E RV E N O O R D M A N
LA N D S C HA P S P LA N H O F MA N S ST E E G 7 W E L S U M
1.
INHOUD
1.
Inleiding
3
2.
Beleid
5
2.1 2.2 2.3 3.
4.
Omgevingsvisie Overijssel Landschapsontwikkelingsplan VAB-beleid
5 7 9
Beschrijving plangebied
10
3.1 3.2 3.3
10 14 15
De opbouw van het landschap Karakteristiek van Sallandse erven in het essenlandschap Het plangebied
Het Plan
19
4.1 4.2 4.3
19 25 31
Uitgangspunten Inrichtingsplan met sfeerbeelden Onderbouwing ontwerp
Colofon
2
1.
INLEIDING
Aan de Hofmanssteeg 7, in het buitengebied van de buurtschap Welsum, woont de familie Noordman. Het erf is agrarisch in gebruik. Het betreft een melkveebedrijf waar ruim drie jaar geleden de varkenstak beëindigd is. De familie is voornemens de bestaande, in verval geraakte, varkensschuur te slopen en twee nieuwe volumes te plaatsen ten behoeve van kinderopvang en BSO (buitenschoolse opvang). Dit in het kader van de VAB-regeling. De buitenruimte op het erf moet plaats bieden aan een speelplek, dierweide en parkeerruimte. De familie wil naast deze opvang van kinderen ook een stukje ‘natuurbewustzijn’ meegeven aan de kinderen. Om de ontwikkelingen in het buitengebied van de provincie Overijssel in goede banen te leiden is door de provincie Overijssel de Omgevingsvisie opgesteld. Deze stelt als eis dat er bij een ontwikkeling als deze een landschapsplan moet worden aangeleverd. De omgevingsvisie ambieert hiermee een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project, elke ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. In deze rapportage wordt inzicht gegeven op welke wijze de ontwikkeling van het erf van de familie Noordman bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een goed analyse van landschap en erf vormen samen met de uitgangspunten vanuit gemeente, ervenconsulent en provincie de basis voor het plan. Daarnaast zijn de wensen en eisen van de opdrachtgever leidend bij het opstellen van het inrichtingsplan voor het erf. In het rapport wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het vigerend beleid. In hoofdstuk 3 is het landschap en de karakteristiek van streekeigen erven beschreven, waarna er ingezoomd wordt op het plangebied. In hoofdstuk 4 is het inrichtingsplan verbeeld en beschreven. Om een indruk te geven van het gewenste eindbeeld wordt het plan aan de hand van een aantal referentiebeelden toegelicht.
3
Plangebied op topografishe kaart 1:25.000 4
2.
BELEID
2.1
OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL
In de afgelopen jaren zijn door diverse ontwikkelingen veel gebiedskwaliteiten verloren gegaan. Hierdoor is er minder onderscheid in de diversiteit van de verschillende gebieden die er in de provincie Overijssel zijn. Vanuit de provincie merkte men deze onwenselijke tendens waardoor er een Omgevingsvisie Overijssel opgesteld is. Dit document geeft bij ontwikkelingen sturing aan het behoud en de ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit bij de diverse gebieden. Naast het beschermen van de bestaande ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Door ontwikkeling worden nieuwe kwaliteiten toegevoegd. Aan de hand van gebiedskenmerken en een ontwikkelingsperspectief kan per locatie gekeken worden welke ambitie er ligt voor het gebied. Op basis daarvan moet de ontwikkeling een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.
GEBIEDSKENMERKEN: 1 Natuurlijke laag: Op de hiernaast afgebeelde gebiedskenmerkenkaart van de Omgevingsvisie is te zien dat het plangebied bij de ‘natuurlijke laag’ ingedeeld wordt bij de dekzandvlakte en -ruggen. Deze dekzandgronden beslaan een groot deel van de provincie Overijssel en zijn overblijfselen uit de ijstijd. Na de ijstijd bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog-droog en laag-nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie voor dit gebied is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. Bij de ontwikkeling van het erf van de familie Noordman dient rekening gehouden te worden met de relatief hogere ligging van het plangebied.
1. Natuurlijke laag: dekzandvlakte en -ruggen
5
2 Laag van agrarisch cultuurlandschap: Het erf is gelegen in het essenlandschap. Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken en lager gelegen maten- en flierengronden - voormalige heidevelden - en kenmerkende bebouwing rond de es. Het landschap is geordend vanuit de essen. De bebouwing is te vinden op de flanken van de es, op de overgang naar de lager gelegen maten- en flierenlanden. De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen mits de karakteristieke (afwisselende) structuur van de erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt. De locatie ligt op de flank van de Welsumer Esch.
3 Stedelijke laag: De stedelijke laag is niet van toepassing voor deze locatie. 2. Laag van Agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap
4 Lust- en leisurelaag: In de provincie zijn ‘s avonds grote verschillen tussen donkere (luwe) en verlichte (dynamische) gebieden. De steden, snelwegen en kascomplexen zijn veelal tot midden in de nacht verlicht. Dit licht is vanuit de verre omgeving nog te zien. Naast deze ‘verlichte’ gebieden zijn er ook delen waar het zeer donker is, deze zijn veelal in het buitengebied waar de bebouwingsdichtheid minder dicht is als in de stad. Het contrast tussen deze gebieden (licht en donker) wordt als kwaliteit gezien. Op de gebiedskenmerkenkaart van de lust- en leisurelaag is te zien dat het plangebied ervaren wordt als ‘donkerte’. Dit betekent dat bij ontwikkelingen in dit gebied de gewaardeerde donkerte versterkt moet worden. Extra verlichting op het terrein is bij de ontwikkeling van dit erf met een nieuwe gebruiksfunctie als kinderdagopvang en buitenschoolse opvang onontkomenlijk, toch kan rekening gehouden met deze kwaliteit. De lichtpunten moeten minimaal zijn en zo min mogelijk licht uitstralen naar haar omgeving. Vanuit landschappelijk oogpunt is het wenselijk de verlichting te koppelen aan de gebouwen en naar beneden te richten, eventueel in combinatie met een sensor. Wanneer niemand op het erf aanwezig is gaat de verlichting uit, als dit wel het geval is gaan de lampen automatisch weer aan en is het erf tijdelijk verlicht. Daarnaast moet goed gekeken worden naar de lichtintensiteit van de lamp in de armatuur. 4. Lust- en leisurelaag: donkerte
6
ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN
Ontwikkelingsperspectieven groene omgeving: Mixlandschap
GROENE
OMGEVING:
Vanuit de provincie wordt naast versterking van gebiedskenmerken ook een ontwikkelingsperspectief aangeduid voor het gebied. Bij de ontwikkeling van het erf van de familie Noordman moet hierop aangesloten worden. De planlocatie valt onder het buitengebied waarbij het accent ligt op de veelzijdige gebruiksruimte: ‘Mixlandschap met landschap, water, natuur en wonen als goede buren’. Dit betekent dat er ruimte is voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Er is sprake van verweving van functies. Ook hier staat de kwaliteitsambitie ‘Voortbouwen aan kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen’ voorop. Door het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de diverse sectoren moet nog nadrukkelijker ingezet worden op de verbinding van behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. De ontwikkeling van het huidige agrarische erf van de familie Noordman (verbreding bedrijfstak middels kinderdag- en buitenschoolse opvang) is dus een wenselijke ontwikkeling. Hier is op kleinschalig niveau duidelijk sprake van verweving van verschillende functies. Op maatschappelijk vlak wordt een bijdrage geleverd aan het ‘natuurbewustzijn’ bij kinderen. Uit onderzoek is gebleken dat kinderen die dit van jongs af aan meekrijgen, dit in de toekomst ook meer waarderen en er daardoor ook respectvoller mee om gaan. Kwaliteiten zullen zo voor de toekomst beter gekoesterd worden. 2.2
LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN (LOP)
Het landschapsontwikkelingsplan voor de gemeente Dalfsen is op 15 februari 2010 vastgesteld. De titel van het document is: ‘Beleefbaar Landschap’. Het erf van de familie Noordman is gelegen in het kleinschalige essenlandschap, oranje aangeduid op hiernaast weergegeven kaart van het LOP. De ontwikkeling in dit gebied is gericht op het versterken van de kleinschaligheid van het landschap, het versterken van de esrand en de karakteristiek van de structuur van de erven. GEBIEDSKENMERKEN In het landschapsontwikkelingsplan worden bij de hiernaast afgebeelde kaart de 5 meest voorkomende landschapselementen per deelgebied aangegeven. Bij het deelgebied 7 - Essenlandschap zijn dit de volgende elementen: Erfbeplanting boerderij Enkele bomenrij Houtwal Dubbele bomenrij, laan Loofbos met struiken. Kaartbeeld LOP: het plangebied valt onder het deelgebied 7, essenlandschap.
7
LANDSCHAPSWAARDERING Op pagina 16 van het Landschapsontwikkelingsplan (te downloaden via de website van de gemeente Dalfsen) wordt onderstaande landschapswaardering voor het deelgebied essenlandschap aangegeven. In de visie wordt aangegeven dat de karakteristiek per deelgebied versterkt moet worden waardoor de verschillen tussen de onderlinge gebieden sterker worden: Landschap, cultuurhistorie en ecologie B M Kaartbeeld LOP: landschapswaardering
H A C -
Biodiversiteit: Bos en houtwallen zijn biotopen voor bosvogels. Vooral aan de oostzijde is afwisseling relatief groot en daardoor kent het een grote soortenrijkdom. Overgangen naar het Vechtdal zijn hier bijzonder. Mesoreliëf -/ steilranden: De hoogteverschillen door rivierduinen en essen maken dit landschapstype afwisselend en aantrekkelijk. Randen van percelen en overgangen naar Vechtdal vormen biotopen voor flora, insecten, kleine zoogdieren. Houtopstanden: De houtopstanden rondom de essen kleden het landschap aan. Bosvogels, das en andere marterachtigen zijn afhankelijk van bos- en houtwallen. Afwisseling open en besloten: Vooral ten noordoosten van Dalfsen vormen bosjes en doorkijkjes een belevingsen waardevol coulisselandschap. Cultuurhistorische structuren: Dorpen, buurtschappen met essen en wegenpatronen maken het landschap leesbaar en levendig. Het is duidelijk dat zich hier in het verleden de meeste menselijke activiteit afspeelde en dat dit nu nog steeds het geval is. Aanwezigheid oude erven.
Gebruikswaarde Aantrekkelijk voor landschapsgerichte recreatie en daarop afgestemde voorzieningen als horeca, streekgebonden producten en kleinschalige cultuur (ateliers, galerie, edelsmid etc). KANSEN In het landschapsontwikkelingsplan wordt de transformatie van erven als kans benoemd. Visiekaart LOP ‘selectief ontwikkelen’
8
2.3
VAB (VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING)
De gemeente Dalfsen hanteert voor het VAB-beleid de volgende doelstelling en belangrijkste voorwaarden, die in dit beleidskader nader zijn uitgewerkt: VAB-beleid biedt veel kansen en mogelijkheden om vrijkomende agrarische bebouwing op een passende, andere manier te gaan gebruiken. Doelstelling is het leefbaar houden van het platteland. Daarin dient ook ruimte te zijn voor bedrijfsmatige activiteiten, mits het kleinschalig is en de ruimtelijke kwaliteit verbetert. In hoofdstuk 4.1 wordt dieper ingegaan op de uitgangspunten die de gemeente aan de ontwikkeling op deze locatie stelt.
9
3.
BESCHRIJVING PLANGEBIED
3.1
DE OPBOUW VAN HET LANDSCHAP
De historische kaart vertelt veel over het ontstaan en de opbouw van het landschap (zie pagina 12). Het landschap is van noord naar zuid gezien onder te verdelen in drie gebieden met elk hun eigen karakteristieken: - het jonge heide- en broekontginningslandschap; - het essenlandschap; - het maten- en flierenlandschap bij de Vecht. Het plangebied is gelegen in het essenlandschap. Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken en lager gelegen maten en fliergronden - voormalige heidevelden - en kenmerkende bebouwing rond de es. Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting - met heideplaggen en stalmest - heeft geleid tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op de overgang naar de lager gelegen maten- en flierenlanden. Zo lagen ze hoog en werden tegelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. De zandpaden volgen steeds de lange ‘luie’ lijnen van het landschap. Zo ontstond vanuit de dorpen een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving. Het landschapsbeeld is afwisselend en contrastrijk, de organische patronen van het natuurlijke landschap volgend. Typerend zijn de losse hoeven rond de es en de esdorpen met hun karakteristieke boerderijen en dorpssilhouet met vaak de kerktoren als markant element. (bron: Omgevingsvisie Overijssel).
10
Het plangebied maakt onderdeel uit van de buurtschap Welsum. De buurtschap Welsum bestond al voor 1900 en is ontstaan aan de rand van de Welsumer Esch. Als we naar het huidige kaartbeeld van de topografische kaart kijken (pagina 13) is te zien dat er veel veranderd is ten opzichte van de historische kaart (pagina 12). De oorspronkelijke kleine agrarische erven zijn vergroot, ten gevolge hiervan is het landschap ook veranderd. De kleinere weiden die omzoomd werden door houtwallen en als vee- en windkering dienden, zijn op veel plekken verdwenen. Ze hebben plaatsgemaakt voor grotere percelen die door de agrarische landbouwwerktuigen gemakkelijker te bewerken zijn. De coulissewerking door de deels verdwenen houtwallen is hierdoor minder sterk aanwezig. Het oorspronkelijke kleinschalige landschap kent hierdoor meer openheid. De wegenstructuur is ook erg veranderd. De typerende kronkelige wegen en zandpaden ‘kerkepaden’ zijn deels recht getrokken en er zijn verbindingen verloren gegaan. Daarnaast zijn veel van de paden verdwenen en in gebruik genomen als landbouwgrond. Op de historische kaart is te zien dat de Hofmanssteeg nog niet als doorgaande weg bestond.
11
Jonge heide- en broekontginningslandschap
Essenlandschap
Rivierdal van de Vecht Maten- en flierenlandschap
Plangebied rood omlijnd, op historische kaart (circa 1900) schaal 1:10.000 In deze periode bestond er nog geen erf op deze locatie. 12
Plangebied op topografishe kaart 1:10.000 13
3.2
KARAKTERISTIEK VAN SALLANDSE ERVEN IN HET ESSENLANDSCHAP
De Sallandse erven gelegen in het essenlandschap hebben een eigen karakteristiek. Bij de oudere erven in het gebied is dit vaak nog te herkennen. De nieuwere erven, waartoe het erf van de familie Noordman hoort, hebben vaak een meer rationele opbouw. Erfstructuur: Oudere erven liggen aan de essen of kampen (éénmansessen) op zandrug in landschap, in de nabijheid van lager gelegen hooi- en weilanden. Erf kan zowel met voor-/als achterzijde op weg georiënteerd zijn. Veel erven hebben een open karakter. Traditionele indeling voor- en achtererf. Erfinrichting: De nutstuinen en de voorerven zijn deels omsloten door een haag van beuk, meidoorn of liguster. Heldere scheiding in gebouwen en gebruik van het erf. Voorerf: nutstuin, moestuin en fruitgaard met bescheiden siertuin. Achtererf: het werkerf, functionaliteit staat hier voorop. Op de erven staan veel solitiare bomen als eik, (knot- en lei)linde, berk, bruine beuk, wilg, es en populier. Door de relatieve openheid vallen bomen meer op dan bijvoorbeeld in Twente. Op de erven komen singels voor (niet geheel rondom). Haag van beuk meidoorn of liguster. Bebouwing: Sallandse boerderijen en erven hebben veelal een eenvoudige vorm en opzet. Veelvoorkomend is het hallenhuistype, maar ook erven met T-huis komen voor. Van oorsprong kent het erf veel bijgebouwen. Opvallend zijn de roedige hooibergen/één, drie- en vierroedige. Vaak wolfseind voor en dakschild achter. Pannen- of rietendak of combinatie van pannen en riet. Gepleisterde gevels komen voor.
14
3.3
HET PLANGEBIED
Relatie erf - landschap Het plangebied is gelegen aan de Hofmanssteeg 7 te Dalfsen (kern Welsum) in de gemeente Dalfsen. Welsum was eerder zeer besloten door singels, bomenrijen en solitaire bomen. Dit is op de historische kaart van circa 1900 goed te zien. Veel beplanting is verdwenen waardoor de landschappelijke structuur minder goed waarneembaar is. Het erf is relatief jong en kent hierdoor niet de losse setting van bebouwing en groen zoals die van de oudere erven. De overgang tussen erf en landschap is hard in tegenstelling tot de oudere erven in het gebied, waarbij er geen duidelijke begrenzing is tussen erf en landschap. Er is bij de oudere erven sprake van een rafelige rand bij de overgang tussen erf en landschap. Landschap en erf gaan als het ware in elkaar over. Op de historische kaart is te zien dat het erf van de familie rond 1900 nog niet bestond. De Hofmanssteeg was een doodlopende weg dat overging in een kerkepad. Dit kerkepad gaf verbinding met de noordelijk gelegen Welsummerweg. Langs dit kerkepad was een boerenerf. Dit erf bestaat nu niet meer. Naar alle waarschijnlijkheid, is door schaalvergroting van de boerenerven, het kerkepad verdwenen. De Hofmanssteeg is een doorgaande weg geworden waaraan een nieuw erf ontwikkeld is, het erf van de familie Noordman. Naar verwachting is na de ontwikkeling van dit erf, het oude erf gesloopt. Situering bebouwing Het ensemble van gebouwen op het erf bestaat uit een vrijstaande woning met diverse schuren waaronder een ligboxstal en een varkensstal. Het woonhuis heeft een zadeldak en is met de zijgevel gesitueerd naar de weg. De opstallen, evenals het woonhuis, zijn cultuurhistorisch niet van waarde. De woning is gesitueerd bij de knik van de weg. De stallen en kuilvoerplaten-/sleufsilo’s zijn hieraan parallel gelegen. Het erf is vrij langgerekt. Beplanting Op en om het erf is niet of nauwelijks sprake van erfbeplanting. Vanuit de landelijke omgeving is vrij zicht op de schuren op het erf. Ter hoogte van het woonhuis is wel beplanting. Er is een sobere siertuin. De parkeerplaatsen die naast het woonhuis gesitueerd zijn, worden gedeeltelijk aan het zicht van de omgeving onttrokken door een beukenhaag (Fagus sylvatica). Aan één zijde tussen de woning en de schuren is een groenstrook bestaand uit bomen en heesters.
15
Weiland (rondom erf) eigendom familie
er
er
vo /kuil maïs
maïs
vo /kuil maïs
er uilvo k / s maï
Bestaande (te slopen) varkensschuur 10 x 52 meter (520 m2).
Bestaande woning
2 bestaande erven, nabij het erf van familie Noordman
Plangebied
16
> Woonhuis met vier parkeerplekken >> De te slopen varkensschuur
> Te slopen varkensschuur >> Zicht vanaf Hofmanssteeg op erf 17
> Groenstrook met streekeigen bomen en heesters >> Groenstrook vanuit andere hoek gefotografeerd
> Zicht vanaf Welsummerweg: links achter de bomen het woonhuis van de familie Noordman >> Zicht vanaf Welsummerweg op schuren en kuilplaats op het erf van de familie Noordman 18
4.
PLAN
4.1
UITGANGSPUNTEN
Bij het maken van het inrichtingsplan is een aantal uitgangspunten opgesteld waaraan het ontwerp moet voldoen. Als basis voor het erfplan wordt de karakteristiek en opbouw van de erven in het essenlandschap gebruikt zoals in hoofdstuk 3.2 beschreven. Op deze wijze sluit de inrichting van het erf aan bij het karakter van het landschap. Vanuit de gemeente Dalfsen zijn ook enkele uitgangspunten aangegeven, die naast de uitgangspunten vanuit het Oversticht kaders geven. Daarnaast zijn de wensen van de familie in het plan verwerkt. Uitgangspunten gemeente: -
-
Het college van de gemeente Dalfsen wil medewerking verlenen aan het initiatief van de familie om de bestaande, vrijgekomen, landschapsontsierende varkenschuur te slopen en hiervoor in de plaats nieuwe gebouwen ten behoeve van kinderopvang (KDO) en buitenschoolse opvang (BSO) te herbouwen. Dit in het kader van de VABregeling met de hieraan verbonden voorwaarden. Ten behoeve van deze ontwikkeling wil het college van Dalfsen een tijdelijke ontheffing verlenen aan de plaatsing van een noodgebouw (units) voor een maximale periode van 5 jaar. De tijdelijke ontheffing wordt pas opgestart nadat de VAB-overeenkomst getekend is en er akkoord op het landschapsplan is. Na het verkrijgen van de bouwvergunning voor de kinderdagopvang en/of buitenschoolse opvang moet binnen 1 jaar de oppervlakte nieuwbouw 1:1 gesloopt worden. In de overeenkomst is beschreven dat de uitstraling van de noodunits passend in het buitengebied moeten zijn. De units moeten in de kleur donkergrijs of donkergroen. Nieuwe bebouwing moet aansluiten op het agrarische karakter dat gemeente Dalfsen uit wil stralen, streekeigen en gedekte kleurstelling (antraciet/zwart). 1 inrit bij het erf. De ontwikkeling van het erf moet een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, waarvoor door het Oversticht een advies geschreven is zie pagina (22+23). Bij het opstellen van het landschapsplan moet dit advies ter harte genomen worden.
19
Uitgangspunten/wensen opdrachtgever: -
-
-
Kinderdagopvang (0-4 jaar) en BSO (buitenschoolse opvang 4-12 jaar) toevoegen als nieuwe nevenactiviteit op huidige agrarische erf in het kader van de VAB-regeling; De bestaande varkensschuur 10 x 52 meter (520 m²) die in aanmerking komt voor de VAB-regeling is niet te verbouwen t.b.v. de kinderdagopvang en BSO. Nieuwbouw wordt hierin door een bouwkundig bureau geadviseerd; Nieuwe bedrijfstak (kinderdagopvang) starten in noodunits 18 x 18 meter (24 kindplekken) om rendabiliteit inzichtelijk te krijgen. Ontheffing voor maximale periode van 5 jaar. Wanneer blijkt dat bedrijfstak niet voldoende rendabiliteit heeft, wordt opgehouden met deze bedrijfstak en wil de familie de agrarische tak uitbreiden, middels jongveestallen in de bestaande varkensschuur. Sloop van deze varkensschuur kan dus alleen wanneer duidelijk is of de bedrijfsvoering rendabel is. Bij de planvorming moet hiermee rekening gehouden worden middels fasering. Er vanuit gaande dat de nieuwe bedrijfstak voldoende rendabel blijkt te zijn, starten met fase 1: de bouw van de kinderdagopvang (35 kindplekken). Afmeting van dit gebouw is 14 x 24 meter (336 m²), 1 bouwlaag met zadeldak (schuurvorm). Inherent hieraan is de sloop van de varkensschuur. In de voorzijde van de oude varkensschuur (rechts vooraan) zit de vaste gasmeter en waterinstallatie van het bedrijf. Deze dient behouden te blijven en eventueel verwerkt te worden in een klein bijgebouw. Start fase 2: de bouw van de BSO (20 kindplekken). Het gebouw is 10 x 15 meter (150 m²), 1 bouwlaag met zadeldak (schuurvorm). Heldere scheiding van functies kinderdagverblijf en agrarisch bedrijf i.v.m. veiligheid. Parkeervoorziening conform normering gemeente, aangegeven door de heer Ralph List: minimaal 16 plekken (incl. 7 personeel x 0,8 = 5,6 parkeerplekken). Duidelijke begrenzing van speelruimte voor de kinderen van de BSO en de kinderdagopvang. Speelelementen ‘natuurlijke’ materialen bijvoorbeeld een boomstam. Maatschappelijk gezien een bijdrage leveren aan de verhoging van natuurbeleving bij kinderen middels natuureducatie. Géén fruitgaard direct bij de kinderspeelplek i.v.m. wespen die op de vruchten afkomen. Dierenweide voor kleinvee als kippen, geiten (milieuvergunningplichtig). Aan de m² buitenspeelruimte wordt 3 m² per kind geëist (Rianne Haverink, beleidsmedewerker Welzijn, gemeente Dalfsen). Dit betekent totaal 55 x 3 = 165 m². Vanuit speelplek buitenruimte uitzicht op achterliggende weilanden waarin de koeien ‘s zomers grazen en er zicht is op hazen en reeën, ‘stukje natuurbeleving’. Op pagina 21 is een tekening met toekomstige bebouwing aangegeven (bron: bouwbedrijf van de Vegt). 20
Voorstel bebouwing + situering erf familie Noordman (bron: bouwbedrijf van de Vegt).
21
Advies van het Oversticht: -
-
-
-
Karakteristiek van het landschap en het erf (erfstructuur) versterken. De nieuwe functies van kinderdagopvang en BSO onder één volume onderbrengen. Dit sluit beter aan bij de bestaande erfstructuur. De bouw kan in fasen worden uitgevoerd. Het behoud van een ‘groene’ entree. Het is niet wenselijk het erf in de bocht meer te verstenen dan nu het geval is. Het advies is de functionele buitenruimten als dierweide, parkeerplaats en speelplekken zo te situeren dat de entree aan groene kwaliteit wint. Op de volgende pagina is het schetsvoorstel te zien. De kleinschaligheid van het erf en het landschap te versterken door een aanplant van enkele eiken in de bocht van de Hofmanssteeg (ter aanvulling op de bestaande eiken laan). Het is daarbij een voorwaarde de zichtlijnen voor het verkeer optimaal te behouden. De kleinschaligheid van het erf en het landschap te versterken door de aanplant van losse bomen en struiken op het erf (streekeigen plantmateriaal zoals vruchtbomen, walnoot of eik, linde, paardenkastanje). Het erf ligt nu vrij open in het landschap. De bomen geven tevens schaduw aan de (buiten)ruimtes van het kinderdagverblijf en de BSO en passen het parkeren in. Hagen (deels bestaand) ondersteunen deze inpassing. Verlichting tegen de gevels en/of laag bij de grond, in ieder geval geen nostalgische verlichting op palen aanbrengen. Schetsplan van het Oversticht zie pagina 23. Het advies vanuit het Oversticht om 1 bouwvolume op het erf terug te bouwen is aan de hand van eerder besproken schetsmodellen bijgesteld. Ingrid Bijvank van Heerel gaf in de mail d.d. 16 juni 2010 aan dat 2 bouwvolumes op de locatie passen, mits in architectuur familiair aan huidige agrarische bebouwing op het erf. Het tweede gebouw (BSO) moet zoveel mogelijk in lijn staan met het eerste gebouw. De locatie van de oude varkensschuur moet zo veel mogelijk worden aangehouden. De zicht op de kamp blijft daardoor behouden en het erf blijft op deze wijze compact.
22
. &z< A' r'.- . %. 'o.z : #ï S'FD j AL ; oz r. .' x.m vg z' . W |X.J ., . .. .. z p k|p| '..' ,-y
Schetsplan van het Oversticht.
23
Uitgangspunten Odin: -
-
Het erf moet beter aansluiten op de karakteristiek van de oorspronkelijke erven, waarbij de meeste aandacht uitgaat naar de overgang van erf met landschap. Hierbij zal het erf meer opgaan in haar omgeving. De bouw van 2 diverse volumes op het erf is wenselijk in tegenstelling tot het advies vanuit het Oversticht. Middels 2 gebouwen kan de oorspronkelijke losse setting van de erven in dit landschap versterkt worden, waardoor een ruimtelijke bijdrage aan de kwaliteit geleverd kan worden. Extra streekeigen beplanting toepassen op erf, waardoor deze losse setting versterkt wordt. Geparkeerde auto’s op parkeerterrein mogen niet zichtbaar zijn vanuit de omgeving. Entree van het erf een ‘groen karakter’ geven. Één inrit die toegang geeft tot erf. Aansluiten op bestaande groenstructuur op het erf waardoor er eenheid ontstaat. Het erf moet als één totaliteit ervaren worden, waarbinnen de verschillende ruimtes mogelijkheden zijn voor eigen invulling n.a.v. gebruiksfunctie. Streekeigen architectuur en materialisering, kleurstelling gedekt: opgaand in landschap.
24
4.2
INRICHTINGSPLAN MET SFEERBEELDEN
Het inrichtingsplan is op pagina 27 van het rapport opgenomen. Het ontwerp is op basis van de diverse uitgangspunten opgesteld zoals in hoofdstuk 3 beschreven. Hoofdstuk 2 met het vigerend beleid is hierbij leidend. Situering bebouwing: De twee bouwvolumes t.b.v. de kinderdagopvang en de BSO hebben een verschillend volume. Het gebouw van de kinderdagopvang (het grootste gebouw) wordt meer voor op het erf gesitueerd t.o.v. het kleinere volume van de BSO. De gebouwen staan gezien vanaf de westzijde in een verschillende rooilijn. De nieuwe bebouwing is minder dicht aan de Hofmanssteeg gesitueerd dan de voormalige varkensschuur. Hierdoor ontstaat er meer ruimte tussen gebouwen en weg. Deze ruimte kan groen ingericht worden, waardoor het erf minder stenig ervaren wordt. Door de bouw van 2 verschillende volumes op het erf geeft dit een minder massief en eentonig beeld dan dat bij de voormalige varkensschuur. De overgang tussen landschap en bebouwing is hierdoor minder hard. De bebouwing moet als familie van de bestaande agrarische gebouwen op het erf vormgegeven worden. Groenstructuur: In het ontwerp is middels groen aangesloten op bestaande structuren en soorten van het essenlandschap. Ter hoogte van de Hofmanssteeg en aan de westzijde van het erf wordt een aantal zomereiken in een losse setting aangeplant. Er is door het groen minder zicht op de bebouwing waardoor een afwisselender beeld ontstaat dat beter aansluit bij de karakteristiek van het landschap. Aan de noord- en westzijde van het erf is in de bestaande situatie géén beplanting aanwezig. Mede om de als hiervoor beschreven reden is er daarom gekozen om streekeigen bomen zoals de linde en zomereik op deze plekken aan te planten. Het betreft hier géén vaste plantafstand, waardoor er een diverser beeld is op het erf vanuit haar omgeving. Bij het bestaande erf is er een beukenhaag (Fagus sylvatica). Om het erf meer als totaliteit te ervaren wordt deze haag doorgezet langs de Hofmanssteeg ter hoogte van de te ontwikkelen locatie. Het zicht op het ‘stenige’ parkeerterrein wordt weggenomen door de aanplant van een haag rondom het terrein. De haag mag niet hoger worden dan 1.00 meter en 0.80 meter breed, vanuit het aspect veiligheid en om een zichtrelatie met de omgeving te behouden.
25
Inrichting buitenspeelruimte: De buitenspeelruimte is divers ingericht. Zo zijn er verharde speelplekken direct bij het gebouw. Als materiaal moet een kleurgedekte klinker toegepast worden (idem als klinker parkeerterrein). De oppervlakte van de verharding is ondergeschikt aan dat van de groene inrichting en het gras. Het groene karakter van de plek overheerst. De inrichting voldoet aan de eis van 3 m² buitenspeelruimte per kind. Bij de keuze van speelelementen moet gedacht worden aan natuurlijke materialen in een gedekte kleurstelling. Hierbij valt te denken aan boomstammen, een pluktuintje dat de kinderen kunnen onderhouden, graven en wroeten in een zandbak, rollen door het gras en kijken naar de koeien in de wei. De inrichting van de buitenspeelruimte is naar eigen invulling van de familie Noordman. Parkeren: De toegang naar het parkeerterrein is vormgegeven via de bestaande inrit aan de Hofmanssteeg. Vanaf deze inrit is er een extra weg dat toegang geeft tot het parkeerterrein. Het parkeerterrein zal plek bieden aan 16 auto’s, conform de gestelde normering. De afmeting van de vakken zijn 2,50 x 5,00 meter. Het parkeerterrein zal door een kleurgedekte klinkerverharding gematerialiseerd worden in elleboogverband. Fasering De familie is voornemens om eerst in units te starten. Op deze wijze kunnen ze toetsen of de kinderdagopvang op het erf financiëel haalbaar is. De nieuwbouw zal vervolgens stapsgewijs gerealiseerd worden. Fase 1 -
Aanleg van parkeerterrein en toegangsweg Plaatsen van tijdelijke units op voorgestelde locatie; Aanplant van groen en aanleg van de tijdelijke buitenspeelruimte (gras) naast en achter de bestaande varkensschuur.
Fase 2 -
Sloop varkensschuur. Start nieuwbouw kinderdagopvang (14 x 24 meter). Aanplant van groen/verharding rondom het gebouw van de kinderdagopvang. Noodunit afvoeren.
Fase 3 -
Start nieuwbouw buitenschoolse opvang (10 x 15 meter), Aanleg van dierenweide op voormalige locatie noodunit.
26
:
Het bestaande woonhuis met schuren, kuilplaatsen en het bestaande groen is rood omlijnd. Handhaven. Noodunit (fase 1) 18 x 18 meter (N) middels stippellijn is de locatie aangeduid. In de toekomst is hier plek voor de dierenweide. Nieuw gebouw (fase 2) t.b.v. kinderdagopvang maat 14 x 24 meter kleurstelling gedekt Nieuw gebouw t.b.v. BSO (fase 3) maat 10 x 15 meter kleurstelling gedekt Parkeerterrein (fase 1) parkeervak 2.50 x 5.00 m. Weg tussen p-vakken 6.00 m. materiaal: klinkers Nieuwe bomen: - Quercus robur (zomereik) - Tilia tomentosa (linde) Nieuwe haag: Fagus sylvatica - beukenhaag Eindbeeld 1.00 meter hoog 0.80 meter breed Gazon te benutten als buitenspeelruimte. Hekwerk rondom deels in haag verwerken. Verharding speelplek en paden klinkerverharding, idem als parkeerterrein.
Inrichtingsplan schaal 1:1000
27
> Erfensemble met losse setting; landschap en erf gaan in elkaar over. >> Kinderen maken onder begeleiding kennis met de dieren op de boerderij.
> Parkeren op een klinkerverharding >> Erfafscheiding langs weide, eikenhouten gekloofde palen met draad 28
> Tilia cordata (linde) aanplanten als nieuwe bomen op het erf >> Quercus robur (zomereik) aanplanten als nieuwe bomen op het erf
> Gras als speelplek benutten >> Haag van Fagus sylvatica (beuk) maximaal 1.00 meter hoog. 29
> Dierenweide afschermen met kastanjehouten hekwerk >> Educatief kip - ei
> Speelweide en ‘toestellen’ met natuurlijke materialen en kleuren. Met als voorbeeld stapstenen van boomstammen >> Verbouwen van groentes en fruit in eigen tuintje; zaaien van bloemen 30
4.3
ONDERBOUWING ONTWERP
Het landschapsplan doet een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde van het gebied. De karakteristiek van erven in het essenlandschap wordt hersteld middels de toevoeging van streekeigen beplanting op het erf in een kenmerkende losse setting. De sloop van de bestaande vervallen varkensschuur en de bouw van twee nieuwe gebouwen op deze locatie doet een bijdrage aan de karakteristiek en opbouw van erven in het essenlandschap. Op detailniveau voldoet de inrichting van het erf aan de gestelde eisen: 3 m² buitenspeelruimte per kind, het aantal parkeerplekken en de gestelde eis van één inrit. Dekzandvlakte- en ruggenlandschap Het erf kent een relatief hogere ligging in de omgeving. In de omgeving is er sprake van relïefverschillen waaronder de hoger gelegen Welsumer Esch, zoals in de Omgevingsvisie Overijssel beschreven. Bij het landschapsplan is hiermee rekening gehouden, door géén grond te vergraven of onnatuurlijke reliëfverschillen als grondwallen te creeëren blijft deze gebiedswaarde behouden en daardoor beter beleefbaar in haar omgeving. Groen Betreft de groenstructuur wordt een grote bijdrage gedaan aan de beleving van het erf in haar omgeving. Het huidige relatief open erf heeft uitsluitend groen bij het woonhuis en een kleine groenstrook langs enkele schuren. Door de ontwikkeling van dit erf wordt middels de aanplant van streekeigen beplanting in een losse setting rondom en op het erf een versterking gedaan tussen de overgang van erf naar landschap. Het erf vindt op deze wijze aansluiting bij de streekeigen karakteristiek en opbouw van erven in het essenlandschap. Daarnaast wordt er op deze wijze een bijdrage gedaan aan de kenmerkende mozaïek-patronen aan de flank van de es, zoals in de laag van het agrarisch cultuurlandschap (Omgevingsvisie Overijssel) aangegeven is. Door de aanplant van beplanting op en rondom het erf wordt een bijdrage gedaan aan de visie vanuit het landschapsontwikkelingsplan om erfbeplanting bij de boerderijen te versterken. Bebouwing Daar waar er eerst één bouwvolume op het erf stond, de oude in verval geraakte varkensschuur, komen er nu twee gebouwen. De wandvorming naar de omgeving is op deze wijze minder massief dan toen er nog één varkensschuur stond. Hierdoor is er een zachtere overgang tussen landschap en erf. De nieuwe bebouwing komt ook minder dicht op de Hofmanssteeg te staan, waardoor er tussen bebouwing en weg meer ruimte ontstaat die groen ingericht kan worden.
31
Donkerte In de lust en leisurelaag van de Omgevingsvisie Overijssel wordt de ervaring donkerte als kwaliteit aangeduid. Vanuit de toevoeging van een nieuwe functie op het erf is het vanuit veiligheidsaspect van belang dat het erf tijdens bezoektijden voldoende verlicht wordt. Het betreft met name de bezoektijden. Op andere tijden zou verlichting alleen maar overlast geven en is het onnodig om het terrein te verlichten. Naast het gebruik van verlichting dient er bij de toepassing ervan rekening gehouden te worden met de kwaliteit donkerte door lantaarns te richten op bodem en door minimale toepassing.
32
COLOFON
Project:
Erve Noordman Landschapsplan Hofmanssteeg 7 Welsum
Opdrachtgever:
Familie Noordman
Gemeente Dalfsen:
Marina Stel (contactpersoon) Beleidsmedewerker RO en Gebiedsprojecten
Uitvoering:
Odin Landschapsontwerpers BV ing. Gerdien Smit ing. Anke Kuipers
Werknummer:
0077
Datum:
8 juli 2010
Status:
Definitief
Onderdeel van EVE Concepts
33
