervinden. 6.5.

Zwembaden/wellness

Korte brancheschets Hoewel officiële cijfers ontbreken, stellen zwembadspecialisten dat hun verkoopcijfers afgelopen jaren flink zijn toegenomen. Grote winkelketens zijn afgelopen jaren op de markt gedoken en de prijzen zijn gedaald. Bovendien zien steeds meer mensen hun tuin als een verlengde van hun woning. Na de buitenkeuken worden ook douches en baden in de tuin steeds belangrijker. Er komt steeds meer aandacht voor wellnes. Naast zwembaden is er de markt voor whirlpools, sauna’s en jacuzzi’s. De handel in zwembaden, zwembad gerelateerde producten en wellnes-artikelen t.b.v. de particulieren markt wordt niet beschouwd als primaire detailhandel of winkelverkoop. De bedrijven worden doelgericht opgezocht door de particulier. De locatie van dit soort bedrijven kent geen vast patroon, ze kunnen in principe overal gevestigd zijn, uitgezonderd in de klassieke winkelgebieden, vanwege hun omvang. Aanbod en doorrekening van de marktruimte In de gemeente Roermond is een aanbieder (Pool & Garden Plaza) gevestigd op Industrieterrein Merum te Herten. Er zijn geen (branche) cijfers beschikbaar om de marktruimte te bepalen. Wellicht kan op verplaatsing van de bestaande aanbieder ingezet worden. Effecten op winkelstructuur Roermond De vestiging van een dergelijke bedrijfsformule in het Woonatrium is passend binnen het thema “wonen en huis”. Een dergelijk type zaak kan profiteren van de grote trekkers als Intratuin en de beide mega-bouwmarkten. Uitbreiding van het aanbod in deze specifieke branche heeft geen negatieve gevolgen voor de diverse onderscheiden winkelgebieden in Roermond, omdat het aanbod daar niet aanwezig is. Conclusies Het bepalen van de marktruimte in dit specifieke marktsegment is niet mogelijk. De invulling met deze specifieke formule in het Woonatrium raakt de bestaande detailhandelstructuur in Roermond niet. 6.6.

Badkamer/sanitairspeciaalzaak

Korte brancheschets De markt voor badkamer/sanitairspeciaalzaken is, evenals bij tegelspeciaalzaken, nogal onoverzichtelijk, omdat er zowel een particuliere als een zakelijke markt (woningen utiliteitsbouw) te onderscheiden valt. Het is vanuit dat oogpunt niet altijd duidelijk of het puur om detailhandelsruimte gaat, of dat de aanbieders uit meerdere delen bestaan (installatiewerk).


20


In Nederland worden jaarlijks ca. 200.000 badkamers gebouwd, waarvan 78.000 t.b.v. nieuwbouw. De rest betreft vervanging. De totale markt voor sanitairproducten bedroeg in 2007 € 1.309 miljoen (incl. BTW) (bron: rapportage structuurstudie sanitairmarkt, HBD 2008). Per hoofd van de bevolking wordt de besteding geschat op ca. € 79,-. De omzet per m² wvo bedraagt € 3.000,-. Badkamerspeciaalzaken hebben een groot verzorgingsbereik, consumenten zijn bereid grote afstanden af te leggen voor de aanschaf van een nieuwe badkamer. Overige verkoopkanalen zijn met name de bouwmarkten, gericht op de doe-hetzelvers. Bij de inventarisatie van het aanbod is getracht zoveel mogelijk met alleen de detailhandelsruimte rekening te houden. Brugman Keukens en Badkamers, Jan van Erp en Vihamij zijn landelijk bekende filiaalbedrijven in de branche, naast de zelfstandigen die zich verenigd hebben in samenwerkingsverbanden zoals o.a. Sanidrome. In de Locatussystematiek is het een aparte branche (nr. 37.180.447) van de hoofdbranche Wonen. Volgens de structuurstudie van het HBD bedroeg landelijk het aantal sanitairspeciaalzaken in 2008 470 en 130 gecombineerde sanitair- en keukenspeciaalzaken. Aanbod en doorrekening van de marktruimte De branche in Roermond bestaat uit de volgende twee aanbieders: -Brugman (centrum), gecombineerd met keukens ca. 600 m² wvo; -Sanrobad-Vihamij, Industrieterrein Willem Alexander (winkelgebied overig), 280 m² wvo. Op bedrijventerrein Spickerhoven is sinds mei 2010 “Sanimania” gevestigd aan Zuidhoven 11-13. Dit is een installatiebedrijf met een showroom van ca. 750 m² (2 verdiepingen) in tegels, badkamers, cv ketels, sanitair en zwembaden met een beperkte detailhandelsfunctie. Ten opzichte van 2006 is de branche in Roermond met ca. 1.200 m² wvo gekrompen door het wegvallen van Mulder Elmpterweg (450 m² wvo) en Sanitair Damen Broekhin (700 m² wvo). In de regio zijn zaken gevestigd zoals Mestrom Badkamers (Montfort), Sanitair & Tegelcentrum Weert en Delsing Badkamers Echt. Het totale bestedingspotentieel bedraagt in Roermond ca. € 4,3 miljoen. Na doorrekening met een locale binding van 65% en de regionale toevloeiing van 65% bedraagt het omzetpotentieel in totaal € 8,0 miljoen. Hierbij behoort een haalbaar aanbod van ruim 2.600 m² wvo, terwijl het gevestigd aanbod ca. 880 m² wvo bedraagt, er is dus sprake van ruimte in de markt van ca. 1.720 m² wvo in de huidige situatie. Voor de doorkijk naar 2015 met een hogere locale (69%) en regionale binding (69%) ontstaat er een omzetpotentieel van totaal € 9,6 mln. met een theoretisch aanbod van ca. 3.200 m² wvo. Uit contacten van de ontwikkelaar van het Woonatrium is verder gebleken dat Sanrobad in de loop van 2010 door Vihamij waarschijnlijk beëindigd zal worden. Op dat moment is Brugman de enige gecombineerde badkamerspeciaalzaak in Roermond. Effecten op winkelstructuur Roermond De vestiging van een dergelijke bedrijfsformule in het Woonatrium is passend binnen het oorspronkelijke thema van de Huis & Tuin Boulevard rond het thema “wonen en huis”. Met een voldoende kwantitatieve uitbreidingsruimte voor een badkamer/sanitairspeciaalzaak is de toevoeging in het Woonatrium verantwoord en leidt dit niet tot een duurzame ontwrichting van de detailhandelstructuur in Roermond. Conclusies Er is voldoende marktruimte aanwezig voor uitbreiding van het aanbod in deze branche, waarbij het aanbod en de keuzemogelijkheden voor de consument vergroot worden, zonder duurzame ontwrichtende werking van de detailhandelstructuur.


21


6.7.

Thema “duurzame energie”

Korte brancheschets Nederlanders zijn veel met hun huis bezig. Klussen gericht op woningverbetering behoren tot de wekelijkse weekendrituelen. De zelfbouwmarkt vaart er wel bij, maar ook de bouwsector profiteert van dit Nederlandse verschijnsel. De laatste jaren is de aandacht daarbij verschoven naar duurzame alternatieven, variërend van het opwekken van energie door zonnepanelen tot het installeren van zonneboilers, het aanbrengen van HR isolerend glas, gevel- en dakisolatie en nog veel meer. De Nederlandse markt voor duurzame woningverbetering wordt ingeschat op een miljard euro (bron: Green Loans onderdeel van Fortis/ABN/AMRO). Die markt is volop in beweging en staat feitelijk nog in de kinderschoenen. Naarmate de klassieke energiebronnen in prijs stijgen, zal de markt naar duurzame energie verder doorgroeien. Duurzame energie heet zo omdat de bronnen, zoals zonlicht of windkracht, niet kunnen opraken. Ander voordeel is dat bij de productie van duurzame energie er minder CO2 vrijkomt. Naar verwachting worden de komende decennia belangrijke stappen gezet bij de overgang naar volledige duurzame energie in Nederland. De beoogde formule in het Woonatrium zal bestaan uit een combinatie van voorlichting (overheid en energieleveranciers), advies en verkoop van duurzame energiesystemen voor de particulier. Er zijn in Nederland momenteel nog geen bedrijfsconcepten aanwezig die zich door vestiging in een bouwcluster met de landelijk bekende bouwmarkten op het thema duurzame energie richten.

Aanbod en doorrekening van de marktruimte In Roermond zijn geen aanbieders aanwezig die zich op deze particuliere markt richten. De formule/branche is specialistisch, nieuw en daarmee onderscheidend voor Roermond en regio. Effecten op winkelstructuur Roermond Een nader uit te werken bedrijfsformule rond “duurzame energie” is passend binnen het thema “wonen en huis” van de Huis & Tuin Boulevard. Aangezien de branche niet tot de detailhandel gerekend wordt zijn er geen negatieve effecten voor de bestaande detailhandelstructuur. Conclusies De vestiging van een voorlichtings- en verkoopcentrum rond het thema duurzame energie in het Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard is passend binnen het totale clusterconcept en vormt geen bedreiging voor de bestaande detailhandelstructuur van Roermond. 6.8.

Afbouwcentrum

Korte brancheschets Deze formule betreft een combinatie van assortimenten op het gebied van technische installaties, (kunststof)kozijnen en serres, traditionele cv-systemen, vloerverwarming, wandverwarming, trappen en alles wat met de afbouw en inrichting van een woning te maken heeft voor de particuliere markt, inclusief montage en adviesdiensten. De productie en levering van kunststof kozijnen en serres voor woningen kent een consumentenmarkt en een zakelijke markt. De particuliere markt richt zich op nieuwbouw, renovatie en vervanging van kozijnen in eigen woningen. De projectmarkt is bedoeld voor de nieuwbouw van woningen en utiliteitsbouw. De bedrijven met productie en verkoop van kunststof kozijnen worden gerekend tot de bouwsector als bedrijfstak. De verkoop van afbouwgerelateerde producten wordt niet beschouwd als zuivere detailhandel, alhoewel veel bedrijven over een showroom beschikken.


22


Aanbod en doorrekening van de marktruimte De gewenste formule heeft raakvlakken met de doe-het-zelfbranche, waarbij de bouwmarkten leidend zijn, en tevens met de klassieke bouwmaterialenhandel, die zich richt op de particuliere en zakelijke markt. Voor deze specifieke formule is het niet mogelijk een marktruimteberekening uit te voeren, omdat de formule niet ingedeeld kan worden in de standaard branche-indeling. Er zijn geen specifieke cijfers beschikbaar om een betrouwbare inschatting te maken. Effecten op winkelstructuur Roermond Een specialistische bedrijfsformule met een winkeluitstraling en assortimenten voor de afbouw en inrichting t.b.v. van woningen is passend binnen het thema van bouwgerelateerde formules in het Woonatrium. Gelet op de omstandigheid dat de gewenste formule niet tot de klassieke detailhandel gerekend wordt, kan er geen sprake zijn van duurzaam ontwrichtende effecten voor de detailhandelstructuur van Roermond. Conclusies De vestiging van een afbouwcentrum is passend binnen het totale clusterconcept van het Woonatrium en heeft nauwelijks een relatie naar de bestaande detailhandelstructuur van Roermond. 6.9.

Flexibiliteit in toe te laten woonbranches

Voor de acht toe te laten formules/branches kan zich de situatie voordoen dat tijdens het planproces kandidaat-huurders afvallen, of later zelfs op houden te bestaan. Hierdoor is het gewenst om zowel in het projectbesluit als het op te stellen bestemmingsplan flexibiliteit in te bouwen door middel van het koppelen van ontheffingen en/of wijzigingen in de branche “Wonen” ten behoeve van toe te laten subbranches. Met een distributie-planologische onderbouwing als voorwaarde voor nieuw toe te voegen subbranches kan bereikt worden dat de invulling van het Woonatrium flexibel van opzet blijft binnen de kaders van de branche “Wonen”.


23

SLOTOVERWEGING

7.

SLOTOVERWEGING

Het initiatief voor vestiging van een Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard Roermond is onderzocht op de volgende aspecten: beleidskaders Rijk, provincie Limburg en gemeente Roermond; het aanbod in subbranches van de branche “Wonen” en het bepalen van de distributieve ruimte; effecten op de winkelclusters en mogelijke duurzame ontwrichting. De kaders, zoals die gesteld worden door Rijk, provincie Limburg en gemeente Roermond, vormen geen belemmering voor realisatie van het project met de voorgestelde acht winkels/bedrijven. Het gemeentelijke beleidskader, zoals o.a. vastgelegd in de “Ontwikkelingsvisie Noordelijke en Oostelijke Stadsrandzone”, staat onder voorwaarden nieuwe retailinitiatieven toe, indien die de ambities van de gemeente ondersteunen en de bestaande hoofdstructuur niet duurzaam ontwrichten. De opzet van een Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard van ca. 9.180 m² bruto met acht winkels en/of bedrijven met een showroom, allen gericht op het thema “wonen en huis”, met een minimale omvang van 1.000 m² wvo, is passend binnen de kaders van het Roermondse beleid. De bedrijven, allen gericht op de particuliere markt, zullen producten en diensten aanbieden op het gebied van keukens, kasten, badkamers, verlichting, natuursteen- en tegelvloeren, zwembaden & wellness, energieproducten en afbouw ten behoeve van woningen. Per subbranche kan het volgende geconcludeerd worden: Keukenspeciaalzaak De berekende distributieve ruimte is voor de subbranche “Keukens” in voldoende mate aanwezig en kan aangewend worden voor een nieuwe aanbieder in het Woonatrium, zonder duurzaam ontwrichtende werking voor de Roermondse detailhandelstructuur. Kastenspeciaalzaak Voor een kastenspeciaalzaak is er voldoende distributieve ruimte aanwezig volgens de doorrekening. Een dergelijke formule is nu in Roermond niet aanwezig zodat het vraagstuk van een duurzaam ontwrichtende werking voor de detailhandelstructuur in Roermond niet aan de orde is. Natuursteen-tegelspeciaalzaak Een betrouwbare inschatting van de marktruimte voor een natuursteen/ tegelspeciaalzaak is niet mogelijk. Omdat een dergelijke specialistische formule in Roermond ontbreekt, zullen er marktmogelijkheden zijn voor een nieuwe en onderscheidende formule in het luxe segment zonder duurzaam ontwrichtende werking op de detailhandelstructuur van Roermond. Verlichtingsspeciaalzaak De distributieve ruimte voor een nieuwe verlichtingsspeciaalzaak in het Woonatrium is alleen aanwezig indien het marktaandeel van de speciaalzaken kan doorgroeien naar ca. 30-35%. Omdat de keuzemogelijkheden voor de consument met een nieuwe onderscheidende formule verruimd worden en de overige verkoopkanalen slechts in een deel van hun assortiment mogelijk negatieve effecten zullen ondervinden zal er geen duurzaam ontwrichtende werking op de detailhandelstructuur van Roermond plaatsvinden.


24

SLOTOVERWEGING

Zwembaden/wellness Het bepalen van de marktruimte in dit specifieke marktsegment is niet mogelijk. De invulling met deze specifieke formule in het Woonatrium raakt de bestaande detailhandelstructuur in Roermond niet. Badkamer/sanitairspeciaalzaak Er is voldoende marktruimte aanwezig voor uitbreiding van het aanbod in deze subbranche, waarbij het aanbod en de keuzemogelijkheden voor de consument vergroot worden, zonder duurzaam ontwrichtende werking voor de detailhandelstructuur in Roermond. Duurzame energie De vestiging van een voorlichtings- en verkoopcentrum rond het thema duurzame energie in het Woonatrium op de Huis & Tuin Boulevard is passend binnen het totale clusterconcept en vormt geen bedreiging voor de bestaande detailhandelstructuur van Roermond, omdat een dergelijke formule in Roermond niet aanwezig is. Afbouwcentrum De vestiging van een afbouwcentrum met assortimenten voor de afbouw en inrichting van woningen is passend binnen het totale clusterconcept van het Woonatrium en heeft nauwelijks een relatie naar de bestaande detailhandelstructuur van Roermond.


25

INHOUDSOPGAVE

1. 1.1. 1.2. 1.3.

INLEIDING Aanleiding Vraagstelling Opzet rapportage en verantwoording

1 1 1 2

2. 2.1. 2.2. 2.3.

INITIATIEF, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Inleiding Concept Woonatrium Trends en ontwikkelingen in de branche

4 4 4 5

3. 3.1. 3.2. 3.3.

BELEIDSKADERS Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk kader

7 7 7 8

4. 4.1. 4.2. 4.3.

AANBOD IN DE WOONBRANCHE Het aanbod in woonbranche in de gemeente Roermond Het woonaanbod in de regio Vergelijking van het aanbod met landelijke cijfers

9 9 11 11

5. 5.1. 5.2. 5.3.

DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCHE RANDVOORWAARDEN Inleiding De variabelen Duurzame ontwrichting

12 12 12 13

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.9.

UITWERKING PER WINKELFORMULE /SUBBRANCHE Keukenspeciaalzaak Kastenspeciaalzaak Natuursteen-tegelspeciaalzaak Verlichtingsspeciaalzaak Zwembaden/wellness Badkamer/sanitairspeciaalzaak Thema “duurzame energie” Afbouwcentrum Flexibiliteit in toe te laten woonbranches

14 14 16 17 18 20 20 22 22 23

7.

SLOTOVERWEGING

24


Economische Effecten Rapportage. Woonatrium Roermond. Opdrachtgever: HTB Vastgoed BV Postbus AD Roermond

Recommend Documents