Dynamiek in de steden, stilte aan de randen van het land

Dynamiek in de steden, Eigen gouden stilte huis aan verliest de randen van glans het land Visie op de Nederlandse huizenmarkt De regionale huizenmarkten tot2015-2025 2025

ING Economisch Bureau ING Bureau AprilEconomisch 2015 Maart 2015

Grote verschillen tussen regionale woningmarkten Conclusies • Huizenkopers doen er verstandig aan rekening te houden met de huizenprijsontwikkeling. De gemiddelde Nederlandse huizenprijzen stijgen tot 2025 minder snel dan vroeger: zo’n 2% per jaar. De verschillen tussen provincies en binnen provincies worden steeds groter.

Verwachte prijsontwikkeling regio’s ten opzichte van landelijke prijsontwikkeling van gemiddeld zo’n 2% per jaar

• Drie grote steden, Amsterdam, Utrecht en Den Haag en de regio’s daar omheen ontwikkelen zich het meest positief. Ook Haarlem, Leiden, Arnhem-Nijmegen en Groningen-Stad hebben een bovengemiddeld groeipotentieel. • Dit zijn steden met een regionale functie en een sterke onderwijsfunctie. De bevolking is er jonger en de dynamiek op de huizenmarkt is er groter. • De Rotterdamse regio is de enige grootstedelijke regio waar de huizenprijzen niet bovengemiddeld zullen stijgen. • Drenthe, Limburg en Zeeland zijn de provincies waar alle regio’s, dus ook de relatief stedelijke, achterblijven bij het landelijk gemiddelde. • In de ‘jonge’ provincie Flevoland ontwikkelde de huizenprijs zich de afgelopen jaren negatief, maar de verwachting is dat de huizenprijzen daar de komende tien jaar het landelijk gemiddelde voorblijven. • Regio’s waar de huizenprijzen achterblijven kunnen gezien de prijs/kwaliteitverhouding nog steeds aantrekkelijk zijn voor kopers. Lage maandlasten vormen immers een compensatie voor de geringe waardestijging. ● Prijsstijging boven 2% ● Prijsstijging circa 2% ● Prijsstijging onder 2%

2

De regionale huizenmarkt op weg naar 2025 Inleiding en achtergrond In het ING-rapport ‘Eigen huis verliest gouden glans’ is de visie op de huizenmarkt voor de periode 2015-2025 beschreven. In deze publicatie onderzoeken we hoe dit op regionaal niveau uitpakt voor de 40 Nederlandse regio’s in de 12 provincies. Landelijke conclusies zijn: - In de afgelopen decennia stegen de huizenprijzen met gemiddeld 5,6% per jaar. In de komende tien jaar zal de gemiddelde prijsstijging veel lager zijn. Het ING Economisch Bureau verwacht zo’n 2% prijsstijging gemiddeld per jaar. In een aantal gebieden zal de prijsstijging lager zijn. Daarom is een koophuis voor velen geen investering meer, maar gewoon om in te wonen. - De prijzen aan de randen van het land staan extra onder druk door vergrijzing. - De regionale woningmarkt wordt gedreven door de regionale dynamiek: 60% van de verhuizers blijft binnen de gemeente, 85% binnen de provincie. - De steden blijven groeien en ook hogere huren en bouwkosten stuwen er de prijzen.

Conclusie: prijsverschil nog groter

In het algemeen is gunstig voor de prijzen: - Als het aantal huishoudens groeit. - Dat huren duurder wordt en nieuwbouw achterblijft, zeker de eerste jaren. - Als de inkomens in de regio groeien, ook al verloopt dit proces langzamer dan in eerdere decennia. In het algemeen is nadelig voor de prijzen: - Als de regio sterk vergrijst; hierdoor komen steeds meer afgeloste woningen te koop. - Als er veel grote vrijstaande woningen staan, want door nieuwe regels is er meer eigen geld nodig en is er minder renteaftrek. - Als een groot deel van de bevolking op flexibele basis werkt, want hierdoor neemt de kans op gedwongen verkoop toe.

In deze verdieping op regionaal niveau staan twee vragen centraal: - Hoe gaan de provincies zich de komende 10 jaar ten opzichte van de landelijke verwachting Meeste kans op prijsdalingen voor grote huizen van zo’n 2% prijsstijging per jaar ontwikkelen? - In welke mate wijken de ontwikkelingen op de huizenmarkt de diverse regio’s binnen de Populariteit stad, huren en bouwkosten stuwen van prijzen Verschillen in prijsontwikkeling per type woning en regio provincie van elkaar De huizenprijzen in deaf?steden worden door relatief veel factoren

positief beïnvloed vergeleken met de randen van het land. Meer In twaalf provinciebijdragen analyseert ING Economisch Bureau wat de kracht van de regionale huishoudens, hogere inkomensgroei, bouwkosten en huren leiden woningmarkt is geweest in de afgelopen 5 jaar en maken we een inschatting voor de toekomst tot hogere prijzen. met behulp van het landelijke ‘denkmodel woningmarkt’, dat bestaat uit drie onderdelen: De vraag beschikbaarheid is in hoeverre en de betaalbaarheid*. beleidsmakers in steden ervoor zullen behoefte, kiezen de toestroom te accommoderen: als grootschalig bouwen mogelijk wordt gemaakt kan dit tegenwicht bieden aan de prijsstijgingen in de stad.

Randen van het land meer prijsdrukkende effecten Aan de randen van het land geldt het spiegelbeeld: beperkte groei van het aantal huishoudens, lagere inkomensgroei en een groter * Voor details van de analyse, zie verantwoording aanbod van volledig afgeloste woningen zorgen voor neerwaartse druk 3 op de prijzen. Dit prijseffect zal bij grotere huizen groter zijn dan bij kleinere huizen. Ook hier kunnen beleidsmakers besluiten te compenseren, bijvoor-

aan rand van het land

Demografie bepalend voor stijging huizenprijzen De top 5 best en slechtst scorende regio’s voor drie demografische indicatoren

Vijf oudste regio’s in 2025

De vijf regio’s waar het aantal huishoudens tot 2025 het snelst groeit Gem. leeftijd

De vijf regio’s waar de omvang van de huishoudens (aantal personen) het minst krimpt

Snelste groei

Minste krimp

Zeeuws-Vlaanderen

47,0

Flevoland

15,6%

Delft en Westland

Delfzijl en omgeving

46,4

Delft en Westland

11,3%

Agglomeratie Haarlem

-0,6%

Oost-Groningen

46,1

Overig Groningen

10,8%

Groot-Amsterdam

-0,9%

Achterhoek

46,0

Utrecht

9,6%

Agglomeratie ‘s-Gravenhage

-1,2%

Zuid-Limburg

45,8

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

9,0%

Groot-Rijnmond

-1,2%

Vijf jongste regio’s in 2025

De vijf regio’s waar het aantal huishoudens tot 2025 het langzaamst groeit Gem. leeftijd

0,0%

De vijf regio’s waar de omvang van huishoudens (aantal personen) het meest krimpt.

Minste groei

Meeste krimp

Flevoland

39,5


-2,7%

Zuidwest-Gelderland

Delft en Westland

40,1

Zeeuws-Vlaanderen

-1,4%

Achterhoek

Groot-Amsterdam

40,3

Oost-Groningen

-0,9%

Zuidoost-Drenthe


40,5

Zuid-Limburg

0,0%

Noord-Drenthe

-5,1%

Utrecht

40,8

Zuidoost-Drenthe

2,4%

Zuid-Limburg

-5,0%

4

-6,1% 59%

-6,0% -5,2%

Groningen Verschillen tussen regio’s grootst van heel het land Trek naar de stad zorgt voor uiteenlopend prijzenperspectief Zowel het uitgangspunt als het toekomstperspectief is prima voor Groningen-Stad, maar somber voor krimpregio’s Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving. Oost-Groningen kenmerkt zich door een relatief hoog en toenemend aanbod van koopwoningen en de hoogste aanbodtijd tot verkoop van het land. In Delfzijl e.o. is het aanbod recent flink toegenomen en is de aanbodtijd – in tegenstelling tot vrijwel alle andere regio’s in het land – nog niet teruggelopen. Bovendien zijn in beide regio’s de gemiddelde WOZ-waardes de laagste van het land en lijkt in tegenstelling tot de rest van het land het dieptepunt van de prijzen nog niet bereikt. De demografische ontwikkeling is ongunstig, met de hoogste krimp van het aantal huishoudens van het land en de op één na hoogste gemiddelde leeftijd. Ook blijft het inkomenspeil achter en hebben duizenden woningen aardbevingsschade, waardoor huizenbezitters te kampen hebben met moeilijker (en tegen lagere prijzen) te verkopen of zelfs onverkoopbare woningen. Herstelbouw en sloop van woningen lijken hier belangrijker thema’s dan nieuwbouw. Tot 2025 zullen de prijzen naar verwachting niet of nauwelijks stijgen. Het beeld in Overig Groningen (Stad Groningen en Eemshaven) wijkt hier sterk van af. Het aandeel van aangeboden koopwoningen en ook de ontwikkeling ervan zijn beneden-gemiddeld, wat gunstig is voor het prijsperspectief. Ook de komst naar de Eemshaven van bedrijven als Google is positief voor de woningmarkt. De hoofdstad is een magneet voor de noordelijke bevolking en bedrijven. De hiermee gepaard gaande demografische ontwikkeling (11% meer huishoudens) is gunstig voor de woningprijzen. Voor de stad ligt dan ook een prijsstijging van boven de 2% per jaar in het verschiet.

Hoe heeft de woningmarkt zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld? *

Delfzijl en omgeving Overig Groningen

Oost-Groningen

● Goed


Groei aantal huishoudens

Aantal mensen per huishouden

Toename gem. leeftijd

-0,9%

2,19 – 2,11

43,8 – 46,1


-2,7%

2,17 – 2,10

44,0 – 46,4

Overig Groningen

10,8%

1,92 – 1,85

39,2 – 40,2

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Nederland Bron: CBS

5

● Matig

Hoe gaan de woningprijzen tot 2025* zich ontwikkelen?

Verwachte demografische ontwikkelingen 2015-2025

Oost-Groningen

● Gemiddeld

* In vergelijking met de gemiddelde ontwikkeling in Nederland.

Overig Groningen

Oost-Groningen

● Prijsstijging boven 2% ● Prijsstijging circa 2% * Gemiddelde prijsstijging per jaar.

● Prijsstijging onder 2%

Friesland Friese woningmarkt ruim, op Leeuwarden na Ruime woningmarkt dempt prijsstijging in grootste deel Friesland In Friesland blijft de woningmarkt ruim. In vergelijking met Nederland is de groei van het aantal huishoudens de komende tien jaar lager, evenals de ontwikkeling van het aantal eenpersoonshuishoudens. Bovendien is de gemiddelde leeftijd van de bevolking hoger en ligt het inkomenspeil lager dan gemiddeld in Nederland. Doorstroming en dynamiek blijven daardoor achter en het aanbod iets hoger dan nationaal. In Noord-Friesland ligt Leeuwarden en deze provinciehoofdstad kent een iets jongere bevolking en ook meer eenpersoonshuishoudens. De prijzen van koophuizen kunnen in Leeuwarden tot 2025 naar verwachting met gemiddeld circa 2% per jaar stijgen. In Noordoost-Friesland en de zuidelijke regio’s zal de prijsstijging minimaal zijn. Gunstig voor Zuidwest-Friesland is wel dat het aantal huishoudens hier dankzij migratie iets sneller groeit dan in de andere twee Friese regio’s. De WOZ waardes - die in Friesland na Groningen de laagste waardes kennen - zijn in het zuidwestelijk deel iets hoger en bovendien minder gedaald dan in Zuidoost- en Noord-Friesland (Leeuwarden uitgezonderd). Wel is in Zuidwest-Friesland het aanbod van koopwoningen verhoudingsgewijs hoog en is de gemiddelde aanbodtijd tot het moment van verkoop aan de hoge kant (26 maanden in februari 2015). Ook in deze regio blijft de woningmarkt naar verwachting dan ook ruim.


Noord-Friesland

ZuidwestFriesland

Zuidoost-Friesland

● Goed ● Gemiddeld


● Matig



Noord-Friesland

Noord-Friesland




4,4%

2,18 – 2,09

41,2 – 43,4

Zuidwest-Friesland

5,8%

2,29 – 2,19

42,1 – 45,2

Zuidoost-Friesland

3,4%

2,26 – 2,16

42,1 – 44,7

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

6

ZuidwestFriesland

Zuidoost-Friesland



Drenthe Honkvaste oudere Drent doet woningmarkt verstillen Assen heeft beste uitgangspositie op ruime Drentse woningmarkt De uitgangspositie voor de Drentse woningmarkt is in Noord-Drenthe iets beter dan in het zuidelijk deel van de provincie. Assen biedt als provinciehoofdstad de nodige regionale voorzieningen en werkgelegenheid en ligt bovendien op minder dan 30 kilometer afstand van de stad Groningen. Opmerkelijk is dat deze regio na Zeeuws-Vlaanderen relatief de meeste koop- ten opzichte van huurwoningen heeft (2,0 versus 1,3 in Nederland). Ook de inkomens zijn de hoogste van Noord-Nederland. De gemiddelde WOZ waarde ligt 25% hoger dan in het grotere Emmen in Zuidoost-Drenthe. Ook de daling van de WOZ waarde in de afgelopen jaren en de ontwikkeling van de verkoopprijzen steekt gunstig af bij die in de rest van de regio. De aanbodtijd tot verkoop is lager dan het nationale gemiddelde. In Zuidoost-Drenthe ligt de aanbodtijd juist hoger en is ook het aanbod van koopwoningen als percentage van de totale voorraad sterk opgelopen. Zuidwest-Drenthe heeft overigens gelijkwaardige WOZ-waardes als Noord-Drenthe (en buurprovincie Overijssel). De gunstige ligging nabij Zwolle, dat veel werkgelegenheid biedt, speelt hierbij een rol. Het toekomstperspectief voor de woningmarkt is vanwege de ongunstige demografische ontwikkelingen matig. Zuidwest-Drenthe scoort op de diverse indicatoren ondermaats. Er is hier dan ook weinig dynamiek op de woningmarkt te verwachten. De prijsstijging zal tot 2025 beperkt blijven tot circa 1% per jaar. Dat geldt eveneens voor Noord- en Zuidoost-Drenthe. Vooral in de steden Assen en Emmen is de toename van kleinere huishoudens hoog. Dit zou kunnen wijzen op relatief veel oudere alleenstaande vrouwen. Dit heeft weinig invloed op de prijzen van koopappartementen.


Noord-Drenthe

ZuidwestDrenthe

● Goed ● Matig


Noord-Drenthe




Noord-Drenthe

4,8%

2,25 – 2,13

42,9 – 45,2

Zuidoost-Drenthe

2,4%

2,24 – 2,12

43,1 – 45,7

Zuidwest-Drenthe

4,2%

2,29 – 2,17

42,2 – 44,5

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

7

● Gemiddeld



Bron: CBS

ZuidoostDrenthe

ZuidwestDrenthe

ZuidoostDrenthe



Overijssel Stad-platteland tegenstelling woningmarkt groeit Verschillen binnen regio’s nemen toe De Overijsselse woningmarkt laat een moeilijke periode achter zich. Net als in de rest van Nederland stegen de huizenprijzen in 2014 licht (0,6%). Binnen de provincie loopt de ontwikkeling uiteen. Daarbij is niet alleen het onderscheid stad en platteland van belang. De woningmarkt in Zwolle en Deventer presteert beter dan die van de Twentse steden Almelo, Hengelo en Enschede. Twente kende tijdens de crisis de sterkste prijsdalingen, terwijl in de regio Deventer-Raalte (Zuidwest-Overijssel) de afname kleiner bleef. De prijsstijgingen sinds het dal midden 2013 zijn in Twente dan ook sterker. De komende jaren neemt het aantal huishoudens in Overijssel naar verwachting toe. In NoordOverijssel is de toename bovengemiddeld, de bevolking is er relatief jong. Binnen Overijssel zijn het met name de Twentse landelijke gemeenten, die een daling in het aantal huishoudens laten zien, maar ook voor een stad als Almelo is dat mogelijk. Vanuit de provincie wordt, via samenwerking tussen gemeenten, aangestuurd op beperking van de bouwplannen. Met name in Noord- en Zuidwest-Overijssel bestaan meer bouwplannen dan er vraag is. In de steden Zwolle, Deventer en Enschede benadert de prijsstijging naar verwachting wel de 2%, maar vanwege achterblijvende vraag nemen woningprijzen in andere delen met minder dan het gemiddelde van zo’n 2% toe. In deze gebieden verstilt de woningmarkt. Hierdoor groeit de kloof tussen stad en platteland binnen de provincie en binnen een regio.

Verwachte demografische ontwikkelingen 2015-2025 Groei aantal huishoudens



Noord-Overijssel

7,9%

2,34 – 2,25

39,4 – 41,5

Zuidwest-Overijssel

5,8%

2,27 – 2,21

40,7 – 42,8

Twente

5,2%

2,29 – 2,19

40,7 – 42,9

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

8


Noord-Overijssel

ZuidwestOverijssel Twente



● Matig


Noord-Overijssel

ZuidwestOverijssel Twente



Gelderland Woningmarkt Gelderse regio’s loopt verder uiteen Achterhoek en Arnhem-Nijmegen tegenpolen De woningmarkt in Gelderland presteert minder dan elders, maar onder de huizenprijsdaling van 0,3% in 2014 gaan flinke verschillen tussen regio’s schuil. Zo stegen de prijzen in ZuidwestGelderland meer dan op de Veluwe. De afgelopen jaren zijn de prijzen in Zuidwest-Gelderland harder gedaald, waardoor het herstel nu krachtiger is. In de steden Arnhem en Nijmegen heeft de huizenmarkt zich beter ontwikkeld dan daarbuiten. De kloof in prijsontwikkeling van huizen neemt de komende jaren naar verwachting toe. Vanwege de grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in en rond Arnhem en Nijmegen boven het gemiddelde van circa 2%. De prijzen in de Achterhoek zullen de komende tien jaar naar verwachting juist flink achterblijven. Dit komt door de beperkte groei van het aantal huishoudens en de vergrijsde bevolking met bijbehorende beperkte dynamiek. De gemiddelde inkomens ligger er lager dan landelijk. Steeds minder huizen zullen van eigenaar wisselen. De woningmarkt verstilt er. Zuidwest-Gelderland en de Veluwe nemen een tussenpositie in, waarbij het aantal huishoudens in Zuidwest-Gelderland wel flink stijgt. In de meeste regio’s zijn ruim voldoende woningbouwplannen om aan de vraag te voldoen. Zo dreigt in de regio Stedendriehoek (Apeldoorn-Deventer-Zutphen) eerder overcapaciteit dan een tekort.


Veluwe

Achterhoek

ZuidwestGelderland

Arnhem/ Nijmegen



● Matig





Veluwe

6,8%

2,34 – 2,22

40,6 – 42,7

Arnhem-Nijmegen

6,4%

2,09 – 2,01

40,9 – 42,9

Achterhoek

2,8%

2,29 – 2,16

43,1 – 46,0

Zuidwest-Gelderland

8,4%

2,46 – 2,32

40,4 – 43,1

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

9

Veluwe

Achterhoek

ZuidwestGelderland

Arnhem/ Nijmegen



Flevoland Huizenmarkt Flevoland houdt ‘jong’ potentieel Huizenmarkt Flevoland komt uit een dal, maar houdt potentieel Door de bevolkingsgroei is de huizenmarkt in de ´jonge´ provincie Flevoland de afgelopen decennia dynamisch geweest. De markt werd gedreven door aanbod vanuit nieuwbouw en vraag vanuit nieuwe huizenkopers. De economische crisis en de daarmee fors gestegen werkloosheid hebben dit beeld na 2009 veranderd. Dit was vooral te merken op de huizenmarkt van Almere (48% van de woningvoorraad), waar de woningbouwproductie sterk is teruggevallen. Op provincieniveau werden in 2014 1.000 nieuwe huizen opgeleverd, dat is minder dan de helft dan voor 2009. Hoewel de woningbouwproductie met onder meer de ontwikkeling van het project Oosterwold tussen Almere en Zeewolde weer zal aantrekken, heeft dit de komende jaren een beperkende werking op het aanbod. De geplande ‘schaalsprong’ van Almere (bouw 60.000 woningen tot 2030) is voorlopig uit zicht, maar de vraag naar woningen blijft groeien in Flevoland. De jonge bevolking zorgt de komende 10 jaar voor een toestroom van starters op de woningmarkt (ook al kiezen ze, in eerste instantie, vaker dan elders voor een huurwoning). Wel heeft de huizenmarkt (vooral in Almere) meer dan voorheen last van gezinnen die in Amsterdam blijven wonen. Iets wat ook nog kan tegenwerken is de betaalbaarheid van een huis voor een doorsnee huishouden. De inkomens van Flevolanders liggen lager dan elders en het aantal woningen dat onderwater staat is in Flevoland met 50% het hoogst van Nederland wat de doorstroming beperkt. Daar staat tegenover dat de gemiddelde verkoopprijs in 2014 met € 188.500 beduidend lager lag dan gemiddeld in Nederland (€ 221.500). Al met al was de gemiddelde prijsstijging in 2014 met 1% vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Nu de hoge werkloosheid de piek achter zich laat, komt er weer meer ruimte voor stijging. Per saldo is de verwachting dat de huizenprijzen in Flevoland het gemiddelde het komende decennium zullen voorblijven.


Flevoland

Flevoland



● Matig


Flevoland




Flevoland

15,6%

2,39 – 2,27

37,1 – 39,5

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Flevoland

● Prijsstijging boven 2% ● Prijsstijging circa 2%

Bron: CBS

10

* Gemiddelde prijsstijging per jaar.


Utrecht Utrechtse woningmarkt groeit bovengemiddeld Huishoudensgroei redelijk gespreid over provincie Utrecht In de provincie Utrecht herstelt de woningmarkt sneller dan in de rest van Nederland, waarbij de verschillen binnen de provincie niet uitgesproken groot zijn. De gemeente Utrecht kende in 2014 weliswaar een huizenprijsstijging van 2,4%, maar de rest van de provincie blijft daar met gemiddeld 1,7% niet ver bij achter. Ook de afgelopen jaren heeft de huizenmarkt in steden als Amersfoort, Woerden en Zeist het nauwelijks minder gedaan dan in Utrecht. De provincie Utrecht kent veel gemeenten waar de gemiddelde woningprijs boven de 300.000 euro ligt. Naar verwachting zal de komende jaren het verschil in prijsontwikkeling iets groeien. Met een grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in de provincie Utrecht boven het Nederlandse gemiddelde van zo’n 2%. Gezien de groei van met name het aantal huishoudens kan de gemeente Utrecht op de snelste stijging rekenen. Utrecht is volgens de Atlas voor Gemeenten na Amsterdam de meest aantrekkelijke woongemeente van Nederland. Extra woningen zullen dan ook nodig zijn. Er bestaan momenteel harde en zachte plannen voor ongeveer 16.000 koopwoningen. De prijzen in de rest van Utrecht nemen de komende tien jaar naar verwachting ook met meer dan 2% toe, maar blijven mogelijk wel iets achter bij die van de hoofdstad. De in de provincie Utrecht aanwezige duurdere woningen hebben daarbij te maken met een drukkend effect op de prijs, vanwege de versobering van de hypotheekrenteaftrek. De groei van het aantal huishoudens is in de hele provincie sterk, al is de bevolking nergens zo jong als in de stad Utrecht, wat voor extra dynamiek zorgt. De vraag naar (klein)stedelijke woningen groeit de komende jaren het sterkst.


Utrecht



● Matig



Utrecht




Utrecht

9,6%

2,19 – 2,12

39,1 – 40,8

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6


Bron: CBS

11



Noord-Holland Amsterdam steeds meer submarkt binnen Noord-Holland Noorden en Zuiden gaan elk hun eigen weg De Noord-Hollandse huizenmarkt blijft beter presteren dan elders, maar kent ook twee gezichten. Zo stegen de prijzen in Amsterdam in 2014 gemiddeld weer met 5%, maar was dit in de rest van de provincie vergelijkbaar met de landelijke ontwikkeling (+1%). Verder valt het op dat de huizenmarkt zich de afgelopen jaren rond steden als Alkmaar, Haarlem en ook Zaandam beter heeft ontwikkeld dan daarbuiten. Naar verwachting zal de kloof in de Noord-Hollandse huizenprijzen de komende jaren groeien. Met een grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in en rond Amsterdam en Haarlem naar verwachting boven het landelijk gemiddelde van zo’n 2% en dit geldt ook voor een nabijgelegen regio als Zaanstreek. De prijzen in de kop van Noord-Holland en IJmond zullen de komende tien jaar naar verwachting juist achterblijven. In het stedelijke zuiden pakt de sterkere groei van het aantal huishoudens positief uit voor de huizenmarkt, vooral in de regio Amsterdam zorgt de jonge bevolking voor een grotere dynamiek. De aantrekkingskracht van de hoofdstad klinkt in Noord-Holland dan ook sterk door. Ook is de verwachting dat er binnen de regio’s en zelfs binnen de stad Amsterdam grotere verschillen tussen woongebieden zullen ontstaan dan voorheen. De markt is hier door het geringe aanbod in 2015 alweer krap en de woningbouw komt pas de komende jaren weer op gang. Voor aantrekkelijke locaties hebben kopers geld over.


Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Zaanstreek

● Goed



GrootAmsterdam

● Gemiddeld Het Gooi en Vechtstreek

● Matig

Hoe gaan de woningprijzen tot 2025* zich ontwikkelen? Verwachte demografische ontwikkelingen 2015-2025 Groei aantal huishoudens



Kop van Noord-Holland

5,3%

2,28 – 2,18

41,5 – 44,5

Alkmaar en omgeving

7,6%

2,24 – 2,15

41,5 – 43,9

IJmond

5,8%

2,25 – 2,15

42,0 – 43,8

Zaanstreek

8,9%

2,26 – 2,21

40,5 – 41,9

Groot-Amsterdam

8,9%

1,99 – 1,97

39,0 – 40,3


7,4%

2,11 – 2,10

41,5 – 42,2

Gooi- en Vechtstreek

7,8%

2,19 – 2,12

42,3 – 43,4

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

12

Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Zaanstreek

● Prijsstijging boven 2%


GrootAmsterdam


● Prijsstijging circa 2% Het Gooi en Vechtstreek


Zuid-Holland Huizenmarkt relatief sterk in stedelijk Zuid-Holland Stedelijke aantrekkingskracht drijft de Zuid–Hollandse huizenmarkt De verstedelijking werkt in het voordeel van de huizenprijzen in dichtstbevolkte provincie van Nederland. Met uitzondering van de Zuid-Hollandse Eilanden (onderdeel Groot-Rijnmond) is de dynamiek op de huizenmarkt in het grootste deel van de provincie groter of gelijk als gemiddeld. De regio’s Leiden en Delft profiteren als onderwijs- en onderzoekscentra van de aantrekkingskracht op jonge mensen. Daarnaast draagt de toestroom van migranten naar het Westland bij aan een relatief sterke verwachte groei van het aantal huishoudens bijbehorende behoefte aan woonruimte. In de stad Leiden is de huizenmarkt zelfs het krapst van de 25 grote steden. Net als in de regio Den Haag zijn de prijzen hier in de afgelopen vijf jaar minder gedaald dan landelijk en is ook het herstel steviger. Wel komen er zowel in de regio Leiden (locatie Valkenburg) als Den Haag met onder andere de ombouw van ministeries de komende tijd veel woningen bij, maar in deze steden zijn er ook veel kapitaal-krachtige kandidaat kopers. Ten opzichte van de drie andere grote steden is de verwachting voor de huizenmarkt in Rotterdam gematigder. Het aanbod van te koop staande woningen is hier met zo´n 6% naar verhouding aan de hoge kant. De huizenprijzen in GrootRijnmond zullen de komende jaren gelijke tred houden met het landelijke niveau, al wordt de stedelijke aantrekkingskracht van de stad Rotterdam met de toenemende allure steeds groter. Terwijl de steden het goed doen groeit het contrast met de gebieden buiten de steden in Zuid-Holland. De huizenmarkt in de omliggende gebieden blijft daarmee juist achter bij het landelijk gemiddelde. Verwachte demografische ontwikkelingen 2015-2025 Groei aantal huishoudens



Aggl. Leiden en Bollenstreek

9,0%

2,19 – 2,11

40,6 – 42,2


8,4%

2,10 – 2,07

39,4 – 40,5

Delft en Westland

11,3%

2,15 – 2,15

39,5 – 40,1

Oost-Zuid-Holland

6,3%

2,35 – 2,25

40,7 – 43,2

Groot-Rijnmond

4,7%

2,16 – 2,13

40,2 – 41,7

Zuidoost-Zuid-Holland

5,6%

2,33 – 2,25

40,5 – 42,5

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Hoe heeft de woningmarkt zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld? * Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ‘s-Gravenhage Delft en Westland

Groot-Rijnmond

OostZuidHolland

ZuidoostZuid-Holland



● Matig

Hoe gaan de woningprijzen tot 2025* zich ontwikkelen? Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ‘s-Gravenhage Delft en Westland

Groot-Rijnmond

OostZuidHolland

ZuidoostZuid-Holland


Bron: CBS

13



Zeeland Verstilling van de Zeeuwse huizenmarkt Afnemende dynamiek speelt duurdere woningen parten In de neergaande markt van 2009 tot en met 2013 bleek de daling van de verkoopprijzen van woningen in Zeeland ieder jaar kleiner te zijn dan landelijk. De ommekeer in de prijsontwikkeling (+1%) vond landelijk al in 2014 plaats, in Zeeland daalden de woningprijzen echter nog verder. Ook in de opgaande markt van de komende jaren is de verwachting dat de prijsontwikkeling in Zeeland het landelijke niveau (+ circa 2% per jaar) niet kan volgen. Dit komt onder andere door de aanhoudende vergrijzing. Zo kent Zeeuws-Vlaanderen in 2025 gemiddeld de oudste bevolking van alle veertig Nederlandse regio’s. Ook in de regio Overig Zeeland ligt de gemiddelde leeftijd relatief hoog. Die ontwikkeling zet een rem op het aantal verhuizingen, er is weinig doorstroming omdat ouderen ‘honkvast’ zijn. Dit maakt Zeeland ten opzichte van veel andere regio’s tot een verstilde woningmarkt, een ontwikkeling waar vooral eigenaren van duurdere vrijstaande woningen last van hebben. Extra activiteit vindt wel plaats door Nederlandse, Duitse of Belgische huizenkopers die in Zeeland een (vakantie)huis kopen. Vraag en aanbod lijken beter op elkaar aan te sluiten dan in veel andere delen van het land, vooral in Zeeuws-Vlaanderen. Gemiddeld staat een Zeeuwse woning 21 maanden te koop (19 maanden in Zeeuws-Vlaanderen), dat is korter dan het landelijk gemiddelde van 23 maanden.


Overig Zeeland

Zeeuws-Vlaanderen

● Goed * In vergelijking met de gemiddelde ontwikkeling in Nederland.

● Gemiddeld ● Matig


Overig Zeeland


Overig-Zeeland Zeeuws-Vlaanderen Nederland Bron: CBS

14




3,7%

2,23 – 2,14

42,5 – 44,5

-1,4%

2,16 – 2,07

44,7 – 47,0

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Zeeuws-Vlaanderen



Noord-Brabant Brabantse regio’s vertonen geen uitschieters Toekomstige prijsontwikkeling ligt rond landelijke niveau Van de totale koopwoningvoorraad in Noord-Brabant staat circa 5% te koop. Dit is in lijn met het landelijke niveau. De spreiding tussen de vier Brabantse regio’s op dit aspect is klein. In Midden-Brabant is het woningaanbod tijdens de crisis minder snel opgelopen, vooral doordat in Tilburg vraag en aanbod beter op elkaar lijken aan te sluiten. De vier Brabantse regio’s verschillen qua vooruitzicht van de woningmarkt weinig van elkaar. In iedere regio is wel sprake van een onderscheid tussen stad en land, onder andere door de diversiteit in samenstelling en prijs van de woningvoorraad. Daarbij kennen woningen in het landelijke gebied tussen Den Bosch en Eindhoven gemiddeld de hoogste woningwaarde. De prijzen in Noord-Brabant herstelden zich in 2014 met 0,4% waarbij appartementen een sterker herstel toonden dan eengezinswoningen. Het is waarschijnlijk dat de prijsontwikkeling in landelijk Brabant het komende decennium minder sterk is dan in de steden. In de steden stijgen de prijzen sterker door toename van het aantal huishoudens, hogere bouwkosten en huurniveaus. In de landelijke gebieden komen door de vergrijzing juist veel grote woningen op de markt en drukken nieuwe regelgeving en de lagere hypotheekrenteaftrek het prijsniveau. Uiteindelijk betekent dit dat de prijzen in de vier Brabantse regio’s de komende tien jaar gemiddeld met circa 2% per jaar stijgen. Door de combinatie van een sneller groeiende en jongere bevolking steekt Midden-Brabant daar iets bovenuit.


Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant

MiddenNoord-Brabant

Zuidoost-Noord-Brabant

● Goed

Noordoost-Noord-Brabant




7,9%

2,34 - 2,23

41,3 – 43,5


6,6%

2,23 – 2,16

41,5 – 43,3

Midden-Noord-Brabant

7,7%

2,22 – 2,13

40,7 – 42,5

West-Noord-Brabant

6,3%

2,22 – 2,13

41,8 – 43,6

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

15

● Matig



Noordoost-Noord-Brabant

● Gemiddeld


West-Noord-Brabant

MiddenNoord-Brabant




Limburg Steeds minder verhuizingen in Limburg Verstilling van huizenmarkt vooral in Zuid-Limburg Een teken van de relatieve gezondheid van de huidige Limburgse huizenmarkt is dat het aantal woningen in de provincie dat langer dan drie jaar te koop staat relatief laag is. Van de tien gemeenten met het laagste aandeel langdurig te koop staande woningen liggen er vijf in Limburg en Maastricht is daar één van. Naast verschillen tussen stad en land, zijn er ook tussen de steden duidelijke verschillen. Zo liggen Maastricht en Heerlen slechts twintig kilometer uit elkaar, maar zorgen het woningbestand en de gewildheid dat de woningwaarde in Maastricht beduidend hoger is. Op provinciaal niveau vertoont de woningmarkt het komende decennium minder dynamiek dan de landelijke ontwikkeling. De prijzen stegen in Limburg in 2014 weliswaar met 1,2%, tegenover de landelijke trend van 1%, maar op termijn lijkt dat niet houdbaar. Zo is het Limburgse koopwoningenaanbod de afgelopen jaren relatief snel gestegen terwijl de dynamiek aan de vraagzijde verder afneemt in de komende tien jaar. De prijsontwikkeling in Noord-, Midden- en Zuid-Limburg is naar verwachting minder sterk dan de verwachte landelijke groei van circa 2%. Dit heeft te maken met de lage groei van het aantal Limburgse huishoudens, gemiddeld lagere inkomens, een lagere vraag naar woningen en een afnemend aantal verhuizingen. In Zuid-Limburg speelt dit extra sterk.


NoordLimburg

MiddenLimburg

● Goed * In vergelijking met de gemiddelde ontwikkeling in Nederland.

ZuidLimburg

● Gemiddeld ● Matig


NoordLimburg


Noord-Limburg




2,8%

2,31 – 2,19

42,5 – 45,1

Midden-Limburg

3,4%

2,25 – 2,16

43,7 – 45,7

Zuid-Limburg

0,0%

2,05 – 1,99

44,2 – 45,8

Nederland

6,6%

2,19 – 2,12

40,8 – 42,6

Bron: CBS

16

MiddenLimburg

● Prijsstijging boven 2% ZuidLimburg


● Prijsstijging circa 2% ● Prijsstijging onder 2%

Rente zal prijs niet ondersteunen Verantwoording

B ETAALBAARHEID

Rente nu historisch laag

Aanpak:

De hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Over heel 2015 is de hypotheekrente naar verwachting nog iets lager dan die over 2014 was. De rente is dus aanvankelijk nog gunstig voor de huizenprijs. Maar voor de komende tien jaar is de ruimte voor verdere daling beperkt.

Deze regionale analyse is gebaseerd op het Hogere rente pas als de economie weer aantrekt ‘denkmodel’ woningmarkt’ met drie onderdelen: ontwikkeling van de hypotheekrente hangt samen met het algehele rentenibehoefte, beschikbaarheid enDebetaalbaarheid. veaudat in Nederland en Europa. Dat stijgt wanneer het beter gaat met de economie. We gaan er bij de analyse vanuit de woningvoorraad In het komende decennium zal het economische klimaat naar verwachting verbede ontwikkeling op lange termijn zal volgen. teren en de hypotheekrente dus weer oplopen. Een hogere rente betekent hogere maandlasten voor huizenkopers en drukt zo de huizenprijs. Voor de regionale ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar is gebruik gemaakt van aanbods- en Rente zal huizenprijs niet ondersteunen prijsindicatoren van CBS, NVM en Calcasa. De hypotheekrente zal dus, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, de huizenDe basis voor de demografische ontwikkelingen in de prijzen niet positief ondersteunen. Toch hoeft het effect niet negatief te zijn: een komende tien jaar zijn de CBS prognoses. stijgende rente zal naar verwachting samen gaan met economisch betere tijden. Dan stijgen ook de inkomens en de werkgelegenheid. Huishoudens kunnen zo meer betalen. Zo wordt het negatieve effect van de hogere rente op de huizenprijzen geremd. Omgekeerd zal een groeiende economie ook niet zo maar gepaard gaan met snel Disclaimer stijgende huizenprijzen, omdat dan ook de rente omhoog gaat. De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. 16

17

Meer weten: kijk op ING.nl/kennis Rico Luman Regio-econoom Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland 06 83 64 89 54

Henk van den Brink Regio-econoom Groningen, Friesland, Drenthe 06 19 30 31 53

Thijs Geijer Regio-econoom Noord-Brabant, Limburg, Zeeland 06 13 37 97 43

Ferdinand Nijboer Regio-econoom Overijssel, Gelderland, Utrecht 06 51 85 29 71

Dynamiek in de steden, stilte aan de randen van het land

Recommend Documents